Edição Abril 2016 - Jornal do Síndico

e
+
Ano XXV - Edição 316 - Abril /2016 - Fortaleza/CE - 6.000 Exemplares - www.jornaldosindico.com.br/fortaleza - (85) 3214.4972
CLASSÍNDICO
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EDITORIAL
Nossa Menssagem
Página 2
FINANÇAS
Novo CPC promete maior agilidade
na cobrança de inadimplentes
Página 3
Artigo Jurídico
Wellington Luiz Sampaio de
Holanda Filho - OAB/CE 25.274
Página 7
COTIDIANO
As 8 Dicas para realizar um
Mutirão de recuperação de
Inadimplência de Sucesso!
Página 7
2
Abril 2016 | Jornal do Sindico
Editorial
Nossa Mensagem
O
país está em crise e isso é fato. Índices
de desemprego crescendo, inflação
nas alturas e falta de perspectiva
para muitos trabalhadores. Tal contexto
resvala imediatamente sobre as finanças do
condomínio. Mas por quê? Porque quando
as contas apertam e falta dinheiro para
pagar tudo, a maioria das pessoas deixa as
taxas condominiais de lado para priorizar
outros compromissos “mais urgentes”.
Mas esse também é um pagamento
urgente. Ele existe para suprir toda
uma estrutura da qual o condômino é
usuário diariamente. Na maior parte dos
condomínios brasileiros, o rateio das
despesas é a única fonte de renda para
pagar funcionários - porteiro, zelador,
serviço de limpeza, jardineiro, vigilante
- bem como arcar com as faturas de água,
energia, realizar manutenções nos espaços
físicos do condomínio.
Se o dinheiro para de entrar, é
certo que esse equilíbrio será maculado e
$
$$
algum serviço sairá prejudicado. Essa é a
crise que muitos condomínios enfrentam
atualmente: a inadimplência acima do
tolerável. Não obstante o cenário pouco
favorável, uma novidade no campo jurídico
promete ajudar os síndicos a resolverem ou
pelo menos amenizarem esse problema.
Uma alteração regulamentada no
novo Código de Processo Civil, implementado
recentemente no mês de março, promete
conferir maior agilidade na hora de o
síndico cobrar os débitos de condôminos
inadimplentes. A novidade trazida pelo novo
código é que, a partir de agora, passa a ser
considerado, dentre os títulos executivos
extrajudiciais, “o crédito referente às
contribuições ordinárias ou extraordinárias
de condomínio edilício, previstas na respectiva
convenção ou aprovadas em assembleia geral,
desde que documentalmente comprovadas”
(artigo 784 inciso X).
Na prática, ao receber a petição
inicial, o juiz fixa os honorários em 10%
do valor que será reduzido para 5% se o
devedor efetuar o pagamento integral no
prazo de três dias da citação. Porém, se a
execução for contestada, a verba honorária
poderá ser elevada até 20%. Dessa forma,
busca-se desestimular que o condômino
devedor embargue apenas para “ganhar
tempo”.
Ao receber a petição inicial, fixa
os honorários em 10% do valor que será
reduzido para 5% se o devedor efetuar
o pagamento integral no prazo de três
dias da citação. Porém, se a execução for
contestada, a verba honorária poderá ser
elevada até 20%. Dessa forma, busca-se
desestimular que o condômino devedor
embargue apenas para “ganhar tempo”.
A expectativa é de que tal
modificação processual agilize a cobrança
de devedores e facilite a vida do síndico.
Leia mais em nossa matéria de “Finanças”.
Esperamos dias melhores!
Boa leitura!
Indicadores Econômicos
Poupança antiga (1)
Poupança (2)
TR*
TJLP
FGTS (3)
SELIC - Déb Fed (4)
UPC ***
Salário Mínimo
Salário Mínimo SP (5)
UFIR (6)
nov/15
(%)
(%)
(%)
(%)
(%)
(%)
(%)
(R$)
(R$)
(R$)
dez/15
jan/16
0,7261% 0,6327% 0,5962%
0,7261% 0,6327% 0,5962%
0,2250
0,1320
0,0957
0,58%
0,62
0,58
0,4722
0,3790
0,3426
1,16
1,06
1,00
22,83
22,95
22,95
788,00
880,00
880,00
905,00
905,00
905,00
$$
$
fev/16
Ano
12 meses
0,7169
0,7169
0,2168
0,62
0,4640
1,16
22,95
880,00
905,00
---
1,96
1,96
0,45
1,84
1,19
3,26
0,53
11,68
-----
8,30
8,30
2,01
6,86
5,07
13,74
1,77
11,68
-----
* TR – Taxa Referencial; ** Débitos Federais; *** Unidade Padrão de Capital; (1) Rendimento no 1º dia do mês seguinte, para depósitos até
03/05/12; (2) Rendimento no primeiro dia do mês seguinte para depósitos a partir de 04/05/2012 – MP nº 567, de 03/05/2012. (3) Crédito
no dia 10 do mês seguinte (TR + juros de 3 % ao ano). (4) Juro pela Taxa Selic para pagamentos de débitos federais em atraso – no mês do
pagamento, a taxa é de 1%; (5) São duas faixas salariais mínimas, com vigência a partir deste mês: R$ 905 (para domésticos, agropecuários, ascensoristas, motoboys) e R$ 920 (para operadores de máquinas, carteiros, cabeleireiros, trabalhadores de turismo, telemarketing); (6) Extinta
pela Medida Provisória nº 1973/67, de 27/10/00 – último valor: R$ 1,0641; BTN + TR cheia – suprimido por ser título extinto pela Lei nº 8.177,
de 01/03/1991, embora ainda existam alguns em circulação.
Fonte: Folha Online, Valor Econômico
Jornal do Sindico | Abril 2016
Especial
Finanças
O desafio de atrair quórum para assembleias condominiais
U
ma queixa bastante
recorrente
entre
síndicos de todo o Brasil
é a baixa frequência durante
as assembleias condominiais.
Segundo a Lello, tradicional
administradora
paulistana,
cerca de 70% dos moradores
de São Paulo - maior cidade
do país - não comparecem às
assembleias marcadas para
debater e deliberar sobre
assuntos de seus condomínios.
Pouca
gente
se
dispõe a reservar alguns
minutos do seu tempo para ir
discutir assuntos pertinentes
ao interesse coletivo como
eleição do síndico, melhorias
a serem implantadas na
estrutura,
aprovação
da
previsão orçamentária e das
contas do exercício anterior.
Isso
rapidamente
gera
insatisfações, pois, embora
não tenha participado das
deliberações, o faltoso está
igualmente sujeito a obedecêlas independentemente de ter
comparecido ou não à reunião.
Essa é, portanto,
a reclamação padrão por
parte de muitos condôminos:
“Eu não sabia, eu não fui
consultado
acerca
disso,
logo, não vou seguir essa
regra”. O argumento é
facilmente rebatido, uma
vez que as decisões tomadas
em assembleia legalmente
constituída são, sim, legítimas
e válidas para absolutamente
todos, desde que, obviamente,
tenham
sido
atendidos
critérios como convocação
prévia e quórum mínimo para
a realização de tal encontro.
