Plano MacroEstrutural

Transcrição

Relatório do Plano Estrutural - Brasil 2010
Figura 5.20: Plano de Zoneamento
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Corredor Multimodal de Belo Horizonte
Capítulo 05: Estrutura de Desenvolvimento
Além da zona ‘Aerotrópolis ', já descrita na Seção 5.4.1, o Distrito
Empresarial Regional (DER) é o outro foco para toda a área de estudo.
O RBD desempenha um papel secundário e de apoio à cidade de Belo
Horizonte existente, que reterá sua posição como o Distrito
Empresarial Central (DEC) para todo o Estado de Minas Gerais. Porém,
no contexto da área de estudo, o RBD terá a concentração mais alta de
usos comerciais (inclusive escritórios, hotéis e complexos de varejo).
As intensidades de desenvolvimento (ex. taxas de ocupação) de
edifícios individuais e o ambiente geral construído também serão mais
densos nesta zona. Serão discutidas mais informações sobre o DER no
Capítulo 6, na subseção ‘Comercial’.
As zonas ‘Residencial’, 'Industrial’ e ‘Recreação’ têm relativamente
uma maior proporção de área alocada para seus respectivos usos do
solo. Porém, a intenção do planejamento não é restringir ou limitar
cada zona a um só uso específico. Por exemplo, a zona 'Industrial’ não
é puramente planejada para desenvolvimentos industriais - também
há espaço para outros tipos de desenvolvimentos, incluindo usos
residenciais, comerciais e institucionais. O nome da zona somente
denota o uso do solo predominante. Na Seção 5.7.2, serão dadas
explicações adicionais sobre a distribuição de quantum dos vários usos
do solo e como ela difere entre as diferentes zonas.
As últimas duas zonas são mais singulares no sentido de que são uma
combinação de dois usos predominantes. A zona ‘Resi-In’ tem uma
proporção mais alta de área alocada para usos residenciais e
institucionais, enquanto que os usos do solo predominantes para a
zona ‘Resi-Rec' são residencial e recreação.
Para estas duas zonas, se os componentes institucional e de recreação
fossem respectivamente o único uso predominante da área disponível,
resultaria em um excesso de oferta de instalações institucionais e
recreativas. Estas instalações deveriam ser providas com base na
demanda advinda do crescimento populacional projetado em cada
zona [mais detalhes no Capítulo 6, subseção ‘Institucional‘].
95
Se houver excesso de oferta em zonas selecionadas, recursos valiosos
serão desperdiçados. A distribuição destas instalações ao longo de
toda a área de estudo também será desigual e irregular em termos de
satisfação das necessidades de todos os residentes. Assim, o uso
residencial foi introduzido como o outro uso predominante para estas
duas zonas. Não obstante, as zonas ‘Resi-In’ e ‘Resi-Rec’ ainda terão
aspectos distintos, e desempenharão papéis diferentes em relação à
zona 'Residencial’.
Mais detalhes sobre os componentes de cada uma das sete zonas
serão desenvolvidos na Seção 5.7.1.
5.7
Usos do solo e Distribuição de Quantum
5.7.1
Usos do solo
Foram identificados oito principais usos do solo para o esboço do
Plano Estrutural. São:
1.
Residencial
2.
Industrial
3.
Comercial
4.
Institucional
5.
Recreação e Áreas Verdes
6.
Transporte
7.
Serviços de Utilidade Pública
8.
Reserva
Os primeiros cinco usos do solo serão discutidos em detalhe no
Capítulo 6, enquanto que transporte e serviços de utilidade
pública/infraestrutura serão discutidos respectivamente nos Capítulos
8 e 9.
O último uso do solo, Reserva, não é tecnicamente um uso de solo por
si só. Na verdade, é uma área reservada dentro de cada zona para
suprir o crescimento populacional e/ou a demanda industrial não
previstos anteriormente - e até mesmo depois – do ano de 2030. Deste
modo, a área reservada serve como um banco de terras.
Antes de um uso do solo ser designado a ela no futuro, a área
reservada pode ser deixada improdutiva ou desdobrada como espaço
aberto e área verde para propósitos recreativos. Além disso, a área
96
reservada pode ser alocada para usos de curto prazo e temporários,
tais como:

Viveiros e bancos de árvore.

Festivais e feiras.

Eventos culturais, sociais e artísticos ao ar livre.

Mercados de pulgas e de rua, como a Feira Hippie que
acontece todas as manhãs de domingo na Av. Alfonso
Pena, em frente ao Parque Municipal de Belo
Horizonte.

Abrigo para animais.

Estacionamento de veículos.

Armazenamento de areia, madeira e outros materiais
de construção.

Área faseada para projetos de construção e de
desenvolvimento.
Deve-se destacar que os mesmos oito principais usos do solo descritos
acima serão caracterizados em cada uma das sete zonas listadas na
Tabela 5.6. O elemento distintivo é a distribuição de quantidade de
usos do solo que são únicas para cada zona. Isto será elaborado mais
adiante.
5.7.2
Distribuição de quantum
Conforme declarado acima, cada zona dentro do esboço do Plano
Estrutural terá seu próprio caráter, a partir das diferentes
combinações de proporções variadas dos oito principais usos do solo.
O detalhamento da distribuição de quantum das sete zonas propostas
para o esboço do Plano Estrutural está ilustrado na Tabela 5.7 e na
Figura 5.21.
97
Tabela 5.7: Distribuição de quantidades de usos do solo (numérico)
Resi-Rec
Recreação
15
40
23
45
35
35
30
Industrial
35
5
40
7
4
3
3
Comercial
6
10
5
8
6
10
10
Institucional
8
14
5
9
20
5
5
Espaços
Abertos e
Recreação
14
9
5
9
13
25
30
Industrial
Residencial
DER
Resi-In
Residencial
Aerotrópolis
Zona
Porcentagem (%)
Uso do solo
Transporte
15
Utilidades
6
Reserva
1
Total
100
Figura 5.21: Distribuição de quantum de uso do solo por zonas
98
Como declarado na Seção 5.6.2, o nome de cada zona indica seu uso
predominante. No caso da zona 'Residencial’ (Ribeirão das Neves,
Santa Luzia e Betim), o uso residencial compreende 45% - e não 100% da área total que está disponível para desenvolvimento. Ainda há área
alocada para a provisão de instalações comerciais (8% do total) e para
o desenvolvimento industrial (7%). O primeiro assegurará que as
necessidades
de
varejo
dos
residentes
sejam
atendidas
adequadamente. O segundo, que está relacionado à criação de
oportunidades de emprego, ajudará a alcançar o objetivo de melhorar
a proporção emprego-moradia e a reduzir o tempo de viagem diário
entre a residência e o trabalho.
Semelhantemente, a zona ‘Industrial’ (Contagem e Sabará) não é
apenas planejada para o desenvolvimento industrial. Na realidade, o
uso industrial compreende só 40% da área total disponível.
Uma comparação dos usos predominantes para as zonas ‘Residencial’
e ‘Industrial’ é mostrada na Figura 5.22.
Figura 5.22: Comparando as zonas ‘Residencial’ (Esquerda) e ‘Industrial’ (Direita)
99
Da distribuição de quantidade declarada na Seção 5.7.2, a provisão de
área disponível para cada um dos oito principais usos do solo foi
computada com base no seguinte:

Área total disponível para desenvolvimento dentro da
área de estudo [Seção 5.5.2];

