MAYEN,

Transcrição

MAYEN,

Auswirkungsanalyse zur geplanten
Verlagerung / Erweiterung eines
REWE Supermarktes in
MAYEN,
Polcher Straße
Auftraggeber:
PREBAG Management GmbH, Aschheim
Projektleitung:
Dipl.- Geogr. Monika Kollmar,
Dipl.- Geogr. Gudula Böckenholt
Köln, im Mai 2013
Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH
Ludwigsburg | Büros in Dresden, Hamburg, Köln, München
Geschäftsführer: Dr. Manfred Bauer, Dr. Stefan Holl
50679 Köln - Siegburger Straße 215
Telefon: 0221 – 989438-0 Telefax: 0221 – 989438-19
Email: [email protected] Internet: www.gma.biz
Auswirkungsanalyse Mayen
Vorbemerkung
Im April 2013 beauftragte die PREBAG Management GmbH, Aschheim, die GMA, Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH, Köln, mit der Erstellung einer Auswirkungsanalyse zur Verlagerung und Erweiterung eines Rewe Supermarktes am Standort Polcher
Straße 130 in Mayen. Derzeit ist an der Polcher Straße 65 ein Markt mit einer Verkaufsfläche von rund 900 m2 inkl. Bäckereiverkaufsstelle ansässig, der durch die vorgesehene
Verlagerung auf max. 1.600 m2 erweitert werden soll.
Im Rahmen der Analyse werden die möglichen städtebaulichen und versorgungsstrukturellen Auswirkungen des Vorhabens überprüft. Dabei werden die Vorgaben von BauGB
und BauNVO, der Regional- und Landesplanung sowie des kommunalen Einzelhandelskonzeptes berücksichtigt.
Für die Bearbeitung der vorliegenden Auswirkungsanalyse standen der GMA u. a. Daten
und Informationen des Statistischen Bundesamtes, des Statistischen Landesamtes Rheinland-Pfalz, der Stadt Mayen sowie des Auftraggebers zur Verfügung. In Ergänzung der
sekundärstatistischen Daten wurden im April 2013 innerhalb der Gemeinde Mayen sowie
im Umland relevante Wettbewerber erfasst und eine Standortbesichtigung durchgeführt.
Das vorliegende Gutachten dient der Entscheidungsfindung der am Planungsprozess
Beteiligten. Die GMA verpflichtet sich, die ihr im Rahmen der Erarbeitung der Untersuchung zugeleiteten Daten und Informationen ebenso vertraulich zu behandeln, wie die
Aussagen und Ergebnisse des Berichtes.
Das vorliegende Dokument unterliegt dem Urheberrecht gemäß § 2 Abs. 2 sowie § 31
Abs. 2 des Gesetzes zum Schutz der Urheberrechte. Eine Vervielfältigung, Weitergabe
oder (auch auszugsweise) Veröffentlichung ist nur nach vorheriger schriftlicher Genehmigung der GMA und des Auftraggebers unter Angabe der Quelle zulässig.
GMA
Gesellschaft für Markt- und
Absatzforschung mbH
Köln, im Mai 2013
KO / BÖ-aw
INHALTSVERZEICHNIS
Seite
Vorbemerkung
I.
Aufgabenstellung, Rechtsrahmen und Angaben zum Planobjekt
1
1.
Aufgabenstellung
1
2.
Rechtliche Grundlagen zur Bewertung von Einzelhandelsplanungen
2
2.1
Regelungen der BauNVO
3
2.2
Landesplanung
3
2.3
Regionalplanung
5
2.4
Kommunales Einzelhandelskonzept Mayen
6
3.
Definitionen und ausgewählte Marktdaten
7
4.
Daten zur Projektplanung
9
II.
Standortbeschreibung und Standortbewertung
10
1.
Makrostandort Mayen
10
2.
Mikrostandort Polcher Straße
13
3.
Standortbewertung
14
III.
Nachfragesituation
17
1.
Einzugsgebiet und Bevölkerung
17
2.
Projektrelevante Kaufkraft im Einzugsgebiet
20
IV.
Projektrelevante Angebotssituation
21
1.
Projektrelevante Wettbewerber im Einzugsbereich
21
2.
Projektrelevante Wettbewerber außerhalb des Einzugsbereiches
25
3.
Bewertung der projektrelevanten Angebotssituation
25
V.
Beurteilung des Vorhabens
27
1.
Methodischer Ansatz
27
2.
Marktanteilkonzept und Umsatzerwartung
27
3.
Voraussichtliche Kaufkraftbewegungen und Umverteilungswirkungen
3.1
Kaufkraftbewegungen und Umverteilungswirkungen ohne Neubelegung des
Altobjektes durch einen Lebensmittelanbieter
3.2
29
30
Kaufkraftbewegungen und Umverteilungswirkungen bei Nachnutzung des
Altobjektes durch einen Lebensmittelmarkt
32
4.
Raumordnerische Auswirkungen
35
VI.
Zusammenfassende Empfehlungen
37
Verzeichnisse
38
I.
Aufgabenstellung, Rechtsrahmen und Angaben zum Planobjekt
1.
Aufgabenstellung
Die Firma Rewe betreibt in Mayen am Standort Polcher Straße 65 einen Supermarkt mit
einer Verkaufsfläche von rund 900 m² inkl. einer Bäckereiverkaufsstelle. Da am derzeitigen Standort eine unter Marktgesichtspunkten erforderliche Vergrößerung der Verkaufsfläche nicht umgesetzt werden kann, ist die Verlagerung des Marktes an den Standort
Polcher Straße 130 inkl. einer Verkaufsflächenerweiterung auf max. 1.600 m² vorgesehen. Damit ist das Vorhaben als großflächiger Einzelhandelsbetrieb einzustufen. Nach
Angaben des Auftraggebers ist für den Planstandort die Aufstellung eines Bebauungsplans mit der Festsetzung eines Sondergebietes (SO) gemäß § 11 Abs. 3 NVO avisiert.
Nach Verlagerung / Eröffnung soll das Altobjekt geschlossen werden; eine mögliche
Nachfolgenutzung ist noch nicht bekannt.
Die Aufgabe der vorliegenden Untersuchung ist es, die möglichen wirtschaftlichen, städtebaulichen und versorgungsstrukturellen Auswirkungen im Zusammenhang mit der geplanten Verlagerung und Erweiterung des Rewe-Marktes zu analysieren. Insbesondere ist
zu untersuchen, welche Umsatzumverteilungen durch das Erweiterungsvorhaben auf die
Betriebe in der Stadt Mayen sowie im Umland ausgelöst werden können und welche
Auswirkungen hieraus gegebenenfalls resultieren. Darüber hinaus sind für das derzeitige
Grundstück – dieses befindet sich im unbeplanten Innenbereich gemäß § 34 BauGB –
Empfehlungen für die Nachnutzung bzw. den bauleitplanerischen Umgang auszusprechen.
Die Untersuchung wird auf Basis von BauGB und BauNVO in Verbindung mit den entsprechenden Regelungen der Landes- und Regionalplanung in Rheinland-Pfalz durchgeführt.
Die nachfolgende Untersuchung beinhaltet folgende Bausteine:

Darstellung der relevanten Rechtsvorschriften zur Bewertung von Einzelhandelsvorhaben in Rheinland-Pfalz

Darstellung aktueller Entwicklungstendenzen im Lebensmitteleinzelhandel
1

Darstellung und Bewertung des Makrostandortes Mayen und des Mikrostandortes
Polcher Straße 130

Abgrenzung und Zonierung des projektrelevanten Einzugsgebietes sowie Berechnung des sortimentsspezifischen Kaufkraftpotenzials

Darstellung und Bewertung der wesentlichen Wettbewerber im Einzugsgebiet / im
erweiterten Untersuchungsraum

Analyse der möglichen wettbewerblichen, städtebaulichen und versorgungsstrukturellen Auswirkungen des Vorhabens

Vereinbarkeit mit den regional- und landesplanerischen Vorgaben gemäß rheinland-pfälzischem Landesentwicklungsprogramm IV (Zentralitätsgebot, Integrationsgebot, Nicht-Beeinträchtigungsgebot und Agglomerationsgebot) sowie Regionalem Raumordnungsplan Mittelrhein-Westerwald

Empfehlungen für die Nachnutzung bzw. den bauleitplanerischen Umgang am
jetzigen Standort des Rewe-Marktes.
2.
Rechtliche Grundlagen zur Bewertung von Einzelhandelsplanungen
Die wesentlichen Rechtsgrundlagen für die räumliche Planung von Einzelhandelsstandorten sind

das Baugesetzbuch (BauGB)

die Baunutzungsverordnung (BauNVO)

