Blühende Landschaften - Quantum Immobilien AG

focus
NO.12
blühende
landschaften­ —
Investmentpotenziale
in ostdeutschen
wohnungsmärkten.
2. Quartal 2014
Inhalt
Was Sie auf diesen Seiten erwartet
3
1 Demographie – die Abwanderung ist gestoppt
4
2 „Schwarm- und Universitätsstädte“ im Fokus der jungen Bevölkerung
10
3 Wirtschaft – der Osten holt auf
15
4 Ostdeutsche Wohnungsmärkte mit Investmentpotenzial
22
Kurz & knapp zusammengefasst
27
Blühende
Wohnungsmärkte
Dr. André Scharmanski
Research
Sehr geehrte Damen und Herren,
im aktuellen Jahresbericht zum Stand der Deutschen Einheit kommt die Bundesregierung zu
dem Schluss, die Lage in Ostdeutschland sei so gut wie noch nie seit der Wiedervereinigung.
Vorbei scheinen also die Zeiten zu sein, in denen nach der Devise „der Letzte macht das Licht
aus“ vor allem junge und gut ausgebildete Menschen die neuen Länder scharenweise Richtung
Westdeutschland verließen. Die massive Abwanderung ist nun gestoppt und der ostdeutsche
Arbeitsmarkt erholt sich. Mittlerweile existiert im Osten eine wettbewerbsfähige mittelständische
Wirtschaft mit einigen boomenden Regionen und Branchen. Nicht zuletzt hat auch die Zahl der
Studierenden an ostdeutschen Hochschulen massiv zugenommen.
Diese sichtbaren Erfolge werden allerdings noch von gewichtigen Negativposten getrübt,
wie zum Beispiel einem stagnierenden Bruttoinlandsprodukt, einer überdurchschnittlichen
Arbeitslosenquote und einer geringen Zahl von Großbetrieben.
Inwiefern sich die neuen Länder nun tatsächlich in „blühende Landschaften“ verwandelt haben,
wird im aktuellen Quantum Focus No. 12 differenziert diskutiert. Im Mittelpunkt der vielseitigen
Analysen stehen die demographischen und ökonomischen Entwicklungen der zehn ostdeutschen
Großstädte Chemnitz, Dresden, Erfurt, Halle, Jena, Leipzig, Magdeburg, Potsdam, Rostock und
Schwerin. Darauf aufbauend widmet sich die vorliegende Studie der Fragestellung, inwiefern
der Osten als Ziel von Wohninvestments unterschätzt wird und welche Potenziale bzw. Risiken
sich in den ausgewählten Städten jeweils bieten.
Wir freuen uns, wenn der Focus Ihr Interesse findet und wünschen Ihnen eine aufschlussreiche
und interessante Lektüre!
Dr. André Scharmanski
Leiter Quantum Research
3
1
Demographie – Die Abwanderung ist gestoppt
Die Transformation Ostdeutschlands nach der Wiedervereinigung hatte einschneidende
Folgen für die Ökonomie. Der Zusammenbruch der Industrieproduktion, drastisch steigende
Arbeitslosenzahlen und die generelle Unsicherheit in der Bevölkerung führten zur massiven
Abwanderung und zu einem starken Geburtenrückgang.
Seit 1990 zogen netto mehr als 1,8 Millionen Menschen von den neuen in die alten Bundesländer. Die stärkste
Abwanderungswelle fand unmittelbar nach der Grenzöffnung statt: Allein 1989 bis 1991 zogen zusammen etwa
900 Tsd. Menschen mehr von Ost nach West als umgekehrt. In den Folgejahren ging dieser negative Wanderungssaldo zunächst stark zurück, bevor er sich während der zweiten Abwanderungswelle um 2001 wieder auf
bis zu 100 Tsd. Personen pro Jahr erhöhte. Danach pendelte sich der Nettowegzug bis 2008 bei einem Wert um
50 Tsd. Personen ein (Abb. 1).
Abbildung 1
Wanderungssaldo zwischen Ost- und Westdeutschland
Früher gingen Hunderttausende, 2012 nur 2.000.
Erstmals seit der Wiedervereinigung zogen ungefähr so viele Menschen von
West- nach Ostdeutschland wie umgekehrt.
Legende
Wanderungssaldo der neuen
Bundesländer gegenüber den
alten Bundesländern
Datenbasis: BMI 2013
Die negative Wanderungsbilanz war vornehmlich durch das Migrationsvehalten der jungen Erwachsenen,
genauer gesagt den Bildungswanderern (18- bis 25-Jährige) und den Berufseinstiegswanderern (25- bis
30-Jährige) geprägt (iwh 2010), die v. a. aus mangelnden Ausbildungs-, Berufs- und Verdienstmöglichkeiten ihre
ostdeutschen Herkunftsregionen verließen. Es gingen die Jungen, die Mobilen und insbesondere viele Frauen,
die dann als Mütter fehlten. Experten sprechen daher vom demografischen Echo oder auch vom „Brain-Drain“.
4
Seit 2009 ist die Dynamik der Fortzüge aus Ostdeutschland weitgehend zum Stillstand gekommen. Der Saldo
der Binnenwanderung zwischen Ost- und Westdeutschland war 2012 erstmals seit der Wiedervereinigung
nahezu ausgeglichen. Der Wanderungsverlust belief sich auf nur noch gut zweitausend Personen. Zur demographischen Stabilität trägt auch die positive Entwicklung der Geburtenrate bei. Im Zuge des für viele Menschen
schwierigen und unsicheren Transformationsprozesses war die Geburtenrate 1994 noch auf ein international
beispiellos niedriges Niveau von 0,77 gefallen. 2010 brachten die ostdeutschen Frauen dagegen mit 1,46
Kindern je Frau das dritte Mal in Folge durchschnittlich mehr Kinder zur Welt als die westdeutschen (1,39).
Wachstums- bzw. Stabilitätsinseln in Ostdeutschland
Die mit der Wende einsetzende Abwanderungswelle traf die ostdeutschen Großstädte massiv. Besonders
stark war der Bevölkerungsschwund anfänglich bei den mobilen jüngeren Altersgruppen zwischen 20 und 40
Jahren. Leipzig verlor bis 1998 fast 20 Tsd. junge Bewohner. Für die Großstädte Halle (-20,4 %), Magdeburg
(-21,3 %), Chemnitz (-23,1 %), Rostock (-24,2 %) und Schwerin (-27,1 %) war der prozentuale Verlust in den
jungen Altersklassen besonders drastisch (Abb. 2).
Abbildung 2
Bevölkerungsverluste ostdeutscher GroSSstädte (1990-1998)
Stadt
Insgesamt
20-40 Jährige
Schwerin
-17,4 %
-27,1 %
Rostock
-16,4 %
-24,2 %
Chemnitz
-15,0 %
-23,1 %
Magdeburg
-14,3 %
-21,3 %
Halle
-15,9 %
-20,4 %
Erfurt
-9,7 %
-15,4 %
Leipzig
-11,4 %
-12,1 %
Potsdam
-7,9 %
-11,5 %
Jena
-6,2 %
-5,0 %
Dresden
-6,5 %
-3,2 %
-11,9 %
-15,5 %
Mittelwert
In den Nachwendejahren verließen vor allem junge, gut ausgebildete Bevölkerungsgruppen die ostdeutschen Großstädte Richtung Westdeutschland. Die 20- bis 40-Jährigen zogen dorthin, wo es ausreichend
Arbeits- und Ausbildungsmöglichkeiten gab.
