Nova lei mais flexível

ID: 40235738
16-02-2012 | Projectos Especiais
Tiragem: 18739
Pág: IV
País: Portugal
Cores: Cor
Period.: Ocasional
Área: 26,39 x 35,63 cm²
Âmbito: Economia, Negócios e.
Corte: 1 de 10
CONSULTÓRIO: LEI DO ARRENDAMENTO
DESPEJOS
Nova lei
mais
flexível
ANTONIO DE ALBUQUERQUE
[email protected]
Acelerar as acções de despejo, que chegam a demorar três anos, é um dos
grandes objectivos da proposta de Lei
do arrendamento urbano. De acordo
com a proposta de lei, o senhorio pode
passar à frente da fase de acção declarativa, recorrendo de imediato à fase executiva, quando em causa estão comprovadas faltas de pagamento. O diferimento de desocupação deverá ser considerado como “prioridade urgente”
pelos tribunais. E só em condições imperiosas pode o recurso do arrendatário
suspender a execução.
Com esta iniciativa, que exige alterações
ao Código de Processo Civil, pretendese encurtar em pelo menos um ano o
período de duração de uma acção de
despejo, que hoje funciona como um
dos principais factores desincentivadores do investimento para arrendamento.
Foi-me penhorada a renda através do
tribunal tendo a execução sido entregue a uma sociedade de solicitadores. Acontece que a inquilina só
pagou um mês ou seja o mês de Julho. A partir de Agosto como não foi
pressionada deixou de pagar a renda
e os condomínios, tendo-me entregue a chave em 15 de Janeiro. Se os
solicitadores eram os responsáveis
pela cobrança, que lhe foi solicitada
pelo tribunal, como devo proceder
para a cobrança da dívida uma vez
que eu tenho tudo liquidado do processo?
A Proposta de Lei não inclui quaisquer
alterações que digam respeito a esta
matéria. A questão colocada não se
encontra relacionada com o regime do
arrendamento urbano, tratando-se
essencialmente de uma questão processual, razão pela qual não cabe no
âmbito do presente “Consultório do
Arrendamento”.
GARRIGUES
Leia todas as respostas dadas
pelos cinco escritórios de advogados
às dúvidas colocadas pelos
leitores do Diário Económico
em www.economico.pt
Por falecimento dos meus pais herdei uma moradia que um inquilino
que tem mais de 65 anos. O contrato
de arrendamento está em nome do
pai já falecido do inquilino e é anterior a 1960. A renda actual é de 16
euros. O dito inquilino vive da reforma e desde Abril de 2011 que não
paga a renda. Pela nova lei do arrendamento poderei proceder ao despejo do inquilino?
Claro que sim, pode avançar, quer ao
abrigo da Lei presentemente em vigor,
quer no âmbito da nova Proposta de
Lei, para a resolução do contrato de
arrendamento por falta de pagamento
de rendas. De facto, de acordo com a
nova versão do art. 1083º nº 3 do CC “é
inexigível ao senhorio a manutenção
do arrendamento em caso de mora
igual ou superior a dois meses no pagamento da renda, encargos ou despesas que corram por conta do arrendatário...”, dispondo igualmente o nº
2 do art. 1084º do CC que “a resolução
pelo senhorio quando fundada em
causa prevista nos nºs 3 e 4 do artigo
anterior, bem como a resolução pelo
arrendatário operam por comunicação à contraparte onde fundamentadamente se invoque a obrigação incumprida”. Sendo assim, de acordo
com a nova redacção dada ao art. 9º da
Lei nº 6/2006, poderá proceder à comunicação ao arrendatário da cessação do contrato por falta de pagamento de rendas, por uma das seguintes
formas:
- Notificação judicial avulsa;
- Contacto pessoal de advogado, solicitador ou agente de execução, sendo
feita na pessoa do notificando, com
entrega de duplicado da comunicação
e cópia dos documentos que a acompanhem, devendo o notificando assinar o original;
- Carta registada por a/r nos contratos
celebrados por escrito em que tenha
sido convencionado o domicílio, caso
em que é inoponível ao senhorio qualquer alteração do local, salvo se este
tiver autorizado a modificação (provavelmente, no seu caso o contrato de
arrendamento não tem inserida qualquer cláusula nesse sentido, pelo que,
teria de optar pelas outras duas hipóteses).
Caso o referido arrendatário não proceda à desocupação do imóvel na sequência da referida interpelação, nem
proceda à regularização da divida,
terá posteriormente, de avançar com
um procedimento especial de despejo,
previsto nos artigos 15º e ss da Proposta de Lei, com base no contrato de arrendamento e na comunicação efectuada por notificação judicial avulsa
ou por contacto pessoal de advogado,
solicitador ou agente de execução,
procedimento este que irá correr junto
do Balcão Nacional do Arrendamento.
Cabe-nos referir contudo que, este
procedimento especial de despejo
apenas pode ser utilizado relativamente a contratos de arrendamento
cujo imposto de selo tenha sido liquidado.
RAPOSO SUBTIL
Se não se chegar a acordo com o senhorio quanto tempo disponho para
procurar nova casa?
Da análise da pergunta apresentada,
presumimos que a preocupação que
estará aqui em causa será sobre o tem-
16-02-2012 | Projectos Especiais
Pág: V
País: Portugal
Cores: Cor
Period.: Ocasional
Área: 27,01 x 32,70 cm²
Âmbito: Economia, Negócios e.
