conferência nacional DO TURISMO RESIDENCIAL E DO GOLFE

conferência nacional
do Turismo Residencial e do Golfe
10 dezembro ‘15
9h00 às 18h00 | hotel pestana palace Lisboa
www.turismoresidencialegolfe.vidaimobiliaria.com
Platina:
Ouro:
apoio:
hotel oficial:
FOI ASSIM: II Conferência Nacional
do Turismo Residencial e do Golfe
// José Matias, diretor do CNIG; Lodewijk Klootwijk, CEO do European Golf Course Owners Association; João Paulo Sousa, presidente da Associação de Gestores de Golfe em
Portugal; Hernani Estevão, diretor de golfe do Vale do Lobo, Cameron Richie, Head of Product Spain & Portugal da Golfbreakers.co
No passado dia 10 de dezembro, o hotel Pestana Palace Lisboa foi o
palco para a II Conferência Nacional do Turismo Residencial e de Golfe,
co-organizada pela Associação Portuguesa de Resorts (APR), Conselho
Nacional da Indústria do Golfe (CNIG) e pela Vida Imobiliária.
O evento, que reuniu mais de 200 profissionais do setor, prolongou-se
durante todo o dia e desdobrou-se em duas sessões: a parte da manhã
foi totalmente dedicada ao turismo de golfe, ao passo que os trabalhos
da tarde estiveram centrados no turismo residencial.
A Morais Leitão Galvão Teles Soares da Silva e a Neoturis foram patrocinadores platina, ao passo que a Broadway Malyan, CBRE, a Gestluz,
a Modular System, Sanitana, Urbanos, Millennium bcp e o Troiaresort
concederam o patrocínio ouro. A conferência contou ainda com o apoio
institucional da Associação Portuguesa dos Promotores e Investidores
Imobiliários (APPII) e da Confidencial Imobiliário, e teve o Pestana Palace Lisboa como Hotel Oficial.
Diversificação e monitorização de
mercados devem ser prioridades
A abertura da conferência foi presidida pelo presidente do Turismo
de Portugal, João Cotrim de Figueiredo, para quem “a APR é um bom
exemplo da colaboração profícua entre o setor privado e o setor público na área do turismo”, salientando ainda o “esforço de promoção conjunto que tem funcionado em parceria com o CNIG”. Tendo em conta
que “o golfe é uma fileira importantíssima para o turismo”, defendeu
a necessidade de “diversificar mercados” e de aumentar o mercado doméstico, lembrando que a “rentabilidade” dos campos é um dos maiores desafios que hoje se coloca a esta fileira. O responsável destacou
ainda os esforços que têm sido desenvolvidos pelo Turismo de Portugal
para promover o nosso país “enquanto destino de golfe”, destinando
uma fatia anual de 3 milhões de euros para o efeito.
Diogo Gaspar Ferreira, presidente da APR e do CNIG, teve também a
palavra na sessão de abertura, onde garantiu que “depois da crise, estamos hoje todos melhor preparados” para responder aos desafios que
se colocam ao setor. Salientando que “esta fase é muito importante:
sabemos que Portugal é um destino de turismo residencial, mas não
sabemos quantas casas há, quantas são vendidas, temos só uma noção,
o que é um obstáculo num mundo “que vive de informação concreta”,
Diogo Gaspar Ferreira salientou a importância do novo acordo que ali
foi assinado entre a APR e o Turismo de Portugal e que veio dar luz
verde à criação de a um novo sistema de informação estatística para
monitorizar o mercado de turismo residencial.
“A ausência de um Sistema de Estatísticas do Turismo Residencial condiciona qualquer tentativa de identificação das reais necessidades do mercado e respetivas prioridades, ensaio de fundamentação de estratégias de
investimento ou esforço de medição do impacto de iniciativas de promoção
e desenvolvimento empreendidas ou financiadas pela fileira e por fundos
públicos nacionais e europeus”, afirmou este responsável, afirmando de seguida que a sua criação “reveste-se de fundamental importância para a APR
e seus associados, para todo o setor turístico-residencial, para o Turismo
de Portugal, para o Governo e para o desenvolvimento da economia portuguesa”. Partilhando o “entusiasmo por aprofundamos a nossa colaboração
com a APR através da celebração deste acordo”, o presidente do Turismo
de Portugal, João Cotrim de Figueiredo, sublinhou o contributo desta ferramenta e “a importância de dotar o setor de um cada vez maior conhecimento para que se possam tomar melhores decisões, mais rapidamente e com
maior impacto na competitividade turística do País”.
