Como alugar moradia na Alemanha

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Viver na Alemanha
Como alugar moradia na Alemanha
Por Gustl Rosenkranz
Você está vindo para a Alemanha e necessita de um lugar para morar. A seguir, serão
passadas diversas informações sobre a locação de um apartamento ou uma casa na
Alemanha. Como a situação do mercado imobiliário varia de cidade para cidade e de região
para região, o texto se concentra na procura de imóvel na capital alemã, mas vale
seguramente, pelo menos em grande parte, para qualquer outra cidade.
1. Como está o mercado imobiliário de Berlim?
Bom, desde a reunificação alemã, Berlim tem se tornado um destino predileto de muita
gente, que vem tanto de dentro como de fora da Alemanha. Além disso, Berlim é hoje um
local muito cobiçado por investidores e para a especulação imobiliária. Principalmente na
parte oriental mais central, onde havia muitos prédios velhos, os investidores têm
comprado muitos imóveis, reformando ou derrubando e transformando-os em imóveis de
luxo, retirando assim muitos objetos do mercado imobiliário para o cidadão comum. Essa
redução da oferta combinada com aumento do número de pessoas que estão se mudando
para cá tem causado uma escassez de ofertas, principalmente de moradia barata.
Ainda assim, o mercado imobiliário de Berlim ainda é bem mais acessível que em outras
cidades grandes da Alemanha (como Munique ou Hamburgo) ou da Europa (como Londres
ou Amsterdam). A procura pode demorar um pouco e ser exaustiva, mais com um pouco
de perseverança ainda se encontra algo em conta.
2. Procurar à distância ou diretamente no local?
Para alguém que está ainda no Brasil e não conhece a cidade, é meio aventuroso alugar
um imóvel à distância, já que procurar uma moradia implica em muitas coisas que
dificilmente poderão ser esclarecidas pela internet ou telefone: vizinhança, estado do
apartamento e do prédio ou até mesmo os “bons ou maus fluidos” do imóvel. Portanto, é
mais recomendável locar algo provisório para o primeiro período (talvez um quarto em
uma república?) para depois procurar com calma diretamente no local.
Mesmo não sendo recomendável alugar à distância, é bom começar logo a pesquisar para
pelo menos ter uma ideia dos preços, dos bairros, etc. Para quem não conhece nada da
cidade, a comunidade brasileira local pode dar uma ajuda, por exemplo, em grupos em
redes sociais.
Aluguel à distância aumenta também o risco de fraudes por pessoas que alugam um imóvel
a quem vem de fora, pede algum adiantamento, mas depois o imóvel nem existe (-> vide
ponto 9).
3. O que precisa e quanto quer/pode pagar?
Antes de qualquer outra coisa, defina que tipo de moradia você precisa: um quarto, uma
quitinete, um apartamento quarto e sala, dois quartos, uma casa com jardim, etc. Isso vai
depender de você estar vindo sozinho ou acompanhado (cônjuge, filhos…) e naturalmente
também do preço de aluguel que está disposto e pode pagar.
Repare que em alemão não se diz, por exemplo, “quarto e sala”, mas “dois cômodos” (zwei
Zimmer). Um apartamento de 2 quartos seria então “3-Zimmer-Wohnung” (3 cômodos,
sendo dois quartos e uma sala).
Repare também que em determinados bairros, por terem uma localização central ou
simplesmente por serem mais badalados, a oferta é pouca, a procura é grande e,
consequentemente, os preços são altos. Isso vale, por exemplo, para os bairros Mitte,
Prenzlauer Berg e Kreuzberg, mas essa área “mais atraente” tem crescido e se alastrado
por outros bairros. Como o transporte coletivo em Berlim é excelente e se chega
rapidamente no centro de praticamente todos os cantos da cidade, vale a pena refletir se
não seria melhor morar um pouco mais afastado e pagar um aluguel bem mais em conta.
Tenha cuidado também com a infraestrutura do local: há supermercado(s) próximos,
jardim de infância, escola, qual a distância até a próxima linha de transporte público, etc.?
E pesquise também se não há problemas sociais, drogados e afins. E veja também a
distância e como chegar a seu trabalho/à escola ou universidade.
