Mercado Imobiliário 2008 Perspectivas 2009
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Mercado Imobiliário 2008 Perspectivas 2009
MARÇO 2009 Mercado Imobiliário 2008 Perspectivas 2009 2008 atingiu um valor recorde no volume de absorção registado do Mercado de Escritórios de Lisboa – foram transaccionados 233.000 m2. Em 2008 foram inaugurados 9 Centros Comerciais e 3 Retail Parks, num total de 12 equipamentos que vieram acrescentar ao stock nacional de retalho português, aproximadamente mais 325.000 m2. Em Portugal o ano 2008 registou um total de investimento de aproximadamente 637 milhões de euros, o que representou uma redução de cerca de 46% em relação ao ano 2007 e de 63% face a 2006. 02 On Point • Mercado Imobiliário 2008 – Perspectivas 2009 • Março Prefácio Manuel Puig Director Geral Jones Lang LaSalle Portugal O ano 2008 foi bastante marcado pela restrição das linhas de crédito, pelos spreads altos e pela reduzida actividade de transacções nos mercados imobiliários europeus. A confiança dos investidores foi gravemente abalada em todas as classes de activos e, no sector imobiliário, instalou-se uma atitude de esperar para ver à medida que os valores foram caindo significativamente praticamente em todos os mercados imobiliários da Europa. O início de 2009 tem trazido mais do mesmo. Contudo, acreditamos que com o decorrer do ano, os investidores irão começar a tirar vantagem de todo um conjunto de oportunidades que começarão a surgir em 2009, resultado da queda generalizada dos preços que durante 2009 deverá atingir os níveis mínimos. Não há dúvida de que as condições em 2009 serão as mais desafiantes COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2009. All rights reserved. de sempre para muitos operadores no mercado mas, para aqueles que puderem adoptar uma visão a médio prazo e tiverem acesso a capital, é muito provável que 2009 seja o ano em que o mercado começa a assentar e a apresentar oportunidades imperdíveis. Esperamos que os bancos prestem apoio aos seus clientes e que os governos continuem a proteger as economias frágeis e as suas empresas chave. Ambos serão importantes para conferir estabilidade ao sector imobiliário, à medida que este se vai adaptando às difíceis condições de mercado, que não poderiam ser mais diferentes do entusiasmo vivido entre 2003 e 2007. Em 2009 aconselhamos a que estejam muito atentos aos sinais de mudança e ao aumento da confiança até nos pequenos segmentos do mercado e que fiquem atentos à definição de preços no mercado de derivados imobiliários e nos mercados públicos para detectar os primeiros indícios do regresso do optimismo a um sector que ainda tem muito que sofrer, mas que sobreviverá e proporcionará melhores retornos com base nas decisões tomadas em 2009. On Point • Mercado Imobiliário 2008 – Perspectivas 2009 • Março 03 Contexto Económico 2008 foi assim… No final do 1º trimestre de 2008, a notícia da crise económica que afectou os Estados Unidos corria mundo. Com o final do ano 2008, os indicadores económicos vieram confirmar uma intensificação do impacto da crise financeira em Portugal. Em Portugal e no resto dos países europeus, a questão que se colocava era se a crise do sub-prime na maior economia mundial iria afectar o território europeu. De acordo com vários analistas económicos, a Europa não estaria fora de perigo, existindo já alguns países a sentirem os efeitos colaterais desta crise, devido ao investimento efectuado no mercado americano. Durante o 4º trimestre de 2008 continuámos a assistir à degradação dos indicadores macro-económicos, com a dificuldade de acesso ao crédito a aumentar e a dominar os assuntos do dia. A cautela e a atitude defensiva têm caracterizado os agentes económicos e os players de mercado. Durante o 1º trimestre, a actividade económica portuguesa revelou uma desaceleração e apesar das perspectivas optimistas do governo português, o desempenho económico deveria ser revisto em baixa. A generalização da crise financeira internacional é uma realidade para 2009 e as previsões não são as melhores. Em suma, o ano 2009 será um ano difícil com as economias europeias a sofrerem o impacto da crise. Já no 2º trimestre de 2008, o Instituto Nacional de Estatística (INE), previa um maior impacto da crise financeira com efeitos na procura externa. No sector do investimento, as perspectivas de abrandamento da procura interna e externa, a maior dificuldade de obtenção de financiamento, as taxas de juro e o preço dos combustíveis mais elevado, indicavam um adiamento dos projectos de investimento. Manter as taxas de juro baixas, incentivar o aumento dos níveis de confiança e restabelecer os instrumentos de crédito são as palavras de ordem para 2009. A 1 de Julho de 2008, a taxa normal do IVA baixou para 20%. Esta medida surgiu no âmbito da redução do défice público e como forma de aliviar a pressão de carga fiscal nos particulares e empresas permitindo assim aumentar o consumo. Com o 3º trimestre surgiram notícias que os principais parceiros comerciais de Portugal iriam passar uma recessão técnica. A Comissão Europeia nas suas previsões de Outono, perspectivou recessões técnicas na Alemanha, Reino Unido e Espanha, enquanto que a França e Itália poderiam escapar por muito pouco a uma situação semelhante. 2009: Ano de recessão… A Zona Euro deverá sofrer uma quebra no seu Produto Interno Bruto na ordem dos 2%. O enfraquecimento do sector do investimento e da actividade dos principais parceiros comerciais são realidades a considerar. A diminuição nos valores de inflação e respectivas taxas de juro são factores positivos. Contudo o aumento da taxa de desemprego poderá condicionar o consumo privado. É oficial – 2009 irá viver a pior crise económica desde 1993. As previsões do Banco de Portugal, divulgadas no seu Boletim Económico de Inverno revêem em baixa as previsões económicas para 2009, prevendo uma retracção de 0,8%. Nos últimos dez anos, Portugal tem verificado fracos crescimentos económicos, o que tem gerado uma divergência clara face à média da União Europeia. As previsões da Comissão Europeia realizaram-se. As exportações da Alemanha e da França, que correspondem a metade das vendas para o exterior da Zona Euro, diminuíram em Outubro na sequência de abrandamento das economias em todo o mundo, confirmando as expectativas de uma recessão prolongada. COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2009. All rights reserved. 04 On Point • Mercado Imobiliário 2008 – Perspectivas 2009 • Março Um dos sectores fortemente afectados será o sector das exportações. A recessão registada na zona euro, para a qual Portugal exporta cerca de 80% dos seus produtos vai ser amplamente afectada, em particular os parceiros comerciais espanhóis e alemães. O Banco de Portugal aponta também uma descida da taxa de inflação para 1% em 2009. Face a este cenário de recessão, o governo português tem como principal preocupação para 2009 defender a permanência dos postos de trabalho, visto que o desemprego vai ser o ponto mais negativo ao longo do ano. O consumo privado será amplamente afectado de forma negativa pelo aumento do desemprego e pelo sentimento negativo dos portugueses face às previsões económicas. COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2009. All rights reserved. On Point • Mercado Imobiliário 2008 – Perspectivas 2009 • Março 05 O Mercado de Escritórios Europeu As economias europeias estão a ser atingidas pela desaceleração económica global e quase todos os países da Europa Ocidental esperam registar crescimentos negativos durante este ano. Em 2009, as previsões para o PIB mostram que as taxas de crescimento para União Europeia foram revistas em baixa desde as últimas previsões de Outono. É esperado que o PIB real baixe cerca de 1,3% em 2009, o que significa uma diminuição de 0,6% face a Outubro de 2008. Entre as maiores economias europeias, o Reino Unido é o que mais vai sofrer este ano, com a contracção do PIB de 1,9%, seguida da Alemanha, Itália, Espanha, Países Baixos e França. No actual ambiente económico recessivo, o comportamento das rendas prime encontra-se em fase de decréscimo. De acordo com o último European Office Property Clock, na Europa Ocidental as rendas caíram em West End Londres, Dublin, Barcelona, Bruxelas e Madrid. Já Estocolmo e Milão entraram pela 1ª vez no quadrante “ Rents Falling”. Como tendência global, os incentivos de arrendamento aumentaram ao longo do 4º trimestre, incluindo nos mercados onde as rendas prime permaneceram estáveis. A redução de emprego em diversos sectores empresariais poderá provocar uma diminuição da procura ao longo de 2009. No 4º trimestre de 2008, a taxa de disponibilidade média europeia global aumentou de 7,2% para 7,7%. Na Europa Ocidental registou-se uma taxa de disponibilidade na ordem dos 7,4%. Já na Europa Central e Oriental a taxa de disponibilidade situou-se nos 11,5%. No 4º trimestre foram concluídos 1.6 milhões m2 num total de 6,5 milhões m2, concluídos em 2008, o que representa um aumento de 22% face a 2007. Relativamente à Europa Central e Oriental, as condições mudaram drasticamente com as rendas prime em Moscovo e Varsóvia a baixarem 26,3% e 15,2% durante o 4º trimestre e as rendas nas cidades de Budapeste e Praga a registarem níveis mais estáveis. European Office Clock - 4º Trimestre Fonte: European Office Property Clock - EMEA Research COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2009. All rights reserved. 06 On Point • Mercado Imobiliário 2008 – Perspectivas 2009 • Março O Mercado de Escritórios Português O ano 2008 atingiu um valor recorde em volume de absorção registado no Mercado de Escritórios de Lisboa – foram transaccionados 233.000 m2. A ocupação do Office Park Expo pela Cidade Judiciária foi responsável por 27% da absorção total em 2008. Com uma taxa de disponibilidade de 7,05%, o mercado registou a conclusão de 82.154 m2 de novos projectos em 2008, com uma percentagem deste valor significativamente distribuída pela zona 5 e zona 6. Face ao ano de 2007, assistimos a um aumento de ABL transaccionada na ordem dos 16%. Ao analisarmos o ano 2008 na sua generalidade, podemos verificar que, apesar do valor ABL ocupada, todas as zonas de mercado à excepção das zonas 4 e 5 registaram volumes de absorção mais baixos face a 2007. As zonas que sentiram mais esse decréscimo foram a zona 3 com menos 31% de área transaccionada e a zona 1 com menos 24% comparativamente ao ano 2007. São zonas de mercado muito distintas, com tipos de oferta e procura diferentes. A zona 3, denominada de Zona Nova de Escritórios, tem neste momento a decorrer o emblemático projecto Torres Colombo que irá acrescentar uma oferta de escritórios modernos e de qualidade ao stock actual. A zona 1, zona prime do Mercado de Escritórios de Lisboa, com um stock actual de 573.000 m2, é uma zona que começa a acusar a falta de oferta nova. Nos últimos dois anos, os níveis de absorção têm vindo a decrescer. Em 2008, as zonas que registaram um maior volume de procura foram as zonas 5, 6 e 3, totalizando 176.129 m2 de espaços ocupados, o que representa 76% do total de transacções registadas ao longo do ano. Fonte: JLL Research/LPI ABL Transaccionada por Ano (m2) Na zona 5 foram transaccionados 85.326 m2 de espaços de escritórios, 62.000 m2 dos quais pertencentes à ocupação da Cidade Judiciária no Office Park Expo. Este projecto, constituído por 10 edifícios, irá concentrar todos os serviços públicos judiciários. Localizado numa zona de forte expansão de escritórios, foi uma operação que irá ficar na história do mercado de escritórios, pela dimensão que representa. A zona 6, designada por Corredor Oeste, é uma zona caracterizada Média de ABL transaccionada entre 2003-2008: 175.000 m2 Fonte: JLL Research/LPI COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2009. All rights reserved. pelos Parques de Escritórios que oferece, como são os casos do Lagoas Park, Quinta da Fonte, Tagus Park, entre outros. Em 2008, a zona 6 registou uma procura de 61.972 m2. Ao longo dos anos, esta zona tem vindo a apresentar um nível de crescimento muito positivo, justificado por uma oferta bastante diversificada, com áreas de pequena, média e grande dimensão, preços muito convidativos e com acessos rodoviários em melhoria. On Point • Mercado Imobiliário 2008 – Perspectivas 2009 • Março 07 Fonte: JLL Research/LPI No quadro abaixo podemos verificar que a procura por áreas no eixo até aos 300 m2 liderou o mercado em termos de número de operações, seguida dos escritórios com áreas compreendidas entre os 300-800 m2. Estes dois segmentos de área somaram em 2008 um total de 261 operações, o que representa 86% do total de transacções ocorridas ao longo de 2008. Estes valores permitem-nos verificar a perceber que o Mercado de Escritórios de Lisboa tem uma procura muito forte por espaços de pequena e média dimensão. Fonte: JLL Research/LPI A ABL transaccionada pertencente ao segmento de escritórios usados foi inferior à de escritórios novos. Em 2008 foram registadas 220 operações com a zona 1 e zona 2 a liderarem os resultados com 92 transacções registadas, sendo que a maioria das operações registadas foram para áreas até aos 300 m2. Relativamente à ocupação de escritórios novos, as zonas 5 e 6, registaram o maior número de operações (59 operações, num total de 78 transacções ocorridas em 2008). São zonas onde a promoção de oferta nova tem sido uma realidade forte. Fonte: JLL Research/LPI Numa análise mais detalhada e por zonas, podemos verificar que a ocupação de áreas até 300 m2 é significativa em todas as zonas, especialmente na zona 6, zona 2 e zona 1. Relativamente às áreas entre os 300-800 m2, a zona 6 volta a dominar o número de operações registadas em 2008, com 23 transacções, seguida da zona 1 e 2. Fonte: JLL Research/LPI COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2009. All rights reserved. 08 On Point • Mercado Imobiliário 2008 – Perspectivas 2009 • Março Quem visita a zona 5, Parque das Nações, facilmente percebe que no seu cenário dominam os edifícios de escritórios modernos, com design e imagem muito apelativos e com uma envolvente muito cosmopolita, boa rede de transportes e serviços de apoio. Em 2008 foram concluídos 82.154 m2 de novos edifícios de escritórios, distribuídos no Mercado de Escritórios de Lisboa da seguinte forma: O Stock do Mercado de Escritórios de Lisboa chegou ao final de 2008 com um total de 4.278 milhões m2, mais 79.809 m2 face ao ano 2007, o que representa um aumento de 2% de ano para ano. Stock 2008 (%) Fonte: JLL Research/LPI Apesar de termos verificado um decréscimo generalizado em todas as zonas de escritórios, podemos observar um decréscimo significativo entre os anos 2006-2008 de oferta na zona 1 e zona 2, devida à falta de promoção de novos projectos. Fonte: JLL Research/LPI Temos assistido a um nível médio de absorção na ordem dos 170.000 m2 e a nível de oferta de entrada de novos projectos de aproximadamente 60-90 mil m2/ano, o que tem levado à descida das taxas de disponibilidade no Mercado de Escritórios de Lisboa. Taxa de Disponibilidade por Zona Fonte: JLL Research/LPI Para 2009 e 2010 está prevista a conclusão de cerca de 21 novos projectos num total de 198.300 m2. São projectos com áreas compreendidas os entre 2.000 m2 e os 29.000 m2, sendo que dois destes projectos são para ocupação própria: Natura Towers (a promotora do projecto vai ocupar 50% do projecto) e o Edifício na Ribeira das Naus, Caís do Sodré. Fonte: JLL Research/LPI Fonte: JLL Research/LPI COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2009. All rights reserved. On Point • Mercado Imobiliário 2008 – Perspectivas 2009 • Março 09 Fonte: JLL Research/LPI Ao longo do ano 2008 pudémos verificar uma ligeira diminuição relativa ao número de operações registadas. Face a 2007, pudémos observar um decréscimo de aproximadamente 8% no total de transacções ocorridas, sendo que os sectores de Produtos de Consumo e TMT´s & Utilities foram os que mais contribuíram para esta descida. Apesar do número de transacções ter diminuído em 2008, no quadro acima podemos observar um aumento na área média contratada de cerca de 26%. COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2009. All rights reserved. 