As sete zonas propostas [Seção 5.6.2]; e

Distribuição de quantidades propostas dentro de cada
zona [Seção 5.7.2].
O detalhamento e o resumo geral são mostrados respectivamente nas
Tabelas 5.8 e 5.9.
Resi-Rec
Recreação
Residencial
1.037
460
1.501
9.217
1.158
1.110
706
Industrial
2.420
58
2.611
1.434
132
95
71
Comercial
415
115
326
1.639
199
317
235
Institucional
553
161
326
1.843
662
159
118
Espaços Abertos e
Recreação
968
104
326
1.843
430
793
706
1.037
173
979
3.072
496
476
353
Serviços de
Utilidade Pública
415
69
392
1.229
199
190
141
Reserva
69
12
65
205
33
32
24
6.915
1.151
6.528
20.481
3.310
3.172
2.355
Industrial
Resi-In
Residencial
Zona Empresarial
Regional
Zona
Aerotrópolis
Tabela 5.8: Provisão de área para os respectivos usos do solo (por zona)
Uso do solo
Transporte
Total
100
Área (ha)
Tabela 5.9: Provisão de área para os respectivos usos do solo (geral)
Zona
Área (ha)
Porcentagem (%)
Residencial
15.191
35
Industrial
6.821
16
Comercial
3.246
7
Institucional
3.822
9
Espaços Abertos e Recreação
5.171
12
Transporte
6.587
15
Serviços de Utilidade Pública
2.635
6
439
1
43.912
100
Uso do solo
Reserva
Total
5.7.3
Usos do solo e áreas urbanas existentes
Embora não tenham sido mostradas explicitamente no esboço do
Plano Estrutural, as devidas considerações foram feitas na fase de
preparação do plano para os usos do solo e condições do território
existentes.
Um exemplo é de fazendas existentes em Matozinhos e Jaboticatubas
que podem ser modificadas e adaptadas para uso como turismo rural,
que são compatíveis com a designação das zonas ‘Resi-Rec’ e
‘Recreação’ destas municipalidades.
Outro exemplo é de parques e espaços abertos existentes dentro da
área de estudo. Estes podem ser integrados aos parques regionais, de
bairro e municipal no nível do planejamento local. Isso também será
uma boa oportunidade para as autoridades locais melhorarem os
parques abaixo do padrão e cumprir com as especificações adequadas.
Além dos usos únicos, os parques existentes e espaços abertos podem
ser desdobrados com usos suplementares ao uso(s) predominante(s),
101
como residencial, comercial e industrial. No planejamento da rede de
conectores de parque que servirão a área de estudo, os corredores
ecológicos existentes podem ser aproveitados.
Em termos das áreas urbanas existentes, a equipe do projeto está
atenta aos atuais e potenciais problemas relativos à expansão e ao
congestionamento urbano, ambos em termos do tráfego e do
ambiente construído. Nós conseguimos obter um bom entendimento
da situação geral através das nossas várias visitas locais, assim como
através de reuniões e interações com os representantes das várias
autoridades e agências locais cujas contribuições e comentários foram
inestimáveis.
Para fazer frente ao crescimento urbano contínuo e rápido em Belo
Horizonte, e para prover área para acomodar sua futura expansão, as
municipalidades de Ribeirão das Neves, Santa Luzia e Betim são
designadas
como
zonas
'Residenciais’.
Estas
atuarão
como
amortecimento e esponja para absorver a população sempre
crescente da cidade, bem como apoiarão o desenvolvimento industrial
adicional de Contagem, que foi prescrito como uma zona 'Industrial’.
As redes de transporte propostas também foram planejadas de tal
modo a facilitar a conexão entre as áreas urbanas existentes e os usos
do solo com as zonas propostas no esboço do Plano Estrutural.
Para áreas ambientalmente vulneráveis, um planejamento adequado e
sensível dos vários usos do solo ajudará a lidar com problemas
potenciais e a atenuar os impactos, se houver. Um caso neste ponto é
Vargem das Flores (área de captação de água) que se estende pelas
municipalidades de Betim e Contagem. Pode haver preocupações
sobre a designação do último como uma zona 'Industrial’. Porém, com
i) a seleção adequada de indústrias limpas, compatíveis e não
poluentes, e ii) controles apropriados sobre as futuras operações
industriais, não haverá qualquer conflito entre a provisão de água
limpa e a busca pelo crescimento econômico e geração de emprego.
102
Uma
abordagem
semelhante
pode
ser
adotada
para
o
desenvolvimento de Pedro Leopoldo (zoneado como ‘Resi-In ' e ‘ResiRec) vis-à-vis Lagoa de Santo Antônio, outra área de captação de água.
Apesar disso, deve ser enfatizado que refinamentos e ajustes devem
ser feitos durante o estágio do plano diretor nos níveis municipais e
locais, caso a caso. Isto assegurará a compatibilidade dos usos do solo
existentes e propostos, e a proteção e desenvolvimento sustentável de
áreas ambientalmente sensíveis (se houver). Além disso, para a última,
políticas e regulamentos de desenvolvimento adequados devem estar
rapidamente
em
vigor
e,
subsequentemente,
colocados
ao
conhecimento do público.
Os usos do solo existentes que não são completamente compatíveis
com os usos propostos no esboço do Plano Estrutural, mas que podem
ser tolerados, devem ser obrigados a obedecer às medidas e
estratégias obrigatórias e indispensáveis de atenuação de poluição.
Esta abordagem também é aplicável aos setores econômicos
existentes, incluindo metalurgia, mineração, agricultura, pecuária e as
indústrias tradicionais e artesanais.
Usos que não são totalmente compatíveis (por exemplo, indústrias
altamente poluentes com descargas tóxicas) devem ser faseadas para
fora o mais cedo possível, por meio de incentivos ou aquisição
compulsória de terrenos – como subsídios, redução de impostos, taxas
de IPTU preferenciais, bônus na taxa de edificação de terrenos, etc. –
para encorajar sua recolocação para áreas designadas dentro ou fora
da municipalidade.
5.7.4
Área não incluída para desenvolvimento
O esboço do Plano Estrutural faz uso de áreas que foram identificadas
como sendo satisfatórias para desenvolvimento [Seção 5.5.3]. Para as
áreas que serão preservadas e conservadas, as restrições legais
existentes e políticas ambientais pertinentes devem continuar a serem
aplicadas. As ações de coerção correspondentes disponíveis dentro da
estrutura legal mais ampla também deverão ser aplicadas contra
quaisquer usos e/ou usuários, assentamentos informais e colonos
ilegais.
103
Se não houver nenhuma estrutura legal e restrições prevalecentes, as
agências/autoridades
estatais
pertinentes
devem
trabalhar
rapidamente com as várias ONGs e os ambientalistas para desenvolver
as restrições de desenvolvimento necessárias, e colocá-las em vigor o
mais cedo possível. Com isso, o Estado poderá tomar atitude(s)
coercitiva(s) apropriada(s) contra qualquer usuário e usos sem
autorização existentes ou futuros.
Depois de ter elaborado a estrutura e abordagem geral de
desenvolvimento adotadas para a preparação e desenvolvimento do
esboço do Plano Estrutural, o próximo foco estará nos próximo usos do
solo que serão introduzidos na área de estudo.
104
Capítulo 06: Propostas de Planejamento
6.
PROPOSTAS DE PLANEJAMENTO
Nos capítulos anteriores, foram discutidas as várias estratégias para
trazer o desenvolvimento econômico e físico. Em seguida, o foco será
nos elementos fundamentais do Plano Estrutural, por ex. os vários
principais usos do solo. Estes incluem:
6.1.

Industrial

Residencial

Comercial

Institucional

Espaços Abertos e Recreação

Turismo
Uso industrial
6.1.1. Introdução
Um dos objetivos para a área de estudo é criar um ambiente propício
para se trabalhar, viver e se divertir. O ambiente ideal é onde tanto as
empresas multinacionais (MNC) como as pequenas e médias empresas
locais (PMEs) podem coexistir harmoniosamente e também ser
industrialmente produtivas. No momento, a maioria das atividades
industriais na área de estudo e ao seu redor surgiu como resultado da
extração e transformação de matérias-primas. Estas, junto com as
indústrias automotivas e a agricultura, são os principais motores da
economia.
A composição industrial existente é caracterizada principalmente por
estabelecimentos industriais de pequeno e médio porte e indústrias de
processamento primário. Estas indústrias ficam normalmente situadas
junto à fonte de matérias-primas, ao longo das principais rodovias e no
meio de áreas povoadas. Parece haver uma dependência em demasia
de algumas atividades industriais-chave. Consequentemente, há
necessidade de ver além destas indústrias tradicionais de forma a ter
uma base econômica mais ampla e mais diversificada.
Sem dúvida, indústrias são o principal motor econômico em qualquer
cidade, região ou até mesmo Estado. O desafio fundamental para a
futura administração da cidade será controlar o tipo, ritmo e natureza
do desenvolvimento industrial. Estes têm que ser compatíveis com o
crescimento de outros usos do solo urbanos. O objetivo de planejar o
desenvolvimento industrial corretamente na região é alcançar a
otimização das terras, e ao mesmo tempo mitigar os impactos
105
adversos das indústrias poluentes (se houver). Também, há o objetivo
de prover uma distribuição equilibrada de oportunidades de emprego
e moradia ao longo da região.
6.1.2. Abordagens de industrialização
A industrialização tem que ser examinada a partir da política e
também da abordagem do aspecto de planejamento físico/uso do
solo. A abordagem estratégica econômica e financeira tem que
abordar
os
aspectos
comerciais,
industriais
e
financeiros,
principalmente na atração de investimento externo direto (IED).
Devido a isto, políticas e procedimentos terão que ser liberais e
alinhados ao fluxo. Esforços têm que ser focalizados na atração de
atividades de alta tecnologia e investimento externo na área de
estudo. Não só as políticas e diretrizes devem ter como objetivo a
atração de indústrias, como também permitir IEDs para o
desenvolvimento da infraestrutura urbana, distritos municipais
integrados, faculdades, institutos e centros comerciais, etc. Em outras
palavras, deve haver uma abordagem holística ao almejar IEDs.
Grandes influxos de IED devem ser almejados para o desenvolvimento
de melhorias na infraestrutura e tecnologia de indústrias e projetos
que têm o potencial de criar oportunidades de emprego em grande
escala. Por exemplo, o Governo da Índia, conforme Nota da Imprensa
Nº 7 (séries 2000), aprovou até 100% de patrimônio líquido
estrangeiro para empresas indianas empreenderem a geração e
transmissão de energia elétrica que é produzida em usinas que usam
energia hidrelétrica, carvão, óleo e gás.
É por causa da rápida globalização que todo país ou província dentro
dele estão em competição para atração de mais investimentos, tanto
doméstico como externo. Embora a área de estudo seja bastante
limitada em seu foco industrial, ela é uma região conhecida por suas
instituições de ensino superior; consequentemente este atributo tem
gerado diretamente um mercado de trabalho altamente qualificado.
Isto dá à área de estudo uma margem ou vantagem competitiva sobre
as outras áreas. O setor industrial é projetado para gerar emprego
para aproximadamente 760 mil pessoas em 2030. A disponibilidade de
matéria-prima e oportunidades de investimento na área de estudo
impulsionará ainda mais seu desenvolvimento industrial.
106
Para lidar com os déficits da situação econômica existente, a estratégia
industrial é enfatizar e colocar importância na promoção de
investimento e desenvolvimento das indústrias baseadas em
conhecimento. Isso será suplementado pelo fortalecimento das
indústrias existentes de pequeno e médio porte.
Geralmente, a abordagem industrial tem que observar a possibilidade
de:

Identificar os tipos de indústrias que são mais
adequadas, levando em conta as qualidades inerentes
da área de estudo tanto em termos de recursos
naturais como humanos. Estas indústrias serão os
principais motores econômicos e as condições têm que
ser preparadas para elas. Isto pode estar na forma de
incentivos especiais, entre outros.

Criar políticas que fortaleçam o conceito de um balcão
único (single window) de aprovações e liberações
definidas no tempo para o estabelecimento de novas
indústrias.

Implantar isenção de imposto de vendas e incentivos ao
investimento para encorajar indústrias existentes a
modernizar e atualizar seu nível de tecnologia. Isto não
só encoraja o desenvolvimento industrial, como
também um ambiente propício para o aparecimento de
novas indústrias.

Desenvolver parques industriais através da participação
do setor privado, ou como joint ventures entre os
setores privado e público.

Renovar unidades industriais de pequeno porte
decadentes.
6.1.3. Análise comparativa
Esta seção do relatório é voltada para o processo de industrialização
de diferentes países no mundo, particularmente os recentemente
industrializados, com foco nas respectivas tipologias industriais e na
orientação de diretrizes. O objetivo é examinar se há pontos de
aprendizado destes países que poderiam ser aproveitados, a serem
aplicados na área de estudo. Baseado em nossas experiências, nós
escolhemos duas cidades na Índia, uma cidade na Coréia do Sul e
Cingapura para o estudo comparativo. Estes foram escolhidos pois
107
estão em uma fase semelhante de desenvolvimento e/ou tem a
mesma composição demográfica que a área de estudo. Estes estudos
de caso estão detalhados no Anexo 1.
6.1.4. Tendências Globais em Abordagens Industriais
Os fatores de sucesso fundamentais identificados nos vários estudos
de caso incluem:

Manutenção da consistência e coerência na aplicação e
formulação de políticas industriais.

Foco no desenvolvimento de infraestrutura e recursos
humanos.

Atração de investimento via um conceito de balcão
único (one-stop shop) para atender os investidores
estrangeiros.

Promover o livre comércio e outros incentivos fiscais
para dar vantagem à área de estudo.

Criar instituições que sejam proativas ao negociar com
investidores estrangeiros e nacionais. Deve haver um
fluxo de mão dupla: uma instituição para trazer os
investidores para o país e outra para levar os
empresários locais para o mercado global.
6.1.5. Abordagem de Desenvolvimento Proposta
Até certo ponto, a economia da área de estudo está atualmente
dominada por um pequeno problema estrutural causado pela
superdependência em uma base industrial bastante limitada
(amplamente dependente da transformação de matérias-primas
inerentes). A chave para aumentar a economia é diversificar e mudar
do setor primário para os setores secundários e terciários agregadores
de valor e promissores, tais como as indústrias de manufatura e
serviços (inclusive turismo).
Para a área de estudo, os tipos de atividades industriais que podem
conduzir a economia para o futuro serão os intensivos em
conhecimento e habilidade, ao invés dos intensivos em trabalho e
terra. Em segundo lugar, parques ou desenvolvimentos industriais
terão que ter uma orientação totalmente empresarial, como por
exemplo usos mistos dentro do desenvolvimento de parques
108
tecnológicos. As indústrias-chave identificadas para conduzir a
economia e para diversificação estão listadas na Tabela 6.1.
Tabela 6.1: Indústrias-chave e áreas-foco
Tipo de indústria
Área - foco
Aeroespacial e Defesa
A indústria deve focar em contratantes principais, fabricação e
montagem de equipamentos, além de serviços de manutenção, reparo
e revisão.
Logísticas de Distribuição
e Comércio Atacadista
Componentes Eletrônicos
Ciências Biológicas
Tecnologia da Informação
Logística em geral.
A indústria deve focar na fabricação de semicondutores e serviços de
manufatura de eletrônicos.
A indústria deve focalizar em dispositivos médicos, farmacêuticos e
biológicos.
A indústria deve focar no desenvolvimento de software e serviços de
suporte a TI.
Objetivos
Os objetivos para o desenvolvimento industrial são:

Prover área suficiente para uma gama de usos industriais,
inclusive alta tecnologia, alto valor agregado e indústrias de
P&D, para dar suporte à estratégia geral de desenvolvimento
econômico.

Equilibrar a distribuição de oportunidades de emprego e
moradia entre as regiões.

Remover, modernizar ou minimizar o impacto adverso de
indústrias poluentes através da provisão de incentivos
adequados. Este exercício é para seletivamente fasear para
fora essas regiões industriais e substituí-las por usos de alto
valor e não poluentes.

Criar um parque industrial moderno dentro uma “Zona de
Desenvolvimento
Tecnológico
e
Econômico”,
também
conhecida como “Ambiente Empresarial Total” ou “Zona
Econômica Especial.” Isto é para alcançar os seguintes
objetivos:

Atrair investimento e tecnologia estrangeira.

Criar um paraíso refúgio de investimento de baixo
risco.

Prover um ambiente adequado para a livre iniciativa.
109
Estratégias
Para alcançar os objetivos industriais, é necessário criar um ambiente
industrial moderno e organizado para impulsioná-los conjuntamente,
ex. adotar novos conceitos de desenvolvimento industrial. Tais
conceitos são as “Zonas Econômicas Especiais” e “Corredores
Tecnológicos” (Figura 6.1).
Nova
cidade
Aeroporto
Aerotrópolis
Nova
Cidade
Nova Cidade
Aerotrópolis
Residencial
Corredor de Tansporte
Nova
Cidade
Industrial
Instituição de P&D
Corredor Tecnológico
ZEE
Figura 6.1: Conceitos de desenvolvimento industrial
Dentro de cada desenvolvimento de parque industrial ou de parque
empresarial, zonas industriais apropriadas terão que ser planejadas
com antecedência para acomodar os vários tipos de indústrias
identificadas e assegurar a compatibilidade industrial. A essência é
criar um pequeno e moderno parque industrial com produção
industrial e um estilo de vida residencial urbano coexistindo em
harmonia. Isso fornecerá um ambiente que é excelente para se
trabalhar e investir, além de ser um lugar agradável para se viver,
intensificado por um centro comercial vibrante.
Outra característica destes conceitos de desenvolvimento envolvem
indústrias semelhantes que são agrupadas juntas com base no
planejamento e no meio-ambiente. Ao alocar tipos industriais
semelhantes juntos, isso encoraja o compartilhamento de instalações
comuns e ligações da produção. Mais importante, haverá uma forte
sinergia entre indústrias semelhantes para apoiar umas às outras se o
110
tamanho destas subzonas for adequadamente grande para criar uma
massa crítica. Também, o tamanho dos lotes deve ser demarcado de
tal modo a permitir a flexibilidade para acomodar diferentes
combinações de tipos e tamanhos industriais. Por fim, todo o
desenvolvimento tem que ser planejado conforme a infraestrutura
suficiente para assegurar que não haverá nenhuma interrupção no
fluxo do tráfego e atividades industriais.
Esta abordagem tem as seguintes vantagens:

Servirá como uma boa ferramenta de marketing e facilitará os
esforços de marketing: ao ter uma indústria-foco dentro do
parque industrial como âncora das demais, as outras indústrias
de suporte serão consequentemente “atraídas”.