Datenbasis: BBSR 2012
5
Seit Ende der 1990er Jahre vollzieht sich allerdings eine deutliche Trendumkehr. Gerade die ostdeutschen
Großstädte kristallisieren sich als Wachstums- bzw. Stabilitätsinseln im insgesamt schrumpfenden Ostdeutschland heraus. Dies gilt vor allem für die beiden sächsischen Halbmillionenstädte Leipzig und Dresden sowie
die Thüringer Universitätsstadt Jena, die nicht zuletzt aufgrund ihrer vielfältigen Landschaft an Ausbildungseinrichtungen wieder verstärkt jüngere Bildungswanderer anziehen konnten. Die Bevölkerungsentwicklung
dieser Städte beschreibt einen V-förmigen Verlauf mit einem Wendepunkt ab 1998. Aber auch Chemnitz,
Erfurt und Rostock weisen seit einigen Jahren stabile bzw. leicht wachsende Einwohnerzahlen auf (Abb. 3).
Abbildung 3
Einwohnerentwicklung in ostdeutschen GroSSstädten –
zwischen Prognose und Wirklichkeit
Leipzig
Dresden
Basierend auf der massiven Schrumpfung in den 1990er Jahren erwarteten Prognosen aus den frühen
2000er Jahren weiterhin starke Einwohnerrückgänge für die ostdeutschen Großstädte. Die Prognosen
wurden schrittweise nach oben angepasst, wobei die tatsächliche Einwohnerentwicklung auch aktuell
bei allen Städten über den Szenarien liegt.
6
Jena
Chemnitz
Erfurt
Rostock
Tatsächliche Entwicklung
BBSR-Raumordnungsprognose 2020
BBSR-Raumordnungsprognose 2025
Raumordnungsprognose 2030
Datenbasis: BBSR (2012/2009/2004)
7
Deutliche Aufwärtsrevisionen in den Bevölkerungsprognosen ostdeutscher Städte
Nach dem Tiefpunkt Ende der 1990er Jahre schlugen viele ostdeutsche Städte einen wesentlich günstigeren demographischen Entwicklungspfad ein als in den Bevölkerungsprognosen seinerzeit erwartet wurde. Da die gängigen
Bevölkerungsprojektionen auf Annahmen basieren, die im Wesentlichen die Entwicklungen der letzten Dekaden in
die Zukunft fortschreiben, schlug sich in den Szenarien aus den frühen 2000er Jahren noch deutlich die Intensität
der Abwanderung aus den 1990er Jahren nieder. Ein historischer Vergleich der BBSR-Raumordnungsprognosen
aus den Jahren 2004, 2009 und 2012 lässt für die ostdeutschen Großstädte kontinuierliche Aufwärtskorrekturen
erkennen. Für Dresden und Leipzig wurden 2004 noch starke Rückgange bis 2020 prognostiziert, fünf Jahre später
wurden die Werte bereits deutlich nach oben angehoben bevor in der jüngsten Prognose 2012 schließlich sogar
leichte Bevölkerungszuwächse bis 2020 errechnet wurden. Auch bei den übrigen ostdeutschen Großstädten ergeben sich zum Teil deutliche Verschiebungen in der Einschätzung. Insgesamt ist deren demografischer Ausblick
zwar nach wie vor unterdurchschnittlich, aber bei weitem nicht mehr so negativ wie 2004 befürchtet (Abb. 3).
Das Delta zwischen der jüngsten Prognose und tatsächlicher Entwicklung könnte darauf hinweisen, dass die
Strukturprozesse auch bei den letzten Anpassungen noch nicht vollständig berücksichtigt wurden und weitere
Korrekturen nach oben möglich sind. Diese Unschärfe hat auch Implikationen auf Wohninvestments. Ein Vergleich
der Mietrenditen von Städten, deren Prognosen zuletzt deutlich nach oben verändert wurden, legt beispielsweise
nahe, dass die Immobilienmarktakteure den verbesserten Ausblick in vielen Fällen noch nicht hinreichend bewertet und eingepreist haben. In der Regel korreliert die Bevölkerungsprognose positiv mit den Kaufpreisen und
negativ mit der Mietrendite. Eine um zehn Prozentpunkte schwächere Einwohnerprognose impliziert eine etwa
40 Basispunkte höhere Mietrendite (Just 2011).
Deutliche Zuwanderung aus der ostdeutschen Provinz stabilisiert ostdeutsche Städte
Ursache für die z. T. deutlichen Abweichungen der Prognosen von den tatsächlichen Entwicklungen ist die Zuwanderung aus dem Ausland sowie die Binnenwanderung, deren Intensität und Zusammensetzung sich in Teilräumen
auch kurzfristig deutlich ändern kann. Es sind gerade die größeren Städte Ostdeutschlands mit über 150 Tsd.
Einwohnern, die hohe Zuwanderungszahlen registrieren. Mit einem Plus von über 6.000 bzw. fast 10.800 im Jahr
2012 führen Dresden und Leipzig die Liste der Städte mit den höchsten Wanderungsgewinnen an. Die übrigen
ostdeutschen Großstädte weisen positive Salden zwischen 1.000 und 2.000 Personen pro Jahr auf.
Die höchsten Nettozuwanderungen erhalten diese Städte aus anderen Teilen Ostdeutschlands und hierbei vor
allem aus den ländlichen Räumen des jeweils eigenen Bundeslandes. So kommen viele Dresdener Neubürger
aus den schrumpfenden Regionen Ostsachsens (Bautzen, Görlitz) während Leipzig v. a. aus den umliegenden
Landkreisen Leipzig und Nordsachsen Einwohner gewinnt. Damit ist der Trend aus den 1990er Jahren mit einer
Suburbanisierung in das direkte Umland gestoppt. Beide Metropolen profitieren zusätzlich von einem mittlerweile leicht positiven Zuwanderungssaldo aus den alten Bundesländern und einem zunehmenden Zuzug aus dem
Ausland (Abb.4).
Die Wanderungen nach Altersgruppen zeigen in allen Städten bei den Bildungswanderern und Berufseinsteigern
deutliche Gewinne, womit die strukturell bestimmte Alterung der Bevölkerung abgedämpft wird. Bei Fortsetzung
dieses Trends werden sich die Wachstumsinseln noch stärker von den ländlichen Regionen Ostdeutschlands
abheben, die weiterhin hohe Fortzüge und zusätzlich eine negative natürliche Bevölkerungsentwicklung hinnehmen müssen.
8
Abbildung 4
Leipzig und Dresden: woher kommen die Zuwanderer? (Wanderungssaldo 2011/2012)
*jeweils ohne Berlin
**jeweils mit Berlin
Ein Großteil der Zuwanderer Leipzigs und Dresdens kommt aus der ostdeutschen bzw. sächsischen
Provinz, wobei auch der Zuzug aus dem Ausland deutlich ansteigt und die Wanderungsbilanz mit Westdeutschland zuletzt leicht positiv ausgeprägt war.
