Estudo - Porto Vivo
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Estudo - Porto Vivo
Reabilitação do Comércio da Zona da Avenida dos Aliados e Envolvente Preparado para: Porto Vivo, SRU Sociedade de Reabilitação Urbana da Baixa Portuense, SA Relatório Final 30 Setembro 2007 Índice 0. Sumário Executivo Pág. 3 1. Introdução Pág. 7 2. Análise Territorial Pág. 10 3. Análise do Mercado de Retalho no Porto Pág. 30 4. Caracterização e Análise do Mercado da Zona em Estudo Pág. 37 5. Definição da Estratégia Pág. 50 Anexo 1 – Lojas Devolutas na Zona em Estudo Anexo 2 – Funções da Entidade Gestora Anexo 3 – Incentivos Financeiros à Modernização do Comércio Anexo 4 – Tenant Mix Existente Relatório Final * 30 Setembro 2007 Pág. 2 Sumário Executivo Introdução A Porto Vivo, SRU - Sociedade de Reabilitação Urbana da Baixa Portuense S.A., pretende definir uma estratégia para dinamizar o comércio de rua no eixo Praça da Liberdade, Av. dos Aliados, Praça General Humberto Delgado e zona envolvente (adiante designada por Av. Aliados e envolvente), implementando nos pisos inferiores dos edifícios um conjunto integrado de áreas comerciais. O presente tem como objectivo apresentar uma estratégia para a reabilitação do comércio na Av. dos Aliados e zona envolvente, assente num conceito comercial adaptado às necessidades do mercado e com capacidade de atrair lojistas de qualidade. População Abrangida A Área de Influência estimada para a zona em estudo abrange uma população residente, numa distância automóvel até 15 minutos, de aproximadamente 615.000 indivíduos. A estes acrescem os cerca de 443.000 turistas estrangeiros que pernoitam anualmente nos estabelecimentos hoteleiros do Grande Porto, a maioria dos quais visitam ou são potenciais visitantes da Baixa Portuense. É ainda de salientar a existência, na Av. dos Aliados e envolvente, de diversos serviços públicos (CMP, Arquivo de Identificação, CTT, entre outros) que atraem diariamente para o local uma vasta população, quer de trabalhadores quer de utilizadores dos serviços. Relatório Final * 30 Setembro 2007 Pág. 3 Sumário Executivo Oferta Comercial De um modo geral, e à excepção da Rua de Santa Catarina, o comércio de rua na Baixa Portuense caracteriza-se por uma oferta tradicional, diversificada mas de fraca qualidade, com uma acentuada presença de estabelecimentos de restauração, agências bancárias e seguradoras, agências de viagens, stands de automóveis, lojas de pronto-a-vestir e lojas de preços baixos. Os retalhistas são locais e independentes, quase não existindo lojas de insígnias nacionais e internacionais. Na Avenida dos Aliados cerca de 10% da área dos pisos térreos dos edifícios encontra-se devoluta. Na Rua de Santa Catarina, o comércio de rua é muito mais moderno e de melhor qualidade, existindo diversas lojas de insígnias nacionais e internacionais. Nesta rua estão também localizado o centro comercial Via Catarina e, com abertura em Novembro, o Porto Plaza. Definição da Estratégia Em termos de estratégia, o estudo realizado aponta para o desenvolvimento na Av. dos Aliados e envolvente de uma zona de comércio de rua com insígnias modernas e sofisticadas destinada a um segmento social de classe média-alta e alta e à procura turística da zona. Recomenda-se igualmente a dotação de uma oferta de comércio e serviços de conveniência que sirva a futura densidade populacional residente no local assim como, a introdução de restaurantes âncora que induzam uma afluência nocturna “saudável”. Relatório Final * 30 Setembro 2007 Pág. 4 Sumário Executivo Tenant Mix O conceito proposto para a Av. dos Aliados e envolvente pressupõe uma oferta diversificada mas com a concentração por ruas de operadores com a mesma actividade. Neste sentido recomenda-se as lojas de moda para a Avenida dos Aliados, estendendo-se a algumas ruas perpendiculares (com sapatarias, acessórios e vestuário e artigos para crianças); as lojas de decoração e artigos para o lar deverão concentrar-se na zona da Praça D. João I, onde diversos edifícios estão a ser alvo de intervenção sendo por isso mais fácil à partida projectar e oferecer espaços de maior dimensão; sugerem-se diversas lojas de conveniência para a Rua Formosa, onde já existe alguma tradição deste tipo de comércio. Na Praça Almeida Garrett, na Praça da Liberdade e na Rua Rodrigues Sampaio deverá predominar o comércio de restauração, à semelhança do que se verifica actualmente, ainda que deva ser requalificado e mais diversificado. No interior do quarteirão das Cardosas sugerimos a colocação de uma grande unidade de moda que garanta a ocupação de todo o espaço e seja uma âncora para a zona. Por fim, nas ruas que ladeiam este quarteirão, somos da opinião que deverão ser requalificadas as lojas existentes e incentivada a abertura de mais lojas de retrosaria e ourivesaria, actividades comerciais tradicionais que caracterizam estas ruas. Relatório Final * 30 Setembro 2007 Pág. 5 Sumário Executivo Implementação da Estratégia A implementação desta estratégia terá de ser faseada de acordo com o grau de desenvolvimento do processo de reabilitação urbana da zona, passando por uma acção de comunicação e marketing, inicialmente ao nível dos promotores e proprietários e mais tarde ao nível do consumidor final. Assim, desde já deverão ser colocadas as lojas devolutas. Para tal será necessário reunir os proprietários das lojas devolutas e envolvê-los na implementação desta estratégia de modo a captar de uma forma concertada as insígnias de “arranque” do projecto. É também este o momento mais oportuno para divulgar a estratégia definida junto dos promotores dos projectos em desenvolvimento, de modo a que estes a integrem no desenho dos imóveis que estão a projectar ou a remodelar. Há ainda a necessidade de requalificar muitas das unidades comerciais existentes. Neste sentido será importante dinamizar as estruturas camarárias e associativas de modo a que incentivos financeiros à modernização e requalificação do comércio venham a ser contemplados. Por fim, refira-se que a manutenção desta estratégia passa pelo desenvolvimento de um sistema de gestão e marketing comum de “um espaço comercial a céu aberto”. Relatório Final * 30 Setembro 2007 Pág. 6 Introdução Relatório Final * 30 Setembro 2007 Pág. 7 Introdução A Porto Vivo, SRU - Sociedade de Reabilitação Urbana da Baixa Portuense S.A., tem como objecto promover a reabilitação e reconversão do património degradado da Área Crítica de Recuperação e Reconversão Urbanística (ACCRU) da cidade do Porto. A Baixa do Porto é o eixo central da ACRRU do Porto e um dos pontos chave do seu processo de reabilitação urbana. Pretende-se assim nesta zona desenvolver projectos multi-uso integrando habitação, escritórios, comércio e hotelaria, pois é esta complementaridade de usos que permite reabilitar e dinamizar uma zona. Neste âmbito, e de forma prioritária, a Porto Vivo, SRU pretende definir uma estratégia para dinamizar o comércio de rua no eixo Praça da Liberdade, Av. dos Aliados e Praça General Humberto Delgado, e zona envolvente, implementando nos pisos inferiores dos edifícios um conjunto integrado de áreas comerciais. O objectivo do presente relatório é apresentar uma estratégia para a reabilitação do comércio na Av. dos Aliados e zona envolvente, assente num conceito comercial que se pretende desenvolver com sucesso, adaptado às necessidades do mercado e com capacidade de atrair logistas de qualidade. Relatório Final * 30 Setembro 2007 Pág. 8 Introdução Em termos gerais o trabalho apresentado neste relatório desenvolve-se em quatro partes. Numa primeira parte fazemos uma análise do território. De um modo mais geral, observamos os principais indicadores demográficos e económicos do Distrito do Porto. Depois realizamos uma análise mais micro da área envolvente ao projecto em termos de delimitação da área de influência, acessibilidades, oferta cultural e de lazer, bem como uma descrição dos principais projectos em desenvolvimento. Numa segunda fase efectuamos uma análise do mercado de comércio no Porto. Mais concretamente caracterizamos o comércio de rua e os principais centros comerciais localizados na cidade e que de algum modo possam fazer concorrência, ou ser complementares ao futuro espaço comercial em estudo. Em seguida fazemos uma caracterização e análise da oferta e da procura na Zona de Intervenção objecto do nosso estudo: ruas a intervir, tipo de comércio existente, lojas devolutas, população transeunte. Por fim, expomos a estratégia recomendada pela CB Richard Ellis para a reabilitação do comércio na Av. dos Aliados e zona envolvente. Relatório Final * 30 Setembro 2007 Pág. 9 Análise Territorial Relatório Final * 30 Setembro 2007 Pág. 10 Análise Territorial Caracterização da Envolvente O Distrito do Porto está dividido em 18 concelhos (evidenciados no mapa a baixo) e 385 freguesias. No quadro adjacente apresentam-se os principais indicadores do Distrito. Principais Indicadores Habitantes (2004) Superfície (2001) Estabelecimentos - Empresas (2003) Economia Facturação Total das Empresas (2003: milhões de euros) Distrito do Porto (Concelhos) Póvoa do Varzim Vila do Conde Trofa Maia Matosinhos Santo Tirso Setúbal Felgueiras Paços de Lousada Ferreira Amarante Porto Vila Nova de Gaia Marco de Canaveses 58.299 Distrito do Porto 48.394 População Activa (2001) 900.833 População Empregada (2001) 837.000 População Empregada por Sectores Baião Gondomar Fonte: Marktest Relatório Final * 30 Setembro 2007 2.330,86 km2 Distrito do Porto - Sector Primário Penafiel 1.805.015 Emprego Valongo Paredes Distrito do Porto Pág. 11 2,0% - Sector Secundário 43,3% - Sector Terciário 54,7% Análise Territorial Caracterização da Envolvente O crescimento populacional registado entre 1994 e 2004, no distrito do Porto (0,8%) foi ligeiramente superior ao registado em Portugal (0,5%). 30% do total da população do distrito reside nos concelhos de Vila Nova de Gaia e Porto; O Porto é o concelho mais importante da região Norte do país, pela sua estrutura populacional, empresarial e económica. Contudo, o Índice de Desenvolvimento Concelhio encontra-se distante do observado no concelho de Lisboa, o qual se apresenta cerca de três vezes superior; A cidade do Porto beneficia da proximidade ao Aeroporto Internacional Francisco Sá Carneiro e ao Porto de Leixões, constituindo estes os principais motores responsáveis pela potenciação da estrutura empresarial regional; Tendo em conta o Índice de Desenvolvimento Económico, o concelho do Porto (com um índice de 14,5) alcançou em 2003 um valor superior ao registado em qualquer dos concelhos do distrito. Adicionalmente, os seus concelhos limítrofes e a faixa litoral são também aqueles que apresentam maior atractividade e dinamismo tendo em atenção o indicador em análise: Vila Nova de Gaia – 6,3; Matosinhos – 4,6; Maia – 3,2 e Gondomar – 3,0. Relatório Final * 30 Setembro 2007 Pág. 12 Análise Territorial Metodologia: Área de Influência - Isócronas Com o objectivo de apurar o potencial consumidor abrangido, efectuámos uma estimativa da Área de Influência potencial, considerando as zonas abrangidas num raio de 3 intervalos temporais de distância automóvel (isócronas) à Avenida dos Aliados. Considerámos a área abrangida até 15 minutos de distância automóvel à zona em questão e subdividimos em 3 intervalos de distância (isócronas): até 5 min, 5 a 10 min e 10 a 15 min. Analisámos a população abrangida nessas zonas tendo como referência a população residente estimada pelo Instituto Nacional de Estatística de Portugal (INE) no relatório de Projecções da População Residente – 2004. Para tal, utilizámos o software informático Auto-route, o qual prevê as velocidades máximas permitidas nas diferentes vias rodoviárias (por exemplo, auto-estradas, estrada nacional, estrada local, etc) não