Diplomarbeit an der Hochschule Nürtingen

Transcrição

Hochschule Nürtingen
Nürtingen University
Standort Geislingen
Studiengang Immobilienwirtschaft
Diplomarbeit
Anwendergruppenbezogener Vergleich der auf dem Markt
befindlichen Immobilienbewertungsprogramme
vorgelegt bei:
Prof. Dr. Gerrit Leopoldsberger
Prof. Dipl.-Ing. Andreas Marchtaler
Wintersemester 2003/2004
Vorgelegt von:
Christof Busch
Rheinlandstr. 83
73312 Geislingen/Steige
E-Mail: [email protected]
Abgabetermin: 01.02.2004
Abgegeben am: 23.01.2004
Vergleich von Immobilienbewertungsprogrammen
Seite
II
Vorwort
Die Verkehrswertermittlung von Immobilien (bzw. Grundstücken) ist ein Thema, dessen Bedeutung zunehmend wächst. Sowohl im wohnungswirtschaftlichen wie auch im
gewerblichen Bereich der Immobilienwirtschaft stößt die Bewertung auf großes Interesse. Vor diesem Hintergrund drängt sich die Frage auf, welche EDV-technischen Hilfsmittel in Bezug auf die Verkehrswertermittlung derzeit auf dem Markt zur Verfügung
stehen und wie die Qualität dieser Produkte zu werten ist.
Dieser Fragestellung möchte ich auf den folgenden Seiten mittels eines Softwaretests
näher nachgehen.
Die Kooperationsbereitschaft von Seiten der Softwarehersteller, ohne die diese Untersuchung nicht möglich gewesen wäre, möchte ich lobend erwähnen.
Meinem Dank gilt den Softwareherstellern, die mit der Bereitstellung der Programme
zu Testzwecken zum Gelingen der Arbeit beigetragen haben.
Auch bei meinen Eltern, meiner Schwester sowie meinen Freunden möchte ich mich
bedanken, dass sie mich während dieser Zeit stets wohlwollend unterstützt haben.
Geislingen, den 23.01.2004
Christof Busch
Seite
III
Inhaltsverzeichnis
Abbildungsverzeichnis...................................................................................................VII
Tabellenverzeichnis........................................................................................................VII
Abkürzungsverzeichnis ................................................................................................ VIII
Symbolverzeichnis .......................................................................................................... IX
1
2
Einführung................................................................................................................. 1
1.1
Problemstellung ................................................................................................ 1
1.2
Zielsetzung ....................................................................................................... 1
1.3
Aufbau der Untersuchung................................................................................. 2
Vorstellung der auf dem Markt befindlichen Immobilienbewertungsprogramme................................................................................................................................ 2
2.1
Die Zielgruppe.................................................................................................. 2
2.2
Die Software und ihre Anbieter........................................................................ 3
2.2.1
Bewertungsprogramme für Makler .................................................... 4
2.2.1.1 ST-QuickWert 5.00 .............................................................. 5
2.2.1.2 Wertgutachten 1.50 .............................................................. 5
2.2.1.3 WF-SmartValue 2.0 ............................................................. 6
2.2.2
Bewertungsprogramme für Sachverständige...................................... 6
2.2.2.1 Immobilienbewertung mit MS-Office 09.03........................ 8
2.2.2.2 LieBeS 4.1............................................................................ 8
2.2.2.3 Market-Value 3.0.5.8 ........................................................... 8
2.2.2.4 S-TAXplus 7.0 ..................................................................... 9
2.2.2.5 ST-WinWert 11.00 ............................................................... 9
2.2.2.6 WERTpro 6.0 ..................................................................... 10
2.2.2.7 WF-ProSa 14.0 ................................................................... 10
3
Beurteilung der Wertermittlungssoftware für Makler ....................................... 10
3.1
Allgemeine Bemerkungen .............................................................................. 10
3.2
Erläuterung der Untersuchung........................................................................ 11
3.3
3.4
3.5
3.6
3.7
3.8
Seite IV
Leistungsumfang ............................................................................................ 13
3.3.1
Anlagenverwaltung .......................................................................... 13
3.3.2
Zusatzprodukte/-leistungen .............................................................. 13
Wertermittlungsmethoden .............................................................................. 14
3.4.1
Vorbemerkungen .............................................................................. 14
3.4.2
Vergleichswertermittlung................................................................. 15
3.4.3
Ertragswertermittlung....................................................................... 17
3.4.4
Sachwertermittlung .......................................................................... 19
3.4.5
Verkehrswertableitung ..................................................................... 22
3.4.6
Berücksichtigung von Rechten und Lasten ...................................... 23
3.4.7
Berücksichtigung von Wohnungs- und Teileigentum...................... 24
3.4.8
Rechnerische Richtigkeit.................................................................. 25
Anforderungen an das Gutachten ................................................................... 25
3.5.1
Aufbau .............................................................................................. 25
3.5.2
Möglichkeiten der individuellen Gestaltung .................................... 26
3.5.3
Schnelligkeit der Gutachtenerstellung.............................................. 27
3.5.4
Veränderbarkeit bei Fehleingaben.................................................... 27
3.5.5
Rechtssicherheit des Gutachtens ...................................................... 28
Anwendbarkeit der Programme...................................................................... 29
3.6.1
Einarbeitungsaufwand ...................................................................... 29
3.6.2
Verständlichkeit der Programme...................................................... 29
3.6.3
Anwenderfreundliche Bedienung..................................................... 30
3.6.4
Hilfefunktion in den Programmen.................................................... 30
3.6.5
Flexibilität in den Programmen........................................................ 31
3.6.6
Schutz des Anwenders vor Fehlern .................................................. 31
Serviceleistungen............................................................................................ 31
3.7.1
Handbuch.......................................................................................... 31
3.7.2
Service-Hotline................................................................................. 32
3.7.3
Aktualisierung .................................................................................. 32
3.7.4
Schulungsmöglichkeiten .................................................................. 33
Bewertung des Testergebnisses ...................................................................... 33
3.8.1
Auswertung nach Punkten................................................................ 33
4
Seite
V
3.8.2
Begründung des Testergebnisses...................................................... 34
3.8.3
Kritische Würdigung des Vergleichs ............................................... 34
Beurteilung der Wertermittlungssoftware für Sachverständige ........................ 35
4.1
Allgemeine Bemerkungen .............................................................................. 35
4.2
Erläuterung der Beurteilungskriterien ............................................................ 35
4.3
Leistungsumfang ............................................................................................ 37
4.4
4.5
4.6
4.3.1
Netzwerkfähigkeit ............................................................................ 37
4.3.2
Anlagenverwaltung .......................................................................... 37
4.3.3
Datensicherung................................................................................. 38
4.3.4
Zusatzleistungen............................................................................... 39
Wertermittlungsmethoden .............................................................................. 39
4.4.1
Vergleichswertermittlung................................................................. 40
4.4.2
Ertragswertermittlung....................................................................... 46
4.4.3
Sachwertermittlung .......................................................................... 51
4.4.4
Verkehrswertermittlung.................................................................... 54
4.4.5
Berücksichtigung von Rechten und Belastungen............................. 55
4.4.6
Berücksichtigung von Wohnungs- und Teileigentum...................... 56
4.4.7
Rechnerische Richtigkeit.................................................................. 56
Anforderungen an das Gutachten ................................................................... 57
4.5.1
Arten................................................................................................. 57
4.5.2
Aufbau .............................................................................................. 57
4.5.3
Veränderbarkeit der Eingaben im Programm................................... 58
4.5.4
Rechtssicherheit................................................................................ 59
4.5.5
Wahrung der Individualität .............................................................. 59
Anwendbarkeit ............................................................................................... 61
4.6.1
Einarbeitungsaufwand ...................................................................... 61
4.6.2
Verständlichkeit der Programme...................................................... 61
4.6.3
Anwenderfreundliche Bedienung..................................................... 62
4.6.4
Flexibilität in den Programmen........................................................ 62
4.6.5
Hilfestellungen ................................................................................. 63
4.6.6
Schutz des Anwenders vor Fehlern .................................................. 63
4.7
4.8
4.9
Seite VI
Büroorganisation ............................................................................................ 64
4.7.1
Auftragsmanagement........................................................................ 64
4.7.2
Kundendatenmanagement ................................................................ 64
4.7.3
Gutachtenmanagement ..................................................................... 65
4.7.4
Rechnungslegung ............................................................................. 65
Serviceleistungen............................................................................................ 65
4.8.1
Handbuch.......................................................................................... 65
4.8.2
Service-Hotline................................................................................. 66
4.8.3
Aktualisierung .................................................................................. 66
4.8.4
Schulungsmöglichkeiten .................................................................. 66
Bewertung des Testergebnisses ...................................................................... 67
4.9.1
Auswertung nach Punkten................................................................ 67
4.9.2
Begründung des Testergebnisses...................................................... 68
4.9.3
Kritische Würdigung des Vergleichs ............................................... 68
5 Fazit .......................................................................................................................... 69
Anhang ............................................................................................................................ 71
Gesetzesquellen............................................................................................................... 80
Gerichtsurteile ................................................................................................................. 80
Literatur- und Quellenverzeichnis................................................................................... 81
Ehrenwörtliche Erklärung ............................................................................................... 91
Seite VII
Abbildungsverzeichnis
Abbildung 1: Gewichtung der Testkriterien für die Maklerbewertungsprogramme ...... 11
Abbildung 2: Eingabemaske der wertmindernden Rechte bei dem Programm
Wertgutachten........................................................................................... 24
Abbildung 3: Testergebnis der Maklerbewertungsprogramme....................................... 33
Abbildung 4: Gewichtung der Testkriterien für die Sachverständigenbewertungsprogramme ..................................................................................................... 36
Abbildung 5: Anlagenmanager 1.1 von WF-ProSa ........................................................ 38
Abbildung 6: Aufbau des Vergleichswertverfahrens...................................................... 41
Abbildung 7: Bodenrichtwertdatenbank von ST-WinWert 11.00 .................................. 42
Abbildung 8: Rechnungsgang der Ertragswertberechnung............................................. 46
Abbildung 9: Ertragswertverfahren von ST-WinWert 11.00.......................................... 49
Abbildung 10: Ertragswertverfahren von WF-ProSa 14.0.............................................. 50
Abbildung 11: Verkehrswertableitung in dem Programm WF-ProSa ............................ 55
Abbildung 12: Testergebnis der Sachverständigenbewertungsprogramme.................... 67
Tabellenverzeichnis
Tabelle 1: Übersicht der Maklerbewertungsprogramme................................................... 4
Tabelle 2: Übersicht der Sachverständigenbewertungsprogramme.................................. 6
Seite VIII
Abkürzungsverzeichnis
BauGB
Baugesetzbuch
BGH
Bundesgerichtshof
bzw.
beziehungsweise
d. h.
das heißt
DIN
Deutsches Institut für Normung
DM
Deutsche Mark
EDV
elektronische Datenverarbeitung
etc.
et cetera
f.
folgende
ff.
fortfolgende
Hrsg.
Herausgeber
MS
Microsoft
MwSt.
Mehrwertsteuer
NHK
Normalherstellungskosten
OLG
Oberlandesgericht
PC
Personal Computer
S.
Seite
u. a.
unter anderem
usw.
und so weiter
Vgl.
Vergleiche
WertV
Wertermittlungsverordnung
zzgl.
zuzüglich
z. B.
zum Beispiel
ZSEG
Gesetz über die Entschädigung von Zeugen und Sachverständigen
Symbolverzeichnis
€
Euro
m²
Quadratmeter
§
Paragraph
Seite IX
1
Seite 1
Einführung
1.1 Problemstellung
Der Verkehrswert von Immobilien (bzw. Grundstücken) ist gesetzlich definiert. Im
Baugesetzbuch heißt es: „Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem
Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach
den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstückes oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre“.1
Diese Definition macht deutlich, dass die Verkehrswertermittlung ein schwieriger, komplexer Vorgang ist, der in der Praxis der Differenzierung bedarf und Flexibilität erfordert, um aus der abstrakten Vorschrift ein anwendungsfähiges Instrument werden zu
lassen. Somit ist auch klar, dass es sich dabei um eine große Herausforderung für den
Sachverständigen beziehungsweise den Wertermittler handelt.
Um die Aufgaben der Immobilienbewertung besser meistern zu können, sind spezielle
Computerprogramme entwickelt worden. Die Durchführung der Wertermittlung mit
Hilfe dieser EDV-Programme soll dem Anwender ein Instrument an die Hand geben,
welches es ihm ermöglicht, schnell und zielführend zu einem Ergebnis zu gelangen.
Ohne die Rationalisierung der Arbeitsprozesse mittels dieser Bewertungsprogramme ist
der Zeitaufwand bedeutend höher.2 Das Argument der Zeitersparnis verdeutlicht die
Wichtigkeit dieser Spezialsoftware und impliziert gleichzeitig dessen nähere Untersuchung.
1.2 Zielsetzung
Diese Arbeit verfolgt die Intention, die auf dem Markt befindlichen Immobilienbewertungssoftwareprodukte in den verschiedenen Bereichen bezüglich der für die Anwender
wesentlichen Kriterien wie z. B. der Wertermittlungsmethodik und Anwendbarkeit an1
§ 194 BauGB.
Vgl. Tillmann, H.-G.: Der Einsatz von Informationstechniken als Hilfe bei der Gutachtenerstellung,
1989, S. 50.
2
Seite 2
wendergruppenbezogen zu vergleichen und anschließend zu bewerten. Hierbei ist insbesondere die Differenzierung der Programme in die Anwendergruppen, welche auf der
einen Seite aus den Maklern und auf der anderen Seite aus den Sachverständigen bestehen, von Wichtigkeit, da diese Nutzer differenzierte Anforderungen an die Leistung der
Software stellen.
1.3 Aufbau der Untersuchung
Nach einer kurzen Vorstellung der auf dem Markt befindlichen Programme folgen anhand der festgelegten Testkriterien die anwendergruppenbezogenen Softwaretests. Zunächst werden die Grundlagen der Wertermittlung und den damit verbundenen Mindeststandards des Softwaretestes erläutert. Anschließend erfolgt die Beurteilung anhand
der determinierten Bewertungskriterien, welche mit dem Testergebnis abschließen.
2
Vorstellung der auf dem Markt befindlichen Immobilienbewertungsprogramme
2.1 Die Zielgruppe
Die Bestimmung der Zielgruppe ist bei den meisten Programmen sehr weitreichend.
Eine starke Berücksichtigung findet die Gruppe der Sachverständigen. Allerdings gehören mittlerweile auch viele Makler zu dem Benutzerkreis.3 Darüber hinaus gibt es noch
weitere Personenkreise sowie Institutionen, die als potentielle Nutzer der Software in
Frage kommen wie z. B. Gutachterausschüsse, Kreditinstitute, Versicherungen, Steuerberater, Wirtschaftsprüfer usw. Wichtig ist dabei, dass es sich immer um sachkundige
Anwender handelt. Es ist aufgrund der komplexen Materie, die die Immobilienbewertung darstellt, nicht möglich, diese Programme ohne fachliches Hintergrundwissen in
der ihr angedachten Weise zu bedienen. Dies bedeutet nicht, dass nur die qualifizierten
Sachverständigen diese Programme bedienen können. Gerade die etwas einfacheren
3
Vgl. Sprengnetter, H. O.: EDV in der Wertermittlung, 2000, Teil 18/1/5/1.
Seite 3
Softwareprodukte sind beispielsweise für den Makler, der schnell eine Immobilie bewerten möchte, gut geeignet.4
Die Darstellung der unterschiedlichen Zielgruppen der Bewertungsprogramme macht
deutlich, dass eine anwendergruppenbezogene Klassifizierung der Software, was zweifelsohne nicht leicht ist, durchaus einer gewissen Logik folgt. Vor allem die Untergliederung in die Gruppe der Makler und der Sachverständigen ist richtungsweisend für
diese Untersuchung, da die Programme differenzierten Anforderungen gerecht werden
müssen. Dies bedeutet für die Software, dass sie den unterschiedlichen Ansprüchen an
die Kompetenz des Anwenders Rechnung tragen soll. Nicht zuletzt ist auch das Resultat
in Form eines Gutachtens unterschiedlich zu werten.
Da die Makler immer häufiger die zu vermarktenden Objekte bewerten müssen, um
einen adäquaten Verkaufspreis zu ermitteln, rückt ein unterstützendes Medium in Form
von Software zur Taxierung von Immobilien zunehmend in deren Blickfeld.5 Diese
Gruppe wird immer interessanter für die Softwarehersteller und bedarf daher einer näheren Untersuchung.
Die Hauptzielgruppe der Immobilienbewertungsprogramme sind allerdings die Sachverständigen, daher fokussiert sich diese Untersuchung auf deren Bedürfnisse im besonderen Maße.6
2.2 Die Software und ihre Anbieter
Nach ausführlicher Recherche in den einschlägigen Internetsuchportalen7 für Software
konnten einige Bewertungsprogramme, die sich auf dem deutschen Markt befinden,
herausgesucht werden.8 Nachfolgend sollen zunächst alle Programme sowie deren Anbieter, die in die Untersuchung involviert sind, kurz vorgestellt werden.
4
Je nach Software variiert die Mindestanforderung an den Nutzer. Nach Auffassung des Autors müssen
wenigstens Grundkenntnisse im Bereich der Wertermittlung vorhanden sein.
5
Vgl. Sebode, R.: Gebäudebewertung: Gefühl ist (hier) gefährlich, S. 48 f.
6
7
Hierzu zählen vor allem folgende Internetseiten: http://www.immoportal.de; http://www.softguide.de;
http://www.google.de.
8
Hinweis: Der Anspruch auf Vollständigkeit aller auf dem Markt befindlichen Immobilienbewertungsprogramme zu testen, kann im Rahmen der Diplomarbeit nicht gewährleistet werden. Dies beruht nicht
zuletzt auf der Tatsache, dass dies den Umfang der Arbeit weit übersteigen würde. Die Auswahl stellt
keine Klassifizierung dar.
Seite 4
2.2.1 Bewertungsprogramme für Makler
Die Tabelle 1 zeigt in der Übersicht die in diesem Test berücksichtigten Programme
sowie deren Anbieter.
Tabelle 1: Übersicht der Maklerbewertungsprogramme.9
Programm
ST-QuickWert
5.00
Hersteller
Informationsquellen
Preisgestaltung
Sof/Tec Immobilien-
Internet:
ST-QuickWert
software GmbH
http://www.sof-tec.com Vollversion: 590 €
Frankenbachstr. 33-37
E-Mail:
ST-QuickWert
53498 Bad Breisig
[email protected]
Plus-Version:
Tel.: 02633/45490
890 €
Fax: 02633/454959
zzgl. MwSt. und
Versandkosten
(gilt für beide Versionen)
Wertgutachten
1.50
Light-Soft Software
Internet:
Heinrich-Groos-Str. 19
http://www.light-soft.de Vollversion: 69 €
49078 Osnabrück
E-Mail:
zzgl. MwSt.,
Tel.: 0541/60908056
[email protected]
Nachnahme- und
Fax: 0541/60908057
Wertgutachten
Versandkosten
WertermittlungsForum
Internet:
WF-SmartValue
Dr. Sprengnetter GmbH
http://www.werter-
Vollversion: 498 €
WF-SmartValue
Barbarossastr. 2
mittlungsforum.de
zzgl. MwSt. und
2.0
53489 Sinzig
E-Mail:
Versandkosten
Tel.: 02642/97960
[email protected]
Fax: 02642/979669
Quelle: Eigene Darstellung.
9
Die gewählte Reihenfolge folgt dem Alphabet und stellt daher keine Wertung der Software dar. Der
Anspruch auf Vollständigkeit der auf dem Markt befindlichen Maklerbewertungsprogramme kann nicht
gewährleistet werden.
Seite 5
2.2.1.1 ST-QuickWert 5.0010
Die Firma Sof/Tec GmbH aus Bad Breisig bietet unter anderem das Produkt STQuickWert an. Hierbei handelt es sich um eine Software, welche als integrierter Programmteil in ST-WinWert oder auch als eigenständiges Programm verwendet werden
kann. Im Vordergrund steht die automatisierte Bewertung, die den Nutzer zu einer
schnellen Gutachtenerstellung führen soll. Bei der aufpreispflichtigen ST-QuickWert
Plus-Version steht ein zusätzliches Tool für Eigentumswohnungsbewertung und Wohnrechtsbewertung zur Verfügung.11
2.2.1.2 Wertgutachten 1.5012
Das Programm Wertgutachten, das von der Firma Light-Soft Software aus Osnabrück
vertrieben wird, richtet sich direkt an den Anwenderkreis der Immobilienmakler. Sie
können mit Hilfe dieses Programms den Verkehrswert von bebauten Grundstücken –
unbebaute Grundstücke bleiben folglich unberücksichtigt – ermitteln. Anschließend
kann daraus ein Gutachten generiert werden.13
Diese Software weist einen einfachen Aufbau auf. Die Starteingabemaske, die mit diversen Schaltflächen versehen wurde, zeigt den Aufbau des Programms. Relevante Daten bzw. Werte wie beispielsweise der Ertrags-, Sach- oder Verkehrswert sind für den
Anwender direkt am unteren Bildschirmrand sichtbar. Mit Hilfe der Schaltflächen gelangt der Anwender in die Unterfenster, die wichtig für die Eingabe und Berechnung der
entsprechenden Werte sind.
10
Die in diesem Test verwendete Software stammt direkt vom Hersteller und ist eine Vollversion mit
zeitlicher Begrenzung.
11
Vgl. Sof/Tec: Leistungsübersicht von ST-QuickWert, ohne Seitenangabe.
12
begrenzter Aufrufmöglichkeit.
13
Vgl. http://www.light-soft.de/wert.htm: Produktbeschreibung von „Wertgutachten“.
Seite 6
2.2.1.3 WF-SmartValue 2.014
Die Firma WertermittlungsForum Dr. Sprengnetter GmbH aus Sinzig hat neben der
Sachverständigensoftware auch eine Version u. a. für Immobilienmakler entwickelt.
Das Programm WF-SmartValue verfügt über die Anwendung der normierten Wertermittlungsverfahren nach der Wertermittlungsverordnung. Hierbei ist es möglich, sowohl
bebaute als auch unbebaute Grundstücke zu bewerten.15 Dem Nutzer wird ein anwenderfreundliches Programm, welches u. a. durch weitreichende Automatisierung erreicht
wird, zugesichert. Somit soll es möglich sein, innerhalb eines kurzen Zeitraumes ein
fertiges Gutachten zu erstellen.16
2.2.2 Bewertungsprogramme für Sachverständige
Die in dem Bereich des Sachverständigenwesens untersuchten Programme sowie deren
Anbieter sind in der untenstehenden Übersicht aufgeführt.
