Informação de Valor 1

Informação de
VALOR
R e v i s t a
100
anos de
inovação
d a
D C L
V a l u e
i n
R e a l
E s t a t e
DCL REAL ESTATE COMPLETA UM SÉCULO
DE HISTÓRIA E DESENVOLVIMENTO COM
PLANOS PARA EXPANSÃO DE ÁREA
ANO 01
•
Nº 01
Empresários da
DCL Real Estate
avaliam projeto de
empreendimento
built to suit
sumário
05
Mais Valor
Novidades sobre o mercado
09
Business Park
Município de Pinhais é
atrativo para investidores
14
06
Atacarejo
Com a palavra
Formato alia preço
e quantidade
Eduardo Schulman,
empresário e consultor
16
Capa
100 anos da DCL Real Estate
12
Built to suit
www.facebook.com/LaVioleteraOficial
www.lavioletera.com.br/blog
loja.lavioletera.com.br
www.lavioletera.com.br
Modalidade satisfaz
todos os interessados
22
Ponto de vista
Marcos Hirai, BG&H Retail Real Estate
informação de valor
03
editorial
Mais Valor
Mercado em
Edifícios eficientes até 2030
transformação
O mercado imobiliário tem se transformado para atender à demanda crescente por edifícios ambientalmente adequados. O Plano
Nacional de Eficiência Energética prevê que, a partir de 2030, todos
os prédios residenciais tenham uma etiqueta de eficiência energética.
Os empreendimentos públicos devem se adequar até 2020 e os comerciais até 2025. No Brasil, existem dois selos principais, o americano
LEED (Leadership Energy and Environmental Design) e o AQUA (Alta
Qualidade Ambiental), que, somados, certificaram 301 prédios verdes
em 2013 – um crescimento de 16% em relação aos 259 do ano anterior.
É
com orgulho que apresentamos esta edição da nossa revista Informação de Valor.
Nestas páginas você vai encontrar uma boa amostra do que é o mercado de Real
Estate no Brasil, como ele se desenvolve e se transforma.
Fazemos aqui um registro histórico dos nossos 100 anos, com o testemunho
dos familiares dos fundadores da DCL Real Estate. Você lerá um registro emocionado sobre uma experiência que nos credencia a destacar e explicar o que é mais
importante hoje no setor imobiliário.
E neste cenário, passado os altos rendimentos do mercado financeiro, com a realidade
das novas taxas de remuneração sobre capital, o
investimento imobiliário surge como opção atrativamente mais rentável. Segundo o empresário
Eduardo Schulman, entrevistado desta edição, o
investimento imobiliário não é apenas comprar
terrenos mas empreender nessas áreas e, acima
o mercado de Real
de tudo, satisfazer o cliente.
Estate, hoje, está se
Essa vertente se confirma com o built to
redimensionando,
suit (imóveis construídos sob medida) , que
busca aliar o interesse do investidor à necesganhando novos
sidade do cliente e simboliza uma nova era no
contornos pois há
setor. Outra tendência promissora é o atacarejo
lugar para isso”
(atacado + varejo), formato varejista que, ao
englobar a conveniência do varejo com o preço
de atacado, alcança do pequeno ao médio comerciante além do consumidor final.
Além disso, o mercado de Real Estate, hoje, está se redimensionando, ganhando
novos contornos pois, literalmente, há lugar para isso. Devido à localização privilegiada,
as regiões metropolitanas brasileiras estão se tornando um ambiente mais que viável. A
de Curitiba é um exemplo: em Pinhais, o empresário tem acesso rápido à capital, portos e
ampla malha rodoviária. Em resumo: se quiser produzir, tem mão de obra e matéria-prima;
se quiser comercializar, tem consumidor e acesso a outras praças.
Espero que você goste de cada página da edição número 1.
Boa leitura!
Paola Noguchi
Diretora- geral da DCL Real Estate
Venda de materiais de construção
Os gastos dos brasileiros em 2014 com materiais de construção chegam a R$ 129,7 bilhões, aumento de 9% em relação aos R$ 119,64
bilhões gastos no ano anterior e que representa um consumo de R$ 762 por pessoa, segundo a Pyxis Material de Construção. Entre 2006
e 2013, a participação da indústria da construção civil no PIB nacional cresceu 13%, passando de 4,06% para 4,6%. Em valores nominais,
o PIB da construção civil passou de R$ 96 bilhões em 2006 para R$ 222 bilhões em 2013, incremento de 231%.
Estudo global Shopping
Centre Development
O estudo Global Shopping Centre Development
aponta que a tendência na promoção de centros
comerciais é positiva em todo o mundo. Apesar de
alguns mercados registrarem abrandamento, entre
2014 e 2016 são esperadas aberturas significativas
de centros comerciais em países emergentes como
Brasil, Rússia, Índia e China. As aberturas em 2014
totalizam 38,3 milhões m², divididos por 1.134 novos
centros comerciais.
Expansão recorde
• ANO 1 – NÚMERO 1
Informação de Valor é uma publicação da DCL Real Estate distribuída
gratuitamente.
• A reprodução das reportagens é autorizada desde que citada a fonte.
Todos os direitos autorais reservados.
