Panorama do Mercado Global Outubro de 2010 Fartura de

Transcrição

Panorama do Mercado Global
Outubro de 2010
Fartura de capital, mas penúria de produtos
O Panorama do Mercado Global deste mês focaliza as últimas tendências nos fluxos de capital do setor imobiliário
observadas com base no recente levantamento de inteligência de mercado feito pela Jones Lang LaSalle e abrangendo
a atividade mundial de investimento em imóveis comerciais durante o último trimestre.
O sentimento do investidor é positivo e parece estar se fortalecendo conforme os números do mercado continuam
melhorando. Parte significativa dos capitais próprios tem como objetivo imóveis de alto padrão e, com a oferta de ativos
de alta qualidade não se mostrando capaz de corresponder às exigências dos investidores, as taxas de retorno de
imóveis de alto padrão continuam a se comprimir. A falta de imóveis de alto padrão disponíveis para venda está
refreando o volume de investimentos e acabará empurrando os investidores para oportunidades de valor agregado e
estoques de segunda linha.
Os ocupantes corporativos estão demonstrando mais confiança, tendo deixado de cortar tão intensamente os custos.
Muitas multinacionais voltaram para o modo de expansão, direcionando o seu foco para os mercados emergentes –
China e Índia são os principais alvos, com o Brasil aparecendo cada vez mais no radar.
Destaques
 Expansão econômica global em curso
 Significativo montante de capitais próprios direcionado para ativos de primeira linha
 Falta de imóveis de alto padrão refreia volumes de investimento
 Mudanças regulatórias na China e na Alemanha têm efeito positivo no sentimento do investidor
 Ocupantes corporativos voltam o seu foco para os mercados emergentes
 Aumento de negócios em ativos de segunda linha a partir de 2011
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Panorama do Mercado Global Outubro de 2010
Economia Global
Expansão global em curso, mas desacelerando
A economia global continua a se expandir, embora o ritmo de crescimento esteja se desacelerando, o que levou o FMI a rever
ligeiramente para baixo suas projeções para o próximo ano. Nos EUA, a diminuição do efeito dos estímulos fiscais bem como
o fim da retomada da produção combinaram-se com um mercado de habitação fraco, a desalavancagem do setor residencial e
o fraco crescimento do emprego no setor privado para aumentar a incerteza com relação ao poder de resistência da
recuperação em curso. Na Europa, crescem as evidências de que a retomada relativamente forte observada no segundo
trimestre perdeu força agora. As notícias de que o montante para se socorrer o setor financeiro irlandês poderia chegar a mais
de 55% do PIB irlandês (ou cerca de €50 bilhões), combinadas com o recente rebaixamento das classificações de crédito da
Espanha e da Irlanda, ressuscitaram as preocupações com a dívida soberana europeia. Apesar disso, a Alemanha, a ‘casa
de força’ da Europa, demonstrou notável resiliência, com queda acentuada do desemprego, crescimento das exportações e
fortalecimento da demanda doméstica, aumentando a confiança das empresas e do consumidor naquele país.
Com os temores relativos a uma volta da fraqueza econômica em algumas economias avançadas, aumentaram as
especulações quanto a um eventual retorno ao afrouxamento quantitativo (QE2, na abreviatura em inglês) nos EUA e no
Reino Unido. No Japão, foram aprovados os planos para injetar mais de US$60 bilhões na economia, tendo a taxa básica de
juros de curto prazo sido reduzida para 0%, a primeira queda em cerca de dois anos, devido a preocupações com crescimento
lento, deflação e fortalecimento do iene.
Apreciação das moedas do Pacífico Asiático
Em contraste, na maioria das economias emergentes a demanda doméstica e a produção industrial continuam a crescer num
ritmo saudável. As notícias econômicas vindas este mês do Pacífico Asiático são em geral positivas, embora a apreciação
das moedas tenha se tornado um problema central em toda a região, colocando alguma pressão sobre a atividade de
investimentos transnacionais. Enquanto isso, a região da América Latina juntou-se ao Pacífico Asiático na liderança do
crescimento econômico mundial, com expectativas de que o Brasil registre em 2010 seu mais forte desempenho em 25 anos.
Atividade de fusões e aquisições explode
São fortes as perspectivas de lucro corporativo e, com as taxas de juros em baixa histórica, muitas empresas estão em busca
de oportunidades para aquisição. A atividade de fusões e aquisições teve um grande salto nos últimos três meses, tornando o
terceiro trimestre de 2010 o mais ativo em dois anos. Com o ambiente de baixo crescimento nos EUA e na Europa e o
otimismo com relação às economias emergentes, as estratégias de crescimento das empresas estão se concentrando cada
vez mais no mundo em desenvolvimento, mais notadamente na China, na Índia e no Brasil.
