Os novos donos do Imobiliário

ID: 49937231
01-09-2013
Tiragem: 3000
Pág: 6
País: Portugal
Cores: Cor
Period.: Bimestral
Área: 22,09 x 28,08 cm²
Âmbito: Outros Assuntos
Corte: 1 de 7
Grande tema
O que mudou com a crise
Os novos donos
do Imobiliário
What’s changed with crisis?
The new Real Estate
awners
Texto Text: Elisabete Soares
ID: 49937231
01-09-2013
Tiragem: 3000
Pág: 7
País: Portugal
Cores: Cor
Period.: Bimestral
Área: 21,58 x 24,64 cm²
Âmbito: Outros Assuntos
Corte: 2 de 7
Banca, fundos de recuperação e investidores institucionais
são agora os novos donos de milhares de prédios de
habitação, lojas, escritórios, cadeias hoteleiras e até de
vários centros comerciais.
Banks, recovery funds and institutional investors are now
the new owners of thousands of residential buildings,
shops, offices, hotel chains and even various shopping
centres.
Ricardo Salgado,
presidente do BES
Ricardo Salgado,
Chairman of the Board
of Directors
A última década foi muito profícua em investimentos nos sectores imobiliário e turístico. Os
empreendimentos residenciais, serviços e comerciais, nasciam por todo o lado. Nas cidades, aproveitando os bons terrenos, que ainda não tinham
sido ocupados, mas também em zonas impensáveis, onde os acessos eram difíceis e as vistas não
existiam.
O mesmo aconteceu com o segmento do turismo
residencial e com a hotelaria, especialmente no
Algarve, onde muitos empresários, habituados a
construir pequenos prédios na sua cidade natal,
se aventuraram a erguer gigantescos empreendimentos, de centenas de fracções turísticas e onde
não faltava uma ou duas unidades hoteleiras,
quase sempre de cinco estrelas.
Esta febre que contagiou os empresários da
construção, levou-os, também, a enveredar pela
diversificação da actividade com a criação de redes de shoppings, um negócio onde “o saber fazer
é a alma do negócio” e, por isso, muitos centros
comerciais apresentam agora uma situação de
exploração negativa.
Embora o crescimento da economia não se faça
sem o investimento, a verdade é que os milhares de projectos, promovidos na última década,
assentaram, quase só, no crédito bancário fácil e
barato, sendo que o lucro resultava da especulação de preços, numa altura em que tudo o que se
construía conseguia vender-se.
E tudo continuaria a correr bem se os Estados
Unidos da América e a Europa, e Portugal por arrastamento, não mergulhassem, nos últimos dois
anos, numa das crises financeiras mais graves de
que há memória.
Banca dona de milhares de casas
Bancos como a Caixa Geral de Depósitos (CGD),
Millennium bcp, Banco Espírito Santo (BES) ou o
Banco Santander Totta viram-se, de um momento para o outro, a braços com milhares de casas
que resultam, por um lado, do incumprimento das
famílias, e por outro, dos promotores imobiliários
que deixaram de vender e, por isso, não tinham
dinheiro para pagar os juros dos empréstimos.
Embora seja difícil saber qual é o número exacto
de casas que resultam do incumprimento, há alguns dados que reflectem a situação. De acordo
com a APEMIP – Associação dos Profissionais e
Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal,
“no quarto trimestre de 2012 foram entregues
cerca de 1.070 imóveis em dação em pagamento,
menos 3% que no trimestre anterior, perfazendo
um total de 5.500 imóveis entregues durante o
ano de 2012, um decréscimo de 21% face ao ano
transacto”.
Escoar as dezenas de milhar de casas
A estratégia das instituições financeiras para
escoar as dezenas de milhar de fracções do crédito bancário passou, especialmente, pela venda,
utilizando diversos canais. A banca montou a sua
própria força de vendas, numa concorrência directa aos mediadores imobiliários – e, simultaneamente, fazendo acordos com algumas empresas
de mediação – num primeiro momento só com as
maiores redes imobiliárias – e, mais recentemente, depois de diligências da APEMIP, alargando a
intervenção às mediadoras tradicionais.
