Avaliação

Transcrição

Avaliação

JOSÉ LUIZ TOSCANO
Perito-Avaliador Judicial
fls. 248
Conselho Regional de Corretores de Imóveis – CRECI nº 104005
Membro da Associação dos Peritos Avaliadores do Estado de São Paulo - APEJESP
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 24ª VARA CÍVEL
DO FÓRUM CENTRAL JOÃO MENDES JÚNIOR
JOSÉ LUIZ TOSCANO, CRECI nº 104005/SP, APEJESP nº 1636, RG nº
19.247.254-9, CPF nº 128.156.718-32, Perito-Avaliador nomeado nos autos do
processo em epígrafe que LONDON FACTORING SOCIEDADE DE FOMENTO
MERCANTIL LTDA. move em face de BRAGA E MAGALHÃES PRODUTOS
ELETRÔNICOS LTDA. E OUTROS vem, respeitosamente, à presença de Vossa
Excelência, honrado com a nomeação, tendo vistoriado externamente o imóvel objeto
da avaliação e coligido os elementos que entendeu necessários para tal finalidade,
apresentar as conclusões a que chegou, consubstanciadas no presente
LAUDO
DE
AVALIAÇÃO
1.0 – CONSIDERAÇÕES INICIAIS
O signatário foi honrado com a nomeação de fl. 186, para avaliar o imóvel descrito no
Termo de Penhora fl. 212, a seguir transcrito:
“Um prédio residencial com área construída de 85,95m², e seu respectivo
terreno, situados à Rua Dona Rosa Iório, nº 221, designado pelo nº 4 no
projeto, no 4º Subdistrito-Nossa Senhora do Ó, matriculado sob nº 44.353
no 8º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo”.
1.1 - ASSISTENTES TÉCNICOS
Não houve indicação de assistentes técnicos.
Rua Antônio Canero nº 154 – Alto da Mooca – São Paulo/SP – CEP 03190-140
Telefones (11) 2965.3272/ (11) 99906.8442
Este documento foi protocolado em 01/02/2016 às 15:03, é cópia do original assinado digitalmente por EDUARDO LINO DUARTE.
Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/esaj, informe o processo 1016030-36.2013.8.26.0100 e código 19E66C6.
Execução de Título Extrajudicial
Processo Digital nº 1016030-36.2013.8.26.0100
JOSÉ LUIZ TOSCANO
fls. 249
TIPO DO IMÓVEL
Sobrado Residencial
LOCAL
Rua Dona Rosa Iorio nº 221 - CEP
002964-060 – Vila Iorio – Freguesia do Ó São Paulo/SP
MATRÍCULA
44.353- 8º ORI
CONTRIBUINTE
307.095.0113-4
ZONEAMENTO
Setor 307 – Quadra 095 – ZM2
ÍNDICE FISCAL
502,00/2016
QUADRO DE ÁREAS
Frente:
4,60m
Fundos:
22,00m
Área Terreno
101,20m²
Área Construída:
137,00m² (PMSP)
NOTA: Áreas extraídas da respectiva Matricula do imóvel e Certidão de Dados
Cadastrais - PMSP
VALOR DE MERCADO: R$ 420.000,00
DATA DA AVALIAÇÃO: 28/01/2016
3.0 – OBJETIVO
O objetivo do presente laudo será a determinação do valor atual de mercado do imóvel
nesta data, não sendo considerados aspectos jurídicos, tais como ônus, litígios,
desapropriações, etc.
Telefones (11) 2965.3272 e (11) 99906.8442
2
2.0 - QUADRO RESUMO DA AVALIAÇÃO
JOSÉ LUIZ TOSCANO
fls. 250
