Relatório de avaliação de Imóveis

Transcrição

VALORAÇÃO DE IMÓVEIS
PARA FII
SHOPPING CENTERS
Shopping Bonsucesso | Parque Shopping Maia
Guarulhos, SP
P.VAL.LPT.105/15
FUNDO
DE
INVESTIMENTO
IMOBILIÁRIO
SHOPPING ATIVO E RENDA – FII
Av. Brigadeiro Faria Lima, 1355 – 3º andar
01452-002 São Paulo, SP
GENERAL
RELATÓRIO DE
VALORAÇÃO
Guarulhos, SP – Brasil
Shopping Bonsucesso
Parque Shopping Maia
Data do relatório:
23 de fevereiro de 2016
Preparado para:
Fundo de Investimento Imobiliário General
Shopping Ativo e Renda – FII
ÍNDICE
SUMÁRIO EXECUTIVO
1.
4
DEFINIÇÕES E O MERCADO DE
SHOPPING CENTERS
16
1.1
DEFINIÇÕES
17
1.2
MERCADO DE SHOPPING CENTERS
23
2.
DEMANDA PARA
INVESTIMENTO
34
2.1
DEMANDA PARA INVESTIMENTO
35
3.
SHOPPING BONSUCESSO
3.1
CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL
45
3.2
PLANEJAMENTO URBANO
48
3.3
CONSIDERAÇÕES LEGAIS
49
3.4
ANÁLISE DE DESEMPENHO
50
3.5
CONSIDERAÇÕES DE VALOR
61
3.6
VALORAÇÃO
63
4.
PARQUE SHOPPING MAIA
4.1
CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL
72
4.2
PLANEJAMENTO URBANO
76
4.3
CONSIDERAÇÕES LEGAIS
77
4.4
ANÁLISE DE DESEMPENHO
78
4.5
CONSIDERAÇÕES DE VALOR
79
4.6
VALORAÇÃO
81
44
71
SUMÁRIO DE VALORAÇÃO
SUMÁRIO EXECUTIVO
Fundo de Investimento Imobiliário General Shopping Ativo e Renda – FII
4
5
Data do Relatório
23 de fevereiro de 2016
Destinatário
Fundo de Investimento Imobiliário General Shopping Ativo
e Renda – FII
Objetivo
Determinação do Valor de Mercado para venda,
considerando o Shopping Bonsucesso e o Parque
Shopping Maia em seu estado atual.
Finalidade
Atender as exigências das instruções 516 e 472 da CVM
Instrução
Conforme proposta P.VAL.LPT.105/15
Objetos
Shopping Bonsucesso
Tipo
Shopping Center
Localização
Guarulhos, SP – Brasil
Descrição dos
Imóveis
Shopping Bonsucesso: inaugurado em 5 de maio de
2006. Trata-se de um shopping center de pavimento único
e conta atualmente com 114 lojas em operação
distribuídas em um único piso, sendo 1 hipermercado, 5
âncoras, 1 cinema com 6 salas, 2 megalojas, 1 loja de
lazer e 104 lojas satélites.
Parque Shopping Maia: inaugurado em 16 de abril de
2015. Faz parte de um condomínio que engloba um
subcondomínio residencial e um condomínio comercial
(shopping center). Trata-se de um shopping center
verticalizado, com dois pisos de estacionamento e 4 pisos
de lojas. Conta atualmente com 174 lojas, sendo 138
lojas em operação. Destas, 5 âncoras, 1 cinema com 11
salas, 1 academia, 4 megalojas, 1 loja de lazer e 126
lojas satélites.
6
Shopping
Bonsucesso
Parque Shopping
Maia1
Terreno:
87.932,25 m²
24.160,71 m²
Construída:
35.080,86 m²
89.776,97 m²
ABL Total:
24.567,92 m²
31.668,62 m²
Áreas
Titulação
Para efeito deste trabalho, assumimos que não há
questões relativas à titularidade que possam impedir a
venda dos imóveis ou influenciar seus valores de mercado.
Condições de
Valoração
Considerando os empreendimentos em seus respectivos
estados atuais. Não foi considerado qualquer potencial
remanescente de construção que possa existir nos imóveis
e, tampouco, qualquer plano de expansão dos shopping
centers. Para o Parque Shopping Maia foi considerado que
todas as despesas de comercialização e receitas de
cessões de direito referentes às primeiras locações das
lojas do empreendimento seriam de responsabilidade e
competência da General Shopping Brasil, mesmo após a
inauguração do empreendimento. Outras condições foram
adotadas conforme consta no corpo deste relatório de
Valoração.
Data de Valoração
31 de dezembro de 2015
Opiniões de Valor
100 % do empreendimento Shopping Bonsucesso
R$ 207.400.000,00 (Duzentos e Sete Milhões e
Quatrocentos Mil Reais)
100 % do empreendimento Parque Shopping Maia
R$ 425.800.000,00 (Quatrocentos e Vinte e Cinco
Milhões e Oitocentos Mil Reais)
1
Áreas referentes ao subcondomínio Parque Shopping Guarulhos.
7
BASES DE VALORAÇÃO
Conformidade com as Os procedimentos e metodologias adotados pela CBRE
Normas de Avaliação estão de acordo com a norma brasileira para
avaliação de bens imóveis – NBR 14.653 (Parte 1 a 4)
da ABNT – e com o “Red Book” do RICS (Royal
Institution of Chartered Surveyors) da Grã-Bretanha,
reconhecida mundialmente e amplamente utilizada em
trabalhos de consultoria imobiliária. Além disso,
observamos também as recomendações do IVSC
(International Valuation Standards Council).
Valor de Mercado
A avaliação foi preparada com base no “Valor de
Mercado” o qual é definido como:
“O valor estimado pelo qual um imóvel poderia ser
transacionado na data de valoração após tempo
apropriado de exposição ao mercado, entre duas
partes interessadas, independentes e conhecedoras do
mercado, agindo prudentemente e sem compulsão ou
interesses especiais.”
Metodologia
Para este caso, em que se trata de empreendimento do
tipo Shopping Center, adotamos os seguintes
procedimentos para a formação de nossa opinião:
 Inspeção detalhada das propriedades objeto do
estudo, realizada durante o mês de dezembro de
2015;
 Análise do mercado geral e local de shopping
centers;
 Análise do histórico/contratos vigentes
empreendimentos e de suas situações atuais;
dos
 Análise da perspectiva futura dos empreendimentos.
Partindo dos procedimentos mencionados acima,
estimamos o desempenho dos empreendimentos, de
modo a determinar o seu valor de mercado para a
venda.
Adotamos algumas premissas para a confecção dos
fluxos de caixa elaborados, conforme segue:
Valores Históricos: Possíveis valores históricos utilizados
em nossas análises foram fornecidos pela
administração dos empreendimentos e/ou pelo
proprietário dos imóveis, os quais assumimos como
8
corretos e, desta forma, foram por nós utilizados.
Adotamos como indexador para as análises históricas o
IPCA – Índice de Preços ao Consumidor Amplo / IBGE.
Inflação: Para as projeções apontadas nos fluxos de
caixa desconsideramos a inflação que possa vir a existir
no período analisado de 10 anos.
Adotamos o método do Fluxo de Caixa de Receitas e
Despesas Projetadas para a determinação do valor de
mercado dos empreendimentos, como segue:
Fluxo de Caixa de Receitas e Despesas Projetadas
Por esse raciocínio, o valor de mercado é obtido
através do valor presente líquido do fluxo operacional
projetado para cada empreendimento para um período
de 10 anos.
As projeções são feitas com base em premissas
adotadas, assumindo os valores praticados e/ou
contratados nos aluguéis mínimos, complementares e
demais receitas, além de considerar níveis de vacância,
custos de administração e demais despesas O Fluxo de
Caixa projetado foi modelado utilizando-se o software
ARGUS Valuation - DCF, versão 15.0.1.
Entre os principais fatores deste método, podemos
salientar:
Fator de Capitalização: Aplicamos fator de
capitalização (perpetuidade) no 10º ano com base em
valores praticados atualmente pelo mercado
imobiliário.
Crescimento das Receitas: Assumimos taxas de
crescimento diferenciadas e cenários variando de
acordo com a previsão de desempenho futuro do
empreendimento, eventual situação de concorrência
futura e a nossa sensibilidade sobre o potencial do
mesmo, entre outros fatores.
Taxa de Desconto: Aplicamos taxa de desconto
coerente com a prática do mercado, levando em conta
o risco/desempenho provável do cenário adotado.
Vacância: Os percentuais de vacância utilizados nos
fluxos foram estimados de acordo com a vacância
atual e histórica, considerando, inclusive, as
negociações em andamento para a ocupação das
áreas ainda não locadas.
Inadimplência:
Utilizamos
no
fluxo
de
caixa,
9
percentuais estimados, os quais foram projetados para
os próximos anos.
Áreas: As áreas utilizadas foram aquelas constantes
nas plantas e projetos recebidos do cliente. Assumimos
que as áreas fornecidas pelo cliente estão corretas e
refletem ou refletirão a realidade existente no local.
10
Condições Gerais
Certificamos que, de acordo com a nossa melhor prática, os fatos e evidências contidos
neste relatório são verdadeiros e estão sujeitos às condições e limitações descritas a
seguir.
1. A CBRE declara e garante não ter qualquer controle ou participação, inclusive
financeira, nas decisões sobre a locação das áreas dos imóveis avaliados,
ressaltando que não existe qualquer garantia de que os valores de aluguel, receitas
dos imóveis e/ou despesas projetados serão efetivamente realizados.
2. O laudo de avaliação não faz qualquer tipo de julgamento sobre a capacidade de
qualquer locatário específico cumprir sua obrigação de pagar os valores da
locação e/ou os custos e taxas relativas à ocupação dos imóveis avaliados.
3. Todas as análises, opiniões, premissas e estimativas deste estudo foram elaboradas
e adotadas dentro do contexto de mercado e conjuntura econômica na data da
realização deste relatório. Havendo modificações do cenário econômico ou
mercadológico, poderá haver alterações significativas nos resultados informados e
conclusões deste trabalho.
4. Não foram consideradas quaisquer despesas de venda nem de tributação que
possam surgir em caso de alienação dos imóveis. Do mesmo modo não foram
consideradas despesas de aquisição em nossa avaliação.
5. Não consideramos qualquer saldo pendente de hipotecas, empréstimos ou
quaisquer outras dívidas que possam existir para com os imóveis, sejam em termos
de principal ou dos juros relativos aos mesmos.
6. Não consideramos quaisquer acordos entre empresas ou quaisquer obrigações ou
outros encargos.
7. Não foram considerados quaisquer incentivos fiscais ou de outra natureza por parte
dos governos Federal, Estadual ou Municipal. Foi assumido que os imóveis
cumprem os requisitos da legislação em vigor quanto à saúde e segurança,
encargos trabalhistas e responsabilidade civil.
8. Todos os cálculos são baseados na análise das qualificações físicas das
propriedades em estudo e de informações diversas levantadas no mercado, que
são tratadas adequadamente para serem utilizadas na determinação do valor dos
respectivos imóveis. Os detalhes da propriedade em que cada avaliação se baseia
são os estabelecidos no presente relatório.
9. Diversas premissas adotadas para a elaboração do laudo de avaliação foram (i)
passadas para nós pelo proprietário do imóvel; e (ii) elaboradas por terceiros,
inclusive fundações, entidades governamentais e outras pessoas, naturais ou
jurídicas, públicas ou privadas. Não faz parte do escopo deste trabalho a
realização de uma due diligence de tais premissas, inclusive de informações e
documentos recebidos de nossos clientes ou terceiros. Deste modo, ao adotá-las
como base, a CBRE presume sua veracidade e completude, sem fazer qualquer
tipo de verificação prática.
10. Se algum dos dados ou hipóteses em que a avaliação se baseou for posteriormente
11
considerado como incorreto, os valores de avaliação também podem ser e devem
ser reconsiderados.
11. Todas as medidas, áreas e idades citadas em nosso relatório são aproximadas.
12. Na falta de qualquer informação em contrário, a CBRE assumiu que:
(a) Não existem condições do solo anormais nem vestígios arqueológicos
presentes que possam afetar adversamente a ocupação, atual ou futura, e o
desenvolvimento ou o valor dos imóveis;
(b) Atualmente não há conhecimento de materiais nocivos ou perigosos ou
tecnicamente suspeitos, que tenham sido utilizados na construção dos imóveis;
(c) Os imóveis possuem títulos firmes e alienáveis, livres de qualquer ônus ou
restrições;
(d) Todas as edificações foram concebidas antes de qualquer controle de
planejamento, ou de acordo com a legislação de uso e ocupação, com as
devidas licenças de construção, permanente ou direitos de uso existentes para
a sua utilização corrente;
(e) Os imóveis não são adversamente afetados por propostas de planejamento
urbano;
(f) Todas as edificações cumprem os requisitos estatutários e de autoridades
legais, incluindo normas construtivas, de segurança contra incêndio,
salubridade e segurança.
13. A elaboração do laudo de avaliação não configura uma recomendação de compra
ou venda do imóvel avaliado, seja pelo valor apontado no laudo, ou por qualquer
outro valor. A decisão sobre uma transação de compra e venda do imóvel e sobre
o valor a ser transacionado é de responsabilidade da parte compradora e
negociação com a vendedora do mesmo.
14. A elaboração do laudo de avaliação não deve ser considerada como uma
recomendação de investimento no FII proprietário de parte do imóvel em análise.
15. Ao realizar o laudo de avaliação, a CBRE não está fazendo qualquer tipo de
julgamento acerca da capacidade dos envolvidos com os imóveis (Proprietários,
Estruturador do FII, Coordenadores, Construtora, Administrador do FII,
Administrador do Empreendimento, Auditor etc.) em realizar suas funções
adequadamente e competentemente e/ou conforme a projeção do fluxo de caixa
do imóvel. Ressaltamos que a CBRE não tem qualquer tipo de controle ou exerce
qualquer tipo de influência sobre as decisões tomadas antes, durante e depois da
entrega do imóvel avaliado e, portanto, sua responsabilidade fica limitada apenas
à elaboração do laudo de avaliação, com base nas informações de mercado
disponíveis naquele momento e demais condições informadas neste laudo.
16. O valor de mercado apresentado neste relatório foi determinado com base nas
condições de constituição do Fundo de Investimento Imobiliário, no que se refere a
particularidades quanto às despesas de comercialização e receitas de cessões de
direito referentes às primeiras locações das lojas do empreendimento, as quais
seriam de responsabilidade e competência da General Shopping Brasil, mesmo
12
após a inauguração do empreendimento. No Fluxo de Caixa elaborado não foram
consideradas tais receitas/despesas
17. Recomendamos ao estruturador do FII que tome todas as medidas necessárias para
mitigar os riscos imobiliários envolvidos na transação de compra e venda dos
imóveis, inclusive prevendo mecanismos de defesa para o FII e seus cotistas.
13
Pressupostos Gerais
Sem prejuízo das demais reservas realizadas pela CBRE no laudo de avaliação, as
seguintes premissas devem ser consideradas:
1.
No melhor conhecimento da CBRE, todas as informações e documentos
recebidos para análise são verdadeiros, corretos, completos e suficientes para
elaboração de ambos os documentos apresentados.
2.
As projeções, estimativas e declarações futuras constantes do laudo de
avaliação têm por embasamento, em grande parte, expectativas atuais,
estimativas sobre eventos futuros e tendências que afetam ou podem
potencialmente vir a afetar os negócios, o setor de atuação, a situação
financeira e os resultados operacionais e prospectivos do FII e dos
empreendimentos em que investir. Estas estimativas e declarações estão sujeitas
a diversos riscos, incertezas e suposições e são feitas com base nas informações
de que atualmente dispomos.
3. As palavras “acredita”, “pode”, “poderá”, “estima”, “continua”, “antecipa”,
“pretende”, “espera” e expressões similares têm por objetivo identificar
projeções, estimativas e declarações futuras. As projeções, estimativas e
declarações futuras contidas neste documento referem-se apenas à data em
que foram expressas, sendo que não temos a obrigação de atualizar ou rever
quaisquer dessas estimativas em razão da ocorrência de nova informação, de
eventos futuros ou de quaisquer outros fatores. Essas estimativas envolvem
riscos e incertezas e não consistem em garantia de um desempenho futuro. Os
reais resultados ou desenvolvimentos podem ser substancialmente diferentes das
expectativas descritas nas estimativas e declarações futuras. Tendo em vista os
riscos e incertezas envolvidos, as estimativas e declarações acerca do futuro
constantes deste documento podem não vir a ocorrer e, ainda, os resultados
futuros e desempenho do empreendimento podem diferir substancialmente
daqueles previstos em nossas estimativas em razão, inclusive, mas não se
limitando, aos fatores de risco descritos neste relatório.
4.
A CBRE não assume qualquer responsabilidade, direta ou indireta, (i) pelas
