Einzelhandelskonzept der Stadt Löhne

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Einzelhandels- und
Zentrenkonzept Löhne
Fortschreibung
für die
Stadt Löhne
Ihre Ansprechpartner
Dipl.-Ing. Peter U. Berger
Dipl.-Volksw. Corinna Küpper
(Projektverantwortung)
(Projektleitung)
Sachverständiger für Handel im Städtebau
BBE Handelsberatung GmbH
Eichenweg 14
Goltsteinstraße 87a
53804 Much
50968 Köln
Deutschland
Deutschland
Tel. + 49 2245 61 07 58
Tel +49 221 789 41 160
Fax + 49 2245 58 57
Fax +49 221 789 41 169
E-Mail [email protected]
E-Mail [email protected]
© Peter U. Berger/ BBE Handelsberatung GmbH
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allem Nutzungs- und Urheberrechte, verbleiben bei der Arbeitsgemeinschaft Peter U. Berger/ BBE Handelsberatung GmbH.
Wissen schafft Zukunft.
Much/ Köln, im Oktober 2013
Inhaltsverzeichnis
Seite
1
Ausgangslage, Aufgabenstellung und methodische Vorgehensweise ................................. 6
1.1
Ausgangslage und Aufgabenstellung ................................................................................... 6
1.2
Methodische Vorgehensweise .............................................................................................. 7
2
Rahmenbedingungen der Einzelhandelsentwicklung ........................................................... 8
2.1
Siedlungsstruktur und Verkehrsanbindung ........................................................................... 8
2.2
Demografische Entwicklung .................................................................................................. 9
2.3
Einzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen in der Stadt Löhne ....................................... 10
3
Einzelhandelssituation in der Stadt Löhne .......................................................................... 13
3.1
Einzelhandelsausstattung nach Stadtteilen ........................................................................ 13
3.2
Einzelhandelsausstattung nach Sortimenten ...................................................................... 15
3.3
Entwicklung der Einzelhandelsausstattung 2008 - 2013 .................................................... 19
3.4
Einzelhandelszentralität ...................................................................................................... 20
4
Fazit der Angebots- und Nachfrageanalyse sowie Schlussfolgerungen für die
Konzeptentwicklung ............................................................................................................ 24
4.1
Bewertung des Einzelhandelsstandortes ............................................................................ 24
4.2
Empfehlungen zur Verkaufsflächenentwicklung ................................................................. 25
5
Grundlagen für ein Einzelhandels- und Zentrenkonzept .................................................... 26
5.1
Bedeutung kommunaler Einzelhandelskonzepte aus Sicht der Landesplanung ................ 26
5.2
Begriff des zentralen Versorgungsbereiches ...................................................................... 28
5.3
Leitziele des Zentrenkonzeptes .......................................................................................... 30
5.4
Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche und Empfehlungen zur
Weiterentwicklung ............................................................................................................... 33
5.4.1
Hauptzentrum Löhne-Bahnhof ............................................................................................ 37
5.4.2
Nebenzentrum Mennighüffen .............................................................................................. 39
5.4.3
Nahversorgungszentrum Gohfeld-Zentrum ........................................................................ 42
5.4.4
Nahversorgungszentrum Königstraße/ Brunnenstraße ...................................................... 44
5.4.5
Nahversorgungszentrum Koblenzer Straße ........................................................................ 47
5.4.6
Nahversorgungszentrum Werster Straße ........................................................................... 49
5.4.7
Zu entwickelndes Nahversorgungszentrum Löhne-Ort....................................................... 51
5.5
Empfehlungen zur Weiterentwicklung der wohnungsnahen Versorgung ........................... 54
5.6
Entwicklung des zentrenverträglichen großflächigen Einzelhandels .................................. 54
5.7
Potenzielle Ansiedlungsstandorte des großflächigen Einzelhandels ................................. 56
5.8
Fortschreibung der Löhner Liste zentren- und nahversorgungsrelevanter Sortimente ...... 60
Einzelhandels- und Zentrenkonzept Löhne
Seite 2 von 71
6
Empfehlungen zu bauplanungsrechtlichen Maßnahmen .................................................... 66
6.1
Bindungswirkung des Einzelhandelskonzeptes Löhne durch Ratsbeschluss .................... 66
6.2
Empfehlungen zur Stärkung der zentralen Versorgungsbereiche ...................................... 68
6.3
Weiterentwicklung der dezentralen Agglomerationsstandorte des Einzelhandels ............. 68
7
Fazit ..................................................................................................................................... 70
Seite 3 von 71
Abbildungsverzeichnis:
Abbildung 1:
Seite
Einwohner der Stadt Löhne nach Stadtteilen ...................................................... 9
Abbildung 2:
Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftniveau in der Stadt Löhne und in
Nachbarkommunen ........................................................................................... 10
Abbildung 3:
Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial in der Stadt Löhne ....................... 11
Abbildung 4:
Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial nach Sortimenten ........................ 12
Abbildung 5:
Einzelhandelsausstattung nach Stadtteilen ...................................................... 13
Abbildung 6:
Verkaufsflächen und Umsätze in der Stadt Löhne nach Sortimenten .............. 15
Abbildung 7:
Lebensmittelangebot der Stadt Löhne nach Betriebsformen ............................ 16
Abbildung 8:
Verteilung der Lebensmittelmärkte.................................................................... 17
Abbildung 9:
Verkaufsflächen und Umsätze in der Stadt Löhne nach Sortimenten .............. 18
Abbildung 10:
Verkaufsflächenentwicklung 2008 - 2013 ......................................................... 20
Abbildung 11:
Umsatz-Kaufkraft-Relation im Überblick ........................................................... 20
Abbildung 12:
Umsatz-Kaufkraft-Relation und Kaufkraftsaldo ................................................. 22
Abbildung 13:
Zentrenkonzept .................................................................................................. 34
Abbildung 14:
Zentrenstruktur .................................................................................................. 35
Abbildung 15:
Zentraler Versorgungsbereich Löhne-Bahnhof ................................................. 38
Abbildung 16:
Verkaufsflächen und Umsätze im zentralen Versorgungsbereich
Löhne-Bahnhof nach Sortimenten..................................................................... 39
Abbildung 17:
Mennighüffen nach Sortimenten ....................................................................... 40
Abbildung 18:
Zentraler Versorgungsbereich Mennighüffen .................................................... 41
Abbildung 19:
Zentraler Versorgungsbereich Gohfeld-Zentrum .............................................. 43
Abbildung 20:
Gohfeld-Zentrum nach Sortimenten .................................................................. 44
Abbildung 21:
Königstraße/ Brunnenstraße nach Sortimenten ................................................ 45
Abbildung 22:
Zentraler Versorgungsbereich Königstraße/ Brunnenstraße ............................ 46
Abbildung 23:
Zentraler Versorgungsbereich Koblenzer Straße .............................................. 48
Abbildung 24:
Koblenzer Straße nach Sortimenten ................................................................. 49
Abbildung 25:
Werster Straße nach Sortimenten ..................................................................... 50
Abbildung 26:
Zentraler Versorgungsbereich Werster Straße ................................................. 50
Abbildung 27:
Verkaufsflächen und Umsätze im auszubauenden zentralen
Versorgungsbereich Löhne-Ort nach Sortimenten............................................ 52
Abbildung 28:
Auszubauender zentraler Versorgungsbereich Löhne-Ort ............................... 52
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Abbildung 29:
Sortimentsliste der nahversorgungs-, zentren- und nicht-zentrenrelevanten Sortimente der Stadt Löhne............................................................. 64
Seite 5 von 71
1
Ausgangslage, Aufgabenstellung und
methodische Vorgehensweise
1.1
Ausgangslage und Aufgabenstellung
Seit der Erstellung des GMA-Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Löhne im November 2008 sind
verschiedene Veränderungen in der Angebots- und Nachfragesituation der Stadt Löhne, der Region, im Bauplanungsrecht und in der Standortplanung namhafter Einzelhandelsunternehmen eingetreten, so dass eine Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes Löhne erforderlich wurde. Zur Sicherstellung einer nach städtebaulichen Ordnungskriterien ausgerichteten Einzelhandels- und
Standortplanung, die sich in der Bauleitplanung konkretisiert, geben u. a. nachfolgende Aspekte
Anlass zu einer Aktualisierung der Planungsgrundlagen des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes:
Die Stadt Löhne hat das Einzelhandelskonzept aus dem Jahr 2008 nach Vorlage zwar
billigend zur Kenntnis genommen, aber bisher nicht als Grundlage der städtischen Planung
verbindlich beschlossen.
Folgende Einzelhandelsprojekte/ Planungsüberlegungen bedürfen einer Bewertung und
Einordnung in das gesamtstädtische Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Löhne:
- Ansiedlung eines Fachmarktzentrums im Ortskern Mennighüffen,
- Umstrukturierung des Famila SB-Warenhauses am Standort Gohfeld,
- Neuansiedlung eines WEZ-Marktes im Ortskern Gohfeld, Weihestraße,
- Neuansiedlung eines Rewe-Lebensmittelmarktes in Löhne-Ort,
- Investoreninteresse (POCO) an einer Einzelhandelsansiedlung auf dem ehemaligen
Metro-Areal an der Ringstraße,
- Planungsüberlegungen zur Verlagerung des Tedox Fachmarktes vom ehemaligen IkeaStandort an die Albert-Schweitzer-Straße (Marktkauf-Umfeld) mit Neuansiedlung eines
Möbel Boss Fachmarktes.
Vor dem Hintergrund der skizzierten, veränderten Ausgangssituation hat die Stadt Löhne eine Aktualisierung des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes durchführen lassen, um die Marktposition
des Mittelzentrums im regionalen Wettbewerb der Einkaufsstädte zu sichern und eine geordnete
städtebauliche und einzelhandelsbezogene Entwicklung der Stadt zu ermöglichen. Hierzu soll die
Fortschreibung der ökonomischen und städtebaulichen Planungsgrundlagen der Stadt Löhne Leit-
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linien für eine zielgerichtete Weiterentwicklung der Einzelhandelsfunktionen des Mittelzentrums bereitstellen.
1.2
Methodische Vorgehensweise
Die Untersuchung basiert auf folgenden Erhebungen und Datenquellen:
Betriebsstättenerhebung in der Stadt Löhne
1
Im März 2013 wurde von der BBE eine Vollerhebung aller Einzelhandelsbetriebe durchgeführt.
Dabei wurden die Verkaufsflächen der Betriebe nach 33 Warengruppen differenziert erhoben. Unter Beachtung der standortbezogenen Rahmenbedingungen sowie branchen- und betriebsformenspezifischer Leistungskennziffern wurde die Umsatzleistung der Einzelhandelsbetriebe eingeschätzt.
Darüber hinaus wurden in den Ortskernen von Gohfeld, Löhne-Bahnhof, Löhne-Ort und
Mennighüffen die publikumsintensiven sonstigen Nutzungen (private Dienstleistungen, Gastronomie, öffentliche Einrichtungen) sowie leerstehende Ladenlokale kartografisch dokumentiert.
Weitere Grundlagen
Die Daten zum einzelhandelsrelevanten Kaufkraftpotenzial in der Stadt Löhne wurden von der
BBE-Marktforschung ermittelt. Zugrunde gelegt werden die regionalen Kaufkraftkennziffern aus der
aktuellen Veröffentlichung der MB-Research-Kaufkraft für Sortimente.
Für die Konzeptentwicklung wurde auf relevante Daten aus sekundärstatistischen Quellen sowie
einzelhandelsbezogene Kenndaten der BBE Marktforschung zurückgegriffen. Vorliegende Planungsunterlagen der Stadt Löhne wurden ausgewertet.
Für einen Zeitvergleich wurden Daten aus dem GMA-Einzelhandelskonzept aus dem Jahr 2008
aufbereitet.
1
Als Einzelhandelsbetriebe werden die Betriebe bezeichnet, die Waren ausschließlich oder
überwiegend an Endverbraucher in Verkaufsräumen verkaufen. Dabei werden auch
Ladenhandwerksbetriebe (Bäckereien, Konditoren, Metzgereien) und Apotheken berücksichtigt. Aus
der Betrachtung ausgeklammert werden die Betriebe des Kfz-Handels, des Handels mit
Mineralölerzeugnissen (außer größere Verkaufsräume in Tankstellen) und ähnlichen Waren.
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2
Rahmenbedingungen der Einzelhandelsentwicklung
2.1
Siedlungsstruktur und Verkehrsanbindung
Das Mittelzentrum Löhne ist nach der Einwohnerzahl die drittgrößte Stadt des Kreises Herford und
grenzt an die Gemeinde Hüllhorst im Norden, die Stadt Bad Oeynhausen im Osten (Kreis MindenLübbecke), Vlotho im Südosten, Herford im Süden sowie die Gemeinden Hiddenhausen im Südwesten und Kirchlengern im Westen.
Die Bundesstraße 61 und die Landesstraßen 546, 782, 773, 965, 860, 777 und 774 stellen die
wichtigsten Verkehrsachsen dar, welche die Stadt mit den benachbarten Städten und Gemeinden
sowie den Autobahnen 30 und 2 verbinden. Die Busverkehr Ostwestfalen GmbH bietet Linienbusverbindungen innerhalb von Löhne und zu den Nachbarkommunen an. Vom Bahnhof Löhne aus
bestehen Regionalbahnverbindungen u. a. nach Bielefeld, Minden, Hameln, Osnabrück und Nienburg.
Die Stadt gliedert sich in die Stadtteile Gohfeld mit Löhne-Bahnhof, Löhne-Ort, Mennighüffen,
Obernbeck und Ulenburg, die bis zum Jahre 1969 selbstständige Landgemeinden darstellten. Namensgebend für die Stadt war der zu Gohfeld gehörende Ortsteil Löhne-Bahnhof als Mittelpunkt
der Stadt. Durch den Bau des Bahnhofs im Jahre 1846/ 47 entstand ein Siedlungsschwerpunkt, auf
den sich der Name übertrug. Heute gilt Löhne-Bahnhof als Zentrum der Gesamtstadt, wenngleich
der Stadt eine typische Innenstadt fehlt. Als strukturelle Mängel sind für das Hauptzentrum des Mittelzentrums eine unzureichende Einzelhandels- und Dienstleistungsvielfalt und das Fehlen eines
zum längeren Aufenthalt animierenden, städtebaulich kompakten Stadtmittelpunktes mit Identifikationskraft zu bewerten. Dies resultiert einerseits aus der Stadtgeschichte, die auf ehemals selbstständigen Gemeinden basiert, und andererseits aus der Ausstrahlungskraft der Einkaufsstädte der
Region, vor allem Bad Oeynhausen, Bünde, Herford und Minden, die der Entwicklung einer „neuen“ Innenstadt in Löhne entgegensteht.
Die Stadt Löhne weist einen Auspendlerüberschuss von ca. 2.300 Personen auf, gleichzeitig ist
Löhne jedoch mit über 12.500 sozialversicherungspflichtig Beschäftigen nach wie vor ein wichtiger
Arbeitsstandort in der Region. Die wichtigsten Pendlerverflechtungen bestehen mit den Nachbarstädten Bad Oeynhausen, Herford und Bünde.
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2.2
Demografische Entwicklung
2
Die Stadt weist aktuell 39.930 Einwohner auf, die sich auf sechs Stadtteile verteilen. Auf die Stadtteile Gohfeld und Mennighüffen entfällt jeweils rund ein Viertel der Einwohner. Die Stadtteile Löhne-Bahnhof, Löhne-Ort und Obernbeck weisen jeweils zwischen 15 und 17 % der Einwohner auf.
Ulenburg ist mit weniger als 400 Einwohnern der kleinste Stadtteil und hat keinen eigenen Siedlungskern. Damit ist eine relativ gleichmäßige, disperse Einwohnerverteilung im Stadtgebiet gegeben, welche die stadtgeschichtliche Entwicklung widerspiegelt.
Abbildung 1:
Einwohner der Stadt Löhne nach Stadtteilen
Einwohner
Stadtteil
Gohfeld
abs.
in %
10.894
27,3
Löhne-Bahnhof
6.326
15,9
Löhne-Ort
6.680
16,7
Mennighüffen
9.754
24,4
Obernbeck
5.877
14,7
397
1,0
39.928
100,0
Ulenburg
Stadt Löhne gesamt
Quelle: Stadt Löhne, Stand: 20.03.2013
Im Zeitraum 2001 - 2011 verzeichnete die Stadt eine rückläufige Bevölkerungsentwicklung (ca. 3,6 %), so dass der Bevölkerungsrückgang nur geringfügig über der Kreisentwicklung (ca. - 3 %)
liegt. Landesweit ist die Bevölkerungszahl um ca. 1 % geschrumpft.