Tabelle 2: Übersicht der Sachverständigenbewertungsprogramme.17
Programm
Immobilienbewer-
Hersteller
Preisgestaltung
WEKA MEDIA GmbH
Internet:
198 € zzgl. MwSt.
& Co. KG
http://www.weka.de
inkl. Porto und
E-Mail:
Verpackung
tung mit MS-Office Römerstraße 4
09.03
Informationen
86438 Kissing
[email protected]
Tel.: 0180/4567826
LieBeS 4.1
TLG Immobilien GmbH Internet:
Einzelplatzversion:
Holzmarktstraße 15
350 € zzgl. MwSt.
10179 Berlin
http://www.3rx.de/tlg/
und Versandkosten
Tel.: 030/247050
Fax: 030/24707337
14
zeitlicher Begrenzung.
15
Vgl. http://www.sprengnetter-online.de/2412.htm, Produktbeschreibung von SmartValue.
16
Vgl. WertermittlungsForum: SmartValue für Immobilienbewertungen, Produktbeschreibung, 2003,
ohne Seitenangabe.
17
Die gewählte Reihenfolge folgt dem Alphabet und stellt daher keine Wertung der Software dar.
Seite 7
Programm
Hersteller
Informationen
Preisgestaltung
Annette Schulenburg
Internet:
Einzelplatzlizenz:
Programmierbüro
http://www.market-
498 € zzgl. MwSt.
Market-Value
Schulauer Straße 83
value.de
3.0.5.8
22880 Wedel
E-Mail:
Tel.: 04103/919333
[email protected]
Fax: 04103/919332
S-TAXplus 7.0
KOBOLD Management
Internet:
S-TAXplus 7.0
Systeme GmbH
http://www.kbld.de
Einzelplatzlizenz:
Hofaue 51-55
E-Mail:
995 € zzgl. MwSt.
42103 Wuppertal
[email protected]
und Versandkosten
Sof/Tec Immobilien-
Internet:
ST-WinWert
software GmbH
http://www.sof-tec.com 11.00: 1.190 €
Frankenbachstr. 33-37
E-Mail:
zzgl. MwSt.
53498 Bad Breisig
[email protected]
Optionale Zusatz-
Tel.: 0202/2442410
Fax: 0202/2442412
ST-WinWert 11.00
WERTpro 6.0
Tel.: 02633/45490
module sind auf-
Fax: 02633/454959
preispflichtig.
KOBOLD Management
Internet:
WERTpro 6.0
Systeme GmbH
http://www.wertpro.de
Einzelplatzlizenz:
Hofaue 51-55
E-Mail:
1.500 € zzgl.
42103 Wuppertal
[email protected]
MwSt. und Ver-
Tel.: 0202/2442410
sandkosten
Fax: 0202/2442412
WF-ProSa 14.0
Internet:
WF-ProSa 14.0
Dr. Sprengnetter GmbH
http://www.werter-
Hauptmodul:
Barbarossastr. 2
mittlungsforum.de
1.149 € zzgl.
53489 Sinzig
E-Mail:
MwSt. und Ver-
Tel.: 02642/979697
[email protected]
sandkosten. Zu-
Fax: 02642/979669
satzmodule sind
jeweils aufpreispflichtig.
Seite 8
2.2.2.1 Immobilienbewertung mit MS-Office 09.0318
Der WEKA-Verlag vertreibt das von Klaus Bernhard Gablenz entwickelte Programm
Immobilienbewertung mit MS-Office. Dieses Produkt bietet dem Anwender eine Alternative zu den bisherigen Programmen. Die Software basiert auf den MS-OfficeProgrammen Excel und Word. Die Intention bei der Entwicklung dieser Software war,
die von Sachverständigen häufig angeführte Kritik der fehlenden Freiheit und Individualität bei den ganzheitlichen Bewertungsprogrammen aufzugreifen und durch den Einsatz von flexiblen Tools eine Alternativlösung anzubieten.19 Dazu eignen sich insbesondere die Microsoftprodukte Excel und Word. Mit Hilfe von bereits in MS-Excel programmierten Tabellen lassen sich die entsprechenden Bewertungsmethoden anwenden.
MS-Word dient zur textlichen Unterstützung und der anschließenden Gutachtenerstellung.
2.2.2.2 LieBeS 4.120
Die TLG Immobilien GmbH entwickelte das Programm LieBeS. Dies geschah aufgrund
der damals gegebenen Notwendigkeit, nach der Wiedervereinigung Deutschlands innerhalb kürzester Zeit möglichst viele Bewertungen in den neuen Bundesländern durchzuführen.21 Der Aufbau des Programms gestaltet sich in Form einer integrierten Softwarelösung. Dies bedeutet, dass der Anwender jeweils Eingaben in die dafür vorgesehenen
Datenblätter tätigen muss, um zu einem Ergebnis, dem Verkehrswert, zu gelangen.
2.2.2.3 Market-Value 3.0.5.822
Das Programmierbüro von Annette Schulenburg hat die Software Market-Value entwickelt. Die in Deutschland gängigen Verfahren werden nach Aussage des Herstellers von
dem Programm beherrscht. Daneben bietet die Software weitere Verfahrensmöglichkei18
Die Testversion stammt aus der Bibliothek der Fachhochschule Nürtingen.
Vgl. Gablenz, K. B.: Handbuch Immobilienbewertung mit MS-Office 09.03: Schnelleinstieg, S. 3.
20
Bei der Testversion handelt es sich um eine Demoversion, die von der Homepage des Herstellers heruntergeladen wurde.
21
Vgl. Bischoff, B.: Grundstückswerte in den neuen Bundesländern, S. 330 f.
22
Bei der Testversion handelt es sich um eine Vollversion, die von der Homepage des Herstellers im
Internet heruntergeladen wurde.
19
Seite 9
ten wie z. B. die Discounted-Cash-Flow-Methode zur Ermittlung des Verkehrswertes.
Das Hauptaugenmerk der Programmentwickler lag dabei sowohl auf der einfachen Anwendbarkeit als auch der fachlichen Unterstützung durch Information bei gleichzeitiger
Rechtssicherheit in Bezug auf die Gutachtenerstellung.23
2.2.2.4 S-TAXplus 7.024
S-TAXplus ist eine Bewertungssoftware, die von dem Sachverständigen Ulrich Eberding entwickelt wurde und von der Firma KOBOLD Management Systeme GmbH vertrieben wird. Sie bietet dem Anwender eine integrierte Komplettlösung an, d. h. es gibt
kein Angebot an Zusatzmodulen. Das Programm ermöglicht von der Annahme des Auftrags bis zur Rechnungsabwicklung alle Arbeitsschritte, basierend auf einem sogenannten Baukastensystem.25
2.2.2.5 ST-WinWert 11.0026
Das Programm ST-WinWert stammt von der Firma Sof/Tec aus Bad Breisig. Es weist
einen modularen Aufbau auf. Mit der Grundversion können die gängigen Bewertungen
durchgeführt werden. Überdies bietet der Softwarehersteller dem Kunden optional eine
Vielzahl
von
Zusatzmodulen
an:
ST-DCF,
ST-Monte-Carlo-Verfahren,
ST-
Vorlagenverwaltung, ST-Schadis, ST-Fläche & Raum, ST-HOAI, ST-Renten, STEigentumswohnung, ST-ZSEG, ST-Ertragsdifferenzen, ST-Erbbaurecht, ST-Boden,
ST-Vergleich, ST-Visor sowie ST-QuickWert.27
Im Gegensatz zu dem Programm ST-QuickWert zeichnet sich ST-WinWert als modulare Softwarelösung durch eine hohe Komplexität aus und spricht dadurch vorwiegend
den Benutzerkreis der Sachverständigen an.
23
Vgl. http://www.market-value.de/software.htm.
Bei der Testversion handelt es sich um eine Vollversion, die von der Homepage des Herstellers heruntergeladen wurde.
25
Vgl. http://www.kobold-management.de/produkte/s_taxplus.htm; KOBOLD Management Systeme,
Produktbeschreibung S-TAXplus 7.0, 2002, S. 3.
26
zeitlicher Begrenzung. Diese Version ist nicht mehr aktuell. Die Nachfolgeversion ST-Wert RadonEdition war zum Zeitpunkt des Testes noch nicht verfügbar, daher wurde in Absprache mit dem Hersteller ST-WinWert 11.00 getestet.
27
Vgl. Sof/Tec: ST-Wert: Leistungen im Überblick, ohne Seitenangabe.
24
Seite 10
2.2.2.6 WERTpro 6.028
Die Firma KOBOLD Management Systeme GmbH vertreibt zusätzlich zu dem Programm S-TAXplus auch noch das Programm WERTpro. Der Hersteller verspricht eine
sehr gute Unterstützung bei der Erstellung von Wertgutachten. Durch die übersichtliche
Formulargestaltung der Arbeitsdaten soll ein komfortables und schnelles Arbeiten möglich sein.29
2.2.2.7 WF-ProSa 14.030
Die Firma WertermittlungsForum Dr. Sprengnetter GmbH aus Sinzig verfügt über das
Programm WF-ProSa. Dieses zeichnet sich durch ein modularen Aufbau aus, welches
neben dem Hauptmodul, Ergänzungs- und Erweiterungsmodule optional anbietet.
Als Ergänzungsmodule stehen dem Kunden WF-Bodenwert, WF-Mietabweichung, WFText, WF-Beleihungswert, WF-Erbbaurecht sowie WF-Wohnungseigentum zur Auswahl. Die Erweiterungsmodule bestehen aus WF-HOAI, WF-ZSEG, WF-Rechte, WFFläche und Raum, WF-Vergleich, WF-Archiv, WF-AKuK (automatische Kaufpreissammlung und Kaufpreisauswertung) und WF-Bibliothek.31
3
Beurteilung der Wertermittlungssoftware für Makler
3.1 Allgemeine Bemerkungen
Der Makler besitzt, sofern er bereits länger tätig ist, im Allgemeinen gute Kenntnisse im
Bereich des lokalen bzw. regionalen Immobilienmarktes. Um den steigenden Ansprüchen seiner Kundschaft gerecht werden zu können, ist es für den Makler unerlässlich,
sich innerhalb kürzester Zeit ein Urteil über den Wert der Immobilie zu bilden. Dies
28
Die im Test verwendete Software stammt direkt vom Hersteller und stellt eine zeitlich begrenzte Testversion dar.
29
Vgl. http://www.wertpro.de/leistungsum.htm.
30
Die im Test verwendete Software stammt direkt vom Hersteller und stellt eine zeitlich begrenzte Testversion dar.
31
Vgl. WertermittlungsForum: WF-Softwarepaket 1/2004, Programm- und Modulübersicht, S. 2.
Seite 11
liegt sowohl in seinem eigenen Interesse als auch im Interesse seiner Kunden. Der Verkaufserfolg wird entscheidend von dem marktorientierten Preis der Immobilie abhängen, welcher sich mit Hilfe von Bewertungen eruieren lässt.32 Die Immobilienbewertung zählt zu den Aufgaben des Maklers und bedarf daher einer professionellen Umsetzung.33
Die nachfolgend vorgestellten Programme sollten dem Makler hierzu die notwendige
Unterstützung geben. Es sei an dieser Stelle nochmals betont, dass die hier dargestellten
Programme nicht ausschließlich für den Nutzerkreis der Makler konzipiert wurden.
Auch andere Anwendergruppen sind potenzielle Nachfrager dieser Produkte. Dennoch
soll sich die Untersuchung auf die Berufsgruppe der Makler fokussieren.
3.2 Erläuterung der Untersuchung
Abbildung 1: Gewichtung der Testkriterien für die Maklerbewertungsprogramme.
120
110
Leistungsumfang
Wertermittlungsmethoden
100
80
Gutachten
80
Anwendbarkeit
60
60
Serviceleistungen
40
40
20
10
0
Die Abbildung 1 stellt die Gewichtung der Testkriterien grafisch dar. Dabei beträgt die
maximal zu erreichende Gesamtpunktzahl 300, aufgeteilt in die Bereiche Leistungsumfang, Wertermittlungsmethoden, Gutachten, Anwendbarkeit und Serviceleistungen.
32
33
Vgl. Demme, H.: Handbuch für den Makler, 1997, S. 239.
Vgl. Sebode, R.: Gebäudebewertung. Gefühl ist (hier) gefährlich, 2002, S. 48 f.
Seite 12
Die erarbeiteten Kriterien gründen im Wesentlichen auf den Veröffentlichungen von
den Herren Hans-Georg Tillmann sowie Hans Otto Sprengnetter.34 Darüber hinaus finden sich auch eigene Gedankenansätze in den Testkriterien wieder.
Die Beurteilungskriterien für die Maklerbewertungsprogramme unterscheiden sich in
einigen Punkten von denen der Bewertungssoftware für Sachverständige.
Die Anforderungen an die Software bezüglich deren Leistungsfähigkeit unterliegen einem geringeren Anspruch als dies bei den Sachverständigenprogrammen der Fall ist.
Insbesondere der Bereich der Büroorganisation entfällt bei dieser Untersuchung, da die
Wertermittlung bei den Maklern nicht die Hauptaufgabe darstellt und daher andere
Maklerprogramme die Büroorganisation übernehmen.
Nachfolgend findet anhand von determinierten Testkriterien die Untersuchung der
Software statt.
Hierbei werden die Bereiche Leistungsumfang, Wertermittlungsmethodik, Gutachtenanforderung, Anwendbarkeit und Serviceleistungen einer genaueren Überprüfung unterzogen.
Das besondere Augenmerk liegt zum einen auf der Rechtssicherheit dieser Programme,
da in letzter Zeit durch die Rechtssprechung dem Makler bei der Ermittlung des Verkaufspreises eine Haftung eingeräumt wird.35 Zum anderen richtet sich die Untersuchung auf die Schnelligkeit der Gutachtenerstellung, da dem Makler in der Regel nicht
die Zeit zur Verfügung steht, entsprechend ausführliche Gutachten auszuarbeiten und
die erbrachte Dienstleistung des Maklers zumeist unentgeltlich erfolgt. Im übrigen
möchte der Kunde schnellstmöglich eine entsprechende Aussage bezüglich der Taxierung seiner Immobilie erhalten.
Das Kriterium „Preis-/Leistungsverhältnis“ ist im Rahmen dieser Arbeit nicht berücksichtigt worden, da es den Umfang übersteigen würde. Man kann überdies die Meinung
vertreten, dass diese Art der Bewertung kein angemessenes Ergebnis herbeiführen würde. Der Preis eines Produktes ist immer relativ zu werten. Wichtig sollte dem Kunden in
diesem Kontext die Leistungsfähigkeit sein. Es nützt dem Anwender nicht, ein preiswertes Produkt zu kaufen, wenn die Software nicht den Ansprüchen des Nutzers genügt.
34
Vgl. Tillmann, H.-G.: Auswahl und Anwendung von EDV-Programmen zur Verkehrswertermittlung,
1993, S. 1-16; vgl. Sprengnetter, H. O.: EDV in der Wertermittlung, 2000, Teil 18.
35
Vgl. Leykam, M.: Maklerhaftung, 2002, S. 9.
Seite 13
Deshalb ist vordergründig zu klären, welche Leistungen die Programme jeweils bieten.
Der Preis erscheint im Kontext dieser Untersuchung sekundär.
3.3 Leistungsumfang
3.3.1 Anlagenverwaltung
Die Anlagenverwaltung ist bei der Maklerbewertungssoftware nicht so umfangreich und
notwendig wie es bei den Sachverständigenprogrammen der Fall sein sollte. In den
meisten Fällen genügt es, ein oder mehrere Fotos in das Kurzgutachten zu integrieren.
Die beiden Softwareprogramme WF-SmartValue und ST-QuickWert arbeiten für die
Gutachtenerstellung mit der Microsoft Word-Unterstützung, während das Programm
Wertgutachten einen eigenen Texteditor besitzt. MS-Word ermöglicht es dem Anwender, nach dem das Gutachten generiert wurde, entsprechende Dateien einzufügen.
Auch bei der eigenen Textedition von Wertgutachten ist es dem Anwender möglich,
Dateien einzufügen.
Es sei an dieser Stelle erwähnt, dass diese Art der Dokumentenverwaltung eine Notlösung darstellt. Langfristig wäre es komfortabler, wenn das Bewertungsprogramm die
Anlagenverwaltung, insbesondere auftragsbezogen, selbstständig bewerkstelligen könnte. Dies ist nicht nur anwenderfreundlicher, sondern bringt dem Nutzer einen entscheidenden Vorteil hinsichtlich seiner EDV-technischen Gutachtenorganisation, da das gesamte Datenmaterial übersichtlich dem entsprechenden Auftrag zugeordnet wäre.
3.3.2 Zusatzprodukte/-leistungen
Unter dem Begriff der Zusatzprodukte/-leistungen fallen sinnvolle Extras, die sowohl in
dem Programm enthalten sein können wie auch externe Innovationen darstellen. STQuickWert überzeugt durch einen vorgefertigten Erfassungsbogen, der bei der Besichtigung Anwendung findet. Dieser dient der Erfassung aller zur Gutachtenerstellung relevanten Grundstücks- und Gebäudedaten. Die darauf befindlichen Daten sind identisch
mit den Dateneingabefeldern im Programm, so dass nach der Besichtigung nur noch die
Eingabe der Daten erfolgen muss. Optional kann auch mittels eines Palm die Datener-
Seite 14
fassung erfolgen. Anschließend werden die Daten von dem Palm in das Programm
transferiert. Durch die Arbeitsrationalisierung kommt es zu einer Zeitersparnis bei der
Gutachtenerstellung.36 Sofern der Benutzer auch das umfangreichere Programm STWinWert besitzt, ist es per Knopfdruck möglich, nach der Datenerfassung zu STWinWert zu wechseln, um ein Langgutachten zu generieren.
Der Anwender von WF-SmartValue hat die Möglichkeit, sofern er im Besitz des umfangreicheren Programms WF-ProSa ist, auf die Daten zurückzugreifen und ein Langgutachten zu generieren. Die Vororterfassung relevanter Daten kann mittels Pocket-PC
erfolgen. Denkbar ist auch die Benutzung von Erfassungsbögen, die das Programm vorhält.
Hinsichtlich der Erfassung von wesentlichen Daten bei der Ortsbesichtigung erfährt der
Nutzer von dem Programm Wertgutachten keinerlei Unterstützung.
3.4 Wertermittlungsmethoden
3.4.1 Vorbemerkungen
Die Verkehrswertermittlung erfolgt auf der Grundlage der normierten Verfahren, die
sich in der Wertermittlungsverordnung wiederfinden. Diese haben sich in der Praxis
durchgesetzt und stellen die Basis der in Deutschland durchgeführten Immobilienbewertungen dar.37
Bei der Untersuchung der Maklerbewertungssoftware stehen vorrangig die Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertermittlung sowie die Ableitung des Verkehrswertes im
Blickfeld.
Auf den folgenden Seiten werden die Wertermittlungsmethoden zunächst erläutert und
anschließend in den Programmen getestet.
Eine Bewertungssoftware sollte dem Anwender die Möglichkeit bieten, mindestens
zwei Verfahren parallel vergleichend anwenden zu können.38 Das sieht auch § 7 der
36
Vgl. Sprengnetter, H. O.: Mobile elektronische Datenerfassung – zu den Einsatzmöglichkeiten von
Pocket- und Tablett-PCs bei der Gutachtenerstellung, 2003, S. 3.
37
Vgl. Kleiber, W.: Wertermittlungsrichtlinien 2002, 2003, S. 7.
38
Vgl. Müller, V.-H.: Verkehrswertermittlung, Teil III, 1995, S. 7.
Seite 15
Wertermittlungsverordnung vor. Bei allen drei getesteten Programmen ist dieses Kriterium, wenngleich auch sehr unterschiedlich, erfüllt.39
3.4.2 Vergleichswertermittlung
Das Vergleichswertverfahren, welches sich in den Paragraphen 13 und 14 der WertV
wiederfindet, besitzt einen besonderen Stellenwert unter den normierten Wertermittlungsverfahren. Diese Sonderstellung ist zum einen darin begründet, dass bei ausreichend vorhandenen Vergleichspreisen der Vergleichswert dem Verkehrswert entspricht.40
Eine Marktanpassung ist folglich nicht bzw. nur unter bestimmten Voraussetzungen
notwendig, während hingegen bei den Verfahren der Sach- bzw. Ertragswertermittlung
jeweils eine Marktanpassung erfolgen sollte.41
Zum anderen bietet das Vergleichswertverfahren die Möglichkeit, sowohl bei bebauten
Grundstücken als auch bei der reinen Bodenwertermittlung Anwendung zu finden.42
Durch diese Differenzierung unterscheidet es sich ebenfalls von dem Ertrags- und
Sachwertverfahren.
Nach dem Ergebnis einer repräsentativen, wissenschaftlich fundierten Umfrage von
Siegfried Sandner findet das Vergleichswertverfahren bei bebauten Grundstücken überwiegend im Bereich der Eigentumswohnungen Anwendung.43 Auch Siedlungshäuser
oder Reihenhäuser könnten mit Hilfe des Vergleichswertverfahrens bewertet werden.44
Zwingend erforderlich ist das Vorhandensein von vergleichbaren Objekten aus zeitnahen Verkäufen, welche der Wertfindung dienen. Über die Anzahl der Vergleichsobjekte
besteht in der Fachwelt keine einheitliche Meinung.45
Die Berücksichtigung des Vergleichswertverfahrens von bebauten Grundstücken bei
den Bewertungsprogrammen erscheint zweckmäßig, da insbesondere der Immobilien39
Besonders überzeugend wirkt die Verfahrenswahl des Programms WF-SmartValue.
Vgl. Müller, V.-H.: Eine Vielzahl von Ermittlungsmethoden erschwert die Immobilienbewertung, Teil
I, 1995, S. 10; vgl. Kleiber, W.: Wertermittlungsrichtlinien 2002, 2003, S. 9; vgl. Leopoldsberger, G.:
Kontinuierliche Wertermittlung von Immobilien, 1998, S. 20.
41
Vgl. § 7 WertV.
42
Vgl. § 13 WertV.
43
Vgl. Sandner, S.: Zur Anwendungshäufigkeit der Wertermittlungsverfahren, 1994, S. 152.
44
Vgl. Ross, F. W.; Brachmann, R.; Holzner, P.: Ermittlung des Bauwertes von Gebäuden und des Verkehrswertes von Grundstücken, 1997, S. 321.
45
Vgl. Bischoff, B.: Grundstückswertermittlung, 1996, S. 56.
