Start: WS 09/10 | Erhalt der historischen Bausubstanz in Bingen

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I
Erhalt der historischen Bausubstanz in Bingen
Inhaltsverzeichnis
Inhaltsverzeichnis ................................................................................................................................... I
Abbildungsverzeichnis .......................................................................................................................... IV
Tabellenverzeichnis ............................................................................................................................ VIII
1.
2.
3.
Einleitung ....................................................................................................................................... 1
1.1.
Problemstellung ..................................................................................................................... 1
1.2.
Zielsetzung ............................................................................................................................ 2
1.3.
Vorgehensweise .................................................................................................................... 3
1.4.
Zeitplan .................................................................................................................................. 6
Ausgangssituation ......................................................................................................................... 8
2.1.
Gesamträumliche Einordnung ............................................................................................... 8
2.2.
Einwohner .............................................................................................................................. 9
2.3.
Stadtgeschichte ................................................................................................................... 11
2.4.
Wirtschaftliche Situation ...................................................................................................... 12
2.5.
Tourismusangebote in der Innenstadt ................................................................................. 13
Bestandsaufnahme und -analyse ................................................................................................ 18
3.1.
Bestandsaufnahme ............................................................................................................. 18
3.1.1.
Kriterienkatalog für die Bestandsaufnahme vor Ort .................................................... 18
3.1.2.
Bestandsaufnahme vor Ort.......................................................................................... 21
3.2.
Bestandsanalyse ................................................................................................................. 24
3.2.1.
Themenkarten ............................................................................................................. 25
3.2.2.
Stärken und Schwächen im Plangebiet....................................................................... 52
3.2.3.
Architektonische und städtebaulich-funktionale Betrachtungs-weise der historischen
Bussubstanz in Bingen ................................................................................................ 61
3.3.
Vorhandene Planungen im Plangebiet ............................................................................... 68
3.3.1.
Denkmalgeschützte Bereiche ...................................................................................... 69
3.3.2.
Die Baufibel der Stadt Bingen und städtebauliche Satzungen.................................... 70
3.3.3.
Bauleitplanungen im Plangebiet .................................................................................. 73
3.3.4.
Städtebauliches Sanierungsgebiet .............................................................................. 77
3.4.
Handlungserfordernisse für prioritäre Teilbereiche ............................................................ 81
3.5.
Zwischenfazit ....................................................................................................................... 87
Exkurs: Visualisierung der Analyseergebnisse mittels Google Earth ................................................. 88
4.
Inhaltliche Aufarbeitung rechtlicher Instrumente .......................................................................... 91
4.1. Kriterien zur Bewertung der Geeignetheit der rechtlichen Instrumente zum Erhalt der
historischen Bausubstanz....................................................................................................... 91
4.2.
Denkmalschutz .................................................................................................................... 92
4.2.1.
Denkmalpflege als Standortvorteil ............................................................................... 92
4.2.2.
Städtebaulicher Denkmalschutz .................................................................................. 93
4.2.3.
Staatlicher Denkmalschutz und Denkmalpflege .......................................................... 94
4.3.
Städtebauliche Instrumente ............................................................................................... 102
4.3.1.
Bebauungsplan .......................................................................................................... 102
4.3.2.
Sanierungsmaßnahme .............................................................................................. 106
4.3.3.
Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme .................................................................. 113
4.3.4.
Stadtumbau ............................................................................................................... 120
4.3.5.
Erhaltungssatzung ..................................................................................................... 123
4.3.6.
Vorkaufsrecht ............................................................................................................ 128
4.3.7.
Private Initiativen zur Stadtentwicklung ..................................................................... 131
4.4.
Informelle Instrumente ....................................................................................................... 133
4.4.1.
Entwicklungsplanung ................................................................................................. 133
4.4.2.
Rahmenplanung ........................................................................................................ 134
4.5.
Städtebauliche Einzelmaßnahmen.................................................................................... 136
4.5.1.
Baugebot ................................................................................................................... 137
4.5.2.
Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot ........................................................... 139
4.5.3.
Rückbau- und Entsiegelungsgebot ........................................................................... 142
4.6.
Bauordnungsrechtliche Instrumente.................................................................................. 145
4.6.1.
4.7.
Gestaltungssatzung ................................................................................................... 145
Allgemeine Grenzen der Instrumente................................................................................ 148
4.8. Erläuterungen zur Übersichtstabelle über die Geeignetheit der rechtlichen Instrumentarien
zum Erhalt der historischen Bausubstanz ............................................................................ 149
4.9.
5.
Zwischenfazit ..................................................................................................................... 151
Förderprogramme ...................................................................................................................... 152
5.1.
Programme der Städtebauförderung von Bund und Ländern ........................................... 152
5.1.1.
Vorstellung der Programmbausteine ......................................................................... 153
5.1.2.
Geeignetheit der Programme der Städtebauförderung von Bund und Ländern zum
Erhalt der historischen Bausubstanz ......................................................................... 155
5.2.
Finanzierungshilfen privater und öffentlicher Investitionen ............................................... 155
5.2.1.
Bundesmittel – KfW Bankengruppe .......................................................................... 155
5.2.2.
Einkommenssteuerliche Erleichterungen .................................................................. 156
5.2.3.
Landesmittel – Sozialer Wohnungsraumförderung Rheinland-Pfalz ........................ 157
5.2.4.
Kreisebene – Maßnahmenförderung ......................................................................... 158
5.2.5.
Städtische Ebene – Fassadenprogramm .................................................................. 159
5.3.
Ausblick – JESSICA-Initiative der EU ............................................................................... 159
5.4.
Zwischenfazit ..................................................................................................................... 160
Exkurs: Der Verlust historischer Bausubstanz - das Beispiel Villa Nau ............................................ 161
6. Erarbeitung rechtlicher Instrumente für ausgewählte prioritäre Teilbereiche der Stadt Bingen zum
Schutz der historischen Bausubstanz............................................................................................ 163
6.1.
Gebiet A ............................................................................................................................. 168
6.1.1.
Steckbrief und Ziele des Gebietes A ......................................................................... 168
6.1.2.
Rechtliche Instrumente für das Gebiet A .................................................................. 180
6.2.
Gebiet B ............................................................................................................................. 193
6.2.1.
Steckbrief und Ziele des Gebietes B ......................................................................... 193
6.2.2.
Rechtliche Instrumente für das Gebietes B .............................................................. 205
II
III
6.3.
Gebiet C ............................................................................................................................ 219
6.3.1.
Steckbrief und Ziele des Gebietes C ......................................................................... 219
6.3.2.
Rechtliche Instrumente für das Gebiet C ................................................................. 235
6.4.
Zwischenfazit ..................................................................................................................... 248
7.
Gesamtstädtische Schlussfolgerungen ...................................................................................... 250
8.
