Mercado Imobiliário em Portugal

Transcrição

Mercado Imobiliário em Portugal
Análise 2013 | Perspetivas 2014
Escritórios/Retalho/Investimento
Um Novo Ciclo
•2013 foi um ano de viragem, com sinais evidentes de recuperação
do mercado imobiliário português.
•O mercado de investimento e o comércio de rua foram os mais
beneficiados com as perspetivas de crescimento económico.
Índice
Prefácio .....................................................................................................................................................................................................................3
Mercado Imobiliário Europeu . ................................................................................................................................................................................4
Mercado Imobiliário Português . ...........................................................................................................................................................................12
Economia .......................................................................................................................................................................................................12
Contexto Legal e Fiscal . ................................................................................................................................................................................14
Mercado de Escritórios . .................................................................................................................................................................................18
Mercado de Retalho .......................................................................................................................................................................................25
Mercado de Investimento ...............................................................................................................................................................................32
Reabilitação Urbana . .....................................................................................................................................................................................36
Sobre a JLL .............................................................................................................................................................................................................38
Documento escrito de acordo com o Novo Acordo Ortográfico.
Mercado Imobiliário em Portugal | 2
Prefácio
Iniciamos o ano de 2014 da mesma forma que fechámos 2013,
ou seja, com um ambiente de negócios muito mais positivo do que
aquele que vivemos nos dois anos anteriores. Escrevo, por isso,
este prefácio com um tom de entusiasmo, lembrando por exemplo
as várias operações imobiliárias que temos vindo a fechar e focado
nas muitas transações que estamos a concluir e que temos pela frente
nos próximos tempos.
Estou, por isso, convicto que este tom positivo não é exagerado. É um
tom sólido que vai também a reboque de uma Europa menos incerta
e muito mais confiante, com reflexos positivos nos seus indicadores
económicos e com indicadores imobiliários muito promissores, como
por exemplo, o volume total de investimento imobiliário a aumentar
20% em 2013.
Da mesma forma, em Portugal, com exceção do take-up de escritórios
que bateu o recorde negativo em 2013, a maioria dos indicadores que têm influência no nosso setor inverteram no segundo semestre de 2013 e abriram 2014 com a mesma tendência positiva: vendas em retail a aumentar, desemprego a diminuir, o PIB a subir, turismo
em Portugal a crescer e alguns laivos de que o financiamento
bancário está de volta (para ativos prime). A adicionar a tudo isto, já se nota o impacto que a reforma da lei do arrendamento urbano
está a ter no mercado imobiliário, com a reabilitação urbana a entrar
definitivamente na crista da onda.
Sendo certo que continuamos com metros quadrados em excesso
para arrendar e para vender, é certo também que perante as
dificuldades Portugal soube, mais uma vez, na sua história virar-se
para outros cantos do mundo. E como quase sempre, fê-lo com
sucesso! No caso do imobiliário, apoiados por novos instrumentos
como os Golden Visa, os Portugueses encontraram mercados
alternativos para escoarem os seus produtos. No total, 270 milhões
de Euros de imóveis foram vendidos a investidores de diferentes
nacionalidades (80% Chineses), os quais fizeram os seus primeiros
investimentos no nosso país.
3 | Mercado Imobiliário em Portugal
Pedro Lancastre
Managing Director
Há um ano, por mais entusiasta que quisesse ser, dificilmente
acreditaria que 12 meses depois iria escrever estas linhas, com este
tom. Mas aqui estão porque sentimos na pele Portugal a mudar, no bom caminho e com o nosso imobiliário a contribuir de uma forma
muito decisiva.
Mercado Imobiliário Europeu
2013 foi um grande ano no mercado de investimento imobiliário
global, com um crescimento de dois dígitos nas três regiões
(Américas, EMEA e Ásia/Pacífico). O imobiliário está, sem dúvida,
a beneficiar da vontade dos investidores em deter ativos que gerem
rendimentos sólidos, em paralelo ou mesmo em alternativa a oportunidades de investimento de maior liquidez. Continua a observar-se um crescimento nos fluxos de capital entre países e regiões. São cada vez mais os investidores que procuram negócios
fora dos seus mercados domésticos, uma tendência que dificilmente
se inverterá no curto e médio prazo.
Na região EMEA, manteve-se o interesse pelos mercados core,
nomeadamente Reino Unido e Alemanha, mas ao mesmo tempo os investidores começaram a expandir as suas intenções e investimento para os países mais pequenos. A Europa do Sul e a Irlanda apresentaram boas performances durante 2013, com
todos os países a registarem o maior volume investido desde 2010.
Em termos de área total transacionada a atividade de investimento
em toda a região ficou próxima dos níveis verificados em 2006.
Contudo, em termos de montante investido, ainda se encontra abaixo
do volume registado no mesmo ano, devido essencialmente à queda
dos preços nos países do Sul da Europa.
No setor dos escritórios, os investidores internos surgiram muito competitivos, procurando ativos de todas as dimensões. Em alguns casos, ativos que geralmente eram apenas comprados por investidores internacionais, foram adquiridos por players locais. Do lado do retalho, os volumes de investimento também recuperaram,
após um ano de 2012 muito fraco, mas ainda abaixo dos volumes
registados em 2011.
Robert Stassen
Head of Capital Markets
Research – EMEA
Em suma, podemos concluir que em 2013 três factos se destacaram:
em primeiro lugar, o aumento da atividade global e doméstica; em segundo lugar, o sucesso no levantamento de capital por parte
dos fundos oportunistas, capital este que deverá entrar no mercado
em 2014; por fim, a reduzida oferta de novos edifícios, facto que se espera manter-se. A conjugação destes três fatores, leva-nos a prever que em 2014 o ambiente de negócios será mais competitivo,
tornando-se mais disputada a aquisição de ativos. Em resultado
esperamos ver movimentações ascendentes na curva de risco, com a dispersão da atividade para mercados mais pequenos.
Economia
A economia europeia está lentamente a sair da recessão.
Nos mercados financeiros os prémios de risco diminuíram,
nomeadamente para as dívidas soberanas e dos bancos dos países mais vulneráveis. Os investidores recuperaram
gradualmente a confiança da Zona Euro e na capacidade da União Europeia em colocar os níveis de dívida pública numa trajetória sustentável e de avançar com os ajustes pós-crise necessários.
De acordo com o “European Economic Forecast Winter 2013”
publicado pela Comissão Europeia, o PIB europeu manteve-se
praticamente inalterado em 2013 (0,1%). Para 2014 é esperado
um crescimento da atividade económica de 1,6% na União
Europeia, e de 1,4% no total da Zona Euro.
Para 2015, a tendência crescente mantém-se, com variações positivas
do PIB de 2% e 1,75%, para a União Europeia e para a Zona Euro
respetivamente. Este crescimento, apesar de lento e ainda vulnerável,
tende a tornar-se estável. O aumento do consumo, a estabilização da inflação e o suporte verificado ao nível das exportações, embora o Euro tenha valorizado e os mercados emergentes enfraquecido, são alguns dos contributos para estas melhorias.
O desemprego atingiu valores históricos em 2013, tanto na União
Europeia como na Zona Euro, respetivamente 11,0% e 12,1%.
Espera-se a mudança deste rumo decrescente, mas não a sua total
recuperação. A evolução do emprego irá acompanhar o crescimento
do PIB, sendo esperada uma ligeira redução da taxa de desemprego
de 0,25% na União Europeia e Zona Euro em 2014, mantendo-se no
entanto a discrepância verificada atualmente entre os vários países.
Na Zona Euro é de esperar que a Alemanha evidencie uma forte
recuperação, enquanto que em França a retoma será mais lenta. O quadro é também positivo para os países do Sul da Europa e Irlanda, esperando-se a recuperação e saída da recessão de Portugal, Irlanda, Espanha e Itália. As medidas de austeridade, os elevados níveis de desemprego e a deflação não deixam, no entanto, de criar alguns entraves na retoma.
“Recuperação é a palavra chave
para o mercado imobiliário
europeu. A par com a economia
em geral, todos os setores
apresentaram melhorias, mas
foi o mercado de investimento
que retomou com mais força
e de forma mais rápida.”
Fora da Zona Euro as reservas quanto à recuperação são menores,
existindo perspetivas de crescimento mais sólidas. As projeções
para o Reino Unido foram revistas em alta enquanto que os países
nórdicos deverão apresentar economias menos dinâmicas, mas
ainda assim com crescimentos superiores aos países da Zona Euro.
Na Europa emergente é provável que se verifique um crescimento
mais forte, encabeçado pela Turquia.
Previsão do Crescimento do PIB em 2014
< 0%
0,0% – 0,9%
0,7%
1,0% – 1,9%
2,1%
2,0% – 2,9%
2,0%
> 3,0%
2,4%
0,3%
0,9%
1,5%
2,4%
0,5%
2,1%
0,3%
0,7%
4,1%
1,6%
1,7%
0,7%
2,6%
2,5%
4,1%
2,8%
2,2%
1,5%
1,5%
2,0%
2,2%
1,9%
0,7%
1,7%
2,9%
-0,5%
3,5%
Fonte: Oxford Economics, dados relativos ao fim de dezembro de 2013
“Com os investidores
a recuperarem gradualmente
a confiança, a economia europeia
vai lentamente saindo
da recessão.”
Mercado de Escritórios
Ritmo moderado na recuperação do mercado
de escritórios
Enquanto o mercado de investimento em escritórios mostrou,
em muitos países, volumes recorde, a recuperação do mercado
ocupacional ocorreu a um ritmo mais lento e com performances
díspares nas diversas cidades europeias.
A absorção total na região EMEA em 2013 rondou os 10 milhões de m2,
um volume ligeiramente abaixo de 2012 (-4%). Londres bateu o recorde de absorção, com um aumento de 53% face a 2012, que resulta essencialmente da retoma das estratégias imobiliárias
das empresas, as quais estiveram em stand-by durante os últimos
anos. Em contraste, Paris registou um decréscimo anual de 28%, tendo por base uma atitude cautelosa por parte da empresas devido aos fracos indicadores macro-económicos do país. Com um abrandamento da atividade na Alemanha e a ocupação a ganhar apenas vigor no segundo semestre do ano em alguns mercados marginais, o volume global de absorção da Europa Ocidental caiu 7% face a 2012, enquanto a região do CEE (Central Eastern Europe) revelou um ligeiro aumento (5%) face ao ano anterior.
As perspetivas para os próximos anos apontam para um
crescimento da atividade de ocupação de escritórios na Europa, já a partir de 2014. Os mercados com economias menos
consistentes deverão continuar marcados por alguma prudência
por parte dos ocupantes, os quais deverão, no entanto, ficar
gradualmente mais disponíveis para modernizar as suas
instalações, em virtude de uma maior eficiência e produtividade.
Apesar da maioria dos mercados europeus terem registado uma
redução das taxas de disponibilidade ao longo de 2013, o valor em termos agregados manteve-se praticamente estático, fixando-se
nos 9,7% no final do ano. Escritórios novos, de boa qualidade
e bem localizados mantêm-se muito procurados e são rapidamente
absorvidos, o que tem sustentado as rendas prime, mesmo em mercados onde os níveis de ocupação têm sido reduzidos.
