Portugal

Telmo Miller
©
1.º semestre
wmarket
review
Portugal
2014
building
opportunities
REGULATED BY RICS
building
opportunities
1.º semestre
wmarket
review
Portugal
2014
02
05
08
10
13
ESCRITÓRIOS
RETALHO
INDUSTRIAl & LOGÍSTICA
TURISMO
INVESTIMENTO
1.º semestre
wmarket
review
Portugal
2014
escritórios
Introdução
Oferta
Mercado com sinais de recuperação o
O stock de escritórios da região da Grande
que antevê uma retoma do mercado
Lisboa continua estável, ligeiramente
de escritórios face ao ano anterior
STOCK E NOVA OFERTA EM LISBOA
4.700.000
100.000
4.600.000
90.000
acima dos 4,5 milhões de m2, tendo
4.500.000
80.000
motivado pela evolução positiva da
entrado neste semestre no mercado o
4.400.000
conjuntura económica e pelo aumento
edifício Duarte Pacheco 7.
70.000
4.300.000
60.000
4.200.000
50.000
4.100.000
do investimento direto estrangeiro.
A taxa de desocupação sofreu uma
40.000
4.000.000
30.000
3.900.000
3.800.000
20.000
viragem no mercado, impulsionado por
primeiro semestre de 2014 os 13,31%,
3.700.000
10.000
num total de mais de 600 mil m2 de área
0
um conjunto de grandes operações e
3.600.000
transações já realizadas e previstas.
disponível.
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014 (1.º S)
correção em alta, atingindo no final do
O ano 2014 está a ser um ano de
Pressão crescente das rendas com a
NOVA OFERTA
STOCK
STOCK (m2); NOVA OFERTA (m2) / FONTE: WORX, LPI
renda prime estável em torno dos
18,50€/m2/mês.
MERCADO DA GRANDE LISBOA
EVOLUÇÃO DA TAXA DE DESOCUPAÇÃO
EM LISBOA
14
13,25
13
11
CHIADO
ALGÉS
PONTE
25 DE ABRIL
CAIS
DO SODRÉ
BAIXA
8
7,23
7,05
7
6
5
VALORES EM % / FONTE: WORX, LPI
2
2014 (1.º S)
RATO
9
PRIME CBD
CBD
ZONAS EMERGENTES
ZONA HISTÓRICA
PARQUE DAS NAÇÕES
CORREDOR OESTE
OUTRAS
2013
MARQUÊS
POMBAL
2012
CAMPOLIDE
13,31
12,43
11,21
9,71
10
2009
AREEIRO
12
PARQUE
DAS NAÇÕES
2008
MONSANTO
12,00
2007
CAMPO
PEQUENO
2011
PONTE
VASCO DA GAMA
2010
ALVALADE
CAMPO
GRANDE
BENFICA
building
opportunities
OFERTA EM PIPELINE POR DATA PREVISTA
DE ENTRADA NO MERCADO
2014 – 3T
10.000
2014 – 4T
2015 – 1T
13.900
5.000
2015 – 2T
2015 – 3T
2015 – 4T
6.100
O Corredor Oeste (Zona 6) e a Nova Zona
A falta de oferta nova, especialmente
de Escritórios (NZE) (Zona 3) registaram
de grandes dimensões, tenderá a
a maior taxa de desocupação com 26%
condicionar a procura uma vez que as
e 17% respetivamente, o que se pode
maiores operações têm sido efetuadas
explicar pelo facto de as principais
por
motivações dos novos negócios se
momento não têm alternativas de
deverem à expansão de empresas e à
mercado que respondam aos seus
entrada de novas empresas no mercado,
requisitos, podendo deslocalizar este
sendo natural que as áreas mais
tipo de procura para outras zonas.
grandes
empresas
que
neste
procuradas sejam as mais recentes (como
ZONA 1
ZONA 2
ZONA 3
ZONA 5
ZONA 6
ZONA 7
2
VALORES EM m / FONTE: WORX, LPI
ZONA 4
o Parque das Nações) e as mais centrais,
Por outro lado, o mercado tem uma
com maior concentração e oferta e com
elevada oferta de espaços usados (cerca
uma boa relação qualidade/preço.
de 530.000 m2), alguns dos quais com
dimensão considerável, mas de difícil
A oferta de novos espaços de escritórios
ocupação, por não corresponderem aos
é bastante limitada, ainda assim deverá
atuais standards da procura.
crescer até ao final do próximo ano já
OFERTA EM PIPELINE POR ZONA
que em pipeline estão 5 edifícios que
Procura
representam cerca de 35.000 m , dos
No primeiro semestre do ano foram
quais 60% se concentram nas Zonas 1
concretizadas 117 transações (com uma
e 2. A maioria dos edifícios em pipeline
absorção de 41.020 m2 de escritórios), o
representam a reabilitação de imóveis
que reflete um crescimento de 61% face
pré-existentes tendo a construção nova
ao ano anterior.
2
43%
menor expressão (apenas a nova sede
Estima-se que o take-up do ano seja
da EDP).
ZONA 1
bastante superior ao de 2013 dada a
performance do 1.º semestre.