das rheinland-pfälzische Landesentwicklungsprogramm IV1 (und der daraus abgeleitete Regionale Raumordnungsplan Mittelrhein-Westerwald).
1
in der Fassung vom 25.11.2008
2
2.1
Regelungen der BauNVO
Der § 11 Abs. 3 BauNVO führt in der Fassung von 1990 für großflächige Einzelhandelsbetriebe aus:
„1. Einkaufszentren,
2. großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf
die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf
die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können,
3. sonstige großflächige Handelsbetriebe, die im Hinblick auf den Verkauf an
letzte Verbraucher und auf die Auswirkungen den in Nr. 2 bezeichneten Einzelhandelsbetrieben vergleichbar sind, sind außer in Kerngebieten nur in für
sie festgesetzten Sondergebieten zulässig. Auswirkungen im Sinne des Satzes 1 Nr. 2 und 3 sind insbesondere schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne
des § 3 des Bundesimmissionsschutzgesetzes sowie Auswirkungen auf die
infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich der in Satz 1 bezeichneten Betriebe, auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen
Gemeinden, auf das Orts- und Landschaftsbild und auf den Naturhaushalt.
Auswirkungen im Sinne des Satzes 2 sind bei Betrieben nach Satz 1, Nr. 2
und 3 in der Regel anzunehmen, wenn die Geschossfläche 1.200 m² überschreitet. Die Regel des Satzes 3 gilt nicht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass Auswirkungen bereits bei weniger als 1.200 m² Geschossfläche
vorliegen oder bei mehr als 1.200 m² nicht vorliegen; dabei sind in Bezug auf
die in Satz 2 bezeichneten Auswirkungen insbesondere die Gliederung und
Größe der Gemeinde und ihrer Ortsteile, die Sicherung der verbrauchernahen
Versorgung der Bevölkerung und das Warenangebot des Betriebs zu berücksichtigen.“
Neben den Instrumentarien des BauGB und der BauNVO ist eine Steuerung der Einzelhandelsentwicklung auch durch landesplanerische Überprüfung von Einzelhandelsgroßprojekten vorgesehen.
2.2
Landesplanung
Die für die Bewertung großflächiger Einzelhandelsbetriebe wesentlichen Ziele der Raumordnung und Landesplanung des Landesentwicklungsprogramms IV (LEP IV) treffen
folgende Aussagen:
3
Z 57 (Zentralitätsgebot)
Die Errichtung und Erweiterung von Vorhaben des großflächigen Einzelhandels
ist nur in zentralen Orten zulässig (Zentralitätsgebot). Betriebe mit mehr als 2.000
m² Verkaufsfläche1 kommen nur in Mittel- und Oberzentren in Betracht. Ausnahmsweise sind in Gemeinden ohne zentralörtliche Funktion mit mehr als 3.000
Einwohnerinnen und Einwohnern großflächige Einzelhandelsvorhaben bis zu insgesamt 1.600 m² Verkaufsfläche zulässig, wenn dies zur Sicherung der Grundversorgung2 der Bevölkerung erforderlich ist.
Z 58 (Städtebauliches Integrationsgebot)
Die Ansiedlung und Erweiterung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben mit
innenstadtrelevanten Sortimenten ist nur in städtebaulich integrierten Bereichen,
d. h. in Innenstädten und Stadt- sowie Stadtteilzentren zulässig (städtebauliches
Integrationsgebot). Die städtebaulich integrierten Betriebe („zentrale Versorgungsbereiche“ i. S. des BauGB) sind von den zentralen Orten in Abstimmung
mit der Regionalplanung verbindlich festzulegen und zu begründen. Diese Regelungen müssen auch eine Liste innenstadtrelevanter und nicht innenstadtrelevanter Sortimente umfassen.
Z 59 (Ergänzungsstandorte)
Die Ansiedlung und Erweiterung großflächiger Einzelhandelsbetriebe mit nicht innenstadtrelevanten Sortimenten ist auch an Ergänzungsstandorten der zentralen
Orte zulässig. Diese sind ebenfalls von den Gemeinden in Abstimmung mit der
Regionalplanung festzulegen und zu begründen. Innenstadtrelevante Sortimente
sind als Randsortimente auf eine innenstadtverträgliche Größenordnung zu begrenzen.
Z 60 (Nichtbeeinträchtigungsgebot)
Durch die Ansiedlung und Erweiterung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben
dürfen weder die Versorgungsfunktion der städtebaulich integrierten Bereiche der
Standortgemeinde noch die der Versorgungsbereiche (Nah- und Mittelbereiche)
benachbarter zentraler Orte wesentlich beeinträchtigt werden (Nichtbeeinträchtigungsgebot). Dabei sind auch die Auswirkungen auf Stadtteile von Ober- und
Mittelzentren zu beachten.
Z 61 (Agglomerationsverbot)
Der Bildung von Agglomerationen nicht großflächiger Einzelhandelsbetriebe mit
innenstadtrelevanten Sortimenten außerhalb der städtebaulich integrierten Bereiche ist durch Verkaufsflächenabgrenzungen in der Bauleitplanung entgegenzuwirken (Agglomerationsverbot). Haben sich bereits Agglomerationsbereiche außerhalb der städtebaulich integrierten Bereiche gebildet, so sind diese als Sondergebiete des großflächigen Einzelhandels in der Bauleitplanung auszuweisen
und in ihrem Bestand festzuschreiben.
1
Die Verkaufsfläche umfasst i. d. R. alle Flächen eines Betriebe, die dem Kunden dauerhaft
für Verkaufszwecke zugänglich sind. Nicht zur Verkaufsfläche zählen Büroräume, Lagerund Vorbereitungsflächen, Werkstätten und Flächen, die Personalzwecken dienen.
2
Hierbei handelt es sich um Sortimente des täglichen kurzfristigen Bedarfs, die typischerweise im großflächigen Lebensmitteleinzelhandel angeboten werden.
4
2.3
Regionalplanung
Der gültige regionale Raumordnungsplan liegt in der Fassung vom 10. Juli 2006 vor; er
wird aktuell dem LEP IV angepasst.1
Im RROP 2006 werden die o. g. landesplanerischen Ziele und Grundsätze konkretisiert2:
„G1:
G2:
G4:
Z1:
Zn:
G5:
G6:
G8:
Die bedarfsgerechte Nahversorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs im
fußläufigen Entfernungsbereich soll unterstützt werden.
In den zentralen Bereichen von Städten, Stadtteilen und Gemeinden soll
entsprechend der jeweiligen Zentralitätsstufe und der örtlichen Gegebenheiten die weitere Einzelhandelsentwicklung sichergestellt werden. Dabei
sollen das sich verändernde Käuferverhalten und die sektoralen Anforderungen des Einzelhandels angemessen berücksichtigt werden.
Großflächige Einzelhandelsbetriebe sollen nach Umfang und Zweckbestimmung der zentralörtlichen Gliederung entsprechen und der zu sichernden Versorgung der Bevölkerung Rechnung tragen (Kongruenzgebot).
Großflächige Einzelhandelsbetriebe sind grundsätzlich nur in Zentralen Orten vorzusehen (Konzentrationsgebot) und i. d. R. in engen räumlichen
und funktionalen Zusammenhang mit den zentralen Einkaufsbereichen
(städtebauliches Integrationsgebot) zu errichten.
Durch die Ansiedlung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben darf die
Funktion benachbarter Zentraler Orte und ihrer Versorgungsbereiche nicht
wesentlich beeinträchtigt werden (Beeinträchtigungsverbot).
Großflächige Einzelhandelsbetriebe sollen so bemessen werden, dass ihr
Einzugsbereich nicht wesentlich über den Versorgungsbereich der Standortgemeinde hinausgeht.
Können großflächige Einzelhandelsbetriebe mit nicht innenstadtrelevanten
Sortimenten in den Zentralen Orten ausnahmsweise städtebaulich nicht integriert werden, dürfen sie an einem anderen Standort des Zentralen Ortes
angesiedelt werden, wenn die räumliche Dimension des großflächigen
Einzelhandelsbetriebes der vorhandenen Maßstäblichkeit von Siedlung
und Freiraum entspricht (Siedlungsstrukturelles Integrationsgebot) [...].
In gewerblichen Bauflächen sollen Einzelhandelsbetriebe auch unterhalb
der Großflächigkeit ausgeschlossen werden, wenn in der Gemeinde Sonderbauflächen für großflächigen Einzelhandel ausgewiesen sind. Ausgenommen von diesem Beschluss ist der Einzelhandel von Handwerksbetrieben in dem sonst üblichen Umfang, mit Kraftfahrzeugen und Zubehör
sowie mit Massengütern.“
Im konkreten Fall umfasst der Mittelbereich Mayen gemäß LEP IV neben der Stadt Mayen
selbst die Verbandsgemeinden Vordereifel, Maifeld und Mendig im Landkreis Mayen-
1
http://www.mwkel.rlp.de/File/Zentrale-Orte-Konzept-Dokumentation-Auftaktveranstaltungzur-Fortschreibung-pdf/
2
Auflistung der wesentlichen Plansätze; S. 18f.
5
Koblenz sowie den südwestlichen Teil der Verbandsgemeinde Brohltal (Ortsgemeinden
Kempenich, Hohenleimbach, Spessart, Weibern) im Landkreis Ahrweiler.
2.4
Kommunales Einzelhandelskonzept Mayen
Das Einzelhandelskonzept Mayen, das die Stadt im Dezember 2010 beschlossen hat,
beinhaltet als Kernbausteine die räumliche Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche und der Ergänzungsstandorte, die Mayener Sortimentsliste sowie Entwicklungspotenziale des Einzelstandortes Mayen bis zum Jahr 2015 inkl. Empfehlungen zur standortbezogenen Steuerung des Einzelhandels.
Im Einzelhandelskonzept werden als zentrale Versorgungsbereiche die Innenstadt
sowie das Nahversorgungszentrum Polcher Straße – diesem sind auch der derzeitige
und der künftige Rewe-Standort zuzuordnen – definiert. Darüber hinaus kommt dem sog.
Ergänzungsstandort Koblenzer Straße mit einem bedeutenden Angebot an Fachmärkten, Fachgeschäften und diversen Lebensmittelanbietern eine wichtige Versorgungsfunktion zu.
