Métodos e Normas Utilizados em Diferentes Países na Avaliação de

Autor: Ernani Chaves Hipólito
Orientador: Prof. Cícero Murta Diniz Starling
Monografia
“MÉTODOS E NORMAS UTILIZADOS EM DIFERENTES PAÍSES NA
AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS”
Belo Horizonte
Escola de Engenharia da UFMG
2007
Autor : Ernani Chaves Hipólito
“MÉTODOS E NORMAS UTILIZADOS EM DIFERENTES PAÍSES NA
AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS”
Monografia apresentada ao Curso de Especialização em Construção Civil da
Escola de Engenharia UFMG
Ênfase: Avaliações e Perícias
Orientador: Prof. Cícero Murta Diniz Starling
Belo Horizonte
Escola de Engenharia da UFMG
2007
A minha família, pelo apoio e paciência.
AGRADECIMENTOS
Aos professores do Curso de Especialização em Construção Civil da Escola de
Engenharia da UFMG, pela competência, dedicação e entusiasmo na transmissão de
sua experiência e conhecimentos.
Ao Prof. Cícero Murta Diniz Starling, particularmente, pela atenção e estímulo na
orientação deste trabalho.
RESUMO
A terra e a habitação sempre estiveram associados à história do homem, seja
como abrigo, local para proteger e criar sua família, símbolo de posição social,
status ou poder, ou como fator produtivo para as atividades que empreende.
Sempre foi, portanto, objeto de necessidade ou de desejo do homem, difícil de
obter e manter, e de elevado valor. Desse contexto faz parte a estrutura social
do mercado.
A avaliação é o processo usado para estimar o preço de bens, no mercado onde
ele são transacionados. Para reduzir a sua subjetividade são utilizados métodos
quantitativos
e
modelos
matemáticos
que
procuram
reproduzir
o
comportamento do mercado, sendo que a precisão dos resultados dependerá
tanto do modelo escolhido quanto da qualidade e quantidade dos dados
colhidos. Devido às características particulares inerentes aos imóveis, como
heterogeneidade, singularidade e fixação espacial, entre outras, o mercado
imobiliário apresenta um comportamento peculiar, em relação ao mercado de
outros ativos, e a sua modelagem é complexa.
Na maioria dos países, os ativos imobiliários representam uma parte
significativa do estoque de capital e importante componente da riqueza
econômica, fazendo com que
a avaliação de ativos se torne elemento de
subsídio na tomada de decisão, ao determinar o valor mais representativo,
correto e preciso para os bens objeto de uma transação.
Este trabalho é uma revisão bibliográfica e conceitual sobre os métodos e
normas utilizados para avaliação de imóveis, e tem por objetivo apresentar as
metodologias mais recentes utilizadas no processo de avaliação em diferentes
países, particularmente na União Européia, na América do Norte, e na América
Latina e Brasil.
Palavras-chave : avaliação, métodos de avaliação, mercado imobiliário, normas
ABSTRACT
Land and dwelling have always been part of the history of mankind, whether as
shelter, a place to protect and raise his family, a symbol of social status, and power, or
as a production factor for his activities and labor. Thus, it has always been man’s
object of need or desire, hard to acquire and maintain, and of great value. In this
context lies the social structure of market.
Valuation is the process used to estimate the price of assets, in the market where
transactions are held. Quantitative models that seek to replicate the behavior of the
market are used in order to reduce subjectivity in the process, whereas the accuracy of
the results will depend both on the model chosen and the quantity and quality of
collected data. Due to the unique characteristics presented by real estate property such
as singularity, heterogeneity, spatial fixation, real estate markets presents a peculiar
behavior when compared to that of other markets, making the task of modelling them a
complex one.
In most countries real estate assets represent a significant amount of the stock of
capital, and an important component of economic wealth, setting asset valuation as a
major element in decision making as it helps to establish the best and most precise
value for transactions in course.
This monograph is a bibliographic and conceptual survey on the methods and
standards used for real estate valuation in different countries, specially of the European
Union, North America, Latin America and Brazil.
Key words : valuation, real estate market, valuation methods, valuation standards
SUMÁRIO
Pág.
1. INTRODUÇÃO
13
1.1 Objetivo
13
1.2 Metodologia
14
1.3 Justificativa
14
1.4 Resultados Esperados
14
1.5 Limitações
15
1.6 Estrutura do Trabalho
15
2. REVISÃO BIBLIOGRÁFICA E CONCEITUAL
16
2.1 Pesquisa
16
2.2 Avaliação
17
2.2.1 Histórico
20
2.2.2 Finalidades e Aplicações
20
2.3 Propriedade
22
2.4 Mercado
24
2.4.1 A Imperfeição do Mercado Imobiliário
28
2.4.2 Mercado informal
29
2.5 Aspectos Econômicos do Mercado Imobiliário
30
2.5.1 Mecanismos de Financiamento
33
2.6 Valor e Preço
34
2.7 Fatores Influenciantes dos Preços
36
3. METODOLOGIAS
38
3.1 Modelos e Ferramentas Analíticas
38
3.1.1 Regressão Linear Múltipla
38
3.1.2 Modelos Hedônicos
40
3.1.3 Redes Neurais Artificiais
41
3.1.4 CBR – Case Based Reasoning
42
Pag.
3.1.5 Modelos Automatizados de Avaliação (AVM)
43
3.1.6 Modelos Espaciais
44
3.2 Métodos de Avaliação
46
3.2.1 Métodos Diretos
47
3.2.2 Métodos Indiretos
48
3.2.3 Outros Métodos
49
3.3 Problemas na Aplicação da Metodologia
49
3.3.1 Subjetividade no Processo Avaliatório
50
3.3.2 Problemas com o Uso da Análise de Regressão
51
4. INSTITUIÇÕES, NORMAS E PROCEDIMENTOS
52
4.1 Internacionais
52
4.2 União Européia
53
4.2.1 TEGoVA
53
4.2.2 RICS
54
4.3 América do Norte
55
4.3.1 USA
55
4.3.2 Canadá
57
4.4 América Latina
57
4.4.1 UPAV
57
4.4.2 IBAPE
59
4.5 Qualificação e Certificação
60
4.6 Procedimentos
64
5. CONCLUSÕES
65
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
ANEXOS
ANEXO A – Excertos de Declarações Fundamentais Estabelecendo o Direito
de Propriedade
ANEXO B – Organizações Filiadas ao IVSC
ANEXO C – Organizações Filiadas ao TEGoVA
ANEXO D – Red Book – RICS (Capa e Sumário)
ANEXO E – CD – Referências bibliográficas disponíveis
LISTA DE FIGURAS
Pag.
Figura 2.1 : Mecanismo de Equilíbrio de Mercado
32
LISTA DE TABELAS
Pag.
Tabela 2.1 : Características do Mercado Imobiliário
25
Tabela 2.2 : Agentes do Mercado Imobiliário
26
Tabela 2.3 : Caracteríticas do Mercado
28
Tabela 2.4 : Composição de Custo de Habitações na América do Norte
31
Tabela 2.5 : Definições
34
Tabela 2.6 : Fatores de Diferenciação
35
Tabela 4.1 : Sistemas de Certificação Profissional de Avaliadores
60
13
1.0 INTRODUÇÃO
As avaliações são utilizadas para estimar o valor de mercado de imóveis e constituem
um importante subsídio à decisão nas transações de compra, venda ou investimento, e
para o estabelecimento dos valores para locação e para tributação.
São utilizadas para diversas finalidades : venda, compra, heranças, separações,
seguros, indenizações.
Para se apurar o valor de mercado deve ser utilizado o método mais apropriado, entre
os diversos disponíveis, de modo que a abordagem avaliatória produza estimativas
confiáveis e precisas.
Os métodos recomendados se baseiam em ferramentas analíticas matemáticas e em
pesquisa/escuta/verificação/ascultação do mercado.
Este trabalho de análise do
mercado se dá em geral pela comparação de dados obtidos para bens semelhantes e
que apresentem as mesmas características.
A precisão da avaliação é função da qualidade e quantidade dos dados amostrais
coletados e da metodologia utilizada.
Mas, o que é mercado, o que é valor, qual o melhor e mais adequado método a ser
utilizado? É o que se procurará mostrar.
1.1
Objetivo
Este trabalho tem por objetivo apresentar uma revisão bibliográfica e conceitual sobre
os métodos e modelos utilizados para avaliação de imóveis, e as metodologias mais
recentes empregadas neste processo, divulgadas pela literatura especializada.
Ao lado de conceitos que contribuem para uma visão mais ampla sobre o tema,
pretende também, apresentar os procedimentos avaliatórios em uso hoje em alguns
países da União Européia, da América do Norte, e no Brasil.
1.2 Metodologia
Foi realizada uma extensa pesquisa bibliográfica onde se buscou os resultados
considerados mais relevantes de publicação recente. Da mesma forma procurou-se
levantar as principais instituições normatizadoras que atuam na área de avaliação
imobiliária, nos principais centros mundiais, com a finalidade apresentar as normas e
os procedimentos em uso hoje.
1.3 Justificativa
A obtenção de amostras válidas e confiáveis de dados imobiliários constitui uma das
etapas mais importantes, e a que apresenta as maiores dificuldades, no processo
avaliatório.
Diversos fatores contribuem para isto, como a peculiaridade do mercado, as
características específicas do imóvel avaliando, como sua dimensão, vocação, e
localização, entre outros. As fontes normalmente pesquisadas, anúncios em jornais,
imobiliárias e corretores de imóveis, mesmo sendo abundantes, nem sempre dispõem,
no momento da pesquisa, de elementos amostrais semelhantes ao imóvel avaliando,
tornando difícil a obtenção de amostras representativas.
1.4 Resultados Esperados
Apresentação de conceitos associados ao mercado imobiliário e à avaliação de
imóveis, e de um levantamento e análise comparativa de métodos de avaliação de
imóveis urbanos praticados no mundo, como fonte de informação sobre o tema.
1.5 Limitações
Devido à vastidão, complexidade e abrangência do tema, este trabalho caracteriza-se
como um texto introdutório sobre o assunto.
1.6 Estrutura do trabalho
O trabalho está estruturado em capítulos que tem o seguinte conteúdo :
Capítulo 1 – Introdução : são feitas considerações gerais sobre o trabalho.
Capítulo 2 – Revisão Bibliográfica e Conceitual, onde se apresenta o método de
pesquisa utilizado, e os conceitos mais importantes associados ao tema avaliação,
procurando mostrar a sua evolução,
para que serve e onde é aplicada, e outros
conceitos como propriedade, mercado, valor e preço.
No Capítulo 3 – Metodologias, são apresentados os principais modelos e ferramentas
analíticas utilizados e os métodos avaliatórios que os aplicam e são comentados
problemas de aplicação da metodologia.
O Capítulo 4 apresenta as principais instituições profissionais no campo da avaliação,
bem como as normas e procedimentos utilizados, e no Capítulo 5 são apresentadas as
conclusões do trabalho.
2. REVISÃO BIBLIOGRÁFICA E CONCEITUAL
2.1 Pesquisa
A pesquisa bibliográfica foi realizada em livros, artigos de revistas técnicas e
jornais especializados, e teses, levantados, principalmente, através da internet,
nos sites seguintes :