Operacionalizado pela Confidencial Imobiliário, o novo sistema de informação irá arrancar em 2016 e tem como missão dar resposta “a questões
essenciais” sobre o mercado português de turismo residencial, caraterizando
a oferta disponível, os preços de venda e a origem da procura, entre outros
indicadores de desempenho. Será ainda desenvolvido um novo índice de
preços relacionado com este tipo de imóveis para dar a conhecer ao mercado
as suas tendências de valorização. O objetivo é que os primeiros indicadores
possam ser disponibilizados até ao final do próximo ano, mantendo-se depois um sistema contínuo de monitorização com resultados trimestrais.
Golfe cresce em Portugal mas ainda
aquém do desejável
Durante a sua intervenção, Diogo Gaspar Ferreira fez ainda a apresentação do Relatório Anual do Golfe de 2014, realizado pelo CNIG em parceria com a KPMJ e dá conta que depois de em 2014 terem descido em
Lisboa e subido no Algarve, em 2015 as voltas de golfes cresceram de
forma “generalizada” e “mais homogénea” em Portugal, realçando o
“reaparecimento de alguns campos na zona do Porto”. E, até à data “as
reservas dos campos para 2016 já estão acima deste ano”.
Apesar deste comportamento positivo, um dos grandes desafios da indústria do golfe continua a ser o de aumentar o número “de jogadores
portugueses, de uma forma geral”, salientando que atualmente 79%
dos jogadores de golfe do Algarve são estrangeiros e 51% são-no em
Lisboa. Na sua análise ao setor, o presidente do CNIG disse ainda que
embora o resultado operacional dos campos de golfe em 2015 seja “melhor que o ano passado”, não é ainda suficiente. “A indústria está em
sofrimento, somos o destino de golfe internacional número dois a nível
mundial e os resultados da maioria dos campos continuam a não permitir novos investimentos nem melhoria de condições”.
Foi dado assim o mote para a mesa redonda de debate sobre os “Desafios e tendências dos próximos 5 anos”, que contou com a participação
de José Matias, diretor do CNIG, Lodewijk Klootwijk, CEO do European Golf Course Owners Association, João Paulo Sousa, presidente da
Associação de Gestores de Golfe em Portugal, Cameron Richie, Head
of Product Spain & Portugal da Golfbreakers.com, e Hernani Estevão,
diretor de golfe do Vale do Lobo.
José Matias lembrou que esta necessidade de aumentar do número de
golfistas é algo “muito importante também para os resorts”: Já Lodewijk
Klootwijk acredita que é possível aumentar o número de praticantes da
modalidade entre os portugueses, mas para isso o país precisa “de uma
classe média mais forte” e de “processos mais rápidos”, embora considere que “as coisas estão a melhorar”. Alertando ainda para o facto de
estarmos numa altura em que o envelhecimento da população é difícil de
contornar, e em que as pessoas tem um modo de vida mais consciente e
se faz cada vez mais uso da tecnologia. “Estas tendências estão a afetar
a indústria do golfe e temos de ter uma boa resposta a isto” defendeu.
Na opinião de Cameron Ritchie o produto de golfe português tem hoje
uma qualidade superior à da maioria dos concorrentes, mas continua
a haver “alturas do ano em que não há espaço para subir muito os
preços”. Hernani Estevão, por seu turno, defendeu que “deve haver um
preço certo para o campo certo” e que há margem para aumentar os
preços, mas para isso “temos de trabalhar mais as ligações aéreas e
investir para trazer mais pessoas, incentivar mais os jovens e as famílias, ter wifi nos campos”, entre vários outros aspetos e sem esquecer a
questão do IVA a 23%, “que é muito difícil de suportar pela indústria”.
Portugal é o segundo mercado europeu em resorts integrados com golfe
Portugal, a par com Espanha e França, é um dos mercados mais maduros no que toca a resorts de golfe integrados na chamada região da
costa mediterrânica da Europa, tendo sido mesmo um dos países onde
apareceram os primeiros campos de no início do século XX, revelou Filipa Rodrigues, manager da KPMG. A consultora apresentou o estudo
“Tendências do mercado de resorts de golfe na região do Mediterrâneo” que analisou 8 países (Portugal, Espanha, Turquia, França, Itália,
Grécia, Croácia e Chipre) e 170 resorts que combinam golfe e turismo
residencial na chamada costa mediterrânica europeia localizados a uma
distância máxima de 20 km da orla costeira.