Indústrias semelhantes podem ser agrupadas com base no
planejamento e no meio-ambiente.

Alocar tipos industriais semelhantes juntos permitirá o
compartilhamento de instalações comuns e vínculos na
produção.

Indústrias incompatíveis não estarão localizadas próximas umas
das outras.

Forte sinergia entre indústrias semelhantes para dar suporte
umas
às
outras
se
o
tamanho
destas
subzonas
for
adequadamente grande para criar uma massa crítica.
A abordagem de planejamento integrada assegurará um parque
industrial equilibrado com uma gama abrangente de instalações e
facilidades residenciais, comerciais, de recreação, financeiras e de
varejo, planejadas para dar suporte à mão-de-obra na área.
Considerações importantes tais como os tipos de atividades
empresariais, tipos industriais, equilíbrio e distribuição adequados de
usos do solo, provisão de infraestrutura essencial e confiável, além do
desenvolvimento de instalações de transporte serão todos planejados
adequadamente.
Geograficamente, áreas industriais terão que ser localizadas em áreas
estratégicas. Estas áreas terão que ser salvaguardadas no início para
prevenir a invasão por outros usos menos importantes. Locais
satisfatórios incluem áreas próximas a centros regionais, ao longo dos
principais corredores de transporte e perto das principais instituições
de ensino. Isto é para aperfeiçoar o uso industrial do solo em locais
com boa acessibilidade, visibilidade e compatibilidade.
111
O desenvolvimento industrial também tem que estar alinhado com a
estratégia geral de moradia para assegurar oportunidades de emprego
suficientes na região, isto é, para garantir que o emprego seja
distribuído em uma área mais ampla para propósitos de equidade.
Também há necessidade de se integrar o planejamento da região
industrial com os desenvolvimentos adjacentes, particularmente
instituições de ensino superior. Isto facilitará a interação entre
membros de ambos os grupos, levando à fertilização cruzada de ideias
para pesquisa e desenvolvimento.
Conectividade parece ser um dos elementos críticos para conduzir a
economia a níveis superiores. Consequentemente, o plano estrutural
coloca foco primário na rede de transporte. A introdução do Rodoanel,
junto ao porto seco e a expansão do Aeroporto Internacional Tancredo
Neves (AITN) de um padrão internacional, devem contribuir para o
desenvolvimento adicional do setor industrial. A área de estudo fica
estrategicamente situada na parte sudeste do Brasil, conectado a uma
vasta rede de transporte que serve como ligação física ao resto da
região e do mundo. É servido principalmente por uma rede de
rodovias para São Paulo, Brasília, Rio de Janeiro e Vitória.
É aconselhável desenvolver novamente os parques industriais
existentes, particularmente quando estas indústrias surgiram logo no
início e, com o passar do tempo, podem ter se deteriorado
consideravelmente em termos de infraestrutura física e processos.
Além disto, podem ter ocorrido mudanças na natureza das atividades
em algumas áreas, ou pode ter havido pressão para usar partes dos
parques industriais para atividades não industriais.
Também pode haver necessidade de verificar se é possível uma
intensificação adicional em termos de criar lotes menores por meio de
subdivisão para acomodar um número maior de indústrias/unidades.
Diretrizes podem ser elaboradas para o novo desenvolvimento de
regiões industriais existentes no período de dois a três anos. O
processo de atualização e o novo desenvolvimento precisarão ser
levados a cabo de maneira planejada, baseado em uma estrutura de
sociedade público-privada, no qual os empresários contribuem com a
melhoria e conservação subsequente através de uma operação
satisfatória e de um arranjo de manutenção.
112
Sucintamente, a estratégia industrial e o objetivo da distribuição
espacial são os seguintes:

Parques empresariais serão desenvolvidos em locais
estratégicos próximos a centros regionais, ao longo dos
principais corredores/hubs de transporte e perto das
principais instituições de ensino.

O uso industrial do solo deverá ser otimizado em locais
com boa acessibilidade.

Indústrias poluentes serão realocadas fora das zonas
habitacionais.

Áreas industriais selecionadas deverão ser realocadas em
fases e substituídas por usos de valor mais alto.

