Houston, Fairway Shopping

Houston, Fairway Shopping
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•
•
•
Centro comercial de elevado padrão – Classe A
96% das loja alugadas para grandes redes
Lojas ancora lideres sem concorrência
Alto potential de valorização dos alugueis
Investimento : USD$ 100.000,00
Rentabilidade estimada de aluguel : 9,39% aa
Tipo de investimento
Centro Comercial
Centro Comercial
Centro Comercial
Centro Comercial
Centro Comercial
Centro Comercial
Centro Comercial
Centro Comercial
Centro Comercial
Análise
=
+
+
=
=
=
+
+
=
=
=
=
INVESTIMENTO
INVESTIMENTO TOTAL
Empréstimos
Capital
Outros acionistas
Acionistas Early Shares
% no capital
INVESTIMENTO TOTAL COM COMISSÃO EARLY SHARES
ALUGUEL ANUAL LÍQUIDO PREVISTO (Média anual - 10 anos)
Aluguel anual total do imóvel
Provisão para vacância
Manutenção / Seguro / Impostos
Melhorias de inquilinos
Comissão de gestão
Outras despesas
Pagamento de hipoteca
ALUGUEL ANUAL LÍQUIDO
ALUGUEL LIQUIDO PREVISTO EARLY SHARES (Média anual - 10 anos)
Aluguel anual (parcela da Early Shares)
Custos de gestão
Taxa de performance Early Shares
ALUGUEL ANUAL LÍQUIDO
% RENTABILIDADE ESTIMADA DE ALUGUEL
FLUXO DE CAIXA A DISTRIBUIR (Média anual - 10 anos)
Aluguel mínimo previsto anualmente (distribuição trimestral)
% Aluguel distribuido ao longo do ano
Aluguel excendente previsto (a distribuir anualmente)
% Rentabilidade distribuida anualmente
5,00%
9,23%
Imóvel
24.202.000,00
17.700.000,00
6.502.000,00
5.902.000,00
600.000,00
9,23%
631.578,95
2.953.430,00
190.000,00
730.022,00
70.462,00
57.319,00
20.920,00
1.076.200,00
808.507,00
Early Shares
74.608,00
11.000,00
4.321,70
59.286,30
9,39%
Investidores
42.000,00
6,65%
17.286,00
2,74%
Unidade de participação
100.000,00
1,54%
105.263,16
Unidade de participação
12.434,67
1.833,33
720,28
9.881,05
9,39%
Unidade de participação
7.000,00
6,65%
2.881,05
2,74%
Análise
Pontos chave
• Tipo de investimento: compra de
unidades de participação em
empresa americana que só tem o
imóvel como ativo (SPV). As quotas
são geridas pela EarlyShares.
• Rentabilidade liquida de alugueis
média em 10 anos: 9.38% aa sendo
7.00% distribuídos
trimestralmente e o restante
distribuído anualmente.
• Rendimento calculado com base
nos contratos de alugueis já
firmados e representa o
rendimento atual estabilizado.
• Contratos comerciais estáveis pois
têm prazos longos (de 1 a 13 anos)
e garantidos pelos varejistas. Caso
o comerciante encerre
antecipadamente o contrato o
fiador honra os alugueis até ao fim
do contrato.
• A estimativa de rentabilidade de
9.38% já é liquida da comissão de
performance dos gestores do
imóvel (20% do que exceder os
7.00%).
• 75% do valor da aquisição serão
financiados a uma taxa de 4,5% aa;
• Prazo alvo para venda do imóvel: 5
– 10 anos (máximo) com lucro
previsto por baixo de 20-30%.
Análise (cont.)
Outros custos de investimento
• Honorários da Ativore pela
consultoria ao investimento
internacional: $2.500,00 por
Unidade de Participação
• A rentabilidade apresentada não
está ajustada pelos custos de
investimento acima. Estes custos
reduzem em cerca de 0,22% aa o
retorno apresentado.
Rentabilidade
• Por conservadorismo, nosso
cálculo de rentabilidade
considera somente o fluxo de
caixa de aluguel e exclui o ganho
estimado de capital na venda do
imóvel, de 20%-30% em 5 a 10
anos (cerca de 15% a 20% após
impostos).
