Relazione Tecnica - Vendite

Transcrição

Creditore procedente:
ITALFONDIARIO S.P.A.
(quale procuratore del
BANCO di NAPOLI S.p.A.)
Debitore:
------ ----
Data:
Maggio 2013
RELAZIONE PERITALE
C.T.U.
EPURATA GENERALITÀ
DEL DEBITORE
Tel.-fax: 0881.530334 – cell.: 335.8419419 – e-mail: [email protected]
PROCEDURA ESECUTIVA
n. 130/2012 R.G.E.
dott. ing. Alfredo Pellegrini
Piazza G. Matteotti, 5 – 71036 – LUCERA (FG)
STUDIO DI INGEGNERIA
Tribunale di Lucera
dott. ing. Alfredo PELLEGRINI – Piazza G. Matteotti, 5 – 71036 LUCERA
tel.-fax: 0881.530334 – cell.: 335.8419419; PEC: [email protected]
e-mail: [email protected] - [email protected]
TRIBUNALE di LUCERA
Giudice: dott. Giulia STANO
Procedura Esecutiva Immobiliare n. 130/2012 R. G. Es. promossa da:
ITALFONDIARIO S.p.A.
(quale procuratore del BANCO di NAPOLI S.p.A.)
contro
------ ---PREMESSA
Il sottoscritto dott. ing. Alfredo PELLEGRINI, libero professionista, nato a FOGGIA il 19/01/1959, iscritto all’Ordine degli Ingegneri della
Provincia di Foggia al n. 1576, residente e con studio professionale in
Lucera alla Piazza G. Matteotti, n. 5, veniva nominato quale C.T.U. nella procedura in epigrafe dal G. E. dott.ssa Giulia STANO con decreto
del 24/10/2012.
La Procedura Esecutiva Immobiliare n. 130/2012 è stata promossa dalla
ITALFONDIARIO S.p.A. (in qualità di procuratore del BANCO DI
NAPOLI S.p.A.) contro il signor PISCINO Luca, nato a San Severo
(FG) il 18 aprile 1977, c.f.: PSC LCU 77D18 I158P, ivi domiciliato alla
via Bisceglie, 8, titolare della ditta denominata “Il re della carne” con
sede in Lucera alla via dei Giardini, 11, ed è relativa al pignoramento
immobiliare dei seguenti immobili:
a) Locale terraneo con destinazione catastale “negozi e botteghe”, sito
nel comune di Lucera, con accesso dalla via dei Giardini, 11, di superficie complessiva pari a circa 52 mq.; tale unità immobiliare è attualmente censita al Catasto Fabbricati di Lucera al foglio n. 29, p.lla n.
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5295 - sub 34, via dei Giardini, 11 – Piano T – categoria C/1 – classe 7
– consistenza mq. 52 – superficie catastale mq. 64, Rendita €. 1.149,43.
In sede di giuramento (il cui verbale è allegato alla presente relazione)
ed accettazione dell’incarico di C.T.U. da parte del sottoscritto, in data
08/11/2012, il G. E. dott.ssa Giulia STANO disponeva che il C.T.U. rispondesse ai seguenti quesiti:
1) CONTROLLI la corrispondenza tra il/i bene/i pignorato/i e la titolarità in capo al/ai debitore/i esecutato/i, verificando, a tal fine, la
completezza della documentazione relativa alle iscrizioni e trascrizioni prodotta dal creditore procedente ed accerti se essa riguardi
tutti i beni pignorati e sia relativa a tutti i proprietari che si sono
succeduti nel ventennio anteriore alla trascrizione del pignoramento fino a risalire ad un atto di provenienza del debitore o di un suo
dante causa anteriore ai suddetti venti anni, comunicando immediatamente all’ufficio le eventuali carenze riscontrate e ciò anche
sulla scorta della eventuale relazione notarile; accerti quindi per
ogni lotto formato se la proprietà appartenga al debitore o ai debitori ed eventualmente per quale quota, indicando i nomi dei comproprietari;
2) PROVVEDA l’esperto, esaminati gli atti del procedimento ed eseguita ogni altra operazione ritenuta necessaria, previa comunicazione scritta a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno al debitore ed al/ai creditore/i procedente/i della data e del luogo di inizio
delle operazioni peritali e previo altresì accesso all’immobile:
a) all’esatta individuazione dei beni oggetto del pignoramento ed
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alla formazione di uno o più lotti per la vendita, descrivendoli
analiticamente e provvedendo, ove necessario, previa autorizzazione del giudice ed indicazione dei relativi costi, alla realizzazione del frazionamento, allegando alla relazione estimativa
i tipi debitamente approvati dall’Ufficio Tecnico Erariale;
b) all’elencazione delle pratiche edilizie svolte relative all’immobile, alla verifica della regolarità dei beni sotto il profilo urbanistico ed edilizio, anche sotto il profilo dell’agibilità, verificando anche la coincidenza tra ciò che è stato assentito con il
titolo abilitativo e ciò che è stato in concreto costruito; in caso
di esistenza di opere abusive, all'indicazione di ciò che è stato
sanato o dell'eventuale sanabilità in applicazione del combinato disposto degli artt. 46, comma 5 del D.P.R. 6 giugno 2001, n.
380 e 40, comma 6 della L. 28 febbraio 1985, n. 47, nonché dei relativi costi, assumendo le opportune informazioni presso gli uffici comunali competenti;
c) alla verifica della dotazione di attestato di qualificazione energetica ovvero di certificazione energetica e provveda all’allegazione della stessa ex art. 6, comma 3 d. lgs. n. 192/2005, come
modificato dall’art. 2 d. lgs. n. 311/2006; in mancanza, rediga
certificazione energetica dell’immobile secondo gli indici di prestazione energetica previsti dal D. M. 26/6/2009 in forza dell’art.
2 ter d. lgs. n. 192/2005 ed indichi le spese necessarie per
l’adeguamento del bene alla disciplina sul risparmio energetico;
d) all’identificazione catastale dell’immobile, previo accertamento
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dell’esatta rispondenza dei dati specificati nell’atto di pignoramento con le risultanze catastali, indicando altresì gli ulteriori elementi necessari per l'eventuale emissione del decreto di
trasferimento ed eseguendo, previa autorizzazione del G. e. ed
indicazione dei relativi costi, le variazioni che fossero necessarie per l'aggiornamento del catasto, ivi compresa la denuncia al
N.C.E.U. in relazione alla legge n. 1249/39, oltre ad acquisire la
relativa scheda ovvero predisponendola ove mancante; provveda, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del
bene, sempre previa autorizzazione del G. e. ed indicazione dei
relativi costi, alla sua correzione o redazione;
e) alla verifica della conformità tra le planimetrie catastali degli
immobili pignorati e lo stato dei luoghi; all’indicazione, in caso
di difformità, i costi dell’adeguamento delle planimetrie allo
stato dei luoghi, evidenziando eventuali scostamenti tra i costi
attuali a carico della procedura e i costi a carico dell’aggiudicatario a seguito dell’emanazione del decreto di trasferimento; all’adeguamento, in caso di difformità,delle planimetrie allo stato
dei luoghi, previa specifica autorizzazione del G. e.;
3) REDIGA quindi, in fascicoletti separati, limitatamente ai soli beni
oggetto del pignoramento, tante relazioni di stima quanti sono i
lotti individuati, indicando, in ciascuna di tali relazioni:
a) l’esatta elencazione ed individuazione dei beni componenti il
lotto, mediante indicazione della tipologia di ciascun immobile,
della sua ubicazione (città, via, numero civico, piano, eventuale
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numero interno), degli accessi, dei confini e dei dati catastali,
delle eventuali pertinenze e accessori, degli eventuali millesimi
di parti comuni; ciascun immobile sarà identificato, in questa
parte della relazione, da una lettera dell'alfabeto e gli accessori
dalla medesima lettera con un numero progressivo;
b) la descrizione analitica di ciascuno dei beni compresi nel lotto
(un paragrafo per ciascun immobile, ciascuno di essi intitolato
"DESCRIZIONE ANALITICA DEL" (appartamento, capannone
ecc.) e la lettera che contraddistingue l'immobile nel paragrafo
"Identificazione dei beni oggetto della stima"), indicando la tipologia del bene, l'altezza interna utile, la composizione interna; ed indicando poi in formato tabellare, per ciascun locale, la
superficie netta, il coefficiente utilizzato ai fini della determinazione della superficie commerciale, la superficie commerciale
medesima, l'esposizione, le condizioni di manutenzione; nei medesimi paragrafi il perito indicherà altresì le caratteristiche
strutturali del bene (tipo di fondazioni, solai, copertura, manto
di copertura, scale, pareti esterne dell’edificio), nonché le caratteristiche interne di ciascun immobile (infissi esterni, infissi interni, tramezzature interne, pavimentazione, porta d'ingresso,
scale interne, impianto elettrico, impianto idrico, impianto termico, precisando per ciascun elemento l'attuale stato di manutenzione e per gli impianti, la loro rispondenza alla vigente
normativa e in caso contrario, i costi necessari al loro adeguamento);
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c) indichi altresì le eventuali dotazioni condominiali (es. posti auto comuni, giardino ecc.) ;
d) lo stato di possesso degli immobili, precisando se occupati dal
debitore (indicando, in tal caso, quale sia l’utilizzo dell’immobile: es. abitativo, lavorativo, ecc.) o da terzi e, in tal caso, a che
titolo; ove essi siano occupati in base ad un contratto di affitto
o locazione, verifichi la data di registrazione, e la scadenza del
contratto, la data di scadenza per l'eventuale disdetta, l'eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio; si precisa che in caso di indicazioni non esaustive su tale punto, sarà disposta integrazione della
perizia senza ulteriore compenso; non sarà inoltre liquidato alcunché sino all’acquisizione dei suindicati elementi;
e) i vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene, distinguendo e indicando in sezioni separate quelli che resteranno a carico dell’acquirente e quelli che saranno invece cancellati o regolarizzati dalla procedura, indicando, per questi ultimi, i costi a ciò necessari; il perito dovrà in particolare ed, in ogni caso, pronunciarsi esplicitamente, in senso affermativo o negativo, sulla esistenza dei seguenti oneri e vincoli:
 per i vincoli che resteranno a carico dell’acquirente
I.
domande giudiziali (precisando se la causa sia ancora in corso
ed in che stato) ed altre trascrizioni;
II.
III.
atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura;
convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione delpag. 6 di 74
la casa coniugale al Coniuge;
IV.
altri pesi o limitazioni d'uso anche di natura condominiale (es.
oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso, abitazione,
assegnazione al coniuge, ecc.);
V.
l’esistenza di un usufrutto, tenendone conto nella valutazione
del bene;
 per i vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati o regolarizzati al momento della vendita a cura e spese della procedura:
VI.
VII.
VIII.
IX.
iscrizioni;
pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli;
eventuali difformità urbanistico-edilizie;
eventuali difformità catastali;
 altre informazioni per l’acquirente, concernenti:
X.
l’importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione
(es. spese condominiali ordinarie);
XI.
eventuali spese straordinarie già deliberate ma non ancora scadute;
XII.
eventuali spese condominiali scadute non pagate negli ultimi
due anni anteriori alla data della perizia;
XIII.
eventuali cause in corso;
f) La valutazione separata di ciascun lotto, indicando distintamente e in separati paragrafi i criteri di stima utilizzati, le fonti
delle informazioni utilizzate per la stima, il valore al mq. ed il
valore totale; esponga altresì analiticamente gli adeguamenti e
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le correzioni della stima, precisando tali adeguamenti in maniera distinta per lo stato d’uso e manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura,
nonché per eventuali costi di sanatoria (v. infra), spese condominiali insolute, la necessità di bonifica da eventuali rifiuti anche, tossici o nocivi, altri oneri o pesi; determini dunque il valore il valore finale del bene (lotto), prefigurando le due eventuali
diverse ipotesi:
a) in cui gli oneri di regolarizzazione urbanistica o catastale o per la
bonifica da eventuali rifiuti siano assunti dalla procedura;
b) ovvero siano lasciati interamente a carico dell’ acquirente.
In particolare, trattandosi di immobile abusivo stabilisca se sia
condonabile in base alla legislazione di volta in volta vigente
(tenendo conto della data dell’abuso e del termine previsto per
la presentazione della domanda) ovvero sanabile ex art. 36 del
t.u. edilizia, D.P.R. 380/01 (accertamento di conformità) mediante rilascio di un permesso in sanatoria, indicando i relativi
costi; se trattasi di irregolarità non condonabile o non sanabile
stabilisca, quale prezzo base il valore dell’area su cui insiste il
fabbricato abusivo detratti i costi di abbattimento e rimozione
ovvero il suo valore d’uso ovvero utilizzi motivatamente un altro criterio che tenga conto del fatto che trattasi di immobile
abusivo suscettibile di essere abbattuto (v. artt. 30, 31, 33, 34, 35
e 37 del t.u. edilizia, D.P.R. 380/01);
g) nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca altresì la valutaziopag. 8 di 74
ne della sola quota, tenuto conto della maggior difficoltà di
vendita per le quote indivise; precisi infine se il bene risulti comodamente divisibile, identificando, in caso affermativo, le parti che potrebbero essere separate in favore della procedura, tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari e provvedendo anche alla determinazione degli eventuali conguagli in denaro;
4) Alleghi il perito a ciascuna relazione di stima fotografie esterne ed
interne dell’immobile, nonché la planimetria dello stesso, copia della concessione o licenza edilizia e atti di sanatoria e la restante documentazione necessaria: depositi in particolare, ove non in atti,
copia dell’eventuale contratto di locazione e verbale delle dichiarazioni del terzo occupante; ALLEGHI altresì gli avvisi di ricevimento delle raccomandate di cui al punto 2 (avvisi di inizio operazioni
peritali).
5)
Depositi l’originale della perizia in Cancelleria, completa dei relativi allegati;
6) Depositi
altresì il supporto informatico (floppy disk o cd), in tre
esemplari distinti, contenenti ciascuno i seguenti files:
a) File contenente la perizia relativa al singolo lotto, con l’epurazione nell’intero testo delle generalità del debitore (indicaz.: Perizia);
b) File contenente la planimetria relativa al singolo lotto (indicaz.: Planim);
c) File contenente le fotografie del singolo lotto (ove possibile) (inpag. 9 di 74
dicaz.: Foto);
7)
Fissi l’inizio formale delle operazioni peritali nel luogo dallo stesso prescelto in una data che deve cadere entro 20 giorni dall’assunzione dell’incarico, avvisando i creditori, il debitore e, ove
possibile, il terzo occupante a mezzo fax o raccomandata a.r., depositando unitamente alla relazione la documentazione attestante l’avvenuta comunicazione.