04
informação de valor
• Produção e coordenação: Página 1 Comunicação
• Edição: Luis Fernando Duarte
• Redação: Ester Athanásio, Luis Fernando Duarte e Maristela Orlowski
• Fotos: Arquivo pessoal, assessoria Grupo Pão de Açúcar, assessoria Adega
Brasil, Bernardo Ruas, Marketing Grupo Foxlux e Página 1 Comunicação
• Projeto gráfico e diagramação: Marcio Baras
Em ano em que os supermercados brasileiros planejam
um crescimento modesto, de 3%, o Grupo Pão de Açúcar,
maior varejista do país, colocou em curso um ousado projeto de expansão. Sob o comando dos franceses do grupo
Casino, a rede vai inaugurar, entre 2014 e 2016, 650 novas
lojas, praticamente quatro por semana. O número é 2,6 vezes
maior do que as 249 unidades abertas nos últimos três anos.
Internet é referência
Cada vez mais a internet vem se tornando referência na busca
por informações de quem deseja comprar, vender ou alugar imóveis
comerciais e residenciais. De acordo com pesquisa do Google
Brasil, 60% do processo de compra de imóvel ocorre on-line. Em
média, são acessados 5,6 sites imobiliários durante o processo. O
levantamento mostrou ainda que apenas 4% dos usuários utilizam o
jornal como fonte para levantar mais informações sobre o mercado
imobiliário. Na classe A, esse percentual é de 2%.
informação de valor
05
Com a palavra
Para o especialista Eduardo Schulman, a valorização dos imóveis incentivou
os proprietários de terrenos a desenvolver projetos em suas áreas
Por Maristela Orlowski
U
m dos mais respeitados nomes do cenário de Curitiba
e importante fonte de consultoria imobiliária, Eduardo Schulman fala para a Informação de Valor sobre o
mercado. Nesta entrevista, o idealizador e proprietário da Top Imóveis, empresa do setor imobiliário especialista
em espaços empresariais, traça um panorama sobre o mercado
imobiliário empresarial, identifica o investidor nesse segmento
e aponta as tendências para os próximos anos.
Informação de Valor – Houve mudança no
perfil dos investidores nos últimos anos?
Eduardo Schulman – Historicamente, o Brasil vivenciou por
muito tempo um cenário de juros altos. Isso acabou canalizando
os investimentos para os títulos atrelados às taxas de juros. Agora, o cenário é outro. Aqueles que buscam rentabilidade maior e,
principalmente, segurança, encontram no mercado de Real Estate
uma excelente alternativa. E, graças à valorização imobiliária,
aqueles que antes eram apenas proprietários de terrenos perceberam a oportunidade e começaram a desenvolver projetos em
suas áreas. O brasileiro, durante muito tempo, se acostumou aos
altos rendimentos do mercado financeiro. Com a nova realidade
das taxas de remuneração sobre capital, o investimento imobiliário emergiu como a principal alternativa à poupança.
Costumamos dizer que
Curitiba é o bairro mais
viável de São Paulo”
Novo momento
imobiliário
06
informação de valor
Informação – E a vantagem dessa mudança?
Schulman – Essa diversificação assegura uma rentabilidade muito mais atrativa do que a poupança, com segurança.
A vantagem do mercado corporativo é que o seu cliente será
uma grande empresa e isso diminui consideravelmente o
risco de inadimplência.
Informação – O que conta na hora de investir no mercado corporativo?
Schulman – A palavra é rentabilidade. Na hora de desenvolver um projeto, deve-se definir uma taxa mínima de atratividade
(TMA), que estará atrelada à taxa de juros. Assim, soma-se o
valor do terreno com o custo da obra, e imputa-se um aluguel
sobre a área privativa. Esse valor tem que, no mínimo, igualar a
sua TMA. O mesmo vale para compra de terrenos, pois seu valor
é reflexo do que pode ser feito nele. Importante, então, atentar-se
ao zoneamento que o terreno está inserido, bem como à sinergia
da microrregião e uma eventual valorização futura. Importante
buscar assessoria de profissionais habilitados antes de investir.
Informação – Qual a tendência para os
espaços empresariais nos próximos anos?
Schulman – As grandes empresas estão buscando
maior sinergia entre seu staf f. Por isso, a tendência de
opção por grandes lajes em edifícios que também atendam
a demandas de segurança, tecnologia, equipamentos e
responsabilidade ambiental.
Informação – A sua empresa se destaca
no setor imobiliário corporativo. Como foi
o surgimento desse trabalho e como se desenvolveu ao longo de sua trajetória?
Schulman – Os primórdios da empresa datam de 1988.
Lá, juntamente com dois outros sócios que não estão mais
presentes, a Top Imóveis atuava como construtora. Foram
desenvolvidos dois prédios na época, o edifício Alfredo Andersen e o Morada dos Cedros, ambos residenciais de grande porte. Conforme meu contato com o mercado imobiliário
aumentava, percebi que o nicho de imóveis corporativos
era pouco explorado em Curitiba. Desse modo, deixamos
de construir para atuarmos, em especial, no mercado imobiliário corporativo, empresarial.
Informação – Qual o atual cenário do
setor corporativo em Curitiba e região metropolitana?
Schulman – O setor corporativo vem crescendo de forma importante em Curitiba e região metropolitana e os novos
empreendimentos são de ótima qualidade. O desenvolvimento
desse setor está diretamente ligado ao crescimento da economia e à capacidade de nossa cidade em atrair novas empresas.
Informação – Ainda há espaço para crescimento nessas regiões?
