Apresentação do PowerPoint

Transcrição

ANEXO II
Plano do Negócio
Terminal Rodoviário de São Gabriel
Belo Horizonte, BH
Setembro, 2010
Este Plano do Negócio é meramente referencial e não altera as responsabilidades e riscos das partes previstas na Minuta de Contrato.
1
Introdução
O presente anexo contém informações meramente referenciais para os CONCORRENTES, não possuindo
caráter vinculante ou obrigatório. Os CONCORRENTES poderão desenvolver estudos e levantamentos
próprios para subsidiar suas propostas.
As informações e levantamentos realizados não vinculam o PODER CONCEDENTE, tampouco o tornam
responsável pela eventual não confirmação futura das projeções realizadas.
O anexo apresenta, inicialmente, uma descrição da metodologia adotada na realização dos estudos de
viabilidade econômica da CONCESSÃO. Na sequência, são descritos os estudos, análises e projeções
referentes ao TERMINAL e EMPREENDIMENTOS ASSOCIADOS.
Tal como informado na minuta de CONTRATO, a CONCESSIONÁRIA poderá, desde que previamente
aprovado pelo PODER CONCEDENTE, apresentar proposta de desenvolvimento de EMPREENDIMENTOS
ASSOCIADOS distintos dos descritos neste documento.
Constam como parte integrante deste anexo as plantas referentes aos EMPREENDIMENTOS
ASSOCIADOS avaliados pelo PODER CONCEDENTE. Tais plantas visam a ilustrar as análises internas
preparatórias da CONCESSÃO, possuindo, da mesma forma, caráter meramente referencial.
2
Metodologia
Os planos de análise explorados para construir a Lógica Urbana:
PLANO SÓCIO-ECONÔMICO
O estudo das cadeias produtivas e mapeamento das centralidades e dos vetores de
desenvolvimento urbano permite identificar potencias sistêmicos da região em
estudo, ou seja, as principais oportunidades de investimento em uma localidade.
PLANO COMPORTAMENTAL
É o retrato das experiências do público na região em estudo, seus desejos,
necessidades e o reconhecimento de sua cidade mental, que representa os padrões
de deslocamentos e preferências no tecido urbano. Permite compreender os seus
parâmetros de qualidade de vida e os processos das decisões de consumo.
PLANO DO NEGÓCIO
A quantificação da oferta existente, com a qualificação das percepções do público,
orientam a avaliação da demanda latente pelo produto a ser ofertado e resultam na
análise de riscos que determina a viabilidade mercadológica de negócios e produtos.
3
Localização
Estação
1º de Maio
Terminal Urbano São
Gabriel e Estação de Metrô
Puc-MG campus
São Gabriel
Baixa
Renda
Baixa
Renda
Aeroporto
da Pampulha
Parque Municipal
Professor
Guilherme Lage
Ponto em
Estudo
Correios
Baixa
Renda
Plano
de Negócio
Stola do
Brasil
Baixa
Renda
Estação Minas
Shopping
Minas Shopping
Makro
Renda
Média
Hipermercado
Extra
4
Localização e Acesso
– O ponto está localizado na divisa de Isidoro com Cristiano Machado.
– Ponto em estudo localizado em Isidoro, com perfil de população jovem, com renda média mensal
domiciliar de R$ 1.128 e apenas 3,14% dos domicílios verticalizados, destaque para o crescimento
populacional, 1,59% ao ano, inferior apenas à Buritis e Belvedere.
– Cristiano Machado possui perfil diferente com população adulta, com rendimento médio mensal de R$
2.883 e 30% dos domicílios verticalizados.
– Ponto localizado no Anel Viário de Belo Horizonte, sendo passagem da população de Isidoro e Santa Luzia.
• Próximo à Av. Cristiano Machado eixo de destaque na ligação Norte – Centro, e no acesso à Cidade Administrativa.
– Região de alto adensamento residencial, com pequena presença de estabelecimentos comerciais.
• Há um pólo comercial na R. Anapurus. (500 m do ponto em estudo).
• Minas Shopping localiza-se a 1,2 km, com 41 mil m² ABL.
– O Projeto do Terminal Rodoviário, as estações de metrô e BHBUS ao lado do ponto em estudo, facilitam o
acesso por meio do transporte público.
Plano Comportamental
Plano
de Negócio
– O acesso viário será facilitado com as intervenções para implantação do Terminal Rodoviário.
"Ali também é uma região que sofreu o impacto de todas as mudanças. Ela ainda não está contaminada por essa
marginalidade, basta a prefeitura ter o cuidado da ocupação do entorno para que essa rodoviária esteja ali numa situação
tranquila do ponto de vista do embarque e desembarque, de chegada e saída, dos motoristas, dos ônibus, essa coisa toda e da
não ocupação pela marginalidade, (...) ainda não é uma região contaminada, ela foi praticamente refeita toda ali no ponto de
vista urbano para os acessos da Linha Verde. É um bom lugar." FOE 4
"Tem comércio, escolas, de supermercados, de varejinho, mais para vestuário, é pessoal, minha opinião, na
verdade o morador seria a pessoa mais indicada. A gente fica muito focado no trânsito." FO 7 3
5
Integração Urbana
Isidoro
Cidade Administrativa e Pólo Logístico de Confins
• Os investimentos públicos na Cidade Administrativa e aqueles no
Aeroporto de Confins vão induzir o crescimento econômico e
político da área norte da Região Metropolitana de Belo Horizonte.
• O ponto em estudo será um eixo de ligação do transporte público
com esse nova centralidade, atraindo demanda para o centro
comercial.
• O empreendimento hoteleiro e estabelecimentos de serviços
também são beneficiados por essa ligação.
• No entanto deve-se destacar que a população com transporte
individual não será impactada na demanda do ponto em estudo,
pois seu acesso é dificultado. O Minas Shopping e o Shopping
Estação BH possuem melhor visibilidade e acessibilidade.
Pólo Econômico / UFMG
• A centralidade da UFMG (Pólo
Educacional), BHTEC (Parque
Tecnológico de BH), Jardim São
Francisco e Engenho Nogueira (Pólos
Industriais) irão gerar demanda para o
empreendimento hoteleiro e de serviços
no ponto em estudo, principalmente
pela facilidade de acesso existente pelo
eixo do Anel Viário.
Isidoro


de Negócio
Aeroporto de Pampulha
• Apesar da pequena operação existente no
Aeroporto o ponto poderá atender demanda
hoteleira advinda do mesmo.


