"Polcher Straße I"

Transcrição

"Polcher Straße I"

Begründung zum Bebauungsplan
"Polcher Straße I"
der Stadt Mayen
Stadt:
Gemarkung:
Flur:
Mayen
Mayen
10
Planfassung für das Verfahren gemäß § 4a (3) BauGB
Hinweis:
Nach Abschluss der Verfahren gemäß § 3 (2) und § 4 (2) BauGB sind in den Festsetzungen zum Bebauungsplan „Polcher Straße I“ Ergänzungen vorgenommen worden, die eine Wiederholung des Verfahrens gemäß
§ 4a (3) BauGB erfordern.
Im Rahmen der Beteiligung gemäß § 4a (3) BauGB können Stellungnahmen nur zu den geänderten oder ergänzten Teilen der Bauleitplanung abgegeben werden,
Zum besseren Verständnis sind die geänderten oder ergänzten Teile in der Begründung blau und kursiv dargestellt.
Auf die Darlegungen unter Pkt. 1.4 der Begründung wird verwiesen.
Stand: November 2013
Seite 2
"Polcher Straße I", Mayen
05. November 2013
Stadt:
Gemarkung:
Mayen
Mayen
Stadtteil:
Flur:
10
Inhalt
1.
2.
3.
Wesentliche Inhalte, Ziele, Zwecke und Auswirkungen der Planung ............................ 3
1.1
Ziel und Zweck des Bebauungsplans ....................................................................... 3
1.2
Geltungsbereich des Bebauungsplanes ................................................................... 5
1.3
Bauleitplanerisches Verfahren.................................................................................. 5
1.4
Verfahren gem. § 4a (3) BauGB ............................................................................... 7
1.5
Umweltprüfung ......................................................................................................... 7
1.6
FFH- und Vogelschutz.............................................................................................. 8
1.7
Landes- und Regionalplanung.................................................................................. 8
1.8
Übereinstimmung mit den Zielen der Stadtentwicklung ............................................ 9
1.9
Planungs- und Standortalternativen ....................................................................... 10
Darlegung der Plankonzeption und Abwägung ............................................................ 11
2.1
Grundsätze der vorliegenden Planung ................................................................... 11
2.2
Art und Maß der baulichen Nutzung ....................................................................... 11
2.3
Verkehrserschließung des Plangebietes ................................................................ 13
2.4
Sonstige Ver- und Entsorgung des Plangebietes ................................................... 13
2.5
Belange der Landschaftsplanung ........................................................................... 14
2.6
Belange des Immissionsschutzes .......................................................................... 15
Voraussichtliche Auswirkungen der Planung ............................................................... 17
3.1
Flächenermittlung und Kostenschätzung ................................................................ 17
3.2
Bodenordnung ....................................................................................................... 18
Anlagen:
1. Allgemeine Vorprüfung des Einzelfalls nach § 3c Abs. 1 UVPG im Zusammenhang
mit dem Bebauungsplan „Polcher Straße I“ der Stadt Mayen, Stand Mai 2013
2. Auswirkungsanalyse zur geplanten Verlagerung / Erweiterung eines REWE-Supermarktes in Mayen, Polcher Straße, GMA mbH, Mai 2013
3. Landschaftsplanerische Einschätzung zum Bebauungsplan „Polcher Straße I“ gemäß § 13a BauGB der Stadt Mayen unter Berücksichtigung des besonderen Artenschutz nach Abschnitt 3 BNatSchG, Mai 2013
4. Schalltechnische Immissionsprognose zu einem Verbrauchermarkt in Mayen, Schalltechnisches Ingenieurbüro Pies, Stand 05.11.2013
Dr. Sprengnetter und Partner • 56656 Brohl-Lützing
2289_Begründung_20131105
Seite 3
05. November 2013
1.
Wesentliche Inhalte, Ziele, Zwecke und Auswirkungen
der Planung
1.1
Ziel und Zweck des Bebauungsplans
Der Rat der Stadt Mayen hat in seiner Sitzung am 26.06.2013
den Aufstellungsbeschluss gem. § 2 (1) BauGB für den Bebauungsplan „Polcher Straße I“ gefasst.
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes soll die Verlagerung
und Erweiterung eines bestehenden Lebensmittelmarktes von
der Polcher Straße 65 - ca. 350 m weiter in südöstliche Richtung – an die Polcher Straße 130 vorbereitet werden.
Einhergehend mit der Verlagerung des Marktes soll die Verkaufsfläche von ca. 900 m² auf max. 1.400 m² erweitert werden.
Hintergrund der geplanten Maßnahme ist die Ergänzung und
Erweiterung des Sortimentes, um ein umfassendes Lebensmittelangebot in Mayen vorhalten zu können und damit die Nahversorgung dort zu sichern. Auch soll der neue Markt den heutigen Anforderungen gerecht werden. Der jetzige Markt ist
durch eine rückwärtige Lage an der Polcher Straße, dessen
Sichtbarkeit durch ältere Wohnhäuser etwas eingeschränkt
wird, durch eine in die Jahre gekommene Marktgestaltung sowie durch begrenzte und ungünstig angeordnete Parkmöglichkeiten zu charakterisieren.
Nach der Verlagerung des Marktes soll das Bestandsgebäude
geschlossen werden; eine mögliche Nachfolgenutzung ist noch
nicht bekannt.