tendo assim em consideração as condições de trânsito. Deste modo, calculámos a localização geográfica dos diferentes intervalos de distância automóvel. Depois, utilizámos a informação relativa à população dentro de cada concelho e estimámos a proporção da população em cada concelho que se enquadra nos diferentes intervalos de isócronas. Relatório Final * 30 Setembro 2007 Pág. 13 Análise Territorial Área de Influência - Isócronas A Área de Influência abrange a população de 7 concelhos, nomeadamente Porto, Matosinhos, Maia, Vila Nova de Gaia, Gondomar, Valongo e Santo Tirso. Até 5 min Entre 5 e 10 min Entre 10 e 15 min Fonte: CB Richard Ellis, Auto-route Relatório Final * 30 Setembro 2007 Pág. 14 Análise Territorial Área de Influência - Isócronas De seguida apresentamos uma tabela com os mesmos elementos da tabela anterior (população residente e presente) abrangidos por Isócronas: População Abrangida Isócronas Residente 0 - 5 min 5 - 10 min 10 - 15 min Total 61.907 196.018 356.988 614.913 Presente 62.584 198.037 351.825 612.446 Os dados são referentes à estimativa efectuada pelo INE para 2005. Fonte: CB Richard Ellis, INE, Auto-route A Área de Influência estimada abrange uma população residente de aproximadamente 615.000 indivíduos numa distância em automóvel até 15 minutos. Contudo apenas 10% da população da Área de Influência reside a menos de 5 minutos de distância automóvel e 32% da população demora entre 5 a 10 minutos a chegar à zona da Avenidas dos Aliados. A maioria da população residente e presente encontra-se entre 10 e 15 minutos da zona em questão. Relatório Final * 30 Setembro 2007 Pág. 15 Análise Territorial Área de Influência - Isócronas Na tabela seguinte apresentamos a proporção, por concelho considerado na Área de Influência, da população residente e presente. Concelhos % Porto Matosinhos Maia Valongo Gondomar Vila Nova de Gaia 100% 70% 10% 32% 20% 60% 5% Santo Tirso Total População Abrangida Residente 233.465 118.186 13.305 29.702 34.124 182.564 3.567 614.913 Presente 239.630 114.830 12.777 33.346 33.048 175.891 2.923 612.446 Os dados são referentes à estimativa efectuada pelo INE para 2005. Fonte: CB Richard Ellis, INE, Auto-route Do quadro podemos verificar que os 3 concelhos que mais contribuem com população para área de influência são o Porto, Vila Nova de Gaia e Matosinhos, sendo também os que contêm maior área geográfica dentro da mesma. O Porto é o único concelho que se encontra na totalidade dentro da área da influência. Relatório Final * 30 Setembro 2007 Pág. 16 Análise Territorial Área de Influência – Turismo No gráfico seguinte apresentamos o número anual de turistas estrangeiros em termos de hóspedes e dormidas nos últimos anos estatísticos. O Grande Porto recebeu, durante o ano de 2005, cerca de 443.000 turistas (hóspedes) estrangeiros, que permaneceram em média, durante 2 dias. Podemos verificar que desde 2002 houve um ligeiro acréscimo, de 3,3%, de turistas instalados nos estabelecimentos no Grande Porto. 1.000.000 900.000 800.000 700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 Relativamente a Portugal o Grande Porto foi, em 2005, a terceira zona, segundo o NUTS 3, com maior afluência de turistas estrangeiros, com 8,9%, atrás da Grande Lisboa (38%) e do Algarve (34%). 100.000 0 2002 2003 Dormidas 2004 2005 Hóspedes Fonte: CB Richard Ellis, INE Relatório Final * 30 Setembro 2007 Pág. 17 Análise Territorial Área de Influência – Benchmark De seguida apresentamos um tabela com algumas cidades portuguesas para as quais comparamos o número de habitantes e a área bruta locável existente em centros comerciais com área bruta locável – ABL superior a 5.000 m2: Cidade Albufeira Nº de Habitantes (Hab) 13.646 Aveiro 55.291 Faro Santarém 41.934 28.760 Lisboa 564.564 Porto 263.131 Braga 109.460 Centros Comerciais Algarve Shopping; CC Modelo Albufeira CC Carrefour; Forum Aveiro; Glicínias Shopping Center; Feira Nova Gallery Forum Algarve W Shopping; Feira Nova Gallery Amoreiras Plaza; Amoreiras Shopping Center; Armazéns do Chiado; Atrium Saldanha; Galerias Saldanha Residence ;Dolce Vita Monumental; Dolce Vita Picoas Plaza; Palácio Sottomayor; Campo Pequeno; Twin Towers; Carrefour Telheiras; Centro Colombo; Centro Vasco da Gama; Olaias Plaza; Olivais Shopping; Shopping Cidade do Porto; Via Catarina; Dolce Vita Porto; Trindade Domus e Norte Shopping(*) Braga Parque; Minho Center Área bruta locável total (m2) 53.001 Rácio ABL/Hab 3,9 70.415 1,3 40.000 17.649 1,0 0,6 313.363 0,6 143.778 0,5 43.478 0,4 Através do rácio, podemos verificar que o Porto apresenta a menor área bruta locável existente por habitante de entre as cidades analisadas, com excepção de Braga. Notas: A análise tem por base apenas o nº. de habitantes e os centros comerciais dentro das cidades, não sendo contabilizados os centros comerciais situados nas localidades periféricas. (*) – O Norte Shopping, apesar de já se encontrar no concelho de Matosinhos, é um centro comercial muito frequentado pelos habitantes Porto. Pág. 18 Relatório Final *da 30 cidade Setembrodo 2007 Análise Territorial Acessibilidades Localização dos Parques de Estacionamento A zona da Avenida dos Aliados é muito bem servida de transportes públicos, nomeadamente por autocarros, metro (Linha Amarela - estações de Aliados, S. Bento, Trindade e Bolhão) e comboio (Estação de S. Bento – linhas de Aveiro. Braga, Guimarães e Paredes). Quanto à oferta de parques de estacionamento, existem 3 parques de utilização pública dentro da área de intervenção da Avenida dos Aliados, nomeadamente o Parque de D. João I, o Parque da Trindade e a Garagem do Comércio do Porto. Identificámos ainda mais 5 parques de estacionamento públicos próximos da zona de intervenção, designadamente: Carlos Alberto, Praça de Lisboa, Lino, Via Catarina e Trindade Domus. Todos os parques mencionados perfazem cerca de 2.650 lugares de estacionamento. Relatório Final * 30 Setembro 2007 8 2 6 7 3 4 1 5 Legenda: (1) D. João I; (2) Trindade; (3) Comércio do Porto; (4) Carlos Alberto; (5) Praça de Lisboa; (6) Lino; (7) Via Catarina; (8) Trindade Domus Pág. 19 Análise Territorial Oferta Cultural e de Lazer A Baixa Portuense tem uma vasta oferta de monumentos e edifícios de elevado valor cultural e histórico, os quais atraem diversos turistas para a zona em estudo. A partir do século XIX a Praça da Liberdade foi ponto de encontro de políticos, escritores e artistas, tendose transformado no verdadeiro coração social e político do Porto. Em 1916 a Câmara decidiu rasgar a moderna Avenida dos Aliados e construir, no fecho do topo norte, o majestoso edifício camarário. Assim nasceu uma avenida que hoje se apresenta ladeada de prédios de grande valor arquitectónico. Identificam-se, também na Baixa Portuense, diversos monumentos e edifícios de interesse turístico entre igrejas, palácios, edifícios públicos e livrarias. Destacam-se nomeadamente, a Igreja da Trindade, os Paços do Concelho, o Mercado do Bolhão, a Estação de S. Bento, a livraria Lello, a Igreja e Torre dos Clérigos, as Igrejas do Carmo e das Carmelitas, a Sé Catedral, o Paço Episcopal, o Seminário, a Casa dos 24, entre outros. É também nesta zona que se concentram algumas das principais salas de espectáculo e cafés emblemáticos da cidade do Porto, os quais pela sua oferta de lazer e valor patrimonial atraem tanto a população da cidade como estrangeiros. Salientam-se aqui o Teatro Nacional de São João, o Teatro Sá da Bandeira, o Rivoli, o Coliseu e cinema Passos Manuel, o cinema Batalha, o Auditório Nacional Carlos Alberto, bem como os cafés Magestic, Guarany, Brasileira, etc. e ainda o Palácio da Bolsa, o Ateneu Comercial do Porto, etc. Na página seguinte podemos visualizar a localização do património referido. Relatório Final * 30 Setembro 2007 Pág. 20 Análise Territorial Oferta Cultural e de Lazer Monumentos 1 - Capela das Almas 2 - Mercado do Bolhão 3 - Igreja da Trindade 4 -Paços do Concelho 5 - Estação de S. Bento 6 - Sé Catedral 7 - Paço Episcopal 8 – Seminário 9 - Casa dos 24 10 - Igreja de S. Lourenço (Grilos) 11 - Convento de S. João Novo 12 - Igreja da Misericórdia 13 - Igreja e Torre dos Clérigos 14 - Livraria Lello 15 - Igrejas do Carmo e dos Carmelitas 16 - Reitoria da Universidade do Porto Cultura e Lazer 1 - Teatro Nacional de S.João 2 - Cinema Batalha 3 - Teatro Sá da Bandeira 4 - Rivoli 5 - Coliseu e Cinema Passos Manuel 6 - Café Magestic 7 - Ateneo Comercial do Porto 8 - Café Brasileira 9 - Cultur Gest 10 -Café Guarany 11- Café Aviz 12- Café Ceuta Relatório Final * 30 Setembro 2007 Pág. 21 13- Auditório Nacional Carlos Alberto 14- Café Progresso 15- Café Âncora D´ouro 16 - Cadeia da Relação 17 - Mercado Ferreira Borges 18 - Casa do Infante 19 - Palácio da Bolsa 20 - Cooperativa Árvore 21 - Galerias Miguel Bombarda Análise Territorial Serviços Públicos AI É de salientar para efeitos da futura oferta de comércio na zona em estudo, a existência de diversos serviços públicos. Estes serviços atraem diariamente uma vasta população para o local, quer trabalhadores quer utilizadores dos serviços, os quais são potenciais clientes do comércio que aqui se desenvolva. PT PSP Entre os principais serviços destacam-se: Câmara Municipal do Porto (CMP) PSP Posto Turismo (PT) CTT Arquivo de Identificação (AI) Banco de Portugal (BP) BP Fonte: CB Richard Ellis Relatório Final * 30 Setembro 2007 Pág. 22 CMP CTT Análise Territorial Projectos Futuros A CB Richard Ellis tem conhecimento da existência de 12 projectos, cuja concretização se enquadra no plano de reconversão e reabilitação da Baixa Portuense. O seguinte mapa apresenta a localização deste projectos, os quais descrevemos detalhadamente nas páginas seguintes. Plano de Pormenor da Trindade Trindade Domus Palácio do Comércio Quarteirão Carlos Alberto Porto Plaza Mercado do Bolhão Quarteirão Pensão Monumental Quarteirão D. João I Quarteirão do Banco de Portugal Quarteirão dos Congregados Praça Lisboa Quarteirão das Cardosas Predominantemente comércio Relatório Final * 30 Setembro 2007 Fonte: CB Richard Ellis Predominantemente habitação Pág. 23 Análise Territorial Projectos Futuros – Quarteirão das Cardosas O projecto prevê a reconversão do Palácio das Cardosas numa unidade hoteleira de grande qualidade, 54 fogos de habitação, 50 unidades comerciais, 30 fracções destinadas a serviços e um parque de estacionamento subterrâneo com 260 lugares. Áreas Comerciais: Nos 1ºs e 2ºs pisos dos edifícios periféricos e no interior do quarteirão, no qual está prevista uma única superfície comercial. Áreas habitacionais: Pisos superiores; Predominância da tipologia T2, ( 67% do total de fogos); Segmento alvo: famílias de pequena dimensão e de classe média-alta ou alta, em geral com idades mais elevadas. Unidade Hoteleira: Entre 4 ou 5 estrelas - perfil de city hotel ou mesmo hotel de charme; Capacidade aproximada de 100 quartos; Restaurante. Na fachada do hotel para a Praça da Liberdade surgirão lojas de artesanato típico português, dirigidas principalmente ao consumidor estrangeiro. Áreas de Serviços: 2 tipos de segmentos de escritórios: um de carácter mais convencional, destinado a profissionais liberais e outro, destinado a escritório-ateliers ou “casa atelier” vocacionados essencialmente para jovens artistas. Os escritórios mais convencionais terão dimensões que podem variar entre os 11 m2 e os 109 m2. Os espaços “atelier” terão dimensões que variam entre os 21 m2 e os 68 m2. Estacionamento: Subterrâneo com 3 ou 4 pisos no espaço interior libertado dos actuais anexos e prolongamentos de r/c. Relatório Final * 30 Setembro 2007 Pág. 24 Análise Territorial Projectos Futuros – Quarteirão dos Congregados Está previsto desenvolver neste quarteirão um edifício residencial, uma unidade hoteleira e um parque de estacionamento. Neste sentido, o interior do