prefácio - SERVICON

Transcrição

prefácio - SERVICON

SERVICON – Administração de Condomínios
EXPEDIENTE
GUIA DO SÍNDICO - 2010
TIRAGEM: 1.000 EXEMPLARES
ELABORAÇÃO: SERVICON - SERVIÇOS GERAIS EM CONDOMÍNIOS LTDA.
AV. NASCIMENTO DE CASTRO, 1543 - LAGOA NOVA - NATAL/RN - FONES: 3342-9442 - FAX:3213-9044
COORDENAÇÃO: GUSTAVO QUIRINO
EXEMPLAR DE DISTRIBUIÇÃO GRATUITA.
É PERMITIDA A REPRODUÇÃO DOS TEXTOS, DESDE QUE MENCIONADA
A FONTE.
4° EDIÇÃO: JANEIRO/2010
BIBLIOGRAFIA:


MANUAL DO SÍNDICO E DO CONDOMÍNIO: DR. LUIZ A. SIMÕES.
JORNAL DA ABADI: ASSOC. BRASILEIRA DAS ADMINISTRADO-
PREFÁCIO
RAS DE IMÓVEIS.



MANUAL DO SÍNDICO: BAMERINDUS SEGUROS.
CONDOMÍNIOS DE IMÓVEIS: WALDEMAR LEANDRO.
CONDOMÍNIOS EM EDIFÍCIOS: J. NASCIMENTO FRANCO E NISSKE GONDO.




SÍNDICOS E CONDOMÍNIOS: LUIZ ALBERTO KELLY.
MANUAL DO CONDÔMINO: SECOVI/PR.
O CONDOMÍNIO NA PRÁTICA: JOSÉ FERREIRA CARVALHO.
REVOLUCIONANDO O CONDOMÍNIO: ROSELY MENEVIDES DE
OLIVEIRA SCHWARTZ.



CONDOMÍNIO URBANO: DARNLEY VILLAS BOAS.
GUIA DO CONDOMÍNIO: EDITORA GLOBO.
MANUAL PRÁTICO DO CONDOMÍNIO: RODRIGO DAMÁSIO DE
Este guia tem a finalidade de oferecer ao síndico, sem responsabilidade de nossa parte, elementos necessários à conduta dos
destinos do condomínio, contendo informações gerais, legislação, controles diversos, calendários, índice de produtos etc, cuja a finalidade é
evitar possível contestação de irregularidade por parte da fiscalização
dos órgãos competentes, além de proporcionar ao síndico, um maior
controle e acesso aos serviços e informações sobre o seu condomínio
tendo a sua mão com a maior facilidade.
OLIVEIRA




GUIA DO SÍNDICO: EDITORA DE GUIAS DO BRASIL LTDA.
CONDOMÍNIO: J. NASCIMENTO FRANCO.
CONDOMÍNIO EM EDIFICAÇÕES: PEDRO ELIAS AUVAD
ORIENTAÇÃO PARA ZELADORES E PORTEIROS: WILSON MARTINS ROCHA


CONDOMÍNIO EM EDIFÍCIOS: AGUINALDO CELINO DE SOUZA
TRINAMENTO DE PESSOAL DE CONDOMÍNIO: SMITH, LAURA
DITT E LIMA, SUELI SANTOS

1
PORTEIRO DE EDIFÍCIO - SENAC/RJ
GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________124
GUIA DO SÍNDICO_____________________________________________________________________ 1
EMPRESAS
INDÍCE
Quem é a Servicon
04
Serviços Prestados
04
 Tecsset
 Protel
 S.O.S serviços em condomínio
Dados do Condomínio
05
30 - PARQUE INFANTIL
Notas Pessoais
06
Assembléias
07
 Art-kasa
 Parquinhos e Artefatos
 Disk Parque
Moradores do Condomínio
11
31 - PISCINA (MANUTENÇÃO)
Empregados do Condomínio
14
Garagens
16
 Águia Piscinas
Serviços Periódicos
26
Água pura
Controle Financeiro
28
32 - PORTÕES AUTOMATICOS/GRADES
Previsão Orçamentária
29
Demonstrativo Financeiro
32
 Esquadria União
 Natal Portões
 Shopping dos Portões
Reclamações
35
33 - REDES DE PROTEÇÃO
Providências
36
Calendário 2009
37
 Alfa Tec
 S.O.S Redes
 Titan Redes de Proteção
Informações Úteis - Pagamentos
37
34– SEGUROS
Calendário 2008
38
Calendário 2010
38
Telefones
39
Perguntas e respostas que o síndico precisa saber
51
Normas para funcionamento do condomínio
64
Assuntos Administrativos do Condomínio
69
Pessoal no condomínio
73
Principais Serviços em Condomínios
77
Medidas de precaução e segurança em condomínio
82
Multifibra
 Visão Técnica
 Unius
 Pro Seguros
83
 Casa da Sinuca
 Rei das Sinucas
3207-1029
3643-2893
3643-3535
3272-2281/3272-7070
3217-0718 / 3207-0082
3664-4203
3223-3404
3613-1567
3231-0035
3086-4300
3213-7985
3206-2565/9982-0217
3207-1796/9974-4644
4008-0008/fax 4008-0253
3211-4333/fax 3211-4440
3213-1092/9982-2804
3223-3675/3213-6491
36– SISTEMA DE SEGURANÇA E TERCEIRIZAÇÃO DE MÃO DE OBRA
 Proteg
 Roland
 Liderança
3217-4270
4006-9393/8856-8871
8734-8281/3221-2159
37– TAMBORARIA
3213-2649
38– VALVULAS DE DESCARGA
 Rei das Valvulas
Benfeitorias (Sugestões)
84
Prestação de Serviços
85
Obrigações Fiscais
85
Agenda Diária
 DVN Vidros
123
 Tele Vidros
87
O Vidraceiro do Norte
GUIA DO SÍNDICO_____________________________________________________________________2
3272-6909/9983-8194
3213-6853
3645-6859/8856-8871
35—SINUCA
 Tamboraria Vieira
Medidas para reduzir despesas sem prejuízo da qualidade dos serviços e do
bem-estar dos condôminos
FONES
29– PARA-RAIOS
3213-7337
39– VIDROS
3203-5454/ 3206-6644
3234-9032/3201-2265
3605-1257
GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________123
EMPRESAS
FONES
20 - INDIVIDUALIZAÇÃO DE ÁGUA
Telefones de Utilidade Pública
99
Anexos
100
 Nilgeo
9984-3219/9963-2256
01 - Assembléia Geral
100
 José Fernandes
3082-1921/9421-1308
02 - Principais despesas do condomínio
100
 Nsc Natal Construção e Serviço
3082-3892/9421-6150
03 - Cadastro de Moradores
101
04 - Controle de Veículos
102
05 - Termo de Requisição
103
06 - Quadro de controle de manutenção
104
07 - Quadro de controle de entrada e saída de veículos
105
Legislação Aplicada a Condomínios
106
01 - Novo Código Civil Brasileiro - Lei n° 10.406, de 10 janeiro de 2002
106
02 - Lei n°. 4.591, de 16 de Dezembro de 1964
111
03 - Decreto Municipal n°. 7.456
118
04 - Lei Municipal n°. 3.882 e Lei Complementar n°. 50
119
05 - Instrução Normativa / INSS n°. 87 e Lei n°. 10.666
119
06 - Lei Federal n°. 10.925
119
07 - Decreto Municipal n°. 6598
119
Índice de Produtos e Serviços
120
Expediente
123
Bibliografia
123
Anotações
124
21 - INTERFONES
 Nataltel
 Digital segurança
 Shinaider
3611/0371
3201-6532/8743-0850
9981-7532
22 - JARDINAGEM ARBORIZAÇÃO
 Viveiro Marina
3234-4850
 Botânica Viveiro
 Tutto construção e jardinagem
3205-6926
8725-4430
23 - LIMPEZA DE FACHADA
 Brilho Mágico
 Forte Construção
Natal Brilho
24 - MATERIAL DE CONSTRUÇÃO
 Armazém Para
 Galvão Mesquita
 Lampadinha
8848-2932
3206-6940/9982-6187
3086-3500/91846057
4009-9333
3213-8656
3615-4030
25 - MATERIAL DE LIMPEZA
 Telemercado
 Atacadão do Condomínio
 Atacadão da Limpeza
3206-6324/fax 3234-1135
3213-0970
3613-0610/3613-1120
26—MATERIAL DE PISCINA
 Piscina e Construção
 Essencial Piscinas
 Hidroglass
3231-0450/3272-6450
3611-2194
3231-3036
27 - MATERIAL ELÉTRICO E HIDRAULICO
 Codif
 Galvão Mesquita Ferragens
 Lampadinha
3211-5808
3211-5180
3615-4000/3615-4020
28 - MEDICINA DO TRABALHO
 SMT
 Prevenção
 Med Job
3613-0013/9961-8303
3201-0636
3
3611-9296
GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________122
GUIA DO SÍNDICO_____________________________________________________________________ 3
EMPRESAS
QUEM É A SERVICON?
Servicon, empresa de administração de condomínios residenciais/comerciais
de Natal, não lida com vendas nem locação, só administra. Seu proprietário e
fundador, Ronaldo Ribeiro Dantas, contador e economista com pós-graduação
em consultoria empresarial pela UNICAMP – Universidade de Campinas/SP,
começou no ramo em 1978, com uma pequena sala no fundo de quintal de
sua casa, quando Natal só tinha 10 edificações residenciais e ninguém sabia
como administrar um condomínio. Só 10 anos depois ele formalizou o negocio
que passou a se chamar SERVICON – Administradora de Condomínios. Nunca
fez propaganda e tudo que ganha investe na empresa. hoje, baseado em uma
boa sede própria construída, Ronaldo garante que o mercado de administração é duro para quem quer trabalhar corretamente.
FONES
11 - ENCANADOR
 Jadir Sotero
 Central Gás: Projetos e Instalações
 Wilson Ferreira
9983-0011
3223-8147
9987-8609
12 - EQUIPAMENTOS DE SEGURANÇA
 Opel
 Protel
3211-6700
Central do condomínio
3221-6060
3213-6853
13 - EQUIPAMENTOS DE GINASTICA
 Star Bike
 Garra
 Bike Sport
3207-6332/3217-3210
3664-7116
3211-4204
14 - EXTINTOR DE INCENDIO
A Servicon Serviços Gerais em Condomínios LTDA presta serviços exclusivamente na área de administração de condomínios desde 1988. Tal experiência,
aliada ao eficiente auxílio da informática permite dizer que está apta a auxiliar
eficientemente qualquer condomínio a funcionar como uma verdadeira empresa sem fins lucrativos, que é como realmente deve ser.
A administradora além de ser legalmente constituída e estar estabelecida em
prédio próprio, tem alvarás de funcionamento expedidos pela Prefeitura Municipal de Natal, Secretaria de Educação e Cultura/RN, pelos Conselhos Regionais de Administração de Empresas e de Contabilidade, pré-requisitos indispensáveis ao funcionamento legal das empresas do ramo.
 Artincendio
3213-1767
 Cond New
3611-2473
 Protel
3213-6853
15 - FARDAMENTOS

 Luciene fardamentos
 Dam Fardamentos
 Confecções Camarim
3086-8016/9451-4765
3207-3803
3205-8021 / 9107-1077
16 - FOSSAS SÉPTICAS
Serviços prestados:

Administração de Condomínios (Alvará dos Conselhos de Administração e
Contabilidade);

Apoio logístico (Parceria com melhores empresas de terceirização de mão-
de-obra, serviços elétricos, hidráulicos etc.);

Consultoria Condominial;

Desinsetização (Atividade autorizada por Alvará da SUVISA);

Orientação a empregador doméstico;

Revista Condomínio;

Treinamentos para funcionários e Síndicos (Alvará da Secretaria de Edu-
cação e Cultura).
GUIA DO SÍNDICO_____________________________________________________________________ 4
 Tec Mil
 Limpa Fossa Parnamirim
 Imunizadora Potiguar
3084-9000/8806-1000
3272-5579
3205-1525
17 - GÁS
 Nacional Gás
 Ultragás
 Potigás
3227-3211
3664-7313
08002814004
18 - GERADOR