Bei einer Nachfolgenutzung am Alt-Standort „Polcher Straße 59“
durch einen Lebensmitteleinzelhändler wird seitens der Stadt Mayen der Nachweis der Verträglichkeit gegenüber dem zentralen
Versorgungsbereich Innenstadt belegt werden wird.
Das Grundstück, auf welches der Markt verlagert werden soll,
ist mit einem Autohaus bebaut, welches zurzeit leer steht und
für die geplante Nutzung in Teilbereichen abgerissen und
umgebaut werden soll. Weiterhin befinden sich ca. 60 Stellplätze auf dem Gelände.
Das Plangebiet befindet sich – bis auf die Straßenverkehrsflächen – in der Verfügungsgewalt des Investors und soll zukünftig
in sein Eigentum übergehen.
Verkehrlich erschlossen wird das Vorhabengebiet über die Polcher Straße (L 82), welche im Zuge der Neunutzung eine zusätzliche Abbiegespur für die Zu- und Abfahrt erhalten soll.
Mit einer vorgesehenen Verkaufsfläche von max. 1.400 m² ist
der Markt als großflächiger Einzelhandel i.S. des § 11 BauNVO
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einzustufen und lediglich in Kerngebieten oder einem eigens
festgesetzten Sondergebiet zulässig. Das Vorhabengrundstück
an der Polcher Straße ist jedoch zurzeit unbeplant, so dass das
Vorhaben ohne einen entsprechenden Bebauungsplan nicht
genehmigt werden kann.
Das Plangebiet wurde im Rahmen der Erstellung des kommunalen Einzelhandelskonzeptes 2010 durch den Stadtrat der
Stadt Mayen festgelegt.
Insoweit ist die beabsichtigte Verlagerung und Erweiterung mit
den Zielen der Stadt Mayen zur Einzelhandelsentwicklung
grundsätzlich vereinbar.
Weiterhin wurde für die Aufstellung des vorliegenden Bebauungsplanes von der Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH eine Auswirkungsanalyse erstellt (siehe Anlage 2).
In dem Konzept heißt es zusammenfassend:
Zitat:
„Zusammenfassend ist festzustellen, dass im Falle der Erweiterung und Verlagerung des Rewe-Marktes (…) die prognostizierten Umsatzumverteilungen in Mayen voraussichtlich nicht zu
Existenzgefährdungen einzelner Märkte führen werden. Absolut
betrachtet werden die höchsten Umsatzrückgänge am Ergänzungsstandort Koblenzer Straße eintreten; dieser ist aufgrund
der dezentralen Lage jedoch nicht schutzwürdig. Auch die
Märkte im Nahversorgungsbereich Polcher Straße werden die
Umsatzrückgänge kompensieren können. …“
Zitatende
Weiterhin heißt es dort:
Zitat:
„Das Mittelzentrum Mayen ist bezüglich der landesplanerischen Vorgaben grundsätzlich zur Ansiedlung / Erweiterung
eines Lebensmittelmarktes mit bis zu 1.600 m² Verkaufsfläche geeignet (vgl. LEP IV).“
Zitatende.
Durch die konkrete Anfrage des Investors zur Verlagerung und
Erweiterung des Marktes - und damit der Erweiterung zu großflächigem Einzelhandel – besteht für die Stadt Mayen ein bauplanerisches Handlungserfordernis. Im Rahmen ihrer Planungshoheit entscheidet die Kommune, ob sie durch Planrecht Baurecht schaffen möchte. Die Stadt Mayen hat durch die entsprechende Beschlussfassung zur Einleitung des Aufstellungsverfahrens bereits die grundsätzliche Bereitschaft zur Schaffung
der planungsrechtlichen Grundlagen dokumentiert.
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1.2
Geltungsbereich des Bebauungsplanes
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans „Polcher Straße I“
umfasst die Flurstücke 22/5, 22/6, 22/7, 22/8, 22/9 (teilw.), 22/10,
18/7, 276/44 (teilw.), 276/25 (teilw.) und 276/43 (teilw.) in Flur 10.
Das Plangebiet hat eine Größe von ca. 6.410 m² und liegt unmittelbar südwestlich der L 82. Es ist bereits mit einem Gebäude für
den Autoverkauf bebaut. Weiterhin befinden sich auf dem Gelände ca. 60 Stellplätze.
Unmittelbar angrenzend an das Plangebiet befindet sich im
Nordwesten ein Autohaus, im Nordosten ein Baumaschinenverkauf mit Werkstatt sowie eine Papierfabrik mit Spedition, im Südosten ein Lebensmittelgroßmarkt und ein Computerhandel und
im Südwesten ein Parkplatz.
Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes umfasst ausschließlich die Fläche, die für die Nutzung durch den Lebensmittelmarkt
vorgesehen ist, sowie den Bereich der L 82, der für die Erschließung des Marktes notwendig wird. Die Straßenplanung wurde
nachrichtlich in die Planzeichnung des Bebauungsplanes übernommen.
Luftbild mit Kennzeichnung des Plangebietes
1.3
Bauleitplanerisches Verfahren
Mit der Einführung des „Gesetzes zur Erleichterung von Planvorhaben für die Innenentwicklung der Städte“ vom 21.12.2006
ergeben sich seit dem 01.01.2007 für die Gemeinden Möglichkeiten zur Vereinfachung.
Diese sind Bebauungspläne zur Wiedernutzbarmachung von
Brachen, zur Nachverdichtung und anderer Maßnahmen der
Innenentwicklung.