4. Quanto custa o aluguel?
Bom, isso não dá para ser respondido de forma global. O preço de um imóvel depende de
vários fatores: bairro, nível de conforto/luxo, prédio novo ou antigo, prédio antigo
reformado ou não e até mesmo do andar em que o apartamento se encontra
(apartamentos térreos são muitas vezes mais baratos do que em andares mais altos). O
valor do aluguel é pago adiantado, no início de cada mês.
A seguir, uma pequena visão geral dos preços médio de apartamento de até 3 cômodos,
em Berlim, com valores aproximados, pesquisados na interbet, que devem ser vistos
somente como referência:
Preço “frio” 1) prédio
novo/reformado
antigo
15 a 35 m2
400 a 700 euros2)
250 a 600 euros
2 Zimmer
40 a 60 m2
500 a 800 euros2)
350 a 700 euros
3 Zimmer
60 a 90 m2
600 a 1200 euros2)
450 a 800 euros
1 Zimmer
15 a 35 m2
250 a 600 euros2)
200 a 500 euros
2 Zimmer
40 a 60 m2
350 a 700 euros2)
250 a 600 euros
3 Zimmer
60 a 90 m2
400 a 900 euros2)
300 a 800 euros
Cômodos
Área aprox.
Central
1 Zimmer
Bairro mais afastado3)
1)
Preço “frio”1) prédio
Localização
Preço “frio” significa o aluguel líquido, sem despesas com aquecimento, água, manutenção do prédio, etc. (-> vide
ponto 5)
2)
Esse tipo de apartamento existe no valor mais baixo, mas não é muito fácil de encontrar. Na área mais central de
Berlim, o mais provável é encontrar algo no valor mais alto apresentado na tabela ou mais alto ainda.
3)
Um bairro mais afastado nem sempre é mais barato. Na região sudoeste de Berlim, por exemplo, a moradia é cara,
apesar da distância do centro, já que se trata de uma área habitada por pessoas de maior poder aquisitivo.
Os valores de aluguel de uma casa são bem mais altos que o de apartamento e, na área
central, praticamente impagável para quem não tem dinheiro sobrando.
Uma outra possibilidade seria morar fora de Berlim, no estado de Brandemburgo, num
lugar com acesso fácil para cá, onde os preços são bem mais baixos (a diferença é
marcante!), mas aqui deve-se ter cuidado com um aspecto: em muitas localidades em
Brandemburgo, os nativos são preconceituosos com quem vem de fora, principalmente se
for alguém de pele escura. Um fato triste, mas infelizmente real. Seria importantíssimo se
informar anteriormente sobre esse aspecto antes de se decidir por morar fora da capital
alemã.
5. O aluguel “frio” (kalte Miete) e o aluguel “quente”
(warme Miete)
O preço do aluguel na Alemanha é composto do valor do aluguel propriamente dito (kalte
Miete) e das despesas adicionais (Nebenkosten). A soma (kalte Miete + Nebenkosten)
resulta no aluguel “quente” (warme Miete) que é o valor total a ser pago ao locador.
Os custos adicionais (Nebenkosten)
Além do aluguel (kalte Miete), cobra-se esses custos adicionais (Nebenkosten) para cobrir
as despesas com aquecimento (quando ele é central), água, elevador, manutenção do
prédio, recolha do lixo, etc., um pouco comparável com a taxa de condomínio do Brasil. O
valor dos “Nebenkosten” é pago a cada mês, adiantado, junto com o aluguel. No final do
ano, o locador faz as contas das despesas e cobra a diferença do locatário, caso elas
superem o valor já pago, ou reembolsa a diferença, caso as despesas tenham ficado abaixo
do valor cobrado. Se a diferença entre o valor cobrado para os “Nebenkosten” e o valor
das despesas reais for muito grande, o valor pago mensalmente pode ser adequado, para
cima ou para baixo, a depender de se ter pago demais ou de menos.
6. Outras despesas
Além das despesas já descritas acima (aluguel + custos adicionais), você terá custos ainda
com telefone, energia elétrica, eventualmente TV a cabo e afins.
