Benchmarking Nacional e Internacional em Matéria de

Transcrição

Benchmarking Nacional
e Internacional em Matéria de
Regeneração Urbana
Inglaterra, Itália, França, Espanha e Portugal
Projeto RegeneraPolis
BENCHMARKING NACIONAL
E INTERNACIONAL EM MATÉRIA
DE REGENERAÇÃO URBANA
Inglaterra, Itália, França, Espanha e Portugal
ÍNDICE
1. ENQUADRAMENTO................................................................................................................................................................................................................
4
2. PRÁTICAS NACIONAIS E INTERNACIONAIS DE REGENERAÇÃO URBANA - SÍNTESE ................
5
3. REGENERAÇÃO URBANA EM INGLATERRA .........................................................................................................................................
8
4. REGENERAÇÃO URBANA EM ITÁLIA .............................................................................................................................................................
17
5. REGENERAÇÃO URBANA EM FRANÇA .......................................................................................................................................................
22
6. REGENERAÇÃO URBANA EM ESPANHA ...................................................................................................................................................
29
7. EXPERIÊNCIAS DE REGENERAÇÃO URBANA EM PORTUGAL .....................................................................................
33
8. NOTA FINAL.....................................................................................................................................................................................................................................
40
ANEXOS........................................................................................................................................................................................................................................................
43
Anexo.1 – Reino Unido ........................................................................................................................................................................................................ 44
Anexo.2 – Itália ........................................................................................................................................................................................................................... 49
Anexo.3 – França ...................................................................................................................................................................................................................... 52
Anexo.4 – Espanha ................................................................................................................................................................................................................. 55
Anexo.5 – Portugal .................................................................................................................................................................................................................. 57
3
BENCHMARKING NACIONAL E INTERNACIONAL EM MATÉRIA DE REGENERAÇÃO URBANA
1. ENQUADRAMENTO
O objetivo deste documento foi identificar experiências que pudessem ser objeto de análise aprofundada, no sentido de extraír elementos de benchmarking que possam inspirar formas de atuação na criação de um cluster regional de regeneração urbana. Propositadamente, restringiu-se esta análise a experiências em que possuam formas de intervenção pública, com mobilização dos atores
privados para a reabilitação do seu património edificado.
4
2. PRÁTICAS NACIONAIS E INTERNACIONAIS DE REGENERAÇÃO URBANA - SÍNTESE
Objetivos e metodologia
Este documento tem como objetivo a divulgação de uma análise de síntese benchmarking de nacional ou internacional de boas práticas em matéria de Reabilitação Urbana, visando o conhecimento das experiências de regeneração urbana e os melhores ensinamentos
que possam ser vertidos para a região.
A regeneração urbana, na sua dimensão física, trata da revitalização e reutilização da cidade existente e, nesse sentido, tem estado
sempre presente, normalmente por iniciativa dos atores privados, no quadro do funcionamento das regras de mercado.
O que aqui nos preocupa são as situações de “falhas de mercado”, onde a iniciativa privada só por si não consegue produzir resultados
compatíveis com os objetivos de interesse público. Com efeito, a regeneração urbana é um “negócio” com muitas especificidades, de
que se destacam:
1.º A imobilidade da matéria prima e do produto final: os espaços/imóveis objeto de regeneração/reabilitação têm uma localização pré-determinada. São, portanto, únicos e o seu valor não depende apenas das caraterísticas intrínsecas, mas, e em muitos
casos principalmente, da envolvente da sua localização e das dinâmicas de mercados localizados. A imprevisibilidade quanto à
evolução da envolvente torna muito elevado o risco de investimentos em regeneração em parcelas (edifícios) isoladas.
2.º Uma forte dimensão de “bem público”, permitindo a regeneração urbana ganhos para toda a comunidade (estética, segurança,
atractibilidade,...) colocando-se claramente um problema de coordenação de atores e de partilha social dos custos da regeneração.
3.º A elevada probabilidade de, nas condições atuais, – de superabundância de solo para novas urbanizações, de mobilidade fortemente dependente do automóvel, de padrões de habitação –, o produto final, imóvel reabilitado, não ser competitivo com
os bens sucedâneos (imóvel novo).
4.º Fortes custos de contexto resultantes dos regulamentos gerais aplicáveis à edificação e à urbanização, de regulamentos específicos aplicáveis à protecção dos bens patrimoniais e, ainda, os decorrentes das normas para tratamento dos resíduos de
construção.
Neste quadro, ocorrem diversas situações em que os ganhos para a comunidade não são acompanhados por ganhos idênticos na
esfera privada, exigindo a intervenção, mais ou menos significativa, de entidades públicas com os seus poderes de planeamento, de
emparcelamento do solo (expropriação, p.e.), de tratamento favorável em termos fiscais, de financiamento, de partilha de riscos e benefícios, etc.
O grau de articulação entre os atores públicos e privados no âmbito da regeneração urbana depende do nível de falha do mercado. Aos
privados é possível e interessante atuar em situações em que haja imperfeições, mas não total falha de mercado. Quanto maior for essa
falha, isto é, quanto mais uma área ou imóvel estiver fora da racionalidade da economia privada, maior a exigência de intervenção dos
poderes públicos caso se assuma o interesse público da sua regeneração.
Dado que os objetivos deste trabalho se colocam numa perspetiva empresarial – criar condições para um papel ativo do setor privado
– não faria sentido centrar a atenção na organização da política de regeneração urbana dos diversos países1. Essa organização poderia
interessar ao governo ou a uma entidade pública, mas seria de fraco interesse para uma organização empresarial. Por isso, as referências
às políticas de regeneração urbana dos países considerados limitam-se ao estritamente necessário para o mínimo de enquadramento
dos casos em referência.
Assim, interessa sobretudo olhar para as práticas de regeneração urbana na perspetiva da montagem das operações, de forma a
obter conhecimentos inspiradores para instrumentos de ação que possam responder a três questões:
a) Iniciativa, dinamização e liderança das operações de regeneração urbana;
b) Formas de envolvimento dos actores privados e modelo de estruturação das parcerias
c) Combinação de recursos e modelo de financiamento
Não se optou por explorar cada um dos casos referidos na forma como respondem a cada uma destas questões. Antes se procurou
identificar situações que possam ser exemplares de respostas específicas. No final julgamos haver referência a um bom leque de exemplos cobrindo quatro domínios:
1
http://www.sepes.es/files/multimedios/modelos_gestion_regeneracion_urbana.pdf
5
y Programação, facilitação, marketing das operações de regeneração urbana
y Captação de investimento privado
y Mecanismos de financiamento
y Instrumentos de execução
Foi focada a atenção em casos de Inglaterra, Itália, França, Espanha e Portugal.
Nos países citados há casos muito mais impressivos de regeneração urbana do que os referidos neste documento2. No entanto, entendeu-se que seria de pouca utilidade centrar a atenção em casos que pela sua escala e engenharia organizativa estão muito distantes
da realidade do Ribatejo. Houve a preocupação, nem sempre conseguida, de tomar por referências cidades com escala mais próxima
das cidades da região.
Instrumentos e veículos de promoção da regeneração urbana
As experiências analisadas permitiram identificar um conjunto de instrumentos e veículos de promoção da regeneração urbana que
poderão ser inspiradores de soluções adaptadas à realidade regional. Referem-se a seguir os exemplos mais significativos agrupados
por funções específicas, relativamente aos quais mais informação pode ser obtida nos pontos seguintes deste documento, em particular nas caixas de texto.
A nível do marketing das operações e captação de investimento internacional para a regeneração urbana, o exemplo relevante é a
Regeneration Investment Organisation, promovida pelo UK Trade and Investment, actuando no domínio de captação de investimento
estrangeiro para grandes projetos de regeneração urbana.
O planeamento, programação, facilitação e marketing de operações de regeneração urbana socorre-se de diversos instrumentos, como:
y As Urban Regeneration Companies, da Inglaterra, no geral sem competências administrativas e executivas próprias, actuando na
identificação de oportunidades, na criação de pré-condições e na facilitação de parcerias e coordenação de programas e actores.
y As SRU- Sociedades de Reabilitação Urbana, em Portugal, as sociedade públicas ou privadas a que em França, através de concessão, é atribuído o papel de “aménageur” ou as Società di Transformazione Urbana (STU), em Itália, nestes casos dispondo de
poderes próprios ou delegados de programação e execução das operações.
2
6
É o caso de Espanha com as experiências de Barcelona e Bilbau, da França com as experiências de Lyon ou de Portugal com a Expo 98
No domínio do financiamento, para além dos diversos instrumentos de crédito, sublinham-se os exemplos de fundos de investimento
constituídos em parceria público/privada, cujo objetivo é rentabilizar um capital em operações de regeneração urbana não pré-definidas e em oportunidades a explorar. O Fundo pré-existe à identificação dos imóveis e das operações. Os fundos English Cities Fund ou
Blueprint, em Inglaterra, ou o recentemente criado Brownsfields 2 em França são exemplos de veículos de financiamento constituídos
por iniciativa ou com participação de entidades públicas e que, como condição da sua rentabilidade, terão de ser ativos na identificação
de oportunidades de regeneração urbana que assegurem mínimos de rentabilidade. Nesse sentido, poderão ser um dos actores mais
eficazes na promoção da regeneração urbana.
A nível da implementação das operações de regeneração urbana em concreto e para além da gestão pública directa, os modelos de
financiamento e gestão são diversos, destacando-se:
y As diversas modalidade de sociedades comerciais, combinando capital em espécie (solo e imóveis) com liquidez, correndo estas
sociedades o risco e sendo remuneradas pela receitas da operação. Quando estão em causa bens imobiliários de propriedade
pública é frequente os sócios privados serem seleccionados mediante procedimento concursal.
y A concessão, quando estão em causa propriedades públicas, as quais são concedidas a entidades privadas (em França a concessão de ordenamento é maioritariamente feita a empresas públicas) que assumem o risco da operação e são remuneradas pelas
receitas da operação ou de uma parte da mesma durante um certo período.
y Fundos de investimento imobiliário, que se distinguem dos referidos anteriormente, no domínio do financiamento, por os imóveis a reabilitar pré-existirem à constituição do fundo, sendo o fundo o veículo para obter o financiamento para a sua reabilitação.
Refira-se que estes veículos, pelas regras em vigor em Portugal quanto à sua capacidade de endividamento, só serão operativos
se houver participações em liquidez, de montante significativo, no capital do fundo.
y Em Itália, é vulgar o recurso à figura de Accordo Urbanistico, forma de parceria em que a entidade pública obtém de um privado,
interessado na transformação de imóvel ou propriedade, a realização de obras de interesse público sem desembolso de recursos
financeiros3.
y Investimento e exploração transitória de uma entidade (pública) com vista a posterior venda a privados é a prática do Instituto
Público EPARECA em França no domínio da reabilitação de equipamentos comerciais.
y O papel das Associações de Condóminos na gestão das operações de reabilitação urbana tem um exemplo em Palência, embora
a origem do financiamento seja pública.
3
http://territorieinnovazione.mit.gov.it/images/tipologie/Scheda%20Accordi%20Urbanistici.pdf
7
3. REGENERAÇÃO URBANA EM INGLATERRA
Regeneração urbana em Inglaterra – ensinamentos
y A regeneração urbana enquanto operações visando a revitalização da cidade existente, não redutível à reabilitação de habitações ou de edifícios isolados
y Ampla utilização das parcerias (cooperação estruturada) entre o setor público e o setor privado
y Atores estratégicos fortes quer no setor público quer no privado, permitindo compromissos de longo prazo dos parceiros nos
instrumentos de regeneração urbana
y A necessidade de entidades especializadas para explorar oportunidades de regeneração e articular interesses e recursos
públicos e privados (urban regeneration companies)
y Uma visão empresarial na criação de veículos especializados de financiamento e o papel da iniciativa pública na sua criação
y Os fundos de investimento (ex. English Cities Fund e Blueprint) constituídos sem activos imobiliários e sem referência, à cabeça, a operações concretas.
y O tempo longo da reabilitação exige visão, focagem, persistência e marketing
y A escala de intervenção, a integração das operações e a importância de concentrar recursos
y O adequado financiamento das operações através de veículos especializados
y A regeneração urbana como área de captação de investimento internacional e a criação de estrutura de captação desse
investimento (RIO)
y Inovação nos instrumentos de financiamento por antecipação de receitas/poupanças (tif e poupanças energéticas)
y A aposta nas capacidades locais e nas parcerias entre as autoridades locais e os atores empresariais (Local Entreprise Partnerships) para construírem estratégias de regeneração e gerirem/aplicarem importantes recursos públicos.
y A relevância atribuída à recolocação em uso das casas desocupadas
y Os veículos com envolvimento do privado podem actuar onde haja imperfeições mas não total falha de mercado: em qualquer caso, há um papel necessário para os recursos públicos (solo, imóveis, financiamento)
y A prática de testar os instrumentos, em projectos piloto devidamente estudados e seleccionados
8
1. Contexto e quadro institucional
O Reino Unido define a regeneração como um conjunto de atividades que procuram reverter o declínio económico, social e físico em
áreas onde as forças de mercado não o farão sem apoio do Estado4.
O Reino Unido tem uma longa tradição de intervenções urbanas (cidades novas, grandes projetos de renovação5 urbana), muito ancoradas em iniciativas do Estado e em financiamento público. A era Tachter (anos 80) viu surgir um novo período em que se procurou
colocar uma grande ênfase no papel do setor privado na política urbana, na perspetiva de os recursos públicos alavancarem capitais
privados para projetos de interesse colectivo e benefício social.
No quadro do conceito amplo acima referido, nas últimas três décadas, a regeneração urbana em Inglaterra tem procurado articular
quatro dimensões:
a) Regeneração física (property development) procurando desenvolver projectos valorizadores da propriedade através da criação
de espaços atractivos para viver, visitar e trabalhar.
b) Desenvolvimento comunitário, intervenções focadas em áreas particularmente desfavorecidas para promover a inclusão social e
a capacitação das comunidades locais6.
c) Desenvolvimento económico, visando a atracção de investimento e emprego para zonas urbanas delimitadas, nomeadamente
através da figura de Enterprise Zone tendo associados benefícios fiscais.
d) A dinamização do mercado de habitação e o acesso a uma habitação decente.
Para os objetivos deste documento, o foco será colocado nas dimensões a que se reportam as alíneas a) e c).
Assim, no Reino Unido a política de regeneração urbana tem objetivos mais vastos do que a intervenção em edifícios e traduz-se, na sua
dimensão física, em intervenções visando a regeneração da cidade existente. Aliás, a terminologia “regeneration” na sua dimensão física
remete para operações integradas, normalmente de dimensão razoável, de “redesenvolvimento” de uma área urbana degradada, deprimida ou sub-utilizada. A terminologia “reabilitação” é pouco usada mesmo por referência a intervenções em edifícios, utilizando-se preferentemente os termos “refurbishment” ou “improvement” quando está em causa restituir a um edifício condições aceitáveis de desempenho.
A longa experiência do Reino Unido em matéria de regeneração urbana traduziu-se no surgimento e sucessão de diversos instrumentos e veículos e em vários programas cuja coordenação se tornou difícil e nem sempre foi bem conseguida. Esses programas eram
geridos por uma agência nacional - anteriormente English Partnerships (EP) e atualmente Homes and Communities Agency (HCA) - e
operacionalizados através de parcerias diretas entre o nível nacional e o setor privado ou, através de agências regionais, em parcerias
com as autoridades locais e com operadores e financiadores privados. Alguns exemplos de programas nacionais de regeneração urbana em curso em 2010, Quadro.1, em Anexo.1.
Apesar de listar um grande conjunto de políticas, direitos e fundos para estimular a regeneração, como resulta da leitura de um Relatório Communities and Local Government Committee da Câmara dos Comuns7 de Outubro de 2011, parece que estamos perante uma
abordagem que não configura uma estratégia coerente e eficaz para lidar com as fragilidades e falhas do mercado das áreas mais
desfavorecidas. Alguns dos instrumentos que vinham do passado foram desactivados ou postos em crise, não estando claro o que
foi colocado em alternativa dado que a “abordagem localista” é, por natureza, diversificada e flexível. Mas, fundamentalmente, o que
está em causa é a discussão ideológica entre “políticas para as pessoas” ou “políticas para os lugares” tendo o governo optado por uma
mudança do paradigma de property led regeneration (regeneração física) para o da business led regeneration (economia e pessoas) e
remetido o essencial da sua estratégia para as Local Entreprise Partnerships abaixo descritas.
4
5
6
7
http://www.eukn.org/Spain/en/E_library/Urban_Environment/Urban_renewal/Urban_renewal/Survey_on_Integrated_Urban_ Regeneration_in_Europe, 2014.03.12
Demolição e reconstrução de grandes áreas urbanas
Exemplo de atuações nesta dimensão é o New Deal for Communities
http://www.publications.parliament.uk/pa/cm201012/cmselect/cmcomloc/1014/1014.pdf
9
2. Quatro atores fundamentais da regeneração urbana
No quadro do conceito de regeneração praticado na Inglaterra - operações integradas, normalmente de dimensão razoável, de “redesenvolvimento” de uma área urbana degradada, deprimida ou subutilizada – e sem prejuízo do papel próprio das autoridades locais8
(city councils), emergiram quatro atores fundamentais, de cuja atuação poderão extraír-se ensinamentos na perspetiva de benchmarking de boas práticas do presente estudo.
A organização
governamental English
Partnerships, hoje
integrada na Homes and
Communities Agency
Os Fundos de
investimento, quer
privados que em parceria
entre capitais privados e
capitais públicos
As Urban
Regeneration
Companies (URC)
As Local Entreprise Partnerships
que vieram substituir, mas numa
abordagem muito diferente, as
Agências de Desenvolvimento
Regional.
2.1. English Partnerships9
Agência nacional para a regeneração, tendo as suas funções sido nos últimos anos assumidas pela Homes and Communities Agency,
English Partnerships (EP) atuava em particular no domínio da disponibilização e emparcelamento de solos para o desenvolvimento
de projectos de regeneração, sendo o promotor de grandes projectos urbanos, frequentemente assumindo poderes de planeamento
e ordenamento em detrimento das autoridades locais. Era um financiador estratégico de grandes projectos de regeneração e tinha a
responsabilidade de desenvolver alguns programas governamentais.
Com atividade por todo o país (Inglaterra), concentrava-se em particular nas áreas definidas como “deprived wards”, nos campos carboníferos, nas áreas industriais contaminadas (brownfields), nas áreas de atuação das Urban Regeneration Companies (URC) e nas áreas
de incidência de programas de renovação do mercado habitacional.
EP atuava privilegiando as parcerias com entidades privadas, nalgumas fases marginalizando mesmo as autoridades locais, quer na
promoção de projectos de regeneração urbana concretos quer assumindo-se como parceiro estratégico em fundos de investimento
de âmbito de atuação mais vasto.
Em 2008, segundo a informação arquivada10, ultrapassavam a centena os projetos de regeneração em que a EP esteve envolvida.
