Amerikanische Perspektiven - Union Investment Real Estate GmbH

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Amerikanische Perspektiven - Union Investment Real Estate GmbH
RAUM mehr
Das Immobilienmagazin von Union Investment
Knappe Kredite
Europas Immobilieninvestoren suchen
nach Finanzierungspartnern
Lukrative Hallen
Logistikflächen überzeugen Profi­Anleger durch attraktive Renditen
Amerikanische
Perspektiven
Die Immobilienmärkte in den USA und
Kanada haben die Talsohle durchschritten,
der Süden des Kontinents holt auf
Ausgabe 2 | 2012
inhalt
Titel
Chicagos Geschäftszentrum ist
eines der attraktivsten Investmentziele in den USA. Seite 4
4USA Die Büroimmobilienmärkte haben in vielen Metropolen
die Talsohle durchschritten
7 Kanada Toronto behauptet seine Stellung als wichtigster
Markt des Landes
9 Chancen Interview mit Steven Franceschina, Chefberater bei
Metzler North America, über die Büromärkte der USA
10Lateinamerika Vom starken Wirtschaftswachstum in Ländern
wie Brasilien, Chile oder Mexiko profitieren die Büromärkte
Märkte
Waren aus aller Welt werden am Hamburger
Containerterminal umgeladen. Seite 12
12Logistik Die Nachfrage nach Lagerflächen an den logistischen
Drehkreuzen Europas ist rege, ein Vorteil für Investoren
15Einblick Interview mit Stephanie Habacker-Arndt, Chefin der
Habacker Holding, über das Development von Logistikflächen
KONZEPTE
16 Finanzierung Kredite für Immobilien bleiben in Europa ein
knappes Gut. Das schränkt Investoren ein
20 Nachhaltigkeit Managementsysteme helfen, die Ökobilanz von
Immobilienportfolios zu optimieren
22Indien Die Megastädte des Landes wachsen in enormer Geschwindigkeit. Eine Herausforderung für Immobilienentwickler
2 6E-Mobility Schon bald könnten Gebäude zu Energielieferanten
für Elektrofahrzeuge werden
32 Die Vorstandsetage Topmanager von heute demonstrieren
Offenheit und Nähe durch die Gestaltung ihrer Räume
Portfolio
30 Offene Immobilienfonds Neue gesetzliche Regelungen und
eine Erholung der Immobilienmärkte stärken das Produkt
Dem Elektroauto
genügt zum Tanken
eine Steckdose.
Seite 26
RUBRIKEN
3 Zur Sache Michael Strong, CBRE, zur Frage, welche sicheren
Häfen globale Immobilieninvestoren derzeit ansteuern
19Neues von Union Investment In Paris und Helsinki investiert;
Dachfonds für die SDK-Gruppe aufgelegt; Investitionsklimastudie: Auswirkungen der Euro-Krise trüben die Stimmung
38 Weitwinkel Was Schreibtische über ihre Nutzer verraten
19Impressum/Kontakt
Konferenzzone bei
Hogan Lovells in
Düsseldorf. Seite 32
2
Raum & mehr 2 | 2012
TITELBILD
San Francisco ist die Nummer eins unter den US-Büromärkten. Im Finanz­
distrikt liegen die Spitzenrenditen zwischen 4 und 5 Prozent. Der Aufschwung
der Technologiebranche beflügelt die Nachfrage nach Büroflächen.
zur sache
Welcher Hafen bietet Sicherheit?
Michael Strong, bei CBRE zuständig für die Märkte Europa, Mittlerer Osten und Afrika (Emea), zur Frage, ob globale Immobilien­
investments wieder stärker in den Fokus der Investoren rücken
A
uf absehbare Zeit dürfte die Staatsschuldenkrise im Euro-
die USA, die den Anlegern auch heute noch attraktiver erscheinen als
Raum für zusätzliche finanzielle Belastungen sorgen und das
Asien. Vielleicht ist man der Auffassung, dass auf den asiatischen Märk­
Wirtschaftswachstum bremsen. Auch wenn im Sommer 2012
ten nach dem starken Wachstum der letzten Jahre die Zeiten besonders
noch nicht ausgemacht ist, dass der gemeinsamen Währung ein ver-
günstiger Geschäftschancen vorbei sind. Das Interesse an anderen Welt-
heerender Zusammenbruch bevorsteht – ein politisches Patentrezept
regionen ist deutlich geringer. Allerdings hat eine kleine Gruppe von
zur Überwindung der Probleme scheint gegenwärtig niemand vorwei-
risiko­freudigeren Investoren Südamerika ins Visier genommen. Mexiko
sen zu können. Wie gehen europäische Immobilieninvestoren mit die-
hat einen eng mit den Vereinigten Staaten verbundenen Markt mit ­hohen
ser Situation um?
Wachstumsraten zu bieten, und Brasilien gilt noch immer als „das Land,
Fotos: F1online (Titelbild); PAUL DUVAL/laif; Christian Charisius dpa/lno;
Herwig Prammer/Reuters; HPP Architekten/Jens Kirchner; Yves Salmon
Wer sein Kapital in Liegenschaften anlegt, lässt in der gegenwärtigen
dem die Zukunft gehört“.
Krise mehr Vorsicht walten: Länder mit ausufernder Staatsverschuldung
Die Investitionen der Europäer auf anderen Erdteilen bleiben aber
werden gemieden, und der Schwerpunkt wird ganz allgemein auf Objekte
nach wie vor weit hinter den Summen zurück, die dem Wirtschaftsraum
mit geringerem Risiko gelegt. Das hat dazu geführt, dass in letzter Zeit
von außen zugeführt werden: Letztere beliefen sich 2011 auf 19 Milliar­
vor allem in die Core-Märkte in Nord- und Mitteleuropa investiert wur-
den Euro. Damit gehören die europäischen Märkte insgesamt zu den
de, weil sie stabile Renditen versprechen. Auf den Märkten der südeuro-
Nettoempfängern der weltweiten Kapitalströme, die in den Immobilien­
päischen Randstaaten ist es indessen deutlich ruhiger geworden. Dieser
sektor fließen. Deutlich im Zentrum des Interesses stehen dabei allerdings
Trend bewirkte, dass ein höherer Anteil der europäischen Investments
einige wenige Großstädte und ganz besonders London. Angesichts des
auf Deutschland entfiel, wo im ersten Quartal dieses Jahres achtmal so
rauen Seegangs, unter dem die europäische Währung zu leiden hat, ha-
viel Geld in Immobilien angelegt wurde wie in ganz Südeuropa.
ben innereuropäische Anleger und eine Vielzahl globaler Investoren Kurs
Die Frage, ob die schwierige Lage in der Euro-Zone mehr Immobilien­
auf die britische Hauptstadt genommen, die ihnen als vergleichsweise
investoren dazu ermutigt, auch jenseits der europäischen Grenzen nach
sicherer Hafen außerhalb des Euro-Raums erscheint. Die internationa-
Geschäftschancen zu suchen, lässt sich zwar bejahen, allerdings fließt
len Großinvestoren, die dieses Jahr bereits in London gekauft haben,
noch immer vergleichsweise wenig Kapital ins ­außereuropäische Aus-
kommen unter anderem aus Deutschland, Schweden, Italien, Spanien,
land. 2011 waren es knapp 7 Milliarden Euro,
Brasilien, Malaysia, Südkorea, China, Katar, Ku-
was einem Zuwachs im Vergleich zum Vorjahr um
wait, Südafrika und den Vereinigten Staaten. Mit
mehr als 50 Prozent entspricht (Quelle: Real Ca-
dieser beispiellosen Vielfalt an Kapitalquellen aus
pital Analytics); doch im eigenen Wirtschaftsraum
aller Welt ist London derzeit das Eldorado der in-
setzten die Anleger zeitgleich nicht weniger als 90
ternationalen Immobilienmärkte.
$
Milliarden Euro ein. Sie inves­tieren weiterhin bevorzugt in die europäischen Märkte, dabei konzentrieren sie sich allerdings jetzt deutlich stärker
auf bestimmte Schwerpunkte. Mit 59 Prozent entfiel letztes Jahr der Löwenanteil der europäischen
Investitionen im außereuropäischen Ausland auf
Michael Strong ist Chairman und Chief
Executive Officer für den Bereich Emea
bei CBRE in London.
[email protected]
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3
titel
Erholung auf den
Schlüsselmärkten
In den USA und in Kanada
haben die Büroimmobilienmärkte
die Talsohle durchschritten.
Von Sara Seddon-Kilbinger
4
Raum & mehr 2 | 2012
E
s liegen schwierige Jahre hinter der größten Volkswirtschaft der Welt
und ihren Immobilienmärkten. Inzwischen aber überwiegt bei den
meisten Beobachtern der Optimismus – trotz nach wie vor spürbarer
Unsicherheit über die Auswirkungen von Euro- und Staatsschuldenkrise
auf die US-Wirtschaft. Zwar verlangsamte sich das Wirtschaftswachstum
der USA im ersten Quartal, doch insgesamt entwickelte sich die Konjunktur des Landes positiv: Die Beschäftigungszahlen zogen ebenso an
wie die Umsätze im Einzelhandel, und was die zukünftige wirtschaftliche Dynamik betrifft, sind die Experten zuversichtlich
Dies sind wichtige Signale für den Immobiliensektor. Denn 40 Prozent der globalen Investitionen in Liegenschaften werden in Nord­amerika
getätigt – und das macht den Wirtschaftsraum laut Cushman & Wakefield zum weltweit größten Immobilienmarkt. Parallel zu den sich verbessernden Fundamentaldaten hat sich folgerichtig seit Jahresbeginn
auch das Immobilieninvestitionsvolumen deutlich nach oben entwickelt:
Gegenüber 2010 legte es um 50 Prozent zu. Dabei sind die Anleger nach
wie vor auf der Suche nach risikoarmen Objekten und ziehen Gebäude
in Toplagen Standorten in Nebenlagen vor.
Chicagos Bezirk River
North ist bei Unternehmen besonders beliebt.
Hier stehen die wenigsten
Büros der Stadt leer.
Foto: Paul Duval/laif
Deutlich mehr Investitionen in Büros
So waren nach einem Einbruch der Zahlen im Vorquartal Investments
in zentralen Geschäftsbezirken (Central Business Districts, CBD) bei
profes­sionellen Anlegern wieder besonders gefragt. Gegenüber dem
Vorjahreszeitraum stieg das Investitionsvolumen überdurchschnittlich
um 65 Prozent. USA-weit wurden von Januar bis März 2012 Büros im
Gesamtwert von 14,3 Milliarden US-Dollar gehandelt, was einem Zuwachs von 32 Prozent im Vergleich zum Vorjahr entspricht, berichtet
das New Yorker Beratungsunternehmen Real Capital Analytics (RCA).
„Dabei bekundeten Anleger aus ganz unterschiedlichen Bereichen Interesse“, stellen die RCA-Analysten fest und nennen unter anderem den
Healthcare Trust of America, einen US-amerikanischen Real Estate Investment Trust (REIT), außerdem die Vermögensverwaltung Investcorp,
das Bostoner Immobilienunternehmen Beacon Capital Part- Starke Nachbarn
ners oder die auf Immobilienin- Kanadische und US-Volkswirtschaft
vestments spezialisierte Hertz in Zahlen
Kanada
USA
Investment Group.
Bevölkerung
34,7
Gekauft wurde zudem
in Mio.
311,9
gern wieder en gros: PortfolioBevölkerungswachstum
0,95
­Transaktionen machten im ers­
2011* in Prozent
0,70
ten Quartal 2012 einen erhebBruttoinlandsprodukt (BIP)
1.805
lichen Anteil der Geschäfte aus:
2012* in Mrd. US-Dollar
15.610
Etwa 30 Portfolios mit einem
BIP pro Kopf
51.689
Gesamtwert von 3,2 Milliar2012* in US-Dollar
49.601
den US-Dollar wurden geBIP-Wachstum
2,1
handelt, so RCA. Doch gab es
2012* in Prozent
2,3
auch eine Reihe spektakulärer
Inflationsrate
2,2
Einzelverkäu­fe. Den höchsten
2012* in Prozent
2,1
Preis erzielte dabei das mit- * Prognose
Quelle: GTAI, 2012
ten im Bos­toner Finanzzentrum stehende Gebäude 100 Federal Street, das die Bank of America
im März für 610 Millionen US-Dollar an den REIT Boston Properties
verkaufte. Mit einer Fläche von circa 121.000 Quadratmetern, verteilt
auf 37 Stockwerke, gehört der Komplex zu den größten Bürogebäuden
der Stadt. Hohe Preise erzielten unter anderem auch zwei Objekte in
Washington D. C.: Das japanische Unternehmen NSP Ventures erwarb
ein von der United States Mint genutztes Gebäude für 147,5 Millionen §
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5
titel
US-Dollar, und der Bürokomplex Metro Center 1 wurde für 133,7 Millionen US-Dollar an Beacon Capital Partners aus Boston verkauft. Laut
Greg Vorwaller, bei Cushman & Wakefield in Chicago weltweit für den
Bereich Kapitalmärkte zuständig, hat man mit Transaktionen in dieser
Größenordnung durchaus gerechnet. „Ich denke, 2012 bleibt dem Markt
diese Dynamik erhalten. In San Francisco, Chicago, Houston und anderen
Städten stehen die Zeichen auf Wachstum“, fügt er hinzu. 2011 belief
sich das Transaktionsvolumen auf dem US-Büroimmobilienmarkt auf
63,5 Milliarden US-Dollar, 37 Prozent mehr als im Vorjahr, so RCA.
Etwa 60 Prozent aller verkauften Büroobjekte wurden in den gro­
ßen amerikanischen Metropolen wie Chicago und Houston, Los Angeles
und New York, San Francisco und Washington D. C. veräußert. „Beim
Vergleich mit anderen US-amerikanischen Standorten ist der Trend zu
höheren Preisen insbesondere in diesen sechs Städten unübersehbar“,
betont Dan Fasulo, geschäftsführender Direktor von RCA.
„Auf dem US-Büroimmobilienmarkt sind Private-Equity-Fonds, REITs
aus dem In- und Ausland und Staatsfonds besonders aktiv“, sagt Greg
Vorwaller von Cushman & Wakefield. Erst vor Kurzem hätten sich Staatsfonds als feste Größe etabliert, ergänzt er. „Ihre Präsenz am Markt haben
sie in den vergangenen fünf Jahren deutlich ausgebaut.“
beider Städte wurden im ersten Quartal 2012 unter dem Strich 81.700
beziehungsweise 47.100 Quadratmeter Fläche weniger neu vermietet,
als Flächen frei wurden – die Nettoabsorption war negativ, wie die Fachleute sagen. Wirth geht davon aus, dass die Zahl in Washington sich vor
allem wegen neuer Sparmaßnahmen der Regierungsstellen so schlecht
entwickelt hat. Entsprechende Teilmärkte in anderen Städten hätten im
gleichen Zeitraum deutlich besser abgeschnitten – in San Francisco und
Seattle etwa verzeichneten die Marktbeobachter eine positive Flächenabnahme von 80.500 beziehungsweise 51.300 Quadratmetern.
Nachwehen der Finanzkrise weiterhin spürbar
Der Spitzenreiter: San Francisco
Am besten entwickeln sich diejenigen Märkte, die auch für internationale Anleger interessant sind, zum Beispiel Seattle, San Francisco und Los
Angeles, sagt Anthony Wirth von CBRE Global Investors in Los Angeles.
„In den USA hat die wirtschaftliche Erholung eingesetzt. Der Trend ist
derzeit äußerst positiv.“
Ähnlich wie auf den europäischen Märkten beobachten die Experten aber auch in den USA eine starke Polarisierung der Märkte: Einige
bedeutende Städte, darunter New York und Washington D. C., haben
die Finanzkrise noch nicht vollständig überwunden. Besonders deutlich spürt man dies auf dem Vermietungsmarkt. In den zentralen Lagen
„Private-Equity-Fonds, Staatsfonds und REITs aus dem
In- und Ausland sind zurzeit
besonders aktive Käufer.“
Greg Vorwaller, Cushman & Wakefield
Für Greg Vorwaller von Cushman & Wakefield ist er die klare Nummer
eins unter den US-Büromärkten: „Der Finanzdistrikt von San Francisco
bietet Spitzenrenditen zwischen 4 und 5 Prozent und hat in den vergangenen Monaten die beste Entwicklung gezeigt“, sagt der Fachmann.
Bis zum Jahresende, so die Prognose von CBRE, könnte das Investitionsvolumen die Marke von 5,3 Milliarden Dollar überschreiten – der
höchste Wert seit dem Spitzenwert des Jahres 2007. „Vor allem der ungebrochene Aufschwung der Technologiebranche treibt die Nachfrage
nach Büroflächen an“, begründet Vorwaller die robuste Entwicklung des
Marktes. Dass dieser Sektor auf dem Büroimmobilienmarkt im vierten
Die wichtigsten nordamerikanischen Büroimmobilienmärkte nehmen wieder an Fahrt auf
Büroflächenbestand in 1.000 m2, Leerstandsquote in Prozent, Spitzenmiete in US-Dollar/m2/Jahr
Spitzenmiete
347
5,2
16,3
3,2
290
746
7,6
Toronto
VEREINIGTE STAATEN VON AMERIKA
35.020
14,9
New York (Manhattan)
308
21.530
463
10,7
Chicago
497
10,2
10,0
296
10.580
San Francisco
6
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17.160
Houston
Leerstandsquote
13.430
Seattle
Vancouver
KANADA
252
8.710
3.860
Büroflächenbestand
11.160
Quelle: CBRE, April 2012
Washington D. C.
Toronto ist Kanadas Nummer eins
Auch Kanadas Büroimmobilienmarkt hat unter der Krise des großen Nachbarn USA gelitten. Doch nun
bescherten Investoren dem Land den größten Immobiliendeal seiner Geschichte. Von Sara Seddon-Kilbinger
D
ie Fundamentaldaten des kanadischen Immobilienmarkts haben sich im laufenden
Jahr gegenüber 2011 weiter verbessert.
Analysten prognostizieren, dass der Gesamtwert der verkauften Bürogebäude von 3,7 Milliarden kanadischen Dollar im Jahr 2010 und
6,1 Milliarden im Jahr 2011 auf circa 7 Milliarden in diesem Jahr ansteigen wird.
Die Chancen, dass dies gelingen wird, stehen gut: Denn nach einem verhaltenen Start ins
Jahr 2012 beflügelt ein Großdeal den Markt.
Das drittgrößte kanadische Geldhaus, die Bank
of Nova Scotia, verkaufte im Juni ihren unverkennbaren, als Scotia Plaza bekannten roten
Wolkenkratzer in Toronto für 1,27 Milliarden
kanadische Dollar an die beiden Real Estate Investment Trusts (REITs) Dundee und H&R. Dundee übernimmt zwei Drittel der Liegenschaft,
H&R den Rest. Der Preis ist der höchste, der je
für ein Bürogebäude in Kanada erzielt wurde.
Moore, Direktor der Analyseabteilung bei CBRE
in Vancouver.
Toronto spielt auch weiterhin eine beherrschende Rolle und trägt zur Stabilisierung des
Marktes bei. Die Finanzdienstleistungsbranche gibt im zentralen Geschäftsbezirk nach
wie vor den Ton an. Für Bewegung am Markt
sorgte allerdings vor allem der Technologiesektor, der nach hochwertigen Flächen – gern
Kaum Nachschub in Vancouver
REITs sind besonders aktive Käufer
Mit 53 Prozent entfiel der Löwenanteil der
­Investments auf dem kanadischen Büroimmobilienmarkt im vergangenen Jahr auf REITs
und Immobilienunternehmen; der Rest verteilte
sich auf private Konsortien (23 Prozent), Institutionen (11 Prozent), Pensionsfonds (6 Prozent), Beteiligungskapital (4 Prozent) und ausländische Anleger (3 Prozent), berichtet Ross
Kanadas Megadeal: der Verkauf des
roten Büroturms Scotia Plaza.
Quartal 2011 für mehr als 50 Prozent der Flächenabnahme verantwortlich war, unterstreicht seine beherrschende Stellung. Zudem dürfte das
Transbay-Sanierungsgebiet im Süden des Finanzdistrikts ein Brennpunkt
dynamischer Marktentfaltung werden: Baumaßnahmen für insgesamt
bis zu 176.500 Quadratmeter sollen dort innerhalb der nächsten zwölf
Monate anlaufen und den Büro­flächenbestand erweitern.
