RAR IMOBILIÁRIA, SA Relatório e Contas 31 de

Transcrição

RAR IMOBILIÁRIA, S.A.
Relatório e Contas
31 de dezembro de 2014
PASSEIO ALEGRE, 624 • 4169-002 PORTO • TEL. 226 190 530 • FAX 226 190 539 • e-mail: [email protected] • http://imobiliaria.rar.pt
CAPITAL SOCIAL EUR 35 000 000 • MATRIC. 2ª C.R.C. PORTO / N.I.P.C. 501 935 860
ÍNDICE
RELATÓRIO DE GESTÃO
2
DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS
5
ANEXO ÀS DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS
11
CERTIFICAÇÃO LEGAL DE CONTAS
44
RELATÓRIO E PARECER DO FISCAL ÚNICO
47
1
EXERCÍCIO 2014
Durante o ano de 2014 começaram a verificar-se sinais de retoma neste setor de atividade, assim
como, um otimismo crescente por parte dos promotores imobiliários e do mercado em geral.
Fruto, provavelmente, de um aumento do índice de confiança dos consumidores e do crescimento da
concessão do “crédito habitação” por parte de algumas Instituições Financeiras começa-se a notar uma
inversão no mercado em relação aos últimos anos, com um aumento das vendas em detrimento dos
arrendamentos que estão a diminuir.
De notar, uma evidente recuperação do investimento estrangeiro em Portugal protagonizada,
principalmente, no setor residencial em Lisboa e Algarve, pelo efeito Golden Visa. Por esse motivo e
dado que agora se começa a verificar alguma apetência, também, pela cidade do Porto, a empresa tem
continuado a diversificar os seus contactos, a nível nacional e internacional, no sentido de se alienarem
alguns dos ativos da RAR Imobiliária a empresas que operam na China, mas também noutros países,
como por exemplo em França (questão dos residentes não habituais, que também é extensível e com
as mesmas regalias fiscais a outros países da U.E.).
Ao nível do mercado imobiliário residencial, o maior fluxo de atividade continua a fazer-se sentir na área
de arrendamentos. A RAR Imobiliária não é exceção a este facto, como comprovam os resultados
registados este ano e conforme detalhamos a seguir.
Quanto a projectos de desenvolvimento não surgiram novas oportunidades que se enquadrassem nos
pressupostos definidos, que são bastante prudentes atendendo ainda à situação do mercado.
Durante o exercício de 2014 arrendaram-se dois apartamentos no Edifício Monchique e vendeu-se um
outro, ficando apenas três apartamentos e duas lojas para comercializar ou arrendar.
Registamos também a venda dos dois apartamentos que restavam no Parque de Palmela - Estoril, um
T3 duplex e um T2.
Ainda na RAR Imobiliária, no que se refere ao Património Imobiliário, o ano 2014 foi também muito
positivo. Venderam-se as duas moradias que restavam em Marechal Gomes da Costa (até há bem
pouco tempo arrendadas) e uma das prumadas do Edifício Emporium.
No que diz respeito às participadas da RAR Imobiliária, nomeadamente à SIUP, venderam-se seis
apartamentos e fizeram-se trinta e um novos contratos de arrendamento, quinze dos quais com opção
de compra, ou seja, um total de trinta e sete frações colocadas, restando à empresa dezanove frações
disponíveis. Quanto ao loteamento, mantêm-se por vender dois dos seis lotes para venda.
Relativamente ao projecto da participada Tibãesgolfe, SA em Braga, continuaram a ser desenvolvidos,
com perspetivas positivas, diversos contactos com vista à sua venda.
Também o Projeto de S. Simão da Junqueira em Vila do Conde, propriedade da empresa participada
com a mesma designação, registou alguns desenvolvimentos por parte da respetiva Câmara Municipal
no sentido de obtermos o licenciamento.
3
O Gabinete de Inovação e Design da RAR Imobiliária, o “Design Factory”, continuou a prestar serviços
quer internamente, à própria empresa, como a clientes externos, sendo estes últimos a sua principal
aposta.
Conforme o disposto no artigo nº 447 do Código das Sociedades Comerciais, informamos que os
membros dos Órgãos Sociais de Administração e Fiscalização não detêm nem negociaram acções da
empresa durante o exercício. Ainda nos termos do artigo 448º do mesmo Código, comunicamos que, à
data de encerramento do exercício social, a RAR – Sociedade de Controle (Holding), S.A., detém quase
100% do capital social da empresa (98,08%).
No encerramento das contas do exercício a RAR Imobiliária apresenta um resultado positivo de
1.578.738 euros, para o qual se propões a seguinte aplicação:
- Reserva legal, 78.937 euros;
- Resultados Transitados, 1.499.801 euros.
Porto, 25 de fevereiro de 2015
O Conselho de Administração:
José António Pinheiro Teixeira – Presidente
Rui Manuel Cabral Teixeira Bastos
João Alberto Lima Martins Pereira
4
DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS
DEMONSTRAÇÕES DAS POSIÇÕES FINANCEIRAS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2014 E 2013
(Montantes expressos em Euro)
ATIVO
Notas
2014
2013
ATIVOS NÃO CORRENTES:
Ativos fixos tangíveis
4
1.781.155
1.867.757
Propriedades de investimento
5
20.471.655
21.750.055
Ativos intangíveis
6
0
1.127
Investimentos
7
4.550.759
4.550.759
Ativos por impostos diferidos
8
1.999
44.966
Outros ativos não correntes
9
17.466.461
44.272.029
17.466.461
45.681.125
Inventários
10
8.115.110
8.693.620
Clientes
11
52.002
55.346
Estado e outros entes públicos
12
92.655
105.137
Total de ativos não correntes
ATIVOS CORRENTES:
Outras dívidas de terceiros
13
32.532.467
35.293.411
Outros ativos correntes
14
1.334.698
421.560
Caixa e equivalentes de caixa
15
5.105
42.132.036
13.272
44.582.346
86.404.065
90.263.471
35.000.000
Total de ativos correntes
Total do ativo
CAPITAL PRÓPRIO E PASSIVO
CAPITAL PRÓPRIO:
Capital social
16
16
35.000.000
Reservas legais
748.956
748.956
Reservas de reavaliação
16
2.291.644
2.261.785
Outras reservas
Resultados transitados
Resultado líquido do exercício
Total do capital próprio
302.052
302.052
11.296.592
11.262.352
1.578.738
34.240
51.217.982
49.609.385
PASSIVO:
PASSIVO NÃO CORRENTE:
Credores por locações financeiras
17
37.475
72.454
Passivos por impostos diferidos
8
336.096
365.970
373.571
438.424
388.219
Total de passivos não correntes
PASSIVO CORRENTE:
Empréstimos bancários
18
237.365
Credores por locações financeiras
17
35.036
42.801
Fornecedores
19
790.561
1.039.942
Estado e outros entes públicos
20
19.082
20.601
Outras dívidas a terceiros
21
33.203.308
38.170.803
Outros passivos correntes
22
526.798
553.296
Total de passivos correntes
Total do capital próprio e passivo
34.812.512
40.215.662
86.404.065
90.263.471
O anexo faz parte integrante destas demonstrações financeiras.
O Técnico Oficial de Contas: Raquel Sofia Oliveira Pinho
O Conselho de Administração: José António Pinheiro Teixeira, João Alberto de Lima Martins Pereira, Rui Manuel Teixeira Bastos
O Conselho de Administração
O Técnico Oficial de Contas
Raquel Sofia Oliveira Pinho
DEMONSTRAÇÕES DOS RESULTADOS POR NATUREZAS
PARA OS EXERCÍCIOS FINDOS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2014 E 2013
Notas
2014
2013
Rendimentos operacionais:
Prestações de serviços
27
3.535.124
Outros rendimentos operacionais
28
1.227.980
23.792
4.763.104
2.938.091
604.068
0
Total de rendimentos operacionais
2.914.299
Gastos operacionais:
Custo das Mercadorias Vendidas
29
Variação da produção
29
1.551
42.381
Fornecimentos e serviços externos
30
648.241
676.460
Gastos com o pessoal
Amortizações e depreciações
31
620.013
578.485
4,5 e 6
648.883
1.017.315
Provisões e perdas por imparidade
23
0
(4.097)
Outros gastos operacionais
32
136.161
116.931
Total de gastos operacionais
Resultados operacionais
2.658.917
2.427.475
2.104.187
510.616
Rendimentos financeiros
33
1.767.461
2.031.474
Gastos e perdas financeiras
33
1.779.500
2.069.882
0
(85.754)
2.092.148
386.454
513.410
352.214
1.578.738
34.240
Resultados relativos a empresas associadas
Resultado antes de impostos
Imposto sobre o rendimento
34
Resultado liquido do exercício
Resultados por ação:
Básico
34
Diluído
0,05
0,00
0,05
0,00
DEMONSTRAÇÕES DO RENDIMENTO INTEGRAL
2014
Resultado líquido do período
1.578.738
Variação do justo valor dos instrumentos financeiros
Variação das reservas de reavaliação
34.240
-
-
29.858
29.861
-
-
-
-
1.608.596
64.101
Variação das diferenças de conversão cambial e outras
Rendimento reconhecido diretamente no capital próprio
Total dos rendimentos e gastos reconhecidos no período
2013
DEMONSTRAÇÕES DOS FLUXOS DE CAIXA
ATIVIDADES OPERACIONAIS:
Notas
Recebimentos de clientes
Pagamentos a fornecedores
Pagamentos ao pessoal
Fluxos gerados pelas operações
(Pagamento)/recebimento do imposto sobre o rendimento
Outros recebimentos/(pagamentos) relativos à atividade operacional
Fluxos das atividades operacionais (1)
2014
2013
6.198.260
760.710
483.650
4.953.900
(162.887)
(212.783)
4.578.230
3.001.454
881.843
594.893
1.524.718
179.596
(54.239)
1.650.075
35.437.548
1.848.563
37.286.111
7.674
31.743.800
2.119.314
33.870.788
2.279
34.963.148
34.965.427
2.320.683
70.618
33.097.900
33.101.768
769.020
36.389.000
36.389.000
37.975.200
37.975.200
42.744
41.138.200
1.964.283
43.145.227
(6.756.227)
58.717
37.888.500
1.899.611
39.846.828
(1.871.628)
142.687
(374.947)
(232.260)
547.467
(922.414)
(374.947)
ATIVIDADES DE INVESTIMENTO:
Recebimentos provenientes de:
Ativos fixos tangíveis e propriedades de investimento
Empréstimos concedidos
Juros e ganhos similares
Pagamentos respeitantes a:
Investimentos
Ativos fixos intangíveis
Empréstimos concedidos
26
26
Fluxos das atividades de investimento (2)
ATIVIDADES DE FINANCIAMENTO:
Recebimentos respeitantes a:
Empréstimos obtidos
Pagamentos respeitantes a:
Amortizações de contratos de locação financeira
Empréstimos obtidos
Juros e gastos similares
26
26
Fluxos das atividades de financiamento (3)
Variação de caixa e seus equivalentes (4) = (1) + (2) + (3)
Caixa e seus equivalentes no início do período
Caixa e seus equivalentes no fim do período
15
15
As notas anexas fazem parte integrante destas demonstrações financeiras.