Porém, a disponibilidade continua bastante influenciada pelo
excesso de oferta de espaços usados de menor qualidade.
A oferta de novos espaços na Europa cresceu 7,5% face a 2012.
Em resultado da crescente procura por espaços modernos, da melhoria dos níveis de confiança de promotores e investidores e do maior acesso a financiamento, espera-se um aumento 7 | Mercado Imobiliário em Portugal
“As perspetivas para os próximos
anos apontam para um crescimento
da atividade de ocupação
de escritórios na Europa,
já a partir de 2014.”
da nova oferta de cerca de 16% em 2014. Todavia, quase 50% das conclusões programadas já têm contratos de arrendamento pré-acordados ou são para ocupação pelo próprios proprietários.
Quanto às rendas, verificou-se um decréscimo quase nulo da renda prime agregada na região EMEA (-0,1% face a 2012).
De acordo com o European Office Property Clock, a polarização
dos mercados manteve-se. Os mercados alemão, russo e de quase
todos os países nórdicos evidenciaram um crescimento moderado
das rendas, enquanto que nos países da Europa Central e do Sul, espera-se uma inversão da tendência no curto prazo, com as rendas a caminhar para o seu ponto mais baixo.
As previsões da JLL apontam para um crescimento generalizado
das rendas, baseado na escassez de oferta de edifícios de qualidade e na expectativa do aumento da confiança dos ocupantes. Enquanto Londres deverá manter a tendência
crescente de 2013, nos mercados alemães e dos países nórdicos o crescimento será mais moderado e seletivo. Ao mesmo tempo, os mercados do Centro e Sul da Europa deverão atingir a parte
inferior do ciclo, iniciando em alguns casos uma tendência de subida, principalmente a partir do segundo semestre de 2014.
Rendas, yields Prime e Taxa de Disponibilidade de Escritórios – T4 2013
Rendas Prime
Oslo
Yield Prime
€39,51
Taxas de Disponiblidade
5,25%
7,0%
Moscovo
Dublin
€31,39
5,75%
€40,93
18,0%
Londres
€112,75 3,75%
€27,92
5,50%
€59,17
Lisboa
€18,25
€24,25
7,75%
13,2%
5,75%
€35,00
4,25%
€17,25
€37,50
6,50%
14,6%
4,70%
13,7%
€24,0
6,0%
11,7%
11,1%
Budapeste
7,5%
Milão
11,9%
Barcelona
8,75%
9,1%
Varsóvia
14,9%
Frankfurt/M
Paris
4,0%
5,4%
Amesterdão
Madrid
€69,56
Estocolmo
€19,50
5,15%
7,5%
Bucareste
€18,50
12,8%
Roma
€33,33
17,3%
5,30%
8,25%
14,4%
5,1%
Atenas
€17,00
9,00%
19,8%
Fonte: JLL
European Office Property Clock T4 2013 – The Jones Lang LaSalle Property ClocksSM
Amesterdão, Helsínquia
Nota
Colónia
• Este diagrama ilustra a estimativa
da JLL da posição de cada mercado
no seu ciclo individual de rendas no final
de dezembro de 2013.
Oslo, Estocolmo, Estugarda
S. Petersburgo
Berlim, Moscovo
Düsseldorf, Frankfurt,
Hamburgo, Munique
Londres City, Londres West End
Luxemburgo
Rendas
em
Crescimento
Lento
Aumento
de Rendas
Acelerado
Genebra, Zurique
Rendas
a Decrescer
Rendas
a atingir
o Valor
mais Baixo
• O diagrama é um método conveniente
de comparar a posição relativa
dos mercados no seu ciclo de rendas.
Varsóvia
Istambul
Edimburgo, Manchester
Dublin
• Os mercados podem mover-se no relógio
a diferentes velocidades e direções.
Milão, Paris CBD
Atenas, Lisboa, Roma
• A posição ocupada não é necessariamente
representativa do investimento ou das
perspetivas de desenvolvimento desse
mercado.
• A sua posição reflete os valores
de renda prime.
Budapeste, Praga
Barcelona, Bucareste, Bruxelas,
Copenhaga, Kiev, Lyon, Madrid
Fonte: JLL
Mercado de Retalho
Os retalhistas deverão continuar focados na performance,
nomeadamente na consolidação e otimização das suas operações. No entanto, começamos a assistir a uma maior abertura por parte
dos operadores internacionais em expandir a sua atividade para
cidades secundárias, apesar de muito criteriosos e seletivos na escolha dos seus espaços.
2013 melhor que 2012
Contrariamente ao ano anterior, 2013 apresentou sinais de melhoria
para o mercado de retalho. Constatou-se um aumento significativo
do índice de confiança dos consumidores, o qual atingiu a sua
média de longo prazo. As vendas a retalho na Europa aumentaram
também durante o ano passado impulsionadas principalmente pela
venda de produtos não alimentares, o que conduz a uma previsão
do aumento contínuo deste indicador em 2014 e 2015, de 1,4% e 1,5% respetivamente.
Em 2013 foram concluídos 5,6 milhões de m2 de novos espaços
comerciais em toda a Europa, o que representa um aumento de 11% face a 2012. Espera-se um acréscimo de 14,1 milhões de m2 até 2015, dos quais 44% estão localizados na Rússia e Turquia. As rendas prime estabilizaram na maioria das cidades
europeias, com a exceção de Moscovo, Copenhaga e Istambul,
onde aumentaram significativamente no último trimestre do ano.
Contrariamente a outras cidades, prevê-se para 2015, um aumento
das rendas prime no comércio de rua de Londres, Oslo e Moscovo.
Nos centros comerciais é esperado um crescimento contraditório
das rendas prime em 2015, com a perspetiva de um aumento
significativo na Alemanha e na Rússia. As rendas secundárias e terciárias continuam pressionadas em baixa devido à falta de procura dos retalhistas.
Apesar das melhorias referidas, o panorama para 2014 é ainda
contido na grande parte dos países europeus, à exceção da Rússia,
Turquia, países Bálticos e a maioria dos CEE, onde as previsões
de crescimento são mais animadoras. Até 2016 preveem-se ainda
mudanças estruturais significativas no mercado de retalho, pelo que deverão subsistir disparidades entre os vários mercados.
Rendas e Yields Prime de Retalho – T4 2013
Comércio de Rua: Rendas Prime / Yields Prime (Bruta)
Oslo
Centros Comerciais: Rendas Prime / Yields Prime (Líquida)
Dublin
€177
€117
€198
€133
5,00%
5,00%
Moscovo
Londres
€949
€251
€171
€74
€254
€65
Paris
Lisboa
€90
€85
€200
€85
7,00%
7,75%
€708
€183
5,75%
6,25%
Barcelona
€211
€85
Varsóvia
3,75%
5,30%
€95
€100
Frankfurt/M
3,90%
4,50%
Milão
€292
€68
5,75%
6,25%
5,00%
5,25%
2,50%
5,15%
Amesterdão
Madrid
€363
€272
Estocolmo
5,75%
7,25%
€290
€105
4,10%
4,70%
5,0%
5,75%
Budapeste
€70
€60
7,75%
7,75%
Bucareste
5,00%
6,35%
Roma
€250
€76
€65
€65
5,25%
6,35%
Atenas
€110
€40
Fonte: JLL
N/A
8,25%
8,25%
9,00%
11,00%
9,0%
Mercado de Investimento
Mercado muito dinâmico e competitivo
Foi um grande ano para o mercado de investimento imobiliário
global, com as três regiões (Américas, EMEA e Ásia-Pacífico) a registarem crescimentos de dois dígitos. Na região EMEA
foram transacionados 150 mil milhões de euros durante 2013,
representando um aumento de 20% face a 2012, o que se deveu ao significativo aumento da confiança dos investidores,
principalmente a partir da segunda metade do ano. O interesse nos mercados core manteve-se, com o volume de investimento
no Reino Unido e na Alemanha a aumentar 35% e 17%,
respetivamente. Paralelamente, os mercados com menor expressão como os do Sul da Europa, duplicaram os volumes
investidos e, na Irlanda, quase triplicaram.
A entrada de capital não-europeu na Europa aumentou a sua
quota de mercado de 25% em 2012 para 27% em 2013. Os
investidores oriundos das Américas permaneceram o maior grupo
de compradores não-europeus, mas os investidores provenientes
da Ásia-Pacífico e do Médio-Oriente também têm vindo a aumentar
a sua participação. O investimento na Europa proveniente da
região Ásia-Pacífico mais que duplicou (132%) em relação a 2012.
Por outro lado, durante 2013 assistiu-se a um ressurgimento da
atividade doméstica, especialmente nos três maiores mercados: em França por exemplo, 70% das transações foram efetuadas com capital nacional. Em resultado do aumento da concorrência
nestas localizações, os investidores não-europeus redirecionaram
parte dos seus investimentos para os mercados periféricos.
O aumento da procura teve impacto sobre os preços. Os valores
nos principais mercados, chegaram a atingir os mesmos níveis
registados no pico de mercado e no final do ano, esta situação
arrastou-se também para alguns mercados periféricos. Em Dublin
as yields caíram 150 pontos base (p.b.) e em Madrid desceram
75 p.b. durante 2013. Para além da procura, a subida dos preços
foi também sustentada pelas perspetivas do aumento das rendas:
enquanto no 3.º trimestre o crescimento das rendas foi confinado
a apenas 8 cidades da Europa, no 4.º trimestre este crescimento
registou-se em 14 cidades.
O mercado de escritórios foi o mais ativo, com 47% do volume de investimento em toda a região EMEA, num total de 70,5 mil milhões de euros. Este foi o setor que mais
beneficiou do ressurgimento dos investidores internos, os quais
“Para 2014 espera-se um ambiente
de investimento mais concorrido,
pelo que os investidores deverão
tornar-se menos avessos ao risco,
levando a uma maior atividade na
Europa periférica.”
procuraram ativos de todas as dimensões. No Reino Unido,
Alemanha e França, a quota de mercado do capital doméstico
aumentou 34%, 69% e 70% respetivamente.
No retalho, o volume de investimento atingiu os 35 mil milhões de euros em 2013, o que representa um aumento de 28% face ao ano anterior, mas ainda 11% abaixo do volume registado em
2011. Os maiores mercados tiveram um bom desempenho, com um crescimento médio anual de 18%, mas alguns mercados de
menor dimensão também têm vindo a ganhar quota de mercado. Os países da Europa do Sul, passaram de uma quota de 4% em 2012 para 11% em 2013, atingindo no total um volume de 3,9 mil milhões de euros neste grupo de ativos.
Para 2014 perspetiva-se maior disputa na aquisição de ativos
imobiliários que em 2013. Como se verificou, o capital global
aumentou durante o ano passado, sendo provável que a disponibilidade monetária para investimento continue a aumentar.
Por outro lado, o pipeline de nova oferta encontra-se abaixo da média. Em resultado, espera-se um ambiente de investimento
mais concorrido em 2014, pelo que os investidores deverão
tornar-se menos avessos ao risco, levando a uma maior atividade na Europa periférica.