8)
Depositi in Cancelleria l’originale della perizia almeno 45 giorni
prima dell’udienza fissata col provvedimento di nomina, assieme
ad una copia epurata delle generalità del debitore.
9)
Invii, contestualmente a tale deposito, copia della perizia ai creditori procedenti ed intervenuti, nonché al debitore (anche se non
costituito) a mezzo fax, posta o (preferibilmente) e-mail, e alleghi
all’originale della perizia una attestazione di aver proceduto a
tali invii.
10) Intervenga
all’udienza ex art. 569 c.p.c. per rendere chiarimenti
verbali ovvero scritti (qualora siano particolarmente complessi)
sulle eventuali osservazioni inviategli dalle parti almeno 15 giorni prima della predetta udienza.
11) Acquisisca direttamente presso i competenti Uffici l’attuale certificato di destinazione urbanistica e le mappe censuarie, i documenti mancanti che siano necessari o utili per l’espletamento dell’incarico, anche in copia semplice, con particolare riferimento
all’atto di provenienza in favore del debitore esecutato (qualora
non già in atti), con esclusione dei certificati delle trascrizioni ed
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iscrizioni relative agli immobili pignorati, della relazione notarile e dei documenti che devono essere necessariamente prodotti dal
creditore procedente a pena di decadenza; all’uopo lo autorizza
ad accedere ad ogni documento concernente gli immobili pignorati, ivi compresi documenti relativi a rapporti di locazione, in possesso di Pubblici Uffici (come, ad esempio, il Comune, l’Ufficio
del Registro, la Conservatoria dei Registri Immobiliari, l’Ufficio
del Territorio ecc.) o del Condominio, nonché ad estrarne copia,
non trovando applicazione, nel caso di specie, i limiti di cui al
T.U. sulla privacy;
12) Sospenda le operazioni peritali in caso di impossibilità di accedere all’immobile, ed avverta il giudice ed il creditore procedente, ai
fini della nomina di custode giudiziario;
13) Riferisca immediatamente al Giudice di ogni richiesta di sospensione del corso delle operazioni peritali, informando contestualmente la parte che l’esecuzione potrà essere sospesa solo con
provvedimento del Giudice su ricorso della medesima parte, cui
aderiscano tutti gli altri creditori;
14)
Formuli tempestivamente eventuale istanza motivata di rinvio
della udienza in caso di impossibilità del termine di deposito
(provvedendo altresì alla notifica alle parti del provvedimento di
rinvio), con l’avvertimento che in caso di tardivo deposito della
perizia o di immotivata richiesta di proroga in sede di liquidazione si procederà alla riduzione di un quarto del compenso e non
si terrà conto, nel calcolare il compenso, del periodo successivo
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alla scadenza ex art. 52 del d.p.r. 115/2002 (t.u. spese di giustizia);
15)
Autorizza il perito all’utilizzo del mezzo proprio;
16)
Autorizza, fin d’ora, il C.T.U. ad avvalersi dell’opera di un fabbro
e dell’assistenza della forza pubblica (segnatamente i Carabinieri
della Stazione del Comune ove si trova l’immobile) per accedere
nell’immobile periziando qualora il debitore ovvero un terzo occupante ne impediscano senza giustificato motivo l’accesso; dispone altresì che il C.T.U. prima dell’accesso con il fabbro e la
forza pubblica dia notizia al debitore o al terzo occupante che al
momento dell’accesso verrà forzata la porta d’ingresso.
Inoltre, il G. E. dott.ssa Giulia STANO liquidava in favore del perito, a
titolo di acconto, la somma di €. 400,00, posta provvisoriamente a carico del creditore procedente.
Il sottoscritto, in data 16/01/2013, richiedeva al G.E. dott.ssa Giulia
STANO di poter usufruire di una proroga di sessanta giorni per il deposito della C.T.U., a causa della indisponibilità negli atti informatici
dell’Agenzia del Territorio della planimetria della u.i.u. oggetto della
procedura esecutiva in epigrafe, con conseguente rinvio dell’udienza.
In data 25/03/2013, il sottoscritto C.T.U. richiedeva al G.E. dott.ssa Giulia STANO una seconda proroga di trentotto giorni per il deposito della
relazione scritta, a causa di pressanti e pregressi impegni professionali,
non procrastinabili, senza rinvio ulteriore dell’udienza rispetto alla
data fissata, il 20/06/2013.
Eseguite tutte le operazioni peritali ritenute necessarie, sia in sede di
sopralluoghi presso i luoghi oggetto del procedimento in epigrafe, sia
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presso i pubblici uffici per acquisire la documentazione funzionale ad
un proficuo ed esaustivo sviluppo della C.T.U., il sottoscritto ha redatto
la seguente relazione.
OPERAZIONI PERITALI
Sopralluoghi presso i luoghi interessati dalla causa in oggetto.
Il giorno 13 dicembre 2012, alle ore 10,00, come comunicato in precedenza:
 all’avv. dott. Carmelo Vicente PUCILLO, legale del creditore procedente (la società ITALFONDIARIO S.p.A., procuratrice del
Banco di Napoli S.p.A.), con raccomandata a. r. n. 05227186815-5;
 all’avv. dott.ssa Stefania TUCCI, domiciliataria del legale del creditore procedente, con raccomandata a. r. n. 05227186807-5;
 alla società ITALFONDIARIO S.p.A., creditore procedente e procuratrice del Banco di Napoli S.p.A., con raccomandata a. r. n.
05227186808-6;
 al debitore, sig. Luca PISCINO, con raccomandata a. r. n.
05227186809-7;
 al sig. Raffaele DONATACCI, inquilino del locale ed attuale titolare dell’attività commerciale ivi insediata, con raccomandata a. r.
n. 05227186810-0;
il sottoscritto C.T.U. si recava presso l’unità immobiliare oggetto dell’esecuzione, sita in Lucera alla via dei Giardini, 11, piano terra.
Ivi giunto, incontrava il sig. Raffaele DONATACCI, inquilino del locale e titolare dell’attività commerciale ivi insediata, una macelleria
corrente sotto l’insegna “CENTRO CARNI DAUNIA” (cfr. foto n. 14),
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e legale rappresentante della società “CENTRO CARNI S.R.L.”.
Con il consenso ed alla presenza costante del suddetto inquilino, il sottoscritto procedeva al rilievo dell’intero locale terraneo, effettuando
numerose misurazioni di tutti i vani con distanziometro laser, e scattando svariate fotografie sia dell’interno che dell’esterno a corredo.
Venivano inoltre rivolte alcune domande al sig. Donatacci, relative al
condominio, alle utenze (acqua, fogna, luce, ecc..) ed al contratto di locazione.
Il sig. Donatacci affermava, (ma non accettava di verbalizzare formalmente le proprie dichiarazioni), di non pagare alcuna spesa di condominio, di essere in regola con i pagamenti delle utenze, e che il contratto di locazione in corso aveva scadenza nel 2016 o 2017 (N.B.: in base ai
dati reperiti dal sottoscritto C.T.U. presso l’Ufficio Commercio ed Artigianato
del comune di Lucera, il contratto di locazione tra il proprietario –sig. Luca
PISCINO- e la società CENTRO CARNI S.R.L., il cui legale rappresentante
è il sig. Raffaele DONATACCI, ha durata di anni sei, a partire dal
02/01/2012 e sino a tutto il 01/01/2018).
Le operazioni peritali venivano sospese alle ore 12,00; veniva redatto il
verbale n. 1 che, previa lettura, era sottoscritto da tutti i presenti alle
ore 12,15 circa.
Visite ai pubblici uffici.
- UFFICI COMUNALI
In data 28 novembre 2012 il sottoscritto si recava presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Lucera per chiedere di visionare ed acquisire una
copia della pratica edilizia relativa alla Licenza/Concessione Edilizia n.
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1105/1962 e n. 1515/1964, e successive eventuali varianti relative al
fabbricato cui appartiene il locale terraneo, oggetto di esecuzione, ed
eventuali altre pratiche edilizie, anche in condono e/o in sanatoria, inerenti l’intero fabbricato o specificatamente l’unità immobiliare in oggetto, ivi compresi il certificato di abitabilità/agibilità e l’Attestato di Certificazione Energetica.
La richiesta era presentata formalmente al protocollo generale del comune di Lucera in pari data (28/11/2012) e successivamente veniva
evasa dall’Ufficio Tecnico in più riprese, in seguito a ripetute visite da
parte del sottoscritto.
Precisamente, è stata visionata ed acquisita in copia la seguente documentazione, relativa all’intero fabbricato, ed integralmente allegata alla
presente relazione:
 Denunzia Preventiva di Lavori Edilizi, del 16/05/1962, a firma del
sig. Giovanni TESSITORE, e relativa Licenza Edilizia n. 1105/1962, rilasciata dal Sindaco del Comune di Lucera al signor Giovanni
TESSITORE, per la costruzione di un fabbricato costituito da un piano terra ed un piano superiore in Lucera alla via dei Giardini, con
progetto a firma del geom. Mario Leonetti;
 Denunzia Preventiva di Lavori Edilizi, del 03/02/1964, a firma del
sig. Giovanni TESSITORE, e relativa Licenza Edilizia n. 1515/1964, rilasciata dal Sindaco del Comune di Lucera al signor Giovanni
TESSITORE, per la sopraelevazione di un secondo piano sul fabbricato costituito da un piano terra ed un primo piano in Lucera alla via
dei Giardini, con progetto a firma del geom. Walter Salandra;
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 Istanza del 13/11/1969, a firma del signor Giovanni TESSITORE, per il
rilascio del certificato di ultimazione lavori ed abitabilità relativamente al fabbricato in Lucera alla via dei Giardini, assentito con L.E. n.
1105/1962 e L.E. n. 1515/1964;
 Certificato del 15/12/1969 dell’Ufficio di Igiene del comune di Lucera, attestante che il fabbricato sito in via dei Giardini, in Lucera, composto da un piano terra, un primo ed un secondo piano, presenta i
prescritti requisiti di legge (vani dotati di sufficiente aria e luce, pareti
asciutte, ecc…), pertanto il suddetto fabbricato è abitabile a partire
dal 15/12/1969;
 Certificato di ultimazione lavori del 22/12/1969 dell’Ufficio Tecnico
del comune di Lucera, attestante che, alla data del 06/12/1969, per il
fabbricato in via dei Giardini in Lucera, composto da un piano terra,
un primo ed un secondo piano, i lavori risultano terminati conformemente, tranne leggere modifiche a muri divisori, alle Licenze Edilizie nn. 1105/1962 e 1515/1964;
 Certificato di abitabilità del 29/12/1969 dell’Ufficio Tecnico del comune di Lucera, che dichiara e certifica l’abitabilità/agibilità del fabbricato in via dei Giardini, in Lucera, composto da un piano terra, un
primo ed un secondo piano, con decorrenza 15/12/1969;
Veniva inoltre visionata ed acquisita in copia la seguente documentazione, relativa al locale terraneo oggetto della procedura esecutiva in
epigrafe:
 Comunicazione di Lavori di manutenzione ordinaria, del 11/07/
2008, a firma del sig. Luca PISCINO, per effettuare lavori di manupag. 16 di 74
tenzione ordinaria sul locale terraneo sito in Lucera alla via dei Giardini, 11, consistenti in:
o Riparazione tratto impianto fognante;
o Ripristino pavimento e rivestimento tratto interessato dai lavori di
riparazione;
o Pitturazione locali interni.
In data 4 dicembre 2012 il sottoscritto si recava presso l’Ufficio Commercio e Artigianato del Comune di Lucera per chiedere di visionare
ed acquisire una copia, integrale o parziale, della pratica relativa alla
Licenza Commerciale e/o SCIA Commerciale afferenti l’attività commerciale esercitata presso il locale terraneo in Lucera alla via dei Giardini, 11, oggetto del procedimento esecutivo in epigrafe.
La richiesta era presentata formalmente al protocollo generale del comune di Lucera in pari data (04/12/2012) e successivamente veniva
evasa dall’Ufficio Commercio e Artigianato in più riprese, in seguito a
ripetute visite da parte del sottoscritto.
Precisamente, è stata visionata ed acquisita in copia la seguente documentazione, relativa all’attività commerciale esercitata presso il locale
terraneo oggetto di pignoramento, integralmente allegata alla presente
relazione:
 Comunicazione di apertura di nuovo esercizio alimentare del
23/06/2003, a firma del signor Luca PISCINO, titolare dell’impresa
individuale omonima, corrente in Lucera (FG) alla via dei Giardini,
11, per l’attività di “Commercio al minuto di carne e prodotti a base
di carne” presso il locale terraneo in Lucera, alla via dei Giardini, 11;
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alla suddetta comunicazione erano allegati:
o un contratto di locazione (reg. a Lucera il 30/05/2003 al n. 813/1
S3) tra il proprietario del locale terraneo e locatore, il dott. Giuseppe Maria Antonio F. BAMBACIGNO ed il conduttore, sig. Luca PISCINO, della durata di anni sei, a partire dal 01/07/2003 e
sino a tutto il 30/06/2009;
o la prescritta relazione tecnica con elaborati grafici;
 Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) per Esercizi di
commercio al dettaglio di vicinato di apertura di nuovo esercizio
alimentare del 25/01/2012, a firma del signor Raffaele DONATACCI,
legale rappresentante della società “CENTRO CARNI S.R.L.”, corrente in Lucera (FG) alla via dei Giardini, 11, per l’attività di “Commercio
al dettaglio di carni e di prodotti a base di carne, insaccati, salumi,
uova e prodotti caseari” presso il locale terraneo in Lucera, alla via
dei Giardini, 11; alla suddetta comunicazione erano allegati:
o un contratto di locazione di immobile strumentale (reg. a San
Severo il 09/01/2012 al n. 64 S3) tra il proprietario del locale terraneo e locatore, il sig. Luca PISCINO, ed il conduttore, sig. Raffaele
DONATACCI, della durata di anni sei, a partire dal 02/01/2012 e
sino a tutto il 01/01/2018;
o la prescritta relazione tecnica con elaborati grafici.
In data 16 aprile 2012 il sottoscritto si recava nuovamente presso
l’Ufficio Tecnico del Comune di Lucera per richiedere il certificato di
destinazione urbanistica dell’immobile pignorato (ovvero, più precisamente, trattandosi di una unità immobiliare urbana, il certificato di
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destinazione d’uso).