Zum zentralen Versorgungsbereich Nahversorgungszentrum Polcher Straße wird im Einzelhandelskonzept folgendes festgehalten1:
„Zur Sicherung und Stärkung des zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt ist
am Standort Polcher Straße eine eng begrenzte Einzelhandelsentwicklung von
Bedeutung, die gleichzeitig der Nahversorgungsfunktion dieser Standortlage für
die südliche Kernstadt Rechnung trägt.
Bei diesem Nahversorgungszentrum handelt es sich nach der städtebaulichen
Zielsetzung der Stadt um einen zentralen Versorgungsbereich i. S. d. BauGB.
Der Standort umfasst derzeit insgesamt ca. 3.250 m² VK, darunter ca. 2.900 m²
VK im kurzfristigen Bedarfsbereich. Größte Anbieter sind ein Rewe Supermarkt
sowie die Discounter Aldi und Lidl; außerdem ist mit einem A.T.U. Autoteilefachmarkt auch ein Betrieb des langfristigen Bedarfs am Standort ansässig.
Grundsätzlich ist für das Nahversorgungszentrum vorgesehen, die vorhandenen
Magnetbetriebe2 aus dem Lebensmittelsektor zu sichern und ihnen im Rahmen
1
a. a. O., S. 24
2
Gemäß LEP IV sind großflächige Einzelhandelsbetriebe nur in zentralen Versorgungsbereichen zulässig.
6
der grundstücksbezogenen Möglichkeiten noch Spielraum für Verkaufsflächenerweiterungen und Modernisierungen zu geben.
Darüber hinaus können neben den vorhandenen Betrieben auch kleinere ergänzende Einzelhandels- und Dienstleistungsbetriebe des kurzfristigen Bedarfs
gruppiert werden, die der Nahversorgung dienen, den zentralen Versorgungsbereich Innenstadt jedoch nicht schädigen (z. B. Bäckerei, Metzgerei, Kiosk / Toto
Lotto, Getränkemarkt, Friseur, Bankautomat, Gastronomie / Imbiss).
Grundsätzlich ist die Lebensmittelversorgung in Mayen und im Speziellen am
Standort Polcher Straße mit einem Supermarkt und zwei Lebensmitteldiscountern
ausreichend gesichert. Daher ist die Ansiedlung eines zusätzlichen Lebensmittelmarktes nicht notwendig. Weitere Sortimente von innenstadtrelevanter Bedeutung (z. B. Drogeriewaren, Textilien) stellen eine Gefahr für den zentralen Versorgungsbereich Innenstadt dar und sind daher auch nicht in wesentlichem Umfang vorgesehen.1“
3.
Definitionen und ausgewählte Marktdaten
Zur Einordnung des Vorhabens sowie zur Abgrenzung gegenüber den sonstigen im Umfeld vertretenen Betriebsformen werden nachfolgend ausgewählte Definitionen für verschiedene Vertriebskonzepte des Lebensmitteleinzelhandels wiedergegeben.2
„Ein SB-Warenhaus ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche von
mindestens 5.000 qm, das ein Lebensmittelvollsortiment und Nonfood I-Artikel
sowie ein umfangreiches Nonfood II-Angebot führt.“
„Ein großer Supermarkt ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche
zwischen 2.500 und 5.000 qm, das ein Lebensmittelvollsortiment sowie Nonfood I
und Nonfood II-Artikel führt.“
„Ein Supermarkt ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer Verkaufsfläche zwischen 400 und 2.500 qm, das ein Lebensmittelvollsortiment und Nonfood I-Artikel
führt und einen geringen Verkaufsflächenanteil an Nonfood II aufweist.“
„Ein Lebensmitteldiscounter ist ein Einzelhandelsgeschäft mit einer üblichen
Verkaufsfläche unter 1.000 qm, das ausschließlich in Selbstbedienung ein begrenztes, auf umschlagstarke Artikel konzentriertes Lebensmittelangebot und
Nonfood I-Sortiment sowie ein regelmäßig wechselndes Aktionsangebot mit
Schwerpunkt Nonfood II führt.“
„Unter dem Begriff Food werden Lebensmittel sowie Getränke verstanden. (…)
[Dazu gehören] folgende Warenbereiche: Frischwaren in Bedienung und Selbstbedienung, Tiefkühlkost sowie Trockensortiment.“
„Nonfood umfasst Waren, die nicht zum Verzehr bestimmt sind. (…) [Es] wird
zwischen Nonfood I (Drogerieartikel, Wasch-, Putz- und Reinigungsmittel sowie
Tiernahrung) und Nonfood II (Ge- und Verbrauchsgüter des kurz-, mittel- und
1
Für den Anbieter Rewe sind perspektivisch Verbesserungen der Standortrahmenbedingungen sinnvoll (Parkplätze, Verkaufsfläche), die im direkten Umfeld am Standort realisiert
werden könnten. Drogerieangebote sind im Einzelfall zu prüfen.
2
Quelle: EHI, Köln, 2012.
7
langfristigen Bedarfs wie Textilien, Schuhe, Gartenbedarf, Unterhaltungselektronik, Elektrogroßgeräte, Bücher und Presseartikel usw.) unterschieden.“
Per Definition handelt es sich bei dem Vorhaben am Standort Polcher Straße um den Betriebstyp „Supermarkt“. Hinsichtlich der branchenspezifischen Verkaufsflächenaufteilung
ist für den Betriebstyp „Supermarkt“ der eindeutige Angebotsschwerpunkt im Lebensmittelbereich festzustellen. Daneben werden aber auch weitere nahversorgungsrelevante
Sortimente wie Drogeriewaren und Tiernahrung geführt. Das Angebot wird i. d. R. ergänzt
durch Artikel aus den Bereichen Schreibwaren, Zeitschriften und Haushaltswaren, die
jedoch einen sehr geringeren Flächenanteil einnehmen.
Die Betriebstypen des Lebensmitteleinzelhandels haben in den vergangenen Jahren eine
unterschiedliche Entwicklung genommen. Als expansiv zeigten sich v. a. Große Supermärkte (+ 13 %); aber auch Lebensmitteldiscounter (+9 %) und Supermärkte (+6 %) konnte in den letzten fünf Jahren die Anzahl der Betriebe noch deutlich steigern, während es
bei den SB-Warenhäusern nur ein leichtes Plus (+ 3 %) gab. Demgegenüber war die Entwicklung der kleinen Lebensmittelgeschäfte (- 39 %) stark rückläufig (vgl. Tabelle 1).
Tabelle 1:
Entwicklung der Betriebstypen im Lebensmitteleinzelhandel
Veränderung
Anzahl der Betriebe
2006
2011
2006 / 2011
abs.
in %
Kleine Lebensmittelgeschäfte
17.400
10.650
-6.750
-38,8
Discounter
15.150
16.462
1.312
8,7
Supermärkte
9.560
10.148
588
6,2
Große Supermärkte
886
1.002
116
13,1
SB-Warenhäuser
871
893
22
2,5
Quelle:
EHI Retail Institute, Handelsdaten 2013; GMA Zusammenstellung
8
4.
Daten zur Projektplanung
Nach Angaben des Auftraggebers ist vorgesehen, die Filiale an der Polcher Straße 65 zu
schließen und sich durch eine Verlagerung des Rewe-Marktes ca. 450 m südlich an der
Polcher Straße 130 mit der damit verbundenen Erweiterung der Verkaufsfläche an aktuelle Markterfordernisse anzupassen. Der jetzige Markt ist durch eine rückwärtige Lage an
der Polcher Straße, dessen Sichtbarkeit durch ältere Wohnhäuser etwas eingeschränkt
wird, durch eine in die Jahre gekommene Marktgestaltung sowie begrenzte, ungünstig
angeordnete Parkmöglichkeiten zu charakterisieren.
Entsprechend der Planung des Auftraggebers ist am neuen Standort eine Verkaufsfläche
von max. 1.600 m² geplant, so dass – im Falle einer Nicht-Wiederbelegung der Altfläche
durch Lebensmittel – eine Verkaufsflächenerweiterung um ca. 700 m² zugrunde zu legen
ist.
Der Projektstandort ist bebaut; das derzeit leerstehende Gebäude (ehemals RS Das Autohaus) soll umgenutzt werden. Die vorliegende Planung sieht insgesamt 61 Stellplätze
vor, welche dem Markt z. T. vorgelagert und z. T. seitlich angeordnet werden. Die Zufahrt
erfolgt über die Polcher Straße, wobei eine zusätzliche Abbiegerspur für die Zu- und Abfahrt avisiert wird.
9
II.
Standortbeschreibung und Standortbewertung
1.
Makrostandort Mayen
Die Stadt Mayen liegt im Landkreis Mayen-Koblenz in der Vulkaneifel. Gemäß LEP IV
wird die Stadt Mayen als Mittelzentrum ausgewiesen und umfasst im Mittelbereich die
Verbandsgemeinden Vordereifel, Maifeld und Mendig im Landkreis Mayen-Koblenz sowie
den südwestlichen Teil der Verbandsgemeinde Brohltal (Ortsgemeinden Kempenich, Hohenleimbach, Spessart, Weibern) im Landkreis Ahrweiler. Im Mittelbereich Mayen leben
derzeit rund 76.665 Einwohner.1
Landschaftsräumlich liegt die Stadt Mayen südöstlich der Geländestufe der Eifel, östlich
öffnet sich die Landschaft zum flach auslaufenden Koblenz-Neuwieder-Becken. Aufgrund
der naturräumlichen Lage kommt der Stadt Mayen traditionell eine hohe Bedeutung als
Versorgungsstandort und Handelsplatz „vor den Toren“ der Eifel zu. Innerhalb der Region konzentrieren sich die größten Handelsschwerpunkte auf das östlich gelegene
Rheintal, wo mit dem Oberzentrum Koblenz (ca. 35 km östlich), den Mittelzentren Andernach und Neuwied (jeweils ca. 25 km nordöstlich) sowie mit dem Grundzentrum MülheimKärlich (Gewerbepark Mülheim-Kärlich, ca. 25 km östlich) die größten Handelsschwerpunkte der Region liegen. Im Süden befindet sich mit der Stadt Cochem das nächste Mittelzentrum in ca. 30 km Entfernung, Richtung Nordwesten liegt das Mittelzentrum Adenau
ebenfalls ca. 30 km von Mayen entfernt. Richtung Norden stellen die Mittelzentren Bad
Neuenahr-Ahrweiler und Sinzig die nächst gelegenen größeren Angebotsstandorte dar
(40 bzw. 35 km Entfernung).
Verkehrlich ist die Stadt Mayen über die Anschlussstelle Mayen direkt an die A 48 (Koblenz – Trier) angeschlossen. Darüber hinaus besteht eine sehr gute Anbindung an die
A 61 (Ludwigshafen – Koblenz – Köln) im Bereich der Stadt Mendig (ca. 10 km nördlich).
Von besonderer verkehrlicher Bedeutung ist in diesem Zusammenhang die B 262, welche
