relatório do mercado imobiliário

Transcrição

REL ATÓRIO DO MERCADO IMOBILIÁRIO
2015
ONESOTHEBYSREALT Y.COM
2 | 2015 TRENDS
ONE Sotheby’s International Realty | 3
Ao analisar os últimos sete anos de operação da ONE Sotheby’s International Realty, vemos como as
conversas atuais sobre o mercado imobiliário mudaram drasticamente. O primeiro relatório TRENDS
publicado em 2010 afirma que a atmosfera geral na época era de um otimismo cauteloso. Avançamos para
2015, e o desenvolvimento ano após ano do mercado fez do Sul da Flórida um dos destinos residenciais mais
requisitados em todo o mundo. Miami foi apontada como a cidade mais feliz para se trabalhar pela Forbes
Magazine e hoje é considerada um das 10 cidades mais importantes para investidores de alto patrimônio
líquido. Do mesmo modo, Fort Lauderdale, destino preferido por donos de iates e entendedores do mundo
náutico, atrai compradores com várias opções de residências de frente para o mar e diversos canais.
Um mercado imobiliário em constante evolução deve ser analisado de formas também em constante
evolução. O relatório deste ano foi preparado em conjunto com Integra Realty Resources (IRR) – Miami\
Palm Beach, uma das empresas líderes de consultoria imobiliária nos Estados Unidos. Esta publicação
conjunta é um novo empreendimento que visa oferecer uma ideia sobre o mercado residencial nos condados
de Broward e Miami-Dade.
As nossas duas empresas colaboraram para fornecer este relatório anual com o intuito de promover o
diálogo sobre as condições de mercados emergentes em nível de submercados. Houve um esforço de nossa
parte para oferecer uma visão prática da direção destes submercados sem o típico exagero de marketing.
A IRR Miami contou com o auxílio de entrevistas com associados da ONE Sotheby’s International Realty
e outros da indústria, que forneceram importantes informações sobre os condutores dos diversos
submercados. Para garantir um formato consistente de comparação, a equipe revisou a metodologia para
quantificar as alterações do valor do condomínio (veja a metodologia na página 5) e desenvolveu estatísticas
comparativas para os mercados de casas, beira-mar e não beira-mar.
As informações aqui contidas são gerais para o mercado e não devem ser interpretadas como uma forma
de conselho sobre uma propriedade específica. Para conselhos relevantes de uma unidade específica, nós
Three Hundred Collins, South Beach | 300Collins.com
recomendamos a interação com um dos agentes da Sotheby’s International Realty. Este relatório destinase a fornecer uma visão geral dos principais mercados e submercados, apenas com fins comparativos, e a
enquadrar uma dimensão razoável de atividade do mercado e sua direção no próximo ano.
Esperamos que este relatório lhe seja útil e informativo, enquanto você explora um dos mercados imobiliários
residenciais mais dinâmicos dos Estados Unidos atualmente. Estamos prontos para responder suas dúvidas,
e sua opinião é importante para o aprimoramento de futuros relatórios anuais e trimestrais.
Daniel de la Vega
President & Managing Partner
ONE Sotheby’s International Realty Anthony M. Graziano, MAI, CRE
Senior Managing Director
Integra Realty Resources
4 | 2015 TRENDS
Casas R.
page 50
Casas R.
page 46
Broward
Subúrbios Ocidentais
Southwest Ranches
começam em
Plantation
Sunrise
Weston
Parkland
Broward | Extremo Norte
Lauderdale-by-the-Sea
começam em
Hillsboro Beach
Lighthouse Point
Bay Colony
Sea Ranch
The Landings
Coral Ridge / C.R. Country Club
East Fort Lauderdale
Las Olas Isles
começam em
Harbor Beach
Fort Lauderdale Beach
Rio Vista
Victoria Park & Colee Hammock
Sunrise Key
Broward | Extremo Sul
Hollywood Beach
começam em
Hallandale Beach
Casas R.
Condos
page 42
page 55
Louver House, South Beach | LouverHouse.com
Casas R.
Condos
page 40
page 54
Este relatório difere de relatórios anteriores de mercado da ONE Sotheby’s International Realty nos modelos de análise desenvolvidos em conjunto
Condos
com IRR Miami. O relatório não pode ser comparado com prévias edições anuais ou trimestrais, devido a mudanças na forma como as medidas
page 36
foram desenvolvidas para unidades de condomínios e casas residenciais.
Relatórios anteriores sobre preços de residências contaram com a média de preços, excluindo determinadas classes de ativos com base em
limites de preço. O atual modelo abandona o modo de exibição de limiar variável do preço mínimo para que as médias ao longo do tempo não
Condos
sejam distorcidas pela eliminação das transações acima de um limite, e para que as mudanças nas condições de mercado não interfiram na
page 34
direção de suas médias.
A mudança mais significativa na metodologia é o desenvolvimento do índice de condomínio. A dificuldade em comparar média de preços de
projetos de condomínio é que as médias de preços não têm controle sobre as unidades de cobertura, com vista para água versus localização
à beira-mar ou idade e posição do produto no mercado. ONE Sotheby’s International Realty e IRR Miami desenvolveram um índice relevante de
torres de condomínios que abrange o que consideramos ser uma amostra representativa dos projetos de luxo dentro de cada submercado. A
Condos
page 32
Condos
page 26
Miami-Dade
Miami | Extremo Norte
Casas R.
Aventura
começam em
page 20
Golden Beach
Bal Harbour
Surfside
Sunny Isles
As Ilhas
Casas R.
Bay Harbor Islands
começam em
page 16
Indian Creek
Normandy Isles
La Gorce
Sunset Islands
Venetian Islands
Palm/Hibiscus/Star Islands
Fisher Island
Key Biscayne
Miami Beach
Casas R.
South Beach
começam em
page 12
Mid Beach
North Beach
Downtown Miami
Midtown
começam em
Edgewater
Downtown Miami
Brickell
Miami | Extremo Sul
Casas R.
Coconut Grove
começam em
page 8
Coral Gables
Pinecrest
Palmetto Bay
CocoPlum
Gables Estates
Snapper Creek Lakes
Ponce-Davis & High Pines
Old Cutler Bay
Metodologia
inclusão de cada projeto foi examinada pelas equipes de corretagem e avaliação das respectivas firmas, refletindo o foco do mercado de luxo, e
como o mesmo se relaciona aos submercados específicos.
Os dados da média de preços foram então calculados para cada um dos anos relevantes por submercado, e unidades peculiares foram excluídas
da amostra para evitar a inclinação dos indicadores de preço médio. A implementação de amostras do projeto também ajudou a controlar a
variabilidade provocada por apenas uma média de todos os projetos de condomínio dentro de um submercado específico, o que antes não refletia
de forma eficaz as mudanças nas condições de mercado ao comparar vários anos.
Apesar de esta metodologia refletir apenas uma “amostra” do mercado de condomínios, o número de projetos e o número de unidades são
Condos
page 24
considerados representativos do mercado. O grupo selecionado não inclui projetos ainda na planta. Portanto, as médias e os indicadores refletem
exemplos existentes e contemporâneos, e não foram desenvolvidos para refletir preços de novos lançamentos.
Esta metodologia também nos permitirá futura capacidade analítica para projetar andares, vistas e coberturas especiais, já que os dados serão
isolados para comparação direta e discreta sobre estes pontos de função. Esperamos que isto ajude a esclarecer a tendência do mercado,
permitindo uma análise mais profunda em futuros relatórios.
Este relatório não se destina a substituir a análise de uma propriedade por um corretor qualificado e não deve ser aplicado a unidades específicas
sem a assessoria de um profissional. O relatório pretende informar as tendências mais amplas e facilitar a comparação e a previsão do mercado
em nível macro.
6 | 2015 TRENDS
Estatísticas Gerais
PPPQ: Média de Preço Por Pé Quadrado
um dos dois principais mercados de habitação
que mais cresce em termos de alteração de
valor - quase o dobro da média nacional. Esta
Casas Residenciais Sem Vista Para Água
tendência deve continuar em 2015, isso devido
à falta de novas construções de casas, exceto
pelo desenvolvimento de lotes localizados,
o que adicionará um inventário importante
para nivelar preços. Estas mudanças estão
ocorrendo em todos os âmbitos do mercado.
Porém, nenhum deles se compara ao segmento
# À Venda b
# Vendido b
PPPQ b
2010
2011
2012
2013
2014
15.366
1.091
$171
12.527
1.325
$168
10.687
1.850
$174
12.116
2.420
$198
15.535
2.626
$204
h
123
h
4.036
h
3.228
h
288
h
280
h
1
h
13
h
3.046
h
3.363
h
407
h
385
# À Venda
h
171
Linha de
Tendência
PPPQ b
Miami e, basicamente, não há terrenos baldios
h
2.856
2014
2010
2011
h
15
h
23
h
0
h
6
h
408
h
459
h
222
h
227
# À Venda
# Vendido
de mercado de habitação de luxo.
Há pouca terra para ser desenvolvida em
h
112
2013
h
12
2013
2014
h
6
h
6
h
277
h
350
# À Venda
# Vendido
h
466
2012
$18.274.000
O índice da Case-Schiller aponta Miami como
Linha de
Tendência
PPPQ b
2012
$15.184.000
aumentando dramaticamente em 2014.
2011
$14.486.000
por uma recuperação significativa desde 2011,
2010
$17.120.000
2.539
290
$519
2014
N/A
2.332
320
$463
2013
Linha de Tendência do Preço Médio
h
2.377
221
$412
2012
$6.817.000
2.603
168
$495
2011
$6.628.000
3.073
130
$314
2010
$5.923.000
2014
$6.435.000
2013
Preço Médio do Imóvel
$6.750.000
2012
$1.883.000
apartamentos. O mercado geral vem passando
# À Venda b
# Vendido b
PPPQ b
2011
$1.878.000
casas, townhomes (casas geminadas) e
2010
Transações: $10M+
$1.856.000
uma ampla variedade de opções imobiliárias,
Transações: $5M – $10M
h
O mercado imobiliário de Miami-Dade oferece
$1.871.000
Casas Residenciais Com Vista Para Água
$1.849.000
Casas Residenciais
Luxo em Destaque
h
Miami-Dade
h
5
# Vendido
h
268
dentro dos mercados de luxo ao leste da I-95.
Com isso, a demolição e a renovação estão em
alta, acelerando a apreciação de valor nesses
mercados. Provavelmente, o atual estoque de
Miami: Um Enfoque Global
casas residenciais irá superar em desempenho
o mercado imobiliário da Flórida.
“O mercado imobiliário
Observadores lamentam que estes rápidos
aumentos de preços estejam provocando
mais forte nos EUA”
uma “disparidade financeira”, na qual novos
- The National Law Review
residentes não têm condições de adquirir uma
casa. Isto reduz as chances de Miami atrair
empregadores e aumenta o custo de vida.
Mercados de luxo, no entanto, são dissociados
do crescimento de emprego.
“Segundo maior hub bancário
nos EUA” (após Nova York)
“2da cidade (EUA) mais importante para indivíduos com UAPL* ”
- Business Insider
- Knight Frank
Com a mudança das condições econômicas
globais a demanda por residências de luxo
supera de longe a atual oferta. Em 2014, a
tendência dominante foi o contínuo aumento
“A cidade mais feliz para
“Um dos cinco principais
de preços com menos operações. Esperamos
se trabalhar nos EUA”
hubs de nova tecnologia”
que isso continue em 2015.
- Forbes.com
- NBC News
*
Ultra-Alto Patrimônio Líquido
9405 Old Cutler Lane, Coral Gables
8 | 2015 TRENDS
casas residenciais
Miami | Extremo Sul
Preço Médio por Pé Quadrado
$0
Coconut Grove
Pinecrest
CocoPlum
Coral Gables
Palmetto Bay
Snapper Creek Lakes
$100
$200
$300
$400
$500
Ponce-Davis
& High Pines
Downtown | Miami Beach | Ft. Lauderdale
$600
$233
Para os fins deste estudo, podemos categorizar
$183
o Extremo Sul como todos os bairros ao leste
$223
da US-1, abrangendo do norte de Coconut
$138
$334
8645 SW 54 Avenue, Ponce-Davis
Grove ao sul de Palmetto Bay. CocoPlum
$407
e Snapper Creek Lakes são subseções da
$289
área de mercado de Coral Gables. Todos os
bairros neste mercado mostraram aumento
Ponce-Davis & High Pines é a única área não-incorporada neste
$244
de preços em 2013, e Pinecrest apresentou
mercado, que abrange aprox. 2,6 km². O bairro foi classificado
$252
uma porcentagem mais elevada no mesmo
como o terceiro de sete submercados analisados, apesar de
$222
ano. Em termos de preços, Snapper Creek
o crescimento ter ficado em último lugar com apenas 7,5% de
Lakes está bem à frente em 2014 com US$524
apreciação em 2013.
$136
$346
$412
o pé quadrado. Observe que Snapper Creek
Lakes é um condomínio fechado de apenas
Com a exceção de Palmetto Bay, estes bairros têm uma
124 casas, com os preços baseados em sua
disponibilidade limitada de terrenos para novas habitações.
$260
oferta limitada, assim como lotes amplos de
Mercados de preenchimento sem vista para o mar estão sendo
$263
residências de luxos customizadas. Palmetto
negociados a mais de US$300 por pé quadrado, com exceção
$235
Bay, mais afastada do centro de Miami, tem
de Palmetto Bay e Pinecrest. Os submercados do Extremo Sul
o preço médio mais baixo, embora os valores
contam com o benefício de boas escolas públicas.
$318
$142
$319
$368
N° de Transações
Coconut
Grove
Coral
Gables
Pinecrest
Palmetto
Bay
CocoPlum
Snapper
Creek L.
