Real Estate News

Real Estate
2/2014
Real Estate News
Inhalt
3CFO-Services
CFO Survey – Immobilienwirtschaft zeigt Zurück­
haltung auf hohem Niveau
7Umsatzsteuer
Übergang der Steuerschuldnerschaft für
Bauleistungen – Reaktionen auf geänderte
BFH-Rechtsprechung
9
Internationale Rechnungslegung
IFRS 13 – Anhangsangaben: Wie haben die
Immobilienunternehmen die Vorgaben umgesetzt?
11 Organisation & Prozesse
Benchmarkanalyse und Ikanos-Award 2014 …
12Publikationen
13Veranstaltungen
14 Unsere Immobilienkompetenz
Vorwort
Wie wohnt Europa und was kostet Wohnen in Europa?
Diese Fragen haben wir mit unserer Studie „Deloitte
Property Index – Overview of European Residential
Markets“ untersucht. Dabei haben unsere Deloitte-Büros
in 16 Ländern alle Daten und Fakten rund um „Wohnen
in Europa“ ausgewertet und analysiert. Erstmals wurden
in 2013 auch Irland, Portugal und Israel einbezogen.
In Europa werden immer weniger Wohnungen gebaut.
Pro 1.000 Einwohner sank die Zahl von 3,9 im Jahr 2011
bzw. 3,3 im Jahr 2012 auf 2,5 im Jahr 2013. Deutschland liegt hierbei 2013 im EU-Schnitt, konnte sich aber
im Vergleich zum Vorjahr deutlich verbessern.
Deutschland ist das Land der Mieter: Es weist die
meisten Mieter im europäischen Vergleich auf. Den
meisten (privaten) Wohnungsbesitz findet man in
Ungarn, Spanien und Italien.
Und dies sind nur einige der Ergebnisse aus dem
„Deloitte Property Index“.
Wir informieren Sie in den Deloitte Real Estate News
darüber hinaus über weitere aktuelle Entwicklungen und
Trends in der Immobilienbranche.
Was steht auf der Agenda der CFOs der Immobilienbranche? Unser CFO Survey gibt hierauf Antworten.
Was ist bei der Aufstellung des Anhangs nach IFRS 13
zu beachten? Und was sind die besten Strategien im
Hinblick auf § 13 b UStG nach den aktuellen BMFSchreiben?
Welche Entwicklungen und Trends darüber hinaus für
Sie von Bedeutung sind, lesen Sie in dieser Ausgabe der
Real Estate News.
Wir freuen uns über Ihr Interesse an unseren Real Estate
News und stehen Ihnen für Anregungen, Fragen und
Diskussionen jederzeit gerne zur Verfügung.
Schreiben Sie uns bitte eine Mail an real-estate-news@
deloitte.de, wir freuen uns wie immer über Ihr Feedback.
Für das Deloitte Real Estate Team Deutschland
Michael Müller
Real Estate Leader Deloitte Deutschland
2
CFO Survey – Immobilienwirtschaft zeigt
Zurückhaltung auf hohem Niveau
Während die Finanz- und Euro-Krise in den letzten Jahren
viele Branchen vor große Herausforderungen stellte,
erfuhr die deutsche Immobilienwirtschaft eine Hochphase.
Die Nachfrage ist durch das vermehrte Engagement von
Investoren wie von Haushalten deutlich gestiegen. Das
niedrige Zinsniveau sowie die hohe Unsicherheit waren
die Haupttreiber. Die große Frage für die Branche ist, ob
dieser Trend sich auch nach dem Ende der Euro-Krise und
der sinkenden Unsicherheit ungebrochen fortsetzt oder
abflacht. Im aktuellen Deloitte CFO Survey zeigen sich die
CFOs der Immobilienbranche eher verhalten optimistisch.
Interessanterweise unterscheiden sich die Erwartungen
und Einschätzungen der Immobilien-CFOs von denen
anderer Branchen sehr deutlich und entwickeln sich
gegenläufig. Dies betrifft Geschäftsaussichten, Investitionsplanung, Strategie und Risiken. Die Einschätzungen
in der Interpretation der CFO-Rolle sind dagegen weitgehend deckungsgleich.
Gruppen nochmals vergrößert. Inzwischen liegt der
Indexwert der Geschäftsaussichten für die ImmobilienCFOs 26 Prozentpunkte unterhalb des Indexwerts der
CFOs der restlichen Wirtschaft, im Herbst 2012 lag er
noch 45 Prozentpunkte darüber (Abb. 1).
Trotz der stagnierenden Geschäftsaussichten sind die
Umsatzerwartungen der Immobilien-CFOs unverändert
hoch; knapp zwei Drittel von ihnen erwarten einen
Anstieg der Umsätze in 2014. Allerdings zeichnet
sich auch hier die gleiche Entwicklung wie bei den
Geschäftsaussichten ab – die CFOs der restlichen Wirtschaft gewinnen an Zukunftsoptimismus, während die
Erwartungen der Immobilien-CFOs stagnieren.
Investitionen – Immobilien-CFOs planen eher konservativ
Fehlende Unternehmensinvestitionen stellten auch im
letzten Jahr die größte Wachstumsbremse der deutschen Wirtschaft dar. Eine Ausnahme bildete dabei
jedoch die Immobilienwirtschaft. Hier zeigten die CFOs
eine hohe Investitionsbereitschaft; weit über die Hälfte
von ihnen plante eine Erhöhung der Investitionsausgaben. Während sich nun auch bei den CFOs der restlichen
Wirtschaft die Investitionshemmungen langsam zu lösen
scheinen, werden die Immobilien-CFOs in ihrer Planung
wieder zurückhaltender. Zwar will nach wie vor eine
deutliche Mehrheit unter ihnen (54%) ihre Investitionsausgaben erhöhen, jedoch zeichnet sich auch hier eine
rückläufige Tendenz an.