assunções feitas em âmbito do laudo de avaliação, inclusive em hipóteses de
cenários ideais exemplificativos de possíveis resultados provenientes de
operações com os imóveis avaliados, e (ii) pelo retorno do investimento em
cotas do FII proprietários dos imóveis.
5.
A CBRE não assume qualquer responsabilidade, direta ou indireta, civil ou
administrativa, por qualquer tipo de perda ou prejuízo resultante da
interpretação de informações contidas neste laudo de avaliação.
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DISPOSIÇÕES FINAIS
Independência
Ressaltamos que a relação entre a CBRE e o FUNDO
DE
INVESTIMENTO
IMOBILIÁRIO
GENERAL
SHOPPING ATIVO E RENDA – FII não afeta a
independência e a objetividade deste trabalho.
Atestamos que não temos interesse presente ou futuro
nos imóveis objeto de análise deste trabalho e que nem
os honorários ou quaisquer outros custos relacionados
à execução desta avaliação estão condicionados a
nossas opiniões de valor sobre os imóveis aqui
expressas.
Conflito de Interesses
Não temos conhecimento de qualquer conflito de
interesses que possa influenciar este trabalho.
Análises do Mercado
Todas as análises, opiniões, premissas e estimativas
deste estudo foram elaboradas e adotadas dentro do
contexto de mercado e conjuntura econômica na data
da realização deste relatório. Havendo modificações
do cenário econômico ou mercadológico, poderá
haver alterações significativas nos resultados
informados e conclusões deste trabalho.
Elaboração do
Relatório
Este relatório foi elaborado tomando-se todo o cuidado
na coleta, manuseio e divulgação das informações.
Entretanto, a CBRE não se responsabiliza pela
publicação acidental de informações incorretas.
Este relatório não deve ser considerado como uma
recomendação de investimentos.
15
Responsabilidade
Este relatório é de uso exclusivo da parte a quem se
dirige e para o fim específico aqui definido, não
aceitando qualquer responsabilidade atribuída a
terceiros à totalidade ou parte de seu conteúdo.
Publicação
Nenhuma parte do nosso relatório, nem quaisquer
referências, pode ser incluída em qualquer documento,
circular ou declaração nem publicadas em qualquer
forma sem a nossa autorização prévia por escrito da
forma e contexto em que aparecerá.
Atenciosamente,
Odemir J. R. Vianna, MRICS, RICS RV
Luciano P. Tonon Júnior
CREA N.º 172.783/D
Engenheiro Civil
Diretor
Consultor
Para e em nome de
Para e em nome de
CBRE Consultoria do Brasil Ltda.
CBRE Consultoria do Brasil Ltda.
T: + 55 11 5185 4684
T: + 55 11 5185 4684
E: [email protected]
E: [email protected]
DEFINIÇÕES E O MERCADO DE SHOPPING CENTERS
1
16
DEFINIÇÕES E O
MERCADO DE
SHOPPING CENTERS
17
1.1 DEFINIÇÕES
1.1.1 LUC
LUC, ou Loja de Uso Comercial, é o espaço físico destinado a cada loja comercial, ao
qual é atribuído uma dimensão (m² de ABL) e um posicionamento na planta do
shopping center, constituindo assim uma unidade de locação. Para identificar cada
LUC, geralmente, atribui-se à mesma um código ou número de identificação.
1.1.2 ABL
ABL, ou Área Bruta Locável, de um shopping center corresponde à área de lojas
disponível para locação no empreendimento, podendo esta estar locada ou vaga,
excluindo-se áreas de aluguel temporário como quiosques e merchandising.
De forma geral, a ABL de um shopping center pode ser segregada em segmentos
diferentes de acordo com o ramo da atividade de cada loja. Neste sentido, podemos
adotar a seguinte segmentação: Lojas Âncoras, Megalojas, Vestuário, Artigos do Lar,
Artigos Diversos, Alimentação, Conveniência/Serviços e Entretenimento.
1.1.3 Vendas
A performance de vendas em shopping centers varia muito não só em função do tipo e
localização do empreendimento e da loja, mas também entre os diversos segmentos
que compõem a ABL do mesmo. Independentemente disso, o custo que os lojistas têm
para estar no shopping (aluguéis, FPP e Condomínio) tem que ser adequado a suas
performances de vendas de forma a garantir a viabilidade das lojas.
1.1.4 Receitas Operacionais
Tradicionalmente, podemos listar as receitas operacionais como sendo:
(i)
Aluguel Mínimo
(ii)
Aluguel Complementar;
(iii)
Aluguéis Temporários (quiosques e merchandising);
(iv)
Receitas de Estacionamento;
(v)
Receitas de Cessão de Direitos;
(vi)
Outros tipos de receitas.
Aluguel corresponde ao valor, em R$, das obrigações contratuais de cada lojista para
com o shopping center, a título de locação do espaço ocupado.
Tradicionalmente, o aluguel acertado entre o locador e o locatário em um shopping
center corresponde a um percentual das vendas do lojista (aluguel percentual). Com
isso, o aluguel devido por cada locatário é variável mês a mês.
18
A exceção fica para contratos firmados com locatários que não possuam vendas, como
por exemplo, agências bancárias, ou com locatários de interesse especial para o
shopping, que pagam aluguel fixo.
O aluguel percentual contratado com lojistas depende do segmento de lojas a que ele
pertence e, de forma geral, podemos identificar os seguintes percentuais usualmente
praticados em shopping centers no Brasil:
(i)
Lojas Âncoras: de 1% a 3% das vendas;
(ii)
Megalojas: de 3% a 6% das vendas;
(iii)
Alimentação: de 5% a 8% das vendas;
(iv)
Lojas Satélites: de 4% a 8% das vendas;
(v)
Lazer: em torno de 10% a 14% das vendas.
Para evitar uma oscilação muito grande dos recebimentos do shopping center a título
de aluguel, quase sempre é estabelecido em contrato com os lojistas o conceito de
aluguel mínimo.
O aluguel mínimo serve para “proteger” o proprietário do shopping contra uma
possível má performance ou sonegação dos dados de vendas de lojistas. Desta forma,
caso o aluguel devido pelo locatário, em um determinado mês, for inferior ao mínimo,
o lojista deverá pagar o valor integral do aluguel mínimo acertado em contrato.
Vale lembrar que, em muitos casos, o valor do aluguel mínimo contratado para o mês
de dezembro costuma ser o dobro do valor dos outros meses.
Por exemplo:
O lojista A contratou um aluguel correspondente a 5% de suas vendas, com cláusula de
aluguel mínimo mensal de R$ 5.000,00.
Situação 1: lojista vende R$ 120.000,00 no mês, ou seja, o aluguel devido é de
R$ 6.000. Neste caso, este é tradicionalmente computado pelos shopping centers como
sendo R$ 5.000,00 pagos a título de aluguel mínimo somados a R$ 1.000,00 pagos a
título de aluguel complementar (também podendo ser chamado de aluguel percentual
ou overage).
Situação 2: lojista vende R$ 100.000,00 no mês, ou seja, o aluguel devido é de
R$ 5.000,00, que corresponde ao valor do aluguel mínimo contratado. Neste caso, é
emitida uma fatura ao lojista com este valor para o pagamento do aluguel mínimo.
Situação 3: lojista vende R$ 80.000,00 no mês, ou seja, o aluguel a ser pago seria de
R$ 4.000,00 caso não existisse um valor de aluguel mínimo acertado. Aqui neste
exemplo, também será emitida uma fatura ao lojista com o valor de R$ 5.000,00, ou
seja, no valor do aluguel mínimo.
Tradicionalmente, no Brasil, a receita de aluguéis mínimos representa a maior parte das
receitas dos proprietários de shopping centers, podendo representar, em alguns casos,
mais de 90% das receitas totais.
Entretanto, principalmente nos grandes centros urbanos, receitas provenientes da
exploração de outras atividades, como estacionamento e marketing, podem ser
bastante significativas, diminuindo a participação percentual do aluguel mínimo.
19
a. Aluguel Mínimo
Tradicionalmente, em shopping centers no Brasil, os proprietários tentam manter os
valores de aluguéis mínimos contratados com os lojistas muito próximos ao Brake Even
Point (vide item 1.1.5) de cada loja.
Com isso, o proprietário consegue diminuir os custos de auditoria das lojas e reduzir o
risco de evasão do pagamento de aluguel complementar.
É comum que contratos de locação com lojistas sejam contratos atípicos, os quais
podem apresentar escalonamentos reais (acima da inflação) dos valores de locação ao
longo dos anos de vigência de cada contrato.
b. Aluguel Complementar
Em termos contratuais, o aluguel complementar seria a diferença entre o aluguel
percentual que incide sobre as vendas e o aluguel mínimo. De forma geral, no Brasil,
como os aluguéis mínimos são bem elevados, o aluguel complementar costuma
representar menos de 10% das receitas brutas de um shopping center.
c. Aluguéis Temporários
Costumeiramente, em um shopping center existem receitas de aluguéis que podem ser
consideradas como temporárias. Estas receitas referem-se a receitas de aluguel
proveniente da locação de espaços dos “corredores” do empreendimento para
quiosques e de espaços de publicidade (merchandising).
d. Estacionamento
A receita de estacionamento refere-se à exploração comercial das áreas de
estacionamento dos shopping centers.
e. Cessão de Direitos
Este tipo de receita, também conhecido como luvas, refere-se ao valor pago pelo lojista
pelo “ponto comercial adquirido”. Este valor é pago uma única vez ao proprietário do
shopping center, quando da entrada do lojista no empreendimento, desde que esta seja
a primeira locação da ABL correspondente.
Uma vez paga a cessão de direitos pelo lojista, este passa a ser o “dono” das luvas da
loja e, caso haja troca de lojista, o novo lojista deverá negociar o valor da cessão de
direito diretamente com o antigo lojista.
Entretanto, caso um lojista esteja inadimplente com suas obrigações com o proprietário
do shopping center, é possível que este lojista acorde em sair do empreendimento e
abrir mão das luvas do seu ponto comercial, como forma de pagamento das dívidas.
Neste caso, o proprietário poderá exigir novamente de um novo lojista o pagamento de
luvas para ocupar a área vaga.
Tradicionalmente, após as vendas das cessões de direitos para a primeira ocupação
das lojas, o valor arrecadado com luvas passa a ser muito pouco representativo no
fluxo de receitas de um shopping center.
20
Entretanto, em shopping centers já consolidados, com vacância zero, fila de espera de
lojistas para entrar no empreendimento e com excelente desempenho de vendas, o
valor das cessões de direito podem chegar a valores superiores a R$ 10.000 por metro
quadrado de ABL.
Vale lembrar que, tradicionalmente, cessões de direitos não são cobradas, ou são
cobradas em valores muito inferiores, para a ocupação de lojas de interesse especial,
como por exemplo, Lojas Âncoras, Megalojas, Cinemas e algumas lojas satélites de
grande importância.
A pedido da General Shopping Brasil e conforme contratualmente acordado para a
constituição do Fundo de Investimento Imobiliário, para o Parque Shopping Maia, não
consideramos as receitas de cessão de direitos, como também as despesas de
comercialização das mesmas, provenientes das negociações de aluguel das primeiras
locações das LUC’s do empreendimento, mesmo após sua inauguração.
f. Outras Fontes de Receita
Outras fontes de receitas referem-se a receitas pouco significativas para os proprietários
como, por exemplo, aluguéis de antenas, depósitos, taxas de transferência, receitas
financeiras etc.
g. Receita Bruta Operacional Efetiva
Refere-se à somatória das receitas operacionais anteriores mencionadas, considerando
ainda a perda de receita com vacância e inadimplência.
1.1.5 Taxa de Vacância
Corresponde às LUC`s não locadas no empreendimento. Para empreendimentos
novos, costumeiramente, encontramos taxas de vacância mais elevadas nos primeiros
anos de abertura do shopping center, sendo que as mesmas vão sendo reduzidas na
medida em que os empreendimentos vão se consolidando.
1.1.6 Inadimplência
A inadimplência pode ser dividida em dois grupos: recuperável e irrecuperável.
A inadimplência recuperável é aquela decorrente do não pagamento das obrigações
do lojista na data prevista, mas que são honradas nos meses seguintes, e/ou são
recuperáveis através de ações judiciais e/ou retomada do ponto e posterior
comercialização.
Já a inadimplência irrecuperável é aquela que representa a perda por parte do
empreendedor e não é recuperável, nem mesmo após intervenção judicial.
A inadimplência, tanto a recuperável como a irrecuperável, varia muito entre os
shopping centers. Entretanto, de forma geral, com a boa performance de vendas
apresentadas nos últimos anos pelos shopping centers, a inadimplência tem sido muito
baixa nestes empreendimentos.
21
Para empreendimentos novos, geralmente encontramos inadimplências mais elevadas
nos primeiros anos de abertura do shopping center, sendo que as mesmas vão sendo
reduzidas na medida em que o empreendimento vai se consolidando.
1.1.7 Ponto de Equilíbrio (Break Even Point)
O ponto de equilíbrio, ou break even point, é definido como o valor mínimo que cada
lojista deveria vender a fim de superar o aluguel mínimo contratado e começar a gerar
aluguel complementar.
Ou seja, para o exemplo já anteriormente apresentado neste relatório, para um aluguel
contratado de 5% das vendas e um aluguel mínimo de R$ 5.000,00, o break even
point desta loja é de (R$ 5.000,00/5%) = R$ 100.000, que corresponde à situação 2
mostrada.
1.1.8 Taxa de Esforço
A taxa de esforço do lojista corresponde à razão entre o custo de ocupação do
locatário com o valor do faturamento de suas vendas em um shopping center.
Como custo de ocupação entende-se a soma dos valores de aluguel (mínimo e
complementar), custo condominial e FPP (Fundo de Promoção e Propaganda) de cada
lojista.
Por exemplo, um lojista que pague, em média, R$ 5.000 de aluguel mensal em um
shopping, R$ 3.000 de condomínio mensal e R$ 1.000,00 de FPP mensal, tem um
custo de ocupação médio mensal no shopping de R$ 9.000,00.
Se este lojista possui uma venda média mensal de R$ 60.000,00, sua taxa de esforço
corresponde à (R$ 9.000,00/ R$ 60.000,00) = 15%. Ou seja, 15% de suas vendas
são destinadas ao pagamento de obrigações para com o shopping.
Uma Taxa de Esforço adequada para uma operação em shopping center deveria ser de
até 4% para Lojas Âncoras, de até 10% para Megalojas, de até 14% para lojas Satélites
e de Alimentação e de até 14% para Cinemas. Se for superior a isso, o lojista pode ter
dificuldades em honrar suas dívidas. Se for inferior, pode-se pensar em um possível
reajuste do aluguel mínimo contratado pelo mesmo.
1.1.9 Despesas Operacionais
As despesas operacionais são aquelas relativas à operação do empreendimento não
contempladas pelo custo do condomínio.
As despesas dos proprietários podem ser assim divididas:
a)
Encargos com Lojas Vagas (custo de condomínio + FPP + IPTU);
b)
FPP (Fundo de Promoção e Propaganda) estatutário ou eventual;
c)
Taxa de Administração;
d)
Despesas Diversas.
22
Costumeiramente, em shopping centers estabilizados, as despesas com Taxa de
Administração e FPP estatutário são as mais significativas, podendo superar os 70% do
valor total das despesas.
A administração de shopping centers é geralmente feita por empresas especializadas.
Em termos gerais, percentuais da Taxa de Administração entre 3% e 5% sobre a Receita
Bruta são considerados normais no mercado de shopping center.
1.1.10 Receita Líquida Distribuída
A Receita Líquida Distribuída refere-se ao valor correspondente à Receita Bruta
Operacional do empreendimento subtraída das Despesas Operacionais e
considerando, também, algumas despesas não operacionais tais como:
a)
Comissões – locações de lojas;
b)
Custos específicos de manutenção do empreendimento e custos de reposição
de ativos que não sejam de responsabilidade do condomínio do shopping center.
A Receita Líquida Distribuída representa o resultado financeiro final do
empreendimento, ou seja, corresponde ao montante repassado aos proprietários, antes
de possíveis impostos devidos.
23
1.2 MERCADO DE SHOPPING CENTERS
O mercado de shopping centers tem se desenvolvido muito no Brasil nos últimos
20 anos e em termos gerais, a curva de maturação do setor está em franca ascensão.
Do ponto de vista de investimento, podemos citar as seguintes vantagens:
 Existência de ocupantes de boa qualidade;
 Contratos de longo prazo;
 Receita potencial em constante crescimento;