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Da es sich vorliegend um eine „Wiedernutzbarmachung“ und
„Nachverdichtung“ handelt, wird das beschleunigte Verfahren
gemäß § 13a BauGB durchgeführt:
Ein Bebauungsplan darf im beschleunigten Verfahren aufgestellt werden, wenn in ihm eine Grundfläche im Sinne
des § 19 Abs. 2 der BauNVO oder eine Größe der Grundfläche festgesetzt wird von insgesamt weniger als
20.000 qm.
Diese Voraussetzung ist erfüllt. Insgesamt enthält der Geltungsbereich des Plangebietes ca. 6.410 qm. Der im Änderungsbereich zulässige Versiegelungsanteil wird durch die Umnutzung nicht erhöht werden.
Eine Regel-UVP-Pflicht besteht für das vorliegende Planvorhaben nicht. Nach § 3c UVPG ist jedoch eine allgemeine
Vorprüfung des Einzelfalles dadurch begründet, wenn nach
Anlage 1 Nr. 18.8 des UVPG der Prüfwert nach überschlägiger Prüfung (großflächiger Einzelhandel gemäß Nr. 18.6.2:
1.200 m² bis weniger als 5.000 m² Geschossfläche) bei der
Aufstellung des Bebauungsplanes in einem sonstigen Gebiet
überschritten wird.
Dies ist vorliegend der Fall. Die Geschossfläche wird ca.
2.310 m² betragen. Aus diesem Grund wurde eine Allgemeine Vorprüfung des Einzelfalls durchgeführt, die zum Ergebnis hatte, dass keine durchgreifenden, aus Umweltsicht kritischen Sachverhalte erkennbar sind, die eine UVP-Pflichtigkeit nach UVPG begründen (Siehe Anlage 1).
Beeinträchtigungen der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b
BauGB genannter Schutzgüter (FFH/ Vogelschutz) entstehen durch die Bebauungsplanänderung und -erweiterung
nicht (siehe Ausführungen unter Pkt. 1.5 der Begründung
sowie unter Anlage 3).
Somit sind sämtliche, in § 13a Abs. 1 BauGB genannten Voraussetzungen zur Durchführung des beschleunigten Verfahrens als erfüllt zu betrachten.
Gemäß § 13a Abs. 2 BauGB gelten für das beschleunigte Verfahren die Vorschriften des vereinfachten Verfahrens gemäß § 13
Abs. 2 und Abs. 3 Satz 1 BauGB.
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Demnach wird vorliegend von der Durchführung des Vorverfahrens gemäß § 3 (1) und § 4 (1) BauGB abgesehen und der betroffenen Öffentlichkeit Gelegenheit zur Stellungnahme innerhalb angemessener Frist gegeben bzw. die Auslegung nach
§ 3 (2) BauGB durchgeführt.
Den berührten Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange wird gleichzeitig Gelegenheit zur Stellungnahme innerhalb angemessener Frist gegeben bzw. die Beteiligung gemäß
§ 4 (2) BauGB durchgeführt.
1.4
Verfahren gem. § 4a (3) BauGB
Da sich nach Abschluss der Verfahren nach § 3 (2) und § 4 (2)
BauGB Änderungen und Ergänzungen für den Bebauungsplan
„Polcher Straße I“ ergaben, wird zusätzlich ein Beteiligungsverfahren gem. § 4a (3) BauGB durchgeführt. Hierzu wurde seitens des Rates der Stadt Mayen in seiner Sitzung am
04.12.2013 bestimmt, dass Stellungnahmen nur zu den geänderten oder ergänzten Teilen der Bauleitplanung abgegeben
werden können. Die Frist zur Stellungnahme wurde ferner auf
14 Tage verkürzt.
Anlass für die Änderungen waren entsprechende Anregungen
der Struktur- und Genehmigungsdirektion Nord, Regionalstelle
Gewerbeaufsicht sowie das Ergebnis der vereinfachten raumordnerischen Prüfung.
Die Änderung besteht im Einzelnen aus:
Reduzierung der Verkaufsflächenzahl von 0,3 auf 0,26
Festsetzung einer Schallschutzwand mit einer Länge von
15,0 m und einer Höhe von 2,0 m zwischen den geplanten
Stellplätzen und der Parzelle 30/23.
Auf die detaillierten Ausführungen unter Pkt. 1.7 und 2.6 der
Begründung wird verwiesen.
1.5
Umweltprüfung
Gemäß § 13 Abs. 3 Satz 1 BauGB wird im vereinfachten Verfahren von einer Umweltprüfung nach § 2 (4) BauGB, von dem Umweltbericht nach § 2a BauGB, von der Angabe nach § 3 (2) Satz 2
BauGB, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar
sind, sowie von der zusammenfassenden Erklärung nach § 10
Abs. 4 BauGB abgesehen. Ferner ist § 4c BauGB nicht anzuwenden.
Bei der Bekanntmachung ist darauf hinzuweisen, dass von einer Umweltprüfung abgesehen wird.
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1.6
FFH- und Vogelschutz
Gemäß den Anlagen 1 und 2 zu § 25 Abs. 2 LNatSchG liegt das
Plangebiet weder in einem FFH-Gebiet, noch in einem Vogelschutzgebiet.
Die Entfernung zum nächstgelegenen FFH-Gebiet – dem FFHGebiet „Nettetal“ mit der Gebietsnummer 07-LSG-71-4 – beträgt
ca. 250 m. Zwischen dem FFH-Gebiet und dem Plangebiet befindet sich die Landesstraße L 82 sowie weitere gewerbliche Nutzungen (Papierfabrik mit Spedition, Kläranlage, etc., Landmaschinenverkauf). Funktionale Zusammenhänge und ein Zusammenwirken von Lebensräumen sowie Raumbezüge von migrationsfähigen Tierarten oder Nahrungsbezüge sind aufgrund der Entfernung und der dazwischenliegenden Nutzungen nicht erkennbar
(siehe auch Anlage 3).