Die Bevölkerungsvorausberechnung der Bertelsmann-Stiftung lässt für die Stadt Löhne bis zum
Jahre 2020 eine weiterhin negative Bevölkerungsentwicklung (- 6 %) erwarten, auch für den Kreis
Herford und das Land Nordrhein-Westfalen wird für diesen Zeitraum eine negative Bevölkerungsentwicklung (- 4 % bzw. - 2,3 %) prognostiziert.
2
Quelle: Stadt Löhne, Stand: 20.03.2013
Seite 9 von 71
2.3
Einzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen in der Stadt Löhne
Zur Berechnung des einzelhandelsrelevanten Nachfragevolumens werden die privaten Verbrauchsausgaben zugrunde gelegt, die wiederum aus dem verfügbaren Einkommen abzüglich der
Sparquote resultieren. Von den privaten Verbrauchsausgaben im gesamten Bundesgebiet sind
demnach aktuell pro Jahr und Kopf insgesamt 5.818 EUR einzelhandelsrelevant.
3
Die MB-Research-Kaukraftkennziffern 2011 weisen für die Stadt Löhne aktuell ein einzelhandelsrelevantes Kaufkraftniveau von 99,5 % aus. Auch im regionalen Vergleich weist die Stadt damit ein
unterdurchschnittliches Kaufkraftniveau auf (vgl. Abbildung 2).
Abbildung 2:
Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftniveau in der Stadt Löhne und in
Nachbarkommunen
Quelle: MBR-Kaufkraftkennziffern
Auf der Grundlage der BBE-Kennzahlen ergeben sich für die Stadt Löhne jährliche Pro-KopfAusgaben in Höhe von 5.793 € (vgl. Abbildung 3). Multipliziert mit der Einwohnerzahl lässt sich ein
einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial in der Stadt in Höhe von aktuell 231,3 Mio. € errechnen
(vgl. Abbildung 3).
3
unberücksichtigt bleiben die Ausgaben für Kraftfahrzeuge, Brennstoffe und Reparaturen.
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Abbildung 3:
Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial in der Stadt Löhne
Deutschland
Stadt Löhne
Pro-KopfAusgaben
in EUR
Pro-KopfAusgaben
in EUR
2.165
2.161
86,3
Drogerie-, Parfümerie, Kosmetikwaren
275
269
10,7
Apothekenwaren, Sanitätsbedarf, mediz., orthop.
Artikel, Hörgeräte
596
595
23,8
Blumen
67
69
2,7
Tierfutter, Heimtierzubehör, leb. Tiere
44
45
1,8
Bekleidung, Wäsche
501
497
19,8
Schuhe, Lederwaren
117
115
4,6
Sortiment
Nahrungs- und Genussmittel
Sport-, Campingartikel
Kaufkraftpotenzial
in Mio. EUR
73
71
2,8
Bücher, Zeitschriften
100
97
3,9
Papier-, Büro-, Schreibwaren (PBS)
121
118
4,7
50
50
2,0
288
285
11,4
GPK*, Haushaltswaren, Geschenkartikel
60
58
2,3
Haus-, Tisch-, Bettwäsche
33
32
1,3
Heimtextilien, Gardinen
31
30
1,2
Bettwaren
25
24
1,0
Lampen und Leuchten
26
26
1,0
Elektrogroßgeräte
87
84
3,4
Elektrokleingeräte
40
39
1,5
287
282
11,3
56
55
2,2
Optik, Uhren, Schmuck
109
109
4,3
Bau- und Heimwerkerbedarf
282
290
11,6
38
39
1,6
125
128
5,1
38
38
1,5
137
139
5,6
47
47
1,9
5.818
5.793
231,3
Spielwaren, Hobby, Musikinstrumente
Möbel
Unterhaltungselektronik, Computer, Telekom.
Foto
Farben, Lacke, Tapeten, Bodenbeläge, Teppiche
Pflanzen, Gartenbedarf
Fahrräder, Fahrradzubehör
Autozubehör
Sonstiger Einzelhandel**
Gesamt
*
Glas, Porzellan, Keramik
**
u.a. Kinderwagen, Kunstgegenstände, Antiquitäten
Quelle: BBE-Marktforschung (Rundungsdifferenzen möglich)
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Mit rund 37 % entfällt ein großer Teil des Kaufkraftpotenzials auf die Warengruppe Nahrungs- und
Genussmittel. Addiert man das Sortiment Drogerie-, Parfümeriewaren hinzu, entfallen rd. 42 % des
einzelhandelsrelevanten Kaufkraftpotenzials auf die nahversorgungsrelevanten Sortimente.
Für die Leitbranchen Bekleidung/ Schuhe und Sport sowie Unterhaltungselektronik/ Elektrowaren
stehen im Stadtgebiet insgesamt ca. 45,6 Mio. € zur Verfügung. Die jährlichen Ausgaben für Bauund Gartenbedarf sowie Möbel und Einrichtungszubehör summieren sich auf ca. 41,0 Mio. €, die
sonstigen Warengruppen umfassen ca. 23,9 Mio. € bzw. ca. 10 % des Gesamtvolumens (vgl. Abbildung 4).
Abbildung 4:
Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial nach Sortimenten
*
**
Glas, Porzellan, Keramik, Haushaltsgegenstände, Haus- und Heimtextilien/ Gardinen, Bettwaren, Leuchten, Lampen
Bücher, Zeitschriften, Schreib- und Spielwaren, Optik, Uhren, Schmuck, Fahrräder, Autozubehör, Kinderwagen, Kunst,
Antiquitäten
Quelle: BBE-Marktforschung
Seite 12 von 71
3
Einzelhandelssituation in der Stadt Löhne
3.1
Einzelhandelsausstattung nach Stadtteilen
In der Stadt Löhne sind gegenwärtig insgesamt 215 Einzelhandels- und Ladenhandwerksbetriebe
ansässig, die insgesamt über eine Verkaufsfläche von ca. 86.000 m² verfügen und einen Umsatz in
Höhe von ca. 205,0 Mio. € erwirtschaften.
Abbildung 5:
Einzelhandelsausstattung nach Stadtteilen
Betriebe
Stadtteil
abs.
Verkaufsfläche
in %
in m²
Umsatz
in Mio. €
in %
Einwohner
in %
abs.
in %
Gohfeld
47
22
18.770
22
46,5
23
10.894
27
Löhne-Bahnhof
65
30
32.740
38
65,3
32
6.326
16
Löhne-Ort
16
7
2.720
3
9,2
4
6.680
17
Mennighüffen
49
23
8.650
10
29,8
15
9.754
24
Obernbeck
27
13
3.280
4
12,2
6
5.877
15
Ulenburg
11
5
19.840
23
42,0
20
397
1
215
100
86.000
100
205,0
100
39.928
100
Stadt Löhne gesamt
Rundungsdifferenzen möglich
Quelle: BBE-Erhebungen/ -Berechnungen
Zur Bewertung der Versorgungsstruktur der Stadt Löhne ist u. a. die Relation zwischen der Einzelhandelsverkaufsfläche und der Einwohnerzahl heranzuziehen. Es ergibt sich ein Dichtewert
(Arealitätsziffer) von 2,2 m² je Einwohner. Verglichen mit dem Bundesdurchschnitt von ca. 1,5 m² je
Einwohner verzeichnet das Mittelzentrum einen deutlich überdurchschnittlichen Verkaufsflächenbesatz, so dass eine relativ hohe Versorgungsbedeutung durch großflächige Einzelhandelbetriebe
ablesbar ist.
Das umfangreichste Einzelhandelsangebot ist im Stadtteil Löhne-Bahnhof festzustellen. Hierbei ist
zu unterscheiden zwischen dem überwiegend kleinteiligen Angebot im Bahnhofsumfeld (Lübbecker
Straße/ Bünder Straße) und entlang der Königstraße sowie den großformatigen Fachmarktstrukturen an den Standorten Albert-Schweitzer-Straße und Oeynhausener Straße.
Weitere räumliche Schwerpunkte des Einzelhandelsangebotes beziehen sich auf die Stadtteile
Gohfeld und Ulenburg, die wesentlich durch SB-Warenhäuser und ergänzende Fachmärkte ge-
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4
prägt sind (u. a. an den Standorten Koblenzer Straße , Albert-Schweitzer-Straße, Löhner Straße,
Ringstraße). In Gohfeld verfügen darüber hinaus die Geschäftsbereiche Weihestraße und Koblenzer Straße über eine Nahversorgungsausstattung.
Im Stadtteil Mennighüffen ist das Geschäftsband entlang der Lübbecker Straße mit einer differenzierten Fachgeschäftsstruktur prägend. Darüber hinaus befinden sich Nahversorgungsbetriebe am Standort Werster Straße. Die Stadtteile Löhne-Ort und Obernbeck verfügen über einzelne Betriebe der erweiterten Grundversorgung, ohne dass (mehr) räumliche Angebotsschwerpunkte bestehen (vgl. Abbildung 5).
Der Einzelhandelsbesatz umfasst 23 großflächige Betriebe (> 800 m² Verkaufsfläche), auf die Anteile von ca. 69 % der Gesamtverkaufsfläche und ca. 62 % des Umsatzes der Gesamtstadt entfal5
len. Damit ist die Angebotsstruktur in hohem Maße durch großflächige Betriebe geprägt. Angebotskonzentrationen bestehen im Bereich Albert-Schweitzer-Straße/ Rathausstraße,
Oeynhausener Straße, Löhner Straße, Koblenzer Straße, Ringstraße, Lübbecker Straße in
Mennighüffen und am Marktkauf-Standort/ Albert-Schweitzer Straße. Darüber hinaus sind großflächige Lebensmittelmärkte an der Weihestraße, Koblenzer Straße, Alten Bünder Straße, Königstraße, Herforder Straße und Steinstraße vorhanden.
4
Im August d. J. wurde das Famila SB-Warenhaus am Standort Gohfeld, Koblenzer Straße
geschlossen.
5
Zum Vergleich: In Städten vergleichbarer Größe und Zentralität liegt der Verkaufsflächenanteil
großflächiger Einzelhandelsbetriebe bei ca. 55 – 65 %.
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3.2
Einzelhandelsausstattung nach Sortimenten
Die Einzelhandelsausstattung der Stadt Löhne weist verkaufsflächen- und umsatzbezogen einen
Schwerpunkt bei den Nahrungs- und Genussmitteln auf (vgl. Abbildung 6). Prägend sind die SBWarenhäuser in Gohfeld und Ulenburg. Daneben hat sich eine differenzierte Nahversorgung durch
Supermärkte und Discounter in allen Stadtteilen entwickelt, die durch das Lebensmittelhandwerk
(insb. Bäckereien) und den kleinteiligen Lebensmitteleinzelhandel (u. a. Getränkehandel) ergänzt
wird.
Abbildung 6:
Verkaufsflächen und Umsätze in der Stadt Löhne nach Sortimenten
*
**
Antiquitäten
Quelle: Eigene Erhebungen (Rundungsdifferenzen möglich)
Das Ausstattungsniveau bei Lebensmittel-SB-Märkten/ -Geschäften liegt in der Stadt Löhne aktuell
mit rd. 0,71 m² Verkaufsfläche je Einwohner deutlich über dem bundesdurchschnittlichen Niveau
6
(ca. 0,41 m² Verkaufsfläche je Einwohner; vgl. Abbildung 7). Betriebstypenbezogen ist vor allem
eine deutlich überdurchschnittliche Verkaufsfläche bei SB-Warenhäusern festzustellen, während
die einwohnerbezogene Verkaufsflächenausstattung bei Super- und Discountmärkten weitgehend
dem Bundesdurchschnitt entspricht.
6
Ohne Ladenhandwerk, Fachgeschäfte, Getränkemärkte
Seite 15 von 71
Abbildung 7:
Lebensmittelangebot der Stadt Löhne nach Betriebsformen
Stadt Löhne
(39.928 EW)
Arealität
in VKF m²/EW
Verkaufsfläche
in Mio. m²
Arealität
in VKF m²/EW
17.230
(8.570)
0,43
(0,21)
6,30
0,08
-
-
3,40
0,04
Supermärkte (400 – 2.500 m² VKF)
7.020
0,18
9,55
0,12
Discounter*
4.050
0,10
11,70
0,14
-
-
2,90
0,03
28.300
(19.640)
0,71
(0,49)
33,85
0,41
Vertriebstypen
Verkaufsfläche
in m²
Bundesdurchschnitt
(81.751.600 EW)
SB-Warenhäuser (> 5.000 m² VKF)
Große Supermärkte (2.500 – 5.000 m² VKF)
sonstige LE-Geschäfte (SB-Läden, SB-Märkte)
Summe*
*
in Klammern: nach Famila-Schließung in Gohfeld
Quelle: EHI Handelsdaten (Stand: 2010), Eigene Berechnungen (Rundungsdifferenzen möglich)
Die räumliche Verteilung der Lebensmittelmärkte lässt eine flächendeckende Nahversorgung erkennen (vgl. Abbildung 8). Die meisten Wohngebiete befinden sich innerhalb des fußläufigen Einzugsgebietes (700 m-Radius) eines Lebensmittelmarktes.
Der Nahversorgung dienen darüber hinaus die Angebotsbereiche Drogerie/ Parfümerie/ Kosmetik sowie Pharmazie. Der Drogeriebereich ist nach der Schließung der Schlecker Drogeriemarktfilialen nur noch durch den in den letzten Jahren angesiedelten Rossmann Drogeriemarkt, eine
Parfümerie und die Drogerieabteilungen der Lebensmittelmärkte besetzt und damit nicht mehr bedarfsgerecht ausgestattet. Auch die Apothekenausstattung ist mit neun Betrieben im Verhältnis
zum Bundesdurchschnitt leicht unterdurchschnittlich.
7
Eine hohe Verkaufsflächenkonzentration ist im Bau- und Gartenbedarf zu verzeichnen (ca. 25 %
der Verkaufsfläche inkl. Blumen und Tierbedarf). Die Umsatzleistung beläuft sich auf ca. 12 % des
Einzelhandelsumsatzes, so dass eine im Vergleich der Sortimente relativ geringe Flächenleistung
zu erkennen ist, da eine flächenintensive Warenpräsentation prägend ist. Das Angebot wird vor allem durch den Toom Bau- und Heimwerkermarkt, Fliesen-, Sanitär- und Bodenbelagsfachmärkte,
Zoofachmärkte, Gartenbaubetriebe sowie kleinteiligen Fachhandel bei Blumen hergestellt.
Im Angebotssegment Bekleidung, Schuhe und Sport weist die Stadt flächenmäßig ein umfangreiches Angebot auf, das durch wenige größere Anbieter (vor allem Bruno Kleine, Kik, ABC-Schuhcenter, Deichmann, Schuhpark) geprägt wird. Dagegen sind relativ wenige Fachgeschäfte in Löhne
ansässig. Dies resultiert u. a. daraus, dass die Stadt über keine gewachsene Innenstadt verfügt.
7
In der Stadt Löhne liegt die Apothekendichte bei einer Apotheke für 4.400 Einwohner. Im
Bundesdurchschnitt wird ein Wert von ca. 3.800 Einwohnern je Apotheke erreicht (Quelle: APDAStatistik 2011). Die Apothekendichte hängt jedoch auch wesentlich von der Zahl ortsansässiger Ärzte
ab.
Seite 16 von 71
Dementsprechend sind auch in allen Stadtteilen Angebotsstrukturen vorhanden, ohne dass sich
eine innerstädtische Konzentration herausgebildet hat.
Abbildung 8:
Verteilung der Lebensmittelmärkte
zwischenzeitlich
geschlossen
Quelle: Eigene Darstellung
Seite 17 von 71
Abbildung 9:
Verkaufsflächen und Umsätze in der Stadt Löhne nach Sortimenten
Verkaufsfläche
Sortiment
Umsatz
in m²
in %
in Mio. €
in %
18.820
21,9
79,9
39,0
3.050
3,5
10,1
4,9
820
0,9
17,6
8,6
Blumen
660
0,8
2,0
1,0
1.710
2,0
2,6
1,3
Bekleidung, Wäsche
10.060
11,7
19,2
9,3
Schuhe, Lederwaren
2.710
3,2
5,4
2,7
1.330
1,5
3,3
1,6
850
1,0
2,9
1,4
550
0,6
1,3
0,6
1.230
1,4
2,0
1,0
10.180
11,8
6,1
3,0
2.450
2,8
2,8
1,4
1.230
1,4
1,6
0,8
2.060
2,4
1,7
0,8
Bettwaren
1.380
1,6
1,3
0,7
Lampen und Leuchten
770
0,9
1,0
0,5
Elektrogroßgeräte
940
1,1
3,0
1,5
Elektrokleingeräte
430
0,5
1,4
0,7
2.800
3,3
12,1
5,9
Foto
240
0,3
0,5
0,3
650
0,8
2,4
1,2
9.880
11,5
12,3
6,0
4.210
4,9
3,0
1,4
4.790
5,6
4,3
2,1
1.280
1,5
1,8
0,9
Autozubehör
590
0,7
3,0
1,4
330
0,4
0,4
0,2
86.000
100,0
205,0
100,0
Möbel
Gesamt
*
**
Gleiches gilt für das Angebot mit Elektrowaren, Unterhaltungselektronik, Computern und
Kommunikation, das jedoch ausschließlich durch Fachgeschäfte geprägt ist, während Fachmarktanbieter nicht vorhanden sind.