La richiesta era presentata formalmente al protocollo generale del comune di Lucera il giorno successivo (17/04/2013) e veniva evasa
dall’Ufficio Tecnico solo dopo ripetute visite e solleciti verbali da parte
del sottoscritto, ottenendo finalmente, in data 24/04/2013, la certificazione attestante che (cfr. all. n. 29):
 l’edificazione del locale terraneo in via dei Giardini, 11, è avvenuta
con regolari licenze edilizie n. 1105 del 01/08/1962 e n. 1515 del
24/06/1964, su area di sedime ricadente in zona successivamente tipizzata dal sopravvenuto P.R.G. (approvato con Delibera del Presidente della Regione Puglia n. 1891 del 04/07/1974) in zona omogenea “A”, Centro Storico;
 nel fascicolo del fabbricato in oggetto, sono stati reperiti il certificato
di inizio-ultimazione lavori datato 22/12/1969, ed il certificato di
Abitabilità, che riporta al piano terra un vano utile con un accessorio, con destinazione rimessa;
 la destinazione d’uso attuale del locale terraneo è locale commerciale (la variazione dalla destinazione originaria, rimessa –C6-, a
quella attuale, locale commerciale –C1-, si è concretizzata a seguito
di istanza del proprietario nell’ottobre del 2000 e successiva comunicazione del Settore Urbanistica del comune di Lucera, che accettava
tale variazione di destinazione);
 l’assenza di istanze di condono e/o sanatoria.
È doveroso precisare che, a seguito delle difficoltà pratiche riscontrate
da parte degli uffici comunali a reperire e fornire l’intera documentapag. 19 di 74
zione richiesta, in data 23/04/2013, il sottoscritto C.T.U. si incontrava
con il geom. Antonio SCHIAVONE, il tecnico che, nel mese di ottobre
del 2000 e su incarico dell’allora proprietario, aveva redatto la richiamata pratica per la variazione d’uso da autorimessa C6 a locale commerciale C1 del locale terraneo in via dei Giardini, 11, oggetto della
presente relazione, sia presso l’ufficio tecnico del comune di Lucera –
Settore Urbanistica- che presso l’Ufficio del Catasto di Foggia.
Il geom. SCHIAVONE forniva gentilmente chiarimenti sulla procedura
adottata e, soprattutto, una copia (da cui si sono potuti trarre i riferimenti necessari all’Ufficio Urbanistica per rilasciare il certificato di destinazione urbanistica richiesto dal sottoscritto C.T.U.), della nota del
Settore Urbanistica del comune di Lucera prot. n. 39372 del 27/10/
2000, che, recependo l’istanza del proprietario dell’epoca, sig. Giuseppe
Maria Antonio BAMBACIGNO, tesa ad ottenere la suddetta variazione
di destinazione d’uso, comunicava al medesimo proprietario che, nel
quadro normativo statale, regionale e locale vigente “… per il mero
mutamento di destinazione d’uso funzionale senza necessità di opere
edili, il comune non è tenuto a rilasciare preventivamente alcun atto
abilitativo…” pertanto la variazione richiesta, senza l’esecuzione di
opere edili, era accettata a seguito di semplice comunicazione ed alla
sola condizione che detta variazione fosse comunicata tempestivamente anche all’Ufficio Tecnico Erariale di Foggia, condizione prontamente
soddisfatta da parte di proprietario e tecnico incaricato (cfr. all. nn. 3-528).
- UFFICI DELL’AGENZIA DEL TERRITORIO
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Nel mese di dicembre il sottoscritto si recava più volte, inutilmente,
presso lo sportello di Lucera dell’Agenzia del Territorio Provinciale di
Foggia –Sezione Catasto- per richiedere la documentazione dell’immobile pignorato: l’affollamento degli utenti derivante dal pagamento della rata dell’IMU rendeva impossibile ottenere le visure richieste.
In data 11 gennaio 2013 il sottoscritto si recava nuovamente presso lo
sportello di Lucera dell’Agenzia del Territorio Provinciale di Foggia –
Sezione Catasto- per richiedere la documentazione dell’immobile sottoposto a pignoramento; otteneva la visura catastale storica e l’estratto
di mappa catastale relativi al locale terraneo pignorato, mentre non risultava disponibile in atti informatici la planimetria catastale dello stesso.
Il sottoscritto richiedeva inoltre presso lo sportello di Lucera dell’Ufficio Provinciale di Foggia – Territorio – Servizio di Pubblicità Immobiliare, sito nei medesimi locali della sezione Catasto, di effettuare
l’ispezione ipotecaria della unità immobiliare in oggetto, ottenendo risultato negativo dalla visura. L’indisponibilità dell’operatore, per raggiunto orario di chiusura dello sportello, impediva di approfondire la
questione.
Pertanto, il sottoscritto era costretto a recarsi, in data 15 gennaio 2013,
presso lo sportello di Foggia dell’Agenzia del Territorio Provinciale di
Foggia –Sezione Catasto- per presentare personalmente la richiesta,
mediante la compilazione di apposito modulo, l’inserimento negli atti
informatici della planimetria catastale del locale terraneo e, laddove
esistente, dell’elaborato planimetrico dell’intera particella.
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Dopo alcuni giorni, il sottoscritto C.T.U. riceveva una nota dell’Ufficio
Provinciale di Foggia – Territorio – Servizi Catastali, che lo informava
che la planimetria catastale era stata inserita negli atti informatici, mentre risultava inesistente l’elaborato planimetrico.
In data 1 febbraio 2013 il sottoscritto si recava nuovamente presso lo
Sezione Catasto- per richiedere, ed ottenere, la planimetria catastale
dell’immobile sottoposto a pignoramento.
Completava inoltre, presso lo sportello di Lucera dell’Ufficio Provinciale di Foggia – Territorio – Servizio di Pubblicità Immobiliare ubicato
nei medesimi locali dei Servizi Catastali, la ricerca interrotta la volta
precedente; utilizzando i precedenti identificativi catastali dell’unità
immobiliare in oggetto, la visura ipotecaria riportava, finalmente, le notizie ricercate.
In data 19 aprile 2013 il sottoscritto si recava nuovamente presso lo
Sezione Catasto- per richiedere ulteriore documentazione relativa all’immobile sottoposto a pignoramento, finalizzata a definirne i confinanti: all’uopo richiedeva l’elenco immobili dell’intera particella 5295
del foglio 29 (cui appartiene, individuato dal subalterno 34, anche il locale terraneo oggetto della procedura esecutiva in epigrafe) e di due
particelle adiacenti (la n. 375 e la n. 4693): otteneva l’elenco immobili
della p.lla 5295 e della p.lla 375, mentre non risultava disponibile per la
p.lla 4693.
In data 24 aprile 2013 il sottoscritto, a seguito del colloquio avuto il
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giorno precedente con il geom. Antonio SCHIAVONE, redattore della
pratica di variazione di destinazione d’uso del locale nell’ottobre del
2000, si recava nuovamente presso lo sportello di Lucera dell’Agenzia
del Territorio Provinciale di Foggia –Sezione Catasto- per effettuare ulteriori ricerche sull’immobile sottoposto a pignoramento: incredibilmente risultava ancora presente negli atti informatici la piantina originaria dell’accatastamento del locale, risalente al 1969 (epoca dell’ultimazione dei lavori del fabbricato), anno in cui detto locale era censito
al N.C.E.U. del comune di Lucera al foglio 29, p.lla 1845 sub 1; naturalmente il sottoscritto ne richiedeva ed otteneva copia (cfr. all. n. 4).
- STUDI NOTARILI
In data 19/04/2013 il sottoscritto contattava telefonicamente lo studio
notarile del Notaio dott. Fabrizio PASCUCCI, per richiedere una copia
semplice dell’atto di compravendita rep. n. 7689 – racc. n. 3699 del
30/10/2006, reg. a Cerignola il 31/10/2006 al n. 2499 serie 1T e trascritto a Lucera il 03/11/2006 al n. 9106 Reg. gen. ed al n. 6649 del Reg.
part., con cui il sig. Luca PISCINO ha acquisito la proprietà del locale
terraneo, sito nel comune di Lucera, alla via dei Giardini, 11, dal precedente proprietario, sig. Giuseppe Maria Antonio BAMBACIGNO; tale
documentazione veniva trasmessa dopo un paio d’ore, via mail.
In data 22/04/2013 il sottoscritto ricontattava telefonicamente lo studio
notarile del Notaio dott. Fabrizio PASCUCCI, per richiedere una copia
conforme dell’atto di compravendita già ottenuto in copia semplice via
mail: tale copia era disponibile in data 30/04/2013, giorno in cui il sottoscritto C.T.U. si recava presso lo studio notarile in Foggia per prenderpag. 23 di 74
ne possesso; tale documentazione è allegata alla presente con il n. 14.
Va precisato, per maggior chiarezza, che in tale atto l’immobile è individuato con i seguenti riferimenti catastali:
Lucera, Foglio 29 - Particella 1845 sub 4 - via dei Giardini, 11 Piano T. - Categoria C/1 - Classe 7 - Consistenza mq. 52 Superficie catastale mq. 64 - Rendita Euro 1.149,43.
Come è facilmente rilevabile dalla lettura della relazione notarile a firma del dottor Fulvio CARNICELLI allegata agli atti dal creditore procedente, e dall’esame della visura storica catastale del medesimo immobile allegata alla presente con il n. 5, successivamente all’atto di
compravendita, con variazione del 18/09/2007 n. 25106.1/2007, in atti
dal medesimo giorno con prot. n. FG0341311, VARIAZIONE PER MODIFICA IDENTIFICATIVO (annotazioni: costituita dalla soppressione
ceu sez fgl 29 pla 1845 sub 4 per allineamento mappe), l’immobile assumeva i seguenti identificativi catastali, tuttora validi:
Lucera, Foglio 29 - Particella 5295 sub 34 - via dei Giardini, 11 Piano T. - Categoria C/1 - Classe 7 - Consistenza mq. 52 Rendita Euro 1.149,43.
- UFFICI DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE
In data 26 aprile 2013 il sottoscritto si recava presso l’Agenzia delle Entrate – Direzione Provinciale di Foggia – Ufficio di Lucera- per richiedere i dati anagrafici del condominio, eventualmente costituito, cui dovrebbe appartenere il locale terraneo pignorato; otteneva la documentazione allegata con il n. 34, dalla quale si evince che il condominio esiste, è denominato “Condominio TESSITORE di via dei Giardini n. 9”,
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ha sede presso il medesimo indirizzo con decorrenza 27/03/1997, è
tuttora in attività, ha codice fiscale 9100765715, ed il suo rappresentante
è il sig. Giovanni Rodolfo TESSITORE, defunto nel luglio del 2008 e
mai sostituito (N.B.: in base allo stato dei luoghi riscontrato dal sottoscritto
C.T.U. e documentato dalla foto n. 14 allegata, il civico 9 di via dei Giardini,
posizionato alla destra dell’ingresso dalla medesima strada al locale terraneo,
individuato dal civico 11, dà accesso ad una scala condominiale che porta ai
piani superiori del fabbricato che ospita al piano terra il locale pignorato).
RISPOSTE AI QUESITI
1. CONTROLLI la corrispondenza tra il/i bene/i pignorato/i e la titolarità in capo al/ai debitore/i esecutato/i, verificando, a tal fine, la
completezza della documentazione relativa alle iscrizioni e trascrizioni prodotta dal creditore procedente ed accerti se essa riguardi
tutti i beni pignorati e sia relativa a tutti i proprietari che si sono
succeduti nel ventennio anteriore alla trascrizione del pignoramento
fino a risalire ad un atto di provenienza del debitore o di un suo dante causa anteriore ai suddetti venti anni, comunicando immediatamente all’ufficio le eventuali carenze riscontrate e ciò anche sulla
scorta della eventuale relazione notarile; accerti quindi per ogni lotto
formato se la proprietà appartenga al debitore o ai debitori ed eventualmente per quale quota, indicando i nomi dei comproprietari;
Sulla base:
 di un attento esame della certificazione notarile del 14/09/2012, a
firma del dottor Fulvio CARNICELLI –Notaio in Maglie-, allegata
agli atti dal creditore procedente;
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 dell’espletamento di una indagine supplementare presso l’Agenzia
del Territorio –Servizio Pubblicità Immobiliare-, Ufficio del Territorio
Provinciale di Foggia, Sezione Staccata di Lucera, relativa al periodo
successivo alle visure ipocatastali esaminate dal Notaio CARNICELLI, materializzata da due visure ipocatastali (tale documentazione è
allegata alla presente con i nn. 12-13);
 dell’acquisizione della copia conforme dell’atto di compravendita rogato dal dottor Fabrizio PASCUCCI, rep. n. 7689 – racc. n. 3699 del
30/10/2006, reg. a Cerignola il 31/10/2006 al n. 2499 serie 1T e trascritto a Lucera il 03/11/2006 al n. 9106 Reg. gen. ed al n. 6649 del
Reg. part., con cui il sig. Luca PISCINO ha acquisito la proprietà del
locale terraneo, sito nel comune di Lucera, alla via dei Giardini, 11,
dal precedente proprietario, sig. Giuseppe Maria Antonio BAMBACIGNO (tale documentazione è allegata alla presente con il n. 14);
il sottoscritto C.T.U. ha accertato:
1.a - la corrispondenza tra il bene pignorato e la titolarità in capo al debitore esecutato, infatti dalla descrizione del bene riportato nell'atto di pignoramento ed il confronto con l’atto di proprietà ottenuto
in copia conforme dal Notaio rogante ed i dati catastali ed ipocatastali, e tenuta altresì presente la variazione catastale intervenuta in
data 18/09/2007, che ha variato gli identificativi dell’immobile
pignorato da:
Lucera, Foglio 29 - Particella 1845 sub 4
in quelli di seguito riportati, tuttora validi:
Lucera, Foglio 29 - Particella 5295 sub 34
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si riscontra che l’immobile oggetto della procedura esecutiva in
epigrafe, ubicato nel Comune di Lucera alla via dei Giardini, 11,
al piano terra, è di proprietà del Sig. Luca PISCINO.
1.b - ha verificato sia la completezza della documentazione relativa
alle iscrizioni e trascrizioni prodotta dal Creditore Procedente anche sulla scorta della certificazione notarile a firma del dottor Fulvio CARNICELLI, Notaio in Maglie, sia di quella riguardante il
bene sottoposto a pignoramento e dei proprietari che si sono succeduti nel ventennio anteriore alla trascrizione dell’atto di pignoramento.
1.c - Inoltre ha accertato che la proprietà dell’immobile sottoposto a
pignoramento e formante un unico lotto (come si specificherà al
successivo punto 2a), appartiene al debitore Sig.ra Luca
PISCINO per la quota di 1000/1000, come si evince dall’atto di
compravendita ottenuto in copia conforme dal Notaio rogante e
dalle visure ipotecarie aggiornate, tutti allegati alla presente.