Eine Beeinträchtigung des FFH-Gebietes ist nicht zu erwarten.
1.7
Landes- und Regionalplanung
Seitens des Investors wurde für die vorliegende Planung der Verlagerung und Erweiterung eines Lebensmittelmarktes gem. § 18
LPLG RLP eine vereinfachte raumordnerische Prüfung bei der
Kreisverwaltung Mayen-Koblenz beantragt.
Das Ergebnis der vereinfachten raumordnerischen Prüfung wurde
am 15.10.2013 bekannt gegeben.
Das Ergebnis lautet wie folgt (Zitat):
5. Ergebnis der landesplanerischen Beurteilung
Der beantragten Verlagerung von rd. 900 m² VKF des bestehenden REWEMarktes sowie die Erweiterung um rd. 500 m² VKF mithin eine Beschränkung
der Gesamtverkaufsfläche auf 1.400 m² am im Einzelhandelskonzept der
Stadt Mayen als Teil des Nahversorgungszentrums Polcher Straße definierten
Standort „Polcher Str. 130“ wird unter der Maßgabe der Darstellung einer
Sonderbaufläche „Großflächiger Lebensmitteleinzelhandel“ im Flächennutzungsplan der Stadt Mayen sowie entsprechender Umsetzung in der verbindlichem Bauleitplanung und unter Berücksichtigung des Erfordernisses einer
Verträglichkeitsanalyse bei entsprechender Nachfolgenutzung am AltStandort „Polcher Str. 59“ durch die Stadt Mayen aus Sicht der Raumordnung
und Landesplanung zugestimmt.
Auf die Anpassungspflicht im Rahmen des § 1 Abs. 4 BauGB wird hingewiesen.
Die im Rahmen des bauleitplanerischen Verfahrens nach § 13 a BauGB festgelegte Verkaufsflächentypisierung ist im Flächennutzungsplan der Stadt Mayen im Rahmen der Anpassung bei nächster Gelegenheit entsprechend
textlich und zeichnerisch darzustellen.
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Gem. § 4 Abs. 2 Raumordnungsgesetz (ROG) ist diese Feststellung bei der
nachfolgenden behördlichen Entscheidung über die Zulässigkeit des Vorhabens nach der für diese Entscheidung geltenden Vorschrift zu berücksichtigen.
Die raumordnerische Prüfung ist hiermit abgeschlossen.
Das Ergebnis der vereinfachten raumordnerischen Prüfung wird in
der vorliegenden Planung berücksichtigt.
Bei der Beschränkung der Verkaufsflächenzahl wird eine Verkaufsfläche von 1.400 m² zugrunde gelegt. Es wird die Verkaufsflächenzahl von 0,26 festgesetzt (Siehe T.z. 1.1.4).
Bei einer Nachfolgenutzung am Alt-Standort „Polcher Straße 59“
durch einen Lebensmitteleinzelhändler wird seitens der Stadt Mayen der Nachweis der Verträglichkeit gegenüber dem zentralen
Versorgungsbereich Innenstadt belegt werden wird.
1.8
Übereinstimmung mit den Zielen der Stadtentwicklung
Im aktuellen Flächennutzungsplan der Stadt Mayen sind das
Plangebiet selbst sowie die nordöstlich und südöstlich daran
anschließenden Bereiche als gewerbliche Bauflächen dargestellt. Nordwestlich des Plangebietes schließen auf der südlichen Seite der Polcher Straße gemischte Bauflächen an. Auf
der nördlichen Seite der Polcher Straße ist eine Fläche für Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung „Ausstellungen und
Märkte“ dargestellt.
Der Bereich südwestlich des Plangebietes, der zurzeit landwirtschaftlich genutzt wird, wird als Fläche für Gemeinbedarf mit der
Zweckbestimmung „Verwaltung / Schulen“ dargestellt. Die Gemeinbedarfsflächendarstellung ist jedoch von der FNP-Genehmigung ausgenommen gewesen, so dass die Darstellung als
landwirtschaftliche Fläche aus dem Vorgänger-FNP anzunehmen ist.
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Ausschnitt aus dem gültigen Flächennutzungsplan der Stadt Mayen
mit Kennzeichnung des Plangebietes
Mit der vorgesehenen Erweiterung des Lebensmittelmarktes
auf eine Geschossfläche von rd. 2.310 m² ist der Markt als
großflächiger Einzelhandel im Sinne des § 11 (3) BauNVO einzustufen und lediglich in Kerngebieten oder einem eigens festgesetzten Sondergebiet zulässig. Im vorliegenden Bebauungsplan soll ein „Sonstiges Sondergebiet“ gem. § 11 (3) BauNVO
festgesetzt werden Der Flächennutzungsplan stellt für das
Plangebiet „Gewerbliche Bauflächen“ dar.
Da die Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung durch die
vorliegende Planung nicht als „aus dem Flächennutzungsplan
entwickelt“ anzusehen sind, ist der Flächennutzungsplan gemäß
§ 13a Abs. 2 Nr. 2 im Wege der Berichtigung in einem späteren
separaten Verfahren redaktionell anzupassen. Die geordnete
städtebauliche Entwicklung ist weiterhin gewährleistet.