O modo típico da operação da EP era:
1. EP tem a posse do terreno, por vezes fazendo uso dos poderes de expropriação
2. EP elabora o esquema de desenvolvimento e as condições de implementação
3. EP abre concurso para privados, que devem apresentar o desenho urbano e proposta financeira. A propriedade do solo apenas
é transferida após a construção.
4. As condições de venda do empreendimento construído são determinadas pelo promotor privado.
Mas a English Partnerships era também um importante financiador dos projectos de regeneração urbana (ver adiante o projeto New
Islington) e de veículos de financiamento, como o English Cities Fund a seguir referido, e geria programas visando o reforço das comunidades e intervenções no domínio da habitação.
No Quadro.2, Anexo.1 apresentamos dois exemplos da ação da English Partnerships.
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10
10
https://www.gov.uk/understand-how-your-council-works/types-of-council.
Hoje integrada na Homes and Communities Agency (HCA), com grande alteração do modelo de funcionamento a partir de 2008
http://collections.europarchive.org/tna/20100911035042/http://englishpartnerships.co.uk/projects.htm
2.2. Fundos de Investimento
Em Inglaterra, os fundos de investimento são um instrumento privilegiado de canalização de financiamento privado e para a
estruturação de parcerias público-privado no domínio da regeneração urbana. A procura de habitação e o dinamismo da economia criavam, no período anterior à crise, oportunidades para investimentos imobiliários especulativos (sem procura assegurada à
partida) onde os fundos de investimento tinham uma acção determinante.
O mais relevante parece ser o Igloo Regeneration Fund, uma parceria de fundos de pensões, vida e charity funds geridos por Aviva Investors, que investe em projectos sustentáveis de regeneração urbana através do Reino Unido, quer directamente quer através de veículos
de parceria com entidades públicas11. Os projetos deste fundo dispersam-se pelas 20 principais cidades do Reino Unido. O portefólio de
projetos em 2007 tinha um valor quando completamente desenvolvidos de cerca de £2,5 mil milhões12. O fundo privilegiava projetos na
orla do CBD (central business district) onde é maior o gradiente do valor fundiário e privilegiava projetos que envolvessem o setor público.
O setor público envolveu-se diretamente na criação de veículos de investimento de regeneração, de que são exemplos o English City
Fund, de âmbito nacional, e o Blueprint Regeneration de âmbito regional ( Quadro.3 e Quadro.4, em Anexo.1)
2.3. Urban Regeneration Companies
As Urban Development Corporations (UDC) foram criadas como agências do governo central com o objetivo de trazerem para o mercado vastas áreas de solo urbano não utilizado, numa perspetiva de “property-led regeneration13”, assente nalguns projetos bandeira.
Dotadas de vastos poderes, à margem do sistema de planeamento, e de orçamentos substanciais e marginalizando as autoridades
locais, estas UDC foram objeto de múltiplas críticas, apesar do sucesso reconhecido a alguns programas que desenvolveram14.
Urban Regeneration Companies (URCs) foram criadas em 2000 como alternativa ao modelo anterior das Urban Development Corporations. Ao contrário destas que tinha orçamentos substanciais e amplos poderes de planeamento, as URCs não dispunham de recursos
nem de poderes que não resultassem dos recursos e poderes dos seus parceiros (atuando por delegação). Não assumiam a execução
direta de projetos de regeneração urbana, mas visavam estimular parcerias para aproveitamento de oportunidades e potencialidades
de desenvolvimento e regeneração urbana. Esta dependência de recursos e poderes dos parceiros tinha como condição prévia de
sucesso o compromisso de longo prazo dos parceiros referidos15.
11
12
13
14
15
http://www.igloo.uk.net/
http://www.aviva.co.uk/media-centre/story/3030/morley-appoints-fund-manager-to-successful-regener/
No pressuposto que a regeneração física seria suficiente para tornar a área mais atrativa para as atividades e população e para promover o desenvolvimento económico e social
As últimas UDC em operação só recentemente foram dissolvidas.
https://www.ljmu.ac.uk/EIUA/EIUA_Docs/Emda_Overall_Report.pdf )
11
Tratava-se de companhias independentes estabelecidas pela autoridade local relevante e pela Regional Development Agency (RDA)16
e English Partnerships e cujo principal objectivo é envolver o setor privado numa estratégia sustentável de regeneração, trabalhando no
contexto de um masterplan mais amplo que tenha em plena conta os problemas e oportunidades de toda a área17. Procuravam coordenar
o surgimento de projetos de regeneração urbana e agilizar as parcerias entre o setor público e privado para a sua implementação, através da construção de uma visão coerente e apelativa do futuro da sua área e da promoção das condições para a sua
realização. Importante para esse objectivo seria a coordenação e convergência de diferentes programas com potencial impacte na
regeneração urbana.
Tipicamente, a sua ação envolvia:
– Introdução de uma visão mobilizadora traduzida num Masterplan
– Criação das pré-condições de desenvolvimento de projectos estratégicos: emparcelemanto de sítios, estudos de viabilidade,
marketing, melhorias nos “bens públicos”, …
– broker e mediador entre parceiros, preparação da selecção dos developers,…
– Angariação de financiamentos, desenvolvendo esquemas de parceria com privados
– Papel consultivo nos processo de desenvolvimento dos projetos
– Monitorização dos processos de transformação urbana e avaliação do potencial de novos projetos viáveis
Foram criadas mais de 2 dezenas de URC. Entretanto, em 2007, começou a ser promovido o conceito das City Development Companies
(CDCs), depois renomeadas para Economic Development Companies (EDCs), focadas no crescimento económico de áreas mais vastas,
toda a cidade ou mesmo a cidade-região. Algumas das URC evoluíram para este novo estatuto.
Urban Regeneration Companies foi um instrumento bem sucedido, em particular nos seguintes aspetos:
–
–
–
–
–
–
Criação de uma visão renovada das respetivas áreas de intervenção;
Aumento da confiança dos investidores
Marketing e promoção da área
Aceleração de processos e resultados
Melhoria da qualidade do desenho urbano
Organização de modelos de financiamento e participação privada nos projetos de regeneração física.
Apresentamos no Quadro.5, Anexo.1, o caso de Nottingham Regeneration Ltd, sua natureza, finalidade, modo de atuação e situação atual.
16
17
12
Ver ponto seguinte
http://www.homesandcommunities.co.uk/ourwork/urban-regeneration-companies
No entanto, o maior ou menor sucesso das URC teve sempre como pressuposto a existência de potenciais investidores interessados em
implementar os esquemas de regeneração, numa perspetiva de investimentos especulativos, sem procura previamente assegurada. A
crise veio alterar radicalmente este pressuposto e reduzir substancialmente a viabilidade de muitos esquemas de regeneração urbana.
Por outro lado, a dissolução das RDA veio questionar a estrutura de parceiros das URC. Como já referido, algumas evoluíram para EDC,
outras foram encerradas e, com o estatuto de URC apenas se mantêm 4 companhias em operação em Inglaterra18.
2.4. Local Entreprise Partnerships
As Local Entreprise Partnerships (LEP) são a alternativa do atual governo às anteriores Regional Development Agencies (RDA).
As oito Agências de Desenvolvimento Regional (RDA) da Inglaterra foram lançadas em 1999 (seguidas da London Development Agency
em 2000) como entidades especiais do governo, com um vasto leque de responsabilidades relacionadas com o desenvolvimento e a
prosperidade económica das regiões. As RDA visavam coordenar o desenvolvimento económico e a regeneração, capacitar as regiões
para melhorar a sua competitividade e reduzir as disparidades entre as diferentes regiões. Para tanto, as RDA congregavam os financiamentos com origem em diversos ministérios num único programa orçamental (single pot) que as RDA geriam para atingir as prioridades
estabelecidas nas estratégias económicas regionais19.
As Regional Development Agencies (RDA) tiveram um papel estratégico que se traduziu em:
y Definição das prioridades de regeneração coerentes com a Estratégica Económica Regional;
y Canalização de financiamentos público;
y Parceiro estratégico na criação das URC e de outros veículos de parceria público-privada;
y Aquisição de solo e propriedades e investimento (descontaminação, infra-estruturação,…) para os tornar adequadas aos
usos previstos futuros e sua disponibilização aos investidores privados.
Para além da oposição que vinha dos que se opunham a uma aparente agenda de regionalização da Inglaterra, as RDA eram também
criticadas por aparente sobreposição de funções com outros órgãos. Mas, sobretudo, impôs o novo contexto de redução de despesas
e a nova agenda de crescimento local do atual governo, levando à extinção das RDA. A alternativa proposta foram as Local Entreprise
Partnerships (LEP).
As LEP, parcerias entre as autoridades locais e o setor empresarial, são entidades não estatutárias, enquadradas na opção política de
devolver poder às comunidades locais e ao meio empresarial, na perspectiva de que as localidades devem liderar o seu próprio desenvolvimento20, resultantes da iniciativa dos atores locais, com predominância do setor empresarial. As LEP não têm uma definição legal, sendo
o seu reconhecimento sujeito a quatro critérios:
y Apoio do setor empresarial – envolvimento direto de um amplo leque de empresas locais (incluindo as PME) e não apenas das
organizações que as representam;
y Geografia económica – devendo o território abrangido representar uma razoável geografia económica natural, suficientemente estratégica e suportada pelo setor empresarial;
y Apoio das autoridades locais – apoio e envolvimento das autoridades locais abrangidas pela parceria proposta;
y Valor acrescentado e ambição – uma visão clara das prioridades económicas e demonstração de que será criado um ambiente
económico para um crescimento superior ao que de outra forma ocorreria.
18
19
20
http://www.homesandcommunities.co.uk/ourwork/urban-regeneration-companies
http://www.parliament.uk/business/publications/research/briefing-papers/RP02-50/regional-development-agencies-rdas)
https://www.gov.uk/government/uploads/system/uploads/attachment_data/file/32076/cm7961-local-growth-white-paper.pdf )
13
As LEP são estabelecidas numa base voluntária e sem financiamento atribuído, embora posteriormente tenha sido atribuída a cada
LEP uma pequena quantia para capacitação. O governo decidiu que as LEP eram elegíveis para se candidatarem aos financiamentos
do Regional Growth Fund, que poderiam também ser usados no domínio da habitação, atribui-lhes a gestão do Growing Places Fund
para investimentos prioritários em infraestruturas e com foco na habitação e transportes, decidiu atribuir-lhes a gestão de uma parte
substancial dos Fundos Europeus no período 2014-2020.
Recentemente, foi anunciada a celebração de 39 Local Growth Deals com as LEP, referindo o governo que “pela primeira vez, financiamentos para habitação, infraestruturas e outros estão sendo agregados numa única gaveta, e postos diretamente nas mãos das autoridades
locais e empresas para aplicação do modo que elas melhor conhecem”21. Estão em causa cerca de £ 2 mil milhões.
As LEP estão longe de desempenharem todo o papel das RDA no que respeita à regeneração física. Parte importante da acção das RDA
passou para o nível central, para a Homes and Communities Agency (HCA).
Criação das
Local Entreprise Partnerships
- Novo Paradigma -
A passagem de uma visão da
regeneração que enfocava a dimensão
física (property-led regeneration)
para uma visão que enfatiza
a dimensão económica
(business-led regeneration)
Maior privilégio às áreas de maior
capacidade organizativa e maiores
potencialidades em detrimento das
maiores necessidades
3. A reabilitação da habitação
No Reino Unido continua a haver uma preocupação com a oferta quantitativa de habitação e com a propriedade da habitação22 e a
procura crescente de habitação constitui uma forte motivação para a reabilitação da habitação pelos privados. Por outro lado, é forte o
entendimento político de que a responsabilidade de manutenção da habitação pertence aos privados, tendo o atual governo descontinuado os apoios à reabilitação privada.
Pelo contrário são vários os esquemas de apoio à construção23.
No que respeita à reabilitação de habitações, merecem referência quatro atuações:
1. O programa Decent Homes Backlog, programa gerido pela HCA e visando financiar as autoridades locais para reconverterem
as suas habitações aos padrões de qualidade de casas dignas (Decent Homes Standard);
2. O programa Empty Homes24 (casas vazias), parte do programa de casas a preços acessíveis, apoiando, em áreas com um número
significativo de casas vazias mas onde o mercado tem boas perspectivas, iniciativas das autoridades locais para a reabilitação
destas casas de modo a atingirem padrões de habitabilidade, incluindo a reconversão de propriedades comerciais para habitação, que permitam serem recolocadas em uso, através de arrendamento acessível;
3. A reabilitação para a eficiência energética;
4. A possibilidade de as autoridades locais concederem apoios à reabilitação de habitações sujeita a condição de recursos dos
ocupantes desfavorecidos.
Há um grande número de operações visando transformar os conjuntos de habitação social em comunidades melhor desenhadas e
mais miscigenadas, tendo o governo previsto financiamento com essa finalidade. Nessa linha, em parceria com o governo, Londres
anunciou no passado mês de Junho um Fundo (Estate Regeneration Fund) para financiar através de empréstimos, reembolsáveis com
juros, a regeneração de parques de habitações sociais com o objectivo de aumentar a oferta de habitação, dirigido a construtores e
developers privados25. A primeira opção é a reabilitação das habitações existentes, embora possa haver demolição devidamente justificada. O financiamento pode suportar parte dos custos, incluindo o realojamento dos ocupantes.
21
22
23
24
25
14
https://www.gov.uk/government/news/growth-deals-firing-up-local-economies)
https://www.gov.uk/government/policies/increasing-the-number-of-available-homes)
http://www.homesandcommunities.co.uk/ourwork/housing
http://www.homesandcommunities.co.uk/ourwork/clusters-of-empty-homes
https://www.london.gov.uk/priorities/housing-land/increasing-housing-supply/estate-regeneration-fund
4. Novos instrumentos na regeneração urbana
4.1. Green Deal (eficiência energética na habitação)
O programa Green Deal é o programa do governo para a eficiência energética, visando implementar medidas de eficiência energética
em 14 milhões de habitações até 2020 (ver Quadro.6, Anexo.1). Essas medidas incluem mais de 40 diferentes tipos de intervenções.
Trata-se de um instrumento que permite financiar melhorias na habitação por conta de poupanças futuras na fatura energética.
O encargo do empréstimo, cobrado nas faturas de energia, acompanha a propriedade e será pago pelos ocupantes, atuais ou futuros, e
podem ser pagos ao longo de 25 anos. A natureza especial do empréstimo não onera a situação de crédito do ocupante.
Figura central no esquema é a do Green Deal Provider que realiza por si ou por terceiros os trabalhos de reabilitação na perspectiva da
eficiência energética e assegura o financiamento. Têm de estar registados para poderem ser escolhidos pelos consumidores para realização dos trabalhos ou para realização e financiamento dos mesmos.
Outros atores essenciais são os Green Deal Accredited Assessor que procede à avaliação da habitação como condição de início do processo e os Green Deal installers certificados para a realização dos trabalhos.
Os Green Deal Provider serão entidades capazes de reunirem duas condições: capacidade para organizarem intervenções num grande
número de habitações para atingirem economias de escala e, sobretudo, capacidade para mobilizarem recursos financeiros a baixo
custo por forma a disponibilizarem planos de financiamento atrativos aos consumidores.
O governo disponibilizou recentemente (Junho de 2014) um esquema de reembolso de parte das despesas (até £ 7600) para implementação de medidas recomendadas num relatório de avaliação da habitação. Em virtude da elevada procura que esgotou o orçamento, o Green Deal Home Improvement Fund encerrou as candidaturas a 24 de Julho de 2014 26.
4.2. Atração de investimento para a regeneração
No sentido de direcionar os investidores para oportunidades credíveis de regeneração e reforçar a confiança dos investidores internacionais, o governo criou a Regeneration Investment Organisation (RIO) administrada pelo UK Trade and Investment, com um órgão
consultivo independente incluindo grandes nomes dos negócios.
A RIO oferece aos promotores de projetos do Reino Unido uma plataforma internacional para promoção dessas oportunidades e aos
investidores internacionais um acesso a projectos de regeneração de grande escala por todo o país.
Os projetos incluídos no pipeline de RIO devem obedecer a um conjunto de condições. Um promotor de um projeto deve submeter um
conjunto de informação de modo a que o projecto possa ser avaliado previamente à inclusão nesse pipeline27.
26
27
https://www.gov.uk/government/news/7600-to-make-your-home-more-energy-efficient
https://www.gov.uk/government/publications/regeneration-projects-in-the-uk-investment-opportunities
15
4.3. Tax Increment Financing
O tax incremente financing (financiamento por conta do aumento de impostos) é um financiamento com larga tradição de uso nos Estados Unidos28. O modelo traduz-se em fazer reverter para financiar a reabilitação de uma dada área o aumento dos impostos cobrados
nessa área subsequentes à sua reabilitação.
O Reino Unido introduziu a possibilidade legal de utilização do mecanismo Tax Increment Financing (TIF) no Local Government Finance
Act 2012. As áreas sujeitas a TIF e a respectiva regulação têm de ser aprovadas pelo Governo e um documento do Parlamento29 faz referência a que os poderes de uso do TIF já foram acordados a Newcastle, Nottingham e Sheffield. A Escócia30 decidiu experimentar um
máximo de 6 casos piloto, devendo as autoridades locais submeter propostas para serem objeto de rigorosa avaliação.
O mecanismo Tax Increment Financing (TIF) só será interessante se se puderem
prespetivar três resultados:
Um elevado
crescimento
da área
Crescimento significativo dos
impostos diretamente ligados
à realização do projeto, por
exemplo os impostos ligados
à propriedade
Capacidade de manter
operativo o mecanismo por
um período longo
(25 anos no Reino Unido).
5. Nota final
Este texto não pretendeu fazer uma apresentação da política de regeneração urbana no Reino Unido, mas apenas pôr em evidência
alguns aspectos da actuação prática que possam ser inspiradores para novas propostas de cooperação entre os diversos actores públicos e privados e de instrumentos de regeneração urbana actuantes aos níveis da exploração das oportunidades e da sua promoção, na
captação de investidores, na organização de parcerias, no financiamento e na estruturação das operações em concreto.
Foi nesse sentido que se deu destaque a instrumentos de:
– Programação, facilitação, marketing: Urban Regeneration Companies
– Captação de investimento: Regeneration Investment Organisation
– Financiamento: fundos ECF e Blueprint e a inovação através de instrumentos por conta de receitas ou poupanças futuras
28
29
30
16
http://www.cityofchicago.org/city/en/depts/dcd/provdrs/tif.html
http://ukbriefingpapers.co.uk/briefingpaper/SN05797
http://www.scotland.gov.uk/Topics/Government/Finance/18232/TIF
4. REGENERAÇÃO URBANA EM ITÁLIA
Regeneração urbana em Itália: boas práticas
y A programação negociada como espaço de coordenação dos interesses públicos e a iniciativa e interesses privados nas operações de regeneração urbana.
y Flexibilidade regulada nos instrumentos de gestão do território e nas regras urbanísticas.
y Programas que articulam verticalmente os vários níveis da administração territorial (Estado, Regiões, Províncias e Comunas)
e horizontalmente os diversos atores relevantes para um dado território.
y Opções estratégicas de poupança do solo e reutilização das áreas urbanas em desuso.
y Mecanismos diversificados de parceria público-público e público-privado.
y Uma forte articulação da reabilitação urbana com a política de habitação (social).