3
Contudo, bater de
frente com o condômino e
informá-lo de que é obrigado a
se submeter a regimentos sobre
os quais ele não opinou não é
uma forma muito diplomática
de gerenciar os assuntos do
condomínio. O melhor síndico é
aquele conciliador, não o inimigo
dos condôminos. Então, melhor
que assumir tal postura de
“carrasco”, mais interessante é
atrais as pessoas a participarem
das assembleias e convencêlas de que aquele momento é
importante e pode ser agradável.
“Os síndicos devem
trabalhar para mobilizar os
moradores, visando ampliar
o número de participantes
nas assembleias, uma vez
que as decisões tomadas
nesses encontros afetam a
todos os condôminos”, afirma
Angelica
Arbex,
gerente
de Relacionamento com o
Cliente da Lello Condomínios.
Ela sugere 6 dicas para essa
finalidade. Confira:
1)
Procure
mesclar
temas
importantes
com
outros que atraiam interesse
dos condôminos. Assim, a
presença será maior.
2)
Coloque na pauta
apenas assuntos realmente
relevantes. Desta forma, as
assembleias ficam mais curtas
e menos cansativas.
3)
Promova a integração
dos condôminos com eventos
extra-assembleia. É mais fácil
ter adesão dos moradores em
um condomínio com clima
mais amistoso.
4)
Para
condomínios
muito grandes, vale fazer
um pequeno evento após a
assembleia, como um coquetel,
um lanche ou mesmo um
eventual sorteio de prêmios.
5)
Estimule a gestão
participativa no condomínio.
Uma boa dica é criar comissões
específicas para que os
condôminos participem, como
comissão de decoração, de
obras e de síndicos-mirins,
entre outros.
6)
Acerte no horário.
Cada síndico deve conhecer
bem os seus moradores e
procurar agendar a assembleia
num horário positivo para a
maioria deles.
Novo CPC promete maior agilidade na
cobrança de inadimplentes
U
ma alteração regulamentada
no novo Código de Processo
Civil,
implementado
recentemente no mês de março,
promete conferir maior agilidade
na hora de o síndico cobrar
os débitos de condôminos
inadimplentes, diminuindo as de
o devedor ganhar tempo.
Antes dessa mudança, ao
se identificar a falta de pagamento
por parte de um morador, o
condomínio
precisaria
dar
entrada em uma ação judicial.
Posteriormente, o juiz designava
audiência de conciliação, instrução
e julgamento. Na ocasião da sua
realização, o réu apresentava a
defesa e era proferida a sentença.
Contudo,
todo
esse
processo não se dava em um
curto prazo, podendo se arrastar
por meses sendo as audiências
frequentemente
remarcadas,
sobretudo por dificuldade de citação
do réu, cujo interesse, obviamente,
é sempre o de postergar o encontro
para ir adiando o pagamento de
suas obrigações.
Então, o que muda com
o novo CPC? A novidade trazida
pelo novo código - e que é de
sumo interesse dos síndicos - é
que, a partir de agora, passa a ser
considerado, dentre os títulos
executivos
extrajudiciais,
“o
crédito referente às contribuições
ordinárias ou extraordinárias de
condomínio edilício, previstas na
respectiva convenção ou aprovadas
em assembleia geral, desde que
documentalmente comprovadas”
(artigo 784 inciso X).
Diferentemente
de
antes, quando era preciso propor
ação, aguardar a sentença,
depois aguardar o recurso que o
condômino inquirido geralmente
propõe para se justificar e, só
depois, aguardar a execução da
cobrança. Agora, a estratégia
mudou: o juiz, ao receber a petição
inicial, fixa os honorários em 10%
do valor que será reduzido para 5%
se o devedor efetuar o pagamento
integral no prazo de três dias da
citação. Porém, se a execução for
contestada, a verba honorária
poderá ser elevada até 20%. Dessa
forma, busca-se desestimular que
o condômino devedor embargue
apenas para “ganhar tempo”.
A partir do primeiro mês
de atraso, já é possível entrar com
ação de cobrança, desde que o
síndico reúna recibos em atraso
e atas de reunião para comprovar
débitos. A Justiça pode determinar
que o inadimplente pague a dívida
em três dias. Se o inadimplente se
negar a pagar, o condomínio pode
pedir a penhora do imóvel ou a
penhora online, se comprovar que
ele tem dinheiro em banco.
Para o síndico João
Fernandes Kaspary, a “alteração
vem em um momento muito
oportuno, visto que milhares de
condomínios no Brasil enfrentam
atualmente uma crise profunda
de inadimplência, o que gera uma
série de consequências, dentre
elas o atraso no pagamento de
contas ordinárias como a folha
de funcionários e serviços de
primeira necessidade como água
e energia, além da manutenção
predial”, avalia. Na opinião dele,
não é justo que os condôminos
que honram seus compromissos
sejam prejudicados pela má fé de
alguns maus pagadores.
4
Abril 2016 | Jornal do Sindico
Jurisprudência
TRF-1 - APELAÇÃO CIVEL
AC
200301000182564
GO
2003.01.00.018256-4 (TRF-1)
Data de publicação: 16/08/2013
Ementa: PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AÇÃO DE DIVISÃO. AUSÊNCIA
DE CONDOMÍNIO ENTRE AUTORES E RÉUS. CONFUSÃO ENTRE
OS LIMITES DAS PROPRIEDADES CONFINANTES. EXTINÇÃO
DO PROCESSO SEM ANÁLISE DO
MÉRITO. SENTENÇA MANTIDA.
APELAÇÃO A QUE SE NEGA PROVIMENTO. 1. A existência de condomínio entre autores e réus dentro
da área apontada é pressuposto da
ação de divisão, fato não constatado nos autos. 2. Ademais, a ação
de divisão é a via adequada àquele
que pretende por termo à comunhão, sem contar com a anuência
dos demais condôminos para tal,
não tendo por finalidade fazer cessar a confusão dos limites entre as
propriedades confinantes. 3. Apelação que se nega provimento.
TJ-SP
Apelação
APL
242581520108260361
SP
0024258-15.2010.8.26.0361
(TJ-SP)
Data de publicação: 25/07/2011
Ementa: DESPESAS DE CONDOMÍNIO - COBRANÇA LEGITIMIDADE
PASSIVA ‘AD CAUSAM’ SENTENÇA
REFORMADA. Legitimado para figurar no polo passivo da ação de
cobrança de despesas condominiais é tanto o titular do domínio,
como o comprador, cessionário,
usuário do imóvel, se desta circunstância houver ciência inequí-
Repeteco
M
voca do Condomínio, cabendo unicamente a este escolher em face de
quem quer demandar.
a condenação até que satisfeita a
obrigação. Recurso do réu desprovido e provido o do autor.