Geschäftsaussichten – Immobilien-CFOs mit verhaltenen Erwartungen
Lagen die Geschäftsaussichten der Immobilien-CFOs in
den vergangenen zwei Jahren stets deutlich über den
Erwartungen der CFOs der restlichen Wirtschaft, so
hat sich dieses Bild nun deutlich verändert. Im Herbst
2013 lagen die Geschäftsaussichten der ImmobilienCFOs zum ersten Mal seit Frühjahr 2012 unterhalb der
Aussichten der CFOs der restlichen Wirtschaft. Diese
Entwicklung hat sich im aktuellen CFO Survey fortgesetzt
und die Lücke zwischen den Einschätzungen der beiden
Dr. Alexander Börsch
Leiter Research Deloitte
Tel: +49 (0)89 29036 8689
[email protected]
Julia Pabst
Tel: +49 (0)89 29036 8036
[email protected]
Abb. 1 – Entwicklung Geschäftsaussichten (Indexwert)
Frage: Wie beurteilen Sie die momentanen Geschäftsaussichten Ihres Unternehmens?
39%
30%
23%
14%
negativ
positiv
20%
21%
7%
14%
13%
H1 2013
H2 2013
H1 2014
-15%
H1 2012
H2 2012
Immobilienwirtschaft
Restliche Wirtschaft
Hinweis: Der Indexwert ist der Saldo der positiven und negativen Einschätzungen.
3
Auch die CFOs der restlichen Wirtschaft bleiben ihrem
strategischen Kurs treu. Wie bereits im Vorjahr fährt die
Mehrheit unter ihnen eine Doppelstrategie aus Kostensenkung und Innovation (Abb. 2).
Risiken – Instabiles Finanzsystem wieder Hauptrisiko für Immobilien-CFOs
Waren Rezessionsängste während des letzten Jahres bei
den CFOs immer deutlicher in den Hintergrund getreten,
rücken sie aktuell in der Immobilienwirtschaft wieder in
den Vordergrund. Knapp die Hälfte der Immobilien-CFOs
fürchtet eine Destabilisierung des Finanzsystems. Dies
könnte auf die Unsicherheit hinsichtlich der Weiterführung
der lockeren Geldpolitik der Zentralbanken zurückzuführen
sein; die Immobilienwirtschaft profitiert momentan noch
stark von den herrschenden günstigen Finanzierungsbedingungen. Weiter fürchten Immobilien-CFOs einen
Rückgang der Inlandsnachfrage, was darauf hindeuten
könnte, dass sie eine Abkühlung des deutschen Immobilienmarktes als ein realistisches Szenario ansehen. In der
restlichen Wirtschaft dagegen sehen nur sehr wenige
CFOs die Gefahr eines instabilen Finanzsystems. Hier
herrscht vielmehr die Angst vor Nachfragerückgängen im
In- und Ausland. Auch arbeitsmarktbezogene Risiken wie
der drohende Fachkräftemangel und steigende Lohnkosten stellen für einen großen Anteil der CFOs in der restlichen Wirtschaft ein hohes Risiko dar (Abb. 3).
Abb. 2 – Strategische Prioritäten für die nächsten zwölf Monate (hohe Priorität)
Frage: In welchem Ausmaß werden die folgenden Geschäftsstrategien für Ihr Unternehmen in den
nächsten zwölf Monaten Priorität haben?
Erhöhung operativer
Cashflow
Kostensenkungen
Einführung neuer Produkte/
Dienstleistungen
67%
53%
27%
Wachstum durch
Firmenübernahme
Erhöhung Investitionen
(CAPEX)
Expansion in neue Märkte
27%
27%
13%
39%
62%
27%
%
55%
18%
%
Immobilienwirtschaft
39%
Restliche Wirtschaft
Hinweis: Die Prozentangaben geben den Anteil der Antwortenden an, die der jeweiligen Strategie eine hohe Priorität zuordnen.
Abb. 3 – Risikofaktoren in den nächsten zwölf Monaten
Frage: Welche der folgenden Faktoren stellen für Ihr Unternehmen in den nächsten zwölf Monaten ein
hohes Risiko dar?
Immobilienwirtschaft
Restliche Wirtschaft
60%
47%
Risikolevel
Strategie – Immobilien-CFOs bleiben ihrer Ausrichtung treu
Hinsichtlich der Reihenfolge ihrer strategischen Prioritäten hat sich bei den CFOs der Immobilienwirtschaft im
Vergleich zum Vorjahreszeitraum kaum eine Veränder­
ung ergeben. Für eine deutliche Mehrheit von ihnen
stehen gesunde Unternehmensbilanzen weiterhin im
Fokus ihrer strategischen Ausrichtung. So rangieren die
Erhöhung des operativen Cashflows und Kostensenkungen nach wie vor ganz oben auf der Agenda. Klar offensive Strategien, wie die Expansion in neue Märkte oder
die Entwicklung von neuen Produkten/Dienstleistungen,
sind dagegen deutlich weiter unten in der Prioritätenliste
angesiedelt.
Instabiles
Finanzsystem
50%
40%
Schwächere
Inlandsnachfrage
33%
30%
Steigende
Lohnkosten
27%
Steigende
Energiekosten
20%
20%
17%
13%
Fachkräftemangel
Schwächere
Auslandsnachfrage
Schwächere
Inlandsnachfrage
Steigende
Energiekosten
Schwächere
Auslandsnachfrage
44%
42
39 40 %
Fachkräftemangel
38 % %
%
Steigende
Lohnkosten
28%
Steigende
Rohstoffkosten
10%
Instabiles
Finanzsystem
7% 7%
Steigende
Rohstoffkosten
0%
Hinweis: Die Angaben (in Prozent) geben den Anteil der Antwortenden an, die das jeweilige Risiko als hoch einschätzen.
Knapp die Hälfte der ImmobilienCFOs fürchtet eine Destabilisierung
des Finanzsystems.
4
Abb. 4 – Langfristige Trends
Frage: Welche der folgenden Trends werden langfristig Ihr Geschäft am meisten beeinflussen?