40
Seite 16
makler über gute Marktkenntnisse sowie dem damit verbundenen Wissen über entsprechende Immobilientransaktionen verfügt.
Diesem Anspruch wird nur WF-SmartValue gerecht. Sowohl ST-QuickWert als auch
Wertgutachten können dem Kunden das Vergleichswertverfahren für bebaute Grundstücke nicht anbieten.
Die weitaus größere Relevanz erfährt das Vergleichswertverfahren bei der Bewertung
von unbebauten Grundstücken.46
Die Bodenwertermittlung kann durch unmittelbaren oder durch den mittelbaren Preisvergleich erfolgen. Der unmittelbare Preisvergleich beinhaltet jedoch den Tatbestand,
dass hinreichend vergleichbare Grundstückskaufpreise zeitnah vorhanden sind.
Dies ist häufig nicht der Fall, weshalb in der Praxis zur Methode des mittelbaren Preisvergleichs gegriffen wird.47 Dieser drückt sich u. a. in Form des Bodenrichtwertes aus,
welcher von den örtlichen Gutachterausschüssen ermittelt wird.48
Vor diesem Hintergrund ist es für den Benutzer der Software wichtig, dass die Möglichkeit der pauschalen sowie der differenzierten Eingabe mittels Bodenrichtwert gewährleistet wird.
Bei dem Programm WF-SmartValue stehen dem Anwender diese beiden Methoden der
Bodenwertermittlung zur Verfügung. Das Programm ermöglicht es dem Nutzer außerdem wertbeeinflussende Zu- bzw. Abschläge vorzunehmen und somit zum Bodenwert
zu gelangen. WF-SmartValue verfügt darüber hinaus über eine Bodenrichtwertdatenbank.
Das Programm ST-QuickWert setzt explizit auf den Bodenrichtwert. Vorbildlich ist die
Funktion der Richtwertdatenbank, die der Nutzer selbstständig anlegen und pflegen
kann.
Die Grundstückswertermittlung des Programms Wertgutachten erfolgt über die Berechnung der beiden Faktoren Größe und Preis pro Quadratmeter abzüglich einer eventuell
prozentualen Wertminderung. Fälschlicherweise wird in dem gleichen Eingabefeld der
Nutzer gebeten, den Wert der Außenanlagen einzugeben.
46
Vgl. Ross, F. W.; Brachmann, R.; Holzner, P.: Ermittlung des Bauwertes von Gebäuden und des Verkehrswertes von Grundstücken, 1997, S. 34.
47
Vgl. Kleiber, W.: Das Vergleichswertverfahren, 1998, S. 61 f.
48
Vgl. Leopoldsberger, G.: Kontinuierliche Wertermittlung von Immobilien, 1998, S. 26.
Seite 17
Diese Eingabe ist nicht nachvollziehbar, da im Sachwertverfahren, welches nur die direkte Eingabe des Wertes der Außenanlage notwendig erscheinen lässt, eindeutig die
bauliche Außenanlage bei der Ermittlung des Herstellungswertes der baulichen Anlage
zu berücksichtigen ist. Dieser Sachverhalt schlägt sich auch in der Abbildung 6 von
Wolfgang Kleiber nieder.49 Dies ist nachvollziehbar, da eine eventuelle Wertminderung
der baulichen Anlage berücksichtigt werden muss, welche bei dem Bodenwert nicht
zum Tragen kommt. Hinzu kommt, dass die beiden Eingabefelder „Grundstück“ und
„Außenanlagen“ inhaltlich identisch sind. Es fehlt in diesem Zusammenhang eine logische Eingabestruktur.
3.4.3 Ertragswertermittlung
Das Ertragswertverfahren findet in der Praxis häufig Anwendung, insbesondere bei den
Immobiliennutzungen, deren zielgerichtete Ausrichtung sich in der Ertrags- bzw. Renditeerwirtschaftung wiederfinden.50
Die Bodenwertermittlung erfolgt im Ertragswertverfahren mit Hilfe des Vergleichswertes.51
Der Jahresrohertrag des Grundstückes wird aus den zu erzielenden Mieterträgen berechnet. Hierbei muss beachtet werden, dass die tatsächliche Miete mit dem marktüblichen Mietertrag in der Praxis nicht unbedingt übereinstimmt. Ausschlaggebend für die
Wertermittlung sind jedoch die auf dem Markt nachhaltig erzielbaren Mieterträge.52
Die Programme ST-QuickWert und WF-SmartValue werden dieser Vorgabe der Wertermittlungsverordnung gerecht. Beide berücksichtigen sowohl die tatsächliche als auch
die nachhaltig erzielbare Miete. Gerechnet wird korrekterweise mit den nachhaltig erzielbaren Mieterträgen.
Bei dem Programm Wertgutachten kann der Nutzer die Miete pro m²-Fläche eingeben.
Aus der Flächengröße und dem Mietertrag wird der Jahresrohertrag errechnet. Hier gibt
es eine Reihe von Kritikpunkten: Zum einen findet keine Mietdifferenzierung zwischen
49
Vgl. Kleiber, W.: Wertermittlungsrichtlinien 2002, 2003, S. 14.
Vgl. Kleiber, W.: Verkehrswertermittlung von Grundstücken, S. 922; vgl. Gottschalk, G.: Immobilienwertermittlung, 1999, S. 69.
51
Vgl. Leopoldsberger, G.: Ertragswertverfahren, Band II, 2001, 292, RdNr. 24.
52
Vgl. Simon, J.; Cors, K.; Halaczinsky, R.; Teß, W.: Handbuch der Grundstückswertermittlung, 2003, S.
119.
50
Seite 18
der tatsächlichen und der nachhaltig zu erwirtschaftenden Miete statt, was zu einem
falschen Ergebnis führen kann. Der Anwender bekommt auch keinen Hinweis auf die
Möglichkeit der Differenzierung bzw. die Aufforderung, nur den nachhaltigen Mietertrag anzusetzen. In dem Eingabefeld „Miete €/m²“ fehlt der Hinweis, dass es sich hierbei um die Jahresnettokaltmiete handeln muss.
Unter den Bewirtschaftungskosten im Sinne der Ertragswertermittlung sind solche Kosten zu verstehen, die der Eigentümer selbst trägt und somit nicht auf den Mieter abwälzen kann.53
Bei ST-QuickWert schlägt das Programm zunächst einen pauschalierten Prozentsatz
vor. Der Anwender hat die Möglichkeit, die Bewirtschaftungskosten zu berichtigen oder
beizubehalten.
Das
Programm
WF-SmartValue
verfügt
über
einen
Bewirtschaftungskosten-
Assistenten, der dem Anwender mittels Eingabe der Nutzungsgruppe und der Gebäudeart ein interpoliertes Ergebnis ausweist. Die Eingabe kann pauschal oder prozentual
vorgenommen werden.
Das Programm Wertgutachten hingegen schlägt grundsätzlich keine Werte vor. Dem
Anwender ist es überlassen, ob die Präferenz auf der prozentualen oder der pauschalen
Eingabe liegt.
Die Bewirtschaftungskosten werden in Abzug von dem Jahresrohertrag gebracht, um zu
dem Jahresreinertrag zu gelangen.54 Alle drei getesteten Programme leisten dies.
Anschließend erfolgt die Trennung des Bodenwertes von dem Gebäude. Dies geschieht
über die Herausrechnung der Bodenwertverzinsung, welche der Multiplikation von Bodenwert und Liegenschaftszinssatz entspricht.55 Die in diesem Test untersuchten Programme beherrschen diese Berechnung. ST-QuickWert schlägt mit Hilfe der bereits
getätigten Eingaben einen Zinssatz vor, während hingegen der Anwender bei WFSmartValue auf den Liegenschaftszinssatzassistenten zurückgreift. Der Nutzer von
Wertgutachten muss den Liegenschaftszinssatz eigenständig bestimmen.56
Der Jahresreinertrag der baulichen Anlage wird von den Programmen ebenfalls dargestellt.
53
Vgl. Engelbrecht, B.: Grundsätze und Technik ordnungsmäßiger Immobilienbewertung, 1998, S. 125.
Vgl. Rössler, R.; Langner, J.; Simon, J.; Kleiber, W.: Schätzung und Ermittlung von Grundstückswerten, 1996, S. 179.
55
Engelbrecht, B.: Grundsätze und Technik ordnungsmäßiger Immobilienbewertung, 1998, S. 126.
56
Die Liegenschaftszinssätze werden von einigen Gutachterausschüssen ermittelt.
54
Seite 19
Der Vervielfältiger setzt sich aus dem Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer
zusammen und entspricht mathematisch dem Rentenbarwertfaktor.57 Der entsprechende
Vervielfältiger wird von allen Programmen selbstständig richtig errechnet. Der Jahresreinertrag der baulichen Anlage multipliziert mit dem Vervielfältiger ergibt den Ertragswert der baulichen Anlage. Gemäß der Vorgabe der Wertermittlungsverordnung
müssen sonstige wertbeeinflussende Umstände Berücksichtigung finden.58 Dies erfolgt
mittels Zu- bzw. Abschlägen. Bei ST-QuickWert findet neben dem Abzug des Reparaturstaus, der als sonstiger wertbeeinflussender Umstand deklariert werden kann, zusätzlich in Form der kapitalisierten Mietdifferenzberechnung auch die wertmindernde mietrechtliche Bindung bei Wohnungsrechten Anwendung. Ebenso erfolgt ein Abzug im
Programm Wertgutachten. Auch bei WF-SmartValue hat der Anwender die Möglichkeit, die sonstigen wertbeeinflussenden Umstände in die Bewertung mittels Zu- bzw.
Abschlägen einzubringen.
Das Ergebnis ist der Wert der baulichen Anlage, welcher mit dem Bodenwert addiert,
den Ertragswert ergibt.59 Dies leisten ebenfalls die getesteten Programme. Eine Ableitung vom Ertragswert zu dem Verkehrswert muss nur erfolgen, wenn der ermittelte Liegenschaftszinssatz nicht den derzeitigen örtlichen Immobilienmarktverhältnissen entspricht.60
3.4.4 Sachwertermittlung
Das Anwendungsgebiet des Sachwertverfahrens richtet sich überwiegend an die eigengenutzten privaten Immobilien, da die Wertschätzung nicht auf dem Ertrag beruht, sondern sich in den Kosten der Herstellung wiederfindet.61
Die Ermittlung des Sachwertes erfolgt gemäß § 21 WertV aus dem Bodenwert, den
Herstellungskosten der baulichen Anlagen sowie den sonstigen Anlagen. Der Bodenwert wird nach den Grundsätzen des Vergleichswertverfahren bestimmt.62
57
Vgl. Kleiber, W.: Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 2002, S. 1494 ff.
Vgl. Klocke, W.: Wertermittlungsverordnung, 1990, S. 96.
59
Vgl. Leopoldsberger, G.: Kontinuierliche Wertermittlung von Immobilien, 1998, S. 53.
60
Vgl. Petersen, H.: Marktorientierte Immobilienbewertung, 2003, S. 34.
61
Vgl. Leopoldsberger, G.: Kontinuierliche Wertermittlung, 1998, S. 55.
62
Vgl. § 21 WertV.
58
Seite 20
Zur Berechnung des Gebäudewertes gibt es verschiedene Ansätze. Zum einen ist es
möglich, die damals tatsächlich entstandenen Baukosten mit Hilfe des Baukostenindexes auf den heutigen Baupreis hochzurechnen. Diese Art der Herstellungskostenermittlung kann unter bestimmten Umständen zu einem falschen Ergebnis führen, da eventuelle Mehr- oder Minderkosten, die während der Bauzeit angefallen sind, nicht eingerechnet werden. Die zweite Methode ist die der Kostenberechnung nach der DIN 276.
Die dritte Methode findet in der Praxis am häufigsten Anwendung. Sie ermittelt die Kosten der Normalherstellung (Neuwert) des Gebäudes anhand des Rauminhalts oder der
Bruttogrundfläche.63
Die Programme Wertgutachten und ST-QuickWert arbeiten mit Hilfe des Baukostenindexes und dem Herstellungswert auf der Basis von 1913.64 Die Bemessungsgrundlage
der Berechnung stellt der umbaute Raum dar. Die Verwendung der Herstellungswerte
auf Basis von 1913, wie sie bei ST-QuickWert und bei Wertgutachten Anwendung finden, werden in der Fachliteratur kritisch betrachtet. Die ermittelten Ergebnisse mit diesem nicht zeitgemäßen Wert sind zweifelhaft.65 Das Programm WF-SmartValue bietet
hingegen die Möglichkeit, die Herstellungskosten auf der Basis des Jahres 2000 menügestützt anhand der hinterlegten Tabellen zu ermitteln.66 Dies stellt eine zeitgemäßere
Datengrundlage dar und führt infolgedessen zu sichereren und von Gutachtenlesern akzeptierteren Ergebnissen.
Zu den baulichen Außenanlagen zählen alle auf dem Grundstück befindlichen Anlagen,
die nicht zum Gebäude gehören wie z. B. Einfriedungen, Stellplätze usw. Hinter dem
Begriff der besonderen Betriebseinrichtungen verbergen sich besondere Bauteile und
Einrichtungen wie beispielsweise Haussprechanlagen etc., die einen eigenständigen
Wertanteil beinhalten, der nicht durch die Normalherstellungskosten erfasst ist.67
In den Programmen WF-SmartValue und ST-QuickWert erfolgt eine getrennte Erfassung der Außenanlagen, der besonderen Bauteile sowie der besonderen Einrichtungen,
während die Software Wertgutachten keine Möglichkeit der gesonderten Aufnahme
bietet.
63
Vgl. Simon, J.; Cors, K.; Troll, M.: Handbuch der Grundstückswertermittlung, 1997, S. 86.
Bei Wertgutachten muss der aktuelle Baukostenindex vom Anwender eingegeben werden.
65
Vgl. Kleiber, W.: Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 2002, S. 1812; vgl. Schaar, H.-W.: Ermittlung zeitgemäßer Normalherstellungskosten, 1997, S. 231.
66
Es ist lobend zu erwähnen, dass ein Wahlrecht zwischen dem Bruttorauminhalt und der Bruttogrundfläche bei der Ermittlung der NHK vorgesehen ist.
67
Vgl. Thomas, M.; Leopoldsberger, G.; Walbröhl, V.: Immobilienbewertung, 2000, S. 416.
64
Seite 21
Die Berechnung der Baunebenkosten, welche nicht in den Herstellungskosten enthalten
sind, sollte prozentual erfolgen.68
WF-SmartValue berechnet die Baunebenkosten über einen Assistenten und weist diese
prozentual aus. Ebenfalls automatisiert berechnet ST-QuickWert die Baunebenkosten
und stellt diese in Form von Prozentwerten dar. Der Anwender von Wertgutachten erhält keine Unterstützung bei der Baunebenkostenermittlung. Die Eingabe muss prozentual erfolgen.
Nach dem der Wert der baulichen Anlagen ermittelt wurde, ist die Alterswertminderung
in Abzug zu bringen. Hierzu ist es notwendig, die Gesamtnutzungsdauer und das Baujahr des Gebäudes zu ermitteln. Daraus resultiert die Restnutzungsdauer. Anhand des
Gebäudealters kann nun ein prozentualer Abschlag vorgenommen werden.69 Die einschlägige Fachliteratur verweist auf einige geeignete Berechnungsmethoden wie beispielsweise die Ross´sche Abschreibung, aber auch die lineare Abschreibung oder die
Methode nach Vogels.70 Wichtig ist es, dass dem Anwender eine Auswahl an Methoden
zur Verfügung stehen. Dieses Kriterium erfüllt nur WF-SmartValue, da sich der Nutzer
zwischen den Modellen nach Ross, Vogels, lineare Abschreibung, parabelförmige Abschreibung sowie der eigenen Schätzung entscheiden kann.71
ST-QuickWert schlägt dem Anwender automatisch die Methode nach Vogels vor.72
Die Umsetzung der Alterswertminderung bei dem Programm Wertgutachten ist nicht
nachvollziehbar, da die Herkunft der hinterlegten Tabelle weder aus dem Programm
noch aus dem Gutachten hervorgeht. Hinzu kommt, dass die Tabelle keine interpolierten Werte ausweist.73
Die Wertminderung wegen Baumängel und Bauschäden ist laut Wertermittlungsverordnung vorzunehmen.74 Dies kann beispielsweise durch einen Pauschalsummenabzug
erfolgen wie es in dem Programm ST-QuickWert praktiziert wird.
68
Vgl. Freitag, M.: Immobilienbewertung: Marktwertermittlung und Grenzpreisbestimmung bei Immobilien unter besonderer Berücksichtigung des deutschen Systems, 2000, S. 65.
70
Vgl. Kleiber, W.: Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 2002, S. 1762.
71
Es sei an dieser Stelle erwähnt, dass die Vielfalt des Produktes SmartValue sehr ansprechend wirkt,
aber damit auch zu Lasten der Schnelligkeit geht.
72
Dies dient der Schnelligkeit, da keine Auswahl getroffen werden kann.
73
Die Anwendbarkeit der Tabelle ist dadurch stark eingeschränkt.
74
Vgl. § 24 WertV.
69
Seite 22
Wertgutachten ermöglicht es durch die Eingabe des Reparaturstaus. WF-SmartValue
leistet dies unter dem Button „sonstige Umstände“.
Sofern es noch sonstige wertbeeinflussender Umstände gibt, müssen diese auch Berücksichtigung in Form von Zu- oder Abschlägen finden.75 Hier findet bei ST-QuickWert
die Berechnung des Wohnungsrechts Anwendung, so auch bei dem Programm Wertgutachten. Auch WF-SmartValue ist in der Lage, die sonstigen wertbeeinflussenden Umstände in Ansatz bringen.
Mit dem Begriff des Wertes der sonstigen Anlagen, den die WertV verwendet, sind vorzugsweise besonders aufwendig gestaltete Ziergärten gemeint, deren Wert sich noch
nicht im Bodenwert widerspiegelt.76 Im Rahmen dieses Softwarevergleichstest wird
aufgrund der Geringfügigkeit derartige Fälle auf eine nähere Untersuchung verzichtet.
Der ermittelte Bodenwert ist dem Wert der baulichen Anlagen sowie der sonstigen Anlagen zuzurechnen. Daraus resultiert der Sachwert des Grundstückes.77 Dies leisten die
Programme problemlos.
3.4.5 Verkehrswertableitung
Eine besondere Erfordernis besteht bei der Ableitung zum Verkehrswert im Sachwertverfahren. Meistens erfolgt sie über die sogenannten Marktanpassungsfaktoren, welche
durch die Kaufpreissammlung der örtlichen Gutachterausschüssen veröffentlicht werden.78
Hier zeichnen sich deutliche Unterschiede bei den jeweiligen Programmen ab. Bei STQuickWert erfolgt im Sachwertverfahren eine Marktanpassung.
Der Ertragswert hingegen führt in der Regel gleichzeitig unter Berücksichtigung des § 7
der WertV zu dem Verkehrswert. Dies ist unter der Voraussetzung, dass der Liegenschaftszinssatz marktkonform gewählt wurde, korrekt.79 Die Ermittlung dieses Wertes
basiert je nach Eingabe auf der Wahl des Hauptverfahrens, d. h. stellt beispielsweise das
Sachwertverfahren das Hauptbewertungsverfahren dar, so wird der Sachwert dem Verkehrswert gleichgesetzt.
75
Vgl. § 25 WertV.
77
78
Vgl. Borgmann, H.: Marktanpassungsfaktor, 2003, S. 379.
79
Vgl. Petersen, H.: Marktorientierte Immobilienbewertung, 2003, S. 34.
76
Seite 23
Bei WF-SmartValue besteht die Möglichkeit für den Anwender, in dem Register
„Sachwert“, eine Marktanpassung vorzunehmen. Darüber hinaus kann am Ende der
Wertermittlung der Marktwert mittels Gewichtung abgeleitet werden.
Eine Marktanpassung im Sachwertverfahren ist von dem Programm Wertgutachten
nicht vorgesehen. Das Feld Verkehrswertkorrektur übernimmt diese Funktion.80 Die
Verkehrswertableitung bei dem Programm Wertgutachten erfolgt durch die Bildung des
arithmetischen Mittelwertes von dem Sach- und dem Ertragswert. Diese Methode ist
nicht korrekt und verstößt gegen die geltende Rechtssprechung.81 In diesem Fall liegt
ein Verstoß gegen das Aggregationsverbot vor.82 Ein falscher Verkehrswert, der in diesem Fall leicht errechnet werden kann, führt unter Umständen zu Schadenersatzansprüchen. Der Verkehrswert kann auch nicht manuell geändert werden. Außerdem ist zu
beanstanden, dass der Verkehrswert – ebenso wie der Sach- und Ertragswert – nicht
gerundet werden. Dies ist vom Ansatz falsch, da die Bewertung einer Immobilie eine
Schätzung darstellt und nicht eine auf die Kommastelle mathematisch errechneten Zahl
entspricht.83
3.4.6 Berücksichtigung von Rechten und Lasten
Die angemessene Berücksichtigung von Rechten und Lasten stellt ebenfalls ein Kriterium in diesem Test dar. Ein entscheidender Vorteil des Programms WF-SmartValue besteht darin, dass die Module aus dem umfangreicheren Programm WF-ProSa freischaltbar und nutzbar sind. Hierzu gehört u. a. das Modul WF-Rechte, welches dem Anwender die Berücksichtigung von Rechten und Belastungen ermöglicht.
Wie die Abbildung 2 zeigt, bietet das Programm Wertgutachten dem Nutzer die Möglichkeit, ein Wohnrecht oder andere wertmindernde Rechte rechnerisch zu berücksichtigen.84
80
Darin spiegelt sich erneut die Nichttrennung zwischen den Verfahren wider.
Vgl. BGH, 19.06.1958, III ZR 39/57; OLG Hamburg, 10.10.1969, 1 U 61/68.
82
Vgl. Gablenz, K. B.: Grundstückswertermittlung leicht verständlich, 1999, S. 112.
83
Vgl. Thomas, M.: Die Entwicklung eines Performanceindexes für den deutschen Immobilienmarkt,
1997, S. 195.
84
Die Berechnung kann nicht überzeugen, da die Eingabe des Vervielfältigers notwendig ist und dadurch
keine Arbeitserleichterung sichtbar wird. Außerdem ist die Eingabe der Jahre für die Berechnung unnötig,
da sie bereits im Vervielfältiger berücksichtigt wird.
81
Seite 24
Abbildung 2: Eingabemaske der wertmindernden Rechte bei dem Programm Wertgutachten.
Quelle: Programm Wertgutachten 1.50.