4.0 - METODOLOGIA — DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL
Para determinação do valor do apartamento pertinente à vaga, será adotado o Método
Comparativo Direto de Dados de Mercado, que é a metodologia mais adequada ao
presente caso e que define o valor de forma imediata através da comparação com
dados de elementos assemelhados, ou seja, consiste basicamente na determinação do
valor de um imóvel por comparação direta com outros imóveis semelhantes.
5.1 – ZONEAMENTO
O imóvel avaliando está enquadrado em ZONA ZM2 (Zona Mista de densidades
demográfica e construtiva médias), SETOR 307, QUADRA 095
5.2 – VISTORIA INTERNA DO IMÓVEL
Dirigindo-se ao endereço supra descrito, em dias e horários distintos, o signatário não
obteve êxito em localizar os ocupantes do imóvel avaliando ou quem pudesse
franquear-lhe a entrada, a despeito de haver deixado, inclusive, recados com vizinhos
próximos, restando prejudicada sua vistoria interna.
Cumpre ressalvar, porém, que com base em sua área construída, comparação a
imóveis semelhantes nas imediações e demais elementos coligidos foi possível avaliar
o imóvel independente de vistoria interna, com plausível confiança.
Telefones (11) 2965.3272 e (11) 99906.8442
3
5.0 – MAPA DE LOCALIZAÇÃO
JOSÉ LUIZ TOSCANO
fls. 251
5.3 – VISTORIA EXTERNA
FOTO Nº 01
Vista da fachada do imóvel avaliando
5.4 – CARACTERÍSTICAS DAS IMEDIAÇÕES
A Rua Dona Rosa Iorio, no trecho em consideração, tem perfil inclinado, dotada de
todos os melhoramentos públicos usuais, serviços urbanos, além da proximidade às
áreas comerciais, institucionais e de transporte coletivo, situando-se no Bairro Vila
Iorio, Distrito Freguesia do Ó.
5.5 – CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL AVALIANDO
O imóvel avaliando foi construído em 1983 e possuía 85,95m², foi reformado no ano de
2001, passando a possuir 136,39m² de área construída. Seu padrão de construção é
simples e aparenta estar em regular estado de conservação e necessitar de reparos
simples.
Telefones (11) 2965.3272 e (11) 99906.8442
4
O signatário vistoriou a área externa do imóvel avaliando, cuja fotografia, apresentada
a seguir, ilustra e concede boa noção do mesmo.
JOSÉ LUIZ TOSCANO
fls. 252
5.6 – CARACTERÍSTICAS DE ACABAMENTO
Prejudicado, haja vista a impossibilidade de vistoria interna.
6.0 – VALOR VENAL DE REFERÊNCIA
7.0 – VALOR MÉDIO DO METRO QUADRADO
O Índice FIPE/ZAP é um indicador de preços de imóveis que, com base nos anúncios
de imóveis à venda publicados em seu site, calcula o preço do metro quadrado (preço
de venda/área útil), levando em conta a localização (bairro), o número de dormitórios e
a área útil, que não será utilizado como comparativo, mas apenas como referência.
O valor médio do metro quadrado no BAIRRO VILA IORIO, com base em 2 ofertas de
