Städtebauliche Städtebauliche Chancen-Risiken

Transcrição

Städtebauliche
ChancenChancen-RisikenRisiken-B etrachtung
für die Entwicklung von Einzelhandelsnutzungen an
drei Standortbereichen in der Sunderner Innenstadt
im Auftrag der Stadt Sundern
Endbericht
Auftragnehmer
Dipl.-Ing.e Beckmann und Föhrer GbR
Schulten Stadt- und Raumentwicklung
Verfasser:
Dipl.- Ing. Marc Föhrer
Dipl.-Ing. Marc Lukas Schulten
Dipl.-Ing. Reinhard Schmidt
Bauauss. Dipl.- Ing. Tim Stein
Dipl.-Geogr. Raphael Tombergs
Ein Gutachten von Stadt + Handel
unter Mitarbeit von SSR für den Bereich der städtebaulichen Begutachtung.
Dortmund, 26.
26 . Oktober 2012
2012
Inhaltsübersicht
Inhalt sübersicht
Inhaltsübersicht _____________________________________________________________ i
1
Einleitung ________________________________________________________
________________________________________________________ 1
2
Untersuchungsspezifische Strukturanalyse ____________________________ 5
2.1
Strukturanalyse auf Ebene der Gesamtstadt_________________________ 5
2.2
Untersuchungsspezifische Strukturanalyse Innenstadtzentrum ________10
2.2.1
Einzelhandelsbezogene Strukturanalyse ___________________________10
2.2.2
Räumlich-funktionale Strukturanalyse______________________________17
2.3
3
Zwischenfazit___________________________________________________23
Funktionale Entwicklungsvarianten _________________________________
_________________________________ 24
3.1
Entwicklungsvariante: Fachmarktorientierte Entwicklung_____________25
3.2
Entwicklungsvariante: „klassisches‘‘ Einkaufscenter__________________31
4
Die drei Untersuchungsbereiche ___________________________________
___________________________________ 36
5
ChancenChancen- RisikenRisiken - Betrachtung ______________________________________
______________________________________ 46
6
5.1
Standortbereich Bahnhof ________________________________________47
5.2
Standortbereich östlich der Hauptstraße___________________________49
5.3
Standortbereich Schulte-Ufer-Gelände ____________________________51
Zusammenfassung und Fazit _______________________________________
_______________________________________ 53
Anhang ________________________________________________________________
________________________________________________________________ 56
i
1 Einleitung
Die Stadt Sundern hat sich u. a. im Einzelhandelskonzept und im Masterplan „Zukunft Sundern‘‘ aus dem Jahr 2008 zum Ziel gesetzt, das Innenstadtzentrum funktional
weiterzuentwickeln. Der Einzelhandel soll nachhaltig gestärkt und weiterentwickelt werden.
Auch das derzeit erarbeitete Integrierte Stadtentwicklungskonzept (ISEK) befasst sich mit
dieser Zielstellung. Die Ausgestaltung einer derartigen funktionalen Weiterentwicklung soll
jedoch nicht nur unter einzelhandelsbezogenen Erwägungen erfolgen. Auch die Standortfrage einer solchen Einzelhandelsentwicklung muss näher betrachtet werden. Hierbei ist zu
untersuchen, welcher Standort in der Sunderner Innenstadt die größten Synergieeffekte für
die bestehenden Geschäftslagen aufweist.
Zum Zeitpunkt der Erstellung des Einzelhandelskonzepts im Jahr 2008 stand das Areal der
Fa. „Schulte Ufer‘‘ als Standortbereich für eine als notwendig erachtete impulsgebende
funktionale Weiterentwicklung des Sunderner Innenstadtzentrums im Fokus der Diskussion.
Seither fanden Gespräche zwischen Grundstückseigentümer und potenziellen Investoren/
Projektentwicklern sowie der Stadt Sundern statt. In diesem Kontext wurden zwischenzeitlich zwei weitere Standortbereiche in die Diskussion für eine funktionale Weiterentwicklung
der Sunderner Innenstadt eingebracht. Als Potentialflächen für ein Vorhaben dieser Art im
Innenstadtbereich Sundern stehen daher
die Fläche Schulte-Ufer,
der südliche Bereich der Bahnanlagen und
die Flächen, die östlich an die Fußgängerzone angrenzen, zur Verfügung.
Mit der Entscheidung für oder gegen eine Ansiedelung eines innerstädtischen Einkaufszentrums werden stadtentwicklungspolitische und räumlich-funktionale Festlegungen für
die Entwicklung der gesamten Innenstadt getroffen. Die Eignung der drei Flächen für eine
Einzelhandelsentwicklung wird im vorliegenden Gutachten untersucht und abschließend
bewertet.
1
Abbildung 1:
U ntersuchungsraum
Standortbereich
Standortbereich Bah
Bahnahnhof
Standortbereich
Standortbereich
östlich der Hauptsra
Hauptsraße
Standortbereich
Standortbereich
SchulteSchulte- Ufer
Quelle: eigene Darstellung auf Basis Stadt + Handel 2008; Kartengrundlage: Stadt Sundern
Die Stadt Sundern steht derzeit im Rahmen der Erarbeitung des ISEK also vor der Fragestellung, in welchem Umfang und in welchem Bereich der Innenstadt zukünftig eine
impulsgebende, großmaßstäbliche Einzelhandelsentwicklung im Hinblick auf die bestehenden städtebaulichen Zielstellungen am besten geeignet ist.
Um nun im Rahmen des ISEK (Erarbeitung durch das Planungsbüro SSR in Kooperation mit
dem Planungsbüro Stadt + Handel) Entwicklungsziele und Maßnahmen für die Innenstadt
thematisch und räumlich eindeutig entwickeln zu können, ist die Klärung dieser Standortfrage von zentraler Bedeutung. Zudem sehen die im Rahmen des ISEK beauftragten
Gutachter vor dem Hintergrund der Akquirierung von Städtebaufördermitteln hierin eine
zwingende Voraussetzung für eine erfolgreiche Mittelanwerbung. Gleichzeitig bieten klare
Entwicklungsvorstellungen seitens der Stadt Sundern Investitionssicherheit für potenzielle
Investoren und damit die Grundlage für eine langfristig erfolgreiche Stärkung des Standorts
Innenstadt.
2
Zielstellung
Zielstellung und Vorgehensweise
Ziel der vorliegenden Untersuchung ist es impulsgebende Einzelhandelsentwicklungen an
den in Rede stehenden Standortbereichen, unter Berücksichtigung möglicher Chancen und
Risiken für die bestehenden Strukturen des Innenstadtzentrums, zu bewerten.
Hierfür werden zunächst die vorliegenden städtebaulichen Entwicklungskonzepte in Bezug
auf die Untersuchungsfragestellung vertieft analysiert. Die hierbei herausgearbeiteten funktionalen und räumlichen Gegebenheiten bilden die Basis für den weiteren
Untersuchungsverlauf. Zum einen stellt die Strukturanalyse die Entwicklung des Einzelhandels in der Sunderner Innenstadt, insbesondere in Bezug auf mögliche
Verkaufsflächenpotenziale und prägende Bestandsstrukturen, dar. Zudem erfolgt auch eine
Überprüfung der im Einzelhandelskonzept aus dem Jahr 2008 erarbeiteten Empfehlungen
in Bezug auf eine funktionale Weiterentwicklung des Innenstadtzentrums (vgl.
Stadt + Handel 2008: S. 117ff). Zum anderen wird, um im Weiteren die drei Untersuchungsräume auf Ihre Standortqualitäten hin bewerten zu können, die städtebauliche Struktur der
Innenstadt untersucht. Hierbei werden auch bereits vorhandene städtebauliche Zielstellungen der Stadt Sundern herausgearbeitet (siehe Kap. 2).
Auf die Ergebnisse der Strukturanalyse aufbauend werden im Weiteren für das Sunderner
Innenstadtzentrum Ausprägungen einer impulsgebenden, großmaßstäblichen Einzelhandelsentwicklung erarbeitet. Denkbare Entwicklungsvarianten sind zum einen eine
fachmarktorientierte Entwicklung und zum anderen die Entwicklungsvariante „klassisches‘‘
Einkaufscenter (siehe Kap. 3). Zum besseren Verständnis dieser möglichen Angebotsformen
werden Ausprägungen diese Entwicklungsvarianten beispielhaft anhand von realisierten
Projekten in anderen Kommunen dargestellt.
Die drei Standortbereiche „Bahnhof‘‘, „östlich der Hauptstraße‘‘ und „Schulte-Ufer‘‘ werden im Anschluss näher analysiert (siehe Kap. 4) und in Bezug auf ihre Eignung für eine
impulsgebende Einzelhandelsentwicklung bewertet, sodass in Kap. 5 eine Chancen-RisikenBetrachtung erfolgen kann. Hierbei fließen insbesondere die Aspekte Lage, Flächengröße
und -zuschnitt, Flächenverfügbarkeit und die derzeitige Nutzung, die städtebauliche Anbindung, die Erschließung sowie die städtebauliche Gestaltung in die Analyse mit ein.
3
In der Chancen-Risiken-Betrachtung werden sowohl die herausgearbeiteten Strukturen des
Sunderner Innenstadtzentrums, als auch die in die Analyse eingestellten Bewertungskriterien aufgegriffen. Die Bewertung der Entwicklungsoptionen erfolgt anhand folgender
Kriterien:
Funktionale Standorteignung
Möglichkeit der städtebaulichen Anbindung an die gewachsene Geschäftslage
Möglichkeit der funktionalen Abstimmung mit der gewachsenen Geschäftslage
Synergiechancen für die gewachsene Geschäftslage
Möglichkeit des Einfügens in die städtebaulichen Strukturen
Anderweitiges Entwicklungspotenzial
Abschließend erfolgt eine zusammenfassende Bewertung der drei Standortbereiche jeweils
in Bezug auf die möglichen Entwicklungsvarianten. Diese zusammenfassende Bewertung
mündet in eine gutachterliche Empfehlung.
4
2 Untersuchungsspezifische Strukturanalyse
Eine wesentliche Grundlage für die Abschätzung der perspektivisch notwendigen Einzelhandelsentwicklung in Sundern ist die Analyse des bestehenden Einzelhandelsangebots
sowie dessen Entwicklung. Die Bestandserhebung sämtlicher Einzelhandelsbetriebe erfolgte im August 2012.
Auf Basis der aktualisierten Bestandserhebung werden die untersuchungsrelevanten Stärken und Schwächen des Einzelhandelsangebots und die sich daraus ergebenen Potenziale
und Restriktionen für eine einzelhandelsbezogene Entwicklung im Innenstadtzentrum in
Sundern ermittelt. Zudem erfolgt anhand der aktualisierten Bestandserhebung ein Abgleich
mit den im Rahmen des Einzelhandelskonzepts ermittelten Entwicklungsrahmen und somit
die Klärung der Frage, welches verkaufsflächenbezogene Entwicklungspotenzial für die
funktionale Weiterentwicklung der Sunderner Innenstadt zur Verfügung steht. Darüber hinaus finden die in den vorliegenden städtebaulichen Entwicklungskonzepten festgelegten
Entwicklungsperspektiven für die Sunderner Innenstadt Berücksichtigung.
2.1 Strukturanalyse auf Ebene der Gesamtstadt
Neben der Betrachtung der standortbezogenen Ausgangslage im Sunderner Innenstadtzentrum sind auch die Veränderungen des Einzelhandelsbesatzes auf Ebene der
Gesamtstadt Sundern in die vorliegende Untersuchung einzustellen.
Die nachstehenden Übersichten stellen die im Rahmen der Bestandsaktualisierung, die im
August 2012 durchgeführt wurde, ermittelten Verschiebungen im Einzelhandel in der Stadt
Sundern den im Jahr 2008 erhobenen Daten gegenüber.
Festzustellen ist neben einem deutlichen Rückgang der Betriebsanzahl auch eine Reduktion
der in Sundern verorteten einzelhandelsrelevanten Verkaufsflächen von rd. 43.300 m² im
Jahr 2008 auf rd. 37.600 m². Der Rückgang der Betriebszahlen entspricht dem bundesweit
zu erkennenden Trend der Konzentration auf weniger Einzelhandelsbetriebe. Der Rückgang
der Verkaufsfläche ist jedoch nicht primär mit den üblichen Trends im Einzelhandel zu erklären, sondern ist mit ortsspezifischen Entwicklungen zu begründen. Insbesondere die
Marktaufgabe des Gartencenters Marktkauf bzw. des Toom-Baumarkts ist hierbei anzuführen.
5
Abbildung 2: Prägende Strukturveränderungen im Einzelhandelsbestand in Sundern
Einzelhandelsbestand
2008
43.300 m²
m²
+ Ansiedlung neuer Betriebe (z. B. Netto)
+ Umstrukturierung bestehender Betriebe
+ (z. B. Rossmann, Penny, Kaufpark)
Einzelhandelsbestand
2012
37.600 m²
m²
– Marktaufgabe bestehender Betriebe
(z. B. Gartencenter Marktkauf, toomBaumarkt)
Quelle: eigene Darstellung auf Basis der Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 01/2008
und der Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 08/2012;
* auf 50 m² gerundet
Bei einer sortimentsspezifischen Betrachtung ist festzuhalten, dass das gesamtstädtische
Angebot in den meisten Sortimentsbereichen überwiegend konstant geblieben und größere Verschiebungen gegenüber der Erhebung aus dem Jahr 2008 nur in den
Sortimentsbereichen Nahrungs- und Genussmittel, Drogeriewaren, Schuhe/ Lederwaren,
Pflanzen/ Gartenbedarf, Baumarktsortiment, Möbel und Elektro/ Leuchten/ Haushaltsgeräte
zu verzeichnen sind. Diese Veränderungen sind auf neue Entwicklungen, z.B. im Nebenzentrum Hachen (hier insb. Nahrungs- und Genussmittel), Erweiterungen bestehender
Betriebe, z.B. Rossmann (hier insb. Drogeriewaren) und Marktaufgaben, z.B. ToomBaumarkt (hier insb. Pflanzen/ Gartenbedarf, Baumarktsortiment und Elektro/ Leuchten/
Haushaltsgeräte) zurückzuführen.
