Mobiliário continua em alta na capital

Mobiliário continua em alta na
capital
O País
12 de Outubro de 2012
O mercado imobiliário de Luanda continua
a apresentar sinais francamente
prometedores, tanto no segmento de
escritórios como no segmento residencial,
e tanto no que respeita à aquisição como
no que toca ao arrendamento. Assim,
refere a consultora Zenki Real Estate n
a sua última análise do mercado
('MarketView'), datada deste mês, a oferta
de escritórios mantém-se incipiente, o que
explica que a taxa de ocupação de
edifícios recentemente construídos seja
superior a 90%, situação que tem
sustentado os elevados valores de
arrendamento que se praticam em imóveis
recentes'. O facto de o investimento para
aquisição de um espaço de
escritório num edifício novo ser bastante
elevado leva a que a procura prefira o
arrendamento à compra. Por outro lado, a
maior parte desta procura é assegurada
por empresas ligadas ao sector de
Oil&Gas e financeiro. Também existe uma
procura crescente por parte de pequenas
e médias empresas mas os preços
elevados levam estas últimas a optar por
instalar-se em escritórios de menor
qualidade.
Já no mercado residencial se a compra de
apartamentos novos e de qualidade por
parte da classe alta tem vindo a abrandar
devido à reduzida dimensão deste
segmento, a procura 'corporate', ou seja,
aquela que é assumida pelas empresas
para alojar os seus funcionários,
principalmente no mercado de
arrendamento média-alta, continua
bastante activa, o que tem justificado uma
boa dinâmica no mercado de investimento
residencial, dominado essencialmente por
investidores privados.
No que respeita ao comércio, a consultora
nota que as lojas com frente de rua
localizadas nos pisos térreos dos edifícios
têm apresentado boa procura, sendo
ocupadas maioritariamente por instituições
bancárias, agências de seguros e
telecomunicações, sendo ainda reduzida a
procura por parte de operadores
internacionais. No entanto, com a abertura
de novos centros comerciais (prevê-se,
para breve, que além do Belas Shopping,
situado em Talatona, venham a funcionar
o Luanda Shopping, localizado no
empreendimento Gika, em Alvalade, e o
Kinaxixi Shopping, inserido no
empreendimento Torres do Kinanxixi) é de
admitir que a chegada de retalhistas
internacionais venha dinamizar o mercado.
Investimento
Ainda que o mercado de investimento se
mantenha numa fase embrionária, em
resultado de falhas na regulamentação do
mercado de arrendamento e na
titularidade dos imóveis ainda não
resolvidas, e apesar das transacções
efectuadas no mercado de arrendamento
serem predominantemente de fracções
independentes, as 'yelds' apresentam-se
bastante atractivas, situando-se no
mercado de escritórios e comércio na
ordem dos 16% a 19% e no mercado
residencial entre 12% e 17%. Devido à
crescente procura de grandes empresas
ligadas ao sector de Oil&Gas, o mercado
residencial tem vindo a ganhar uma
posição forte, tornando-se muito atractivo
para os investidores nacionais e fundos
privados. Estes investidores dão garantias,
que acabam por compensar as falhas da
regulamentação do mercado.
Preços de venda
No que concerne ao mercado de
escritórios, na Baixa da cidade os preços
de venda de área bruta (AB) de escritórios
são em média de USD 8.500/m2, ao passo
que na Zona Alta da cidade os valores de
venda situ-am-se em média nos USD
7.500/m2 (AB). A Zenki Real Estate
considera quatro zonas distintas da cidade
no mercado de escritórios. A primeira (
compreende o Distrito das Ingombotas
(Zona 1), considerado o Central Business
District (CBD), o qual concentra a maioria
dos edifícios 'prime', ocupados pelas
grandes empresas a actuarem no país.
Nesta zona encontram-se também
edifícios de escritórios antigos ocupados
por empresas estrangeiras e nacionais de
média dimensão tanto nacionais como
estrangeiras. Grande parte das empresas
governamentais e instituições financeiras
estão localizadas nesta zona da cidade.
A segunda é a designada Zona Alta (Zona
2), com uma oferta dirigida essencialmente
a pequenas e médias empresas. Na sua
maioria os espaços de escritórios
disponíveis e acessíveis a este segmento
estão integrados em edifícios mistos de
habitação e serviços ou em edifícios
residenciais transformados em escritórios.
É nestas duas zonas que se localizam os
edifícios novos projectados. A mais
recente zona empresarial de Luanda, a
Praia do Bispo, corresponde à Zona 3.
Surge da centralização de alguns serviços
administrativos do Estado e do
desenvolvimento edifícios de escritórios
ocupados maioritariamente por empresas
ligadas ao sector financeiro e petrolífero.
Finalmente, ao Sul de Luanda, Talatona
(Zona 4), uma zona de escritórios recente,
que apesar da distância ao centro da
cidade' apresenta-se como alternativa ao
CBD por apresentar preços mais
acessíveis.
No mercado residencial, na Baixa da
cidade os preços de venda são em média
de 9.000 USD/m2 (AB) enquanto na Zona
Alta, os preços de venda da reduzem para
uma média de 7.000 USD/m2. A
consultora distingue três zonas
residenciais distintas: as Zonas
residenciais de construção precária e
clandestina (Samizanga, Kalemba, Marçal,
Bairro Popular, Cassequel, Mártires, Terra
Nova, Cassenda, Prenda e Chicala), as
zonas residenciais do tempo co-lonial,
entretanto recuperadas e nas quais
actualmente habitam as classes com
maior poder de compra e as
representações diplomáticas,
nomeadamente Miramar, Alvalade e Bairro
Azul e, por último, as zonas residenciais
destinadas a classe média como o
Maculusso, Coqueiros, Vila Alice, Sagrada
Família, Maianga, Kinaxixi, Cruzeiro e
Combatentes, compostas essencialmente
por edifícios e moradias que foram
ocupados após a independência e que
não sofreram obras de reabilitação. nt
No que respeita ao comércio os valores de
venda em edifícios novos situam-se entre
os USD 6.000/m2 e os USD 9.000/m2.
Rendas
Na Baixa da cidade os valores de
arrendamento de escritórios situam-se
entre os USD 120 e os USD 180 m2 mês.
Na Zona Alta da cidade os valores de
arrendamento situam-se, em média, entre
os USD 100 e os USD 120 m2/mês. Para
se ter uma ideia do valor a pagar por uma
renda adiante-se que, por exemplo, na
Zona 1, um TI novo custa USD 9.000 mês,
ao passo que um usado ficará por USD
2.000 mês. O mesmo TI na Zona 4 paga
um preço substancialmente mais barato:
USD 3.500 se for novo e USD 2.500 se for
usado. No caso de um T2 novo,
representará uma renda mensal de USD
12.500 na Zona 1, baixando para USD
3.500 se for usado. Na Zona 4 o preço
desce para USD 6.000 se for novo e USD
3.500 no caso de um apartamento usado.
Já um T3 novo custará USD 15.000 na
Zona 1 e USD 8.000 na Zona 4. Se for
usado o preço baixará para USD 6.500 na
Zona 1 e USD 5.500 na Zona 4.
No segmento residencial, na Baixa da
cidade os valores de arrendamento
situam-se entre os USD 85 e os USD 110
m2/mês. Já na Zona Alta, os valores de
arrendamento passam para um intervalo
entre os USD 70 e os USO 85 m2/mês.
No que respeita ao comércio as rendas de
lojas de rua variam entre USD 50 e USD
80 m2/mês para espaços remodelados e
entre USD 100 e USD 130 m2 mês para
espaços situados em edifícios novos.