Gesamtfazit ................................................................................................................................ 256
Abkürzungsverzeichnis ..................................................................................................................... 259
Literaturverzeichnis ........................................................................................................................... 261
Anlage ............................................................................................................................................... 267
Abbildungsverzeichnis
Abb. 1: Schema Vorgehensweise Phase 1 ........................................................................................... 5
Abb. 2: Schema Vorgehensweise Phase 2 ........................................................................................... 6
Abb. 3: Luftbild der Stadt Bingen........................................................................................................... 8
Abb. 4: Lage der Stadt Bingen in Rheinland-Pfalz ................................................................................ 9
Abb. 5: Bevölkerungsentwicklung der Stadt Bingen von 1962 bis 2008 ............................................. 10
Abb. 6: Mittelalterliche Sehenswürdigkeiten der Stadt Bingen ........................................................... 14
Abb. 7: Die Burg Klopp 2007 und 1632 ............................................................................................... 15
Abb. 8: Die Basilika St. Martin heute und 1880 ................................................................................... 15
Abb. 9: Der Alte Kran 2008 und 1910 ................................................................................................. 16
Abb. 10: Die Drususbrücke heute ....................................................................................................... 16
Abb. 11: Hildegard von Bingen ............................................................................................................ 17
Abb. 12: Untersuchungsgebiet der Ortsbegehung .............................................................................. 22
Abb. 13: Plangebietsabgrenzung ........................................................................................................ 23
Abb. 14: Das selbst entworfene Logo für dieses Projekt .................................................................... 24
Abb. 15: Piktogramm zur Vorgehensweise während der Bestandsanalyse ....................................... 25
Abb. 16: Der östliche Teil der Mainzer Straße als Beispiel für eine Landstraße ................................ 26
Abb. 17: Der westliche Teil der Mainzer Straße als Beispiel für eine Hauptstraße ............................ 27
Abb. 18: Die Winfriedstraße als Beispiel für eine Nebenstraße .......................................................... 27
Abb. 19: Die Schmittstraße mit neu gestaltetem Straßenraum ........................................................... 28
Abb. 20: Straßenraum mit Aufwertungsbedarf und extremen Straßenschäden in der Cronstraße .... 28
Abb. 21: Enger, negativ gestalteter Straßenraum mit Straßenschäden in der Basilikastraße............ 29
Abb. 22: Historischer Aufgang zur Burg Klopp in der Schloßbergstraße ............................................ 29
Abb. 23: Die Badergasse (links) und die Schlüsselgasse (rechts) als Beispiele für enge Gassen, in
denen aufgrund von Platzmangel keine Begrünung sinnvoll ist .................................................. 30
Abb. 24: Abschnitte der Mainzer Straße (links) und der Schmittstraße (rechts) als Beispiele für in den
letzten Jahren neu gestaltete Straßenräume mit Begrünung ...................................................... 31
Abb. 25: Die Badergasse als Beispiel für Begrünung in Betonkübeln in der Fußgängerzone............ 31
Abb. 26: Die Maria-Hilf-Straße als Beispiel für eine Straße, bei der aufgrund ihrer Breite eine
Straßenraumbegrünung denkbar ist ............................................................................................ 32
Abb. 27: Ausschnitt aus der Themenkarte Grün zur Verdeutlichung der fehlenden Grünverbindung
zwischen den beiden größeren Grünflächen der Stadt Bingen ................................................... 33
Abb. 28: Historische Gebäude mit Fliesen und Verschalungen in der Kloppgasse............................ 34
Abb. 29: Schwebende Gebäude in der Kapuzinerstraße .................................................................... 35
Abb. 30: Schilderwald (links) und Großbaukörper Hertie (rechts) in der Basilikastraße ..................... 35
Abb. 31: Graffitis (links) und historisierende Gemälde (rechts) in der Basilikastraße ......................... 36
Abb. 32: Gebäude der 50er / 60er Jahre am Franz-Neff-Platz ........................................................... 36
Abb. 33: Nebeneinander von Barock und Fachwerk am Freidhof ...................................................... 37
Abb. 34: Die Löhrgasse als Beispiel für eine enge Gasse .................................................................. 37
Abb. 35: Neue Fenster mit aufgeklebten Sprossen in der Maria-Hilf-Straße ...................................... 38
Abb. 36: Ensemble der typischen Bebauung mit gelben Ziegeln in der Schloßbergstraße................ 38
IV
V
Abb. 37: Asiatische Malereien in der Schloßbergstraße ..................................................................... 39
Abb. 38: Baulücke in der Rupertusstraße ........................................................................................... 39
Abb. 39: Brandwände in Blockrandbebauung in der Rupertusstraße ................................................. 40
Abb. 40: Modernes Gebäude in der Schloßbergstraße, das der historischen Bauweise angepasst ist
..................................................................................................................................................... 40
Abb. 41: Verklinkertes historisches Gebäude (links) und aufgestocktes Ensemble (rechts), beide in
der Schloßbergstraße .................................................................................................................. 41
Abb. 42: 90er Jahre Bebauung in der Schloßbergstraße.................................................................... 41
Abb. 43: Sektkellerei Scharlachberg in der Gaustraße ....................................................................... 42
Abb. 44: Dominanter, gut erhaltener Gebäudekomplex an der Maria-Hilf-Straße .............................. 42
Abb. 45: Ehemaliges Gesundheitsamt in der Maria-Hilf-Straße ......................................................... 43
Abb. 46: Verdichtete und aufgelockerte Bebauung an der südöstlichen Grenze des Plangebietes .. 43
Abb. 47: Villenartige Einzelgebäude in der Rochusallee .................................................................... 44
Abb. 48: Eindrucksvolle, gründerzeitliche Gebäudeensembles in der Mainzer Straße ...................... 44
Abb. 49: Autohaus in der Mainzer Straße ........................................................................................... 45
Abb. 50: Schlechter baulicher Zustand im hinteren Teil der Mainzer Straße...................................... 45
Abb. 51: Ehemalige Kellerei von A. J. Solerr (links) und Weinhotel (rechts) in der Mainzer Straße .. 46
Abb. 52: Die Winfriedstraße als Beispiel für ein stimmiges Ensemble von Einzelhäusern................. 46
Abb. 53: Karte der Stadt Bingen aus dem Jahr 1769.......................................................................... 47
Abb. 54: Putz und Fachwerkbebauung in der Altstadt am Freidhof .................................................... 47
Abb. 55: Die Burg Klopp (links) und die Stiftskirche von Sankt Martin (rechts) .................................. 48
Abb. 56: Gründerzeitliche Bruchsteinvilla in der Rochusallee (links) und Klinkergebäude in der
Schloßbergstraße (rechts) ........................................................................................................... 49
Abb. 57: Die Anhäufung gut erhaltener, historischer Bausubstanz im Bereiche der Rupertusstraße,
der Waldstraße, der Taunusstraße, der Heinrichstraße und der Rochusallee ............................ 49
Abb. 58: Ausgewogene Mischnutzung im Bereich der historischen Altstadt ...................................... 50
Abb. 59: Die Kapuzinerstraße als Beispiel für Mischnutzung im Bereich der historischen Altstadt ... 51
Abb. 60: Wohnen außerhalb der historischen Altstadt ........................................................................ 51
Abb. 61: Die Mainzer Straße als Beispiel für Mischnutzung außerhalb des Bereiches der historischen
Altstadt ......................................................................................................................................... 52
Abb. 62: Unzureichende Belichtung in der Badergasse...................................................................... 53
Abb. 63: Großbaukörper im Vergleich zur kleinteiligen Innenstadtbebauung ..................................... 53
Abb. 64: Eindruck der Basilikastraße unmittelbar zur Basilika ............................................................ 54
Abb. 65: Konzentration verfallener Gebäude in der Rheinstraße ....................................................... 54
Abb. 66: Leerstände und gestalterische Mängel in der Salzstraße .................................................... 55
Abb. 67: Gebäudeensemble mit Aufwertungsbedarf in der Mainzer Straße....................................... 55
Abb. 68: Vom Verfall betroffener Baublock im oberen Teil der Mainzer Straße ................................. 55
Abb. 69: Die Rochusstraße mit einer Vielzahl an historischen Gebäuden ......................................... 56
Abb. 70: Baukörper Ecke Schlossbergstraße / Gaustraße ................................................................. 56
Abb. 71: Eingangssituation zur Innenstadt in der Schmittstraße ........................................................ 57
Abb. 72: Sichtbeziehung vom neu gestalteten Franz-Neff-Platz zur Burg Klopp ............................... 58
Abb. 73: Der Speisemarkt ................................................................................................................... 59
Abb. 74: Aussicht von der Burg Klopp auf das „Obere Mittelrheintal“................................................. 59
Abb. 75: Blick auf die Weinberge von der Mainzer Straße ................................................................. 60
Abb. 76: Das Gebäude Ecke Maria-Hilf-Straße / Rochusallee ........................................................... 60
Abb. 77: Anhäufung von gut erhaltener historischer Bausubstanz in der Mainzer Straße ................. 61
Abb. 78: Verortung und Bewertung der aufgenommenen Gebäude anhand der Schlossbergstraße 63
Abb. 79: Schlossbergstraße 51 ........................................................................................................... 64
Abb. 80: Schlossbergstraße 29 ........................................................................................................... 65
Abb. 81: Unterschiedliche Bewertungen an der Schlossbergstraße................................................... 67
Abb. 82: Übereinstimmungen an der Mainzer Straße ......................................................................... 68
Abb. 83: Denkmalzonen und denkmalgeschützte Bereiche im Plangebiet......................................... 69
Abb. 84: Bereichsabgrenzung der Baufibel ......................................................................................... 70
Abb. 85: Auszug aus dem Flächennutzungsplan der Stadt Bingen .................................................... 73
Abb. 86: Übersicht über die vorhandenen Bebauungspläne .............................................................. 75
Abb. 87: Bebauungsplan „Mainzer Straße" ......................................................................................... 76