• A Taxa Interna de Retorno (TIR)
ajustada para cima pelo ganho
de capital estimado e para baixo
pelos custos de investimento é
estimada em cerca de 11% ao
ano.
• O gráfico a seguir apresenta
uma estimativa bastante
conservadora da rentabilidade
do imóvel em cada ano:
Análise (cont.)
Notas
•
•
Nota 1: Serviços de administração do imóvel
e serviços de apoio à aquisição do imóvel
serão prestados por empresas terceiras
sediadas no exterior
Nota 2: O retorno sobre o investimento é
estimado através de estudos econômicos do
•
mercado imobiliário local, com base nos
contratos de aluguel em vigor. Porém, não
há garantia que estes valores permanecerão
os mesmos e o retorno sobre o investimento
real pode diferir do valor apresentado
Nota 3: Valor sujeito a alteração pelo
proprietário sem aviso prévio
Sobre o imóvel
Descrição do imóvel
• Com área total de 17.200 m2, O
Fairmont Parkway Shopping
Center foi construído em
Pasadena, TX (área de Houston)
em 1992 tendo sido renovado em
2008.
• 96 por cento alugado para uma
lista prime de inquilinos
nacionais, incluindo 24 Hour
Fitness, iT'Z Family Fun, Goodwill,
Comerica Bank, Sears Home
Appliance, Pei Wei, Centros de
beleza e Regency Malibu Tan.
• As lojas âncora com alugueis de
longo prazo, são líderes de
mercado em suas respectivas
categorias com pouca ou
nenhuma concorrência na área
imediata.
• Estacionamento dimensionado
para 1,115 automóveis.
• Alugueis contratados a taxas
inferiores ao mercado.
• Falta de disponibilidade de varejo
num mercado em forte expansão
Sobre o imóvel
Datas de vencimentos de contratos de aluguel
Localização e mercado
Localização
• Localizada em Pasadena a menos
de 10 milhas ao sudeste do
distrito empresarial central de
Houston.
• Segunda maior cidade do
Condado de Harris com mais de
150.000 habitantes e continua a
crescer.
• Estrategicamente localizada perto
de dois grandes aeroportos
municipais - William P. Hobby e
George Bush Intercontinental.
Além de uma crescente rede de
autoestradas, Pasadena tem
amplo acesso ferroviário e
extensa fachada ao longo do
Houston Ship Channel.
• O crescimento da área é
impulsionado por sua localização
geográfica estratégica,
juntamente com sua força de
trabalho talentosa e bemeducada.
• A área comercial, e
particularmente a interseção de
Beltway 8 e Fairmont Parkway,
consiste de mais de 1 milhão de
pés quadrados de varejistas
nacionais.
• Este centro regional de varejo
suporta não só Pasadena, mas as
comunidades do entorno de Deer
Park e La Porte.
Localização e mercado
Economia da região
• Pasadena é considerada um
centro mundial para as indústrias
de energia, petroquímica e
aeroespacial, incluindo Dow
Chemical Co., Chevron
• Este mercado de consumo em
rápido crescimento, está
estrategicamente localizado e
delimitada pelo Porto de
Houston eo Bayport Distrito
Industrial.
• Pasadena é reconhecida
internacionalmente por sua
economia local. A área ganhou
honras de Investimentos
Estrangeiros Diretos Magazine
(uma subsidiária da The Financial
Times, Ltd.) para "Best Overall"
Future Cities of America 20132014, a quarta colocação geral na
categoria "Small City". Pasadena,
também foi reconhecida por sua
infraestrutura tendo sido
colocada nos top 10 pela
segunda vez.
• Houston é a quarta maior cidade
dos Estados Unidos e a maior
cidade em população no Texas.
Mais de 6,1 milhões de pessoas
chamam a área metropolitana de
Houston casa.
• Desde 2000, a população de
Houston cresceu mais de 26 por
cento.
Localização e mercado
Mercado imobiliário
• Uma pesquisa divulgada em janeiro 2014
pela Associação de Investidores
Estrangeiros em Imóveis Houston
classificados como No. 4 em suas cidades
principais dos EUA para o investimento e
No. 5 globalmente.