O desenvolvimento industrial deverá ocorrer junto com a
estratégia de moradia para assegurar oportunidades de
emprego suficientes na região.
Metodologia para computar a demanda por área industrial
O ponto de partida para computar a quantia de área necessária para
cada indústria é dividir seu número total de trabalhadores industriais
pela densidade média de trabalhador daquela indústria em particular.
A densidade de trabalhador por indústria está baseada na avaliação
comparativa (benchmarking) e experiências daquela indústria em
particular por todo o mundo. A demanda total da área industrial é a
soma da utilização de área para as diferentes indústrias (Figura 6.2).
Um quantum adicional de 50% é somado para levar em conta o
seguinte:
a.
Acomodar serviços (ex. rodovias) e usos complementares (ex.
centros de conveniência, alojamentos de trabalhadores).
b.
Considerar contingências.
113
Nº de
Trabalhadores
Área
Industrial
X
Densidade de trabalhadores
por tipo industrial
=
Área
industrial
150%
=
Área Industrial
Total Salvaguardada
X
* 150% incluem 25% para contingências e 25% para expansão.
Figura 6.2: Computando a demanda por área industrial
Tipos diferentes de áreas industriais
Para o propósito de planejamento e projeção de longo prazo, a
demanda por área industrial é macro classificada nas seguintes
categorias:
a.
Parques empresariais
b.
Parques de Armazenagem/Logísticos
c.
Fábricas padrão/horizontais
d.
Lotes alocados
e.
Indústrias especiais
A descrição detalhada de cada tipo de área, inclusive os tipos
satisfatórios de atividades industriais, densidade de trabalhador
projetada e proporção recomendada de lote são mostrados nas
Tabelas 6.2 e 6.3.
Tabela 6.2: Composição industrial
Indústria *
Defesa e Aeroespacial
Logística de Distribuição/
Comércio Atacadista
Componentes eletrônicos
Ciências Biológicas
Tecnologia da Informação
15.900
Densidade
(ppha)
50
57.500
50
Nº de Trabalhad.*
84.400
25.300
171.000
Área industrial (ha)
318
1.150
150
150
150
Subtotal
Contingência
560
164
1.126
3.318
1.659
Total
4.977
*: O Plano Estratégico preparado no relatório estrutural estratégico inclui as indústrias de Educação e Turismo. Porém,
estas duas indústrias estão incluídas nos usos do solo comercial, institucional e recreativo.
114
Tabela 6.3: Tipos de desenvolvimentos
Tipo de Desenvolvim.
Características
Indústrias não poluentes, negócios intensivos
em alta tecnologia, pesquisa /
desenvolvimento, alta agregação de valor /
atividades intensivas em conhecimento.
Tipo de Indústria
 Tecnologia da Informação
 Ciências Biológicas
Parques empresariais
(GPR): 0,6 a 2,0
(trabalhador/ha): até 100
Ht: até 8
Armazenamento de mercadorias, grande
extensão de área. Edifícios com pavimento
único e pé-direito alto.
Parque de
Armazenamento /
Logístico
Fábricas Padrão /
Horizontais
(GPR): até 0,5
Ht: Normalmente pavimento único
Especificamente destinadas para serviços
industriais limpos, leves, localizados dentro
de parques industriais de novas cidades. Estes
incluem fábricas separadas, geminadas ou de
plataforma.
Indústrias especiais
 Componentes Eletrônicos
(GPR): até 2,0
Ht: até 12
Principalmente para indústrias em geral e
leves com lotes médios. Estes lotes alocados
suprem industrialistas individuais.
Lotes alocados
 Centro de Logística de
Distribuição e Comércio
Atacadista
 Defesa e Aeroespacial
(GPR): até 0,6
Ht: até 5
Para indústrias pesadas especializadas que
requerem grandes lotes. A natureza de suas
operações que têm impactos ambientais
negativos requer locais longe de zonas
habitacionais.
 Mineração e Refinaria de
Petróleo
(GPR): até 0,2
Ht: 1 a 2
115
Critérios de alocação para os diferentes tipos de áreas industriais no
local de estudo
Com relação ao local dessas áreas industriais, foram realçadas
diferentes características de zonas para diferentes áreas (Cap.5).
Como indicado na Figura 5.20, várias áreas são divididas em
macrozonas como industrial, inclusive Sabará e Contagem. Sabará,
com uma vasta área disponível e sua proximidade do principal
entroncamento Leste-Oeste, é um local ideal para ser desenvolvido em
um novo distrito industrial municipal, abrangendo novos parques
tecnológicos industriais e de alta tecnologia.
Por outro lado, Contagem já é um enclave industrial estabelecido,
consequentemente é prudente permitir que indústrias de natureza
semelhante operem lá, particularmente indústrias de manufatura que
requerem o apoio das indústrias existentes e da infraestrutura na área
em geral.
A outra área notável com um grande componente industrial é a
aerotrópolis, embora não seja designada como zona ‘industrial’ por si
só. A composição do uso do solo como previamente mencionado está
baseada no benchmarking de outras aerotrópolis globais, onde
indústrias como alta tecnologia e cujo tempo é um fator crítico ficam
normalmente situadas, entre outros. Esta macrozona aerotrópolis
abrange partes de Santa Luzia, Confins, São José da Lapa, Pedro
Leopoldo, Lagoa Santa e partes de Jaboticatubas.
Uma quantia considerável de residentes assim como indústrias,
particularmente as indústrias cujo tempo é um fator crítico, tirarão
proveito dos ativos compartilhados, tais como infraestrutura
diretamente relacionada com a indústria de aviação e instalações
comunitárias e sociais de alta qualidade.
Jaboticatubas e Pedro Leopoldo são áreas altamente atraentes que
contêm atributos naturais como corpos d’água (lagos e rios) ou
vertentes com visões vantajosas e bons fluxos de ar. Estes atributos
são
preferidos
por
cientistas
e
profissionais
de
P&D,
consequentemente estas duas áreas servem como locais atraentes
para o estabelecimento de parques empresariais.
116
Por último mas não menos importante, ter uma grande concentração
populacional de residentes e trabalhadores em um único lugar faz da
aerotrópolis um mercado de trabalho natural e eficiente nas
redondezas para as indústrias, sem exigir que os trabalhadores vivam
em áreas industriais menos cômodas e impopulares.
O plano de distribuição industrial geral é mostrado na Figura 6.3.
117
Rodov. Existente
Rodov. Proposta
Área Industrial
Figura 6.3: Plano de Distribuição Industrial
118
6.2.
Uso residencial
6.2.1. Introdução
Moradia é uma necessidade humana básica. Está definido como o ato
de abrigar ou receber abrigo; o estado de morar em uma habitação. As
Nações Unidas informaram que em 2005, 3,2 bilhões de toda a
população do mundo (6,5 bilhões) estava concentrada em áreas
urbanas. Destes, estima-se que 20 a 40 milhões não têm acesso a
moradia adequada. Durante o mesmo período no Brasil, o déficit de
moradia foi calculado em 7,8 milhões de residências. Para o Estado de
Minas Gerais, este dado era de aproximadamente 500.000 residências.
Toda pessoa deveria ter a oportunidade de possuir sua casa própria, a
um preço acessível e em um local desejado. Porém, esta situação ideal
não foi alcançada por boa parte da população do mundo devido a
turbulências políticas e sociais, falta de planejamento urbano e níveis
lentos de desenvolvimento econômico que resultam em baixos níveis
de renda.
Como o Brasil e Minas Gerais têm desfrutado de um período relativo de
estabilidade política e crescimento econômico, o palco está montado
para regiões como a área de estudo florescerem, dada uma clara
direção de crescimento. Tal direção é aparente no Plano Estratégico
conforme descrito no Capítulo 4. Os objetivos econômicos do Plano
Estratégico foram condensados nos clusters industriais identificados, e
estes foram especificados na Seção 6.1. Em troca, isso dará o pontapé
inicial sobre o conceito de planejamento e salvaguarda do solo.
Semelhantemente, é crítico adotar o esquema mental de salvaguardar
área para desenvolvimento residencial. Isto é feito não mediante
análise do crescimento natural da população, como também do
aumento projetado de moradias para trabalhadores migrantes atraídos
para esta área de crescimento econômico. A ligação íntima entre
prosperidade econômica e demanda residencial é ilustrada dessa
forma.
119
A força de uma proposta residencial, porém, simplesmente não é
apenas o resguardo de uma quantia absoluta de área física. Também é
altamente dependente no delineamento claro de objetivos de moradia
e estratégias de acompanhamento pelo Governo do Estado para prover
uma clara direção para os interessados - funcionários públicos,
fomentadores, potenciais proprietários de habitações e a população
em geral que buscam um teto acima de suas cabeças. Isto envolverá
um olhar severo das condições de moradia existentes na área de
estudo e diferenciar as questões a esses relacionadas pela falta de
planejamento versus problemas estruturais diretamente arraigados em
políticas existentes, ou pela sua falta.
O objetivo desta seção é prover um quadro claro das possibilidades
que um Plano Estrutural pode dar quanto à melhoria da situação de
moradias na área de estudo. Será uma abordagem holística de
computar o tamanho físico da área de terreno requerida, em
conjunto
com
a
entrega
de
um
conceito
integrado
de
desenvolvimento residencial para servir às necessidades de
diferentes segmentos da população.
6.2.2. Objetivos
A proposta de uso do solo residencial do Plano Estrutural busca fazer
o seguinte:
1.
Objetiva prover área suficiente para uma variedade de
formas de moradia. Este é um caso de contabilidade de área
para assegurar que cenários contemplados para o futuro
próximo e distante sejam acomodados. Considera-se que
De cima para baixo:
Moradias não planejadas; uma
torneira externa devido à falta de
serviços
de
utilidade
pública
adequados dentro das casas; moradia
de baixa renda
em qualquer determinada área haverá uma gama de formas
de moradia, como os tipos de altíssima densidade que
requerem menos apropriação de área versus os tipos de
residências com grandes áreas (ex. bangalôs ou casas de
campo luxuosas).
2.
É necessário assegurar que exista uma mistura equilibrada
de tipos e densidades de moradia para satisfazer as
necessidades
de
diferentes
estilos
de
vida.
Consequentemente, a proposta de uso do solo residencial
decompõe a realidade da situação de residências ao
considerar as várias necessidades de moradias dos
diferentes segmentos da sociedade, variando dos mais
baixos grupos econômicos que podem contar com
residências alugadas de alta densidade até os grupos de
120
renda mais alta que desejam unidades habitacionais com
áreas extensas em ambientes menos urbanizados.
3.
Há uma tentativa consciente de integrar zonas habitacionais
com áreas de natureza de maneira sensitiva. Este é um
objetivo multifacetado objetivando:

Prover moradia de qualidade, introduzindo mais
natureza em ou ao redor das zonas residenciais; e

Encorajar a apreciação e o uso de áreas de natureza ao
alocar zonas residenciais nas proximidades.
6.2.3. Estratégias
Os objetivos acima esboçam o que o plano de uso do solo residencial
busca fazer. As estratégias seguintes são os meios pelos quais os
objetivos serão alcançados:
1.
Para assegurar que há área suficiente para uma
variedade de formas de moradia, diferentes projeções
residenciais terão que ser feitas. Considerando que o
crescimento da população nunca é estático, é
necessário assumir taxas de crescimento baixo, médio e
alto em um determinado período de tempo. Se houver
um súbito crescimento populacional previsto, um
enorme número de unidades de moradia terá que ser
provido. Então, é provável que moradias de densidade
mais alta e edifícios serão fornecidos. Ao mesmo
tempo, porque o cenário já foi contemplado, é possível
continuar salvaguardando área para formas de moradia
de densidade baixa e média para assegurar que uma
boa variedade esteja sempre disponível.
2.
Uma mistura equilibrada de tipos e densidades de
moradia pode ser garantida por uma distribuição
sistemática de densidades residenciais em planos de
uso do solo detalhados, distribuindo-os em diferentes
tipos de locais. Por exemplo, um esforço combinado
poderia ser feito para haver áreas populares como à
beira de lagos e torná-las nos principais centros de
transporte facilmente acessíveis para o desfrute de
todos os segmentos da população. Caso contrário, a
forma urbana típica seria de moradias de alta
densidade e altos edifícios concentrados em áreas
altamente urbanizadas como a cidade e centros dos
municípios, enquanto que tipos de moradias de baixa e
121
média densidade acabariam sendo distribuídos em
áreas suburbanas.
3.
Uma estratégia particularmente importante baseada
em localização a ser adotada é o desenvolvimento de
moradias de alta densidade ao redor dos núcleos de
atividades e de transporte público. Estes incluiriam
estações de sistemas de trânsito de massa, estações de
trem e ônibus, centros comerciais, mercados e outros
hubs fundamentais, como os principais institutos
educacionais e clusters de escritórios do governo. Esta
estratégia tem a
vantagem
dupla
de otimizar
totalmente áreas valiosas ao redor de usos do solo de
alta geração de atividades, e também colher maiores
retornos dos investimentos de infraestrutura em tais
áreas-chave.
4.
Moradias de baixa e média densidade deveriam ser
distribuídas ao longo de uma região. Isto é importante
para assegurar preços acessíveis a diferentes formas de
moradia e resultar em uma paisagem urbana
interessante.
Devido
à
inerente
atratividade
e
habilidade para aumentar a qualidade de vida
residencial,
natureza
e
áreas
rurais
deveriam
predominantemente ter moradias de baixa densidade
designadas ao redor delas. Isto é para proteger áreas
ecologicamente sensíveis e evitar o desenvolvimento
descontrolado de residências de alta densidade
impulsionadas por um mercado imobiliário atraente.
122
Um resumo dos objetivos do plano de uso residencial do solo e as
estratégias através das quais será alcançado são mostrados na Tabela
6.6.
Tabela 6.4: Objetivos e Estratégias do Plano Residencial
Objetivos
Estratégias