Datenbasis: Stadt Leipzig 2013
9
2
„Schwarm- und Universitätsstädte“ im Fokus
der jungen Bevölkerung
Entscheidend für die zukünftige Bevölkerungsentwicklung und damit auch für die
zukünftige Wohnflächennachfrage ist insbesondere das Wanderungsverhalten der heute
20- bis 35-Jährigen, da die ältere Bevölkerung eher persistent ist und einen marginalen
Anteil am Wanderungsvolumen besitzt*. Wo zieht also die junge Bevölkerung in
Deutschland hin und von wo zieht sie weg?
2012 beträgt der Anteil der 20-35-Jährigen in Deutschland insgesamt rund 18 %, wobei eine deutliche Polarisierung zwischen Großstädten und der Provinz
erkennbar ist. Einerseits zeigt der ländliche Raum
fast flächendeckend unterdurchschnittliche Anteile
„Junger Leute“. So sind Dörfer in Niederbayern, Nordhessen, Vorpommern, Sauerland, Harz oder Hunsrück
gleichermaßen von Schrumpfung betroffen. Anderseits
zeigt sich aber auch eine starke Konzentration „Junger
Leute“ auf wenige ausgewählte Städte. Dies sind v.a.
Universitätsstädte und Wirtschaftszentren, die „Junge
Leute“ anziehen. München und Berlin haben z.B. seit
2001 rund 60 bzw. 50 Tsd. junge Erwachsene neu
hinzugewonnen. Auch Dresden und Leipzig sind in der
Gunst der jungen Bevölkerung sehr hoch angesiedelt
und weisen jeweils ein Plus von 30 Tsd. „Jungen Leuten“
auf. Heute ist dort jeder vierte Einwohner zwischen
20 und 35 Jahre alt. Im Gegensatz dazu ist die Zahl
der jungen Erwachsenen in den Landkreisen Görlitz,
Bautzen oder im Erzgebirgskreis jeweils um fast 15
Tsd. geschrumpft.
Tabelle 1
Anteil 20- bis 35-Jähriger in den
ostdeutschen GroSSstädten
Kreis
Jena
Dresden
Rostock
Leipzig
Potsdam
Magdeburg
Halle
Erfurt
Schwerin
Chemnitz
Index
D=100
Anteil
2012
Zuwachs
2001-2012
152
142
138
137
128
126
126
124
109
106
28 %
26 %
25 %
25 %
23 %
23 %
23 %
23 %
20 %
19 %
+5.041
+31.461
+10.063
+28.483
+5.851
+8.811
+2.370
+5.852
-1.454
-61
Datenbasis: Statistische Ämter des Bundes
und der Länder 2014
* 2012 betrug der Anteil der über 50-Jährigen nur 14 % am gesamten
innerdeutschen Wanderungsvolumen.
Während 2012 im ländlichen Raum fast flächendeckend 20- bis 35-Jährige unterdurchschnittlich vertreten
sind, zeigt sich eine starke Konzentration „Junger Leute“ in Wirtschaftszentren und Universitätsstädten.
In den neuen Ländern stechen vor allem Dresden, Leipzig, Jena und Rostock mit jeweils hohen Anteilen
junger Altersgruppen hervor.
10
Abbildung 5
Wo sich die jungen Erwachsenen ballen (2012)
Datenbasis: Statistische Ämter des Bundes und der Länder 2014
11
Generell hat sich das West-Ostgefälle hinsichtlich der räumlichen Verteilung junger Leute nahezu aufgelöst. Die
Altersgruppe der 20- bis 35-Jährigen konzentriert sich auch im Osten stärker als in früheren Jahrzehnten in ausgewählten Groß- und Universitätsstädten wie Dresden, Leipzig, Jena oder Rostock, während der ländliche Raum
die Jugend verliert. Ursache dieses sogenannten „Schwarmverhaltens“ (Braun/Pfeifer 2013) junger Leute ist die
Demographie. Die sich in wenigen Städten ballende Generation ist die Nach-Pillenknick-Generation (Geburtsjahre
1980-1995) mit zahlenmäßig schwachen Jahrgängen. Um eine hinreichende Masse für ein lebensstil- und altersgerechtes Umfeld (Kneipen, Clubs, Hobbies etc.) zu ermöglichen, ballen sich die Gleichaltrigen in ausgewählten Orten.
Bei der Wahl des Wohnortes haben die jungen Leute der Generation Y* immer häufiger eine konkrete Liste an
Städten im Kopf, die als akzeptabel angesehen werden. Das sind Großstädte und attraktive Mittelstädte, wo
bereits heute viele andere junge Menschen wohnen und wo es entsprechende Freizeitangebote gibt. Während
in Görlitz z. B. die Zahl der Treffpunkte junger Menschen ständig abnimmt, werden in Leipzig fast jede Woche
neue Clubs oder Ateliers eröffnet, weswegen in der Presse auch schon von „Hypezig“ die Rede ist. Die Dynamik
dieses Schwarmverhaltens ist erstaunlich hoch und führt sukzessive zu einer Entleerung der Provinz. Je mehr
junge Menschen dort wegziehen, desto höher ist auch die Bereitschaft der Verbliebenen, ihre Heimat ebenfalls zu
verlassen, getreu dem Motto: „Ich will hier nicht der letzte junge Mensch sein“ (Braun/Pfeifer 2013). Durch das
Schwarmverhalten werden nicht zuletzt auch die regionalen Unterschiede der Geburtenraten zunehmen. Mit den
jungen Abwanderern fehlen zukünftig schließlich auch deren potenzielle Kinder.
Bildungsexpansion führt zu Run auf ostdeutsche Hochschulstandorte
Nachhaltig positive Investitionsstandorte sind gerade dort zu finden, wo es gute Ausbildungsmöglichkeiten gibt.
Insbesondere seit 2007 ist die Studentenzahl in Deutschland stark angestiegen. So waren im Wintersemester
2013/2014 insgesamt 2,6 Mio. Studenten an deutschen Hochschulen immatrikuliert. Die Zahl der Studienanfänger
war 2013 mit 500 Tsd. erneut ein Rekordergebnis. Hatten im Jahr 2000 28,4 % eines Jahrganges ein Studium in
Deutschland aufgenommen, waren es 2011 bereits 47,9 %.
Diese Bildungsexpansion hat massive räumliche Auswirkungen. Junge Leute müssen zum Studieren in die Hochschulstandorte ziehen, ein nicht unbedeutender Teil bleibt später dort „kleben“. Daraus erklärt sich der enorme
Nachfrage- und Mietpreisanstieg auf den Wohnungsmärkten der Universitätsstädte. Ursachen der Bildungsexpansion
sind nicht nur strukturelle Sondereffekte (u. a. doppelte Abiturjahrgänge, Aussetzung der Wehrpflicht), sondern
gerade auch der generelle Trend zur Höherqualifizierung, die Öffnung der Hochschulen für beruflich Qualifizierte
sowie die steigende Zahl ausländischer Studenten.
Auch Ostdeutschland profitiert dank der hohen Dichte an Hochschulen von den steigenden Studentenzahlen, die in
den Universitätsstädten während des Studiums und z. T. auch nach dem Abschluss Wohnraum nachfragen. Allein
an den beiden größten Hochschulstandorten Dresden und Leipzig sind 2013 mit rund 80 Tsd. Studenten über
16 Tsd. mehr immatrikuliert als 15 Jahre zuvor. Auch an den anderen etablierten ostdeutschen Universitäten hat
sich die Anzahl der Studenten deutlich erhöht, zum Teil sogar verdoppelt (u. a. Magdeburg, Greifswald) (Abb. 6).