DEMONSTRAÇÕES DAS ALTERAÇÕES NO CAPITAL PRÓPRIO
Reservas
Notas
Saldo em 1 de janeiro de 2012
Capital
social
Legais
35.000.000
Reavaliação
748.956
Outras
15.744.745
302.052
Aplicação do resultado líquido de 2012:
Total
Resultado
líquido do
exercício
Resultados
transitados
(1.701.622)
(548.847)
49.545.284
(548.847)
548.847
0
-
-
Transferência para resultados transitados
-
-
-
-
Transferência para reserva legal
-
-
-
-
-
-
Dividendos distribuídos
-
-
-
-
-
-
-
-
-
(13.482.960)
-
13.512.821
-
29.861
Variação nas reservas de reavaliação
16
Resultado líquido do exercício de 2013
Saldo em 31 de dezembro de 2013
Aplicação do resultado líquido de 2013:
-
-
-
-
-
34.240
34.240
35.000.000
748.956
2.261.785
302.052
11.262.352
34.240
49.609.385
-
-
-
-
34.240
(34.240)
0
Transferência para resultados transitados
-
-
-
-
-
-
-
Transferência para reserva legal
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
29.859
-
-
-
29.859
-
-
1.578.738
1.578.738
302.052
11.296.592
1.578.738
51.217.982
Dividendos distribuídos
Variação nas reservas de reavaliação
16
Resultado líquido do exercício de 2014
Saldo em 31 de dezembro de 2014
-
-
35.000.000
748.956
2.291.644
DO EXERCÍCIO FINDO EM 31 DE DEZEMBRO DE 2014
1.
NOTA INTRODUTÓRIA
A RAR Imobiliária, S.A. (“Empresa” ou “RAR Imobiliária”) é uma sociedade anónima, com sede no
Porto, constituída em 30 de dezembro de 1987 e que tem como atividade principal a gestão do
património imobiliário do Grupo RAR e promoção imobiliária, estando vocacionada para
promoções de residências de qualidade, pelo que a sua gestão global e a do fundo de maneio é
influenciada e depende do Grupo onde se insere.
2.
PRINCIPAIS POLÍTICAS CONTABILÍSTICAS
As principais políticas contabilísticas adotadas na preparação das demonstrações financeiras
anexas são as seguintes:
2.1.
Bases de apresentação
As demonstrações financeiras foram preparadas no pressuposto da continuidade das operações,
a partir dos registos contabilísticos da Empresa, mantidos de acordo com as Normas
Internacionais de Relato Financeiro emitidas pelo “International Accounting Standards Board”
(“IASB”) e interpretações emitidas pelo “International Financial Reporting Interpretations
Committee” (“IFRIC”) ou pelo anterior “Standing Interpretations Committee” (“SIC”), em vigor
em 1 de janeiro de 2014 tal como adotados pela União Europeia.
Não existem IFRS, ou interpretações do IFRIC, que sejam de aplicação efetiva nos exercícios
iniciados em 1 de janeiro de 2014 que tenham tido um impacto significativo nas demonstrações
financeiras da Empresa.
2.2.
Investimentos financeiros em empresas do grupo e associadas
As partes de capital em empresas do grupo e associadas são registadas ao custo de aquisição
adicionado de eventuais despesas de compra. É feita uma avaliação dos investimentos financeiros
em empresas do grupo e associadas quando existem indícios de que o ativo possa estar em
imparidade, sendo registadas como custo as perdas de imparidade que se demonstrem existir.
Os rendimentos resultantes de investimentos financeiros (dividendos recebidos) são registados na
demonstração de resultados do exercício em que é decidida e anunciada a sua distribuição.
2.3.
Os ativos fixos tangíveis adquiridos até 1 de janeiro de 2004 (data de transição para IFRS)
encontram-se registados de acordo com a nova base de gasto (“deemed cost”), a qual
corresponde ao custo de aquisição ou ao custo de aquisição reavaliado de acordo com os
princípios contabilísticos geralmente aceites em Portugal até aquela data, deduzido das
depreciações acumuladas e de perdas de imparidade.
Os ativos fixos tangíveis adquiridos após aquela data encontram-se registados ao custo de
aquisição, deduzido das depreciações acumuladas e de perdas de imparidade.
As depreciações são calculadas após os bens estarem em condições de serem utilizados e são
imputadas numa base sistemática durante a sua vida útil que é determinada tendo em conta a
utilização esperada do ativo pela Empresa, do desgaste natural esperado e da sujeição a uma
previsível obsolescência técnica.
As taxas de depreciação utilizadas correspondem aos seguintes períodos de vida útil estimada
(em anos):
Edifícios
Equipamento administrativo
Equipamento de transporte
Ferramentas e utensílios
Outros ativos fixos tangíveis
50
4 a 10
5
4 a 10
8
As despesas subsequentes de substituição de componentes de ativos fixos tangíveis incorridas
pela Empresa são adicionadas aos respetivos ativos fixos tangíveis, sendo o valor líquido das
componentes substituídas desses ativos abatido e registado como um gasto na rubrica de “Outros
gastos operacionais”.
As despesas de conservação e reparação que não aumentam a vida útil, nem resultem em
benfeitorias ou melhorias significativas nos elementos dos ativos fixos tangíveis, são registados
como gasto do exercício em que ocorrem.
Os ativos fixos tangíveis em curso representam ativos ainda em fase de construção/promoção,
encontrando-se registadas ao valor de aquisição deduzido de eventuais perdas de imparidade.
Estes ativos fixos tangíveis são depreciados a partir do momento em que os ativos subjacentes
estejam disponíveis para utilização.
As mais ou menos valias resultantes da venda ou abate do ativo fixo tangível são determinados
como a diferença entre o preço de venda e o valor líquido contabilísticos na data de
alienação/abate, sendo registados pelo valor líquido na demonstração de resultados, como
“Outros rendimentos operacionais” ou “Outros gastos operacionais”.
A transferência para, ou de, propriedades de investimento deve ser feita quando, e apenas
quando, houver uma alteração no seu uso. Quando uma entidade usa o modelo do custo, as
transferências entre propriedades de investimento, propriedades ocupadas pelo dono e
inventários não alteram a quantia escriturada da propriedade transferida e não alteram o custo
dessa propriedade para finalidades de mensuração ou divulgação.
2.4.
Propriedades de investimento
As propriedades de investimento são constituídas por terrenos e edifícios cujos fins são a
obtenção de rendas e/ou a valorização do capital investido e não para uso na produção ou
fornecimento de bens, serviços ou para fins administrativos ou para venda no decurso da
atividade corrente dos negócios.
As propriedades de investimento encontram-se registadas ao custo de aquisição, deduzido das
depreciações acumuladas e de eventuais perdas de imparidade.
As depreciações são calculadas após os bens estarem em condições de obtenção de rendimentos,
sendo imputadas numa base sistemática durante a sua vida útil que em regra é 50 anos.
Os gastos incorridos com propriedades de investimento em utilização, nomeadamente
manutenções, reparações, seguros e impostos sobre propriedades (imposto municipal sobre
imóveis), são reconhecidos na demonstração de resultados do exercício a que se referem. As
beneficiações relativamente às quais se estima que gerem benefícios económicos adicionais
futuros, são capitalizadas na rubrica de propriedades de investimento.
2.5.
Ativos intangíveis
Os ativos intangíveis encontram-se registados ao custo de aquisição, deduzido das amortizações
acumuladas e perdas de imparidade. Os ativos intangíveis só são reconhecidos se for provável
que deles advenham benefícios económicos futuros para a Empresa, se a Empresa os puder
controlar e se puder medir razoavelmente o seu valor.