STJ - AGRAVO REGIMENTAL NO
AGRAVO DE INSTRUMENTO AgRg
no Ag 648781 SP 2004/01819191 (STJ)
Data de publicação: 22/10/2007
Ementa: AGRAVO REGIMENTAL.
AGRAVO DE INSTRUMENTO. COTAS CONDOMINIAIS.CONDOMÍNIO
ATÍPICO. Embora a convenção de
condomínio aprovada, mas não
registrada, sejaeficaz para regular
as relações entre os condôminos
(Súmula 260), asobrigações assumidas pelos que espontaneamente
se associaram pararatear as despesas comuns não alcançam terceiros
que a elas nãoaderiram.
TJ-SP
Apelação
APL
9227387432006826
SP
9227387-43.2006.8.26.0000
(TJ-SP)
Data de publicação: 15/08/2011
Ementa: “DESPESAS DE CONDOMÍNIO -NATUREZA ‘PROPTER REM’
DA OBRIGAÇÃO - RESPONSABILIDADE. A obrigação de pagar as
despesas de condomínio é ‘propter
rem’ motivo pelo qual responde por
elas o titular do domínio ou quem
quer que tenha adquirido os direitos sobre o imóvel com perspectiva
de se tornar seu proprietário, não
importando o que tenha sido combinado entre os contratantes.Não
se perquire a pessoalidade do débito, pois a dívida é inerente à coisa.”
TJ-SP
Apelação
APL
00468859620058260002
SP
0046885-96.2005.8.26.0002
(TJ-SP)
Data de publicação: 25/07/2013
Ementa: DESPESAS DE CONDOMÍNIO. AÇÃO DE COBRANÇA. PROCURAÇÃO VÁLIDA. OBRIGAÇÃO
DE TRATO SUCESSIVO. INCLUSÃO
DAS PARCELAS VINCENDAS ATÉ A
SATISFAÇÃO DA OBRIGAÇÃO. EXEGESE DO ART. 290 DO CPC . 1. É
válida a procuração ad judicia conferida à administradora de imóveis
e condomínio que substabelece os
poderes do foro em geral ao advogado, pessoa habilitada a exercê-lo
em juízo. 2. Por força do art. 290
do CPC , incluem-se as prestações
vincendas no pedido, integrando
TJ-SP - Ap
elação APL
1267150920088260002
SP
0126715-09.2008.8.26.0002
(TJ-SP)
Data de publicação: 19/12/2011
Ementa: DESPESAS DE CONDOMÍNIO - COBRANÇA LEGITIMIDADE
PASSIVA ‘AD CAUSAM’ APELO DA
PARTE RÉ IMPROVIDO. Legitimado para figurar no polo passivo da
ação de cobrança de despesas condominiais é tanto aquele em nome
de quem está registrada a unidade
condominial no álbum imobiliário,
como o compromissário-comprador do imóvel, se desta circunstância houver ciência inequívoca do
Condomínio, cabendo unicamente
a este escolher em face de quem
quer demandar.
TJ-SP
Apelação
APL
9129947422009826
SP
9129947-42.2009.8.26.0000
(TJ-SP)
Data de publicação: 12/09/2012
Ementa:
RESPONSABILIDADE
CIVIL FURTO DE MOTO EM GARAGEM DE CONDOMÍNIO - CONVENÇÃO QUE NÃO PREVÊ RESPONSABILIDADE - AUSÊNCIA DE
SISTEMAS DE VIGILÂNCIA - INDENIZAÇÃO INDEVIDA. Não há
se falar em dever de indenizar de
condomínio, por furto de moto em
estacionamento de edifício, em
que não conste na respectiva convenção, a responsabilidade pela
guarda e vigilância, ensejadoras de
responsabilidade civil Ausência de
vigilância específica para zelar pela
segurança dos veículos.
TJ-SP
Apelação
APL
266347120108260361
SP
0026634-71.2010.8.26.0361
(TJ-SP)
Data de publicação: 04/07/2011
Ementa: “DESPESAS DE CONDOMÍNIO - PROMITENTE-VENDEDOR
ILEGITIMIDADE PASSIVA - NÃO
RECONHECIMENTO - RECURSO
IMPROVIDO. O promitente-vendedor é parte legítima para responder à ação de cobrança de despesas
condominiais se o condomínio não
tiver ciência da promessa de transferência da unidade a terceiro, operada através de compromisso de
compra e venda não registrado”.
Fonte: ww.jusbrasil.com.br
TJ-SP
Apelação
APL
163881220098260309
SP
0016388-12.2009.8.26.0309
(TJ-SP)
Data de publicação: 03/08/2011
Ementa: DESPESAS DE CONDOMÍNIO - COBRANÇA LEGITIMIDADE
PASSIVA ‘AD CAUSAM’. Legitimado para figurar no polo passivo
da ação de cobrança de despesas
condominiais é tanto aquele em
nome de quem esteja registrada
a unidade condominial no álbum
imobiliário, como o comprador
do imóvel, se desta circunstância houver ciência inequívoca do
Condomínio, cabendo unicamente
a este escolher em face de quem
quer demandar.
TJ-SP
Apelação
APL
1930706120098260100
SP
0193070-61.2009.8.26.0100
(TJ-SP)
Data de publicação: 22/02/2011
Ementa: CONDOMÍNIO - AÇÃO
DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE TÍTULO - Promitente comprador imitido na posse
e ciência do condomínio sobre o
compromisso de compra e venda Dispensabilidade do registro -Responsabilidade do promitente comprador pelas taxas condominiais
- Ausência de prova do pagamento - Títulos exigíveis - Exclusão de
parte das parcelas, reconhecidas
como indevidas pelo credor.Apelação provida.
- *Andréa Mattos
esmo não estando visível
aos olhos , é certo que
nas grandes cidades a
população vive protegida por
uma parafernália eletrônica,
digna dos filmes do agente
secreto 007. Em fortaleza, por
exemplo, há à disposição de
sua população equipamentos
capazes de monitorar residências
e empresas via Internet. As
células de sobrevivência, que
transformam um simples cômodo
em uma fortaleza moderna, têm
suas paredes e portas blindadas
contra disparos até mesmo de
fuzil AR -15.
Na capital cearense, pelo
menos três ambientes como esse
já foram construídos.
As
guaritas
dos
condomínios
também
são
projetadas para suportar o
impacto das balas. Aos poucos, a
busca pela segurança transforma
as metrópoles em selva de aço.
Contabilizando horas trabalhadas
A sensação de segurança,
que, para a maior parte da
população, tornou-se apenas
uma
longínqua
lembrança,
começa a ser reconquistada pelas
pessoas que tem um considerável
patrimônio.