O CBD (Zona 2) registou a maior área
absorvida 12.699 m2 (31%) num total
40% ZONA 3
17% ZONA 2
de 23 transações, seguida do Parque das
FONTE: WORX, LPI
Nações (Zona 5), com 10.912 m2 (27%)
e 27 negócios. A área média por negócio
é de 351 m2.
TAKE-UP POR TRIMESTRE (2009–2014)
ÁREA ABSORVIDA E N.º DE TRANSAÇÕES
POR ZONA (1.º S 2014)
140.000
120.000
100.000
80.000
14.000
35
12.000
30
10.000
25
0
3.º T
4.º T
2014
2013
2012
2011
2010
2009
1.º T
2.º T
VALORES EM m2
FONTE: WORX, LPI
ZONA 7
0
0
ZONA 6
5
20.000
ZONA 5
10
2.000
ZONA 4
4.000
ZONA 3
15
40.000
ZONA 2
20
6.000
ZONA 1
8.000
60.000
TAKE UP
N.º NEGÓCIOS
TAKE UP (m2); N.º DE NEGÓCIOS / FONTE: WORX, LPI
3
1.º semestre
wmarket
review
Portugal
2014
A tendência de mudança de instalações
maiores negócios (1.º s 2014)
continua a ser uma evidência de mercado
muito marcada desde o ano passado, o
zona
venda/
arrendamento
que é um bom indicador da dinâmica do
2
A
Duarte Pacheco, 7
mercado. Cerca de 60% da área absorvi-
2
2
5
A
A
A
5 de Outubro, 125
Duarte Pacheco, 7
Espace
da prende-se com a mudança de instalações (24.776 m2) embora se assista a um
acréscimo das operações de expansão,
edifício
inquilino
área (m2)
Miranda Correia Amendoeira
& Associados
Reditus
Explorer Investments
Teleperformance
4.000
3.283
1.416
1.322
fonte: worx, LPI
que representam 25% da área absorvida
(10.610 m2), bem como de novas empre-
TIPOLOGIA DA OPERAÇÃO
sas/ocupações com 15% (5.999 m2).
Ainda assim a mudança de instalações
encontra-se muito condicionada por
custos e aproveitamento da conjuntura
um novo ânimo motivado pela atual
60%
de mercado.
conjuntura económica que ainda não
MUDANÇA EDIFÍCIO
uma estratégia de racionalização de
se converteu em níveis de procura ou
Em termos da dimensão dos negócios,
níveis altos de absorção para o mercado
51% dos negócios correspondem a
de escritórios.
áreas inferiores a 800 m (20.743 m )
2
2
e existem apenas 2 negócios com áreas
Mantém-se
superiores a 3.000 m2 sendo a maior
requalificação da oferta através da
evidência de 4.000 m .
reabilitação de edifícios em detrimento
das construções novas.
2
a
preferência
pela
25% EXPANSÃO ÁREA
15% NOVA EMPRESA
FONTE: WORX, LPI
Valores de Mercado
A renda prime manteve-se estável nos
Evolução
18,50€/m2/mês sendo expectável que
escritórios com o aumento do número
se mantenha até ao final do ano.
de transações, prevendo-se um take-up
positiva
do
mercado
de
ao nível do ano 2012.
23
A análise das rendas médias por zona
Tendência para concentração das novas
zonas centrais (a renda média mais
operações nas zonas 1 e 2 devido à
elevada situa-se nos 15,5€/m /mês na
exclusividade das zonas e dos espaços
Zona 1) e um ajustamento ligeiramente
ocupados, para onde existem projetos
20,20
19,50
20
19,50
19
18,50
18
em pipeline.
18,50
18,50
18,00
grandes
áreas
condicionar o dinamismo do mercado no
Os valores apresentados não refletem
próximo ano e será importante repensar
os períodos de carência, as rendas
se Portugal se quer posicionar como um
progressivas ou a comparticipação no
centro de Shared Services e BPO.
fit out das novas instalações, o que tem
VALORES EM €/m2/MÊS / FONTE: WORX
tendências
Previsão de ajustamentos de contratos
4
localização e oferta existente disponível,
sintomático da falta de dinamismo do
pelo que se prevê que as rendas se
ano transato, sendo que já se perspetiva
mantenham.
rendas
O primeiro semestre do ano é ainda
procura
margem de negociação dependendo da
oferta
pré-existentes ainda que com pouca
Tendências
2014 (1.º S)
para
oferta,
2013
(acima de 10.000 m2), o que vai
de
2012
especialmente
9,5€/m2/mês.
carência
2011
valores médios de aproximadamente
a
2010
Prevê-se
2009
nas Zonas 4 e 6 atingindo a última
2008
17
nas zonas secundárias nomeadamente
implicações nos valores globais das rendas.