7. O aquecimento
Os custos com o aquecimento (e água quente) pesam bastante no bolso do locatário. Por
isso, é altamente recomendável ter cuidado com desperdícios, mas também com o tipo de
aquecimento disponível no prédio:
– O aquecimento pode ser central (Zentralheizung) ou individual (Etagenheizung), sendo
que o central é mais confortável por dispensar uma caldeira (Boiler) dentro do
apartamento, mas tem a desvantagem de ser usados por todos os moradores do prédio,
podendo acarretar despesas mais altas, já que, por exemplo, alguma perda não
mensurável termina sendo paga por todos. O aquecimento individual tem a desvantagem
de se ter um “monstro” (caldeira) dentro de casa, mas tem a vantagem de ser usado só
pelos moradores do apartamento, permitindo um melhor controle dos custos. Mas para
que não haja mal-entendidos: mesmo quando o aquecimento é central, é cobrado do
locador somente seu consumo, que é medido por aparelhos fixados nos radiadores dentro
do apartamento. Mesmo assim, a despesa pode ser maior, já que a caldeira se encontra
longe dos radiadores (normalmente no porão do prédio). Como a água quente tem então
que ser transportada por todo o prédio, pode haver, como dito, perdas, a depender da
qualidade da isolação dos tubos. Essa perda, que não é medida, é então dividida entre
todos os moradores do prédio.
– Tenha cuidado com aquecimento elétrico, seja do ambiente ou da água nas torneiras, já
que a energia elétrica é mais cara que gás ou óleo e termina pesando bastante no boldo
do locatário.
– Apartamentos em prédios novos ou totalmente reformados são mais caros que em
prédios antigos, mas, como esses prédios novos têm um melhor isolamento térmico,
reduzindo os custos com o aquecimento. Por isso, se a diferença no aluguel for pouca,
pode terminar valendo mais a pena alugar algo em um prédio mais novo.
Desperdícios
Faça um favor a seu bolso e evite desperdícios de energia, que é cara na Alemanha. Evite,
por exemplo, andar de short e camiseta dentro de casa no inverno com o aquecimento a
todo vapor – faz mais sentido vestir uma calça comprida, meias e um pulôver. É bom
controlar se as janelas vedam bem, principalmente em prédios antigos, e, caso não, podese comprar uma fita adesiva de espuma para colar nas superfícies de contato da janela,
melhorando a vedação. Janela mal vedada é, no inverno, dinheiro jogado fora.
8. Onde procurar?
Bom, aqui existem três formas básicas: internet, jornais locais e “propaganda de
boca”: existem vários sites que oferecem apartamentos para alugar, muitos locadores
anunciam em jornais locais e pode-se ainda perguntar às pessoas (por exemplo, pessoas
conhecidas ou em grupos em redes sociais) se alguém sabe de algo para alugar.
Alguns sites de procura de imóveis:
Immobilienscout24
O maior site de busca de imóveis na Alemanha
Studentenwohnungen
Site com oferta de apartamentos/quartos para estudantes, moradia temporária
Studenten-WG
Oferta de apartamentos e quartos para estudantes, apartamentos mobiliados, moradia temporária
WG-GESUCHT.DE
Site com oferta de quartos de estudante em casas compartilhadas/repúblicas
AIRBNB
Moradia temporária em casas privadas
IMMOWELT.DE
Site de busca de imóveis em geral
Também aqui é recomendável buscar mais informações sobre mais opções na comunidade
local.
9. Cuidado com fraudes
Como já dito no início do artigo, há perigo de fraude na busca de moradia: o trambiqueiro
oferece um apartamento que nem existe (ou existe, mas não é dele), pede algum
adiantamento e depois desaparece com o dinheiro. Aqui o perigo é maior quando se está
longe e se busca à distância, pela internet. Fique atento! Evite esse tipo de fraude
observando o seguinte:
Nunca pague nada adiantado. Desconfie se alguém quiser algum adiantamento, oferecendo
enviar as chaves pelo correio. Isso não é de praxe na Alemanha. Aqui NUNCA se paga nada
antes da assinatura do contrato e da entrega das chaves.
10. Alugando por imobiliária
Até pouco tempo atrás, o locador podia contratar uma imobiliária e era o locatário que
tinha que pagar a comissão do corretor. A lei foi mudada e hoje quem paga o corretor é
quem o contrata. Ou seja, se um proprietário contratar uma imobiliária para alugar o
apartamento, quem paga o corretor é ele. Recuse-se se alguém quiser cobrar essa taxa
de você. Você só tem que pagá-la se foi você que contratou o corretor, que pode então
cobrar de um a três meses de aluguel (kalte Miete), mas nunca mais que isso.