A realização de leilões tem sido uma das boas
formas encontradas pela banca para escoar as
dezenas de milhar de casas. Com descontos, que
atingem os 30% a 40%, a banca consegue, desta forma, escoar, especialmente, as fracções de
habitação de uma gama média e baixa, com localizações menos atraentes e sobretudo instaladas
em bairros.
A Euro Estates, uma das duas leiloeiras que mais
leilões têm realizado no mercado, vendeu 100
casas no valor total de seis milhões de euros
durante o fim-de-semana de 29 e 30 de Junho.
Cerca de 500 pessoas deslocaram-se às salas
dos hotéis Ipanema Park, no Porto, e Villa Rica,
em Lisboa, onde os leilões se realizaram. Todas
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as propriedades pertenciam ao Santander Totta.
As tipologias mais solicitadas foram T1 e T2, vendidas, em média, a mais 30% face ao seu valor
inicial de licitação.
Banca cativa os investidores
O objectivo da banca é conseguir restituir ao mercado, no mais curto prazo de tempo possível, os
imóveis que receberam. E apesar de todas as
dificuldades em conseguir empréstimos bancários, as famílias, pequenos aforradores e muitos
investidores, vão-se seduzindo pelas oportunidades apresentadas pela banca, sendo público e
notório que estas estão a escoar a sua carteira
de imóveis.
“No primeiro trimestre deste ano vendemos 262
imóveis no valor de 17,8 milhões de euros”, adianta ao Magazine Imobiliário fonte da comunicação
do banco Santander.
Já Ricardo Salgado, presidente do BES, numa intervenção pública recente, realçou “a capacidade
de venda dos imóveis do banco, que no primeiro
trimestre totalizou 97 milhões de euros, mais
61% do que no ano anterior”. Nas suas palavras
o objectivo de vendas por trimestre é: fazer 100
milhões de euros e chegar ao final do ano com
400 milhões. Se o BES atingir este objectivo no
final do ano, “teremos reduzido uma boa parte
daquilo que teremos no balanço, que são 2.000
milhões de euros”.
E a quem é que o BES tem vendido os imóveis?
“Até agora, 85% foi em Portugal. Dos 85% (97
milhões de euros), 40% pagaram a pronto e 60%
pediram crédito ao banco”, nas palavras de Ricardo Salgado.
“O Millennium bcp tem aumentado de forma contínua a venda dos seus imóveis, nos últimos anos,
apostando na especialização, credibilização e
segmentação do mercado através dos colaboradores e parceiros e, assim, vai continuar”, esclarece o director José Araújo.
De acordo com fonte da CGD “os resultados conseguidos nas vendas têm sido positivos e em linha com os objectivos delineados”.
The last decade was very profitable for investments in the real estate and tourism sectors. Residential, services and commercial developments
sprung up all over the place. In cities, advantage
was taken of good land plots which had yet to be
occupied, but so too in zones hitherto unthinkable, where access was difficult and there were
no views.
The same thing happened in the residential
tourism and hotel segments, especially in the
Algarve, where lots of developers, used to building small buildings in their home towns, pushed
the boat out and went in for huge developments
Tiragem: 3000
Pág: 8
País: Portugal
Cores: Cor
Period.: Bimestral
Área: 21,80 x 24,69 cm²
Âmbito: Outros Assuntos
Corte: 3 de 7
made up of scores of tourist flats in places where
there was also no lack of at least one or two hotels, nearly always five star ones.
This fever that took hold of construction bosses,
also led them to branch their activities out with
the creation of shopping networks, a business
where “know-how was the heart and soul of the
business” but which is why too that many shopping centres are now losing money.
Although economic growth can’t be achieved
without investment, the truth is that thousands
of projects, developed in the last decade, were
based almost solely on easy and cheap bank
loans, with the profit coming from price speculation at a time when whatever was built, sold.