Corte: 2 de 10
>> E XC E P Ç Õ E S PA R A D E S P E J O
Os inquilinos com dificuldades financeiras
podem pedir ao tribunal o adiamento do
despejo por dez meses. Esta excepção
aplica-se a: Beneficiários de prestações
sociais, como complemento solidário para
idosos; Inquilinos que estejam a receber
o subsídio de desemprego ou estejam
inscritos em centro de emprego, desde
que verificada a condição de recursos;
Inquilinos recém-divorciados se a renda
apresentar uma taxa de esforço elevadas.
po que o arrendatário dispõe para desocupar a casa na falta de acordo entre
ele e o senhorio quanto ao valor da
renda num processo de actualização
da mesma e/ou quanto ao tipo e duração do contrato de arrendamento nos
termos do novo mecanismo previsto
na nova Proposta de Lei. Como nota
prévia, cumpre salientar que este novo
mecanismo de actualização de renda
por acordo entre as partes apenas será
aplicável a partir de 1 de Janeiro de
2013 e somente aos contratos de arrendamento habitacionais celebrados
antes da vigência do Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo
Decreto-Lei n.º 321-B/90 de 15 de Outubro (RAU) (e aos contratos de arrendamento não habitacionais celebrados
antes do Decreto-lei n.º 257/95, de 30
de Setembro). Nos termos da Proposta
de Lei, e caso não se verifiquem circunstâncias excepcionais (tais como o
arrendatário ter idade igual ou superior a 65 anos ou ter uma deficiência
com grau de incapacidade superior a
60% ou ainda caso o arrendatário tenha um filho ou enteado menor, etc.),
na falta de acordo com o arrendatário
quanto ao valor da nova renda, o senhorio poderá denunciar o contrato de
arrendamento (pagando a correspondente indemnização) produzindo a
denúncia efeitos no prazo de 6 (seis)
meses após a comunicação do senhorio ao arrendatário.
PLMJ
O caso de um inquilino, com um contrato de arrendamento de 1970 , actualmente 62 anos de idade e rendimentos baixos (reforma inferior a mil
euros). Pela informação que tenho
com base na proposta de lei sobre arrendamento, após um “entendimento” entre senhorio e inquilino a renda
poderá ser aumentada nos cinco
anos seguintes , ainda que com bastantes limitações. Visto que após esses cinco anos o referido inquilino
terá 67 anos , e o valor da renda ,
apesar dos aumentos decorridos durante esses 5 anos ainda estar longe
do valor de mercado, creio que não
terei hipótese de o despejar pelo factor idade. Gostaria que me informassem se é efectivamente assim, visto
que nesse caso talvez seja preferível
não chegar a acordo e pagar a indemnização visto que será para demolir o
edifício caso fique livre.
A Proposta de Lei prevê que se protejam situações especiais quanto à actualização do valor das rendas como é
o caso dos arrendatários com RABC
inferior a cinco RMNA (=€33.950,00),
que é o caso. Para estes casos no período de cinco anos a renda só pode
ser actualizada tendo como limite
máximo o valor anual correspondente
a 1/15 do valor do locado e tendo como
máximo 25% do RABC do agregado
familiar do arrendatário, ou ainda
atendo como máximo o valor da avaliação realizada nos termos do artigo
Paulo Figueiredo
ID: 40235738
Tiragem: 18739
38.º e seguintes do CIMI. O arrendatário nestes casos, deve fazer prova
anual do rendimento perante o senhorio. Findo o período de cinco anos, o
senhorio pode promover a transição
do contrato para o NRAU e o arrendatário não pode invocar as circunstancias previstas nas alíneas do n.º 4 do
artigo 31.º (artigo 35.º, n.º 7, alínea
a)). Ou seja, passado 5 anos , e se à
data não tinha mais de 65 anos, o arrendatário não pode invocar novamente nenhuma das duas situação (
RABC inferior a cinco RMNA e idade
igual ou superior a 65 anos). Sem prejuízo, no caso em concreto de existir
necessidade de demolição do edifício e
neste caso o senhorio pode denunciar
o contrato comunicando ao arrendatário com antecedência não inferior a
seis meses sobre a data pretendida
para a desocupação, dessa comunicação deverá constar de forma expressa
o fundamento da denúncia, bem como
a declaração do município que ateste
que foi iniciado procedimento de controlo prévio da operação urbanística a
efectuar no locado e que esta obriga à
desocupação do mesmo. A invocação
da necessidade de demolição obriga o
senhorio mediante acordo e em alternativa ao pagamento de uma indemnização correspondente a seis meses
de renda ou a garantir o realojamento
do arrendatário no mesmo concelho,
em condições análogas às que o arrendatário já detinha (que só é obrigatório
no caso de o arrendatário ter mais de
65 anos de idade). Caso as partes não
cheguem a acordo no prazo de 30 dias
a contar da comunicação do senhorio,
o mesmo deverá pagar a indemnização correspondente a seis meses de
renda, indemnização essa que deverá
ser paga no momento da entrega do
locado.
ANTAS DA CUNHA
A arrendatária tem 87 anos e vive há
mais de 50 anos na casa pagando
uma renda de 75€. Devido a problemas de saúde encontra-se provisoriamente num lar. A inquilina pode
ser despejada dado que se encontra
há dois meses no lar?
A Proposta de Lei não veio alterar o regime de resolução do contrato de arrendamento motivado pela não ocupação do imóvel arrendado. Assim,
mantém-se em vigor o regime que
permite a resolução do contrato de arrendamento sempre que o arrendatário o não utilize há mais de 1 ano. No
entanto, note que é excepção a esta regra geral a desocupação do local arrendado por motivo que se deva, designadamente, a caso de força maior ou
de doença.