 Baixos custos de administração.
É o tipo de investimento interessante para investidores institucionais, uma vez que a
administração é normalmente feita por empresas especializadas, contratadas pelos
proprietários e a renda líquida é distribuída mensalmente, sendo que quase todas as
despesas são pagas pelo próprio empreendimento, não demandando grande know-how
destes investidores.
O primeiro shopping center brasileiro foi inaugurado em 1966 (o Shopping Center
Iguatemi em São Paulo) e, quatro anos mais tarde, entrou em operação o segundo
empreendimento deste tipo – Conjunto Nacional Brasília – na Capital Federal.
Contudo, foi a partir dos anos 80 que o número de shopping centers no Brasil cresceu
de forma acentuada, tendo praticamente dobrado a cada cinco anos até o final da
década de 90, quando começou a diminuir o ritmo de crescimento, como mostram os
gráficos a seguir.
CURVA DE MATURAÇÃO DO SETOR DE SHOPPING CENTERS NO BRASIL
TOTAL DE EMPREENDIMENTOS
600
500
Quantidade Total de
Shopping Centers
555
N° Shoppings
400
300
200
100
0
66 a 70
71 a 75
76 a 80
81 a 85
86 a 90
Entregue
91 a 95
Acumulado
96 a 00
01 a 05
06 a 10
11 a 15
Atualizado em 12/2015
24
CURVA DE MATURAÇÃO DO SETOR DE SHOPPING CENTERS NO BRASIL
VOLUME TOTAL ENTREGUE
ABL (m²)
16.000.000
ABL Total
14.249.000 m²
14.000.000
12.000.000
10.000.000
8.000.000
6.000.000
4.000.000
2.000.000
0
66 a 70
71 a 75
76 a 80
81 a 85
86 a 90
Entregue
91 a 95
Acumulado
96 a 00
01 a 05
06 a 10
11 a 15
Obs.:
A pesquisa contempla shopping centers com, no mínimo, 5.000 m² ABL, já que os exemplos de
área menor, invariavelmente, possuem um mercado distinto, muito parecido com aquele de lojas de rua.
Além disso, estes shoppings pequenos muitas vezes não possuem áreas de alimentação ou de lazer, ou
ainda uma oferta de serviços e estacionamento que possa diferenciá-los das antigas galerias de centros
urbanos.
Percebe-se que este mercado teve o desenvolvimento mais acentuado no
década de 80, com o surgimento de grandes shoppings regionais,
MorumbiShopping em São Paulo, o Barra Shopping no Rio de Janeiro, o
Center Iguatemi em Porto Alegre, o ParkShopping em Brasília, o Shopping
Salvador, dentre tantos outros.
início da
como o
Shopping
Barra em
Em meados da década de 90, observou-se uma segunda onda de crescimento,
impulsionado por fatores específicos, entre eles:
 Sucesso de alguns empreendimentos realizados na década de 80;
 A estabilidade econômica oriunda do plano econômico que implantou o Real, a
partir de 1994;
 O aumento da carteira dos Fundos de Pensão que, como consequência, aumentou
seus investimentos no setor, contribuindo significativamente para o desenvolvimento de
novos empreendimentos.
O grande número de inaugurações – quase 200 empreendimentos em 10 anos –
elevou o estoque de ABL em mais de 160%, passando de pouco mais de 2 milhões
para quase 6 milhões de metros quadrados locáveis.
No entanto, a estagnação dos investimentos institucionais no final dos anos 90 levou a
uma diminuição da liquidez deste produto e, consequentemente, à redução do número
de novos empreendimentos nos início dos anos 2000.
Colaboraram também para esta desaceleração o alerta surgido pelo insucesso de
alguns empreendimentos mal planejados e a saturação do mercado dos grandes
centros.
25
A partir de 2005, o setor ganhou novo impulso em virtude do cenário macroeconômico
de estabilidade e crescimento que começou a se apresentar, assim como pela demanda
de grupos investidores estrangeiros em volume sem precedentes no segmento.
Como resultado, ocorreram aquisições de participações em diversos empreendimentos
e foram apresentadas previsões de lançamento de uma série de novos projetos, além
de expansões e reformas dos existentes.
A partir do segundo semestre de 2008, com a deflagração da crise mundial, e durante
o ano de 2009, de forma geral, muitos dos novos projetos de shopping centers foram
colocados em espera. Apenas projetos que já haviam sido iniciados continuaram a ser
desenvolvidos.
Muitos dos projetos que estavam em espera foram retomados a partir do ano de 2010,
assim como muitos outros surgiram após essa data, culminando com a maior entrega
de nova ABL já vista historicamente nos anos de 2011 a 2013. Entre o início de 2011 e
o final de 2013, o estoque de ABL no país cresceu cerca de 34%. Neste cenário,
principalmente lojas satélites não conseguiram absorver esta nova ABL na mesma
velocidade em que novos empreendimentos iam sendo inaugurados, fazendo com que
muitos desses novos shopping centers fossem obrigados a abrir suas portas com altas
taxas de vacância. Em alguns casos, superior a 30% de suas ABLs.
Por este motivo, muitos dos projetos anunciados para 2014 e 2015 foram postergados
ou cancelados e, atualmente, a maior parte dos principais players de mercado estão
focando seus esforços em ocupar as áreas vagas de seus shopping centers. Em 2015, a
entrega de novos empreendimentos atingiu seu menor valor desde 2011,
representando cerca de 650.000 m² de ABL.
1.2.1 Classificação de Shopping Centers
Segundo o ICSC – International Council of Shopping Centers, os empreendimentos são
assim classificados:
Vizinhança:
(2.800 a 13.900 m² de ABL - população entre 10.000 a
50.000 hab.). É projetado para fornecer conveniência na
compra das necessidades do dia-a-dia dos consumidores. Tem
como âncora um supermercado apoiado por lojas oferecendo
artigos de conveniência. Área primária de 5 minutos;
Comunidade:
(9.300 a 32.500 m² ABL - população entre 50.000 a 250.000
hab.). O shopping comunitário geralmente oferece um
sortimento amplo de vestuário e outras mercadorias. Entre as
âncoras mais comuns estão os supermercados e lojas de
departamentos e descontos. Entre os lojistas do shopping
comunitário algumas vezes encontram-se varejistas de off-price
vendendo itens como roupas, objetos e móveis para casa,
brinquedos, artigos eletrônicos ou para esporte. Área primária
de 5 a 10 minutos;
Regional:
26
(37.100 a 74.300 m² ABL – 200.000 a 500.000 habitantes).
Este é o mais difundido no Brasil. Prevê a comercialização de
uma linha completa de mercadorias, que inclui vestuário,
móveis, eletrodomésticos e outras variedades de produtos;
É ancorado por uma ou mais lojas de departamento completas
(lojas que oferecem linha completa de vestuário, móveis,
eletrodomésticos, artigos esportivos, etc.). Área primária de 8 a
24 minutos.
Super Regional:
(acima 74.300 m² ABL – acima de 500.000 habitantes).
Basicamente possui os mesmos serviços do shopping regional,
porém com mais variedade e sortimento e um número maior de
lojas âncoras. O empreendimento é aglutinado a outros serviços
em um master plan amplo que pode envolver atividades como
escritórios, hotéis, centro médico e residencial. Área primária de
8 a 40 minutos.
No caso da classificação de acordo com o mix do shopping center, a intensa
competição no mercado tem produzido segmentações no varejo, resultando em grande
variedade de modalidades, altamente especializadas, cada qual tendo como alvo um
mercado específico.
Existem outros tipos de shoppings, cuja classificação é feita mais em função do "mix" de
lojas do que devido a outros fatores, são eles:
Power Center:
formado basicamente por lojas âncoras (80%) e demais satélites
(20%); tal modalidade surgiu no Brasil a partir de 1996 e não
está ainda muito difundida;
Festival Center:
voltado para lazer e turismo. Este tipo de empreendimento é o
menos encontrado no Brasil, estando quase sempre localizado
em áreas turísticas e basicamente voltado para atividades de
lazer e de alimentação, tais como, restaurantes, fast-food,
cinemas e outras diversões;
Off Price Center:
shopping center de descontos, obtidos geralmente através da
redução dos custos operacionais (menor luxo). Tem como
lojistas varejistas, os quais vendem itens como roupas, objetos e
móveis para casa;
Factory Outlet
Center:
conceito parecido com o do Off Price, mas os próprios
fabricantes são os proprietários dos pontos de vendas. Consiste
em sua maior parte de lojas de fábrica vendendo suas próprias
marcas com desconto, além de varejistas. Este tipo de
27
empreendimento é o mais difundido no Brasil dentre os
shoppings específicos;
Especializado:
direcionado para um determinado segmento de varejo. Voltado
para um mix específico de lojas de um determinado grupo de
atividades, tais como moda, decoração, náutica, esportes ou
automóveis.
1.2.2 Estoque
Existem hoje 555 shoppings centers no Brasil, que somam uma área bruta locável de
14.249.000 m². No entanto, a distribuição do estoque pelo território nacional é
bastante heterogênea, como pode ser observado no gráfico a seguir:
ESTOQUE TOTAL DE SHOPPING CENTERS NO BRASIL
POR REGIÃO
Sul
14%
Norte
5%
Nordeste
17%
Centro-Oeste
8%
Sudeste
56%
555 SHOPPINGS COM 14.249.000 M² ABL
A região Sudeste, pioneira no lançamento de shopping centers no país, continua sendo
a principal região em termos de número de empreendimentos em operação e estoque
de ABL, pois possui o maior mercado consumidor do país com mais de 85 milhões de
habitantes, segundo dados do IBGE, além de apresentar a melhor infraestrutura entre
todas as regiões brasileiras.
Além da relação com a população, se adotarmos como parâmetro o produto interno
bruto, veremos que aproximadamente 55% do PIB nacional provêm da região Sudeste.
Assim encontramos não apenas a região com o maior mercado consumidor como
também aquela com maior poder aquisitivo. Ambos os fatores combinados explicam
porque o Sudeste concentra aproximadamente 56% da ABL nacional.
28
a. Sudeste
Na região Sudeste, 62% da ABL encontram-se no estado de São Paulo, seguido pelo
Rio de Janeiro com 22% do estoque. A região metropolitana de São Paulo merece
destaque, representado 36% do estoque do estado, mas vale lembrar que algumas
localidades do interior (Campinas, São José dos Campos, Ribeirão Preto e Baixada
Santista) possuem estoques maiores do que capitais de outros estados.
ESTOQUE TOTAL DE SHOPPING CENTERS NO SUDESTE
POR REGIÃO GEOGRÁFICA - DESTAQUE ESTADO DE SÃO PAULO
ES
4%
MG
12%
RMSP
36%
SP
62%
Outros
19%
RJ
22%
SJdosCampos
2%
Baixada Santista
1%
300 SHOPPINGS COM 7.920.800 M² ABL
Campinas
4%
MERCADO DE SHOPPING CENTERS - REGIÃO SUDESTE
Volume total de shoppings centers por ABL
Acima de 75.000 m²
10%
50.001 à 75.000 m²
15%
35.001 à 50.000 m²
25%
5.000 à 15.000 m²
12%
15.001 à 20.000 m²
8%
20.001 à 35.000 m²
30%
Cerca de 20% dos empreendimentos em operação na região Sudeste possuem ABL
inferior a 20.000 m² e metade dos shoppings podem ser considerados regionais, pois
possuem área acima de 35.000 m².
29
Como é possível observar pelo gráfico a seguir, o estoque nacional está bastante
concentrado em algumas cidades: São Paulo e região metropolitana, Rio de Janeiro,
Belo Horizonte, Brasília, Salvador, Curitiba e Campinas somam cerca de metade da
ABL brasileira.
ESTOQUE TOTAL DE SHOPPING CENTERS POR ESTADO
5.000.000
4.000.000
m² ABL
3.000.000
2.000.000
1.000.000
0
SP RJ PR MG RS DF SC BA PE GO CE RN ES MT PA AM SE PB AL MS MA PI RO TO AC AP RR
Capital
Região Metropolitana
Interior
O gráfico a seguir mostra a relação de ABL por grupo de 1.000 habitantes em algumas
cidades brasileiras.
Nota-se que as cidades com os 6 maiores estoques apresentam uma relação bastante
próxima, entre 250 e 300 metros quadrados por mil habitantes.
Relação de ABL pela população das principais cidades do Brasil
350
ABL (m²) por 1000 habitantes
300
250
200
150
100
50
-
População : Fonte - IBGE
(dados estimados para 2015)
Atualizado em : 12/2015
O gráfico mostra também algumas grandes discrepâncias, como Londrina, no Paraná e
Praia Grande, em São Paulo, cujos coeficientes são bem elevados, indicando grande
concorrência no setor ou até mesmo uma super-estimativa do potencial local.
30
1.2.3 Novo Estoque
Em 2015, 21 shoppings centers foram inaugurados e mais 25 sofreram expansões,
adicionado aproximadamente 660.000 m² de ABL ao estoque nacional existente. A
maior participação no novo estoque ficou para a região Sudeste, que concentrou cerca
de 48% da ABL de inaugurações e expansões neste período.
ENTREGA ANUAL DE SHOPPING CENTERS NO BRASIL E PREVISÃO
DE ENTREGA DE NOVOS ESPAÇOS PARA 2016 - POR REGIÃO GEOGRÁFICA
m² de ABL
1.600.000
1.400.000
1.200.000
1.000.000
800.000
600.000
400.000
200.000
0
2007
2008
Norte
2009
2010
Nordeste
2011
2012
Centro-Oeste
2013
Sudeste
2014
Sul
2015
2016
Novo Estoque – 2015
Região
Empreendimentos
Inaugurados
Expansões Finalizadas
Norte
1
2
Nordeste
8
3
Centro-Oeste
1
3
Sudeste
10
16
Sul
1
1
31
1.2.4 Desempenho
a. Faturamento
O faturamento do setor de shoppings apresentou crescimento ao longo dos últimos
anos, mesmo com a crise mundial deflagrada no segundo semestre de 2008. De forma
geral, pode-se dizer que esta crise não impactou fortemente o setor de varejo no Brasil
que, pelo menos no que tange as operações em shopping centers, não teve ou pouco
teve suas vendas afetadas pela crise mundial.
FATURAMENTO ANUAL DO SETOR DE SHOPPING CENTERS NO BRASIL
160.000.000
140.000.000
120.000.000
Bilhões
100.000.000
80.000.000
60.000.000
40.000.000
20.000.000
0
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Fonte: ABRASCE
R$
US$
Atualização 12/2014
b. Aluguéis
Em relação aos valores praticados de locação, encontramos no Sudeste os maiores
valores praticados e também a maior variação. Isto se explica pela grande quantidade
de empreendimentos em diferentes estágios de maturação e perfil consumidor.
Obviamente, os valores mais elevados são praticados em empreendimentos prime em
estágio avançado de maturação, como os shoppings Iguatemi e Morumbi, em São
Paulo, e Rio Sul e BarraShopping no Rio de Janeiro.
Nestes empreendimentos, o desempenho médio de vendas é elevado, o que permite
alcançar elevados níveis de aluguéis.
32
Vendas
R$/m² ABL/ mês
FAIXA DE VALORES DE LOCAÇÃO E VENDA POR M² DE ABL
Locação
R$/m² ABL/mês
4.000
400
3.500
350
3.000
300
2.500
250
2.000
200
1.500
150
1.000
100
500
50
-
0
Sudeste
Sul
Nordeste
Venda
Norte
Locação
Centro-Oeste
c. Receita Líquida
A receita líquida distribuída tem apresentado crescimento em todas as regiões, sendo
que os empreendimentos do Sudeste possibilitam maiores receitas e retorno ao
investidor.
O mesmo acontece com o Centro Oeste, alavancado pelo mercado de Brasília, mesmo
tendo uma representatividade menor.
O Sul aparece em terceiro lugar devido aos valores altos de locação praticados em
alguns empreendimentos existentes na região.
O Nordeste e Norte possuem os menores níveis devido ao mercado consumidor com
menor renda per capita.
33
Locação
R$/m² ABL/ mês
FAIXA DE VALORES DE LOCAÇÃO POR M² DE ABL
250
200
150
100
50
Sudeste
Sul
Nordeste
Norte
Centro Oeste
1.2.5 Oferta
Hoje no Brasil a oferta de imóveis para fins de investimento pode ser considerada
limitada e concentrada em participações minoritárias, tanto em shopping centers como
em imóveis comerciais, tipo escritórios (andares isolados).
Até meados de 2006, o volume de transações envolvendo participações em shopping
centers foi muito reduzido, concentrado em algumas negociações envolvendo fundos
de pensões.
No entanto, até o final de 2007 o mercado assistiu a uma série de transações no
segmento, seja de aquisição de participações em empreendimentos ou em empresas do
setor, sejam elas proprietárias ou administradoras.
Com a crise mundial deflagrada no segundo semestre de 2008, o número e volume de
transações de compra e venda de participações em shopping centers reduziram-se
drasticamente quando comparados ao número e volume de transações que ocorreram
nos anos de 2006 e 2007.
Atualmente, a principal oferta consiste em participações minoritárias de pequenos
proprietários de shopping centers que estão vendendo suas participações para os
grandes proprietários.
Algumas transações de grandes volumes também têm ocorrido, mas em menor número
do que ocorria em 2006 e 2007. Algumas empresas que visam à realização de lucro
após o desenvolvimento ou redesenvolvimento de shopping centers têm se mostrado