Angezogen durch niedrigere Lebenshaltungskosten, keine Studiengebühren und einen guten Betreuungsschlüssel
nimmt dabei der Anteil westdeutscher und ausländischer Studienanfänger kontinuierlich zu (um 5 -10 % p. a.).
Dazu haben auch länderübergreifende Hochschulmarketingkampagnen wie „Studieren in Fernost“ beigetragen,
die das allgemeine Image des Hochschulstandorts Ost verbessern und gezielt westdeutsche Studieninteressierte
auf Studienangebote aufmerksam machen konnten.
* Die Generation Y gilt als gut ausgebildet, sucht Möglichkeiten der Selbstverwirklichung und fordert mehr Zeit für Familie und Freitzeit.
Die Suche nach hoher Lebensqualität führt die Generation Y verstärkt in die Großstädte.
12
Abbildung 6
Hochschulstandorte in Ostdeutschland (Studentenzahl und Entwicklung)
Investitionsmöglichkeiten
im Wohnungsmarkt bieten
vor allem die etablierten
Universitätsstädte, deren
Studentenzahl in den
vergangenen Jahren stark
gewachsen ist und die mit
den Studenten eine künftig
wirtschaftlich potente
Nachfragegruppe auf dem
Wohnungsmarkt bieten.
Anzahl der Studenten 2013*
* alle Hochschulen am jeweiligen
Standort (inkl. Fach- und privaten
Hochschulen)
Entwicklung der Studentenzahl an
ausgewählten Hochschulen
WS 1998/99
WS 2012/13
Datenbasis:
Statistisches Bundesamt 2014
13
„Nur die Währungs-, Wirtschafts- und Sozialunion bietet die Chance und die Gewähr dafür, dass sich die
Lebensbedingungen rasch und durchgreifend bessern. Durch eine gemeinsame Anstrengung wird es uns
gelingen, Mecklenburg-Vorpommern und Sachsen-Anhalt, Brandenburg, Sachsen und Thüringen schon
bald wieder in blühende Landschaften zu verwandeln, in denen es sich zu leben und zu arbeiten lohnt.“
Fernsehansprache von Bundeskanzler Kohl anlässlich des Inkrafttretens
der Währungs-, Wirtschafts- und Sozialunion (1. Juli 1990)
14
3
Wirtschaft – Der Osten holt auf
Wenngleich nicht überall in Ostdeutschland wie versprochen die blühenden Landschaften
entstanden sind, so verfügen doch einige Städte und Regionen heute über eine tragfähige
wirtschaftliche Grundlage.
Wirtschaftskraft – Angleichung schneller als erwartet
Ein wesentlicher Indikator zum Vergleich der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit ist das Bruttoinlandsprodukt
(BIP) je Einwohner, das in Deutschland ein ausgeprägtes Regionalgefälle zeigt (Statistische Ämter des Bundes
und der Länder 2014). Das Ost-West-Gefälle hat noch Bestand, wenngleich die Wirtschaftskraft in den neuen
Ländern deutlich aufgeholt hat. Der bereits zurückgelegte Weg wird klar, wenn man in das Jahr 1991 zurückblickt:
Damals erwirtschaftete jeder Ostdeutsche ein Drittel dessen, was ein Westdeutscher zum Bruttoinlandsprodukt
beitrug. 2013 waren es mit knapp 24 T € schon rund 67 % des Westniveaus (Abb. 7).
Insgesamt ist das BIP je Einwohner in diesem Zeitraum in den neuen Ländern fast viermal stärker gestiegen als
in den alten Ländern. Damit hat sich die Wirtschaftskraft Ostdeutschlands im Nachwendeprozess schneller an
das westdeutsche Niveau angeglichen als von Ökonomen erwartet wurde. Laut Barro-Konvergenzrate verringert
sich bspw. der Abstand zweier Regionen in der Wirtschaftsleistung um rund zwei Prozent pro Jahr (IW 2009).
Nach dieser Regel würde es in Ostdeutschland noch rund 30 Jahre dauern, bis die neuen Länder zu den alten
Ländern aufgeschlossen hätten (Abb. 8). Tatsächlich ging es in den vergangenen 24 Jahren aber fast doppelt
so schnell voran. Die anfänglich sehr starken Konvergenzfortschritte zwischen Ost- und Westdeutschland, die
Abbildung 7
Wirtschaftskraft je Einwohner in West- und Ostdeutschland 1991 und 2013
1991
2013
Datenbasis: Statistisches Bundesamt 2014
15
nicht zuletzt durch die umfangreichen staatlichen Transfers erzielt wurden, haben sich allerdings in den letzten
Jahren abgeschwächt. Bereits zur Jahrtausendwende wurde in den neuen Ländern ein Niveau des BIP je Einwohner von 62 % des westdeutschen Durchschnittswerts erreicht. Seitdem verharrt die Wirtschaftsleistung
in den neuen Bundesländern hartnäckig bei zwei Drittel des Westniveaus.
Auch wenn die Anzahl an Großunternehmen, Hochtechnologiebranchen und wissensintensiven Dienstleistungen immer noch unterdurchschnittlich ist, lassen die jüngsten Erfolge von Zukunftstechnologien mittelfristig
zumindest für einige Regionen eine weitere Angleichung erwarten.
Abbildung 8
Angleichung der Wirtschaftsleistung und Barro-Konvergenzrate
Nach anfänglich sehr
starken Konvergenzfortschritten verharrt die
Wirtschaftsleistung in
den neuen Bundesländern
seit einigen Jahren hartnäckig bei rund zwei Drittel
des Westniveaus. Ökonomen wie Robert Barro
erwarteten eine jährliche
Angleichung der Wirtschaftsleistung um rund
zwei Prozent.
Datenbasis: Statistisches Bundesamt 2014
Legende
Konvergenz-Prognose
Tatsächliche Entwicklung des BIP
in Ostdeutschland
Deutliche Erholung auf dem ostdeutschen Arbeitsmarkt
Ein weiterer wichtiger Indikator zur Messung ökonomischer Ungleichgewichte ist das Niveau der Arbeitslosigkeit, das im Zuge der Transformation Ostdeutschlands auf Rekordwerte von bis zu 20 % anstieg (Abb. 9). Trotz
der massiven Abwanderung lag 2005 die Arbeitslosenquote im Schnitt immer noch bei 18,7 %, wobei in vielen
Landesteilen weiterhin mehr als ein Fünftel der Menschen ohne Job war. Zwar hat der Wegzug der arbeitsfähigen
Bevölkerung die Zahl der Arbeitslosen leicht gesenkt. Indirekt schwächte er aber die kaufkräftige Nachfrage und
damit das Marktpotenzial der Regionen, womit Investitionen von Unternehmen und die Schaffung neuer Arbeitsplätze ausblieben (Blien et al 2010).