3.4.7 Berücksichtigung von Wohnungs- und Teileigentum
Auch bei den Maklerbewertungsprogrammen erscheint es sinnvoll, Wohnungsbewertungen sachgerecht durchführen zu können. Hierzu bietet das Programm ST-QuickWert
eine optionale Plus-Version gegen Aufpreis, die eine vertiefte Bewertung für Eigentumswohnungen vorsieht.85
Auch die Software WF-SmartValue verfügt über eine Option der Wohnungseigentumsberechnung.
Die Bewertung von Wohnungseigentum wird in dem Programm Wertgutachten gänzlich vernachlässigt.
85
Vgl. Sof/Tec: Leistungsübersicht von ST-QuickWert, ohne Seitenangabe.
Seite 25
3.4.8 Rechnerische Richtigkeit
Von zentraler Bedeutung ist selbstverständlich die rechnerische Richtigkeit, d. h. die
eingegebenen Werte müssen entsprechend den mathematisch hinterlegten Formeln zum
korrekten Ergebnis führen.86
Die Berechnungen in den Programmen WF-SmartValue und ST-QuickWert waren
rechnerisch korrekt. Die Berechnungen bei Wertgutachten erscheinen auch nach mehrfachem Nachrechnen als nicht ganz korrekt. Dies könnte unter anderem an der fehlenden Logik innerhalb der Berechnungsschritte liegen.
3.5 Anforderungen an das Gutachten
3.5.1 Aufbau
Der Leser eines Gutachtens ist in den seltensten Fällen ein Sachverständiger, sondern
häufig ein „Fachfremder“. Daher sollte der Aufbau eines Gutachtens logisch und die
Formulierungen verständlich sein. Hierzu gehört die Verwendung einer angemessenen
Ausdrucksweise.87
Auch das Inhaltsverzeichnis, welches es dem Betrachter ermöglicht, sich einen schnellen Überblick bezüglich des Gutachtenaufbaus zu verschaffen, trägt zur Tauglichkeit
des Gutachtens bei. Hier können die beiden Programme WF-SmartValue und STQuickWert als vorbildlich hervorgehoben werden. Bei Wertgutachten hingegen sucht
man vergeblich nach einem Inhaltsverzeichnis.88 Des Weiteren müssen gewisse Angaben, die nachfolgend dargestellt werden, im Gutachtentext enthalten sein.
Die Angaben zum Auftraggeber sowie eventuelle Bemerkungen sollten im Gutachtentext ersichtlich sein.
Bei ST-QuickWert werden die Daten des Auftraggebers sowie der Standort der Immobilie unter dem Bereich des Gutachtenkopfes im Programm abgefragt und anschließend
teilweise sichtbar im Gutachtentext wiedergegeben. Die anderen beiden Programme
86
1993, S. 6.
87
Vgl. Sprengnetter, H. O.: Anforderungen an Gutachten, 2000, Teil 16/1/2/1.
88
Der strukturelle Aufbau des Gutachtens ist verbesserungswürdig. Es fehlt an Übersichtlichkeit und
Logik.
Seite 26
genügen ebenfalls den hier gestellten Anforderungen. Bei dem Gutachtenausdruck von
der Software Wertgutachten fällt auf, dass eine nicht gängige Abkürzung für das Baugesetzbuch in Form von „BG“ benutzt wird.
Zu der Wertermittlung zählt auch die Angabe des Wertermittlungsstichtags, auf dessen
sich die Bewertung der Immobilie bezieht.89
Die Programme WF-SmartValue und ST-QuickWert werden dieser Anforderung gerecht, indem sie beide den Wertermittlungsstichtag in das Gutachten integrieren. Bei
Wertgutachten sucht der Leser vergeblich nach diesem. Das kann für den Wertermittler
fatale Folgen haben, denn der Wertermittlungsstichtag grenzt den ermittelten Wert auf
diesen Zeitpunkt ein.90 Damit dient es auch der Rechtssicherheit und der Haftungsbeschränkung.
Eine Grundstücks- und Gebäudebeschreibung ist in jeden Fall Bestandteil eines Gutachtens. Bei den Programmen ST-QuickWert und WF-SmartValue wird dies vorbildlich
umgesetzt, da sie eine detaillierte Objekt- und Grundstücksbeschreibung mit Hilfe von
Pull-down-Menüunterstützung darstellen. Das Programm Wertgutachten bietet ebenfalls
die Möglichkeit einer Objektbeschreibung, allerdings ist sie eigenständig vom Benutzer
anzufertigen.91
3.5.2 Möglichkeiten der individuellen Gestaltung
Die individuelle Gestaltung ist bei den Maklerbewertungsprogrammen von nicht so
großer Bedeutung wie es bei der Sachverständigensoftware der Fall ist. Generell gilt für
alle Bewertungsprogramme, dass die Wahrung der Individualität in Bezug auf das fertige Gutachten wichtig ist. Es besteht die Gefahr der Standardisierung, welche den Eindruck bei dem Leser hinterlässt, es handle sich bei dem Gutachten um ein Computerprodukt.92 Deshalb sollte dem Makler die Möglichkeit der Eigengestaltung in Form des
Gutachtenlayouts gegeben werden. Auch die freie Dateneingabe ermöglichen es dem
Anwender, ein individuelles Gutachten zu erstellen. Alle drei Programme erlauben weitestgehend individuelle Eingabemöglichkeiten. Die Gestaltung des Gutachtens sollte das
89
Vgl. Rath, J.: Wertermittlungspraxis, 2003, S. 3; S. 24.
Das Stichtagsprinzip wird durch die Legaldefinition des Verkehrswertes nach § 194 BauGB begründet.
91
Eine Musterbeschreibung, die individuell verändert werden kann, ist vorhanden.
92
1993, S. 2.
90
Seite 27
Integrieren der persönlichen Daten sowie ein eventuelles Logo beinhalten. Dies erfüllt
am besten WF-SmartValue.
Die detaillierte Gestaltung, wie z. B. die Änderung der Schriftgröße oder -art, kann nach
der Gutachtengenerierung in MS-Word bzw. der eigenen Textedition bei den Programmen erfolgen.
3.5.3 Schnelligkeit der Gutachtenerstellung
Die schnellstmögliche Erlangung zum fertigen Gutachten, unter Berücksichtigung der
Richtigkeit, ist ein wichtiger Gesichtspunkt des Maklers in Bezug auf die Bewertung.93
Dies entspricht auch dem weiteren Sinn dieser Bewertungssoftware, da man diese Art
der weitestgehend automatisierten Programme vorwiegend zum Einsatz bringt, um Zeit
zu sparen.
Bei den Programmen ST-QuickWert und WF-SmartValue handelt es sich um weitestgehend automatisierte Softwareprodukte, die dem Anwender zu Schnelligkeit in der
Expertisenerstellung verhelfen.
Durch die Vielzahl von Assistenten muss der Anwender bei WF-SmartValue mehr Eingaben tätigen, als dies bei ST-QuickWert der Fall ist. Dies geht zu Lasten der Schnelligkeit.
Bei der Software Wertgutachten sind von dem Nutzer der überwiegende Anteil der Eingaben selbstständig zu tätigen, es werden kaum Vorschläge durch das Programm gegeben. Dies schlägt sich in der Bearbeitungszeit nieder.
3.5.4 Veränderbarkeit bei Fehleingaben
Einzufordern ist grundsätzlich die Möglichkeit, Dateneingaben im Programm korrigieren zu können.94
Insbesondere im Hinblick auf die Durchsicht des Gutachtens können Fehler vom Anwender entdeckt werden, die nachträglich im Programm berichtigt werden müssen.
93
Vgl. die Aussagen der Befragten im Rahmen der Umfrage „Verwendung von Wertermittlungssoftware
im Maklerbüro“.
94
1993, S. 3 f.
Seite 28
Damit das Gutachten nicht manuell nachbearbeitet werden muss, ist es sinnvoll, dass
die Software in der Lage ist, die Korrekturauswirkung bei der Neugenerierung des Gutachtens zu berücksichtigen. Dieser Forderung kommen die getesteten Programme gleichermaßen nach.
3.5.5 Rechtssicherheit des Gutachtens
Wie bereits eingangs erwähnt95, steht mittlerweile auch der Immobilienmakler in der
Haftung bezüglich seiner Aussage über den taxierten Wert der Immobilien und dem
damit verbundenen Gutachten.96 Aufgrund dieser Tendenz, den Makler seitens der
Rechtssprechung verstärkt in die Pflicht zu nehmen, gewinnt der Teil der Rechtssicherheit bei den EDV-Programmen immer stärker an Bedeutung.
Rechtssicherheit kann nur gewährleistet sein, wenn zum einen das Programm auf Basis
der von den Gerichten anerkannten Verfahren arbeitet. Dies ist durch die normierten
Verfahren, die sich in der Wertermittlungsverordnung wiederfinden, gewährleistet.97
Zum anderen sollten genügend Verweise auf entsprechende Fachliteratur und Gesetzestexte mit den dazugehörigen Formulierungsvorschlägen vorhanden sein. Das Programm
ST-QuickWert ist in diesem Punkt vorbildlich, da im Gutachtenausdruck alle Verfahren
mit Verweisen auf die gesetzlichen Grundlagen sowie vorformulierte Textpassagen, die
zu Haftungsbegrenzung führen, vorhanden sind. WF-SmartValue bietet eine gute fachliche Unterstützung und trägt damit zum Erlangen von Rechtssicherheit bei. Lediglich
Wertgutachten kann diesen Anforderungen nach Auffassung des Autors nicht gerecht
werden, da beispielsweise die Verkehrswertableitung keine rechtssichere Arbeitsweise
gewährleistet.98
95
Siehe Kapitel 3.2 Erläuterung der Untersuchung, S. 12.
Vgl. OLG Schleswig, Urteil vom 02.06.2000, Aktenzeichen 14 U 136/99.
97
Vgl. BGH, Urteil vom 12.01.2001, Aktenzeichen V ZR 420/99.
98
Siehe auch Kapitel 3.4.5 Verkehrswertableitung, S. 22 f.
96
Seite 29
3.6 Anwendbarkeit der Programme
3.6.1 Einarbeitungsaufwand
Die zu investierende Zeit, um sich im Programm zurechtzufinden, sollte so gering wie
möglich sein. Die Einarbeitung wird insbesondere von der Verständlichkeit und dem
Aufbau des Programms geprägt. Aber auch dessen Bedienung mit Hilfe einer Menüsteuerung spielt eine Rolle.99 Bei ST-QuickWert und WF-SmartValue erschließen sich
dem Anwender die Programme problemlos, jedoch bringt der größere Programmumfang auch einen höheren Einarbeitungsaufwand mit sich.
Wertgutachten ist sehr leicht zu bedienen, da das Programm nur wenige Funktionen
aufweist. Dies impliziert, dass der Anwender wenig Aufwand betreiben muss, um das
Programm bedienen zu können.
3.6.2 Verständlichkeit der Programme
Die Verständlichkeit der Programme ist nicht unerheblich für deren Vermarktungserfolg, da man nur Programme kauft und mit ihnen arbeitet, wenn sie vom Anwender als
bedienerfreundlich erachtet werden und sich somit dem Benutzer leicht erschließen.
Grundsätzlich kann ein Programm dem Nutzer nur sinnvoll erscheinen, wenn die Struktur des Programmaufbaus übersichtlich und logisch ist. Hierzu bietet die Wertermittlungsverordnung einen Leitfaden. Sie stellt klar, wie die normierten Verfahren aufgebaut sind.
Bei dem Programm Wertgutachten kann nur eine eingeschränkte Logik erkannt werden,
da sich sowohl auf der linken als auch auf der rechten Seite Datenfelder befinden, die
zum Sachwert- und zum Ertragswertverfahren gehören. Dies ist nach Auffassung des
Autors nicht ganz nachvollziehbar. Eine strikte Trennung der beiden Verfahren ist einzufordern. Bei den beiden anderen Programmen erschließt sich dem Anwender der logische Aufbau, der durch die Menüsteuerung unterstützt wird.
99
Seite 30
3.6.3 Anwenderfreundliche Bedienung
Eine weitere Determinante findet sich in der anwenderfreundlichen Bedienung wieder.
Da die Programme alle auf der Basis der Benutzeroberfläche Windows funktionieren,
ist bei den Programmen grundsätzlich eine benutzerfreundliche Bedienung gewährleistet.100 Bei ST-QuickWert wird eine gewöhnungsbedürftige Dateneingabe verwandt, die
als nicht anwenderfreundlich zu bezeichnen ist. Hierzu ist es notwendig, den Cursor
stets links in dem Eingabefeld zu platzieren und nach der Eingabe mit dem Komma zu
bestätigen. Positiv zu erwähnen ist die Unterstützung des Anwenders mit Hilfe von
Pull-down-Menüs. Gerade bei dem beschreibenden Teil wirkt diese Form der Arbeitserleichterung ansprechend.101
Bei Wertgutachten ist die teilweise nicht selbsterklärende Dateneingabe und das nicht
Vorhandensein von Auswahlmenüs zu kritisieren.
Das Programm WF-SmartValue scheint dem Autor die anwenderfreundlichste Bedienung aufzuweisen, da die Dateneingabestruktur selbsterklärend ist und dem Anwender
vorgefertigte Auswahltexte zur Verfügung stehen.
3.6.4 Hilfefunktion in den Programmen
Hilfestellungen in dem Programm erleichtern dem Anwender die Bedienung.102 Sie ermöglichen es, gewisse Fragestellungen, die bei der Anwendung des Programms auftauchen, zu beantworten. Programmhilfen nehmen daher eine wichtige Funktion wahr. Es
sollte sowohl programmspezifische Hilfe als auch fachliche Unterstützung gewährt
werden. Dies bietet das Hilfesystem von WF-SmartValue, welches sich durch kontextsensitive Hilfeschaltflächen auszeichnet. Auch die Software Wertgutachten besitzt eine
überzeugende Hilfe. Weniger ansprechend wirkt hingegen die vorhandene Hilfefunktion
bei ST-QuickWert. Sie bietet dem Anwender in den meisten Fällen keine Unterstützung.103
100
ST-QuickWert und WF-SmartValue arbeiten mit Pull-down-Menüs.
102
Vgl. Istanbuli, S.: Software-Ergonomie- Was ist das?, 1985, S. 14.
103
Beispielsweise unter dem Suchbegriff „Besondere Einrichtungen“ gibt es keine Erläuterungen. In
diesem Zusammenhang sei jedoch erwähnt, dass der Kunde bei dem Erwerb der Software ein Benutzerhandbuch mitgeliefert bekommt, welches die meisten Fragen beantwortet, wie auch diese.
101
Seite 31
3.6.5 Flexibilität in den Programmen
Die Flexibilität ist bei weitestgehend automatisierten Programmen eingeschränkt. Dennoch ist es wünschenswert, dass der Anwender die Option besitzt, vorgeschlagene Daten eigenständig abzuändern. Dieser Forderung kommen nach Auffassung des Autors,
wenngleich auch in unterschiedlicher Ausführung, alle drei Programme nach.
3.6.6 Schutz des Anwenders vor Fehlern
Eingegebene Werte, die nicht sinnvoll oder gar gegen rechtliche Bestimmungen verstoßen, müssen von dem Programm als falsch erkannt werden. Diese Plausibilitätsprüfung
dient der Sicherheit vor Fehleingaben.104
Der Anwender muss von der Software vor Fehlern geschützt werden. Hierzu eignen
sich Warnmeldungen, die eigenständig vom Programm geöffnet werden und dem Nutzer auf dessen Falscheingabe aufmerksam machen.
Bei dem Programm Wertgutachten erscheinen nur Fehlermeldungen, wenn Daten fehlen, die für die Berechnung notwendig sind. Auf fachliche Verstöße wird hingegen nicht
aufmerksam gemacht.
WF-SmartValue besitzt eine Plausibilitätsprüfung, ebenso wie ST-QuickWert, aus der
eine entsprechende Fehlermeldung resultiert.
3.7 Serviceleistungen
3.7.1 Handbuch
Jedes Programm sollte über ein Handbuch, welches die Bedienungsanleitung einer
Software darstellt, verfügen. Dies dient dem Anwender als Nachschlagewerk bei der
Bedienung des Programms oder bezüglich plötzlich auftretender Problemstellungen.
104
1993, S. 4.
Seite 32
Das Handbuch von ST-QuickWert konnte in diesem Test überzeugen, da es sich um ein
sehr ausführliches Nachschlagewerk handelt, welches es dem Kunden ermöglicht, sich
schnell in dem Programm zurecht zu finden.
Auch der Schnelleinstieg von WF-SmartValue bietet dem Nutzer in Verbindung mit der
programminternen Hilfe eine gelungene Unterstützung. Für das Programm Wertgutachten existiert nach Angaben des Herstellers kein Handbuch.
3.7.2 Service-Hotline
Im Rahmen des Benutzerservices steht die Erreichbarkeit sowie die Qualität der Service-Hotline im Vordergrund.105 Eine möglichst ständig, aber mindestens regelmäßig erreichbare Service-Hotline gehört auch zu einer guten Betreuung des Kunden. Die Hersteller der drei Programme verfügen über eine Telefonhotline.106
Dem Kunden steht des Weiteren die Möglichkeit der Kontaktaufnahme per E-Mail bzw.
per Internet zu den Firmen offen.
3.7.3 Aktualisierung
Die Qualität einer Software hängt entscheidend von deren Aktualisierung ab. Deshalb
sind regelmäßige Updates zwingend erforderlich, damit Programmneuerungen sowie
aktuelle Daten garantiert sind.107 Insbesondere der Hersteller von WF-SmartValue ist
nach Auffassung des Autors in der Entwicklung von Neuerungen sehr aktiv.108
ST-QuickWert verfügt im Rahmen des Lizenzvertrages über einen Aktualisierungsservice. Allerdings sollte die Software wenigstens hinsichtlich der Oberflächengestaltung
modernisiert werden. Bei Wertgutachten steht außer Frage, dass die fachlichen Defizite
einer Überarbeitung bedürfen.
105
1993, S. 9.
106
Der Verfasser konnte sich von der Erreichbarkeit im Rahmen von Testanrufen überzeugen. Eine Aussage über die Qualität kann in diesem Zusammenhang nicht getroffen werden.
107
1993, S. 9.
108
Dies belegen die ständigen Verbesserungen von Version zu Version z. B. von SmartValue 1.1 zu
SmartValue 2.0.
Seite 33
3.7.4 Schulungsmöglichkeiten
Die Durchführung von Benutzerschulungen runden den Teilbereich des Benutzerservices ab.109 Da es sich nicht um Standardprogramme, sondern um fachbezogene Software
handelt, sollte dem Anwender die Möglichkeit der Schulung angeboten werden. Wenngleich alle hier getesteten Programme relativ leicht zu bedienen sind, so erscheint dennoch die Schulung für ungeübte Anwender mit mäßigen PC-Kenntnissen sinnvoll.
Die Hersteller von WF-SmartValue und ST-QuickWert bieten regelmäßig Schulungen
an. Der Hersteller des Programms Wertgutachten offeriert dem Anwender hingegen
kein entsprechendes Schulungsangebot.
3.8 Bewertung des Testergebnisses
3.8.1 Auswertung nach Punkten
Wie aus der Grafik 3 ersichtlich, ergibt die Auswertung des Testes, dass WFSmartValue die höchste Punktzahl erreicht hat, gefolgt von ST-QuickWert. Mit einem
deutlichen Abstand platziert sich das Programm Wertgutachten auf den dritten Rang.
Abbildung 3: Testergebnis der Maklerbewertungsprogramme.
289
300
252
ST-QuickWertPlus 5.00
Wertgutachten 1.50
WF-SmartValue 2.0
250
200
139
150
100
50
0
109
Vgl. Stickel, E.; Groffmann, H.-D.; Rau, K.-H.: Gabler Wirtschaftsinformatik Lexikon A-K, Band 1,
1997, S. 73.
Seite 34
3.8.2 Begründung des Testergebnisses
Das Programm WF-SmartValue konnte im Rahmen des Testes überzeugen. Ausschlaggebend für den Testsieg war u. a. die Tatsache, dass WF-SmartValue als einziges Programm das Vergleichswertverfahren beherrscht. Aber auch das Zurückgreifen auf die
veralteten 1913er-Werte im Sachwertverfahren bedeuteten Punktabzüge für STQuickWert und Wertgutachten. WF-SmartValue rechnet mit verlässlicheren Daten, den
NHK 2000.110 ST-QuickWert weist ein hohes Maß an Automatisierung auf und führt
dadurch zu einer beachtlichen Schnelligkeit in der Gutachtenerstellung.
Das Programm Wertgutachten zeigt starke fachliche Schwächen. Es befindet sich nicht
annähernd auf dem Niveau der beiden anderen getesteten Programme. Dies spiegelt sich
in der Bewertung wider.
3.8.3 Kritische Würdigung des Vergleichs
Wie der Test zeigt, weisen die hier getesteten Maklerbewertungsprogramme unterschiedliche Ausprägungen der Automatisierung auf, welche sich in der Bearbeitungszeit
niederschlagen. Auch die fachliche Unterstützung ist different. Die Kriterien Wertermittlungsmethoden und Schnelligkeit stehen bei näherer Betrachtung in einem gewissen
Widerspruch. Die hohe Kunst besteht nun von Seiten der Hersteller, eine Software zu
entwickeln, die sowohl fachlich einwandfrei ist als auch im Bereich der Automatisierung eine ansprechende Gestaltung aufweist. Dazu gibt gerade WF-SmartValue einen
Weg vor, der richtungsweisend sein könnte.
Der Vorteil dieser Bewertungsprogramme besteht in der einfachen Bedienung, die nicht
zuletzt durch die Automatisierung und den geringeren Leistungsumfang erreicht wird.
Aus dem Vorteil leitet sich zugleich auch der Nachteil dieser Programme ab. Bedingt
durch die hohe Automatisierung, mangelt es dem Anwender an der nötigen Flexibilität.
Es sei an dieser Stelle kritisch erwähnt, dass gerade die Wertermittlung, welche zu einem großen Teil aus Erfahrung rührt, nicht in der Gesamtheit automatisiert werden
kann. Die Verlockung, vorgeschlagene Werte blind zu übernehmen, ist bei diesen Pro-
110
Die NHK 2000 stellen das derzeitig aktuellste Datenmaterial dar und implementieren dadurch deren
Verlässlichkeit.
Seite 35
grammen als relativ hoch einzustufen. Dies wird gerade bei unerfahrenen Wertermittlern der Fall sein.
Der Wunsch, ein fertiges Gutachten ohne Fachwissen und Erfahrung erstellen zu können, wird auch in Zukunft ein solcher bleiben. Die EDV ist und bleibt ein sinnvolles
Hilfsmittel, aber ersetzt die Kenntnis des Menschen nicht.