Volume de Investimento em 2013
Volume por sector – 2013
30%
1,5
47%
3,8
23%
1,9
TOTAL EUR 150 mil milhões
53,9
7,6
5,4
2,8
Escritórios
3,7
Retalho
Outros
28,2
2,2
17,4
0,3
2,7
2,9
1,9
4,4
0,5
Círculos: Mil milhões de euros.
Fonte: JLL
“Na região EMEA foram
transacionados 150 mil milhões
de euros durante 2013,
representando um aumento
de 20% face a 2012.”
Mercado Imobiliário Português
Economia
De acordo com o Boletim Económico de Inverno publicado pelo
Banco de Portugal, as projeções para o período 2014–2015
apontam para uma recuperação gradual da economia portuguesa,
tendendo a aproximar-se dos valores projetados para o conjunto
da zona euro. Esta evolução favorável deverá assentar no contínuo
crescimento das exportações e na aceleração da procura interna,
nomeadamente para o investimento empresarial.
Após o período recessivo dos últimos 3 anos (2011–2013), no qual
o PIB caiu 6% em termos acumulados, espera-se um crescimento
marginal positivo de 0,8% para 2014 e de 1,5% para 2015.
O consumo privado encontra-se condicionado pela evolução do rendimento disponível, que após uma redução significativa em 2013, deverá estabilizar em 2014 e apresentar um crescimento
moderado em 2015. Nesta linha, as projeções apontam para um menor ritmo da queda do consumo privado, prevendo-se uma descida de 2% em 2013 após ter contraído 5,4% em 2012.
Para 2014 e 2015 este indicador deverá apresentar um crescimento
ténue, mas já em terreno positivo, de 0,3% e 0,7%, respetivamente.
“2013 foi sem dúvida um
ano de viragem, com sinais
de retoma evidentes. O mercado
de investimento e o comércio
de rua foram os mais beneficiados
com as perspetivas de crescimento
económico.”
O mercado de trabalho apresentou melhorias significativas durante
2013. No primeiro trimestre a taxa de desemprego atingiu o pico de 17,7% e, desde então, iniciou uma tendência descendente que deverá continuar nos próximos anos.
Do lado da procura externa também são esperados resultados
positivos. O Banco de Portugal estima um crescimento próximo de 1% para 2013 e uma aceleração para 2014 (3,9%) e 2015
(5,0%), com maior dinamismo na procura proveniente dos mercados de fora da área do Euro.
A consolidação orçamental bem sucedida irá reforçar a confiança
no país, mas as reformas deverão manter-se, de forma a consolidar
estes mesmos níveis de confiança. Os resultados do bom
desempenho começam agora a emergir, com o défice público de 2013 de 5,1% do PIB, abaixo dos 5,5% acordados com a Troika.
As principais medidas de consolidação orçamental incluídas no Orçamento de Estado para 2014 dizem respeito ao programa de redução de despesa pública, entre as quais se destaca a redução das despesas com pessoal (redução do número de funcionários públicos e do salário médio) e a redução dos encargos com pensões e prestações sociais.
No que diz respeito à capacidade de financiamento, também
há melhorias a registar. A economia deverá aumentar
progressivamente o acesso ao crédito, mas este regresso de Portugal a um financiamento estável no futuro próximo é um processo exigente que requer o cumprimento dos compromissos assumidos pelo País.
“As projeções para o período
2014–2015 apontam para uma
recuperação gradual da economia
portuguesa.”
Evolução dos Principais Indicadores Económicos Nacionais
20,00%
16,30%
15,00%
10,00%
5,00%
0,50%
0,00%
-1,50%
-2,00%
-5,00%
-10,00%
2005
2006
2007
2008
PIB
Fonte: Banco de Portugal, OCDE
2009
Consumo Privado
2010
Taxa de Desemprego
2011
2012
Taxa de Inflação
2013
2014
2015
Contexto Legal e Fiscal
(Em colaboração com a Sociedade de Advogados Vieira de Almeida e Associados)
Assistimos em 2013 a uma inesperada dinamização do mercado
imobiliário que até aí se caracterizava pela ausência de transações,
consequente quebra de preços e de novos projetos.
Para além de diversos fatores económicos que concorreram para
esta situação, é inegável que o quadro legislativo entretanto criado
tem desempenhado um papel fundamental nesta recuperação.
Procurando destacar os aspetos positivos deste quadro legal, pode
afirmar-se que a entrada em vigor do NRAU, a revisão do regime de Reabilitação Urbana e, mais recentemente, a implementação do chamado programa Golden Visa são fatores (legislativos) que contribuíram decisivamente para esta (espera-se) inversão de ciclo no mercado imobiliário. O programa Golden Visa, tendo inicialmente despoletado uma
dinamização significativa do segmento residencial, tem vindo
entretanto a atrair outros investidores, incluindo institucionais, que aproveitando este novo quadro legislativo orientado para a reabilitação e revitalização da cidade, para a dinamização (e rentabilidade) do mercado de arrendamento e, claramente para a atração de investimento estrangeiro, procuram agora
oportunidades de investimento, associadas ou não à obtenção do Golden Visa, em ativos para desenvolvimento e revenda, em ativos de rendimento e, mais recentemente, em produtos de exploração turística.
Na base deste programa está claramente uma legislação com
objetivos claros, de fácil compreensão por todos os agentes
económicos e de implementação simples, o que se tem demonstrado
determinante para o seu sucesso e deve por isso constituir exemplo
a seguir em outros setores da economia. Aplaude-se ainda a recente
iniciativa governamental de juntar diversos players do mercado, com
Pedro Ferreirinha
Sócio responsável pela Área
de Imobiliário & Ambiente
Vieira de Almeida
vista a debater e identificar aspetos que possam aumentar a eficácia
deste Programa, sendo de realçar, do ponto de vista da legislação, a ponderação do aumento do prazo que o investidor atualmente
dispõe para concretizar a escritura de compra e venda do imóvel – 1 ano a partir do contrato promessa – o que, a concretizar-se, não só colocaria “neste mercado” vários projetos que, embora
aprovados, não arrancaram, como teria um impacto relevante e imediato na atividade de construção/reabilitação.
Outro exemplo de legislação que tem tido um papel relevante na atração de investimento estrangeiro é o do Regime Fiscal dos Residentes Não Habituais (analisado mais em detalhe adiante),
cuja competitividade, face a regimes semelhantes de outros países,
tem resultado em investimentos relevantes no setor imobiliário,
designadamente no segmento residencial.
Uma última referência à alteração ao Regime Jurídico da Instalação,
Exploração e Funcionamento dos Empreendimentos Turísticos,
já concretizada em 2014 (decreto lei 12/2014 de 23 de Janeiro),
claramente orientada para a simplificação de procedimentos, para a redução dos custos e das condições para instalação destes
empreendimentos, adaptando-a ao contexto económico atual e que antevemos, contribuirá também para tornar este setor mais interessante para investidores.
Contexto Legal e Fiscal
Os Golden Visa têm estado, sem dúvida, na ordem do dia. O programa, lançado pelo Governo Português no final de 2012, tem tido uma boa recetividade nos países alvo, concretizando-se
num forte crescimento dos pedidos de Autorização de Residência
em Portugal.
Mas outros instrumentos estão também a atrair investimento
estrangeiro. O estatuto fiscal resultante do Regime Fiscal de Residentes Não Habituais (RNH) está a motivar a procura de casa por parte de cidadãos Franceses e Escandinavos (a quem
o Golden Visa não aproveita). Também investidores Sul Americanos
que, a par com a obtenção de um Golden Visa e a livre circulação
no espaço Schengen, procuram reduzir a sua exposição à bolha
imobiliária e ao risco cambial dos seus países de origem, mantêm a procura de investimento imobiliário em Portugal.
Esta “nova procura”, e consequente injeção de capital no mercado,
tem criado condições para que muitos projetos, incapazes de
resistir às restrições do consumo interno, estejam neste momento
a ser vendidos, permitindo aos respetivos promotores/proprietários
desalavancar os seus compromissos junto da banca e de terceiros.
Relembramos que as Autorizações de Residência para Atividade de Investimento (legislação abordada no Relatório Anual 2012/
2013) são um mecanismo de atração de investimento estrangeiro
para Portugal, que atribui uma autorização de residência no país,
por um período de cinco anos, a quem aqui concretize uma das
operações de investimento previstas na lei, sendo que entre as opções disponíveis, a aquisição de ativos imobiliários num valor igual ou superior a 500 mil euros, tem sido a mais escolhida entre os cidadãos não europeus.
Refira-se que este Programa não é exclusivo de Portugal, já existindo aliás, há vários anos, no Reino Unido, Malta, Letónia
e Suíça. Mas desde 2012, tal como Portugal, outros países viram
também esta janela de oportunidade para captar investimento
direto, nomeadamente a Irlanda, Chipre e recentemente Espanha e Grécia. Refira-se ainda que Malta acabou de aprovar a concessão
do 2º passaporte (nacionalidade) de forma imediata, em troca de investimento no país, o que tem gerado alguma polémica no seio da União Europeia, onde tem sido depreciativamente
qualificado como consistindo numa “venda da nacionalidade”.
Neste capítulo fazemos um balanço do impacto dos Golden Visa em Portugal, um ano depois de terem sido implementados,
explicamos sucintamente a legislação relativa aos Residentes Não Habituais e damos nota das principais medidas do Orçamento de Estado para 2014 com maior implicação no setor imobiliário.
O programa Espanhol embora semelhante ao Português,
nomeadamente no limite mínimo de investimento imobiliário de € 500.000, apenas confere a possibilidade de obtenção de nacionalidade Espanhola ao fim de 10 anos, o que claramente
representa uma desvantagem face ao regime Português. No entanto, não exige uma estadia mínima no país. Já o programa
Grego surge menos exigente, requerendo apenas € 250.000 de investimento mínimo em ativos imobiliários.
Golden Visa
Regime Fiscal de Residentes Não Habituais em Portugal
Segundo os dados publicados, até meados de março de 2014 foram
atribuídos 727 vistos, equivalendo a um total de 441 milhões de
euros investidos, provenientes de 29 nacionalidades diferentes, mas principalmente da China (590), Rússia (26), Brasil (19) e Angola (16). Aproximadamente 400 milhões (689 vistos), dizem respeito à aquisição de imóveis, na sua maioria destinados a habitação.
O Regime Fiscal de Residentes Não Habituais (“RNH”) estabelece
um regime bastante favorável para estrangeiros que decidam fixar a sua residência fiscal em Portugal. O “RNH” é efetivamente um dos mais competitivos regimes Europeus nesta matéria, sendo de destacar em particular: a inexistência de “deemed/lump sum
taxation” como noutras jurisdições Europeias, a inexistência de limites à remessa de fundos para Portugal e a inexistência de imposto sobre a fortuna e sobre as sucessões ou doações a favor de cônjuge, ascendentes ou descendentes. Por último, não existem custos associados a este regime que é concedido por um período de 10 anos.