Schulman – Com certeza. Curitiba e região possuem
uma posição geográfica muito estratégica. A cidade está
próxima a portos e no entroncamento rodoviário que é a
porta de entrada para o Sul do país, além de ser próxima a
São Paulo. Como os custos de implantação e deslocamento
são muito maiores em São Paulo, a nossa cidade emerge
como uma opção mais barata às empresas que desejam se
instalar no Brasil. Costumamos dizer que Curitiba é o bairro
mais viável de São Paulo.
informação de valor
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Logística
Imóveis corporativos trazem
crescimento
Municípios que formam regiões metropolitanas
concentram galpões logísticos de grandes redes
A
Por Ester Athanásio
necessidade de armazenamento e distribuição
próximos a centros de consumo tem impulsionado
o desenvolvimento de polos logísticos nas regiões
metropolitanas brasileiras. As capitais, inchadas, já
não comportam a estrutura necessária para estoque de
grandes redes varejistas.
Segundo pesquisa da Fundação Dom Cabral, os maiores
custos logísticos no país estão relacionados ao transporte de
longa distância (38%), curta distância (16%) e armazenagem
(18%). A pesquisa avaliou as despesas com logística em relação à receita de 126 empresas brasileiras em 2012. Em alguns
setores, como o de bens de consumo, os custos operacionais
afetam diretamente o preço final dos produtos.
Diante desse cenário, a locação de armazéns aparece
como vantagem às grandes redes. A terceirização traz economia e aumenta a eficiência, já que as empresas se mantêm
capitalizadas para investir na essência do seu negócio, sem a
preocupação com a conservação do galpão. Além disso, dividem despesas com outras empresas que ocupam o condomínio.
Já as cidades periféricas que sediam os empreendimentos são
beneficiadas com geração de empregos e injeção de recursos.
Um exemplo notório desse processo está em Pinhais, na
Região Metropolitana de Curitiba (RMC). O número de empresas instaladas no município dobrou nos últimos cinco anos.
Desde 2009, a administração pública local concentra esforços
para atrair negócios dando destaque ao que a cidade tem de
melhor: a localização estratégica. De lá para cá, o número de
empresas saltou de 4.150 para 8.800. A jovem cidade de 22
anos já contabiliza a 12ª maior arrecadação do estado, sendo
a segunda da RMC com maior Índice de Desenvolvimento Humano (IDH), ficando atrás apenas da capital.
A Havan
está entre
as empresas
que integram
o condomínio
logístico
informação de valor
09
Os 117 mil habitantes também comemoram o título
de PIB per capita que mais cresceu no Paraná entre 2009
e 2010 (R$ 38 mil), com alta de 89%, superando a média
do estado (R$ 20,9 mil) e do país (R$ 19,8 mil).
A DCL Real Estate aposta no crescimento econômico de Pinhais, investindo, desde 1998, em empreendimentos logísticos. De acordo com o secretário
de Desenvolvimento Econômico da cidade, José Zeitel, a empresa acrescenta atrativos à região. “A DCL
sempre foi referência. Não apenas pela qualidade
dos investimentos que apresenta, mas, sobretudo,
pelo perfil das empresas que esses empreendimentos
aproximam. São marcas consolidadas que vêm pela
localização fantástica dos imóveis da DCL e pelo padrão de serviços oferecidos”.
A presença da corporação em Pinhais traz benefícios
evidentes, como arrecadação tributária e empregabilidade. Estima-se que, na construção do Armazém 5 e
do prédio ocupado pela ALL/Tezza, a DCL tenha gerado
2.400 empregos diretos e indiretos por mês e, segundo a
Secretaria de Finanças, as empresas instaladas nos empreendimentos da DCL “estão entre as mais importantes
quanto ao recolhimento de ISS e ICMS”.
Para Zeitel, essas instalações trazem novas demandas de investimentos à cidade. “Com a chegada
de executivos, Pinhais está em fase de construção
de mais dois condomínios de luxo. Ou seja, forma-se
um ciclo, com mais investimentos, mais crescimento e
mais oportunidades de negócios”. Segundo o secretário,
esse fluxo promissor deve durar em média seis anos,
com taxa de crescimento de 10% ano, “contrariando
as perspectivas nacionais”.
Estratégico
Localizada a menos de dez quilômetros do centro
de Curitiba, Pinhais é considerado um ponto estratégico para os negócios. Além da proximidade em relação
à capital paranaense, possui fácil acesso logístico às
principais rodovias do Paraná. As operações instaladas
em Pinhais também têm facilidade no deslocamento
até o Aeroporto Afonso Pena (16 km) e aos portos de
Paranaguá (93 km) e Antonina (83 km), no Paraná; e
de São Francisco do Sul (186 km) e Itajaí (200 km), no
estado vizinho, Santa Catarina.
De acordo com a Coordenação da Região Metropolitana de Curitiba (Comec), por razões geográficas,
todo o eixo nordeste da RMC (Pinhais, Piraquara, Quatro Barras e Campina Grande do Sul) tem propensão a
desenvolver e abrigar projetos logísticos. Isso porque
o terreno dessa região apresenta topografia íngreme,
com percentual de inclinação maior, e mananciais que
devem ser conservados. Para evitar os prejuízos ambientais, recomenda-se que a região desenvolva-se
10
informação de valor
com menor incidência de moradias, já que a densidade
demográfica compromete os mananciais.
