BDI Responde

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BDI Responde

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Direção: Dominique Pierre Faga
Conselho Editorial:
Dominique Pierre Faga
Alberto Prates dos Santos
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Julio Cesar Borges Baiz
Jornalista Responsável:
Julio Cesar Borges Baiz, MTB nº 42073
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parcial. Os artigos assinados não refletem necessariamente a opinião da direção do BDI.
2ª QUINZENA DE JANEIRO/2013 – Nº 2
Sumário
Sumário
Fala Doutor!
Entrevista: A relevância da Administração Imobiliária - Parte I .......................... 5
Assuntos Gerais Imobiliários
A adjudicação na execução por quantia certa contra devedor solvente ............... 7
Desmembramento de área rural no CRI ............................................................. 10
Renúncia do direito de herança............................................................................ 10
Desconsideração da personalidade jurídica de empresa individual ....................... 11
Desapropriação para construção de rodovia - Indenização .................................. 11
Renúncia à herança por procurador constituído por instrumento público ............. 12
Compra e Venda
A ilusão do “Outlet de Imóveis” e a propaganda enganosa na comparação de
imóveis com vestuário ..................................................................................... 13
Comercialização de loteamento registrado dispensa certidões ............................ 15
Juros e correção monetária nos financiamentos imobiliários ............................... 15
Exigência de devedor solidário em contrato de alienação fiduciária ..................... 15
Construtora condenada a pagar indenização por não cumprir prazo .................... 16
Presunção de veracidade dos registros imobiliários ............................................. 17
Cobrança de multa contratual e dano material no caso de atraso na entrega
do imóvel pela construtora ............................................................................... 18
Responsabilidade da CEF pela falta de registro de imóvel ................................... 19
Condomínio
Uso de apartamento para fins nem tão residenciais ............................................ 21
Rateio de gastos para manutenção de áreas comuns ......................................... 23
Despesa com pavimentação interna depende de aprovação dos condôminos ..... 24
Discordando o condômino sobre as contas e valores cobrados pelo condomínio
resta-lhe questionar em juízo ........................................................................... 25
BDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO
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Sumário
Cobrança de multa em razão da ocupação da unidade por república de
estudantes - Improcedência da ação ................................................................ 25
Vida de condomínio: Festas além do horário ....................................................... 26
Locação
Inexigibilidade dos encargos locatícios por ausência de prestação de contas ...... 27
Venda do imóvel alugado: Limites ao direito de preferência do locatário ............. 28
Locador deve devolver a caução quando recebe as chaves ................................. 29
Furto no interior do imóvel não é motivo para rescindir a locação ....................... 29
Renovatória requer contrato de 5 anos ............................................................... 30
Falecendo o locador, seus direitos e obrigações são transferidos aos herdeiros .. 30
Taxa de administração imobiliária pode incidir sobre o seguro contra incêndio? .. 31
Execução de IPTU, pode ser feita no Juizado Especial ......................................... 31
Taxa de administração imobiliária pode incidir sobre multas pagas pelo locatário? 31
Purgação da mora implica em pagamento do valor cobrado na demanda ............ 32
Vistoria final elaborada unilateralmente não se presta como prova de eventuais
danos .................................................................................................................. 32
Novo ajuste entre credor e devedor sem anuência do fiador extingue a garantia . 33
Boletim Cartorário
Inexistência de obrigação dos notários e registradores de fiscalizar o
pagamento do IPTU e do ITBI .......................................................................... 34
Serviços cartorários não podem ser objeto de licitação ....................................... 35
Adjudicação simultânea de imóvel em inventário extrajudicial ao único herdeiro
cedente e cessionário ....................................................................................... 35
Recusa a registro de cópia de carta de arrematação ........................................... 36
Eficácia da escritura outorgada pela empresa após a sua extinção ..................... 37
TJRS: Adjudicação compulsória. Desmembramento. Individualização.
Necessidade ..................................................................................................... 38
Índices de Correção Monetária ............................................................................... 39
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Fala Doutor!
Coordenação: Julio Cesar Borges Baiz
Entrevista: A relevância da Administração Imobiliária
Parte I
A partir desta edição iniciamos uma série de entrevistas
sobre “a relevância da Administração Imobiliária”. Este é um
tema que deve ser estudado a
fundo para que os profissionais
atuantes estejam sempre atentos e realizem sempre uma boa
administração de imóveis.
Pela complexidade do tema,
convidamos o Presidente da
AABIC (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo), Dr.
Rubens Carmos Elias Filho.
Portanto, Fala Doutor!
vel, que normalmente são estipuladas pelo Poder Público Municipal.
BDI: Quais as legislações que regem a Administração Imobiliária?
Dr. Rubens: Considerando que a administração
imobiliária abrange diversas atividades, dentre elas,
a administração de bens imóveis, administração de
locações de imóveis, administração de condomínios, diversas são as leis que regulam tais atividades. Nesse sentido, podemos destacar a Lei Federal nº 10.406/02 (Código Civil); a Lei 4591/64, que
dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias; a Lei 8245/91 (Lei do
Inquilinato), que regula as locações dos imóveis urbanos. Ademais, a administração imobiliária também constitui, sob alguns aspectos, tarefa de corretores de imóveis, cuja profissão é regulamentada
pela Lei 6530/78.
De toda forma, é preciso destacar que a administração imobiliária engloba várias situações do cotidiano, como as questões tributárias e trabalhistas, que encontrarão respaldo no Código Tributário
Nacional (CTN) e na Consolidação das Leis do Trabalho (CLT), respectivamente Lei 5172/66 e Decreto-Lei 5452/43, bem como aquelas referentes aos
padrões de segurança e adequação ao uso do imó-
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BDI: Quais as responsabilidades de quem administra imóveis?
Dr. Rubens: A responsabilidade dos administradores pode variar conforme o pactuado entre
as Partes, via contrato de prestação de serviços.
Assim, é sempre prudente a
formalização, por escrito, do
contrato de administração de
bens, pois além de demonstrar
profissionalismo, referido documento resguardará as partes de
futuros litígios.
É possível afirmar que, não obstante as disposições contratuais, as administradoras de condomínios, por exemplo, devem, no mínimo, observar as
regras legais, zelando pela manutenção do bem,
não apenas estética e estruturalmente, mas também com relação à sua documentação, cientificando
o proprietário acerca de quaisquer pendências incidentes sobre o imóvel.
Assim, recomenda-se a formalização de um contrato de administração, onde deverão estar detalhadas todas as obrigações assumidas pela Administradora.
BDI: Quais as responsabilidades da administradora antes, durante e depois da locação?
Dr. Rubens: A locação de imóveis, devidamente
administrada, deverá ser precedida de uma série de
formalidades, dentre as quais, destacam-se: captação do imóvel; assinatura do contrato de administração; elaboração do contrato de locação; realização de vistoria no imóvel; a análise cadastral
dos pretensos locatários e fiadores; exigências de
garantias locatícias.
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Durante a locação, as administradoras são normalmente responsáveis pelo recebimento do valor
referente ao aluguel e seu repasse ao locador na
forma que tenha sido acordada. No entanto, a atuação das administradoras não se restringe aos valores, mas também à observação de todas as condições previamente estabelecidas no contrato de
locação, fazendo as devidas comunicações entre
locador e locatário nos termos da lei.
Após a locação, ainda pode subsistir responsabilidade à administradora, pois dependendo daquilo
que tenha sido combinado com o locador, será dela
a responsabilidade pela devolução das chaves do
imóvel, bem como sua devolução nas mesmas condições em que foi entregue à locação.
BDI: Existe um percentual fixo a ser cobrado
pela administração imobiliária? Pode dar um exemplo?
Dr. Rubens: Os valores dos honorários referentes à administração do imóvel deverão ser cobrados do seu proprietário, pois a administradora é sua
mandatária e deve ser remunerada por isso. Esta
remuneração deve estar de acordo com a Tabela
de Remuneração estabelecida pelo Sindicado dos
Corretores de Imóveis da região e homologada pelo
Conselho Regional de Corretores de Imóveis – Creci.
Por exemplo, de acordo com a Tabela de Remuneração do Creci-SP, o percentual cobrado pela administração imobiliária é de 5 a 10% sobre o arrecadado pelo condomínio mensalmente, sendo o valor mínimo de R$ 850,00 (informação disponível em:
http://www.crecisp.gov.br/servicos/
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Fala Doutor!
servicos.asp?acao=comissoes, acessado em 02.01/
2013). A AABIC também possui referencial de honorários a serem praticados por suas associadas.
BDI: Quais taxas a administradora pode cobrar?
Dr. Rubens: É muito importante o papel das administradoras na organização e funcionamento dos
condomínios, assim como na administração de locações. Dessa forma, as taxas cobradas dependerão de uma série de fatores. Dentre eles, destacam-se o porte e necessidade do administrado.
Todavia, ressalta-se que todas as taxas cobradas
deverão ter sua previsão no contrato celebrado
entre a administradora e o cliente.
BDI: Quais as principais regras para a vistoria
do imóvel?
Dr. Rubens: A vistoria, na relação locatícia, dá
ensejo à elaboração de um laudo ou termo de vistoria, devendo descrever, detalhadamente, cada uma
das dependências que compõem o imóvel, mencionando, ainda, o tipo de acabamento, os acessórios
existentes em cada uma das dependências, o estado de conservação de cada item, etc, sendo certo
que o referido laudo deverá contar com a aprovação tanto do locador quanto do locatário. Isto porque, referido laudo deverá integrar o contrato de
locação,
de
modo
a
evitar
eventuais
questionamentos ao término da mesma,
notadamente com relação ao estado de conservação do imóvel.
BDI: Quem é obrigado a pagar as taxas de administração imobiliária (feitura de contrato, certidões
negativas de fiadores, etc.), na concretização de
uma locação pela imobiliária: Locador ou locatário?
Dr. Rubens: Nos termos do art. 22, VII da Lei
8245 de 1991, esta responsabilidade caberá ao locador, conforme se verifica a seguir:
“Artigo 22. O locador é obrigado a:
VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da
idoneidade do pretendente ou de seu fiador”.
*Continua na próxima edição.
Comentários e Doutrinas
A Adjudicação na execução por
quantia certa contra devedor solvente
cedimentos específicos à Adjudicação. Finalmente, necessário se
faz observar que o presente trabalho limitar-se-á a tratar da Adjudicação na Execução por Quantia Certa contra Devedor
Solvente.
2. Previsão legal
A legislação anterior antes da
modificação trazida pela Lei
11.382, de 06 de dezembro de
2006, trazia dentre as formas de
expropriação de bens como prioridade a alienação em hasta pública (arrematação), seguida da
adjudicação em favor do credor
e em terceiro lugar, o usufruto
de imóvel ou de empresa. Na legislação anterior então, eram
apenas esses 03 (três) meios executivos previstos e nesta ordem:
A alienação, a adjudicação e o
usufruto de imóvel ou de empresa.
Todavia, com a nova redação
determinada pela Lei 11.382, de
06 de dezembro de 2006, o legislador acrescentou outras formas de expropriação dos bens do
executado e alterou a ordem anterior, revogando a legislação então vigente.
Atualmente existem 04 (quatro) possibilidades de expropriação dos bens do executado delimitadas pelo art. 647 do Código
de Processo Civil e em seus
incisos, quais sejam: 1) A adjudicação; 2) A alienação por iniciativa particular; 3) A alienação
em hasta pública e 4) O usufruto
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1. Introdução
A adjudicação de bens do devedor trata-se de uma das formas de expropriação de bens previstas na legislação processual
brasileira. “A adjudicação, portanto, é o ato de expropriação executiva, em que o bem penhorado
se transfere in natura para o credor”[1], possibilitando desta forma, que o exequente (ou o credor com garantia real sobre o bem
penhorado, ou os credores concorrentes que hajam penhorado
o mesmo bem, ou o cônjuge, ou
os ascendentes e ou os descendentes do executado) adquira o
bem constrito. Assim, “o momento da expropriação identifica-se
com o da satisfação: ao mesmo
tempo em que o bem é retirado
do patrimônio do devedor, operase a satisfação do credor.”[2]
Com maestria o Professor
Humberto Theodoro Júnior define
a adjudicação como “o ato
expropriatório, por meio do qual
o Juiz, em nome do Estado, transfere o bem penhorado para o
exequente ou para outras pessoas para quem a lei confere preferência na aquisição.”[3]
Destarte, a adjudicação consiste exatamente na transferência da propriedade do bem penhorado do patrimônio do devedor, para o credor, ou melhor, para
o patrimônio do credor, todavia,
como se verificará neste trabalho, tal transferência observará
determinados pressupostos e pro-
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Luiz Rafael Néry Piedade*
de bem móvel ou imóvel. Oportuno observar que as 04 (quatro)
medidas expropriatórias tratadas
no citado dispositivo podem ser
plenamente praticadas, mas, devem obedecer à ordem de preferência conforme foram dispostas
no codex processual.
A adjudicação passou então,
a ser a forma prioritária de expropriação de bens. Assim, a adjudicação prefere à alienação por
iniciativa de particular, que prefere por sua vez à alienação em
hasta pública, que prefere ao usufruto de bem móvel e imóvel.
Como já dito, os meios de expropriação então, tem previsão
legal no artigo 647 e incisos do
Código de Processo Civil e segundo tal dispositivo a expropriação
consiste na adjudicação em favor do exequente ou das pessoas indicadas no § 2 do art. 685-A
desta Lei, bem como nas demais
três hipóteses já mencionadas,
quais sejam: na alienação por iniciativa particular, na alienação em
hasta pública e no usufruto de
bem móvel ou imóvel.
Digno de menção é que o citado dispositivo faz alusão ao artigo 685-A que aduz que a adjudicação também poderá ser praticada pelo credor com garantia
real sobre o bem penhorado, ou
pelos credores concorrentes que
hajam penhorado o mesmo bem,
ou pelo cônjuge, ou pelos ascendentes e ainda, pelos descendentes do executado.
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móveis”.
Como dito a alteração trazida
pela lei 11.382/2006, eliminou tais
dúvidas quando trouxe a afirmação que a adjudicação abrange
“os bens penhorados”, de forma
que, os bens penhorados independentemente de sua natureza, podendo ser móveis, imóveis e até
cotas sociais (Art. 685-A, § 4º
do Código de Processo Civil).
4. Pressupostos
Na legislação processual brasileira em vigor a Adjudicação
poderá ser praticada com a observância de dois pressupostos,
quais sejam: 1) Oferecimento de
preço não inferior ao do edital
(art. 685-A caput) e; 2) Ostentar o requerente a legitimidade
para o ato (Art. 685, caput e §2).
O oferecimento de preço não
inferior ao do edital consiste justamente na exigência de que “A
adjudicação somente pode ser
deferida se o exequente oferece
preço não inferior ao da avaliação constante do edital” 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, REsp. 162.257-SP, 03.09.
1998, Rel. Ruy Rosado de Aguiar
Jr., DJU 13.10.1998.
Digno de menção é a situação
em que o valor do crédito é inferior ao dos bens adjudicados.
Neste caso, “...o adjudicante
depositará de imediato a diferença, ficando esta à disposição do
executado; se superior, a execução prosseguirá pelo saldo remanescente.” (§ 1º, art. 685-A do
Código de Processo Civil).
Legitimam-se a adjudicar além
do credor que promove a execução, outros credores concorrentes desde que penhorantes e titulares de direito real de garantia, o cônjuge, os ascendentes e
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A previsão legal do capítulo
dedicado à adjudicação se finda
com o artigo 685-B do Código de
Processo Civil, todavia, ainda encontramos menção a adjudicação
nos artigos 686, caput e 708 II
ambos do mesmo codex processual.
3. Natureza e Objeto
A natureza jurídica da adjudicação de bens do devedor possui natureza de ato expropriatório.
“Várias e discrepantes teorias reivindicaram a explicação da natureza da adjudicação. Consoante
os dados hauridos do ius positum,
antes citado, ela constitui ato
expropriatório.”[4]
Necessário ainda acrescentar
que a adjudicação trata-se de
negócio jurídico análogo à
arrematação, no qual o adquirente, refere-se ao credor. Assim o
adquirente do bem, o obtém através de clara “alienação forçada,
pura e simples, gerando dinheiro,
cuja distribuição obedece ao disposto nos arts. 709 a 713.”[5]
Quanto ao objeto da adjudicação as novas alterações
trazidas pela lei 11.382/2006 eliminou qualquer dúvida acerca de
quais bens poderiam ser alvo de
tal instituto. A legislação anterior era vaga, deixando dúvidas
sobre a possibilidade de adjudicação de bens móveis.