die Kernstadt von Mayen unmittelbar passiert, als direkte Verbindung und Abkürzung zwischen den Autobahnen A 48 und A 61 in Richtung Westen bzw. Norden. Innerhalb der
Region übernehmen eine Reihe von Bundes-, Landes- und Kreisstraßen die Verbindung
mit Stadtteilen sowie umliegenden Gemeinden, so z. B. die B 258 in Richtung Koblenz
1
Quelle: Statistisches Landesamt Rheinland-Pfalz, Stand 30.06.2012
10
und Nürburgring. Darüber hinaus ist die Stadt Mayen über zwei Bahnhöfe in der Kernstadt
an das Regionalbahnnetz der Deutschen Bahn in Richtung Andernach und Kaisersesch
angebunden. Der städtische und regionale öffentliche Personennahverkehr wird im Wesentlichen durch ein Netz an Buslinien abgedeckt.
Die Stadt Mayen zählt derzeit rd. 18.655 Einwohner.1 Seit 2002 ist ein Bevölkerungsrückgang um ca. - 5,1 % zu verzeichnen. Demgegenüber wies der Landkreis MayenKoblenz einen deutlich geringeren Rückgang von rund - 1,4 % auf. Auch die Bevölkerungsprognose bis 2030 fällt negativ aus. Das statistische Landesamt weist für die Stadt
Mayen im Jahr 2020 bzw. 2030 noch eine Bevölkerungszahl von ca. 17.435 bzw. gut
16.410 Einwohnern aus.
In Bezug auf die Wirtschaftsstruktur des Landkreises Mayen-Koblenz ist festzustellen,
dass im Vergleich zum Landesdurchschnitt ein überdurchschnittlicher Anteil (ca. 36 %)
der sozialversicherungspflichtigen beschäftigten Arbeitnehmer im produzierenden Gewerbe tätig ist. Dennoch arbeitet die Mehrzahl der Beschäftigten im Dienstleistungssektor (ca.
40 %). Der Bereich Handel, Gastgewerbe und Verkehr weist mit ca. 23 % ebenfalls leicht
überdurchschnittliche Werte auf2. Mit 5,8 % lag die Arbeitslosenquote im Landkreis Mayen-Koblenz im Januar 2013 knapp unter dem Durchschnittswert (5,9 %)3 von RheinlandPfalz. Mit einem deutlich positiven Pendlersaldo von knapp 4.900 Personen (8.175 Einpendler gegenüber 3.275 Auspendlern) wird die Bedeutung der Stadt Mayen als Arbeitsplatzstandort deutlich.
1
Quelle: Stadt Mayen, Stand: 31.12.2012, Hauptwohnsitze.
2
Quelle: Statistischen Landesamt Rheinland-Pfalz (Stand: 30.09.2012).
3
Quelle: Statistik der Bundesagentur für Arbeit, Stand: Juni 2013.
11
Karte 1:
Lage der Stadt Mayen und zentralörtliche Struktur im Umland
Zentrale Orte
Oberzentrum
Mittelzentrum
Grundzentrum
Mittelbereich Mayen
0
5
10 km
Quelle: LEP IV Rheinland-Pfalz; erstellt mit RegioGraph Planung, GMA-Bearbeitung 2013.
12
In Bezug auf die Einzelhandelsstruktur verfügt die Stadt Mayen gemäß Einzelhandelskonzept im Wesentlichen über drei Einzelhandelschwerpunkte: die Innenstadt, den dezentralen Standort Koblenzer Straße sowie den Bereich der Polcher Straße nördlich des
Viehmarktes. Zum Zeitpunkt der letzten Kompletterhebung des Einzelhandels im Herbst
2009 waren in der Stadt Mayen insgesamt 246 Betriebe des Ladeneinzelhandels und Ladenhandwerks mit einer Gesamtverkaufsfläche von ca. 80.410 m² ansässig. Der Einzelhandelsstandort Mayen weist damit eine stark überdurchschnittliche Zentralität von ca.
205 % auf.1
Die Innenstadt von Mayen wird im Wesentlichen durch den Innenstadtring (Habsburgring
/ Boemundring / Koblenzer Straße / Sankt-Veit-Straße) begrenzt. Innerhalb der Innenstadt
bilden der Marktplatz und die im Wesentlichen von Norden nach Süden verlaufende und
als Fußgängerzone ausgestaltete Marktstraße die Haupteinkaufslage mit einem durchgängigen Nutzungsbesatz und der höchsten Handelsdichte. Als Magnetbetriebe fungieren
v. a. das Textilkaufhaus Küster sowie C&A und Esprit am Marktplatz.
Daneben stellt die Koblenzer Straße mit einer über das Stadtgebiet von Mayen wesentlich hinausgehenden Ausstrahlung im Osten der Stadt den zweiten Versorgungsbereich
dar. Neben einer Reihe von großflächigen Lebensmittelmärkten (Kaufland, Hit, Lidl, Aldi
und Netto) wird der Standortbereich im Wesentlichen um mittel- und großflächige Fachmärkte aller Bedarfsstufen ergänzt (z. B. Drogeriewaren, Bekleidung, Schuhe, Elektrowaren, Möbel, Bau- und Heimwerkerbedarf).
Die Polcher Straße bildet als Nahversorgungslage mit den Lebensmittelmärkten Rewe,
Aldi und Lidl den dritten Einzelhandelsschwerpunkt im südlichen Stadtgebiet.
2.
Mikrostandort Polcher Straße
Der geplante Verlagerungsstandort des Rewe-Marktes befindet sich in Stadtrandlage an
der Polcher Straße, einer gut frequentierten Ausfallstraße in Richtung Süden / Südosten
(L 82), welche den Verkehr im weiteren Verlauf zur BAB 48 leitet. Auf dem Grundstück
befindet sich das – überwiegend leerstehende – Gebäude des RS Autohauses; welches
1
vgl. Einzelhandelskonzept, a.a.O., S. 26, 39
13
zukünftig durch den Rewe-Markt genutzt werden soll.1 Während das Standortumfeld Richtung Norden vorrangig durch eine lockere Wohnbebauung mit meist dreigeschossigen
Ein- / Mehrfamilienhäusern sowie die Freifläche des Viehmarktes geprägt wird, ist es
Richtung Osten / Süden durch verschiedene Industrie- und Gewerbebetriebe zu charakterisieren (u. a. Edeka C+C- Großhandel, CASACK GmbH & Co. KG, Papierfabrik Nettemühle, Mercedes-Autohaus, ATB Autoteile, Delta Tech Computer Systems, Firmengelände Weig Karton und Tankstelle).
Der Planstandort liegt rund 450 Meter vom jetzigen Markt entfernt; die Entfernung zum
südlichen Rand des abgegrenzten Nahversorgungszentrum Polcher Straße (mit dem jetzigen Marktstandort, Aldi und Lidl) beträgt etwa 200 Meter. Abweichend vom GMAVorschlag im Rahmen der Erstellung des kommunalen Einzelhandelskonzeptes 2010
wurde der Planstandort durch den Stadtrat Mayen jedoch als Ergänzungsfläche für den
Nahversorgungsbereich festgelegt.
Das Areal weist eine gute Sichtbarkeit von der Polcher Straße auf und liegt etwa 500 m
nord-westlich der Bundesstraßen 258 bzw. 262 Richtung Aachen – Wiesbaden. Dementsprechend ist die verkehrliche Erreichbarkeit des Projektstandortes für den PKW-Verkehr
als sehr gut zu bewerten. Der Markt verfügt jedoch mit 61 Parkplätzen im westlichen
Grundstücksbereich nur über begrenzte Kapazitäten. Die ÖPNV-Anbindung wird durch
Bushaltestellen im Bereich Viehmarkt-Platz und Fa. Weig (Linie 341, Mayen – Alzheim –
Kehrig – Düngenheim - Kaisersesch), gut 100 Meter vom Projektstandort entfernt, sichergestellt.
Wenngleich der Projektstandort einseitig an Wohnbebauung angrenzt, kann der ReweMarkt nur ein sehr geringes fußläufiges Potenzial erschließen; der Markt ist vorrangig auf
Pkw-Kunden ausgerichtet.
3.
Standortbewertung
Die spezifischen Eigenschaften eines Standortes können in positive und negative Standortfaktoren gegliedert werden. Diese standortspezifischen Eigenschaften haben einen
1
laut Information des Auftraggebers ist kein Abriss / Neubau avisiert.
14
wesentlichen Einfluss auf die Ausstrahlung, die Marktdurchdringung und die damit korrespondierende Umsatzerwartung eines Planobjektes.
Positive Standortfaktoren:
+
hohe Frequenz aufgrund der überörtlichen Verkehrslage
+
gute Einsehbarkeit
+
gute Verkehrsanbindung für Pkw
+
Anbindung mit dem ÖPNV ist gegeben
+
Lage innerhalb des Ergänzungsbereiches zum Nahversorgungsbereich Polcher
Straße
Negative Standortfaktoren:
-
Lage außerhalb des abgegrenzten Nahversorgungszentrums Polcher Straße
-
begrenztes Parkplatzangebot
-
sehr geringes fußläufiges Nahbereichspotenzial
Aus betrieblicher Sicht ist der Standort an der Polcher Straße 130 grundsätzlich für den
Betrieb eines Supermarktes geeignet. Insbesondere sind die hohe Verkehrsgunst sowie
gute Einsehbarkeit von der Landstraße L 82 positiv zu bewerten. Kritisch zu sehen ist
jedoch das begrenzte Parkplatzangebot.
Unter städtebaulichen Gesichtspunkten ist anzuführen, dass für den projektierten Rewe Markt keine räumlich-funktionale Einbindung in das abgegrenzte Nahversorgungszentrum Polcher Straße besteht. Der Standort befindet sich in einer durch den Stadtrat Mayen
beschlossenen Ergänzungslage und ist damit stadtentwicklungspolitisch als Teil des zentralen Versorgungsbereichs Nahversorgungszentrum Polcher Straße als Standort für großflächigen Lebensmitteleinzelhandel vorgesehen. Er verfügt jedoch nur über ein sehr begrenztes fußläufiges Nahbereichspotenzial.
15
Karte 2:
Planstandort des Rewe-Marktes
Ergänzungsstandort Koblenzer Straße
Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt
Verlagerungsobjekt
Zentraler
Versorgungsbereich
Nahversorgungszentrum Polcher
Straße mit Ergänzung
Planstandort
16
Erstellt mit RegioGraph Planung, GMA-Bearbeitung 2013, nach Angaben des Auftraggebers
III.
Nachfragesituation
1.
Einzugsgebiet und Bevölkerung
Das erschließbare Bevölkerungs- bzw. Kaufkraftpotenzial für einen Einzelhandelsstandort
stellt einen wesentlichen Faktor für die wirtschaftliche Tragfähigkeit von Einzelhandelsbetrieben dar. Als Einzugsgebiet wird derjenige Bereich definiert, innerhalb dessen die
Verbraucher den Standort voraussichtlich regelmäßig aufsuchen. Zur konkreten Abgrenzung des Einzugsgebietes wurden folgende Kriterien herangezogen:

Lage innerhalb des Stadtgebietes sowie verkehrliche Erreichbarkeit des Standortes

siedlungsstrukturelle Gegebenheiten im Untersuchungsgebiet

projektrelevante Wettbewerbssituation im Umfeld

aufgrund der Dimensionierung zu erwartende Anziehungskraft des erweiterten
Rewe-Marktes

ausgewählte Zeit- und Distanzwerte.
Unter Berücksichtigung der angeführten Kriterien lässt sich das projektrelevante Einzugsgebiet wie folgt abgrenzen und zonieren (siehe Karte 3):
Zone I:
Stadt Mayen, Kernstadt und Stadtteil
Alzheim1
Zone II:
Zone I + II
ca.
15.625 Einwohner
Stadt Mayen: Stadtteile Hausen, Kürrenberg,
Nitztal1, Verbandsgemeinde Vordereifel (teilweise)2, Verbandsgemeinde
ca.
Maifeld (teilweise)3
7.710 Einwohner4
Einzugsgebiet
ca.
23.335 Einwohner
1
Bevölkerungsdaten der Stadt Mayen, 31.12.2012, Hauptwohnsitze
2
Anschau, Bermel, Hirten, Luxem, Monreal, Reudelsterz, Weiler, Kehrig Bevölkerungsdaten
des Statistischen Landesamtes Rheinland-Pfalz, Stand: 30.06.2012
3
Einig, Gering, Bevölkerungsdaten des Statistischen Landesamtes Rheinland-Pfalz, Stand:
30.06.2012
4
Quelle: Verbandsgemeinde Hettenleidelheim, Stand: 30.09.2010
17
Insgesamt leben im Einzugsgebiet gegenwärtig rd. 23.335 Einwohner, davon ca. 15.625
Einwohner bzw. 67 % in Zone I. Das erweiterte Einzugsgebiet (Zone II) umfasst ein Bevölkerungspotenzial von ca. 7.710 Einwohnern (ca. 33 %).
Das Kerneinzugsgebiet (Zone I) des erweiterten Rewe-Marktes umfasst die Kernstadt
Mayen sowie den südlich gelegenen Stadtteil Alzheim. Aufgrund der guten verkehrlichen
Erreichbarkeit sowie der kaum vorhandenen Nahversorgungsmöglichkeiten in den umliegenden, sehr ländlich geprägten Kommunen der Verbandsgemeinden Vordereifel und
Maifeld sind diese dem erweiterten Einzugsgebiet (Zone II) zuzurechnen. Einzugsgebietseinschränkend wirken die am Standort Koblenzer Straße etablierten Lebensmittelanbieter, an die u. a. auch das nördliche und östliche Umland von Mayen tendiert, sowie die
Angebote in den Grund- und Mittelzentren Polch, Mendig, Adenau, Kelberg, Ulmen, Kaisersesch und Münstermaifeld.
Aufgrund der Lage des Planstandortes an der Verbindungsachse Polcher Straße – nahe
der Bundesstraßen B 258 / 262 und der damit guten verkehrlichen Erreichbarkeit – ist im
gewissen Umfang auch von Umsätzen mit Kunden von außerhalb des abgegrenzten Einzugsbereichs auszugehen (z.B. Pendler); diese werden in den nachfolgenden Berechnungen als sog. Streuumsätze berücksichtigt.
18
Karte 3:
Einzugsgebiet des projektierten Rewe Marktes und Wettbewerbssituation im Umland
Getränke
Legende
Zone I
Getränke
Zone II
Planstandort
Erstellt mit RegioGraph Planung,
GMA-Bearbeitung 2013
19
2.
Nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes sowie eigenen Berechnungen beträgt die ladeneinzelhandelsrelevante Kaufkraft einschließlich der Ausgaben im Lebensmittelhandwerk pro Kopf der Wohnbevölkerung ca. 5.349 €. Für die Nahrungs- und Genussmittel betragen die Pro-Kopf-Ausgaben (pro Jahr) ca. 1.810 €, für die Nichtlebensmittel ca. 3.539 €.
Neben den Pro-Kopf-Ausgabewerten sind zur Berechnung der Kaufkraft die regionalen
Kaufkraftkoeffizienten zu berücksichtigen. Für Mayen ist von einem unterdurchschnittlichen Kaufkraftkoeffizienten auszugehen1; im erweiterten Einzugsgebiet liegen die Koeffizienten z. T. über und z. T. unter dem Bundesdurchschnitt.
Tabelle 2:
Daten
Zone I
Sortiment
Nahrungs- und Genussmittel
Zone II
Gesamt
Kaufkraft in Mio. €
27,8
12,3
40,1
GMA-Berechnungen 2013 (ca.-Werte, ggf. Rundungsdifferenzen)
Insgesamt verfügen die Einwohner im Einzugsgebiet über ein Kaufkraftpotenzial für Nahrungs- und Genussmittel in Höhe von ca. 40,1 Mio. €, davon sind ca. 69 % der Zone I und
etwa 31 % der Zone II zuzuordnen.
1
Die MB Research errechnet die Kaufkraftkoeffizienten auf Grundlage der Steuerstatistik.
Für die Stadt Mayen liegt der Kaufkraftkoeffizient bei 98,4, Anschau weist 99,2 auf, Bermel
90,8, Hirten 100,2, Luxem 91,7, Monreal 96,7, Reudelsterz 95,1, Weiler 96,5, Kehrig 99,7,
Einig 102,8, Gering 98,4. (Bundesdurchschnitt 100,0).
20
IV.
Projektrelevante Angebotssituation
1.
Projektrelevante Wettbewerber im Einzugsbereich
Im Rahmen der vorliegenden Analyse erfolgte im April 2013 eine aktuelle Erfassung des
relevanten Wettbewerbs im Untersuchungsgebiet. Da der Schwerpunkt im Nahrungs- und
Genussmittelsektor liegt, wurden in diesem Zusammenhang vorrangig die wesentlichen
Lebensmittelanbieter, d. h. vor allem SB-Warenhäuser, Supermärkte und Discounter, jedoch ergänzend auch kleinstrukturierte Lebensmittelbetriebe, berücksichtigt.
Im Kerneinzugsgebiet (Zone I) sind folgende wesentliche Lebensmittelanbieter ansässig
(vgl. Karte 4):
(1)
Rewe, (Verlagerungs- und Erweiterungsprojekt), Polcher Straße 65, ca. 900 m²
VK inkl. Bäckereiverkaufsstelle, veralteter Marktauftritt, begrenzte, z. T. ungünstig
angeordnete Stellplatzflächen, eingeschränkte Sichtbarkeit durch rückwärtige Lage
bzw. z. T. vorgelagerte Wohnhäuser, Lage innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs Nahversorgungszentrum Polcher Straße.
(2)
Getränkemarkt DGS, Polcher Straße 52, ca. 300 m² VK, moderner Marktauftritt,
begrenzte Parkplätze, Lage innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs Nahversorgungszentrum Polcher Straße, in Nachbarschaft zum Rewe-Markt.
(3)
Aldi, Polcher Straße 81, ca. 1.000 m² VK, moderner Marktauftritt, großzügige,
dem Markt vorgelagerte Parkflächen, in Nachbarschaft zu Lidl und ATU, Lage innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches Nahversorgungszentrum Polcher
Straße.
(4)
Lidl, Polcher Straße 87, ca. 980 m² VK, zzgl. Bäckerei, moderner Marktauftritt,
großzügige, dem Markt vorgelagerte Stellplatzflächen, in Nachbarschaft zu Aldi
und ATU, Lage innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs Nahversorgungszentrum Polcher Straße.
21
(5)
Rewe, Habsburgring 74, ca. 1.400 m² VK, moderner Marktauftritt, Bäckerei im
Vorkassenbereich, begrenzte Parkplätze (kostenpflichtig), Zuordnung zum zentralen Versorgungsbereich Innenstadt.
(6)
Lidl, Hausener Straße 2, 1.250 m² VK, moderner Marktauftritt, ausreichende Stellplatzflächen, Standortverbund mit Hit, kik, Zooland, Deichmann, Luxemburger
Sport, dm, ProMarkt, dezentrale Lage am Ergänzungsstandort Koblenzer Straße .
(7)
HIT-Markt, Hausener Straße 2, ca. 3.700 m² VK, moderner Marktauftritt, ausreichende Stellplatzflächen, separater HIT-Getränkemarkt (ca. 750 m² VK), Einzelhandelsnutzungen im Vorkassenbereich (u. a. Blumenladen, Kiosk, Bäckerei, Apotheke, Ernsting’s family und diverse Dienstleistungen), Standortverbund mit kik,
Zooland, Deichmann, Luxemburger Sport, dm, ProMarkt, Lidl, dezentrale Lage am
Ergänzungsstandort Koblenzer Straße.
(8)
Aldi, Hausener Straße, ca. 970 m² VK, zeitgemäße Warenpräsentation, Parkplätze sind dem Markt vorgelagert, Lage gegenüber des Standortverbunds von Hit,
Lidl u. a., dezentrale Lage am Ergänzungsstandort Koblenzer Straße.
(9)
Kaufland, Koblenzer Straße 176, ca. 6.000 m² VK, durchschnittlicher Marktauftritt,
suboptimale Gebäude- / Eingangssituation, weitere Anbieter im Vorkassenbereich
(u. a. Bäckerei, Reisebüro), Parkplätze sind dem Markt teilweise vorgelagert, teilweise im Parkhaus angeordnet, geringe Besucherfrequenz zum Besichtigungszeitpunkt, dezentrale Lage am Ergänzungsstandort Koblenzer Straße.
(10)
Netto, Am Wasserturm, ca. 870 m² VK, zeitgemäßer Marktaufritt, mit Bäckerei,
Standortverbund mit Getränkemarkt Dursty, Blumen Risse, Dänisches Bettenlager,
Fressnapf und Küchenstudio, ausreichend Stellplatzflächen, dezentrale Lage am
Ergänzungsstandort Koblenzer Straße.
(11)
Dursty-Getränkemarkt, Am Wasserturm, ca. 400 m² VK, moderner Marktaufritt,
Standortverbund mit Netto, Blumen Risse, Dänisches Bettenlager, Fressnapf und
Küchenstudio, ausreichend Stellplatzflächen, dezentrale Lage am Ergänzungsstandort Koblenzer Straße.
22
Neben den oben angeführten strukturprägenden Lebensmittelmärkten sind im abgegrenzten Einzugsgebiet eine Reihe von Betrieben des Lebensmittelhandwerks (Bäckereien
sowie Metzgereien) und kleinere Spezialanbieter (u. a. Kioske, Getränkefachmärkte) ansässig. Diese sind – unterteilt nach verschiedenen Lagekriterien – in der nachfolgenden
Tabelle übersichtartig dargestellt. In der Zone II des betrieblichen Einzugsgebietes sind
keine wesentlichen Wettbewerber im Lebensmittelsegment vorhanden.
Tabelle 3: Projektrelevanter Einzelhandelsbestand (Systemwettbewerber sowie
kleinstrukturierte Lebensmittelanbieter) in der Stadt Mayen
Lage / Wettbewerbsart
untersuchungsrelevante VK in m²
Umsatz Food
in Mio. €
Systemwettbewerber
Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt Mayen
1.400
4,7
Zentraler Versorgungsbereich Nahversorgungszentrum Polcher Straße
3.170
12,5
13.940
40,0
Systemwettbewerber insgesamt
18.510
57,2
640
4,6
130
0,7
135
1,0
Streulagen (Zone I)
290
2,0
Streulagen (Zone II)
30
0,5
1.225
8,8
2.040
9,3
3.300
13,2
14.075
41,0
Streulagen (Zone I)
290
2,0
Streulagen (Zone II)
30
0,5
Summe projektrelevanter Einzelhandel
19.735
66,0
davon Stadtgebiet Mayen
19.705
65,5
Kleinstrukturierter Einzelhandel (projektrelevant)
Kleinstrukturierter Einzelhandel insgesamt
Projektrelevanter Einzelhandel insgesamt
GMA-Erhebung 2013 (ca.-Werte, ggf. Rundungsdifferenzen)
23
Karte 4:
Projektrelevante Wettbewerbssituation in Mayen
Legende
Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt
Nahversorgungszentrum Polcher Straße
Ergänzung des Nahversorgungsbereichs
Ergänzungsstandort
Koblenzer Straße
Erstellt mit RegioGraph Planung, GMABearbeitung 2013
24
2.
Projektrelevante Wettbewerber außerhalb des Einzugsbereiches
Außerhalb des definierten Einzugsgebietes ist in erster Linie auf folgende Wettbewerbsstandorte hinzuweisen, die das übergemeindliche, sehr ländlich geprägte Einzugsgebiet
des Erweiterungsvorhabens begrenzen (vgl. Karte 3):