10 On Point • Mercado Imobiliário 2008 – Perspectivas 2009 • Março Fonte: JLL Research/LPI No gráfico acima podemos observar que em 2008 assistimos a um ligeiro aumento das rendas médias na generalidade do Mercado de Escritórios de Lisboa, com especial incidência na zona 1 e na zona 5. Relativamente à Renda Prime (*) verificamos que fechámos o ano nos 21€/m2/ano, valor que face ao ano de 2007 significa um aumento de 2%. Para 2009 prevemos que o valor de renda prime se mantenha estável ou possa sofrer um decréscimo muito ligeiro.(*) Renda Prime: O valor referido é relativo apenas à zona prime do Mercado de Escritórios de Lisboa – Zona 1. Evolução da Renda Prime (€/m2/mês) Fonte: JLL Research/LPI Fonte: JLL Research/LPI Fonte: JLL Research/LPI COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2009. All rights reserved. On Point • Mercado Imobiliário 2008 – Perspectivas 2009 • Março 11 Projectos Top 2009 A Torre Oriente das Torres Colombo será uma referência no mercado de escritórios de Lisboa. A sua localização, a sinergia com os serviços do centro comercial, a sua dimensão, a rede acessos e transportes, a qualidade e eficiência do espaço, fazem da Torre Oriente um dos mais exclusivos projectos de escritórios na capital. Concebida para proporcionar um espaço único à sua empresa, a Torre Oriente proporciona ainda uma excelente visibilidade e um leque de infra-estruturas verdadeiramente ímpar. Área por piso: 2.085 m2 (fracção minima de 360 m2) Área total: cerca de 29.000 m2. Equipamentos • Pavimento técnico sobre-elevado com caixas técnicas; Tecto falso modular em placas microperfuradas, com correcção acústica, iluminação e grelhas de ar condicionado embutidas; Instalação de ar condicionado, composto por um sistema centralizado de produção de água fria e quente (chillers + caldeiras + fan-coils); Sistema de detecção e combate a incêndio, de intrusão e controlo de acessos; Central de emergência; Nove elevadores por torre. Localizado na principal artéria do Parque das Nações, a Avenida D. João II, junto ao centro comercial Vasco da Gama, o Edifício Atlantis disponibilizará uma área de 8.500 m2 de escritórios distribuídos em 7 pisos, dispondo ainda de 400 m2 no piso térreo para a instalação de serviços ou retalho. Dispõe ainda de 3 pisos subterrâneos para parqueamento, com capacidade para 282 viaturas. Apresenta uma estrutura interior de elevada flexibilidade, onde os valores estéticos e de conforto se conjugam com os mais exigentes requisitos técnicos e tecnológicos. A exposição solar é outra das características distintivas deste novo edifício de escritórios, que beneficia de uma abundante luz natural devido às suas 4 fachadas em vidro. Equipamentos • Pavimento técnico sobre-elevado com caixas técnicas; Tecto falso perfurado com isolamento acústico, iluminação e grelhas de ar condicionado embutidas; Sistema de gestão de iluminação permitindo a regulação de fluxo em zonas predefinidas; Painéis solares na cobertura para distribuição de água quente; Sistema de recolha de resíduos em cada piso; Sistema de detecção e combate a incêndio, de intrusão e controlo de acessos; Copa e Instalações sanitárias privativas; 4 elevadores. COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2009. All rights reserved. 12 On Point • Mercado Imobiliário 2008 – Perspectivas 2009 • Março Certificação Energética O Protocolo de Quioto, assinado em 1997, impõe aos países aderentes um “tecto” máximo para a emissão de CO2 e outros gases responsáveis pelo efeito de estufa. O objectivo é reduzir as emissões de Gases com Efeito de Estufa em 8% relativamente a 1990, durante o período de 2008 e 2012. Do protocolo, saiu uma directiva Europeia 2002/91/CE que impunha a emissão de certificados energéticos nos licenciamentos e transacções imobiliárias, em que as reabilitações urbanas estariam abrangidas. Em Portugal, o consumo de electricidade passou de 19% em 1980 para 31% em 2005 e o consumo energético no sector de serviços duplica em cada 20 anos. A posição de Portugal no contexto europeu tem vindo a piorar, passando de 10º ao 15º lugar, entre 1997 e 2007. A transposição do Protocolo de Quioto para a lei portuguesa deu origem a vários regulamentos e portarias das quais se destacam RCCE, RSECE e SCE relacionados, em grande medida, com o regulamento de consumos energéticos dos edifícios residenciais e de serviços. No caso dos edifícios de serviços, o âmbito da aplicação refere-se a: - Novos edifícios - Edifícios existentes com reabilitações superiores a 25% do edifício - Edifícios existentes sujeitos a auditorias de climatização (com mais de 1000 m² e/ou climatização central) O novo sistema obriga à emissão de um certificado que permitirá a classificação do edifício, ou fracção autónoma, de acordo com o seu desempenho energético, baseado numa escala de A + (melhor desempenho) a G (pior desempenho), sendo que, os edifícios novos têm que, no mínimo, obter uma classificação de B -. Tendo em conta a legislação, a lei entrou em vigor a partir de Julho de 2007, para os novos edifícios com mais de 1.000 m2 que peçam licença ou autorização de construção. Em Julho de 2008, a aplicação da lei alargou-se a todos os novos edifícios e, a 1 de Janeiro de 2009 todos os restantes edifícios, incluindo os existentes, estão abrangidos pela nova legislação. A expectativa do Governo é aumentar em mais de 30% a eficiência energética dos edifícios, uma vez que este sector é responsável pelo consumo de aproximadamente 40% da energia final. COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2009. All rights reserved. Consequências para o Mercado A atribuição de uma classificação aos edifícios poderá gerar, dentro da mesma zona da cidade, uma diferença de valor entre imóveis com níveis de eficiência mais elevados ou mais baixos. Neste cenário, os promotores e investidores que se prepararem antecipadamente poderão beneficiar desta situação ao construir ou reabilitar edifícios que obtenham boas classificações, criando um nicho de topo no mercado. Em oposição, poder-se-á criar uma franja secundária no mercado, na qual se inserem os edifícios com baixos níveis de eficiência energética, potencialmente menos desejáveis para os investidores. No que respeita às rendas poderemos vir a assistir, na mesma zona geográfica, à presença de duas realidades distintas, com valores distintos em função do desempenho energético dos edifícios. O desafio para o sector imobiliário surge quando falamos do stock de imóveis anterior a esta normativa e da sua capacidade para a obtenção da certificação energética. Neste sentido, o mercado irá diferenciar os edifícios com uma gestão profissional, que tenha controlado a performance a nível de manutenção de equipamentos, condições dos espaços arrendados e previsão de custos. Estes irão obter a certificação energética com maior facilidade, com melhor classificação e um nível de recomendações de medidas correctivas menos pesado. Assim, a certificação energética terá certamente implicações ao nível da comercialização de espaços, do valor de avaliação e da confiança na transacção dos imóveis. On Point • Mercado Imobiliário 2008 – Perspectivas 2009 • Março 13 COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2009. All rights reserved. 14 On Point • Mercado Imobiliário 2008 – Perspectivas 2009 • Março O Mercado de Retalho Europeu Em 2008, grande parte dos países europeus assistiram a um crescimento positivo dos seus níveis de consumo privado, com especial incidência nos países da Europa Oriental. Apenas a Irlanda, Itália e Alemanha registaram um decréscimo no seu consumo privado. O mercado de Retail Parks sofreu com o impacto negativo do mercado de habitação, com os consumidores a adiarem as compras de produtos, como seja mobiliário, electrodomésticos e produtos de bricolage. Contudo, no último trimestre de 2008, o comportamento deste indicador deixou antever para 2009 uma performance negativa. Previsões no comportamento das rendas – Comércio de Rua Os países com uma divida doméstica mais elevada, caso de Espanha, Irlanda e Reino Unido prevêm uma queda nos gastos dos consumidores em 2009, assim como a Hungria onde os impostos continuam a subir e a diminuição dos rendimentos estão a gerar impacto nos níveis de consumo privado. Noutros países da CEE prevê-se que o gasto dos consumidores permaneça baixo, com taxas de aumento pouco significativas. Apenas na Rússia e Polónia está previsto um crescimento sólido do consumo ao longo de 2009. Embora a procura por parte dos retalhistas tenha arrefecido nos últimos meses do ano devido à reavaliação dos seus planos de expansão, continuamos a registar uma procura dirigida para localizações e espaços prime. No segmento de comércio de rua, a generalidade dos mercados europeus verificou um bom nível de procura de espaços prime, à excepção do Reino Unido, Espanha, Irlanda e Rússia onde a procura foi mais fraca. Relativamente aos Centros Comerciais, o panorama anterior foi semelhante, com ressalva para Rússia onde a procura de espaços para Centros Comerciais permaneceu forte. Polónia, Hungria e Bélgica também continuam a verificar um nível elevado de procura de espaços integrados em Centros Comerciais. Já os Centros Comerciais, situados em localizações secundárias, registaram uma procura fraca por toda a Europa, com especial incidência no Reino Unido. COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2009. All rights reserved. Fonte: JLL Research EMEA O ano 2008 atingiu um valor recorde de 8 milhões m2 (6,3 milhões em 2007), pertencentes a cerca de 290 novos Centros Comerciais inaugurados em toda a Europa. A Europa Ocidental foi dominada pelo desenvolvimento de projectos de pequena dimensão, ampliações e renovações de projectos. É provável que alguns projectos previstos para 2009 possam ser adiados ou mesmo cancelados, estando dependentes do desenvolvimento do contexto económico actual. Na Europa Central, à medida que o mercado entra em fase de maturidade, os planos de ampliação de projectos existentes vão liderando o cenário retalhista. Actualmente Polónia, Rússia e Turquia têm projectos de grande dimensão em fase de construção. Apesar dos atrasos verificados no desenvolvimento de alguns projectos, todos os empreendimentos em fase de construção vão avançar, o que irá acrescentar ao mercado europeu de retalho cerca de 10 milhões m2 de centros comerciais em 2009. On Point • Mercado Imobiliário 2008 – Perspectivas 2009 • Março 15 Para 2010, o valor em pipeline é também elevado, aproximadamente 11 milhões m2, sendo que uma grande percentagem destes projectos se encontra já em construção. Movimentos Cross-Border: novos mercados, novas oportunidades Em 2007 e 2008, a Rússia e a Turquia foram os países de eleição para os retalhistas que expandiram as suas operações a nível internacional. A Turquia contou com 11,3% dos movimentos internacionais nos últimos dois anos, enquanto a Rússia concentrou 10,6%. A Europa Central e de Leste liderou o ranking das localizações mais populares, situando-se nas cinco primeiras posições. Portugal posicionando-se em 6º lugar nesta lista, atraindo 6,9% dos movimentos de expansão internacional dos retalhistas em 2007 e 2008. no comércio de rua e na escolha dos projectos nos países que exibam pipelines de promoção elevados, dando prioridade à qualidade da localização, conceito e mix comercial. Em 2009, a Europa Ocidental e do Sul será cada vez mais atractiva para marcas norte-americanas, prevendo-se que retalhistas como a Forever 21, a Anthropologie, a Hollister e a Crate & Barrel possam tirar proveito dos negócios vantajosos que venham a estar disponíveis. Na Turquia, foram inaugurados entre Janeiro de 2007 e Dezembro de 2008 cerca de 1 milhão de m2 de Centros Comerciais. Os retalhistas internacionais como a Gap, Muji e a Banana Republic entraram neste mercado entre 2007 e 2008, assim como marcas de luxo entre as quais a Calvin Klein, a Chanel e a YSL, estas últimas através de concessões em grandes armazéns. A Roménia possui actualmente o maior leque de marcas na Europa Central atraindo retalhistas activos como a Peek & Cloppenburg, Karen Millen, Reserved e a Hervis. A Polónia, a Roménia e a Rússia, em particular, estão a assistir a um aumento considerável nos negócios em regime de franchising. Na Europa Ocidental, a Westfield London concentrou cerca de metade das novas entradas no mercado de retalho do Reino Unido, com retalhistas como a Ugg (Austrália), Hue (USA) e a David Mayer (França) a procurarem oportunidades de representação na capital, mas sem pagarem as rendas elevadas do West End. Fonte: JLL Research EMEA Portugal continua assim a ser um alvo importante dos retalhistas internacionais, oferecendo valores de arrendamento competitivos e um stock moderno de Centros Comerciais. Apesar do abrandamento económico ter tido impacto na procura, os retalhistas continuam interessados na Europa Central e de Leste, apesar de muitos estarem agora apenas a considerar operar em regime de franchising como forma de minimizar o risco. Os níveis de confiança dos retalhistas permanecem razoavelmente fortes nos mercados da Europa Central, contudo, estes serão agora mais selectivos em termos das escolhas de localizações prime Na Europa e para além de Portugal, que continua a ser um importante mercado para as estratégias de expansão internacional dos retalhistas, a Bélgica é um destino importante a considerar pelos operadores de retalho que procuram expandir-se internacionalmente, tendo em conta a baixa exposição à crise do crédito e a oferta limitada de retalho a nível nacional. Nos anos mais recentes, os EUA têm sido o mercado dominante em termos da origem dos retalhistas, apesar de em 2007 e 2008 a Itália ter liderado a lista com 16,6% dos movimentos a serem originados neste país. Os EUA caíram para segundo lugar com 14,2%, seguidos do Reino Unido, com 13,3%. COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2009. All rights reserved. 