And it all would have continued to go well if the
United States of America and Europe, and Portugal which was dragged along in the aftermath,
hadn’t been mired in the last few years in one of
the worst financial crises in living memory.
Banks own thousands of properties
Banks like Caixa Geral de Depósitos (CGD), Millennium bcp, Banco Espírito Santo (BES), and Banco
Santander Totta ended up by having, from one
moment to the next, thousands of properties in
their hands resulting from families failing to keep
up on mortgage payments on the one hand, and
on the other, real estate developers that couldn’t
sell their properties and, therefore, didn’t have
the money to be the interest rates on the loans.
Although it is hard to say exactly how many
houses fell victim to default, there is some data
that mirrors the situation.
According to the APEMIP - The Portuguese Association of Estate Agents and Property Professionals, “in the first quarter of 2012 around 1,070
properties were handed back to the banks, 3%
less than in the previous quarter, bringing the
total of properties where the keys were handed
back to 5,500 in 2012, a decrease of 21% on the
previous year.
Clearing hundreds of thousands of properties
The strategy of financial institutions to clear hundreds of thousands of properties from their bank
loan balance sheets involved the sale of these
assets using various channels.
The banking sector effectively set up their own
estate agencies, in a direct competition to conventional estate agents - and, at the same time,
signed agreements with some estate agents first of all with only the largest property dealer
networks - and, more recently, following investigations by the APEMIP, broadening out to more
traditional estate agents.
The holding of auctions has proved one of the
better ways that the banks have found to clear
their books of hundreds of thousands of properties.
With discounts at as much as 30% to 40%, the
banks succeeded, therefore, to offload the properties, especially first-time buy and averagesized apartments, in less than salubrious locations, and particularly on housing estates.
Euro Estates, one of two auction houses which
held the most auctions in the market, sold 100
houses, worth a total of €6 million during the
weekend of June 29-30 alone.
Around 500 people headed for the Ipanema Park
Hotel in Porto, and Villa Rica, in Lisbon, where
the auctions were held. All of the properties belonged to Santander Totta.
The most sought after categories were one and
two-bedroom flats, which on average were going under the hammer for 30% more than their
opening bids.
Banks attract investors
The banks’ goal was to put back onto the market
in the shortest time possible all the properties
they had on their books.
And despite all the difficulties in getting bank
mortgages, families, those with Government
bonds and many investors were seduced by the
opportunities presented by the banks to buy
property at knock-down prices, it being widely
publicised that the banks were offloading their
property portfolios.
“In the first quarter of this year we sold 262 properties worth €17.8 million”, added our real estate source at Santander.
Then Ricardo Salgado, president of BES, in a recent public speech, highlighted the “capacity of
the bank to sell its properties, which in the first
quarter totalled €97 million, 61% more than the
year before.”
In his own words, the sales goal for the quarter
is: “to make €100 million and €400 million by the
end of the year”.
If BES can achieve this goal at the end of the year,
“we’ll have reduced a good part of what we’ve
got on our balance sheet - €2Bn”.
And who did BES sell the property to? “To date,
85% of buyers were living in Portugal. Of the
85% (€97 million), 40% paid in ready cash and
60% asked the bank for a loan”, in the words of
Ricardo Salgado.
“Millennium bcp has increased the sale of its
properties continually, in recent years, focusing
on specialisation, credibility and segmentation of
the market via partners and staff and, that’s how
it will continue,” says its director José Araújo.
According to a CGD source “results achieved in
sales have been positive and in line with the objectives set out”.