6
Tabelle 1:
Relevante AngebotsAngebots- und Nachfragedaten in Sundern im Vergleich (I)
Warengruppen
Anzahl der Be
B etriebe
VKF (m²)
(m²)*
m²) *
VKF (m
(m²) / Einwoh
Einwohner
2008
2012
2008
2012
2008
2012
Nahrungs- und Genussmittel (NuG)
70
72
10.380
11.350
0,35
0,39
Drogerie/ Parfümerie/ Kosmetik,
Apotheken
13
11
1.750
2.350
0,06
0,08
Blumen, zoologischer Bedarf
5
4
570
650
0,02
0,02
PBS, Zeitungen/ Zeitschriften, Bücher
7
6
1.020
1.090
0,03
0,04
kurzfristiger Bedarfsbe
Bedarfsb ereich
95
93
13.720
15.440
0,46
0,54
32
27
4.630
4.710
0,15
0,16
6
7
680
970
0,02
0,03
12
11
4.100
2.260
0,14
0,08
10
8
7.470
3.020
0,25
0,10
10
15
2.220
2.600
0,07
0,09
3
4
640
750
0,02
0,03
7
5
520
490
0,02
0,02
mittelfristiger Bedarfsbe
Bedarfsb ereich
80
77
20.260
14.800
0,68
0,51
Medizinische und orthopädische Artikel/ Optik
6
6
570
660
0,02
0,02
Teppiche/ Gardinen/ Dekostoffe/
Sicht- und Sonnenschutz
6
4
760
660
0,03
0,02
Bettwaren, Haus-/ Bett-/ Tischwäsche
1
-
530
540
0,02
0,02
Möbel
10
8
4.160
3.550
0,14
0,12
Elektro/ Leuchten/ Haushaltsgeräte
4
4
2.140
790
0,07
0,03
Medien
10
8
630
630
0,02
0,02
Uhren/Schmuck
3
5
220
290
0,01
0,01
Sonstiges
6
4
330
260
0,01
0,01
langfristiger Bedarfsbe
Bedarfsb ereich
46
39
9.340
7.380
0,31
0,26
Gesamt
221
209
43.320
37.620
1,45
1,31
Bekleidung
Schuhe/Lederwaren
Pflanzen/Gartenbedarf
Baumarktsortiment i.e.S.
GPK/Hausrat/Einrichtungszubehör
Spielwaren/ Basteln/ Hobby/
Musikinstrumente
Sportartikel/ Fahrräder/ Camping
Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 01/2008; Einzelhandelsbestandserhebung
Stadt + Handel 08/2012; eigene Berechnungen
7
Tabelle 2:
Relevante AngebotsAngebots- und Nachfragedaten in Sundern im Vergleich (II)
Warengruppen
BruttoBrutto-Jahresumsatz
(Mio. €)
Kaufkraft (Mio. €)
Zentralität
2008
2012
2008
2012
2008
2012
60,3
65,5
60,3
62,3
100%
105%
Drogerie/ Parfümerie/ Kosmetik,
Apotheken
9,0
11,0
9,2
9,6
98%
115%
1,9
2,1
2,2
3,0
86%
72%
4,6
4,8
5,9
6,0
78%
80%
Bedarfsb ereich
75,8
83,4
77,6
80,8
98%
103%
Bekleidung
10,6
9,6
14,2
13,2
75%
73%
Schuhe/Lederwaren
2,0
2,9
3,4
3,6
59%
81%
2,3
1,5
2,3
2,3
100%
64%
12,5
5,4
14,0
13,3
89%
41%
GPK/Hausrat/Einrichtungszubehör
2,5
2,4
2,2
1,9
115%
130%
Spielwaren/ Basteln/ Hobby/
Musikinstrumente
2,3
2,1
3,4
3,3
69%
64%
1,4
1,3
2,4
2,7
56%
50%
Bedarfsb ereich
33,6
25,3
41,9
40,2
80%
63%
Medizinische und orthopädische
Artikel/ Optik
2,3
2,8
2,2
2,3
103%
122%
Teppiche/ Gardinen/ Dekostoffe/
Sicht- und Sonnenschutz
1,0
0,8
1,8
1,8
52%
45%
1,1
1,0
1,7
1,6
62%
62%
Möbel
4,6
4,1
8,7
8,3
53%
49%
5,0
3,1
3,9
4,3
128%
72%
Medien
4,7
4,5
11,2
11,3
42%
40%
Uhren/Schmuck
1,6
1,7
1,6
1,5
100%
117%
Sonstiges
1,0
0,8
1,3
1,2
76%
64%
langfristiger Bedarfsb
B edarfsbe
edarfsb ereich
21,2
18,8
32,6
32,2
65%
58%
Gesamt
130,6
127,6
152,1
153,2
86%
83%
Nahrungs- und Genussmittel (NuG)
Stadt + Handel 08/2012; eigene Berechnungen auf Basis EHI 2005 und 2006, IfH 2009, Lebensmittelzeitung 2007, IBH 2011
8
Auf Basis der aktualisierten Bestandserhebung sowie aktualisierter sekundärstatistischer
Datensätze, insb. bezogen auf die einzelhandelsrelevante Kaufkraft, wurden im Rahmen
dieser Untersuchung auch die relevanten Angebots- und Nachfragedaten aktualisiert. Wie
in der vorstehenden Übersicht ersichtlich wird, generiert der Einzelhandel in Sundern derzeit einen Umsatz von rd. 127,6 Mio. Euro. Im Verhältnis zu der in Sundern verorteten
einzelhandelsrelevanten Kaufkraft lässt sich hieraus ein Zentralitätswert über alle Sortimentsbereiche von rd. 83 % ableiten. Im Vergleich zu den Datensätzen aus dem Jahr 2008
ist demnach ein Rückgang des Zentralitätswerts um rd. 2 % festzustellen.
In den zentren- sowie zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimentsbereichen ist einzig in den Sortimentsbereichen Nahrungs- und Genussmittel, Drogeriewaren und Schuhe/
Lederwaren eine wesentliche positive Entwicklung der Versorgungsfunktion des Sunderner
Einzelhandels festzustellen. In den übrigen Sortimentsbereichen konnte entweder der Status-quo in etwa gehalten werden oder ist gar ein geringerer Zentralitätswert festzustellen
(vgl. Tabelle 2).
Vor diesem Hintergrund kann festgehalten werden, dass der
der auf Ebene der GesamtGesamtstadt ermittelte absatzwirtschaftliche Entwicklungsrahmen
Entwicklungs rahmen für die Stadt Sundern
überwiegend auch weiterhin für eine einzelhandelsbezogene Weiterentwicklung zur
Verfügung steht (vgl. Stadt + Handel 2008: S. 94f).
9
2.2 Untersuchungsspezifische
Untersuchungsspezifische Strukturanalyse Innenstadt
Innenstadt zentrum
Für die Untersuchungsfragestellung ist eine vertiefte Analyse der städtebaulichen und funktionalen Gegebenheiten im Innenstadtzentrum Sunderns unabdingbar. In der folgenden
Strukturanalyse werden daher bezogen auf das Sunderner Innenstadtzentrum die untersuchungsrelevanten Stärken und Schwächen des Einzelhandelsangebots ermittelt, sowie die
städtebaulichen Strukturen untersucht.
2.2.1 Einzelhandelsbezogene Strukturanalyse
Das Einzelhandelsangebot im Sunderner Innenstadtzentrum wird im Folgenden näher untersucht. Insbesondere die Entwicklung im Vergleich zu der Ausgangssituation im Jahr 2008
wird dargestellt.
Entwicklung des Einzelhandelbesatzes im Innenstadtzentrum
Zum Zeitpunkt der Einzelhandelsbestandserhebung (08/2012) standen im Sunderner Innenstadtzentrum 8 Ladenlokale leer. Im Vergleich zu der Ausgangslage im Jahr 2008 ist diese
Kennzahl gestiegen. Zum damaligen Zeitpunkt standen nur 3 Ladenlokale leer.
Die Anzahl der Einzelhandelsbetriebe im Innenstadtzentrum Sunderns und auch die Verkaufsfläche haben sich gegenüber der Erhebung aus dem Jahr 2008 leicht positiv
entwickelt.
Tabelle 3:
Angebotsstruktur im Innenstadtzentrum
A nzahl EH B etriebe
Anteil
gesamtgesamtstäd
städ tisch
VerkaufsVerkaufsflä
fläche
[in m²]*
m²]*
Anteil
gesamtgesamtstäd
städ tisch
2008
71
rd. 32%
10.370
rd. 24%
2012
74
rd. 35%
12.280
rd. 33%
Stadt + Handel 08/2012; * auf 10 m² gerundet
Im August 2012 waren im Innenstadtzentrum 74 Einzelhandelbetriebe mit einer gesamten
Verkaufsfläche von rd. 12.300 m² verortet. Dies entspricht einem Zuwachs von rd. 1.900 m²
Verkaufsfläche gegenüber der Ausgangslage im Jahr 2008. Der gesamtstädtische Anteil
des Einzelhandelsangebots im Innenstadtzentrum hat sich ebenfalls leicht positiv entwickelt. Insbesondere der Verkaufsflächenanteil des Innenstadtzentrums an der gesamten in
Sundern verorteten Verkaufsfläche ist um rd. 9 % gestiegen. Allerdings ist diese Entwicklung auch vor dem Hintergrund der insgesamt rückläufigen Verkaufsfläche in Sundern zu
werten.
10
Tabelle 4:
Anzahl der Betriebe nach Hauptbranche im Innenstadtzentrum
2008
2012
Nahrungs- und Genussmittel
17
18
Drogerie/ Parfümerie/ Kosmetik, Apotheken
6
5
1
1
PBS, Zeitungen/Zeitschriften, Bücher
2
2
Bedarfsbereich
26
26
Bekleidung
23
19
Schuhe/ Lederwaren
2
3
Pflanzen/ Gartenbedarf
-
-
1
1
GPK/ Hausrat/ Einrichtungszubehör
4
9
Spielwaren/ Basteln/ Hobby/ Musikinstrumente
-
1
-
1
Bedarfsbereich
30
34
4
5
Teppiche/ Gardinen/ Dekostoffe/ Sicht- und Sonnenschutz
1
-
-
-
Möbel
-
-
2
2
Medien/ Unterhaltungselektronik
6
4
Uhren/ Schmuck
1
2
Sonstiges
1
1
langfristiger Bedarfsbe
Bedarfsbereich
15
14
Gesamt
71
74
Quelle: Einzelhandelbestandserhebung Stadt + Handel 01/2008; Einzelhandelbestandserhebung
Stadt + Handel 08/2012
Eine sortimentsspezifische Betrachtung des Einzelhandelsangebots im Innenstadtzentrum
bezogen auf die Anzahl der Einzelhandelsbetriebe verdeutlicht, dass die betriebsstättenspezifische Angebotsvielfalt insgesamt gestiegen ist. Dies ist jedoch nur auf einige
Sortimentsbereiche, wie z.B. GPK/ Hausrat/ Einrichtungszubehör, zurückzuführen ist. Die
zentrenrelevanten Sortimentsbereiche Schuhe/ Lederwaren und Uhren/ Schmuck weisen allenfalls eine
geringe
betriebsstättenbezogene
Angebotsergänzung auf.
Die
Sortimentsbereiche Bekleidung und Medien sind gar durch eine Verringerung des betriebsstättenspezifischen Angebots gekennzeichnet.
11
Abbildung 3: Einzelhandelangebot (VKF) differenziert
differenziert nach Warengruppen (in m² VKF)
Bekleidung
Schuhe/ Lederwaren
Teppiche/ Gardinen/ Dekostoffe/ Sicht- und Sonnenschutz
Möbel
Medien
Uhren/ Schmuck
Sonstiges
0
Einzelhandelsbestandserhebung 2008
500
1.000 1.500 2.000 2.500 3.000 3.500
Einzelhandelsbestandserhebung 2012
Quelle: Einzelhandelbestandserhebung Stadt + Handel 01/2008; Einzelhandelbestandserhebung
Stadt + Handel 08/2012
In beinahe allen zentrenrelevanten Sortimentsbereichen ist ein leichter Verkaufsflächenzuwachs zu verzeichnen. Einzig der Sortimentsbereich Medien weist einen Rückgang der
Verkaufsfläche auf. Insbesondere die Sortimentsbereiche Drogeriewaren, Bekleidung,
Schuhe/ Lederwaren und GPK/ Hausrat/ Einrichtungszubehör prägen den festgestellten
Zuwachs von Verkaufsfläche.
Unter Berücksichtigung der analysierten betriebsstättenbezogenen Entwicklungen im Innenstadtzentrum
wird
ersichtlich,
dass
die
festgestellte
Erweiterung
des
Einzelhandelsangebots nicht nur auf Neuansiedlungen von Einzelhandelsbetrieben, sondern
insbesondere auf Umstrukturierungen des Angebots in bestehenden Betrieben und auch
auf Betriebserweiterungen, sog. endogene Enzwicklungspotenziale, zurückzuführen ist.