Entre as várias conclusões enunciadas, este trabalho revelou que 80% desta oferta de golfe se situam nos três mercados mais maduros e que 60% está
na Península Ibérica, sendo que o nosso país é o tem o maior mercado de
golf e resorts integrados logo a seguir a Espanha, que é o líder do top dos
destinos internacionais de golfe. A razão para os mercados ibéricos encabeçarem este top dos destinos de golfe deve-se sobretudo ao bom tempo,
à diversidade de produtos turísticos complementares e pela facilidade de
deslocação. Olhando para o caso português, a especialista da KPMG disse anda que “cerca de 60% dos resorts de golfe do nosso país oferecem
uma combinação de produto residencial com serviços de hotelaria, e 50%
contam com um SPA e um Wellness Center como os principais serviços
complementares ao golfe”. Este estudo está disponível online.
No final da apresentação de Filipa Rodrigues ficou claro que “um dos
maiores desafios atuais é conseguir atrair um público mais jovem e
as famílias para o turismo de golfe”. Uma perspetiva que também foi
enunciada pelo presidente da Federação Portuguesa de Golfe, Manuel
Agrelos que disse que “a adaptação do golfe à vida moderna é essencial
e, por isso, não vale a pena insistir em comunicar o golfe da mesma
forma como se fazia há 30 ou 40 anos. E, neste campo, o marketing
digital é cada vez mais importante”.
que passaram a ser os grandes drivers da nossa comunicação na Europa”
que, recorde-se, é responsável pela emissão de 85% dos turistas estrangeiros
que nos visitam. Fazendo um balanço positivo desta estratégia, Luís Matoso
reconhece contudo que “em termos de engagement com o público-alvo, esse
trabalho tem sido muito mais fácil com o surf, do que com o golfe”.
Regiões de turismo têm de capitalizar
os recursos para a promoção
// Carlos Cortês, diretor CNIG; Luís Matoso, admin Turismo de Portugal; João Pedro
Madeira, diretor geral do Troiaresort; Alexandre Quintas e Sousa - presidente da
Estrela Golf; Luciano Gouveia, administrador do Palheiro
Atrair público mais jovem para a modalidade com reforço da aposta nos
mercados externos
O facto de o golfe ainda ser encarado como um desporto caro e de elite
é, na opinião de Luís Cortês, diretor do CNIG, um dos grandes entraves
para o crescimento da sua prática entre os portugueses. Uma ideia “que
é preciso desmistificar”. Confiante no potencial de crescimento desta
modalidade entre o mercado doméstico, este especialista lembra que “o
Algarve é hoje uma referência mundial do turismo de golfe” reunindo
alguns dos melhores campos europeus e apresentando o melhor desempenho neste setor a nível nacional, bastante acima da média nacional.
“Mas, para que esses números passem a ser a referência para todo o
país, teríamos de duplicar o atual número de golfistas portugueses, que
deverão rondar os 15.000, o que é irrisório quando comparado com outros países como a Suécia, onde os praticantes nacionais da modalidade
rondam os 500.000”. Consciente que o crescimento deste setor, também
passa pelo aumento do número de voltas, a par com uma boa gestão dos
preços médios e da yield management, Luís Cortês afirmou que “embora
sejamos um mercado em crescimento, o turismo interno de golfe nunca
irá duplicar de um dia para o outro. Por isso, para conseguirmos duplicar as voltas, teremos de nos virar para o mercado externo”.
Uma visão partilhada pelos restantes intervenientes da segunda mesa redonda da manhã, que voltaram a defender a importância da promoção internacional do nosso país. Luís Matoso, Administrador do Turismo de Portugal,
lembrou que “a nossa capacidade financeira para promover o nosso produto lá fora é muito diminuta”, pelo que a estratégia dos últimos quatro anos
passou sobretudo pela diferenciação. “Em termos gerais, na comunicação
turística dos nossos destinos concorrentes comunica-se quase sempre o
mesmo: o city-break, a gastronomia, etc… e, por isso, nesse âmbito quem
ganha é quem mais capital tem para investir ou quem mais se diferencia”.