Fotos: PR; Getty Images
Niedrigste Leerstandsquote: New York
auch in Nebenlagen von Midtown Toronto –
Ausschau hält. Laut CBRE lassen sich Spitzenrenditen zwischen 5,25 und 6,5 Prozent erzielen. Union Investment hat die starke Nachfrage
nach Spitzenobjekten in Kanada genutzt und
beim Verkauf des Bestandsgebäudes Bell Trinity Square in Toronto einen Mehrwert erzielt:
Für 368,5 Millionen kanadische Dollar wurde
das markante Büro- und Geschäftsgebäude im
August an Northam Realty Advisors Limited
veräußert. Der erzielte Verkaufserlös liegt etwa
105 Millionen kanadische Dollar über dem damaligen Ankaufpreis.
In den USA kamen viele bedeutende Märkte zu Jahresbeginn nur langsam aus den Startlöchern, weil die gewerblichen Mieter angesichts
wirtschaftlicher Unsicherheiten in aller Welt weiterhin Vorsicht walten
lassen. Dies galt auch für den New Yorker Stadtteil Manhattan, wo die
Leerstandsquote mit 7,6 Prozent so niedrig ist wie nirgendwo sonst in
den Vereinigten Staaten. Die Spitzenrenditen liegen dort gegenwärtig bei
4,5 Prozent, berichtet Jones Lang LaSalle. Zurzeit sind in Lower Manhat-
Vancouver hat sich im vergangenen Jahr als
besonders widerstandsfähiger Markt erwiesen,
dem auch die anhaltende weltweite Wirtschaftsund Finanzkrise nicht viel anhaben konnte. Die
Researcher von CBRE betonen, dass die Leerstandsquote in Downtown Vancouver von
5,2 Prozent im Jahr 2010 auf nur noch 3,2 Prozent zurückgegangen ist. Das hat auch Auswirkungen auf die Spitzenmieten: Sie sind von circa 334 im Jahr 2010 auf etwa 355 kanadische
Dollar pro Quadratmeter gestiegen. Ähnlich wie
in der Metropole Toronto wird sich vermutlich
auch in Vancouver nicht viel am Leerstand ändern, weil für die kommenden zwei Jahre kaum
$
neue Büroflächen geplant sind.
tan Mieten von bis zu 746 US-Dollar pro Quadratmeter und Jahr möglich, was laut CBRE gegenüber Ende 2007 immer noch einem Rückgang
von fast 20 Prozent entspricht.
Aufgrund anhaltender aufsichtsrechtlicher Unsicherheiten im Finanzbereich sowie Flächenzusammenlegungen bei Behörden, Sozietäten und
anderen Dienstleistungsunternehmen wurden im ersten Quartal per saldo 81.700 Quadratmeter Bürofläche frei. „Wir gehen aber davon aus,
dass die Leerstandsquote in New York im weiteren Verlauf des Jahres
deutlich abgebaut werden kann. Die Banken berichten von durchaus akzeptablen Geschäftsergebnissen, wie hoch ihr Bedarf an Arbeitskräften
in den kommenden Jahren ausfallen wird, können sie aber noch nicht
genau absehen“, erklärt Wirth.
Auch einige Großprojekte stehen an, die den Büroflächenbestand
in Lower Manhattan bis Ende 2015 um circa 724.600 Quadratmeter erhöhen werden. Dazu gehört zum Beispiel das 213.700 Quadratmeter §
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7
titel
große Four World Trade Center, das spätestens
Ende 2013 fertiggestellt sein soll. Außerdem
steht Mitte 2014 der Abschluss der Bauarbeiten am One World Trade Center an, einem Gebäude mit 278.700 Quadratmetern. Die Lage
dieser Landmark Buildings dürfte für Mieter
­attraktiv sein.
Gefragt: Washington und Chicago
nur unwesentlich steigen, so CBRE. Was Houston
betrifft, hatte man aufgrund des beherrschenden
Einflusses der Energieunternehmen mit einem
durchschnittlichen Ergebnis gerechnet, betont
Wirth von CBRE. „Der Arbeitsmarkt für Bürokräfte hat die Talsohle durch­schritten, sodass
auch Büroflächen wieder stärker ­gefragt sind“,
erläutert er.
Greg Vorwaller von Cushman & Wakefield ist
daher zuversichtlich, dass sich die Investitionstätigkeit weiter beleben wird. „Vergangenes Jahr
ist man als Tiger gesprungen und als Bettvorleger gelandet. Dieses Jahr beobachten wir die
gegenteilige Entwicklung. Wenn man genauer
hinsieht, stellt man eine langsame, aber stetige
Verbesserung fest.“ Nicht zuletzt seien die Anleger auch „zunehmend darauf bedacht“, ihr
Kapital zu investieren. „Wenn man die Bürospitzenrenditen von durchschnittlich circa 5 Prozent
mit US-Staatsanleihen vergleicht, die ungefähr
2 Prozent einbringen, muss man nicht lange
nachdenken“, sagt der Experte.
Für viele überraschend war, dass Washington
D. C., und nicht die Finanzmetropole New York,
der erste US-Markt war, in dem sich die Immobilienpreise nach der Krise wieder nach oben
orientierten. Der „Big Apple“ am Hudson River
folgte erst danach. Laut Cushman & Wakefield
liegen die Bürospitzenrenditen in der Hauptstadt
gegenwärtig zwischen 4,5 und 5 Prozent. Allerdings hat der Vermietungsmarkt im ersten Quartal eher enttäuscht. CBRE berichtet, dass dafür
in erster Linie Regierungsbehörden verantwortlich waren, die im Rahmen von Sparmaßnahmen
viele Büros räumten. Die Folge: Die Leerstandsquote im zentralen Geschäftsbezirk stieg zwischen Januar und März um 40 Basispunkte auf
Investoren aus Deutschland sind
wieder aktiv
10,2 Prozent. Trotz der Flaute steht aber nach
wie vor eine Reihe von Projekten auf dem Plan,
Nach Schätzungen haben 200 Fonds in den vermit bereits ergangenen oder unmittelbar bevorgangenen fünf Jahren mehr als 100 Milliarden
stehenden Baugenehmigungen für eine GesamtUS-Dollar bei ihren Kapitalgebern eingesammelt,
fläche von circa 557.400 Quadratmetern.
weil sie eine Verkaufswelle Not leidender ImmoWeiter westlich, in Chicago, konnte man am
bilienkreditportfolios erwarteten. Weitere Fonds
Markt für innerstädtische Büroflächen im ersten
versuchen, zusätzlich 45 Milliarden US-Dollar
Quartal 2012 die vierthöchste Flächenabnahaufzubringen, wie die Beratungsgesellschaft
me der Vereinigten Staaten verzeichnen. Damit 555 Mission Street in San Francisco:
Preqin berichtet. „Ein Großteil dieses Kapitals
geht es dem Büroimmobilienmarkt im Zentrum neu im Union Investment-Portfolio.
wurde noch nicht angelegt“, merkt CBRE-Fachdeutlich besser als in den Vororten der Stadt, wo
mann Anthony Wirth an. Auch bei deutschen Indie Erholung laut CBRE langsamer vonstattenvestoren besteht nach wie vor reges Interesse
geht: Die Leerstandsquote liege dort mit 22,6 Prozent deutlich höher. an Anlagemöglichkeiten in den USA. Vier Jahre nach ihrem letzten En„Im CBD sind vor allem Technologiefirmen sowie Marketing- und Wer- gagement sicherte sich Union Investment Anfang Juni dieses Jahres das
beagenturen die Treiber dieses neu erwachten Mietinteresses“, ana- 33-geschossige Büroobjekt 555 Mission Street in San Francisco. Die
lysiert CBRE-Marktbeobachter Anthony Wirth. Im Bezirk River North, Hamburger Investmentmanager erwarben das 2008 fertiggestellte und
einem Teilmarkt, der vornehmlich ältere Bestandsgebäude zu bieten mit dem Nachhaltigkeitssiegel LEED-CS in Gold ausgezeichnete Gebäuhat und neben Firmen im Kreativbereich vor allem junge Technologie­ de von Projektentwickler Tishman Speyer für 446,5 Millionen US-Dollar.
unternehmen anlockt, stehen lediglich 6,9 Prozent der Flächen leer – die Das Objekt wurde in den Offenen Immobilienfonds UniImmo: Europa
niedrigste Quote der Stadt. Cushman & Wakefield berichtet von Spit- eingebracht. „Neben der überzeugenden Gebäudequalität macht die
zenrenditen zwischen 5,5 und 6,5 Prozent. „Allerdings erholt sich der Lagequalität in einer der stärksten Wirtschaftsregionen Nordamerikas
Finanzdienstleistungssektor in Chicago erst vergleichsweise langsam“, 555 Mission Street für uns zu einem besonders nachhaltigen Investsagt CBRE-Mann Wirth.
ment“, begründet Volker Noack, Mitglied der Geschäftsführung der Union
Investment Real Estate GmbH, die Ankaufsentscheidung.
Die Schlusslichter: Seattle und Houston
In Seattle indes nutzte Union Investment die starke Nachfrage nach
Noch nicht vollständig erholt hat sich der Markt in Seattle, woran auch Core-Objekten und trennte sich von ihrer Fondsimmobilie Fremont Lake
eine spürbare Verbesserung der Leerstandsquote von 19,1 Prozent gegen
Union Center: Käufer Kilroy Realty zahlte 106 Millionen US-Dollar, etwa
Ende 2010 auf nunmehr 16,3 Prozent nichts ändert. Allerdings dürfte 15 Millionen US-Dollar mehr, als der aktuelle Sachverständigenwert aussich dieser positive Trend im laufenden Jahr fortsetzen, was unter an- weist. Union Investment hatte den Bürokomplex 2005 für circa 66 Milderem mit dem Internetversandhaus Amazon zu tun hat, das die Fläche lionen US-Dollar erworben.
seines Standorts noch vor Jahresende auf 250.800 Quadratmeter anheAuch Jamestown, ein deutsch-amerikanischer Kapitalanleger und
ben will – vor gerade einmal drei Jahren nutzte das Unternehmen noch Fondsmanager, hat dieses Jahr bereits 500 Millionen US-Dollar in drei
92.900 Quadratmeter. Die Durchschnittsmieten dürften in diesem Jahr New Yorker Büros investiert, wie Christoph Kahl, einer der Gründungs-
8
Raum & mehr 2 | 2012
partner des Unternehmens, sagt. „Wenn möglich, wollen wir bis Jahresende in den Vereinigten Staaten 1 Milliarde US-Dollar unterbringen“,
verrät er. Letztes Jahr habe sich Jamestown in den USA noch auf Einzelhandelsobjekte konzentriert, jetzt allerdings zeichnen sich Geschäftschancen auf dem Büromarkt ab. „Für die Vereinigten Staaten spricht,
dass sie den weltweit größten Immobilienmarkt zu bieten haben, der
außerdem äußerst liquide ist“, fügt Kahl hinzu.
Allerdings haben im vergangenen Jahr einerseits politische Querelen
und Grabenkämpfe sowie andererseits die mangelnde Handlungsfähigkeit der Regierung in Washington ihren Tribut von der US-amerikanischen
Wirtschaft gefordert. Das hat für zusätzliche Verunsicherung gesorgt
und dem Vertrauensverlust der Verbraucher Vorschub geleistet, erklärt
Steven Franceschina, Chefberater für Immobilienportfolios bei Metzler
­North America in Seattle. Man hofft, dass nach der Präsidentschafts-,
der Senatswahl und der Wahl zum Repräsentantenhaus in Bezug auf
den Schuldenabbau und andere langfristige politische Vorhaben mehr
Klarheit herrschen wird; außerdem setzt man auf Wirtschaftswachstum
und neue Arbeitsplätze. Denn, davon ist Franceschina überzeugt: „Damit
sich der Immobilienmarkt vollends erholen kann, müssen die Arbeits­
losenzahlen weiter sinken.“
$
„Wissen, wo Arbeitsplätze entstehen“
Steven Franceschina, Chefberater für Immobilienportfolios bei Metzler North America, über die Chancen und
Risiken, die Investoren auf den US-amerikanischen Büromärkten zu erwarten haben
Welche US-Büromärkte beobachten Sie zurzeit
besonders genau?
Wir konzentrieren uns auf lokale Märkte, in
denen die Beschäftigungszahlen überdurchschnittlich steigen und gleichzeitig die Zutrittsschranken für Investoren sehr hoch sind. Dazu
gehören unter anderem die zentralen Lagen
von San Francisco, Boston, Chicago, New York,
Los Angeles, Seattle und Washington D. C.
Zahlungskräftige Mieter mit soliden Bonitätsratings bevorzugen solche renommierten
Adressen, um die besten Arbeitskräfte anzulocken und sich einen weltweit anerkannten
Standort zu sichern.
Fotos: Jeff Peters - Vantage Point Photography; Me Ra Koh Photography
Was sind dort die größten Herausforderungen?
Es gibt mehrere: Der wichtigste Treiber für die
Entwicklung der gewerblichen Immobilien­
märkte ist die Beschäftigung, deshalb muss
man als Vermieter oder angehender Kapitalanleger vor allen Dingen wissen, wo neue
­Arbeitsplätze entstehen.
Und worauf kommt es dabei vor allem an?
Eine der vorrangigen Überlegungen für Büro­
mieter ist die Frage, ob ihnen der Standort und
die Immobilie helfen, hoch qualifizierte Mietarbeiter zu gewinnen und langfristig an das Unternehmen zu binden. Expansive Unternehmen
in den wachstumsstarken Städten bevorzugen
daher moderne Liegenschaften der Kategorie
A; eine Rolle spielt dabei auch, dass sie sich
gegen Ende der Rezession günstige Mieten
sichern konnten. Das hat die Eigentümer von
Allerweltsbüros der Kategorie B arg in die Bredouille gebracht. Die Nachfrage nach diesen
Immobilien ist sehr schwach. In der Wertentwicklung von Büroimmobilien klafft deshalb
jetzt eine große Lücke zwischen den Kategorien A und B.
Wie hat sich die Finanzierung in den vergangenen beiden Jahre verändert?
Seit Ende 2009 hat sich das Kreditgeschäft
belebt und mit ihm der Wettbewerb zwischen
verschiedenen Finanzierungsquellen. Im Allgemeinen halten sich Kreditgeber zwar immer
noch von riskant erscheinenden Geschäften
fern, bei ihrer Suche nach Möglichkeiten, in
Schlüsselmärkten langfristig vermietete Top­Immobilien zu finanzieren, sind sie allerdings
deutlich energischer geworden. Was sie wollen, ist stabiler und verlässlicher Cashflow.
Welche Kreditkonditionen sind üblich?
Als Kreditnehmer für ein solides Objekt, das
den genannten Kriterien entspricht, stehen
Ihnen verschiedene Möglichkeiten offen, und
die Konditionen werden immer attraktiver. Für
diese Immobilien sind die Zinsaufschläge­auf
den Basiszinssatz um etwa 50 Prozent zurückgegangen. Für Top-Immobilien auf den
besten Märkten ist der Loan to Value, also das
Verhältnis von Kredit zu Immobilienwert, auf
75 Prozent angestiegen. Für Liegenschaften
außerhalb der Gateway-Märkte, die sich an
problematischen Standorten befinden und/
oder die sich nur schwer vermieten lassen, sind
die Optionen deutlich begrenzter.
Wie wird sich der nordamerikanische Büromarkt weiter entwickeln?
Steven Franceschina ist Chefberater
für Immobilienportfolios bei
Metzler North America in Seattle.
Die leichte Erholung der Fundamentaldaten
wird sich fortsetzen. Das Beschäftigungswachstum ging bisher zwar nur langsam vonstatten, es reichte aber aus, um die Nachfrage
nach Büroflächen zu beleben und die Leerstandsquoten zu senken. Von einer gleichmäßigen Erholung des Bürosektors in allen
Kategorien und Märkten kann man allerdings
nicht sprechen. Objekte der Kategorie A etwa
sind sehr begehrt, die Nachfrage nach Liegenschaften der Kategorien B und C hingegen
ist deutlich niedriger. Auch fehlen in manchen
Regionen noch die wirtschaftlichen Treiber für
eine robuste Erholung des Marktes.
Das Gespräch führte Sara Seddon-Kilbinger.
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9
Titel
Lateinamerika auf dem Sprung
Die Analystin und freie Journalistin für Fachmedien und Hörfunk in Mexiko, Claudia Olguín, ist von den
Wachstumschancen im Süden des amerikanischen Doppelkontinents überzeugt
D
as Jahr 2011 markierte auf den Büroimmobilienmärkten in Argentinien, Brasilien, Chile, Kolumbien und Mexiko den Beginn eines
Aufschwungs mit einer Vielzahl lukrativer Investitionschancen.
Mittlerweile befinden sich die Märke in der Phase eines gleichmäßigen
und stabilen Wachstums. Auch in anderen Ländern des Wirtschaftsraums,
etwa in Peru, Panama oder Costa Rica, hat die positive konjunkturelle
Entwicklung den Markt für Immobilieninvestments belebt und die Zahl
neuer Bauprojekte ansteigen lassen.
Doch sind es vor allem die eingangs genannten fünf Länder, in denen
das Entwicklungspotenzial derzeit als besonders hoch eingeschätzt wird.
Hier finden Investoren, Projektentwickler und Unternehmen erstklassige
Bürogebäude als Standorte für Unternehmenszentralen.
Die Entwicklung der Bürovermietungsmärkte im Süden des amerikanischen Doppelkontinents unterliegt einer ganzen Reihe von Einflussfaktoren: Allen voran zählt dazu der Wirtschaftsaufschwung, der
dieser Weltregion für die kommenden drei Jahre prophezeit wird. Laut
Prognosen dürfen Brasilien und Mexiko damit rechnen, dass der Anstieg
ihres jeweiligen Bruttoinlandsprodukts fast doppelt so hoch ausfallen
wird wie der in den USA und Kanada. Infolge dieses konjunkturellen
Aufschwungs wird sich auch die Nachfrage nach Büroflächen deutlich
beleben – nicht zuletzt die nach Objekten der besten Kategorie AAA,
erstklassige Büroflächen in Toplagen und mit moderner Ausstattung.
Deutliche Unterschiede prägen die Märkte
Nach Marktanalysen global tätiger Immobilienberatungsunternehmen
wie CBRE und Colliers International lassen die extrem niedrigen Leerstandsquoten in Städten wie São Paulo (2,1 Prozent) oder Santiago
de Chile (2,3 Prozent) zusätzliches Wachstumspotenzial erkennen. Die
Mietentwicklung hingegen offenbart, welche Differenzen zwischen den
einzelnen Märkten bestehen: Heute werden für Büros in den brasilianischen Metropolen São Paulo und Rio de Janeiro bereits Monats­mieten
von mehr als 90 US-Dollar pro Quadratmeter gezahlt. In der kolumbia­
nischen Hauptstadt Bogotá liegt der Preis hingegen bei gerade einmal
28 US-Dollar.
Besonders rege zeigt sich derzeit die Büronachfrage in Mexico-Stadt:
In der Metropole, in der schätzungsweise 25 Millionen Menschen – jeder fünfte Mexikaner – leben und die damit zum Kreis der sogenannten globalen Megacitys zählt, haben Unternehmen in den vergangenen
beiden Jahren so stark expandiert wie noch nie zuvor. In einem der Baugebiete für neue Immobilienprojekte entlang des Paseo de la Reforma
steht ein umfangreiches Entwicklungsprogramm mit mehr als 20 Einzelvorhaben kurz vor dem Abschluss und trägt dazu bei, dass immer mehr
Wolkenkratzer das Bild der mexikanischen Metropole prägen. „Viele
latein­amerikanische Firmen lassen sich in Städten wie Mexico City nieder, um dort von den niedrigen Betriebskosten zu profitieren – und das
trotz der infrastrukturellen Herausforderungen, vor denen sie an einigen dieser Standorte mitunter stehen“, erklärt Javier Lomelin, CEO bei
Colliers Inter­national Latin America.
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Der Überblick über die wichtigsten Merkmale der verschiedenen
Märkte in dieser Weltregion zeigt, dass sich der gesamte südamerikanische Wirtschaftsraum derzeit in einer Wachstumsphase befindet, die
auch Immobilieninvestoren aufmerksam verfolgen.