URÍA MENÉNDEZ - PROENÇA
DE CARVALHO
ID: 40235738
16-02-2012 | Projectos Especiais
Tiragem: 18739
Pág: VI
País: Portugal
Cores: Cor
Period.: Ocasional
Área: 26,85 x 34,93 cm²
Âmbito: Economia, Negócios e.
Corte: 3 de 10
ACTUALIZAÇÃO DAS RENDAS E APO
Arrendatários
com mais
de 65 anos
ficam isentos
ANTÓNIO DE ALBUQUERQUE
[email protected]
A nova lei do arrendamento obriga os
senhorios a avançar com a proposta
inicial de actualização das rendas e caso
o inquilino não aceite a actualização, o
senhorio terá de lhe pagar uma indemnização no valor de 60 meses de renda
(cinco anos). Antes disso, o inquilino
pode fazer uma contraproposta.
O objectivo da proposta de lei do executivo é travar possíveis especulações,
evitando que os senhorios avancem
com propostas de actualização muito
altas, sob pena de, depois, pagarem indemnizações elevadas. No entanto, algumas especificidades do actual regime
manter-se-ão. A excepção são os arrendatários com mais de 65 anos, os
que provem ter carências económicas e
pessoas com um grau de deficiência
acima de 60% - estes não poderão ser
alvos de despejo.
Leia todas as respostas dadas
pelos cinco escritórios de advogados
às dúvidas colocadas pelos
leitores do Diário Económico
em www.economico.pt
Tenho um contrato de 1987 com uma renda
actual de € 258,68, tenho um rendimento
de € 672,84 e 60 anos, gostaria de saber
até quanto a minha renda pode ser actualizada?
A sua pergunta está directamente relacionada com a resposta dada à pergunta anterior.
Pelo exposto, cabe ao senhorio avançar com
oprocessodeactualizaçãoderendas,devendo, para o efeito, comunicar ao arrendatário
o valor da renda, o tipo e a duração do contratoproposto,bemcomo,ovalordolocado,
avaliado nos termos dos artigos 38º e ss do
CIMI, acompanhado da cópia da caderneta
predialurbana.
Porém,parasedeterminaratéquantoovalor
da sua renda poderá ser aumentada, um dos
factores determinantes para o cálculo da
mesma, consiste em saber qual o valor que
irá ser atribuído ao imóvel arrendado, após a
avaliaçãoefectuadapelasFinanças.
Sendo assim, após ser interpelada pelo seu
senhorio para os referidos efeitos, deverá no
prazo de 30 (trinta) dias pronunciar-se em
relação à proposta apresentada, devendo,
nesse mesmo período vir alegar e juntar documentos comprovativos emitidos pelo serviço de finanças competente, cfr. o Rendimento Anual Bruto Corrigido (RABC) do seu
agregado familiar é inferior a cinco retribuiçõesmínimasnacionaisanuais(RMNA).
Perante esta situação, no prazo de 5 (cinco)
anosacontardarecepçãopelosenhoriodas/
resposta, a renda só pode ser actualizada nos
seguintestermos:
* o valor actualizado da renda tem como limitemáximoovaloranual
correspondente a 1/15 do valor do locado,
valor este, correspondente ao da avaliação
realizada nos termos dos arts. 38º e ss do CIMI;
* no seu caso, considerando que, dispõe de
um rendimento superior a € 500,00 mensais, o valor actualizado da renda corresponde, até à aprovação dos mecanismos de protecção e compensação social a um máximo
de 25% do RABC do seu agregado familiar,
aumento este que, não poderá exceder o limitede1/15dovalordolocado.
No final do período transitório de 5 (cinco)
anos, a renda poderá ser actualizada nos termos gerais, promovendo-se a transição do
contrato para o NRAU, nos termos previstos
no art. 30º do referido diploma legal, podendo o senhorio comunicar ao arrendatário o
seu propósito, indicando, o valor da renda, o
tipo e a duração do contrato propostos, bem
como o valor patrimonial do imóvel acompanhadodecópiadacadernetapredialurbana.
Neste caso, o arrendatário está impedido de
invocar as razões previstas no art. 31º nº 4 do
NRAU (ou seja, razões de carência económica, idade ou grau de deficiência superior a
60%) e na falta de acordo das partes acerca
do tipo ou da duração do contrato, este considera-se celebrado com prazo certo, pelo
períododedoisanos.
RAPOSO SUBTIL E ASSOCIADOS
A que realidades se aplica a comunicação
de denúncia por obras/demolição? a)
Obras ainda não licenciadas na data de
entrada em vigor da lei? b) Obras licenciadas mas não iniciadas na data de
entrada em vigor da lei? c) Obras licenciadas e iniciadas na data de entrada em
vigor da lei, mas com as operações que
obrigam à saída de casa do inquilino por
iniciar?
A denúncia do contrato para demolição ou
realizaçãodeobrasderemodelaçãoourestauro profundos é possível apenas no caso
de estas implicarem a desocupação do
imóvel, e depende da apresentação pelo
senhorio de uma declaração do município
que ateste ter sido iniciado procedimento
administrativo de controlo prévio da operação urbanística a efectuar no imóvel arrendado e que as obras a realizar implicam
desocupação.
Assim, não é necessário que as obras que o
senhorio pretenda realizar se encontrem já
licenciadas pelo município, bastará que o
senhoriotenhadadoentradadeumpedido
de comunicação prévia ou licenciamento
dessas mesmas obras. No entanto, o regime específico da denúncia do contrato de
arrendamento pelo senhorio para a realização de obras de remodelação ou restauro
constahojedelegislaçãocomplementarao
NRAU (maxime do Decreto-Lei n.º
157/2006 de 8 de Agosto) o qual deverá ser
ainda adequado aos termos constantes da
Proposta de Lei, não sendo ainda conhecido o novo texto deste diploma complementar.