Assim, o setor logístico aparece como alternativa de
renda e arrecadação tributária a uma região que possui limitações populacionais. “A ocupação com grandes complexos
logísticos vem preencher a lacuna da geração de empregos e
da arrecadação sem prejuízo ambiental. Essa é a vocação que
identificamos para a região”, explica Sandro Setim, diretor-técnico da Comec. Em contrapartida, a face sul da RMC
(Campo Largo, Araucária, Fazenda Rio Grande e São José
dos Pinhais) tem potencial para receber atividades industriais
aliadas ao crescimento populacional. “A Comec orienta o
crescimento, mas é claro que há uma dinâmica natural, e o
mercado se regula de forma independente”, afirma Setim.
Incentivos fiscais
Outro atrativo aos investidores são os incentivos fiscais. Em Pinhais, a alíquota média é de 2%, vantajosa em
comparação à de Curitiba, cujo porcentual mínimo é de 5%.
A cidade também é mais atrativa que outras localidades
da RMC, como São José dos Pinhais e Araucária. As companhias que oferecem compensações sustentáveis obtêm
ainda mais reduções tributárias por meio do Programa de
Incentivo ao Desenvolvimento Econômico, o Proindesp,
criado em 2009. O projeto concede às iniciativas “verdes”,
isto é, não poluentes, redução de IPTU, ISS, ITBI, taxas
municipais, contribuição de melhoria e, inclusive, dilação
de prazo de recolhimento dos tributos municipais.
Para Paola Noguchi, Pinhais não apresenta comportamento periférico
como algumas cidades da região metropolitana
Pinhais em números
Modernidade a serviço da
eficiência e da sustentabilidade
Os galpões da DCL priorizam o ganho de eficiência por meio de
equipamentos modernos e seguros. O Armazém 5, por exemplo, possui
sprinklers (mecanismo de prevenção contra incêndios), que reduzem
até 20% no custo do seguro e garantem a segurança do produto. O pé
direito da construção chega a 12,5 m., acima da média do mercado e com
mezanino para área administrativa. Há ainda o benefício de portaria 24h
blindada com controle de acesso, niveladora automática de docas, piso
com resistência de seis ton/m² e ampla área de manobra.
O armazém também é equipado com itens sustentáveis, que trazem
economia e produtividade às operações logísticas e respeitam os recursos naturais. Uma instalação importante é a iluminação zenital, um
tipo de abertura que aproveita a luz natural por meio de domos de telhas
translúcidas. O condomínio logístico possui ainda sistema de reuso de
água. A água da chuva é captada pelo telhado e destinada a uma caixa
d’água específica. Essa mesma água pode ser usada para limpeza do
pátio, reduzindo custos e reaproveitando o recurso natural.
117 mil habitantes;
38 mil reais de PIB per capita;
22 anos de emancipação;
12ª maior arrecadação do Paraná;
2º maior IDH da RMC.
Características do Business Park
Jardim Pedro Demeterco
150 mil m² de área total;
72 mil m² de área bruta locável;
11,5 mil m² de condomínio logístico (Armazém 5).
Business Park
Marcas reconhecidas como Havan, Foxlux, Daju,
Walmart, ALL e Maxxi integram o Business Park que
compõe cerca de 72 mil m² de área bruta locável e 150 mil
m² de área total. Reiterlog e Adega Brasil têm previsão
para ocupar o condomínio no segundo semestre de 2014,
sendo que a Adega Brasil também instalará um atacarejo
(com centro de distribuição e loja).
Os empreendimentos da DCL em Pinhais estão localizados na principal avenida da cidade, a poucos metros de
Curitiba. Segundo Paola Noguchi, diretora-geral da corporação, a localização geográfica é privilegiada. “Pinhais é
uma cidade da RMC com comportamento diferenciado. É
um município fora de Curitiba, porém, muito próximo, e que
não apresenta comportamento periférico como algumas
cidades da região metropolitana”.
O Business Park Jardim Pedro Demeterco, criado
pela DCL, reúne construções nos moldes built to suilt
(sob medida) e modulares. O empreendimento de 11.500
m² recebeu investimento de mais de R$ 16 milhões e está
100% locado. Ele é projetado para ser referência em obra
de grande porte, envolvendo, além do complexo logístico,
um prédio comercial e lojas de varejo, ou seja, o que há de
mais completo no setor.
informação de valor
11
Sob medida
Necessidade
atendida
Muito presente no exterior e bem aceita no Brasil, modalidade
de locação satisfaz investidor e reduz custos de cliente
Por Luis Fernando Duarte
O
ótimo negócio é aquele que atende as necessidades de
todas as partes. As questões não ficam limitadas a localização e infraestrutura, mas também a preço e ao retorno
financeiro. Com esta análise, pode-se dizer que o built to
suit (BTS) — construindo para servir, em tradução livre
— é a modalidade ideal para o investidor e o locatário.
Empresário da DCL Real Estate, Rodrigo Demeterco explica
que a grande vantagem do BTS para o cliente é a flexibilidade
proporcionada ao negócio, por ser um produto que garante o que
o locatário precisa, sob medida.
“O BTS está tendo muita procura no Brasil e, nos últimos dez
anos, vem crescendo bastante”. Demeterco lembra que esse é um
sistema trazido pelas empresas estrangeiras presentes no Brasil e
que está dando certo. “É uma tendência vinda de países desenvolvidos e que conseguiu se estabelecer muito bem aqui”.
Construção
A vantagem para o locatário se dá com o contrato do aluguel
sendo assinado para longo prazo em regiões que, para o cliente,
sejam consideradas privilegiadas na cidade. Na construção do empreendimento, outro benefício está na confecção da “cara” da obra,
ou seja, a estrutura é construída em conjunto com quem irá locar.