1. O contexto
A regeneração urbana em Itália não pode deixar de ser vista no contexto de um país onde as estruturas de povoamento têm um marcado caráter de património histórico e onde a manutenção dos centros históricos é considerada um importante fator de desenvolvimento.
Não surpreende, portanto, que a Itália seja um dos países onde é mais elevado o peso da reabilitação dos edifícios no produto da
construção civil.31
Com um parque habitacional no qual cerca de 70% das habitações são ocupadas pelo respetivo proprietário, em Itália deteta-se uma
orientação privilegiada do setor privado para novos desenvolvimento urbanos, embora com crescente consideração das oportunidades de investimento no redesenvolvimento de áreas industriais desativadas (brownfields)32.
A regeneração urbana é, em Itália, uma política pública específica que envolve os vários níveis da Administração (Estado, Regiões, Províncias, Comunas) e que “está relacionada não só com a regeneração habitacional ou física, mas pretende ser uma forma integrada de lidar
com os processos de transformação urbana”. Sem deixar todavia, de atender também à requalificação do stock habitacional existente,
à melhoria das condições de habitação da população vulnerável, à melhoria da eficiência energética, à revitalização das áreas urbanas
degradadas e à promoção da capacidade das cidades para gerirem os processos de transformação. A reutilização das áreas industriais
abandonadas e a recuperação dos bairros construídos no pós guerra são crescentemente um foco na regeneração urbana em Itália.
2. O quadro institucional nacional
A luta contra a degradação urbana e a exclusão social são crescentemente assumidas pelas políticas nacionais e exigem a colaboração
estreita dos vários níveis de Administração.
Em Itália, a regeneração urbana (riqualificazione urbana) está enquadrada por diversos instrumentos de planeamento e programas
que remontam ao final dos anos 70 do século passado, quando a Lei (nacional) 457/1978 intoduziu o “Plano de Recuperação” (Piano di
recupero). Tratava-se de um instrumento de planeamento de iniciativa e responsabilidade comunal que regulava a disciplina para a
recuperação de imóveis e complexos edificados nas áreas delimitadas para recuperação do património existente.
A abordagem integrada à regeneração urbana surge nos anos 90, quando o Ministério das Infraestruturas e Transportes (Ministero delle
Infrastrutture e dei Trasporti33) promoveu os chamados “programmi complessi” com vista a a ultrapassar a tradicional visão setorial e a
tratar de forma integrada o equilibrio de funções e reutilização das áreas urbanas em obsolescência (ver Quadro.1, Anexo.2).
31
32
33
Ver LNEC/INE (2013), O Parque Habitacional e a sua Reabilitação Análise e Evolução 2001-2011, página 126.
http://www.eukn.org/Spain/en/E_library/Urban_Environment/Urban_renewal/Urban_renewal/Survey_on_Integrated_Urban_Regeneration_in_Europe, 2014.03.12
http://www.mit.gov.it
17
Em 2012, no quadro das medidas de relançamento da economia, o Ministério das Infraestruturas e Transportes lançou o “Piano Città”
(Piano Nazionale per le Città) dedicado à requalificação da cidade degradada, com base em contratos de valorização urbana propostos
pelas comunas, procurando agilizar também a utilização dos fundos estruturais comunitários.
Uma das dimensões fundamentais da regeneração urbana é a reabilitação da habitação existente, domínio onde em Itália o foco é
colocado nas pessoas - acesso à habitação - e na qualificação do parque de habitação social.
Os incentivos aos privados passam, essencialmente, por benefícios fiscais para a recuperação de edifícios e para eficiência energética.
Trata-se principalmente de dedução à coleta (detrazione) em sede de IRS e de taxas mais baixas, em sede de IVA que, no conjunto
significam que o Estado suporta uma parte muito significativa do custo da reabilitação34.
As Regiões aprovaram leis regionais de incentivo à requalificação urbana visando relançar o setor imobiliário e promover a requalificação de áreas urbanas degradadas e não utilizadas. Trata-se de disposições relativas à simplificação e agilização de procedimentos e
derrogação de normas urbanísiticas, e concessão de bónus em termos de expansão de áreas e volumes. Para além da requalificação
urbana está também em causa a melhoria da eficiência energética.
Existem também apoios financeiros, de nível regional, a pessoas colectivas privadas, dirigidas à reabilitação de habitações a colocar no
mercado em condições específicas.
A regeneração urbana em Itália, o papel principal pertence às Comunas.
34
18
http://www.agenziaentrate.gov.it/wps/file/Nsilib/Nsi/Agenzia/Agenzia+comunica/Prodotti+editoriali/Guide+Fiscali/Ristrutturazioni+edilizie+le+agevolazioni+fiscali/Guida_ristrutturazioni_febbraio.2014.pdf
3. Aspetos relevantes da experiência italiana
A Itália é um “Estado unitário regional”, onde ao Estado nacional cabe a emissão de legislação de princípios cuja implementação passa
por legislação regional. Sem prejuízo de o Estado poder destinar recursos adiconais e lançar programas inovadores, a regeneração
urbana em Itália resulta, assim, num quadro algo “difuso”, correspondendo à diversidade das opções, iniciativas e experimentação das
Regiões.
Quadro Italiano - Aspetos Relevantes
Programação
negociada
Um amplo quadro
de parcerias
público-privado
Forte articulação
com a política de
habitação
Atenção à reutilização
das áreas urbanas
não utilizadas
3.1. Programação negociada (programmazione negoziata)
A programação negociada é, em Itália, um procedimento de programação do território baseado numa articulação vertical, dos diversos
níveis de governo territorial, e horizontal, dos diversos atores públicos e privados relevantes, num dado território. Procura valorizar a
iniciativa local, sobretudo quando estão em causa grandes projetos de transformação e reutilização da cidade existente.
A nível da gestão do território, procura ultrapassar a rigidez da prática tradicional baseada na verificação da “conformidade” com os instrumentos de gestão do território por uma prática mais flexível de verificação da compatitibilidade com (e contributo para) os objetivos
definidos pela Administração Pública e baseada numa relação contratual entre a administração e os investidores privados, podendo
implicar mudanças ao plano regulador geral vigente.
A nível da implementação dos projetos trata-se de fazer convergir as competências e recursos dos diversos níveis da Administração e
dos atores privados para atingir objetivos de desenvolvimento de um dado território.
Os procedimentos da programação negociada estão regulados por leis regionais.
O Região da Lombardia - Instrumentos Programmi Integrati di Intervento
A ativação é feita por proposta de sujeitos públicos ou privados, isoladamente ou em consórcio
ou associação. A proposta ou propostas são avaliadas por referência ao
Documento di Inquadramento da acção urbanística comunal, a que algumas comunas estão
obrigadas. Os procedimentos de aprovação dos programas integrados de intervenção variam
conforme implicam ou não alterações aos instrumentos urbanísticos comunais vigentes.
Por vezes verifica-se mais de uma proposta para o mesmo território, fixando o
Documento di Inquadramento da comuna os critérios para a seleção.
19
3.2. Um amplo quadro de parcerias público-privado
Na regeneração urbana em Itália estão ativas formas de parceria entre atores públicos e privados, quer do tipo institucional, quer do
tipo contratual.
No quadro das parcerias institucionais merecem relevo as Società di Trasformazione Urbana (STU). São sociedades de capital misto
público-privado, constituidas por iniciativa das comunas ou cidades, e onde o capital privado pode ser maioritário (embora
essa não seja a situação mais frequente). A legislação publicada em 2010 veio restringir as condições em que podem ser criadas
ou subsistir as STU e algumas poderão desaparecer, havendo já exemplos de STU que foram declaradas inviáveis.
Società di Trasformazione Urbana: dois modelos
A STU Porta a Mare, em Livorno, foi constituída em 2003 com a finalidade de transformar uma área ocupada por estaleiros navais. A Comuna de Livorno tinha uma participação mínima de 1%, pertencendo o restante a uma empresa privada.
A STU La Stazione de Melzo, província de Milão, foi criada em 2008 com o objectivo de valorizar e requalificar a área da estação,
através de um plano de requalificação urbana participada. O capital da STU é inteiramente detido pela Comuna de Melzo.
Importa também destacar as parcerias promovidas pela Fintecna Immobiliare, uma sociedade do grupo “Cassa Depositi e Prestiti”,
controlada pelo Ministério da Economia e para a qual foram transferidos diversos conjuntos imobiliários com o fim de valorização,
incluindo a alienação. Para cumprir o seu objectivo, a Fintecna tem criado sociedades veículo com participação de privados. Alguns dos
territórios onde tem em curso iniciativas especiais são Milão, Turim e Modena.
Manifattura Tabacchi – Modena
Quadrifoglio Modena spa é uma sociedade com participação estatal de 50% através da Fintecna Immobiliare, sendo o restante
capital repartido por cooperativas e empresas privadas (de construção).
O projeto de reutilização de um antigo edifício fabril traduzir-se-á na criação de 77 habitações, 16 escritórios, 13 establecimentos comerciais e 2 laboratórios. A requalificação é controlada pela Soprintendenza dei Beni Architettonici e Paesaggistici.
Tratando-se de um imóvel de interesse histórico tem associados diversos benefícios fiscais à aquisição e arrendamento.
20
As parcerias de tipo contratual envolvem não apenas as já referidas modalidades de programação negociada, mas também mecanismos
de financiamento quer sob a forma de project financing quer através de fundos de investimento imobiliário. Os fundos imobiliários com
capital público estão previstos desde 1994, mas são ainda em número limitado. Trata-se de fundos imobiliários onde, pelo menos, 51%
dos bens imóveis têm de pertencer às administrações públicas. A colocação dos imóveis no fundo precede a captação dos recursos
para a sua reabilitação (Quadro.2, em Anexo.2, exemplos de Fundos Imobiliários).
3.3. Forte articulação com a política de habitação
A regeneração urbana surge em Itália muito associada à política de habitação, muitas vezes como instrumento dessa política.
Em 2008, o MIT lançou o Programma di riqualificazione urbana per alloggi a canone sostenibile, operacionalizado através de acordos de
programa, subscritos pela regiões e mobilizadores também de apoios regionais e comunais, visando aumentar a disponibilidade de
oferta, pública e privada, de alojamentos para arrendamento com “renda sustentável”. As intervenções deverão permitir a requalificação de habitações cujo destino sejam famílias satisfazendo as condições de acesso à habitação pública, ou famílias que estejam acima
desses requisitos mas enfrentem carência habitacional, e melhorar as infraestruturas dos bairros com fortes desvantagens habitacionais.
O Piano Casa prevê um Piano di recupero di immobili e alloggi di Edilizia residenziale pubblica, com recursos do Estado para financiar a
reestruturação com adequação energética, e a recuperação da habitação pública tem também beneficiado de programas regionais35. A
disponibilização de habitação pelas comunas passa frequentemente por concursos de aquisição de bens imóveis privados destinados
a habitação social.
Para além de importantes benefícios fiscais, a requalificação energética dos edifícios pode beneficiar de apoios regionais. A remoção
das barreiras arquitectónicas é outro domínio onde os privados podem ter apoio público.
3.4. Atenção à reutilização das áreas urbanas não utilizadas
Algumas regiões assumiram como estratégica a poupança do solo. Neste contexto e havendo procura habitacional, a reutilização de áreas urbanas e dos imóveis em desuso ganha uma nova prioridade pelas suas potencialidades, pelos problemas e riscos que envolvem, e
por serem espaços que viabilizam projectos com escala significativa para interessarem os investidores institucionais.
A reutilização de edifícios em desuso, principalmente edifícios industriais, mas também instalações miltares, têm estado na origem de
grandes intervenções de regeneração urbana envolvendo formas diversas de parceria entre o público e o privado.
35
http://www.casa.regione.lombardia.it/cs/Satellite?c=Page&childpagename=DG_Casa%2FDGLayout&cid=1213643334322&p=1213643334322&pagename=DG_CASAWrapper
21
5. REGENERAÇÃO URBANA EM FRANÇA
A regeneração urbana em França – traços marcantes
y Uma política duradoura e bem dotada de recursos financeiros, de instrumentos e de dispositivos de acção
y Uma política complexa, com múltiplos actores experimentados e um sofisticado sistema de fontes de financiamento
y Modelos testados de coordenação e convergência de diversas entidades públicas e capacidade de compromisso dos parceiros a longo prazo
y Actores para-públicos fortes, designadamente o “mundo dos HLM”
y Concentração em bairros problemáticos não favorece o envolvimento de operadores privados
y A renovação urbana envolve um programa vultuoso de demolições de habitações sociais
y Os recursos públicos (jurídicos, fundiários e financeiros) criando as pré-condições para o investimento privado
y Apoio à reabilitação habitacional como instrumento da política de habitação e sujeito a condição de recursos
y Na reabilitação da habitação em zonas degradadas, a disponibilidade de financiamentos não dispensa, para a sua utilização,
acção proactiva junto dos proprietários
y A “concessão de ordenamento” para geração de produtos para o mercado imobiliário; possibilidade de essa concessão ser
feita a operadores privados.
y Intervenção temporária de entidades públicas em projectos de renovação urbana geradores de retorno a transferir para
propriedade/gestão privada
y O papel estratégico da Caisse des Depôts et Consignations como emprestador e investidor de longo prazo na regeneração
urbana e promotor de novos instrumentos de operação
y Fundos de investimento onde a liquidez precede os activos imobiliários
1. O contexto
A evolução das políticas de regeneração urbana em França foi muito marcada pelas cíclicas revoltas nos bairros suburbanos, tendo
levado a acção do Estado a concentrar-se no desenvolvimento social e no combate à exclusão nos bairros desfavorecidos, sendo
esta acção a essência da politique de la ville.
É um dos países europeus onde é mais elevada a percentagem de habitação arrendada.
A política da cidade pretende ser uma política transversal, tomando em conta todos os aspetos da vida quotidiana (habitação, emprego, educação, cultura, transportes, lazer, saúde, etc.). Para além da dimensão física, envolve todo um projecto urbano integrando
acções para a gestão do bairro, para o acesso ao emprego, para reforço da participação dos habitantes, para o sucesso escolar, para
a segurança e prevenção da criminalidade, entre outros domínios, pressupondo mecanismos de coordenação e contratualização.
A política da cidade foi objeto de vários dispositivos legais e de vários instrumentos, sempre orientada por uma geografia prioritária
pré-definida, com dois tipos de áreas:
y Os grandes conjuntos de habitação social, atualmente objeto do Programa Nacional para a Renovação Urbana (PNRU)
y Os bairros antigos, atualmente através do Programa Nacional de Requalificação dos Bairros Antigos Degradados (PNRQAD) criado em 2009.
Às intervenções nestas áreas, onde é suposto não funcionarem as lógicas do mercado imobiliário, juntam-se as diversas operações
da iniciativa voluntarista das autoridades locais (comunas) concebidas numa lógica de ordenamento e de produtos para o mercado
imobiliário36.
36
22
http://www.annalesdelarechercheurbaine.fr/les-ambiguites-du-renouvellement-a21.html)
Apesar do já referido caráter de política transversal da política da cidade, é entendimento de que para combater a estigmatização dos
bairros importa fazer evoluir estes bairros para espaços urbanos «ordinários» caraterizados pela diversidade de funções e tipos de habitat,
pela abertura e relações com resto da cidade, pela qualidade dos espaços públicos37. Por isso, se previa uma forte intervenção sobre o
edificado habitacional (demolição, reabilitação, reconstrução,…), sobre os equipamentos e sobre os espaços de actividades e sobre os
exteriores.
A renovação urbana dos bairros de habitação social é o objecto do Programme National de Renovation Urbaine (PNRU) gerido e financiado pela ANRU (Agência Nacional para a Regeneração Urbana) criado em 2003 e executado através de contratualização (convenções)
celebradas entre a ANRU e as coletividades locais, tendo por base uma estratégia de transformação e um programa plurianual de operações físicas que será avaliada por um comité dos parceiros nacionais. A geografia dos bairros é definida a nível nacional com base em
critérios aferidores da situação de pobreza.
O Governo já decidiu lançar um novo PNRU, no quadro da reforma da política da cidade ocorrida em 2014.
Na outra dimensão da política nacional de regeneração urbana, o Programa Nacional de Requalificação dos Bairros Antigos Degradados
(ver Quadro.1, Anexo.3) centra-se em 25 bairros intervindo no sentido de lutar contra a “habitação indigna”, melhorar a qualidade do
espaço público, reforçar a atractividade comercial, animar a vida social e restaurar a confiança e bem estar38 .
As OPAH – operações programadas de melhoria da habitação - têm sido o instrumento privilegiado para, em parceria entre as colectividades locais, a Agence nationale pour l’habitat (Anah) e outros investidores, promover a reabilitação da habitação privada num território delimitado. Actua combinando estímulos e apoios aos privados com investimentos das colectividades na melhoria dos espaços
e dos equipamentos públicos.
2. Quadro Institucional
Os princípios, objetivos e instrumentos da política da cidade são fixados em lei nacional, tendo sido objeto de revisão em 2014 por lei
do parlamento.
Essa política é objeto de direção e coordenação nacional, pelo Comité Interministerial para a Cidades (CIV), instância de decisão política a nível ministerial, pelo ministro responsável pelas cidades e pelo Conselho Nacional das Cidades, instância de coordenação e de
proposta.
A nível administrativo (concepção e execução) a tutela da política é assegurada pelo Secretariado Geral para as Cidades (SGCIV) que
coordena as agências operativas de âmbito nacional, com relevo para
y ANRU – Agência Nacional para a Renovação Urbana, responsável pelo financiamento e gestão dos já referidos PNRU e PNRQAD.
Funciona como «guichet único» para o financiamento e funciona como agregador dos parceiros nacionais da renovação urbana: o
Estado, a União de Economia Social da Habitação (UESL), a União Social para a Habitação (USH)39, a Caixa de Depósitos40 e a Agência
Nacional para a Habitação (Anah)41
y Acsé42 – Agência nacional para a coesão social e a igualdade de oportunidades, entidade que gere os programas de desenvolvimento social para os bairros sensíveis.
Uma outra entidade de âmbito nacional é relevante na política de renovação urbana. Trata-se de EPARECA43, instituto público de ordenamento e reestruturação dos espaços comerciais e artesanais, para dar nova vida aos espaços comerciais degradados se forem
susceptíveis de desempenhar um papel no quadro de uma estratégia de renovação urbana.
A política da cidade é uma política participada e contratualizada envolvendo diversas entidades de âmbito territorial. Desde logo, é aos
atores locais, nomeadamente as comunas e aglomerações a quem cabe a responsabilidade de conceber e implementar as estratégias
e operações de renovação urbana.
37
38
39
40
41
42
43
http://www.anru.fr
http://www.ville-beziers.fr/sites/ville-beziers.fr/files/media/pdf/pnrqad2.pdf )
http://www.union-habitat.org
http://www.caissedesdepots.fr/groupe-caisse-des-depots-accueil.html
http://www.anah.fr/
http://www.lacse.fr/
http://www.epareca.org/
23
3. Quatro exemplos de regeneração urbana
A seguir apresentam-se quatro casos de regeneração urbana em França correspondentes a quatro modelos de intervenção.