Centro Econômico-Financeiro
(Diversidade de comércio e serviços)
Centralidades Urbanas
(Pampulha e Raja
Gabaglia, diversidade de estabelecimentos)
Nova Centralidade Político e Econômica
(CAMG e Pólo Industrial de Confins)
Pólo Industrial de Betim e Contagem
Plano
• Área que apresenta a segunda maior taxa de
crescimento populacional do município.
• Predominantemente residencial, com presença de
público de baixa renda, sendo a renda média
domiciliar de R$ 1.128,62 ao mês.
• Isidoro destaca-se por ser a principal demanda
para área comercial do projeto em estudo,
juntamente com aquela advinda da população
flutuante dos terminais de transporte público.
• A forte presença industrial dessa região
também irá impactar na demanda para o
projeto em estudo.
• Principalmente na geração de público flutuante
para uso do transporte coletivo.
Centros Comerciais
(Pólos comerciais com
pequena diversidade econômico-financeira)
Área Residencial de Alta Renda
Centro Econômico-financeiro de BH
Área Residencial de Classe Média
• Maior concentração de empregos e empresas da Região Metropolitana de BH, tende à atrair público
flutuante para os terminais de transporte público do ponto em estudo e consequentemente
demanda para área comercial e de serviços.
• O centro também irá gerar demanda para empreendimento hoteleiro.
Área Residencial Popular
Fonte: Urban Systems, 2010.
6
Pólo Industrial de Contagem e Betim
Matriz Síntese - Futuro Terminal Rodoviário
Atual
Tendências
Localizado na região Norte de Belo Horizonte,
área com população predominantemente de
baixa renda.
+ Dinamização econômica e crescimento da renda da
população residente com expansão das atividades do
centro em direção a Zona Norte de BH.
Fácil acesso pela presença de vias de grande
circulação que interligam a região Norte ao
Centro: Av. Cristiano Machado e Anel Rodoviário.
+ A presença do Terminal Rodoviário irá melhorar o
acesso à região.
Infraestrutura
(Comércio e
Serviços)
O Minas Shopping, maior centro de compras da
cidade, encontra-se a 1,2 km de distância.
+ O futuro Terminal Rodoviário irá gerar público flutuante
que demandará novos estabelecimentos de comércio e
serviços.
Infraestrutura
(Educação)
Junto ao ponto em estudo encontra-se o campus
São Gabriel da Puc-MG.
+ Há Tendência de aumento da demanda por
estabelecimentos de educação complementar.
Infraestrutura
(Lazer)
Não há opções de lazer, próximas ao ponto.
Bares e Casas noturnas estão concentradas na
região central.
+/- Não há tendência de implantação de
estabelecimentos de lazer junto ao ponto. A implantação
do centro comercial poderá explorar área para lazer.
Infraestrutura
(Saúde)
Carência de estabelecimentos de saúde próximos
ao futuro Terminal Rodoviário, apenas 9% dos
leitos do município.
+/- Não há tendência de implantação de
estabelecimentos de saúde na região. A área comercial
pode explorar implantação de área voltada para
estabelecimentos de apoio à saúde na região.
Infraestrutura
(Turismo)
Não há estabelecimentos hoteleiros nas
proximidades do futuro Terminal Rodoviário,
estes estão concentrados na região central.
+ O futuro Terminal Rodoviário irá gerar demanda direta
para estabelecimentos hoteleiros. A facilidade de acesso
permite atendimento da demanda indireta criada pela
Puc-MG, UFMG e Cidade Industrial.
Centralidades
O futuro Terminal Rodoviário possui fácil acesso
ao Minas Shopping e ao Centro de Belo
Horizonte.
+/- A proximidade do futuro Terminal Rodoviário com o
Minas Shopping tende a fortalecer esta centralidade.
A região Norte de Belo Horizonte apresenta
crescimento elevado, impulsionado pelo
estabelecimento da Cidade Administrativa e
expansão do aeroporto de Confins.
+ Intensificação do desenvolvimento urbano da região
Norte com as chegadas da Cidade Administrativa e do
futuro Terminal Rodoviário.
Localização
aspecto social
Plano
de Negócio
Acesso
Vetores de
Desenvolvimento
7
Matriz de Possibilidades
Qualificação urbana dos produtos possíveis de acordo com o perfil da região, tendência econômica e integração sistêmica:
SEGMENTO
TIPOLOGIA
Hospital
Saúde
Plano
de Negócio
Educação
Complementar
RESUMO QUALITATIVO URBANO - BH Nova Rodoviária - São Gabriel
Proximidade com o hospital privado Nossa Senhora Aparecida reduz a demanda para estabelecimento de saúde particular, restando demanda
para estabelecimento público, entretanto, há boa oferta de postos de saúde na região. A presença de população de baixa renda nas
proximidades também dificulta o ponto explorar Hospital Privado. O fluxo de veículos e a poluição gerada pela rodoviária também é maléfico
para implantação de um estabelecimento de saúde no ponto em estudo.
Estabelecimentos de saúde complementar estão geralmente localizados próximos a hospitais e nos polos de saúde dos municípios. A menor
oferta de hospitais na região dificulta a implantação de estabelecimento de saúde complementar no ponto em estudo. O elevado fluxo
populacional da rodoviária no entanto irá gerar demanda para drogaria na área comercial do projeto.
Hospital Dia
Ponto localizado em região com menor oferta de estabelecimentos de saúde, com predomínio de público de padrão baixo, dificultando a
viabilidade mercadológica para este tipo de produto. Também deve-se levar em conta os impactos ambientais gerados pelo terminal rodoviário
(ruídos e poluição atmosférica) que também dificultam implantar um Hospital Dia no ponto em estudo.
Básica
A região apresenta boa oferta de estabelecimentos de educação básica. População predominante de classe média e baixa dificultando a
implantação de escolas de educação básica privada no ponto em estudo. Atualmente não foi percebida pelos entrevistados a falta desse tipo de
equipamento nas proximiddades do ponto em estudo. A presença de elevado fluxo de pessoas advinda do terminal rodoviário e área comercial
caracterizada por baixa renda também dificulta a implantação de escola de educação básica por gerar sensação de insegurança.
Complementar
A integração do Terminal Rodoviário Urbano e a estação do Metrô geram grande fluxo de pessoas na região (principalmente trabalhadores),
com possibildiade de implantação de produto híbrido, gerando oportunidade para implantação de estabelecimento de educação complementar
que poderá absorver demanda advinda também da PUC São Gabriel. Esse tipo de equipamento auxília na composição do empreendimento
podendo dar mais movimentação ao local, com pessoas que tenham frequência mais assídua. Os estabelecimentos complementares de
destaque são escola de idiomas e informática, que atendem demanda de trabalhadores em busca de melhor qualificação profissional.
Profissionalizante /
Superior
A localizaçãop ao lado da PUC São Grabiel, somados a facilidade de acesso à UFMG e ao centro de BH (área com forte concentração de
instituições de ensino superior), dificultam explorar opções de estabelecimentos de educação superior e complementar junto ao ponto em
estudo. A área (espaço) demandada para implantação desse tipo de empreendimento também dificulta sua implantação no ponto em estudo, o
valor agregado por esse perfil de estabelecimento é inferior à opções mais rentáveis como área comerical e hotel na relação por m² de terreno.
Horizontal
Imobiliário
Residencial
Vertical
Compatível
Possibi
lidade
1
Entrevistados que conhecem a região acreditam que o local está em crescimento, sendo esse um de seus pontos positivos. Acredta-se que a
tendência é que a região se torne mais verticalizada, possuindo assim demanda e vocação para empreendimentos residenciais. No entanto, o
ponto em estudo está localizado em zonas de Adensamento Restrito (ZAR) e de Grandes Equipamentos (ZER) que são desfavoráveis à ocupação
e adensamento residencial. Deve-se considerar ainda que o projeto baseado em concessão urbanística também impossibilita a comercialização
de empreendimento residenciais, já que não há possibilidade de venda de unidades habitacionais.
Apoio ao Produto Sistêmico
8
2
Incompatível
SEGMENTO
TIPOLOGIA
Empresarial /
Escritórios
Não há potencial para implantação de edifício empresarial, já que o ponto em estudo encontra-se distante do centro econômico e financeiro de
Belo Horizonte e distante de centralidades consolidadas do município. No entanto, há possibilidade de explorar a implantação de
estabelecimentos de serviços junto à área comercial. O grande costume de recorrer a área central é um dos maiores empecilhos para
construção de um empreendimento para esse fim, a área não possui esse perfil e ainda não foi afetada pela consolidação do novo centro
administrativo. No entanto, a presença da rodoviária poderá gerar demanda para serviços ligados à turismo, além da percepção de que alguns
tipos de profissionais são requeridos em qualquer localização, como médico, advogados, dentistas, laboratórios.
Empresarial /
Clínicas
Ponto em estudo distante da área polo de saúde que aliada à ocupação residencial de baixa e média renda dificulta a implantação de
empreendimento neste perfil. Percepção de parte dos entrevistados de que os profissionais de saúde são requisitados em qualquer localização,
podendo se tornar targets. Essa demanda pode ser atendida pela área de serviços sugerida junto ao centro comercial.
Supermercado
Há 9 Supermercados e Hipermercados em um raio de 2 km do Ponto em Estudo, no entanto, o ponto está em local de passagem da população
de Isidoro (120.000 habitantes) que conta com pequena infraestrutura de comércio e serviços, com apenas 4 mercados de menor porte.
Imobiliário
Empresarial
Shopping Center
Mall de Conveniêcia
/ Strip Comercial
Estacionamento
A integração do Terminal Rodoviário, Urbano e a estação do Metrô geram demanda para a implantação de um centro comercial junto ao ponto
em estudo, que terá público intensificado pela presença da PUC-São Gabriel, nas proximidades. O projeto também irá atender demanda para
estabelecimentos de comércio e serviços advindo da região de Isidoro e municípios localizadas a leste de BH. Dificultam a implantação desse
tipo de empreendimento os projetos das bandeiras Alliance e BR Malls. O fluxo constante de pessoas advindas da rodoviária pode auxiliar na
alavancagem desse, no entanto o principal foco do empreendimento, dependendo do porte, deve ser a população do entorno; sendo possível a
construção de um shopping de padrão mais popular. A construção de um PSIU/UAI pode intensificar o público flutuante da região, além de gerar
demanda para outros serviços e espaços, ocupando rápidamente o projeto sugerido.
A integração do Terminal Rodoviário, Urbano e a estação do Metrô geram demanda para a implantação de um estacionamento voltado ao
público que utilizará a rodoviária para viagens e também para público das proximidades (moradia) que deixarão seus automóveis no
estacionamento e seguirão para o centro (trabalho) através do Metrô. Serviço comum oferecido junto as principais rodoviárias nas capitais
brasileiras, entretando de tamanho modesto. A oferta de estacionamento único servindo para ambos os modais (rodoviária e Metrô) permite
menor risco de baixa ocupação.
Plano
de Negócio
Apoio
Possibi
lidade
Compatível
1
9
2
Incompatível
SEGMENTO
TIPOLOGIA
Centro de Eventos
Hotel / Flat
A integração do Terminal Rodoviário, Urbano e a estação do Metrô geram grande fluxo de pessoas na região, criando a oportunidade de
implantação de hotel categoria simples para absorver parte do público que utilizará principalmente a rodoviária. Os hotéis do município estão
concentrados na região central, a mais de 7 km do ponto em estudo, estando apenas 2 hotéis nas proximidades do ponto, Ouro Minas Palace
(em frente ao Minas Shopping categoria Muito Conforto) e Bristol La Place (Categoria Simples). Por estar próximo ao aeroporto, há possibilidade
de captura de público de negócios, devido à facildiade de transporte à região Central através da linha 1 do Metrô. Hotéis no município
apresentam taxa média de ocupação declarada de 81%. Entrevistados acreditam haver demanda por novos hotéis na cidade, com maior
ocupação durante a semana. A consolidação da região com equipamentos de consumo auxiliará a localização a se tornar mais atrativa para
hospedagem.
Centro Cultural /
Teatro
A integração do Terminal Rodoviário, Urbano e a estação do Metrô geram alto fluxo de pessoas no entorno do ponto em estudo, devido à
facilidade de acesso, o que permite a implantação de espaço de cultura. Entretanto, devido à localização do ponto em estudo em área de
menor poder aquisitivo torna-se mais difícil atrair público de classe média e alta para empreendimentos culturais privados, podendo gerar baixo
retorno financeiro. O bairro de São Gabriel não apresentou, a princípio, nenhum destaque cultural que torne essa região "naturalmente" atrativa
para esse fim.
Lazer
Parque
de Negócio
Lazer Noturno
Os estabelecimentos de lazer da região estão concentrados junto ao Minas Shopping. Lazer noturno (bares e casas noturnas) está concentrado
no bairro Savassi. A implantação de espaços de lazer na área em estudo (região de baixa renda), apesar de positiva em termos políticos, pode
gerar desvalorização do entorno devido à possibilidade de abandono, depreciação e ocupação de baixo padrão operacional, não sendo
recomendado para o ponto em estudo. Entretanto torna-se oportuna à requalificação urbana da região a intervenção no Parque Municipal
Professor Guilherme Lage, junto a prefeitura municipal, parque que atualmente encontra-se em estado de abandono. Há a possibilidade de
espaços como bares e restaurantes integrarem o mix da área comercial.
Condomínio Galpões
Ponto em estudo inserido em área urbana, com fácil acesso a vias de deslocamento regional (Anel rodoviário), entretanto o potencial
construtivo e o zoneamento são desfavoráveis para a implantação deste tipo de produto. Além da pequena área disponível para implantação
desse perfil de empreendimento.
Posto de
Combustível
Há boa oferta de postos de combustíveis nas proximidades do ponto em estudo. A ocupação de parte do terreno com este tipo de
estabelecimento reduz a oportunidade de arrecadação com produtos mais rentáveis. Não houve citação de posto de combustível por parte dos
entrevistados como vocação da área em análise.
Logística
Plano
Há boa oferta de espaços para eventos e convenções em Belo Horizonte, destacando-se nas proximidades do ponto em estudo os espaços junto
ao Hotel Ouro Minas Palace, ao CETEC e o Centro Cultural. Há percepção dos entrevistados que a cidade possui forte turismo de negócios e
eventos o que demanda um espaço de convenções maior do que os já existentes, no entanto a localização e o tamanho do terreno disponíveis
não possibilitam a construção de tal equipamento.
Turismo
Compatível
Possibi
lidade
1
10
2
Incompatível
A Matriz de Possibilidades apresenta um amplo panorama sobre a região analisada, facilitando a tomada de
decisões que possam, aproveitar as oportunidades e avaliar as ameaças, sempre em favor do
sucesso dos investimentos.
A partir do cruzamento dos fatores temos a pontuação das possibilidades, sendo ela a soma das
oportunidades que interferem no negócio reduzido pela soma das ameaças que o afeta.
FATORES EXTERNOS AOS EMPREENDIMENTOS
AMEAÇAS
OPORTUNIDADES QUE
DEMANDAM EMPREENDIMENTOS
DE REAL STATE
POTENCIALIDADES
POSSIBILIDADE DE NEGÓCIO
Plano
de Negócio
OPORTUNIDADES
AMEAÇAS QUE AFETAM A
DEMANDA POR
EMPREENDIMENTOS DE REAL
STATE
Onde concentrar ações para que as
Onde concentrar as ações para que
potencialidades explorem as
as potencialidades possam
oportunidades, de modo a projetar a
neutralizar as ameaças, aumentando
demanda do negócio
as oportunidades de sucesso do
negócio.
11
Pontuação = Potencialidades - Ameaças
PONTUAÇÃO
MATRIZ DE POSSIBILIDADES
POTENCIALIDADES
Plano
POTENCIALIDADES
POSSIBILIDADE DE NEGÓCIO
de Negócio
OPORTUNIDADES - AMEAÇAS
IMOB. EMPRESARIAL
Mall de Conveniêcia / Strip Comercial
33
IMOB. EMPRESARIAL
Supermercado
25
IMOB. EMPRESARIAL
Shopping Center
24
TURISMO
Hotel / Flat
20
IMOB. RESIDENCIAL
Vertical
20
EDUCAÇÃO
Complementar
17
APOIO
Estacionamento
17
LAZER
Centro Cultural / Teatro
12
LAZER
Parque / Clube
12
SAÚDE
Complementar
11
EDUCAÇÃO
Profissionalisante / Superior
11
LAZER
Lazer Noturno
10
IMOB. RESIDENCIAL
Horizontal
9
IMOB. EMPRESARIAL
Empresarial / Escritórios
8
EDUCAÇÃO
Básica
7
LOGÍSTICA
Posto de Combustível
7
SAÚDE
Hospital
6
TURISMO
Centro de Eventos
2
SAÚDE
Hospital Dia
0
IMOB. EMPRESARIAL
Empresarial / Clínicas
0
LOGÍSTICA
Condomínio - Galpões
0
12
Demanda Latente
Demanda Induzida ou
Necessidade de Infraestrutura
de apoio ao produto proposto.
Demanda atendida ou
incompatível com a localização
do ponto em estudo.
Complexo Modal - Term. de São Gabriel
Fluxo Populacional Estimado no Complexo Intermodal
Movimentação Diária de Passageiros nas Estações
BHBUS - 2005-2009
Estações
Diamante
Venda Nova
São Gabriel
Barreiro
2005
2006
2007
2008
2009
46.178
60.976
17.502
93.637
45.992
58.927
37.109
99.580
45.499
61.063
36.998
99.733
48.206
59.503
39.478
101.493
47.417
59.304
40.161
98.459
– Estimativa de fluxo populacional mensal nas
proximidades do Terminal Rodoviário de São
Gabriel.
Passageiros BHBUS:
Plano
de Mercado
– O volume de passageiros diários da BHBUS em
São Gabriel apresentou crescimento nos
últimos anos, chegando a 40.161 ao dia em
2009, ou seja, 1.221.564 ao mês.
Movimentação Diária de Passageiros nas Estações do
Metrô (média dias úteis típicos) - 2005-2009
Estações
Eldorado
Cidade Industrial
Vila Oeste
Gameleira
Calafate
Carlos Prates
Lagoinha
Central
Santa Efigênia
Santa Teresa
Horto Florestal
Santa Inês
José Cândido da Silveira
Minas Shopping
São Gabriel
Primeiro de Maio
Waldomiro Lobo
Floramar
Vilarinho
2005
2006
2007
2008
2009
20.591
2.166
3.694
5.246
4.864
5.879
10.280
10.512
4.393
4.808
3.046
4.428
4.006
5.869
10.115
802
1.315
1.596
3.035
21.111
2.092
3.343
5.399
5.131
6.713
11.291
13.336
5.247
4.950
2.984
4.050
4.317
5.372
11.320
1.768
3.477
3.382
7.417
22.759
2.071
3.387
5.595
5.603
7.785
12.223
15.565
6.062
5.030
2.814
3.865
4.641
5.158
13.945
2.204
4.279
3.947
9.459
24.325
2.488
3.652
6.194
6.284
8.670
13.452
16.823
6.953
5.265
3.128
4.175
4.859
5.441
13.642
2.408
4.465
4.203
11.452
25.231
2.529
3.912
6.524
6.515
8.860
14.291
16.943
7.477
5.483
3.155
4.382
5.106
5.788
13.400
2.357
4.360
3.938
11.954
Fonte: Prefeitura Municipal de Belo Horizonte, 2010.
Passageiros Metrô:
– O volume de passageiros diários do Metrô de São Gabriel encontra-se em processo de estabilização nos
últimos anos, chegando a 13.400 ao dia em 2009, ou seja, 407.583 ao mês.
Passageiros TERGIP (Terminal Rodoviário Governador Irsrael Pinheiro, atual Terminal Rodoviário):
– O fluxo médio dos passageiros ao mês no TERGIP é de 411 mil embarques e 385 mil desembarques,
totalizando 796.432, sendo 75% municipais, 24% estaduais e 1% em transito.
13
Fatores Indutores e Restritivos
Pontos Positivos:
Pontos Negativos:
• Proximidade com anel viário, Via Expressa.
• Distância do Centro: moradores de outras cidades que
• Trânsito menor do que o Centro, onde está a atual
rodoviária.
buscam serviços e comércio da região central tendem
a ser mais afetados pela mudança.
• Atual ausência de comércio: mas que tende a ser
• Região em crescimento.
• Local pode sofrer intervenções urbanísticas mais
suprida pela presença da rodoviária.
relevantes do que o Centro, já consolidado.
• Tendência a diversificação e aumento no comércio
com a chegada da rodoviária.
Plano
que é o fato dela estar em
crescimento, mesmo, já é um ponto positivo
desde que estruture bem a região, eu acho que
pode tirar muitas vantagens disso." FO 21
de Negócio
"Eu
acho
"Hoje seria que teria um trânsito menor e é uma área estritamente
residencial. Com a rodoviária vai mudar um pouco. O comércio vai haver
uma diversificação maior e onde era residencial com o pessoal com uma
vidinha simples, carente, mas tranquila." FO 9
"É uma região que pode sofrer as intervenções que no centro não pode sofrer. É próximo também do anel rodoviário. Então
também, se o anel for melhorado, numa via bacana, de melhorar. Tem um comércio, parece um shopping próximo também. (...)
Tem a questão do espaço que pode ser ampliado. Em São Gabriel." FO 5
"Ponto negativo o único a meu ver é que é distante do Centro e hoje a rodoviária é no Centro e para muita gente vai ser mais
complicado acessar. (...) o pessoal que mora nas cidades mais próximas e vem buscar serviço em BH hoje ele saem no Centro
eles vão estar mais distantes do Centro. (...) Vai abrir novas vias, ligação perimetral, então esvazia os corredores um pouco, a
melhoria do transporte público pode transferir parte dos usuários de automóvel para o transporte público." FO 17
"A proximidade com um bairro residencial, obviamente moradores desta região são contrários a implementação
desta rodoviária nesta área. (...) Exatamente porque vai gerar um fluxo de veículos, de pedestres, que hoje eles
não têm. Então realmente é uma coisa complicada, vai mudar, vai trazer mais poluição, mais barulho, mais
movimento, isso implica uma degradação da região obviamente em segurança." FO 1
14
Vocação
– A Nova Rodoviária em São Gabriel irá gerar demanda para empreendimento comercial, em 2 cenários:
– Local:
• Público flutuante que utiliza a Rodoviária e a Estação de Metrô.
• Público de diferente classes sociais, da popular a classe média alta.
• Público em viagem ou em busca de serviços em Belo Horizonte.
• Necessário oferecer comércio e serviços de diferentes padrões, junto a infraestrutura de serviço padrão necessária
(delegacia, guarda volumes e estacionamento).
– Vizinhança:
• Público flutuante que utiliza a Av. Cristiano Machado e o Anel Viário para o deslocamento diário entre moradia e trabalho.
• Público da Região Nordeste do Município carente de opções de comércio e serviços.
• Potencial para implantação de Shopping com lojas âncoras, opções de lazer e supermercado.
Plano
de Negócio
"Se houver a rodoviária, obviamente hotéis, centros comerciais, centros de serviços, que normalmente acabam sendo áreas
de apoio a uma rodoviária. " FO 1
"Precisa ter estrutura, conforto, lojas, atendimento ao público, mas acho que tem que ter salão de beleza, tipo um
shoppingzinho mesmo, roupa, mas salão de beleza, o ônibus. Delegacia evidentemente, tudo que é obrigatório em uma
rodoviária e mais um tanto, com restaurantes, não uma opção, mas várias, comida rápida, expressa, um bacana, mais
chiquezinho, tem que ter de tudo. Segurança, estacionamento; segurança é importantíssimo. (...) É um foco de muito atenção o
entorno de uma rodoviária, circula muito dinheiro, bagagem, então tem muita gente perto e segurança." FO 3
"Lojas de conveniência com certeza têm que ter, mas
tem que ter bons acessos, bons estacionamentos. (...)
Bares, lanchonetes, bancas de revistas. (...) Deve ter
lojas externas, um mini shopping que atendesse a
região, mas com um sistema de segurança." FOE 7
“A Cristiano Machado que é bem, a região do São Gabriel hoje é
uma região bem de passagem. (...) São Gabriel para mim é
passagem quem pega o Minas Shopping, o Ouro Minas que é o hotel
de cinco estrelas que nós temos em Belo Horizonte, o que eu acho
que nós vamos ter mais para a Copa, acho uma boa região." FO 11
"É uma região pobre em grandes atividades comerciais e sem emprego de qualidade por falta de estrutura, fica
próxima ao Aeroporto da Pampulha, a única coisa que tem é uma faculdade." FO 4
15
Vocação - Strip Comercial
– Há potencial para implantação de strip comercial com atividades que comercializem produtos de menor valor,
como: revistarias, livrarias, farmácia, acessórios e presentes.
• Opções de estabelecimentos de serviços fazem parte da infraestrutura básica do strip comercial do Terminal
Rodoviário, dentre as principais opções de serviços estão: caixas eletrônicos, lotérica, lan house e opção para
cabeleireiro ou barbearia.
– Necessário implantar atividades de alimentação distribuídas pela rodoviária, ou em ponto central de fácil
acesso, com opções de lanchonetes populares e redes de fast food.
– Os estabelecimentos deste strip irão atender a demanda do público flutuante da rodoviária e às necessidades
diárias do público da estação de Metrô.
• A integração com o Metrô é fator positivo de produto, ampliando a demanda.
– A implantação de empreendimento ordenado junto a rodoviária tende a minimizar a implantação de
estabelecimentos privados desordenados do tipo “comercial popular” no entorno da Rodoviária.
Plano
de Negócio
• O oferecimento de serviços no local da viagem (rodoviária) inibem a procura de serviços semelhantes em locais externos.
“Geralmente as pessoas utilizam lojas de conveniência, tem lojas de lembranças, presentes, livros, bancas. (...) Lanchonetes,
porque a pessoa chega para embarcar, não vai comprar uma coisa de valor elevado. São livros, revistas que são utilizados durante
a viagem, para presentear alguém." FO 23
“Em rodoviária tem que ter apenas comércio rápido, que seriam lanchonetes, não adianta ter um bom
restaurante que não é atividade para o local, quem vai lá não tem tempo de sentar por horas em um
restaurante, e sim atividades rápidas como lanchonetes, loterias, farmácias, pastelarias, etc." FO 4
16
Vocação - Shopping
– Há potencial para Shopping na área em estudo, capturando público flutuante da região, com grande
potencial de captura de público de Isidoro e toda a região Nordeste de Belo Horizonte, região carente
de estabelecimentos comerciais de grande porte.
• Há concorrência com Minas Shopping.
– Potencial de captura de público que utiliza a linha de Metrô e a Rodoviária (ambos quando possuírem
maior tempo de espera).
– Há potencial para implantação de Supermercado como uma das âncoras do empreendimento.
• Há carência deste tipo de estabelecimento na região Nordeste de Belo Horizonte, gerando a necessidade de
deslocamento da população da região.
– O shopping, aliado às opções inseridas junto ao strip comercial da Rodoviária, irão no primeiro momento
suprir a demanda comercial gerada pela rodoviária, pelo fluxo de usuários do Metrô e pelos residentes
locais, inibindo a implantação de pontos comércios de baixo padrão na região, o que dificultará uma
Plano
de Negócio
possível desvalorização da área, devido a entrada da rodoviária.
"Lojas âncoras é imprescindível. Um Habib’s talvez, um McDonald´s, temos várias opções. (...) Riachuelo, C&A, Renner. (...) (Um
supermercado) Quem sabe? (...) Um Extra. (...) Parece que o supermercado do Minas Shopping é muito utilizado." FO 14
“Colocaria um centro de consumo anexo a rodoviária para que a população de ela pudesse se servir sem ter aquela sensação
que é na rodoviária. (...) Em anexo, se tiver um corredor de passagem, agradável, bonito, uma coisa assim e seria shopping ou
centro comercial. (...) Hoje um shopping para ter característica para ter expansão ele tem que ter 100.000 m², quer dizer, ele vai
ter 20.000 metros, (...) shopping com menos de 10.000 metros ABL é um 'shopinho' e 'shopinho' não pega mesmo.” FOE 4
“Um mini shopping. (...) Fazer uma coisa muito grande já sai fora do conceito vem gente do outro lado norte, sul,
leste, oeste. São coisas que atenderiam aquela região específica. (...) Sim, cinema, teatro. (...) academia de
ginástica. (...) Não fazer dentro da rodoviária, próximo." FO 9
17
Produto Híbrido
Nova Rodoviária + Estação do Metrô + Strip Comercial +
Shopping Center + Supermercado + Hotel
Identidade urbana e
arquitetônica
Nova
Centralidade
Rodoviária
Centro
Comercial
Metrô
de Negócio
Potenciais
Sistêmicos
Plano
Centro
multiuso
Arquitetura
Strip
Comercial
Produto
Híbrido
Supermercado
Hotel
Projeto
Diferenciado
Novo Vetor de
Desenvolvimento
Operação
Marketing
Dinâmica
Um produto Híbrido possui um força de atração superior às ofertas existentes no
mercado da área de influência, devido à sua sinergia interna.
18
Produto Híbrido
Isidoro Nordeste de BH
Outros
Municípios
Shopping +
Supermercado
Metrô
Arquitetura
+
Operação
+
Marketing
Rodoviária
+ Strip
Comercial
de Negócio
Hotel
Plano
Belo Horizonte
- Centro
19
Identidade urbana e
arquitetônica
Demanda Interna
Integração entre produtos
Demanda Externa
Público Flutuante
Demanda Entorno
Terminal
Rodoviário
20
Term. de São Gabriel –
Características do Projeto
O projeto do Terminal Rod. de São
Gabriel apresenta as seguintes
características:
 Área total: 70 mil m²
 Área construída: 27 mil m²
 479 vagas de estacionamento
 56 plataformas
 2.887 m² de ABL
 Mangueira para 75 taxis
 Mangueira para 26 ônibus
 Investimento estimado em R$ 62,5 milhões
 Investimento sistema viário de R$ 11 milhões
21
2o Pavimento: Lojas e Bilheterias
1o Pavimento: Plataformas
Subsolo: Estacionamento
2o Pavimento
1o Pavimento
22
23
Características do Projeto Viário
- O valor estimado para investimento do
projeto viário é de R$ 11 milhões e está
refletido no primeiro ano do Fluxo de
Caixa consolidado.
Terminal
São Gabriel
- O Projeto de Adequação, Melhoramentos e
Restauração desenvolvido para o Anel
Rodoviário pelo DNIT, propõe elevar o greide
das pistas do Anel (extensão de 540 metros)
para implantação de dois viadutos de 28
metros de extensão e 11.70 metros de largura
- gabarito vertical de 4,40 metros.
24
Características do Projeto Viário
25
Tergip - Fluxo de Passageiros
Embarque - Passageiros por
perfil de Viagem - 2008
Embarque - Fluxo de Ônibus e Passageiros
ÔNIBUS
Ano
2008
Mês
de Negócio
Plano
Trânsito
Total
Municipais
Estaduais
Trânsito
Total
Média/dia Média/hora
Janeiro
19.013
5.474
361
24.848
342.370
159.271
3.858
505.499
16.306
679
17.956
3.943
295
22.194
307.285
104.332
2.394
414.011
14.786
616
Março
18.849
3.866
306
23.021
320.193
97.785
2.317
420.295
13.558
565
Abril
18.135
3.646
291
22.072
303.157
84.685
2.158
390.000
13.000
542
Maio
18.806
3.676
308
22.790
329.564
86.409
2.508
418.481
13.499
562
Junho
18.024
3.376
286
21.686
296.121
78.459
2.572
377.152
12.572
524
Julho
19.345
4.609
345
24.299
380.796
132.403
4.231
517.430
16.691
695
Agosto
18.991
3.811
312
23.114
326.979
99.505
3.058
429.542
13.856
577
Setembro
18.299
3.549
287
22.135
305.938
91.285
2.747
399.970
13.332
556
Outubro
19.136
3.954
321
23.411
341.359
106.253
2.785
450.397
14.529
605
Novembro
18.142
3.617
288
22.047
296.998
90.550
2.646
390.194
13.006
542
Dezembro
19.954
5.329
363
25.646
425.926
149.395
5.547
580.868
18.738
781
224.650
48.850
3.763
277.263
3.976.686
1.280.332
36.821
5.293.839
Média/mês
18.720
4.070
313
23.105
331.390
106.694
3.068
441.153
Média/dia
613
133
10
757
10.865
3.498
100
14.464
Janeiro
18.913
5.270
372
24.555
328.089
148.397
4.276
480.762
15.508
646
Fevereiro
17.378
4.256
263
21.897
301.991
113.218
2.462
417.671
14.917
622
Março
18.541
3.617
275
22.433
271.477
81.402
2.315
355.194
11.458
477
Abril
18.260
4.009
266
22.535
312.723
103.031
2.228
417.982
13.933
581
Maio
18.410
3.608
265
22.283
290.570
81.065
2.180
373.815
12.059
502
Junho
17.969
3.524
253
21.746
280.344
81.534
2.425
364.303
12.143
506
Julho
18.894
4.309
294
23.497
352.492
116.188
3.250
471.930
15.224
634
Agosto
18.419
3.581
272
22.272
293.810
81.069
2.288
377.167
12.167
507
Setembro
17.966
3.486
258
21.710
300.076
77.189
1.806
379.071
12.636
526
Outubro
18.932
3.845
263
23.040
337.623
89.583
2.189
429.395
13.851
577
Novembro
17.573
3.374
263
21.210
282.783
77.075
1.979
361.837
12.061
503
Dezembro
19.787
3.657
214
23.658
405.601
95.033
2.417
503.051
16.227
676
221.042
46.536
3.258
270.836
3.757.579
1.144.784
29.815
4.932.178
Média/mês
18.420
3.878
271
22.569
313.131
95.398
2.484
411.014
Média/dia
605
127
8
742
10.294
3.136
81
13.512
Janeiro
18.803
4.846
284
23.933
333.779
135.048
2.736
471.563
15.212
634
Fevereiro
17.333
3.006
149
20.488
304.828
74.892
1.386
381.106
13.611
567
Março
18.737
3.316
239
22.292
287.115
72.498
1.670
361.283
11.654
486
Abril
18.217
3.259
232
21.708
306.413
74.740
1.672
382.825
12.761
532
Total
73.090
14.427
904
88.421
1.232.135
357.178
7.464
1.596.777
Média/mês
18.272
3.606
226
22.105
308.033
89.294
1.866
399.194
Média/dia
609
120
7
736
10.267
2.976
62
13.306
Total
2010
Estaduais
Fevereiro
Total
2009
Municipais
PASSAGEIROS
Estaduais
24,2%
Trânsito
0,7%
Municipais
75,1%
Estaduais
23,2%
Trânsito
0,6%
Municipais
76,2%
Estaduais
22,4%
Trânsito
0,5%
Fonte: Prefeitura de Belo Horizonte, 2010.
26
Municipais
77,2%
Desembarque - Passageiros
por perfil de Viagem - 2008
Desembarque - Fluxo de Ônibus e Passageiros
ÔNIBUS
Ano
2008
Mês
de Negócio
Plano
Trânsito
Total
Municipais
Estaduais
Trânsito
Total
Média/dia Média/hora
Janeiro
19.232
5.379
408
25.019
345.235
157.899
10.033
513.167
16.554
690
17.847
3.971
297
22.115
296.655
109.383
5.984
412.022
14.715
613
Março
18.555
3.727
293
22.575
288.175
94.876
5.845
388.896
12.545
523
Abril
17.781
3.330
231
21.342
271.411
75.445
3.998
350.854
11.695
487
Maio
18.551
3.600
218
22.369
303.506
87.480
3.533
394.519
12.726
530
Junho
17.908
3.225
247
21.380
273.043
72.449
4.419
349.911
11.664
486
Julho
19.098
4.342
341
23.781
338.496
123.046
7.642
469.184
15.135
631
Agosto
18.893
3.770
321
22.984
308.801
99.742
6.399
414.942
13.385
558
Setembro
18.294
3.521
293
22.108
283.790
89.228
4.699
377.717
12.591
525
Outubro
19.061
3.818
315
23.194
311.814
99.592
5.725
417.131
13.456
561
Novembro
18.150
3.538
301
21.989
278.381
87.540
5.133
371.054
12.368
515
Dezembro
19.299
4.758
355
24.412
336.745
129.982
7.077
473.804
15.284
637
222.669
46.979
3.620
273.268
3.636.052
1.226.662
70.487
4.933.201
Média/mês
18.555
3.914
301
22.772
303.004
102.221
5.873
411.100
Média/dia
608
128
9
746
9.934
3.351
192
13.478
Janeiro
19.218
5.390
427
25.035
340.287
159.006
11.383
510.676
16.473
686
Fevereiro
17.326
4.047
311
21.684
275.702
107.265
7.448
390.415
13.943
581
Março
18.553
3.675
272
22.500
262.590
88.062
4.484
355.136
11.456
477
Abril
18.150
3.893
232
22.275
276.418
98.082
4.122
378.622
12.621
526
Maio
18.407
3.612
278
22.297
269.943
80.749
4.174
354.866
11.447
477
Junho
17.932
3.474
261
21.667
256.306
79.689
4.357
340.352
11.345
473
Julho
18.781
4.088
333
23.202
311.771
107.967
6.299
426.037
13.743
573
Agosto
18.506
3.653
273
22.432
283.174
84.937
4.744
372.855
12.028
501
Setembro
18.066
3.453
257
21.776
278.967
74.754
4.053
357.774
11.926
497
Outubro
18.855
3.799
241
22.895
298.625
87.791
3.853
390.269
12.589
525
Novembro
17.460
3.311
214
20.985
271.246
75.323
3.320
349.889
11.663
486
Dezembro
18.648
3.352
178
22.178
308.923
85.927
3.280
398.130
12.843
535
219.902
45.747
3.277
268.926
3.433.952
1.129.552
61.517
4.625.021
Média/mês
18.325
3.812
273
22.410
286.162
94.129
5.126
385.418
Média/dia
602
125
8
736
9.408
3.094
168
12.671
Janeiro
19.139
4.923
277
24.339
342.489
144.166
7.775
494.430
15.949
665
Fevereiro
16.770
2.927
132
19.829
269.921
75.063
2.897
347.881
12.424
518
Março
18.462
3.219
201
21.882
256.250
67.426
3.654
327.330
10.559
440
Abril
17.818
3.196
183
21.197
271.788
73.040
3.308
348.136
11.605
484
Total
72.189
14.265
793
87.247
1.140.448
359.695
17.634
1.517.777
Média/mês
18.047
3.566
198
21.811
285.112
89.923
4.408
379.444
Média/dia
601
118
6
727
9.503
2.997
146
12.648
Total
2010
Estaduais
Fevereiro
Total
2009
Municipais
PASSAGEIROS
Trânsito
1,4%
Estaduais
24,9%
Municipais
73,7%
Estaduais
24,4%
Trânsito
1,3%
Municipais
74,2%
Estaduais
23,7%
Trânsito
1,2%
Municipais
75,1%
27
Embarque de Passageiros por Perfil de Viagem e Período (Mês e Ano).
Embarque de Passageiros por
Perfil de Viagem e Período (Ano).
450.000
400.000
5.000.000
350.000
300.000
4.000.000
250.000
3.000.000
200.000
150.000
2.000.000
100.000
1.000.000
50.000
0
0
Jan Fev Mar Abr Mai Jun Jul Ago Set Out Nov Dez Jan Fev Mar Abr Mai Jun Jul Ago Set Out Nov Dez Jan Fev Mar Abr
2008
2009
Municipais
Estaduais
2010
Municipais
2009
Estaduais
2010
Trânsito
Desembarque de Passageiros por
Perfil de Viagem e Período (Ano).
Queda de 6%
6.000.000
450.000
400.000
5.000.000
350.000
4.000.000
300.000
de Negócio
2008
Trânsito
Desembarque de Passageiros por Perfil de Viagem e Período (Mês e Ano).
Plano
Queda de 7%
6.000.000
250.000
3.000.000
200.000
2.000.000
150.000
100.000
1.000.000
50.000
0
0
Jan Fev Mar Abr Mai Jun Jul Ago Set Out Nov Dez Jan Fev Mar Abr Mai Jun Jul Ago Set Out Nov Dez Jan Fev Mar Abr
2008
2009
Municipais
Estaduais
Trânsito
28
2010
2008
Municipais
2009
Estaduais
2010
Trânsito
– Nota-se que houve redução no fluxo de passageiros Embarcando e Desembarcando no
Terminal TERGIP com o passar dos anos. Abaixo é possível conferir a queda do fluxo
médio de passageiros total e do fluxo de passageiros em transporte estadual.
• A queda é registrada em ambos os modelos de fluxo (embarque e desembarque de
passageiros) em todos os perfis de viagem (municipal, estadual e trânsito).
Embarque - Total de Fluxo e Média Anual.
Queda de 3%
Queda de 7%
500.000
Desembarque - Total de Fluxo e Média Anual.
441.153
411.015
400.000
600.000
399.194
200.000
200.000
100.000
100.000
0
0
Total
2010
2008
Média (Mês)
160.000
160.000
Queda de 6%
106.694
95.399
100.000
89.295
80.000
60.000
60.000
40.000
40.000
20.000
20.000
0
0
2009
Estaduais
Média (Mês)
102.222
2008
2010
29
Queda de 4%
94.129
100.000
80.000
2008
2010
Média (Mês)
Queda de 8%
140.000
120.000
Jan
Fev
Mar
Abr
Mai
Jun
Jul
Ago
Set
Out
Nov
Dez
Jan
Fev
Mar
Abr
Mai
Jun
Jul
Ago
Set
Out
Nov
Dez
Jan
Fev
Mar
Abr
de Negócio
Plano
180.000
120.000
379.444
Desembarque - Fluxo Estadual e Média Anual.
180.000
Queda de 11%
2009
Total
Embarque - Fluxo Estadual e Média Anual.
140.000
385.418
Jan
Fev
Mar
Abr
Mai
Jun
Jul
Ago
Set
Out
Nov
Dez
Jan
Fev
Mar
Abr
Mai
Jun
Jul
Ago
Set
Out
Nov
Dez
Jan
Fev
Mar
Abr
Jan
Fev
Mar
Abr
Mai
Jun
Jul
Ago
Set
Out
Nov
Dez
Jan
Fev
Mar
Abr
Mai
Jun
Jul
Ago
Set
Out
Nov
Dez
Jan
Fev
Mar
Abr
300.000
2009
411.100
400.000
300.000
2008
Queda de 2%
Queda de 6%
500.000
89.924
Jan
Fev
Mar
Abr
Mai
Jun
Jul
Ago
Set
Out
Nov
Dez
Jan
Fev
Mar
Abr
Mai
Jun
Jul
Ago
Set
Out
Nov
Dez
Jan
Fev
Mar
Abr
600.000
A queda do fluxo de
embarques/desembarque
s estaduais no TERGIP
deve-se ao deslocamento
de algumas linhas
rodoviárias para o
Terminal Urbano São
Gabriel, durante o
período de pico.
2009
Estaduais
Média (Mês)
2010
Média de Fluxo de Passageiros por Dia e Hora (Embarque + Desembarque).
6.868
6.231
5.974
286
260
249
294
250
209
12
10
9
Dia
Hora
1.200
28.019
26.184
25.955
1.167
1.091
1.081
1.000
– Para o cálculo de Fluxo médio de Passageiros por dia foi somado o
fluxo de passageiros anual e dividido pelos 365 dias do ano.
fluxo de passageiros anual e dividido pelas 8.760 horas do ano.
fevereiro, março e abril.
• De 6.868 passageiros/dia em 2008, para 6.231 passageiros/dia em 2009.
• De 286 passageiros/hora, para 260 passageiros/hora.
de Negócio
Plano
286260249
12 10 9
Municipais
Estaduais
Dia
Hora
7.364
7.487
5.974
307
312
249
Estaduais
Trânsito
Total
30.000
20.000
Trânsito
Dia
Hora
305
323
209
13
13
9
Total
Dia
Hora
28.290
27.554
25.955
1.179
1.148
1.081
– Quando realizado cálculo do 1º quadrimestre do ano (janeiro a abril)
é possível notar um crescimento de 2% no fluxo de passageiros
estaduais entre 2008 e 2009.
10.000
5.000
-
Média de Fluxo de Passageiros por Dia e Hora e por Perfil considerando
apenas os meses de janeiro a abril (Embarque + Desembarque).
859
823
824
400
15.000
passageiros estaduais entre 2008 e 2009:
20.621
19.744
19.772
600
25.000
– Nota-se que houve uma queda de 9% na média do fluxo de
2008
2009
2010
800
Média de Fluxo2008
de Passageiros
por Dia.
2009 2010
• Para o ano de 2010 foram considerados os 120 dias dos meses de janeiro,
Municipais
Dia
Hora
869 824
821
200
– Para o cálculo de Fluxo médio de Passageiros por hora foi somado o
Ano
1.167
1.091
1.081
28.019
26.184
25.955
869
821
824
1.400
Total
294
250
209
20.857
19.703
19.772
Trânsito
Dia
Hora
6.868
6.231
5.974
2008
2009
2010
Estaduais
Dia
Hora
20.857
19.703
19.772
Ano
Municipais
Dia
Hora
Média de Fluxo de Passageiros por Hora.
Municipais
Estaduais
2008
Trânsito
2009
2010
Evolução do Fluxo de Passageiros
por Ano e 1º Quadrimestre.
Perfil
Período
2008-2009 2009-2010
Ano
Jan a Abr
Ano
Estaduais
Jan a Abr
Ano
Total
Jan a Abr
Municipais
30
Total
-6%
-4%
-9%
2%
-7%
-3%
0%
0%
-4%
-20%
-1%
-6%
Cálculo do Fluxo de Passageiros
para receita de tarifas de
embarque/desembarque no
Terminal
31
Cálculo de Fluxo de Passageiros para receita de
tarifas de embarque/desembarque no Terminal
Premissas
– A projeção do fluxo de passageiros em que será cobrada a tarifa de embarque e desembarque foi dividida
em interestadual e intermunicipal, sendo essa ultima com distância superior a 50 Km da Rodoviária.
– Os dados históricos do TERGIP não apresentam uma distinção do fluxo de embarques e desembarques
intermunicipais por distância de Belo Horizonte, no entanto no projeto do Calafate há uma estimativa
sobre esse fluxo, conforme tabela a seguir:
Tipo
Percurso em km
%
Nro de passageiros
Intermunicipal
< 50 Km
51 a 100 > 100 Km
8%
18%
74%
26.740
57.849
241.504
Plano
de Mercado
– Essa projeção considera o fluxo total para receita da concessionária advinda da tarifa de
embarque e desembarque, por isso a seguir será apresentada a projeção de passageiros considerando
92% do fluxo intermunicipal existente no Tergip.
Fluxo
Populacional
Intermunicipal
Embarques
Fluxo
Populacional
Interestadual
+
Desembarques
Embarques
=
Fluxo de Turistas
Intermunicipal e
Interestadual
Desembarques
* Fonte: Prefeitura de Belo Horizonte, TERGIP.
32
Cálculo de Fluxo de
Passageiros para receita de
tarifas de
Terminal
Interestadual
33
Fluxo de Passageiros - Embarques
Fluxo de Passageiros Estaduais no TERGIP - 2003-2010
Mês
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Janeiro
Fevereiro
Março
Abril
Maio
Junho
Julho
Agosto
Setembro
Outubro
Novembro
Dezembro
162.540
101.113
90.697
102.600
79.014
85.460
123.591
89.700
79.992
91.272
80.674
142.896
151.245
113.052
77.378
94.061
75.883
76.679
120.074
84.343
85.843
101.209
87.223
143.887
161.383
115.190
96.925
82.388
84.332
72.617
122.281
81.761
78.956
90.323
80.802
138.508
156.937
113.443
86.700
99.586
78.578
73.972
118.093
79.036
83.931
90.986
81.452
143.564
146.818
106.906
74.642
90.487
71.420
80.046
134.303
89.357
97.833
101.072
93.096
146.660
163.129
106.726
100.102
86.843
88.917
81.031
136.634
102.563
94.032
109.038
93.196
154.942
152.673
115.680
83.717
105.259
83.245
83.959
119.438
83.357
78.995
91.772
79.054
97.450
137.784
76.278
74.168
76.412
75.104
Média Mês
102.462
100.906
100.456
100.523
102.720
109.763
97.883
87.949
170.000
150.000