Monitor da saúde do mercado imobiliário global
Outubro de 2010
EUA
Reino Unido
Alemanha
França
Japão
China
Austrália
0 - 0,25%
0,5%
1,0%
1,0%
0,0%
5,3%
4,5%
PIB QOQ %
0,4%
1,2%
2,2%
0,7%
0,4%
10,3%*
1,2%
IPC YOY %
1,1%
3,0%
1,2%
1,6%
-2,1%
3,5%
3,1%
Confiança do consumidor MOM %
-8,9%
-14,5%
14,0%
5,4%
n/a
-0,6%
3,3%
Emprego YOY %
0,4%
0,8%
0,5%
0,1%
-0,1%
4,5%
3,3%
Comércio varejista MOM %
0,5%
-0,5%
0,1%
0,0%
1,4%
2,6%
0,3%
Novas obras residenciais iniciadas YOY %
2,2%
56,7%
n/a
-15,5%
20,4%
n/a
43,8%
Indicadores antecedentes da OCDE MOM %
0,0%
-0,1%
0,0%
-0,1%
0,1%
-0,2%
-0,1%
PMI da indústria, nível do índice
54,4
53,4
55,1
56,0
49,5
52,9
47,3
Mercado de ações, MOM até 30 de setembro
8,8%
6,2%
5,1%
6,4%
6,2%
0,6%
4,1%
Mercado de REIT, MOM até 30 de setembro
4,2%
5,2%
11,0%
9,8%
5,1%
n/a
-1,1%
Desaceleração
Crescimento
Crescimento
Crescimento
Desaceleração
Crescimento
Crescimento
Taxa de juros oficial
Tendência Geral
Tendência geral: De piora, Neutra, De melhora * PIB chinês YOY
Legenda de abreviaturas: MOM – mês contra mês PMI – "Purchasing Managers Index” do Institute for Supply Management (ISM) QOQ – trimestre contra trimestre
REIT – fundos de investimento imobiliário (FIIs) YOY – ano contra ano
Fontes: Global Insight, UK ONS, ABS, OCDE, Markit Economics, Reserve Bank of Australia, Federal Reserve Bank of New York, Jones Lang LaSalle
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Setor imobiliário global
Montante significativo de capitais próprios direcionado para imóveis
Apesar de alguns sinais de desaceleração do crescimento econômico mundial, o sentimento do investidor imobiliário é
positivo e, na maioria dos mercados, esse sentimento parece estar ganhando força com a melhora continuada dos
números. Parte significativa dos capitais próprios está sendo direcionada para imóveis de alto padrão em todos os setores
e, com a oferta de produtos de alta qualidade não se mostrando capaz de corresponder às exigências dos investidores, as
taxas de retorno de imóveis de alto padrão estão se comprimindo. Aumentos substanciais estão sendo registrados nos
valores de capital de primeira linha, principalmente em muitos dos mercados de escritórios de alto padrão – aumentos
esses na faixa de 30% a 50% em comparação com o ano passado em cidades como Londres, Washington, Paris,
Xangai e Hong Kong. O aumento da pressão de queda sobre as taxas de retorno de imóveis de alto padrão refletirá o
desequilíbrio continuado entre a demanda e a oferta de ativos de primeira linha no curto a médio prazo, e também levará os
investidores com muito dinheiro em caixa a ir atrás de oportunidades de valor agregado e, depois, dos estoques de
segunda linha, cuja disponibilidade tenderá a aumentar quando os bancos começarem a definir suas estratégias relativas à
venda de ativos inadimplentes.
Falta de produtos refreia volumes globais de investimento
A falta de imóveis de alto padrão disponíveis para venda está refreando o volume de investimentos. Após a acentuada
melhora na atividade, ocorrida em 2009, o volume de transações em geral permaneceu estável durante a maior parte de
2010. Números provisórios indicam que os volumes globais ficaram em US$69 bilhões no terceiro trimestre, praticamente
inalterados em relação ao segundo trimestre e apenas 8% a mais que no mesmo período do ano anterior. Entre os
mercados maiores, o crescimento maior dos negócios foi observado em Cingapura, Austrália, Suécia e China, onde a
robusta conjuntura econômica e as oportunidades de preço se traduziram num aumento da velocidade dos negócios.