Prover área suficiente para uma

variedade de formas de moradia
Usar cenários populacionais alto, médio e baixo para guiar projeções
residenciais

Assegurar
uma
combinação
equilibrada de tipos e densidades de

moradia
para
satisfazer
as
necessidades de diferentes estilos de
vida
Alocar área residencial de acordo com densidades diferentes e
distribui-las em diferentes tipos de locais


Integrar zonas habitacionais com
áreas de natureza de uma maneira

sensitiva
Desenvolver moradias com densidade mais alta ao redor de núcleos
de transporte e de atividade
Desenvolver moradias com densidade mais baixa ao redor de áreas
rurais e de natureza
6.2.4. Faixas de densidade
Densidade de moradia é, resumidamente, uma medida de quão
compacta uma área é em termos do número de unidades habitacionais
por área do terreno, neste caso, por hectare. (Também pode ser
expressa pelo nº de pessoas por área do terreno se o número de
pessoas em cada residência for presumido.) Demonstra de imediato o
acúmulo de casas que foram alocadas em uma determinada área em
relação a outro local do mesmo tamanho de terreno. Faixas de
densidade são uma hierarquização dos níveis de graduação de
densidade de unidades habitacionais adotadas dentro de uma área de
planejamento.
Da esquerda para a direita: moradias de altíssima densidade em BH; propriedades residenciais de baixa densidade ao
redor da Praça do Papa; moradias tradicionais de baixa densidade em Ouro Preto.
No caso do local de estudo, as faixas de densidade adotaram uma gama
de menos de 13 unidades habitacionais na extremidade mais baixa, até
mais de 37 unidades habitacionais na extremidade mais alta (Tabela
6.5). Este sistema de categorização de densidades residenciais é uma
123
ferramenta quantitativa muito útil para alocar populações residenciais
em uma região de planejamento, pois ajuda a equilibrar a pressão
populacional em uma área de maneira objetiva. Por exemplo, áreas
com maior sensibilidade ecológica e um caráter tranquilo existente
como a região da APA Carste normalmente se restringiria a uma baixa
densidade de uso residencial, enquanto que uma região industrial que
demanda uma forte provisão de mão-de-obra justificaria a designação
de uma densidade residencial muito alta para atender à demanda de
emprego industrial.
Tabela 6.5: Faixas de densidade residencial
Baixa
Até 50 pessoas por
hectare
Média
Alta
Muito Alta
Entre 50 e 100 pessoas
por hectare
Entre 100 e 150 pessoas
por hectare
> 150 pessoas por
hectare
Ou
Até 13 unidades
habitacionais por ha
13 a 25 unidades
25 a 37 unidades
> 37 unidades
Moradias normalmente
têm forma de casas
separadas em grandes
terrenos
têm forma de casas
geminadas ou em bloco
têm forma de blocos de
apartamento de baixa
elevação
Moradias no geral têm
forma de blocos de
apartamento de altura
média ou alta
Um ponto importante para realçar é que faixas de densidade são
ferramentas relativas de medida. Elas precisam ser avaliadas no
contexto da área de planejamento em que estão sendo aplicadas.
Consequentemente, uma área altamente urbanizada como uma cidade
de classe mundial necessariamente adotaria densidades residenciais
extremamente altas devido à competição de área por todos os usos do
solo. Por outro lado, um país com uma grande extensão territorial
adotaria densidades mais baixas nas faixas de densidade, pois não há
nenhuma restrição de área sob competição.
6.2.5. Provisões
Metodologia
O ponto de partida para computar a demanda de área
residencial é presumir a estimativa da população total, que é
de 1,44 milhão, estabelecida pelo Plano Estratégico. Tendo
fixado o número total das pessoas a serem abrigadas e a
124
quantidade total de área (Tabelas 4.7 e 5.8/5.9 nos Capítulos
4 e 5 respectivamente), a proporção da área residencial a ser
distribuída dentre as várias zonas foi levada a cabo. Isto tinha
a intenção de detalhar as características contempladas das
zonas.
Para ilustrar, Santa Luzia, que foi identificada como uma
cidade residencial, terá uma proporção muito alta de área
residencial (51%) se comparada a Lagoa Santa (23%), onde o
foco primário como parte da aerotrópolis é dedicar mais área
para as funções industrial e logística de suporte ao aeroporto.
Dentro da determinada quantia de cada zona de área
residencial, a população projetada seria acomodada usando
uma interação das quatro faixas de densidade adotadas neste
Plano Estrutural.
Em poucas palavras, os três principais elementos de
população total, área residencial e densidade residencial
média são capturados na Figura 6.4.
População
Total
Densidade Residencial Média
(ppha)
=
Demanda por Área
Residencial
1.443.778
96 ppha *
=
15.040 ha
*: Isto se refere à densidade residencial média.
Figura 6.4: Computação de demanda de área residencial
125
Tabela 6.6: Demanda de área residencial
Ano
População (I)
Área requerida (ha)
[= (I) / 96 *]
2030
1.443.778
15.040
*: Isto se refere à densidade residencial média.
O ponto importante a se notar através deste exercício é que a provisão
da área disponível para desenvolvimento deveria sempre exceder a
procura de mercado para assegurar que os valores da área não sejam
elevados irracionalmente e que o nível de desenvolvimento planejado
não seja diminuído. Isso também ajuda uma área urbana a evitar o
desenvolvimento de efeitos desagradáveis da expansão urbana como
favelas, onde grupos de menor renda são forçados a sair devido à
provisão insuficiente ou absoluta incapacidade financeira.
6.2.6. Propostas de habitação
Raciocínio de planejamento para comunidades residenciais
Como explicado no Capítulo 5, para áreas diferentes foram realçadas
características de zoneamento diferentes. Apesar de a área residencial
ter sido
incluída
em todas as áreas (inclusive
na
região
predominantemente industrial de Contagem e as áreas naturais e
rurais de Matozinhos e Jaboticatubas), foram identificadas várias áreas
a
serem
desenvolvidas
como
comunidades
primordialmente
residenciais.
Por definição, comunidades residenciais têm a proporção mais alta de
sua área do solo designada para uso residencial. Isto é feito por várias
razões:
1.
Poderia ser uma área altamente atraente que contém
atributos naturais como corpos d’água (lagos e rios), ou
vertentes com visões superiores e bons fluxos de ar. Às vezes,
também poderia ter uma longa e rica história de povoamento
com um senso muito forte de identidade entre os habitantes
locais.
2.
Colocar uma população considerável em uma área-foco
permite o uso mais efetivo de ativos compartilhados como
instalações
de
infraestrutura,
educacionais,
sociais
e
comunitárias que também exigem um grande número de
pessoas para justificar suas provisões.
126
3.
Ter uma grande concentração de população residencial em
um lugar faz deste um mercado de trabalho natural e
eficiente para indústrias nas redondezas, sem exigir que os
trabalhadores morem em áreas industriais menos cômodas e
impopulares.
Da esquerda para a direita: Moradias em vertentes de Nova Lima; Moradias à beira d’água na Península dos
Passavos na Lagoa dos Ingleses, Alphaville (Fonte: Alphaville)
Neste Plano Estrutural, há duas áreas designadas como zonas
‘Residenciais’
e
duas
outras
designadas
como
‘Residenciais-
institucionais’ (‘Resi-In') e ‘Residenciais-Recreativas’ (‘Resi-Rec’).
Geograficamente, a intenção era distribuir de maneira igual as zonas
habitacionais ao longo do Corredor (Figura 6.4).
Isto visa
principalmente a assegurar que as principais áreas de residências
seriam bem intercaladas com áreas de trabalho (por exemplo,
aerotrópolis, DER e Industrial).
A primeira zona ‘Residencial’ compreende a área de Betim, atualmente
uma grande municipalidade com um forte foco industrial. Isto é
evidente devido a uma das maiores fábricas da FIAT, uma das
refinarias de petróleo da Petrobrás e uma grande concentração de
atividades industriais tradicionais.
Há razões múltiplas para designar Betim como uma cidade residencial
neste Plano Estrutural. Atualmente, devido à falta de moradia
acessível para baixa renda, um grande mercado de trabalhadores das
indústrias em Betim fica em ‘cidades dormitórios’, como Ribeirão das
Neves (onde moradia é barata) e que viajam diariamente para
trabalhar. Isto não só conduz a congestionamentos do tráfego nas vias
como também cimenta o caráter de Betim como primordialmente
industrial, enquanto que cidades como Ribeirão das Neves se
127
estabelecem como cidades residenciais de baixa renda subservientes
às cidades industriais, geradoras de renda.
Consequentemente, a proposta é salvaguardar até metade da área
disponível restante em Betim (49% de 5.229 ha) para uso residencial. A
intenção é encorajar a provisão de mais moradias e cercear os novos
desenvolvimentos industriais na área. Localizada na parte mais ao
sudoeste da área de estudo, Betim está próxima de Contagem, que
também é primordialmente industrial em sua natureza. Porém,
comparada a Contagem que só tem 1.264 ha de área disponível para
desenvolvimento, Betim tem 5.729 ha. Consequentemente, a
probabilidade de introduzir uma grande transformação no uso
residencial é maior em Betim. Isto impedirá que a cidade se deteriore,
o que pode acontecer se o caráter industrial for mais fortalecido.
Ao encorajar novos usos residenciais em Betim, haverá dois efeitos
positivos:
1.
O mercado de trabalho para as indústrias de Betim e
Contagem será trazido mais para perto, reduzindo o
tempo de viagem diária e o congestionamento de
tráfego nas vias.
2.
Betim será revitalizado com uma maior população
trabalhadora-residente. Isto em troca resultará em um
aumento do nível de atividades sociais.
128
Rod. Existente
Rod. Proposta
Residencial
Land
Figura 6.5: Plano de Distribuição Residencial
129
De cima para baixo (E-D): Marco de Betim; Centro Comercial Local, Indústrias Pesadas; Anúncio da FIAT,
Petrobrás; Fabricação de Alimentos.
130
Como mencionado mais cedo, Ribeirão das Neves é atualmente uma
‘cidade dormitório’ e conhecida como uma municipalidade pobre cujos
residentes pertencem em grande parte aos mais baixos estratos
socioeconômicos. Além disso, com a presença de duas prisões na área,
há uma corroboração adicional de sua imagem como um lugar
indesejável de se viver. O objetivo de propô-la como uma cidade
residencial no Plano Estrutural é a influência em sua já forte
identidade como uma comunidade primordialmente residencial.
De cima para baixo (E-D): Moradia de baixo custo predominante em Ribeirão das Neves; Instalações sociais e
prisão; Infraestrutura deficiente com vias não asfaltadas e hospital em estado precário.
131
Com sua proximidade em relação às novas regiões industriais, tais
como a aerotrópolis e a Zona Comercial Regional, as oportunidades
para emprego são abundantes. Ao mesmo tempo, ao salvaguardar
novas áreas residenciais, a intenção é prover oportunidades para
revitalizar a área pelo estabelecimento de novas propriedades
habitacionais. Com a ênfase do Plano Estrutural na provisão integrada
de instalações comerciais e sociais complementares, assim a qualidade
de vida pode ser elevada, tanto de forma tangível quanto intangível.
Santa Luzia é outro exemplo de uma ‘cidade dormitório’, cujos