Os gastos internos associados à manutenção e ao desenvolvimento de software são registados
como gastos na demonstração de resultados quando incorridos, exceto na situação em que estes
gastos estejam diretamente associados a projetos para os quais seja provável a geração de
benefícios económicos futuros para a Empresa. Nestas situações estes gastos são capitalizados
como ativos intangíveis.
As amortizações são calculadas, após o início de utilização dos bens, pelo método das quotas
constantes em conformidade com o período de vida útil estimado o qual corresponde
genericamente ao período de três a quatro anos.
2.6.
Ativos e passivos financeiros
Os ativos e passivos financeiros são reconhecidos na demonstração da posição financeira quando
a Empresa se torna parte contratual do respetivo instrumento financeiro.
a) Dívidas de terceiros
As dívidas de terceiros são registadas pelo seu valor nominal deduzido de eventuais perdas de
imparidade, reconhecidas na rubrica de “Perdas de imparidade em contas a receber”, por
forma a que as mesmas reflitam o seu valor realizável líquido.
b) Classificação de capital próprio ou passivo
Os passivos financeiros e os instrumentos de capital próprio são classificados de acordo com a
substância contratual independente da forma legal que assumam. Os instrumentos de capital
próprios são contratos que evidenciam um interesse residual nos ativos da Empresa após
dedução dos passivos.
c) Empréstimos
Os empréstimos são registados no passivo pelo “custo amortizado”. Eventuais despesas com a
emissão desses empréstimos são registadas como uma dedução à dívida e reconhecidas, ao
longo do período de vida desses empréstimos, de acordo com a taxa de juro efetiva. Os
encargos financeiros calculados de acordo com a taxa de juro efetiva, incluindo prémios a
pagar, são contabilizados na demonstração de resultados de acordo com o princípio de
especialização dos exercícios.
d) Contas a pagar
As contas a pagar, que não vencem juros, são registadas pelo seu valor nominal.
e) Caixa e equivalentes de caixa
Os montantes incluídos na rubrica de “Caixa e equivalentes de caixa” correspondem aos
valores de caixa, depósitos bancários, depósitos a prazo e outras aplicações de tesouraria,
vencíveis a menos de três meses, e que possam ser imediatamente mobilizáveis com risco de
alteração de valor insignificante.
Para efeitos da demonstração dos fluxos de caixa, a rubrica de caixa e equivalentes de caixa
compreende também os descobertos bancários incluídos na rubrica de Outros empréstimos,
na demonstração da posição financeira.
2.7.
Locações
Os contratos de locação são classificados como: (i) locações financeiras se através deles forem
transferidos substancialmente todos os riscos e vantagens inerentes à posse; e como (ii) locações
operacionais se através deles não forem transferidos substancialmente todos os riscos e
vantagens inerentes à posse. A classificação das locações em financeiras ou operacionais é feita
em função da substância e não da forma do contrato.
Os ativos fixos tangíveis adquiridos mediante contratos de locação financeira bem como as
correspondentes responsabilidades são contabilizados pelo método financeiro. De acordo com
este método, o custo do ativo é registado no ativo fixo tangível, a correspondente
responsabilidade é registada no passivo, os juros incluídos no valor das rendas e a amortização
do ativo, são registados como gastos na demonstração dos resultados do exercício a que
respeitam.
Nas locações consideradas como operacionais, as rendas devidas são reconhecidas como gasto
na demonstração de resultados numa base linear durante o período do contrato de locação.
2.8.
Inventários
Os “Produtos e trabalhos em curso”, incluídos na rubrica de “Inventários”, respeitam aos gastos
de produção incorridos com a construção e promoção de empreendimentos imobiliários e
incorporam o gasto com a aquisição do terreno, matérias-primas e encargos com subcontratos e
mão-de-obra.
2.9.
Provisões
As provisões são reconhecidas quando, e somente quando, a Empresa tem uma obrigação
presente (legal ou construtiva) resultante dum evento passado e é provável que, para a resolução
dessa obrigação, ocorra uma saída de recursos e que o montante da obrigação possa ser
razoavelmente estimado. As provisões são revistas na data de cada demonstração da posição
financeira e são ajustadas de modo a refletir a melhor estimativa a essa data.
2.10. Imparidade dos ativos não correntes
É efetuada uma avaliação de imparidade à data de cada demonstração da posição financeira e
sempre que seja identificado um evento ou alteração nas circunstâncias que indiquem que o
montante pelo qual o ativo se encontra registado possa não ser recuperado.
Sempre que o montante pelo qual o ativo se encontra registado é superior à sua quantia
recuperável, é reconhecida uma perda de imparidade, registada na demonstração de resultados
na rubrica “Outros gastos operacionais”.
A quantia recuperável é a mais alta do preço de venda líquido e do valor de uso. O preço de
venda líquido, é o montante que se obteria com a alienação do ativo numa transação entre
entidades independentes e conhecedoras deduzido dos gastos diretamente atribuíveis à
alienação. O valor de uso é o valor presente dos fluxos de caixa futuros estimados que são
esperados que surjam do uso continuado do ativo e da sua alienação no final da sua vida útil. A
quantia recuperável é estimada para cada ativo, individualmente ou, no caso de não ser possível,
para a unidade geradora de fluxos de caixa à qual o ativo pertence.
A reversão de perdas de imparidade reconhecidas em exercícios anteriores é registada quando
existem indícios de que as perdas de imparidade reconhecidas já não existem ou diminuíram. A
reversão das perdas de imparidade é reconhecida na demonstração de resultados como “Outros
rendimentos operacionais”. Contudo, a reversão da perda de imparidade é efetuada até ao limite
da quantia que estaria reconhecida (líquida de amortização ou depreciação) caso a perda de
imparidade não se tivesse registado em exercícios anteriores.
2.11. Encargos financeiros com empréstimos obtidos
Os encargos financeiros relacionados com empréstimos obtidos são reconhecidos como gasto de
acordo com o princípio da especialização dos exercícios.
2.12. Rédito e especialização de exercícios
Os réditos decorrentes de vendas são reconhecidos na demonstração de resultados quando os
riscos e benefícios inerentes à posse dos ativos são substancialmente transferidos para o
comprador e o montante dos rendimentos possa ser razoavelmente quantificado (Nota 2.12). As
vendas são reconhecidas líquidas de impostos, descontos e outros gastos inerentes à sua
concretização pelo justo valor do montante recebido ou a receber.
Os réditos decorrentes da prestação de serviços são reconhecidos na demonstração de resultados
com referência à fase de acabamento da prestação de serviços à data da demonstração da
posição financeira.
Os dividendos são reconhecidos como rendimentos no exercício em que são atribuídos aos sócios
ou acionistas.
Os juros e rendimentos financeiros são reconhecidos de acordo com o princípio da especialização
dos exercícios e de acordo com a taxa de juro efetiva aplicável.
Os gastos e ganhos são contabilizados no exercício a que dizem respeito, independentemente da
data do seu pagamento ou recebimento. Os gastos e ganhos cujo valor real não seja conhecido
são estimados.
Os gastos e os ganhos imputáveis ao exercício corrente e cujas despesas e receitas apenas
ocorrerão em exercícios futuros, bem como as despesas e as receitas que já ocorreram, mas que
respeitam a exercícios futuros e que serão imputadas aos resultados de cada um desses
exercícios, pelo valor que lhes corresponde, são registados nas rubricas de “Outros ativos
correntes” e “Outros passivos correntes”.
2.13. Reconhecimento de gastos e ganhos na atividade imobiliária
Os gastos relevantes com os empreendimentos imobiliários são apurados tendo em conta os
gastos diretos de construção, assim como todos os gastos associados à elaboração de projetos e
licenciamento das obras. Os gastos imputáveis à supervisão e fiscalização do empreendimento
são também adicionados ao gasto dos empreendimentos imobiliários, desde que estes se
encontrem em curso.
Considera-se, para efeito de capitalização de encargos com a supervisão e fiscalização do
empreendimento, que o empreendimento está em curso se aguardar decisão das autoridades
envolvidas, ou se se encontrar em construção. Caso o empreendimento não se encontre nestas
fases é considerado parado e as capitalizações acima referidas são suspensas.
Até ao exercício económico de 2013 a Empresa registava as vendas da atividade imobiliária e os
correspondentes gastos das frações vendidas no momento em que existisse uma forte
expectativa, pelas condições contratuais, de que os clientes iriam consumar a aquisição e já
houvessem sido recebidos adiantamentos significativos. Adicionalmente a Empresa transferia as
propriedades de investimento a alienar para inventários antes da venda e o rédito obtido era
registado como venda de mercadorias, registando-se em simultâneo o respetivo custo da
mercadoria.
A partir de 2014, os ganhos ou perdas provenientes da alienação de propriedades de
investimento são determinados como a diferença entre os proveitos líquidos da alienação e a
quantia escriturada do ativo, sendo registados na rubrica de outros rendimentos ou gastos
operacionais. A Administração da RAR Imobiliária considera que a alteração da politica
contabilística não afeta de forma material as demonstrações financeiras de 2013, pelo que as
mesmas não foram reexpressas.
