síndico - Auxiliadora Predial

SUMÁRIO
PANORAMA
6
PRODUTOS E SERVIÇOS
8
Notícias envolvendo o universo condominial.
jul/ago/set 2013 Edição Nº 200
CONSELHO EDITORIAL
Palestras para síndicos sobre Plano
de Prevenção Contra Incêndio.
Ingo Voelcker, Roger Silva,
Christian Voelcker, Antonio Azmus,
Fátima Rama, Marcelo Borba
e Luciene Machado
COORDENAÇÃO
Auxiliadora Predial recebe
pela terceira vez consecutiva o
Selo de Excelência em Franchising.
10
Marcelo Borba
(Gerente de Condomínios)
Fátima Rama
(Especialista de Marketing)
Gerentes de expansão impulsionam crescimento da área de Vendas.
11
EDITORA EXECUTIVA
Luciene Machado
jornalista responsável - MTb 4480
PRODUÇÃO EDITORIAL
Palavra-Prima - 51 9808.7497
ENTREVISTA
12
sustentabilidade
16
Lorenzo da Silva Lages, síndico do Condomínio Terra
Nova Vista Alegre, na Zona Norte de Porto Alegre.
[email protected]
reportagem e fotografia
Clarissa Thones – Mtb 12.688
Luciene Machado – Mtb 4480
Luísa Medeiros – Mtb 12.724
Edifício Eólis conquista distinção máxima como projeto e prática
sustentável na premiação do Sinduscon/RS.
Tatiana Gappmayer – Mtb 8888
capa
Fátima Rama
COMER­CIALIZAÇÃO DE ANÚNCIOS
3216.6103
[email protected]
PROJETO gráfico E EDIÇÃO GRÁFICA
Paica Estúdio Gráfico - Tiba
DISTRIBUIÇÃO
Faster Mail Logística em Postagem
A Revista Síndico não se responsabiliza pe­­la
qualidade dos serviços prestados e pe­­los
produtos oferecidos pelos anun­­cian­­tes, sendo
os mesmos de inteira res­­­ponsabilidade das
empresas anunciantes. Não é permitida a
reprodução de tex­­­tos desta publicação sem
autoriza­­ção da editora, por escrito.
At en d i m en to ao l e i to r
Comentários, críticas e sugestões:
[email protected]
Orientações sobre exigências da legislação que
envolve marquises, sacadas e coberturas externas.
manutenção
19
Manter a limpeza das calhas em dia
impede entupimentos e infiltrações.
26
Conheça as opções de geradores de
energia elétrica e as dicas para instalação.
36
capa
22
geral
28
segurança
32
gestão
36
Funcionários de condomínio: as formas de contratação
e ações recomendadas para mantê-los no posto.
Síndicos dão o exemplo ao realizar campanhas
de solidariedade entre os moradores.
Conheça os novos recursos de monitoramento
e segurança computadorizada.
As peculiaridades e complexidades na
administração dos condomínios comerciais.
Julho-Agosto-Setembro/2013
3
panorama
Tempo frio:
atenção
redobrada
à dengue
Não descuide do mosquito da dengue nos meses
Com o objetivo de qualificar a administração
condominial, o Sindicato da Habitação do Rio Grande
do Sul (Secovi/RS) e a Associação Gaúcha de Empresas
do Mercado Imobiliário (Agademi) promovem o 16°
Encontro Gaúcho de Condomínios. O evento é
destinado a síndicos, condôminos, empresários e
profissionais das áreas imobiliária e jurídica e acontece
nos dias 16 e 17 de setembro de 2013, no Centro de
Eventos do Hotel Plaza São Rafael, em Porto Alegre.
O valor do investimento é de R$ 45,00 até o dia 31
de agosto, e de R$ 55,00 após esta data. De acordo com
os organizadores, em função do número limitado de
vagas, é aconselhável fazer as inscrições com a maior
antecipação possível.
os cuidados para evitar o acúmulo de água em
recipientes que possam se tornar criadouro para o
mosquito Aedes aegypti, o vetor da doença. A
dengue é transmitida pela picada do inseto que
deposita ovos em vasos e pratos de plantas, latas,
garrafas, pneus, calhas e ralos sujeitas à retenção da
água da chuva, além de utensílios utilizados para
armazenamento de água para consumo doméstico,
animal, lazer e outros.
Ações
recomendadas
• Retirar os pratos
dos vasos de
plantas ou
enchê-los até a
borda com
areia;
• Colocar telas milimétricas nos ralos;
(51) 3221.3700 e pelo e-mail: eventos@secovi-rs-
• Fazer limpeza semanal das calhas e manter bem
vedados os recipientes com armazenamento de
água para consumo.
agademi.com.br, com o Setor de Eventos. Confira a
A origem da palavra “dengue”
Mais informações podem ser obtidas pelo telefone
programação e o currículo dos palestrantes no hotsite
http://www.encontrogauchocondominios.com.br
A palavra dengue tem origem espanhola e quer dizer
melindre, manha. O nome faz referência ao estado
de prostração em que fica a pessoa contaminada.
A transmissão ocorre pela picada da fêmea infectada
do mosquito, uma espécie hematófaga originária da
África, que chegou ao continente americano na
época da colonização.
82 anos na liderança do mercado imobiliário
Dia 1º de julho de 2013, a Auxiliadora Predial comemorou 82 anos de atuação no
mercado imobiliário. Acumulando na bagagem prêmios e distinções (leia nas páginas 10
e 16), consolida-se como líder nos segmentos de administração de condomínios, aluguel
e venda de imóveis no Estado. Com 66 lojas próprias e franquias em São Paulo, Paraná,
Santa Catarina e Rio Grande do Sul, possui mais de mil colaboradores.
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síndico 200
vanessa silva/pmpa
Síndicos reunidos
para debater a gestão
condominial
frios. Na temporada de muitas chuvas, intensifique
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produtos & serviços
Síndicos esclarecem dúvidas sobre
prevenção de incêndios
Devido ao enorme interesse, Auxiliadora Predial já realizou
duas edições de evento sobre segurança em condomínios
O
grande número de síndicos inscritos para assistirem a palestras sobre o Plano de Prevenção Contra Incêndio (PPCI) fez com que a Auxiliadora
Predial desenvolvesse mais de uma
edição do curso.
Os eventos ocorreram dias 22 de maio
e 19 de junho, na Agência Petrópolis.
Devido à complexidade da pauta, iniciaram às 19h, com um coquetel de abertura, se estendendo até próximo das 22h.
Entre os assuntos abordados, estiveram
o PPCI, Laudo Técnico de Inspeção Predial (LTIP), centrais de gás e elevadores.
As boas vindas e apresentação foram
feitas pelo novo diretor de Condomínios
da Auxiliadora Predial, Roger Santos. Ele
destacou que a Imobiliária está trazendo
esta qualificação aos síndicos para que
possam desempenhar suas atividades
com mais tranquilidade, sem riscos de
serem penalizados, uma vez que são responsáveis pelo condomínio. “São vocês
que precisam tomar as decisões nas horas
difíceis e com agilidade, por isso têm que
estar com total domínio deste assunto tão
fundamental na vida condominial”, lem-
Maria Cristina Pato
Oliveira, síndica do
Condomínio Edifício
Três Amigos,
Porto Alegre
“Já temos os laudos do
condomínio prontos, todos
em dia. Mas resolvi aproveitar
pra vir aprender, pois nunca é
demais saber novos detalhes.”
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síndico 200
Palestra realizada para síndicos, na Agência Petrópolis da Auxiliadora Predial
brou Roger. Os síndicos receberam uma
pasta com uma apostila contendo as condições básicas para elaboração do PPCI,
elaborada pela Auxiliadora Predial, além
de outros materiais de apoio. Entre os
palestrastes, apresentando esclarecimento sobre a legislação do PPCI / LTIP estiveram Paulo Ferraz, da PRF Engenharia
e a engenheira Alessandra Horffmann,
da AN Hoffmann Engenharia de laudos.
Abordando as centrais de gás, explanaram
sobre o tema, o engenheiro Solon Klein
e Vanderlei Trindade, da Supergasbrás e
Marcelo Matiazo, da Vip Elevadores.
Com uma média de 50 síndicos por
edição, o evento é acompanhado atentamente pelos administradores de condomínios, como Valquíria Machado, síndica profissional, que trouxe uma série de
dúvidas que foram esclarecidas pelos
profissionais, tais como se o acesso ao
telhado do prédio deve ser mantido trancado ou não, o que foi respondido de
forma positiva. Valquíria compartilhou
sua experiência dizendo que mantém
aberto, para garantir acesso de fuga em
uma eventualidade de incêndio, mas instalou câmeras de vídeo no local. “Informamos aos moradores sobre a proibição
da entrada, caso transgridam, multamos”,
lembra a síndica.