Um
simples
compartimento de uma casa
ou empresa tem suas paredes e
portas blindadas, sendo projetado
para se tornar praticamente
intransportável por marginais. O
metro quadrado de uma parede
blindada não sai por menos de R$
300,00. A blindagem das portas
é ainda mais cara – R$ 3 mil, mas
pode custar cerca de R$ 4,5 mil. O
vidro de blindado já é um pouco
mais barato, saindo por R$ 20,00
o centímetro quadrado. Algumas
pessoas colocam nesse cômodo,
que possui isolamento acústico e
térmico, um gerador de energia.
Também há espaço para frigobar
abastecido com alimentos não-
perecíveis.
Como objetivo de todo
esse investimento não é ficar
isolado, mas protegido de perigos,
há um monitor de vídeo, cujo valor
é de aproximadamente R$ 2,5 mil,
que exibe as imagens das câmeras
espalhadas pela residência.
A
comunicação
é
garantida por celular e os
suprimentos
devem
ser
armazenados para assegurar que,
caso necessário, o habitante dessa
moderna fortaleza não deixe
o recinto por quatro dias. Um
bunker de 15 m2 custa R$ 40 mil.
Mas os condomínios
que não podem dispor de tantos
recursos podem dispor de tantos
recursos podem optar por
outras alternativas mais baratas
e que torna a área mais segura.
As cercas elétricas e sistema de
monitoramento por câmeras são
algumas destas opções.
Blindagem
nos
condomínios tornou-se uma
mania
A busca por mais
segurança tornou a blindagem de
ambientes uma espécie de mania.
As guaritas dos condomínios já
estão sendo blindadas. Dessa
forma, segundo ele, o porteiro,
quando
necessário,
tem
condições de tomar atitudes,
como ligar para a policia ou
acionar a segurança privada, sem
correr riscos. A blindagem de uma
guarita de dois metros quadrados
custa de R$ 5 mil a R$ 10 mil. Com
a ajuda de um sistema integrado
de tv, o morador percebe que
sua residência ou escritório
foi invadido e busca refugio na
doca de segurança. Ela é toda
blindada. Tem aproximadamente
dois metros quadrados; as
pessoas (lá dentro) têm como se
comunicar com o exterior e se
mantém protegidas, enquanto
os marginais estão no local. A
instalação de um sistema como
esse (com quatro câmeras) sai por
R$ 2,5 mil, em média. A instalação
de 16 câmeras custa cerca de R$ 9
mil.
Jornalista e Colaboradora
do Jornal do Sindico
Jornal do Sindico | Abril 2016
Administração
A
“Perdão” dos devedores pode ser armadilha para síndicos
lém de saber lidar com
as questões referentes à
manutenção predial e às
relações entre os condôminos,
administrar as finanças do
condomínio pode se tornar a
parte mais difícil do exercício da
sindicância. Isso porque, na maioria
das vezes, a receita do condomínio
advém exclusivamente das taxas
pagas pelos ocupantes e, quando
alguém deixa de honrar seu
compromisso, os demais são
penalizados.
De acordo com órgãos
de serviço de proteção ao crédito
como o SPC Brasil e o Serasa, nos
últimos 15 meses os índices de
inadimplência no país aumentaram
significativamente. Devido à
crise econômica no país, muitas
pessoas, na hora de priorizar seus
pagamentos, acabam por deixar
a taxa condominial em segundo
plano, visto que essa geralmente
cobra juros menores que outras
dívidas.
Com o intuito de amenizar
o caos financeiro do condomínio,
muitos síndicos buscam a
negociação com os inadimplentes,
visando à quitação dos débitos
e, para isso, oferecem algumas
Legislação
vantagens como parcelamento,
cancelamento de multas e até
descontos. Embora essa seja uma
iniciativa de intenção positiva, é
necessário proceder com muita
cautela, uma vez que o perdão
ou amortecimento da dívida
significa tratar com benevolência
um condômino que não estava
honrando seus compromissos,
sobrecarregando os demais.
Para o engenheiro
Marco Antônio Braga, morador
de um residencial na cidade
do Recife (PE), essa não é uma
conduta justa. “Em 2014, a
nossa associação de moradores
acionou um ex-síndico na Justiça
depois que ele simplesmente
perdoou a quase toda a dívida de
quatro devedores contumazes do
nosso condomínio. Eles pagaram
cerca de 30% dos débitos para
se regularizarem, praticamente
nada. Se eles deixam de pagar
e continuam a usufruir dos
benefícios, então é porque
alguém que cumpre com suas
responsabilidades está pagando
por dois”, comenta.
No ano passado, o juiz
da 4ª Vara Cível de Taguatinga, no
processo nº 2014.07.1.042284,
condenou
um
síndico
e
seu subsíndico a pagarem
solidariamente a quantia de R$
3.300,43 ao condomínio. Isso em
reparação de danos porque, dentre
outras atitudes, excluíram juros
e multa de um condômino em
atraso.
Para o advogado Júnior
Messias, a negociação das dívidas
é uma estratégia interessante para
sanear as finanças do condomínio.
“O parcelamento é uma opção que
facilita a vida do inadimplente e faz
o caixa do condomínio aumentar
as receitas, ainda que seja em um
longo prazo”, afirma.
Messias faz uma ressalva:
“no entanto, cláusulas que
resultam em perda de receita como
amortecimento de multas por
atraso ou mesmo o perdão parcial
dos débitos são decisões sérias as
quais o síndico só deve tomar após
consultar os demais condôminos.
Tudo isso sendo obviamente
registrado em assembleia. Caso
contrário, o perdão pode ser
interpretado como favorecimento
e o síndico, responsabilizado e
chamado a pagar os dividendos
dos quais abriu mão”, orienta o
advogado.
- Redação com Rau Advogados
Aviso prévio: proteção para empregado e empregador
A
legislação
trabalhista
existe para regulamentar
as relações entre patrão e
empregado, de modo a assegurar
direitos e prescrever deveres para
ambas as partes. Nesse contexto,
o mecanismo do aviso prévio disposto na Consolidação das Leis
do Trabalho (CLT) - existe para que
uma das partes possa comunicar
à outra sua decisão de rescindir o
contrato de trabalho.
O
objetivo
desse
dispositivo legal é evitar que
tanto o empregado quanto o
empregador sejam surpreendidos
com a interrupção das atividades,
proporcionando ao empregador
a possibilidade de contratar
outro funcionário para a vaga, e,
ao empregado, a recolocação no
mercado de trabalho, caso seja de
seu interesse.
Quem tem direito ao aviso
prévio? O advogado especialista em
Direito do Trabalho, Dr. Alessandro
Batista Rau, responde: Sempre que
uma das partes quiser rescindir
o contrato de trabalho sem justa
causa, deverá comunicar a outra
parte, através do aviso prévio.
Portanto, tanto o empregado (nos
casos de despedida sem justa
causa) quanto o empregador (nos
casos de pedido de demissão) têm
direito ao aviso prévio.
Em
relação
aos
funcionários
formais
do
condomínio, o síndico deve atentar
para o seguinte fato: O empregador
pode optar por efetuar o
pagamento do aviso prévio de
forma indenizada ou exigir que o
empregado cumpra o aviso prévio
trabalhando.