Seite 18 von 71
Im Bereich Einrichtungsbedarf sind neben vorwiegend preisorientierten Möbel- und Einrichtungsfachmärkten wenige Betten- bzw. Einrichtungsfachgeschäfte ansässig.
Die sonstigen Sortimenten verteilen sich vor allem auf kleinteilige Betriebe in den Sortimentsbereichen Bücher/ Zeitschriften, Schreib- und Spielwaren, Optik, Uhren/Schmuck, Fahrräder und Autozubehör, die eine ausschnittweise Versorgung der Bevölkerung der Stadt sicherstellen können.
Zusammenfassend ist hervorzuheben, dass für die Einzelhandelsstruktur der Stadt Löhne ein hoher Anteil (z. T. großflächiger) Fachmärkte und eine räumliche Verteilung auf zahlreiche Standorte
prägend ist. Demgemäß übersteigen die Versorgungsfunktionen in allen größeren Stadtteilen die
reine Nahversorgung, wohingegen eine Innenstadt als gesamtstädtisch bedeutsamer Hauptgeschäftsbereich und städtebaulicher Kristallisationspunkt der Gesamtstadt fehlt.
3.3
Entwicklung der Einzelhandelsausstattung 2008 - 2013
Im Zeitraum 2008 – 2013 ist ein Rückgang des Einzelhandelsangebotes der Gesamtstadt um 18
Betriebe und ca. 4.400 m² Verkaufsfläche festzustellen. Dabei fällt vor allem die negative Betriebsund Verkaufsflächenentwicklung in der zusammengefassten Kategorie „Bau- und Gartenbedarf,
Foto, Optik, Uhren/ Schmuck, Fahrräder, Autozubehör u. a.“ auf (- 6 Betriebe, ca. - 4.140 m² Verkaufsfläche). Hierbei schlägt sich vor allem die Schließung des Ratio Baumarktes nieder, während
bei den sonstigen Einzelhandelsbranchen keine so flächenintensiven Veränderungen zu verzeichnen sind.
Im Bereich Gesundheit/ Körperpflege kommt die Schließung der sechs Schlecker-Filialen in der
negativen Flächenentwicklung zum Ausdruck, während in Löhne-Bahnhof ein Rossmann
Drogeriemarkt angesiedelt wurde.
Auch im Bereich Möbel/ Einrichtungsbedarf ist im Saldo ein Verkaufsflächenrückgang zu verzeichnen. Neben Betriebsverlagerungen (u. a. Fliesen Logemann) ist vor allem die Schließung eines
Möbelanbieters am Standort Königstraße hervorzuheben.
Eine positive Verkaufsflächenentwicklung ist insbesondere für die Bereiche Nahrungs- und Genussmittel sowie Zooartikel festzustellen, die aus Einzelhandelsansiedlungen resultiert (u. a. Ansiedlung von Lidl an der Alten Bünder Straße, Penny und Fressnapf an der Königstraße, Futterhaus am Famila-Standort). Gleichzeitig sind Schließungen kleinerer Betriebe festzustellen (u. a.
ZooGa an der Weihestraße, Grand an der Königstraße).
In den anderen Angebotsbereichen tragen verschiedene betriebliche Entwicklungen zu den im
Saldo geringen Strukturveränderungen bei.
Seite 19 von 71
Damit hat die Ansiedlung von modernen Betriebstypen in den letzten Jahren dazu beigetragen, die
Versorgungsfunktionen in der Stadt Löhne zu festigen. Abgesehen von der Betriebsschließung des
Baumarktes haben sich dabei im Saldo nur geringe Verkaufsflächenveränderungen ergeben.
Abbildung 10: Verkaufsflächenentwicklung 2008 - 2013
*
Bau- und Gartenbedarf, Foto, Optik, Uhren/ Schmuck, Fahrräder, Autozubehör u. a.
Quelle: Eigene Berechnungen und Erhebung der Stadt Löhne 2008 (Verkaufsflächenzuordnung nach Hauptsortiment der Betriebe)
3.4
Einzelhandelszentralität
Aufbauend auf den Ergebnissen der Angebots- und Nachfrageanalyse lässt sich die funktionale
Bedeutung des Einzelhandels mit Hilfe der Einzelhandelszentralität bewerten, die auch Aussagen
zur Versorgungsbedeutung des Einzelhandels zulässt. Die Umsatz-Kaufkraft-Relation stellt das
Verhältnis zwischen den erwirtschafteten Umsätzen des ansässigen Einzelhandels und dem örtlichen Kaufkraftpotenzial dar. Für die Stadt Löhne liegt die Umsatz-Kaufkraft-Relation bei ca. 89 %,
so dass der erwirtschaftete Gesamtumsatz ca. 11 %-Punkte unter dem vorhandenen Kaufkraftpotenzial liegt.
Die Umsatz-Kaufkraft-Relationen nach Sortimenten lassen Rückschlüsse auf die Stärken und
Schwächen des Einzelhandels in der Stadt Löhne in Verbindung mit der regionalen Wettbewerbssituation zu (vgl. Abbildung 11 und Abbildung 12).
Abbildung 11: Umsatz-Kaufkraft-Relation im Überblick
Seite 20 von 71
*
**
Antiquitäten
Quelle: Eigene Berechnungen
Die Stadt Löhne übernimmt in einer Reihe von Sortimenten eine ergänzende Versorgungsfunktion
für die Umlandbevölkerung. Dabei handelt es sich vor allem um die Angebotsbereiche, in denen
eine umfangreiche Fachmarktausstattung vorhanden ist (u. a. Tierbedarf, Schuhe, Einrichtungsbedarf, Bau- und Heimwerkerbedarf/ Farben/ Bodenbeläge, Fahrräder). In den Segmenten Apotheken- und Sanitätsbedarf, Blumen, Bücher, Schreib- und Spielwaren, Foto, Optik sowie Uhren/
Schmuck kann der örtliche Einzelhandel jedoch nur einen relativ geringen Teil der örtlichen Kaufkraft binden, so dass insbesondere die Nachbarstadt Bad Oeynhausen in diesen Sortimentsbereichen ergänzende Versorgungsfunktionen für die Löhner Bevölkerung übernimmt.
Im Bereich der Nahrungs- und Genussmittel dokumentiert die Umsatz-Kaufkraft-Relation von ca.
93 % eine in der Gesamtbetrachtung nahezu angemessene Nahversorgung der Bevölkerung und
eine übergemeindliche Versorgungsbedeutung vor allem der SB-Warenhäuser. Auch im Bereich
des Drogerie- und Parfümeriebedarfs wird - trotz der Schließung von Fachmärkten im vergangenen
Jahr - eine bedarfsgerechte Versorgung (Umsatz-Kaufkraft-Relation) durch die ansässigen Fachanbieter sowie die Fachabteilungen der SB-Warenhäuser/ Lebensmittelmärkte sichergestellt.
Eine hohe Ausstrahlungskraft kann auch das Angebot im Bereich Elektrowaren/ Unterhaltungselektronik entfalten (Umsatz-Kaufkraft-Relation von ca. 92 %). Bei Bekleidung, Schuhen und Sport
ist mit einer Umsatz-Kaufkraft-Relation von ca. 103 % eine übergemeindliche Versorgungsbedeutung festzustellen, die im Wesentlichen auf die größeren Fachmärkte zurückzuführen ist.
Seite 21 von 71
Abbildung 12: Umsatz-Kaufkraft-Relation und Kaufkraftsaldo
Umsatz-Kaufkraft-Relation
Kaufkraft
in Mio. €
Umsatz
in Mio. €
86,3
79,9
93
-6,4
10,7
10,1
94
-0,6
23,8
17,6
74
-6,2
Blumen
2,7
2,0
74
-0,7
1,8
2,6
144
0,8
Bekleidung, Wäsche
19,8
19,2
97
-0,6
Schuhe, Lederwaren
4,6
5,4
117
0,8
2,8
3,3
118
0,5
3,9
2,9
74
-1,0
4,7
1,3
28
-3,4
Sortiment
in %
in Mio. €
2,0
2,0
100
0,0
11,4
6,1
54
-5,3
2,3
2,8
122
0,5
1,3
1,6
123
0,3
1,2
1,7
142
0,5
Bettwaren
1,0
1,3
130
0,3
Lampen und Leuchten
1,0
1,0
100
0,0
Elektrogroßgeräte
3,4
3,0
88
-0,4
Elektrokleingeräte
1,5
1,4
93
-0,1
11,3
12,1
107
0,8
Foto
2,2
0,5
23
-1,7
4,3
2,4
56
-1,9
11,6
12,3
106
0,7
1,6
3,0
188
1,4
5,1
4,3
84
-0,8
1,5
1,8
120
0,3
Autozubehör
5,6
3,0
54
-2,6
1,9
0,4
21
-1,5
231,3
205,0
89
-26,3
Möbel
Gesamt
*
**
Quelle: Eigene Berechnungen (Rundungsdifferenzen möglich)
Für den Bereich Möbel ist angesichts der regionalen Wettbewerbssituation nur eine begrenzte Versorgungsbedeutung des Löhner Angebotes gegeben. Auch in den sonstigen Sortimenten sind
Seite 22 von 71
starke Wettbewerbsbezüge zu Konkurrenzstandorten im Umland ablesbar, so dass die Kaufkraftabflüsse die –zuflüsse zumeist übersteigen.
Im Fazit ist somit festzuhalten, dass die Stadt Löhne als Mittelzentrum eine angemessene Einzelhandelsversorgung bereitstellt, so dass trotz des Fehlens eines innerstädtischen Hauptgeschäftsbereichs eine hohe Versorgungsvielfalt und in einzelnen Angebotssegmenten eine übergemeindliche Ausstrahlungskraft besteht. Strukturprägend sind dabei Fachmarktangebote, während in den
Angebotsbereichen, die üblicherweise durch kleinteilige Betriebstypen geprägt sind, nur eine geringe Angebotsvielfalt vorhanden ist.
Seite 23 von 71
4
Fazit der Angebots- und Nachfrageanalyse sowie
Schlussfolgerungen für die Konzeptentwicklung
4.1
Bewertung des Einzelhandelsstandortes
Die Stadt Löhne weist eine Einzelhandelsausstattung auf, die im Wesentlichen den mittelzentralen
Versorgungsfunktionen entspricht. Durch die Stadtgeschichte begründet, ist ein differenziertes Einzelhandelsangebot in allen größeren Stadtteilen strukturprägend . Die stärkste Ausprägung des
Handels weisen die Ortskerne von Löhne-Bahnhof, Gohfeld und Mennighüffen auf, während in
Löhne-Ort und Obernbeck eine geringere Angebotsdichte zu verzeichnen ist. In den Ortskernen
konzentrieren sich vor allem Angebote der Nahversorgung und vorwiegend kleinteilige Fachgeschäfte des mittel- und langfristigen Bedarfs.
Die Einzelhandelsstruktur der städtebaulich integrierten Versorgungszentren der Stadt Löhne wird
durch ergänzende Fachmarktstandorte außerhalb der Ortskerne ergänzt. Von Bedeutung sind vor
allem die beiden SB-Warenhaus-Standorte in Ulenburg und Gohfeld sowie die Fachmarktstandorte
Albert-Schweitzer Straße und Oeynhausener Straße. Es handelt sich um räumlich isolierte Ergänzungsstandorte, die Versorgungsfunktionen bei nahversorgungsbezogenen Angeboten, bei Bekleidung, Schuhen, Zooartikeln, Möbeln/ Einrichtungsbedarf sowie bei Bau- und Gartenbedarf übernehmen. Dabei entfalten die Angebote teilweise auch eine übergemeindliche Ausstrahlung.
Die Ausstattungskennziffern und die Kaufkraftbewegungen lassen eine bedarfsgerechte Einzelhandelsversorgung der Stadt erkennen. Angebotsdefizite beziehen sich vor allem auf Sortimente,
die üblicherweise durch einen differenzierten Fachgeschäftsbesatz geprägt sind (u. a. Bücher,
Schreibwaren, Optik, Uhren, Schmuck). In den nicht-zentrenrelevanten Angebotsbereichen (vor allem Möbel und Einrichtungsbedarf) sind zwar Kaufkraftabflüsse festzustellen. Das Angebot wird jedoch von großen Möbelhäusern in der Region (u.a. in Bielefeld, Porta Westfalica) bestimmt, so
dass sich die Marktchancen der Stadt Löhne vor allem auf kleinere Spezialanbieter beschränken.
Gleichzeitig sind auch Strukturschwächen im betrieblichen Angebot (u. a. Betriebsgrößenstruktur,
zeitgemäße Warenpräsentation) und in der räumlichen Verteilung (u. a. Verbundeffekte zwischen
den Geschäftsbereichen) festzustellen.
Seite 24 von 71
4.2
Empfehlungen zur Verkaufsflächenentwicklung
Die Stadt Löhne verfügt über eine relativ differenzierte Einzelhandelsausstattung, die gleichermaßen die Nahversorgung und die Versorgung mit spezialisierten Sortimenten des mittel- und langfristigen Bedarfs umfasst. Die mittelzentralen Versorgungsfunktionen werden damit erfüllt, wobei
vor allem die größeren Fachmärkte eine übergemeindliche Ausstrahlungskraft entfalten.
Angesichts der Ausstattungsmerkmale der Stadt Löhne bestehen nur noch eingeschränkte Entwicklungspotenziale. Vor dem Hintergrund der siedlungsstrukturellen und räumlichen Gegebenheiten können Angebotsergänzungen im Rahmen einer weiteren Diversifizierung der wohnungsnahen
Versorgung mit Lebensmittelmärkten und ggf. Drogeriemärkten erreicht werden. Diese ergeben
sich dabei auch aus dem steigenden Flächenbedarf der Betriebe. Im Sinne der Stärkung der Nahversorgungsschwerpunkte sollte die weitere Entwicklung auf die zentralen Versorgungsbereiche
und sonstige geeignete wohnungsnahe Standorte gelenkt werden.
Zur Stabilisierung und Weiterentwicklung der größeren zentralen Versorgungsbereiche (Hauptbzw. Nebenzentren) ist eine Ergänzung des zentrumstypischen Angebotes u. a. um namhafte Bekleidungs- und Schuhanbieter zu empfehlen. Dies sollte mit einem Ausschluss von Betrieben mit
zentrentypischen Kernsortimenten an Standorten außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche
einhergehen, um durch die Vorrangstellung der Haupt- bzw. Nebenzentren eine ortskernbezogene
Entwicklung zu unterstützen. Angebotsdefizite sind vor allem bei Büchern, Schreibwaren sowie bei
Optik, Uhren/ Schmuck zu erkennen, die jedoch nur im Rahmen frequenzsteigernder Maßnahmen
eines Standortkonzeptes beseitigt werden können.
Im Bereich der Elektrowaren/ Unterhaltungselektronik sollte vor allem eine moderate betriebliche
Weiterentwicklung der ansässigen Betriebe erfolgen.
Die Entwicklungsperspektiven der dezentralen Einzelhandelsagglomerationen liegen vor allem in
einer Bestandssicherung der Versorgungsstrukturen und einer Weiterentwicklung durch Betriebe
mit nicht-zentrenrelevanten Angeboten. Insbesondere im Bereich des Gartenbedarfs ist derzeit
kein bedarfsgerechtes Angebot vorhanden. Im Segment Möbel/ Einrichtungsbedarf sind unter Beachtung der regionalen Wettbewerbssituation nur begrenzte Ergänzungen im Bereich spezialisierter Angebote möglich.
Seite 25 von 71
5
Grundlagen für ein Einzelhandels- und Zentrenkonzept
5.1
Bedeutung kommunaler Einzelhandelskonzepte aus Sicht der
Landesplanung
Aus Sicht der Landesplanung soll ein kommunales Einzelhandels- und Zentrenkonzept in erster Linie Vorschläge für die Ausgestaltung des landesplanerischen Steuerungsansatzes unter Berücksichtigung der ortsspezifischen Besonderheiten entwickeln.