Portal CAPES
http://www.capes.org.br

Google Patents
http://www.google.com/patents

Google Scholar
http://scholar.google.com

IEEExplore
http://ieeexplore.ieee.org/Xplore

Scitopia.org
http://www.scitopia.org

Wikipedia
http://www.wikipedia.org/
Procurou-se obter referências atualizadas sobre o tema da monografia
pesquisando palavras-chave indicadas a seguir :

appraisal economics

economic and property cicles

land valuation

models for real estate markets

models for real estate valuation/appraisal

prediction markets

production theory

property valuation

real estate appraisal

real estate economics

regional urban economics

valuers
Para
a
indexação
bibliográfica
foi
utilizado
o
aplicativo
Zotero
-
http://www.zotero.com, instalado como um plug-in do browser Firefox.
A relação completa de artigos consultados está indicada nas Referências
Bibliográficas.
Nota : Nas citações bibliográficas que remetem à Wikipedia ou a dicionários como o Houaiss, Aurélio
ou ao Babylon, o têrmo indicado refere-se ao verbete pesquisado.
2.2 Avaliação
Para Dantas (1998), a Engenharia de Avaliações é uma atividade multidisciplinar,
para a qual convergem conhecimentos das áreas de engenharia, arquitetura, além de
“áreas de ciências sociais, exatas e da natureza, com o objetivo de determinar
tecnicamente o valor de um bem, de seus direitos, frutos e custos de reprodução.”
No campo financeiro o conceito de avaliação está associado ao processo de estimação
do valor de mercado de um ativo ou obrigação financeira, como investimentos em
mercado de capitais, ações, opções, ou de bens intangíveis como empreendimentos,
patentes e marcas, ou em obrigações e títulos de dívidas. As avaliações são
necessárias, também, em contextos diversos como análise de investimentos,
orçamentos do imobilizado, escriturações contábeis, transações de fusões e aquisições,
relatórios financeiros, eventos tributáveis para determinação de obrigações tributárias,
heranças, acordos de separação, e em litígios. Como o valor dos bens varia no tempo,
as avaliações devem ser referidas a uma data específica. (Wikipedia, Valuation)
Alguns itens do balanço patrimonial, como ações negociadas na bolsa, que tem preços
cotados diariamente, são mais fáceis de avaliar que outros, e estão sempre e
prontamente disponíveis. Outros, tais como opções, são avaliados utilizando o modelo
Black-Scholes, enquanto obrigações de seguradoras utilizam a teoria do valor presente.
O modelo Black-Scholes é um modelo matemático do mercado de equidades, ou
títulos de participação acionária, onde seu preço é um processo estocástico. Foi o
primeiro a descrever quantitativamente e de forma precisa a estimativa de preço para
contratos de opções. Seu autores foram agraciados com o premio Nobel de Economia.
(Wikipedia, Black-Scholes).
O valor presente é o valor, em uma data definida, de um pagamento futuro, ou de uma
série de pagamentos futuros, descontados de forma a refletir o valor temporal do
dinheiro, assim como outros fatores, como o risco do investimento.É um meio
utilizado para comparar fluxos de caixa. (Wikipedia, Present Value)
Bens intangíveis, como fundos de comércio e propriedade intelectual, em geral são
passíveis de uma ampla faixa de interpretação de valor. Para a avaliação econômica de
determinados tipos de intangíveis, tais como qualidade de produto, riscos, relações de
consumidores, um método de análise de decisão denominado Informações Econômicas
Aplicada, Hubbard (2007), permite converter fatores intangíveis e quantidades
indeterminadas em termos financeiramente significativos.
Para o caso específico de imóveis, a avaliação consiste na determinação do seu valor
de mercado, entendido como o preço mais provável que este atingiria em uma
transação normal, de acordo com suas características e com as condições do mercado
naquele momento. Gonzáles (2002)
A necessidade de se ter para o imóvel um valor determinado por avaliação, decorre de
sua natureza heterogênea como classe de investimento, onde todos eles diferem entre
si, e por sua localização única e demais atributos específicos.
Portanto, não existem as condições necessárias para um leilão Walrasiano
centralisado para a negociação de bens imobiliários, como as que existem no mercado
de ações. A inexistência de um mecanismo de preços baseado em mercado é que
determina a necessidade de uma avaliação pericial ou técnica para bens imóveis.
(Wikipedia, Real Estate Appraisal)
Nota : O conceito de Leilão Walrasiano, conforme proposto por Leon Walras, é um tipo de leilão
simultâneo onde cada agente calcula sua demanda para o bem, para cada preço possível e os submete a
um leiloeiro. O preço, então, é estabelecido de forma que a demanda total de todos os agentes seja
igual à disponibilidade total do bem. Desta forma, o Leilão Walrasiano equilibra perfeitamente a oferta
e a demanda.
2.2.1 Histórico
A história da Engenharia de Avaliações tem início no Brasil por volta de 1918, quando
começaram a surgir em São Paulo os primeiros trabalhos sobre o tema em revistas
técnicas de engenharia.
O engenheiro Luiz Berrini introduziu através de seus livros, publicados em 1941,
conceitos para avaliação de imóveis utilizados na América do Norte, e em 1952 as
primeiras normas sobre o tema foram elaboradas pela Caixa Econômica Federal,
seguindo-se a apresentação à ABNT de um ante-projeto de norma para avaliação de
imóveis. (Moreira, 1997)
Nesta época foram criados o Instituto de Engenharia Legal do Rio de Janeiro e o
IBAPE – Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia, em São Paulo.
A atividade avaliatória ganhou impulso a partir de 1960 com o grande número de
desapropriações para a construção obras urbanas em São Paulo, consolidando-se a
partir desta época.
A primeira Norma Brasileira para Avaliação de Imóveis Urbanos, a NB-502/77, foi
criada em 1977.
Atualmente existe uma norma única, a NBR 14653 - Avaliação de Bens, formada por
uma parte principal, contendo os conceitos, métodos e definições comuns a todos os
bens, e partes específicas para cada tipologia de bem a avaliar. ABNT (2004)
2.2.2 Finalidades e Aplicações
As avaliações subsidiam a tomada de decisão sobre valores, custos e alternativas de
investimentos nos processos envolvendo bens de qualquer natureza, sejam eles
tangíveis como imóveis, máquinas e equipamentos, instalações, empresas, entre
outros, ou intangíveis como marcas, patentes, sofwares, etc, além de seus frutos e
direitos. Dantas, (1998)
Para o caso em pauta, onde o foco é o mercado de imóveis, a avaliação é de alto
interesse para os agentes do mercado, quais sejam, compradores e vendedores de
imóveis, bancos e instituições de crédito imobiliário, incorporadores, construtoras,
seguradoras, fundos de pensão, prefeituras, entre outros.
Dentre as operações subsidiadas pelos serviços de avaliação destacam-se :
 Transações de compra e venda
 Transações de locação
 Operações de garantias
 Decisões judiciais
 Taxação e tributação
 Decisões sobre investimentos
 Balanços patrimoniais
 Operações de seguros
 Separações ou cisões de empresas
 Desapropriações
González (2002) argumenta que avaliações incorretas podem causar erros no
planejamento urbano ou na avaliação da viabilidade econômica, excesso de pagamento
do mutuário ou falta de garantia no caso de inadimplência, evasão de recursos públicos
ou ineqüidade na tributação (com injustiça social), respectivamente, e que, por fim, a
eventual utilização de outras formas de tributação, como a contribuição de melhorias e
a captura de mais-valias sobre a valorização de terrenos urbanos também exige
estimativas corretas.
Recentemente, na República Federal da Alemanha, investidores privados de fundos de
investimento imobiliário realizaram retiradas de recursos em grande escala
provocando uma crise no setor. Um dos motivos alegados como responsável pela
situação foi a percepção de que as avaliações do fundo eram pouco frequentes e
imprecisas. Mesmo havendo controvérsia a respeito, fica patente a importância das
avaliações e da necessidade que elas produzam valores os mais precisos possíveis.
(Crosby, 2006)
2.3 Propriedade
Conforme apresenta Moreira da Costa em seu artigo, desde a antiguidade o conceito de
propriedade tem sido objeto de estudo de historiadores, juristas, sociólogos, filósofos,
e economistas, com a finalidade determinar sua origem, caracterizar seus elementos,
distinguir suas modalidades, e acompanhando sua evolução, dar-lhe função individual
ou social.
Ao longo da história, a propriedade privada tem sido objeto de mudanças e restrições
no que diz respeito à sua função diante dos interesses políticos, sociais e até religiosos,
vigentes em cada época, justificando
a natureza do direito à propriedade com
argumentos tais como a da vontade divina, a do assentamento universal, a da ocupação
e a da função social.
O direito à propriedade se funda na lei que a institui, atendendo as exigências sociais
que cada época apresenta.
Tendo em vista a natureza complexa do conceito de propriedade e a dificuldade
intrínseca em defini-lo, Scialoja, citado por Moreira da Costa, o circunscreve,
propondo as seguintes opções :
 Limitar a propriedade a seus elementos constitutivos: direito de usar (jus
utendi), gozar (jus fruendi) e dispor (jus abutendi)
 Enfatizar que a propriedade vem a ser a exteriorização da vontade livre do
proprietário
 Relevar o momento estático da relação jurídica da propriedade sem preocuparse com a possível manifestação da vontade do proprietário
Neste contexto, soa adequado, no sentido etimológico, a interpretação dada por
estudiosos, de que o vocábulo se origina do latim “proprietas” , derivado de
“proprius”, significando o que pertence a uma pessoa.
Durante o Império Romano, eram reconhecidas três espécies de propriedades, a
“quiritária”, protegida pelo direito civil e que recaía sobre bens imóveis situados em
solo itálico e respectiva titularidade a cidadãos romanos; a “pretoriana ou bonitária”,
que fundamentava-se na igualdade aplicada pelos magistrados ao conceder proteção
especial àqueles que embora não fossem titulares do domínio, situavam-se como
verdadeiros proprietários; e, por fim, a “provincial” que consistia em incorporação das
províncias ao Senado, cujo uso e gozo das terras eram efetivados pelo Imperador e
demais autoridades.
Na Idade Média o conceito exclusivista de propriedade foi abolido com a consolidação
do direito público feudal, e a consequente vinculação entre a soberania e a
propriedade.
Com os novos ares democráticos trazidos pela Revolução Francesa (1789), o conceito
de propriedade exclusiva do direito romano que continha titular único voltou a vigorar,
desvinculando o direito à propriedade dos direitos políticos, sendo conferida a
utilização econômica do bem, com garantia de ampla liberdade ao seu titular.
No Anexo A encontram-se excertos de declarações fundamentais que estabeleceram e
consolidaram o direito à propriedade privada nos movimentos da Revolução Francesa,
da Independência Americana, e no estatuto da Organização das Nações Unidas.
No século XX, com a expansão do liberalismo econômico houve irrestrito
reconhecimento aos poderes do proprietário em relação ao bem, sendo no entanto
admitida a intervenção do Estado na propriedade alheia, quando necessário.
Na atualidade a propriedade apresenta-se intrinsecamente vinculada ao regime político
vigorante, subsistindo nos países ocidentais a propriedade individual.
No Brasil, o texto constitucional vigente, embora garanta o direito à propriedade,
ressalva a possibilidade de desapropriação por necessidade ou utilidade pública ou por
interesse social, mediante justa e prévia indenização em dinheiro (CF/88, art. 5o,
inciso XXIV).
No seu trabalho, o avaliador deve levar em conta as características legais inerentes às
propriedades que vai avaliar, uma vez que o conceito de propriedade, e os direitos e
obrigações dos titulares é diferente, e varia de país para país.
2.4 Mercado
Em economia, o mercado é uma estrutura social para a troca de direitos, onde se
permite que pessoas, empresas e produtos sejam avaliados e precificados. Existem
duas funções ou papéis em mercados, compradores e vendedores. A definição implica
na existência de pelo menos três agentes : pelo menos um em um lado do mercado,
que é ciente de pelo menos dois outros agentes no outro lado, cujas ofertas podem ser
avaliadas umas em relação à outras. (Wikipedia, Market)
Um mercado permite que compradores e vendedores descubram informações e levem
adiante a troca voluntária de bens e serviços. Constitui uma das duas instituições
fundamentais para a organização do comércio, juntamente com o direito de possuir
bens.
Os preços de mercado podem ser distorcidos por agentes com poder de monopólio ou
monopsônio, sendo que tais distorções podem afetar de forma adversa a prosperidade
dos seus participantes e reduzir a eficiência dos resultados do mercado. O nível de
organização ou os poderes de negociação dos compradores podem também afetar o
funcionamento do mercado.
A maior parte dos mercados é regulada por leis e regulamentos.
Para Dantas (1998), o funcionamento e os mecanismos de um mercado dependem de
três componentes : os bens levados a mercado, as partes desejosas em vendê-los e as
partes interessadas em adquiri-los, e para o caso de bens imóveis estes três
componentes formam o mercado imobiliário.
Características do Mercado
De acordo com González (2003) o mercado imobiliário apresenta comportamento muito
diferente dos mercados de outros bens, sendo isto decorrente das características
especiais dos imóveis e do próprio mercado imobiliário, como :
Tabela 2.1 Caracterísicas do mercado imobiliário
CARACTERÍSTICAS DO MERCADO
 Durabilidade
 Heterogeneida
de
Os imóveis tem longa vida útil, podendo durar dezenas ou até centenas de
anos, sendo o terreno onde se encontram praticamente indestrutivel.
Como consequência, o mercado imobiliário é modelado como um mercado de
estoque/fluxo. Cerca de 98% da oferta consistindo do estoque de imóveis
existentes e 2% do fluxo de novos imóveis que entram no mercado.
A oferta em qualquer período é determinada pelo estoque existente no
período anterior, as taxas de deterioração e de renovação do estoque
existente, e o fluxo de novos imóveis entrando no mercado no período
corrente.
O efeito de ajustes no mercado é mitigado pelo elevado estoque de imóveis
existentes.
Cada imóvel é único e apresenta características singulares, como localização,
tipo de edificação, tipo de financiamento, entre outros. Isto dificulta a
determinação do seu valor, aumenta o custo de pesquisa, cria assimetria da
informação e restringe a sua substituição.
O mercado, além disso, é dividido em segmentos, como residencial, comercial,
industrial, e até sub-categorias como para fins recreativos, para geração de
renda, históricos/tombados.
 Alto Custo
 Longo Tempo
de Ajuste
 Bem de
Investimento e
Consumo
 Imobilidade
A compra e/ou mudança para um imóvel tem custo muito maior que o da
maior parte das transações.
Os custos incluem custos de pesquisa, taxas e impostos legais, de
transferência, registro, custo da mudança.
Custos de transação típicos para compradores na faixa de 1,5 a 6% do preço
da transação, sendo que em alguns países europeus pode chegar à faixa de
15-20% para o comprador e vendedor.
Elevado prazo de maturação para o financiamento, projeto, construção de
novas unidades, do lado da oferta, e relativamente lenta taxa de variação da
demanda. Estes longos intervalos de tempo podem provocar desequilíbrios de
curto prazo, e os mecanismos de ajuste tendem a ser mais lentos,
relativamente a mercados que apresentam maior fluidez.
Imóveis podem ser adquiridos como investimento, para uso próprio ou
ambos. Estas funções podem ser separadas, com os participantes
concentrando-se em uma ou outra função, ou combinadas, no caso do
proprietário que mora no imóvel que adquiriu. Devido a esta característica
dual do bem, não é incomum que seja investido mais no imóvel que seu valor
de mercado.
A fixação espacial deste tipo de bem faz com que o consumidor vá a ele, e não
o contrário, ou seja, não há movimentação de bens/mercadorias neste
mercado, da mesma forma que não há um local de mercado físico onde os
bens são negociados.
Esta característica de fixação espacial combinada com a proximidade de
unidades residenciais em áreas urbanas é indicativa da influência de polos de
interesse associados à localização externa
Nota : Em economia e teoria de contratos existe assimetria de informação (ou estado de informação assimétrica)
quando uma parte em uma transação tem mais ou melhor informação que a outra parte.
Os agentes principais do mercado imobiliário são :
Tabela 2.2 : Agentes do mercado imobiliário
AGENTES DO MERCADO IMOBILIÁRIO
 Proprietário/Usuário
São ao mesmo tempo proprietários e usuários. Adquirem os
imóveis residenciais ou comerciais como investimento e também os
habitam ou o utilizam como negócio.
 Proprietário
Investidor puro que não consome o bem adquirido. A propriedade
é locada para terceiros.
 Locatário
Consumidor puro do bem
 Incorporador
Supre o mercado com novos bens
 Renovador/
Reformador
Supre o mercado com bens reformados/renovados
 Facilitador
Poder público, agentes financeiros, corretores, advogados e outros
que facilitam o processo de aquisição e venda de bens neste
mercado
A atuação simultânea e não coordenada destes agentes provoca transformações nas
condições do mercado e nos valores praticados. Como se trata de um bem econômico,
as modificações que provocam alterações de desejabilidade são refletidas em
alterações de valor.
A combinação de elementos,
como os fatores diferenciadores dos imóveis,
comentados na tabela acima, a influência do ambiente/localização e do próprio uso do
solo urbano, que deve ser provido de infra-estrutura, eminentemente pública e
distribuida heterogêneamente na área urbana, provoca alterações no ambiente. Como
as influências não são homogêneas, as variações provocadas são distintas,
progressivamente
diferenciando
os
imóveis
e
consequentemente
induzindo
modificações nos valores dos mesmos, permitindo explicar grande parcela das
diferenças de valores entre os imóveis, em um dado momento. Gonzáles (2003)
A durabilidade dos imóveis faz com que eles permaneçam por longo período no
mercado, competindo para vendas e locação, e como mostrado acima, a grande
maioria dos imóveis transacionados é composta por unidades de segunda mão, e os
preços de referência do mercado serão reflexo dos preços destes imóveis, e não dos
preços dos novos, que devem ajustar-se a eles.
Diz-se que "o estoque domina o mercado", ou seja, são os imóveis usados que ditam
os preços.
Os principais fenômenos que caracterizam o mercado imobiliário são a inelasticidade
com relação à demanda, o constante processo de reestruturação interna das áreas
urbanas, e as várias influências externas alterando os usos do solo em tipo e densidade.
Em termos nacionais, a oferta de crédito, a inflação, a condução da economia, as
políticas fiscais, o crescimento demográfico e a confiança no governo são fatores
importantes nas flutuações de preços.
Neste processo, muitos fatores provocam distinções de preços, e naturalmente os
imóveis precisam ser considerados como “bens compostos”, pois existem múltiplos
atributos que despertam interesse. A literatura de economia urbana geralmente referese à existência de um “pacote” ou conjunto indissociável de atributos. Os preços de
cada um dos atributos são os “serviços de habitação” oferecidos pelo imóvel, tais
como os citados nos parágrafos anteriores, entendendo-se que imóveis como maior
quantidade global de serviços de habitação serão mais caros.
2.4.1 A imperfeição do mercado imobiliário
Para ser considerado de concorrência perfeita, o mercado tem que apresentar certas
características, mostradas no quadro abaixo, e comparadas com as condições e
restrições que o mercado imobiliário apresenta para estas mesmas características.
Gonzáles (2003)
Tabela 2.3 : Características de mercado
MERCADO DE CONCORRÊNCIA PERFEITA
MERCADO IMOBILIÁRIO