16 On Point • Mercado Imobiliário 2008 – Perspectivas 2009 • Março A França posiciona-se com 11,7%, enquanto os retalhistas domésticos na Suécia e na Holanda tendem a expandir-se em mercados internacionais, ainda que próximos dos seus, sobretudo devido à reduzida dimensão dos próprios mercados domésticos. Movimentos retalhistas cross-border Fonte: JLL Research EMEA COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2009. All rights reserved. On Point • Mercado Imobiliário 2008 – Perspectivas 2009 • Março 17 A perspectiva de rentabilidade elevada e de crescimento orgânico conduziu os retalhistas aos destinos da Europa Central e Oriental ao longo dos anos 2007 e 2008. Mais de 55% de todos os movimentos cross-border tiveram como ponto de chegada esta região, sendo o restante movimento dividido entre a entrada de retalhistas na Europa Ocidental (27%) e Sul da Europa (17%). Durante os últimos dois anos, mais de metade de todos os retalhistas que se expandiram para novos mercados são oriundos da Europa Ocidental. Aproximadamente 27% provêm do Sul da Europa, enquanto que 19% fizeram a sua entrada a partir de uma base fora do continente europeu. Vamos continuar a assistir à entrada de marcas através do regime de franchising, encarado como uma forma de minimizar o risco de investimento. A Rússia, embora menos atraente para os investidores em comparação com há 12 meses atrás, tem previsto a entrada de um elevado volume de projectos de Centros Comerciais. Este facto poderá surgir como uma oportunidade de destino para retalhistas internacionais estabelecerem a sua presença no mercado – especialmente se considerarmos que os operadores locais estão com dificuldades em obter financiamento. Os retalhistas na Europa Central e Oriental têm vindo a aumentar significativamente nos últimos anos, mas ainda representam apenas 4% do total dos movimentos cross-border registados em 2007 e 2008. Os operadores desta região estão interessados em expandir-se, porém as actuais condições de mercado limitam as possíveis intenções de movimento. Os operadores internacionais cujas origens se encontram fora do continente Europeu, segmentam os seus planos de expansão pelas três regiões europeias em igual medida, embora existam alguns retalhistas que preferem iniciar os seus planos de expansão pelo Ocidente e Sul da Europa. Na verdade, quase dois terços dos retalhistas dos E.U.A tomaram a decisão de entrarem no mercado mais maduro e familiar do Oeste e Sul da Europa. 2009: Ano de Oportunidades? O ano de 2009 está no caminho certo para ser um ano de oportunidades. As negociações poderão ser favoráveis a ocupantes, em localizações prime, com melhores condições disponíveis para aqueles que possuam uma estrutura financeira forte. Embora, o nível de confiança dos retalhistas permaneça razoavelmente forte nos mercados da Europa Central, estes irão agora ser mais selectivos em termos de escolha de projectos prime, comércio de rua ou Centros Comerciais, dando prioridade à qualidade, localização, concepção e tenant-mix do projecto. O Ocidente e Sul da Europa irão tornar-se mais acessíveis para as marcas norte-americanas em 2009. A Jones Lang LaSalle prevê que alguns retalhistas possam tirar partido de ofertas favoráveis que irão estar disponíveis no mercado. COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2009. All rights reserved. 18 On Point • Mercado Imobiliário 2008 – Perspectivas 2009 • Março Crise económica: Influência nos lares portugueses A crise económica que invadiu toda a Europa atingiu o consumo privado. Mas de que forma? O que procuram agora os consumidores? Quais são os factores a que dão mais importância numa decisão de compra? Os consumidores portugueses, que ao longo dos últimos anos têm sofrido alterações no seu perfil, preocupam-se principalmente com o preços dos produtos que adquirem, mas também começamos a assistir a uma preocupação crescente com questões de saúde e segurança alimentar. Actualmente, os portugueses revelam hábitos de consumo mais sofisticados, e embora a crise tenha afectado o seu cabaz de compras, verificamos que na lista de despesas mensais já não encontramos somente bens essenciais, mas também novos produtos que vão sendo lançados no mercado ligados à componente de lazer e bem-estar. A procura de preços baixos é a palavra de ordem nos dias que correm, mesmo que isso signifique repartir o acto de compra por várias superfícies alimentares. Uma das tendências cada vez mais observadas e de acordo com o estudo elaborado pela IRI “ A snapshot of trends shaping CPC and Retail Industries”, existe um interesse cada vez mais notório em toda a Europa pelas marcas próprias, as chamadas marcas brancas. O preço é, sem dúvida, o factor mais importante que leva os consumidores a recorrerem às marcas próprias, espelhando o impacto da crise financeira no bolso dos consumidores. COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2009. All rights reserved. O consumidor do século XXI tem uma componente altamente dinâmica, com várias facetas, gostos e acima de tudo procura informação sobre os produtos que pretende adquirir. Devido às actuais condições económicas, o consumidor faz do seu processo de compra um acto inteligente, pensado e estratégico. Pretende qualidade, mas não a qualquer preço. On Point • Mercado Imobiliário 2008 – Perspectivas 2009 • Março 19 O Mercado Português de Retalho Em 2008 foram inaugurados 9 Centros Comerciais e 3 Retail Parks, num total de 12 equipamentos que vieram acrescentar ao stock nacional de retalho português, aproximadamente mais 325.000 m2. Fonte: JLL Research Podemos verificar que a região centro do país concentrou cerca de 43% das inaugurações verificadas em 2008, seguida da região do Grande Porto com 34%. Estas duas áreas da região portuguesa foram palco das duas maiores inaugurações de 2008. Numa análise efectuada à distribuição do stock total de Centros Comerciais existentes em Portugal, podemos observar uma predominância deste formato comercial nas regiões da Grande Lisboa e do Grande Porto. Estas duas regiões concentram metade de todo o mercado nacional de Centros Comerciais (55%). Distribuição por região - Inaugurações 2008 (%) Distribuição do stock de Centros Comerciais por região (%) Fonte: JLL Research A região centro recebeu o Centro Comercial Palácio do Gelo com 73.500 m2 e a região do Grande Porto, o Centro Comercial Mar Shopping promovido pelo Grupo InterIKea com uma ABL de 103.500 m2. Fonte: JLL Research São regiões com uma alta densidade populacional e com um poder de compra elevado quando comparado com outras regiões do país, o que são duas das razões que justificam a forte presença e sucesso deste formato comercial. COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2009. All rights reserved. 20 On Point • Mercado Imobiliário 2008 – Perspectivas 2009 • Março Densidade Centros Comerciais 2008 (m2/1.000 habitantes) Centro Comercial Mar Shopping - Matosinhos, Grande Porto Fonte: JLL Research Pontos importantes… Fonte: JLL Research Densidade Se em 2007 era a região da Grande Lisboa que liderava a tabela de densidade comercial por região, em 2008 este lugar passou a ser ocupado pela região do Grande Porto com 466 m2 de ABL/1.000 habitantes, seguida de perto da região da Grande Lisboa com 378 m2 de ABL/1.000 hab. A região Norte e os Açores são as zonas do país com menor densidade. A densidade média nacional situa-se nos 232 m2/1.000 habitantes (considerando apenas os Centros Comerciais). Dimensões predominantes No Mercado Português de Centros Comerciais, quando observamos o número de equipamentos existentes, podemos verificar que predominam os formatos pequenos e médios. Cerca de 84% das superfícies comerciais existentes em Portugal inserem-se nestas duas categorias. ABL por dimensão - Centros Comerciais ABL média nacional: 25.635 m2 Fonte: JLL Research Stock O stock do Mercado Português de Retalho até ao ano 2000 (inclusivé) era de aproximadamente 1.200.000 m2. Entre os anos 2000 e 2008, o stock de espaços comerciais mais do que duplicou, situando-se agora em cerca de 3.100.000 m2. Fonte: JLL Research COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2009. All rights reserved. On Point • Mercado Imobiliário 2008 – Perspectivas 2009 • Março 21 Principais Centros Comerciais em Portugal Norte (+ 15.000 m2) Guimarães Shopping Minho Center Braga Parque Estação Viana Shopping Dolce Vita Douro 8 Avenida Leclerc - ViaNova Shopping 24.875 20.000 19.000 18.556 30.000 32.085 30.000 Grande Porto (+ 30.000 m2) Jumbo Maia GaiaShopping Arrábida Shopping NorteShopping Parque Nascente Dolce Vita Porto Mar Shopping Centro (+15.000 m2) Continente de Leiria Coimbra Shopping Fórum Aveiro Glicinias Carrefour Aveiro Dolce Vita Coimbra Forum Viseu 23.777 26.482 17.500 25.500 18.441 42.234 19.500 Serra Shopping Forum Coimbra Dolce Vita Ovar Forum Castelo Branco Arena Shopping Palácio do Gelo Alegro Castelo Branco 17.877 42.000 20.400 18.300 17.500 73.500 19.380 Algarve ( +15.000 m2) Algarve Shopping Fórum Algarve 45.524 40.000 Grande Lisboa ( +30.000 m2) Carrefour Telheiras CascaiShopping Centro Colombo Oeiras Parque Vasco da Gama Carrefour de Loures Odivelas Parque Loures Shopping Alegro Alfragide 31.398 71.583 119.687 34.479 47.611 39.390 37.096 38.640 39.000 Distribuição de Retail Parks por região (%) Fonte: JLL Research Oferta futura (2009 - 2011) Fonte: JLL Research/LPI 31.045 59.261 60.985 71.696 63.500 38.190 103.500 Relativamente ao formato de Retail Parks, que desde o seu aparecimento no ano 2000 tem continuado a crescer em Portugal, podemos verificar que é na região da Grande Lisboa que se verifica uma maior percentagem (52%) deste equipamento comercial, seguida da região Norte com 19%. Em Portugal, dos 29 Retail Parks existentes até ao ano 2008, 25 destes equipamentos estão inseridos na categoria de dimensão pequena e perfazem um total de 272.000 m2. Caso se confirmem todos os projectos com licença comercial, entre os anos 2009-2011, está prevista a abertura de 33 Centros Comerciais, num total de cerca de 990.000 m2, com uma incidência especial na região Norte (308.000 m2) e na região da Grande Lisboa (270.000 m2). Nos próximos 3 anos estão também licenciados cerca de 20 de Retail Parks num total de ABL aproximado de 300.000 m2. A confirmarem-se estes projectos, o mercado português de retalho irá receber nos próximos 3 anos cerca de 56 equipamentos comerciais, que irão acrescentar cerca de 1.370.000 m2 ao stock actual. No entanto, desde o final do ano passado, a Jones Lang LaSalle identificou vários projectos com licença comercial mas cujos Promotores desistiram ou deram mostras de pretenderem adiar a data de inauguração, que totalizam cerca de 330.000 m2. Ao longo de 2009, acreditamos que se irá continuar a assistir à “derrapagem” de alguns projectos que já obtiveram licença, mas que tendo em conta das dificuldades sentidas na comercialização e financiamento, poderão não se concretizar, ou ver a sua inauguração adiada. COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2009. All rights reserved. 22 On Point • Mercado Imobiliário 2008 – Perspectivas 2009 • Março Pontos importantes… Embora os Centros Comerciais mantenham uma posição dominante, o Comércio de Rua começa a despertar um interesse crescente por parte dos retalhistas, assumindo as cidades de Lisboa e Porto um papel preponderante face às restantes. O preço médio de renda é normalmente inferior na rua e os custos de exploração mais reduzidos, porque o horário de funcionamento é menor. O comércio de rua é visto como meio para trazer notoriedade às marcas. Lisboa Avenida da Liberdade: Uma das principais ruas de comércio da cidade de Lisboa, caracterizada pela elevada concentração de marcas de prestígio: Louis Vuitton, Gant, Armani, Hugo Boss, Mont Blanc, Escada, Tod´s, Dolce&Gabana, Adolfo Dominguez, Lanidor, Rosa & Teixeira, Globe, Ermenegildo Zegna, Olivier Avenida, Loewe, Longchamp, Burberry, Furla e Vilebrequin. Chiado: É uma zona com uma forte componente turística e ainda com algum comércio de rua tradicional, mas que já conta com a presença de algumas marcas de prestígio como a Adolfo Dominguez, Hermes, Cartier, Fnac, Nespresso, Zara, Pull & Bear, Geox, Sisley, Pepe Jeans, Colcci, El caballo, Bonpoint, Boss Orange Store, Diesel, Hugo Store e Benetton. Avenida Guerra Junqueiro: Localizada numa área de Lisboa com bons acessos, conta com a forte presença de marcas como a Zara, Cortefiel, Mango, Stefanel, Massimo Dutti, C&A, Perfumes & Cª e Marionnaud. Avenida da República/Saldanha: É uma das principiais artérias da cidade de Lisboa, com elevado número de edifícios de escritórios e que beneficia de uma elevada circulação de pessoas. Existência de pequenas superfícies comerciais: Monumental, Saldanha Residence, Atrium Saldanha e Picoas Plaza que se complementam com lojas de rua como Lanidor, Stefanel, Zara, Wesley, Aerosoles, Monceau Fleurs e Jean Louis David. Avenida António Augusto Aguiar: É uma zona com uma boa oferta comercial. O El Corte Inglês elegeu esta zona para inaugurar a sua primeira loja em Portugal. Conta também com a presença de marcas como a Zara, Massimo Dutti, C&A, Nespresso e Zilian. Porto Boavista: Esta zona inclui Avenida da Boavista, Rua de Júlio Dinis e Praça Mouzinho de Albuquerque, mais conhecida como Praça do Bom Sucesso. Nesta zona estão localizados o Shopping Cidade do Porto, as Galerias Península e o Centro Comercial Avis. Conta com a presença de marcas de prestígio como a Fashion Clinic, Rosa & Teixeira, Ermenegildo Zegna, Purificacion Garcia, Agatha Ruiz de la Prada, Gueddes & Gilmore, Farrutx, MaxMara, Cutipol, Labrador, Carolina Herrera, Gant, etc. A área que circunda a Praça do Bom Sucesso é maioritariamente caracterizada por marcas de gama média, especialmente moda jovem. Rua de Santa Catarina: Situada na baixa do Porto, é a principal rua de comércio. Zara, Bershka, Stradivarious, Mango, Benetton, Cortefiel, Fnac, C&A são algumas das marcas presentes nesta rua. COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2009. All rights reserved. On Point • Mercado Imobiliário 2008 – Perspectivas 2009 • Março 23 Lei do Licenciamento Comercial A 19 de Janeiro foi publicado o decreto-lei 21/2009, que estabelece o novo regime jurídico da instalação e da modificação de estabelecimentos de comércio a retalho e conjuntos comerciais, substituindo a lei 12/2004 de 30 de Março. O decreto-lei entra em vigor em Abril próximo e as principais diferenças resumem-se, de uma forma genérica, a: Conjuntos Comerciais • O novo regime abrange as modificações dos conjuntos comerciais e não apenas as novas instalações; • A área mínima sobre a qual a lei passa a ser aplicada passou de 6.000 m² para 8.000 m²; Estabelecimentos de comércio a retalho • No caso de lojas de comércio a retalho, isoladas ou inseridas em conjuntos comerciais, a área mínima sobre a qual a lei passa a ser aplicada passou de 500 m² para 2.000 m²; • Independentemente da área de venda, a lei aplica-se a unidades comerciais que pertençam a uma empresa com várias marcas ou que estejam integradas num grupo que disponha de área de venda igual ou superior a 30.000 m² (antes era 5.000 m²); • O novo regime exclui os estabelecimentos de comércio por grosso e lojas detidas por micro empresas; • Passam a estar abrangidas pela lei as alterações de localização dos conjuntos comerciais, alterações de ABL, alteração do titular de exploração ou alteração da tipologia do centro; Em geral • O licenciamento passa a ser menos dispendioso, tendo sido eliminadas duas taxas: as taxas de apreciação e de vistoria, passando a ser cobradas apenas taxas de autorização para instalação e modificação; • O licenciamento passa a ser mais célere, sendo eliminado o sistema de fases: a entrada dos pedidos passará a funcionar num sistema contínuo e a decisão final, anteriormente semestral, passa a ser mensal; Em geral considera-se que as novas medidas serão benéficas para o promotor que vê encurtados os prazos e reduzidas as taxas, e para os retalhistas que, em muitos casos, deixam de estar abrangidos pela lei. O principal ponto de discórdia prende-se com a obrigatoriedade no licenciamento de alterações nos projectos já existentes, o que retira flexibilidade ao promotor para modificar o seu espaço, melhorar a sua funcionalidade ou adaptá-lo a novas realidades e a novos operadores. COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2009. All rights reserved. 