3.1. Saint-Parres-aux-Tertres – modelo ZAC (zona de ordenamento concertado) ver Quadro.2, Anexo.3.
Segundo o código do urbanismo, as ZAC44 são zonas no interior das quais uma colectividade local ou instituto público competente decide intervir para realizar o ordenamento, equipamento e infraestruturação dos terrenos tendo em vista a ulterior cedência ou concessão
a utilizadores públicos ou privados.
Este modelo de concessão de ordenamento tem sido largamente utilizado, podendo a concessão ser feita a uma sociedade pública sobre a qual a comuna tenha poder de direcção ou, mediante, concurso a entidades privadas. Esta entidade concessionária (aménageur)
assume a missão de adquirir os terrenos, realizar os trabalhos de infraestruturação e comercializar os espaços a diversos promotores.
Trata-se de um modelo adaptado a profundas renovações urbanas de zonas subutilizadas e a operações de uma certa dimensão e
complexidade45. Corresponde a uma iniciativa voluntarista das coletividades locais para mobilizar e atrair investidores privados, sendo
um modelo com uma muito longa tradição (inicialmente era também um instrumento de planeamento físico mais flexível do que os
planos normais de ordenamento do território).
O exemplo de Saint-Parres-aux-Tertres foi selecionado por se tratar de uma concessão a um privado e corresponder a uma operação
de regeneração de uma área comercial. As notícias disponíveis sobre este projecto referem que se trata da primeira vez em que uma
comunidade concede a um privado a renovação integral da sua zona comercial.
3.2. Reabilitação do Centro Antigo de Beziers (ver Quadro.3, Anexo.3)
Beziers é uma cidade de 75 000 habitantes no departamento de Hérault, região de Languedoc-Roussillon. Dotada de um valioso património histórico, possui a maior área «salvaguardada» de França com 3 700 imóveis46.
A reabilitação deste edificado vem sendo prosseguida recorrendo ao instrumento OPAH, sob a direcção e responsabilidade da SEBLi
- Société d’Equipement du Biterrois et de son Littoral. Desde 1996 a SEBLi está encarregada pela cidade de Beziers da reabilitação da
área“salvaguardada”, tendo no quadro das diversas OPAH sido reabilitados cerca de 1 000 alojamentos.
A cidade de Béziers foi uma das 25 seleccionadas em 2009 no âmbito do Programa Nacional de Requalificação dos Bairros Antigos
Degradados (PNRQAD). O PNQRAD constitui uma nova etapa da renovação do Centro Antigo, abrangendo um perímetro de 22 ha, 2
800 alojamentos e 4 000 habitantes.
A caixa de texto seguinte constitui uma leitura dos aspectos mais relevantes do PNRQAD de Béziers.
44
45
46
24
http://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?cidTexte=LEGITEXT000006074075&idArticle=LEGIARTI000006815419&dateTexte=&categorieLien=cid
http://www.haute-normandie.developpement-durable.gouv.fr/IMG/pdf/ficheno4ZACmai2012VF_cle757548.pdf
http://www.ville-beziers.fr/decouvrir-beziers/projets-de-ville
PNRQAD de Béziers – aspectos a sublinhar
y Um momento de convergência de actores nacionais e locais: na assinatura da convenção estão comprometidos 9 parceiros
com destaque para o Estado/Ministério, a ANRU, Anah, a cidade de Béziers, a Comunidade da Aglomeração, o Departamento,
e a SEBLi
y Um instrumento de convergência de fontes de financiamento: o plano de investimento prevê financiamentos de 4 fontes
nacionais, em particular da ANRU e Anah, num total de cerca de 12 milhões de euros e um montante equivalente com origem
na cidade de Bézier, no departamento, região, comunidade da aglomeração e outros
y A procura de sinergias entre instrumentos de política: o PNRQAD alavanca a mobilização de quase uma dezena de outros
dispositivos, cada um com as suas especificidades próprias
y Capacidade de acção profissional e específica, com a concessão de ordenamento atribuída à SEBLi
3.3. A OPAH de Grand Dax
A Anah (Agence Nationale de l’Habitat)47 tem por missão desenvolver a política nacional de desenvolvimento e melhoria do parque
existente de habitação privada. Atua através da concessão de apoio financeiro (subsídios)48 aos trabalhos de reabilitação de habitações.
Esses apoios são modulados em função de um conjunto de critérios:
y Natureza do beneficiário: proprietário de habitação própria, senhorio de habitação arrendada, condomínios para as partes comuns
y Situação económica dos proprietários de habitação própria (famílias com recursos modestos ou famílias com recursos muito
modestos)
y Situação económica dos senhorios e nível de renda da habitação
y Tipologia de trabalhos a realizar.
As Operações Programadas de Melhoria da Habitação de Reabilitação Urbana (OPAH-RU)49 são um dos programas territorializados. Tratase de intervenções voluntaristas em parceria entre as colectividades locais, o Estado e Anah, estimulando a reabilitação do habitat de
um dado território, tendo em vista inverter fenómenos de desvalorização e assegurar condições de habitação decente aos residentes.
Neste territórios verificam-se situações de degradação da habitação que requerem uma acção forte e um trabalho particular junto
dos habitantes e proprietários. Por isso, estas OPAH-RU se caracterizam por apoios majorados para os estudos preparatórios e para as
estruturas de condução da operação a ser realizada num período de 5 anos.
Tratando-se de intervenções em parceria com as coletividades locais, as mesmas são objecto de uma convenção que regula a operação
e o envolvimento dos parceiros.
Como exemplo deste tipo de intervenção, selecionou-se a OPAH-RU da Comunidade da Aglomeração do Grand Dax executada no
período 2008-2013 ( ver Quadro.4, Anexo.3).
Como aspeto mais relevante será de ressaltar a atitude proativa de estímulo aos proprietários para aproveitarem os mecanismos
de financiamento, através da disponibilização de uma estrutura profissional de assistência técnica gratuita.
47
48
49
www.anah.fr
Estão também previstos alguns incentivos fiscais
http://www.lesopah.fr/
25
3.4. O Projeto de Renovação Urbana (PRU) de Montluçon
Enquadrada no PNRU, desde 2005 tem em curso um projeto de renovação urbana (PRU) no quadro de uma Convenção assinada pela
ANRU, o Estado, a Região de Auvergne, a Comunidade da Aglomeração de Montluçon (CAM), a cidade de Montluçon, a entidade pública de HLM, a Caisse des Dépôts et Consignation, a Câmara de Comércio e Indústria, e a associação Foncière Logement50. Estamos de
novo perante a convergência de actores que carateriza este tipo de intervenções.
De acordo com a Convenção inicial51, a estratégia de renovação urbana abrangia quatro bairros (Bien-Assis, Fontbouillant, Dunlop- Pré
Gené e Rive Gauche). Na sua dimensão física tratava-se de reduzir a densificação e requalificar os bairros periféricos de habitação social e relocalizar no centro, na margem esquerda do Cher, uma oferta de alojamentos adaptados à recuperação de áreas industriais e
comerciais abandonadas.
Com o objetivo de apoiar a reabilitação da habitação privada, no quadro de uma OPAH previa-se a reabilitação de cerca de 4 000 alojamentos.
No final 2013, depois das adendas diversas à convenção inicial, os objectivos do projeto eram52:
y Demolição de 802 alojamentos HLM
y Reconstrução de 614 alojamentos sociais
y Reabilitação de mais de 1 550 alojamentos
y Residencialização de mais de 1 500 alojamentos.
O PRU de Montluçon foi sendo executado com algumas dificuldades e como pretexto para alguma disputa política. Verificaram-se
atrasos nalgumas demolições, com resistência de locatários, e alguns equipamentos comerciais não arrancaram.
No entanto, o Relatório de Atividades dos Serviços do Estado no departamento de Allier53, de 2013, da responsabilidade do Prefeito, reconhecia que “as obras de renovação urbana das aglomerações de Moulins e Montluçon prosseguem a ritmo acelerado” e que o PRU de
Montluçon estava em vias de conclusão, tendo sido iniciadas as diligências prévias à demolição de um imóvel suplementar no bairro
de Fontbouillant.
Montluçon permanece, para futuro, no dispositivo da nova política da cidade, tendo um dos bairros sido excluído.
As experiências no quadro do PNRU francês são, sobretudo, exemplos de parcerias público-público, demonstrando a capacidade de
mobilizar uma multiplicidade de fontes de financiamento.
O interesse da experiência de Montluçon para os objectivos do presente trabalho reside em três pontos :
y A demonstração da importância de um pequeno orçamento específico para alavancar outros meios de financiamento: os financiamentos da ANRU activariam um multiplicador de 3,5 de outras entidades;
y A importância do compromisso dos vários parceiros numa perspectiva de longo prazo, num projecto que já leva quase uma
década e que irá ter continuidade;
y As dificuldades de uma operação de grande escala numa cidade de pequena dimensão e em declínio, onde poderão ser reduzidas as perspetivas financeiras de determinadas operações.
50
51
52
26
Sobre esta entidade ver ponto seguinte
http://www.anru.fr/index.php/fre/Programmes/Conventions/Convention-Montlucon-Fontbouillant
http://www.auvergne.developpement-durable.gouv.fr/le-pru-de-montlucon-a391.html. Ver também http://www.agglo-montlucon.fr/index.php/presentation-generale.html
4. Um instrumento inovador – Foncière Logement
Em 2012, os recursos de Action Logement atingiam os 3,3 mil milhões de euros, não sendo surpreendente que o seu património imobiliário atingisse os 886 mil alojamentos, por intermédio das suas 84 filiais (Entreprises Sociales pour l’Habitat)54.
Nos últimos anos, o Estado reforçou os seus poderes de gestão sobre estes recursos, tendo uma parte sido destinada ao financiamento
da ANRU (810 milhões de euros em 2012 para financiamento do PNRU) e da Anah (390 milhões de euros em 2012)55. Está atualmente
em discussão o montante de contribuição da Action Logement para as políticas nacionais no período 2015-2019.
É neste quadro que em 2002 os parceiros sociais, aplicando uma convenção com o Estado, decidem criar a Fonciere Logement (ver Quadro.5, Anexo.3), associação financiada pela Action Logement, com o objectivo principal de realizar programas de alojamento contribuindo para a miscigenação social das cidades e dos bairros, e que surge como parceiro importante nos programas de renovação urbana.
5. O papel de EPARECA
Como já foi referido EPARECA é um instituto público de ordenamento e reestruturação dos espaços comerciais e artesanais, para dar
nova vida aos espaços comerciais degradados se forem suscetíveis de desempenhar um papel no quadro de uma estratégia de renovação urbana.
O objetivo da sua intervenção é o de os equipamentos poderem atingir valorizações em termos de mercado que os tornem atrativos
para a sua aquisição pelos privados. A intervenção de EPARECA é transitória e a revenda dos equipamentos disponibiliza recursos para
outras operações. Outra parte do seu orçamento vem de dotações do Estado56, mas EPARECA parece ser um instrumento pouco dispendioso em termos do orçamento do Estado face à sua missão de interesse público. Os recursos adicionais necessários ao investimento
são obtidos por recurso ao endividamento. EPARECA mobiliza também fundos comunitários (FEDER).
Fases - Operação EPARECA
Fase 1:
Montagem da
operação
Fase 2:
Produção
Fase 3:
Exploração
Fase 4:
Recolocação no mercado
junto de investidores e
gestores privados
O balanço de EPARECA, em termos de operações, é o seguinte57:
– 16 colocadas no mercado
– 25 na fase de exploração
– 30 na fase de produção
– 42 em montagem
EPARECA atua normalmente em parceria com outras entidades, sendo a Caisse des Depôts um dos parceiros estratégicos mais frequentes, por vezes através de constituição sociedades como veículos de fins específicos.
54
55
56
57
http://www.actionlogement.fr/
http://www.actionlogement.fr/media/upload/pdf/Chiffres%20cle/2012/20130430fichechiffres-cles-2012ALVDEFMai2013.pdf
http://travail-emploi.gouv.fr/IMG/pdf/COM_Epareca_OK2_web.pdf
http://www.epareca.org/les-operations
27
6. Caisse de Depôts et Consignations
O grupo Caisse de Depôts et Consignations assume um papel estratégico na política de cidade e na regeneração urbana, pelo menos, a
quatro níveis:
1º. Acompanhamento das coletividades locais, pondo ao seu dispor as suas competências e saber-fazer do grupo em diversos domínios, incluindo no domínio da engenharia, infraestruturas e ordenamento, para além do financeiro;
2º. Ator maior no mercado de habitação, sendo, através de uma filial, o maior proprietário de habitação social;
3º. Emprestador de longo prazo e financiador estratégico das prioridades definidas pelo Estado, concedendo crédito ao alojamento
social, às infraestruturas, colectividades locais, eficiência energética…
4º. Investidor de longo prazo em projectos de interesse geral, nomeadamente em projectos estruturantes para um território, no
quadro das prioridades definidas pelo Estado, com destaque para as operações destinadas às populações e zonas desfavorecidas.
Um exemplo de ação da CDC no domínio da regeneração urbana pode encontrar-se na recente criação do fundo Brownfields 2, para
despoluição das áreas industriais urbanas devolutas (ver Quadro.6, Anexo.3).
7. Nota final
Numa visão externa, a política de renovação urbana em França apresenta-se como uma política poderosa e complexa, duradoura e com
continuidade de objectivos e de meios de intervenção.
Mas não se pode concluir que não haja em França insatisfação, debate e polémica. Um bom exemplo dentro das instâncias da própria
política, é a avaliação que o Comité de Avaliação e Acompanhamento da ANRU, constituído por personalidades independentes, produziu em 2013 num relatório intitulado Mudemos o Olhar sobre os Bairros: no sentido de Novas Exigências para a Renovação Urbana58.
Reconhecendo o efeito positivo do PNRU na melhoria de condições de vida de cidadãos, não deixa de fazer uma apreciação crítica
quanto à forma como foram tratados diversos objetivos e quanto aos pressupostos do Programa e de defender a necessidade da sua
reformulação.
O aperfeiçoamento (reforma) da Política da Cidade está em curso na base da Lei de Programação para a Cidade e a Coesão Urbana aprovada no início de 2014. Trata-se de uma “nova etapa”, orientada pela alteração da geografia prioritária (alteração dos critérios de identificação dos bairros e redução do seu número), a introdução de novos mecanismos de contratação, a melhor coordenação de políticas
e, sobretudo, uma maior participação dos habitantes na construção das operações de regeneração urbana.
68
28
http://www.portaldahabitacao.pt/pt/portal/reabilitacao/sociedadesreabilitacaourbana/menusru.html.
6. REGENERAÇÃO URBANA EM ESPANHA
A regeneração urbana em Espanha – pistas de reflexão
y Importância da reabilitação dos bairros residenciais para além da revitalização dos centros históricos
y Insuficiência reconhecida à reabilitação prédio a prédio e a procura de escala e integração (áreas de reabilitação integral)
y Papel do financiamento público na reabilitação de imóveis plurifamiliares ou em propriedade horizontal
y Necessidade de estruturas públicas ou convencionadas de gestão das intervenções integradas de reabilitação urbana
y Mecanismos de contratualização entre as administrações dos diversos níveis
y Reforço do papel de intervenção e das capacidades jurídicas dos proprietários ou das suas associações reconhecidas pela
nova Lei de 2013, incluindo a capacidade de constituir fundos de conservação e reabilitação
y Procura de novos instrumentos de natureza mercantil como pilares de um novo modelo de reabilitação
y Oportunidades de articular a reabilitação com a melhoria da eficiência energética dos edifícios
A introdução do certificado de conservação do imóvel
1. O contexto
Em Espanha, a reabilitação urbana é uma preocupação já com uma história longa e desde o início dos anos 80 do século passado vêm
sendo tomadas medidas para promover a reabilitação habitacional com uma abrangência que vai para além dos centros históricos.
Como é sabido, a Espanha registou uma forte bolha imobiliária, com um elevado ritmo de construção nova até 2008. A reabilitação de
habitações tinha, assim, uma percentagem residual, situação que se recentemente alterou.
Espanha é também um dos países onde é mais elevada a percentagem de ocupantes proprietários de habitação, o que condiciona as
dinâmicas de reabilitação urbana. Mais de 20% das habitações têm mais de 50 anos.
A orientação predominante dos investidores privados para a contrução nova implicou, apesar de inovações significativas em matéria
de envolvimento dos privados, que tenham sido as administrações públicas que assumiram a promoção e a gestão das operações mais
relevantes de reabilitação urbana.
Da experiência espanhola, centrar-nos-emos na reabilitação da habitação e do edificado, embora tendo presente que algumas grandes
operações exemplares de regeneração urbana que têm sido objeto de grande projeção internacional.
29
2. O quadro institucional
A reabilitação de edifícios e habitações tem sido uma das prioridades estratégicas dos diversos planos de habitação, designadamente
em torno de duas figuras operativas territoriais: Área de Rehabilitación Integral (ARI) e Área de Renovación Urbana (ARU).
As ARI são, fundamentalmente, uma figura de gestão contratualizada entre o Estado e as Comunidades Autónomas, para promover a
reabilitação integrada de determinadas áreas urbanas.
Por sua vez, as ARU envolveriam a renovação integral de bairros ou conjuntos de edifícios habitacionais que exigissem acções envolvendo a demolição e substituição de edifícios, de urbanização ou reurbanização, criação de equipamentos ou melhoria de acessibilidade
dos espaços públicos.
3. Mudança do quadro institucional
O quadro jurídico-institucional, a nível nacional, está em mudança. Não cabe nos objetivos deste documento analisar as diversas inovações desta Lei, mas cinco aspetos merecer referência:
y A regulação do certificado de estado de conservação do edifício (Informe de Evaluación de los Edificios), com uma periodicidade
de 10 anos, é da responsabilidade da comunidade de proprietários (condomínio);
y A ampla capacidade jurídica reconhecida aos condomínios ou agrupamentos de condomínios, cooperativas e “associações administrativas” constituídas para o efeito, para actuar no mercado imobiliário para todas as operações, incluindo as creditícias,
relativas ao dever de reabilitação e para serem beneficiários de quaisquer medidas de apoio à reabilitação.
y A possibilidade de os proprietários constituídos em “associação administrativa” poderem executar e gerir as operações de reabilitação, concorrendo aos concursos abertos para esse fim pela entidade pública competente. A Lei não estabelece requisitos especiais para a constituição das designadas “associações administrativas”, remetendo apenas para a aprovação dos seus estatutos
pela Administração Urbanística relevante, momento a partir do qual adquirem personalidade jurídica.
y A procura de novos mecanismos para financiar a reabilitação urbana, com destaque para a possibilidade de as administrações
públicas, os proprietários e demais actores intervenientes poderem celebrar entre si convénios ou contratos como: a exploração
conjunta do imóvel, a cessão do direito de exploração/arrendamento a terceiros, a permuta por edificação futura, a cessão do uso
ao arrendatário por conta de pagamento de determinadas despesas ou a constituição de consórcios ou sociedades mistas.
y A preocupação com a viabilidade económica das operações, exigindo-se uma “memória da viabilidade económica” como elemento de instrução das operações de reabilitação.