21
2007
acima dos valores registados em 2013
21,50
22
revela uma diminuição dos valores nas
2
EVOLUÇÃO DA PRIME RENT
building
opportunities
retalho
ÁREA BRUTA LOCÁVEL POR ANO
Introdução
Superfícies Comerciais
Nos últimos anos a oferta de centros
Área bruta locável mantém-se nos
400
4.000
comerciais tem vindo a ser corrigida,
3,65 milhões de m2 registando a entrada
350
3.500
adaptando-se à realidade atual, cujo
para o stock da “Embaixada” no Príncipe
300
3.000
potencial de crescimento é cada vez
Real e da reabilitação e expansão do
250
2.500
mais reduzido.
Centro Comercial de Alvalade.
200
2.000
150
1.500
Segmento
condicionado
Apesar de se sentir um novo ânimo
100
1.000
pela conjuntura económico-financeira
no mercado, ainda não se sente um
500
que tem tido impacto significativo
aumento significativo da atividade no
0
no consumo e, por conseguinte, na
segmento dos centros comerciais, dada
performance do sector.
a maturidade do mercado e a contração
50
2014 (1.º S)
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
0
CENTROS COMERCIAIS
STOCK
OUTROS FORMATOS DE RETALHO
CRESCIMENTO ABL (10^3 m2); TOTAL ABL (10^3 m2)
FONTE: WORX
fortemente
do investimento neste tipo de ativos.
O comércio de rua tem vindo a ganhar
terreno em relação ao comércio nas
Contudo, prevê-se uma aceleração da
grandes superfícies comerciais.
atividade motivada por um aumento do
investimento, do consumo e do índice de
Crescimento moderado e falta de stock
confiança, perspetivando-se a entrada
novo de superfícies comerciais para os
no mercado de um conjunto de projetos
próximos anos.
anunciados e outros já em construção
num total de cerca de 500 mil m2.
Mantém-se a tendência de reabilitação,
reconversão, modernização e expansão
de
antigas
superfícies
comerciais
como é o caso do Alegro Setúbal e o
Fórum Algarve resultado de estruturas
antigas e obsoletas que estão a ser
alvo de intervenções profundas para
responderem aos atuais padrões de
consumo, mas prevêem-se igualmente
construções novas como é o caso do
novo espaço comercial em Tondela, do
Dolce Vita Braga e do Évora Shopping.
5
1.º semestre
wmarket
review
Portugal
2014
Tendência
para
a
remodelação
e
modernização de grandes lojas como
foi o caso da Stradivarius, Bershka, Pull
& Bear, Zara e Benetton no Colombo,
de forma a acompanhar as novas
motivações de consumo e de rentabilizar
ao máximo o posicionamento da marca
apostando na inovação dos layouts das
aberturas de lojas (2014)
LOJA
localização
atividade comercial
Luís Onofre
Ermenegildo Zegna
COS (Collection of Style)
Apple Reseller
Sacolinha
Skunk Funk
Av. da Liberdade
Av. da Liberdade
Av. da Liberdade
Chiado
Chiado
Chiado
Calçado
Vestuário
Vestuário
TI
Restauração
Vestuário
fonte: worx
lojas.
Os
grandes
centros
comerciais
concentram-se maioritariamente nos
maiores centros urbanos (Lisboa e
Porto), mas verifica-se uma tendência
para a deslocalização e desconcentração
das superfícies comerciais para outras
regiões do país (Évora – Alentejo; Braga
– Norte; Loulé – Algarve).
VALORES DE MERCADO
formato de retalho
localização
renda (€/m2/mês)
Centro Comerciais
(Lojas de média dimensão)
Grande Lisboa
Grande Porto
Cidades Médias
20–70
20–55
10–25
5–10
Retail Parks
Comércio de Rua
Comércio de Rua
O comércio de rua é o segmento
que
regista
o
maior
Lisboa (Av. da Liberdade/Chiado)
Lisboa (Av. Novas)
Lisboa (Pq. das Nações)
Porto (Santa Catarina)
Porto (Boavista)
50–90
10–25
10–20
17,5–35
14–35
fonte: worx
crescimento,
especialmente nas zonas prime, devido
à escassez de espaços de qualidade e
à crescente procura, enquanto as zonas
secundárias mantêm menor atividade
Valores de Mercado
registando alguma vacancy.
No comércio de rua, no último ano com a
A Av. da Liberdade e o Chiado/Príncipe
revisão da lei das rendas e com a grande
Real
mais
procura por parte de grandes marcas,
atrativas para o crescimento do retalho
tem-se assistido a um reposicionamento
de rua continuando a atrair a primeira
das lojas em locais premium com uma
um conjunto de insígnias de luxo, tendo
ligeira pressão de subida dos valores das
aberto no primeiro semestre a loja Luís
rendas/m2.
permanecem
as
zonas
Onofre, estando previstas as aberturas
das lojas Ermenegildo Zegna e COS no
Apesar da tendência crescente das
segundo semestre deste ano, enquanto,
vendas a retalho, motivada pelo maior
no Chiado abriram as lojas Apple,
otimismo e confiança dos mercados,
Skunk Funk e a pastelaria Sacolinha.
os efeitos ainda não se fazem sentir
No Príncipe Real tendem a aparecer
nas rendas praticadas nas superfícies
as Factory Stores que consistem em
comerciais.
novos conceitos/showrooms com várias
marcas ou espaços para criadores.
