Die Mieterhöhung – was ist zulässig und was nicht?

Diplom-Kaufmann Michael Felde
Sachverständiger für Grundstücksbewertung
Die Mieterhöhung – was ist zulässig und was nicht?
Manchen Leser mag es vielleicht überraschen, dass ein Immobiliensachverständiger nicht nur den
aktuellen Wert einer Immobilie ermittelt, sondern auch der richtige Ansprechpartner ist, wenn es um
die Bestimmung der zulässigen Miethöhe und eventueller Mieterhöhungen geht.
In der Tat muss sich ein Bewertungssachverständiger aus verschiedenen Gründen im relevanten
Mietrecht auskennen, insbesondere, da er auch mit der Erstellung eines Mietwertgutachtens
beauftragt werden kann. Dieses kann u. a. dann der Fall sein, wenn sich Mieter und Vermieter über
die Rechtmäßigkeit einer Mieterhöhung uneins sind.
Die §§ 557-561 BGB beinhalten die grundlegenden gesetzlichen Regelungen bzgl.
Mieterhöhungsverlangen. Hier werden verschiedene Möglichkeiten für Mietanpassungen aufgeführt:
Staffel- und Indexmietvereinbarungen, Mieterhöhungen wegen Modernisierungen, Mieterhöhungen
aufgrund gestiegener Betriebskosten und die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.
Diese ortsübliche Vergleichsmiete ist die wesentliche Entscheidungsgrundlage zur Feststellung der
Zulässigkeit aktueller Mieten sowie von Mieterhöhungen.
Bei bestehenden Mietverhältnissen stellt diese die Obergrenze für Mieterhöhungen dar. Wird ein
Mietverhältnis neu abschlossen, so ist die sogenannte „Wesentlichkeitsgrenze“ die obere
Beschränkung der Miethöhe. Die Wesentlichkeitsgrenze ist bei einer Miete erreicht, die um 20% über
der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.
Der erste Schritt bei Mietpreisauseinandersetzungen besteht also darin, die ortsübliche
Vergleichsmiete zu bestimmen. Hierzu können beispielsweise Mietspiegel, Vergleichswohnungen oder
eben ein Sachverständigengutachten herangezogen werden. Es handelt sich dabei um einen
umfangreichen und komplexen Prozess, bei dem es gilt, die Wohnwertmerkmale (Art, Größe,
Ausstattung, Beschaffenheit und Lage) des Bewertungsobjekts exakt zu erfassen und zu bewerten.
Ein „einfacher“ Blick in den örtlichen Mietspiegel reicht dabei nicht aus!
Bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete kann ein Vermieter vom Mieter gem.
§ 558 BGB die Zustimmung zur Mieterhöhung verlangen, wenn die sogenannten materiellen und
formellen Voraussetzungen der Mieterhöhung eingehalten werden bzw. vorliegen.
Um die materiellen Voraussetzungen einzuhalten, muss gewährleistet sein, dass das
Mieterhöhungsbegehren keine Miete oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete anstrebt. Weiterhin
müssen Wartezeiten eingehalten werden (anstehende Mieterhöhung darf frühestens 15 Monate nach
letztmaliger Erhöhung umgesetzt werden und die Zustellung des Mieterhöhungsbegehrens darf
frühestens nach 12 Monaten nach der letzten Mieterhöhung erfolgen). Überdies ist die sogenannte
Kappungsgrenze einzuhalten. Hiernach darf sich die Miete in drei Jahren maximal um 20% (in einigen
Kommunen 15%) erhöhen.
Überdies muss der Vermieter formelle Anforderungen einhalten, damit er vom Mieter die Zustimmung
zu seinem Erhöhungsbegehren verlangen kann.
Hierzu zählen gem. § 558a ff., dass das Mieterhöhungsverlangen schriftlich (Textform) formuliert und
mit zulässigen Begründungsmitteln begründet wird. Als Begründungsmittel gelten: Der Mietspiegel,
der qualifizierte Mietspiegel, eine Mietdatenbank oder das Gutachten eines öffentlich bestellten und
vereidigten Sachverständigen.
Dipl.-Kfm. Michael Felde – Schloßstraße 2c – 42551 Velbert – Tel.: 02051-4597
[email protected]
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Mietspiegel oder qualifizierter Mietspiegel – die Unterschiede sollen hier außen vor bleiben – müssen
dem Erhöhungsverlangen nicht beigefügt werden, wenn sie öffentlich zugänglich sind. Ist jedoch ein
qualifizierter Mietspiegel für das Gebiet des Mietobjekts gegeben, so muss der Vermieter diesen
zwingend zitieren, selbst dann, wenn er seine Mieterhöhungsabsicht auf ein anderes
Begründungsmittel stützt.
Der Mietwert – ein weiteres, komplexes Feld, welches ein Sachverständiger für Immobilienbewertung
beherrschen muss.
Michael Felde
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