É o caso das lojas da rede de departamentos Havan, que já
possui prédio idealizado, pré-estruturado, e repassa o projeto ao
investidor, criando um bom grau de confiança entre as partes, pois
o processo é acompanhado da prancheta à chave.
Além disso, em termos financeiros, o BTS permite que a empresa invista o recurso no seu mercado principal. “O built to suit
ajuda a capitalizar o cliente, preservando a liquidez do negócio, já
que ele não teve um desembolso pesado no ativo”, explica Rodrigo.
Na medida certa
Criado em 1997, o grupo brasileiro Foxlux optou por construir
uma unidade pelo BTS. “Sempre primamos em prestar o melhor
serviço aos nossos clientes e, em 2011, após o grande crescimento da empresa, era necessário ter um espaço amplo e de
acordo com as necessidades do grupo na época. Como espaço
BTS desponta como formato ideal para
a construção de unidades eficientes
que previsse o crescimento dos próximos anos, encontramos a
modalidade BTS”, conta o diretor-geral da Foxlux, Paulo Ribeiro.
Essa decisão se fez, principalmente, por não precisar de investimento em imóveis, portanto, permite deixar esse valor para
capital de giro e outros recursos da empresa, além de não se
preocupar com detalhes em relação à construção. “Hoje, temos
um espaço pronto para o atual momento da empresa, assim como
para o crescimento de médio prazo“.
temos um espaço pronto para o atual
momento da empresa, assim como para
o crescimento de médio prazo“
Paulo Ribeiro, diretor-geral da Foxlux
informação de valor
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Atacarejo
Varejo: ciclos de
transformação
Novos consumidores
na mira
O
Por Ester Athanásio
s atacarejos, lojas mistas que combinam atacado e varejo,
estão se multiplicando e ganhando mais espaço nas vendas. Segmento que teve maior crescimento real em 2013
(15,6%) é também o que mais avançou na construção de
novas lojas, com aumento de 12%, contra 1,5% dos hipermercados
e 0,4% dos supermercados, de acordo com o 43º Ranking de SM.
Formato recente de loja do varejo alimentício, o atacarejo ou
Cash & Carry atende duas frentes de negócios: o comerciante e
o consumidor final, oferecendo variedade de produtos a preços
mais atrativos, já que trabalha com baixo custo operacional e
lojas mais simples. É a venda no varejo com preço do atacado.
Com essa política (quanto maior a quantidade, menor o preço),
o formato também lidera o volume de vendas por m² (R$ 27 mil).
A média do Brasil é R$ 21 mil.
O setor, ainda em formação, é a grande aposta dos varejistas para os próximos anos. O Assaí Atacadista, braço do Grupo
Pão de Açúcar, atua no setor desde a década de 70, mas a maior
parte das lojas foi inaugurada após 2007, quando foi adquirido
pelo GPA. De lá para cá, o número de lojas saltou de 14 para 80.
Em 2013, o faturamento cresceu 34,1%, alcançando a marca de
R$ 6,8 bilhões. A expansão também se refletiu no número de
lojas espalhadas pelo Brasil. Só no ano passado, 14 novas lojas
passaram a integrar a rede que está presente em quatro regiões
do país e em 13 estados. Neste ano, outras 14 lojas devem ser
abertas até dezembro, com foco nas regiões Norte e Nordeste.
14
informação de valor
Formato de vendas baseado em baixos
custos operacionais e preços mais
acessíveis ganha espaço e conquista
cliente final; objetivo é avançar nos
super e hipermercados
Disputada classe C
O segmento vem crescendo de forma acelerada nos últimos dez anos no Brasil, sobretudo no varejo alimentício. O
baixo custo operacional repassado ao cliente tem impulsionado esse avanço, principalmente na classe C, que adquiriu
poder de compra nos últimos anos.
Esse consumidor de classe média baixa encontrou no
atacado de autosserviço uma alternativa para driblar a inflação e não perder acesso aos produtos. O percentual de lares
que compraram no atacarejo saiu de 19% em 2012 para 21%
no ano passado, segundo pesquisa da Nielsen.
Fim do século XIX: EUA inauguram o modelo de autosserviço, em que os clientes têm livre acesso aos produtos. Surgem os carrinhos de compra. O sistema facilita as
operações de desconto, já que o consumidor não depende
das indicações do vendedor;
Década de 1950: São inaugurados no Brasil os primeiros supermercados. Em Curitiba, o Grupo Mercadorama
figurava entre os principais varejistas da região;
1964: O conceito de Cash & Carry nasce na Alemanha,
quando o professor Otto Beisheim abre o primeiro estabelecimento nesse formato;
1972: Atacarejo chega ao Brasil com a rede Makro;
Década de 1980: Atacarejo alcança ápice de seu desenvolvimento nos EUA, pela rede Sam’s Club, que deu
origem ao formato atual;
Tendência perene: Para os estudiosos de economia,
os formatos de compra apresentam estágios de crescimento e declínio (ciclo de vida do varejo). Um formato de
loja surge, desfruta do período de crescimento acelerado,
atinge a maturidade e declina. Os formatos antigos demoraram a maturar. Os atuais maturam cedo. De acordo com
o estudo “Atacarejo: tendência que veio para ficar ou mero
modismo?”, o formato de vendas veio para ficar.
Além de crescer numa velocidade maior do que o varejo e
o atacado, o atacarejo passa por um processo de interiorização
gerado pela alta do preço dos terrenos nas grandes cidades. No
Grupo Pão de Açúcar, essa tendência é nítida, já que a maior parte
das bandeiras Assaí está no interior dos estados.