Nas superfícies comerciais secundárias
e retail parks, mantém-se a revisão em
baixa dos valores de arrendamento, com
a supressão, em alguns casos, da renda
fixa, mantendo-se apenas a componente
variável.
6
“O comércio de
rua é o segmento
que regista o
maior crescimento,
especialmente
nas zonas prime,
devido à escassez
de espaços de
qualidade e à
crescente procura.”
building
opportunities
“Prevê-se algum crescimento neste segmento
e o avanço de alguns projetos que estavam
parados mas o enfoque manter-se-á na
reabilitação e reconversão de superfícies
comerciais existentes com uma nova imagem
de sofisticação, glamour e inovação.”
Tendências
As
perspetivas
para
2015
são
animadoras já que houve melhorias nos
principais indicadores: emprego, índice
de confiança do consumidor, consumo,
investimento, o que pode dar um
impulso ao segmento de retalho.
Comércio de rua com atratividade
crescente principalmente em zonas
prime (Av. da Liberdade e no Chiado/
Príncipe Real), continuando a atrair
insígnias de luxo, mas sem capacidade
de resposta à forte procura das marcas
mass market e premium (ex: Galerias
Lafayette).
Tendência de estabilização dos valores
de
tendências
arrendamento
nas
superfícies
comerciais e de manutenção ou mesmo
ligeira subida do comércio de rua em
rendas
procura
oferta
zonas prime.
Prevê-se
algum
crescimento
neste
segmento e o avanço de alguns
projetos que estavam parados mas o
enfoque manter-se-á na reabilitação e
reconversão de superfícies comerciais
existentes com uma nova imagem de
sofisticação, glamour e inovação.
O comércio online tem vindo a ganhar
espaço no sector, com implicações nas
várias formas de comércio tradicional
e no reposicionamento das superfícies
comerciais.
7
1.º semestre
wmarket
review
Portugal
2014
INDUSTRIAL & LOGÍSTICA
Introdução
Valores de Mercado
O mercado industrial e logístico tem sido
O segmento da Indústria & Logística
um dos mercados mais afetados pela
tem sofrido uma enorme pressão nos
retração da atividade económica e das
últimos anos, com quebras superiores
empresas nos últimos anos.
às dos restantes segmentos, devido ao
GRANDE LISBOA
CARTAXO
CARREGADO
BENAVENTE
MALVEIRA
V. F. DE XIRA
ALVERCA
excesso de oferta existente e à falta de
A aceleração da atividade económica
investimento. No entanto, verifica-se
no primeiro semestre do ano reflete
uma estabilização das rendas, em
o
da
relação ao ano transato, com a renda
procura interna e a evolução positiva
prime a situar-se nos 5€/m2/mês e a
das
renda média nos 3,5€/m2/mês.
progressivo
exportações
crescimento
que
resultam
da
AZAMBUJA
LOURES
ALCOCHETE
SINTRA
AMADORA
CASCAIS
LISBOA
MONTIJO
BARREIRO
ALMADA
PINHAL
NOVO
PALMELA
recuperação económica mundial, em
SETÚBAL
especial na zona euro.
A
oferta
continua
desfasada
LISBOA CENTRO
AMADORA, SINTRA E CASCAIS
AZAMBUJA E ALVERCA
LOURES
MARGEM SUL – POENTE/SUL
MARGEM SUL – NASCENTE/NORTE
e
desajustada em relação à procura
existente, sendo que muito do stock se
encontra obsoleto.
Oferta e Procura
O stock de espaços industriais e logísticos
de cerca de 4,46 milhões de m2 dos
quais 2,69 milhões situados na zona
valores de transação e arrendamento por zona
da Grande Lisboa, subiu cerca de 2,5%
quando comparado com o mesmo
zona
período de 2013, revelando algum
1 – Lisboa Centro
2 – Amadora, Sintra e Cascais
3 – Azambuja e Alverca
4 – Loures
5 – Margem Sul Poente/Sul
(Almada, Seixal, Palmela,
Barreiro e Setúbal)
6 – Margem Sul/Norte (Montijo,
Alcochete e Benavente)
dinamismo do setor apesar da falta de
algum stock prime.
O nível de absorção foi, no primeiro semestre, de aproximadamente 55 mil m2,
resultado do aumento do número de
transações efetuadas e da conclusão
de algumas construções importantes
que permitiram aumentar a oferta, nomeadamente, a conclusão do Pólo 2 da
Plataforma Logística de Leixões (representa 36% do total do take-up).
8
fonte: worx
valores de transação
(€/m2)
renda
(€/m2/mês)
450–600
300–550
300–550
300–400
4,00–5,00
2,50–5,00
3,00–5,00
2,50–3,75
Reduzida
Moderada
Moderada
Reduzida
Reduzida
Moderada
Moderada
Reduzida
300–400
2,50–3,50
Moderada
Reduzida
300–400
2,50–3,75
Moderada
Reduzida
Procura Oferta
building
opportunities
Tendências
Movimentos de fusão e aglomeração
de empresas gerando massa crítica
que
permite
maiores
sinergias/
economias de escala e autonomização,
consolidação e otimização do espaço,
com o consequente aumento da taxa de
desocupação.