“Na hipótese de aviso
prévio trabalhado, o empregado
pode optar entre trabalhar duas
horas a menos por dia ou não
trabalhar por sete dias corridos
sem que ocorra qualquer desconto
em relação ao valor do aviso
prévio, sendo que tal previsão
objetiva propiciar um tempo livre
para o trabalhador procurar novo
emprego”, explica Alessandro Rau.
Ele complementa: caso
opte por trabalhar duas horas a
menos, toda falta ocorrida durante
o período de aviso prévio poderá
ser descontada pelo empregador,
o mesmo ocorrendo com toda e
qualquer falta que exceda ao limite
de sete dias, caso o trabalhador
opte por não trabalhar sete dias
corridos.
Por outro lado, caso
o empregado tenha pedido
demissão, deverá cumprir o
período de aviso prévio com
jornada normal de trabalho, sendo
que, caso o trabalhador não queira
cumprir o período de aviso prévio,
o empregador poderá efetuar o
desconto desse período junto às
parcelas extintivas do contrato de
trabalho.
Empregados
e
empregadores
devem
estar
atentos às regras estabelecidas há
poucos anos do aviso prévio. Até
2011, o prazo era sempre de 30
dias. No entanto, desde que entrou
em vigor a Lei nº 12.506/2011,
dispondo sobre o aviso prévio
proporcional, o prazo do aviso
prévio passou a ser de 30 dias,
mais 3 dias por ano de serviço
prestado a empresa, até o máximo
de 90 dias de aviso prévio.
5
6
Abril 2016 | Jornal do Sindico
POR RODRIGO KARPAT
NOVO CPC E OS CONDOMÍNIOS
C
om o advento do Novo
Código de Processo Civil
algumas mudanças vão
agilizar o processo de cobrança
das cotas condominiais em
atraso, e tentar pôr fim às
cobranças
intermináveis
que assolam o universo
condominial e oneraram aos
que pagam as suas cotas em
dia.
Porém,
algumas
informações precisam ser
bem analisadas a fim de não
causar dúvidas quanto ao novo
procedimento de cobrança
das cotas em atraso, como por
exemplo o a informação que
tem sido divulgada que em 3
dias o devedor será executado
e perderá o seu imóvel, o que
não condiz com o que de fato
ocorrerá.
Esse pagamento é
devido na ação de execução
após o devedor ser citado, o
que continua a ser da mesma
forma que antes da vigência
do novo código. Situação
que poderá levar 1 mês, dois
meses, ou se o devedor não for
localizado, até mesmo alguns
anos em caso extremos.
Somente a partir do
momento em que esse devedor
for citado, como o rito não é
mais o rito ordinário e sim o da
execução, uma vez que a dívida
Bem Estar
O
de condomínio se transformou
por força do artigo Art.
784, X em título executivo
extrajudicial, o devedor terá,
aí sim, 3 dias para pagar a
dívida, após citado ou nomear
bens à penhora, caso não
nomeie os bens à penhora,
nem quite a dívida em 3 dias o
bem que originou a dívida será
penhorado. O que isso quer
dizer?
Que, após citado, e
passados os 3 dias, o oficial
de justiça voltará a residência
do devedor a fim de lavrar
a penhora do bem, ou seja,
de forma simples, o oficial
anotará em termo próprio
que o presente bem servirá
para garantir a dívida, e essa
informação também constará
na matrícula do bem, e o
documento
devolvido
ao
processo para a continuidade
do tramite da cobrança;
Com a intimação da
penhora, o devedor terá o
prazo de 15 dias, para oferecer
não mais a defesa, e sim
embargos à execução.
Com os embargos à
execução, apesar de serem
uma forma de defesa, estes
somente
serão
recebidos
e processados pelo Juiz da
causa, se abordarem questões
técnicas, como excesso de
execução, erro na penhora,
entre outras questões técnicas
e não mais de defesa.
Assim, transcorrido
o prazo de embargos, ou seja,
os 15 dias após intimação da
penhora, o devedor mediante
a prévia autorização judicial
poderá constar nos cadastros
de proteção ao credito. (art.
782, § 3º)
Importante
para
que seja título executivo
extrajudicial
que
tenha
liquidez, seja certo e exigível,
sendo que a liquidez do
título estará na previsão
orçamentária que deverá
constar a cota parte de cada
unidade no rateio levando
em conta a fração ideal,
ou conforme previsto na
Convenção.
Caso o título seja mal
formado caberá embargos
a execução e suspensão da
execução.
Para início da execução
será necessário para instruir
a petição inicial, o título de
propriedade, ata de eleição do
sindico, planilha da dívida que
poderá incluir valor principal,
juros, multa e correção
monetária, ata contendo a
previsão orçamentária com a
devida fração e valor destinado
a cada unidade e segunda via
dos boletos em aberto.
Caso
não
estejam
presentes todos pressupostos,
poderá ser iniciada ação de
cobrança de cotas de condomínio
e não diretamente a execução.
Outra inovação é a
previsão no art. 252 do NCPC
que autoriza ao oficial de justiça
que proceda com a intimação
ao funcionário da portaria
responsável pelo recebimento
de correspondência. Sem
previsão anterior.
Da mesma forma
na citação pelo correio, será
válida a entrega do mandato
a funcionário da portaria
responsável pelo recebimento
de correspondência, que,
entretanto, poderá recusar
o recebimento, se declarar,
por escrito, sob as penas da
lei, que o destinatário da
correspondência está ausente.
Sem previsão anterior.
*Rodrigo Karpat é advogado
especialista
em
Direito
Imobiliário,
consultor
em
condomínios e sócio do Karpat
Sociedade de Advogados.
- Redação com assessoria
brasileiro
está
negligenciando
um
importante momento
do seu dia: de acordo com
pesquisas do Instituto do
Sono aproximadamente 63%
dos brasileiros têm algum
problema relacionado ao
sono. Esse ato, fundamental
para a saúde do organismo,
está sendo perturbado por
distúrbios como insônia,
ronco e apneia (parada
respiratória
durante
o
repouso). Como andam suas
noites de sono?
Para a especialista
em sono Kenya Felicíssimo,
problemas
relacionados
ao sono são, muitas vezes,
negligenciados.
Acordar
Como vão as suas noites de sono?
cansado
pode
significar
ter uma doença grave e é
uma questão que deve ser
investigada, uma vez que a
falta de descanso prejudica o
bem-estar físico e cognitivo
do indivíduo, destaca-se a
manutenção do equilíbrio
geral do organismo, das
substâncias
químicas
no
cérebro que regulam o ciclo
vigília-sono,
consolidação
da memória e aprendizado,
regulação da temperatura
corporal,
entre
outras
atividades.
Segundo a Associação
Brasileira do Sono, 24% dos
homens e 18% das mulheres
de meia-idade roncam. Acima
dos 60 anos, o percentual
aumenta para 60% e 40%,
respectivamente. O Instituto
do Sono aponta que, no
Brasil, existem 40 milhões
de pessoas portadoras da
apneia, distúrbio que pode
levar a problemas cardíacos,
como pressão alta e infarto do
miocárdio.