A marca vende para pequeno e médio comerciante, transformadores (donos de lanchonetes, restaurantes, pizzarias
e quiosques), revendedores e utilizadores (igrejas, escolas,
quarteis, por exemplo) até o cliente final, que busca economia
nas compras de grandes volumes. A proposta da rede é ser o
estoque da pequena empresa, um local em que o cliente empreendedor possa fazer a reposição diária de suas vendas sem
a necessidade de compras para longos períodos e estoques.
Segundo o GPA, o segredo da expansão está na reestruturação
da rede realizada entre 2011 e 2012, cujo foco foi desenvolver
um modelo de negócio ainda mais voltado ao seu público-alvo.
Embora o formato seja predominante no varejo alimentício, outros setores já estudam sua adesão. A Adega Brasil, há 20 anos no
ramo de bebidas, construiu a primeira loja Cash & Carry há três anos.
“Como já era uma tendência no ramo alimentício, fizemos uma experiência numa primeira loja e deu certo. Pelo fato de o consumidor final
comprar direto na loja, reduzimos custos com intermediários, como
vendedor de rua e entregador”, conta Waldomiro Fávero Netto, proprietário da Adega Brasil. A estratégia no ramo de bebidas é a mesma.
“A margem de lucro é menor, porém, ganha-se no volume de vendas
em grande escala. O consumidor final também sai em vantagem, pois
acaba pagando o mesmo valor que o comerciante”, explica.
O primeiro atacarejo da Adega Brasil foi instalado no centro da
capital paranaense: 60% dos clientes são pequenos comerciantes e
40%, consumidores finais. Até o fim de 2014, a marca vai inaugurar
uma nova loja em Pinhais, na Região Metropolitana de Curitiba, com
mais 3,5 mil m² de área bruta locável, construídos pela DCL Real
Estate no formato built to suilt (construção sob medida). O objetivo
do novo endereço é atender comerciantes e consumidores da região.
Sofisticação
Uma das características do atacarejo em seu formato original
são as lojas mais simples, sem preocupação com acabamentos aprimorados. Porém, o crescimento das vendas de varejo estimulou as
marcas a adequar o padrão, buscando um ambiente mais requintado.
O Assaí investe em um processo de sofisticação, com pé direito
(do pavimento ao teto) mais alto e piso de qualidade. A tendência é
evoluir na prestação de serviços, sem a pretensão de se igualar aos
supermercados, já que o padrão de acabamento oneraria a operação
e os custos seriam repassados aos consumidores finais.
A Adega criou ambientes adequados a cada perfil. “Procuramos
não perder a característica do atacarejo, porém, dentro da unidade,
montamos uma adega climatizada, com rótulos diferenciados para
o consumidor final”, afirma Waldomiro. “É um incremento dentro do
atacarejo”. Além das bebidas, a loja de Pinhais contará com mais
um diferencial para atrair clientes do varejo: um setor de frios e
carnes – seção churrasco. “Estamos apostando que nossos clientes
querem adquirir o acompanhamento”, completa.
Com o atacarejo
reduz-se
custos com
intermediários”
Waldomiro Netto,
Proprietário da
Adega Brasil
informação de valor
15
100
anos
Capa
de forte
expansão
DCL Real Estate profissionaliza mercado imobiliário com
a mescla de tradição e modernidade, avançando os investimentos
para os estados de São Paulo e Santa Catarina
16
informação de valor
Filipe, Roberto, Rui
e Rodrigo (esquerda
para direita): duas
gerações de trabalho e
empreendedorismo
R
eal Estate não é para amadores. Trata-se de administrar imóveis de grandes proporções para acolher
grupos empresariais que dominam seus setores e
as regiões onde se instalam. Exige requintes de
logística, grandes investimentos, terrenos de localização
estratégica e uma prestação de serviços com alto nível de
especialização – inclusive, conhecimento sobre o mercado
e uma visão afiada da economia no país e no mundo.
Hoje, no Brasil, somente a DCL Real Estate pode oferecer
a tranquilidade de um século de know-how, característica
única da empresa totalmente identificada com alto padrão de
qualidade e competência no Paraná, onde dominou, por mais
de oito décadas, o setor de varejo, e na qual se baseia para
expandir os negócios em Santa Catarina (especialmente em
regiões vizinhas aos portos, como Itajaí) e São Paulo.
Somente em Pinhais, na Região Metropolitana de
Curitiba, a DCL administra o Business Park de 72 mil
metros quadrados de área bruta locável (ABL) e 150 mil
m² de área total. Este complexo imobiliário mescla varejo,
prédio comercial e complexo logístico. A empresa foca
no produto bem pensado e eficiente.
Uma das características é a vacância zero nos imóveis, ocupados por marcas como Havan, Foxlux, Daju,
Walmart, ALL e Maxxi.
A DCL apoia-se ainda num aparente paradoxo: o da tradição em
pioneirismo. Sua origem – num armazém de secos e molhados que
se tornaria a Rede Mercadorama, vendida em 1998 (veja linha do
tempo) – já trazia em si mesma a vocação para o mercado imobiliário.
Pedro Demeterco, fundador da empresa, viu os filhos crescerem naquele armazém da Praça Tiradentes, no centro de Curitiba
(PR), semente da rede que logo dominaria o varejo em todo o
Estado. “Do ponto de vista pessoal, foi difícil mudar para o Real
Estate porque me criei no varejo”, definiu Rui Luis Demeterco,
um dos netos de Pedro. No entanto, observando o trabalho das
gerações seguintes, se tranquiliza. “Tudo seguiu normalmente,
pois os filhos já estavam crescidos e ajudaram a assumir”.