“Não gosto de deixar os condôminos
sem resposta – se me perguntam algo,
tenho que saber!”, diz a síndica do Edifício Três Amigos, no Centro da Capital,
Maria Cristina Oliveira, que foi ao evento para obter esclarecimentos sobre instalações de gás, entre outras. “Sou uma
síndica participativa, divido todas as
informações com os condôminos, tudo
o que aprendo e o que se passa no condomínio. Quando fizemos o PPCI, fui
até o quartel dos bombeiros, conversei
com os dirigentes para tirar dúvidas e
até deixei de pagar uma taxa que estava
sendo cobrada de forma indevida – viu
como é importante saber tudo?”, lembra
Maria Cristina.
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produtos & serviços
Excelência em Franchising
Auxiliadora Predial comemora o título de única imobiliária no Brasil a
receber o Selo de Excelência em Franchising três vezes consecutivas
P
elo terceiro ano consecutivo, a Auxiliadora Predial, empresa líder nos
segmentos de compra e venda, locação
e condomínios, recebeu o Selo de Excelência em Franchising, concedido
pela Associação Brasileira de Franchising (ABF). A imobiliária é a única do
Brasil a ser reconhecida no segmento
de franquias por três vezes seguidas,
confirmando que o crescimento não é
apenas um aumento estatístico e sim,
um processo de evolução onde a qualidade e a satisfação do franqueado são
consideradas.
Para conceder o Selo de Excelência,
a Associação Brasileira de Franchising
(ABF) realiza uma rigorosa análise da
satisfação dos franqueados em relação
à rede franqueadora, baseada na pontuação obtida pelo franqueador nas
entrevistas realizadas com seus respectivos franqueados. Todo o processo é averiguado pela Comissão de
Ética da ABF.
Na entrega do Selo de Excelência,
que aconteceu no dia 19 de abril em
São Paulo, Antonio Azmus, diretor de
Vendas, Marketing e Franquias da Auxiliadora Predial, reforçou que a prova
Antonio Azmus, diretor de Vendas, Marketing e Franquias da Auxiliadora Predial
do sucesso da marca está no fato de
muitos franqueados já possuírem mais
de uma loja e também na procura por
parte de novos franqueados, que tem
sido constante. “Atualmente, 10 franquias encontram-se em processo de
avaliação e contratação. Nossos diferenciais incluem suporte ao franqueado, canais abertos e respostas rápidas
às mais diversas solicitações, sempre
com foco no resultado.”
Luis Oliveira, gerente de Campo RS; Fernanda Ogeda, supervisora de Franquias SP; Antônio
Azmus, diretor de Marketing, Vendas e Franquias; Marjorie Albuquerque, gerente de Marketing
e Fátima Rama, especialista em Marketing
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síndico 200
Expertise em várias áreas
O diretor destacou como diferenciais
da Auxiliadora Predial para o franqueado o acompanhamento desde o início
da operação, disponibilizando a expertise nas áreas, jurídica, marketing e
treinamento, incluindo a produção e
realização de campanhas promocionais
com o objetivo de gerar fluxo para as
lojas e garantir o fechamento de bons
negócios.
Gustavo Schifino, vice-presidente da ABF,
Antonio Azmus, diretor de Vendas, Marketing
e Franquias da Auxiliadora Predial e Cristina
Franco, presidente da ABF
Agência Vinhedos,
em Bento Gonçalves
Auxiliadora Predial
já é uma das maiores no mercado
de imóveis de terceiros
Negócios ganham impulso com a contratação de gerentes de expansão
A
Auxiliadora Predial está entre as
maiores redes imobiliárias do Brasil
no mercado de terceiros, imóveis prontos
ou também denominados usados. Segundo Antônio Azmus, diretor de Vendas,
Marketing e Franquias da Auxiliadora
Predial, a Imobiliária figura entre as
maiores redes do Brasil.
O crescimento vem sendo a palavra
de ordem da Auxiliadora Predial, que
está batendo metas ousadas a cada novo período. No primeiro trimestre de
2013, o volume de imóveis comercializados pela Auxiliadora Predial cresceu
54% em relação à mesma época do ano
anterior. Com uma proposição de 75
novas lojas, a rede de franquias já tem
contratadas 73 lojas, tornando o objetivo muito próximo de ser alcançado.
“Devemos ultrapassar essa meta, pois
a recém estamos no meio do ano”, comemora Azmus.
A contratação de um gerente de expansão para cada uma das três regionais
(Rio Grande do Sul, São Paulo e a regional de Santa Catarina e Paraná) é um dos
fatores apontados pelo diretor de Vendas,
Marketing e Franquias como o segredo
de um crescimento forte e eficiente. “O
gerente de expansão fica focado em procurar franqueadas com o perfil adequado, enquanto um gerente de campo em
cada uma das regionais dá conta de fazer
a manutenção da rede que já existe, treinando os franqueados e os ajudando a
performar”.
Outra estratégia da Auxiliadora Predial é qualificar a comunicação entre os
possíveis franqueados e a divulgação do
crescimento da rede, com a contratação
de um serviço de assessoria de imprensa
em cada uma das regionais. “Também
possuímos uma assessoria jurídica específica em cada uma das regionais, o que
garante assistência completa na formatação dos contratos de compra e venda”,
lembra Azmus.
Das 73 lojas, 65 estão prontas e oito
foram contratadas, com implantação e
inauguração programadas para breve.
“No próximo ano estudamos abrir novas
fronteiras”, diz Azmus, que atribui o sucesso da área de vendas e franquias ao
modelo criado com uma ampla rede de
lojas, o que impulsiona não apenas os
negócios, mas a captação de imóveis.
“Com uma carteira mais ampla, temos
cada vez mais chance de ter o imóvel que
o cliente procura e aí a negociação acontece”, diz Azmus.
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entrevista
Lorenzo Lages
está à frente
do Terra Nova
Vista Alegre:
1.020
apartamentos
distribuídos em
cinco torres
Um condomínio do
tamanho de uma cidade
12
O analista de sistemas Lorenzo da Silva Lages, 37 anos,
sido entregue quando assumi para dar um suporte ao sín-
não é político. No entanto, tem sob sua supervisão um
dico anterior”, relembra. E afirma que o trabalho no local
condomínio com uma capacidade populacional maior do
é diário e constante. Com bom humor e disposição, Lo-
que muitas cidades. O Terra Nova Vista Alegre, na Zona
renzo está sempre pensando em alternativas para melho-
Norte da Capital, possui 1.020 apartamentos distribuí­dos
rar a vida dos condôminos. Entre os projetos que preten-
em cinco torres. Por isso, ele gasta todo o tempo em que
de estudar estão a adoção de geradores eólicos para apro-
não está no trabalho para dar atenção a todas as deman-
veitar o vento forte que sopra na região e a instalação de
das de condôminos e funcionários. O comprometimento
um bicicletário que seja seguro e de fácil utilização pelos
com o bem-estar da vizinhança é tão grande que ele já
moradores. Ele avalia o período em que atua como síndi-
atuava como subsíndico, mesmo antes de se mudar para
co como de grande aprendizado e evolução. E recomenda
o condomínio. “Eu e minha esposa, Letícia, compramos
aos síndicos de primeira viagem que “criem o incrível dom
o apartamento na planta e a nossa torre ainda não tinha
da paciência”.
síndico 200
Qual é a estrutura física do
Condomínio?
O Condomínio Terra Nova Vista Alegre
possuiu 1.020 apartamentos, com ocupação atual que gira em torno de 60%,
por ser um condomínio ainda muito
novo. Temos duas portarias e contamos
com cinco estações de tratamento de esgoto, uma em cada torre. Como infraestrutura para os condôminos contamos
com 1.035 vagas de estacionamento, duas quadras de esporte, piscina, academia,
três salões de festas – sendo dois com
churrasqueiras –, 14 churrasqueiras, três
praças com brinquedos para crianças,
brinquedoteca e 21 elevadores, sendo
quatro por torre e um na área da piscina.
Qual é a composição administrativa?
Contamos com dois gestores e uma funcionária que atua na área auxiliar administrativa.
Quais foram as primeiras
medidas instituídas na
sua administração?