Abb. 88: Geltungsbereich des Sanierungsgebietes und vorgesehene Maßnahmen.......................... 79
Abb. 89: Gebiete mit Handlungserfordernissen .................................................................................. 82
Abb. 90: Blick vom Fruchtmarkt in die Löhrgasse ............................................................................... 85
Abb. 91: Google-Earth-Screenshot des Overlays der Gestaltkarte .................................................... 89
Abb. 92: Google-Earth-Screenshot des Overlays der Verkehrskarte ................................................. 89
Abb. 93: Google-Earth-Screenshot des Overlays der Grünstrukturkarte (Nahansicht) ...................... 90
Abb. 94: Google-Earth-Screenshot des Overlays der Stärkenkarte (Schrägansicht) ......................... 90
Abb. 95: Ehemalige Villa Nau in der Mainzer Straße ........................................................................ 161
Abb. 96: Neue Situation mit Parkplätzen .......................................................................................... 162
Abb. 97: Drei ausgewählte Gebiete zur genaueren Betrachtung in Phase 2 ................................... 164
Abb. 98: Piktogramm zur Vorgehensweise der zweiten Phase ........................................................ 167
Abb. 99: Basilikastraße im Bereich der Basilika ................................................................................ 169
Abb. 100: Basilikastraße im Bereich der Fußgängerzone................................................................. 170
Abb. 101: Ausschnitt Themenkarten Verkehr ................................................................................... 170
Abb. 102: Ausschnitt Themenkarte Grün .......................................................................................... 171
Abb. 103: Einheitliches Bild in der Fußgängerzone .......................................................................... 171
Abb. 104: Ausschnitt Themenkarte Gestalt ....................................................................................... 172
Abb. 105: Die Basilika ....................................................................................................................... 172
Abb. 106: Ansicht der Basilikastraße 1 - Südseite ............................................................................ 173
Abb. 107: Ansicht der Basilikastraße 8 - Nordseite ........................................................................... 173
Abb. 108: Basilikastraße 8 - Westseite ............................................................................................. 174
Abb. 109: Ausschnitt Themenkarte zeitliche Einordnung.................................................................. 174
Abb. 110: Mischnutzung der Gebäude .............................................................................................. 175
Abb. 111: Ausschnitt Themenkarte Nutzung ..................................................................................... 175
Abb. 112: Denkmalgeschütztes Gebäude der Basilikastraße 1........................................................ 176
Abb. 113: Ausschnitt Themenkarte vorhandene Planungen ............................................................. 176
Abb. 114: Der rückwärtige Bereich der Basilikastraße 4................................................................... 177
Abb. 115: Kontrast zwischen neu gestalteter und maroder Bausubstanz ........................................ 177
Abb. 116: Ausschnitt Themenkarte Stärken ...................................................................................... 178
VI
VII
Abb. 117: Ausschnitt Themenkarte Schwächen ............................................................................... 178
Abb. 118: Das beeinträchtigte Gebäude der Basilikastraße 4 .......................................................... 189
Abb. 119: Pflasterung der Salzstraße ............................................................................................... 194
Abb. 120: Übergang der Pflasterung zwischen der Salzstraße und dem Speisemarkt .................... 194
Abb. 121: Ausschnitt Themenkarte Verkehr ..................................................................................... 195
Abb. 122: Eingangsbereich der Salzstraße ....................................................................................... 195
Abb. 124: Historisch erhaltenswerte Gebäudeelemente ................................................................... 196
Abb. 126: Dreifensterfassade mit Aufwertungsbedarf....................................................................... 197
Abb. 127: Die Salzstraße 20 – ein Wohn- und Geschäftshaus des frühen 18. Jh. ........................... 198
Abb. 128: Ausschnitt Themenkarte Zeitliche Einordnung ................................................................. 199
Abb. 129: Leerstehende Bausubstanz mit Ladenzeile ...................................................................... 199
Abb. 130: Vielfältige Gebäudenutzung .............................................................................................. 200
Abb. 132: Denkmalgeschützes Gebäude (Salzstraße 4) .................................................................. 201
Abb. 133: Denkmalgeschütztes Gebäude (Salzstraße 3) ................................................................. 201
Abb. 134: Ausschnitt Themenkarte Vorhandene Planungen ............................................................ 202
Abb. 135: Erhaltenswerte Gestaltelemente ....................................................................................... 202
Abb. 136: Sichtachse zum Rhein ...................................................................................................... 203
Abb. 139: Sprossenfenster im Hochformat ....................................................................................... 211
Abb. 140: Fassadengliederung abgesetzten Ladenzeilen ................................................................ 212
Abb. 141: Kleinteilige Ladenstruktur in der Salzstraße ..................................................................... 214
Abb. 142: Alterungserscheinungen an der Fassade ......................................................................... 217
Abb. 143: Ansprechend gestalteter Straßenraum in der Heinrichstraße .......................................... 220
Abb. 144: Straßenschäden in der Rupertusstraße............................................................................ 221
Abb. 145: Unterschiedliche Straßenbedeckung in der Rupertusstraße ............................................ 221
Abb. 146: Ausschnitt Themenkarte Verkehr ..................................................................................... 221
Abb. 147: Begrünter Vorplatz des Verwaltungsgebäudes der Fachhochschule ............................... 222
Abb. 149: Blockrandbebauung in der Rupertusstraße ...................................................................... 223
Abb. 150: Gestalterische Mängel durch Glasbausteine in der Waldstraße ...................................... 223
Abb. 151: Gestalterische Mängel durch nicht originalgetreue Türen in der Waldstraße .................. 224
Abb. 152: Das Gebäude des Finanzamtes Bingen-Alzey ................................................................. 224
Abb. 154: Spätgründerzeitliche Zeilenbebauung von 1890-1914 in der Waldstraße ....................... 226
Abb. 155: Historische Treppenanlage in der Frankenstraße ............................................................ 227
Abb. 156: Ausschnitt Themenkarte Zeitliche Einordnung ................................................................. 228
Abb. 157: Wohnnutzung in der Heinrichstraße ................................................................................. 228
Abb. 159: Die Villa Katharina als Beispiel für ein denkmalgeschütztes Einzelgebäude in der
Schillerstraße 1 .......................................................................................................................... 230
Abb. 160: Ausschnitt Themenkarte Vorhandene Planungen ............................................................ 230
Abb. 161: Gebäude der spätgründerzeitlichen Stadterweiterung in der Taunusstraße .................... 231
Abb. 162: Das Verwaltungsgebäude der Fachhochschule Bingen als Beispiel für ein dominantes
Einzelgebäude............................................................................................................................ 232
Abb. 165: Gegenüberstellung eines denkmalgeschützten Ensembles in der Waldstraße (links) und
eines nicht denkmalgeschützten Ensembles in der Taunusstraße (rechts) .............................. 244
Abb. 166: Verfallen Bausubstanz in der Rheinstraße ....................................................................... 252
Abb. 167: Mögliche Gestaltung einer Plakette für gut erhaltene Denkmäler .................................... 255
Tabellenverzeichnis
Tab. 1: Zeitplan...................................................................................................................................... 7
Tab. 2: Ausschnitt aus der Bewertungsmatrix ..................................................................................... 62
Tab. 3: Kriterien- und Fragenkatalog zur Bewertung der Geeignetheit der rechtlichen Instrumente
zum Erhalt der historischen Bausubstanz.................................................................................... 91
Tab. 4: Übersichtstabelle zur Prüfung der Anwendbarkeit rechtlicher Instrumente auf Gebiet A ..... 182
Tab. 5: Übersichtstabelle zur Prüfung der Anwendbarkeit rechtlicher Instrumente auf Gebiet B ..... 208
Tab. 6: Übersichtstabelle zur Prüfung der Anwendbarkeit rechtlicher Instrumente auf Gebiet C .... 240
VIII
1
1. Einleitung
Im Rahmen des Raum- und Umweltplanungsstudiums findet im Hauptstudium ein
Großes Studienprojekt statt. Als Aufgabe des Studienprojekts sollen reale
Fragestellungen der Raum- und Umweltplanung eigenständig und umfassend
bearbeitet werden. Die möglichst praxisbezogenen Problemstellungen sind
überfachlich und interdisziplinär angelegt, sodass eine Zusammenarbeit zwischen
weiteren Studienprojekten, öffentlichen Stellen, aber auch Studierenden anderer
Fachrichtungen angeregt wird. In diesem Großen Studienprojekt wurde die
Aufgabenstellung von Seiten der Stadt Bingen an den Lehrstuhl für Öffentliches
Recht herangetragen. Interdisziplinarität entsteht durch die Zusammenarbeit mit
Studierenden der Architektur, dem Lehrstuhl Geschichte und Theorie der Architektur
sowie dem Lehrstuhl Computergestütztes Planen und Entwerfen.
Der Prozess in einem Großen Studienprojekt wird von Grund auf durch die
Studierenden vorbereitet, umgesetzt und angewendet. Dabei spielt die
Problemaufbereitung durch die Analyse des Themas, die Zielformulierung und das
Erarbeiten von Konzeptionen während des gesamten Bearbeitungszeitraumes eine
große Rolle. Die Bearbeitung ist auf zwei Semester ausgelegt und wird mit einer
Endpräsentation
der
Ergebnisse
abgeschlossen.
Eine
durchgehende
Projektdokumentation fasst den Umgang mit dem komplexen Thema und die daraus
gewonnenen Kenntnisse zusammen. Regelmäßige Treffen mit den jeweiligen
Betreuungspersonen gewährleisten einen fortlaufenden Arbeitsfluss und eine
Hilfestellung bei auftretenden Problemen.
1.1. Problemstellung
Die Stadt Bingen am Rhein ist durch ihr 2000-jähriges historisches Erbe
gekennzeichnet. Für die Stadt ist es daher wichtig, das kulturelle Erbe, das unter
anderem geprägt ist durch Hildegard von Bingen, zu erhalten und auch vor dem
touristischen Hintergrund für die Menschen zugänglich zu gestalten. Doch das
Einrichten von Museen, der Erhalt der Wirkungsstätten Hildegard von Bingens, die
Villa Rustika, die Burg Klopp und der Mäuseturm sowie weitere Denkmäler und
kulturhistorische Hinterlassenschaften können über einen zunehmenden Verlust des
historischen Charakters in einer Stadt, bei der die Baustruktur eine wichtige
Funktion einnimmt, nicht hinwegtäuschen.