 Eletromecanica Fernandes
 Limcost
 Stemac
8876-5730/9939-6886
3086-4522
3231-2921
19– IRRIGAÇÃO
121
 Rigare
3223-7175/9981-2588
GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________121
ÍNDICE DE PRODUTOS E SERVIÇOS:
EMPRESAS
FONES
01 - ANTENAS PARABÓLICAS
 Potigucha
3206-4119
 Net Jet.com
 Líder Sat
4008-8000
3213-5303
02 - ANALISE DE ÁGUA
 Hidrolab
 Aqualab
3231-8464/8812-4602
3611-0457
03 - ABASTECIMENTO DE ÁGUA
 Potengi Serviço
 Albeci Medeiros
 Disk Água
3205-1349/32051414
9921-0233/9910-8379
3615-2674/9143-5422
81-3221-3898/3223-8762
05 - BOMBAS / INJETORAS
 Megadiesel
 Ivanildo Bombas
 Água Quente
Tecserv
 MCM– Engenharia
Endereço:
Telefone:
CEP:
Cidade:
Estado:
CNPJ:
Síndico e Sub-Síndico
Nome do Síndico:
Apto./Bl.:
Gestão:
Andar:
Fone:
Andar:
Fone:
Andar:
Fone:
Andar:
Fone:
Nome do Sub-Síndico:
Apto./Bl.:
Conselho
Nome:
Nome:
Apto./Bl.:
3611-1053/fax-3611-1676
3221-2818/9138-6600
3212-2341/94519332
07 - CONSTRUÇÕES
 Emobras
Condomínio/ Edifício:
Apto./Bl.:
3613-0111
94618934
3272-1434
06 - BOMBAS / MOTORES
 Só Bombas
 Interlagos Motores Ltda
 L.Bombas
9990-1414
04 - ALIMENTAÇÃO (TICKET)
 Nordestão
 Sodexho
Dados do Condomínio
3272-8120/8825-6681
3613-1778/9982-9231
3213-6001 / 94027901
Nome:
8812-8662
9928-7232
3234-8391
Apto./Bl.:
Andar:
Fone:
Andar:
Fone:
Nome:
Apto./Bl.:
08 - DESINSETIZADORA
 Caça Pragas
 S.O.S Desinsetizadora
 Cond New
3613-1818
3213-4006/3086-2232
3611-2473
09 - ELEVADORES
 Engelev
 Atlas Schindler
 OTIS
3234-9608
Administradora
Nome:
Endereço:
Telefone:
CEP:
Cidade:
3231-0017
3611-0265
10 - ELETRICISTA
8887-8316/9991-1488
 Zeca serviços e reformas
3234-0725/9935-1949
 Vandeci 24hs
GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________120
3231-1962/9401-3568
 Valdemir Leandro
Site:
Estado:
5
Responsável:
Conforme Deliberação em Assembléia na data de ____/____/____
GUIA DO SÍNDICO____________________________________________________________________5
Notas Pessoais
Em caso de perda ou extravio favor avisar:
de águas pluviais, piscinas, controle de poluição, de vetores e artrópodes
e saúde do trabalhador.
PARTICULAR
Nome: ________________________________________________________________
Endereço: _____________________________________________________________
Fone: _____________________ E-mail: ____________________________________
CEP: __________________ Cidade: _____________________ Estado:____________
Identidade: __________________________ CPF: _____________________________
Tit. Eleitor: _____________________________ Passaporte:_____________________
04. LEI MUNICIPAL Nº 3.882 (CÓDIGO TRIBUTÁRIO), LEI COMPLEMENTAR Nº 50 E DECRETO N°. 8.162
De acordo com a Lei Municipal nº 3.882 e Lei Complementar nº 50 em
vigor, estabelece que os condomínios deverão reter na fonte a alíquota de
5% (cinco por cento) dos prestadores de serviços e repassar a prefeitura
municipal, mediante documento próprio da Secretaria Municipal até o 10º
dia útil do mês subseqüente ao fato gerador. Lembramos, que o não cumprimento da legislação implicará em penalidades, quando da fiscalização
do Auditor Fiscal.
COMERCIAL
Empresa: ______________________________________________________________
Endereço: _____________________________________________________________
Fone: _____________________ E-mail: ____________________________________
CEP: __________________ Cidade: _____________________ Estado:____________
CNPJ: __________________________ Insc. Est.: _____________________________
MÉDICO / ACIDENTE
Médico:_______________________________________________________________
Fone: _________________ (clínica) ________________ (res.) ______________ (cel.)
Grupo Sanguíneo/Fator RH: _____________________ Alergias:__________________
Doenças: ______________________________________________________________
Em caso de acidente avisar:
Nome: ________________________________________________________________
Endereço: ________________________________ Fone: _______________________
BANCO / SEGURO
Banco: ______________________ Agência: __________ Fone: __________________
Conta Corrente: _____________________ Cód. de Poupança:____________________
Serviços Bancários Especiais:
Fone: __________________________ E-mail: _______________________________
Seguros: ______________________________________________________________
Corretor/Seguradora: ___________________________ Fone: ___________________
05. INSTRUÇÃO NORMATIVA / INSS Nº 87 E LEI Nº 10.666
De acordo com a Instrução Normativa nº 87 e a Lei nº 10.666 em vigor,
estabelece que os condomínios deverão reter dos contribuintes individuais
(prestadores de serviços e síndicos) o percentual de 11% a favor do INSS,
obedecendo-se o limite máximo de contribuição definido pelo orgão. Diante disso, solicitamos até dia 20 de cada mês nos informar nº do PIS/
PASEP ou inscrição INSS dos eventuais contribuintes, tendo em vista que
o não cumprimento da legislação implicará em multa que poderá chegar a
83 mil reais, dependendo do enquadramento, quando da fiscalização do
Auditor Fiscal da Previdência Social.
No caso dos síndicos, observar as seguintes orientações: a) Se já possui
inscrição no INSS, informar o respectivo número; b) Se for funcionário
público ou privado, apresentar o comprovante de rendimentos ou do desconto do INSS, conforme seu contra-cheque; c) Se empregador, informar
sobre o valor da contribuição para a previdência; d) Se for aposentado e
receber remuneração por ser síndico ou for isento da taxa de condomínio,
deverá informar o seu nº PIS/PASEP, quando funcionário da Ativa; e) Na
situação de aposentado por invalidez, recomendamos abdicar do cargo,
tendo em vista que o seu benefício poderá ser cessado, mediante confrontos de informações na Previdência Social.
06. LEI FEDERAL Nº 10.925
Levamos ao conhecimento dos senhores (as), que de acordo com a Lei nº
10.925, de 23/07/2004 publicada em 26/07/2004, não será mais necessários aos condomínios à retenção das contribuições COFINS, CSLL E PIS/
PASEP de valores inferiores a R$ 5.000,00 (cinco mil reais). Foram também alterados os prazos de recolhimento. Os valores retidos na quinzena
serão recolhidos até o último dia da semana subseqüente.
119
Apólice N° ___________________________ Veículo Placas: ___________________
GUIA DO SÍNDICO____________________________________________________________________6
GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________119
Parágrafo 6º - A convocação poderá prever a eleição de Sub-Síndicos,
definindo-lhes atribuições e fixando-lhes o mandato que não poderá exceder de 2 anos, permitindo a reeleição.
Art. 23 - Será eleito na forma prevista na Convenção, Conselho Consultivo constituído de três condôminos, com mandatos que não poderão exceder de dois anos, permitida a reeleição.
Parágrafo 1º - Funcionará o Conselho como órgão consultivo do Síndico,
para assessorá-lo na solução dos problemas que digam respeito ao condomínio, podendo a Convenção definir suas atribuições específicas.
Assembléias
⁮ AGO - Assembléia Geral Ordinária
⁮ AGE - Assembléia Geral Extraordinária
Data da Convocação: ____/ ____/ ____ N° de Côndominos Presentes: ____________________
Local: _______________________________________________________________________
Data da Reunião: ____/ ____/ ____ Horário: ___________ N° do Protocolo: ______________
Ordem do Dia: ________________________________________________________________
CAPÍTULO VII
____________________________________________________________________________
DA ASSEMBLÉIA GERAL
____________________________________________________________________________
Art. 24 - Haverá, anualmente, uma Assembléia Geral Ordinária, dos condôminos, convocada pelo Sindico na forma prevista na Convenção, a qual
compete, além das demais matérias inscritas na ordem do dia aprovar,
por maioria dos presentes, as verbas para as despesas do condomínio,
compreendendo as de conservação da edificação ou conjunto de edificações, manutenção de seus serviços e correlatas.
Parágrafo 1º - As decisões das Assembléias, tomadas, em cada caso,
pelo quorum que a Convenção fixar, obrigam todos os condôminos.
Parágrafo 2º - O Síndico, nos oito dias subsequente à Assembléia, comunicará aos condôminos o que tiver sido deliberado, inclusive no tocante a
previsão orçamentária, no rateio das despesas, e promoverá a arrecadação, tudo na forma que a Convenção previr.
Parágrafo 3º - Nas Assembléias Gerais, os votos serão proporcionais às
frações ideais do terreno e partes comuns, pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da Convenção.
Art. 25 - Ressalvado o disposto no parágrafo 3º do art. 22 poderá haver
Assembléias Gerais Extraordinárias, convocadas pelo Síndico ou por condôminos que representem um quarto, no mínimo, do condomínio, sempre
que o exigirem os interesses gerais.
Parágrafo Único - Salvo estipulação diversa da Convenção, esta só poderá ser modificada em Assembléia Geral Extraordinária, pelo voto no mínimo de condôminos que representem 2/3 do total das frações ideais.
Art. 26 - (Vetado)
Art. 27 - Se a Assembléia não se reunir para exercer qualquer dos poderes que lhe competem 15 dias após o pedido de convocação, o Juiz decidirá a respeito mediante requerimento dos interessados.
03. DECRETO MUNICIPAL Nº 7.456
De acordo com o DECRETO MUNICIPAL nº 7.456, de 16 de Julho de 2004
em vigor, estabelece padrões que devem ser adotados para os condomínios residenciais do Município do Natal com a intenção de prevenção e
promoção a saúde dos seus moradores. A partir de agora, O Departamento de Vigilância Sanitária da Secretaria Municipal de Saúde, passa a ser
responsável pela inspeção nos condomínios, no que diz respeito aos resíduos sólidos, abastecimento de água, esgotamento sanitário, drenagem
GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________118
____________________________________________________________________________
Deliberações: (tópicos) _________________________________________________________
____________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________
Local: _______________________________________________________________________
Ordem do Dia: ________________________________________________________________
____________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________
7
____________________________________________________________________________
GUIA DO SÍNDICO____________________________________________________________________7
Assembléias
Local: _______________________________________________________________________
Ordem do Dia: ________________________________________________________________
____________________________________________________________________________
Parágrafo Único. (Vetado)
Art. 20 - Aplicam-se ao ocupante do imóvel, a qualquer título, todas as obrigações referentes ao uso, fruição e destino da unidade.
Art. 21 - A violação de qualquer dos deveres estipulados na Convenção
sujeitará o infrator a multa fixada na própria Convenção ou no Regimento
Interno, sem prejuízo da responsabilidade civil ou criminal, que, no caso,
couber.
Parágrafo Único - Compete ao Síndico a iniciativa do processo e a cobrança da multa, por via executiva em benefício do condomínio, e, em caso de
omitir-se, a qualquer condômino.
____________________________________________________________________________
CAPÍTULO VI
____________________________________________________________________________
DA ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO
____________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________
Local: _______________________________________________________________________
Ordem do Dia: ________________________________________________________________
____________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________
GUIA DO SÍNDICO____________________________________________________________________8
Art. 22 - Será eleito, na forma prevista pela Convenção o Síndico do Condomínio, cujo mandato não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição.
Parágrafo 1º - Compete ao Síndico:
a) representar, ativa e passivamente o condomínio, em juízo ou fora dele , e praticar os atos de defesa dos interesses comuns, nos limites das
atribuições conferidas por esta lei ou pela Convenção;
b) exercer a administração interna da edificação ou do conjunto de edificações, no que respeita à sua vigilância, moralidade e segurança, bem
como os serviços que interessam a todos os moradores;
c) praticar os atos que lhe atribuírem as leis, a Convenção e o Regulamento Interno;
d) impor as multas estabelecidas na Lei, na Convenção, ou no Regimento
Interno;
e) cumprir e fazer cumprir a Convenção e Regimento Interno, bem como
executar e fazer executar as deliberações da Assembléia;
f) prestar contas à Assembléia dos condôminos;
g) manter guardada durante o prazo de 5 anos, para eventuais necessidades de verificação contábil, toda à documentação relativa ao condomínio.
Parágrafo 2º - As funções administrativas podem ser delegadas a pessoas de confiança do Síndico, e sob sua inteira responsabilidade, mediante
aprovação da Assembléia Geral dos Condôminos.
Parágrafo 3º - A Convenção poderá estipular que dos atos do Síndico
caiba recurso para Assembléia, convocada pelo interessado.
Parágrafo 4º - Ao Síndico, que poderá ser condômino ou pessoa física ou
jurídica estranha ao condomínio, será fixada a remuneração pela mesma
Assembléia que eleger, salvo se a Convenção dispuser diferentemente.
Parágrafo 5º - O Síndico poderá ser destituído, pela forma e sob as condições previstas na Convenção, ou, no silêncio desta pelo voto de dois
terços dos condôminos presentes em Assembléia Geral especialmente
117
convocada.
GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________117
Parágrafo 5º - Se contestado o pedido, seguirá o processo o rito ordinário.
Parágrafo 6º - Se a sentença fixar valor superior ao da avaliação feita na
vistoria, o condomínio em execução restituirá à minoria a respectiva diferença, acrescida de juros de mora à razão de 1% ao mês, desde a data de
concessão da eventual liminar, ou pagará o total devido, com juros de
mora a contar da citação.
Parágrafo 7º - Transitada em julgado a sentença, servirá ela de título
definitivo para a maioria, que deverá registrá-la no Registro de Imóveis.
Parágrafo 8º - A maioria poderá pagar e cobrar da maioria, em execução
de sentença, encargos fiscais necessários à adjudicação definitiva a cujo
pagamento se recusar a minoria.
Art. 16 - Em caso de sinistro que destrua menos de 2/3 da edificação, o
Síndico promoverá o recebimento do seguro e a reconstrução ou os reparos nas partes danificadas.
Art. 17 - “Os condôminos que representem, pelo menos 2/3 (dois terços)
no total de unidades isoladas e frações ideais correspondentes a 80%
(oitenta por cento) do terreno e coisas comuns poderão decidir sobre a
demolição e reconstrução do prédio, ou sua alienação, por motivos urbanísticos ou arquitetônicos, ou, ainda, no caso de condenação do edifício
pela autoridade pública, em razão de sua insegurança ou insalubridade.”
Parágrafo 1º - A minoria não fica obrigada a contribuir para as obras,
mas assegura-se à maioria o direito de adquirir a parte dos dissidentes,
mediante avaliação judicial, aplicando-se o processo previsto no art. 15.
Parágrafo 2º - Ocorrendo desgaste, pela ação do tempo, tais unidades
habitacionais de uma edificação que deprecie seu valor unitário em relação ao valor global do terreno onde se acha construída, os condôminos
pelo quorum mínimo de votos que representem 2/3 (dois terços) das unidades isoladas e frações ideais correspondentes a 80% (oitenta por cento)
do terreno e coisas comuns poderão decidir por sua alienação total, procedendo-se em relação a minoria na forma estabelecida no art. 15º e seus
parágrafos, desta lei.
Art. 18 - Em caso de desapropriação parcial de uma edificação ou de um
conjunto de edificações serão indenizados os proprietários das unidades
expropriadas, ingressando no condomínio a entidade expropriante, que se
sujeitará ás disposições desta Lei e se submeterá às da Convenção do
Condomínio e do Regimento Interno. (Alterado pela Lei 4.864 de 29.11.65
e Decreto - Lei 981 - 21.10.1969).
Assembléias
Local: _______________________________________________________________________
Ordem do Dia: ________________________________________________________________
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Ordem do Dia: ________________________________________________________________
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CAPÍTULO V
UTILIZAÇÃO DA EDIFICAÇÃO OU DO CONJUNTO DE EDIFICAÇÕES
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Art. 19 - Cada condômino tem direito de usar e fruir com exclusividade,
de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados, uma e outros, às normas de boa vizinhança, e poderá usar as
partes e coisas comuns de maneira não causar danos ou incômodo aos
demais condôminos ou moradores, nem obstáculos nem embaraço ao bom
uso das mesmas partes por todos.
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9
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Assembléias
Local: _______________________________________________________________________
pecuniário e todos os proprietários ou titulares de direito à aquisição de
unidades mediante orçamento prévio aprovado em Assembléia Geral, podendo incumbir-se de sua execução o Síndico ou outra pessoa, sob aprovação da Assembléia.
Parágrafo 5º - A renúncia de qualquer condômino aos seus direitos, em
caso algum valerá como recusa para exonerá-lo de seus encargos.
CAPÍTULO IV
Ordem do Dia: ________________________________________________________________
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DO SEGURO, DO INCÊNDIO, DA DEMOLIÇÃO E DA RECONSTRUÇÃO
OBRIGATÓRIA
Art. 13 - Proceder-se-á ao seguro da edificação ou conjunto de edificação, neste caso discriminadamente, abrangendo todas as unidades autônomas e partes comuns, contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte, computando-se o prêmio nas despesas ordinárias do condomínio.
Parágrafo Único - O seguro de que trata esse artigo será obrigatoriamente feito dentro de 120 dias, contados da data da concessão do “Habite
-se” , sob pena de ficar o condomínio sujeito à multa mensal equivalente a
1/12 do imposto predial , cobrável executivamente pela municipalidade.
Art. 14 - Na ocorrência de sinistro total, ou que destrua mais de 2/3 de
uma edificação, seus condôminos reunir-se-ão em Assembléia Especial, e
deliberarão sobre a sua reconstrução ou venda do terreno e materiais, por
“quorum” mínimo de votos que representem metade + uma das frações
ideais do respectivo terreno.
Parágrafo 1º - Rejeitada a proposta da reconstrução, a mesma Assembléia, ou outra para este fim convocada, decidirá, pelo mesmo “quorum” ,
o destino a ser dado ao terreno e aprovará a partilha do valor do seguro
entre os condôminos, sem prejuízo do que receber cada um pelo seguro
facultativo de sua unidade.
Parágrafo 2º - Aprovada, a reconstrução será feita guardados, obrigatoriamente, o mesmo destino, a mesma forma externa e mesma disposição
interna.
Parágrafo 3º - Na hipótese do parágrafo anterior, a minoria não poderá
adquirir as partes dos dissidentes, mediante avaliação judicial, feita em
vistoria.
Art. 15 - Na hipótese de que trata o parágrafo 3º do art. Antecedente, à
maioria poderão ser adjudicadas, por sentença, as frações ideais da minoria.
Parágrafo 1º - Como condição para o exercício da ação prevista neste
artigo, com a inicial, a maioria oferecerá e depositará, à disposição do juízo, as importâncias arbitradas na vistoria para a avaliação, prevalecendo
as de eventual desempatador.
Parágrafo 2º - Feito o depósito de que trata o parágrafo anterior, o juiz,
liminarmente, poderá autorizar a adjudicação à maioria, e a minoria poderá.
115
Parágrafo 3º - Feito o depósito, será expedido o mandato de citação,
com prazo de 10 dias para a constatação (Vetado).
Parágrafo 4º - Se não contestar, o juiz, imediatamente julgará o pedido.
GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________115
j) a forma de contribuição para a constituição de fundo de reserva;
l) a forma e o “quorum” para as alterações da Convenção;
m) a forma e o “quorum” para a aprovação do Regimento Interno quando
não incluídos na própria Convenção.
Parágrafo 4º - No caso de conjunto de edificações a que se refere o art.
8º, entre os condôminos das várias edificações, podendo estipular formas
pelas quais se possam desmembrar e alienar porções de terreno, inclusive
as da Convenção de Condomínio fixará os direitos e as relações de propriedades edificadas. (nova redação, art. 7º, Lei 4.864, de 29.11.1965).
Art. 10 - É defeso a qualquer condômino:
I) Alterar a forma externa da fachada;
II) Decorar as partes e esquadrias externas com totalidades ou cores diversas das empregadas no conjunto das edificações;
III) Destinar a unidade à utilização diversa de finalidade do prédio, ou usá
-la de forma nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade e a segurança
dos demais condôminos;
IV) Embaraçar o uso das partes comuns.
Parágrafo 1º - O transgressor ficará sujeito ao pagamento de multa prevista na Convenção ou no Regulamento do Condomínio Além de ser compelido a desfazer a obra ou abster-se da prática do ato, cabendo, ao Síndico, com autorização judicial, mandar desmanchá-la, à custa do transgressor, se esse não a desfizer no prazo que lhe foi estipulado.
Parágrafo 2º - O proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade
poderá fazer obra que modifique sua fachada, se obtiver aquiescência da
unanimidade dos condôminos.
Art. 11 - Para efeitos tributários, cada unidade autônoma será tratada
como prédio isolado, contribuindo o respectivo condômino, diretamente,
as importâncias relativas aos impostos e taxas de ferais, estaduais e municipais, na forma dos respectivos lançamentos.
Apto.
Bl.
Nome
P
I
Fone
CAPÍTULO III
DAS DESPESAS DO CONDOMÍNIO
Art. 12 - Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a cota-parte que lhe couber
em rateio.
Parágrafo 1º - Salvo disposição em contrário da Convenção a fixação de
cota no rateio correspondente à fração ideal de terreno de cada unidade.
Parágrafo 2º - Cabe ao Síndico arrecadar as contribuições competindolhe promover, por via executiva, a cobrança judicial das cotas atrasadas.
Parágrafo 3º - O Condômino que não pagar sua contribuição no prazo
fixado na Convenção, fica sujeito ao juro moratório de 1% ao mês, e multa de até 20% sobre o débito que será atualizado. Se o estipular a Convenção, com aplicação dos índices de correção monetária levantados pelo
Conselho Nacional de Economia, no caso de mora por período igual ou
superior a 6 meses.
Parágrafo 4º - As obras que interessam à estrutura integral da edificação
ou conjunto de edificações ou serviço comum serão feitas com o concurso
GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________114
11
GUIA DO SÍNDICO____________________________________________________________________11
Apto.
Bl.
Nome
P
I
Fone
sobre ele desejar erigir mais de uma edificação, observar-se-á também o
seguinte:
a) em relação às unidades autônomas que se constituírem em casas térreas ou assobradadas, será discriminada a parte do terreno ocupada pela
edificação e também aquela eventualmente reservada como de utilização
exclusiva dessas casas, como jardim e quintal, bem assim a fração ideal
do todo do terreno e de partes comuns, que corresponderá às unidades;
b) em relação às unidades autônomas que constituírem edifícios de dois
ou mais pavimentos, será discriminada a parte do terreno ocupada pela
edificação, aquela que eventualmente for reservada como de utilização
exclusiva, correspondente às unidades do edifício, e ainda a fração ideal
de todo o terreno e de partes comuns, que corresponderá a cada uma das
unidades;
c) serão discriminadas as partes do total do terreno que poderão ser utilizadas em comum pelos titulares de direito sobre os vários tipos de unidades autônomas;
d) serão discriminadas as áreas que se constituírem em passagem comum
para as vias públicas ou para as unidades entre si.
CAPÍTULO II
DA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO
Art. 9º - Os proprietários, promitentes, compradores, cessionários ou promitentes, cessionários dos direitos pertinentes à aquisição de unidades
autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já
construídas, elaboração, por escrito, a Convenção de condomínio, e deverão, também, por contrato ou por deliberação em Assembléia, aprovar o
Regimento Interno da edificação ou conjunto de edificações.
Parágrafo 1º - Far-se-á o registro da Convenção no Registro de Imóveis,
bem como a averbação das suas eventuais alterações.
Parágrafo 2º - Considerar-se aprovada, e obrigatória para os promitentes cessionários, atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a Convenção que reuna as assinaturas de titulares de direitos que representem,
no mínimo, 2/3 das frações ideais que compõem o condomínio.
Parágrafo 3º - Além de outras normas aprovadas pelo interessados, a
Convenção deverá conter:
a) a discriminação das partes de propriedade exclusivas, e as de condomínio, com especificações das diferentes áreas;
b) o destino das diferentes partes;
c) o modo de usar as coisas e serviços comuns;
d) encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos para as
despesas de custeio e para as extraordinárias;
e) o modo de escolher o Síndico e o Conselho Consultivo;
f) as atribuições do Síndico;
g) a definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções;
113
h) o modo e o prazo de convocação das Assembléias Gerais dos condôminos;
i) o “quorum” para os diversos tipos de votações;
GUIA DO SÍNDICO____________________________________________________________________12
GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________113
Parágrafo 1º - Cada unidade será assinalada por designação especial;,
numérica ou alfabética, para efeitos de identificação e discriminação.
Parágrafo 2º - A cada unidade caberá, como parte inseparável, uma fração ideal do terreno e coisas comuns, expressas sob forma decimal ou
ordinária.
Art. 2º - Cada unidade com saída para a via pública, diretamente ou por
processo de passagem comum, será sempre tratada como objeto da propriedade exclusiva, qualquer que seja o número de suas peças e suas destinações, inclusive (VETADO) edifício-garagem, com ressalva das restrições que se lhe imponham.
Parágrafo 1º - O direito à guarda de veículos nas garagens ou locais a
isso destinados nas edificações ou conjuntos de edificações será tratado
como objeto de propriedade exclusiva com ressalva das restrições que ao
mesmo sejam impostas por instrumentos adequados e será vinculado à
unidade habitacional a que corresponder, no caso não lhe ser atribuída
fração ideal específica do terreno.
Parágrafo 2º - O direito de que trata o parágrafo 1º deste artigo poderá
ser transferido a outro condômino, independente da alienação a que corresponder, vedada sua transferência a pessoas estranhas ao condomínio.
Parágrafo 3º - Nos edifícios-garagem, às vagas serão atribuídas frações
ideais de terreno específicas. (com a nova redação do art. 5º, da Lei
4.864, de 29.11.1965).
Parágrafo Único (VETADO).
Art. 3º - O terreno em que se levantam a edificação ou o conjunto de edificações e suas instalações, bem como as fundações, paredes externas, o
teto, as áreas internas de ventilação, e tudo o mais que sirva a qualquer
dependência de uso comum dos proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades ou ocupantes, constituirão condomínio de todos, e
serão insuscetíveis de divisão, ou de alienação destacada da respectiva
unidade. Serão, também, insuscetíveis de utilização exclusiva por qualquer condomínio (VETADO).
Art. 4º - A alienação de cada unidade, a transferência de direitos pertinentes à sua aquisição e a constituição de direitos reais sobre ela independerão do consentimento dos condôminos (VETADO).
Parágrafo Único - O adquirente de uma unidade responde pelos débitos
do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas.
Art. 5º - O condomínio por meação de parede, soalhos, e tetos das unidades isoladas, regular-se-á pelo disposto no Código Civil, no que lhe for
aplicável.
Art. 6º - Sem prejuízo do disposto nesta Lei, regular-se-á pela disposição
de direito comum o condomínio por quota ideal de mais de uma pessoa
sobre a mesma unidade autônoma.
Art. 7º - O condomínio por unidades autônomas instituir-se-á por ato entre vicos ou por testamento, com inscrição obrigatória no Registro de Imóvel, dele constando: a individualização de cada unidade, sua identificação
e discriminação, bem como a fração ideal dispensando-se a descrição interna da unidade.
Art. 8º - Quando em terreno onde não houver edificação, o proprietário, o
promitente-comprador, o cessionário deste ou o promitente cessionário
GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________112
Apto.
Bl.
Nome
P
I
Fone
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Seção III - Da Extinção do Condomínio
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TÍTULO I
DO CONDOMÍNIO
Endereço:
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Art. 1.357. Se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou
ameace ruína, os condôminos deliberarão em assembléia sobre a reconstrução, ou venda, por votos que representem metade mais uma das frações ideais. § 1o Deliberada a reconstrução, poderá o condômino eximirse do pagamento das despesas respectivas, alienando os seus direitos a
outros condôminos, mediante avaliação judicial. § 2o Realizada a venda,
em que se preferirá, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, será repartido o apurado entre os condôminos, proporcionalmente ao
valor das suas unidades imobiliárias.
Art. 1.358. Se ocorrer desapropriação, a indenização será repartida na
proporção a que se refere o § 2o do artigo antecedente.
02. LEI Nº 4.591, DE 16 DE DEZEMBRO DE 1964
DISPÕE SOBRE O CONDOMÍNIO E AS SUAS INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS
Fone:
Nome:
Cidade:
minos poderá fazê-lo. § 2o Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá,
a requerimento de qualquer condômino.
Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício,
ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos
condôminos. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004).
Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos
dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais. Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino,
salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.
Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar por
maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.
Art. 1.354. A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos
não forem convocados para a reunião.
Art. 1.355. Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.
Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de
três membros, eleitos pela assembléia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.
/
/
GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________14
Art.1º - As edificações ou conjunto de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas
111
a fins residenciais ou não-residenciais, poderão ser alienados, no todo ou