P. Davis
& H. Pines
2010
162
352
187
199
14
8
39
2011
200
419
191
263
19
9
37
2012
200
465
215
284
8
7
46
2013
248
559
250
301
10
6
56
2014
220
465
243
308
11
8
52
tenham sido positivo nos últimos cinco anos.
$310
Nesta área, as casas no Ponce-Davis & High
$322
Pines competem em preço com as principais
$304
residências do Extremo Sul de Miami.
Destaque: Transações de Imóveis de Luxo em 2014*
$256
$164
Preço Médio
do Imóvel
N° de
Transações
Coconut Grove
$1.638.555
81
Coral Gables
$1.511.232
163
Pinecrest
$2.374.642
80
Palmetto Bay
$650.649
127
1960/70 sendo compradas para demolição/reconstrução, aumentando a
CocoPlum
$2.762.500
6
média de preços. Esperamos que Pinecrest tenha um maior desempenho em
2015, na medida em que as reconstruções renovem as ofertas residenciais.
$413
$467
$373
Variação Percentual
2013 – 2014
$362
Coconut Grove: g 12,4%
$330
Coral Gables: g 8,6%
$292
Pinecrest: g 14,1%
$180
Palmetto Bay: g 9,8%
$447
CocoPlum: g 8,2%
$524
Snapper Creek Lakes: g 12,2%
Snapper Creek Lakes
$5.308.237
3
$401
Ponce Davis & High Pines: g 7,5%
P. Davis & High Pines
$2.932.111
23
Omissões devido ao baixo número de transações ou ausência de mercado: Gables Estates, Old Cutler Bay e Deering Bay
*Top 50% de cada mercado, por preço médio.
Apesar de Pinecrest ocupar o quarto lugar em nossos Destaques de Luxo, o
mercado tem uma grande dimensão e variedade de preços. Pinecrest Norte
e East Pinecrest são os bairros mais fortes. Dado o nível de reconstrução,
os Destaques de Luxo geralmente refletem o mercado da área nordeste de
Pinecrest. A região está passando por uma transformação com casas de
CocoPlum e Snapper Creek Lakes são subseções de Coral Gables.
10 | 2015 TRENDS
casas residenciais
Miami | Extremo Sul
$0
Coconut Grove
Palmetto Bay
Gables Estates
Coral Gables
CocoPlum
Old Cutler Bay
$200
$400
$600
$800
$1.000
$1.200
$1.400
$593
Para os fins deste estudo, podemos categorizar
$480
o Extremo Sul como todos os bairros ao leste da
$162
$515
$659
$723
US-1, abrangendo do norte de Coconut Grove
ao sul de Palmetto Bay. CocoPlum, Gables
935 Bella Vista Avenue, Coral Gables
Estates e Old Cutler Bay estão localizados
dentro dos limites municipais da Coral Gables,
mas são considerados separadamente pelos
$551
participantes do mercado.
O mercado geral de Coral Gables permaneceu estável durante os
$459
$164
$551
A vizinhança com o preço mais alto neste
últimos cinco anos. Em 2014, no entanto, atingiu uma média de US$657
mercado é Gables Estates, com preço médio
por pé quadrado, mais de US$100 se comparado aos valores de 2013.
de US $1.329 por pé quadrado em 2014, com
Nota-se um ligeiro declínio, ano após ano, nos preços de Coconut
um aumento impactante de 64,9% acima
Grove de 2010 a 2013, totalizando uma queda de 18.54%. Porém, a
dos níveis de 2013. Este condomínio oferece
região volta a se fortalecer em 2014 com uma média de US$690 por
somente residências à beira d’água, ideal
N° de Transações
Coconut
Grove
Coral
Gables
Palmetto
Bay
CocoPlum
Gables
Estates
Old
Cutler
2010
10
56
18
9
3
4
pé quadrado, 42,9% a mais que os valores de 2013. Todos os bairros
2011
8
57
20
10
3
4
para famílias e entusiastas náuticos. Gables
analisados, exceto Old Cutler Bay, estão agora com a média mais alta
2012
de preço por pé quadrado de todos os cinco anos examinados.
8
86
23
13
12
5
$188
Estates é seguido por Old Cutler Bay, outro
$533
condomínio fechado e exclusivo em Coral
2013
4
77
25
16
8
6
$1.095
Gables, com uma média de US$698 por pé
Residências à beira-d’água têm seus preços negociados em média 1,5
2014
10
76
25
12
8
9
quadrado, um aumento de 4% a partir dos
a 2 vezes mais do que casas sem vista para a água no mesmo mercado.
$987
$599
$518
$553
$693
níveis de 2013. Este é um submercado mais
$483
$531
estável, flutuando a pouco mais de US$100
em cinco anos.
$191
$564
$806
$671
Preço Médio
do Imóvel
N° de
Transações
Coconut Grove
$5.396.250
4
Coral Gables
$6.452.708
25
Palmetto Bay
$3.970.000
5
CocoPlum
$5.216.667
3
Gables Estates
$9.250.000
4
Old Cutler Bay
$4.125.000
4
2013 – 2014
$690
Coconut Grove: g 42,9%
$657
Coral Gables: g 23,7%
$203
Palmetto Bay: g 6,3%
$656
CocoPlum: g 16,3%
$1.329
Gables Estates: g 64,9%
$698
Old Cutler Bay: g 4,0%
Omissões devido ao baixo número de transações ou ausência de mercado: Pinecrest, Snapper Creek Lakes, Ponce-Davis e High Pines e Deering Bay
Ocupando o primeiro lugar com a média de preço de US$9.25
milhões, Gables Estates é considerada a Beverly Hills do Extremo
Sul de Miami. Gables Estates faz parte de Coral Gables, segundo
mercado na classificação. Submercados de luxo do Extremo Sul de
Miami são fortalecidos por suas renomadas escolas particulares,
fator decisivo para famílias em busca de residências.
CocoPlum, Gables Estates e Old Cutler Bay são subseções de Coral Gables.
12 | 2015 TRENDS
casas residenciais
Miami Beach
$0
Mid Beach
Pine Tree Drive
North Bay Road
La Gorce Subdiv. - Alton Rd.
$100
$200
$300
La Gorce Subdiv. - La Gorce Dr.
Miami, Extremo Norte | Ft. Lauderdale
Miami, Extremo Sul
$400
$500
Downtown
$600
$253
Na região conhecida como Mid Beach, há três
$358
áreas onde as casas geralmente ultrapassam
$292
$233
$219
o mercado geral por uma larga margem, por
6222 Alton Road, Miami Beach
isso decidimos separá-las e apresentar suas
estatísticas nesta seção. Estas áreas são a
Subdivisão La Gorce — com a La Gorce Drive
e um segmento da Alton Road, duas ruas com
$272
residências de luxo, sem vista para água, mas
$335
geralmente de frente para o Campo de Golfe
$298
La Gorce —, North Bay Road e Pine Tree Drive.
A média de preços das casas residenciais em
Mid Beach tem subido de forma constante
com um aumento de 77,1% nos últimos
cinco anos. Dos submercados analisados, La
$304
$349
$308
$318
$324
Gorce Drive apresentou o crescimento mais
significativo de 2013, a 35,7%, atingindo uma
média de US$578 por pé quadrado. Em 2014,
no Campo de Golfe La Gorce vale a pena. O clube é conhecido por estender o
L.G.S.
L.G.S.
Alton Rd. La Gorce Dr.
privilégio de providenciar acesso via carrinho de golfe diretamente das residências
Mid
Beach
N. Bay
Road
Pine Tree
Drive
2010
73
11
6
4
2
– Dina Goldentayer, ONE Sotheby’s International Realty
2011
100
6
12
3
7
Pine Tree Dr. e North Bay Road são conhecidos principalmente por seus produtos
2012
95
14
11
11
7
à beira-mar, mas casas sem vista para a água em ambas as áreas estão na faixa
2013
133
13
9
8
17
2014
122
14
12
12
13
$379
$319
“Um membro do La Gorce Country Club verá que o valor de uma propriedade situada
N° de Transações
para o campo, um fator de peso entre potenciais compradores”.
de US$500 por pé quadrado, superando o mercado geral de Mid Beach. Alton
Road em La Gorce é o único submercado analisado que não alcançou a média
de preços de Mid Beach em 2014, provavelmente devido ao aumento de preço
ocorrido nos submercados restantes e, finalmente, em toda a região.
todas as áreas tiveram aumentos de dois
dígitos em relação ao ano anterior e, embora
este nível de apreciação normalmente não
seja recorrente ano após ano, ganhos de dois
$370
dígitos são esperados durante 2015, desde
$406
que as taxas de juros permaneçam baixas.
$445
Preço Médio
do Imóvel
N° de
Transações
Mid Beach
$1.960.099
41
e La Gorce Drive, todas as três em torno da marca de US$2 milhões para
N. Bay Road
$2.355.000
5
residências sem vista d’água. Estas ruas servem de cenário para muitas
Pine Tree Drive
$2.632.143
7
L.G.S. - Alton Road
$1.589.167
6
L.G.S. - La Gorce Drive
$2.395.180
5
$293
$426
2013 – 2014
Omissões devido ao baixo número de transações ou ausência de mercado: South Beach e North Beach
$448
Mid Beach: g 21,1%
$502
North Bay Road: g 23,6%
$522
Pine Tree Drive: g 17,3%
$335
L.G.S. - Alton Road: g 14,3%
$578
L.G.S. - La Gorce Drive: g 35,7%
Subdivisão La Gorce, North Bay Road e Pine Tree Drive
são subseções da área do mercado de Mid Beach.
Nossas estrelas em Destaques de Luxo são North Bay Road, Pine Tree Drive
casas residenciais de extremo luxo, atraindo compradores de alto nível de
todo o mundo. As propriedades também têm a vantagem de fácil acesso para
pedestres em comparação com as casas de preços similares em algumas das
ilhas, já que estão mais perto de uma infinidade de opções de entretenimento
oferecidas em Mid Beach e South Beach.
14 | 2015 TRENDS
casas residenciais
Miami Beach
Mid Beach
Pine Tree Drive
Miami, Extremo Sul
North Bay Road
$0
$200
$400
$600
$800
$1.000
$1.200
Downtown
$1.400
$608
Dentro da seção de casas residenciais
$813
que não estão de frente para a água em
$506
Miami Beach, quatro áreas de Mid Beach
foram eliminadas para realçar os mercados
528 Lakeview Court, Miami Beach
de melhor desempenho. Alton Road da
subdvisão La Gorce e La Gorce Drive não
incluem residências à beira-mar, portanto
foram excluídas desta seção.
$628
$775
$566
Residências à beira-d’água têm seus preços
negociados em média 1,8 a 2,2 vezes mais do
não declinou tão acentuadamente nestes
submercados durante a crise.
$598
$964
$589
Os preços em Mid Beach aumentaram 21,8%
entre 2013 e 2014, porém, os mercados
proeminentes de North Bay Road e Pine Tree
Drive apresentaram ganhos maiores de 43,0%
localizadas nas famosas áreas de North Bay Road e Pine Tree Drive. Estas ruas têm atraído muita
Mid
Beach
N. Bay
Road
Pine Tree
Drive
2010
19
8
7
2011
21
10
5
2012
31
6
6
2013
26
5
9
2014
32
10
4
que casas sem vista para a água no mesmo
mercado, principalmente porque os valores
Mid Beach contém algumas das casas mais espetaculares do Sul da Flórida, muitas delas
N° de Transações
atenção devido ao alto perfil de alguns de seus moradores, o que, sem dúvida, aumenta a demanda
por suas propriedades exclusivas.
Mid Beach é também o cenário para vários projetos de reconstrução como The Residences at
Ritz-Carlton, um condomínio de 111 residências de luxo com 15 vilas exclusivas diretamente no
Surprise Lake. O empreendimento projetado por Piero Lissoni é um dos edifícios mais aguardados
por causa do famoso serviço da marca Ritz-Carlton e seu padrão de qualidade. Esperamos que
o mercado à beira-mar de Mid Beach continue atraindo demanda, considerando que as novas
construções e um fortalecido mercado de habitação já fazem deste bairro uma das opções de
moradia mais estimulantes da cidade.
e 28,1%, respectivamente. O mercado de casas
residenciais de Miami Beach normalmente
apresenta uma demanda muito alta e os
$786
números de 2014 não foram diferentes.
$976
$758
2013 – 2014
$957
Mid Beach: g 21,8%
$1.396
North Bay Road: g 43,0%
$971
Pine Tree Drive: g 28,1%
Omissões devido ao baixo número de transações ou ausência de mercado: La Gorce Subdivision (Alton Road e La Gorce Drive), South Beach e North Beach
Preço Médio
do Imóvel
N° de
Transações
Mid Beach
$10.485.958
12
N. Bay Road
$17.275.000
4
Pine Tree Dr.
$6.400.000
3
North Bay Road é de longe o mercado à beira-mar mais sofisticado de Miami Beach. Casas de
frente para água nesta área oferecem vistas inigualáveis da Baía de Biscayne e do horizonte de
Downtown Miami. As casas de North Bay Road também têm uma vantagem quando se trata de
compradores em busca de tecnologia avançada e arquitetura contemporânea.
Pine Tree Drive, com casas de frente para o canal, fechou 2014 com a média de US$6,4 milhões
North Bay Road e Pine Tree Drive são subseções
da área do mercado de Mid Beach.
no seu segmento de luxo. Apesar de um valor bem inferior à média geral de Mid Beach, Pine
Tree Drive teve o menor volume transacional e, portanto, está sujeito a volatilidade dos preços.