Janeiro
Dezembro
130.000
Julho
Plano
de Mercado
110.000
Abril
Fevereiro
90.000
Fluxo Populacional
Interestadual
Observa-se uma redução no fluxo de
passageiros no TERGIP nos períodos
de pico (Janeiro, Dezembro e Julho)
de 2009, fenômeno esse ligado à
mudança de determinadas linhas
para o Terminal São Gabriel, que tem
como intuito de reduzir o impacto no
sistema viário durante esse período.
Outubro
Maio
Março
70.000
Dados históricos como base
50.000
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Janeiro
Fevereiro
Março
Abril
Maio
Junho
Agosto
Setembro
Outubro
Novembro
Dezembro
Média Mês
2010
Julho
Para projeção dos próximos anos
será considerado, portanto, dados
históricos de 2003 a 2008, não
sofrendo influência de desvios
ocorridos por estratégias de
redução de impacto urbano.
34
Fluxo Populacional
Interestadual
Premissas para Projeções
– Para calcular a projeção do fluxo de embarques para receita do concessionário foram utilizados os
dados atuais do número de embarques estaduais do TERGIP durante o período de 2003 a 2008.
– A projeção de crescimento estimado até 2040, tem como base o cálculo de Tendência, uma
fórmula estatística, que corrige o crescimento de acordo com tendência de crescimento do período
analisado, impedindo que haja apenas uma progressão geométrica do crescimento.
– Nos gráficos a seguir apresentamos também uma curva de crescimento baseada na Taxa
Geométrica de Crescimento Anual (TGCA) do fluxo de passageiros.
– Esta projeção de crescimento tem como base o crescimento médio do fluxo de embarques no
período de 2003 a 2008, replicada ano após ano.
Plano
de Negócio
• Aplicando a taxa de crescimento anual de 2003 e 2008 (1,4% ao ano) tende a ocorrer uma
estabilidade no número de passageiros do terminal rodoviário, sendo portanto uma projeção
conservadora.
Exemplo:
Crescimento Real
Tendência
35
Fluxo Populacional
Interestadual
Projeções - 2040
– Em 2008 o fluxo médio de embarques ao
mês foi de 109.763 pessoas.
Projeção do Fluxo de Embarques – Média ao Mês
180.000
Projeção
100.000
– Com a projeção de tendência essa média
poderá alcançar em 2020, 130.010
pessoas e em 2040, 169.197 pessoas
média mês.
80.000
– Aplicando o TGCA a média de fluxo
160.000
140.000
120.000
Média Mês - Tendência
2039
2037
2035
2033
2031
2029
2027
2025
2023
2021
2019
2017
2015
2013
2011
2009
2007
2005
2003
60.000
Média Mês - TGCA
populacional ao mês poderá alcançar em
2020, 110.679 passageiros e em 2040,
112.224 pessoas média mês.
Projeção do Fluxo de Embarques – Total ao Ano
– Em 2005 o fluxo de embarques foi de 1,2
milhões de passageiros.
Plano
de Negócio
Projeção
– Com a projeção de tendência 2020 poderá
alcançar 1,5 milhão de pessoas e 2040,
2,0 milhões.
2005
2010
2015
2020
2025
2030
2035
2040
Total Ano - Tendência
1.205.466
1.315.488
1.443.848
1.560.117
1.676.473
1.794.403
1.912.428
2.030.366
Total Ano - TGCA
1.205.466
1.319.110
1.324.035
1.329.004
1.334.017
1.339.075
1.344.177
1.349.325
– Aplicando o TGCA o fluxo populacional
poderá alcançar em 2020, 1,32 milhão
passageiros e em 2040, 1,34 milhão.
Total Ano - TGCA
36
Fluxo de Passageiros - Desembarques
Mês
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Janeiro
Fevereiro
Março
Abril
Maio
Junho
Julho
Agosto
Setembro
Outubro
Novembro
Dezembro
146.634
102.996
69.872
89.313
67.681
75.743
120.531
83.061
87.327
91.762
80.325
121.325
167.932
115.367
100.721
79.443
91.013
76.868
130.688
106.141
93.927
105.317
92.673
137.059
170.389
114.713
92.546
102.204
84.923
84.046
114.266
89.681
78.807
91.644
78.643
89.207
151.941
77.960
71.080
76.348
91.513
84.496
76.009
89.040
79.806
116.809
168.133
92.074
116.295
95.154
76.606
73.702
115.749
82.400
82.729
82.855
77.970
108.626
Média Mês
89.612
97.691
94.714
108.096
99.256
94.332
1.172.293
1.136.570
1.297.149
1.191.069
Total Ano
-
190.000
170.000
150.000
de Mercado
130.000
Plano
Fluxo Populacional
Interestadual
110.000
90.000
70.000
50.000
2005
2006
2007
2008
2009
Janeiro
Fevereiro
Março
Abril
Maio
Junho
Agosto
Setembro
Outubro
Novembro
Dezembro
Média Mês
2010
Julho
37
Fluxo Populacional
Interestadual
– Para calcular a projeção do fluxo de desembarques para receita do concessionário foram
utilizados os dados atuais do número de desembarques estaduais do TERGIP durante o período
de 2005 a 2008.
Plano
de Negócio
conservadora.
Exemplo:
Crescimento Real
Tendência
38
Fluxo Populacional
Interestadual
Projeções - 2040
220.000
Projeção
média mês.
200.000
180.000
160.000
140.000
120.000
100.000
80.000
2039
2037
2035
2033
2031
2029
2027
2025
2023
2021
2019
2017
2015
2013
2011
2009
2007
2005
60.000
Média Mês - TGCA
2020, 112.109 passageiros e em 2040,
– Em 2006 o fluxo de embarques foi de
1,17 milhão de passageiros.
Plano
de Negócio
Projeçãota
2,4 milhões.
2006
2010
2015
2020
2025
2030
2035
2040
1.172.293
1.307.064
1.481.297
1.685.406
1.878.897
2.074.058
2.268.781
2.463.614
Total Ano - TGCA
1.172.293
1.304.897
1.324.749
1.345.305
1.366.581
1.388.595
1.411.366
1.434.913
Total Ano - TGCA
39
Cálculo de Fluxo de
Passageiros para receita de
tarifas de
Terminal
Intermunicipal
40
Fluxo de Passageiros Intermunicipais no TERGIP - 2003-2010
Mês
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Janeiro
Fevereiro
Março
Abril
Maio
Junho
Julho
Agosto
Setembro
Outubro
Novembro
Dezembro
246.440
209.372
220.147
226.607
205.076
189.871
231.719
196.942
181.847
189.940
168.133
262.424
199.722
193.927
165.150
190.652
181.045
175.415
227.668
180.655
183.325
207.905
177.561
257.783
208.223
188.880
189.686
174.968
189.455
168.552
234.099
185.432
182.928
195.505
172.761
254.878
211.655
190.861
166.745
193.126
178.190
171.207
224.789
181.186
193.370
192.613
174.037
259.964
209.254
188.445
169.976
193.262
178.282
181.461
226.634
177.770
191.954
192.783
181.516
254.683
205.422
184.371
192.116
181.894
197.738
177.673
228.478
196.187
183.563
204.815
178.199
255.556
196.853
181.195
162.886
187.634
174.342
168.206
211.495
176.286
180.046
202.574
169.670
243.361
200.267
182.897
172.269
183.848
184.927
Média Mês
210.710
195.067
195.447
194.812
195.502
198.834
187.879
184.842
Fonte: Prefeitura de Balo Horizonte, TERGIP – Dados considerando 60% dos embarques no TERGIP.
300.000
Ocorreu uma pronunciada queda entre 2003-2004,
havendo estabilização nos meses anteriores, por
isso será usado como base os anos de 2004-2008.
250.000
de Mercado
200.000
Plano
Fluxo Populacional
Intermunicipal
150.000
100.000
50.000
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Janeiro
Fevereiro
Março
Abril
Maio
Junho
Agosto
Setembro
Outubro
Novembro
Dezembro
Média Mês
41
2010
Julho
Para projeção dos próximos anos será
considerado, portanto, dados
ocorridos por estratégias de redução
de impacto urbano e do período de
2003-2004 com acentuada redução.
Fluxo Populacional
Intermunicipal
– Para calcular a projeção do fluxo de embarques para receita do concessionário foram utilizados
92% do n˚ de embarques intermunicipais do TERGIP durante o período de 2004 a 2008.
Plano
de Negócio
conservadora.
Exemplo:
Crescimento Real
Tendência
42
Fluxo Populacional
Intermunicipal
Projeções - 2040
260.000
Projeção
240.000
média mês.
220.000
200.000
180.000
160.000
140.000
120.000
100.000
80.000
2039
2037
2035
2033
2031
2029
2027
2025
2023
2021
2019
2017
2015
2013
2011
2009
2007
2005
2003
60.000
Média Mês - TGCA
2020, 199.471 passageiros e em 2040,
2,34 milhões de passageiros.
Plano
de Negócio
Projeção
2,78 milhões.
2005
2010
2015
2020
2025
2030
2035
2040
2.345.367
2.393.095
2.461.153
2.524.354
2.588.687
2.652.762
2.716.895
2.781.015
Total Ano - TGCA
2.345.367
2.387.272
2.390.447
2.393.656
2.396.899
2.400.177
2.403.489
2.406.837
Total Ano - TGCA
43
Mês
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Janeiro
Fevereiro
Março
Abril
Maio
Junho
Julho
Agosto
Setembro
Outubro
Novembro
Dezembro
218.814
176.402
154.523
173.597
171.997
164.331
206.258
168.257
176.915
176.638
166.949
202.193
207.141
177.993
172.905
162.847
182.104
163.826
203.098
185.281
170.274
187.088
167.029
202.047
204.172
165.421
157.554
165.851
161.966
153.784
187.063
169.904
167.380
179.175
162.748
185.354
205.493
161.953
153.750
163.073
180.914
184.860
169.271
179.135
163.781
198.215
226.269
161.802
189.608
174.920
176.522
158.802
208.664
177.995
176.123
184.669
163.802
206.507
Média Mês
179.363
183.807
179.740
181.803
171.698
171.067
250.000
230.000
210.000
190.000
de Mercado
170.000
Plano
Fluxo Populacional
Intermunicipal
150.000
130.000
110.000
90.000
70.000
50.000
2005
2006
2007
2008
2009
Janeiro
Fevereiro
Março
Abril
Maio
Junho
Agosto
Setembro
Outubro
Novembro
Dezembro
Média Mês
2010
Julho
44
Fluxo Populacional
Intermunicipal
– Para calcular a projeção do fluxo de desembarques para receita do concessionário foram
utilizados 92% do n˚ de desembarques intermunicipais do TERGIP durante o período de
2004 a 2008.
Plano
de Negócio
conservadora.
Exemplo:
Crescimento Real
Tendência
45
Fluxo Populacional
Intermunicipal
Projeções - 2040
260.000
Projeção
240.000
média mês.
220.000
200.000
180.000
160.000
140.000
120.000
100.000
80.000
2039
2037
2035
2033
2031
2029
2027
2025
2023
2021
2019
2017
2015
2013
2011
2009
2007
2005
60.000
Média Mês - TGCA
2020, 180.013 passageiros e em 2040,
2,20 milhões de passageiros.
Plano
de Negócio
Projeção
alcançar 2,46 milhões de pessoas e 2040,
2,97 milhões.
2006
2010
2015
2020
2025
2030
2035
2040
2.205.683
2.231.142
2.354.919
2.478.696
2.602.473
2.726.250
2.850.027
2.973.804
Total Ano - TGCA
2.205.683
2.157.377
2.158.709
2.160.155
2.161.713
2.163.385
2.165.170
2.167.067
Total Ano - TGCA
– Aplicando o TGCA 0 fluxo populacional
poderá alcançar em 2020, 2,15 milhões
passageiros e em 2040, 2,16 milhões.
46
Fluxo de Total de Passageiros
Projeção Fluxo de Passageiros para tarifas de embarque/desembarque no Terminal de São Gabriel
Projeções - 2040 - TGCA - Média de Passageiros ao Mês
Plano
de Negócio
Ano
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
2035
2036
2037
2038
2039
2040
Embarques
Interestadual Intermunicipal
100.456
299.686
100.523
298.712
102.720
299.769
109.763
304.879
109.839
304.960
109.915
305.040
109.991
305.121
110.067
305.202
110.144
305.283
110.220
305.365
110.296
305.446
110.373
305.528
110.449
305.610
110.526
305.692
110.603
305.774
110.679
305.856
110.756
305.939
110.833
306.021
110.910
306.104
110.987
306.187
111.063
306.270
111.140
306.354
111.217
306.437
111.295
306.521
111.372
306.605
111.449
306.689
111.526
306.774
111.603
306.858
111.681
306.943
111.758
307.028
111.836
307.113
111.913
307.198
111.991
307.283
112.068
307.369
112.146
307.454
112.224
307.540
TGCA - Média - Mês
Total
400.141
399.235
402.489
414.642
414.799
414.955
415.112
415.270
415.427
415.585
415.742
415.901
416.059
416.218
416.376
416.535
416.695
416.854
417.014
417.174
417.334
417.494
417.655
417.816
417.977
418.138
418.300
418.462
418.624
418.786
418.948
419.111
419.274
419.437
419.601
419.764
Desembarques
Interestadual Intermunicipal
89.612
299.686
97.691
298.712
94.714
299.769
108.096
304.879
108.417
304.960
108.741
305.040
109.068
305.121
109.396
305.202
109.727
305.283
110.060
305.365
110.396
305.446
110.734
305.528
111.074
305.610
111.416
305.692
111.761
305.774
112.109
305.856
112.458
305.939
112.811
306.021
113.165
306.104
113.522
306.187
113.882
306.270
114.244
306.354
114.608
306.437
114.975
306.521
115.344
306.605
115.716
306.689
116.091
306.774
116.468
306.858
116.847
306.943
117.229
307.028
117.614
307.113
118.001
307.198
118.391
307.283
118.783
307.369
119.178
307.454
119.576
307.540
47
Total
389.298
396.403
394.483
412.975
413.377
413.782
414.189
414.598
415.010
415.425
415.842
416.261
416.683
417.108
417.535
417.965
418.397
418.832
419.269
419.710
420.152
420.598
421.046
421.496
421.950
422.406
422.864
423.326
423.790
424.257
424.726
425.199
425.674
426.152
426.633
427.116
Total de
Passageiros TGCA
789.439
795.638
796.973
827.617
828.176
828.737
829.301
829.868
830.437
831.009
831.584
832.162
832.742
833.325
833.911
834.500
835.092
835.686
836.283
836.883
837.486
838.092
838.700
839.312
839.926
840.544
841.164
841.787
842.413
843.043
843.675
844.310
844.948
845.589
846.233
846.880
Para o cálculo da
receita proveniente
da tarifa de
embarque, foi
considerada a
metodologia do TGCA.
PROJEÇÃO
Fluxo de Total de Passageiros
Projeção Fluxo de Passageiros para tarifas de embarque/desembarque no Terminal de São Gabriel
Projeções - 2040 - Tendência - Média de Passageiros ao Mês
Plano
de Negócio
Ano
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
2035
2036
2037
2038
2039
2040
Interestadual
100.456
100.523
102.720
109.763
107.006
109.624
112.249
114.639
116.300
117.418
120.321
122.157
123.951
125.834
127.908
130.010
131.788
133.782
135.790
137.770
139.706
141.651
143.655
145.614
147.570
149.534
151.507
153.475
155.433
157.401
159.369
161.335
163.299
165.264
167.232
169.197
Embarques
Intermunicipal
299.686
298.712
299.769
304.879
303.920
305.784
308.102
309.762
310.674
312.894
314.481
315.949
317.606
319.397
320.905
322.556
324.236
325.866
327.473
329.141
330.777
332.405
334.047
335.692
337.324
338.964
340.605
342.243
343.880
345.520
347.159
348.797
350.436
352.075
353.713
355.352
Têndencia - Média - Mês
Total
400.141
399.235
402.489
414.642
410.927
415.408
420.351
424.401
426.974
430.312
434.801
438.106
441.557
445.231
448.812
452.566
456.025
459.648
463.264
466.911
470.483
474.057
477.702
481.307
484.894
488.498
492.112
495.718
499.314
502.921
506.528
510.132
513.735
517.339
520.945
524.549
Interestadual
89.612
97.691
94.714
108.096
99.256
108.922
112.530
113.887
116.403
122.447
123.441
127.295
130.749
134.012
136.888
140.451
143.639
146.843
150.049
153.415
156.575
159.830
163.103
166.344
169.571
172.838
176.080
179.323
182.571
185.822
189.065
192.312
195.561
198.807
202.053
205.301
48
Desembarques
Intermunicipal
299.686
298.712
299.769
304.879
303.920
305.784
308.102
309.762
310.674
312.894
314.481
315.949
317.606
319.397
320.905
322.556
324.236
325.866
327.473
329.141
330.777
332.405
334.047
335.692
337.324
338.964
340.605
342.243
343.880
345.520
347.159
348.797
350.436
352.075
353.713
355.352
Total
389.298
396.403
394.483
412.975
403.176
414.706
420.632
423.650
427.077
435.341
437.922
443.244
448.355
453.409
457.793
463.007
467.876
472.709
477.522
482.557
487.351
492.235
497.150
502.037
506.895
511.802
516.685
521.566
526.451
531.342
536.224
541.109
545.996
550.882
555.766
560.653
Total de
Passageiros TGCA
789.439
795.638
796.973
827.617
814.103
830.115
840.983
848.051
854.051
865.653
872.723
881.351
889.913
898.640
906.605
915.573
923.900
932.357
940.785
949.468
957.834
966.292
974.852
983.343
991.789
1.000.300
1.008.797
1.017.284
1.025.765
1.034.263
1.042.752
1.051.241
1.059.731
1.068.221
1.076.711
1.085.202
PROJEÇÃO
Demanda para área comercial
do Terminal Rodoviário de São
Gabriel
49
Term. de São Gabriel - Área Comercial
Premissas Demanda Área Comercial
Para calculo da demanda da área comercial do projeto, foi obedecido o seguinte fluxo da demanda.
Fluxo Populacional Mensal na
Rodoviária (A)
x
Rendimento Domicíliar Mensal - Pesquisa de
Demanda Turística Embratur (R$) (B)
=
Demanda Mensal na Rodoviária
(R$)
Demanda Mensal na
Rodoviária (R$)
x
% de Gastos Mensais Por Categoria IPCA (C)
=
por Segmento (R$)
=
por Categoria na Rodoviária
(R$)
Demanda Mensal na
Rodoviária por Segmento (R$)
x
% de tipologia de Lojas no TERGIP (D)
Plano
de Mercado
A. Estimativa do fluxo populacional mensal da rodoviária, considerando como base à atual demanda do TERGIP.
Consideramos como premissa um desconto de 40% no fluxo de desembarques dos turistas estaduais, uma
vez que seus usuários poderão descer em outros pontos de apoio.
B. Estimativa do rendimento médio do turista a partir da Pesquisa de Demanda Turística realizada pela
Fipe/Embratur em 2007.
C. % de gastos mensais por categoria do IPCA, gerando a demanda mensal possível de ser capturada na área
comercial do Terminal Rodoviário.
D. % da oferta de estabelecimentos por categoria comercial no TERGIP, para assegurar implantação que
respeite o atual funcionamento da área rodoviária.
50
Tergip - Área Comercial
Receita Operacional - Lojas, Guichês e Quiosques - 2009
Receita Mensal - Lojas (R$ / M²)
Receita Operacional
Advinda das Lojas
Receita Média
(R$ / m²)
R$
R$
R$
R$
R$
R$
R$
R$
R$
R$
R$
R$
79.801,56
79.801,56
79.693,22
78.988,98
77.424,60
75.860,52
76.963,31
76.963,31
78.163,32
79.963,31
79.963,31
79.963,31
R$
R$
R$
R$
R$
R$
R$
R$
R$
R$
R$
R$
27,98
27,97
27,92
27,66
27,10
26,55
26,92
26,91
27,33
27,94
27,93
27,93
TOTAL
2.864,50 R$
78.629,19
Fonte: Prefeitura de Belo Horizonte, 2010
R$
27,45
Mês
JAN
FEV
MAR
ABR
MAI
JUN
JUL
AGO
SET
OUT
NOV
DEZ
Área das
Lojas (m²)
Receita Mensal - Guichês e Quiosques
2.852,50
2.853,50
2.854,50
2.855,50
2.856,50
2.857,50
2.858,50
2.859,50
2.860,50
2.861,50
2.862,50
2.863,50
Receita Operacional Uso Guichês
Receita Operacional Receita Operacional Uso Quiosques (50m²
Uso Quiosques
de área locável)
JAN
FEV
MAR
ABR
MAI
JUN
JUL
AGO
SET
OUT
NOV
DEZ
R$
R$
R$
R$
R$
R$
R$
R$
R$
R$
R$
R$
37.310,18
37.310,18
37.310,18
37.310,18
37.310,18
37.310,18
37.879,46
37.879,46
37.879,46
37.879,46
37.879,46
37.879,46
R$
R$
R$
R$
R$
R$
R$
R$
R$
R$
R$
R$
17.546,15
17.070,80
17.070,79
17.956,60
18.620,95
20.568,04
19.919,00
22.515,12
23.164,15
21.450,71
28.208,42
26.812,14
TOTAL
R$
37.594,82
R$
20.908,57
Mês
R$
R$
R$
R$
R$
R$
R$
R$
R$
R$
R$
R$
350,92
341,42
341,42
359,13
372,42
411,36
398,38
450,30
463,28
429,01
564,17
536,24
418,17
– As Lojas representam 58% da receita operacional.
• Receita
operacional
mensal
média
de
R$
78
mil,
sendo
Receita Mensal por Uso
aproximadamente R$ 27,45 / m².
Quiosques
15%
Plano
de Mercado
– Os Guichês representam 27% da receita operacional.
• Receita operacional mensal média de R$ 37 mil.
– Os Quiosques representam 15% da receita operacional.
• Receita operacional mensal média de R$ 20 mil.
– O faturamento advindo desses três segmentos em 2009 foi de R$
1,6 milhão de reais. Sendo: Lojas: R$ 943 mil; Guichês: R$ 451
mil; Quiosques: R$ 250 mil.
Guichês
27%
51
Lojas
58%
Tergip - Ticket Médio
Estimativa do ticket médio gasto nas lojas no TERGIP
– A partir do fluxo de passageiros do TERGIP e da área de lojas existentes no mesmo, pode-se estimar o ticket
médio gasto ao mês nas lojas do terminal.
– Fluxo anual de passageiros em 2009 e média ao mês.
Dia
Fluxo de Passageiros
Mês
13.930
Ano
796.430
5.084.450
– Faturamento médio das lojas estimados ao mês, tendo como base estudos mercadológicos de faturamento
por m² para viabilidade de lojas, utilizamos como média R$ 400,00/m².
Área de Loja
2.864,50
Faturamento Estimado
R$ / m²
R$ ao Mês
R$
400,00
R$
1.145.800,00
– Com um faturamento médio mensal de R$ 1,1 milhão ao mês e um fluxo populacional de 796 mil, temos um
Plano
de Negócio
ticket médio de R$ 1,44 por pessoa.
Faturamento
R$ 1.145.800,00
/
Fluxo de Passageiros
796.430
=
Ticket Médio
R$
1,44
Fonte: Prefeitura de Belo Horizonte, Abrasce e Urban Systems, 2010.
52
Embratur - Renda Média
Premissa: Renda Média Familiar dos Passageiros do Term. de São Gabriel
Premissa: Renda Média de 0 a 4 SM (R$ 1.275); de 04 a 15 SM (R$ 4.845) e
mais de 15 SM (R$ 7.650), valor em Reais atualizado para 2010.
N˚ de Viagens, por Cidade Visitada e Classe de Renda por Ônibus
Destinos mais
Visitados
São Paulo
Brasília
Rio de Janeiro
Belo Horizonte
Salvador
Plano
de Negócio
Média dos 5
Classe de Renda Mensal Familiar x % de Viagem de Ônibus
De 0 a 4 SM
De 4 a 15 SM Mais de 15 SM
Total
422.850
320.547
156.864
238.705
156.864
285.883
87.964
106.290
76.968
73.303
172.545
40.599
116.721
37.215
52.440
881.277
449.110
379.875
352.889
282.607
1.295.829
630.408
419.520
2.345.757
Estimativa de
Renda Média
Familiar
R$
R$
R$
R$
R$
3.681,25
2.550,52
4.232,69
2.725,95
3.383,93
R$ 3.374,53
– Utilizando como premissa dados divulgados pela Fipe, demandado pelo Ministério do Turismo, o turista de
Belo Horizonte apresenta renda média domiciliar de R$ 2.725,95.
– O estudo realizado em 2007 apresenta uma demanda nacional de 161.106.000 pessoas para viagens
domésticas no Brasil.
– Passando pela matrizes com destino Belo Horizonte e o uso de Ônibus de Linha e Fretado temos uma
demanda mês para Belo Horizonte de 352.889 passageiros.
Fonte: EMBRATUR / FIPE – Caracterização e Dimensionamento o Turismo Doméstico no Brasil, 2007 e Urban Systems 2010.
53
Fluxo de Passageiros MG - Renda Média
Referência: Renda Média Familiar dos Passageiros do Term. de São Gabriel
Renda Média dos Passageiros de Linhas Rodoviárias de Minas Gerais- 2008
Regiões
Central
Mata
Qu.respondido
519
238
até um
entre 1 e 2
entre 2 e 5
entre 5 e 10
entre 10 e 20
mais de 20
sem rendimento
18%
31%
30%
8%
3%
1%
8%
13%
34%
32%
9%
4%
0%
10%
Renda Média
R$ 1.705
R$ 1.672
Renda Média do Usuário
Alto
CentroSul
Triângulo
Noroeste
Paranaíba
oeste
327
191
187
132
220
12%
40%
31%
7%
1%
0%
9%
R$ 1.396
18%
32%
25%
12%
5%
1%
7%
R$ 1.815
17%
35%
29%
6%
4%
0%
9%
R$ 1.566
14%
31%
33%
11%
2%
1%
8%
R$ 1.701
28%
38%
18%
5%
1%
1%
9%
R$ 1.252
Jequitinh.
/ Mucuri
353
297
Norte
22%
32%
24%
8%
2%
0%
12%
R$ 1.461
36%
30%
14%
4%
2%
0%
13%
R$ 1.164
Pesquisa
Distância
269
128
Rio doce
22%
30%
22%
13%
3%
1%
9%
R$ 1.676
Total
2861
6%
20%
49%
15%
5%