Segundo o Ministério dos Negócios Estrangeiros, os mercados
prioritários, nos quais estão a ser reforçados os serviços de
atribuição de vistos, são a China, Índia, Rússia, Emirados Árabes
Unidos e a Colômbia. Atualmente já existem mais de 20 pedidos de cidadãos Colombianos e esta tendência deve aumentar uma vez que a partir de julho de 2014 a TAP passará a voar
diretamente para Bogotá.
Quem é elegível?
Um residente não habitual é um indivíduo que:
• passa a ser um contribuinte residente para efeitos do Código do Imposto sobre as Pessoas Singulares (“Código do IRS”);
• não era um contribuinte residente para efeitos de IRS nos 5 anos
que antecedem a aplicação do regime.
O “RNH”, embora sendo um procedimento simples, exige
um trabalho aturado e minucioso de preparação, pelo que se
recomenda vivamente uma análise caso a caso para identificar,
(i) se a candidatura reúne todos os requisitos exigidos e, (ii) qual
poderá ser o alcance dos benefícios aplicáveis.
Em regra, um indivíduo é considerado um contribuinte residente se:
• permanecer mais de 183 dias em território português; ou,
• Independentemente do tempo que passe em território português,
detenha em Portugal habitação própria e permanente a 31 de dezembro do ano fiscal em causa.
Orçamento do Estado 2014
Quais são os benefícios?
Os benefícios resultantes do “RNH” vão desde uma isenção total para
certo tipo de rendimentos até à aplicação de uma taxa única de 20%
(transitoriamente de 23,5%) aplicável a outro tipo de rendimentos.
Rendimentos com origem no Estrangeiro:
• Rendimentos passivos gerados fora de Portugal (ex. dividendos,
juros, pensões e rendas) são totalmente isentos em Portugal
sendo essa isenção aplicável independente da tributação
aplicável na fonte. (i.e. dupla não tributação).
• Rendimentos ativos (ex. rendimentos provenientes do trabalho
ou da prestação de serviços) resultantes de “atividades de valor acrescentado” podem ficar totalmente isentas desde que verificadas determinadas condições. As atividades
consideradas de alto valor acrescentado são identificadas no diploma relevante e incluem, consultoria de software, cargos
académicos, investigadores, consultores fiscais, quadros
superiores de empresas como CEO’s e CFO’s.
Rendimentos com origem em Portugal:
• Rendimentos ativos obtidos em Portugal e relacionados com
“atividades de alto valor acrescentado” são sujeitas a uma taxa
única de 20% (transitoriamente de 23,5%) em vez do regime
geral de taxas progressivas.
Segurança Jurídica
Com vista a proporcionar a necessária segurança jurídica para
tomar a decisão de aderir a este regime, é possível obter das
autoridades fiscais uma informação vinculativa confirmando que o candidato reúne os requisitos e pode beneficiar do “RNH”, o que é particularmente aconselhável no caso de estruturas de investimento complexo.
Algumas notas sobre o Orçamento do Estado para 2014 com
impacto no património/setor imobiliário, designadamente no âmbito
da sua gestão e/ou detenção:
• Prédios integrados em fundos de investimento imobiliário abertos
ou fechados de subscrição pública, em fundos de pensões ou em
fundos de poupança-reforma passam a ser tributados em sede
de IMT e de IMI, respetivamente, beneficiando, mesmo assim, de uma redução das taxas aplicáveis para metade (antes
totalmente isentos).
• Alargamento dos benefícios fiscais em sede de IMT, Imposto do Selo e emolumentos em caso de reestruturações
empresariais, eliminando-se, designadamente, as restrições
quanto à natureza da atividade exercida pelas entidades
envolvidas e quanto à obrigatoriedade da atribuição de partes de capital como contrapartida, no caso de incorporação de ramos
de atividade por parte de uma sociedade.
• Até 31 de dezembro de 2015, os fundos e sociedades de investimento imobiliário para arrendamento habitacional (FIIAH/ SIIAH), continuarão a beneficiar de isenções ao nível do IMI, do IMT e do Imposto do Selo, uma vez que ocorreu uma prorrogação do regime fiscal até à data supra referida.
• Passa a incidir, igualmente, sobre terrenos para construção, cuja edificação, autorizada ou prevista, seja para habitação,
o imposto de selo, à taxa de 1%, que até agora, incidia apenas
sobre a propriedade, usufruto ou direito de superfície de prédios
urbanos com afetação habitacional, cujo valor patrimonial
tributário fosse igual ou superior a € 1.000.000.
• Feita a avaliação geral dos prédios urbanos, revoga-se a taxa do IMI aplicável aos prédios urbanos não avaliados nos termos
do Código do IMI, passando a existir apenas taxas aplicáveis aos
prédios rústicos (0,8%) e aos prédios urbanos (0,3% a 0,5%).
• Importa ainda referir a ampliação da possibilidade de renúncia
à isenção do IVA na primeira transmissão ou locação do
imóvel que tenha sido objeto de grandes obras de renovação
ou transformação, prevendo que passe a ser admitida se das
obras resultar uma alteração do valor patrimonial tributável
(VPT) para efeitos de IMI superior a 30%, reduzindo-se, assim,
a anterior percentagem que o legislador tinha fixado nos 50%.
Reconhecendo-se o contexto de crise no setor imobiliário,
alarga-se para 5 anos consecutivos o prazo durante o qual os
operadores económicos, que hajam deduzido o IVA na aquisição
de imóveis, podem ter os imóveis “desocupados” sem que
tenham de proceder à regularização deste imposto, de uma só vez, a favor do Estado, pelo período de regularização ainda
não decorrido, por oposição ao anterior regime, o qual fixava um prazo de apenas de 3 anos.
• Refira-se por último, agora no contexto da reforma do IRC e no âmbito da alteração do regime de Participation Exemption, que foi revogado o regime especial de tributação, tendo-se
introduzido um desvio à regra da Participation Exemption,
resultando que se o ativo da sociedade for composto em mais de 50% por imóveis localizados em Portugal, e desde que não
sejam imóveis afetos ao desenvolvimento de uma atividade
agrícola, industrial ou comercial, então as mais-valias resultantes
da alienação de participações sociais destas sociedades,
incluindo SGPS, serão tributadas, sendo, consequentemente,
incluídas no lucro tributável da sociedade.
Mercado de Escritórios
2013 ficou marcado pela fraca atividade no mercado de escritórios
de Lisboa, com praticamente todos os indicadores a registarem uma
evolução negativa: os níveis de absorção foram os mais baixos da última década, com a área média arrendada a cair face a 2012 e também a renda prime acabou por descer nos últimos meses do ano, após ter estado sob pressão durante vários trimestres.
Mas nem tudo são más notícias no mercado de escritórios. A atividade melhorou substancialmente no último trimestre do ano e dezembro foi mesmo o mês que registou melhor performance em 2013, uma dinâmica que continuamos a sentir no início deste
novo ano com uma procura bastante ativa por parte das empresas.
Mariana Seabra
Head of Office Agency & Corporate Solutions
Nota ainda para o facto de 2013 ter sido um ano Tenant Friendly,
em que muitas empresas aproveitaram as condições de mercado
para renegociarem os seus contratos de arrendamento. Isto
significa que inquilinos e proprietários estão a ajustar-se às novas
condições do mercado, com uma atitude positiva e pró-ativa, ao invés de cruzarem os braços à espera que a recuperação da economia venha resolver todos os problemas.
Estamos confiantes que 2014 trará melhores notícias para o mercado de escritórios do que o ano passado. Acreditamos que há muitas empresas que, ao longo destes anos, colocaram as suas estratégias imobiliárias on hold à espera de melhores dias
e que comecem agora a ponderar pôr os seus planos em prática,
caso se mantenham as expectativas de crescimento económico. Esta situação poderá resultar num ligeiro crescimento do volume de absorção já este ano, até porque os níveis historicamente baixos
verificados em 2013 deverão marcar o fim de um ciclo descendente
que se prolonga desde 2009.
O fim do ciclo
Procura
Na última década, verificaram-se dois momentos distintos no Mercado de Escritórios de Lisboa em termos de ocupação: o período pré-crise, no qual se registou uma média anual de cerca
de 180.000 m2 e o período pós-crise, no qual esta média reduziu
para os 100.000 m2. De facto, desde 2008 a absorção de escritórios
tem vindo a reduzir ano após ano, culminando em 2013 com o volume mais baixo desde que há registo.
Durante 2013 foram ocupados 77.800 m2 num total de 186 transações, o que equivale a uma área 24% menor que em 2012 e cerca de 1/3 do total verificado no pico de mercado
em 2008, no qual foram absorvidos 232.600 m2 de escritórios.
A ocupação refletiu o clima de incerteza em relação às perspetivas
económicas, com as empresas a manterem-se muito sensíveis aos
custos e a examinarem as suas opções de arrendamento de forma
muito cautelosa. A renegociação de rendas e a redução de espaços
mantiveram-se, assim, tendências dominantes.
A procura de espaços manteve-se marcada por um nível de prudência
muito elevado por parte dos ocupantes, assentes em estratégias
rigorosas de otimização de custos. Os baixos níveis de absorção,
deveram-se em grande parte a esta situação uma vez que as empresas optaram, em muitos casos, pela renegociação de rendas em detrimento da mudança de instalações, de forma a controlar custos.
Contudo, a viragem dos principais indicadores económicos a partir
do segundo semestre de 2013 parece ter começado a mudar o rumo
do setor e ainda no final do ano assistimos a melhorias significativas
nos níveis de absorção.
Apesar dos níveis reduzidos, há mudanças positivas na estrutura
da ocupação. Em 2013 registou-se um aumento de 56% na área
referente a expansões e novas empresas na região de Lisboa, face
a 2012. Isto significa que, apesar da área total ter sido menor, houve
mais área nova a ser ocupada.
A demonstrar as perspetivas positivas que se avizinham, o Indicador de Confiança nos Serviços apresentou uma recuperação
significativa durante 2013, depois de um longo período em queda.
Outro sinal positivo, foi a tendência de crescimento dos níveis de absorção ao longo do ano. No último trimestre, foram registados
33.300 m2, mais 75% que no trimestre anterior.
Evolução do Indicador de Confiança nos Serviços
Evolução Anual da Absorção de Escritórios
10
250
233
201
200
0
165
-5
-10
ABL (mil m2)
Valores corrigidos da sazonalidade
5
-15
-20
150
140
149
162
116
100
105
88
102
78
-25
50
-30
-35
0
Jun. 13
Dez. 13
Jun. 12
Dez. 12
Jun. 11
Dez. 11
Jun. 10
Dez. 10
Jun. 09
Dez. 09
Jun. 08
Dez. 08
Jun. 07
Dez. 07
Jun. 06
Dez. 06
Dez. 05
-40
2003
Indicador de Confiança nos Serviços (MM3M)
Fonte: INE
Fonte: JLL/LPI
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Absorção de Escritórios por Zona – 2013
Zona 1
2%
14.320
Zona 3
7%
21%
4.435
Zona 2
ABL (m2)
Absorção por Setores de Atividade – 2013
15%
6.782
4.644
Zona 4
9%
Zona 5
21%
15.754
16%
27.255
Zona 6
3%
4.991
Zona 7
0
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
30.000
7%
Consultores e Advogados
Outros Serviços
Serviços Empresas
Serviços Financeiros
Estado, Europa e Associações
Farmacêuticas e Saúde
Produtos de Consumo
TMT’s & Utilities
Construção e Imobiliário
Fonte: JLL/LPI
Fonte: JLL/LPI
A Zona 6, correspondente ao Corredor Oeste, foi a zona mais
dinâmica durante o ano, com 27.250 m2 ocupados e uma quota de 35% do total absorvido. Este volume representa um aumento de 13% face a 2012, o que se deve em parte à ocupação pela
Novartis de 7.300 m2 num edifício situado no Taguspark. Nos
últimos 3 anos, os níveis de absorção têm vindo a aumentar nesta
zona, devido essencialmente à descida significativa dos preços
aliada a uma oferta de espaços de escritórios de elevada qualidade
e com áreas de grande dimensão (o que tem sido escasso nas zonas centrais da capital).