16 | 2015 TRENDS
casas residenciais
As Ilhas
$0
Key Biscayne
Venetian Islands
La Gorce Island
Palm/Hibiscus/Star
Sunset Islands
Bay Harbor Islands
$100
$200
$300
$400
$500
$600
$700
Normandy Isles
$800
Miami, Extremo Sul
Downtown
$900
$506
Estendendo-se do Key Biscayne ao Bay
$380
Harbor Islands, os bairros classificados como
$256
$464
$382
“As Ilhas” são categorizados principalmente
$219
sugere. A média de preços pode variar
$174
amplamente de US$795 por pé quadrado em
Key Biscayne, para uma casa sem vista para
$547
água, até menos US$300 por pé quadrado em
$383
Normandy Isles. O mercado das Ilhas inclui os
$385
$428
$532
bairros de Key Biscayne, Palm/Hibiscus/Star
Islands, Venetian Islands, Sunset Island, La
$256
Gorce Island, Bay Harbor Islands, Normandy
$154
Isle e Indian Creek.
$612
O vilarejo de Key Biscayne obteve o maior
$413
desempenho no preço por pé quadrado, com
$454
$497
$538
531 S. Mashta Drive, Key Biscayne
por serem cercados por água, como o nome
um aumento em 2014 de 6% sobre os níveis
de 2013, e 30% a mais do que o segundo bairro
$331
mais caro da lista (La Gorce Island). As ilhas
$179
La Gorce e Venetian obtiveram praticamente o
O maior ganho percentual foi em Palm/Hibiscus/Star Islands,
com 31,7% de apreciação sobre os valores de 2013. Venetian
N° de Transações
Islands apresentou o ganho cumulativo mais forte, com uma
Key
Biscayne
Palm/
Hib./Star
Venetian
Islands
Sunset
Islands
La Gorce
Island
2010
59
4
10
7
4
5
17
para o Extremo Sul de Miami. A área adormecida tem uma
2011
63
5
14
4
5
8
17
vantagem maior em relação aos bairros semelhantes,
2012
63
6
19
6
2
7
36
preços está incorporado no estoque de casas mais velhas,
2013
59
5
23
8
2
9
30
mas a margem (US$247 versus seus concorrentes na ilha a
2014
63
2
19
7
4
19
26
média de preços 139% acima dos valores de 2010.
Normandy Isles são para as “Ilhas” o que Palmetto Bay é
oferecendo preços atrativos. O diferencial de alguns destes
Bay Harbor Normandy
Islands
Isles
US$500+ por pé quadrado) é muito grande para ser ignorada.
mesmo desempenho em 2014, com US$613 e
$748
US$611, respectivamente.
$379
$484
$552
Preço Médio
do Imóvel
N° de
Transações
Key Biscayne
$3.310.731
26
Star situa-se na Palm e Star Islands. São poucas propriedades e podem ser
Palm/Hibiscus/Star
$1.595.000
2
consideradas como opções para “demolição/reconstrução” a US$1,25 milhão
$469
$308
$223
Omissões devido ao baixo número de transações ou ausência de mercado: Indian Creek e Fisher Island
2013 – 2014
O único inventário de casas sem vista para água na cadeia Palm/Hibiscus/
$795
Key Biscayne: g 6,3%
$499
Palm/Hibiscus/Star: g 31,7%
Venetian Islands
$2.193.889
9
$611
Venetian Islands: g 26,2%
$589
Sunset Islands: g 6,7%
Sunset Islands
$2.716.250
4
$613
La Gorce: g 30,7%
La Gorce Island
$6.500.000
1
$379
Bay Harbor Islands: g 23,1%
Bay Harbor Islands
$247
Normandy Isles: g 10,8%
$1.362.188
8
por hectares de parques e praias. Preços nesta ilha geralmente permanecem
Normandy Isles
$627.885
13
elevados devido à sua baixa oferta de casas e terrenos.
e US$1,4 milhão, estabelecendo a média de preços muito inferior ao valor
esperado. La Gorce e Key Biscayne ocupam o primeiro e o segundo lugares
em preços médios de luxo. La Gorce é um condomínio fechado e exuberante,
e um dos bairros mais privados de Miami. Key Biscayne, é um vilarejo rodeado
18 | 2015 TRENDS
casas residenciais
As Ilhas
Key Biscayne
Venetian Islands
La Gorce Island
Bay Harbor Isl.
Palm/Hibiscus/Star
Sunset Islands
Indian Creek
Normandy Isles
$0
$500
$1.000
$1.500
$2.000
Miami, Extremo Sul
Downtown
$2.500
$1.178
As casas de Key Biscayne atingiram o preço
$841
mais alto do mercado em 2010 e 2011, a
$566
$398
$880
três anos seguintes não ultrapassaram a
marca estabelecida em 2011, e Key Biscayne
$356
fechou 2014 a US$1.419 por pé quadrado,
$280
20% acima dos níveis de 2010, mas 15,9%
$1.747
abaixo dos valores de 2013. O bairro de maior
$922
desempenho em termos de ganho médio de
$924
$909
preços e percentuais é La Gorce, com a média
de 2014 alcançando 150% a mais que a média
N/A
de US$880 em 2010. Sunset Isles levou o
$488
segundo lugar com US$1.463, ligeiramente
$437
acima de Key Biscayne com US$1.419.
$1.278
$1.195
$855
$967
$908
O número médio de transações por mercado
deixa estes preços e ganhos de apreciação
anual sujeitos a grandes oscilações, que
$1.986
dependem de transações específicas. No
$781
entanto, os números são relevantes levando
$352
em conta a quantidade limitada de casas
$1.688
disponíveis, conduzindo a média de preços
$1.041
para mais de US$1 mil por pé quadrado.
$972
9 Harbor Point, Key Biscayne
US$1.178 e US$1.747, respectivamente. Os
$1.179
$653
no transactions
Ao contrário da maioria dos outros mercados, que
mostraram a valorização de preço entre 2013 e 2014
com uma diminuição do número de transações,
Key
Biscayne
Palm/
Hib./Star
Venetian
Islands
Sunset
Islands
La Gorce
Island
Indian
Creek
2010
7
9
13
2
4
1
1
11
um sinal de que os valores vão continuar a subir
2011
9
12
20
6
2
0
3
8
no futuro próximo, uma vez que o aumento de
2012
16
12
17
17
2
3
1
15
demanda para As Ilhas permanecerá alta, já que o
2013
8
11
15
12
2
0
4
21
estilo de vida luxuoso, a infraestrutura local e sua
2014
9
19
18
10
2
2
5
9
quase todos estes submercados tiveram mais
transações em 2014 do que em 2013, com exceção
de Sunset Islands e Normandy Isles. Isto pode ser
preços parece não estar diminuindo a velocidade. A
Preço Médio
do Imóvel
N° de
Transações
Key Biscayne
$9.417.500
4
Palm/Hibiscus/Star
$17.638.830
5
Venetian Islands
$7.015.000
5
Sunset Islands
$13.814.000
4
Para colocar estes números em perspectiva, o patrimônio líquido dos 86 residentes
La Gorce Island
$14.250.000
2
de Indian Creek é estimado em mais de US$37 bilhões, uma quantia superior ao
Indian Creek
$21.200.000
2
produto interno bruto de metade das nações do mundo. Em 2012, a ONE Sotheby’s
Bay Harbor Islands
$4.333.333
3
Normandy Isles
$1.383.000
6
$1.658
N/A
$642
$415
Omissões devido ao baixo número de transações ou ausência de mercado: Fisher Island
2013 – 2014
$1.419
Key Biscayne: h 15,9%
$1.244
Palm/Hibiscus/Star: g 19,5%
$1.122
Venetian Islands: g 15,4%
$1.463
Sunset Islands: g 42,2%
$2.190
La Gorce: g 32,1%
$998
Indian Creek: N/A
$720
Bay Harbor Islands: g 12,1%
$531
Normandy Isles: g 28,0%
Bay Harbor Normandy
Islands
Isles
inigualável privacidade são altamente desejáveis.
$1.029
no transactions
N° de Transações
O submercado das Ilhas de frente para o mar representa de forma absoluta o principal
mercado de luxo de Miami. Indian Creek e Palm/Hibiscus/Star ocupam o primeiro e o
segundo lugares. O principal fator para Indian Creek é a pouca ou nenhuma oferta de
venda, já que anos se passaram sem nenhuma negociação.
International Realty representou o comprador em uma transação de US$47 milhões
em Indian Creek, quebrando o recorde do condado na época.
Aventura
$0
$100
Broward, Extremo Sul | Ft. Lauderdale
Bal Harbour
Golden Beach
Downtown | Miami Beach
Surfside
$200
$300
$400
$500
$600
$700
$800
Aventura
Bal Harbour
Golden Beach
Surfside
$0
$900
$194
$226
$479
$200
$200
$400
$600
$800
$1.000
$1.200
$1.400
Todos os bairros no Extremo Norte de Miami
$273
A volatilidade de preços na categoria beira-
apresentaram aumento de preços durante o
$629
mar é mais uma vez dominada pelo bairro de
$885
período analisado de cinco anos. Preços em
$285
Bal Harbour mostraram maior volatilidade
com um aumento de 70% de 2012 a 2013 e
$256
que o segundo bairro da lista durante todo o
um declínio de 20% de 2013 a 2014. Isto não
$552
período analisado. O volume de vendas em
N/A
Bal Harbour tem em média uma venda anual,
no transactions
é surpreendente, dado o número limitado de
$353
transações. O aumento mais forte durante o
$235
$300
propriedades à beira-mar a serem vendidas
$298
Beach, chegando a 90%: de US$226 por pé
$791
em Bal Harbour, o preço inicial de mercado
$473
quadrado, em 2010, a US$429, em 2014.
$796
fica em torno de US$1.200 por pé quadrado.
$338
$262
$417
$812
$270
2010
2011
16
9
6
7
2
9
Surfside
Preço Médio
do Imóvel
40
$429
Golden Beach: g 2,9%
$647
Bal Harbour: h 20,3%
$290
Surfside: g 7,4%
46
$1.201.000
5
Golden Beach $1.798.900
5
Aventura
13
6
6
51
Bal Harbour
$3.887.500
2
2013
18
6
2
37
Surfside
$664.500
26
14
9
2
57
Aventura é o único mercado localizado na zona
continental. Os outros estão situados na área costeira.
Omissões devido ao baixo número de transações ou ausência de mercado: Sunny Isles
$1.287
2013 – 2014
Aventura: g 4,2%
N° de
Transações
$745
$273
2012
2014
$327
Bal
Harbour
limitando a análise. Mas para aqueles com
período de cinco anos se passou em Golden
$226
Golden
Beach
por pé quadrado em 2013, 48% a mais do
$221
$193
Aventura
Bal Harbour, com o preço médio de US$1.287
$208
$401
N° de Transações
casas residenciais
20 | 2015 TRENDS
A oportunidade de crescimento de luxo mais
atraente é o inventário de propriedades que
não estão na água em Surfside. A região,
normalmente adormecida, está apresentando
transações ativas e com um desconto notável
em comparação aos bairros da área, tornandose um dos mercados mais atraentes de Miami
para investidores imobiliários.
$713
no transactions
2013 – 2014
$356
Aventura: g 8,9%
$867
Golden Beach: g 16,4%
N/A
Bal Harbour: N/A
$607
Surfside: h 14,9%
N° de Transações
2010
Aventura
Golden
Beach
Bal
Harbour
Surfside
20
8
1
3
Preço Médio
do Imóvel
Aventura
$881.429
N° de
Transações
7
2011
15
16
0
4
2012
22
11
1
3
Bal Harbour
N/A
0
2013
31
14
3
2
Surfside
$3.550.000
3
2014
25
7
0
7
Golden Beach $9.400.000
2
Aventura é o único mercado localizado na zona
continental. Os outros estão situados na área costeira.
Omissões devido ao baixo número de transações ou ausência de mercado: Sunny Isles
Em uma área litorânea separando o canal
do oceano, a sofisticada área de Golden
Beach oferece um dos únicos mercados
de residências “na areia”, no Condado de
Miami-Dade, levando o primeiro lugar, por
uma larga margem, com uma média de
US$9.4 milhões. Bal Harbour não apresentou
nenhuma negociação em 2014.
22 | 2015 TRENDS
alguns observadores de que o mercado levaria
Linha de
Tendência
PPPQ b
uma década ou mais para sair da grande
recessão (2007 a 2009), no final de 2011,
novas construções voltaram a surgir. Com
Condomínios Sem Vista Para Água
exceção da Nova York, este é o mercado mais
ativo de construção nos EUA atualmente.
O mercado de condomínios neste ciclo está
voltado quase que exclusivamente para
compradores de produtos de luxo (US$1
milhões a US$5 milhões) e ultraluxo (mais de
# À Venda b
# Vendido b
PPPQ b
2010
2011
2012
2013
2014
13.482
653
$159
9.785
1.007
$157
8.342
1.392
$174
12.017
1.978
$196
17.751
2.093
$212
em projetos em fase de lançamento. Em
h
185
h
4.588
h
3.866
h
361
h
355
h
3
h
6
h
3.924
h
4.618
h
279
h
275
# À Venda
h
227
Linha de
Tendência
PPPQ b
termos de infraestrutura, não há nada mais
h
3.822
2014
2010
2011
h
6
h
15
h
0
h
1
h
414
h
543
h
83
h
73
# À Venda
# Vendido
US$10 milhões). Sem exceção, South Beach e
mercados do Extremo Norte são mais fortes
h
139
2013
h
6
2013
2014
h
2
h
2
h
143
h
199
# À Venda
# Vendido
h
353
2012
$10.975.000
muito dramática e, apesar da opinião de
2012
$12.050.000
nos últimos quatro anos. A recuperação foi
2011
$27.000.000
estrangeiros em quase todos os submercados
2010
$11.500.000
20.607
1.895
$503
2014
N/A
16.946
2.078
$441
2013
h
15.756
1.737
$407
2012
$6.371.000
18.558
1.323
$391
2011
$6.080.000
22.968
959
$356
2010
$6.042.000
2014
$6.634.000
2013
$6.538.000
2012
$1.827.000
sido ajudada por um fluxo de compradores
# À Venda b
# Vendido b
PPPQ b
2011
$1.906.000
casas residenciais. Sua recuperação tem
2010
Transações: $10M+
$1.673.000
é tão diverso e maduro como o mercado de
h
O mercado de condomínios de Miami-Dade
$1.705.000
Condomínios Com Vista Para Água
$1.699.000
Condomínios
Luxo em Destaque
h
Miami-Dade
h
1
# Vendido
h
103
valorizado do que uma unidade à beira-mar, e
estas regiões são os dois submercados que
podem oferecer vista desobstruída para o mar.