Grundzentrum Polch mit Rewe XL, Aldi, Lidl, Edeka und Penny

Grundzentrum Mendig mit Rewe XL, Aldi, Lidl und Netto

Grundzentrum Kaisersesch mit Rewe XL, Aldi und Lidl

Grundzentrum Ulmen mit Hit, Norma, Lidl, Edeka und Aldi

Grundzentrum Kelberg mit Edeka und Lidl

Mittelzentrum Adenau mit Aldi, Netto, Edeka, Rewe und Lidl
3.
Bewertung der projektrelevanten Angebotssituation
Insgesamt verfügt die Stadt Mayen aktuell über eine Verkaufsfläche im Lebensmittelsegment von rd. 19.705 m² (inkl. Nonfood-Flächen), auf der ein Gesamtumsatz im Lebensmittelsektor (bereinigter Umsatz) von derzeit rd. 65,5 Mio. € erwirtschaftet wird.1
Der Großteil der Verkaufsfläche bezieht sich auf die Systemwettbewerber im Lebensmittelhandel, hier sind alle Betriebstypen wie SB-Warenhäuser, Verbrauchermärkte, Supermärkte und Discountmärkte in der Stadt Mayen vertreten. Dabei kommt dem Standort
Koblenzer Straße mit über 14.000 m² Verkaufsfläche (ca. 71 % des gesamtstädtischen
Lebensmitteleinzelhandels) die mit Abstand größte Versorgungsbedeutung innerhalb des
Stadtgebietes von Mayen zu. Das Nahversorgungszentrum Polcher Straße weist eine
Lebensmittelverkaufsfläche von rund 3.300 m² (ca. 17 %) auf. Der Innenstadt sind aktuell
nur gut 2.000 m² Verkaufsfläche (ca. 10 % der Lebensmittelfläche) zuzuordnen. Im Hinblick auf die Standortlagen ist damit ein deutliches Ungleichgewicht zwischen den zentralen und den integrierten Standortlagen festzuhalten.
1
Bereinigte Umsatzleistung: Die Nonfood-Umsätze der Lebensmittelmärkte wurden den
jeweiligen Sortimenten im Nichtlebensmittelsektor zugeordnet.
25
Um die Bedeutung einer Stadt als Versorgungsstandort einschätzen zu können, nimmt
man sog. Zentralitätskennziffern zu Hilfe. Dabei wird der Umsatz des Einzelhandels in
Relation zur Kaufkraft in der Standortkommune gebracht. Werte über 100 % bedeuten,
dass mehr durch den Einzelhandel umgesetzt wird, als Kaufkraft in der Standortkommune
vorhanden ist und demnach Kaufkraftzuflüsse aus dem Umland vorliegen. Die Zentralität
der Stadt Mayen im Lebensmittelsegment liegt gegenwärtig bereits bei etwa 197 % und
spiegelt damit das ausgeprägte Angebot und die Bedeutung als Versorgungsschwerpunkt
für ein übergemeindliches Einzugsgebiet wider.
26
V.
Beurteilung des Vorhabens
1.
Methodischer Ansatz
Die zu erwartenden wirtschaftlichen und städtebaulichen Auswirkungen des Vorhabens
werden im Folgenden vor dem Hintergrund der zur Verfügung stehenden Kaufkraftvolumina und der dargelegten Angebotsstrukturen ermittelt. Hierzu werden zwei Berechnungsschritte durchgeführt:

Ein erster Ansatz, das Marktanteilkonzept, stellt die voraussichtliche Kaufkraftabschöpfung des Vorhabens (= Marktanteile) aus dem Einzugsgebiet dar und verdeutlicht, aus welchen Teilräumen dem Vorhaben die Kaufkraft der Endverbraucher zufließt.

Mit einem zweiten Ansatz, dem Umsatzumverteilungsmodell, werden die voraussichtlichen Auswirkungen des Vorhabens auf bestehende Angebote im Einzugsgebiet sowie im Umfeld eingeschätzt. Damit wird aufgezeigt, wo – und in welchem Umfang – dem bestehenden Einzelhandel Umsätze verloren gehen.
2.
Marktanteilkonzept und Umsatzerwartung
Das Marktanteilkonzept geht von einer Gegenüberstellung des relevanten Angebotes mit
dem für das Einzugsgebiet ermittelten Nachfragevolumen (= Kaufkraft) aus. Als wesentliche Kriterien bei der Ermittlung der Marktanteile werden die Wettbewerbssituation im Umfeld, ausgewählte Zeit-Distanz-Werte, die Art und Dimensionierung der vorgesehenen
Einzelhandelsnutzung, die Lage und das Standortumfeld berücksichtigt. Vor diesem Hintergrund sind für den erweiterten Rewe-Markt die in Tabelle 4 dargestellten Marktanteile
und Umsatzleistungen zu erwarten. Vor dem Hintergrund der bereits sehr ausgeprägten
Wettbewerbssituation sind die angesetzten Abschöpfungsquoten des erweiterten ReweMarktes als Maximalwerte zu interpretieren.
Im Nahrungs- und Genussmittelsektor kann für das Vorhaben mit Kunden aus dem Einzugsgebiet ein Umsatz von ca. 4,7 Mio. € prognostiziert werden. Inklusive Streuumsätze
(ca. 10 % = 0,5 Mio. €) und der Nichtlebensmittel-Sortimente (Umsatzanteil in Höhe von
rd. 10 % = 0,6 Mio. €) beläuft sich die Umsatzerwartung für das Vorhaben auf insgesamt
27
ca. 5,9 Mio. €; dies entspricht einer Flächenleistungsproduktivität von knapp 3.700 € / m²
Verkaufsfläche, die unter dem Durchschnittsniveau von Supermärkten liegt.1 Dies ist insbesondere der bereits intensiven Wettbewerbssituation in Mayen und dem Umland geschuldet (vgl. Kapitel IV).
Tabelle 4:
Marktanteile und Umsatzerwartung des erweiterten Rewe-Marktes
Daten
Kaufkraft in Mio. €
Marktanteil in %
Umsatz in Mio. €
Zone I
27,8
12 - 13
3,5
Zone II
12,3
10
1,2
Zonen I – II
40,1
11
4,7
Nichtlebensmittel-Umsatz (ca. 10 %)
0,6
Streuumsatz (ca. 10 %; Lebensmittel und Nicht-Lebensmittel)
0,6
Gesamt
5,9
GMA-Berechnungen 2013; ca.-Werte, gerundet
Die Umsatzberechnung für das Planvorhaben erfolgte unter der Modellannahme einer
Neuansiedlung. Tatsächlich handelt es sich bei dem Planvorhaben jedoch um eine Verlagerung und eine Verkaufsflächenerweiterung eines bereits bestehenden Marktes, womit
nur der jeweils zusätzlich erwirtschaftete Umsatz tatsächlich wettbewerbswirksam wird,
sofern nicht das Altobjekt wieder durch einen Lebensmittelmarkt belegt wird. Im Folgenden werden daher zwei Varianten – mit und ohne Nachbelegung der Altfläche für Lebensmittel – berücksichtigt.

Sollte die Altfläche durch einen Lebensmittelanbieter nachgenutzt werden, ist der
prognostizierte Umsatz in Höhe von 5,9 Mio. € im Rahmen der Umsatzumverteilungsberechnung voll anzusetzen. Bei diesem Ansatz wird unterstellt, dass der
nachfolgende Betrieb im Altobjekt in etwa den gleichen Umsatz erwirtschaftet wie
aktuell der Rewe-Markt.

Geht man davon aus, dass das Altobjekt zukünftig anderweitig genutzt wird, wird
nur der Umsatzzuwachs (gegenüber den bisher getätigten Umsätzen) zugrunde
gelegt. Bei einer geplanten Verkaufsflächenerweiterung um gut 700 m² gegenüber
dem Bestandsobjekt ist ein zusätzlicher Umsatz in Höhe von ca. 2,6 Mio. €, davon rd. 2,3 Mio. € im Lebensmittelsektor anzusetzen.
1
Der Durchschnittswert liegt lt. EHI bei ca. 4.350 € / m² Verkaufsfläche (Netto-Umsatz)
28
Es ist darauf hinzuweisen, dass der ermittelte Zusatzumsatz einen theoretischen Wert
darstellt. In der Handelswissenschaft ist unumstritten, dass mit steigender Verkaufsfläche
die Umsatzleistung je m² Verkaufsfläche abnimmt und die Umsätze nicht proportional zur
Verkaufsfläche steigen. Damit stellt der ermittelte Zusatzumsatz einen sog. worst-caseAnsatz dar.
3.
Voraussichtliche Kaufkraftbewegungen und Umverteilungswirkungen
Mit der Neuetablierung bzw. Erweiterung von Einzelhandelsobjekten werden i. d R. Umsatzumverteilungsprozesse im bestehenden Einzelhandel ausgelöst. Das Umsatzumverteilungsmodell stellt einen methodischen Ansatz zur Einschätzung und Bewertung der
ökonomischen und städtebaulichen Folgewirkungen eines zu untersuchenden Planvorhabens dar.
Es ist zu berücksichtigen, dass der Rewe-Markt aktuell bereits als Einkaufsmarkt etabliert
ist. Für den Fall, dass das Bestandsobjekt zukünftig nicht mehr durch Lebensmittel genutzt wird, ist bei der Ermittlung der zu erwartenden Kaufkraftbewegungen bzw. Umsatzumverteilungen der zusätzlich erwirtschaftete Umsatz anzusetzen. Somit wäre der aktuelle Zustand – mit dem bestehenden Betrieb und den aktuell vorhandenen Kaufkraftströmen
– mit der (prognostizierten) Situation nach der geplanten Verlagerung und Erweiterung zu
vergleichen.1 Sollte das Altobjekt jedoch durch einen anderen Lebensmittelanbieter nachgenutzt werden, ist das Planvorhaben als Neuansiedlung zu werten und der komplette
Umsatz anzusetzen.
Zur Ermittlung der Umsatzumverteilung im Lebensmittelsektor werden die aus dem Marktanteilkonzept berechneten Umsätze gewichtet. In der Modellrechnung wurden folgende
Kriterien berücksichtigt:

die aktuelle Ausstattung des Einzugsgebietes und die Sortimentsüberschneidungen mit dem Planvorhaben

die Versorgungsbedeutung einzelner Standortbereiche des Einzelhandels
1
vgl. hierzu OVG NRW, Urteil 10 A 1417/07 vom 06.11.2008
29

die aktuellen Kaufkraftströme im Untersuchungsgebiet

die Wettbewerbssituation inkl. der Wettbewerbsplanungen und Überlagerungen
durch sonstige Einzelhandelsstandorte.
In die Berechnung fließen damit die derzeitigen Einzelhandelsausstattungen konkurrierender Einzelhandelsstandorte als Attraktivitätsfaktor und die Distanz zum Planstandort
als Widerstandsfaktor ein. Eine weitere Grundannahme der nachfolgenden Berechnungen
ist, dass die Einkaufslagen, welche die größten Sortimentsüberschneidungen mit dem
Planvorhaben aufweisen, quantitativ am stärksten von Umsatzumverteilungen betroffen
sein werden; d. h. die sog. Systemwettbewerber werden hinsichtlich der zu erwartenden
Umverteilungen stärker gewichtet als andere Lebensmittelanbieter.
Außerdem wird angenommen, dass die Lagen, die aktuell eine wichtige Versorgungsbedeutung für die Bewohner des Einzugsgebietes einnehmen, tendenziell stärker von Umverteilungen betroffen sein werden als Lagen mit aktuell geringerer Versorgungsbedeutung.
Insgesamt sind die durch die geplante Erweiterung und Verlagerung des Rewe-Marktes
ausgelösten Kaufkraftbewegungen bzw. Umverteilungswirkungen wie folgt zu prognostizieren:
3.1
Kaufkraftbewegungen und Umverteilungswirkungen ohne Neubelegung des
Altobjektes durch einen Lebensmittelanbieter
Vor dem Hintergrund der aktuellen Wettbewerbsstrukturen sind die stärksten Umverteilungswirkungen bei den räumlich nächstgelegenen Anbietern innerhalb des Nahversorgungsbereiches Polcher Straße (Aldi und Lidl), bei dem Rewe-Markt in der Innenstadt von
Mayen (aufgrund des gleichen Anbietertyps) sowie bei weiteren Vollsortimentern (im Falle
von Mayen sind das der Verbrauchermarkt Hit sowie das SB-Warenhaus Kaufland) zu
erwarten. Demgegenüber sind die kleinstrukturierten Anbieter im Einzugsgebiet allenfalls
marginal betroffen. Insgesamt werden ca. 2,6 Mio. € umverteilt, davon ca. 2,3 Mio. € bei
Lebensmitteln und ca. 0,3 Mio. € im Nonfoodsegment.
30

In zentralen Versorgungsbereich der Innenstadt von Mayen ist durch das Erweiterungsvorhaben eine Umsatzverteilung von ca. 0,4 Mio. € zu erwarten, was
bezogen auf die Umsatzleistung der bestehenden projektrelevanten Betriebe einer
Umverteilungsquote von rd. 4 – 5 % entspricht. Hiervon ist jedoch in erster Linie
der Rewe-Markt am Standort Habsburgring betroffen, bei dem die Umverteilungsquoten höher liegen. Die Umsatzrückgänge sind hier neben der begrenzten Entfernung im Wesentlichen auf den vergleichbaren Betriebs- / Anbietertyp zurückzuführen. So ist zu erwarten, dass ein Teil der „Rewe-Käufer“ vom Standort Habsburgring zum Projektstandort wechseln wird. Eine Schwächung des Rewe-Marktes
ist möglich, eine Gefährdung jedoch nicht unmittelbar zu erwarten, da der Markt
bereits modernisiert wurde und als einziger Lebensmittelanbieter innerhalb der Innenstadt von Mayen fungiert.

Im Nahversorgungsbereich Polcher Straße können Umsatzrückgänge von etwa
0,4 Mio. € eintreten; dies entspricht einer Umverteilungsquote von 4 %. Hier werden sich die Wettbewerbswirkungen in erster Linie auf die Anbieter Aldi und Lidl
beziehen. Eine Existenzgefährdung eines Marktes ist hier nicht zu erwarten.

Ein höherer Anteil der Umverteilung betrifft die am Ergänzungsstandort Koblenzer Straße etablierten Märkte; diesen werden bei Erweiterung des Rewe-Marktes
voraussichtlich rund 1,2 Mio. € bzw. ca. 3 % des Umsatzes entzogen. Wenngleich
innerhalb des Standortes in stärkerem Maße die Vollsortimenter (Hit und Kaufland)
betroffen sein werden, sind Existenzgefährdungen hier nicht anzunehmen. Zudem
weisen diese Märkte aufgrund ihrer dezentralen Lage keine Schutzwürdigkeit im
Sinne des Bauplanungsrechtes auf.

In den Streulagen innerhalb der Zone 1 sind aktuell keine Systemanbieter vorhanden sondern nur eine Reihe von kleinstrukturierten Anbietern (wie Ladenhandwerksbetriebe), die allenfalls marginale Umsatzeinbußen spüren dürften. Somit sind hier durch die geplante Verlagerung und Erweiterung keine Betriebsschließungen zu erwarten.

Auch in Zone 2, in der nur wenige kleinstrukturierte Anbieter in Streulage vorhanden sind, werden kaum Auswirkungen durch das Planvorhaben zu spüren sein.

Ein Teil des Umsatzes wird darüber hinaus als Umsatzabzug gegenüber Betrieben
außerhalb des Einzugsgebietes wirksam. Vor dem Hintergrund der ausgeprägten Wettbewerbsstruktur in Mayen sind hier jedoch nur begrenzte Umsatzvertei31
lungen in Höhe von etwa 0,3 Mio. € zu prognostizieren, die sich auf eine Reihe von
im Umland ansässigen Lebensmittelanbieter verteilen, so dass kein einzelner
Standort in größerem Umfang tangiert wird.

Von den in den projektrelevanten Nonfood-Sortimenten (v. a. Drogeriewaren)
hervorgerufenen Umsatzumverteilungen von insgesamt rund 0,3 Mio. € werden in
erster Linie die im Einzugsgebiet ansässigen Lebensmittelanbieter tangiert. Somit
verteilen sich die Effekte auch hier auf eine Vielzahl von Anbietern und Standorten.
Sonstige Anbieter projektrelevanter Nonfood-Sortimente (z. B. Drogeriemärkte)
sind in untergeordneter Größenordnung von Umverteilungswirkungen betroffen.
Zusammenfassend ist festzustellen, dass im Falle der Erweiterung und Verlagerung des
Rewe-Marktes (ohne eine Nachbelegung des Bestandsobjektes durch einen Lebensmittelanbieter) die prognostizierten Umsatzumverteilungen in Mayen voraussichtlich nicht zu
Existenzgefährdungen einzelner Märkte führen werden. Absolut betrachtet werden die
höchsten Umsatzrückgänge am Ergänzungsstandort Koblenzer Straße eintreten; dieser
ist aufgrund der dezentralen Lage jedoch nicht schutzwürdig. Auch die Märkte im Nahversorgungsbereich Polcher Straße werden die Umsatzrückgänge kompensieren können.
Die höchste Umverteilungsquote wird sich auf den der Innenstadt zugeordneten ReweMarkt beziehen.
3.2
Kaufkraftbewegungen und Umverteilungswirkungen bei Nachnutzung des
Altobjektes durch einen Lebensmittelmarkt
Auch im Falle der Nachbelegung des jetzigen Bestandsobjektes durch einen anderen
Lebensmittelmarkt (z. B. einen Discounter oder einen ethnischen Anbieter) ist davon auszugehen, dass die Anbieter innerhalb des Nahversorgungsbereiches Polcher Straße, der
Rewe-Markt in der Innenstadt sowie die Vollsortimenter Hit und Kaufland am stärksten
tangiert werden. Demgegenüber sind die kleinstrukturierten Anbieter im Einzugsgebiet
allenfalls marginal betroffen. Der zusätzliche Umsatz erreicht in dieser Variante rund 5,9
32
Mio. €, davon entfallen ca. 5,2 Mio. € auf Nahrungs- und Genussmittel und ca. 0,7 Mio. €
auf Nonfood-Sortimente.1

Im zentralen Versorgungsbereich der Innenstadt von Mayen steigt der prognostizierte Umsatzrückgang auf ca. 0,5 Mio. € bzw. etwa 5 – 6 % des projektrelevanten Umsatzes an. Auch hier ist vorrangig der Rewe-Markt betroffen, eine Gefährdung des Marktes wäre nicht mehr unmittelbar auszuschließen.2 Eine Aufgabe
des Rewe-Marktes hätte sowohl versorgungsstrukturelle als auch städtebauliche
Auswirkungen zur Folge.

Im Nahversorgungsbereich Polcher Straße liegen die Umsatzrückgänge in dieser Variante bei deutlich höheren ca. 1,4 Mio. €; dies entspricht einer Umverteilungsquote von 10 – 11 %. Auch hier ist ein Rückzug eines der Wettbewerber –
bei dieser Fallbetrachtung wäre hier neben Aldi und Lidl noch der Nachfolger am
jetzigen Rewe-Standort zu nennen – nicht mehr grundsätzlich auszuschließen. Es
zeigt sich somit, dass die Nachbelegung durch einen weiteren Lebensmittelanbieter auch unter wirtschaftlichen Aspekten nicht sinnvoll erscheint. Im Falle der Aufgabe eines Marktes sind ggf. städtebauliche Auswirkungen i. S. eines Leerstandes
an prominenter Stelle zu erwarten, die Versorgung der Bevölkerung würde jedoch
weiterhin durch die bestehenden Anbieter sichergestellt.

Die Umverteilungseffekte am Ergänzungsstandort Koblenzer Straße liegen
nunmehr bei etwa 2,6 Mio. € bzw. ca. 6 – 7 % des Umsatzes. Obwohl sich die Wirkungen innerhalb des Ergänzungsstandortes auf die verschiedenen Anbieter nicht
gleichmäßig verteilen, ist es unwahrscheinlich, dass sich ein Anbieter vom Markt
zurückzieht. Selbst in diesem Fall wäre es jedoch als Wettbewerbswirkung ohne
versorgungsstrukturelle / städtebauliche Effekte zu bewerten.