importantes fontes de oferta de shopping centers para venda no país.
34
2
DEMANDA PARA
INVESTIMENTO
35
2.1 DEMANDA PARA INVESTIMENTO
Para analisar o mercado de investimento imobiliário, primeiramente convém identificar
os principais grupos atuantes, descritos a seguir.
2.1.1 Investidores Nacionais
a. Institucionais
Os investidores institucionais nacionais compreendem, basicamente, os fundos de
pensão e outras instituições sem fins lucrativos.
Em agosto de 2015, havia 261 fundos de pensão no país – a maioria ligada a
empresas estatais – os quais possuem cerca de R$ 693 bilhões em investimentos, cerca
de 2,5 milhões de participantes ativos, e pouco menos de 4,0 milhões de
dependentes.2
O gráfico abaixo mostra a evolução do valor da carteira de investimentos dos fundos
de pensão brasileiros, nos últimos 10 anos:
Fundos de Pensão
Evolução da Carteira de Investimentos
800.000
700.000
R$ (milhões)
600.000
500.000
400.000
300.000
200.000
100.000
4TR05
1TR06
2TR06
3TR06
4TR06
1TR07
2TR07
3TR07
4TR07
1TR08
2TR08
3TR08
4TR08
1TR09
2TR09
3TR09
4TR09
1TR10
2TR10
3TR10
4TR10
1TR11
2TR11
3TR11
4TR11
1TR12
2TR12
3TR12
4TR12
1TR13
2TR13
3TR13
4TR13
1TR14
2TR14
3TR14
4TR14
1TR15
2TR15
3TR15
-
Fonte: ABRAPP - Ago/15
De acordo com o tamanho de suas carteiras, os fundos de pensão podem ser
classificados em 4 grandes grupos:
2
Consolidado Estatístico. Associação Brasileira das Entidades Fechadas de Previdência Complementar –
ABRAPP. Agosto de 2015.
36
Classe
Portfólio
Número de Instituições
1
Acima de R$ 10 bilhões
10
2
Entre R$ 1 Bilhão e R$ 10 Bilhões
78
3
Entre R$ 500 Milhões e R$ 1 Bilhão
42
4
Até R$ 500 Milhões
129
O gráfico a seguir apresenta os 20 maiores Fundos de Pensão pelo total de recursos
investidos:
Maiores Fundos de Pensão por Valor da Carteira de Investimentos
Total: R$ 693 Bilhões
FUNCEF
12%
PETROS
14%
PREVI
35%
ELETROCEEE
1%
FUNCESP
5%
FACHESF
1%
FUNDAÇÃO ITAÚ
UNIBANCO
4%
HSBC FUNDO DE
CENTRUS
PENSÃO
TELOS 1%
1%
1%
PREVIDÊNCIA USIMINAS
2%
FUNDAÇÃO COPEL
2%
POSTALIS
2%
FAPES
2%
REAL
GRANDEZA
3%
VALIA
4%
BANESPREV
3%
FUNDAÇÃO ATLÂNTICO
2%
FORLUZ
3%
SISTEL
3%
Estes fundos concentram aproximadamente 70% do total de recursos investidos pelos
fundos de pensão brasileiros.
Após uma queda nos investimentos imobiliários diretos, iniciada ainda nos anos de
1990, a participação dos investimentos imobiliários na carteira dos fundos de pensão
permaneceu baixa, próximo a 3%, até o final de 2010. A partir de então, nota-se um
“retorno” destes investidores ao mercado e, hoje, os imóveis representam 5,0% da
carteira de investimentos, enquanto os Fundos de Investimento Imobiliário – FIIs somam
apenas 0,32%, uma pequena, mas crescente participação, como mostra o gráfico
abaixo.
37
Fundos de Pensão
Evolução da Carteira de Investimentos Imobiliários
35.000
6,0%
30.000
5,0%
25.000
R$ (milhões)
4,0%
20.000
3,0%
15.000
2,0%
10.000
1,0%
5.000
IMÓVEIS
FII
PARTICIPAÇÃO NA CARTEIRA
3TR15
2TR15
1TR15
4TR14
3TR14
2TR14
1TR14
4TR13
3TR13
2TR13
1TR13
4TR12
3TR12
2TR12
1TR12
4TR11
3TR11
2TR11
1TR11
4TR10
3TR10
2TR10
1TR10
4TR09
3TR09
2TR09
1TR09
4TR08
3TR08
2TR08
1TR08
4TR07
3TR07
2TR07
1TR07
4TR06
3TR06
2TR06
1TR06
0,0%
4TR05
-
Mais recentemente, mudanças na regulação do setor também trazem alternativas para
os fundos de pensão. A resolução 3.792 do Conselho Monetário Nacional, no seu
capítulo VI, define os segmentos de aplicação permitidos aos fundos de pensão e
acrescenta, além do segmento “Imóveis”, o de “Investimentos Estruturados”, que inclui
cotas de fundos de investimento imobiliário.
A resolução também estabelece limites para a alocação dos recursos dos fundos de
pensão. O quadro abaixo apresenta os limites para investimentos diretos e indiretos no
mercado imobiliário3:
Segmento
Tipo de Investimento
Renda Fixa
Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI)
20%
Cédula de Crédito Imobiliário (CCI)
20%
Cota de Fundo de Investimento Imobiliário (FII)
10%
Investimentos Estruturados
Imóveis
Limite
8%
Além do limite de recursos alocados, há limitação de alocação por emissor: 20% se
instituição financeira autorizada pelo BACEN, 10% se companhia securitizadora e 10%
no caso de fundo de investimento do segmento investimentos estruturados.
Adicionalmente, existe também limite de concentração por emissor, como por exemplo,
de até 20% do patrimônio líquido de fundo de investimento do segmento investimentos
estruturados.
Atualmente, os fundos de pensão detêm cerca de R$ 2,21 bilhões em cotas de fundos
imobiliários.
3
Não estão incluídos limites para aplicação em renda variável (mercado de ações), que também podem
incluir empresas de base imobiliária.
38
b. Property Companies
O número de empresas especializadas em investimento imobiliário no Brasil é,
tradicionalmente, restrito. São empresas com grande capital e muito exigentes na
aquisição dos imóveis, preferindo aqueles com boa localização, dificilmente aceitando
imóveis vagos.
Além de aquisições para investimento (imóveis alugados), estas empresas têm-se
interessado por edifícios inteiros com a finalidade de reformá-los para atualizar suas
especificações técnicas e, posteriormente, ofertá-los ao mercado de locação e/ou
venda, bem como oportunidades de incorporação com vistas a obter retornos elevados.
Operações do tipo built-to-suit com empresas de médio e grande porte dispostas a
assinar contratos de locação de longo prazo, embora não muito frequentes, são
também potenciais negócios para tal grupo de investidores.
As três maiores property companies brasileiras são: BR Properties, São Carlos e Cyrela
Commercial Properties (CCP), que são comercializadas na bolsa de valores de São
Paulo – BOVESPA – e possuem ativos que somam cerca de R$ 19 bilhões.
Seus portfólios são diversificados em termos de tipo de imóvel (escritório,
industrial/logística, varejo, shopping centers), sendo que a CCP é mais direcionada
para o desenvolvimento/incorporação enquanto as outras duas aliam aquisições de
imóveis prontos e redesenvolvimento e/ou reposicionamento de ativos.
Nos últimos 10 anos, o mercado de imóveis industriais/logística teve como destaque a
GLP que adquiriu em 2014 o portfólio industrial da BR Properties (incorporado da
WTorre Properties em uma operação conjunta com BTG Pactual em 2012) e também
os imóveis industriais da Prosperitas (antigo portfólio da Braccor) em 2012, se tornando
a maior property company no segmento industrial atuante no Brasil, além da CCP,
outro importante player deste mercado. Esses players possuem atuação em escala
nacional, com foco em empreendimentos para renda, inicialmente com operações do
tipo built-to-suit e mais recentemente com grande participação também em
desenvolvimento de empreendimentos especulativos.
Das transações mais recentes, destaca-se a relevância dos players internacionais
Brookfield e Blackstone, com aquisições dos imóveis do Fundo Opportunity ao final de
2014, e de parte da carteira da BR Properties ainda no segundo semestre deste ano.
De acordo com os números divulgados, as transações totalizam cerca de R$ 3,8
bilhões, sendo R$ 700 milhões referentes à transação do Opportunity (quatro edifícios
de escritórios no Rio de Janeiro) para a Blackstone, e o restante dividido em duas
transações para Brookfield (escritórios e varejo em São Paulo e Rio de Janeiro) e
Blackstone (imóveis industriais, escritórios e varejo) individualmente. O cap rate
estimado para estas transações estaria em torno de 9% a 11% a.a..
Shopping Center
O mercado de investimento em shopping centers teve enorme crescimento desde
meados da década passada, quando tradicionais grupos nacionais capitalizaram-se
através de joint-ventures com fundos internacionais e também através de abertura de
capital.
39
Atualmente os maiores players neste mercado são BR Malls, Multiplan, Aliansce
Shopping Centers, Iguatemi Empresa de Shopping Centers, Sonae Sierra Brasil,
Brookfield Shopping Centers, General Shopping e Ancar Ivanhoe Shopping Centers.
Todas estas empresas têm atuação nacional e com exceção a Brookfield e Ancar
Ivanhoe, todas as demais são listadas na bolsa de valores de São Paulo – BOVESPA.
Nesta nova fase dos investimentos em shopping centers, o mercado tem concentrado os
esforços no desenvolvimento de novos malls como principal estratégia de crescimento,
associada a aquisições progressivas de participações em empreendimentos até atingir o
controle. A BR Malls, que possui a maior ABL própria, construiu seu portfólio
inicialmente seguindo a estratégia de aquisição de participações minoritárias.
c. Fundos de Investimento Imobiliário
Os fundos imobiliários, que tomaram força nas economias mais maduras nos anos de
1990, surgiram como forma de ampliar o leque de investidores, antes restrito às
instituições com grande disponibilidade de capital e capacidade de gestão do portfólio.
Basicamente, estes fundos podem ser de dois tipos: os fundos públicos, listados nas
bolsas de valores, e os fundos privados. O primeiro tipo caracteriza-se por uma maior
regulamentação, pois é direcionado ao público em geral, enquanto o segundo tipo é
mais comumente direcionado a investidores institucionais.
No Brasil, os fundos imobiliários foram criados pela Lei 8.668/93 e regulamentado
pela instrução CVM nº 472 de 2008. Os fundos estão sujeitos a um regime tributário
incentivado (Lei 9.779/99), assim como o cotista (Leis 11.196/05 e 11.033/04).
O gráfico abaixo apresenta o histórico de registros de fundos imobiliários na Comissão
de Valores Mobiliários (CVM) nos últimos anos:
40
Fundos Imobiliários
15.000
100
95
90
85
80
75
70
65
60
55
50
45
40
35
30
25
20
15
10
5
0
14.000
13.000
12.000
11.000
10.000
R$
9.000
8.000
7.000
6.000
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Volume (R$)
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Número de Registros
Milhões
Registros de Ofertas Públicas
Em
Análise
Número de Registros
Fonte: CVM - Dez/15
O salto no volume de registros desde 2009, quando um total de R$ 3,5 Bilhões foi
registrado, é notável. Em 2010 e 2012 o recorde foi quebrado, com mais de R$ 9,5
Bilhões e R$ 14 Bilhões em registros. Em 2013 e 2014, houve uma retração no registro
de ofertas públicas, para cerca de R$ 10,5 Bilhões e R$ 4,7 Bilhões, respectivamente.
Já em 2015, houve cerca de R$ 5,7 bilhões em registros.
Nos últimos anos, ficou claro o esforço das instituições financeiras e das entidades
ligadas ao mercado imobiliário de aquecer o mercado de fundos imobiliários. Em
dezembro de 2015, havia 264 FIIs cadastrados na CVM, com patrimônio líquido de
mais de R$ 62 bilhões.
O yield do dividendo é calculado sobre o valor atual da cota. Nota-se uma
concentração dos retornos entre 10% e 13% a.a., lembrando que o retorno é líquido,
pois este tipo de investimento é isento de imposto de renda.
d. Pessoas Físicas
Este segmento é amplo e diversificado e reúne investidores capazes de decidir
rapidamente e que procuram os imóveis como investimento no longo prazo.
Nos últimos anos, o crescimento da economia com consequente acumulação de capital
e o cenário favorável para investimento em imóveis (queda na taxa de juros), tem
permitido maior demanda neste segmento e até aumento no “ticket” médio dos
investidores.
Em geral, este tipo de investidor se concentra mais em andares de escritórios e
pequenos imóveis, com o valor das transações situando-se abaixo da casa dos
R$ 5 milhões, muito embora algumas transações possam chegar a R$ 10 milhões e
algumas alcancem até R$ 20 milhões.
41
e. Companhias de Seguro
Estes investidores estiveram presentes no mercado devido à necessidade de reserva
técnica e muitas vezes compraram imóveis de companhias associadas (caso de
seguradoras de bancos). Com a venda e/ou joint ventures com grandes companhias
estrangeiras, esses portfólios passaram a exigir modificações.
Atualmente, as companhias seguradoras não são mais obrigadas a possuir imóveis
como reserva técnica e, portanto, poucas se interessam por novas aquisições.
2.1.2 Investidores Estrangeiros
Graças à estabilidade política e econômica dos últimos anos, cada vez mais
investidores estrangeiros estão se interessando pelo mercado imobiliário nacional, no
qual ainda é possível atingir retornos elevados em comparação aos alcançados em
mercados mais maduros.
Primeiramente a estratégia de entrada destes investidores foi a aquisição de ou parceria
com empresas locais de modo a acelerar a curva de aprendizado no mercado
brasileiro. Como consequência, tiveram grande participação nas ofertas públicas de
ações (IPOs) de empresas de incorporação ocorridas em 2006/2007 e também em
2008 após a crise de crédito nos mercados desenvolvidos. Desde 2005,
aproximadamente US$ 19,4 Bilhões foram investidos por estrangeiros em IPOs.
IPOS - DISTRIBUIÇÃO POR ORIGEM DOS INVESTIMENTOS
(USD X 1.000)
8.000.000
Total : US$ 19.400 BI
7.000.000
1.9Bi
6.000.000
5.000.000
4.000.000
1.3 Bi
3.000.000
620 MM
5.3 Bi
1.0 Bi
2.000.000
536 MM
2.5 Bi
2.2 Bi
1.000.000
110 MM
-
284.MM
2005
2006
2007
2008
74 MM
1.9 Bi
1.0 Bi
141 MM
218 MM
293 MM
2009
2010
Investidor Estrangeiro
2011
2012
Empresas Nacionais
2013
2014
2015
Atualizado em : 12/2015
Apesar da preferência pelo mercado de ações, muitos investimentos diretos ocorreram
no período, particularmente no mercado de escritórios. O gráfico abaixo mostra
investimento direto por estrangeiros no maior mercado de escritórios brasileiro – São
Paulo.
42
AQUISIÇÕES NO MERCADO DE ESCRITÓRIOS POR TIPO DE COMPRADOR
SÃO PAULO / ALPHAVILLE
m²
Nº de transações
250.000
100
200.000
80
150.000
60
100.000
40
50.000
20
-
00
01
Property Company
02
03
04
Fundos de Pensão
05
06
07
08
Investidor Estrangeiro
09
10
Fundos Imobiliários
11
12
13
Outros
14
15
N° Transações
Atualizado em : 12 / 2015
Entre 2005 e 2008 houve grande atividade e em 2009 os efeitos da crise financeira
praticamente reduziram a quase zero a participação estrangeira nas aquisições. Esta
“parada” foi interrompida em 2010 e nos dois anos seguintes o ritmo das aquisições foi
retomado. Em 2013 e 2014, novamente observou-se uma queda na participação
estrangeira nas aquisições.
São Paulo e Rio de Janeiro mantêm suas posições como os mercados mais
demandados para investimento. Ainda assim, observamos que em alguns segmentos de
mercado como industrial/logística e shopping centers, investidores estão buscando
oportunidades em praticamente todo o território nacional, em regiões com perspectivas
de crescimento.
No segmento industrial, por exemplo, a demanda é direcionada para os principais
polos industriais já consolidados e em crescimento, como as regiões metropolitanas de
São Paulo, Rio de Janeiro, Campinas, Curitiba, Porto Alegre, Belo Horizonte, Salvador
e Recife.
2.1.3 Retorno Inicial (Initial Yield)
A taxa básica de juros (SELIC) tem importante influência na expectativa de retorno inicial
de investimentos imobiliários. É sabido que uma SELIC baixa reduz o retorno de
investimentos em renda fixa e há uma “migração” de capital para ativos imobiliários.
Paralelamente, há maior liquidez no mercado de capitais e os investidores podem
“alavancar” suas aquisições a um custo menor. Desde o início da década passada há
uma tendência de queda na SELIC e particularmente na segunda metade da década
passada a taxa caiu significativamente. Em 2009, a taxa caiu abaixo de 10% pela
primeira vez e apesar da elevação em 2010/2011, a taxa real oscilou ao redor de 5%
nestes três anos.
43
A partir do final de 2011, observou-se uma nova queda da taxa, que atingiu 7,25%
a.a. em março de 2013. Desde então, o mercado tem visto o aumento da taxa básica
de juros, atualmente em 14,25% (dezembro de 2015), em termos nominais.
O gráfico a seguir ilustra a evolução histórica da taxa SELIC.
TAXA SELIC (META)
20%
Meta Selic (%a.a.)
15%
10%
5%
0%
ago-15
nov-15
mai-15
fev-15
ago-14
nov-14
mai-14
fev-14
ago-13
nov-13
mai-13
fev-13
ago-12
nov-12
Taxa Real
mai-12
fev-12
ago-11
nov-11
mai-11
fev-11
ago-10
nov-10
mai-10
fev-10
ago-09
nov-09
mai-09
fev-09
ago-08
nov-08
mai-08