Miami: Uma Cidade Próspera
Em termos de produto que não estão de frente
para o mar, Downtown Miami é um dos maiores
mercados para novos projetos. O mercado de
“Principal mercado nos EUA para
condomínios está fortemente ligado à demanda
estrangeira, portanto as alterações nas taxas
transações em dinheiro”
de câmbio e o emergente enfraquecimento
- Bloomberg.com (Julho, 2014)
na economia global são fatores-chave que
podem afetar a procura por apartamentos.
As maiores tendências que influenciam
a oferta de condomínios em Miami são a
rápida valorização dos terrenos e os picos
Novas construções:
mais de 15 mil unidades
(Mais de 60% vendido)
US$5 bilhões de
desenvolvimento planejado
apenas em Downtown Miami
recentes nos custos de construção. Esses
dois fatores provavelmente retardarão novos
desenvolvimentos este ano, o que sinaliza
uma correção potencialmente saudável para
Porto de Miami:
um mercado que apresentou uma espécie de
1° Terminal de
febre de construção nos últimos três anos.
Cruzeiros do Mundo
MIA: Principal Aeroporto
Internacional com 40
milhões de viajantes por ano
Asia | 900 Brickell Key Boulevard, #3401, Brickell Key
Miami | Extremo Sul
Deering Bay | Com Vista Para Água
Índice do Mercado de Condomínios
% de Produtos
Negociados
Preço Médio
de Venda
Área Média
(Pé Quadrado)
Média de Preço
/ Pé Quadrado
Ano/Ano % Alteração
de Preço por Pé Quadrado
O mercado de condomínios do Extremo Sul de Miami é composto por
2010
5%
$924.667
3.046
$304
Coconut Grove, Coral Gables e Deering Bay, todos ao sul de Downtown.
2011
2%
$1.100.000
2.353
$467
g 35,0%
2012
8%
$1.104.386
3.216
$343
h 36,1%
2013
12%
$1.071.458
3.303
$324
h 5,9%
2014
6%
$1.353.857
3.378
$401
g 19,1%
Estes mercados com características de típicos subúrbios americanos
ficam próximos da Universidade de Miami, Hospital Batista e dos
centros comerciais de Dadeland e Coral Gables.
Coconut Grove | Sem Vista Para Água
% de Produtos
Negociados
Preço Médio
de Venda
Área Média
(Pé Quadrado)
Média de Preço
/ Pé Quadrado
2010
5%
$1.382.192
2.547
$543
2011
9%
$619.650
1.546
$401
h 35,4%
2012
10%
$962.723
1.853
$519
g 22,9%
2013
15%
$1.074.381
1.907
$563
g 7,8%
2014
12%
$1.118.639
1.630
$686
g 17,9%
-0+
Coconut Grove é um dos bairros mais antigos e mais históricos do
Coral Gables é o lar da Universidade de Miami e da Miracle Mile, fatores
Condado de Miami-Dade, datado de 1825. Mais recentemente, a área
condutores de preços e demanda por este submercado. Coral Gables é
tem sido alvo de renovação e reconstrução de edifícios mais velhos
composta principalmente de casas residenciais que proporcionam uma
sendo transformados em condomínios estilo boutique. O Grove também
atmosfera de subúrbio americano. As ruas largas com gigantescas
é conhecido pela variedade de restaurantes e bares, fácil acesso para
árvores que adornam as avenidas contribuem com este ambiente.
pedestres, além dos parques Bayshore à beira-mar e Peacock. Preços
Coral Gables também oferece uma forte e estável base educacional em
nesta área têm aumentado continuamente nos últimos três anos.
comparação com outras áreas do Condado de Miami-Dade.
-0+
Deering Bay é uma área exclusiva, localizada dentro de Coral Gables.
semelhantes em Coconut Grove e Coral Gables, e este pode ser o
É conhecida por seu ambiente estilo “country club” e paisagismo
motivo de um preço mais moderado por pé quadrado. Os condomínios
detalhado. Os condomínios são muito maiores do que unidades
em Deering Bay estão localizados diretamente ao longo do canal.
Coral Gables | Sem Vista Para Água
% de Produtos
Negociados
Preço Médio
de Venda
Área Média
(Pé Quadrado)
Média de Preço
/ Pé Quadrado
2010
4%
$315.267
1.096
$288
2011
6%
$243.964
1.098
$222
h 29,4%
2012
9%
$259.695
1.147
$226
g 1,9%
2013
12%
$388.602
1.200
$324
g 30,1%
2014
13%
$395.530
1.135
$348
g 7,0%
-0+
Omissões devido ao baixo número de transações ou ausência de mercado: Pinecrest, Palmetto Bay, CocoPlum, Gables Estates, Snapper Creek Lakes, P. Davis & H. Pines e Old Cutler Bay
Grovenor House | 2627 S. Bayshore Drive, #3002, Coconut Grove
Submercados de condomínios não contêm um Destaque de Luxo, uma vez que a amostra do produto já representa o mercado sofisticado. Metodologia: página 5.
condomínios
24 | 2015 TRENDS
Brickell
Brickell Key | Com Vista Para Água
“Até 2008, Brickell era conhecido apenas como um hub bancário. Agora, é conhecido
como o lar dos Brickellites — profissionais urbanos que vivem, trabalham e se divertem
no seu bairro. Os residentes têm os mais altos níveis de renda e de educação da área
de Downtown, e os turistas agora têm motivo para explorar Miami além da praia. Com
a adição do Brickell City Centre, Brickell está se transformando no epicentro de Miami.”
– Shelia Gasson, ONE Sotheby’s International Realty
Downtown | Midtown | Miami, Extremo Norte
Miami, Extremo Sul
Brickell | Com Vista Para Água
% de Produtos
Negociados
Preço Médio
de Venda
Área Média
(Pé Quadrado)
Média de Preço
/ Pé Quadrado
2010
26%
$459.376
1.153
$398
2011
27%
$506.243
1.177
$430
g 7,4%
2012
8%
$798.965
1.556
$513
g 16,2%
2013
12%
$771.402
1.405
$549
g 6,5%
2014
8%
$884.786
1.471
$602
g 8,7%
% de Produtos
Negociados
Preço Médio
de Venda
Área Média
(Pé Quadrado)
Média de Preço
/ Pé Quadrado
2010
6%
$721.518
1.682
$429
2011
6%
$775.255
1.607
$482
g 11,1%
2012
10%
$810.305
1.629
$498
g 3,0%
2013
13%
$974.464
1.680
$580
g 14,3%
2014
10%
$996.759
1.676
$595
g 2,4%
-0+
-0+
Brickell se transformou no centro cultural e social de Downtown
atual, incluindo Brickell City Centre, trazendo mais lojas comerciais,
Miami, na medida em que jovens profissionais optam por este
residências e escritórios para o local. Brickell engloba o oeste da I-
submercado, em vez de Miami Beach. A mudança tem sido rápida e
95 e leste da baía, norte de Miami River até o sul da Rickenbacker
reflete a diversidade de opções de restaurantes e vida noturna dentro
Causeway. A análise de mercado de Brickell também incluiu Brickell
da área de Brickell. Apesar dos preços estarem aumentado a um
Key, uma pequena ilha acessível apenas pela Brickell Avenue. Brickell
ritmo acelerado, a região ainda é um ótimo negócio se comparada
Key conta com várias torres de condomínios de luxo e alguns espaços
a Miami Beach. Brickell é também a área de maior desenvolvimento
classe A de escritórios e lojas comerciais.
Brickell | Sem Vista Para Água
Preço Médio
de Venda
Área Média
(Pé Quadrado)
2010
10%
$287.943
921
$313
2011
10%
$313.513
963
$326
g 4,0%
Os prédios de condomínios à beira-mar de Brickell têm aumentado a uma
pé quadrado. Brickell Key, devido à natureza exclusiva de sua localização
2012
18%
$341.253
994
$343
g 5,1%
taxa de quase 10% em uma base anual desde o início da recuperação
e vistas para água, lideram os preços comparáveis aos condomínios
da crise em 2010. Hoje, unidades de condomínios de frente para água
beira-mar de Brickell, apesar dos edifícios antigos da ilha. Unidades em
2013
14%
$414.273
981
$422
g 18,7%
custam em média mais de US$600 por pé quadrado. As torres sem vista
Brickell Key são as maiores do mercado, seguidas por condomínios à
do mar vêm apresentando um ritmo semelhante, embora um pouco mais
beira-mar em Brickell. No entanto, os condomínios que não estão de
2014
8%
$432.750
989
$438
g 3,6%
baixo, ao longo deste período e custam um pouco menos de US$450 por
frente para água em Brickell são significativamente menores.
Omissões devido ao baixo número de transações ou ausência de mercado: Nenhuma
Média de Preço
/ Pé Quadrado
Bristol Tower | 2127 Brickell Avenue, #703, Brickell
% de Produtos
Negociados
-0+
condomínios
26 | 2015 TRENDS
Downtown Miami
Os preços de Downtown Miami têm espelhado
em grande parte as taxas de apreciação do
Novos Empreendimentos Culturais
submercado de Brickell, com propriedades
à beira-mar alcançando quase US$520 por
pé quadrado e propriedades sem vista para
O submercado de Downtown sempre foi conhecido por sua alta
água não muito atrás com US$468 por pé
concentração de salas comerciais, exemplificado pelo título CBD
quadrado. O preço é comparável a Brickell,
(Central Business District). Considera-se Downtown Miami o sul de
Miami River, norte da NE 17 Street e I-95 e Florida East Coast Railway
Midtown | Miami, Extremo Norte
ao oeste com a Baía de Biscayne ao leste.
Brickell | Miami, Extremo Sul
mas inclui uma variedade maior de produtos,
do mais acessível ao ultraluxuoso. Como foi
mencionado anteriormente, o submercado
Downtown Miami inclui o distrito de Artes e
Entretenimento, lar de vários projetos de luxo.
Downtown Miami | Com Vista Para Água
Média de Preço
/ Pé Quadrado
Com o crescente perfil do submercado vizinho
% de Produtos
Negociados
Preço Médio
de Venda
Área Média
(Pé Quadrado)
2010
11%
$452.547
1.204
$376
2011
17%
$474.699
1.177
$403
g 6,8%
2012
11%
$523.679
1.224
$428
g 5,8%
2013
12%
$518.318
1.139
$455
g 5,9%
2014
11%
$586.810
1.134
$518
g 12,1%
-0+
Edgewater/Midtown e o sucesso de novas
Microsoft Innovation Center
Frost Museum of Science
Primeiro MIC a ser instalado nos EUA
Projetado por Grimshaw Architects
construções em Brickell, os submercados
CBD e A&E estão propensos a se beneficiar
de lançamentos bem-sucedidos.
Dois fatores-chave inibindo futuros projetos
são o aumento crescente do preço dos
terrenos e dos custos de construção. Esses
fatores podem retardar novas construções
no próximo ano e interromper alguns dos
projetos secundários do CBD em 2015.
Recentemente, o CBD tem visto um aumento no nível de atividades
Os submercados de Downtown Miami tornaram-se alternativas
de desenvolvimentos residenciais e de uso misto. Dois grandes
atraentes para jovens profissionais que não podem pagar os preços
condutores para o futuro de Downtown Miami são os desenvolvimentos
de aluguel de Miami Beach. A área inclui também o distrito de Artes
pendentes do projeto de trânsito “All Aboard Florida”, que incluirá
e Entretenimento (A&E) de Downtown Miami, que abriga o Pérez Art
uma estação central em Downtown e o “Miami World Center”, que
Museum (PAMM) e futuro lar do Museu de Ciência Patricia e Phillip
abrangerá mais de 700 mil pés de espaços residenciais e comerciais.
Frost, assim como o Adrienne Arsht Center for the Performing Arts.
Miami World Center
Pérez Art Museum Miami
Megaprojeto de 10 quadras – US$2 bilhões
Projetado por Herzog & de Meuron
Downtown Miami | Sem Vista Para Água
% de Produtos
Negociados
Preço Médio
de Venda
Área Média
(Pé Quadrado)
2010
8%
$487.648
1.469
$332
2011
10%
$511.621
1.423
$359
g 7,6%
2012
14%
$535.433
1.180
$454
g 20,8%
2013
20%
$486.804
1.092
$446
h 1,7%
2014
10%
$560.377
1.197
$468
g 4,8%
Média de Preço
/ Pé Quadrado
-0+
Downtown Miami
condomínios
28 | 2015 TRENDS
Edgewater & Midtown
Midtown | Sem Vista Para Água
% de Produtos
Negociados
Preço Médio
de Venda
Área Média
(Pé Quadrado)
Média de Preço
/ Pé Quadrado
O submercado Edgewater/Midtown é composto de East Edgewater e do distrito
2010
3%
$208.328
1.014
$206
de Midtown a oeste da Biscayne Boulevard e West Edgewater. Localizado na
2011
4%
$385.160
1.172
$329
g 37,5%
2012
17%
$342.413
1.072
$319
h 3,0%
2013
23%
$419.365
1.089
$385
g 17,1%
2014
23%
$430.701
1.125
$383
h 0,5%
faixa oriental da área litorânea, imediatamente ao norte de Downtown Miami
(CBD), com Midtown no lado oeste da Florida East Coast Railway.