4
Beurteilung der Wertermittlungssoftware für Sachverständige
4.1 Allgemeine Bemerkungen
In diesem Kapitel sollen die auf dem deutschen Markt befindlichen Wertermittlungsprogramme auf ihre Tauglichkeit in einem Sachverständigenbüro überprüft werden.111
Hierbei ist der anzusetzende Maßstab hoch, da die Software in der Lage sein sollte, dem
Sachverständigen ein sinnvolles Instrument an die Hand zu geben, um die im Alltag
anfallenden Tätigkeiten zu erledigen. Dies bedeutet, dass auch der Bereich der Büroorganisation mit in den Test einbezogen wird. Die Untersuchung soll insbesondere aufzeigen, dass eine gute Software in der Lage ist, fachlich einwandfrei und dennoch zeitsparend, Immobilienbewertungen durchzuführen. Die Software bleibt auch weiterhin
ein Hilfsmittel, dass nur mit dem entsprechenden Fachwissen des Sachverständigen
sinnvolle Anwendung findet. Dennoch ist die Entwicklung einiger Softwareprodukte
soweit fortgeschritten, dass dadurch die tägliche Arbeit im Sachverständigenbüro sinnvoll erleichtert wird. Vor allen Dingen ist der Punkt der Zeitersparnis in diesem Zusammenhang von Bedeutung.
4.2 Erläuterung der Beurteilungskriterien
Die aufgestellten Testkriterien gründen im Wesentlichen auf der Veröffentlichung von
Hans-Georg Tillmann.112
111
Der Anspruch, alle auf dem Markt befindlichen Programme zu testen, kann auf Grund der befristeten
Zeit und des Umfangs dieser Arbeit nicht gänzlich erfüllt werden.
112
1993, S. 1-16.
Seite 36
Die Kritiker von ganzheitlicher Immobilienbewertungssoftware führen häufig die fehlende Individualität bei der Gutachtenerstellung als negativen Punkt an.113 Dieser Gesichtspunkt soll auch Bestandteil der Untersuchung sein. Des Weiteren drängt sich die
Frage auf, ob es mit den Bewertungsprogrammen möglich ist, komplexe Gutachten zu
erstellen. Die Leistungsfähigkeit der Programme ist hierfür richtungsweisend.
Als zusätzliches Kriterium gilt auch der Bereich der Büroorganisation. Täglich anfallender Schriftwechsel sowie die Erstellung der Rechnung zählen u. a. zu dem Leistungsspektrum eines Sachverständigen.
Das Argument der Zeitersparnis durch die Rationalisierung der Arbeitsprozesse bei der
Gutachtenerstellung wird in Zusammenhang mit dem EDV-Einsatz genannt.114 Auch
dieser Aussage soll im folgenden Test nachgegangen werden.
Gerade bei der Bewertung der Sachverständigensoftware ist die Einbeziehung des Testkriteriums „Preis-/Leistungsverhältnis“ nach eigener Auffassung nicht sachdienlich und
ist daher auch nicht Bestandteil der Bewertung. Der Sachverständige sollte, gerade im
Hinblick auf seine Schadenersatzpflicht, darauf bedacht sein, möglichst ein gutes Produkt zu erwerben und weniger auf den Preis schauen.
Die Abbildung 4 zeigt die Gewichtung der Testkriterien bei den Sachverständigenbewertungsprogrammen.
Abbildung 4: Gewichtung der Testkriterien für die Sachverständigenbewertungsprogramme.
Leistungsumfang
240
250
200
Gutachten
130
150
Anwendbarkeit
120
Büroorganisation
100
Serviceleistungen
50
30
40
40
0
113
114
Vgl. Vogels, M.: Grundstücks- und Gebäudebewertung - marktgerecht, 1996, S. 397.
Seite 37
4.3 Leistungsumfang
4.3.1 Netzwerkfähigkeit
„Ein Netzwerk ist eine Verbindung mehrerer Computer zum Zweck des Datenaustausches, für verteilte Anwendungen oder auch für die Kommunikation zwischen ihren
Benutzern“.115
Diese Aussage verdeutlicht den Vorteil der Netzwerkfähigkeit. Sie fördert das teamorientierte Arbeiten, d. h. mehrere Sachverständige bzw. deren Mitarbeiter haben Zugriff
auf die Software, um beispielsweise gleichzeitig Dateneingaben im Gutachten an unterschiedlichen Computern vornehmen zu können. Die Bereitstellung von Netzwerkfähigkeit stellt daher eine wichtige Funktion in Bezug auf die räumliche Arbeitsteilung und
Rationalisierung dar.116
Mit Ausnahme des Programms Immobilienbewertung mit MS-Office weisen alle getesteten Softwareprodukte Netzwerkfähigkeit auf.117
4.3.2 Anlagenverwaltung
Die gutachtenbezogene Verwaltung der Anlagen gewinnt auch im Zuge der Weiterentwicklung von Technologien wie z. B. der Digitalkamera oder dem Scanner an Bedeutung. Fotos, Lagepläne, eingescannte Grundbuchauszüge usw. stellen heutzutage feste
Bestandteile eines Gutachtens dar. Diese Unterlagen sollten nicht nur in der fertiggestellten Expertise Berücksichtigung finden, sondern jederzeit abrufbar in dem Programm abgespeichert werden können. Die Programme LieBeS, ST-WinWert und WFProSa verfügen über eine Anlagenverwaltung. Besonders überzeugend ist der Anlagenmanager von WF-ProSa, da der Anwendungskomfort sowohl in der Layoutgestaltung
als auch in der Beschriftung Maßstäbe setzt. Dies verdeutlicht die Abbildung 5.
115
Kersken, S.: Kompendium der Informationstechnik, 2003, S. 595.
1993, S. 2.
117
Die Qualität der Netzwerkfähigkeit der jeweiligen Software wurde nicht getestet. Die Angaben beschränken sich auf die Aussagen der Softwarehersteller.
116
Seite 38
Abbildung 5: Anlagenmanager 1.1 von WF-ProSa.
Quelle: Programm WF-ProSa 14.0.
4.3.3 Datensicherung
Die Erstellung von Gutachten ist zumeist zeitintensiv und weist zudem auf eine häufig
komplexe Aufgabenstellung hin. Bedingt durch diesen Tatbestand, ist es teilweise unumgänglich, die zu erstellende Expertise in Teilschritten zu bearbeiten. Deshalb müssen
die Daten von dem Programm gespeichert werden und jederzeit wieder verfügbar sein.
Diese Speicherungsfunktion besitzen alle Programme. Dennoch sei an dieser Stelle die
Speicherbarkeit von dem Programm Immobilienbewertung mit MS-Office negativ erwähnt, da die eingegebenen Daten in Excel dem Dokument nur dann erhalten bleiben,
wenn die Excel-Vorlage mit den Daten in Excel abgespeichert wird. Diese Art der Dokumentenspeicherung weist keine Bedienerfreundlichkeit auf.
Weiterhin sollte es möglich sein, Gutachtendaten zu importieren bzw. zu exportieren.
Dies kann zur externen Datensicherung beitragen, aber auch die arbeitsteiligen Aktivitäten fördern.118 Die Import- und Exportfunktion fehlt nur bei S-TAXplus. Bei dem Pro118
1993, S. 8.
Seite 39
gramm Immobilienbewertung mit MS-Office kann ebenfalls keine direkte Import- und
Exportfunktion erkannt werden. Da es sich hierbei um eine Worddatei handelt, ist diese
ohne weiteres import- bzw. exportfähig und soll damit dem Anspruch in diesem Kontext hinreichend Genüge tun.
4.3.4 Zusatzleistungen
Sinnvolle Arbeitserleichterungen bei den Besichtigungen des zu bewertenden Objektes
stellen Besichtigungserfassungsbögen oder auch Pocket-PC´s dar.
Sie helfen dem Sachverständigen, eine Arbeitsrationalisierung zu erreichen. In diesem
Zusammenhang ist besonders die elektronische Datenaufnahme vor Ort zu nennen. 119
Aber auch ein logisch dem Programmaufbau entsprechend gestalteter Erfassungsbogen
bietet dem Anwender eine aktive Unterstützung. Diese Hilfe wird von ST-WinWert zur
Verfügung gestellt, welche handschriftlich oder per Palmoption durchgeführt werden
kann. S-TAXplus unterstützt die Besichtigung mittels eines vorgefertigten Besichtigungsprotokolls, welches in Word ausgedruckt werden kann.120 Auch Market-Value
verfügt über eine Ortsbesichtigungsunterstützung, die in Word generiert wird.121
Der Anwender von WF-ProSa kann mit Hilfe eines Erfassungsbogens oder dem TablettPC wichtige Eintragungen bei der Besichtigung vornehmen.
4.4 Wertermittlungsmethoden
Die in Deutschland gängigen Bewertungsverfahren, welche sich in der WertV niederschlagen, stehen im Focus der Untersuchung.122
Ein wichtiger Punkt bei der Ermittlung des Verkehrswertes ist es, dass die Möglichkeit
besteht, zwei Verfahren parallel oder auch nur einzeln anwenden zu können.123 Diese
Simultan- bzw. Einzelbewertung leisten bis auf Market-Value, die getesteten Program119
Vgl. Sprengnetter, H. O.: Mobile elektronische Datenerfassung – zu den Einsatzmöglichkeiten von
Pocket- und Tablett-PCs bei der Gutachtenerstellung, 2003, S. 3.
120
Vgl. Eberding, U.: Handbuch S-TAXplus, 2002, S. 43.
121
Diese kann im Test nicht überzeugen, da der Umfang und die Ausarbeitung des Bogens nicht annähernd vergleichbar ist mit dem der anderen Programme.
122
Die in der WertV nicht explizit genannten weiteren Methoden wie z. B. das Residualverfahren können
aufgrund des Umfangs der Arbeit nicht untersucht werden.
123
Siehe auch Kapitel 3.4.1 Vorbemerkungen, S. 15.
Seite 40
me, wenngleich auch auf sehr verschiedene Art und Weise. Die Eingabestruktur des
Programms Market-Value bietet dem Nutzer nicht die Möglichkeit das Sachwert- oder
das Ertragswertverfahren einzeln anwenden zu können.
Hervorzuheben ist in diesem Kontext das Programm WF-ProSa, welches dem Anwender anhand der Bebauungsart einen automatisierten Verfahrenswahlvorschlag mit der
entsprechenden Begründungsformulierung präsentiert. Der Anwender hat die Wahl zwischen einem standardisierten oder individuellen Begründungstext, was dazu führt, dass
damit auch die hohen Anforderungen des Sachverständigen erfüllt werden. Vorbildlich
ist auch die Möglichkeit, drei Verfahren in Kombination frei wählen zu können. Diese
Art der Verfahrenswahl weist nicht nur eine hohe Flexibilität und Professionalität auf,
sondern bietet zugleich den Vorteil, Standardbewertungsfälle mit Hilfe der Automatisierung schnell zu bearbeiten.
4.4.1 Vergleichswertverfahren
Die Abbildung 6 verdeutlicht den schematischen Aufbau des Vergleichswertverfahrens.
Seite 41
Abbildung 6: Aufbau des Vergleichswertverfahrens.
Das Vergleichswertverfahren
Vergleichspreise hinreichend übereinstimmender Vergleichsgrundstücke § 13 Abs. 1 WertV
Bodenrichtwert ( nur bei
unbebauten Grundstücken)
§ 13 Abs. 2 WertV
+/-
+/-
Berücksichtigung von Abweichungen (§ 14 WertV)
a) bezüglich des Zustands des Grundstücks
b) bezüglich allgemeiner Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt
Prüfung bezüglich ungewöhnlicher oder persönlicher Verhältnisse
a) Ausschluss von Vergleichspreisen oder
b) Berücksichtigung des
Einflusses nach § 6
WertV
=
Vergleichswert
Heranziehung anderer
Verfahrensergebnisse § 7
Abs. 1 Satz 3 WertV
+/-
Berücksichtigung der
Lage auf dem Grundstücksmarkt § 7 Abs. 1
Satz 2 WertV
Verkehrswert
Quelle: In Anlehnung an die Darstellung von Kleiber/Simon/Weyers, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, S. 1026.
Seite 42
Das Vergleichswertverfahren lässt sich am häufigsten bei der Bodenwertermittlung anwenden.124 Zugleich stellt die Ermittlung des Bodenwertes eine Herausforderung bezüglich der marktkonformen Wertfindung für den Gutachter dar. Dieses Problem drückt
sich in den unterschiedlichen Bodenwerten innerhalb der einzelnen Gutachten aus, welches sich durch die häufig nicht transparenten Marktverhältnisse erklären lässt.125 Diese
Aussage zeigt die Wichtigkeit der Bodenwertermittlung. Dem Anwender sollten deshalb zwei Möglichkeiten zur Auswahl stehen: Zum einen die differenzierte Bodenwertermittlung, die über den mittelbaren Preisvergleich – dem Bodenrichtwert – erfolgt und
zum anderen die pauschale Eingabemöglichkeit, welche den unmittelbaren Preisvergleich darstellt. Diese Formen finden in den Programmen Anwendung.
Bei der differenzierten Bodenwertermittlung ist die Bereitstellung von Bodenrichtwertdatenbanken durchaus sinnvoll. Die Programme ST-WinWert, Market-Value und WFProSa verfügen über eine Bodenrichtwertdatenbank.
Abbildung 7: Bodenrichtwertdatenbank von ST-WinWert 11.00.
Quelle: Programm ST-WinWert 11.00.
124
Vgl. Zimmermann, P.; Heller, R.: Der Verkehrswert von Grundstücken, 1999, S. 54.
Vgl. Rössler, R.; Langner, J.; Simon, J.; Kleiber, W.: Schätzung und Ermittlung von Grundstückswerten, 1996, S. 47.
125
Seite 43
Im Zuge der differenzierten Ermittlung des Bodenwertes mittels Bodenrichtwerten muss
die Software dem Anwender die Möglichkeit bieten, den Bodenwert anzupassen, um die
Diskrepanz zwischen dem Bewertungs- und dem Vergleichsobjekt auszugleichen.126
Dies kann beispielsweise durch die Ermittlung von Zu- bzw. Abschlägen oder der Anwendung von GFZ-Umrechnungskoeffizienten erfolgen.127 Dies leisten alle Programme
gleichermaßen.
Ein weiterer wichtiger Punkt der Bodenwertermittlung ist die Möglichkeit der Bildung
von beliebig vielen Flurstücken und Teilgrundstücken. Da ein Grundstück aus mehreren
Flurstücken bestehen kann, müssen diese auch erfasst werden. Market-Value kommt
dieser Forderung nicht angemessen nach, da in diesem Programm eine getrennte Erfassung der Flurstücke nicht möglich ist. Die anderen Programme konnten in diesem Punkt
hingegen überzeugen.
Die Bildung von Teilgrundstücken wird vorgenommen, wenn das Grundstück in wirtschaftlich selbstständige und veräußerbare Grundstücksteile differenziert werden kann.
Bei unterschiedlichen Nutzungen wie z. B. Wohn- und Gewerbeeinheit kann die gedankliche Trennung des Grundstückes sinnvoll sein. Der Einzelfall ist stets auf dessen
Vorteilhaftigkeit zu prüfen.128
Der Möglichkeit der Bildung von beliebig vielen Teilgrundstücken werden MarketValue, S-TAXplus und WERTpro nicht gerecht. Die Aufforderung des Herstellers von
Market-Value, bei derartigen Fällen neue Gutachten zu erstellen, ist in diesem Kontext
nicht annehmbar.
Die Differenzierung der Entwicklungsstufe bei dem Bodenwert hat Einfluss auf dessen
Bewertung. Nicht zuletzt ergibt sich aus der Wertermittlungsverordnung eine Definition
zu den vier Entwicklungsstufen und impliziert damit die Relevanz deren Unterscheidung.129 Die Software sollte eine derartige Bodenentwicklungsdifferenzierung zulassen.
Lediglich Immobilienbewertung mit MS-Office, ST-WinWert und WF-ProSa werden
dieser Forderung hinreichend gerecht.
126
Vgl. § 10 WertV.
1993, S. 6.
128
129
Vgl. § 4 WertV.
127
Seite 44
Bei Grundstücken, die keine geeigneten Vergleichspreise aufweisen, kann der Sachverständige zu dem sogenannten deduktiven Bodenwertverfahren zurückgreifen. Dies ist
häufig bei dem Stadium des baureifen Landes der Fall.130
Je nach Eingabe der Entwicklungsstufe muss das Programm automatisch erkennen,
welches Verfahren Anwendung findet. Sollte die deduktive Bodenwertermittlung in
Betracht kommen, so ist eine entsprechende Berechnung notwendig, die von der Software umgesetzt werden muss. Immobilienbewertung mit MS-Office, ST-WinWert und
WF-ProSa erkennen automatisch diese Berechnung und ermöglichen es dem Anwender,
eine entsprechende Berechnung in dem Programm durchzuführen. Die anderen Programme vernachlässigen diese Art der Wertermittlung gänzlich.
Bei der Bodenwertermittlung muss die Möglichkeit bestehen, Flächen in selbstständig
und nicht selbstständig verwertbare Teilflächen zu definieren. Dies ist im Hinblick auf
den Bodenwertverzinsungsanteil im Ertragswertverfahren bei übergroßen Grundstücken
besonders wichtig.131 Dies leisten ausnahmslos alle Programme.
Das Vergleichswertverfahren bei bebauten Grundstücken benötigt eine gewisse Anzahl
an Vergleichspreisen und -transaktionen. Dabei ist gefordert, dass die zum Vergleich
herangezogenen Grundstücke dem zu bewertenden Objekt hinsichtlich der Merkmale
wie z. B. Größe, Lage usw. entsprechen.132
Grundsätzlich ist daher von den Programmen zu fordern, beliebig viele Vergleichsobjekte eingeben zu können.133
Um der Anwendung des Vergleichswertverfahrens gerecht zu werden, ist die Einrichtung einer entsprechenden Vergleichsgrundstückdatenbank unerlässlich, da nur eine
ausreichende Anzahl von Vergleichsgrundstücken die Voraussetzung für die Anwendung des Verfahrens bildet.134 Die selbstständige Erweiterung der Kriterien von der
Datenbank ist ebenso zu fordern, wenngleich dieser Forderung mit Ausnahme von WFProSa keine Software folgen kann. Anzumerken ist in diesem Zusammenhang, dass
selbstverständlich sowohl die Kaufpreise als auch die Mieten erfasst werden sollen. Bei
der Software Immobilienbewertung mit MS-Office fällt auf, dass sich das Vergleichs-
130
Vgl. ebenda, S. 1491.
132
133
Mit Ausnahme des Programms LieBeS leisten dies die Softwareprodukte.
134
Vgl. Hildebrandt, H.: Grundstückswertermittlung, 2001, S. 22.
131
Seite 45
wertverfahren nur auf Mietpreise – Kaufpreise bleiben folglich unberücksichtigt – bezieht.
Die Wertermittlungsverordnung sieht die Möglichkeit der Bildung von Vergleichsfaktoren (Gebäude- und Ertragsfaktoren) vor. Hiermit wollte der Gesetzgeber eine einfachere
Anwendung des Vergleichswertverfahrens bei bebauten Grundstücken erreichen.135
Die Software sollte daher in der Lage sein, die Berechnung auf Basis der Vergleichsfaktoren durchzuführen.136
Auch wenn die Relevanz des Vergleichswertverfahrens in der Praxis als geringfügig
einzustufen ist, sei an dieser Stelle dennoch kritisch erwähnt, dass bei dem Programm
LieBeS das Vergleichswertverfahren keinerlei Berücksichtigung findet.
135
136
Dies leisten Market-Value, S-TAXplus, WERTpro sowie WF-ProSa.
4.4.2 Ertragswertermittlung
Abbildung 8: Rechnungsgang der Ertragswertberechnung.
1. Feststellen der tatsächlichen und der marktüblichen Mieterträge des
Grundstückes.
2. Berechnung oder Überprüfung der Wohn- und Nutzflächen.
3. Ermittlung des Rohertrages aus den nachhaltig erzielbaren Einnahmen.
4. Berechnung der (nicht umlagefähigen) Bewirtschaftungskosten: Betriebs-, Verwaltungs-, Instandhaltungskosten und Mietausfallwagnis.
5. Berechnung des Reinertrages
(Rohertrag – Bewirtschaftungskosten).
6. Aufteilung des Reinertrages in den Boden- und Gebäudewertanteil.
7. Bestimmung der Gebäude-Nutzungsdauer/ Restnutzungsdauer.
8. Ermittlung der (abgezinsten) Kosten für die Erneuerungsinvestitionen.
9. Kapitalisierung.
10. Ermittlung von Zu- oder Abschlägen zur Berücksichtigung von
Differenzen zwischen Vertrags- und Marktmiete.
11. Ertragswert.
Quelle: In Anlehnung an die Darstellung von Ross, F. W.; Brachmann, R.;
Holzner, P.: Ermittlung des Bauwertes von Gebäuden und des Verkehrswertes
von Grundstücken, 1997, S. 278.
Seite 46
Seite 47
Die Anzahl der einzugebenen Gebäude bzw. Einheiten innerhalb der Gebäude sollte
unbegrenzt möglich sein. Bei der Ertragswertberechnung ist es von Relevanz, dass sowohl mehrere Gebäude selbstständig bewertbar sind, als auch zusätzlich die Möglichkeit der Unterteilung innerhalb der Gebäude gegeben ist.137 Market-Value kann diesen
Kriterien nicht standhalten, da nur ein Gebäude ohne Differenzierung der Mieteinheiten
eingegeben werden kann.138
Um dem Sachverständigen die nötige Flexibilität zu gewähren, sollte die Berechnung
des Jahresrohertrages mittels Einzelaufstellung oder als Pauschaleingabe erfolgen können. Bis auf Market-Value, welches nur die Form der pauschalen Eingabe ermöglicht,
bieten die Programme dieses Wahlrecht dem Anwender an.
Von besonderer Wichtigkeit ist in diesem Zusammenhang die Differenzierung zwischen
der nachhaltig erzielbaren Miete und dem tatsächlichen Mietertrag. Berechnungsgrundlage bieten nur die nachhaltig erzielbaren Mieterträge.139 Die Nutzer von Immobilienbewertung mit MS-Office sowie Market-Value suchen vergeblich nach einer Unterscheidung, während die Anwender der anderen Programme dies entsprechend vorfinden.