“Movimentos de fusão e aglomeração
de empresas gerando massa crítica que
permite maiores sinergias/economias
de escala e autonomização, consolidação
e otimização do espaço, com o consequente
aumento da taxa de desocupação.”
Reposicionamento deste tipo de ativos
resultado da instabilidade económica
sentida nos últimos anos, devido à maior
segurança que oferecem em termos de
rentabilidade e condições de contratos.
Tendência para a renegociação de
rendas e para a ocupação de espaços
mais novos e modernos.
Promoção especulativa com tendência
para diminuir em prol de construção
tailored made.
Perspetiva-se que o comércio online
tendências
(e-commerce) possa vir alterar por
completo o paradigma do setor com
a introdução das novas tecnologias e
Rendas
procura
OFERTA
robótica em função das instalações
existentes e futuras.
9
1.º semestre
wmarket
review
Portugal
2014
turismo
Introdução
Hotelaria
O turismo tem sido visto como uma
O desempenho do mercado tem sido
“panaceia”, na medida em que é
muito positivo e espera-se mesmo que
considerado um setor estratégico para
este ano venha a ser o melhor ano
o país, e prova disso é o seu peso na
880,00
19,00
economia nacional, medido não apenas
2013 na generalidade dos indicadores.
860,00
18,50
na contribuição para as exportações
Desta forma se justifica o aumento das
840,00
18,00
820,00
17,50
(14%) e para o PIB (10%), mas também
dormidas (+10%) e dos proveitos globais
800,00
17,00
na criação de emprego e na dinâmica
(+11%) em relação ao ano transato.
780,00
16,50
que origina nas restantes indústrias e
Contudo, verifica-se que a estada média
740,00
16,00
720,00
15,50
atividades a montante e a jusante.
diminuiu, o que se pode explicar pelo
700,00
15,00
aumento do produto city-breaks.
tem vindo a subir progressivamente
No que respeita à distribuição dos fluxos
o que se traduz no crescimento dos
turísticos por mercados verifica-se uma
principais Key Performance Indicators
recuperação do mercado interno e
(KPI’s): taxas de ocupação, preços
espanhol, sendo que o mercado inglês
médios, RevPar, dormidas e receitas.
continua a liderar o ranking dos mercados
estrangeiros logo seguido da Alemanha,
Aumento
internacional
França e Holanda que continuam a ser os
motivado pelo maior investimento em
da
procura
mercados tradicionais. Contudo há que
promoção externa, pela instabilidade
fazer referência ao Brasil, Angola, Rússia
sentida
que começam a ter alguma expressão.
em
alguns
mercados
concorrentes e pela maior confiança
por parte das economias dos paises dos
turistas.
A relação qualidade/preço do setor tem
revelado uma melhoria substancial, o
que resulta da requalificação de unidades
hoteleiras, da construção de novas
unidades e do aumento generalizado
dos preços médios.
Segundo dados da Organização Mundial
do Turismo (OMT), o turismo nacional
está a crescer acima da média mundial
e europeia.
2014
19,50
turístico de sempre, superando o ano
2013
20,00
900,00
2012
920,00
O índice de confiança do setor turístico
10
PROVEITOS E DORMIDAS GLOBAIS
EM PORTUGAL
DORMIDAS
PROVEITOS TOTAIS
PROVEITOS TOTAIS (10^6€); DORMIDAS (10^6€)
FONTE: INE – DADOS DE JANEIRO A JUNHO
“Aumento
da procura
internacional
motivado pelo
maior investimento
em promoção
externa, pela
instabilidade
sentida em
alguns mercados
concorrentes e pela
maior confiança
por parte das
economias dos
paises dos turistas.”
building
opportunities
TAXA DE OCUPAÇÃO CAMA VERSUS
REVPAR
50
40
35,70
38,10
30
20
23,10
10
26,90
24,60
30,00
destacam-se o grupo Porto Bay que
Madeira continuam a concentrar o maior
abriu uma unidade 5* com 98 quartos
número de dormidas, sendo que se nota
na Avenida da Liberdade, o Torre da
uma maior e melhor distribuição pelas
Palma Wine Hotel 5* em Monforte, o
restantes regiões do país que têm vindo
grupo Holiday Inn que abriu um hotel na
a ganhar notoriedade em grande parte
Avenida da Liberdade e prevê a abertura
devido ao esforço de promoção externa
de mais uma unidade na baixa da cidade
que tem sido levada a cabo pelo Turismo
de Lisboa e o grupo Eurostars que abriu
Portugal.
uma unidade de 4* na Figueira da Foz
A média de ocupação cama tem vindo
a
subir
progressivamente
quando
comparada com os períodos homólogos
Aviação
26,00
dos 2 últimos anos, situando-se nos
Portugal
24,00
38,1%.
sustentado
2014
2013
REVPAR
TX. OCUPAÇÃO CAMA
TX. OCUPAÇÃO CAMA (%); REVPAR (€)
FONTE: INE – DADOS DE JANEIRO A JUNHO
revela
no
um
crescimento
movimento
de
passageiros nos aeroportos nacionais,
20,00
2012
próximo ano num total de 366 quartos.