Downtown | Brickell | Miami, Extremo Sul
Edgewater | Com Vista Para Água
% de Produtos
Negociados
Preço Médio
de Venda
Área Média
(Pé Quadrado)
Média de Preço
/ Pé Quadrado
-0+
Midtown viu um ressurgimento do interesse de novos projetos após a
negociados com um desconto em relação aos outros mercados da área
criação dos Shops at Midtown e condomínios, desenvolvidos durante
de Downtown. Propriedades à beira d’água podem ser compradas por
o último ciclo (2003 a 2007). A área é vista como uma alternativa para
cerca de US$400 por pé quadrado e sem vista para água por apenas
2010
1%
$167.000
1.128
$148
2011
1%
$1.100.000
2.353
$467
g 68,3%
a densidade de Brickell e Central Business District para entretenimento
US$344 por pé quadrado, com o preço em Midtown no meio desses
2012
2%
$1.104.386
3.216
$343
h 36,1%
e moradia, e oferece proximidade ao estilo de vida vanguardista e em
valores. Um projeto conectando Design District, Midtown e Edgewater por
ascensão do Wynwood Art District. Edgewater e Midtown estão sendo
uma via para pedestres seria ideal para este mercado em crescimento.
2013
3%
$1.071.458
3.303
$324
h 5,9%
2014
1%
$1.353.857
3.378
$401
g 19,1%
-0+
Edgewater passou despercebido por mais de uma década, mas, em
unidades de condomínios em construção, e mais de 2.000 unidades
2012, Jorge Pérez do Related Group anunciou que estaria desenvolvendo
em planejamento. Muito do charme e do apelo da região conhecida
um projeto residencial/resort de quatro torres dentro do submercado
como “Biscayne Corridor” são o fácil acesso ao CBD de Miami, às
Edgewater, chamado de Paraiso Bay. O plano do Grupo incluía 1.400
estradas e a Miami Beach. Além disso, a área é significativamente
unidades residenciais, amenidades de luxo e uma elaborada calçada
menos congestionada do que o Central Business District, sem contar
de frente para a baía dentro do terreno de dois acres. Paraiso Bay foi
que os apartamentos são tipicamente maiores e mais acessíveis
apenas o primeiro de vários empreendimentos residenciais e de uso
financeiramente em comparação a outros condomínios no mercado da
misto a serem anunciados nesta área. Atualmente, há mais de 1.500
Grande Downtown Miami.
Edgewater | Sem Vista Para Água
% de Produtos
Negociados
Preço Médio
de Venda
Área Média
(Pé Quadrado)
2010
8%
$278.485
1.152
$242
2011
9%
$364.299
1.100
$331
g 27,0%
2012
10%
$310.387
1.142
$272
h 21,8%
2013
17%
$384.652
1.156
$333
g 18,3%
2014
11%
$379.903
1.106
$344
g 3,2%
Média de Preço
/ Pé Quadrado
-0+
Paramount Bay | 2020 N. Bayshore Drive, #2710, Edgewater
condomínios
30 | 2015 TRENDS
Miami Beach
North Beach | Com Vista Para Água
% de Produtos
Negociados
Preço Médio
de Venda
Área Média
(Pé Quadrado)
Média de Preço
/ Pé Quadrado
Por muitos anos, Miami Beach tem sido a imagem icônica de Miami para
2010
7%
$860.658
1.530
$563
turistas e para aqueles que não são daqui. A região se divide em quatro
2011
12%
$1.009.603
1.584
$638
g 11,7%
2012
18%
$1.170.994
1.685
$695
g 8,3%
2013
15%
$1.349.918
1.565
$862
g 19,4%
2014
9%
$1.530.266
1.436
$1.066
g 19,1%
diferentes submercados: South Beach, Mid Beach, North Beach e North
Bay Village, composto por duas ilhas a oeste de Mid Beach.
Miami, Extremo Sul
Downtown
South Beach | Com Vista Para Água
% de Produtos
Negociados
Preço Médio
de Venda
Área Média
(Pé Quadrado)
Média de Preço
/ Pé Quadrado
2010
8%
$1.982.480
2.170
$914
2011
10%
$2.021.046
1.964
$1.029
2012
13%
$1.887.818
2.005
2013
14%
$2.368.176
2014
12%
$2.655.743
South Beach é conhecida por seus restaurantes e condomínios
Mid Beach e North Beach são um pouco menos desenvolvidas do
sofisticados e vistas deslumbrantes da Baía de Biscayne, Downtown
que South Beach, já que também dispõem de um mercado de casas
Miami e Oceano Atlântico. Desde a década de 1990, esta área tem sido
residenciais. Mid Beach abriga dois dos resorts mais históricos de
g 11,2%
o polo atrativo de entretenimento para turistas e residentes.
Miami Beach, o Eden Roc e o Fontainebleau.
$942
h 9,3%
A seção norte de South Beach inclui Lincoln Road e é considerada por
Os preços em Miami Beach são impulsionados em grande parte
1.967
$1.204
g 21,8%
alguns como o centro cultural de Miami Beach. Existem incontáveis
pelo nível de “exclusividade” observado pelos compradores em cada
hotéis-boutique, resorts e condomínios ao longo das praias do
mercado. Por esta razão, South Beach sempre liderou o mercado com o
1.960
$1.355
g 11,2%
lado leste da Collins Avenue. Esta área também abriga a New World
preço mais elevado em quase todo Miami-Dade, seguido por Mid Beach
Symphony, a única academia orquestral de tempo integral dos Estados
e North Beach. North Bay Village, por outro lado, apresenta valores
Unidos. A parte sul de South Beach oferece o exclusivo SoFi (South of
significativamente mais baixos, porém, com uma alta valorização ao
Fifth), uma pequena concentração de empreendimentos residenciais
longo dos últimos anos; crescimento que deve continuar.
-0+
South of Fifth em Destaque: Estatísticas de 2014
Apogee
-0+
Continuum South
Continuum North
Murano Portofino
Portofino Tower
Murano Grande
Icon South Beach
Transações b 1
Transações b 16
Transações b 15
Transações b 6
Transações b 8
Transações b 23
Transações b 20
$ Médio b $7.24M
$ Médio b $4.93M
$ Médio b $2.57M
$ Médio b $2.65M
$ Médio b $2.00M
$ Médio b $2.41M
$ Médio b $2.59M
de luxo. South of Fifth é considerado o mercado mais sofisticado de
condomínios de Miami Beach, oferecendo aos moradores um estilo de
“No geral, os mercados de condomínios e casas residenciais em Miami
vida mais calmo do que o lado norte de South Beach. SoFi é também
Beach foram impulsionados pela falta de estoque. Por exemplo, no setor de
o lar do South Pointe Park, o parque favorito dos residentes que agora
casas luxuosas à beira-mar, o preço médio por pé quadrado saltou 16% de
conta com o novo South Point Pier de 137 metros, extensas calçadas
2013 para 2014. A quantidade de dias no mercado (DOM) caiu de 241 em
PPPQ b $2,333
PPPQ b $2,003
PPPQ b $1,651
PPPQ b $1,354
PPPQ b $1,036
PPPQ b $1,113
PPPQ b $1,061
g 0.6% desde 2013
g 38.0% desde 2013
g 18.6% desde 2013
g 15.1% desde 2013
g 6.5% desde 2013
g 21.8% desde 2013
g 21.2% desde 2013
e vistas deslumbrantes da Fisher Island e navios de cruzeiro saindo de
2013 para 193 em 2014.”
g 81.4% desde 2010
g 137.9% desde 2010
g 60.3% desde 2010
g 79.0% desde 2010
g 82.4% desde 2010
g 92.9% desde 2010
g 105.3% desde 2010
Miami através do Government Cut.
– Kevin Tomlinson, ONE Sotheby’s International Realty
Mid Beach | Com Vista Para Água
North Bay Village | Com Vista Para Água
% de Produtos
Negociados
Preço Médio
de Venda
Área Média
(Pé Quadrado)
% de Produtos
Negociados
Preço Médio
de Venda
Área Média
(Pé Quadrado)
2010
9%
$900.175
1.425
$632
2010
7%
$214.784
1.270
$169
2011
10%
$778.117
1.422
$547
h 15,4%
2011
10%
$209.133
1.275
$164
h 3,1%
2012
8%
$958.858
1.404
$683
g 19,9%
2012
10%
$239.580
1.287
$186
g 11,9%
2013
11%
$1.122.798
1.436
$782
g 12,7%
2013
12%
$286.235
1.264
$227
g 17,8%
2014
11%
$1.191.585
1.334
$893
g 12,4%
2014
19%
$343.582
1.249
$275
g 17,7%
Média de Preço
/ Pé Quadrado
-0+
Média de Preço
/ Pé Quadrado
-0+
condomínios
32 | 2015 TRENDS
As Ilhas
Fisher Island | Com Vista Para Água
% de Produtos
Negociados
Preço Médio
de Venda
Área Média
(Pé Quadrado)
Média de Preço
/ Pé Quadrado
Este submercado é composto por três ilhas no Condado de Miami-Dade,
2010
5%
$3.081.500
4.468
$690
normalmente não incluídas nos submercados de Miami Beach. Estas ilhas
2011
7%
$3.568.014
4.520
$789
g 12,6%
2012
8%
$3.775.000
4.254
$887
g 11,1%
2013
10%
$3.612.727
4.028
$897
g 1,1%
2014
6%
$5.423.750
4.910
$1.105
são Key Biscayne, acessível somente pela Rickenbacker Causeway; Bay
Harbor Islands, a oeste de Bal Harbour, no extremo norte de Miami Beach; e
Ft. Lauderdale | Miami, Extremo Norte
Fisher Island, acessível somente por barco/balsa (ou helicóptero).
Miami, Extremo Sul
Downtown
Key Biscayne | Com Vista Para Água
2010
% de Produtos
Negociados
Preço Médio
de Venda
Área Média
(Pé Quadrado)
3%
$1.809.554
2.927
Média de Preço
/ Pé Quadrado
$618
-0+
2011
7%
$1.469.158
2.496
$589
h 5,0%
2012
7%
$1.565.008
2.375
$659
g 10,6%
2013
11%
$2.119.043
2.388
$887
g 25,8%
2014
7%
$1.637.652
2.050
$799
h 11,1%
Key Biscayne tem praias, reservas naturais e parques, mas o vilarejo
Condomínios em Bay Harbor Islands são comercializados a um valor
é considerado um dos mercados imobiliários mais exclusivos do sul
bem inferior se comparados a Key Biscayne e Fisher Island. O ano de
da Flórida, há muito anos. Os preços permaneceram consistentes até
2014 viu uma desaceleração significativa de preços, após um grande
mesmo durante a crise financeira. Hoje, os preços refletem o fato de
salto entre 2012 e 2013. Isto provavelmente é atribuído ao nível de
que há pouco ou nenhum espaço em Key Biscayne para construção
reconstrução em pequena escala na região de Bay Harbor Islands.
ou reconstrução, com terrenos regularizados e politicamente difíceis
Normalmente, estes novos projetos são empreendimentos estilo
de serem liberados para empreendimentos.
boutique com menos de 20 unidades.
-0+
g 18,8%
Fisher Island é o epítome do luxo, já que a ilha é inacessível de carro. Os
O primeiro novo condomínio está em construção na Fisher Island e
preços na Fisher Island estão bem acima de US$1 mil por pé quadrado,
deve ficar pronto no início de 2016. Fisher Island continua a ser uma
apesar das unidades serem amplas e maiores do que a média do
das joias de Miami, oferecendo golfe, tênis, marina, um spa e uma praia
Condado de Miami-Dade. Recentemente, a região se tornou objeto
particular, além de uma privacidade inigualável. Esta exclusividade vem
litigioso com o pedido de autorização de construção na pequena ilha
com um custo operacional extremamente elevado, mas o valor de uma
por parte de empreendedores.
residência na Fisher Island é, sem dúvida, o mais alto de Miami.
Bay Harbor Islands | Com Vista Para Água
% de Produtos
Negociados
Preço Médio
de Venda
Área Média
(Pé Quadrado)
Média de Preço
/ Pé Quadrado
2010
5%
$117.286
1.213
$97
2011
10%
$173.995
1.395
$125
g 22,4%
2012
6%
$213.857
1.515
$141
g 11,7%
2013
9%
$316.417
1.412
$224
g 37,0%
2014
13%
$257.833
1.421
$181
h 23,5%
-0+
Omissões devido ao baixo número de transações ou ausência de mercado: Palm/Hibiscus/Star Islands, Venetian Islands, Sunset Islands, La Gorce Island, Indian Creek e Normandy Isles
Oceanside | 7463 Fisher Island Drive, #7463, Fisher Island
condomínios
34 | 2015 TRENDS
Surfside | Com Vista Para Água
% de Produtos
Negociados
Preço Médio
de Venda
Área Média
(Pé Quadrado)
Média de Preço
/ Pé Quadrado
Esta área de Miami inclui a ponta mais ao norte de Miami Beach (Surfside
2010
9%
$582.619
1.497
$389
e Bal Harbour), assim como Aventura e Sunny Isles, na fronteira com
2011
6%
$535.422
1.575
$340
h 14,5%
2012
10%
$748.474
1.711
$437
g 22,3%
2013
10%
$547.207
1.385
$395
h 10,7%
2014
8%
$1.094.621
1.692
$647
g 38,9%
Broward. Estas áreas são conhecidas por sua afluência, acesso às praias
de Miami e Broward e alta concentração de residentes europeus.