(Mehrfachnennungen möglich)
Demografischer Wandel
Digitalisierung
Ressourcenknappheit
67%
53%
27%
Konkurrenzdruck durch
branchenfremde Unternehmen/
Start-ups
Ausdifferenzierung/
Individualisierung
von Kundenbedürfnissen
Konkurrenzdruck durch
Emerging-MarketsUnternehmen
20%
13%
0%
45%
33%
23%
%
23%
22%
Immobilienwirtschaft
%
40%
Restliche Wirtschaft
Hinweis: Die Prozentangaben geben den Anteil der Antwortenden an, die dem jeweiligen Trend einen großen Einfluss zuordnen.
Abb. 5 – CFO-Kompetenzen
Frage: Welche Kompetenzen sind in Ihrer momentanen CFO-Rolle am wichtigsten?
(Mehrfachnennungen möglich)
47%
56%
53%
20%
53%
32%
60%
56%
%
Überdurchschnittliche
Durchsetzungskraft
Fähigkeit zum
Netzwerken in die
Geschäftsbereiche
Ausgeprägtes
strategisches
Denken
Tiefe
Bilanzierungskenntnisse
80%
50%
Tiefes Industrieverständnis
40%
Vertiefte
Kenntnisse
im Bereich IT
33%
46%
76%
Tiefes
Verständnis der
Finanzmärkte
Überdurchschnittliche
Kommunikationsfähigkeit
Immobilienwirtschaft
47%
%
Fähigkeit
zum Netzwerken
außerhalb des
Unternehmens
27%
Langfristige Trends – Demografischer Wandel als
Top-Herausforderung für Immobilienwirtschaft
Über zwei Drittel der Immobilien-CFOs sind sich einig;
der demografische Wandel wird ihr Geschäft langfristig
am meisten beeinflussen. Die Alterung der Gesellschaft
wird die Immobilienwirtschaft voraussichtlich schon sehr
bald vor vielseitige Herausforderungen stellen. Neue
Kundenprofile mit speziellen Ansprüchen und Wünschen
sowie veränderten Finanzierungsmöglichkeiten werden
entstehen. Daneben sieht mehr als die Hälfte der
Immobilien-CFOs in der fortschreitenden Digitalisierung
ebenfalls eine große Herausforderung für die Zukunft.
Für die CFOs der restlichen Wirtschaft dagegen scheint
der Wandel durch die Digitalisierung interessanterweise keinen gravierenden Einfluss auf ihre zukünftige
Geschäftstätigkeit zu haben – lediglich ein Drittel von
ihnen sieht ihn als einen nachhaltig geschäftsbeeinflussenden Trend an. Vielmehr stellen der demografische
Wandel sowie der zunehmende Konkurrenzdruck durch
Emerging-Markets-Unternehmen für sie eine große Herausforderung dar (Abb. 4).
CFO-Rolle – Strategisches Denken als Kernkompetenz
In der nahen Vergangenheit konnte ein Wandel der
CFO-Rolle von der reinen Finanzfunktion hin zum
Strategen und Business Partner der anderen Geschäftsbereiche beobachtet werden. Eine deutliche Mehrheit
sieht sich als wichtigsten Ansprechpartner des CEO. Das
veränderte Rollenbild spiegelt sich auch in den Anforderungen an den CFO von heute wider. Kompetenzen
wie ausgeprägtes strategisches Denken und Kommunikationsfähigkeit stehen ganz oben auf der Skill-Liste der
CFOs, auch in der Immobilienbranche. Im Vergleich zu
den CFOs der restlichen Wirtschaft rangieren bei den
Immobilien-CFOs auch fachliche Kompetenzen, wie ein
tiefes Verständnis für Finanzmärkte und Bilanzierungskenntnisse, weit oben im Anforderungsprofil (Abb. 5).
7%
22%
Restliche Wirtschaft
5
Fazit
In der deutschen Immobilienwirtschaft scheint sich eine
Verlangsamung des Wachstumstrends abzuzeichnen.
Während sich die Immobilien-CFOs in der nahen Vergangenheit deutlich optimistischer und wachstumsorientierter gezeigt haben als ihre Kollegen aus der restlichen
Wirtschaft, fahren sie aktuell ihre Geschäftsaussichten
und Wachstumsabsichten schrittweise zurück. Diese Entwicklung findet auf einem hohen Niveau statt, jedoch
scheint zumindest ein vorläufiger Höhepunkt in der
Dynamik der Immobilienbranche erreicht zu sein. Ob
dies eine Verschnaufpause oder ein Wendepunkt nach
einer rasanten Aufwärtsbewegung ist, wird nicht zuletzt
von der künftigen Entwicklung des makroökonomischen
Umfelds abhängen.
Über zwei Drittel der ImmobilienCFOs sind sich einig; der demografische Wandel wird ihr Geschäft
langfristig am meisten beeinflussen.
6
Übergang der Steuerschuldnerschaft für
Bauleistungen – Reaktionen auf geänderte
BFH-Rechtsprechung
In Ausgabe 04/2013 unserer Real Estate News hatten
wir über die aktuelle Rechtsprechungsentwicklung
(BFH-Urteil vom 22.08.2013, Az.: V R 37/10) zu diesem
„Dauerbrenner“ des Immobiliensteuerrechts sowie deren
zu erwartende weitreichende Konsequenzen berichtet.
Zwischenzeitlich hat die Finanzverwaltung in zwei BMFSchreiben hierzu Stellung genommen, mindestens ein
Weiteres ist bereits angekündigt. Eine Gesetzesänderung
wird ebenso zeitnah erwartet.
Mit BMF-Schreiben vom 05. Februar 2014 (BStBl. I 2014,
233) hat die Finanzverwaltung sich den Rechtsgrundsätzen des BFH-Urteils vom 22.08.2013 angeschlossen.
Mit BMF- Schreiben vom 08. Mai 2014 (BStBl. I 2014,
823) hat sie dem dringenden Verlangen der Praxis nach
einer Übergangsregelung hinsichtlich möglicher Abrechnungsmodalitäten Rechnung getragen. Zu der in ihrer
wirtschaftlichen Tragweite bedeutsamsten Frage nach
der Liquiditätswirkung dieser Rechtsprechung für die
Vergangenheit hat die Finanzverwaltung bislang nicht
Stellung genommen, hierzu aber ein weiteres BMFSchreiben angekündigt.