Os bens podem ser considerados idênticos
 A heterogeneidade dos imóveis e de suas localizações
dificulta a comparação

A entrada no mercado é livre

As pessoas têm informação perfeita, decidem
livre e prudentemente, sem pressões de qualquer
ordem
 Há falta de informação
 Não há liberdade para negociar mas, ao contrário, as
partes sofrem diversas pressões
 existem muitos fatores psicológicos e culturais (não
monetários) que afetam a avaliação subjetiva da
qualidade do bem

As ações individuais não afetam os preços
 a existencia de grupos de agentes profissionais,
experientes, treinados e em condições de obter
negócios melhores, para si ou para seus
representados
Em economias estáveis, não existem ganhos financeiros
fáceis, e os imóveis
funcionam como ativos, reserva de valor ou complementação de renda (através do
aluguel). As pessoas são incentivadas, pelas condições gerais da economia, a
investirem na compra e na locação de imóveis pensando em vantagens a longo prazo,
mas também esperam obter vantagens imediatas, realizando transações favoráveis.
Diante de um negociador experimentado, informado e desejoso de investir, o agente
normal está em franca desvantagem, não se pode falar em igualdade de oportunidades
e a tendência é de preços que se afastam das médias normais de mercado.
Apesar de em muitas análises teóricas microeconômicas ser considerado de
concorrência perfeita, verifica-se diante destes fatos e da comparação de características
do mercado apresentada no quadro anterior, é fácil concluir que o mercado imobiliário
é de concorrência imperfeita, acarretando, como consequência, a aceitação de que o
preço necessariamente não coincide com o valor, existindo uma faixa de preços
normais (razoáveis), dentro da qual está o valor de mercado (valor mais provável ou
valor esperado) do imóvel.
2.4.2 Mercado informal (IPPUR, Projeto Mercados Informais de Solo Urbano nas
Cidades Brasileiras e Acesso dos Pobres ao Solo)
Notícia da Agência Brasil apresenta reportagem sobre mercado imobiliário informal em
favelas. Segundo esta fonte, pesquisa
realizada pelo Instituto de Pesquisa e
Planejamento Urbano e Regional (IPPUR), da Universidade Federal do Rio de Janeiro
(UFRJ), aponta que a comercialização e o aluguel de imóveis ocorrem de forma intensa
nas favelas, formando um mercado informal com normas próprias.
O estudo traçou um retrato do mercado imobiliário nas favelas de oito capitais,
analisando a comercialização de imóveis (compra e venda) e a locação (aluguéis) em
favelas do Rio de Janeiro, São Paulo, Florianópolis, Porto Alegre, Recife, Belém,
Salvador e Brasília, chegando às seguintes constatações :
 Existem mercado informais do solo nas cidades estudadas, com alta rotatividade na
ocupação dos imóveis em algumas favelas
 A compra e o aluguel de imóveis em comunidades carentes seguem normas
próprias, apesar de estarem dentro da informalidade.
 A coordenação do mercado é realizada pelas associações de moradores, que registra
os contratos, inclusive cobrando impostos em favor da comunidade
O mercado imobiliário informal representa a resposta para a falta de meios para as
favelas se expandirem. "São pouquíssimas as áreas que você ainda tem livres para
invasão. Então, só se entra nele via compra e venda.
2.5 Aspectos econômicos do mercado imobiliário
De acordo com a revista The Economist (Wikipedia, Real Estate Economics) o total de
ativos das economias desenvolvidas ao final de 2002, excluidos os depósitos
bancários, ativos de reserva de seguros, e ativos humanos, montava a :
 Imóveis Residenciais
$48 trihões
 Imóveis Comerciais
$14 trilhões
 Participações Acionárias
$20 trihões
 Títulos do Governo
$20 trilhões
 Títulos Privados
$13 trilhões
 Total
$115 trilhões
Do total, a parcela relativa a ativos imobiliários corresponde a 54% e a dos ativos
financeiros puros, a 46% e mostra a importância do setor imobiliário no cenário
financeiro.
Oferta e a Demanda Habitacional e o Mecanismo de Equilíbrio
De acordo com a Wikipedia (Real Estate Economics), o principal fator responsável
pela demanda habitacional é o demográfico, ao lado da renda, do preço das habitações,
do custo e da disponibilidade de crédito, de preferências dos consumidores e dos
investidores.
A variável demográfica relevante neste tipo de análise é a unidade familiar, e este é o
elemento que demanda serviços habitacionais.
Outro fator importante é a renda, sendo neste caso considerada a renda total auferida
durante o período previsto de ocupação do imóvel em lugar da renda anual, por
exemplo. Para a maioria das pessoas, a aquisição de uma habitação será a transação de
maior valor que farão ao longo de suas vidas.
A demanda habitacional por unidade familiar pode ser modelada utilizando-se a teoria
da escolha/utilidade. De forma simplificada, isto é conseguido construindo-se uma
função utilidade sujeita a restrições orçamentárias, e ajustada para levar em conta as
questões de financiamento/poupança. A demanda total do mercado é obtida pelo
somatório da demanda de todas as unidades familiares tomadas individualmente.
A oferta de habitações se dá através da utilização de terrenos, mão de obra, e insumos
diversos como eletricidade e materiais de construção, sendo o volume da oferta
determinado pelo custo destes insumos, o preço do estoque existente de habitações e
pela tecnologia de produção utilizada.
Na América do Norte os custos típicos para unidades habitacionais unifamiliares e
multifamiliares são mostrados na tabela seguinte.
Tabela 2.4 : Composição de custos de habitações na América do Norte
CUSTOS PERCENTUAIS TÍPICOS DE HABITAÇÕES NA AMÉRICA DO NORTE
ITEM
HABITAÇÃO UNIFAMILIAR
HABITAÇÃO MULTIFAMILIAR
Custo de aquisição
10 %
7%
Infra estrutura terreno
11%
8%
Mão de obra
26%
27%
Materiais
31%
33%
Financeiros
3%
4%
Administrativos
15%
17%
Marketing
4%
5%
Pode-se construir uma função de produção do tipo Q=f(L,N,M), onde Q é a
quantidade de habitações produzidas, N é a quantidade de mão de obra empregada, L a
quantidade de terreno usada, e M a quantidade de outros materiais. Esta função deve
ser ajustada de forma a levar em consideração reformas do estoque de habitações
existente, o que é conseguido através da utilização de uma segunda função de
produção que inclui o estoque de habitações existente e suas idades. As duas funções
são somadas gerando a função produção total. Alternativamente, modelos hedônicos
baseados em análise de regressão podem ser utilizados.
O mecanismo de ajuste básico é o modelo fluxo/estoque, que leva em consideração
que cerca de 98% do mercado é representado por estoque existente e cerca de 2% pelo
fluxo de novas habitações.
Figura 2.1 : Mecanismo de equilíbrio de mercado
O ajuste se dá em quatro etapas :
1. o preço inicial de equilíbrio (R0) é determinado pela interseção da oferta do
estoque de habitações existentes (SH) e da demanda por habitações (D).
2. Este aluguel é transformado em valor (V0) através de fluxo de caixa descontado. O
valor é calculado pela divisão das rendas do período corrente pela taxa de desconto,
isto é, uma perpetuidade.
3. O valor é então comparado com o custo de construção (CC) para determinar se
existem oportunidades lucrativas para os construtores. A interseção do custo de
construção com o valor dos serviços habitacionais determina o número máximo de
novas habitações (HS0).
4. A quantidade de novas unidades no período corrente é somada ao estoque
existente no período seguinte. No período seguinte, a curva de oferta (SH) se
deslocará para a direita da quantidade (HS0).
2.5.1 Mecanismos de financiamento (Wikipedia, Mortgages in Real Estate)
Como agente significativo do mercado imobiliário e responsável pela oferta de crédito,
as instituições financeiras e os mecanismos de financiamento tem papel relevante no
ajuste e equilíbrio do mercado.
De forma geral, o financiamento para a aquisição ou construção de imóveis se dá
através de financiamentos obtidos junto a instituições comerciais ou governamentais,
através de cooperativas de crédito habitacional, associações de poupança e crédito,
bancos comerciais, instituições e agentes de crédito hipotecário, seguradoras, entre
outros.
Merecem destaque as instituiçoes que atuam no mercado de hipotecas, assim como as
companhias fiduciárias (REIT – Real Estate Investment Trust), empresas
especializadas em financiamentos habitacionais, e que nos Estados Unidos tem
tratamento fiscal diferenciado, com obrigação de distribuir anualmente em forma de
dividendos a seus acionistas, 90% de sua receita tributável.
Na maior parte das economias desenvolvidas, a principal fonte de capital utilizada por
indivíduos e pequenas empresas para transações imobiliárias, sejam de aquisição ou de
reforma e melhoria, são empréstimos e financiamentos hipotecários. Nesta
modalidade, o próprio bem constitui a garantia da operação, e os agentes financeiros
disponibilizam empréstimo a taxas favoráveis, em virtude da cláusula que aliena o
imóvel, permitindo ao agente recuperá-lo em caso de não pagamento por parte do
tomador.
Nos países que não oferecem este tipo de garantia, o setor de financiamento
hipotecário é pequeno ou inexistente, ou disponível apenas para membros das classes
sociais mais privilegiadas.
No Brasil a oferta de financiamento habitacional é canalisada pelas instituições
financeiras públicas e privadas, e a disponibilidade se dá em conformidade com a
política e as diretrizes governamentais estabelecidas para o setor.
2.6 Valor e preço (Wikipedia, Real Estate Appraisal)
Existem várias definições e interpretações para valor, valor de mercado e preço. O
ângulo de análise, ou mesmo a área científica de quem os estuda, têm influência nos
termos e nos sentidos em que são empregados.
Tabela 2.5 : Definições
Valor de mercado
Quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e
conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das
condições do mercado vigente.
Valor em uso
O valor presente líquido do fluxo de caixa que um bem gera para
um proprietário específico e um uso específico. É o valor para um
usuário particular, e é em geral, menor que o valor de mercado de
um bem.
Valor de
É o valor para um investidor particular, e geralmente é maior que
investimento
o valor de mercado do bem
Valor de seguro ou
É o valor de um bem imóvel coberto por uma apólice de seguro.
Valor em risco
Geralmente não inclui o valor do terreno.
Valor de liquidação
Utilizado em casos de procedimentos falimentares. Supõe que o
vendedor é compelido a vender após um tempo de exposição que
é menor que o tempo de exposição normal do mercado.
Preço
É a quantia pela qual se efetua, ou se propõe efetuar, uma
transação envolvendo um bem, um fruto ou um direito sobre ele.
Sob concorrência perfeita, o preço é igual ao valor e ao valor de mercado, ambos os
termos significando a quantidade de dinheiro pago por um imóvel transacionado no
mercado em um dado momento. Isto ocorre porque o vendedor não vende por menos
que o valor real, nem o comprador compra por mais, já que ambos conhecem
perfeitamente o mercado e não estão compelidos a negociar.
Entretanto, o mercado de imóveis é de concorrência imperfeita, e o preço obtido para
uma propriedade específica em uma transação específica pode ou não representar o seu
valor de mercado.
Diversos fatores contribuem para diferenciar o preço de um imóvel de seu valor de
mercado :
Tabela 2.6 : Fatores de diferenciação (González, 2003)
Conhecimento incompleto do mercado
 Busca da informação é um processo caro e
demorado
 Vendedores tem dificuldade em formar o
preço de oferta
 Compradores não conhecem
adequadamente o bem
Desigualdade dos agentes
 Outras opções de investimento
 Dívidas
A transação pode ter sido afetada por condições específicas e particulares, relações
especiais entre as partes, ou pode ter sido parte de um conjunto maior de transações
em que as partes tenham se envolvido. O comprador pode ter optado por pagar um
ágio sobre o valor de mercado se sua avaliação subjetiva do bem (o valor de
investimento para ele) tiver sido maior que o Valor de Mercado (aquisição de
propriedades vizinhas). É dever do avaliador julgar se o preço obtido em uma
transação específica é indicativo do Valor de Mercado.
Estas situações ocorrem também em finanças corporativas, no caso de fusões e
aquisições, quando se paga um preço maior que o valor de mercado, tendo em conta a
expectativa de ganhos sinérgicos.
As imperfeições do mercado provocam oscilações nos valores realizados (preços). Os
número obtidos nas pesquisas de transações consistem, na verdade, de uma faixa de
preços, cuja média ou “valor mais provável” é o que pode ser chamado de “valor de
mercado”, a ser obtido, por exemplo, através da inferência estatística.
2.7 Fatores influenciantes na formação do preço
As forças determinantes para a formação de preços de imóveis podem ser
caracterizadas como macro forças – taxas de amortização de hipotecas, tributos
incidentes sobre operações imobiliárias, estado geral da economia, fatores
demográficos, e micro forças – estado da economia regional, zoneamento urbano,
caracteristicas da infra-estrutura urbana local (escolas, transportes, centros
comerciais,...), e o estado de conservação do próprio imóvel.
Os fenômenos de decadência e degradação de áreas urbanas, superpopulação, e
revalorização urbana são consequência dos preços dos imóveis em determinadas áreas.
A tendência de migração para áreas suburbanas provoca um desequilíbrio entre oferta
e demanda. As áreas urbanas fonte das migrações passam a ter oferta maior que a
demanda, os preços dos imóveis caem. Efeito contrário ocorre nas áreas para onde os
fluxos migratórios convergem, com a valorização imobiliária e aumento de
investimentos em infraestrutura urbana.
A elevação excessiva de preços dos imóveis pode provocar efeitos adversos, quando a
renda média da população potencialmente compradora fica muito abaixo da necessária
para adquirir imóveis. Este fenômeno pode provocar o aumento do número de
habitantes por domicílio, como se observa em certas áreas da no estado da Califórnia,
Estados Unidos, onde um em cada tres domicílios apresenta-se “superpovoado”.
Em algumas áreas a elevação de preços das habitações pode induzir a um
renascimento urbano, através da renovação de imóveis em bairros ou vizinhanças que
apresentam potencial para este fenômeno. Isto pode, entretanto, levara um processo de
gentrificação (ou enobrecimento), que é a transformação do espaço urbano, e
bastante criticado por urbanistas e planejadores urbanos devido ao seu caráter
excludente e privatizador, apesar de ser um fenômeno social conteporâneo, presente
em cidades como Londres e Nova Iorque, e mais recentemente em diversas capitais
brasileiras. (Babylon, gentrification)
3. METODOLOGIAS
Dantas (1998) afirma que a metodologia mais adequada para a realização de um
trabalho avaliatório depende das condições que o mercado apresenta ao avaliador, das
informações coletadas neste mercado, e da natureza do trabalho a ser realizado.
Damodaran (2003) argumenta que o problema na avaliação não é da falta de modelos
para avaliar um ativo, mas da quantidade de modelos existentes, e que a escolha do
modelo correto é tão crítica quanto o domínio técnico e conhecimento que o avaliador
deve ter para utilizar o modelo escolhido, enfatizando que a escolha incorreta pode
resultar em grandes erros de avaliação. Conclui afirmando que o avaliador deve optar
entre as três abordagens citadas no item 3.2, modelos de fluxos de caixa descontados,
modelos de avaliação relativa, e modelos de precificação de opções.
3.1 Modelos e Ferramentas Analíticas
3.1.1 Regressão Linear Multipla
Modelos de regressão constituem a base analítica da disciplina da econometria, sendo
amplamente usados na estimação de modelos econômicos, utilizando o método de
mínimos quadrados. Em modelos que consideram apenas uma variável, utiliza-se a