24 On Point • Mercado Imobiliário 2008 – Perspectivas 2009 • Março O Mercado Logístico Europeu Em 2008, apesar do abrandamento económico geral, o mercado logístico europeu continuou a registar níveis de actividade positivos. O volume total anual de absorção rondou aproximadamente os 14 milhões de m2, valor que se encontra em linha com o registado no ano de 2007. Contudo, os mercados europeus começam a verificar uma maior diversificação de comportamento, com alguns países a observar volumes de absorção em crescimento, enquanto que outros começam a testemunhar um decréscimo face ao volume de ocupação de ano para ano. Devido aos sinais de enfraquecimento sentidos por parte da procura, ao aumento dos níveis de oferta e ás dificuldades crescentes em obter financiamento para novos projectos, os promotores logisticos tendem a reduzir o desenvolvimento de projectos especulativos. No entanto, devido ao elevado número de novos projectos já em fase de construção, o volume de oferta total em 2008 aumentou 11% relativamente a 2007. O crescimento das rendas prime no mercado logístico europeu continuou a abrandar durante o 4º trimestre de 2008. O aumento do volume de oferta em muitos mercados em combinação com uma esperada desaceleração da procura estão a contribuir para uma crescente pressão sobre rendas. Após vários anos termos registado um crescimento contínuo das rendas prime, pudemos verificar no 4º trimestre de 2008 uma descida real em alguns mercados. Na sequência da desaceleração de actividade em mercados produtores e consumidores, o volume de comércio internacional encontra-se também em fase de decréscimo. Muitas empresas logísticas já começaram a reorganizar as suas instalações a fim de rentabilizarem os seus custos de ocupação. COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2009. All rights reserved. Apesar das perspectivas económicas negativas, continuam a existir sinais positivos para o mercado em 2009,tais como: as previsões de crescimento do PIB em alguns mercados da CEE; o aumento outsourcing, a transformação do sector do comércio a retalho (formatos discount, comércio electrónico) e um número de cadeias retalhistas que tem planos de forte expansão e reorganização estratégica das suas cadeias de abastecimento a fim de aumentarem a sua eficiência. No entanto, para 2009 é possível que se possa verificar um declínio nos níveis de absorção e um aumento da oferta o que poderá provocar uma pressão adicional sobre rendas praticadas. Devido a este cenário é possível que se possa observar uma descida das rendas prime em alguns mercados europeus, ao passo que noutros mercados que ofereçam um stock moderno e de qualidade aliado a níveis de procura positivos possam manter as rendas praticadas actualmente. On Point • Mercado Imobiliário 2008 – Perspectivas 2009 • Março 25 Zonas Logísticas Europeias O Mercado Industrial & Logístico Português Ao longo de 2008, o mercado logístico português registou um nível de procura estável, com as empresas de distribuição no topo da lista de ocupantes. Podemos verificar uma tendência clara por parte dos operadores logisticos na procura de áreas maiores, com o objectivo de aumentar a sua eficiência de ocupação. Contudo, esta é uma tendência que não faz parte da generalidade do mercado logístico português, uma vez que a maioria das transacções verificadas em 2008 reportam a áreas de pequena dimensão. A procura continua particularmente dirigida para as zonas localizadas em redor de Lisboa, como é o caso do eixo Alverca-Azambuja. Neste momento, começamos também a assistir a uma presença dos operadores logisticos a Sul da cidade de Lisboa, em localizações como Alcochete e Montijo, onde existem projectos de qualidade e dimensão significativa: Passil Park (Alcochete) e LogisPark (Montijo). Existem aproximadamente 610.000 m2 de áreas disponíveis, correspondendo a uma taxa de disponibilidade de 20%. Como consequência deste valor elevado, a maioria dos projectos em pipeline apenas irão avançar em caso de pré-arrendamento, o que irá provocar um decréscimo significativo na construção especulativa. Apesar deste facto, o projecto “ Portugal Logístico” de cariz especulativo, irá avançar. COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2009. All rights reserved. 26 On Point • Mercado Imobiliário 2008 – Perspectivas 2009 • Março O impacto deste programa só será sentido no mercado logístico português daqui alguns anos, devido à sua implementação estar ainda no início. Os novos Parques Logísticos estão orientados não só para a oferta de armazéns de qualidade mas também para um conjunto de serviços que vise facilitar as operações aos seus inquilinos. Estes novos Parques Logísticos têm conseguido atrair algumas das mais importantes empresas do sector, tornando-se assim produtos apetecidos para os principais Investidores Imobiliários. Em Portugal, as rendas prime têm permanecido estáveis nos últimos 12 meses. Apesar de assistirmos a um aumento do potencial de negociação por parte dos ocupantes e a um aumento dos custos de construção, prevemos que as rendas ao longo de 2009 permaneçam estáveis. Lojispark, Montijo Zonas Industriais & Logísticas Nacionais Zonas Industriais & Logísticas Nacionais Norte de Lisboa e área de influência da auto-estrada A1 (Lisboa – Porto): considerado o pólo logístico da Área Metropolitana de Lisboa, compreende as mais importantes zonas logísticas, nomeadamente Alverca, Vialonga, Azambuja e Carregado. Sul da cidade de Lisboa e área de influência da Ponte Vasco da Gama: Boas acessibilidades e atractividade dos preços estão a favor desta zona do mercado logístico A zona de Alcochete e do Montijo são áreas de potencial expansão. Os novos Parques Logísticos que começam a surgir nesta zona, primam por um aumento significativo da sua qualidade de construção. A região de Loures, onde está localizado o importante pólo logístico MARL, tem beneficiado com a cada vez maior utilização da auto-estrada A8, tem sido vista como uma alternativa à reduzida disponibilidade de terrenos na zona de Alverca. COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2009. All rights reserved. Passil Parque, Alcochete On Point • Mercado Imobiliário 2008 – Perspectivas 2009 • Março 27 O Mercado de Investimento Europeu • Restrição das linhas de crédito, volatilidade das taxas de juro e spreads altos caracterizaram o ano 2008. A confiança dos agentes económicos foi gravemente abalada traduzindo-se numa atitude de apatia, devido ao custo elevado do dinheiro, ao acesso limitado ao crédito e à expectativa de uma redução nos preços. • O colapso da Lehman Brothers em Setembro foi um acontecimento que veio marcar fortemente o panorama económico mundial. Após esta notícia, a actividade de investimento agravou-se ainda mais. No 4º trimestre, que é por norma o mais forte do ano, as operações de investimento imobiliário directo movimentaram cerca de 16 biliões de euros, o que representou uma queda de 30% face ao trimestre anterior. Como resultado, verificou-se um decréscimo de 55% do investimento directo em imobiliário terciário na Europa, face ao ano anterior, tendo atingido valores entre os 105 e os 110 biliões de euros. • Esta redução na actividade, verificou-se em todos os tipos de investidores, incluindo investidores institucionais, empresas imobiliárias cotadas e fundos alemães, verificando-se também uma maior prudência por parte dos capitais estrangeiros e dos investidores privados. Evolução do volume de investimento na Europa 2006-2008 (€M) • Reino Unido, Alemanha e França foram os países que mais sentiram o impacto desta queda dos volumes de investimentos, onde as descidas atingiram os 60%, provando que o abrandamento na actividade de investimento tem sido mais evidente nos mercados maduros da Europa Ocidental. Na Europa Ocidental e de Leste, o stock limitado de produtos e a suspensão da actividade de investimento por parte de alguns fundos alemães abertos conduziu a uma abrandamento da actividade nestes mercados, com especial incidência no 2º semestre do ano. Dos mercados analisados, apenas a Rússia apresentou um crescimento, por sinal bastante elevado (40%). • Em termos globais, verificaram-se quebras na ordem dos 40 a 60% em todos os sectores, face a 2007 e a 2006. O sector onde a quebra foi mais sentida foi o sector hoteleiro, apresentando quebras de 62% face a 2007 e de 70% face a 2006. No mercado de retalho, os volumes transaccionados ascenderam, em 2008, a 12,4 biliões, 56% abaixo do registado em 2007 (28,2 biliões), mas apenas ligeiramente abaixo dos níveis atingidos em 2005 (14,7 biliões). O segmento de escritórios concentrou 50% do total do investimento na Europa, contra 27% no sector de retalho. Distribuição do investimento europeu por segmentos em 2008 Fonte: JLL Research EMEA Fonte: JLL Research EMEA COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2009. All rights reserved. 28 On Point • Mercado Imobiliário 2008 – Perspectivas 2009 • Março O Mercado de Investimento Português • Em Portugal o ano 2008 registou um total de investimento de aproximadamente 637 milhões de euros, o que representou uma redução de cerca de 46% em relação ao ano 2007 e de 63% face a 2006. Esta queda é especialmente acentuada no sector de retalho que viu o valor no investimento reduzir 3,5 vezes face a 2007. • Os segmentos de Hotéis e Escritórios contribuíram com cerca de 60% para o valor do investimento em 2008. No entanto, é de salientar que o investimento verificado no sector hoteleiro se deve a uma única transacção no valor de €180 milhões. Apesar da crise económica se ter abatido sobre todos os países, os investidores estrangeiros continuam a demonstrar interesse pelos activos imobiliários portugueses, representando cerca de 75% do volume do investimento em Portugal • Em termos de número de transacções, os Fundos de Investimento Imobiliário nacionais foram os maiores protagonistas, com um total de 13 transacções. O valor apresentado pelo Médio Oriente refere-se apenas a uma transacção, no valor de €180 milhões. Evolução das Yields por sector Volume de investimento em Portugal 2006-2008 (€M) Fonte: JLL Research Fonte: JLL Research/CMVM COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2009. All rights reserved. Fonte: JLL Research On Point • Mercado Imobiliário 2008 – Perspectivas 2009 • Março 29 Perspectivas 2009 O abrandamento económico ao longo de 2009 é uma realidade global, é um facto mundial comum a todos os países, com escalas de intensidade diferente. Se esse abrandamento deverá ser encarado como um obstáculo ou como um indício de aposta e identificação de oportunidades, cabe ao mercado ditar. Um dado é certo: o mercado não pode parar. Ajustamento e adaptabilidade ao novo contexto económico são atitudes a considerar por parte de todos os intervenientes de mercado. De facto, as previsões económicas avançadas diariamente pelas mais diversas entidades bancárias não são de todo favoráveis a quase todos os sectores de mercado. Em toda a Europa, as notícias de crise estão a provocar a atitude conhecida “Wait and See”, um comportamento que em Portugal foi, em parte responsável, pelos resultados obtidos no mercado de investimentos em 2008. Se 2008 foi o acordar geral para uma situação económica negativa, o que esperar para 2009, quais os sectores que serão mais afectados e que estratégias poderão ser adoptados para chegarmos ao fim de 2009 com resultados mais animadores? Em 2009, o decréscimo do consumo privado fruto de uma elevada taxa de desemprego e da falta de confiança generalizada dos consumidores são factores que vão marcar o ano. Contudo, existem factores que estão a nossa favor e que podem minimizar os danos: baixa significativa dos valores de inflação, a descida das taxas de juro e a aplicação de programas de incentivo ao crescimento económico, poderão funcionar como uma catapulta para o aumento do consumo das famílias. Para tal é importante não só aplicação de todas essas medidas, mas apostar fortemente na recuperação dos níveis de confiança. O Mercado Imobiliário Português, à semelhança de todos os mercados europeus, irá ser afectado em 2009. Os diferentes segmentos irão registar performances distintas. Em comum terão a necessidade de se adaptarem à nova realidade. Face a 2008, prevemos que o Mercado de Escritórios de Lisboa possa registar um abrandamento por parte da procura. As decisões de mudança, ainda que necessárias, serão mais ponderadas e cautelosas, tendo sempre em atenção os custos de ocupação. Como consequência de uma descida no volume de procura agregado a um nível de oferta nova elevada em algumas zonas do mercado, é possível que as taxas de disponibilidade sofram um aumento. É o caso da zona 5, Parque das Nações e zona 6, Corredor Oeste, que constituem os pólos com mais oferta nova em promoção. O Mercado de Retalho, segmento forte em Portugal e ao longo dos anos tem provado o seu sucesso junto a promotores, operadores e investidores, espera um desenvolvimento aproximado de 65 equipamentos comerciais previstos para os próximos 3 anos, o que representa um total de ABL de 1.600.000 m2. Caso estes números se confirmem, o stock português de retalho atinge o valor de 4.700.000 m2, num total de 198 complexos comerciais espalhados por todo o país. No entanto é o primeiro mercado a ser atingido pelos efeitos da crise económica actual. A falta de poder de compra dos portugueses tem afectado os resultados de alguns operadores e consequentemente tem influenciado os seus planos de expansão. Mas como mercado de sucesso que é, o retalho em Portugal continuará a ser encarado como um destino atraente, com uma tendência forte na ampliação e modernização de projectos existentes, de forma a torná-los mais inovadores e diferentes entre si. O comércio de rua, sector que nos últimos anos sofreu o impacto dos centros comerciais, tem nos últimos tempos demonstrado uma nova dinâmica junto a operadores e investidores que aumentaram a sua procura por este segmento de comércio. O Mercado Industrial e Logístico, apesar de possuir um potencial de crescimento significativo, para 2009 não estão previstas alterações aos projectos já anunciados. É um mercado fortemente dependente do contexto económico e das relações com os nossos parceiros comerciais. COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2009. All rights reserved. 