Tais dúvidas foram supridas
pela jurisprudência. Cita-se o julgado da 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça RMS 960-RJ,
26.11.1991, Rel. Min. Bueno de
Souza, DJU 03.02.1992, P. 466.
“Na execução, não há que se restringir a possibilidade de adjudicação somente quanto aos imóveis penhorados, devendo-se admiti-la também com relação aos
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os descendentes do executado.
Desta forma, caso algum dos
sujeitos citados se interesse por
adjudicar os bens penhorados,
assim, poderá fazê-lo mediante o
oferecimento de valor nunca inferior ao da avaliação do bem
constrito.
5. Procedimento
da adjudicação
A opção pela adjudicação é
realizada antes da designação de
hasta pública. Em que pese o legislador não tenha fixado prazo
para o exercício da adjudicação,
o juiz deve fixar um prazo para
que os legitimados o exercitem
ou não. De grande valia são as
observações de que a Adjudicação é uma faculdade do
exequente, o qual não poderá ser
constrangido a fazê-la e a Adjudicação não é permitida ex officio.
A adjudicação será requerida
pelo legitimado por escrito ou oralmente depois do início dos atos
de expropriação, conforme disposição do artigo 685, parágrafo
único do Código de Processo Civil.
Vale observar que a adjudicação é ato privativo da parte ou
de advogado com poderes especiais conforme artigo 38 do codex
processual.
Vale observar também que
caso houver mais de um pretendente à adjudicação, necessário
será a realização de uma licitação. Assim leciona com maestria
o Professo Araken de Assis:
“Necessária que seja a licitação, nada menciona o texto atual, assim como o anterior, quanto
à expedição de edital. Basta, pois,
a intimação dos pretendentes
para formularem suas propostas,
admitindo lanço por escrito, ven-
registro público.”[7]
Contra a decisão que defere a
adjudicação cabe a interposição
do recurso de agravo de instrumento, pois trata-se de uma decisão interlocutória que não põe
fim ao processo. Portanto, uma
vez finalizada a adjudicação com
a lavratura do auto, com a expedição da carta não tem mais como
voltar atrás, trata-se de ato jurídico perfeito.
6. Efeitos
Os efeitos da adjudicação são
os mesmos efeitos da alienação
forçada – artigos 275 e 276 do
Código de Processo Civil.
De grande valia a menção que
conforme disposição do artigo
746 do mesmo Codex Processual
cabem embargos “contados da
adjudicação, alienação ou arrematação ...”
7. Conclusão
A Adjudicação com a Lei
11.382, de 06 de dezembro de
2006, se tornou a forma de expropriação
prioritária
do
ordenamento processual brasileiro. Digno de menção é o fato de
que ela é uma faculdade da parte, não podendo ser praticada de
ofício e ainda, não podendo ser
coercitivamente imposta. Assim,
sendo a adjudicação a opção escolhida pelos legitimados para a
expropriação de bens do devedor
solvente, nos autos de uma execução por quantia certa, observados os pressupostos e findos
todos seus procedimentos previstos na legislação, o ato jurídico
se torna perfeito, não podendo
mais, voltar atrás.
8. Bibliografia
ASSIS, Araken de. Manual da
Execução. 14ª ed. São Paulo:
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cendo aquele que apresentar preço mais vantajoso.
Inexistindo novas propostas,
ou se infeliz coincidência entre
duas ou mais ofertas renovadas
mantiver o empate, renovar-seá a licitação ou, a requerimento
do exequente, proceder-se-á à
alienação do art. 685-C.”[6]
Entretanto, cumpre observar
ainda que, o cônjuge, o descendente ou o ascendente, nessa
ordem, tem preferência.
Caso haja questões suscitadas pelas partes, o juiz primeiro
as decidirá, para depois mandar
lavrar o auto de adjudicação.
Após a lavratura será necessária
a assinatura do auto pelo juiz,
pelo adjudicante, pelo escrivão e,
se for presente, pelo executado.
Somente então a adjudicação
considera-se perfeita e acabada.
Com a conclusão das assinaturas expede-se a respectiva
carta de adjudicação, no caso de
ser o bem imóvel ou expede-se
mandado de entrega ao
adjudicante, no caso de ser o
bem móvel.
Assim a carta de adjudicação
deverá conter no caso de imóvel
a descrição do bem, com remissão à sua matrícula e registros, a
cópia do auto de adjudicação e a
prova de quitação do imposto de
transmissão.
E no caso de bem móvel, “não
haverá necessidade de carta de
adjudicação. Expedir-se-á mandado para que o depositário o
entregue ao adjudicante, Com
essa entrega, opera-se a tradição, com que a propriedade
mobiliária se transfere, definitivamente, para o adquirente, sem
depender de documentação em
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Editora Revista dos Tribunais,
2012.
WAMBIER, Luiz Rodrigues e
Outros. Curso Avançado de Processo Civil, Vol. 2. Processo de
Execução. 3ª Ed., São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2000.
THEODORO JÚNIOR, Humberto.
Curso de Direito Processual Civil.
Vol. II. Ed. 47. São Paulo: Editora Forense, 2012.
[1] WAMBIER, Luiz Rodrigues
e Outros. Curso Avançado de
Processo Civil, Vol. 2. Processo
de Execução. 3ª Ed., pág. 219.
São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2000.
[2] WAMBIER, Luiz Rodrigues
e Outros. Curso Avançado de
Processo Civil, Vol. 2. Processo
de Execução. 3ª Ed., pág. 218.
São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2000.
[3] THEODORO JÚNIOR,
Humberto. Curso de Direito Processual Civil. Vol. II. Ed. 47. Pág.
341, São Paulo: Editora Forense,
2012
[4] ASSIS, Araken de. Manual da Execução. 14ª ed., pág.
839. São Paulo: Editora Revista
dos Tribunais, 2012.
[5] ASSIS, Araken de. Manual
da Execução. 14ª ed., pág. 839.
São Paulo: Editora Revista dos
Tribunais, 2012.
[6] ASSIS, Araken de. Manual
da Execução. 14ª ed., pág. 846.
São Paulo: Editora Revista dos
Tribunais, 2012.
[7] THEODORO JÚNIOR,
Humberto. Curso de Direito Processual Civil. Vol. II. Ed. 47. pág.
347, São Paulo: Editora Forense,
2012.
* O autor é Advogado em São
Paulo, SP.
9
BDI Responde
Desmembramento de área rural:
Procedimentos junto ao Registro de Imóveis;
Módulo Rural e Fração Mínima de Parcelamento: Conceitos
Perguntas: 1 - Trata-se do desmembramento de uma pequena área de uma fazenda em Minas Gerais
para venda como sítio. Além da necessidade dessa área a ser desmembrada obedecer a área mínima de
desmembramento, quais são os procedimentos a serem tomados e documentos requeridos? Quais os
passos a serem seguidos? Tem que haver alguma medição específica da área maior? 2 - Qual a diferença
entre “área mínima de desmembramento” e “módulo rural”? (J.A.M. – Rio de Janeiro, RJ)
Respostas: 1. Para o desmembramento de área rural deverão ser feitos: a) REQUERIMENTO do
proprietário com firma reconhecida solicitando o desmembramento junto ao Cartório de Imóveis; b) PLANTA DA GLEBA RURAL e MEMORIAL DESCRITIVO da área total do imóvel e demonstrando a gleba antes e
depois do desmembramento, identificando e localizando a parcela a ser desmembrada. Deverá a referida
planta ser assinada por profissional habilitado, com anotação de Responsabilidade Técnica – ART, constando as confrontações gerais, E AO LADO, na mesma planta, a área a ser desmembrada numa escala
maior com todas as confrontações e medidas. c) CERTIDÃO do Registro de Imóveis atualizada e de inteiro
teor, referente ao imóvel objeto do desmembramento; d) Certificado de cadastro Rural do INCRA atualizado com prova de quitação do ITR dos últimos 5 (cinco) anos. (Obs.: no cadastro atualizado do INCRA
consta a quitação junto ao Imposto Territorial Rural, sendo o CCIR que irá informar qual a fração mínima de
parcelamento permitida pelo Estatuto da Terra). 2. O MÓDULO RURAL (MR) é estabelecido pelas dimensões da propriedade familiar e representa uma área mínima de terra calculada para cada imóvel rural,
sendo utilizada para efeitos fiscais e como referencial para aquisição de imóveis rurais por estrangeiros. A
FRAÇÃO MÍNIMA DE PARCELAMENTO (FMP) é a menor dimensão que um imóvel rural poderá ter, salvo
situações especialíssimas previstas em lei, que poderá ser obtida pela simples leitura do CCIR de qualquer
imóvel rural, sendo utilizada para realizar desmembramentos e loteamentos das glebas.
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Renúncia do direito de herança
Pergunta: Vocês indicaram que eu deveria fazer uma escritura de renúncia à herança, só que o
imposto é maior do que o da cessão de direitos. Gostaria de saber se há possibilidade de abrir mão só de
50% em favor dos outros irmãos. E como fica a questão do pagamento. Pode ser simbólico, pois os
outorgados não têm dinheiro para fazer o pagamento, e a doação não seria mais correto? Peço que
esclareçam mais. (S.S. – Belém, PA)
Resposta: Há duas formas de renunciar à herança, a saber: 1) Renúncia translativa, a favor de
determinados herdeiros. Este tipo de renúncia equivale a uma doação aos herdeiros que foram beneficiados nominalmente e está sujeita ao ITCMD. 2) Renúncia abdicativa, sem indicar nenhuma pessoa para se
beneficiar da sua parte na renúncia. Neste caso, o total dos bens a serem inventariados serão divididos
pelos demais herdeiros. É como se o herdeiro renunciante não existisse. O ITCMD deverá ser pago sobre o
total dos bens inventariados e será arcado pelos herdeiros remanescentes. A renúncia poderá ser de
apenas uma parte da herança, por exemplo, 50%. A renúncia será feita mediante escritura pública, onde
incidirão os emolumentos normais de uma escritura, mas não haverá ITCMD nem ITBI. O critério para se
atribuir o valor dos bens pode ser o que for usual no local, mas geralmente não pode ser inferior ao valor
venal constante do carnê do IPTU.
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Jurisprudência Comentada
Desnecessária a desconsideração da personalidade jurídica
de empresa individual, pois esta e o seu proprietário se confundem (TJSP)
Comentário: Numa ação de despejo foi feito um acordo judicial entre locador e locatário, relativo a
uma dívida oriunda da locação. Não cumprido o acordo, o credor executou pedindo ao Juiz que
desconsiderasse a personalidade jurídica da empresa Roberval Breternitz ME (de propriedade do locatário), para que a execução de sua dívida pudesse penhorar bens da empresa, já que o devedor procurava
ocultar seus bens com a empresa que tem seu próprio nome. No Tribunal avaliou-se a possibilidade de
haver confusão patrimonial, ou seja, já que a empresa tem o mesmo nome do seu sócio, não há como
saber se os bens são da empresa ou do sócio. De inicio o Juiz não havia autorizado a desconsideração da
personalidade jurídica da empresa, mas houve o presente Agravo de Instrumento pedindo ao Tribunal que
revesse essa situação e que, de fato, desconsiderasse a personalidade jurídica da empresa locatária
Roberval Breternitz ME. No Tribunal foi considerado que a desconsideração da personalidade jurídica seria
desnecessária, pois é possível a penhora dos bens da microempresa. Isso porque a microempresa e o seu
proprietário “se confundem”, sendo uma só pessoa.
Agravo de Instrumento nº 0255808-26.2011.8.26.0000 - Comarca de Campinas – Agravante: Adriana
Dauzacker da Silva – Agravado: Roberval Breternitz – Relator: Dyrceu Cintra – Data de Julgamento:
15.12.2011
Ementa: Locação de imóvel. Ação de despejo. Execução de acordo. Pedido de desconsideração da
personalidade jurídica de empresa denegada. Agravo da credora. Ausência dos pressupostos do artigo 50
do CC/2002. Possibilidade, contudo, de penhora dos bens da microempresa, da qual o agravado é sócio.
Confusão patrimonial. Agravo provido.
Nota do BDI: Leia a íntegra em www.diariodasleis.com.br.
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Imóvel que foi apossado pela Prefeitura para a construção de
uma rodovia, teve que ser indenizado (TJSP)
Comentário: Proprietários de um imóvel que foi invadido pela Prefeitura Municipal de Itapetininga
para a construção de uma rodovia, entram com uma ação de desapropriação indireta pedindo a justa
indenização pela sua propriedade. A Prefeitura ofereceu três lotes de terreno como troca, bem como se
comprometeu a cancelar o débito existente dos imóveis expropriados, dos anos de 1991 até 1999, e
também cancelaria o débito de pavimentação, guias e sarjetas. Os proprietários afirmam que a Prefeitura
desmatou e retirou da área 23 árvores que tinham mais de 50 anos, e além do mais os três lotes de
terreno que a Prefeitura prometera em troca já haviam sido destinados a terceiros. O Juiz, diante de tudo
o que foi exposto pelas partes, resolveu condenar a Prefeitura de Itapetininga a pagar a indenização aos
proprietários. Inconformadas a Prefeitura entrou com um recurso, mas sem resultado, eis que o Tribunal
confirmou a sentença do Juiz e manteve o valor da indenização, mesmo porque o valor pelo qual a
Prefeitura foi condenada a pagar aos proprietários teve por base um laudo pericial, muito bem elaborado e
preciso.
11
Apelação n° 0256228-02.2009.8.26.0000 - Comarca de Itapetininga – Apelantes: Benedita Nildes de
Mello Gonçalves Lopes e Ayres Gonçalves Lopes – Apelado: Prefeitura Municipal de Itapetininga – Data de
Julgamento: 19.07.2011 – Relator: Marrey Uint
Ementa: Desapropriação indireta - Indenização - Valor fixado com base em perícia judicial bem
elaborado e preciso - Havendo o apossamento, é devida a indenização em respeito aos preceitos
constitucionais da justa e integral indenização insertos no artigo 5° XXIV, da CF - Valor fixado na
sentença mantido – Honorários sucumbenciais devidos pela Expropriante no patamar de 10% sobre a
indenização - Recurso dos Autores parcialmente provido e não provido o recurso da Prefeitura de
Itapetininga.
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Notícias
Renúncia à herança só pode ser feita
por procurador constituído por instrumento público
Por maioria de votos, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que, quando a
renúncia à herança é feita por procurador, este não pode ser constituído mediante instrumento particular.
A outorga da procuração precisa ser feita por instrumento público ou termo judicial.
Acompanhando o voto-vista do ministro Sidnei Beneti, a Turma entendeu que, se o artigo 1.806 do
Código Civil (CC) estabelece que a renúncia deve constar expressamente de instrumento público ou termo
judicial, então a concessão de poderes para essa renúncia também tem de ser realizada por meio dos
mesmos instrumentos.
A questão discutida pelos ministros não foi em relação à possibilidade ou não da renúncia por procurador, a qual é inteiramente válida quando a procuração dá poderes específicos para a renúncia. A Turma
discutiu a forma de constituição do procurador para a renúncia, ou seja, a necessidade de instrumento
público para a transmissão de poderes.
Cautela
Beneti ressaltou que a exigência de instrumento público, constante no artigo 1.806 do CC, é decorrente do disposto no artigo 108 do mesmo código, que considera a escritura pública essencial à validade
dos negócios jurídicos que visem “à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais
sobre imóveis”.
Segundo o ministro, “a exigência da lei tem toda razão de ser, pois, caso contrário, seria aberto
caminho fácil à atividade fraudulenta por intermédio de escritos particulares”. Assim, ele concluiu que o
acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) violou o artigo 1.806 do CC, ao validar renúncia à
herança feita por procurador constituído por instrumento particular.