Escolhida esta segunda opção, “decidimos apostar forte no golfe e no surf,
Entre os participantes nesta mesa, dominou a ideia que as regiões de
turismo têm de saber melhor capitalizar os recursos disponíveis para
a promoção que, muitas das vezes, acaba por ser assegurada pelos
próprios empresários. Partilhando a sua experiência, Luciano Gouveia, administrador da Palheiro Golfe, afirmou que “o golfe na Madeira deixou de ser considerado um produto estratégico no Turismo
de Portugal e, por isso, deixámos de contar com apoios para o promover” o que, a seu ver já se está a refletir nos resultados da região.
“Entre 2005 e 2015, o número de dormidas e de turistas na Madeira
cresceu mais de 20%, mas ao mesmo tempo o número de voltas de
golfe desceu quase 17%”. De acordo com este responsável, só no Palheiro Resort “um hotel de 37 quartos é responsável por 10% do turismo de golfe da Madeira, e isso é um sinal que algo errado se passa na
promoção deste produto na região”. Em todo o caso, diz, “temos boas
experiências de planos promocionais conjuntos entre o Palheiro, a
TAP e o Turismo de Portugal, e chegámos às 25.000 voltas em 2000,
2001, e agora andamos nas 19.000”, refere.
Sobre o mercado do Porto e Norte, Alexandre Quintas e Sousa, presidente da Estrela Golfe, conta que “os clubes tiveram de que se unir e
começar do zero, pois a região não tinha praticamente turismo de golfe”. Confiante que “o norte é um destino de muito atrativo para o golfe”
este responsável diz que “é difícil investir na promoção e o trabalho
tem sido lento” até porque “falta-nos apoio do Turismo de Portugal,
embora tenhamos tido algum apoio do Turismo do Porto”.
Na opinião de João Madeira, diretor-geral do Troia Resort, dar a conhecer o destino é, precisamente, um dos maiores desafios que se
colocam ao empreendimento, uma vez que esta região da costa alentejana ainda não é amplamente conhecida lá fora. “No Alentejo é difícil captar recursos para a promoção e por isso temos de entender
como é que podemos ter uma estratégia adequada para promover
a região no exterior, e de que forma é que as diversas entidades
públicas e privadas se podem entreajudar”.
O papel do marketing digital nesta estratégia de promoção também não
foi olvidado, até porque como referiu Luís Matoso “cada vez mais as
pessoas procuram informação digital e online”. No entanto, para que
as atuais plataformas possam ser mais eficientes “é necessário que haja
contacto entre os promotores e diversos profissionais”. Criada em 2012,
a plataforma Portugalbooking.com – que abrange 35 campos de golfe - foi uma das soluções apresentadas na conferência e de acordo com
Vanessa Velosa, secretária geral do CNIG, graças a esta ferramenta “as
reservas têm vindo a subir: 139% em 2014 e 67% em 2015”.
// Hugo Santos Ferreira, Secretário-geral da Associação Portuguesa dos Promotores e Investidores Imobiliários (APPII); Margarida Caldeira Main Board Director da Broadway
Malyan; Frederico Mendoça, Diretor da área residencial da CBRE; Sérgio Martins Alves, Secretário-geral da Câmara de Comércio e Indústria Luso-Chinesa;
II –Tarde – TURISMO RESIDENCIAL
Portugal tem tudo para conquistar
terreno no mercado europeu
Findo o almoço, da parte da tarde todas as atenções estiveram voltadas
para o turismo residencial, considerado por muitos como um dos mais
promissores setores para o crescimento da economia portuguesa, sobretudo pela sua componente “exportadora”.
Atualmente, estima-se que Portugal tenha uma quota entre os 4 e os 5% no
mercado europeu de turismo residencial, ao passo que o nosso principal
concorrente, Espanha, terá uma quota de 35%. Quer num lado da fronteira,
quer no outro, os cidadãos do Reino Unido são os principais compradores
deste tipo de produto, só que enquanto em Portugal existem hoje cerca de
45.000 unidades de turismo residencial detidas por cidadãos daquela região, em Espanha esse número é cerca de 8,5 vezes superior, ascendendo às
340.000 unidades. Estas contas são da consultora Neoturis, e foram apresentadas pelo sócio Eduardo Abreu, que lembrou que “se isto for a realidade e houver um crescimento modesto na compra de casas no estrangeiro
pelo mercado do Reino Unido, podemos antecipar que cerca de 100.000
cidadãos daquela região possam ter casa em Portugal até 2025”.