BMF-Schreiben vom 05. Februar 2014
Die Finanzverwaltung hat sich in folgenden Punkten der
BFH-Rechtsprechung angeschlossen:
Für den Übergang der Steuerschuldnerschaft kommt
es nunmehr auf einen „Direktbezug“ und somit darauf
an, dass „der Leistungsempfänger die an ihn erbrachte
Bauleistung seinerseits zur Erbringung einer derartigen
Leistung“ verwendet (Abschnitt 13b 3. Absatz 1 Satz 2
UStAE n.F.). Umgekehrt greift die Steuerschuldnerschaft
des Leistungsempfängers derzeit nicht für Bauträger,
die ausschließlich Lieferungen erbringen, die unter das
Grunderwerbsteuergesetz fallen.
Die bisherige Ausschlussgrenze von 10%, ist derzeit irrelevant. Entscheidend ist vielmehr ein Nachweis, aus dem
sich ergibt, dass der Leistungsempfänger ein Unternehmer ist, der die empfangenen Bauleistungen seinerseits
zur Erbringung einer derartigen Leistung verwendet
(„Direktbezug“).
Im Übrigen kommt es nicht mehr darauf an, ob sich
die Beteiligten über die Handhabung der Steuerschuldnerschaft des Leistungsempfängers ursprünglich einig
waren oder nicht. Die Vereinfachungsregelung in
Abschnitt 13b 8 UStAE wird in Bezug auf Bauleistungen
herausgenommen und mithin abgeändert (vgl. dazu
jedoch die Übergangsregelungen im BMF-Schreiben
vom 08. Mai 2014).
BMF-Schreiben vom 08. Mai 2014
Für vor dem 15. Februar 2014 begonnene Bauprojekte
besteht umfassend die Möglichkeit der einvernehmlichen
weiteren Anwendung als §-13b-UStG-Umsatz (somit
weiterhin Steuerschuldnerschaft des Leistungsempfängers). Wir empfehlen, die Einvernehmlichkeit mittels eines
gesonderten Schreibens an den Leistenden zu fixieren.
Die Notwendigkeit von Rechnungsberichtigungen besteht
dann nicht. In der Schlussrechnung ist dabei der Passus
aufzunehmen, dass die Beteiligten einvernehmlich davon
ausgehen, dass der Leistungsempfänger in Anwendung
der bis zum 14. Februar 2014 geltenden Verwaltungsanweisungen in Abschnitt 13b 3 und 13b 8 UStAE als
Leistungsempfänger nach § 13b Abs. 5 i.V.m. Abs. 2 Nr. 4
UStG auch Steuerschuldner der Schlusszahlung ist.
Das BMF-Schreiben (Datum der Veröffentlichung des
BMF-Schreibens vom 05. Februar 2014 im Bundessteuerblatt: 14. Februar 2014) ermöglicht im Übrigen Übergangsregelungen für Anzahlungsfälle, bei denen vor dem
15. Februar 2014 Anzahlungen geleistet wurden, deren
Schlussabrechnung jedoch erst ab dem 15. Februar 2014
erfolgt.
Gesetzlicher Grundfall: Abschlagsrechnungen wurden
unter Anwendung von § 13b UStG erstellt. Die Berichtigung der Abschlagsrechnungen kann unterbleiben,
wenn der leistende Unternehmer in der Schlussrechnung
die Umsatzsteuer auf das Gesamtentgelt anfordert.
Die geleisteten Anzahlungen sind mit dem Nettobetrag
abzusetzen. Der Leistungsempfänger hat im Voranmeldungszeitraum der Leistungserbringung die von ihm
bisher angemeldete Umsatzsteuer auf die Anzahlungen
zu berichtigen. Die Notwendigkeit von Rechnungsberichtigungen besteht nicht.
Heiko Borberg
Tel: +49 (0)40 32080 4962
[email protected]
Dr. Michael Pannen
Partner
Tel: +49 (0)211 8772 2513
[email protected]
In einem für die Immobilienwirtschaft eher atypischen
Ausnahmefall besteht folgende Abrechnungsalternative: Ist der Leistungsempfänger zum vollen Vorsteuerabzug berechtigt, kann der leistende Unternehmer
BMF schließt sich BFH-Rechtsprechung an, schweigt sich zu weitreichenden Liquiditätsvorteilen für
Bauträger aus zurückliegenden Jahren
jedoch weiterhin aus.
7
in der Brutto-Schlussrechnung alternativ lediglich das
um die Netto-Anzahlungen geminderte Gesamtentgelt
für die Berechnung der Umsatzsteuer zugrunde legen
(Beispiel 1 des BMF-Schreibens). Die Anzahlungen
werden somit partiell nach § 13b UStG behandelt,
während die Schlussrechnung und gegebenenfalls
weitere Abschlagsrechnungen brutto abgerechnet
werden. Eine Berichtigung der Rechnungen und der
vom Leistungsempfänger angemeldeten Umsatzsteuer
entfällt.
kein Vertrauensschutz mehr. Vor dem Hintergrund der
uns vorliegenden Musterschreiben der Finanzverwaltung
an Bauträger, die Erstattungsanträge gestellt haben, wird
die Finanzverwaltung nichts unversucht lassen, die Frage
des Vertrauensschutzes bis zu Gerichtsentscheidungen
offenzuhalten. Diese Position ist aus Verwaltungssicht
angesichts der zu erwartenden finanziellen Belastung
verständlich, bedarf gleichwohl einer kritischen Überprüfung. Ab dem 15. Februar 2014 dürfte die „Vertrauensschutzfrage“ dann endgültig erledigt sein.
Darüber hinaus regelt das Schreiben, dass der Nachweis,
dass der Leistungsempfänger die von ihm bezogene
Bauleistung selbst zur Erbringung einer Bauleistung verwendet, nicht an Formvorschriften gebunden ist, also
nach wie vor mittels einer gültigen und für Umsatzsteuerzwecke vorgelegten Freistellungsbescheinigung nach
§ 48b EStG geführt werden kann. Alternativ kann der
Nachweis auch mit einer entsprechenden, beispielsweise
in Verträge aufgenommenen Bestätigung des Leistungsempfängers erbracht werden.