Por isso, seguindo o voto de Beneti, a maioria dos ministros da Turma deu provimento ao recurso,
restabelecendo a sentença de primeiro grau. Ficou vencido o relator, ministro Massami Uyeda, que negava
provimento ao recurso e mantinha a decisão do TJSP.
Fonte: STJ, 24.10.2012, Coordenadoria de Editoria e Imprensa
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Compra e Venda
Coordenação: Dr. Kênio de Souza Pereira
A ilusão do “Outlet de Imóveis” e a propaganda enganosa
na comparação de imóveis com vestuário
descontos incríveis, como se imóveis fossem peças de vestuário
e calçados.
Passados alguns meses, o mercado certificou que nada aconteceu, exceto que a “imobiliária
milagrosa” fez um enorme cadastro de potenciais compradores
que colocaram seus dados e esperanças no site que prometia um
“negócio da china”.
Muitas pessoas se sentem
frustradas, pois deixaram de comprar e assim perderam boas oportunidades na esperança dessas
pechinchas. Acreditaram no
anunciado por estes marqueteiros
de imobiliárias, em publicações de
matérias de jornais com a afirmação de que reuniriam imóveis
e os venderiam com descontos
de até 40% a menos do valor real
de mercado.
Vários interessados em adquirir um imóvel criaram expectativa
diante destes anúncios mirabolantes, e deixaram de comprar
outros imóveis ou empreendimentos que já tinham em vista, esperando a tão sonhada liquidação de apartamentos ofertada por
estas imobiliárias e construtoras
em seus sites.
É inaceitável comparar a aquisição de um imóvel de R$1 milhão
com a compra de um sapato de
R$200,00 reais. As pessoas que
avaliaram a propagada pelo ponto de vista do custo de se consBDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO
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A internet tem dado margem a
corajosas campanhas publicitárias para atrair clientes e fama.
Para desencalhar alguns empreendimentos nas grandes capitais
brasileiras, algumas construtoras,
em parcerias com imobiliárias, vêm
anunciando venda de imóveis com
descontos mirabolantes, e
intitulando esta jogada de
marketing de “Outlet de imóveis”.
No dicionário Aurélio outlet significa: “loja de varejo que trabalha com ponta de estoque o que
permite a ela vender a preços
reduzidos”, sendo ilógico comparar vestuário com imóveis, pois
estes produtos têm características totalmente diferentes.
INCONSEQUÊNCIA
O mercado imobiliário passou
por um período superaquecido entre 2009 e 2011, alcançando agora
a estabilidade, onde qualquer preço varia em torno de 10%, já que
as avaliações imobiliárias não são
absolutas, pois sempre há um pouco de subjetivismo. Em 2012 os
imóveis devem fechar o ano com
valorização em torno de 14 a 18%,
ou seja, o dobro da inflação, mas
com alta inferior à média dos 25%
ao ano, apurados entre 2009 a
2011.
Neste cenário favorável ao investimento imobiliário que se mostra ainda rentável, consiste num
abuso da boa-fé e da credibilidade
dos clientes divulgar a ideia de
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Kênio de Souza Pereira*
truir um apartamento, e de se
fazer um sapato, chegariam à
conclusão de ser impossível
ofertar um imóvel como se fosse
“ponta de estoque”, pois os valores envolvidos não permitem
essa aventura, exceto quando há
algo errado que leve ao desespero.
Um empreendimento imobiliário ou um apartamento não é objeto de “coleção verão/inverno”
ou tem sua concepção alterada
num curto espaço de tempo,
como acontece com um sapato,
uma bolsa e uma calça jeans.
Esse tipo de publicidade não
passa de uma estratégia de
marketing para alcançar compradores em potencial, iludindo estas pessoas com facilidade e descontos como se um imóvel se
comparasse a um sapato.
PROPAGANDA ENGANOSA
Este tipo de marketing consiste numa atitude inconsequente
em inventar situações que podem
ser consideradas propaganda enganosa, pois caso o anunciante
não cumpra o que prometeu (até
40% de desconto em vários imóveis), haverá o risco de enquadramento criminal com base nos
arts. 37 e 67 do Código de Defesa do Consumidor.
Art. 37. É proibida toda publicidade enganosa ou abusiva.
§ 1° É enganosa qualquer
modalidade de informação ou
13
14
to do ITBI.
Já no mercado típico de
outlet, é comum o lojista comprar uma peça de roupa por
R$100,00 na fábrica e remarcála com 200% de acréscimo. Passada a estação, ou seja, ao virar
“ponta de estoque” aquela peça
de roupa de R$300,00 perde o
atrativo e o lojista concede um
desconto de 50%, ou seja, a vende por R$150,00. Dessa maneira,
liquida o estoque ultrapassado,
evita o encalhe, e, ainda ganha
R$50,00 acima do custo.
Ocorrer isso com imóveis, para
vir a existir um outlet é uma piada de mau gosto ou muita audácia. Entretanto, há apartamentos
com péssimo acabamento, que
foram lançados com uma grande
expectativa que não se concretizou, pois após ficarem prontos
muitos compradores se decepcionaram. Neste caso, o comprador quer se livrar do “abacaxi” feito por construtora que prometeu
na planta e no folder uma coisa e
entregou outra inferior, o que justifica não um desconto, mas pagar o preço que vale.
O QUE REALMENTE PODE
ACONTECER
Há casos, como em Belo Horizonte-MG onde a população
acostumada com edifícios de luxo,
revestidos com granito e mármore, foi ludibriada com o lançamento de empreendimentos na região
do Belvedere, zona sul da Capital, Vila da Serra e Alphaville em
Nova Lima, por construtoras vindas de outros estados, que visaram obter o máximo de lucro no
menor espaço de tempo possível. Essas não se preocuparam
em criar uma imagem positiva, de
qualidade e alto padrão de acabamento, que as consolidasse no
mercado mineiro, conhecido por
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comunicação de caráter publicitário, inteira ou parcialmente falsa, ou, por qualquer outro modo, mesmo por omissão,
capaz de induzir em erro o consumidor a respeito da natureza, características, qualidade,
quantidade, propriedades, origem, preço e quaisquer outros
dados sobre produtos e serviços.[...]
Art. 61. Constituem crimes
contra as relações de consumo
previstas neste código, sem prejuízo do disposto no Código Penal
e leis especiais, as condutas
tipificadas nos artigos seguintes.
Art. 67. Fazer ou promover
publicidade que sabe ou deveria saber ser enganosa ou
abusiva:
Pena: Detenção de três meses a um ano e multa.
Centenas de pessoas passaram seus dados, interesses, capacidade de pagamento para
quem ofereceu o que não existe.
Será que a empresa que se utiliza desse expediente estimula as
pessoas a fazer negócio com ela,
a ponto de confiar-lhe seu
patrimônio?
REALIDADE
Nenhuma construtora obtém
lucro líquido de 40% sobre um
produto que demora 2 a 3 anos
para ficar pronto, sobre o qual
há risco com aumento dos custos de materiais e mão de obra
que está disputadíssima. Acabaria falindo com tal desconto,
caso fosse praticado sobre o
valor real. Logicamente, que a
Tabela de Construtora pode conter o preço que bem entender,
e assim não refletir o preço real
de mercado, situação essa que
pode ser auferida pela avaliação do município no momento
que emite a guia para pagamen-
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Compra e Venda
ser exigente.
Os compradores não imaginaram que receberiam prédios com
acabamento simples, com fachadas pintadas com gosto duvidoso, com canos de gás e tubos
instalados como se fossem num
galpão industrial em apartamentos de cobertura, escadas no cimento grosso, enfim, muito inferior aos apartamentos semelhantes já construídos naquelas regiões. Realmente, estes apartamentos não valem o preço que
foi pago em 2010 e por isso estão encalhados, situação essa
encontrada em diversas cidades
e em pontos de grande apelo comercial.
Certamente, um apartamento
padrão “Minha Casa, Minha Decepção”, vale bem menos, do que outros na mesma região, que têm um
padrão de acabamento melhor. Uma
boa construtora não tem como oferecer os fantasiosos descontos.
Não se trata de uma calça ou sapato onde o lojista remarca o preço com 200% de acréscimo sobre
o preço de fábrica.
É muito difícil realizar milagre
no mercado imobiliário. Devido a
isso, é importante lembrar o ditado: “quando a esmola é muita
o Santo desconfia”.
* O autor é Diretor da Caixa
Imobiliária – Rede Netimóveis.
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-MG.
Conselheiro da CMI - Câmara
do Mercado Imobiliário de MG
e do SECOVI-MG. Representante em MG da ABAMI — Associação Brasileira de Advogados
do Mercado Imobiliário.
Colunista de Direito Imobiliário
da Rádio Justiça do Supremo
Tribunal Federal. Professor do
MBA do Mercado Imobiliário da
FEAD-MG.
Compra e Venda
BDI Responde
Comercialização de loteamento registrado
dispensa apresentação de certidões
Pergunta: Em nosso cartório, sempre aconselhamos os compradores a exigirem dos vendedores as
certidões de distribuições forenses, trabalhistas, protestos, etc. Quando se trata de um loteador, onde o
imóvel é uma mercadoria e pertencente ao ativo circulante, INSS e Receita Federal dispensam que o
mesmo apresente as certidões negativas de débitos para a venda. Pergunto: Por se tratar de mercadoria,
existe a necessidade de o comprador exigir as demais certidões forenses, etc? Ressalto, a vendedora é
uma loteadora e o imóvel um lote de terreno integrante da planta de loteamento e que nunca pertenceu
ao ativo fixo da sociedade. (L.C.V.C. – Pindamonhangaba, SP)
Resposta: Estando o loteamento aprovado e registrado, o loteador poderá vender os lotes livremente, independentemente de exibição de certidões forenses, protestos etc., para cada interessado, pois
quando do registro do loteamento, as mesmas já foram apresentadas ou dispensadas (como a CND/INSS,
por não fazerem os lotes parte do ativo permanente da empresa).
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Cobrança de juros e correção monetária
nos financiamentos imobiliários
Pergunta: É legal, na aquisição de lote em loteamento com pagamento em 36 meses, o loteador
cobrar sobre o valor das parcelas, juros de 1% ao mês e correção monetária pela variação do IGPM-FGV.
(S.C.J. – São Carlos, SP)
Resposta: Sim. Conforme art. 46 da Lei nº 10.931/2004, nos contratos de comercialização de
imóveis, de financiamento imobiliário em geral etc., com prazo mínimo de 36 meses, é admitida estipulação
de cláusula de reajuste, COM PERIODICIDADE MENSAL, por índices de preços setoriais ou gerais ou de
poupança. Os juros de 1% ao mês poderão ser cobrados, sendo somente vedada a capitalização de juros,
ainda que expressamente convencionada, conforme Súmula nº 121 do STF – Supremo Tribunal Federal.
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Exigência de devedor solidário
em contrato de alienação fiduciária
Pergunta: Existe a possibilidade de haver devedor solidário em uma alienação fiduciária? Caso exista,
quando houver a intimação por falta de pagamento, tanto o devedor principal quanto o devedor solidário
deverão ser intimados? (R.C. – Fortaleza, CE)
Resposta: Como o próprio imóvel, alienado fiduciariamente, já é a garantia do negócio, dificilmente
se exigirá fiadores, avalistas, etc., como solidários. A intimação prevista no art. 26 da Lei 9.514/97,
deverá ser pessoal ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, conforme § 3º deste mesmo artigo. Sobre a possibilidade da solidariedade com o devedor fiduciante,
veja a seguinte matéria: Diz Mario Pazutti Mezzari em seu livro “Alienação Fiduciária da Lei 9.514, de
15
Compra e Venda
20.11.1997 – Editora Saraiva - 1998: Pág. 51: “(...). Hipótese não desvestida de possibilidade efetiva, é
bom lembrar que um terceiro poderá prestar garantia em favor do devedor” Vale dizer, o fiduciante poderá
ser um interveniente que irá alienar fiduciariamente o seu imóvel ao credor, em benefício de outro (o
devedor). (“no mútuo garantido por alienação fiduciária, o mutuário nem sempre é o alienante...” - STJ,
REsp 16.242/SP.). Nessa hipótese, a posse direta, a pretensão real e o direito patrimonial certamente que
serão desse terceiro garantidor (o fiduciante), e obviamente não do devedor.”
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Construtora pode ser condenada a pagar
indenização acrescida de juros compostos
pela não entrega do imóvel no prazo contratado?
Perguntas: 1. É possível a cobrança de juros compostos sobre a indenização pretendida? 2. Uma
construtora entregou as chaves mediante Termo de Vistoria com pendências de construção que impedem
a habitabilidade (apartamento inacabado nos banheiros e área de serviço, por exemplo). Pode-se considerar que o imóvel foi “entregue” aos adquirentes? 3. Preciso de matérias e jurisprudências que tratem
sobre indenizações por atraso na entrega dos imóveis. 4. Podem ajudar-me a encontrar matérias ou
jurisprudências sobre indenização de danos morais/imateriais no atraso de entrega de uma construtora.
(R.N. – Porto Alegre, RS)
Respostas: 1. Na esfera civil não se pode cobrar juros compostos em indenizações. A Súmula 121 do
Superior Tribunal Federal (STF), a Súmula 186 do Superior Tribunal de Justiça (STJ) e o Decreto 22.626/
1933 (Lei da Usura), proíbem a cobrança de juros compostos: Súmula 121 do STF: “É vedada a capitalização de juros, ainda que expressamente convencionada”. Decreto nº 22.626/33: “Art. 4º. É proibido
contar juros dos juros; esta proibição não compreende a acumulação de juros vencidos aos saldos líquidos
e conta corrente de ano a ano”. Súmula STJ: 186 - Nas indenizações por atos ilícitos, os juros compostos
somente são devidos por aquele que praticou o crime.” 2. A construtora é responsável pela entrega do
imóvel em sua totalidade, com todos os equipamentos para sua fruição, sob pena de lhe ser proposta uma
Ação de obrigação de fazer cumulada com cominação de multa diária ou Ação indenizatória. Enquanto o
apartamento não puder ser habitado, e a entrega esteja atrasada, a construtora deverá arcar com as
despesas de hotéis ou aluguéis que o comprador estiver tendo, ou de outra forma, o arbitramento de
aluguel do apartamento que o comprador auferiria se o mesmo estivesse totalmente pronto. Conforme art.
44 da Lei de incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964), a mesma é clara em dizer que “habite-se” não se
confunde com entrega de chaves, pois após a expedição do “habite-se” o incorporador, ainda, deverá
requerer a averbação da construção, para efeito de individualização e discriminação das unidades, respondendo perante o adquirente pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa
obrigação”. Ademais disto, após esta averbação, deverá haver a vistoria final PARA EFETIVA moradia do
comprador, quando passarão a correr os juros. 3: Veja em nosso site www.diariodasleis.com.br várias
matérias sobre este assunto. Clique em “Pesquisar matérias desde 1993”, Digite na “Palavra chave”:
atraso entrega danos. Aparecerão centenas de matérias doutrinárias e jurisprudenciais. COMPROMISSO
DE COMPRA E VENDA – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – LUCROS CESSANTES – CABIMENTO (STJ) (BDI nº
24 - ano: 2007 – Jurisprudência); EDIFICAÇÃO NÃO ENTREGUE NO PRAZO CONTRATUAL – INDENIZAÇÃO
CORRESPONDENTE AO VALOR DE ALUGUÉIS (BDI nº 33 - ano: 2009 - Perguntas & Respostas); DIREITOS
DO COMPRADOR CONTRA CONSTRUTORA QUE NÃO CUMPRE O CONTRATO E ATRASA A ENTREGA DA OBRA
(BDI nº 10 - ano: 2012 - Perguntas & Respostas); CONSTRUTORA INADIMPLENTE QUANTO A PRAZO PARA
ENTREGA E QUANTO A OUTRAS CLÁUSULAS DO CONTRATO – DEVER DE INDENIZAR O ADQUIRENTE (BDI nº
18 - ano: 2010 - Perguntas & Respostas). Etc.... 4. Os danos morais poderão ser pleiteados quando o
atraso na entrega do imóvel ultrapassa os limites da normalidade, ocasionando desequilíbrio emocional,
somatização de doenças, etc., demonstrados com provas convincentes, não sendo suficiente para produzir dano na esfera íntima do indivíduo, o simples descumprimento de obrigações contratuais que depen16
Compra e Venda
dendo de cada caso, sempre existirão motivos de imprevisibilidade (falta de mão de obra, materiais,
chuvas, greves etc). Matérias doutrinárias e jurisprudenciais: ATRASOS NA ENTREGA DO IMÓVEL E O
ALCANCE DO DANO MORAL (BDI nº 19 - ano: 2011 - Comentários e Doutrina); PROMESSA DE COMPRA E
VENDA – INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA – DANOS MORAIS (AFASTADO) (STJ) (BDI nº 18 - ano:
2011 – Jurisprudência); Etc....
