GEP-Diskussion_Kapitel_1

Entwicklung der Wohnbau- und Gewerbeflächen
- Drensteinfurt 2025 Städtebauliche Studie im Rahmen der Fortschreibung des
Regionalplanes Münsterland
Entwurf, Oktober 2007
Bearbeitung:
Stadt Drensteinfurt, Bauamt
Landsbergplatz 7
48317 Drensteinfurt
Nagelmann Tischmann
Büro für Stadtplanung und Kommunalberatung
Berliner Straße 38
33378 Rheda-Wiedenbrück
Stadt Drensteinfurt, Städtebauliche Studie: Entwicklung der Wohnbau- und Gewerbeflächen
Entwicklung der Wohnbau- und Gewerbeflächen - Drensteinfurt 2025
Städtebauliche Studie im Rahmen der Fortschreibung des Regionalplanes
Gliederung:
1.
Einführung und Aufgabenstellung
1.1 Fortschreibung des Regionalplan-Teilabschnittes Münsterland
1.2 Ausgangslage der Stadt Drensteinfurt
1.3 Städtebauliche Studie zur Siedlungsflächenentwicklung
1.4 Vorliegende Bedarfsprognosen
2.
Standortprüfung der potenziellen Siedlungsflächen
2.1 Ortsteil Drensteinfurt
- Übersicht Suchräume und Ausschlussflächen
- Wohnbauflächen - Suchraum 1.1 „Nördlich Rieth“
- Wohnbauflächen - Suchraum 1.2 „Mondscheinweg“
- Wohnbauflächen - Suchraum 1.3 „Gentruper Weg“
- Wohnbauflächen - Suchraum 1.4 „Blumenstraße“
- Wohnbauflächen - Suchraum 1.5 „Merscher Weg“
- Gewerbeflächen - Suchraum G 1 „Südlich Viehfeld“
- Gewerbeflächen - Suchraum G 2 „Westlich Viehfeld“
- Gewerbeflächen - Suchraum G 3 „Interkommunales Gewerbe- und
Industriegebiet“
- Gewerbeflächen - Suchraum G 4 „Nördlich B 58“
- Gewerbeflächen - Suchraum G 5 „Natorp“
2.2 Ortsteil Walstedde / Ortsteil Ameke
- Übersicht Suchräume und Ausschlussflächen
- Wohnbauflächen - Suchraum 2.1 „Westlich Kerkpatt“
- Wohnbauflächen - Suchraum 2.2 „Hoflinde“
- Wohnbauflächen - Suchraum 2.3 „Zum Winkel“
- Gewerbeflächen - Suchraum G 6 „Herberner Straße“,
- Gewerbeflächen - Suchraum G 7 „Östlich B 63“
- Wohnbauflächen - Suchraum 2.4 „Nördlich Ameke“
- Wohnbauflächen - Suchraum 2.5 „Südlich Ameke“
2.3 Ortsteil Rinkerode
- Übersicht Suchräume und Ausschlussflächen
- Wohnbauflächen - Suchraum 3.1 „Südlich Meerkamp“
- Wohnbauflächen - Suchraum 3.2 „Östlich Eickenbecker Straße“
- Gewerbeflächen - Suchräume G 8 „Gewerbenutzungen südlich L 850“
und G 9 „Flaggenbach“
2
Stadt Drensteinfurt, Städtebauliche Studie: Entwicklung der Wohnbau- und Gewerbeflächen
3.
3
Flächenbilanz und zusammenfassende Bewertung
Anlagen:
Bevölkerung, Beschäftigung und Wohnungsmarkt: Die Entwicklung in der Stadt
Drensteinfurt bis 2020, Teiluntersuchung im Rahmen der Studie Stadtregion
Münster im Auftrag der Stadt Drensteinfurt, Pestel-Institut, Hannover, April
2005
Planungsstand: Entwurf, Oktober 2007 (Nachtrag Dezember 2007)
Stadt Drensteinfurt, Städtebauliche Studie: Entwicklung der Wohnbau- und Gewerbeflächen
1.
4
Einführung und Aufgabenstellung
1.1 Fortschreibung des Regionalplan-Teilabschnittes Münsterland
Die Bezirksregierung Münster bereitet gegenwärtig die Fortschreibung des Regionalplan-Teilabschnittes Münsterland vor. Notwendig wird eine Überprüfung der im bisherigen Gebietsentwicklungsplan GEP - Teilabschnitt Münsterland dargestellten Wohnsiedlungsbereiche (WSB) und Gewerbe- und Industrieansiedlungsbereiche (GIB). Diese
Überprüfung sollte nach den Genehmigungserlassen aus dem Jahr 1998 bereits auf
Grundlage der aktualisierten Bevölkerungsprognose zum Jahr 2001 erfolgen. Die
Fortschreibung musste aber angesichts der zunächst vorrangigen Neuaufstellung des
Teilabschnittes Emscher-Lippe und erwarteter Reformen des Landesentwicklungsplanes (LEP) und des Landesentwicklungsprogrammes (LEPro) zurückgestellt werden.