Mit dem Inkrafttreten des Landesentwicklungsplans Nordrhein-Westfalen, Sachlicher Teilplan
Großflächiger Einzelhandel am 13.07.2013 bestehen folgende Ziele und Grundsätze der Raumordnung, die im Rahmen des Bauleitplanverfahrens in der Abwägung beachtet bzw. berücksichtigt
werden müssen:
Großflächige Einzelhandelsbetriebe dürfen nur innerhalb der in den Regionalplänen
dargestellten „Allgemeinen Siedlungsbereiche“ errichtet werden.
Großflächige Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Kernsortimenten dürfen nur in
zentralen Versorgungsbereichen errichtet werden.
Welche Sortimente als zentrenrelevant gelten, regeln die Gemeinden durch ortstypische
Sortimentslisten. Bei der Festlegung der Liste sind so genannte „zentrenrelevante
Leitsortimente“ zu beachten.
Großflächige Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten
(Nahrungs- und Genussmittel, Drogeriewaren) dürfen ausnahmsweise auch außerhalb von
zentralen Versorgungsbereichen realisiert werden. Dazu ist nachzuweisen, dass eine
Errichtung in integrierter Lage innerhalb eines zentralen Versorgungsbereiches aus
städtebaulichen oder siedlungsstrukturellen Gründen nicht möglich ist, die
Angebotsergänzung der wohnungsnahen Versorgung dient und zentrale
Versorgungsbereiche nicht wesentlich beeinträchtigt werden.
Großflächige Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Kernsortimenten dürfen zentrale
Versorgungsbereiche nicht wesentlich beeinträchtigen.
Großflächige Einzelhandelsbetriebe mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten sollen so
dimensioniert werden, dass der zu erwartende Gesamtumsatz die sortimentsbezogene
Kaufkraft der Gemeinde nicht überschreitet (Grundsatz).
Betriebe mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten dürfen dann außerhalb zentraler
Versorgungsbereiche angesiedelt werden, wenn die zentrenrelevanten Randsortimente auf
max. 10 % der Verkaufsfläche beschränkt werden (Ziel). Der Umfang des
Seite 26 von 71
zentrenrelevanten Randsortiments soll 2.500 m² Verkaufsfläche nicht überschreiten
(Grundsatz).
Die Gemeinden werden veranlasst, vorhandene Standorte großflächiger Betriebe
außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen über Bebauungspläne auf den Bestand zu
begrenzen, der baurechtlichen Bestandsschutz genießt. Ausnahmsweise kommen auch
geringfügige Erweiterungen in Betracht, wenn keine wesentliche Beeinträchtigung
zentraler Versorgungsbereiche erfolgt.
Einzelhandelsagglomerationen außerhalb Allgemeiner Siedlungsbereiche und
Agglomerationen mit zentrenrelevanten Sortimenten außerhalb von zentralen
Versorgungsbereichen ist auf der Ebene der Bauleitplanung entgegenzuwirken. Dabei ist
eine wesentliche Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche zu vermeiden.
Zwischen Kommunen durch förmliche Beschlüsse vereinbarte Regionale
Einzelhandelskonzepte sind bei der Aufstellung und Änderung von Regionalplänen zu
berücksichtigen.
Die Regelungen gelten auch für vorhabenbezogene Bebauungspläne für Vorhaben im
Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO.
Der „Einzelhandelserlass Nordrhein-Westfalen“ in der Fassung vom 22. September 2008 fasst
als Verwaltungsvorschrift wesentliche Punkte der gesetzlichen Rahmenbedingungen zusammen
und erläutert diese. Der Erlass soll
8
(…) den Trägern der Regionalplanung, den Bezirksregierungen, den Gemeinden als
Trägern der Bauleitplanung und den Bauaufsichtsbehörden als Grundlage für die Beurteilung von Einkaufszentren, großflächigen Einzelhandelsbetrieben und sonstigen
großflächigen Handelsbetrieben i. S. v. § 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung (BauNVO) dienen und für Investitionswillige, Grundstückseigentümerinnen und Grundstückseigentümer und den Einzelhandel Planungs- und Investitionssicherheit schaffen.
Unter Punkt 4.1 „Gemeindliche Einzelhandelskonzepte“ führt der Einzelhandelserlass NRW einleitend aus:
8
Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben; Bauleitplanung und Genehmigung von Vorhaben
(Einzelhandelserlass NRW). Gem. RdErl. d. Ministeriums für Bauen und Verkehr - V.4/VI A 1 - 16.21
- u. d. Ministeriums für Wirtschaft, Mittelstand und Energie - 322/323 - 30.28.17. vom 22.09.2008.
Seite 27 von 71
„Mit der Aufstellung von gemeindlichen Einzelhandelskonzepten und der planungsrechtlichen Umsetzung dieser Konzepte durch Bauleitpläne unterstützen die Gemeinden die Entwicklung ihrer Zentren und Nebenzentren und sorgen für eine ausgewogene Versorgungsstruktur. Einzelhandelskonzepte schaffen einerseits eine Orientierungs- und Beurteilungsgrundlage für die Bauleitplanung und die Beurteilung von Vorhaben, andererseits Planungs- und Investitionssicherheit für Einzelhandel, Investoren
und Grundstückseigentümer.
In den Einzelhandelskonzepten legen die Gemeinden ihre Entwicklungsziele für den
Einzelhandel fest. Dies beinhaltet neben dem angestrebten Zentrengefüge über die
Festlegung zentraler Versorgungsbereiche auch die Bestimmung der Sonderstandorte
für großflächige Einzelhandelsvorhaben mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten
sowie sonstige Sonderstandorte. Dabei werden auf der Grundlage einer konkreten
Bestandserhebung und -analyse der Einzelhandelssituation sowie der städtebaulichen
Konzeption für die Einzelhandelsentwicklung die bestehenden tatsächlichen zentralen
Versorgungsbereiche sowie die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche räumlich
und funktional festgelegt. Zu einem Einzelhandelskonzept gehört auch die ortsspezifisch zu entwickelnde Liste zentrenrelevanter Sortimente.“
5.2
Begriff des zentralen Versorgungsbereiches
Bei einem stadtplanerischen Konzept zur Steuerung des Einzelhandels handelt es sich - nach entsprechender Beschlussfassung durch den Rat der Stadt - um ein städtebauliches Entwicklungskonzept, das nach § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB bei der Aufstellung der Bebauungspläne zu berücksichtigen ist.
Bei der Erarbeitung derartiger informeller Planungen liegt der Schwerpunkt darin, städtebauliche
Belange zu konkretisieren, die in die Abwägung einzustellen sind. Insbesondere die in § 1 Abs. 6
Nr. 4 BauGB genannten Belange der Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche
spielen dabei eine wichtige Rolle. Dieser Begriff findet im Übrigen Erwähnung in den Vorschriften
der §§ 2 Abs. 2, 9 Abs. 2a, 34 Abs. 3, 34 Abs. 3a BauGB, 11 Abs. 3 BauNVO. Es handelt sich um
einen Begriff des durch den Bundesgesetzgeber geregelten Bauplanungsrechts.
Ziel eines Einzelhandelskonzeptes ist, auf Gemeindeebene die konkreten Abgrenzungen und
Funktionen der zentralen Versorgungsbereiche zu bestimmen.
Für den einfachen Bebauungsplan nach § 9 Abs. 2a BauGB hat der Bundesgesetzgeber die Bedeutung von Einzelhandelskonzepten im Satz 2 ausdrücklich betont. Diese Regelung lautet wie
folgt:
Seite 28 von 71
„Dabei ist insbesondere ein hierauf bezogenes städtebauliches Entwicklungskonzept
im Sinne des § 1 Abs. 6 Nr. 11 zu berücksichtigen, das Aussagen über die zu erhaltenden oder zu entwickelnden zentralen Versorgungsbereiche der Gemeinde oder
eines Gemeindeteils enthält“.
Zentrale Versorgungsbereiche sind nach der hierzu mittlerweile vorliegenden Rechtsprechung,
insbesondere des OVG NRW sowie des Bundesverwaltungsgerichts, räumlich abgrenzbare Bereiche, denen aufgrund vorhandener Einzelhandelsnutzungen - häufig ergänzt durch Dienstleistungen
und gastronomische Angebote - eine Versorgungsfunktion über den unmittelbaren Nahbereich hinaus zukommt.
Diese Kernaussage seiner früheren Rechtsprechung hat das Bundesverwaltungsgericht in einem
Urteil vom 17.12.2009 (4C 2.08) weitergehend konkretisiert: Entscheidend ist danach, dass der
Versorgungsbereich nach Lage, Art und Zweckbestimmung eine für die Versorgung der Bevölkerung in einem bestimmten Einzugsbereich zentrale Funktion hat. Der Begriff „zentral“ ist nicht geographisch im Sinne einer Innenstadtlage oder Ortsmitte, sondern funktional zu verstehen. Ein zentraler Versorgungsbereich setzt auch keinen übergemeindlichen Einzugsbereich voraus.
Auch ein Bereich, der auf die Grund- und Nahversorgung eines bestimmten örtlichen Bereichs zugeschnitten ist, kann eine zentrale Versorgungsfunktion über den unmittelbaren Nahbereich hinaus
wahrnehmen. Der Zweck des Versorgungsbereichs besteht in diesem Fall in der Sicherstellung einer wohnortnahen Grundversorgung der im Einzugsbereich lebenden Bevölkerung. In dem OVG
NRW-Urteil vom 15.02.2012 (10 D 32/11.NE bzw. 10 A 1770/09) wurden die Kriterien konkretisiert.
Demgemäß muss die ansässige Einzelhandelsausstattung geeignet sein, „den allgemeinen Anforderungen an ein Nahversorgungszentrum“ zu entsprechen. Als Grundvoraussetzung sollte im Allgemeinen ein moderner und zukunftsfähiger Anbieter aus dem Nahrungs- und Genussmittelsektors
ansässig sein. Bei einem zu entwickelnden zentralen Versorgungsbereich muss die städtebauliche
Begründung auch belegen, dass die Entwicklung in einem überschaubaren Zeitraum wahrscheinlich ist bzw. durch den Einsatz des planungsrechtlichen Instrumentariums realisierbar erscheint.
Betont hat das Bundesverwaltungsgericht in der genannten Entscheidung auch, dass ein zentraler
Versorgungsbereich eine „integrierte Lage“ voraussetzt. Dies hatte das OVG NRW in seinem Urteil vom 19.06.2008 (7 A 1392/07) dahingehend beschrieben, dass der Standort für die zu versorgende Bevölkerung nicht nur mit dem PKW günstig zu erreichen sein muss. Das Bundesverwaltungsgericht hat dies dahingehend ergänzt, dass isolierte Standorte mit einzelnen Einzelhandelsbetrieben keinen zentralen Versorgungsbereich bilden können, auch wenn sie über einen weiten
Einzugsbereich verfügen und eine beachtliche Versorgungsfunktion erfüllen mögen.
Seite 29 von 71
Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass je nach Versorgungsfunktion und Einzugsbereich
unterschiedliche Typen zentraler Versorgungsbereiche in Betracht kommen. Unterschieden werden können insofern:
Hauptzentren, die einen größeren Einzugsbereich, in der Regel das gesamte Stadtgebiet
und gegebenenfalls sogar darüber hinaus ein weiteres Umland versorgen und in denen
regelmäßig ein breites Spektrum von Waren für den lang-, mittel- und kurzfristigen Bedarf
angeboten wird,
Nebenzentren, deren Einzugsbereich sich zumeist auf bestimmte Bezirke größerer Städte
beschränkt und die zumeist ein nicht so breites Spektrum an Waren und Dienstleistungen
anbieten wie erstgenannte Kategorie, sowie
Nahversorgungszentren, die einen kleineren Einzugsbereich, in der Regel nur bestimmte
Quartiere größerer Städte bzw. gesamte kleinere Orte versorgen und in denen regelmäßig
vorwiegend Waren des kurzfristigen Bedarfs - namentlich Lebensmittel (einschließlich
Getränke) und Drogeriewaren – und gegebenenfalls auch für Teilbereiche des
mittelfristigen Bedarfs angeboten werden.
5.3
Leitziele des Zentrenkonzeptes
Den Orientierungsrahmen für das kommunale Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt
Löhne bilden die einzelhandelsrelevanten Ziele der Landesplanung. Darauf aufbauend werden für
die Stadt Löhne die Leitziele für die Einzelhandelsentwicklung wie folgt konkretisiert:
Erhalt und Stärkung der mittelzentralen Versorgungsfunktion
Der Einzelhandel der Stadt Löhne soll auch zukünftig die mittelzentralen
Versorgungsfunktionen erfüllen, so dass eine nach städtebaulichen Kriterien ausgerichtete
Weiterentwicklung der Versorgungsstrukturen erfolgen soll. Den zentralen
Versorgungsbereichen wird dabei eine Vorrangstellung im Bereich der zentren- und
nahversorgungsrelevanten Angebote eingeräumt.
Stärkung des zentralen Versorgungsbereiches Löhne-Bahnhof zur Entwicklung als
Hauptzentrum
Durch eine quantitative und qualitative Verbesserung der Versorgungsfunktionen soll der
noch nicht abgeschlossene Ausbau des zentralen Versorgungsbereiches Löhne-Bahnhof
zum Hauptzentrum weiterverfolgt werden, um schrittweise den wünschenswerten
Bedeutungsüberschuss gegenüber den Neben- und Nahversorgungszentren zu
Seite 30 von 71
realisieren. Die Verfügbarkeit eines Entwicklungsstandortes im Hauptzentrum ist als
wesentlicher Anknüpfungspunkt für eine Funktionsstärkung zu bewerten. Der südlich der
Bahntrasse gelegene Geschäftsbereich Königstraße übernimmt innerhalb des
Hauptzentrums Ergänzungsfunktionen.
Stabilisierung und Förderung des Ortskerns von Mennighüffen als vitales
Nebenzentrum
Das Nebenzentrum Mennighüffen übernimmt derzeit wichtige Versorgungsfunktionen für
die Einwohner in den angrenzenden Siedlungsbereichen, die über die reine
Nahversorgung hinausreichen. Vor diesem Hintergrund sollten die Bemühungen auf eine
Bestandssicherung und Stärkung der vorhandenen Versorgungseinrichtungen gerichtet
werden. Hierbei sollten auch großflächige Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungs- und
zentrenrelevanten Kernsortimenten in dem Ortskern des Stadtteils angesiedelt werden, um
Verbundeffekte zu verstärken.
Konzentration der (großflächigen) zentrenrelevanten Angebote auf das zu
entwicklende Hauptzentrum Löhne-Bahnhof und das Nebenzentrum Mennighüffen
Zur Stärkung der Versorgungsfunktionen des Hauptzentrums und des Nebenzentrums
sollen Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Kernsortimenten - vor allem bei einer
Verkaufsfläche oberhalb der Grenze zur Großflächigkeit im Sinn des § 11 Abs. 3 BauNVO
– in dem Haupt- bzw. Nebenzentrum angesiedelt werden. Dabei ist eine Gliederung nach
der Versorgungsbedeutung der Stadtteilzentren vorzunehmen. Gesamtstädtisch
bedeutsame Betriebe sollen im Hauptzentrum angesiedelt werden. Für den Fall, dass im
Hauptzentrum keine geeigneten Ansiedlungsflächen vorhanden sind, ist im Einzelfall eine
Ansiedlung im Nebenzentrum zu prüfen, soweit die Betriebe überwiegend
Versorgungsfunktionen für den zugewiesenen Versorgungsbereich übernehmen.
Konzentration zusätzlicher großflächiger Nahversorgungsangebote auf die zentralen
Versorgungsbereiche
Um innerhalb der Stadt Löhne - auch unter dem Gesichtspunkt der demographischen und
siedlungsstrukturellen Entwicklung - eine weitgehend flächendeckende wohnungsnahe
Grundversorgung, insbesondere im Lebensmittelbereich zu erzielen, sollten zusätzliche
großflächige Nahversorgungsangebote auf die zentralen Versorgungsbereiche konzentriert
werden.
Die Schaffung weiterer Nahversorgungsstandorte mit wohnungsnaher Versorgungsfunktion
ist grundsätzlich mit den Entwicklungszielen des Konzeptes vereinbar, sofern:
Seite 31 von 71
die Standorte einen deutlichen Bezug zu einem
durch Wohnungsnutzung geprägten Gebiet aufweisen (wohngebietsintegrierte Lage),
die Betriebe der wohnungsnahen Versorgung
dienen und
durch die geplanten Nahversorgungsbetriebe
keine negativen raumordnerischen und städtebaulichen Auswirkungen zu erwarten
sind (Einzelfallprüfung empfehlenswert).