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Não é absoluta a presunção de veracidade dos registros imobiliários (STJ)
Comentário: A presunção de veracidade dos registros imobiliários não é absoluta, admitindo prova
em contrário. Quando em um contrato é assegurado ao vendedor o desfazimento da venda, no caso de o
comprador deixar de efetuar o pagamento na data convencionada é possível a resolução do negócio,
mesmo que o imóvel já tenha sido alienado a terceiros que tinham ciência da inadimplência do primeiro
negócio firmado, ou seja, o terceiro conhecia a restrição imposta pelo pacto anterior ao contrato de
compra e venda ou de permuta, agindo, assim, de forma temerária ou de má-fé na aquisição do bem.
Desta forma, o terceiro não poderá alegar em seu favor a presunção absoluta do domínio constante de
registro imobiliário.
Recurso Especial STJ: 664.523 - Relator: Ministro Raul Araújo - Recorrente: Associação Pró-Ensino S/
C Ltda. - APEL - Recorrido: Mitra Arquidiocesana de Fortaleza - Interessada: Construtora Caldas Ltda. e
Outro - Data de Julgamento: 21.06.2012
Ementa: Recurso Especial. Civil. Código Civil de 1916. Contrato particular de permuta de imóvel.
Pacto comissório. Cláusula resolutiva não constante de registro imobiliário. Inadimplemento. Paralisação
da construção. Contrato de compra e venda posteriormente celebrado pela construtora. Terceiro que
conhecia as pendências referentes ao imóvel. Presunção relativa do domínio. Recurso desprovido.
1. Tem-se ação ajuizada com o escopo principal de: (I) resolver o contrato particular de permuta de
imóvel celebrado entre as construtoras e a promovente, então proprietária, tendo em vista as consequências
do inadimplemento contratual previstas em cláusula do próprio contrato particular; e (II) anular a compra
e venda posterior, celebrada entre aquelas construtoras e terceiro, a ora recorrente, tendo em vista dolo
das partes, além dos consequentes pedidos de embargo da obra e de sua demolição e de condenação ao
pagamento de multa contratual, perdas e danos e lucros cessantes. 2. O lapso decadencial do § 8º do
art. 178 do CC/1916 não é aplicável à espécie, porquanto tal prazo trienal está vinculado à retrovenda
(art. 1.141 do mesmo Codex), do que não cuida a hipótese em exame.
3. É aplicável o prazo também decadencial previsto na alínea b do inciso V do § 9º do art. 178 do CC/
1916, cujo termo inicial é a data de caracterização do dolo, sendo irrelevante, no caso dos autos, se este
se deu com a celebração do contrato de compra e venda a ser anulado ou com o registro imobiliário dessa
escritura, pois, em qualquer dessas hipóteses, não houve o transcurso de quatro anos.
4. As instâncias ordinárias concluíram que a recorrente tinha conhecimento das pendências que
tocavam ao imóvel, com base na análise tanto do acervo fático-probatório dos autos como das circunstâncias do caso concreto e das afirmações feitas nas contestações apresentadas pelas construtorasrés. Então, ainda que acolhida eventual ofensa ao art. 302, III, do CPC, o exame do recurso especial
esbarraria no óbice da Súmula 7/STJ.
17
Compra e Venda
5. O pacto comissório (CC/1916, art. 1.163) assegura ao vendedor o desfazimento da venda, quando
o comprador deixar de efetuar o pagamento na data convencionada. Entretanto, se a condição resolutiva
não constar do registro imobiliário, a resolução do contrato não opera efeitos em relação a terceiros de
boa-fé.
6. Todavia, se terceiro adquirente de imóvel vinculado à condição resolutiva em outro contrato,
conhecia, de alguma forma, a restrição imposta pelo pacto comissório, adjeto ao anterior contrato de
compra e venda ou de permuta, agindo, assim, de maneira temerária ou de má-fé na aquisição do bem,
não poderá alegar em seu favor haver presunção absoluta do domínio constante de registro imobiliário.
7. A presunção de veracidade dos registros imobiliários não é absoluta, mas juris tantum, admitindo
prova em contrário.
8. Recurso especial a que se nega provimento.
○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○
Possibilidade de cobrança de multa contratual e dano material no caso de atraso na entrega do imóvel pela construtora
(TJMG)
Comentário: É devida a multa prevista contratualmente pelo atraso na entrega do imóvel, não
devendo ser considerado o prazo de tolerância previsto no contrato quando este for mencionado somente
para que se execute as obras de arremate. Portanto, mesmo que o comprador tenha deixado de pagar as
parcelas vincendas, nos meses após a data fixada para a entrega de sua unidade, a Construtora foi quem,
exclusivamente, deu causa à rescisão contratual, quando atrasou, primeiro, a entrega da unidade. Considerando que dano material é o prejuízo que atinge diretamente o patrimônio das pessoas, não sendo
possível, portanto, presumi-lo, cabe à parte que o alega, demonstrar a despesa gerada ou a cifra que se
deixou de auferir em razão da conduta ilícita do agente. Em contrapartida, a multa civil constitui sanção
pecuniária, sendo imposta à parte que descumpriu contratualmente o que foi pactuado e dispensa comprovação de prejuízo. Desta forma, penalizar o descumpridor do contrato com multa e dano material não
configura bis in idem, sendo lícita a condenação das duas penalidades.
Apelação Cível TJ/MG: 1.0245.08.147525-4/001 - Relator: Des. João Câncio - Apelante: Construtora
Tenda S/A - Apelante Adesivo: Ramon Pereira dos Santos - Apelado: Ramon Pereira dos Santos - Apelado
Adesivo: Construtora Tenda S/A - Data de julgamento: 11.10.2011
Ementa: Apelação Cível. Rescisão contratual. Compra e venda de imóvel. Inadimplência da construtora. Multa por atraso. Danos materiais. Gastos com aluguéis comprovados. Bis in idem. Inocorrência.
Arras. Art. 418 CC/02. Princípio da adstrição. Recurso adesivo. Admissibilidade. Requisitos art. 500 CPC.
Danos morais. Ausência. I - Incontroversa a culpa da construtora pela rescisão contratual, eis que não
entregou o imóvel no prazo convencionado, ultrapassando, inclusive, o limite de prorrogação entabulado,
é devido o pagamento de multa, seja na hipótese de manutenção ou de rescisão da avença. II - Comprovados os danos materiais advindos do inadimplemento contratual (despesa com aluguel) deve o prejuízo
ser ressarcido, sem que isso configure bis in idem à imposição da multa contratual. III - À luz do art. 418
do CC/02, as arras ou sinal de pagamento podem ser requeridas em dobro por aquele que as deu a outra
parte, se esta for a responsável pela inexecução do contrato. Contudo, se ausente o pedido da parte
neste sentido, deve o julgador ater-se aos limites da lide, pena de violação ao princípio da adstrição. IV 18
Compra e Venda
À admissibilidade do recurso adesivo exige-se o atendimento dos requisitos estatuídos no art. 500 do CPC,
no qual ausente previsão de contraposição às matérias debatidas no apelo principal. V - Ausente demonstração de ofensa à honra ou à integridade do comprador decorrente da culpa da construtora na rescisão
de contrato de compra e venda de imóvel, descabe fixação de obrigação de indenizar por danos morais.
○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○
Notícias
Mantida decisão que responsabilizou a CEF pela
falta de registro de imóvel em nome do comprador
A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) manteve decisão da Justiça do Rio Grande do
Sul que rescindiu contrato de compra e venda de imóvel e responsabilizou a Caixa Econômica Federal
(CEF) por irregularidades que inviabilizaram o registro da propriedade em nome do comprador, condenando
a instituição à devolução das parcelas pagas.
Em ação movida contra a CEF, o comprador alegou que, somente após pagar a 22ª parcela de
contrato firmado com a instituição, percebeu que o imóvel financiado possuía irregularidades, como a
ausência de escrituração, além de dívidas fiscais e trabalhistas.
Afirmou que, em razão disso, deixou de cumprir sua parte no contrato, o que deu causa à inscrição do
seu nome em cadastro de inadimplentes. Ele pediu a rescisão contratual, com a devolução das parcelas já
pagas, bem como a retirada do seu nome dos cadastros de inadimplentes e a suspensão da execução
extrajudicial em curso.
Negócios distintos
Ao analisar o processo, o magistrado de primeiro grau entendeu que o instrumento contratual continha
dois negócios distintos: um contrato acessório de financiamento, firmado com a CEF, e o contrato de
compra e venda do terreno propriamente dito.
Verificou que a construtora e incorporadora que intermediou a compra do imóvel agiu irregularmente e
lesou os clientes, gerando numerosas ações civis e penais. Apesar disso, entendeu que também havia a
reponsabilidade da CEF.
“O contrato de financiamento estabelecia a obrigação de essa empresa pública federal fiscalizar não
apenas o andamento das obras, mas a regularidade do procedimento registrário, bem como de certificarse quanto à existência de dívidas fiscais e trabalhistas antes de liberar o valor mutuado para a construtora”, afirmou o magistrado.
Ao final, julgou o pedido de rescisão procedente, declarou a extinção da dívida e determinou a
devolução dos valores pagos pelo autor.
Extra petita
Em apelação ao Tribunal Regional Federal da 4ª Região (TRF4), a CEF argumentou que a sentença foi
extra petita, em razão de ter anulado o contrato acessório quando o pedido da ação correspondia apenas
ao contrato de financiamento.
19
Compra e Venda
Alegou que o imóvel foi devidamente levado ao registro de imóveis e que as vistorias para fiscalização
do andamento das obras foram realizadas. Sustentou que a apresentação dos documentos probatórios da
satisfação dos encargos trabalhistas competia aos devedores.
Sustentou ainda que o imóvel não está registrado no nome da parte devido à inércia dos condôminos,
ao não obter a carta de “habite-se” e o registro formal do condomínio. Segundo a CEF, é a associação de
condôminos que tem o dever de responder pela execução da obra, e ela pode acionar regressivamente o
construtor.
O TRF4 negou provimento ao recurso, ressaltando a íntima conexão entre os contratos de financiamento e de construção, o dever de boa-fé – que impõe obrigações acessórias aos contratos – e o papel
da Caixa como gestora e implementadora do Sistema Financeiro de Habitação.
“Comprovada a não prestação contratual a que estava obrigada, responde a CEF pela indenização
dos danos materiais causados aos autores”, concluiu o tribunal regional.
Descumprimento contratual
Diante disso, a CEF recorreu ao STJ, alegando que não poderia ser responsabilizada pelo descumprimento
contratual por parte da construtora. Alegou que a fiscalização realizada por ela não poderia se estender
às atividades próprias das outras partes contratantes.
Segundo a CEF, o fato de a construtora ou o incorporador não ter providenciado a individualização
das unidades habitacionais inviabilizou a abertura de matrícula própria de cada apartamento. Ela pediu
que o STJ reconhecesse a impossibilidade de anulação do contrato de financiamento.
O ministro Sidnei Beneti, relator do recurso especial, afirmou que, em relação à anulação do contrato,
as razões do recurso especial não indicaram um dispositivo legal supostamente violado para amparar a
tese recursal, atraindo a incidência da Súmula 284 do STF.
Revisão de provas
“Como as instâncias ordinárias concluíram que houve inadimplemento contratual por parte da CEF e
que esse inadimplemento contribui de forma decisiva para inviabilizar o registro do imóvel em nome do
autor, sendo que esse era o objetivo último do contrato por ele firmado, não há como afirmar o contrário
sem revolver matéria fática e sem interpretar as cláusulas do contrato”, explicou o relator. Essa revisão de
provas e cláusulas contratuais em recurso especial é vedada pelas Súmulas 7 e 5 do STJ.
Sidnei Beneti mencionou que, ao contrário do que disse a Caixa, a propriedade do imóvel não foi
adquirida pelo autor da ação, visto que o apartamento não foi registrado. Ele mencionou parte do acórdão
do TRF4: “Ainda que tenha havido o registro do contrato, tal fato não tem a consequência de transferir a
propriedade do imóvel, livre de quaisquer ônus, para o nome da parte autora, em face das pendências
judiciais sobre o condomínio financiado.”
A Terceira Turma negou provimento ao recurso especial e manteve a decisão do TRF4 que havia
confirmado a sentença.
Fonte: STJ, 19.11.2012, Coordenadoria de Editoria e Imprensa
20
Condomínio
Coordenação: Dr. Daphnis Citti de Lauro
Uso de apartamento para fins nem tão residenciais
de industrial, comercial, prestação de serviços — qual a natureza dos serviços prestados? Serviços de profissionais liberais, ou
seja, atividade intelectual?
É claro que instalar uma indústria em um apartamento
residencial compromete o condomínio na medida em que onera as
instalações elétricas e gera ruído, incompatível com a convivência condominial. Exemplos de atividade industrial vedadas em
apartamentos residenciais são:
gráficas, oficina de costura, cozinha industrial.
Entretanto, o limiar entre a
proibição e a permissão é absolutamente tênue. Veja-se, com
relação aos exemplos dados acima, que instalar uma gráfica é
proibido, mas nada veda que se
tenha uma impressora que imprima em alta quantidade; ter uma
oficina de costura é proibido (oficina no sentido de haverem diversas costureiras em uma linha
de produção), mas um alfaiate
normalmente poderia atender em
sua residência; instalar uma cozinha industrial é proibido, mas
nada impede que um chef prepare, por exemplo, bolos artesanais
em casa.
Seguindo nessa linha de raciocínio, instalar atividade comercial em apartamento residencial
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A sentença de um caso em
que eu atuei sobre o uso de um
apartamento residencial para fazer filmagens esporádicas foi
publicada. Muitos podem se perguntar “o que se discute em uma
ação neste assunto”? Eu respondo: muitas vezes o condomínio
alega se tratar de atividade comercial e inicia um movimento
contrário fazendo com que a única alternativa ao condômino seja
valer-se do Poder Judiciário.
Reconheço que o assunto é
polêmico e que há opinião em ambos sentidos — reconhecendo e
desconhecendo o direito de utilizar-se de apartamento residencial
para fins “nem tão residenciais”.
Apesar da imensa maioria das
convenções condominiais terem
cláusula expressa sobre a proibição de atividades não residenciais
no interior do apartamento, esse
tipo de vedação é ilegal e tem
sido combatida pelo Poder Judiciário.
Observe-se que, com algumas
diretrizes elementares torna-se
fácil discernir entre quais atividades são compatíveis e quais
são incompatíveis de serem
conduzidas no interior de um condomínio edilício.
Em primeiro lugar, há que se
observar qual atividade será desempenhada no imóvel: ativida-
○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○
Arthur Zeger*
também seria vedado: aumentase em muito o fluxo rotativo e
diário de pessoas no condomínio
— o que afeta sua segurança. A
atividade comercial pressupõe
uma grande circulação de pessoas que, feita dentro de um ambiente particular, compromete o
condomínio.
Todavia, como já dissemos,
toda regra comporta exceções:
se a atividade comercial consiste
em manter um website que vende determinado produto, funcionando o endereço residencial
como sede da empresa, sem implicar em fluxo de pessoas e mercadorias, nada impede que a atividade seja instalada dentro de
um apartamento residencial.
Tudo muda, agora, com relação à atividade dos profissionais
liberais. Quem trabalha com o intelecto não incomoda e não pode
ter vedado o direito de trabalhar
“de casa” — ou “em seu apartamento”. Os profissionais que exploram atividade intelectual,
quando muito usam como únicos
instrumentos de trabalho livros e
computador e isso nada atrapalha ou perturba a segurança e
sossego dos demais condôminos.