Em segundo lugar, foi aprovado o Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016, envolvendo 8 programas, dos quais 4 relativos à reabilitação:
y Programa de fomento da reabilitação edificatória
y Programa de fomento da regeneração e renovação urbanas
y Programa de apoio à implantação do certificado de conservação dos edifícios
y Programa para o fomento de cidades sustentáveis e competitivas.
Este visa a realização conjunta de obras de reabilitação de edifícios e habitações e de urbanização ou reurbanização de espaços públicos em áreas previamente delimitadas de uma cidade. Prevê apoios financeiros (subsídios) aos proprietários, condomínios ou associações de condomínios, ou às entidades gestoras das operações integradas de reabilitação. No geral, a comparticipação poderá atingir
os 35% dos custos, com um máximo de 11 mil euros por habitação59, apoios que podem ser complementados com outros de origem
autonómica ou municipal.
O último é um programa de financiamento de intervenções complexas, em áreas delimitadas das cidades, a seleccionar por procedimento concursal, entre cidades, sendo as operações geridas pelas Comunidades Autónomas60.
59
60
30
http://www.fomento.gob.es/MFOM/LANG_CASTELLANO/DIRECCIONES_GENERALES/ARQ_VIVIENDA/APOYO_EMANCIPACION/
Programa similar ao das “Parcerias para a Regeneração Urbana” aplicado em Portugal l
3.1. Três casos de reabilitação urbana em Espanha
Algumas experiências de regeneração urbana em Espanha têm sido profusamente estudadas. É o caso das experiências de Barcelona
e Zaragoza61.
Os casos a seguir referidos visam ilustrar pistas de reflexão que resultam da experiência espanhola que possam ser úteis para a iniciativa
de promoção de um cluster regional de reabilitação.
A reabilitação do Casco Antigo de Vitoria Gasteiz
A experiência de Vitória Gasteiz, que ganhou reconhecimento internacional, põe em evidência a complexidade da intervenção em
centros históricos com valia monumental e o tempo longo das intervenções nestes espaços. Põe também em destaque a importância
de mobilizar todos os atores relevantes, como é o caso da convergência de interesses na Fundação Catedral de Santa Maria. E poderá
ainda ser relevante para exemplificar os efeitos indesejados da reabilitação sobre a comunidade residente e a importância de envolver
os cidadãos nos processos de planeamento (ver Quadro.2, Anexo. 4).
A reabilitação do bairro de La Rondilla, Valladolid
A regeneração do bairro de La Rondilla, em Valladolid, identifica duas importantes características da regeneração urbana em Espanha
(ver Quadro.3, em Anexo.4).
A primeira é a forte presença de financiamentos públicos envolvidos na reabilitação, mesmo de propriedade privada. A experiência de
outras regiões (p.e Zaragoza) confirma que a participação dos proprietários se situa normalmente abaixo dos 40%.
A segunda é a atenção prestada aos grandes conjuntos urbanos fora dos centros históricos e de propriedade horizontal, espaços onde
há vantagem de aproveitar a escala de intervenção com operações que envolvam a comunidade de proprietários, mas implica formas
de actuação mais complexas para assegurar a adesão à operação.
Esta experiência poderá pôr em relevo também a importância da eficiência energética e da acessibilidade na reabilitação urbana, dimensão que poderá permitir novos modelos de financiamento.
61
http://www.regeneracaourbana.cip.org.pt/?lang=pt&page=estudos/estudos.jsp)
31
A reabilitação do Barrio del Carmen, Palencia
A experiência deste bairro poderá ser relevante para analisar modalidades de intervenção integrada em que a execução fique a cargo
dos proprietários. A coordenação pela via dos financiamemtos públicos poderá não ser eficaz quando as administrações começam a
confrontar-se com escassez de recursos.
Reabilitação do Bairro del Carmen, Palencia
A especificidade desta intervenção é a de se tratar de um dos poucos exemplos em que uma intervenção fortemente financiada por recursos público é gerida por privados, neste caso a Asociación de Vecinos del Barrio del Carmen.
Os exemplos apresentados referem-se a intervenções integradas no âmbito de ARI e ARU, mas a reabilitação de edifícios habitacionais em Espanha é maioritariamente de “reabilitação isolada” e respeita, sobretudo, a elementos das partes comuns. De acordo com o
relatório Evaluacion de la Actividad de Rehabilitación y Regeneracion Urbana 2012 do Observatiorio Vasco de la Vivienda62, nesta região a
“reabilitação integrada” tem sido, em número de habitações, de cerca de 1/10 da “reabilitação isolada”, sendo os apoios por habitação,
no último caso, cerca de metade dos apoios concedidos na reabilitação integrada, o que poderá significar também intervenções mais
simples.
3.2. Procura de novas soluções de financiamento
É crescente a consciência da inviabilidade do atual modelo de reabilitação focado no financiamento público, pesem embora cálculos
diversos que apontam para que o apoio à reabilitação urbana tem, a prazo, efeitos líquidos positivos, em virtude da redução dos custos
do desemprego, e do aumento de impostos e contribuições para a segurança social e dos impostos municipais.
De futuro, não só as administrações terão menos recursos como será menor a capacidade de endividamento das famílias. A Lei 8/2013
contempla já esta preocupação e estabelece disposições que favorecem novos modelos de financiamento, através de uma ampliação
das capacidades jurídicas dos intervenientes e a diversificação das possibilidades de convénios e contratos já referidas.
Na linha do Green Dea, de Inglaterra, também em Zaragoza63 estava a ser refletia uma via explorando já as oportunidades abertas por
aquela Lei, apontando para a proposta de um modelo de reabilitação articulado com as diretivas comunitárias de melhoria da eficiência
energética dos edifícios. Os custos seriam em parte, suportados pela capitalização das poupanças energéticas e pela eventual produção de energias renováveis, complementados com aumentos da capacidade edificatória ou rendimentos de prestação de serviços ao
bairro. Isto pressupõe uma larga escala de intervenção e a constituição de sociedades de economia mista ou outros instrumentos de
mobilização de capital, nomeadamente por recurso ao crédito e mobilização dos fundos comunitários para a eficiência energética e as
energias renováveis. Dos estudos realizados resulta que será sempre necessário algum apoio público para a viabilidade económica das intervenções.
62
63
32
http://www.garraioak.ejgv.euskadi.net/contenidos/informacion/ovv_evaluacion_ryru2012/es_ovv_admi/adjuntos/Evaluacion_actividad_rehabilitacion_2012.pdf
http://renaissance.unizar.es/index.php/divulgacion
7. EXPERIÊNCIAS DE REGENERAÇÃO URBANA EM PORTUGAL
6. Experiências de Regeneração Urbana em Portugal
1. Política de Cidades e Reabilitação Urbana
Depois de 2004, assistiu-se em Portugal a um esforço sério para promover uma política de cidades coerente, na qual a dimensão da
regeneração e reabilitação urbanas assumam um papel central. No entanto, esse esforço foi, em parte, descontinuado e do que subsiste
ainda não são visíveis resultados significativos.
Podem ser identificados cinco momentos relevantes:
a) A criação, em 2004, do Regime excepcional para a reabilitação urbana de zonas históricas e de áreas críticas de recuperação e reconversão urbanística, cuja operacionalização foi atribuída a um instrumento específico - as Sociedades de Reabilitação Urbana (SRU);
b) A consagração, no QREN (2007-2013), da Política de Cidades POLIS XXI, com quatro instrumentos de política pública – Parcerias para a Regeneração Urbana (PRU); Redes Urbanas Para a Competitividade e a Inovação (RUCI); Acções Inovadoras para o
Desenvolvimento Urbano (AIDU); e Equipamentos Estruturantes do Sistema Urbano Nacional (EESUN);
c) A criação, em 2008,64 do Regime Extraordinário de Apoio à Reabilitação Urbana, regime de benefícios fiscais mais tarde65
consagrado no artigo 71º do Estatuto dos Benefícios Fiscais;
d) A publicação, em 2009 (Decreto-Lei 307/2009), do Regime Jurídico da Reabilitação Urbana, reforçando as capacidades de
intervenção municipal em operações integradas de reabilitação urbana. Este Decreto-Lei foi posteriormente alterado pela Lei
32/2012, que, nomeadamente, agiliza procedimentos, para a reabilitação do edificado fora das “áreas de reabilitação urbana”;
e) A instituição, em 2011, dos três Fundos JESSICA66 - geridos por BPI, CGD e Turismo de Portugal – destinados a apoiar, através de
financiametos reembolsáveis, projectos de regeneração e reabilitação urbanas.
Este conjunto de medidas teve tradução em inúmeras iniciativas concretas no terreno, configurando operações/projectos de regeneração/reabilitação urbanas que importa analisar e delas extrair os devidos ensinamentos.
Por um lado, as intervenções que se concretizam sobre o que poderíamos designar como “bens públicos” (espaço público, infraestruturas, equipamentos colectivos, edifícios públicos) têm mobilizado vultuosos recursos financeiros, frequentemente em associação com
dinâmicas de expansão urbana. A título de exemplo, refira-se que, segundo os dados disponíveis no site do QREN67, até 31 de Dezembro
de 2013, só na tipologia de operações “Política de Cidades - Parcerias para a Regeneração Urbana” tinham sido aprovados projectos
(incluindo acções de natureza imaterial) com um investimento elegível superior a 800 milhões de euros.
Por outro lado, a reabilitação de edifícios, em particular dos habitacionais, não tem conseguido motivar o interesse dos investidores
privados, apesar do aumento do seu peso relativo no total das obras concluídas pelo mero efeito da drástica quebra das construções
novas.
64
65
66
Pela Lei n.º 67-A/2007, de 31 de Dezembro – OE para 2008
Pela Lei n.º 64-A/2008, de 31 de Dezembro
Joint European Support for Sustainable Investment in City Areas
33
Construção Nova e Reabilitação de Edifícos, em Portugal
Em 2012 foram concluídos 25 931 edifícios em Portugal, sendo que destes 6 954 correspondiam a obras de alteração, ampliação e
reconstrução, o que significa que cerca de 27% das obras concluídas respeitaram à reabilitação do edificado. Face ao ano de 2011,
registou-se um aumento de 1,3% do número de edifícios reabilitados, a maior parte destes (69,0%) correspondendo a obras de ampliação. As obras de reconstrução correspondem à mais pequena fatia das obras de reabilitação do edificado, com um peso de 12,6%.
Considerando um período mais longo, a evolução das obras concluídas em edifícios (reabilitações do edificado e construções novas)
no período de 1995 a 2012, aponta para duas fases de crescimento distintas. Até 2002, assistiu-se a uma relativa estabilidade das
reabilitações do edificado e, simultaneamente, a um aumento das construções novas. A partir de 2003 verificou-se uma ligeira quebra
nas obras de reabilitação, associada a uma tendência de diminuição acentuada das construções novas. Deste modo, e fundamentalmente em resultado da quebra das construções novas, tem-se verificado uma crescente importância relativa das reabilitações face ao
total de obras concluídas.
(Extractos de INE, Anuário Estatístico de Portugal 2012, página 464)
Reabilitações do edificado e construções novas, Portugal
Edíficios concluídos 1990-2012
Fonte: INE, Anuário Estatístico de Portugal 2012, quadro III.8.4
2. Práticas de Reabilitação Urbana
2.1. Sociedade de Reabilitação Urbana (SRU)
As SRU foram criadas pelo Decreto-Lei 104/2004, de 7 de Maio. Embora na altura tenham despertado muitas iniciativas municipais, o
número de SRU que veio a ser constituído é relativamente baixo. Entretanto, foram extintas diversas SRU’s.
67
34
http://www.qren.pt/np4/numeros
No sítio internet do Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana68 (IHRU), encontram-se listadas as seguintes SRU:
A SRU em actividade segundo o sítio internet do IHRU
SRU’s em que o Estado participa, através do IHRU:
1. - Porto Vivo-SRU (www.portovivosru.pt)
2. - Coimbra Viva, SRU (www.coimbravivasru.pt)
3. - Viseu Novo, SRU (www.portalviseu.com e www.cm-viseu.pt)
Outras SRU’s em exercício:
4. -Lezíria Tejo SRU (http://www.leziriatejosru.eu/)
5. - Lisboa Ocidental SRU (www.lisboaocidentalsru.pt)
6. - SERPOBRA, SRU, EM (www.cm-serpa.pt)
7. - STR-URBHIS, SRU, EM, SA - Sociedade de Gestão Urbana (www.str-urbhis.pt),
8. - Nova Covilhã, SRU (www.cm-covilha.pt)
9. - GAIURB, EEM (www.gaiurb.pt)
Fonte: http://www.portaldahabitacao.pt/pt/portal/reabilitacao/sociedadesreabilitacaourbana/menusru.html, 2014-03-31.
68
35
O INE no Anuário Estatístico de Portugal 2012 (Página 469) refere que, em 2012, existiam 13 Sociedades de Reabilitação Urbana (SRU),
sendo uma delas intermunicipal.
A atividade das SRU tem sido diversificada, fazendo-se a seguir referência à experiência das SRU Porto Vivo, Coimbra Viva e Serpobra,
enquanto configurando abordagens diferenciadas à reabilitação urbana. Nos dois primeiros casos, estamos perante SRU com a participação maioritária do Estado. A Serpobra é uma empresa com capital exclusivamente municipal.
A SRU Porto Vivo esteve na origem do surgimento de uma dinâmica interessante de reabilitação da Baixa Portuense69, pondo a área na
agenda das oportunidades de investimento e dinamizando um movimento de parcerias com entidades públicas e privadas, e recolocando o Centro Histórico do Porto como opção de localização de novos equipamentos e funções urbanas. Equipamentos hoteleiros,
residências de estudantes, equipamentos de suporte às artes e à cultura, incubadora de empresas criativas, são alguns sinais dessa
dinâmica.
Até ao momento, a SRU Coimbra Viva não conseguiu realizar qualquer negócio de reabilitação urbana. Tem tido uma actividade relevante de planeamento (por exemplo na delimitação recente das Áreas de Reabilitação Urbana), mas não conseguiu reunir os instrumentos, nomeadamente de financiamento, para colocar no terreno obras de reabilitação. A expectativa centra-se agora na acção do
FII Coimbra Viva I.
2.2. Parcerias para a Regeneração Urbana
No âmbito da Política de Cidades POLIS XXI (QREN 2007-2013) foi acionado o instrumento de política pública – Parcerias para a
Regeneração Urbana (PRU). Tratou-se da mobilização de financiamentos dos fundos estruturais (FEDER) para Programas de Ação da
iniciativa municipal, a desenvolver obrigatoriamente em parceria com outros actores públicos e privados, visando a regeneração de
uma área específica da cidade.
Entre os vários programas de ação aprovados, para os objetivos desta análise de benckmarking, foram considerados os seguintes programas: Zona Antiga do Fundão, da requalificação da Urbanização de Vila D’ Este (Vila Nova de Gaia) e o PRU da Mouraria (Lisboa).
PRU Zona Antiga
da Cidade do Fundão
Envolvendo cerca de 3 dezenas de entidades parceiras, o
programa de acção tinha cinco eixos de intervenção:
y Qualificação do espaço público e do ambiente urbano, envolvendo intervenções no espaço público, no
edificado e nos elementos patrimoniais
y Revitalização do tecido económico
y Visitação e animação
y Cidadania e desenvolvimento social
y Acompanhamento e avaliação
O investimento previsto era cerca de 10 milhões de euros,
dos quais pouco mais de 2/3 provenientes do FEDER (PO
Mais Centro)
69
36
Segundo o Plano de Actividade para 2012 (último disponível no sítio internet da SRU), das cerca de 700 parcelas necessitando de intervenção nos quarteirões com DE aprovado, 63 estavam
reabilitadas e 109 estavam em obra
Requalificação Integrada da Urbanização de Vila D’ Este
Vila D’Este (Vila Nova de Gaia) é uma urbanização do início dos anos 80 do século passado, com cerca de 2.000 habitações, cujo
edificado havia atingido um grau de degradação que induzia estigma social.
Embora envolvendo também operações de regeneração da urbanização de Vila D’ Este na sua dimensão social, o essencial do
programa incidiu na requalificação urbanística do edificado.
Tratou-se de uma intervenção maioritariamente financiada com recursos do FEDER (PO ON.2 do QREN) na medida em que
corresponde a uma intervenção de regeneração integrada para a melhoria da eficiência energética dos edifícios, propiciando
elegibilidade aos fundos comunitários no quadro de orientações técnicas superiormente aprovadas
A operação foi gerida pela Gaiurb, EM que assegurou a contrapartida nacional. De acordo com o Relatório e Contas de 2012 da
Gaiurb, o investimento total nas duas fases foi superior a 15 milhões de euros.
68
37
PRU Mouraria – “As cidades dentro da Cidade”
A candidatura, numa parceria conjunta da CM Lisboa com diversos parceiros locais, foi aprovada em 2009. Visava realizar intervenções de requalificação do espaço público, com melhoria de acessibilidade e de mobilidade, o que representa uma forte aposta na melhoria das condições de vida da envelhecida população residente; a adaptação de um quarteirão a Centro de Inovação
da Mouraria; a recuperação da casa da Severa como Sítio do fado e o restauro da Igreja de S. Lourenço.
Visava-se o reaproveitamento de materiais e a redução de consumos energéticos, consubstanciando as preocupações ambientais patentes na candidatura.
A intervenção envolvia também a requalificação de cerca de 4 dezenas de fogos para habitação e a valorização sócio-cultural e
turística.
Trata-se de três programas com potencial para evidenciarem quatro aspectos relevantes:
y regeneração urbana como intervenção integrada e espaço de convergência de atores e de recursos;
y possibilidades e limitações de financiamento dos fundos estruturais na reabilitação urbana;
y regeneração urbana como desafio que ultrapassa os centros históricos e se coloca também nas periferias urbanas;
y as formas de lidar com as dificuldades de atuar em parceria.
38
2.3. Vila Nova da Barquinha: uma parceria público-privado
Vila Nova da Barquinha apresenta um exemplo de parceria público-privado, com um contrato com pagamento em espécie, com o
produto da própria reabilitação. Esta forma de cooperação entre o interesse público e o privado só é viável quando houver procura
solvente para o produto da reabilitação.
Reabilitação urbana em V. N. DA BARQUINHA
Em 2009 foi aprovada a ARU da Zona Baixa de Vila Nova da Barquinha, ao abrigo do Regime Extraordinário de Apoio à Reabilitação Urbana. Posteriormente, o Município de Vila Nova da Barquinha aprovou a Estratégia de Reabilitação. A zona encontra-se
também abrangida por um Plano de Pormenor sob a forma de Plano de Salvaguarda, aprovado em 1993.
Por iniciativa camarária, realizou-se, nesta ARU, a operação de regeneração urbana do quarteirão que integra os serviços técnicos da CM VNB, no centro da vila. A operação, iniciada em 2007, obrigou ao levantamento exaustivo do cadastro, e posterior
compra pelo município de diversos prédios.