quarteirão, deverá ser desocupado e nele surgirá uma praça e um edifício residencial com apartamentos de tipologias pequenas, dirigidos essencialmente para o segmento jovem. A Travessa dos Congregados no interior do quarteirão, caracteriza-se por uma oferta de “restaurantes típicos” do Porto, a qual se pretende manter, mas requalificando. É ainda intenção dos promotores deste projecto, a construção de uma unidade hoteleira de 3 estrelas superior destinada, com maior incidência, a famílias. Por fim, deverá ser criado um parque de estacionamento público com 200 a 250 lugares. Relatório Final * 30 Setembro 2007 Pág. 25 Análise Territorial Projectos Futuros – Quarteirão D. João I O projecto prevê, 44 fogos de habitação de luxo, 8.400 m2 para comércio, 2.900 m2 para serviços e um parque de estacionamento subterrâneo com capacidade para 700 viaturas. Áreas Comerciais: 8.400 m2 em 2 pisos – permitirá lojas com pé-direito duplo, potenciando soluções de mezzanine ou de 2 pisos de forma a atrair cadeias comercias que apresentem estabelecimentos âncora. Áreas de Serviços: A proposta aponta para uma resposta à associação de serviços médicos actualmente existente no quarteirão, para a qual estão previstos 2.900 m2 do total do empreendimento. Os serviços serão implantados à face da Rua do Bonjardim. Áreas habitacionais:11.000 m2, distribuídos pelos pisos superiores de dois novos edifícios: Edifício Loop: 36 habitações T1 em duplex com 65 m2 cada, uma penthouse no sétimo piso com 110 m2 e cobertura com jardim e piscina. Dirigidos à camada jovem com estilo de vida cosmopolita e urbano. Edifício Pateo Bonjardim: 7 pisos acima do solo com 220 m2 cada e uma habitação por piso, com 3 lugares de estacionamento por apartamento. Os apartamentos não têm tipologia definida, para que esta se possa adaptar ao estilo de vida de cada comprador. Vocacionado para o mercado dos “empty nesters”, casais de meia-idade, mais tradicionais e com elevado poder de compra. Ambos os edifícios terão estacionamento privado no total de 90 lugares. Estacionamento: Público e privado - 19.000 m2 em 3 pisos abaixo da cota de soleira. Relatório Final * 30 Setembro 2007 Pág. 26 Análise Territorial Projectos Futuros Diversos Quarteirão Carlos Alberto: O Quarteirão Carlos Alberto contempla 30 edifícios, dos quais 22 serão intervencionados isoladamente pelos proprietários. A Porto Vivo, SRU celebrou um contrato com a Edifer para a reabilitação dos restantes 8 edifícios, para os quais estão previstos 20 habitações de tipologia T1 e T2 e entre 3 a 6 espaços comerciais. No antigo e emblemático Café Luso deverá surgir um novo espaço comercial de restauração. O público-alvo será jovem, nomeadamente estudantes e casais que gostem de manter a vivência cosmopolita e urbana. Quarteirão Banco de Portugal: Diversos proprietários do quarteirão Banco de Portugal (excluindo o Banco de Portugal) estão a desenvolver um projecto que contempla habitação nos pisos superiores e a manutenção do comércio do piso térreo. Quarteirão Pensão Monumental: O Edifício Pensão Monumental e o antigo Edifício da AXA serão alvo de reconversão em projectos imobiliários residenciais e de comércio destinados ao segmento alto. Relatório Final * 30 Setembro 2007 Pág. 27 Análise Territorial Projectos Futuros Diversos Plano de Pormenor da Trindade: Está a ser preparado o processo para a elaboração de um Plano de Pormenor na zona da Trindade. Pretende-se que se potencie a sua vocação terciária e que seja também introduzida uma componente residencial. Quarteirão Palácio do Comércio: Está a ser desenvolvido um projecto que contempla habitação nos pisos superiores e comércio no piso térreo. Trindade Domus: O empreendimento Trindade Domus é o único dos projectos apresentados que já se encontra concluído e está em comercialização. Consiste na conclusão da obra Edifício Trindade e sua adaptação a um edifício multifuncional de serviços e comércio. Contempla uma área de 24.000 m2, que engloba escritórios, 2 pisos destinados a comércio, com aproximadamente 7.700 m2 de área bruta locável e um parque de estacionamento público com 453 lugares. Tem como lojas âncora o supermercado Froiz (1.300 m2), o health club Active Life (1.368 m2) e a Casa das Prendas (1.080 m2). Relatório Final * 30 Setembro 2007 Pág. 28 Análise Territorial Projectos Imobiliários Futuros Diversos Mercado do Bolhão: Está a decorrer o concurso para a concepção, projecto e construção, manutenção e exploração mediante direito de superfície por 50 anos, do Mercado do Bolhão como espaço comercial, cultural e de lazer. Porto Plaza: O Porto Plaza é um centro comercial promovido pela parceria Ferreiros & Almeida (Grupo Martifer) na Rua Fernandes Tomás. O empreendimento encontra-se actualmente em construção estando prevista a sua abertura até o final do ano de 2007. Praça Lisboa: Está previsto para esta praça a reactivação de um espaço comercial, na qual surgirá, entre outros, uma livraria “megastore” e um espaço destinado a estudantes. Relatório Final * 30 Setembro 2007 Pág. 29 Análise do Mercado de Retalho no Porto Relatório Final * 30 Setembro 2007 Pág. 30 Análise de Mercado - Oferta Comércio de Rua no Porto O congelamento das rendas comerciais em Portugal durante dezenas de anos permitiu a manutenção de negócios que em condições normais de mercado seriam pouco viáveis e desviou o comércio mais moderno para os centros comerciais. Mais do que em qualquer outra cidade do país, o Porto desenvolve muito o seu comércio nesses mesmos centros. O comércio tradicional é quase inexistente em algumas zonas, não só devido ao aparecimento dos centros comerciais, mas também devido à relativa desertificação do centro da cidade, tendo surgido algumas lojas de preços baixos (designadamente “lojas dos trezentos” e “lojas de chineses”). No entanto, assistiu-se a uma modernização do comércio de rua em algumas zonas da cidade, nomeadamente na zona da Rua de Santa Catarina, da Rua de Cedofeita, da Rotunda da Boavista/ Rua Júlio Dinis e na zona do Aviz, onde estão concentradas algumas marcas de prestígio. De seguida, apresentamos um quadro com as principais insígnias presentes nas zonas referidas. Relatório Final * 30 Setembro 2007 Pág. 31 Análise de Mercado - Oferta Comércio de Rua no Porto Zonas Principais Insíginias Nacionais e Internacionais (Moda e Acessórios, Decoração e Artigos para o Lar e Cultura e Lazer) Rua de Santa Catarina Ana Sousa, Benetton, Bershka, Blanco, C&A, Calzedonia, Capicua 303, Charles, Chicco, Ecco, Fnac, Foot Locker, Haity, IKKS, Intimissimi, Levi’s, L’Occitane, Loja do Gato Preto, Machado Joalheiro, Mango, Marionnaud, Marque Soares, Misako, Multiópticas, My God, Origem, Os vinte e Um, Parfois, Pé de Meia, Petit Patapon, Pollux, Prénatal, Promod, Pull & Bear, Ráfia, Rosa Clará, Sisley, Springfiled, Stradivarius, Swarovski, Zara, Zara Home Rua de Cedofeita Boss, Calzedonia, Feira dos Tecidos, Lefties, Mango, Me Allegro, Parfois, Roxy, Tintoretto, Uscita Rotunda da Boavista – Rua Júlio Dinis Charles, Chicco, Forte Sport, Multiópticas, Pré Natal, Singer, Uscita Zona do Aviz Agatha Ruiz de la Prada, Bang & Olufsen, Boss, Crumpler, Cutipol, David Rosas Joalheiro, Dilleto Casa, Donna Papillonvagabon, Ermenegildo Zegna, Fátima Mendes, Farrutx, Fashion Clinic, Furla, Gerard Darel, Gilprado, Inês Pereira, Kitty, Labmed Pharma, Lanidor, Les Copains, Machado Joalheiro, Maria Pipoca, Massimo Dutti, Max Mara, Me Allegro, My God, Onar, Pavillion Christofle, Rosa & Teixeira, Rosior Joalharia, Spal, Trena, Trussardi, Vista Alegre, Wesley Fonte: CB Richard Ellis Relatório Final * 30 Setembro 2007 Pág. 32 Análise de Mercado - Oferta Comércio de Rua na Baixa Portuense De um modo geral, e à excepção da Rua de Santa Catarina, o comércio de rua na Baixa Portuense caracteriza-se por uma oferta tradicional, diversificada mas de fraca qualidade. Como é habitual no comércio de rua tradicional existem determinadas ruas/zonas que concentram um número significativo de lojas da mesma actividade e que as tornam conhecidas como tal. É este o caso das seguintes ruas da Baixa: Rua Mouzinho da Silveira: semente e ferramentas de jardim; Rua das Flores: ourivesaria; Largo do Lóios: têxteis-lar e pronto a vestir de pequena dimensão; Rua do Almada: ferragens e novos comércios alternativos; Rua Miguel Bombarda: galerias de arte e lojas de design; Zona envolvente à Praça Filipa de Lencastre: livrarias e cafés emblemáticos; Praça do Infante: lojas de moda alternativa (Urban Wear); Rua Formosa: mercearias finas tradicionais; Rua das Carmelitas: grandes armazéns. Rua onde estão localizadas 2 das mais importante âncoras comerciais das zona: Armazéns Marques Soares e Livraria Lello. Actualmente, na zona da Avenida dos Aliados, o comércio existente resume-se a restauração, agências bancárias e seguradoras, agências de viagens, stands de automóveis e lojas de preços baixos. Relatório Final * 30 Setembro 2007 Pág. 33 Análise do Mercado - Oferta Centros Comerciais Relevantes A CB Richard Ellis considera que existem na cidade do Porto 5 centros comerciais que podem ser complementares, ou mesmo de algum modo fazer concorrência, à futura oferta comercial da Av. dos Aliados e zona envolvente. Em baixo apresentamos um mapa que evidencia a localização destes empreendimentos e nas páginas seguintes fazemos uma descrição das principais características dos mesmos. Galerias Península Praça do Bom Sucesso Dolce Vita Porto Rua dos Campeões Europeus Via Catarina Rua de Santa Catarina Porto Plaza Oferta futura Rua Fernandes Tomás Trindade Domus Rua Heróis Mártires de Angola Fonte: CB Richard Ellis Relatório Final * 30 Setembro 2007 Pág. 34 Análise do Mercado - Oferta Centros Comerciais Relevantes Via Catarina Lojas Âncoras: Relevância pela proximidade e complementaridade Situa-se na Rua de Santa Catarina, em plena Baixa Portuense. Proprietário: Sonae Sierra / ING Outras Insígnias de renome: H&M, Peppejeans, Original Levi´s Store, Lanidor, Massimo Dutti, Springfield; Tintoretto, Oysho, Calzedónia, Details, Foreva, Giovanni Galli, Prof, Salsa, etc ABL: 11.900 m² Pisos: 4 Lojas: 98 das quais 26 são para restauração Parque Estacionamento: 578 lugares Relatório Final * 30 Setembro 2007 Supermercado Bonjour, Sportzone, Worten, Zara, Mango, Hennes & Moritz Pág. 35 Swatch, Body Shop, Perfumes e Companhia, Imaginarium Análise do Mercado - Oferta Centros Comerciais Relevantes Porto Plaza – Oferta futura Galerias Península Relevância pela proximidade e complementaridade Concorrência pelo segmento alvo Localizado na Praça do Bom Sucesso, a escassos metros da Rotunda da Boavista e do Shopping Cidade do Porto. Proprietário: Imofomento e diversos lojistas (proprietários ocupantes) Lojas: 40 Pisos: 2 Parque de Estacionamento: aprox 500 lugares Localizado na Rua Fernandes Tomás, na zona comercial de Santa Catarina Promotor: Ferreiros & Almeida Abertura Prevista: S2 2007 ABL: 19.500 m2 Lojas: 80 Pisos: 5 Parque de Estacionamento: 420 lugares Lojas Âncora: Media Markt e Virgin Active Lojas Âncora: vocacionado na moda e no equipamento pessoal com marcas de prestígio – Carolina Herrera, Roberto Verino, Purificacíon Garcia, Adolfo Dominguez e Max Mara. Dolce Vita Porto Trindade Domus Concorrência pela dimensão e pela abertura recente (2005) Relevância pela proximidade e complementaridade Situa-se na Rua dos Campeões Europeus perto do Estádio do Dragão. Proprietário: Chamartín Imobiliária ABL: 38.190 m2 Lojas: 130 Pisos: 5 Parque Estacionamento: 2.200 lugares Localizado na Rua Heróis Mártires de Angola na continuação para Norte da Av dos Aliados. Proprietário: Martinho Tavares ABL: 6.400 Parque de Estacionamento: 450 lugares Lojas Âncora: Hipermercado Continente, Worten, Vobis Sportzone, Zara e cinemas Lusomundo Relatório Final * 30 Setembro 2007 Lojas Âncora: Supermercado Froiz, Active