ID: 49937231
01-09-2013
Tiragem: 3000
Pág: 9
País: Portugal
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Period.: Bimestral
Área: 21,02 x 24,64 cm²
Âmbito: Outros Assuntos
Corte: 4 de 7
Vender casas a estrangeiros e emigrantes
Diz o ditado popular que: “Se a Maomé não vai à montanha, a montanha vai a Maomé”. Embora o provérbio não seja português serve para demonstrar a atitude de promotores e, especialmente, dos
bancos que foram para o exterior vender as casas que têm em carteira. E os resultados são animadores. “Em Maio realizámos, pela
primeira vez, um leilão internacional de imóveis, que decorreu, em
simultâneo, em dois países, em particular nas cidades de Lisboa e
Paris”, adianta a nossa fonte no Santander Totta. Esta foi a primeira aproximação que o banco efectuou a clientes residentes no estrangeiro e uma oportunidade para escoar alguns dos imóveis em
carteira.
Segundo o banco Santander, esta iniciativa, “corresponde a solicitações de clientes não residentes que, desta forma, puderam ter
acesso a um lote de imóveis muito bem localizados, em condições
excepcionais”.
Também o BES encara as vendas no exterior com grande optimismo.
Segundo Ricardo Salgado, dos 200 milhões de vendas em 30 de Junho, 15% foram vendidos no exterior. Onde? A AGI – Área de Gestão
Imobiliária, está a trabalhar em vários países – Brasil, Rússia, China
e junto das comunidades portuguesas no exterior. Aliás, no dia 7 de
Maio, o BES recebeu uma delegação chinesa interessada em investir em imóveis em Portugal, atraídos pelas novidades do Visto Gold.
Na opinião de José Araújo, do Millennium bcp, “estão a ser dados
os primeiros passos neste segmento de mercado, com resultados
animadores. A par da necessária promoção do País como destino de
investimento imobiliário e de boas condições para a escolha de residência, também os promotores e mediadores imobiliários estão a
começar a utilizar mais este segmento de mercado para aumentar a
sua dimensão”. Acrescentando que, “o mesmo se passa nos imóveis
do banco e dos promotores imobiliários clientes do Millennium bcp”.
Selling houses to foreigners and emigrés
There’s a popular saying that: “if Mohammed won’t go to the mountain than bring the mountain to Mohammed.” Although the proverb
isn’t Portuguese, it shows the attitude of developers and, especially banks that have gone overseas to sell the properties they
have on their books. The results are encouraging. “In May we held
an international property auction for the first time which took place
at the same time in two countries, in Lisbon and Paris to be precise,”
says our source at Santander Totta. This was the first approach
that the bank has made to customers living abroad and was an opportunity to clear some properties off their books.
According to Santander bank, this initiative, “corresponds to requests from non-resident customers who get access to a stock of
property that is well positioned and at exceptional prices”.
BES is also pleased as Punch at its success in selling off properties
abroad. According to Ricardo Salgado, of the 200 million sales on
June 30, 15% were sold abroad. Where? AGI - Real Estate Management Area is working in various countries - Brazil. Russia, China and
with the Portuguese communities abroad. On May 7, BES welcomed
a Chinese delegation interested in investing in Portuguese property, attracted by the new Golden Visa.
Millennium bcp’s José Araújo says “they are taking their first steps
in this segment of the market, and the results are optimistic. Along
with the need to sell the country as a real estate investment destination and the great conditions being offered to choose a residence,
developers and estate agents too are beginning to make more use
of this segment of the market to up its size.” “The same is happening with the bank’s properties and those of real estate developers
who are Millennium bcp clients”.
Boavista Prime Office
O que fazer aos activos comerciais
Na opinião de Pedro Rutkowski, CEO da Worx, “o imobiliário não é
o core business das instituições financeiras pelo que não faz parte
das suas funções a gestão dos activos nem têm equipas vocacionadas para este fim pelo que a sua estratégia passa ou pela alienação dos activos (só possível com elevados descontos) ou pela
colocação dos activos em fundos de reestruturação”. Acrescentando que “estes fundos foram constituídos com equipas próprias,
muitas das quais com profissionais com expertise no imobiliário
mas que recorrem a profissionais em áreas específicas imobiliárias, dada a especificidade e/ou dimensão de alguns imóveis”.
