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Raízes e rumos da crise imobiliária americana Page 1 of 2 Raízes e rumos da crise imobiliária americana Por César Locatelli 05/05/2008 Tema de grandes manchetes na imprensa econômica mundial nos últimos meses, a crise imobiliária americana, provocada pelos financiamentos a clientes subprime, tem sido tratada mais pelos seus fortes efeitos negativos sobre os balanços de importantes instituições financeiras - uma das principais causas da volatilidade das bolsas de valores - e pelos desafios que ela representa para o sistema financeiro internacional. Isso sem falar nas previsões pessimistas sobre os impactos globais da desaceleração da economia dos Estados Unidos. Pouco se comentou, no entanto, sobre as raízes mais profundas da crise imobiliária e sobre a condição dos compradores, hoje com dívidas maiores que o valor de mercado dos imóveis financiados. Uma das alternativas desses compradores é simplesmente walk away, expressão inglesa que significa abandonar um problema ou recusar-se a ser envolvido num problema. Ou seja, cair fora. Diante do grande número de compradores nessa situação, a empresa You Walk Away, LLC, de San Diego, Califórnia, oferece seus serviços pela internet para "capacitar os proprietários de casas, que compraram seus imóveis no pico do mercado imobiliário, a retomar o controle de seu futuro financeiro". Por 995 dólares, pagáveis em três vezes, as pessoas recebem orientação sobre seus direitos e aprendem suas opções para abandonar o imóvel e a hipoteca. Eles reforçam a grande possibilidade de continuar morando no imóvel por até 8 meses sem pagar nada. O professor da New York University e consultor Nouriel Roubini estima que há hoje cerca de 8 milhões de famílias com valor da dívida superior ao valor do imóvel nos Estados Unidos. Esse número dobrará se os preços do imóveis caírem mais 10%, totalizando uma queda de 20%. É possível, portanto, imaginar que em inúmeros desses casos o proprietário irá abandonar o imóvel e a hipoteca, deixando sozinho o credor, um banco ou um investidor, para arcar com as perdas oriundas da queda do valor do imóvel e dos custos de arresto e revenda. O índice S&P/Case-Shiller U. S. National Home Price mede os preços dos imóveis residenciais de uma família nos Estados Unidos e é calculado trimestralmente. O índice, que valia 100 pontos 1º trimestre de 2000, atingiu seu pico no 2º trimestre de 2006 em 189,94, representando um forte crescimento médio de 10,81% ao ano. O dado mais recente, último trimestre de 2007, ficou em 170,64, ou pouco mais de 10% abaixo do pico. Em que pese a queda, o índice permanece ainda muito próximo ao pico da série, o que torna possível supor que a queda pode somente ter começado. Raízes da crise: produtos exóticos. As inovações no mercado de financiamento de imóveis nos Estados Unidos, permitiram a entrada no mercado de muitas famílias antes situadas num patamar de renda incompatível com a compra de um imóvel. Tudo poderia terminar bem se o preço do imóveis continuasse subindo, as taxas de juros continuassem baixas e os investidores continuassem a acreditar em baixa inadimplência. Os imóveis, com preços mais altos do que no início do financiamento, significariam melhores garantias, menores taxas de juros e prestações mais baixas, possivelmente adequadas a maior número de orçamentos domésticos. Muitos ainda seriam locatários, não fosse por esses produtos exóticos, afirmou Todd Sinai, professor de Wharton ao "New York Times" de 29/02. Tudo funciona como se pudessem alugar o imóvel do banco, afirma ele. Há nesses contratos uma opção implícita, na qual o comprador continua se financeiramente valer a pena ou devolve a casa ao banco se o preço do imóvel não se sustentar. "Cara eu ganho, coroa o banco perde, vale a pena jogar", conclui ele. Publicidade TV Panasonic Plasma 42" em até 12x. Aqui! Tênis Adidas Ache a partir de R$ 139,90! Pen Drive Kingston 1GB a partir de R$ 37. PalmOne Zire A partir de R$ 399. Aqui! COMPARE PREÇOS Buscar Afrouxamento da política monetária não será suficiente para reverter o quadro econômico mais grave desde a II Guerra IO ARMs é a sigla de Interest-Only Adjustable Rate Mortgages, que em português significa Hipotecas com Taxas Ajustáveis em que os devedores, durante um período, pagam somente os juros. Esta inovação foi responsável pelo importante crescimento do financiamento de imóveis. O professor de Yale Frank Fabozzi avalia que os IO ARMs deixaram de ser produtos de nicho para clientes com boa avaliação de crédito (prime) - que, por exemplo, buscavam alavancagem - e tornaram-se os produtos mais comuns para viabilizar a http://www.valoronline.com.br/valoreconomico/285/primeirocaderno/opiniao/Raizes+e+... 5/5/2008 Raízes e rumos da crise imobiliária americana Page 2 of 2 entrada de clientes cujas rendas não eram suficientes para um financiamento padrão, com duração de 30 anos, taxa fixa e pagamento de amortização e juros desde o início. Em 2004, a maioria dos empréstimos para clientes subprime, com histórico ruim de crédito, era do tipo IOs híbridos, com 2 ou 3 anos de taxas fixas e pagamentos só de juros, mais 28 ou 27 anos com taxas reajustáveis semestralmente e pagamentos de juros e amortizações. Uma medida muito comum de risco das operações de financiamento de imóveis é a razão entre o valor do empréstimo e o valor do imóvel (loan-to-value). Em 2004, a média dessa razão nos contratos com clientes subprime era cerca de 90%, afirma Fabozzi. Acontece que muitos financiamentos foram feitos com um segundo empréstimo, para compensar o fato de o cliente não ter recursos para pagar uma entrada. Esse empréstimo é chamado de silent second, segundo silencioso, porque o credor principal, muitas vezes, não sabe da existência desse segundo empréstimo. Mais de 40% das operações IO ARMs feitas em 2004 tinham silent seconds, diz Fabozzi. É possível supor que nos anos seguintes, quando a competição tornou-se mais acirrada, os controles foram ainda mais lenientes. Deixando-se de lado os silent second, assumindo somente que essa média de 90% (valor do financiamento sobre o valor do imóvel) tenha persistido nos últimos anos e levando em conta que o valor do imóvel caiu 10% em relação ao pico, é possível ver certa razoabilidade na previsão de que o afrouxamento da política monetária não será suficiente para reverter o quadro econômico mais grave desde a Segunda Guerra Mundial, apesar da felicidade ostentada pelas bolsas a cada novo anúncio do Fed. César Locatelli foi diretor de Risco de Mercado para a América Latina do antigo BankBoston e executivo do mercado financeiro por duas décadas. Publicidade Curso Bolsa De Valores Introdução ao Mercado de Ações. 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