Life Health Club, Casa das Prendas Pág. 36 Caracterização e Análise do Mercado da Zona em Estudo Relatório Final * 30 Setembro 2007 Pág. 37 Caracterização da Zona de Intervenção Área de Intervenção CB Richard Ellis A área de intervenção da CB Richard Ellis, alvo do presente estudo, corresponde à Avenida dos Aliados e zona envolvente, a qual inclui as seguinte praças e ruas: Praça da Liberdade, Avenida dos Aliados Praça General Humberto Delgado, Rua das Carmelitas, Rua dos Clérigos, Largo dos Lóios, Rua Trindade Coelho, Rua das Flores, Praça Almeida Garrett, Rua de Sampaio Bruno, Rua Dr. Magalhães de Lemos, Rua do Bonjardim, Rua Sá da Bandeira, Praça D. João I, Rua Formosa, Rua Fernandes Tomás, Rua Rodrigues Sampaio, Rua Guilherme da Costa Carvalho, Rua Dr. António Luís Gomes, Rua dos Fenianos, Rua Ramalho Ortigão, Rua Elísio de Melo e Rua Dr. Artur de Magalhães Basto. No mapa da página seguinte é possível visualizar a área de intervenção da CB Richard Ellis assim como a identificação dos diversos quarteirões que compõem a AIP dos Aliados. Relatório Final * 30 Setembro 2007 Pág. 38 Caracterização da Zona de Intervenção Área de Intervenção CB Richard Ellis 4 3 2 1 Q. Fenianos 2 Q. Pensão Monumental 3 Q. Café Guarany 4 Q. Banco de Portugal 5 Q. das Cardosas 6 Q. Café Imperial 7 Q. dos Congregados 8 Q. Caixa Geral de Depósitos 9 Q. Associação dos Jornalistas 10 Q. D. João I 11 Q. Estevão 12 Q. Bonjardim 1 5 6 15 7 8 9 14 11 12 13 10 - Área em Estudo Fonte: Porto Vivo, SRU e CB Richard Ellis Relatório Final * 30 Setembro 2007 Pág. 39 13 Q. Parque da Trindade 14 Q. CTT 15 Q. CM Porto Caracterização da Zona de Intervenção Área de Intervenção CB Richard Ellis Os pisos térreos dos imóveis com frente para a Av. dos Aliados têm a seguinte ocupação em termos de áreas brutas de construção: 37% => Instituições Bancárias 21% => Comércio em geral 18% => Serviços 12% => Cafetaria e Restauração 11% => Devolutas Dos quarteirões com frente para a Av. dos Aliados, os que apresentam maior percentagem de área devoluta no piso térreo são a Pensão Monumental (42%), Cardosas (40%) e Congregados (17%). No Anexo 1 identificamos a localização e a fachada das diversas lojas devolutas localizadas na zona em estudo. Relatório Final * 30 Setembro 2007 Pág. 40 Análise do Mercado - Oferta Comércio Existente Conforme já se referiu o comércio de rua na Baixa Portuense caracteriza-se por uma oferta tradicional, diversificada mas de fraca qualidade. Na zona em estudo, predominam estabelecimentos de restauração, serviços, lojas de pronto a vestir e bancos. Os retalhistas são locais e independentes, quase não existindo lojas de insígnias nacionais nem internacionais. É de salientar a existência de diversas lojas de preços baixos (designadamente “lojas dos trezentos” e “lojas de chineses”) que denigrem ainda mais a fraca oferta existente. Na tabela ao lado é apresentado o número de lojas, por actividade comercial, localizadas nas principais ruas (*) da Baixa do Porto. (*) Rua da Carmelitas; Rua dos Clérigos; Praça da Liberdade; Rua do Almada; Avenida dos Aliados; Rua Elísio de Melo; Rua General Humberto Delgado; Rua Dr. Ricardo Jorge; Rua dos Fenianos; Praça da Trindade; Rua Fernando Tomás; Travessa das Liceiras; Travessa/Rua do Bonjardim; Rua Sá da Bandeira; Rua Ramalho Ortigão; Rua Rodrigues Sampaio; Travessa dos Congregados; Rua Dr. Magalhães Lemos; Rua Guilherme da Costa Carvalho Relatório Final * 30 Setembro 2007 Pág. 41 Actividade Comercial Nº Unidades Livraria / Papelaria 6 Sapataria 9 Serviços / Produtos de Saúde e Beleza 6 Restauração/ Cafetaria 47 Farmácia 4 Oculista 3 Ourivesarias 7 Bancos 21 Bazares Chineses 10 Stands de Automóveis 7 Pronto a Vestir 30 Tabacaria/ Lotaria 7 Agência de Viagens 5 Serviços - Utilidades (ex. oficina, alfaiate) 40 TOTAL 202 Fonte: CB Richard Ellis Análise do Mercado - Oferta Comércio Existente por Ramo de Actividade Nesta planta da área de intervenção identifica-se a localização do comércio existente, por ramo de actividade: Moda e Acessórios Serviços de Conveniência Restauração Instituições Financeiras Outras Devolutas Apresenta-se no Anexo 4 este Tenant Mix detalhado. Fonte: Porto Vivo, SRU e CB Richard Ellis Relatório Final * 30 Setembro 2007 Pág. 42 Análise do Mercado - Oferta Análise do Mercado de Retalho Alimentar Em termos de retalho alimentar a zona em estudo encontra-se razoavelmente servida, existindo cerca de 8 supermercados das cadeias Pingo Doce, Mini Preço e Modelo Bonjour. No edifício multifuncional de comércio e serviços, Trindade Domus irá ainda, operar o Supermercado Froiz. O mapa ao lado indica a localização destes estabelecimentos. Refira-se ainda a existência na Rua Formosa de 3 mercearias finas tradicionais: “Casa Januário”, “Confeitaria do Bolhão” e “A Pérola do Bolhão”. A CB Richard Ellis entende que a oferta de retalho alimentar na zona é razoável. Fonte: CB Richard Ellis Relatório Final * 30 Setembro 2007 Pág. 43 Caracterização da Procura Inquéritos de Rua Foram realizados inquéritos procurando caracterizar o perfil e objectivo das pessoas que se deslocam à zona em estudo. Neste sentido, foram efectuados 292 inquéritos na zona da Avenida dos Aliados nomeadamente na Avenida dos Aliados, Rua dos Clérigos, S. Bento e Rua Sá da Bandeira. Caracterização da Amostra (Cont.) Caracterização da Amostra Sexo Idade Zona de Residência Relatório Final * 30 Setembro 2007 Situação Profissional Estudante 25% Empregado 48% Desempregado 11% 16% Feminino 45% Masculino 55% Reformado 18 – 24 anos 28% Quadro Superior 25 – 34 anos 13% 35 – 44 anos 17% 45 – 55 anos 21% > 56 anos 21% Na zona em estudo 18% Fora da zona em estudo 82% Profissão (só inquiridos empregados) Prof. Intelectual ou Cientifico 19% Técnicos e Prof. de Nível Intermédio 29% Pessoal Administrativo Zona de Emprego (só inquiridos empregados) Pág. 44 2% 8% Outros 42% Na zona em estudo 55% Fora da zona em estudo 45% Caracterização da Procura Inquéritos de Rua Frequência com que os inquiridos visitam a Baixa do Porto 51% Meio de transporte utilizado na deslocação à Baixa Portuense 26% Autocarro 21% Comboio 19% Carro 16% A pé 9% 10% raramente 1x mês 12% Táxi 5% Outro Fonte: CB Richard Ellis 15 em 15 dias 1x semana mais 1x semana 15% Metro 13% todos dias Mota 1% 1% 0% Fonte: CB Richard Ellis Do total do inquiridos constata-se que mais de metade desloca-se todos os dias à Baixa Portuense, utilizando os transportes públicos como principal meio de transporte. De entre os inquiridos que se deslocam diariamente à Baixa do Porto, temos que: • 46% trabalha na zona e 19% são estudantes; • 50% frequenta maioritariamente a zona de Santa Catarina como espaço comercial e 30% não efectua compras na zona. Relatório Final * 30 Setembro 2007 Pág. 45 Caracterização da Procura Inquéritos de Rua Principal motivo pelo qual os inquiridos se deslocam à Baixa 33% Trabalho 5% Outros motivos Tomar refeições Fonte: CB Richard Ellis Outros 9% De passagem 28% Nenhum 23% Passear ou ver montras 52% Sta Catarina 27% Fazer compras Turismo Espaço Comercial da Baixa mais frequentado pelos inquiridos Cedofeita 7% 5% R. Sá da Bandeira e Bolhão 4% Aliados e Clérigos 3% 1% 1% Fonte: CB Richard Ellis 50% dos inquiridos deslocam-se de casa até a Baixa para fazer compras e passear e ver montras, o que torna o comércio um factor importante na captação de pessoas para a zona. No entanto, o trabalho é um importante factor de movimentação na zona. Da análise elaborada, constata-se que os inquiridos, quando vão às “compras” à Baixa Portuense, vão quase sempre apenas a Santa Catarina. Relatório Final * 30 Setembro 2007 Pág. 46 Caracterização da Procura Inquéritos de Rua Grau de satisfação em relação à Baixa do Porto, no que diz respeito a…. Através do gráfico, podemos concluir que os inquiridos encontram-se satisfeitos quer na variedade de comércio de rua e de restauração quer na facilidade de acessos à zona em análise. Já quanto ao parqueamento automóvel cerca de 40% dos inquiridos não se manifestou e o restante encontra-se claramente insatisfeito. 100% 80% 60% 40% 20% 0% Variedade de comércio de rua Variedade de restauração NS/NR Facilidade de acessos ao centro Local de estacionamento Concluímos ainda que, quanto mais velhos são os inquiridos, com excepção dos inquiridos com idades superiores a 56 anos, menos satisfeitos se encontram com a oferta existente na Baixa Portuense. Completamente Insatisfeito Insatisfeito Satisfeito Completamente Satisfeito Fonte: CB Richard Ellis Relatório Final * 30 Setembro 2007 Pág. 47 Caracterização da Procura Inquéritos de Rua Por fim pedimos aos inquiridos que nos fizessem três sugestões que aumentassem a sua frequência de visita à Zona dos Aliados. Sugestões fornecidas pelos inquiridos de forma a aumentar a frequência de visita à Baixa Portuense Animação Nocturna 35% Melhorar Estacionamento 20% Lojas Específicas - diversas 9% Segurança 6% Melhorar transportes 5% Espaços Verdes Supermercados Posto de Turismo Outros A existência de um bom parqueamento automóvel também é considerada crucial, principalmente pelos inquiridos com idades a partir dos 35 anos. 6% Loja do Cidadão 4% 2% Os inquiridos sugeriram ainda maior segurança, horário alargado do comércio de rua e mais serviços disponíveis (ex. loja cidadão). 2% 11% Fonte: CB Richard Ellis Relatório Final * 30 Setembro 2007 Da análise concluí-se que os inquiridos, independentemente da sua idade consideram fundamental a dinamização da Animação Nocturna, com mais bares e restaurantes de qualidade. Pág. 48 Caracterização da Procura Inquéritos de Rua Com base nos resultados do estudo de opinião efectuado e nos nossos conhecimentos de mercado, apresenta-se de seguida a interpretação directa sobre as principais conclusões do estudo efectuado. TIPOLOGIA DOS CONSUMIDORES ACTUAIS Idade Residência Todas Fora da zona em estudo Situação profissional Público Trabalhador e Estudantes Profissão Todas excepto quadros superiores Meio de transporte Transportes públicos Espaço comercial mais frequentado na zona Rua Santa Catarina Fonte: CB Richard Ellis Relatório Final * 30 Setembro 2007 Pág. 49 Definição da Estratégia Relatório Final * 30 Setembro 2007 Pág. 50 Definição da Estratégia Estratégia Global OBJECTIVOS ESTRATÉGICOS Criar uma nova zona de comércio de rua com insígnias modernas e sofisticadas; Dinamizar uma afluência nocturna “saudável”; Captar e reter população residente noutros bairros do Porto, assim como a procura turística da zona. OBJECTIVOS ESPECÍFICOS Requalificação do comércio existente; Ocupação das lojas devolutas com insígnias de qualidade; Introdução de restaurantes âncoras que induzam o fluxo nocturno de pessoas de diversos classes etárias, ex: Hard Rock Café; restaurante oriental: Aia; pizzaria: Zenno, Valentino; etc.; Criação de um welcome center; Alargamento do horário de funcionamento das lojas especialmente no fim do dia/ noite e hora de almoço. MEIOS Implementação de um sistema de gestão comum do espaço comercial; Criação/ Utilização de incentivos financeiros para requalificação do comércio existente; Criação de uma imagem comercial e campanha de marketing. Relatório Final * 30 Setembro 2007 Pág. 51 Definição da Estratégia Estratégia Global No programa de ocupação e recolocação da zona em estudo, devemos ter em conta dois factores importantes: • O posicionamento estratégico que se pretende de segmento alto; • A dotação de uma oferta de comércio e serviços que sirva a futura densidade populacional residente e outros transeuntes (provenientes de outros bairros da cidade e turistas estrangeiros). Neste sentido a zona deverá ser servida por um comércio diversificado, nomeadamente: • • • • • • • • • • • Restauração; Moda e Acessórios; Perfumaria e Cosmética; Ourivesaria, Joalharia e Relojoaria; Lazer, Cultura, Música e Tempos Livres; Brinquedos, Prendas e