Uma das primeiras medidas foi fazer
com que os moradores começassem a
cumprir o Regimento Interno, pois
muitos moradores não estavam respeitando as regras. A solução foi começar a aplicar notificações e, em
casos de reincidências, aplicar a multa, que tem um custo de uma taxa
condominial (R$ 250). Em sete meses
já foram aplicadas 236 notificações e
quatro multas.
Quais as melhorias já
implementadas?
Uma implementação fundamental foi
um controle de manutenções preventivas. Para isso, tivemos que adequar o
quadro de funcionários do Condomínio
com uma excelente equipe. Tenho grande confiança nestes profissionais. Outro
investimento importante foi a revitalização do jardim, mesmo que ainda estejamos longe de um jardim de alta
qualidade e beleza. E ainda, fizemos a
compra de bancos, potencialização da
qualidade de limpeza no condomínio,
instalação de câmeras de monitoramento e reparações de determinados vícios
de construção.
Como é o seu dia a dia no
Condomínio?
O meu dia a dia no condomínio se divide em três turnos: o primeiro é das
6h às 6h30min da manhã – é neste momento que eu aproveito para ler e responder e-mails que são enviados por
moradores. Alguns são redirecionados
para os gestores que trabalham em horário comercial. O segundo turno é em
torno das 12h até às 13h. Neste momento, entro em contato com os gestores
para resolver algum assunto pendente
tratado ao longo da manhã através de
e-­m ails. O terceiro turno é após as
18h30min, é neste momento que são
marcadas as reuniões com subsíndicos
(são cinco) e, uma vez por mês, com os
conselheiros, para apresentação das
pastas contábeis.
Na sua gestão houve alguma
iniciativa inédita, que tenha
melhorado os processos do
Condomínio?
Fizemos um cadastro de e-mail (mailing) atualizado com 720 endereços,
sendo 670 apartamentos. Através deste mailing é possível divulgar as informações aos condomínios de forma
mais ágil.
O que o levou a assumir o cargo de
síndico?
Minha motivação foi conseguir aumentar a valorização de todos os apartamentos, aplicando regras de qualidade, buscando alternativas sustentáveis onde se
possa gerar uma fonte de remuneração
para aplicar estes recursos em melhorias
para o condomínio.
Quantas pessoas trabalham no Terra
Nova?
São dois gestores (da Auxiliadora Predial), um auxiliar administrativo, quatro
funcionários de Serviços Gerais (funcionários do condomínio), 14 encarregados da limpeza da empresa Brocker,
além de 18 funcionários de portaria e
segurança, da Anchieta.
Como é feito o planejamento
orçamentário?
O primeiro planejamento foi feito pela
Auxiliadora Predial, e este vem sendo
analisado todos os meses.
Como avalia sua administração?
De média a boa. Devido ao fato de o
condomínio ser muito grande, algumas
ações no início não foram bem aplicadas, por isso hoje todas as novidades,
por melhores que sejam, têm que ser
muito bem analisadas.
Quais são as características que não
podem faltar em um síndico?
Tem que ser uma pessoa com muita paciência. Entre as características que não
podem faltar ao síndico, poderia citar
ser administrador, contador, advogado,
engenheiro, arquiteto, eletricista e até
psicólogo, dentre outras necessidades
em que eu ainda não fui acionado.
Qual é a sua principal meta na gestão?
Buscar uma melhor qualidade do Terra
Nova.
Como é a convivência entre os
moradores?
No Condomínio é muito tranquila, inclusive muitos moradores realizam atividades de recreação na área comum. Porém,
o mesmo não se aplica nas assembleias,
onde sempre existem algumas pessoas que
estão mais para atrapalhar. Com o tempo,
estes condôminos estão aprendendo a
verdadeira necessidade da assembleia.
Como é a participação dos
condôminos na vida do Condomínio?
É pouca, para um condomínio de 1.020
apartamentos. Temos umas dez pessoas
que não são do Conselho que sempre
sugerem boas ideias e identificam os
problemas, apresentando soluções.
Você desenvolveu algo relacionado às
crianças e aos adolescentes?
Foi realizada a atividade de basquete.
Um morador trouxe esta sugestão e vem
aplicando essa atividade, uma vez por
semana, com crianças e adolescentes.
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entrevista
É realizada alguma atividade para
motivar a participação nas
assembleias?
E stou elaborando uma cartilha de como
participar de uma assembleia, pois é
neste momento que vamos decidir o
rumo do Condomínio.
Há problemas de inadimplência?
Temos, por mês, entre 5% a 8% de
inadimplentes.
Como lidar com os conflitos, quando
eles surgem?
Sendo muito político, não tomando partido de nenhum lado e sendo prático.
A vida pessoal chega a ser impactada
pelas atribuições de síndico?
Bastante, pois quando ocorre um problema
não importa se é algo que foi causado por
um efeito da natureza ou por falta de manutenção, tudo é culpa do síndico – pelo
menos na visão de uns 20% de moradores.
Como avalia o atendimento da
Auxiliadora Predial?
Excelente. Sem esses profissionais a administração do condomínio fica impraticável para uma pessoa que tem uma
vida profissional além do Condomínio.
Que serviços da imobiliária o
Condomínio utiliza?
Utilizamos o serviço Gestão Total, porém este não é aplicado para controle
financeiro.
A sua experiência profissional ajuda
na atuação como síndico?
Tem ajudado bastante.
O que mais lhe preocupa como
administrador?
A segurança dos moradores. Por isso mesmo adotamos uma maior rigidez de acesso das pessoas no interior dos prédios.
Qual é a sua maior satisfação como
síndico?
Ver que boa parte dos moradores estão
apoiando as decisões tomadas junto com
a Gestão.
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síndico 200
Lorenzo Lages, síndico do Condomínio Terra Nova Vista Alegre, tem focado muito na segurança
dos condôminos
Perfil
Um sonho
Viajar 30 dias pelo mundo afora sem programação
de onde ficar
um livro
Fortaleza digital
Um filme
Curtindo a vida adoidado
O vizinho ideal
Aquele que traz um problema com uma
sugestão de solução
Uma alegria Encontrar
com amigos
Julho-Agosto-Setembro/2013
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sustentabilidade
Edifício Eólis recebe nova distinção
por seu caráter de prédio sustentável
Em sua 22ª edição, premiação do Sinduscon/RS destaca as boas práticas na construção civil
A
s empresas Auxiliadora Predial e Axeruld conquistaram
o selo ouro, a distinção máxima no Sinduscon Premium
2012, na categoria Projetos e Práticas Sustentáveis, em abril
deste ano. A premiação ocorreu em função do case “Eólis: Sustentabilidade Comprovada”. O prédio, que utiliza a energia
eólica com uma de suas fontes de energia, localiza-se nos altos
da Avenida Carlos Gomes, em Porto Alegre. Ele foi o primeiro
edifício brasileiro a receber a certificação Aqua- Alta Qualidade Ambiental – para operação sustentável de prédios.
Esta premiação é uma iniciativa do Sindicato das Indústrias
da Construção Civil do Rio Grande do Sul (Sinduscon/ RS) que
objetiva reconhecer e estimular a excelência empresarial e profissional de toda a cadeia produtiva da construção civil. São
destacadas empresas e profissionais cujos trabalhos tenham
contribuído para o aprimoramento, modernização e desenvolvimento da indústria do setor.
Em paz com o meio ambiente
e economicamente viável
Segundo Christian Voelcker, vice-presidente da Auxiliadora
Predial, o Sinduscon Premium 2012 mostra objetivamente que
um empreendimento voltado à preservação do meio ambiente
pode ser economicamente viável e, ao mesmo tempo, reduzir
custos de manutenção e administração.
“Com este prêmio, a Auxiliadora Predial se qualifica como
a primeira administradora de prédios certificados ambientalmente”, disse Voelcker.
Além da categoria Projetos e Práticas Sustentáveis, esta edição do Sinduscon Premium destacou também as categorias
Empreendimentos de Grande Porte, Empreendimentos de Pequeno Porte, Inovação Tecnológica, Inovação Mercadológica e
Inovação em Processos Internos.
Conheça
melhor o Eólis
César Gimenez, diretor de Aluguéis da Auxiliadora Predial recebendo a
premiação em nome da empresa
16
síndico 200
Inaugurado em 2006, o Edifício Eólis é referência na
capital gaúcha graças aos
diferenciais do projeto voltados à preservação do
meio ambiente. O prédio
conta com gerador eólico
para abastecer as áreas comuns do empreendimento, cisternas para captação
de água da chuva e itens
que privilegiam o conforto
visual e acústico, gerando
economia de até 40% no
consumo de energia e até
60% no consumo de água.