30 On Point • Mercado Imobiliário 2008 – Perspectivas 2009 • Março O Mercado de Investimento, sector mais fortemente afectado pela crise, espera em 2009 a continuação de um ano difícil. A falta de liquidez, as dificuldades de financiamento e o desajustamento dos preços à realidade de hoje continuarão a ser factores marcantes em 2009. Contudo, é de prever que o decréscimo no volume de investimento seja menor comparativamente a 2008 devido à descida das taxas de juro e ao ajustamento do preço dos imóveis. COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2009. All rights reserved. Os Mercados de Investimento maduros deverão estar no centro das atenções dos investidores em 2009: mercados transparentes, mercados estáveis, que ofereçam activos prime com inquilinos de qualidade e contratos de arrendamento fortes. Em suma, 2009 é um ano de viragem e de repensar estratégias, politicas, procedimentos, de procurar oportunidades e ultrapassar obstáculos. MARCH 2009 Real Estate Market 2008 2009 Outlook The year 2008 witnessed a record take-up volume in the Lisbon Office Market – a total area of 233 000 sq m was transacted. In 2008 9 Shopping Centres and 3 Retail Parks were opened. The 12 enterprises added approximately a further 325 000 sq m to Portugal’s national retail stock. In Portugal around 637 million euros were invested in the year 2008, which is about 46% down in relation to the 2007 figure and 63% lower than in 2006. 34 Real Estate Market 2008 - 2009 Outlook • March Preface The year 2008 was clearly marked by a restriction to credit, high spreads and fewer transactions in the real estate markets. The confidence of investors was severely shaken in all classes of assets, and in the property market a “wait and see” attitude became prevalent as prices fell sharply in practically all the real estate markets Manuel Puig Managing Director of Europe. The start of 2009 Jones Lang LaSalle Portugal has seen more of the same. However, we believe that during the year investors will start to take advantage of a wide range who can adopt a medium-term view and who have access to capital, 2009 is likely to be the year in which the market starts to settle down and present unmissable opportunities. of opportunities that will start to appear in 2009, as a result of the overall drop in prices reaching minimum levels in 2009. the first signs of a return of optimism in a sector that still has tough times to get through, but which will survive and which will provide better returns based on the decisions made in 2009. There is not doubt that conditions in 2009 will be the most challenging ever for many operators in the market but, for those COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2009. All rights reserved. We hope that the banks provide support to their customers and that governments continue to protect the fragile economies and their key companies. Both will be important to ensure stability in the real estate sector, as it adapts to the difficult market conditions, which could not be more different to the buoyant times enjoyed between 2003 and 2007. In 2009 we recommend that you remain alive to the signals of change and the increase in confidence, even in the small market segments, and that you keep track of the prices in the property derivatives market and in the public markets in order to detect Real Estate Market 2008 - 2009 Outlook • March 35 Economic Background the year 2008 was… At the end of the 1st quarter of 2008 the news about the economic crisis that hit the United States travelled all around the world. In Portugal and in all the other European countries, the question was whether the sub-prime crisis in the world’s biggest economy would affect Europe. According to several analysts, Europe would not escape the danger, with some countries already feeling the collateral effects of this crisis due to their investment in the American market. During the 1st quarter Portugal’s economic activity suffered a slowdown, and despite the optimistic outlook of the Portuguese government, forecasts concerning economic performance had to be downgraded. In the 2nd quarter of 2008 the National Statistics Institute, forecast that the financial crisis would have a bigger impact, with foreign demand affected. In the investment sector the outlook regarding a slowdown in domestic and foreign demand, greater difficulty in obtaining finance, higher interest rates and oil prices, all led to a delay in investment projects. At the end of 2008 the economic indicators confirmed an intensification of the impact of the financial crisis in Portugal. In the 4th quarter of 2008 we continued to see deterioration in the macro-economic indicators, with access to credit increasingly difficult and dominating debate and discussion. Caution and a defensive attitude have been the chief characteristics of the companies and the market players. The spread of the international financial crisis is a reality for 2009 and forecasts do not make pleasant reading. To sum up, the year 2009 will be a difficult year with the European economies suffering the impact of the crisis. Keeping interest rates low, raising confidence levels and re-establishing credit tools are the overriding goals for 2009. On 1 July 2008 the standard VAT rate was lowered to 20%. This measure was taken in the background of the reduction in the public deficit and as a form of alleviating the taxation burden on private individuals and companies, allowing an increase in consumption. 2009: A year of recession… The Euro Zone will witness a fall in its Gross Domestic Product in the order of 2%. The weakening of the investment sector and the activity of the main business partners are realities that have to be taken into account. The fall in inflation and respective interest rates, together with an increase in unemployment will hold back private consumption. In the 3rd quarter news broke that Portugal’s main trading partners would fall into technical recession. The European Commission in its autumn forecasts predicted technical recessions in Germany, the UK and Spain, while France and Italy would only just escape It’s official – in 2009 we will experience the worse economic crisis since 1993. The Bank of Portugal forecasts, disclosed in its Winter Economic Bulletin, have lowered the economic forecast for 2009, predicting a retraction of 0.8%. a similar fate. The European Commission forecasts came to pass. Exports from Germany and France, which account for half the sales outside the Euro Zone, fell in October following the slowdown in economies all around the world, confirming fears of a long recession. COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2009. All rights reserved. 36 Real Estate Market 2008 - 2009 Outlook • March In the last ten years Portugal has had weak economic growth, which has led to a clear divergence in relation to the European Union average. One of the sectors that will be strongly affected is the export sector. The recession in the Euro Zone, where Portugal exports nearly 80% of its products to, will be heavily affected, especially the Spanish and German trading partners. COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2009. All rights reserved. The Bank of Portugal also points to a drop in the inflation rate to 1% in 2009. In this background of recession, the main concern of the Portuguese government for 2009 is jobs, given that unemployment will be the most negative point throughout the year. Private consumption will be badly affected by the increase in unemployment and by the negative outlook of the Portuguese in relation to the economy. Real Estate Market 2008 - 2009 Outlook • March 37 The European Office Market The European economies are being affected by the global economic slowdown and almost all the countries of Western Europe expect to register negative growth this year. In 2009 the GDP forecasts show that the growth rates for the European Union were reviewed and lowered since the last forecasts in autumn. The real GDP will fall around 1.3% in 2009, which is 0.6% down compared to October 2008. Among the major European economies, the United Kingdom is the one that is suffering most, as its GDP will shrink -1.9%, followed by Germany, Italy, Spain, the Netherlands and France. In the current climate of economic recession, the prime rents are falling. According to the European Office Property Clock, In Western Europe the rents fell in the London West End, Dublin, Barcelona, Brussels and Madrid. The cities of Stockholm and Milan fell into the “Rents Falling” quadrant for the 1st time. As an overall trend the rent incentives increased in the 4th quarter, including in the markets where the prime rents remained stable. The drop of the employment in different business sectors may lead to a reduction in demand in 2009. In the 4th quarter of 2008 the overall European vacancy rate increased from 7.2% to 7.7%. In Western Europe, the vacancy rate was in the order of 7.4%. As for Central and Eastern Europe the vacancy rate was 11.5%. In the 4th quarter 1.6 million sq m of office premises were finished, counting towards a total 6.5 million sq m completed in 2008, which is 22% up on 2007. As for Central and Eastern Europe, the conditions have changed drastically with the prime rents in Moscow and Warsaw falling 26.3% and 15.2% in the 4th quarter and the rents in Budapest and Prague registering more stable levels. European Office Clock - 4º Trimestre Fonte: European Office Property Clock - EMEA Research COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2009. All rights reserved. 38 Real Estate Market 2008 - 2009 Outlook • March The Portuguese Office Market The year 2008 achieved a record take-up figure registered in the Lisbon Office Market – 233 000 sq m of area was transacted. The occupation of the Office Park Expo by the Cidade Judiciária (Legal City) accounted for 27% of the total take-up in 2008. With a vacancy rate of 7.05%, the market witnessed the completion of 82 154 sq m of new projects in 2008, with a considerable percentage of this amount in zone 5 and zone 6. Compared to 2007, we witnessed a rise in GLA transacted in the order of 16%. Analysing the year 2008 as a whole, we see that despite the occupied GLA figure, all the zones of the market, apart from zone 4 and zone 5, registered lower take-up volumes than in 2007. The zones where this fall was sharpest were zone 3 with 31% less area transacted and zone 1 with 24% less compared to 2007. These are zones of the market that are very distinctive from each other and with very different types of demand. Zone 3, called the New Office Zone, at this moment has the emblematic Colombo Towers project being built, which will add a further supply of modern and high-quality offices to the current stock in the zone. Zone 1, the prime zone of the Lisbon Office Market, currently has a stock of 573 000 sq m, and is a zone that is starting to suffer from a lack of new supply. In the last two years the take-up levels have been decreasing. Source: JLL Research/LPI GLA Transacted per Year (sq m) Average GLA transacted between 2003-2008: 175.000 sq m Source: JLL Research/LPI COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2009. All rights reserved. In 2008 the zones that attracted the biggest demand were zones 5, 6 and 3, totalling 176 129 sq m of occupied space, which accounts for 76% of the total number of transactions throughout the year. In zone 5 a total of 85 326 sq m of office space was transacted, 62 000 sq m of which belongs to the Cidade Judiciária in the Office Park Expo. This project, comprising 10 buildings, will group together all the public judicial services. Located in a expanding office zone, it was an operation that will go down in the history of the office market, considering the total GLA that represents. Zone 6, called the West Corridor, is a zone that is replete in Office Parks, such as Lagoas Park, Quinta da Fonte, Tagus Park, among others. In 2008 zone 6 registered a demand of 61 972 sq m. Over the years this zone has been growing fast, thanks to a wide-ranging supply, with small, medium and large premises available at very enticing prices and with improving road links. Real Estate Market 2008 - 2009 Outlook • March 39 Source: JLL Research/LPI The table below shows that the demand for areas up to 300 sq m led the market in terms of number of operations, followed by offices with areas of between 300 and 800 sq m. These two segments of area added together in 2008 accounted for a total of 261 operations, which represents 86% of the total number of transactions in 2008. These figures lead us to the conclusion that the Lisbon Office Market has a very strong demand for small and medium-sized premises. Source: JLL Research/LPI The GLA transacted belonging to the second-hand office segment was lower than the new offices. In 2008 a total of 220 operations were registered, with zone 1 and zone 2 leading the results with 92 transactions registered. The majority of transactions recorded were directed to areas up to 300 sq m. With regard to the occupation of new offices, zone 5 and zone 6 registered the highest number of operations (59 operations, out of a total of 78 transactions made in 2008). These are the zones where the development of new office supply has been strong. Source: JLL Research/LPI In a more detailed analysis per zone, we can see that the occupation of areas up to 300 sq m is high in all the zones, especially in zone 6, zone 2 and zone 1. As regards areas between 300 and 800 sq m, zone 6 again dominates the number of operations registered in 2008, with 23 transactions, followed by zone 1 and zone 2. Source: JLL Research/LPI COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2009. All rights reserved. 40 Real Estate Market 2008 - 2009 Outlook • March Visitors to zone 5, Parque das Nações, can easily see that it is dominated by modern office blocks, with a very appealing design and image, very cosmopolitan surroundings, a good transport network and a plethora of support services. In 2008 a total area of 82 154 m2 of new office buildings were finished, spread around the Lisbon Office Market as follows The Stock of the Lisbon Office Market at the end of 2008 reached a total of 4 278 million sq m, which was 79 809 sq m up on the 2007 figure, translating into a 2% rise year on year. Stock 2008 (%) Source: JLL Research/LPI Although we have seen an overall decrease in all the office zones, there was a particularly sharp drop between 2006 and 2008 in supply in zone 1 and zone 2, owing to the lack of new projects. Source: JLL Research/LPI We witnessed an average take-up level in the order of 170 000 sq m and with regard to supply, new projects of approximately 60 to 90 000 sq m came onto the market, which has led to a drop in the vacancy rates in the Lisbon Office Market. Vacancy Rate 2007-2008 per Zone Source: JLL Research/LPI For 2009 and 2010 the completion of around 21 new projects totalling 198 300 sq m are planned. These are projects of areas between 2 000 sq m and 29 000 sq m, with two of these projects for own occupation: Natura Towers (the developer of the project will occupy around 50% of the project) and the Ribeira das Naus Building, located in Cais do Sodré. Source: JLL Research/LPI Source: JLL Research/LPI COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2009. All rights reserved. Real Estate Market 2008 - 2009 Outlook • March 41 Source: JLL Research/LPI Throughout 2008 we witnessed a slight reduction in the number of operations registered. Compared to 2007 we saw a decrease of approximately 8% in the total number of transactions, with Consumption Products and TMT´s & Utilities the sectors that most contributed to this fall. Although the number of transactions went down in 2008, the above table shows a rise in the average area contracted of around 26%. COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2009. All rights reserved. 