Konzentration des großflächigen Einzelhandels mit nicht-zentrenrelevanten
Kernsortimenten auf vorhandene, städtebaulich geeignete Standorte im Stadtgebiet
Durch Konzentration des großflächigen Einzelhandels mit nicht-zentrenrelevanten
Kernsortimenten auf ausgewählte Standorte soll eine weitere Streuung des Einzelhandels
innerhalb des Stadtgebiets vermieden werden. Somit ist auch für den überwiegend nichtzentrenrelevanten Einzelhandel eine Konzentration möglicher neuer Betriebe auf im
Stadtgebiet gut erreichbare Standorte zu empfehlen, um Verbundeffekte zwischen den
Nutzungen zu ermöglichen und einen möglichst geringen Flächenverbrauch zu generieren.
Zudem wird durch die Konzentration des großflächigen Einzelhandels mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten auf ausgewählte Standorte der Ressourceneinsatz reduziert
(Verbrauch von Flächen, Bau und Unterhaltung von Verkehrswegen). Dabei ist eine
Ansiedlung im zentralen Versorgungsbereich - auch bei großflächigen Betrieben - nicht
notwendig. Als Verbundstandorte weisen die bereits entwickelten Standorte MarktkaufStandort, Albert-Schweitzer-Straße, Ringstraße und Koblenzer Straße günstige
Rahmenbedingungen auf.
Vor dem Hintergrund der formulierten Leitziele sollten an den vorgenannten Standorten
keine Ansiedlungen zusätzlicher Einzelhandelsbetriebe mit zentren- und
nahversorgungsrelevanten Sortimenten über die baurechtlich zulässigen
Rahmensetzungen hinaus erfolgen. Den ansässigen Betrieben ist jedoch Bestandsschutz
einzuräumen, der auch eine angemessene Verkaufsflächenerweiterung umfassen sollte.
Bei der Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben mit nicht-zentrenrelevanten
Kernsortimenten dürfen durch zentrenrelevante Randsortimente keine negativen
Auswirkungen im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO zu erwarten sein, so dass im Rahmen
einer Einzelfallprüfung für die Zulässigkeit eines Vorhabens in jedem Fall negative
raumordnerische und städtebauliche Auswirkungen zu untersuchen sind.
Seite 32 von 71
5.4
Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche und Empfehlungen
zur Weiterentwicklung
Für das Zentrenkonzept wird folgende Zentrenhierarchie vorgeschlagen:
Zu entwickelndes Hauptzentrum: Löhne-Bahnhof
Nebenzentrum Mennighüffen
Nahversorgungszentrum Gohfeld-Zentrum (Weihestraße)
Nahversorgungszentrum Königstraße/ Brunnenstraße
Nahversorgungszentrum Gohfeld-Koblenzer Straße
Nahversorgungszentrum Mennighüffen-Werster Straße
zu entwickelndes Nahversorgungszentrum Löhne-Ort
Im Folgenden wird eine Überprüfung der räumlichen Abgrenzungen der zentralen Versorgungsbereiche und eine Aktualisierung der Bewertungsmatrix für die einzelnen Versorgungszentren vorgenommen.
Seite 33 von 71
Abbildung 13: Zentrenkonzept
Quelle. Eigener Darstellung
Seite 34 von 71
Abbildung 14: Zentrenstruktur
Seite 35 von 71
Quelle. Eigener Darstellung
Seite 36 von 71
5.4.1 Hauptzentrum Löhne-Bahnhof
Zentrenkategorie
Zu entwickelndes Hauptzentrum Löhne-Bahnhof
Lage im Stadtgebiet
Ortsteil Löhne-Bahnhof/ zentrale Lage im Stadtgebiet
Verkehrsanbindung
L 773, 777 und 782
Bahnhof/ ZOB
Konkurrenzstandorte
Dezentrale Agglomerationen Albert-Schweitzer-Straße und
Marktkauf-Standort
Verflechtungsbereich
Stadt Löhne mit ca. 39.930 Einwohnern
Einzelhandelsbedeutung
Noch nicht voll entwickeltes Hauptzentrum mit kleinstrukturierten Fachgeschäfts- und Dienstleistungsangeboten
Königstraße übernimmt als Nebenlage Ergänzungsfunktionen
durch spezialisierten Fachgeschäftsbesatz
Durch die Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes und eines
Drogeriemarktes konnte das Angebot ergänzt werden
Insgesamt 35 Einzelhandelsbetriebe mit Angebotsschwerpunkten bei Nahversorgung, Bekleidung, Einrichtungsbedarf,
Büchern und Spielwaren/ Bastelbedarf
5 Leerstände weisen nach wie vor auf Strukturprobleme im
nördlich der Bahn gelegenen Bereich hin
vermehrte Umnutzung von Ladenlokalen durch Dienstleister
(insb. Königstraße)
Siedlungsstrukturelle/
städtebauliche Situation
Räumliche Anbindung der Einkaufslagen Alte Bünder Straße
und Lübbecker Straße nicht optimal (Lückenschluss fehlt)
Modernisierungsbedarf im Bereich der verkehrsberuhigten
Zone
Starke funktionale und städtebauliche Trennwirkung der breiten Bahntrasse
Entwicklungsperspektiven
Schwerpunkt der Entwicklung soll auf den nördlich der Bahn
gelegenen Abschnitt gelegt werden
Realisierung eines „Lückenschlusses“ durch publikumsintensive Nutzungen zwischen Lübbecker Straße und Alte Bünder
Straße
Entwicklungsfläche am Kreisel Bünder Straße/ Schützenstr.
Aufgrund der gegebenen Baustruktur verfügt die Nebenlage
Königstraße über keine größeren Entwicklungsflächen
Sicherung des vorhandenen Geschäfts- und Dienstleistungszentrums
Abbau von Leerständen
Seite 37 von 71
Abbildung 15: Zentraler Versorgungsbereich Löhne-Bahnhof
Quelle. Eigene Darstellung
Seite 38 von 71
Abbildung 16: Verkaufsflächen und Umsätze im zentralen Versorgungsbereich LöhneBahnhof nach Sortimenten
890 m²
4,8 Mio. €
540 m²
2,9 Mio. €
230 m²
6,4 Mio. €
910 m²
3,3 Mio. €
450 m²
1,3 Mio. €
530 m²
0,7 Mio. €
1.190 m²
1,8 Mio. €
1.110 m²
3,3 Mio. €
5.850 m²
24,5 Mio. €
*
**
Antiquitäten
5.4.2 Nebenzentrum Mennighüffen
Zentrenkategorie
Lage im Stadtgebiet
Ortsteil Mennighüffen/ nördliche Lage im Stadtgebiet
Verkehrsanbindung
L 773
Buslinien
Konkurrenzstandorte
Hauptzentrum Lübbecker Straße
dezentrale Agglomerationen Albert-Schweitzer-Straße,
Marktkauf-Standort und Famila-Standort
Stadtteil Mennighüffen mit ca. 9.750 Einwohnern
tw. Stadt Löhne mit ca. 39.930 Einwohnern
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Größeres, vitales Nebenzentrum mit differenziertem Einzelhandelsangebot
Lebensmittelsupermärkte übernehmen Magnetfunktionen für
benachbarte Fachgeschäfte
Insgesamt 28 Einzelhandelsbetriebe mit Angebotsschwerpunkten bei Nahversorgung, Bekleidung/ Sport und Unterhaltungselektronik/ Elektrowaren
Axiale Ausrichtung der Geschäfts- und Dienstleistungsstruktur mit großer Längenausdehnung (ca. 700 m²)
Hohe Verkehrsbelastung der L 773
Entwicklungsfläche in zentraler Lage zur Schaffung eines
funktionalen Mittelpunktes
Geplante Ansiedlung eines Fachmarktzentrums (Lebensmittelsupermarkt. –Discountmarkt, Drogeriemarkt, ergänzende
Fachmärkte und Dienstleister) stellt eine angemessene Weiterentwicklung in zentraler Lage dar
Sicherung des vorhandenen Geschäfts- und Dienstleistungszentrums
Abbildung 17: Verkaufsflächen und Umsätze im zentralen Versorgungsbereich
Mennighüffen nach Sortimenten
1.830 m²
8,2 Mio. €
180 m²
0,5 Mio. €
40 m²
1,9 Mio. €
780 m²
2,0 Mio. €
1.580 m²
6,9 Mio. €
170 m²
0,4 Mio. €
400 m²
0,4 Mio. €
320 m²
1,0 Mio. €
5.300 m²
21,3 Mio. €
*
**
Antiquitäten
Seite 40 von 71
Abbildung 18: Zentraler Versorgungsbereich Mennighüffen
Seite 41 von 71
5.4.3 Nahversorgungszentrum Gohfeld-Zentrum
Zentrenkategorie
Nahversorgungszentrum Gohfeld (Weihestraße/ Nordbahnstraße)
Lage im Stadtgebiet
Ortsteil Gohfeld/ zentrale Lage im Stadtgebiet
Verkehrsanbindung
L 860
Buslinien
Konkurrenzstandorte
Hauptzentrum Lübbecker Straße
dezentrale Agglomerationen Albert-Schweitzer-Straße,
Marktkauf-Standort und Famila-Standort
Stadtteil Gohfeld mit ca. 10.890 Einwohnern
Nahversorgungszentrum mit kleinstrukturierten Fachgeschäftsangeboten
Durch die Ansiedlung eines Lebensmitteldiscountmarktes
konnte das Angebot ergänzt werden
Insgesamt 13 Einzelhandelsbetriebe mit Angebotsschwerpunkten in der Nahversorgung
3 Leerstände
Lockere freiflächenorientierte Wohnbebauung mit eingestreuten Dienstleistungsnutzungen, schulischen und sozialen Einrichtungen
Zäsuren durch die Nord- und Südbahntrassen
Entwicklungsflächen nördlich der Nordbahntrasse
Geplante Ansiedlung eines Lebensmittelsupermarktes im Bereich der Sparkasse bietet die Chance einer strukturellen
Stärkung
Sicherung des vorhandenen Geschäfts- und Dienstleistungszentrums/ Angebotsverdichtung
Abbau von Leerständen
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Abbildung 19: Zentraler Versorgungsbereich Gohfeld-Zentrum
Seite 43 von 71
Abbildung 20: Verkaufsflächen und Umsätze im zentralen Versorgungsbereich GohfeldZentrum nach Sortimenten
690 m²
2,8 Mio. €
60 m²
0,3 Mio. €
60 m²
1,9 Mio. €
70 m²
0,3 Mio. €
30 m²
0,1 Mio. €
250 m²
0,4 Mio. €
80 m²
0,1 Mio. €
120 m²
0,3 Mio. €
1.360 m²
6,2 Mio. €
*
**
Antiquitäten
5.4.4 Nahversorgungszentrum Königstraße/ Brunnenstraße
Zentrenkategorie
Lage im Stadtgebiet
Ortsteil Löhne-Bahnhof/ südliche Lage im Stadtgebiet
Verkehrsanbindung
L 773
Buslinien
Konkurrenzstandorte
Hauptzentrum Löhne-Bahnhof
dezentrale Agglomerationen Famila-Standort
angrenzende Bereiche der Ortsteile Löhne-Bahnhof und Löhne-Ort mit ca. 6.500 Einwohnern
Seite 44 von 71
kleineres Geschäftszentrum mit 10 Einzelhandelsbetrieben,
Angebotsschwerpunkt bei Nahversorgung und Zooartikeln
Einbindung in die benachbarte Wohnnutzung
Sicherung der vorhandenen Geschäfts- und Dienstleistungsbetriebe
Abbildung 21: Verkaufsflächen und Umsätze im zentralen Versorgungsbereich Königstraße/
Brunnenstraße nach Sortimenten
1.910 m²
8,3 Mio. €
300 m²
0,9 Mio. €
40 m²
1,4 Mio. €
290 m²
0,6 Mio. €
30 m²
0,1 Mio. €
970 m²
1,2 Mio. €
20 m²
0,1 Mio. €
80 m²
0,3 Mio. €
3.650 m²
13,0 Mio. €
*
**
Antiquitäten
Seite 45 von 71
Abbildung 22: Zentraler Versorgungsbereich Königstraße/ Brunnenstraße
Seite 46 von 71
5.4.5 Nahversorgungszentrum Koblenzer Straße
Zentrenkategorie
Nahversorgungszentrum Koblenzer Straße
Lage im Stadtgebiet
Ortsteil Gohfeld/ östliche Lage im Stadtgebiet
Verkehrsanbindung
Koblenzer Straße
Buslinien
Konkurrenzstandorte
Nahversorgungszentrum Gohfeld-Zentrum
dezentrale Agglomerationen Famila-Standort
angrenzende Bereiche des Ortsteils Gohfeld mit ca. 4.500
Einwohnern
kleineres Nahversorgungszentrum mit 8 Einzelhandelsbetrieben, Angebotsschwerpunkt in der Nahversorgung
Nachnutzung des zur Verlagerung anstehenden SupermarktGebäudes durch ein Nahversorgungsangebot (möglichst Lebensmittelmarkt)
Seite 47 von 71
Abbildung 23: Zentraler Versorgungsbereich Koblenzer Straße
Seite 48 von 71
Abbildung 24: Verkaufsflächen und Umsätze im zentralen Versorgungsbereich Koblenzer
Straße nach Sortimenten
1.030 m²
4,3 Mio. €
200 m²
0,4 Mio. €
0 m²
0 Mio. €
0 m²
0 Mio. €
50 m²
0,2 Mio. €
70 m²
0,1 Mio. €
240 m²
0,2 Mio. €
10 m²
0,1 Mio. €
1.600 m²
5,2 Mio. €
*
**
Antiquitäten
5.4.6 Nahversorgungszentrum Werster Straße
Zentrenkategorie
Nahversorgungszentrum Werster Straße
Lage im Stadtgebiet
Ortsteil Mennighüffen/ nordöstliche Lage im Stadtgebiet
Verkehrsanbindung
L 546 (Werster Straße)
Buslinien
Konkurrenzstandorte
dezentrale Agglomerationen Marktkauf-Standort
kleineres Nahversorgungszentrum für die angrenzenden
Wohnsiedlungsbereiche des Ortsteils Mennighüffen mit ca.
3.900 Einwohnern
7 Einzelhandelsbetriebe mit Angebotsschwerpunkt in der
Seite 49 von 71
Nahversorgung
Lebensmittelmarkt vorhanden
Abbildung 25: Verkaufsflächen und Umsätze im zentralen Versorgungsbereich Werster
Straße nach Sortimenten
670 m²
2,9 Mio. €
120 m²
0,4 Mio. €
100 m²
1,7 Mio. €
0 m²
0 Mio. €
0 m²
0 Mio. €
100 m²
0,3 Mio. €
0 m²
0 Mio. €
0 m²
0 Mio. €
1.000 m²
5,3 Mio. €
*
**
Antiquitäten
Abbildung 26: Zentraler Versorgungsbereich Werster Straße
Seite 50 von 71
5.4.7 Zu entwickelndes Nahversorgungszentrum Löhne-Ort
Zentrenkategorie
Auszubauendes Nahversorgungszentrum Löhne-Ort
Lage im Stadtgebiet
Ortsteil Löhne-Ort/ westliche Lage im Stadtgebiet
Verkehrsanbindung
L 782 (Bünder Straße), L 965 (Herforder Straße)
Buslinien
Konkurrenzstandorte
Isoliert gelegener Lebensmittelmarkt an der Herforder Straße
Hauptzentrum Löhne-Bahnhof
Ortsteil Löhne-Ort mit ca. 6.680 Einwohnern
Noch nicht voll entwickeltes Nahversorgungszentrum mit 4
Einzelhandelsbetrieben, Angebotsschwerpunkt bei Nahver-
Seite 51 von 71
sorgung, Sportartikeln
Kein Lebensmittelmarkt vorhanden
Ausbau der Nahversorgung (möglichst Lebensmittelmarkt)
Sicherung der im Ortskern vorhandenen Geschäfts- und
Dienstleistungsbetriebe/ Angebotsverdichtung
Abbildung 27: Verkaufsflächen und Umsätze im auszubauenden zentralen
Versorgungsbereich Löhne-Ort nach Sortimenten
470 m²
1,0 Mio. €
0 m²
0 Mio. €
100 m²
1,9 Mio. €
100 m²
0,3 Mio. €
0 m²
0 Mio. €
0 m²
0 Mio. €
0 m²
0 Mio. €
0 m²
0 Mio. €
670 m²
3,2 Mio. €
*
**
Antiquitäten
Abbildung 28: Auszubauender zentraler Versorgungsbereich Löhne-Ort
Seite 52 von 71
Seite 53 von 71
5.5
Empfehlungen zur Weiterentwicklung der wohnungsnahen
Versorgung
Die Stadt Löhne weist eine umfassende Lebensmittelversorgung in den zentralen Versorgungsbereichen sowie den dezentralen Agglomerationsbereichen auf.