Mexiko ist das Schwergewicht
In Mexiko-Stadt trifft man auf einen der bedeutendsten Märkte Lateinamerikas. Mit seinen sieben Entwicklungsgebieten gehört insbesondere der Büroimmobilienmarkt der Stadt zu den größten der gesamten
Weltregion; außerdem ist er ausgesprochen stabil. Die Gebiete tragen
die Bezeichnungen Bosques de las Lomas, Interlomas, Insurgentes, Lomas Palmas, Norte und Periférico Sur. Die meisten neuen Bauprojekte
werden entlang des Paseo de la Reforma und im Geschäftsbezirk Santa Fe durchgeführt.
Mit 228 Metern Höhe ist Union Investments Torre Mayor
in Mexiko-Stadt das höchste Gebäude Lateinamerikas.
Einer der größten und stabilsten Büroimmobilienmärkte in Latein­
amerika befindet sich noch immer in Brasiliens Metropole São Paulo,
auch wenn das Wirtschaftswachstum des Landes laut Berichten Ende
2011 im Vergleich zum Vorjahr zurückging.
Beschleunigt wurde die Aufwärtsbewegung auf den dortigen Immo­
bilienmärkten nicht zuletzt durch die gute Renditeentwicklung bei indi­
rekten Immobilienanlagevehikeln. Seit der letzten Wirtschaftskrise, die
durch Subprime-Hypotheken ausgelöst wurde, sind Immobilienfonds
allerdings nicht mehr die einzige Finanzierungsquelle für Investoren.
Vornehmlich wurden die neuen Investments in Mexiko über Eigenkapi­
tal finanziert, doch auch die Entstehung neuer Finanzierungskonzepte
war ein entscheidender Faktor für die Verfügbarkeit von Finanzmitteln.
Dazu zählen unter anderem die auch als REITs (Real Estate Investment
Trusts) bekannten mexikanischen Fibras (Fideicomisos de Inversión de
Bienes Raíces) sowie die 2009 eingeführten Certificados de Capital de
Desarrollo (CKDs) – börsennotierte Private-Equity-Fonds, in die auch
die als Kapitalgeber bedeutenden mexikanischen Pensionskassen in­
vestieren können.
Die Sichtweise auf die gegenwärtige Marktsituation in Mexiko unter­
scheidet sich je nachdem, ob es um Einkaufszentren oder Büroflächen
geht. Einkaufszentren haben in die Portfolios vieler Investmentfonds
Eingang gefunden. Die durchschnittliche Nettoanfangsrendite, die sich
aus dem Verhältnis der jährlichen Nettoeinnahmen zum Kaufpreis er­
gibt, liegt bei circa 8 bis 8,3 Prozent. Vorsichtiger sind Investoren bei
Büroinvestments. In Mexiko-Stadt stehen 11 Prozent der circa 3,3 Millio­
nen Quadratmeter Bürofläche leer, die Monatsmieten belaufen sich im
Durchschnitt auf 24 US-Dollar je Quadratmeter und Monat.
Mehr Büroflächen in São Paulo und Buenos Aires
Im vergangenen Jahr soll São Paulo die niedrigste Leerstandsquote und
höchste positive Nettoabsorption der Welt verzeichnet haben. Der Markt
wächst nach wie vor, der Büroflächenbestand wird laut Prognosen bis
2014 um gut 187.000 Quadratmeter zulegen; auch einige Vorhaben mit
dem US-Nachhaltigkeitszertifikat LEED befinden sich in Planung. Neun
Entwicklungsgebiete sind für den Büromarkt ausschlag­gebend: Alpha­
ville, Berrini, Chácara Sto. Antônio, Faria Lima, Itaim, Marginal Pinheiros,
Paulista, Roque Petroni und Vila Olímpia.
Das Flächenangebot auf dem Büromarkt von Argentinien wuchs im
ersten Quartal 2012 um gut 11.000 Quadratmeter – und lag damit leicht
unterhalb des Durchschnittswerts aus dem Jahr 2011. Der Bestand an
Büroflächen stieg damit auf etwa 1,7 Millionen Quadrat­meter. 29 Pro­
zent der Objekte entsprechen dabei der Kategorie A+, die restlichen
71 Prozent fielen unter die Kategorie A. Domininert wird der Markt von
zwei Entwicklungsgebieten: Puerto Madero im Südosten und dem nörd­
lichen Großraum der Metropole.
Kleine Märkte mit Potenzial
Fotos: Union Investment; Union Investment/Daniel Sumesgutner
Auch das Landmark-Gebäude Torre Paris in Santiago de Chile gehört zum Immobilienportfolio von Union Investment.
Ende 2011 war am Markt für Büroimmobilien in Costa Ricas Hauptstadt
San José deutlich zu erkennen, wie sich das Angebot tendenziell nach
oben orientierte. Der Flächenbestand belief sich im vierten Quartal auf
mehr als 945.000 Quadratmeter, knapp 143.000 Quadratmeter befan­
den sich im Bau. Für eine Belebung der Nachfrage hatten im zweiten
Halbjahr insbesondere das Wachstum des Dienstleistungssektors und
die Öffnung der Telekommunikationsmärkte gesorgt. Dabei wurden vor
allem Gebäude der Kategorien A und A+ angemietet.
Im Westen von San José entstehen mit Plaza Tempo, El Cedral,
dem Escazu Corporate Center und ähnlichen Bauvorhaben die größten
­Bürokomplexe der Hauptstadt. Die Projekte im Osten der Stadt sind al­
lerdings kaum bescheidener dimensioniert; zu den Gebäuden, die dort
den Büroflächenbestand vergrößern werden, gehören unter anderem
das Torre Condal und das Terra Campus Corporativo.
Weil sich viele internationale Unternehmen für Panama-Stadt als
den Standort ihrer regionalen Hauptsitze entschieden haben, ist die
Büroflächennachfrage hier so hoch wie in kaum einem anderen Land
Lateinamerikas. Ende 2011 waren 85 Prozent des Büroflächenbestands
in Höhe von insgesamt 150.000 Quadratmetern belegt. Der Büromarkt
der Stadt gliedert sich in sieben Teilmärkte.
Acht Mikrostandorte zählt der Büromarkt in der kolumbianischen
Hauptstadt Bogotá. Flächenmäßig größter Teilmarkt ist Santa Bárbara
mit einem Bestand von circa 70.000 Quadratmetern Fläche, unmittelbar
gefolgt vom Standort Calle 100. In diesen beiden Bürozonen werden
auch die höchsten Mieten erzielt, sie erreichen hier um die 36 US-Dollar
pro Quadratmeter und Monat. Kaum höher als 30 US-Dollar liegen die
Mieten in Bogotás übrigen sechs Büromärkten Av. Chile, Salitre, Chicó,
Andino, Nogal und Centro Internacional. Die Durchschnittsmiete liegt
bei 28 US-Dollar.
Für Südamerikas Immobilienmärkte bleiben die Aussichten positiv:
Der Internationale Währungsfonds erwartet, dass die Wirtschaftskraft
der Region auch 2012 und 2013 mit einem Plus von real 3,7 bezie­
hungsweise 4,1 Prozent zunehmen wird.
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Märkte
Immobilie für Spezialisten
Die Nachfrage der Investoren nach Logistikimmobilien in Europa ist rege. Sie konzentriert
sich jedoch auf wirtschaftlich starke Länder und exzellente Standorte. Von Alexander Heintze
D
ie südkoreanische Hauptstadt Seoul hat der britische Supermarktkonzern Tesco ausgewählt, um die Zukunft des Einzelhandels zu simulieren. Und die könnte recht zweidimensional aussehen. Statt realer Waren lässt der Handelsgigant lebensgroße Fotos
von vollen Supermarktregalen an die Wände der U-Bahn-Haltestellen
kleben. Die Fahrgäste sollen die wenigen Minuten bis zur Einfahrt des
nächsten Zuges zum Einkaufen nutzen. Sie scannen die Strichcodes
auf den Produkten mit ihrem Handy ein und lassen sich diese nach
Hause liefern. Wenn die Bestellung bis zum Mittag aufgegeben wurde,
sind die Lebensmittel schon am selben Abend im Kühlschrank. Könnte
diese Technik einmal Shoppingcenter und Einkaufsmeilen überflüssig
machen? Vielleicht. Wer mit Sicherheit davon profitiert, ist die Logis­
tikbranche. Der Boom bei den Online-Handelsunternehmen sorgt seit
Jahren für eine starke Nachfrage nach Lager- und Umschlagflächen.
Laut BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) wurden allein 2011 insgesamt
400.000 Quadratmeter an den Versandhändler Amazon und weitere
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Raum & mehr 2 | 2012
fast 140.000 Quadratmeter an den Modeversand Zalando vermietet.
In Deutschland haben die Konsumlaune der Kunden und die gute wirtschaftliche Entwicklung dafür gesorgt, dass der Abschwung auf dem
­Logistikimmobilienmarkt nach der Finanzmarktkrise des Jahres 2008
überwunden ist. 2011 stellten die Logistikmärkte des Landes einen neuen­
Umsatzrekord auf. Bundesweit wurden nach den Zahlen von BNPPRE
ganze 5,84 Millionen Quadratmeter Fläche neu vermietet – 70 Prozent
mehr als im zehnjährigen Durchschnitt.
Auf europäischer Ebene sieht das schon anders aus. Die Einzelhandels­
umsätze sanken 2011 um 0,2 Prozent. Während die Umsätze in den
­osteuropäischen und baltischen Staaten deutlich wuchsen, darbten die
Handelsunternehmen in den südlichen Problemländern wie Portugal, Italien, Griechenland und Spanien. Diese gegenläufigen Wirtschaftstrends
werden nach Ansicht der Immobilienberatung DTZ den europäischen Logis­
tikmarkt auch in diesem Jahr dominieren. Dem starken Wirtschaftswachstum in Ost- und Nordeuropa stehe eine Abkühlung im übrigen Europa
gegenüber. Die Folge: Logistik- und Industrieunternehmen würden vorerst
auf weitere Expansionen verzichten. Stattdessen versuchen sie, ihre Kos­
ten unter anderem durch Aufgabe älterer und Umzug in effiziente, moderne Gebäude am selben oder an benachbarten Standorten zu reduzieren.
Hans-Jürgen Hoffmann, Bereichsleiter Industrial Investment & Services
von BNPPRE, rechnet darum in diesem Jahr mit einer lebhaften Nach­
frage nach Logistik- und Lagerflächen. Umstrukturierungen im Handel,
die gute Auftragslage und die Auslastung vieler Produktionsunternehmen
führen seiner Meinung nach zu einem zusätzlichen Schub.
Europas Top Ten
Neu vermietete Logistikflächen und Spitzenmieten in europäischen
Städten 2011
Polens Logistikmarkt wächst am stärksten
Frankfurt/M.
Paris
Spitzenmiete in Euro/m2/Jahr
1.167
Birmingham
53
784
London*
75
600
163
Hamburg
446
67
Manchester
437
66
402
Lyon
74
332
Barcelona
320
Berlin
320
Sheffield
44
63
56
303
0
* und Südwesten
300
600
63
900 1.200
0
50
100
150
200
Quelle: BNP Paribas Real Estate, März 2012
tum im Jahresvergleich wies dagegen Polen mit 40 Prozent auf. Überhaupt zählt Polen für die meisten Marktbeobachter neben Deutschland
zu den künftigen Gewinnern bei Logistikimmobilien. Als einziges EULand erlebte es in der Krise keine Rezession. Eine junge und konsumfreudige Bevölkerung und seine strategische Lage als Tor zum Osten
machen den Markt attraktiv.
§
Containerterminal in
Hamburg-Altenwerder: Mit seinem bedeutenden Seehafen gehört
die Hansestadt zu den
wichtigsten deutschen
Logistikstandorten.
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Foto: dpa
Diese konzentriert sich auf die großen Volkswirtschaften Deutschland,
Frankreich und Großbritannien. Auf die Top-3-Märkte entfielen in den
ersten Monaten 2012 fast 1,2 Milliarden Euro, annähernd 80 Prozent
des gesamten Transaktionsvolumens in Europa. Richtig zulegen konnte
allerdings nur der deutsche Markt. Ein Plus von 12 Prozent im Vergleich
zum Vorjahr auf 350 Millionen Euro zeigt das Vertrauen von Investoren
und Nutzern in die deutsche Wirtschaft. Großbritannien hingegen muss­
te herbe Einbußen auf 715 Millionen Euro hinnehmen, ein Minus von
16 Prozent. In Frankreich halbierte sich das Transaktionsvolumen sogar
auf 115 Millionen Euro. Noch deutlich rückläufiger sieht das Beratungsunternehmen Jones Lang LaSalle (JLL) die Beneluxländer (–85 Prozent)
und Skandinavien (–72 Prozent). Italien, Portugal und Spanien kamen
zusammen auf ein Minus von 53 Prozent. Dabei konnte Italien immerhin
einen leichten Zuwachs von 7 Prozent verbuchen. Das stärkste Wachs-
Fläche in 1.000 m2
13
Märkte
„Logistik steht auf dem Einkaufszettel der Investoren“, weiß Willi
Weis, bei DTZ in Frankfurt am Main für Logistikimmobilien verantwortlich. Investiert wird vor allem über Spezialfonds. „Diese haben sich in den
letzten zwei Jahren als Nachfrager etabliert“, beobachtet Umut Ertan,
Geschäftsführer von Realogis Investment Management. Laut BNPPRE
haben sie derzeit einen Anteil von fast 60 Prozent am Investmentumsatz
Logistik. Auf dem zweiten Platz folgen mit 31 Prozent Unternehmen,
die sich neue Standorte gesichert oder bestehende erwei­tert haben.
Insbesondere in der Krise haben Handelsunternehmen Logistikobjekte
erworben, um sie selber zu nutzen. Private Anleger und Immobilien­Aktiengesellschaften hätten mit 5 beziehungsweise 4 Prozent nur ­einen
geringen Anteil am Investmentvolumen. Ein Problem hat der Logistikmarkt allerdings derzeit mit anderen Märkten gemein: „Es herrscht eine
deutliche Angebotsknappheit“, so Ertan.
Luftfracht startet vom Frankfurter Flughafen (oben).
Amazon beliefert seine Kunden aus Bad Hersfeld.
Spezialfonds sind die aktivsten Investoren
Die hohe Nachfrage erklärt sich mit den höheren Renditen, die der Markt
für große Lagerflächen hergibt. Für Logistikimmobilien liegen diese in
der Regel bis zu 200 Basispunkte über denen von Büros und Einzelhandelsimmobilien. Vor allem Versicherungen und Pensionskassen suchen nach höher rentierlichen Anlagemöglichkeiten. Sie leiden unter
den niedrigen Zinsen bei festverzinslichen Wertpapieren und mageren
Renditen bei Core-Immobilien.
„Mit einer Rendite von um die 7 Prozent erzielen Core-Logistikimmobilien in einem Niedrigzinsumfeld attraktive Erträge“, erklärt Kai Oulds,
Logistikland Deutschland
Die wichtigsten deutschen Logistikregionen und ihre größten Nutzer
Einzelhandel
Automobil
Hamburg
Bremen
Berlin/Brandenburg
Münster/
Osnabrück
Hannover
Duisburg/
Niederrhein
DeutschlandMitte
Östliches
Ruhrgebiet
Kölner Bucht
Standort gewinnt an Bedeutung
Leipzig/
Halle
Rhein-Main
Erfurt
Nürnberg
Saarland
Rhein-Neckar
Stuttgart
Oberrhein
München
Schwaben
Quelle: Fraunhofer-Institut SCS, 2012
14
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Donau
Investoren achten nach wie vor auf klassische Ausstattungskriterien wie
Hallenhöhe, Zahl der Laderampen, uneingeschränkte Drittverwendungsfähigkeit oder die Nachhaltigkeit der Immobilie. Immer wichtiger wird
allerdings der Standort. „Gerade bei großen Hallen auf der grünen Wiese steigt die Gefahr, dass nach einem Auszug des Mieters das Gebäude
über Monate leer steht, bis ein Nachmieter gefunden ist“, erläutert Jörg
Schröder, geschäftsführender Gesellschafter von Alpha Industrial. Am begehrtesten sind absolut sichere Lagen wie Frachtzentren an Flughäfen
wie Frankfurt am Main, München oder Berlin und in großen Häfen wie
Hamburg, Bremen oder Duisburg. „Im Aufschwung sind aufgrund ihrer
Anbindung an die osteuropäischen Nachbarländer zudem derzeit die
Logistikstandorte im Osten Deutschlands“, ergänzt Birkert. Insbeson­
dere in Erfurt und Leipzig wurden im Jahr 2011 so viele Grundstücke
und Lagerflächen umgesetzt wie noch in keinem Jahr zuvor.
Solche Core-Flächen sind in ganz Europa gefragt und entsprechend
knapp. „Mieter und Käufer legen ihren Fokus auf gute Immobilien in den
Fotos: FraportAG; Herby Sachs/version-foto.de; Habacker Holding
Großhandel
Head of Logistics Investment bei CBRE in Deutschland. Im europäischen
Durchschnitt liegt die Rendite nach Angaben von JLL derzeit bei 7,4 Prozent. An den deutschen Topstandorten müssen sich Investoren dagegen
mit Renditen zwischen 6,5 und knapp 7 Prozent zufriedengeben. Die­
se könnten in den nächsten Quartalen noch weiter fallen. Das erklären Marktbeobachter mit weiter zurückgehenden Risiken. „Die Mieten
für Lagerflächen etwa sind lange nicht so volatil wie im Büromarkt“,
sagt Weis. DTZ ermittelte, dass 2011 die Erträge von Logistikflächen in
19 von 20 europäischen Märkten stabil geblieben sind. Bis Ende 2012
erwarten die Marktbeobachter, dass die Mieten um etwa 0,8 Prozent
wachsen werden. Selbst in Deutschland stiegen sie im Durchschnitt der
vergangenen zehn Jahre nur leicht. Größer falle das Plus nur an sehr
guten Standorten wie der Frankfurter Cargocity oder im Hamburger
Hafen aus. Sicherheit gegen eine hohe Inflationsrate bieten indexierte
Mietverträge, die in der Logistikbranche üblich sind. Zudem fallen bei
einem Mieterwechsel meist keine teuren Umbauten wie Renovierungen
oder die Erneuerung der IT-Infrastruktur an, „wenn die Halle quadratisch, praktisch und gut ist“, fasst Martin Birkert, Leiter Logistik bei der
NAI Apollo Group, zusammen.
Toplagen“, erklärt Rob Hall, Leiter von DTZ Logistics in Europa. „Ähnlich der Entwicklung auf den Büromärkten gibt es auch in der Logistik
eine starke Konzentration auf Core-Logistikimmobilien“, beobachtet
auch Ertan. Ein Knackpunkt allerdings sind derzeit die Mietverträge.
Hier beißen sich die Vorstellungen der Investoren mit den Wünschen
der Mieter. Um flexibel zu bleiben, drängen diese auf kürzere Mietver-
tragslaufzeiten von drei bis fünf Jahren. Dem steht die Erwartung von
Inves­toren und finanzierenden Banken an eine möglichst lange Laufzeit
der Mietverträge gegenüber. Zurzeit, so Realogis-Geschäftsführer Ertan,
„lassen sich an den Topstandorten Laufzeiten von fünf Jahren verkaufen“. Ein Novum, denn noch vor Kurzem seien mindestens sieben oder
gar zehn Jahre gefordert worden, ergänzt er.
$
„Kooperationen schließen“
Die Geschäfte der Entwickler von Lagerflächen in Deutschland gehen gut. Gestiegen sind allerdings auch die
­Anforderungen der Kunden – und der Finanzierer, sagt Stephanie Habacker-Arndt, Chefin der Habacker Holding
Welche Immobilien sind derzeit bei Nutzern
und Investoren besonders gefragt?
Logistiker, aber auch Industrie- und Handels­
unternehmen bevorzugen Immobilien, die
perfekt in den logistischen Prozess passen.
Die Lage der Logistikimmobilie muss optimal
zur Warenverteilung passen.
tikimmobilie und der guten Lage achten
Investoren auf eine sehr gute Bonität der
Mieter. Zusätzlich fordern Vermieter höhere
Bürgschaften von drei bis zwölf Monaten
als Mietkautionen, um so eine höhere Absicherung gegenüber Forderungsausfällen zu
haben.
Welche Lagen sind aus Ihrer Sicht optimal?
Meistens sind es bereits bewährte Standorte, an denen weitere Logistikimmobilien
vorhanden sind, sogenannte Logistikimmobilien-Hubs. Diese Hubs haben sich aufgrund
ihrer guten Anbindung an Autobahnen, den
Gleis- oder Flugverkehr innerhalb Europas
etabliert. In Deutschland werden aktuell die
Region Hamburg, Hannover, das Ruhrgebiet
und der Raum Frankfurt am Main besonders
nachgefragt.