Vor diesem Hintergrund ist die Berücksichtigung von eventuellen Mietdifferenzen zu
sehen.140 Das Programm muss in der Lage sein, auch die Kapitalisierung der Mieterträge bei mietrechtlichen Bindungen entsprechend zu berechnen und zu verwerten. Den
Programmen ST-WinWert und WF-ProSa kommt in diesem Zusammenhang eine Sonderstellung zu, da sie beide über sehr ansprechende und umfangreiche Mietkapitalisierungsmodule verfügen.
Bei den Bewirtschaftungskosten werden die Aufwendungen angesetzt, welche durch die
ordnungsgemäße Bewirtschaftung der Gebäude und des Grundstückes entstehen. Dabei
ist es wichtig, dass der Kostenansatz auf der Nachhaltigkeit beruht und die Aufwendungen laufend entstehen.141 Die Ermittlung der Bewirtschaftungskosten sollte sowohl differenziert, d. h. mittels Einzelaufstellung, als auch prozentual möglich sein. Dies berücksichtigen die getesteten Programme mit Ausnahme von Immobilienbewertung mit
137
1993, S. 6.
138
Auch hier schlägt der Hersteller die Erstellung weiterer Gutachten zur Lösung des Problems vor.
139
Vgl. Zimmermann, P.; Heller, R. E.: Grundstücksbewertung, 1996, S. 208.
140
Vgl. Kleiber, W.: Ermittlung von Grundstückswerten, 1998, S. 84.
141
Vgl. Simon, J.; Cors, K.; Halaczinsky, R.; Teß, W.: Handbuch der Grundstückswertermittlung, 2003,
S. 118.
Seite 48
MS-Office und Market-Value. Eine detaillierte Einzeleingabe der Bewirtschaftungskosten kann im Programm Immobilienbewertung mit MS-Office nicht erfasst werden. Bei
Market-Value ist eine prozentuale Eingabe der Bewirtschaftungskosten nur hinsichtlich
der gewerblichen Nutzung vorgesehen. Das Programm schränkt dadurch stark die Flexibilität des Sachverständigen ein und setzt voraus, dass bei privater Nutzung
grundsätzlich die Bewirtschaftungskosten dem Sachverständigen im Einzelnen vorliegen. Hilfreich sind hinterlegte Tabellen, die dem Anwender Unterstützung bei der Ermittlung von Standardwerten liefern. Diese sollten jedoch im Einzelfall vom Sachverständigen stets auf Richtigkeit geprüft werden. Die Programme ST-WinWert und WFProSa verfügen über eine sehr lobenswerte Tabellenunterstützung. Die Nutzer von STAXplus und WERTpro können ebenso auf Werte der hinterlegten Tabellen zurückgreifen.
Die Liegenschaftszinssätze können über die in der Fachliteratur veröffentlichten durchschnittliche Werte aus Tabellen entnommen werden. Auch hier kann eine fachliche Unterstützung mittels eines hinterlegten Assistenten hilfreich sein.142 Die von den örtlichen
Gutachterausschüssen ermittelten Liegenschaftszinssätze sind allerdings zu bevorzugen.143 Daher ist die individuelle Eingabemöglichkeit, an die sich alle Programme halten, zwingend einzufordern. Besonders gut ist es an dieser Stelle, dem Sachverständigen
eine Möglichkeit der Begründung des Liegenschaftszinssatzes zu gewähren.
Die Bodenwertverzinsung errechnet sich aus dem Liegenschaftszinssatz und dem Bodenwert.144 Dem Anspruch der automatischen Errechnung folgen alle Programme gleichermaßen.
Die Gesamt-/Restnutzungsdauer muss individuell für die einzelnen Gebäude getrennt
ermittelt werden, da sich diese auf die Höhe des Vervielfältigers auswirkt. In diesem
Zusammenhang ist die Möglichkeit der abweichenden Restnutzungsdauer durch Modernisierung oder auch durch einen eventuell schlechten Erhaltungszustand angemessen
zu berücksichtigen.145
Der Vervielfältiger sollte automatisch aus der hinterlegten Tabelle übertragen werden.
142
Besonders hervorzuheben ist die Assistentenunterstützung von WF-ProSa.
Vgl. Simon, J.: Anmerkungen zu den Wertermittlungs-Richtlinien ´91, 1992, S. 70.
144
Vgl. Thomas, M.: Die Entwicklung eines Performanceindexes für den deutschen Immobilienmarkt,
1997, S. 222.
145
143
Seite 49
Bei dem Programm Market-Value ist kritisch anzumerken, dass die Berechnungen nicht
für den Anwender im Programm sichtbar sind, insbesondere der errechnete Vervielfältiger wird erst im Gutachten erkennbar. Die anderen Programme weisen hingegen den
ermittelten Vervielfältiger im Programm aus.
Wichtig ist die Eingabemöglichkeit der sonstigen wertbeeinflussenden Umstände. Hierzu zählen insbesondere mietrechtliche Bindungen, nicht berücksichtigte Reparaturaufwendungen sowie eventuelle Erträge aus Werbemaßnahmen.146 Dabei spielt auch hier
die Unterscheidung hinsichtlich der pauschalen oder der Einzeleingabe eine Rolle. Im
Programm LieBeS ist nur eine Einzeleingabe des Reparaturstaus und der mietrechtlichen Bindung berücksichtigt. Pauschale Eingaben hingegen sind nicht möglich. STAXplus, ST-WinWert sowie WF-ProSa stellen es dem Anwender anheim, ob die Eingabe pauschal oder in Form der Einzelaufstellung erfolgen soll. Immobilienbewertung
mit MS-Office und Market-Value bieten hingegen nur die pauschale Eingabemöglichkeit.
Die Abbildungen 9 und 10 verdeutlichen die Umsetzung des Ertragswertverfahrens in
den Programmen ST-WinWert und WF-ProSa.
Abbildung 9: Ertragswertverfahren von ST-WinWert 11.00.
Quelle: Programm ST-WinWert 11.00.
146
Seite 50
Abbildung 10: Ertragswertverfahren von WF-ProSa 14.0.
Im Rahmen der Ertragswertermittlung sieht die Wertermittlungsverordnung im § 20 das
Liquidationsverfahren vor, wenn der Ertrag des Gebäudes geringer ist als dessen Bodenwert. Dies bedeutet, dass die Kosten der Freilegung ermittelt werden müssen.147 Die
selbstständige Erkennung dieser Tatsache durch das Programm ist unumgänglich, da
sonst Fehler bei der Gutachtenerstellung entstehen könnten und zudem gegen die WertV
verstoßen würde. Bei diesem Testkriterium zeigen sich deutlich fachliche Defizite. Einige Programme bieten keinerlei Unterstützung bei dem Liquidationsverfahren an.148
Andere bieten nur eine unzureichende Hilfe in Form der Freilegungskosten an.149 Das
Programm LieBeS macht zudem den User nicht auf die Anwendung automatisch mittels
Warnmeldung aufmerksam. Eine gute Umsetzung hingegen bieten die Programme Immobilienbewertung mit MS-Office, ST-WinWert und WF-ProSa. Sie berücksichtigen
nicht nur Grundstücke mit sofort freilegbarer Bausubstanz, sondern auch Grundstücke
147
Dies ist bei S-TAXplus und WERTpro der Fall.
149
Dies ist bei LieBeS und Market-Value der Fall.
148
Seite 51
mit alsbald nicht freilegbarer Bausubstanz sowie Grundstücke mit längerfristig nicht
freilegbarer Bausubstanz.150
4.4.3 Sachwertermittlung
Auch bei der Sachwertermittlung ist die möglichst unbegrenzte Anzahl der zu bewertenden Gebäude ein wichtiges Kriterium.151 Mit Ausnahme von Market-Value, welches
die Gebäudeanzahl auf maximal drei beschränkt, leisten dies die Programme.
Bei der Ermittlung der Herstellungskosten ist es sinnvoll auf die Normalherstellungskosten von 1995 und 2000 zurückzugreifen. Aber auch andere Basisjahre wie z. B. 1913
sind in die Auswahl zu integrieren. Die NHK 2000 besitzen die größte Aktualität und
liefern dadurch auch die sichersten Ergebnisse. Für eventuell zurückliegende Stichtagswertermittlungen eignen sich hingegen die NHK 1995, da diese auf der damaligen DMark basieren. Die Verwendung der NHK 2000 beruht auf Raum- und Flächenwerte.152
Hier sollten dem Anwender die Eingabe bzw. Berechnung der Brutto-Grundfläche
(BGF) und des Brutto-Rauminhalt (BRI) ermöglicht werden. Negativ fallen die Programme S-TAXplus und WERTpro bei der Berechnung der Herstellungskosten auf. Sie
arbeiten nur mit den Werten auf der Basis von 1913 und 1995, welche zunächst in DMWerten rechnen und anschließend eine Umrechnung in Euro erfolgt. Die aktuellen NHK
2000 finden hingegen keine Berücksichtigung.
Die Programme ST-WinWert und WF-ProSa sind in diesem Zusammenhang besonders
hervorzuheben, da sie beide über ein Modul der Flächenberechnung verfügen. Auch STAXplus und Market-Value bieten eine Flächenberechnung an. Dies erleichtert dem
Sachverständigen die Arbeit.
Anzumerken ist, dass die Berechnung mittels Brutto-Rauminhalt in Bezug auf die Verwendung der NHK 2000 nach der Auffassung von Wolfgang Kleiber kritisch zu betrachten ist, da es sich hierbei um derivative Werte handelt.153
150
Vgl. § 20 WertV.
1993, S. 6.
152
153
Vgl. ebenda, 2002, S. 1747.
151
Seite 52
Das Programm ST-WinWert berücksichtigt dies, in dem es die Möglichkeit der Berechnung bietet, aber gleichzeitig auf die Problematik hinweist. Die Umrechnungskoeffizienten werden am unteren Bildschirmrand angezeigt.
Da die NHK standardisierte Werte darstellen, ist in diesem Kontext eine hilfreiche Assistentenunterstützung zur Ermittlung des Wertes anzuraten. Vor allen Dingen ist der
Rationalisierungseffekt in diesem Bereich als besonders groß zu werten. Gute Unterstützung leisten die Programme LieBeS, S-TAXplus, ST-WinWert und WF-ProSa.
Nicht zufriedenstellend hingegen ist die Unterstützung von Immobilienbewertung mit
MS-Office und Market-Value, welche nur eine Tabelle, die die Normalherstellungskosten enthält, vorhalten. Zu fordern ist in diesem Zusammenhang eine aktive Hilfe, welche die entsprechenden NHK-Werte anhand der eingegebenen Kriterien ausweist. Auch
WERTpro zeigt hier Schwächen auf, da es keine Typisierung der Gebäude bereitstellt.
Die Verwendung von regionalen oder ortspezifischen Korrekturfaktoren sollte dem
Nutzer vorgeschlagen werden, da die NHK bundesdurchschnittliche Werte darstellen
und somit unter Umständen eine Anpassung an die örtlichen Bauverhältnisse erforderlich machen.154 WERTpro sieht keine Korrektur an die Ortsgegebenheiten vor, während
die anderen Programme dies leisten.
Die pauschale Gebäudebewertung ist insbesondere für geringwertigere Nebengebäude
anzuraten.155 Dieser Anforderung kommen die Programme ausnahmslos nach.
Weil die Baunebenkosten nicht in den NHK enthalten sind, erfolgt eine separate Erfassung in prozentualer Form.156 Da eine Beziehung zwischen den Baukosten und den
Baunebenkosten besteht, bietet sich auch hier eine Tabellenunterstützung, welche die
entsprechenden Richtwerte in Abhängigkeit der Baukosten ausweist, an. Bis auf die
beiden Programme Immobilienbewertung mit MS-Office und WERTpro können die
anderen Softwareprodukte diese Unterstützung aufweisen.157
Die Nutzungsdauer sollte getrennt nach Gebäuden ermittelt werden können, da unterschiedliche Gebäudearten differenzierte Nutzungsformen aufweisen können. Des Weite154
S. 82.
155
1993, S. 6.
156
S. 81.
157
Hinsichtlich der Qualität der Unterstützung sind die Programme ST-WinWert und WF-ProSa hervorzuheben.
Seite 53
ren ist eine pauschale Eingabe der Nutzungsdauer zu fordern, da sich durch Modernisierungsarbeiten die Restnutzungsdauer erhöhen kann. Diesen Forderungen folgen die
Programme problemlos. Eine mögliche Tabellenunterstützung hinsichtlich der Gesamtnutzungsdauer fehlt nur bei den Programmen Immobilienbewertung mit MS-Office sowie WERTpro.
Da die mittels der Normalherstellungskosten berechneten Herstellungswerte den Neuzustand widerspiegeln, muss ein Abzug wegen Altersminderung einfließen.158 Diese Wertminderung, welche mit Hilfe des Verhältnisses von der Gesamtnutzungsdauer zu der
wirtschaftlichen Restnutzungsdauer berechnet wird, führt zu dem Zeitwert des Gebäudes.159
Es gibt verschiedene Modelle der Alterswertminderung. Die bekanntesten Modelle sind
die von Ross, Vogels, die lineare und die parabelförmige Abschreibung. Dem Anwender sollten daher einige dieser Wertminderungsfunktionen angeboten werden.160
Des Weiteren ist die Möglichkeit, sachverständig eine eigene Schätzung vorzunehmen,
wünschenswert. Hierdurch wird nicht zuletzt die Individualität des Sachverständigen
hervorgehoben. Das Programm LieBeS gibt dem Anwender nur die lineare Alterswertminderung vor, die auch nicht durch eine Individualschätzung abgeändert werden kann.
S-TAXplus und WERTpro lassen die eigene Schätzung nicht zu, da die Datenfelder
gesperrt sind. Besonders ansprechend wirkt die Alterswertminderung bei Market-Value,
weil dem Anwender diverse Modelle zur Verfügung stehen und diese grafisch dargestellt sind.
Die Erfassung der Baumängel oder Bauschäden kann prozentual oder einzeln erfolgen.
Bei WERTpro kann keine Einzelaufstellung der Mängel oder Schäden des Bauwerkes
getätigt werden. Das Programm Immobilienbewertung mit MS-Office hält in der Berechnungsvorlage der NHK 2000 nur eine Pauschaleingabe vor, während in der Herstellungswertberechungsvorlage die Einzelaufstellung den Vorzug erhält.
Die Berücksichtigung der besonderen Bauteile sollte durch den Herstellungswert, den
Zeitwert oder prozentual möglich sein. Dies gilt ebenso für die besonderen Einrichtungen. Ausnahmslos leisten dies nur die Programme ST-WinWert und WF-ProSa.
158
S. 90.
159
160
Siehe auch Kapitel 3.4.4 Sachwertermittlung, S. 19 ff.
Seite 54
Die sonstigen wertbeeinflussenden Umstände berücksichtigen neben der wirtschaftlichen Wertminderung, den sehr guten Erhaltungszustand auch die Differenz zwischen
der tatsächlichen und der erlaubten Nutzung des Grundstückes.161 Sie sollten sowohl
einzeln als auch pauschal in Ansatz gebracht werden können. Bei den Programmen
LieBeS und Market-Value fehlt die Möglichkeit der Einzelaufstellung.
Auch die baulichen Außenanlagen müssen einzeln, pauschal oder prozentual Berücksichtigung erlangen. Hier können nur ST-WinWert und WF-ProSa dem Anwender die
nötige Eingabeflexibilität gewährleisten.
4.4.4 Verkehrswertermittlung
Die Ableitung des Sachwertes erfolgt durch die Anwendung von Marktanpassungsfaktoren, die den Sachwert an den Marktwert angleichen sollen.162 Die Eingabe des Marktanpassungsfaktors ermöglichen alle Programme.
Dem Vergleichswertverfahren kommt eine Sonderstellung zugute, da bei hinreichend
übereinstimmender Vergleichsobjekte der ermittelte Wert direkt mit dem Verkehrswert
übereinstimmt und keiner Ableitung bedarf.163
Die Ableitung des Verkehrswertes erfolgt unter der Berücksichtigung der Situation des
Immobilienmarktes.164 Vor diesem Hintergrund sollte es möglich sein, der Lage des
Marktes in Form von Zu-/Abschlägen angemessen Rechnung zu tragen. Wichtig ist bei
der Verkehrswertableitung, dass der angesetzte Wert ausreichend begründet wird.
Dies ist bei allen Programmen gewährleistet, wobei die Begründung bei Market-Value
für nicht ganz ausreichend angesehen werden kann. Eine vorbildliche Verkehrwertableitung leistet das Programm WF-ProSa, das eine Gewichtung, die individuell geändert
werden kann, vornimmt. Dieses Verfahren wird in der Abbildung 11 dargestellt.
161
Vgl. Kröll, R.: Sachwert, 2002, S. 33.
163
Vgl. Hildebrandt, H.: Grundstückswertermittlung, 2001, S. 29.
164
Vgl. § 7 Absatz 1 WertV.
162
Seite 55
Abbildung 11: Verkehrswertableitung in dem Programm WF-ProSa.
4.4.5 Berücksichtigung von Rechten und Belastungen
„Es ist Aufgabe des Sachverständigen, sämtliche wertbeeinflussende Faktoren einer
Wertermittlung zu beachten, zu sondieren und korrekt anzumessen“.165 Eine Sachverständigenbewertungssoftware muss diese Berechnungen angemessen berücksichtigen.
Insbesondere die Möglichkeit der Bewertung von Erbbaurechten ist für den Sachverständigen notwendig, aber auch Rentenberechnungen sind Teil seiner Arbeit.
ST-WinWert und WF-ProSa bieten durch ihren modularen Aufbau dem Anwender die
Möglichkeit, ein entsprechendes Zusatzmodul zu erwerben. Hierzu zählt auch die Bewertung grundstücksgleicher Rechte wie z. B. das Erbbaurecht. Diese sehr umfangreichen Bewertungsmodule wirken sehr ansprechend und sind mit den Leistungen der anderen Programme nicht zu vergleichen. Besonders einfach ist die Berücksichtigung von
165
Gablenz, K. B.: Rechte und Belastungen in der Grundstücksbewertung, 2000, S. 41.
Seite 56
Rechten und Belastungen in dem Programm LieBeS dargestellt. Der Anwender kann
diese pauschal, ohne rechnerische Unterstützung, eingeben.
4.4.6 Berücksichtigung von Wohnungs- und Teileigentum
Auch die Möglichkeit der Bewertung von Wohnungs- und Teileigentum ist einzufordern.166 Die Software sollte in der Lage sein, den Bodenwertanteil entsprechend dem
Miteigentumsanteil zu berücksichtigen sowie wohnungs- und teileigentumsspezifische
Objektbeschreibungen zur Verfügung zu stellen. Insbesondere die Beschreibung des
Sondereigentums ist hierunter zu verstehen. S-TAXplus verfügt über die Möglichkeit
der Bodenwertberechnung gemessen am Miteigentumsanteil. Weitere Beschreibungsmöglichkeiten sind nicht vorhanden. Überzeugen können nur die Zusatzmodule von STWinWert und WF-ProSa, welche die speziellen Anforderungen bei der Wohnungseigentumsbewertung hinreichend berücksichtigen.167
4.4.7 Rechnerische Richtigkeit
Unter dem Kriterium der rechnerischen Richtigkeit kann in diesem Zusammenhang lediglich die Überprüfung des Rechenweges sowie dem Ergebnis verstanden werden.
Dieser sollte logisch sein und rechnerisch einwandfrei.168 Alle getesteten Programme
erwiesen sich in diesem Test als rechnerisch richtig.169
166
1993, S. 5.
167
Vgl. Sof/Tec: Produktbroschüre: Leistungsübersicht ST-Eigentumswohnung, ohne Seitenangabe; vgl.
WertermittlungsForum: WF-ProSa-Handbuch, Modul: WF-Wohnungseigentum, 2003, S. 4.
168
169
In diesem Zusammenhang sei darauf hingewiesen, dass es sehr vieler unterschiedlicher Berechnungsbeispiele bedarf, um eine abschließende Aussage über die Richtigkeit der Berechnungen im Programm zu
tätigen. Dies kann im Rahmen dieses Testes nicht gewährleistet werden, daher ist die Gewichtung nicht
so hoch angesetzt wie sie eigentlich anzusetzen wäre.
Seite 57
4.5 Anforderungen an das Gutachten
4.5.1 Arten
Die verschiedenen Arten der Wertgutachten sind wichtig, um den unterschiedlichen
Ansprüchen der Gutachtennachfrager gerecht zu werden. Als erstes sei hier das Verkehrswertgutachten erwähnt.
Danach gibt es noch weitere Gutachtenausprägungen wie das Beleihungswertgutachten,
Versicherungswertgutachten und das Mietwertgutachten. Ein ganzheitliches Bewertungsprogramm sollte diese unterschiedlichen Gutachtenformen vorhalten.170 Die Programme Immobilienbewertung mit MS-Office, Market-Value, S-TAXplus, STWinWert und WF-ProSa bieten dem Anwender die verschiedenen Gutachtenarten.
WERTpro hält keine Vorlage für ein Versicherungswertgutachten vor. Der Nutzer von
LieBeS kann nur Verkehrswertgutachten erstellen.
Auch die Differenzierung zwischen Kurz- und Langgutachten erscheint sinnvoll, da
jeweils andere Anforderungen relevant sind. Das Langgutachten weist einen meist aufwendigen Textteil aus, während hingegen das Kurzgutachten überwiegend aus dem Berechnungsteil, d. h. der eigentlichen Wertermittlung besteht. Für die Verschaffung eines
schnellen Überblickes ist diese Form gut geeignet. Wichtig ist in diesem Zusammenhang, dass das Kurzgutachten in ein Langgutachten generiert werden kann.171 Im vollem
Umfang kommen nur ST-WinWert und WF-ProSa dieser Forderung nach.
4.5.2 Aufbau
Der äußeren Form des Gutachtens sollte eine besondere Aufmerksamkeit beigemessen
werden, da dies unter Umständen auf die Arbeitsweise des Sachverständigen schließen
lässt und damit zur Akzeptanz des Gutachtens beiträgt. Nicht zuletzt ist das nach außen
wirkende Erscheinungsbild des Gutachtens Marketinginstrument für den Sachverständigen. Der Gutachtenaufbau ist wichtig, da dieser extern Wirkung erzielt und zur Weiter-
170
1993, S. 5.
171
Seite 58
empfehlung des Sachverständigen dient.172 Daher sollte darauf Wert gelegt werden, dass
sowohl die Übersichtlichkeit als auch die Logik grundsätzlich gewährleistet ist.