2.14. Imposto sobre o rendimento
De acordo com a legislação em vigor, as declarações fiscais da Empresa estão sujeitas a revisão e
correção por parte da Administração Tributária durante um período de quatro anos e deste modo,
a situação fiscal dos anos de 2011 a 2014 poderá ainda a vir a ser sujeita a revisão e eventuais
correções. O Conselho de Administração entende que eventuais correções resultantes de revisão
por parte da Administração Tributária à situação fiscal e parafiscal da Empresa, em relação aos
exercícios em aberto, não deverão ter um efeito significativo nas demonstrações financeiras
anexas.
A Empresa está integrada no grupo de sociedades dominado pela SIEL, SGPS, S.A. (acionista da
RAR – Sociedade de Controle (Holding), S.A.) tributado de acordo com o Regime Especial de
Tributação de Grupo de Sociedades (RETGS).
O imposto sobre o rendimento do exercício é calculado com base nos resultados tributáveis da
Empresa e considera a tributação diferida. O imposto corrente sobre o rendimento é calculado
com base nos resultados tributáveis (os quais diferem dos resultados contabilísticos) da Empresa
de acordo com as regras fiscais em vigor no local da sua sede. Os impostos diferidos são
calculados com base no método da responsabilidade da demonstração da posição financeira e
refletem as diferenças temporárias entre o montante dos ativos e passivos para efeitos de
reporte contabilístico e os respetivos montantes para efeitos de tributação. Os impostos diferidos
ativos e passivos são calculados e anualmente avaliados às taxas de tributação em vigor ou
anunciadas para estarem em vigor à data expectável da reversão das diferenças temporárias.
Os ativos por impostos diferidos são reconhecidos unicamente quando existem expectativas
razoáveis de lucros fiscais futuros suficientes para a sua utilização, ou nas situações em que
existam diferenças temporárias tributáveis que compensem as diferenças temporárias dedutíveis
no período da sua reversão. Na data de cada demonstração da posição financeira é efetuada uma
reapreciação das diferenças subjacentes aos ativos por impostos diferidos no sentido de
reconhecer ativos por impostos diferidos não registados anteriormente por não terem preenchido
as condições para o seu registo e, ou, para reduzir o montante dos impostos diferidos ativos
registados em função da expectativa atual da sua recuperação futura.
Os impostos diferidos são registados como gasto ou ganho do exercício, exceto se resultarem de
itens registados diretamente em capital próprio, situação em que o imposto diferido é também
registado na mesma rubrica.
2.15. Classificação da demonstração da posição financeira
Os ativos realizáveis e os passivos exigíveis a mais de um ano da data da demonstração da
posição financeira são classificados, respetivamente, como ativos e passivos não correntes.
Adicionalmente, pela sua natureza, os impostos diferidos e as provisões para riscos e encargos
são classificados como ativos e passivos não correntes.
2.16. Saldos e transações expressos em moeda estrangeira
As transações em outras divisas que não Euro, são registadas às taxas em vigor na data da
transação. Em cada data da demonstração da posição financeira, os ativos e passivos monetários
expressos em moeda estrangeira são convertidos para Euros utilizando as taxas de câmbio
vigentes naquela data. Ativos e passivos não monetários registados de acordo com o seu justo
valor denominado em moeda estrangeira são transpostos para Euros utilizando para o efeito a
taxa de câmbio em vigor na data em que o justo valor foi determinado.
As diferenças de câmbio, favoráveis e desfavoráveis, originadas pelas diferenças entre as taxas
de câmbio em vigor na data das transações e as vigentes na data das cobranças, pagamentos ou
à data da demonstração da posição financeira, dessas mesmas transações, são registadas como
ganhos e gastos na demonstração de resultados do exercício, exceto aquelas relativas a itens não
monetários cuja variação de justo valor seja registada diretamente em capital próprio.
2.17. Ativos e passivos contingentes
Os passivos contingentes não são reconhecidos nas demonstrações financeiras, sendo os mesmos
divulgados no anexo, a menos que a possibilidade de uma saída de fundos afetando benefícios
económicos futuros seja remota, caso em que não são objeto de divulgação.
Os ativos contingentes não são reconhecidos nas demonstrações financeiras mas divulgados no
anexo quando é provável a existência de um benefício económico futuro.
2.18. Eventos subsequentes
Os eventos ocorridos após a data da demonstração da posição financeira que proporcionem
informação adicional sobre condições que existiam à data da demonstração da posição financeira
(“adjusting events”) são refletidos nas demonstrações financeiras. Os eventos após a data da
demonstração da posição financeira que proporcionem informação sobre condições que ocorram
após a data da demonstração da posição financeira (“non adjusting events”), se materiais, são
divulgados no anexo às demonstrações financeiras.
2.19. Julgamentos e estimativas
As estimativas contabilísticas mais significativas refletidas nas demonstrações financeiras nos
exercícios findos em 31 de dezembro de 2014 e 2013 incluem:
a) Estimativas dos valores de mercado de propriedades de investimento;
b) Registo de ajustamentos aos valores do ativo e provisões; e
c) Estimativas de provisões para responsabilidades com garantias afetas a eventuais encargos
adicionais a incorrer com empreendimentos imobiliários, não cobertas por outras garantias
obtidas.
As estimativas foram determinadas com base na melhor informação disponível à data da
preparação das demonstrações financeiras e com base no melhor conhecimento e na experiência
de eventos passados e/ou correntes. No entanto, poderão ocorrer situações em períodos
subsequentes que, não sendo previsíveis à data, não foram considerados nessas estimativas. As
alterações a essas estimativas, que ocorram posteriormente à data das demonstrações
financeiras, serão corrigidas em resultados de forma prospetiva, conforme disposto pelo IAS 8.
3.
RISCO FINANCEIRO
A atividade da Empresa encontra-se exposta a uma variedade de riscos financeiros, tais como o
risco de mercado, o risco de crédito e o risco de liquidez. Estes riscos resultam da incerteza
subjacente aos mercados financeiros, a qual se reflete na capacidade de projeção de fluxos de
caixa e rendibilidades.
3.1.
Risco de mercado
a) Risco de taxa de juro
O risco de taxa de juro é essencialmente resultante de endividamento indexado a taxas
variáveis.
O endividamento da Empresa encontra-se sobretudo indexado a taxas de juro variáveis,
expondo o custo da dívida a um risco de volatilidade. O impacto dessa volatilidade nos
resultados e no capital próprio da Empresa não é significativo em virtude do relativo baixo
nível de endividamento e da possível correlação entre o nível de taxas de juro de mercado e o
crescimento económico, com este a ter efeitos positivos nos resultados operacionais da
Empresa, por essa via parcialmente compensando os custos financeiros acrescidos (“natural
hedge”).
A 31 de dezembro de 2014 e 2013, o saldo líquido entre empréstimos concedidos e obtidos,
que vencem juros, ascende a aproximadamente (3,7) milhões de Euros e (1) milhão de Euros,
respetivamente, divididos entre empréstimos correntes e não correntes (Notas 17, 18, e 26) e
caixa e equivalentes de caixa (Nota 15).
Análise de sensibilidade de taxa de juro
A análise de sensibilidade abaixo foi determinada com base na exposição da Empresa a
variações na taxa de juro em instrumentos financeiros tendo por referência a estimativa de
endividamento médio em 2014. Para os instrumentos financeiros indexados a taxas de juros
variáveis, a análise foi preparada considerando-se que as alterações nas taxas de juros de
mercado apenas afetam o ganho ou gasto financeiro dos instrumentos financeiros indexados a
taxas de juros variáveis.
Se a Euribor tivesse sido 50 pontos base superior e as restantes variáveis mantidas
constantes, o custo líquido com juros do exercício findo em 31 de dezembro de 2014 manterse-ia praticamente inalterado.
b) Risco de preço
O setor da promoção imobiliária onde a empresa insere a sua atividade, por natureza,
apresenta uma procura relativamente pouco elástica à descida de preços. Acresce referir que
o posicionamento da empresa nos segmentos “médio e alto” de mercado, com produtos
diferenciados e inovadores, caracterizam uma exposição pouco expressiva a variações de
preços de mercado.
3.1.
Risco de crédito
A exposição da Empresa ao risco de crédito está maioritariamente associada às contas a receber
decorrentes da sua atividade operacional. O risco de crédito refere-se ao risco da contraparte
incumprir com as suas obrigações contratuais, resultando uma perda para a Empresa.
O risco de crédito decorrente da atividade operacional está essencialmente relacionado com
dívidas de vendas realizadas e serviços prestados a clientes (Nota 11). A gestão deste risco tem
por objetivo garantir a efetiva cobrança dos créditos nos prazos estabelecidos sem afetar o
equilíbrio financeiro da Empresa. Este risco é monitorizado numa base regular de negócio, sendo
que o objetivo da gestão é (a) limitar o crédito concedido a clientes, considerando o prazo médio
de recebimento de cada cliente, (b) monitorar a evolução do nível de crédito concedido, e (c)
realizar análise de imparidade aos valores a receber numa base regular.
A Empresa não apresenta risco de crédito significativo com algum cliente em particular, ou com
algum grupo de clientes com características semelhantes, na medida em que as contas a receber
estão repartidas por diversos clientes, diferentes negócios e diferentes áreas geográficas. A
Empresa obtém garantias de crédito, sempre que a situação financeira do cliente assim o
recomende. Para os clientes em que o risco de crédito o justifique, essas garantias
consubstanciam-se em seguros de crédito e garantias bancárias.
Os ajustamentos para contas a receber são calculados considerando-se (a) o perfil de risco do
cliente, (b) o prazo médio de recebimento, o qual difere de negócio para negócio, e (c) a
condição financeira do cliente. Os movimentos destes ajustamentos para os exercícios findos a 31
de dezembro de 2014 e 2013 encontram-se divulgados na Nota 24.