Es kann festgehalten werden, dass das Innenstadtzentrum in Sundern seine Position
als bedeutender
bedeu tender Einzelhandelsstandort durchaus ausgebaut hat.
hat.
12
Der Einzelhandelsbesatz im Kontext der lokalen und regionalen Strukturen
Ob der erfolgte Ausbau des Einzelhandelsbesatzes zu der angestrebten umfassenden Weiterentwicklung des Innenstadtzentrums geführt hat, ist im Folgenden einerseits im Kontext
der Sunderner Standortstrukturen und andererseits im regionalen Kontext zu prüfen.
Eine vergleichende Betrachtung der verkaufsflächenbezogenen Ausstattungsgrade mit anderen von Stadt + Handel betreuten Mittelzentren verdeutlicht zum einen, dass der
Einzelhandelsbesatz im Sunderner Innenstadtzentrum als unterdurchschnittlich zu bewerten
ist und zum anderen, dass ein wie im Einzelhandelskonzept aus dem Jahr 2008 dimensioniertes Verkaufsflächenpotenzial für Sundern als durchaus angemessen bewertet werden
kann (vgl. Stadt + Handel 2008: S. 117).
Tabelle 5:
Vergleichende Betrachtung innerstädtischer Verkaufsflächen
innerstädtische VerVerkaufsflä
kaufsfläche (in m²)*
Einwohner**
Relation innerstädt
innerstäd tische
VKF je Einwohner
(m² VKF/ EW)
Betzdorf
13.300
15.600
0,85
Borken
29.300
41.700
0,70
Coesfeld
37.800
36.200
1,05
Geldern
22.700
33.700
0,67
Ibbenbüren
29.200
51.600
0,56
Lehrte
17.500
43.500
0,40
Ochtrup
22.700
19.400
1,17
Sundern
12.300
28.800
28.800
0,43
Kommune
Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 2008 --- 2012; Einwohnerzahl: jeweilige
Kommune; * auf 100 m² gerundet; ** Stand: zum Zeitpunkt der jeweiligen Einzelhandelsbestandserhebung; nur Hauptwohnsitze
Das Innenstadtzentrum Sundern weist mit einem Wert von rd. 0,43 m² VKF/ EW eine sehr
geringe Verkaufsflächenausstattung je Einwohner auf. In vergleichbaren Mittelzentren kann
ein Ausstattungsgrad von 1,0 bis zu 1,2 m² VKF/ EW erreicht werden (siehe Tabelle 6). Das
im Einzelhandelskonzept empfohlene Verkaufsflächenpotenzial von insgesamt rd. 6.000 bis
8.000 m² VKF könnte den Ausstattungsgrad auf einen Wert von 0,64 bis zu 0,70 m² VKF/
EW steigern. Dieser Wert ist für ein Mittelzentrum angemessen.
Zu beachten ist in diesem Zusammenhang zudem, dass Sunderns Nachbarkommunen ihr
Einzelhandelsangebot z. T. auch in großmaßstäblichen Entwicklungsvarianten derzeit fortentwickeln, so dass der Wettbewerb zwischen den Einkaufsstandorten in der Region sich
verschärfen wird. Neben Entwicklungen von Fachmarktzentren in Eslohe (im Bereich Tölckestraße) und in Menden (im Bereich Bahnhof, perspektivisch auch im Bereich Nordwall),
13
ist die beständige funktionale Weiterentwicklung in Arnsberg-Neheim zu nennen. Ohne einen größeren Entwicklungsimpuls besteht daher das Risiko, dass die Entwicklung des
Innenstadtzentrums künftig stagniert.
Die Stadt Sundern weist als Mittelzentrum einen Versorgungsauftrag auf, der gem. Einzelhandelskonzept aus dem Jahr 2008 in Zentralitätswerten ausgedrückt für die
Sortimentsbereiche des kurzfristigen Bedarfsbereichs eine anzustrebende Zentralität von
bis zu 100 % und für die Sortimentsbereiche des mittel- und langfristigen Bedarfsbereichs
eine anzustrebende Zentralität von bis zu 105 % umfasst (vgl. Stadt + Handel 2008: S. 93f).
Trotz der insbesondere im Innenstadtzentrum ermittelten positiven Entwicklung im Einzelhandel sind allenfalls geringfügige Veränderungen der Zentralitätswerte festzustellen.
Abbildung 4: Versorgungsauftrag des Innenstadtzentrums (gemessen anhand der Zentralität)
Quelle: eigene Berechnungen auf Basis der Einzelhandelbestandserhebung Stadt + Handel
08/2012
Die vorstehende Abbildung zeigt, dass sich der Einzelhandelsbesatz im Innenstadtzentrum
im Kontext der Sunderner Standortstrukturen als bedeutender Einzelhandelsstandort darstellt. In einigen Sortimentsbereichen, insbesondere in den zentrenrelevanten
Sortimentsbereichen (u. a Bekleidung, Schuhe/ Lederwaren, Medien), weist das Innenstadtzentrum allerdings keine deutliche Positionierung gegenüber den sonstigen
Einzelhandelsstandorten in Sundern auf. Die bisher erfolgten, durchaus positiven Entwick-
14
lungen im Innenstadtzentrum haben daher zu keinem wesentlichen Bedeutungszuwachs
des Einzelhandelsbesatzes geführt.
Die bisher erfolgte funktionale
fun ktionale Weiterentwicklung
Weiterentwicklung des Innenstadtzentrums erscheint
insbesondere im Kontext der regionalen und lokalen Entwicklungen, jedoch noch nicht
hinreichend
hinreich end für eine angestrebte deutliche Positionierung als bedeutender EinkaufsEinkaufsstandort.
Verkaufsflächenpotenzial
Verkaufsflächenpotenzial für eine funktionale Weiterentwicklung
Unter Berücksichtigung der dargstellten Rahmenbedingungen ist das im Einzelhandelskonzept ermittelte Verkaufsflächenpotenzial für eine funktionale Weiterentwicklung zu
überprüfen.
Tabelle 6:
Verkaufsflächenpotenzial einer funktionalen Weiterentwicklung im Sunderner InInnenstadtzentrum
rum
nenstadtzent
Empfohlene Sortimentsbereiche
Empfohlene Verkaufsflächen
[m²]
max. 2.500
Bekleidung
max. 1.400
Schuhe/ Lederwaren
max. 400
max. 400
max. 500
max. 500
Medien/ Unterhaltungselektronik/ Elektrohaushaltsgeräte
Gesamt
max. 2.000
rd. 6.000 - 8.000
Quelle: eigene Darstellung
Das im Einzelhandelskonzept ermittelte Verkaufsflächenpotenzial umfasst Sortimentsbereiche, die zwar eine positive Entwicklung verzeichnen, aber im regionalen Vergleich und im
Kontext des Sunderner Standortbereiche weiterhin Potenzial aufweisen.
Das im Einzelhandels
Einzelhandels konzept aus dem Jahr 2008 entwickelte Verkaufsflächenpotenzial
steht für eine funktionale Weiterentwicklung der Sunderner Innenstadt daher weiterhin
zur Verfügung.
Verfügung
15
Entwicklungsoptionen des Einzelhandels im Innenstadtzentrum
Trotz der festgestellten Rahmenbedingungen im Innenstadtzentrum --- positive einzelhandelsbezogene Entwicklung, bei weiterhin vorhandenem Entwicklungspotenzial --- sind
verschiedene Entwicklungsoptionen zu prüfen. Die Struktur des vorhandenen Einzelhandelsbesatzes zeigt, dass sich in Bezug auf eine funktionale Weiterentwicklung eine
großmaßstäbliche Einzelhandelsentwicklung weiterhin als zielführend darstellt.
Abbildung 5: Ladenlokalgröße im Innenstadtzentrum
Quelle: Einzelhandelbestandserhebung Stadt + Handel 08/2012
Rd. 70 % der im Innenstadtzentrum verorteten Ladenlokale weisen eine Verkaufsfläche von
bis zu 100 m² auf. Die durchschnittliche Ladenlokalgröße im Innenstadtzentrum beträgt
rd. 170 m². Derzeit expansive Einzelhandelsformate fragen jedoch eine Verkaufsfläche von
mind. 200 m² nach. Zum Zeitpunkt der Einzelhandelbestandserhebung im August 2012 war
das Potenzial an Ladenlokalen, die eine entsprechende Größenordnung aufweisen bzw.
derart umstrukturiert werden können, sodass diese eine entsprechende Größenordnung erreichen, nur eingeschränkt vorhanden.
E ine weitergehende endogene Entwicklung des Einzelhandelbesatzes im InnenstadtInnenstadtzentrum wird vor diesem Hintergrund nicht zur Erreichung der Zielstellung „Stärkung
„Stärkung
der Innenstadt‘‘
Innenstadt‘‘ führen. Eine impulsgebende, großmaßstäbliche Entwicklung des SunSu nderner Innenstadtzentrums ist daher zu empfehlen.
16
2.2.2 Räumlichäumlich-funktionale Strukturanalyse
Die Aktualisierung der städtebaulichen und räumlich-funktionalen Strukturanalyse des Innenstadtzentrums hat ergeben, dass sich keine wesentlichen Änderungen an der
städtebaulichen Struktur zu der Ausgangslage, die im Einzelhandelskonzept für die Stadt
Sundern im Jahr 2008 ausführlich ermittelt wurde, ergeben haben. Die Ergebnisse der städtebaulichen Analyse stellen sich wie folgt dar:
Räumlich funktionale Lagedifferenzierung
Die Einzelhandelsdichte als ein wesentliches Merkmal der räumlich-funktionalen Gliederung
des Innenstadtzentrums stellt sich wie folgt dar:
Der Bereich der Fußgängerzone weist mit einem Einzelhandelsanteil zwischen 80 % und
100 % die größte Einzelhandelsdichte auf. Nördlich angrenzend erreicht die Einzelhandelsdichte einen Wert zwischen rd. 60 % bis rd. 80 %. Im Bereich des Bahnhofs und östlich
entlang der Settmeckestraße werden allerdings nur Anteile zwischen 20 % und 60 % erreicht. Der westliche Abschnitt der Settmeckestraße und der Bereich Schulte-Ufer sind am
geringsten von Einzelhandel geprägt. Hier beträgt die Einzelhandelsdichte max. 20%. Hieraus ergibt sich, dass die räumlich-funktionale Gliederung des Innenstadtzentrums sich
weiterhin wie folgt gestaltet:
Die Hauptlage des Innenstadtzentrums erstreckt sich entlang der Hauptstraße zwischen dem Kolpingplatz im Norden und dem Schirgiswalder Platz im Süden. Die
Hauptlage bietet einen hohen Einzelhandelsbesatz und ergänzende Gastronomieangebote. Frequenzerzeugende Einzelhandelsbetriebe sind in der Hauptlage jedoch
kaum verortet. Die Einzelhandelsbetriebe Rossmann, Schulte-Jostes und Woolworth
sind die größten Einzelhandelsbetriebe der Hauptlage.
Die Nebenlagen des Innenstadtzentrums liegen zum einen im Norden und folgen
der axialen Struktur der Hauptlage bis zur Hauptstraße. Sie umfassen einen hohen
Besatz zentrenergänzender Funktionen und einzelner Einzelhandelsbetriebe. Zum
anderen sind im Süden des Innenstadtzentrums Bereiche als Nebenlage identifiziert,
die sich vom Schirgiswalder Platz und der weiter nach Süden verlaufenden Hauptstraße nach Westen bis zum Endpunkt der Sunderner Innenstadt, dem
Lebensmitteldiscounter Lidl erstrecken. Die in der Nebenlage verorteten, z. T. großflächigen Einzelhandelsbetriebe mit dem Hauptsortiment Nahrungs- und
Genussmittel sind Frequenzbringer für das gesamte Innenstadtzentrum.
17
Weitere Standortbereiche, wie z.B. das Bremke-Center oder der Standortbereich
Schulte-Ufer, komplettieren als sog. funktionale Ergänzungsbereiche oder als Erweiterungsbereiche den zentralen Versorgungsbereich Innenstadtzentrum. Das BremkeCenter ist ein wesentlicher Frequenzbringer für das gesamte Innenstadtzentrum. Die
städtebauliche Anbindung an die Hauptlage des Innenstadtzentrums ist vor diesem
Hintergrund verbesserungsfähig.
Abbildung 6:
Zentraler Versorgungsbereich Innenstadtzentrum Sundern
Quelle: eigene Darstellung auf Basis Stadt + Handel 2008; Kartengrundlage: Stadt Sundern
Die HauptEinzelhannHaupt- und Nebenlagen des Innenstadtzentrums sind, aufgrund ihrer Einzelha
delsprägung, die Bereiche, die durch eine großmaßstäbliche Einzelhandelsentwicklung
gestärkt werden sollen. Eine großmaßstäbliche
großmaßstäbliche Einzelhandelsentwicklung muss im
städtebaulichen Kontext zu diesen Lagebe
Lagebe reichen stehen.