Aventura | Com Vista Para Água
% de Produtos
Negociados
Preço Médio
de Venda
Área Média
(Pé Quadrado)
Média de Preço
/ Pé Quadrado
2010
7%
$739.169
2.764
$267
2011
13%
$746.419
2.513
$297
g 9,9%
tranquila de surfe do litoral da Califórnia. No entanto,
2012
12%
$867.531
2.741
$316
g 6,1%
empreendimentos mais luxuosos, como o Fendi Chateau
2013
11%
$1.105.983
2.788
$397
g 20,2%
2014
10%
$1.022.262
2.522
$405
g 2,2%
-0+
Surfside está localizada ao sul de Bal Harbour, em Miami
-0+
Beach. Surfside é assim chamada por lembrar uma cidade
esta área tornou-se recentemente o lugar de alguns dos
Surfside, primeiro condomínio com a marca Fendi.
“Condomínios de luxo, novas construções e, em uma escala
global, preços imobiliários justos são os fatores por trás do
sucesso de Sunny Isles Beach. Condomínios na planta variam
de US$1.300 a US$2.500/PQ, enquanto unidades em torres de
Conhecido como “Turnberry” até 1995, Aventura conta com o Aventura
Há muito tempo, Bal Harbour tem sido considerado o epicentro de
condomínios de luxo ainda podem ser compradas de US$800 a
Mall (o quinto maior shopping do país), e várias áreas comerciais com
luxo para Miami. O Bal Harbour Mall fica de frente para a maioria dos
US$1.300/PQ. A infraestrutura residencial oferecem um estilo
lojas e escritórios. A região foi desenvolvida principalmente durante as
condomínios da região, em grande parte situados em praias particulares
de vida com tudo incluído, localização central privilegiada para
décadas de 1980 e 1990, chegando ao auge em 2000. Com fácil acesso
com vista para o Oceano Atlântico. Bal Harbour apresenta uma base
os aeroportos FTL e MIA, além da proximidade a boas escolas,
à I-95 e Miami Beach, Aventura é um local extremamente solicitado,
alta de preços por pé quadrado e seus apartamentos são amplos com
golfe, restaurantes, lojas e opções para a vida noturna.”
com condomínios localizados ao longo dos canais.
dimensões acima da média. Desde 2010, os preços só sobem.
– Ashton Coleman, ONE Sotheby’s International Realty
Bal Harbour | Com Vista Para Água
Jade Ocean | 17121 Collins Avenue, #PH4408, Sunny Isles Beach
Sunny Isles | Com Vista Para Água
% de Produtos
Negociados
Preço Médio
de Venda
Área Média
(Pé Quadrado)
% de Produtos
Negociados
Preço Médio
de Venda
Área Média
(Pé Quadrado)
2010
3%
$1.825.675
2.718
$672
2010
10%
$1.187.642
1.980
$600
2011
6%
$2.499.032
2.701
$925
g 27,4%
2011
11%
$1.247.431
1.909
$653
g 8,2%
2012
18%
$3.475.337
2.586
$1.344
g 31,2%
2012
11%
$1.199.104
1.675
$716
g 8,7%
2013
13%
$3.312.535
2.433
$1.362
g 1,3%
2013
12%
$1.433.762
1.727
$830
g 13,8%
2014
25%
$3.391.048
1.402
$2.419
g 43,7%
2014
9%
$1.786.935
1.815
$985
g 15,7%
Omissões devido ao baixo número de transações ou ausência de mercado: Golden Beach
Média de Preço
/ Pé Quadrado
-0+
Média de Preço
/ Pé Quadrado
-0+
condomínios
36 | 2015 TRENDS
38 | 2015 TRENDS
uma presença no Sul da Flórida, mas exigem
Linha de
Tendência
PPPQ b
um menor custo de vida e um padrão de
desenvolvimento ao estilo americano.
Nos últimos anos, houve uma migração
silenciosa para o norte de proprietários que
descobriram a diferença do custo de vida
entre Miami e Broward. Isto provavelmente
continuará acontecendo, com os custos de
habitação oferecendo descontos de 30% a
40%. Esta migração também é influenciada
# À Venda b
# Vendido b
PPPQ b
2010
2011
2012
2013
2014
10.339
1.109
$137
8.890
1.293
$130
7.003
1.687
$137
7.731
2.306
$130
11.438
2.608
$157
já que os novos empreendimentos estão
h
72
h
2.376
h
2.098
h
135
h
137
h
7
h
9
h
2.209
h
2.600
h
244
h
188
# À Venda
h
82
Linha de
Tendência
PPPQ b
causando um aumento insustentável do
h
2.029
2014
2010
2011
h
12
h
10
h
1
h
0
h
210
h
219
h
42
h
40
# À Venda
# Vendido
pelo fato de que a infraestrutura rodoviária de
Miami se torna cada vez mais inconveniente,
h
57
2013
h
11
2013
2014
h
2
h
4
h
60
h
65
# À Venda
# Vendido
h
201
2012
$15.500.000
para grandes empregadores que desejam
2012
$13.000.000
locais. Broward atua como cidade dormitório
2011
$10.000.000
de riqueza ao longo do litoral de residentes
2010
N/A
5.627
958
$230
2014
$10.800.000
4.317
955
$213
2013
h
4.271
721
$189
2012
$6.580.000
4.957
560
$198
2011
$6.100.000
5.636
513
$197
2010
$6.200.000
2014
$6.680.000
2013
$7.150.000
2012
$1.835.000
tradicional, com uma maior concentração
# À Venda b
# Vendido b
PPPQ b
2011
$1.805.000
um perfil de comprador residencial mais
2010
Transações: $10M+
$1.873.000
sul, o Condado de Broward tende a representar
h
Ao contrário de Miami, seu vizinho mais ao
$1.644.000
$1.609.000
Casas Residenciais
Luxo em Destaque
h
Broward
h
1
# Vendido
h
53
trânsito. Atualmente, locais no sudoeste de
Broward com acesso à I-75 oferecem menos
tempo no trânsito até os centros de trabalho
do que alguns locais no sul de Miami-Dade.
Fort Lauderdale: Um Enfoque Global
Os mercados de luxo são comparáveis em
termos de média de preços das casas na
categoria luxo, ainda com transações inferiores
“Propriedades luxuosas em Fort Lauderdale
a Miami. Há poucas transações de produtos
superam o resto do mercado”
ultraluxuosos, acima de US$10 milhões, em
- Financial Times (September 2014)
Broward. Isto se deve a uma combinação do
perfil do comprador residencial e o fato de que
Broward não possui um mercado extenso de
propriedades ao longo da baía ou várias ilhas
dentro de seus limites.
“Ft. Lauderdale está no meio
“Downtown FTL está entre os 10
de uma grande recuperação”
principais centros urbanos (EUA)”
- Dow Jones Business Review
- Livability.com (March 2014)
Os Estados Unidos estão passando por uma
estagnação no mercado imobiliário de casas
novas, e Broward não é nenhuma exceção.
Apesar de este aspecto afetar mercados
“A presença no FTL Boat Show de
menos luxuosos, o mercado para revenda se
2014 foi a mais alta desde 2006”
mostra fortalecido.
- Sun Sentinel
“Área reduzida de FTL
cada vez mais luxuosa”
- Ocean Drive Magazine
1301 E. Lake Drive, Fort Lauderdale
Ft. Lauderdale | Broward, Extremo Norte
Hollywood Beach
Miami
Hallandale Beach
$0
$50
$100
$150
$200
$250
$186
$170
$208
Hollywood Beach
Miami
Hallandale Beach
$0
$300
$165
$50
$100
$150
$200
$250
$300
$350
O número de vendas de casas residenciais em
$253
Hallandale Beach tem praticamente o mesmo
Hollywood Beach é, em média, quatro vezes
$286
número de transações à beira-mar e não beira-
maior do que o total vendido em Hallandale
mar, com preços médios mais estranhos do
Beach, embora com preço médio ligeiramente
que em Hollywood Beach. Ambos os bairros
inferior. Hollywood Beach encerrou o período
$304
com US$219/PQ, 10,6% acima dos níveis de
$298
2013, e 33% a mais que em 2010. O número de
2011
2012
106
84
114
27
14
Hallandale Beach
Hallandale Beach terminou o período de cinco
$185
Em geral, casas de frente para a água foram
anos com uma média de US$267 por pé
$355
negociadas de 40% a 80% a mais que a média
quadrado, 8,5% acima dos níveis de 2013, e
de preços por pé quadrado das casas sem
44% a mais que em 2010.
vista para o mar.
$277
$366
96
29
2014
84
23
2013 – 2014
2013 – 2014
$219
Hollywood Beach: g 10,6%
$338
Hollywood Beach: g 22,0%
$267
Hallandale Beach: g 8,5%
$387
Hallandale Beach: g 5,7%
N° de
Transações
$635.108
27
Beach supera a principal metade do mercado
$1.105.000
10
A principal metade do mercado de Hallandale
2010
9
de Hollywood Beach em quase o dobro da
12
22
média de preço. Hollywood Beach, no entanto,
2012
12
25
2013
21
35
2014
14
27
Destaques de Hallandale:
ainda é um mercado mais ativo com 27 vendas
- Onze quilômetros de praias
- Calçadão de 4 km
- Vários parques e recifes de corais
- Propriedades milionárias
- Parques e pistas de corrida
- Comunidades vibrantes à beira-mar
- Lojas e restaurantes
- Residências de classe mundial
em 2014. Hallandale Beach e Hollywood
Beach são locais ideais com fácil acesso para
Fort Lauderdale e Miami-Dade.
Preço Médio
do Imóvel
N° de
Transações
Hollywood Beach
$1.412.400
8
Hallandale domina Hollywood em termos de
Hallandale Beach
$1.909.000
14
média de preços e número de transações.
28
2011
Destaques de Hollywood:
N° de Transações
Hollywood Hallandale
Beach
Beach
Preço Médio
do Imóvel
25
2013
período com a média de US$387, e Hollywood
$226
Hollywood Beach
de 2010, com Hallandale Beach terminando o
$253
$246
2010
aumentaram de 33% a 35% sobre os níveis
Beach com uma média de US$338.
$198
Hollywood Hallandale
Beach
Beach
$400
transações varia entre 84 e 114 por ano.
N° de Transações
casas residenciais
40 | 2015 TRENDS
Hollywood Beach
Hallandale Beach
Na categoria casas luxuosas à beira-mar,
Ambas as áreas estão sofrendo um aumento
de novas construções, com empreendimentos
como Beachwalk em Hallandale e Apogee
Beach em Hollywood, projetados para melhorar
seus respectivos mercados imobiliários.
42 | 2015 TRENDS
casas residenciais
Las Olas Isles
Harbor Beach
$0
$100
Ft. Lauderdale Beach
Broward, Extremo Sul | Miami
Rio Vista
$200
Broward, E. Norte
$300
$400
$500
$303
Em 2014, todos os submercados analisados
$211
da Grande Fort Lauderdale ao leste da I-95
$234
$256
$234
alcançaram a média mais elevada nos cinco
anos apresentados. Diferente de Las Olas e
Fort Lauderdale Beach, estes mercados estão
2612 Aurelia Place, Fort Lauderdale
sendo negociados a partir de uma média de
US$300 por pé quadrado para residências
$308
$274
sem vista para água. Na maioria dessas áreas,
as médias são consideradas indicadores das
$284
tendências do mercado, devido a um número
Las Olas Isles e Fort Lauderdale Beach apresentaram o maior preço médio por
$259
relativamente significativo de transações.
$228
pé quadrado consistentemente entre 2011 e 2014. Lembrando o grande valor no
Estes mercados provavelmente ganharão
segmento de casas residenciais sem vista para água, em um mercado basicamente
bastante em 2015, já que o produto fora
ao longo no oceano, algo a ser considerado em caso de investimentos na região.
da margem costeira se mostra inferior às
Rio Vista, com aproximadamente mil casas, é frequentemente comparado a Coral
unidades da mesma categoria em Miami.
Gables em Miami, por seu estilo Revival Mediterrâneo e árvores antigas que
$295
$253
$327
$273
$259
mantêm seus residentes frescos mesmo no auge do verão. Rio Vista aparece em
Broward demorou entre 12 e 18 meses a mais
terceiro lugar com o preço médio por pé quadrado de US $341 em 2014.
para sair da recessão em comparação a Miami.
Portanto, podemos esperar uma ótima atuação
O segmento de casas residenciais sem vista para o mar na área leste de Fort
destes mercados em 2015. Com exceção
Lauderdale é um dos mercados de melhor desempenho, atraindo uma demanda
apenas de Victoria Park & Colee Hammock, o
constante graças à sua proximidade com a água e às comodidades da região.
N° de Transações
Las Olas
Isles
Harbor
Beach
Ft. Laud.
Beach
Rio
Vista
Victoria P.
& Colee H.
2010
4
5
10
22
68
2011
5
6
11
27
52
2012
7
7
11
41
80
2013
1
7
12
41
120
2014
5
12
14
40
98
volume de transações foi o mesmo ou superior
$391
$268
ao de 2013, indicando uma provável e contínua
ascendência de preços para casas residenciais.
$403
$315
$297
2013 – 2014
Omissões devido ao baixo número de transações ou ausência de mercado: Sunrise Key
Las Olas Isles é o bairro líder no leste de Fort Lauderdale quando se trata de
Preço Médio
do Imóvel
N° de
Transações
residências de alto nível sem vista da água. O baixo número de transações está
Las Olas Isles
$2.045.000
2
$457
Las Olas Isles: g 16,9%
diretamente relacionado ao tamanho do mercado, já que Las Olas Isles conta
Harbor Beach: g 16,4%
Harbor Beach
$312
$1.459.286
7
$415
Ft. Lauderdale Beach: g 3,0%
essencialmente com residências à beira-mar, e apenas algumas casas não
$1.988.500
5
$341
Rio Vista: g 8,3%
Rio Vista
$1.060.056
18
$326
Victoria Park & Colee Hammock: g 9,8%
Victoria P. & Colee H.
$789.271
38
beira-mar são vendidas a cada ano. A região estende-se ao longo de um trecho
da East Las Olas Boulevard do canal intercosteiro ao canal ocidental, separando
os distritos residenciais e comerciais da via histórica.