Die Stadt Bingen hat diese und weiterführende stadtgestalterische Probleme, wie
die Veränderung historischer Gestaltungsmerkmale an Einzelbauwerken zu
Gunsten moderner Elemente, erkannt und versucht mit unterschiedlichen
Planungen, überwiegend im informellen Bereich, die Erhaltung der historischen
Bausubstanz, vor allem in innerstädtischen Bereichen, voranzubringen. Es hat sich
gezeigt, dass informelle Planungen allein nicht ausreichen und der gewünschte
Effekt ausbleibt. Städtebauliche Fehlentwicklungen und der Abbruch bestehender
historischer Bauten konnten bisher nicht immer verhindert werden.
Das wohl bekannteste Beispiel in diesem Zusammenhang stellt die Villa Nau in der
Mainzer Straße der Stadt Bingen, auf die in einem nachfolgenden Text näher
eingegangen wird, dar. Es handelt sich hierbei um eine historisch wertvolle
Bausubstanz, die zugunsten von Parkplätzen eines großen Verbrauchermarktes
abgerissen wurde.
Vor diesem Hintergrund ist es von entscheidender Bedeutung, nicht nur aus
touristischen Hintergründen, sondern auch für die Bewohner der Stadt, historisch
wertvolle Bausubstanz zu erhalten und weiter zu pflegen, da das Stadtbild immer
weiter durch Neubauten verändert wird. Gekennzeichnet ist die Stadt durch ihre
Vielfalt an unterschiedlichen Epochen. In der Altstadt beispielsweise begegnen sich
eine mittelalterliche Stadtstruktur aus engen Gässchen und einer kleinteiligen
Bebauung sowie große Bauten der Neuzeit, wie ein Kaufhaus oder das
Krankenhaus, welche die kleinteilige Struktur zu überlagern drohen. Es gilt in
diesem funktionalen Innenstadtbereich vor allem die kleinteilige Struktur zu erhalten
und gleichzeitig eine Weiterentwicklung der Stadt nicht aufzuhalten. In der Altstadt
muss demnach eine Brücke geschlagen werden zwischen dem Erhalt der
historischen Bausubstanz und den Nutzungsmöglichkeiten der Innenstadt für
Wohnen und Einzelhandel. Im erweiterten Kernbereich dagegen, der durch die
Stadterweiterungen des 19. und 20. Jahrhunderts entstanden ist, überwiegen
Gebäude aus der Gründerzeit. Ein besonders Merkmal dieser Bauwerke ist eine
Fassadengestaltung mit Klinker oder Ziegelmauerwerk. Als „Tor zur Innenstadt“ und
Verbindung dieser mit touristischen Attraktionen wie den Flüssen Nahe und Rhein
oder dem Mäuseturm weisen diese Gebiete entscheidende stadtfunktionale
Merkmale auf, die es weiter auszugestalten gilt.1
Die Erhaltungssatzung der Mainzer Straße, die Ausweisung eines förmlichen
Sanierungsgebietes in der Altstadt von Bingen und andere wichtige Schritte der
Stadt im Umgang mit der Erhaltung der historischen Bausubstanz reichen, wie das
Beispiel der Villa Nau zeigt, bisher nicht aus. Nun sollen weitere rechtliche
Instrumente geprüft werden, die den Umgang der Stadt mit der zuvor
beschriebenen Thematik erleichtern und zukünftig absehbare Fehlentwicklungen
verhindern. Weiterhin sollte die Funktion der Innenstadt als Handels- und
Einkaufszentrum sowie für den Bereich Wohnen nicht verloren gehen, sondern auch
zukünftigen Generationen erhalten bleiben.
1.2. Zielsetzung
Zentrales Ziel des Großen Studienprojektes ist es, rechtliche Instrumente
herauszustellen, welche geeignet sind, die historische Bausubstanz in Bingen zu
erhalten. Weitere Ziele sind unter anderem, die interdisziplinären Teilbereiche der
Raum- und Umweltplanung anzuwenden. So umfasst die Aufgabenstellung eine
1
Vgl. Stadt Bingen am Rhein/Bachtler Böhme und Partner (Hrsg.) (2009): „Stadt Bingen
Baufibel“, Bingen am Rhein, S. 3ff.
2
3
Themenbreite, die über rechtliche und architektonische bis hin zu stadtplanerischen
Fragestellungen reicht.
Das Große Studienprojekt ist ein von Studenten organisiertes Projekt, das durch
Aufgaben, wie eigene Materialbeschaffung, freie Zeiteinteilung und Organisation
aller relevanten Planungsaspekte ein selbständiges Arbeiten erfordert.
Durch die real vorhandene Problemsituation in Bingen ist das Projekt
praxisorientiert und bereitet gezielt auf Aufgaben des späteren Berufsalltags vor.
Die Zusammenarbeit mit der Stadt Bingen fördert die Erfahrung im Umgang mit
Behörden, ferner wird durch die große Anzahl an Gruppenmitgliedern die
Teamfähigkeit trainiert.
Inhaltliche Ziele sind unter anderem die Abgrenzung des Untersuchungsraums in
der Stadt Bingen, die Bewertung der Schutzwürdigkeit der historischen
Bausubstanz beziehungsweise der Kartierung der erhaltenswerten Gebiete.
Im Laufe des Projektes wird das Hauptaugenmerk auf die Sicherung der
historischen Bausubstanz durch geeignete rechtliche Instrumente gelegt sowie das
Herausfiltern möglicher Förderinstrumente angestrebt. Grundvoraussetzung ist
hierbei eine Analyse der bisherigen Planungen und Konzepte der Stadt Bingen, um
eine Überlagerung unpassender Instrumente zu vermeiden.
1.3. Vorgehensweise
Das Große Studienprojekt ist in zwei Phasen gegliedert, deren zeitlicher Umfang
jeweils ein Semester umfasst. Im Anfangssemester, dem Wintersemester 2009 /
2010, werden die inhaltlichen Grundlagen geschaffen. Begonnen wird mit der
Einarbeitung in die theoretische Erfassung der vorhandenen Planungsansätze der
Stadt Bingen am Rhein. Ebenfalls findet eine inhaltliche Auseinandersetzung mit
Möglichkeiten des Einsatzes von rechtlichen Instrumenten zum Schutz historischer
Bausubstanz statt. Ein weiterer wichtiger Punkt ist die räumliche Abgrenzung der
erhaltenswerten Bereiche in der Stadt Bingen, welche in Anlehnung an die
vorhandene Denkmalschutzliste geschieht.
Daraufhin beginnt die Bestandsaufnahme in der Stadt Bingen, bei der einerseits
städtebaulich wertvolle Ensembles und andererseits einzelne Objekte
aufgenommen werden. Es erfolgt eine Aufgabenteilung zwischen den Studierenden
der Raum- und Umweltplanung und den Studierenden der Architektur. Für die
Ortsbegehung der Stadt wird ein Fragebogen erstellt, der im Vorfeld erarbeitete
Elemente enthält. Die Bestandsaufnahme hat das Ziel, schützenswerte Ensembles
zu erkennen und sie im Hinblick auf ihre Anwendbarkeit der rechtlichen Instrumente
zu prüfen.
In der darauffolgenden analytischen Phase wird die Bestandsaufnahme
ausgewertet sowie Probleme und Potenziale in einer funktionalen Analyse
herausgestellt. Die Ergebnisse werden in der konzeptionellen Phase in
anschaulicher Form mit Plänen verdeutlicht, welche am Ende des Semesters 2009 /
2010 in der Zwischenpräsentation dem Bauausschuss der Stadt Bingen präsentiert
werden. Zudem wird der Zwischenbericht angefertigt.
Im Sommersemester 2010, also der Phase 2 dieses Projektes, wird die
Anwendbarkeit der Instrumente auf ausgewählte, zu schützende Gebiete geprüft.
Ob ein Gebiet letztendlich schützenswert ist, hängt mit der Entscheidung der
städtischen Gremien zusammen. Die rechtlichen Instrumente werden im Hinblick
auf ihre Rechtsfolgen und ihre Konsequenzen für die Verwaltungspraxis der Stadt
Bingen bewertet. Es werden die finanziellen Aspekte der Realisierbarkeit der
einzelnen Instrumente und ihre Anwendbarkeit in der Praxis geprüft. In einer
abschließenden Präsentation werden die Ergebnisse in den städtischen Gremien
vorgestellt. Zum Abschluss des Großen Studienprojekts werden die gesammelten
Erkenntnisse in einem Endbericht zusammengefasst.
4
5
Abb. 1: Schema Vorgehensweise Phase 1
Quelle:
Eigene Darstellung, 22.11.2009, Kaiserslautern.
Abb. 2: Schema Vorgehensweise Phase 2
Quelle:
1.4. Zeitplan
Um die Arbeiten an diesem Großen Studienprojekt gezielt zu gestalten wurde eine
Ablaufplanung erstellt, welche in der unten dargestellten Tabelle zu sehen ist. In
regelmäßigen internen Gruppentreffen wird der Bearbeitungsstand der einzelnen
Teilschritte überprüft, sodass ein zielgerichtetes Arbeiten möglich ist.