Geschäftsführungen sowie Vorstände von Bauträgerunternehmen könnten sich die weitergehende Frage nach
möglichen „Regressansprüchen“ von Anteilseignern
stellen, sollten solche Erstattungsanträge versäumt
werden. Zur Wahrung möglicher Erstattungsansprüche gegenüber der Finanzverwaltung sollten entsprechende Umsatzsteuerveranlagungen verfahrensrechtlich
änderbar gehalten werden; sodann ist bis zum Ablauf
der (mindestens vierjährigen) Festsetzungsfrist keine
überhastete Eile geboten. An dieser Stelle ist jedoch –
wie oben beschrieben – erhöhte fachliche Aufmerksamkeit verlangt. Nicht zuletzt sollten vor der Stellung von
Anträgen auch die zivilrechtlichen Aspekte (bspw. einer
möglichen Weiterleitungsverpflichtung von Umsatzsteuer-Erstattungsbeträgen an Bauleister) sowie weitere
steuerliche Aspekte außerhalb der Umsatzsteuer (bspw.
mögliche BP-Risiken in anderen Steuerarten) sorgfältig
geprüft werden.
Weiterhin wird klargestellt, dass ein Organkreis auch
dann Steuerschuldner für eine an eine Organkreisgesellschaft erbrachte Bauleistung ist, wenn diese Leistung
durch eine andere Gesellschaft des Organkreises für eine
Bauleistung verwendet wird. Die zuvor gültige Begrenzung der Anwendung von § 13b UStG lediglich auf
einzelne zivilrechtliche Gesellschaften eines Organkreises
(A 13b 3. Abs. 7 a.F.) ist damit nicht weiter anzuwenden.
Ausblick/weitere Entwicklung
Die Finanzverwaltung hat bereits ein weiteres BMFSchreiben zu einer für die Praxis sehr bedeutsamen
Frage angekündigt. Dieses soll sich mit der Frage nach
der Liquiditätswirkung dieser Rechtsprechung für die
Vergangenheit auseinandersetzen. Konkret wird es um
die Frage nach möglichen Erstattungsanträgen von
Bauträgern (aufgrund in der Vergangenheit zu Unrecht
gezahlter „13b-Umsatzsteuer“) und diesen voraussichtlich nicht bzw. allenfalls teilweise gegenüberstehenden
Umsatzsteuernachforderungen bei Bauunternehmen
gehen (Frage nach der Reichweite von Vertrauensschutzregelungen).
Nach unserer Auffassung ist die rückwirkende Nachforderung von Umsatzsteuerbeträgen bei Bauleistern
zumindest für formal bestandskräftige Umsatzsteuerveranlagungen bis zur Veröffentlichung des BFH-Urteils
vom 22. August 2013 durch den BFH am 27. November
2013 nicht möglich. In der Folgezeit ab 28. November
2013 besteht nach Ansicht der Finanzverwaltung wohl
8
Ebenso mit Spannung erwartet werden darf die
Reaktion des Gesetzgebers. Es wird zeitnah damit
gerechnet, dass er (mit Wirkung für die Zukunft) weitestgehend diejenige Rechtslage wieder herstellen wird, die
vor Ergehen des BFH-Urteils bereits nach Auffassung der
Finanzverwaltung gegolten hat, insbesondere die Einbeziehung von Bauträgern in den Anwendungsbereich des
Übergangs der Steuerschuldnerschaft bei Bauleistungen
sowie die „Wiedereinführung“ der 10%-Grenze. Hierzu
sind auf Initiative der Bundesländer bereits Formulierungsvorschläge in der politischen Debatte und Abstimmung durch den Bundesrat. Kontrovers diskutiert wird
jedoch insbesondere, ob die Vorschläge den Vorgaben
von EuGH und BFH für eine EU-rechtskonforme Ausgestaltung entsprechen bzw. wie eine solche erreicht
werden könnte. Hierzu stehen wir in intensivem Fachaustausch mit den einschlägigen Branchenverbänden,
involvierten politischen Gremien sowie hochrangigen
Vertretern der Finanzverwaltung und sind somit aktiver
Bestandteil der aktuellen Entwicklungen.
IFRS 13 – Anhangsangaben: Wie haben
die Immobilienunternehmen die Vorgaben
umgesetzt?
Das International Accounting Standard Board (IASB)
hat mit dem IFRS 13 einen neuen Standard zur FairValue-Bewertung veröffentlicht, der ein einheitliches
Rahmenkonzept für die Bewertung schafft und deren
Nachvollziehbarkeit verbessern soll. Hierzu fordert der
Standard weitergehende Anhangsangaben, die erstmalig verpflichtend für den Abschluss 2013 zur Anwendung
kamen. Wie haben die Immobilienunternehmen diese
Vorgaben in den Abschlüssen umgesetzt und wo gibt es
noch Entwicklungsbedarf?
Erhöhung der Transparenz durch Ausweitung der
Anhangsangaben
Durch IFRS 13 „Fair Value Measurement“ wurden einheitliche und konsistente Vorschriften zur Ermittlung
des beizulegenden Zeitwerts (Fair Value) geschaffen, die
bislang in verschiedenen Standards, wie beispielsweise
IAS 39 „Finanzinstrumente“ bzw. IFRS 9 oder IAS 40
„Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien“, enthalten waren. Ziel war es, die Vergleichbarkeit bei der
Bemessung des beizulegenden Zeitwerts und der damit
verbundenen Angaben zur erhöhen und gleichzeitig die
unterschiedlichen Regelungen in den einzelnen Standards zu vereinheitlichen.
Wesentliche Neuerung war, die Bewertung auf eine
dreistufige Hierarchie von Inputparametern abzustellen,
deren Objektivierbarkeit mit den Ebenen sinkt. Zur Klassifizierung der Inputparameter wird zwischen am Markt
beobachtbaren (Level 1 und 2) und nicht beobachtbaren
Inputparametern (Level 3) unterschieden.