em parte, objetivamente considerados, e constituirá, cada unidade, propriedade autônoma sujeita às limitações desta lei.
GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________111
ção das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.
Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já
existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da
aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas
construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por
qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.
Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da
aprovação da unanimidade dos condôminos.
Art. 1.344. Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas
da sua conservação, de modo não haja danos às unidades imobiliárias
inferiores.
Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante,
em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
Art. 1.346. É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de
incêndio ou destruição, total ou parcial.
Nome:
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Carteira Prof. n°:
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Função:
Seção II - Da Administração do Condomínio
Endereço:
Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos,
o qual poderá renovar-se.
Art. 1.348. Compete ao síndico: I - convocar a assembléia dos condôminos; II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em
juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; III
- dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento
judicial ou administrativo, de interesse do condomínio; IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia; V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e
zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; VI elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; VII cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar
as multas devidas; VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e
quando exigidas; IX - realizar o seguro da edificação. § 1o Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação. § 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente,
os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
Art. 1.349. A assembléia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta
de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não
prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.
Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos
condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de
contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno. § 1o Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos condôGUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________110
Cidade:
Bairro:
Carteira Prof. n°:
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Admissão:
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Função:
Endereço:
Cidade:
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Carteira Prof. n°:
Bairro:
Fone:
Admissão:
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Demissão:
GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________15
Garagens
Vaga:
Apto. / Bl.:
Proprietário:
Vaga:
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Marca do Carro:
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Marca do Carro:
Marca do Carro:
Proprietário:
Vaga:
Marca do Carro:
Proprietário:
Vaga:
Marca do Carro:
Proprietário:
Vaga:
Marca do Carro:
Proprietário:
Vaga:
Marca do Carro:
Proprietário:
Vaga:
Marca do Carro:
Proprietário:
Vaga:
Proprietário:
Tem Seguro
Sim
Não
Ano:
Placa:
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Tem Seguro
Sim
Não
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Tem Seguro
Sim
Não
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Tem Seguro
Sim
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Tem Seguro
Sim
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Tem Seguro
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Tem Seguro
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Tem Seguro
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Placa:
Proprietário:
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Marca do Carro:
Marca do Carro:
Tem Seguro
Sim
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Placa:
Tem Seguro
Sim
Não
GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________16
utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos
possuidores, ou aos bons costumes. § 1o O condômino que não pagar a
sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou,
não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por
cento sobre o débito. § 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos
deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato
constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes
o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e
danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.
Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente
com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de
três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa
correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as
despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração,
independentemente das perdas e danos que se apurem. Parágrafo único.
O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antisocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos
ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao
décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais,
até ulterior deliberação da assembléia.
Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos,
preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos,
e, entre todos, os possuidores.
Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações
ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias. § 1o Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens
em separado. § 2o É permitido ao condômino alienar parte acessória de
sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro
se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela
não se opuser a respectiva assembléia geral.
Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um
condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.
Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende: I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos; II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos. § 1o As obras ou reparações necessárias podem ser
realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso
de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino. § 2o Se as
obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas
excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que
tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente. § 3o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser
efetuadas após autorização da assembléia, especialmente convocada pelo
109
síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos
condôminos. § 4º O condômino que realizar obras ou reparos necessários
será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituiGUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________109
Garagens
tórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus
proprietários. § 2o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral
de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro
público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser
alienados separadamente, ou divididos. § 3o A cada unidade imobiliária
caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras
partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no
instrumento de instituição do condomínio. (redação dada pela Lei nº
10931, de 2004). § 4o Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do
acesso ao logradouro público. § 5o O terraço de cobertura é parte comum,
salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.
Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar
daquele ato, além do disposto em lei especial: I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das
outras e das partes comuns; II - a determinação da fração ideal atribuída
a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;III - o fim a
que as unidades se destinam.
Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e tornase, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades,
ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção. Parágrafo único.
Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser
registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará: I - a
quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio; II - sua forma de administração; III - a competência das assembléias,
forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações; IV - as
sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores; V - o regimento interno. § 1o A convenção poderá ser feita por escritura pública ou
por instrumento particular. § 2o São equiparados aos proprietários, para
os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.
Art. 1.335. São direitos do condômino: I - usar, fruir e livremente dispor
das suas unidades; II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.
Art. 1.336. São deveres do condômino: I – Contribuir para as despesas do
condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em
contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004); II não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; III - não
alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; IV dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as
GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________108
Vaga:
Apto. / Bl.:
Proprietário:
Vaga:
Marca do Carro:
Proprietário:
Marca do Carro:
Proprietário:
Marca do Carro:
Proprietário:
Vaga:
Marca do Carro:
Proprietário:
Vaga:
Marca do Carro:
Proprietário:
Vaga:
Marca do Carro:
Proprietário:
Vaga:
Marca do Carro:
Proprietário:
Vaga:
Marca do Carro:
Proprietário:
Vaga:
Tem Seguro
Sim
Não
Ano:
Placa:
Apto. / Bl.:
Tem Seguro
Sim
Não
Ano:
Placa:
Apto. / Bl.:
Tem Seguro
Sim
Não
Ano:
Placa:
Apto. / Bl.:
Tem Seguro
Sim
Não
Ano:
Placa:
Apto. / Bl.:
Tem Seguro
Sim
Não
Ano:
Placa:
Apto. / Bl.:
Tem Seguro
Sim
Não
Ano:
Placa:
Apto. / Bl.:
Tem Seguro
Sim
Não
Ano:
Placa:
Apto. / Bl.:
Tem Seguro
Sim
Não
Ano:
Placa:
Apto. / Bl.:
Vaga:
Ano:
Placa:
Apto. / Bl.:
Vaga:
Marca do Carro:
Marca do Carro:
Tem Seguro
Sim
Não
Ano:
17
Proprietário:
Placa:
Tem Seguro
Sim
Não
GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________17
Garagens
Vaga:
Apto. / Bl.:
Proprietário:
Vaga:
Apto. / Bl.:
Marca do Carro:
Apto. / Bl.:
Marca do Carro:
Marca do Carro:
Proprietário:
Vaga:
Marca do Carro:
Proprietário:
Vaga:
Marca do Carro:
Proprietário:
Vaga:
Marca do Carro:
Proprietário:
Vaga:
Marca do Carro:
Proprietário:
Vaga:
Marca do Carro:
Proprietário:
Vaga:
Proprietário:
Tem Seguro
Sim
Não
Ano:
Placa:
Apto. / Bl.:
Tem Seguro
Sim
Não
Ano:
Placa:
Apto. / Bl.:
Tem Seguro
Sim
Não
Ano:
Placa:
Apto. / Bl.:
Tem Seguro
Sim
Não
Ano:
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Tem Seguro
Sim
Não
Ano:
Placa:
Apto. / Bl.:
Tem Seguro
Sim
Não
Ano:
Placa:
Apto. / Bl.:
Tem Seguro
Sim
Não
Ano:
Placa:
Apto. / Bl.:
Tem Seguro
Sim
Não
Ano:
Placa:
Proprietário:
Vaga:
Ano:
Placa:
Proprietário:
Vaga:
Marca do Carro:
Marca do Carro:
Tem Seguro
Sim
Não
Ano:
Placa:
Tem Seguro
Sim
Não
GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________18
de partilha de herança (arts. 2.013 a 2.022).
Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem
adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o
apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.Parágrafo
único. Se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na coisa comum e
participam todos do condomínio em partes iguais, realizar-se-á licitação
entre estranhos e, antes de adjudicada a coisa àquele que ofereceu maior
lanço, proceder-se-á à licitação entre os condôminos, a fim de que a coisa
seja adjudicada a quem afinal oferecer melhor lanço, preferindo, em condições iguais, o condômino ao estranho.
Subseção II - Da Administração do Condomínio
Art. 1.323. Deliberando a maioria sobre a administração da coisa comum,
escolherá o administrador, que poderá ser estranho ao condomínio; resolvendo alugá-la, preferir-se-á, em condições iguais, o condômino ao que
não o é.
Art. 1.324. O condômino que administrar sem oposição dos outros presume-se representante comum.
Art. 1.325. A maioria será calculada pelo valor dos quinhões.§ 1o As deliberações serão obrigatórias, sendo tomadas por maioria absoluta.§ 2o
Não sendo possível alcançar maioria absoluta, decidirá o juiz, a requerimento de qualquer condômino, ouvidos os outros.§ 3o Havendo dúvida
quanto ao valor do quinhão, será este avaliado judicialmente.
Art. 1.326. Os frutos da coisa comum, não havendo em contrário estipulação ou disposição de última vontade, serão partilhados na proporção dos
quinhões.
Seção II Do Condomínio Necessário
Art. 1.327. O condomínio por meação de paredes, cercas, muros e valas
regula-se pelo disposto neste Código (arts. 1.297 e 1.298; 1.304 a
1.307).
Art. 1.328. O proprietário que tiver direito a estremar um imóvel com paredes, cercas, muros, valas ou valados, tê-lo-á igualmente a adquirir meação na parede, muro, valado ou cerca do vizinho, embolsando-lhe metade do que atualmente valer a obra e o terreno por ela ocupado (art.
1.297).
Art. 1.329. Não convindo os dois no preço da obra, será este arbitrado por
peritos, a expensas de ambos os confinantes.
Art. 1.330. Qualquer que seja o valor da meação, enquanto aquele que
pretender a divisão não o pagar ou depositar, nenhum uso poderá fazer
na parede, muro, vala, cerca ou qualquer outra obra divisória.
CAPÍTULO VII - Do Condomínio Edilício Seção I - Disposições Gerais
107
Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos. § 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escriGUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________107
Garagens
Vaga:
LEGISLAÇÃO APLICADA A CONDOMÍNIOS
01. NOVO CÓDIGO CIVIL BRASILEIRO
(Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002)
Capítulo VI
Do condomínio geral
Seção I
Do condomínio voluntário
Subseção I
Dos direitos e deveres dos condôminos
Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação,
sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá
-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou
gravá-la.Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o
consenso dos outros.
Art. 1.315. O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os
ônus a que estiver sujeita.Parágrafo único. Presumem-se iguais as partes
ideais dos condôminos.
Art. 1.316. Pode o condômino eximir-se do pagamento das despesas e
dívidas, renunciando à parte ideal.§ 1o Se os demais condôminos assumem as despesas e as dívidas, a renúncia lhes aproveita, adquirindo a
parte ideal de quem renunciou, na proporção dos pagamentos que fizerem.§ 2o Se não há condômino que faça os pagamentos, a coisa comum
será dividida.
Art. 1.317. Quando a dívida houver sido contraída por todos os condôminos, sem se discriminar a parte de cada um na obrigação, nem se estipular solidariedade, entende-se que cada qual se obrigou proporcionalmente
ao seu quinhão na coisa comum.
Art. 1.318. As dívidas contraídas por um dos condôminos em proveito da
comunhão, e durante ela, obrigam o contratante; mas terá este ação regressiva contra os demais.
Art. 1.319. Cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano que lhe causou.
Art. 1.320. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa
comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas
da divisão.§ 1o Podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa
comum por prazo não maior de cinco anos, suscetível de prorrogação ulterior.§ 2o Não poderá exceder de cinco anos a indivisão estabelecida pelo
doador ou pelo testador.§ 3o A requerimento de qualquer interessado e se
graves razões o aconselharem, pode o juiz determinar a divisão da coisa
comum antes do prazo.
Art. 1.321. Aplicam-se à divisão do condomínio, no que couber, as regras
GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________106
Apto. / Bl.:
Proprietário:
Vaga:
Marca do Carro:
Proprietário:
Marca do Carro:
Proprietário:
Marca do Carro:
Proprietário:
Vaga:
Marca do Carro:
Proprietário:
Vaga:
Marca do Carro:
Proprietário:
Vaga:
Marca do Carro:
Proprietário:
Vaga:
Marca do Carro:
Proprietário:
Vaga:
Marca do Carro:
Proprietário:
Vaga:
Tem Seguro
Sim
Não
Ano:
Placa:
Apto. / Bl.:
Tem Seguro
Sim
Não
Ano:
Placa:
Apto. / Bl.:
Tem Seguro
Sim
Não
Ano:
Placa:
Apto. / Bl.:
Tem Seguro
Sim
Não
Ano:
Placa:
Apto. / Bl.:
Tem Seguro
Sim
Não
Ano:
Placa:
Apto. / Bl.:
Tem Seguro
Sim
Não
Ano:
Placa:
Apto. / Bl.:
Tem Seguro
Sim
Não
Ano:
Placa:
Apto. / Bl.:
Tem Seguro
Sim
Não
Ano:
Placa:
Apto. / Bl.:
Vaga:
Ano:
Placa:
Apto. / Bl.:
Vaga:
Marca do Carro:
Marca do Carro:
Tem Seguro
Sim
Não
Ano:
19
Proprietário:
Placa:
Tem Seguro
Sim
Não
GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________19
Garagens
Placa:
Marca do Carro:
Proprietário:
Vaga:
Apto. / Bl.:
Marca do Carro:
Marca do Carro:
Proprietário:
Vaga:
Marca do Carro:
Proprietário:
Vaga:
Tem Seguro
Sim
Não
Ano:
Placa:
Apto. / Bl.:
Tem Seguro
Sim
Não
Ano:
Placa:
Apto. / Bl.:
Tem Seguro
Sim
Não
Ano:
Placa:
Apto. / Bl.:
Tem Seguro
Sim
Não
Ano:
Placa:
Proprietário:
Vaga:
Marca do Carro:
Ano:
Placa:
SAÍDA
Tem Seguro
Sim
Não
105
Proprietário:
HORA
Ano:
Placa:
Apto. / Bl.:
Tem Seguro
Sim
Não
ENTRADA
Marca do Carro:
Proprietário:
Vaga:
Ano:
Placa:
Apto. / Bl.:
Tem Seguro
Sim
Não
MARCA
Marca do Carro:
Proprietário:
Vaga:
Ano:
Placa:
Apto. / Bl.:
Tem Seguro
Sim
Não
PLACA
Marca do Carro:
Proprietário:
Vaga:
Ano:
Placa:
Apto. / Bl.:
Tem Seguro
Sim
Não
NOME
Marca do Carro:
07 - QUADRO CONTROLE DE ENTRADA E SAÍDA DE VEÍCULOS:
APTO.
Apto. / Bl.:
Proprietário:
Vaga:
Ano:
DATA
Proprietário:
Vaga:
Marca do Carro:
QUADRO DE CONTROLE DE ENTRADA E SAÍDA DE VEÍCULOS
Apto. / Bl.:
CONDOMÍNIO ____________________________________
Vaga:
Tem Seguro
Sim
Não
GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________20
GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________105
ITENS PARA MANUTENÇÃO
CAIXA DÁGUA (SEMESTRAL)
NO TOPO
LAJES / PÁRA-RAIOS ( ANUAL)
SALA DE MÁQUINAS DO ELEVADOR (SEMESTRAL)
PORTAS CORTA-FOGO/EXTINTORES (ANUAL)
MANGUEIRAS CONTRA INCENDIO (ANUAL)
EM CADA
FISSURAS, TRINCAS E RACHADURAS (ANUAL)
ANDAR
ILUMINAÇÃO DE EMERGÊNCIA (BIMESTRAL)
ELEVADORES (MENSAL)
PLAYGROUND (SEMESTRAL)
PISCINA (SEMANAL)
LIXEIRAS (SEMANAL)
SISTEMA DE GÁS (BIMESTRAL)
INTERFONES/TELEFONES PORTARIA/ BOMBAS (MENSAL)
CX. DE GORDURA (SEMESTRAL)
PORTÕES AUTOMATICOS (TRIMESTRAL)
TÉREO /
SUBSOLO
TV A CABO/ASSINAT./ANTENAS COLETIVAS (SEMESTRAL)
GERADOR (SEMESTRAL)
CISTERNA (SEMESTRAL)
SISTEMA ELÉTRICO / HIDRAULICO (SEMESTRAL)
QUADRAS ESPORTIVAS (ANUAL)
JARDINS (MENSAL)
SISTEMA DE SEGURANÇA ELETRÔNICA (MENSAL)
SEGURO OBRIGATÓRIO (ANUAL)
EXAMES BACTERIOLOGICOS DA ÁGUA (SEMESTRAL)
VISTORIA/ HABITE-SE CORPO DE BOMBEIROS ( ANUAL)
TREINAMENTO DE FUNCIONÁRIOS (ANUAL)
OUTROS
PROGRAMAS: PCMSO, PPRA,ASO E PPP (ANUAL)
UNIFORMES (ANUAL)
MATERIA DE LIMPEZA / PISCINA ( MENSAL)
MATERIAL ELÉTRICO (BIMESTRAL)
DEDETIZAÇÃO (ANUAL)
OBSERVAÇÕES:
REALIZADO EM:
EMPRESA
PRÓXIMO
OBSERVAÇÕES
CONDOMINIO:___________________________________________________________________________________________________________ANO: ______________
QUADRO DE CONTROLE DE MANUTENÇÃO
06 - QUADRO DE CONTROLE DE MANUTENÇÃO:
GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________104
Vaga:
Garagens
Apto. / Bl.:
Vaga:
Apto. / Bl.:
Vaga:
Apto. / Bl.:
Vaga:
Apto. / Bl.:
Vaga:
Apto. / Bl.:
Vaga:
Apto. / Bl.:
Vaga:
Apto. / Bl.:
Vaga:
Apto. / Bl.:
Vaga:
Apto. / Bl.:
Vaga:
Apto. / Bl.:
Proprietário:
Marca do Carro:
Proprietário:
Proprietário:
Proprietário:
Proprietário:
Proprietário:
Proprietário:
Proprietário:
Proprietário:
Proprietário:
Ano:
Placa:
Marca do Carro:
Placa:
Marca do Carro:
Placa:
Marca do Carro:
Placa:
Marca do Carro:
Placa:
Marca do Carro:
Placa:
Marca do Carro:
Placa:
Marca do Carro:
Placa:
Marca do Carro:
Placa:
Marca do Carro:
Placa:
Tem Seguro
Sim
Não
Ano:
Tem Seguro
Sim
Não
Ano:
Tem Seguro
Sim
Não
Ano:
Tem Seguro
Sim
Não
Ano:
Tem Seguro
Sim
Não
Ano:
Tem Seguro
Sim
Não
Ano:
Tem Seguro
Sim
Não
Ano:
Tem Seguro
Sim
Não
Ano:
Tem Seguro
Sim
Não
21
Ano:
Tem Seguro
Sim
Não
GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________21
Garagens
Vaga:
Apto. / Bl.:
Proprietário:
Vaga:
Apto. / Bl.:
Marca do Carro:
Placa:
Apto. / Bl.:
Marca do Carro:
Proprietário:
Vaga:
Apto. / Bl.:
Marca do Carro:
Apto. / Bl.:
Marca do Carro:
Proprietário:
Vaga:
Ano:
Uso do Salão de Festas
Tem Seguro
Sim
Não
Tem Seguro
Sim
Não
Tem Seguro
Sim
Não
Ano:
Placa:
Apto. / Bl.:
Termo de Requisição/Responsabilidade
Ano:
Placa:
Marca do Carro:
05 - TERMO DE REQUISIÇÃO:
Tem Seguro
Sim
Não
Ano:
Placa:
Proprietário:
Vaga:
Ano:
Placa:
Proprietário:
Vaga:
Marca do Carro:
Tem Seguro
Sim
Não
Ano:
REQUISITANTE: ____________________________________________________________________APTO: ___________________
DATA A SER RESERVADA: _____/_____/_____, das _________ h às _________ h.
Na qualidade de morador(a) do Condomínio Edifício_____________________________________________________
____________________________, situado nesta cidade na Rua ____________________________________________
_________, nº ______, sirvo-me da presente para requisitar para meu uso privativo, o Salão de Festas do Edifício, para a
data e horários acima indicados, pelo que, e na melhor forma de direito, comprometo-me e responsabilizo-me pelo
seguinte:
1.
A não utilizar alto-falantes, rádios, toca-fitas ou quaisquer outros aparelhos e instrumentos sonoros, das 22h
às 6h;
2.
A utilizar o Salão de Festas por mim, meus familiares e convidados, de tal forma a não perturbar a boa e o
sossego dos demais moradores;
3.
Recolocar o Salão de Festas em suas condições originais de arrumação e limpeza, no prazo de 24 horas após
a sua utilização;
4.
Por todo e qualquer dano sofrido pelo mobiliário, adornos, aparelhos, cortinas, tapetes e demais objetos que
guarnecem o referido salão, durante o período de sua utilização;
5.
A cumprir os dispostos no Regulamento Interno, no que se refere ao uso do Salão de Festas, sobre os quais
tenho total conhecimento.
Local ______________________________________ data ____/____/____
Requisitante
Autorização do
síndico/zelador
Proprietário:
Vaga:
Placa:
Apto. / Bl.:
Marca do Carro:
Proprietário:
Vaga:
Marca do Carro:
Proprietário:
Vaga:
Apto. / Bl.:
Marca do Carro:
Tem Seguro
Sim
Não
Termo de Requisição/Responsabilidade
Declaro que recebi o Salão de Festas do Edifício na mais perfeita ordem quanto às instalações
elétricas, hidráulicas e de pintura, bem como móveis e demais objetos, com exceção dos itens abaixo
assinalados:
Local ______________________________________ data ____/____/____
Ano:
Placa:
Apto. / Bl.:
Tem Seguro
Sim
Não
Ano:
Placa:
Proprietário:
Vaga:
Ano:
Placa:
Apto. / Bl.:
Tem Seguro
Sim
Não
Marca do Carro:
Síndico/zelador
Tem Seguro
Sim
Não
Ano:
103
Proprietário:
Placa:
Tem Seguro
Sim
Não
GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________22
GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________103
Garagens
04 - CONTROLE DE VEÍCULOS:
Vaga:
CONDOMÍNIO _____________________________________
CONTROLE DE VEÍCULOS
APTO.
PLACA
DATA
ENTRADA
SAÍDA
HORA
ENTRADA
SAÍDA
Apto. / Bl.:
Proprietário:
Vaga:
Marca do Carro:
Ano:
Placa:
Apto. / Bl.:
Marca do Carro:
Ano:
OBSERVAÇÕES
Proprietário:
Vaga:
Placa:
Apto. / Bl.:
:
Marca do Carro:
Proprietário:
Vaga:
Marca do Carro:
Proprietário:
Vaga:
Marca do Carro:
Proprietário:
Vaga:
Marca do Carro:
Proprietário:
Vaga:
Marca do Carro:
Proprietário:
Vaga:
Marca do Carro:
Proprietário:
Vaga:
Marca do Carro:
Proprietário:
Vaga:
Tem Seguro
Sim
Não
Ano:
Placa:
Apto. / Bl.:
Tem Seguro
Sim
Não
Ano:
Placa:
Apto. / Bl.:
Tem Seguro
Sim
Não
Ano:
Placa:
Apto. / Bl.:
Tem Seguro
Sim
Não
Ano:
Placa:
Apto. / Bl.:
Tem Seguro
Sim
Não
Ano:
Placa:
Apto. / Bl.:
Tem Seguro
Sim
Não
Ano:
Placa:
Apto. / Bl.:
Tem Seguro
Sim
Não
Ano:
Placa:
Apto. / Bl.:
Tem Seguro
Sim
Não
Marca do Carro:
Tem Seguro
Sim
Não
Ano:
23
Proprietário:
GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________102
Placa:
Tem Seguro
Sim
Não
GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________23
Garagens
Vaga:
Apto. / Bl.:
Proprietário:
Vaga:
Apto. / Bl.:
Marca do Carro:
Apto. / Bl.:
Marca do Carro:
Apto. / Bl.:
Marca do Carro:
Proprietário:
Vaga:
Marca do Carro:
Proprietário:
Vaga:
Marca do Carro:
Proprietário:
Tem Seguro
Sim
Não
Ano:
Placa:
03 - CADASTRO DE MORADORES:
CONDOMÍNIO _____________________________________
CADASTRO DE MORADORES
APTO. N.º: ________
BLOCO: _________
PROPRIETÁRIO
INQUILINO
NOME DO MORADOR RESP.: ______________________________________ PROFISSÃO:______________________________
NATURALIDADE:______________________DATA DE NASCIMENTO: _____/_____/_____ E-mail:_______________________
FONE RES.:_________________________ FONE COMERC.:_________________________ CELULAR:_____________________
CPF: ____________________________RG:__________________ORGÃO: ______________ DATA EMISSÃO: _____/____/____
NOME DO CONJUGE:______________________________________________PROFISSÃO:______________________________
EM CASO DE EMERGÊNCIA PROCURAR POR:__________________________________ FONE:_________________________
ENDEREÇO DO TRBALHO: ___________________________________________________FONE:_________________________
HÁ QUANTO TEMPO RESIDE NO CONDOMÍNIO: ______________________________________________________________
ANO DE AQUISIÇÃO DO IMÓVEL (SE PROPRIETÁRIO) :________________________________________________________
DEMAIS OCUPANTES DO APARTAMENTO:
GRAU DE PARENTESCO
NOME
Apto. / Bl.:
Marca do Carro:
Proprietário:
Tem Seguro
Sim
Não
NOME DO PROPRIETÁRIO
ENDEREÇO
TELEFONE
NOME DA CORRETORA DE IMÓVEIS
ENDEREÇO
TELEFONE
DATA DO INÍCIO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO
AUTOMÓVEIS:
Placa:
Apto. / Bl.:
Marca do Carro:
Proprietário:
Vaga:
Tem Seguro
Sim
Não
Marca do Carro:
Proprietário:
Vaga:
Tem Seguro
Sim
Não
Ano:
Placa:
Apto. / Bl.:
ALUGA VAGA(S) NA GARAGEM:
PLACA
SIM
N.º DA VAGA NA GARAGEM
PRAZO
NÃO
ALUGA – N.º DO APTO.
N.º DE BICICLETAS:
Ano:
Placa:
Apto. / Bl.:
DATA DO FINAL DO CONTRATO DE LOCAÇÃO
Ano:
ANIMAIS DOMÉSTICOS: SIM
Vaga:
PROFISSÃO
EM CASOS DE LOCATÁRIO:
MARCA/TIPO
Vaga:
DATA DE NASCIMENTO
Tem Seguro
Sim
Não
Ano:
Placa:
Apto. / Bl.:
Tem Seguro
Sim
Não
Ano:
Placa:
Apto. / Bl.:
Tem Seguro
Sim
Não
Ano:
Placa:
Tem Seguro
Sim
Não
Ano:
Placa:
Proprietário:
Vaga:
Ano:
Placa:
Proprietário:
Vaga:
Marca do Carro:
Marca do Carro:
NÃO
QUAIS?: ______________RAÇAS: _____________
__________________________________________
Natal, ________/________/________
_________________________________________________
Assinatura
OBSERVAÇÃO: Favor preencher com precisão e brevidade e devolve-la a portaria. Trata-se de uma ficha de informação
em CASO DE SINISTRO
NOTA: Solicitamos que informem à administração sempre que houver alteração nos dados acima.
Tem Seguro
Sim
Não
Ano:
101
Proprietário:
Placa:
Tem Seguro
Sim
Não
GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________24
GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________101
Garagens
ANEXOS:
Vaga:
01 – ASSEMBLÉIA GERAL:
TIPOS DE
ASSEMBLÉIA
PRINCIPAIS
FINALIDADES
Apto. / Bl.:
Proprietário:
INQUILINO
Nº MÍNIMO
PRESENTES
Aprovação das Contas.
Eleição do Síndico
Previsão, Orçamentária.
Sem Procuração.
Sem Procuração.
Sem Procuração.
Qualquer número
1/2 + 1 dos legalmente
representados.
Vaga:
Extraordinária
Aprovação da Convenção.
Com Procuração.
Mínimo de 2/3 da fração ideal.
Fração ideal.
Proprietário:
Extraordinária
Alteração da Convenção.
Com Procuração.
2/3 da fração ideal.
Extraordinária
Alteração do Regulamento
Interno.
Com Procuração.
2/3 da fração ideal.
Extraordinária
Pintura, Automação dos
Portões, Compra de Interfones,
etc.
Com Procuração.
Qualquer número.
1/2 + 1 dos legalmente
representados.
Especial
Alienação, Concessão,
Alteração do Destino.
Com Procuração.
100% da fração ideal.
100% da fração ideal.
Placa:
Apto. / Bl.:
Especial
Reconstrução
Com Procuração
1/2 + 1 da fração ideal
1/2 + 1 da fração ideal
Vaga:
Marca do Carro:
Apto. / Bl.:
02 – PRINCIPAIS DESPESAS DO CONDOMÍNIO:
Marca do Carro:
Apto. / Bl.:
X
Pequenos reparos nas instalações elétrica e hidráulica de pias, troca de lâmpadas e fusíveis ou
consertos habituais.
X
Marca do Carro:
Todos os demais problemas relacionados com instalações elétrica e hidráulica e que sejam
relacionados ao funcionamento desses sistemas.
X
Placa:
Apto. / Bl.:
Marca do Carro:
Proprietário:
X
Pintura da fachada do prédio.
Pintura interna dos apartamentos devido ao desgaste causado pelo tempo.
X
Pintura interna dos apartamentos devido ao mau uso do imóvel pelo morador.
X
Despesas com funcionários do condomínio (salário e encargos sociais).
X
Apto. / Bl.:
X
Vaga:
Marca do Carro:
Marca do Carro:
Proprietário:
Vaga:
X
Placa:
Apto. / Bl.:
Marca do Carro:
Conservação e manutenção regular do maquinário existente
X
Limpeza de salões de festas
X
Proprietário:
Troca de moveis, reformas e manutenção do salão de festas, do condomínio
X
Compra de artigos para a decoração de hall e de áreas comuns do condomínio, tais como:
quadros, gravuras, etc.
X
Vaga:
Placa:
Apto. / Bl.:
Marca do Carro:
Proprietário:
Consertos do sistema de elevadores do edifício, como por exemplo: troca de cabos principais.
X
Manutenção regular dos elevadores do edifício, como troca de fusíveis, engraxamento, vistorias
de rotina, porteiro eletrônico, antenas coletivas.
X
Vaga:
Troca de portas ou substituição de peças fundamentais dos elevadores que excedem à qualificação de pequenos reparos.
X
Pagamentos para constituição do Fundo de Reserva do Condomínio
X
Marca do Carro:
Tem Seguro
Sim
Não
Ano:
25
Proprietário:
GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________100
Tem Seguro
Sim
Não
Ano:
Placa:
Apto. / Bl.:
Tem Seguro
Sim
Não
Ano:
X
Reformas ou reparos substanciais no maquinário da piscina, sauna ou outras benfeitorias
Tem Seguro
Sim
Não
Ano:
X
Construções de benfeitorias (piscinas, saunas, academias de ginástica, vestiários, instalação de
guaritas de segurança) e outras que se incorporem ao patrimônio e provoquem sua valorização.
Tem Seguro
Sim
Não
Ano:
Placa:
Apto. / Bl.:
Tem Seguro
Sim
Não
Ano:
Placa:
Proprietário:
X
Indenizações trabalhistas pagas a funcionários do condomínio, resultante de sentença judicial,
em reclamações ajuizadas anteriormente ao período do inquilino.
Vaga:
Tem Seguro
Sim
Não
Ano:
PROPRIETÁRIO
Vaga:
Tem Seguro
Sim
Não
Ano:
Placa:
Proprietário:
INQUILINO
Problemas hidráulicos e elétricos usados em virtude de mal uso do imóvel pelo morador.
Manutenção de piscinas e benfeitorias já existentes.
Vaga:
Tem Seguro
Sim
Não
Ano:
Placa:
Proprietário:
Despesas de água e luz
Ano:
Nº
VOTOS
Ordinária
DESPESAS
Marca do Carro:
Placa:
Tem Seguro
Sim
Não
GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________25
Água
Fatura
Mês
Vencimento
Consumo
Valor M3
M3
Variação de Consumo
Valor R$
M3
TELEFONES DE UTILIDADE PÚBLICA
%
Janeiro
 Conselho Tutelar
 Correios
Fevereiro
Março
Abril
Maio
Junho
Julho
Agosto
Setembro
Outubro
Novembro
Dezembro
Energia
Fatura
Mês
Vencimento
Histórico de Consumo
Tarifa
KWh
Valor R$
Reativo Execedente
KWh
Valor R$
Janeiro
Fevereiro
Março
Abril
Maio
Junho
Julho
Agosto
Setembro
Outubro
Novembro


