18
Städtebauliche Ausprägung des Innenstadtzentrums
Die städtebauliche Struktur der Innenstadt Sundern ist an der Nord-Süd-Tallage orientiert
und wird durch den Parallelverlauf der Hauptstraße, dem Bachlauf der Röhr und dem Verlauf der Umgehungsstraße L519n in Nord-Süd Richtung geprägt. Hier ist der Charakter
eines früheren Straßendorfes mit Handelsfunktion bis heute erkennbar geblieben. Durch
den Bau der Umgehungsstraße L519n wurde der Durchgangsverkehr in der Innenstadt
Sunderns aus der Hauptstraße heraus verlagert. Die ehemalige Hauptverkehrsachse wurde
vor 20 Jahren in ihrem südlichen Abschnitt zur Fußgängerzone umgebaut, der nördliche
Abschnitt dient als Erschließungsstraße. Die Fußgängerzone ist in der üblichen Form durch
Stadtmöblierung, Grüninseln und einen Brunnen gestaltet. Die Gestaltung ist funktionstauglich aber nicht mehr zeitgemäß. Die innerstädtischen Plätze (Levi-Klein-Platz, FranzJosef-Tigges-Platz, Schirgiswalder Platz) sind baulich wenig ausgeprägt. Der Gebäudebestand in der Hauptstraße ist relativ uneinheitlich. Neben der eher städtischen Bebauung im
nördlichen Bereich mit größeren Baukörpern, finden sich vor allem im süd-östlichen Bereich
der Fußgängerzone zweigeschossige Gebäude aus dem frühen 20. Jahrhundert, die für eine Landgemeinde typisch waren, für die Entwicklung einer städtisch geprägten Innenstadt,
der auch zukünftig eine zentrale Einzelhandelsfunktion zugewiesen werden soll, ist kein wesentliches Entwicklungspotential vorhanden.
Im rückwärtigen Bereich der östlichen Randbebauung der Fußgängerzone ist zum Teil
noch die Gebäudestruktur aus der Erbauungsphase mit ergänzenden Gebäuden im Hofbereich erkennbar. Die Gebäudenutzung und -unterhaltung erfolgt hier im Wesentlichen nach
rein praktischen Erfordernissen. Eine Gestaltung, die der innerstädtischen Lage entspräche,
ist nicht vorhanden. Der gesamte Bereich wird vollkommen von Stellplätzen ohne gestaltende Ordnung dominiert.
Westlich der Innenstadt erstreckt sich in Hanglage ein Wohngebiet durchsetzt mit Sozialund Bildungseinrichtungen.
Im Erweiterungsbereich des zentralen Versorgungsbereichs finden sich im Norden, Osten
und Süden die Gewerbe-, Industrie- und Verkehrsflächen aus der expansiven industriellen
Entwicklungsphase Sunderns. Im Norden liegt der in weiten Teilen brachgefallene Personen- und Güterbahnhof, im Süden das mindergenutzte Gelände der Firma Schulte-Ufer
(Produktion aufgegeben) und im Osten, von der Innenstadt durch die Umgehungsstraße
abgetrennt, ein großflächiges Gewerbegelände, das in Teilen ebenfalls mindergenutzt ist.
Im nördlichen Randbereich der Fläche an der Mescheder Straße befindet sich heute das
Rathaus in einem Teil der ehemals gewerblich genutzten Gebäude. Die Anbindung an die
Innenstadt ist unzureichend, da von der überdimensionierten Kreuzung (L519/Mescheder
Straße) und dem weiteren Verlauf der Umgehungsstraße eine erhebliche Trennwirkung
ausgeht. Dieser Bereich ist von der Fußgängerzone aus nur über die Parkplätze entlang der
Röhr und die anschließende Unterführung der L519n fußläufig erreichbar.
19
Im Innenstadtbereich Sunderns finden sich zudem einige markante stadtbildprägende Bauten. Hierbei sind insbesondere zu erwähnen:
Die heutige Polizeiwache, Hauptstraße Nr. 134: Das Gebäude aus den 1920er Jahren wurde als Post errichtet. Die Fassade ist expressionistisch gestaltet. Das
Gebäude steht unter Denkmalschutz und markiert den nördlichen Endpunkt des
zentralen Einkaufsbereiches.
Die alte Kornbrennerei, Hauptstraße Nr. 130-132: Das Gebäudeensemble ist schwer
zugänglich in einer wenig attraktiven Hinterhoflage. Das denkmalgeschützte Gebäude der alten Kornbrennerei ist eines der ältesten in Sundern. Es basiert auf einem
mittelalterlichen Wehrbau und wird 1632 erstmals urkundlich erwähnt.
Das Gebäude der Volkshochschule Settmeckestr./ Franz-Josef-Tigges-Platz: Das
Haus aus der Gründerzeit ist die ehemalige Schule von Sundern. Es steht heute relativ unvermittelt an der Settmeckestraße, die hier dicht am Gebäude vorbei in
östlicher Richtung zur Umgehungsstraße verläuft. Die auf der Rückseite zum Platz
angebaute Rampenanlage für Rollstuhlfahrer ist überdimensioniert und sprengt den
Maßstab des Gebäudes.
Stadtbibliothek Sundern, Settmeckestraße Nr. 3: Das 1905 errichtete Gebäude wurde zunächst als Amtshaus später auch als Polizeistation genutzt und steht heute
unter Denkmalschutz. 1970 zog die Bücherei ein. Von 2000 bis 2001 wurde das Gebäude komplett renoviert, umgebaut und neu eingerichtet. Für einen barrierefreien
Zugang zum Gebäude und innerhalb der Bibliotheksebenen wurde 2010 an der
Rückseite des Gebäudes eine Außenaufzugsanlage eingerichtet.
Daneben sind die Gebäude bzw. städtebaulichen Räume im Bereich der kath. Johannes Kirche, die den nördlichen Beginn der Fußgängerzone markiert, sowie das
Stammhaus der Fa. Schule-Ufer, ein frühindustrieller Ziegelbau, zu erwähnen.
Die Bachläufe der Röhr in Süd-Nord Richtung und die von Osten und Westen einmündenden Nebenbäche Linnepe und Settmecke können eher als Potential für eine zukünftige
Gestaltung bezeichnet werden. Die östlich der Fußgängerzone parallel verlaufende Röhr ist
in der Gemengelage zwischen rückwärtiger Andienung der Fußgängerzone und den Parkplätzen kaum wahrnehmbar. Über vier Brücken werden die Verbindungen zur
Fußgängerzone und die Anbindung der Parkplätze hergestellt. Insgesamt sind die Gewässer überwuchert und als gestaltendes Element nicht erkennbar.
Die vorgefundene Gestaltung der Innenstadt entspricht in einigen Bereichen nicht den
Ansprüchen, die ihr auf
au f grund der innerstädtischen Lage zukommen sollten. Zentrale
Bereiche werden vollkommen ohne gestaltende Ordnung von Stellplätzen dominiert.
Vorhandene Bachläufe und einige stadtbildprägende Gebäude stellen ein Potenzial für
eine zukünftige Gestaltung dar. Es ist wünschenswert, wenn eine funktionale WeiterWeite rPotenziale
e aufgreift.
entwicklung diese städtebaulichen Defizite bzw. Potenzial
20
Verkehrliche
Verkehrliche Ausgestaltung
Die verkehrliche Erschließung der Innenstadt erfolgt über die Hauptstraße, die Umgehungsstraße und die Settmeckestraße. Haltestellen des öffentlichen Verkehrs befinden sich
auf der Hauptstraße nördlich der Fußgängerzone, auf der Umgehungsstraße und in der
Settmeckestraße. Der Um- und Ausbau des Straßennetzes in der Folge des Ausbaus der
Umgehungsstraße L519n hat zu einer erheblichen Ausweitung der Verkehrsflächen geführt.
Eine städtebauliche Integration der Umgehungsstraße mit der Kreuzung vor dem Sunderlandhotel oder der Settmeckestraße als Erschließungsstraße ist nicht erreicht worden.
Parkplätze sind im gesamten Bereich östlich der Fußgängerzone zwischen dem Lauf der
Röhr und der Umgehungsstraße angeordnet. Der Bau der Umgehungsstraße hat zunächst
das Problem des Durchgangsverkehrs in der Ortsmitte gelöst.
Die erforderliche städtebauliche Integration der einzelnen Innenstadtbereiche
Innenstadtbereiche in ein
gemeinsames,
gemeinsames , alle Bereiche umfassendes Innenstadtzentrum,
Innenstadtzentrum, ist bislang nicht geleistet
worden. Eine funktionale Weiterentwicklung sollte diesen Aspekt berücksichtigen.
Städtebauliche Zielstellungen
Mit dem Einzelhandelskonzept, der Neuaufstellung des Flächennutzungsplans (FNP) und
insbesondere der Ausarbeitung des Masterplans „Zukunft Sundern‘‘ im Jahr 2008 wurden
Ziele und Leitlinien für die weitere Entwicklung der Innenstadt Sundern definiert, die die
vorhandenen baulich-räumlichen Defizite beseitigen und die Innenstadt als Einzelhandelsstandort stärken sollten. Das Einzelhandelskonzept verfolgt wie bereits dargestellt die
Zielstellung der funktionalen Weiterentwicklung des Innenstadtzentrums (vgl. Stadt + Handel 2008: S. 106ff).
Im Rahmen der Neuaufstellung des Flächennutzungsplans für die Gesamtstadt Sundern
wurde für die Innenstadt ein zentrales Leitbild entwickelt. Demnach ist die Innenstadt zentraler Funktionsbereich mit hoher Arbeitsplatzdichte, einem attraktiven Angebotsspektrum
sowie breitgefächerten und zielgruppenorientierten Wohnungsangeboten.
Als weitere Entwicklungsziele werden im FNP benannt (vgl. Entwurf zum FNP):
Weiterentwicklung der vorhandenen Stadtstruktur
Sicherung und Belebung des Einzelhandels
Erhalt und Optimierung der vorhandenen Angebotsdichte
Attraktivierung der Innenstadt und Weiterentwicklung der Stadtbildqualität
Verbesserung der Wohnqualitäten und Aufwertung des Wohnumfeldes
Bereitstellung eines bedarfsgerechten und zielgruppenorientierten Baulandangebots, Förderung und Unterstützung von Wohnprojekten
Erlebbarmachen und aufwerten der Fließgewässer im Stadtbild
21
Im Jahr 2008 wurde vom Rat der Stadt Sundern der Masterplan „Zukunft Sundern‘‘ beschlossen. Zentrales Entwicklungsziel dieses städtebaulichen Entwicklungskonzepts ist die
Weiterentwicklung der Innenstadt Sundern als urbanes Zentrum der Gesamtstadt bei nachhaltiger Nutzung der vorhandenen Potenziale. Zudem soll die Innenstadt als „Urbanes
Zentrum der Stadt mit zentraler Versorgungsfunktion‘‘ etabliert werden. Die Leitlinien für
die zukünftige Entwicklung konkretisieren den erarbeiteten Rahmen für die Entwicklung
konkreter Einzelmaßnahmen. Folgende Leitlinien wurden im Rahmen des Masterplans „Zukunft Sundern‘‘ für das Innenstadtzentrum festgelegt:
Stadträume ausprägen
Stadträume verbinden
Nahmobilität verbessern
Einzelhandel und Dienstleistung stärken
Öffentliche Räume aufwerten
Aufenthaltsqualität erhöhen
Grün- und Freiflächen sichtbar machen / Aufenthaltsqualität verbessern
Ordnung des ruhenden Verkehrs
Zudem fasst der Masterplan zur Innenstadtentwicklung städtebaulich relevante Vorschläge
und Ergebnisse aus dem Charette-Verfahren des Jahres 2007 zusammen: Der Stadtraum
soll durch einfache bauliche Maßnahmen funktional ergänzt und räumlich geformt werden.
Dabei soll die festgestellte Überbetonung der Verkehrsorientierung korrigiert und der Fokus auf die Schaffung von Urbanität und Qualität des öffentlichen Raums gelenkt werden
(vgl. Stadt Sundern 2008: S. 32ff).
Die bestehenden städtebaulichen Ziele der
de r Stadt Sundern umfassen neben einer funkfun ktionalen Weiterentwicklung der Innenstadt auch andere Aspekte. Eine funktionale
Weiterentwicklung sollte daher dahingehend baulich ausgeprägt werden, dass sie diediese Ziele (z. B. Stadträume ausprägen und verbinden, öffentliche
ö ffentliche Räume aufwerten,
Ordnung des ruhenden Verkehrs) berücksichtigt. Des Weiteren sind bei der ChancenChancenRisikenRisiken - Betrachtung anderweitige Entwicklungspotenziale
Entwicklungspotenziale für die Standortbereiche,
die in den städtebaulichen Entwicklungskonzepten festgelegt sind, zu berücksichtigen.
22
2.3 Zwischenfazit
Auf Basis der durchgeführten Strukturanalyse kann Folgendes festgehalten werden:
Das Innenstadtzentrum hat seine Position als bedeutender Einzelhandelsstandort in
Sundern durchaus ausgebaut.
Die bisher erfolgte funktionale Weiterentwicklung des Innenstadtzentrums erscheint
insbesondere im Kontext der regionalen und lokalen Entwicklungen jedoch noch
nicht hinreichend für eine angestrebte deutliche Positionierung als bedeutender Einkaufsstandort.
Das im Einzelhandelskonzept aus dem Jahr 2008 entwickelte Verkaufsflächenpotenzial steht für eine funktionale Weiterentwicklung der Sunderner Innenstadt weiterhin
zur Verfügung.
Eine weitergehende endogene Entwicklung des Einzelhandelbesatzes im Innenstadtzentrum wird nicht zur Erreichung der Zielstellung „Stärkung der Innenstadt‘‘ führen.
Eine impulsgebende, großmaßstäbliche Entwicklung des Sunderner Innenstadtzentrums ist daher zu empfehlen.
Die Haupt- und Nebenlagen des Innenstadtzentrums sind, aufgrund ihrer Einzelhandelsprägung, die Bereiche, die durch eine großmaßstäbliche Einzelhandelsentwicklung gestärkt werden sollen. Eine großmaßstäbliche Einzelhandelsentwicklung muss im städtebaulichen Kontext zu diesen Lagebereichen stehen.