Após a realização de um “documento estratégico”, onde foi definida a área de ocupação e de construção a edificar, bem como o
número de fogos, a CM fez um concurso para celebração de um contrato de reabilitação urbana com um parceiro privado, tendo
em vista a execução de projectos de arquitectura e das especialidades de engenharia, bem como a construção e reabilitação dos
edifícios, situados no Centro Histórico de Vila Nova da Barquinha, no âmbito do Decreto-Lei n.º 104/2004, de 7 de Maio.
Um das responsabilidades do promotor privado foi vender à CM de Vila Nova da Barquinha 7 fogos construídos naquele espaço,
6 de tipologia T2 e 1 de tipologia T1, a preços equivalentes aos financiados pelo IHRU, destinados a realojamento de famílias
carenciadas.
A CM tentou aplicar o mesmo modelo de reabilitação noutra zona, mas o concurso ficou deserto, em virtude da crise económica
e imobilária entretanto despoletada.
39
8. NOTA FINAL
Principais conclusões
Apresentam-se seguidamente as conclusões que se podem extraír dos casos estudados e de diversas leituras de estudos similares.
a) A regeneração urbana não dispensa o uso de recursos públicos, mas os recursos a mobilizar e as formas de envolvimento são diversificados. Desde os poderes jurídicos para acesso e emparcelamento do solo e imóveis, como se pode verificar
nos casos referidos para Inglaterra ou França, à infraestruturação e equipamento do solo para posterior venda a privados, à
promoção de mecanismos de financiamento em parceria com os privados (casos dos fundos ECF e Blueprint na Inglaterra) ou à
concessão de subsídios e benefícios fiscais, são múltiplas as modalidades de intervenção do setor público para dinamizar a regeneração urbana. Os recursos públicos (jurídicos, fundiários e financeiros) são utilizados para criarem as pré-condições
para o investimento dos privados.
b) A regeneração urbana, além de política específica, deve ser instrumento e espaço de convergência de políticas sectoriais. A regeneração urbana ganha pela sua articulação com outras políticas: com a política de habitação (reabilitação dos
bairros em Espanha e em França, criação de habitação social nos centros históricos em França, recolocação no mercado de casas
desocupadas no Reino Unido); com a política de coesão social, como é o caso do Programa Nacional de Renovação Urbana em
França; ou com a política de eficiência energética, espaço de novos modelos de financiamento da reabilitação do edificado. A
reabilitação da habitação social surge como prioridade e área privilegiada da ação pública (nomeadamente em França). Mais
recentemente, a regeneração urbana tem vindo a ser vista como um instrumento de regeneração económica, o que motivou
a produção de legislação tendente à sua agilização (Espanha, Itália, Portugal), nomeadamente de flexibilização de normas de
planeamento e construção.
c) A regeneração urbana exige proactividade: na identificação, estudo e divulgação de oportunidades; no marketing das
áreas e na atracção dos investidores; na criação das pré-condições favoráveis ao investimento privado; na promoção da convergência de actores e instrumentos de fianciamento; na mobilização e apoio técnico aos proprietários, etc. A este propósito são
relevantes a experiência das Urban Regeneration Companies (URC) de Inglaterra ou o papel do “aménageur” ou das equipas de
acompanhamento-animação das OPAH-RU em França.
d) Traço dominante das experiências de Inglaterra, França e Itália: a regeneração urbana é o quadro de amplas parcerias,
de uma cooperação estruturada, entre o setor público e o setor privado. Essas parcerias são diversificadas e usam as mais
diversas formas jurídicas, desde a simples participação do setor privado nos orgãos de gestão de empresas de capitais públicos,
até à criação de fundos de investimento com capitais públicos e privados.
e) A regeneração urbana exige parcerias público-público fortes e duradouras, o que é facilitado pela existência de actores
públicos fortes e missões claramente definidas. A França é caso exemplar de modelos testados de coordenação e convergência
de diversas entidades públicas (nacionais, regionais e locais) e de mobilização de diversas fontes de financiamento e dispositivos
de acção em operações de regeneração de territórios urbanos concretos.
f) As operações de regeneração urbana têm tempos longos de planeamento e execução, exigindo dos atores visão, focagem e
persistência. É decisiva a capacidade de compromisso de longo prazo dos parceiros e confiança nos mecanismos de financiamento. Os mecanismos de contratualização entre os parceiros têm de ser trabalhados para assegurarem essa confiança.
g) A escala das operações de regeneração urbana é variável, mas nas quatro experiências estrangeiras analisadas procuram a
abordagem integrada de toda uma área urbana. Isso significa um programa e um “operador” (público ou privado) para o conjunto da área, sem prejuízo de a concretização poder ser parcelar como acontece nas ZAC (Zonas de Ordenamento Concertado)
em França. Sobretudo, se houver interesse na atracção de investidores extra-regionais a operação tem de respeitar limiares de
escala.
h) A propriedade de solos públicos e a capacidade de aquisição forçada de solos e edifícios pelos poderes públicos tem
surgido como um forte instrumento de alavancagem de investimentos privados. A experiência da English Partnerships
(procurando, por concurso, parceiros privados para desenvolverem esquemas de valorização de propriedades), da “concessão
de ordenamento” em França ou o fundo de investimentos como o Parma Social House são exemplos de utilização dos recursos
imobiliários públicos para mobilizarem investmentos privados. No mesmo sentido vai a experiência de Vila Nova da Barquinha.
40
Uma atenção particular deveria ser dada a grandes espaços urbanos (industriais, militares, ...) e equipamentos coletivos
abandonados ou subocupados.
i) Dos casos estudados resulta uma ampla panóplia de instrumentos/veículos de regeneração urbana. Como ser verá no
ponto seguinte, é possível uma distinção entre instrumentos de programação, aceleração e promoção; instrumentos de
financiamento; e instrumentos de implementação. O arranque desses instrumentos/veículos ocorre quase sempre por iniciativa de uma entidade pública ou para-pública. O sector público tem papel relevante na iniciativa e no lançamento dos
veículos da reabilitação urbana.
j) A estrutura legal dos veículos de promoção da regeneração urbana é diversificada, mas devem respeitar quatro condições
essenciais:
y Ajustamento à realidade local e às necessidades de mobilização dos financiamentos privados, devendo prever mecanismos equilibrados de remuneração e de partilha de risco: a constituição do English Cities Fund previa um esquema de
diferenciação de prioridades na afectação de lucros ou de eventuais perdas entre os diferentes parceiros;
y Estruturação numa perspectiva de longo prazo para que as operações de regeneração urbana possam atingir resultados
e permitir recuperar e remunerar os investimentos;
y Financiamento inicial adequado à ambição do projecto, sob pena de se tornar um mecanismo de bloqueio e de acumulação de prejuízos;
y Um lógica privada na gestão, procurando a optimização dos resultados, e uma liderança profissional.
k) Os veículos com envolvimento do setor privado podem actuar onde haja imperfeições mas não total falha de mercado. Torna-se necessário um estudo rigoroso da viabilidade do veículo proposto, de modo a garantir a adequada remuneração do
capital privado. Veículos com participação do sector privado poderão não ser adequados em situações em que não haja procura,
sobretudo quando essa falta de procura for generalizada a toda a cidade. Nessas situações, um modelo de acção como o de EPARECA em França (com várias fases: montagem da operação, reabilitação, exploração transitória até à estabilização económica, e
recolocação no mercado junto de investidores privados) poderá ser a única via adequada.
l) A eficiência energética está a afirmar-se como um novo espaço de financiamento da regeneração urbana. Não apenas
porque viabiliza fundos comunitários para trabalhos de melhoria da eficiência energética das habitações (cobertura, isolamentos das fachadas, caixilharias, vidraças, etc.), mas porque viabiliza a realização de intervenções financiadas por conta das poupanças futuras de energia. O exemplo inglês do Green Deal parece ser particularmente inovador.
m) Em sociedades de elevada percentagem de habitação própria e permanente é importante o papel dos condomínios na
reabilitação. As capacidades de atuação poderiam ser acrescidas como aconteceu recentemente na legislação espanhola e,
como revela a experiência francesa das OPAH-RU, a animação e assistência técnica dos proprietários é fundamental para uma
boa utilização dos financiamentos disponíveis.
n) A flexibilização das normas de reabilitação exige a capacidade de controlar o resultado. Espanha procedeu à introdução
de instrumentos de certificação do estado de reabilitação dos edifícios, o que poderá ser feito entre nós a título de experiência
piloto de certificado de qualidade.
o) A importância da existência de instituições financeiras especializadas na regeneração urbana é atestada pelo papel que
a Caisse des Depôts et Consignations desempenha em França não apenas como emprestador mas como investidor de longo
prazo e parceiro na constituição de veículos (sociedades e fundos) de regeneração urbana.
p) A demolição também faz parte da regeneração urbana, como ressalta bem do plano de demolições do PNRU em França.
Nem tudo merece ser conservado, obrigando a uma adequada ponderação dos valores em causa e dos custos e benefícios da
sua conservação.
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ANÁLISE DE BENCHMARKING NACIONAL E INTERNACIONAL DE BOAS PRÁTICAS EM MATÉRIA DE REGENERAÇÃO URBANA
Da quadro das principais conclusões apuradas sublinhamos três.
O primeiro sublinhado tem a ver com alguma confusão de conceitos. Expressões como “regeneração urbana”, “reabilitação urbana” ou
“renovação urbana” não têm significado idêntico, nem significam o mesmo em todos os países. Importa, assim, algum cuidado no estudo das experiências estrangeiras, na medida em que há o risco de se pretender comparar operações que não têm a mesma natureza.
A perspectiva ampla em que nos colocámos de entender a regeneração urbana como a “reciclagem da cidade existente” abre espaço
a todos aqueles conceitos e justifica a diversidade de operações seleccionadas.
O segundo refere-se às poucas referências feitas ao papel dos fundos estruturais comunitários no financiamento das operações de
regeneração urbana, o que se deve a três razões. A primeira porque a habitação só recentemente, e de forma limitada, passou a ser elegível para financiamento pelo FEDER. A segunda, porque nos países estudados os fundos estruturais não têm o mesmo papel que em
Portugal no financiamento das políticas públicas. E, em terceiro lugar e principalmente, porque a aplicação desses recursos depende de
opções nacionais, seguem os respetivos Programas Operacionais, onde terão de ser encontradas as oportunidades para a regeneração
urbana decorrentes da utilização desses financiamentos.
O terceiro sublinhado reporta-se ao facto de este documento não incluir referências à formação de competências profissionais para a
reabilitação urbana. Trata-se de matéria que irá ter um tratamento específico, estando em causa não apenas a formação de profissionais
e técnicos, mas também a capacitação do conjunto das empresas.
Anexos
Anexo.1 – Reino Unido
Anexo.2 – Itália
Anexo.3 – França
Anexo.4 – Espanha
Anexo.5 – Portugal
Quadro.1 – Exemplos de programas nacionais de regeneração
urbana em curso em 2010 *
y HCA Property and Regeneration Programme: este programa é gerido por HCA. É prioritariamente dirigido para a regeneração física e a expansão da oferta de habitação a preços acessíveis, através de parcerias entre entidades públicas e privadas no
desenvolvimento de sítios complexos, no seu planeamento, na descontaminação do solo e no desenvolvimento de infraestruturas. É um programa baseado em oportunidades e depende dos projectos que estejam em consideração entre parceiros
e também do solo já na posse da HCA.
y Thames Gateway: visa principalmente a promoção da regeneração, o desenvolvimento económico e o crescimento da habitação em Londres Oriental. O seu objectivo é construir uma economia vibrante com pelo menos 225 mil novos empregos;
atraír investimento para construir nos brownfields sites, prover 160 mil habitações de boa qualidade e melhorar a qualidade
de vida dos actuais e futuros residentes e estabelecer Gateway como uma eco-região.
y Regional Development Agencies: as nove Agências de Desenvolvimento Regional são responsáveis pela promoção do desenvolvimento económico e social e pela regeneração física nas regiões através de uma abordagem focada na economia. …
Têm flexibilidade relativamente ao modo e ao local onde centram as sua prioridades que são explicitadas através das Estratégias Económicas Regionais.
y Housing Market Renewal Pathfinders: visam lidar com a baixa procura em áreas que sofreram abandono em larga escala. O
programa visa reduzir o diferencial nos preços da habitação entre as áreas Piloto e a respectiva média regional, e o diferencial
entre as taxas de habitações devolutas, … Desenvolvem um leque de actividades, incluindo planos directores, aquisição de
propriedades, reabilitação, demolição e construção nova.
y Coalfields Programmes: os programas para as áreas carboníferas são geridos pela HCA. O grande objectivo destes programas é lidar com a degradação física e ambiental e a privação económica e social das áreas carboníferas, apoiando estas
comunidades pela criação de novo emprego, habitação equipamentos de lazer e espaço público. .. A HCA gere 107 locais
trabalhando com as RDA, o Coalfields Regeneration Trust e outros parceiros locais públicos e privados.
y Safer, Stronger Communities Fund: o SSCF apoia o desenvolvimento de comunidades locais mais fortes e mais seguras e
foca a acção na ajuda às comunidades na melhoria da qualidade dos seus bairros. O fundo apoia quatro linhas de actividade:
subsídios às autoridades locais, Groundwork (uma organização do terceiro sector); Green Flag Awards (para promover os
padrões dos parques e espaços verdes); e apoio à capacitação das comunidades.
y New Deal for Communities: o programa New Deal para as comunidades (NDC) foi criado em 2001 para disponibilizar um
programa a 10 anos de financiamento de actividades lideradas pela comunidade em bairros específicos. Cada NDC tem uma
participação num orçamento de £2 mil milhões (uma média de £52 milhões por NDC). Cada parceria NDC procura atingir
resultados que tenham um relevante impacto na vida das pessoas dos seus bairros, abordando seis temas chave: elevado
desemprego e perspectivas de emprego pobres; elevada criminalidade; insucesso escolar; carências na área da saúde; problemas de habitação; e problemas com o ambiente físico.
* Tradução livre do documento. Esta informação reporta-se a 2010 e alguns destes programas já não estão activos. As Agências de Desenvolvimento Regional também já foram extintas
(ver abaixo).
44
Quadro. 2 – Exemplos da ação da English Partnerships
The Parks, Bracknell
Bracknell situa-se cerca de 50 kms a oeste de londres e foi designada como New Town em 1949.
English Partnerships adquiriu, a Defence Estates, o antigo RAF Staff College (mais de 40 ha) como parte da estratégia de fazer o
melhor uso da propriedade pública excedentária, através de uma cooperação acrescida entre entidades públicas.
English Partnerships e Bracknell Forest Borough Council trabalharam em conjunto para identificar como o sítio poderia ajudar
na satisfação das necessidades habitacionais locais. O sítio poderia constituir uma oportunidade para um projecto de desenvolvimento sustentável integrando o proposto programa de regeneração, do centro da cidade, com envolvimento significativo
do sector privado.
O esquema previa a criação de cerca de 700 habitações, envolvendo a demolição das instalações excepto a messe dos oficiais a
reter para uso comunitário e a criação de novos edifícios para uso comercial.
O parceiro privado (developer) foi Taylor Wimpey.
A primeira fase (220 habitações) foi concluída em 2008. Embora o desenvolvimento do esquema tenha continuado, alguns dos
usos previstos são incertos.
Fonte:
http://collections.europarchive.org/tna/20100911035042/http://englishpartnerships.co.uk/bracknell.htm
New Islington Millennium Community
New Islington, Manchester’s Millennium Community, foi a terceira iniciativa a ser identificada no âmbito do programa nacional
Millennium Community da EP. Este programa visava desenvolver comunidades de elevada qualidade ambiental e inovadoras em
termos de sustentabilidade.
O sítio, ocupado pelo Cardroom Estate, contruído no final dos anos 1970, sofria de despovoamento massivo, baixa qualidade de
serviços e elevados níveis de criminalidade.
Uma coligação de parceiros trabalhou com a English Partnerships em New Islington, incluindo as autoridades locais, Urban
Splash, Urban Regeneration Company New East Manchester Ltd, Manchester City Council and Manchester Methodist Housing
Association, parte do Great Places Housing Group.
O projeto foi estruturado na base de um acordo em que Manchester City Council disponibilizava o solo e EP providenciaria
financiamento de £18 milhões.
O investimento da English Partnerships foi essencial para o emparcelamento de várias parcelas, a infraestruturação e preparação do sítio, incluindo descontaminação do solo, actuando como catalizador do investimento privado e de outros investidores
do sector público.
A visão era disponibilizar espaços de qualidade marginando o canal, cafés, arquitectura de vanguard, ancoradouros jardins, lojas,
cerca de 1700 novas habitações e equipamentos como clínica, escolas, etc.
Os trabalhos iniciaram-se em 2004, na base do masterplan visionário de Will Alsop. O leader developer foi Urban Splash.
A crise veio adormecer alguns dos desenvolvimentos previstos pelos privados.
Fonte:
http://collections.europarchive.org/tna/20100911035042/http://englishpartnerships.co.uk/newislington.htm e http://www.publications.parliament.uk/pa/cm201012/cmselect/
cmcomloc/1014/101411.htm
Informação sobre a situação actual pode ser obtida em http://www.urbansplash.co.uk/residential/new-islington
45
Quadro. 3 – English Cities Fund
Este fundo foi constituído por iniciativa do Governo através da English Partnerships, em 2001, com o estatuto de Limited Partnership, com a finalidade de investir em projectos urbanos de usos mistos com escala e massa crítica para assegurar a transformação
das áreas envolventes e gerar valor que assegure retorno razoável aos investidores. Este “esquema” foi notificado à Comissão
Europeia e considerado compatível com o Tratado através de decisão de 25.07.2001 (disponível em http://ec.europa.eu/eu_law/
state_aids/comp-2001/n082-01.pdf). Tal como é descrito no referido processo, o ECF investiria principalmente em projectos que
gerassem um retorno estimado não inferior a 12%.
O Fundo iniciou-se sem terrenos e sem edifícios. English Partnerships disponibilizou capital (equity) de £ 25 milhões e abriu
concurso (precedido abordagem de várias dezenas de entidades potencialmente interessantes) para encontrar dois parceiros
que aportassem outros £ 25 milhões, tendo sido selecionados : AMEC Developments (uma companhia de promoção imobiliária)
e Legal and General, uma instituição financeira privada. Detalhes da estruturação do fundo e das respectivas regras de gestão
podem ser encontradas na referida Decisão da CE.
Por recurso a endividamento no montante de outros £ 50 milhões, o ECF pôde arrancar com um montante de £ 100 milhões de
Libras.
O Fundo desenvolveu 5 programas de regeneração urbana em Liverpool, Plymouth, Wakefield, Canning Town e Central Salford
. O portfolio do ECF tem um valor quando completado estimado em £ 2 mil milhões.