44 | 2015 TRENDS
casas residenciais
Las Olas Isles
Harbor Beach
$0
$200
Rio Vista
$400
$800
$1.000
Sunrise Key
$600
Broward, E. Norte
$1.200
$496
O mercado de casas residenciais de East
$472
Fort Lauderdale inclui os bairros de Las Olas
$1.000
$441
$492
$485
Isles, Harbor Beach, Fort Lauderdale Beach,
Rio Vista, Victoria Park & Colee Hammock e
1600 Ponce de Leon Drive, Fort Lauderdale
Sunrise Key.
O mercado de casas à beira-mar de East Fort
$428
Lauderdale é geralmente bastante cobiçado,
$491
especialmente por entusiastas náuticos e
“Harbor Beach será sempre um dos bairros mais desejados de Fort
$733
por aqueles que procuram grandes lotes com
Lauderdale. Grandes lotes, acesso ao oceano e um clube de praia oferecem
$377
vistas extraordinárias. Embora as estatísticas
aos seus residentes uma localização inigualável para chamar de lar.”
sejam um pouco inconstantes devido ao baixo
– Brian Hero, ONE Sotheby’s International Realty
$557
$318
$463
$534
número de transações em algumas áreas, os
Las Olas
Isles
Harbor
Beach
Ft. Laud.
Beach
Rio
Vista
Victoria P.
& Colee H.
Sunrise
Key
2010
52
13
4
11
1
3
preços se estabilizaram em 2014, e a maioria
Em termos de aumento do percentual de 2013 para 2014, Sunrise Key
dos bairros apresenta uma média entre
aparece no topo da lista com 15,7%. Originalmente desenvolvido na
2011
69
15
2
14
8
3
US$500 e US$700 por pé quadrado.
década de 1950, Sunrise Key, uma área com menos de 100 casas,
2012
66
13
2
9
10
6
2013
75
17
5
21
7
2
2014
59
19
7
19
3
6
presenciou alguns projetos de reconstrução no final da década de
$200
$440
Em 2014, o preço em Harbor Beach sofreu uma
$514
1990 até a década atual. Uma boa quantidade das casas originais foi
queda de 18,3% em relação a 2013, embora
redesenhada e atualizada, o que provavelmente tenha sido um fator
ainda ocupe o primeiro lugar na área leste de
importante na sua valorização ao longo dos últimos anos.
$307
N° de Transações
Fort Lauderdale com US$682 por pé quadrado
$550
– sua segunda média mais alta em cinco anos.
$835
$634
$551
$460
$490
Preço Médio
do Imóvel
N° de
Transações
Las Olas Isles
$3.454.200
25
Harbor Beach
$7.911.875
8
$3.056.250
4
Rio Vista
$3.055.938
8
incluem vaga para barco em águas profundas e lindos terrenos. O
Victoria P. & Colee H.
$982.500
2
Harbor Beach Surf Club, uma organização dedicada à preservação da
Sunrise Key
$4.356.923
3
praia, também oferece uma pequena marina particular com 16 vagas.
2013 – 2014
$539
Las Olas Isles: h 2,0%
$682
Harbor Beach: h 18,3%
$642
Ft. Lauderdale Beach: g 1,3%
$552
Rio Vista: g 0,2%
$413
Victoria Park & Colee Hammock: h 10,2%
$567
Sunrise Key: g 15,7%
O segmento de luxo do leste de Fort Lauderdale é essencialmente
um mercado à beira-mar, com a maioria de suas casas residenciais
situada em pequenas ilhas. Com 91 metros de praia particular para
seus residentes, Harbor Beach é líder nesta categoria com um preço
médio de US$7.9 milhões. Propriedades em Harbor Beach geralmente
46 | 2015 TRENDS
casas residenciais
Ft. Lauderdale | Broward, Extremo Sul
Lighthouse Point
$0
$50
$100
$150
$200
$250
$300
$215
O mercado do Extremo Norte é composto
$152
por Lauderdale-by-the-Sea, Hillsboro Beach,
$303
Lighthouse Point, The Landings, Bay Colony,
Coral Ridge & Coral Ridge Country Club e Sea
Ranch, todos localizados na costa acima
de Fort Lauderdale. Os submercados mais
significativos de casas sem vista para o mar
Riva, Fort Lauderdale | Riva-Condo.com
são Lauderdale-by-the-Sea, Lighthouse Point e
$199
$146
$219
$226
$158
$199
$256
$181
Coral Ridge / C.R.C.C, analisados nesta seção.
Todos os três mercados viram uma tendência
no crescimento dos preços de 2013 a 2014.
Os preços das casas residenciais em
Todos os três bairros sofreram uma ligeira
Lauderdale-by-the Sea, um charmoso vilarejo
Lighthouse Point aumentaram 16% entre 2013
queda de preços de 2010 a 2011. Apesar de
praiano, apelidado do “Shore Diving Capital
e 2014, e ultrapassaram a marca de US$200
Coral Ridge / C.R.C.C. ainda não ter alcançado
of Florida” (capital do litoral da Flórida) por
por pé quadrado pela primeira vez nos cinco
a média de preços de 2010, a região apresentou
sua trilha exclusiva de snorkel sofreu o maior
anos analisados. Delimitada entre o oceano e
um aumento contínuo nos últimos dois anos.
crescimento por uma pequena margem com
o canal intercosteiro, Lighthouse Point conta
Lauderdale-by-the-Sea e Lighthouse Point
US$262 por pé quadrado.
com parques para corredores e ciclistas.
N° de Transações
Laud. by
the Sea
Lighthouse Coral Ridge
Point
/ C.R.C.C.
2010
6
60
14
não só se recuperaram durante 2012, mas
2011
12
48
34
2012
12
58
54
A pequena cidade oferece aos residentes
alcançaram a maior média de preços de todos
Em termos de crescimento, Coral Ridge /
uma atmosfera tranquila em um mercado
os cinco anos analisados. Essas tendências
C.R.C.C. atingiu um crescimento maior em
predominantemente de casas, ocupando
são extremamente confiáveis devido ao
2013
21
69
48
2013 com 22,4%. Coral Ridge é uma área de
80% da área e alinhando os 28 km das vias
alto volume transacional exibido pelos três
2014
26
54
alto nível que oferece casas, apartamentos e
45
navegáveis e canais de Lighthouse Point.
submercados durante os últimos anos.
townhomes (casas geminadas), muitos dos
produtos com piscinas e grandes lotes.
$201
2013 – 2014
Preço Médio
do Imóvel
N° de
Transações
$262
Lauderdale-by-the-Sea: g 2,3%
$626.000
13
$210
Lighthouse Point: g 16,0%
Lighthouse Point
$246
Coral Ridge/C.R.C.C.: g 22,4%
$624.442
17
Coral Ridge / C.R.C.C.
$977.077
17
Omissões devido ao baixo número de transações ou ausência de mercado: Hillsboro Beach, The Landings, Bay Colony e Sea Ranch
Coral Ridge / C.R.C.C., o bairro mais meridional desta área, lidera os
destaques de luxo. O Coral Ridge Country Club é o ponto principal,
com valores mais altos em comparação a toda a área de Coral Ridge.
Os residentes desfrutam de docas para iates, um campo de golfe,
quadras de tênis, piscina olímpica e ótimas opções de restaurantes.
48 | 2015 TRENDS
casas residenciais
$0
Sea Ranch
Lighthouse Point
Bay Colony
Hillsboro Beach
The Landings
$200
$400
$600
$800
$1.000
$1.200
$1.400
Ft. Lauderdale | Broward, Extremo Sul
$1.600
$331
Conforme mencionado na pág. 46, o mercado
$742
do Extremo Norte de Broward é composto
$284
$287
$355
por Lauderdale-by-the-Sea, Hillsboro Beach,
$326
Coral Ridge & Coral Ridge Country Club e Sea
$306
Ranch, todos localizados no litoral logo acima
de Fort Lauderdale.
$391
no transactions
N/A
$284
$303
$379
Todos os bairros analisados atingiram um
preço médio mais elevado durante 2014 em
comparação a 2010, com o maior crescimento
$307
visto em Hillsboro Beach a 88,8%. Esta área
$297
representa um mercado altamente exclusivo
com poucas vendas anuais. Nos últimos cinco
no transactions
$332
anos, um total de quatro residências à beira-
N/A
mar foram negociadas em Hillsboro Beach.
$294
$329
$336
3140 NE 23 Avenue, Lighthouse Point
Lighthouse Point, The Landings, Bay Colony,
Três bairros fecharam 2014 na faixa de
$334
US$400 por pé quadrado: Lauderdale-by-the-
$321
Sea, Coral Ridge / C.R.C.C e Sea Ranch. Já
Sea Ranch Lakes, uma pequena área cercada pelo bairro de
Lauderdale-by-the-Sea, apresenta o maior crescimento ano
N° de Transações
após ano, com uma média de US$466 por pé quadrado em
Laud. by
the Sea
Hillboro
Beach
2010
21
2
41
apresentou apenas algumas transações no período de cinco
2011
14
0
anos, oferecendo uma indicação do mercado sem fornecer
2012
22
Lakes é formada por condomínio fechado (com compradores
2013
em lista de espera), e o restante da área conta com um centro
2014
2014. Uma boa quantidade das casas de Sea Ranch fica à
beira d’água, de frente para o canal ou para um de seus
dois lagos. Assim como Hillsboro Beach, este submercado
uma tendência real. A maior parte do vilarejo de Sea Ranch
Lighthouse
The
Point
Landings
Bay
Colony
Coral Ridge
/ C.R.C.C.
Sea
Ranch
24
11
25
2
59
21
7
40
4
0
56
18
10
53
6
20
0
59
23
8
43
3
16
2
52
29
7
44
5
comercial e um clube de praia privado para residentes.
os outros três foram negociados por uma
$370
no transactions
média acima de US$300 por pé quadrado.
N/A
$337
$305
Preço Médio
do Imóvel
N° de
Transações
Lauderdale by the Sea
$2.798.000
5
Beach com a média de US$13 milhões, apesar do baixo volume transacional
Hillsboro Beach
$13.025.000
2
não ser confiável o suficiente para estabelecer uma tendência.
$439
$386
$325
2013 – 2014
Em termos de moradia de luxo no Extremo Norte, o líder indiscutível é Hillsboro
$443
Lauderdale-by-the-Sea: g 19,7%
$1.401
Hillsboro Beach: N/A
Lighthouse Point
$2.248.700
20
$381
Lighthouse Point: g 13,1%
$360
The Landings: g 18,0%
The Landings
$1.339.167
12
$369
Bay Colony: h 15,9%
Bay Colony
$2.366.667
3
$423
Coral Ridge / C.R.C.C.: g 9,6%
Coral Ridge / C.R.C.C.
15
$466
Sea Ranch: g 43,4%
$2.736.141
5 km (a maior largura da área é 274 metros). As casas são projetadas por
Sea Ranch
$3.827.500
2
encomenda a pedido de seus proprietários.
Hillsboro Beach oferece algumas das propriedades de maior prestígio no Sul
da Flórida, baseado em sua geografia exclusiva. As residências situam-se
em lotes cercados por água ao longo deste bairro diferenciado abrangendo
50 | 2015 TRENDS
casas residenciais
$0
Southwest Ranches
Plantation
Sunrise
Weston
$50
$100
Ft. Lauderdale
Parkland
Miami
$150
$200
$250
$191
Apesar de a maior parte deste estudo destacar
$97
o mercado localizado ao leste da I-95, há cinco
$129
$168
$144
submercados que vêm competindo com esta
região em termos de ofertas luxuosas. Em
13607 Bella Ranch Lane, Southwest Ranches
muitos casos, estes mercados têm atraído
compradores com preços comparativamente
mais baixos, casas novas, lotes maiores e/ou
$178
condomínios fechados. Incluímos os bairros
de Southwest Ranches, Plantation, Sunrise,
Essa característica normalmente resulta em um preço mais elevado por pé
$121
Weston e Parkland. A média geral de preços
quadrado de área construída, já que o tamanho do lote impulsiona um aumento,
$165
nestes submercados está na faixa de 10% a
apesar da casa não ser proporcionalmente maior. O bairro Southwest Ranches,
50% a menos do que as casas de tamanho
conhecido por seu estilo de vida equestre, ocupa o último lugar em termos de
semelhante em bairros comparáveis no leste.
volume transacional, em grande parte também devido ao tamanho dos terrenos,
$89
$146
o que resulta em menor densidade de desenvolvimento.
O líder de mercado em termos de média de
$176
$92
$121
$165
$149
preços é Southwest Ranches, encerrando
O valor por pé quadrado aumentou desde 2010 em todos os bairros analisados,
o período de cinco anos com uma média de
apesar da média de valorização da propriedade ser bastante inferior em relação
US$200 por pé quadrado, ou seja, 3% maior do
aos outros submercados. A valorização dos preços em comparação aos níveis
que o segundo bairro da lista e 60% acima do
de 2010 para os Subúrbios Ocidentais variaram de 4,7% para Southwest Ranches
preço mais baixo. Southwest Ranches oferece
e Weston a 18,8% em Parkland, e 28,9% em Sunrise.
N° de Transações
Southwest
Ranches
Sunrise
Plantation
Weston
Parkland
2010
91
603
604
712
175
2011
105
661
644
705
196
2012
104
699
816
815
230
2013
105
700
915
857
279
2014
92
792
863
823
250
terrenos bem maiores do que o padrão de
outros submercados, e a construção de casas
$207
$109
em lotes de cinco acres é uma característica
relativamente comum da região.