residentes viajam diariamente para trabalhar na cidade de Belo
Horizonte ou nas regiões industriais na região metropolitana. É a
segunda área a ser designada como uma cidade residencial no Plano
Estrutural, e servirá às regiões industriais na parte leste da área de
estudo para prover um polo equilibrado de crescimento no Plano
Estrutural geral. Com as novas indústrias-foco propostas para a
aerotrópolis, as regiões industriais verdes de Sabará e a Zona
Comercial Regional em Vespasiano, um grande mercado de trabalho
com novos trabalhadores será necessário. Santa Luzia é então bem
posicionada geograficamente para ser esta fonte conveniente de mãode-obra, uma vez que há o desenvolvimento distribuído de
Ocupação típica em Santa Luzia, com
agrupamento de lojas, moradias de
baixa densidade e grande extensão de
Como consequência das novas oportunidades presentes no local de área.
propriedades residenciais.
estudo, espera-se que uma afluência grande de novos trabalhadores e
suas famílias sejam atraídas e se mudem para a área, aumentando a
pressão e a demanda por moradia. Sem uma designação adequada e
cuidadosa da área residencial, conjuntos residenciais espalhados e
desordenados provavelmente surgirão, com desenvolvedores lutando
para adquirir terras tão rápido quanto possível. Os indivíduos e famílias
também podem construir casas em áreas não planejadas - ou não
legalmente permitidas - para uso residencial. Isto conduziria a um
arranjo urbano desorganizado e desagradável, uma situação a ser
evitada a todo o custo.
Com a maior extensão de área disponível em toda área de estudo
(8.454 ha ou 19% do total), Santa Luzia dispõe da melhor oportunidade
de propor um plano de desenvolvimento dedicado, que pode ser
elaborado e implantado facilmente e rapidamente. Isto assegurará
então que este polo de crescimento ao leste possa se materializar logo
para contrabalancear as áreas ao oeste mais urbanizadas de Betim e
132
Contagem. Também empresta credibilidade ao Rodoanel que se
desenvolve do leste para dar a partida no desenvolvimento, já que
aquela região é historicamente pouco desenvolvida.
Duas outras zonas de base residencial neste Plano Estrutural são a área
‘Residencial-Recreativa’ (‘Resi-Rec’) que compreende grande porção
de Pedro Leopoldo e a área ‘Residencial-Institucional’ (‘Resi-In’) que
inclui Capim Branco, Matozinhos e o restante de Pedro Leopoldo.
O conceito da área ‘Resi-Rec’ é focar na introdução de áreas de
moradia de baixa densidade entre espaços abertos naturais, com
objetivo de ter opções recreativas abrangentes. As razões de se
designar a região de Pedro Leopoldo como tal são:
1.
Ela abrange a área da APA Carste que tem que ser
sensivelmente administrada e assim, não pode
acomodar usos do solo de alta intensidade.
2.
A principal característica da APA Carste permite que
seja apreciada e desfrutada pela maioria da
população.
Ao planejar Pedro Leopoldo deliberadamente como uma área ‘ResiRec’, assegura-se que um bom equilíbrio entre natureza e
desenvolvimento possa ser encontrado desde o começo. A visão geral
é de moradias construídas perto de áreas de beleza natural para os
residentes desfrutarem esteticamente e, também, interagir com as
características naturais.
Como ilustração, o Botanika (Figura 6.6), um condomínio desenvolvido
em Cingapura, mostra como propositadamente a designação de
moradias de baixa densidade próximas a áreas sensíveis prevenirão
que os usos do solo indesejáveis de alta densidade e alto impacto se
localizem lá.
133
Figura 6.6: Botanika, Cingapura
Ao mesmo tempo, áreas ambientalmente sensíveis não permanecem
totalmente fora dos limites ou exclusivas. Uma gama de instalações
recreativas poderia ser desenvolvida nos arredores e dentro da própria
área ecológica para promover seu valor e exibir usos sustentáveis. Por
exemplo, parques e conectores verdes, trilhas de natureza, paredes de
rocha, áreas de exercício, pontos de observação etc. pode ser
desenvolvidos para as pessoas usarem e desfrutarem.
Da esq. para a dir.: escalada ao ar livre; Equitação em uma propriedade; Parapente sobre área de natureza.
A última zona de natureza residencial é a zona ‘Resi-In’, como dito
anteriormente. As famosas cidades universitárias de Cambridge nos
Estados Unidos, que hospeda Harvard e Massachusetts Institute of
Technology, bem como Cambridge e Oxford no Reino Unido, são bons
exemplos de usos residenciais-institucionais complexamente unidos,
embora suas origens sejam históricas ao invés de planejadas nos
tempos modernos.
A ideia por trás desta zona ‘Resi-In’ é que área tem que ser reservada
para campi educacionais extensos e institutos de pesquisa, apoiando
uma grande população residente que frequentará e dirigirá estes
institutos. O local preferido para tais usos do solo normalmente está
em uma área mais periférica devido ao preço mais baixo de terras e da
disponibilidade de grandes terrenos.
134
Pela razão anterior, áreas disponíveis em Capim Branco (45%),
Matozinhos (40%) e uma porção de Pedro Leopoldo (45%) foram
propostas para serem reservadas visando ao desenvolvimento de
grandes institutos de ensino superior e pesquisa para apoiar os
clusters de novas indústrias surgidas na área de estudo. Ao mesmo
tempo, ao alocar terrenos ‘Resi-In’ dentro desta extremidade noroeste
do local de estudo, a estratégia é prover um eixo adicional de
crescimento para disseminar o desenvolvimento ao norte de Minas
Gerais, pois populações de estudantes são especialmente móveis e
bons motores de crescimento.
6.3.
Uso comercial
6.3.1. Introdução
No Plano Estrutural, o uso comercial foi tratado como importante e
com valor intangível, ajudando a manter a estrutura social em boa
condição em termos de estabilidade econômica, renda adequada e
contribuição social mútua. É um dos geradores econômicos para o
local do estudo, promovendo o objetivo global de ‘encorajar o
crescimento
econômico
sustentável
e
o
desenvolvimento
infraestrutural coordenado’, sem comprometer a qualidade de vida.
Desenvolvimentos
circunvizinha
comerciais
imediata,
como
não
só
também
apoiam
a
acomodam
comunidade
as
várias
necessidades e desejos de cidadãos globais que escolhem viver,
trabalhar, aprender ou se divertir no local de estudo. Em geral,
desenvolvimentos comerciais têm componentes de varejo, escritórios
e hotéis.
Figura 6.7: Componentes Comerciais - Varejo, Escritórios e Hotéis.
6.3.2. Objetivos
Os objetivos fundamentais de provisão comercial para o local de
estudo são os seguintes:
135
1.
Criar uma hierarquia e rede de espaços comerciais para servir
às variadas necessidades das comunidades.
2.
Descentralizar
o
desenvolvimento
de
áreas
de
alto
crescimento.
3.
Criar
uma
massa
particularmente
ao
crítica
redor
de
dos
núcleos
principais
comerciais,
núcleos
de
transporte.
4.
Assegurar a autossuficiência dos municípios.
Tipos diferentes de centros comerciais ficam estrategicamente
situados e desenvolvidos ao mesmo tempo em que os agrupamentos
residenciais e industriais propostos para alcançar uma massa crítica
para o desenvolvimento sustentável. Este conceito é ilustrado na
Figura 6.8.
Nível BH:
Ex. DEC
Nível I:
Ex. Centro Regional
Nível II:
Ex. Centro Sub-regional / Centro
Especializado
Nível III:
Ex. Centro Municipal
Nível IV:
Ex. Centro Comunitário/
Bairro
Figura 6.8: Hierarquia de centros comerciais
São listadas as características detalhadas de cada hierarquia de centro
comercial na Tabela 6.7.
136
Tabela 6.7: Características detalhadas de cada hierarquia de centros comerciais
Distância e
População
sob Influência
Nível da
cidade
Hierarquia
Tamanho
Característica
Nível BH
Existente
Nível I
30-50 ha
Nível do Local
de Estudo
Principal núcleo comercial
para o local de estudo,
contendo um amplo arranjo
de negócios regionais,
estabelecimentos de saúde e
educação especializada,
serviços profissionais, lojas
de varejo e escolhas variadas
de turismo e entretenimento.
Nível II
20-30 ha
Raio de 15 km
/
1 para cada
550.000
habitantes
Ponto focal para uma grande
região crescente, com acesso
fácil a serviços de governo,
gama de bens de consumo e
semelhantes, saúde e
educação, lazer, recreação,
serviços culturais e outros.
Zona comercial central que
serve negócios internacionais
e nacionais, como sede de
bancos, instituições
financeiras e varejistas de
bens de primeira ordem.
137
Tamanho
Hierarquia
Nível III
10-20
ha
Nível IV
5 ha
Distância e
População
sob Influência
Raio de 2,5 km
/
1 para cada
125.000
habitantes
Raio de 0,5 km
/
1 para cada
5.000
habitantes
Característica
Ponto de conveniência onde
necessidades de residentes são
atendidas por uma gama de lojas de
apoio que vendem bens de
conveniência, serviços médicos e de
cuidados pessoais, bem como
estabelecimentos
coletivos
selecionados. Também pode incluir
escritórios de empresas locais.
Um agrupamento pequeno de lojas
e
serviços
satisfazendo
as
necessidades básicas e diárias de
residentes que vivem na vizinhança
imediata.
A distribuição de desenvolvimentos comerciais em todo o local de
estudo
ajudará
a
aliviar
uniformemente
a
pressão
de
desenvolvimento, e uma hierarquia de centros suprirá as necessidades
variadas do nível regional ao nível de comunidade local. Além de
resolver questões de planejamento e conveniência, esta distribuição
estratégica apoia o objetivo de descentralização, aumenta a qualidade
e a vantagem das cidades residenciais, melhora a conectividade e o
fluxo de tráfego, além de criar um ambiente ecologicamente amigável.
Isto acontece especialmente nos centros comerciais de Nível IV. Os
bairros residenciais são localizados estrategicamente em distâncias a
pé (300-400 metros) desses centros comerciais locais, e conectados a
eles por conectores sensíveis ao clima e amigáveis para pedestres
(Figura 6.9). Isto encorajará os residentes a “caminharem para fazer
compras” em vez de dirigir (Figura 6.10), o que é ambientalmente mais
amigável e que promove um estilo de vida saudável.
138
Figura 6.9: Conectores sensíveis ao clima e amigáveis a pedestres
Figura 6.10: Conceito de “caminhar para fazer compras”
Para os outros níveis mais altos de centros comerciais, onde for
possível, estes podem ser integrados com instalações sociais e
institucionais nos principais núcleos de transporte para otimizar o uso
do espaço e para propósitos de intensificação. Horizontalmente,
espaços comerciais podem agir como espaços de transição interativa
para promover interação social (veja Figura 6.11). Verticalmente, o
tipo exato de atividades comerciais também pode ser diferenciado
para suprir as diferentes necessidades dos usuários (Figura 6.12).
139
Figura 6.11: Espaços comerciais como espaços de transição interativos
Figura 6.12: Distribuição vertical de atividades comerciais
140
Exemplos de espaços públicos, semipúblicos e privados são mostrados
na Figura 6.13.
Figura 6.13: Espaços públicos, semipúblicos e privados (Esquerda-Direita).
6.3.3. Demanda e Provisão
Demanda - Quantum comercial
O padrão de provisão comercial indicado para o local de estudo é
derivado da quantidade comercial provida em outras cidades
mundiais. Tipicamente, a porcentagem dividida de quantum comercial
total é mostrada na Figura 6.14:

Escritórios: 50%

Varejo: 30%

Hotéis: 20%
Hotel
20%
Retail
30%
Office
50%
Figura 6.14: Composição típica da área comercial
Retail de
Office
A população total projetada
1,63Hotel
milhão para o local de estudo até
2030 foi usada para computar o quantum comercial total a ser
provido. Este dado populacional inclui a população residencial, bem
como as pessoas de fora que viajam diariamente ao local de estudo
para trabalhar, estudar ou visitar.
Como dados existentes sobre instalações comerciais no local de estudo
estavam limitado e geralmente em falta, o quantum de varejo foi
usado como base de cálculo e dedução. Especificamente, o padrão
141
típico para quantum de varejo é uma área construída de 80
centímetros quadrados por pessoa. Baseado na população total
projetada, uma área comercial total de 1,3 milhão de metros
quadrados é requerida. Usando a porcentagem típica dividida
mostrada na Figura 6.14, o quantum comercial geral foi calculado em
aproximadamente 4,37 milhões de metros quadrados (Tabela 6.8).
Tabela 6.8: Quantum Comercial Proposto
2
Componente
%
GFA (m )
Varejo
Escritório
Hotel
30
50
20
1.300.000
2.200.000
867.000
Total
100
4.367.000
Demanda – Área Comercial
No nível do Plano Estrutural, não é realístico distribuir o quantum
comercial total em locais específicos dentro das municipalidades
individuais. Mais adiante devem ser feitos estudos na fase de plano
diretor detalhado em termos de disponibilidade do solo, forças de
mercado
prevalecentes,
compatibilidade
com
usos
do
solo
circunvizinhos, presença de infraestrutura e integração com a rede de
transporte.
Para propósito de salvaguarda do solo, a demanda total de área
comercial foi calculada usando a população total projetada de 1,63
milhão, além da zona de influência da população e do tamanho de
cada hierarquia de centro comercial. O número de centros comerciais
e área de terreno necessária são mostrados na Tabela 6.9.
142

Plano MacroEstrutural

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