Considerando “um ritmo de 10.000 casas vendidas por ano a um valor
médio de 250.000 euros”, o patamar dos 2.500 milhões de euros provenientes de receitas diretas de venda de turismo residencial é um cenário
bastante plausível para o nosso país, considera aquele especialista, salientando que esta nem é uma projeção muito ambiciosa. Sobretudo se
tivermos em conta “a saída de mercado de destinos concorrentes como
a Turquia, Egipto, Marrocos, a Grécia ou a Croácia” motivada pelo
atual clima de insegurança, mas que deverá beneficiar Portugal enquanto destino internacional de turismo residencial.
Sobre o valor médio apurado para estas projeções, Eduardo Abreu ressalva que “obviamente que há casas muito mais caras em Portugal, nomeadamente em resorts de referência como Vale do Lobo ou a Quinta
do Lago, mas esses são produtos para uma franja mais restrita e que
não representam a generalidade do mercado”.
Traçando o retrato atual do setor, e identificando as principais janelas de
oportunidade e os desafios, este especialista não considera que a escassez
de oferta construída seja uma ameaça latente para o crescimento do setor.
“Temos produto e a janela de oportunidade está cá” afirma, sublinhando que
“não há muito produto acabado neste momento, é certo, mas existe produto
em pipeline ou em construção, e temos muitos projetos que podem ser reativados num curto prazo”, até porque “temos investidores interessados” no
seu desenvolvimento, para o que muito contribui “a abertura gradual do financiamento da banca para a construção e o início do Portugal 2020”. E o
facto é que é hoje evidente “a existência de mais recursos disponíveis e uma
maior facilidade de financiamento, seja no segmento B2B, seja no B2C”
Outra nota mudança positiva que aconteceu neste setor neste último ano
é “a proliferação e diversificação de investidores e stakeholders”, a probabilidade cada vez maior de ajustamento das suas estratégias aos projetos existentes, considera Eduardo Abreu, considerando que a aposta da
Lone Star em Vilamoura terá tido um importante efeito arrastador neste
sentido. “Existem vários investidores à procura de oportunidades para
investir” diz, mas para que este interesse possa ser capitalizado “a necessidade de estabilidade fiscal e de compromisso político a esse nível
é importantíssima”, até porque “os projetos de turismo residencial, se
construídos de raiz, demoraram longos anos para se afirmarem”. No
entanto, e vendo pelo prisma positivo, entre estes potenciais investidores
estrangeiros existe uma grande “apetência para envolver os parceiros
locais neste negócio, seja em termos de equity, seja em prestação de serviços; o que abre uma oportunidade de crescimento para as empresas
portuguesas que se souberem posicionar através do seu know-how”.
Quem são e o que procuram os compradores de hoje?
Do lado da procura conduzida pelo comprador final, também se operaram
mudanças significativas nestes últimos anos. E, de forma geral os promotores devem hoje estar preparados para “uma diminuição drástica da venda
em planta” e para a “a necessidade de fazer investimentos pesados primeiro, para mostrar a irreversibilidade do projeto”, com a consequente
“inevitabilidade de haver vários picos negativos de cash-flow” mas fases
iniciais do plano de negócio. O ponto positivo é que “os custos de desenvolvimento também tendem a diminuir”, garante Eduardo Abreu.
Por outro lado, “a maioria do mercado tem hoje menores exigências
em termos de espaço na hora de comprar o seu apartamento ou townhouse em ambiente resort, o que permite uma diminuição das áreas.
Em contrapartida, estão cada vez mais preocupados com as valências
de lazer e equipamentos disponíveis nas imediações, e com o «day-after», isto é, com os custos de operação e manutenção da casa”. Outra
tendência flagrante é “o maior escrutínio sobre a credibilidade do promotor” diz ainda o sócio da Neoturis.