IFRS 13 hat darüber hinaus insbesondere den Umfang
der Anhangsangaben für Immobilienunternehmen
erhöht, wobei einzelne Vorgaben einen Interpretationsspielraum für die Anwender lassen. Es stellt sich die
Frage, wie die Immobilienunternehmen im IFRS- Konzernabschluss zum 31. Dezember 2013 die Vorgaben
des IFRS 13 umgesetzt haben.
Vor diesem Hintergrund haben wir die Konzernabschlüsse von sechs überwiegend bestandhaltenden
Unternehmen untersucht. Der Fokus war hierbei auf die
Vollständigkeit, Transparenz und Nachvollziehbarkeit der
Angaben gerichtet.
Konzept der Auswertung der Anhangsangaben
Der von den Unternehmen zu erstellende Anhang soll
den Nutzern insbesondere Antworten auf folgende
Fragen geben: „Wie sind die Zahlen im Rechenwerk
zustandegekommen?“ „Was enthalten die Zahlen in
den Rechenwerken?“ „Was enthalten die Zahlen in den
Rechenwerken nicht?“
Vor diesem Hintergrund schreibt IFRS 13 die Angabe
von Informationen vor, die Nutzern eines Abschlusses
insbesondere dabei helfen sollen zu beurteilen, welche
Bewertungsverfahren und Inputfaktoren verwendet
wurden und wie sich die einzelnen Inputfaktoren auf die
Bewertung der jeweiligen Assetklasse auswirken.
Hierbei sind die unterschiedlichen Assetklassen durch
das Unternehmen zu bestimmen. Entscheidend für die
Ermittlung dieser Klassen ist eine unterschiedliche Risikostruktur einzelner Immobilienarten. Der Umfang der
Anhangsangaben steht zum einen in direkter Abhängigkeit von der Häufigkeit der Bewertung (wiederkehrend
bzw. nicht wiederkehrend) und zum anderen von der
Objektivität der verwendeten Inputfaktoren (von Level 1
bis Level 3). Da es sich bei der laufenden Immobilienbewertung um eine wiederkehrende Bewertung handelt,
bei der in fast allen Fällen Inputfaktoren des Level 3 zur
Anwendung kommen, sind die Anhangsangaben sehr
umfänglich.
Rolf Künemann
Tel: +49 (0)211 8772 2362
[email protected]
IFRS 13 hat darüber hinaus insbesondere den Umfang der Anhangsangaben
für Immobilienunternehmen erhöht.
Aus unserer Sicht sind insbesondere folgende Angaben
hervorzuheben:
•Bildung von Assetklassen
•Angabe des Fair Value einschließlich Überleitungsrechnung
•Angabe der Hierachieebene (Inputfaktoren)
•Beschreibung der Bewertungstechnik und deren
Änderung
•Quantifizierung der am Markt beobachtbaren Inputfaktoren
•Nicht realisierte Gewinne und Verluste aus Bewertungsänderungen
•Beschreibung des Bewertungsprozesses
•Angabe von Sensitivitäten und Ausführungen zur
Abhängigkeit der Inputfaktoren zueinander
•Angaben zur bestmöglichen Verwendung
9
3,5
3,0
2,5
2,0
1,5
1,0
0,5
F
en
E
m
eh
rn
te
Un
Un
Un
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rn
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m
m
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en
D
C
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m
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rn
Un
Un
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rn
rn
eh
eh
m
m
en
en
A
B
0,0
te
Vorgaben insgesamt umgesetzt, Schwächen in
Detailangaben und Erläuterungstiefe
Insgesamt war festzustellen, dass die untersuchten
Unternehmen die geforderten Anhangsangaben nach
IFRS 13 weitestgehend umgesetzt haben, wobei es in
einzelnen Punkten deutliche Unterschiede insbesondere
im Hinblick auf den Detaillierungsgrad gab (vgl. Abb. 1).
Bei den meisten untersuchten Unternehmen haben sich
die Beschreibung des Bewertungsprozesses, der Sensitivitäten und der Inputfaktoren sowie deren Korrelation
aus unserer Sicht als Schwachstelle herausgestellt.
Abb. 1 – Gesamtergebnis
Un
Im Rahmen der von uns durchgeführten Analyse haben
wir anhand der obigen Kriterien die Umsetzung in den
jeweiligen Abschlüssen analysiert. Hierbei haben wir
je Kriterium Noten zwischen Eins und Fünf vergeben,
wobei bei einer vollumfänglichen Erfüllung der Angaben
eine Zwei vergeben wurde und eine Fünf dann zur
Anwendung kam, wenn die notwendige Angabe fehlte.
Abb. 2 – Beschreibung der Bewertungstechniken
4,0
3,5
3,0
2,5
2,0
1,5
1,0
0,5
Die Beschreibung des Bewertungsprozesses hat sich
bei den meisten Abschlüssen als Schwachstelle herausgestellt. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass drei
Unternehmen externe Bewerter mit der Ermittlung der
Fair Values beauftragen. Die übrigen Unternehmen
bewerten intern, verifizieren ihre Bewertung aber durch
externe Bewertungen. Insbesondere bei einer internen
Bewertung halten wir eine detaillierte Beschreibung des
Prozesses im Hinblick auf eine transparente Darstellung
für sehr bedeutsam.
10
F
en
E
hm
ne
er
Un
t
hm
te
rn
e
Un
te
rn
e
Un
hm
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D
C
en
m
er
ne
h
hm
ne
er
Un
t
te
rn
eh
Die Beschreibung der Bewertungstechniken ist bei den
meisten Unternehmen sehr detailliert erfolgt. Bis auf
eine Ausnahme waren die Modelle sehr transparent und
nachvollziehbar dargestellt. Das Ergebnis stellt sich wie
in Abbildung 2 abgebildet dar.
Un
Bei der Darstellung der Überleitungsrechnung zwischen
dem Vorjahreswert und dem Wert zum Bilanzstichtag
sehen wir noch Optimierungsbedarf. Insbesondere die
Überleitung getrennt nach Assetklassen fehlte in den
meisten untersuchten Abschlüssen.