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18
síndico 200
manutenção
Marquises
projetadas
sobre
logradouros
públicos que
apresentem fissuras
requerem a
apresentação de laudo
de estabilidade estrutural
com prova de carga
Síndico: atenção às marquises
Manutenção das estruturas externas são fundamentais para garantir a tranquilidade do condomínio
O engenheiro da Prefeitura de Porto Alegre, Paulo André Machado, orienta
sobre alguns pontos importantes a serem observados:
 Em função do nosso clima úmido, o fator mais importante a ser observado
nesses equipamentos é a impermeabilização. Se bem feita, tem uma vida
útil de até 10 anos.
O
surgimento de rachaduras, infiltrações de umidade ou rebocos que se
soltam são sintomas de desgaste que podem colocar o condomínio, seus
moradores e pedestres em risco.
M
arquises, sacadas e coberturas
externas são itens que exigem
cuidado especial dos síndicos. Manter
esses espaços em perfeitas condições de
conservação é mais do que obedecer a
lei, é garantir a segurança de condôminos, inquilinos e pedestres.
As regras são regulamentadas pelo
poder municipal – mas têm em comum
a responsabilidade do próprio condomínio em manter o equipamento em dia.
Julho-Agosto-Setembro/2013
19
manutenção
Em Porto Alegre, as inspeções devem
ser a cada três anos. Já em Novo Hamburgo, por exemplo, a cada cinco anos.
Um fator importantíssimo a ser destacado é a importância de uma pessoa
habilitada para fazer esse tipo de inspeção.
Somente um profissional da engenharia
pode assinar um laudo atestando o bom
estado das estruturas. Isso é fundamental
para garantir a segurança de todos.
De olho nas regras, o Condomínio
Edifício Los Angeles, no bairro Bom
Fim, na Capital, mantém suas estruturas
prediais sempre em dia. O síndico Décio
Anversa está sempre atento para garantir que a estrutura da marquise, que fica
rente à calçada, esteja em perfeitas condições de uso.
“Além dos laudos, conforme determina a lei, as inspeções são periódicas,
mensalmente. Pouco antes de iniciar a
época de chuva, fazemos uma manutenção preventiva com impermeabilizante
e damos atenção especial aos vazamentos”, explica.
20
síndico 200
Outro fator de vigília constante é em
relação às lojas que ocupam o andar
térreo do prédio. Os locatários não podem colocar equipamentos na marquise, tampouco fazer furos que possam
prejudicar a estrutura. Síndico de um
prédio que possui mais de 50 anos de
uso, Anversa tem consciência da importância dessa vigília constante.
“Nossa marquise é bem rente à calçada. Estamos em plena Avenida Osvaldo Aranha, com um fluxo de pedestres
intenso durante todos os dias. Se chega
a dar um algum problema, pode ser
muito grave”, analisa.
Até mesmo por isso, em torno de
cinco anos atrás, toda a estrutura foi
refeita. Décio Anversa apenas lamenta
que outros edifícios da região não tenham o mesmo cuidado. Ele avalia que
o alto custo para a manutenção dificulta o processo em condomínios menores.
Laudos têm regras específicas
Os municípios gaúchos utilizam diferentes mecanismos para a fiscalização estrutural das marquises. Em Porto Alegre, a
fiscalização é feita pela Secretaria Municipal de Urbanismo (Smurb). O órgão
mantém um controle dos condomínios
que estão com licença por expirar (período tri-anual) e também pode ser chamado para inspeções em caso de denúncia.
“Não existem, contudo, vistorias prévias, à cargo da Smurb, nos edifícios.
Caso seja colocada carga ou peso extra
sobre a marquise, como compressores
de ar condicionado ou placas de publicidade, por exemplo, é exigido um estudo técnico de capacidade de carga”,
explica o coordenador de prevenção da
Smurb, Paulo André Machado.
Em Novo Hamburgo, é a Secretaria
de Obras Públicas a responsável por
receber as vistorias e punir os condomínios que não apresentem laudo a cada
cinco anos. A lei prevê, ainda, que o
documento deve apresentar uma prova
de peso quando, na ocasião da vistoria,
o engenheiro constate a existência de
fissuras ou deformações aparentes,
manchas de infiltração, painéis publicitários e luminosos instalados.
Décio Anversa, síndico
do Edifício Los Angeles,
na Capital, está
sempre atento às
condições das
marquises
As regras na Capital
 De acordo com a Lei 6.323, de 1988, é
de responsabilidade dos proprietários
dos prédios a manutenção e
conservação dos elementos de
construção ou apostos às fachadas.
 Os responsáveis, por meio do síndico
ou do proprietário, pelos prédios que
possuam marquises projetadas sobre
logradouros públicos, deverão
apresentar laudo estrutural a cada
três anos – e a partir do terceiro ano
de construção.
 O laudo deve ser apresentado, até 60
dias contados a partir do terceiro ano
de construção, na sede da Secretaria
Municipal de Urbanismo (Smurb), na
Avenida Borges de Medeiros, 2.244.
 O documento deve conter a Anotação
de Responsabilidade Técnica (ART),
assinada por um engenheiro
responsável.
A
s medidas de manutenção
apontadas no laudo devem ser
executadas em até 60 dias – e sua
conclusão comunicada à Smurb.
 E m caso de ser recomendada a
demolição da marquise, o ato
dependerá de prévio licenciamento.
 Condomínios que não apresentarem
o laudo estão sujeitos à autuação e
multa.
 As legislações que regulamentam
essas ações são a Lei 6.323/88 e o
Decreto 9.425/89.
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capa
Fidelizar funcionários
O que fazer para manter os colaboradores
mais satisfeitos e por um tempo maior
Q
ue síndico já não passou pela experiência de contratar um funcionário, qualificá-lo, vê-lo evoluir e em
pouco tempo, encarar um pedido de
demissão por uma proposta melhor ou
sem nenhuma justificativa? A retenção
ou fidelização tem sido uma preocupação para aqueles que investem na qualificação de funcionários e valorizam a
confiança e o comprometimento.
E é pelo crescente aumento da rotatividade de funcionários que administradoras e síndicos têm buscado alternativas na hora de contratar. Entre as
inúmeras estratégias, a particularidade
de cada situação deve ser identificada
para se traçar um plano de fidelização.
O tipo de contratação também é determinante na hora de fidelizar: quando a
própria pessoa jurídica do condomínio
é o empregador, trata-­se de contratação
direta; quando o condomínio contrata
uma prestadora de serviços, chama-se
de contratação terceirizada.
“A contratação direta é segura quando o condomínio está assessorado por
uma administradora experiente e que
segue os preceitos legais rigorosamente.
Já a terceirização trará benefícios quando feita com uma empresa idônea, que
dá todas as garantias necessárias de que
as obrigações trabalhistas e fiscais estão
em dia”, explica a gerente da Auxiliadora Serviços Ltda, Susana Cogo. Mesmo
sendo responsável direta no caso de pa­
­­gamento de alguma indenização trabalhista, o condomínio será solidário nesta relação jurídica. Mas não há como
negar que, quando a contratação é terceirizada, o condomínio sairá ganhando
no caso de faltas dos funcionários. “A
terceirização traz uma maior profissionalização e controle, sem contar que
22
síndico 200
desonera o síndico na hora de substituições” explica Susana.
“Quando o condomínio pode investir, acredito que a escolha da contratação terceirizada traz mais benefícios”, concorda Aline Rosa Pereira,
supervisora Full Time da Gestão Total.
“É preciso contratar uma empresa de
confiança. Já presenciei casos de contratação de empresas de fundo de quintal que só trouxeram problemas. A
terceirizada liga para conferir se o
funcionário está no posto. Caso falte,
envia um substituto, sem dar trabalho
para o síndico. Já se a contratação é
direta, o condomínio tem que se programar e ter uma pessoa para cobrir
as férias”, explica.
Mas o problema de assiduidade não
é exclusivamente enfrentado com a
contratação terceirizada. Condomínios
que contratam diretamente também
demonstram exemplos positivos de
comprometimento de seus funcionários. É o caso do Condomínio Jardim
Bandeirantes, na Zona Sul de Porto
Alegre. Lá a assiduidade não é problema para Gervalino Pinto e Valter Pinto Pereira, irmãos que trabalham, respectivamente, na portaria e na zeladoria há quase 30 anos. Eles ajudaram a
construir o prédio e viram a síndica,
Lívia de Souza Martins, brincar pelos
pátios do condomínio. Para os dois,
considerados “patrimônios históricos”,
segundo Lívia, o bom tratamento e a
flexibilidade de horários são os principais determinantes de sua permanência
do emprego. “Temos horário para cumprir, mas se alguém adoe­c e, a Lívia
sabe que pode bater na minha porta e
me chamar”, explica Valter, braço direito da síndica.