Casas, segundo Índice FIPE/ZAP - Dezembro/2015 é de
R$ 3.450,00/m²
Telefones (11) 2965.3272 e (11) 99906.8442
5
O Valor Venal de Referência do imóvel avaliando junto à Prefeitura do Município de
São Paulo, Contribuinte 307.095.0113-4, é de R$ 111.887,00 (cento e onze mil e
oitocentos e oitenta e sete reais), referência ano 2015, conforme Certidão de Dados
Cadastrais do Imóvel sob nº 2.2015.001456844-3, cópia anexa, que não usaremos
como parâmetro, mas apenas como referência e preço mínimo, tendo em vista não
retratar o valor praticado pelo mercado imobiliário.
JOSÉ LUIZ TOSCANO
fls. 253
8.0 – ELEMENTOS COMPARATIVOS — REFERENCIAIS
R1
28/01/2016
Tipo:
SP
Município:
R MAJOR ARMANDO VEIGA CASTELO, 67
CASA ASSOBRADADA
Bairro:
JARDIM SAO JOSE
Distrito:
CASA
SAO PAULO
Edifício:
FREGUESIA
Zona de Valor : FREGUESIA DO O
DO O
112
574,00
IF:
Z02
N/F
Tipo de via:
307
Setor:
Quadra:
ZM 2
Zoneamento Atual:
Antigo:
Melhoramento Urbano:
Energia Elétrica, Guias e Sarjetas, Iluminação Pública, Arborização, Rede de Água, Rede de Gás,
Melhorias:
Coleta de Lixo, Rede Telefônica, Rede de Esgoto,
Dados Econômicos:
Venda
Oferta
Modalidade:
Natureza:
R$ 600.000,00
Valor:
Dados do Terreno:
282 m²
Área:
Irregular
Formato:
Terreno plano
Topografia:
Dados da Construção :
PADRAO SIMPLES - SEM
Padrão:
ELEVADOR
Locação:
0,00
Frente:
Situação:
20 m
Idade Estimada: 25
Prof. Equiv.:
14.1 m
Fração Ideal:
N/F
Conservação:
Regular/Reparos Simpl
es
Área da Construção: 256 m²
Descrição do Imóvel:
Fonte de Informação:
Contato:
Imobiliária:
Endereço:
CASA ASSOBRADADA COM 2 RESIDÊNCIAS DE 1 E 2 DORMITÓRIOS; SALA; COZINHA; ÁREA DE
SERVIÇO E 1 BANHEIRO - 1 SALÃO – 2 VAGAS DE GARAGEM
SR. RIBEIRO
PROPRIETÁRIO
PLACA NO LOCAL
Site:
Fone: 3992-3203 / 99622-8227
VV
M²
CM²
R$ 600.000,00
256,00
R$ 2.343,75
Telefones (11) 2965.3272 e (11) 99906.8442
6
Data:
Estado:
Endereço:
Empreendimento:
JOSÉ LUIZ TOSCANO
fls. 254
R2
29/01/2016
Tipo:
SP
Município:
R AMERICO BRIZA, 33
CASA TERREA RESIDENCIAL
Bairro:
VILA IORIO
Distrito:
CASA
SAO PAULO
Edifício:
FREGUESIA
DO O
071
472,00
IF:
Z02
N/F
Tipo de via:
307
Setor:
Quadra:
ZM 2
Zoneamento Atual:
Antigo:
Energia Elétrica, Guias e Sarjetas, Iluminação Pública, Arborização, Rede de Água, Rede de Gás,
Melhorias:
Coleta de Lixo, Rede Telefônica, Rede de Esgoto,
Dados Econômicos:
Venda
Oferta
Modalidade:
Natureza:
R$ 750.000,00
Valor:
Dados do Terreno:
220 m²
Área:
Regular
Formato:
Terreno plano
Topografia:
Locação:
0,00
Frente:
Situação:
10 m
PADRAO SIMPLES - SEM
Idade Estimada: 30
ELEVADOR
Padrão:
Prof. Equiv.:
22 m
Fração Ideal:
N/F
Conservação:
Regular
CASA TÉRREA COM 3 RESIDÊNCIAS DE 2 DORMITÓRIOS; SALA; COZINHA; ÁREA DE
SERVIÇO E 1 BANHEIRO – 1 VAGA DE GARAGEM
SRA. CARLA
Contato:
DANI IMÓVEIS
Imobiliária:
AVENIDA FUAD LUTFALA, 884
Endereço:
Site:
Fone: 3991-6030 / 97087-1314
VV
M²
CM²
R$ 750.000,00
180,00
R$ 4.166,66
Telefones (11) 2965.3272 e (11) 99906.8442
7
Data:
Estado:
Endereço:
Empreendimento:
JOSÉ LUIZ TOSCANO
fls. 255
R3
Data:
Estado:
Endereço:
Empreendimento:
28/01/2016
Tipo:
SP
Município:
R ALFREDO MARGARIA, 300
Bairro:
VILA IORIO
Distrito:
CASA
SAO PAULO
Edifício:
FREGUESIA
DO O
079
474,00
IF:
Z02
N/F
Tipo de via:
0,00
R$ 380.000,00 Locação:
Dados do Terreno:
192 m²
8m
Área:
Frente:
Regular
Formato:
Situação:
Terreno plano
Topografia:
PADRAO SIMPLES
Padrão:
Idade Estimada: 30
- SEM ELEVADOR
Valor:
Prof. Equiv.:
24 m
Fração Ideal:
N/F
Conservação:
Reparos Simples
Contato:
Imobiliária:
Endereço:
CASA TÉRREA COM 3 DORMITÓRIOS; SALA; COZINHA; ÁREA DE SERVIÇO; EDICULA E 1
BANHEIRO – 1 VAGA DE GARAGEM
SR. PAULO
PROPRIETÁRIO
PLACA NO LOCAL
Site:
Fone: 3832-8444 / 97261-3906
VV
M²
CM²
R$ 380.000,00
160,00
R$ 2.375,00
Telefones (11) 2965.3272 e (11) 99906.8442
8
307
Setor:
Quadra:
ZM 2
Zoneamento Atual:
Antigo:
Energia Elétrica, Guias e Sarjetas, Iluminação Pública, Arborização, Rede de Água, Rede de
Melhorias:
Gás, Coleta de Lixo, Rede Telefônica, Rede de Esgoto,
Dados Econômicos:
Venda
Oferta
Modalidade:
Natureza:
JOSÉ LUIZ TOSCANO
fls. 256
R4
Data:
Estado:
Endereço:
Empreendimento:
28/01/2016
Tipo:
SP
Município:
R SEBASTIAO IORIO, 105
Bairro:
VILA IORIO
Distrito:
CASA
SAO PAULO
Edifício:
FREGUESIA
DO O
090
465,00
IF:
Z02
N/F
Tipo de via:
307
Setor:
Quadra:
ZM 2
Zoneamento Atual:
Antigo:
Energia Elétrica, Guias e Sarjetas, Iluminação Pública, Arborização, Rede de Água, Rede de
Melhorias:
Gás, Coleta de Lixo, Rede Telefônica, Rede de Esgoto,
Dados Econômicos:
Venda
Oferta
Modalidade:
Natureza:
0,00
R$ 400.000,00 Locação:
Dados do Terreno:
250 m²
8m
Área:
Frente:
Regular
Formato:
Situação:
Caído para os fundos de 5% até 10%
Topografia:
PADRAO SIMPLES
Padrão:
Idade Estimada: 30
- SEM ELEVADOR
Prof. Equiv.:
31.25 m
Fração Ideal:
N/F
Conservação:
Reparos Simples
CASA TÉRREA RESIDENCIAL COM 2 RESIDÊNCIAS DE 1 E 3 DORMITÓRIOS; SALA;
COZINHA; ÁREA DE SERVIÇO E 1 BANHEIRO – 4 VAGAS DE GARAGEM
SRA. MARCIA
Contato:
MONTEMOR IMÓVEIS
Imobiliária:
AVENIDA ITABERABA, 148
Endereço:
Site:
Fone: 3932-1000 / 97341-2824
VV
M²
CM²
R$ 450.000,00
150,00
R$ 2.667,00
Telefones (11) 2965.3272 e (11) 99906.8442
9
Valor:
JOSÉ LUIZ TOSCANO
fls. 257
R5
28/01/2016
Tipo:
SP
Município:
R SEBASTIAO IORIO, 79
Bairro:
VILA IORIO
Distrito:
SOBRADO
SAO PAULO
FREGUESIA
DO O
090
465,00
IF:
Z02
N/F
Tipo de via:
307
Setor:
Quadra:
ZM 2
Zoneamento Atual:
Antigo:
Energia Elétrica, Guias e Sarjetas, Iluminação Pública, Arborização, Rede de Água,
Melhorias:
Rede de Gás, Coleta de Lixo, Rede Telefônica, Rede de Esgoto,