Das vorgeschlagene Standortkonzept für die Nahversorgung basiert auf einem funktional und
räumlich differenzierten Versorgungsmodell. Die Ansiedlung großflächiger Betriebe mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten sollte grundsätzlich auf die zentralen Versorgungsbereiche und
sonstige wohnungsnahe Versorgungsstandorte beschränkt werden. Die vorhandene Nahversorgung soll gesichert und weiterentwickelt werden. Dabei sind ggf. eine Anpassung der bestehenden
Nahversorgungsstandorte an aktuelle Marktanforderungen sowie die Ansiedlung von neuen nahversorgungsrelevanten Betrieben notwendig.
Die Schaffung weiterer Nahversorgungsstandorte mit wohnungsnaher Versorgungsfunktion soll
grundsätzlich möglich sein. Dies sollte allerdings an die Bedingungen geknüpft werden, dass
eine Ansiedlung in einem zentralen Versorgungsbereich nicht möglich ist,
die Standorte einen deutlichen Bezug zu einem durch Wohnungsnutzung geprägten
Gebiet aufweisen (wohngebietsintegrierte Lage),
die Betriebe der wohnungsnahen Versorgung dienen und
durch die geplanten Nahversorgungsbetriebe keine negativen raumordnerischen und
städtebaulichen Auswirkungen zu erwarten sind (Einzelfallprüfung).
5.6
Entwicklung des zentrenverträglichen großflächigen Einzelhandels
Als Ergänzungsstandort für den großflächigen Einzelhandel mit nicht-zentren- und nicht-nahversorgungsrelevanten Sortimenten sind Standorte geeignet, die folgende Kriterien erfüllen:
Zentrale Lage innerhalb des städtischen Siedlungsraumes (Allgemeiner Siedlungsbereich
– ASB),
funktionsfähige Verkehrsanbindung im Kontext der Gesamtstadt,
leistungsfähige Erschließung der Grundstücke,
Seite 54 von 71
ggf. Nachnutzungsmöglichkeiten leer stehender Gebäude oder mindergenutzter
Grundstücke.
Für den großflächigen Einzelhandel mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten bleibt die Empfehlung der Vorgängeruntersuchung bestehen, Ansiedlungen auf die vorhandenen Einzelhandelsagglomerationen in den Bereichen Marktkauf-Standort, Albert-Schweitzer-Straße, Ringstraße und
Koblenzer Straße zu konzentrieren, um Verbundeffekte zu nutzen, einen sparsamen Flächenverbrauch sicherzustellen und Gewerbeflächen in anderen Standortbereichen für emittierende Betriebe vorzuhalten.
Dem stehen allerdings die Vorgaben des Regionalplanes entgegen, der für alle vorgenannten
Standorte des großflächigen Einzelhandels GIB-Darstellungen ausweist, so dass die Ansiedlung
großflächiger Betriebe, auch mit nicht-zentrenrelevanten Sortimenten, im Widerspruch zu den Zielen der Landesplanung steht. Demnach müsste zunächst der Regionalplan OWL dahingehend geändert werden, dass die GIB- Festsetzungen für die oben aufgeführten Standorte aufgehoben und
die Standorte dem Allgemeinen Siedlungsbereich (ASB) zugeordnet würden.
Bereiche für gewerbliche und industrielle Nutzungen (GIB) dienen der Ansiedlung und Weiterentwicklung gewerblicher Betriebe, die aufgrund eines großen Flächenbedarfs, ihrer Emissionen oder
besonderer Standortanforderungen nicht in den ASB (Allgemeiner Siedlungsbereich) integriert
werden können. Aufgrund der Realnutzungen haben die genannten Standortbereiche inzwischen
die Qualifikation zur Ansiedlung und Weiterentwicklung größerer gewerblicher und industrieller
Nutzungen weitgehend verloren, so dass zumindest für Teilbereiche Änderungen des Regionalplans sinnvoll erscheinen.
Vor dem Hintergrund der formulierten Leitziele sollten an den dezentralen Agglomerationsstandorten keine Ansiedlungen zusätzlicher Einzelhandelsbetriebe mit zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimenten über die bisher baurechtlich zulässigen Nutzungen hinaus erfolgen. Den ansässigen Betrieben ist jedoch Bestandsschutz einzuräumen, der auch eine angemessene Verkaufsflächenerweiterung zur Standortsicherung einschließen sollte.
Bei der Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten dürfen durch zentrenrelevante Randsortimente keine negativen Auswirkungen im Sinne des § 11 Abs.
3 BauNVO zu erwarten sein, so dass im Rahmen einer Einzelfallprüfung für die Zulässigkeit eines
Vorhabens im Hinblick auf negative raumordnerische und städtebauliche Auswirkungen zu prüfen
ist.
Seite 55 von 71
5.7
Potenzielle Ansiedlungsstandorte des großflächigen Einzelhandels
In Abstimmung mit der Stadt Löhne werden nachfolgend ausgewählte Standorte, für die nach städtischen Informationen Ansiedlungsinteresse großflächiger Einzelhandelsbetriebe besteht, auf ihre
Standorteignung für großflächige Einzelhandelsnutzungen im Spannungsverhältnis zu den zentralen Versorgungsbereichen der Löhner Stadtteilzentren bewertet. Die Standortbewertung zielt darauf ab, der Stadt Löhne eine grundsätzliche Einschätzung der Standorteignung an die Hand zu geben, um daraus Leitlinien für eventuell notwendige Änderungen des Regionalplans, für bauleitplanerische Maßnahmen und für unterstützende Maßnahmen im Rahmen des Grundstücksmanagements ableiten zu können.
Die Bewertung der Standorteignung lässt zunächst unberücksichtigt, ob
und in welchem Umfang Ansiedlungsflächen eigentumsrechtlich verfügbar sind,
eine wirtschaftliche Tragfähigkeit für bestimmte großflächige Einzelhandelsnutzungen
gegeben ist,
im Einzelfall die Ansiedlung mit den landesplanerischen und raumordnerischen Zielen
vereinbar ist,
unter dem Aspekt der zentrenrelevanten Randsortimente gegebenenfalls eine
Beschränkung für bestimmte großflächige Einzelhandelsnutzungen oder ein Ausschluss
erforderlich ist, um die schutzwürdigen zentralen Versorgungsbereiche der Stadt Löhne zu
sichern.
Es geht vielmehr darum, städtebaulich verträgliche Standorte für großflächige Betriebe mit nahversorgungs-/ zentrenrelevanten Sortimenten und dezentrale Ergänzungsstandorte für großflächige
Betriebe mit nicht-zentrenrelevanten zu identifizieren. Die nachfolgende Bewertung ersetzt keine
Einzelfallprüfung eines konkreten Ansiedlungsvorhabens, so dass bei großflächigen Betrieben
grundsätzlich die Erarbeitung einer vorhabenbezogenen Auswirkungsanalyse empfohlen wird, um
die versorgungsstrukturellen und städtebaulichen Auswirkungen auf die Nachbarkommunen und
die Stadt Löhne zu prüfen.
Ansiedlung eines Fachmarktzentrums im Ortskern Mennighüffen
Der Planstandort des projektierten Fachmarktzentrums befindet sich im nördlichen Bereich des
zentralen Versorgungsbereichs des Ortskerns Mennighüffen, so dass sowohl unter den Aspekten
der Integrations- und Konzentrationsgebote der Raumordnung, als auch im Hinblick auf das vorliegende Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Löhne eine Übereinstimmung mit den wesentEinzelhandels- und Zentrenkonzept Löhne
Seite 56 von 71
lichen Ordnungskriterien zur Weiterentwicklung städtebaulich integrierter Einzelhandelsstrukturen
der Stadt Löhne vorliegt.
Das Stadtteilzentrum Mennighüffen übernimmt nach den vorstehend erläuterten Strukturdaten als
größeres, vitales Nebenzentrum wichtige Versorgungsfunktionen, die bereits gegenwärtig in einem
umfangreichen und differenzierten Einzelhandelsangebot zum Ausdruck kommen. Die Ergänzung
des Einzelhandelsangebotes in den Hauptsortimenten Lebensmittel, Drogeriewaren und Textilien/
Schuhe ermöglicht eine Stabilisierung und Stärkung des Nebenzentrums in einer Größe von ca.
4.700 m² Verkaufsfläche (Stand: 10/2013), die unter versorgungs-strukturellen und städtebaulichen
Gesichtspunkten zu befürworten ist.
Umstrukturierung und Nachnutzung des Famila SB-Warenhauses am Standort Gohfeld
Im Auftrag der Stadt Löhne wurde von den Büros Peter U. Berger / BBE Handelsberatung im März
2013 eine Auswirkungsanalyse zur Umstrukturierung des Famila SB-Warenhauses vorgelegt. Darin wird empfohlen, für die Bestandsschutz genießende Geschäftsimmobilie unter Festschreibung
der insgesamt genutzten Verkaufsfläche und weitgehender Begrenzung auf die bisherigen Flächenanteile der Haupt- und Nebensortimente eine Umstrukturierung in kleinere Fachmärkte bauplanungsrechtlich zuzulassen, um die Wettbewerbsfähigkeit der Einzelhandelsagglomeration zu
erhalten. Mit Rücksicht auf die schutzwürdigen Einzelhandelsstrukturen in den zentralen Versorgungsbereichen Gohfeld, Weihestraße und Koblenzer Straße, wurden demgegenüber eine Umstrukturierung des Objektes in ein Einkaufszentrum und eine wesentliche Verkaufsflächenerweiterung negativ bewertet.
Aufbauend auf den Empfehlungen der Auswirkungsanalyse hat die Stadt Löhne die 4. Änderung
des Bebauungsplans Nr. 148 „Gewerbegebiet südöstlich der Koblenzer Straße“ als vorhabenbezogenen Bebauungsplan beschlossen und die frühzeitige Beteiligung der Behörden durchgeführt.
Die Betreiberfirma des Famila SB-Warenhauses, Famila-Nord Kiel, hat unter Berücksichtigung der
eingeschränkten Umstrukturierungsmöglichkeiten, der schwierigen Wettbewerbssituation und des
hohen technischen Investitionsbedarfs der Geschäftsimmobilie (Löhner Zeitung, 19.07.2013) den
Famila Markt am 10.08.2013 geschlossen, obgleich der Mietvertrag mit dem Eigentümer erst im
Jahre 2017 ausläuft.
Aus gutachterlicher Sicht handelt es sich bei dem Famila-Standort in Gohfeld um einen Ergänzungsstandort zu den städtebaulich integrierten Stadtteilzentren der Stadt Löhne, der neben der
Versorgung der Stadt Löhne auch angrenzende Bereiche der Nachbarstadt Bad Oeynhausen mit
versorgt hat. Es handelt sich demnach um einen seit Jahrzehnten etablierten Einzelhandelsschwerpunkt mit hohem Bekanntheitsgrad und leistungsfähiger Pkw-Erschließung. Sollte die in der
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Auswirkungsanalyse zugrunde gelegte, städtebaulich verträgliche Umstrukturierung in den vorgegebenen Sortimentsstrukturen nicht weiter verfolgt werden, bietet sich der Standort für großflächigen Einzelhandel mit nicht-zentrenrelevanten Sortimenten an. Denkbar wären Themencenter in
den Angebotssegmenten Wohnen, Bauen, Möbel/ Küchen- und Badmöbel, Einrichten, Sanitärbedarf/ Fliesen, Gartengestaltung, Auto/ Zweiräder, Sport/ Fitness (Sportgroßgeräte), Sauna/
Schwimmbäder etc., die nicht in Konkurrenz zu den städtebaulich integrierten Stadtteilzentren träten.
Neuansiedlung eines WEZ-Marktes am Standort Gohfeld, Weihestraße
Nach den Plänen eines Investors soll der am Standort Gohfeld, Koblenzer Straße ansässige WEZMarkt wegen unzureichender Baustrukturen an den Standort Weihestraße verlagert werden. Anstelle der heutigen Sparkassenfiliale soll der WEZ-Markt auf ca. 2.300 m² Verkaufsfläche vergrößert werden.
Das Nahversorgungszentrum Gohfeld, Weihestraße / Nordbahnstraße verfügt derzeit über keine
bedarfsgerechte Einzelhandelsausstattung, da insbesondere ein Lebensmittel-Vollversorger fehlt.
Der Planstandort des Vorhabens befindet sich im südlichen Bereich des zentralen Versorgungsbereichs des Stadtteils Gohfeld-Zentrum, so dass sowohl hinsichtlich der Angebotserweiterung als
auch der zentrenbildenden Wirkung die Einzelhandelsansiedlung aus gutachterlicher Sicht zu befürworten ist. Die damit ausgelöste Stärkung des Nahversorgungszentrums steht in Einklang mit
den Entwicklungszielen des vorliegenden Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes der Stadt Löhne.
Neuansiedlung eines Lebensmittelmarktes im Ortskern Löhne-Ort
Nach Informationen der Stadt Löhne (Stand: 10/2013) bestehen Planungsüberlegungen eines Investors zur Ansiedlung eines Lebensmittelsupermarktes in zentraler Lage von Löhne-Ort. Auf dem
ca. 7.000 m² umfassenden Planareal soll ein Vollversorger inkl. Backshop mit ca. 1.600 m² Verkaufsfläche realisiert werden.
Der Ortskern von Löhne-Ort verfügt zur Zeit nur über ein geringes Einzelhandels- und Dienstleistungsangebot. Der einzige Lebensmittelmarkt des Stadtteils an der Herforder Straße befindet sich
in einer Solitärlage des südlichen Wohnsiedlungsbereiches. Unter den Aspekten der Angebotsergänzung und der wünschenswerten Angebotsverdichtung im Ortskern ist die geplante Ansiedlung
in der Ortsmitte positiv zu bewerten, um Löhne-Ort zu einem Nahversorgungszentrum weiterzuentwickeln.
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Neuansiedlung eines Einrichtungsfachmarktes auf dem ehemaligen Metro-Areal an der
Ringstraße
Der in der Nähe der Stadtgrenze zur Nachbarstadt Bad Oeynhausen gelegene, Pkw-orientierte
Standort an der Ringstraße stellt aus gutachterlicher Sicht einen Gewerbe-Altstandort dar, in dessen Umfeld sich Filialen der Fastfood-Kette McDonald´s und der Firma ATU Autoteile befinden.
Im Rahmen einer Gebäude-Nachnutzung ist die Ansiedlung eines Einrichtungsfachmarktes geplant. Zur Ermittlung der versorgungsstrukturellen und städtebaulichen Auswirkungen der Betriebsansiedlung hat die GMA Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH, Köln, im Jahre 2013 im
Auftrag der Betreiberfirma eine Auswirkungsanalyse erarbeitet, die dem Vorhaben die Verträglichkeit bescheinigt.
Ohne an dieser Stelle auf die Auswirkungsanalyse im Einzelnen eingehen zu können, ist aus gutachterlicher Sicht die Ansiedlung eines Einrichtungsfachmarktes an dem Planstandort grundsätzlich mit den Zielen des vorlegenden Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes vereinbar, da der großflächige Fachmarkt im Kernsortiment nicht-zentrenrelevante, sperrige Waren anbietet, die im Allgemeinen nicht in städtebaulich integrierten zentralen Versorgungsbereichen angeboten werden
können. Die positive Einschätzung des Ansiedlungsvorhabens gilt unter dem Vorbehalt, dass die
zentrenrelevanten Randsortimente des Betriebes in punkto Verkaufsflächengröße und Sortimentsstruktur den Bestand und die Entwicklungschancen der Löhner Stadtteilzentren nicht gefährden.
Verlagerung des Tedox Renovierungs-Discounters von der Oeynhausener Straße zur AlbertSchweitzer-Straße (Marktkauf-Umfeld)
Nach Angaben der Stadt Löhne beabsichtigt die Betreiberfirma des Tedox Renovierungsfachmarktes den Betriebsstandort zur Albert-Schweitzer-Straße in das Umfeld des Marktkauf SB-Warenhauses zu verlagern. Bei dem jetzigen Standort handelt es sich um den ehemaligen IkeaGebäudekomplex, der u.a. von einem ABC-Schuhcenter, einem Sonderpostenmarkt, einer Bäckerei, der Firma Kindermöbelmarkt, der Firma Teppich-Domäne Harste (Tedox) sowie die Firma Möbelland genutzt wird. In einem benachbarten Gebäude ist ein Möbel-Fabrikverkauf ansässig. Der
verkehrsgünstig gelegene Agglomerationsstandort ist als städtebaulich und baustrukturell ungeordnet zu bewerten.