URÍA MENÉNDEZ, PROENÇA DE CARVALHO
Em referência à nova lei gostava que
informassem do seguinte:
a) No caso de obras Profundas? Será
que numa casa - mudar a porta principal, fazer pintura interior, mudar
janelas, mudar louças casa de banho,
refazer canalização e refazer o hão
são consideradas obras profundas.
Neste caso «se sim» para o despejo
basta uma simples carta ou é preciso também algum documento da
Câmara Municipal? b) Se o inquilino
não pagar até ao dia 8 de cada mês
(data pagamento no contrato) tem de
pagar depois mais 50%? c) No caso
das micro empresas comerciais que
estarão protegidas por 5 anos. Findo
este prazo o senhorio poderá renovar
depois o contrato só por 2 anos? E
no fim desses dois poderá o senhorio
recuperar o seu imóvel?
O regime da denúncia dos contratos de arrendamento para demolição ou realização
de obras de remodelação ou restauro profundosencontra-seregulamentadoemlegislação complementar ao NRAU, mais especificamente no Decreto-Lei n.º
157/2006, de 8 de Agosto, a qual - de acordo com o estabelecido na Proposta de Lei deverá ser adaptada à nova lei, no prazo de
90diasacontradasuapublicação.
Neste sentido, ainda não são conhecidas as
alterações a introduzir ao referido diploma
legal, pelo que não estamos em condições
de responder à primeira questão suscitada.
Por outro lado, e no que se refere à mora do
arrendatário no pagamento da renda, a
PropostadeLeinãofazqualquertipodealteração às normas actualmente aplicáveis,
peloquenestecasoosenhoriomantéma
faculdade de exigir, além das rendas em
atraso, uma indemnização igual a 50% do
que for devido, salvo se a falta de pagamento servir de base à resolução do contratopelosenhorio.
De notar que cessa o direito à indemnização ou à resolução do contrato, se o arrendatário fizer cessar a mora no prazo de oito
diasacontardoseuinício.
Por último, relativamente à microempresa
a Proposta de Lei refere-se às “microentidades” definindo-as como a empresa que,
independentemente da sua forma jurídica,
não ultrapasse, à data do balanço, dois dos
três limites seguintes: (a) total do balanço
e/ou (b) volume de negócios líquido de €
500 000 e/ou (c) número médio de 5 empregadosduranteoexercício.
Ás microentidades é concedido um períodode5anos,duranteoqualovalordarenda será actualizado de acordo com um dos
seguintes critérios (aplicando-se o critério
doqualresultarumvalormaiselevado):(a)
o valor actualizado da renda terá como limite máximo o valor anual correspondente a 1/15 do valor do local arrendado (o valor do local arrendado corresponderá ao
valor da avaliação realizada nos termos do
Código do Imposto Municipal sobre Imóveis); ou (b) o valor actualizado da renda
será o resultante da totalidade da variação
do índice de preços no consumidor, sem
habitação, correspondente aos últimos 12
meses e para os quais existam valores disponíveis à data de 31 de Agosto, apurado
peloInstitutoNacionaldeEstatística.
Findo este período de 5 anos, o senhorio
poderá promover a actualização da renda
nos termos gerais, tais como estabelecidos
na Proposta de Lei, isto é o senhorio deverá
comunicar ao arrendatário o valor da renda,otipoeaduraçãodocontratopropostos
(o senhorio é livre de propor qualquer períododeduraçãoparaocontrato).
Após a recepção pelo arrendatário da comunicação a que se faz referência no parágrafo antecedente, este terá um prazo de
30 dias para responder, podendo aceitar o
valor da renda proposto pelo senhorio,
opor-se ao mesmo propondo um novo
valor, pronunciar-se quanto ao tipo e
duração do contrato propostos pelo senhorio ou denunciar o contrato de arrendamento.
Se as partes não chegarem a acordo, o
contrato terá um prazo de 2 anos referido
podendo o senhorio opor-se à respectiva
renovação nos termos gerais aplicáveis,
caso em que o arrendatário deverá desocuparolocalarrendado
PLMJ
ID: 40235738
16-02-2012 | Projectos Especiais
Tiragem: 18739
Pág: VII
País: Portugal
Cores: Cor
Period.: Ocasional
Área: 27,16 x 36,70 cm²
Âmbito: Economia, Negócios e.
Corte: 4 de 10
IOS
Os inquilinos que aleguem baixos
rendimentos na hora de negociar
a renda com os senhorios e que,
por causa disso, beneficiarem
de aumentos controlados, terão
de comunicar e provar todos os anos
ao senhorio que mantêm o mesmo
nível de rendimento ou que, tendo
aumentado, este não ultrapassou
o tecto que lhes permite ter
a actualização controlada
das rendas.
Paulo Figueiredo
>> S E N H O R I O CO M AC E S S O
AO S R E N D I M E N TO S
ID: 40235738
16-02-2012 | Projectos Especiais
Tiragem: 18739
Pág: VIII
País: Portugal
Cores: Cor
Period.: Ocasional
Área: 26,48 x 35,87 cm²
Âmbito: Economia, Negócios e.