A 31 de dezembro de 2014 e 2013, a Empresa considera que não existe a necessidade de perdas
de imparidade adicionais para além dos montantes registados naquelas datas e evidenciados, de
forma resumida, na Nota 24.
Os montantes relativos aos ativos financeiros apresentados nas demonstrações financeiras, os
quais se encontram líquidos de imparidades, representam a máxima exposição da Empresa ao
risco de crédito.
3.2.
Risco de liquidez
O risco de liquidez é definido como sendo o risco de falta de capacidade para liquidar ou cumprir
as obrigações no prazo estipulado e a um preço razoável. A existência de liquidez implica que
sejam definidos parâmetros de gestão dessa liquidez que permitam maximizar o retorno obtido e
minimizar os gastos de oportunidade associados à detenção dessa liquidez de forma segura e
eficiente.
A gestão do risco de liquidez da Empresa tem por objetivo:
-
Liquidez – garantir o acesso permanente e de forma eficiente a fundos suficientes para
fazer face aos pagamentos corretos nas respetivas datas de vencimento;
Segurança – minimizar a probabilidade de incumprimento no reembolso de qualquer
aplicação de fundos; e
Eficiência financeira – garantir a minimização do custo de oportunidade da detenção de
liquidez excedentária no curto prazo.
A Empresa tem como política compatibilizar os prazos de vencimento de ativos e passivos,
gerindo as respetivas maturidades de forma equilibrada.
Por política, gerindo a sua exposição ao risco liquidez, a Empresa assegura a contratação de
instrumentos e facilidades de crédito de diversas naturezas e em montantes adequados à
especificidade das suas necessidades, garantindo níveis confortáveis de folga de liquidez.
Também por política, essas facilidades são contratadas sem envolver concessão de garantias.
A informação constante neste anexo inclui os montantes em dívida não descontados e os prazos
de vencimento foram determinados com base na data mais próxima em que a Empresa pode ser
solicitada a liquidar aqueles passivos (“worst case scenario”), no pressuposto do cumprimento de
todos os requisitos contratualmente definidos.
4.
ATIVOS FIXOS TANGÍVEIS
Durante os exercícios findos em 31 de dezembro de 2014 e 2013, o movimento ocorrido no valor
dos ativos fixos tangíveis, bem como nas respetivas depreciações e perdas de imparidade
acumuladas, foi o seguinte:
2014
Outros
ativos
fixos
tangíveis
Terrenos
e
recursos
naturais
Edifícios e
outras
construções
Equipamento
de
transporte
Ativo bruto:
Saldo inicial
Adições
Alienações
Transferências
Saldo final
396.284
396.284
1.586.181
1.586.181
258.257
258.257
230.486
2.807
(716)
232.576
13.751
13.751
12.661
12.661
2.497.620
2.807
(716)
2.499.711
Depreciações e perdas de
imparidade acumuladas:
Saldo inicial
Depreciação do exercício
Alienações
Saldo final
Valor líquido
396.284
254.032
41.075
295.107
1.291.074
136.713
39.917
176.630
81.627
213.164
8.220
(716)
220.668
11.908
13.751
13.751
-
12.203
197
12.400
261
629.863
89.409
(716)
718.556
1.781.155
Equipamento Ferramentas
administrativo e utensílios
Total
2013
Terrenos
e
recursos
naturais
Edifícios e
outras
construções
Equipamento
de
transporte
Equipamento Ferramentas
administrativo e utensílios
Outros
ativos
fixos
tangíveis
Total
Ativo bruto:
Saldo inicial
396.284
1.586.181
474.410
277.636
12.538
12.661
Adições
-
-
-
3.110
1.213
-
70.618
Alienações
-
-
(189.703)
(9.113)
-
-
(138.215)
Transferências
2.565.217
-
-
-
-
-
-
-
396.284
1.586.181
284.707
271.633
13.751
12.661
2.497.620
Saldo inicial
-
181.957
226.202
239.736
12.390
12.005
670.763
Depreciação do exercício
-
36.037
76.588
15.376
1.342
198
86.925
Alienações
-
-
(121.756)
(9.114)
-
-
(127.825)
Saldo final
Depreciações e perdas de
Saldo final
Valor líquido
-
217.994
181.034
245.998
13.732
12.203
629.863
396.284
1.368.187
103.673
25.635
19
458
1.867.757
Em 31 de dezembro de 2014 e 2013, o valor líquido contabilístico dos bens adquiridos com o
recurso a locação financeira totalizava:
31.12.14
Equipamento de transporte
5.
31.12.13
72.510
121.544
72.510
121.544
PROPRIEDADES DE INVESTIMENTO
Durante os exercícios findos em 31 de dezembro de 2014 e 2013 o movimento ocorrido nas
propriedades de investimento foi o seguinte:
Saldo inicial
Em
exploração
2014
Em
desenvolv.
21.674.874
75.181
21.750.055
18.589.513
373.968
18.963.481
-
-
(75.181)
3.715.064
-
3.416.277
75.181
(75.181)
75.181
298.787
(298.787)
298.787
Adições
Transferências
Total
2013
Em
desenvolv.
Em exploração
Total
Alienações
(720.054)
-
(720.054)
-
-
-
Depreciações exercício
(558.346)
-
(558.346)
(928.489)
-
(928.489)
20.471.655
-
20.471.655
21.674.874
75.181
21.750.055
Saldo final
Em 31 de dezembro de 2014 e 2013 não tinham sido apresentadas quaisquer propriedades de
investimento como garantias reais de empréstimos bancários.
6.
ATIVO INTANGÍVEL
Durante os exercícios findos em 31 de dezembro de 2014 e 2013, o movimento ocorrido nos ativos
intangíveis, bem como nas respetivas amortizações e perdas de imparidade acumuladas, foram os
seguintes:
2014
Software
Total
Ativo Bruto:
Saldo inicial
Adições
77.082
77.082
-
-
Alienações
-
-
Saldo final
77.082
77.082
75.955
75.955
1.127
1.127
Amortizações e perdas de
Saldo inicial
Amortização do exercício
Alienações
-
-
Saldo final
77.082
77.082
Valor líquido
0
0
27
2013
Software
Total
Ativo Bruto:
Saldo inicial
77.082
77.082
-
-
Adições
Alienações
-
-
Saldo final
77.082
77.082
74.053
74.053
1.902
1.902
Amortizações e perdas de
Saldo inicial
Amortização do exercício
7.
Alienações
-
-
Saldo final
75.955
75.955
Valor líquido
1.127
1.127
INVESTIMENTOS
Em 31 de dezembro de 2014 e 2013 o saldo desta rubrica é composto como segue:
2014
2013
Investimentos:
Empresas do Grupo e associadas
4.305.513
Outros investimentos
4.305.513
245.246
245.246
4.550.759
4.550.759
Empresas do Grupo e associadas
As empresas associadas, suas sedes sociais e proporção do capital detido, em 31 de dezembro de
2014 e 2013, são as seguintes:
Sede
social
Nome
SIUP – Soc. Imob. Urban. do
Parque, S.A.
S. Simão da Junqueira – Prom.
Turísticas e Imobiliárias, S.A.
Tibãesgolfe – Emp.
Imobiliários, S.A.
2014
Percentagem
Valor de
do capital
2014
detido
2013
Percentagem
Valor de
do capital
2013
detido
Matosinhos
100,00
6
100,00
6
Porto
100,00
500.000
100,00
500.000
Braga
88,07
3.805.507
88,07
3.805.507
4.305.513
4.305.513
Empréstimos de financiamento
Nome
SIUP – Soc. Imob. Urban. do
Parque, S.A.
S. Simão da Junqueira – Prom.
Turísticas e Imobiliárias, S.A.
Sede
social
2014
Percentagem
Valor de
do capital
2014
detido
2013
Percentagem
Valor de
do capital
2013
detido
Matosinhos
100,00
829.300
100,00
829.300
Porto
100,00
1.390.351
100,00
1.390.351
2.219.651
28
2.219.651
Em 31 de dezembro de 2014 e 2013, os principais indicadores destas empresas eram como segue:
Nome
Capital
próprio
SIUP – Soc. Imob. Urbanização do Parque,
S.A.
S. Simão da Junqueira – Prom. Turísticas e
Imobiliárias, S.A.
Tibãesgolfe – Emp. Imobiliários, S.A.
2014
Resultado
líquido
Capital
próprio
2013
Resultado
líquido
(667.156)
(1.430.226)
763.070
(1.586.905)
(524.414)
(233.592)
(290.822)
(269.046)
1.844.361
(15.972)
1.860.333
(79.447)
2.332.581
(1.935.398)
2.332.581
(1.935.398)
Outros investimentos
O saldo da rubrica de outros investimentos, em 31 de dezembro de 2014 e 2013, o valor de
245.246 Euros, diz essencialmente respeito à participação de 11% na empresa Meridiano, S.A.,
registada pelo valor de aquisição o qual é próximo do valor estimado de mercado.
8.