16
Erst ab 2006 trat eine deutliche Erholung auf dem ostdeutschen Arbeitsmarkt ein, im Zuge dessen die Arbeitslosenquote bis 2013 auf 10,3 Prozent fiel. Trotz des massiven Rückgangs bleiben die regionalen Unterschiede
erhalten. Entlang der ehemaligen innerdeutschen Grenze (u. a. LK Sonnberg, LK Hildburghausen) und südlich von
Berlin (LK Teltow-Fläming, LK Dahme-Spreewald) finden sich beispielsweise Kreise, deren Arbeitslosigkeit auch in
den alten Ländern nicht aus dem Rahmen fallen würden. Im Gegensatz dazu stehen vor allem ländliche Gebiete
weitab von günstigen Verkehrsverbindungen Richtung Westen, die nach wie vor von einer tiefen Arbeitsmarktkrise
betroffen sind (u. a. LK Uckermark, LK Ostvorpommern, LK Mansfeld-Südharz) (Abb. 10).
Industrietradition vs. Zukunftstechnologien – Branchenschwerpunkte in den neuen Ländern
Analog zum Westen bestimmt auch im Osten Deutschlands ein deutliches Nord-Süd-Gefälle die räumlichen Disparitäten der Wirtschaftsstruktur. Entsprechend sind die wichtigen Industriekerne und Dienstleistungszentren
– abgesehen von der Metropolregion Berlin – verstärkt in Sachsen und Thüringen sowie in Sachsen-Anhalt im
ehemaligen „Chemiedreieck“ Halle-Merseburg-Bitterfeld zu finden. In weiten Teilen Mecklenburg-Vorpommerns,
Brandenburgs sowie dem nördlichen Sachsen-Anhalt lassen sich dagegen nur sehr vereinzelt wettbewerbsfähige Industrieansiedlungen ausmachen (Abb. 10).
Bei den heute erfolgreichen Branchenschwerpunkten in den neuen Ländern kristallisieren sich generell zwei unterschiedliche Typen heraus. Zum einen zeigt die Verteilung der Arbeitsplätze historisch bekannte Muster. Neben
dem Ruhrgebiet galt Ende des 19. Jahrhunderts insbesondere Sachsen als Wiege der deutschen Industrialisierung.
Abbildung 9
Entwicklung der Arbeitslosenquote 1991 bis 2013
Seit 2006 erholt sich der
ostdeutsche Arbeitsmarkt.
Während die Arbeitslosenquote in Westdeutschland
seit 2006 im Schnitt um
3,1 Prozentpunkte auf
6,0 % im Jahr 2013 zurückging, fiel sie in Ostdeutschland um 7 Prozentpunkte auf 10,3 %.
Legende
Westdeutschland
Ostdeutschland
Datenbasis: BA 2014
17
Nachdem der Großteil der Industrieproduktion nach der Wende zusammenbrach, investierten westdeutsche
und internationale Unternehmen – meist begleitet von hohen Subventionen – an potenziell erfolgsversprechenden Standorten, die historisch gewachsene Strukturen in Form bestehender Anlagen oder eines spezialisierten
Arbeitskräftereservoirs boten (Braun et al 2014). Beispiele hierfür sind die mitteldeutsche Chemieindustrie in
Leuna, die Optoelektronik in Jena, die Halbleiterfertigung in Dresden oder der Automobilbau in Zwickau. Die
industrielle Tradition Ostdeutschlands ist damit weiterhin sichtbar, wenngleich die Standorte meist geringere
Beschäftigtenzahlen und Entscheidungskompetenzen („verlängerte Werkbänke“) als zu DDR-Zeiten aufweisen.
Auffallend ist zum anderen der Schwerpunkt auf jungen, zukunftsgerichteten Branchen. Neben der massiven
Förderung und Subventionierung, einer großen Verfügbarkeit von Flächen und Arbeitskräften sind es auch die
im Vergleich zu einigen westdeutschen Regionen (bspw. Ruhrgebiet) weniger verkrusteten Strukturen, die eine
Ansiedlung dieser Branchen in den neuen Ländern begünstigt haben. So profitierten von der Einführung des
Erneuerbaren-Energien-Gesetzes im Jahre 2000 in besonderem Maße Firmen in den ostdeutschen Ländern.
Weitere Zukunftsfelder der ostdeutschen Wirtschaft sind unter anderem die Biotechnologie, Medizintechnik,
Mikro- und Nanoelektronik, wobei auch hier der geographische Schwerpunkt neben dem Großraum Berlin
deutlich in Sachsen und Thüringen liegt.
Insgesamt dominieren heute kleine und mittelständische Unternehmen das industrielle Strukturbild der neuen
Bundesländer. Großunternehmen und Konzernzentralen sind dagegen auch infolge der Entflechtung der VEBGroßbetriebe die Ausnahme. Zwar sind viele der im „Prime Standard“ (DAX, MDAX, SDAX und TecDAX) gelisteten
Unternehmen im Osten mit Produktionsstätten vertreten (z. B. BMW in Leipzig oder BASF in Schwarzheide), aber
nur zwei haben dort ihren Hauptsitz (Jenoptik und Carl Zeiss Meditec in Jena). Die Kleinteiligkeit der ostdeutschen
Unternehmensstruktur wirkt sich häufig nachteilig auf das Produktivitäts- und Einkommensniveau, die internationale
Wettbewerbsfähigkeit sowie die Innovations- und Forschungskraft der Unternehmen aus (BMI 2013).
Nichtsdestotrotz ist in den ostdeutschen Ballungsräumen
der „südlichen Hälfte“ der Industrieneuaufbau gelungen
und die Wertschöpfung des Verarbeitenden Gewerbes
nahezu auf westdeutschen Niveau. Dass in einigen
Wachstumskernen deutliche Aufholprozesse beobachtet
werden können, spiegelt sich u. a. in verschiedenen
Städterankings wider, bei denen die ostdeutschen Städte
gerade hinsichtlich der Wirtschaftsdynamik führende
Plätze einnehmen (Tab. 2).
Tabelle 2
Dynamikranking 2012
Platz/Stadt
1
2
3
4
5
Platz/Stadt
Magdeburg 6
Oldenburg
7
Kassel
8
Rostock
9
Leipzig
10
Erfurt
Halle
Braunschweig
Berlin
Hamburg
Platz/Stadt
11
12
13
14
15
Chemnitz
Lübeck
Essen
Bremen
Dresden
Quelle: Initiative Neue Soziale Marktwirtschaft 2013
18
Abbildung 10
Zukunftstechnologien und Arbeitsmarkt in den neuen Ländern
Die ostdeutsche Wirtschaftstruktur zeigt
deutliche regionale
Differenzierungen. Zu
den Gewinnern zählen
attraktive Metropolregionen und Unistädte, wie
z. B. Jena, Erfurt, Leipzig,
Dresden und Potsdam, wo
sich innovative Branchen
konzentrieren und das
Niveau der Arbeitslosigkeit
unterdurchschnittlich ist.
Arbeitslosenquote 2013
bis zu 6 %
>6%
>8%
> 10 %
> 12 %
Zukunftstechnologie-Branchen
Datenbasis: BA 2014; Braun et al 2014
19
Beispiele für erfolgreiche Industriecluster
Dresden und das „Silicon Saxony“
Die sächsische Residenzstadt Dresden weist eine lange Tradition als Standort von Hochtechnologie-firmen
auf. Die Mikroelektronik wurde von der DDR-Führung als Schlüsseltechnologie gezielt gefördert. Wichtige
Unternehmen waren beispielsweise das VEB Kombinat Robotron in Dresden oder der VEB Spurenmetalle
Freiberg, zugehörig zum VEB Kombinat Mikroelektronik Erfurt.