Die vorgefundene Gestaltung der Innenstadt entspricht in einigen Bereichen nicht
den Ansprüchen, die ihr aufgrund der innerstädtischen Lage zukommen sollten.
Zentrale Bereiche werden vollkommen ohne gestaltende Ordnung von Stellplätzen
dominiert. Vorhandene Bachläufe und einige stadtbildprägende Gebäude stellen ein
Potenzial für eine zukünftige Gestaltung dar. Es ist wünschenswert, wenn eine funktionale Weiterentwicklung diese städtebaulichen Defizite bzw. Potenziale aufgreift.
Die erforderliche städtebauliche Integration der einzelnen Innenstadtbereiche in ein
gemeinsames, alle Bereiche umfassendes Innenstadtzentrum, ist bislang nicht geleistet worden. Eine funktionale Weiterentwicklung sollte diesen Aspekt
berücksichtigen.
Die bestehenden städtebaulichen Ziele der Stadt Sundern umfassen neben einer
funktionalen Weiterentwicklung der Innenstadt auch andere Aspekte. Eine funktionale Weiterentwicklung sollte daher dahingehend baulich ausgeprägt werden, dass
sie diese Ziele (z. B. Stadträume ausprägen und verbinden, öffentliche Räume aufwerten, Ordnung des ruhenden Verkehrs) berücksichtigt. Des Weiteren sind bei der
Chancen-Risiken-Betrachtung anderweitige Entwicklungspotenziale für die Standortbereiche, die in den städtebaulichen Entwicklungskonzepten festgelegt sind, zu
berücksichtigen.
23
3 Funktionale Entwicklungsvarianten
Entwicklungsvarianten
Im Folgenden werden mögliche Entwicklungsvarianten, die eine impulsgebende funktionale
Weiterentwicklung des Sunderner Innenstadtzentrums initiieren können, dargestellt.
Eine Verkaufsflächenentwicklung, die sich an den bereits im Einzelhandelskonzept entwickelten Entwicklungsrahmen orientiert, ist zu empfehlen. Demnach ist eine funktionale
Weiterentwicklung des Sunderner Innenstadtzentrums in einem Rahmen von rd. 6.000 --8.000 m² Verkaufsfläche als angemessen zu erachten (vgl. Stadt + Handel 2008: S. 117).
Für eine impulsgebende funktionale Weiterentwicklung ist primär die Ansiedlung von Einzelhandelsangeboten mit einem (Kern-)Sortiment, das in der Strukturanalyse mit einem
Angebotsdefizit bzw. mit weitergehendem Entwicklungspotenzial identifiziert wurde, zur
Weiterentwicklung des Innenstadtzentrums zu empfehlen. Für das Sunderner Innenstadtzentrum fallen hierunter folgende Sortimentsbereiche:
Bekleidung
Schuhe/ Lederwaren
Bettwaren/ Haus-/ Bett-/ Tischwäsche
Medien/ Unterhaltungselektronik
Uhren/ Schmuck
Des Weiteren können zur Weiterentwicklung des Innenstadtzentrums Angebote mit innenstadtprägendem bzw. zentrenrelevantem (Kern-)Sortiment, sofern sie eine Erweiterung des
Betriebstypenmixes darstellen, untergebracht werden, für welche die endogenen Entwicklungspotenziale in der Haupt- und den Nebenlagen des Innenstadtzentrums nicht
ausreichend Potenzial bieten. Dies muss jedoch in funktionaler Abstimmung mit dem Einzelhandelsangebot in den Haupt- und Nebenlagen erfolgen. Die dargestellte
Innenstadtstruktur ist zu berücksichtigen (vgl. Kapitel 2.2).
Damit eine angestrebte funktionale Weiterentwicklung des Innenstadtzentrums seine Funktion als Impulsgeber für die bestehenden Lagen des Innenstadtzentrums wahrnehmen
kann, wird zumeist ein Frequenzbringer benötigt. Als Frequenzbringer fungieren vielfach
großflächige Angebotsformen aus dem Sortimentsbereich Nahrungs- und Genussmittel. Eine solche Angebotsform erscheint empfehlenswert, damit die positiven Auswirkungen der
angestrebten funktionalen Weiterentwicklung auf die gewachsenen Strukturen im Innenstadtzentrum wirken können.
Im Folgenden werden zwei für die funktionale Weiterentwicklung des Sunderner Innenstadtzentrums denkbare Entwicklungsvarianten erarbeitet. Bezüglich einer möglichen
24
Dimensionierung dieser Entwicklungsvarianten erscheint, neben einer Berücksichtigung der
Strukturmerkmale des Innenstadtzentrums und des absatzwirtschaftlich tragfähigen Entwicklungsrahmens für die jeweiligen Sortimentsbereiche, eine Orientierung an den
aktuellen Markt- und Standortanforderungen von (expansiven) Einzelhandelsbetrieben
empfehlenswert.
3.1 Entwicklungsvariante: Fachmarktorientierte
Fachmarktorientierte Entwicklung
Eine denkbare Entwicklungsvariante für die angestrebte impulsgebende funktionale Weiterentwicklung stellt eine fachmarktorientierte Entwicklung dar. Eine derartig ausgeprägte
Entwicklungsvariante beinhaltet üblicherweise ein Einzelhandelsangebot, das die Sortimentsbereiche umfasst, welche im Zuge des ermittelten Entwicklungsrahmens zur
funktionalen Weiterentwicklung in Sundern zur Verfügung steht (vgl. Tabelle 6). Funktional
und städtebaulich prägt sich eine derartige Entwicklungsvariante wie folgt aus: Als Fachmarkt wird in der Fachliteratur eine Betriebsform des Einzelhandels verstanden, die sich als
Einzelhandelsgeschäfte mit einem breiten und tiefen Sortiment aus einer bestimmten Branche darstellen. Weitergehende Kennzeichen eines Fachmarkts sind insbesondere eine
überdurchschnittlich große, überwiegend ebenerdige Verkaufsflächen und die Präferierung
eines verkehrstechnisch sehr gut angebundenen Standorts, z. T. mit eigener Stellplatzanlage (vgl. Website Handelswissen).
Neben einer fachmarktorientierten Entwicklung, die sukzessive in Form von einzelnen
Fachmärkten --- städtebaulich bzw. architektonisch entweder als funktional ausgeprägte,
meist eingeschossige Geschäftsgebäude oder als städtebaulich bzw. architektonisch hochwertige, mehrgeschossige Wohn- und Geschäftshäuser ausgeprägt --- erfolgen könnte, ist in
der vorliegenden Untersuchung insbesondere auf die Ausprägung als sog. „Fachmarktzentrum‘‘ abzustellen.
Hierunter ist eine fachmarktorientierte Entwicklung bzw. eine räumliche Konzentration von
Fachmärkten zu verstehen, die einheitlich geplant, konzipiert, betrieben und vermarktet
wird. Städtebaulich können sich solche Fachmarktzentren derart ausgestalten, dass sie sich
auf einen im Rahmen der Projektentwicklung entwickelten öffentlichen Raum orientieren
und an bestehende einzelhandelsgeprägte Lagen anschließen. Eine derartige konzipierte
Entwicklungsvariante kann demnach auch dazu beitragen den öffentlichen Raum zu strukturieren bzw. zu beleben. Ferner ist zu berücksichtigen, dass derartige Fachmarktzentren
einen hohen Stellplatzbedarf aufweisen, der häufig dazu führt, dass in unmittelbarer räumlicher Nähe zum Fachmarktzentrum städtebaulich unattraktive Räume entstehen. Aufgrund
der MIV-Orientierung dieser Konzepte besteht jedoch auch die Gefahr, dass durch die Orientierung der Baukörper, der Konzentration der Stellplätze und/ oder der projektierten
Anlieferungszonen städtebaulich uninteressante und mindergenutzte Räume entstehen.
Zum Teil wird eine derartige Entwicklungsvariante auch in angemessener städtebaulicher
Entfernung zu bestehenden Einzelhandelslagen entwickelt; bei einer derartigen Ausgestal-
25
tung ist jedoch eine optimierte städtebauliche Anbindung an die bestehenden Einzelhandelslagen herzustellen. Vor dem Hintergrund der angestrebten impulsgebenden
funktionalen Weiterentwicklung der Sunderner Innenstadt könnte eine als Fachmarktzentrum ausgeprägte Entwicklungsvariante einen stärkeren Entwicklungsimpuls für die
bestehenden Einzelhandellagen aufweisen als eine sukzessive fachmarktorientierte Entwicklung (vgl. Mayer-Dukart 2009: S. 18ff).
Nachfolgend wird beispielhaft dargestellt, wie sich in anderen Kommunen derartig konzipierte Entwicklungsvarianten darstellen können:
26
fachmarktorientierte Entwicklung:
Zuckerfabrik Lehrte (Niedersachsen)
(Niedersachsen)
1
Datenübersicht
Einwohner:
Flächengröße:
Verkaufsfläche:
Verkaufsfläche:
2
43.250
rd. 3,5 ha
rd. 10.700 m²
Zentralörtliche Funktion:
Entfernung zum Kern der
funktio
unktio nalen Hauptlage
Anzahl der EinzelhandelsEinzelhandelsbetriebe:
Mittelzentrum
rd. 250 m
20
Lage und Anbindung
Abbildung 7: Zuckerfabrik Lehrte
250
25 0 m
Quelle: eigene Aufnahmen
Quelle: eigene Darstellung 2012;
Kartengrundlage: Stadt Lehrte 2010
27
3
Einzelhandelsangebot
Bekleidung; Schuhe/ Lederwaren
Neue Medien/ Unterhaltungselektronik
4
Einzelhandelsrelevante Mieter (Auszug)
(Ausz ug)
5
dm
Penny
E-Center
Ergänzendes Angebot
6
Takko
Kik
Das Futterhaus
Dienstleister, Gastronomie
Erschließung
Durch die Anbindung an die Poststraße/ Germaniastraße, den großen ebenerdigen Parkplatz vor dem
E-Center und eine Bushaltestelle ist die Zuckerfabrik verkehrlich gut zu erreichen. Zudem ist der Bahnhof fußläufig angebunden.
7
Städtebauliche Merkmale, innere Organi
Organ isation
Die Zuckerfabrik liegt im südöstlichen Bereich des zentralen Versorgungsbereichs. Allgemein überwiegen eher
großflächige Strukturen gegenüber den wenig kleinteiligen Einzelhandelsbesatz. Gleichzeitig wird durch eine
einheitliche Fassaden- und Bodenbelagsgestaltung ein städtebaulicher Zusammenhang hergestellt.
28
fachmarktorientierte Entwicklung:
KuhmKuhm -Center
Center in Borken (NRW)
1
Datenübersicht
Einwohner
Flächengröße:
Verkaufsfläche:
Verkaufsfläche:
2
40.970
Mittelzentrum
rd. 1,9 ha
funktio
unktio nalen Hauptlage
rd. 350 m
rd. 8.400 m²
12
Lage und Anbindung
Abbildung 8: KuhmKuhm-Center
350
35 0 m
Quelle: eigene Darstellung 2012; Kartengrundlage: Stadt Borken 2008
29
3
Bekleidung; Schuhe/ Lederwaren
Uhren/ Schmuck
4
5
Takko
Ernsting’s Family
Kaufland
A ngebot
6
ABC Schuhe
C&A Kids
Dienstleister, Gastronomie
Erschließung
Das Kuhm-Center ist sowohl für den MIV als auch für den ÖPNV gut erreichbar. Die Heidener Straße, die eine
wichtige Nord-Süd-Verbindung in Borken darstellt, verläuft direkt angrenzend am Kuhm-Center. Die Wilbecke
verbindet das Einkaufscenter mit der Fußgängerzone. Ausreichend Stellplätze befinden sich auf dem Gelände
des Kuhm-Centers. In fußläufiger Entfernung liegen Haltepunkte der Buslinien sowie der Bahnhof Borken (Westfalen).
7
Städtebauliche
Städtebauliche Merkmale, innere Organisati
Organisation
Das Kuhm-Center liegt im nordöstlichen Bereich des zentralen Versorgungsbereichs. Die Fußgängerzone ist fußläufig zu erreichen. Allgemein überwiegen eher großflächige Strukturen gegenüber dem wenig kleinteiligen
Einzelhandelsbesatz. Gleichzeitig wird durch eine einheitliche Fassaden- und Bodenbelagsgestaltung ein städtebaulicher Zusammenhang hergestellt.
30
3.2 Entwicklungsvariante: „klassisches‘‘
„klassisches ‘‘ E inkaufscenter
Als weiterer Typus eines Einzelhandelsvorhabens, der eine impulsgebende funktionale Weiterentwicklung eines Innenstadtzentrums befördern kann, ist ein „klassisches‘‘
Einkaufscenter in die Untersuchung mit einzustellen.
Als „klassisches‘‘ Einkaufscenter wird in dieser Untersuchung ein häufig auch als „Shopping
Center‘‘ titulierter Typus von Einzelhandelsvorhaben verstanden (DV 2012: S. 13f). Ein
„klassisches‘‘ Einkaufcenter ist in der Fachliteratur wie folgt gekennzeichnet:
„Klassische‘‘ Einkaufscenter sind „[…] bewusst geplante und errichtete, künstliche räumliche Agglomerationen von Einzelhandels- und Dienstleistungsbetrieben, die auch einheitlich
verwaltet bzw. gemanagt und betrieben werden. Bei den Shopping Centern handelt es sich
somit um ein Verbund- und Kooperationssystem primär des Einzelhandels‘‘
(IfG 2011: S. 11).