• Entorno residencial de elevado poder
aquisitivo, com familiar média de
$91.000.
• Os custos da habitação regionais são 34
por cento abaixo da média nacional.
•
•
O sucesso de Pasadena pode ser atribuído
ao seu acesso a empregos bem
remunerados, um sistema de educação de
boa reputação e uma ampla
disponibilidade de habitação a preços
acessíveis.
Empreendimentos mais antigos estão
sendo substituídos por imóveis
unifamiliares (casas) , bem como
apartamentos de classe A.
Administração do imóvel
Administrador do Imóvel
• Lançada por uma equipe de
profissionais líderes do setor
imobiliário a NewQuest foi
formada em 2001 como uma
empresa imobiliária comercial com
serviços completos.
• A empresa tem um portfólio
superior a US $ 1,4 bilhão em
ativos, que inclui mais de 50
centros comerciais em todo o
Texas.
• Combinada com a sua própria
carteira, NewQuest arrenda mais
de 12 milhões de pés quadrados de
espaço de varejo em Houston,
Corpus Christi, Dallas e outras
cidades do Texas.
• Desenvolveu mais de 120 centros
comerciais em todo o Texas desde
2001 e tem um histórico
comprovado de desenvolvimento,
leasing e gestão de centros
comerciais de grande sucesso em
comunidades atrativas.
Administração do imóvel
Administrador do Imóvel- Sponsor
• O imóvel foi adquirido pela Dalan
Realty, uma empresa com sede em
Miami, especializada em investimento
e gestão de imóveis comerciais,
liderada por Damian Nusynkier cuja
experiência vai de aquisição e
adqminitração imobiliária até joint
ventures complexos para investimento
em desenvolvimento imobiliário.
• Cerca de 20 anos de experiência, uma
equipe de locação agressiva e sistemas
maduros de gestão da propriedades
comerciais, a equipe de gestão da
Dalan Realty é eficiente, detalhista
focada em manter centros comerciais
•
•
limpos, seguros e bem conservados.
Tem identificado diversas
oportunidades de aquisição de centros
comerciais na Miami, Florida, Orlando,
Florida, Atlanta, Georgia y , Houston,
Texas a preços inferiores aos de
mercado e tem recorrido ao privateequity para alavancar sua capacidade
de expansão.
50-100 propriedades são revistas a
todos os anos para aquisição, sendo
que propriedades que oferecem os
melhores binômios risco- retorno são
adquiridas, sendo o financiamento
assegurado antes do levantamento de
capital.
Administração do imóvel
Operadora do capital do imóvel
• A EarlyShares, representada no Brasil
em exclusividade pela Ativore, é
pioneira na intermediação de capitais
privados on-line para pequenas
empresas (Crowd Funding),
instrumento recentemente regulado
nos EUA pelo JOBS Act, Title II, para
permitir o acesso de investidores a
oportunidades de investimentos não
listadas, incluindo imóveis, antes
inacessíveis ao investidor comum.
• Como uma das primeiras empresas
neste mercado, a EarlyShares, tem
forte liderança neste mercado, e
utiliza critérios rigorosos para analisar
•
•
todas as oportunidades de
investimento oferecidas, sendo que
somente 5% dos projetos são aceites.
Trabalham com parceiros lideres na
indústria para verificar conformidade
regulatória e conduzir auditorias
(“due-dilligences”) dos emitentes
verificando os seus “backgrounds”,
história e saúde financeira.
Foi conduzido um “due dilgence”
detalhado do Dalan Realty, empresa
gestora deste imóvel, que está
disponível mediante solicitação.
Administração do imóvel
Processo de avaliação da Earlyshares
DIVULGAÇÃO
SELEÇÃO
Os 5% candidatos que passam as fases
de seleção e auditoria entram em
nossa plataforma. Nós trabalhamos
com eles para apresentar suas ofertas
para os investidores de uma maneira
convincente, clara e concisa.
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candidatam a receber ofertas na nossa
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retorno.
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realizam uma revisão de due diligence
de cada emitente potencial para
garantir a precisão das informações
apresentadas a potenciais
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