O mercado de escritórios de Lisboa continuou marcado pelo
arrendamento de áreas de pequena dimensão. A área média reduziu
dos 550 m2 para os 420 m2. O número de operações acima dos
1.000 m2 também reduziu de 18 para 13 e a maior área transacionada
em 2013 (Novartis – 7.300 m2) representou quase metade da área da maior operação realizada em 2012 (Zon – 12.400 m2).
O Parque das Nações (Zona 5) foi a segunda zona mais procurada,
tendo sido responsável por 20% da área transacionada e ficando
em linha com o ano anterior. No Edifício Atlantis foram ocupados
mais de 4.000 m2 em 11 transações, tendo sido o ativo mais
procurado na zona. A qualidade do edifício e a mudança de estratégia e posicionamento por parte do proprietário
contribuíram para o sucesso da sua colocação no mercado.
Na terceira posição em termos de procura, aparece o Prime CBD
(Zona 1), com uma quota de 13% do total absorvido. Contudo, este volume representou uma quebra de 36% face a 2012.
Em 2013 as empresas de “IT” e as prestadoras de “Serviços a
Empresas” mantiveram-se as mais dinâmicas na ocupação de espaços,
sendo que cada um destes setores de atividade garantiu 21% da absorção anual registada no mercado de escritórios de Lisboa.
10 Maiores Operações de Escritórios em 2013
Zona
Edifício
Ocupante
Área (m2)
6
Tagus Park
Novartis
6.746
2
Picoas Plaza
Sonaecom
4.031
5
Edifício Explorer
EDP Soluções Comerciais
3.458
6
Parque Suécia
Schneider Electric
2.898
6
Edificio EDS
Astington Services
2.775
7
Quinta do Lambert
Espirito Santo Saúde
2.112
6
D. Diniz – Qta. da Fonte
Europcar
2.039
5
Torre Zen
Subsea 7
1.994
7
Quinta do Lambert
Ranstad
1.782
4
Ivens 42
Regus
1.305
Fonte: JLL/LPI
Evolução da Oferta de Escritórios
140.000
4,05
4,45
4,51
4,53
4,55
4,60
4,61
73.800
80.000
82.200
77.700
85.500
57.500
3,00
54.300
34.600
40.000
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Nova Oferta
2011
Pipeline
2012
2,00
40.700
21.700
20.000
0
1.064
Zona 2
11.100
2013 2014 (p) 2015 (p)
ABL (mil m2)
88.500
588
Zona 1
5,00
4,00
100.000
60.000
4,35
Stock (milhões m2)
Nova oferta ( m2)
120.000
4,28
4,12 4,20
Stock por Zonas – final de 2013
Zona 3
484
385
Zona 4
Zona 5
359
909
Zona 6
1,00
Zona 7
0,00
767
0
200
400
Área Ocupada
Stock
600
800
1.000
1.200
Área Disponível
Fonte: JLL/LPI
Fonte: JLL/LPI
Oferta
Dos 7 edifícios concluídos, cinco encontram-se no Prime CBD e CBD,
resultando de processos de reabilitação. Contudo, em termos de área
estes edifícios representam pouco mais de 50% do total. O maior
projeto do ano, concluído logo no primeiro trimestre, foi o Restelo
Business Centre, com 9.000 m2 disponíveis para arrendamento.
Aliás, à exceção da sede da Novartis no Taguspark, todos os edifícios
entraram no mercado de forma especulativa (79% ABL).
No final de 2013 o stock de escritórios de Lisboa ascendia aos
4,55 milhões de m2. As zonas que concentraram maior stock foram
o CBD e o Corredor Oeste, com 23% e 20%, respetivamente.
Ao longo de 2013 foram concluídos 7 edifícios de escritórios com
um total de 34.600 m2, o que representa um aumento de 60%
face a 2012, ano em que se registou o volume mais baixo de nova
oferta de escritórios. Ainda assim está muito abaixo da média dos
últimos 10 anos, que se situa nos 61.500 m2. Esta situação revela
as dificuldades que muitos promotores viveram durante os últimos
anos, nomeadamente a falta de financiamento bancário.
Disponibilidade
Em consequência dos reduzidos níveis de absorção, a área
disponível de escritórios tem vindo a aumentar ao longo dos últimos
anos. Apesar de se ter verificado uma descida (-20 p.b.) na taxa de disponibilidade durante o último trimestre, relativamente ao final de 2012 esta taxa ainda revelou um movimento crescente, com um aumento de 0,8%, fixando-se nos 13,2% no fim de 2013.
Edifícios Concluídos em 2013
Zona
Edificio
Promotor
Tipo
7
Restelo Business Center
Scoha
Especulativo
2
5 de Outubro 125
Millennium BCP
Especulativo
7.736
6
Sede da Novartis
Taguspark
Pré-Arrendado
7.300
1
Liberdade 225
Luri
Especulativo
4.984
2
Barbosa du Bocage 117
Osório de Castro – Investimentos
Especulativo
2.011
1
Étoile 240
Largetoile
Especulativo
1.800
1
Liberdade 108
Espart
Especulativo/Pré-Arrendado
1.800
Total
Fonte: JLL/LPI
Área (m2)
9.000
34.631
Evolução da Taxa de Disponibilidade por Zonas
Área Disponível por Zonas – final de 2013
30,0%
250.000
26,1%
25,0%
237.333
200.000
16,4%
15,0%
13,2%
11,5%
9,8%
7,4%
10,0%
5,0%
0,0%
2005
2006
2007
Prime CBD
CBD
Parque das Nações
2008
2009
2010
2011
Zona Nova de Escritórios
Corredor Oeste
Total Lisboa
2012
ABL (m2)
20,0%
150.000
122.025
100.000
50.000
79.266
57.784
28.648
40.890
37.078
0.000
2013
Zona 1
Zona 2
Zona 3
Zona 4
Zona 5
Zona 6
Zona 7
Zona Secundária
Fonte: JLL/LPI
Fonte: JLL/LPI
A tendência verificada nos últimos meses de 2013, num ano em que a absorção de escritórios foi a mais baixa de toda a década,
é explicada pela melhoria da atividade neste mesmo período e também pelos baixos índices de nova oferta.
A zona do Corredor Oeste continua a dominar em termos de desocupação, concentrando 39% da área total vaga e uma taxa de disponibilidade de 26,1%.
O Parque das Nações foi a única zona que revelou um decréscimo
de taxa de disponibilidade face a 2012, com uma descida muito
acentuada de 4,1% para os 11,4%. Esta correção deve-se,
essencialmente, ao ajuste das rendas que se tem vindo a verificar nesta zona, o que sustentou os bons níveis de procura,
mas também à consolidação urbana da mesma. Não se prevê
a construção de novos edifícios de escritórios, pelo que esta
tendência deverá permanecer.
Em oposição, a Zona 3 registou um aumento significativo na taxa de disponibilidade, passando de 12,8% para 16,4%, o que a fez
subir à 2ª posição em termos de áreas livres para arrendamento. No final do ano estavam disponíveis 603.000 m2 de escritórios
em Lisboa, o que representa um aumento de 7% face a 2012.
Este aumento, de mais de 40.000 m2, é composto por parte dos
27.300 m2 de nova área especulativa que foi concluída durante o ano e pela redução de área por parte das empresas.
Oferta Futura
Para 2014 e 2015 está prevista a conclusão de 6 novos edifícios de escritórios, os quais totalizam 51.750 m2 de área bruta locável.
Se observarmos apenas a nova oferta de cariz especulativo,
continua a verificar-se uma atitude de prudência por parte dos
promotores. Nos próximos dois anos apenas 42% da nova oferta
ficará disponível para arrendamento.
Pipeline 2014 – 2015
Edifício
Zona
Promotor
ABL (m2)
Tipo
16.750
Especulativo
Conclusão (Trim/ Ano)
Duarte Pacheco 7
2
Temple
Castilho 24
1
F. Pensões Banco Portugal
6.000
Proprietário-Ocupante
T4 2014
Liberdade 194
1
SCML
4.000
T4 2014
Sede EDP
4
EDP
Marquês de Pombal 14
1
Axa Reim
República 5, Paço do Saldanha
2
Puaça
Total
13.900
T1 2014
T4 2014
5.000
Especulativo
T1 2015
6.100
T1 2015
51.750
Fonte: JLL
Três dos edifícios que deverão ficar prontos em 2014 e 2015
situam-se no Prime CBD, o que em conjunto com os edifícios
concluídos durante 2013, traz a esta zona mais de 23.000 m2 de área nova e de elevado nível de qualidade.
Refira-se ainda que a construção nova domina a oferta futura com 79% contra apenas 21% da área resultante da reabilitação de edifícios existentes.
Rendas
A conjuntura económica ainda pouco consistente, os fracos níveis
de ocupação e a elevada taxa de disponibilidade têm exercido uma
forte pressão sobre as rendas, as quais acabaram por diminuir nos
últimos meses do ano em praticamente todas as zonas. A renda
prime, que até agora se tem mantido relativamente estável, desceu
dos 18,50 €/m2/mês para os 18,25 €/m2/mês refletindo também o
aumento significativo da oferta nova e de qualidade no Prime CBD.
O Corredor Oeste e o Parque das Nações foram as zonas onde
as rendas apresentaram maiores desvalorizações face ao pico de
mercado em 2007/ 2008, com reduções na ordem dos 30% no seu
valor nominal.
Para além da descida das rendas, os proprietários mantiveram-se
flexíveis na concessão de incentivos, entre os quais se destacam
carências de rendas, rendas progressivas e comparticipação em fit-outs.
Evolução Anual das Rendas Prime por Zona
24
22
20
18
16
14
12
10
8
6
4
2
0
18,25
15,00
14,50
13,00
10,00
2004
2005
2006
Prime CBD
CBD
Parque das Nações
2007
2008
2009
2010
Zona Nova de Escritórios
Corredor Oeste
2011
2012
2013
Zona Secundária
Fonte: JLL
Perspetivas Futuras
As perspetivas de crescimento económico em 2014, bem como a redução do desemprego fazem antever melhorias neste segmento de mercado, ainda que venha a acontecer de forma gradual.