2. PROVVEDA l’esperto, esaminati gli atti del procedimento ed eseguita ogni altra operazione ritenuta necessaria, previa comunicazione
scritta a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno al debitore ed
al/ai creditore/i procedente/i della data e del luogo di inizio delle
operazioni peritali e previo altresì accesso all’immobile:
a) all’esatta individuazione dei beni oggetto del pignoramento ed alla
formazione di uno o più lotti per la vendita, descrivendoli analiticamente e provvedendo, ove necessario, previa autorizzazione del
giudice ed indicazione dei relativi costi, alla realizzazione del frapag. 27 di 74
zionamento, allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente
approvati dall’Ufficio Tecnico Erariale;
2.a - In base al sopralluogo esperito in data 13/12/2012, come comunicato in precedenza alle parti con raccomandate a. r. del 05/12/
2012 (le cui ricevute sono allegate alla presente con il n. 42), presso
l’unità immobiliare oggetto dell’esecuzione e dall’esame delle
planimetrie catastali (allegate alla presente con i nn. 3-4), si riscontra che il locale terraneo è ubicato in Lucera, al piano terra di un
fabbricato, ed ha accesso diretto dalla via dei Giardini, 11. È evidente che, tenuta presente l’unitarietà del bene, il sottoscritto
C.T.U. ha identificato il compendio pignorato come un LOTTO
UNICO.
Tale unità immobiliare (cfr. planimetrie del rilievo, allegate alla
presente con il n. 35) è costituita da due vani principali e due vani
accessori di altezza netta pari a circa 3,17 m., ed un piccolo sottoscala (in parte di altezza costante pari a 1,66 m., ed in parte variabile da un minimo di 0,73 m. ad un massimo di 1,66 m.); il vano
direttamente attestato sulla strada esterna è destinato alla vendita,
mentre quello più interno è suddiviso in due zone: la parte direttamente comunicante con l’area vendita è destinato alla lavorazione delle carni, la restante parte ospita due celle frigorifere, con
pareti costituite da tramezzi in muratura e spessa coibentazione
(oltre 20 cm.) nella parte interna; al di sopra delle celle resta uno
spazio residuo di circa 40 cm. sino al soffitto, nascosto alla vista da
tende in tessuto rosso (cfr. foto nn. 6-7-8).
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Dalla zona lavorazione si accede ai due vani accessori: un bagno
(dotato di w.c. e lavabo), ed un locale destinato alla preparazione
di carni (dotato di lavello); quest’ultimo vano è direttamente collegato con un sottoscala costituito da una zona ad altezza netta
costante (circa 1,66 mt.) ed una zona ad altezza variabile (tra 0,73
m. ed 1,66 m.): entrambe le zone del sottoscala sono destinate a ripostiglio.
La pavimentazione dell’area vendita è in lastre di monocottura,
quella della zona retrostante destinata alla lavorazione e quella
dei due locali accessori e del sottoscala è in piastrelle ceramica;
tutti i locali sono rivestite per un’altezza da terra di circa due metri con piastrelle in ceramica: per la restante altezza le pareti sono
intonacate a civile e tinteggiate con colori chiari; la zona vendita
presenta un controsoffitto a elementi quadrati di colore bianco o
giallo, con interposti riquadri illuminanti, i soffitti degli altri locali
sono intonacati a civile e dipinti di bianco.
In corrispondenza dell’ingresso dalla via dei Giardini è installato
un infisso in anticorodal a due ante vetrate asimmetriche e sopraluce (cfr. foto nn. 13-14-15), protetto da saracinesca metallica; i due
infissi esterni montati in corrispondenza delle due finestre (una
nel bagno ed una nell’area lavorazione) sono in pvc ad anta unica
vetrata retinata, e sono muniti di inferriata metallica esternamente
(cfr. foto nn. 10-11-16); le porte interne del bagno e della zona lavorazione sono di tipo economico (tamburate in legno).
Il locale è fornito di impianto elettrico ed idrico-fognante allacciati
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alle reti pubbliche; nel bagno è installato uno scaldabagno elettrico per la produzione di acqua calda sanitaria ; è inoltre presente,
nell’area vendita, un impianto di condizionamento dell’aria, di
proprietà dell’attuale inquilino, installato a sua cura e spese.
Dalla documentazione ottenuta presso l’Ufficio Commercio e Artigianato del Comune di Lucera, si evince che l’impianto elettrico
è conforme alla legge n. 46/90.
b) all’elencazione delle pratiche edilizie svolte relative all’immobile,
alla verifica della regolarità dei beni sotto il profilo urbanistico ed
edilizio, anche sotto il profilo dell’agibilità, verificando anche la
coincidenza tra ciò che è stato assentito con il titolo abilitativo e
ciò che è stato in concreto costruito; in caso di esistenza di opere
abusive, all'indicazione di ciò che è stato sanato o dell'eventuale
sanabilità in applicazione del combinato disposto degli artt. 46,
comma 5 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e 40, comma 6 della L. 28
febbraio 1985, n. 47, nonché dei relativi costi, assumendo le opportune informazioni presso gli uffici comunali competenti;
2.b - In base alla documentazione ottenuta dall’Ufficio Tecnico del comune di Lucera si riscontra che il fabbricato condominiale al quale
appartiene il locale terraneo interessato dalla procedura esecutiva
in oggetto è stato assentito dapprima con il rilascio della Licenza
Edilizia n. 1105/1962, rilasciata dal Sindaco del Comune di Lucera
al signor Giovanni TESSITORE, per la costruzione di un fabbricato costituito da un piano terra ed un piano superiore in Lucera alla
via dei Giardini; successivamente, il medesimo signor Giovanni
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TESSITORE otteneva dal Sindaco del Comune di Lucera il rilascio
della Licenza Edilizia n. 1515/1964, per la sopraelevazione di un
secondo piano sul fabbricato assentito con la L.E. n. 1105/1962 innanzi citata, costituito da un piano terra ed un primo piano.
A seguito di istanza del 13/11/1969, a firma del signor Giovanni
TESSITORE, per il rilascio del certificato di ultimazione lavori ed
abitabilità, venivano rilasciati:
- Certificato del 15/12/1969 dell’Ufficio di Igiene del comune di
Lucera, attestante che il fabbricato sito in via dei Giardini, in Lucera, composto da un piano terra, un primo ed un secondo piano, presenta i prescritti requisiti di legge (vani dotati di sufficiente aria e luce, pareti asciutte, ecc.…), pertanto il suddetto
fabbricato è abitabile a partire dal 15/12/1969;
- Certificato di ultimazione lavori del 22/12/1969 rilasciato dal
sindaco del comune di Lucera, attestante che, alla data del
6/12/1969, per il fabbricato in via dei Giardini in Lucera, composto da un piano terra, un primo ed un secondo piano, i lavori
risultano terminati conformemente, tranne leggere modifiche a
muri divisori, alle Licenze Edilizie nn. 1105/1962 e 1515/1964;
- Certificato di abitabilità del 29/12/1969 rilasciato dal sindaco
del comune di Lucera, che dichiara e certifica l’abitabilità / agibilità del fabbricato in via dei Giardini, in Lucera, composto da
un piano terra (costituito da un vano principale destinato a rimessa e da un vano accessorio), un primo piano (costituito da
due appartamenti: il primo di tre vani e tre accessori, il secondo
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di due vani e tre accessori, entrambi destinati ad abitazione) ed
un secondo piano (costituito da un appartamento di quattro vani e quattro accessori, destinato ad abitazione), con decorrenza
15/12/1969.
Con riferimento al locale terraneo in Lucera alla via dei Giardini, 11, oggi di proprietà del sig. Luca PISCINO, oggetto del pignoramento, il sottoscritto C.T.U. ha inoltre verificato:
 in base ai documenti autorizzativi ed all’abitabilità, relativi
all’intero fabbricato e risalenti agli anni 1962-1969, forniti dal
comune;
 in base alla nota del Settore Urbanistica del comune di Lucera, prot. n. 39372 del 27/10/2000, con allegata piantina del locale identica all’accatastamento del 2001, che recepiva la richiesta del proprietario dell’epoca tesa ad ottenere la variazione di destinazione d’uso del locale terraneo da rimessa –
C6- a locale commerciale –C1-;
 in base all’attestazione datata 24/04/2013, rilasciata dal settore
urbanistica del comune di Lucera a seguito di istanza integrativa del sottoscritto C.T.U., che attesta l’attuale destinazione d’uso funzionale del locale terraneo a locale commerciale –
C1- e l’assenza di istanze di condono e/o sanatoria per il medesimo locale;
 a seguito del proprio sopralluogo esperito in data 13/12/2012;
 in base all’attento esame comparato delle due planimetrie catastali ottenute dallo sportello di Lucera dell’Agenzia del Terpag. 32 di 74
ritorio Provinciale di Foggia –Sezione Catasto (la prima risalente al 1969 e la seconda al 2001);
che lo stato dei luoghi presenta delle lievi differenze con le citate LL.EE. nn. 1105/1962 e 1515/1964; tali differenze consistono essenzialmente:
 nella presenza di una tramezzatura che di fatto divide il vano
unico in due vani concamerati (area vendita e zona preparazione), e di tramezzi in muratura, all’interno della zona preparazione che, opportunamente coibentati, delimitano le due
celle frigorifere;
 nella lieve differenza nella sagoma dell’appendice ove trovano
posto i due vani accessori (bagno e zona lavorazione) tra la
L.E. n. 1105/1962, il certificato di agibilità, la piantina di accatastamento del 1969 e quella del 2001;
 nella presenza del piccolo locale sottoscala “annesso” al locale
terraneo ed adibito a ripostiglio.
Per quanto attiene alla presenza delle tramezzature, riportate con
diversa configurazione sugli elaborati grafici allegati alla L.E. n.
1105/1962, completamente assenti sulla planimetria catastale del
1969 e riportate conformemente all’odierno stato dei luoghi nella
piantina allegata alla citata nota del Settore Urbanistica del comune di Lucera, prot. n. 39372 del 27/10/2000 (che recepiva la richiesta del proprietario dell’epoca tesa ad ottenere la variazione di
destinazione d’uso del locale terraneo da rimessa –C6- a locale
commerciale –C1-) e sulla coeva planimetria catastale del 2001, è
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di tutta evidenza che, trattandosi di opere interne afferenti la c.d.
“attività edilizia libera” ex art. 6 D.P.R. n. 380/2001 come novellato dall’art. 5 della legge n. 73/ 2010, non comportano “abuso” e,
al massimo, potrebbero essere soggette unicamente ad una sanzione pecuniaria ex art. 6, comma 7, del D.P.R. n. 380/2001 e
ss.mm.ii, pari a 258 euro, oltre alle competenze professionali da
concordare con il tecnico che verrà incaricato di curare la pratica
con l’Ufficio tecnico (si precisa che nulla è stato rilevato, a tale
proposito, dall’Ufficio Tecnico del comune di Lucera in sede di
istruttoria della citata richiesta di variazione di destinazione d’uso
del proprietario nel 2000).
Per quanto attiene alla lieve differenza nella sagoma dell’appendice ove trovano posto i due vani accessori (bagno e zona lavorazione) tra la L.E. n. 1105/1962, il certificato di agibilità, la piantina di accatastamento del 1969 e quella del 2001, anche qui va rilevato che detta appendice era presente (in parte coperta ed in
parte come “area libera di proprietà TESSITORE Giovanni”, intestatario della licenza) sugli elaborati grafici alla L.E. n. 1105/1962
(cfr. all. n. 17); sugli elaborati allegati invece alla L.E. n. 1515/1964
è riportata, in maniera evidentemente erronea, (cfr. all. n. 20) una
rappresentazione che è un “mix” del piano terra e del piano primo
esistenti sotto il titolo “PIANO TERRA”.
La cronologia delle licenze edilizie rilasciate (originaria L.E. n.
1105/1962 per la realizzazione del piano terra e del primo piano, e
successiva L.E. n. 1515/1964 per la sopraelevazione di un secondo
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piano sul sottostante fabbricato realizzato in forza della precedente L.E. n. 1105/1962) aiuta a definire il periodo di realizzazione
dei locali bagno e lavorazione come precedente al 1964, e quindi
ante 1967; la lettura poi del certificato di agibilità del 1969 che, a
lavori ultimati, cita un locale accessorio al piano terra, e l’esame
comparato delle piantine catastali del 1969 e del 2001 suffragano
ulteriormente quanto suggerisce la logica, e cioè che detti locali a
piano terra siano stati effettivamente realizzati prima della sopraelevazione, ovvero entro il 1964, e quindi ante 1967.
Infine, va osservato che la configurazione attuale era già riportata
sulla piantina allegata alla citata nota del Settore Urbanistica del
comune di Lucera, prot. n. 39372 del 27/10/2000, che recepiva la
richiesta del proprietario dell’epoca tesa ad ottenere la variazione
di destinazione d’uso del locale terraneo da rimessa –C6- a locale
commerciale –C1-, ma assolutamente nulla rilevava relativamente alla
presenza di eventuali abusi e/o difformità.
Pertanto, sintetizzando tutti gli elementi innanzi riportati, il sottoscritto C.T.U. ritiene che:
 i locali denominati “bagno” e “zona lavorazione” sull’elaborato grafico relativo al rilievo esperito dal sottoscritto in data
13/1/2012, sono stati realizzati entro il 03/02/1964, quando è
stata richiesta la sopraelevazione: sono quindi ante 1967;
 dall’esame della sovrapposizione effettuata tra la planimetria
dello stato dei luoghi e l’elaborato grafico allegato alla L.E. n.
1105/1962, si riscontra una “maggior superficie coperta” pari
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a circa 7,33 mq., considerando, cautelativamente, che sia stata
completamente occupata l’area “libera” di proprietà TESSITORE Giovanni;
 la tipologia di “abuso”, realizzato ante 1967, è definibile come
parziale difformità rispetto all’atto autorizzativo (L.E. n.
1105/1962);
 non essendo evidentemente possibile la demolizione della parte difforme senza pregiudizio di quella conforme, ai sensi del
combinato disposto degli artt. 34 e 36 del D.P.R. n. 380/ 2001
e successive mm.ii., il sottoscritto ritiene possibile ottenere la
sanatoria mediante formale richiesta fatta dal proprietario, accompagnata dal pagamento, a titolo di oblazione, del contributo di costruzione (come definito dall’art. 16 del D.P.R. n.
380/ 2001 successive mm.ii.) raddoppiato;
 l’applicazione delle tabelle parametriche riportanti i contributi
afferenti gli oneri di urbanizzazione ed il costo di costruzione
(cfr. all. n. 30) vigenti nel comune di Lucera in zona omogenea
A –Centro Storico- comporterebbe indicativamente il versamento della somma rinveniente dalle operazioni di seguito
riportate:
Oneri di urbanizz.ne per Ristrutt.ne edilizia:
€.14,870/mq.
Costo di costr.ne per Ristrutt.ne edilizia:
€. 4,455/mq.
Sommano €.19,325/mq.