2500
Delegacia de Polícia
Energia Elétrica
Fórum
IML
Polícia Federal
Polícia Rodoviária Estadual – (militar)
Posto de Saúde
Prefeitura
Procon
Pronto Socorro Municipal
Rodoviária
Secretaria de Ações Sociais e Cidadania
Secretaria de Educação
Secretaria de Esporte e Lazer
Secretaria do Meio Ambiente e Recursos Naturais
Bombeiros
Defesa Civil
Polícia Militar
Polícia Civil
Auxílio a Lista
Conserto Telefones
Embratel Informações
Embratel – Interurbano Internacional Informações
Embratel – Interurbano Internacional Via Telefonista
Embratel – Interurbano Nacional Via Telefonista
Hora Certa Brasil
INSS Previdência Social
Serviço Despertador
Telegrama Fonado Nacional e Internacional
Água e Esgoto
Água e Esgoto - Clientes Especiais (Condomínios)
Ciretran
SAMU
Informações toxicologia
3206-5798
0800 57 00100/32203232-2283
0800-7010800
3214-0210
3232-6900
3204-5500
3203-1550
3232-8438
3232-4927
3232-7230
3316-3967
3316-4080
3232-4870
3232-4729
3232-8911
3232-8717
193
199
190
147 – 3232-7665
102
103
0800 703 2100
0800 703 2111
0800 703 211
0800 703 2110
130
0800-780191
134
0800 570 0100
0800 840195
3232-4251
3232-1229
192
3232-7969
99
Dezembro
GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________26
GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________99
Agenda Diária - Dezembro
Gás
1 ______________________________
________________________________
________________________________
17 _____________________________
________________________________
________________________________
2 ______________________________
________________________________
________________________________
18 _____________________________
________________________________
________________________________
3 ______________________________
________________________________
________________________________
19 _____________________________
________________________________
________________________________
4 ______________________________
________________________________
________________________________
20 _____________________________
________________________________
________________________________
5 ______________________________
________________________________
________________________________
21 _____________________________
________________________________
________________________________
Junho
6 ______________________________
________________________________
________________________________
22 _____________________________
________________________________
________________________________
Agosto
7 ______________________________
________________________________
________________________________
23 _____________________________
________________________________
________________________________
8 ______________________________
________________________________
________________________________
24 _____________________________
________________________________
________________________________
9 ______________________________
________________________________
________________________________
25 _____________________________
________________________________
________________________________
10 _____________________________
________________________________
________________________________
26 _____________________________
________________________________
________________________________
11 _____________________________
________________________________
________________________________
27 _____________________________
________________________________
________________________________
12 _____________________________
________________________________
________________________________
28 _____________________________
________________________________
________________________________
13 _____________________________
________________________________
________________________________
29 _____________________________
________________________________
________________________________
14 _____________________________
________________________________
________________________________
30 _____________________________
________________________________
________________________________
16 _____________________________
________________________________
________________________________
GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________98
Mês
Data
NF. n°
n° Dias
Kg
Unit. R$
Total R$
Janeiro
Fevereiro
Março
Abril
Maio
Julho
Setembro
Outubro
Novembro
Dezembro
Empresa
Validade
Observações
Bombas
Limpeza
Cx. D’água
Recarga
Extintores
Dedetização
Elevadores
Vistoria
Data Efet.
Vistoria
Bombeiros
15 _____________________________
________________________________
________________________________
Fatura
27
GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________27
Controle Financeiro
1° Semestre
Despesas
Janeiro
Fevereiro
Março
Abril
Maio
Junho
Aluguel/Prestação
Água/Esgoto
Energia/Elétrica
Gás
Imposto Predial
Condomínio
Escolas
Automóvel
Combustível
Seguros
Cartões de Crédito
Prestações
Total
2° Semestre
Despesas
Julho
Agosto
Setembro
Outubro
Novembro
Dezembro
Aluguel/Prestação
Água/Esgoto
Energia/Elétrica
Gás
Imposto Predial
Condomínio
Escolas
Automóvel
Combustível
Seguros
Cartões de Crédito
Prestações
Agenda Diária - Novembro
1 ______________________________
________________________________
________________________________
17 _____________________________
________________________________
________________________________
2 ______________________________
________________________________
________________________________
18 _____________________________
________________________________
________________________________
3 ______________________________
________________________________
________________________________
19 _____________________________
________________________________
________________________________
4 ______________________________
________________________________
________________________________
20 _____________________________
________________________________
________________________________
5 ______________________________
________________________________
________________________________
21 _____________________________
________________________________
________________________________
6 ______________________________
________________________________
________________________________
22 _____________________________
________________________________
________________________________
7 ______________________________
________________________________
________________________________
23 _____________________________
________________________________
________________________________
8 ______________________________
________________________________
________________________________
24 _____________________________
________________________________
________________________________
9 ______________________________
________________________________
________________________________
25 _____________________________
________________________________
________________________________
10 _____________________________
________________________________
________________________________
26 _____________________________
________________________________
________________________________
11 _____________________________
________________________________
________________________________
27 _____________________________
________________________________
________________________________
12 _____________________________
________________________________
________________________________
28 _____________________________
________________________________
________________________________
13 _____________________________
________________________________
________________________________
29 _____________________________
________________________________
________________________________
14 _____________________________
________________________________
________________________________
30 _____________________________
________________________________
________________________________
15 _____________________________
________________________________
________________________________
97
Total
GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________28
16 _____________________________
________________________________
________________________________
GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________97
Agenda Diária - Outubro
1 ______________________________
________________________________
________________________________
17 _____________________________
________________________________
________________________________
2 ______________________________
________________________________
________________________________
18 _____________________________
________________________________
________________________________
1.1 - Salários
3 ______________________________
________________________________
________________________________
19 _____________________________
________________________________
________________________________
1.3 - Cesta Básica
4 ______________________________
________________________________
________________________________
20 _____________________________
________________________________
________________________________
1.5 - Encargos Sociais
5 ______________________________
________________________________
________________________________
21 _____________________________
________________________________
________________________________
6 ______________________________
________________________________
________________________________
22 _____________________________
________________________________
________________________________
7 ______________________________
________________________________
________________________________
23 _____________________________
________________________________
________________________________
8 ______________________________
________________________________
________________________________
24 _____________________________
________________________________
________________________________
9 ______________________________
________________________________
________________________________
25 _____________________________
________________________________
________________________________
4.1 - Piscinas
10 _____________________________
________________________________
________________________________
26 _____________________________
________________________________
________________________________
4.3 - Material Limpeza
11 _____________________________
________________________________
________________________________
27 _____________________________
________________________________
________________________________
4.5 - Pedreiro / Pintor
12 _____________________________
________________________________
________________________________
28 _____________________________
________________________________
________________________________
5 Administrativas
13 _____________________________
________________________________
________________________________
29 _____________________________
________________________________
________________________________
5.2 - Isenção do Síndico
14 _____________________________
________________________________
________________________________
30 _____________________________
________________________________
________________________________
15 _____________________________
________________________________
________________________________
31 _____________________________
________________________________
________________________________
16 _____________________________
________________________________
________________________________
GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________96
Meses
Janeiro
Fevereiro
Março
Abril
1 Pessoal / Encargos
1.2 - Vale Transporte
1.4 - Quitação / Férias
2 Consumo
2.1 - Luz / Força
2.2 - Água / Esgoto
2.3 - Gás
2.4 - Telefone
3 Manutenção / Conserto Equiptos.
3.1 - Elevadores
3.2 - Bombas
3.3 - Outros
4 Manutenção / Consertos Prediais
4.2 - Jardins
4.4 - Encanador / Eletricista
4.6 - Outros
5.1 - Honorários Administradora
6 Seguro
7 Diversos
7.1 - Despesas Gerais
7.2 - Despesas Extraordinárias
8 Fundo de Reserva
8.1 - Estabelecido pela Convenção ou
Assembléia29
Total Geral
GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________29
Meses
Maio
Junho
Julho
Agosto
1.1 - Salários
1.3 - Cesta Básica
2 Consumo
2.1 - Luz / Força
2.3 - Gás
2.4 - Telefone
3.1 - Elevadores
3.2 - Bombas
3.3 - Outros
4.1 - Piscinas
4.2 - Jardins
4.6 - Outros
5 Administrativas
6 Seguro
7 Diversos
8 Fundo de Reserva
Assembléia
Total Geral
GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________30
Agenda Diária - Setembro
1 ______________________________
________________________________
________________________________
17 _____________________________
________________________________
________________________________
2 ______________________________
________________________________
________________________________
18 _____________________________
________________________________
________________________________
3 ______________________________
________________________________
________________________________
19 _____________________________
________________________________
________________________________
4 ______________________________
________________________________
________________________________
20 _____________________________
________________________________
________________________________
5 ______________________________
________________________________
________________________________
21 _____________________________
________________________________
________________________________
6 ______________________________
________________________________
________________________________
22 _____________________________
________________________________
________________________________
7 ______________________________
________________________________
________________________________
23 _____________________________
________________________________
________________________________
8 ______________________________
________________________________
________________________________
24 _____________________________
________________________________
________________________________
9 ______________________________
________________________________
________________________________
25 _____________________________
________________________________
________________________________
10 _____________________________
________________________________
________________________________
26 _____________________________
________________________________
________________________________
11 _____________________________
________________________________
________________________________
27 _____________________________
________________________________
________________________________
12 _____________________________
________________________________
________________________________
28 _____________________________
________________________________
________________________________
13 _____________________________
________________________________
________________________________
29 _____________________________
________________________________
________________________________
14 _____________________________
________________________________
________________________________
30 _____________________________
________________________________
________________________________
15 _____________________________
________________________________
________________________________
95
16 _____________________________
________________________________
________________________________
GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________95
Agenda Diária - Agosto
1 ______________________________
________________________________
________________________________
17 _____________________________
________________________________
________________________________
2 ______________________________
________________________________
________________________________
18 _____________________________
________________________________
________________________________
1.1 - Salários
3 ______________________________
________________________________
________________________________
19 _____________________________
________________________________
________________________________
1.3 - Cesta Básica
4 ______________________________
________________________________
________________________________
20 _____________________________
________________________________
________________________________
5 ______________________________
________________________________
________________________________
21 _____________________________
________________________________
________________________________
6 ______________________________
________________________________
________________________________
22 _____________________________
________________________________
________________________________
7 ______________________________
________________________________
________________________________
23 _____________________________
________________________________
________________________________
8 ______________________________
________________________________
________________________________
24 _____________________________
________________________________
________________________________
9 ______________________________
________________________________
________________________________
25 _____________________________
________________________________
________________________________
4.1 - Piscinas
10 _____________________________
________________________________
________________________________
26 _____________________________
________________________________
________________________________
11 _____________________________
________________________________
________________________________
27 _____________________________
________________________________
________________________________
12 _____________________________
________________________________
________________________________
28 _____________________________
________________________________
________________________________
5 Administrativas
13 _____________________________
________________________________
________________________________
29 _____________________________
________________________________
________________________________
14 _____________________________
________________________________
________________________________
30 _____________________________
________________________________
________________________________
15 _____________________________
________________________________
________________________________
31 _____________________________
________________________________
________________________________
16 _____________________________
________________________________
________________________________
GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________94
Meses
Setembro
Outubro
Novembro
Dezembro
2 Consumo
2.1 - Luz / Força
2.3 - Gás
2.4 - Telefone
3.1 - Elevadores
3.2 - Bombas
3.3 - Outros
4.2 - Jardins
4.6 - Outros
6 Seguro
7 Diversos
8 Fundo de Reserva
Assembléia31
Total Geral
GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________31
Meses
Janeiro
Fevereiro
Março
Abril
1 Receitas Realizadas
1.1 - Dos Condôminos em Atraso
1.2 - Das Contas Condominiais
1.3 - Das Contas Antecipadas
1.4 - Das Multas Arrecadadas
1.5 - Outras Receitas
2 Despesas Realizadas
2.1 - Pessoal
2.2 - Encargos
2.4 - Luz / Força
2.5 - Telefone
2.6 - Gás
2.7 - Impostos
2.8 - Elevadores
2.9 - Bombas
2.10 - Manut. / Cons. Equip.
2.11 - Manut. / Cons. Predial
2.12 - Material de Limpeza
2.13 - Seguros
2.14 - Taxa de Administração
2.15 - Despesa Gerais
3 Resumo Financeiro
Saldo do Mês Anterior
Receitas Realizadas
Saldo Atual
4 Outras Contas - Saldo Atual
Fundo de Reserva
Poupança
Aplicação
Outras
GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________32
Agenda Diária - Julho
1 ______________________________
________________________________
________________________________
17 _____________________________
________________________________
________________________________
2 ______________________________
________________________________
________________________________
18 _____________________________
________________________________
________________________________
3 ______________________________
________________________________
________________________________
19 _____________________________
________________________________
________________________________
4 ______________________________
________________________________
________________________________
20 _____________________________
________________________________
________________________________
5 ______________________________
________________________________
________________________________
21 _____________________________
________________________________
________________________________
6 ______________________________
________________________________
________________________________
22 _____________________________
________________________________
________________________________
7 ______________________________
________________________________
________________________________
23 _____________________________
________________________________
________________________________
8 ______________________________
________________________________
________________________________
24 _____________________________
________________________________
________________________________
9 ______________________________
________________________________
________________________________
25 _____________________________
________________________________
________________________________
10 _____________________________
________________________________
________________________________
26 _____________________________
________________________________
________________________________
11 _____________________________
________________________________
________________________________
27 _____________________________
________________________________
________________________________
12 _____________________________
________________________________
________________________________
28 _____________________________
________________________________
________________________________
13 _____________________________
________________________________
________________________________
29 _____________________________
________________________________
________________________________
14 _____________________________
________________________________
________________________________
30 _____________________________
________________________________
________________________________
15 _____________________________
________________________________
________________________________
31 _____________________________
________________________________
________________________________
93
16 _____________________________
________________________________
________________________________
GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________93
Agenda Diária - Junho
1 ______________________________
________________________________
________________________________
17 _____________________________
________________________________
________________________________
2 ______________________________
________________________________
________________________________
18 _____________________________
________________________________
________________________________
3 ______________________________
________________________________
________________________________
19 _____________________________
________________________________
________________________________
4 ______________________________
________________________________
________________________________
20 _____________________________
________________________________
________________________________
5 ______________________________
________________________________
________________________________
21 _____________________________
________________________________
________________________________
2.1 - Pessoal
6 ______________________________
________________________________
________________________________
22 _____________________________
________________________________
________________________________
7 ______________________________
________________________________
________________________________
23 _____________________________
________________________________
________________________________
8 ______________________________
________________________________
________________________________
24 _____________________________
________________________________
________________________________
9 ______________________________
________________________________
________________________________
25 _____________________________
________________________________
________________________________
10 _____________________________
________________________________
________________________________
26 _____________________________
________________________________
________________________________
11 _____________________________
________________________________
________________________________
27 _____________________________
________________________________
________________________________
12 _____________________________
________________________________
________________________________
28 _____________________________
________________________________
________________________________
13 _____________________________
________________________________
________________________________
29 _____________________________