1%
4%
R$ 2.193
20%
33%
27%
9%
3%
1%
9%
R$
1.567
Plano
de Negócio
– Há outra premissa que pode ser utilizada para estimativa da renda dos futuros usuários do Terminal
Rodoviário de São Gabriel, que é a pesquisa dos usuários de transporte coletivo metropolitanos e
intermunicipal do estado de Minas Gerais.
– Essa pesquisa apresenta uma que os usuários possuem renda média de R$ 1.567 ao mês, estimando uma
acréscimo de 50% dessa renda advinda de outros integrantes da família temos uma renda média
familiar de R$ 2.351 ao mês.
A pesquisa considera apenas os usuários do Estado de Minas Gerais em fluxo pelo sistema
intermunicipal e metropolitano, desconsiderando-se a informação do destino dos mesmos.
Fonte: DER / Sistema de Avaliação da Prestação dos Serviços de Transporte Coletivo Metropolitano e Intermunicipal sob a Ótica do Usuário.
54
Tergip - Tipologia das Lojas
Mix de Lojas do TERGIP
Lojas do TERGIP
Lojas
Lanche/Suco
Presente/Vestuário
Telefonia
Sorveteria
Revista
Doces
Agência Bancária
Restaurante - Quilo
Padaria
Loterica
Drogaria
Tabacaria
Chopperia
Correios
Lojas em Funcionamento
Lojas Vagas
Total de Lojas
ABL Área Comercial (m²)
Área Média da Loja (m²)
Taxa de Vacância
Plano
de Negócio
Quiosques
Mix de Lojas do TERGIP (%)
Unidades
%
24%
18%
9%
9%
6%
6%
6%
3%
3%
3%
3%
3%
3%
3%
8
6
3
3
2
2
2
1
1
1
1
1
1
1
Chopperia; 3%
Correios; 3%
Tabacaria; 3%
Drogaria; 3%
Lanche/Suco; 24%
Loterica; 3%
Padaria; 3%
Restaurante - Quilo;
3%
Agência Bancária;
6%
Doces; 6%
33
8
41
2.852,50
69,57
20%
Presente/Vestuário;
18%
Revista; 6%
Sorveteria; 9%
11
Telefonia; 9%
– Com uma Área Comercial de 2.852,50 m² e 41 lojas o TERGIP apresenta área média da loja de 69,57m².
• A média é ampliada pelas grandes lojas existentes como a Padaria, o Restaurante por Quilo, agências bancárias,
mas a grande maioria das lojas apresentam área média de 40 m².
• A taxa de vacância do TERGIP é de 19,5% (8 lojas vagas do total de 41).
– Destaque para os produtos alimentícios (8 lanches/suco; 3 sorveterias; 2 doces; 1 Restaurante; 1 Padaria e 1
Choperia, totalizando 16 lojas, 39% do total).
55
Fonte: Pesquisa de Campo, 2010.
Demanda Área Comercial - Gastos IPCA
Cenário de Vendas - Premissa
O potencial de vendas é mensurado por uma sequencia de
cálculos onde as bases das informações demográficas darão o
suporte necessário para se chegar à demanda em reais para
cada segmento de varejo.
De acordo com o relatório mensal do IPCA-IBGE, chega-se ao
percentual de gastos sobre a renda das famílias por setor de
interesse para o dimensionamento da demanda para áreas
comerciais.
Plano
de Mercado
IPCA – índice calculado mensalmente pelo IBGE para verificar
as alterações de preços dos itens que compõe o POF – Pesquisa
de Orçamentos Familiares. Os levantamentos são feitos em 12
regiões metropolitanas do país, onde a média, é a composição
do índice Brasil.
Considerando o estudo em foco, selecionamos os itens e
subitens que fazem parte do “mix” de produtos e serviços
geralmente encontrados em áreas comerciais.
Ao lado, valores médios da Região Metropolitana de Belo
Horizonte e média Brasil, dos itens que possuem informações
da composição do IPCA.
Utilizados para o cálculo de demanda, na tabela ao lado, a
média dos últimos três meses divulgados pelo IBGE – dez/09,
jan/10 e fev/10.
56
Ramo de Atividade
Confecções
Artigos p/ o Lar
Artigos Diversos
Alimentação
Gêneros Alimentícios
Lazer e Entretenimento
Total
Fonte: IBGE – IPCA / Urban Systems
BEL
8,4
2,9
13,4
8,3
25,3
1,1
59,3
Brasil
6,4
2,7
11,9
7,8
14,8
1,4
45,0
Demanda Área Comercial - Term. de São Gabriel
Cenário de Vendas
– Com um fluxo de 706.721 passageiros (100% Interestadual, 92% embarque Intermunicipal, 60%
desembarque Intermunicipal) ao mês, com rendimento médio mensal familiar de R$ 2.725,95, há uma
demanda total mensal circulando na rodoviária de R$ 1,9 bilhões.
– Os gastos do IPCA por produtos potenciais da rodoviária apresenta uma demanda total mensal de R$ 652.503
milhões.
Fluxo de
Passageiros
706.721
Renda Média
Familiar
Demanda Total
Mensal (R$ x
1.000)
Tipos de Usos
R$ 1.926.486
Artigos Diversos
Alimentação
Vestuário
Drogaria
R$ 2.725,95
Gasto Médio
% IPCA
13,4%
8,3%
8,4%
3,8%
Demanda Total
Mensal para
Rodoviária (R$ x
R$
R$
R$
R$
258.149,11
159.898,33
161.824,81
72.630,44
– De acordo com o mix atualmente explorado no TERGIP e a composição de uma receita média de R$ 504/m²,
há uma demanda para 2.887 m² de ABL para área comercial do Terminal Rodoviário de São Gabriel.
Plano
de Mercado
Tipos de Usos
Artigos Diversos
Alimentação
Vestuário
Drogaria
Total
Demanda Total
Mensal para
Rodoviária (R$ x
1.000)
R$
R$
R$
R$
258.149,11
159.898,33
161.824,81
72.630,44
R$
652.502,69
Taxa de
Efetividade
Média
0,19%
0,31%
0,04%
0,03%
Potencial de
Vendas para
Lojas (R$ x
1.000)
% de
Potencial por
Tipologia
TERGIP
R$
R$
R$
R$
481,66
491,38
62,16
23,91
34%
56%
7%
3%
0,57% R$
1.059,12
100%
O potencial de vendas para área comercial
considerando um captura externa de 20%
advinda do Metrô e BH Bus, terá um potencial
para R$ 1,3 milhões ao mês.
57
Potencial de
Vendas Total
Venda R$ por
para Lojas (R$ x
ABL
1.000)
ABL
R$
R$
R$
R$
602,07
614,23
77,70
29,89
R$
R$
R$
R$
600
480
300
360
1.003,45
1.279,64
259,01
83,04
20
26
5
2
20% R$
1.323,90
R$
504
2.625,14
53
Taxa de Captura
Externa
(Metrô e BH Bus).
20%
2.625 m² de ABL comercial.
+262 m², serviços diversos (+10%)
= 2.887 m² de ABL TOTAL
Quantidade de
Lojas (Área
Média 50m²)
Cenário de Faturamento com a Área Comercial
– O faturamento de locação média das lojas do TERGIP atualmente é
de R$ 27,45/m², Variando entre:
• Mezanino: R$ 35,00/m².
• Embarque / Desembarque: R$
• Hall Principal: R$ 86,00/m².
Valor de locação médio sugerido para o
Term. São Gabriel de R$ 38/m² e um cenário
agressivo de até R$ 45/m² considerando a
23,00/m². qualidade da infraestrutura oferecida ao
comerciante e aos usuários do futuro
Terminal Rodoviário.
– Quiosque no valor médio de R$ 418/m².
– O projeto deve prever uma facilidade para atrair os atuais
comerciantes do TERGIP para o Terminal São Gabriel, incentivando
financeiramente com descontos entre 10% e 15% desde que:
• Obedeça qualidade de atendimento e que participe de um programa de
treinamento de atendimento ao público.
Plano
de Mercado
• Que a implantação da área comercial da loja esteja dentro de uma
formatação previamente definida, assegurando qualidade e conforto aos
usuários.
• Que seja comercializado única e exclusivamente os produtos que estejam
dentro de sua competência contratual de locação e uso da área comercial do
Terminal São Gabriel.
– Essas e outras exigências asseguraram o bom funcionamento do
atendimento ao usuário do Terminal São Gabriel, bem como irá
assegurar a qualidade funcional do mesmo.
58
Área Comercial Rodoviária
Área Comercial Rodoviária
(m²)
Área de Lojas (m²)
Valor de Locação (R$/m²)
Faturamento de Locação R$
(mês)
(ano)
2.887
R$
2.875
38,00
R$
109.250
R$ 1.311.000
Área de Quiosques
12,00
Área Média do Quiosque (m²)
3,00
Número de Quiosques
Valor de Locação (R$/m²)
(mês)
(ano)
Faturamento de Locação
Total Área Comerical R$
(ano)
Condomínio (média R$/m²)
Faturamento Total Área
Comerical R$ (ano)
4
R$
334
R$
4.013
R$
48.154
R$ 1.359.154
R$
12
R$ 1.774.882
Considerando 100% da ocupação da área
comercial existente no Terminal São Gabriel
há um potencial de faturamento de R$ 1,35
milhão ao ano. Excluindo o valor de
condomínio.
Cenário de Faturamento com a Área Comercial
− Para projeção do faturamento anual da área
comercial foram consideradas as seguintes variáveis:
− Fluxo de passageiros - projetado a partir do
crescimento do atual fluxo de passageiros do TERGIP.
• 0,5% de crescimento anual.
−Renda Média Domiciliar - projetada a partir do
crescimento do PIB registrado entre 2006 e 2007.
• 1,18% de crescimento.
−Crescimento
da
Venda
Média
Abrasce
-
projetada a partir do crescimento da venda média
Renda Média
Fluxo de
Familiar dos
Passageiros
Usuários
Ano
2010
2015
2020
2025
2030
2035
2040
706.721
709.406
712.158
714.978
717.868
720.830
723.864
Ano
2010
2015
2020
2025
2030
2035
2040
R$
R$
R$
R$
R$
R$
R$
2.726
2.891
3.065
3.250
3.447
3.655
3.876
Demanda
Total (x R$
1.000)
R$
R$
R$
R$
R$
R$
R$
1.926.486
2.050.624
2.182.935
2.323.971
2.474.321
2.634.617
2.805.533
Demanda Total
Potencial de
Taxa de
IPCA (33,9%) (x
Vendas (x
Captura
R$ 1.000)
R$ 1.000)
R$
R$
R$
R$
R$
R$
R$
652.503
695.162
740.015
787.826
838.795
893.135
951.076
0,2%
0,2%
0,2%
0,2%
0,2%
0,2%
0,2%
R$
R$
R$
R$
R$
R$
R$
1.059
1.128
1.201
1.279
1.361
1.450
1.544
ABL
ABL Total
Potencial de
Venda
Captura Potencial de
Potencial Comércio e
Vendas (x
Média ABL
Externa
Vendas
Comercial Serviços
R$ 1.000)
(R$/M²)
(M²)
(M²)
R$
1.059
20% R$
1.324 R$
504
2.625
2.887
R$
1.128
20% R$
1.410 R$
534
2.643
2.907
R$
1.201
20% R$
1.501 R$
565
2.658
2.924
R$
1.279
20% R$
1.598 R$
598
2.674
2.941
R$
1.361
20% R$
1.702 R$
633
2.690
2.959
R$
1.450
20% R$
1.812 R$
670
2.707
2.977
R$
1.544
20% R$
1.930 R$
709
2.723
2.996
Abrasce por m² dos Shoppings Centers associados,
ano base 2009-2010.
Ano
Plano
de Mercado
−Crescimento do Valor de Locação Médio
Abrasce - projetado a partir do crescimento do valor
médio de locação em áreas comerciais de Shoppings
Centers.
2010
2015
2020
2025
2030
2035
2040
ABL Total
Comércio e
Serviços
(M²)
2.887
2.907
2.924
2.941
2.959
2.977
2.996
Valor de Faturamento Área de Valor de
Locação
Locação
Quiosqu Locação
Lojas
Lojas Total es (M²) Quiosques
R$
R$
R$
R$
R$
R$
R$
38
45
47
50
53
55
58
R$
R$
R$
R$
R$
R$
R$
1.311.000
1.563.259
1.655.954
1.754.287
1.858.611
1.969.303
2.086.764
12
12
12
12
12
12
12
R$
R$
R$
R$
R$
R$
R$
334
352
371
391
411
433
456
Faturamento
Locação
Quiosques
Total
R$
48.154
R$
50.710
R$
53.403
R$
56.238
R$
59.224
R$
62.368
R$
65.679
A consolidação do terminal São Gabriel e de sua área
comercial poderá alavancar o valor de locação para R$
45/m² em 2015, após esse salto o crescimento será
orgânico obedecendo um aumento de 4% ao ano.
59
Projeção de
Faturamento
Anual de
Locação
R$ 1.359.154
R$ 1.613.969
R$ 1.709.356
R$ 1.810.525
R$ 1.917.835
R$ 2.031.671
R$ 2.152.443
Perfil do Empreendimento
– Área comercial do Terminal São Gabriel deve ser voltada para alta conveniência.
– Prever facilidade de acesso dos usuários do Terminal Rodoviário e demais terminais urbanos, aumentando a
capacidade de atração de demanda para área comercial, assegurando aos lojistas faturamento necessário
para manter o bom padrão operacional do estabelecimento.
Sugestão:
– Facilitar a entrada dos atuais lojistas do Tergip para compor às lojas do Terminal São Gabriel.
– Prever legislação interna da área comercial, assegurando qualidade aos produtos ofertados.
“Em rodoviária tem que ter apenas comércio rápido, que seriam lanchonetes, não adianta ter um bom restaurante que não é
atividade para o local, quem vai lá não tem tempo de sentar por horas em um restaurante, e sim atividades rápidas como
lanchonetes, loterias, farmácias, pastelarias, etc." FO 4
Plano
Comportamental
Plano
de Mercado
– Prever cursos de atendimento ao consumidor para os futuros lojistas.
“Geralmente as pessoas utilizam lojas de conveniência, tem lojas de lembranças, presentes, livros, bancas. (...) Lanchonetes,
porque a pessoa chega para embarcar, não vai comprar uma coisa de valor elevado. São livros, revistas que são utilizados durante a
viagem, para presentear alguém." FO 23
(Lojas) "40 a 50 metros no máximo. (...) Ela vai ter um valor inexistente hoje. O que é um valor inexistente? Aí vai começar R$
150 e vai começar a subir. Quem por uma loja lá o cara vai ter que comprar aí vai subir, aí vai ser a exploração. (...) R$ 150.000, R$
200.000. (...) Se for loja que vende coisas de necessidades, coisas básicas, uma perfumaria, a pessoa chega na rodoviária e quer
comprar perfume, drogaria, papelaria, comércio local, de bairro." FOE 8
60
Investimento - Term. de São Gabriel
Investimentos
Valores em R$
Ano 1
Ano 2
Total
13.574.882
44.017.168
57.592.050
466.991
3.185.422
3.652.413
0
500.000
500.000
Estudos e Projetos
1.346.240
0
1.346.240
Total
15.388.113
47.702.589
63.090.703
Obras civis
Máquinas e equipamentos
Móveis
Fonte: Anexo 4 do Contrato
– Conforme dados de engenharia, os investimentos para a construção do novo Terminal Rodoviário de
São Gabriel totalizam R$ 63,1 milhões durante 2 anos de obras. Esse valor não contempla o sistema
viário.
– Nessa estimativa, já está incluso o valor relativo ao estacionamento.
– Dentre os valores do projeto executivo, obras civis, máquinas, equipamentos e móveis, as obras civis
correspondem ao maior custo equivalente a, aproximadamente, 91% do valor total.
61
Receitas - Term. de São Gabriel
– A principal fonte de receita será a tarifa de embarque do Terminal Rodoviário de
Tarifa de Embarque
São Gabriel paga pelos usuários. As tarifas e o volume de passageiros projetado
estão detalhados nas tabelas.
Distância
Interestadual
Tarifa (R$)
3,50
Longa Distância (>100km)
2,50
Intermunicipal (>100km)
2,50
Média Distância (51 a 100 km)
1,50
– Foram também considerados serviços acessórios como sanitário (R$ 0,60) e banho
(R$ 5,30).
– O preço para o serviço de guarda-volumes, durante período de 24 horas, está
dividido entre bagagem pequena (R$ 4,80), média (R$ 9,50) e grande (R$ 12,00).
Isento
Curta Distância (<50km)
– Os preços praticados no estacionamento foram calculados em
R$ 4,09/h para
automóveis e R$ 2,80/h para motos. Foi estimada uma taxa de crescimento de
0,18% ao ano da ocupação e 1,29% ao ano da tarifa.
Aluguel de Espaço
– O Terminal de São Gabriel oferecerá espaços para locação comercial, visando a
Valor Mensal
Locação (R$/m2)
71,87
Área (m2)
1529
Quiosques
401,00
12
Bilheterias
38,00
350
Propaganda
comodidade aos passageiros e o incremento das receitas. Os valores estão
detalhados na tabela ao lado.
– O fluxo de passageiros foi calculado com base na projeção do modelo TGCA,
ponderado pelo volume intermunicipal, fundamentado em dados histórico de
outros terminais de referência.
Demanda Anual de Passageiros
Embarque
Interestadual
Ano 3
1.320.804
Ano 4
1.321.728
Ano 5
1.322.640
Ano 6
1.323.552
Ano 7
1.324.476
Ano 15
1.331.844
Ano 30
1.345.752
2.954.853
2.955.628
2.956.422
2.957.206
2.958.000
2.964.380
2.976.656
0
0
0
0
0
0
0
707.583
707.768
707.958
708.146
708.336
709.864
712.804
0
0
0
0
0
0
0
4.983.240
4.985.124
4.987.020
4.988.904
4.990.812
5.006.088
5.035.212
Total
62
Receitas - Term. de São Gabriel
(mil R$)
Ano 1
Valor Base
Ramp Up
100%
Receita operacional (Em mil R$)
Taxa de embarque
Interestadual
Taxa de embarque média
Receitas acessórias
Sanitário
Sanitário
Banho
Ano 3
Ano 4
Ano 5
Ano 6
Ano 7
Ano 8
Ano 9
Ano 10
Ano 15
Ano 25
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2025
2035
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
4.622.814
7.387.133
1.061.374
-
4.626.048
7.389.070
1.061.652
-
4.629.240
7.391.054
1.061.937
-
4.632.432
7.393.015
1.062.219
-
4.635.666
7.395.000
1.062.504
-
4.638.858
7.396.984
1.062.789
-
4.642.092
7.398.969
1.063.074
-
4.645.326
7.400.930
1.063.356
-
4.661.454
7.410.950
1.064.796
-
4
3
3
2
-
2
Receita Operacional Anual
Ano 2
0
0
13.071.321
13.076.770
13.082.232
13.087.666
13.093.170
13.098.632
13.104.136
13.109.612
13.137.200
4.693.836
7.431.306
1.067.721
13.192.862
1
5
-
-
503.173
388.693
114.480
503.320
388.840
114.480
503.468
388.988
114.480
503.615
389.135
114.480
503.763
389.283
114.480
503.911
389.431
114.480
504.060
389.580
114.480
504.208
389.728
114.480
504.955
390.475
114.480
506.464
391.984
114.480
Estacionamento
Carro de passeio
4
-
-
4.011.095
4.011.095
4.066.698
4.066.698
4.123.072
4.123.072
4.180.227
4.180.227
4.238.174
4.238.174
4.296.925
4.296.925
4.356.490
4.356.490
4.416.881
4.416.881
4.731.626
4.731.626
5.430.002
5.430.002
Guarda-volumes
Valor médio
2
-
-
74.502
74.502
74.502
74.502
74.502
74.502
74.502
74.502
74.502
74.502
74.502
74.502
74.502
74.502
74.502
74.502
74.502
74.502
74.502
74.502
-
-
1.294.543
1.385.760
1.455.048
1.489.692
1.558.980
1.575.193
1.591.575
1.608.128
1.693.508
1.878.108
-
-
55.310
152.145
55.310
152.145
55.310
152.145
55.310
152.145
55.310
152.145
55.310
152.145
55.310
152.145
55.310
152.145
55.310
152.145
55.310
152.145
Aluguel de espaço (lojas)
Propaganda
Quiosques
Bilheterias
384
36
Receitas Acessórias Anuais
0
0
6.090.768
6.237.735
6.363.545
6.455.491
6.582.875
6.657.987
6.734.083
6.811.174
7.212.047
8.096.531
Receita total (Operacional e acessórias)
0
0
19.162.090
19.314.505
19.445.776
19.543.157
19.676.045
19.756.619
19.838.218
19.920.786
20.349.247
21.289.394
Fonte: Análise KPMG
63
Opex - Term. de São Gabriel
- A tabela a seguir detalha as principais despesas e custos operacionais para o Terminal de São Gabriel, orçadas por
metro quadrado. Para calcular essas projeções, foram consideradas outras estação de benchmark, como o próprio
TERGIP, Terminal Rodoviário de Campinas, Calafate, dentre outros. Esses valores foram ponderados de acordo com a
área do novo terminal rodoviário e eficiências do projeto.
Custos Operacionais
Valores em R$/m2
Manut., Oper., Limpeza e Segurança
Despesas Gerais
Despesas Administrativas
Ano 03
Ano 04
Ano 05
Ano 06
Ano 07
Ano 15
Ano 25
-125,51
-125,51
-125,51
-125,51
-125,51
-125,51
-125,51
-10,70
-10,78
-10,86
-10,91
-10,99
-11,36
-11,89
-5,35
-5,39
-5,43
-5,46
-5,49
-5,68
-5,94
- Os custos com segurança correspondem aos gastos com pessoal. Custos gerais incluem majoritariamente mão de
obra para serviços de operação, manutenção e limpeza do terminal rodoviário.
- O cálculo das despesas gerais e administrativas foi estimado ponderando um percentual sobre a receita, variando de
acordo com a área e o número de instalações. Esse valor engloba despesas de energia e água.
- Será cobrada uma tarifa de condomínio de R$ 12,00 por metro quadrado pela administração como rateio pelo uso dos
espaços comerciais do Terminal.
64
Opex - Term. de São Gabriel
Ano 1
Ramp Up
Ano 2
Ano 3
Ano 4
Ano 5
Ano 6
Ano 7
Ano 8
Ano 9
Ano 10
Ano 15
Ano 25
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2025
2035
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
Custos
Geral
-
-
4.495.537
4.495.537
4.495.537
4.495.537
4.495.537
4.495.537
4.495.537
4.495.537
4.495.537
4.495.537
Custos totais
-
-
4.495.537
4.495.537
4.495.537
4.495.537
4.495.537
4.495.537
4.495.537
4.495.537
4.495.537
4.495.537
Outorga de Concessão
% da Receita Bruta
13.351.618
-
-
-
1.423.333
1.423.333
1.423.333
1.423.333
1.423.333
1.423.333
1.423.333
1.423.333
13.351.618
-
-
-
1.423.333
1.423.333
1.423.333
1.423.333
1.423.333
1.423.333
1.423.333
1.423.333
Ano 2
Ano 3
Ano 4
Ano 1
Ramp Up
Despesas
Gerais
Administrativas
Comerciais
Água e energia
Fiança - Financiamento
Garantia de conclusão
Garantia de proposta
Garantia de execução
Condomínio
Condomínio
Despesas totais
Ano 5
Ano 6
Ano 7
Ano 8
Ano 9
Ano 10
Ano 15
Ano 25
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2025
2035
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
309.494
0
1.461.370
62.987
1.833.852
1.064.400
0
383.242
191.621
1.375.502
1.064.400
0
386.290
193.145
1.375.502
946.134
388.916
194.458
1.375.502
827.867
390.863
195.432
1.375.502
709.600
393.521
196.760
1.375.502
591.334
395.132
197.566
1.375.502
473.067
396.764
198.382
1.375.502
354.800
398.416
199.208
1.375.502
236.533
406.985
203.492
1.375.502
0
425.788
212.894
1.375.502
0
212.317
29.227
29.227
29.227
29.227
29.227
29.227
29.227
29.227
29.227
29.227
1.276.718
(466.128)
2.577.865
(466.128)
2.464.171
(466.128)
2.349.842
(466.128)
2.234.497
(466.128)
2.120.217
(466.128)
2.004.367
(466.128)
1.888.549
(466.128)
1.772.759
(466.128)
1.549.079
(466.128)
1.577.284
65
Estacionamento
Terminal de São
Gabriel
Cálculo apenas para o terminal, não inclui outros empreendimentos (shopping, supermercado, hotel)
66
Estacionamento Term. de São Gabriel
Tergip
Mês
Janeiro
Fevereiro
Março
Abril
Maio
Junho
Julho
Agosto
Setembro
Outubro
Novembro
Dezembro
Média - Mês
Total
Carros
Motos
Arrecadação
108.490
81.962
75.541
83.994
78.258
79.216
105.022
82.272
75.656
85.248
79.893
99.879
4.556
4.343
3.523
4.353
3.905
3.879
4.839
6.286
4.488
4.325
3.683
5.190
R$
R$
R$
R$
R$
R$
R$
R$
R$
R$
R$
R$
450.605
332.128
310.118
342.467
328.881
340.666
443.257
352.559
329.882
372.455
357.777
488.351
86.286
1.035.431
4.448
53.370
R$
R$
370.762
4.449.145
Ticket Médio
Mensalistas
R$
R$
R$
R$
R$
R$
R$
R$
R$
R$
R$
R$
3,99
3,85
3,92
3,88
4,00
4,10
4,03
3,98
4,12
4,16
4,28
4,65
R$
R$
R$
R$
R$
R$
R$
R$
R$
R$
R$
R$
12.789
12.830
12.711
12.550
12.073
12.678
12.681
12.538
13.261
13.453
13.936
R$
4,09
R$
R$
12.864
141.499
– O estacionamento do Tergip possui 306 vagas, sendo (91
– Valores praticados no Estacionamento do
TERGIP:
Tempo de
Permanência
15 min.
30 min.
45 min.
1h
Diária
Mensalidade
Carro
R$
1,30
R$
2,60
R$
3,90
R$
5,20
R$ 36,40
R$ 170,00
Moto
R$
R$
R$
R$
R$
R$
0,70
1,40
2,10
2,80
19,60
90,00
Carro com
Reboque
R$
2,60
R$
5,20
R$
7,80
R$ 10,40
R$ 72,80
R$ 350,00
– Sendo cobrado hora fracionada de 15 em 15
minutos até 6:59, após 7:00 horas será cobrada
diária integral.
vagas cobertas e 215 vagas descobertas).
– A média de usuários do estacionamento é de 2.983 por dia ou 124 por hora.
Plano
de Mercado
•