Städtebaulich bzw. architektonisch stellen sich „klassische‘‘ Einkaufscenter zumeist als geschlossene, demnach introvertierte, Einzelhandelseinrichtungen dar, die allenfalls geringe
Bezüge zu der Umgebung aufweisen. Zudem ist für ein „klassisches‘‘ Einkaufscenter charakteristisch, dass der überwiegende Anteil der Betriebe zumeist kleinteilige
Einzelhandelsbetriebe sind, die um großflächige Magnetbetriebe ergänzt werden. Zumeist
werden „klassische‘‘ Einkaufscenter als ein Gebäudekomplex geplant, der auf Grund seiner
Maßstäblichkeit in keinem Zusammenhang mit der umgebenden städtebaulichen Struktur
steht. Aufgrund der Innenorientierung der Einzelhandelsnutzungen kommt den äußeren
Fassaden zumeist nur eine geringe Bedeutung zu, sodass im Zusammenhang mit der großen Kubatur eine städtebauliche bzw. architektonische Integration in das bestehende
Stadtbild von besonderer Bedeutung ist.
Die Orientierung der Einzelhandelsbetriebe nach Innen und die bauliche Gestaltung der inneren Wegeführung im Einkaufscenter führen zumeist dazu, dass derartige
Entwicklungsvarianten nur über eine begrenzte Anzahl an Ein- und Ausgängen verfügen
und sich somit eine städtebauliche Anbindung an die Umgebung bzw. die bestehenden
Einzelhandelslagen schwierig gestaltet. Stellplatzanlagen „klassischer‘‘ Einkaufscenter werden zumeist in den Baukörper --- entweder als separates Parkgeschoss oder als Tiefgarage --integriert. Neben der städtebaulich bedeutenden Anbindung eines Einkaufscenters an die
bestehenden Einzelhandelslagen, ist daher auch die MIV-orientierte Verkehrsführung zum
Einkaufscenter in die städtebauliche Umgebung zu integrieren.
Die nachfolgenden Steckbriefe verdeutlichen, wie sich in anderen Kommunen eine derartig
konzipierte Entwicklungsvariante darstellen kann:
31
„klassisches‘‘
„klassisches‘‘ Einkaufscenter:
Eink aufscenter:
ReschopReschop -Carré in Hattingen (NRW)
1
Datenübersicht
Einwohner:
Einwohner:
55.390
Flächengröße:
Verkaufsfläche:
Verkaufsfläche:
2
rd. 1,4ha
rd. 10.000 m²
funktionalen Hauptlage:
Hauptlage:
Lage und Anbindung
Abbildung 9: ReschopReschop- Carré
Quelle: eigene Darstellung 2012; Kartengrundlage: Stadt Hattingen 2007
32
Mittelzentrum
unmittelbar
angrenzend
17
3
Einzelhandelsangebo t
Bekleidung
Schuhe/ Lederwaren
Elektronik/ Leuchten/ Haushaltsgeräte
4
5
Saturn
Mc Paper
Depot
Deichmann
dm
6
H&M
C&A
Ernsting’s Family
Dienstleister, Gastronomie, Stadtbibliothek, Gesundheitszentrum
Erschließung
Der Zugang zum ÖPNV ist über den Straßenbahnhaltepunkt „Hattinger Mitte‘‘ und über mehrere Bushaltestellen im unmittelbaren Umfeld gewährleistet. Die Anbindung des MIV geschieht hauptsächlich über zwei
angrenzende Landstraßen. Zwei Parkhäuser, wobei eins direkt im Reschop-Carré ist, stellen ausreichend Parkraum zur Verfügung.
7
Städtebauliche Merkmale, innere Organi
Organ isation
Das Reschop-Carré liegt im südlichen Bereich des zentralen Versorgungsbereichs und ist unmittelbar mit der
Fußgängerzone verbunden. Städtebaulich zeichnet sich der Standort durch eine geschlossene, überwiegend
dreigeschossige Bebauung aus. Westlich des Reschop-Carrés grenzt die vierspurige August-Bebel-Straße an. Im
Süden verläuft die ebenfalls vierspurige Martin-Luther-Straße. Eine Fußgängerbrücke über die Martin-LutherStraße stellt eine sichere fußläufige Verbindung zwischen dem Reschop-Carré und dem Bahnhof dar.
33
„klassisches‘‘
„klassisches‘‘ Einkaufscenter:
Vennehof in Borken (NRW)
1
Datenübersicht
Einwohner:
40.970
Flächengröße:
Verkaufsfläche:
Verkaufsfläche:
2
rd. 1 ha
rd. 6.600 m²
Funktion:
funkti
unktionalen Hauptlage
Lage und Anbindung
Abbildung 10:
10: Vennehof
Quelle: eigene Darstellung 2012; Kartengrundlage: Stadt Borken
2008
34
Mittelzentrum
innerhalb
24
3
Bekleidung
Schuhe/ Lederwaren
4
5
Deichmann
Bonita
Gerry Weber
Stadtparfümerie Pieper
Dm
Apollo Optik
6
Dienstleister, Gastronomie,
Erschließung
Der Vennehof ist sowohl für den MIV als auch über den ÖPNV gut erreichbar. Über die Kreisstraße 7 und den
daran angrenzenden Zufahrtsstraßen wird die verkehrliche Anbindung für den MIV gewährleistet. In fußläufiger
Entfernung befinden sich Haltepunkte der Buslinien. .
7
Städtebauliche Merkmale, innere Orga
Organisation
Der Vennehof befindet sich im südlichen Abschnitt des zentralen Versorgungsbereichs und ist unmittelbar mit
der Fußgängerzone verbunden. Zudem liegt das Einkaufscenter innerhalb der Hauptlage. Städtebaulich zeichnet sich der Standort durch eine geschlossene, überwiegend drei bis viergeschossigen Bebauung aus.
35
4 Die drei Untersuchungsbereiche
Nachdem bisher dargelegt wurde, dass, um das Ziel „Stärkung der Sunderner Innenstadt‘‘
zu erreichen, weiterhin eine impulsgebende funktionale Weiterentwicklung notwendig ist
und dafür in Frage kommende Entwicklungsvarianten ermittelt wurden, werden im Folgenden die für eine derartige Entwicklung in Rede stehenden Standortbereiche näher
beleuchtet.
Damit eine funktionale Weiterentwicklung den gewünschten Entwicklungsimpuls für die bestehenden Einzelhandelslagen darstellen kann, sind die Standortbereiche insbesondere auf
ihre städtebaulichen Merkmale und auf ihre Eignung bezüglich der etwaigen Entwicklungsvarianten hin zu untersuchen. Die in Rede stehenden Standortbereiche sind daher im
Folgenden u. a. anhand folgender Kriterien bewertet worden:
Lage im Stadtraum,
Anbindung an den vorhandenen Einzelhandelsschwerpunkt,
Flächengröße und -zuschnitt
Qualität der Erschließung,
derzeitige Nutzung
städtebauliche Gestaltung
Im Folgenden Kapitel werden die drei in Rede stehenden Standortbereiche anhand der
dargestellten Kriterien näher untersucht.
36
Standortbereich: Bahnhof
1
Datenübersicht
Flächengröße:
2
rd. 1,6 ha
Entfernung zum Kern
funktionalen Hauptlage
der
rd. 400 m
Karte
Abbildung 11:
11: Lage des Standorts Bahnhof
4 00 m
Quelle: Einzelhandelsbestandserhebung Stadt + Handel 01/2008; Kartengrundlage: © Geobasisdaten: Stadt Sundern (2012)
37
3
Flächenverfügbarkeit
Ein Großteil der Flächen befindet sich im Besitz der Bahngesellschaft Regionalverkehr Ruhr-Lippe GmbH. Das
restliche Gelände setzt sich aus kleinteiligen Privatgrundstücken zusammen. Die Gleisanlage verläuft zentral auf
rd. 200 m durch den Standort.
4
Derzeitige Nutzung
Der Standortbereich ist durch vielfältige Nutzungen geprägt. Es sind Einzelhandel, leerstehende Ladenlokale,
Gewerbe- und Wohnnutzungen anzutreffen. Das gründerzeitliche Bahnhofsgebäude mit Güterverladestation
und der Bahnsteig für den Personenverkehr sind noch vorhanden. Der Personenverkehr ist 1966 eingestellt worden. Das Bahnhofsgebäude wurde seinerzeit als Jungendtreffpunkt, Kiosk und Lagerfläche umfunktioniert und
ist in einem ordentlichen baulichen Zustand. Die umfangreichen Gleisanlagen werden für gelegentliche Rangierfahrten (zwei Wagen/ zwei Fahrten pro Woche) genutzt.
Seit einigen Jahren wird von den Anliegerkommunen der Bahnstrecke die Einrichtung des Personenverkehrs auf
der Röhrtalbahn diskutiert und auf politischer Ebene vorangetrieben. Eine aktuelle Machbarkeitsstudie aus dem
Jahr 2011 zur Wiederaufnahme des Personenverkehrs auf der Strecke Neheim-Sundern kommt zu einem positiven Ergebnis. Konkrete Pläne und ein zeitlicher Rahmen zur Aufrüstung der Strecke für den Personenverkehr
liegen noch nicht vor.
5
Lage und Anbindung
Der Standortbereich Bahnhof liegt im nördlichen Abschnitt des zentralen Versorgungsbereichs. Der Kern der
funktionalen Hauptlage liegt rd. 400 m von dem Standortbereich entfernt. Im Norden stellt das Ende des Bahnhofsgeländes mit den Gleisanlagen den Abschluss der Fläche dar. Westlich des Standorts verläuft die
Kleinbahnstraße/ Rochuseck mit z. T. öffentlichen Parkplätzen. Im Süden bildet die Hauptstraße die Grenze. Im
Osten schließt die Fläche mit dem Bahndamm ab.
6
Erschließung
Das Bahnhofsgelände ist, wie für Bahnbrachen typisch, städtebaulich nicht integriert. Die Erschließung reicht nur
in den südwestlichen Randbereich und erfolgt über zwei Zufahrten zum ehemaligen Bahnhofsgebäude von der
Hauptstraße aus. Über diese Erschließung wurde die Andienung der Güterverladerampe und die im Wesentlichen fußläufige Anbindung für die Bahnkunden realisiert. Der Ausbaustandard und die Verknüpfung mit der
Hauptstraße sind für heutige Anforderungen und eine weitergehende verkehrliche Erschließung der Fläche nicht
geeignet. In Zukunft wird die Fläche bei Inbetriebnahme des Personenverkehrs auf der Röhrtalbahn optimal an
den ÖV angebunden sein. Zurzeit befindet sich auf der Hauptstraße eine Bushaltestelle, von der aus das Gelände erreicht werden kann.
38
7
Städtebauliche Merkmale, innere Organisation
Städtebaulich zeichnet sich der Standort im Wesentlichen durch das zentral gelegene in Nord-Süd-Richtung verlaufende Bahnhofsgebäude mit der dazugehörenden Schienenanlage aus. Der südwestliche Bereich wird durch
eine geschlossene, überwiegend zwei- bis viergeschossige Bebauung mit Einzelhandelsbesatz und zentrenergänzenden Funktionen geprägt. Im Südosten ist eine lockere zwei- bis dreigeschossige Wohnbebauung
vorzufinden. Die im Süden verlaufende stark befahrene Hauptstraße weist eine Trennwirkung zwischen dem zu
betrachtenden Standort und der Fußgängerzone auf. Eine qualitätvolle fußläufige Anbindung an den Handelsund Dienstleistungsbereich der Innenstadt ist nicht gegeben. Die im Süden verlaufende stark befahrene Umgehungsstraße Hauptstraße bildet eine Zäsur nach Süden.
Ungeklärt ist auch die Frage nach Altlasten.
39
Standortbereich: Östlich der Hauptstraße inkl. ParkParkplätze „Röhr‘‘
„Röhr‘‘
1
Datenübersicht
Flächengröße:
2
rd. 1,2 ha
funktionalen Hauptlage
Karte
Abbildung 12:
12: Östlich der Hauptstraße inkl. Parkplätze „Röhr‘‘
„Röhr‘‘
40
rd. 200 m
3
Ungefähr die Hälfte der Fläche des Standorts ist in städtischem Eigentum. Die übrige Fläche unterteilt sich in
kleinteilige Besitzstrukturen.
4
Derzeitige Nutzung
Die Gebäude werden im Erdgeschoss überwiegend von Einzelhändlern und Dienstleistern genutzt. Die übrigen
Geschosse werden hauptsächlich als Wohnraum genutzt. Ein Großteil der nicht bebauten Flächen sind Teil einer
öffentlichen Stellplatzanlage.
5
Lage und Anbindung
Der Standortbereich „Östlich der Hauptstraße inkl. Parkplätze Röhr‘‘ liegt mittig innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs und grenzt unmittelbar an dessen funktionalen Hauptlage an. Die Fußgängerzone der Stadt
Sundern verläuft mit einer Länge von 120 m westlich entlang des Standorts. Die östliche Grenze bildet auf einer
Länge von 140 m die Umgehungsstraße „L 519‘‘. In der direkten Umgebung befinden sich im Erdgeschoss
überwiegend Einzelhandel und zentrenergänzende Funktionen.
6
Erschließung
Der Standort wird im Wesentlichen durch die Settmeckestraße und die Umgehungsstraße „L 519‘‘ erschlossen.
Der Zugang zum ÖPNV erfolgt über die Bushaltestelle Hubertustunnel --- von 6 Buslinien angesteuert --- die sich
unmittelbar am Standort befindet. Zudem sind die Bushaltestellen Hauptstraße (7 Buslinien) und Settmecke (7
Buslinien) fußläufig zu erreichen. Die Erschließung der bestehenden Einzelhandelsnutzungen erfolgt fußläufig
über die Fußgängerzone.