Die projektierte Betriebsverlagerung des Tedox Fachmarktes in das Umfeld des Marktkauf SBWarenhauses ist aus gutachterlicher Sicht zu befürworten, da diese eine sinnvolle Angebotsergänzung des stark frequentierten Agglomerationsstandortes an der Albert-Schweitzer-Straße bewirkt.
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Für den Altstandort an der Oeynhausener Straße wird durch den rechtskräftigen Bebauungsplan
146 „Gewerbegebiet südlich der Oeynhausener Straße“ eine einzelhandelsbezogene Nachnutzung
weitgehend ausgeschlossen.
5.8
9
Fortschreibung der Löhner Liste zentren- und
nahversorgungsrelevanter Sortimente
Die Löhner Sortimentsliste ist vor dem Hintergrund der Strukturveränderungen im Löhner Einzelhandel und der Marktentwicklung im deutschen Einzelhandel zu überprüfen. Dabei behalten die
grundlegenden Charakterisierungen Bestand:
Zentrenrelevante Sortimente zeichnen sich dadurch aus, dass sie für das
Einzelhandelsangebot einer Innenstadt/ eines Ortskerns prägend und daher für ein starkes
und intaktes Versorgungszentrum bedeutsam sind. Als zentrenrelevant sind somit
grundsätzlich diejenigen Sortimente anzusehen, deren Ansiedlung in peripheren Lagen zu
Funktionsverlusten durch nennenswerte Umsatzumlenkungen und daraus resultierende
Verdrängungseffekte in zentralen Versorgungsbereichen führen können.
Dagegen sind als nicht-zentrenrelevant Sortimente einzustufen, die nicht oder nur in
geringem Umfang in der Innenstadt/ im Ortskern vertreten sind und für das innerstädtische
Angebotsspektrum keine bzw. nur geringe Synergieeffekte hervorrufen. Vielfach können
diese Sortimente aufgrund ihrer Beschaffenheit und der besonderen
Standortanforderungen der auf sie spezialisierten Betriebe (z. B. großer ebenerdiger
Flächenbedarf, starke Pkw-Orientierung, Sperrigkeit der Waren) kaum in innerstädtische
Bereiche integriert werden.
Die Nahversorgungsrelevanz von Sortimenten ergibt sich aus den in sehr kurzen
Abständen wiederkehrenden Versorgungsvorgängen, die insbesondere auch für weniger
mobile Verbraucher ohne eigenen Pkw durch ein am Wohnstandort und damit
verbrauchernah gelegenes Angebot gewährleistet werden sollen.
Nahversorgungsrelevante Sortimente sind grundsätzlich auch zentrenrelevant.
Im Rahmen des Landesentwicklungsplans Nordrhein-Westfalen, Sachlicher Teilplan Großflächiger
Einzelhandel vom Juli 2013 werden folgende zentrenrelevante Leitsortimente definiert, die „von der
Gemeinde bei der Erstellung ihrer ortstypischen Sortimentslisten zu beachten“ sind:
9
Der Bebauungsplan setzt ein Gewerbegebiet gem. § 8 BauNVO mit Ausschluss des großflächigen
Einzelhandels fest. Einzig der vorhandene Möbeleinzelhandel ist unter Berücksichtigung bestimmter
Sortimentsfestsetzungen baurechtlich zulässig.
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Papier/ Bürobedarf/ Schreibwaren
Bücher
Bekleidung, Wäsche
Schuhe, Lederwaren
Medizinische, orthopädische, pharmazeutische Artikel
Haushaltswaren, Glas/ Porzellan/ Keramik
Spielwaren
Sportbekleidung, Sportschuhe, Sportartikel
Elektrogeräte, Medien (= Unterhaltungs- und Kommunikationselektronik, Computer, Foto)
Uhren, Schmuck
Nahrungs- und Genussmittel (gleichzeitig nahversorgungsrelevant)
Gesundheits- und Körperpflegeartikel (gleichzeitig nahversorgungsrelevant).
Mit dem Einzelhandelskonzept aus dem Jahre 2008 wurde bereits eine stadtspezifische Sortimentsliste vorgelegt, die vor dem Hintergrund der landesplanerischen und marktbezogenen Veränderungen zu überprüfen ist.
Für die Löhner Sortimentsliste ist eine stärkere Differenzierung zu empfehlen. So bestimmt die aktuelle Sortimentsliste „Heimtextilien, Bettwaren, Raumausstattung“ (aufzugliedern in: Haus- und
Heimtextilien, Gardinen, Vorhänge, Matratzen / Bettwaren) und „Babyartikel“ (aufzugliedern in:
Möbel / Bettwaren / Teppiche, Kinderwagen, Bekleidung, Elektrokleingeräte, Autositze, Spielwaren) als zentrenrelevant, ohne diese Sortimentsgruppen näher zu definieren.
Darüber hinaus ist aufgrund ihrer Beschaffenheit und der gegebenen Angebotsstruktur bei folgenden Sortimenten die Zentrenrelevanz zu überprüfen:
Tiere/ zoologischer Bedarf/ Tierfutter
Leuchten / Lampen
Teppiche
Spiegel.
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Für die Bewertung der Zentrenrelevanz der ausgewählten Sortimente wird folgende Vorgehensweise gewählt:
Bewertung der Angebotsstruktur in o. g. Sortimenten nach Standorten
Bewertung der sortimentsbezogenen Ausstattung in den zentralen Versorgungsbereichen
Bewertung der Bedeutung o. g. Sortimente für die Funktionsfähigkeit und
Entwicklungsfähigkeit der zentralen Versorgungsbereiche der Stadt Löhne.
Bei der Bewertung der Bedeutung der Einrichtungssortimente für die zentralen Versorgungsbereiche der Stadt Löhne ist auf die Funktionsfähigkeit und Entwicklungsfähigkeit der Zentren abzustellen. Unter Berücksichtigung der strukturellen Gegebenheiten und der Marktentwicklung ist die Zentren- und Nahversorgungsrelevanz der Sortimente in der Stadt Löhne wie folgt zu bewerten:
Die Nahversorgung wird aufgrund der Einkaufshäufigkeit durch die Sortimente Nahrungsund Genussmittel, Drogerie-, Parfümerie-, Kosmetikartikel sowie Apothekenwaren
sichergestellt. Die strukturprägenden Betriebe mit diesen Sortimenten befinden sich in der
Stadt Löhne in den abgegrenzten zentralen Versorgungsbereichen bzw. an sonstigen
wohnungsnahen Standorten. Sie sind als nahversorgungsrelevant zu bewerten.
In den zentralen Versorgungsbereichen Löhne-Bahnhof und Mennighüffen (Haupt- bzw.
Nebenzentrum) sind die wesentlichen Angebote in den Sortimenten Blumen, Sportartikel,
Bücher/ Zeitschriften, Schreibwaren, Spiel-/ Hobbywaren, Haustextilien, Elektrowaren/
Unterhaltungselektronik, Computer, Telekommunikation, Foto, Optik und Uhren/ Schmuck
konzentriert. Aufgrund der strukturellen Gegebenheiten sind diese Sortimente in der Stadt
Löhne als zentrenrelevant zu bewerten.
Die Sortimente Bekleidung, Schuhe sowie Glas/ Porzellan/ Keramik, Haushaltswaren
werden aktuell nur ausschnittweise durch wenige kleinere Fachgeschäfte bzw. als
Randsortimente in den Haupt- und Nebenzentren angeboten. Da es sich um Artikel
handelt, die eine hohe Frequenzwirkung bzw. Kopplungsaffinität entfalten, sind sie
hervorragend geeignet, die innerörtlichen Angebotsstrukturen weiterzuentwickeln. Auch
verfügen die zentralen Versorgungsbereiche über ausreichende Flächenpotenziale, um
entsprechende Nutzer zu integrieren. Damit sind diese Sortimente in Löhne ebenfalls als
zentrenrelevant zu bewerten.
Auch der Sortimentsbereich Kunst, Bilder, -Rahmen, Geschenkartikel zeichnet sich durch
ein relativ kleinteiliges Sortiment („Handtaschensortiment“) aus, das hinsichtlich des
Flächenbedarfs und der Leistungsfähigkeit (Flächenproduktivität) in zentrale
Geschäftslagen integrierbar ist. Auch wenn aktuell in der Stadt Löhne nur ein sehr
geringes Angebot in den zentralen Versorgungsbereichen vorhanden ist, wäre dieser
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Sortimentsbereich für einen attraktiven Branchenmix in den Haupt- und Nebenzentren
wünschenswert. Aufgrund der Kleinteiligkeit des Sortiments ist auch eine grundsätzliche
Entwicklungsfähigkeit in zentralen Versorgungsbereichen der Stadt Löhne gegeben, so
dass die Kriterien der Zentrenrelevanz erfüllt sind.
Aufgrund der flächenintensiven Warenpräsentation und Großformatigkeit der Artikel sind
die Sortimente Bau- und Gartenbedarf (inkl. Farben, Tapeten, Bodenbeläge, Pflanzen)
sowie Möbel/ Küchen in der Stadt Löhne als nicht-zentrenrelevant zu bewerten. Die
strukturprägenden Betriebe befinden sich außerhalb der abgegrenzten zentralen
Versorgungsbereiche. Für die Angebotssegmente ist eine Entwicklungsfähigkeit innerhalb
der zentralen Versorgungsbereiche nicht zu erwarten.
Heimtierzubehör und lebende Tiere sollten in der Stadt Löhne als nicht-zentrenrelevant
eingestuft werden. Die Angebotsstruktur wird in der Stadt Löhne vor allem durch
Fachmärkte in den dezentralen Agglomerationsstandorten geprägt. Lediglich im
Nahversorgungszentrum Königstraße/ Brunnenstraße ist ein entsprechender Fachmarkt
angesiedelt worden. Aufgrund des Flächenanspruchs ist eine Integration in die zentralen
Versorgungsbereiche der Stadt Löhne zukünftig nicht mehr möglich.
Die Sortimente Bettwaren und Teppiche wird in zentralen Versorgungsbereichen der Stadt
Löhne in nur sehr begrenztem Umfang angeboten. Aufgrund der geringen Handlichkeit ist
auch bei einer möglichen Ansiedlung keine Integration in die zentralen
Versorgungsbereiche zu erwarten, so dass diese als nicht-zentrenrelevant zu bewerten
sind.
Das Sortiment Lampen/ Leuchten wird in der Stadt Löhne nur in geringem Umfang als
Randsortiment angeboten. Aufgrund der betriebswirtschaftlichen Aspekte wird es sich
auch zukünftig nicht als prägendes Sortiment für die Löhner Zentren entwickeln, so dass
empfohlen wird, diese Warengruppe als nicht-zentrenrelevant einzustufen.
Die Angebotsstrukturen für Fahrräder und Zubehör sind in der Stadt Löhne durch Betriebe
überwiegend außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche geprägt. Der zunehmende
Flächenbedarf und die geringe Flächenproduktivität in diesem Angebotssegment lassen
eine Zentrumsintegration nicht erwarten. Das Sortiment ist als nicht-zentrenrelevant zu
bewerten. Letzteres gilt auch für Campingartikel, Reitsport, Angel- und Bootsbedarf.
Für die Elektrowaren hat sich die Untergliederung in zentrenrelevante Elektrokleingeräte
und nicht-zentrenrelevante Elektrogroßgeräte (u. a. Herd, Waschmaschine) bewährt. Für
den Sortimentsbereich der Elektrogroßgeräte ist die fehlende Zentrenrelevanz in einem
vergleichsweise hohen Flächenbedarf und einer geringen Flächenproduktivität begründet.
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Von den Vorschlägen der Landesplanung ausgehend, wird für die Stadt Löhne eine aktualisierte
Sortimentsliste vorgeschlagen, die nahversorgungsrelevante und zentrenrelevante Warengruppen
in einer Positivliste sowie die nicht-zentrenrelevanten Sortimente in einer Negativliste darstellt. Die
Bezeichnung der Warengruppen stützt sich auf die vom Statistischen Bundesamt herausgegebene
Systematik der Wirtschaftszweige (WZ 2008).
Abbildung 29: Sortimentsliste der nahversorgungs-, zentren- und nicht-zentrenrelevanten
Sortimente der Stadt Löhne
Definition zentren- und
WZ
Bezeichnung
Definition nicht-zentrenrelevanter Sortimente
WZ
Bezeichnung
nahversorgungsrelevante Sortimente
47.2
47.73
47.75
aus 47.78.9
Nahrungs- und Genussmittel, Getränke, Tabakwaren
Apotheken
Drogeriewaren, kosmetische Erzeugnisse
und Körperpflegemittel
Wasch-, Putz-, Reinigungsmittel
zentrenrelevante Sortimente
47.42
Datenverarbeitungsgeräte, periphere Geräte
und Software
Telekommunikationsgeräte
47.43
Geräte der Unterhaltungselektronik
aus 47.51
Haushaltstextilien (Haus-, Tisch- und Bettwäsche), Kurzwaren, Schneidereibedarf,
Handarbeiten sowie Meterware für Bekleidung und Wäsche
47.41
nicht-zentrenrelevante Sortimente
aus 47.51
47.52.1
47.52.3
47.53
aus 47.54
elektrische Haushaltskleingeräte
aus 47.54
47.59.1
Bettwaren (u. a. Matratzen, Lattenroste,
Oberdecken)
Metall- und Kunststoffwaren (u .a. Schrauben und -zubehör, Kleineisenwaren, Bauartikel, Dübel, Beschläge, Schlösser und
Schlüssel, Installationsbedarf für Gas, Wasser, Heizung und Klimatechnik, Bauelemente aus Eisen, Metall und Kunststoff, Werkzeuge aller Art; Werkstatteinrichtungen, Leitern, Lager- und Transportbehälter, Spielgeräte für Garten und Spielplatz, Drahtwaren,
Rasenmäher)
Anstrichmittel, Bau- und Heimwerkerbedarf
Vorhänge, Teppiche, Bodenbeläge und Tapeten
elektrische Haushaltsgroßgeräte
Wohnmöbel, Kücheneinrichtungen, Büromöbel
Seite 64 von 71
Definition zentren- und
WZ
Bezeichnung
47.59.2
keramische Erzeugnisse und Glaswaren
Definition nicht-zentrenrelevanter Sortimente
WZ
Bezeichnung
aus 47.59.9
Holz-, Flecht- und Korbwaren (u. a. Drechslerwaren, Korbmöbel, Bast- und Strohwaren,
Kinderwagen)
Lampen, Leuchten und Beleuchtungsartikel
Fortsetzung folgt
47.59.3
Musikinstrumente und Musikalien
aus 47.59.9
Haushaltsgegenstände (u. a. Koch-, Bratund Tafelgeschirre, Schneidwaren, Bestecke, nicht elektrische Haushaltsgeräte)
aus 47.59.9
47.61.0
Bücher
47.62.1
Fachzeitschriften, Unterhaltungszeitschriften
und Zeitungen
Schreib- und Papierwaren, Schul- und Büroartikel
Ton- und Bildträger
47.62.2
47.63
47.65
Sportartikel (inkl. Sportbekleidung, -schuhe,
-geräte)
Spielwaren und Bastelartikel
47.71
Bekleidung
47.72
Schuhe, Lederwaren und Reisegepäck
47.74
medizinische und orthopädische Artikel
aus 47.76.1
Blumen
aus 47.64.2
47.77
Uhren und Schmuck
47.78.1
Augenoptiker
47.78.2
Foto- und optische Erzeugnisse
47.78.3
Kunstgegenstände, Bilder, kunstgewerbliche
Erzeugnisse, Briefmarken, Münzen und Geschenkartikel
Antiquitäten und Gebrauchtwaren
47.79
aus 47.59.9
sonstige Haushaltsgegenstände (u. a. Bedarfsartikel für dem Garten, Garten- und
Campingmöbel, Grillgeräte)
47.64.1
Fahrräder, Fahrradteile und -zubehör
aus 47.64.2
Sportgroßgeräte, Campingartikel
aus 47.76.1
Pflanzen, Sämereien und Düngemittel
47.76.2
zoologischer Bedarf und lebende Tiere (inkl.
Futtermittel für Haustiere)
45.32
Kraftwagenteile und -zubehör
Quelle: eigene Zusammenstellung im Rückgriff auf die Systematik der Wirtschaftszweige (WZ 2008), gelb hervorgehoben:
zentrenrelevante Leitsortimente gemäß Anlage 1 zum LEP, Sachlichen Teilplan Großflächiger Einzelhandel
Seite 65 von 71
6
Empfehlungen zu bauplanungsrechtlichen Maßnahmen
6.1
Bindungswirkung des Einzelhandelskonzeptes Löhne durch
Ratsbeschluss
Ausgelöst durch Entwicklungen in der Gesetzgebung und in der Rechtsprechung haben in den
letzten Jahren kommunale Einzelhandelskonzepte eine zunehmende Bedeutung für eine nach
städtebaulichen Ordnungskriterien ausgerichtete Einzelhandels- und Standortentwicklung erhalten.