Acreditamos que as empresas, que tiveram durante estes últimos
anos estratégias de contenção agressivas, comecem agora a aliviar e gradualmente vão pondo em prática os planos de mudança/expansão, há muito guardados na prateleira.
Mas a forma de encarar o espaço de trabalho mudou. As empresas atualmente exigem maior flexibilidade na ocupação,
optando por espaços de trabalho mais reduzidos, em open
space, com secretárias partilhadas, as chamadas “Hot Desks”
e, em virtude da crise, com copas muito maiores para poderem
responder às novas necessidades dos seus colaboradores.
As rendas deverão manter-se pressionadas em baixa,
nomeadamente no Prime CBD onde se prevê um novo
incremento de nova oferta.
Eixo
17
IC
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CR
17
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Mapa das Zonas de Escritórios de Lisboa
ORIENTE
AEROPORTO
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UNIVERSITÁRIA
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PARQUE FLORESTAL
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Zona 1
Prime CBD
BELÉM
Zona 2
CBD
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A2/SUL
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RIO TEJO
Zona 3
Nova Zona de Escritórios
Zona 4
Zona Secundária
Zona 5
Parque das Nações
Zona 6
Corredor Oeste
Zona 7
Outras Zonas
Mercado de Retalho
Nos últimos anos temos vivido num contexto de reajustamento no mercado de retalho, dada a quebra na procura e a alteração
inegável nos padrões de consumo. Os clientes são cada vez mais
exigentes e menos fidelizados, obrigando os operadores a dar
resposta às suas necessidades.
De um modo geral, pode dizer-se que esta adaptação está a ser bem feita, com o reposicionamento de centros comerciais, entrada de conceitos e ideias inovadoras, ampliação de algumas lojas e redução de área para outras. Tudo feito com o mesmo objetivo:
reencontrar o equilíbrio de mercado.
Principalmente no último trimestre do ano, o setor de retalho não foi exceção às tendências de retoma que se começaram a vislumbrar
na Economia portuguesa. Sentiu-se um inegável aumento de confiança por parte dos retalhistas, em muito motivada pela
melhoria dos seus resultados, o que levou a uma revisão na estratégia de expansão das marcas, ainda que prudente, após anos de estagnação.
É com este sinal de retoma que encaramos o ano 2014, onde é expectável que o comércio de rua nas zonas prime de Lisboa e do Porto mantenha o acentuado dinamismo a que temos assistido.
O posicionamento destas duas cidades como claros destinos
turísticos internacionais veio trazer novos players para o mercado,
assistindo-se ao reavivar de alguns pontos concretos destas duas
cidades com a abertura de inúmeros espaços de grande qualidade e notoriedade, com efeito multiplicador no mercado de retalho.
Patrícia Araújo
Head of Retail
2014 será também o ano de inauguração do futuro Alegro Setúbal,
resultado da renovação e ampliação do Jumbo de Setúbal, após
2 anos sem aberturas de novos projetos.
Em termos consolidados, o segmento de retalho prossegue
uma profunda transformação. Nunca como hoje a inovação
e a criatividade fizeram tanto a diferença. Os próximos tempos serão o reflexo daquilo que os operadores forem capazes de trazer
de novo a este mercado.
Mercado a dois ritmos
Empreendimentos Comerciais
Vivemos tempos de crise acentuada e o mercado de Retalho seguiu
os outros setores da economia, com uma quebra nas vendas. Os efeitos das medidas de austeridade que foram implementadas nos últimos anos tiveram um impacto direto nos níveis de consumo e, consequentemente, na performance do mercado de retalho
nacional. Os consumidores e operadores concentraram-se na oferta
prime levando o mercado de retalho a polarizar-se em dois extremos
cujos resultados foram muito díspares: o Prime e o Secundário.
No final de 2013 a JLL contabilizou 168 empreendimentos comerciais,
num total de 3,6 milhões de m2 de área bruta locável. Os centros
comerciais dominam o mercado com um total de 2,8 milhões de m2,
ou seja 80% do stock total. Os retail parks têm uma quota de 12% e os outlets, apenas três em Portugal, representam 4% da oferta.
O comércio de rua da Avenida da Liberdade e do Chiado manteve a tendência crescente que já vem sendo verificada. Na Avenida da Liberdade abriram 10 lojas de marcas de renome, o que se deve
essencialmente a dois fatores: do lado da procura, os bens de luxo
continuam a ser muito procurados pelo crescente número de turistas, essencialmente cidadãos não-europeus; do lado da oferta, começam a surgir mais espaços em resultado das alterações efetuadas ao NRAU (Novo Regime de Arrendamento
Urbano) no final de 2012, as quais vieram equilibrar os direitos e deveres de proprietários e inquilinos.
Evolução do Volume de Negócios do Comércio a Retalho
Atualmente estão em construção ou em fase avançada de pré-comercialização apenas 3 projetos com um total de 148.000 m2 e cuja inauguração se espera entre 2014 e 2016.
O Alegro Setúbal, que resulta da expansão do antigo Centro
Comercial Jumbo, deverá abrir portas no final de 2014. Este será
o primeiro centro comercial moderno no concelho de Setúbal, cuja
população residente ascende a 121 mil habitantes.
Para 2015 espera-se a abertura do Évora Shopping e para 2016
está prevista a inauguração do Ikea de Loulé, este último com cerca
de 90 mil m2 de área bruta locável. Refira-se ainda que o projeto do ex Dolce Vita Braga contínua adiado devido à conjuntura
económica pouco favorável.
Evolução da Oferta de Empreendimentos Comerciais
índice
110,0
600
105,0
100,0
500
Nova oferta (mil m2)
Base 2010 =100
95,0
90,0
85,0
80,0
75,0
70,0
400
300
200
1.788 2.220
198
234
186
198
227
2.000
1.500
104 118
Produtos Alimentares
2003
2005
2007
Nova Oferta
Produtos Não Alimentares
3.500
2.500
261
91
0
2001
Jan. 10
Mar. 10
Mai. 10
Jul. 10
Set. 10
Nov. 10
Jan. 11
Mar. 11
Mai. 11
Jul. 11
Set. 11
Nov. 11
Jan. 12
Mar. 12
Mai. 12
Jul. 12
Set. 12
Nov. 12
Jan. 13
Mar. 13
Mai. 13
Jul. 13
Set. 13
Nov. 13
Total
3.566
342
0
60,0
3.764
3.000
318
288
1.314
4.000
3.674
3.590
2.707
100
65,0
Fonte: JLL
3.367
2009
2011
90
0
17
2013
2015(p)
Stock (mil m2)
Ao longo de 2013 sentimos que o cenário começou a melhorar
ligeiramente. O Indicador do Volume de Negócios do Comércio a Retalho inverteu a tendência de queda, apresentando
crescimentos anuais positivos durante o ano que passou, e vários
retalhistas retomaram os seus planos de expansão, ainda que muito
criteriosos na seleção dos seus espaços.
Em 2010 a abertura de novos complexos comerciais caiu
significativamente e desde 2011 que não inauguram novos
espaços. A maturidade do mercado, aliada à retração do consumo
e principalmente à falta de financiamento bancário, obrigou muitos
promotores a cancelarem os projetos que tinham entre mãos.
1.000
500
0
Stock
Fonte: JLL
Principais Projetos em Pipeline
Nome
Promotor
Status
Abertura
ABL (m2)
Alegro Setúbal
Immochan
Em construção
2014
41.400
Évora Shopping
BES
Em construção
2015
16.500
Ikea Loulé
Inter Ikea
Em pré- comercialização
2016
90.000
Ex-Dolce Vita Braga
CGD
Concluído
n. d.
50.000
Total
197.900
Fonte: JLL
Os retail parks continuam a enfrentar muitas dificuldades devido,
não só à crise, como ao excesso de oferta e à escassez de
operadores em Portugal para este tipo de formato. Os melhores
retalhistas dão preferência a localizações em stand-alone, devido à capacidade das próprias marcas em atrair clientes. O Sintra Retail
Park apresenta uma diferença significativa face aos restantes retail
parks a operar em Portugal, revelando boa procura por parte dos
operadores e um nível de rendas acima da média deste segmento.
Por outro lado, os outlets, pelo conceito associado a vendas com
preços fortemente descontados, beneficiaram com a crise. Contudo,
as lojas full price também iniciaram estratégias de combate à quebra das vendas e acabaram por fazer concorrência às lojas
presentes neste tipo de empreendimentos.
L’Oreal, Stradivarius e a brasileira Havaianas, são alguns exemplos
de marcas internacionais que abriram espaços nesta zona ao longo de 2013. Mas projetos de empreendedores nacionais
como a Padaria Portuguesa ou os restaurantes do Chef José
Avillez, também marcaram as aberturas no ano que passou.
Na Avenida da Liberdade, 2013 bateu o recorde em termos de aberturas. 10 marcas abriram espaços na mais prestigiada
avenida da capital, onde o mercado de luxo encontrou a morada de eleição em Portugal. Cartier, Max Mara, Michael Kors e Fancy
são algumas das marcas que abriram no ano passado.
Principais Aberturas de Lojas de Rua em 2013
Marca
Torres Joalheiros
Aristocrazy
Fancy Jewels
Michael Kors
Max Mara
Rimowa
Cartier
Marina Rinaldi
Penhalta Noivas
A. Lange & Söhne
Localização
Lisboa – Av. Da Liberdade
Buns (Hamburgaria)
Lanidor & Co
Augustus
Lisboa – Rua Castilho
Anton Beill
Comércio de Rua
Foi sem dúvida um ano de consolidação do comércio de rua nas zonas prestigiadas da capital. Apesar dos centros comerciais
continuarem a ser o principal destino dos consumidores
portugueses, o interesse pelo comércio de rua veio para ficar.
O Chiado, nomeadamente a Rua Garrett, é muito procurado por
operadores maioritariamente de moda mass market e premium,
mas algumas lojas de luxo também não descartam esta localização.
A Zara coexiste frente a frente com a Hugo Boss e a Hermès está
lado a lado com a Salsa.
Esta é uma zona cada vez mais vibrante da cidade de Lisboa, as ruas estão cheias de lisboetas que se misturam com o número
crescente de turistas. A oferta de espaços nas principais artérias é
muito reduzida e quando há, mal chegam a entrar no mercado.
Prof
L'Oréal
Stradivarius
Havaianas
Geox
Lisboa – Chiado
Barbarella
So Chic
Amorino
Padaria Portuguesa
Embaixada (Galeria Comercial)
Prego da Peixaria
Valentim Quaresma
Lisboa – Príncipe Real
Frozz Yoghurt
Real Concept Store
Vitaminas
Typographia
Pull & Bear
Fonte: JLL
Lisboa – Baixa
Rendas
Durante 2013 os centros comerciais prime continuaram a apresentar boas performances. Os retalhistas com planos de expansão ainda contidos, concentraram-se nestes ativos e os complexos secundários revelaram, em alguns casos, situações de maior dificuldade.
A quebra generalizada das vendas do comércio a retalho verificada
nos últimos anos obrigou os proprietários da maioria dos empreendimentos comerciais a concederem incentivos aos lojistas, de forma a mantê-los ou a captar novos operadores.