Es gibt keine einheitliche Vorgehensweise bezüglich des Gutachtenaufbaus, da hierzu
keinerlei Definitionen bindend existieren. Von der Fachliteratur werden lediglich Empfehlungen gegeben. So sollten nach Auffassung von Wolfgang Kleiber Komponenten
wie das Deckblatt, ein Inhaltsverzeichnis, die Zusammenfassung der Ergebnisse, eine
Auftragsbeschreibung, die allgemeinen Angaben sowie die Gebäude- und Grundstücksbeschreibung integriert sein. Auch der Gegenstand der Wertermittlung, der Lösungsweg, die Ergebnisse, eine entsprechende Schlussformel und die Anlagen sind Bestandteile des Gutachtens.173 Die Prüfung der Gutachten ergab, dass vor allen Dingen die
Grundstücks- und Gebäudebeschreibung in den Programmen LieBeS und Market-Value
nicht integriert sind. Die Erfassung dieser Daten erfolgt in dem Textverarbeitungsprogramm ohne Unterstützung. Dies ist negativ zu bewerten, da kein Rationalisierungseffekt durch diese Vorgehensweise erkennbar ist. Die Programme ST-WinWert und WFProSa verdienen jedoch großes Lob für die gelungene Grundstücks- und Gebäudebeschreibung, die mit erweiterbaren Pull-down-Menüs hervorragende Arbeitserleichterung
bietet. Bei dem Gutachten von Market-Value fällt weiterhin auf, dass das Inhaltsverzeichnis an das Ende des Gutachtens gestellt wird. Dies ist unlogisch, da der Sinn des
Inhaltsverzeichnis eindeutig in der Orientierung des Lesers bezüglich des Gutachtenaufbaus liegt. Dieser Sinn wird damit verfehlt. Ansonsten weisen die Gutachten sehr
unterschiedliche Aufbaustrukturen auf. Vorbildlich sind die Gutachten von STWinWert und WF-ProSa, da sie sehr ausführlich und ansprechend auf den Leser wirken.
Außerdem ist der Aufwand für die Feinkorrektur nach der Generierung im Verhältnis zu
den anderen Programmen als schwindend gering einzuschätzen.
4.5.3 Veränderbarkeit der Eingaben im Programm
Der Anwender sollte auch nach der Generierung des Gutachtens, bei der Überprüfung
und Feststellung von Fehlern, in der Lage sein, schnell die Daten im Programm ändern
172
173
Vgl. Sprengnetter, H. O.: Anforderungen an Gutachten, 2000, Teil 16/1/3/1.
Seite 59
zu können und daraus das fehlerfreie Gutachten zu erstellen.174 Dieser Forderung kommen mit Ausnahmen von der Software Immobilienbewertung mit MS-Office die Programme problemlos nach.
4.5.4 Rechtssicherheit
Sowohl der Privatgutachter als auch der Gerichtsgutachter haften für ihre getätigten
Aussagen im Gutachten.175 Daher sind die Programme hinsichtlich ihrer Eingrenzung
von Haftungsansprüchen gegenüber Dritten zu prüfen.176
Rechtssicherheit wird vor allen Dingen durch vorformulierte Textbausteine, die juristisch einwandfrei sind oder aus Gesetzeswerken stammen, gewährleistet. Die Überprüfung fällt einem Nichtjuristen schwer. Deshalb wird nur geprüft, ob sich Gesetzestexte,
Rechtsprechungen und eventuell Verweise auf Fachliteratur im Gutachtentext bzw. im
Programm ausfindig machen lassen. Hervorzuheben ist in diesem Kontext das Programm WF-ProSa, welche über eine Rechtssprechungssammlung, Literaturverweise
und vorformulierten Textpassagen verfügt. Daneben gibt es die Möglichkeit auf Gesetzestexte und Verordnungen zurückzugreifen.
4.5.5 Wahrung der Individualität
Bei der Erstellung von Gutachten muss stets die Individualität des Sachverständigen
einfließen.177 Zu diesem Zweck eignen sich Vorlagenverwaltungen, die es dem Anwender ermöglichen, eigene Gutachtenvorlagen zu gestalten.
Die Kritiker der ganzheitlichen Bewertungsprogramme erwähnen häufig, dass diese Art
der Software zu wenig Individualität für den Sachverständigen bietet.178 Hierunter ist
insbesondere zu verstehen, dass die generierten Gutachten automatisch erstellt werden
und nur unzureichenden Raum der Eigengestaltung bieten. Folglich weisen die Gutach174
Siehe Kapitel 3.5.4 Veränderbarkeit bei Fehleingaben, S. 27; vgl. Tillmann, H.-G.: Auswahl und Anwendung von EDV-Programmen zur Verkehrswertermittlung, 1993, S. 3 f.
175
Vgl. Wellmann, C. R.: Der Sachverständige in der Praxis, 1997, S. 147.
176
Dies kann nur durch die Verwendung von entsprechenden Gesetzestextausschnitten und Fachliteraturhinweisen überprüft werden. Letztlich ist der Sachverständige selbst für den Inhalt der erstellten Gutachten verantwortlich.
177
Vgl. Ladewig, H.: Expertensysteme für die Wertermittlung von Immobilien, 1994, S. 213.
178
Vgl. Sommer, G.: PC-Arbeitshilfen, 2003, S. 3.
Seite 60
ten ein gleiches oder ähnliches Erscheinungsbild auf. Dem kann entgegengewirkt werden, in dem man sich einer Vorlagenverwaltung bedient, d. h. der Sachverständige wird
in die Lage versetzt, seine individuellen Daten wie beispielsweise Name, Adresse und
Logo der Firma dem Gutachten anzupassen. Darüber hinaus können u. a. die Schriftarten und -größen verändert werden. Auch der Gutachtenaufbau kann individuell angepasst werden. Durch die Benutzung von individuellen Wordvorlagen entstehen objektiv
individuelle Gutachten. Das Einfügen von Zusatztexten ist ebenfalls wünschenswert.
ST-WinWert und WF-ProSa besitzen einen derartigen Vorlagenmanager und tragen
damit zur Bildung von Individualität bei.
Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Eingabe von individuellen Texten im Programm.
Hier sind die beiden Programme WF-ProSa und ST-WinWert ebenfalls vorbildlich, da
an sehr vielen Stellen Kommentare und Begründungen eingefügt werden können.
Die Programme S-TAXplus und WERTpro bieten die Möglichkeit, freie Texte an bestimmten Stellen einzufügen. Jedoch kann in diesem Zusammenhang nicht von einer
flexiblen Arbeitsweise gesprochen werden. Das formularorientierte Arbeiten wirkt starr
und hat den Ausführungen von Hans-Georg Tillmann zufolge den Nachteil, dass der
Anwender die Bereiche, die nicht für die Bearbeitung des aktuellen Gutachtens relevant
sind, mühevoll übersprungen werden müssen.179
Die Individualität von LieBeS und Market-Value ist weitreichender, da weitere individuelle Gutachtenvorlagen angelegt werden können. Im Programm hingegen gibt es wenige freie Texteingabemöglichkeiten.
Das Programm Immobilienbewertung mit MS-Office ist sicherlich an Individualität
nicht zu übertreffen, da der Anwender in dem Textverarbeitungsprogramm MS-Word
eigenständig Texte einfügen kann. Auch die Reihenfolge bleibt dem Nutzer überlassen.
179
1993, S. 3.
Seite 61
4.6 Anwendbarkeit
4.6.1 Einarbeitungsaufwand
Den Zeitaufwand, welcher der Anwender aufzubringen hat um sich mit dem Programm
vertraut zu machen, ist ein wichtiges Kriterium, da die Anforderung an den Nutzer zur
Erstellung der Gutachten und Bearbeitung im Programm keine Überforderung darstellen
sollte. Dies würde zu dem Ergebnis führen, dass der Benutzer die Lust an der Arbeit mit
der Software verlieren würde. In diesem Zusammenhang ist anzumerken, dass die auf
MS-Excel basierenden Programme wie z. B. Immobilienbewertung mit MS-Office Vorteile bieten, da es sich bei MS-Excel um ein sogenanntes Standardsoftwareprodukt handelt. Diese Nutzung hat den Vorzug, dass es den meisten Anwendern hinsichtlich der
Bedienung bereits bekannt sein dürfte.
Auch der logische und strukturierte Aufbau in Verbindung mit einer Menüsteuerung
spielt eine Rolle bei der Einarbeitung in Computerprogramme.180 Die Programme STAXplus und WERTpro können in diesem Zusammenhang als vorbildlich genannt
werden, da der Aufbau der Programme klar strukturiert ist und durch die formularorientierte Arbeitsweise ein schnelles Zurechtfinden gewährleistet wird.
4.6.2 Verständlichkeit der Programme
Ein wesentlicher Erfolgsfaktor von Software ist neben der Bedienung auch dessen logischer Aufbau. Dieser trägt entscheidend zur Anwenderfreundlichkeit bei. Insbesondere
die Übersichtlichkeit bei der Dateneingabe spielt eine ausschlaggebende Rolle. Durch
eine entsprechende Menüsteuerung wird der Anwender in die Lage versetzt, den Überblick zu behalten. Gerade bei komplexeren Programmen, wie es die Immobilienbewertungssoftware darstellt, ist eine derartige menügesteuerte Programmführung unerlässlich.
Das Programm Market-Value lässt teilweise die Logik im Aufbau des Sachwert- und
Ertragswertverfahrens vermissen. Relevante Dateneingaben sollen getätigt werden,
wichtige Daten wie beispielsweise der Vervielfältiger werden dem Nutzer hingegen
180
Seite 62
nicht angezeigt. Die Aufbaustruktur der Verfahren findet keinerlei Berücksichtigung in
dem Programm. Besonders ansprechend und logisch wirkt das Programm WF-ProSa.
4.6.3 Anwenderfreundliche Bedienung
Die Dateneingabefelder sollten für den Anwender selbsterklärend sein. Hierzu gehört u.
a. die Folgeleistung des Aufbaus bei den normierten Wertermittlungsverfahren, da ansonsten eine Verwirrung des Anwenders hinsichtlich der zu tätigen Eingabe zu erwarten
ist.181 Zu kritisieren ist die Dateneingabe bei ST-WinWert, da der Cursor immer links
stehen muss, um eine korrekte Eingabe zu gewährleisten. Die Bestätigung der Eingabe
erfolgt durch ein Komma. Dies ist sehr umständlich und nicht bedienerfreundlich.
Auch vorgefertigte Texte, die in Auswahlmenüfeldern hinterlegt sind, erleichtern die
Bedienung. Diese sogenannten Pull-down-Menüs sind dem Anwender aus MSWindows bekannt und daher leicht zu bedienen. Gerade bei der Auswahl von Texten ist
der Einsatz sinnvoll wie z. B. bei der Grundstücks- und Gebäudebeschreibung. Hier
sind insbesondere ST-WinWert und WF-ProSa lobend hervorzuheben, da sie diese
Form der Auswahl im besonderen Maße bei der Grundstücks- und Gebäudebeschreibung vorhalten.
4.6.4 Flexibilität in den Programmen
Die Flexibilität korrespondiert in hohem Maß mit der Individualität. Dennoch soll hierunter nicht nur die freie Texteingabe innerhalb des Programms verstanden werden, sondern vielmehr die Möglichkeit, eigene Dateneingaben ohne Abhängigkeit von Tabellen
oder Vorschlägen zu tätigen. Auch die Erweiterung von Tabellen und die Erstellung von
Nebenrechnungen erhöhen die Flexibilität des Programms.182
181
Dies ist bei dem Programm Market-Value der Fall, da sich der Aufbau des Programminhaltes nicht an
den Aufbau des Wertermittlungsverfahrens im Ertragswert hält.
182
1993, S. 4.
Seite 63
In der Gesamtheit erfüllen nur Immobilienbewertung mit MS-Office, ST-WinWert sowie WF-ProSa diese Kriterien.
4.6.5 Hilfestellungen
Die Hilfestellungen im Programm stellen ebenfalls eine wichtige Funktion dar.183 Hier
kann sich der Anwender Rat holen ohne in ein Handbuch schauen zu müssen, welches
sich in einer Zeitersparnis positiv niederschlägt. Eine Differenzierung zwischen fachbezogener und programmtechnischer Hilfefunktion ist in diesem Zusammenhang wünschenswert. Von besonderem Anwendungskomfort kann bei der kontextsensitiven Hilfe
gesprochen werden, da sie dem Anwender Hilfe zu dem jeweiligen Sachverhalt anbietet. Das lange themenbezogene Suchen entfällt dadurch. Lobend erwähnt sei hier das
Programm WF-ProSa, welches diese Form der Hilfe dem Anwender offeriert.
Auch die Unterstützung durch Assistenten bzw. Tabellen hilft dem Nutzer. In diesem
Kontext kommt den Programmen ST-WinWert und WF-ProSa eine Vorreiterstellung
zugute.
4.6.6 Schutz des Anwenders vor Fehlern
Die Überprüfung auf Plausibilität der getätigten Eingaben sollte stets vom Programm
durchgeführt werden. Grundsätzlich ist es wünschenswert, dass eine Software Fehler
identifiziert und sie dem Anwender zeitnah aufzeigt.184 Bei den Programmen Immobilienbewertung mit MS-Office, S-TAXplus sowie WERTpro konnten unsinnige Werteingaben wie z. B. Bewirtschaftungskosten in Höhe von 120 % eingegeben werden,
ohne dass das Programm eine Fehlermeldung ausgab. Die anderen Programme hingegen
führten die Plausibilitätsprüfung mit Fehlermeldungen durch.
183
1993, S. 8.
184
Vgl. Istanbuli, S.: Software-Ergonomie - Was ist das?, 1985, S. 17.
Seite 64
4.7 Büroorganisation
Bei der Evaluation der Maklerbewertungsprogramme wurde dieser Bereich ausgeklammert, da die Bewertungen nur Zusatzdienstleistungen darstellen und Immobilienmakler
meist über entsprechende Maklerprogramme verfügen, die diesen Bereich abdecken.
Die Büroorganisation ist fester Bestandteil eines Sachverständigenbüros und soll daher
auch in die Untersuchung einbezogen werden. Die ganzheitliche Betrachtung einer Gutachtenerstellung gebietet es, den Bereich der Büroorganisation bezüglich der EDVtechnischen Umsetzung mit in die Untersuchung einzubeziehen.
4.7.1 Auftragsmanagement
Zur Erteilung eines Auftrags bedarf es zunächst eines Sachverständigenvertrages sowie
des entsprechenden Anschreibens. Dieses sollte von dem Programm vorgehalten werden. Dieser Forderung können in der Gesamtheit nur ST-WinWert und WF-ProSa
nachkommen.
Ist der Auftrag angenommen, so fällt in diesem Zusammenhang möglicherweise weitere
Korrespondenz an z. B. mit Behörden. Auch diese Anschreiben bewegen sich im Bereich der standardisierten Texte und können ebenfalls vom Programm vorgehalten werden. Market-Value, ST-WinWert und WF-ProSa leisten dies.
4.7.2 Kundendatenmanagement
Auch in einem Sachverständigenbüro ist die Erfassung sämtlicher Kundendaten notwendig. Dies sollte mittels einer entsprechenden Kundendatenbank, welche über eine
Suchfunktion verfügt, erfolgen. Es erleichtert beispielsweise bei Rückfragen die spätere
Suche. Bis auf Immobilienbewertung mit MS-Office, LieBeS und WERTpro leisten
dies die Programme.
Seite 65
4.7.3 Gutachtenmanagement
Die Archivierung der erstellten Gutachten sollte in dem Programm umgesetzt sein, damit bei Rückfragen ein schneller Zugriff auf die Daten gewährleistet ist.185 Über ein
Gutachtenmanagement verfügen die Programme, jedoch fehlt es bei Immobilienbewertung mit MS-Office an der Suchfunktion, welche die anderen Softwareprodukte besitzen.
4.7.4 Rechnungslegung
Besonders komfortabel ist die Rechnungslegung in den Programmen, da hier mit einem
geringen Aufwand fertige Rechnungen erstellt werden können. Generell ist eine Unterscheidung zwischen Rechnungen nach HOAI und ZSEG zu treffen. Die Rechnungslegung beherrschen vollständig Market-Value, S-TAXplus, ST-WinWert sowie WFProSa.186
4.8 Serviceleistungen
Bei dem Erwerb von Softwareprodukten bedarf es verschiedener Anbieterleistungen.
Hierzu zählen vor allen Dingen Handbücher, Service-Hotline, Updates und Schulungsmöglichkeiten, die im Folgenden näher untersucht werden. Die Leistungen der Softwarehersteller sind nicht immer identisch. Aber gerade der Service spielt eine große
Rolle beim Erwerb von EDV-Programmen.187
4.8.1 Handbuch
Die Unterstützung durch Handbücher sollte dem Anwender zur Verfügung stehen. Als
vorbildlich kann hier das Handbuch von ST-WinWert bezeichnet werden, da es ausführlich die einzelnen Programmbedienungen beschreibt. Aber auch die anderen Handbü-
185
Vgl. Vogels, M.: Grundstücks- und Gebäudebewertung marktgerecht, 1996, S. 397.
Bei dem Programm Immobilienbewertung mit MS-Office steht dem Anwender die Rechnung gemäß
ZSEG oder pauschal zur Verfügung.
187
Vgl. Wenig, R. P.: Bewertung von Standardsoftware, 1987, S. 161.
186
Seite 66
cher geben dem Anwender gute Unterstützung. Kritisch ist die Programmfunktionsbeschreibung von Market-Value zu sehen.
Sie umfasst lediglich 12 Seiten und kann nicht als ausreichend bezeichnet werden.
4.8.2 Service-Hotline
Insbesondere die Erreichbarkeit ist bei der Service-Hotline von Relevanz.188 Alle Hersteller der Programme verfügen über eine Service-Hotline. Im Rahmen von Testanrufen
waren die Service-Hotlines bzw. die Hersteller erreichbar.
4.8.3 Aktualisierung
Mit dem Erwerb der Software sollte gleichzeitig eine im Anschluss folgende Betreuung
seitens des Herstellers gewährleistet sein. Dabei ist darauf zu achten, dass regelmäßige
Updates ausgeliefert werden, die auch Neuerungen enthalten.189 Außerdem ist eine kontinuierliche Verbesserung bei den Programmen wünschenswert. Bei der Aktualität der
Software sei nochmals S-TAXplus und WERTpro erwähnt. Das Fehlen der NHK 2000
und die Berechnung auf DM-Basis zeugen nicht von einer regelmäßigen Anpassung der
Software an Neuerungen.
4.8.4 Schulungsmöglichkeiten
Um so komplexer das Programm desto größer wird der Schulungsbedarf. Deshalb erscheint die Durchführung von Schulungen für derartige Spezialsoftware sinnvoll, um
vor allen Dingen den Anwendungsumfang näher zu erläutern.190
Bei allen getesteten Programmen ist die Einführung in die Programme zweckmäßig und
zugleich ratsam. Die Schulungen erleichtern dem Anwender den Einstieg in die Bedienung der Programme und vermeiden damit das zeitintensive Selbststudium des Handbuches. Die Firmen Sof/Tec (ST-WinWert), KOBOLD Management Systeme GmbH
188
1993, S. 9.
189
Vgl. ebenda, S. 9.
190
Mindestens bei ST-WinWert und WF-ProSa ist das der Fall.
Seite 67
(S-TAXplus und WERTpro), TLG Immobilien GmbH (LieBeS) und WertermittlungsForum (WF-ProSa) bieten dem Nutzer für ihre Produkte Schulungen an.
4.9 Bewertung des Testergebnisses
4.9.1 Auswertung nach Punkten
Wie die Grafik 12 zeigt, konnte WF-ProSa im Test dominieren. Dicht gefolgt von STWinWert. Der dritte Platz gehört S-TAXplus. Auf den vierten Rang kann sich das Programm Immobilienbewertung mit MS-Office platzieren. Während der fünfte Platz mit
Market-Value noch eindeutig ist, sind die Plätze sechs (LieBeS) und sieben (WERTpro)
mit nur 3 Punkten Unterschied sehr dicht beieinander.
Abbildung 12: Testergebnis der Sachverständigenbewertungsprogramme.
589
570
600
500
Immobilienbewertung mit MSOffice 09.03
460
433
401
416
400
300
398
LieBeS 4.1
Market-Value 3.0.5.8
S-TAXplus 7.0
ST-WinWert 11.00
200
100
0
WERTpro 6.0
WF-ProSa 14.0
Seite 68
4.9.2 Begründung des Testergebnisses
Der Testsieger, WF-ProSa, weist die größte Leistungsfähigkeit in nahezu allen Bereichen des Testes auf. Durch die gute fachliche Unterstützung gepaart mit einem hohen
Maß an Rationalisierung und Bedienerfreundlichkeit konnte das Programm überzeugen.
Ebenso ST-WinWert, wenngleich nicht in dem Umfang wie WF-ProSa, bietet dem Anwender ein gutes Produkt für die tägliche Wertermittlung. Das Programm S-TAXplus
ist in der Anwendung leicht bedienbar und zugleich fachlich ausgereift. Immobilienbewertung mit MS-Office glänzt durch den hohen Grad an Individualität und guter fachlicher Vorlagen. Market-Value kann in der Anwendbarkeit sowie in der Wertermittlungsmethodentiefe nicht überzeugen. Die beiden letztplatzierten haben Schwächen in
der Breite dieses Testes gezeigt. So fehlt bei beiden Programmen der Bereich der Büroorganisation, da dies Spezialprogramme im Firmenbereich sind. Bei LieBeS ist des
Weiteren das Vergleichswertverfahren unberücksichtigt, was zu Punktabzügen führt.
Anzumerken ist in diesem Kontext, dass das Testergebnis nicht grundsätzlich darauf
schließen lässt, dass die schlechter platzierten Programme LieBeS und WERTpro nicht
geeignet sind. Die Spezialisierung dieser Programme auf bestimmte Zielgruppen kann
den hier im Test gestellten allgemeinen Anforderungen in einem Sachverständigenbüro
nicht gerecht werden.