1.9
Planungs- und Standortalternativen
Die vorliegende Planung zielt ausschließlich darauf ab, einen
vorhandenen Lebensmittelmarkt in größtmöglicher räumlicher
Nähe zu erweitern, den heutigen Marktbedingungen anzupassen und damit die Nahversorgung in dessen Einzugsbereich
weiterhin zu sichern. Das Plangebiet bietet sich aufgrund seiner
gewerblichen Vorbelastung, der räumlichen Nähe zum bestehenden Markt (ca. 350 m) und der Tatsache, dass es zurzeit
nicht genutzt wird, für einen solchen Markt an. Somit kommen
weder Planungs- noch Standortalternativen in Betracht.
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2.
Darlegung der Plankonzeption und Abwägung
(gem. § 1 Abs. 7 BauGB)
2.1
Grundsätze der vorliegenden Planung
Im Plangebiet ist durch den Umbau eines vorhandenen Gebäudes der Betrieb eines der Nahversorgung dienenden Verbrauchermarktes vorgesehen. Weiterhin wird dort im Shop-in-ShopKonzept eine Bäckerei mit Café betrieben werden.
Das Plangebiet wird über eine Zufahrt von der L 82 (Polcher
Straße) aus über gesonderte Abbiegespuren erschlossen.
Die Öffnungszeiten des Lebensmittelmarktes werden sich nach
den branchenüblichen Zeiten richten.
Die Stadt Mayen unterstützt den Investor in seinem Bestreben,
auf einer bereits voll erschlossenen Fläche ein bestehendes
Gebäude für die Sicherung der Nahversorgung umzubauen.
Ziel des vorliegenden Bebauungsplanes „Polcher Straße I“ ist
es, die im Plangebiet bereits vorhandene bzw. geplante Bebauung planungsrechtlich zu sichern und die vorgesehene Nutzung
zu ermöglichen.
2.2
Art und Maß der baulichen Nutzung
Resultierend aus der Zielsetzung werden folgende Festsetzungen vorgenommen:
Die Zulässigkeit der Art der baulichen Nutzung wird aufgrund
der vorgesehenen Nutzung mit einem „Sondergebiet“ gem.
§ 11 (3) BauGB mit der Zweckbestimmung „großflächiger Einzelhandel“ festgesetzt.
Die zulässigen Nutzungen werden gem. § 1 (6) BauNVO hinsichtlich der nicht-nahversorgungsrelevanten Sortimente eingeschränkt. Zulässig ist ein nahversorgungsrelevantes Sortiment,
welches sich nach der Sortimentsliste der Gesellschaft für
Markt- und Absatzforschung richtet, die vom Rat der Stadt Mayen im Zuge des kommunalen Einzelhandelskonzeptes beschlossen wurde.
Um den heutigen Marktanforderungen gerecht zu werden, wird
ein Randsortiment von 10% zugelassen.
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Gemäß aktueller Rechtsprechung ist in Sondergebieten, die der
Ansiedlung großflächigen Einzelhandels dienen (und bei denen
es sich nicht um vorhabenbezogene Bebauungspläne i.S.d. §
12 BauGB handelt) zur näheren Definition der Eigenart der zulässigen Betriebe eine Verkaufsflächenzahl (VKFZ) zu bestimmen.
Für das Sondergebiet im Geltungsbereich des vorliegenden
Bebauungsplanes wird daher eine Verkaufsflächenzahl
(VKFZ) von 0,26 vorgegeben, die zwingend einzuhalten ist. Die
Verkaufsflächenzahl gibt an, wie viel Quadratmeter Verkaufsfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind.
Die Verkaufsfläche in den Gebäuden ist die Nettonutzfläche der
für Kunden zugänglichen Räume in allen Geschossen einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume und Eingangsbereiche (Mall), ermittelt gemäß DIN 276 in der jeweils
zum Satzungszeitpunkt gültigen Fassung. Die maßgebliche
Grundstücksfläche ist analog § 19 Abs. 3 BauNVO zu ermitteln.
Auf der Basis des vorliegenden Bebauungsplanes wurde eine
anrechenbare Gesamtgrundstücksgröße von rd. 5.400 qm ermittelt.
Die Verkaufsflächen-Verhältniszahl wurde für das Sondergebiet
auf 0,26 festgelegt. D.h. es ist eine max. Verkaufsfläche von
1.400 qm im Plangebiet zulässig.
Dies entspricht auch der seitens der Kreisverwaltung MayenKoblenz in der vereinfachten raumordnerischen Prüfung empfohlenen maximalen Verkaufsfläche.
Die Zulässigkeit des Maßes der baulichen Nutzung richtet sich
nach der vorgesehenen Bebauung. Weiterhin soll auch mit
Blick auf mögliche zukünftige Nutzungen eine gewisse Flexibilität möglich sein. Somit wird im Plangebiet mehr zulässig sein,
als tatsächlich vorliegend geplant ist.
Da im Umfeld des Plangebietes ebenfalls überwiegend großflächige Gebäudekubaturen vorzufinden sind, wird sich das vorgesehene Gebäude in das Stadtbild einfügen.
Außerhalb der überbaubaren Fläche zulässig sind die für den
Betrieb des Lebensmittelmarktes erforderlichen Stellplätze sowie Garagen und Nebenanlagen.
Der zulässige Versiegelungsanteil wird mit einer Grundflächenzahl von 0,8 GRZ bestimmt. Dies entspricht der heute vorhandenen Situation. Das Plangebiet ist bereits überwiegend versiegelt.