Bei den in den Streulagen der Zone 1 wie auch der Zone 2 ansässigen kleinstrukturierten Anbietern sind lediglich Umsatzeinbußen unterhalb der rechneri-
1
Hier wird i. S. einer worst-case-Betrachtung die Nachnutzung durch einen konventionellen
Lebensmittelmarkt unterstellt.
2
Allerdings ist davon auszugehen, dass die Verlagerung und Erweiterung des ReweMarktes an der Polcher Straße im Rahmen der Gesamtplanung der Rewe dahingehend
abgewogen wurde, dass auch Umsatzverluste bestehender Rewe-Filialen in Mayen und
Umland in gewissem Rahmen in Kauf genommen werden (interner Wettbewerb).
33
schen Nachweisbarkeit anzunehmen, so dass auch bei dieser Variante keine Betriebsaufgaben eintreten dürften.

Die Betriebe außerhalb des Einzugsgebietes würden auch im Falle der Nachbelegung des Bestandsobjektes durch einen Lebensmittelmarkt nur in begrenztem
Maße tangiert. Die Umsatzverteilungen von rund 0,7 Mio. € beziehen sich auf verschiedene Lebensmittelanbieter im Umland, ohne dass einzelbetriebliche Gefährdungen zu erwarten sind.

Bei den projektrelevanten Nonfood-Sortimenten (v. a. Drogeriewaren) sind nunmehr rund 0,6 Mio. € vorrangig auf die im Einzugsgebiet ansässigen Lebensmittelanbieter umzuverteilen. Auch bei dieser Größenordnung sind keine betrieblichen
Gefährdungen abzuleiten.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass eine Nachbelegung des Bestandsobjektes
durch einen weiteren Lebensmittelanbieter einen deutlichen Anstieg der prognostizierten
Umsatzumverteilungen in Mayen zur Folge hätte. Die Höhe der Umverteilungswirkungen
ist dabei abhängig von der Attraktivität des möglichen Nachfolgers.1 Existenzgefährdungen einzelner Märkte können nicht mehr grundsätzlich ausgeschlossen werden. Bei einem Marktrückzug sind – je nach Standortlage – städtebauliche und ggf. zusätzlich versorgungsstrukturelle Auswirkungen möglich. Insbesondere die mögliche Schließung des
Rewe-Marktes hätte wesentliche Auswirkungen auf Städtebau und Versorgungsstruktur,
da dieser Markt als einziger Lebensmittelanbieter innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches der Innenstadt fungiert.
Aus gutachterlicher Sicht ist daher die Nachnutzung des Bestandsobjektes durch einen
Lebensmittelmarkt – auch vor dem Hintergrund der bereits stark ausgeprägten Wettbewerbsstruktur im Lebensmittelsegment in der Stadt Mayen – nicht zu empfehlen. Auch die
Ansiedlung eines Drogeriemarktes als nahversorgungsrelevantem Anbieter oder anderer
zentrenrelevanter Einzelhandel ist nicht als Nachnutzung geeignet, da hier hohe Auswirkungen auf die Innenstadt absehbar sind. Da es sich beim Altstandort um einen unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB handelt, sollte die Stadt Mayen daher entsprechende
1
Hier sind z. B. bei Abriss und Neubau inkl. Verbesserung der Grundstücksnutzung deutlich
höhere Umsätze möglich als bei einer Nachnutzung ohne bauliche Veränderungen. Auch
der Anbietertyp (Firma, Sortimentsausrichtung etc.) ist von Bedeutung.
34
bauleitplanerische Maßnahmen ergreifen oder – falls dies nicht möglich / gewünscht ist,
für mögliche Nachnutzungen durch zentrenrelevanten / nahversorgungsrelevanten Einzelhandel zumindest den Nachweis der Verträglichkeit ggü. dem zentralen Versorgungsbereich Innenstadt gemäß § 34 (3) BauGB fordern.
Als mögliche Nachnutzung des Standortes kommen jedoch Dienstleistungseinrichtungen
(z. B. Fitnesscenter) oder nicht zentrenrelevante Einzelhandelssortimente (vgl. Mayener
Sortimentsliste im GMA-Einzelhandelskonzept)1 in Betracht.
4.
Raumordnerische Auswirkungen
In Kapitel I wurden bereits die relevanten Prüfkriterien zur raumordnerischen und städtebaulichen Verträglichkeit von Einzelhandelsgroßprojekten ausgeführt. Wesentliche Prüfkriterien gemäß Landesentwicklungsprogramm IV (Rheinland-Pfalz) sowie Regionalem
Raumordnungsplan Mittelrhein-Westerwald sind:

die zentralörtliche Einstufung der Standortgemeinde (Zentralitätsgebot)

die Zuordnung großflächiger Einzelhandelsbetriebe zu den zentralen Orten (Konzentrationsgebot)

die städtebauliche Integration des Standortes (städtebauliches Integrationsgebot)

die Auswirkungen auf die Funktionsfähigkeit der zentralen Orte sowie auf die
verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich (Nichtbeeinträchtigungsgebot bzw. Beeinträchtigungsverbot)

das Entgegenwirken der Agglomerationsbildung in Bezug auf innenstadtrelevante
Sortimente an dezentralen Standorten (Agglomerationsverbot).
Für das Vorhaben in Mayen lassen sich hierzu folgende Aspekte anführen:

Zentralitätsgebot
Die Forderung des Zentralitätsgebotes wird durch das Vorhaben in Mayen erfüllt,
da der Stadt gemäß LEP IV die zentralörtliche Funktion eines Mittelzentrums zu-
1
a. a. O., S. 98
35
kommt. Damit wird auch dem im Regionalplan genannten Kongruenzgebot sowie
dem Konzentrationsgebot zugestimmt.

Städtebauliches Integrationsgebot
Der Planstandort befindet sich innerhalb einer Ergänzungsfläche zum zentralen
Versorgungsbereich Nahversorgungszentrum Polcher Straße; dieser wurde vom
Stadtrat Mayen festgelegt. Somit ist das städtebauliche Integrationsgebot erfüllt,
auch wenn der Standort deutlich stärker autokundenorientiert ist als der aktuelle
Rewe-Standort im Nahversorgungszentrum.

Nichtbeeinträchtigungsgebot
Gemäß LEP IV dürfen weder die Versorgungsfunktion der städtebaulich integrierten Bereiche der Standortgemeinde noch die der Versorgungsbereiche (Nah- und
Mittelbereiche) benachbarter zentraler Orte wesentlich beeinträchtigt werden. Im
Falle der Variante 1 (Verlagerung und Erweiterung des Standortes ohne Nachbelegung durch einen Lebensmittelanbieter) sind keine städtebaulichen / versorgungsstrukturellen Gefährdungen in Mayen bzw. in den Umlandkommunen zu erwarten.
Sollte der jetzige Rewe-Standort jedoch nach Verlagerung durch einen weiteren
Systemwettbewerber (Lebensmittelmarkt) genutzt werden, sind Auswirkungen auf
die Innenstadt sowie den Nahversorgungsbereich Polcher Straße möglich, so dass
diese Variante nicht dem Nichtbeeinträchtigungsgebot entsprechen würde.

Dem Grundsatz des Regionalplans, dass der Einzugsbereich nicht wesentlich über
den Versorgungsbereich der Standortgemeinde hinausgehen soll, wird entsprochen.

Da es sich um einen großflächigen Markt außerhalb einer Einzelhandelsagglomeration handelt, ist das Agglomerationsverbot im vorliegenden Fall nicht relevant.
36
VI.
Zusammenfassende Empfehlungen
Als wesentliche Ergebnisse der vorliegenden Auswirkungsanalyse sind festzuhalten:

Das Mittelzentrum Mayen ist bezüglich den landesplanerischen Vorgaben grundsätzlich zur Ansiedlung / Erweiterung eines Lebensmittelmarktes mit bis zu
1.600 m² Verkaufsfläche geeignet (vgl. LEP IV).

Hintergrund der projektierten Verlagerung und Erweiterung des bestehenden Rewe Supermarktes ist v. a. eine Anpassung der Filiale an die derzeitige Firmenstrategie und an aktuelle Markterfordernisse, da das Bestandsobjekt keine optimalen
Standortrahmenbedingungen, z. B. hinsichtlich Standortgröße, Einsehbarkeit,
Gliederung und Stellplatzmöglichkeiten, bietet.

Der am Standort Polcher Straße 65 etablierte Rewe-Markt mit einer Verkaufsfläche von rund 900 m² übernimmt aktuell vorwiegend Nahversorgungsfunktionen innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches Nahversorgungszentrum Polcher
Straße. Demgegenüber wird der rund 300 Meter vom Nahversorgungszentrum
entfernte, jedoch einer Ergänzungsfläche für das Nahversorgungszentrum zugeordnete Markt mit einer geplanten Verkaufsfläche von ca. 1.600 m² stärker auf
Pkw-Kunden ausgerichtet sein. Hier bestehen nur geringe fußläufige Verflechtungen in nordwestlicher Richtung.

Während bei einer Nachbelegung des jetzigen Standortes durch einen Lebensmittelanbieter städtebauliche und versorgungsstrukturelle Auswirkungen – insbesondere in der Innenstadt von Mayen sowie im Nahversorgungsbereich Polcher Straße – nicht mehr ausgeschlossen werden können, erscheint die Verlagerung und
Erweiterung ohne Nachnutzung des Altobjektes durch Lebensmittel verträglich.
Für das bestehende Objekt wird eine Nachnutzung mit Dienstleistungseinrichtungen (z. B.
Fitnesscenter) oder nicht zentrenrelevanten Einzelhandelssortimenten (vgl. Mayener Sortimentsliste im GMA-Einzelhandelskonzept) empfohlen. Da es sich beim Altstandort um
einen unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB handelt, sollte die Stadt Mayen daher
entsprechende bauleitplanerische Maßnahmen ergreifen oder – falls dies nicht möglich /
gewünscht ist, für mögliche Nachnutzungen durch zentrenrelevanten / nahversorgungsrelevanten Einzelhandel zumindest den Nachweis der Verträglichkeit ggü. dem zentralen
Versorgungsbereich Innenstadt gemäß § 34 (3) BauGB fordern.
37
Verzeichnisse
Seite
Karten
Karte 1:
Lage der Stadt Mayen und zentralörtliche Struktur im Umland
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Karte 2:
Planstandort des Rewe-Marktes
16
Karte 3:
Einzugsgebiet des projektierten Rewe-Marktes und
Wettbewerbssituation im Umland
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Projektrelevante Wettbewerbssituation in Mayen
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Tabelle 1: Entwicklung der Betriebstypen im Lebensmitteleinzelhandel
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Karte 4:
Tabellen
Tabelle 2: Projektrelevante Kaufkraft im Einzugsgebiet
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Tabelle 3: Projektrelevanter Einzelhandelsbestand (Systemwettbewerber sowie
kleinstrukturierte Lebensmittelanbieter) in der Stadt Mayen
Tabelle 4: Marktanteile und Umsatzerwartung des erweiterten Rewe-Marktes
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