regressão linear simples, e quando existem mais variáveis envolvidas trabalha-se com
a regressão linear múltipla. (Davidson, R., MacKinnon, J.G., 1999)
Os modelos, em geral, contém parâmetros desconhecidos, que devem ser estimados,
sendo este processo realizado com a aplicação de amostra de dados observados.
Quando o modelo é especificado corretamente, ele é capaz de descrever ou representar
o mundo real de onde os dados amostrais foram coletados. (Dantas, 1998)
Nos modelos inferenciais, a determinação do valor unitário básico de terrenos é feita
através do Método Comparativo de Dados de Mercado, com base em Regressões
Múltiplas. (Brondino, 1999)
Na Engenharia de Avaliação, considera-se, geralmente, como variável dependente os
preços à vista de mercado em oferta e efetivamente transacionados e como variáveis
independentes as características do imóvel. No modelo linear que pode representar os
preços de mercado, a variável resposta (dependente) é expressa por uma combinação
linear das variáveis independentes, de forma original ou transformada, e respectivas
estimativas dos parâmetros populacionais, acrescidas de erro aleatório, oriundo de
variações do comportamento humano. (Alves, 2005)
Para que sejam válidos, os
modelos de regressão devem satisfazer os seguintes
pressupostos :
a) Homocedasticidade
A homocedasticidade corresponde à variância constante dos resíduos. É uma
propriedade essencial e que deve ser garantida, sob pena de invalidar toda a
análise estatística.
b) Independência serial dos resíduos (não-autocorrelação)
Ocorre autocorrelação quando os erros são correlacionados com os valores
anteriores ou posteriores na série
c) Normalidade dos resíduos
A análise de regressão baseia-se na hipótese de que os erros seguem uma
distribuição normal, e no caso da hipótese não ser verdadeira os testes não têm
validade, principalmente em amostras pequenas. A heterocedasticidade ou a
escolha de um modelo incorreto para a equação pode ser a causa da nãonormalidade dos resíduos.
d) Outliers
Denomina-se outlier um dado que contém grande resíduo em relação aos demais
que compõem a amostra. Alves (1999) enfatiza a importância do tratamento e
controle destes elementos, uma vez que sua presença pode influenciar os
coeficientes da equação de regressão. Geralmente são aceitos os elementos que se
apresentam no intervalo de 2 desvios padrão em torno da média amostral. A
análise destes pontos é importante para determinar a normalidade dos resíduos, e
o tipo de distribuição dos elementos da amostra.
e) Colinearidade ou multicolinearidade
Multicolinearidade é definida como a existência de relações lineares entre as
variáveis “independentes”, de tal forma correlacionada umas às outras, tornandose difícil ou impossível isolarem suas influências separadas e obter uma
estimativa precisa de seus efeitos relativos (Alves, 2005)
3.1.2 Modelos Hedônicos (Wikipedia, Hedonic Regression)
A regressão hedônica é um método para estimação de demanda ou valor, utilizada em
economia. O ítem pesquisado é decomposto em seus atributos significativos, e o
modelo estima a contribuição relativa de cada uma destas características para o seu
valor. A análise de regressão é o método de estimação utilizado. Estes modelos
acomodam variáveis não lineares, interação entre variáveis, ou outras situações
complexas.
Estes modelos são bem adaptados para utilização em avaliações de imóveis, devido às
características de heterogeneidade apresentada por este tipo de bem. Nestes casos, os
atributos, ou variáveis significativos podem ser o número de cômodos, área, ou
distância a um polo comercial. A equação de regressão hedônica trata os atributos (ou
conjunto de atributos) separadamente, e estima os valores de cada um.
A USPAP - Uniform Standards of Professional Appraisal Practice, norma para
procedimentos avaliatórios adotada nos Estados Unidos, contém orientações para
regulamentar a utilização de modelos hedônicos ou outros modelos automatizados em
avaliações de massa, quando aplicados para avaliações de imóveis.
Os modelos hedônicos são utilizados para avaliações tributárias, judiciais, estudos
acadêmicos e outros projetos de avaliações em massa.
Exemplos da diversidade de aplicação de modelos hedônicos :
 O estudo de preços de propriedades rurais na Espanha, onde a disponibilidade ou
não de água e a diferenciação da produção através da Designação de Origem
(D.O.) são utilizadas como variáveis explicativas (Garcia, 2007)
 Avaliação ambiental indireta do impacto da poluição do ar (odores industriais e
de produção de farinha de peixe) no preço de residências (Mardones, 2006)
 Avaliação de características de veículos, através de modelos de preços hedônicos
que utilizam análises de regressões clássicas, nas quais os preços de vendas dos
veículos são regredidos em função da medição de seus atributos, estipulando-se o
valor de mercado das características de um bem, e recorrendo-se à quantificação
das preferências dos consumidores em relação aos atributos de um determinado
produto. O consumidor escolhe quais características lhe são preferenciais e
passíveis de consumo (mix de atributos), essencialmente age como um hedonista,
explicitando suas preferências (De Angelo, 2006)
Assim, os modelos de preços hedônicos têm sido utilizados para se estudar a demanda,
assumindo que o produto é vendido como um “pacote” de atributos inerentes (Rosen,
1974), e os preços de mercado dos bens, seja eles veículos ou imóveis, são, portanto,
determinados pela forma com que os consumidores avaliam a “cesta” de atributos.
3.1.3 Redes Neurais Artificiais (RNAs) (Pelli Neto, 2006)
A teoria de Redes Neurais Artificiais surgiu em 1943, e desde então desenvolveu-se
com pesquisas nas áreas de medicina, biologia e engenharia. Sua aplicação na área de
Engenharia de Avaliações é recente, e é aceita como metodologia pela NBR 14653-2,
que trata da avaliação de imóveis urbanos.
Uma rede neural artificial é um sistema com capacidade computacional adquirida por
meio de aprendizado, relacionado com a adaptação de parâmetros devido a interação
com o ambiente externo, e generalização, como consequência de sua capacidade de
fornecer respostas consistentes para dados não apresentados durante a etapa de
treinamento.
Estes modelos, inspirados no funcionamento do neurônio biológico, caracterizam-se
por possuirem elementos de processamento de estrutura simples, com conexões entre
eles. Cada conexão da rede tem um peso associado, que representa a intensidade da
interação ou acoplamento entre os elementos e se sua natureza é excitatória ou
inibitória.
O processamento é realizado de modo paralelo e distribuido, pelos elementos de
processamento, que são dispostos em camadas, com uma topologia de camada de
entrada, responsável pela entrada das informações (variáveis independentes
representando as características relevantes do mercado), camada intermediária,
responsável pelo processamento das informações, e camada de saída, responsável pela
produção de resultados, e que no caso de avaliação de imóveis é a variável dependente,
o valor unitário.
3.1.4 CBR – Case Based Reasoning
O raciocínio baseado em casos (RBC) é uma técnica de Inteligência Artificial que
busca resolver novos problemas adaptando soluções utilizadas para resolver problemas
anteriores. A estimação, em geral, envolve o raciocínio por analogia, e na avaliação de
imóveis, os especialistas se orientam por transações similares prévias, utilizam seu
julgamento para adaptar o valor estimado ao imóvel objeto de avaliação de acordo
com suas característics individuais.
Dentre as características do funcionamento de um sistema RBC estão:
A extração do conhecimento a partir de casos ou experiências com que o
próprio sistema se depara.
A identificação das características mais significantes dos casos apresentados a
fim de devolver uma melhor solução (resposta).
O armazenamento do caso e sua respectiva solução.
A qualidade de um sistema RBC depende de sua experiência, ou seja, depende do
número de casos relevantes que farão parte da base de casos.
A literatura (Bonissone et al, 1997) apresenta um software PROFIT, em forma de
protótipo avançado, utilizado para estimar o valor de imóveis residenciais em
transações imobiliárias. O sistema explora as técnicas de raciocínio baseado em casos
com predicados fuzzy utilizados para expressar preferências na determinação de
similaridades entre o imóvel objeto da transação e outros comparáveis.
As similaridades orientam o processo de seleção e agregação, levando à estimativa
final para o valor do imóvel. As técnicas fuzzy são utilizadas, também, para gerar um
índice de confiança que qualifica a estimativa obtida.
3.1.5 Modelos Automatizados de Avaliação (AVM) (McCluskey, 2000)
Método que avalia propriedades através da utilização de modelos matemáticos, como
análise de regressão múltipla, sistemas de informações geográficas (SIG), combinados
com pesquisas a bases de dados imobiliários. Através da aplicação do método obtémse o valor para uma data específica comparando o resultado calculado com o de
elementos comparáveis da base de dados, bem como de avaliações prévias, tendências
históricas de preços de imóveis, e outras informaçoes pertinentes.
Este tipo de modelo tem sido largamente utilizado por instituições financeiras de
crédito imobiliário, para a determinação de risco nas operações hipotecárias, e em
geral o resultado da análise é um relatório de avaliação com o preço mais provável de
venda para o imóvel pesquisado.
O método apresenta como vantagem a rapidez e menor custo, quando comparado com
a avaliação realizada por avaliadores profissionais certificados. Como ponto
desvaforável, não leva em consideração o estado físico do imóvel. No caso de imóveis
novos, a indisponibilidade de dados comparativos pode ser um fator dificultador para a
avaliação.
Métodos de avaliação em massa (AVM) tem sido recomendados pela justiça federal e
estaduais norte-americanas, como os mais apropriados para ações judiciais coletivas
em questões relacionadas a contaminação ambiental de áreas residenciais
3.1.6 Modelos Espaciais (Arab, et al)
A despeito do reconhecimento generalizado de que a localização é um dos principais
influenciantes do valor de um imóvel, as tentativas de quantificação desta influência
no nível intra-urbano tem produzido poucos resultados, em parte devido à escassez de
dados para a pesquisa, e em parte devido à falta de ferramentas adequadas para a
complexa análise espacial requerida.
Empiricamente a localização de um imóvel tem sido fonte indireta para a inferência do
seu valor, e entender que um local específico é um fator valorizante é muito diferente
de conseguir representar esta influência quantitativamente.
Os dois elementos apontados como os principais componentes da localização, a
qualidade da vizinhança, e a acessibilidade, não são representados adequadamente nos
modelos hedônicos, pela dificuldade de quantificar a qualidade da vizinhança, e pelo
fato da acessibilidade considerar modelos monocêntricos - distância à Área Comercial
Central (CBD – Central Business District), quando se sabe que o modelo de múltiplos
núcleos é mais significativo, conforme demonstrado pelas teorias de estrutura urbana,
e comprovado recentemente por pesquisas, que destacam a existência e efeitos
potenciais de sub-centros.
Diversos indicadores tem sido utilizados na tentativa de representar, mesmo
indiretamente, a qualidade de vizinhança, como tamanho do lote e qualidade da
habitação através de condições da infra-estrutura e condições ambientais e sociais, até
o nível de emprego dos seus habitantes, mas não se chegou a uma posição consensual.
Como a vizinhança é uma entidade essencialmente geográfica, para tratá-la
adequadamente é necessário definir os seus limites físicos.
Diversos modelos tem sido propostos, visando a incorporação do efeito da localização
no preço dos imóveis, buscando integrar os dados espaciais e não-espaciais em termos
de modelos preditivos híbridos, associando a abordagem hedônica tradicional à
modelagem dos efeitos espaciais. (McCluskey et al, 2000)
Modelos alternativos utilizam a distribuição espacial dos preços dos imóveis para
obter fatores de ajustamento locacionais. Estas abordagens baseiam-se no
desenvolvimento de técnicas de resposta de superfície, como ponderação inversa da
distância, sendo os resultados obtidos das superfícies calibrados através de análise de
regressão múltipla.
Aumentando o nível de rigor e complexidade da análise espacial, considera-se como
alternativa para o estabelecimento de vizinhanças com limites físicos definidos ou
submercados compostos, a utilização de modelos de superfície com interpolação
espacial para a representação dos preços. Estes modelos utilizam conjuntos de dados
baseados em pontos discretos para sub-áreas, determinam a função mais representativa
para a superfície, que é então utilizada para prever os valores em outros pontos ou subáreas.
Em um ambiente SIG – Sistema de Informações Geográficas, a utilização de técnicas
de análise de resposta de superfície permite a visualiação tri-dimensional do valor de
um local, em função de sua posição geográfica.
3.2 Métodos de Avaliação
Existem tres grupos gerais de metodologias utilizadas para a determinação de valor nas
avaliações imobliliárias, quais sejam :
 O método de custo
 O método comparativo de vendas
 O método de rendas
A seleção da metodologia mais adequada para a realização de trabalhos avaliatórios
depende de diversas condições, como o mercado, as informações disponíveis e a
finalidade para qual a avaliação se destina. Dantas (1998)
A presença da opinião e julgamento do avaliador no resultado do processo avaliatório
contribuem para o conceito de que avaliação consiste de ciência e arte, onde, segundo
a Wikipedia (Valuation – Finance), as seguintes considerações devem ser observadas :
 As situações que requerem avaliações, e as finalidades a que elas se destinam
diferem enormente entre si. Como consequência, cada caso pode requerer a
utilização de um método diferente, ou uma interpretação diferente do mesmo
método.
 Todos os modelos e metodologias avaliatórias possuem limitações, como
complexidade analítica, comparabilidade, e podem ser passíveis de críticas.
Como regra geral, os modelos apresentam maior praticidade quando as partes
oponentes envolvidas utilizam o mesmo modelo. Em geral, a metodologia é
específica ou padronizada para a finalidade ou para o tipo de aplicação.
 A qualidade e quantidade dos dados de entrada pode apresentar uma grande
variabilidade
 A maior parte dos modelos avaliatórios utiliza premissas e hipóteses, que podem
não representar adequadamente as condiçoes existentes. Para evitar problemas, as
premissas devem ser bem fundamentadas.
A partir desta conceituação geral, os métodos utilizados para a avaliação de imóveis,
de acordo com a norma NBR 14653 – Avaliação de Bens – Parte 2 : Imóveis Urbanos,
e Dantas (1998), classificam-se conforme mostrado a seguir.
3.2.1 Métodos Diretos
- Comparativo Direto de Dados de Mercado
O valor do bem é estimado através da comparação com dados de mercado
assemelhados quanto às características intrínsecas e extrínsecas. Pode ser utilizado
para a avaliação de imóveis, e outros tipos de bens, como máquinas e equipamentos,
automóveis, semoventes, desde que exista um conjunto de dados que possa ser
tomado estatisticamente como amostra do mercado. É o método mais indicado para
trabalhos de avaliação.
- Comparativo de Custo de Reprodução de Benfeitorias
O custo das benfeitorias é estimado pela reprodução dos custos de seus componentes,
com base em orçamento detalhado ou sumário, em função do rigor do trabalho
avaliatório. Devem ser justificados e quantificados os efeitos do desgaste físico e/ou
obsoletismo funcional do bem.
A utilização dos métodos diretos tem preferência, e sempre que existirem dados