Ressurgimento da confiança no Pacífico Asiático
No Pacífico Asiático, a confiança do investidor ressurgiu no terceiro trimestre, na esteira da melhora no sentimento das
empresas e nos números do mercado. Os volumes aumentaram 12% no trimestre, com os investidores intra-asiáticos e
domésticos continuando a alimentar a atividade, embora os investidores inter-regionais também estejam se tornando
seletivamente mais ativos. Os fundos soberanos e os fundos de pensão permanecem como players importantes, cada vez
mais adotando métodos de co-investimento. No Japão, uma grande queda dos valores de capital em meio aos preços
baixos dos terrenos aumentou o interesse de investidores e fundos estrangeiros, apesar da valorização do iene. Na China,
os volumes aumentaram em cerca de 40% no terceiro trimestre, embora ainda estejam abaixo dos anteriores na
comparação ano contra ano. A atividade de investimento está aumentando fortemente na Austrália, onde a demanda está
crescendo por parte de fundos de pensão domésticos e investidores estrangeiros. Todavia, a apreciação da moeda (que
está aumentando os custos de hedging) está colocando certa pressão sobre a atividade de investimentos transnacionais da
Austrália.
Ímpeto de crescimento dos mercados de capitais nas Américas
O ímpeto de crescimento dos mercados de capitais continuou ganhando força nas Américas, com volumes 12% maiores
no terceiro trimestre em comparação com o trimestre anterior. O volume de transações nos EUA cresceu 24%, país em
que o sentimento do investidor está melhorando em função da estabilização de seus mercados de locação – a taxa de
vacância de escritórios atingiu o seu pico, a absorção líquida positiva retornou e os aluguéis líquidos efetivos cresceram
agora por dois trimestres consecutivos. De fato, esse ímpeto de crescimento chegou até outubro, com negócios registrados
como ‘contratados’ computando o maior aumento mensal em bem mais de um ano. Essa tendência aponta positivamente
para um quarto trimestre ativo em termos comparativos.
Investidores de vários tipos aumentaram substancialmente sua atividade em 2010. Fundos de investimentos imobiliários
abertos norte-americanos, recheados de dinheiro após a maciça captação de capital próprio e de terceiros, viram sua
parcela do total da atividade de compra quintuplicar na comparação com o mesmo período de 2009. Os fundos de private
equity (ou fundos de investimento em participações), bem como os fundos de investimentos não negociados em Bolsa,
também estiveram ativos no terceiro trimestre. Os investidores transnacionais estão desempenhando um papel cada vez
maior, focados especialmente em Nova York e Washington. No Canadá, o volume de investimentos do terceiro trimestre
recuou na comparação com o segundo trimestre em função da oferta limitada de produtos. O Brasil permanece
firmemente como o mais atraente mercado em crescimento da região. Apesar da limitada oferta, o volume de vendas mais
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que triplicou ao longo dos três primeiros trimestres de 2010, uma vez que tanto os investidores transnacionais como os
domésticos estão ansiosos por aproveitar a robusta expansão econômica do país.
Investimento direto em imóveis comerciais – Tendências globais
Fonte: Jones Lang LaSalle
Investimento direto em imóveis comerciais – Tendências regionais
$US Billions
Americas
EMEA
Asia Pacific
TOTAL
Q3 10
23.9
27.4
18.0
69.2
Q2 10
21.4
30.6
16.0
68.0
% change
Q2-Q3 10
12%
-11%
12%
2%
Q3 09
15.0
29.1
19.7
63.8
% change
Q3 09- Q3 10
59%
-6%
-9%
8%
tradução da figura:
US$ bilhões Variação % Q = T [nos números, trocar os pontos por vírgulas]
Investimento direto em imóveis comerciais – Maiores mercados
$US Billions
USA
UK
Japan
Germany
France
Australia
Singapore
Sweden
Hong Kong
Canada
China
Netherlands
Brazil
Taiwan
Russia
Q3 10
20.2
10.2
5.0
4.8
3.2
3.2
3.1
2.8
2.2
1.9
1.7
1.4
1.2
0.8
0.8
Q2 10
16.2
11.2
5.8
5.2
2.9
1.9
0.7
1.8
2.1
3.5
1.2
1.4
1.6
1.4
0.8
% change
Q2-Q3 10
24%
-9%
-14%
-8%
12%
66%
358%
59%
2%
-46%
37%
-6%
-28%
-40%
3%
Q3 09
13.4
10.8
6.0
4.3
2.9
2.2
0.5
0.8
3.3
1.2
3.1
1.7
0.3
1.0
1.1
% change
Q3 09- Q3 10
51%
-5%
-18%
10%
11%
42%
510%
240%
-34%
59%
-45%
-22%
268%
-12%
-25%
tradução da figura:
US$ bilhões Variação % Q = T [nos números, trocar os pontos por vírgulas]
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Volumes europeus começam a se estabilizar
Os números provisórios relativos ao terceiro trimestre sugerem que os volumes de investimento na Europa estão se
estabilizando, tendo caído 12% (em termos de euros) durante o trimestre para um total de €21 bilhões (US$27,4 bilhões).