De
acordo
com
especialistas no tema, as
necessidades diárias de
sono variam de acordo com
a faixa etária do indivíduo. A
orientação é de que adultos
e idosos devam reservar de
6 a 8 horas por dia para o
seu momento de repouso.
Porém,
por
inúmeros
motivos, isso nem sempre é
obedecido.
O Instituto do Sono propõe algumas dicas que podem
ajudar a ter um descanso mais eficaz e restaurador e melhorar
a qualidade de vida:
•
Ter horários regulares para dormir e despertar.
•
Ir para a cama somente na hora dormir.
•
Ter um ambiente de dormir adequado: limpo, escuro,
sem ruídos e confortável.
•
Não fazer uso de álcool ou café, determinados chás e
refrigerantes próximo ao horário de dormir.
•
Não fazer uso de medicamentos para dormir sem
orientação médica.
•
Se tiver dormido pouco nas noites anteriores, evite
dormir de dia.
•
Jantar moderadamente em horário regular e adequado.
•
Não levar problemas para a cama.
•
Realizar atividades repousantes e relaxantes
preparatórias para o sono.
•
Ser ativo física e mentalmente.
Jornal do Sindico | Abril 2016
Dr. Condomínio
7
- Por Dr. Condomínio Aldo Junior
As 8 Dicas para realizar um Mutirão de recuperação de Inadimplência de Sucesso!
É sabido que a inadimplência é
uma das principais dificuldades
enfrentadas pelos síndicos nos
condomínios.
A
conjuntura
econômica, e o desemprego que
já chega a 8% na media nacional,
são alguns fatores que causam
inadimplência nos condomínios.
Apesar de todas estas
nuances que contribuem para
o aumento da inadimplência, a
criatividade deve ser cogitada pelos
síndicos a fim de evitar que esta
situação se agrave cada vez mais.
Não é novidade para
ninguém que o trabalho de
combate dos débitos condominiais
não pode esmorecer de forma
alguma. A intensa atividade
de cobrança por empresa
especializada e a abordagem
mais próxima aos devedores com
o intuito de trazer esta receita
difusa, precisa ser constante para
se obter êxito nos resultados
de recuperação dos recursos
financeiros que estão em posse
destes condôminos, e deveriam
estar no caixa do condomínio.
Apesar
da
maioria
dos síndicos serem sabedores
deste famoso “mantra”, ou seja:
“se não cobrar não vai receber”
não praticam. Muitos reclamam
dos índices crescentes das
inadimplências,
que
alguns
condôminos trocam de carro,
compram belas e modernas Tvs
mas efetivamente não fazem ou
não tomam nenhuma
atitude pró-ativa no sentido de
solucionar a situação. Uma
das
atitudes pró-ativas mais eficientes
para o efetivo combate da
inadimplência condominial é
o mutirão de recebimento das
inadimplências. Este mutirão deve
ser realizado semestralmente, ou
sempre que necessário for, com
aqueles devedores que realmente
não aderem às campanhas de
arrecadação promovidas pelo
condomínio. Alguns síndicos não
acreditam nos mutirões, mas sem
enganam redondamente quanto
aos seus resultados práticos.
Se
bem
planejado,
elaborado
com
cautela
e
preventivamente
respeitar
os limites estabelecidos pela
convenção quanto a aplicação das
sanções previstas os resultados
são até surpreendentes.
Um dos ingredientes
mais importantes para o sucesso
desta modalidade de cobrança
alternativa são as condições de
pagamento adequadas ao devedor,
permitindo que, o negociador
inadimplente efetive o acordo
dentro das suas possibilidades
financeiras de adimplir.
Não
adianta
o
condomínio, formatar um acordo
que atenda apenas as condições
do síndico sem pensar na
possibilidade de pagamento do
devedor. Muitos inadimplentes
fazem os acordos cientes de que
não vão cumprir apenas para
ganhar tempo.
O objetivo do mutirão
de inadimplência é resolver as
pendências daqueles condôminos
que restaram da cobrança
mensal, ou que não apareceram
nas convocações e notificações
enviadas.
Evidentemente que, não
se pode neste mutirão oferecer
descontos de multas, juros ou
correção monetária, pois além de
beneficiar o infrator, também abre
um perigoso precedente. Imagine
aquele condômino, que pediu um
empréstimo no banco, ou a um
parente próximo, pagou todos os
acréscimos legais e descobre que
um vizinho não pagou nada ou
obteve um “descontasso” como ele
vai reagir?
Este risco o sindico não
pode correr. Conceder melhores
condições
de
parcelamento,
aumentar os prazos de pagamento,
criar um acordo com parcelas
variáveis são opções válidas, mas
descontos podem trazer grandes
dissabores ao gestor.
Existem
casos
de
condôminos que souberam da
concessão
destes
descontos
e ajuizaram ação pedindo o
mesmo beneficio, pois não há
qualquer diferença entre ambos,
e ganharam o direito de receber a
diferença paga a maior atualizada
e ainda em dobro.
Os mutirões devem criar
facilidades e não dificuldades
para o condomínio. Seu objetivo
principal é trazer de volta os
recursos financeiros, objetivando
a diminuição da inadimplência,
e a conservação de índices
aceitáveis de inadimplência, e que
não comprometam as contas do
condomínio.
Portanto uma excelente
alternativa para coibir e reduzir
a inadimplência é a aplicação
do mutirão de inadimplência de
forma periódica e planejada.
Seguem a seguir dicas
para planejar e obter sucesso
no mutirão de recuperação de
inadimplência:
SERÁ DE.... Ora, com essa cláusula,
fica obedecido ao preceito do art.
1334, V, Código Civil;
3º - O Art. 9º da Lei 4.591/64
trata o regimento interno
como documento autônomo
e independente da convenção
do condomínio, de modo que
o mesmo pode, inclusive, não
ser incluído na convenção do
condomínio, conforme art. 9, §,
alínea m. Ou seja, a Lei 4.591 prevê
a possibilidade de o regimento
não vir na convenção;
4º - Se o desmembramento
não for possível, de forma
lógica pergunta-se: qual seria o
sentido de o regimento interno
ter quórum diferenciado da
convenção? Para que o mesmo
fique na informalidade jurídica?
Com certeza não é esse o sentido
dos normativos legais.
5º - O art. 1350 do Código Civil
estipula que a Assembleia
Ordinária terá competência para
alterar o regimento interno, mas
nada o vincula à convenção, a não
ser fazendo referência à forma de
alteração do mesmo (quórum, por
exemplo), ou seja, se o artigo em
referência se refere ao regimento
como um documento autônomo e
independente, qual seria a razão do
mesmo ser vinculado à convenção?