Os benefícios resultantes dos quase
30 anos de contratação, como triênios
acumulados, fazem com que os dois não
pensem em sair. “Hoje o salário deles,
comparado ao de mercado, é bem superior”, lembra Lívia, que também oferece uma cesta básica como benefício.
“Com eles é diferente, até as orientações
dos dois são mais atendidas pelos condôminos do que os pedidos dos funcionários da segurança, que são terceirizados”, enfatiza a síndica.
Os irmãos Valter Pinto Pereira (zelador)
e Gervalino Pinto (porteiro), à direita
na foto, trabalham há quase 30 anos
no Condomínio Jardim Bandeirantes,
em Porto Alegre. Ao centro, a síndica
Lívia de Souza Martins
O lado bom de fidelizar
A busca da fidelização não é privilégio de condomínios. Todas as empresas
controlam o seu turnover, termo de recursos humanos utilizado para medir a
rotatividade de pessoal. Quando o índice de saídas é grande, consequentemente acontecem mais admissões e a folha
de pagamento fica sobrecarregada.
“Além disso, a troca constante não traz
benefícios ao condomínio, pois se perdem procedimentos e conhecimentos
adquiridos com a rotina”, explica Suzana.
A gerente também alerta para o outro
lado da moeda. “Muito tempo trabalhando no mesmo local também pode
criar vícios nada saudáveis. Por isso o
profissional precisa buscar sempre a atualização e saber se posicionar adequadamente diante das demandas, independente do tempo que esteja no emprego”.
A auxiliar administrativa do Edifício
Formac, Zeni Daitx, está há 24 anos no
Condomínio, desde que começou a atuar como ascensorista. De lá para cá, ela
só cresceu como profissional, com um
desempenho elogiado pela síndica Mariane Spiekermann. “Ela está sempre
superando nossas expectativas, em busca de constante atualização. Podemos
dizer que ela é uma profissional diferenciada, que busca corresponder aos avanços impostos pelo mercado de trabalho”.
O tempo que Zeni está no Formac fez a
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capa
Zeni Daitx trabalha há 24 anos no Edifício Formac, na Capital.
Começou como ascensorista e, hoje, é auxiliar administrativa.
Ela atribui sua permanência ao bom ambiente de trabalho, ao
excelente relacionamento com os condôminos, os colegas e a chefia
confiança entre a funcionária e sua síndica aumentarem cada vez mais e hoje, Zeni é referência
para o restante da equipe. “Valorizamos o seu
conhecimento, sua credibilidade junto aos condôminos e sua capacidade de articular e resolver
as questões do dia a dia com muita agilidade e
leveza”, pontua Mariane. Para Zeni, o bom ambiente de trabalho, a estabilidade e o excelente
relacionamento com os condôminos, os colegas
e a che­­­fia foram os principais motivos de sua
permanência no Formac.
Benefícios que fazem a diferença
Bom relacionamento, regras e responsabilidades
claras, seguir à risca o que a legislação determina
e oferecer ao funcionário um local adequado para alimentação e troca de roupas são diferenciais
que Margarete Quevedo, supervisora de Administração de Pessoal aponta como essenciais para reter o colaborador. No entanto, para a especialista que acompanha o dia a dia dos funcionários de condomínio, o que mais pesa na decisão entre permanecer no atual emprego ou
partir para uma nova oportunidade é um pacote
de benefícios diferenciado. “Como estamos falando de um mercado que oferece um salário na
base dos R$ 800 mensais, uma cesta básica ou
um vale-­refeição é determinante na hora da escolha. Não é preciso efetivamente aumentar o
salário, pois essa mudança acarretaria em mais
encargos para o condomínio, mas quem oferece
um pacote de benefícios que agregue valor para
o funcionário e sua família, com certeza consegue
fidelizar melhor”, explica Margarete.
No Edifício Monte Serrato, no bairro Bela
Vista, um salário maior que a média do mercado
e a criação de um bônus, dividido em uma cesta
de final de ano e um valor em dinheiro, fez a
diferença. As mudanças foram decididas depois
de um investimento forte em treinamento e aparelhos de proteção individuais. Desde então, nenhum empregado saiu. “Tivemos o caso de um
funcionário que encaminhou o pedido de demissão e quando soube dos benefícios que ofereceríamos, voltou atrás”, conta Paulo Shiavon, um
dos conselheiros do Condomínio. Para ganhar o
bônus, que vale aproximadamente 60% do salário mensal, é realizada uma avaliação qualitativa
do trabalho desempenhado, assim como um
controle intenso da assiduidade. “Antes encontrávamos funcionários dormindo em serviço,
com a gravata torta... Nunca mais tivemos problemas como este”, complementa Paulo.
24
síndico 200
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manutenção
Fuja dos problemas causados
pela sujeira nas calhas
Manutenção periódica auxilia a impedir entupimentos e danos à estrutura do condomínio
L
embrados muitas vezes apenas quando a umidade e as infiltrações nas
residências ou nos apartamentos do último andar de uma edificação são visíveis,
calhas, tubos de queda e algerozes demandam cuidados e limpeza preventiva
para evitar o entupimento do condutor
e da caixa coletora e, consequentemente,
os alagamentos na laje do condomínio
ou casa. O acúmulo de folhas, poeira,
sacolas plásticas trazidas pelo vento e até
mesmo ninhos de pássaros são as principais causas de obstrução desses mecanismos, que captam a água da chuva e a
conduzem para longe da construção,
preservando e aumentando a vida útil de
paredes, portas e janelas. “Uma vez achamos uma bandejinha de isopor – dessas
que usam para colocar a carne nos supermercados – formando uma tampa e
impedindo a água de escorrer adequadamente”, descreve Emanuel Barbosa da
Silva, proprietário da ABC Construções
e Reparos, em Porto Alegre.
Trabalhando há 15 anos com a conservação de calhas, Silva observa que a
época antes das chuvas fortes é a mais
indicada para a realização do serviço e
que ele deve ser efetuado a cada seis
meses. Já o supervisor técnico da Riograndense Serviços, Gilmar Athayde,
pondera que não há um tempo ideal. “A
periodicidade depende de fatores como
a localização da residência ou prédio. Se
ele está próximo a uma área com muitas
árvores, por exemplo, precisará de lim26
síndico 200
pezas mais frequentes”, salienta. Ele recomenda ainda que a remoção dos detritos acumulados ocorra de quatro em
quatro meses.
Limpeza em dia
Athayde explica que a manutenção das
calhas é executada com a remoção do
material que ficou depositado na estrutura e com a raspagem do condutor e da
caixa coletora. Nas situações em que é
identificado o entupimento dos condutores, com água parada dentro, é feita a
desobstrução com o uso de um cabo rotativo, que não provoca danos à tubulação. Tanto o supervisor técnico da Riograndense quanto o proprietário da ABC
Construções comentam que os materiais
mais utilizados na confecção das calhas,
atualmente, são as chapas de aço galvanizadas e o PVC (plástico mais resistente).
“As de PVC são fabricadas em medidas
padrão, na maioria dos casos, não adequadas aos edifícios. Por isso seu emprego é mais comum em casas”, esclarece
Athayde. Silva acrescenta que “a principal
vantagem delas é a maior durabilidade”.
Se as galvanizadas, por um lado, têm
o benefício de serem produzidas conforme a necessidade da edificação, por outro
elas exigem uma avaliação anual para
conferir possíveis oxidações ou deteriorações, especialmente, nas emendas. Por
ficarem expostas constantemente à ação
do sol e da chuva, elas podem enferrujar.
Para evitar um problema maior, Athayde
sugere que seja feita pelo zelador ou pessoa responsável pela conservação do
prédio a verificação das estruturas, assim
como a limpeza do local, varrendo a sujeira e folhas acumuladas. Outra dica é o
uso de produtos antiferrugem para tratar
as emendas e os pontos das calhas que
tenham sinais de desgaste.
Recursos alternativos
Outra opção disponível no mercado
para prevenir o entupimento dos tubos
de queda é o ralo para-folha (popularmente conhecido como ralo abacaxi,
devido ao seu formato). Segundo o supervisor técnico da Riograndense, ele é
instalado no bocal da calha, adequando-­
se perfeitamente à bitola do cano, evitando a entrada de folhas no tubo de
queda. “Porém, ele não impede que as
mesmas fiquem depositadas ao longo
da estrutura. Condomínios que usam
esse tipo de dispositivo devem, quinzenalmente, fazer a revisão e remoção dos
detritos”, adverte Athayde.