Aufgrund des sich abzeichnenden demographischen Wandels, einer zunehmenden
Zahl von Änderungs- und Zielabweichungsverfahren im Teilabschnitt Münsterland und
der notwendig gewordenen Aufstellung eines Gewerbeflächenkonzeptes Münsterland
wird jedoch nunmehr eine Überarbeitung und Fortschreibung des Regionalplanes
durchgeführt.
1.2 Ausgangslage der Stadt Drensteinfurt
Die Bezirksregierung Münster hat die Gemeinden gebeten, an den Vorbereitungen für
die Fortschreibung mitzuwirken. Die Stadt Drensteinfurt hat im Frühjahr 2007 die
noch verfügbaren Siedlungsflächen erhoben und mitgeteilt. Darüber hinaus hat sich
jedoch die Frage gestellt, welche sinnvollen Flächenpotenziale aus städtebaulicher
Sicht überhaupt noch bestehen und welche planerischen Anforderungen ggf. mit einzelnen Flächen verbunden sind.
Konkreter Anlass für diese Frage sind zwei Planungen bzw. Entwicklungen in der
Kernstadt Drensteinfurt, die die grundsätzliche Bedeutung dieser landesplanerischen
Flächendiskussion deutlich gemacht haben:
Wohnbauflächenentwicklung: In der Kernstadt sind in den letzten 10 Jahren v.a.
im sog. „Konrad-Adenauer-Gebiet“ im Westen umfangreiche Wohnbaufläche entwickelt worden. Grundlage für die planerisch gewünschte, schrittweise Erschließung ist das vom Rat der Stadt Drensteinfurt beschlossene kommunale Bodenmanagement. Größere Baulücken und Brachflächen können auf dieser Grundlage
ebenso vermieden werden, wie spekulative Bodenpreise und eine sich zum Nachteil
der Baufamilien hinziehende Fertigstellung eines Bauabschnittes.
Die Stadt kann heute nur noch wenige eigene Baugrundstücke anbieten, so dass
baldmöglichst neue Bauflächen ausgewiesen werden müssen. Die im Flächennutzungsplan dargestellten Bauflächen sind nahezu ausgeschöpft. Ein Grunderwerb im
Rahmen der heutigen GEP-Darstellung im Südwesten zwischen Riether Straße und
Konrad-Adenauer-Straße ist jedoch auf längere Sicht nicht möglich. Im Ergebnis
werden daher kurzfristig alternative Bauflächen benötigt.
Gewerbeflächenentwicklung: Die gewerbliche Entwicklung der Stadt Drensteinfurt
konzentriert sich auf das Gewerbe- und Industriegebiet Viehfeld im Süden der
Stadt Drensteinfurt, Städtebauliche Studie: Entwicklung der Wohnbau- und Gewerbeflächen
5
Kernstadt. Dieser Standort zwischen der Bahnstrecke Münster/Hamm im Osten
und der Kreisstraße K 21 im Westen umfasst heute etwa eine Fläche von 36 ha.
Erweiterungspotenzial ist im Süden bis zur 380 kV-Hochspannungsleitung gegeben, die heute als deutliche Zäsur gegenüber der südlich folgenden gegliederten
Kulturlandschaft und als Vorbelastung im Landschaftsraum die südliche Entwicklungsgrenze darstellt. Danach umfasst der Entwicklungsspielraum maximal rund
16 ha brutto, von denen aber bereits mehr als 60% im bisherigen GEP aufgenommen worden sind. Die südliche Erweiterung wurde im Jahr 2006 durch die 35.
FNP-Änderung als Bauabschnitt 1 mit ca. 7 ha Größe vorbereitet.
In diesem Verfahren hat sich jedoch auch gezeigt, dass die „rückwärtige“ Lage des
Gebietes im Süden der Kernstadt aufgrund der hiermit verbundenen Verkehrsbelastung auf der Konrad-Adenauer-Straße durch die Ortslage Richtung Norden zur B 58
zunehmend problematisch zu sehen ist. Zudem besteht die Gefahr, dass durch die
Planung für das eventuelle Steinkohle-Abbaugebiet „Donar“ der Deutschen Steinkohle AG das Gebiet durch mögliche Bergsenkungen erheblich entwertet werden
kann, wenn wie bisher angedacht der sog. „Nullrand“ als problematische Grenze
des Einwirkungsbereiches direkt durch das Plangebiet verlaufen würde.