Brindes; Mobiliário, Decoração, Artigos para o Lar; Telecomunicações, Informática, Electrónica, Hi-Fi e Imagem; Papelarias, Livrarias e Tabacarias; Supermercados e Produtos Alimentares; Serviços de Conveniência e Serviços Públicos. Relatório Final * 30 Setembro 2007 Pág. 52 Definição da Estratégia Caracterização do Potencial Consumidor Face ao posicionamento pretendido para a zona, apresentamos uma caracterização do potencial consumidor a frequentar o novo espaço comercial: TIPOLOGIA DO CONSUMIDOR POTENCIAL Idade Residência Classe social Todas Todas com especial incidência nos futuros residentes da zona em questão e turistas Média-alta e Alta Meio de transporte Todos Fonte: CB Richard Ellis Relatório Final * 30 Setembro 2007 Pág. 53 Definição da Estratégia Definição do Conceito - Sectorização O conceito que propomos desenvolver na zona em estudo pressupõe uma oferta diversificada mas com a concentração de operadores com a mesma actividade. Assim: • A Avenida dos Aliados deverá ter lojas de moda; • A Rua Sampaio Bruno e a Rua Ramalho Ortigão deverão ser um prolongamento da Avenida dos Aliados e ter respectivamente sapatarias e acessórios e lojas de vestuário e artigos para crianças; • Na Praça D. João I deve ser criado um nicho de lojas de decoração e artigos para o lar; • Na Rua Formosa, deverá tirar-se partido dos empreendimentos residenciais que aí vão ser promovidos e potenciar a existência de diversas lojas de conveniência; • No Largo do Lóios/Rua Trindade Coelho, e na Rua das Flores deverão ser requalificadas as lojas e dinamizadas as actividades comerciais aí existentes de retrosaria e ourivesaria respectivamente; • Também na Praça Almeida Garrett, na Praça da Liberdade e na Rua Rodrigues Sampaio, o comércio de restauração aí existente deverá ser requalificado. Na página seguinte é apresentado uma planta com essa sectorização. Relatório Final * 30 Setembro 2007 Pág. 54 Definição da Estratégia Definição do Conceito - Sectorização RETROSARIAS E TECIDOS V RI OU I AR ES CR IA NÇ VIP’s AS RESTAURAÇÃO TA UR MODA E ACESSÓRIOS AÇ ÃO SAPA TARI AS RE S S ÃO AÇ R U TA NC IA RE CO NV E NI Ê DECORAÇÃO Fonte: Porto Vivo, SRU e CB Richard Ellis Relatório Final * 30 Setembro 2007 A Pág. 55 Definição da Estratégia Definição do Conceito - Sugestões Quarteirão das Cardosas – Praça da Liberdade (Hotel) e Praça Almeida Garrett Oferta comercial complementar ao hotel, destinada predominantemente ao mercado turístico e aos futuros residentes Relatório Final * 30 Setembro 2007 • • • • • • • • • • • Magnólia; Jamaica; Capuccino • Haagen Dazs; Baskin Robbins; Ben & Jerry’s; Finzi Contini • Pastelaria e Casa de chá locais • Hussel; Hotel Chocolat • Vinho & Coisas - Win Center • “Casa Havaneza” • Yellows; Press Center • Lúcia Piloto; Marina Cruz • SPA Coffee Shop Sorveteria Pastelaria Casa de Chá Casa de Doces/ Guloseimas Loja de Vinhos “Casa Havaneza” Press Center Cabeleireiro SPA Pág. 56 Definição da Estratégia Definição do Conceito - Sugestões Quarteirão das Cardosas - Perímetro, Envolvente e Interior Largo dos Lóios e Rua Trindade Coelho Retrosarias e Tecidos Kilo Americano; Maison Decor; Vidal Rua das Flores com Rua Trindade Coelho Ourivesarias Boutique dos Relógios, Anselmo, Manuel dos Santos, Blue Bird, Machado Joalheiros; David Rosas Interior do Quarteirão Moda • Loja das Meias, Me Alegro, ou outra loja multimarca de moda Relatório Final * 30 Setembro 2007 Pág. 57 Definição da Estratégia Definição do Conceito - Sugestões Restauração Q. Banco de Portugal e Q. Café Imperial e Rua Rodrigues Sampaio • Restaurante(s) de destino • Coffee Shops • Geladaria Q. Fenianos – Estação Restauração e Conveniência Camionagem Relatório Final * 30 Setembro 2007 Pág. 58 • Hard Rock Café; Aya; Lizarran; Taberna Bocatin; La Café; Japa; Assuka, Portugália, Lusitânia, Brasserie d’ Entrecote, Valentino • Starbucks; Café di Roma, Alexandro Nannini • Haagen Dazs; Baskin Robbins; Ben & Jerry’s; Finzi Contini VIPs Definição da Estratégia Definição do Conceito - Sugestões Moda e Acessórios Frente Avenida dos Aliados e Rua dos Clérigos Rua Sampaio Bruno e Rua Sá da Bandeira Relatório Final * 30 Setembro 2007 • • • • • Peppe Jeans, Miss Sixty, Sisley, Roxy, Replay, BCBG, Adolfo Dominguez, Gerald Darel, Lanidor, Loja das Meias, Me Alegro • Wesley, Lacoste, Boss, Levis • La Perla, Calvin Klein • Dogglas; Sephora; Perfumes & Companhia L’Occitane • Nike, Puma, Adidas Moda Senhora Moda Homem Moda Jovem / Casual Lingerie, Perfumaria e Desporto • Sapatarias e acessórios • Furla, Hera, Arezzo, Pablo Fuster, Aerosoles, Foreva, Misako, ML Bolsas, Segue, Pedra Dura Pág. 59 Definição da Estratégia Definição do Conceito - Sugestões Crianças Frente Avenida dos Aliados (Q. Fenianos e Q. Pensão Monumental) Relatório Final * 30 Setembro 2007 • GAP, Petit Patapon, Ovo Estrelado, Papo d'Anjo, Neck & Neck, Nós e Tranças, Anti Milk • Imaginarium, Papagaio sem Penas • Formes; 1et1 font 3 • Vestuário • Brinquedos • Grávidas Pág. 60 Definição da Estratégia Definição do Conceito - Sugestões Decoração e Artigos para o Lar Praça D. João I , Rua do Bonjardim, R. Dr. Magalhães de Lemos (Q. dos Congregados, Q. CGD e Q. D. João I) Rua Sá da Bandeira Relatório Final * 30 Setembro 2007 • B&O • Area, Colonial, Musgo; Companhia do Campo • Vista Alegre, Cutipol, Spal, Swarovski; Torres e Brickman; • Teresa Alecrim; Pano Branco, Casinha da Rita, Rendinhas da Avó, Turcos e Bordados Pág. 61 Definição da Estratégia Definição do Conceito - Sugestões Conveniência Rua Formosa Relatório Final * 30 Setembro 2007 • Charcutaria/ Gourmet • SPA, Cabeleireiro • Lavandaria; Arranjos de roupa • Produtos Naturais e Cuidados pessoais Pág. 62 • Charcuteria Gourmet • Marina Cruz, Lúcia Piloto, Mod's Hair • 5 à Sec, Press To, Eco Sec; 5 à Fil • Celeiro, Terra Pura; Rituals, Body Shop Definição da Estratégia Definição do Conceito - Sugestões Serviços Públicos Q. Q. Q. Q. Fenianos Parque da Trindade Bonjardim Estêvão • Loja do Cidadão • Loja Jurídica Welcome Center Posto de turismo, posto de informação comercial, loja de lembranças, cyber café, venda de bilhetes para espetáculos e eventos, agência de viagens + câmbio, etc. Relatório Final * 30 Setembro 2007 Pág. 63 Definição da Estratégia Tabela de Rendas a Praticar Os valores de renda podem variar substancialmente, de acordo com a dimensão do espaço, montra(s), localização específica, actividade e inquilino (âncora ou satélite). Nas tabelas seguintes, consideramos razoáveis valores médios de renda mensal por metro quadrado, que consideramos adequados à requalificação e reposicionamento pretendidos para a zona de intervenção: Actividade de Restauração Actividade Geral Área (m2) Renda Mensal (€/m2) Área (m2) Renda Mensal (€/m2) < 20 35,00 < 75 35,00 21 - 50 30,00 76 - 100 30,00 51 – 75 27,50 > 101 25,00 76 – 100 25,00 101 – 150 22,50 151 – 250 20,00 250 - 500 17,50 > 501 12,50 Fonte: CB Richard Ellis Relatório Final * 30 Setembro 2007 Fonte: CB Richard Ellis Os valores das rendas considerados encontram-se acima dos valores actualmente praticados na zona em estudo, pois foram estimados para uma oferta comercial de acordo com o posicionamento estratégico definido neste estudo, ou seja destinado ao segmento social médio-alto. Pág. 64 Definição da Estratégia Tabelas de Rendas - Benchmark Na definição das tabelas de rendas apresentadas anteriormente tivemos por base o conhecimento que a CB Richard Ellis tem sobre o mercado. Assim considerámos as rendas mensais praticadas nas zonas comerciais direccionadas a um segmento mais elevado, nomeadamente: Avenida da Liberdade e Chiado, em Lisboa e Zona do Aviz e Rotunda da Boavista, no Porto. De seguida apresentamos alguns exemplos de rendas praticadas nas zonas referidas: Zona Área (m2) Renda Mensal Unitária (€/m2) Renda Mensal Total (€) Zona Área (m2) Renda Mensal Unitária (€/m2) Renda Mensal Total (€) Porto – Zona do Aviz Lisboa – Zona da Avenida da Liberdade 61 21 1.250 13.200 Rua Pedro Homem de Melo 136 37 5.000 51 4.900 Av. da Boavista 35 34 1.200 50 8.000 Porto – Zona da Rotunda da Boavista Av. da Liberdade 151 66 9.966 Av. da Liberdade 220 60 Av. da Liberdade 96 Av. da Liberdade 160 Lisboa – Chiado Av. da Boavista 407 17 7.000 Rua Garrett (1) 145 69 9.965 Av. da Boavista 60 23 1.350 Rua do Carmo 145 62 8.990 Rua Júlio Dinis 160 31 5.000 Rua do Carmo 104 52 5.408 Rua Garrett (2) 89 34 3.026 Fonte: CB Richard Ellis Fonte: CB Richard Ellis Trespasses: (1) – 250.000 Relatório Final * 30 Setembro 2007 €; (2) – 425.000 € Pág. 65 Definição da Estratégia Implementação da Estratégia A implementação desta estratégia terá de ser faseada de acordo com o grau de desenvolvimento do processo de reabilitação urbana da Zona em Estudo. Assim, prevendo-se que a elaboração dos projectos de reabilitação e a realização das respectivas obras se desenvolva num prazo de aproximadamente dois anos e meio, só a partir de 2010 se prevê que a estratégia definida esteja implementada a 100%. 2007 Fase 1 2008 2009 Mediadores 2010 … Fase 2 Fase 3 Relatório Final * 30 Setembro 2007 Pág. 66 Definição da Estratégia Implementação da Estratégia Fase 1 A Porto Vivo, SRU em colaboração com a CB Richard Ellis deverão reunir um conjunto de proprietários interessados em ser pioneiros na implementação do conceito definido e em captar para os imóveis que detêm as insígnias de “arranque” do projecto. Os proprietários que adiram nesta fase deverão investir em brochuras para apresentação do projecto a potenciais ocupantes. Simultaneamente a Porto Vivo, SRU em colaboração com a CB Richard Ellis deverão divulgar Mediadores a estratégia definida junto dos promotores dos projectos em desenvolvimento, de modo a que estes a integrem no desenho dos imóveis que estão a projectar ou remodelar. É também nesta fase que se deverá criar um nome, logótipo e slogan para o espaço comercial em estudo. Para tal, deverá ser lançado um concurso para a selecção de uma agência de comunicação e marketing. A contratação e selecção desta agência deve ser da responsabilidade da Porto Vivo, SRU. Relatório Final * 30 Setembro 2007 Pág. 67 Definição da Estratégia Implementação da Estratégia Fase 2 A segunda fase corresponde ao período de construção/ remodelação dos diversos projectos de reabilitação. Nesta fase deverão começar a ser contactados operadores para ocupar os espaços comerciais previstos nesses imóveis. Procurar-se-á também colocar de acordo com o conceito definido, todos os espaços que fiquem entretanto devolutos e requalificar os espaços comerciais que não apresentam a Mediadores qualidade pretendida. No último caso, dever-se-á aproveitar futuros incentivos financeiros que surjam. Nesse período, deverá também ser desenhada e preparada a sinalética pública para a zona comercial em estudo. Relatório Final * 30 Setembro 2007 Pág. 68 Definição da Estratégia Implementação da Estratégia Fase 3 O início da última fase coincide com o período em que a maioria dos projectos de reabilitação urbana da Zona em Estudo já se encontram concluídos. Nesta fase prevê-se que já exista um número significativo de contratos celebrados com lojistas dentro do conceito definido. Será este o momento para desenvolver um Regulamento de Funcionamento da área comercial da zona em estudo, no qual devem estar envolvidos a Mediadores Associação de Lojistas da Zona, a Associação dos Proprietários e uma terceira entidade responsável pela gestão do espaço e implementação do Regulamento (Entidade Gestora). É também nesta fase que deve ser lançada uma campanha de publicidade dirigida ao público em geral para a divulgação da abertura do novo espaço comercial. Relatório Final * 30 Setembro 2007 Pág. 69 Definição da Estratégia Porquê uma Associação de Proprietários? • Ter um interlocutor único (do lados dos proprietários) na gestão do espaço comercial. • Criar, numa fase inicial, um