Com relação aos valores do serviço,
ele adianta que o custo é calculado a partir da metragem das calhas (tamanho do
telhado) e da altura do prédio. Na empresa, localizada na capital gaúcha, a
raspagem do condutor e a limpeza de
calhas com até 20 metros de uma construção de até quatro andares saem por
R$ 250,00, em média. Quando há entupimento no condutor, o preço oscila entre R$ 250,00 a R$ 400,00.
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geral
Condomínios realizam campanhas de
solidariedade entre moradores
Mobilização auxilia comunidades próximas e instituições carentes
A
costumada a organizar e participar
das campanhas de arrecadação de
agasalhos e alimentos dos colégios em
que trabalhava, a professora aposentada
Cloé Espírito Santo Brizolla manteve a
prática quando se mudou, há mais de uma
década, para o Condomínio Residencial
Irmã Dulce, no bairro Humaitá, em Porto Alegre. Antes mesmo de assumir como
síndica, em 2010, os vizinhos já a procuravam para doar roupas e eletrodomésticos antigos. Os donativos eram distribuídos nas vilas próximas à região e
também às pessoas que vinham pedir
auxílio no prédio. Cloé faz referência às
doações de parte dos 256 apartamentos
que constituem os oito edifícios do Irmã
Dulce: “O que anteriormente acabava no
lixo, agora é reaproveitado. Os móveis que
compõem o escritório da administração,
por exemplo, são todos de condôminos
que adquiriram peças novas e não tinham
o que fazer com as velhas”.
Se no começo a ação era mais individual, hoje os moradores já sabem como
ajudar e deixam suas contribuições na
área administrativa ou na caixa que fica
instalada na entrada do Condomínio.
Cloé destaca que conta com o apoio do
subsíndico Valdemir, do Conselho Consultivo e de Vitor, assessor de Condomínios da Auxiliadora Predial para definir
e realizar as atividades.
No momento, todos estão colaboran-
do com a campanha do agasalho, que
encaminhará o material arrecadado para
a Legião da Boa Vontade. “Uma vizinha
trabalha na instituição e vai levando os
donativos aos poucos”, acrescenta. Cloé
recorda que foi o incêndio na Vila Liberdade – que deixou mais de 50 casebres
destruídos e outros 150 avariados na proximidade da Arena do Grêmio, na capital
gaúcha – que mudou a forma como ela
vinha lidando com as doações. “Ali teve
início uma mobilização com os condôminos para auxiliar as pessoas que perderam tudo. Foi a primeira iniciativa de
solidariedade que envolveu todo o Irmã
Dulce”, destaca. O resultado foi tão positivo (foram necessárias quatro viagens de
Síndica Sônia Soares, do Edifício Laçador, realiza
campanhas de solidariedade com regularidade
28
síndico 200
Síndica Cloé,
do Edifício
Irmã Dulce,
na entrada
do prédio,
onde fica a
caixa para
doações
Campanha do agasalho da Auxiliadora Predial
A Imobiliária também incentiva o
envolvimento de seus colaboradores e clientes em ações solidárias. Desde 2003, a empresa promoveu a Auxilidariedade, sua
campanha do agasalho. Neste
ano, as agências Centro, Menino
Deus, Petrópolis, Zona Norte, Carlos Gomes, Zona Sul (em Porto
Alegre), Novo Hamburgo e Capão
da Canoa receberam roupas para adultos e crianças, sapatos e
cobertores. Caroline Madeira, da área de Recursos Humanos/
Comunicação Interna da Auxiliadora Predial, informou que foi
realizada uma votação entre os funcionários para escolher a
instituição de caridade que recebeu os donativos.
carro para levar toda a roupa e alimentos reunidos) que o
engajamento passou a ser uma atitude frequente dos residentes. Cloé acrescenta que eles estão recebendo donativos de pessoas que passam na calçada, veem a caixa da
campanha do agasalho e resolvem contribuir com a ação.
Conscientização permanente
A solidariedade é uma característica comum entre os
vizinhos do Condomínio Residencial Laçador e do Irmã
Dulce, localizados a poucos metros um do outro, no
Humaitá. No Laçador, a síndica Sônia Lopes Soares realiza desde que assumiu a administração – também em
2010 – um trabalho contínuo de conscientização junto
aos moradores para que eles socializem aquilo que não
usam mais. Roupas, calçados, móveis e eletrodomésticos
que podem ser consertados e reutilizados são separados
e deixados pelos condôminos na área de zeladoria. “Faço uma avaliação do que precisa ser lavado ou arrumado e chamo as instituições de caridade para buscar o
material ou levamos para algumas creches da região”,
descreve. A gestora salienta que prefere não fazer doações
individuais, pois acredita que as entidades possuem em
seus cadastros pessoas que realmente precisam de ajuda.
Essa mobilização, reforça Sônia, não está ligada a uma
época do ano, ela acontece o tempo todo.
Outra medida em andamento no Condomínio, que
possui oito prédios e 254 unidades, envolve o lixo produzido no local. Diariamente, um senhor recolhe todo
o resíduo (seco e orgânico) e leva para a Vila Santo André, que fica no mesmo bairro, onde é efetuada a reciclagem dos elementos. “Com a ação, empregos e renda
estão sendo gerados. E ainda colocam a criatividade em
prática: eles misturam o isopor que acham com gasolina
e fazem um tipo de cola para selar o telhado das casas”,
comenta a síndica. Para incentivar a participação dos
condôminos, Sônia adota a conversa diária como ferramenta. Como está sempre circulando pelas áreas comuns, quando vê alguém colocando algo fora pergunta
se aquilo pode ser reaproveitado e doado. “O envolvimento dos vizinhos é grande”, afirma satisfeita.
Ela incentiva, ainda, que eles entreguem pessoalmente os donativos para conhecerem de perto os lugares que
estão auxiliando. “Quando a Prefeitura de Porto Alegre
montou um QG na Escola Municipal de Ensino Fundamental Vereador Antônio Giúdice para ajudar as pessoas atingidas pelo incêndio na Vila Liberdade, alguns
moradores levaram diretamente roupas, alimentos, colchões e cobertores ao local, além do que arrecadamos”,
observa. Em breve, Sônia deve começar a divulgação –
por meio de avisos nos murais dos blocos – de seu novo
projeto: arrecadar brinquedos e doces e levar a creches
da região para que elas possam comemorar o Dia das
Crianças, em outubro.
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segurança
Segurança eletrônica: tecnologia
a serviço do bem estar
Monitoramento a distância e a ação imediata em caso de emergência é a promessa do serviço
U
ma resposta efetiva e ágil às emergências ocorridas nas rotinas de
segurança dos prédios é a promessa da
chamada segurança eletrônica. Alarmes
monitorados e portaria virtual são alguns
dos produtos que entram no rol do serviços que busca proteger o patrimônio.
A confiabilidade do sistema é construída com base em estudos de analise
de risco do ambiente e as rotinas do lugar.
“Essa ’anamnese’ permitirá a construção
de um sistema confiável, por isso a necessidade de ser feita por empresa e profissionais com experiência no segmento”,
lembra Luciano Moraes, diretor geral da
GSR – Gestão de Segurança e Risco. Ele
lembra que todo sistema possui um módulo auxiliar de energia que, em faltas
rápidas, suporta o funcionamento do
sistema. “Caso o condomínio tenha um
grupo gerador isso tornará mais seguro
todo o sistema”, enfatiza Moraes.
Instalação adequada
A importância de instalar corretamente
os equipamentos é destacada por Giovanni Rimolo, gerente operacional da
Monitora RS. “Os equipamentos eletrônicos possuem alto grau de confiabilidade, desde que corretamente instalados e
programados, proporcionando, principalmente aos condomínios, uma redução
de custos com pessoal e maior segurança efetiva, pois os problemas de procedimentos que dependem de decisão humana são minimizados”, lembra Rimolo.
O dimensionamento correto dos equipamentos também foi lembrado por Moraes, da GSR. Ele enfatiza outro ponto que
merece atenção: o conjunto de procedimentos de operação da empresa prestadora de serviço. “Esse conjunto de equipamentos bem dimensionados e os procedimentos corretos formam o alicerce
da prestação de serviço”, lembra Moraes.