Alternative Gewerbestandorte mit ausreichendem Entwicklungspotenzial stehen
darüber hinaus weder in der Kernstadt noch in den Ortsteilen zur Verfügung.
Zusammenfassend muss aus Sicht der Stadt Drensteinfurt somit im Zuge des Regionalplan-Verfahrens beraten werden über
a) kurz- bis mittelfristige Alternativen für die Wohnbauland-Entwicklung und
b) über die langfristige Ausrichtung der gewerblichen Entwicklung.
1.3 Städtebauliche Studie zur Siedlungsflächenentwicklung
Vor dem o.g. Hintergrund hat die Stadt Drensteinfurt die vorliegende Studie zur
Entwicklung von Wohnbau- und Gewerbeflächen - Drensteinfurt 2025 in Auftrag
gegeben. Diese Studie soll im Maßstab des Flächennutzungsplanes eine vorbereitende
Arbeits- und Diskussionsgrundlage bieten, um die weitere bauliche Entwicklung der
Kommune strategisch vorbereiten und um die kommunalen Belange angemessen in
den Planungsprozess zur Fortschreibung des Regionalplanes Münsterland einbringen
zu können.
Auf FNP-Ebene im Maßstab 1:5.000 und 1:10.000 sollen grundlegende, flächenbezogene Rahmenbedingungen für die Ortsteile Drensteinfurt, Rinkerode und Walstedde sowie ergänzend auch für Ameke dargelegt werden. In den kleinen Siedlungsbereichen im übrigen Stadtgebiet ist lediglich von einer Eigenentwicklung auszugehen,
die nicht im GEP abzuhandeln sein wird.
Aufgabe der Studie ist es, eine Flächenauswahl für den im Rahmen des Regionalplanes diskutierten Flächenbedarf vorzulegen. Eine eigenständige Prognose der Bevölkerungsentwicklung und eine städtische Bedarfsanalyse sind hiermit auftragsgemäß
ausdrücklich nicht beabsichtigt. Diese Fragestellungen sind bereits in der in Kapitel
1.4 genannten Pestel-Studie untersucht worden und werden im Rahmen der im
Stadt Drensteinfurt, Städtebauliche Studie: Entwicklung der Wohnbau- und Gewerbeflächen
6
Herbst 2007 zu diskutierenden landesplanerischen Prognosen für den Siedlungsflächenbedarf für allgemeine Siedlungsbereiche (ASB) und Gewerbe- und Industrieansiedlungsbereiche (GIB) zu diskutieren sein.
Dargestellt werden insbesondere städtebauliche, verkehrliche, immissionsschutzrechtliche und naturräumliche Restriktionen. Auf dieser Grundlage wird für jeden Ortsteil
eine alternative Standortdiskussion geführt. Im Ergebnis werden Flächenvorschläge aus planerischer Sicht inhaltlich und zeitlich nach Priorität geordnet - für die weitere
Siedlungsentwicklung unterbreitet.
Eine vorweg genommene Entscheidung soll und kann hiermit jedoch nicht verbunden
sein. Zum einen ist der tatsächliche bzw. der landesplanerisch zugestandene Flächenbedarf im Planungszeitraum bis zum Jahr 2025 noch nicht bekannt, zum anderen sind
über die hier erfolgte städtebauliche Flächendiskussion hinaus insbesondere auch
Fragen der Verfügbarkeit (siehe Beispiel in Kapitel 1.2) und der Tragfähigkeit der
Infrastruktur im Zuge der späteren Realisierung durch Bauleitplanung noch einzubeziehen.
1.4 Vorliegende Bedarfsprognosen
a) Pestel-Studie zur Entwicklung der Stadt Drensteinfurt - Flächenangaben
Die Stadt Drensteinfurt hat im Rahmen einer stadtregionalen Zusammenarbeit
zwischen dem Oberzentrum Münster und den 8 Umlandkommunen das Pestel-Insitut,
Hannover, zusätzlich beauftragt, Modellrechnungen zur Entwicklung der Bevölkerungszahlen, zum Wohnungsbedarf und zur Baulandnachfrage in der Stadt Drensteinfurt bis zum Jahr 2020 zu erarbeiten. Diese Studie wird in der Anlage beigefügt, auf
die Modellrechnungen und Schlussfolgerungen wird verwiesen. Unter dem Aspekt
„Flächenbedarf“ sind die wichtigsten Ergebnisse zusammenfassend:
Drensteinfurt hat mit 12,6 Beschäftigten am Arbeitsort je 100 Einwohner einen
sehr geringen, unterdurchschnittlichen Arbeitsplatzbesatz (Kreis Warendorf 27,6
Beschäftigte je 100 Einwohner). Der Auspendlerüberschuss ist mit knapp 3.000
Beschäftigten (Stand 2003) als hoch zu bewerten, v.a. gegenüber Münster besteht
erwartungsgemäß ein stark negatives Pendlersaldo (s.d., Kapitel 1).