A atividade diminuiu cerca de 10% no Reino Unido, o maior mercado da Europa, muito embora os negócios na região
central de Londres isoladamente deverão ultrapassar a marca dos £10 bilhões (US$15 bilhões) em 2010, com fortíssimo
interesse de ampla gama de investidores estrangeiros. Também na Alemanha os volumes diminuíram em cerca de 10%,
mas, enquanto no Reino Unido os volumes estão se estabilizando, na Alemanha eles devem aumentar mais no quarto
trimestre, com uma série de grandes negócios prestes a se concretizar. Tanto a Suécia como a França registraram
volumes mais altos com o ressurgimento da atividade nos principais mercados PECO [Países da Europa Central e Oriental]
(por exemplo, a Polônia). Em contraste, a Europa meridional (por exemplo, Espanha, Portugal e Grécia) experimentou
significativas quedas na atividade de investimento em meio a inquietações com a conjuntura econômica e com questões de
dívida soberana.
Sentimento do investidor mostra-se ambivalente em toda a Europa
Na Europa, o sentimento do investidor é, em geral, positivo, embora o aumento da incerteza esteja ligado a preocupações
com o futuro dos preços em face das perspectivas de crescimento econômico anêmico na Europa. O sentimento parece
estar mais otimista em alguns mercados da Europa continental (notadamente a Alemanha e os Países Nórdicos) do que
no Reino Unido, onde a confiança vem diminuindo desde o final de 2009 em razão de dúvidas quanto à sustentabilidade
do crescimento do valor do capital.
Os sentimentos foram ambivalentes em duas recentes e importantes conferências imobiliárias europeias, as quais reuniram
alguns dos mais influentes players do setor imobiliário. A mensagem do GRI Europe Summit [Encontro Europeu do Global
Real Estate Institute] realizado em Paris, em setembro, foi de incerteza. Um ano atrás, os investidores coletivamente
estavam sentindo que os mercados europeus haviam chegado ao fundo do poço e que estavam começando a se
recuperar; este ano, ficou mais difícil de se fazer uma generalização da atitude dos investidores com relação à força da
recuperação. Em contraste, a sensação na EXPO REAL realizada em Munique no início de outubro foi muito mais
positiva, refletindo em parte o maior otimismo e o renovado vigor do mercado alemão.
Forte valorização do capital para ativos de primeira linha
A forte demanda dos investidores por imóveis de alto padrão sustentou o crescimento do valor do capital em muitos centros
empresariais de todo o mundo. A maioria dos mercados do Pacífico Asiático exibiu crescimento do capital no terceiro
trimestre, tendo os maiores aumentos sido registrados em Cingapura (+11% QoQ), seguida de perto por Hong Kong e
Pequim, ambas com 9%. Os mercados da Europa estão se dividindo entre duas velocidades – Paris, Estocolmo,
Londres, Frankfurt e Moscou estão na pista rápida, enquanto cidades como Madri, Barcelona e muitos outros centros
menores continuam a experimentar valores estacionados ou em queda. Esta tendência aplica-se também aos EUA, uma
vez que escritórios de primeiríssima linha nos principais mercados experimentaram valorização excepcionalmente forte
durante o último ano, em alguns casos, como em Washington e São Francisco, superando os 35%. Enquanto isso, a
maioria dos imóveis comerciais passíveis de investimento nos EUA, incluindo estoques de segunda e terceira linhas,
continua a experimentar crescimento inalterado ou muito discreto. O fluxo contínuo de vendas de imóveis executados tem
o efeito de refrear o potencial de crescimento dos preços médios.
Escritórios de alto padrão – Variação de valor do capital, 3T 2009 – 3T 2010
Moscow
London
Washington DC
San Francisco
Shanghai
Chicago
Paris
Hong Kong
New York
Toronto
Brussels
Singapore
Los Angeles
Amsterdam
Mumbai
Frankfurt
Sydney
Madrid
Tokyo
-10
% change
0
10
20
30
40
50
60
Asia Pacific Europe North America
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Capital Imobiliário
Mudanças no cenário dos fundos abertos alemães
Em setembro, o ministro da Fazenda da Alemanha divulgou um projeto preliminar da nova lei de investimentos financeiros,
a qual tem por propósito aumentar a proteção dos investidores, especialmente no que se refere aos fundos abertos
alemães (GOEF, na abreviatura em inglês). A lei estabelece regras mais claras com relação a períodos de manutenção,
emissão/resgate de unidades/cotas e períodos de avaliação, além de descrever as medidas que os fundos podem tomar
para proteger os investidores nas situações em que houver um súbito dreno de sua liquidez imediata. Embora seu impacto
ainda esteja por se revelar por completo, a legislação trouxe uma clareza maior quanto ao futuro dos fundos abertos
alemães, o que teve um efeito estabilizador sobre o sentimento do investidor. No médio prazo, a legislação deve acelerar
as mudanças de cenário dos GOEF que já estavam em curso. Prevemos que o setor ficará cada vez mais dominado pelos
fundos grandes e bem estabelecidos como Union Investment, Deka, RREEF e Commerz Real, os quais têm escala,
capacidade e redes de distribuição eficientes.