O turismo é também uma importante alavanca para o comércio de rua, nomeadamente para o mercado de luxo, cuja procura é feita essencialmente por estrangeiros de origem brasileira,
chinesa, russa e angolana.
O panorama de instabilidade financeira e política de Portugal nos últimos anos, gerou profundas mudanças na economia em geral
e em particular no rendimento das famílias. Todos os intervenientes,
empresas, banca e inclusive o próprio Estado adotaram estratégias
de contenção e os particulares reduziram significativamente os seus hábitos de consumo.
Esta situação criou dificuldades para uns, mas também gerou
oportunidades para outros. Inúmeros conceitos tentaram a sua sorte
nos últimos dois anos, nomeadamente no comércio de proximidade
com as comunidades locais, como a Padaria Portuguesa ou a Hamburgueria do Bairro ou na reinvenção de produtos
tradicionais portugueses, como o Nata Lisboa com os pastéis de nata ou a Can the Can com os enlatados.
No Príncipe Real, zona que tem vindo a tornar-se referência para o comércio alternativo, abriu a galeria comercial Embaixada, na qual vários empreendedores têm um espaço para divulgar e vender os seus produtos.
A renda prime de retail parks registou um aumento de 9 para
9,5 €/m2/mês em 2013. Esta subida deve-se exclusivamente à boa
performance do Sintra Retail Park, que tem evidenciado procura a rendas superiores e que faz uma diferença significativa face às restantes unidades espalhadas pelo país.
No comércio de rua a renda prime corresponde à Rua Garrett,
no Chiado. Depois de um aumento de 5 euros no final de 2012,
manteve-se nos 90€/m2/mês durante o ano passado, mas existe
pressão para subir devido à falta de espaços disponíveis. Na
Avenida da Liberdade, em resultado da intensificação da procura,
a renda prime aumentou dos 70 para os 75€/m2/mês.
Evolução Anual das Rendas Prime
100,0
90,00
85,00
80,0
€/ m2/mês
As alterações ao NRAU que entraram em vigor no final de 2012,
vieram sem dúvida dar um novo impulso à oferta de espaços. O mercado está mais equilibrado, pois os senhorios têm finalmente
a possibilidade de negociar as rendas dos seus espaços para
valores de mercado.
Nos centros comerciais, a renda prime situa-se nos 85€/m2/mês
o que representa uma redução de 5,5% face a 2010 e 2011. Este
facto deve-se mais a um ajuste por parte dos proprietários aos
tempos que correm do que propriamente à falta de procura por parte
dos lojistas nos empreendimentos com melhores performances.
60,0
40,0
20,0
9,50
0,0
2005
2006
2007
Centros Comerciais
2008
2009
Retail Parks
2010
2011
2012
2013
Comércio de Rua – Lisboa
Fonte: JLL
Perspetivas Futuras
Com as expectativas na retoma da economia nacional,
e consequentemente do consumo privado, prevê-se um
aumento da procura e das rendas dos ativos prime, já a partir
de 2014. Contudo, os complexos secundários não deverão
sentir tão diretamente o impacto positivo dos primeiros sinais
de recuperação do país, pelo que deverá manter-se a pressão
nas rendas e na concessão de incentivos aos retalhistas.
O comércio de rua deverá manter-se dinâmico. A perspetiva de crescimento do número de turistas nos próximos anos ajudará
certamente a uma consolidação sustentada deste setor.
Estamos certos que o processo de “ir às compras” está cada vez
mais associado à “experiência” e à capacidade de surpreender
consumidores que estão muito mais informados e exigentes. A Apple, por exemplo, revolucionou o mercado ao disponibilizar
os seus produtos em loja para que os clientes possam tocar,
mexer, testar e até acederem aos seus emails. Na Abercrombie
& Fitch ir à compras é uma experiência fora do vulgar. Estes são
alguns exemplos de estratégias inovadoras utilizadas para atrair
clientes. Com o e-commerce a crescer, os lojistas terão de abandonar a imagem puramente transacional e focar-se muito mais na componente experimental e diferenciadora.
Mapa de Comércio de Rua no Chiado
ra
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Principais Marcas Presentes
Leitão & Irmão
Vista Alegre
Salsa
Hermès
Kiehl’s
Casa Havaneza
Zilian Pop-Up
U. C. of Benetton
Paris em Lisboa
Cubanas
Du Pareil au Même
Hugo Boss
Stradivarius
Gardenia
Tous
Havaianas
Prof
Bershka
Swarovski
Geox
Livraria Bertrand
André Ópticas
Lanidor
Globe
Blanco
Imaginarium
Nike
Massimo Dutti
Zara
Óptica do Sacramento
Hugo Boss
Pull & Bear
Nespresso
Perfumes & Companhia
Foot Locker
Zara Home
W52
Muji
Ana Salazar
Luvaria Ulisses
Joalharia do Carmo
Armazéns do Chiado:
Fnac
Kiko
Sephora
Calzedonia
Intimissimi
Springfield
Women'Secret
H&M
Livraria Aillud Lellos
Oculista do Carmo
Accessorize
MultiOpticas
Pepe Jeans
MS Store
Coimbra Editora
October
Teresa Alecrim
Livraria Ferin
Sax Store
Levi’s
L’Oreal
Rulys
Adolfo Dominguez
El Ganso
Sacoor Brothers
WESC
Gardenia
G-Star Raw
Izu
Chiado nº8
Bonpoint
A Vida Portuguesa
Organi
Loja do Burel
Godiva
Jorge Burnay Design
Quiosque das Bonecas
Skinlife
Marc Jacobs
Cutipol
Diesel
Organic
José António Tenente
Gardenia for Men
Jorge Welsh
Up! Town Lisboa
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Mapa de Comércio de Rua na Avenida da Liberdade
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Restauradores
Principais Marcas Presentes
Fancy Jewels
Luis Onofre
Tru Trussardi
Marina Rinaldi
Juliana Herc
Max Mara
Torres Joalheiros
Cartier
Fly London
Vilebrequin
Loewe
Ermenegildo Zegna
Hugo Boss
Aristicrazy Joyas
Emporio Armani
Prada
Abre brevemente
Rosa & Teixeira
Burberry
Furla
Timberland
Tod’s
Guess
Boutique dos Relógios Plus
Fashion Clinic
Longchamp
Louis Vuitton
Escada
Hackett
Hugo Boss
Boutique dos Relógios Plus
Dara Jewels
Gilles Fine Jewellery
Mont Blanc
Pronovias
Officine Panerai
David Rosas
Rosa Clará
Visionlab
Tivoli Forúm:
Adolfo Dominguez
Gucci
Fashion Clinic
Maison
B Code
Machado Joalheiros
Rimowa
Pinco Pallino
Carolina Herrera
Purificacíon Garcia
A. Lange & Söhne
André Ópticas
Mango
Massimo Dutti
Michael Kors
Maria João Bahia
Miu Miu
Zadig & Voltaire
Tony Miranda
Porsche Design
Stivali
Elisabetha Franchi
Gant
Penhalta
Mercado de Investimento
A atividade do mercado imobiliário no ano que passou e os indicadores económicos que mostram um País mais e melhor preparado para o futuro, permite-nos lançar o ano com bastante otimismo.
Os volumes transacionados no imobiliário de investimento comercial,
próximo do acumulado nos dois anos anteriores, e os volumes
alcançados com o programa de Autorização de Residência através
de Investimento em Portugal (ARI – Golden Visa), são importantes
indicadores de retoma para um setor que em anos recentes
sobreviveu com volumes de investimento tímidos e muito
preocupantes.
Fernando Ferreira
Os Golden Visa vão continuar a atuar em Portugal, mantendo o foco em ativos residenciais e de origem, maioritariamente, chinesa.
Também os benefícios fiscais para residentes não habituais deverão
continuar a atrair, para o mesmo segmento de mercado, investidores
estrangeiros Europeus, nomeadamente franceses e escandinavos.
Esta nova dinâmica no mercado permitiu desalavancar muitos
projetos que estavam dependentes da procura interna sem acesso a financiamento, revitalizando muitos promotores imobiliários e dando um importante contributo para a reabilitação urbana das cidades, em particular Lisboa, devido, não só a estes programas, como também ao aumento dos turistas e da procura de apartamentos turísticos.
Para além deste novo paradigma, o enquadramento económico atual de Portugal permite antecipar o aumento da procura por parte
de investidores institucionais estrangeiros, nomeadamente, edifícios de escritórios, lojas de rua, plataformas logísticas e centros comerciais, antecipando um ano muito dinâmico e com
volumes de investimento acima dos volumes do ano anterior.
Embora ainda estejamos longe dos anos “áureos” do investimento
imobiliário nacional, e talvez ainda demore algum tempo para que
voltemos a ter volumes de investimento acima dos mil milhões de euros, 2013 foi certamente um ano de inversão, um ano em que
o mercado retomou evidentemente a atividade, resultando em mais
de 300 milhões de Euros transacionados.
O mercado de investimento português teve uma evolução crescente
desde o início do Século XXI, atingindo o pico em 2007, ano em que se registaram cerca de 1.250 milhões de euros e em que as yields tocaram no seu ponto mais baixo. A crise económica global
que se fez sentir desde o início de 2008, afetou consideravelmente
o investimento na Europa, verificando-se uma queda generalizada
dos níveis de investimento. Esta situação foi ainda mais grave em Portugal quando, em 2010, se teve conhecimento da reduzida
sustentabilidade das finanças públicas nacionais. Desde então que os investidores institucionais estrangeiros deixaram de investir
em Portugal e a falta de financiamento local acabou por afastar
também os investidores nacionais.
Contudo, com as perspetivas de crescimento económico, no início
de 2013 começou a verificar-se um interesse crescente por parte
dos investidores, e foi sobretudo a partir do segundo semestre que
o ambiente de negócios mudou. A retoma da economia na Europa
em geral, teve também um papel importante nesta recuperação,
mas a boa qualidade dos ativos nacionais aliada ao ajustamento
registado nos preços e à perceção de que estão a atingir o ponto
mais baixo do ciclo, foram determinantes.
O volume de investimento em imóveis de rendimento ultrapassou os 300 milhões de euros em 2013, o que representa mais do dobro
dos 128 milhões de euros registados em 2012.
Evolução Anual do Volume de Investimento
1.400
1.253
1.136
1.200
Milhões de euros
2013 marcado pelo regresso dos investidores
internacionais
1.000
800
546
600
393
400
393
312
191
200
0
2005
2006
2007
2008
2009
Internacional
2010
2011
128
2012
2013
Nacional
Fonte: JLL
Volume de Investimento por Tipo de Investidor – 2013
2%
20%
27%
51%
Fundos Institucionais
Outros
Fundos de Investimento Imobiliário
Privados e Family Offices
Fonte: JLL
Volume de Investimento por Tipo de Ativos – 2013
O perfil dos investidores também registou alterações face aos
últimos anos. Se em 2012 os privados dominaram as operações de investimento (65%), em 2013 quase 80% do volume
transacionado foi efetuado por fundos imobiliários institucionais e tradicionais. Também o peso do investimento estrangeiro
aumentou de 45% em 2012 para 70% em 2013, o que reflete o aumento da confiança na “saúde” financeira do nosso país.