________________________________
________________________________
14 _____________________________
________________________________
________________________________
30 _____________________________
________________________________
________________________________
Saldo Atual
15 _____________________________
________________________________
________________________________
16 _____________________________
________________________________
________________________________
GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________92
Meses
Maio
Junho
Julho
Agosto
2.2 - Encargos
2.4 - Luz / Força
2.5 - Telefone
2.6 - Gás
2.7 - Impostos
2.8 - Elevadores
2.9 - Bombas
2.13 - Seguros
3 Resumo Financeiro
Receitas Realizadas
Fundo de Reserva
Poupança
Aplicação 33
Outras
GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________33
Meses
Setembro
Outubro
Novembro
Dezembro
2.1 - Pessoal
2.2 - Encargos
2.4 - Luz / Força
2.5 - Telefone
2.6 - Gás
2.7 - Impostos
2.8 - Elevadores
2.9 - Bombas
2.13 - Seguros
3 Resumo Financeiro
Receitas Realizadas
Saldo Atual
Fundo de Reserva
Poupança
Aplicação
Outras
GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________34
Agenda Diária - Maio
1 ______________________________
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________________________________
17 _____________________________
________________________________
________________________________
2 ______________________________
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18 _____________________________
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3 ______________________________
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19 _____________________________
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4 ______________________________
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20 _____________________________
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5 ______________________________
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________________________________
21 _____________________________
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6 ______________________________
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22 _____________________________
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________________________________
7 ______________________________
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23 _____________________________
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9 ______________________________
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31 _____________________________
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91
16 _____________________________
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________________________________
GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________91
Agenda Diária - Abril
Reclamações
1 ______________________________
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17 _____________________________
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2 ______________________________
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________________________________
18 _____________________________
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3 ______________________________
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19 _____________________________
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4 ______________________________
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20 _____________________________
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5 ______________________________
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6 ______________________________
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8 ______________________________
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9 ______________________________
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25 _____________________________
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26 _____________________________
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15 _____________________________
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16 _____________________________
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GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________90
Apto.
Bl.
Data
Histórico
35
GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________35
Providências
Apto.
Bl.
Data
Histórico
Agenda Diária - Março
1 ______________________________
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17 _____________________________
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2 ______________________________
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18 _____________________________
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3 ______________________________
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4 ______________________________
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5 ______________________________
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6 ______________________________
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7 ______________________________
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23 _____________________________
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24 _____________________________
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9 ______________________________
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12 _____________________________
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13 _____________________________
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29 _____________________________
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14 _____________________________
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15 _____________________________
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31 _____________________________
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89
16 _____________________________
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GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________36
GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________89
Agenda Diária - Fevereiro
1 ______________________________
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17 _____________________________
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2 ______________________________
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18 _____________________________
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3 ______________________________
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19 _____________________________
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4 ______________________________
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20 _____________________________
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5 ______________________________
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21 _____________________________
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6 ______________________________
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22 _____________________________
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7 ______________________________
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23 _____________________________
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8 ______________________________
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24 _____________________________
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9 ______________________________
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25 _____________________________
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10 _____________________________
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26 _____________________________
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11 _____________________________
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27 _____________________________
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12 _____________________________
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28 _____________________________
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Calendário 2010
Informações Úteis - Pagamentos
13 _____________________________
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FGTS - Depósito até o dia 07(sete) de cada mês, antecipando o recolhimento se não houver expediente bancário nesse dia.
14 _____________________________
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________________________________
INSS - Até dia 20(vinte), prorrogado para o 1° dia útil seguinte, se o vencimento cair em dia em que não haja expediente bancário.
15 _____________________________
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16 _____________________________
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GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________88
IRRF - O Imposto Retido na Fonte deve ser pago até o dia 15 do mês seguinte.
37
PIS/Folha de Pagamento - Até dia 20(vinte) subseqüente ao fato gerador.
GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________37
Calendário 2009
Calendário 2011
Agenda Diária - Janeiro
1 ______________________________
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17 _____________________________
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________________________________
2 ______________________________
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18 _____________________________
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3 ______________________________
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19 _____________________________
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4 ______________________________
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5 ______________________________
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6 ______________________________
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7 ______________________________
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9 ______________________________
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25 _____________________________
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10 _____________________________
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26 _____________________________
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11 _____________________________
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27 _____________________________
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12 _____________________________
________________________________
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28 _____________________________
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13 _____________________________
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29 _____________________________
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14 _____________________________
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87
16 _____________________________
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________________________________
GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________38
GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________87
Telefones AB
qualquer acréscimo.
* Prestação de contas – As despesas e receitas do condomínio do mês anterior deverão ser apresentadas ao Conselho Fiscal/Consultivo, no prazo previsto na convenção do condomínio.
ANUAL:
* JANEIRO – Contribuição Confederativa (Patronal) – Estabelece o artigo 8º
da Constituição Federal que é livre a Associação Profissional ou Sindical, cabendo aos Sindicatos a defesa dos direitos e interesses coletivos da categoria,
inclusive em questões judiciais ou administrativas. Referida contribuição deve
ser paga pelo condomínio, em janeiro de cada ano cujo valor é estipulado por
assembléia do sindicato.
* FEVEREIRO - RAIS (Relação Anual de Informações Sociais)-Em data fixada
pelo Ministério do Trabalho, o condomínio deve relacionar todos os empregados que tenham trabalhado mais de um mês no ano anterior. Mesmo os condominios que não tenham empregados devem apresentar a RAIS negativa.
* MARÇO – Contribuição Sindical dos Empregados – Neste mês o condomínio
deve descontar 1(um) dia de serviço do salário base dos funcionários.
* ABRIL - A contribuição descontada em março deverá ser recolhida ate o
ultimo dia do mês, em favor do Sindicato dos Empregados.
* JULHO – Data base dos funcionários de condomínio.
* NOVEMBRO – Décimo Terceiro Salário – até 30 de novembro, último prazo
para pagamento do 13º salário de acordo com o Decreto 57.155 de 3 de novembro de 1965. Tem direito a receber 50% do 13º salário, proporcional ao
numero de meses trabalhados, desde que não tenha recebido por ocasião das
férias.
* DEZEMBRO – 13º Salário Decreto 57.155 de 3 de novembro de 1965 – Art.
1º - O pagamento da gratificação Salarial sera efetuada pelo empregador até
o dia 20 de dezembro, tomando por base a remuneração devida neste mês,
de acordo com o tempo de serviço do empregado no ano em curso, efetuando
os descontos legais.
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Telefones CD
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GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________40
BENFEITORIAS (SUGESTÕES):
- Sugere-se, para maior conforto, segurança, entretenimento e união entre os
moradores do condomínio, as seguintes benfeitorias:
* Playground;
* Salão de Festas e de jogos;
* Antena parabólica;
* Portão e porteiro eletrônicos;
* Gerador e central de gás;
* Decoração da portaria e arborização.
PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS:
- Com o crescimento de condomínios em Natal, surgiram empresas para prestarem serviços em condomínios prometendo serviços diversos, muitas vezes a
preços irrisórios. Chamamos a atenção para pesquisarem sobre a qualidade e
idoneidade dessas firmas, qual o tempo de atuação no mercado, se tem sede
própria, se são filiadas a sindicato, se emitem nota fiscal, procurem saber em
quais prédios prestaram tais serviços antes de contratá-las. Lembrem-se, às
vezes o barato termina saindo mais caro. Não acredite em propostas mirabolantes.
OBRIGAÇÕES FISCAIS:
Os condomínios têm inúmeras obrigações fiscais e sociais que devem ser recolhidas mensalmente, enquanto outras são anuais.
MENSAL:
* IR fonte – O recolhimento IRF deverá ser feito na data da ocorrência do
fato gerador.
* PIS folha de pagamento – O tributo incide sobre a folha de pagamento e
deverá ser recolhido até o dia 20 de cada mês subseqüente.
* Folha de pagamento – Os funcionários devem ser pagos ate o 5º dia útil
de cada mês. Na contagem dos dias, incluir o sábado e excluir domingos e
feriados, inclusive municipais.
* CAGED – Cadastro Geral de Empregados e Desempregados – A relação de
admissão e demissão de empregados do mês anterior deverá ser enviada ao
Ministério do Trabalho (via Correio) ate o dia 07 do mês subseqüente, sem
nenhum ônus para o empregador ate a data do vencimento. Após haverá
multa estipulada pelo Ministério do Trabalho.
* FGTS – Fundo de Garantia por Tempo de Serviço – O prazo estipulado para
recolhimento dos 8,0% devidos sobre os salários de cada funcionário é até o
dia 7 do85
mês subseqüente, sem multa.
* Previdência Social INSS – Até o dia 20 do mês subseqüente, o recolhimento da GRPS (Guia de Recolhimento da previdência Social) não sofrerá
GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________85
Telefones EF
MEDIDAS PARA REDUZIR DESPESAS SEM PREJUÍZO DA
QUALIDADE DOS SERVIÇOS E DO BEM-ESTAR DOS CONDÔMINOS.
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4. ÁGUA:
- Lavar automóveis com baldes. A utilização de mangueiras resulta em grande
desperdício de água além de deixar molhado o piso da garagem.
- Fazer trimestralmente, ou quando necessário, visita com bombeiro hidráulico aos apartamentos e pontos comuns do edifício a fim de detectar vazamentos.
- Verificar vazamentos nas cisternas e se o hidrômetro está danificado.
- Acompanhar a leitura mensal, visando identificar aumentos abusivos de consumo.
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5. ENERGIA:
- Reduzir, se possível, a quantidade e/ou a potência de lâmpadas.
- Substituir lâmpadas incandescentes por lâmpadas fluorescentes.
- Alternar o horário de funcionamento dos elevadores fora do horário de pique.
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1. MANUTENÇÃO PREVENTIVA:
- Evitar a necessidade de consertos de emergência nos equipamentos, os
quais, geralmente, são extremamente onerosos.
2. PESSOAL:
- Reduzir horas extras desnecessárias e funcionários ociosos.
- É importante preservar a segurança do prédio durante as 24 horas do dia,
bem como fiscalizar os serviços de higiene e limpeza.
3. CONTRATAÇÃO DE ADMINISTRADORA:
- A contratação de administradora especializada e idônea (muitas vezes a
mais barata não é a melhor) pode dada a sua experiência, reduzir custos com
materiais de expediente, transportes, serviços etc., além de evitar despesas
futuras, principalmente as de ordem trabalhista pelo não cumprimento do Decreto-Lei Federal n.º 9295 (vide item 6 - Pág.70).
6. MATERIAIS DE LIMPEZA:
- Utilizar produtos mais baratos e controlar o consumo.
- Formar um estoque mínimo, evitando-se custos com transporte para comprar material avulso.
7. RESERVA DE CAIXA:
- É sempre bom que se tenha reserva de caixa para compra de produtos à
vista, onde se conseguem melhores preços.
- Evita-se a situação antipática de se cobrar “taxa extra”.
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GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________84
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Telefones GH
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ses tóxicos provenientes dos escapamentos automóveis. Os pilares e as vagas
de estacionamento devem ser pintadas com faixas sinalizadoras.
3. FUNCIONÁRIOS:
- Todos devem ser constantemente treinados sobre técnicas de prevenção de
acidentes e combate a incêndio.
4. ANTENA EXTERNA:
- É importante sua fixação perfeita e a colocação de cabos de aço para protegê-la da ação do vento.
5. PISCINAS:
- Cercas e redes evitam a aproximação de crianças. O piso que contorna a
piscina deve ser de material antiderrapante. A água da piscina deve receber o
tratamento químico adequado e que sejam solicitados, regularmente exames
médicos dos usuários, como forma de evitar doenças de pele.
6. SAUNA:
- Sistema de aquecimento deve estar sempre em perfeito estado, com pisos
antiderrapantes. É conveniente colocar placa informando que, para usar a
sauna, deve-se estar em boas condições de saúde. Verificar se a porta que
fecha não está quebrada ou emperrando, evitando-se alguém ficar preso acidentalmente.
7. PORTA DE VIDRO:
- Devem receber adesivos de sinalização, para que fiquem bem visíveis.
8. ESCADAS DE SERVIÇO:
- Devem ser iluminadas com luz do sol. As portas corta-fogo devem ter sistema automático e estar em perfeito funcionamento. Devem ter pisos antiderrapantes e corrimão para facilitar a ação em situações de emergência.
9. PÁRA-RAIOS:
- A instalação deste equipamento deve seguir a norma NBR 5419/77 - Proteção de edificações contra descargas elétricas atmosféricas. De acordo com
esta norma, os equipamentos precisam ser inspecionados periodicamente de
2 em 2 anos. A manutenção dos pára-raios é fundamental para evitar incidentes com raios, que são bastante freqüentes em períodos de calor ou quando
ocorre muita chuva.
10. INCÊNDIO:
Vide Item 4 - Pág.78
11. ELEVADORES:
Vide Item 5 - Pág. 79
83
GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________83
Telefones IJ
* DICAS ANTI-FURTO EM CONDOMÍNIOS:
a)
A seleção de empregados deve ser rigorosa, de preferência escolhendo
pessoas de nível escolar mínimo de 1º grau completo e sempre sendo
muito bem referenciados;
b) A entrada de alguém no prédio deve ser feita com uma identificação previa, mesmo sendo parente de algum morador;
c) O porteiro deve recusar as entregas que não tenham sido solicitadas;
d) O morador deve comunicar ao porteiro se esta aguardando alguma entrega
ou visita;
e) O interfone deve ser utilizado em qualquer caso, seja suspeito ou não;
f) A iluminação deve ser suficiente e as entradas de prédios devem permitir
uma ampla visão para o porteiro;
g) Colocação de trincos e olho-mágico nos apartamentos é indispensável, assim como outros dispositivos de segurança que Possibilitem a observação de
todo o corredor;
h) Instalação de alarmes sonoro ou luminoso e que fique à vista de todos os
moradores;
i) Os condôminos não devem entregar as chaves dos apartamentos aos serviçais;
j) Atenção máxima ao entrar e sair do prédio. Qualquer suspeita de estranho
deve ser comunicada imediatamente a policia;
K) Todas as entradas devem conter grades;
l) Alem dos serviços de um porteiro, é fundamental a contratação de um vigia
noturno;
m) Existência de uma senha entre os moradores, que será acionada em caso
de perigo;
n) Quando ocorrer um assalto, procure manter a maior calma possível, tentando identificar com clareza os assaltantes para um possível reconhecimento
posterior.
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14. TOMADA DE PREÇOS NA AQUISIÇÃO DE MATERIAIS/SERVIÇOS:
- Recomendamos que sejam solicitados 03 (três) tomadas de preços na aquisição de materiais/serviços e que sejam anexados aos recibos e notas fiscais
correspondentes, para facilitar a atuação dos Membros do Conselho Consultivo/Fiscal e Assembléia para prestação de contas.
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MEDIDAS DE PRECAUÇÃO E SEGURANÇA EM CONDOMÍNIO:
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1. CONSERVAÇÃO E LIMPEZA:
- As instalações elétricas, hidráulicas, de gás, interfones etc., devem ser trimestralmente checadas por técnicos especializados, mantendo-as limpas e
lubrificadas para reduzir defeitos, evitando-se colocar em risco a segurança do
prédio (manutenção preventiva).
Nome:
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End.:
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2. GARAGENS:
- Devem ter sistema de ventilação eficiente que garanta a dispersão dos ga-
End.:
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Telefones KL
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se não existe excesso de lâmpadas instaladas;
- 2. Outras dependências coletivas (corredores, playgrounds, salão de festas,
quadra de esportes) merecem igual cuidado;
- 3.Troque as lâmpadas incandescentes por fluorescentes. Uma Fluorescente
de 40W produz mais luz que uma incandescente de 100W e o consumo é menor;
- 4. Instale minuterias (para controle de tempo) nos halls e escadas;
- 5. Programe a utilização de áreas de lazer (quadra de jogos e salão de festas) em horários diurnos, evitando gastos desnecessários com refletores;
- 6. Controle e funcionamento dos elevadores de acordo com os períodos de
maior ou menor movimento, reduzindo o número de elevadores ligados em
horários de menor movimento. Outro sistema adotado é colocar em elevador
para os andares ímpares e outro para os pares;
- Inspecione o forno elétrico da sauna, procurando evitar defeitos em sua instalação, mantendo o horário rígido de seu funcionamento. É bom colocar um
termostato para se obter a temperatura média desejada;
- A bomba de recalque só deve ser instalada com a orientação do fabricante.
Deve ser acionada automaticamente quando o nível da caixa d’água estiver
baixo. A manutenção dessa bomba deve ser feita periodicamente, para serem
detectados possíveis vazamentos na rede de água do prédio.
11. DESINSETIZAÇÃO:
- Só deverá ser feita por firma especializada devidamente registrada na COVISA, órgão da Secretaria de Saúde Pública.
- É importante a qualidade do produto utilizado. Ás vezes, preço mais barato
pode significar que o dedetizador está também usando produtos mais baratos,
porém eficazes, embora nocivos à saúde humana.
- A aplicação correta contra baratas e insetos rasteiros, protege a área imunizada durante quatro meses sem problemas para os animais domésticos, crianças e adultos.
- Verificando-se caixas de gordura é que se observa a presença de baratas.
- Recomenda-se a aplicação pelo menos uma vez por semestre.
12. INTERFONES:
- É um equipamento de suma importância para o conforto e segurança dos
moradores e visitantes. O porteiro deverá ser instruído a só permitir o acesso
de pessoas estranhas ao prédio após a identificação e a autorização do condômino a ser visitado, através do interfone.
- É aconselhável que se faça contrato de manutenção preventiva, para manter
sempre um bom funcionamento deste importante equipamento.
13. SEGURANÇA CONDOMINIAL:
– Tornar o condomínio mais seguro com equipamentos de segurança existentes atualmente no mercado (cerca elétrica, cerca pulsativa, sensores, monitoramento de áreas comuns através de vídeo-câmaras etc.) e treinar, se possível, semestralmente,
todos os funcionários do condomínio. As empresas deve81
rão ser habilitadas junto ao Ministério da Justiça.
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das e sem proteção suficiente, facilitem a penetração nas cisternas/caixas
d’água de águas de chuva, levando impurezas para os reservatórios, o que
pode provocar doenças intestinais, diarréias, dermatites, conjuntivites etc.
- O correto serviço deve começar pela remoção do lodo/lama e outros detritos