Corte: 5 de 10
CONSULTÓRIO: LEI DO ARRENDAMENTO
ARRENDAMENTO COMERCIAL
Governo
actualiza
rendas para
o comércio
INÊS DAVLD BASTOS
[email protected]
O novo regime de actualização das rendas assenta na negociação entre inquilino e proprietário, vai aplicar-se também ao arrendamento comercial. Porém, algumas especificidades do regime
próprio do arrendamento para comércio e empresas vão manter-se. Mas as
linhas gerais da reforma – que prevê o
fim dos contratos vitalícios, a livre negociação da renda aos valores do mercado e a agilização dos despejos – vão
ser aplicadas aos dois regimes.
Os comerciantes já avisaram que a aplicação ao arrendamento comercial das
mesmas regras do habitacional “vai estrangular” o sector e provocar o fecho
de muitas empresas, nomeadamente do
comércio tradicional.
Leia todas as respostas dadas
pelos cinco escritórios de advogados
às dúvidas colocadas pelos
leitores do Diário Económico
em www.economico.pt
Tenho um café micro empresa alugado por 200 euros no regime antigo.
Agora só poderei aumentar em 1/15
do valor patrimonial por um período
de transição de cinco anos salvo outro acordo com ele no valor da renda
e duração de contrato. Ao fim dos
cinco anos de transição tenho de o
contactar para lhe dar o novo valor
da renda e duração de contrato correcto? Se a duração for de dois anos,
poderei eu fazer sair o arrendatário
ao fim desses dois anos ?
A Proposta de Lei refere-se a “microentidades” definindo-as como as
empresas que, independentemente da
sua forma jurídica, não ultrapassem, à
data do balanço, dois dos três limites
seguintes: (a) total do balanço e/ou (b)
volume de negócios líquido de
500.000 euros e/ou (c) número médio
de cinco empregados durante o exercício. De facto, a Proposta de Lei estabelece um mecanismo especial de
protecção das microentidades no caso
de ter sido iniciado um processo de actualização da renda pelo senhorio com
base nas novas regras. O arrendatário,
no âmbito de tal processo, poderá invocar a circunstância de ser uma microentidade (juntando os documentos
comprovativos) caso em que - durante
um período de cinco anos - o valor de
actualização da renda fica limitado ao
maior dos seguintes valores: (a) valor
anual correspondente a 1/15 do valor
do local arrendado (o valor do local
arrendado corresponderá ao valor da
avaliação realizada nos termos do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis) ou (b) valor resultante da aplicação à renda mensal em vigor do coeficiente correspondente à totalidade da
variação do índice de preços no consumidor, sem habitação, correspondente aos últimos 12 meses e para os
quais existam valores disponíveis à
data de 31 de Agosto, apurado pelo
Instituto Nacional de Estatística. Findo
este período especial de cinco anos, o
senhorio poderá, novamente, promover a actualização da renda sem que o
arrendatário possa de novo invocar a
circunstância de ser uma microentidade, ficando, consequentemente,
sujeito às regras gerais de actualização
extraordinária estabelecidos na Proposta de Lei, sendo-lhe comunicado o
valor da renda, o tipo e a duração do
contrato propostos. O arrendatário
terá um prazo de 30 dias para responder, podendo aceitar o valor da renda
proposto, opor-se ao mesmo (propondo um novo valor), pronunciar-se
quanto ao tipo e duração do contrato
propostos pelo senhorio ou denunciar
o contrato de arrendamento. No caso
de, reiniciado o processo de actualização de renda pelo senhorio no final do
referido período de cinco anos, as par-
tes não chegarem a acordo sobre o regime e prazo a que o contrato deverá
ficar sujeito, deverá entender-se que o
contrato fica sujeito ao regime de prazo certo e que passa a ter um prazo de
dois anos. Consequentemente, o senhorio poderá opor-se à renovação do
contrato no final do novo prazo de dois
anos, desde que o comunique com um
pré-aviso de 60 dias (caso em que o
contrato termina e o arrendatário deverá desocupar o local arrendado).
PLMJ
Há 31 anos que arrendei um espaço
comercial, um café. O espaço precisa de obras pois está quase a cair.
Essas obras são profundas e portanto tenho que sair do espaço. Dúvidas: O senhorio pode cancelar o contrato de arrendamento alegando que
vai para obras profundas? Se sim serei indemnizado? Se o espaço cair
devido a falta de obras o proprietário
tem que me indemnizar? O contrato
fica cancelado automaticamente?
Na verdade, ao abrigo da alínea b) do
artigo 1101º do Código Civil, o senhorio pode denunciar o contrato com
fundamento na realização de obras de
remodelação ou restauro profundo.
Nesta situação, o senhorio deve comunicar a sua intenção ao arrendatário, com antecedência de seis meses
sobre a data pretendida para a desocupação do imóvel, referindo o motivo da denúncia, acompanhado de
uma declaração do município que
ateste que está a decorrer um procedimento de controlo das obras e que é
necessária a desocupação do locado.
O senhorio está ainda obrigado a pagar uma indemnização correspondente a 6 meses de renda, ou, em alternativa, e mediante acordo com o
arrendatário, a garantir o realojamento do arrendatário no mesmo
concelho em condições semelhantes
às que detinha no local arrendado.
Não existindo acordo quanto ao realojamento, a indemnização deve ser
paga no mês seguinte à decisão que
determina a desocupação do locado.