Empresário da DCL, Roberto Demeterco viu com tranquilidade a guinada nos negócios. “Sabíamos escolher ponto de
venda e sempre gostamos desse setor”. Seu irmão Rui Luis
confirma que a transição “não foi traumática” e o negócio seguiu normalmente. “A DCL tem profissionais capazes e foi muito
bem estruturada a venda. Isso facilitou a transição”.
“O que é mais importante para a criação de um supermercado? Em primeiro lugar, o ponto. Em segundo lugar, o ponto.
Em terceiro lugar, o ponto. Conhecer o ponto é essencial para
a empresa grande ou pequena. É o que determina o sucesso
da loja. O segmento de imóveis é importante e é feito por profissionais que pesquisam muito”, conclui Roberto.
informação de valor
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Áreas de atuação
DCL em números
Mudanças pós-Mercadorama
100 anos de existência;
46 ativos administrados;
234 mil m² de área bruta locável;
164 contratos comerciais;
3,9 mil vagas de estacionamento.
VAREJO
Redes | Lojas | Galerias
OFFICES E CORPORATE
Escritórios | Imóveis Corporativos
LOGÍSTICA
Galpões | Condomínios Logísticos
SHOPPING CENTERS
1998 - Venda da operação de varejo a um grupo português;
1999 - Construção da loja Mercadorama Xaxim (atual BIG), com área total construída de 14,1 mil m²;
1999 - Construção do Centro de Distribuição Paraná para o grupo português, com área construída de 26,2 mil m²;
2001 - Ampliação do Centro de Distribuição Paraná em 12,1 mil m²;
2003 - Ampliação do Shopping Cidade (em Maringá) em 9 mil m², totalizando 220 lojas;
2005 - Construção de empreendimento em Itajaí (SC), com área de mais de 6 mil m²;
2009 - BTS Maxxi
2010 - BTS Foxlux
2011 - BTS Havan
2013 - BTS CSC ALL/ Tezza e construção do Business Park em Pinhais (PR).
linha do tempo
Armazém Demeterco
Praça Tiradentes
Mercadorama Juvevê
Mercadorama Rua XV
Venda da Operação de Varejo
a um grupo português
1992
BIG Maringá
marco
zero
1972
Mercadorama
Praça Osório
1994
Mercadorama
Seminário
18
informação de valor
1966
Mercadorama
Comendador Araújo
1970
Mercadorama
Praça Tiradentes
1978
Mercadorama
Silva jardim
1988
1983
Mercadorama
Bigorrilho
2003
2009
Big Xaxim
Mercadorama
Jardim das Américas
2010
Built to Suit Fox Lux
1999
1984
1953
Built to Suit
Corporate CSC ALL/Tezza
Expansão
Shopping Cidade
BIG Portão
Edifício Pedro
Demeterco
Compra das Operações
de Varejo pelo Walmart
1998
1980
1967
Secos e Molhados
2013
2005
1914
1999
1995
BIG
Boa Vista
Centro de Distribuição
Walmart
Built to Suit Maxxi
2005
2011
Built to Suit Havan
Built to Suit
Corporate Seara/JBS
informação de valor
2013
Business Park Pinhais
19
Visão
e pioneirismo
A mesma visão empreendedora que levou os irmãos a
viajar para o exterior para conhecer o sistema de leitura de
código de barras, a qual a Rede Mercadorama foi a primeira a
instalar no sul do Brasil, também se revelava no feeling para
adquirir bons imóveis que hoje são algumas das estrelas do
portfólio da DCL. “Construímos muitos imóveis nos 84 anos
no setor, mantendo na DCL este patrimônio”, explica Rodrigo
Demeterco, empresário da quarta geração de empreendedores.
“Curitiba se multiplicou. Quando eu era guri, a Praça Espanha era um banhado”, lembra Roberto, sobre uma área nobre
e central da capital curitibana. “Quando compramos uma área
no Tatuquara, o negócio era feito em alqueire, hoje é em metro
quadrado”, completa, tratando, agora, de uma região distante
e, atualmente, tomada por indústrias.
O marco para esse “boom” demográfico foi o ano de 1975,
após uma geada liquidar os cafezais, quando parte da população
do norte do Paraná chegou a Curitiba. A cidade cresceu muito,
ocupando áreas antes consideradas rurais. “Em Curitiba, grandes terrenos estão se transformando em grandes lojas. Aqui não
deixa nada a desejar a São Paulo, por exemplo”, afirma Roberto.
O argumento é reforçado por Filipe Demeterco: “o viés imobiliário sempre esteve na veia da família”. O grupo optava por
ter os próprios imóveis, fazendo investimento em pontos de
grandes áreas. A de Pinhais (PR), onde está sendo construído o
Business Park de quase 12 mil metros quadrados, é um exemplo.
Além disso, a busca pelos melhores profissionais do mercado permeia a história da DCL. Paola Noguchi, executiva oriunda
20
informação de valor
o business do mundo imobiliário tende
a crescer de forma mais profissional”
Rodrigo Demeterco
Filipe Demeterco
Rodrigo Demeterco
Expectativa
enquanto o emprego estiver sendo
gerado e a inflação controlada,
o varejo ficará aquecido”
Filipe Demeterco
do setor de shopping center, chegou para modernizar a gestão
da empresa. “Trabalhamos com profissionais qualificados, com
experiência no mercado e excelente formação”, reforça.