41
7
Städtebaulich zeichnet sich der Standort im westlichen Bereich durch eine geschlossene, überwiegend zwei- bis
dreigeschossige Bebauung aus. Östlich der bebauten Flächen bis hin zur Umgehungsstraße „L 519‘‘ prägen die
Stellplatzanlagen entlang der Röhr das Bild. Der Besatz an Einzelhandel und zentrenergänzenden Funktionen
orientiert sich auf die angrenzende Fußgängerzone, die in diesem Abschnitt die funktionale Hauptlage des
zentralen Versorgungsbereichs darstellt. Die Nutzbarmachung der Fläche wird erschwert durch den Verlauf der
Röhr, deren Lauf bei der Entwicklung der Fläche möglicherweise verändert werden muss.
42
Standortbereich: SchulteSchulte-UferUfer-Gelände
1
Datenübersicht
Flächengröße:
2
rd. 1,4 ha
Entfernung zum Kern der funktiounktionalen Hauptlage
rd. 300 m
Karte
Abbildung 13:
13: Lage des Standorts SchulteSchulte- UferUfer-Gelände
3 00 m
43
3
Die Flächen des Standorts sind im Besitz der Firma Schulte-Ufer.
4
Derzeitige Nutzung
Der Standortbereich wird derzeit noch z. T. gewerblich genutzt. Auf dem Gelände befinden sich noch einige
Gebäude der ehemaligen Produktion der Fa. Schulte-Ufer. An der Hauptstraße steht das Verwaltungsgebäude
der Firma Schulte-Ufer aus den 1970er Jahren, das noch genutzt wird. Eine Aufgabe des Standorts ist perspektivisch abzusehen.
5
Lage und Anbindung
Der Standortbereich „Schulte-Ufer-Gelände‘‘ befindet sich am südlichen Ende innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs. Der Kern der funktionalen Hauptlage des zentralen Versorgungsbereichs befindet sich rd. 300 m
von dem Stadtbereich entfernt. Im Norden und Süden wird der Standortbereich von Gebäuden umfasst. Im
Westen stellt die Hauptstraße die Grenze dar und im Osten die Röhr. In der direkten Umgebung befinden sich
überwiegend Gewerbe- und Wohngebäude.
6
Erschließung
Der Standort wird im Wesentlichen über die Hauptstraße und die Settmeckestraße erschlossen. Der Zugang
zum ÖPNV erfolgt über die unmittelbar angrenzende Bushaltestelle Settmecke, die von 7 Buslinien bedient
wird. Eine eigenständige fußläufige Anbindung von der Fußgängerzone nach Süden ist nicht gegeben.
44
7
Das Gelände wird begrenzt vom Verlauf der Röhr im Osten, der Hauptstraße mit der vorhandenen Bebauung
und einem großvolumigen Gewerbebau parallel zur Settmeckestraße, der als Gebäuderiegel den Standortbereich nach Norden von der Fußgängerzone abschließt. Städtebaulich wird der Standort durch das
Fabrikgebäude Schulte-Ufer geprägt. Die derzeit bestehende fußläufige Anbindung zur Fußgängerzone führt
über einen straßenbegleitenden Fußweg entlang der Hauptstraße. Der Besatz an Einzelhandel und zentrenergänzende Funktionen in diesem Bereich der Hauptstraße ist gering ausgeprägt und kann somit kaum als
attraktive Verbindungsachse zwischen dem Standort und der Fußgängerzone fungieren. Als ehemaliger Standort eines metallverarbeitenden Betriebs ist das Gelände als Altlastenverdachtsfall gekennzeichnet. Die Frage
der tatsächlichen Belastung ist noch ungeklärt.
Die ehemals klar definierte Achse im Verlauf der Hauptstraße ist durch die bauliche Gestaltung des südlichen
Endes der Fußgängerzone und den Kreisverkehr gebrochen, sodass die die Gestaltung des südlichen Endes der
Fußgängerzone einen abschließenden Charakter aufweist.
45
5 Chancen
hanc enen -RisikenRisiken-Betrachtung
Im Folgenden wird dargstellt, welchen Nutzen die bestehenden Einzelhandelslagen aus
den möglichen Entwicklungsvarianten an den jeweiligen Standortbereichen ziehen können.
Eine von den bestehenden Einzelhandelslagen --- sowohl funktional als auch städtebaulich
betrachtet --- losgelöste funktionale Weiterentwicklung des Innenstadtzentrums kann als
nicht zielführend betrachtet werden, da die Zielstellung „Stärkung der Innenstadt‘‘ insbesondere die bestehenden Einzelhandelslagen einbezieht.
Die in Rede stehenden Entwicklungsvarianten werden daher im Folgenden in Bezug auf ihre Entwicklungsimpulse für die bestehenden Einzelhandelslagen bewertet. Dies erfolgt
anhand einer Gegenüberstellung möglicher Chancen und Risiken, die sich aus der Entwicklung an den jeweiligen Standortbereichen ergeben können. Folgende Kriterien stellen den
Bewertungsmaßstab für die Chancen-Risiken-Betrachtung dar:
46
5.1 Standortbereich Bahnhof
Eine Einzelhandelsentwicklung am Standortbereich Bahnhof kann folgende Chancen und
Risiken für die Sunderner Innenstadt nach sich ziehen:
Der Standortbereich Bahnhof ist grundsätzlich, bei Betrachtung der Kriterien Flächengröße
und ---zuschnitt, für die dargestellten Entwicklungsvarianten geeignet und bietet somit die
Chance einer funktionalen Weiterentwicklung der Sunderner Innenstadt.
Möglichkeit der städtebauliche
städtebaulichen
tädtebauliche n Anbindung an die gewachsene Geschäftslage
Die bestehende städtebauliche Anbindung stellt einen Risikofaktor für die gewachsene Geschäftslage dar. Auf Grund der festgestellten räumlichen Entfernung zur funktionalen
Hauptlage des Innenstadtzentrums (rd. 400 m), der Trennwirkung der Hauptstraße (hohe
Verkehrsbelastung in diesem Bereich) ist eine Einzelhandelsentwicklung an diesem Standortbereich nur in einer funktionalen Abstimmung mit dem bestehenden
Einzelhandelsbesatz zu empfehlen. Eine leistungsfähige Erschließung für den MIV könnte
über den Kreisverkehr, der zukünftig die Kreuzung vor dem Sunderlandhotel ersetzen soll,
hergestellt werden.
Möglichkeit der funktionale
f unktionalen
unktionale n Abstimmung mit der gewachsenen Geschäftslage
Die verkaufsflächenbezogene Dimensionierung und Sortimentierung ist demnach bei einer
Einzelhandelsentwicklung an diesem Standortbereich an den in der Strukturanalyse ermittelten Angebotsstrukturen und -defiziten sowie dem Entwicklungsrahmen sehr eng zu
orientieren. Bei einer Einzelhandelsentwicklung an diesem Standortbereich wäre demnach
darauf zu achten, dass sich das zu entwickelnde Einzelhandelsangebot insbesondere in den
Merkmalen Betriebstypus und Sortimentierung von dem bestehenden Einzelhandelsbesatz
im Innenstadtzentrum absetzt. Nur hierdurch wäre gewährleistet, dass sich innerhalb des
zentralen Versorgungsbereichs Innenstadtzentrum Sundern nicht zwei funktional ähnlich
ausgestaltete Einzelhandelspole (Standortbereich Bahnhof, Standortbereich Fußgängerzone) entwickeln, die zueinander im Wettbewerb um die Kunden stehen, ohne sich
gegenseitig zu befruchten.
Synergiechancen für
fü r die gewachsene Geschäftslage
Die Entwicklungsvariante „klassisches‘‘ Einkaufszentrum ist vor dem Hintergrund am Standort Bahnhof nicht zu empfehlen. Ein Einkaufszentrum ist von der Konzeption und der
Funktionsweise in seiner Wirkung nach innen gerichtet. Die Einzelhandelsbetriebe in einem
solchen Zentrum spiegeln häufig den Besatz der Innenstadt wieder. Eine solche Entwicklung wäre für den bestehenden Einzelhandel in der Innenstadt Sundern nicht förderlich.
47
Eine funktional abgestimmte Entwicklung, die eine Stärkung des bestehenden Einzelhandels bedeutet, wäre demnach in dieser Entwicklungsvariante kaum denkbar.
Eine fachmarktorientierte Entwicklung unterscheidet sich in Bezug auf die Betriebstypik von
dem bestehenden Einzelhandelsbesatz im Innenstadtzentrum und könnte eine geeignete
Entwicklungsperspektive sein, um abfließende Kaufkraft im Innenstadtzentrum zu binden.
Möglichkeit des Einfügens in die städtebaulichen
städtebauliche n Strukturen
Eine Optimierung der städtebaulichen Anbindung des Standortbereichs an die bestehenden Einzelhandelslagen wäre jedoch notwendig. Dies könnte u. a. durch ein Heranrücken
der perspektivischen Einzelhandelsnutzung an die Hauptstraße ermöglicht werden. Hierfür
müsste jedoch die südliche Straßenrandbebauung entlang der Hauptstraße ersetzt werden.
Die Trennwirkung der verkehrlich stark belasteten Hauptstraße bliebe aber dennoch erhalten.
Der Standortbereich Bahnhof weist aufgrund des zu erwartenden Anschlusses an den
schienengebundenen öffentlichen Personenverkehr, die Nähe zur Innenstadt und die Tallage ein hohes Potential zur Realisierung der u. a. im Masterplan „Zukunft Sundern‘‘
enthaltenden weitergehenden nicht einzelhandelsbezogenen Entwicklungsziele (z.B. Realisierung hochwertiger Wohnangebote im Zentrum) auf. Eine fachmarktorientierte
Entwicklung, die zumeist eine starke MIV-Orientierung aufweist --- wodurch die bereits jetzt
hohe Verkehrsbelastung in diesem Bereich der Hauptstraße weiter verstärkt würde --- und
die zudem in der Regel nur wenige qualifizierte Arbeitsplätze generiert, ist am Standortbereich Bahnhof daher nicht zu empfehlen.
48
5.2 Standortbereich ö stlich der Hauptstraße
Eine Einzelhandelsentwicklung am Standortbereich östlich der Hauptstraße kann folgende
Chancen und Risiken für die Sunderner Innenstadt nach sich ziehen:
Der Standortbereich östlich der Hauptstraße ist, trotz der im Vergleich zu den übrigen
Standortbereichen geringen Flächengröße, grundsätzlich für die dargestellten Entwicklungsvarianten geeignet. Eine vollumfängliche Ausschöpfung des Verkaufsflächenpotenzials, insbesondere in Bezug auf die Ansiedlung eines großflächigen Lebensmittelbetriebs, ist an diesem Standortbereich jedoch nicht möglich. Die Einbeziehung weiterer
Flächen, insbesondere entlang der Hauptstraße, könnte das Flächenpotenzial des Standortbereichs vergrößern und die städtebauliche Anbindung an die Fußgängerzone weiter
optimieren.
Die Lagegunst des Standortbereichs --- unmittelbar angrenzend an die Hauptlage des Innenstadtzentrums --- ermöglicht eine Entwicklung aller denkbaren Entwicklungsvarianten.
Sofern die bestehende Bebauung entlang der Fußgängerzone in die einzelhandelsbezogene Entwicklung des Standortbereichs einbezogen wird, würde die Hauptlage des
Innenstadtzentrums in Gänze gestärkt. Auch wenn es im Zuge der Realisierung zu Betriebsaufgaben oder Standortverlagerungen bestehender Einzelhandelsbetriebe käme.
Möglichkeit der funktionalen Abstimmung mit der gewachsenen
gewachsen en Geschäftslage
Der Standortbereich ist sowohl für eine Entwicklung als „klassisches‘‘ Einkaufscenter als
auch für eine fachmarktorientierte Entwicklung zu empfehlen. Auf Grund der Lagegunst des
Standortbereichs ist eine Einzelhandelsentwicklung in den Entwicklungsvarianten ggf. sogar
über den Rahmen der funktionalen Abstimmung hinaus vorstellbar.
Synergiechancen
Syn ergiechancen für die gewachsene Geschäftslage
Zudem könnte durch die Entwicklung dieses Standortbereichs ein Modernisierungsimpuls
auf die bestehenden Immobilien bzw. Einzelhandelsbetriebe im Bereich der Fußgängerzone initiiert werden, so dass eine bauliche Weiterentwicklung der gesamten Fußgängerzone
an eine perspektivische Projektentwicklung unmittelbar anknüpfen könnte. Auch wenn diese Veränderung in der Fußgängerzone nicht unmittelbar gelänge, wäre eine Stärkung der
Einzelhandelsfunktion im engeren Innenstadtbereich über die Projektentwicklung gesichert
und eine höhere bauliche Verdichtung in der Innenstadt, wie im Masterplan „Zukunft Sundern‘‘ angedacht, erreicht.
49
Die Fläche stellt sich heute weniger als ein einheitlicher Raum, der unmittelbar für eine
großflächige Überbauung zur Verfügung stände, dar.