Deve o senhorio iniciar as obras no
prazo de 6 meses sob pena de ficar
obrigado ao pagamento de uma indemnização correspondente a dez
anos de renda. Por último, sublinhamos que estas normas serão regulamentadas através de legislação especial a aprovar pelo Governo.O arrendatário pode resolver o contrato, no
termos do nº5 do artigo 1083º do Código Civil, quando o senhorio não
realize as obras a que está obrigado,
nos termos da lei, sempre que a sua
omissão possa colocar em causa a aptidão do locado para o fim a que se
destina. Neste caso, deve o arrendatário comunicar ao senhorio a sua in-
>>LO JAS P EQ U E N AS
E M R I S CO
Contratos comerciais vão ficar
sujeitos ao mesmo regime
de actualização das rendas
dos contratos habitacionais,
mas o Governo abre regime
transitório para microentidades.
A rendas destas sobe, mas
gradualmente. Comércio já diz
que milhares de lojas não vão
suportar o encargo e podem
fechar portas.
tenção, invocando os motivos da resolução. De facto, de acordo com o artigo 1111º do Código Civil, caso as partes
nada tenham estipulado no contrato,
são da responsabilidade do senhorio as
obras de conservação. Assim, se o
imóvel ruir por falta de obras de conservação o senhorio poderá vir a ser
responsabilizado por todos os danos
causados por não ter cumprido os seus
deveres de conservação.
RAPOSO SUBTIL
Tenho um espaço comercial arrendado, com contrato anterior a 1990,
sem contrato escrito, por valores
muito baixos(52€) . Preciso de actualizar o valor da renda. De acordo
com a nova lei como o posso fazer?
Também preciso de realizar obras .
Posso pedir ao inquilino para sair ?
Tenho de o indemnizar ? Quanto tempo demora em média este pedido?
A renda poderá ser actualizada nos
mesmos moldes do arrendamento
para habitação, ou seja, o senhorio
terá que tomar a iniciativa de comunicar ao arrendatário o valor da renda, o
tipo e a duração do contrato propostos, bem como indicar o valor do locado, e nos termos do artigo 33.º por
aplicação do artigo 52.º da Proposta de
Lei, caso o arrendatário se oponha ao
valor da renda, propondo outro valor,
pode o senhorio no prazo de 30 dias
contados da recepção da resposta do
arrendatário, comunicar se aceita ou
não a proposta. Caso o senhorio não
aceite o valor da renda proposto pelo
arrendatário pode denunciar o con-
16-02-2012 | Projectos Especiais
Pág: IX
País: Portugal
Cores: Cor
Period.: Ocasional
Área: 26,70 x 32,94 cm²
Âmbito: Economia, Negócios e.
Corte: 6 de 10
obriga à desocupação do mesmo.
A invocação de demolição ou realização de obra de remodelação ou restauro profundos, obriga o senhorio, mediante acordo e em alternativa ao pagamento de uma indemnização correspondente a seis meses de renda ou a
garantir o realojamento do arrendatário no mesmo concelho, em condições
análogas às que este já detinha. Se as
partes não chegarem a acordo no prazo de 30 dias a contar da comunicação
do senhorio ao arrendatário, o senhorio terá que pagar uma indemnização
correspondente a seis meses de renda.
ANTAS DA CUNHA,
FERREIRA E ASSOCIADOS
João Paulo Dias
ID: 40235738
Tiragem: 18739
trato de arrendamento mas terá que
pagar uma indemnização equivalente
a cinco anos de renda ou actualizar a
renda tendo como limite máximo o
valor anual correspondente a 1/15 do
valor do locado ou tendo como limite o
valor da avaliação do locado realizada
nos termos dos artigos 35.º e seguintes
do CIMI e , neste caso considerasse o
contrato celebrado com prazo certo
por um período de cinco anos. No entanto, deverá o leitor ter em atenção o
disposto nos artigos 54.º e seguintes da
Proposta de Lei no caso de existir no
locado uma microentidade.
Para o caso de denúncia do contrato de
arrendamento para fins habitacionais
por motivo de demolição, ou realização de obra de remodelação ou restauro profundo do locado, entendemos
que a nova redacção dada ao art. 1103.º
do Código Civil é igualmente aplicável
ao arrendamento para fins não habitacionais. Neste sentido, a nova redacção dada pela Proposta de Lei ao artigo
1103.º do CC estipula que, a denúncia
pelo senhorio com fundamento em
demolição ou realização de obra de remodelação ou restauro profundos é
feita mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior
a 6 meses sobre a data pretendida para
a desocupação e da qual conste, de
forma expressa e sob pena de ineficácia, o fundamento da denúncia. Esta
comunicação deverá ser acompanhada de declaração do município que
ateste que foi iniciado procedimento
de controlo prévio da operação urbanística a efectuar no locado e que esta
O meu pai possui uma empresa em
nome individual. Num dos estabelecimentos, o contrato está em nome
do meu avô (que já faleceu), mas o
recibo é passado em nome do meu
pai. O contrato ainda é válido? Outra
questão é a seguinte: como pretendo
continuar a empresa, o que poderá
acontecer às rendas quando o meu
pai falecer? Já foi criada uma empresa nova para os outros estabelecimentos que são propriedade da família. E as rendas, como ficam?
Nos termos da legislação actualmente
em vigor, os contratos de arrendamento para fim não habitacional celebrados antes do NRAU, apenas se
transmitem para os sucessores caso
estes, há mais de três anos, explorem,
em comum com o arrendatário primitivo, o estabelecimento que funcione
no imóvel arrendado. O sucessor com
direito à transmissão deverá comunicar ao senhorio, nos três meses posteriores ao decesso, a vontade de continuar a exploração. No pressuposto de
que a transmissão do contrato a favor
do sucessor do primitivo arrendatário
tenha sido comunicada, e aceite pelo
senhorio (o que parece decorrer do
facto de os recibos estarem a ser emitidos em nome do actual detentor do
estabelecimento), parece-nos que o
contrato de arrendamento inicial se
manterá vigente.