42 Real Estate Market 2008 - 2009 Outlook • March Source: JLL Research/LPI The above graph shows that in 2008 there was a slight increase in the average rents in the Lisbon Office Market as a whole, especially in zone 1 and zone 5. In relation to the Prime Rent (*) the year ended with a figure of €21/sq m/year, which was up on the 2007 figure by 2%. For 2009 we forecast that the prime rent value will remain stable or may even fall slightly. (*) Prime Rent: The value mentioned is relative only to the prime zone of the Lisbon Office Market – Zone 1. Prime Rent Evolution (sq m/months) Source: JLL Research/LPI Source: JLL Research/LPI Source: JLL Research/LPI COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2009. All rights reserved. Real Estate Market 2008 - 2009 Outlook • March 43 Top Projects 2009 The Eastern Tower of the Colombo Towers will be a benchmark in the Lisbon Office Market. Its location, synergy with the shopping centre services, its size, the transport network on its doorstep and the quality and efficiency of the space make the Easter Tower one of the most exclusive office projects in the capital. Designed to provide unique premises for your company, the Eastern Tower is also highly visible and has a truly unparalleled range of infrastructures GLA per floor: 2.085 sqm (minimum GLA 360 sq m) Total GLA: 29.000 sq m. Facilities • False flooring with technical cavities; False modular ceiling in micro-perforated plaques, with acoustic tuning and embedded lighting and air-conditioning; Air-conditioning unit, made up of a cold and hot water production centralised system (chillers + boilers + fan-coils); Fire detection, fire fighting, trespasser detection and entrance control system; Emergency centre; Nine lifts per tower. Located on the main road through Parque das Nações, Avenida D. João II, next to the Vasco da Gama shopping centre, the Atlantis Building provides 8 500 sq m of office area spread over 7 floors, in addition to 400 sq m on the ground floor for the installation of services or shops. It also has 3 underground floors for car parks, with a capacity for 282 vehicles. In a highly flexible interior, aesthetic values and comfort combine harmoniously with the most stringent technical and technological standards. Its exposure to sun is another of the distinctive characteristics of this new office ameding, which benefits from abundant natural light through its 4 glass façades. Facilities • False flooring with technical cavities; False ceiling perforated with acoustic insulation; Lighting management system enabling the regulated light flow in predefined zones; Solar panels on the roof for generation of hot water; Waste collection system on each floor; Fire detection, fire fighting, trespasser detection and entrance control system; Private pantry and WC; 4 lifts. COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2009. All rights reserved. 44 Real Estate Market 2008 - 2009 Outlook • March Energy Certification The Kyoto Protocol, signed in 1997, stipulates a maximum level of emissions of CO2 and other gasses that contribute to the greenhouse effect. The goal is to reduce gasses that worsen the Greenhouse Effect by 8% in relation to 1990, between the period of 2008 and 2012. The protocol led to European Directive 2002/91/CE which dictated that energy certificates would be part of the licensing and real estate transactions, including urban refurbishment. In Portugal electricity consumption rose from 19% in 1980 to 31% in 2005 and energy consumption in the services sector doubles every 20 years. Portugal’s position in Europe has been worsening, falling from 10th to 15th place between 1997 and 2007. The transposition of the Kyoto Protocol to Portuguese law gave rise to several regulations and decrees of which the RCCE, RSECE and SCE stand out, which are related to a large degree to the regulation of energy consumption of residential buildings and services. In the case of service buildings, the scope of application refers to: - New buildings - Existing buildings where 25% of the building is refurbished - Existing buildings subject to acclimatisation audits (measuring more than 1000 sq m and/or with central acclimatisation) The new system requires the issue of a certificate to classify the building, or division of the building, in accordance with its energy performance, based on a scale from A+ (best performance) to G (worst performance). New buildings have to obtain a minimum classification of B -. The law came into force in July 2007 for new buildings that measured over 1 000 sq m which request a construction licence or authorisation. In July 2008 the application of the law was extended to all new buildings, and on 1 January 2009 all other buildings are covered by the new legislation. The Government hopes to increase the energy efficiency of buildings by over 30%, as this sector is responsible for the consumption of approximately 40% of the overall energy. COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2009. All rights reserved. Consequences for the Market Attribution of a classification for buildings can lead, within the same zone of the city, to a difference in value between buildings that are more or less energy efficient. In this background, the developers and investors who prepare themselves in advance can benefit from this situation by building or refurbishing buildings that obtain good classifications, creating a top niche in the market. In contrast, a secondary group may be created in the market, which includes the buildings with low energy efficiency, which are therefore less desirable for investors. As regards rents, we may witness in the same geographical zone, the presence of two different realities, with distinct values according to the energy performance of the buildings. The challenge for the real estate sector is to tackle the stock of buildings that were constructed before this law was introduced and to try and redesign them to obtain the energy certification. As such, the market will differentiate the buildings that have a professional management system in place, which control the energy performance in relation to the maintenance of equipment, the condition of the rented premises and the forecast of costs. Such buildings will obtain the energy certification more easily, and shall be attributed a higher classification and will be subject to less recommendations concerning the corrective measures. Hence, the energy certification will certainly have implications as regards the commercialisation of premises, their valuation and the confidence in the transaction of the properties. Lisbon Office Market Real Estate Market 2008 - 2009 Outlook • March 45 COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2009. All rights reserved. 46 Real Estate Market 2008 - 2009 Outlook • March The European Retail Market In 2008 most European countries witnessed positive growth in private consumption, especially the counties of Eastern Europe. Only Ireland, Italy and Germany saw a decrease in their private consumption. The Retail Parks market suffered with the negative impact of the residential market, with consumers delaying the purchase of products such as furniture, domestic appliances and DIY products. However, in the last quarter of 2008, the behaviour of this indicator pointed towards a negative performance in 2009. Countries with the highest domestic debt, such as Spain, Ireland and the UK, expect a fall in consumer spending in 2009, along with Hungary where taxes continue to rise and the fall in incomes are having an impact on private consumption. In the other EU countries consumer spending is expected to remain low, with very slight rates of increase. Only in Russia and Poland is solid growth forecast throughout 2009. Although demand by retailers cooled in the final months of the year as they reassessed their expansion plans, we continue to see demand for prime locations and premises. As for high street commerce, most European markets returned a good level of demand for prime premises, apart from the UK, Spain, Ireland and Russia, where demand was weaker. The panorama concerning Shopping Centres has been similar to that described above, apart from Russia where the demand for Shopping Centres remained strong. Poland, Hungary and Belgium also continue to show a high level of demand for stores in Shopping Centres. With regard to Shopping Centres in secondary locations, there was a weak demand throughout Europe, especially in the UK. Source: JLL Research EMEA The year 2008 reached a record value of 8 million m2 (6.3 million in 2007), belonging to around 290 new Shopping Centres opened in the whole of Europe. Western Europe was dominated by the development of small-scale projects, enlargements and refurbishment projects. Some projects planned for 2009 are expected to be postponed or even cancelled altogether, depending on the evolution of the current economic climate. In Central Europe, as the market reaches maturity, enlargement plans for current shopping centres will lead the way in the retail market. Currently Poland, Russia and Turkey have large-scale projects being built. Despite the delays experienced in the undertaking of some projects, all projects that are in the construction phase will go ahead, which will add around 10 billion sq m of shopping centre area to the European market in 2009. The value in the pipeline for 2010 is also high, approximately 11 million sq m, and a high proportion of these projects are currently being built. COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2009. All rights reserved. Real Estate Market 2008 - 2009 Outlook • March 47 Cross-Border Movements: new markets, new opportunities In 2007 and 2008, Russian and Turkey were the preferred countries for retailers who expanded their operations at international level. Turkey accounted for 11.3% of the international movements in the last two years, while Russia accounted for 10.6%. Central Europe and the East led the ranking of the most popular locations, occupying the first five positions in the table. Portugal was in 6th place on this list, attracting 6.9% of international expansion movements of retailers in 2007 and 2008. In Turkey between January 2007 and December 2008 an area of around 1 million sq m of Shopping Centres was opened. International retailers such as Gap, Muji and Banana Republic entered this market between 2007 and 2008, as well as luxury brands like Calvin Klein, Chanel and YSL, this second set through concessions in large department stores. Romania currently has the biggest range of brands in Central Europe, attracting active retailers such as Peek & Cloppenburg, Karen Millen, Reserved and Hervis. Poland, Romania and Russia in particular are witnessing a sharp increase in business in the franchising regime. In Western Europe, Westfield London accounted for around half of the new players entering the UK retail market, with retailers like Ugg (Australia), Hue (USA) and David Mayer (France) looking for opportunities for representation in the capital, but without having to pay the high rents of the West End. Source: JLL Research EMEA Portugal thus continues to be heavily targeted by international retailers, as the country offers competitive rents and a modern stock of Shopping Centres. Despite the economic slowdown having had an impact on demand, the retailers continue to be interested in Central and Eastern Europe, albeit many are now considering entering markets in a franchising regime in order to minimise the risk. Confidence levels among retailers remain reasonably strong in the Central European markets, although more selective choices will now be made in terms of prime locations in high street stores and projects in the countries that show high promotional pipelines, giving priority to the quality of the location, concept and commercial mix. In 2009 Western and Southern Europe will be increasingly attractive for American markets, and retailers such as Forever 21, Anthropologie, Hollister and Crate & Barrel are expected to take advantage of the beneficial business opportunities that will arise. In the South of Europe, and as well as Portugal, which continues to be an important market for the international expansion strategies of the retailers, Belgium is another important destination being considered by retail operators who are looking to expand internationally, taking into account the low exposure to the credit crisis and the limited offer of retail at national level. In more recent years, the USA has also been the dominant market in terms of the origin of the retailers, despite the fact that in 2007 and 2008 Italy led the list with 16.6% of the movements originating in this country. The USA fell to second place with 14.2%, followed by the UK, with 13.3%. France accounted for 11.7%, while the domestic retailers in Sweden and Holland have started to expand into international markets, albeit those close to their own, above all because of the small size of their domestic markets. COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2009. All rights reserved. 48 Real Estate Market 2008 - 2009 Outlook • March Cross-Border movements Source: JLL Research EMEA COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2009. All rights reserved. Real Estate Market 2008 - 2009 Outlook • March 49 The promise of high profits and organic growth brought retailers to Central and Eastern Europe throughout the years of 2007 and 2008. More than 55% of all the cross-border movements had their destinations in these markets, with the rest of the movement divided between the entrance of retailers in Western Europe (27%) and Southern Europe (17%). Russia, although less attractive for investors than 12 months ago, expects to see the entrance of a large volume of Shopping Centre projects. This may give rise to opportunities for international retailers to establish themselves in the country - especially if we consider that the local operators are finding it difficult to obtain financing. Over the last two years more than half of all the retailers that expanded into new markets came from Western Europe. Approximately 27% came from the South of Europe, while 19% made inroads into this region although based outside the continent. Retailers in Central and Eastern Europe have been increasing significantly in recent years, but still represent only 4% of the total cross-border movements registered in 2007 and 2008. The operators in this region are interested in expanding, but the current market conditions limit their possibilities of doing so. International operators based outside Europe split their expansion plans into the three European regions in equal measure, although some retailers prefer to make their initial inroads in Western and Southern Europe. Almost two thirds of retailers from the USA made the decision to enter the more mature and familiar market of Western and Southern of Europe. 