Dank gut ausgebildeter Arbeitskräfte und gefördert durch milliardenschwere Subventionen siedelten sich
nach der Wende einige Firmen der Mikroelektronikbranche im ehemaligen „Tal der Ahnungslosen“ an,
darunter Global Player wie Siemens/Infineon oder AMD. Zusammen mit zahlreichen Zuliefererbetrieben
bildete sich so rund um die sächsische Hauptstadt ein Hochtechnologiecluster heraus. Heute sind etwa
300 Unternehmen der Hochtechnologie mit rund 40.000 Mitarbeitern in Europas größtem Branchennetzwerk der Halbleiter-, Elektronik- und Mikroelektronikindustrie organisiert, welches in Anlehnung an das
„Silicon Valley“ in Kalifornien „Silicon Saxony“ genannt wurde. Sie profitieren dabei von einer Vielzahl
an Forschungseinrichtungen, unter anderem den Technischen Universitäten Dresden und Freiberg, acht
Fraunhofer-Instituten, dem Helmholtz Zentrum Dresden-Rossendorf sowie zahlreichen industriellen
Forschungseinrichtungen. Jeder zweite in Europa gefertigte Chip kommt heute aus Dresden.
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Jena – Zentrum für Optik und Photonik
Nach dem Zweiten Weltkrieg wurden die Firmenzentralen der Weltkonzerne Zeiss und Schott nach
Süddeutschland verlegt (Oberkochen und Mainz), die verbliebene Industrie demontiert und in die Sowjetunion transportiert. Im späteren Wiederaufbau firmierte die optische Industrie in Jena unter dem
Namen Kombinat VEB Carl Zeiss Jena und wurde als Vorzeigeprojekt der Hochtechnologie staatlich
gefördert. Dieses wurde nach der deutschen Wiedervereinigung in die Jenoptik AG überführt, während
die ehemaligen Unternehmen Zeiss und Schott ebenfalls mit der Wiedereröffnung von Produktions- und
Forschungsstätten nach Jena zurückkehrten, ihre Firmenzentralen jedoch in Süddeutschland beließen.
Jena gilt heutzutage mit rund 100 Unternehmen der optischen Industrie mit einen Jahresumsatz in Höhe
von 1,3 Mrd. € wieder als Technologie- und Wissenschaftszentrum Thüringens. Mitentscheidend für den
Erfolg ist auch das dichte Netzwerk mit Forschungs- und Bildungseinrichtungen (u.a. Fraunhofer-Institute,
Leibniz-Institut) sowie zahlreichen Hochschuleinrichtungen.
21
4
Ostdeutsche Wohnungsmärkte
mit Investmentpotenzial
In Folge der Wiedervereinigung kam es Anfang der 1990er Jahre durch Haushaltszuwächse, den Nachholbedarf an Wohnstandards, große Erwartungen und steuerliche
Anreize zu einer starken Ausweitung der Bautätigkeit. Alleine in den zehn betrachteten
Großstädten wurden 1997 fast 30.000 neue Wohneinheiten im Geschosswohnungsbau
fertiggestellt.
Zur Jahrtausendwende kam es zu einem abrupten Ende des Baubooms der 1990er mit einer kontinuierlichen
Abwärtsbewegung der Bautätigkeit. Der Tiefpunkt war 2006 mit nur noch 850 fertiggestellten Wohneinheiten
in Mehrfamilienhäusern erreicht. Neben der negativen Bevölkerungsentwicklung war der massive Rückgang
v.a. auf die zunehmende Wohneigentumsbildung im Umland der Städte und auf die zuvor produzierten Überangebote zurückzuführen. So stimulierten die steuerlichen Anreize im Rahmen des Fördergebietsgesetzes die
Neubautätigkeit (Sonderabschreibung Ost), die teilweise eher durch die Steuerersparnisse motiviert war und
sich weniger am Markt orientierte. Seit Ende der 1990er Jahre überstieg das Wohnungsangebot zunehmend
die Nachfrage. Das galt insbesondere für wirtschaftlich schwache Regionen mit Wohnungsleerständen von bis
zu 30 %. Besonders betroffen waren ältere Gebäude mit einem Baujahr bis 1918 und Wohnungen, die zu DDRZeiten errichtet wurden (v. a. Plattenbauten) oder Ausstattungsdefizite aufwiesen (Statistische Ämter des Bundes
und der Länder 2014).
Abbildung 11
Entwicklung der Baufertigstellungen in den ostdeutschen GroSSstädten
Nach dem abrupten Rückgang der Bautätigkeit Ende
der 1990er Jahre ziehen
die Neubauzahlen im Geschosswohnungsbau erst
ab 2007 wieder leicht an.
Die seit 1995 fertiggestellten Wohnungen konzentrieren sich mit 50 % klar
auf Dresden und Leipzig.
Baufertigstellungen im
Geschosswohnungsbau
Leipzig
Dresden
Städteauswahl insgesamt
Datenbasis: Statistisches Bundesamt 2014
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Zur zielgerichteten Stabilisierung der ostdeutschen Wohnungsmärkte erfolgte zur Jahrtausendwende eine
Umorientierung in der Wohnungspolitik auf den Rückbau bzw. den Abriss nicht mehr benötigter Wohnungen im
Rahmen des Stadtumbauprogramms Ost. Gemeinsam mit der wieder steigenden Wohnungsnachfrage konnte so
damit begonnen werden, die Verwerfungen zwischen Wohnungsangebot und -nachfrage in vielen ostdeutschen
Großstädten langsam abzubauen.
Leerstandsabbau und Mietpreisanstieg
Seit einigen Jahren ist wieder deutlich Bewegung in die ostdeutschen Wohnungsmärkte gekommen. Die Leerstände
schrumpfen, die Mieten steigen und es wird wieder gebaut. 2012 wurden in den zehn betrachteten Großstädten
rund 2.650 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern fertig gestellt. Das entspricht einem Plus von 50 % gegenüber
dem Vorjahresstand und ist der höchste Wert seit 2001. Zurückzuführen ist dieser leichte Aufwind auf die positive
Bevölkerungsentwicklung, die unter anderem auch durch abnehmende Suburbanisierungsprozesse unterstützt wird.
Wurden beispielsweise zur Jahrtausendwende im Leipziger und Dresdner Umland noch über 7.000 Wohneinheiten
erstellt, waren es 2012 nur noch rund 1.300. Nicht zuletzt scheint auch die jahrelang dominierende Sanierung
der Bestandswohnungen so weit vorangeschritten zu sein, dass die zusätzliche Nachfrage nach hochwertigen
Wohnraum jetzt durch Neubau bedient werden muss (JLL 2014).