suficientes para utilização do método comparativo ele deve ser escolhido (Dantas,
1998).
3.2.2 Métodos Indiretos
- Método da Renda
Estima o valor de um bem, ou de suas partes constitutivas, com base na capitalização
presente de sua renda líquida, real ou prevista. Devem ser definidos o período de
capitalização e a taxa de desconto a ser utilizada. Neste caso o valor determinado é
chamado de valor econômico, e de forma geral qualquer ativo que gere renda pode
ser avaliado por este método, como por exemplo, empreendimentos de base
imobiliária, empresas, culturas, etc.
- Método Involutivo
Identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no seu aproveitamento eficiente,
baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético
empreendimento compatível com as características do bem e com as condições de
mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para execução e
comercialização do produto.
- Método Evolutivo
O valor total do imóvel é obtido através da conjugação de métodos, a partir do valor
do terreno, considerados o custo de reprodução das benfeitorias devidamente
depreciado, e o fator de comercialização.
- Método Residual
Estima o valor do terreno por diferença entre o valor total do imóvel e o das
benfeitorias, ou o valor destas subtraindo-se o valor do terreno, levando-se em conta
o fator de comercialização. Constitui uma variante do método evolutivo.
De acordo com Alves (2003) observa-se que de uma forma, ou de outra todos os
métodos são comparativos. Sendo assim, Dantas, 1998, explica que no método
comparativo comparam-se bens semelhantes; no método de custo, comparam-se os
próprios custos no mercado; nos métodos da renda e involutivo compara-se à
possibilidade de renda do bem; e no método residual, compara-se o nível de
comercialização do mercado.
No sentido semântico, os métodos apresentados são científicos, de base empírica, isto
é, lastreados na experiência e observação do mercado e do mundo.
3.2.3 Outros Métodos
Merece comentário a comparação entre estimativas obtidas através de modelos
puramente matemáticos com aquelas obtidas através de métodos humanos subjetivos,
como descrito em “Simple Heuristics That Makes Us Smart” (Gigerenzer, 1999), em
que se relata experiência onde era pedido a pessoas que fizessem estimativas sobre
fatos comuns, baseadas apenas em seu conhecimento, experiência e impressões
pessoais. A sabedoria popular ou conhecimento geral e algumas regras simples criaram
modelos semelhantes aos produzidos utilizando métodos de análise de regressão
múltipla e redes neurais. O valor preditivo dos modelos humanos revelou-se um pouco
melhor que os calculados por modelos matemáticos. Uma explicação possível é que,
apesar de representarem melhor os dados, não incorporam os mecanismos preditivos.
Por outro lado, modelos automatizados de avaliação em geral são capazes de gerar
previsões mesmo quando a informação que se busca não aparece de forma explícita.
3.3 Problemas da aplicação da metodologia
As principais dificuldades para a modelagem dos dados utilizando a regressão linear
estão ligadas os seguintes fatores:
 Variáveis apresentando relações não lineares entre si, exigindo a sua
linerarização através de transformações
 Erros de mensuração nos dados amostrais e dificuldade de quantificação de
atributos subjetivos
 Elevada dispersão dos dados amostrais em torno da média, dificultando a
análise dos resultados e produzindo modelos complexo
 O alto grau de colinearidade entre variáveis independentes impossibilita a
identificação da verdadeira influência de cada atributo no valor
 Amostras com número pequeno ou insuficiente de elementos
Os processos de análise com a utilização da Regressão Linear Múltipla, não são
satisfatórios, principalmente em função do desconhecimento da forma funcional do
modelo, bem como pelo fato de não incorporar as questões relativas à autocorrelação
espacial. A análise da regressão linear múltipla é uma técnica bastante usual, mas deve
ser utilizada com bastante cuidado nas avaliações do mercado imobiliário.
Como alternativa, está sendo cada vez mais utilizada a Econometria Espacial, que
incorpora a variável de defasagem espacial, relevante para a formação dos preços dos
imóveis. Os modelos com a Regressão Espacial tem tem sido avaliados
favoravelmente em relação aos modelos com Regressão Linear.
As Redes Neurais Artificiais – RNAs apresentam algoritmos de otimização eficientes,
e alto poder de processamento. São consideradas uma alternativa ao uso da Regressão
Linear Múltipla, por serem capazes de levar em consideração na sua modelagem a
variável de defasagem espacial, e sua utilização tem tido boa aceitação no Brasil.
3.3.1 Subjetividade no processo avaliatório
Atualmente o processo de avaliação ainda apresenta subjetividades e improvisaçao.
Em parte, estas dificuldades devem-se, entre outras causas, a :
 Conhecimento incompleto do comportamento do mercado
 Segmentação local, e por tipo
 Falta de informações conjunturais levando a análises puntuais
 Utilização de técnicas heurísticas simplificadas, desconsiderando relações
temporais
 Inexistência de dados, modelos e procedimentos para análises quantitativas
gerais do mercado, e de tendências e comportamentos
 Modelagem baseadas em amostras com pequeno número de elementos
 Procedimentos de habilitação e certificação padronizados em processo
incipiente de implantação, com grande variabilidade na capacitação técnica e
experiência dos profissionais de avaliação em exercício
 Utilização incipiente ou falha dos procedimentos e normas recomendados
3.3.2 Problemas com o uso da análise de regressão
Diversos autores apontam problemas relativos ao uso da análise de regressão nas
avaliações, devido às características peculiares do mercado imobiliário, e a
incapacidade do modelo de tratá-las de forma adequada, destacando-se
 a autocorrelação espacial dos erros
 não-linearidade dos relacionamentos
 multi-colinearidade decorrente da influência simultânea de múltiplos atributos
 não-normalidade dos erros, com efeito nos testes estatísticos sobre o modelo
 presença de outliers
Estes problemas podem afetar a precisão e confiabilidade dos modelos, e até invalidar
suas características probabilísticas impedindo a generalização e transformando a
análise de regressão em ferramenta de ajuste de curvas. (González, 2002)
4. INSTITUIÇÕES NORMAS E PROCEDIMENTOS
Com a globalização do mercado verificada nas últimas décadas do século XX, surgiu
um consenso entre as organizações profissionais de avaliação da maioria dos países, da
necessidade de estabelecer um conjunto de normas e procedimentos comuns, para
avaliação de bens e certificação de profissionais atuantes na área.
4.1 Internacionais (http://www.ivsc.org)
Criado em 1981, o IVSC – International Valuation Standards Committee (Comitê
Internacional de Normas de Avaliação) é uma organização não-governamental sediada
em Londres, com status de membro da Organização das Nações Unidas, e que
congrega as principais entidades nacionais de normas de avaliação e associações
profissionais de 41 países, como o Appraisal Institute, o RICS e o Appraisal Institute
of Canada), a UPAV, e o IBAPE.
Tendo como objetivo inicial promover o desenvolvimento de um conjunto de normas
internacionais para avaliação de imóveis, o IVSC ampliou seu escopo, visando
harmonizar as práticas internacionais de avaliação de imóveis, e também procurando
introduzir normas para todas as classes de bens, tais como empreendimentos e bens
intangíveis.
As normas do IVSC são publicadas no documento International Valuation Standards
(IVS), agora em sua 8ª edição.
As organizações nacionais filiadas ao IVSC são mostradas no Anexo B.
4.2 União Européia
4.2.1 TEGoVA - The European Group of Valuers' Associations
(www.tegova.org)
A TEGoVA é uma associação pan-européia, de fins não lucrativos, com sede em
Bruxelas, composta por 43 associações de avaliadores de 26 países, representando
100.000 avaliadores na Europa, e que tem por objetivo principal a promoção científica
e educacional da profissão de avaliador e a harmonização das normas européias de
avaliação.
Atua tanto nos países membros da União Européia, quanto para atender aos mercados
emergentes na Europa Central e Europa Oriental. A relação de instituições afiliadas é
mostrada no Anexo C.
Procura, também, atuar como porta-voz de seus membros, junto aos legisladores e
definidores de polítcas europeus.
A TEGoVA publica suas normas no EVS 2003 (The Blue Book), atualmente em sua 5ª
edição, documento que contém os princípios fundamentais sobre avaliação, orientação
para interpretação e aplicação dos princípios, e assistência complementar ao processo
de avaliação. O objetivo do EVS 2003 é promover a coerência dos relatórios de
avaliação, a consistência pela utilização de definições e abordagens padronizadas,
assegurar a qualidade e capacitação dos avaliadores, e a harmonização, aderência e
transparência dos relatórios no que diz respeito aos diferentes sistemas e normas
nacionais de avaliação.
O programa MER (Minimum Educational Requirements) foi desenvolvido com o
objetivo de prover o mais elevado grau de competência profissional aos seus membros,
e cobre as seguintes áreas :
Básico
 Princípíos de Teoria Econômica
 Análise Estatística
 Proteção Ambiental
 Finanças Corporativas
Intermediário
 Mercado Imobiliário
 Construção de Edificações
 Normas de Avaliação Européias e Internacionais
Avançado
 Legislação
 Prática Profissional
 Princípios de Avaliação
 Uso do Solo e Planejamento Imobiliário
 Avaliação Legal
 Normas de Avaliação
 Avaliação Aplicada
4.2.2 RICS - Royal Institution of Chartered Surveyors (www.rics.org)
O RICS é uma associação profissional que engloba todas as atividades profissionais
relacionadas a construção e imóveis. Suas normas são publicadas no documento RICS
Appraisal and Valuation Handbook, conhecido como Red Book, cujo sumário é
mostrado no Anexo D. O texto integral, em formato eletrônico, encontra-se no cd
que acompanha este trabalho.
Sua história pode ser traçada desde 1792, quando foi fundado o Surveyors Club, mas
as fundações de sua organização atual datam de 1868 quando seu primeiro conselho
diretor foi formado.
Sediada em Londres e com escritórios regionais em Bruxelas, Dubai, Hong Kong,
Nova York e Sidney, conta com cerca de 140.000 membros em 140 países, formou
34.000 profissionais em 400 cursos certificados, publica cerca de 500 artigos técnicos
e científicos por ano. Sendo uma organização global, tem se tornado muito ativa nos
Estados Unidos, nos últimos anos, através de sua filiação à entidade Counselors of
Real Estate, uma seção da National Association of Realtors. (Wikipedia, Real Estate
Appraisal).
4.3 América do Norte
4.3.1 USA
Nos Estados Unidos as atividades avaliatórias são regulamentadas pelos vários
estados, e até 1990 não havia um conjunto de normas de aceitação geral, tanto para
avaliação quanto para o licenciamento de avaliadores.
A necessidade de regulação do setor tornou-se crítica em meados da década de 80, no
século passado, devido à crise que afetou o setor financeiro norte-americano, em
consequência de uma retração da economia associada a procedimentos inseguros
praticados pelas instituições de crédito imobiliário, que levou a inadimplencias em
grande escala. Audiências públicas e investigações conduzidas pelo congresso
americano constataram que as atividades dos indivíduos responsáveis pela avaliação e
que determinavam o valor de bens dados em garantias de empréstimos imobiliários
não eram regulamentados nem na esfera federal nem na estadual. Como as instituições
financeiras eram seguradas pelo Governo Federal, coube a ele a responsabilidade final
pela indenização aos investidores e depositantes individuais.
Em consequência foi criada uma legislação visando a solução da crise financeira
estabelecendo uma regulamentação estadual para as atividades dos avaliadores
profissionais, com tres pontos principais : (1) cada estado deveria estabelecer
procedimentos regulatórios para a qualificação
e licenciamento dos profissionais
avaliadores, bem como os procedimentos disciplinares e normativos obrigatórios; (2)
as questões avaliatórias do setor privado foram delegadas à recém instalada Appraisal
Foundation; (3) o programa todo seria coordenado por uma pequena agencia do
governo federal, o Sub-Comitê de Avaliações.
Com isto à Appraisal Foundation foram atribuidas responsabilidades significativas e
autorização para que todas as avaliações relacionadas a transações envolvendo o
Governo Federal deveriam se conformar ao padrão estabelecido por ela, a saber o
USPAP (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice).
O USPAP são as normas de consenso geral, estabelecidas pela Appraisal Foundation,
para a prática da avaliação imobiliária nos Estados Unidos. Contém normas
englobando todos os tipos de avaliações, como imóveis, propriedade pessoal,
avaliações comerciais e avaliações em massa. Embora seja mandatória apenas para
transações envolvendo bens governamentais, as associações de profissionais de
avaliação, grupos de clientes e agências federais, estaduais e municipais tem procurado
atuar em conformidade com suas diretrizes.
É revista anualmente, e tem tido aceitação crescente em âmbito mundial, sendo
adotada como modelo normativo por associações de avaliação em todo o mundo.
Appraisal Foundation (www.appraisalfoundation.org)
A Appraisal Foundation é uma organização de fins não lucrativos, fundada em 1987
com a missão de promover a excelência em avaliações, através do estabelecimento de
requisitos para a qualificação dos profissionais avaliadores e do desenvolvimento de
normas de avaliação. Seus membros são outras instituiçoes, não admitindo pessoas
físicas como associados. É estruturado dois Conselhos Diretores independentes, um
Conselho de Qualificação e um Conselho de Normas de Avaliação.
Appraisal Institue (www.appraisalinstitute.org)
A maior associação profissional norte-americana de avaliadores de imóveis é o
Appraisal Institute. Conta com 22.000 membros e 92 filiais no mundo, e foi fundada
em 1932 com a missão de apoiar e promover o desenvolvimento de seus associados
como a opção para questões imobiliárias
e promover o desenvolvimento da
certificação profissional, normas para a prática profissional e princípios éticos
consistentes com o bem público. (Wikipedia, Real Estate Appraisal)
4.2.1 Canadá (www.aicanada.ca)
A organização nacional dos profissionais de avaliação no Canadá é o Appraisal
Institute of Canada. Foi fundada em 1938, tem 5.150 membros, e emite
certificados de qualificação profissional para os profissionais que atendem aos
requisitos exigidos.
É responsável pelo desenvolvimento e revisão das normas canadenses de
avaliação, a CUSPAP – Canadian Uniform Standards of Professional Appraisal
Practice.
Atua, também, nas áreas de pesquisa, treinamento e educação, e
desenvolvimento profissional para seus associados
4.4 AMERICA LATINA
4.4.1 UPAV
A UPAV – Union Panamericana de Associaciones de Valuacion, fundada em
dezembro de 1949, por ocasião 1ª Convenção Pan-americana de Avaliadores, é uma
organização formada por instituições atuantes nos principais países americanos, e tem
como objetivos a orientação e a promoção do exercício e da prática da atividade
avaliatória focadas numa formação técnica especializada e em normas que propiciem e
elaboração de trabalhos de alto nível, em consonância com os ditames
internacionalmente aceitos.
A entidade atua ainda, por atribuição estatutária, como fiscal do exercício e da prática
dos Avaliadores em todo continente americano.
Os principais pontos do Estatuto Social da UPAV são destacados a seguir :
 Agrupar organismos técnicos de avaliação dos países da América, de forma
intercambiar, promover e estender a prática e os interesses gerais da profissão.