Dados Econômicos:
Venda
Oferta
Modalidade:
Natureza:
0,00
R$ 370.000,00 Locação:
Dados do Terreno:
102 m²
8m
Área:
Frente:
Regular
Formato:
Situação:
Terreno plano
Topografia:
PADRAO SIMPLES
Padrão:
Idade Estimada: 30
- SEM ELEVADOR
Valor:
Prof. Equiv.:
12.75 m
Conservação:
Reparos Simples
Contato:
Imobiliária:
Endereço:
SOBRADO RESIDENCIAL COM 3 DORMITÓRIOS; SENDO 1 SUÍTE; SALA; COZINHA;
ÁREA DE SERVIÇO E 1 BANHEIRO – 2 VAGAS DE GARAGEM
SR. LUCIO
TUFIK MISIARA IMÓVEIS
RUA GERMAINE BUCHARD, 364
Site:
Fone: 3864-7222 / 99985-0003
VV
M²
CM²
R$ 370.000,00
96,00
R$ 3.854,16
Telefones (11) 2965.3272 e (11) 99906.8442
10
Data:
Estado:
Endereço:
JOSÉ LUIZ TOSCANO
fls. 258
R6
Data:
Estado:
Endereço:
Bairro:
Setor:
Zoneamento Atual:
28/01/2016
SOBRADO
Tipo:
SP
SAO PAULO
Município:
R PADRE FELICIANO DOMINGUES, 478
FREGUESIA
VILA MARINA
Distrito:
DO O
307
072
530,00
Quadra:
IF:
ZM 2
Z02
N/F
Antigo:
Tipo de via:
Energia Elétrica, Guias e Sarjetas, Iluminação Pública, Arborização, Rede de Água,
Rede de Gás, Coleta de Lixo, Rede Telefônica, Rede de Esgoto,
Melhorias:
Dados Econômicos:
Modalidade:
Venda
Natureza:
Oferta
0,00
Locação:
R$ 440.000,00
Dados do Terreno:
125 m²
5m
Área:
Frente:
Regular
Formato:
Situação:
Terreno plano
Topografia:
PADRAO SIMPLES Padrão:
Idade Estimada: 20
SEM ELEVADOR
Prof. Equiv.:
25 m
Conservação:
Regular
Área da Construção:
120 m²
SOBRADO RESIDENCIAL COM 3 DORMITÓRIOS; SENDO 1 SUÍTE; SALA; COZINHA;
ÁREA DE SERVIÇO E 1 BANHEIRO – 1 VAGA DE GARAGEM
SR. AURÉLIO
Contato:
IMOBILIÁRIA SOL NASCENTE
Imobiliária:
PLACA NO LOCAL
Endereço:
OBS: ESQUINA COM A TRAVESSA CARMEN JONES - I. F. 475,00 / 2016.
Site:
Fone: 3931-3666
VV
M²
CM²
R$ 440.000,00
120,00
R$ 3.667,00
Telefones (11) 2965.3272 e (11) 99906.8442
11
Valor:
JOSÉ LUIZ TOSCANO
fls. 259
R7
Data:
Estado:
Endereço:
28/01/2016
Tipo:
SP
Município:
TV CARMEN JONES, 27
Bairro:
VILA MARINA
Distrito:
SOBRADO
SAO PAULO
FREGUESIA
DO O
072
475,00
IF:
Z02
N/F
Tipo de via:
307
Setor:
Quadra:
ZM 2
Zoneamento Atual:
Antigo:
Energia Elétrica, Guias e Sarjetas, Iluminação Pública, Arborização, Rede de Água, Rede
Melhorias:
de Gás, Coleta de Lixo, Rede Telefônica, Rede de Esgoto,
Dados Econômicos:
Venda
Oferta
Modalidade:
Natureza:
0,00
R$ 380.000,00 Locação:
Dados do Terreno:
126 m²
9m
Área:
Frente:
Regular
Formato:
Situação:
Terreno plano
Topografia:
PADRAO SIMPLES
Padrão:
Idade Estimada: 25
- SEM ELEVADOR
Prof. Equiv.:
14 m
Conservação:
Reparos Simples
Contato:
Imobiliária:
Endereço:
SOBRADO RESIDENCIAL COM 2 RESIDÊNCIAS DE 2 DORMITÓRIOS; SALA; COZINHA;
ÁREA DE SERVIÇO E 1 BANHEIRO – 2 VAGAS DE GARAGEM
SR. MARCELO
MINO BELO IMÓVEIS
RUA PARAPUÃ, 731
Site:
Fone: 3975-5530 / 95000-0086
VV
M²
CM²
R$ 380.000,00
120,00
R$ 3.167,00