Seguradoras devem impulsionar a demanda de investimento na China
Durante setembro, a Comissão Reguladora de Seguros da China anunciou que as seguradoras chinesas poderiam investir
até 10% de seus ativos em imóveis e 5% em participações, dependendo do cumprimento de várias regras. Estimamos que
mais de US$68 bilhões de capital estejam disponíveis para aplicação. É esperada uma imensa onda de recursos
direcionados para imóveis chineses de mais alta qualidade e ‘bom grau de investimento’, embora não prevejamos um
influxo de dinheiro no setor imobiliário no curto prazo.
Mercados de títulos lastreados em hipotecas comerciais ensaiam uma alta nos EUA
Os mercados securitizados norte-americanos estão ensaiando uma alta, com a emissão de títulos lastreados em hipotecas
comerciais (CMBS, na abreviatura em inglês) acumulando US$4,7 bilhões no ano ante os US$3,4 bilhões em todo o ano de
2009. O JPMorgan recentemente vendeu uma oferta de US$1,1 bilhão, a maior do ano. A procura desses títulos por parte
dos investidores tem sido surpreendentemente intensa, e a percepção de que os dados relativos ao mercado norteamericano de imóveis comerciais começam a mostrar uma estabilização contribuiu para o significativo afluxo de capital
para os fundos de títulos de dívida. O quarto trimestre de 2010 poderá registrar a maior atividade de emissão de novos
CMBS desde 2007, com cinco transações totalizando mais de US$6 bilhões já ‘no forno’. Segundo recentes projeções da
S&P, as emissões norte-americanas podem alcançar US$35 bilhões em 2011.
Ocupantes corporativos
Ocupantes corporativos mostram maior confiança
Os ocupantes corporativos estão demonstrando mais confiança, tendo deixado de cortar tão intensamente os custos.
Apesar disso, as exigências observadas no mercado imobiliário continuam a refletir os objetivos corporativos de ocupar
imóveis eficientes em termos de custo, impelidos pela consolidação e por eficiências empresariais, em especial com taxas
de utilização e densidades operacionais mantidas sob as lentes do microscópio.
Estratégias de crescimento concentram-se nos mercados emergentes
Muitas multinacionais voltaram para o modo de expansão, direcionando o seu foco para os mercados emergentes, uma
tendência que se mostra particularmente evidente na região do Pacífico Asiático, onde muitos ocupantes corporativos estão
aumentando a sua presença. As empresas norte-americanas estão olhando para fora – a China e a Índia são os principais
alvos, com o Brasil aparecendo cada vez mais no radar.
Arrojo versus cautela?
O principal ponto de debate que pautou o recente CoreNet Global Summit em Londres foi se, para aqueles que atuam na
área de imóveis corporativos, era hora de agir com arrojo ou com cautela. Os participantes que defendiam agir com arrojo
foram maioria, conforme demonstrado pela predominante participação e interesse nas sessões da conferência que
tratavam do planejamento de portfólio e de alternativas de estratégias de trabalho. Contudo, reconheceu-se haver uma
série de restrições potenciais, incluindo os limitados níveis atuais de envolvimento dos profissionais com seus setores
maiores, acúmulo de dinheiro pelas empresas para sustentar futuras aquisições estratégicas e uma continuada relutância
ou falta de capacidade para fazer investimentos de capital.
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Falta de oferta – um desafio emergente
A insuficiência de oferta de alta qualidade está se tornando um problema cada vez maior para os ocupantes corporativos
em algumas localidades do Pacífico Asiático e da Europa. O retorno dos mercados ‘favoráveis ao locador’, trazido pela
aguda falta de espaços de alto padrão, obrigará os ocupantes corporativos que estão em busca de espaço para
consolidação ou expansão a antecipar suas decisões em muitos mercados. Com os aluguéis começando a ter uma
reviravolta, é provável que aqueles que não agirem agora venham a enfrentar custos mais altos e opções de qualidade
inferior.