Ein weiterer Impuls zu mehr Neubau geht von der Leerstandsentwicklung aus. Wenngleich das Leerstandsniveau
im Osten mit über sechs Prozent insgesamt noch fast doppelt so hoch ist wie im Westen, werden v.a. in den Großstädten deutlich rückläufige Leerstandszahlen in Mehrfamilienhäusern vermeldet. Den niedrigsten Leerstand
in Geschosswohnungen, die unmittelbar vermietbar oder mittelfristig aktivierbar sind, haben derzeit die Städte
Potsdam und Jena (jeweils unter 2 %). Am anderen Ende der Skala finden sich Chemnitz (9,6 %), Schwerin (8,9 %)
und Halle (8,5 %) (empirica 2013). Abgesehen von den z. T. beträchtlichen Niveauunterschieden zeigten alle ostdeutschen Großstädte zwischen 2009 und 2012 einen Abbau ihrer Leerstandsreserven. Besonders dynamisch
war die Entwicklung in Halle, Schwerin, Magdeburg und Leipzig, wo die Leerstandsquoten seit 2009 um mehr als
eineinhalb Prozentpunkte geschrumpft sind (Abb. 12).
Der Vergleich der Leerstands- und Mietpreisentwicklung in den zehn ostdeutschen Großstädten bestätigt grundsätzlich einen negativen Zusammenhang: Die Mieten steigen mit rückläufigem Leerstand und umgekehrt. So
lassen sich die relativ günstigen Mieten im prosperierenden Leipzig durch die immer noch überdurchschnittlich
hohe Leerstandsrate begründen. Jena, Potsdam, Rostock und Dresden weisen hingegen nicht nur die niedrigsten
Leerstände auf, sondern sind auch die Märkte mit dem höchsten Mietpreisniveau. In diesen Städten erreichen die
Mieten im neueren Bestand durchschnittlich über 8 € pro Quadratmeter. Bei den Spitzenmieten macht es dabei
wenig Unterschied, ob es sich um eine Wohnung in einem sanierten Alt- oder in einem Neubau handelt. In Dresden und Potsdam werden zum Beispiel am oberen Ende der Mietpreisspanne zweistellige Nettokaltmieten von
mittlerweile über 11 bzw. 12 € gezahlt. Unabhängig vom Mietniveau legten die Mietpreise zuletzt deutlich zu. Die
stärkste Mietpreisdynamik lässt sich in Magdeburg, Dresden und Erfurt beobachten, wo die Angebotsmieten im
Neubausegment (Baujahr ab 2003) von 2010 bis 2013 jährlich um über 8 % zunahmen (Abb. 12).
Gleichwohl ist die Korrelation zwischen Mieten und Leerstand nicht überall gleich stark ausgeprägt. Preise
reagieren i. d. R. umso heftiger, je niedriger das Leerstandsniveau ist. Beispiele hierfür sind Dresden und Erfurt, deren
Mietentwicklung deutlich überproportional zum Leerstandsrückgang verlaufen ist. Bei einem Leerstandsniveau
von mehr als 8 % zeigen die Mieten in Leipzig, Chemnitz und Halle trotz deutlichem Leerstandsabbau hingegen
einen relativ geringen Anstieg. Daraus lässt sich schließen, dass auf dem Wohnungsmarkt erst bei Unterschreitung
eines bestimmten Leerstandsniveaus der Markt reagiert und die Mietpreise deutlich ansteigen.
23
Dieser Logik folgend könnte man in Halle und Leipzig bei fortgesetztem Leerstandsabbau mittelfristig mit deutlich
steigenden Mieten rechnen. Chemnitz wäre hingegen noch etwas weiter von Mietpreissprüngen entfernt. Investmentpotenzial bieten desweiteren auch Märkte mit geringem Leerstand und gleichzeitig niedrigen Mieten. Dieser
Quadrant war 2010 noch mit Dresden und Erfurt besetzt, die aber beide infolge der deutlichen Mietpreissteigerungen nach rechts in den Quadranten „hohe Miete, niedriger Leerstand“ gerückt sind.
Abbildung 12
Miethöhe, Leerstand und Bautätigkeit in den ostdeutschen GroSSstädten
Lesebeispiel: In Dresden
lag die marktaktive Leerstandsquote 2009 bei
3,4 % und die durchschnittliche Angebotsmiete
im neuwertigen Bestand
zu Beginn des Jahres 2010
bei 6,12 €/qm. Im Laufe
von drei Jahren ist der
Leerstand auf 2,4 % gesunken und die Mieten parallel
auf 8,11 €/qm gestiegen.
Die Neubautätigkeit von
Geschosswohnungen hat
sich fast vervierfacht, von
drei Neubauten je 10.000
Einwohner auf 11 Wohneinheiten im Jahr 2012.
Neubauwohnungen in Mehrfamilienhäusern je 10.000 Einwohner
Datenbasis: empirica 2013, Statistisches Bundesamt 2014
Kreisfarben
2009/2010*
2012/2013*
* Leerstandsdaten aus den Jahren
2009 bzw. 2012;
Angebotsmieten aus den Jahren
2010 bzw. 2013
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Anziehende Bautätigkeit und Investorennachfrage
Ein weiterer wesentlicher Indikator für die Einschätzung lokaler Wohnungsmärkte ist die Bauintensität. Trotz anspringender Neubautätigkeit haben die strukturellen Unterschiede zwischen Ost und West weiterhin Bestand. So
wurden 2012 in den alten Ländern im Geschosswohnungsbau mit durchschnittlich 10,3 Wohnungen je 10.000
Einwohner nach wie vor doppelt so viele gebaut wie in den neuen Ländern. Allerdings zeigt der ostdeutsche Wohnungsmarkt deutliche regionale Ausdifferenzierungen. So variiert die Wohnungsbauintensität von knapp drei neu
gebauten Wohnungen je 10.000 Einwohner in Chemnitz bis hin zu 33 in Jena. Gerade die Wohnungsmärkte mit
hohen Leerstandszahlen (Chemnitz, Schwerin, Halle und Leipzig) zeigen mit durchschnittlich sieben Wohnungen
je 10.000 Einwohner ein eher verhaltenes Neubauvolumen. Deutlich reagiert hat hingegen die Bautätigkeit in
denjenigen Märkten, die eine starke Mietpreisentwicklung vollzogen. Nach Jena liegen Potsdam und Rostock
mit 23 bzw. 22 Wohnungen je 10.000 Einwohnern an der Spitze.
Investmentchancen bieten ebenso Wohnungsmärkte, die im Quadranten rechts unten („hohe Miete, niedriger
Leerstand“) liegen und deren Baufertigstellungszahlen noch nicht entsprechend auf den Wohnungsbedarf reagiert
haben. Gerade Erfurt und Magdeburg liegen mit ihrer Bauintensität deutlich zurück. Risiken gehen hingegen von
einer zu hohen Bautätigkeit aus. In Schwerin etwa könnte das derzeit große Angebot an Wohnraum zukünftig
eine eher geringe Dynamik der Preise bewirken.
Ostdeutsche Wohnungsmärkte wieder im Fokus der Anleger
Die aufgezeigten positiven Entwicklungsverläufe einiger ostdeutscher Wohnungsmärkte rufen zunehmend Wohnungsinvestoren auf den Plan. Der Umsatz mit Wohnimmobilien ist dementsprechend laut Gutachterausschüssen
in den neuen Bundesländern (exklusive Berlin) seit 2009 um 38 % auf 9,4 Mrd. € im Jahr 2012 gestiegen. Der
Investorenfokus richtet sich auch hierbei vor allem auf die Wachstumsregionen Dresden und Leipzig sowie auf
Mittelstädte wie Erfurt, Magdeburg, Potsdam und Rostock, die über nachhaltige Fundamentaldaten in Bezug
auf Bevölkerungsentwicklung und Arbeitsmarktsituation verfügen. Beliebtestes Investmentziel war 2013 die
Elbmetropole Dresden, wo das Handelsvolumen von Mehrfamilienhäusern mit 393 Mio. € rund 44 % über dem
Mittelwert der letzten zehn Jahre lag.