11. O contrato de aluguel
Uma coisa que você talvez estranhará na Alemanha: você assinará o contrato e ninguém
pedirá reconhecimento de firma. Quando você assina o contrato, sua assinatura tem
validade, não sendo necessário nenhum tabelião para confirmar isso. Isso não vale
somente para contrato de aluguel, mas para quase todo tipo de contrato. Mas nunca caia
na bobagem de querer dar uma de espertinho e achar que pode assinar errado de propósito
para supor depois que não foi você que assinou. Isso seria crime (Urkundenfälschung) e
dá cadeia. Teoricamente, até um contrato de boca vale na Alemanha, mas não é
recomendado, pois, em caso de discórdia entre as partes, pode ficar difícil provar o que
realmente foi acertado.
Teoricamente, o locador pode escrever o que quiser no contrato, mas qualquer cláusula
que contradiga as disposições legais perde sua validade jurídica. Nesses casos, vale sempre
o que for previsto na lei.
12. A fiança (Mietkaution ou Mietsicherheit)
Normalmente é cobrada uma fiança (Mietkaution ou Mietsicherheit) de, no máximo, 3
meses de aluguel (kalte Miete). Essa fiança tem então que ser aplicada pelo locador e
devolvida com juros ao locatário quando ele sair do apartamento, caso tudo esteja em
ordem. Caso o inquilino tenha quebrado algo, o proprietário pode segurar a fiança (ou
parte dela) para cobrir os custos do conserto.
Há ainda a possibilidade de apresentar um fiador, que se responsabilizaria por eventuais
danos (Mietbürgschaft), mas isso tem sido cada vez menos praticado. O que ainda é muito
aceito é quando seu banco assume esse papel (Bankbürgschaft), mas os bancos só fazem
isso normalmente para clientes já bem conhecidos por eles ou exigindo alguma garantia.
13. A entrega das chaves
Normalmente as chaves do apartamento é entregue após uma inspeção do apartamento
pelo locador e pelo locatário juntos. Atenção: esse é um momento muito importante!
Exija que tudo seja protocolado pelo locador, apontando falhas, coisas quebradas, por
menores que sejam. Não tenha receio de parecer chato, pois isso pode sair caro para você
depois. Uma coisa quebrada não protocolada pode depois ser cobrada de você. Exija o
protocolamento das falhas e guarde sua cópia do protocolo junto com o contrato de
aluguel. Talvez você precise dele ao sair do apartamento.
Certifique-se também de que o locador lhe entregou todas as chaves. Existem locadores
que seguram uma chave para ter acesso à sua casa, não para roubar ou algo parecido,
mas para algum caso de emergência ou mesmo para controlar como você vive no
apartamento. Saiba que ele não pode reter chave alguma sem seu consentimento (às
vezes é bom ter uma chave na mão de alguém para o caso de você perder a sua ou para
o caso de alguma emergência, mas isso é VOCÊ que decide!). Se tiver dúvidas de que
recebeu todas as chaves, você tem o direito de trocar o cilindro da fechadura, mas, ao sair
do
apartamento,
coloque
novamente
o
cilindro
original.
14. Os vizinhos
Antes de alugar um imóvel, tente se informar como é a vizinhança, como são as pessoas
à sua volta, com quem você terá obrigatoriamente um contato mais estreito. Veja quem é
o vizinho do lado, veja se alguém não gosta de estrangeiros e tente saber como é “paz
social” no local.
Depois de mudar, vá até os vizinhos mais diretos e se apresente. Isso facilita muito o
entrosamento, mas evite qualquer intimidade maior no início, antes de saber direito com
quem está lidando. Uma aproximação precoce de vizinhos pode vir a ser um problema
mais tarde.
15. Cachorro
Se você tem um cachorro, você poderá mantê-lo em sua casa, independentemente do
locador concordar ou não. Ele só pode proibir se o animal não for socializado, latir muito,
se comportar de forma agressiva diante de outros moradores do prédio ou incomodar de
qualquer outra forma. Entretanto, mesmo que o proprietário da casa não possa proibir um
cachorro “bem-comportado”, não é bom mentir e omitir a presença do cão, pois isso é préprogramar conflitos para mais tarde. O locador não vai poder lhe obrigar a não ter cachorro
em casa, mas ele pode achar outro motivo para implicar com você. Então, é recomendável
buscar o diálogo e esclarecer isso abertamente.