30
síndico 200
Arquivo/Monitora RS
As normas de conduta e rotina dos
usuários são praticamente as únicas diferenças na adoção do sistema para prédios comerciais ou residenciais, uma vez
que as tecnologias e equipamentos empregados são similares.
Na maior parte das empresas consultadas para esta matéria, os sistemas usualmente trabalham com backup e supervisão 24 horas dia, incluindo falhas de
energia, que podem ser alimentados por
no breacks, ou soluções especificas, tais
como o a continuidade de funcionamento dos portões de garagem, mesmo em
falta de energia.
Sobre o tempo de atendimento, Moraes diz que a boa prática de prestação
de serviço estima um tempo médio de
atendimento na faixa entre 6 a 24 minutos “Há muitas variáveis envolvidas, como o trânsito, intempéries, dias da semana, mas a média deve ser esta.”
Ana Paula Pedroso, gerente administrativa da Monitora RS destaca que o
importante não é propriamente o tempo
de chegada, mas sim o processo de ações
e informações que são monitoradas. “O
monitoramento permanente permite aos
profissionais a tomada de decisões e procedimentos no momento imediato do
recebimento do alarme. Ou seja, procedimentos são tomados de forma simultâ­
nea, com o deslocamento da viatura mais
próxima quando necessária, no me­­nor
tempo possível”, garante Ana.
Tecnologia empregada
De acordo com Moraes, a tecnologia
adotada pela GSR é formada por um
conjunto de fornecedores nacionais fortes que já se destacam no fornecimento
de tecnologias ligadas a esse setor, como
softwares e equipamentos. Hoje, a empresa trabalha com softwares nacionais
e equipamentos canadenses e americanos. “Recentemente estivemos na ISC Las
Vegas, trazendo tecnologias para nossos
clientes”, lembra o diretor.
Já a Monitora informa que a maioria
da tecnologia adotada vem de Israel, Canada e Taiwan, destacando que estão de
forma permanente em busca de produtos
inovadores que garantam soluções confiáveis de segurança para seus clientes.
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gestão
Segurança é um dos
principais desafios na gestão
de condomínios comerciais
A administração desses complexos demanda atenção especial
dos síndicos devido à diversidade de seus públicos e necessidades
E
Daniela
Baptista,
supervisora
Part Time da
Gestão Total
da Auxiliadora
Predial em
frente ao
Edifício Eólis
32
síndico 200
mpresas, consultórios médicos, lojas. Os distintos negócios que compõem os condomínios comerciais e o
grande número de pessoas que circulam
por suas dependências diariamente exigem cuidados redobrados dos síndicos
para garantir o bem-estar de todos e
uma gestão que responda às particularidades dos públicos ali reunidos. Diante desse cenário, alguns administradores
estão buscando soluções para aumentar
o controle do acesso aos prédios e investindo na contratação e treinamento
de funcionários. A supervisora Part Time da Gestão Total da Auxiliadora Predial, Daniela Baptista, comenta que
muitos edifícios estão instalando catracas, portas giratórias e sistemas de monitoramento para melhorar a identificação nos condomínios. “Além disso, é
preciso implantar procedimentos de
segurança e fazer com que eles sejam
compreendidos e seguidos pelos condôminos e seus clientes”, acrescenta.
No Eólis, empreendimento comercial
da Auxiliadora Predial em Porto Alegre,
uma porta giratória no hall de entrada já
sinaliza a existência de medidas preventivas. Com três grandes locatários – duas
empresas privadas e um órgão público –,
o ingresso de colaboradores, visitantes e
entregadores é feito a partir do registro
na portaria, que opera com uma recepcionista e quatro porteiros, responsáveis
também pelo controle da movimentação,
por meio de câmeras, na garagem e nas
áreas comuns. Para resolver essa e outras
questões relacionadas à administração e
à conservação da estrutura, o Eólis conta
com um gestor síndico da Gestão Total
da Imobiliária. Três vezes por semana,
Rodrigo Dutra faz uma vistoria
nos andares verificando a limpeza,
o funcionamento de lâmpadas,
elevadores, câmeras, extintores de
incêndio, bebedores e outros equipamentos, recolhe a correspondência e checa se há alguma pendência a ser resolvida. Para atender
às demandas com agilidade e eficiência, ele tem ainda o apoio de
um supervisor, de um comprador,
de dois suportes e de um oficial de
manutenção da Gestão Total.
Para que tudo funcione adequadamente, reforça a supervisora Part Time da empresa, é
preciso trabalhar com profissionais qualificados para executarem suas tarefas. “As pessoas são
a chave do negócio, por isso vale
investir em uma boa contratação,
treinamento e acompanhamento”, aponta. Com exceção da recepcionista, que é contratada
pelo próprio Eólis, os demais
funcionários (porteiros e serviços
gerais) fazem parte do quadro da
Auxiliadora Serviços e passaram
Isadora e o porteiro Renan Costa da Silva na portaria do
Edifício Eólis fazendo o controle do acesso
por uma criteriosa seleção e treinamento da companhia para lidar com o público que circula
pelo local e saber a quem recorrer
quando houver algum problema.
Outro diferencial na gestão do
prédio, segundo Daniela, refere-se
a sua característica principal: a
sustentabilidade. Certificada com
o selo Aqua – Alta Qualidade Ambiental, a construção possui uma
série de soluções para reduzir o
consumo de água e energia, como
a captação de água da chuva e a
instalação de um aerogerador
(cata-vento para a produção de
energia a partir dos ventos), assim
como promove o descarte correto
do lixo produzido por seus usuários. Para colocar em prática e
obter melhores resultados com as
ações de autossustentabilidade, o
Eólis conta com um gestor específico para a área. Além disso,
está formando um comitê com a
participação dos locatários para a
conscientização e adoção dessas
iniciativas por todos.
Mesma legislação para
prédios comerciais e residenciais
Síndico Algan
Pires, na área da
recepção do
Centro Profissional
Montreal, na
Capital
O advogado Pedro Guilherme Becker obser­
v­ a que, apesar das edificações comerciais serem
regidas pela mesma legislação dos prédios residenciais (Lei do Condomínio – Lei 4.591/64
– e Código Civil), o que os distingue são as
Con­­­venções e Regimentos Internos. “Nos edifícios comerciais, eles (Convenção e Regimento Interno) devem ser adequados às diversas
relações entre os condôminos e às peculiaridades próprias do uso das economias”, salienta.
Outra diferença envolve a manutenção do ar
condicionado central. A Resolução 176/00, do
Ministério da Saúde, determina que proprietários, locatários e administradores de ambientes
climatizados por sistemas acima de 60 mil
BTUs/h são responsáveis pela qualidade do ar
e devem ter um plano de conserva­­ção, contando com um técnico ou empresa especializada
para mantê-lo.
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33
gestão
Com relação à divisão das despesas
do condomínio, o Código Civil estabelece em seu artigo 1.336 que ela deve ser
feita de acordo com as frações ideais. Já
o artigo 1.340 indica que: “os custos relativos a partes comuns de uso exclusivo
de um condômino, ou de alguns deles,
incubem a quem delas se serve”. Como,
por exemplo, as lojas que ficam no térreo
e não precisam do elevador. Sobre a aprovação de obras, as regras seguem iguais
para complexos comerciais e residenciais, definida pelo artigo 1.341. Aquelas
emergenciais e de baixo valor podem ser
realizadas sem a aprovação da assembleia. Já as intervenções maiores devem
ser avaliadas em reunião convocada pelo síndico e aprovadas por dois terços
dos votos ou pela totalidade, dependendo da mudança a ser implementada.
Excelência no atendimento
No Centro Profissional Montreal, localizado no bairro Menino Deus, na capi-
tal gaúcha, a segurança também é um
dos principais desafios do síndico profissional Algan Pires, que administra a
edificação desde 2011. Com 47 salas e
quatro lojas no andar térreo, circulam
pelo prédio cerca de 300 pessoas diariamente, entre clientes, pacientes e motoboys. Para entrar no edifício, todos precisam se identificar ao porteiro, que
comunica o condômino para que este
libere o acesso. “Uma dificuldade que
temos é que algumas empresas não querem que façamos esse controle. Assim,
em determinados casos, o zelador acompanha a pessoa até o andar”, explica o
gestor. Além disso, o Condomínio possui uma câmera para registrar a movimentação no local.
Outra preocupação de Pires envolve
o treinamento dos profissionais que atuam no Montreal para que eles possam
oferecer um atendimento de qualidade.