Divergência nas agendas de imóveis corporativos entre os vários setores
Há uma grande divergência entre as agendas dos diversos setores no que se refere a imóveis corporativos. Os integrantes
do setor editorial e de mídia, por exemplo, estão manifestando suas preocupações com relação ao acesso a talentos,
apesar do cenário de altas taxas de desemprego nas economias avançadas, o que está levando alguns a questionar a
conveniência da pretendida mudança para submercados localizados fora dos redutos tradicionais do setor de mídia nas
cidades de primeira linha por temor de que isso limitaria sua capacidade de atrair e reter os talentos que lhes são cruciais.
O setor bancário e financeiro, por outro lado, tornou-se muito mais ativo e agressivo. Na esteira do dinamismo da atividade
verificada em Londres, Hong Kong e Cingapura, mercados como Milão e Paris também estão agora experimentando
elevada demanda por parte dos bancos, apesar do confuso e incerto pano de fundo regulatório do setor.
Ímpeto de crescimento das aquisições no setor de TI
No setor de TI, cresce o momentum na área das aquisições estratégicas, uma vez que os players estão em busca de
comprar sua presença nos grandes mercados de consumo emergentes ou então de ampliar suas ofertas de produtos e
serviços. O amplamente noticiado interesse da Microsoft na Adobe Systems é um exemplo. Nos próximos 6-12 meses, as
pressões de integração de portfólio entrarão na ordem do dia dos profissionais da área de imóveis corporativos do setor de
tecnologia.
Mudanças nas normas contábeis para locação afetam estratégias de locação de imóveis corporativos
O texto preliminar das mudanças das normas contábeis para locação há tempos aguardado, que colocará todos os
aluguéis nos balanços, foi divulgado em agosto pelo Conselho de Normas Contábeis Internacionais (IASB, na sigla em
inglês) e seu congênere, o Conselho de Normas Contábeis Financeiras dos EUA (FASB, na sigla em inglês). Embora o
conhecimento das mudanças propostas entre aqueles que atuam na área de imóveis corporativos seja hoje elevado, não
se pode dizer o mesmo quanto ao conhecimento das implicações dessas mudanças nas estratégias de locação. Estamos
começando a ver diversos ocupantes corporativos passando a desenvolver modelos de cenários prováveis e fazendo os
devidos ajustes em suas estratégias imobiliárias – e isso se intensificará no médio prazo.
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Perspectivas
Falta de imóveis refreia volumes de investimento
Volumes significativos de capital próprio continuarão em busca de imóveis de alto padrão, sendo provável uma compressão
ainda maior da taxa de retorno desses imóveis sob o peso do dinheiro que está sendo direcionado para os imóveis.
Todavia, os volumes de investimento continuarão sendo refreados no curto prazo em razão da falta de produtos de primeira
linha. É improvável que as projeções feitas no começo do ano, de que os níveis superariam os US$300 bilhões em 2010,
se concretizem. O que esperamos agora é que os volumes globais de investimento direto em imóveis atinjam US$280-290
bilhões em 2010, representando um aumento de 35-40% em relação a 2009.
Aumentam os negócios em imóveis de segunda linha
Com a continuada falta de imóveis de alto padrão, os investidores serão cada vez mais empurrados para os mercados
secundários, estimulando a negociação de imóveis de segunda linha, embora a partir de uma base baixa, e a questão da
dívida continuará sendo um problema. Os bancos estão começando a deixar mais claras as suas posições quanto à venda
de imóveis executados, em sua maioria imóveis de segunda linha. A liberação desses estoques secundários poderia
começar a descomprimir as taxas de retorno, especialmente de ativos de segunda linha, mas isso dependerá de se os
bancos continuarão a alimentar o mercado a conta-gotas ou se começarão a se desfazer dos ativos de forma mais
agressiva. Embora as estratégias dos bancos não estejam nada claras, não estamos esperando um grande afluxo de
ativos para o mercado, exceto em alguns casos especiais como, por exemplo, a Irlanda.
Ásia – uma fonte fundamental de recursos
Espera-se que a Ásia se revele uma crescente fonte de recursos em 2011. Tanto o Serviço Nacional de Pensões da
Coreia como o fundo de pensões da Malásia, por exemplo, orientaram suas administradoras a procurar oportunidades de
investimento fora da Ásia. O crescimento exponencial da riqueza privada na região aponta também para um expressivo
potencial do crescente número de HNWIs [abreviatura de ‘High Net-Worth Individuals’, que denota indivíduos que têm mais
de US$1 milhão em investimentos financeiros]. Segundo a Forbes, o número de bilionários na Ásia saltou de 130 há um
ano para 234, com a China e a Índia à frente.