A experiência de ECF aponta para os seguintes ensinamentos:
y Importância de abordagem estratégica: está em causa a construção de “lugares” e não de edifícios (não edifício a edifício)
y É decisivo o trabalho das parcerias locais
y A regeneração tem processos longos, com retornos apenas a 10/15 anos
Informação adicional em http://www.englishcitiesfund.co.uk/
Quadro. 4 – Blueprint
Blueprint, foi criada em 2005 como uma parceria para a regeneração urbana na região de East Midlands, sob a forma de uma
parceria público - privada (50:50) envolvendo a East Midlands Development Agency (emda), English Partnerships e Igloo Regeneration Fund. O encerramento das RDA (regional development agencies) e a transferência das funções da EP levaram a que
hoje os parceiros de Blueprint sejam a Homes and Communities Agency e Igloo.
Tem o estatuto de private limited company.
Trata-se de um veículo em que a propriedade pública foi usada como alavanca de financiamentos privados. Os parceiros públicos entraram com activos imobiliários e liquidez e os privados com liquidez. Arrancou com £ 42 milhões, de equity e dívida
(empréstimo de emda).
Blueprint afirmou-se como um “especialista em regeneração”, actuando predominantemente em espaços para actividades económicas, mas também habitação.
Concentrou a atuação nas 6 “áreas urbanas prioritárias de East Midlands, sendo responsável por alguns dos mais elogiados
projetos de regeneração na região. Blueprint é o developer por detrás do Nº 1 Nottingham Science Park, Phoenix Square em
Leicester, e Green Street em Nottingham.
Mais informação em:
http://www.blueprintregeneration.com/
http://www.nottinghamsciencepark.co.uk/
46
Quadro. 5 – Nottingham Regeneration Ltd
Natureza e finalidade
Nottingham Regeneration Ltd (NRL) foi criada em 1998 como um instrumento pioneiro de fomento de parcerias entre o sector
público e o sector privado para promover a regeneração física de Nottingham. Foi criada como parceria entre o City Council e
East Midlands Development Agency. Representantes do sector privado têm papel relevante nos orgãos da NRL.
Sendo inspiradora e o equivalente das Urban Regeneration Companies de outras regiões , nunca optou por assumir esse estatuto formal. Esta opção, se lhe permitiu maior flexibilidade de acção – como a de actuar como developer e ter o seu próprio
portfolio de propriedades, poderá ter implicado menor acesso a financiamentos.
Trata-se de uma companhia independente sem fins lucrativos, cujo objetivo é prestar serviços às autoridades locais no desenvolvimento de projetos sustentáveis de regeneração física. O seu papel na regeneração urbana poderia ser descrito como de
“criador de capacidade, facilitador, advogado e consultor”
Começou por projetos na cidade de Nottingham mas alargou a sua ação a outros projetos do Nottinghamshire (county).
Modo de atuação (exemplos)
Broxtowe Regeneration Projects: NRL prestou assistência a Broxtowe em vários projetos incluindo Beeston Town Centre. O
nosso trabalho foi desde contratar e gerir os masterplans, produzir uma estratégia de implementação, apoiar na contratação e
gestão de especialistas imobiliários e consultores jurídicos até à selecção de um “preferred developer partner”. Adicionalmente
contratámos estudos de viabilidade para a reutilização económica dos edifícios e um estudo das necessidades e da procura de
espaços laborais adiconais na cidade*.
Trent Basin: Trabalhando estreitamente com Blueprint (fundo) e com o City Council, NRL coordena a prepração de uma candidatura ao “Regional Growth Fund” para um programa de renovação faseada para a area Waterside. Motivada pela vontade de
estimular e encorajar o desenvolvimento de indústrias “green-tech”, o foco da candidatura é a estratégia de apoio à reabilitação dos edifícios existentes, à atração de investimento e à expansão de negócios existents ou novos e a promoção de pequenas
áreas de uso residencial*.
O projeto é desenvolvido em parceria entre o fundo Blueprint e a HCA que recebeu as propriedades emparceladas pela
EMDA
MediPark: O projeto visa a criação de um parque de ciência especializado e será uma das quatro omponentes da Nottingham Enterprise Zone. Em 2008, a NRL contratou um masterplan para a área e submeteu um pedido de “planning
permission” ao Nottingham City Council, em conjunto com vários parceiros incluindo Blueprint, a Nottingham University
Hospitals NHS Trust, o City Council e a Nottingham Development Enterprise. A programação do projecto estava prevista
por fases num período de 10-15 anos.
Aconselhamento a privados: NRL tem atuado como consultor para acesso financiamento de Muse Developments, Lindhurst Group e Bildurn relativamente a um conjunto de candidaturas a financiamento incluindo ao Regional Growth Fund
(RGF) e ao Heritage Lottery Fund (HLF)*.
* Conforme site da NRL http://www.nottinghamregeneration.ltd.uk
47
Nottingham Regeneration Ltd
(continuação)
Situação atual
As mudanças no contexto orçamental, económico, financeiro e político dos últimos anos tiveram, à semelhança do ocorrido
com a maioria das URC, forte impacte na NRL, tendo mesmo posto em causa a sua continuidade. No entanto, a companhia parece ter conseguido ultrapassar os desafios, mediante profundas transformações na sua estrutura, financiamento e actividade.
Em termos de estrutura, com o encerramento da EMDA, a parceria formal reduziu-se ao Nottingham City Council, que se mantém como parceiro financiador, e aos privados que continuam a ter papel relevante nos órgãos da companhia. A NRL mantém-se
como uma Not For Profit Company.
Em termos de financiamento, passou de um modelo baseado em subsídios dos parceiros para um modelo de autofinanciamento. A NRL recebe financiamento do City Council no quadro de um Service Level Agreement (SLA), tendo sido incumbida de
conduzir diversos projetos de regeneração. O financiamento deste protocolo representa cerca de 1/3 do orçamento. O restante
do orçamento de cerca de £ 700 mil é proveniente de rendas de imóveis (dois imóveis de escritórios) e das comissões de consultoria.
Em termos de atividades procura refocar-se na consultoria em regeneração e em gestão de ativos imobiliários, na estruturação
de financiamento e na gestão de projectos. Para isso conta com as competências e experiência acumulada e com uma imagem
de honest broker and critical friend nos seus negócios e com a sua capacidade de construir parcerias de cooperação entre o setor
privado e o setor público.
Quadro. 6 – Programa Green Deal
y O Green Deal permite aos consumidores instalar medidas de poupança de energia nas suas casa ou negócios sem qualquer custo à cabeça
y Um encargo Green Deal será acrescentado às facturas de energia da propriedade para pagar as medidas ao longo do
tempo
y É condição necessária que haja a expectativa de que as poupanças nas facturas de energia sejam superiores ao encargo
Green Deal, deixando o residente ou proprietário do negócio numa situação mais vantajosa - a regra de ouro
y Significativamente, o encargo Green Deal não tem impacte na situação creditícia do residente dado que o encargo está
ligado à propriedade
y Nalguns casos, a instalação das medidas poderão não atingir as poupanças para respeitar a regra de ouro devido a circunstâncias das famílias – famílias vulneráveis podem estar a sub-aquecer as suas casas de modo a que gastarão a mesma
quantidade de energia mas estarão mais confortáveis – ou pelos elevados custos de melhorias pesadas nas habitações.
Nessas circunstâncias poderão ser elegíveis para apoio extra…
Tradução de Dealing Green: Options for Registered Providers, Julho de 2012, pág. 4
(http://www.homesandcommunities.co.uk/dealing-green-options-registered-providers)
48
Anexo.2 – Itália
Quadro. 1 – Principais Iniciativas de Regeneração Urbana
no quadro dos programmi complessi
PRiU: Programmi di riqualificazione urbana
PRU: Programmi di recupero urbano70
IC URBAN I
Correspondem à primeira geração dos programmi complessi, introduzindo formas experimentais para superar a tradicional divisão sectorial e promover uma abordagem integrada, prosseguindo o desenvolvimento local através da experimentação de
novas formas de parceria e da procura de possíveis sinergias entre os sectores público e privado. Estes programas visavam a
regeneração urbana e o upgrade do parque habitacional público, através de intervenções de natureza infraestrutural, social e
económica.
Contratti di Quartiere
Os Contratti di Quartiere (contratos de bairro) estão actualmente na terceira edição71 e têm como objectivo principal promover a
construção, restauro, remodelação e ajuste tecnológico da habitação pública, mas também outros objectivos como o desenvolvimento e melhoria da infra-estrutura urbana ou da acessibilidade e mobilidade locais.
PRUSST: Programmi di riqualificazione urbana e sviluppo sostenibile del territorio72
Caracterizados por uma abordagem integrada com o objetivo de superar fronteiras administrativas através da criação de amplas
parcerias regionais. O desafio foi o de promover o desenvolvimento regional sustentável através do reforço do nível de coesão
local. A parceria e a participação foram considerados essenciais para o sucesso das iniciativas. A lei que criou o PRUSST sugeria
que os promotores deveriam ser, para além das administrações locais, também as Câmaras de Comércio, entidades económicas
públicas, universidades, sindicatos, empresas privadas, instituições financeiras e bancos. Cerca de um terço dos investimentos
globais deveriam vir do do setor privado e os promotores deveriam identificar as obras públicas a serem co-financiados através
de mecanismos de “engenharia fnanceira”
Porti & Stazioni
Programa inovador de regeneração urbana da iniciativa do MIT, visando a recuperação social e urbana das áreas em decadência
envolventes de estações de caminho de ferro e dos portos. São desenvolvidos numa parceria entre as comunas, as autoridades
portuárias e a RFI (gestor da infraestrutura ferroviária).
IC Urban II
Urban Italia
Programas que enfatizaram a dimensão da revitalização económica e social. O programa Urban Italia foi um programa financiado pelo MIT em algumas cidades que não viram seleccionadas as suas candidaturas à IC Urban II.
70
71
72
O terminus dos PRU foi prorrogado até 31/12/2014 (ver http://www.mit.gov.it/mit/site.php?o=vh&id_cat=71)
A terceira edição são contratos regionais, de 2008
Os PRUSST poderiam abranger temáticas que não são necessariamente de regeneração urbana. Foram seleccionados, no total, 78 PRUSST (ver http://www.mit.gov.it/mit/site.
php?p=cm&o=vd&id=50)
49
Anexo.2 – Itália
Quadro. 2 – Fundos Imobiliários – exemplos
Fondo Immobiliare Comune di Milano I
Em 2007 a comuna de Milão promoveu a criação do Fondo Immobiliare Comune di Milano I, para cuja gestão foi seleccionada a BNP Paribas REIM SGR, no qual parqueou 76 imóveis predominantemente localizados na cidade.
O objectivo do Fundo é proceder, depois da valorização, à alienação da carteira de imóveis.
Fondo Umbria - Comparto Monteluce
Promovido por Regione Umbria, Comune di Perugia, Università degli Studi.
Trata-se de um fundo multi-sector, com sub-fundos a poderem ser instituídos em momentos e para territórios diferentes. O
Comparto Monteluce é o primeiro fundo criado e tem como objetivo promover a valorização das propriedades atribuídas pelas
entidades participantes. A fim de alcançar este objectivo, o Fundo poderá promover a reestruturação, renovação, demolição e
reconstrução. A gestão é da responsabilidade de BNP Paribas REIM SGR pA.
Quadro.3 – Itália: exemplos de operações de regeneração urbana
Projeto/localização
Objectivo
Organização da Operação
Projeto:
O objetivo é revitalizar uma estrutura
degradada e em ruínas, conhecida como
Palazzo Comunal e reforçar a sua função
comercial para se tornar um polo de atração no centro histórico da cidade.
A propriedade do complexo era da Comuna.
Requalificação do antigo Foro Annonario de
Cesena
Localização:
Não tendo havido outras propostas, o consórcio
promotor obteve a concessão do complexo para
o reabilitar, suportando integralmente os custos, e
o gerir obtendo os proventos (rendas comerciais)
por um período de 38 anos.
Comuna de Cesena
Projecto:
Centro Servizi Merci di
Faenza
Localização:
Comuna de Faenza,
província de Ravena
50
Um consórcio de entidades privadas tomou a
iniciativa de apresentar à comuna um projecto de
requalificação. O projecto foi declarado de interesse público e a Giunta Comunal abriu um concurso
para apresentação de outras eventuais propostas.
O objetivo é a transformação - aquisição,
urbanização e comercialização - de uma
área de cerca de 50 hectares, tendo em
vista requalificar um espaço caracterizado pela presença de edifícios industriais
abandonados e permitir a criação subsequente de um centro de serviços de frete
– ramal ferroviário e um parque de carga
com serviços anexos – e um parque de
empresas de transporte; um parque científico e tecnológico – adjacente ao centro
tecnológico para a indústria de cerâmicas
e novos materiais já existente - onde se
localizem empresas tecnologicamente
avançadas, uma incubadora de novos negócios e centros de pesquisa e formação.
O mecanismo encontrado foi a constituição de
uma STU - società di trasformazione urbana.
A inciativa foi da comuna. Após estudo de viabilidade urbanística, económica e administrativa por
parte dos serviços da comuna, foi aberto procedimento para selecção dos sócios privados da STU. A
STU foi constituída em 1999, com participação de
18 empresas que subscreveram 60% do capital.
A STU adquiriu as áreas, envolvendo também processos de expropriação.
O custo da operação foi estimado em 30 milhões
de euros, dos quais cerca de 30% a cargo da comuna de Faenza.
O projecto permitiu a realização do Parco Scientifico e Tecnologico Torricelli.
Anexo.2 – Itália
Quadro.3 – Itália: exemplos de operações de regeneração urbana
Projeto/localização
Objectivo
Organização da Operação
Projecto:
A área abrange cerca de 25.000 m2. O
projecto prevê a construção de um polo
de serviços públicos, um centro desportivo, uma residência de estudantes, parque
de estacionamento público, actividades
comerciais, assim como 40 unidades residenciais e 250 lugares de estacionamento
privado, bem como uma ampla dotação
de espaços livres de uso público.
Foi utilizado um esquema de project financing
(ppp).
O projecto, na primeira fase, inclui intervenções em sete áreas da cidade de
Parma, para fornecer habitação ao grupo
de famílias, em crescimento, com rendimento superior ao que permite o aceso
à habitação pública mas não suficiente
para resolver o problema habitacional
no mercado imobiliário livre. Na primeira
fase visa disponibilizar perto de 9 centenas de habitações, bem como espaços
para serviços locais de socialização e lazer. 30% do alojamento será destinado
ao modelo de canone concordato (30%
inferior ao valor de mercado), 20% serão
alocados na modalidade de canone convenzionato (4,5% do preço previsto para a
venda em propriedade plena) e 50% dos
alojamentos serão destinados a vendita
convenzionata (venda a preço fixado de
cerca de 1.900 euros/m2).
Criado um fundo de investimento (promovido
pela cidade de Parma).
O projeto envolve a construção de um
complexo imobiliário de dois prédios
residenciais conectados por um edifício
baixo que abriga uma nova piscina pública. Cerca de 2/3 das 150 novas unidades
residenciais destinam-se aos ex-moradores de uma área limitrofe, demolida por
questões de segurança. O projecto inclui
também a requalificação do espaço envolvente.
A implementação do projecto assumiu a forma de
Accordo urbanistico.
Refuncionalização do antigo mercado hortofrutícola de Genova
Localização:
Comuna de Génova
Projeto:
Parma Social House
Localização:
Comuna de Parma
Projeto:
Comparto A - Giustiniano
Imperatore, Roma
Localização:
Comuna de Roma
Ao concessionário foi atribuída a renda do espaço
locável, pela duração da concessão, e os direitos
de propriedade das residências e garagens particulares .
A cidade de Parma cedeu o direito de superfície das áreas e subscreveu, através de Servizi di
Trasformazione del Territorio S.p.a, participações
no total de 15 milhões de euros. Outros subscritores foram Fondo investimenti per l’Abitare di
CDP (25M€), a Fondazione Cariparma (10 M€), um
agrupamento de promotores e operadores privados (Parma Social House scarl, 5M€) e um fundo
de promoção cooperativa. A região de Emilia Romagna participou na capitalização do fundo com
uma subvenção a fundo perdido de 3 milhões de
euros. As necessidades remanescentes de financiamento serão objecto de recurso pelo Fundo a
empréstimos bancários .
A gestora do fundo, seleccionada por concurso,
foi Polaris Investment Italia SGR Spa. Parma Social
House Scarl foi selecionada por concurso e será
responsável pela construção e gestão dos imóveis.
O projecto integra-se no Programma di Riqualificazione Giustinano Imperatore. Envolveu a
constituição de um consórcio de proprietários e
o lançamento de um concurso para seleccionar o
agente responsável pelo projecto final e pela sua
realização.
A área de realização do projecto foi cedida gratuitamente pela comuna. Os proprietários dos mais
de 100 alojamentos a demolir, na área limítrofe,
suportaram unicamente os correspondentes custos de construção. O promotor privado ficou com
a capacidade de vender a preço de mercado as habitações remanescentes.
Fonte: http://territorieinnovazione.mit.gov.it/banca-dati.html
51
Anexo.3 – França
Quadro. 1 – PNRQAD
Programa Nacional de Requalificação dos Bairros Antigos Degradados
O PNRQAD foi definido em 2009 e visa erradicar a habitação indigna, recolocar no mercado as habitações vazias, facilitar a renovação energética dos alojamentos existentes e manter a «mistura social» nos bairros antigos mais degradados.
O financiamento nacional, numa primeira fase, é de 380 milhões de euros.
Foram submetidas 87 candidaturas examinadas por uma comissão nacional, tendo sido seleccionadas 25.
O programa prevê a reabilitação de 60 mil habitações privadas e a produção de 25 mil alojamentos para arrendamento social.
As intervenções não se limitam ao edificado, podendo abranger, entre outras, acções de ordenamento de proximidade, equipamentos de proximidade e desenvolvimento económico e comercial. O horizonte temporal do programa é 2016.
Fonte: http://www.anru.fr/index.php/fre/Programmes/Programme-Quartiers-Anciens/Documents-a-telecharger
Quadro. 2 – Saint Parres aux Tertres
Saint Parres aux Tertres é um município da aglomeração de Troyes. Grand Troyes é a comunidade intermunicipal agrupando
cerca de duas dezenas de comunas e com uma população de 130 mil habitantes.
A zona comercial de Saint Parres aux Tertres é o principal polo comercial da aglomeração com mais de 80 estabelecimentos e
cerca de 80 000 m2 de superfície de venda. Esta relevância metropolitana levou Grand Troyes a ganhar consciência da necessidade da sua modernização.
A ZAC foi lançada em 2005 e o dossier aprovado em 2006. Em 2008 foi lançado um concurso para seleccionar o “aménageur”
tendo sido selecionado um consórcio liderado por Immobilière Frey. Em 2011 o concessionário preparou o dossier de realização
(programa de equipamentos públicos a realizar, programa global de construções, modalidades de financiamento, caderno de
encargos de cedência de terrenos, etc) que foi aprovado pela comunidade de Grand Troyes em 2011.