Pois bem. Defendi recentemente um caso interessantíssimo. Minha cliente é uma arquiteta que
tem um belo apartamento na Pra21
22
pretensão inicial”.
Apesar desse caso que recém
trouxe versar sobre a locação do
imóvel para um curto período (12
horas) de filmagem, é notório que
cada vez mais as pessoas preferem trabalhar de casa a instalar
um escritório em outro endereço. Com o avanço da internet e
a criação de ferramentas que
permitem profissionais trabalhar
remotamente, é muito comum ver
pessoas fugirem do trânsito e da
violência urbana para instalar seu
home office, com conforto, segurança e praticidade.
A pergunta, então, é como ficam aquelas cláusulas tradicionais
em convenções condominiais segundo as quais fica vedado qualquer uso do apartamento que não
seja o estritamente residencial?
Ora! Num mundo globalizado e
dominado pela internet, onde trabalhar remotamente é absolutamente normal e onde não se precisa mais de uma estrutura colossal para empreender, essa negativa genérica de vedar o uso
do apartamento para o exercício
de profissão deve ser, no mínimo,
repensada.
Se tudo for levado a ferro e
fogo um professor não poderá
preparar sua aula, um juiz não
poderá rascunhar uma sentença,
um arquiteto não poderá rabiscar um projeto e assim por diante.
O objetivo precípuo dos regimentos condominiais é preservar
a vida pacífica no edifício protegendo o sossego, a salubridade
e a segurança dos condôminos.
Assim, a cláusula de proibição de
atividades que não estritamente
○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○
ça da República, apartamento
este que tem sido cenário de gravações de comerciais televisivos.
Apesar das filmagens agregarem valor ao edifício e tê-lo valorizado, a síndica do edifício resolveu impedir a filmagem sob o
pretexto de ser atividade comercial vedada pela convenção de
condomínio.
É claro que uma filmagem feita estritamente em caráter privado, sem causar qualquer interferência na vida do edifício, sem
afetar o sossego, a salubridade
ou a segurança dos demais
condôminos, nem colocar em risco o bom nome do prédio não
pode ser impedida pelo síndico ou
pelo condomínio, pois não lhes
cabe fiscalizar ou disciplinar a vida
privada do morador em sua unidade autônoma.
Sendo tão polêmico o assunto e
com tão pouca repercussão doutrinária, resolvemos divulgar o entendimento do Nobre Magistrado
que pacificou com maestria a questão: “A realização de filmagem no
interior da unidade pertencente aos
autores, hipoteticamente, não causa transtorno aos demais
condôminos, nem desnatura a
destinação do bem, ainda que realizada, por duas vezes, no último
ano — não tornando o imóvel com
fim comercial, de modo que não pode
o condomínio impor qualquer restrição às filmagens no interior do apartamento, nem qualquer restrição ao
acesso das pessoas indicadas pelos condôminos a nele ingressarem,
exceto
como
ocorre,
procedimental-mente, com os demais visitantes ou prestadores de
serviço, daí porque procede a
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Condomínio
residenciais deve ser lida como
tendente a evitar a instalação de
uma verdadeira empresa no apartamento residencial, e não do
mero exercício profissional que
não lese o bem estar dos seus
vizinhos.
Por atividade empresarial se
entende a reunião dos fatores de
produção tais como maquinários,
funcionários, clientes, fornecedores, estoque, entre outros, que
gerem diariamente um fluxo excessivo de pessoas estranhas num
ambiente que não foi preparado
para isso.
É claro que os exemplos mencionados anteriormente refletem
atividades de profissionais liberais ou atividades que, embora
decorram de atividade profissional, não oneram o condomínio
quanto à sua segurança e ao sossego dos seus vizinhos.
Por fim, lembramos que a jurisprudência do Tribunal de Justiça de São Paulo já decidiu, da
mesma forma, reconhecendo o
direito de se estabelecer uma
empresa dentro de apartamento
residencial: “Os réus, um casal
de escritores (ele é jornalista; ela,
editora), estabeleceram na mesma unidade em que residem a
empresa Capitular Editora, e, pelo
que se apurou até aqui, tal empresa não altera a destinação da
unidade. É ela residência do casal; casal que, a exemplo de
milhentos outros, traz serviço
para casa e o executa em silencioso computador doméstico. Não
há na casa dos agravados máquinas gráficas — além disso, vizinho nenhum se queixou de ruídos, de movimentação de pesso-
Condomínio
as, algum inconveniente. Pelo
contrário, asseguram que não há
tais transtornos.” (AI232.984-4/
1).
Cabe, por fim, citar uma contribuição de Francisco Eduardo
Loureiro nos comentários ao Código Civil organizados pelo Ministro Cezar Peluso e publicado pela
Editora Manole: “Deve o condomínio respeitar a destinação de
sua unidade autônoma, não podendo usá-la para fins comerciais ou empresariais, se previsto o
fim residencial, nem vice-versa.
Tolera-se, porém, o uso misto,
ainda que vedado pela convenção, desde que os valores tutelados pelo legislador — sossego,
segurança, salubridade — não
sejam atingidos nem os equipamentos comuns —elevadores,
portaria, água — sobrecarregados. São os casos de alguns professores que ministram aulas particulares, ou de advogados que
recebem poucos clientes ou costureiras que fazem algumas provas de roupas, ou prestadores de
serviço em geral que usam a unidade para desenvolver suas atividades (...)”.
Portanto, há que se considerar o caso a caso. Não existem
regras estáticas. O direito é
construção cultural cuja aplicação bem sucedida prescinde de
adequação ao caso concreto, in-
terpretação e bom senso. Ou,
como dizia um velho professor
Mackenzista, “Direito é construção cultural, e é disciplina
normativa, heterônoma, da vida
exterior e relacional das pessoas, bilateral e imperativoatributiva, dotada de validade,
eficácia e coercibilidade, que tende à realização da segurança,
equilíbrio e bem-comum, dentro
de uma sociedade organizada,
através da captação, tradução e
aplicação do valor eterno, justiça.” (Silas Rodrigues Gonçalves).
* O autor é Advogado, professor de Direito Civil nas Faculdades Metropolitanas Unidas,
mestre em Direito Civil.
○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○
BDI Responde
Gastos para manutenção de áreas comuns
devem ser rateados igualmente pelas unidades
e deve haver previsão na convenção
Pergunta: Sou engenheiro, morador de um apartamento de cobertura, e por conseguinte aviltado
todo mês, até mesmo roubado todo mês, com uma cobrança de condomínio em dobro, pois, houve uma
reunião a respeito do rateio e 35 dos 40 moradores entenderam que por ter fração ideal de solo em dobro
assim deveria também ter a proporcionalidade das despesas em dobro, independentemente do uso propriamente dito das coisas em comum. Sou eu e minha esposa apenas que residimos neste apartamento (nem
empregada dispomos). Cinquenta por cento dos demais apartamentos são habitados por um número de
moradores igual a quatro pessoas ou mais. É um notório e vergonhoso enriquecimento ilícito à vista de
qualquer vivente de boa-fé. Minha pergunta prende-se ao fato de que tenho visto um sem número de
interpretações dos TJ e até mesmo do STJ tanto a favor da igualdade no rateio como contrários, já não é
tempo da uniformização desta jurisprudência com consequente emissão de uma súmula? É possível enunciar os acórdãos favoráveis obtidos já no STJ? Socorro ... estou sendo lesado mensalmente por uma
turma de “espertos”.... gostaria de um esclarecimento contundente incluindo profissionais competentes
caso seja, a solução única, o acesso ao judiciário. Quais são os riscos de uma ação judicial neste
contexto? (R.A.D. – Curitiba, PR)
Resposta: Como as despesas condominiais referem-se a manutenção das áreas comuns (vigias,
faxineiras, salão de festas, recepção, portaria, água, eletricidade, encargos trabalhistas, salários, tributos, elevadores, material de limpeza, extintores, bombas d’água, administradora), estes gastos deverão
ser rateados igualmente, porque estes gastos e serviços não têm relação ou não surte nenhum efeito com
23
Condomínio
o tamanho das unidades, pois, o inciso II, do art. 1.335 Código Civil proíbe a qualquer condômino utilizar
mais que o outro as áreas comuns, por terem o mesmo direito e, consequentemente, o mesmo dever em
custear igualmente essas despesas de manutenção e conservação. Haverá o pagamento extra, somente
para o condômino que utiliza uma ÁREA COMUM de forma exclusiva (área que só tenha utilidade para o
condômino e mais ninguém, desde que adjacente, próxima ou unida ao apartamento), conforme art. 1.340
do mesmo “codex”. A alteração para este critério de rateio justo, dependerá da alteração da convenção,
ou discussão judicial. Veja nos BDIs ou em nosso site www.diariodasleis.com.br várias matérias a respeito
deste assunto: DEVER DO JUDICIÁRIO DE ALTERAR O RATEIO INJUSTO DAS DESPESAS DO CONDOMÍNIO
(BDI nº 15 de 2011 – Comentários e Doutrina), trecho: “(...). Por falta de conhecimento, muitos condomínios promovem o rateio de despesas de acordo com o tamanho do apartamento, critério esse baseado na
fração ideal. Essa fórmula, que parece simples, gera injustiças e prejuízos aos proprietários de coberturas,
naqueles condomínios que possuem apartamentos com diferentes tamanhos, bem como nos prédios onde
há lojas maiores no térreo e salas na torre (...)” RATEIO DAS DESPESAS CONDOMINIAIS. ALTERAÇÃO DO
CRITÉRIO PARA RATEIO REQUER ALTERAÇÃO DA CONVENÇÃO (BDI nº 26 - ano: 2009 - Perguntas &
Respostas); DECISÃO DE ASSEMBLEIA E ALTERAÇÃO DE CONVENÇÃO CONDOMINIAL – MODIFICAÇÃO DA
FORMA DE RATEIO DAS DESPESAS (TJRS) (BDI nº 23 de 2011 – Jurisprudência); RATEIO DE DESPESAS NO
CONDOMÍNIO - UMA QUESTÃO SEMPRE POLÊMICA (BDI nº 3 - ano: 2004 - Comentários e Doutrina);
CONDOMÍNIO - RATEIO - QUOTA IDEAL (STJ) (BDI nº 28 - ano: 2003 – Notícias), trecho: “Os condôminos,
em assembleia, podem estipular, de forma livre, a fixação dos valores das quotas condominiais, que visam
ao rateio das despesas do condomínio, desde que o façam obedecidos os requisitos formais, preservada a
isonomia e descaracterizado o enriquecimento ilícito de alguns condôminos. O referido rateio, estipulado
no mesmo valor, independente da fração ideal de cada condômino, não caracteriza enriquecimento ilícito
daquele proprietário da fração ideal maior. Os custos, em regra, não são proporcionais ao tamanho das
unidades, mas referem-se à manutenção das áreas comuns, aos pagamentos de impostos e funcionários.
(…).” TAXAS CONDOMINIAIS – DESPESAS ORDINÁRIAS E EXTRAORDINÁRIAS – RATEIO CONFORME FRAÇÃO
IDEAL – CABIMENTO – INEXISTÊNCIA DE VEDAÇÃO LEGAL – LOJAS RELATIVAMENTE INDEPENDENTES –
REDUÇÃO PROPORCIONAL DO VALOR DA TAXA CONDOMINIAL (TJMG) (BDI nº 9 - ano: 2012 – Jurisprudência). Comentário: A convenção condominial é a lei interna do condomínio. De acordo com o Código Civil,
artigo 1.334, deverá ela determinar “a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos
condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio”. Assim, a forma de
rateio nela estabelecida deve ser observada por todos os condôminos. Se há descontentamento com a
previsão, deve a convenção ser alterada pelo quorum nela previsto. Etc.....
○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○
Despesa com pavimentação interna em condomínio
depende de aprovação da maioria dos condôminos
Pergunta: Um condomínio de casas residenciais pretende realizar a pavimentação interna e surgiu a
seguinte dúvida: Esse tipo de obra poderá ser considerado como obra útil? Em caso afirmativo, o quorum
é a maioria simples dos presentes em Assembleia extraordinária especialmente convocada? Existe outro
tipo de entendimento sobre o assunto? (J.R.P.C. – Araruama, RJ)
Resposta: A pavimentação asfáltica, granito, cimento etc., poderá ser considerada obra útil, se o
solo for de barro sujeito a erosão, esburacamentos, lama, poeira, etc., contribuindo com a valorização do
imóvel, evitando danos à saúde e outros prejuízos e, conforme art. 1.341, inciso II do Código Civil, a
realização de OBRAS ÚTEIS no condomínio, depende do voto da maioria DOS CONDÔMINOS (51%) e não
somente dos presentes, salvo disposição em contrário na convenção.
24
Condomínio
Discordando o condômino sobre as contas e valores cobrados
pelo condomínio resta-lhe questionar em juízo, por meio de
ação própria, o que entende ser indevido (TJSP)
Comentário: Às vezes nos deparamos com alegações como esta, de que as taxas extraordinárias
não são devidas porque, por exemplo, a obra para a qual são destinadas, ainda não começou. Ou é
ignorância ou desculpa de mau pagador. Independentemente da obra ter sido iniciada ou não, as taxas
são devidas e exigíveis, desde que aprovadas em assembleia geral. Com relação à pretensão de aplicação
do artigo 940 do Código Civil, houve-se com acerto o Tribunal, uma vez que é necessária a prova de máfé. Não basta simples erro.
Apelação nº 0033559-36.2010.8.26.0506 - Comarca de Ribeirão Preto – Apelante: Francisco Antonio
Torrencilhas – Apelado: Condomínio Edifício Minas Gerais – Relator: S. Oscar Feltrin – Data de Julgamento:
01.08.2012
Ementa: 1. Não é a ação de cobrança de despesas condominiais proposta pelo Condomínio contra
condômino inadimplente, meio apropriado para exigir prestação de contas.
2. Não comprovada a má-fé do Condomínio ao pleitear parcelas condominiais já quitadas não se aplica
o disposto nos artigos 940 do Código Civil de 2002 que repetiu a regra do 1531 do Código Civil de 1916.
○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○
Cobrança de multa em razão da ocupação da unidade por
república de estudantes – Improcedência da ação (TJSP)
Comentário: Os condôminos e o síndico, principalmente, devem tomar muito cuidado com implicâncias sem nenhum sentido, como no caso deste acórdão, em que duas estudantes alugaram um apartamento
e o condomínio concluiu tratar-se de república de estudantes. Este é apenas um caso, mas encontramos
vários outros, principalmente no que diz respeito a alteração de fachada, quando implicam com plantas no
terraço dos apartamentos, ou de animais que mesmo grandes devem sempre ser levados no colo, porque
a convenção assim obriga. É preciso tomar muito cuidado com essas atitudes, pois o bom senso deve
prevalecer.
Apelação nº 0016818-81.2010.8.26.0000 - Comarca de São José dos Campos – Apelante: Condomínio
Edifícios Mediterrâneo e Adriático – Apelado: Fernando José Franchi – Relator: Moreira Viegas – Data de
Julgamento: 01.08.2012
Ementa: Ação de cobrança. Multa em razão da ocupação de unidade autônoma por república de
estudantes. Vedação inexistente à época da locação. Ausência de prejuízo à saúde, ao sossego ou à
segurança dos demais condôminos. Improcedência da sentença mantida. Recurso desprovido.
25
Condomínio
Notícias
Dicas e curiosidades para quem mora em condomínio
Vida de Condomínio: Festas Além do Horário
Assunto recorrente nos condomínios, a realização de festas que incomodam, e muito, os moradores
ainda levanta dúvidas sobre qual procedimento adotar. Mesmo tendo um horário limite para que o barulho
termine, é comum isso não ser respeitado, gerando atritos entre os condôminos. O diretor jurídico da
Associação Brasileira de Condôminos, Prestadores de Serviços, Empresas e Organizações Afins (Abcon),
Breno Renato Marques Fabrino, reconhece que muitas pessoas não sabem exatamente como proceder
nessas situações. Mas há algumas formas de abordar a questão, como indica o advogado.