Un
t
en
en
A
B
0,0
m
Im Hinblick auf die Differenzierung nach Assetklassen
konnten bei den untersuchten Unternehmen ebenfalls
deutliche Unterschiede festgestellt werden. Die Anzahl
der Klassen schwankt von sieben Risikoklassen mit
jeweils drei Unterklassen bis zu einer Zusammenfassung
aller Immobilien zu einer Klasse. Soweit Klassen definiert
wurden, haben die Unternehmen indes nicht alle geforderten Anhangsangaben gemacht.
Soweit zwischen den Inputfaktoren Abhängigkeiten bei
der Bemessung des beizulegenden Zeitwertes bestehen,
sind diese nach IFRS 13.93 (h) zu beschreiben. In der
Regel dürfte eine Quantifizierung nicht möglich sein und
ist daher durch eine verbale Erläuterung zu ersetzen. In
den von uns untersuchten Abschlüssen fehlte überwiegend die Beschreibung entsprechender Abhängigkeiten.
Hier sehen wir zusätzlichen Erläuterungsbedarf in den
kommenden Abschlüssen.
Fazit
Insgesamt wurden aus unserer Sicht die Vorgaben des
IFRS 13 bei den von uns analysierten Unternehmen
weitestgehend umgesetzt. Im Hinblick auf den Detaillierungsgrad einzelner Angaben konnten deutliche Unterschiede festgestelt werden. Insbesondere die Einteilung
der Immobilien in diverse Assetklassen wurde bei den
Unternehmen sehr unterschiedlich gehandhabt.
Benchmarkanalyse und Ikanos-Award 2014 …
… begannen wieder am 06. Mai 2014
Am 06. Mai 2014 startete erneut die Deloitte Benchmarkanalyse für die Wohnungswirtschaft. Bis zum
15. August 2014 haben interessierte Wohnungsunternehmen Zeit, die für die Benchmarkanalyse erforderlichen Daten in dem geschützten Internet-Portal
(Zugang unter www.baurevision-wowi-kennzahlen.de)
einzugeben.
Die Datenanalyse für die Teilnehmer wird bis zum
31. Oktober 2014 abgeschlossen und der Sieger des
Ikanos-Awards 2014 wird zeitgleich bekanntgeben.
Die Ergebnisse der Benchmarkanalysen der letzten
sieben Jahre haben gezeigt, dass die auf Basis der
Deloitte Value Map für die Wohnungswirtschaft aufbereiteten Kennzahlen für jedes teilnehmende Wohnungsunternehmen wertvolle Hinweise zu Verbesserungspotenzialen in den Prozessen und Abläufen geben. Es ist
wichtiger denn je, über den aktuellen Status des eigenen
Unternehmens Informationen zu erhalten und sich mit
anderen Wohnungsunternehmen unmittelbar zu vergleichen. Insbesondere in einem Zeitreihenvergleich ist es
möglich, bereits eingeleitete Verbesserungsmaßnahmen
in ihrer betriebswirtschaftlichen Wirkung zu verfolgen
und somit festzustellen, ob die erwünschten Effizienzsteigerungen eingetreten sind.
Die Benchmarkanalyse 2014 wird neben den finanzwirtschaftlichen Daten erneut auch Prozessbenchmarks für
die Verwaltungsprozesse der Wohnungsunternehmen
ermitteln. Diese zusätzliche Analyse zielt darauf ab,
den Teilnehmern aufzuzeigen, wo sie im Vergleich zu
den anderen Unternehmen in ihrer Peergroup bei der
Abwicklung ihrer personalintensiven Prozesse stehen.
Somit ermöglicht die Benchmarkanalyse 2014, ein strukturiertes und homogenes Stärken-/Schwächen-Profil
der teilnehmenden Unternehmen zu erstellen, bei dem
beginnend von der Metaebene der Value Map identifizierte Verbesserungspotenziale bis auf die jeweiligen
Kernprozesse heruntergebrochen werden.
Die Immobilienwirtschaft muss davon ausgehen, dass sie
aufgrund politischer und gesamtwirtschaftlicher Unsicherheiten und Volatilitäten laufend ihre Geschäftsprozesse,
Strategien und Verbesserungsprojekte auf den Prüfstand
stellen muss. Denn nur eine laufende Anpassung der
unternehmerischen Schwerpunkte sichert eine nachhaltige Unternehmensentwicklung in einem dynamischen
Umfeld. Die Benchmarkanalyse 2014 gibt Ihnen nicht nur
Antworten auf die Frage, wie effizient Ihr Unternehmen
aus gesamtwirtschaftlicher Sicht im Vergleich zu seiner
Peergroup steht, sondern ermöglicht Ihnen erstmalig,
identifizierte Verbesserungspotenziale integriert und
homogen auf die entsprechenden Prozesse zu spiegeln.
Wir laden Sie herzlich ein, sich an unserer diesjährigen
kostenlosen Benchmarkanalyse zu beteiligen, und
stehen Ihnen unter baurevision-wowi-kennzahlen@
deloitte.de oder telefonisch unter +49 (0)911 23074 43
gerne für weitere Informationen zur Verfügung.
Martin Thiermann
Tel: +49 (0)911 23074 43
[email protected]
Stefan Spech
Tel: +49 (0)911 23074 394
[email protected]
Interessierte Wohnungsunternehmen können sich unter
www.baurevision-wowi-kennzahlen.de registrieren.
Die Benchmarkanalyse 2014 wird
neben den finanzwirtschaftlichen
Daten erneut auch Prozessbenchmarks
für die Verwaltungsprozesse der Wohnungsunternehmen ermitteln.
11
Publikationen
Property index – Overview of European Residential Markets
Property index analyses factors influencing the development of residential markets and compares residential property prices
in selected (not only) European countries and cities. This publication focuses especially on housing specifics and the prices of
own housing in selected countries.
Kontakt: André Rehm, [email protected]
Building blocks for growth – Lessons from the downturn for construction companies
As growth returns to the construction sector, this report explores the key lessons from the downturn which will drive performance and resilience for construction companies going forward – the “Building blocks for growth”. Bringing together
insights from contributors across our contractors network.