4.9.3 Kritische Würdigung des Vergleichs
Das Ergebnis zeigt auf, dass die Programme unterschiedlich aufgebaut sind und unterschiedlichen Anforderungen gerecht werden. Dabei wird insbesondere deutlich, dass die
modulartigen Programme hinsichtlich der Erweiterungsmöglichkeiten im Vorteil sind
und somit wohl auch in Zukunft den Bereich der EDV-gestützten Wertermittlung dominieren dürften. Wenngleich sich der direkte Vergleich schwierig gestaltet, da die Programme teilweise auf die speziellen Anforderungen bzw. Gruppen zugeschnitten sind,
ist es trotzdem sinnvoll die hier aufgestellten allgemeinen Anforderungen an Sachverständigenbewertungsprogrammen zu verwenden, da sie die wichtigsten Bereiche des
Sachverständigenwesens abdecken. Auch die Untersuchung im Hinblick auf die Arbeitsrationalisierung folgt dem Trend der Arbeitswelt und sollte bei den Programmen
Seite 69
hinreichend Berücksichtigung finden. Dies war noch nicht bei allen Programmen sichtbar. Dennoch wurde ansatzweise deutlich, dass ein gutes Programm durchaus zur Entlastung des Sachverständigen beitragen kann, auch ohne die Flexibilität und Individualität einzuschränken.191
So ist beispielsweise WERTpro durchaus für die Ansprüche von Sachverständigen in
dem Bereich der Bankenwirtschaft tauglich. Auch ist die Software LieBeS ist für spezielle Bewertungszwecke konzipiert worden und spricht damit vorzugsweise Unternehmen an, die Massenbewertungen durchführen müssen.
Dennoch ist die Flexibilität nach wie vor nicht bei allen Programmen gleichermaßen
gegeben. Dieses Defizit verbunden mit fachlichen Schwächen, insbesondere bei der
Anwendung in dem Bereich der komplexen Bewertungsfälle, lässt Raum für berechtigte
Kritik.
Die unterschiedliche Qualität der Programme sowie deren Leistungsfähigkeit lässt nicht
den Schluss zu, dass alle auf dem Markt befindlichen Wertermittlungssoftwareprodukte
empfehlenswert sind. Die Qualität muss zu den Ansprüchen des Anwenders passen,
daher sollten die Programme vor dem Erwerb zwingend getestet werden.
5
Fazit
Die vorgenommene Differenzierung der Anwendergruppen erwies sich im Verlauf der
Testphase als äußerst sinnvoll, da die Maklerbewertungssoftware nicht nur andere Kriterienschwerpunkte besitzt, sondern auch das Leistungsniveau differenziert einzuschätzen ist.
Die Maklerbewertungsprogramme zeigen, dass es möglich ist, für den einfachen Fall
der Immobilienbewertung schnell zu einem Ergebnis zu gelangen. Vor der Suggerierung, ohne Fachwissen die Programme bedienen und dadurch Immobilien bewerten zu
können, kann nur ausdrücklich gewarnt werden. Auch hier gilt, dass die Programme und
deren Ergebnis immer nur so gut sind wie der Anwender. Sie bieten eine gute Unterstützung, ersetzen aber keinesfalls den Menschen und dessen Wissen.
191
Dies ist bei ST-WinWert und WF-ProSa der Fall.
Seite 70
Auch bei der Untersuchung der Sachverständigensoftware stand die Arbeitsrationalisierung in Verbindung mit der Leistungsfähigkeit der Programme auf dem Prüfstand. Dabei stellte sich heraus, dass teilweise eklatante Unterschiede in der Qualität der Software
bestehen. Die Vergleichbarkeit war zwischen manchen Produkten schwierig, da z. B.
das Programm LieBeS oder auch WERTpro spezielle Zielgruppen innerhalb des
Sachverständigenwesens
ansprechen
und
deren
Bedürfnisse
vorzugsweise
berücksichtigen. Dennoch ist es, wie die beiden bestplatzierten Programme beweisen,
möglich, den Anforderungen nahezu sämtlicher Sachverständigen gerecht zu werden.
Diese Softwareprodukte haben eindrucksvoll gezeigt, dass es schon heute möglich ist,
ein hohes Maß an Flexibilität, Arbeitsrationalisierung gepaart mit fachlicher
Unterstützung in einem ganzheitlichen Expertensystem zu berücksichtigen.
Die Hauptintention dieser Programme liegt in der Rationalisierung des Arbeitsprozesses. Sie sollen und können nicht den Sachverständigen ersetzen, sondern ein Hilfsmittel
darstellen. Dieser Arbeitserleichterung kommen, wenn auch in unterschiedlicher Ausprägung, die Programme nach. Wie der Test zeigt, bieten jedoch nicht alle Programme
dem Anwender genügend Spielraum für die eigene Kreativität. Auch die fachliche Unterstützung ist längst nicht bei allen Programmen hinreichend berücksichtigt. So dürfen
die Kritiker der ganzheitlichen Programme, wenngleich auch eingeschränkt, weiterhin
mehr Flexibilität fordern.
Letztlich muss jeder Sachverständige selbst entscheiden, in welcher Form die Gutachtenerstellung bzw. die generelle Arbeitsweise erfolgen soll. Es ist sicherlich immer eine
subjektive Sichtweise, in der es keinen richtigen oder falschen Weg gibt. Der persönliche Geschmack wird die Wahl der Hilfsmittel bestimmen.
Seite 71
Anhang
Anhang A: Testkriterienkatalog der Maklerbewertungsprogramme .............................. 72
Anhang B: Testkriterienkatalog der Sachverständigenbewertungsprogramme.............. 74
Seite 72
Anhang A: Testkriterienkatalog der Maklerbewertungsprogramme.
Kriterien
max.
ST-QuickWertPlus Wertgutachten WF-SmartValue
Punktzahl
5.00
1.50
2.0
Leistungsumfang
10
10
5
10
Anlagenverwaltung
5
5
5
5
Zusatzprodukte/-leistungen
Erfassungsbogen/ elektronische Erfassung
5
5
5
5
0
0
5
5
110
86
41
110
Bodenwertermittlung
pauschal
differenziert
15
5
10
10
0
10
5
5
0
15
5
10
Möglichkeit der Verfahrenskombination
5
5
5
5
Vergleichswertverfahren (bebaut)
10
0
0
10
Ertragswertermittlung
25
25
15
25
Sachwertermittlung
25
20
15
25
Verkehrswertableitung
Anpassungsmöglichkeit
5
5
4
4
0
0
5
5
Berücksichtigung von Rechten u. Lasten
5
2
1
5
Berücksichtigung von Wohnungs- und
Teileigentum
5
5
0
5
Rechnerische Richtigkeit
15
15
0
15
Gutachten
80
75
41
75
Aufbau
Deckblatt
Inhaltsverzeichnis
Allgemeine Angaben
10
2
1
1
10
2
1
1
6
2
0
1
10
2
1
1
Grundstücks- und Gebäudebeschreibung
Lösungsweg
3
3
3
3
2
1
3
3
Schnelligkeit der Gutachtenerstellung/
Automatisierung
25
25
15
20
Seite 73
Kriterien
max.
ST-QuickWertPlus Wertgutachten WF-SmartValue
Punktzahl
5.00
1.50
2.0
Möglichkeit der individuellen Gestaltung
20
15
15
20
Veränderbarkeit bei Fehleingaben im
Programm
5
5
5
5
Rechtssicherheit
vorformulierte Texte
Gesetzes- und Literaturverweise
20
10
10
20
10
10
0
0
0
20
10
10
Anwendbarkeit
60
43
32
56
Einarbeitungsaufwand
10
6
10
6
Verständlichkeit der Programme
Logik
10
5
10
5
5
0
10
5
Übersichtlichkeit (menügestützt)
5
5
5
5
Anwenderfreundliche Bedienung
benutzerfreundliche Dateneingabe
vorgefertigte Auswahltexte mit Pull-downMenü
10
5
7
2
2
2
10
5
5
5
0
5
Hilfefunktion im Programm
programmtechnische Hilfe
fachbezogene Hilfe
10
5
5
0
0
0
5
2,5
2,5
10
5
5
Flexibilität des Programms
Möglichkeit der freien Dateneingabe
Möglichkeit der Freitexteingabe im Programm
10
5
10
5
10
5
10
5
5
5
5
5
Plausibilitätsprüfung mit Fehlermeldung
10
10
0
10
Serviceleistungen
40
38
20
38
Handbuch
10
10
0
8
Service-Hotline
15
15
15
15
Aktualität
10
8
5
10
Schulungsmöglichkeiten
5
5
0
5
300
252
2.
139
3.
289
1.
Gesamtergebnis
Platzierung
Anmerkung: Die Bewertung stellt eine subjektive Einschätzung des Verfassers dar.
Seite 74
Anhang B: Testkriterienkatalog der Sachverständigenbewertungsprogramme.
Kriterien
Market
STWFImmobilienbe-Value
WinProSwertung mit LieBeS 3.0.5.8 TAX- Wert WERT Sa
Punkte MS-Office 09.03 4.1
plus 7.0 11.00 pro 6.0 14.0
Leistungsumfang
30
7
24
21
20
29
20
30
Netzwerkfähigkeit
10
0
10
10
10
10
10
10
Anlagenverwaltung
5
0
4
0
0
4
0
5
Datensicherung, Import/Export
10
7
10
10
5
10
10
10
Zusatzprodukt/-leistung
5
0
0
1
5
5
0
5
Erfassungsbogen/ elektronische Erfassung
5
0
0
1
5
5
0
5
240
182
150
151,5
183
230
169
232
Verfahrenswahl
10
10
5
2,5
7
10
7
10
einzeln
2,5
2,5
2,5
0
2,5
2,5
2,5
2,5
in Kombination
2,5
2,5
2,5
2,5
2,5
2,5
2,5
2,5
Begründung
5
5
0
0
2
5
2
5
Bodenwertermittlung
40
36
33
21
21
40
21
40
pauschal
2
2
2
2
2
2
2
2
differenziert
8
8
8
8
8
8
8
8
Datenbanken für Bodenrichtwerte
2
0
0
2
0
2
0
2
Differenzierung der Entwicklungsstufe
Kennzeichnung von selbständig verwertbaren
Flächen
4
4
4
0
1
4
1
4
4
4
4
4
4
4
4
4
Deduktive Bodenwertermittlung
5
5
0
0
0
5
0
5
Möglichkeit der Bodenrichtwertanpassung
5
3
5
5
5
5
5
5
- GFZ-Umrechnung
2,5
2,5
2,5
2,5
2,5
2,5
2,5
2,5
- Zu-/Abschläge
2,5
0,5
2,5
2,5
2,5
2,5
2,5
2,5
Eingabe von beliebig vielen Flurstücken
1
1
1
0
1
1
1
1
Bildung von beliebig vielen Teilgrundstücken
9
9
9
0
0
9
0
9
Vergleichswertverfahren für bebaute Grundstücke
25
9
0
20
15
15
15
17
Eingabe von beliebig vielen Vergleichsgrundstücken
10
2
0
10
10
10
10
10
Möglichkeit der Anwendung von Vergleichsfaktoren
5
0
0
5
5
0
5
5
Datenbank für Vergleichsgrundstücke
5
2
0
5
0
5
0
0
Kriterienauswahl individuell erweiterbar
5
5
0
0
0
0
0
2
Seite 75
Kriterien
MarSTWFImmobilienbeketSWinProwertung mit LieBeS Value TAX- Wert WERT Sa
Punkte MS-Office 09.03 4.1 3.0.5.8 plus 7.0 11.00 pro 6.0 14.0
Ertragswertermittlung
45
33
31
18,5
35
45
33
45
Anzahl einzugebenen Bewertungseinheiten
10
10
10
1
10
10
10
10
Jahresrohertrag
Einzelaufstellung nach Gebäuden und Einheiten
sortiert
12
5
10
2
12
12
12
12
3
3
3
0
3
3
3
3
Pauschaleingabe
Differenzierung zwischen tatsächlicher und
nachhaltiger Miete
2
2
2
2
2
2
2
2
3
0
3
0
3
3
3
3
Möglichkeit der Kapitalisierung von Mietdifferenzen
4
0
2
0
4
4
4
4
Bewirtschaftungskosten
3
1
2
1,5
3
3
3
3
Pauschaleingabe
1
1
1
0,5
1
1
1
1
Einzeleingabe
1
0
1
1
1
1
1
1
Tabellenunterstützung
1
0
0
0
1
1
1
1
Bodenwertverzinsung
1
1
1
1
1
1
1
1
Liegenschaftszinssatz
2
1
1
1
2
2
2
2
Individuelle Eingabe
1
1
1
1
1
1
1
1
1
0
0
0
1
1
1
1
Gesamtnutzungs-/Restnutzungsdauer
3
2
2
2
3
3
2
3
getrennt nach Gebäude ermittelbar
1
1
1
0
1
1
1
1
Individuelle Eingabe
1
1
1
1
1
1
1
1
1
0
0
1
1
1
0
1
Vervielfältiger
2
2
2
2
2
2
2
2
automatische Berechnung
2
2
2
2
2
2
2
2
Sonstige wertbeeinflussende Umstände
2
1
1
1
2
2
1
2
Einzelaufstellung
1
0
1
0
1
1
0,5
1
Pauschal
1
1
0
1
1
1
0,5
1
Liquidationswertermittlung
10
10
2
7
0
10
0
10
Automatische Erkennung
5
5
0
5
0
5
0
5
Umsetzung
5
5
2
2
0
5
0
5
Seite 76
Kriterien
Sachwertermittlung
45
29
35
30
39
45
32
45
Anzahl der zu bewertenden Gebäude/Bauteile
10
10
10
3
10
10
10
10
Ermittlung der Herstellkosten
13
5
10
9
11
13
8
13
Tabellenunterstützung bei der Ermittlung der NHK
5
1
5
1
5
5
3
5
Verwendung verschiedener Flächenmaße
2
1
1
2
2
2
2
2
Verwendung verschiedener Basisjahre
3
1
2
3
2
3
2
3
Hinterlegter aktueller Baupreisindex
1
0
0
1
0
1
0
1
Regionalanpassungsfaktor
1
1
1
1
1
1
0
1
Pauschale Gebäudewertermittlung
1
1
1
1
1
1
1
1
Ermittlung der Baunebenkosten
3
2
3
3
3
3
2
3
Prozentuale Werteingabe
2
2
2
2
2
2
2
2
1
0
1
1
1
1
0
1
Nutzungsdauer
3
2
3
3
3
3
2
3
getrennt nach Gebäude ermittelbar
1
1
1
1
1
1
1
1
Pauschale Eingabe
1
1
1
1
1
1
1
1
1
0
1
1
1
1
0
1
Alterswertminderung
4
4
1
4
3
4
3
4
Wahl zwischen verschiedenen Modellen
3
3
1
3
3
3
3
3
Individualeingabe
1
1
0
1
0
1
0
1
Baumängel/Bauschäden
4
2
4
4
4
4
2
4
Einzelaufstellung
2
1
2
2
2
2
0
2
Pauschal
2
1
2
2
2
2
2
2
Besondere Bauteile und besondere Einrichtungen
3
1
2
2
1
3
2
3
Herstellungswert
1
1
1
1
1
1
2
1
Zeitwert
1
0
1
1
0
1
0
1
Prozentual
1
0
0
0
0
1
0
1
Sonstige wertbeeinflussende Umstände
2
2
1
1
2
2
2
2
Einzelaufstellung
1
1
0
0
1
1
1
1
Pauschalangabe
1
1
1
1
1
1
1
1
Außenanlagen
3
1
1
1
2
3
1
3
Einzelaufstellung
1
0
0
0
1
1
0
1
Pauschalangabe
1
0
1
1
0
1
0
1
Seite 77
Kriterien
Prozentualangabe
1
1
0
0
1
1
1
1
Verkehrswertableitung
10
10
10
7,5
10
10
10
10
Anpassungsmöglichkeiten
5
5
5
5
5
5
5
5
Begründung
5
5
5
2,5
5
5
5
5
Berücksichtigung von Rechten und Belastungen
25
25
6
22
21
25
21
25
Erbbaurecht
10
10
2
9
9
10
9
10
Rentenbarwertberechnung
10
10
2
9
9
10
9
10
Sonstige Rechte
5
5
2
4
3
5
3
5
Rechnerische Richtigkeit
30
30
30
30
30
30
30
30
Berücksichtigung von Wohnungs- und Teileigentum
10
0
0
0
5
10
0
10
130
106
98
111
95
128
81
130
Arten
10
9
7
10
10
10
9,5
10
Verkehrswert
7
7
7
7
7
7
7
7
Gutachten
Versicherungswert
0,5
0,5
0
0,5
0,5
0,5
0
0,5
Mietwert
0,5
0,5
0
0,5
0,5
0,5
0,5
0,5
Beleihungswert
2
1
0
2
2
2
2
2
Formen
10
7
4
8
9
10
8,5
10
Langgutachten
4
4
4
3
4
4
4
4
Kurzgutachten
4
3
0
3
4
4
2,5
4
Datenübernahme von Kurz- zu Langgutachten
2
0
0
2
1
2
2
2
Aufbau
20
17
17
16
18
20
16
20
Deckblatt
2
2
2
2
2
2
2
2
Inhaltsverzeichnis
1
1
1
1
1
1
0
1
Zusammenfassung der Ergebnisse
2
2
2
2
2
2
2
2
Auftragsbeschreibung
1
1
0
1
1
1
1
1
Allgemeine Angaben
1
1
1
1
1
1
1
1
Grundstücks- und Gebäudebeschreibung
3
2
1
1
3
3
3
3
Gegenstand der Wertermittlung
1
1
1
1
1
1
1
1
Lösungsweg
4
4
4
4
4
4
4
4
Ermittlung des Verkehrswertes
2
2
2
2
2
2
2
2
Schlussformel
1
1
1
1
1
1
0
1
Anlagen
2
0
2
0
0
2
0
2
Seite 78
Kriterien
Wahrung der Individualität durch Vorlagenverwaltung
50
50
40
40
20
50
10
50
Veränderbarkeit bei Fehleingaben im Programm
20
5
20
20
20
20
20
20
Rechtssicherheit
20
18
10
17
18
18
17
20
vorformulierte Texte
10
10
10
7
10
10
10
10
Rechtsprechung-,Gesetzes- und Literaturverweise
10
8
0
10
8
8
7
10
120
91
79
69
93
103
83
117
Einarbeitungsaufwand
10
10
6
7
9
5
9
7
Verständlichkeit der Programme
30
30
25
15
30
25
30
30
Logik
15
15
10
5
15
15
15
15
Übersichtlichkeit/ Menüführung
15
15
15
10
15
10
15
15
Anwenderfreundliche Bedienung
20
10
10
12
19
15
17
20
Dateneingabe
10
10
8
10
10
5
10
10
Vorgefertigte Auswahltexte mit Pull-down-Menü
10
0
2
2
9
10
7
10
Hilfestellungen im Programm
15
5
12
10
6
13
2
15
Assistentenunterstützung
5
0
2
0
1
5
0
5
EDV-technische Hilfe
5
0
5
5
5
4
0
5
Fachbezogene Hilfe
5
5
5
5
0
4
2
5
Flexibilität im Programm
35
35
16
15
25
35
25
35
freie Text- u. Dateneingaben
20
20
15
10
10
20
10
20
Ergänzung und Erweiterung von Tabellen
10
10
0
0
10
10
10
10
Nebenrechnungen
5
5
1
5
5
5
5
5
Plausibilitätsprüfung mit Fehlermeldung
10
1
10
10
4
10
0
10
Büroorganisation
40
17
10
38
34
40
10
40
Anwendbarkeit
Auftragsmanagement
5
4
0
3
3
5
0
5
Anschreiben
2,5
1,5
0
2,5
2,5
2,5
0
2,5
Sachverständigenvertrag
2,5
2,5
0
0,5
0,5
2,5
0
2,5
Seite 79
Kriterien
Kundendatenmanagement
10
0
0
10
10
10
0
10
Kundendatenbank
5
0
0
5
5
5
0
5
Suchfunktion
5
0
0
5
5
5
0
5
Gutachtenmanagement
10
5
10
10
10
10
10
10
Elektronische Archivierung
5
5
5
5
5
5
5
5
Suchfunktion
5
0
5
5
5
5
5
5
Korrespondenz
5
2
0
5
1
5
0
5
Weitere Textvorlagen
5
2
0
5
1
5
0
5
Rechnungslegung
10
6
0
10
10
10
0
10
gemäß HOAI
4
0
0
4
4
4
0
4
gemäß ZSEG
4
4
0
4
4
4
0
4
pauschal
2
2
0
2
2
2
0
2
Serviceleistungen
40
30
40
25
35
40
35
40
Handbuch
10
10
10
5
10
10
10
10
Service-Hotline
10
10
10
10
10
10
10
10
Aktualität
10
10
10
10
5
10
5
10
Schulungsmöglichkeiten
10
0
10
0
10
10
10
10
600
433
401
415,5
460
570
398
589
4.
6.
5.
3.
2.
7.
1.
Gesamtergebnis
Platzierung
Anmerkung: Die Bewertung stellt eine subjektive Einschätzung des Verfassers dar.
Seite 80
Gesetzesquellen
Baugesetzbuch (BauGB)
In der Fassung der Bekanntmachung vom 27.08.1997 ( BGBl. I S. 2141, ber. BGBl.
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(BGBl. I S. 2850), in: Beck-Texte, Deutscher Taschenbuch Verlag (dtv), 35. Aufl.,
01.05.2003.
Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken
(Wertermittlungsverordnung – WertV) vom 06.12.1988 (BGBl. I S. 2209), geänd. durch
Art. 3 Bau- und Raumordnungsgesetz 1998 – BauROG – vom 18.08.1997 (BGBl. I S.
2081, 2110), in: Beck-Texte, Deutscher Taschenbuch Verlag (dtv), 35. Aufl.,
01.05.2003.
Gerichtsurteile
Bundesgerichtshof
Urteil vom 19.06.1958, Aktenzeichen III ZR 39/57.
Bundesgerichtshof
Urteil vom 17.12.1964, Aktenzeichen III ZR 96/63.
Bundesgerichtshof
Urteil vom 12.01.2001, Aktenzeichen V ZR 420/99.
Oberlandesgericht Hamburg
Urteil vom 10.10.1969, Aktenzeichen 1 U 61/68.
Oberlandesgericht Schleswig
Urteil vom 02.06.2000, Aktenzeichen 14 U 136/99.
Seite 81
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Sof/Tec Immobilien
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Leistungsübersicht
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Sof/Tec Immobilien
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Sof/Tec Immobilien
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http://sprengnetter-online.de/2412.htm: Produktbeschreibung von SmartValue.
http://wertpro.de
http://wertpro.de/leistungsum.htm
Seite 90
Seite 91
Ehrenwörtliche Erklärung
Ich erkläre hiermit ehrenwörtlich:
1. dass ich meine Diplomarbeit selbstständig und ohne fremde Hilfe angefertigt habe
2. dass ich die Übernahme wörtlicher Zitate aus der Literatur sowie die Verwendung
der Gedanken anderer Autoren an den entsprechenden Stellen innerhalb der Arbeit
gekennzeichnet habe.
Ich bin mir bewußt, dass eine falsche Erklärung rechtliche Folgen haben wird.
Geislingen, den 23.01.2004
Christof Busch

Diplomarbeit an der Hochschule Nürtingen

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