Die Bevölkerung nahm zwischen 1995 und 2004 um insgesamt über 1.800
Personen auf 15.135 Personen im Jahr 2004 zu. Ursache sind nicht nur erhebliche
Wanderungsgewinne, sondern auch die natürliche Bevölkerungsentwicklung mit
einer überdurchschnittlich hohen Geburtenrate (s.d., Kapitel 2).
Die Bevölkerungsprognose bis 2020 geht von einer weiteren Zunahme um über
1.700 Personen auf rund 16.800 Personen im Jahr 2020 aus. Neben der weiterhin
positiven natürlichen Bevölkerungsentwicklung (wenn auch zunehmend abgeschwächt) wird von einem Zuzug v.a. aus Münster und Hamm und von einem
steigenden Zuzug aus Mittelosteuropa ausgegangen (s.d., Kapitel 2). Letztere
Aussage ist sicherlich mit erheblichen Unsicherheiten behaftet.
Stadt Drensteinfurt, Städtebauliche Studie: Entwicklung der Wohnbau- und Gewerbeflächen
7
Die Zahl der Erwerbsfähigen wird bis zum Jahr 2020 um knapp 10 % weiter
ansteigen. Eine demographische Entlastung des Arbeitsmarktes ist in Drensteinfurt
bis dahin nicht in Sicht (s.d., Kapitel 2).
Die Zahl der Haushalte in Drensteinfurt wird nach der Prognose von ca. 6.076
Haushalte im Jahr 2004 auf ca. 7.300 Haushalte im Jahr 2020 ansteigen (+ 20 %).
Die durchschnittliche Haushaltsgröße bzw. Personenzahl je Haushalt wird gemäß
dem landesweiten Trend sinken, bleibt aber über dem Durchschnitt in NRW (s.d.,
Kapitel 3).
Die Wohnungsbedarfsprognose bis 2020 ermittelt rund 1.500 zusätzliche Wohnungen. Der Bedarf setzt sich i.W. aus den zusätzlichen Haushalten und aus den
Wohnungsabgängen bis 2020 zusammen (s.d., Kapitel 4). Die Nachfrageprognose
erwartet hierbei einen wachsenden Bedarf an Geschosswohnungen (Miet- und
Eigentumswohnungen), die bisher sehr starke Nachfrage nach Ein- und Zweifamilienhäusern wird entsprechend zurückgehen (s.d., Kapitel 5).
Im Ergebnis wird ein Baulandbedarf bis zum Jahr 2020 von rund 80 ha prognostiziert (s.d., Kapitel 6).
Die Ergebnisse zeigen deutlich, dass aufgrund des bereits bestehenden erheblichen
Pendlerüberschusses und der erwarteten Bevölkerungsentwicklung neben dem
weiterhin erheblichen Wohnbaulandbedarf auch eine offensive Gewerbeflächen- und
Arbeitsmarktpolitik zur Deckung der örtlichen Arbeitsplatzbedarfes in Drensteinfurt
erforderlich ist.
b) Landesplanerische Flächenangaben für den Regionalplan
Auf Grundlage des Entwurfs „Siedlungsflächenbedarf im Münsterland bis 2025“ der
Bezirksregierung Münster (Stand 28.09.2007) liegen erste Informationen über die
vorläufige Bedarfsberechnung für die künftigen regionalplanerischen Flächenzuweisungen für die Stadt Drensteinfurt im Planungszeitraum bis zum Jahr 2025 vor:
Wohnbauflächenentwicklung: Die in der Pestel-Studie genannten Perspektiven für
die Bevölkerungsentwicklung und der resultierende Flächenbedarf werden von der
Bezirksregierung Münster nach mündlicher Auskunft als teilweise überhöht eingestuft.
Der landesplanerisch prognostizierte Flächenbedarf für neu darzustellende allgemeine Siedlungsbereiche (ASB) wird nach dem Stand der vorläufigen Berechnung
mit 63 ha einschließlich der noch nicht erschlossenen Bauflächen nach dem alten
Gebietsentwicklungsplan angegeben.
Gewerbeflächenentwicklung: Für die weitere gewerblich-industrielle Entwicklung
der Stadt Drensteinfurt in Gewerbe- und Industrieansiedlungsbereichen (GIB) wird
bis zum Jahr 2025 eine vorläufige Größenordnung von 31,8 ha einschließlich der
noch nicht erschlossenen Bauflächen errechnet.