ü Conclusão
Por todo o exposto acima, é
plenamente legítimo e legal o
desmembramento do regimento
interno
da
convenção,
de
modo que esta passe apenas a
DETERMINAR, ou melhor, CRIAR
O REGIMENTO, estabelecendo
a forma e o quórum para sua
alteração, para que o mesmo
possa gozar da autonomia e
independência necessária, no
tocante, inclusive, à possibilidade
de registro no cartório de títulos
e documentos, com pleno
atendimento às condições do
normativo condominial que o
determinou.
Wellington Luiz Sampaio de
Holanda Filho - OAB/CE 25.274
1Respeitar as determinações
da Convenção quanto às sanções
aplicáveis;
2Informar por meio de avisos
no condomínio previamente as
datas do mutirão;
3Alertar sobre as vantagens
e condições especiais do mutirão
que evitarão uma futura ação
judicial;
4Procurar um local reservado
para negociação, evitando não
expor o devedor;
5Não conceder descontos ou
facilidades diferenciadas;
6Compor um acordo dentro
das condições de pagamento do
devedor;
7Fazer um termo de acordo
bem elaborado e por escrito com
testemunhas;
8Garantir o pagamento do
acordo firmado juntamente com a
taxa mensal atual.
Se ao mesmo tempo
o sindico conseguir reduzir a
inadimplência passada com os
mutirões, e conter a inadimplência
futura com medidas jurídicas
preventivas o sucesso da gestão
estará garantido.
Artigo Jurídico
Fortaleza, 04 de Fevereiro de 2016.
Ref. Artigo Jurídico acerca do
Desmembramento do Regimento
Interno
da
Convenção
do
Condomínio.
üDificuldades encontradas com
o não desmembramento:
É bastante comum as convenções
de condomínio conterem como
parte integrante de seu texto, as
disposições relativas ao regimento
interno. Isso se deve ao fato do art.
1334, V, do Código Civil, prever que
a convenção deverá determinar
o regimento interno, no entanto,
tal unificação ocasiona diversos
problemas, como o aumento do
número de demandas judiciais,
contestando assembleias que
alteram o regimento sem obedecer
aos 2/3 exigidos para alteração da
convenção, além do que engessa
a administração condominial
no tocante à implantação ou
substituição de novas regras.
üFundamentos
para
a
possibilidade
jurídica
do
desmembramento
do
Regimento
Interno
da
Convenção do Condomínio
Passadas as considerações legais
acima, elenca-se os fundamentos
que validam o pleito que o
REGIMENTO INTERNO PODE SER
DESMEMBRADO DA CONVENÇÃO
DO CONDOMÍNIOS, veja-se:
1º - A Convenção do condomínio
deve ser registrada no cartório
de imóveis, contudo, nada se fala
da necessidade de registro do
regimento interno, o que se percebe
pela leitura do art. 1332 e 1333, CC;
2º - O Art. 1334, CC, que seria a base
de sustentação da não possibilidade
de desmembramento, deve ser
interpretado de uma forma
extremamente literal, posto que
o mesmo elenca taxativamente as
cláusulas que a convenção deverá
determinar (Indicar; estabelecer
com exatidão e precisão: determinar
o vetor). O fato de que a convenção
deve determinar o regimento
interno, não quer dizer que a
mesma deva dispor das cláusulas
do regimento interno. Determinar
está no sentido de CRIAR,
NORTEAR. Nada impede que,
atendendo a exigência do artigo
em referência, crie uma cláusula
na convenção da seguinte forma:
POR ESTA CLÁUSULA, FICA
DETERMINADO O REGIMENTO
INTERNO DO CONDOMÍNIO,
QUE OPORTUNAMENTE SERÁ
APROVADO EM ASSEMBLEIA,
PARA POSTERIOR REGISTRO
NO CARTÓRIO DE TÍTULOS E
DOCUMENTOS, CUJO QUORUM
PARA ALTERAÇÃO DO MESMO
8
Abril 2016 | Jornal do Sindico
Cotidiano
I
Dicas
Elevador de serviço versus elevador social
magine a seguinte situação:
você está atrasado para um
compromisso, sai do seu
apartamento com pressa e chama
o elevador, mas... ele nunca para.
Então você descobre que o vizinho de
cima está de mudança e ocupando o
elevador social com o trânsito de seus
pertences. Outro caso hipotético: você
chega ao seu edifício acompanhado
de uma visita e, ao chegar ao elevador,
ambos se deparam com um outro
morador e seu cachorro de estimação
sujo e vocês precisam compartilhar o
mesmo espaço. Desagradável, sim?
Ambas situações não são
raras de acontecer e costumam
gerar conflitos os quais o síndico
precisa administrar no cotidiano
do condomínio. As atribuições dos
elevadores social e de serviço ainda
não são bem definidas para vários
moradores que insistem em fazer
uso irregular desse equipamento,
causando constrangimento e mal
estar às demais pessoas com quem
convivem.
É fundamental que as
Manutenção
pessoas saibam as regras para o
uso de cada um dos elevadores
disponíveis no prédio e esse
funcionamento deve ser fiscalizado
pelo zelador ou outro profissional
adequado. Para isso, é interessante
que se coloquem placas de aviso nas
proximidades. Em caso de infração,
o condômino deve ser chamado à
atenção e, em reincidência, sofrer
as penalidades previstas pela
Convenção do Condomínio, como
multa, por exemplo.
A
determinação
de
trânsito de pessoas exclusivamente
pelo elevador de serviço, como
por
exemplo
empregados
domésticos, prestadores de serviço,
funcionários do condomínio, é
um tipo de discriminação que
está sendo combatida atualmente,
sendo inclusive assunto disposto
lei em alguns municípios. No Rio
de Janeiro, Belém e em São Paulo,
dentre outras cidades, é vedada
qualquer forma de discriminação
em virtude de raça, sexo, cor,
origem, condição social, idade,
porte ou presença de deficiência e
doença não contagiosa por contato
social no acesso aos elevadores.
Então para que serve o
elevador de serviço exatamente?
A sua finalidade é basicamente
o transporte de carga e aí estão
incluídos móveis em casa de algum
morador estar se mudando, pacotes
e carrinhos de feira e também
animais de estimação como gatos e
cachorros, independentemente do
porte que tenham. Pessoas em trajes
de banho também são orientadas a
utilizar o elevador de serviço. Por
analogia, o elevador social, por sua
vez, serve para trânsito de pessoas.
É válido lembrar que tal
conduta também deve ser cobrada
por parte dos visitantes. Assim, é
necessário que os elevadores do
condomínio estejam devidamente
sinalizados com placas informativas
de “Social” e “Serviço”. A informação
sobre qual elevador usar também
deve
ser,
preferencialmente,
dada pelo porteiro no instante da
liberação do acesso ao visitante.
- Redação com TJDFT
Condôminos não podem se recusar à realização
de reparos emergenciais
Viver em condomínio é saber
conviver em coletividade. Quem
escolhe esse tipo de moradia para
habitar deve ter em mente que
sua residência é parte de um todo,
não está isolada, e - portanto - fica
sujeita à regras e convenções que
atingem a todos. Essa integração
está não apenas no plano virtual,
mas também no físico.