No que se refere à actualização das
rendas, importa antes de mais clarificar que o procedimento previsto na
Proposta de Lei poderá ter início, por
iniciativa do senhorio, a qualquer momento após a entrada em vigor das
normas relativas a esta matéria (o que,
de acordo com a Proposta de Lei, deverá ocorrer em 1 de Janeiro de 2013),
independentemente de qualquer facto
(nomeadamente a morte do actual arrendatário). Para início do procedimento de transição do contrato para o
NRAU e actualização de rendas, o senhorio deverá dirigir uma comunicação ao arrendatário, formulando uma
proposta para o valor da renda, e para
o tipo e duração do contrato, devendo
ainda incluir a indicação do valor patrimonial do locado e cópia da respectiva caderneta predial.
Face à iniciativa do senhorio, o arrendatário deverá dar resposta no prazo de
30 dias (a falta de resposta equivale à
aceitação das propostas do senhorio).
Na sua resposta, o arrendatário poderá
(i) aceitar o valor proposto pelo senhorio, (ii) opor-se ao mesmo ou (iii) denunciar o contrato. Se o arrendatário
se opuser ao valor proposto pelo senhorio, formulando uma contraproposta, e o senhorio não aceitar essa
contraproposta, este poderá optar por
(i) denunciar o contrato, mediante o
pagamento de uma indemnização (de
montante igual a 5 anos da renda média entre as propostas formuladas pelo
senhorio e pelo arrendatário, eventualmente agravada em certas situações), ou (ii) actualizar o valor da renda anual até 1/15 do valor patrimonial
do locado (calculado nos termos do
Código do IMI). Caso na sua resposta o
arrendatário invoque que é uma microentidade (i.e., uma empresa que,
independentemente da sua forma jurídica, não ultrapasse, à data do balanço,
dois dos três limites seguintes: a) total
do balanço: 500.000 euros; b) Volume
de negócios líquido: 500.000 euros; c)
Número médio de empregados durante
o exercício: cinco), e faça prova da manutenção desta condição anualmente,
o valor actualizado da renda terá o limite máximo anual de 1/15 do valor
patrimonial do locado (não podendo o
senhorio denunciar o contrato). Saliente-se ainda que, se o valor da renda
apurado nos termos acima expostos for
inferior ao valor da renda que resultaria da actualização anual, de acordo
com o coeficiente anual de actualização de rendas publicado pelo INE, será
este último o valor da renda a pagar.
Cinco anos após esta actualização, o
valor da renda poderá ser actualizado
pelo senhorio nos termos gerais (já não
podendo o arrendatário invocar que é
uma microentidade). Nesse momento,
se o senhorio vier a desencadear o mecanismo de actualização de renda,
caso o senhorio e o arrendatário não
cheguem a acordo quanto ao tipo e duração do contrato, o mesmo considerar-se-á celebrado ao abrigo do NRAU,
com prazo certo e pelo período de dois
anos.
Em resumo, para o caso de microentidades prevê-se um regime transitório
de cinco anos, durante o qual apenas
poderá ser actualizada a renda, nos
termos atrás expostos, sendo que,
nesse período, salvo acordo entre as
partes não poderá ocorrer a cessação
do contrato ou a alteração do tipo de
contrato.
GARRIGUES
ID: 40235738
16-02-2012 | Projectos Especiais
Tiragem: 18739
Pág: X
País: Portugal
Cores: Cor
Period.: Ocasional
Área: 26,24 x 35,78 cm²
Âmbito: Economia, Negócios e.
Corte: 7 de 10
CONSULTÓRIO: LEI DO ARRENDAMENTO
QUANDO PODE FAZER OBRAS
Senhorio
pode ser
obrigado a
fazer obras
ANTÓNIO DE ALBUQUERQUE
[email protected]
As obras coercivas podem ser pedidas
pelos inquilinos, juntos das Comissões
Arbitrais Municipais, sempre que o senhorio se recuse a realizá-las. Outra solução é ser o próprio inquilino a fazer as
obras necessárias, desde que apresente,
previamente, um orçamento ao seu senhorio e que as obras sejam suportadas
por este. Caso o senhorio recuse fazer e
pagar as obras, o inquilino pode realizá-las a seu próprio custo e o valor gasto será descontado no valor da renda
que pagará.
Outra questão que se coloca com frequência é a de saber se o arrendatário
pode comprar o imóvel ou fracção.
Desde que o senhorio e a Câmara Municipal se recusem a fazer obras, numa
casa muito degradada, pode o arrendatário fazer ofertas de aquisição para a
sua compra.
Leia todas as respostas dadas
pelos cinco escritórios de advogados
às dúvidas colocadas pelos
leitores do Diário Económico
em www.economico.pt
>> L I S B OA T E M M E TA D E
DAS C ASAS D E VO LU TAS
Cerca de 50% das casas da baixa
lisboeta estão vazias, segundo
os dados divulgados pelo Instituto
Nacional de Estatística (INE).
O número de casas vazias
destinadas para arrendamento
aumentou 37.6% entre 2001 e 2011,
passando de 80.094 para 110.207
imóveis, segundo os dados
provisórios do Censos 2011.
Segundo os dados divulgados pelo
INE, 15% das residências vazias
em Portugal destinam-se ao
mercado de arrendamento e a maior
parte das casas para arrendar
estão localizadas no Algarve.
A questão é sobre a nova proposta de lei do arrendamento. Factos: tenho 62 anos; o meu contrato de arrendamento é anterior
a 1977; sou reformada e a minha
pensão é 485,74€,não tenho
mais rendimentos; vivo com um
filho que não tem rendimentos.