Raddoppiando tale importo ai sensi del citato art. 36 del
D.P.R. n. 380/ 2001 successive mm.ii., e moltiplicando per la
pag. 36 di 74
maggior superficie coperta (“i valori in euro a mq. vanno riferiti...per i restanti tipi edilizi…alla superficie lorda complessiva di pavimento”) , si ottiene:
7,33 mq. x (19,325 x 2) €/mq. = €. 283,30
da versare a titolo di oblazione, oltre alle competenze professionali da concordare con il tecnico che verrà incaricato di
curare la pratica con l’Ufficio tecnico.
Si precisa che è stato utilizzato l’avverbio indicativamente
poiché la determinazione dell’oblazione (come è stato già verificato presso gli uffici comunali interessati) andrà controllata
con i medesimi uffici, solo a seguito di apposita istruttoria che
detti uffici effettueranno unicamente a seguito di formale richiesta di sanatoria; si precisa doverosamente che tale situazione non impedisce la chiusura della procedura esecutiva,
potendo essere demandato all’eventuale futuro proprietario il
perfezionamento della sanatoria di opere in parziale difformità dall’assentito realizzate ante 01/09/1967.
Per quanto attiene alla presenza del piccolo locale sottoscala
“annesso” al locale terraneo, di tale situazione non vi sono tracce
né sulle planimetrie catastali in atti (aggiornate al 2001) né in quelli in possesso del comune; peraltro tale problematica, di carattere
“privatistico”, afferisce solo al rapporto tra l’unità immobiliare ed
il condominio, (essendo, normalmente, ai sensi dell’art. 1117 del
codice civile, il vano scala uno degli elementi comuni ai proprietari delle unità immobiliari che costituiscono il condominio
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stesso, se il contrario non risulta dal titolo) non essendovi invece
alcun problema dal punto della regolarità urbanistica e/o edilizia
del vano sottoscala.
Tenuto presente che anche per il locale sottoscala (accatastabile
solo per la parte di altezza superiore a 1,49 mt. in base alle normative vigenti, e quindi per una superficie lorda di circa 2,7 mq. che
parteciperebbe alla “superficie catastale solo per il 50%, e quindi,
solo per 1,35 mq.!!!) la rilevanza catastale è minima, il sottoscritto C.T.U. ritiene che si possa soprassedere alla relativa variazione catastale, (che, comunque, presuppone il trasferimento della
proprietà del medesimo sottoscala dal condominio al proprietario
del locale terraneo), salvo diverso parere del signor Giudice.
c) alla verifica della dotazione di attestato di qualificazione energetica ovvero di certificazione energetica e provveda all’allegazione
della stessa ex art. 6, comma 3 d. lgs. n. 192/2005, come modificato
dall’art. 2 d. lgs. n. 311/2006; in mancanza, rediga certificazione
energetica dell’immobile secondo gli indici di prestazione energetica previsti dal D. M. 26/6/2009 in forza dell’art. 2 ter d. lgs. n.
192/2005 ed indichi le spese necessarie per l’adeguamento del bene
alla disciplina sul risparmio energetico;
2.c - In base alla documentazione ottenuta dall’Ufficio Tecnico del comune di Lucera si riscontra che il locale terraneo interessato dalla
procedura esecutiva in oggetto non è dotato né di attestato di
qualificazione energetica (AQE), né di attestato di certificazione
energetica (ACE). Si è pertanto provveduto a redigere l’ACE, sepag. 38 di 74
condo quanto previsto e prescritto dalla normativa vigente in materia, che è allegato alla presente con il n. 38.
Il sottoscritto ha quindi proceduto ad ipotizzare un “intervento
migliorativo”, consistente essenzialmente in:
 applicazione di un “cappotto” costituito da pannelli di polistirene estruso da 7 cm. di spessore sul lato interno di tutte le
pareti perimetrali e successiva rasatura e dipintura della superficie;
 coibentazione del calpestio, previa demolizione della pavimentazione esistente e del massetto sottostante e loro conferimento a discarica, mediante applicazione di fogli di polietilene sul terreno sottostante come barriera al vapore, pannelli
di polistirene estruso di adeguata resistenza meccanica, getto
di un massetto di 4-5 cm. e posa in opera di pavimentazione
analoga a quella esistente;
 sostituzione degli infissi esterni (porta finestra a due ante e sopraluce, e due finestre ad anta singola) previa rimozione di
quelli esistenti e loro conferimento a discarica, con nuovi infissi in alluminio e vetro camera di caratteristiche conformi
all’attuale normativa sul risparmio energetico;
 fornitura ed installazione di un generatore a pompa di calore
per il riscaldamento e l’acqua calda sanitaria, compresa la realizzazione dell’impianto, di caratteristiche conformi all’attuale
normativa sul risparmio energetico;
Una stima sommaria delle spese da sostenere per realizzare tale
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intervento è riportata di seguito:
-cappotto sulle pareti:
92,39 mq. x €. 25,00/mq. = €. 2.309,83
-coibentazione calpestio: 53,00 mq. x €. 50,00/mq. = €. 2.650,00
-sostituzione infissi
a corpo
= €. 3.500,00
-impianto di riscaldamento e a.c.s.
a corpo
= €. 6.500,00
Sommano
€. 14.959,83
ovvero, in cifra tonda €. 15.000,00 (diconsi euro quindicimila/00).
A tale importo vanno aggiunte le spese tecniche da corrispondere
al tecnico che redigerà il progetto di miglioramento a livello esecutivo e ne curerà la direzione lavori.
Una prima osservazione riguarda il notevole risultato che si otterrebbe sotto il profilo del risparmio energetico: il locale passerebbe dalla classe G attuale (con una Prestazione Energetica Globale pari a 112.462 kWh/m3 anno, cfr. all. n. 38 – Attestato Certificazione Energetica) alla classe C (con una Prestazione Energetica
Globale pari a 21.078 kWh/m3 anno, minore del valore del riferimento legislativo, pari a 21.555 kWh/m3 anno, cfr. all. n. 39 –
A.C.E. Post Intervento).
Una seconda osservazione è che, nel caso di reiterazione o proroga degli incentivi relativi ad interventi di riqualificazione energetica, un’aliquota significativa (oggi pari al 55%) sarebbe oggetto di
detrazione fiscale in dieci anni, con conseguente dimezzamento
dell’investimento.
d) all’identificazione catastale dell’immobile, previo accertamento
dell’esatta rispondenza dei dati specificati nell’atto di pignorapag. 40 di 74
mento con le risultanze catastali, indicando altresì gli ulteriori
elementi necessari per l'eventuale emissione del decreto di trasferimento ed eseguendo, previa autorizzazione del G. e. ed indicazione dei relativi costi, le variazioni che fossero necessarie per l'aggiornamento del catasto, ivi compresa la denuncia al N.C.E.U. in
relazione alla legge n. 1249/39, oltre ad acquisire la relativa scheda
ovvero predisponendola ove mancante; provveda, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, sempre previa
autorizzazione del G. e. ed indicazione dei relativi costi, alla sua
correzione o redazione;
2.d - Confrontando i dati emergenti dalle visure catastali aggiornate ed
alle planimetrie catastali acquisite presso l’Agenzia del Territorio
Provinciale di Lucera –Sezione Catasto-, con quelli dell’atto di pignoramento, il sottoscritto C.T.U. ha riscontrato l’esattezza e
completezza di questi ultimi. Ha verificato inoltre la sostanziale
corrispondenza, con le lievi differenze di seguito riportate, dello
stato dei luoghi con l’ultima planimetria catastale disponibile negli atti informatici catastali, consistenti nell’assenza del locale sottoscala riscontrato in sede di rilievo (di limitatissima superficie ed
in buona parte di altezza inferiore al minimo “accatastabile”, pari
a 1,50 mt.) ed in una lieve differenza nella sagoma esterna globale
della u.i.u.; si ritiene, comunque, che tali lievi differenze non abbiano rilevanza catastale significativa, con le precisazioni di cui al
punto seguente.
e) alla verifica della conformità tra le planimetrie catastali degli
pag. 41 di 74
immobili pignorati e lo stato dei luoghi; all’indicazione, in caso di
difformità, i costi dell’adeguamento delle planimetrie allo stato
dei luoghi, evidenziando eventuali scostamenti tra i costi attuali a
carico della procedura e i costi a carico dell’aggiudicatario a seguito dell’emanazione del decreto di trasferimento; all’adeguamento,
in caso di difformità, delle planimetrie allo stato dei luoghi, previa
specifica autorizzazione del G. e.
2.e – Confrontando l’ultima planimetria catastale disponibile, acquisita
in data 01/02/2013 (relativa alla variazione catastale 12/01/2001
n. 481.1/2001 per RETTIFICA GRAFICA E CAMBIO DI DESTINAZIONE) presso l’Agenzia del Territorio Provinciale di Lucera –
Sezione Catasto-, con la planimetria dello stato dei luoghi rinveniente dal rilievo effettuato, il sottoscritto C.T.U. ne ha riscontrato
la sostanziale corrispondenza, con le lievi differenze illustrate nel
paragrafo precedente: lieve differenza nella sagoma esterna globale della u.i.u. ed assenza sulla planimetria catastale del locale sottoscala (di limitatissima superficie ed in buona parte di altezza inferiore al minimo “accatastabile”, pari a 1,50 mt.); si precisa, comunque, che tali lievi differenze non hanno rilevanza significativa
catastale, ed, in ogni caso, richiederebbero preliminarmente la
“definizione” della proprietà del locale sottoscala con il condominio, e, comunque, un lavoro sproporzionato per la correzione della sagoma, dovendo effettuare rilievi e conseguenti variazioni sia
alla mappa che alle particelle ed u.i.u. limitrofe, con costi spropositati rispetto alle piccolissime variazioni da apportare.
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3. REDIGA quindi, in fascicoletti separati, limitatamente ai soli beni
oggetto del pignoramento, tante relazioni di stima quanti sono i lotti
individuati, indicando, in ciascuna di tali relazioni:
a) l’esatta elencazione ed individuazione dei beni componenti il
lotto, mediante indicazione della tipologia di ciascun immobile,
della sua ubicazione (città, via, numero civico, piano, eventuale
numero interno), degli accessi, dei confini e dei dati catastali,
delle eventuali pertinenze e accessori, degli eventuali millesimi
di parti comuni; ciascun immobile sarà identificato, in questa
parte della relazione, da una lettera dell'alfabeto e gli accessori
dalla medesima lettera con un numero progressivo;
3.a - L’immobile oggetto dell’esecuzione è ubicato in Lucera, al piano
terra di un fabbricato condominiale, ed ha l’unico accesso diretto
da via dei Giardini, 11.
Il locale terraneo oggetto del pignoramento confina a nord-ovest
con via dei Giardini, a nord-est con scala condominiale di altro
condominio, a est con la scala condominiale del condominio di
appartenenza e per un piccolo tratto con giardino privato, a sud
con altra ditta (cfr. allegato n. 35).
L’unità immobiliare oggetto dell’esecuzione è attualmente censita
al Catasto Fabbricati del comune di Lucera al foglio n. 29, p.lla n.
5295 - sub 34, con consistenza mq. 52, categoria C/1, classe 7,
Rendita €. 1.149,43.
Non risultano ulteriori pertinenze esclusive del locale in questione, ad eccezione del locale sottoscala adibito a ripostiglio, che in
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sede di sopralluogo è stato riscontrato essere comunicante con la
zona lavorazione ed annesso, di fatto, al locale; non è stato possibile contattare l’Amministratore del Condominio, defunto nel
2008 e mai sostituito (cfr. all. n. 34), per ottenere ulteriori informazioni né su questa particolare problematica, né su altre situazioni
condominiali.
b) la descrizione analitica di ciascuno dei beni compresi nel lotto
(un paragrafo per ciascun immobile, ciascuno di essi intitolato
"DESCRIZIONE ANALITICA DEL" (appartamento, capannone
ecc.) e la lettera che contraddistingue l'immobile nel paragrafo
"Identificazione dei beni oggetto della stima"), indicando la tipologia del bene, l'altezza interna utile, la composizione interna; ed indicando poi in formato tabellare, per ciascun locale, la
superficie netta, il coefficiente utilizzato ai fini della determinazione della superficie commerciale, la superficie commerciale
medesima, l'esposizione, le condizioni di manutenzione; nei medesimi paragrafi il perito indicherà altresì le caratteristiche
strutturali del bene (tipo di fondazioni, solai, copertura, manto
di copertura, scale, pareti esterne dell’edificio), nonché le caratteristiche interne di ciascun immobile (infissi esterni, infissi interni, tramezzature interne, pavimentazione, porta d'ingresso,
scale interne, impianto elettrico, impianto idrico, impianto termico, precisando per ciascun elemento l'attuale stato di manutenzione e per gli impianti, la loro rispondenza alla vigente
normativa e in caso contrario, i costi necessari al loro adeguapag. 44 di 74
mento);
3.b - L’immobile in oggetto appartiene ad un fabbricato per civili abitazioni sito in Lucera alla via dei Giardini, 9-11, costituito da un
piano terra ad uso commerciale e due piani in elevazione ad uso
residenziale. Il fabbricato ha struttura portante in muratura e solai
in latero-cemento, con copertura a terrazza piana; la parete esterna, in muratura portante, prospiciente il giardino privato è intonacata; quella prospiciente via dei Giardini è rivestita al piano terra con lastre di pietra ed ai piani superiori con listelli di mattoncino faccia vista.
Come è possibile osservare dall’esame della documentazione fotografica allegata, le facciate dell’immobile sono in discrete condizioni di manutenzione.
Gli appartamenti ai piani superiori sono serviti da una scala condominiale, con androne di accesso dalla via dei Giardini, 9.
Il locale terraneo oggetto dell’esecuzione è ubicato al piano terra
del fabbricato innanzi descritto, ed ha l’unico accesso direttamente
dall’esterno, dalla via dei Giardini, 11.
È adibito a locale commerciale ed è costituito (cfr. planimetrie del
rilievo, allegate alla presente con il n. 35) da due vani principali e
due vani accessori di altezza netta pari a circa 3,17 m., ed un piccolo sotto-scala (in parte di altezza costante pari a 1,66 m., ed in
parte variabile da un minimo di 0,73 m. ad un massimo di 1,66
m.); il vano direttamente attestato sulla strada esterna è destinato
alla vendita, mentre quello più interno è suddiviso in due zone: la
pag. 45 di 74
parte direttamente comunicante con l’area vendita è destinato alla
lavorazione delle carni, la restante parte ospita due celle frigorifere, con pareti costituite da tramezzi in muratura e spessa coibentazione (oltre 20 cm.) nella parte interna; al di sopra delle celle resta uno spazio residuo di circa 40 cm. sino al soffitto, nascosto alla
vista da tende in tessuto rosso (cfr. foto nn. 6-7-8).
Dalla zona lavorazione si accede ai due vani accessori: un bagno
(dotato di w.c. e lavabo), ed un locale destinato alla preparazione
di carni (dotato di lavello); quest’ultimo vano è direttamente collegato con un sottoscala costituito da una zona ad altezza costante
(circa 1,66 mt.) ed una zona ad altezza variabile (tra 0,73 m. ed
1,66 m.): entrambe le zone del sottoscala sono destinate a ripostiglio.