 Divulgar entre os membros os princípios básicos, normas, métodos, fórmulas e
procedimentos aprovados e recomendados pelos Congressos de Avaliação, bem
como os que estão em vigor e são seguidos nos diversos países.
 Trabalhar para o aprimoramento das normas, métodos, técnicas e procedimentos
empregados em avaliação; promover sua adoção e propiciar a aplicação dos
fundamentos essenciais de todos as áreas que cntribuem para o melhor
conhecimento dos bens, direitos e recursos.
 Recomendar o cumprimento dos princípios básicos do Código de Ética do
profissional de avaliações.
 Recompilar e difundir os princípios e normas primordiais da técnica de
avaliação, para sua observação continental.
 Estabelecer os requisitos necessários que as associações de avaliação devem
atender para se tornarem membros da UPAV.
 Unificar os critérios de avaliação nos países da América e promover uma melhor
especificação técnica da especialização e capacitação profissionais.
 Promover junto aos governos dos diferentes países americanos o apoio ao
exercício profissional do avaliador mediante a criação de legislação apropriada.
A administração da UPAV está a cargo de uma Junta Diretora, cuja sede rotativa e a
nacionalidade dos membros é revezada a cada biênio. Sua administração é
composta por um Conselho Consultivo e seus respectivos órgãos funcionais
separados em comitês, os quais estão a cargo de uma Secretaria Permanente, quais
sejam, o Comitê Pan-Americano de Ensino, o Comitê Pan-americano de Normas, e
o Comitê Pan-Americano de Informação e Documentação.
São membros fundadores da UPAV as organizações dos países que participaram da
Primeira Convenção Panamericana de Avaliação, em 1949 :
 Cuerpo Técnico de Tasaciones del Perú – CTTP - Perú
 Instituto Argentino de Tasaciones – IAT - Argentina
 Instituto Brasileiro de Avaliações e Pericias de Engenharia – IBAPE - Brasil
 Sociedad de Ingeniería de Tasación de Venezuela – SOITAVE – Venezuela
Os membros ativos são as organizações profissionais pertencentes a países americanos
que se inscreveram posteriormente à UPAV, tendo cumprido os requisitos exigidos
para tal :
 Appraisal Institute - AI – Estados Unidos da América
 Federación de Colegios, Institutos y Sociedades de Valuación de la República
Mexicana, A.C. FECISVAL - México
 Instituto Costarricense de Valuación – ICOVAL – Costa Rica
 Instituto de Evaluadores de Puerto Rico – IEPR – Puerto Rico
 Instituto de Tasadores Dominicanos – ITADO – República Dominicana
 Sociedad Colombiana de Avaluadores – ScdA – Colombia
4.4.2 IBAPE – Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia
(www.ibape.org)
No Brasil, a instituição que congrega os profissionais e empresas que atuam na área de
avaliações e perícias de engenharia é o O IBAPE - INSTITUTO BRASILEIRO DE
AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA. Funciona como uma entidade
federativa, com filiadas em todos os estados brasileiros.
O IBAPE tem por objetivo incentivar e apoiar as entidades estaduais, promover
intercâmbio, difusão de informações e avanços técnicos, elaborar normas, defender
interesses profissionais e morais da classe, promover cursos de formação básica e
avançados, organizar simpósios, conferências e seminários com finalidades de
congraçamento, intercâmbio e reciclagem de informações.
É filiado às principais entidades internacionais de Avaliações e Perícias de Engenharia,
destacando-se a CIDADEC - Confedération Internationale Des Associations D'Experts
Et de Consells, o IVSC - Internacional Valuation Standards Committee, a SIAE Societas Internationalis Aestimationum, e a UPAV - Unión Panamericana de
Asociaciones de Valuación).
4.5 Qualificação e Certificação
Na tabela 4.1 apresenta-se de forma sintética, os sistemas de certificação para os
profissionais avaliadores, conforme os requisitos e exigências das principais
instituições normativas internacionais.
Tabela 4.1 : Sistemas de certificação profissional de avaliadores
RICS
TEGOVA
APPRAISAL
FOUNDATION
1ª PARTE
1ª PARTE POR
ENTIDADE
CERTIFICADORA
NACIONAL
RECONHECIDA
3ª PARTE (MANTIDA
PELAS DIVERSAS
ASSOCIAÇÕES
PROFISSIONAIS)
Sim
Sim
Sim
Grau Universitário (Ou
Técnico) Facultativo
Grau Universitário
Facultativo
Variável Com O Nível De
Licenciamento Ou
Certificação
Período De
Treinamento Com
Profissional Certificado
3 Anos Em Avaliações
+ Grau Universitário
Pertinente Ou 10 Anos
De Prática
Variável Com O Nível De
Licenciamento Ou
Certificação
Red Book
Evs – Blue Book
USPAP
Cada 5 Anos
Máximo A Cada 5 Anos
Anual, ou Conforme
Exigência de Cada
Estado
MODELO
CÓDIGO DE ÉTICA
EDUCAÇÃO
EXPERIÊNCIA
CONHECIMENTO DE
NORMAS
MANUTENÇÃO
EXIGÊNCIAS PARA
MANUTENÇÃO
Mínimo De 36 Meses
De Atuação Em 5 Anos;
Rics Lifelong Learnig
Educação Continuada –
Minimo 3 Dias (21
H/Ano)
HÁ EXAME ?
ESTRUTURA
CERTIFICAÇÃO/TÍTULOS
Comprovação De
Experiência;
Educação Continuada –
14 Horas/Ano Ou
Atividades Equivalentes
(Docência, Livros E
Artigos Técnicos)
Não Para Simples
Licenciamento
Sim Para Certificação
Sim - Apc
Sim
Estudo Crítico De Caso
Em Que Participou
Banca Com 3
Examinadores
Provas Escrita E Oral
3 Examinadores ( 1
Tegova)
National Uniform
Examination
Mrics
Tecrics
Frics
Pan-Europeu
Nacional
Certified Real Property
Appraiser (Residential
Ou General)
OBSERVAÇÕES
Sistema Amplo Que
Abrange Várias Outras
Atividades
A Tegova Certifica A
Entidade Nacional, Que
Deve Certificar A
Conformidade Dos
Seus Profissionais
Examinados
Localmente
Exigências De Carga
Horária D Eaulas E
Trabalhos
(Documentados Para
Cada Nível)
No Brasil, na legislação pertinente à qualificação e habilitação para o exercício
profissional de atividades de avaliação destacam-se :
 Constituição Federal de 1988
Associa, no seu Artigo 5º, Inciso XIII o exercício de qualquer trabalho à
qualificação profissional estabelecidas por Lei : “É livre o exercício de qualquer
trabalho, ofício ou profissão, atendidas as qualificações profissionais que a Lei
estabelecer”.
 Lei Federal nº 5.194/66 - Regulamentação do exercício profissional do Engenheiro,
Arquiteto e Agrônomo
Especifica, no caso das avaliações, a qualificação profissional necessária,
atribuindo a competência nesta área aos engenheiros, em suas diversas
modalidades. Em seu artigo 7º Alínea “c” diz sobre as competências dos
profissionais da área tecnológica para a realização de: “estudos, projetos, análises,
avaliações, vistorias, perícias, pareceres e divulgações técnicas”.
 Código de Processo Civil, Lei Federal nº 5.869/73 e Lei Federal nº 7270/84
Estabelece em seu artigo 145, com a nova redação que lhe foi dada, que “Os
peritos serão escolhidos entre profissionais de nível universitário, devidamente
inscritos no órgão de classe competente.
 Lei Federal nº 6.496/77
Instituiu a Anotação de Responsabilidade Técnica – ART, como um meio de
controle do acervo e caracterização da responsabilidade técnica dos profissionais
Assim, tem-se, que:
 As avaliações, vistorias, perícias e pareceres são atribuições exclusivas de
Engenheiros, Arquitetos e Agrônomos, devidamente registrados no Conselho
Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia – CREA (órgão de classe
competente).
 Os trabalhos de Engenharia, Arquitetura e Agronomia, somente terão valor
jurídico se forem realizados por profissionais legalmente habilitados.
 Somente profissionais de nível superior (universitário), devidamente registrados
no CREA, poderão realizar perícias de Engenharia, Arquitetura e Agronomia,
incluindo-se aí as avaliações.
 Todo trabalho técnico assinado por Engenheiro, Arquiteto ou Agrônomo, deve
ser obrigatoriamente acompanhado da Anotação de Responsabilidade Técnica –
ART, para que se produzam os efeitos legais do exercício profissional e
assunção de responsabilidades sobre o serviço prestado.
O IBAPE no uso de suas atribuições estatutárias na área de educação continuada e
aprimoramento técnico para seus associados, desenvolveu um Programa de
Certificação Profissional, aprovado pela 102ª Assembléia Geral, em 30/10/2005, cujos
principais pontos são :
 Está de acordo com as recomendações da União Panamericana de Associações de
Avaliação – UPAV;
 A Certificação é facultativa e tem por base a avaliação da capacitação técnica dos
profissionais que se submeterem ao exame elaborado pela comissão certificadora do
IBAPE.
 A certificação será realizada separadamente para as áreas de Engenharia de Avaliações
e de Perícias de Engenharia, podendo os profissionais optar pela certificação conjunta,
decorrendo os seguintes títulos:
Certificado em Perícias de Engenharia (CPE);
Certificado em Engenharia de Avaliações (CEA);
Certificado em Perícias de Engenharia e Avaliação (CEPEA)
 O exame de certificação abrangerá as principais disciplinas dentro da área na qual o
profissional pretenda obter a certificação, e terá características de exame de ingresso
na especialidade
 A prova de certificação, em cada categoria, será realizada periodicamente
 Para a manutenção do título o profissional deverá comprovar estar atuando
regularmente na área e apresentar bienalmente cópias dos certificados dos cursos,
trabalhos técnicos apresentados em congressos e seminários, artigos publicados e
demais eventos de aprimoramento profissional realizados no período, além de
comprovação de sua atuação institucional.
4.6 Procedimentos
Como resultado do esforço realizado pelas instituições de profissionais de avaliação no
sentido de desenvolver normas e padrões, de sistemas de certificação e qualificação de
profissionais, particularmente o IVSC em âmbito mundial, o RICS e o TEGoVA na
União Européia, o Appraisal Foundation e Appraisal Institute na América do Norte, a
UPAV em todo o continente americano, com maior ênfase nos países latinos, verificase que as normas locais de cada país são, em geral, aderentes ou até mais rigorosas
que os princípios gerais estabelecidos. Mesmo não sendo mandatória a utilização
destas regulamentações, a aderência a elas é considerada como boa prática, e em casos
onde o avaliador pode ter seu trabalho contestado judicialmente, a utilização dos
procedimentos recomendados vai em favor do profissional.
O que difere, é no sentido de atender a uma legislação local específica, ou para levar
em conta alguma peculiaridade regional à qual o mercado imobiliário local é sensível.
Desta forma, a metodologia utilizada é também a indicada e recomendada pelas
normas.
5. CONCLUSÕES
A avaliação de bens é uma prática profissional consolidada, com instituições
normativas
internacionais
e
nacionais,
atuando
colaborativamente
para
o
desenvolvimento de normas e procedimentos para certificação de profissionais que
atuam nesta área.
O esforço emprendido através destas instituições tem resultado em um conjunto de
normas e procedimentos de larga aceitação e aplicação, padronizando e orientando os
trabalhos técnicos de avaliação.
A enorme quantidade de dados disponível hoje, o avanço tecnológico nas áreas de
informática e comunicações, os métodos e ferramentas
analíticas cada vez mais
poderosos, constituem os meios através dos quais se poderá cada vez mais produzir
análises globais, das quais resultará um melhor e mais completo entendimento do
mercado imobiliário.
Os procedimentos avaliatórios estão convergindo para padrões internacionalmente
reconhecidos e aceitos.
Na questão da certificação e dos requisitos para a habilitação dos avaliadores
profissionais, existem também, algumas diferenças, devido às cores locais, mas de
forma geral, para finalidades legais, tanto a habilitação e qualificação, quanto os
métodos aceitos, são aqueles recomendados pelas instituições normativas citadas.
A importância da avaliação está intimamente ligada à relevância para o homem da
propriedade, da sua importância, do peso econômico e do papel que ocupa na
sociedade moderna, das características específicas que os bens imóveis possuem, que
tornam o mercado onde estão inseridos, e os métodos utilizados para determinar o seu
valor, particulares.
Para concluir, indagações sobre o futuro :
 O modelo econômico atual vai persistir? Por quanto tempo?
 O estoque de imóveis vai se esgotar?
 A terra vai escassear?
 É necessário que o homem possua imóveis?
 O modelo para uso para do espaço urbano público e a priorização de sua
utilização, vão mudar?
.
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MOREIRA, A. L. Princípios de engenharia de avaliações. São Paulo: Pini, 1997.
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Belo Horizonte/MG, Tese de Mestrado, EEUFMG, Belo Horizonte, 2006
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TEGoVA, http://www.tegova.com
Wikipedia
ANEXOS
ANEXO A – Excertos de Declarações Fundamentais Estabelecendo o Direito de
Propriedade
DECLARAÇÕES FUNDAMENTAIS ESTABELECENDO O
DIREITO DE PROPRIEDADE
EXCERTOS
Declaração de Direitos da Virgínia (Williamsburgh, 12 de junho de 1776)
Artigo 1o - “Todos os homens nascem igualmente livres e independentes, têm direitos
certos, essenciais e naturais dos quais não podem, por nenhum contrato privar nem
despojar sua posteridade: tais são o direito de gozar a vida e a liberdade com os meios
de adquirir e possuir propriedades, de procurar obter a felicidade e a segurança.”
Artigo 7o - “Nenhuma parte da propriedade de um vassalo pode ser tomada nem
empregada para uso público, sem seu própria consentimento, ou de seus representantes
legítimos; e o povo só está obrigado pelas leis, da forma por ele consentida para o bem
comum.”
Declaração dos Direitos do Homem e do Cidadão (Votada definitivamente em 02
de outubro de 1789)
II. “O fim de todas associações políticas é a conservação dos direitos naturais e
imprescindíveis do homem. Estes direitos são a liberdade, a propriedade, a segurança e a
resistência à opressão”.
XVII – “Sendo a propriedade um direito inviolável e sagrado, ninguém pode ser dela
privado, a não ser quando a necessidade pública, legalmente reconhecida, o exige
evidentemente e sob a condição de uma justa e anterior indenização”.
Declaração dos direitos do homem e do cidadão admitidos pela convenção nacional em
1793 e afixada no lugar das suas reuniões
I – “O fim da sociedade é a felicidade comum. O governo é instituído para garantir ao
homem o gozo destes direitos naturais e imprescritíveis”.
II – “Estes direitos são a igualdade, a liberdade, a segurança e a propriedade”.
XIX – “Ninguém pode ser privado de uma parte de sua propriedade sem sua licença, a
não ser quando a necessidade pública legalmente constatada o exige e com a condição
de uma justa e anterior indenização.”
Declaração Universal dos Direitos do Homem (Aprovada em Resolução da III
Sessão Ordinária da Assembléia geral das Nações Unidas – 1948)
Art. XVII
1o – Todo homem tem direito à propriedade, só ou em sociedade com outro.
2o – Ninguém será arbitrariamente privado de sua propriedade.
ANEXO B – Organizações Filiadas ao IVSC
IVSC - MEMBROS EFETIVOS
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COMUNIDADE EUROPÉIA
INSTITUIÇÃO
Verband Deutscher Pfandbriefbanken
Bundesverband der Immobilien Investment Sachverständigen e. V. (BIIS)
Austrian Institute of Property Valuation and Valuation Standards
Association Espanola de Sociadades de Tasacion
Body of Sworn Valuers in Greece
Raad voor Onroerende Zaken (ROZ, the Real Estate Council)
The Society of Chartered Surveyors in the Republic of Ireland
The Irish Auctioneers and Valuers Institute
Consiglio Nazionale Geometri
Latvian Association of Appraisers
Lithuanian Association of Property Valuers
Lithuanian Association of Property and Business Valuation Enterprises
Norges Takseringsforbund
The Polish Federation of Valuer’s Associations
The Royal Institution of Chartered Surveyors
The Czech Chamber of Appraisers
The National Association of Romanian Valuers
Russian Society of Appraisers, Russian Board of Appraisers
Slovenian Institute of Auditors
Samfundet för Fastighetsvardering
Appraisers’ Association
Ukrainian Society of Appraisers
México