Assim, na opinião do CEO da Worx, cada activo é único pelo que
não existe uma estratégia comum para a sua reestruturação. No
entanto, no nosso entender, “o importante é fazer uma análise crítica preliminar ao activo, perceber qual o ponto de partida, o seu
valor actual, estádio de desenvolvimento para que fundamentadamente se possa definir a estratégia de médio-longo prazo que
permita acrescentar valor ao activo e a resolução dos problemas
de base que lhe eram subjacentes”.
What’s to be done with commercial assets?
Worx CEO Pedro Rutkowski says “real estate is not the core business of banks and isn’t part of their asset management areas
and they don’t have teams specialising in this area, so they either
offload the assets at cheaper prices or help set up asset restructuring funds.” “These funds are set up by special teams, many comprising professionals with expertise in real estate and in specific
areas of real estate, given the specific type and/or size of some of
the assets involved.”
The Worx CEO says that each asset in unique so there isn’t a common strategy for their restructuring. “It’s important to carry out
a critical preliminary analysis of the asset, work out the starting
point, its actual value, state of development, and then define a
medium to long-term strategy that will enable the asset to recoup
value and sort out the basic problems that it suffered from.”
ID: 49937231
01-09-2013
Os homens que lideram os fundos
de recuperação de activos
António Sousa e Fernando Esmeraldo são os fundadores da ECS Capital, sociedade gestora de fundos de capital de risco que, neste momento, gere entre outros o FLIT - Fundo de Lazer, Imobiliário e Turismo, e o Fundo Recuperação Turismo (FRT), constituído pelos activos
da cadeia hoteleira CS, de Carlos Saraiva.
Dotado, inicialmente, com um capital de 380 milhões de euros, o FLIT,
anunciou recentemente a quase duplicação para os 600 milhões de
euros. O aumento de capital, justificado devido à entrada de novos activos, está a ser realizado através da subscrição por parte das instituições financeiras que constituem a base de investidores do FLIT, entre
os quais, estão o Millennium bcp, o BES, a CGD e o BANIF. Constituído no último trimestre de 2011, o portefólio integrava, nessa altura,
nove empreendimentos, entre os quais três da antiga Sociedade Lusa
de Negócios (SLN), actual Galilei (ex-accionista do BPN), e dois outros
que dizem respeito ao Hilton Conrad, hotel algarvio da empresa em
insolvência da Imocon, inaugurado recentemente, e o Colombo´s Resort (Porto Santo), do empresário Sílvio Santos, também em fase de
desenvolvimento.
Do universo da Galilei Imobiliária foi incluído o Boavista Prime Office,
um edifício de escritórios e lojas, na Avenida da Boavista, Porto. O segundo é um edifício residencial de 23 apartamentos, o Jazz Residence,
na Rua 5 de Outubro, também no Porto. E o terceiro é um loteamento
de habitação em Celas, Coimbra. O empreendimento Boavista Prime Office envolveu um investimento
de 20 milhões de euros, para uma área de escritórios de 3.570m2, distribuídos por cinco pisos acima do solo, e área comercial de 2.271 m2
e oito lojas no piso térreo.
Os fundos de capital têm sido a solução encontrada pela banca para
gerir activos com potencial de valorização no futuro. O FLIT tem previsto um período vida de 20 anos, o que permite estabilizar e completar o desenvolvimento dos projectos, adoptando novas linhas
estratégicas e modelos de negócio, em linha com o objectivo de rentabilidade económica.
The movers and shakers heading asset
recovery funds
António Sousa and Fernando Esmeraldo are the founders of ECS Capital, a venture capital fund management company which presently
manages FLIT - Leisure, Property and Tourism Fund, and the Tourism
Recovery Fund (FRT), made up of assets from the hotel chain CS founded by Carlos Saraiva.
