Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2014/2015 Mülheim

Wohn- & Geschäftshäuser · Residential Investment
Marktreport 2014 /2015 · Mülheim a. d. Ruhr
Wohn- und Geschäftshäuser Mülheim a. d. Ruhr
Residential Investment Mülheim a. d. Ruhr
Der Markt für Wohn- und Geschäftshäuser in Mülheim
an der Ruhr wird von einem krassen Gegensatz geprägt.
Während die Zahl der Verkäufe im Vergleich zum Vorjahr um 17 % auf 181 stieg, sank das Umsatzvolumen um
17 % auf etwas mehr als 55 Mio. EUR. Es wurden wieder
vermehrt kleinere Immobilien gehandelt und so verringerte sich auch der Durchschnittspreis auf
304.000 EUR.
Auch einfachere Lagen gefragt
2012 war der Gesamtumsatz vor allem aufgrund des außergewöhnlich hohen Transaktionsvolumens im Stadtteil
Menden-Holthausen mit seinen Ortsteilen Menden, Holthausen, Raadt und Ickten von allein knapp 25 Mio. EUR
noch deutlich gestiegen. 2013 wurden hier noch nicht
einmal 2 Mio. EUR umgesetzt, was ein Ausdruck des
dort herrschenden Angebotsmangels ist. Demzufolge erstreckt sich die Nachfrage mittlerweile auch auf mittlere
Lagen außerhalb von Menden und Saarn, wo die Preise
niedriger sind. Im Gebiet nördlich der Aktienstraße mit
den Stadtteilen Styrum und Dümpten wurde mit 50 Verkäufen auch die höchste Zahl der gehandelten Objekte registriert, gefolgt von Broich und Speldorf (insgesamt 46)
und Mülheim-Mitte (40). Besonders in Broich ist in Zukunft mit einer positiven und dynamischen Entwicklung
zu rechnen, da dort bis Anfang 2015 der neue Campus
der Hochschule Ruhr West fertiggestellt wird. Dieser
soll für bis zu 2.500 Studienplätze konzipiert sein und
lässt den Stadtteil zu einem begehrten Wohnquartier für
Studenten werden. Eine erhöhte Nachfrage wurde auch
für den Stadtteil Heißen registriert. Die hohe Zahl der
Transaktionen in Mülheim steht für einen sehr
The market for residential investment in Mülheim an
der Ruhr is characterised by a sharp contrast. Whereas
the number of sales rose by 17 % to 181 in comparison
with the previous year, the turnover volume fell by 17 %
to slightly more than 55 million euros. More smaller
properties were traded leading to a drop in the average
price to 304,000 euros.
Also demand for basic locations
In 2012 there was a distinct increase in the total turnover
of just under 25 million euros, in particular due to the
extremely high transaction volume in the MendenHolthausen area with its districts Menden, Holthausen,
Raadt and Ickten. In 2013 not even 2 million euros were
turned over, which is an indication of the shortage of
properties prevailing there. Consequently, the demand has
meanwhile spread to average locations outside of Menden
and Saarn, where prices are lower. With 50 successful
transactions the highest number of traded properties was
registered in the area to the north of Aktienstraße with
the districts Styrum and Dümpten, followed by Broich
and Speldorf (46 altogether) and Mülheim Mitte (40). In
particular in Broich a positive and dynamic development
can be expected as the new campus of the Hochschule
Ruhr West will be completed there by the beginning of
2014. The concept is for up to 2,500 university places.
This will make the area a sought-after residential quarter
for students. An increased demand was also recorded for
the district Heißen. The high number of transactions in
Mülheim indicates an extremely dynamic market. Buyers
are mainly local private investors with detailed market
knowledge. Depending on the district, average prices lie
Bevölkerung und private Haushalte
Population and private households
2008
2009
2010
2011
2012
2013*
2020
2025
Bevölkerung Tsd. Population, in ´000s
168,3
167,5
167,3
166,8
166,7
166,7
164,0
162,0
Priv. Haushalte Tsd. Priv. households, in ´000s
85,2
84,8
84,5
84,2
84,2
84,2
83,7
83,1
Ø Haushaltsgröße Av. size of household
1,98
1,98
1,98
1,98
1,98
1,98
1,96
1,95
*
Stand:/As of: 30.09.2013
Quelle:/Source: Destatis, Zensus (ab 2011), BBR, Engel & Völkers Commercial
Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2014/2015 • Mülheim a. d. Ruhr
Rendite versus Inflation
Verkaufspreis 1. Halbjahr 2014
Yield versus inflation
Sales price 1st half 2014
10,0
mittlere Lage/average location
9,0
8,0
1.775
Sehr gut
prime
gute Lage/good location
Lage/Location
in %
7,0
6,0
5,0
Umlaufrendite */
current yield *
4,0
3,0
855
Mittel
average
540
2,0
1,0
1.160
Gut
good
Einfach
basic
Inflationsrate/
inflation rate
0,0
1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj.