Appraisal Institute of Canada
The Appraisal Institute
American Society of Appraisers
National Association of Mexican Valuation Institutes
Argentina
Brasil
Colombia
Venezuela




Instituto Argentino de Tasaciones
Instituto Brasileiro Avaliações
Registro Nacional de Avaluadores
Sociedad de Ingenieria de Tasaciones de Venezuela
Austrália
Cazaquistão
China
Coreia
Filipinas
Hong Kong
India
Indonésia
Japão
Malásia
Malawi
Nova Zelandia
Singauore
Tailandia
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
Australian Property Institute
Chamber of Professional Appraisers of Kazakhstan
China Appraisal Society
Korea Appraisal Board
Institute of Philippine Real Estate Appraisers (IPREA)
Hong Kong Institute of Surveyors
The Practising Valuers Association of India
Indonesian Society of Appraisers
Japanese Association of Real Estate Appraisal
The Institution of Surveyors, Malaysia
Surveyors Institute of Malawi
Property Institute of New Zealand (PINZ)
Singapore Institute of Surveyors and Valuers
Thai Valuers Association
África do Sul
Egypt
Nigéria
Tanzania




South African Institute of Valuers
The Egyptian Association of Real Estate Appraisers
Nigerian Institution of Estate Surveyors and Valuers
Tanzania Institution of Valuers and Estate Agents
PAÍS
Alemanha
Áustria
Espanha
Grécia
Holanda
Irlanda
Itália
Latvia
Lituania
Noruega
Polonia
Reino Unido
República Tcheca
Romenia
Rússia
Slovenia
Suécia
Turquia
Ucrania
Canadá
Estados Unicos
OBSERVADORES IVSC (NÃO MEMBROS EFETIVOS)
Albania
Eslovênia
Estonia
Finlandia
Geóriga
Luxemburgo
Macedônia
Barbados
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