2009: Year of Opportunity? The year 2009 is heading towards a year of opportunity. Negotiations may be favourable to occupants in prime locations, with better conditions available for those who are backed up by a solid financial structure. Although the confidence levels of the retailers remain reasonably strong in the Central European markets, they will now be more selective in their choice of prime projects, high street stores or Shopping Centres, giving priority to the quality of the location, conception and tenant-mix of the project. The West and South of Europe will become more accessible for American brands in 2009. Jones Lang LaSalle forecasts that some retailers may take advantage of the favourable opportunities that will be available in the market. We will continue to witness the entrance of brands through a franchising regime, viewed as a way of minimising the investment risk. COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2009. All rights reserved. 50 Real Estate Market 2008 - 2009 Outlook • March Economic crisis: The influence on Portuguese households The economic crisis that has invaded the whole of Europe has reached private consumption. But how? What are consumers looking for now? What are the factors that weigh heaviest on their purchase decision? Portuguese consumers, the profile of whom has changed in recent years, are chiefly concerned about the prices of the products they acquire, but we have also started to witness a growing awareness about issues such as health and food safety. The Portuguese population today has more sophisticated consumption habits, and although the crisis has affected their shopping basket, we see that the list of monthly expenses no longer consists of only essential goods, but also new products that are launched onto the market linked to leisure and well-being. The search for low prices is the over riding concern today, even if this means doing one’s shopping in several different stores. One of the trends that has most come to the fore as exemplified in the study carried out by IRI “A snapshot of trends shaping CPC and Retail Industries”, is an increasing interest in own brands in the whole of Europe, the so-called house brands. The price is, without doubt, the most important factor that leads consumers to buy own brands, mirroring the impact of the financial crisis on the disposable income of the consumers. The 21st-century consumer has a highly dynamic component, with several facets and tastes, and above all they seek information about the products they intend to buy. Owing to the current economic climate, consumers carry out an intelligent, carefully thought-out and strategic process when making a purchase. They want quality, but not at any price. COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2009. All rights reserved. Real Estate Market 2008 - 2009 Outlook • March 51 The Portuguese Retail Market In 2008, 9 Shopping Centres and 3 Retail Parks were opened. These 12 shopping facilities added around 325 000 sq m to the national stock of Portuguese retail. Source: JLL Research Around 43% of the inaugurations occurred in the central region of the country in 2008, followed by the region of Greater Porto with 34%. These two areas of Portugal were the stages for the two biggest inaugurations in 2008. The central region Distribution per region - Openings 2008 (%) Source: JLL Research received the Palácio do Gelo Shopping Centre, covering 73 500 sq m and the Greater Porto region saw the opening of the Mar Shopping Shopping Centre, developed by the InterIKea Group, which has a GLA of 103 500 sq m. Breaking down the distribution of the total stock of Shopping Centres in Portugal, we can see a predominance of this format in the regions of Greater Lisbon and Greater Porto. These two regions account for half of the total national market of Shopping Centres (55%). They are regions with a high population density and with high Shopping Centres distribution by region 2008 (%) Source: JLL Research purchasing power compared to other regions of the country, which are two reasons that justify the strong presence and success of this commercial format. COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2009. All rights reserved. 52 Real Estate Market 2008 - 2009 Outlook • March Density by region 2008 (sq m/1.000 inhabitants) Source: JLL Research Mar Shopping Centres - Matosinhos, Great Oporto Important points… Density While in 2007 it was the Greater Lisbon region that led the commercial density table per region, in 2008 it was supplanted by the region of Greater Porto with 466 sq m of GLA/1 000 inhabitants, followed closely by the region of Greater Lisbon with 378 sq m of GLA/1 000 inhabitants. The North region and the Azores are the zones of the country with the lowest density. The average national density is 232 sq m/1 000 inhabitants (considering only Shopping Centres). Source: JLL Research Opening GLA per type 2008 Predominant dimensions In Portugal’s Shopping Centre market, when we analyse the numbers, we see that small and medium-sized formats predominate. Around 84% of the shopping area in Portugal fits into these two categories. Stock The stock of the Portuguese Retail Market up to the year 2000 (inclusive) was approximately 1 200 000 sq m. Between 2000 and 2008 the stock of commercial premises doubled, and it is now situated at around 3 100 000 sq m. Nacional GLA average: 25.635 sq m Source: JLL Research Source: JLL Research COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2009. All rights reserved. Real Estate Market 2008 - 2009 Outlook • March 53 Main Shopping Centres in Portugal North (+ 15.000 sq m) Guimarães Shopping Minho Center Braga Parque Estação Viana Shopping Dolce Vita Douro 8 Avenida Leclerc - ViaNova Shopping 24.875 20.000 19.000 18.556 30.000 32.085 30.000 Greater Oporto (+ 30.000 sq m) Jumbo Maia GaiaShopping Arrábida Shopping NorteShopping Parque Nascente Dolce Vita Porto Mar Shopping Center (+15.000 sq m) Continente de Leiria Coimbra Shopping Fórum Aveiro Glicinias Carrefour Aveiro Dolce Vita Coimbra Forum Viseu 23.777 26.482 17.500 25.500 18.441 42.234 19.500 Serra Shopping Forum Coimbra Dolce Vita Ovar Forum Castelo Branco Arena Shopping Palácio do Gelo Alegro Castelo Branco 17.877 42.000 20.400 18.300 17.500 73.500 19.380 Algarve ( +15.000 sq m) Algarve Shopping Fórum Algarve 45.524 40.000 Greater Lisbon ( +30.000 sq m) Carrefour Telheiras CascaiShopping Centro Colombo Oeiras Parque Vasco da Gama Carrefour de Loures Odivelas Parque Loures Shopping Alegro Alfragide 31.398 71.583 119.687 34.479 47.611 39.390 37.096 38.640 39.000 Shopping centres distribution by region (%) Source: JLL Research Future supply (2009 - 2011) 31.045 59.261 60.985 71.696 63.500 38.190 103.500 In relation to Retail Parks, which since their appearance in 2000 have been continually increasing in number in Portugal, we see that it is the region of Greater Lisbon that accounts for the biggest percentage (52%) of this kind of shopping centre, followed by the North region with 19%. In Portugal, among the 29 Retail Parks in operation by the year 2008, 25 were in the small category and added up to a total of 272 000 sq m. If all the projects that have been licensed go ahead, between the years of 2009 and 2011 a further 33 Shopping Centres will be opened, in a total of around 990 000 sq m, with special emphasis in the North region (308 000 sq m) and the region of Greater Lisbon (270 000 sq m). In the next 3 years around 20 Retail Parks are also licensed, with a total GLA of approximately 300 000 sq m. If these project come to fruition, the Portuguese retail market will receive in the next 3 years a total of around 56 new shopping zones, which will add around 1 370 000 sq m to the current stock actual. However, since the end of last year, Jones Lang LaSalle have identified several projects that have obtained their commercial licence but whose developers have scrapped the project or delayed the opening date. The projects that are in this situations have a total area of 330 000 sq m. Throughout 2009 we believe that we will see the “shelving” of some projects that have been granted a licence, but which in view of the commercialisation and financing difficulties may not come about, or may have their inauguration delayed. Source: JLL Research/LPI COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2009. All rights reserved. 54 Real Estate Market 2008 - 2009 Outlook • March Highlights… Although the Shopping Centres retain a dominant position, High Street Commerce is beginning to arouse increasing interest from retailers, with the cities of Lisbon and Porto playing a preponderant role in relation to the rest. The average rent is normally lower on the high street and the operating costs much less because of the shorter opening hours. High street commerce is viewed as a way of lending brands greater awareness. Lisbon Avenida da Liberdade: One of Lisbon’s major shopping streets, it is characterised by the high concentration of extremely prestigious brands: Louis Vuitton, Gant, Armani, Hugo Boss, Mont Blanc, Escada, Tod´s, Dolce&Gabana, Adolfo Dominguez, Lanidor, Rosa & Teixeira, Globe, Ermenegildo Zegna, Olivier Avenida, Loewe, Longchamp, Burberry, Furla and Vilebrequin. Chiado: A zone with a strong tourist component and also some traditional high street shops, but which now includes several prestigious brands such as Adolfo Dominguez, Hermes, Cartier, Fnac, Nespresso, Zara, Pull & Bear, Geox, Sisley, Pepe Jeans, Colcci, El caballo, Bonpoint, Boss Orange Store, Diesel, and Hugo Store. Avenida Guerra Junqueiro: Located in an area of Lisbon with good transport access, there is a strong presence in the zone of brands such as Zara, Cortefiel, Mango, Stefanel, Massimo Dutti, C&A, Perfumes & Co. and Marionnaud. Avenida da República/Saldanha: One of the major streets of Lisbon, home to numerous office blocks and which benefits from a high number of pedestrians. There are several small shopping centres: Monumental, Saldanha Residence and Atrium Saldanha, which are complemented with high street stores such as Lanidor, Stefanel, Zara, Wesley, Aerosoles, Monceau Fleurs and Jean Louis David. Avenida António Augusto Aguiar: This is a zone that has a good range of shops. El Corte Inglês chose this zone to open its first shop in Portugal. It also accommodates brands such as Zara, Massimo Dutti, C&A, Nespresso and Zilian. Oporto Boavista: This zone includes Avenida da Boavista, Rua de Júlio Dinis and Praça Mouzinho de Albuquerque, more commonly known as Praça do Bom Sucesso, and accommodates the following shopping centres: Shopping Cidade do Porto, Galerias Península and Centro Comercial Avis. It includes prestigious brands such as Fashion Clinic, Rosa & Teixeira, Ermenegildo Zegna, Purificacion Garcia, Agatha Ruiz de la Prada, Gueddes & Gilmore, Farrutx, MaxMara, Cutipol, Labrador, Carolina Herrera, Gant, etc. The areas surrounding Praça do Bom Sucesso are mainly endowed with medium-range shops, focussing especially on youth fashion. Rua de Santa Catarina: Located in downtown Porto, it is the main high street. Zara, Bershka, Stradivarious, Mango, Benetton, Cortefiel, Fnac and C&A are some of the brands that can be found in this street. COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2009. All rights reserved. Real Estate Market 2008 - 2009 Outlook • March 55 Commercial Licensing Law On 19 January decree-law 21/2009 was passed, which establishes the new legal regime governing the installation and modification of retail establishments and shopping enterprises, substituting law 12/2004 of 30 March. The decree-law comes into effect next April and the main differences are as follows: Shopping enterprises • The new regime covers the modifications made to shopping enterprises and not only new stores; • The minimum area the law is now applied to has risen from 6 000 sq m to 8 000 sq m; Establishment of retail trade • In the case of retail shops, whether stand alone or part of a shopping enterprise, the minimum area the law is now applied to has risen from 500 sq m to 2 000 sq m; • Regardless of the sales area, the law applies to stores that belong to a company that owns several brands or is part of a chain that has a total sales area equal to or more than 30 000 sq m (previously it was 5 000 sq m); • The new regime excludes wholesale establishments and shops owned by micro companies; • The law now encompasses changes to the location of the shopping enterprises, changes to the GLA, changes to the operating proprietor or changes to the category of shopping centre; In general • The licensing process is less costly, with two fees eliminated: the assessment fees and the inspection fees. Now only the authorisation fee for installation or modification is charged; • The licensing process has been speeded up, with the system of phases eliminated: requests are now processed in a continuous system and the final decision is issued after a month instead of the previous six months; In general the new measures are expected to be beneficial for developers who will now be able to work within shorter deadlines and will pay less fees, and for retailers who, in many cases, will no longer be covered by the law. The main bone of contention is linked to the compulsory licensing of changes made to existing projects, which gives the developer less flexibility in modifying its premises, improving the functionality or adapting to new realities and new operators. COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2009. All rights reserved. 