2011
2012
1. Hj.
2013
0
500
1.000
2014
1.500
2.500
2.000
EUR/m²
min. gew. Mittel max. für Bestandsobjekte/Portfolio properties
* deutsche Inhaberschuldverschreibungen 9/10 Jahre, beste Bonität
Quelle:/Source: Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers Commercial
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
Transaktionsvolumen*
Number of transactions
Transaction volume
250
200
181
Anzahl/Number
164
150
147
185
170
155
136
100
50
0
2009
2010
2011
2012
2013
2014**
* Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil
Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use
** Prognosespanne/Forecast range
Quelle:/Source: Gutachterausschuss Mülheim a. d. Ruhr, Engel & Völkers Commercial
Volumen in Mio. EUR/Volume in EUR million
Transaktionsanzahl*
70
67
59
60
55
50
51
47
41
40
37
30
20
10
0
2009
2010
2011
2012
2013
2014**
* Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil
Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use
** Prognosespanne/Forecast range
Quelle:/Source: Gutachterausschuss Mülheim a. d. Ruhr, Engel & Völkers Commercial
Soweit nicht anders bezeichnet, beziehen sich die Faktorenangaben auf den Rohertragsfaktor/-vervielfältiger und die Renditeangaben auf die Bruttoanfangsrendite.
If not otherwise indicated, the factor information refers to the gross yield factor/multiplier and the returns information refers to the gross initial rate of return.
dynamischen Markt. Käufer sind überwiegend lokale
Privatinvestoren mit detaillierter Marktkenntnis. Die
Durchschnittspreise liegen je nach Stadtteil zwischen
1.160 EUR/m² (gute Lage) und 540 EUR/m² in den einfachen Lagen.
Doch auch für Investoren aus dem Rheinland wird
Mülheim immer interessanter. Zahlreiche Anleger aus
den umliegenden größeren Städten wie Essen und Düsseldorf suchen hier aufgrund der räumlichen Nähe, der
vergleichsweise günstigen Preise und der guten Vermietungslage nach Objekten. Grundsätzlich konzentriert
sich die Nachfrage auf reine Wohnhäuser. Immobilien
mit Gewerbeanteil stoßen insbesondere in der Innenstadt
nur auf ein geringes Interesse. Institutionelle und ausländische Investoren treten als Käufer kaum in Erscheinung.
Verkäufer sind zu mehr als 80 % Privatpersonen.
Beliebter Wohnstandort
Die Beliebtheit Mülheims als Wohnstandort im Ruhrgebiet bei einem noch vergleichsweise niedrigen Preisniveau wird von den Anlegern geschätzt. Das Verhältnis
von Angebot und Nachfrage ist nahezu ausgeglichen. Die
Investoren prüfen die Objekte sehr genau und schnelle
Verkäufe sind nicht die Regel. In den guten und sehr guten Lagen ist die Nachfrage lebhafter, besonders wenn
dort qualitativ hochwertige Häuser angeboten werden.
Hier sind die Faktoren auch leicht gestiegen. So werden
in den sehr guten Lagen Faktoren bis 15,0 erzielt und in
den guten Lagen zwischen 11,0 und 13,5. Objekte mit
größerem Sanierungsstau finden nur sehr schwer Käufer,
zumal sich größere Sanierungsaufwendungen in Anbetracht des Mietniveaus erst spät amortisieren. Sichtbar
wird dieses Problem im Zentrum Mülheims. Dort steht
weiterhin der ehemalige Kaufhof leer, worunter das bislang auch als ordentliche Wohnlage geltende Quartier
leidet.