The Albanian Society of Real Property Valuers
Slovak Association of Economic Appraisers
Estonian Association of Appraisers
The Association for Authorized Real Estate Valuation
Georgian Federation of Professional Assets Valuators
Expertise Institute for Valuation of Assets of Georgia
Institut National de l’Expertise Immobiliere
Macedonian Appraisal Society
Barbados Association of Professional Valuers
CORRESPONDENTES (NÃO MEMBROS)
Palestina
Vietnam

Palestinian Auditors and Accountants Association
Price Control Department, Ministry of Finance
ANEXO C – Organizações Fliladas à TEGoVA
MEMBROS TEGOVA
Albania
SHOQERIA E VLERESUESVE TE PASURIVE TE PALUAJTSHME (SVP)
The Society of Real Estate Valuers
Austria
ÖSTERREICHISCHES INSTITUT FÜR IMMOBILIENBEWERTUNG UND BEWERTUNGSSTANDARDS
(ÖII)
Austrian Institute of Property Valuation and Valuation Standards
Czech Republic
CESKA KOMORA ODHADCU MAJETKU (CKHOM)
Czech Chamber of Appraisers (CCA)
Denmark
DANSK EJENDOMSMAEGLERFORENING (DE)
The Danish Association of Chartered Estate Agents
Estonia
EESTI KINNISVARA HINDAJATE ÜHING (EKHÜ)
Estonian Association of Appraisers
France
ASSOCIATION FRANCAISE DES SOCIÉTÉS D'EXPERTISE IMMOBILIÈRE (AFREXIM)
French Association of Property Valuation Companies
CHAMBRE DES EXPERTS IMMOBILIERS DE FRANCE (CEIF-FNAIM)
Chamber of the Real Estate Valuers of France
CONSEIL SUPERIEUR DU NOTARIAT (CSN)
High Council for the Notarial Profession
INSTITUT FRANCAIS DE L'EXPERTISE IMMOBILIÈRE (IFEI)
French Institute of Real Estate Valuation
SYNDICAT NATIONAL DES PROFESSIONNELS IMMOBILIERS (SNPI)
National Association of Real Estate Professionals
Germany
BUND DER ÖFFENTLICH BESTELLTEN VERMESSUNGSINGENIEURE e.V. (BDVI)
German Association of Publicly Appointed Surveyors
BUNDESVERBAND ÖFFENTLICH BESTELLTER UND VEREIDIGITER SOWIE QUALIFIZIERTER
SACHVERTÄNDIGER (BVS)
Association of Publicly Certified and Qualified Experts
IMMOBILIENVERBAND DEUTSCHLAND IVD BUNDESVERBAND e.V. (IVD)
German Real Estate Professional Association
VERBAND DEUTSCHER PFANDBRIEFBANKEN e.V. (vdp)
Association of German Pfandbrief Banks
BUNDESVERBAND ÖFFENTLICHER BANKEN DEUTSCHLANDS e. V. (VÖB)
Association of German Public Sector Banks
Greece
BODY OF SWORN-IN VALUERS OF GREECE (SOE)
Hungary
MAGYAR INGATLANSZÖVETSÉG (MAISZ)
Hungarian Real Estate Association (HREA)
Ireland
IRISH AUCTIONEERS and VALUERS INSTITUTE (IAVI)
THE SOCIETY of CHARTERED SURVEYORS (SCS)
Italy
CONSIGLIO NAZIONALE GEOMETRI (CNG)
National Council of Surveyors
ASSOCIAZIONE GEOMETRI VALUTATORI ESPERTI (GEOVAL)
Assessment Surveyors Association
ISTITUTO ITALIANO di VALUTAZIONE IMMOBILIARE (IsIVI)
Italian Institute for Real Estate Valuation
Kazakhstan
CHAMBER OF PROFESSIONAL APPRAISERS OF KAZAKHSTAN (CPA)
Latvia
LATVIJAS IPASUMU VERTETAJU ASOCIACIJA (LIVA)
Latvian Association of Property Appraisers
Lithuania
LIETUVOS TURTO VERTINTOJU ASOCIACIJA (LTVA)
Lithuanian Association of Property Valuers
Norway
NORGES TAKSERINGSFORBUND (NTF)
Norwegian Surveyors and Valuers Association
Poland
POLSKA FEDERCJA STOWARZYSZEN RZECZOZNAWCÓW MAJATKOWYCH (PFVA)
The Polish Federation of Valuers' Associations
Romania
ASOCIATIA NATIONALA A EVALUATORILOR DIN ROMANIA (ANEVAR)
National Association of Romanian Valuers
Russian Federation
PARTNERSHIP OF THE RUSSIAN SOCIETY OF APPRAISERS (PRSA)
RUSSIAN BOARD OF APPRAISERS (RBA)
RUSSIAN SOCIETY OF APPRAISERS (RSA)
Slovakia
SLOVENSKÁ ASOCIÁCIA EKONOMICKÝCH ZNALCOV (SAEZ)
Slovak Association of Economic Appraisers
Spain
ASOCIACION PROFESIONAL DE SOCIEDADES DE VALORACION (ATASA)
Professional Association of Valuation Companies
CONSEJO GENERAL DE LA ARQUITECTURA TÉCNICA DE ESPAÑA (CGATE)
General Council of Technical Architects of Spain
Turkey
DEGERLEME UZMANLARI DERNEGI (DUD)
Appraisers' Association of Turkey
United Kingdom
CENTRAL ASSOCIATION OF AGRICULTURAL VALUERS (CAAV)
INSTITUTE OF REVENUES RATING AND VALUATION (IRRV)
ROYAL INSTITUTION OF CHARTERED SURVEYORS (RICS)
United States
APPRAISAL INSTITUTE (AI)
ANEXO D – Red Book – RICS (Capa e Sumário)
RED BOOK
RICS Appraisal and Valuation Standards (The Red Book) contains mandatory rules, best practice
guidance and related commentary for all RICS members undertaking asset valuations.
ANEXO E – CD contendo as referências bibliográficas disponíveis em meio
eletrônico