6
7
Quelle:
Abgabe Endbericht
Endpräsentation
Gesamtstädtische Schlussfolgerungen
Erarbeitung Instrumentenmix-Vorschläge
Ableitung von Zielen
Erstellung Steckbriefe
Weiterentwicklung Zwischenbericht
Abgabe Zwischenbericht
Zwischenpräsentation
Finanzierung
Bestandsanalyse und grafische Darstellung
Bestandsaufnahme
Vorbereitung Bestandsaufnahme
1
2
KW 46 47 48 49 50 51 52
Inhaltliche Aufarbeitung rechtlicher Instrumente
Räumliche Einordnung
Strukturpapier
Aufgaben
Tab. 1: Zeitplan
3
4
5
6
7
8
9
10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30
2. Ausgangssituation
Einer der ersten Arbeitsschritte des Projektes ist eine allgemeine
Auseinandersetzung mit den Rahmenfaktoren und Ausgangsbedingungen in
Bingen, um festzustellen, durch was die Stadt geprägt und charakterisiert wird.
Untersucht
werden
die
räumliche
Einordnung,
Einwohnerentwicklung,
Stadtgeschichte, wirtschaftliche Situation sowie das Tourismusangebot.
2.1. Gesamträumliche Einordnung
Die Stadt Bingen am Rhein (s. Abb. 3) befindet sich im Landkreis Mainz-Bingen im
Bundesland Rheinland-Pfalz (s. Abb. 4). Sie liegt im Schnittpunkt der vier Regionen
Rheinhessen, Nahe, Mittelrhein und Rheingau und bildet das Tor zum UNESCOWeltkulturerbe „Oberes Mittelrheintal“. Das Rheinengtal von Bingen und Rüdesheim
bis Koblenz gilt mit seinen Baudenkmälern, den weinbesetzten Hängen und den
Höhenburgen als Landschaftsraum, den es zu schützen gilt. Innerhalb des
Stadtgebietes mündet die Nahe in den Mittelrhein.
Die benachbarten Städte Ingelheim am Rhein und Bad Kreuznach sind nur wenige
Kilometer entfernt, der internationale Flughafen Frankfurt am Main und der
Regionalflughafen Frankfurt / Hahn jeweils nur ca. 60 Kilometer. Die Oberzentren
Mainz und Wiesbaden liegen ebenfalls in mittelbarer Nähe.
Abb. 3: Luftbild der Stadt Bingen
Entwurf:
Quelle:
Stadt Bingen, Luftbild, ohne Datum, Bingen am Rhein.
8
9
Abb. 4: Lage der Stadt Bingen in Rheinland-Pfalz
Entwurf:
Quelle:
Homepage der Maps of World Company, aufgerufen unter:
http://www.mapsofworld.com/deutsch/deutschland/bundeslaender/rheinlandpfalz/rheinland-pfalz-landkarte.html, Stand: 19.11.2009,
Bingen verfügt über eine ausgewogene Infrastruktur. Eine direkte Anbindung
besteht an die A 60 von Bingen über Frankfurt am Main nach Saarbrücken sowie
die A 61, die Köln, Rotterdam und Basel verbindet. Aufgrund zweier Bahnhöfe ist
Bingen durch Intercity- und Schienennahverkehrs-Haltepunkte mit überregionalen
Zentren, wie Mainz, Koblenz und Kaiserslautern, verbunden. 2 Dank mehrerer
Buslinien ist die Stadt ebenfalls gut an das regionale öffentliche
Personennahverkehrsnetz des Rhein-Nahe-Nahverkehrsverbundes angebunden.
Die Stadt Bingen weist heute neben der Innenstadt sieben Stadtteile auf. Dazu
gehören Bingerbrück, Büdesheim, Dietersheim, Gaulsheim, Dromersheim, Kempten
am Rhein und Sponsheim. Zwischen 1967 und 1978 reduzierte Rheinland-Pfalz die
Zahl ihrer Gemeinden. In dieser Zeit wurden auch die bis dahin selbstständigen
Gemeinden Bingerbrück, Dromersheim und Sponsheim eingemeindet.
2.2. Einwohner
Die Stadt zählte im November 2009 25.873 Einwohner.3 Auf einer Fläche von 37,74
km2 ergibt sich dadurch eine Einwohnerdichte von 691 Einwohnern / km2.4
2
3
Vgl. Homepage der Stadt Bingen, aufgerufen unter: http://www.bingen.de/de/5/wirtschaft.html,
Stand: 22.11.2009.
Vgl. Homepage der Stadt Bingen, aufgerufen unter: http://www.bingen.de/de/5/wirtschaft
_strukturdaten_einwohnerzahlen.html, Stand: 20.11.2009.
In den letzten Jahren ist die Bevölkerungszahl stagnierend beziehungsweise leicht
rückläufig (s. Abb. 5). Die Anzahl der Gestorbenen übersteigt die Anzahl der
Geborenen, ebenso gibt es mehr Fortzüge als Zuzüge. Im Jahr 2008 gab es im
Vergleich zum Vorjahr eine Bevölkerungsabnahme von 0,8 %. 5 18,3 % der
Bevölkerung sind unter 20 Jahren, während die über 65-Jährigen schon 21,2 % der
Bevölkerung ausmachen. 6 Die Stadt Bingen muss sich demnach auch auf den
Umgang mit dem demografischen Wandel und seinen altersstrukturellen
Verschiebungen einstellen.
Abb. 5: Bevölkerungsentwicklung der Stadt Bingen von 1962 bis 2008
Quelle:
Homepage des Statistischen Landesamtes Rheinland-Pfalz, aufgerufen unter:
http://www.infothek.statistik.rlp.de/lis/MeineRegion/getMeineHeimat.aspx?key=073390000
5, Stand: 07.12.2009.
Mit ihrem Angebot an Dienstleistungen ist die Stadt Bingen ein wirtschaftliches,
kulturelles sowie soziales Mittelzentrum für einen Einzugsbereich von ca. 50.000
Menschen.7
4
5
6
7
Vgl.
Homepage
der
Stadt
Bingen,
aufgerufen
unter:
http://www.bingen.de
/de/5/wirtschaft_strukturdaten_einwohnerzahlen.html, Stand: 20.11.2009.
Vgl. Homepage des statistischen Landesamtes Rheinland-Pfalz, aufgerufen unter:
http://www.infothek.statistik.rlp.de/lis/MeineRegion/getMeineHeimat.aspx?key=0733900005,
Stand: 20.11.2009.
Vgl. ebenda.
Stand: 22.11.2009.
10
11
2.3. Stadtgeschichte
Die Geschichte der Stadt Bingen reicht in die vorrömische Zeit zurück. Der Name
Bingen und die erste Siedlung an der heutigen Stelle der Stadt sind keltischen
Ursprungs. Später wurden die Römer durch die verkehrsgünstige Lage Bingens
dazu veranlasst, am Zusammenfluss von Rhein und Nahe das Castell Bingium zu
errichten.8
In der Zeit um 335 bis 360 befand sich eine christliche Gemeinde im Stadtgebiet,
die im fünften Jahrhundert fränkisch wurde. Auf dem Reichstag zu Verona im Jahre
983 gingen die Herrschaftsrechte über die Stadt und das Binger Land von Otto II. an
den Erzbischof Willigis von Mainz.9
Im 12. Jahrhundert lebte Hildegard von Bingen im Kloster auf dem Rupertsberg. Zu
der Zeit strebten die Binger immer wieder nach Unabhängigkeit, was 1165 bei
Streitigkeiten zwischen dem Erzbischof von Mainz und dem Kaiser Barbarossa zur
Zerstörung der Stadt führte.10
In der kaiserlosen Zeit nach 1190 war Bingen an den großen rheinischen
Städtebünden beteiligt. Der Bau der Burg Klopp Mitte des 13. Jahrhunderts ist in
diesem Zusammenhang vollzogen worden, um die Mainzer Zollbarriere zu stärken.
Im Zollkrieg 1301 wurde die Burg Klopp erstmals zerstört. 1424 ging Bingen gemäß
einem Abkommen an das Mainzer Domkapitel über.11
In der Folgezeit litt die Stadt wie viele andere unter diversen Bränden und Kriegen.
Durch die Brände in den Jahren 1403, 1490, 1540 und 1689 ist, bis auf wenige
Häuser und die Kirche, fast die gesamte Bausubstanz zerstört worden. Die heutige
Altstadt ist daraufhin in einem relativ kurzen Zeitraum neu entstanden und weist
daher ein weitgehend homogenes Gestaltungsbild auf.12
Die mittelalterliche Stadtmauer grenzt die historische Altstadt ab, die in ihrem
Stadtgrundriss auch heute noch weitgehend erhalten ist. Die Innenstadt ist geprägt
durch enge, verwinkelte Gassen und Straßenräume sowie eine kleinteilige und
blockähnliche Bebauung.13
Im 19. und 20. Jahrhundert gehörte Bingen zum Großherzogtum bzw. später zum
Volksstaat Hessen. In dieser Zeit wurden viele Stadterweiterungen vorgenommen.
1969 wurde Bingen der Status einer großen kreisangehörigen Stadt verliehen.14
8
9
10
11
12
13
14
Vgl.
Homepage
der
Stadt
Bingen,
aufgerufen
unter:
http://www.bingen.de/de/2/touristinformation_070223_stadtgeschichte.html, Stand: 22.11.2009.
Vgl. ebenda.
Vgl. ebenda.