Haben sich die Anforderungen seit der Krise
verändert?
Im Gegensatz zu den Kriterien Lage und
Drittverwendbarkeit haben sich die Mietvertragslaufzeiten seit der Finanzkrise 2008 verändert. Bei einer Bestandsimmobilie werden
Vertragslaufzeiten von drei Jahren seitens der
Mietinteressenten nachgefragt und oftmals
vom Vermieter akzeptiert. Bei einem Neubau
haben sich die vom Vermieter geforderten
Laufzeiten seit der Finanzkrise erhöht. Vor
der Krise war die Finanzierung von Logistik­
immobilien beim Neubau einfacher, und die
Banken haben der Finanzierung von Projektentwicklungen mit einem Mietvertrag von
drei oder vier Jahren zugestimmt. Heutzutage
fordern die Banken und die finanzierenden
Partner eine Mindestlaufzeit von fünf oder
sogar sieben Jahren.
Welche Herausforderungen haben Projektentwickler derzeit zu beachten?
Sie müssen den Banken seit der Finanz­krise
2008 mehr Eigenkapital für Projektentwicklungen zur Verfügung stellen. Die höhere
Eigenkapitalquote begrenzt den Projektentwickler in der Zahl seiner Projekte, oder
er muss Kooperationen mit Finanzpartnern
schließen, um das Wachstum nicht zu bremsen. Die Aufgabe von Projektentwicklern, ­die
ihre Vorhaben an Investoren verkaufen, ist
es, deren hohe Ansprüche an die Bonität
der Mieter und den Wunsch nach möglichst
langen Mietvertragslaufzeiten passgenau
­umzusetzen.
Welche Anforderungen stellen Investoren?
Neben der Drittverwendbarkeit der Logis­
Welche Rolle spielt das Thema Nachhaltigkeit?
Investoren und Mieter fordern nachhaltige­
Objekte. Im Bereich Projektentwicklung erwerben Investoren nur noch zertifizierte
­Logistikimmobilien. Projektentwickler, die
beabsichtigen, ihre Entwicklungen an
­Investoren zu veräußern, lassen daher alle
Objekte noch während der Bauzeit zertifizieren. Investoren, die bereits im Besitz von
Stephanie Habacker-Arndt ist geschäftsführende Gesellschafterin des
familiengeführten Logistikimmobilien-Entwicklers Habacker Holding
mit Sitz in Düsseldorf.
Logistikimmobilien sind, lassen Nachhaltigkeitschecks durchführen, um ihre Gebäude in
diesem Sinne nachzurüsten.
Lassen sich Logistikobjekte nachbessern?
Bei Bestandsimmobilien können Verbesserungen im energetischen Bereich viel bewirken. Eine energieeffiziente Ausstattung mit
Heizungssystemen zur Wärmerückgewinnung
oder mit stromsparender Beleuchtung kann
den Energieverbrauch um bis zu 30 Prozent
senken. Das wird deshalb auch von den Mietern gewünscht – und sogar in einigen Fällen
von ihnen auf eigene Kosten umgerüstet.
Das Interview führte Alexander Heintze.
Raum & mehr 2 | 2012
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Konzepte
Kredite bleiben
knapp
Europas Bankenlandschaft ist im Umbruch – und mit
ihr der Markt für Immobilienfinanzierungen. Kredit zu
bekommen, bleibt eine Herausforderung, trotz neuer
Player auf dem Markt. Von Anne Wiktorin
D
ie Nachricht klingt besorgniserregend: Weltweit, so eine Schätzung des internationalen Immobilienberatungsunternehmens DTZ,
werden in den kommenden zwei Jahren 216 Milliarden Dollar an
Krediten zur Finanzierung gewerblicher Immobilien fehlen. Allein für die
Refinanzierung bestehender Kredite werden im laufenden Jahr etwa
775 Milliarden Euro benötigt, hat Berater CBRE ausgerechnet.
Besonders hart trifft es Europa: Auf 182 Milliarden Dollar – 85 Prozent des globalen Fehlbetrags also – schätzen die Analysten die Finanzierungslücke in den Ländern des alten Kontinents. Ursache sei die strenge
Regulierung der Banken durch die Europäische Bankaufsichtsbehörde
(EBA). „65 europäische Banken unter der Aufsicht der EBA müssen
künftig jeweils 9 Prozent Kapitalreserven aufweisen“, erläutert Nigel
Almond, Associate Director of Forecasting & Strategy bei DTZ. Bis Anfang 2012 lag die Kernkapitalquote für große, systemrelevante Banken
noch bei 7 Prozent. Nach Auffassung des Internationalen Währungsfonds
werde­sich dadurch das Kreditvolumen bis 2014 um 6 bis 10 Prozent
reduzieren. „Auf Grundlage dieser Zahlen gehen wir davon aus, dass
die gewerbliche Immobilienfinanzierung im selben Zeitraum um 7 Prozent reduziert wird“, folgert Almond.
Opportunistische Anleger sind besonders betroffen
Auch Bernhard Köhler, Chef des Schweizer Investmentberaters und Asset­Managers Swisslake, beobachtet die wachsenden Finanzierungssorgen
europäischer Immobilieninvestoren: „Beunruhigt sind insbesondere
Fondsmanager mit Value-Add und opportunistischen Investitionsstrategien“, sagt er und ergänzt: „Dies schmerzt sie umso mehr, da das aktuelle Zinsniveau durch gezielten Einsatz von Fremdfinanzierungsmitteln
zu Traumrenditen verhelfen könnte.“ Er macht vor allem das anhaltende
Bankensterben und die Abwicklung großer Immobilienfinanzierer wie des
deutschen Kreditinstituts Eurohypo oder der Westdeutschen Immobilien­
bank für den Kreditmangel verantwortlich. Deshalb rechnet auch er mit
einem anhaltend „hohen Druck auf Immobilienbestandshalter und Inves­
toren sowohl bei Neu- wie auch bei Anschlussfinanzierungen“.
Tatsächlich haben die Staatsschuldenkrise und die ergänzenden
Empfehlungen des Basler Ausschusses für Bankenaufsicht zu den Eigen­
kapitalanforderungen für Banken, besser bekannt unter dem Stichwort
Basel III, dazu geführt, dass viele Banken das Kreditneugeschäft reduziert haben. „Und insbesondere gewerbliche Immobilienfinanzierungen
wurden zurückgefahren“, sagt Stefan Wundrak, Research-Chef des
16
Raum & mehr 2 | 2012
Londoner Asset-Managers Henderson. Insgesamt seien bereits mehr
als 40 Kreditinstitute vom europäischen Markt verschwunden. Darunter auch der einst größte europäische Immobilienfinanzierer, die Commerzbank-Hypothekentochter Eurohypo: Ende Juni dieses Jahres gab
die Commerzbank mit ausdrücklichem Hinweis auf die verschärften
Basel-III-Vorschriften überraschend bekannt, sich vollständig aus dem
Geschäft der gewerblichen Immobilienfinanzierung zurückzuziehen.
Eigentlich hatte das Institut Teile des Eurohypo-Geschäfts in der Kernbank fortführen wollen. Ihre Immobilienbank muss die Commerzbank
auf Druck der EU-Wettbewerbskommission als Kompensation für Staatshilfen weitgehend abwickeln.
„Französische Banken haben beispielsweise ihre Aktivitäten stark
zurückgefahren“, bestätigt Andreas Quint, Leiter des europäischen
Immobilien-Investmentbankings des Dienstleisters Jones Lang LaSalle
(JLL) mit Sitz in London. Und dies betreffe nicht nur ihr Engagement auf
ausländischen Märkten, sondern auch auf dem heimischen Markt. „Der
Grund ist, dass französische Institute relativ stark in den EU-Krisenländern engagiert sind – sowohl als Zeichner von Staatsanleihen als auch
im Finan­zierungsgeschäft“, erläutert Quint. Anders sei die Situation
bei den britischen Banken. Auch sie haben ihre Kreditaktivitäten zwar
deutlich reduziert, jedoch aus anderen Gründen: „Sie sind dabei, ihre
Geschäftsmodelle neu zu ordnen und die Bilanzen zu bereinigen.“ So
verkaufte die Royal Bank of Scotland Ende 2011 ein 1,6 Milliarden Euro
schweres Immobilienkreditportfolio an einen Blackstone-Fonds.
Den Kauf des
Silberturms in
Frankfurt am
Main durch ­
IVG finanzierte
die Bayerische
Versorgungskammer.
Foto: F1online
Deutsche Pfandbriefbanken finanzieren wieder mehr
Gemessen an den Wettbewerbern gehören die deutschen Banken hingegen noch immer zu den aktivsten Immobilienfinanzierern. „Ver­glichen
mit anderen europäischen Ländern ist die Finanzierungssituation in
Deutschland deutlich entspannter“, sagt Christian Schulz-Wulkow, Immo­
bilienexperte beim Beratungshaus Ernst & Young. Und das, obwohl sich
sowohl deutsche als auch die im Boom der Jahre 2004 bis 2007 besonders aktiven ausländischen Universalbanken infolge der Finanzkrise fast
vollständig aus dem Immobilienfinanzierungsgeschäft zurückgezogen
haben. Die Gründe: Europäische Kreditinstitute sind bei der Refinanzierung von Immobilienkrediten insbesondere auf das Instrument der
Verbriefung angewiesen. Und dieser Markt für sogenannte Commercial Mortgage-backed Securities ist seit der Lehman-Pleite 2008 fast
vollständig ausgefallen. Deutsche Immobilienbanken hingegen können
ihre Kredite über die Ausgabe von Pfandbriefen refinanzieren. Weil die­
se festverzinslichen Anleihen auf Hypothekendarlehen in Deutschland
gesetzlich reguliert sind, gelten sie als vergleichsweise sicheres Investment. Wie begehrt sie zurzeit sind, zeigt die erfolgreiche Platzierung des
ersten Jumbo-Hypothekenpfandbriefs des Jahres 2012 im Volumen von
1 Milliarde Euro. Nach nur 45 Minuten belief sich die Nachfrage nach
dem von Berlin Hyp, einer Tochtergesellschaft der Landesbank Berlin,
emittierten Papier auf 2,2 Milliarden Euro.
Tatsächlich, so zeigt ein Blick in die Statistik, reichten deutsche Pfandbriefbanken im vergangenen Jahr neue Immobilienkredite in Höhe von
insgesamt mehr als 45 Milliarden Euro aus. Gegenüber dem Vorjahr ein
Plus von gut 6 Prozent. Nur knapp die Hälfte – 21 Milliarden Euro und
damit 2,3 Prozent weniger als im Jahr zuvor – entfielen auf Finanzierungen im Ausland. Denn vor allem das internationale Finanzierungs­
geschäft wurde zuletzt von deutschen Instituten deutlich zurückgefahren.
So vergaben im vergangenen Jahr beispielsweise die Landesbank Berlin
und deren Tochter Berlin Hyp – sie gehören zu den aktivsten gewerblichen Immobilienfinanzierern – Gewerbeimmobilienkredite in Höhe §
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Konzepte
von 5,4 Milliarden Euro. 80 Prozent davon finanzieren Immobilien in
Deutschland. Auch die gewerbliche Immobilienbank der genossenschaftlichen Finanzgruppe, DG Hyp, konzentriert ihr Neugeschäft auf den deutschen Markt. 2011 wurden für Gewerbeobjekte 4,0 Milliarden Euro an
Krediten zur Verfügung gestellt – davon entfielen 95 Prozent auf den
Kernmarkt Deutschland. „Banken halten sich bei der Kreditprüfung an
klar vorgegebene Länderlisten und eindeutige Risikoeinstufungen“, erklärt JLL-Finanzierungsexperte Quint die Zurückhaltung. Und die Liste
ausländischer Märkte, auf denen deutsche Institute Immobilien überhaupt noch bereit seien zu finanzieren, ist deutlich kleiner geworden.
Vorhaben in London und Paris, in Warschau, Stockholm und vereinzelt
in den Niederlanden werden geprüft, Anfragen für Finanzierungen an
anderen Standorten bleiben weitgehend chancenlos.
Ähnlich kompromisslos sind Banken mittlerweile, wenn es um die
Anforderungen an die immobilienspezifischen Qualitätskriterien geht:
Kann eine bestimmte Vorvermietung nicht nachgewiesen werden oder
stimmt die Lage nicht, hat eine Kreditanfrage keine Aussicht auf Erfolg.
„Demgegenüber haben sich die Anforderungen an die Eigenkapitalausstattung nur wenig verändert“, sagt Quint. Nach wie vor verlangen
Finanzierer Eigenkapitalquoten von 30 bis 40 Prozent – „nur in Ausnahmefällen genügen 20 Prozent“, sagt Carsten Loll, Partner und Leiter
der deutschen Real-Estate-Praxisgruppe in der internationalen Rechtsanwaltskanzlei DLA Piper in München. „Etwas schwieriger“ sei die
Finan­zierung bei Projektentwicklungen geworden, ergänzt Loll. Erfahrene und konservativ agierende Developer jedoch, die erst bei entsprechender Vorvermietung den Startschuss für ihre Projekte geben, hätten
bei ausreichender Qualität von Standort und Gebäudekonzept in den
allermeis­ten Fällen gute Chancen auf eine Finanzierung.
In einem aber sind sich alle Experten einig: Kreditnehmer müssen sich
auf ein verändertes Finanzierungsumfeld und neue Finanzierungspartner
einstellen. Vor allem dann, wenn es um Beträge ab 100 Millionen Euro
geht, sagt Henderson-Researcher Stefan Wundrak: „Es wäre übertrieben
zu sagen, dass die klassische Bankenfinanzierung bei Immo­bilien ein
Auslaufmodell wäre, Banken werden in Zukunft aber tendenziell eher
kleinere Finanzierungstranchen bevorzugen.“ Wer größere Tranchen
finanzieren oder refinanzieren wolle, müsse künftig wohl immer den
Weg über Clubdeals mehrerer Kreditgeber gehen, ergänzt der Experte.
Hoffnungen setzen Investoren zudem in neue Player auf dem Markt für
Immobilienfinanzierungen – allen voran in Versicherungs­gesellschaften
und Pensionskassen. So ist das Finanzierungsgeschäft für die Assekuranztochter Allianz Real Estate, die in Deutschland die Greentowers der
Banken sind die wichtigsten Immobilienfinanzierer in Europa
Bestand gewerblicher Immobilienkredite in Europa Ende 2011 nach
Finanzierern in Mrd. Euro, Anteil in Prozent
gesamt:
301,5
* aus Sicht des jeweiligen Landes
Quelle: CBRE, März 2012
18
Raum & mehr 2 | 2012
Sparkassen
staatliche Banken
Immobilienbanken
Genossenschaftsbanken
verbriefte Kredite (CMBS)
große Geschäftsbanken
ausländische Banken*
Regionalbanken
Versicherungsgesellschaften
sonstige Banken
18,4
17,6
17,2
15,5
13,3
8,9
3,6
3,1
1,8
0,6
„Wir gehen davon aus, dass
sich die gewerbliche Immobilienfinanzierung bis 2014 um
7 Prozent reduzieren wird.“
Nigel Almond, DTZ
Deutschen Bank in Frankfurt am Main finanzierte, schon die dritte Säule
des Kerngeschäfts neben direkten und indirekten Immobilieninvestments.
Auch die Bayerische Versorgungskammer ist ins Finanzierungsgeschäft
eingestiegen: Für das börsennotierte Immobilienunternehmen IVG stellte sie das Fremdkapital in Höhe von 190 Millionen Euro für den Ankauf
des Frankfurter Silberturms – und ist gleichzeitig Co-Investor.
Versicherungen steigen ins Finanzierungsgeschäft ein
Was in Deutschland noch als Besonderheit wahrgenommen wird, ist im
Vereinigten Königreich schon weitgehend zur Normalität geworden: „In
Großbritannien liegt der Marktanteil der Versicherungen und Pensionskassen mittlerweile bei 14 Prozent“, sagt Henderson-Experte Wundrack.
Der Grund: „Die Konditionen der alternativen Kreditgeber sind oftmals
attraktiver als die der Banken. Die Margen betragen in Großbritannien
statt der marktüblichen 260 nur 240 Basispunkte.“ Der Vorteil der Versicherer: Sie können auf diese Weise die ab 2014 in Kraft tretenden
strengeren Eigenkapitalregeln für direkte Immobilieninvestments elegant ausgleichen. Statt 25 Prozent Eigenmittel zu hinterlegen, wie es
Solvency II für Direktanlagen vorschreibt, müssen Immobiliendarlehen
mit fünfjähriger Laufzeit nur mit 15 Prozent hinterlegt werden. Erst bei
einer Laufzeit ab zwölf Jahren steigt die geforderte Eigenkapitalquote auf denselben Wert wie bei direkten Investments. Allerdings legen
Versicherer und Pensionskassen ähnlich strenge Kriterien bei der Kreditvergabe an wie Banken – und werden kaum Objekte jenseits des
Core-Segments finanzieren.
Etwas risikobereiter könnte sich eine Gruppe von Kreditgebern zeigen, die ebenfalls neu ist auf dem Markt für Immobilienfinanzierungen:
global agierende Staatsfonds und sogenannte Debt-Fonds. Sie begeben auch nachrangige Darlehen oder springen als Eigenkapitalgeber
ein. ­Einer der aktivsten Spieler auf dem Markt ist LaSalle Investment
Management. Nach eigenen Angaben hat der Asset-Manager in den
ersten vier Monaten des Jahres 2012 in sechs verschiedenen Transaktionen etwa 190 Millionen Euro in nachrangige Darlehen investiert.
Seit Einführung der neuen Investmentstrategie im Jahr 2010 summieren sich seine Mittelzusagen für Kreditinvestitionen in Nachrang- und
Mezzanine-Darlehen-Investments damit auf etwa 500 Millionen Euro.
Insgesamt, schätzt DTZ-Experte Nigel Almond, werden aus diesen alternativen Finanzierungsquellen zusätzliche Kredite in Höhe von bis zu
75 Milliarden Dollar nach Europa fließen. „Die Kreditlücke dürfte dadurch auf 107 Milliarden Dollar zurückgehen“, sagt er – immerhin eine
Reduzierung um mehr als 40 Prozent.
Neue Finanzierungsvehikel allerdings werden die bestehende Kluft
nicht vollständig schließen können. Die Finanzierung wird daher auf
absehbare Zeit der limitierende Faktor auf Europas Immobilieninvestmentmärkten bleiben – für Equity Player wie zum Beispiel die deutschen
$
Offenen Immobilienfonds unbestritten ein Wettbewerbsvorteil.
Neues von Union Investment
Gebäudeensemble in Bois-Colombes
bei Paris: Mieter sind die Unternehmen
Coface und GRT Gaz.
Eigener Dachfonds für die SDK-Gruppe
Spezialfonds In Zusammen­
den indirekten SDK-Immobilien-
arbeit mit der Süddeutschen Kran-
anlagen zu konsolidieren und das
ken- und Lebensversicherung SDK
Portfolio in den kommenden
setzt Union Investment ein neues
Jahren zu diversifizieren. Union
Dachfondskonzept um. Mit einem
Investment übernimmt die Fonds-
Zielvolumen von 250 Millionen
administration und berät die
Euro wurden zwei Sondervermö-
Versicherung bei der Auswahl
gen aufgelegt, um die bestehen-
neuer Zielfonds. $
Euro-Krise trübt das Investitionsklima
investitionsklimastudie Zwar halten laut einer Studie von Union Investment vom August gerade einmal 12 Prozent der in Deutschland, Frankreich
und Großbritannien befragten Immobilieninvestoren ein Auseinanderfallen
der Euro-Zone für wahrscheinlich, dennoch macht die Ungewissheit über
die Auswirkungen der Schuldenkrise auf die europäischen Immobilienmär-
Büroprojekte im Großraum
Paris und Helsinki finanziert
kte den Investoren weiter zu schaffen. Der von Union Investment ermittelte
Investitionsklimaindex verharrt auf niedrigem Niveau. In Deutschland und
Frank­reich setzte er mit Verlusten von jeweils 1 Prozentpunkt seinen Ab-
Fotos: PR; AXA Real Estate
wärtstrend fort; in Großbritannien machte er mit einem Plus von 0,9 PunkProjektentwicklung Für
38.000 Quadratmetern Mietflä-
­ihren Offenen Immobilienfonds
che, die vom französischen Pro-
UniImmo:­Deutschland erwarb
jektenwickler Sefri-Cime im Auf-
Union Investment zwei Büro-
trag von Axa Real Estate bis 2013
neubauten im Großraum Paris.
entwickelt werden. Beide Objekte
75
Der Kaufpreis beträgt insgesamt
sind voll vermietet und werden
Nord-Süd-Gefälles in Eu-
70
240 Millionen Euro. Die Büropro-
die Nachhaltigkeitszertifikate HQE
ropa ein. Auch Vermie-
jekte befinden sich im Entwick-
und BREEAM tragen. Auch in
65
tungsrisiken gewinnen für
lungsgebiet Zac des Bruyères in
Helsinki sucht Union Investment
60
die Anlageentscheidung
an Bedeutung. Eine Re-
ten nach zuletzt deutlichem Absturz nur wenig Boden gut. Investoren stel-
Deutschland
Bois-Colombes, nordwestlich der
den Einstieg über Projekte: Für
55
Hauptstadt. Bei den Projekten
62,3 Millionen Euro wurde das
50
handelt es sich um zwei Ge-
komplett vermietete Eventes
bäudeteile eines Komplexes mit
Business Garden erworben. $
Frankreich
pitalanforderungen und
eine Verstärkung des
Großbritannien
zession in allen Teilen des
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Kontinents erwarten 42
* ab 2008 Erhebung im Frühjahr und Herbst
Quelle: Union Investment, Investitionsklimastudie, August 2012
Impressum
RAUM & mehr
Das Immobilienmagazin von
Union Investment
Herausgeber
Union Investment Real
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Verantwortlich für den Inhalt
Fabian Hellbusch (Leiter Immobilien
Marketing, Kommunikation, Union
Investment Real Estate GmbH).