$138
$188
$158
2013 – 2014
Nosso líder dos Destaques de Luxo é Southwest Ranches a um preço médio por
Preço Médio
do Imóvel
N° de
Transações
casa de US$1.659.045, o dobro de Weston, segundo lugar no ranking. A zona
Southwest Ranches
$1.659.045
22
$200
Southwest Ranches: h 3,4%
semi rural é bem protegida para manter o estilo de vida tipo fazenda. A cidade
$125
Sunrise: g 14,7%
tem leis que impedem a construção de casas em lotes com menos de um acre
Sunrise
$262.207
434
$151
Plantation: g 9,4%
Plantation
$599.031
275
$194
$171
Weston: g 3,2%
e normalmente interrompe a instalação de postes e calçadas. Para assegurar
Weston
$820.343
292
Parkland
$786.475
94
Parkland: g 8,2%
sua natureza equestre, Southwest Ranches desenvolveu quilômetros de trilhas
multiuso. É fácil avistar moradores andando a cavalo pela cidade.
52 | 2015 TRENDS
Broward
Condos
Luxo em Destaque
Condomínios Com Vista Para Água
13.522
1.009
$175
10.373
1.169
$170
9.128
1.430
$191
9.200
1.733
$201
11.202
1.690
$202
com quase todos os produto à beira-mar.
Broward tem uma fatia maior do mercado de
condomínio diretamente na areia, em vez de
canais fluviais, ou locais com vista para o
Linha de
Tendência
PPPQ b
mar. No entanto, grande parte das unidades
“na areia” é mais antiga, fazendo com que
o inventário de lançamentos disponível
Condomínios Sem Vista Para Água
atualmente seja menor, com uma proposta
maior de edifícios estilo boutique. De acordo
com informações, estes empreendimentos
2010
ainda na planta estão vendendo muito bem
devido à falta de alternativas à beira-mar.
Uma revisão dos dados do mercado de
# À Venda b
# Vendido b
PPPQ b
12.191
962
$95
2011
9.136
1.243
$91
2012
2013
8.074
1.614
$95
a 2012. Apartamentos à beira-mar e não beiramar encerraram 2014 com a mais alta média
2011
2014
9.563
2.157
$116
13.249
2.134
$129
Linha de
Tendência
PPPQ b
2012
2013
2014
# À Venda
h
16
h
27
h
51
h
65
h
52
h
792
h
943
# Vendido
h
1.069
condomínios mostra que por todos os lados
houve uma valorização de dois dígitos de 2011
2010
$1.451.000
2014
$1.395.000
2013
$1.312.000
Lauderdale, Hallandale e Hollywood Beach,
# À Venda b
# Vendido b
PPPQ b
2012
$1.466.000
principalmente nos submercados de Fort
2011
$1.358.000
do Condado de Broward é concentrado
2010
h
O mercado de condomínios de luxo no sul
h
796
h
781
O mercado de condomínios de Broward não
Um fator significativo da ausência de um
fechou nenhuma venda de mais US$5 milhões
mercado ultraluxuoso em Fort Lauderdale
durante os cinco anos analisados. A maioria
é a idade do produto imobiliário. Porém,
dos condomínios de luxo está localizada nas
a situação atual da cidade pode mudar a
zonas costeiras de Fort Lauderdale, que estão
qualquer minuto com algumas das propostas
recebendo novos empreendimentos.
de novos empreendimentos.
Os preços dos imóveis em Fort Lauderdale
Torres de condomínios como Auberge Beach
estão mais competitivos do que em Miami.
Residences & Spa, um projeto à beira-mar,
Enquanto ambos os mercados passam por
pretendem cobrar mais de US$5 milhões pelo
um crescimento substancial, coberturas de
inventário de nível superior. E o comprador de
luxo em Fort Lauderdale são vendidas na faixa
Fort Lauderdale certamente estará disposto a
de US$3 milhões a US$4 milhões. Esta gama
pagar o valor solicitado devido à qualidade do
representa o topo da camada de condomínios.
produto, aliado à sua localização à beira-mar.
“Embora as vendas de condomínios não tenham
A onda de novos empreendimentos de Fort
ultrapassado US$5 milhões, projetamos algumas
Lauderdale irá também oferecer alguns preços
transações de até US$6 milhões para o ano de
de níveis mais altos, com projetos que a cidade
2015, devido ao crescimento atual do mercado de
agora já está se acostumando a reconhecer,
Fort Lauderdale.”
como o RIVA, um edifício de 100 residências e
– Susan Rindley, ONE Sotheby’s International Realty
coberturas de luxo, a partir de US$3 milhões.
de preços por pé quadrado dos últimos quatro
anos. Os mercados imobiliários à beira-mar
são dominados por empreendimentos de maior
densidade e, como a maioria do inventário
Ft. Lauderdale: Uma Cidade Próspera
atualmente em construção será entregue em
2015 e 2016, este novo produto continuará a
impulsionar os preços de revenda.
“Segundo maior aumento de empregos em áreas
Os condomínios em Fort Lauderdale e no
urbanas nos Estados Unidos de 2013 a 2014”
Extremo Sul de Broward tendem a atrair
- Bureau of Labor Statistics
compradores do nordeste dos Estados Unidos
e Canadá. Fort Lauderdale evoluiu de forma
rápida para oferecer excelente infraestrutura
e uma variedade de opções de emprego,
“Uma das 10 cidades de
atraindo também jovens profissionais. Após
tamanho médio mais vibrantes”
duas temporadas de inverno brutal em todos
- Movoto National Real Estate
“Uma das 10 cidades de tamanho
médio mais ecológicas”
- MyLife.com
os Estados Unidos e Canadá, provavelmente,
Broward terá uma grande demanda em
2015 e 2016 como o principal beneficiário
de uma onda de compradores provenientes
“Uma das melhores cidades
destas regiões, desde que as taxas de juros
para o Comércio Internacional”
permaneçam baixas.
- Global Trade Magazine
“Novos empreendimentos impulsionam a economia da área”
- Sun Sentinel
La Rive | 715 Bayshore Drive, #401, Fort Lauderdale
A área de Broward | Extremo Sul é assim chamada porque estas cidades
Para efeitos do presente relatório, o mercado de condomínios de Fort Lauderdale
estão ao sul de Fort Lauderdale. Este submercado é composto por
exclui o segmento de propriedades sem vista para água. Fort Lauderdale é
condomínios
54 | 2015 TRENDS
conhecida como a capital de iates do mundo e sua atmosfera certamente endossa
torres do condomínio localizadas em Hallandale Beach e Hollywood
Beach e não inclui nenhum produto fora das praias.
Miami
Hollywood Beach | Com Vista Para Água
% de Produtos
Negociados
Preço Médio
de Venda
Área Média
(Pé Quadrado)
Média de Preço
/ Pé Quadrado
2010
8%
$1.116.829
2.733
$409
2011
21%
$1.224.866
2.742
$447
2012
18%
$1.494.735
2.959
2013
14%
$1.309.166
2014
9%
$1.397.349
esta declaração. Com dezenas de bares e restaurantes, a cidade se torna cada vez
Broward, E. Norte
mais atraente para jovens profissionais, famílias e aposentados.
East Fort Lauderdale | Com Vista Para Água
% de Produtos
Negociados
Preço Médio
de Venda
Área Média
(Pé Quadrado)
2010
6%
$894.641
2.391
$374
g 8,5%
2011
6%
$846.146
2.142
$395
g 5,3%
$505
g 11,6%
2012
10%
$929.408
2.243
$414
g 4,7%
2.680
$489
h 3,4%
2013
12%
$1.089.908
2.409
$452
g 8,4%
2.575
$543
g 10,0%
2014
9%
$1.097.663
2.171
$506
g 10,5%
-0+
Média de Preço
/ Pé Quadrado
-0+
Hollywood tem vários restaurantes e opções de entretenimento
Hallandale, um local atraente para reconstruções, é a primeira cidade
O New River, que corre ao longo de Las Olas e Fort Lauderdale, é uma
Las Olas recebe o nome da rua principal que atravessa o seu coração,
localizadas perto da praia, sem dúvida, o ponto central da área. Vale
do sul de Broward. Hallandale Beach apresenta torres de condomínios
das principais razões para a ausência de prédios sem vista d’água
Las Olas Boulevard. Esta rua corre paralela à Broward Boulevard e serve
lembrar que Hollywood também é a 12ª maior cidade da Flórida,
ao longo da A1A com vista para o canal e para o Oceano Atlântico. O
na área. Além do rio, há vários canais e vias fluviais que cruzam a
como um ponto de artes e lazer ao lado de Downtown Fort Lauderdale.
estendendo-se até o oeste. Os preços nos gráficos e diagramas refletem
Gulfstream Park and Casino fica no coração de Hallandale Beach e é um
cidade até o centro de Fort Lauderdale. A área tem atraído jovens
Las Olas é definida pelo trânsito de pedestres e sua paisagem à beira-
apenas os condomínios situados à beira-mar. Apesar de Hollywood
grande condutor de da demanda para aluguel de férias e residências
profissionais com empresas do setor de finanças e escritórios de
mar. É também um centro para os jovens profissionais do Condado
contar com vários edifícios residenciais no centro da cidade, estes
em tempo integral. Além de suas opções de entretenimento, Hallandale
advocacia, e preços inferiores aos do condado de Miami-Dade. A
de Broward, o que reflete a variedade de restaurantes e bares locais.
prédios estão a quilômetros de distância do oceano, com preços bem
está bem localizado, fornecendo aos seus moradores um acesso
cidade de Fort Lauderdale também oferece fácil acesso a Broward,
Pode-se caminhar também até o Riverwalk de Fort Lauderdale, outro
mais modestos e fora do universo de luxo.
relativamente fácil aos condados de Miami-Dade e Broward.
Palm Beach e Miami-Dade.
ponto de concentração de bares, clubes e restaurantes.
Hallandale Beach | Com Vista Para Água
% de Produtos
Negociados
Preço Médio
de Venda
Área Média
(Pé Quadrado)
Média de Preço
/ Pé Quadrado
2010
8%
$459.376
1.554
$296
2011
11%
$491.510
1.610
$305
2012
11%
$557.194
1.573
2013
15%
$705.130
2014
12%
$729.977
Las Olas | Com Vista Para Água
% de Produtos
Negociados
Preço Médio
de Venda
Área Média
(Pé Quadrado)
2010
10%
$779.103
2.431
$320
g 3,1%
2011
7%
$778.120
2.329
$334
g 4,1%
$354
g 13,8%
2012
12%
$906.913
2.483
$365
g 8,5%
1.626
$434
g 18,3%
2013
16%
$940.986
2.318
$406
g 10,0%
1.613
$453
g 4,2%
2014
16%
$1.100.938
2.381
$462
g 12,2%
Omissões devido ao baixo número de transações ou ausência de mercado: Northern Beaches e Western Suburbs
-0+
Média de Preço
/ Pé Quadrado
-0+
56 | 2015 TRENDS
Destaques no Mercado de Lançamentos
Nossa seleção dos principais condomínios em construção no Sul da Flórida
Área
Nome do Empreendimento
N° de Unidades
Tamanhos Unidades (SF)
Conclusão
Coconut Grove
Park Grove
289
747 – 3.590
2017
Brickell
Brickell City Centre
790
870 – 3.200
2015
Brickell
Brickell Flatiron
552
898 – 2.310
2017
Brickell
SLS Lux
450
945 – 1.780
2017
Downtown Miami
One Thousand Museum
83
4.600 – 9.800
2017
Downtown Miami
Miami World Center
482
1.290 – 2.380
2018
South Beach
Three Hundred Collins
19
2.530 – 3.150
2016
South Beach
Louver House
12
2.090 – 2.430
2016
South Beach
Glass Miami Beach
10
1.930 – 3.370
2015
South Beach
1 Hotel & Residences
163
830 – 4.000
2014
South Beach
Shore Club Residences
85
1.000 – 4.000
2015
Miami Beach
Residences at Ritz-Carlton
111
1.750 – 6.530
2016
Miami Beach
L’Atelier
20
2.300 – 8.000
2017
Miami Beach
Beach House 8
8
3.780 – 5.240
2014
Miami Beach
The Bath Club Estates
13
5.620 – 10.200
2015
Surfside
The Surf Club Residences
150
1.200 – 8.000
2016
Bal Harbour
Oceana Bal Harbour
240
1.320 – 4.200
2016
Bay Harbor Islands
Kai at Bay Harbor
58
1.100 – 1.800
2016
Aventura
Marina Palms
234
1.820 – 2.600
2015
Sunny Isles
Mansions at Acqualina
79
4.800 – 16.000
2015
Sunny Isles
Jade Signature
192
1.380 – 4.950
2016
Sunny Isles
Turnberry Ocean Club
154
2.750 – 10.000
2018
Sunny Isles
Armani Casa
260
1.350 – 3.750
2017
Sunny Isles
Muse
68
2.360 – 5.800
2017
Hollywood Beach
Beachwalk
300
1.090 – 1.850
2015
Fort Lauderdale
Paramount
95
1.930 – 3.480
2016
Fort Lauderdale
Auberge Beach Residences
171
1.500 – 5.000
2017
Fort Lauderdale
Adagio on the Bay
12
3.280 – 3.420
2014
Fort Lauderdale
Riva
100
1.500 – 2.500
2016
Sunrise
Metropica
263
740 – 1.300
2016
NÓS
SOMOS
SUA FONTE PRINCIPAL DE
IMÓVEIS NO SUL DA FLÓRIDA.
Número
Um
53
Por Cento
Líder em
vendas locais
de apartamentos de luxo*
crescimento no
volume total de vendas
de 2013 a 2014
US$3
Bilhões
US$1.3
Milhões
Em novos
empreendimentos de
luxo representados por ONE
Preço médio
em milhões (mais
alto no Sul da Flórida)*
400
e Cinquenta
Quinze
Mil
Corretores
especializados, prontos
para orientá-lo sobre o mercado
Parceiros globais
dentro da Sotheby’s Realty,
padrão de luxo do mundo
*Dados da BrokerMetrics, últimos 12 meses.
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relatório do mercado imobiliário

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