16. Você vai precisar ser perseverante
Pode demorar um pouco até você achar um apartamento em Berlim (ou em outra cidade).
Você irá conseguir, mais cedo ou mais tarde, mas vai ser necessário correr atrás, sem
desistir logo após as primeiras “derrotas”. Seja perseverante e insista.
17. Terminologia
Para terminar, alguns termos importantes em alemão para quem está buscando moradia,
que normalmente surgem em anúncios:
ab sofort
de imediato
Adresse
Endereço
Altbauwohnung
Apartamento em prédio antigo
Außenstellplatz
Vaga de estacionamento do lado de fora
Bad/Badezimmer
Banheiro
Badewanne
Banheira
Balkon
Varanda/sacada
Bankbürgschaft
O banco assume o papel de fiador
Baujahr
Ano de construção
Bezugsfrei ab
Livre a partir de
Briefkasten
Caixa de correspondências
Bus
Ônibus
Dach
Teto (em cima da casa), telhado
Dachgeschoss
Sótão
Dachterrasse
Terraço no teto
Decke
Teto (por dentro), o teto do apartamento
Dusche
Chuveiro
Einbauküche
Cozinha embutida
Erdgeschoss
Andar térreo
Etage
Andar/piso
Fahrradkeller
Recinto no porão do prédio para guardar bicicletas
Fenster
Janela
Flur
Corredor/hall de entrada
Fußboden
Piso, o chão do apartamento/da casa
Garage
Garagem
Garten
Jardim
Geschoss
Andar, piso
Haus
Casa
Haus
Prédio
Hausnummer
Número do prédio
Haustier
Animal doméstico
Haustiere
Animais domésticos
Heizkosten
Custos com aquecimento
Heizungsart
Tipo de aquecimento
Hund
Cachorro
Immobilien
Imobiliária
Kabelfernsehen
Televisão a cabo
Kabel-TV
Televisão a cabo
kalte Miete
Aluguel “frio”, sem custos adicionais
Katze
Gato
Kaution
Fiança
Keller
Porão
Kellergeschoß
Subsolo, porão
Klo
Vaso sanitário
Küche
Cozinha
Lage
Localização
Maisonette-Wohnung
Apartamento duplex
Makler
Corretor
Maklerprovision
Comissão do corretor
Mietbürgschaft
Fiança
Mieten
Alugar, locar do ponto de vista do locatário
Mieter
Locatário/inquilino
Mietvertrag
Contrato de aluguel
Modernisiert
Modernizado
Neubauwohnung
Apartamento em prédio novo/moderno
Nutzfläche
Área útil
Obergeschoss
Andar superior
Objektzustand
Estado do objeto
Personenaufzug
Elevador (para pessoas)
Provision
Comissão (p.ex., de um corretor)
Provisionsfrei
Livre de comissão para o corretor
Raumhöhe
Pé direito
Renovieren
Reformar
Renovierung
Reforma
Sanierung
Reforma total
S-Bahn
Trem urbano
Schlafzimmer
Quarto (de dormir)
Spüle
Pia (de cozinha)
Stellplatz
Vaga de estacionamento
Stockwerk/Stock
Andar/piso
Straße
Rua
Straßenbahn
Bonde
Streichen
Pintar
Stromkosten
Custos com energia elétrica
Telefon
Telefone
Telefonnummer
Número de telefone
Terrasse
Terraço
Tram
Bonde
Treppe/Treppenhaus
Escada
Tür
Porta
U-Bahn
Metrô
Übergabeprotokoll
Protocolo de entrega (do imóvel)
Untergeschoss
Andar inferior
Verbrauch
Consumo
Vermieten
Alugar, locar do ponto de vista do locador
Vermieter
Locador/proprietário
warme Miete
Aluguel “quente”, valor total
Warmwasser
Água quente
Waschbecken
Pia (de banheiro)
WG
República, moradia compartilhada
Whg
Abreviatura de ‘Wohnung’ (apartamento)
Wohnen auf Zeit
Moradia temporária
Wohnfläche
Área da moradia
Wohngemeinschaft
República, moradia compartilhada
Wohnung
Apartamento
Wohnzimmer
Sala
Zentralheizung
Aquecimento central
Zi
Abreviatura de ‘Zimmer’ (cômodo)
Zimmer
Cômodo
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