Vgl. Landesamt für Denkmalpflege (Hrsg.) (2007): „Denkmaltopografie der Bundesrepublik
Deutschland - Kulturdenkmäler in Rheinland-Pfalz“, Band 18.1, Kreis Mainz- Bingen, Worms.
Vgl. ebenda.
Baufibel“, Bingen am Rhein, S. 5.
Vgl.
Homepage
der
Stadt
Bingen,
aufgerufen
unter:
http://www.bingen.de/de/2/touristinformation_070223_stadtgeschichte.html, Stand: 22.11.2009.
In den letzten Jahrzehnten hat sich die Stadt Bingen nicht mehr wesentlich in ihren
räumlichen Ausmaßen und Grundzügen geändert. Verschiedene Baumaßnahmen
in der jüngeren Vergangenheit gefährden jedoch die historische Altstadt in ihrer
Erscheinung. Großbaukörper, wie zum Beispiel ein großes Kaufhaus oder das
Krankenhaus Heilig-Geist-Hospital, veränderten die bisherige kleinteilige Struktur
des Stadtgrundrisses nachteilig. Neubauten sollten sich eher an der ursprünglichen
Maßstäblichkeit und Gestaltung orientieren.15
Durch den Ausbau der Fußgängerzone, die rund 1.000 Meter Länge aufweist,
wurde die Urbanität der Innenstadt gefördert. Die Stadt hat sich in den letzten
Jahren der Erneuerung der Stadt, vor allem der historisch geprägten Innenstadt,
gewidmet. Dabei wurden der Bürgermeister-Neff-Platz und angrenzende Straßen
städtebaulich ergänzt und gestalterisch aufgewertet.16 Zur Landesgartenschau 2008
wurden die Rheinanlagen in der Stadt Bingen umfangreichen Modernisierungen
unterzogen. Zur weiteren Verbesserung der städtebaulichen Strukturen der
Innenstadt müssen aber auch in Zukunft weitere Maßnahmen zur Sanierung und
Erhaltung durchgeführt werden.17
2.4. Wirtschaftliche Situation
Bingen befindet sich am Rande des Ballungsraumes Rhein-Main. Mit einer guten
Verkehrsanbindung, einer ausgewogenen Infrastruktur und seiner Lage in einer
Kulturlandschaft ist Bingen ein geeigneter Wohn- und Gewerbestandort.
Neben der Infrastruktur für Wohnen, Arbeiten und Freizeit gibt es umfangreiche
Bildungsmöglichkeiten. In den verschiedenen Stadtteilen sind Grund- und
Hauptschulen, zwei Gymnasien, eine staatliche Realschule, berufsbildende Schulen
und die Fachhochschule Bingen mit Schwerpunkt Ingenieurwissenschaften
vorhanden. Besonders zu erwähnen sind die Volkshochschule und die Musikschule
am Freidhof als Aus- und Fortbildungsstätten für die umliegenden Gemeinden.18
Die Binger Innenstadt ist geprägt durch den Einzelhandel. Seit der Schließung des
Kaufhauses Hertie fehlt allerdings ein großer Einkaufsmagnet, von dem der übrige
Einzelhandel profitieren könnte. Das weite Einzelhandelsangebot im Binger Umland
und in den Gewerbegebieten mit kostenlosen Parkplätzen direkt vor der Ladentür
stellt für die Gewerbetreibenden im Stadtkern eine zusätzliche Konkurrenz dar. Vor
diesem Hintergrund ist es besonders wichtig, die Innenstadt wieder zu stärken und
für ein breites Publikum attraktiv zu gestalten.19
15
16
17
18
19
Vgl. ebenda.
Vgl. Homepage der Stadt Bingen, aufgerufen unter: http://www.bingen.de/de/2/
touristinformation_070223_stadtgeschichte.html, Stand: 22.11.2009.
Stand: 22.11.2009.
Vgl. Homepage der SPD Bingen, aufgerufen unter: http://www.spdbingen.de/index.php/
aktuelles-leser/items/broetchentaste-in-der-innenstadt.html, Stand: 26.11.09.
12
13
Traditionell bekannt ist Bingen für den Weinbau, die Weinerzeugung und den
Weinhandel. Bekannte Weinkellereien und Weinhandelshäuser, wie Racke, Edeka
und Reh-Kendermann haben ihren Sitz in der Stadt. Bekannte Unternehmen, die
sich in Bingen angesiedelt haben, sind die Boehringer Backmittel GmbH, die
international bekannte Firma AMC und eine der größten europäischen Firmen für
Unterhaltungs- und Dienstleistungsautomaten, die NSM-Löwen Entertainment
GmbH.
Bei
allen
größeren
und
mittleren
Unternehmen
hat
die
Dienstleistungsfunktion durch Handel und Vertrieb zugenommen. Aufgrund der
guten infrastrukturellen Ausstattung entwickelt sich Bingen seit kurzem zu einem
Logistikstandort. In dem Gewerbepark Bingen-Ost hat die Globus Handelshof
GmbH ein Logistikzentrum errichtet. Der Gewerbe- und Industriepark Bingen am
Rhein und Grolsheim ist ebenfalls Standort weiterer Unternehmen der
Logistikbranche. Die Stadt erfüllt somit die neuen Standortanforderungen in einem
sich abzeichnenden wirtschaftlichen Strukturwandel.20
Weiterhin sind in Bingen auch einige High-Tech-Unternehmen ansässig, vor allem
Unternehmen aus dem Informations- und Kommunikationsbereich. In
Zusammenarbeit mit der Fachhochschule Bingen unterstützt das Innovations- und
Transferinstitut Bingen GmbH (ITB) insbesondere technologieorientierte
Unternehmensgründungen. Des Weiteren verfügt die Stadt über mehrere Industrieund Gewerbeflächen, innerhalb derer rund 46 ha kurzfristig bebaubar sind.21
2.5. Tourismusangebote in der Innenstadt
Der Tourismus bietet für die Stadt Bingen ein wichtiges Potential. Im Jahr 2008
kamen rund 58.300 Besucher mit einer durchschnittlichen Verweildauer von 1,8
Tagen nach Bingen. In der Stadt stehen 1.170 Betten für den Fremdenverkehr
bereit und es gab 104.917Übernachtungen im Jahr 2008, was eine Auslastung der
Betten von ca. 25 % bedeutet22
Die Innenstadt von Bingen bietet viel Sehenswertes, vor allem aus der
mittelalterlichen Zeit. In Abb. 6 ist eine Übersicht der Lage der verschiedenen
Sehenswürdigkeiten dargestellt.23
20
21
22
23
Stand: 22.11.2009.
Vgl. ebenda.
Vgl. Homepage des Statistischen Landesamtes Rheinland-Pfalz, aufgerufen unter:
http://www.infothek.statistik.rlp.de/lis/MeineRegion/getMeineHeimat.aspx?key=0733900005,
Stand: 07.12.2009.
sehenswuerdigkeit_klopp.html, Stand: 19.11.2009.
Abb. 6: Mittelalterliche Sehenswürdigkeiten der Stadt Bingen
Entwurf:
Eigene Darstellung, 23.12.2009, Kaiserslautern,
Quelle:
Das wohl bekannteste Beispiel einer mittelalterlichen Sehenswürdigkeit in Bingen ist
die Burg Klopp (s. Abb. 7), welche auf dem Kloppberg erbaut und im Jahr 1282 zum
ersten Mal urkundlich erwähnt wurde. Damals war „der gesamte Berg […] Teil eines
von einer Mauer umschlossenen Verteidigungsgürtels, in dem auch das Städtchen
Bingium Platz fand.“ 24 Durch zahlreiche Kriege wurde die Burg Klopp mehrmals
zerstört, jedoch immer wieder aufgebaut, zuletzt im zweiten Weltkrieg. Heute stellt
sie „eines der schönsten Wahrzeichen der Stadt“25 dar und ist gleichzeitig Sitz der
Stadtverwaltung.26
24
25
26
Homepage
der
Stadt
Bingen,
aufgerufen
Ebenda.
Ebenda.
unter:
http://www.bingen.de/de/2/
14
15
Abb. 7: Die Burg Klopp 2007 und 1632
Quelle:
Homepage der Stadt Bingen, aufgerufen unter:
http://www.bingen.de/de/2/sehenswuerdigkeit_klopp.html, Stand: 19.11.2009.
Eine weitere historische Sehenswürdigkeit stellt die heute gotische, früher
romanische Basilika St. Martin am Freidhof (s. Abb. 8) dar. Sie ist Symbol für die
Geschichte Bingens, da bereits zur Römerzeit an dieser Stelle ein Göttertempel
stand. Im Jahr 793 wurde die Basilika das erste Mal urkundlich erwähnt. Wie die
Burg Klopp wurde auch sie einige Male zerstört und wieder neu aufgebaut. Zuletzt
während des zweiten Weltkrieges zerstört, ist sie heute ein besonderes Kulturgut
der Stadt Bingen.27
Abb. 8: Die Basilika St. Martin heute und 1880
Quelle:
http://www.bingen.de/de/2/bildergalerie_basilika.html, Stand: 19.11.2009.