Para isso, o síndico está constantemente
avaliando a postura e a capacidade de
Da esquerda para a direita, o
síndico Algan Pires e o zelador
Nelson Carvalho Silva, do Centro
Profissional Montreal, na Capital
34
síndico 200
Porteiro do Centro Profissional Montreal,
Ivan Machado
comunicação dos funcionários (são dois
porteiros, um zelador que mora no prédio e um serviços gerais para a limpeza).
“O objetivo é que os proprietários e locatários sintam que seus visitantes são
bem recebidos”, assinala. Apesar de reunir uma grande diversidade de empreen­
dimentos – são escritórios de advocacia
e de engenharia, consultórios médicos,
uma gráfica, entre outros –, a demanda
principal dos condôminos é comum: ter
uma edificação com uma es­­tru­­tura satisfatória e conservada, que represente a
imagem do seu negócio.
O cuidado com as dependências é
parte da rotina do zelador Nelson Carvalho Silva. Todo dia ele confere a limpeza dos andares, a existência de lâmpadas queimadas, o funcionamento do
elevador e se o uso da vaga da garagem
para carga e descarga está sendo feito
adequadamente – há um limite de 15
minutos para cada veículo, sendo cobrada multa para aqueles que excedem
o tempo. No prédio, as obras de pequeno volume e custos são decididas em
conjunto com o Conselho Consultivo,
que é bastante participativo na preservação do Montreal. Aquelas que demandam mais recursos e trazem maiores
impactos são votadas em assembleias,
que contam com o envolvimento dos
condôminos. Com experiência na gestão de prédios comerciais e residenciais,
Pires afirma que os primeiros são mais
tranquilos de administrar. “Como é um
lugar de trabalho, quase não há atritos
entre vizinhos, reclamações sobre barulho e as ações de manutenção são mais
fáceis de aprovar e executar, uma vez
que todos buscam o melhor ambiente
para seus visitantes”, conclui.
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manutenção
Geradores: garantia da
energia sempre presente
Instalação de geradores de energia em condomínios exige preparo técnico e manutenção constante
M
anter um ambiente livre das oscilações do fornecimento de energia elétrica já é uma realidade em muitos
condomínios residenciais e comerciais.
Isso é possível por meio da instalação de
geradores de energia – que podem ser
movidos a gás ou a diesel – equipamentos que, apesar de exigirem uma estrutura especial e manutenção constante,
trazem tranquilidade aos condôminos
e até economia na conta mensal de luz.
É o caso do Centro Administrativo
Farroupilha (CAF), localizado na Zona
Norte de Porto Alegre. O prédio, que
funciona há cerca de um ano, possui
nove andares de salas comerciais. Planejado para receber estruturas como
data bases de empresas, o Condomínio
já foi preparado para abrigar um gerador
de energia de grande porte, com capacidade para 15 mil litros de diesel.
O gestor do Condomínio, Gelson
Oliveira, explica que esse gerador foi
instalado com o objetivo não apenas de
suprir o abastecimento em caso de queda ou oscilação de energia por parte da
fornecedora, mas também para funcionar diariamente, no horário de ponta
(das 18h às 21h). “O nosso maior objetivo, com isso, é reduzir a conta de luz,
uma vez que o custo do quilowatt/hora,
nessa faixa de horário, costuma ser até
oito vezes maior”, afirma.
A economia real mensal do Condomínio ainda está sendo avaliada, por
isso ainda não é possível falar em valores ou porcentagens. Deve-se acrescentar, nessa conta, o custo de manutenção
do equipamento que, no CAF, gira em
torno dos R$ 5,5 mil mensais. Uma equipe da própria empresa que instalou o
gerador vai até o condomínio todos os
meses para fazer testes nos equipamentos e providenciar a reposição de peças,
quando necessário.
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O fator mais importante no funcionamento do gerador, no entanto, é a
segurança, avalia Oliveira.
“Há, no nosso Condomínio, equipamentos que funcionam nas 24 horas do
dia e, se ficarem parados, representam
um prejuízo enorme às empresas. Além
de ser acionado imediatamente nos casos
de corte no fornecimento, o gerador liga
quando há oscilações a partir de 10% da
capacidade, suprindo 100% da capacidade operacional”, enfatiza.
Controle facilitado pela automação
Além da manutenção mensal pela empresa especializada, o gestor do Centro Administrativo Farroupilha, Gelson Oliveira está sempre informado sobre a situação do
gerador. Isso é possível, porque o equipamento conta com um sistema de automação,
em que todas as informações podem ser acessadas da tela do computador. Um e-mail
também é enviado para o gestor, toda vez que o gerador é ligado ou desligado. “Também tenho acesso ao nível de diesel de cada tanque e posso verificar se a atividade
de rampa (quando o gerador liga ou desliga) ocorreu normalmente”, descreve.
O engenheiro Maurício André Lohmann dá dicas para o condomínio
que quer instalar um gerador:
 Contrate uma empresa que tenha registro junto ao Crea, tanto
para instalação quanto para a manutenção do equipamento.
 E xija que o profissional emita a Anotação de Responsabilidade
Técnica (ART).
 Tenha um contrato de manutenção contínua para o seu gerador.
 Preveja visitas técnicas mensais à sala do gerador, para garantir
seu total e perfeito funcionamento.
Gelson Oliveira é o gestor
do Centro Administrativo
Farroupilha, em Porto Alegre
Julho-Agosto-Setembro/2013
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manutenção
Laudo técnico é
fundamental,
avalia o Crea/RS
Não há regramento ou obrigatoriedade quanto à instalação de geradores
de energia em condomínios. A opção
por adotar o equipamento, bem como
a capacidade para cada caso, é avaliada
pelas necessidades dos condôminos. Há
a opção de geradores complexos, como
o do CAF e outros mais simples, como
aqueles que são acionados somente em
caso de queda de energia. Os geradores
também podem suprir apenas elevadores, ou somente as ventilações verticais,
como escadas de emergência, para casos
de incêndio.
No entanto, é fundamental que um
profissional técnico acompanhe todo o
processo de avaliação das necessidades,
instalação do equipamento e, ao colocar
o gerador em funcionamento, emita
uma Anotação de Responsabilidade
Técnica (ART).
O engenheiro eletricista e de segurança do trabalho Maurício André Lohmann, conselheiro da Câmara Especializada de Engenharia Elétrica do Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura (Crea/RS), explica que esse documento dá garantias para o condomínio:
“Somente um profissional tecnicamente habilitado pode definir e detalhar
os critérios de segurança na instalação
e conservação deste equipamento, evitando incidentes como choques elétricos e até incêndios”, alerta.
Lohmann enfatiza que, em caso de
incidentes, alguém certamente será responsabilizado por isso – e com a ART
em dia, há garantias para o condomínio
de que ele fez tudo o que era necessário
para evitar problemas.
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Gelson Oliveira, gestor do
Centro Administrativo
Farroupilha, junto ao
gerador do Condomínio
Ambiente especializado
É em uma sala junto ao estacionamento do CAF, projetada especialmente para esse
fim, que se encontra o gerador. O local possui grandes janelas com estruturas para
garantir a ventilação e reduzir o ruído externo. Somente pessoas autorizadas e utilizando equipamentos de segurança têm acesso à sala, que fica sempre trancada. O
engenheiro civil Wolny Oliveira, que atua no Condomínio e acompanha a visita ao local,
explica que é fundamental que o gerador esteja sempre pronto para ser acionado.
“Tudo é planejado para que o equipamento esteja 100% à disposição. Desde os sensores que avisam qualquer vazamento de diesel, até as lâmpadas da sala, com proteção
contra explosão e que, em caso de curto-circuito, não danificam o gerador”, explica.
ADVOGADOS
ELEVADORES
alimentos
EXTINTORES DE INCÊNDIO
BOMBAS E MOTORES
FACHADAS
CAIXA D’ÁGUA - IMPERMEABILIZAÇÃO
CAIXA D’ÁGUA - LIMPEZA
FERRAGENS
construção - produtos
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filmes para controle solar
LAUDOS - MARQUISES
hidrômetros
IMPERMEABILIZAÇÕES
lixeiras
INCÊNDIO - PREVENÇÃO
máquinas para limpeza
INSTALAÇÕES ELÉTRICAS
material de limpeza
LAUDOS - MARQUISES
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síndico 200
monitoramento de alarmes
PINTURAS
PAINÉIS DE MEDIDORES
PINTURAS
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pinturas
PORTEIROS ELETRÔNICOS
portaria e limpeza
RECUPERAÇÃO ESTRUTURAL
TELHADOS
PORTEIROS ELETRÔNICOS
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tintas imobiliárias e industriais