IMPOSTOS DIFERIDOS
O detalhe dos ativos e passivos por impostos diferidos em 31 de dezembro de 2014 e 2013, de
acordo com as diferenças temporárias que os geraram, é o seguinte:
Ativos por impostos
diferidos
31.12.14
31.12.13
Passivos por impostos
diferidos
31.12.14
31.12.13
Provisões não aceites fiscalmente
-
(742.222)
-
-
Reavaliações livres de ativos fixos
-
-
(212.739)
(252.791)
Reavaliações legais de ativos fixos
Diferença na base tributável de ativo
fixo tangível
Perda de imparidade em investimentos
-
-
(123.183)
(134.131)
1.999
44.966
(174)
20.952
-
742.000
-
-
1.999
44.966
(336.096)
(365.970)
O movimento ocorrido nos ativos e passivos por impostos diferidos nos exercícios findos em 31 de
dezembro de 2014 e 2013 foi como segue:
Ativos por impostos
diferidos
2014
Saldo inicial
Passivos por impostos
diferidos
2013
2014
365.970
2013
44.966
1.349.769
Efeito em resultados (Nota 35):
Provisões não dedutíveis fiscalmente
-
(1.245.709)
-
-
Reavaliações livres de ativos fixos
-
-
(18.910)
(280)
Reavaliações legais de ativos fixos
Diferença na base tributável do ativo
fixo tangível
Sub-total
-
-
(10.949)
(35.909)
(42.967)
(50.094)
(15)
(21.422)
(42.967)
(1.304.803)
(29.874)
(57.611)
1.999
44.966
336.096
365.970
Saldo final
423.581
As variações registadas em passivos por impostos diferidos relativos a reavaliações, são
essencialmente justificadas por atualizações referentes à alteração da taxa de imposto.
29
9.
OUTROS ACTIVOS NÃO CORRENTES
Em 31 de dezembro de 2014 e 2013 esta rubrica tinha a seguinte composição (Nota 26):
31.12.14
31.12.13
Empréstimos concedidos a empresas do Grupo:
S. Simão da Junqueira – Prom. Turísticas e Imobiliárias, S.A.
SIUP – Sociedade Imobiliária Urbanização do Parque, S.A.
FEIIF SJR
5.637.160
5.637.160
829.300
829.300
11.000.000
11.000.000
17.466.461
17.466.461
-
-
17.466.461
17.466.461
Perdas de imparidade acumuladas em empréstimos (Nota 24)
A rubrica “Empréstimos concedidos a empresas do Grupo” inclui prestações suplementares no
montante de 13.219.651 Euros em 31 de dezembro de 2014 e 2013.
10.
INVENTÁRIOS
Em 31 de dezembro de 2014 e 2013 esta rubrica tinha a seguinte composição:
31.12.14
31.12.13
Mercadorias: (Nota 29)
Paço do Lumiar
3.790.314
Parque Palmela
45.895
632.711
3.477.166
3.477.166
7.313.375
7.900.191
S. José de Ribamar
3.790.314
Produtos e trabalhos em curso:
Eng.º. Ferreira Dias
-
-
Paço do Lumiar
266.933
264.882
S. José de Ribamar
158.947
152.691
425.880
417.573
375.856
375.856
Produtos acabados e intermédios: (Nota 29)
Matosinhos II
11.
375.856
375.856
8.115.111
8.693.620
CLIENTES
Em 31 de dezembro de 2014 e 2013 a rubrica “Clientes” tinha a seguinte composição:
31.12.14
58.553
Clientes, conta corrente
Clientes Grupo
Clientes de cobrança duvidosa
Perdas de imparidade acum. em contas a receber (Nota 23)
30
31.12.13
44.551
1.768
9.114
63.362
63.362
113.683
117.027
(61.681)
(61.681)
52.002
55.346
Em 31 de dezembro de 2014 e 2013 a antiguidade das contas a receber de clientes é como segue:
31.12.14
Saldo não vencido
31.12.13
-
1.801
Saldo vencido
Entre 0 e 90 dias
Entre 90 e 180 dias
Há mais de 180 dias
12.
1.087
27.034
10.218
1.379
40.697
25.132
52.002
55.346
ESTADO E OUTROS ENTES PÚBLICOS
Em 31 de dezembro de 2014 e 2013, a rubrica “Estado e outros entes públicos” tinha a seguinte
composição:
31.12.14
Imposto sobre o valor acrescentado
13.
31.12.13
92.655
105.137
92.655
105.137
OUTRAS DÍVIDAS DE TERCEIROS
Em 31 de dezembro de 2014 e 2013, a rubrica “Outras dívidas de terceiros” tinha a seguinte
composição:
31.12.14
Outros devedores
31.12.13
41.801
879.298
Adiantamentos a fornecedores
5.193
3.416
Empresas do Grupo (Nota 26)
32.482.583
32.532.467
34.410.697
35.293.411
A variação da rubrica de “Outros devedores” é justificada pela reclassificação de saldos de
natureza inversa, por contrapartida da rubrica de “Outros credores”, operação que em 2014 não foi
efetuada (Nota 21).
Em 31 de dezembro de 2014 e 2013 a antiguidade destas dívidas é como segue:
Saldo não vencido
31.12.14
31.12.13
32.503.809
35.029.212
Saldo vencido
Entre 0 e 90 dias
14.
28.658
185.365
Entre 90 e 180 dias
-
17.738
-
61.096
32.532.467
35.293.411
OUTROS ATIVOS CORRENTES
31.12.14
31.12.13
Alienação de imóveis
404.036
404.036
Juros a receber de empresas do Grupo (Nota 26)
919.808
-
-
12.570
Rendas a receber
Outros gastos de natureza operacional
31
10.853
4.954
1.334.698
421.560
O saldo da rubrica “Alienação de imóveis” resulta do reconhecimento do ganho associado a uma
fração alienada, pendente de realização da correspondente escritura pública de compra e venda. O
adiantamento recebido do cliente até à data da demonstração da posição financeira, encontra-se
registado na rubrica “Adiantamento por conta de vendas” (Nota 21).
A variação de saldos entre 2013 e 2014 no que se refere aos “Juros a receber de empresas do
Grupo” é justificado pelo facto de, em 2013, o débito destes juros ter acontecido ainda no próprio
ano. O valor de 2014 apenas será debitado no início do ano de 2015.
15.
CAIXA E EQUIVALENTES DE CAIXA
Em 31 de dezembro de 2014 e 2013 o detalhe de caixa e seus equivalentes era o seguinte:
31.12.14
Numerário
Depósitos bancários imediatamente mobilizáveis
Caixa e equivalentes de caixa
Descobertos bancários (Nota 18)
31.12.13
501
499
4.604
12.773
5.105
13.272
(237.365)
(388.219)
(232.761)
(374.947)
A rubrica de “Caixa e equivalentes de caixa” compreende os valores de caixa, depósitos
imediatamente mobilizáveis, aplicações de tesouraria e depósitos a prazo com vencimento a menos
de três meses, e para os quais o risco de alteração de valor é insignificante. Em descobertos
bancários estão registados os saldos credores de contas correntes com instituições financeiras.
16.
CAPITAL SOCIAL E RESERVAS
Em 31 de dezembro de 2014, o capital social está representado por 35.000.000 ações ao portador,
integralmente subscritas e realizadas, com o valor nominal de 1 Euro cada uma.
A Empresa é detida, em 98,08%, pela Empresa RAR – Sociedade de Controle (Holding), S.A.
A legislação comercial estabelece que, pelo menos, 5% do resultado líquido anual tem de ser
destinado ao reforço da reserva legal até que esta represente pelo menos 20% do capital social.
Esta reserva não é distribuível a não ser em caso de liquidação da Empresa, podendo ser utilizada
para absorver prejuízos depois de esgotadas as outras reservas ou incorporada no capital.
A rubrica “Reservas de reavaliação” resulta da reavaliação do ativo fixo tangível efetuada nos
termos da legislação aplicável e no âmbito de revalorizações contabilísticas efetuadas a partir de
2002. De acordo com a legislação vigente e as práticas contabilísticas seguidas em Portugal, estas
reservas não são distribuíveis aos acionistas podendo apenas, em determinadas circunstâncias, ser
utilizadas em futuros aumentos de capital da Empresa ou em situações específicas na legislação.
32
17.
CREDORES POR LOCAÇÕES FINANCEIRAS
Pagamentos mínimos da
locação financeira
31.12.14
Montantes a pagar por locações financeiras:
2014
2015
2016
2017
2018
Juros futuros
31.12.13
Valor presente dos
pagamentos mínimos da
locação financeira
31.12.14
31.12.13
37.722
14.332
14.061
11.989
37.467
14.221
14.221
11.967
-
35.036
12.799
13.126
11.549
34.801
12.695
12.307
11.651
115.255
78.004
125.176
72.510
(5.594)
(9.921)
-
-
72.510
115.255
72.510
115.255
(35.036)
(42.801)
37.475
72.454
Componente de curto prazo
Credores por locações financeiras – líquidos da parcela de curto prazo
Os contratos de locação financeira vencem juros a taxas de mercado e têm períodos de vida
definidos.
Em 31 de dezembro de 2014, o justo valor das obrigações financeiras em contratos de locação
financeira corresponde, aproximadamente, ao seu valor contabilístico.
As obrigações financeiras por locações são garantidas pela reserva de propriedade dos bens
locados.
Os contratos de locação financeira respeitam a equipamento de transporte.
No quadro acima entende-se que a diferença entre os pagamentos mínimos da locação financeira
(somatório das rendas futuras) e o valor presente dos pagamentos mínimos da locação financeira
(somatório das rendas futuras excluindo o montante de juros) corresponde ao valor de juros a
pagar.
18.