O concessionário:
y Adquirirá os terrenos necessários por acordo com os proprietários ou, se necessário, desencadeando o processo de expropriação;
y Reestruturará e qualificará a zona comercial existente, incluindo a renovação e ampliação da rede viária e a qualificação
do espaço público, o tratamento paisagístico e o relooking dos edifícios existentes;
y Ampliará a zona em cerca de 30 000 m2 para a instalação de novos equipamentos comerciais;
y Comercializará os futuros lotes, estando prevista a instalação de algumas grandes insígnias comerciais.
O projeto terá um investimento de 41 milhões de euros, sendo 10 milhões para a requalificação do espaço público para a qual a
comunidade de Grand Troyes concede um subsídio de 2 milhões. No restante o financiamento é do concessionário que obterá
as receitas resultantes da expansão.
Principais fontes:
http://www.grand-troyes.fr/fr/entreprendre-travailler/le-commerce/la-zone-commerciale-de-saint-parres-aux-tertres/index.html
http://www.grand-troyes.fr/fileadmin/pdf/DELIBERATIONS_CC/DELIB_CC_24092012/09_ZAC_de_St_Parres_aux_Tertres_approbation_du_compte_rendu_annuel_a_la_collectivite_
pour_l_annee_2011.pdf
http://frey.fr/index.php?rubrique=13
52
Anexo.3 – França
Quadro. 3 – SEBLi - Société d’Equipement du Biterrois et de son Littoral
A SEBLi é uma sociedade de capitais públicos (70%) e privados (30%). Entre sócios públicos figuram a Comunidade da Aglomeração Béziers Mediterrânea, duas cidades e outras comunas. Os sócios privados principais são instituições financeiras.
Com actividade há 50 anos é reconhecida como o “aménageur” do oeste do departamento de Herault.
No domínio da renovação urbana, no quadro de um convénio com a cidade de Béziers, está encarregada da renovação da área
“salvaguardada” do centro antigo.
O seu método de ação:
y Animação voluntarista junto dos proprietários tendo em vista a realização de um programa de trabalhos;
y Aquisição e gestão de imóveis fortemente degradados;
y Realojamento dos locatários destes imóveis;
y Definição de um programa de reabilitação e obtenção das autorizações de trabalhos;
y Cessão (venda) dos imóveis a investidores (para arrendamento ou uso próprio) com o compromisso de realizar o projecto
de reabilitação definido.
A SEBLi é um dos parceiros do PNRQAD de Béziers
Fonte: http://www.sebli.fr/territoire.php
Quadro. 4 – Operação Programada de Melhoria da Habitação de Reabilitação
Urbana (OPAH-RU) do Grand Dax 2008 - 2013
y Os parceiros da Operação foram a Comunidade da Aglomeração do Grand Dax (CAGD), a Região da Aquitânia, o Estado e Anah
y A Operação envolveu 10 acções/objectivos:
– Erradicar a totalidade das situações de habitação insalubre identificadas;
– Melhorar a oferta de arrendamento a rendas moderadas (actuando sobre a inadaptação dos imóveis), para facilitar o retorno
das famílias ao centro
– Prosseguir o trabalho de reabilitação urbana à escala de quarteirão
– Política de aquisições para favorecer a criação de alojamentos de rendas moderadas e o acesso (social) à propriedade;
– Integração da eficiência energética na reabilitação;
– Manter o domicílio das pessoas de mobilidade reduzida através da melhoria da habitação e de acções de prevenção
– Requalificar a oferta de alojamentos em imóveis termais desclassificados para fins turísiticos
– Tratamento das partes comuns dos condomínios
– Coordenar as acções de realojamento
– Tratamento das fachadas (opcional e de iniciativa comunal)
y O objetivo era reabilitar 300 alojamentos arrendados e 150 de proprietários ocupantes em 5 anos
y Os projetos seriam analisados a nível da Comunidade da Aglomeração, mas a instrução dos processos e decisão das ajudas
cabia à Anah
y O envelope financeiro era de 5,1 milhões de euros, dos quais 2,9 milhões de euros da Anah, 1,9 milhões de euros da CAGD
e pequenas participações da Região e das comunas. Previa-se alavancar um investimento total de perto de 12 milhões de
euros
y Foi criada uma equipa operacional pluridisciplinar, com custos partilhados, para assegurar a informação, a animação e o
acompanhamento da operação
y A Operação terminou em 2013, com os seguintes resultados:
– 155 alojamentos “convencionados” reabilitados, dos quais mais de 100 alojamentos vagos e recolocados no mercado de
arrendamento privado repostos nas normas de conforto
– 293 alojamentos de habitação própria reabilitados com maioritariamente trabalhos de economia de energia e adaptação dos
alojamentos
53
Anexo.3 – França
Quadro. 5 – Foncière Logement – um instrumento de miscigenação
social de cidades e bairros
Associação sem fins lucrativos criada em 2002 para produzir alojamentos para renda destinados a assalariados com o objectivo
de diversificar a habitação nas áreas em reabilitação e nos bairros de menor oferta.
A sua acção incide na produção de alojamentos de renda livre nos bairros abrangidos por acções de renovação urbana e nas
comunas que possuem menos de 20% de alojamentos sociais e que por isso têm obrigações específicas decorrentes da Lei.
Pelo facto de Action Logement participar no financiamento da ANRU, os alojamentos, de renda livre, nas áreas de renovação
urbana são produzidos em terrenos que lhe são cedidos ao preço simbólico de 1€ designados como “contrapartidas”.
A produção tem exigências de padrões de qualidade que assegurem a durabilidade do investimento, uma vez que está em
causa também a constituição de um património habitacional que a prazo seja transferido gratuitamente para as caixas de pensões com vista a apoiar regimes complementares de reforma no sector privado. Há uma prioridade a edifícios energeticamente
eficientes.
Fonciere Logement não é promotor de habitação: lança concursos aos operadores. Também não é gestor. A gestão é assegurada
pela rede CIL (Comités Interprofessioais de Habitação), de acordo com uma “carta de regras”. É um património habitacional.
O património habitacional é de 30 067 alojamentos, dos quais 5 301 nos bairros de renovação urbana.
Fonte: http://www.foncierelogement.fr/
Quadro. 6 – Brownfields 2, fundo para a descontaminação
de áreas industriais devolutas
Criado em Maio de 2014, pela Caisse des Dépôts, o BEI e seis investidores institucionais franceses com um investimento de 55,5 M€. A
CD e BEI investem 15 M€ cada.
O objetivo é o de atingir 100 M€ até final de 2014, dotando o fundo de capacidade de alavancagem de um investimento de 250 M€.
A sociedade Brownfiels desde 2006 que é um operador especializado numa nova vida para os sítios contaminados. Adquire
antigos sítios industriais, financia e realiza os trabalhos de demolição, descontaminação, remoção do amianto e reorganiza o
espaço tendo em vista a reconversão em espaço de habitação ou imobiliário empresarial.
Fonte:
http://www.brownfields.fr/
http://www.caissedesdepots.fr/actualites/toutes-les-actualites/toutes-les-actualites-hors-menu/brownfields-2-fonds-pour-la-depollution-des-friches-industrielles.html
54
Anexo.4 – Espanha
Quadro. 1 – Grandes Operações de Regeneração Urbana em Espanha
y Bilbao: regeneração das antigas áreas portuária e industriais, criando um tecido económico centrado nos serviços , na
cultura e nas novas indústrias.
Bilbao Ria 2000 surge como uma sociedade sem fins lucrativos para impulsionar o desenvolvimento dessas áreas, cujos solos
pertenciam maioritariamente à Administração. É participada em 50% por empresas dependentes da Administração do Estado
e em 50% por entidades dependentes de Administrações Bascas. Importante para as realizações conseguidas foi a manutenção
do compromisso de todas as entidades desde o início.
Criada com um capital incial de 1,8 milhões de euros, conseguiu atingir o equilíbrio financeiro sem necessidade de recorrer
aos orçamentos dos sócios que a constituem, para além de convénios pontuais para obras concretas fora do seu programa de
acção. Essa autonomia é conseguida pela valorização de terrenos não utilizados que lhe foram cedidos pelos accionistas. Bilbao
Ría 2000 investe na limpeza e urbanização destes espaços, na perspectiva de projectos de grande escala, e vende as parcelas
resultantes a promotores privados.
Do site http://www.bilbaoria2000.org/ria2000/cas/home/home.aspx
y Barcelona: o projeto 22@Barcelona visa regenerar as antigas áreas industriais de Poblenou e transformá-las num espaço
de elevada qualidade para trabalhar, viver e aprender. O projecto abrange quase 200 ha e pretende ser não apenas um
projecto de regeneração como uma nova forma de fazer cidade.
Em 2000 foi criada a sociedade municipal 22 ARROBA BCN, S.A.U., com a finalidade de impulsionar e gerir a transformação
prevista e com a missão de promover a implantação de usos estratégicos nos novos espaços criados e favorecer a projecção
internacional das novas actividade empresarial, científica, educativa e cultural.
Desde 2000, a resposta da iniciativa privado transformou esta área num espaço apelativo internacionalmente, tendo-se instalado 4 500 companhias com 56 mil trabalhadores dos quis ¾ com educação universitária. A área foi transformada no “distrito da
inovação”.
Do site http://www.22barcelona.com/
y Madrid: Pasillo Verde Ferroviário foi um projecto que teve início em meados dos anos 80, abrangeu uma área de mais de
150 ha, de natureza linear ao longo da via férrea, passando por enterramento da linha de caminho de ferro e reconversão
a área para fins residenciais e terciários. Foi promovido por um consórcio urbanístico entre o Ayuntamiento de Madrid e a
RENFE. A operação foi financiada com a venda dos terrenos.
55
Anexo.4 – Espanha
Quadro. 2 – Reabilitação do Casco Antigo de Vitoria-Gasteiz
No período de desenvolvimento industrial, apesar do elevado nível de degradação habitacional, os preços mais acessíveis haviam concentrado população nesta área dando origem a uma densidade elevada, a que sucedeu um rápido esvaziamento. O
centro histórico ameaçava tornar-se um gueto no centro da cidade.
A aprovação do Plan Especial de Rehabilitación Integrada del Casco Medieval de Vitoria-Gasteiz ocorreu em 1986, dando origem
a um processo que permanece inacabado.
Procedeu-se à reabilitação de infraestruturas e pavimentação das ruas e a um grande esforço de reabilitação de edifícios, mais de
2000 habitações . No final dos anos 90 iniciou-se a revisão do Plan Especial de Rehabilitación Integrada (PERI), definitivamente
aprovada em 2006.
Emblemático é o projecto de reabilitação da Catedral, mobilizando a confluência de vontades na Fundação Catedral de Santa
Maria. Grande prioridade é dada ao património cultural, projectos de relevo como a recuperação da muralha, restauração de palácios e implantação de museus. Realizaram-se intervenções ao nível da mobilidade (incluindo instalação de rampas mecânicas
e procurou-se atrair novas actividades económicas, culturais e recreativas). Ensaiaram-se forma inovadoras de mecenato.
No entanto, em documento de 2007 o Ayuntamiento reconhecia que persistiam patologias de raíz muito complexa e que o
Casco Antigo precisava de políticas de uma segunda geração que fossem além da reabilitação do edificado e da arquitectura.
Com efeito, existem críticas de que o processo desencadeou mecanismos de gentrificação e de residência temporária, e que a
área se especializou em turismo cultural, com mais atenção às pedras do que às pessoas .
Para a gestão da operação foi criada uma sociedade municipal (ARICH SA) que foi dissolvida em 2012.
Quadro. 3 – A reabilitação do bairro de La Rondilla, Valladolid
A origem do bairro remonta aos anos 50, tendo sido de promoção pública ou semi-pública e os compradores foram seleccionados por sorteio ou por critérios relacionados com a vida profissional. Trata-se de uma das áreas mais povoadas de Valladolid.
A declaração do bairro como área de rehabilitación integral ocorreu em 2006, com a especificidade de ser descontínua.
A intervenção na primeira fase envolveu perto de 500 habitações em cerca de 40 edifícios. A presença de uma população envelhecida obrigou a prestar atenção à melhoria da acessibilidade. Os objectivos da intervenção foram:
- melhoria da eficiência energética, em particular com tratamento das fachadas, e resolução de patologias dos edifícios;
- melhoria da acessibilidade com colocação de elevadores;
- melhoria da estética dos edifícios;
- reurbanização do bairro, modernizando infraestruturas e serviços (renovação de redes);
Foram estabelecidos convénios entre o Ayuntamento de Valladolid, a Junta de Castilla e o Ministério de la Vivienda que determinaram as respectivas comparticipações e a gestão da operação foi cometida à Viva- Sociedad Municipal de Vivienda y Suelo
de Valladolid. Os proprietários participaram nas decisões de seleccção da empresa para realizar as obras. A operação decorreu
entre 2008 e 2010.
O investimento total foi de cerca de 10 milhões de euros, tendo sido de cerca de 7 milhões a comparticipação pública. O investimento por proprietário foi de cerca de 20 mil euros, sendo a comparticipação dos proprietários de 30%.
56
Quadro. 1 – SRU Porto Vivo – intervenção complexa e diversificada
A SRU Porto Vivo foi criada no final de 2004, com um capital social de seis milhões de euros subscrito pelo IHRU (60%) e pela CM
do Porto (40%) para promover a reabilitação e reconversão do património degradado da Baixa Portuense.
Para além da gestão da reabilitação, como decorre da Lei – definição das áreas de intervenção e elaboração dos respectivos
documentos estratégicos, licenciamento das operações urbanísticas, procedimentos de expropriação, fiscalização das obras, etc
–, a SRU Porto Vivo tem promovido a reabilitação através das seguintes modalidades:
Contrato de reabilitação urbana com parceiros privados
Trata-se de uma parceria com agentes privados, em que a SRU concebe a intervenção, obtem a posse dos edifícios relevantes
e põe a operação de reabilitação urbana a concurso no mercado para seleccionar o parceiro que se encarregará de executar a
reabilitação da unidade ou unidades de intervenção. Foi a modalidade usada, por exemplo na Reabilitação do Quarteirão das
Cardosas, onde o parceiro seleccionado foi a empresa “Lúcios” que, depois, transferiu os seus direitos para o First Oporto Urban
Regeneration Fund, continuando a empresa a executar as obras de reabilitação.
Parceria com os proprietários com acordo de representação
Na sequência do documento estratégico para uma unidade de intervenção, os proprietários acordam com a SRU os termos
da reabilitação do seu edifício, encarregando aquela de proceder a essa reabilitação, mediante o compromisso de pagamento
das obras acrescido de comissão de gestão a cobrar pela SRU e das demais taxas devidas nos termos da lei. Foi, por exemplo, a
modalidade seguida na reabilitação do quarteirão Corpo da Guarda.
Coordenação de programas integrados de regeneração urbana
A SRU Porto Vivo assegura a coordenação técnica e participa como parceiro em programas mobilizadores de financiamentos
comunitários, em parceria com o município do Porto e outros parceiros públicos e privados. É o caso dos programas financiados pelo ON.2 no âmbito dos concursos às Parcerias para a Regeneração Urbana (Política de Cidades Polis XXI) designados por
Programa de Acção para a Reabilitação Urbana do Morro da Sé (qualificação do espaço público, unidade de alojamento turístico,
residência de 3ª idade, residência de estudantes, eficiência energética do edificado e actividades de apoio aos proprietários e
de animação cultural e comunitária) e Programa de Acção para a Reabilitação Urbana do Eixo Mouzinho/Flores (qualificação do
espaço público, mobilidade, equipamento cultural, apoio ao empreendedorismo e dinamização comercial e turística).
Dinamização de investidores e apoio aos proprietários
A SRU, por protocolo com a CM do Porto, criou a Loja da Reabilitação Urbana que tem como objectivos: promover e divulgar o
projecto de reabilitação urbana; esclarecer e colaborar com os interessados nos processos de licenciamento de obras; e promover e esclarecer o acesso a incentivos para a reabilitação urbana.
A SRU promove um marketing de proximidade procurando a mobilização dos proprietários e a atracção de novos investidores
para aproveitamento das oportunidades de investimento na sua área de intervenção. Alguns equipamentos hoteleiros, já instalados, são exemplos de aproveitamento dessas oportunidades.
57
Quadro. 2 – SRU Coimbra Viva – promoção de um FII de Reabilitação Urbana
A SRU Coimbra Viva foi criada em 2005. Possui um capital social de 1 milhão de euros, detido em 51% pelo IHRU e 49% pelo
Município de Coimbra. O seu objectivo é promover a reabilitação urbana da zona de intervenção definida como Centro Histórico
da cidade de Coimbra, designadamente a área da Baixa.
O Documento Estratégico para a 1ª unidade de Intervenção, envolvendo 76 prédios, foi aprovado em 2007. Após tentativas
frustradas de encontrar parceiros privados para reabilitação urbana desta unidade de intervenção (foi aberto concurso internacional), optou-se pela promoção da constituição de um Fundo especial fechado de investimento imobiliario em reabilitação
urbana.
O FII Coimbra Viva I foi autorizado pela CMVM em Novembro de 2010, com um capital de 18.375.000 euros. A estrutura de participações é a seguinte: cerca de 39% correspondentes à entrada das parcelas dos proprietários (institucionais e não institucionais);
cerca de 31% de uma sociedade construtora; 16% de um investidor financeiro e 14% da SRU Coimbra Viva .
O fundo arrancou com um capital inicial de 5,4 milhões de euros (1ª subscrição em Maio de 2011), dos quais consta uma carteira
de 17 prédios, no valor de 2,5 milhões de euros.
Até ao momento não se conhece qualquer negócio de reabilitação urbana do referido fundo, que no relatório de 2013 refere
estar em curso a aprovação do projecto da Residência Universitária a edificar no quarteirão da Nogueira , edifíco com 155 fracções e 138 lugares de estacionamento, projecto que foi apresentado, para co-financiamento, ao Fundo de Desenvolvimento
Urbano JESSICA gerido pela CGD. Refere também que, em paralelo, foi iniciado e conduzido pela Coimbra Viva SRU o processo
de expropriações para o arranque da obra, foram iniciados trabalhos de arqueologia e foram instruídos novos processos de
licenciamento de projectos para a reabilitação de prédios de menor dimensão.
Quadro. 3 – Serpobra – Reabilitação do património municipal
e de habitações de famílias carenciadas
A SERPOBRA – Sociedade de Desenvolvimento Local e Reabilitação Urbana, EM, é uma empresa de capitais exclusivamente
municipais.
Actua na reabilitação de edifícios municipais e no âmbito do Programa Municipal de Apoio à Reabilitação da Habitação no
Concelho de Serpa – PMARHCS. Este programa dirige-se a pessoas carenciadas, com candidatura prévia, e aplica-se a todo o
concelho. As obras estão a cargo da SERPOBRA – Sociedade de Desenvolvimento Local e Reabilitação Urbana, E.M.
Pomoveu a reabilitação de alguns edifícios municipais e cerca de 2 dezenas de habitações no âmbito do PMAHRCS.
58
Mais informações sobre o projeto em
http://regenerapolis.nersant.pt
NERSANT
Várzea de Mesiões, 2350-433 Torres Novas
Tel.: 249 839 500 • Fax: 249 839 509
e-mail: [email protected]

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