Die festgesetzte maximale Geschossflächenzahl von 1,6 sowie
die Gebäudehöhe von 11,0 m bezogen auf die straßenseitige
Fassadenmitte überschreiten die bestehende Gebäudehöhe im
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Plangebiet geringfügig, um eine größere Flexibilität für die Zukunft zu ermöglichen. Es wird dennoch damit erreicht, dass sich
auch künftig entstehende Gebäude in die Umgebungsbebauung einfügen bzw. sie unterschreiten.
Zulässig ist – wie in der Umgebung auch vorhanden – die Errichtung von maximal zwei Vollgeschossen.
Die Lage des vorgesehenen Gebäudes wird mittels Baugrenzen im Plangebiet definiert. Somit wird ein Gebäude entlang der
L 82 (Polcher Straße) entstehen. Der Zufahrtsbereich sowie der
rückwärtige Bereich des Plangebietes bleiben – wie bisher –
von der Bebauung frei.
Durch die Festsetzung der abweichenden Bauweise wird erreicht, dass eine Bebauung von mehr als 50,0 m Länge errichtet werden kann. Die Vorgaben der Landesbauordnung sind
grundsätzlich zu berücksichtigen.
2.3
Verkehrserschließung des Plangebietes
Das Plangebiet liegt unmittelbar an der L 82 (Polcher Straße)
und wird auch über diese erschlossen. Auf der Polcher Straße
wird zur Erschließung des Plangebietes eine zusätzliche Abbiegespur zur Zu- und Abfahrt eingerichtet. Dies soll durch
neue Kennzeichnungen auf der vorhandenen Straße und die
Verringerung der Breite des Gehweges um 0,5 m geschehen.
Die Gesamtbreite der Straße incl. Gehweg wird unverändert
beibehalten.
Es ist davon auszugehen, dass auch zeitweise höhere Kundenfrequenzen durch die L 82 leistungsfähig und ohne Belastung
von Altanliegern bewältigt werden kann. Die Erschließung ist
somit über die bestehenden Verkehrswege sichergestellt.
Die abgestimmte Straßenplanung dazu wird in die Planzeichnung des Bebauungsplanes nachrichtlich übernommen.
Die für den Lebensmittelmarkt erforderlichen Stellplätze werden
innerhalb des Plangebietes nachgewiesen. In der Planzeichnung des Bebauungsplanes sind die dafür vorgesehenen Flächen entsprechend dargestellt.
2.4
Sonstige Ver- und Entsorgung des Plangebietes
Es ist davon auszugehen, dass die Ver- und Entsorgung des
Plangebiets über die bereits vorhandenen Leitungsnetze sichergestellt werden kann.
Die Struktur- und Genehmigungsdirektion Nord teilt mit Schreiben vom 23.07.2013 mit, dass die Beseitigung des Nieder-
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schlagswassers unter Berücksichtigung der §§ 5 und 55 WHG
und des § 2 Abs. 1 LWG zu erfolgen hat.
Die Entwässerung des Plangebietes erfolgt im Mischsystem
über die vorhandenen Leitungsnetze in der Polcher Straße. Das
Volumen des eingeleiteten Wassers wird sich im Vergleich zur
bestehenden Situation nicht verändern.“
Die Stadtwerke Mayen haben bei einer internen Abstimmung im
September 2013 mitgeteilt, dass eine ausreichende Löschwassermenge zur Verfügung steht und sich ein Hydrant an der Polcher Straße unmittelbar vor der Parzelle22/6 befindet.
Die Kreisverwaltung Mayen-Koblenz teilt mit Schreiben vom
28.08.2013 mit, dass die Löschwassermenge nach dem Arbeitsblatt W 405 des DVGW-Regelwerkes zu bestimmen ist
(DVGW = Deutscher Verein des Gas- und Wasserfaches e.V.).
2.5
Belange der Landschaftsplanung
Zu dem vorliegenden Bebauungsplan „Polcher Straße I“ wurde
im Mai 2013 eine landschaftsplanerische Einschätzung unter
Berücksichtigung des besonderen Artenschutzes nach Abschnitt 3 BNatSchG erstellt.
Diese Einschätzung kommt zusammenfassen zu folgendem
Ergebnis:
Zitat:
„Aus der Betrachtung der Standortverhältnisse und Nutzungsbedingungen ergeben sich hinsichtlich der Schutzgüter Boden, Wasser, Klima/ Luft, Landschafts- und Siedlungsbild keine besonderen Maßgaben, deren Beachtung
aus naturschutzfachlicher Sicht geboten wäre.
Zusätzliche Beeinträchtigungen für den Arten- und Biotopschutz sind bei einer Erweiterung der baulichen Anlage
ebenfalls nicht zu erwarten. Es werden keine Lebensstätten
oder Vegetationsstrukturen in Anspruch genommen, die von
besonderer Relevanz für die frei lebende Tier- und die
Pflanzenwelt sein könnten.“
Zitatende
Da im Verfahren gemäß § 13a BauGB die Eingriffe bereits vor
der planerischen Entscheidung als zulässig zu bewerten sind,
ergibt sich unabhängig von der landschaftsplanerischen Einschätzung kein Ausgleichsbedarf für Eingriffe in Natur und
Landschaft.