fundo para a apresentação comercial da Avenida dos Aliados junto de potenciais lojistas (elaboração de brochuras). • Criar um fundo para o financiamento de uma campanha de publicidade de lançamento da Avenida dos Aliados como um novo espaço comercial no Porto. • Juntamente com a Porto Vivo, SRU, intervir junto da CMP para a requalificação do espaço público. Relatório Final * 30 Setembro 2007 Pág. 70 Definição da Estratégia Porquê uma Associação de Lojistas? • • Ter um interlocutor único na defesa dos direitos dos lojistas. Conjuntamente com a entidade gestora definir a estratégia de divulgação e comunicação continua (animação, acções especiais, acções de charme, etc.). Porquê uma Entidade Gestora? Uma Entidade Gestora poderá actuar na gestão do espaço comercial, desempenhando as seguintes funções: • • • • Apoio aos projectos de requalificação de forma a que estes se enquadrem no conceito de reposicionamento definido; Controle orçamental de forma a manter um controlo financeiro efectivo das contas do Espaço Comercial, estabelecendo anualmente objectivos de rentabilidade que são acompanhados mensalmente; Gestão de operações e serviços gerais, optimizando os custos de manutenção e beneficiação, garantindo elevados padrões de qualidade nos serviços prestados; Marketing e actividades de promoção de forma a garantir que uma das áreas mais criticas do sucesso deste novo espaço comercial é gerida de forma dinâmica e criativa. No Anexo 2 são apresentados em maior detalhe as funções de uma entidade gestora. Relatório Final * 30 Setembro 2007 Pág. 71 Definição da Estratégia Regulamento de Funcionamento da Área Comercial Objectivos: • • • • Definir os direitos e obrigações das três partes envolvidas: proprietários, lojistas e entidade gestora; Estipular horário de funcionamento, recolhas de lixos, etc; Aplicar normas na publicidade individual; Estipular as despesas comuns: segurança, manutenção - jardinagem, publicidade e marketing (campanhas, animação, patrocínios e eventos), equipamento de restauração, sinalética, administração. Imputação de Custos: • • As despesas comuns deverão ser pagas pelo proprietário na proporção da área que ocupa na área de intervenção. O Proprietário pode imputar este custo ao inquilino directamente na renda ou através da cobrança de um custo adicional. Relatório Final * 30 Setembro 2007 Pág. 72 Definição da Estratégia Comunicação e Marketing No seguimento das 3 fases de implementação da estratégia, anteriormente descritas será necessário lançar um concurso para a selecção de uma agência de comunicação e marketing para o desenvolvimento faseado das seguintes acções: Fase 1: • Desenvolver brochura de comercialização; • Criar nome, logótipo e slogan para o espaço comercial da zona em estudo. Fase 2: • Criar sinalética; Fase 3 • Desenvolver campanha de publicidade para a divulgação da abertura do novo espaço comercial (mupis, distribuição de folhetos, eventos, etc). Relatório Final * 30 Setembro 2007 Pág. 73 Definição da Estratégia Comunicação e Marketing Objectivos Estratégicos de Marketing (Briefing) • Criação de um imagem renovada, cosmopolita e sofisticada e de um “Espaço Comercial a Céu Aberto” com comércio e serviços personalizados, de qualidade e inovadores; • Consolidação da posição no mercado, como um nome de referência nacional e internacional; • Segmento alvo: turistas e população da cidade do Porto de classe social média-alta e alta. «Para consumidores activos, urbanos, com gostos requintados e uma certa exigência de exclusividade, que valorizam o tempo e que prezam uma oferta sofisticada e diversificada, ao visitarem os Aliados conseguem aliar as compras, a “boa mesa” e a diversão, num ambiente histórico e cultural.» Relatório Final * 30 Setembro 2007 Pág. 74 Definição da Estratégia Infra-estruturas de Apoio ao Estacionamento Parques de estacionamento propostos Conforme apresentámos no início deste Relatório, existem actualmente na zona da Avenida dos Aliados e nas zonas contíguas cerca de 2.650 lugares de estacionamento público disponíveis. De acordo com a Porto Vivo, SRU estão previstos os seguintes parques de estacionamento: Cardosas (cerca de 260 lugares), Congregados (200 a 250 Lugares), D. João I (expansão dos actuais 396 lugares para cerca de 600). Assim, resultará um total de mais de 3.500 lugares (estacionamento existente e futuro), que consideramos uma oferta razoável e com uma boa dispersão, face à dimensão da zona. Relatório Final * 30 Setembro 2007 Pág. 75 Fonte: CBRE; Estudo Urbanístico da AIP Aliados - Porto Vivo, SRU Atendendo ao facto da zona ser muito bem servida de transportes públicos, consideramos que a oferta de estacionamento prevista será suficiente para o sucesso comercial da zona. Definição da Estratégia Incentivos Financeiros à Modernização do Comércio Actualmente não está em vigor nenhum sistema de incentivos à modernização e requalificação do comércio. No entanto recentemente existiram dois sistemas – o URBCOM e o MODCOM – que se adequavam perfeitamente ao projecto em estudo. Estes sistemas de incentivos visavam a modernização das actividades empresariais do comércio e de alguns serviços, a qualificação do espaço público envolvente e a promoção de projectos, inseridos em áreas limitadas dos centros urbanos com características de elevada densidade comercial, multifuncionalidade e desenvolvimento económico, patrimonial e social. Podiam-se candidatar microempresas e PME, estruturas associativas, câmaras municipais e unidades de acompanhamento e coordenação. Dada a adaptabilidade ao projecto em estudo destes sistemas de incentivos, é urgente uma dinamização das estruturas camarárias e associativas de modo a que este tipo de incentivos venha a ser contemplados no Quadro de Referência Estratégico Nacional (novo quadro de apoios comunitários), o qual se espera que entre em vigor até o final do ano. Relatório Final * 30 Setembro 2007 Pág. 76 Anexos Relatório Final * 30 Setembro 2007 Pág. 77 Anexo1-A Lojas Devolutas na Zona em Estudo R. dos Clérigos, 88 Largo dos Lóios, 80 R. dos Clérigos, 54 Largo dos Lóios, 18-20 R. dos Clérigos, 21 R. Trindade Coelho, 32-36 Relatório Final * 30 Setembro 2007 R. das Flores, 253-263 Pç. Almeida Garrett, 27 R. Trindade Coelho, 2-8 R. das Flores, 265-267 Pç. da Liberdade, 66-68 R. Trindade Coelho/ R. das Flores R. das Flores, 287-291 R. Trindade Coelho, 19-21 Pág. 78 Anexo 1-B Lojas Devolutas na Zona em Estudo Av. Aliados, 141-147 R. Fernandes Tomás, 873-875 R. Sá da Bandeira, 261-265 R. Sá da Bandeira, 218-222 Av. Aliados, 151-179 R. Fernandes Tomás, 760 R. Sá da Bandeira, 267-281 R. Sá da Bandeira, 216 R. Sá da Bandeira, 120 R. Sá da Bandeira, 84 Av. Aliados, 151-179 Relatório Final * 30 Setembro 2007 R. Sá da Bandeira, 318 R. Sá da Bandeira, 230 Pág. 79 R. Sá da Bandeira, 160 Anexo 1-C Lojas Devolutas na Zona em Estudo R. Sá da Bandeira, 58 R. Sá da Bandeira, 45-51 R. Sampaio Bruno, 14 R. do Bonjardim, 93-101 R. Sá da Bandeira, 56 R. Sá da Bandeira, 31 R. Sampaio Bruno, 16-18 e 54 R. do Bonjardim, 109-111 R. Sá da Bandeira, 48 R. Sá da Bandeira, 9 R. Sampaio Bruno, 11-13 R. do Bonjardim, 115-119 Relatório Final * 30 Setembro 2007 Pág. 80 R. Dr. Magalhães de Lemos, 85 R. Dr. Magalhães de Lemos, 105 Anexo 1-D Lojas Devolutas na Zona em Estudo Av. dos Aliados, 28-32 R. Rodrigues Sampaio, 176 Relatório Final * 30 Setembro 2007 Av. dos Aliados, 42-54 R. Rodrigues Sampaio, 146-156 R. Rodrigues Sampaio, 126-146 Pág. 81 Anexo 2-A Funções da Entidade Gestora • Apoio a projectos de requalificação • Indica fornecedores e acompanha projecto de arquitectura e de imagem • Controla os projectos de forma a que estes se enquadrem no conceito e reposicionamento definido para a zona • Controle orçamental • Facturação mensal das remunerações e despesas comuns; • Controle de contas correntes; • Gestão de Cobranças; • Realização dos pagamentos aos prestadores de serviços (segurança, manutenção, jardinagem, etc.); • Controle de garantias bancárias e outras cauções; • Controle de contas bancárias de rendas e despesas comuns; • Elaboração do orçamento anual de receitas e custos do espaço comercial; • Controle de desvios mensal dos orçamentos de receitas e de custos; Relatório Final * 30 Setembro 2007 Pág. 82 Anexo 2-B Funções da Entidade Gestora • Gestão de operações e serviços • Definição e controle das principais rotinas para operação do espaço comercial, nomeadamente definição dos serviços necessários e selecção e contratação dos diferentes fornecedores que implementarão esses mesmos serviços; • Colaborar na definição e assegurar o cumprimento do Regulamento de Funcionamento, bem como apresentar as propostas de alteração ao mesmo que, a cada momento, se mostrem mais adequadas; • Elaboração do Orçamento Anual de Despesas Comuns a repercutir pelos Inquilinos / Lojistas; • Realização do balanço anual de despesas comuns e controle de desvios orçamentais; • Implementar novos serviços e controlar os serviços existentes em cada momento através da supervisão de serviços, do planeamento da resolução das ocorrências reportadas pelos Inquilinos / Lojistas e da supervisão de uma correcta resolução das ocorrências. Relatório Final * 30 Setembro 2007 Pág. 83 Anexo 2-C Funções da Entidade Gestora • Marketing e Actividade de Promoção • Mobilizar todos os meios necessários para atingir um dos objectivos mais ambiciosos e críticos para o sucesso; • Apresentar o plano de marketing e de eventos considerando o tipo de conceito em questão; • Implementar, controlar e assegurar o sucesso das actividades de marketing a serem promovidas; • Elaborar e apresentar estudos internos de marketing e análise dos níveis de satisfação dos clientes; • Relação com a imprensa e estratégia de imagem. Relatório Final * 30 Setembro 2007 Pág. 84 Anexo 3-A Incentivos Financeiros à Modernização do Comércio 1. URBCOM O URBCOM - Sistema de Incentivos a Projectos de Urbanismo Comercial era um dos sistemas de incentivos do anterior Prime/ QCAIII que terminou no final de 2006. Os principais objectivos, destinatários e despesas comparticipadas eram os seguintes. Objectivos: este sistema de incentivos visava a modernização das actividades empresariais do comércio e de alguns serviços, a qualificação do espaço público envolvente e a promoção do respectivo projecto global, inseridos em áreas limitadas dos centros urbanos com características de elevada densidade comercial, multifuncionalidade e desenvolvimento económico, patrimonial e social. As candidaturas a este sistema de incentivos teriam de estar integradas num projecto global elaborado para a área de intervenção e aprovado pela DGE. Destinatários: microempresas e PME, estruturas associativas, câmaras municipais e unidades de acompanhamento e coordenação. Despesas comparticipadas: incluíam, entre outras, a realização de obras na fachada dos edifícios, aquisição ou alteração de toldos e reclamos luminosos, realização de obras de adaptação no interior do estabelecimento, aquisição de equipamento de exposição, despesas com acções de marketing no ponto de venda, incluindo vitrinismo. Relatório Final * 30 Setembro 2007 Pág. 85 Anexo 3-B Incentivos Financeiros à Modernização do Comércio 2. MODCOM O MODCOM – Sistema de Incentivos a Projectos de Modernização do Comércio foi criado em Janeiro de 2006 com dotações do Fundo de Modernização do Comércio (criado em Julho de 2004 no âmbito do novo Regime de Licenciamento Comercial) e do então criado Sistema de Incentivos aos Projectos de Modernização do Comércio. O MODCOM foi criado para colmatar a falta de verbas e a extinção do URBCOM. Até à data decorreram já duas fases de candidatura ao MODCOM, a primeira terminou em Março de 2006 e a última em Março de 2007. De momento não se conhecem novas datas de abertura de candidaturas. Objectivos: modernização e revitalização