Namentlich gekennzeichnete
Beiträge geben die Meinung der
Autoren wieder.
len sich auf höhere Ka-
Verhaltene Stimmung
Investitionsklimaindex* in Punkten
Prozent der Befragten. $
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PR- und Redaktionsbüro
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Raum & mehr 2 | 2012
19
Konzepte
Schlüssel zum
nachhaltigen Portfolio
Bei Immobilieninvestoren setzt sich die Erkenntnis durch, dass Nachhaltigkeitsziele nicht allein durch den Ankauf
von Neubauten erreicht werden können. Insbesondere in den Bestandsgebäuden muss die Umweltbilanz stimmen.
Neue Managementsysteme weisen den Weg. Von Christian Hunziker
20
Raum & mehr 2 | 2012
Fotos: Union Investment (3)
E
in neues Bürogebäude oder ein neues Shoppingcenter ohne Nach- also Büro- und Einzelhandelsobjekte ebenso wie Hotels und Logistikhaltigkeitszertifikat? Das kommt für viele Investoren nicht mehr in- gebäude. Das Portfolio wurde objektbezogen mit dem Schwerpunkt auf
frage. Immobilien, die ihre Energieeffizienz nicht mittels eines der Energieverbrauch und CO2-Emission ausgewertet.
Mit dem Reporting der Kennzahlen, streng nach den Vorgaben der
etablierten Gütesiegel wie LEED, BREEAM oder DGNB belegen können,
haben zunehmend schlechte Karten am Markt. Und doch kann die Immo- Global Reporting Initiative, nimmt Union Investment in Deutschland eine
bilienwirtschaft ihrer Verantwortung für den Klimaschutz mit zertifizierten Vorreiterrolle ein. Die ermittelten Kennzahlen beruhen auf allgemeinen
Neubauten allein nicht gerecht werden – schließlich
und auf Mieterverbrauchsdaten, die unter andeBestandsaufnahme
sind die meisten Gebäude vor der jüngsten Zertifizierem um nutzungs- und klimaspezifische Faktoren
Ökologische Bewertung des Immobirungswelle errichtet worden. „Bestandsimmobilien“, lienportfolios* von Union Investment
bereinigt­wurden. Erst wenige andere Immobilienunternehmen – darunter Alstria Office, IVG und Alsagte folgerichtig ECE-Chef Alexander Otto auf einer anhand von Key-PerformanceVeranstaltung des Urban Land Institute, „werden uns Indikatoren
lianz Real Estate – haben bisher Projekte mit einem
in Zukunft ungleich stärker beschäftigen als der ener­
ähnlichen Ansatz gestartet. Diese Zurückhaltung
862
Endenergie** in GWh/Jahr
gie­­effiziente Neubau.“
überrascht: Denn heute sei „eine erhöhte Transpa1.985
Große Bestandshalter nehmen daher die ökolo- Primärenergie** in GWh/Jahr
renz, was Nachhaltigkeitskriterien und Performance
gische Performance nicht nur ihrer Akquisitionen, son- CO2-Emission in t CO2/Jahr
angeht, absolut Pflicht“, begründet Christoph Wild351.487
dern auch ihrer Bestandsobjekte unter die Lupe. Union Wasserverbrauch in m3/Jahr 2.356.007 gruber, Head of Sustainability bei Allianz Real Estate,
Investment hat in diesem Jahr ihr globales Immobilien­
das Engagement des Versicherungsriesen. Die ErheAbfallaufkommen in t/Jahr
35.098
fonds-Portfolio einer umfassenden Prüfung unterzobung dieser Daten ist allerdings nicht einfach. „In
gen und eine erste Umweltbilanz vorgelegt. „Diese * hochgerechnet auf 282 Objekte
Europa sind die meisten relevanten Informationen
** Strom und Wärme
Analyse“, sagt Reinhard Kutscher, Vorsitzender der Quelle: Union Investment, CSR-Bericht 2011
nur auf Mieterebene verfügbar“, erklärt Wildgruber.
Geschäftsführung der Union Investment Real Estate
Leider sei die Bereitschaft der Mieter, etwa über den
GmbH, „gibt uns erstmals eine detailgenaue Übersicht der Emissionen individuellen Stromverbrauch Auskunft zu geben, in der Regel „nicht beund Ressourcenverbräuche im Bestand. Und genau das ist die Grundlage, sonders hoch“. Allianz arbeitet deshalb daran, mittels sogenannter Green
die wir für ein umfassendes Maßnahmenprogramm zur Verbesserung der Leases, also grüner Mietverträge, die Mieter einzubinden.
Umweltbilanz unseres Immobilienfonds-Portfolios brauchen.“
Mit einem neuen Managementsystem überprüften die Experten Die Zeit ist reif für Green Leases
ein Portfolio von 187 Gebäuden in insgesamt 22 Ländern zu unter- Einen Standard für nachhaltige Mietverträge will auch Union Investschiedlichen Aspekten der Nachhaltigkeit. Der untersuchte Bestand deckt ment sukzessive einführen. Wichtiger Baustein ist die Aufnahme weite­
78 Prozent der gesamten Fläche aller von Union Investment aktiv ge- rer­Nachhaltigkeitsklauseln in die Mietverträge. Die angepassten Regemanagten Objekte ab und umfasst alle maßgeblichen Nutzungsarten, lungen sollen bei der Neuvermietung von Büroflächen ab 2013 zunächst
in Deutschland flächendeckend angewandt werden. Grundlagen der
neuen­Vereinbarungen liefern die in einer brachenübergreifenden Ar„Wir sind zuversichtlich, dass
beitsgruppe Green Leases erarbeiteten Regelungsempfehlungen. „Wir
sich für grüne Mietverträge in
sind zuversichtlich, dass sich für grüne Mietverträge in Deutschland
Deutschland bald ein Markt­
bald ein Marktstandard herauskristallisiert“, sagt Heike Ostriga, Head
standard herauskristallisiert.“
of ­Sustainability bei der Union Investment Real Estate GmbH.
Heike Ostriga,
Nachhaltiges Portfoliomanagement bewegt indes nicht nur deutsche
Union Investment Real Estate GmbH
Immobilienunternehmen. „Wir müssen das Wissen über die Qualität
und den Energieverbrauch unserer Gebäude erhöhen und Ziele für die
Verringerung des Energieverbrauchs setzen“, sagt beispielsweise Frank
Hovorka, der bei Caisse des Dépôts für Nachhaltigkeit zuständig ist.
Erst analysiert – jetzt systematisch optimiert: die Objekte Jägerstraße 58–60 in Berlin (links) und Le Meridien in
Stuttgart aus dem Portfolio von Union Investment.
Das staatliche französische Finanzinstitut analysiert deshalb den ener­
getischen Zustand seiner Immobilien ebenso wie bereits zahlreiche bri­
tische Unternehmen. Besonders weit ist dabei Hammerson: „Wir haben
ein neues Datenmanagementsystem entwickelt, das einen schnelleren
und genaueren Zugang zu den Daten schafft“, erläutert Paul Edwards,
Head of Sustainability bei Hammerson und gleichzeitig Vorsitzender der
Better Buildings Partnership. In dieser Organisation haben sich britische
Bestandshalter mit dem Ziel zusammengeschlossen, ihre Immobilienport­
folios nachhaltiger zu machen. Denn dies wird für die Branche immer
wichtiger. „Man muss die Kräfte bündeln und auf Grundlage einheitlicher
Normen Benchmarks bilden“, fordert etwa Peter Mösle, Geschäftsfüh­
rer beim Beratungsunternehmen Drees & Sommer. Dabei bestehe die
zentrale Herausforderung darin, die Daten um Sonderfaktoren zu be­
reinigen. „Ein Bürogebäude mit einem Callcenter, das rund um die Uhr
Nachhaltigkeit auf der Expo Real
„The Next Generation of Sustainability“ – unter diesem Titel veran­
stal­tet Union Investment auf der Immobilienmesse Expo Real die dritte
Sustainable Investment Conference. Internationale Experten,­u. a. von
Hammerson, Land Securities, Hermes Real Estate,­Caisse des Dépôts,
CBRE und dem Spiegel-Verlag, zeigen, dass Nachhaltigkeit für die
­Immobilienwirtschaft keine Utopie mehr ist. Hauptredner wird Michael­
Braungart sein. Der Gründer und Direktor der EPEA Internationale
Umweltforschung in Hamburg und Professor an der Erasmus-Univer­
sität in Rotterdam entwickelte das Cradle-to-Cradle-Prinzip: Demnach
sollen Produkte so konzipiert werden, dass sie zu möglichst 100 Pro­
zent wiederverwertbar sind. Vertieft werden Braungarts Thesen in Dis­
kussionsrunden, die sich mit dem Übergang vom Green Building zum
grünen Portfolio­management sowie mit Strategien zur Einbindung
von Nutzern und Dienstleistern in den Nachhaltigkeitsprozess befas­
sen. Auf der Konferenz verleiht Union Investment zudem den Prime
Property­Award 2012 für besonders nachhaltige Immobilienprojekte.
Sustainable Investment Conference: 9. Oktober 2012, 10.30 bis 13.30
Uhr. Messe München, Halle A2, Planning & Partnerships Forum. Die
Konferenz ist ohne Anmeldung für alle Besucher der Expo Real offen.
Informationen zum Programm unter
www.sustainable-investment-conference.de
in Betrieb ist, hat einen anderen Energieverbrauch als ein Bürogebäu­
de, wo um 18 Uhr Dienstschluss ist“, verdeutlicht dies Mösle. Auch der
Leerstand und die Klimazone seien zu berücksichtigen.
Doch bleiben die großen Bestandshalter nicht bei der Dokumenta­
tion von Energieverbräuchen und CO2-Emissionen stehen. So wird Union
Investment die energetischen Optimierungspotenziale auf Grundlage der
Datenerhebung für einzelne Gebäude identifizieren und ökologisch wie
ökonomisch bewerten. Maßnahmen, die beide Aspekte positiv abdecken,
werden in die Instandhaltungsplanung integriert und in den Folgejahren
auf ihre ökologische und ökonomische Wirkung hin überprüft.
Umweltwirkung über den Lebenszyklus optimieren
Auf dem Weg zu einem nachhaltigen Portfolio gilt es, auch im Property­
und Facility Management die Weichen zu stellen. Ein ganzheitliches
nachhaltiges Immobilienmanagement sei nur möglich, wenn alle Stake­
holder – also sowohl die Nutzer eines Gebäudes als auch die verschie­
denen Immobiliendienstleister – gleichermaßen ihren Beitrag dazu
leisten, ist man bei Union Investment überzeugt. „In Deutschland und
Frankreich haben wir die Verpflichtung einer nachhaltigen Gebäude­
bewirtschaftung bereits weitestgehend in die Property-ManagementVerträge integriert“, sagt Heike Ostriga.
Von den Notwendigkeiten, die mit dem Thema Nachhaltigkeit ver­
knüpft sind, müssen jedoch auch die Nutzer überzeugt werden. In vielen
Gebäuden von Land Securities beispielsweise werden die Mitarbeiter mit
Bildschirmanzeigen über den Energie- und Wasserverbrauch informiert.
„Wir haben in vielen unserer Gebäude Energie-Bildschirme eingeführt:
Sie zeigen den täglichen Energie- und Wasserverbrauch an und lenken
so die Aufmerksamkeit der Nutzer auf das Thema“, sagt Donal McCa­
be, Kommunikationschef von Land Securi­ties. Und auch bei Union In­
vestment steht die partnerschaftliche Zusammenarbeit mit den Mietern
weit oben auf der Prioritätenliste.
Die Strategie der Kooperation zahlt sich für beide Seiten aus. Denn
längst haben gleichermaßen die Eigentümer von Immobilien wie auch
deren Nutzer gelernt, dass ökologisch verantwortungsbewusstes Handeln
beiden Partnern wirtschaftlich nutzt: dem Mieter, weil die Betriebskosten
sinken, dem Eigentümer, weil es den Wert seines Portfolios stabilisiert.
Das nächste Ziel sei, sagt Mark Creamer, Bewer­tungschef beim Immo­
bilienberater CBRE, eine Datenbasis zu schaffen, auf deren Grundlage
sich überprüfen lässt, ob Nachhaltigkeitsmerkmale Auswirkungen auf
den Wert eines Portfolios haben. Dafür gebe es zwar noch keinen Be­
$
leg, aber durchaus erste Anhaltspunkte.
Raum & mehr 2 | 2012
21
Konzepte
In den Slums von
Mumbai entstehen
Hochhäuser mit
erschwinglichen
Zwei- und Drei-Zimmer-Wohnungen.
22
Raum & mehr 2 | 2012
Zwischen Gestern und Morgen
Indien entwickelt sich in rasantem Tempo vom Armenhaus zur Wirtschaftsnation. Seine Megastädte – allen voran
Mumbai – stehen vor großen städtebaulichen Her­aus­forderungen. Von Birgitt Wüst und Christiane Gieseking-Anz
Fotos: Birgitt Wüst (2)
M
umbai bietet große Chancen“, sagt Pratap Nuri. In Gujarat, zentrum, größter Hafen und mit Bollywood auch kulturelle Hauptstadt.
seiner Heimat, hat er nicht einmal ein Drittel dessen verdient, Hier findet jeder eine Arbeit, hungern muss in Mumbai niemand. Wer
was er hier in Mumbai, der Hauptstadt des westindischen Bun- sich anstrengt, kommt vorwärts. Preisentwicklung und Schwierigkeiten
desstaats Maharashtra, an Lohn nach Hause bringt. „Als Taxifahrer ma- im Wohnungssektor werden dafür in Kauf genommen.
„Große Städte haben große Probleme“, konstatiert Gautam Chatche ich hier gut und gern 20.000 Rupien im Monat“ – etwa 300 Euro.
Frau und Kinder sieht er zwar nur drei Mal im Jahr, doch kann er mit terjee, Generalsekretär des Wohnungsbauministeriums im Bundesstaat Maharashtra. „Denn“, erklärt er, „Mumbai ist wie viele große
seinen Einkünften das Schulgeld daheim bezahlen. Die Privatschule –
Nuri will, dass seine Kinder eine gute Ausbildung bekommen – kostet Städte­ sehr alt, die gewachsenen Strukturen konnten die aktuellen
pro Kind etwa 4.000 Rupien im Monat. Für ihn selbst bleibt da nicht Entwicklungen nicht auffangen.“ Es mangelt flächendeckend an allem
viel übrig, und so ist er froh, in Dharavi, einem der vielen Slumquar- und jedem, besonders an Straßen, öffentlichen Verkehrsmitteln, Wohnungen, Wasser- und Abwasserversorgung, Mülltiere von Mumbai, eine günstige Bleibe gefunden
abfuhr. Die Ursachen der städtebaulichen Misere
zu haben. Günstig allerdings ist ein relativer Bereichen weit ins vergangene Jahrhundert zurück.
griff. Für die zehn Quadratmeter kleine Unterkunft
„Die Slums sind das Erbe einer ganzen Reihe von
in einem der „besseren Gebäude“ – zweistöckig,
planungs- und wohnungspolitischen Fehlentscheigemauerte Wände statt Konstruktionen aus Pappe,
Neu-Delhi
dungen“, sagt Chatterjee und verweist etwa auf
Holz und Blech, mit Strom und manchmal fließend
Kalkutta
INDIEN
den landesweiten Rent Control Act von 1947, der
Wasser – bezahlt Nuri 2.000 Rupien pro ­Monat. Die
die Mieten für Jahrzehnte einfror – trotz Inflation
Slumlords, selbst ernannte Vermieter ohne eingeMumbai
und Immobilienboom. Deshalb investierten Haustragene Eigentumsrechte, machen gute Geschäfte.
Lavasa
besitzer in der Regel nur wenig in ihre Gebäude.
Wie Nuri verlassen etwa 8,4 Millionen Inder jährBangalore
lich ihren Wohnsitz, um in den Städten der Armut
„Das stoppte jegliche Entwicklung und zerstörte die
Madras
Stadt“, sagt Chatterjee. Auch im öffentlichen Sektor
ihrer Dörfer zu entkommen. Indiens rasant wachwurde zu wenig für den Wohnungsbau getan. Die
sende Metropolen sind dem Andrang immer weniFolge: ein eklatanter Mangel an Wohnraum; Mieger gewachsen; schon jetzt leben geschätzte 40 bis
50 Prozent der gesamten indischen Stadtbevölkerung in informellen ten und Preise erreichen astronomische Höhen. Nur die wenigsten
bis slumähnlichen Stadtquartieren mit wenig bis keiner offiziell gere- können sich dies leisten. Eine einfache Drei-Zimmer-Wohnung kostet
gelten Infrastruktur, mit mangelhafter sanitärer Ausstattung und häu- in Mumbai zwischen 30.000 und 50.000 Rupien Miete pro Monat –
mehr, als Taxifahrer Pratap Nuri im Monat an Einkommen nach Hause
fig ohne legalisierte Wasser- und Abwasserversorgung.
In Mumbai mit seinen schon heute etwa zwölf Millionen Einwoh- bringt. Eine direkte Folge der Explosion der Grundstückspreise, die in
nern und einem Bevölkerungswachstum von knapp 3 Prozent jährlich den vergangenen 15 Jahren um das Zehnfache gestiegen sind.
ist die Lage besonders dramatisch: Offiziellen Schätzungen zufolge
leben inzwischen circa 60 bis 80 Prozent der Einwohner Mumbais in Vom horizontalen zum vertikalen Slum
Die Preisspirale dreht sich auch – oder gerade – in den Slums: Wer sich
sogenannten Informal Settlements, Quartieren ohne Grundstücks-, Plain Dharavi eine winzige Wellblechhütte kaufen will, zahlt 10.000 Dolnungs- und Baurecht; allein das Slumquartier Dharavi zählt inzwischen
mehr als 800.000 Einwohner und ist damit das größte in Asien. Es ist lar und mehr. Ein Ende dieser Entwicklung ist nicht absehbar und der
die Kehrseite des immensen wirtschaftlichen Erfolgs der Stadt: Mumbai, Handlungsbedarf enorm hoch. So warnte Charles Correa, Chefarchifrüher Bombay, inzwischen gern Boombay genannt, ist Indiens Finanz- tekt der Satellitenstadt Navi Mumbai (Neu-Mumbai), mit 1,2 Millionen
Einwohnern eine der größten auf dem Reißbrett entstandenen Städte
der Welt, jüngst vor einem „Urban Breakdown“. Der Stararchitekt und
Stadtplaner baut seit 2004 kostengünstige Häuser und Wohnungen in
„Die Slums sind das Erbe einer
ganzen Reihe von planungs- und
Dharavi. Anders als viele andere Developer siedelt er die Slumbewohner
wohnungspolitischen Fehlentin höchstens fünf- bis sechsstöckige Gebäude um. In der Regel werden
scheidungen.“
für die Bewohner nur Hochhäuser mit zum Teil bis zu 23 Stockwerken
aus dem Boden gestampft.