fev-08
ago-07
nov-07
mai-07
fev-07
ago-06
nov-06
nov-05
mai-06
fev-06
Taxa Nominal
Fonte: Banco Central do Brasil
Quando se considera o efeito combinado de taxa base de juros em ascensão e
incertezas acerca das expectativas de crescimentos de valores locativos e de venda, é
de se esperar que isto crie algum impacto no retorno inicial exigido por investidores
imobiliários frente ao que vinha sendo praticado nos últimos tempos.
Como referência, a tabela abaixo apresenta faixas de yields iniciais nos principais
segmentos imobiliários do país.
Tipo de Imóvel
Rentabilidade Inicial
Shopping Center “Prime”
7,5% - 10,5%
Shopping Centers
8,5% - 12,5%
44
SHOPPING BONSUCESSO
3
SHOPPING
BONSUCESSO
SHOPPING BONSUCESSO
45
3.1 CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL
3.1.1 Localização
O imóvel está localizado à Avenida Juscelino Kubitschek, nº 5308, bairro Jardim
Albertina, município de Guarulhos, estado do São Paulo.
O mapa de localização está anexado ao Apêndice 3A do presente relatório.
3.1.2 Situação
O imóvel está situado no distrito do Bonsucesso do município de Guarulhos, na quadra
delimitada pelas Avenidas Juscelino Kubitschek e Jorge Amado.
Como referência, o imóvel está a:
 1,0 km da Rodovia Presidente Dutra;
 1,2 km da Universidade Federal de São Paulo (UNIFESP – Campus Guarulhos);
 5,0 km da Rodovia Ayrton Senna da Silva;
 10,0 km do Aeroporto Internacional de Guarulhos;
 18,0 km do centro de Guarulhos;
A planta de situação está anexada ao Apêndice 3A.
3.1.3 Ocupação Circunvizinha
O imóvel está localizado no distrito de Bonsucesso, na região leste do município de
Guarulhos. A região possui perfil misto entre industrial, comercial e residencial,
prevalecendo o uso industrial nos locais próximos à Rodovia Presidente Dutra.
No entorno imediato do empreendimento, a ocupação predominante é de indústrias e
residências de baixo padrão. Destaque também para a Universidade Federal de São
Paulo – Campus Guarulhos, localizada a cerca de 1,0 km do imóvel.
3.1.4 Melhoramentos Urbanos
O local é servido por rede de abastecimento de água, de energia elétrica, de esgoto,
de comunicações, conservação de vias públicas, limpeza pública, ruas pavimentadas,
iluminação pública, coleta de lixo e entrega postal.
3.1.5 Comunicações
Quanto à malha de transportes, o imóvel encontra-se próximo à Rodovia Presidente
Dutra, importante via de ligação da cidade de Guarulhos com outros bairros da cidade
e com a cidade de São Paulo e outros municípios vizinhos. Além disso, a região
aguarda a conclusão da obra viária do Trevo do Bonsucesso, cuja reformulação
poderá melhorar a fluidez de veículos.
SHOPPING BONSUCESSO
46
Quanto ao transporte urbano, a região é servida de linhas de ônibus, que ligam a
região aos demais bairros de Guarulhos e municípios vizinhos.
Quanto ao transporte aéreo, o Aeroporto Internacional de Guarulhos está localizado a
cerca de 10 km do imóvel, funcionando com voos domésticos e internacionais.
3.1.6 Descrição
O Shopping Bonsucesso foi inaugurado em 5 de maio de 2006. Conta atualmente
com 114 lojas em operação distribuídas em um único piso, sendo 1 hipermercado
(Tenda Atacado), 5 âncoras (Marisa, Lojas Marabraz, Casas Bahia, Mais Valdir e C&A),
1 cinema de bandeira Circuito Cinemas com 6 salas, 2 megaloja (Centauro e Lojas
Americanas), 1 loja de lazer (Pikoki Diversões), e 104 lojas satélites.
Além disto, o empreendimento conta com 15 LUCs vagas que totalizam 639,84 m².
As fotografias do imóvel estão anexadas ao Apêndice B.
a. Instalações e Equipamentos
Circulação Vertical
 3 elevadores.
Sistema de Ar Condicionado
 Sistema central de ar condicionado com capacidade para 518 TRs.
Sistema Hidráulico e de Combate a Incêndio
 Consumo médio de 5.000 m³, com reserva de 500m³ para combate a incêndio;
 Rede de sprinklers, extintores e hidrantes.
Sistema de Abastecimento de Energia Elétrica
 Consumo médio de 1 MWh.
b. Vagas de Estacionamento
O imóvel possui 700 vagas demarcadas, o que representa uma relação de vagas por
ABL de cerca de 1:35.
3.1.7 Áreas
Não foi realizada a medição do imóvel, porém, como mencionado, nós confiamos nas
informações que nos foram fornecidas pela contratante.
A área do terreno do imóvel possui 87.932,25 m², sendo que, de acordo com dados
fornecidos pelo cliente, o shopping center possui 35.080,86 m² de área construída e
24.567,92 m² de área bruta locável (ABL).
De acordo com as informações coletadas junto à Administração, a ABL média do
empreendimento nos últimos 12 meses analisados (janeiro a dezembro de 2015) estava
distribuída da seguinte forma:
47
SHOPPING BONSUCESSO
Segmento
ABL média 12 meses
(m²)
Âncoras
13.745,11
Vestuário
4.267,27
Artigos do Lar
20,22
Artigos Diversos
1.063,95
Alimentação
1.284,64
Lazer
1.978,89
Conveniência/Serviços
1.583,93
Lojas Vagas
TOTAL
328,57
24.272,57
3.1.8 Estado de Conservação
Verificamos no local que, de modo geral, o imóvel encontra-se em bom estado de
conservação, não necessitando de reparos emergenciais. 4
3.1.9 Questões Ambientais
Nós não realizamos investigações de usos anteriores, no imóvel ou quaisquer
adjacentes, para verificar se existe qualquer possibilidade de contaminação de tais
utilizações ou locais, ou outros fatores de risco ambientais e, por isso, assumimos que
não haja risco nenhum.5
3.1.10 Projetos de Expansão
Não nos foram disponibilizados quaisquer dados a respeito de novos projetos de
expansão para o imóvel em análise.
4
A CBRE não foi instruída a verificar as condições estruturais das construções ou de suas fundações, nem
testamos os equipamentos e serviços anteriormente mencionados. Não temos razões para suspeitar de
que exista algum problema sério, mas não podemos responder por esses aspectos e suas possíveis
implicações. Nós consideramos apenas a vistoria limitada ao propósito desta avaliação.
5
A CBRE não foi instruída a fazer investigações em relação à presença ou potencial de contaminação do
terreno ou edifício ou a presença potencial de outros fatores de risco ambiental.
SHOPPING BONSUCESSO
48
3.2 PLANEJAMENTO URBANO
3.2.1 Uso e Ocupação do Solo
Por se tratar de um imóvel já construído e em funcionamento e por não termos sido
instruídos a pesquisar informações legais sobre o uso e ocupação do solo para o
imóvel em análise, consideramos que as construções ali existentes estejam em
conformidade com a legislação atual, e/ou da época de sua edificação, e que
eventuais irregularidades já estejam em processo de regularização. Não temos
conhecimento de quaisquer problemas que possam ter impacto negativo sobre o valor
do imóvel.
SHOPPING BONSUCESSO
49
3.3 CONSIDERAÇÕES LEGAIS
3.3.1 Titulação
Não foram feitas investigações sobre a situação atual da documentação, considerandose, portanto, como correta e de conhecimento do proprietário.
Para este trabalho, assumiremos a ausência de quaisquer dívidas, dúvidas ou ônus que
pudessem vir a interferir na determinação do valor de mercado do imóvel.
3.3.2 Dispêndios
Não foram feitas investigações sobre a situação atual do IPTU (Imposto sobre a
Propriedade Predial e Territorial Urbana) do imóvel em análise.
Para este trabalho, assumiremos que o cliente tem total conhecimento da situação fiscal
do imóvel e que não existem quaisquer pendências fiscais em relação ao imóvel que
possam impedir ou afetar o seu valor de venda.
50
SHOPPING BONSUCESSO
3.4 ANÁLISE DE DESEMPENHO
Esta etapa do trabalho tem por objetivo analisar o desempenho financeiro do
empreendimento, sua performance quanto às vendas, aos aluguéis praticados e outras
fontes de receitas e às despesas, o que nos dará subsídios para as análises de valor.
Buscamos identificar as informações da maneira mais detalhada possível e em termos
gerais, as informações fornecidas foram suficientes para atingir grau de precisão que
pode ser considerado aceitável.
Os dados aqui expostos provêm do cruzamento das informações prestadas pela
administração do Shopping Center e, também, pelo proprietário do empreendimento.
Analisamos os dados mensais do shopping center para os últimos 5 anos (janeiro de
2011 a dezembro de 2015).
3.4.1 Vendas Declaradas
O gráfico a seguir ilustra a evolução das vendas globais declaradas de operação do
empreendimento nos últimos 5 anos analisados:
SHOPPING BONSUCESSO
ANÁLISE DE PERFORMANCE
Vendas Declaradas
R$
400.000.000
350.000.000
300.000.000
250.000.000
200.000.000
150.000.000
100.000.000
50.000.000
Período
jan/11 a dez/11
R$
238.389.997
Crescimento
R$ (IPCA)
321.940.480
Crescimento
jan/12 a dez/12
263.021.161
10,33%
336.809.360
4,62%
jan/13 a dez/13
298.861.377
13,63%
360.455.667
7,02%
jan/14 a dez/14
334.365.215
11,88%
379.323.333
5,23%
jan/15 a dez/15
326.184.893
-2,45%
339.599.250
-10,47%
0
jan/11 a dez/11
jan/12 a dez/12
jan/13 a dez/13
R$
jan/14 a dez/14
jan/15 a dez/15
R$ (IPCA)
O quadro a seguir mostra a média do desempenho de vendas por segmento, nos
últimos 12 meses:
51
SHOPPING BONSUCESSO
(R$)
Média Atualizada
(pelo IPCA)
(R$)
(R$/m²)
Média Atualizada
(pelo IPCA)
(R$/m²)
17.076.583
17.790.872
1.242
1.294
Megalojas
0
0
-
-
Vestuário
4.947.412
5.132.277
1.159
1.203
15.105
15.689
747
776
Artigos Diversos
1.504.022
1.566.069
1.414
1.472
Alimentação
2.767.504
2.883.150
2.154
2.244
Lazer
409.941
428.873
207
217
461.508
483.008
291
305
VENDAS
DECLARADAS
Âncoras
Média Nominal
Artigos do Lar
Média Nominal
Outros
0
0
-
-
TOTAL
27.182.074
28.299.937
1.135
1.182
O gráfico a seguir apresenta a variação das vendas por m² durante os 5 anos
analisados, atualizadas pelo IPCA:
SHOPPING BONSUCESSO
Vendas Declaradas por ABL
R$/m²
3.000
2.500
2.000
1.500
1.000
500
jan/11
fev/11
mar/11
abr/11
mai/11
jun/11
jul/11
ago/11
set/11
out/11
nov/11
dez/11
jan/12
fev/12
mar/12
abr/12
mai/12
jun/12
jul/12
ago/12
set/12
out/12
nov/12
dez/12
jan/13
fev/13
mar/13
abr/13
mai/13
jun/13
jul/13
ago/13
set/13
out/13
nov/13
dez/13
jan/14
fev/14
mar/14
abr/14
mai/14
jun/14
jul/14
ago/14
set/14
out/14
nov/14
dez/14
jan/15
fev/15
mar/15
abr/15
mai/15
jun/15
jul/15
ago/15
set/15
out/15
nov/15
dez/15
-
ANCORAS
MEGALOJAS
LOJAS SATÉLITES
LAZER
MÉDIA DO SHOPPING
Nota:
Evidentemente, o peso do IPCA sobre os dados de vendas, receitas e despesas pode,
em muitas ocasiões, ser mais crítico do que a realidade. Mesmo assim, para esta análise,
considera-se que toda a inflação do período tivesse sido repassada incondicionalmente aos
preços, mês a mês, e que, como sabemos, não ocorre na realidade.
Por isso, procuramos ser coerente em nossas análises, de forma a não penalizar ou beneficiar o
empreendimento nas projeções futuras, embasados apenas nos dados históricos convertidos por
este índice.
3.4.2 Receitas dos Proprietários
a. Aluguel Mínimo
O gráfico a seguir ilustra a evolução do faturamento com aluguel mínimo no
52
SHOPPING BONSUCESSO
SHOPPING BONSUCESSO
Aluguel Mínimo
R$
14.000.000
12.000.000
10.000.000
8.000.000
6.000.000
Período
jan/11 a dez/11
4.000.000
2.000.000
R$
7.832.619
Crescimento
R$ (IPCA)
10.605.349
Crescimento
jan/12 a dez/12
9.232.084
17,87%
11.858.097
11,81%
jan/13 a dez/13
jan/14 a dez/14
jan/15 a dez/15
10.107.125
9,48%
12.228.573
3,12%
11.271.233
12.172.048
11,52%
7,99%
12.828.204
12.721.952
4,90%
-0,83%
0
jan/11 a dez/11
jan/12 a dez/12
jan/13 a dez/13
R$
jan/14 a dez/14
jan/15 a dez/15
R$ (IPCA)
O quadro a seguir mostra a média do desempenho de faturamento com aluguel
mínimo por segmento, considerando os últimos 12 meses analisados:
ALUGUEL MÍNIMO
Âncoras
(R$)
Média Atualizada
(pelo IPCA)
(R$)
255.076
265.728
Média Nominal
(R$/m²)
Média Atualizada
(pelo IPCA)
(R$/m²)
19
19
Média Nominal
Megalojas
0
0
-
-
Vestuário
353.427
367.188
83
86
Artigos do Lar
2.423
2.518
120
125
Artigos Diversos
142.908
148.988
134
140
Alimentação
152.129
158.164
118
123
Lazer
52.341
54.553
26
28
380.641
396.604
240
250
Outros
0
0
-
-
TOTAL
1.338.947
1.393.744
56
58
O gráfico a seguir apresenta a variação do faturamento com aluguel mínimo por m² de
ABL durante os 5 anos analisados, atualizadas pelo IPCA:
53
SHOPPING BONSUCESSO
SHOPPING BONSUCESSO
Aluguel Mínimo por ABL
R$/m²
250
200
150
100
50
jan/11
fev/11
mar/11
abr/11
mai/11
jun/11
jul/11
ago/11
set/11
out/11
nov/11
dez/11
jan/12
fev/12
mar/12
abr/12
mai/12
jun/12
jul/12
ago/12
set/12
out/12
nov/12
dez/12
jan/13
fev/13
mar/13
abr/13
mai/13
jun/13
jul/13
ago/13
set/13
out/13
nov/13
dez/13
jan/14
fev/14
mar/14
abr/14
mai/14
jun/14
jul/14
ago/14
set/14
out/14
nov/14
dez/14
jan/15
fev/15
mar/15
abr/15
mai/15
jun/15
jul/15
ago/15
set/15
out/15
nov/15
dez/15
0
ANCORAS
MEGALOJAS
LAZER
LOJAS SATÉLITES
MÉDIA DO SHOPPING
b. Aluguel Complementar
O gráfico a seguir ilustra a evolução do faturamento com aluguel complementar no
SHOPPING BONSUCESSO
Aluguel Complementar
R$
2.500.000
2.000.000
1.500.000
1.000.000
500.000
Período
jan/11 a dez/11
R$
1.422.331
Crescimento
R$ (IPCA)
1.929.076
Crescimento
jan/12 a dez/12
1.406.940
-1,08%
1.808.251
-6,26%
jan/13 a dez/13
jan/14 a dez/14
jan/15 a dez/15
1.525.527
8,43%
1.846.629
2,12%
1.674.487
1.500.527
9,76%
-10,39%
1.907.948
1.576.048
3,32%
-17,40%
0
jan/11 a dez/11
jan/12 a dez/12
jan/13 a dez/13
R$
jan/14 a dez/14
jan/15 a dez/15
R$ (IPCA)
c. Quiosques & Merchandising
Este tipo de receita refere-se ao faturamento do empreendimento a título de locação de
quiosques temporários e de espaços destinados à propaganda.
O gráfico a seguir ilustra a evolução do faturamento com quiosques e merchandising
no empreendimento nos últimos 5 anos analisados:
54
SHOPPING BONSUCESSO
SHOPPING BONSUCESSO
Quiosques e Merchandising
R$
1.800.000
1.600.000
1.400.000
1.200.000
1.000.000
800.000
600.000
Período
jan/11 a dez/11
400.000
200.000
R$
783.246
Crescimento
R$ (IPCA)
1.057.926
Crescimento
jan/12 a dez/12
857.669
9,50%
1.097.714
3,76%
jan/13 a dez/13
jan/14 a dez/14
jan/15 a dez/15
1.119.452
30,52%
1.347.394
22,75%
1.455.253
1.550.510
30,00%
6,55%
1.651.088
1.615.751
22,54%
-2,14%
0
jan/11 a dez/11
jan/12 a dez/12
jan/13 a dez/13
R$
jan/14 a dez/14
jan/15 a dez/15
R$ (IPCA)
d. Estacionamento
A receita de estacionamento aqui considerada refere-se à receita líquida de
estacionamento efetivamente distribuída aos proprietários do shopping center, ou seja,
corresponde à receita bruta do estacionamento descontada de todas as despesas de
operação do mesmo, inclusive da remuneração do operador e de qualquer tipo de
acordo de distribuição de valores para o condomínio do empreendimento ou para
qualquer outra finalidade, quando cabível.
O gráfico a seguir ilustra a evolução do faturamento com estacionamento no
SHOPPING BONSUCESSO
Estacionamento
R$
4.000.000
3.500.000
3.000.000
2.500.000
2.000.000
1.500.000
1.000.000
500.000
Período
jan/11 a dez/11
R$
1.596.160
Crescimento
R$ (IPCA)
2.160.344
Crescimento
jan/12 a dez/12
2.762.440
73,07%
3.545.124
64,10%
jan/13 a dez/13
jan/14 a dez/14
jan/15 a dez/15
2.841.598
2,87%
3.433.416
-3,15%
3.262.365
3.312.900
14,81%
1,55%
3.713.253
3.463.835
8,15%
-6,72%
0
jan/11 a dez/11
jan/12 a dez/12
jan/13 a dez/13
R$
jan/14 a dez/14
R$ (IPCA)
jan/15 a dez/15
55
SHOPPING BONSUCESSO
e. Receitas Diversas
Em receitas diversas estão incluídas todas as outras receitas do shopping center, as
quais podem incluir, entre outras:
 Receitas de CDU;
 Taxas de transferência;
 Recebimentos de pagamentos de juros, multas e moras;
 Descontos de aluguel (-);
 Outras receitas em geral.
O gráfico a seguir ilustra a evolução do faturamento com receitas diversas no
SHOPPING BONSUCESSO
Receitas Diversas
R$
800.000
700.000
600.000
500.000
400.000
300.000
200.000
100.000
0
jan/11 a dez/11
jan/12 a dez/12
Período
jan/11 a dez/11
R$
530.232
jan/12 a dez/12
jan/13 a dez/13
jan/14 a dez/14
jan/15 a dez/15
jan/13 a dez/13
R$
Crescimento
R$ (IPCA)
713.999
584.773
10,29%
748.258
4,80%
357.429
-38,88%
428.749
-42,70%
508.516
411.890
42,27%
-19,00%
572.027
421.181
33,42%
-26,37%
jan/14 a dez/14
Crescimento
jan/15 a dez/15
R$ (IPCA)
f. Receita Bruta
A receita bruta do empreendimento corresponde à receita total gerada pelo shopping
center, sendo representada pela soma dos seguintes itens:





Aluguel mínimo;
Aluguel complementar;
Quiosques & Merchandising;
Estacionamento;
Receitas Diversas.
O gráfico a seguir ilustra o desempenho das receitas brutas do empreendimento nos
últimos 5 anos.
56
SHOPPING BONSUCESSO
SHOPPING BONSUCESSO
Receita Bruta
R$
25.000.000
20.000.000
15.000.000
10.000.000
5.000.000
Período
jan/11 a dez/11
R$
12.164.588
Crescimento
R$ (IPCA)
16.466.693
Crescimento
jan/12 a dez/12
14.843.905
22,03%
19.057.444
15,73%
jan/13 a dez/13
jan/14 a dez/14
jan/15 a dez/15
15.951.131
7,46%
19.284.762
1,19%
18.171.854
18.947.875
13,92%
4,27%
20.672.519
19.798.767
7,20%
-4,23%
0
jan/11 a dez/11
jan/12 a dez/12
jan/13 a dez/13
R$
jan/14 a dez/14
jan/15 a dez/15
R$ (IPCA)
O gráfico a seguir mostra a composição da receita bruta total do shopping center,
considerando o último período de 12 meses analisado.
SHOPPING BONSUCESSO
Composição da Receita Bruta
Receitas Diversas
2,17%
Aluguel Mínimo
64,24%
Estacionamento
17,48%
Quiosques e
Merchandising
8,18%
7,92%
g. Receita Bruta Efetiva
A receita bruta efetiva do empreendimento corresponde à receita bruta gerada pelo
shopping center, conforme apresentada no item anterior, descontada da perda de
receita causada por inadimplemento no empreendimento.
O gráfico a seguir ilustra o desempenho das receitas brutas efetivas do
empreendimento nos últimos 5 anos.
57
SHOPPING BONSUCESSO
SHOPPING BONSUCESSO
Receita Bruta Efetiva
R$
25.000.000
20.000.000
15.000.000
10.000.000
Período
jan/11 a dez/11
5.000.000
0
jan/11 a dez/11
jan/12 a dez/12
R$
11.912.770
Crescimento
R$ (IPCA)
16.125.048
Crescimento
jan/12 a dez/12
14.564.794
22,26%
18.701.861
15,98%
jan/13 a dez/13
jan/14 a dez/14
jan/15 a dez/15
15.794.967
8,45%
19.092.798
2,09%
18.099.805
18.445.894
14,59%
1,91%
20.590.546
19.270.646
7,84%
-6,41%
jan/13 a dez/13
R$
jan/14 a dez/14
jan/15 a dez/15
R$ (IPCA)
3.4.3 Despesas Operacionais
As despesas dos proprietários são aquelas relativas à operação do empreendimento
não contempladas pelo custo do condomínio. As despesas dos proprietários podem ser
assim divididas:




Encargos com Lojas Vagas (custo de condomínio + FPP + IPTU);
FPP estatutário;
Taxa de Administração;
Despesas Diversas.
O gráfico a seguir ilustra a evolução das despesas gerais para os empreendedores.
SHOPPING BONSUCESSO
Despesas Operacionais
R$
3.000.000
2.500.000
2.000.000
1.500.000
1.000.000
500.000
0
Período
jan/11 a dez/11
R$
1.680.155
Crescimento
R$ (IPCA)
2.269.969
Crescimento
jan/12 a dez/12
2.080.688
23,84%
2.672.348
17,73%
jan/13 a dez/13
jan/14 a dez/14
jan/15 a dez/15
2.062.929
-0,85%
2.489.382
-6,85%
1.922.662
1.108.791
-6,80%
-42,33%
2.188.284
1.157.619
-12,10%
-47,10%
jan/11 a dez/11
jan/12 a dez/12
jan/13 a dez/13
R$
jan/14 a dez/14
R$ (IPCA)
jan/15 a dez/15
58
SHOPPING BONSUCESSO
O gráfico a seguir mostra o histórico da relação entre as despesas e receitas do
shopping center.
SHOPPING BONSUCESSO
Despesas Operacionais/ Receita Bruta
20.000.000
18.000.000
16,00%
13,81%
14,02%
12,93%
14,00%
16.000.000
12,00%
10,58%
14.000.000
10,00%
R$
12.000.000
10.000.000
8,00%
8.000.000
5,85%
6,00%
6.000.000
4,00%
4.000.000
2,00%
2.000.000
0
0,00%
jan/11 a dez/11
jan/12 a dez/12
Receita Bruta
jan/13 a dez/13
jan/14 a dez/14
jan/15 a dez/15
Despesas Operacionais/ Receita Bruta
Em termos gerais, as despesas totais encontram-se em um patamar em torno de 6% das
receitas.
3.4.4 Taxa de Vacância
A vacância média do empreendimento no último período de 12 meses analisado
(jan/15 a dez/15) foi de 328,57 m² ou 4,01%, considerando a relação área vaga/total
satélites.
O gráfico a seguir mostra a variação da Taxa de Vacância no empreendimento.
m²
SHOPPING BONSUCESSO
Vacância Histórica
1.800
25,00%
1.600
20,00%
1.400
1.200
15,00%
1.000
800
10,00%
600
400
5,00%
200
0,00%
jan-11
fev-11
mar-11
abr-11
mai-11
jun-11
jul-11
ago-11
set-11
out-11
nov-11
dez-11
jan-12
fev-12
mar-12
abr-12
mai-12
jun-12
jul-12
ago-12
set-12
out-12
nov-12
dez-12
jan-13
fev-13
mar-13
abr-13
mai-13
jun-13
jul-13
ago-13
set-13
out-13
nov-13
dez-13
jan-14
fev-14
mar-14
abr-14
mai-14
jun-14
jul-14
ago-14
set-14
out-14
nov-14
dez-14
jan-15
fev-15
mar-15
abr-15
mai-15
jun-15
jul-15
ago-15
set-15
out-15
nov-15
dez-15
-
ABL (m²)
VACÂNCIA (%) - ABL VAGA/TOTAL SATÉLITES
VACÂNCIA (%) - ABL VAGA/TOTAL
59
SHOPPING BONSUCESSO
3.4.5 Taxa de Administração
A administração do empreendimento está a cargo da General Shopping Brasil sendo
que, de acordo com esta, o valor da taxa de administração cobrada dos
empreendedores corresponde a 5% da receita líquida operacional.
Em termos gerais, percentuais da Taxa de Administração entre 4% e 6% sobre a Receita
Bruta Efetiva são considerados normais no mercado de shopping center.
3.4.6 Receita Líquida Operacional e Distribuída
A receita líquida operacional do empreendimento corresponde ao valor da sua receita
bruta efetiva descontada das despesas operacionais. O gráfico a seguir ilustra a
evolução da Receita Líquida nos últimos períodos analisados.
SHOPPING BONSUCESSO
Receita Líquida Operacional
R$
20.000.000
18.000.000
16.000.000
14.000.000
12.000.000
10.000.000
8.000.000
6.000.000
Período
jan/11 a dez/11
R$
10.232.615
Crescimento
R$ (IPCA)
13.855.079
Crescimento
4.000.000
jan/12 a dez/12
12.484.106
22,00%
16.029.513
15,69%
13.732.039
10,00%
16.603.416
3,58%
2.000.000
jan/13 a dez/13
jan/14 a dez/14
jan/15 a dez/15
16.177.143
17.337.103
17,81%
7,17%
18.402.262
18.113.027
10,83%
-1,57%
0
jan/11 a dez/11
jan/12 a dez/12
jan/13 a dez/13
R$
jan/14 a dez/14
jan/15 a dez/15
R$ (IPCA)
Nos últimos 12 meses, a receita líquida mensal média está em torno de R$ 59,52/m²
de ABL total. Em valores corrigidos pela inflação, a distribuição corresponde a uma
média de R$ 62,19/m² de ABL por mês.
Já a receita líquida distribuída representa o resultado financeiro final do
empreendimento, ou seja, corresponde à receita líquida operacional descontada dos
valores pagos a título de comissão de locação de lojas e de investimentos realizados
pelo empreendedor do shopping center.
60
SHOPPING BONSUCESSO
SHOPPING BONSUCESSO
Receita Líquida Distribuída
R$
18.000.000
16.000.000
14.000.000
12.000.000
10.000.000
8.000.000
6.000.000
Período
jan/11 a dez/11
4.000.000
2.000.000
R$
9.952.054
Crescimento
R$ (IPCA)
13.470.705
Crescimento
jan/12 a dez/12
10.818.686
8,71%
13.891.457
3,12%
jan/13 a dez/13
jan/14 a dez/14
jan/15 a dez/15
11.153.382
3,09%
13.489.830
-2,89%
13.720.175
15.284.423
23,01%
11,40%
15.596.180
15.969.819
15,61%
2,40%
0
jan/11 a dez/11
jan/12 a dez/12
jan/13 a dez/13
R$
jan/14 a dez/14
jan/15 a dez/15
R$ (IPCA)
Nos últimos 12 meses, a receita líquida distribuída mensal média está em torno de
R$ 52,47/m² de ABL total. Em valores corrigidos pela inflação, a distribuição
corresponde a uma média de R$ 54,83/m² de ABL por mês.
61
SHOPPING BONSUCESSO
3.5 CONSIDERAÇÕES DE VALOR
3.5.1 Raciocínio de Valor
a. Fluxo de Caixa Projetado
A análise do valor foi feita com base no fluxo de caixa projetado de receitas e despesas,
adotando como premissas os valores contratados de aluguéis mínimos das lojas e
projeção para as demais receitas do empreendimento, níveis de vacância,
inadimplência e despesas do empreendimento, com base no histórico do shopping
center e condições do mercado. Os Fluxos de Caixa projetados foram modelados
utilizando-se o software ARGUS Valuation - DCF, versão 15.0.1.
O Fluxo de Caixa Projetado foi elaborado desconsiderando a inflação no período de
análise, ou seja, a projeção é feita em “moeda forte”. O Fluxo considera 100% de
participação no empreendimento.
Premissas Adotadas
Prazo Fluxo de Caixa :
10 anos
Taxa Desconto Fluxo de Caixa :
11,50% a.a. (Cenário Neutro)
Taxa Capitalização/Perpetuidade (10º ano):
Base de Receitas e Despesas
 Para a projeção, utilizamos como base a área de ABL atual do
empreendimento, de 24.567,92 m².
 As bases para os aluguéis mínimos, fixos e complementares adotadas foram os
dados dos próprios contratos com cada lojista e respectivas performances de
vendas, conforme relatório do empreendedor de dezembro de 2015.
 As demais receitas foram estimadas em:
Outras Receitas
Ano 1 (R$)
1.600.000
Estacionamento
3.700.000
Receitas Diversas
500.000
 A vacância foi estimada com base na vacância atual do empreendimento.
Adotamos 3% das receitas de locação para os três primeiros anos, 2,5% nos
três anos seguintes, e estabilizando em 2%.
 A inadimplência foi estimada com base na inadimplência atual do
empreendimento. Adotamos como valor de inadimplência o valor de 3% das
receitas de locação para o ano 1 e 2% a partir do ano 2.
62
SHOPPING BONSUCESSO
 O custo de condomínio para as lojas vagas foi estimado conforme custos atuais
de condomínio e regras de aporte do empreendedor previstas na convenção de
condomínio.
 A taxa de administração foi estimada com base na taxa de administração atual
do empreendimento. Adotamos 5,00% da receita líquida operacional.
 As demais despesas foram estimadas em:
Despesas Diversas
Ano 1 (R$)
FPP
50.000
Outras Despesas
500.000
 Custo de comercialização das lojas: média de 3 aluguéis mensais;
 Investimentos projetados: R$ 1.970.000 para o Ano 1, e 2,0% da receita
líquida operacional a partir do Ano 2 da projeção.
O fluxo de caixa apresentou Valor Presente Líquido conforme segue:
SHOPPING BONSUCESSO
Perpetuidade\Desconto
11,00%
11,50%
12,00%
8,00%
220.200.000
213.100.000
206.300.000
8,50%
214.200.000
207.400.000
200.800.000
9,00%
208.800.000
202.200.000
195.900.000
O fluxo de caixa gerado é apresentado no Apêndice 3C deste relatório.
Face às características do empreendimento, localização, desempenho, potencial de
crescimento e mercado, acreditamos que o valor de mercado para venda do imóvel em
análise, em 31 de dezembro de 2015, esteja em torno de R$ 195.900.000 a
R$ 220.200.000.
63
SHOPPING BONSUCESSO
3.6 VALORAÇÃO
3.6.1 Grau de Fundamentação
Para este trabalho, consideramos que a avaliação realizada atingiu o Grau de
Fundamentação II, atingindo a pontuação igual a 18, conforme preceitos da
NBR14.653/4, item 10.1.
A demonstração do enquadramento no grau de fundamentação é feita a seguir:
Atividade
Grau
Pontos
Análise operacional do empreendimento
III
3
Análise das séries históricas do empreendimento
III
3
Análise setorial e diagnóstico de mercado
III
3
Taxa de desconto
II
2
Escolha do modelo
II
2
Estrutura básica do fluxo de caixa
III
3
Cenários fundamentados
I
1
Análise de sensibilidade
I
1
Análise de risco
-
-
GRAU II
18
TOTAL
3.6.2 Opinião de Valor
De acordo com as bases estabelecidas, somos de opinião que o valor de mercado para
venda do Shopping Bonsucesso, considerando 100% de participação, na data de 31 de
dezembro de 2015, está em torno de R$ 207.400.000,00 (Duzentos e Sete Milhões e
Quatrocentos Mil Reais).
64
SHOPPING BONSUCESSO
APÊNDICE 3A |
LOCALIZAÇÃO/SITUAÇÃO
PLANTA DE LOCALIZAÇÃO
PLANTA DE SITUAÇÃO
65
SHOPPING BONSUCESSO
APÊNDICE 3B | FOTOGRAFIAS
FACHADA DO IMÓVEL
VISTA EXTERNA – ESTACIONAMENTO
66
SHOPPING BONSUCESSO
HIPERMERCADO
CINEMA
67
SHOPPING BONSUCESSO
VISTA INTERNA DO MALL
68
SHOPPING BONSUCESSO
69
SHOPPING BONSUCESSO
PRAÇA DE ALIMENTAÇÃO
70
SHOPPING BONSUCESSO
APÊNDICE 3C | FLUXO DE CAIXA DESCONTADO
Shopping Bonsucesso
Guarulhos/SP - Brasil
Fluxo de Caixa Projetado
Início em 1/1/2016
Para os anos terminados em
Receita Bruta Potencial
Aluguel Mínimo
Absorção e Vacância
Receita de Aluguel Mínimo Total
Estacionamento
Receitas Diversas
Receita Bruta Potencial Total
Vacância
Inadimplência
Encargos Lojas Vagas
Taxa de Administração
FPP (Fundo de Promoção)
Despesas Diversas
Despesas Operacionais Totais
Custos de Comercialização e Investimentos
Comissões de Locação
Investimentos
Investimentos Programados
Custos de Com. e Inv. Totais
Ano 1
Dez-2016
_______________
Ano 2
Dez-2017
_______________
Ano 3
Dez-2018
_______________
Ano 4
Dez-2019
_______________
Ano 5
Dez-2020
_______________
Ano 6
Dez-2021
_______________
Ano 7
Dez-2022
_______________
Ano 8
Dez-2023
_______________
Ano 9
Dez-2024
_______________
Ano 10
Dez-2025
_______________
R$13.727.602
(889.774)
_______________
12.837.828
1.519.746
1.600.000
3.700.000
500.000
_______________
20.157.574
R$13.972.660
(481.843)
_______________
13.490.817
1.497.880
1.680.000
3.811.000
505.000
_______________
20.984.697
R$14.192.466
(508.678)
_______________
13.683.788
1.512.292
1.747.200
3.925.330
510.050
_______________
21.378.660
(430.727)
_______________
19.726.847
_______________
(299.774)
_______________
20.684.923
_______________
(303.922)
_______________
21.074.738
_______________
R$14.492.269
(261.169)
_______________
14.231.100
1.517.444
1.799.616
4.043.090
515.150
_______________
22.106.400
(139.074)
(314.971)
_______________
21.652.355
_______________
R$14.913.053
(133.351)
_______________
14.779.702
1.651.160
1.835.608
4.164.383
520.302
_______________
22.951.155
(280.754)
(328.617)
_______________
22.341.784
_______________
R$15.592.276
(299.110)
_______________
15.293.166
1.746.705
1.872.320
4.289.314
525.505
_______________
23.727.010
(134.365)
(340.797)
_______________
23.251.848
_______________
R$15.853.155
(89.846)
_______________
15.763.309
1.896.722
1.909.767
4.417.993
530.760
_______________
24.518.551
(265.152)
(353.201)
_______________
23.900.198
_______________
R$16.497.089
(143.735)
_______________
16.353.354
2.070.061
1.947.962
4.550.533
536.068
_______________
25.457.978
(227.608)
(368.468)
_______________
24.861.902
_______________
R$16.784.339
(337.807)
_______________
16.446.532
2.110.735
1.986.921
4.687.049
541.428
_______________
25.772.665
(40.094)
(371.145)
_______________
25.361.426
_______________
R$16.911.709
(161.355)
_______________
16.750.354
2.211.802
2.026.660
4.827.661
546.843
_______________
26.363.320
-221.115
(379.243)
_______________
25.762.962
_______________
913.183
50.000
500.000
_______________
1.463.183
_______________
18.263.664
_______________
958.806
50.000
500.000
_______________
1.508.806
_______________
19.176.117
_______________
977.107
50.500
505.000
_______________
1.532.607
_______________
19.542.131
_______________
1.004.084
51.510
515.100
_______________
1.570.694
_______________
20.081.661
_______________
1.036.374
52.540
525.402
_______________
1.614.316
_______________
20.727.468
_______________
1.079.157
53.591
535.910
_______________
1.668.658
_______________
21.583.190
_______________
1.109.458
54.663
546.628
_______________
1.710.749
_______________
22.189.449
_______________
1.154.670
55.756
557.561
_______________
1.767.987
_______________
23.093.915
_______________
1.177.873
56.871
568.712
_______________
1.803.456
_______________
23.557.970
_______________
1.196.397
58.009
580.086
_______________
1.834.492
_______________
23.928.470
_______________
152.428
1.970.000
_______________
2.122.428
_______________
R$16.141.236
===============
76.258
383.522
_______________
459.780
_______________
R$18.716.337
===============
112.458
390.843
_______________
503.301
_______________
R$19.038.830
===============
151.796
401.633
_______________
553.429
_______________
R$19.528.232
===============
45.203
414.549
_______________
459.752
_______________
R$20.267.716
===============
112.209
431.664
_______________
543.873
_______________
R$21.039.317
===============
47.332
443.789
_______________
491.121
_______________
R$21.698.328
===============
62.597
461.878
_______________
524.475
_______________
R$22.569.440
===============
121.383
471.159
_______________
592.542
_______________
R$22.965.428
===============
56.724
478.569
_______________
535.293
_______________
R$23.393.177
===============
71
4
PARQUE SHOPPING
MAIA
72
4.1 CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL
4.1.1 Localização
O imóvel está localizado à Avenida Bartolomeu de Carlos, nº 230, bairro Jardim Flor
da Montanha, município de Guarulhos, estado do São Paulo.
O mapa de localização está anexado ao Apêndice 4A do presente relatório.
4.1.2 Situação
O imóvel está situado no distrito de Picanço do município de Guarulhos, na quadra
delimitada pela Avenida Bartolomeu de Carlos, Rua Dona Tecla e Rua Soldado Aleixo
Herculano Maba.
Como referência, o imóvel está a:
 2,0 km do Bosque Maia;
 3,0 km do centro de Guarulhos;
 4,0 km da Rodovia Presidente Dutra;
 15,0 km do Aeroporto Internacional de Guarulhos.
A planta de situação está anexada ao Apêndice A.
4.1.3 Ocupação Circunvizinha
O imóvel está localizado entre a região da Vila Rio e de Picanço, em frente ao
Hipermercado Carrefour. A região possui perfil misto entre comercial e residencial,
prevalecendo o uso residencial de baixa densidade, com alguns lançamentos verticais
no entorno do empreendimento. Destaque para o Condomínio Residencial Parque
Residence, com 7 torres de apartamentos, localizado atrás do Parque Shopping Maia,
com acesso exclusivo ao mesmo.
Destaque também para o Bosque Maia, localizado a cerca de 2 km do imóvel.
4.1.4 Melhoramentos Urbanos
O local é servido por rede de abastecimento de água, de energia elétrica, de esgoto,
de comunicações, conservação de vias públicas, limpeza pública, ruas pavimentadas,
iluminação pública, coleta de lixo e entrega postal.
4.1.5 Comunicações
Quanto à malha de transportes, o imóvel possui frente para a Avenida Bartolomeu de
Carlos, também denominada Avenida Transguarulhense, uma das principais avenidas
da região, que ligará as rodovias Presidente Dutra e Fernão Dias.
73
Quanto ao transporte urbano, a região é servida de linhas de ônibus, que ligam a
região ao centro e aos demais bairros de Guarulhos.
Quanto ao transporte aéreo, o Aeroporto Internacional de Guarulhos está localizado a
cerca de 15 km do imóvel, funcionando com voos domésticos e internacionais.
4.1.6 Descrição
De acordo com informações recebidas do cliente, o imóvel em análise faz parte de um
Condomínio Misto (comercial e residencial) sob a denominação de “Parque
Guarulhos”, sendo o subcondomínio residencial denominado “Parque Residence” e o
subcondomínio shopping denominado “Parque Shopping Guarulhos”.
O objeto desta avaliação refere-se exclusivamente ao subcondomínio do shopping
center, nomeado Parque Shopping Maia e inaugurado em 16 de abril de 2015.
O empreendimento consiste em um shopping center verticalizado, com dois pisos de
estacionamento e 4 pisos de lojas. Conta atualmente com 174 lojas, sendo 138 lojas
em operação. Destas, 5 âncoras, 1 cinema com 11 salas, 1 academia, 4 megalojas, 1
loja de lazer e 126 lojas satélites. As lojas vagas contabilizam 36 LUCs, com ABL total
de 6.124,14 m².
Vale destacar algumas lojas em operação/comercilizadas conforme segue:

Âncoras: C&A, Renner, Riachuelo, Tok&Stok, Forever 21;

Cinema: Cinépolis;

Lazer: Neo Geo;

Academia: Formula;

Megalojas: Livraria da Vila, Le Lis Blanc e Luigi Bertolli;

Alimentação: Outback Steakhouse, Bar do Alemão, Starbucks, Divino Fogão,
Subway, Bob’s, Mei Mei, Burger King, Montana Express, Spoleto, Griletto,
Mania de Churrasco, Big X Picanha, Patronni Pizza, Mc Donald’s, Baked Potato,
Seletti, Gendai, Vivenda do Camarão;

Serviços: CVC, 5 à Sec, Conexcell Prime, Vip’s Turismo e Câmbio, Casa
Lotérica, ;

Satélites: Brooksfield, Polo Wear, TNG, Dudalina, Lacoste, Camicado, Vivara,
VR, Tommy Hilfiger, Aramis, Calvin Klein, entre outras.
As fotografias do imóvel estão anexados ao Apêndice 4B.
b. Instalações e Equipamentos
Circulação Vertical
 8 elevadores;
 22 escadas rolantes.
Sistema de Ar Condicionado
74
 Central de água gelada com 3 unidades de resfriamento de água (chillers), com
capacidade nominal de 800 TR cada;
 4 torres de resfriamento com ventiladores de velocidade variável;
 1 tanque de termoacumulação de água gelada.
Sistema Hidráulico e de Combate a Incêndio
 Esgoto sanitário, Gás Canalizado, Estação de tratamento de Esgoto;
 Drenagem pluvial com captação da cobertura;
 Água fria: 2 reservatórios de água potável = 688 m³;
 Água de reuso: 4 reservatórios = 520 m³ (utilizado para descargas de vasos
sanitários e mictórios dos sanitários);
 Combate a incêndio: Sistema de detecção e alarme de incêndio (SDAI), extintores,
hidrantes e sistema de Sprinklers (reserva de 270 m³).
Sistema de Abastecimento de Energia Elétrica
 Distribuição de energia está subdividida em 2 partes distintas (classe de
tensão15kV);
 5 subestações transformadoras para a alimentação do shopping:
o
CP-ADM.1: Mezanino do P4 (2 transformadores de 1000kVA cada);
o
CP-ADM.2: Mezanino do P4 (2 transformadores de 1000kVA cada);
o
CP-ADM.3: Piso G2 (2 transformadores de 750kVA cada);
o
CP-ADM.4: Piso G2 (2 transformadores de 1000kVA cada);
o
CP-CAG: Cobertura (2 transformadores de 1500kVA cada).
c. Vagas de Estacionamento
O imóvel possui 980 vagas demarcadas, o que representa uma relação de vagas por
ABL de cerca de 1:32.
75
4.1.7 Áreas
Não foi realizada a medição do imóvel, porém, como mencionado, nós confiamos nas
informações que nos foram fornecidas pela contratante.
A área do terreno do imóvel possui 24.160,71 m², sendo que, de acordo com dados
fornecidos pelo cliente, o shopping center possui 89.776,97 m² de área construída e
31.668,62 m² de área bruta locável (ABL).
De acordo com as informações coletadas junto à Administração, a ABL do
empreendimento será distribuída da seguinte forma:
Segmento
ABL (m²)
Âncoras
6.306,68
Megalojas
1.863,23
Vestuário
5.159,29
Artigos Diversos
2.975,85
Alimentação
3.059,41
Lazer
4.606,15
1.573,87
Lojas Vagas
6.124,14
TOTAL
31.668,62
4.1.8 Estado de Conservação
Verificamos no local que, de modo geral, o imóvel encontra-se em bom estado de
conservação, não necessitando de reparos emergenciais. 6
4.1.9 Questões Ambientais
Nós não realizamos investigações de usos anteriores, no imóvel ou quaisquer
adjacentes, para verificar se existe qualquer possibilidade de contaminação de tais
utilizações ou locais, ou outros fatores de risco ambientais e, por isso, assumimos que
não haja risco nenhum.7
4.1.10 Projetos de Expansão
Não nos foram disponibilizados quaisquer dados a respeito de novos projetos de
expansão para o imóvel em análise.
6
A CBRE não foi instruída a verificar as condições estruturais das construções ou de suas fundações, nem
testamos os equipamentos e serviços anteriormente mencionados. Não temos razões para suspeitar de
que exista algum problema sério, mas não podemos responder por esses aspectos e suas possíveis
implicações. Nós consideramos apenas a vistoria limitada ao propósito desta avaliação.
7
A CBRE não foi instruída a fazer investigações em relação à presença ou potencial de contaminação do
terreno ou edifício ou a presença potencial de outros fatores de risco ambiental.
76
4.2 PLANEJAMENTO URBANO
4.2.1 Uso e Ocupação do Solo
Por se tratar de um imóvel já construído e em funcionamento e por não termos sido
instruídos a pesquisar informações legais sobre o uso e ocupação do solo para o
imóvel em análise, consideramos que as construções ali existentes estejam em
conformidade com a legislação atual, e/ou da época de sua edificação, e que
eventuais irregularidades já estejam em processo de regularização. Não temos
conhecimento de quaisquer problemas que possam ter impacto negativo sobre o valor
do imóvel.
77
4.3 CONSIDERAÇÕES LEGAIS
4.3.1 Titulação
Não foram feitas investigações sobre a situação atual da documentação, considerandose, portanto, como correta e de conhecimento do proprietário.
Para este trabalho, assumiremos a ausência de quaisquer dívidas, dúvidas ou ônus que
pudessem vir a interferir na determinação do valor de mercado do imóvel.
4.3.2 Dispêndios
Não foram feitas investigações sobre a situação atual do IPTU (Imposto sobre a
Propriedade Predial e Territorial Urbana) do imóvel em análise.
Para este trabalho, assumiremos que o cliente tem total conhecimento da situação fiscal
do imóvel e que não existem quaisquer pendências fiscais em relação ao imóvel que
possam impedir ou afetar o seu valor de venda.
78
4.4 ANÁLISE DE DESEMPENHO
Por se tratar de empreendimento recém inaugurado, as informações históricas
disponíveis não são suficientes para uma análise de desempenho do shopping center.
Deste modo, não teceremos comentários a esse respeito.
79
4.5 CONSIDERAÇÕES DE VALOR
4.5.1 Raciocínio de Valor
a. Fluxo de Caixa Projetado (Base Níveis de Aluguéis Atuais)
A análise do valor foi feita com base no fluxo de caixa projetado de receitas e despesas,
adotando como premissas os valores já contratados de aluguéis mínimos das lojas,
como também projeções de valores de aluguéis mínimos para as áreas ainda vagas e
projeções para as demais receitas do empreendimento, níveis de vacância,
inadimplência e despesas do empreendimento. Os Fluxos de Caixa projetados foram
modelados utilizando-se o software ARGUS Valuation - DCF, versão 15.0.1.
O Fluxo de Caixa Projetado foi elaborado desconsiderando a inflação no período de
análise, ou seja, a projeção é feita em “moeda forte”. O Fluxo considera 100% de
participação no empreendimento.
Premissas Adotadas
Prazo Fluxo de Caixa :
10 anos
Taxa Desconto Fluxo de Caixa :
Taxa Capitalização/Perpetuidade (10º ano):
Base de Receitas e Despesas
 Para a projeção, utilizamos como base a área de ABL conforme o item 4.1.7
deste relatório.
 As bases adotadas para a projeção dos aluguéis mínimos foram os dados dos
próprios contratos com cada lojista referentes às lojas já locadas e estimativas
de valores de locação para as áreas ainda vagas.
 A pedido da General Shopping Brasil e conforme contratualmente acordado
para a constituição do Fundo de Investimento Imobiliário, não consideramos as
receitas de cessão de direitos, como também as despesas de comercialização
das lojas, provenientes das negociações de aluguel das primeiras locações dos
LUC’s do empreendimento, mesmo após a inauguração do shopping center.
 As demais receitas foram estimadas em:
8
Outras Receitas
Ano 1 (R$)
1.750.000
Estacionamento
3.760.000
Receitas Diversas 8
-1.400.000
Inclui descontos de aluguel (-) e outras receitas em geral.
80
 A vacância foi estimada em 10% das receitas de locação para o Ano 1, com
queda de 1 a 2% ao ano, perpetuada a 2% a partir do ano 8.
 A inadimplência foi estimada em 10% das receitas de locação para o Ano 1,
com queda de 1 a 2% ao ano, perpetuada a 2% a partir do ano 7.
 O custo de condomínio para as lojas vagas foi estimado conforme custos atuais
de condomínio do empreendimento.
 A taxa de administração foi estimada com base na taxa de administração atual
do empreendimento. Adotamos 5,00% da receita líquida operacional.
 As demais despesas foram estimadas em:
Despesas Diversas
Ano 1 (R$)
FPP
669.566
Outras Despesas
200.000
 Custo de comercialização das lojas: média de 3 aluguéis mensais;
 Investimentos projetados: 2,0% da receita líquida operacional.
O fluxo de caixa apresentou Valor Presente Líquido conforme segue:
Perpetuidade\Desconto
10,25%
10,75%
11,25%
7,50%
456.700.000
440.700.000
425.300.000
8,00%
441.200.000
425.800.000
411.200.000
8,50%
427.500.000
412.800.000
398.700.000
O fluxo de caixa gerado é apresentado no Apêndice 4C deste relatório.
Face às características do empreendimento, localização, desempenho, potencial de
crescimento e mercado, acreditamos que o valor de mercado para venda do imóvel em
análise, em 31 de dezembro de 2015, esteja em torno de R$ 398.700.000 a
R$ 456.700.000.
81
4.6 VALORAÇÃO
4.6.1 Grau de Fundamentação
Para este trabalho, consideramos que a avaliação realizada atingiu o Grau de
Fundamentação II, atingindo a pontuação igual a 15, conforme preceitos da
NBR14.653/4, item 10.1.
A demonstração do enquadramento no grau de fundamentação é feita a seguir:
Atividade
Grau
Pontos
Análise operacional do empreendimento
III
3
Análise das séries históricas do empreendimento
-
-
Análise setorial e diagnóstico de mercado
III
3
Taxa de desconto
II
2
Escolha do modelo
II
2
Estrutura básica do fluxo de caixa
III
3
Cenários fundamentados
I
1
Análise de sensibilidade
I
1
Análise de risco
-
-
GRAU II
15
TOTAL
4.6.2 Opinião de Valor
De acordo com as bases estabelecidas, somos de opinião que o valor de mercado para
venda do Parque Shopping Maia, considerando 100% de participação, na data de 31
de dezembro de 2015, está em torno de R$ 425.800.000,00 (Quatrocentos e Vinte e
Cinco Milhões e Oitocentos Mil Reais).
82
APÊNDICE 4A |
LOCALIZAÇÃO/SITUAÇÃO
PLANTA DE LOCALIZAÇÃO
PLANTA DE SITUAÇÃO
83
APÊNDICE 4B | FOTOGRAFIAS
FACHADA DO IMÓVEL
CINEMA
84
85
86
87
ACADEMIA FÓRMULA
88
89
APÊNDICE 4C | FLUXO DE CAIXA DESCONTADO
Guarulhos/SP - Brasil
Fluxo de Caixa Projetado
Início em 1/1/2016
Para os anos terminados em
Receita Bruta Potencial
Aluguel Mínimo
Absorção e Vacância
Receita de Aluguel Mínimo Total
Estacionamento
Receitas Diversas
Receita Bruta Potencial Total
Vacância
Inadimplência
Encargos Lojas Vagas
Taxa de Administração
FPP (Fundo de Promoção)
Despesas Diversas
Despesas Operacionais Totais
Custos de Comercialização e Investimentos
Comissões de Locação
Investimentos
Custos de Com. e Inv. Totais
Ano 1
Dez-2016
_______________
Ano 2
Dez-2017
_______________
Ano 3
Dez-2018
_______________
Ano 4
Dez-2019
_______________
Ano 5
Dez-2020
_______________
Ano 6
Dez-2021
_______________
R$27.119.292
(4.800.441)
_______________
22.318.851
2.205.904
1.750.000
3.760.000
(1.400.000)
_______________
28.634.755
R$28.904.896
(1.129.165)
_______________
27.775.731
3.534.653
2.314.375
4.466.880
(520.200)
_______________
37.571.439
(1.141.603)
(1.878.623)
_______________
34.551.213
_______________
R$29.886.180
(450.077)
_______________
29.436.103
3.921.833
2.661.531
4.734.893
(2.452.476)
_______________
26.182.279
_______________
R$27.856.306
(2.057.043)
_______________
25.799.263
2.961.207
2.012.500
4.136.000
(1.020.000)
_______________
33.888.970
(408.358)
(2.300.838)
_______________
31.179.774
_______________
_______________
40.754.360
(1.578.404)
(1.667.897)
_______________
37.508.059
_______________
R$32.423.266
(315.056)
_______________
32.108.210
4.125.263
3.060.761
4.971.637
324.730
_______________
44.590.601
(1.512.370)
(1.449.339)
_______________
41.628.892
_______________
R$34.553.407
(157.675)
_______________
34.395.732
4.329.188
3.519.875
5.170.503
331.224
_______________
47.746.522
(1.397.629)
(1.161.748)
_______________
45.187.145
_______________
_______________
36.590.918
4.502.454
3.871.863
5.325.618
337.849
_______________
50.628.702
(1.232.801)
(821.867)
_______________
48.574.034
_______________
_______________
37.914.550
4.699.968
4.065.456
5.485.387
344.606
_______________
52.509.967
(852.290)
(852.290)
_______________
50.805.387
_______________
_______________
39.841.956
4.883.028
4.228.074
5.649.948
351.498
_______________
54.954.504
(894.500)
(894.500)
_______________
53.165.504
_______________
3.840.353
1.022.493
669.566
200.000
_______________
5.732.412
_______________
20.449.867
_______________
1.972.321
1.344.261
773.978
204.000
_______________
4.294.560
_______________
26.885.214
_______________
1.816.614
1.509.202
833.272
208.080
_______________
4.367.168
_______________
30.184.045
_______________
1.622.785
1.656.664
883.083
212.242
_______________
4.374.774
_______________
33.133.285
_______________
1.461.941
1.856.534
963.246
216.486
_______________
4.498.207
_______________
37.130.685
_______________
1.244.243
2.032.867
1.031.872
220.816
_______________
4.529.798
_______________
40.657.347
_______________
986.241
2.203.087
1.097.728
225.232
_______________
4.512.288
_______________
44.061.746
_______________
681.832
2.321.732
1.137.436
229.737
_______________
4.370.737
_______________
46.434.650
_______________
715.600
2.429.539
1.195.259
234.332
_______________
4.574.730
_______________
48.590.774
_______________
1.579.790
2.552.916
1.290.706
239.019
_______________
5.662.431
_______________
51.058.472
_______________
1.898
408.997
_______________
410.895
_______________
R$20.038.972
===============
537.704
_______________
537.704
_______________
R$26.347.510
===============
603.681
_______________
603.681
_______________
R$29.580.364
===============
662.666
_______________
662.666
_______________
R$32.470.619
===============
254.238
742.614
_______________
996.852
_______________
R$36.133.833
===============
568.040
813.147
_______________
1.381.187
_______________
R$39.276.160
===============
232.640
881.235
_______________
1.113.875
_______________
R$42.947.871
===============
140.787
928.693
_______________
1.069.480
_______________
R$45.365.170
===============
51.964
971.815
_______________
1.023.779
_______________
R$47.566.995
===============
703.379
1.021.169
_______________
1.724.548
_______________
R$49.333.924
===============
Ano 7
Dez-2022
_______________
R$36.590.918
Ano 8
Dez-2023
_______________
R$37.914.550
Ano 9
Dez-2024
_______________
R$39.841.956
Ano 10
Dez-2025
_______________
R$44.998.279
(1.974.738)
_______________
43.023.541
4.107.084
4.354.916
5.819.447
358.528
_______________
57.663.516
(942.613)
_______________
56.720.903
_______________
90
Composição do Relatório
Este relatório de Valoração é composto por um total de 90 páginas, incluindo esta.

Relatório de avaliação de Imóveis

Transcrição

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