EMPRÉSTIMOS BANCÁRIOS
Em 31 de dezembro de 2014 e 2013 os empréstimos bancários tinham o seguinte detalhe:
31.12.14
Descobertos bancários (Nota 15)
19.
31.12.13
237.365
388.219
237.365
388.219
FORNECEDORES
Em 31 de dezembro de 2014 e 2013 esta rubrica respeitava a valores a pagar resultantes de
aquisições decorrentes do curso normal das atividades da Empresa. O Conselho de Administração
entende que, nessas datas, o valor contabilístico destas dívidas é aproximado ao seu justo valor.
31.12.14
Fornecedores, conta corrente
Fornecedores do Grupo (Nota 26)
33
31.12.13
11.985
1.039.942
778.576
-
790.561
1.039.942
Em 31 de dezembro de 2014 e 2013 a antiguidade destas contas a pagar é como segue:
31.12.14
1.018.916
778.576
Entre 3 e 4 meses
-
1.695
11.985
19.331
790.561
1.039.942
Há mais de 4 meses
20.
31.12.13
Entre 0 e 3 meses
ESTADO E OUTROS ENTES PÚBLICOS
Em 31 de dezembro de 2014 e 2013 a rubrica “Estado e outros entes públicos” tinha a seguinte
composição:
31.12.13
8.574
Contribuições para a segurança social
21.
31.12.12
10.054
10.508
10.547
19.082
20.601
OUTRAS DÍVIDAS A TERCEIROS
Em 31 de dezembro de 2014 e 2013 a rubrica “Outras dívidas a terceiros” tinha a seguinte
composição:
31.12.14
Adiantamentos por conta de vendas
Outros credores
31.12.13
1.029.340
404.036
31.726.000
447.968
36.475.200
1.291.567
33.203.308
38.170.803
O aumento de cerca de 625 mil euros, na rubrica de “Adiantamentos por conta de vendas”, referese aos valores recebidos pelos contratos de promessa de compra e venda realizados relativamente
ao Edifício Emporium, cujas escrituras serão efetuadas em 2015.
Em 31 de dezembro de 2014 e 2013 a antiguidade destas contas a pagar é como segue:
Sem vencimento
31.12.14
31.12.13
31.726.000
36.475.200
625.304
-
Com vencimento
Entre 0 e 90 dias
Entre 90 e 180 dias
-
-
852.004
1.695.603
33.203.308
38.170.803
A maioria destes saldos em 31 de dezembro de 2014 e 2013 respeita a empréstimos de empresas
do Grupo (Nota 26) e a adiantamentos recebidos de clientes associados a frações alienadas
pendentes de realização de escritura. A antiguidade dos saldos acima apresentada é, então,
influenciada pela sua natureza.
34
22.
OUTROS PASSIVOS CORRENTES
31.12.14
31.12.13
Acréscimos de gastos:
Remunerações a Liquidar
56.000
Encargos financeiros
Outros gastos a pagar
50.191
-
1.455
138.896
127.693
194.896
179.399
238.323
226.038
93.579
147.920
331.902
373.958
526.798
553.296
Rendimentos diferidos:
Receitas pagas antecipadamente
Garantias de vendas
O saldo da rubrica “Garantias de vendas” respeita a provisões registadas para responsabilidades
com garantias afetas a eventuais encargos adicionais a incorrer com empreendimentos imobiliários,
não cobertas por outras garantias obtidas. As provisões registadas resultam das melhores
estimativas das obrigações presentes, preparadas com base na experiência acumulada e outra
informação disponível.
23.
PROVISÕES E PERDAS DE IMPARIDADE ACUMULADAS
O movimento ocorrido nas provisões e nas perdas de imparidade acumuladas durante os exercícios
findos em 31 de dezembro de 2014 e 2013 foi o seguinte:
Rubricas
Saldo inicial
31.12.13
Perdas de imparidade acumuladas em contas a receber
(Nota 11)
24.
Reforço
Saldo final
31.12.14
Utilização
61.681
-
-
61.681
61.681
-
-
61.681
ATIVOS E PASSIVOS CONTINGENTES
31.12.14
31.12.13
Garantias prestadas:
Câmara Municipal Vila do Conde
1.778
30.390
DGCI-Serv Finanças do Porto-2ª
2.72.688
2.72.688
EDP
Câmara Municipal Matosinhos
Tribunal 3ªVara
9.665
9.665
503.776
503.776
60.000
60.000
2.647.906
2.676.519
Em 31 de dezembro de 2014 não existem novos processos judiciais intentados contra a Empresa
de valor significativo. Chamamos à atenção para o facto de o processo judicial intentando, em anos
anteriores, por proprietários de frações autónomas e pelo administrador do condomínio do
empreendimento imobiliário desenvolvido pela subsidiária “Jardim das Laranjeiras – Construção e
Promoção Imobiliária, S.A.”, e que se quantificava em aproximadamente em 1.000.000€, foi
julgado improcedente pelo Supremo Tribunal de Justiça em dezembro de 2014, tendo sida mantida
a absolvição tanto da RAR Imobiliária como da sua subsidiária.
35
25.
COMPROMISSOS ASSUMIDOS E NÃO REFLETIDOS NA DEMONSTRAÇÃO DA POSIÇÃO
FINANCEIRA
Em 31 de dezembro de 2014 e 2013 a Empresa não tinha assumido compromissos não refletidos a
demonstração da posição financeira.
26.
PARTES RELACIONADAS
Os saldos e transações efetuados com entidades relacionadas durante os exercícios de 2014 e
2013 podem ser detalhados como segue:
Vendas e prestações de
serviços
Transações
Acembex – Comércio e Serviços, Lda.
Compras e serviços
obtidos
31.12.14
43.131
31.12.13
52.802
97.720
Centrar – Centro Serviços de Gestão, S.A.
31.12.14
31.12.13
-
-
99.435
106.371
165.913
Comp-RAR – Central de Compras, S.A.
3.652
3.984
212
185
Imperial – Produtos Alimentares, S.A.
46.882
57.650
-
-
RAR – Refinarias de Açúcar Reunidas, S.A.
1.546.618
1.719.812
2.730
-
RAR – Serviços de Assistência Clínica, Lda.
29.731
34.728
10.526
9.506
384.614
411.516
27.678
53.142
-
-
5.863
6.853
67.100
80.792
-
-
2.219.448
2.460.719
153.380
235.599
RAR – Sociedade de Controle (Holding), S.A.
RASO – Viagens e Turismo, S.A.
Colep Portugal S.A.
Os saldos de prestações de serviços com a RAR – Refinarias de Açúcar Reunidas, S.A. respeitam
essencialmente a rendas de imóveis utilizados por esta empresa na sua atividade.
Juros
Debitados (Nota 33)
Transações
31.12.14
S. Simão da Junqueira – Prom. Turísticas e Imob., S.A.
SIUP – Soc. Imob. Urbanização do Parque, S.A.
Tibãesgolfe – Empreendimentos Imobiliários, S.A.
Juros
Suportados (Nota 33)
-
31.12.13
-
31.12.14
1.764.198
31.12.13
1.769.402
304.508
359.748
-
-
1.456.685
1.604.522
-
-
5.429
60.843
-
-
1.766.622
2.025.113
1.764.198
1.769.402
Clientes (Nota 11)
Saldos
Centrar – Centro Serviços de Gestão, S.A.
31.12.14
1.525
Imperial – Produtos Alimentares, S.A.
-
Fornecedores (Nota 19)
31.12.13
31.12.14
31.12.13
-
-
-
2.710
-
-
RAR – Refinarias de Açúcar Reunidas, S.A.
243
343
-
-
RAR – Serviços de Assistência Clínica, Lda.
-
6.061
605
-
-
-
776.875
-
RASO – Viagens e Turismo, S.A.
-
-
1.096
-
1.768
9.114
778.576
-
36
Saldos
Outras dívidas
a terceiros
(Nota 21)
31.12.14
31.12.13
31.726.000
36.475.200
-
-
-
-
2.000.500
1.763.000
SIUP – Soc. Imob. Urbanização do Parque, S.A.
-
-
29.117.000
29.851.000
-
-
118.898
96.798
Jardim das Laranjeiras-Const.e Prom. Imobiliária, S.A.
-
-
-
2.021
-
-
-
4.188
-
-
-
-
Fundo de São José de Ribamar
-
-
699.400
685.032
S.Simão da Junqueira – Prom. Turísticas e Imob., S.A.
SIEL, SGPS, S.A.
Outras dívidas
de terceiros
(Nota 13)
31.12.14
31.12.13
-
-
546.785
1.010.253
31.726.000
36.475.200
32.482.583
34.410.697
Adicionalmente, os movimentos ocorridos nos empréstimos obtidos e concedidos, podem ser
resumidos como segue:
Saldo em
31.12.13
Aumentos
36.475.200
36.389.000
Diminuições
Saldo em
31.12.14
Empréstimos obtidos:
RAR – Sociedade de Controle
(Holding), S.A.
Saldo em
31.12.13
Aumentos
(41.138.200)
31.726.000
Saldo em
31.12.14
Diminuições
Empréstimos concedidos:
Feiif, SJRB
S.Simão da Junqueira – Prom.
Turísticas e Imob., S.A.
SIUP – Soc. Imob. Urbanização do
Parque, S.A.
Tibãesgolfe – Empreendimentos
Imobiliários, S.A.