Uma delas é tentar enquadrar a situação como uma perturbação ao sossego alheio, que tem uma
legislação sobre o assunto. “Está tipificado no artigo 42 da Lei de Contravenções Penais (Decreto-lei
3.688/41), sendo que no caso específico de festas, a situação poderia ser enquadrada nos incisos I e III
do referido artigo”, diz Breno. Para levar a efeito algum tipo de queixa que se enquadre em contravenção
penal, é necessário acionar a polícia, para que vá ao local e lavre boletim de ocorrência, que deverá ser
encaminhado à autoridade competente para análise. Entretanto, essa alternativa não é a mais indicada,
na opinião do advogado. “Acredito que deva ser adotada só quando a situação é recorrente e reiterada,
como uma festa ou reunião barulhenta que ocorre toda semana em um apartamento e sempre causa
incômodo, mesmo já tendo os responsáveis sido advertidos a respeito do incômodo.”
Outra opção é tratar a situação como uma infração à Lei do Silêncio, tema sobre o qual os municípios
têm competência para legislar, conforme Breno. “Muitos deles têm legislações específicas estabelecendo
os limites de intensidade dos barulhos emitidos por estabelecimentos, obras etc. Como estamos em Belo
Horizonte, cito a Lei 9.505/2008, que estabelece critérios técnicos bastante objetivos de níveis de ruídos
e os horários”.
Apesar da Lei do Silêncio, o diretor jurídico da Abcon diz que não há expresso um horário permitido
para a realização de festas. “No entanto, é fato que o limite das 22h é tido como parâmetro de horário
para redução de barulhos e ruídos, sendo que a Lei 9.505/2008 admite uma tolerância maior de barulhos
até 23h às sextas, sábados e em véspera de feriados”, explica Breno.
Para se certificar de que a legislação está sendo cumprida, o advogado diz que é necessário solicitar
a inspeção de um fiscal municipal, para que possa ser feita a medição e lavrar eventual termo de infração,
“que poderá ocasionar ao infrator desde advertência até multas altas em caso de reincidência”, informa.
RESTRIÇÃO
No entanto, como essa legislação é muito técnica, demanda fiscalização especializada, com medição
do nível de ruído emitido. Esse trabalho é feito, geralmente, só em estabelecimentos comerciais, obras
públicas, igrejas, entre outros. “É difícil a fiscalização em festas particulares ocasionais que, eventualmente, excedam os limites razoáveis de barulhos, posto que o objetivo principal da lei é nitidamente
fiscalizar e estabelecer limites para aqueles emissores de barulho mais constantes”, indica Breno.
Mas ainda há uma terceira opção a se recorrer, que é abordar o caso como uma infração à convenção
ou ao regimento interno, que podem prever advertências e multas. “Nesse caso, é preciso documentar o
fato, seja por meio de ocorrência policial, gravação de vídeo ou testemunhas, para que isso seja informado ao síndico.”
A primeira alternativa a ser buscada, segundo Breno Fabrino, é uma tentativa de conversa com o
causador do barulho. “Se não der certo, para evitar algum tipo de desgaste ou até mesmo briga ou
ofensas pessoais, o melhor é acionar a polícia. Não adianta demandar que o síndico vá ao local e mande
parar a festa, pois ele não tem autoridade para isso.”
Fonte: Estado de Minas, Por Júnia Leticia
26
Locação
Coordenação: Drs. Mario Cerveira Filho e Daniel Alcântara Nastri Cerveira
Inexigibilidade dos encargos locatícios
por ausência de prestação de contas
gumas despesas consideradas
extraordinárias, a saber: (I) obras
de reformas ou acréscimos que
interessem à estrutura do imóvel; (II) pintura das fachadas,
empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das
esquadrias externas; (III) obras
destinadas a repor as condições
de habitabilidade do edifício; (IV)
indenizações trabalhistas e
previdenciárias pela dispensa de
empregados, ocorridas em data
anterior ao início da locação; (V)
instalação de equipamentos de
segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de
esporte e de lazer; (VI) despesas de decoração e paisagismo
nas partes de uso comum; e (VII)
constituição de fundo de reserva.
Por seu turno, o § 1º, do artigo 54, da Lei do Inquilinato, dispõe sobre quais verbas não podem ser cobradas dos lojistas
estabelecidos em shopping
centers. Desta vez a lei é taxativa: (I) obras de reformas ou
acréscimos que interessem à
estrutura do imóvel; (II) pintura
das fachadas, empenas, poços
de aeração e iluminação, bem
como das esquadrias externas;
(III) indenizações trabalhistas e
previdenciárias pela dispensa de
empregados, ocorridas em data
anterior ao início da locação; e
(IV) despesas com obras ou
substituições de equipamentos,
que impliquem modificar o projeto ou o memorial descritivo da
data do habite-se e obras de
paisagismo nas partes de uso
comum.
Por outro lado, o § 2º, do artigo 23 determina que o locatário
só fica obrigado ao pagamento
das despesas ordinárias, quando
comprovada a previsão orçamentária e o rateio mensal. No que
tange aos shopping centers, o §
2º, do artigo 54, estabelece que
todas as verbas cobradas dos lojistas devem estar previstas em
orçamento, salvo as hipóteses de
○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○
É comum que os locatários,
especialmente em locações comerciais, além do aluguel, suportem o pagamento do condomínio
e encargos comuns à ocupação
do imóvel, além de encargos específicos (água, luz etc.), e IPTU,
entre outros.
Primeiramente, vale esclarecer
que as despesas extraordinárias
de condomínio não podem ser cobradas dos inquilinos (art. 22,
parágrafo único, da Lei do
Inquilinato). A lei não fixa um rol
taxativo, ou seja, somente a título exemplificativo enumera al-
○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○
Mario Cerveira Filho e Daniel Alcântara Nastri Cerveira
urgência e força maior.
Não obstante a obrigação de
prestação de contas pelos locadores, o fato é que nem sempre
a previsão orçamentária é demonstrada e, como regra, os
boletos de pagamento não discriminam com exatidão quais verbas estão sendo cobradas.
Nessa linha, quando o locador
não comprovar a previsão orçamentária e o rateio mensal (origem das verbas), após solicitação do locatário, este em tese
não estará obrigado a suportar
os encargos locatícios, conforme
decisão proferida pelo Extinto 2º
Tribunal de Alçada Civil de São
Paulo, abaixo:
“Locação. Encargos. Despesas
de condomínio. Previsão orçamentária e rateio mensal. Necessidade. Garantia do locatário. Aplicação do artigo 23, § 2º, da Lei
8.245/91. A regra contida no §
2º do artigo 23 da Lei nº 8.245
de 1991 garante ao locatário contra cobranças indevidas, seja de
despesas não ordinárias, seja de
valores que superam o gasto efetivamente realizado”.
(2º TAC/SP, Ap. s/ ver.
437.371, 3ª Câm., j. 29.8.95, rel.
Francisco Barros, JTACSP-Lex
157/494)
Sob tal ótica, se o locador não
27
licitados, ou seja, a recusa do pagamento deve ser robustamente
fundamentada e precedida de comunicação por escrito ao locador.
Note-se que o ideal, nestas situações, é que o locatário ingresse
com uma ação judicial de consignação em pagamento, pedindo ao
juiz autorização específica para
depositar os valores que entenda
corretos, ou seja, aqueles devi-
○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○
comprovar a origem das despesas condominiais, em tese, as
ações de despejo por falta de
pagamento e as ações de execuções deverão ser extintas por
falta de interesse de agir.
Por último, cabe ressaltar que
o locatário só poderá deixar de proceder ao pagamento dos “encargos”, quando efetivamente não
forem exibidos os documentos so-
○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○
Locação
damente demonstrados pelo locador (especialmente o aluguel), de
modo a evitar a mora.
Em todos os casos, aconselha-se consultar um advogado
antes de adotar a referida postura (recusa de pagamento), uma
vez que só a análise do caso concreto poderá indicar qual é o melhor procedimento a ser adotado
pelo locatário.
○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○
Venda do imóvel alugado:
Limites ao direito de preferência do locatário
28
anule a venda, tomando o imóvel
para si, desde que tenha registrado seu contrato de locação no
Cartório de Registro de Imóveis
até 30 (trinta) dias antes da alienação (art. 33 da Lei 8.245/91).
Ocorre que nem todas as hipóteses de cessão da propriedade
do imóvel permitem que o inquilino exerça direito de preferência.
De fato, a própria Lei do Inquilinato
exclui este direito em certas hipóteses, definidas no art. 32,
como segue: “O direito de preferência não alcança os casos de
perda da propriedade ou venda
por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital,
cisão, fusão e incorporação.”.
Neste ponto, deve-se considerar o seguinte.
As limitações ao direito de preferência do inquilino, acima, são
estabelecidas em caráter taxativo, não exemplificativo. Somente estas hipóteses dispensam o
proprietário-locador de oferecer
o imóvel ao inquilino para que
este, querendo, o adquira.
Em especial, a perda da pro2ª QUINZENA DE JANEIRO/2013 – Nº 2
○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○
A Lei de Locações é bastante
clara ao estabelecer que o inquilino possui direito de preferência
para a aquisição do imóvel alugado, em caso de venda do prédio. Este direito caberá ao sublocatário, se o imóvel estiver sublocado em sua totalidade.
O artigo 27 da Lei 8.245/91,
em particular, determina o seguinte com relação ao direito de preferência: “No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou
dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir
o imóvel locado, em igualdade de
condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.”.
O desrespeito ao direito de preferência, por parte do locador,
poderá autorizar o locatário a mover ação judicial de indenização
por perdas e danos, e, em determinados casos, poderá até mesmo permitir ao inquilino que deposite o valor da venda em juízo e
○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○
Francisco dos Santos Dias Bloch*
priedade do imóvel pode acontecer por desapropriação, renúncia,
abandono e perecimento (art.
1275 do Código Civil). A venda
judicial inclui não apenas o leilão
do imóvel, mas também as demais hipóteses de alienação judicial, como a alienação por iniciativa particular e a adjudicação
(arts. 685-A, 685-C e 686 do
Código de Processo Civil).
Em todos estes casos, se o imóvel estiver alugado, não há necessidade de dar preferência ao locatário – mas este, cabe afirmar, sempre poderá fazer lanços nos leilões
e demais hipóteses de venda judicial, especialmente se souber destes
eventos em razão dos editais.
* O autor é mestrando e pósgraduado em Direito Processual
Civil pela Pontifícia Universidade
Católica de São Paulo (PUC-SP).
É advogado formado pela PUC/
SP, e atua em São Paulo, no escritório Cerveira Advogados Associados (www.cerveiraadvogados.com.br), nas áreas de Direito
Imobiliário e Direito Contencioso
Cível.
Locação
BDI Responde
Locador deve devolver a caução
quando recebe as chaves em devolução
Pergunta: Sobre a caução como garantia. Fizemos um aluguel onde a locatária pagou devidamente a
caução como garantia que se encontra em mãos do Locador, porém a locatária ao terminar o contrato
devolveu as chaves para o escritório, encontrando-se o imóvel inclusive em estado melhor daquele em
que o recebeu. Mas o proprietário alega estar sem tempo para fazer a vistoria e não devolve o valor da
caução há mais de trinta dias. Minha pergunta é: Existe prazo na lei para o Locador fazer essa devolução?
(N.C. – Porto Seguro, BA)
Resposta: O valor da caução deverá ser devolvida no momento da entrega das chaves ou outra
forma convencionada entre as partes, desde que não exista débito locatício ou danos ao imóvel locado,
não existindo um prazo definido em lei para a sua restituição. O locador deverá ser notificado a devolver
o valor da caução corrigida pela poupança, sob pena de incorrer em crime de apropriação indébita.
○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○
A ocorrência de furto no interior do imóvel
não é motivo para rescisão do contrato
Pergunta: No caso, um imóvel foi alugado pelo prazo de 30 meses, em nome da tia do real locatário.
No 3º mês do contrato, o imóvel foi furtado e foram levados todos os bens eletrodomésticos, televisão,
home theater, roupas, etc., restando apenas geladeira, fogão e cama. Dessa forma, questiono acerca
deste contrato, que possui multa de 3 meses de aluguéis no caso de resilição antecipada. Há alguma
maneira de contornar a multa devido ao furto no imóvel, sendo que o locatário não foi avisado de
nenhuma atividade criminosa regular na região quando da assinatura do contrato? E o locatário, não tem
mais condições psicológicas de morar no imóvel. Existe a possibilidade do cancelamento do contrato, sem
o pagamento da multa? (B.M.A.B. – São Paulo, SP)
Resposta: A dispensa da multa poderá ser acordada entre as partes contratantes. Os roubos e
furtos em imóveis acontecem em todos os lugares, não sendo motivo para a rescisão da locação. O
§ único do art. 4º da Lei nº 8.245/91 dispensa da multa somente se o locatário-empregado for
transferido pelo seu empregador para prestar serviços em Município diverso daquele do início do
contrato. Diz Francisco Carlos Rocha de Barros em seu livro “Comentários à Lei do Inquilinato”,
Editora Saraiva, ed. 1995: Pág. 13. “O § único (art. 4º) reconhece situação específica, que NÃO
PODE SER AMPLIADA, na qual o locatário fica dispensado do pagamento da multa. DE OUTRO LADO,
segundo Carlos Celso Orcesi da Costa, em seu livro: LOCAÇÃO DE IMÓVEL URBANO - Comentários à
Lei n.º 8.245/91 - EDITORA: SARAIVA, diz: Pág. 20: “Embora o parágrafo (§ único do art. 4º da Lei
8.245/91) faça referência a uma única situação de fato, não se pode excluir que a jurisprudência
aplique o princípio, através do recurso à analogia, a outras rescisões inequivocamente fundadas em
JUSTA CAUSA”.
29
Locação
Direito a ação renovatória requer contrato de 5 anos; limite
da multa na rescisão antecipada do contrato pelo locatário
Perguntas: 1. Sobre a seguinte matéria publicada: BDI nº 17 - “Entenda a Locação - II parte: Caso
haja a continuidade da locação, após o vencimento do contrato, deve ser feito um novo contrato? Dr.
Jaques: Não obrigatoriamente. Devo dizer que a vantagem de assinar um novo contrato é deixar bem
claro a data do término do novo período, dando segurança aos contratantes. E, no caso das locações não
residenciais, o novo prazo poderá ser somado ao período anterior, permitindo, então, a renovação judicial
da locação. Pergunta: Por gentileza, me explique essa parte, será que é porque vai completar os 5 anos?
O que acontece se completar? 2. Sobre a seguinte matéria publicada: BDI nº 17 - “Entenda a Locação II parte: Como é estipulada a multa no caso de rescisão do contrato de locação? Dr. Jaques: O usual é
estabelecer multa equivalente a algo entre 3 e 6 aluguéis. Mas, cuidado: no caso de simples denúncia do
contrato e devolução, pelo locatário, antes do termo final, a multa será proporcional, é o que diz a lei.
Pergunta: Neste caso, a multa não é de 3 meses? Sendo 6 não caracteriza abusiva, de enriquecimento
ilícito e de usura? (A.A. – Vitória, ES)
Respostas: 1. Na locação comercial, para o locatário ter direito a Ação Renovatória (dando segurança na continuidade de seu comércio contra o perigo de uma retomada do imóvel pelo locador), deverá
atender aos requisitos do art. 51 da Lei 8.245/91, entre os quais, ter um prazo contratual mínimo de 5
(cinco) anos, ou a soma de contratos ininterruptos - ou com intervalo de no máximo 3 meses entre um e
outro -, que resultem neste prazo (5 anos), devendo propor a referida ação, no máximo, 6 (seis) meses
antes de vencer o último contrato. 2. Há decisões judiciais que admitem multa superior a 3 (três)
aluguéis, mas a maioria dos julgados são no sentido de limitar a multa a 3 (três) valores locativos.
○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○
Falecendo o locador, seus direitos e obrigações
da locação são transferidos aos herdeiros
Pergunta: No caso de um contrato locatício, cuja garantia seja o seguro-fiança cujo locador faleça.