Este especialista defende ainda que é possível “diversificar perfis” em termos
de mercados alvo que compram turismo residencial em Portugal. E, a seu ver,
os expatriados, portugueses ou não, são uma das franjas mais promissores
“porque a questão da localização não é tão relevante para eles como o é para
alguém que trabalha e reside no seu país de origem”, sendo que a sua principal motivação é “ter uma base residencial no seu continente ou um rendimento na Europa”. Por isso mesmo, “é essencial sabermos capitalizar tudo
o que tenha a ver com os benefícios e questões fiscais” e uma “transparência
total” quando lhes estamos a dar a conhecer o nosso mercado. “Há muita
gente no mercado a olhar para nós, e em termos de visibilidade o nosso
timing ideal é agora, temos de o saber aproveitar já”, remata.
Relativamente aos valores praticados neste mercado, existe hoje “uma
menor pressão para os preços descerem e também uma menor revenda de casas”, observa ainda Eduardo Abreu, identificando a tendência
atual de estabilização. No entanto, a seu ver, de agora em diante “será
preciso uma maior criatividade no processo de vendas, seja através
da aposta em produtos com rendimento garantido, ou na entrega de
casas já mobiladas e decoradas, entre tantas outras possibilidades”. A
razão? “porque é esse efeito intangível que irá dificultar a comparação
price-to-price com os produtos oferecidos no resort ao lado”
A diferenciação do produto assume uma grande importância cada vez
maior, pelo que “importa investir na fase de conceção e desenvolvimento do produto”. Uma das razões pelas quais também “as margens
de promoção e comercialização tendem a ter um ajustamento em baixa nos próximos anos”, conclui.
O turismo residencial não é um “one
shot deal”
Eduardo Abreu lembra que “Sem falar que a aquisição de um apartamento por 250.000 euros é um valor muito superior aquele que é
gasto pela via do turismo normal, correspondendo a cerca de 50 viagens realizadas por um agregado familiar estrangeiro que gaste em
média 5.000 euros por cada viagem ao nosso país”, avança o consultor, ressalvando que “a maior parte dos turistas não vem 50 vezes ao
longo da sua vida a Portugal”. Outra das razões pelas quais “o turismo
residencial não é um one-shot deal” é o facto que “a esmagadora maioria do capital investido por um estrangeiro por essa via vai ficar em
Portugal, o que não acontece genericamente numa típica viagem de
lazer turístico, em que boa parte do capital despendido é canalizado
para entidades estrangeiras”, de que são exemplo as companhias áreas.
Promoção externa do turismo residencial português tem “décadas de
atraso”
Moderada por Hugo Santos Ferreira, secretário geral da APPII, a primeira mesa redonda da tarde debateu a forma “Como vendemos Portugal
no Mundo”, e uma vez mais o tema da promoção externa deste produto
turístico esteve sob escrutínio.
Salientando o papel “preponderante” da APR neste campo, Frederico
Mendoça, Diretor da área residencial da CBRE lembrou que “estamos a
anos luz de Espanha no que toca à promoção do nosso país como destino
de turismo residencial, e que nos leva 20 anos de avanço nesse campo”.
A seu ver, “só recentemente é Portugal despertou para a necessidade de
se promover lá fora”, um trabalho que foi impulsionado numa primeira
fase “pela criação da APR, há cinco anos” e que “também teve um impulso muito importante em 2013, com o Golden Visa e o Regime do Residente Não Habitual. Dois programas que além do impacto direto na venda
de turismo residencial, têm também um impacto muito importante no
que toca a colocar Portugal no mapa internacional”.
Embora reconhecendo que “o país deu um salto muito importante nos últimos anos”, Sérgio Martins Alves, Secretário-geral da Câmara de Comércio
e Indústria Luso-Chinesa, considera que “no caso dos Vistos Gold fomos
mais comprados do que nos vendemos”, acrescentando “foram os chineses
que nos compraram, em primeiro lugar”. A seu ver, “é preciso uma maior
articulação entre a tutela, a AICEP e o Turismo de Portugal, mas também
entre estas entidades e as várias associações e empresas da esfera privada
que que fazem esse trabalho promocional. Se houvesse um maior espírito
de cooperação e de partilha de informação, haveriam por certo economias
de escala que neste momento não estão a ser aproveitadas.