Até o fim da próxima década, o objetivo é duplicar sua área
bruta locável, de 235 mil para 470 mil metros quadrados, entre
projetos de varejo, logística e outros segmentos estratégicos.
Para a implementação dos projetos, a DCL tem as áreas de desenvolvimento, execução e gestão de ativos com uma
equipe técnica dividida em 3 áreas: de Propriedade/ Comercial, Financeira/ Administrativa e Engenharia.
Rodrigo Demeterco destaca que o mercado de Real Estate é um negócio promissor e que necessita de especialistas.
“O business do mundo imobiliário tende a crescer de forma mais profissional”.
É fato que o Real Estate está amadurecendo. O setor já está na grade de vários cursos, principalmente os rápidos,
para melhor formação, e a tendência é que esse mercado se fragmente, estabelecendo nichos de imóveis para atuação
dos profissionais.
“Os primeiros shoppings no Brasil, por exemplo, têm 45 anos, mas só nos últimos dez anos que veio a explosão, com a
abertura de capitais”, afirma Filipe, que destaca o emprego e a inflação como dois pontos fortes para o crescimento ou
a manutenção do mercado. “Enquanto o primeiro estiver acontecendo e o segundo controlado, o varejo ficará aquecido
e puxará investimento imobiliário de forma natural”.
“Faremos da próxima década uma retrospectiva das primeiras décadas da DCL, de forte expansão, crescimento e
domínio do mercado”, conclui a diretora-geral Paola Noguchi.
informação de valor
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Ponto de vista
Expansões varejistas
e os imóveis comerciais
Por Marcos Hirai
O
mercado de imóveis comerciais está intimamente
ligado ao ritmo de expansão das redes varejistas e,
consequentemente, do consumo. O consumo e os empregos ainda apresentam crescimento, que segue em
ritmo menor em comparação aos últimos anos, mas ainda é forte
o suficiente para superar o PIB.
É certo que o varejo, atualmente, protagoniza a força da
economia brasileira, além de já ser o maior empregador do país.
Mas há outros fatos que fortalecem nossa premissa de que a
em cheque. Num momento com ambiente político conturbado,
expansão varejista tem se mostrado pujante e forte como poucos
pós- Copa do Mundo e eleições presidenciais num quadro de
mercados da nossa economia.
indefinições, o clima de cautela tomou conta da economia, da poO Brasil ganhou 87 shoppings nos últimos três anos e há previsão
pulação, dos consumidores e, consequentemente, dos varejistas.
de mais 120 novos empreendimentos para o próximo triênio. O ritmo
Mas um plano de expansão deve ser afetado diante dos primeié espantoso. O Brasil, atualmente, é o país do mundo com o maior
ros resultados de queda das vendas? Expandir uma empresa não
número de shoppings em planejamento e construção. Nem a China,
deve ser projeto de médio e grande prazo?
a Índia, os EUA e a Rússia nos alcançam.
Nesse ponto, um fato que notamos diferir
Além da profusão de novos shoppings,
as empresas estrangeiras das nacionais é
o Brasil também deteve, no ano passado, o
que as de fora, claramente, têm uma visão
título de país com o maior número de estreias
muito forte a respeito do nosso mercado
de redes varejistas no mundo. Nos últimos
interno. Em vários segmentos, o país figura
meses, foram anunciadas as entradas de
entre os maiores mercados para multina45 redes internacionais de varejo. Gigantes
Além da profusão
cionais, numa demonstração do crescente
como GAP, Apple, PF Chang´s, Cheesecake
de novos shoppings,
poder de compra dos consumidores. Apesar
Factory, H&M, Forever 21, Cotton On, Daide
sermos a 7ª maior economia do mundo,
so e Desigual, entre outras, já abriram suas
o Brasil também deteve,
para
muitas empresas globais, a subsidiária
lojas ou estão em vias de abri-las. Trata-se
no ano passado, o título
brasileira figura entre as três maiores no
de um time respeitado de varejistas, conside país com o maior
ranking de vendas (e lucros).
derando sua representatividade no cenário
número de estreias de
Por conta desses indicadores, vendas
mundial. Estima-se a abertura de 400 lojas
ruins
de um ano ruim não afetam diretamente
de todos os portes e formatos.
redes varejistas no mundo”
os planos de expansão de quem se estabeMas os varejistas brasileiros também
lece no país e tem planos de longo prazo. Os
não estão parados. Nove em cada dez
indicadores apontam que, apesar dos percalços, teremos um cresestão com projetos expansionistas em curso. Certamente, com
cimento da renda per capita brasileira de cerca de 3% ao ano nos
mais cautela e mais exigentes em relação à localização do ponto
próximos dez anos, com forte participação das classes de renda mais
comercial e aos custos de ocupação.
baixa, que vão sustentar em grande parte esse crescimento.
Quem lida com o varejo sabe que, ao menor sinal de desacePor tudo isso, com oportunidades e desafios à frente, faz
leração das vendas, o plano de expansão sempre é logo colocado
sentido considerar que manter o plano de expansão pode significar aumento ou diminuição de participação de mercado de
um país em plena ebulição dos seus hábitos de consumo e com
muitos novos elementos que afetarão o panorama do mercado
varejista nos próximos anos.
Marcos Hirai é sócio-diretor da
BG&H Retail Real Estate ([email protected])
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informação de valor