Sofern die Lage und das jeweilige Grundstück attraktiv
sind, wird durch einen Abriss der Altimmobilie mit anschließender Projektentwicklung neuer attraktiver Wohnraum geschaffen.
between 1,160 euros/m² (good location) and 540 euros/m²
in the basic locations.
Mülheim is also attracting more interest from investors
from the Rhineland. Numerous investors from the
neighbouring larger cities such as Essen and Dusseldorf
are on the lookout for properties here because of the
spatial proximity, the comparatively favourable prices
and the good letting situation. Basically the demand is
concentrated on pure residential buildings. Properties
with commercial units only arouse slight interest,
especially in the city centre. Institutional and foreign
investors hardly appear as buyers. More than 80 % of the
sellers are private persons.
Popular residential location
Investors appreciate the popularity of Mülheim as a
residential location in the Ruhr area with a consistent,
comparatively low price level. The ratio of supply and
demand is almost well balanced. Investors inspect the
properties very precisely so that spontaneous sales are
rare. In the good and prime locations the demand is livelier,
particularly when high-quality properties are offered.
Here the factors are also slightly higher, for instance in
prime locations factors of up to 15.0 are achieved and in
good locations between 11.0 and 13.5. Buyers are very
difficult to find for properties with a great refurbishment
backlog especially as extensive modernisation expenses
only pay off very late due to the rental price level. This
problem is visible in the centre of Mülheim where the
former Kaufhof building is still vacant, causing this area,
which so far was regarded as a decent residential area,
to suffer.
Provided the location and the relevant plot are attractive,
new attractive living space is created by demolishing the
old building and establishing a development project.
Sales figures remain stable
In 2014 the number of sales lies between 170 and 185.
The turnover volume will reach a level between 51 and
59 million euros.
Verkaufszahl bleibt stabil
2014 wird die Zahl der Verkäufe zwischen 170 und
185 liegen. Das Umsatzvolumen wird eine Größenordnung von 51 bis 59 Mio. EUR erreichen.
Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2014/2015 • Mülheim a. d. Ruhr
Mülheim a. d. Ruhr - Residential Investment locations
Dümpten
Styrum
A40
B223
Altstadt II
Heißen
B1
Speldorf
Altstadt I
Broich
A3
MendenHolthausen
Saarn
B1
RU
HR
A52
© Engel & Völkers Commercial A524
Sehr gute Lage
Gute Lage
Mittlere Lage
Einfache Lage
Prime location
Good location
Average location
Basic location
Gewerbe-/Industriefläche
Grünfläche
Gewässer
Commercial/Industrial area
Green area
Waters
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ausgenommen sind Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Stand der Informations- und Datenlage: Juni/Juli 2014. Vervielfältigung nur mit Quellenangabe, Quelle: Engel & Völkers Commercial
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responsible for damage of any kind whatsoever incurred either directly or indirectly through the use of this information, with the exception of liability for intent or gross negligence. Last
update of information and data published: June / July 2014. Duplication only with reference to source, source: Engel & Völkers Commercial GmbH.
Mülheim a. d. Ruhr - Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser
Indikator
Indicator
2011
2012
2013
2014
Faktor
12,5 – 14,0
13,0 – 14,5
13,0 – 14,5
13,0 – 15,0
Multiplier
10,5 – 13,0
11,0 – 13,0
11,0 – 13,0
11,0 – 13,5
Whg.-Mieten in EUR/m2
2
Residential rents in EUR/m
9,0 – 11,5
9,5 – 11,5
9,5 – 11,5
9,5 – 11,5
7,0 – 8,5
7,0 – 9,0
7,0 – 9,0
7,0 – 9,0
9,00 – 12,50
9,00 – 12,50
9,00 – 12,50
9,00 – 12,50
7,50 – 8,60
7,50 – 8,60
7,50 – 8,60
7,50 – 8,80
6,30 – 7,30
6,30 – 7,30
6,30 – 7,30
6,30 – 7,30
4,80 – 6,40
4,80 – 6,40
4,80 – 6,40
4,80 – 6,40
Trend








Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2014/2015 • Mülheim a. d. Ruhr
EVC Rheinland GmbH
Lizenzpartner der Engel & Völkers Commercial GmbH
Düsseldorfer Straße 33 · 45481 Mülheim a. d. Ruhr
Tel. +49-(0)208-466 83 10 · [email protected]