Em um condomínio
vertical, por exemplo, a rede
elétrica
e
hidráulica
são
interligadas. Um distúrbio em uma
unidade pode acarretar prejuízos
a outra e assim por conseguinte.
Dessa forma, ninguém pode se
negar a realizar obras ou reparos
necessários para a segurança e
bem estar coletivo.
Recentemente um caso
ocorrido no Distrito Federal
chegou à Justiça. Juiz da 4ª Vara
Cível de Taguatinga deferiu pedido
de tutela de evidência, formulado
por
um
condomínio,
para
determinar que dois moradores
de uma das unidades autorizem
vistoria no sistema de tubulação
de gás do apartamento e, se
necessário, a sua substituição.
O condomínio, parte
autora da ação, contou que
a
construtora
responsável
pela edificação do prédio está
realizando trabalhos preventivos,
incluindo serviços de substituição
da tubulação de gás por material
mais resistente, tanto nas unidades
exclusivas como na parte comum
do condomínio. Tal medida visaria
garantir segurança dos moradores
e do empreendimento.
Entretanto,
de
acordo com o condomínio, os
moradores de uma das unidades
do condomínio, negam-se a
autorizar a obra e, em especial, a
permitir ingresso de funcionários
da empresa responsável pelo
serviço no imóvel, mesmo
já tendo ocorrido diversas
tentativas de aconselhamento
sobre a necessidade da medida.
O condomínio, então, entrou com
ação de conhecimento e requereu,
de início, a adoção de medida
de evidência, para compelir a
parte ré a permitir o ingresso no
apartamento para a realização dos
serviços necessários na tubulação
de gás.
Em sua sentença, o
juiz ponderou a possibilidade
da ocorrência de um acidente,
com vazamento de gás nas
tubulações, cujas consequências
são imprevisíveis. Por isso,
determinou que a inspeção - e
possíveis reparos - deveria ser
acompanhada
pelo
síndico,
administração ou por prepostos,
num prazo de 24h a contar da
ciência da decisão pelos réus, sob
pena de incidência de multa de R$
5 mil por dia de descumprimento,
limitados a R$ 20 mil.
O magistrado salientou
a existência do vínculo jurídico
entre as partes, na forma de
condomínio que, conforme
linhas gerais, constitui forma
anormal de propriedade, a
chamada compropriedade. Nos
autos do processo, foi trazido
ainda um regulamento desse
condomínio que estabelece
“que cada condômino ou
proprietário
de
unidade
autônoma, independentemente
das obrigações estabelecidas
na convenção, obriga-se, dentre
outras medidas, a permitir ao
síndico e/ou administradora e
seus prepostos o ingresso em
sua unidade autônoma, quando
isto se torne indispensável
à inspeção ou realização
de
trabalhos
necessários
à manutenção ou reparo
de partes comum e/ou das
unidades”.
Pintura em gesso
O gesso é um material
comumente
utilizado
em
condomínios
residenciais
e
corporativos,
justamente
pela
versatilidade que proporciona. Com
ele, é possível redefinir espaços,
construir divisórias, texturizar e
adornar paredes e painéis. Tudo
isso com um custo relativamente baixo e com economia de tempo
também. A superfície do gesso é semiporosa, bastante estável e não
se danifica facilmente.
Embora o gesso seja uma ótima superfície para pinturas
quando está completamente seco, jamais deve-se pintá-lo quando
estiver molhado, uma vez que ele contém muita umidade, o que
pode danificar qualquer tinta ou primer pintado sobre ele. É
necessário deixar o gesso secar por alguns dias antes de pintá-lo.
Após essa etapa, deve-se aplicar um fundo selador para uniformizar
a absorção da superfície, garantindo durabilidade na pintura e
economia de tinta. As áreas tratadas nas juntas entre as chapas e
nas cabeças dos parafusos devem ser lixadas para eliminação de
eventuais rebarbas de massa e pequenas irregularidades.
Fusíveis e Disjuntores
O número de acidentes
causados por curto circuito no Brasil
cresceu quase 50% em 2015, um
total de 441 casos de incêndio contra
295 registrados no ano anterior. Os
dados são da Associação Brasileira de
Conscientização para os Perigos da
Eletricidade (Abracopel), e revelam
também um salto de mais de 60%
nos casos de mortes causadas por esse tipo de acidente.
A vigilância deve ser constante e um dos sinais de que algo
está errado são fusíveis e disjuntores queimando constantemente.
Se você tem observado esse fato no seu condomínio, cuidado!
Fusíveis e disjuntores são uma proteção da rede elétrica e quando
cargas acima do limite de corrente (amperagem) projetado são
ligadas nas tomadas de eletricidade ou na rede elétrica, podem
ocasionar frequentemente a queima de fusíveis e desarme de
disjuntores.
Há que se verificar as causas com um profissional
qualificado a fim de evitar as consequências mais graves. Nunca
substitua os fusíveis ou disjuntores para os de maior capacidade.
Isto poderá levar a um curto circuito e incêndios na instalação
elétrica.
Focos de Aedes aegypti
O Brasil está em guerra
contra o mosquito Aedes aegypti e é de
total importância o engajamento dos
condomínios nesse combate. As regras
básicas para evitar o surgimento de
focos do mosquito já são de amplo
conhecimento. Porém, o que nem
todo mundo sabe é que esse animal
pode estar pondo ovos em locais que
você sequer imaginaria. Criadouros do mosquito podem estar em
qualquer local que acumule água, inclusive nos eletrodomésticos. A
bandeja da geladeira e a drenagem do ar condicionado podem virar
criatório do mosquito.
A água acumulada é ideal para o depósito de larvas do
mosquito, pois a armazena a água do sistema de refrigeração
e precisa ficar ali. Já que não pode ser retirada deve-se colocar
3 colheres de sopa de sal de cozinha na bandeja evaporadora
localizada na parte traseira do eletrodoméstico, especialistas
também indicam 2 colheres de chá de água sanitária para a
eliminação do desenvolvimento de mosquitos.
Jornal do Sindico | Abril 2016
ADMINISTRAÇÃO CONDOMINIAL
ESQUADRA - Veja anúncio pág.: 01 - Fone: 3312.3333
ÁGUA / INDIVIDUALIZAÇÃO
ACQUALIFE - Veja anúncio pág.: 01 - Fone: 3062.7420
AMPLIAÇÃO E REFORMAS
BOMBAS
9
10
Abril 2016 | Jornal do Sindico
dESENTUPIDORA
EXTINTORES
EXTINTORES
SOL & MAR - Veja anúncio pág.: 01 - Fone: 3283.5000
ELÉTRICA
EXTINTORES
Jornal do Sindico | Abril 2016
INSPEÇÃO PREDIAL
11
PORTARIA VIRTUAL
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Abril 2016 | Jornal do Sindico