Kontakt: André Rehm, [email protected]
How building societies can manage change in prudential regulation – Piecing it together
The regulatory environment remains challenging not just for banks, but also building societies, as the introduction of more
and tougher prudential standards “raises the bar” and extends the reach of regulation. There are many moving parts to
follow. To gain a complete picture, building societies need to pull together several, sometimes disparate initiatives and understand the inter-linkages between them. In this paper, Deloitte’s EMEA Centre for Regulatory Strategy explores these issues,
and sets out a simple framework for managing change in the new prudential environment.
Kontakt: André Rehm, [email protected]
Breakthrough for sustainability in commercial real estate
The commercial real estate industry (CRE) is at a crossroads. Industry players are posting average growth. Technology is
changing the way in which real estate business is done. Client needs for physical space are also changing due to increased
use of technology and enhanced environment consciousness, among other things. This in turn is changing the nature of
demand for physical real estate space. As such, new development activity is at record lows across most property types, except
multifamily and hotels. Read this paper to learn about the demand for green buildings, myth versus reality in sustainability,
and what’s next for sustainability in real estate.
Kontakt: André Rehm, [email protected]
Expectations & Market Realities in Real Estate 2014
In preparing this issue of Expectations & Market Realities in Real Estate, Real Estate Research Corporation (RERC), Deloitte,
and the National Association of REALTORS® (NAR) reviewed the progress made during the years since the Great Recession
(December 2007 through June 2009), and particularly during the past year. Our collective view was that investors started out
the year 2013 determined to “turn the page” on past uncertainties and to focus on what laid ahead.
Kontakt: André Rehm, [email protected]
Global Economic Outlook Q2 2014
Der aktuelle Global Economic Outlook von Deloitte zeigt ein uneinheitliches Bild der Weltwirtschaft und große Herausforderungen für die BRIC-Staaten.
Kontakt: André Rehm, [email protected]
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Veranstaltungen
4. Bayerischer Immobilienkongress
Veranstaltungsort: München, Alte Kongresshalle, Theresienhöhe 15
Termin: 24. Juli 2014
Kontakt: Yvonne Brabant
Tel: +49 (0)89 29036 8557
[email protected]
Benchmarkanalyse für die Wohnungswirtschaft und Ikanos-Award 2014 gestartet
Noch bis zum 15. August 2014 haben die teilnehmenden Wohnungsunternehmen Zeit, die für die Benchmarkanalyse
erforderlichen Daten in einem geschützten Internet-Portal einzugeben: www.baurevision-wowi-kennzahlen.de.
Die Datenanalyse für die Teilnehmer wird bis zum 31. Oktober 2014 abgeschlossen und der Sieger des Ikanos-Awards
2014 wird zeitlich gleich bekannt gegeben.
Kontakt: Martin Thiermann
Tel: +49 (0)911 23074 43
[email protected]
17. EXPO REAL
Veranstaltungsort: Messegelände, München-Riem
Termin: 6.–8. Oktober 2014
Stand Halle B2.101
Cocktail-Empfang:
6. Oktober 2014, ab 21:00 Uhr
(Anmeldung erforderlich)
Kontakt: Yvonne Brabant
Tel: +49 (0)89 29036 8557
[email protected]
26. Immobilien Fachtagung
Veranstaltungsort: Radisson Blu Frankfurt
Termin: 6. November 2014
Kontakt: André Rehm
Tel: +49 (0)211 8772 2429
[email protected]
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Unsere Immobilienkompetenz
Deloitte als weltweit führende Beratungs- und Wirtschaftsprüfungsgesellschaft ist mit über 5.000 Mitarbeitern an 16 Standorten in Deutschland vertreten.
Die Industry Real Estate bei Deloitte verfügt funktionsübergreifend über eine hohe Branchenkompetenz und
-erfahrung in der gesamten immobilienwirtschaftlichen
Wertschöpfungskette.
Michael Müller
Industry Leader Real Estate
Deloitte
Tel: +49 (0)89 29036 8428
[email protected]
Leistungsportfolio
Die Industry Real Estate bietet unseren Mandanten in
den Funktionsbereichen Wirtschaftsprüfung, Steuer- und
Rechtsberatung, Consulting und Corporate Finance
unter anderem folgende ausgewählte Leistungen an:
Wirtschaftsprüfung
•Abschlussprüfungen
•Sonderprüfungen
•Internationale Rechnungslegung
•Advisory Services
Steuer- und Rechtsberatung
•Laufende steuerliche Begleitung (Compliance)
•Steuerliche Strukturierung und Planung
•Steuerliche Begleitung und Gestaltung von Transaktionen
•Laufende rechtliche Begleitung
•Gesellschafts- und Konzernrecht
•Arbeitsrecht
•Mergers & Acquisitions
•Notariat
Consulting
•Real Estate Management
•Investment
•IT
Corporate Finance
•Transaction Services
•Mergers & Acquisitions
•Debt Advisory
•Restructuring Services
•Forensic Services
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Kunden
•Immobilienunternehmen aller Größen und Rechtsformen, im Besonderen:
–Bauunternehmen
–Corporates mit Immobilienbeständen
–Family Offices
–Finanzinstitute
–Offene und geschlossene Immobilienfonds
–Private-Equity- und Institutionelle Investoren
–Projektentwickler und Bauträger
–Versicherungsunternehmen mit Immobilienbeständen
–Wohnungsunternehmen
Personal
In der Industry Real Estate sind derzeit über 300 Fachmitarbeiter tätig. Die hohe Branchenkompetenz wird
durch eine kontinuierliche und branchenbezogene Ausund Weiterbildung gewährleistet. Neben den Berufsträgern (Wirtschaftsprüfer/Steuerberater/Rechtsanwälte)
beschäftigen wir Mitarbeiter mit immobilienwirtschaftlichen Qualifikationen wie beispielsweise Chartered Surveyors (MRICS), Immobilienökonomen (ebs bzw. IREBS)
sowie Architekten und Bauingenieure.
Verantwortlicher Redakteur
Michael Müller, Industry Leader Real Estate, [email protected]
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© 2014 Deloitte & Touche GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Stand 07/2014