Telefones (11) 2965.3272 e (11) 99906.8442
12
Valor:
JOSÉ LUIZ TOSCANO
fls. 260
9.0 – METODOLOGIA DE CÁLCULO
Para determinação do valor de venda do imóvel avaliando, foi utilizado como base o
Programa Censum, indicado e reconhecido pelo CRECI/SP, considerando as ofertas
coletadas no mercado que serviram de referenciais, chamadas de R1.
A homogeneização dos dados para conclusão do valor do imóvel avaliando (IA) deu-se
pela média por metro quadrado dos imóveis referenciais, pela área total construída
(ATC), conforme abaixo segue:
R1
VALOR
R$ 600.000,00
AREA PRIVATIVA
256,00
VALOR POR M²
R$ 2.343,75
R2
VALOR
R$ 750.000,00
AREA PRIVATIVA
VALOR POR M²
180,00
R$ 4.167,00
R3
VALOR
AREA PRIVATIVA
VALOR POR M²
R$ 380.000,00
160,00
R$ 2.375,00
R4
VALOR
AREA PRIVATIVA
VALOR POR M²
R$ 400.000,00
150,00
R$ 2.667,00
R5
VALOR
AREA PRIVATIVA
VALOR POR M²
R$ 370.000,00
96,00
R$ 3.854,16
Telefones (11) 2965.3272 e (11) 99906.8442
13
10.0 – RESULTADO DAS COLETAS
JOSÉ LUIZ TOSCANO
fls. 261
R6
VALOR
AREA PRIVATIVA
VALOR POR M²
R$ 440.000,00
120,00
R$ 3.667,00
VALOR
AREA PRIVATIVA
VALOR POR M²
R$ 380.000,00
120,00
R$ 3.167,00
SOMATORIO
VGV – VALOR GLOBAL VENDA
AREA TOTAL DOS REFERENCIAIS
R$ 3.320.000,00
1.082,00 Metros Quadrados
11.0 – CALCULO DO IA (IMÓVEL AVALIANDO)
Soma R1 = VGL/V ÷ pela área total dos referenciais ÷ 1 = VM × área total da
edificação do IA = conclusão do laudo de valoração
R1 = R$ 3.320.000,00 ÷ 1.082,00m² ÷ 1 = R$ 3.068,39/m²
MEDIA
ÁREA IA
CUSTO IA
R$ 3.068,39
137,00m²
R$ 420.369,43
IA = R$ 3.068,39 × 137,00m² = R$ 420.369,43
Telefones (11) 2965.3272 e (11) 99906.8442
14
R7
JOSÉ LUIZ TOSCANO
fls. 262
12.0 – VALOR DO IMÓVEL AVALIANDO
R$ 420.000,00
(QUATROCENTOS E VINTE MIL REAIS)
13.0 – ENCERRAMENTO
Laudo impresso em 15 (quatorze) folhas somente no anverso, contendo 08 (oito)
fotografias digitais.
São Paulo, 28 de janeiro de 2016
Telefones (11) 2965.3272 e (11) 99906.8442
15
Assim, tendo em vista os fatores e elementos apontados e considerando que a
avaliação é matéria que não exprime exatidão científica, o signatário fará o
arredondamento, avaliando em

Avaliação

Transcrição

Documentos relacionados

laudodeavalia ç ã o

Untitled - Conenge

Requerimento padrão - Receita Municipal

ÿþ2 0 1 6 - 0 6 - 2 7 ( 4 ) - Prefeitura Municipal de Umuarama

CRÉDITO CRÉDITO HABITAÇÃO - CONSTRUÇÃO

Certidão de Dados Cadastrais do Imóvel

Tabela de Preços de Requerimentos e Pedidos de Certidão Decreto

mont blanc banheiras - Axell Banheiras e Spas

de imóveis nos eua

élfJw. VI ~~"T"-~ - Prefeitura Municipal de Bastos

cargos comissionados da câmara

íntegra clique aqui

cuiabá compra e venda interior cuiabá compra e

fábio monaco perin

PRJ Protocolado - fls 631 a 691

Dissertação Bruno Caccaveli