Gautam Chatterjee, Ministerium für
Denn die Projektentwicklung in Mumbais Slumgebieten ist ein floWohnungsbau Maharashtra
rierendes Geschäft, da es wenig unbebaute Grundstücke gibt und neue
Gebäude – egal für welche Nutzungsart – im Grunde nur noch auf den
Slumarealen entstehen können. Früher wurden Slumbewohner zeit- §
Raum & mehr 2 | 2012
23
Konzepte
Zum städtebaulichen Konzept der Planer von Lavasa
gehört auch die kostenfreie Schule „Christel House“.
Nach europäischem Vorbild baut der indische Konzern HCC südlich
vier geplanten Stadtquartieren – entsteht auf einer Fläche von 5.000
weise einfach vertrieben, um Grund für Neubauprojekte frei zu machen,
heute wird die Bevölkerung mit Wohneigentum beschenkt. Hintergrund
sind die von der indischen Regierung erlassenen Richtlinien, die die
­Eigentumsrechte von Slumbewohnern formalisieren – die Guidelines
for Slum Free City Planning. Auf dieser Grundlage werden in Mumbai
Bewohner von Slumparzellen entschädigt, die nachweisen können, dass
sie ihren Platz dort schon vor dem Jahr 2000 belegt hatten. Projektentwickler, die Slumgrundstücke revitalisieren wollen, müssen sich außerdem zuvor um das Einverständnis der Bewohner bemühen. Nur wenn
70 Prozent zustimmen, kann das Projekt realisiert werden.
gramme sind vorbereitet. „Sie umfassen neben Projekten zum Slum
Development auch die Mobilität in den städtischen Wirtschaftszentren
mit Straßenbau, Erweiterung des ÖPNV und dem Bau von Metros für die
13 indischen Städte, die bereits über zwei Millionen Einwohner haben“,
erklärte der indische Stadtentwicklungsminister Kamal Nath in diesem
Frühjahr auf der Hannover Messe. Die Summe der in seinem Land in
unterschiedlichen Sektoren benötigten Infrastrukturmaßnahmen beziffert Nath von heute bis 2031 auf insgesamt 654 Milliarden Dollar. Ein
besonderer Fokus der Zentralregierung liegt dabei auf dem Bau neuer
Städte – wohl auch, weil dies den Siedlungsdruck auf die bestehenden
Städte mildern könnte. Die Rechnung dürfte nur dann aufgehen, wenn
sich in den neuen Städten genügend Industrie und Gewerbe ansiedelt
und Arbeitsplätze und Verdienstmöglichkeiten entstehen. Im Zentrum
des Interesses steht daher der Delhi-Mumbai Industrial Corridor. Indien
will bis 2040 einen 1.500 Kilometer langen und 300 Kilometer breiten Industriekorridor zwischen der politischen Hauptstadt Delhi und
der Finanzmetropole Mumbai entwickeln. Entlang dieser Achse ist in
den nächsten Jahren eine Wirtschaftsförderzone für Industrie, Handel
und Logistik geplant, die Investitionen des Privatsektors in Milliardenhöhe anlocken soll. Doch vorerst muss die Infrastruktur in der Region
verbessert werden; unter anderem durch den Ausbau von Verkehrswegen und die Errichtung neuer See- und Flughäfen sowie multimodaler
­Logistikzentren. Wie Kamal Naht betonte, sollen die Projekte größtenteils
in Form von Public-Private-Partnerships realisiert werden.
Die neuen Wohnhochhäuser bieten den ehemaligen Slumbewohnern
Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen mit Küche und Bad. Inwieweit sich
der Deal für sie rechnen wird, bleibt abzuwarten – denn in aller Regel
sind die Wohnungen trotz Neubau nicht von bester Qualität. Für den
Developer allerdings ist das Geschäft lukrativ: Denn auf dem frei werdenden Gelände kann er neue Büro- und Geschäftshäuser errichten –
und profitiert dabei von der großzügig bemessenen Geschossflächenzahl von bis zu 3,0. Branchenkenner schätzen die Gewinnmargen auf
200 bis 400 Prozent. Befürworter sprechen von einer Win-win-Situation,
Kritiker eher von einer Verschiebung der Slums von der Horizontalen in
die Vertikale. Angesichts des begrenzten Flächenangebots bieten sich
indes wenig realistische Alternativen.
Inzwischen scheint sich allerdings herumgesprochen zu haben, dass
ein halbwegs ansehnliches Umfeld den Wert einer Gewerbeimmobilie
steigert – und so entstehen in manchen Slum-Rehab-Projekten ­direkt
neben hochwertigen Bürokomplexen auch erste Wohnblöcke mit Nachhaltigkeitszertifikat. Ein Tropfen auf den heißen Stein: Denn von einer
flächendeckenden Lösung für ihre Slumquartiere ist die Megacity Mumbai noch weit entfernt. „Wir tun, was wir können, und werden sicher bei
künftigen Entwicklungen die Weichen besser stellen“, meint Gautam
Chatterjee aus dem regionalen Wohnungsbauministerium. Ein großes
Regierungsvorhaben zur Reurbanisierung läuft 2012 aus, Folgepro-
24
Raum & mehr 2 | 2012
Die indische Stadt der kurzen Wege
Ein Pionier in Sachen Städtebau ist die Hindustan Construction Company (HCC). Ganz in der Nähe der Wirtschaftsachse in spe, im direkten
Einzugsgebiet von Mumbai und Pune, errichtet der zweitgrößte indische
Baukonzern seit 2006 für etwa 300.000 Einwohner in den Bergen die
neue Stadt Lavasa. Es handelt sich um eines der ambitioniertesten städtebaulichen Entwicklungsprojekte des Subkontinents – denn nach dem
Willen ihrer Planer soll Lavasa nach den Kriterien ökologischer wie sozialer Nachhaltigkeit entstehen. Dasve, das erste von geplanten vier
Fotos: Birgitt Wüst (2)
Hohe Investitionen in Verbesserung der Infrastruktur
Für Mugaon, das zweite städtische Quartier in Lavasa, haben die
Bauarbeiten bereits begonnen: In diesem Stadtteil werden nicht nur
die Ansiedlung von IT-Unternehmen sowie eines Medizinzentrums eine
zentrale Rolle spielen. Auch ein Ableger der indischen Filmstadt Bollywood soll hier entstehen, zudem ein Shoppingcenter und vieles andere,
was eine Stadt erst zu einer richtigen Metropole macht. Für die schnelle
Anbindung an den geplanten Korridor soll ein Tunnelbau sorgen: Wenn
er erst fertiggestellt ist, kann sich die Fahrtzeit zwischen Mumbai und
Lavasa – bisher circa dreieinhalb Stunden – deutlich verkürzen.
Auch die Planung für die dritte Bauphase ist weit fortgeschritten.
Im Endausbau soll sich die neue Stadt Lavasa über 5.000 Hektar Fläche
erstrecken. Bis es so weit ist, werden allerdings vermutlich noch mindes­
tens zehn, vielleicht sogar 15 Jahre ins Land gehen. Vorausgesetzt, es
läuft alles reibungslos und das Projekt gerät nicht (erneut) zwischen die
Räder widerstreitender politischer Parteien. Denn bereits in der ers­ten
Phase der Planungen machte ein überraschend verhängter Baustopp
den Zeitplan der HCC-Planer zunichte. Ein kleineres Unternehmen hätte dies vermutlich ruiniert, HCC-Chef Ajit Gulabchand ließ sich indes
nicht abschrecken.
von Mumbai eine ganz neue Stadt: Lavasa – hier Dasve, das erste von
Hektar und soll einmal 300.000 Menschen ein Zuhause bieten.
Stadtquartieren, ist inzwischen fast fertiggestellt: Neben Wohngebäuden
umfasst es mehrere Hotels, ein Kongresszentrum, ein Clubhaus, Ausbildungsstätten, eine kostenfreie Schule für die Kinder von Arbeitern und
Dorfbewohnern der Gegend, ferner Wohnblocks für einkommensschwächere Bewohner. Dass sich die Stadtplaner an europäischen Vorbildern
orientierten, ist nicht zu übersehen. Auch gibt es überall Abfallkörbe
und Hinweise, die Umwelt sauber zu halten. Und in einer eigens für den
Wieder­aufforstungsbedarf gegründeten Baumschule werden ausschließlich endemische Pflanzen zum Begrünen der neuen Stadt gezogen. Ihre
Anpflanzung soll die Erosion stoppen und die Gebäude und Straßen von
Lavasa vor herabstürzenden Schlamm- und Geröllmassen während heftiger Monsunregen schützen. Ein Muss – denn vom ursprünglich hier
heimischen tropischen Bergwald haben die Brandrodungen der Bauern
nicht viel übrig gelassen. Inzwischen wurden mehr als 600.000 junge
Bäume gepflanzt, rund um Dasve sind die Berge schon wieder grüner.
Der Prototyp einer Stadt soll bald in Serie gehen
Doch nun, nach anderthalb Jahren Zwangspause, drehen sich wieder die
Baukräne in Lavasa; und auch der Immobilienverkauf, der zwischenzeitlich stagnierte, läuft erneut auf Hochtouren. Die erste Tranche der neuen Wohnungen sei bereits innerhalb weniger Tage verkauft gewesen,
heißt es bei HCC. Die städtebauliche Vision einer indischen Stadt der
kurzen Wege, in der sich die möglichst große Vielzahl unterschiedlicher
­städtischer Funktionen an einem Ort mischt, nimmt auf diese Weise
weiter Gestalt an. Dabei ist Lavasa Indiens erste Stadt, die nach den
Prinzipien des New Urbanism realisiert wird, und, wie Gulabchand stolz
betont, ein Prototyp. HCC will mit dem Städtebau in Serie gehen: Mit
den Regierungen des Bundesstaates Karnataka und von Bhutan führt
der Konzern Gespräche; mit ­der Regierung des Bundesstaats Gujarat
wurde bereits ein Memorandum of Understanding unterzeichnet, also
ein Vorvertrag geschlossen.
Für Pratap Nuri mag diese Entwicklung zu spät kommen – doch
für seine Kinder wachsen die Chancen, in einem grünen, sauberen und
sicheren Umfeld leben zu können.
$
Hohe Hürden für Auslandsinvestoren
• „Indiens Immobilienmarkt ist riesig und
bietet zweifelsohne große Chancen, doch
gibt es auch einige Hürden“, sagt Tim
Gibson, Head of Asian Property Equities
bei Henderson Global Investors. Gerade
für ausländische Investoren ist Indien ein
schwieriges Pflaster. „Vor allem ineffizien­
te, langwierige Prozesse bei Baubewilligungen oder bei juristischen Streitereien
wirken abschreckend“, heißt es beim
Zürcher Immobilienberatungsunternehmen Wüest & Partner. Weitere Hemmnisse entstünden durch die rekordhohen
Stempel­steuern sowie durch die heterogene und schwer durchschaubare Steuergesetzgebung in den 28 Bundesstaaten.
• „Der Markt ist sehr fragmentiert und
unübersichtlich; sein Wachstum wird
durch politische Trägheit und die Zurückhaltung institutioneller Investoren stark
behindert“, bestätigt Tim Gibson von
Henderson. Aus Sicht von Ashu­tosh
Limaye, Chef-Researcher von Jones Lang
LaSalle India, wären Real Estate
Investment Trusts (REITs) der Königsweg
für das Engagement ausländischer
Immobilieninvestoren.
• Allerdings wurde die Einführung des
India-REIT, den die Regierung für Ende
2009 geplant hatte, im Zuge der
globalen Finanzmarktkrise zurückgestellt.
Private-Equity-Fonds, die in Immobilien
investieren, fokussieren sich laut Limaye
vor allem auf den Wohnungsbau,
da sich dieser Sektor nach Ausbruch
der Finanzmarktkrise besser entwickelt habe als das Bürosegment.
Raum & mehr 2 | 2012
25
konzepte
Gebäude anzapfen
Wenn der Umstieg vom Verbrennungsmotor auf das Elektroauto gelingen soll, muss die Immobilienwirtschaft
mitziehen. Denn künftig sollen Gebäude die Energie bereitstellen, die das E-Mobil antreibt. Von Dagmar Hotze
W
er erinnert sich noch? Im Sommer 1982 stürmte „Ich will Spaß,
ich geb Gas“ die deutschen Musikcharts und wurde zum Motto
einer ganzen Generation. Dass diese Zeiten schon lange vorbei
sind, zeigt der tägliche Blick auf die Benzinpreistafel an der Tankstelle.
Gas zu geben macht keinen Spaß mehr, wenn man, wie Millionen anderer Pendler, die Treibstoffkosten im Rahmen halten will. Vielen Unternehmen und Autofahrern ist bewusst: Es muss sich etwas ändern, wenn
die individuelle Mobilität auf Dauer bezahlbar bleiben soll.
Das gilt vor allem in den Metropolen, wo Staus, Verkehrschaos und
die Suche nach einem Parkplatz für Tausende Verkehrsteilnehmer eine
tägliche Herausforderung sind. Weitere Sorge bereitet die Luftverschmutzung durch Autoabgase: Allein der Anteil des Pkw-Verkehrs an den
Kohlendioxid-Emissionen des gesamten Verkehrsaufkommens beträgt
60 Prozent.
Deshalb sind Fachleute von zwei Dingen überzeugt: Erstens ist der
Verbrennungsmotor ein Auslaufmodell, und zweitens müssen neue
­Mobilitätskonzepte her. Angesichts der Fahrzeugdichte in deutschen
Großstädten würde anderenfalls ein Kollaps auf den Straßen immer
wahrscheinlicher: In Hamburg gibt es 409 Autos pro 1.000 Einwohner,
in den Großstädten von Nordrhein-Westfalen sind es durchschnittlich
555, in München 556 – nur Berlin markiert mit 325 Vehikeln pro Kopf
das fast vorbildliche Schlusslicht. Nicht viel besser sieht es in anderen
Metropolen Europas aus, wie etwa in Rom, wo auf 1.000 Einwohner
720 Autos entfallen. Wollen die Städte nicht im Verkehr ersticken, ist ein
Umdenken gefragt – und das scheint begonnen zu haben. Bereits heute stellt für manche Stadtbewohner die Nutzung eines eigenen Autos
nur eine von vielen Möglichkeiten dar. Denn situationsbedingt wird das
Transportmittel in der City gewechselt: Zur Arbeit werden Fahrrad und
öffentlicher Personennahverkehr genutzt, und größere Einkäufe werden
per Carsharing erledigt. „Nutzen statt besitzen“ lautet das Credo.
Angesichts der lauter werdenden Forderung nach umweltfreundlicheren Städten und des begrenzten Vorkommens fossiler Energien soll
Deutschland zum internationalen Vorreiter für Elektromobilität werden.
Dies gilt sowohl für die Technologieforschung als auch hinsichtlich der
praktischen Umsetzung von Elektromobilitätskonzepten. Geht es nach
Schlusslicht Elektroauto
Bestand an Personenkraftwagen in Deutschland nach Kraftstoffarten
absolut, in Klammern Anteil in Prozent
gesamt:
42,9 Mio.
Benzin
30.450.000
(70,95)
Diesel
11.890.000
(27,70)
456.000
(1,06)
Erdgas
74.900
(0,17)
Hybrid
47.600
(0,11)
Elektro
4.500
(0,01)
Flüssiggas
Quelle: Kraftfahrt-Bundesamt, 1. Januar 2012
26
Raum & mehr 2|2012
den Vorstellungen der Bundesregierung, fahren bis 2020 schon eine
­Million Elektrofahrzeuge in Deutschland – eine Vision allerdings, die
­Experten angesichts der seit 2011 in Deutschland zugelassenen circa
­4.500 Elektro-Pkw als ambitioniert bezeichnen. Um sie Realität werden
zu lassen, muss die bestehende Mobilitätsinfrastruktur grundlegend umgebaut werden. Technologische Herausforderungen, wie etwa die Verbesserung der Stromspeicherung beziehungsweise der Akkukapazitäten
von Autobatterien und die Standardisierung der erforderlichen Lade­
anschlüsse, gehören dazu. Erste Ansätze für eine internationale Harmonisierung bietet das Schnellladesystem „Combined Charging System“, auf
das sich deutsche und amerikanische Autohersteller verständigt haben.
Damit lässt sich ein E-Auto in nur 15 Minuten aufladen. Ab 2017 sollen
alle Elektroautos in Europa mit diesem System ausgestattet sein.
E-Mobilität als aktiver Klimaschutz
Nicht zuletzt aber müssen die bis zu 50 Prozent höheren Anschaffungskosten für elektrobetriebene Fahrzeuge signifikant sinken, um breite
­Akzeptanz zu finden. 2010 wurde die Nationale Plattform Elektro­mobilität
(NPE) ins Leben gerufen, die Vertreter von Industrie, Wissenschaft, ­Politik
und Gesellschaft zusammenführt, um gemeinsam nach Lösungen zu
­suchen. Erste Früchte trägt die Vernetzung bereits. Seit Januar 2012
­besteht eine branchenübergreifende Koopera­tion zwischen RWE, EnBW,
Siemens, Daimler, BMW und Bosch mit dem Ziel, ­Erfahrungswerte über
Speicherkapazitäten und die Integration von Elektroautos in sogenannte intelligente Energie-Netzwerksysteme (Smart Grids) zu gewinnen.
Aus Unternehmenssicht besteht zudem ­Anpassungsbedarf im Steuerrecht: So ist neben den hohen Anschaffungskosten die fehlende steuerliche Gleichstellung von Elektrofahrzeugen als Dienstwagen gegenüber
Benzinern dafür verantwortlich, dass eine Umstellung auf E-Fahrzeuge
für Unternehmen – und Mitarbeiter – wenig attraktiv ist. Durch den
­höheren Bruttolistenpreis, der als Bezugswert für die Ermittlung der
Einkommensteuer dient, steht der Mitarbeiter steuerlich schlechter da.
Das führt zu der absurden Situation, dass umweltbewusste Unternehmen mit elektrischer Flotte ihren Angestellten den finanziellen Nachteil
durch eine Ausgleichszahlung kompensieren müssen. Erfolgreicher am
Markt ­positionieren können sich hingegen E-Bikes. Allein 2011 wurden mehr als 300.000 Elektrofahrräder verkauft, meldet der ZweiradIndustrie-Verband und rechnet damit, alsbald die Millionengrenze zu
überschreiten.
Die eigentliche Herausforderung der E-Mobilität liegt jedoch in der
Verknüpfung regenerativer Energiesysteme mit den mobilen Verbrauchern. Deshalb denken Experten bereits darüber nach, wie Gebäude,
regenerative Energiesysteme und Elektroautos durch eine intelligente
Infrastruktur miteinander vernetzt werden können. Die Idee klingt vielversprechend: Gebäude können als klimaneutrale Energielieferanten dienen,
indem sie selbst Energie regenerativ erzeugen oder aus dem laufenden
Betrieb zurückgewinnen – damit wird das Gebäude zum Ökostromlieferanten, die Tiefgarage zur Tankstelle. Die Mobilitätskosten könnten §
Foto: imagebroker/vario images
Emscher Lippe Energie
will Stromtankstellen
künftig auch in Parkhäusern und Einkaufszentren
einrichten.
Raum & mehr 2|2012
27
konzepte
In der RWE E-Mobility Lounge im Hotel NH in der Berliner Friedrichstraße kann man Elektromobile leihen und testen.
in der Folge dramatisch sinken. Blickt man noch weiter in die Zukunft,
könnten Elektroautos sogar als mobile Zwischenspeicher innerhalb eines
dezentralen, intelligenten Energienetzes dienen.
Soll dies alles gelingen, kommt der Immobilienwirtschaft eine besondere Schnittstellenfunktion zu. Dabei stellt die Einbettung von Elektromobilität in die nachhaltige Gebäudekonzeption technisch nur den
nächsten logischen Schritt dar. Betrachtet man Elektromobilität unter
Serviceaspekten, könnten die Parkplätze von Büroimmobilien, Shoppingcentern, Supermärkten, Hotels und Parkhäusern künftig als Ladestationen fungieren: Während der Nutzer seinen Alltagsgeschäften nachgeht,
tankt das geparkte Elektromobil Ökostrom und ist so am Feierabend oder
nach erfolgreichem Einkauf wieder startbereit. Der Mehrwert für den EAutomobilisten liegt auf der Hand: Er hat keinen Zeitverlust und geringe
Kraftstoffkosten. Einige Pioniere gibt es bereits: Elf Rewe-Supermärkte
sind derzeit in Berlin testweise mit Ökostrom-betriebenen Ladesäulen
ausgerüstet – darunter auch ein Green-Building-Supermarkt –, um das
Nutzerverhalten zu erproben. Langfristig soll die grüne Mobilität als Kundenservice ein weiterer Baustein innerhalb der Nachhaltigkeitsstrategie
des Handelskonzerns werden. Gemeinsam mit RWE und Daimler testet
auch der Parkhausbetreiber Apcoa am weltweit größten Pilotstandort
(500 Ladepunkte für 100 Elektro-Smarts) in Berlin, wie Elektromobilität
auf die Straße gebracht werden kann.