28,00
22,00
0
Das novas unidades de alojamento
turísticos por região, Lisboa, Algarve e
e prevê investir em mais 3 unidades no
32,00
34,10
Em relação à distribuição dos fluxos
Os proveitos de alojamento (69%
muito motivado pelo aumento da
do
atingiram
notoriedade do nosso país noutros
615,9 milhões de Euros no primeiro
total
de
proveitos)
mercados, mas também pelo aumento
semestre, o que corresponde a um
do número de rotas.
aumento de 12% face a 2013. Esta
“Portugal revela
um crescimento
sustentado no
movimento de
passageiros
nos aeroportos
nacionais, muito
motivado pelo
aumento da
notoriedade do
nosso país noutros
mercados, mas
também pelo
aumento do
número de rotas.”
evolução refletiu-se no rácio do RevPar
Nos primeiros seis meses do ano
(27€) que aumentou (9%) em relação
desembarcaram
ao 1.º semestre do ano anterior, muito
nacionais cerca de 6 milhões de
devido ao aumento das taxas de
passageiros, o que sugere um aumento
ocupação e dos preços médios (ARR).
de cerca de 6,5% face a igual período no
nos
aeroportos
ano anterior, tendo sido o aeroporto de
A oferta hoteleira continua a crescer tendo
Lisboa, aquele que mais contribuiu para
sido inauguradas 18 novas unidades no
esta tendência de crescimento.
ano 2014 num total de 1.050 quartos
sendo a maioria de categoria de 5* e
Este acréscimo foi motivado por um
4*, representando os primeiros um total
aumento
de 27% e os segundos 50% das novas
que representou cerca de 83% do
unidades, esperando-se até ao final do
total de passageiros, sendo a maioria
ano que totalizem 25 novas unidades.
proveniente da UE.
Regista-se o aparecimento de novas
Realce, ainda, para o crescimento do
marcas e cadeias internacionais e a
segmento de mercado das companhias
maior concentração na região de Lisboa,
low cost (LCC) com um incremento de
especialmente
em
zonas
do
tráfego
internacional
premium
cerca de 9%, desempenho que deverá
como seja a baixa lisboeta (Lux, Vincci,
crescer com a nova base operacional
Eurostars, Golden Tulip, B&B).
no aeroporto Francisco Sá Carneiro
da easyJet e da Ryanair no aeroporto
de Lisboa, bem como, com a entrada
no mercado português da companhia
húngaro-polaca Wizz Air no próximo ano.
11
1.º semestre
wmarket
review
Portugal
2014
Cruzeiros
representam
Tendência para uma menor dependência
de
os
Lisboa
e
Funchal
dos mercados tradicionais (Reino Unido,
portos
Espanha, Alemanha e Holanda) e dos
nacionais, sendo o do Funchal já bastante
principais
mercados da CPLP (Angola, Brasil,
consolidado e tendo o de Lisboa vindo a
Moçambique, Cabo Verde) e para uma
destacar-se a nível internacional, ainda
maior diversificação para mercados
com grande margem de crescimento. Os
ainda
portos da Região Autónoma dos Açores e
Rússia, Japão) com maior margem de
do Porto também cresceram no primeiro
crescimento.
exíguos
(EUA,
China,
Índia,
caso devido à construção do novo cais
de cruzeiros e no segundo devido à
Diversificação dos negócios da cadeia
construção de uma nova estação de
de valor do turismo mais virado para as
passageiros.
novas tecnologias, uma vez que o motor
de pesquisa preferido dos “web e mobile
No que respeita à atividade turística, nos
tourists” e os canais de distribuição mais
primeiros meses do ano chegaram aos
usados passam pela internet e pelas
portos portugueses menos cruzeiros que
redes sociais.
no ano anterior (133 cruzeiros e 215.246
passageiros), tendo o porto do Funchal
Reconhecimento e visibilidade interna-
liderado o ranking dos portos marítimos
cional de Lisboa através da capacidade
nacionais com 159.117 passageiros
de atração de eventos e media especia-
(+15.675 passageiros, face a 2013).
lizados na área turística, nomeadamente,
festivais de música, eventos culturais,
Ainda assim, no ano 2014, as previsões
conferências, torneiros de golfe, ativida-
apontam para um crescimento do
des náuticas, entre outros.
número de cruzeiros, cuja expansão
tem contribuído para a redução da
Continuação do aumento da oferta
sazonalidade
hoteleira resultado da enorme procura
associada
à
atividade
e investimento que se tem feito sentir
turística.
na reabilitação de edifícios para projetos
Tendências
Continuação
turísticos com a consequente pressão
da
descendente dos preços médios com
procura em Portugal multi-destinos e
vista a manter ou aumentar as taxas de
multi-marcas, criando uma imagem
ocupação.
de
destino
do
crescimento
polivalente,
oferecendo
vários produtos turísticos destinados a
A
tendência
de
crescimento
do
vários mercados e públicos, permitindo
segmento “do it yourself” (hostels e
uma diferenciação em relação a outros
apartamentos turísticos) que nos últimos
mercados e um novo posicionamento e
anos representou uma alternativa para
notoriedade do país a nível internacional,
muitos empreendedores devido ao baixo
para um turista cada vez mais exigente e
custo de investimento e à rentabilidade
que procura novas experiências.
do produto irá manter-se, desta feita
com regulação da atividade pela nova
lei do alojamento local.