Dies gilt insbesondere, als dass zulässige maximal überbaubare Grundstücksfläche mit einer GRZ von 0,8 den heutigen Gegebenheiten entspricht. Faktisch wird sich im Vergleich zu der
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bisherigen baulichen Nutzung im Geltungsbereich der Änderungsplanung das Maß der baulichen Nutzung nicht verändern.
Um die vorhandenen Grünflächen im Plangebiet entlang der
Stützmauer auch zukünftig zu sichern, werden sie gem. § 9 (1)
Nr. 25 mit einer Pflanzbindung versehen.
2.6
Belange des Immissionsschutzes
Als gebietsrelevante Emissionsanlagen im Umkreis gelten die
L 82 (Polcher Straße) sowie die umliegenden Gewerbebetriebe.
Es ist jedoch nicht zu erwarten, dass der geplante Lebensmittelmarkt durch die Emissionen des Straßenverkehrs oder der
Gewerbebetriebe gestört wird.
Die im Rahmen des Verfahrens gem. § 3 (2) und § 4(2) BauGB
vorgebrachte Anregung der SGD-Nord, die mit der Planung
verbundene Immissionsentwicklung hinsichtlich ihrer Verträglichkeit mit der bestehenden Umgebungsnutzung gutachterlich
zu überprüfen, wurden aufgegriffen.
Durch das Schalltechnische Ingenieurbüro Pies, Boppard, ist im
Auftrag der PREBAG Entwicklung GmbH für den geplanten
Verbrauchermarkt im Plangebiet in einer schalltechnischen Immissionsprognose die Zulässigkeit des Bauvorhabens unter Berücksichtigung der Kundenstellplätze, des Anlieferungsbereiches sowie der technischen Anlagen gemäß der Kriterien der
„Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm“ (TA-Lärm)
überprüft und beurteilt worden (siehe Gutachten im Anhang zur
Begründung). Der Gutachter kommt zu folgendem Ergebnis/ zu
folgender Einschätzung:
Zitat:
Zusammenfassung
(…)
Wie die Berechnungsergebnisse im Abschnitt 3.5 zeigen, werden die jeweils
geltenden Immissionsrichtwerte an den Immissionsorten sicher eingehalten,
jedoch nicht das Irrelevanzkriterium der TA-Lärm (IRW-Unterschreitung ≥ 6
dB(A)) an Immissionspunkt IP 01 (Anwesen „Polcher Straße 128“) erreicht.
Zur Einhaltung des Irrelevanzkriterium (Unterschreitung des Immissionsrichtwertes um ≥ 6 dB(A)) wäre eine Schallschutzwand von > 4 m Höhe erforderlich, welche sich über die Länge des Wohngrundstückes Polcher Straße 128
nordwestlich der Stellplätze erstreckt.
Es ist zu prüfen, ob dies aus städtebaulicher Sicht vertretbar ist.
An dem gewählten Immissionspunkt (IP 01) war auch durch die ehemalige
Nutzung des zu überplanenden Geländes (ehemals KFZ-Betrieb) eine Vorbelastung gegeben. Hier ist zu überprüfen ob das Irrelevanzkriterium der TALärm (Unterschreitung des Immissionsrichtwertes um ≥ 6 dB(A)) überzeichnet
ist.
An dem Wohngebäude „Polcher Straße 128“ ist davon auszugehen, dass der
genannte Beurteilungspegel hier durch den Parkplatz des Verbrauchermarktes bestimmt wird. Durch eine 2 m hohe und 15 m lange Lärmschutzwand entlang der Grenze zwischen Parkplatz Verbrauchermarkt und Wohngebäude
„Polcher Straße 128“, könnte eine Unterschreitung des Immissionsrichtwertes
um ≥ 3 dB realisiert werden.
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In Bezug auf die Abstandsverhältnisse des Planvorhabens und der gewerblichen Vorbelastung (3-facher Abstand) zum Immissionspunkt „Polcher Straße
128“, wäre im vorliegenden Fall eine Unterschreitung von 3 dB(A) ausreichend, da sich hierdurch das Planvorhaben und die gewerbliche Vorbelastung
den Immissionsrichtwert teilen. Unter Berücksichtigung der aufgeführten
Maßnahmen kann der unter Abschnitt 4 genannte Beurteilungspegel eingehalten werden.
Zitatende
Die in Abschnitt 4 des Gutachtens angeführten Maßnahmen
lauten:
Zitat
Des Weiteren sind zur Einhaltung der Immissionsrichtwerte folgende organisatorische und technische Maßnahmen erforderlich.
Die zum nächsten Wohnhaus (Polcher Straße 128) gelegenen Stellplätze
sollten ausschließlich durch Mitarbeiter des Marktes genutzt werden. (geringe Wechselzahl am Tag). Eine solche Abgrenzung sollte vorgenommen
werden.
Organisatorische Maßnahmen müssen dahingehend umgesetzt werden,
dass die Kundenparkflächen des Verbrauchermarktes bis 22.00 Uhr komplett geräumt sind, sodass nach 22.00 Uhr keine Betriebsaktivitäten mehr
zu erwarten sind.
Eine Warenandienung zu Nachtzeit ist nicht zulässig.
Die in Abschnitt 2.7.5 aufgeführten Schallleistungspegel der technischen
Anlagen (Abluft etc.), dürfen beim späteren Betrieb nicht überschritten
werden und keine tonhaltigen Geräuschanteile aufweisen (Garantienachweis der ausführenden Firmen).
Die nachzuweisenden Stellplätze müssen in den im Anhang 1 dargestellten Parkflächen realisiert werden.
Die Einkaufswagen müssen eine lärmarme Ausführung aufweisen.