Anteil an grünem Strom steigt stetig
Bruttostromerzeugung in Deutschland nach Energieträgern in Prozent
erneuerbare
fossile*
atomare
sonstige
100
80
27,7
28,7
29,4
26,3
23,4
17,6
65,2
63,4
60,0
59,7
58,3
58,3
3,6
4,7
6,6
10,2
14,5
19,9
1990
1995
2005
2008
2011
60
40
20
0
2000
* Braunkohle, Steinkohle, Erdgas, Mineralöl
28
Raum & mehr 2|2012
Quelle: AG Energiebilanzen, Februar 2012
An Feldforschung fehlt es demnach nicht. Damit Elektromobilität bei
Immobilieneigentümern und -betreibern als bezahlte Zusatzleistung
an Attraktivität gewinnt, müssen jedoch schlüssige Geschäftsmodelle­
her. Wie kann eine wertschöpfende Integration in das Kerngeschäft
gelingen? Angesichts hoher Investitionen wird dies allerdings nicht
einfach sein. Nach Schätzungen der NPE kostet eine Ladestation im
öffentlichen Raum zwischen 4.700 und 9.000 Euro, praktische Schnellladesysteme sind noch deutlich teurer. Auch wenn das Nachrüsten von
Ladestationen auf gewerblichen Grundstücken preiswerter ist, wird es
sich kaum über die verkaufte Strommenge amortisieren. Es muss also
die Frage beantwortet werden, wer welche Kosten trägt und wie am
Gewinn beteiligt ist.
Einige Unternehmen sammeln bereits erste Erfahrungen, indem sie
elektrisch angetriebene Fahrzeuge in ihren Fuhrpark integrieren oder
Fotos: RWE; Union Investment/Eventbild-Service/Tobias Hase
Aus Green Buildings werden Smart Buildings
sogenannte Ökostromtankstellen bereitstellen. Seit April 2011 testet bei­
spielsweise die Deutsche Bank in ihren Greentowers, den umgebauten
Zwillingstürmen in Frankfurt am Main, die Nutzung von Elektrofahrzeu­
gen für Dienstfahrten der Mitarbeiter im Stadtgebiet. Das Besondere:
Betankt werden die 14 Elektroautos mit Strom, den das Green Building
selbst produziert, indem es die überschüssige Bremsenergie von Aufzugs­
fahrten in den Energiekreislauf des Gebäudes zurückführt. 18 Ladesta­
tionen stehen in der Tiefgarage zur Verfügung, ein Ausbau der Flotte ist
geplant. Eine Batterieladung reicht für circa 130 Kilometer, sodass die
Elektrofahrzeuge meist problemlos über mehrere Tage im Stadtverkehr
eingesetzt werden können, ohne liegen zu bleiben – eine Sorge, die
noch bei vielen Nutzern mitfährt. „Sicherlich besteht weiterhin tech­
nischer Optimierungsbedarf, was die Reichweite und die örtliche Lade­
infrastruktur betrifft“, sagt der verantwortliche Flottenmanager Sven
Nicolaysen. Mobilität neu zu denken, sei jedoch die eigentliche Heraus­
forderung. Wirtschaftlich betrachtet rechnet sich der elektrische Fuhr­
park nicht. Noch nicht. „Unter rein ökonomischen Aspekten können Sie
nachhaltige Mobilität nicht betrachten. Erst die langfristige Perspektive
macht E-Mobilität attraktiv, wenn dies zugleich im Kontext einer nach­
haltigen Immobilie geschieht“, erklärt Nicolaysen.
Im Businessquartier Mertonviertel in Frankfurt am Main will eine
Standortinitiative der E-Mobilität den Weg bereiten: „Die Installation von
Ökostromtankstellen hat sich für uns als sinnvolle Möglichkeit erwiesen,
in die nachhaltige Zukunft des Quartiers zu investieren“, erläutert Benno
Adelhardt, Sprecher der Initiative. Das Vorhaben erfolgt in Kooperation
mit dem Umweltforum Rhein-Main, das bereits mit dem Aufbau eines
Solar- und Ökostromtankstellen-Verbunds im Rhein-Main-Gebiet be­
gonnen hat. Konkrete Marktforschung oder eine Nutzerbefragung hat
es im Vorfeld nicht gegeben. „Wir wissen, dass das Thema E-Mobilität
in Frankfurt eine immer stärkere Rolle spielt, deshalb haben wir schnell
gehandelt, um der wachsenden Zahl der Nutzer im Mertonviertel eine
einzigartige Möglichkeit zu bieten“, erklärt Adelhardt. Die Kosten für die
Bereitstellung des grünen Stroms will die Standortinitiative tragen, in der
sich große, ortsansässige Immobilienunternehmen engagiert haben.
Business Case für Immobilien mit Elektromobilität
Die Beispiele sind Ausnahmen. Bis jetzt ist die Integration von Elektromobi­
lität in das Gebäude- und Immobilienkonzept für Projektentwickler wie
Eigentümer kein Thema. Der erste Schritt zu einem nachhaltigen Business
Case ist die stärkere Vernetzung mit möglichen Kooperationspartnern aus
der Energiewirtschaft, der Technologie- und Automobilbranche. Deshalb
plädiert Philip La Pierre, Leiter Asset Management Deutschland bei der
Union Investment Real Estate GmbH, für einen Ausbau der Ladeinfra­
struktur in vorhandenen und zukünftigen Immobilien. Das Bereitstellen
einer entsprechenden Infrastruktur auch auf nicht öffentlichen Flächen
würde im Zuge der Entwicklung des E-Mobilitätsmarkts an Bedeutung
gewinnen. Erst recht, wenn man zukunftsfähige Immobilien unter Service­
aspekten betrachtet. Hier, so seine Überzeugung, liegt die ökonomische
und ökologische Zukunft von Immobilien als Wegbereiter der Mobilität
von morgen – wenn Gas zu geben hoffentlich wieder Spaß macht. $
Hype oder Zukunft? Wie Experten die Elektromobilität heute beurteilen
Zukunftsfragen Aktuell wirft die Elek­
tromobilität mehr Fragen auf, als es Ant­
worten gibt. Welche neuen Mobilitäts­
konzepte sich aus ihr ergeben, ist offen.
Inwieweit sich elektrisch angetriebene
Fahrzeuge in ein intelligentes Energienetz­
werk integrieren lassen, bleibt abzuwar­
ten. Und wie sich Immobilien­eigentümer
als Schnittstelle in die Prozesse einbrin­
gen können, muss erprobt werden.
Dialog Im Sommer 2012 hat Union Invest­
ment eine umfassende Ausstellung zum
Thema Elektromobilität organisiert sowie
einen interdisziplinär besetzten Expertentalk
in den Riem Arcaden in München veranstal­
tet. Ziel der Aktivitäten ist, den Austausch
zwischen den verschiedenen Branchenbe­
teiligten zu intensivieren, um Szenarien für
mögliche Business Cases zu entwickeln.
Dies stellt eine große Herausforderung dar,
erläuterten die Experten in München.
Meinungen Nicht nur das Mobilitätsver­
halten der Bürger wird sich in den kom­
menden Jahren ändern, meint der Univer­
sitätsprofessor Klaus J. Beckmann, Leiter
des Deutschen Instituts für Urbanistik.
Auch die Energiewende sei mit der Elektro­
mobilität verknüpft, sagt Volker Blandow,
Global Head of E-Mobility beim TÜV Süd.
Trotz der vielen offenen Fragen ist Abwar­
ten für Immobilieneigentümer der falsche
Weg. Im Kontext nachhaltiger Immobi­
lien ist die Elektromobilität ein weiterer
Baustein, mit dem sich Nutzerfreundlich­
keit und Ökologie verbinden lassen, davon
ist Philip La Pierre, Leiter Asset Manage­
ment Deutschland bei der Union Invest­
ment Real Estate GmbH, überzeugt.
$
Aufgaben Einig sind sich die Fachleute,
dass Elektromobilität sowohl unter tech­
nischen und ökologischen Gesichtspunk­
ten als auch unter ökonomischen Aspekten
nur im Verbund einer Vielzahl von Ak­
teuren gelingen kann. Jedoch fehle bisher
eine Roadmap zur Umsetzung von Elek­
tromobilität, ergab der Expertentalk. Die
in München begonnene Vernetzung ist
der erste Schritt auf diesem langen Weg.
Dokumentation Einen Videoclip zur Ver­
anstaltung findet man unter dem Stichwort
„Riem Arcaden“ auf dem Nachhaltigkeits­
portal von Union Investment:
www.nachhaltigeimmobilien-investments.de
Raum & mehr 2|2012
29
Portfolio
Zurück in der Spur
Nach mehr als drei turbulenten Jahren blickt die Branche der deutschen Offenen Immobilienfonds wieder positiv
in die Zukunft. Neue gesetzliche Regelungen und eine Erholung der Immobilienmärkte sollen das Produkt weiter
stärken. Von Anne Wiktorin
S
o mancher hatte es kommen sehen: Der Markt für deutsche Offene
Immobilienpublikumsfonds werde sich bereinigen, prognostizierte
etwa Steffen Sebastian, Professor für Immobilienfinanzierung der
Universität Regensburg, schon im Herbst 2010. Der Anlass: Drei Offene
Immobilienpublikumsfonds, der Degi Europa, der Morgan Stanley P2
Value und der Kanam US-Grundinvest, hatten ihre Abwicklung bekannt
geben müssen. Sechs weitere Fonds lagen auf Eis: Sie nahmen von ihren
Anlegern vorübergehend keine Anteile mehr zurück, weil ihre Barreserven unter die gesetzlich vorgeschriebene Mindestliquiditätsquote von
5 Prozent des Fondsvolumens gesunken war.
Wie es dazu kommen konnte? Ein Rückblick: Nach der Insolvenz der
Investmentbank Lehman Brothers im September 2008 zogen verunsicherte Anleger auf einen Schlag hohe Summen aus den insgesamt 43
deutschen Offenen Immobilienfonds ab – binnen eines Monats insgesamt
5 Milliarden Euro. Zwölf Fonds bekamen dadurch ernste Liquiditätsprobleme: Ihnen fehlten ausreichende Barmittel, um alle Rückgabewünsche
ihrer Anleger zu erfüllen. In solchen Fällen haben die Gesellschaften zum
Schutz der verbleibenden Anleger keine Wahl: Sie müssen, so schreibt
es der Gesetzgeber vor, die Rücknahme von Fondsanteilen vorüber­
gehend aussetzen, zunächst für drei Monate. Zeitweilig lagen daher
32 Milliarden Euro Fondsvermögen auf Eis, etwa 40 Prozent der in Offenen Immobilienfonds angelegten Gelder. Zwar öffneten einige Fonds
nach kurzer Zeit wieder – doch die Ruhe währte nicht lange. Als im Mai
2010 ein Diskussionspapier des Bundesfinanzministeriums zum neuen
Anlegerschutzgesetz bekannt wurde, zogen Kunden innerhalb eines
Monats erneut mehr als 1 Milliarde Euro aus den Publikumsfonds ab.
Neun Fonds für Kleinanleger wurden geschlossen, darunter die beiden
Schwergewichte SEB Immoinvest mit 6,4 Milliarden Euro Fondsvolumen
und der CS Euroreal im Wert von 6,2 Milliarden Euro.
Diesen beiden hatten viele Marktbeobachter noch am ehesten zuge­
traut, nach zwei Jahren Zwangsschließung die Wiedereröffnung zu schaffen – schließlich war es dem Management gelungen, durch Verkäufe
die Liquiditätsquoten auf fast 30 Prozent zu erhöhen. Doch auch das
reichte letztlich nicht aus, um alle Verkaufsorders zu bedienen, die von
den aussteigewilligen Anlegern im Vorfeld der avisierten Öffnung an die
Depotbanken gemeldet worden waren. Das Ergebnis: Die Fonds blieben
geschlossen – und werden nun abgewickelt.
Nach mehr als dreieinhalb Jahren der Turbulenzen, so die Beobachter unisono, sei nun ein wichtiger Schritt getan: Mit der Abwicklung der
letzten beiden zuvor eingefrorenen Fonds werde „das grundsätzlich erfolgreiche Produkt bei vielen Kleinanlegern und der Öffentlichkeit wieder Vertrauen zurückgewinnen können“, erwartet Reinhard Kutscher,
Vorsitzender der Geschäftsführung der Union Investment Real Estate
GmbH. Auch Sonja Knorr, Immobilienfondsanalystin beim Ratinghaus
Scope, gibt sich zuversichtlich und verweist auf die hohen Mittelzuflüsse
in den stabilen Fonds. Tatsächlich flossen im Jahr 2011 netto 1,2 Milliarden Euro in Offene Immobilienfonds – während im selben Zeitraum
Anleger aus allen vom Bundesverband Investment und Asset Manage-
Finanzkrise und Gesetzgeber hinterlassen ihre Spuren
Deutsche Offene Immobilienfonds: Nettomittelaufkommen pro Monat, Mittelzu- und -abflüsse im Jahresverlauf, Fondsvermögen zum Jahresende,
jeweils in Mrd. Euro, Anzahl der Fonds
1 15.9.: Die USamerikanische Investmentbank Lehman
Brothers ist insolvent.
2,0
0
2 Zwölf von 43
deutschen Offenen
Immobilienfonds setzen
die Rücknahme von Anteilen vorübergehend
aus, davon neun Publi3
kumsfonds.
3 Erster eingefrorener Fonds öffnet.
4 Fünf weitere
der eingefrorenen
Fonds öffnen.
5 Zwei der wiedereröffneten Fonds
setzen die Anteilscheinrücknahme
erneut aus.
4
5
1
6,64
–2,0
4,34
84,25
–4,0
87,08
–1,13
2
–6,02
Anzahl Fonds
Jahr
Monat
43
43
43
43
43
43
43
43
43
43
43
44
45
46
46
46
46
2008
Jan.
März
Mai
Juli
46
46
47
47
45
45
Sep.
Nov.
Jan.
März
Mai
Juli
Sep.
Nov.
* aus Monaten mit positivem Nettomittelaufkommen ** aus Monaten mit negativem Nettomittelaufkommen *** abhängig vom Nettomittelaufkommen und von der Anzahl der Fonds, in 2012 per 31. Mai
30
Raum & mehr 2 | 2012
45
45
2009
Jan.
ment gelisteten Publikumsfonds 16,6 Milliarden Euro (netto) abzogen,
hat Scope ermittelt. Mit fast einer halben Milliarde neuer Mittel stand
2011 der UniImmo: Deutschland von Union Investment an der Spitze
der Zuflüsse, gefolgt vom Deka-Immobilien Europa mit 414 Millionen
Euro, dem Grundbesitz Europa von Deutsche-Bank-Fondstochter RREEF
mit 327 Millionen Euro und dem Hausinvest von Commerz Real mit
320 Millionen Euro. Eine Entwicklung, die sich in diesem Jahr fortsetzt:
Zwischen Januar und Juli 2012 verzeichnete Union Investment in ihren
Offenen Immobilienfonds für Privatanleger Nettomittelzuflüsse von etwa
1,2 Milliarden Euro.
„Der Offene Immobilienfonds
2.0 wird auf das klassische Profil eines risikoarmen Produkts für
Privatanleger zurückgeführt.“
Reinhard Kutscher, Union Investment Real
Estate GmbH
Foto: Union Investment
Ab 2013 gelten neue Vertragsbedingungen
Offenen Immobilienfonds angelegt haben – unter anderem also Groß­
anleger oder institutionelle Kunden. Kleinsparer haben die Möglichkeit,
sich in jedem Kalenderhalbjahr Anteile im Wert von bis zu 30.000 Euro
ohne Kündigungsfrist auszahlen zu lassen. Auch an der börsentäglichen
Rücknahme können Fondsgesellschaften – im Rahmen der übrigen gesetzlichen Regelungen – weiter festhalten. Einzige Voraussetzung: Sie
müssen ihre Fondsimmobilien künftig nicht nur einmal pro Jahr, sondern
einmal pro Quartal von unabhängigen Gutachtern bewerten lassen.
„Durch das neue Gesetz wird der Offene Immobilienfonds 2.0 wieder
auf das klassische Profil eines risikoarmen Produkts für breite Privatanlegerkreise zurückgeführt“, resümiert Kutscher. Umgekehrt wird der Immobilienspezialfonds für institutionelle Anleger immer wichtiger, wie eine
Umfrage der Ratingagentur Scope unter 45 Großinvestoren aus dem Mai
dieses Jahres zeigt. Darin beurteilten mehr als 70 Prozent den Spezialfonds als wichtiges Vehikel zur Investition in Immobilien. Bei der Befragung Mitte 2011 lag dieser Wert noch bei knapp über 60 Prozent.
Ob Offene Immobilienpublikumsfonds weiterhin in der bekannten
Form neu aufgelegt werden können, darüber wird seit Sommer 2012
diskutiert. Ein Entwurf des Bundesfinanzministeriums zur Umsetzung
des EU-Regelwerks für Manager alternativer Investmentfonds (AIFM)
sieht vor, nur solche Fonds zuzulassen, die „eine Rücknahmemöglichkeit nicht mindes­tens einmal jährlich vorsehen“, wie es im Diskussionspapier heißt. Wie auch immer der Gesetzgeber am Ende entscheidet:
Bestehende Fonds werden davon nicht betroffen sein.
$
Profitieren können insbesondere jene deutschen Fondsgesellschaften, die
sich auf die Vertriebsnetze der Sparkassen, Volksbanken und Geschäftsbanken stützen. Anteil daran habe vor allem die Tatsache, so Reinhard
Kutscher, dass die Branche ihre Lehren aus der zurückliegenden Krise
gezogen habe. Dazu gehört vor allem die Trennung in Produkte für den
privaten Kleinanleger und solche für professionelle Großinvestoren.
Denn insbesondere Letztere hatten in den akuten Krisen der Jahre 2008
und 2010 einen großen Anteil an den hohen Mittelabflüssen aus vielen
Publ­ikumsfonds. Die Separation von Klein- und Großanlegern, die viele
Fondsgesellschaften zwischenzeitlich selbst durch besondere vertragliche
Regelungen vorgenommen haben, wird unterstützt durch die ab 1. Januar 2013 wirksam werdenden Änderungen des bereits im April 2011
in Kraft getretenen Anlegerschutz- und Funktionsverbesserungsgesetzes.
Die neuen Regelungen machen den Offenen Immobilienfonds für institutionelle Investoren weniger attraktiv – und schützen umgekehrt die
langfristig orientierten privaten Sparkunden.
Spätestens zum 1. Januar 2013 müssen Fondsgesellschaften in den
Vertragsbedingungen ihrer Offenen Immobilienpublikumsfonds eine Mindesthaltefrist von 24 Monaten vorsehen. Neukunden können dann ihre
Anteile frühestens im Januar 2015 verkaufen. Für Altanleger gilt diese
Frist nicht. Die zweite wichtige Änderung betrifft jedoch alle Kunden:
Eingeführt wird eine zwölfmonatige Kündigungsfrist. In der Praxis allerdings betrifft dies nur solche Anleger, die mehr als 60.000 Euro in einem
Saldo Zuflüsse* in Mrd. Euro/Jahr
6 Pläne zur weiteren
Regulierung von Offenen
Immobilienfonds werden
bekannt. Vier Fonds
müssen daraufhin erneut
schließen.
Saldo Abflüsse** in Mrd. Euro/Jahr
7 Nach zweijähriger
Schließung geben drei
Fonds ihre Abwicklung
bekannt. Sechs Fonds
bleiben geschlossen.
6
Fondsvermögen*** in Mrd. Euro zum Jahresende
8 Nach zweijähriger
Schließung gibt der
vierte Fonds seine
Abwicklung bekannt.
9 Fonds Nummer
fünf und sechs werden
abgewickelt.
10 Der siebte Fonds
muss aufgeben.