La superficie coperta totale lorda (comprese le murature di pertinenza esclusiva al 100% e quelle in comune al 50%) è di circa mq.
73,59, oltre a 4,55 mq. del sottoscala (di cui 2,70 mq. con h>1,49
m.); la superficie coperta netta calpestabile è di mq. 57,68 circa
oltre a quella netta del sottoscala pari a circa 3,22 mq. (di cui 2,11
mq. con h>1,49 m).
La pavimentazione dell’area vendita è in lastre di monocottura,
quella della zona retrostante destinata alla lavorazione e quella
dei due locali accessori e del sottoscala è in piastrelle ceramica;
tutti i locali sono rivestite per un’altezza da terra di circa due metri con piastrelle in ceramica: per la restante altezza le pareti sono
intonacate a civile e tinteggiate con colori chiari; la zona vendita
pag. 46 di 74
presenta un controsoffitto a elementi quadrati di colore bianco o
giallo, con interposti riquadri illuminanti, i soffitti degli altri locali
sono intonacati a civile e dipinti di bianco.
Il bagno è completo di lavandino e w.c.
In corrispondenza dell’ingresso dalla via dei Giardini è installato
un infisso in anticorodal a due ante vetrate asimmetriche e sopraluce (cfr. foto nn. 13-14-15), protetto da saracinesca metallica; i due
infissi esterni montati in corrispondenza delle due finestre del bagno e dell’area lavorazione sono in pvc ad anta unica vetrata retinata, e sono muniti di inferriata metallica esternamente (cfr. foto
nn. 10-11-16); le porte interne del bagno e della zona lavorazione
sono di tipo economico (tamburate in legno).
Il locale è fornito di impianto elettrico ed idrico-fognante allacciati
alle reti pubbliche; nel bagno è installato uno scaldabagno elettrico per la produzione di acqua calda sanitaria ; è inoltre presente,
nell’area vendita, un impianto di condizionamento dell’aria, di
proprietà dell’attuale inquilino, installato a sua cura e spese.
Dalla documentazione ottenuta presso l’Ufficio Commercio e Artigianato del Comune di Lucera, si evince che l’impianto elettrico
è conforme alla legge n. 46/90.
Tutti gli impianti, per quanto possibile valutare con un esame
sommario “a vista”, sono rispettosi delle normative vigenti.
Nell’insieme l’unità immobiliare si presenta in un buono stato di
manutenzione e conservazione.
RIEPILOGO CARATTERISTICHE IMMOBILE
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Sup.
Sup.
Sup.
Esposizione/
Impianti
Lorda
Netta
Scoperta
Luminosità/
Elettrico,
SCL [mq.]
SCN [mq.]
Ss [mq.]
Manutenzione
73,59 mq.
57,68 mq.
0,00 mq.
Buona
Idrico-fognario
A norma
(N.B.: nella tabella riepilogativa non sono stati considerati i dati
afferenti il locale sottoscala, sia perché non è stato reperito un titolo di proprietà ad esso relativo che ne giustifichi l’annessione al
locale terraneo, e sia perché l’influenza di tale locale, per la destinazione d’uso – è adibito a ripostiglio-, e per le caratteristiche dimensionali –superficie lorda di circa 4,55 mq. ed altezza compresa
tra 1,66 m. e 0,73 m.-, sulla stima dell’intero locale è davvero trascurabile).
c) indichi altresì le eventuali dotazioni condominiali (es. posti auto comuni, giardino ecc.) ;
3.c – Non dovrebbero esserci ulteriori dotazioni condominiali; non è
stato possibile condurre verifiche poiché, come esposto in precedenza, non è stato possibile contattare l’Amministratore del Condominio, defunto nel 2008 e mai sostituito (cfr. all. n. 34).
d) lo stato di possesso degli immobili, precisando se occupati dal
debitore (indicando, in tal caso, quale sia l’utilizzo dell’immobile: es. abitativo, lavorativo, ecc.) o da terzi e, in tal caso, a che
titolo; ove essi siano occupati in base ad un contratto di affitto
o locazione, verifichi la data di registrazione, e la scadenza del
contratto, la data di scadenza per l'eventuale disdetta, l'eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualpag. 48 di 74
mente in corso per il rilascio; si precisa che in caso di indicazioni non esaustive su tale punto, sarà disposta integrazione della
perizia senza ulteriore compenso; non sarà inoltre liquidato alcunché sino all’acquisizione dei suindicati elementi;
3.d – Grazie alla documentazione fornita dall’Ufficio Commercio e Artigianato del Comune di Lucera, relativa alla Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) per Esercizi di commercio al dettaglio di vicinato di apertura di nuovo esercizio alimentare del
25/01/2012, a firma del signor Raffaele DONATACCI, legale
rappresentante della società “CENTRO CARNI S.R.L.”, corrente
in Lucera (FG) alla via dei Giardini, 11, per l’attività di “Commercio al dettaglio di carni e di prodotti a base di carne, insaccati, salumi, uova e prodotti caseari” da svolgersi presso il locale terraneo in Lucera, alla via dei Giardini, 11, cui era allegato, tra l’altro,
un contratto di locazione di immobile strumentale (cfr. all. n. 33)
tra il proprietario del locale terraneo e locatore, il sig. Luca
PISCINO, ed il conduttore, sig. Raffaele DONATACCI, il sottoscritto può affermare quanto segue:
o l’immobile è adibito ad attività commerciale, come è stato riscontrato in sede di sopralluogo esperito in data 13/12/2012, ed
è condotto dal sig. Raffaele DONATACCI, in qualità di inquilino, in forza del contratto di locazione di immobile strumentale
stipulato tra il proprietario del locale terraneo e locatore, il sig.
Luca PISCINO, ed il conduttore, sig. Raffaele DONATACCI;
pag. 49 di 74
o tale contratto di locazione di immobile strumentale è stato registrato a San Severo il 09/01/2012 al n. 64 S3, ha la durata di
anni sei, a partire dal 02/01/2012 e sino a tutto il 01/01/2018;
o relativamente alla disdetta, si riporta quanto testualmente previsto all’art. 1 –Durata– del citato contratto “…(omissis)…il contratto si intenderà tacitamente rinnovato se nessuna delle parti
invierà all’altra, almeno 12 mesi prima della predetta scadenza,
con lettera raccomandata, regolare disdetta… (omissis)…”
e) i vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene, distinguendo e indicando in sezioni separate quelli che resteranno a carico
dell’acquirente e quelli che saranno invece cancellati o regolarizzati dalla procedura, indicando, per questi ultimi, i costi a
ciò necessari; il perito dovrà in particolare ed, in ogni caso, pronunciarsi esplicitamente, in senso affermativo o negativo, sulla
esistenza dei seguenti oneri e vincoli:
 per i vincoli che resteranno a carico dell’acquirente
I.
domande giudiziali (precisando se la causa sia ancora in corso
ed in che stato) ed altre trascrizioni;
3.e.I – Non sono emerse, nel corso delle ricerche ed indagini presso tutti gli uffici visitati, domande giudiziali in corso.
II.
atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura;
3.e.II – Dall’esame della documentazione fornita dall’Ufficio Tecnico
del comune di Lucera non sono stati riscontrati atti di asservimento o cessioni di cubatura.
III.
convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione delpag. 50 di 74
la casa coniugale al Coniuge;
3.e.III – Dall’esame della certificazione notarile del 14/09/2012, a firma
del dottor Fulvio CARNICELLI –Notaio in Lecce-, e dell’atto di
compravendita rogato dal dottor Fabrizio PASCUCCI, Notaio
iscritto al Collegio Notarile dei Distretti Riuniti di Foggia e Lucera, rep. n. 7689 – racc. n. 3699 del 30/10/2006 con cui il sig.
Luca PISCINO, celibe, ha acquisito l’intera piena proprietà del
locale terraneo in oggetto, adibito a locale commerciale, quindi
il quesito in esame non trova applicazione.
IV.
altri pesi o limitazioni d'uso anche di natura condominiale (es.
oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso, abitazione,
assegnazione al coniuge, ecc.);
3.e.IV – Non sono emerse, nel corso delle ricerche ed indagini presso
tutti gli uffici visitati, pesi o limitazioni d’uso; non è stato possibile contattare l’Amministratore del Condominio, defunto nel
2008 e mai sostituito (cfr. all. n. 34), per ottenere informazioni
relative a limitazioni d’uso o simili di natura condominiale.
V.
l’esistenza di un usufrutto, tenendone conto nella valutazione
del bene;
3.e.V – Dalle indagini effettuate non è emersa l’esistenza di usufrutto.
 per i vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati o regolarizzati al momento della vendita a cura e spese della procedura:
VI.
iscrizioni;
3.e.VI – Dalle indagini effettuate non sono emerse altre iscrizioni.
pag. 51 di 74
VII.
pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli;
3.e.VII – Dall’esame della certificazione notarile del 14/09/2012, a firma del dottor Fulvio CARNICELLI –Notaio in Lecce-,- e dalle
indagini svolte, oltre al pignoramento dell’attuale procedura,
non risultano altre trascrizioni pregiudizievoli.
VIII.
eventuali difformità urbanistico-edilizie;
3.e.VIII – Come già diffusamente esposto nella risposta 2.b ai quesiti
posti dall’illustrissimo signor Giudice, il sottoscritto C.T.U. ha
verificato, in base a tutta la documentazione ottenuta dagli uffici pubblici e studi notarili interpellati, che lo stato dei luoghi presenta delle lievi differenze con le citate LL.EE. nn.
1105/1962 e 1515/1964; le differenze di una qualche rilevanza
sotto il profilo di difformità urbanistico-edilizie consistono
essenzialmente:
 nella presenza di una tramezzatura che di fatto divide il vano unico in due vani concamerati (area vendita e zona preparazione), e di tramezzi in muratura, all’interno della zona preparazione che, opportunamente coibentati, delimitano le due celle frigorifere;
 nella lieve differenza nella sagoma dell’appendice ove trovano posto i due vani accessori (bagno e zona lavorazione)
tra la L.E. n. 1105/1962, il certificato di agibilità, la piantina
di accatastamento del 1969 e quella del 2001;
Per quanto attiene alla presenza delle tramezzature, riportate
con diversa configurazione sugli elaborati grafici allegati alla
pag. 52 di 74
L.E. n. 1105/1962, completamente assenti sulla planimetria
catastale del 1969 e riportate conformemente all’odierno stato
dei luoghi nella piantina allegata alla citata nota del Settore
Urbanistica del comune di Lucera,
prot. n. 39372 del
27/10/2000 (che recepiva la richiesta del proprietario
dell’epoca tesa ad ottenere la variazione di destinazione d’uso
del locale terraneo da rimessa –C6- a locale commerciale –C1-)
e sulla coeva planimetria catastale del 2001, è di tutta evidenza che, trattandosi di opere interne afferenti la c.d. “attività
edilizia libera” ex art. 6 D.P.R. n. 380/2001 come novellato
dall’art. 5 della legge n. 73/ 2010, non comportano un vero e
proprio “abuso” e, al massimo, potrebbero essere soggette
unicamente ad una sanzione pecuniaria ex art. 6, comma 7,
del D.P.R. n. 380/2001 e ss.mm.ii, pari a 258 euro, oltre alle
competenze professionali da concordare con il tecnico che
verrà incaricato di curare la pratica con l’Ufficio tecnico (si
precisa che nulla è stato rilevato, a tale proposito, dall’Ufficio
Tecnico del comune di Lucera in sede di istruttoria della citata
richiesta di variazione di destinazione d’uso del proprietario
nel 2000).
Per quanto attiene alla lieve differenza nella sagoma dell’appendice ove trovano posto i due vani accessori (bagno e zona lavorazione) tra la L.E. n. 1105/1962, il certificato di agibilità, la piantina di accatastamento del 1969 e quella del 2001,
anche qui va rilevato che detta appendice era presente (in parpag. 53 di 74
te coperta ed in parte come “area libera di proprietà TESSITORE Giovanni”, intestatario della licenza) sugli elaborati
grafici alla L.E. n. 1105/1962 (cfr. all. n. 17); sugli elaborati allegati invece alla L.E. n. 1515/ 1964 è riportata, in maniera
evidentemente erronea, (cfr. all. n. 20) una rappresentazione
che è un “mix” del piano terra e del piano primo esistenti sotto il titolo “PIANO TERRA”.
La cronologia delle licenze edilizie rilasciate (originaria L.E. n.
1105/1962 per la realizzazione del piano terra e del primo
piano, e successiva L.E. n. 1515/1964 per la sopraelevazione
di un secondo piano sul sottostante fabbricato realizzato in
forza della precedente L.E. n. 1105/1962) aiuta a definire il
periodo di realizzazione dei locali bagno e lavorazione come
precedente al 1964, e quindi ante 1967; la lettura poi del certificato di agibilità del 1969 che, a lavori ultimati, cita un locale
accessorio al piano terra, e l’esame comparato delle piantine
catastali del 1969 e del 2001 suffragano ulteriormente quanto
suggerisce la logica, e cioè che detti locali a piano terra siano
stati effettivamente realizzati prima della sopraelevazione,
ovvero entro il 1964, e quindi ante 1967.
Infine, va osservato che la configurazione attuale era già riportata sulla piantina allegata alla citata nota del Settore Urbanistica del comune di Lucera, prot. n. 39372 del 27/10/
2000, che recepiva la richiesta del proprietario dell’epoca tesa
ad ottenere la variazione di destinazione d’uso del locale terpag. 54 di 74
raneo da rimessa –C6- a locale commerciale –C1-, ma assolutamente nulla rilevava relativamente alla presenza di eventuali abusi e/o difformità.
Pertanto, sintetizzando tutti gli elementi innanzi riportati, il
sottoscritto C.T.U. ritiene che:
 i locali denominati “bagno” e “zona lavorazione” sull’elaborato grafico relativo al rilievo esperito dal sottoscritto in
data 13/1/2012, sono stati realizzati entro il 03/02/1964,
quando è stata richiesta la sopraelevazione: sono quindi
ante 1967;
 dall’esame della sovrapposizione effettuata tra la planimetria dello stato dei luoghi e l’elaborato grafico allegato alla
L.E. n. 1105/1962, si riscontra una “maggior superficie coperta” pari a circa 7,33 mq., considerando, cautelativamente, che sia stata completamente occupata l’area “libera” di
proprietà TESSITORE Giovanni;
 la tipologia di “abuso”, realizzato ante 1967, è definibile
come parziale difformità rispetto all’atto autorizzativo
(L.E. n. 1105/1962);
 non essendo evidentemente possibile la demolizione della
parte difforme senza pregiudizio di quella conforme, ai
sensi del combinato disposto degli artt. 34 e 36 del D.P.R. n.