12
“Continuação
do crescimento da
procura em Portugal
multi-destinos
e multi-marcas,
criando uma
imagem de destino
polivalente,
oferecendo vários
produtos turísticos
destinados
a vários mercados
e públicos.”
tendências
procura
portos
OFERTA
Os
building
opportunities
investimento
“Mantém-se a
principal apetência
dos investidores
por ativos prime,
mas a carência
de stock qualificado
pode condicionar
o volume de
transações nos
próximos meses.”
Introdução
Perspetiva Internacional
O mercado de investimento europeu
O mercado de investimento e o mercado
manteve a sua trajetória de crescimento
imobiliário de uma forma geral têm
no
2014,
tido uma evolução muito positiva no
alicerçada nos três mercados principais
ano 2014. A recuperação económica,
(Reino Unido, França e Alemanha)
a diminuição da incerteza política e o
e atraindo novas fontes de capital,
enorme ambiente de confiança que se
com o aumento do investimento por
vive têm gerado significativos volumes
parte de investidores especializados,
de negócios e elevada liquidez nos
private-equity, fundos imobiliários e de
mercados.
primeiro
semestre
de
pensões, “family-offices”, entre outros.
No primeiro semestre do ano o volume
O mercado nacional também registou
de investimento na Europa Ocidental
um volume de investimento muito
registou um aumento de 28% face
significativo
semestre
ao mesmo período no ano passado,
de 2014 devido não só ao crescente
situando-se nos 62,6 mil milhões de
interesse de investidores nacionais e
Euros.
no
primeiro
internacionais, mas também ao valor
Mantém-se a principal apetência dos
dos ativos em negociação.
investidores por ativos prime, mas
A recuperação da confiança no mercado
a carência de stock qualificado pode
interno associado a medidas como
condicionar o volume de transações nos
a
próximos meses.
autorização
de
residência
para
investidores estrangeiros (golden visa) e
VOLUME DE INVESTIMENTO EUROPEU POR
SEMESTRE (2005–2014)
os benefícios fiscais para residentes não
Os volumes transacionados sofreram um
habituais, representaram uma “lufada de
acréscimo na generalidade dos países
ar fresco” num mercado algo estagnado
da zona euro, sendo que os mercados
nos últimos anos.
mais fortes e tradicionais como a França
registaram
os
melhores
níveis
de
De referir ainda aquele que foi o maior
performance, ainda que tenham sido
negócio até ao momento, a venda do
países como a Espanha e a Bélgica que
portefólio de imóveis ocupados pela EDP,
mais se tenham revelado e que tenham
aos investidores americanos GA Capital
tido a maior procura. De registar a menor
por 55 milhões de Euros.
procura nos mercado alemão e italiano.
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
1.º T
2.º T
3.º T
4.º T
VALORES 10^9€
FONTE: BNP PARIBAS REAL ESTATE – RESEARCH – JULHO 2014
13
1.º semestre
wmarket
review
Portugal
2014
A forte procura de ativos e de portefólios
e a maior propensão para o risco por
parte dos investidores, associada a uma
crescente confiança, revela o enorme
dinamismo no mercado alargado a
investidores
ainda
exíguos
(Médio
Oriente, Ásia e América do Norte), pelo
“Desde o ano passado que o volume de
investimento em Portugal tem vindo a crescer
com entradas de capital de diversas origens,
influenciando uma compressão das yields.”
que se pode antever um maior volume
de transações e novos players a atuar
no mercado.
Maior atividade dos investidores interna­­­
O dinamismo do mercado deve-se
cionais responsáveis por mais de 50%
sobretudo às transações de escritórios
do valor total do investimento origi-
e retalho que correspondem a cerca
nando uma compressão das yields e
de 59% e 38% respetivamente do
um aumento dos volumes de capital
volume total de investimento, nas quais
transacionados.
a aquisição do portefólio de imóveis
INVESTIMENTO POR SECTOR (1.º S 2014)
ocupados pela EDP, aos investidores
59%
O sentimento de otimismo é dominante,
americanos GA Capital por 55 milhões
ESCRITÓRIOS
sendo expectável que o volume total de
de Euros teve um impacto muito
investimento em 2014 suba em relação
significativo.
ao registado em 2013, uma vez que se
antecipa um acréscimo da atividade e do
Ativos
volume de transações com maior valor
mercado como a promoção, setores
específicos
de
nichos
de
acrescentado em todos os mercados e
secundários e transações com maior
segmentos até ao final do ano.
nível de risco captam o interesse
38% COMÉRCIO
3% OUTROS
FONTE: WORX, CMVM
de alguns investidores, tendo a sua
O Mercado Nacional
representatividade
Desde o ano passado que o volume de
alguma expressão.
vindo
a
ganhar
investimento em Portugal tem vindo
a crescer com entradas de capital de
diversas origens, influenciando uma
compressão das yields.