Qual a providência a ser tomada perante a seguradora? Caso o contrato tenha a cobertura de 30 meses,
há possibilidade de caracterizar infração contratual, por parte do locador, caso não seja aditado o contrato locatício e, consequentemente, endossada a apólice? Qual a fundamentação jurídica aplicável nesses
casos, em defesa do locador? (F.C. – Campinas, SP)
Resposta: Com a morte do locador, são transferidos os direitos, obrigações e deveres do contrato de
locação aos seus herdeiros (art. 10 da Lei 8.245/91), que ficarão na posição de locadores, subrogandose, também, nos direitos da apólice do seguro-fiança, após a informação da morte do locador à Seguradora, através da apresentação do atestado de óbito, para que se proceda o aditamento da apólice, colocando os herdeiros como segurados. Normalmente, na apólice de seguro-fiança consta cláusula de cancelamento do seguro, no caso de morte do Garantido (Locador) sem que haja pessoas definidas em Lei
30
Locação
como sucessores da locação, podendo conter, também, cláusula de transmissão dos direitos da apólice
aos herdeiros em caso de morte do segurado-locador.
○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○
Taxa de administração imobiliária
pode incidir sobre o seguro contra incêndio?
Pergunta: Minha cliente tem um imóvel alugado o qual vem sendo administrado por uma imobiliária
aqui do Paraná. Ocorre que além do desconto de 10% sobre o aluguel (como de praxe pelas imobiliárias
por sua administração) a imobiliária vem descontando 10% sobre o valor da parcela de seguro de incêndio
pago pela inquilina. Isto está correto? (D.P.A. – Curitiba, PR)
Resposta: A administradora somente poderá cobrar os 10 % sobre outros encargos (seguro contra
incêndio, etc), na taxa de administração, além dos aluguéis recebidos, se o contrato de prestação de
serviços prever esta cobrança.
○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○
Execução de crédito relativo a IPTU,
devido pelo locatário, pode ser feita no Juizado Especial
Pergunta: Administramos um apartamento residencial onde o locatário não efetua o pagamento do
IPTU dos anos 2007 a 2012, podemos entrar com uma ação no juizado especial cobrando os IPTU’S em
aberto? (M.J.G. – Carangola, MG)
Resposta: O locador poderá fazer opção pelo Juizado Especial para EXECUTAR o seu crédito (até o
valor de 40 salários mínimos) decorrente do contrato de locação, que é título executivo extrajudicial,
referente aos valores dos IPTUs inadimplidos, desde que repassados ao locatário em cláusula contratual.
(art. 3º, § 1.º, I e II, da Lei nº 9.099/95; art. 585, V do CPC e art. 22, VIII, da Lei 8.245/91).
○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○
Taxa de administração imobiliária
pode incidir sobre multas pagas pelo locatário?
Pergunta: Uma administradora de imóveis pode ter participação no valor cobrado e pago pelo locatário, referente à multa por rescisão unilateral do contrato de locação? (A.C. – Rio de Janeiro, RJ)
Resposta: Se no contrato de prestação de serviços estabelecer que a taxa de administração será
paga sobre todas as verbas recebidas, a multa por rescisão unilateral entrará no cômputo.
31
Locação
Purgação da mora implica em pagamento do valor cobrado na
demanda, e dos valores vincendos durante o curso da mesma
sob pena de despejo (TJSP)
Comentário: Trata-se de apelação interposta contra a sentença de primeiro grau que decretou o
despejo do locatário com o fundamento na não purgação total da mora. O Tribunal de Justiça de São
Paulo negou provimento ao recurso mantendo-se a sentença de primeiro grau. Esse é o risco de purgar
a mora parcialmente. Para purgar a mora, o locatário deve depositar o valor dos aluguéis cobrados na
ação, bem como o valor dos aluguéis vencidos durante o curso da demanda. Caso isso não seja feito, é
possível que seja decretada a rescisão do contrato de locação, com o consequente despejo do locatário.
Apelação nº 9142276-57.2007.8.26.0000 - Comarca de São Paulo - Apelante: João Rubens da Mata Apelado: Alberto Martins - Relator: Luis Fernando Nishi - Data de Julgamento: 27.10.2011
Ementa: Apelação - Locação de imóveis - Despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança
- Ação julgada procedente - Insuficiência do depósito apontado pelo autor, acrescido dos aluguéis vencidos no curso do processo - Necessidade - Exegese do artigo 62, III, IV e V da lei 8245/91 - Sentença
mantida. Para se furtar à rescisão do contrato e consequente despejo, cabe ao locatário depositar os
aluguéis incontroversamente de comando judicial para a sua efetivação, por se tratar de imposição legal
(art. 62, inciso V, Lei nº 8.245/91). Recurso improvido, na parte conhecida.
○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○
Vistoria final elaborada unilateralmente não se presta como
prova de eventuais danos causados ao imóvel. Culpa do locatário não se presume (TJSP)
Comentário: Trata-se de apelação interposta contra a sentença de primeiro grau que julgou procedente a ação de cobrança a fim de condenar os locatários ao pagamento de valores locatícios em atraso,
bem como valores desembolsados para realização de reparos. O Tribunal de Justiça do Estado de São
Paulo deu parcial provimento ao recurso a fim de afastar a cobrança dos valores para reparo do imóvel.
Com relação aos eventuais danos que podem ocorrer em um imóvel após a locação, não se pode presumir
a culpa do locatário. Além disso, a vistoria feita para verificar a situação atual do imóvel deve ser feita
com a participação do locatário, bem como de fiadores para evitar qualquer tipo de nulidade. Caso a
vistoria seja feita apenas pelo locador, tal documento não prestará para provar eventuais danos ao imóvel
durante o período da locação.
Apelação nº 9081116-94.2008.8.26.0000 - Comarca de Ribeirão Preto - Apelante: João Luiz Laurino Apelado: Jarbas Soares Gomes - Relator: Edgard Rosa - Data de Julgamento: 09.02.2011
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Locação
Ementa: Locação de imóvel para fins residenciais - Término da relação e entrega das chaves Reparação de danos causados ao bem imóvel locado - Vistoria realizada de forma unilateral sem a
participação do locatário e fiadores - Verba indevida - Débito de alugueres e encargos - Falta de prova do
pagamento - Valores devidos - Ação julgada parcialmente procedente.
○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○
Notícias
Novo ajuste entre credor e devedor
sem anuência do fiador extingue a garantia
É possível a exclusão dos fiadores do polo passivo da execução, por conta de transação entre credor
e devedor feita sem a anuência daqueles, quando houve, ainda, prorrogação do prazo para pagamento do
débito. O entendimento é da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que seguiu integralmente o voto do relator, ministro Luis Felipe Salomão.
No caso, houve transação entre o banco e o devedor sem anuência dos fiadores, com dilação de
prazo para pagamento da dívida (moratória). Proposta a ação, a execução recaiu sobre o devedor e os
fiadores.
Estes contestaram, por meio de exceção de pré-executividade, pedindo a sua exclusão do polo
passivo. Alegaram que “o contrato de fiança abarcou tão somente o pacto original, estando fora de seu
âmbito a transação firmada entre o exequente e o devedor”.
O juiz acolheu o pedido, mas ao julgar apelação do banco, o Tribunal de Justiça do Rio Grande do
Sul (TJRS) manteve a obrigação, por entender que a transação implicou valor menor do que o
efetivamente devido e afiançado, o que não extinguiu a fiança nem desobrigou os fiadores que não
anuíram.
Cláusula especial
Além disso, em cláusula especial e expressa, ressalvou-se que a execução prosseguiria contra o
devedor e os fiadores pelo valor primitivo, se não houvesse o pagamento da transação.
No STJ, o ministro Salomão destacou que a transação e a moratória, ainda que sejam institutos
jurídicos diversos, têm efeito comum quanto à exoneração do fiador que não anuiu com o acordo
firmado entre o credor e o devedor, como ocorreu no caso e foi, inclusive, admitido no acórdão do
TJRS.
O ministro observou que, mesmo que exista cláusula prevendo a permanência da garantia da fiança,
esta é considerada extinta, porque “o contrato de fiança deve ser interpretado restritivamente, nos
termos do artigo 1.483 do Código Civil de 1916, ou seja, a responsabilidade dos fiadores restringe-se aos
termos do pactuado na avença original”. Assim, extinguiu-se a obrigação dos fiadores pela ocorrência
simultânea da transação e da moratória.
Fonte: STJ, 18.09.2012,Coordenadoria de Editoria e Imprensa
33
Boletim Cartorário
Criado em 1990, por Antonio Albergaria Pereira.
Inexistência de obrigação dos notários e registradores
de fiscalizar o pagamento do IPTU e do ITBI
34
nistrativo da não-incidência, da
imunidade ou da concessão de
isenção;
II – verificar, por meio de certidão emitida pela Administração
Tributária, a inexistência de débito de IPTU referentes ao imóvel transacionado até a data de
operação.”
(Redação dada pela Lei nº
14.256/06)
“Art. 21. Os notários, oficiais
de Registro de Imóveis, ou seus
prepostos, que infringirem o disposto nesta lei, ficam sujeitos à
multa de:
I – R$ 200,00 (duzentos reais), por item descumprido, pela
infração ao disposto no parágrafo único do art. 11 desta lei;
II – R$ 5.000,00 (cinco mil reais), por item descumprido, pela
infração ao disposto nos artigos
19 e 20 desta lei;
Parágrafo único. As importâncias fixas previstas neste artigo
serão atualizadas na forma do
disposto no art. 2° e parágrafo
único da Lei n° 13.105, de 29 de
dezembro de 2000.”
(Redação dada pela Lei nº
14.256/06)
Acontece que esses dois dispositivos legais foram declarados
inconstitucionais pelo Órgão Especial do Tribunal de Justiça do
Estado de São Paulo nos outros
do Incidente de Inconstitucionalidade nº 994.08.217.573-0
suscitado pela 12ª Câmara de Direito Público, de que foi Relator
○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○
Baseado em norma declarada
inconstitucional, o Município de
São Paulo vem obrigando notários
e registradores a fiscalizar o cumprimento das obrigações tributárias principais pelos interessados
e de aplicar a penalidade
pecuniária na ausência do cumprimento dessa obrigação.
De conformidade com o princípio da legalidade prevista no art.
5º, II da Constituição Federal
ninguém é obrigado a fazer ou
deixar de fazer senão em virtude
de lei.
Para exigir que os notários e
registradores fiscalizem o pagamento do IPTU e do ITBI por ocasião de prática de atos de seu
ofício pressupõe a existência de
lei competente criando essa obrigação.
O art. 19 da Lei nº 11.154, de
30-12-1991, obriga os notários e
registradores a fiscalizar o recolhimento de impostos e o art. 21
prescreve as penalidades para os
casos de descumprimento dessa
obrigação.
Para clareza transcrevemos os
textos referidos:
“Art. 19. Para lavratura, registro, inscrição, averbação e
demais atos relacionados à transmissão de imóveis ou de direitos
a eles relativos, ficam obrigados
os notários, oficiais de Registro
de Imóveis ou seus prepostos a:
I – verificar a existência da
prova do recolhimento do imposto ou do reconhecimento admi-
○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○
Kiyoshi Harada*
o Des. Corrêa Viana, julgado em
5-5-2010, cuja ementa é a seguinte:
“Incidente de inconstitucionalidade – Artigo 19 e 21 da
Lei n. 11.154/91, com a redação
dada pela Lei n. 14.256/06 – Obrigação imposta aos notários e
registradores de verificar o recolhimento de imposto e a
inexistência de débitos relativos
ao imóvel alienado, sob pena de
multa – Dispositivos que afrontam tanto a competência da
União para legislar sobre o registro público, como a do Poder Judiciário para disciplinar, fiscalizar
e aplicar sanções aos que exercem tais atividades – Ofensa específica aos artigos 5º, caput, 69,
II, “b” e 77 da Constituição do
Estado - Procedência do Incidente para declarar a inconstitucionalidade dos artigos mencionados.”
O referido incidente de
inconstitucionalidade foi suscitado nos autos da Apelação nº
0103.847-15.2007.8.26.0053
apresentada pela Municipalidade
de São Paulo contra decisão
concessiva de segurança
impetrada pelo Colégio Notarial do
Brasil, Seção de São Paulo contra ato do Secretário de Finanças da Prefeitura de São Paulo,
hostilizado os artigos 19 e 21 da
Lei nº 11.154/91 na redação dada
pela Lei nº 14.256/06.
Logo, o Município de São Paulo perdeu o fundamento legal para
diência à cláusula de reserva de
plenário (art. 97 da CF).
Insistir na aplicação de penalidades como vem fazendo a Prefeitura de São Paulo sujeita o seu
responsável ao crime de desobediência nos termos do art. 330
do CP, c.c art. 26 da Lei nº
12.016/09, bem como incorre o
seu autor no crime de responsabilidade política ao teor do art.
4º, VIII, da Lei nº 1.079/50.
* O autor é Jurista, com 26
obras publicadas. Acadêmico, Ti-
○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○
obrigar os notários e registradores de fiscalizar o cumprimento
das obrigações tributárias principais pelos interessados e de aplicar a penalidade pecuniária na
ausência do cumprimento dessa
obrigação. Tanto o art. 19 que
obriga a fiscalizar, como o art. 21
que comina pena pecuniária na
ausência dessa fiscalização perderam eficácia com a declaração
de sua inconstitucionalidade pelo
E. Tribunal de Justiça, por meio
de seu Órgão Especial, em obe-
○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○
Boletim Cartorário
tular da cadeira nº 20 (Ruy Barbosa Nogueira) da Academia
Paulista de Letras Jurídicas. Acadêmico, Titular da cadeira nº 7
(Bernardo Ribeiro de Moraes) da
Academia Brasileira de Direito
Tributário. Acadêmico, Titular da
cadeira nº 59 (Antonio de
Sampaio Dória) da Academia
Paulista de Direito. Sócio fundador do escritório Harada Advogados Associados. Ex-Procurador
Chefe da Consultoria Jurídica do
Município de São Paulo.
○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○
BDI Responde
Serviços cartorários não podem ser objeto de licitação
Pergunta: Há alguns anos foi feita uma publicação sobre a Participação de Cartórios em Licitações
Públicas para o fornecimento de Autenticações e Reconhecimentos. Gostaria de saber se é possível me
informar qual foi o ano e o diário da referida publicação. (A.V.S. – Cacaulândia, RO)
Resposta: Não encontramos a matéria específica acima enunciada. Existindo uma regulamentação
que tabela os preços dos serviços cartorários, não faz sentido realizar um procedimento licitatório visando
o menor preço das autenticações e reconhecimento de firmas. Neste caso, haveria uma inexigibilidade de
licitação, devendo-se escolher o cartório de forma impessoal. Poderia ocorrer uma concorrência desleal
no caso de uma licitação de maior desconto sobre os valores tabelados, ou a escolha de um determinado
cartório em licitação fraudulenta, arruinando os outros cartórios. A maioria das Corregedorias Estaduais
proíbem os cartórios a praticarem preços menores ao da tabela, incorrendo em falta grave as serventias
que oferecem preços diferenciados para captar os clientes fiéis ou das localidades dos outros cartórios
prejudicados. Conforme art. 25 da Lei nº 8.666/1993, que institui normas para licitações e contratos da
Administração Pública, “é inexigível a licitação quando houver inviabilidade de competição”. Veja a seguinte matéria publicada no BDI: CONCORRÊNCIA DESLEAL NOS SERVIÇOS NOTARIAIS (BDI nº 22 - ano: 1994
- Boletim Cartorário) – Trecho: “... É ético reduzir emolumentos de atos notariais para captar clientes?
(…). Diz o art. 196 do Código Penal em seu parágrafo 1º, item III: “Comete crime de concorrência desleal
quem emprega meio fraudulento para desviar, em proveito próprio ou alheio, clientela de outrem”.