56 Real Estate Market 2008 - 2009 Outlook • March The European Logistics Market In 2008, despite the general economic slowdown, the European logistics market continued to register positive levels of activity. The total annual take-up volume was approximately 14 million sq m, a figure that was in line with that registered in 2007. However, the European markets have started to witness greater diversification in behaviour, with some countries seeing growth in the take-up volumes, while others began to see a lower take-up volume year on year. Owing to the supply levels and the growing difficulties in obtaining financing for new projects, the logistical developers tend to reduce their aptitude to take on speculative projects. However, because of the high number of new projects in the construction phase, the volume of the total supply in 2008 was 11% up compared to 2007. Growth in prime rents in the European logistics market continued to slow down in the last quarter of 2008. The increased supply in a lot of markets, together with an expected deceleration in demand are contributing to growing pressure on rents. After several years of continuous growth in prime rents, we witnessed in the 4th quarter of 2008 a real fall in some markets. In the wake of the slowdown in activity in producer and consumer markets, the volume of international trade is also decreasing. Many logistics companies are starting to reorganise their premises in order to minimise their occupation costs. Despite the negative economic outlook, there are still positive signs for the market in 2009, such as the forecast growth in GDP in some EU markets; increased outsourcing, the transformation of the retail commerce sector (discount formats, e-commerce) and a number of retail chains who have big expansion and strategic reorganisation plans of their supply chains in order to increase their efficiency. COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2009. All rights reserved. Nevertheless, in 2009 it is possible that there will be a fall in the take-up levels and a rise in supply, which may put pressure on the rent prices. In this background it is possible that there may be a drop in prime rents in some European markets, whereas in other markets which offer a modern and high-quality stock, and where there is positive demand, the current rent prices may be maintained. Real Estate Market 2008 - 2009 Outlook • March 57 European Logistics Zones The Portuguese Industrial & Logistics Market Throughout 2008 the Portuguese logistics market registered a stable level of demand, with distribution companies at the top of the list of occupants. We see a clear trend by the logistics operators in the demand for bigger areas, in order to increase their occupation efficiency. However, this situation bucks the trend of the Portuguese logistics market, given that the majority of the transactions in 2008 were for premises with small areas. Demand continues to be especially directed at the zones located around Lisbon, such as the AlvercaAzambuja axis. We are also now seeing the presence of logistics There is approximately 610 000 m2 of area available, which translates to a vacancy rate of 20%. As a consequence of this high figure, most projects in the pipeline will only go ahead if they are pre-rented, which will lead to a sharp decrease in speculative construction. In spite of this fact, the “Portugal Logístico” project is ongoing. The impact of the programme will only be felt in the Portuguese logistics market several years from now, given that the implementation is just beginning. The new Logistics Parks are geared towards not only high-quality warehouses but also operators south of Lisbon, in locations such as Alcochete and Montijo, where high-quality and large-scale projects are being undertaken: Passil Park (Alcochete) and LogisPark (Montijo). COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2009. All rights reserved. 58 Real Estate Market 2008 - 2009 Outlook • March to a set of services that aim to facilitate the operations of the tenants. These new Logistics Parks have managed to attract some of the most important companies of the sector, thus becoming enticing products for the major Real Estate investors. In Portugal prime rents have remained stable in the last 12 months. Despite witnessing a potential increase in business by the occupants and a rise in the construction costs, we expect the rents throughout 2009 to remain stable. Lojispark, in Montijo National Industrial & Logistics Zones National Industrial & Logistics Zones North of Lisbon and catchment area of the A1 (Lisbon–Porto) motorway: considered the logistical centre of Lisbon Metropolitan Area, it covers the most important logistical zones, namely Alverca, Vialonga, Azambuja and Carregado. South of Lisbon and catchment area of the Vasco da Gama Bridge: Good access and attractive prices are the chief benefits of this zone of the logistics market. The zone of Alcochete and Montijo are areas of potential expansion. The new Logistics Parks which have started to appear in this zone have a significantly better quality of construction. The Loures region, where the major Lisbon Region Supply Market (MARL) logistics centre is situated, has benefited from the increasing use of the A8 motorway, and is viewed as an alternative to the lower amount of land available in the Alverca zone. COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2009. All rights reserved. Passil Parque, in Alcochete Real Estate Market 2008 - 2009 Outlook • March 59 The European Investment Market •The year 2008 was noteworthy for restricted access to credit, volatile interest rates and high spreads. Confidence was badly shaken and an apathetic attitude came to the fore, on the one hand caused by the high cost of and limited access to credit, but also because of the expectations of a fall in prices. •After the collapse of the Lehman Brothers in September, investment dropped off even further. In the 4th quarter, which is usually the strongest one of the year, the direct real estate investment totalled around 16 billion euros, which is 30% down on the same quarter of the previous year. As a result, there was a 55% fall in direct investment in tertiary real estate in Europe, compared to the previous year, having reached between 105 and 110 billion euros. In Western Europe and the East, the limited stock of investment products and the suspension of investment by some open German funds led to a slowdown in activity in these markets, especially in the 2nd half of the year. Among the markets analysed, only Russia returned growth, and significant growth at that (40%). •In overall terms, there have been falls in the region of 40% to 60% in all sectors compared to 2007 and 2006. The sector that witnessed the sharpest fall was the hotel sector, where investment was 62% down in relation to 2007 and 70% lower in relation to 2006. In the retail market the volumes transacted rose, in 2008, to 12.4 billion, 56% below that recorded in 2007 (28.2 billion), but only slightly below the levels reached in 2005 (14.7 billion). •This reduction in activity occurred across the board, encompassing institutional investors, stock market listed real estate companies and German funds, and greater prudence was evident as regards foreign capital and private investors. •The impact of this fall in the volume of investment spread throughout the whole of Europe, and was most accentuated in the United Kingdom, Germany and France, where the drops reached 60%. The slowdown in activity has been most pronounced in the mature markets of Western Europe. European investment volume 2006-2008 (€M) Source: JLL Research EMEA Breakdown of european investment per segment in 2008 (%) Source: JLL Research EMEA COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2009. All rights reserved. 60 Real Estate Market 2008 - 2009 Outlook • March The Portuguese Investment Market In Portugal the year 2008 witnessed a total investment of approximately 637 million euros, which was 46% down in comparison to 2007 and 63% lower than in 2006. This drop is especially sharp in the retail sector which saw the value in investment fall 3.5 times in relation to 2007. The Hotel and Office sectors contributed around 60% of the investment in 2008. However, it is pointed out that the investment in the hotel sector consists of a single transaction, to the tune of €180 million. Despite the economic crisis having made an impact on all countries, foreign investors continue to show interest in Portuguese real estate assets, representing about 75% of the total investment in Portugal. In terms of number of transactions, the national Real Estate Investment Funds were the most prolific investors, with a total of 13 transactions. The value presented by the Middle East refers only to one transaction valued at €180 million. Yields evolution 2006-2008 (%) Investment volume in Portugal 2006-2008 (€M) Source: JLL Research Source: JLL Research/CMVM COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2009. All rights reserved. Source: JLL Research Real Estate Market 2008 - 2009 Outlook • March 61 2009 Outlook The economic slowdown throughout 2009 is a global reality, a worldwide fact common to all countries, albeit with different intensities. Whether this slowdown should be viewed as an obstacle or an incentive to identify opportunities, only the market will decide. One thing is certain: the market cannot stop. Adjustment and adaptability to the new economic context are attitudes that should be taken into consideration by all players in the market. The economic forecasts made on a daily basis by the widest range of banking entities make gloomy reading for almost all sectors of the market. In the whole of Europe news of the crisis is leading to the well-known “Wait and See” attitude. This behaviour has been partly responsible in Portugal for the results obtained in the investment market in 2008. If 2008 was a general wake-up call for the negative economic situation, what can we expect for 2009, what sectors will be most affected and what strategies can be adopted to reach the end of 2009 with better results? In 2009 the drop in private consumption, deriving from the high unemployment rate and widespread lack of confidence of consumers are factors that will mark the year. However, other factors are in our favour and can minimise the damage: very low inflation rate, the drop in interest rates and the application of programmes to boost economic growth, can act as a lever to increase consumption of households. To do so it is important not only to apply all these measures, but also to invest heavily in the recuperation of confidence levels. The Portuguese Real Estate Market, like all the European markets, will be affected in 2009. The different segments will register different performances. There will be a common need to adapt to the new reality. of a drop in the demand allied to a high supply in some zones of the market, it is possible that the vacancy rates will increase. This is the case of zone 5, Parque das Nações and zone 6, West Corridor, which are the areas with most new supply being built. The Retail Market, a strong segment in Portugal over the years, that has proved successful for developers, operators and investors alike, expects to develop around 65 shopping enterprises in the next 3 years, which will represent a total GLA of 1 60 000 sq m. Should these numbers come to pass, the Portuguese retail stock will reach an area of 4 700 000 sq m, in a total of 198 shopping complexes all around the country. However, given the current conditions, it is expected that many of these projects will not materialize. However, it is the first market to be impacted by the effects of the current economic crisis. The lack of purchasing power of the Portuguese population has affected the results of some operators and consequently has influenced their expansion plans. But as a successful market, retail in Portugal will continue to be viewed as an attractive destination with a strong tendency for enlargement and modernisation of existing projects, so as to make them more innovative and different among one another. High street commerce, the sector that in recent years has suffered from the impact of the shopping centres, has recently shown itself to be very dynamic with operators and investors that have increased their demand for this segment of commerce. The Industrial and Logistics Markets, despite having high growth potential, do not expect changes to projects for 2009 beyond those already announced. It is a market that is strongly linked to the economic climate and relations with our trading partners. In relation to 2008 we forecast that the Lisbon Office Market will register a slowdown in demand. The decision concerning change, although necessary, will be more pondered and cautious, always paying close attention to the occupation costs. As a consequence COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2009. All rights reserved. 62 Real Estate Market 2008 - 2009 Outlook • March The Investment Market, the sector which has been most affected by the crisis, expects the continuation of a difficult year in 2009. The lack of liquidity, the difficulties in financing and the unrealistic prices in relation to today’s market will continue to be factors that will leave their mark in 2009. However, one can expect the decrease in investment to be less steep than in 2008 owing to the drop in interest rates and the adjustment of property prices. COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2009. All rights reserved. The mature Investment Markets should be at the centre of attentions of investors in 2009: transparent markets, stable markets, which offer prime assets with high-quality tenants and strong rent contracts. To sum up, the year 2009 will be a turning point and a time to rethink strategies, policies, procedures, searches for opportunities and the overcoming of obstacles. Escritórios Offices: Jones Lang LaSalle Portugal | Avenida Duque D’Ávila, nº141, 1º dto. 1050-081 Lisboa | Tel.+ 351 21 358 32 22 Manuel Puig Director Geral Lisboa Managing Director [email protected] José Maria Guedes Director de Avaliações Lisboa Head of Avaluations [email protected] Patrícia Araújo Directora de Agência de Retalho Lisboa Head of Retail Agency [email protected] Pedro Almeida Director de Arquitectura Lisboa Head of Architecture [email protected] Pedro Lancastre Director de Capital Markets Lisboa Head of Capital Markets [email protected] Maria José Vaquero Directora de Management Services Lisboa Head of Management Services [email protected] Mariana Seabra Directora de Agência de Escritórios Lisboa Head of Office Agency [email protected] Ann Charnock Directora de Corporate Solutions Lisboa Head of Corporate Solutions [email protected] Cristina Cristovão Directora de Consultoria & Research Lisboa Head of Consultancy [email protected] REAL ESTATE MARKET 2008 – 2009 OUTLOOK – MARCH 2009 On Point reports from Jones Lang LaSalle include quarterly and annual highlights of real estate activity, performance and specialised surveys and forecasts that uncover emerging trends. www.joneslanglasalle.com COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2009. Todos os direitos reservados. A publicação não pode ser copiada, reproduzida ou divulgada de qualquer forma ou através de qualquer processo, total ou parcialmente, sem autorização prévia e por escrito da Jones Lang LaSalle. A informação foi obtida em fontes de reconhecida credibilidade. Contudo, nenhuma representação é feita, ou garantia dada, no que respeita à precisão desta informação. Gostaríamos de ser informados de quaisquer imprecisões para poder rectificar. COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2009. All rights reserved. This publication may not be copied, reproduced or transmitted in any form or by any means, in its entirety or in part, without the prior, written consent from Jones Lang LaSalle. The content was obtained from sources of renowned reliability. However, no claim is made or guarantee given regarding the accuracy of this information. We would like to be told of any such errors in order to correct them.