VOLUME DE INVESTIMENTO POR SEMESTRE
(2007–2014)
O volume de investimento a nível
nacional no 1.º semestre de 2014 atingiu
2007
os 127 milhões de Euros, tendo decrescido
2008
em relação ao mesmo período de 2013
bastante inflacionado pela aquisição de
50% do CascaisShopping.
Os investidores apesar de estarem na
2010
2011
disposição de assumirem maior risco
2012
na compra de imóveis, continuam
2013
a dar muita atenção aos market
fundamentals preferindo ativos prime
em boas localizações com contratos
de arrendamento com prazos mais
alargados e inquilinos de confiança.
14
2009
2014 (1.º S)
660
570
320 180
143 275
384
320
123 128
70 109
231 187
127
1.º S
2.º S
VALORES EM 10^6€ / FONTE: WORX, CMVM
building
opportunities
À semelhança do que acontece a nível
Tendências
europeu, o dinamismo do mercado
Mercado
deve-se
e
quase
em
exclusivo
a
com
atividade
enorme
e
dinamismo
com
expetativa
investidores internacionais sobretudo
de aumento do volume e número de
aos fundos de investimento.
transações, envolvendo grandes portfólios imobiliários e fazendo disparar
De forma a não se perderem as
o
oportunidades
imobiliário.
e
dada
a
elevada
volume
anual
do
investimento
concorrência no mercado imobiliário, o
EVOLUÇÃO DAS PRIME YIELDS POR SECTOR
(2001–2014)
10
9
8
7
6
5
4
3
2
1
0
período de tempo para a concretização
Mantém-se
a
atratividade
e
a
das transações tem vindo a encurtar.
captação de investimento interno e
externo devido à existência de várias
As prime yields têm vindo a descer
oportunidades de promoção de novos
gradualmente em todos os segmentos
negócios imobiliários, principalmente,
com exceção da indústria e logística.
de reabilitação de imóveis para projetos
Prevê-se que exista a partir de agora
comerciais e turísticos com atração de
alguma
mais marcas internacionais.
tendência
de
estabilização
ativos secundários ou em localizações
Expectativa de aumento da pressão
secundárias tenderão a manter uma
de venda dos ativos das carteiras dos
pressão de subida.
bancos e fundos imobiliários.
Tendência de subida das rendas prime
e de contração das prime yields de
ESCRITÓRIOS
RETALHO
INDUSTRIAL
EURIBOR (6 MESES)
OBRIGAÇÕES DO TESOURO
VALORES EM % / FONTE: WORX, BANCO DE PORTUGAL
escritórios e retalho, assim como, das
taxas de juro que se mantém baixas.
principais transações de investimento (1.º S 2014)
GA Capital + Garisson
EDP – Marquês de Pombal
Lisboa
Escritórios
Investments
Lojas IZI
Oeiras, Setúbal Retalho
IZI
Duque de Palmela, 23
Lisboa
Escritórios
Investidor Privado
50% Continente Portimão
Portimão
Retalho
Sierra Portugal Fund
50% Albufeira Shopping
Albufeira
Retalho
Sierra Portugal Fund
Ex Lanidor
Lisboa
Retalho
SUBELL
Liberdade, 136
Lisboa
Escritórios
Investidor Privado
P. Estacionamento Av. Liverdade, 245 Lisboa
Estacionamento Investidor Privado
value (10^6€)
55,0
25,0
9,5
9,0
7,5
6,5
5,9
3,5
volume de
investimento
comprador
Prime yield
industrial
Localização Setor
Prime yield
retalho
imóvel
tendências
Prime yield
escritórios
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014 (1.º S)
para os ativos prime, enquanto os
fonte: worx
15
building
opportunities
Desde 1996, a Worx – Real Estate Consultants é uma das principais consultoras imobiliárias em Portugal e uma referência incontornável
neste setor. A Consultora encontra-se em expansão internacional, estando presente em Angola desde 2007 e, em Moçambique, desde 2014.
áfrica
ÁSIA / PACIFICo
EUROPa
MIDDLE EAST
Angola
Austrália
Áustria
Bahrein
BotsUana
Camboja
Bélgica
Catar
Quénia
China
República Checa
Emirados Árabes Unidos
Maláui
Hong Kong
França
Moçambique
Índia
Alemanha
AMERICA
Nigéria
Indonésia
Irlanda
EUA
África do Sul
Japão
Itália
Caraíbas
Tanzânia
Malásia
Mónaco
Uganda
Nova Zelândia
Holanda
Zâmbia
Singapura
Polónia
Zimbábue
Coreia do Sul
Portugal
Tailândia
Roménia
Vietname
Rússia
Espanha
Suiça
Reino Unido
Av. da República, n.º25, Piso 0
1050-186 Lisboa, Portugal
Tel.: +351 217 999 960
Fax: +351 217 999 965
[email protected]
www.worx.pt
building
opportunities
REGULATED BY RICS