Initially detaining a capital fund of €380 million, FLIT recently announced that it had almost doubled the capital to €600 million. The capital
increase, thanks to new assets, is being achieved through the subscription of financial institutions that make up the lion’s share of FLIT
investors, like the banks Millennium bcp, BES, CGD and BANIF. Formed
in the last quarter of 2011, the portfolio had at that time nine develop-ments, incluiding three from the former Sociedade Lusa de Negócios
(SLN), now Galilei (ex-shareholder in BPN), and two others to do with
Hilton Conrad, the Algarve hotel owned by the insolvent Imocon, which was opened recently, and Colombo’s Resort (Porto Santo), started
by businessman Sílvio Santos, also under development.
From Galilei Imobiliária was Boavista Prime Office, a building of offices
and shops in Avenida da Boavista, Porto. The second is a residential
building of 23 apartments, Jazz Residence, in Rua 5 de Outubro, also
in Porto. The third is an residential plot in Celas, Coimbra. Tiragem: 3000
Pág: 10
País: Portugal
Cores: Cor
Period.: Bimestral
Área: 21,24 x 24,69 cm²
Âmbito: Outros Assuntos
Corte: 5 de 7
The Boavista Prime Office development involved an investment of
€20 million for 3,570m2 of office space over five floors and a commercial area of 2,271m2 and eight shops on the ground floor.
The capital funds was the solution for the bank to manage assets
with the potential to increase in value in the future. FLIT has forecast
a shelf life of 20 years, time enough to stabilise, complete and develop projects, adopting new strategic lines and business models, in line
with the aim of turning a profit.
Fundo Discovery com activos de 500 milhões
de euros
O Hotel Aquapura Douro Valley é um dos últimos activos que passou a ser gerido pelo fundo turístico imobiliário Discovery da Explorer Investments. Também o Campo Real Golf Hotel & SPA, em
Torres Vedras, que reabriu no final de Maio, depois de três meses
encerrado, na sequência do processo de insolvência, está agora na
alçada do Fundo Discovery, que vai investir dois milhões de euros
até ao final do ano para a requalificação da unidade hoteleira.
Ligado aos bancos CGD, BCP e BES, o fundo Discovery tinha, no início do ano, activos sob gestão avaliados em 300 milhões de euros,
mas tinha como meta atingir os 400 a 500 milhões até ao passado
mês de Junho.
Pedro Seabra, Miguel Guedes de Sousa e Pedro Valente são os gestores da equipa do Explorer Investments responsáveis pelo ‘advisory’ dos activos do sector turístico, que adquiriram a alguns dos
maiores bancos, devido à situação de incumprimento dos promotores dos projectos e que aglutinaram no fundo de reestruturação.
Discovery Fund with €500 million in assets
The Hotel Aquapura Douro Valley is one of the latest assets to be
now managed by the tourism real estate fund Discovery from Explorer Investments. Also Campo Real Golf Hotel & SPA, in Torres Vedras, which reopened at the end of May, after three months shut,
after filing for insolvency, is now being managed by Discovery which is to inject two million euros by the end of the year to revamp
the hotel.
Linked to the banks, CGD, BCP and BES, the Discovery fund has managed assets worth €300 million at the beginning of the year, but
was aiming to increase this to €400 to €500 million by June.
Pedro Seabra, Miguel Guedes de Sousa and Pedro Valente are the
managers of Explorer Investments in charge of the advisory of the
tourism sector assets acquired from some of the largest banks, assets that ended up being seized because developers were unable to
meet their interest payments on the development loans and which
ended up in the re-structuring fund.
ID: 49937231
01-09-2013
Tiragem: 3000
Pág: 4
País: Portugal
Cores: Cor
Period.: Bimestral
Área: 11,70 x 6,33 cm²
Âmbito: Outros Assuntos
Corte: 6 de 7
Grande Tema
Lead Story
Os novos donos
do Imobiliário
The new Real Estate
owners
ID: 49937231
01-09-2013
Tiragem: 3000
Pág: 1
País: Portugal
Cores: Cor
Period.: Bimestral
Área: 22,09 x 28,13 cm²
Âmbito: Outros Assuntos
Corte: 7 de 7