Pacífico Asiático – colhendo os benefícios dos sólidos números do mercado
Os volumes de transações no Pacífico Asiático devem registrar em 2010 um crescimento de 15-20% em comparação com
2009, alcançando a marca de US$77 bilhões no final do ano. China Continental, Japão, Cingapura e Austrália devem
receber mais investimentos, estimulados pela melhora no sentimento das empresas e avaliações relativamente baixas em
alguns desses mercados. Os negócios de portfólio emergiram conforme previsto, e devem aumentar. Oportunidades
adicionais de aquisição devem surgir no mercado japonês de fundos de investimento imobiliário, que parece prestes a se
consolidar, levando o governo japonês a se propor a considerar introduzir uma redução de impostos para estimular o setor
e a lançar uma oferta de obrigações conversíveis para ajudar nas suas finanças.
Europa – foco em mercados grandes, líquidos e transparentes
Na Europa, os volumes de investimento devem crescer 30% em 2010 ante 2009, e continuar aumentando em 2011. Os
mercados grandes, líquidos e transparentes do Reino Unido, da Alemanha e da França atrairão a maior parte dos
recursos. Os imóveis de escritório em Londres e Paris continuarão sendo os principais alvos, com sua atratividade
aumentada ainda mais pela reduzida oferta de escritórios em 2011. Na Alemanha e nos Países Nórdicos, os volumes de
transações devem crescer na esteira da melhora dos números do mercado e do robusto crescimento econômico. Moscou
volta aos holofotes ao emergir de uma forte retração, enquanto Istambul representa uma oportunidade de crescimento.
Até mesmo os combalidos mercados da Espanha e da Irlanda não estão de todo fora dos limites para os investidores,
uma vez que podem experimentar forte recuperação depois que se estabilizarem em 2011; mas isso pode demorar uns
dois anos.
Américas – mais fontes de recursos transnacionais
Ao final do ano de 2010, o volume total de transações na região das Américas deverá exibir um aumento ao redor de 90%
em comparação com 2009, chegando à faixa dos US$85-90 bilhões. A baixa remuneração dos títulos do Tesouro dos EUA
e os spreads que permanecem atraentes em comparação com outros investimentos devem provavelmente encorajar os
investidores a ficar mais agressivos ainda em 2011, pressionando as taxas de retorno de imóveis de alto padrão ainda mais
para baixo. As fontes de capitais transnacionais estão cada vez mais interessadas no mercado dos EUA, em vista dos
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amplos spreads atuais, entre os mais amplos de todos os mercados imobiliários desenvolvidos. Além disso, os
financiadores norte-americanos continuarão a aumentar sua atividade 2011 adentro, abrindo ainda mais os mercados de
dívida. Dada a presente curva de rendimento dos títulos do Tesouro, os financiadores podem impor margens expressivas,
as quais atraíram a atenção também dos bancos estrangeiros. O Brasil continuará a solidificar sua posição de mercado
emergente de investimento imobiliário preferido da região. Todavia, os investidores observarão as taxas de retorno muito
atentamente porque o grande aumento do interesse dos investidores globais nesse mercado e sua limitada oferta
disponível poderão incitar uma acentuada pressão de queda.
Principais transações
Pacífico Asiático
Austrália
Indicando a força da demanda por parte dos investidores de grandes imóveis de varejo na Austrália, o Colonial First State
Property Retail Property Trust adquiriu quatro imóveis de lojas de varejo que integram o portfólio de lojas de fábrica da
Austexx Proprietary Ltd. A aquisição de A$498 milhões (US$473 milhões) reflete uma taxa de capitalização média
ponderada de 8,26%.
Austrália
A Permodalan Nasional Berhad (da Malásia) adquiriu a Santos Place, em Brisbane, por A$287 milhões (US$277 milhões).
Japão
O fundo norte-americano de hedge Elliott Associates e a Kenedix formaram uma joint venture para a compra de um
portfólio de 18 ativos não principais, compostos de imóveis residenciais e de escritório, do Japan Retail Fund por ¥33,2
bilhões (US$396 milhões).
Japão
A Mapletree Investments, de Cingapura, anunciou planos de captar ¥30 bilhões no mercado para um fundo japonês que
investirá até ¥80 bilhões em imóveis comerciais na região central de Tóquio e em outras cidades principais do Japão.
Cingapura
Na maior transação registrada em Cingapura desde a crise financeira mundial, a Overseas Union Enterprise (empresa
controlada pelo Lippo Group da Indonésia) adquiriu as torres DBS Tower One e DBS Tower Two do Goldman Sachs por
S$870,5 milhões (US$ 643,4 milhões).
Cingapura
A Chevron House, em Raffles Place, também foi vendida pelo Goldman Sachs por S$547 milhões (US$404 milhões) para
um fundo alemão (o Deka Immobilien) em setembro, com um rendimento líquido em torno de 4%.