e, após, pela micropulverização.
- O Síndico deve executar a limpeza semestralmente, contratando firmas idôneas e qualificadas que utilizam produtos químicos adequados, bem como,
paralelamente, deve executar a análise química e bacteriológica dos reservatórios d’água.
8. BOMBAS E MOTORES:
- Constantemente ocorrem defeitos nas bombas d’água ou motores dos Condomínios. A falta de água ou a paralisação do seu fornecimento por horas,
para execução de consertos, causa transtornos, acarretando inúmeros problemas desagradáveis ao Síndico e aos condôminos.
- A maioria dos defeitos em bombas e motores é causada por deficiência na
execução da manutenção desses equipamentos. A simples lubrificação das
partes móveis não é suficiente para que não haja defeitos graves ou queimas
dos motores. É necessária rigorosa verificação técnica nos quadros elétricos e
em particular nos conectores, nos automáticos de comandos, e ainda limpeza
dos motores, verificando as partes elétricas, mecânicas, registro de rolamento
de esfera, substituição de jogos de juntas, fusíveis, gaxetas, reles térmicos
etc.
- A solução para estes problemas é assinar um contrato de manutenção e
conservação com empresa capacitada, pois, desta forma, suas futuras despesas serão restritas e atenuadas, somente ocorrendo os defeitos naturais decorrentes do desgaste das partes mecânicas, elétricas e outros, após o vencimento da vida útil.
9. VAZAMENTO D’ÁGUA:
- Às vezes, por falta de condição financeira momentânea, dificuldade de encontrar um profissional que inspire confiança e até mesmo por falta de tempo,
o problema não é sanado de imediato.
- Não são identificados a olho nu, pois quando não se infiltram para os apartamentos inferiores, escoa-se esta água pela tubulação de esgoto. O Síndico
não tem como controlar ou saber em qual apartamento existe o problema,
não os eliminam. Além do aumento excessivo de conta de água, a bomba funciona por mais tempo, aumentando o consumo de força e diminuindo seu rendimento técnico, a durabilidade do motor e demais peças, obrigando a mais
despesas. É fundamental a participação do morador, denunciando qualquer
vazamento d’água em seu apartamento ou de seus vizinhos.
10. ECONOMIA DO CONSUMO DE ENERGIA ELÉTRICA:
- O Síndico deve conhecer bem as normas relacionadas com a economia de
energia elétrica nos edifícios. Esses conhecimentos por mais rudimentares que
sejam são utilíssimos, sobretudo para a solução imediata de problemas que
surjam, ou para iniciativas que visem a evitar mais problema.
- 1. O sistema de distribuição dos pontos de luz no hall de entrada do edifício,
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relho sensor de vazamentos em estabelecimentos que utilizam botijões de gás
liqüefeito de petróleo ou encanado de nafta ou natural. É facultativo o uso de
sensor em prédios de até cinco andares e casas térreas residenciais.
O Poder Executivo regulamentará a lei no prazo de 180 dias (15.11.1995) e o
infrator do disposto na legislação, fica sujeito a multa correspondente a 40
Valor de Referência estabelecido pela Secretaria de Tributação, podendo ser
aplicada em dobro em caso de reincidência.
5. ELEVADORES:
- Sem dúvida alguma, o elevador é o equipamento mais caro existente no
edifício.
- Por esta razão é que merece maiores atenções do Síndico, dos empregados
e dos moradores. Por sua vez é o veículo que mais serve de comunicação entre os andares e a entrada principal ou de serviço, devendo propiciar conforto
e segurança aos seus usuários. Para tanto, ele exige não só cuidados especiais de manutenção, como de utilização, pois o bom funcionamento dos elevadores é uma prioridade para todos.
- Desta forma é necessário que a empresa que presta o serviço de manutenção seja idônea e experiente.
- No caso de uma paralisação com passageiros no interior da cabina, não tente de forma alguma retirá-los; chame imediatamente a firma conservadora ou
em última hipótese peça auxílio ao Corpo de Bombeiros.
- Ao mesmo tempo, procure acalmar e tranqüilizar os passageiros, avisandoos que já foram tomadas as providências necessárias.
6. LIMPEZA DE FOSSAS:
- As fossas sépticas devem ser limpas no mínimo uma vez por ano, o que seria a parte preventiva do tratamento do esgoto, dando início a um novo ciclo
biológico.
- Quando não é feita esta limpeza periódica, as fossas deixam de ser miniestações de tratamento e tornam-se simples caixas de passagem (o objeto cai
e passa direto “in natura” para as galerias pluviais).
- A limpeza de fossas pode ser feita pelo próprio proprietário do imóvel, mas
todo cuidado é pouco, pois o material proveniente da limpeza das fossas é
altamente poluente, podendo causar sérios danos à saúde. No transporte e
lançamentos dos objetos, em hipótese nenhuma poderão ser utilizados basculantes, sendo obrigatório o transporte em tanques hermeticamente fechados e
o lançamento dos objetos por meio de mangueiras.
7. LIMPEZA DAS CAIXAS D’ÁGUA/CISTERNAS:
- A lavagem e a desinfecção são tão importantes e necessárias que existe o
Decreto-Lei n. 1675 de 11.07.68, tornando-as tão obrigatórias quanto o seguro contra incêndio. Este serviço deve ser efetuado semestralmente, e está
sujeito a fiscalização pelo órgão competente.
- Caixas d’água e cisternas poluídas ficam repletas de lama, lodo, areia e infectadas79com germes, coliformes, bactérias micróbios causadores de inúmeras
doenças.
- É comum também acontecer com tampas de vedação enferrujadas, corroíGUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________79
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dentes que causem danos a terceiros em elevadores, piscinas, playgrouds,
saunas etc., são reparados pelo condomínio e rateados por todos. Este seguro
cobre basicamente tudo, com exceção dos veículos guardados em garagens.
* SEGURO DE VEÍCULOS:
- O Condomínio poderá ser responsável por danos a veículos de terceiros no
interior de suas garagens, parque de estacionamento (caso possua garagista),
sejam estes de condomínios ou não e, obviamente, se provada sua culpa, haverá de repará-los. Para minimizar estes problemas , aconselha-se a contratação e/ou treinamento de uma equipe de empregados especializados e de
comprovada confiabilidade civil na guarda de veículos. Alertamos para estarem em dia com o habite-se do Corpo de Bombeiros que é obrigatório ser renovado anualmente, sob pena da seguradora não querer indenizar o sinistro
por falta de habite-se. O condomínio tem que possuir também o CNPJ e o habite-se do Iplanat.
4. SEGURANÇA NO COMBATE A INCÊNDIO:
- Item que, tanto o Síndico como os moradores, nunca devem vacilar, observando sempre detalhes importantes como:
1) Em caso de incêndio no prédio, o que fazer para salvar a sua vida e a de
seus parentes;
2) como proceder até a chegada do Corpo de Bombeiros, que geralmente depende do trânsito e de outros fatores;
3) saber evitar o pânico que mata mais que o próprio fogo;
4) saber examinar as condições de funcionamento do material contra incêndio
e saber utilizá-lo em caso de perigo;
5) saber que tipo de extintor deve ser usado para cada classe de incêndio;
6) saber como organizar a evacuação de um prédio em chamas;
7) nunca usar elevadores ou trancar-se em banheiros em caso de incêndio;
8) manter bem treinados para todo tipo de combate a incêndio, principalmente os serviçais do condomínio (porteiros, zeladores, garagistas etc.).
- Enfim, é importante a conscientização de todos, principalmente do Síndico
que deve anualmente:
1) renovar o seguro contra incêndio;
2) recarregar os extintores de incêndio;
3) utilizar mangueiras de incêndio e colocá-las periodicamente penduradas
expostas ao sol para evitar mofo;
4) Convocar anualmente o Corpo de Bombeiros para vistoria nos equipamentos de combate a incêndio e efetuar treinamento com moradores e serviçais
do prédio;
5) Treinar o pessoal junto ao Corpo de Bombeiros em cumprimento a NR 23
do Ministério do Trabalho.
- Todos os estabelecimentos comerciais, industriais, clubes, entidades, hospitais, hotéis, motéis, restaurantes e similares e prédios residenciais com mais
de cinco andares, serão obrigados a se equipar com aparelhos de sensor de
vazamento de gás, como forma de prevenção para evitar vazamentos e consequentemente, acidentes.
- É o que determina a lei n. 6.772, sancionada pelo governador Garibaldi Alves Filho e publicada no diário oficial da união que dispõe sobre o uso do apaGUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________78
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- Demissão: preparar rescisão de contrato e levar ao Sindcom/RN ou Ministério do Trabalho para homologação (se o funcionário demitido contar mais de
um ano de serviço).
8. EMPRESAS ESPECIALIZADAS EM PORTARIA/LIMPEZA:
- Apresenta custos mais elevados do que a administração direta, embora ofereça algumas vantagens tais como: fardamento, substituição do funcionário
faltoso e menor envolvimento Síndico x Empregados.
- Deve-se incluir no contrato, que a fatura mensal só será paga mediante a
apresentação da nota fiscal de serviços, cópia de pagamento, encargos sociais, 13º salário, recibo de férias etc.
- Condomínio poderá ser co-responsável em casos de ações trabalhistas.
- Os condomínios que contratarem mão-de-obra terceirizada, são obrigados a
cumprir a seguinte Convenção Coletiva de Trabalho firmada entre o Sipcern e
Sindcon.
PRINCIPAIS SERVIÇOS EM CONDOMÍNIOS:
1. COMPRAS DE MATERIAL DE CONSUMO:
- Deve-se formar estoque mínimo, evitando a interrupção dos serviços por
falta de material. Sugere-se comprar de dois em dois meses, evitando-se a
inflação e gasto com combustíveis (transporte).
- Deve-se guardar em local apropriado e controlar o consumo.
- Já existem empresas que entregam em domicílio.
2. CONTRATOS DE MANUTENÇÃO E SERVIÇOS:
- Para evitar fazer serviços de urgência, onde nem sempre são encontradas as
pessoas certas e os preços são bem mais altos, sugere-se o contrato mensal
de manutenção periódica. (Manutenção preventiva é muito mais barata e eficaz do que a corretiva).
- Isto se refere à manutenção de bombas, interfones, central de gás, porteiro
eletrônico, piscinas, saunas, elevadores etc.
3. SEGUROS:
* SEGURO CONTRA INCÊNDIO:
- A Lei 10.406, 10-01-2002, em vigor desde 11-01-2003 em seu artigo 1.346 , tornou obrigatório o seguro de toda a edificação contra risco de incêndio ou destruição, total ou parcial. Portanto, o Síndico responderá isoladamente por danos causados em caso de sinistro quando deixar de fazer o seguro ou
renová-lo e/ou pelo seguro mal contratado.
* SEGURO DE RESPONSABILIDADE CIVIL:
- Embora a lei não obrigue, sugere-se sua contratação, evitando-se despesas
futuras.77
Este seguro é o que garante o patrimônio do condomínio, cobrindo
prejuízos decorrentes da própria existência.
- A queda de uma antena coletiva, a queda de um vaso de uma janela, aciGUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________77
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- Já a NR9 (Portaria nº 25 de 29/12/94) estabelece a obrigatoriedade da elaboração e implantação, por parte de todos os empregados, através da antecipação e do controle da concorrência de riscos ambientais existentes no meio
de trabalho.
3. AUXÍLIO FUNERAL:
- Os empregados adiantarão aos familiares dos seus empregados, quando do
falecimento do mesmo, a importância equivalente a um piso da categoria para
fazer face as despesas com o funeral. A aludida importância será compensada
por ocasião do pagamento das verbas rescisórias aos sucessores do empregado falecido.
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4. DIREITO DE RECEBER O PIS/PASEP:
De acordo com o art. 1º da Lei 7.859, de 25 de outubro de 1989 – legislação
complementar à CLT, é assegurado ao trabalhador o recebimento do ABONO
ANUAL, no valor de um salário mínimo vigente na data do respectivo pagamento. O pagamento deverá ser feito pelo Banco do Brasil S/A e pela Caixa
Econômica Federal, mediante os termos do art. 2º da citada Lei. Os condomínios que não possuem convênio com a Caixa Econômica Federal – CEF para
pagamento das contas do PIS, diretamente aos empregados, deverão proporcionar aos mesmos, sem prejuízo algum, meio expediente de trabalho, para
que se proceda ao recebimento do mesmo. Os empregados só receberão o
PIS/PASEP dos condomínios que possuem CNPJ. Recomendamos aqueles que
não sejam inscritos no CNPJ que o façam, sob pena de ter que pagar o PIS ao
funcionário.
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5. GARANTIA AO APOSENTADO:
- Fica vetada a dispensa sem justa causa do empregado que estiver há menos
de 12 meses de aquisição do direito a aposentadoria e estiver há mais de 05
anos com o mesmo empregador, devendo para tanto, comprovar perante o
empregador o tempo de serviço.
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6. DAS LICENÇAS DO EMPREGADO:
Fica garantida a todo empregado, a ausência ao serviço, sem prejuízo salarial,
nas seguintes hipóteses: a) de 02 (dois) dias consecutivos em caso de falecimento do cônjuge, ascendentes e descentes, ou seja, respectivamente: esposo, esposa, pai, mãe, avô, avó e/ou filhos e netos; b) de 03 (três) dias consecutivos em virtude de seu casamento; c) de 05 (cinco) dias corridos no decorrer da primeira semana do nascimento de seu filho, a título de licença paternidade.
7. FUNCIONÁRIOS PRÓPRIOS:
- Admissão: assinatura da carteira profissional, preenchimento do livro de
empregados e outros documentos. Deverá ser confeccionado fardamento padronizado. Promover treinamento dos funcionários no que se refere a combate contra incêndios, uso de interfones etc.
Mensalmente: Folha de pagamento, preenchimento de guias para recolhimento de INSS, FGTS, PIS etc.
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Lembramos ainda que é obrigatório afixar em local visível o quadro de horário
dos funcionários, como preceitua o artigo 74 da CLT.
SUGESTÃO: Em virtude da dificuldade de se dar intervalo para refeições e
descanso em Condomínio, que não há pessoa disponível para substituir estas
folgas e impossibilidade de se deixar a portaria sem ninguém nestes intervalos, sugere-se que seja adotado o horário corrido de 6 (seis) horas com intervalo de apenas 15 (quinze) minutos, que é normal, além de se eliminar qualquer tipo de horas extras, ou a escala de 12/36 horas, conforme aprovado na
Convenção Coletiva de Trabalho, homologada pelo SINDICOM.
- Da Jornada Extraordinária de Trabalho: A jornada extraordinária de trabalho será remunerada com adicional de 65% (sessenta e cinco por cento)
sobre a hora normal, com exceção dos domingos (quando não em escalas de
revezamento considerado dia normal), feriados, folgas e jornada dobrada que
deverá ser remunerada com adicional de 100% (cem por cento), admitindo-se
o acordo de compensação entre as partes (empregador/empregado).
a) Jornada de trabalho de 12/36 (doze horas trabalhadas por trinta e seis de
descanso): Ficam os empregadores autorizados a manter e/ou instituir, a jornada de doze (12) horas de trabalho com folga de 36 (trinta e seis) horas,
com a obrigatoriedade de ser homologada pelo Sindicado sem custo ao condomínio, sob pena de ser considerada nula. O Sindicato laboral ficará obrigado
a homologar a escala no prazo de 90 dias, sendo obrigatório o depósito da
escala acima de 10 empregados por escala, obrigando-se no caso de recusa
da homologação, a declarar os motivos, por escrito; b) Hora extra na jornada
de 12x36: A cada jornada de 12 (doze) horas na escala de trabalho, será
computado em favor do empregado, 01 (uma) hora extra com o adicional previsto na clausula quarta, a título de intervalo de refeição/descanso, qualquer
que seja o dia e quando o trabalho for executado no período noturno, será
computada além da hora extra já referida, mais uma (1) hora extra noturna
reduzida, totalizando 15 horas extras mês para o porteiro/vigia diurnos e 30
horas extras mês para os porteiros/vigia noturno.
– Férias: Fica facultado ao empregado vender até 10 (dez) dias de férias mediante sua vontade e determinação, caso o empregador assim deseje.
- Cursos de qualificação e atualização profissional: Os trabalhadores
farão anualmente, curso de qualificação e atualização profissional custeado
pelo empregador.
2. PROGRAMA DE CONTROLE MÉDICO DE SAÚDE OCUPACIONAL
(PCMSO), PROGRAMA DE PREVENÇÃO DE RISCOS AMBIENTAIS
(PPRA) E PPP (PERFIL PROFISSIOGRÁFICO PREVIDENCIÁRIO):
- Segundo a NR7 (Portaria nº de 29/12/94) todas as empresas, inclusive os
condomínios, independente do número de empregados, estarão obrigados a
cuidar da saúde, prevenir as doenças ocupacionais (doenças adquiridas no
ambiente de trabalho) e os acidentes no trabalho, implantando o Programa de
Controle Médico de Saúde Ocupacional - PCMSO. Esse programa deverá atender aos diferentes riscos a que o funcionário está exposto. Pela Convenção
Coletiva75
obrigam-se os empregadores a providenciar e custear estes programas anualmente, 60 dias após o registro e arquivamento da Convenção na
DRT.
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vigias noturnos.
- Uniformes: É obrigatório o fornecimento gratuito de no mínimo 02 uniformes de trabalho para execução da atividade subordinada, por ano.
- Adicional por Acúmulo de Cargo: Desde que devidamente autorizado pelo empregador com a anuência do sindicato laboral, os empregados que venham a exercer acumulativa e habitualmente outra função farão jus à percepção de adicional correspondente a 20% do respectivo salário base contratual.
– Salário Habitação: O empregado residente no local de trabalho tem direito
a até 25% (vinte e cinco por cento) sobre o piso salarial, a título de salário
habitação, devendo constar, nas folhas de pagamento e nos respectivos recibos, com destaque, a parcela fixa do salário habitação, tanto na coluna de
verbas a pagar e a descontar, na mesma proporção.
- Para efeito de pagamento de salário será observado: a) Pagamento do
repouso semanal remunerado com base na lei nº 605/49; b) A hora normal
será calculada sobre a jornada de 220 h mensais, mesmo na jornada 12 x 36;
c) No domingo e feriado o intervalo refeição e as horas extras noturnas serão
calculadas com acréscimo de 100% sobre a hora normal; d) Mês de 30 e 31
dias para efeito de cálculo de hora extra intervalo de refeição e reduzidas noturnas.
- Descumprimento da Convenção: O descumprimento das cláusulas primeira, quarta e nona da convenção coletiva importam na penalidade correspondente a 01 (um) piso da categoria, previsto na letra “a” da clausula primeira, e o descumprimento das demais cláusulas, desta será correspondente
a 10% (dez por cento) do piso da categoria por mês, previsto na letra “a” da
cláusula primeira, aplicável em dobro, no caso de reincidência, cujo valor será
revertido em favor do sindicato, salvo as cláusulas que têm estipuladas multas.
Lembre-se que a carga horária diária nunca deve exceder 8 horas e que deve
haver intervalo para refeições/descanso de no mínimo 1 hora e no máximo 2
horas. Deverá ser pago pecuniariamente as horas eventualmente trabalhadas
nestes intervalos conforme Lei Nº. 8.923/94 que entrou em vigor em 27 de
Julho de 1994, Art. 71, parágrafo 4o. Atentar para que pelo menos a cada 7
semanas a folga do funcionário seja no domingo. A lei obriga que a carteira
do funcionário seja assinada no prazo máximo de 48 horas e portanto, ninguém deve trabalhar sem sua carteira assinada, mesmo os aposentados sem
invalidez, devendo-se eliminar a figura dos "Serviços Prestados sem vínculo
empregatício". Semestralmente solicitar as carteiras de trabalho dos funcionários para atualizar, bem como as carteiras de saúde/vacinas dos filhos. É prudência não admitir que empregados morem, em dependências do próprio prédio. As gratificações, horas extras e refeições de caráter duradouro (cesta básica pagas em dinheiro), poderão ser incorporadas aos salários para fins de
direito, por isso que devem ser evitados. Informar mensalmente até o dia 15,
as horas extras dos funcionários trabalhadas nos feriados, mesmo que trabalhem em escala de revezamento. Nunca permita que o funcionário aposentado
por invalidez trabalhe no condomínio bem como àqueles que estejam em benefício do seguro desemprego. Lembramos que as rescisões de contrato de
funcionários com período de trabalho de mais de 12 meses têm que ser homologadas no SINDICOM ou na Delegacia Regional do Ministério do Trabalho.
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PERGUNTAS E RESPOSTAS QUE O SÍNDICO PRECISA SABER:
1. Quem pode convocar assembléia?
- Em geral é convocada pelo síndico, mas pode também ser convocada
por 1/4 dos moradores, se a Convenção não dispuser de forma diferente.
Existe também a possibilidade da Convenção do Condomínio prever que o
subsíndico ou os membros do conselho também convoque.
2. Em que situações o locatário vota em assembléia?
- Inicialmente tem-se que observar se a unidade habitacional está adimplente com as taxas condominiais, pois se trata de pré-requisito para se
votar em assembléia. Em estando, conforme disciplina a Lei 9.267/96, o
locatário poderá votar em todas as despesas que não envolvam taxas extraordinárias, desde que o condômino-locador não compareça à assembléia.
3. O que pode ser votado em assembléia?
- A assembléia poderá deliberar exclusivamente sobre a matéria que constar na Ordem do Dia do Edital de Convocação. É proibido que assembléia
delibere matérias de cunho relevante que não constem do Edital, mesmo
constando na Ordem do Dia o item Assuntos Gerais.
4. Qual a importância do Edital de Convocação?
- O Edital de Convocação é o veículo que dá publicidade e oportunidade
para que os condôminos possam estar em assembléia, a fim de deliberar
os assuntos previamente elencados. Observa-se que qualquer assunto que
não esteja no Edital de Convocação e seja de relevância para o cotidiano
condominial, não poderá ser votado, haja vista que os condôminos foram
cerceados do direito de exercer o voto democrático, a favor ou contra as
matérias votadas em assembléia.
O grande perigo é aprovar uma matéria de relevância para o condomínio
no item Assuntos Gerais, pois é passível de anulação judicial, vez que,
conforme disciplina o art. 12, § 5°, da Lei 4.591/64, o condômino que não
estiver presente em assembléia terá obrigação de acatar suas
deliberações, porém, se tal deliberação não foi previamente noticiada, não
pode o condômino sofrer as sanções previstas no artigo acima citado.
5. Existe a necessidade de registrar em cartório as atas de assembléia?
- A ata de assembléia, em regra, é um ato jurídico perfeito, desde que
não aponte qualquer vício que venha a propiciar sua nulidade. As atas de
assembléia sem registro somente têm valor perante os condôminos e demais moradores do prédio. Para que a ata de assembléia tenha valor perante terceiros, com por exemplo, bancos, órgãos públicos, dentre outros,
deve a 51
mesma ser registrada, pois somente assim ela terá publicidade,
condição indispensável para sua validade plena perante terceiros.
GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________51
6. Existe a necessidade de após uma assembléia, fazer uma ata escrita?
- Toda deliberação de assembléia deve ser registrada por escrito, em livro
próprio ou em folhas avulsas, desde que conste a assinatura dos condôminos
presentes. Nota-se que a ata de assembléia também pode ser assinada somente pelo presidente e pelo secretário da assembléia, sendo obrigatoriamente acompanhada da lista de presença dos condôminos. Nenhuma deliberação
de assembléia que não conste em ata escrita tem valor no mundo jurídico.
7. É legal a votação secreta em assembléia?
- A Convenção do Condomínio tem o poder de normatizar a forma de votação.
Também pode a própria assembléia deliberar qual será a forma de exercício
do voto, não existindo qualquer vedação legal no voto secreto.
8. É permitido votar em assembléia mediante procuração?
- A legislação brasileira permite expressamente a utilização de procuração
pública ou particular para que o condômino ausente se faça representar por
outra pessoa.
9. Existe possibilidade de limitar o número de procurações por condômino para votar em assembléia?
- A lei não limita a quantidade de procurações que uma pessoa pode receber
para votar em assembléia, porém a convenção ou regimento ou uma deliberação de assembléia tem o poder de limitar a quantidade de procurações outorgadas a uma só pessoa. Assim, se existir regramento impedindo que uma
pessoa vote por procuração representando mais de uma unidade, o regramento condominial proíbe a utilização de mais de uma procuração.
10. É necessário o reconhecimento de firma na procuração?
- Segundo dispõe o Código Civil, em seu artigo 654, § 2°, um terceiro poderá
exigir que a procuração traga firma reconhecida, sendo assim, não é obrigatório mas sim, necessário.
11. Pode o síndico ou o conselho aumentar a taxa de condomínio ou o
pró-labore do síndico ou criar taxa extra sem aprovação de assembléia?
- Em regra não, pois somente a assembléia tem poder de deliberar aumento
ou criação de despesas para o condomínio. Porém, se o regime de contribuição de taxa ordinária for deliberado por assembléia para que seja rateio real
mensal, não necessita o síndico de convocar mensalmente uma assembléia
para fazer a simples divisão aritmética.
12. Quais os pré-requisitos para convocação de assembléia?
- Elaborar Edital de Convocação, constando nele: dia, hora, local e assuntos a
serem tratados. Deverá ser entregue a todos os condôminos com a antecedência prevista na Convenção do Condomínio, observando a forma que a Convenção determina para a circulação do Edital.
GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________52
ros;
b) vistoria dos equipamentos de incêndio, pelo corpo de bombeiros (habitese);
c) recarregar os extintores contra incêndio, e
d) renovação do seguro obrigatório contra incêndio.
18. EMPRESAS TERCEIRIZADAS:
- As empresas de locação de mão-de-obra que locarem mão-de-obra para
Condomínios Residenciais, Mistos e Comerciais; e também para Shoppings
Centers, se obrigam a seguir a Convenção Coletiva de Trabalho – Sindcom.
19. CONTRATAÇÃO DE SERVIÇOS:
- O síndico deve controlar e fiscalizar as ações da pessoa ou firma a quem
delegou poderes para executar serviços para o condomínio sob sua responsabilidade, como também procurar se inteirar das leis trabalhistas/
previdenciárias e fiscais para evitar prejuízos para o condomínio.
PESSOAL NO CONDOMÍNIO:
1. FUNCIONÁRIOS:
- É homologado pela Delegacia Regional do Trabalho do Rio Grande do Norte,
"Convenção Coletiva de Trabalho", mediante acordo do Sindicato Patronal
(SIPCERN) e Sindicato dos Empregados em Condomínios (SINDCOM/RN). Alertamos para os assuntos de maior relevância nela contida:
- Cesta Básica: Fica garantido a quem ganha até o salário estimado na Convenção uma cesta básica mensal composta de itens constantes na Convenção
ou tickett alimentação no valor de R$ 60,00 e fornecida até o 5º dia útil de
cada mês. Recomendamos não fornecer o valor da cesta em dinheiro, já que a
convenção proíbe.
- Insalubridade e Periculosidade: Os empregadores devem fornecer luvas,
botas de borrachas e máscaras aos empregados que manipulem com lixo ou
produtos que afetem a sua saúde, sob pena do pagamento de 20% do salário
base, a título de Insalubridade. Recomenda-se pagar a periculosidade aos
funcionários que ocupam cargo de eletricista.
- Desconto das Mensalidades Sindicais: Os empregadores se obrigam efetuar o desconto mensal de 2% do piso salarial de todos os empregados associados em favor da entidade sindical profissional, o qual deverá ser recolhido
ao SINDCOM/RN, até o 10º dia após o referido desconto, assegurado o direito
de oposição do interessado perante a diretoria do sindicato, manifestado por
escrito.
- Escala de Trabalho e Regime de Compensação: A cada jornada de 12
(doze) horas na escala de Trabalho, será computado em favor do empregado,
01 (uma) hora extra com o adicional previsto na Cláusula Quarta, a título de
intervalo de refeição/descanso qualquer que seja o dia e quando o trabalho
73
for executado
no período noturno, será computado além da hora extra referida, mais (01) uma hora extra noturna reduzida, totalizando 15 horas-extrasmês para o porteiro/vigia diurno e 30 horas-extras-mês para os porteiros/
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em que não disponha das respectivas notas.
- Encaminhado ao Conselho Consultivo/Fiscal até o dia 15 do mês subsequente para ser dado o parecer.
- Distribuir cópia de balancete aos moradores, colocar uma cópia no quadro
de avisos e prestar contas em assembléia de condôminos.
- Quando solicitado por condômino, a pasta contendo a prestação de contas
deve ser apresentada, mas sempre na presença de pelo menos um membro
do Conselho, em local, data e horário por ele determinado. É conveniente que
esta solicitação seja feita por escrito.
14. RELAÇÃO DE INADIMPLENTES:
- É terminantemente proibido expor em local público a relação dos condôminos inadimplentes, conforme artigo 42 da Lei nº 8078, que dispõe sobre o
código de defesa do consumidor.
15. GUIA DO INSS:
- A Lei nº 1197, de 14/7/94, obriga a exposição em local visível, as guias
INSS, devidamente carimbadas pelo Ministério do Trabalho ou pelo Sindicato
da categoria.
16. ASSEMBLÉIAS:
- Devem constar a pauta resumida e realizadas no tempo máximo de 1 hora
através de assuntos objetivos. A participação deve ser exclusiva e restrita aos
proprietários e moradores. Medidas estas evitarão que as reuniões se tornem
enfadonhas levando ao seu esvaziamento.
17. PRAZO DE EXECUÇÃO DE SERVIÇOS - Recomendamos a manutenção preventiva e serviços:
- semanalmente
a) limpeza de piscinas;
b) limpeza geral do prédio (escadarias, halls, salão de festas, garagens).
- mensalmente
a) revisão dos elevadores - solicitar pelo menos uma vez por mês uma vistoria por parte da empresa contratada para dar a manutenção e uma vez por semestre para fazer treinamento com os funcionários/moradores como devem
utilizá-lo e providências em casos de pessoas presas e acidentes com a máquina.
- semestralmente
a) manutenção preventiva das bombas, interfones, porteiros eletrônicos, central de gás, saunas, gerador, antenas coletivas/parabólicas, para-raio, etc;
b) limpeza de fossas e sumidouros;
c) limpeza de caixa de água/cisternas;
d) revisão elétrica e hidráulica - para prevenir vazamentos e incêndios; e
e) dedetização;
f) treinamento dos funcionários.
- anualmente
a) treinamento dos funcionários e dos moradores no combate a incêndio pelo
corpo de bombeiros; que também poderá instruí-los quanto a primeiros socorGUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________72
13. Quem pode ser síndico de condomínio?
- A lei prevê que qualquer pessoa pode ser síndico de condomínio, condômino ou não. A Convenção do Condomínio tem o poder de restringir quais
pessoas que podem se candidatar à função de síndico. Se a convenção
determinar que o somente os condôminos podem ser síndicos, tem-se que
obedecer o instrumento convencional.
14. É necessário quorum qualificado para eleição de síndico?
- Desde que conste na Ordem do Dia do Edital de Convocação, a assembléia pode deliberar com qualquer números de condôminos presentes à
assembléia.
15. O síndico tem poder de voto na assembléia para eleição de novo síndico?
- Todo condômino tem o direito de votar em qualquer assunto da Ordem
do Dia Edital de Convocação, inclusive para eleição de síndico. Tem-se que
observar apenas se ele está adimplente e é condômino ou procurador de
algum condômino.
16. Por quanto tempo pode-se exercer a função de síndico?
- Conforme dispõe o ordenamento jurídico, o mandato do síndico não pode exceder a dois anos, podendo ser reeleito. Algumas convenções determinam que o mandato do síndico terá a vigência de um ano, permitida a
reeleição. A grande questão é saber se o síndico pode ser reeleito por diversas vezes, perpetrando indefinidamente na função. A legislação dá o
direito à Convenção de regulamentar a lacuna da quantidade de vezes
para a reeleição.
17. O síndico pode ser remunerado?
- Sim. A Lei 4.591/64, em seu artigo 22, § 4°, determina que a
assembléia que eleger o síndico, irá fixar o pró-labore, caso a convenção
dispuser diferentemente. Ou seja, se a convenção determinar que o prólabore do síndico será apenas a isenção da taxa condominial, somente
uma assembléia com quorum de 2/3 dos condôminos poderá modificar tal
determinação. Tem-se que observar que sobre o pró-labore do síndico
existe a incidência de tributação.
18. O síndico tem direito de receber 13°?
- Somente se a assembléia deliberar favoravelmente sobre o pagamento
do 13° do síndico e a convenção não dispuser de forma diferente.
19. Em que situações o síndico pode ser destituído?
- O síndico poderá ser destituído, sem qualquer motivo justificável, mediante a aprovação de 2/3 do total dos condôminos em assembléia geral,
especificamente convocada para esse fim conforme o artigo 22, § 5° da
Lei 4.591/64.
De outra parte, se o síndico não tiver cumprindo com suas
53
obrigações, tais como: prestação de contas, e irregularidades na
administração, poderá ele ser destituído com quorum de maioria de 50%
GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________53
mais um do total dos condôminos presentes em assembléia.
20. Quais são as atribuições do síndico?
- Dentre as principais atribuições do síndico, encontra-se a de representar
ativa e passivamente o condomínio, em juízo ou fora dele, nos atos necessários à defesa dos interesses comum; dar imediato conhecimento à assembléia
nos procedimentos judiciais ou administrativos de interesse comum; cumprir
e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as deliberações de assembléia; diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela
prestação de serviços que interessem aos possuidores; elaborar o orçamento
da receita e da despesa relativa a cada ano; cobrar dos condôminos as contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas; realizar o seguro edificação. Tudo
conforme disciplina o artigo 1.348 do Código Civil e artigo 22 da Lei 4.591/64.
21. Quais são as funções do subsíndico?
- Conforme estabelece o § 6° do artigo 22 da Lei 4.591/64, compete à
Convenção prever a eleição do síndico, sunsíndico, definido as atribuições.
Observa-se que, caso o síndico seja destituído ou renuncie, o subsíndico irá
assumir o mandato de forma tempóraria, até que seja eleito o novo síndico,
mas se a convenção dispuser que o subsíndico irá cumprir o restante do
mandato, não será necessária uma nova eleição.
22. Quem pode compor o Conselho Consultivo e Conselho Fiscal?
- Segundo dispõe a Lei 4.591/64, em seu artigo 23, somente o condômino
(proprietário) poderá ser membro do Conselho Consultivo. Para ser membro
do Conselho Fiscal o Código Civil, em ser artigo 1.356, não restringe ao condômino (proprietários) o direito de ser membro do Conselho Fiscal, podendo
assim, o inquilino exercer tal função.
23. O Conselho tem o poder de aprovar contas?
- Não, em hipótese alguma, o Conselho tem poder de aprovar contas, pois o
Conselho Consultivo tem como finalidade ser um órgão de consulta do síndico,
podendo assessora-lo para definir e traçar os rumos da administração. Já o
Conselho Fiscal tem como finalidade emitir parecer sobre as contas do síndico,
a fim de que a assembléia possa aprova-las ou não, assim, fica claro que somente a assembléia tem o poder de aprovar contas da administração do síndico.
24. Quais os tipos de obras no Condomínio?
- O condomínio pode ter três tipos de obra: a voluptuária, a útil e a necessária, conforme determina o artigo 1.341 do Código Civil.
Obra Voluptuária: As voluptuárias são as obras de mero deleite ou recreio,
que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o torne mas agradável
ou sejam de elevado valor (artigo 93, § 1° - Código Civil). Assim verifica-se
que a obra voluptuária é aquela que não seria importante realizar, como por
exemplo, a substituição de cêramica nas colunas do prédio por granito. Para a
GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________54
bolsado tão logo possível, com autorização do Conselho Consultivo/Fiscal.
- Para evitar a desvalorização real do fundo de reserva, deve-se aplicá-lo em
caderneta de poupança ou outros títulos de curto prazo.
9. TAXA DE CONDOMÍNIO:
- Resultado do rateio proporcional É das despesas do condomínio.
- Deve sempre ser prevista com relativa folga, para se ter saldo de caixa para
ocorrer despesas imprevistas, urgentes e inadiáveis, evitando-se sempre a
antipática cobrança de taxas extras. Sugerimos antecipar em pelo menos 2
dias a data limite para o vencimento das taxas, já que geralmente as guias
pagas com cheque demoram 48 horas para entrar na conta do condomínio.
10. COBRANÇA DE INADIMPLENTES:
- Após 30 dias de atraso, enviar aviso de débito e carta-cobrança com prazo
para quitação dos débitos. Expirado o prazo, entregar ao advogado para cobrança judicial. O Síndico deverá exercer rigoroso controle sobre os pagamentos das taxas de condomínio e envidará esforços junto aos eventuais inadimplentes visando a que regularizem a situação. Esgotados todos os meios amigáveis, cumpre recorrer a justiça através de advogado. Medida capaz de desestimular atrasos, terão a aprovação pela próxima Assembléia, de medidas
mais duras para os pagadores em atraso: correção monetária, mais multa de
2%, e juros de mora de 1% ao mês. É costume cobrar-se apenas correção do
valor, o que beneficia o devedor em detrimento daqueles que pagam em dia.
11. TRANSFERÊNCIA DE IMÓVEL:
- A escritura de compra e venda só será lavrada no cartório mediante declaração do Síndico comprovando estar a unidade em dia com suas obrigações para com o Condomínio.
12. PREVISÃO ORÇAMENTÁRIA:
- Como há reajuste de salário e/ou de serviços, há necessidade de se reajustar a taxa de condomínio.
- Tendo em vista que sempre a maioria dos condôminos não comparecem à
Assembléia, e que reajuste não é um aumento real, sugere-se evitar Assembléias para se analisar o óbvio. Quando houver aumento real da taxa, ai sim,
deve ser mediante aprovação em Assembléia.
- Deve-se enviar a todos os condôminos, juntamente com a guia para pagamento da taxa de condomínio, previsão orçamentária, explicando-se as razões
dos reajustes.
- Não deve dispensar multas/juros de condôminos em atraso.
13. PRESTAÇÃO DE CONTAS:
- Deve ser mensal e de fácil entendimento.
- Pasta contendo: Encaminhamento ao Conselho Consultivo/Fiscal, extratos
bancários, documentos de receitas e despesas. É importante que sejam exigi71fiscal e recibo, de todos os fornecedores e prestadores de serviços,
dos nota
em função de possível fiscalização do Fisco Municipal, Estadual ou Federal. O
Condomínio poderá ser obrigado a recolher os impostos devidos, nos casos
GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________71
a) convenção, regimento interno, CNPJ, CEI/INSS, cadastro vale transporte
do SETRANS, apólice de seguros, alvarás, contrato de manutenção dos elevadores, contratos de prestação de serviços de terceiros etc.
A/Z fina para balancetes e pareceres do Conselho Consultivo/Fiscal.
5. RECIBO/NOTA FISCAL:
- Reiteramos o alerta para que continue a pedir recibo/nota fiscal de compras
de materiais e serviços, nominais ao condomínio, em tudo que for adquirido
para o edifício, sob pena de se ter que pagar o respectivo imposto com as devidas multas por não tê-las exigido, em casos de fiscalização do fisco.
6. CONSELHO REGIONAL DE CONTABILIDADE E ADMINISTRAÇÃO:
- Em virtude da exigência do Conselho Regional de Contabilidade e Administração, com base em decreto lei Federal, que obriga o condomínio a contratar
um profissional habilitado perante o referido conselho, importante pelo menos
1 vez por ano comunicar ao Conselho que o condomínio está habilitado cumprindo o que determina o decreto lei, evitando-se assim, auto de infração com
multas variando de 400 a 2000 UFIRs.
7. RATEIO DAS DESPESAS DE CONDOMÍNIO:
a) Ordinárias
Salários e encargos sociais.
Honorários do Síndico e/ou administradora.
Água, luz e gás.
Seguro obrigatório contra incêndio.
Manutenção de elevadores.
Pequenos serviços.
Contratos de manutenção (bombas, interfones, central de gás).
Compra de material (limpeza, elétrico, hidráulico, piscina, sauna, etc.).
Fundo de reserva.
Vales Transportes e Cestas Básicas.
b) Extraordinárias
Referem-se às inovações e reparações, úteis ou voluptuárias, que interessem
ao condomínio.
c) Rateio
Se a utilização das partes e serviços comuns é usada por todos, as despesas
devem ser rateadas pelos co-proprietários, na proporção de suas frações ideais.
8. FUNDO DE RESERVA:
- Deve ser expressamente previsto na Convenção, sob pena de ser ilegal a
sua cobrança aos condôminos. Só pode ser utilizado pelo Síndico mediante
autorização do Conselho Consultivo.
- Não deve ser utilizado nas despesas habituais do condomínio, mas apenas
para as vultosas, urgentes e inadiáveis. Porém, na falta de numerário, o Síndico pode utilizar-se deste fundo para evitar prejuízos ao condomínio, evitando-se multa e/ou corte nos fornecimentos de serviços, desde que seja reemGUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________70
realização dessa obra é necessário o quorum de 2/3 do total dos
condôminos aprovando em assembléia.
Obra Útil: As úteis são as que aumentam ou facilitam o uso do bem
(artigo 93 § 2° - Código Civil). Para exmeplicar, podemos lembrar que a
modernização de um elevador é uma obra útil, pois dará mas facilidade e
comodidade aos condôminos na utilização do bem comum. Para tanto será
necessário que a maioria do total das condôminos, ou seja, 50% mais um,
aprovem a realização da obra.
Obra Necessária: Como o próprio nome sugere, são necessárias as que
têm por fim conservar o bem ou eivtar que se deteríore (artigo 93, § 3° Código Civil). Para tanto será necessário que a maioria simples dos
condôminos, ou seja, 50% mais um, dos presentes em assembléia,
aprovem a realização da obra.
25. Pode se realizar obras sem autorização da assembléia?
- Em regra não, mas, excepcionamente, se a obra for necessária e
urgente e de pequeno valor, pode a mesma ser realizada sem a prévia
aprovação da assembléia.
26. O condomínio responde por roubo ou furto nas unidades habitacionais?
- Conforme citado na questão 27, o condomínio somente terá responsabilidade objetiva se sua convenção ou regimento interno assim deliberar,
caso contrário, a responsabilidade do condomínio será subjetiva, ou seja,
somente se o seu representante legal ou seus empregados agiram em
desconformidade da lei, que o condomínio deverá reparar o dano. Tem-se
que observar se o condomínio em assembléia o item segurança, contratando empregados para tal destinação. Ressalta-se que, se o condomínio
tiver cláusula de não responsabilidade civil, este não poderá responder por
danos sofridos.
27. Pode o condômino alugar a sua vaga de garagem a pessoas
estranhas ao condomínio?
- Conforme disciplina o artigo 1.338 do Código Civil, o condômino poderá
alugar sua vaga de garagem a pessoas estranhas desde que a ofereça em
iguais condições aos condôminos e demais moradores do prédio.
28. Pode o condômino vender a sua vaga de garagem a pessoas
estranhas ao condomínio?
- O Código Civil, em seu artigo 1.339, § 2°, determina expressamente
que: caso o condômino deseje vender sua vaga de garagem a outro
condômino, não existe qualquer vedação para a transação, porém, para
que a venda seja realizada a terceiros (pessoas estranhas), é necessário
que a convenção
não disponha de forma contrária, bem como não ocorra
55
oposição por parte da assembléia geral.
GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________55
29. O condômino tem direito de alterar sua unidade, afetando a fachada do prédio?
- O condômino só poderá realizar obras que altere a fachada do prédio mediante aprovação prévia da assembléia, observando o quorum mínimo de 2/3
dos condôminos anuindo para a alteração. Pode-se dar como exemplo de alteração: mudança de cor das varandas, envidraçamento da varanda, colocação
de grades e toldos, dentre outras.
30. Pode o condômino fechar o hall de entrada do elevador em seu
andar?
- Mesmo com a anuência de seu(s) vizinho(s) de andar, o condômino somente
poderá efetuar o fechamento mediante autorização de assembléia, com quorum de 2/3 dos condôminos aprovando.
31. O condômino morador no último andar pode colocar trancas na
porta do elevador de acesso a seu andar?
- Mesmo que a unidade habitacional ocupe todo o andar de acesso ao elevador, o condômino não terá o direito de obstruir a circulação dos demais condôminos nas áreas comuns, pois, se o elevador dá acesso ao hall de entrada
(área comum) não pode o condômino, sem autorização prévia da assembléia,
com quorum qualificado, impedir o acesso ao local.
32. Apartamento de cobertura deve arcar com os custos as despesas
de conservação do terraço, para impedir que as unidades abaixo sofram reflexos das intempéries da natureza?
- Em regra os terraços dos prédios de condomínios são mantidos pelas despesas coletivas, mas quando o prédio contém unidades habitacionais que ocupam a cobertura, e estes têm terraços individuais, compete ao proprietário a
obrigação de manter a impermeabilização do local, de modo a impedir que os
efeitos da natureza afetem outras unidades.
33. A área comum do condomínio que é utilizada de forma exclusiva
pelo condômino, de quem é a responsabilidade de mantê-la?
- Existem alguns casos em que o condomínio é detentor de espaços comuns
que podem ser utilizados de forma individual tais como depósitos, armários
em garagem, dentre outros. Nesses casos o condômino que utiliza de forma
exclusiva a parte comum do condomínio deve arcar com as despesas de manutenção.
34. Quando uma pessoa adquire um imóvel em condomínio, e esta unidade habitacional é detentora e débitos. O comprador assume a dívida?
- A questão em comento tem sua resposta prevista em lei, o artigo 1.345 do
Código Civil não deixa dúvidas de que o comprador do imóvel assume todos
os débitos oriundos da unidade habitacional, inclusive multas e juros.
35. O único bem de família pode ser penhorado por débitos condominiais?
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ASSUNTOS ADMINISTRATIVOS DO CONDOMÍNIO:
1. CONVENÇÃO:
- É obrigatória por força da Lei n.º 10.406, de 10-01-2002, em vigor desde 11
-01-2003.
- Tem caráter contratual, porque deriva da vontade dos que subscrevem.
- É uma autêntica Lei interna destinada a regrar os direitos e deveres de todos os ocupantes do edifício.
- A Lei exige quorum de 2/3 das frações idéias dos proprietários que compõem o condomínio, para sua aprovação e/ou alteração.
- Após assinada deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
2. CONVOCAÇÃO PARA A.G.O.:
- O Síndico deve, sempre, convocar Assembléia para eleição do síndico, preferencialmente 30 dias antes do término do seu mandato.
3. GUARDA DE DOCUMENTOS:
- A lei Nº. 6.434 de 15 de julho de 1977 acrescenta dispositivo à lei Nº 4591,
de 16 de Dezembro de 1964 (lei do condomínio), art. 22 que obriga o condomínio manter guardada durante o prazo de cinco anos, para eventuais necessidades de verificação contábil, toda a documentação relativa ao condomínio.
- Portanto, convém guardar as pastas em local seguro e mantê-las em bom
estado de conservação. Esta não se aplica a encargos sociais que devem ser
guardados pelo prazo mínimo de 20 anos.
4. ARQUIVO DE DOCUMENTOS:
Para melhor arquivar os documentos do Condomínio, após parecer do Conselho Consultivo/Fiscal e aprovação do condomínio às prestações de contas
mensais, sugerimos comprar 02 pastas tipo a/z da mais grossa e 2 pastas a/z
finas para:
A/Z grossa para arquivar documentos trabalhistas:
a) recibo de pagamento de empregados;
b) guia de recolhimento de INSS, PIS, FGTS, Contribuição Sindical, ISS e Imposto de Renda (se houverem);
c) rescisão de contrato de trabalho, aviso de férias, seguro desemprego;
d) cadastramento do PIS, RAIS, Cadastro Geral de Empregados/
Desempregados;
e) fichas de salário família, financeira, contratos de experiência, opcão de
FGTS, pedido de vale transporte; e
f) outros documentos ligados a pessoal.
A/Z grossa para arquivar recibos/notas fiscais/faturas:
a) recibo de água, luz, elevadores, seguros, gás, administração;
b) recibos de serviços prestados por terceiros;
c) guias/controles
de recebimentos de taxas de condomínio;
69
d) outras despesas constantes da prestação de contas.
A/Z fina para documentos/contratos importantes do condomínio:
GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________69
Indenizações trabalhistas pagas a funcionários
do condomínio, resultante de sentença judicial,
em reclamações ajuizadas anteriormente ao
período do inquilino.
Despesas de água e luz
X
Manutenção de piscinas e benfeitorias já existentes.
X
37. Quando o condômino proprietário aluga seu imóvel, de quem é
a obrigação de pagar a taxa extra?
- A lei 8.245/91, em seu artigo 22, deixa bem claro que compete ao proprietário a obrigação do pagamento das despesas extraordinárias do condomínio e o artigo 23 do mesmo dispositivo legal determina que as despesas ordinárias é de competência do inquilino.
X
38. Quem contribui para a conta “Fundo de Reserva”? Locador ou
Locatário?
- Como foi exposto na questão anterior, o item G do artigo 22 da Lei do
Inquilino não deixa margens para dúvidas, quem contribui é o Locador
(proprietário). Observa-se que quando o fundo de reserva for utilizado
para o custeio ou complementação das despesas ordinárias, a obrigação
de repor será do inquilino, na proporção ao período da ocupação do imóvel.
X
Reformas ou reparos substanciais no maquinário da piscina, sauna ou outras benfeitorias
Conservação e manutenção regular do maquinário existente
X
Limpeza de salões de festas
X
Troca de moveis, reformas e manutenção do
salão de festas, do condomínio
X
Compra de artigos para a decoração de hall e
de áreas comuns do condomínio, tais como:
quadros, gravuras, etc.
X
Manutenção regular dos elevadores do edifício, como troca de fusíveis, engraxamento,
vistorias de rotina, porteiro eletrônico, antenas
coletivas.
- Apesar da lei determinar que o bem de família é impenhorável, existem
exceções, dentre elas o débito condominial, que, por ser originário do próprio imóvel, pode acarretar penhora e a perda do imóvel.
36. O condômino inadimplente pode votar em assembléia?
- Não. A legislação deixa bem claro que o condômino inadimplente não
tem o poder de votar nas deliberações de assembléia, conforme está previsto no artigo 1.335, inciso III do Código Civil.
X
Construções de benfeitorias (piscinas, saunas,
academias de ginástica, vestiários, instalação
de guaritas de segurança) e outras que se incorporem ao patrimônio e provoquem sua valorização.
X
Troca de portas ou substituição de peças fundamentais dos elevadores que excedem à qualificação de pequenos reparos.
X
Pagamentos para constituição do Fundo de
Reserva do Condomínio
X
GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________68
39. Em que situações o condomínio pode usar o “Fundo de Reserva”?
- Na Convenção do Condomínio devem vir explícitas as situações em que
pode se usar o fundo de reserva. Normalmente usa-se para despesas necessárias e emergenciais.