14%
2%
34%
51%
50%
Escritórios
Fonte: JLL
760
704
Comércio
Industrial & Logística
Outros
Olhando para as transações efetuadas, verifica-se que o perfil
dos investidores foi muito diversificado. Dos privados e family
offices aos institucionais alemães, dos mais oportunistas aos mais
conservadores, dos nacionais aos estrangeiros, todos compraram
ativos em território nacional. São exemplo a compra oportunista do Edifício Zenith por um fundo imobiliário português, a aquisição do Edifício Báltico por um fundo institucional alemão ou a compra de uma loja na Baixa de Lisboa por um investidor privado chinês.
Quanto ao tipo de ativos, durante 2013, cerca de 50% do investimento
foi concretizado em ativos de retalho. Esta situação foi muito
influenciada pela aquisição de 50% do CascaiShopping, pelo Sierra
Fund, que fica assim proprietário da totalidade deste centro comercial.
Mais uma vez, quando analisamos todas as operações realizadas
no ano passado, a diversidade de ativos predomina, desde que
bem localizados e com contratos sólidos, na sua maioria. Lojas
de rua nas principais zonas comerciais da capital, supermercados
arrendados a reconhecidas cadeias de retalho alimentar e edifícios
de escritórios de qualidade foram as principais classes de ativos
transacionadas no ano passado, mas também, hotéis e armazéns
industriais integram esta lista.
O programa de atribuição dos Golden Visa também desempenhou
um papel muito importante na recuperação do património imobiliário
português. Estima-se que em 2013 foram investidos cerca de 270 milhões de euros, dos quais apenas 8 milhões se incluem
no volume global de investimento por corresponderem a ativos
comerciais de rendimento, nomeadamente ativos de menor
dimensão como lojas e frações de escritórios.
Estas autorizações de residência estão a atrair cada vez mais
investidores estrangeiros para Portugal, nomeadamente para o setor residencial. A origem deste tipo de investidores é principalmente chinesa, mas também assistimos à procura vinda da Rússia, Brasil ou Angola.
“O aumento do investimento
estrangeiro reflete maior
confiança na ‘saúde’ financeira
do país.”
Estes novos players do mercado privilegiam ativos modernos
situados no centro de Lisboa, como o Chiado, Baixa, Príncipe Real
e a envolvente poente da Avenida da Liberdade, o Parque das
Nações e também as zonas de Cascais e Estoril pela proximidade
ao mar e pela qualidade de diversos empreendimentos que têm sido
desenvolvidos nos últimos anos.
Yields
Evolução Anual das Yields Prime
Contudo, com o regresso dos investidores internacionais ao mercado é expectável que as yields vão gradualmente descendo
nomeadamente para ativos de “1ª linha”. Esta situação já teve
impacto no último trimestre do ano com a compressão entre 25 e 50 pontos base nas yields prime nos segmentos de escritórios
(7,75%), centros comerciais (7,75%) e comércio de rua (7,00%).
10,0
9,00
9,50
9,00
8,00
%
Depois de uma contínua descida das yields até 2007, o mercado
reagiu às crises que se instalaram no mundo, na Europa e em Portugal
em particular. Desde então que a tendência tem sido de constante
subida, com os retail parks a sofrerem as maiores desvalorizações
(350 pontos base). O comércio de rua foi o mais resiliente, mas ainda
assim viu a sua yield prime aumentar em 100 pontos base.
7,75
7,00
7,00
6,00
5,00
4,00
2005
2006
2007
Escritórios
Comércio de Rua
2008
2009
2010
Centros Comerciais (Líquida)
Industrial & Logística
2011
2012
2013
Retail Parks (Líquida)
Fonte: JLL
Perspetivas Futuras
Podemos afirmar que a retoma do imobiliário já se iniciou, mas
temos que reconhecer que o paradigma, assim como o próprio
mercado mudaram.
Atualmente o financiamento é ainda bastante escasso, pelo que o
investimento é feito em grande parte com recurso a capitais próprios.
São os privados que pouparam, as famílias que perceberam que o investimento em ativos imobiliários é uma alternativa mais
segura e também investidores institucionais, maioritariamente
estrangeiros, que recuperaram a confiança em Portugal.
Espera-se que em 2014 se mantenha a tendência crescente,
com o aumento do volume de investimento e com a compressão
das yields.
Os Golden Visa deverão continuar a motivar o investimento em Portugal, mantendo o foco em ativos residenciais e a origem
maioritariamente da China. Também os benefícios fiscais para
residentes não habituais deverão continuar a atrair, para a mesma classe de ativos, investidores estrangeiros Europeus, nomeadamente franceses e escandinavos.
Por fim e também fora do volume registado (imóveis de
rendimento), o investimento em ativos para reabilitação situados
no centro da capital volta a ganhar cada vez mais expressão. O
aumento da procura de ativos residenciais, devido, não só a estes
programas, como também ao aumento dos turistas e da procura
de apartamentos turísticos, vem dar um importante contributo à reabilitação urbana que a cidade de Lisboa tanto precisa.
Reabilitação Urbana
Numa das conversas habituais do início de ano, comparei 2013 a uma andorinha. Se é certo que “uma andorinha não faz a primavera”, e por isso não há lugar a grandes entusiasmos nem tempo para descansar, o ano de 2013 marcou, sem dúvida, o mercado imobiliário como anunciador de uma nova “estação”.
O que mais nos atrai nesta nova realidade é o facto de agora os potenciais clientes do nosso mercado imobiliário serem muito
mais e a uma escala global.
Se antes já tivemos investidores institucionais e compradores
internacionais para o imobiliário turístico, agora temos esse mercado
de volta e muito mais alargado, não só como potenciais investidores
mas também como visitantes, devido ao grande crescimento
registado no turismo.
Fernando Vasco Costa
Head of Strategic
Consultancy & Research
Os programas de benefícios fiscais e de Golden Visa, a nova lei do arrendamento urbano e mais recentemente o Regime Excepcional
de Reabilitação Urbana (RERU), juntamente com o potencial turístico das nossas cidades e país, estão a criar oportunidades que interessa continuar a aproveitar e potenciar, principalmente na reabilitação.
Reabilitação está de volta
A reabilitação urbana teve no último ano um forte desenvolvimento,
impulsionada pelo grande crescimento de oferta de apartamentos
turísticos nas zonas históricas e pela crescente procura de
compradores internacionais nestas localizações. Existem hoje cerca
de 200 apartamentos de arrendamento de curta duração na Baixa,
de 300 na zona do Castelo e Alfama e de 350 no Chiado, Bairro Alto
e Príncipe Real, e a oferta continua a crescer.
De referir que o número de noites vendidas em Lisboa aumentou
mais de 20% nos últimos 5 anos. Este aumento está em linha com
as previsões para os próximos anos de crescimento anual de 5% do turismo ao nível global, devido principalmente ao aumento de
turistas dos países emergentes, nomeadamente a China e Brasil. É verdade que no mesmo período também se registou um aumento
de 17% no número de quartos de hotéis (2.715 unidades de alojamento), o que não permitiu um grande aumento nas taxas de ocupação, nem nos respetivos RevPAR (preço vs. ocupação).
Por outro lado os tempos de crise e as dificuldades criam sempre
oportunidade e empreendedores, pelo que basta um passeio pelos
centros de Lisboa e Porto, para constatar a grande diferença que
existe entre hoje e há dois anos atrás. A cidade está mais viva e
vibrante, com edifícios reabilitados para hostels, apartamentos
turísticos, com novas lojas, novos restaurantes e novos conceitos,
mais clientes e turistas. Sobretudo, estão muito mais interessantes
e por isso ainda com mais potencial de crescimento sustentável.
As oportunidades criadas por este “tempo novo” não se ficam por
aqui. Estamos a assistir a um enorme crescimento de estudantes
internacionais, que necessitam de melhor alojamento, bem como
a um crescente interesse de reformados europeus em se fixarem
em Lisboa, pelas características ímpares que esta cidade oferece,
aliadas ao regime fiscal para residentes não habituais.
O mercado sénior (turismo ou residências) é uma oportunidade
com elevadíssimo potencial que ainda não está a ser devidamente
explorada. As nossas condições “naturais” e fiscais são muito
atrativas, precisamos, contudo, de criar uma oferta mais consistente
e integrada que possa responder à crescente procura deste
segmento na Europa.
Aos programas de incentivos fiscais e de Golden Visa, vem agora
juntar-se o Regime Excecional de Reabilitação Urbana (RERU), um regime transitório até 2020, que há muito reclamávamos, que vem aligeirar as exigências ao nível de licenciamento para as operações de reabilitação, tornado por isso muitas delas viáveis
a curto prazo.
Com a hipótese de custos consideravelmente mais baixos, haverá
agora mais potencial para o investimento na reabilitação de edifícios
residenciais destinados quer ao arrendamento quer à venda. Esta
renovação do parque existente deverá contribuir para atrair de novo
mais habitantes para o centro.
Temos, por isso, conjugados muitos fatores que nos permitem
acreditar finalmente que estão criadas as condições para o sucesso
da reabilitação urbana em Portugal, a que se espera que se junte em breve a capacidade de financiamento dos projetos com qualidade e viabilidade. Existe procura e o enquadramento
legal foi melhorado, pelo que já não há desculpas para deixar
edifícios a apodrecer.
Acreditamos por isso que a reabilitação das cidades portuguesas irá alterar muito positivamente o seu funcionamento e qualidade de vida, criando cidades mais sustentáveis, dinâmicas e atrativas
tanto para turistas como para residentes.
Sobre a JLL
A JLL (NYSE:JLL) é uma empresa de serviços financeiros e profissionais especializados em imobiliário para clientes que
procuram obter valor acrescentado na promoção, na ocupação ou no investimento imobiliário. Com mais de 45.000 profissionais,
operamos em mais de 1.000 localizações em 75 países.
Em representação dos seus clientes, a empresa presta serviços
de gestão de propriedades e de instalações corporativas, com
um portfólio de 278 milhões de m² geridos mundialmente. A LaSalle
Investment Management, empresa da JLL a atuar na área de gestão de
investimento, é responsável pela gestão de uma carteira de ativos
imobiliários avaliada em mais de 47,6 mil milhões de dólares.
Presente em Portugal desde 1997, a JLL dispõe de uma equipa
pluridisciplinar composta por cerca de 60 profissionais, que
desenvolvem a sua atividade nos mercados de escritórios e retalho
para promotores, proprietários, investidores e ocupantes.
Ao longo de mais de 16 anos de atividade, a JLL alcançou uma
posição cimeira no mercado imobiliário Português. Desenvolvemos
e consolidamos todas as nossas linhas de negócio, ganhámos
notoriedade no mercado e empenhámo-nos em estabelecer uma
relação duradoura e de confiança com os nossos clientes.
Fazemos uso do nosso conhecimento, capacidade e experiência
para alcançar os melhores resultados para os nossos clientes e
superar as suas expectativas. A nossa equipa, dinâmica e motivada,
distingue-se pelo seu profissionalismo, compromisso e conduta
ética, e procuramos atingir a excelência em tudo que fazemos.
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