da actividade comercial em todo o País, em especial em centros com predomínio do comércio independente de proximidade, em zonas urbanas ou rurais, bem como a promoção de acções e programas de formação dirigidas ao comércio. Destinatários: (a) micro e pequenas empresas do comércio e (b) estruturas associativas empresariais do sector do comércio. Despesas comparticipadas: (a) para as empresas - semelhantes às do URBCOM; (b) para as estruturas associativas: concepção e divulgação de imagem, criação de logótipo, mascote e acompanhamento de acções; suportes promocionais; material de divulgação; publicidade nos media; contratação de animadores; despesas com aluguer de equipamento. Relatório Final * 30 Setembro 2007 Pág. 86 Anexo 4-A Tenant Mix Existente Relatório Final * 30 Setembro 2007 Pág. 87 Fracção Arruamento Principal Nº Polícia Designação Actividade Comercial Tipo Ocup Sector de Actividade Proprietário 12080 - Banco de Portugal Fracção 9 Pç Liberdade Fracção 10 Pç Liberdade Fracção 1 Pç Liberdade Fracção 1 Pç Liberdade Fracção 2 Pç Liberdade Fracção 3 Pç Liberdade Fracção 4 Pç Liberdade Fracção 5 Pç Liberdade Fracção 6 Pç Liberdade Fracção 7 Pç Liberdade 40 42/44 46-52 53 54-56 58 62 63/65 S/N 76/112 Barbosa e Vilar Lda Livraria Moreira Navarro Lda quiosque Sá Reis, Lda - segafredo Costa Moreira, SA - ATENEMA - boundi Portugal Telecom Celeste DEVOLUTO Banco de Portugal Pronto a vestir Livraria sapataria e carteiras quiosque restaurante e cervejaria confeitaria loja telecomunicações restaurante e padaria DEVOLUTO Banco Moda e Acessórios Outros Moda e Acessórios Outros Restauração Restauração Serviços Conveniência Restauração DEVOLUTO Serviços Financeiros A A A A A A A A 12075 - Guarany Fracção 18 R. do Dr. Artur Magalhães Pinto Basto Fracção 1 R. do Dr. Artur Magalhães Pinto Basto Fracção 1 R. do Dr. Artur Magalhães Pinto Basto Fracção 1 R. do Dr. Artur Magalhães Pinto Basto Fracção 1 Pç Liberdade Av Aliados Fracção 1 Av Aliados Fracção 2 Av Aliados Fracção 3 Av Aliados Fracção 4 Av Aliados Fracção 5 Fracção 6 R.Elisio de Melo Fracção 6 R.Elisio de Melo Fracção 7 R.Elisio de Melo Fracção 7 R.Elisio de Melo 24 18 12 6 1 21 35 57 73 89 33 37 49 51 Baixa Café DEVOLUTO A Menina dos Aliados Cabeleireiro de Homens UNIC DEVOLUTO Banco Totta BES Banco Santander Café Guarany A Minhota Venesa DEVOLUTO DEVOLUTO restauração e bebidas DEVOLUTO restauração e bebidas Barbearia Pronto a vestir DEVOLUTO banco banco banco restaurante restauração e bebidas Barbearia DEVOLUTO DEVOLUTO Restauração DEVOLUTO Restauração Serviços Conveniência Moda e Acessórios DEVOLUTO Serviços Financeiros Serviços Financeiros Serviços Financeiros Restauração Restauração Serviços Conveniência DEVOLUTO DEVOLUTO A A A A A A P P A A A A Particular Tranquilidade Seguros Tranquilidade Seguros Tranquilidade Seguros Tranquilidade Seguros Tranquilidade Seguros Banco Totta Banco Espiríto Santo Acra Acra Particular Particular Particular Particular 12062 - Pensão Monumental Av. Aliados Fracção 1 Av. Aliados Fracção 2 Av. Aliados Fracção 3 Av. Aliados Fracção 3 Av. Aliados Fracção 4 Av. Aliados Fracção 4 Av. Aliados Fracção 4 Fracção 4 R. de Ramalho Ortigão Fracção 5 R. de Ramalho Ortigão Fracção 5 R. de Ramalho Ortigão Fracção 5 R. de Ramalho Ortigão Fracção 5 R. de Ramalho Ortigão 137 145/147 151-179 195 207 221 237 27 43 53 61A 71 Banif DEVOLUTO DEVOLUTO Unimotor - Renault Agência Abreu Agência Abreu Banco 7 Café Safari DEVOLUTO Café Apolo Neto Moura e Santos candeeiros banco DEVOLUTO DEVOLUTO restaurante Agência de Viagens Agência de Viagens banco restaurante DEVOLUTO cafetaria loja de ferragens candeeiros Serviços Financeiros DEVOLUTO DEVOLUTO Outros Outros Outros Serviços Financeiros Restauração DEVOLUTO Restauração Outros Outros P A A A A A Banif SA Soc. Ind. Vitória Fundo Imodesenvolvimento AXA AXA AXA BCP A A A IGF Seg. Social IGF Seg. Social IGF Seg. Social 12054 - Fenianos Fracção 27 R. Ramalho Ortigão Fracção 27 R. Ramalho Ortigão Fracção 27 R. Ramalho Ortigão Fracção 27 R. Ramalho Ortigão Fracção 27 R. Ramalho Ortigão Fracção 27 R. Ramalho Ortigão Fracção 28 R. Ramalho Ortigão Fracção 29 R. Ramalho Ortigão Fracção 29 R. Ramalho Ortigão Fracção 1 R. Ramalho Ortigão Fracção 1 Pc General Humberto Delgado Fracção 2 Pc General Humberto Delgado Fracção 2 Pc General Humberto Delgado Fracção 2 Pc General Humberto Delgado Fracção 3 Pc General Humberto Delgado Fracção 4 Pc General Humberto Delgado Fracção 5 R. Dr. Ricardo Jorge Fracção 5 Rua do Clube dos Fenianos Fracção 5 Rua do Clube dos Fenianos Fracção 5 Rua do Clube dos Fenianos Fracção 5 Rua do Clube dos Fenianos Fracção 5 Pç da Trindade Fracção 5 Pç da Trindade 56 50 48 42 40 30,28,22 18 10 8 2 269 281-285 291 295 307 321.329 19 1,3,5 11 17,21,25 S/N S/N S/N Livraria Nelita Ervanária Mãe Natureza DEVOLUTO Auto América Artigos do Lar Ortigauto Barbearia Agência de Câmbios Agência de Câmbios Stand M Rent a Car - Kia Motors Club Med-Top Atl. Viagens Tintas Robbialac-loja ONWEB Cervejaria Capitólio Black Coffee A.V.Pacence Lda-serviços Clube dos Fenianos Via Garrett PSP Posto Turismo da CMP Sapataria Fenianos Sapataria Guelva Metro da Trindade Papelaria Ervanária DEVOLUTO Peças e Acessórios Automóvel Decoração Peças e Acessórios Automóvel Barbearia Serviços Financeiros Serviços Financeiros Stand automóvel Agência de Viagens Tintas Cyber Café Cervejaria Cafetaria central camionagem Serviços Conveniência Outros DEVOLUTO Outros Outros Outros Serviços Conveniência Serviços Financeiros Serviços Financeiros DEVOLUTO Outros Outros Restauração Restauração Restauração Outros Restaurante Serviços Públicos Serviços Públicos Sapataria Sapataria Café Restaurante Restauração LEGENDA: Actividade Comercial: Moda e Acessórios Serviços Conveniência Restauração Serviços Financeiros Outros Comércio DEVOLUTO Uso não Comercial Tipo de Ocupação: A - Espaço arrendado P - Espaço ocupado pelo Proprietário Outros Moda e Acessórios Moda e Acessórios Restauração P A A A A A P A A A A A A Particular Particular Particular Particular Particular Particular Particular Particular Particular Banco de Portugal Particular Particular Particular Particular Particular Particular Particular Particular Particular Particular Particular Particular Particular Particular Particular AXA Clube dos Fenianos Clube dos Fenianos Clube dos Fenianos Clube dos Fenianos Clube dos Fenianos Clube dos Fenianos Clube dos Fenianos Fracção Arruamento Principal Nº Polícia Designação Actividade Comercial Sector de Actividade 12083 - Café Imperial Fracção 7 Rua Sá da Bandeira Fracção 6 Rua Sá da Bandeira Fracção 5 Rua Sá da Bandeira Fracção 5 Rua Sá da Bandeira Fracção 4 Rua Sá da Bandeira Fracção 4 Rua Sá da Bandeira Fracção 3 Rua Sá da Bandeira Fracção 2 Rua Sá da Bandeira Fracção 1 Rua Sá da Bandeira Fracção 1 Rua Sá da Bandeira Fracção 13 Pç da Liberdade Fracção 12 Pç da Liberdade Fracção 12 Pç da Liberdade Fracção 11 Pç da Liberdade Fracção 11 Pç da Liberdade Fracção 10 Rua de Sampaio Bruno Fracção 10 Rua de Sampaio Bruno Fracção 10 Rua de Sampaio Bruno Fracção 10 Rua de Sampaio Bruno Fracção 10 Rua de Sampaio Bruno Fracção 10 Rua de Sampaio Bruno Fracção 10 Rua de Sampaio Bruno Fracção 10 Rua de Sampaio Bruno Fracção 9 Rua de Sampaio Bruno Fracção 8 Rua de Sampaio Bruno 53 39 21 19 15 13 9 5 3 1 133-142 126-130 126-130 121-125 121-125 12B 12A 12 10A 10 8B 8A 8 14 16-20 DEVOLUTO Agência de Câmbios Western Union DEVOLUTO TBI - Loja TMN Foto Esboço Salão Sousa DEVOLUTO Global Noticias - Jornal de Notícias Oculista Rocha Majestur - Ag Viagens CGD Deus dá Sorte MacDonald´s loja das Flores Quiosque Tivoli Farmácia Birra Retina Óptica Tabacaria Capri Acepipe Sapataria Sónia Lotaria Atlântico Tabacaria DEVOLUTO DEVOLUTO DEVOLUTO Ag. de Câmbios DEVOLUTO Telecomunicações Estúdio de fotografia Cabelereiro Homens DEVOLUTO Anúncios Oculista Agência de Viagens banca Lotaria e totoloto Restauração Florista Casa da Sorte Farmácia óptica Tabacaria Acessórios Confeitaria Sapataria Lotaria Tabacaria DEVOLUTO DEVOLUTO DEVOLUTO Serviços Financeiros DEVOLUTO Serviços Conveniência Serviços Conveniência Serviços Conveniência DEVOLUTO Outros Serviços Conveniência Outros Serviços Financeiros Outros Restauração Serviços Conveniência Outros Serviços Conveniência Serviços Conveniência Serviços Conveniência Moda e Acessórios Restauração Moda e Acessórios Outros Serviços Conveniência DEVOLUTO DEVOLUTO 12076 - Viela doa Congregados Fracção 25 Rua de Sampaio Bruno Fracção 24 Rua de Sampaio Bruno Fracção 23 Rua de Sampaio Bruno Fracção 22 Rua de Sampaio Bruno Fracção 21 Rua de Sampaio Bruno Fracção 20 Rua de Sampaio Bruno Fracção 20 Rua de Sampaio Bruno Fracção 19 Av. Dos Aliados Av. Dos Aliados Fracção 18 Fracção 17 Av. Dos Aliados Av. Dos Aliados Fracção 16 Av. Dos Aliados Fracção 15 Av. Dos Aliados Fracção 14 Av. Dos Aliados Fracção 13 Fracção 12 R do Dr. Magalhães Lemos Fracção 11 R do Dr. Magalhães Lemos Fracção 10 R do Dr. Magalhães Lemos Fracção 9 R do Dr. Magalhães Lemos Fracção 8 R.do Bonjardim Fracção 7 R.do Bonjardim Fracção 6 R.do Bonjardim Fracção 5 R.do Bonjardim Fracção 4 R.do Bonjardim Fracção 3 R.do Bonjardim Fracção 2 R.do Bonjardim Fracção 1 R.do Bonjardim Fracção 26 Travessa dos Congregados Fracção 23 Travessa dos Congregados Fracção 22 Travessa dos Congregados Fracção 21 Travessa dos Congregados 37 31-33 29 23-25 19 13 5 2-20 22-26 28-32 34-38 42-64 58-64 66-80 135-149 111-123 105-109 83-103 129-133 115-119 109-113 103-107 93-101 87-89 79 57-67 11 15-17 17-19 21 Casa da Sorte Rest. "O Favo" Loja Chinesa Loja Chinesa Pastelaria Bella Roma DEVOLUTO Restaurante Embaixador Balcão BBVA DEVOLUTO Balcão BPI "Gralem" DEVOLUTO Ergovisab Balcão Finibanco Balcão Banco Montepio Geral Balcão Banco Montepio Geral DEVOLUTO DEVOLUTO Depósito da Marinha Grande DEVOLUTO DEVOLUTO Cardoso Cabeleireiros DEVOLUTO Restaurante "A Regaleira" BPI - escritórios BPI - escritórios Rest. "Flor dos Congregados" Rest. D. César Rest. "Novo Paris" Restaurante "S. Romão" Loja de apostas Restaurante Diversos Diversos Pastelaria DEVOLUTO Restaurante banco DEVOLUTO banco Loja de utilidades DEVOLUTO optica banco banco banco DEVOLUTO DEVOLUTO Loiças e Vidros DEVOLUTO DEVOLUTO Perucaria DEVOLUTO Restaurante Serviços Serviços Restaurante Restaurante Restaurante Restaurante Outros Restauração Outros Outros Restauração DEVOLUTO Restauração Serviços Financeiros DEVOLUTO Serviços Financeiros Outros DEVOLUTO Outros Serviços Financeiros Serviços Financeiros Serviços Financeiros DEVOLUTO DEVOLUTO Outros DEVOLUTO DEVOLUTO Outros DEVOLUTO Restauração LEGENDA: Actividade Comercial: Moda e Acessórios Serviços Conveniência Restauração Serviços Financeiros Outros Comércio DEVOLUTO Uso não Comercial Tipo de Ocupação: A - Espaço arrendado P - Espaço ocupado pelo Proprietário Restauração Restauração Restauração Restauração Tipo Ocup A P A A A A A A P A A A A A A A A A A A A P A A A A A P P A A A P P A P A A A A P A P A A Proprietário Imotipo BCP BCP BCP Particular Particular Irmandade S. Ant. Congregados Banco BPI Particular Particular CGD (F. Pensões) Sotomar Sotomar Particular Particular Particular Particular Particular Particular Particular Particular Particular Particular Particular Particular Casa da Sorte Particular Gesbruno Soc. Med, Imob. Particular Particular Particular Particular BBVA Particular Banco BPI Casimiro de Sousa Fontes Lda Corpiso Banco BPI Finimobiliário Montepio Geral Montepio Geral Finimobiliário Particular Soc. Com. De Vidros a. Rocha Caixa Leasing e Factoring Caixa Leasing e Factoring Massa Falida de Teles e Cia Lda Particular Particular Particular Banco BPI Particular Gesbruno Soc. Med, Imob. Particular Particular Fracção 12063 - CGD Fracção 10 Fracção 9 Fracção 8 Fracção 7 Fracção 6 Fracção 5 Fracção 4 Fracção 4 Fracção 4 Fracção 3 Fracção 2 Fracção 1 