O impasse que o programa dos Vistos Gold sofreu em 2015 e que levou
a que o número de processos autorizado “caísse abruptamente, estando
muito abaixo das estimativas traçadas no final do ano passado” também
foi destacado por Hugo Santos Ferreira, secretário geral da Associação Portuguesa dos Promotores e Investidores Imobiliários (APPII). Uma preocupação partilhada por José Araújo, diretor da Direção de Negócio Imobiliário do Millennium bcp, que lembrou que “agilizar e tornar o processo
mais rápido é essencial, pois nestes últimos meses já perdemos bastante
quórum”, sobretudo entre o mercado chinês. Até porque, explicou, “quem
comanda a ARI’s no mercado chinês são as agências de promoção e de
investimento, cujo negócio assenta na comissão que recebem. Ora, estes
atrasos na atribuição de Vistos Gold em Portugal, faz com que todo o processo transacional demore mais tempo a ser fechado e, consequentemente,
essas agências irão demorar mais tempo até receber os seus honorários,
pelo que inevitavelmente estas passam a procurar outros destinos concorrentes ao nosso país onde o processo de atribuição da ARI é mais ágil
e, consequentemente, permite que recebam mais rápido”.
Na opinião de Filipa Arantes Pedroso, partner na Morais Leitão Galvão
Teles Soares da Silva, para que sejamos bem-sucedidos neste objetivo
de duplicar a atual quota de mercado no mercado europeu, é essencial
que o poder político faça agora o seu papel e mantenha as reformas que
têm sido desenvolvidas a nível fiscal e legal e “não mude novamente as
regras do jogo”. Um fator essencial “para que o capital de credibilidade que o nosso país conquistou nos últimos tempos lá fora possa ser
ainda mais fortalecido”, referiu a advogada. Esta especialista contou
que “existem muitos fundos e sociedade de equity interessadas em investir no mercado imobiliário turístico português, nomeadamente em
resorts, mas que decidiram aguardar algum tempo para ver o que vai
acontecer com o novo governo”.
No entender de Tiago Caiado Guerreiro, da Caiado Guerreiro e Associados, por um lado, “um dos problemas em Portugal é não querermos admitir que queremos atrair uma população rica para o país, quando na
verdade temos todo o interesse em atrair essa franja de compradores
que vão depois gastar muito dinheiro por cá, tendo assim um efeito multiplicador na criação de riqueza”. Por outro lado, “temos ainda a questão
da segurança jurídica, que é o grande fator chave de sucesso que torna
cidades como Londres, Génève ou Toronto tão atrativas para investir
numa segunda residência entre os mais ricos a nível mundial”.
// Ricardo Guimarães, Diretor da Confidencial Imobiliário; António Gil Machado, Diretor
da Vida Imobiliária; Eduardo Abreu, sócio e fundador da Neoturis; Pedro Fontainhas, Diretor Executivo da Associação Portuguesa de Resorts (APR); Tiago Caiado Guerreiro,
Partner da Caiado Guerreiro & Associados.
O turismo residencial também pode
ser urbano?
A atual tendência de investimento de estrangeiros por uma segunda
habitação nos centros das cidades portuguesas também foi alvo de um
aceso debate, com os especialistas a debruçarem-se sobre se este tipo
de produto pode ou não ser incluído na categoria de turismo residencial.
Para Diogo Gaspar Ferreira, Presidente da Associação Portuguesa de
Resorts, o não é a resposta a esta questão, pois “o turismo residencial
tende a ser a uma última etapa do turismo dito tradicional: isto é, é feito por pessoas que visitam várias vezes um local em turismo, e que por
isso decidem depois investir na compra de uma casa para ali passar
um ou dois meses por ano”. Algo diferente do que hoje se verifica em
Lisboa, “onde um conjunto de factos externos como o Golden Visa ou o
Estatuto do Residente Não habitual, fez com que a cidade se transfor-
masse num dos destinos mais vibrantes para o investimento imobiliário numa segunda habitação em ambiente urbano, muitas vezes com
uma ótica de rendimento. Trata-se de um fenómeno muito interessante, só que não se trata de turismo residencial é, sim, investimento residencial”, defende, acrescentando ainda que “comprar uma casa em
ambiente integrado de resort ou turismo residencial pressupõe uma
oferta de serviços que dificilmente poderá ser encontrada em ambiente
urbano”. E, pelas suas contas, “embora a atividade no turismo residencial esteja a correr melhor em 2015, não está ainda perto de atingir
o nível de sucesso que se verifica na compra de imóveis nas cidades”.