Com uma premissa de 90% do uso do estacionamento no horário das
06:00 às 20:00, teríamos uma média 224 veículos por hora, ou seja, 73%
de ocupação média.
– O estacionamento encontra-se lotado durante vários períodos do dia.
Consideração:
– O forte uso do estacionamento do Tergip ocorre pela sua localização central.
– Sua localização está atrelada a entrada de aproximadamente 44 mil veículos das regiões periféricas de
Belo Horizonte em direção ao Hipercentro.
67
Oferta e Demanda
– O Terminal São Gabriel será um nó logístico, possibilitando aos seus usuários acessarem diversos pontos
de Belo Horizonte por diferentes meios de transporte urbanos.
– Essa junção de opções de transporte público permitirá ao projeto explorar estacionamento, pois além da
demanda gerada pelo próprio Terminal Rodoviário, haverá ainda uma pequena demanda externa gerada
por parte dos residentes da Região Metropolitana de Belo Horizonte que não pretendem acessar
diretamente o hipercentro de veículo próprio.
Sugestão:
– Implantar estacionamento com fácil acesso aos terminais rodoviário, metroviário e da BHbus.
– Prever preço atrativo aos usuários, para que os mesmos não usem transporte privado em direção às
centralidades de Belo Horizonte.
Plano
Comportamental
Plano
de Mercado
– Não há estacionamentos nas proximidades do Terminal São Gabriel, havendo apenas o estacionamento
voltado para os alunos da PUC-São Gabriel.
"Lojas de conveniência com certeza têm que ter, mas tem que ter bons acessos, bons estacionamentos.
(...) Bares, lanchonetes, bancas de revistas. (...) Deve ter lojas externas, um mini shopping que atendesse a
região, mas com um sistema de segurança." FOE 7
68
Premissas Cenário de Uso do Estacionamento
Demanda por
Estacionamento
(ano)
Estimativa no Fluxo de Veículos ao Mês no Estacionamento
954.073
Fluxo
Rodoviária
(Interestadual e
Intermunicipal)
Plano
de Mercado
706.721
Divisão
Modal
Carona*
9,0%
Demanda por
Estacionamento
+ Captura
Externa
Demanda por
Estacionamento / mês
63.605
20%
79.506
Demanda Estacionamento Mês
Ticket Médio - TERGIP
R$
Fatuamento Mês
R$
Faturamento Anual
R$
Capacidade do Estacionamento ao Mês (1 Hora
e Meia p/ uso da vaga) - 479 Vagas**
Taxa de Ocupação Mês do Estacionamento
79.506
4,09
325.180
3.902.160
Demanda por
Estacionamento
(dia)
2.614
233.113
34%
* Tectran estima em sua divisão modal 9% dos embarques serão realizados pelo modal carona.
** Número de vagas necessárias de acordo com legislação vigente.
69
Shopping
70
Shopping
Comércio e Serviços - Entorno
– O Minas Shopping, principal centro de compras da capital mineira, encontra-se a 1,2 km de distância
do futuro Terminal Rodoviário.
– As concentrações de atividades bancárias próximas ao futuro Terminal Rodoviário encontram-se na
Av. Cristiano Machado (3,2 km) e na Av. Antônio Carlos (5,3 km).
• Os bairros mais próximos não apresentam concentração de instituições financeiras.
– A Av. Cristiano Machado constitui o principal pólo comercial do entorno do futuro Terminal
Rodoviário, desde o Minas Shopping até as proximidades do Centro de Belo Horizonte.
– Os supermercados localizados nos bairros do entorno do futuro Terminal Rodoviário correspondem a
unidades de menor porte, variando entre 800 e 1.200 m² de ABL.
• Os hipermercados Extra e Makro localizam-se em grandes vias de circulação, a 1,3 km de distância.
– Há poucas opções de alimentação nas proximidades do futuro Terminal Rodoviário.
Plano
de Mercado
• Os principais estabelecimentos de alimentação localizam-se no Minas Shopping, com destaque para a
churrascaria Baby Beef.
• O shopping conta com 7 unidades de fast-food.
71
Shopping
Concorrência - Shopping
– A Área de Influência para
estabelecimentos de varejo foi
determinada pela lógica de
deslocamento da população local.
– Esta
área
compreende
a
população que tem na Av.
Cristiano Machado e no Anel
Rodoviário suas principais vias
de acesso.
– A AI foi dividida em:
• Primária.
• Secundária.
Plano
de Mercado
• Terciária.
72
Shopping
Concorrência - Âncoras
– Foram levantadas as âncoras de destaque na Área de Influência, totalizam 66.250 m² de ABL (Área
Bruta Locável).
• 48,4% no gênero alimentício (32.050 m² de ABL nos mercados destaques).
– A AI Primária conta com apenas 6,3% da ABL, concentrada em 4 supermercados, das redes: Epa
(2), BH e Opa.
– 88,2% da ABL encontra-se na AI Secundária, que conta com a presença do Minas Shopping.
Destacam-se os seguintes ramos de atividades:
• Vestuário, com 4 estabelecimentos
e
12,9
mil
m²
de
ABL;
Construção, com 3 lojas e 11,3
mil m² de ABL.
• Há também estabelecimentos de
Artigos para o Lar e Artigos
de Mercado
Diversos.
Plano
Concorrência: ABL e Quantidade de lojas - Âncoras (Destaques)
e
Artigos p/
o Lar
Artigos
Diversos
Gên.
Aliment.
Vestuário
Construção
Total
%
0
0
4.200
0
0
4.200
6,3
0
0
4
0
0
4
14,8
AI Secundária em m
2.350
7.600
24.200
12.900
11.350
58.400
88,2
(qtde. lojas)
3
3
7
4
3
20
74,1
AI Terciária em m
0
0
3.650
0
0
3.650
5,5
(qtde. lojas)
0
0
3
0
0
3
11,1
Total em m
2.350
7.600
32.050
12.900
11.350
66.250
100,0
(qtde. lojas)
3
3
14
4
3
27
100
%m
3,5
11,5
48,4
19,5
17,1
100,0
-
(% de lojas)
11,1
11,1
51,9
14,8
11,1
100,0
-
Ramo de Atividade
2
AI Primária em m
(qtde. lojas)
2
2
– A AI Terciária conta apenas com 3
2
supermercados, que somam 3.650
m² de ABL (5,5% do total).
2
73
Shopping
Concorrência - Minas Shopping
Âncoras Minas Shopping
– O Minas Shopping localiza-se na Área de Influência
Secundária, sendo responsável por 34,5% da ABL das lojas
Ramo de
Atividade
Artigos Diversos
âncora de toda a AI.
– O shopping possui ABL total de 41.415 m², dos quais 22.850
m² correspondem às lojas âncora. Seu mix comercial é
composto por:
• Vestuário: 12,9 mil m² de ABL, 4 lojas, 56% da ABL.
Concorrência - Futuro Shopping Estação BH
Plano
de Mercado
– O futuro Shopping Estação BH junto a Vilarinhos contará
com ABL de 34.465 m² comercial e total de 35.110 m².
• 34% da ABL em lojas âncora.
Lojas Americanas
Leader
Dadalto
Subtotal Artigos Diversos
Artigos p/ o Lar
• 29% em lojas satélite.
7.600
33%
3%
4%
Casas Bahia
800
4%
2.350
10%
Renner
Riachuelo
C&A
Marisa
5.000
2.400
4.200
1.300
22%
11%
18%
6%
Subtotal Vestuário
12.900
56%
Total
22.850
100%
Vestuário
Mix Comercial do futuro
Shopping Estação BH
Ramo de
Atividade
ABL
(m²)
ABL
(%)
11.655
1.800
5.300
10.120
1.965
3.625
34%
5%
15%
29%
6%
11%
34.465
100%
74
16%
7%
11%
650
900
O futuro Shopping Estação BH irá localizar-se ao Norte
da Área de Influência, podendo atrair público desta área.
Fonte: Levantamento Urban Systems, 2010.
3.600
1.600
2.400
Magazine Luiza
Ponto Frio
Lojas Âncora
Mega Lojas
Supermercado
Lojas Satélite
Alimentação
Cinemas
Total
• 15% em um supermercado.
ABL
(%)
Subtotal Artigos p/ o Lar
• Artigos Diversos: 7,6 mil m² de ABL, 3 lojas, 33% da ABL.
• Artigos para o Lar: 2.350 m² de ABL, 3 lojas, 10% da ABL.
ABL
(m²)
Loja
Lojas
10
3
1
169
22
5
Shopping
Concorrência - Varejo AI Primária
– De acordo com a quantificação do mix comercial na Área de Influência Primária por ramo de atividade
temos:
• 57,6% das lojas são do segmento de comércio e 42,4% de serviços;
• Serviços Educacionais, é o segmentos com maior incidência, totalizando 22,6% dos
estabelecimentos, seguido por artigos diversos (13,1%), gêneros alimentícios (10,6%) e serviços
Plano
de Mercado
automotivos (9,5%).
Ramo de Atividade
Qtde.
%
Subtotal Comércio
163
57,6
Alimentação
15
5,3
Artigos Diversos
37
13,1
Artigos p/ o Lar
14
4,9
Automotivos
23
8,1
30
10,6
Material p/ Construção
24
8,5
Confecções
20
7,1
120
42,4
Automotivos
27
9,5
Diversos
20
7,1
Educacionais
64
22,6
Financeiros
2
0,7
Postos de Combustíveis(9), Oficinas Mecânicas(8), Borracharia(6) e Centro
Automotivo(4).
Auto-escola(6), Assistência Técnica(3), Cabeleireiros / Estética(2), Chaveiros(2),
Imobiliárias(2), Lotéricas(2), Videolocadoras(1), Correios(1) e Gráfica Rápida(1).
Escolas Infantil(39), Escolas Públicas(22), Escolas Particulares(2) e Faculdades e
Universidades(1).
Agências Bancárias(2).
Saúde
6
2,1
Dentista(3), Clinica Médica(2) e Laboratórios de Análises(1).
Lazer
1
0,4
Diversões Eletrônicas / Lan House(1).
Subtotal Serviços
Total Comércio e
Serviços
Área Primária
Bar e Lanchonete (Rua)(6), Restaurante a Quilo(4), Sorveterias e Sobremesas(2),
Restaurante Pizzaria(2) e Cafés / Sucos / Salgados / Lanches(1).
Bazar e Armarinhos(16), Farmácias e Drogarias(6), Pet Shop(4), Óticas(3), Papelarias(2),
Artigos p/ Festas(2), Informática e Suprimentos(2), Bicicletaria(1) e Floriculturas(1).
Móveis(7), Colchões e Estofados(2), Tapetes, Carpetes e Cortinas(2), Vidraçaria(1),
Artigos p/ Piscinas(1) e Utilidades do Lar e Presentes(1).
Autopeças e Motopeças(16), Acessórios, Som e Alarmes(3), Lojas de Automóveis(3) e
Lojas de Motos(1).
Padarias(9), Hipermercado / Atacadista(7), Açougues(6), Sacolão e Varejão(4),
Supermercados(3) e Frios e Laticínios(1).
Mat. p/ Construção(12), Madeireiras(4), Portas e Janelas(3), Tintas(2) e Mat. Elétrico e
Hidráulico(2).
Magazine / Vestuário em Geral(8), Moda Feminina(5), Moda Íntima(3), Calçados
Femininos / Acessórios(2), Moda Infantil(1) e Moda Praia / Ginástica(1).
283 100,0
75
Shopping
Valores Média Brasil
Valor médio de Locação por m² da Área Bruta Locável - Shopping Center
Segmento / Mês
Mai 09
Jun 09
Jul 09
Ago 09
Set 09
Out 09
Nov 09
Dez 09
Jan 10
Fev 10
Mar 10
Âncora Total
R$ 14,54
R$ 13,12
R$ 12,89
R$ 13,39
R$ 13,41
R$ 12,83
R$ 12,37
R$ 14,74
R$ 21,25
R$ 13,19
R$ 13,76
R$ 12,14
R$ 12,89
Megaloja Própria
R$ 38,35
R$ 41,57
R$ 48,48
R$ 40,54
R$ 37,20
R$ 37,71
R$ 39,19
R$ 39,55
R$ 67,09
R$ 35,97
R$ 36,71
R$ 33,83
R$ 38,17
Lojas Satélite
R$ 94,08
R$ 86,20
R$ 89,92
R$ 89,50
R$ 85,65
R$ 93,61
R$ 86,85
R$ 90,96
R$ 176,08
R$ 92,59
R$ 89,02
R$ 91,04
R$ 89,65
R$ 121,98
R$ 110,10
R$ 117,54
R$ 118,16
R$ 112,28
R$ 119,36
R$ 110,88
R$ 114,19
R$ 245,88
R$ 119,68
R$ 116,19
R$ 126,07
R$ 117,87
R$ 75,96
R$ 68,72
R$ 73,62
R$ 76,52
R$ 63,39
R$ 74,09
R$ 62,29
R$ 65,57
R$ 125,82
R$ 79,12
R$ 77,94
R$ 70,97
R$ 70,31
R$ 134,55
R$ 123,88
R$ 126,42
R$ 124,46
R$ 122,19
R$ 128,85
R$ 124,58
R$ 130,74
R$ 269,54
R$ 129,50
R$ 118,46
R$ 131,42
R$ 128,05
Alimentação
R$ 94,80
R$ 91,40
R$ 88,69
R$ 96,27
R$ 96,15
R$ 93,30
R$ 96,64
R$ 97,34
R$ 163,70
R$ 102,63
R$ 98,49
R$ 105,53
R$ 94,23
Conveniência/ Serviços
R$ 80,85
R$ 73,47
R$ 74,35
R$ 72,67
R$ 79,85
R$ 87,96
R$ 81,32
R$ 85,09
R$ 108,28
R$ 78,68
R$ 70,55
R$ 67,77
R$ 73,91
Lazer/ Entretenimento
R$ 13,37
R$ 14,34
R$ 14,39
R$ 21,10
R$ 14,40
R$ 13,55
R$ 13,41
R$ 16,95
R$ 17,41
R$ 18,70
R$ 16,26
R$ 13,03
R$ 14,38
R$ 53,63
R$ 47,81
R$ 49,93
R$ 49,52
R$ 47,87
R$ 51,94
R$ 47,33
R$ 50,63
R$ 95,95
R$ 49,62
R$ 48,39
R$ 47,81
R$ 49,26
Vestuário
Artigos Lar
Artigos Diversos
Total
Fonte: Abrasce
* Média anual baseada em 13 meses de operação
– O valor de locação médio dos Shoppings no Brasil é de R$ 49,26/m².
– Os seguimentos que apresentam os maiores valores são:
de Mercado
• Vestuário: R$ 117,87/m².
Plano
Média Anual*
Abr 09
• Artigos diversos: : R$ 128,05/m².
– Os seguimentos que apresentam os menores valores de locação são:
• Lojas âncoras: R$ 12,89/m².
• Lazer e entretenimento: R$ 14,38/m².
76
Shopping
Valores de Área Comercial - Belo Horizonte - Varejo de Rua
Média dos Aluguéis dos Imóveis Comerciais por Regiões
Administrativas (R$/m²) - mar/10
Região
Administrativa
Andar
Corrido
Casa
Comercial
Barreiro
Centro-Sul
Leste
Nordeste
Noroeste
Norte
Oeste
Pampulha
Venda Nova
R$ 8,47
R$ 19,86
R$ 11,50
-
22,95
14,04
16,88
9,67
15,11
15,51
-
R$
R$
R$
R$
R$
R$
Galpão
R$
6,89
-
R$
R$
8,02
7,74
-
R$
R$
9,96
8,20
-
Loja de
Frente
Loja
Interna
Sala
R$
R$
R$
R$
R$
R$
R$
R$
R$
R$ 17,27
R$ 15,50
R$ 14,87
-
R$ 11,90
R$ 12,37
R$ 15,45
R$ 10,24
R$ 12,30
R$ 12,56
R$ 7,71
10,48
28,90
16,83
13,42
12,28
8,43
17,63
16,54
16,46
– O valor de locação médio das lojas comerciais em Belo Horizonte é de R$ 19,35/m² para as de
Plano
de Mercado
frente e as internas de R$ 16,17/m².
– A RA Centro-Sul apresenta os maiores valores R$ 28,90/m² para as de frente e R$ 17,27/m² para
lojas internas.
– Região nordeste, onde encontra-se o ponto em estudo, apresenta valor médios de R$
13,42/m².
Fonte: Fundação IPEAD/UFMG, 2010 - Urban Systems, 2010.
77
Shopping
Oferta e Demanda
– O Minas Shopping, principal centro de compras da capital mineira, encontra-se a 1,2 km de distância do
futuro Terminal Rodoviário.
– As concentrações de atividades bancárias próximas ao futuro Terminal Rodoviário encontram-se na Av.
Cristiano Machado (3,2 km) e na Av. Antônio Carlos (5,3 km).
• Os bairros mais próximos não apresentam concentração de instituições financeiras.
– Os supermercados localizados nos bairros do entorno do futuro Terminal Rodoviário correspondem a
unidades de menor porte, variando entre 800 e 1.200 m² de ABL.
• Os hipermercados Extra e Makro localizam-se em grandes vias de circulação, a 1,3 km de distância.
– Há poucas opções de alimentação nas proximidades do futuro Terminal Rodoviário.
– Os principais estabelecimentos de alimentação localizam-se no Minas Shopping, com destaque para a
churrascaria Baby Beef.
• O shopping conta com 7 unidades de fast-food.
– Ponto em estudo localizado em área com forte crescimento populacional, que por si só iria atrair
oportunidade para implantação de um shopping na região. A implantação do terminal rodoviário foi um
catalizador dessa oportunidade adiantando sua implantação.
Plano
Comportamental
Plano
de Mercado
Sugestão:
"Hoje seria que teria um trânsito menor e é uma área estritamente residencial. Com a rodoviária vai mudar um pouco. O
comércio vai haver uma diversificação maior e onde era residencial com o pessoal com uma vidinha simples, carente, mas
tranquila, inclusive muita gente vai vender e vai perder o local de morar, e arrumar um outro local, porque vai tirar a população." FO 9
“Um mini shopping. (...) Fazer uma coisa muito grande já sai fora do conceito vem gente do outro
lado norte, sul, leste, oeste. São coisas que atenderiam aquela região específica. (...) Sim,
cinema, teatro. (...) academia de ginástica. (...) Não fazer dentro da rodoviária, próximo." FO 9
78
"A falta de comércio, se uma
rodoviária for ali, vai
atrair comércio." FO 11
Shopping
Área de Influência - Demanda
Pólos Comerciais que são barreira para atração de demanda em direção ao ponto em estudo.
Pólo comercial do Futuro
Shopping Vilarinho da BR
Malls e Shopping Norte
Principal demanda para
área comercial sugerida
no projeto.
Plano
de Mercado
Pólo comercial da
Av. Antônio Carlos
Pólo comercial L&C
e Shopping Del Rey
Pólo comercial Minas Shopping,
Shopping Minas Casa e Av.
Cristiano Machado.
79
Shopping
Área de Influência - Demanda
Perfil demográfico da área de influência
Área de
Influência
Primária
Secundária
Terciária
Total
População
2010
Domicílio
2010
%
122.845 35,5
108.599 31,4
114.180 33,0
345.624
32.893
30.479
33.728
100
97.100
%
% de Domicílios Particulares
Verticais
33,9
31,4
34,7
100
Próprios Alugados
4,53
18,62
36,97
20,24
71,27
74,07
67,91
70,98
Renda Média Mensal
Dom. 2009 em R$
Demanda Mensal
Total em R$ (x mil)
1.321,21
2.420,60
3.212,14
35.158,8
61.357,4
92.207,8
16,52
16,93
24,03
19,26
2.339,60
188.723,93
Chefes de Família por Faixa de Rendimento
Total
Primária
Plano
de Mercado
Secundária
Terciária
0%
8%
15%
10%
17%
7%
7%
21%
15%
12%
10%
30%
25%
Sem Renda
32%
19%
30%
Até 01
23%
26%
40%
50%
De 01 a 02
6%
14%
30%
16%
20%
21%
6%
27%
60%
70%
De 02 a 05
80%
De 5 a 15
1%
12%
90%
100%
Mais de 15
AI com rendimento médio domiciliar de R$ 2.339,60 mês e demanda total mensal de R$ 188.723,93 milhões.
80
Shopping
Potencial de Vendas - Premissas
Por meio de ajustes para cada microrregião de influência e a partir da variação de renda média domiciliar,
direcionamos uma variação dos percentuais de cada categoria da tabela do IPCA para o consumo em segmentos
do varejo, para mais ou para menos.
As avaliações a seguir objetivam dimensionar o potencial de mercado compatível com o cenário atual, dentro da
Área de Influência Principal do imóvel avaliado.
Obtendo os percentuais para cada categoria de varejo por área de influência, conseguimos chegar à demanda
total em reais para o potencial, pela seguinte seqüência de cálculo:
Domicílios com
rendimento 2010
X
Renda Média Domiciliar Mensal em
R$ 2009
=
Renda Total Mensal
em R$ 2010
Renda Total Mensal em
R$ 2010
X
% de Gastos Mensais por Categoria
IPCA *
=
Demanda Total
Mensal em R$ 2010
(*) região metropolitana de Salvador
Plano
de Mercado
Resumo dos percentuais de gastos IPCA por segmento e por esfera de atratividade (Primária, Secundária e
Terciária) e, respectivamente, a “demanda total mensal” proveniente do cálculo dos gastos IPCA sobre a “renda
total mensal”.
Ramo de Atividade
PRIMÁRIA
SECUNDÁRIA
TERCIÁRIA
Média AIP
Confecções
6,7
8,4
9,2
8,5
Artigos p/ o Lar
2,3
2,9
3,2
2,9
Artigos Diversos
10,7
13,4
14,7
13,5
Alimentação
6,6
8,3
9,1
8,4
20,2
25,3
27,8
25,6
Lazer e Entretenimento
0,9
1,1
1,2
1,1
Total
47,4
59,3
65,2
60,0
Renda Total em R$ (x mil/mês)
35.158,8
61.357,4
92.207,8
188.723,9
Demanda Total em R$ (x mil/mês)
16.680,0
36.386,4
60.149,5
113.215,8
Fonte: IBGE – IPCA / Urban Systems
81
Shopping
Cenário de Vendas
Avaliando os cenários mercadológicos possíveis, para cada área, cruzando o tipo de oferta
existente e o perfil do consumidor, dimensionamos a retenção da demanda pela oferta
existente.
Mapeando todas as variáveis envolvidas para a análise de potencial de consumo para o
dimensionamento do potencial para o varejo (variáveis demográficas e atributos
mercadológicos – oferta e características de localização), obtêm-se as seguintes informações:
 Parcela retida da “demanda mensal” pela Oferta Local.
 Demanda residual mensal por microrregião.
Plano
de Mercado
Tendo essas duas bases de cálculo de origem de consumo por área de influência, inferimos
fatias de captura de acordo com as características de localização e de atratividade do ponto
em estudo sobre a Área de Influência:
 Fatias de Captura sobre o Demanda Retida.
 Fatias de Captura sobre o Demanda Residual.
 Total das Vendas mensais para o shopping proveniente da AIP.
82
Shopping
Cenário de Vendas
PO TENCIAL DE CO NSUMO , MERCADO RESIDUAL E CAPTURA SO BRE O MERCADO - PO PULAÇÃO RESIDENTE 2010
ÁREA DE INFLUÊNCIA
PRINCIPAL PO R RAMO DE
ATIVIDADE
PRIMÁRIA
RENDA TO TAL MENSAL EM
R$ (X MIL)
VESTUÁRIO S
DEMANDA
RENDA TO TAL E %
MENSAL EM R$
DE GASTO S IPCA
(X MIL)
RETENÇÃO DO VAREJO
LO CAL
%
EM R$ (X MIL)
CAPTURA SO BRE O VAREJO
MERCADO
LO CAL
RESIDUAL EM R$
(X MIL)
%
EM R$ (X MIL)
CAPTURA SO BRE O
MERCADO RESIDUAL
%
EM R$ (X MIL)
PO TENCIAL DE
VENDAS MENSAL
EM R$ (X MIL)
35.158,8
16.680,0
35,0
5.835,7
10.844,2
19,6
1.142,5
36,2
3.921,1
5.063,6
6,7
2.353,1
42,8
1.007,8
1.345,3
21,3
215,1
59,1
794,6
1.009,7
ARTIGO S P/ O LAR
2,3
817,5
30,9
252,5
565,1
12,8
32,4
35,7
201,8
234,1
ARTIGO S DIVERSO S
10,7
3.767,3
32,7
1.230,6
2.536,8
13,6
166,9
34,8
882,4
1.049,3
ALIMENTAÇÃO
6,6
2.327,4
35,9
834,6
1.492,8
22,3
186,4
33,1
494,6
681,0
GÊNERO S ALIMENTÍCIO S
20,2
7.109,1
34,8
2.474,0
4.635,1
21,7
536,3
29,7
1.375,8
1.912,1
LAZER
0,9
305,6
11,9
36,4
269,2
14,8
5,4
63,9
171,9
177,3
61.357,4
36.386,4
56,0
20.368,5
16.017,9
4,6
927,7
27,8
1.129,7
2.057,4
8,4
5.133,1
68,5
3.517,5
1.615,6
7,5
262,8
14,8
238,6
501,3
ARTIGO S P/ O LAR
2,9
1.783,4
49,4
881,1
902,2
4,5
39,5
8,9
80,5
120,1
ARTIGO S DIVERSO S
13,4
8.218,2
52,3
4.295,0
3.923,2
4,7
203,9
8,7
341,2
545,1
ALIMENTAÇÃO
8,3
5.077,0
57,4
2.912,9
2.164,1
7,8
227,7
8,3
179,3
407,0
25,3
15.508,0
55,7
8.634,9
6.873,2
2,2
187,2
3,0
204,0
391,2
LAZER
1,1
666,7
19,1
127,1
539,6
5,2
6,6
16,0
86,2
92,8
92.207,8
60.149,5
86,9
52.289,6
7.859,9
1,4
706,5
10,3
102,6
809,1
VESTUÁRIO S
9,2
8.485,4
89,1
7.559,1
926,2
2,2
169,4
3,0
27,4
196,8
ARTIGO S P/ O LAR
3,2
2.948,1
84,0
2.476,2
471,8
1,3
33,3
1,8
8,4
41,8
ARTIGO S DIVERSO S
14,7
13.585,3
94,1
12.780,0
805,3
1,4
182,0
1,7
14,0
196,0
ALIMENTAÇÃO
9,1
8.392,7
86,1
7.222,8
1.169,9
2,3
169,4
1,7
19,4
188,8
27,8
25.636,0
83,5
21.411,2
4.224,8
0,7
139,2
0,6
25,1
164,3
LAZER
1,2
1.102,1
76,2
840,3
261,9
1,6
13,1
3,2
8,4
21,5
SECUNDÁRIA
Plano
de Mercado
R$ (X MIL)
VESTUÁRIO S
TERCIÁRIA
R$ (X MIL)
83
Shopping
Cenário de Vendas
PO TENCIAL DE CO NSUMO , MERCADO RESIDUAL E CAPTURA SO BRE O MERCADO - PO PULAÇÃO RESIDENTE 2010
ÁREA DE INFLUÊNCIA
PRINCIPAL PO R RAMO DE
ATIVIDADE
DEMANDA
RENDA TO TAL E %
MENSAL EM R$
DE GASTO S IPCA
(X MIL)
RETENÇÃO DO VAREJO
LO CAL
%
EM R$ (X MIL)
CAPTURA SO BRE O VAREJO
MERCADO
LO CAL
RESIDUAL EM R$
(X MIL)
%
EM R$ (X MIL)
CAPTURA SO BRE O
MERCADO RESIDUAL
%
EM R$ (X MIL)
PO TENCIAL DE
VENDAS MENSAL
EM R$ (X MIL)
TO TAL ÁREA DE INFLUÊNCIA
RENDA MENSAL EM R$ (X
MIL)
188.723,9
113.215,8
69,3
78.493,8
34.722,0
3,5
2.776,7
14,8
5.153,4
7.930,1
VESTUÁRIO S
8,5
15.971,5
75,7
12.084,5
3.887,1
5,4
647,3
27,3
1.060,5
1.707,8
ARTIGO S P/ O LAR
2,9
5.548,9
65,1
3.609,8
1.939,1
2,9
105,3
15,0
290,7
396,0
ARTIGO S DIVERSO S
13,5
25.570,8
71,6
18.305,6
7.265,2
3,0
552,8
17,0
1.237,6
1.790,4
ALIMENTAÇÃO
8,4
15.797,0
69,4
10.970,2
4.826,8
5,3
583,5
14,4
693,3
1.276,8
25,6
48.253,1
67,4
32.520,0
15.733,1
2,7
862,7
10,2
1.604,9
2.467,6
LAZER
1,1
2.074,5
48,4
1.003,7
1.070,7
2,5
25,1
24,9
266,4
291,5
Plano
de Mercado
Fonte: IBGE / Urban Systems Brasil