Der Alte Kran (s. Abb. 9), ebenfalls ein Stück Binger Geschichte, befindet sich
„neben der ehemaligen Zollverwaltung am Kulturufer.“ 28 Er wurde im 15.
Jahrhundert erbaut und konnte bis heute vor dem Abriss geschützt werden. „In
erster Linie wurden […] Wein, Salz und Getreide verladen.“29 In der Zeitspanne von
27
28
29
Vgl. Homepage der Stadt Bingen, aufgerufen unter:
sehenswuerdigkeit_basilika.html, Stand: 19.11.2009.
Homepage
der
Stadt
Bingen,
aufgerufen
unter:
sehenswuerdigkeit_kran.html, Stand: 19.11.2009.
Ebenda.
2005 bis 2007 wurde der Alte Kran restauriert, sodass er heute wieder
funktionstüchtig ist.30
Abb. 9: Der Alte Kran 2008 und 1910
Quelle:
http://www.bingen.de/de/2/bildergalerie_alterkran.html, Stand: 19.11.2009.
Ferner ist die Drususbrücke (s. Abb. 10) ein Element, welches das Binger Stadtbild
nachhaltig prägt. Sie ist eine der ältesten Steinbrücken Deutschlands und wurde um
990 vom Erzbischof Williges erbaut. Im östlichen Brückenpfeiler befindet sich „eine
kleine frühromanische Brückenkapelle […] um die Brücke dem Schutz der Kirche
anzuvertrauen.“31
Abb. 10: Die Drususbrücke heute
Quelle:
http://www.bingen.de/de/2/sehenswuerdigkeiten_drusus.html, Stand: 19.11.2009.
Weitere historische Sehenswürdigkeiten aus dem Mittelalter in der Binger
Innenstadt sind der Draisbrunnen, die Löhrgasse und die Badergasse, wo
Gerbereien und das Badergewerbe angesiedelt waren. Der Freidhof und die
Kaufhausgasse, welche zuerst Versammlungs- und später Handelsort waren, der
Mainzer Hof und der Zehnthof (Saalhof), welche früher der repräsentative
Aufenthaltsort des Mainzer Erzbischofs waren, sind ebenfalls von besonderer
30
31
Vgl. Homepage der Stadt Bingen, aufgerufen unter:
sehenswuerdigkeit_kran.html, Stand: 19.11.2009.
Homepage
der
Stadt
Bingen,
aufgerufen
unter:
sehenswuerdigkeiten_drusus.html, Stand: 19.11.2009.
16
17
Bedeutung für die Stadt. Ebenso sehenswert sind das Alte Rathaus, der Marktplatz,
welcher einer der ältesten im Rheinland ist, sowie die Salzstraße, welche seit dem
Mittelalter die direkte Verbindung zwischen dem Rheinufer und dem Marktplatz
darstellt. Die Reste der Stadtmauer sowie die Vorstadt, welche im Spätmittelalter
auch Hafenviertel genannte wurde und zahlreiche Wirtschaften und Gaststätten
besaß, gehören ebenfalls zu den historischen Zeugnissen der Stadt.32
Das wohl bedeutendste Sinnbild der Stadt Bingen ist die im Jahr 1098 geborene
und 1179 gestorbene Hildegard von Bingen (s. Abb. 11). Aufgewachsen in einem
Kloster, hat sich Hildegard von Bingen neben ihrer Tätigkeit als Äbtissin unter
anderem mit der Theologie und der Heilkunde befasst. Sie war Ratgeberin,
Visionärin und Mahnerin in einer Person. Ihren Beinamen erhielt die Benediktinerin
dadurch, dass sie den Großteil ihres Lebens in Bingen verbrachte. Ihre literarischen
Werke, die sich zum einen Teil auf Erfahrungswissen im Umgang mit der Heilkunde
beziehen und zum anderen visionäre theologische Werke darstellen, entstanden
fast ausschließlich in dem von ihr gegründeten Kloster auf dem Binger
Rupertsberg.33
Der Bekanntheitsgrad Hildegard von Bingens stellt für den Tourismus der Stadt
Bingen ein Potential dar, da sie nicht nur innerhalb von Deutschland als eine der
wichtigsten Persönlichkeiten des Mittelalters angesehen wird. Die Touristen können
sich im Museum am Strom und dem dort angelegten Hildegarten sowie durch die
erhaltenen Reste des Klosters auf dem Rupertsberg einen Einblick ihr Leben
verschaffen.34
Abb. 11: Hildegard von Bingen
Quelle:
32
33
34
http://www.bingen.de/de/2/hildegard_bingen.html, Stand: 23.11.2009.
Vgl. Homepage der Stadt Bingen, aufgerufen
sehenswertes_070226.html, Stand: 23.11.2009.
Vgl. Homepage der Stadt Bingen, aufgerufen
hildegard_bingen.html, Stand: 23.11.2009.
Vgl. Ebenda.
unter:
unter:
3. Bestandsaufnahme und -analyse
Um das Ziel, rechtliche Instrumente zur Erhaltung der historischen Bausubstanz in
Bingen aufzuzeigen, zu erreichen, ist zunächst eine städtebaulich funktionale und
auf die historische Bausubstanz bezogene Bestandsaufnahme und -analyse
erforderlich. Nur so kann ermittelt werden, wo erhaltenswerte Gebiete sowie
Bereiche mit Handlungsbedarf in der Binger Innenstadt liegen, für welche die
Notwendigkeit der Aufzeigung rechtlicher Instrumente besteht.
3.1. Bestandsaufnahme
Die Bestandsaufnahme vor Ort setzt sich aus zwei Phasen zusammen. Nach einer
vorbereitenden Phase folgt im zweiten Schritt die Durchführung der
Bestandsaufnahme vor Ort.
3.1.1. Kriterienkatalog für die Bestandsaufnahme vor Ort
Für die Vorbereitung der eben genannten Bestandsaufnahme vor Ort wird zunächst
ein Kriterienkatalog in Form eines Fragebogens (siehe Anhang) erstellt. Mit Hilfe
dieses Fragebogens werden während der Bestandsaufnahme sowohl Straßenzüge
und Gebäudegruppen (Ensembles) erfasst, die historische Bausubstanz enthalten,
als auch Straßenzüge, Ensembles und Einzelgebäude, welche Wirkung auf
historische Bausubstanz ausstrahlen. Die ausgefüllten Fragebögen dienen der im
Anschluss folgenden Bestandsanalyse als Analysegrundlage.
Der Begriff „Ensemble“ kommt aus dem Französischen und bedeutet „miteinander“,
„zusammen“, „insgesamt“. In der Architektur und dem Städtebau bezeichnet man
als Gebäudeensemble eine Gruppe von Gebäuden, die im Zusammenhang eine
besondere städtebauliche Qualität aufweisen. Die Gebäude eines Ensembles
funktionieren eigenständig, werden allerdings als Gruppe wahrgenommen.
Im Ensembleschutz geht es um die Erhaltung einer Gruppe von Gebäuden, die im
Zusammenspiel historisch erhaltenswert erscheinen. Alle von außen sichtbaren
Veränderungen an den Fassaden und den Dächern der Gebäude müssen von den
Denkmalbehörden genehmigt werden. 35 Der Ensembleschutz ist im
Denkmalschutzgesetz geregelt, nach dem historisch gewachsene Ortsteile und
Platzgestaltungen in ihrer ursprünglichen Struktur und Gruppierung erhalten
bleiben.36
35
36
Vgl. Homepage des Baunetz Wissen, aufgerufen unter:
http://www.baunetzwissen.de/standardartikel/Altbaumodernisierung_Ensembleschutz_650575.h
tml, Stand: 28.06.2010.
Vgl. Homepage des Baulexikons, aufgerufen unter:
http://www.baulexikon.de/Bautechnik/Begriffe_Bautechnik/e/baulexikon_ensembleschutz.htm,
Stand: 28.06.2010.
18
19
Der Ensembleschutz und was darunter zu verstehen ist, wird in § 5 DSchG
erläutert. Dieser Paragraf bildet auch die Voraussetzung für die Unterschutzstellung
einer Denkmalzone. „Kennzeichnende Straßen-, Platz- und Ortsbilder sind solche,
deren Erscheinungsbild in seiner Gesamtheit eine bestimmte Epoche oder
Entwicklung oder eine charakteristische Bauweise mit einheitlicher Stilart oder
unterschiedlichen Stilarten veranschaulicht. Planmäßige Quartiere und Siedlungen
sind einheitlich gestaltete Anlagen, die auf einem gemeinsamen Konzept beruhen.“
Folgende Kriterien wurden, zu Blöcken zusammengefasst, in den Fragebogen
aufgenommen:
Block 1: Allgemeines
Zur besseren Verortung der zu bewertenden Objekte und Bereiche wird ihre genaue
Lage in der Stadt mit Hilfe von Straßennamen und Hausnummern im Fragebogen
aufgenommen. Des Weiteren werden Fotonummern in den Fragebogen
eingetragen, damit die während der Bestandsaufnahme entstandenen
fotografischen Aufnahmen im Nachhinein den Fragebögen und damit den Gebieten
zugeordnet werden können.