Pago de renda 100€;o valor patrimonial nas finanças da casa
que habito é 50.000€. A minha
questão é:segundo os critérios
de insuficiência económica
quanto é que posso vir a pagar de
renda e porquê?
Resposta: Neste foro as nossas respostas revestem sempre um carácter meramente informativo e
preliminar, nomeadamente porque não estamos na disposição de
todos os elementos que rodeiam
cada caso concreto.
Não obstante, no caso de arrendatários que invoquem e comprovem que têm um rendimento
anual bruto corrigido inferior a
cinco retribuições mínimas na-
cionais anuais ( = €33.950,00), o
contrato só fica submetido ao
NRAU mediante acordo entre as
partes ou, na falta deste, no prazo
de cinco anos a contar da recepção, pelo senhorio, da resposta do
arrendatário. No período de cinco
anos a renda pode ser actualizada
pelo senhorio tendo como limite
máximo o valor anual correspondente a 1/15 do valor do locado
(máximo de 25% do RABC do
agregado familiar do arrendatário
ou máximo de 10% do RABC no
caso de o rendimento do agregado
familiar ser inferior a 500 euros
mensais) ou ainda tendo como limite o valor do locado correspondente ao valor da avaliação realizada nos termos do artigo 38.º e
seguintes do CIMI.
Neste caso em concreto, o valor da
renda só pode ser actualizado no
máximo em 10% do rendimento
anual bruto corrigido, ou seja, a
renda só poderá ser aumentada
em € 56,67/ mês (€ 680,04 /ano,
16-02-2012 | Projectos Especiais
Pág: XI
País: Portugal
Cores: Cor
Period.: Ocasional
Área: 27,55 x 33,01 cm²
Âmbito: Economia, Negócios e.
Corte: 8 de 10
Paulo Figueiredo
ID: 40235738
Tiragem: 18739
que cabe dentro do limite máximo
anual previsto de 1/15 do valor do locado avaliado em €50.000).
ANTAS DA CUNHA,
FERREIRA E ASSOCIADOS
Inquilinos com baixos rendimentos
(reformas), mas com bens imobiliário, designadamente na terra, casa,
terrenos, estas pessoas são pobres
para efeito de cálculos para a renda?
Para efeitos de cálculo do rendimento
anual bruto corrigido (RABC) do
agregado familiar e declaração de que
o mesmo é inferior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais
(RMNA), apenas relevam os rendimentos auferidos pelo agregado familiar declarados em sede de IRS, situação esta que deverá ser aferida pelos
respectivos Serviços de Finanças
RAPOSO SUBTIL E ASSOCIADOS
Tenho 41 anos, vivo com a minha
mãe que tem 79 anos e que é doente crónica não podendo estar sozinha. Nasci na casa que ainda hoje
habitamos. Actualmente a renda
reconheço que é muito baixa mas
nunca recebemos nenhuma proposta
por parte dos senhorios de a alterar
mesmo com o código anterior.
Quando a minha mãe foi para lá
morar, julgo que em 1966, a renda
era muito alta (750$00). Nunca
fizeram obras, no entanto, nós sempre as fizemos. Nos últimos anos
informamos o senhorio das obras
que iriamos fazer, entre elas a colocação de telhado novo (logicamente
que com a renda actual tão baixa
não iriamos pedir para ele as fazer).
Com isto quero dizer que a casa se
encontra, para a idade que tem, em
bom estado de conservação. É uma
casa geminada e na outra casa reside o nosso senhorio e familia.
A minha mãe é ainda tutora de um
sobrinho com 52 anos de idade e
com mais de 60% de deficiência.
Como quem toma conta da minha
minha mãe sou eu naturalmente
também estou responsável há
vários anos pelo meu primo.
As perguntas que tenho são:
Vivendo em economia comum com a
minha mãe e como por uma questão
de saúde da própria não pude abandonar a casa terei direito a nela permanecer em caso da sua morte? O
meu primo, de quem ela é tutora e
tem uma deficiência superior a 60%
tem algum direito?
Nos termos da Proposta de Lei, apenas
haverá lugar à transmissão por morte
para filho maior de contratos de arrendamento anteriores ao NRAU nos
casos em que o filho seja portador de
deficiência com grau comprovado de
incapacidade superior a 60% ou nos
casos em que este tenha idade inferior
a 26 anos, frequente o 11.º ou 12.º anos
de escolaridade ou estabelecimento
de ensino médio ou superior. Em ambos os casos, é ainda requisito da
transmissão que o filho conviva há
mais de 1 ano com o arrendatário. Não
se encontra prevista a possibilidade de
transmissão para um sobrinho do arrendatário neste tipo de contratos
GARRIGUES
ID: 40235738
16-02-2012 | Projectos Especiais
Tiragem: 18739
Pág: I
País: Portugal
Cores: Cor
Period.: Ocasional
Área: 21,94 x 2,31 cm²
Âmbito: Economia, Negócios e.
Corte: 9 de 10
Conheça a novas regras para despejos,
obras e arrendamento comercial ◗ Cinco escritórios de advogados
esclarecem todos as dúvidas levantadas pelos leitores do Diário Económico
ID: 40235738
16-02-2012 | Projectos Especiais
Tiragem: 18739
Pág: 1(principal)
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Área: 8,30 x 1,65 cm²
Âmbito: Economia, Negócios e.
Corte: 10 de 10
Cinco escritórios de
advogados esclarecem todas as dúvidas
dos leitores do Diário Económico. ➥ SUPLEMENTO