Esta não é contudo uma opinião unânime entre os diversos especialistas que
participaram na sessão, dominando a ideia de que “Lisboa é o único mercado de turismo residencial em Portugal”, como referiu Eduardo Abreu,
consultor e sócio da Neoturis. Uma perspetiva partilhada por Ricardo Guimarães, diretor da Confidencial Imobiliário, que deu o exemplo do Porto,
“que está longe de poder ser considerado um destino de turismo residencial
como é Lisboa, que numa fase inicial começou por se afirmar como um
destino de investimento de refúgio”. De acordo com este responsável, “hoje
já é possível encontrar transações por valores na ordem 10.000 €/m² em
Lisboa e já é algo comum o registo de transações por valores acima dos
6.000 €/m². Obviamente que este não é o valor médio praticado no mercado, nem mesmo o valor de referência na gama alta, mas são valores que
já se verificam num certo nicho de mercado e que vêm viabilizar diversas
operações de investimento no centro da cidade”, conclui.
Em todo o caso, Margarida Caldeira, Main Board Director da Broadway
Malyan, explicou que “o fenómeno do aumento do turismo urbano também
tem muito a ver com o facto de o mundo estar cada vez mais urbano”. Dubai
ou Singapura são “dois exemplos emblemáticos de destinos urbanos jovens,
que se desenvolveram em pouco mais de três ou quatro décadas mas que já
estão a competir com outros destinos seculares como é o caso da Europa”.
“Este fenómeno do turismo das cidades é mundial, e cabe-nos a nós saber
aproveitá-lo” defende, acrescentando que “nunca vendemos tanto Portugal
lá fora como nestes últimos anos e os resultados já estão à vistam pelo que
só temos de o continuar a fazer e cada vez melhor”, de preferência com mais
e melhor planeamento, algo que a seu ver ainda escasseia. “Porto e Lisboa
estão fantásticos e nunca tiveram tantas visitas e turismo”, lembra.
“Temos de ser mais agressivos e inovadores na promoção”
A encerrar os trabalhos do dia, a recém-empossada secretária de Estado do Turismo, Ana Mendes Godinho deixou aos profissionais presentes
uma mensagem de apoio ao setor: “contem comigo!”. Salientando que
“estes são tempos de responsabilidade para todos e de mobilização”, a
governante declarou que “temos de ser mais agressivos e inovadores
na promoção do nosso destino e do produto”, quer se trate de turismo
residencial ou de golfe. A crescente procura de segunda habitação e de
produtos de investimento direcionados para os arrendamentos turísticos
de curta duração em Lisboa e Porto também não foi esquecida, com a
governante a salientar que “temos de garantir que não há cidades fantasma em Portugal e que as pessoas vão para onde as coisas acontecem”.
conferência nacional
do Turismo Residencial e do Golfe
A APR –Associação Portuguesa de Resorts
A Associação Portuguesa de Resorts (APR) tem por missão promover o desenvolvimento e
a internacionalização do setor turístico-residencial português. A APR realiza programas de
prospeção e promoção dos seus associados em Portugal e no estrangeiro, produz estudos,
relatórios e informações de mercado de apoio à competitividade do setor, e representa os
seus associados junto de entidades públicas e organismos governamentais, fazendo ouvir
os interesses da fileira do turismo residencial nacional e propondo medidas de natureza
legislativa, fiscal e promocional.
O CNIG – Conselho Nacional da Industria do Golfe
O Conselho Nacional da Industria do Golfe (CNIG) é uma associação sem fins lucrativos
que representa e promove o golfe enquanto indústria em Portugal.
Apoia o desenvolvimento e afirmação dos campos de golfe, e representa os seus interesses
junto de entidades públicas ou privadas, nacionais e internacionais. Promove a realização
de iniciativas de divulgação e partilha de conhecimento, fomenta o desenvolvimento de
projetos e ações para o crescimento da modalidade e da indústria, autonomamente e através da cooperação com outras entidades.
A revista de informação dos profissionais
A Vida Imobiliária é uma publicação de informação Imobiliária rigorosa, credível e sempre
atual. Com 20 anos de existência a Vida Imobiliária aposta na comunicação multi-plataforma em formato revista, e-news, site e APPS, além da organização de eventos que se destacam pela oportunidade de networking e de debate dos temas essenciais. A Vida Imobiliária
é a plataforma do mundo imobiliário que fala Português, com a informação do mercado
de Portugal, Brasil, Angola e Moçambique. Um ponto de encontro de profissionais do setor
imobiliário, para discutir os temas de maior atualidade.
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