Die Bedeutung als Steuerungsinstrument der Stadtentwicklung kann das Einzelhandelskonzept
Löhne nur in vollem Umfang entfalten, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind.
Zur bauplanungsrechtlichen Einordnung ist zunächst zu beachten, dass der Begriff des „kommunalen Einzelhandelskonzeptes“ im Baugesetzbuch nicht vorkommt. Vielmehr spricht § 9 Abs.2a Satz
2 BauBG von einem „städtebauliche(n) Entwicklungskonzept i.S.d. § 1 Abs.6 Nr.11 (…), das Aussagen über die zu erhaltenden oder zu entwickelnden Versorgungsbereiche der Gemeinde oder
eines Gemeindeteils enthält“. Gleichwohl ist unbestritten, dass der Gesetzgeber hiermit unmissverständlich den planungsrechtlichen Status und die inhaltliche Zielrichtung von Einzelhandelskonzepten als Element der städtebaulichen Entwicklungskonzepte beschreibt. Einzelhandelskonzepte gehören demnach zu den „informellen“ städtebaulichen Planungen und stehen damit neben den
„förmlichen“ Bauleitplänen, d. h. dem Flächennutzungsplan und den Bebauungsplänen. Sie haben
nach gängiger Rechtsprechung den selben rechtlichen Status wie kommunale Konzepte zur Verkehrsentwicklung, zur Gewerbeflächenplanung oder zur Wohnbauflächenentwicklung. Dabei geht
es in Übereinstimmung mit dem Bauplanungsrecht nicht um Einfluss auf den Wettbewerb im Einzelhandel, sondern ausschließlich um den Schutz und die (Weiter-)Entwicklung der zentralen Versorgungsbereiche im Stadt-/ Gemeindegebiet.
Als informelle städtebauliche Planung ist das Einzelhandelskonzept Löhne im Rahmen der Bauleitplanung zu berücksichtigen. So kann die städtebauliche Rechtfertigung eines Bebauungsplans der
Stadt Löhne zur Steuerung von Einzelhandelsansiedlungen von dem Vorliegen eines nachvollziehbaren, aktuellen Einzelhandelskonzeptes abhängen. Gemäß § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB dürfen Bebauungspläne nur aufgestellt werden, „sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung
und Ordnung erforderlich ist.“ Der Bebauungsplan muss der Umsetzung eines positiven städtebaulichen Konzeptes dienen, wohingegen rein privatwirtschaftlich motivierte Planungen zu Gunsten
von Grundstückseigentümern ebenso unzulässig sind wie „Negativplanungen“ zur Blockade einer
bestimmten Grundstücksnutzung.
Die vorstehenden Rechtsgrundsätze bedeuten, dass die Stadt Löhne bei Bebauungsplänen mit
Ausschluss oder Beschränkung bestimmter Einzelhandelsnutzungen, Betriebsformen oder Sortimente darlegen muss, dass diese Planung auf einem in sich konsistenten Konzept beruht, das eine positive städtebauliche Zielsetzung verfolgt. Hierzu kann z. B. der Schutz oder der Ausbau des
innerstädtischen Hauptzentrums (Löhne-Bahnhof) und/ oder der Stadtteil-Neben- und NahversorEinzelhandels- und Zentrenkonzept Löhne
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gungszentren gehören. Der gerichtssichere Nachweis einer solchen Zielausrichtung ist ohne Bezug auf ein Einzelhandelskonzept kaum zu führen.
Das vorliegende, gesamtstädtisch angelegte Einzelhandelskonzept der Stadt Löhne ist weiterhin
von Bedeutung für die Umsetzung von Zielen der Landesplanung und Raumordnung in der Bauleitplanung. Gemäß § 1 Abs. 4 BauGB ist die Stadt Löhne verpflichtet, bei der Aufstellung von Bebauungsplänen die verbindlichen Ziele der Raumordnung zu beachten. Grundsätze und sonstige
Erfordernisse der Raumordnung sind nach § 4 Abs. 1 ROG im Rahmen der bauleitplanerischen
Abwägung zu berücksichtigen. Ein wesentliches Ziel der Raumordnung bildet das „Integrationsgebot“, das die Ansiedlung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben mit zentrenrelevantem Kernsortiment auf die zentralen Versorgungsbereiche beschränkt. Das „Beeinträchtigungsverbot“ verlangt, dass durch die Ansiedlung solcher Betriebe die Funktionsfähigkeit der zentralen Versorgungsbereiche innerhalb und außerhalb der Standortgemeinde nicht beeinträchtigt werden darf.
Die Festlegung und räumliche Abgrenzung der schutzwürdigen zentralen Versorgungsbereiche obliegt nicht der Landesplanung und Raumordnung, sondern der kommunalen Planung. Die Stadt
Löhne hat somit die Aufgabe, die Ausdehnung der existierenden Zentren festzustellen und planerisch zu dokumentieren. Hierzu gehören nach der gängigen Rechtsprechung gegebenenfalls auch
planerische Festlegungen zum Ausbau oder zur Neuentwicklung von zentralen Versorgungsbereichen. Durch Beschluss der Stadt Löhne zur Bindung an das Einzelhandelskonzept werden die entsprechenden Definitionen der bestehenden und zu entwickelnden zentralen Versorgungsbereiche
der Stadt bei der Anwendung der Ziele und Grundsätze der Raumordnung im Rahmen der Bauleitplanung maßgebliche Grundlagen der Planung.
Obgleich die Stadt Löhne bei einem Bindungsbeschluss für das Einzelhandelskonzept bei der Bauleitplanung in begründeten Einzelfällen von dem Konzept abweichen kann, bietet ein solcher Beschluss die Grundlage dafür, dass die wirtschaftlichen Interessen von Investoren, Grundstückseigentümern und Betreibern mit den Zielen der Erhaltung und Sicherung des abgestuften Systems
der Stadtteilzentren und einer verbrauchernahen Versorgungsstruktur in Einklang gebracht werden. Darüber hinaus wird eine entscheidende Voraussetzung für rechtssichere Bauleitpläne mit
Einzelhandelsbezug geschaffen, die zugleich auch für die Privatwirtschaft Rechts- und Investitionssicherheit bietet.
Seite 67 von 71
6.2
Empfehlungen zur Stärkung der zentralen Versorgungsbereiche
Die disperse Siedlungs- und Versorgungsstruktur der Stadt Löhne bedingt vergleichsweise geringe
räumliche Entfernungen zwischen den peripheren Siedlungsbereichen und den Geschäfts- und
Dienstleistungsschwerpunkten der Stadtteilzentren. Die für die Stadt Löhne strukturprägende, im
Vergleich zu anderen Mittelstädten, wie z. B. Bünde und Herford, hohe Eigenständigkeit der Versorgungszentren lässt es sinnvoll erscheinen, eine abgestufte und differenzierte Versorgungsstruktur in den zentralen Versorgungsbereichen der Stadtteile zu festigen und maßvoll weiter zu entwickeln. Dies bedeutet, dass künftig nach Möglichkeit alle Einzelhandelsneuansiedlungen und Erweiterungen bestehender Betriebe auf die ausgewiesenen zentralen Versorgungsbereiche konzentriert werden sollten, um einer weiteren Zersplitterung der Versorgungsstruktur entgegen zu wirken.
Die planerischen Einflussmöglichkeiten der Stadt Löhne zur Durchsetzung der vorgenannten Entwicklungsstrategie beschränken sich jedoch im Wesentlichen auf großflächige Einzelhandelsbetriebe, die nach den Vorschriften der Baunutzungsverordnung aufgrund der möglichen versorgungsstrukturellen und städtebaulichen Auswirkungen einer besonderen bauleitplanerischen Steuerung unterliegen. Gleichwohl wird empfohlen, auch unterhalb der Schwelle der Großflächigkeit
(1.200 m² Geschossfläche, gleichbedeutend ca. 800 m² Verkaufsfläche) durch privatwirtschaftliche
Initiativen eine Konzentration auf die abgegrenzten Stadtteilzentren zu fördern, um ein höheres
Maß an Kompaktheit und Angebotsvielfalt zu erreichen.
Im Sinne des Bau- und Planungsrechtes kommt dem weiter zu entwickelnden Hauptzentrum Löhne-Bahnhof (mit der Nebenlage des angrenzenden Abschnittes der Königstraße) und dem größeren Nebenzentrum Mennighüffen aufgrund ihrer Versorgungsbedeutung eine besondere Schutzwürdigkeit zu. Deshalb ist der räumlichen Abgrenzung und der verbindlichen planerischen Festlegung der Bereiche eine Schlüsselrolle für eine städtebaulich ausgerichtete Einzelhandelsentwicklung der Gesamtstadt beizumessen.
Nach den aktuellen Rechtsgrundlagen sind die zentralen Versorgungsbereiche im Flächennutzungsplan der Stadt Löhne darzustellen und textlich zu begründen.
6.3
Weiterentwicklung der dezentralen Agglomerationsstandorte des
Einzelhandels
Unter Bezug auf den im Juli 2013 in Kraft getretenen, neuen Landesentwicklungsplans NordrheinWestfalen (LEP NRW) ist für die bestehenden dezentral gelegenen Ergänzungsstandorte des
Seite 68 von 71
großflächigen Einzelhandels der Stadt Löhne ein „Einfrieren“ der gegenwärtigen Größe und Sortimentsstruktur planerisch zu verfolgen, sofern es sich um Betriebe mit zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimenten handelt. Nach den Zielen des LEP genießen die bestehenden Standorte zwar Bestandsschutz, sofern sie mit den Zielen der Landesplanung nicht übereinstimmen, sollen die Standorte jedoch so überplant werden, dass ausschließlich der genehmigte Bestand festgeschrieben wird. Erweiterungen sollen nur ausnahmsweise zugelassen werden, soweit hierdurch
zentrale Versorgungsbereiche nicht im Bestand und in ihrer Funktionsfähigkeit gefährdet werden.
Aufgrund der Versorgungsbedeutung großflächiger Betriebe für die strukturelle Entwicklung der
Einzelhandelsschwerpunkte in den Stadtteilen der Stadt Löhne wird empfohlen, geplante Erweiterungen oder Nutzungsänderungen des großflächigen Einzelhandels an den dezentralen Agglomerationsstandorten einer sorgfältigen Einzelfallprüfung der möglichen Auswirkungen zu unterziehen.
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7
Fazit
Unter raumordnerischen Gesichtspunkten wird das Mittelzentrum Löhne zurzeit seinen zentralörtlichen Versorgungsaufgaben als Einkaufsstadt für die städtische Bevölkerung in vollem Umfang gerecht. Sowohl im Bereich der Versorgung mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten als auch im
Bereich der zentrenrelevanten Sortimente entsprechen die Ausstattungsmerkmale der Stadt dem
Niveau anderer Mittelzentren, so dass in der gesamtstädtischen Betrachtung kein quantitatives
Angebotsdefizit festzustellen ist. Ungleichgewichte sind hingegen bei der Verteilung des Einzelhandelsbesatzes auf Betriebstypen und -größen zu identifizieren. So besteht ein großes Angebot
an großflächigen SB-Betriebstypen, das einhergeht mit einer unterdurchschnittlichen Ausstattung
der Stadt mit kleinflächigen, spezialisierten Fachgeschäften. Weiterhin ist der Mangel an einem
verdichteten, innerstädtischen Versorgungszentrum mit Verweilqualität als Strukturproblem der
Einkaufsstadt anzuführen.
Im Hinblick auf eine nach raumordnerischen und städtebaulichen Kriterien ausgerichteten Einzelhandels- und Standortentwicklung der Stadt Löhne wird eine Vorrangstellung des zu entwickelnden
Hauptzentrums Löhne-Bahnhof für erforderlich gehalten, um schrittweise einen städtebaulichen
und funktionalen Stadtmittelpunkt zu realisieren, der nur bei stärkerer Ausprägung als Geschäftsund Dienstleistungszentrum eine Leitfunktion in der Gesamtstadt wahrnehmen kann. Durch bauleitplanerische Steuerung sollte die Ansiedlung großflächiger Einzelhandelsbetriebe mit
zentrenrelevanten Sortimenten so weit wie möglich auf den gutachterlich abgegrenzten, zentralen
Versorgungsbereich in Löhne-Bahnhof gelenkt werden.
Dem größeren Stadtteil-Nebenzentrum Mennighüffen kommt auch künftig neben dem Hauptzentrum Löhne-Bahnhof eine wichtige Ergänzungsfunktion mit Stadtteilbezug zu, so dass für den zugeordneten zentralen Versorgungsbereich eine moderate Ergänzung und Differenzierung der Angebote, auch mit großflächigen Betrieben, anzustreben ist.
In der Gesamtbilanz der vorliegenden Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes der Stadt Löhne sind folgende Ergebnisse und Empfehlungen hervorzuheben:
Im Untersuchungszeitraum 2008 (GMA-Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes
Löhne von 2005) bis zur aktuellen Fortschreibung im Jahre 2013 sind sowohl unter
quantitativen als auch unter qualitativen Aspekten keine wesentlichen
Strukturveränderungen im Einzelhandel der Stadt Löhne eingetreten. Grundlegende
Änderungen in der nach städtebaulichen Ordnungskriterien ausgerichteten Einzelhandelsund Standortentwicklung seitens der Stadt Löhne werden demgemäß nicht vorgeschlagen.
Das Hauptaugenmerk der Stadt Löhne zur Erhaltung und Festigung der
Versorgungsfunktionen im Rahmen der bauleitplanerischen Steuerung sollte - auch vor
dem Hintergrund der demografischen Entwicklung - darauf gelegt werden, eine
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bedarfsgerechte und wohnungsnahe Grundversorgung in den Stadtteilen zu sichern.
Hierzu ist in einem überschaubaren Entwicklungszeitraum vorrangig die Erhaltung und
moderate Ergänzung der mehrpoligen Einzelhandelsstruktur und eine Beschränkung der
Ansiedlungsmöglichkeiten des großflächigen Einzelhandels mit zentrenrelevanten
Sortimenten an dezentralen Standorten des Stadtgebietes weiter zu verfolgen.
Nach wie vor ist festzustellen, dass die Zentrenstruktur der Stadt aufgrund der
Stadtentwicklungsgeschichte und der dispersen Siedlungsstruktur noch kein adäquat
ausgestattetes innerstädtisches Hauptzentrum aufweist, das in einem Mittelzentrum
idealtypisch einen hohen Bedeutungsüberschuss durch Angebote des gehobenen Bedarfs
im Vergleich zu den nachgeordneten Neben- und Nahversorgungszentren der übrigen
Stadtteile besitzt.
Gleichwohl wird der Stadt Löhne im Sinne einer langfristig angelegten
Entwicklungsstrategie empfohlen, im Stadtteil Löhne-Bahnhof die in den letzten Jahren
durch Betriebsneuansiedlungen im Bereich der Bünder Straße (sog. „Investorenwiese“)
erreichte Angebotsergänzung weiter zu führen, um das Stadtteilzentrum sukzessive zu
einem Hauptzentrum zu entwickeln und in seiner Ausstrahlung zu stärken. Größere
Entwicklungsflächen für einen städtebaulich und funktional integrierten Ausbau des
Einzelhandels sind nach aktuellem Stand jedoch nicht kurzfristig verfügbar.
Als größeres Nebenzentrum kommt insbesondere dem zentralen Versorgungsbereich
Mennighüffen für die Ansiedlung zusätzlicher großflächiger Betriebe mit
Nahversorgungsangeboten in Betracht. Zur Stärkung der wohnungsnahen Versorgung
wird empfohlen, in den zurzeit gering ausgestatteten zentralen Versorgungsbereichen
Gohfeld-Zentrum, Gohfeld-Koblenzer Straße und Löhne-Ort die Nahversorgungsangebote
zu ergänzen.
Für die bestehenden dezentralen Einzelhandelsagglomerationen Marktkauf, AlbertSchweizer-Straße, Ringstraße und Koblenzer Straße (Famila) sollen künftig bei
Nutzungsänderungen, Erweiterungen oder Neuansiedlungen über den Bestandsschutz
genehmigter Betriebe/ Nutzungen hinaus zum Schutz der städtebaulich integrierten
Stadtteilzentren nur noch nicht-zentrenrelevante Angebote zugelassen werden.
Angebotsergänzungen mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten werden an diesen
Standorten als strukturverträglich bewertet.
Much/ Köln, im Oktober 2013
Sachverständigenbüro Peter U. Berger/ BBE Handelsberatung GmbH
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Einzelhandelskonzept der Stadt Löhne

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