Coreia do Sul
O fundo alemão RREEF adquiriu dois imóveis na área comercial central de Seul – a Prime Tower, por KRW 142 bilhões
(US$124 milhões), da GIC, de Cingapura, e o Alpha Building, por KRW 70 bilhões (US$61 milhões), do liquidado MAPS
Frontier Real Estate Fund #13. A Gateway Tower, outro imóvel de escritório de classe B de propriedade do fundo MAPS,
foi vendido para a Dongbu Fire & Marine por KRW 140 bilhões (US$122 milhões).
Europa
França
A Hardstone adquiriu da Aberdeen uma torre de 28.300 metros quadrados de escritórios no distrito La Défense de Paris por
€200 milhões (US$258 milhões), segundo anunciado.
Alemanha
A Union Investment Real Estate vendeu seus escritórios de Fürstenhof, localizados no centro financeiro de Frankfurt, para
a DFH Deutsche Fonds Holding por €126 milhões (US$163 milhões).
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Alemanha
A MGPA e a Allianz Real Estate adquiriram as lojas Aldi (140 e 80, respectivamente), principalmente nas regiões oeste e
sul da Alemanha, por somas não divulgadas.
Espanha
A Deka Immobilien concluiu a maior compra deste ano de um único ativo na Espanha, com a compra de um imóvel de
escritório de alto padrão em Barcelona por €145 milhões (US$187 milhões).
Reino Unido
Na área do West End de Londres, um investidor privado do leste europeu comprou o ativo de primeiríssima linha Grand
Buildings, emTrafalgar Square, da empresa de investimento Istithmar, de Dubai . Ao preço de £175 milhões (US$271
milhões) e um rendimento líquido inicial de 5,25%, este representa um dos maiores negócios realizados no West End
desde 2007.
Reino Unido
A EREP, de Carlyle, adquiriu da Société Générale seis prédios-marco de escritório na região central de Londres
(totalizando mais de 150.000 metros quadrados) por £671 milhões (US$1,04 bilhão).
Reino Unido
O Canary Wharf Group vendeu o empreendimento de escritórios Drapers Gardens (de 27.000 metros quadrados) na cidade
de Londres para o consórcio Evans Randall Syndicate por £242,5 milhões (US$376 milhões) a um rendimento inicial de
5,2%.
Reino Unido
A Tesco vendeu, e simultaneamente alugou, 41 lojas para o Tesco Pension Fund por £960 milhões (US$1,24 bilhão), a um
rendimento inicial de 4,9%.
Américas
Brasil
Em São Paulo (São Paulo) e Botafogo (Rio de Janeiro), a Mercedes Benz vendeu um portfólio de quatro imóveis de
escritório para a Credit Suisse Hedging-Griffo por R$120 milhões (US$69 milhões).
Brasil
O Banco Pátria comprou o prédio de escritórios Lagoa Corporate, no Rio de Janeiro, por R$165 milhões (US$94 milhões).
A vendedora foi a João Fortes Engenharia S.A.
Canadá
A Rodenbury Investments comprou por C$23,7 milhões (US$22,8 milhões) um prédio industrial da consultoria de fundos de
pensão GWL Realty Advisors com um rendimento de aproximadamente 7,6%. O imóvel está localizado em Brampton, na
região suburbana de Toronto, a noroeste e próximo do Lester B Pearson International Airport.
Canadá
O 845 Marine Drive, centro varejista da North Vancouver que inclui entre seus locatários lojas como Thrifty Foods, Bed
Bath & Beyond e Golf Town, foi negociado por C$46,7 milhões (US$44,9 milhões). A Nova Scotia Pension Agency
comprou o imóvel da Sunstone Realty Advisors.
México
No submercado de Polanco, na cidade do México,a JORISA comprou da Ficonsa por US$34,2 milhões o prédio de
escritórios Ejército Nacional 904.
EUA
Na área central da Filadélfia, o Fundo de Investimento norte-americano Brandywine Realty Trust comprou a antiga Bell
Atlantic Tower da Blackstone por US$129 milhões, numa transação fora do mercado. Com um total de quase 93.000
metros quadrados, esse prédio de 53 andares foi construído em 1991 e é um dos mais famosos arranha-céus da Filadélfia.
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EUA
Na região suburbana de Los Angeles, o Whittwood Town Center foi vendido para o Fundo de Investimento privado Cole
Real Estate Investments por US$83,5 milhões. O shopping center de aproximadamente 65.000 metros quadrados foi
vendido pelo Morgan Stanley com um rendimento de 6,5%, segundo anunciado.
EUA
A AMB Property Corporation comprou da TA Realty quatro prédios num centro industrial, totalizando perto de 84.000
metros quadrados de espaço de galpão. Os imóveis, localizados próximo do Aeroporto Internacional de Miami, foram
vendidos por US$66,8 milhões e estão com uma ocupação ao redor de 95%.
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