380/ 2001 e successive mm.ii., il sottoscritto ritiene possibile ottenere la sanatoria mediante formale richiesta fatta dal
proprietario, accompagnata dal pagamento, a titolo di
pag. 55 di 74
oblazione, del contributo di costruzione (come definito
dall’art. 16 del D.P.R. n. 380/ 2001 successive mm.ii.) raddoppiato;
 l’applicazione delle tabelle parametriche riportanti i contributi afferenti gli oneri di urbanizzazione ed il costo di costruzione (cfr. all. n. 30) vigenti nel comune di Lucera in
zona omogenea A –Centro Storico- comporterebbe indicativamente il versamento della somma rinveniente dalle
operazioni di seguito riportate:
Oneri di urbanizz.ne per Ristr.ne edilizia:
€.14,870/mq.
Costo di costr.ne per Ristr.ne edilizia:
€. 4,455/mq.
Sommano €.19,325/mq.
Raddoppiando tale importo ai sensi del citato art. 36 del
D.P.R. n. 380/2001 e successive mm.ii., e moltiplicando per
la maggior superficie coperta (“i valori in euro a mq. vanno
riferiti...per i restanti tipi edilizi…alla superficie lorda
complessiva di pavimento”) , si ottiene:
7,33 mq. x (19,325 x 2) €/mq. = €. 283,30
da versare a titolo di oblazione, oltre alle competenze professionali da concordare con il tecnico che verrà incaricato
di curare la pratica con l’Ufficio tecnico.
Si precisa che è stato utilizzato l’avverbio indicativamente
poiché la determinazione dell’oblazione (come è stato già
verificato presso gli uffici comunali interessati) andrà controllata con i medesimi uffici, solo a seguito di apposita
pag. 56 di 74
istruttoria che detti uffici effettueranno unicamente a seguito di formale richiesta di sanatoria; si precisa doverosamente che tale situazione non impedisce la chiusura della
procedura esecutiva, potendo essere demandato all’eventuale futuro proprietario il perfezionamento della sanatoria di opere in parziale difformità dall’assentito realizzate
ante 01/09/1967.
IX.
eventuali difformità catastali;
3.e.IX – Come già diffusamente esposto nelle risposte 2.d e 2.e ai quesiti
posti dall’illustrissimo signor Giudice, il sottoscritto C.T.U. ha
verificato, in base alle visure catastali aggiornate ed alle planimetrie catastali acquisite presso l’Agenzia del Territorio Provinciale di Lucera –Sezione Catasto-, la sostanziale corrispondenza, con le lievi differenze di seguito riportate, dello stato
dei luoghi con l’ultima planimetria catastale (variazione del
2001) disponibile negli atti informatici catastali a seguito di
istanza del sottoscritto, consistenti nell’assenza del locale sottoscala riscontrato in sede di rilievo (di limitatissima superficie ed in buona parte di altezza inferiore al minimo “accatastabile”, pari a 1,50 mt.) ed in una lieve differenza nella sagoma
esterna globale della u.i.u.; si ritiene, comunque, che tali lievi
differenze non abbiano rilevanza catastale significativa, con le
precisazioni di seguito esposte.
Tali lievi differenze non hanno rilevanza significativa catastale,
ed, in ogni caso, richiederebbero preliminarmente la “definipag. 57 di 74
zione” della proprietà del locale sottoscala con il condominio,
e, comunque, un lavoro sproporzionato per la correzione della
sagoma, dovendo effettuare rilievi e conseguenti variazioni sia
alla mappa che alle particelle ed u.i.u. limitrofe, con costi spropositati rispetto alle piccolissime variazioni da apportare.
 altre informazioni per l’acquirente, concernenti:
X.
l’importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione
(es. spese condominiali ordinarie);
3.e.X – Non è stato possibile contattare l’Amministratore del Condominio, defunto nel 2008 e mai sostituito (cfr. all. n. 34), pertanto non sono state acclarate eventuali spese condominiali, peraltro negate dall’inquilino del locale, sig. Raffaele DONATACCI in sede di sopralluogo, seppure in maniera informale.
XI.
eventuali spese straordinarie già deliberate ma non ancora scadute;
3.e.XI – Non è stato possibile contattare l’Amministratore del Condominio, defunto nel 2008 e mai sostituito (cfr. all. n. 34), pertanto non sono state acclarate eventuali spese condominiali, già
deliberate ma non ancora scadute, peraltro negate dall’inquilino del locale, sig. Raffaele DONATACCI in sede di sopralluogo, seppure in maniera informale..
XII.
eventuali spese condominiali scadute non pagate negli ultimi
due anni anteriori alla data della perizia;
3.e.XII – Non è stato possibile contattare l’Amministratore del Conpag. 58 di 74
dominio, defunto nel 2008 e mai sostituito (cfr. all. n. 34), pertanto non sono state acclarate eventuali spese condominiali
scadute, peraltro negate dall’inquilino del locale, sig. Raffaele
DONATACCI in sede di sopralluogo, seppure in maniera informale.
XIII.
eventuali cause in corso;
3.e.XIII – Non sono emerse, nel corso delle ricerche ed indagini presso
tutti gli uffici visitati, cause in corso; non è stato possibile contattare l’Amministratore del Condominio, defunto nel 2008 e
mai sostituito (cfr. all. n. 34), per ottenere informazioni relative all’esistenza di eventuali cause in ambito condominiale.
f) La valutazione separata di ciascun lotto, indicando distintamente e in separati paragrafi i criteri di stima utilizzati, le fonti
delle informazioni utilizzate per la stima, il valore al mq. ed il
valore totale; esponga altresì analiticamente gli adeguamenti e
le correzioni della stima, precisando tali adeguamenti in maniera distinta per lo stato d’uso e manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura,
nonché per eventuali costi di sanatoria (v. infra), spese condominiali insolute, la necessità di bonifica da eventuali rifiuti anche, tossici o nocivi, altri oneri o pesi; determini dunque il valore il valore finale del bene (lotto), prefigurando le due eventuali
diverse ipotesi:
a) in cui gli oneri di regolarizzazione urbanistica o catastale o per la
bonifica da eventuali rifiuti siano assunti dalla procedura;
pag. 59 di 74
b) ovvero siano lasciati interamente a carico dell’acquirente.
In particolare, trattandosi di immobile abusivo stabilisca se sia
condonabile in base alla legislazione di volta in volta vigente
(tenendo conto della data dell’abuso e del termine previsto per
la presentazione della domanda) ovvero sanabile ex art. 36 del
t.u. edilizia, D.P.R. 380/01 (accertamento di conformità) mediante rilascio di un permesso in sanatoria, indicando i relativi
costi; se trattasi di irregolarità non condonabile o non sanabile
stabilisca, quale prezzo base il valore dell’area su cui insiste il
fabbricato abusivo detratti i costi di abbattimento e rimozione
ovvero il suo valore d’uso ovvero utilizzi motivatamente un altro criterio che tenga conto del fatto che trattasi di immobile
abusivo suscettibile di essere abbattuto (v. artt. 30, 31, 33, 34, 35
e 37 del t.u. edilizia, D.P.R. 380/01);
3.f – La stima del locale terraneo oggetto di pignoramento, ovvero la
determinazione del più probabile valore di mercato riferito all’attualità, è stata condotta in base ai valori unitari di consistenza
(metodo sintetico).
Questo metodo consiste nell’applicare al parametro “metro quadrato” un valore unitario, sinteticamente determinato attraverso
ponderati raffronti, partendo da prezzi noti di immobili aventi
analoghe e sufficientemente prossime caratteristiche.
Da indagini eseguite nella zona ove è ubicato l’immobile da stimare, che è una zona “centrale”, suffragate da considerazioni di
carattere generale sul mercato immobiliare urbano e da reali prezpag. 60 di 74
zi di mercato, praticati in recenti compravendite, tenendo presenti
anche i dati forniti dalla Banca Dati delle quotazioni immobiliari
dell’Agenzia delle Entrate per la microzona catastale di Lucera
cui appartiene il locale (cfr. all. n. 40 ) e le quotazioni immobiliari
della rivista specializzata (cfr. all. n. 41 ) del settore “Consulente
Immobiliare” (testata del Gruppo Il Sole24ORE), e constatando
le condizioni statiche e di rifinitura dell’immobile, nonché l’epoca
di costruzione e l’ubicazione, la vicinanza a piazza Tribunali e relativi parcheggi, risulta che immobili, aventi analoga destinazione
commerciale ed equipollenti per caratteristiche, vengono offerti
ad un prezzo variabile tra €. 1.250 ed €. 1.900 al metro quadrato
di superficie lorda coperta.
Tenuto conto delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell’immobile, ed in particolare del buono stato di manutenzione e
conservazione del locale terraneo, si è valutato un valore di €.
1.700 al mq. per la superficie coperta lorda; si precisa che è stato
trascurato il limitatissimo apporto del piccolo locale sottoscala
adibito a ripostiglio, sia perché non è stato reperito un titolo di
proprietà ad esso relativo che ne giustifichi l’annessione al locale
terraneo riscontrata in sede di sopralluogo, e sia perché l’influenza
di tale locale, per la destinazione d’uso – è adibito a ripostiglio-, e
per le caratteristiche dimensionali –superficie lorda di circa 4,55
mq. ed altezza compresa tra 1,66 m. e 0,73 m.-, sulla stima dell’intero locale è davvero ininfluente.
Si ottiene quindi, in base alla consistenza complessiva innanzi ripag. 61 di 74
portata, un valore riferito all’attualità, ovvero al maggio 2013, derivante dalle seguenti operazioni:
Sup. lorda
73,59 mq. x €. 1.700,00/mq. =
€. 125.103,00
ovvero, il valore complessivo del locale terraneo commerciale è
pari ad €. 125.103,00 (diconsi euro centoventicinquemilacentotre /
00), che è il più probabile valore complessivo di mercato riferito
all’attualità.
Si precisa poi, rimandando per i particolari ai paragrafi specifici
dove è stata trattata estesamente la sanabilità di eventuali abusi
e/o difformità riscontrati, che a parere dello scrivente C.T.U. le
lievi difformità riscontrate sotto il profilo urbanistico-edilizio
sono tranquillamente sanabili, con il pagamento di:
 sanzione pecuniaria ex art. 6, comma 7, del D.P.R. n. 380/2001
e ss.mm.ii, pari a 258 euro per la presenza di tramezzature
difformi da quanto assentito, che sono opere interne afferenti
la c.d. “attività edilizia libera” ex art. 6 D.P.R. n. 380/2001
come novellato dall’art. 5 della legge n. 73/ 2010;
 una somma pari a €. 283,30 da versare, a titolo di oblazione,
per aver edificato, ante 1967, bagno ed area lavorazione in
parziale difformità di quanto assentito;
 competenze professionali da concordare con il tecnico che redigerà istanza ed elaborati grafici da presentare all’Ufficio
Tecnico per “sanare” tali difformità, e seguirà il relativo iter;
l’ordine di grandezza di questo importo può valutarsi indicativamente pari a 1.500 €. (diconsi euro millecinquecento/00),
pag. 62 di 74
oltre I.V.A. e C.N.P.A.I.A., come per legge.
Differente è la situazione per le lievi difformità rilevate (assenza
del locale sottoscala riscontrato in sede di rilievo -di limitatissima
superficie ed in buona parte di altezza inferiore al minimo “accatastabile”, pari a 1,50 mt.- ed in una lieve differenza nella sagoma esterna globale della u.i.u.) sotto il profilo catastale: rimandando anche qui per i particolari ai paragrafi specifici dove è stata
trattata tale problematica, si ribadisce che, a parere dello scrivente,
tali lievi differenze non hanno rilevanza significativa catastale, ed,
in ogni caso, richiederebbero preliminarmente la “definizione”
della proprietà del locale sottoscala con il condominio, e, comunque, un lavoro sproporzionato per la correzione della sagoma,
dovendo effettuare rilievi e conseguenti variazioni sia alla mappa
che alle particelle ed u.i.u. limitrofe, con costi spropositati rispetto
alle piccolissime variazioni da apportare.
Pertanto, diritti, spese e competenze professionali conseguenti
alla correzione delle lievi differenze rilevate, per la notevole complessità delle operazioni da eseguire, potranno essere valutati e
definiti solo nel caso in cui si decida di procedere.
g) nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca altresì la valutazione della sola quota, tenuto conto della maggior difficoltà di
vendita per le quote indivise; precisi infine se il bene risulti comodamente divisibile, identificando, in caso affermativo, le parti che potrebbero essere separate in favore della procedura, tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari e provvedenpag. 63 di 74
do anche alla determinazione degli eventuali conguagli in denaro;
3.g – L’immobile in questione appartiene al Signora Luca PISCINO per
la quota di 1000/1000.
4. Alleghi il perito a ciascuna relazione di stima fotografie esterne ed
interne dell’immobile, nonché la planimetria dello stesso, copia della concessione o licenza edilizia e atti di sanatoria e la restante documentazione necessaria: depositi in particolare, ove non in atti, copia dell’eventuale contratto di locazione e verbale delle dichiarazioni del terzo occupante; ALLEGHI altresì gli avvisi di ricevimento
delle raccomandate di cui al punto 2 (avvisi di inizio operazioni peritali).
a) Rilievo fotografico interno ed esterno dell’immobile.
4.a – Il rilievo fotografico, costituito da 16 pose, è allegato in cartaceo
alla Relazione scritta di C.T.U. con il n. 36.
b) Planimetria dell’immobile.
4.b – In base al rilievo esperito in data 13/12/2012 è stata redatta la
planimetria del locale terraneo peritato.
Sul medesimo elaborato grafico, allegato in cartaceo alla Relazione
scritta di C.T.U. con il n. 35, sono riportate:
A) La pianta quotata con le principali dimensioni rilevate, le destinazioni d’uso dei vani e l’indicazione dei confinanti.
B) La pianta con l’indicazione delle superfici nette dei singoli vani, oltre ad un riepilogo delle superfici complessive nette e
lorde.
pag. 64 di 74
La planimetria catastale attuale del locale terraneo pignorato ottenuta presso lo sportello di Lucera dell’Agenzia del Territorio Provinciale di Foggia –Sezione Catasto-, è allegata in cartaceo alla Relazione scritta di C.T.U. con il n. 3.
c) Concessioni o Licenze Edilizie.
4.c – A seguito della Denunzia Preventiva di Lavori Edilizi del 16/05/
1962, a firma del sig. Giovanni TESSITORE (allegata alla presente
con il n. 16 ) il Sindaco del Comune di Lucera rilasciava al medesimo la Licenza Edilizia n. 1105/1962, (allegata alla presente con il
n. 18) per la costruzione di un fabbricato costituito da un piano
terra ed un piano superiore in Lucera alla via dei Giardini; i relativi elaborati grafici sono allegati alla presente con il n. 17.