Es handelt sich vielmehr um ein Flächenpotential, das planvoll zur Ergänzung der Fußgängerzone erschlossen und entwickelt werden muss. Die Aufgabe ist komplexer als eine
Solitärbebauung auf einer der beiden anderen Flächen. Über die Entwicklung dieses Flächenpotentials mit entsprechenden modernen Einzelhandelsflächen könnte auch ein
Modernisierungsdruck auf die Immobilien im Bereich der süd-östlichen Bebauung der Fußgängerzone aufgebaut werden und eine bauliche Weiterentwicklung der Fußgängerzone
könnte hier unmittelbar anknüpfen. Auch wenn diese Veränderung in der Fußgängerzone
nicht unmittelbar gelänge, wäre eine Stärkung der Handelsfunktion im engeren Innenstadtbereich über diese Ansiedelung gesichert und eine höhere bauliche Verdichtung in der
Innenstadt erreicht. Eine ansprechende Architektur könnte auch der Settmeckestraße eine
bauliche Fassung geben und die wenig integrierte Lage der VHS im denkmalgeschützten
Gebäude an dieser Straße mildern. Darüber könnte eine räumliche Integration der Innenstadt hier erreicht werden.
Insgesamt erscheint die Entwicklung dieser Fläche im Bereich östlich an die Fußgängerzone
angrenzend als vergleichsweise anspruchsvolles Projekt. Hier geht es nicht darum eine geräumte Fläche in weniger zentraler Lage für ein Ansiedlungsprojekt zur Verfügung zu
stellen.
Die zentrale Lage mit den zu erwartenden Auswirkungen auf den Bestandshandel und der
zu realisierende städtebauliche Mehrwert prädestiniert diese Fläche für eine Entwicklung
zur Stärkung des innerstädtischen Einzelhandels und zur Realisierung weiterer übergeordneter Zielsetzungen für die Innenstadt Sunderns.
Über diese Entwicklung würde in diesem Bereich auch eine Neuordnung der Parkplatzflächen angestoßen, die im Masterplan eine zentrale Forderung darstellt.
50
5.3 Standortbereich SchulteSchulte- UferUfer -Gelände
Eine Einzelhandelsentwicklung am Standortbereich Schulte-Ufer kann folgende Chancen
und Risiken für die Sunderner Innenstadt nach sich ziehen:
Der Standortbereich Schulte-Ufer ist grundsätzlich, bei Betrachtung der Kriterien Flächengröße und ---zuschnitt, für die dargestellten Entwicklungsvarianten geeignet und bietet
somit die Chance einer funktionalen Weiterentwicklung der Sunderner Innenstadt.
Geschäftslage
Auf Grund der festgestellten räumlichen Entfernung zur funktionalen Hauptlage des Innenstadtzentrums (rd. 300 m) und der sich im südlichen Bereich der Fußgängerzone als
abschließend darstellenden baulichen Gestaltung, ist eine Einzelhandelsentwicklung an diesem Standortbereich jedoch nur in einer funktionalen Abstimmung mit dem bestehenden
Einzelhandelsbesatz zu empfehlen. Die verkaufsflächenbezogene Dimensionierung und Sortimentierung ist demnach bei einer Einzelhandelsentwicklung an diesem Standortbereich an
den in der Strukturanalyse ermittelten Angebotsstrukturen und -defiziten sowie dem Entwicklungsrahmen zu orientieren.
Ein zu entwickelndes Einzelhandelsangebot sollte sich daher insbesondere in den Merkmalen Betriebstypus und Sortimentierung von dem bestehenden Einzelhandelsbesatz im
Innenstadtzentrum absetzen. Eine derartige funktionale Differenzierung würde gewährleisten, dass sich innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadtzentrum Sundern
nicht zwei funktional ähnlich ausgestaltete Einzelhandelspole entwickeln, die zueinander im
Wettbewerb um die Kunden stehen ohne Synergieeffekte zu generieren.
Eine Entwicklungsvariante „klassisches‘‘ Einkaufszentrum kann vor diesem Hintergrund am
Standortbereich Schulte-Ufer wie am Standortbereich Bahnhof nicht empfohlen werden.
Eine mit dem bestehenden Einzelhandelsbesatz im Innenstadtzentrum in Bezug auf die Sortimentierung funktional abgestimmte fachmarktorientierte Entwicklung würde das
bestehende Einzelhandelsangebot im Innenstadtzentrum um bislang kaum bzw. nicht vorhandene Betriebstypen funktional ergänzen.
51
Ähnlich wie bei dem Standortbereich Bahnhof ist der Optimierung der städtebaulichen Anbindung dieses Standortbereichs an die Fußgängerzone, also der funktionalen Hauptlage
des Innenstadtzentrums, eine hohe Bedeutung beizumessen, da nur über eine insbesondere für Fußgänger attraktive Anbindung Synergieeffekte für den bestehenden Einzelhandel
in der Hauptlage zu generieren wären.
Zwar stellt sich die räumliche Entfernung zur Fußgängerzone geringer als bei dem Standortbereich Bahnhof dar, die Möglichkeiten einer besseren städtebaulichen Anbindung sind
derzeit dennoch als gering einzuschätzen. Da die Flächenverfügbarkeit entlang der Hauptstraße zum jetzigen Verfahrensstand als schwierig einzuschätzen ist, müsste eine
verbesserte fußläufige Anbindung des Standortbereichs Schulte-Ufer an die Fußgängerzone über den Kreisverkehr an der Settmeckestraße hinaus im Straßenquerschnitt der
Hauptstraße gestaltet werden. Eine Flächenumverteilung zugunsten der Fußgänger, die eine attraktivere Gestaltung ermöglichen würde, ist wegen der begrenzten Raumverhältnisse
und der verkehrlichen Belastung der Hauptstraße südlich des Kreisverkehres derzeit jedoch
kaum realistisch. Vor diesem Hintergrund ist eine fachmarktorientierte Entwicklung am
Standortbereich Schulte-Ufer nicht zu empfehlen. Sollte sich die Flächenverfügbarkeit perspektivisch ändern und eine Optimierung der städtebaulichen Anbindung abseits der
Hauptstraße ermöglichen, wäre eine fachmarktorientierte Entwicklung am Standortbereich
durchaus denkbar.
Entwicklungspo tenzial
Im Masterplan „Zukunft Sundern‘‘ aus dem Jahr 2008 werden neben einer einzelhandelsbezogenen
auch
weitergehende
Nutzungsvarianten,
z.B.
Dienstleistungsund
Gastronomienutzungen sowie Wohnnutzungen, betrachtet. Eine von der funktionalen Weiterentwicklung des Innenstadtzentrums losgelöste einzelhandelsbezogene Nutzung im
nicht zentrenrelevanten Sortimentsbereich ist am Standortbereich vorstellbar. Die Sortimentsbereiche Pflanzen/ Gartenbedarf und Baumarktsortiment, die auf Ebene der
Gesamtstadt einen erheblichen Verkaufsflächenrückgang zu verzeichnen haben, stellen
demnach ein anderweitiges Entwicklungspotenzial dar.
52
6 Zusammenfassung und Fazit
Zusammenfassend kann als Ergebnis der vorliegenden Untersuchung festgehalten werden:
Die in der Strukturanalyse festgestellten Veränderungen im Einzelhandelsbesatz des Innenstadtzentrums sind überwiegend durch endogene Entwicklungen, wie z.B. durch
Umstrukturierungen und Umbauten bzw. durch Nachnutzungen von leerstehenden Ladenlokalen, ausgelöst worden. Dies ist grundsätzlich als sehr positiv zu bewerten und
verdeutlicht die endogenen Entwicklungsmöglichkeiten der Innenstadt Sunderns in den
vergangenen Jahren. Ein solches endogenes Entwicklungspotenzial ist perspektivisch jedoch nur noch sehr begrenzt vorhanden.
Die positiven Entwicklungen im Innenstadtzentrum Sunderns haben bislang noch nicht vollumfänglich dazu geführt, dass der Sunderner Einzelhandel dem ihm zugedachten
Versorgungsauftrag erfüllen kann. Die im Einzelhandelskonzept für die Stadt Sundern aus
dem Jahr 2008 festgelegte Zielstellung „Stärkung des Innenstadtzentrums‘‘ sollte vor dem
Hintergrund der Ergebnisse der Strukturanalyse weiterhin oberste Priorität haben. Eine für
die gesamte Innenstadt impulsgebende funktionale Weiterentwicklung ist vor diesem
Hintergrund
Hintergrund weiterhin sinnvoll und zu empfehlen. Das im Einzelhandelskonzept aus dem
Jahr 2008 festgelegte Verkaufsflächenpotenzial für eine funktionale Weiterentwicklung
für Sundern steht für eine einzelhandelsbezogene Weiterentwicklung des Innenstadtzentrums beinahe im glei
gle ichen Umfang zur Verfügung.
Verfügung
Die Chancen-Risiken-Betrachtung kommt zusammenfassend zu folgendem Ergebnis:
Möglichkeit der städtebaulichen
Anbindung an die gewachsene
Geschäftslage
Möglichkeit der funktionalen
Abstimmung mit der gewachsenen
Geschäftslage
Synergiechancen für die gewachsene
Geschäftslage
Möglichkeit des Einfügens in die
städtebaulichen Strukturen
Standortbereich
Bahnhof
Standortbereich
östlich der HauptHaup tstraße
Standortbereich
SchulteSchulte-Ufer
Flächengröße- und zuschnitt sind ausreichend
Flächengröße- nur bedingt ausreichend
Flächengröße- und zuschnitt sind ausreichend
gr. räumliche Entfernung;
derzeit bildet die
Hauptstraße eine städtebauliche Barriere
ist gegeben
gr. räumliche Entfernung;
Trennwirkung der
bestehenden Bebauung
erforderlich
nicht erforderlich
erforderlich
Variante „klassisches‘‘
Einkaufscenter:
nicht vorhanden
hohe Synergieeffekte in
beiden Varianten
Variante „klassisches‘‘
Einkaufscenter:
nicht vorhanden
Bereiche entlang der
Hauptstraße sind in Entwicklung einzubeziehen
Bildung von Raumkanten
Ziel der bauliche Verdichtung
Optimierung der städtebaulichen Anbindung
Wohnnutzung
-
nicht zentrenrelevante
Einzelhandelsnutzung
53
Hieraus abgeleitet ergeben sich folgende gutachterliche Empfehlungen:
Standortbereich Bahn
Bah n hof
Der Standortbereich Bahnhof bietet durch die vorhandene Flächengröße, den zu erwartenden Anschluss an den schienengebundenen öffentlichen Personenverkehr, die Nähe zur
Innenstadt und die Tallage ein hohes Potential zur Realisierung anderweitiger Entwicklungsziele für den Zentralort Sundern (z.B. Realisierung hochwertiger Wohnangebote im
Zentrum). Die Nutzung des Standortbereichs zur funktionalen Weiterentwicklung des Innenstadtzentrums könnte ein derartiges Entwicklungspotenzial beeinträchtigen und wäre
demnach nicht zu empfehlen.
Die Entwicklungsvariante „klassisches‘‘ Einkaufscenter ist für den Standortbereich
Bahnhof nicht zu empfehlen.
empfehlen
Die Entwicklungsvariante fachmarktorientierte Entwicklung ist für den Standortbereich Bahnhof nicht zu empfehlen.
empfehlen
Standortbereich SchulteSchulte- Ufer
Der Standortbereich Schulte-Ufer eignet sich grundsätzlich für eine fachmarktorientierte
Entwicklung und wäre bei einer angemessenen städtebaulichen Anbindung an die bestehenden Einzelhandelslagen auch grundsätzlich zu empfehlen. Aufgrund der derzeit nicht
absehbaren Entwicklungsperspektive für eine optimierte städtebauliche Anbindung, ist eine
einzelhandelsbezogene Entwicklung dieses Standortbereichs nicht zu empfehlen.
Schulte-Ufer nicht zu empfehlen.
empfehlen
Die Entwicklungsvariante fachmarktorientierte Entwicklung ist für den Standortbereich Schulte-Ufer bei der derzeit nicht absehbaren Entwicklungsperspektive für eine
optimierte städtebauliche Anbindung nicht zu empfehlen.
empfehlen
Perspektivisch könnte die Entwicklungsvariante fachmarktorientierte Entwicklung
für den Standortbereich Schulte-Ufer in Frage kommen, sofern die städtebauliche
Anbindung wie in der Chancen-Risiken-Betrachtung optimiert werden könnte. Eine
derartige Entwicklungsvariante weist jedoch gegenüber einer Einzelhandelsentwicklung am Standortbereich östlich der Hauptstraße nur eine nachgelagerte
nachgelagerte Priorität
auf.
54
Standortbereich östlich der Hauptstraße
Der Standortbereich östlich der Hauptstraße stellt aufgrund seiner Lagegunst die prioriprioritäre Entwicklungsoption für eine impulsgebende funktionale Weiterentwicklung der
Sunderner Innenstadt dar. Bei der Ausgestaltung einer einzelhandelsbezogenen Entwicklung ist auf eine angemessene --- hochwertige --- architektonische und städtebauliche
Gestaltung zu achten.
östlich der Hauptstraße zu empfehlen.
empfehlen
Die Entwicklungsvariante fachmarktorientierte Entwicklung ist für den Standortbereich östlich der Hauptstraße zu empfehlen.
empfehlen
55
Anhang
Literaturverzeichnis
DV (Deutscher Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e.V.) 2012:
Wirkung von Einkaufszentren in der Innenstadt. Synoptische Aufbereitung vorliegender
Studien, Berlin
Falk, Bernd Prof. Dr. (Hrsg.) 2008:
Shopping-Center-Handbuch Development --- Management- Marketing, Landsberg a. L.
Institut für Gewerbezentren (IfG) 2011:
Shopping Center Report 2011, Starnberg
Mayer-Durkart, Anne 2009:
Handel und Urbanität --- Städtebauliche Integration innerstädtischer Einkaufszentren, Stuttgart
Stadt + Handel 2008:
Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Sundern, Dortmund
Stadt Sundern 2008:
Masterplan „Zukunft Sundern‘‘, Sundern
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Städtebauliche Städtebauliche Chancen-Risiken

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