Ein Resultat der weiter steigenden Mieten und der zunehmenden Investorennachfrage ist die gegenwärtig wieder zunehmende Preisdynamik. Deutlich verteuert haben sich Dresden und Leipzig mit Kaufpreisfaktoren von
mittlerweile 17- bzw. 16-fach. 2010 betrugen die Preise in guten Lagen in beiden Städten im Durchschnitt nur
das 12,9-Fache der Jahresnettokaltmiete. Etwas niedriger sind die Kaufpreisfaktoren noch mit 14,5 in Jena und
mit 14,0 in Erfurt (E&V 2014).
Chancen und Risiken lassen sich schließlich auch aus der Relation zwischen Miet- und Kaufpreisentwicklung
ableiten. Vor allem in Dresden, Magdeburg und Jena sind die Mieten zwischen 2010 und 2013 im Neubausegment deutlich schneller gewachsen wie die Kaufpreise. In Potsdam, Chemnitz, Leipzig und Halle könnte man
hingegen noch am ehesten Übertreibungen vermuten, denn hier stiegen die Kaufpreise seit 2010 wesentlich
schneller als die Mieten.
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Kuppeln der Hochschule für Bildende Künste und der Frauenkirche in DresdenFoto: istockphoto
Kurz & Knapp
Die Lage in Ostdeutschland ist so gut wie noch nie, resümiert die Bundesregierung im
aktuellen Jahresbericht zum Stand der Deutschen Einheit. Die Bewertung des vorliegenden
Focus kann diese Ansicht im Großen und Ganzen teilen, auch wenn sie insbesondere aus
wohnungswirtschaftlicher Perspektive differenzierter ausfällt.
Ein Eckpfeiler der positiven Bilanz ist der Stillstand der massiven Abwanderung. Erstmals seit der Wiedervereinigung zogen 2012 ungefähr so viele Menschen von West- nach Ostdeutschland wie umgekehrt, wobei regional
nach wie vor ein stark ausdifferenziertes Bild vorherrscht. Während in strukturschwachen, ländlich geprägten
Regionen infolge von Arbeitslosigkeit und Abwanderung die Schrumpfung und Alterung der Gesellschaft weiter
voranschreitet, steigt die Bevölkerungszahl vor allem junger Altersgruppen in einigen ostdeutschen Städten entgegen der Prognosen sprunghaft an. Anziehungspunkte sind v.a. Universitäts- und sogenannte Schwarmstädte,
wo bereits heute viele andere junge Menschen wohnen und wo es entsprechende Ausbildungs-, Beschäftigungsund Freizeitangebote gibt.
Auch aus wirtschaftlicher Sicht ist das Resümee insgesamt eher positiv. Auch wenn nicht überall in Ostdeutschland blühende Landschaften entstanden sind, so verfügen doch einige Städte und Regionen heute über eine
tragfähige wirtschaftliche Grundlage. Zu den Gewinnern zählen auch hier Universitätsstädte vor allem in der
„südlichen Hälfte“ Ostdeutschlands, wo sich innovative Branchen konzentrieren und das Niveau der Arbeitslosigkeit entsprechend geringer ist. Ein viel zitiertes Beispiel für einen erfolgreichen Entwicklungspfad ist der
europaweit bedeutende Mikroelektronikcluster „Silicon Saxony“, der mit der entsprechenden Ausrichtung der
Technischen Universität und der Forschungsinstitute inzwischen auch zu hochkarätigen Ausgründungen und
weiteren Firmenansiedlungen führt.
Die starken Unterschiede in der Wirtschafts- und Bevölkerungsentwicklung schlagen sich auch in der Wohnungsmarktentwicklung nieder, so dass es hier ebenfalls deutliche Gewinner- und Verliererregionen gibt. Während
besonders im ländlichen Raum schrumpfende Einwohnerzahlen mit Angebotsüberhängen und Leerständen auf
den dortigen Wohnungsmärkten einhergehen, wird hingegen in Dresden oder Jena bereits von Wohnungsnot
oder Wohnungsmangel gesprochen.
Aus Investorensicht wurden die Investmentchancen im ostdeutschen Wohnungssegment – auch aufgrund der
Negativerfahrungen aus den 1990er Jahren – lange Zeit unterschätzt. Infolge der zuletzt positiven demographischen, ökonomischen und wohnungswirtschaftlichen Entwicklungen richtet sich das Interesse der Immobilienanleger nun aber wieder zunehmend auf die neuen Bundesländer. Gesunde Wohnungsmarktkonstellationen
mit Investmentpotenzial bieten dabei grundsätzlich diejenigen ostdeutschen Großstädte, die hinsichtlich der
lokalen Wirtschafts- und Bevölkerungsentwicklung solide Fundamentaldaten aufweisen. Das sind neben den
Universitäts- und Schwarmstädten wie Leipzig oder Potsdam wirtschaftlich wettbewerbsfähige Standorte wie
Jena oder Dresden mit innovativen Branchenclustern. Beim Ausloten von Investmentchancen müssen darüber
hinaus das marktaktive Leerstandsniveau, die aktuelle Bauintensität und die Relation zwischen Kaufpreis- und
Mietentwicklung Berücksichtigung finden. Künftige Mietpreisanstiege sind besonders in denjenigen Wohnungsmärkten zu erwarten, wo sich der vollzogene Leerstandsabbau noch nicht entsprechend in der Mietpreisentwicklung widerspiegelt oder wo die Wohnungsbautätigkeit deutlich der Nachfrage hinterherhinkt. Es gibt sie also, die
blühende Landschaften in Ostdeutschland, wo sich das Investieren in Wohnimmobilien durchaus lohnen kann.
Literatur
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2030. Analysen Bau.Stadt.Raum (9), Bonn
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Leipzig. 2. Halbjahr 2013.
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2025/2050. Berichte (29), Bonn
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2014.
Just, T. (2011): Regionale Bevölkerungsprognosen. Unsicher, instabil, dennoch wertvoll.
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www.insm-staedteranking.de/
charts/dyn_d_gesamt.png
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Braun, R.; Pfeiffer, U. (2013): Wohnimmobilien zur Altersvorsorge. Berlin
BMI (2013): Jahresbericht der Bundesregierung zum Stand der Deutschen Einheit
2013. Berlin
Institut für Wirtschaftsforschung Halle (iwh)
(2010): Ostdeutschlands Transformation
seit 1990 im Spiegel wirtschaftlicher und
sozialer Indikatoren. Halle
IW (2009): Viel erreicht – noch viel zu tun.
iwd 45/2009
Stadt Leipzig (2013): Statistischer Quartalsbericht III/2013.
Statistische Ämter des Bundes und der
Länder (2014): Vergleich der Ergebnisse der
Gebäude und Wohnungszählungen 2011
und 1995
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