11 Die beiden letzten der neun eingefrorenen Immobilienpublikumsfonds werden abgewickelt.
10
9
8
7
Nettomittelaufkommen in Mrd. Euro/Monat
11
4,37
1,94
85,78
1,47
85,21
45
45
46
46
46
46
46
46
45
44
44
45
45
45
44
44
2010
März
Mai
84,48
–0,01
–0,72
–2,79
44
45
45
46
46
46
46
45
2011
Juli
Sep.
Nov.
Jan.
März
Mai
45
44
43
43
2012
Juli
Sep.
Nov.
Jan.
März
Mai
Quelle: BVI, 5. Juli 2012
Raum & mehr 2 | 2012
31
Konzepte
Der 1991 verstorbene Versiche­
rungs-Tycoon Hans Gerling
demons­trierte mit seinem ­300
Quadratmeter großen Chefbü­
ro in der Kölner Zentrale Position­
und Anspruch (links). Vorüberge­
hend wird das Büro als Lounge
genutzt (unten), bis 2006 war es
ein Konferenzraum (rechts oben).
Die Zentrale der HDI-Gerling
Versicherungen in Hanno­
ver prägt ein modernes Raum­
konzept (rechts unten).
32
Raum & mehr 2 | 2012
Harmonie statt Hierarchie
Die heutige Generation der Unternehmenslenker arbeitet mindestens so hart wie die vorige. Eines aber hat sich
verändert: Die heutigen Büros der Führungsriege sind nicht mehr Ausdruck von Machtbewusstsein, sondern von
Offenheit und Nähe. Von Ulrike Wirtz
D
as Büro des einstigen Versicherungs-Tycoons Hans Gerling maß
300 Quadratmeter, umfasste zwei Geschosse und war schon
deshalb legendär. „Solche Chefzimmer sind heute nicht mehr
zeitgemäß“, sagt Joachim H. Faust, geschäftsführender Gesellschafter
des Architekturbüros HPP Hentrich-Petschnigg & Partner in Düsseldorf,
das bereits viele Corporate Headquarters geplant hat. „So viel Raum
für einen Einzigen hat etwas mit einem Verständnis von Macht zu tun:
Im Prinzip hat er wie ein Sonnenkönig residiert. Solche Maße werden
heute nicht mehr goutiert“, so Faust. Monumental war nicht nur das
Büro von Hans Gerling, der den 1904 vom Vater in Köln gegründeten
Familienkonzern ab 1945 bis zu seinem Tod 1991 als ­Eigentümer führte.
Monumental war auch der gesamte Gebäudekomplex am Hauptsitz in
Köln. Faust: „Mit dem Chefbüro hat Gerling seine Position und seinen
Anspruch demonstriert.“
Das hat sich deutlich verändert: „Hierarchien zeigen sich auf subtilere Weise“, sagt Architekt Faust. Chefs verbarrikadierten sich zunehmend weniger hinter dicken Wänden und wollten kaum noch durch
deutlich mehr Raumgröße ihre Position demonstrieren. Auch heben
sich neu gestaltete Chefetagen weniger durch eine opulent-individuelle
Inneneinrichtung ab, beobachtet der HPP-Geschäftsführer. Stattdessen
arbeiten Firmenchefs eher in offeneren Strukturen, mit viel mehr Glas
und oft mit Interieur, das sich nur durch hochwertigere Materialien,
nicht aber stilistisch von dem der Belegschaft unterscheidet. Manchmal
gebe es auch gar keine Unterschiede, „ein Prinzip, das viele Freiberufler
pflegen, weniger allerdings die Industrie und große Banken“.
Fotos: Privatarchiv Irene Gerling; Frankonia Eurobau; Ogandofoto; EUROMEDIAHOUSE Hannover
Kommunikative Räume fördern gute Ideen
Diese Entwicklung habe mit der Erkenntnis zu tun, dass Mitarbeiter pfleglich zu behandeln seien, modernes Management auf flache
Hierarchien setze und der Teamgedanke sich nicht darin erschöpfe,
Mitarbeiter und Kollegen beim Vornamen zu nennen, erläutert Beate
Weller den Trend. Die Innenarchitektin und Designerin aus Frankfurt
am Main gestaltet moderne Chefetagen in ganz Deutschland. „Man
hat zudem erkannt, dass aus der offenen Kommunikation mit allen
die besten Ideen entstehen.“ Diese Demokratisierung sei oft Teil der
Unternehmensphilosophie und spiegele sich daher in Raumkonzepten
wider, die sich ­allen Hierarchiestufen anpassen. Unternehmen aller Art
nutzten daher Neu- und Umbauten für Grundrissstrukturen, die die
Offenheit moder­ner Managementphilosophien dokumentierten. Die
sich wandelnde Arbeitswelt „verdrängt zunehmend auch individuelle,
opulente Büros der Führungskräfte“, stellt Beate Weller fest.
Auch die internationale Anwaltskanzlei Hogan Lovells nutzte den
Umzug am Düsseldorfer Standort zum Start in eine neue architektonische Arbeitswelt – und das gilt nicht nur für die angestellten Mitarbeiter, sondern ebenso für die Partner, wie bei den Sozietäten die
Unternehmenslenker heißen. Hogan Lovells zog im August 2009 ins §
Raum & mehr 2 | 2012
33
Konzepte
neue Sky Office am Kennedydamm und belegt im modernen Gebäu­
de­aus Glas die Etagen 9 bis 13 komplett, das 21. und 22. Geschoss
zur Hälfte. Optische Eyecatcher: cooler Sichtbeton, bis zu sieben Me­
ter hohe Glaswände und schicke Hightech-Decken. Rezeption und
Konferenzzone befinden sich im 21. Stock. Die 230 Beschäftigten –
darunter 150 Anwälte, wovon 22 Partner sind – verteilen sich auf
fünf reine Büroetagen. Die Partner sitzen direkt bei ihren Teams und
nicht etwa separat auf einer Etage für sich. „Das sorgt für ständigen
Gedankenaustausch, wechselseitige Befruchtung, erhöht Tempo und
Effizienz bei der Mandatsbearbeitung und steht für die Homogeni­
tät des ganzen Teams“, erklärt Partner Roland Bomhard. Er und sein
Partner-Kollege ­Erhard Keller waren oberste Planer für Umzug und
Raumkonfiguration.
Beispiel bezieht demnächst in Köln das ehemalige Lufthansa-Hochhaus
direkt am Rhein, das Projektentwickler Hochtief Solutions komplett
ent­kernt hat und das sich nun MaxCologne nennt. Lanxess plant die
Etagen streng nach Hierarchie von oben nach unten.
Anders bei der Generali Deutschland Holding: Das Versicherungs­
unternehmen bezog im Sommer 2009 mit 400 Mitarbeitern in Köln
das Bürogebäude Dominium im Bankenviertel in unmittelbarer Nähe
zum Kölner Dom. Nach außen betont der neue Bau mit den zwei mar­
kanten Türmen seine historische Anmutung durch ein denkmalge­
schütztes neugotisches Fassadenteil. Innen hingegen präsentiert sich
das Gebäude zeitgenössisch-modern, der Grundriss wurde offen und
möglichst transparent gestaltet. „Ein kalkulierter Bruch“, erläutert
Dörte Gatermann das Konzept. Die Mitgründerin des Architekturbüros
Gatermann + Schossig in Köln entwarf als kreativer Kopf das Inte­rieur
des Dominiums. „Mein Auftraggeber Generali Deutschland legte Wert
darauf, dass die Formsprache im Gebäudeinnern Transparenz und §
Chefbüros sind größer, aber nicht besser ausgestattet
Eine weitere demokratisch-moderne Annäherung: Alle Arbeitsplätze ­liegen
an Fenstern, und in allen Zimmern findet sich Mobiliar von Premium­
hersteller USM. Feiner Unterschied bei der Ausstattung der Zimmer:
„Die Mitarbeiter hatten die Wahl zwischen zwei Varianten, den Part­
nern standen fünf zur Auswahl“, so Bomhard. „Aber alle Böden und
die Farb­gebung sind gleich, überall liegt Teppichboden, alles ist grauweiß-schwarz – und der Ausblick naturnah.“ Individualität erlauben sich
die Partner nur bei den Schreibtischen und Kunstwerken in ihren Büros.
­Außerdem sind Partnern die Eckbüros mit besonders großzügigem Aus­
blick vorbehalten, ihnen stehen zudem mehr Quadratmeter Fläche zu
als dem Rest der Belegschaft. „Dies spielt sich gegenüber den Mitar­
beitern bei uns nur im Bereich von einer Achse mehr oder weniger ab“,
sagt Bomhard und bezieht sich damit auf das sogenannte Achsmaß. Es
definiert in der Fachsprache der Büroplaner jenen Abstand, in dem Zwi­
schenwände gesetzt und so Raumzuschnitte verändert werden können.
Als gängige Achsmaße in modernen Bürogebäuden gelten Abstände
zwischen Bauteilen von 1,20 Meter, 1,35 Meter und 1,50 Meter. Auch
unter den Hogan-Lovells-Partnern kam die Frage auf, ob ältere Partner
nicht Räume mit mehr Achsen bekommen sollten als jüngere. Ergebnis:
„Wir haben das Thema diskutiert und verworfen“, so Bomhard.
Solche Diskussionen seien typisch, weiß Innenarchitektin Weller: „Am
Anfang wollen die Führungskräfte mehr Größe, mehr Individualität –
eher klassisch. Aber viele öffnen sich dann im Laufe der Planungen
für offene Lösungen.“ Bei Hogan Lovells verzichten etwa immer wie­
der Partner auf ein Eckbüro, beziehen einen Raum inmitten der ande­
ren und sitzen noch dazu freiwillig wie in einem Aquarium. So nennt
man scherzhaft jene transparenten, rundum verglasten Büroräume, die
wegen der geringen Privatsphäre nicht jedermanns Geschmack sind.
„Das war auch bei unserem Umzug einer der am heißesten diskutier­
ten Punkte“, so Rechtsanwalt Roland Bomhard. Die Lösung: Folien auf
den Glaswänden, die direkten Blickkontakt ausschließen, nicht aber
dem Transparenzgedanken zuwiderlaufen.
Die besten Etagen weit oben im Sky Office – auf den beiden Eta­
gen im 21. und 22. Geschoss – sind bei Hogan Lovells für die Rezep­
tion und die Konferenzräume reserviert. Genauso halten es inzwischen
die meis­ten Kanzleien und zahlreiche Freiberufler. Anders in vielen
Industrie­unternehmen, aber auch bei manch einer Bank, Sparkasse
oder ­Versicherung: Hier sind solche Premiumflächen mit besonderer
Aussicht, der sogenannte Executive Floor, nach wie vor Domäne der
Aufsichtsräte und Vorstände. Das Chemieunternehmen Lanxess zum
34
Raum & mehr 2 | 2012
Fotos: GATERMANN+SCHOSSIG; Jens Willebrand
Rezeption und Konferenzräume in der obersten Etage
Transparente Arbeitswelt
durch alle Hierarchien de­
monstriert die Generali
Deutschland Holding, die
2009 ihre neuen Räume
in Köln bezog. Glas und
Metall sind die beherr­
schenden Materialien im
Dominium – hier der Club­
raum für alle Mitarbeiter
in der neunten Etage für
diverse Anlässe (unten
und rechts).
Raum & mehr 2 | 2012
35
Konzepte
Die internationale Anwaltskanzlei Hogan Lovells empfängt
ihre Mandanten in ihrer besten Etage im 21. Stock. Cooler
Sichtbeton, moderne Hightech-Decken und ein giftgrünes
Designermöbel setzen optische Akzente (unten). Zeichen
demokratisch-moderner Arbeitswelt: Die Chefs der Sozietät Hogan Lovells sitzen nicht im Executive Floor ganz oben,
sondern direkt bei ihren Teams in den Etagen darunter. Alle
Arbeitsplätze liegen an Fenstern, alle Büros haben gläserne
Wände (rechts).
36
Raum & mehr 2 | 2012
flache Hierarchien demonstriert“, schildert sie die Aufgaben­stellung.
„Das opulente Äußere aus Stein – von Architekt Hans Kollhoff – muss
sich innen daher drehen. Dafür sorgen Glas und Metall als beherrschende Materialien.“
Im obersten Stockwerk, auf Etage neun, befindet sich neben
Mitarbei­terbüros eine Art Clubraum mit moderner Theke. Er kann für
Events zu verschiedenen Anlässen, genauso aber als Konferenzraum
genutzt werden. Eine reine Chefetage, wie es sie früher am Unternehmenssitz in Aachen gab, findet man heute nicht mehr im Gebäude. Die
drei Vorstände verteilen sich auf die Etagen sieben und acht in den
beiden Türmen, wo die Wände aufgrund der baulichen Bedingungen
massiv sind und daher ausnahmsweise die gläserne Transparenz des
übrigen Hauses durchbrechen.
Für guten Schallschutz sorgen Türen aus Holz, ansonsten gehören
zu jedem Vorstandsbüro ein verglaster Sekretariats- und ein offener
Besprechungsbereich. Die Möblierung ist überall im Haus identisch:
Hochwertige Materialien und Farben herrschen vor – ein moderner
Mix aus Kirschbaum und Metall in Silber und Weiß. „Transparenz und
Offenheit sind uns in der Holding besonders wichtig“, betont Generali­Vorstandsvorsitzender Dietmar Meister. „Dies soll sich auch in der
Innen­architektur unserer Konzernzentrale widerspiegeln.“ Architektin
Gatermann erläutert, wie sie diesen Wunsch umsetzte: „Daher zieht
sich auch das Corporate Design – Generali-Rot zu Silber – optisch
durch alle Etagen. Es findet sich in raumhohen Glasverkleidungen,
Präsentationsflächen, künstlerischen Medieninstallationen und in
kunstähnlichen Installationen.“
Fotos: HPP Architekten/Jens Kirchner
Zugangskontrolle gibt es nur am Empfang
Auch beim Assekuranzunternehmen Gerling ist viel geschehen, seit das
einstige Familienimperium unter das Dach der Talanx-Gruppe schlüpfte.
Auf ein komplett gläsernes Raumkonzept einigten sich die Vorstände
von der HDI-Gerling Versicherungen, als sie im Herbst 2011 ihren Neubau in Hannover bezogen. Eine neue, einheitliche Möblierung ihrer Arbeitsplätze allerdings gibt es nicht: „Wir haben uns dafür entschieden,
die Möbel, die im Lauf der Zeit angeschafft wurden, auch im Neubau
weiter zu benutzen. Daher sind hier unterschiedliche Stile vertreten“,
so Thomas Emmert, als Vorstand von Talanx Service verantwortlich für
den Neubau. Jedes Vorstandsmitglied, auch der Vorsitzende, verfügt über
­einen sechs Achsen breiten Raum bei gleicher Raumtiefe. Und sie sitzen
alle in der obersten Etage. Einziges Extra des Vorstandsvorsitzenden: ein
eigener Besprechungsbereich. Anders als im alten Gebäude nutzen die
HDI-Gerling-Vorstände nun für alle Wege dieselben Aufzüge wie der Rest
der Belegschaft. Eine Zugangskontrolle findet nur am Empfang statt.
Beibehalten wurde ein separater Bereich zur Bewirtung von Gästen, in
dem Vertraulichkeit gewahrt bleibt. Er liegt auf der Rückseite der Kantine und ist nur durch diese erreichbar. Thomas Emmert: „Dieser Punkt
wurde bewusst so entschieden – es handelt sich um Geschäftsessen,
und daher gibt es keinen Grund, sie geheim zu halten. Denn das neue
Raumkonzept, die Transparenz, die gewisse Demokratisierung durch
dieselben Aufzüge und dieselbe Kantine mittags – das steht für die
Neuorientierung von HDI-Gerling als transparentes und zeitgemäßes
Unternehmen im Talanx-Konzern.“
Der Name Gerling hat überlebt – die Gebäude des monumentalen
Unternehmenssitzes allerdings stehen derzeit noch leer – auch das
Büro, in dem einst Hans Gerling residierte. Eines Tages, nach dem Umbau, werden hier neue Mieter einziehen. Vielleicht mit modernen Raumkonzepten und neuen Gestaltungsideen für die Vorstandsetage. $
Raum & mehr 2 | 2012
37
Weitwinkel
Zeig mir deinen Schreibtisch,
und ich sag dir, wer du bist
Das Privatisieren des gar nicht so privaten Arbeitsplatzes ist ein spannendes Thema.
Die Köln International School of Design führte dazu eine vergleichende Feldstudie
durch – mit bemerkenswerten Ergebnissen. Von Elke Hildebrandt
Rekordverdächtig:
128
Allein
private
Ausstellungsstücke dokumentierte
eine Studie auf dem Schreibtisch
einer Taiwanesin.
My Desk is my Castle
Etwa 700 Schreibtische in Versicherungen,
Banken, Verwaltungen, Callcentern und Designbüros untersuchten Forscher der Köln
International School of Design. Ihre Studie
präsentiert eindrucksvolle Analysen, interes-
Callcenter ohne Heimatgefühle
Die Schreibtische in Callcentern sind besonders
steril. Hier teilt man sich den Arbeitsplatz, des­
halb stehen auf den Schreibtischen nur die
aller­nötigsten privaten Dinge, zum Beispiel
Getränke oder Pausen­
snacks. Das Zuge­
hörigkeitsgefühl
fördert diese
„Clean Desk
Policy“ nicht
– was die
­Auto­ren der
Kölner Studie
kritisch sehen.
Raum & mehr 2 | 2012
„Für Berufstätige ist
der Schreibtisch eine
Art Heimat, ein
eigenes Territorium.
Manchmal wird er zur
kleinen Theater­bühne,
zum Ausstellungsraum, zum Reliquienschrein.“
Uta Brandes, Professorin an der Köln
International School of Design
Klischees werden voll bestätigt
Typisch Frau oder typisch Mann? Weil auch ein
Schreibtisch zur Privatsphäre gehört, kann die Gen­
derfrage meist schnell beantwortet werden: Auf
Frauentischen herrscht ein eher pastelliges Farbklima, Männerschreibtische dagegen präsentieren
sich in Dunkelblau, Schwarz und Metallic. Damen
bevorzugen weiche Materialien wie Plüschtiere
oder Emotionales wie Familienfotos. Typisch männlich sind martialische Figuren oder Sportfotos.
+++ Die nächste RAUM & mehr erscheint im März 2013 +++
38
Dieser italienische Schreibtisch
trägt den klangvollen Namen Tavalo Luigi XVI. Das besondere
Design liefert eine perfekte Illusion: Hier steht kein moderner Holztisch, der dank Trompe-l’Œil so
tut, als sei er ein alter Holztisch. In
Wirklichkeit ist alles aus Pappe!
Buntes Chaos ist
völlig normal
Kleinkram, Grünzeug, Nippes:
Mehr als ein Dutzend arbeitsfremder Objekte liegt durchschnittlich auf den Schreibtischen, in Hongkong sind es im
Schnitt sogar 40. Asiaten seien
Enge gewöhnt und liebten es
bunt, stellt eine Studie fest.
Fotos: Vito Corvasce; Birkhäuser (2); Getty Images (3)
sante Essays und viele kuriose Bilder.
Uta Brandes, Michael Erlhoff (Hrsg.):
My Desk is my Castle, Birkhäuser 2011
Inspirierende
Ausstellungsfläche
Les Grands Prés,
Mons
Seit 2004 gehört das
Shoppingcenter
Les Grands Prés im
belgischen Mons zum
Portfolio des Offenen
Immobilienfonds
UniImmo: Europa. Bis
Ende 2014 wird das
Zentrum von knapp
18.000 Quadratmetern Verkaufsfläche
auf circa 26.000 Quadratmeter erweitert.
Regiopark,
Mönchen­gladbach
Das Logistikzentrum Regiopark in
Mönchengladbach
mit einer Nutzfläche
von 53.205 Quadratmetern gehört zum
Portfolio des Offenen
Immobilienfonds UniImmo: Global. Es wurde im Dezember 2011
fertiggestellt und ist
an den Lifestylekonzern Esprit vermietet.
Emporio,
Hamburg
Herzstück des gleichnamigen Quartiers ist
das 24-geschossige
Emporio Hochhaus,
das von Union Investment unter Nachhaltigkeitsgesichtspunkten vollständig revitalisiert und um einen
Hotelneubau ergänzt
wurde. Das Ensemble
gehört zum Offenen
Immobilienfonds UniImmo: Deutschland.
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Investoren für nachhaltige Immobilienprojekte in Europa ausgezeichnet werden.
9. Oktober 2012, 10.30 – 13.30 Uhr
EXPO REAL, Planning & Partnerships Forum, Halle A2
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Stand B2.142