Fracção 1 Fracção 1 Fracção 1 Fracção 19 Fracção 18 Fracção 17 Fracção 16 Fracção 15 Fracção 15 Fracção 14 Fracção 14 Fracção 13 Fracção 12 Fracção 11 Arruamento Principal Av dos Aliados Av dos Aliados Av dos Aliados Av dos Aliados Av dos Aliados Av dos Aliados Av dos Aliados Av dos Aliados Av dos Aliados Av dos Aliados Av dos Aliados Av dos Aliados Rua de Rodrigues Sampaio Rua de Rodrigues Sampaio Rua de Rodrigues Sampaio Rua de Rodrigues Sampaio Rua de Rodrigues Sampaio Rua de Rodrigues Sampaio Rua de Rodrigues Sampaio Rua de Rodrigues Sampaio Rua de Rodrigues Sampaio Rua de Rodrigues Sampaio Rua de Rodrigues Sampaio Rua do Bonjardim Rua do Bonjardim Rua do Bonjardim Nº Polícia 104 146 152 160 164 168A 180 192 194-200 202 210 222-226 193 189 183 169-179 165-167 155-161 153-183 123 123 119 115 187 175-179 155-143 Designação Culturgest Balcão CGD Café Aliança Baratom London Style Euro Preço Stand Automóveis Citroen A Baratinha Osório & Soutomayor O Preço Certo Ag. Viagens - Star/Serviços Pronto a vestir Porto Câmbio Pronto a vestir Tabacaria Meta da Sorte Rest. Aquário Marisqueira Rest. Aquário Marisqueira DEVOLUTO Rest. Neptuno Contraste Conf. Sublime Café DEVOLUTO RIVOLI Serviços Públicos banco Cafetaria Pronto a vestir Alfaiataria Pronto a vestir Stand Automóveis Pronto a vestir Loja de ferramentas trezentos Agência de Viagens Pronto a vestir Ag. de Câmbios Pronto a vestir Tabacaria restaurante restaurante DEVOLUTO Bombeiros Voluntários Ordem dos Engenheiros Restaurante Antiguidades e Ourivesaria Confeitaria Cafetaria DEVOLUTO Serviços Públicos "Casa Lima" DEVOLUTO "Salero" - Armando da Cunha Lda DEVOLUTO DEVOLUTO "O Económico" "Belana" "Pedro dos Frangos" "César Castro Lda" Pratil Sanzala Soc. Fornecedora de cafés Cancelha Velha Marçal Dame Chique - Boutique "Só Chaves" 12066 - Associação de Jornalistas Fracção 12 Rua de Rodrigues Sampaio Fracção 1 Rua de Rodrigues Sampaio Fracção 2 Rua de Rodrigues Sampaio Fracção 4 R. de Rodrigues Sampaio/ R. do Bonjardim Fracção 5 R. de Rodrigues Sampaio/ R. do Bonjardim Fracção 3 Rua do Bonjardim Fracção 4 Rua do Bonjardim Fracção 6 Rua do Bonjardim Fracção 7 Rua do Bonjardim Fracção 8 Rua do Bonjardim Fracção 9 R. Guilherme da Costa Carvalho Fracção 10 R. Guilherme da Costa Carvalho Fracção 11 R. Guilherme da Costa Carvalho Fracção 12 R. Guilherme da Costa Carvalho Fracção 12 R. Guilherme da Costa Carvalho 233 3 7 9 15 21 12067 - D. João I Fracção 1 Rua Sá da Bandeira Fracção 1 Rua Sá da Bandeira Fracção 2 Rua Sá da Bandeira Fracção 2 Rua Sá da Bandeira Fracção 3 Rua Sá da Bandeira Fracção 4 Rua Sá da Bandeira Fracção 5 Rua Sá da Bandeira Fracção 6 Travessa da Rua Formosa Fracção 7 Travessa da Rua Formosa Fracção 8 Travessa da Rua Formosa Fracção 9 Rua Sá da Bandeira Fracção 9 Rua Formosa Fracção 10 Rua Formosa Fracção 11 Rua Formosa Fracção 12 Travessa do Bonjardim Fracção 12 Travessa do Bonjardim Fracção 12 Travessa do Bonjardim Fracção 12 Travessa do Bonjardim Fracção 12 Travessa do Bonjardim Fracção 13 Travessa do Bonjardim Fracção 14 Rua do Bonjardim Fracção 15 Rua do Bonjardim Fracção 15 Rua do Bonjardim Fracção 16 Rua do Bonjardim Fracção 17 Rua do Bonjardim Fracção 19 Praça D. João I 243 239A Venda Automóveis 251 245-251 DEVOLUTO 253-257 Confeitaria Nerita 261-269 DEVOLUTO 271-273 DEVOLUTO 20 DEVOLUTO 12-18 DEVOLUTO 6-10 Casa de Pasto- Restaurante 377 Florista Libânia 273-281 Ourivesaria do Bolhão 391-407 DEVOLUTO 407A-407DDEVOLUTO 20 Rest. "O Caçula" 18 Severino Alberto … 14 Julio Paulo 12 José Caldas 10 Tupagáz 1-6 Rubior 290-294 "Solar da Conga" 286 Farmácia Central 288 Clinica Médica 278-282 Luciano Matos & Companhia Lda 274-276 DEVOLUTO Millenium BCP LEGENDA: Actividade Comercial: Moda e Acessórios Serviços Conveniência Restauração Serviços Financeiros Outros Comércio DEVOLUTO Uso não Comercial 186 184-176 162 211 209 223 Actividade Comercial Tipo de Ocupação: A - Espaço arrendado P - Espaço ocupado pelo Proprietário Tipo Ocup Sector de Actividade Serviços Financeiros Restauração Moda e Acessórios Moda e Acessórios Moda e Acessórios Outros Moda e Acessórios Outros Outros Outros Moda e Acessórios Serviços Financeiros Moda e Acessórios Serviços Conveniência Restauração Restauração DEVOLUTO P P A A A A A A A A A A A A A A Proprietário CGD CGD Particular Santa Casa da Mesericórdia A Lutuosa de Portugal - Ass. Mutualista A Lutuosa de Portugal - Ass. Mutualista Resinfe Inv e Promoção Lda Resinfe Inv e Promoção Lda Resinfe Inv e Promoção Lda Particular Cia de Fiação e Tecidos de Fafe Cia de Fiação e Tecidos de Fafe Cia de Fiação e Tecidos de Fafe Cia de Fiação e Tecidos de Fafe Cia de Fiação e Tecidos de Fafe ATF - Acabamentos Têxteis e Feitio SA Desconhecido Desconhecido Restauração Outros Restauração Restauração DEVOLUTO A A A A A P Ordem dos Engenheiros Particular Particular Particular Banco BPI CMP Artigos de Viagem DEVOLUTO Pronto a vestir DEVOLUTO DEVOLUTO Sapateiro Restaurante Restaurante Artigos de lar Ourivesaria loja de café Cafetaria Ourivesaria e Relojoaria Pronto a vestir produção de chaves Moda e Acessórios DEVOLUTO Moda e Acessórios DEVOLUTO DEVOLUTO Serviços Conveniência Restauração Restauração Outros Outros Outros Restauração Outros Moda e Acessórios Serviços Conveniência P Particular Desconhecido Desconhecido Ass. dos Jornalistas Particular Particular Ass. dos Jornalistas Desconhecido Particular Particular Particular Particular Particular Particular Habitação Stand Automóvel DEVOLUTO Confeitaria DEVOLUTO DEVOLUTO DEVOLUTO DEVOLUTO Restaurante Florista Ourivesaria DEVOLUTO DEVOLUTO Restaurante Venda e rep, guarda-chuvas Cabeleireiro Sapateiro Reparação e venda ap. Gás Ourivesaria Rest. "Solar da Conga" Farmácia Equipamento Artigos Domésticos DEVOLUTO Banco Outros DEVOLUTO Restauração DEVOLUTO DEVOLUTO DEVOLUTO DEVOLUTO Restauração Serviços Conveniência Outros DEVOLUTO DEVOLUTO Restauração Serviços Conveniência Serviços Conveniência Serviços Conveniência Serviços Conveniência Outros Restauração Serviços Conveniência Outros Serviços Conveniência DEVOLUTO Serviços Financeiros A A A A A A A A A A A A P A A A A A A A A A P P A P Particular Particular Invesprédio, Inv. Imob. Invesprédio, Inv. Imob. Invesprédio, Inv. Imob. Invesprédio, Inv. Imob. Invesprédio, Inv. Imob. Invesprédio, Inv. Imob. Invesprédio, Inv. Imob. Invesprédio, Inv. Imob. Invesprédio, Inv. Imob. Lisimar, Soc. Empr Inv Imob Particular Particular Particular Particular Particular Particular Particular Liga das Ass. Socorros Mutuos Liga das Ass. Socorros Mutuos Particular Particular AF Portfólio Imobiliário Fracção Arruamento Principal 14017 - Cardosas Fracção 1 Rua das Flores Fracção 2 Rua das Flores Fracção 3 Rua das Flores Fracção 4 Rua das Flores Fracção 5 Rua das Flores Fracção 6 Rua das Flores Fracção 7 Rua das Flores Fracção 8 Rua das Flores Fracção 9 Rua das Flores Fracção 10 Rua das Flores Fracção 11 Rua das Flores Fracção 12 Rua das Flores Fracção 13 Pç de Almeida Garrett Fracção 14 Pç de Almeida Garrett Fracção 15 Pç de Almeida Garrett Fracção 16 Pç de Almeida Garrett Fracção 17 Pç de Almeida Garrett Fracção 18 Pç de Almeida Garrett Fracção 19 Pç de Almeida Garrett Fracção 20 Pç de Almeida Garrett Fracção 21 Pç de Almeida Garrett Fracção 22 Pç de Almeida Garrett Fracção 23 Pç de Almeida Garrett Fracção 24 Pç de Almeida Garrett Fracção 25 Pç de Almeida Garrett Fracção 26 Pç de Almeida Garrett Fracção 27 Pç da Liberdade Fracção 27 Pç da Liberdade Fracção 27 Pç da Liberdade Fracção 28 Largo dos Lóios Fracção 29 Largo dos Lóios Fracção 30 Largo dos Lóios Fracção 31 Largo dos Lóios Fracção 32 Largo dos Lóios Fracção 33 Largo dos Lóios Fracção 34 Largo dos Lóios Fracção 35 Largo dos Lóios Fracção 36 Largo dos Lóios Fracção 37 Rua da Trindade Coelho Fracção 38 Rua da Trindade Coelho Fracção 39 Rua da Trindade Coelho Fracção 40 Rua da Trindade Coelho Fracção 41 Rua da Trindade Coelho Fracções Devolutas das restantes ruas objecto de intervenção Rua dos Clérigos Rua dos Clérigos Rua dos Clérigos Largo dos Lóios Rua Trindade Coelho Rua Trindade Coelho e Rua das Flores Rua Formosa Rua Formosa Rua Formosa Rua Sá da Bandeira Rua Sá da Bandeira Rua Sá da Bandeira Rua Sá da Bandeira Rua Sá da Bandeira Rua Sá da Bandeira Rua Sá da Bandeira Rua Sá da Bandeira Rua Sá da Bandeira Rua Sá da Bandeira Rua Fernandes Tomás Rua Fernandes Tomás LEGENDA: Actividade Comercial: Moda e Acessórios Serviços Conveniência Restauração Serviços Financeiros Outros Comércio DEVOLUTO Uso não Comercial Nº Polícia Designação Actividade Comercial Sector de Actividade 253-255 257.259 261-263 265-267 269-271 273-275 277.279 281-285 287-291 293-295 297-299 301-305 7.8 10 11-13 14-16 17.19 20.21 23 27-29 30-32 35-39 41 43-46 49 50 34-37 02-39 02-39 16 8-10 11-14 15-17 18-20 21-23 24-26 27.28 36 38-42 32-36 26-30 20-24 12-18 DEVOLUTO DEVOLUTO DEVOLUTO DEVOLUTO Capricho do bébé Ouriv. Cândido José Rodrigues Capricho das Noivas Joalheiros DEVOLUTO Boutique Terminal Olho Vivo Café Bela Doce Essencia Wear - chavao modas Bazar Chinês - Aro Bangala Café Silva Figueiredo Bazar Novo Hong Kong Café Flor de Ipanema "Central de Plásticos" DEVOLUTO Sapataria Mouzinho Banco Santander Totta Essencia Wear - chavao modas Bazar Chinês - Bangala DEVOLUTO Tabacaria Carmo Farmácia Vitália Millennium BCP DEVOLUTO Monteiros Modas Mafra Tecidos MB Drueltec/ Pedro Ruella DEVOLUTO Café dos Lóios Loja Chinês Retrosaria F.Novais Drogaria DEVOLUTO Casa Dentinha Baixatex Bazar DEVOLUTO DEVOLUTO DEVOLUTO DEVOLUTO Roupa bébé Ourivesaria Roupa bébé Ourivesaria DEVOLUTO Pronto a vestir Óptica Café Pronto a vestir Bazar Café Pronto a vestir Utilidades Café Utilidades DEVOLUTO Sapataria/ Bazar Banco Santander Totta Comércio de Roupa Bazar DEVOLUTO Tabacaria Farmácia Bancos DEVOLUTO Loja de roupa Tecidos e Confecções Tecidos Tecidos e Lanifícios DEVOLUTO Café/Restaurante Utilidades- Juhirull Islams Armazém de malhas retrosaria Utilidades DEVOLUTO bazar Roupa interior Pronto a vestir DEVOLUTO DEVOLUTO DEVOLUTO DEVOLUTO Moda e Acessórios Outros Moda e Acessórios Outros DEVOLUTO Moda e Acessórios Outros Restauração Moda e Acessórios Moda e Acessórios Restauração Moda e Acessórios Outros Restauração Outros DEVOLUTO Moda e Acessórios Serviços Financeiros Moda e Acessórios Moda e Acessórios DEVOLUTO Serviços Conveniência Serviços Conveniência Serviços Financeiros DEVOLUTO Moda e Acessórios Outros Outros Outros DEVOLUTO Restauração Outros Outros Outros Outros DEVOLUTO Outros Moda e Acessórios Moda e Acessórios 88 54 21 81 19-21 DEVOLUTO DEVOLUTO DEVOLUTO DEVOLUTO DEVOLUTO DEVOLUTO DEVOLUTO DEVOLUTO DEVOLUTO DEVOLUTO DEVOLUTO DEVOLUTO DEVOLUTO DEVOLUTO DEVOLUTO DEVOLUTO DEVOLUTO DEVOLUTO DEVOLUTO DEVOLUTO DEVOLUTO DEVOLUTO DEVOLUTO DEVOLUTO DEVOLUTO DEVOLUTO DEVOLUTO DEVOLUTO DEVOLUTO DEVOLUTO DEVOLUTO DEVOLUTO DEVOLUTO DEVOLUTO DEVOLUTO DEVOLUTO DEVOLUTO DEVOLUTO DEVOLUTO DEVOLUTO DEVOLUTO DEVOLUTO DEVOLUTO DEVOLUTO DEVOLUTO DEVOLUTO DEVOLUTO DEVOLUTO DEVOLUTO DEVOLUTO DEVOLUTO DEVOLUTO DEVOLUTO DEVOLUTO DEVOLUTO DEVOLUTO DEVOLUTO DEVOLUTO DEVOLUTO DEVOLUTO DEVOLUTO DEVOLUTO DEVOLUTO 374 362 356 48/52 56 58 84 120 160 216 218/222 230 318 873-875 760 Tipo de Ocupação: A - Espaço arrendado P - Espaço ocupado pelo Proprietário Tipo Ocup Proprietário P A P CM Porto CM Porto CM Porto Particular Particular Particular Particular Particular Particular Particular Parcelas Empreendimentos Imobiliarios, SA Particular Particular Particular Particular Particular Particular Particular A predial, agraria e citadina Particular Banco Santander Totta Particular Particular Particular Particular Millennium BCP Millennium BCP Millennium BCP Particular Particular Particular Particular Particular Particular Particular Particular Particular Particular Particular Particular Particular - - P A A P P P A A A A A P A A P A A A A P A A P A A A A A A