84
Shopping
Cenário de Vendas
Conceitos de Captação Externa
Na seqüência, temos um perfil dos tipos de “captação externa”, conforme as características de
localização.
Captação Externa – Tipos de Localização
Existem localizações que atraem uma combinação de população flutuante fixa e ocasional,
diferenciando-se ainda por tipo de público – a pé e/ou motorizado:
 Vias de interligação intra-urbana são corredores, muitas vezes comerciais, que ligam
bairros, regiões ou cidades conurbadas, passando diariamente e obrigatoriamente um grande
fluxo de automóveis e/ou transportes público. Por motivo de consumo de alta conveniência, esses
locais são muito atrativos para diversos tipos de estabelecimentos de varejo e serviços.
Plano
de Mercado
 Centros de cidades ou pólos regionais são locais onde normalmente há um grande número de
trabalhadores e estudantes, além de atrair uma grande demanda externa “ocasional” pela
variedade de varejos e serviços oferecidos. Em grandes centros urbanos a atratividade
chega a ultrapassar os limites da cidade e até da mesorregião;
85
Shopping
Cenário de Vendas - Captação Externa
Captação Externa/ Potencial de Venda Ajustada
Empreendimentos de grande porte têm alta capacidade de ampliação das suas Áreas de Influência,
notadamente, quando estão próximos aos terminais de transportes, são servidos por grandes vias de
acesso, têm alta concentração de público flutuante e público de alta renda.
Parâmetros do mercado:
 Estudos de origem de clientes de grandes projetos regionais mostram uma captação média entre
10% e 25% de suas vendas provenientes de fora da Área de Influência Principal.
Shopping:
 A demanda estimada para o Shopping considerou como área de influência direta bairros próximos
ao ponto em estudo, no entanto foi inferido uma captura externa de 20,5% advinda de outras
Plano
de Mercado
regiões de Belo Horizonte, da população flutuante advinda do complexo modal de São Gabriel e do
fluxo de passagem dos moradores que devem utilizar à Av. Cristiano Machado para acessar a
Cidade Administrativa.
86
Shopping
Cenário de Vendas
Potencial de Vendas e ABL
– Projeção do potencial de vendas por ramo de atividade e a venda média por m², estimando
médias divulgadas pela mercado, temos as seguintes sugestões de metragens para o
dimensionamento frente ao cenário mercadológico para o Shopping.
PO TENCIAL DE VENDAS CO M CAPTAÇÃO EXTERNA E DIMENSIO NAMENTO DO EMPREENDIMENTO
RAMO DE ATIVIDADE
de Mercado
PO TENCIAL DE
VENDAS MENSAL
EM R$ (x MIL)
CAPTAÇÃO EXTERNA
%
R$ (x MIL)
PO TENCIAL DE VENDAS
MENSAL + CAPTAÇÃO
EXTERNA EM R$ (x MIL)
VENDA MÉDIA
ABRASCE PO R
M2 EM R$
ABL PO TENCIAL
M2
%
VESTUÁRIO S (Satélite)
70,0
1.195
25,0
398,5
1.594
1.300
1.226
10,5
VESTUÁRIO S (Âncora)
30,0
512
30,0
219,6
732
480
1.525
13,1
-
396
25,0
132,0
528
1.100
480
4,1
ARTIGO S DIVERSO S (Satélite)
70,0
1.253
25,0
417,8
1.671
1.500
1.114
9,6
ARTIGO S DIVERSO S (Âncora)
30,0
537
30,0
230,2
767
480
1.599
13,7
ALIMENTAÇÃO
-
1.277
20,0
319,2
1.596
1.300
1.228
10,6
-
2.468
10,0
274,2
2.742
1.000
2.742
23,6
LAZER
-
292
15,0
51,4
343
200
1.715
14,7
-
7.930
20,5
2.042,8
9.973
858
11.628
100
ARTIGO S P/ O LAR
Plano
% DE
VENDAS
TO TAL
Fonte: Abrasce / Urban Systems Brasil
– O potencial do mercado comporta ABL de:
• 2.751 m² de Vestuários.
• +857 m², serviços diversos (+5%)
• 12.209 m2 de ABL TOTAL, (comércio, lazer
e serviços).
• 2.713 m² de Artigos Diversos.
• 1.228 m² de Alimentação.
87
Shopping
Ciclos de desenvolvimento do Shopping
Ciclo esperado para o empreendimento.
Plano
de Mercado
Ciclo de Implantação
Extensão
Implantação da Base Física
aquisição do terreno
pré-operacionais
edificação
equipamentos
Colocação das Locações
início
final
Ciclo Operacional
Extensão
Período de Estabilização
Período de Exaustão
Extensão
Novo Ciclo
Revitalização
28 meses
1 mês
1 a 4 meses
5 a 28 meses
23 a 28 meses
3
Exaustão
Declínio
2
mês 5
mês 15
20 anos
6 anos
4
1
Estágio Inicial do Shopping
20 anos
1 Ciclo de Formatação
2 Ciclo de Implantação
Compreende o período em
que
se
estrutura
o
empreendimento, formulando
o produto e seu projeto, o
planejamento para produção
e preparando o suporte legal
para o seu desenvolvimento.
Fase
de
construção
e
equipamento do imóvel, além
das contratações relacionadas
com
a
exploração
do
empreendimento, que poderão
ser locações, arrendamentos
ou outros serviços mais
complexos e especializados.
O projeto do shopping deve prever área para futura
expansão de aproximadamente 20% da demanda atual
para assegurar seu ciclo de revitalização.
88
Ciclo de Operação
4 Período de Exaustão
O empreendimento é explorado,
atendendo o objetivo para o qual
se constituiu o imóvel. Nesse
ciclo, entende-se que o imóvel
mantém sua capacidade de ser
explorado, gerando renda num
padrão de desempenho estável,
usando-se, para sua conservação
e
“up-grading”,
recursos
recolhidos da receita operacional
para um fundo de reposição de
ativos, que se exaure ao final do
ciclo
O empreendimento só pode
continuar a ser explorado se,
no início do ciclo, forem
promovidos
investimentos
para reciclagem do imóvel,
no sentido de que seja capaz
de se manter proporcionando
renda num padrão de
desempenho equivalente ao
do ciclo anterior, mantido o
critério de constituição do
fundo de reposição de ativos.
3
Shopping
Shopping
Produto
− Área Construída Estimada: 40.532 m².
− Área Bruta Locável: 12.209 m².
− Vagas de Estacionamento: 610.
− Valor de locação baseada 10% inferior a média nacional.
• Lojas Ancoras / Supermercado: R$ 10,93/m².
• Lojas Satélites: R$ 91,94/m².
• Vestuário: R$ 113,46/m².
• Artigos p/ Lar: R$ 63,87/m².
• Artigos Diversos: R$ 118,28/m².
Potencial de Vendas Mensal (x R$
1.000)
Fluxo de Caixa Mensal (5% sobre
o potencial de vendas)
Fluxo de Caixa Anual da %
sobre Faturamento*
R$
9.973
R$
499
R$
6.482
Valor de Locação Médio (R$ /m²) R$
Fluxo de Caixa Mensal de Locação
R$
(x R$ 1.000)
Fluxo de Caixa Anual de
R$
Locação (x R$ 1.000)*
44
Fluxo de Caixa Ano advindo
da locação e da % do
faturamento (x R$ 1.000)
• Alimentação: R$ 94,98/m².
• Serviços: R$ 60,99/m².
• Lazer: R$ 11,73/m²
− Valor sobre o faturamento das lojas de 5%.
Plano
de Mercado
12.209
40.532
610
ABL Estimada
Área Construída Estimada
Vagas de Estacionamento
89
R$
541
7.037
13.519
Shopping
Premissas - Projeções de Faturamento
−Para projeção do faturamento anual da área comercial foram consideradas as seguintes variáveis:
−Número de domicílios com renda - projetado a partir do crescimento populacional da AH de Isidoro
entre os anos de 2000 e 2010, dados do Censo Demográfico do IBGE.
• 1,59% de crescimento anual.
−Renda Média Domiciliar - projetada a partir do crescimento do PIB registrado entre 2006 e 2007.
−Crescimento da Venda Média Abrasce - projetada a partir do crescimento da venda média Abrasce por
m² dos Shoppings Centers associados, ano base 2009-2010.
−Crescimento do Valor de Locação Médio Abrasce - projetado a partir do crescimento do valor médio
de locação Abrasce por m² dos Shoppings Centers associados, ano base 2009-2010.
Plano
de Mercado
Projeção de Faturamento Anual do Shopping
Ano
2010
2015
2020
2025
2030
2035
2040
Domicílios
com Renda
80.665
87.285
94.448
102.200
110.587
119.663
129.483
Renda Média
Domiciliar
R$
R$
R$
R$
R$
R$
R$
2.340
2.481
2.631
2.790
2.958
3.137
3.326
Demanda
Total (x R$
1.000)
R$ 188.724
R$ 216.548
R$ 248.475
R$ 285.109
R$ 327.145
R$ 375.377
R$ 430.721
Demanda Total
Taxa de
IPCA (60%) (x
Captura
R$ 1.000)
R$
113.216
7,0%
R$
129.929
7,0%
R$
149.085
7,0%
R$
171.066
7,0%
R$
196.287
7,0%
R$
225.226
7,0%
R$
258.433
7,0%
Potencial de Captura Potencial de
Vendas
Externa
Vendas
R$
R$
R$
R$
R$
R$
R$
90
7.930
9.101
10.443
11.982
13.749
15.776
18.102
20%
20%
20%
20%
20%
20%
20%
R$
R$
R$
R$
R$
R$
R$
9.973
11.376
13.053
14.978
17.186
19.720
22.627
Venda
Média
ABRASCE
R$
858
R$
908
R$
961
R$ 1.017
R$ 1.076
R$ 1.139
R$ 1.205
ABL
Potencial
11.628
12.533
13.588
14.733
15.973
17.318
18.777
Valor de
Locação
R$
R$
R$
R$
R$
R$
R$
44
46
49
51
54
57
60
Projeção de
Valor Sobre o
Faturamento
Faturamento
Anual
5% R$
13.519
7% R$
17.902
7% R$
20.498
7% R$
23.472
7% R$
26.876
7% R$
30.775
7% R$
35.240
Shopping
Valores - Estacionamento Shopping
Valor do Estacionamento dos Shoppings regionais de Belo Horizonte - jul/10
NOME
BH Shopping
Diamond Mall
Minas Shopping
Shopping Cidade
Shopping Del Rey
Shopping Pátio Savassi
Via Shopping Barreiro
BAIRRO
ABL
VAGAS
Belvedere
Lourdes
União
Centro
Pampulha
Funcionários
Barreiro
35.450
20.806
41.415
19.909
37.444
15.537
34.537
3.122
1.289
3.000
578
2.598
1.242
1.123
Média
Carros
Motos
Até 4 horas 15 minutos Até 4 horas 15 minutos
R$
R$
R$
R$
R$
R$
4,00
4,00
4,00
5,00
4,00
4,00
R$
R$
R$
R$
R$
R$
R$
4,17
R$
1,00 R$
1,00
1,00 R$
1,25
1,00 R$
1,00 R$
Grátis
1,04
R$
2,60 R$
NI
2,80 R$
NI
2,80 R$
2,60 R$
2,70
R$
0,65
0,70
0,70
0,65
0,68
−Os estacionamentos dos shoppings regionais de Belo Horizonte apresentam cobrança de tarifa para
4 horas de estacionamento, com valor adicional da fração de 15 minutos.
• Apresentam valor médio de R$ 4,17 para as primeiras 4 horas para estacionamento de carros, com valor
adicional de R$ 1,4 pela fração de 15 minutos.
• Apresentam valor médio de R$ 2,70 para as primeiras 4 horas para estacionamento de motos, com valor
Plano
de Mercado
adicional de R$ 0,68 pela fração de 15 minutos.
• Os shoppings Diamond Mall e Shopping Cidade não discriminam a cobrança para carros e motos.
• O Via Shopping Barreiro é o único que não apresenta cobrança de estacionamento.
91
Shopping
Premissas - Projeção Ocupação Estacionamento
−A projeção do fluxo de veículos no estacionamento foi realizada a partir da
premissa do ticket médio gasto por veículo de R$ 100,00 balizado com
estudos realizados pela Urban Systems.
Demanda por
Estacionamento
(ano)
1.196.759
Faturamento Shopping
9.973.000
Ticket Médio por
Veículo
R$ 100,00
Plano
de Mercado
Demanda Estacionamento Mês
Ticket Médio - 4 Horas de Uso
R$
Fatuamento Mês
R$
Faturamento Anual
R$
Capacidade do Estacionamento ao Mês (1 Hora
e Meia p/ uso da vaga) - 600 Vagas
Taxa de Ocupação Mês do Estacionamento
Ano
2010
2015
2020
2025
2030
2035
2040
Ticket
Demanda
Potencial de
Ticket
Médio Por Estacioname
Vendas
Médio
Veículo
nto Mês
R$
9.973 R$
100
99.730 R$
4
R$ 11.376 R$
110
103.418 R$
4
R$ 13.053 R$
121
107.877 R$
4
R$ 14.978 R$
133
112.529 R$
5
R$ 17.186 R$
146
117.382 R$
5
R$ 19.720 R$
161
122.444 R$
5
R$ 22.627 R$
177
127.724 R$
5
99.730
4,00
398.920
4.787.036
158.167
63%
Projeção de
Faturamento
Faturamento
Médio Mensal
Anual
R$
398.920 R$ 4.787.040
R$
434.355 R$ 5.212.258
R$
475.740 R$ 5.708.877
R$
521.068 R$ 6.252.813
R$
570.715 R$ 6.848.576
R$
625.092 R$ 7.501.101
R$
684.650 R$ 8.215.800
92
Demanda por
Estacionamento / mês
99.730
Demanda por
Estacionamento
(dia)
3.279
Investimento - Shopping
Investimentos
Valores em R$
Ano 1
Ano 2
Ano 3
Total
Obras civis
16.269.254
16.269.254
5.423.085
37.961.592
1.423.900
0
0
1.423.900
17.693.154
16.269.254
5.423.085
39.385.492
Total
Fonte: Apêndice
– Conforme dados de engenharia, os investimentos para a construção do Shopping Center como
empreendimento acessório ao novo Terminal Rodoviário de São Gabriel totalizam R$ 39,4 milhões.
– Esse montante será escalonado ao longo dos 3 anos de construção do empreendimento.
93
Receitas - Shopping
– Considerando uma ABL (Área Bruta Locável) de 12.209m2, as receitas do empreendimento serão provenientes da
locação da área para uso comercial e do percentual de 7% sobre as receitas das lojas.
– A seguir detalhamos as principais premissas para o cálculo das receitas. Foi adotada uma taxa média de crescimento
de 1,04% sobre os rendimentos de aluguel.
Receitas de Locação de Espaço
Valor médio de locação (R$/m2)
Área Bruta Locável - ABL (m2)
Faturamento anual esperado (R$)
Ano 3
Ano 4
Ano 5
Ano 6
Ano 7
Ano 15
Ano 25
45,4
45,9
46,3
46,8
47,3
51,4
57,0
12.594
12.725
12.857
12.991
13.126
14.259
15.977
10.287.405 10.394.394 10.502.496 10.611.722 10.502.496 11.647.317 13.051.265
– A estimativa de preço para automóveis no estacionamento do Shopping é de R$ 2,00 por hora.
– Foi considerada uma utilização média de 1,5 horas por dia, com a freqüência de duas vezes ao dia nas 610
vagas.
– As taxas de crescimento adotadas foram de 0,82% para a demanda e 0,98% para o ticket do estacionamento.
94
Receitas - Shopping
Ano 1
Ramp Up
100%
Ramp Up Estacionamento
Ano 2
Ano 3
Ano 4
Ano 5
Ano 6
Ano 7
Ano 8
Ano 9
Ano 10
Ano 15
Ano 25
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2025
2035
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
0%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
Estacionamento
Carro de passeio
-
-
1.651.495
1.651.495
2.497.658
2.497.658
2.518.242
2.518.242
2.538.996
2.538.996
2.559.920
2.559.920
2.581.018
2.581.018
2.602.289
2.602.289
2.623.735
2.623.735
2.733.648
2.733.648
2.967.479
2.967.479
Aluguel de espaço (lojas)
Categoria 1
-
-
4.572.806
4.572.806
7.002.623
7.002.623
7.149.034
7.149.034
7.298.508
7.298.508
7.451.106
7.451.106
7.606.895
7.606.895
7.765.941
7.765.941
7.928.313
7.928.313
8.792.536
8.792.536
10.813.864
10.813.864
-
-
4.114.962
8.731.291
8.822.096
8.913.846
9.006.550
9.100.218
9.194.860
9.290.487
9.783.746
10.850.220
Percentual sobre receita das lojas
Receitas Acessórias Anuais
0
0
10.339.263
18.231.571
18.489.373
18.751.349
19.017.577
19.288.131
19.563.090
19.842.535
21.309.929
24.631.563
0
0
10.339.263
18.231.571
18.489.373
18.751.349
19.017.577
19.288.131
19.563.090
19.842.535
21.309.929
24.631.563
95
Opex - Shopping
- O cálculo das despesas operacionais do Shopping Center incluem as despesas gerais, administrativas e comerciais, foi
projetado com base em um percentual da receita bruta, ponderado pela área do empreendimento comercial. Os dados
de benchmark foram fornecidos por consultoria especializada, considerando a média dos gastos do setor de Shopping
Centers.
- A área total do Shopping Center é de 40.532m2, divididos entre lojas e supermercado (12.000m2), praça de
alimentação, circulação e sanitários (2.500m2), área urbanizada descoberta (10.032m2) e estacionamento descoberto
(16.000m2).
Custos Operacionais
Valores em R$/m2
Custos Gerais
Ano 3
-37,00
Ano 4
-65,25
Ano 5
-66,17
Ano 6
-67,11
Ano 7
-68,06
Ano 15
-76,26
Ano 25
-88,15
- A tabela a seguir sintetiza os gastos e despesas operacionais do Shopping Center:
Ano 1
Ramp Up
Despesas
Gerais
Despesas totais
Ano 2
Ano 3
Ano 4
Ano 5
Ano 6
Ano 7
Ano 8
Ano 9
Ano 10
Ano 15
Ano 25
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2025
2035
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
1.499.778
472.626
2.644.609
425.363
2.682.004
378.101
2.720.006
330.838
2.758.624
283.576
2.797.870
236.313
2.837.754
189.050
2.878.289
141.788
3.091.145
-
3.572.969
-
212.318
1.407.668
79.619
1.699.605
407.549
73.212
480.761
43.148
2.015.551
28.153
3.098.125
28.153
3.088.259
96
28.153
3.078.997
28.153
3.070.353
28.153
3.062.336
28.153
3.054.958
28.153
3.048.231
28.153
3.119.298
28.153
3.601.123
Hotel
97
Hotel
Oferta, Tendência e Demanda
– Há 5.458 unidades hoteleiras (UHs) em Belo Horizonte, sendo 420 chalés.
– Taxa de ocupação média de 79,83% ao ano e diária média de R$ 164,56 e tarifa balcão de R$ 223,71.
– São realizadas mensalmente 131,9 mil diárias nos hotéis da cidade.
– Ponto em estudo junto a futura rodoviária e com fácil acesso ao transporte público (metrô e BHBUS).
– O ponto em estudo possui fácil acesso à UFMG, Centro de Belo Horizonte e Cidade Industrial de Contagem e
Betim, que também atraí fluxo de passageiros para o terminal rodoviário em busca de negócios e emprego.
Sugestão:
– Assim como ocorreu nas proximidades do TERGIP, há potencial para implantação de empreendimentos
hoteleiros nas proximidades do ponto em estudo.
– A rodoviária irá atrair também país que visitam os filhos que estudam em BH, sendo os mesmos demanda
para empreendimento hoteleiro junto a rodoviária.
Horizonte pela rodoviária em busca de negócios e emprego.
Plano
Comportamental
Plano
de Mercado
– A localização do ponto em estudo também permite atender demanda de profissionais que chegam à Belo
“Montaram um Bureau aqui, muitos índices de negócios, tem boas instalações para isso, tem espaço para receber com conforto e
qualidade. O índice de ocupação hoteleiro é bastante elevado. (...) Durante a semana. De fim de semana é basicamente o
pessoal das cidades históricas que fazem algum tipo de ponte em Belo Horizonte." FOE 5
"O Expo Minas tem a agenda cheia, (...) Minas Centro a agenda cheia, o Souza Pinto, tem vários outros menores bastante
ocupados, de forma que tem um turismo de eventos bastante forte. Hoje já sentimos falta de equipamentos para esse
turismo de negócios. (...) Tem bastante hotel, mas ainda é insuficiente." FO 13
"Eles (turistas que vêm de ônibus) ficam em hotel, pequenas pousadas, você tem um tipo de hospedagem a gente tem
muita oferta também em hospedagem em fazenda, na parte rural, temos muita coisa interessante nesse sentido também." FO 15
98
Hotel
Valor e infraestrutura
– Existe uma diversidade de padrões hoteleiros em BH:
•
Muito Confortável: 719 UHS, taxa de ocupação de 81% e diária balcão média de R$ 383,43.
•
Confortável: 1.014 UHs, taxa de ocupação de 78% e diária balcão média de R$ 241,48.
•
Médio Conforto: 2.237 UHs, taxa de ocupação de 85% e diária balcão média de R$ 223,18.
•
Simples: 466 UHs, taxa de ocupação 67% e diária balcão média de R$ 139,17.
– Destacam-se 2 hotéis nas proximidades do ponto em estudo, no entanto estão em áreas mais valorizadas e
com infraestrutura de apoio de bom padrão operacional.
•
Ouro Minas Palace: 343 UHs, taxa de ocupação média de 60% e diária balcão média de R$ 385,00. (Junto ao Minas
Shopping)
•
Bristol La Place: 42 UHs, taxa de ocupação média de 82% e diária balcão média de R$ 255,00 (entre Nova Floresta
e União)
Sugestão:
– Diária balcão de R$ 150,00. (desconto de 20% para reserva antecipada R$ 120).
Plano
de Mercado
– Hotel Econômico. (Categoria simples/médio conforto).
"Hotel, hotel ia dar dinheiro. (...) Um hotel simples, humilde, mais simples. Igual o Hotel Ouro Minas não, porque o dono do
Hotel Ouro Minas queria vender o Hotel Ouro Minas, então não seria bom negócio porque não está bom, porque ele quer vender?
(...) Igual o Hotel Financial” FOE 8
“A diária no máximo uns R$ 100. (...) No máximo, porque senão a pessoa vai para um motel na região. (...) (Estrutura) Não
muita coisa não, se for para quem chega de longe, lugar para receber a mala dele, parar o táxi e acabou." FOE 8
(Hotel)
"Hotel
muito
simples. Um hotel mais para o
Fórmula 1 da Arcor." FO 10
“(Hotel de) Médio (padrão). (...) Um 3 estrelas. (...) Deve estar em torno de R$ 170 (a
diária). (...) Tem que ter um restaurante, talvez uma academia de ginástica, pode ser um
padrão Ibis.” FO 1
99
Hotel Simples
Produto Sugerido:
– Hotel Econômico – Padrão Formule 1 ou Íbis.
– Localização:
•
As áreas às margens de rodovias próximo a entradas de cidades são as mais favoráveis.
•
Deve ser considerada a localização em pontos estratégicos para paradas em rotas de viagens longas.
•
Em cidades, fora da área mais central, hotéis econômicos devem ser localizados junto a estações de trem, do metrô,
ou terminais de ônibus.
– Tamanho e diversidade das instalações:
•
As instalações são reduzidas, limitadas a apartamentos, área para a recepção e sala para a administração, sala para
café da manhã ou pequena lanchonete e dependências para equipamentos.
•
A lavanderia pode ser pequena. Como alternativa, os serviços de lavagem de roupa podem ser terceirizados ou
concentrados em uma lavanderia de porte médio que preste serviços a um conjunto de hotéis de uma mesma rede.
– Características do Lobby: deve-se resumir à recepção e a pequeno ambiente de estar.
Plano
de Mercado
– Características dos apartamentos:
•
Os apartamentos podem apresenta área útil média de 17 m² e área construída de 30 m² por apto (excluindo área de
garagem).
•
Devem ser previstos apartamentos especiais destinados a portadores de deficiências.
•
Em hotéis destinados a viajantes a serviço, geralmente sozinhos, os aptos podem ser significativamente menores,
assim como os banheiros.
•
Área de hospedagem deve ser entre 80% e 85% do total da área construída.
Fonte: Hotel Planejamento e Projeto, SENAC, 2000.
100
Hotel Simples
Produto Sugerido:
– Hotel Simples – Padrão Formule 1 ou Íbis.
(Voltado para demanda de turistas de negócios e serviços
com bom padrão operacional, assegurando qualidade para
todo o projeto sistêmico proposto)
– 180 UHs.
– Área Útil: 17 m².
– Valor em período de alta temporada (dia de
semana):
104/diária
• Tendência de redução no fluxo de passageiros no
modal rodoviário.
• Hotéis econômicos apresentam geralmente entre 60 e
100 Uhs. (Exemplo Íbis Bh com 130 Uhs e média de
UHs em Belo Horizonte de sendo 101 UHs por hotel na
categoria médio conforto e 93 UHs por hotel na
categoria simples).
O valor médio da tarifa balcão dos hotéis simples é de R$ 139,17.
• R$ 130/diária balcão.
• R$
Redução no número de Unidades Hoteleiras de 216 para
180:
O Íbis atua com diária de R$ 130 e o Formule 1 de R$ 99,00
com
reserva
antecipada
ou
agenciada por turismo.
Plano
de Mercado
– Infraestrutura:
• Serviço de café da manhã.
• Internet
wireless
em
todos
os
ambientes,
inclusive nos quartos.
– O
projeto
deve
ser
implantado
junto
ao
Shopping com fácil acesso às áreas de comércio
e serviços existentes no mesmo.
Fonte: Hotel Planejamento e Projeto, SENAC, 2000 e Urban systems, 2010
101
Hotel Simples
Hotel
Projeção de Faturamento:
total aptos
180
– Hotel Simples
– 180 UHs.
– Área Útil: 17 m².
– Valor em período de alta temporada (dia de semana):
– R$ 104/diária com reserva antecipada ou agenciada por
Área Útil Aptos (m²)
17
quantidade de aptos
180
projeção area útil
3.060
projeção AC total
3.978
Valor da Diária
R$
104
Faturamento Anual com diárias
(R$ x 1.000)
R$
4.649
Receita Advinda de Alimentos e
Bebidas (R$ x 1.000) - 30%
R$
1.395
Receita Advinda do Telefone (R$ x
1.000) - 2%
R$
93
Outras Receitas (R$ x 1.000) - 3%
R$
139
Faturamento Anual do Hotel
(R$ x 1.000)
R$
6.276
turismo.
– Infraestrutura:
• Serviço de café da manhã.
• Internet wireless em todos os ambientes, inclusive nos
quartos.
acesso às áreas de comércio e serviços existentes no
mesmo.
Plano
de Mercado
– O projeto deve ser implantado junto ao Shopping com fácil
Fonte: Hotel Planejamento e Projeto, SENAC, 2000 e Urban systems, 2010
102
Hotel Simples - Área de Influência
– A área de Influência para
cálculo de Cenário de
Ocupação,
conforme
metodologia no slide a
seguir, tem como base o
município
de
Belo
Horizonte, agrupado em
Macrozonas,
conforme
Plano
de Mercado
imagem ao lado.
103
Cenário - Hotel Simples
Cenário de Ocupação
• Captura de hóspedes para o hotel:
As projeções de captura de hóspedes foram realizadas considerando as seguintes premissas:
• Target: clientes e fornecedores das empresas na região, (relacionados com funcionários destas empresas
com salário entre 7 e 20 salários mínimos).
• Taxa de Captura: percentual de público impactado sobre target
• Target Impactado: target impactado por ação de marketing, mídia, visita ao site internet que se
interessariam em se hospedar no hotel.
• Taxa de Conversão : percentual de clientes sobre impactados.
• Hóspedes (clientes): clientes que efetivamente realizaram a reserva no período de 1 mês.
• Captação Externa: clientes provenientes de fora da área de influência.
Plano
de Mercado
• Taxa Efetividade (clientes): percentual de clientes sobre target total.
Segmentamos os funcionários target por meio do cruzamentos das variáveis: renda e ramo de atividade.
Cenários Target:
• Os cenários obedecem um cruzamento de dados referentes ao perfil da empresa (ramo de atividade,
número de funcionários e localização geográfica).
• O Ramo de Atividade é ponderado de acordo com os perfis que estão mais propensos a utilizarem as
salas ofertadas pelo empreendimento.
• A localização geográfica permite avaliar o impacto possível do empreendimento no município de
origem das empresas target.
104
Cenário de Ocupação - 2012
Ramo de Atividade
Agricultura, Pecuária, outros
Indústrias Extrativistas
Indústrias de Transformação
Eletrecidade e Gás
Água e Esgotos
Construção
Comércio
Transporte e Armazenamento
Alojamento e Alimentação
Informação e Comunicação
Atividades Financeiras
Atividades Imobiliárias
Atividades Profissionais, Científicas e Técnicas
Atividades Administrativas
Administração Pública
Educação
Serviços destinado a Sáude Humana
Artes, Cultura e Recreação
O utras Atividades de Serviços
Total
Plano
de Mercado
Ramo de Atividade
Eletrecidade e Gás
Água e Esgotos
Construção
Comércio
Educação
Total
Região
Barreiro
3
13
124
181
52
118
75
43
3
119
183
1
123
40
1.319
197
85
11
48
2.739
Região
Barreiro
1
16
96
192
26
68
34
23
1
100
160
1
91
22
849
139
48
5
30
1.902
Número de Funcionários de 7 a 10 Salários Mínimos
Região
Regiao
Regiao
Regiao
Região
Região Pe
Barroca/ S.
Cristiano
Centro
Isidoro
Pampulha Eustáquio
Bento
Machado
4
17
6
3
3
4
18
68
23
11
13
17
172
656
223
106
122
164
253
962
327
155
178
240
73
278
94
45
51
69
164
624
212
101
116
155
105
401
136
65
74
100
61
231
78
37
43
58
4
16
6
3
3
4
165
629
214
101
117
157
255
973
331
157
180
242
1
6
2
1
1
1
171
652
222
105
121
163
56
214
73
34
40
53
1.838
6.999
2.380
1.127
1.298
1.744
275
1.047
356
169
194
261
119
453
154
73
84
113
15
56
19
9
10
14
66
252
86
41
47
63
3.817
14.535
4.942
2.341
2.696
3.622
Região
Regiao
Regiao
Regiao
Região
Região Pe
Barroca/ S.
Cristiano
Centro
Isidoro
Pampulha Eustáquio
Bento
Machado
2
7
2
1
1
2
22
83
28
13
15
21
133
508
173
82
94
127
268
1.020
347
164
189
254
37
140
48
23
26
35
95
362
123
58
67
90
48
182
62
29
34
45
32
121
41
20
23
30
2
8
3
1
1
2
140
532
181
86
99
132
223
850
289
137
158
212
1
3
1
0
1
1
127
485
165
78
90
121
30
115
39
18
21
29
1.183
4.505
1.532
726
835
1.123
193
735
250
118
136
183
68
257
87
41
48
64
7
25
8
4
5
6
42
161
55
26
30
40
2.652
10.097
3.433
1.626
1.873
2.516
105
Região
Santa
Efigênia
1
4
37
54
15
35
22
13
1
35
54
0
36
12
390
58
25
3
14
810
Região
Santa
Efigênia
0
5
28
57
8
20
10
7
0
30
47
0
27
6
251
41
14
1
9
563
Região
Pampulha
3
10
101
147
43
96
61
35
3
96
149
1
100
33
1.073
160
69
9
39
2.228
Região
Pampulha
1
13
78
156
21
55
28
19
1
81
130
0
74
18
690
113
39
4
25
1.548
Total
44
178
1.704
2.497
720
1.620
1.040
599
43
1.633
2.525
14
1.693
555
18.169
2.718
1.177
146
655
37.729
Total
18
215
1.319
2.647
364
940
472
315
20
1.380
2.206
7
1.258
298
11.693
1.909
668
65
417
26.210
Funcionários com
7 a 10 sm.:
37.729 funcionários.
Funcionários com
10 a 15 sm.:
Fonte: RAIS - Relatório Anual de
Informação Social, 2008, projetado
para 2012 por Urban Systems do
Brasil.
Ramo de Atividade
Eletrecidade e Gás
Água e Esgotos
Construção
Comércio
Educação
Total
Plano
de Mercado
Ramo de Atividade
Eletrecidade e Gás
Água e Esgotos
Construção
Comércio
Educação
Total
Região
Barreiro
1
8
51
47
8
20
11
8
1
40
72
0
35
9
447
142
22
2
9
932
Região
Barreiro
5
37
270
420
87
206
121
75
5
259
415
2
249
70
2.615
478
155
18
87
5.573
Região
Regiao
Regiao
Regiao
Região
Barroca/ S.Be
Cristiano
Centro
Isidoro
Pampulha
nto
Machado
1
4
1
1
1
12
44
15
7
8
71
269
91
43
50
65
248
84
40
46
12
45
15
7
8
28
107
36
17
20
15
58
20
9
11
12
45
15
7
8
1
3
1
0
1
56
212
72
34
39
100
380
129
61
70
0
0
0
0
0
48
183
62
30
34
12
45
15
7
8
624
2.375
807
383
440
198
753
256
121
140
30
115
39
18
21
3
13
4
2
2
13
49
17
8
9
1.299
4.947
1.682
797
917
Região
Barroca/ S.Be
nto
7
51
377
586
121
287
168
104
7
360
578
2
347
98
3.645
666
217
25
121
7.768
Total de Funcionários
Regiao
Regiao
Cristiano
Centro
Machado
28
9
195
66
1.434
487
2.230
758
462
157
1.093
371
640
218
397
135
27
9
1.373
467
2.202
749
9
3
1.320
449
374
127
13.879
4.719
2.535
862
825
281
94
32
462
157
29.579
10.056
106
Regiao
Isidoro
4
31
231
359
74
176
103
64
4
221
355
1
213
60
2.236
408
133
15
74
4.765
Região
Pampulha
5
36
266
414
86
203
119
74
5
255
408
2
245
69
2.574
470
153
17
86
5.486
Região Pe Região Santa
Região Sion
Eustáquio
Efigênia
1
11
67
62
11
27
14
11
1
53
95
0
46
11
592
188
29
3
12
1.233
0
2
15
14
2
6
3
3
0
12
21
0
10
3
132
42
6
1
3
276
1
7
41
38
7
16
9
7
0
32
58
0
28
7
364
115
18
2
8
758
Região Sion
Eustáquio
Efigênia
7
49
357
556
115
272
160
99
7
342
549
2
329
93
3.459
632
206
23
115
7.371
2
11
80
124
26
61
36
22
2
76
123
0
74
21
773
141
46
5
26
1.648
4
30
220
342
71
167
98
61
4
210
338
1
202
57
2.127
389
126
14
71
4.533
Total
10
114
698
643
116
277
150
117
7
550
986
1
476
117
6.164
1.954
298
33
128
12.840
Total
72
507
3.722
5.788
1.200
2.836
1.662
1.031
70
3.563
5.716
23
3.427
971
36.026
6.581
2.142
244
1.199
76.779
Funcionários com
15 a 20 sm.:
Total de
Funcionários:
Fonte: RAIS - Relatório Anual de
Informação Social, 2008, projetado
para 2012 por Urban Systems do
Brasil.
Total Target
Ramo de Atividade
Eletrecidade e Gás
Água e Esgotos
Construção
Comércio
Educação
Total
Plano
de Mercado
Ramo de Atividade
Eletrecidade e Gás
Água e Esgotos
Construção
Comércio
Educação
Total
Região
Região
Barroca/ S.Be
Barreiro
nto
13%
15%
15%
18%
13%
15%
4%
5%
5%
6%
9%
11%
4%
5%
10%
13%
10%
12%
18%
22%
22%
26%
19%
23%
17%
20%
19%
24%
13%
16%
12%
14%
10%
13%
11%
14%
6%
7%
13%
16%
Região
Barreiro
1
6
34
18
4
18
5
8
1
46
89
0
41
14
350
57
16
2
5
714
Região
Barroca/ S.Be
nto
1
9
58
31
7
31
8
13
1
78
152
1
70
23
594
96
28
3
9
1.212
Regiao
Regiao
Regiao
Região
Região Sion
Cristiano
Centro
Isidoro
Pampulha
Eustáquio
Efigênia
Machado
8%
21%
28%
18%
16%
19%
17%
10%
25%
34%
21%
19%
22%
21%
8%
21%
28%
18%
16%
19%
17%
3%
7%
10%
6%
5%
6%
6%
3%
8%
10%
7%
6%
7%
6%
6%
15%
20%
12%
11%
13%
12%
3%
7%
9%
6%
5%
6%
6%
7%
17%
23%
15%
13%
15%
14%
7%
17%
22%
14%
13%
15%
14%
12%
30%
40%
25%
23%
26%
25%
14%
36%
49%
30%
27%
32%
30%
13%
31%
42%
26%
24%
28%
26%
11%
28%
37%
23%
21%
24%
23%
13%
32%
44%
27%
25%
29%
27%
9%
22%
30%
19%
17%
20%
18%
8%
20%
27%
17%
15%
18%
16%
7%
17%
24%
15%
13%
15%
14%
8%
19%
26%
16%
15%
17%
16%
4%
10%
14%
9%
8%
9%
8%
9%
21%
29%
18%
16%
19%
18%
Regiao
Regiao
Regiao
Cristiano
Centro
Isidoro
Machado
2
2
1
20
17
11
120
102
65
64
54
35
14
12
8
64
54
35
17
15
9
27
23
15
2
2
1
164
139
89
317
269
173
1
1
1
146
124
79
48
41
26
1.241
1.052
675
201
170
109
58
49
31
7
6
4
19
16
10
2.532
2.148
1.379
107
Região
Pampulha
1
8
47
25
6
25
7
11
1
64
124
0
57
19
485
79
23
3
7
991
Região Sion
Eustáquio
Efigênia
1
9
57
31
7
30
8
13
1
78
151
1
69
23
590
96
27
3
9
1.205
0
2
15
8
2
8
2
3
0
20
39
0
18
6
153
25
7
1
2
312
1
6
38
20
5
20
5
9
1
52
100
0
46
15
391
63
18
2
6
799
Total
14%
17%
14%
5%
5%
10%
5%
12%
11%
20%
25%
22%
19%
22%
15%
14%
12%
13%
7%
14,7%
Captura Média
14,7%
Total
10
88
536
286
64
284
78
123
8
730
1.413
5
650
215
5.532
895
257
32
83
11.291
Impactados
11.291c
Total Target
Região
Barreiro
Publico Target
taxa de captura
Publico Impactado
taxa de Conversão
Público Hospedado
taxa de captura Externa
Clientes externos
Total Clientes
taxa de Efetividade
5.573
13%
714
7%
54
Região
Barroca/ S.Be
nto
7.768
16%
1.212
9%
111
Regiao
Centro
Regiao
Cristiano
Machado
29.579
9%
2.532
5%
127
10.056
21%
2.148
12%
268
Regiao
Isidoro
4.765
29%
1.379
17%
233
Região
Pampulha
5.486
18%
991
11%
105
Região Sion
Eustáquio
Efigênia
7.371
16%
1.205
10%
115
1.648
19%
312
11%
35
4.533
18%
799
10%
82
Plano
de Mercado
Premissas:
– Taxa de captura: estimada em 14,7% da hóspedes target que tenham algum interesse no produto.
– Taxa de conversão: estimada em 10% .
– Taxa de captura externa: estimada em 10%.
– Taxa de efetividade: 1,47% resultado da relação entre total de clientes sobre target.
108
Total
76.779
14,7%
11.291
10,0%
1.129
10%
113
1.242
1,47%
Fluxo de Hóspedes Estimado / mês
Target
76.779
Taxa de
Captura
Média
14,7%
Impactados
11.291
Taxa de
Conversão
Média
10 %
Hóspedes
Estimados
(+10% Cap.
Externa)
X 3 Diárias
Realizadas
Total 1.242
Taxa Efetividade
Plano
de Mercado
Risco de demanda
1,47%
O investimento para atrair clientes tende a ser
maior quanto maior a taxa de captura.
Facilidade de acesso a região central.
Diárias Ano realizadas nos
hotéis de Belo Horizonte
(Médio Conforto e Simples)
809.687
Risco de produto
A taxa de ocupação dependerá da aceitação
do produto e sua localização bem como o
valor da diária.
Representará 6% das
diárias realizadas em
empreendimentos de
Médio Conforto e Simples
109
Número Diárias Ano
Estimadas
Total de 44.698
Número médio de
diárias ao Mês
Total 3.725
Cenário de Ocupação
Curvas de Ocupação Projetada
Premissas: O cálculo considerou uma média de 3 dias de permanência dos hóspedes, já que em média o
turista permanece entre 3 e 4 dias para negócios nos hotéis de categoria simples.
• Curva Referência: Ocupação média de 68%,
com 80% no pico e 56% na baixa temporada. Fluxo
anual estimado em 14.899 hóspedes,
uma média
mensal de 1.242, 44.698 diárias/ ano.
de Mercado
100%
90%
80%
• Curva Agressiva: Ocupação média de 75%, com
70%
88% no pico e 62% na baixa temporada. Fluxo anual
60%
estimado em 16.389 hóspedes e média mensal de
50%
1.366, 49.167 diárias/ ano.
Plano
Curva Estimada de O cupação
40%
• Curva Conservadora: Ocupação média de 61%,
com 72% no período de pico e 50% na baixa
temporada.
Fluxo
anual
estimado
em
13.409
hóspedes e uma média mensal de 1.117, 40.228
diárias/ ano.
110
30%
jan
fev mar abr mai jun
jul
ago
set
out nov dez
Curva de Hospedagem - Referência
Curva de Hospedagem - Agressiva
Curva de Hospedagem - Conservadora
Projeção de Ocupação do Hotel
−Para projeção da ocupção média ao mês do hotel foram consideradas as seguintes premissas:
−Crescimento do Fluxo de Passageiros no Terminal Rodoviário – a partir dos dados do TERGIP
temos uma taxa de crescimento médio anual de 1,94% no fluxo de passageiros Interestaduais e
Intermunicipais no período de 2005 a 2008.
−Concorrência Hoteleira - a entrada de novos competidores no mercado hoteleiro de Belo Horizonte
tende a reduzir a taxa de efetividade do Hotel em estudo, sendo assim estimamos que haverá uma redução
de 10% a cada 5 anos em sua capacidade de efetivar a captura de clientes.
Projeção de Faturamento da Taxa de Ocupação do Hotel
Plano
de Mercado
Ano
2010
2015
2020
2025
2030
2035
2040
Público
Target
76.779
84.545
93.096
102.512
112.881
124.298
136.870
Taxa de
Efetividade
1,47%
1,40%
1,33%
1,26%
1,20%
1,14%
1,08%
Fluxo de Hóspedes Número de
+10% de Taxa de Diárias - Mês
Captura
(x3)
1.242
3.726
1.299
3.898
1.359
4.077
1.422
4.265
1.487
4.462
1.556
4.667
1.628
4.883
111
Capacidade do
Hotel - Mês
5.475
5.475
5.475
5.475
5.475
5.475
5.475
Taxa de
Ocupação Média ao Mês
68%
71%
74%
78%
81%
85%
89%
Investimento - Hotel
Investimentos
Valores em R$
Obras civis
Total
Ano 1
Ano 2
Total
7.116.663
3.558.331
10.674.994
598.000
0
598.000
7.714.663
3.558.331
11.272.994
Fonte: Apêndice
– Conforme dados de engenharia, os investimentos para a construção do Hotel como empreendimento
acessório ao novo Terminal Rodoviário de São Gabriel totalizam R$ 11,3 milhões.
– Esse montante será escalonado ao longo dos 2 anos de construção do empreendimento.
112
Receitas - Hotel
– O empreendimento hoteleiro consiste em 180 UHs (Unidades Hoteleiras) e preço básico de R$ 104 por diária.
– Além das receitas provenientes das diárias, estimou-se uma taxa de 35% de receitas adicionais referentes ao
uso do restaurante, internet, frigobar, telefone e demais serviços oferecidos.
– A tabela abaixo detalha as principais premissas utilizadas para a projeção das receitas:
Receitas Hotel
Ano 2
Ano 3
Ano 4
Ano 5
Ano 15
Ano 25
180
180
180
180
180
180
R$ 104
R$ 104
R$ 104
R$ 104
R$ 104
R$ 104
Ocupação
69%
69%
70%
71%
77%
84%
Receita Adicional
35%
35%
35%
35%
35%
35%
Unidades Hoteleiras
Preço Básico
– A taxa de crescimento projetada da ocupação foi de 0,67% ao ano.
– O prazo estimado de construção é de 18 meses, desse modo, o ano 2 apresentará receita operacional apenas no
segundo semestre.
113
Receitas - Hotel
Ano 1
Ramp Up
100%
Ano 3
Ano 4
Ano 5
Ano 6
Ano 7
Ano 8
Ano 9
Ano 10
Ano 15
Ano 25
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2025
2035
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
3.123.589
2.313.770
809.819
6.307.770
4.672.422
1.635.348
6.368.362
4.717.305
1.651.057
6.428.954
4.762.188
1.666.766
6.489.546
4.807.071
1.682.475
6.550.138
4.851.954
1.698.184
6.610.731
4.896.838
1.713.893
6.671.323
4.941.721
1.729.602
6.731.915
4.986.604
1.745.311
7.034.876
5.211.019
1.823.857
7.640.797
5.659.850
1.980.947
Hospedagem
R$ Quartos - Categoria 1
Rec. Adicionais
Ano 2
-
0
3.123.589
6.307.770
6.368.362
6.428.954
114
6.489.546
6.550.138
6.610.731
6.671.323
6.731.915
7.034.876
7.640.797
Opex - Hotel
- Os custos operacionais correspondem a serviços de limpeza, manutenção, segurança e operação. Esses valores
foram estimados com base em valores médios do setor hoteleiro, ponderados pelo percentual da receita bruta e
pela área do empreendimento.
- A área projetada para o hotel foi de 5.249m2, sendo 539 para o 1º pavimento, 176 para o 2º e 4.534 somando
os demais andares.
- As despesas do hotel englobam gastos gerais, administrativos, comerciais e foram calculadas com base na média
do setor, ponderadas pela área do hotel.
Custos Operacionais
Valores em R$/m2
Ano 2
Ano 3
Ano 4
Ano 5
Ano 15
Ano 25
-216,0
-436,2
-440,4
-444,6
-459,7
-499,3
Despesas Gerais
-27,0
-54,5
-55,1
-55,6
-57,5
-62,4
Despesas Administrativas
-40,5
-81,8
-82,6
-83,4
-86,2
-93,6
Despesas Comerciais
-27,0
-54,5
-55,1
-55,6
-57,5
-62,4
Manut., Oper., Limpeza e Segurança
115
Opex - Hotel
Ano 1
Ramp Up
Ano 2
Ano 3
Ano 4
Ano 5
Ano 6
Ano 7
Ano 8
Ano 9
Ano 10
Ano 15
Ano 25
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2025
2035
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
Custos
Outros
-
1.133.863
2.289.720
2.311.715
2.306.238
2.225.914
2.246.697
2.267.481
2.288.264
2.309.047
2.412.962
2.620.793
Custos totais
-
1.133.863
2.289.720
2.311.715
2.306.238
2.225.914
2.246.697
2.267.481
2.288.264
2.309.047
2.412.962
2.620.793
0% da Receita Bruta
3.286.928
-
-
-
350.399
350.399
350.399
350.399
350.399
350.399
350.399
350.399
3.286.928
-
-
-
350.399
350.399
350.399
350.399
350.399
350.399
350.399
350.399
Ano 2
Ano 3
Ano 4
Ano 1
Ramp Up
Despesas
Gerais
Administrativas
Comerciais
Outros
Garantia de conclusão
Condomínio
Condomínio
Despesas totais
Ano 5
Ano 6
Ano 7
Ano 8
Ano 9
Ano 10
Ano 15
Ano 25
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2025
2035
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
132.176
0
520.521
34.716
687.413
141.733
212.599
141.733
174.876
0
21.207
692.148
286.215
429.323
286.215
157.388
0
288.964
433.447
288.964
139.901
288.280
432.420
288.280
122.413
278.239
417.359
278.239
104.926
280.837
421.256
280.837
87.438
283.435
425.153
283.435
69.950
286.033
429.049
286.033
52.463
288.631
432.946
288.631
34.975
301.620
452.430
301.620
-
327.599
491.399
327.599
-
10.410
10.410
10.410
10.410
10.410
10.410
10.410
10.410
10.410
10.410
1.169.551
1.161.687
1.141.803
1.089.174
1.080.779
1.072.384
1.063.989
1.055.594
1.066.081
1.157.008
116
Fluxo de Caixa
projetado dos
empreendimentos
117
Fluxo de Caixa - Consolidado
Receita Bruta
RECEITA TOTAL BRUTA
São Gabriel
Shopping
Hotel
TOTAL
2011
2012
0
3.123.589
3.123.589
2013
19.162.090
10.339.263
6.307.770
35.809.122
2014
19.314.505
18.231.571
6.368.362
43.914.438
2015
19.445.776
18.489.373
6.428.954
44.364.103
2016
19.543.157
18.751.349
6.489.546
44.784.053
2017
19.676.045
19.017.577
6.550.138
45.243.760
2018
19.756.619
19.288.131
6.610.731
45.655.480
2019
19.838.218
19.563.090
6.671.323
46.072.632
2020
19.920.786
19.842.535
6.731.915
46.495.235
2025
20.349.247
21.309.929
7.034.876
48.694.052
2035
21.289.394
24.631.563
7.640.797
53.561.753
Despesas Operacionais
OPEX
São Gabriel
Shopping
Hotel
TOTAL
2011
1.869.824
1.745.805
687.413
4.303.042
2012
1.268.678
526.961
1.826.011
3.621.649
2013
7.063.018
2.061.751
3.459.272
12.584.041
2014
6.950.478
3.139.705
3.473.402
13.563.585
2015
6.837.303
3.125.219
3.448.040
13.410.562
2016
6.723.111
3.111.337
3.315.088
13.149.537
2017
6.609.985
3.098.073
3.327.476
13.035.534
2018
6.495.289
3.085.436
3.339.864
12.920.589
2019
6.380.625
3.073.438
3.352.252
12.806.315
2020
6.265.989
3.062.091
3.364.640
12.692.720
2025
6.044.617
3.119.298
3.479.044
12.642.958
2035
6.072.821
3.601.123
3.777.801
13.451.745
2011
-39.430.728
-33.178.880
-15.327.195
-87.936.803
2012
-50.603.318
-18.359.585
-2.732.581
-71.695.484
2013
11.169.401
1.090.937
2.268.011
14.528.350
2014
10.674.147
11.337.128
2.109.820
24.121.095
2015
9.493.322
10.344.592
1.786.823
21.624.737
2016
8.938.127
10.513.215
1.729.412
21.180.754
2017
4.908.573
10.122.082
1.733.563
16.764.219
2018
8.552.021
9.190.455
1.743.515
19.485.992
2019
8.587.035
9.205.929
1.752.493
19.545.457
2020
8.682.138
9.313.718
1.760.475
19.756.331
2025
7.868.519
9.600.217
1.682.560
19.151.295
2035
6.937.219
9.792.939
1.450.019
18.180.178
Fluxo de Caixa
FLUXO DE CAIXA
São Gabriel
Shopping
Hotel
TOTAL
118
DRE projetado e principais premissas
DRE - R$ mil
Receita bruta
2015
44.364.103
Tarifa de embarque
Empreendimentos e receitas acessórias
Deduções da Receita
13.082.232
31.281.872
(2.691.804)
Receita Líquida
41.672.299
Custos operacionais
Custos operacionais variáveis
Outros Custos
(9.893.284)
(6.801.775)
(3.091.765)
Lucro bruto
31.778.759
Despesas
(6.608.786)
EBITDA
25.169.972
Depreciação
(5.250.465)
Lucro antes de juros e impostos
19.919.508
Resultado financeiro
(3.253.347)
o Juros = TJLP + 1,8% + 0,5% (Risco)
Lucro antes dos impostos
16.666.160
o Período de Amortização = até 10 anos +
Imposto de renda e Contribuição Social
(3.507.523)
Resultado do Exercício
13.158.637
Financiamento BNDES:
 Terminal Rodoviário
o Valor de Financiamento = 80% do
Investimento
o Juros = TJLP + 0,9% + 0,5% (Risco)
o Período de Amortização = Até 15 anos (incluído
período de carência
 Hotel + Shopping
o Valor de Financiamento = 60% do
Investimento
período de carência durante a construção
Condições para o Concessionário:
 TIR atrativa
 Impostos:
– IR+CSLL = 34%
– PIS COFINS = 9.25%
– ISS = 5%
 Prazo de concessão: 25 anos
119

Apresentação do PowerPoint

Transcrição

Documentos relacionados

regulamento

CINEPLEX - Honeywell Building Solutions

Comunicado ao Mercado 26 06 09

PIONEIRA EM BIjuTERIAS DE LuxO NA BAHIA

140 lojas, 9 âncoras, 3 megalojas

tarifas dolares 2002-2003

Release Institucional 2016

Authentic Feet leva as principais marcas de calçados

Portifolio Angela Meza

Masisa - Negócio Rede Placacentro