40. O Código Civil de 2002 obriga o condomínio a alterar a Convenção?
- Não. A Lei 10.406/2002 que criou o Novo Código Civil não impõe aos
condomínios a obrigação de alterar sua convenção. Porém, conforme disciplina o artigo 2.035, parágrafo único: “nenhuma convenção prevalecerá
se contrariar preceitos de ordem pública, tais como os estabelecimentos
por este código para assegurar a função social da propriedade e dos contratos”. Observa-se que o legislador deixou claro que somente as cláusulas que forem incompatíveis com ordenamento jurídico vigente não serão
aplicadas, sendo assim, as disposições convencionais que afrontarem a lei
ficarão em desuso, valendo somente o disposto na legislação.
41. Para aprovação e alteração do Regimento Interno é necessário
quorum qualificado?
- Antes 57
de vigência do Código Civil de 2002 não existia quorum qualificado
para discutir regimento interno, excetuando quando previsto em convenção. Contudo, a nova lei determina em seu artigo 1.531 - Depende da aGUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________57
provação de dois terços dos votos dos condôminos a alteração da convenção;
a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende de
aprovação pela unanimidade dos condôminos (Redação dada pela Lei n°.
10.931, de 02 agosto de 2004). - retirando a expressão “Regimento Interno”,
gerando entendimento de maioria simples, o quorum para sua aprovação.
42. Os empregados em condomínio devem seguir o que determina a
CLT - Consolidação das Leis Trabalhistas?
- Não. Apesar dos condomínios terem a obrigação de cumprir e fazer cumprir
os preceitos previstos na CLT, existe também a obrigação de observar e cumprir o que determinam as Convenções Coletivas de Trabalho de cada estado.
43. Para que serve a Convenção Coletiva de Trabalho - CCT?
- A CCT é o instrumento normativo onde os sindicatos laborais e patronais
convencionam cláusulas que passam a ter força de lei com a finalidade precípua de normatizar a relação de trabalho. A CCT tem legalidade ampla e irrestrita, pois é amparada pela Constituição Federal e pela CLT, onde o legislador
deu aos sindicatos poderes para, inclusive quando for o caso, reduzir salários,
que é, teoricamente, a parte imutável da relação de emprego. As CCTs são de
extrema relevância, pois demonstram as vicissitudes regionais que o legislador não poderia observar, vez que sua função é criar leis de abrangência nacional. Assim, com o bom senso que é peculiar dos representantes sindicais,
as relações de trabalho são lapidadas ao ponto de praticamente eliminar todas as questões inerentes à matéria.
44. Existe prazo para efetuar pagamento de rescisão de contrato de
trabalho?
- Sim. Conforme preceitua o artigo 447 as CLT, as rescisões de contrato de
trabalho devem ser pagas no primeiro dia após o final do contrato, no caso de
cumprimento do aviso prévio em caso de dispensa ou indenização do aviso
prévio, o empregador deverá efetuar o pagamento da rescisão, 10 dias após a
entrega do aviso prévio. Observa-se que as rescisões deverão ser feitas no
sindicato laboral, em local que não existir, na DRT - Delegacia Regional do
Trabalho.
45. Qual a importância da entidade sindical patronal para a categoria?
- Os condomínios, enquanto empregadores, deverão estar observando as normas vigentes no tocante às relações de trabalho previstas na CLT e na CCT. À
entidade sindical patronal cabe a representação dos direitos de seus representados, sendo que um dos papéis primordiais para os condomínios é a participação da entidade sindical patronal nas negociações coletiva, onde serão discutidas e acordadas normas complementares na relação de trabalho. Além
disso, podemos destacar que a entidade sindical patronal poderá estar oferecendo aos seus representados diversos outros tipos de serviços, como por
exemplo: a correta interpretação e aplicação das normas contidas no Código
Civil; assessoria administrativa e jurídica, dentre outros.
46. Como os conselheiros poderão ser destituídos?
GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________58
sinistro total, condenação do edifício pela autoridade pública ou quando um
condômino não aceitar atos do Síndico, cabendo recursos à Assembléia.
- A convocação pode ser feita pelo Síndico ou condôminos, dentro dos prazos
estabelecidos na Convenção.
- modo de convocação depende do tamanho do condomínio. Nos grandes, por
edital nos jornais da cidade. Nos pequenos, é enviado o edital a residência do
morador, protocolando o seu recebimento.
- Devem constar nos editais data, hora, local e ordem do dia, sob pena de
nulidade.
- Não devem votar os condôminos que exerçam cargos de Síndico, SubSíndico e Membro do Conselho Consultivo, quando a votação versar sobre
contas ou quaisquer atos por eles praticados. - Condôminos podem ser representados por procuradores devendo constar do mandato (com firma reconhecida) poderes especiais ao mandatário para comparecer a Assembléia, discutir
a matéria, votar e ser votado.
- Para presidi-la, deve-se escolher condômino experiente em reuniões condominiais, bem como secretário (desde que não seja o Síndico) para elaborar as
atas e comunicar suas decisões aos condôminos, no prazo máximo de 8 dias
após a sua realização.
11. CONSULTORIA CONDOMINIAL:
- Empresa contratada para levantar os problemas do condomínio, elaborando
um diagnóstico, sugerindo mudanças e introduzindo estratégias/controles
condominiais.
12. PRINCIPAIS DESPESAS DO CONDOMÍNIO:
DESPESAS
Problemas hidráulicos e elétricos usados em
virtude de mal uso do imóvel pelo morador.
Pequenos reparos nas instalações elétrica e
hidráulica de pias, troca de lâmpadas e fusíveis
ou consertos habituais.
Todos os demais problemas relacionados com
instalações elétrica e hidráulica e que sejam
relacionados ao funcionamento desses sistemas.
INQUILINO
X
X
X
Pintura da fachada do prédio.
Pintura interna dos apartamentos devido ao
desgaste causado pelo tempo.
Pintura interna dos apartamentos devido ao
mau uso do67
imóvel pelo morador.
Despesas com funcionários do condomínio
(salário e encargos sociais).
PROPRIETÁRIO
X
X
X
X
GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________67
pessoa abnegada, com tempo disponível, e que possua conhecimentos trabalhistas, jurídicos e condominiais.
- Na ausência destas qualificações, a auto gestão pode representar sérios riscos a saúde financeira do condomínio, pois inexperiência do Síndico resulta
muitas vezes em dispendiosas ações trabalhistas, prejuízos na contratação de
serviços e altos custos de transporte e material de expediente. Existem inúmeros casos tramitando na justiça, através do qual o condomínio busca ressarcir-se dos prejuízos que o gestor lhe proporcionou. Em função disso, a despesa com a contratação de uma administradora poderá ser insignificante.
- Em virtude da recente exigência do Conselho Regional de Contabilidade, baseado no Artigo 15 do Decreto-Lei Federal n.º 9295, de 27.05.1946, o Condomínio fica obrigado a contratar um profissional habilitado no referido Conselho, para responder pela parte contábil do edifício. Alguns condôminos de nossa capital, já receberam Auto de Infração com multas variando de 400 a 2000
UFIR’s pela não comprovação da existência do citado profissional. Desta forma, a “Autogestão” passou a ser impraticável, confrontando-se com a legislação em vigor.
7. CONSELHO CONSULTIVO/FISCAL E SUAS ATRIBUIÇÕES:
a) Conselho Consultivo/Fiscal
- Composto de, no mínimo, três condôminos efetivos e três suplentes.
- Eleitos pelo prazo máximo de dois anos, podendo ser reeleitos por igual período, devendo coincidir com o mandato do Síndico.
b) Atribuições do Conselho Consultivo/fiscal
- Cumprir e fazer cumprir a convenção e o Regimento Interno.
- Participar das Assembléias.
- Reunir-se em caráter ordinário, uma vez por ano, e, extraordinariamente
quando necessário.
- Assessorar o Síndico.
- Dá parecer nas prestações de Contas.
- Auxiliar ao Síndico no planejamento e contratação de serviços e benfeitorias.
8. MORADORES E VISITANTES:
- Cumprir a Convenção e Regimento Interno (direitos e deveres
9. FUNCIONÁRIOS (PRÓPRIOS OU DE EMPRESAS ESPECIALIZADAS):
- Cumprir as tarefas indicadas pelo Síndico.
- Cumprir o Regimento Interno.
10. ASSEMBLÉIA GERAL:
- É o órgão máximo deliberativo do Condomínio, dela participando todos os
condôminos ou seus inquilinos.
- As Assembléias Gerais podem ser:
a) Ordinárias: anualmente
b) Extraordinárias: convocadas pelo Síndico ou por ¼ dos condôminos no mínimo.
c) Especiais: previstas por Lei, para a solução de problemas resultantes de
GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________66
- Os conselheiros só poderão ser destituídos em Assembléia Geral especificamente convocada, que preencha o “quorum” previsto na Convenção a
respeito e no silêncio desta, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das
frações ideais.
47. O Conselho pode destituir o síndico?
- Não. A destituição do síndico é ato de competência privativa do órgão
que o escolhe, isto é, da Assembléia Geral, mediante o voto da maioria
absoluta dos condôminos presentes ao ato (50% mais um) e desde que
fundamentada na prática de irregularidade, na não prestação de contas,
ou nos atos de má gestão, nos termos do artigo 1349 do novo Código Civil.
48. O novo Código Civil permite a exclusão do condômino antisocial?
- Não. O artigo 1337, parágrafo único, do novo Código Civil, estabelece a
aplicação de multa pecuniária correspondente até o décuplo da contribuição condominial como sansão cabível. Ademais, a exclusão do condômino
anti-social encontra óbice no direito de propriedade, constitucional (artigo
5º, XXII e XXIII, da Constituição Federal).
49. O inquilino pode participar do Conselho?
- Sim. O novo Código Civil faculta a criação do Conselho Fiscal composto
de três membros, com mandato não superior a dois anos, eleitos em Assembléia, não se exigindo que sejam condôminos, com a competência
específica de análise das contas do Síndico.
50. O locatário é condômino?
- Não. Nos termos do artigo 1334, parágrafo 2º, do novo Código Civil, são
condôminos os proprietários ou todos aqueles que, apesar de tecnicamente não serem proprietários, forem titulares de direito à aquisição da propriedade imobiliária (promitentes compradores, cessionários, promitentes
cessionários).
51. O síndico pode votar na Assembléia de Condomínio?
- Se o síndico for condômino poderá discutir e votar todas as matérias
constantes da ordem do dia, salvo aquelas relacionadas às suas contas e
administração, se assim dispuser a Convenção do Condomínio. Do contrário, o síndico poderá participar e votar de qualquer assunto colocado em
pauta.
52. O síndico, membros do conselho consultivo e empregados do
condomínio podem receber procurações para votarem em Assembléia?
- Não existe
proibição legal nesse sentido. Contudo trata-se de medida
59
salutar proibir a constituição do procurador na pessoa do síndico, qualquer
membro do conselho fiscal e/ou consultivo, bem como empregados do
GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________59
condomínio, através de cláusula expressa na Convenção.
53. Os condôminos inadimplentes têm direito a voto nas Assembléias?
- Não. O artigo 1335, III, do novo Código Civil expressamente veda a participação e o voto do inadimplente nas Assembléias Gerais de condôminos.
54. Quantas Assembléias deverão ser realizadas anualmente pelo
condomínio?
- O artigo 1350 do novo Código Civil determina que haverá, anualmente, uma
Assembléia Geral Ordinária dos condôminos para aprovar o orçamento das
despesas, das contribuições dos condôminos e da prestação de contas, e eventualmente eleição do síndico e a alteração do Regimento Interno. Com
relação às Assembléias Gerais Extraordinárias, serão estas realizadas quantas
vezes forem necessárias, segundo o síndico ou 1/4 dos condôminos.
55. É possível negativar os inadimplentes do condomínio no SPC?
- Ainda que seja possível negativar débitos condominiais junto ao SPC, que é
um banco de dados gerido por uma entidade particular (Associação Comercial
de São Paulo), o SECOVI-SP NÃO RECOMENDA A ADOÇÃO DE TAL POSTURA,
em razão do boleto das despesas de condomínio não se revestir dos requisitos
típicos dos títulos executivos extrajudiciais, a saber, certeza, liquidez e exigibilidade (artigo nº 586, caput e nº 618, I, ambos do Código de Processo Civil). Assim, caso seja utilizada, a inscrição mencionada, o condomínio se sujeitará a responder por eventuais danos morais causados. O poder judiciário
poderá, ainda, responsabilizar a empresa administradora conjuntamente com
o condomínio pelo pagamento da indenização por danos morais.
56. É permitido colocar o número do apartamento do condômino inadimplente no demonstrativo financeiro do condomínio?
- Sim. Desde que a informação fique restrita aos condôminos. Cabe dizer que
os condôminos pontuais têm o direito de saber quais e quantos são os condôminos inadimplentes. Trata-se de um exercício regular de direito por parte
dos condôminos, bem como de um dever que o síndico possui de prestar contas à comunidade condominial.
57. É possível tornar automática a multa para o condômino reiteradamente inadimplente?
- Não. Há possibilidade da multa de até 5 (cinco) vezes o valor da contribuição mensal ao condômino que descumpra reiteradamente seus deveres, desde que tal sanção seja, caso a caso, previamente autorizada por assembléia
que reúna o quorum de 3/4 dos condôminos restantes (conforme o artigo
1337, caput, do novo Código Civil), proporção que no mais das vezes inviabilizará a iniciativa.
58. O boleto de condomínio pode ser protestado?
- Não é recomendado. O boleto do condomínio não se enquadra no rol dos
títulos executivos extrajudiciais constante no artigo nº 585 do Código de Processo Civil, sendo documento produzido unilateralmente pelo credor, sem forGUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________60
mente ao Conselho Consultivo/Fiscal e distribuindo cópia do balancete a todos
os moradores. E, posteriormente prestar contas em assembléia de condôminos previamente convocada.
2. MUDANÇA DE SÍNDICO:
- Sempre que ocorrer mudança de Síndico, o Condomínio deverá comunicar a
alteração à Secretaria da Receita Federal através do preenchimento do documento próprio, instruída com os seguintes documentos: a) Ata da Assembléia
que elegeu o novo Síndico; xerox da Identidade e CPF do Síndico eleito
(autenticadas).
3. SUB-SÍNDICO:
- Auxilia o Síndico ou substitui em casos de ausência temporária ou vaga
(dependendo da convenção). Eleito juntamente com o síndico, pelo prazo máximo de dois anos, podendo ser reeleito pelo mesmo período. O Síndico não é
responsável pelos atos praticados pelo Sub-Síndico, pois ambos são meros
mandatários do Condomínio, com suas responsabilidades perfeitamente definidas.
4. ADMINISTRADORA:
- A Lei permite que o Síndico delegue as funções administrativas do Condomínio (não podendo ser transferidas as funções de representação) a pessoa física ou jurídica, sob sua responsabilidade, mediante aprovação da Assembléia
Geral, em face da complexidade das obrigações sociais e de várias medidas a
serem tomadas para a legalização do empreendimento, contratos de manutenção de serviços, prestações de contas mensais etc.
- A Administração do Condomínio deverá ser entregue a empresa idônea e
especializada, ficando o Síndico obrigado a fiscalizar e controlar todos os atos
da referida administradora, para depois prestar contas ao Conselho Fiscal.
Essa empresa deverá dispor de um contador habilitado junto ao Conselho Regional de Contabilidade e administrador ao Conselho Regional de Administração.
- Desta forma, caberá ao Síndico apenas a administração interna do prédio,
ficando as demais obrigações que requerem mais trabalho e conhecimentos
específicos, a cargo da administradora.
5. CONTADOR:
- No Condomínio, o papel do contador se restringe basicamente ao preparo
das folhas de pagamento, encargos sociais e balancete mensal. Geralmente
não possui conhecimentos sobre os assuntos condominiais, seus serviços são
limitados, e toda despesa com material de expediente, xerox, transporte etc.,
corre por conta do condomínio.
6. AUTOGESTÃO:
65
- É a administração
feita pelo próprio Síndico, sem a interferência de administradora ou contador, arcando com a total responsabilidade pela boa ou má
execução de suas tarefas. É justificada, quando existe no condomínio uma
GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________65
NORMAS PARA FUNCIONAMENTO DO CONDOMÍNIO:
1. O SÍNDICO E SUAS ATRIBUIÇÕES:
a) O Síndico
- Pode ou não, ser condômino, pessoa física ou jurídica estranha ao Condomínio.
- Será eleito em primeira convocação por quorum mínimo de 2/3 dos condôminos ou com o quorum que determinar a convenção, em segunda convocação.
- Eleito por um prazo máximo de dois anos, permitida a reeleição.
- Convém que possua conhecimentos gerais de administração, procedimentos
contábeis, leis trabalhistas e previdenciária etc.
b) Atribuições do Síndico
- Representar ativa e passivamente o Condomínio em juízo ou fora dele, exercendo todos os atos de interesse comum, nos limites de suas atribuições conferidas pela Lei ou pela Convenção do Condomínio;
- Exercer a administração interna do edifício, no que diz respeito a sua vigilância e moralidade, bem como os serviços que interessam a todos os moradores;
- Sempre acatar a Convenção, o Regimento Interno e as decisões das assembléias, cumprindo-as e fazendo-as cumprir;
- Participar de todas as Assembléias condominiais, comunicando suas deliberações aos condôminos no prazo máximo de oito dias;
- Cuidar da higiene e segurança do prédio;
- Cuidar da conservação e reposição de máquinas e equipamentos;
- Autorizar a contratação de serviços e fiscalizá-los;
- Receber sugestões e reclamações de condôminos. Deve-se colocar na portaria, à disposição dos moradores, livro para este fim;
- Manter sob sua guarda toda a documentação do condomínio, organizando-a
de modo a facilitar a fiscalização por parte dos órgãos competentes;
- Elaborar e destinar, quaisquer cartas, comunicados, convocações etc.;
- Admitir, demitir e fiscalizar os funcionários (tarefas, freqüências etc.), comparecendo ás homologações de rescisões de contrato e reclamações trabalhistas;
- Preparar folhas de pagamento, guias de recolhimento de encargos sociais e
demais documentos trabalhistas;
- Elaborar previsão orçamentária e preencher guias para arrecadar as cotas
de despesas condominiais;
- Emitir cheques, efetuar pagamentos e controlar as contas bancárias
- Efetuar cobrança de condôminos inadimplentes e, quando necessário, contratar advogado para promover cobrança judicial;
- Comprar materiais de limpeza, elétrico, hidráulico etc., exigindo nota fiscal/
recibo;
- Contratar seguros obrigatórios;
- Manter em dia a contabilidade do Condomínio, prestando contas mensalGUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________64
ma definida e especificada por lei, razão pela qual os Tabelionatos de Protesto não o aceitam para a prática do ato. Entende-se, ainda, que o protesto do boleto condominial caracterizaria hipóteses de desrespeito ao devido processo legal para a recuperação dos créditos dos condomínios, eis
que sua certeza e liquidez seriam decorrentes do trâmite de uma ação de
cobrança, nos moldes do previsto no artigo nº 275, II, “b”, do Código de
Processo Civil.
59. O locatário (inquilino) deve contribuir para o Fundo de Reserva?
- O locatário deve contribuir na reposição do Fundo de Reserva, quando as
despesas tiverem ocorrido durante o período da locação e forem ordinárias. Se o condomínio estiver constituindo o fundo a arrecadação será considerada extraordinária e, portanto, paga pelo proprietário.
60. O que pode ser cobrado quando o condômino atrasa o pagamento da cota?
- O Novo Código Civil determina a aplicação de:
 Juros moratórios de 1% ao mês ou outro patamar estipulado pela Convenção de Condomínio, desde que inferior a 1%;
 Multa moratória de 2% sobre o débito;
 Atualização monetária conforme índice previsto na Convenção.
61. Qual a finalidade do Fundo de Reserva?
- Sua finalidade é atender a despesas imprevisíveis e inadiáveis, ou seja,
é uma garantia para casos emergenciais. Conseqüentemente, não pode
ser distribuído aos condôminos, nem restituído proporcionalmente aos que
alienar sua unidade autônoma.
62. Qual o prazo para a propositura da ação de cobrança das cotas
em atraso?
- A partir de momento em que se descumpre a data de vencimento fixado
para o pagamento das contribuições condominiais a ação de cobrança pode ser proposta. Contudo, é conveniente que o condomínio aguarde o decurso de 3 (três) meses, período em que deverá desenvolver a cobrança
amigável (extrajudicial)através do advogado. Por fim, vale lembrar que é
de 5 (cinco) anos o prazo prescricional para a cobrança das dividas do
condomínio regularmente aprovadas, nos termos do artigo nº 206, parágrafo 5º, I, do novo Código Civil.
63. A instalação de ar condicionado é permitida?
- Para se instalar aparelhos de ar condicionados é necessário que os seguintes itens sejam satisfeitos:
A - Edificação deve possuir capacidade elétrica para atender a instalação
do equipamento em todas as unidades atestadas por engenheiro elétrico
61
com a devida
ART - Anotação Responsabilidade Técnica.
B - Os locais de instalação desses aparelhos devem ser padronizados de
modo a não comprometer a estética e segurança da edificação ou sua faGUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________61
chada.
C - Todos os dados e informações devem ser levados para aprovação em Assembléia Geral especialmente convocada para este fim.
64. O condomínio que tem gás canalizado pode utilizar-se de botijões?
- O assunto é de interesse local, dependendo sua proibição ou permissão da
Legislação Municipal aplicável.
- No Município de São Paulo, não é permitida a utilização de gás em cilindros
nas edificações que disponham de instalação interna de gás canalizado, situada em logradouros já servidos por rede de distribuição. Os botijões de 13 kgs
não são permitidos no município de São Paulo e nem é aconselhável nas demais regiões.
65. O envidraçamento da varanda, colocação de grades ou telas, alteram a fachada do edifício?
- Apesar do assunto ser polêmico, admite-se o envidraçamento da varanda
quando se demonstra que essa alteração não afeta a harmonia da fachada
segundo modelo padrão (cor, desenho, material, etc.) previamente aprovado
em Assembléia. O mesmo ocorre com as grades de proteção ou telas.
66. Pode um condômino trocar a porta de entrada de sua unidade?
- A modificação das portas voltadas para o corredor dependerá da concordância e autorização de todos os condôminos residentes no andar.
67. Pode o condômino dar em garantia uma área comum?
- Não. O Artigo 1339, parágrafo 1º, do novo Código Civil veda expressamente
que as partes comuns não podem ser alienadas ou gravadas em separado.
68. Quem responde por vazamentos ocorridos nos ramais e colunas
do edifício?
- Os vazamentos procedentes de ramais são de responsabilidade do condômino, pois esse encanamento é de seu uso exclusivo. Em se tratando de vazamentos que se originam na coluna ou área comuns do edifício, a responsabilidade é do condomínio.
maior) ou de uma possível culpa exclusiva do vitimado;
C - Verificação de que o dano ocorreu, ou não por dolo ou explícita e patente culpa do representante ou prepostos do condomínio (empregados);
D - Verificar o que a Convenção de Condomínio diz a respeito do assunto,
tanto no aspecto positivo, prevendo expressamente a responsabilização
do condomínio, ou no aspecto negativo, contendo cláusula de não indenizar;
E - Constatação do nível, proporção e qualidade da segurança existente
no condomínio. Quanto maior for a segurança fornecida, maiores serão as
despesas arcadas pelos condôminos e conseqüentemente, maior será o
dever de guarda assumido pelo condomínio. Se o condomínio não dispõe
de segurança especial possuindo apenas portaria ou guarita, então não
haverá responsabilidade, devendo cada condômino vitimado arcar com o
preço do seu prejuízo.
71. O condomínio responde por furto ocorridos no interior de um
dos apartamentos?
- O condomínio só responde por furto ocorrido no interior das unidades
autônomas se houver concreta participação, direta ou indiretamente, de
empregado seu, pois a administração é exercida em relação às partes comuns e não à propriedade exclusiva de cada condômino.
72. O que pode provocar um incêndio?
- Diversos itens, como:
 Falha no aparelho de ar-condicionado;
 Sobrecarga na rede elétrica;
 Excesso de iluminação;
 Sistema de gás de cozinha com uso indevido;
 Panelas esquecidas no fogo;
 Etc.
69. De quem é a responsabilidade na ocorrência de furto cometido
pelo empregado do condomínio?
- A responsabilidade recai sobre o condomínio sempre que um fato seja atribuição à ação ou à omissão do síndico ou dos empregados.
70. O condomínio responde por furto ou danos na garagem?
- Em regra o condomínio não responde civilmente pelos furtos ou danos ocorridos nas suas áreas comuns. Para o fim de se saber se excepcionalmente
haverá a responsabilidade civil, cada caso merece ser estudado como a aplicação sucessiva dos parâmetros abaixo:
A - Existência do nexo causal (veracidade de que o dano ocorreu nos limites
do condomínio);
B - Existência de causa excludente de responsabilidade (caso fortuito ou força
GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________62
63
GUIA DO SÍNDICO___________________________________________________________________63

prefácio - SERVICON

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