11.000.000
-
-
11.000.000
7.400.161
2.000.500
(1.763.000)
7.637.661
30.680.300
32.839.000
(33.573.000)
29.946.300
96.798
123.648
(101.548)
118.898
49.177.259
34.963.148
(35.437.548)
48.702.859
Em 31 de dezembro de 2014, os empréstimos obtidos tinham o seguinte plano de reembolso e
pagamento de juros previsto:
31.12.2014
2015
Amortização
31.726.000
Juros
1.201.781
32.927.781
Em 31 de dezembro de 2014, os empréstimos concedidos tinham o seguinte plano de reembolso:
31.12.2014
2015
Amortização
31.236.398
Juros
1.183.235
32.419.633
37
A remuneração da Administração pode ser decomposta como segue:
2014
27.
2013
Remuneração fixa
81.900
Remuneração variável
20.213
81.900
9.248
102.113
91.148
VENDAS E PRESTAÇÕES DE SERVIÇOS
As vendas e as prestações de serviços nos exercícios de 2014 e 2013 foram como segue:
Vendas
Prestações de serviços – Empresas Grupo (Nota 26)
Prestações de serviços
31.12.14
652.000
2.219.448
663.676
3.535.124
31.12.13
2.460.719
453.580
2.914.299
As prestações de serviços em 2014 e 2013 foram integralmente realizadas no mercado interno e
referem-se essencialmente a receitas com rendas de propriedades de investimento. Parte
significativa destas rendas respeita a propriedades arrendadas a empresas do Grupo (Nota 26).
O valor das vendas registado em 2014 refere-se à venda de dois apartamentos do Parque de
Palmela, que estavam considerados na conta de mercadorias (Nota 10).
28.
OUTROS RENDIMENTOS OPERACIONAIS
A repartição dos outros rendimentos operacionais nos exercícios de 2014 e 2013 é a seguinte:
31.12.14
Ganhos na alienação de ativo fixo tangível e propriedades de
investimento (Nota 5)
Outros
31.12.13
1.156.998
5.532
70.982
18.260
1.227.980
23.792
Os ganhos na alienação de ativo fixo tangível e propriedades de investimento referem-se a venda
de ativos/propriedades de investimento durante o ano de 2014.
29.
GASTO DAS VENDAS E VARIAÇÃO DA PRODUÇÃO
A rubrica “Gasto das vendas” nos exercícios de 2014 e 2013 pode ser detalhada como segue:
Mercadorias
2014
Saldo inicial
7.900.191
Compras
Saldo final (Nota 10)
Gastos do exercício
38
2013
7.900.191
17.252
-
7.313.375
7.900.191
604.068
-
O saldo da rubrica “Variação da produção” nos exercícios de 2014 e 2013 justifica-se pelas
variações nos seguintes projetos imobiliários:
Produtos
Acabados e
Intermédios
2014
Produtos
Acabados e
Intermédios
2013
Matosinhos I:
Saldo inicial
-
108.784
Saldo final
-
(108.784)
Gastos adicionais
-
2.463
Matosinhos II:
Saldo inicial (Nota 10)
Gastos adicionais
375.855
375.855
(375.855)
(375.855)
1.551
5.776
3.414.025
Monchique:
Saldo inicial (Nota 10)
-
-
-
Gastos adicionais
-
34.142
(3.414.025)
1.551
42.381
Transferência para imobilizado
Variação da produção
30.
FORNECIMENTOS E SERVIÇOS EXTERNOS
A rubrica “Fornecimentos e serviços externos”, nos exercícios de 2014 e 2013 pode ser detalhada
como segue:
31.12.14
12.111
1.494
Deslocações e estadas
52.368
49.612
Honorários
31.
31.12.13
Publicidade e propaganda
7.624
84.075
Conservação e reparação
160.419
136.445
Trabalhos especializados
315.075
269.391
Outros
100.644
135.443
648.241
676.460
GASTOS COM PESSOAL
A repartição dos gastos com o pessoal nos exercícios de 2014 e 2013 é a seguinte:
31.12.14
31.12.13
Remunerações órgãos sociais
106.613
71.734
Remunerações do pessoal
341.887
358.680
Encargos sobre remunerações
92.580
91.297
Encargos com saúde
16.462
17.000
Outros gastos com pessoal
62.471
39.774
620.013
578.485
Durante os exercícios de 2014 e 2013 o número médio do pessoal foi de 16 e 17, respetivamente.
O saldo da rubrica “Encargos sobre remunerações” inclui o montante de 19.451 Euros relativo a
órgãos sociais (12.295 Euros em 31 de dezembro de 2013).
39
32.
OUTROS GASTOS OPERACIONAIS
A rubrica “Outros gastos operacionais” nos exercícios de 2014 e 2013 pode ser detalhada como
segue:
31.12.14
Impostos
Multas e penalidades
Outros custos
33.
31.12.13
96.233
73.822
333
1.123
39.595
41.986
136.161
116.931
RESULTADOS FINANCEIROS
Os resultados financeiros têm a seguinte composição:
31.12.14
31.12.13
Gastos e perdas:
Juros suportados:
1.764.198
1.769.403
Relativos a descobertos e empréstimos bancários
5.741
39.656
Relativos a contratos de locação financeira
4.661
4.316
-
218.113
1.774.600
2.031.488
4.900
1.779.500
38.394
2.069.882
Relativos a contratos de papel comercial
Outros gastos e perdas financeiras
Resultados financeiros
(12.039)
(38.408)
1.767.461
2.031.474
1.766.622
2.025.112
839
6.362
1.767.461
2.031.474
Rendimentos
Juros obtidos:
Outros juros
34.
IMPOSTOS SOBRE O RENDIMENTO
Os impostos sobre o rendimento reconhecidos nos exercícios findos em 31 de dezembro de 2014 e
2013 são detalhados como segue:
31.12.14
Imposto corrente
Correções de exercícios
anteriores
309.245
Impostos diferidos (Nota 8)
40
31.12.13
(927.921)
161.214
3.083
42.951
1.277.052
513.410
352.214
A reconciliação do resultado antes de imposto com o imposto do exercício é como segue:
31.12.14
31.12.13
Resultado antes de impostos
2.092.148
386.454
Variações Patrimoniais
(172.012)
(172.011)
Resultado base para cálculo de imposto
1.920.136
214.442
(1.157.000)
(3.319)
Proveitos não tributáveis:
Mais/menos-valias em ativos fixos tangíveis e intangíveis
Diferença negativa entre as mais e menos valias fiscais
Benefícios fiscais
-
-
(8.560)
(629)
Reversão de provisões tributadas (artºs19º, nº 3
e 39º, nº4)
-
(4.734.747)
(1.165.560)
(4.738.695)
Depreciações e amortizações não aceites como gastos
11.344
12.278
40% aumento deprec. resultantes reav. ativo fixo tangível
34.345
93.138
333
-
Custos não dedutíveis para efeitos fiscais:
Multas, coimas e juros compensatórios
Mais/menos-valias em ativos fixos tangíveis e intangíveis
309.982
-
Menos-valias fiscais
-
1.295
Provisões não dedutíveis
-
-
Acréscimos por não reinvestimento ou pela ñ manutenção
-
-
-
620.674
das partes na titularidade do adquirente(artº48º, nº6 e 7)
Tributação autónoma
29.842
Outros
Resultado tributável
Taxa de imposto sobre o rendimento em Portugal
-
772
385.846
728.157
1.140.422
(3.796.096)
23%
25%
262.297
(949.024)
Tributação autónoma
29.842
21.103
Derrama
17.106
-
Imposto calculado
Correções de exercícios anteriores
Impostos diferidos (Nota 8)
161.214
3.083
42.951
1.277.052
513.410
352.214
O montante de 161.214,00 Euros registado na rubrica de “Correções de exercícios anteriores”
corresponde à correção do imposto por insuficiência de estimativa no exercício anterior.
Pelo facto da Empresa estar integrada no grupo de sociedades dominado pela SIEL, SGPS, S.A.
(acionista da RAR – Sociedade de Controle (Holding), S.A.) tributado de acordo com o Regime
Especial de Tributação de Grupo de Sociedades (RETGS), registou em gastos no exercício de 2014,
o montante de 513.410 Euros, por contrapartida de contas a pagar da SIEL, SGPS, S.A.,
relativamente ao seu contributo para o apuramento do lucro do grupo fiscal.
41
35.
RESULTADOS POR ACÇÃO
Os resultados por ação do exercício foram calculados tendo em consideração os seguintes
montantes:
31.12.14
1.578.738
34.240
Número médio ponderado de ações para efeito de cálculo do
resultado líquido por ação básico
35.000.000
35.000.000
0,045
0,000
Resultado por ação
36.
31.12.13
Resultado para efeito de cálculo do resultado líquido por ação
básico (resultado líquido do exercício)
APROVAÇÃO DAS DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS
As demonstrações financeiras foram aprovadas pelo Conselho de Administração e autorizadas para
emissão em 25 de fevereiro de 2015, contudo as mesmas estão ainda sujeitas a aprovação pela
Assembleia Geral de Acionistas nos termos da legislação comercial em vigor em Portugal.
Porto, 25 de fevereiro de 2015
Conselho de Administração:
José António Pinheiro Teixeira - Presidente
João Alberto de Lima Martins Pereira
Rui Manuel Teixeira Bastos
42
CERTIFICAÇÃO LEGAL DE CONTAS
RELATÓRIO E PARECER DO FISCAL ÚNICO

RAR IMOBILIÁRIA, SA Relatório e Contas 31 de

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