Die beschriebenen Maßnahmen sind Grundlage der durchgeführten Immissionsprognose. Werden die Maßnahmen durchgeführt, ist davon auszugehen,
dass die berechneten Beurteilungspegel eingehalten werden.
Zitatende
Hierzu ist festzustellen, dass die empfohlene Maßnahme, eine
mind. 4,0 m hohe und rd. 28 m lange Lärmschutzwand auf der
Grenze des Wohngrundstückes „Polcher Straße128“ zu errichten, um die Einhaltung des Irrelevanzkriteriums (wonach der
Immissionsrichtwert um mind. 6dB(A) unterschritten wird) sicherzustellen, aus städtebaulicher Sicht als unverhältnismäßig
eingeschätzt und somit verworfen wird.
Die optische und räumliche Trennwirkung, die von einer grenzständigen Lärmschutzwand von 4,0 m Höhe und 28 m Länge
ausgeht wird ebenso wie die Beeinträchtigung der Belichtungssituation am Anwesen „Polcher Straße 128“ für unzumutbar und
städtebaulich nicht vertretbar angesehen.
Unter Verweis auf die am Standort bestehende Vorbelastung
aus Gewerbelärm sowie unter Verweis auf die Belastungen aus
anderen Schallquellen (Verkehrslärm der „Polcher Straße“) wird
seitens der Stadt Mayen vielmehr die empfohlene Maßnahme,
wonach durch die Errichtung einer Lärmschutzwand von 2,0 m
Höhe und 15 m Länge die Unterschreitung des maßgeblichen
Immissionsrichtwerte um immerhin mind. 3 dB(A) - wenn auch
nicht deren Unterschreitung um ≥ 6 dB(A) - erreicht werden
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kann, für angemessen und sachgerecht erachtet. Aus städtebaulicher Sicht ist eine solchermaßen dimensionierte Schallschutzmaßnahme in ihren optischen und funktionalen Auswirkungen mit einer herkömmlichen Einfriedungsmauer vergleichbar und kann gestalterisch, z.B. durch Begrünung, unproblematisch in das Stadtbild integriert werden. Auch wird die Belichtungssituation am Anwesen „Polcher Straße 128“ hierdurch
nicht negativ beeinträchtigt.
Die Lärmschutzwand wird durch entsprechende Festsetzungen
in die Planzeichnung und die Textlichen Festsetzungen integriert.
Hinsichtlich der in Abschnitt 4 des Gutachtens genannten zusätzlichen Maßnahmen ist festzustellen, dass diese – mit Ausnahme der Standortvorgaben für die Stellplatzanlage allgemein
– aufgrund fehlender planungsrechtlicher Grundlagen nicht in
einem Bebauungsplan festgesetzt werden können:
Einzelheiten wie
Betriebszeiten
Warenanlieferungszeiten
Lage der Mitarbeiterstellplätze,
Schalldruckpegel von Lüftungsanlagen und
geräuschspezifische Qualität der Einkaufswagen
sind nicht Regelungsgegenstand eines Bebauungsplanes sondern auf der nachfolgenden Genehmigungsebene zu prüfen,
bzw. nachzuweisen.
Die Lage der Stellplätze wird im Bebauungsplan durch die mit
„St“ gekennzeichnete „Fläche für Stellplätze“ konkret vorgegeben. Die diesbezüglichen Festsetzungen des Bebauungsplanes
decken sich mit den Empfehlungen des Schallgutachtens.
3.
Voraussichtliche Auswirkungen der Planung
3.1
Flächenermittlung und Kostenschätzung
Gesamtfläche:
ca. 6.410 m²
Sonstige Sondergebiete:
ca. 5.460 m²
davon:
Überbaubare Fläche:
ca. 2.420 m²
Stellplatzfläche (außerhalb v. Gebäuden) ca. 2.050 m²
Fläche mit Bindungen für Bepflanzungen und für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen (Fläche „A“)
ca. 600 m²
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Straßenverkehrsfläche:
ca. 950 m²
Der Stadt Mayen werden durch die vorliegende Planung keine
Planungs- und Erschließungskosten entstehen.
3.2
Bodenordnung
Das der Planzeichnung zugrunde liegende Kataster gibt die aktuellen Grundstücksgrenzen wieder.
Die im Geltungsbereich befindlichen Parzellen befinden sich –
bis auf die Straßenverkehrsflächen – in der Verfügungsgewalt
des Investors und sollen künftig in sein Eigentum übergehen.
Eine formelle Umlegung gem. § 45 BauGB ist dementsprechend nicht erforderlich.
Mayen, im November 2013
Anlagen:
1. Allgemeine Vorprüfung des Einzelfalls nach § 3c Abs. 1 UVPG im Zusammenhang
mit dem Bebauungsplan „Polcher Straße I“ der Stadt Mayen, Stand Mai 2013
2. Auswirkungsanalyse zur geplanten Verlagerung / Erweiterung eines REWE-Supermarktes in Mayen, Polcher Straße, GMA mbH, Mai 2013
3. Landschaftsplanerische Einschätzung zum Bebauungsplan „Polcher Straße I“ gemäß § 13a BauGB der Stadt Mayen unter Berücksichtigung des besonderen Artenschutz nach Abschnitt 3 BNatSchG, Mai 2013
4. Schalltechnische Immissionsprognose zu einem Verbrauchermarkt in Mayen, Schalltechnisches Ingenieurbüro Pies, Stand 05.11.2013

"Polcher Straße I"

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