○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○
Adjudicação simultânea de imóvel em inventário
extrajudicial ao único herdeiro cedente e cessionário
Pergunta: Ingressou nesta Serventia Imobiliária ESCRITURA PÚBLICA DE INVENTÁRIO E ADJUDICABDI - BOLETIM DO DIREITO IMOBILIÁRIO
35
Boletim Cartorário
ÇÃO. A falecida deixou uma única herdeira, Maria Helena. Além de Maria Helena, comparecem como
partes “adjudicatárias” Laurihetty (solteiro); Eduardo, casado com Maria Cristina; Fernando, casado
com Mônica; e, Ivan (solteiro). Os bens partilhados são dois imóveis (Lote Urbano nº 03 da M15.496; e, o Lote Urbano nº 143 da M-55.988, ambos deste Serviço Predial), além de bens móveis
(veículos). A questão centra-se na forma pela qual constou a adjudicação dos bens na escritura. A
Resolução nº 35/2007 do CNJ, em seu artigo 26, dispõe que “havendo um só herdeiro, maior e
capaz, com direito à totalidade da herança, não haverá partilha, lavrando-se a escritura de inventário e adjudicação dos bens”. De igual forma consta no item 11.11.7.4 do Código de Normas da
Corregedoria-Geral da Justiça do Estado do Paraná. Na escritura pública de inventário extrajudicial
em comento, o que ocorreu: o tabelião adjudicou diretamente 50% do bem imóvel da Matrícula nº
15.496 (Lote Urbano nº 03) à única herdeira Maria Helena. E, ato contínuo, adjudicou os outros 50%
a Laurihetty, terceiro estranho no inventário, em virtude cessão onerosa dos direitos hereditários
feita por Maria Helena sobre estes 50% adjudicados a Laurietty. Perguntamos: Pode o tabelião
simplesmente adjudicar diretamente 50% do imóvel a terceira pessoa em virtude de cessão onerosa
feita pela única herdeira beneficiária, Maria Helena, sem que antes respeite e formalize a adjudicação de todo o acervo hereditário (100%) que lhe compete (Resolução nº 35/2007-CNJ, art. 26)
para, daí sim, formalizar a compra e venda, pelo Sr. Laurihetty, da parte ideal de 50% do imóvel
100% adjudicado à herdeira Maria Helena? Apenas para constar, o outro imóvel Lote Urbano nº 143,
objeto da M-55.988, foi onerosamente cedido, na sua integralidade, pela herdeira Maria Helena, aos
Srs. Eduardo, casado com Maria Cristina; Fernando, casado com Mônica; e, Ivan (solteiro). (M.L.S.F.
– Toledo, PR)
Resposta: Conforme o Dr. Matheus, oficial do 3º Tabelião de Notas de São Paulo, o correto
seria transferir, no primeiro ato os 100% da propriedade para a única herdeira e, em outro ato, ceder
os 50% do imóvel ao cessionário. ENTRETANTO, da forma em que foi realizada, com duas adjudicações diretas, resultaria no mesmo efeito da primeira forma (correta), não causando prejuízo a qualquer uma das partes, pois na redação formalizada, deverá reger o princípio de que se atenderá mais
à intenção consubstanciada na escritura, do que ao sentido literal da linguagem utilizada.
○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○
Recusa a registro de cópia de carta de arrematação – Falecimento do executado no decorrer do processo, o qual deixa
cônjuge meeiro e herdeiros (CSM/SP)
Comentário: Uma cópia de carta de arrematação, tendo por objeto um imóvel, foi apresentado
para registro. Apesar de ter sido feita a prenotação, foi recusado o registro pelo Oficial do Cartório
porque não havia cópia autenticada da certidão de óbito da mulher do executado, desconhecendose o seu estado civil no Registro de Imóveis, bem como não constava a indicação correta do seu
CPF. Faltava também cópia autenticada do RG e da indicação do número de CPF da esposa do
36
Boletim Cartorário
executado. No entanto, a suscitação de dúvida não pôde ter êxito; primeiro, porque o título que se
questiona neste processo foi juntado em forma de cópia, quando deveria ter sido juntado no original. Segundo, porque o Oficial do Cartório fez cinco exigências, e o suscitante alegou ter atendido
apenas uma, referente à documentação de sua esposa; e mesmo assim, somente foi apresentado
após a emissão da nota de devolução, não havendo notícia que o título tenha sido reapresentado
para registro com o atendimento das exigências. Assim, por falta de elementos no processo e pela
falta do título original, não há como ser julgado o recurso. Dessa forma foi mantida a recusa do
Oficial de Registro.
Apelação Cível nº 990.10.551.891-5 - Apelante: Luiz Fernandes Ribeiro - Apelado: Oficial de Registro
de Imóveis de São Vicente – Corregedor Geral da Justiça e Relator: Maurício Vidigal – Data de Julgamento;
28.04.2011
Ementa: Registro de Imóveis – Dúvida inversa que mantém a recusa do Oficial em promover registro
de carta de arrematação – Título não apresentado no original – Irresignação apenas parcial com as
exigências do Oficial, cumpridas em parte sem que houvesse nova prenotação – Circunstâncias que
tornam prejudicada a dúvida e impedem o acolhimento do recurso – Registro, ademais, que ofenderia o
princípio da continuidade, pois o executado era titular apenas de direitos sobre o imóvel, e já era falecido,
quando do ajuizamento da ação – Recurso não provido.
○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○
Eficácia de escritura definitiva de compra e venda, decorrente de compromisso anterior à extinção da pessoa jurídica
vendedora – Dispensa de certidões por não se referir a bem
do ativo permanente (CSM/SP)
Comentário: Neste recurso se analisou a extinção de pessoa jurídica que compromissou à venda
imóveis, e que agora, para a outorga de escritura, está representada pelo sócio-gerente liquidante.
Quando apresentado para averbação, houve a comprovação de inexistência de dívida previdenciária.
Houve recusa no registro por parte do Oficial do Cartório, justamente pela extinção posterior da pessoa
jurídica outorgante da escritura, bem como exigiu-se apresentação de certidão negativa de débito.
Observou-se no Tribunal que o distrato é apenas uma etapa da dissolução de sociedade, e somente
quando concluídas todas as etapas legais é que a pessoa jurídica deixa de existir. Atualmente a pessoa
jurídica ainda subsiste, pois a completa liquidação compreende a destinação dos bens restantes, que
inclui a outorga de escritura definitiva. No que diz respeito à certidão negativa, não pode ser exigida
quando o imóvel não compõe o ativo imobilizado da pessoa jurídica. Assim, não há irregularidades no título
que impeça o seu registro no Cartório de Registro de Imóveis. E por esses motivos, foi autorizado o
registro da escritura definitiva.
Apelação Cível nº 0000009-10.2010.8.26.0584 - Apelante: Gipsy Soares Lopes Apelado: Oficial de
Registro de Imóveis e Anexos da Comarca de São Pedro - Corregedor Geral da Justiça e Relator: Maurício
Vidigal – Data de Julgamento: 28.04.2011
Ementa: Registro de imóveis – Dúvida – Escritura pública de venda e compra outorgada por pessoa
37
Boletim Cartorário
jurídica (sociedade civil revestida de forma comercial) com distrato averbado no registro civil – Personalidade jurídica que se extingue apenas com o cancelamento (Código Civil, art. 51, caput e § 3º) – Ato
compreendido no processo de liquidação – Recurso provido.
Registro de imóveis – Dúvida – Exigência de certidão negativa de débito do INSS e da Receita Federal
(CND), nos termos dos artigos 47 e 48 da Lei nº 8.212/91 – Objeto social da alienante e característica do
imóvel – Elementos no sentido de que a coisa não integra o ativo permanente da pessoa jurídica (Portaria
Conjunta PGFN/SRF nº 3, de 2 de maio de 2007, art. 16) – Jurisprudência do Conselho Superior da
Magistratura – Recurso provido.
○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○
Notícias
TJRS: Adjudicação compulsória.
Desmembramento. Individualização – Necessidade.
Se o imóvel não estiver desmembrado e individualizado no Registro Imobiliário, é impossível o registro
da adjudicação compulsória. O Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul (TJRS) julgou, através
de sua Décima Sétima Câmara Cível, a Apelação Cível nº 70049953789, que tratou acerca da necessidade
de prévio desmembramento e individualização do imóvel para o registro de adjudicação compulsória. O
acórdão teve como Relatora a Desembargadora Liége Puricelli Pires e o recurso foi, à unanimidade,
improvido.
Trata-se de apelação interposta em face de decisão proferida pelo juízo a quo que, em ação de
adjudicação compulsória, decidiu pela improcedência do pedido, uma vez que, o imóvel que se pretendeu
adjudicar não se encontra desmembrado e individualizado, sendo objeto de partilha e estando incluído em
uma área de terras maior. Em suas razões, os apelantes sustentaram, em síntese, que a família é composta de muitas pessoas, não havendo entre elas consenso. Alegaram que não podem ficar eternamente
esperando pelo desmembramento e individualização da área onde se localiza o lote adquirido. Disseram,
ainda, que os réus apenas alegaram o encaminhamento do referido desmembramento, sem fazer tal prova
disso.
Ao analisar o recurso, entendeu a Relatora que os apelantes limitaram-se apenas a reclamar da
demora quanto ao procedimento de desmembramento e individualização do bem, e ausência de prova,
pelos réus, de que estariam efetuando o procedimento. Ademais, entendeu que os apelantes não negaram
a necessidade de haver desmembramento, utilizando o apelo apenas para demonstrar descontentamento
com o fato de que isso deve ser feito.
Posto isto, a Relatora destacou que devem ser mantidos os fundamentos sentenciais, “haja vista que
diante da ausência do registro do imóvel, reconhecido como parte de um todo maior que não está
desmembrado, se mostra impossível a adjudicação pretendida.” Além disso, para a Relatora, “é imprescindível o prévio registro do imóvel objeto da demanda no Registro de Imóveis do Município competente para
que seja alcançada a outorga de escritura definitiva aos adquirentes.”
Seleção: Consultoria do IRIB
Fonte: Base de dados de Jurisprudência do IRIB
38
ÍNDICES DE CORREÇÃO MONETÁRIA
TR (¹)
%
POUPANÇA (¹)
%
0,0645
0,0937
1,2079%
0,0864
0,0000
0,1068
0,0227
0,0468
0,0000
0,0144
0,0123
0,0000
0,0000
0,0000
0,0000
0,0000
0,5648
0,5942
7,4264%
0,5868
0,5000
0,6073
0,5228
0,5470
0,5000
0,5145
0,5124
0,5000
0,5000
0,5000
0,5000
0,5000
MESES
Nov./2011
Dez.
Ano 2011
Jan./2012
Fev.
Mar.
Abr.
Mai.
Jun.
Jul.
Ago.
Set.
Out.
Nov.
Dez.
Jan./2013
IGP-M
IGP/DI
FGV %
IPC-DI
0,4967
(-) 0,1173
5,1000%
0,2487
(-) 0,0613
0,4277
0,8533
1,0226
0,6600
1,3411
1,4300
0,9656
0,0241
(-) 0,0258
0,6821
0,4268
(-) 0,1598
5,0000%
0,2992
0,0705
0,5568
1,0157
0,9135
0,6872
1,5156
1,2924
0,8801
(-) 0,3148
0,2506
0,6588
0,5315
0,7948
6,3600%
0,8133
0,2431
0,5988
0,5152
0,5170
0,1110
0,2221
0,4427
0,5406
0,4818
0,4543
0,6565
IPA-EP-DI (²)
0,3427
(-) 0,5524
4,1152%
0,0132
(-) 0,0316
0,5494
1,2468
0,9053
0,8943
2,1304
1,7655
1,1052
(-) 0,6798
0,1644
0,7387
IBGE %
FIPE %
INPC
IPC-A
IPC
INCC-DI
0,7159
0,1084
7,4891%
0,8933
0,3003
0,5055
0,7483
1,8794
0,7304
0,6658
0,2593
0,2239
0,2103
0,3329
0,1603
0,5698
0,5100
6,0800%
0,5100
0,3899
0,1799
0,6402
0,5499
0,2599
0,4301
0,4499
0,6302
0,7098
0,5401
0,5200
0,6019
0,4999
0,6099
6,5000% 5,8100%
0,5600
0,6596
0,4499 (-) 0,0662
0,2100
0,1467
0,6400
0,4668
0,3599
0,3471
0,0799
0,2280
0,4301
0,1343
0,4100
0,2677
0,5700
0,5470
0,5900
0,8020
0,6001
0,6764
0,7784
1. TR e Poupança - Percentual correspondente ao primeiro dia útil do mês, a ser creditado trinta dias após.
2. O IPA-EP-DI substitui o IPA-DI, a partir de janeiro/2010, com nova metodologia para cálculo e incorporou a série histórica do IPA-DI.
MESES
SINDUSCON/CUB - % (³)
RJ
RS
SC
MG
SP
DÓLAR - R$ (4)
COMERCIAL
PARALELO
Out./2011
0,17
0,30
(-) 0,18
0,01
0,05
1,6940
1,8900
Nov.
0,05
0,24
(-) 0,31
0,11
0,08
1,8090
1,9700
Dez.
1,79
0,02
(-) 0,19
0,05
0,01
1,8758
2,0300
Ano 2011
3,9790%
6,1600%
9,0900%
8,6800%
5,8500%
12,7283%
9,7297%
Jan./2012
3,93
0,16
0,20
0,49
0,10
1,7391
1,8600
Fev.
0,26
0,07
2,03
0,03
0,35
1,7092
1,8300
Mar.
0,34
5,54
(-) 0,31
0,19
0,40
1,8221
1,9500
Abr.
0,21
0,57
0,01
0,33
0,14
1,8918
2,0200
Mai.
0,21
0,36
0,12
3,78
3,28
2,0223
2,1700
Jun.
0,17
0,14
0,28
0,59
1,73
2,0213
2,1600
Jul.
0,23
0,14
2,52
0,10
0,48
2,0499
2,1800
Ago.
0,21
0,38
0,32
0,20
0,14
2,0372
2,1600
Set.
0,32
0,09
0,35
0,11
0,07
2,0306
2,1900
Out.
0,43
0,11
(-) 0,36
0,25
0,20
2,0313
2,1700
Nov.
2,26
0,02
0,08
0,18
0,18
2,0991
2,2400
Dez.
0,12
0,19
0,00
0,30
0,04
2,0791
2,2200
UPC (R$) - Jan.-Mar.-2013 = 22,31 — Salário Mínimo – Jan.-2013 = 678,00 — UFESP(SP) (R$) - 2013 = 19,37 — UFM/SP (R$) - 2012 = 108,12
3. Até 02/2007, conf. NBR 12.721/1999; a partir de março/2007, conf. NBR 12.721/2006.
4. Dólar - Cotações do último dia útil do mês.
IMPOSTO DE RENDA RETIDO NA FONTE – A partir de Janeiro/2013
Base de Cálculo (R$)
Até 1.710,78
De 1.710,79 até 2.563,91
De 2.563,92 até 3.418,59
De 3.418,60 até 4.271,59
Acima 4.271,59
Alíquota (%)
Isento
7,5
15
22,5
27,5
Parcela a Deduzir (R$)
—
128,31
320,60
577,00
790,58
DEDUÇÕES:
a) R$ 171,97 por dependente;
b) Pensão alimentícia integral;
c) R$ 1.710,78 para aposentados, pensionistas e transferidos para a
reserva remunerada que tenham 65 anos de idade ou mais;
d) Contribuição à Previdência Social.
COEFICIENTES ACUMULADOS ATÉ O MÊS ANTERIOR (5)
REAJUSTE EM DEZEMBRO/2012
REAJUSTE EM JANEIRO/2013
Indexador
Bim.
Trim.
Quadrim.
Sem.
Anual Indexador
IGP-M/FGV
1,0000
1,0096
1,0241
1,0446
1,0696 IGP-M/FGV
IGP-DI/FGV
0,9993
1,0081
1,0212
1,0438
IPC-DI/FGV
1,0094
1,0148
1,0193
1,0227
INPC/IBGE
1,0125
1,0189
1,0235
1,0306
1,0595 INPC/IBGE
IPC-A/IBGE
1,0119
1,0177
1,0219
1,0271
1,0553 IPC-A/IBGE
IPC/FIPE
1,0148
1,0204
1,0231
1,0268
1,0492 IPC/FIPE
Bim.
Trim.
Quadrim.
Sem.
Anual
1,0066 1,0068
1,0165
1,0449
1,0782
1,0722 IGP-DI/FGV
1,0091 1,0059
1,0148
1,0435
1,0810
1,0589 IPC-DI/FGV
1,0111 1,0160
1,0215
1,0283
1,0574
1,0146 1,0227
1,0283
1,0325
1,0510
5. Para reajuste anual de aluguel: multiplique o valor pelo indexador contratado. Índices completos no site: www.diariodasleis.com.br.

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