A seguito della Denunzia Preventiva di Lavori Edilizi, del 03/02/
1964, a firma del sig. Giovanni TESSITORE (allegata alla presente
con il n. 19 ) il Sindaco del Comune di Lucera rilasciava al medesimo la Licenza Edilizia n. 1515/1964, (allegata alla presente con il
n. 21) per la sopraelevazione di un secondo piano sul fabbricato di
un piano terra ed un piano superiore in Lucera alla via dei Giardini, realizzato in forza della precedente L.E. n. 1105/1962; i relativi elaborati grafici sono allegati alla presente con il n. 20.
A seguito di istanza del 13/11/1969 (allegata alla presente con il n.
22), a firma del signor Giovanni TESSITORE, per il rilascio del certificato di ultimazione lavori ed abitabilità, venivano rilasciati:
 Certificato del 15/12/1969 dell’Ufficio di Igiene del comune di
Lucera (allegato alla presente con il n. 23);
pag. 65 di 74
 Certificato di ultimazione lavori del 22/12/1969 rilasciato dal
sindaco del comune di Lucera (allegato alla presente con il n.
24);
 Certificato di abitabilità del 29/12/1969 rilasciato dal sindaco
del comune di Lucera (allegato alla presente con il n. 25);
Molto più recente è la Comunicazione di Lavori di manutenzione ordinaria, del 11/07/ 2008 (allegata alla presente con il n. 26), a
firma del sig. Luca PISCINO, per effettuare lavori di manutenzione ordinaria sul locale terraneo in Lucera alla via dei Giardini, 11.
Relativamente alla variazione d’uso del locale terraneo sono state
ottenute la nota del Settore Urbanistica del comune di Lucera
prot. n. 39372 del 27/10/ 2000 (allegata alla presente con il n. 28), e
l’Attestazione del Settore Urbanistica del comune di Lucera del
23/04/ 2013 (allegata alla presente con il n. 29).
La Comunicazione di apertura di nuovo esercizio alimentare del
23/06/2003, a firma del signor Luca PISCINO, titolare dell’impresa individuale omonima, corrente in Lucera (FG) alla via dei
Giardini, 11, per l’attività di “Commercio al minuto di carne e
prodotti a base di carne” presso il locale terraneo in Lucera, alla
via dei Giardini, 11, è allegata alla presente con il n. 32, completa
di contratto di locazione, relazione tecnica ed elaborati grafici.
La Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) per Esercizi di commercio al dettaglio di vicinato di apertura di nuovo
esercizio alimentare del 25/01/2012, a firma del signor Raffaele
DONATACCI, legale rappresentante della società “CENTRO
pag. 66 di 74
CARNI S.R.L.”, corrente in Lucera (FG) alla via dei Giardini, 11,
per l’attività di “Commercio al dettaglio di carni e di prodotti a
base di carne, insaccati, salumi, uova e prodotti caseari” presso il
locale terraneo in Lucera, alla via dei Giardini, 11, allegata alla
presente con il n. 33, completa di contratto di locazione, relazione
tecnica ed elaborati grafici.
d) Visura Catastale dell’immobile.
4.d – La visura storica catastale dell’immobile ottenuta presso lo sportello di Lucera dell’Agenzia del Territorio Provinciale di Foggia –
Sezione Catasto- in data 11/01/2013, è allegata in cartaceo alla Relazione scritta di C.T.U. con il n. 5.
e) Visura Ipo-catastale dell’immobile.
4.e – Le visure ipo-catastali dell’immobile ottenuta presso l’Agenzia del
Territorio –Servizio Pubblicità Immobiliare-, Ufficio del Territorio
Provinciale di Foggia, Sezione Staccata di Lucera in data
11/01/2013 e 01/02/2013, sono allegate in cartaceo alla Relazione
scritta di C.T.U. con i nn. 12-13.
f) Titolo di proprietà dell’immobile.
4.f –La copia conforme dell’atto di compravendita del 30/10/2006, rogato dal dott. Fabrizio PASCUCCI, con rep. n. 7689 – racc. n.
3699, reg. a Cerignola il 31/10/2006 al n. 2499 serie 1T e trascritto
a Lucera il 03/11/2006 al n. 9106 Reg. gen. ed al n. 6649 del Reg.
part., con cui il sig. Luca PISCINO ha acquisito la proprietà del
locale terraneo, sito nel comune di Lucera, alla via dei Giardini,
11, dal precedente proprietario, sig. Giuseppe Maria Antonio
pag. 67 di 74
BAMBACIGNO, è allegata in cartaceo alla Relazione scritta di
C.T.U. con il n. 14.
g) gli avvisi di ricevimento delle raccomandate di cui al punto 2 (avvisi di inizio operazioni peritali).
4.g – Gli avvisi di ricevimento delle cinque raccomandate con cui è stato comunicato l’inizio delle operazioni peritali sono allegati in cartaceo alla Relazione scritta di C.T.U. con il n. 42.
L’elenco completo di tutti gli allegati è riportato nel paragrafo successivo.
ELENCO COMPLETO ALLEGATI
Costituiscono parte integrante della presente Relazione di C.T.U. i seguenti allegati:
1. Verbale di giuramento del 08/11/2012;
2. Verbale di sopralluogo n. 1 del 13/12/2012;
3. Planimetria catastale n. FG0022510 del 01/02/2013, relativa al locale terraneo oggetto di pignoramento, censito al Catasto Fabbricati del comune di Lucera al foglio n. 29, p.lla n. 5295 sub 34 (risalente
al 2001);
4. Planimetria catastale n. FG0081167 del 24/04/2013, relativa al locale terraneo oggetto di pignoramento, censito al Catasto Fabbricati
del comune di Lucera al foglio n. 29, p.lla n. 1845 sub 1 (risalente al
1969);
5. Visura catastale storica n. FG0006469 del 11/01/2013, relativa al
locale terraneo oggetto di pignoramento, censito al Catasto Fabbricati del comune di Lucera al foglio n. 29, p.lla n. 5295 sub 34;
pag. 68 di 74
6. Estratto di mappa n. FG0006476/2013 del 11/01/2013, relativo al
fabbricato cui appartiene il locale terraneo oggetto di pignoramento, censito al Catasto Fabbricati del comune di Lucera al foglio
n. 29, p.lla n. 2245;
7. Visura dell’elenco immobili n. FG0078267 del 19/04/2013, relativa
al fabbricato censito al Catasto Fabbricati del comune di Lucera al
foglio n. 29, p.lla n. 5295;
8. Visura dell’elenco immobili n. FG0078269 del 19/04/2013, relativa
al fabbricato censito al Catasto Fabbricati del comune di Lucera al
foglio n. 29, p.lla n. 375;
9. Visura catastale n. FG0078298 del 19/04/2013, relativa all’unità
immobiliare urbana censita al Catasto Fabbricati del comune di
Lucera al foglio n. 29, p.lla n. 5295 sub 39, confinante a nord-est
con il locale terraneo oggetto di pignoramento;
Lucera al foglio n. 29, p.lla n. 5295 sub 33, al primo piano del fabbricato che ospita il locale terraneo oggetto di pignoramento;
Lucera al foglio n. 29, p.lla n. 5295 sub 43, al secondo e terzo piano
del fabbricato che ospita il locale terraneo oggetto di pignoramento;
12. Ispezione ipotecaria n. FG 4592/1 del 11/01/2013 relativa all’unità
immobiliare urbana censita al Catasto Fabbricati del comune di Lucera al foglio n. 81, p.lla n. 5295 sub 34 (il locale terraneo oggetto di
pag. 69 di 74
pignoramento);
13. Ispezione ipotecaria n. FG 13999/3 del 01/02/2013 relativa all’unità immobiliare urbana censita al Catasto Fabbricati del comune di
Lucera al foglio n. 81, p.lla n. 1845 sub 4 (il locale terraneo oggetto
di pignoramento), ovvero con l’identificativo catastale precedente;
14. Copia conforme dell’atto di compravendita del 30/10/2006, rogato dal dott. Fabrizio PASCUCCI, con rep. n. 7689 – racc. n. 3699,
reg. a Cerignola il 31/10/2006 al n. 2499 serie 1T e trascritto a Lucera il 03/11/2006 al n. 9106 Reg. gen. ed al n. 6649 del Reg. part.,
con cui il sig. Luca PISCINO ha acquisito la proprietà del locale terraneo, sito nel comune di Lucera, alla via dei Giardini, 11, dal precedente proprietario, sig. Giuseppe Maria Antonio BAMBACIGNO;
15. Richiesta del sottoscritto C.T.U. del 28/11/2012, rivolta all’Ufficio
Tecnico del comune di Lucera, per ottenere copia della documentazione relativa a tutte le pratiche edilizie, ordinarie e di condono e/o
sanatoria, inerenti il fabbricato che ospita il locale terraneo in via
dei Giardini, 11, ed il locale stesso;
16. Denunzia Preventiva di Lavori Edilizi del 16/05/1962, a firma del
sig. Giovanni TESSITORE;
17. Elaborati grafici allegati alla L.E. n. 1105/1962;
18. La Licenza Edilizia n. 1105/1962, rilasciata dal Sindaco del Comune di Lucera al signor Giovanni TESSITORE, per la costruzione di
un fabbricato costituito da un piano terra ed un piano superiore in
Lucera alla via dei Giardini;
19. Denunzia Preventiva di Lavori Edilizi del 03/02/1964, a firma del
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sig. Giovanni TESSITORE;
20. Elaborati grafici allegati alla L.E. n. 1515/1964;
21. La Licenza Edilizia n. 1515/1964, rilasciata dal Sindaco del Comune di Lucera al signor Giovanni TESSITORE, per la sopraelevazione
di un secondo piano sul fabbricato di un piano terra ed un piano
superiore in Lucera alla via dei Giardini, realizzato in forza della
precedente L.E. n. 1105/1962;
22. Richiesta del 13/11/1969 al Sindaco del Comune di Lucera a firma
del sig. Giovanni TESSITORE, per il rilascio del certificato di ultimazione lavori ed abitabilità relativamente al fabbricato in Lucera
alla via dei Giardini, assentito con L.E. n. 1105/1962 e successiva
L.E. n. 1515/1964;
23. Certificato del 15/12/1969 dell’Ufficio di Igiene del comune di Lucera;
24. Certificato di ultimazione lavori del 22/12/1969 rilasciato dal sindaco del comune di Lucera;
25. Certificato di abitabilità del 29/12/1969 rilasciato dal sindaco del
comune di Lucera;
26. Comunicazione di Lavori di manutenzione ordinaria, del 11/07/
2008, a firma del sig. Luca PISCINO, per effettuare lavori di manutenzione ordinaria sul locale terraneo sito in Lucera alla via dei
Giardini, 11;
27. Richiesta integrativa del sottoscritto C.T.U. del 16/04/2013, rivolta
all’Ufficio Tecnico del comune di Lucera, per ottenere il certificato
di destinazione urbanistica (ovvero di destinazione d’uso) relatipag. 71 di 74
vamente al locale terraneo in via dei Giardini, 11;
28. Nota del Settore Urbanistica del comune di Lucera prot. n. 39372
del 27/10/ 2000;
29. Attestazione del Settore Urbanistica del comune di Lucera del
23/04/ 2013;
30. Tabella degli oneri di urbanizzazione e del contributo sul costo di
costruzione vigenti nel comune di Lucera;
31. Richiesta del sottoscritto C.T.U. del 04/12/2012, rivolta all’Ufficio
Commercio e Artigianato del comune di Lucera, per ottenere copia
della documentazione relativa a tutte le licenze commerciali e/o
SCIA commerciali inerenti l’attività commerciale esercitata presso il
locale terraneo in via dei Giardini, 11;
32. Comunicazione di apertura di nuovo esercizio alimentare del
23/06/2003, a firma del signor Luca PISCINO, con contratto di locazione e documentazione tecnica;
33. Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) per Esercizi di
commercio al dettaglio di vicinato di apertura di nuovo esercizio
alimentare del 25/01/2012, a firma del signor Raffaele DONATACCI, con contratto di locazione e documentazione tecnica;
34. Richiesta del sottoscritto C.T.U. del 26/04/2013, rivolta all’Agenzia
delle Entrate – Direzione Provinciale di Foggia – Ufficio di Lucera,
per richiedere i dati anagrafici del condominio, eventualmente costituito, cui dovrebbe appartenere il locale terraneo pignorato, in
via dei Giardini, 11, con ricevuta della richiesta e visura del condominio “TESSITORE” con sede in Lucera alla via dei Giardini, 9;
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35. Rilievo del locale terraneo pignorato:
A) Pianta quotata con le principali dimensioni, le destinazioni d’uso
dei vani e l’indicazione dei confinanti.
B) Pianta con l’indicazione delle superfici nette dei singoli vani, oltre ad un riepilogo delle superfici complessive nette e lorde.
36. Documentazione fotografica, costituita da n. 16 pose;
37. Foto satellitare, sulla quale è evidenziato il fabbricato che ospita il
locale terraneo pignorato, in via dei Giardini, 11, inserito nel tessuto
urbano circostante, per una migliore e più immediata contestualizzazione dell’immobile;
38. Attestato di Certificazione Energetica del locale terraneo pignorato, secondo quanto previsto e prescritto dalla normativa vigente in
materia;
39. Attestato di Certificazione Energetica “POST INTERVENTO”
del locale terraneo pignorato, ricalcolato cioè a seguito di un intervento di miglioramento virtuale tale da ricondurre le sue prestazioni nei limiti “consigliati” dalla normativa vigente;
40. Quotazioni immobiliari dell’Agenzia delle Entrate per la microzona catastale di Lucera cui appartiene il locale;
41. Quotazioni immobiliari della rivista specializzata del settore
“Consulente Immobiliare” (testata del Gruppo Il Sole24ORE);
42. Avvisi di ricevimento delle raccomandate con cui è stato comunicato l’inizio delle operazioni peritali al creditore procedente, al
suo legale, al legale domiciliatario, al debitore ed all’inquilino;
Alla sola copia in originale della C.T.U. depositata in Cancelleria per
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l’Ill.mo Signor Giudice sono altresì allegate:
43. La ricevuta della raccomandata con cui è stata inviata la copia cartacea della C.T.U. al debitore, nonché le ricevute dell’invio telematico via PEC della copia della C.T.U. ai creditori procedenti.
Tutto ciò che precede è quanto, in coscienza e piena serenità d’animo, il
sottoscritto consegna ad espletamento dell’incarico ricevuto dall’Ill.mo
Signor Giudice.
In fede.
Lucera, lì 3 maggio 2013.
il C.T.U.
dott. ing. Alfredo PELLEGRINI
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Relazione Tecnica - Vendite

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