Block 2: Gebäudezustand
Ferner wird der Gebäudezustand der Objekte aufgenommen, der die gegenwärtige
Situation der Gebäude beschreibt. Dieser wird als „gut“ oder „schlecht“ eingeordnet.
Unter einem „guten Gebäudezustand“ wird ein sauberer und gepflegter
Gesamteindruck des Gebäudes verstanden. Zur genaueren Beschreibung des
„schlechten“ Zustandes werden Missstände, also negative Beeinträchtigungen oder
Beschädigungen des Gebäudes durch witterungs- oder altersbedingte Einflüsse
aufgenommen. Auch der Verschleiß durch Abnutzung mangels Instandhaltung wird
erfasst, ebenso die „Einwirkung Dritter“, wie etwa Schäden oder Verschmutzungen
durch Vandalismus.
Beeinträchtigt eine veraltete Ausstattung eines Gebäudes den Wohn- und Nutzwert
erheblich, sollte eine Modernisierung vorgenommen werden. 37 Diese erhöht den
Wert der Immobilie dauerhaft, etwa durch eine Anpassung des Grundrisses, einen
Anbau oder die Ausstattung mit modernen technischen Anforderungen, z.B. zur
Steigerung der Energieeffizienz. 38 Ist die ursprüngliche oder die generelle
Funktionsfähigkeit eines Gebäudes nicht mehr gewährleistet, so bedarf es einer
Instandsetzung. Diese dient zusammen mit der Wartung, Inspektion und
Verbesserung der technischen und baulichen Systeme der langfristigen
Instandhaltung der Bausubstanz. 39 Ist das Bauwerk hingegen unbewohnbar oder
nur unter schlechten Umständen nutzbar, wird eine Sanierung empfohlen. Darunter
37
38
39
Vgl. Homepage der Mano-Dienste, aufgerufen unter: http://www.mano-dienste.de/finanzlexikon/definition/modernisierung.html, Stand: 08.01.2010.
Vgl.
Homepage
der
cecu.de
GmbH,
aufgerufen
unter:
http://www.cecu.de/
377+M5cd25ff703c.html, Stand: 08.01.2010.
Vgl. Homepage der BC+T Gebäudeanalyse GmbH, aufgerufen unter: http://www.bc-undt.de/cms/bct/glossar.html, Stand: 08.01.2010.
versteht man die Wiederherstellung der Nutzbarkeit eines Bauwerks, bei der auch
die Schadensursachen behoben werden, die zum Verfall des Gebäudes geführt
haben. Ziel ist die Herstellung eines sicheren und nutzbaren Zustandes eines
Gebäudes. Dies erfordert weitergehende Maßnahmen als eine Renovierung oder
Modernisierung. Unter eine Sanierung fallen oft Nutzungsänderungen und
umfangreiche Eingriffe in die Bausubstanz.40
Block 3: Gebäudenutzung
In Block 3 wird die überwiegende Nutzung des Gebäudes aufgenommen und
kategorisiert, denn die Nutzung beeinflusst unter anderem das Bild des
Straßenzuges und der näheren Umgebung. Die Kategorien beziehen sich
beispielhaft auf Nutzungen wie Wohnen, Einzelhandel, Dienstleistungen und
Gastronomie und spiegeln den allgemeinen Nutzungscharakter des Gebäudes
wider. Im schlechtesten Fall fügt sich die Nutzung nicht in die Eigenart ihrer
Umgebung ein, sondern erzeugt einen unharmonischen Gesamteindruck des
Straßenzuges. Die vorhandenen Nutzungen sowie die Anzahl der Leerstände,
welche ebenfalls aufgenommen werden, können als Indikator für die Attraktivität
eines Gebietes gesehen werden. Wird bei Leerständen und unerwünschten
Nutzungen in einem Gebiet nicht gegengesteuert, kann dies zu weiteren negativen
Einflüssen führen, die eine Abwertung des Gebäudes zur Folge haben.
Block 4: Zustand Verkehrsinfrastruktur
Der Zustand der Verkehrsinfrastruktur der aufgenommenen Straßenzüge,
Ensembles und Gebäude wird während der Bestandaufnahme als „gut“,
„befriedigend“ oder „mangelhaft“ charakterisiert. Dazu zählen die Qualität der
Verkehrsoberfläche, der Straßenausstattung, der Straßenbegrünung und der
Straßeneinordnung. Als „mangelhaft“ kann eine Straße bezeichnet werden, bei der
die Straßendecke stark beschädigt ist und beispielsweise Gehwege fehlen. Unter
der Kategorie „befriedigend“ werden geringfügige Schäden an der Straßendecke
sowie zu schmale Gehwege verstanden.
Ebenso werden die funktionalen Mängel der Verkehrsinfrastruktur, wie Defizite bei
der Wegeverbindung, mangelhafte Anbindungen für Fußgänger und den
Radverkehr, fehlende Straßenraumbegrünung und extreme Straßenschäden
aufgenommen. Weiterhin wird eine Unterscheidung vorgenommen, ob Autoverkehr
in einem Gebiet vorhanden ist oder nicht, da im Untersuchungsraum auch eine
Fußgänger- und Anliegerverkehrszone zu finden ist.
Block 5: Gestaltung der Straßenzüge und Ensembles
Für die Gestaltung der Straßenzüge und Ensembles weisen gleiche
Geschosszahlen auf einen homogenen Straßenzug bzw. Ensemble hin. Weiterhin
bedeuten gleiche Geschosszahlen meist auch gleiche Gebäudehöhen, die nicht
40
Vgl.
Homepage
der
cecu.de
GmbH,
377+M5609f017726.html, Stand: 08.01.2010.
aufgerufen
unter:
http://www.cecu.de/
20
21
durch große Abweichungen gestört werden. Da große Höhenunterschiede störend
auf das Gesamtbild einwirken, sollten bei nachfolgenden Änderungen der Gebäude
Anpassungen in der Gebäudehöhe vorgenommen werden.
Wichtig für die historische Altstadt in Bingen ist, dass die Gebäude und
Straßenzüge mit ihren Fluchtlinien dem Straßenverlauf folgen. Ebenso
charakteristisch für den Stadtkern in Bingen ist die geschlossene Bauweise, wie sie
auch in der Baufibel der Stadt vorgegeben ist. 41 Kennzeichnend für historische
Altstädte sind Baufluchten, die dem Straßenverlauf folgen und sich ihm anpassen.
Um erhaltenswerte Straßenzüge zu erkennen und diese zu gestalten, ist es für die
Bestandsaufnahme wichtig, Raumkanten, Baulücken und Fluchtlinien der Straßen
aufzunehmen, um störende Wirkungen nachhaltig zu beheben. Ebenso werden
sowohl positive als auch negative Wirkungen eines Gebäudes auf den
Gesamtzusammenhang in den Bewertungskatalog aufgenommen. Auch die
Aufnahme prägender Elemente für das Stadtbild ist bei der Bestandsaufnahme
entscheidend, da sie als erhaltenswert erachtet werden können, auch wenn sie
nicht direkt zu einem Ensemble gehören.
Block 6: Öffentliche Plätze
Schließlich werden die öffentlichen Plätze in der Altstadt Bingens aufgenommen
und kategorisiert. Die Nutzung und die Funktion von Plätzen ist ein wesentlicher
Gesichtspunkt, der mit darüber entscheidet, ob ein Platz belebt wirkt oder nicht.
Wichtig für die Gestaltung eines Platzes sind klare räumliche Strukturen, die durch
die baulichen Anlagen und Gebäude gebildet werden. Zur besseren Bewertung der
Qualität werden Sichtbeziehungen, Wegeleitsysteme, umgebende Nutzungen und
Begrünungen aufgenommen. Weiterhin wird im Rahmen der Bestandsaufnahme
eine subjektive Einschätzung über die Gestaltung der Plätze vorgenommen. Unter
einem „guten Zustand“ versteht man eine ausreichende Möblierung, Grünanlagen
und ein gepflegtes Erscheinungsbild. Stellt sich der Zustand als „schlecht“ heraus,
erscheint der Platz vernachlässigt.
3.1.2. Bestandsaufnahme vor Ort
Die Ortsbegehung bzw. die Bestandsaufnahme vor Ort, welche mit Hilfe des im
vorherigen Kapitel erläuterten Fragebogens durchgeführt wurde, fand am
04.12.2009 statt. Das Untersuchungsgebiet der Ortsbegehung (s. Abb. 12) ergibt
sich aus der Denkmalliste der Stadt Bingen. Grundlage sind alle Straßen, in denen
sich denkmalgeschützte Gebäude befinden. Um diese Straßen wird großzügig ein
Gebiet abgegrenzt, das alle Straßen mit denkmalgeschützten Gebäuden sowie alle
dazwischenliegenden
und
angrenzenden
Straßen
enthält.
Dieses
Untersuchungsgebiet wird für die Bestandsaufnahme vor Ort in vier Teilbereiche
unterteilt (s. Abb. 12). Die Teilnehmer des Großen Studienprojektes teilen sich
41
Baufibel“, Bingen am Rhein, S. 11f.
ebenfalls in vier Gruppen auf, wodurch jedes Teilgebiet von zwei bis drei
Studierenden aufgenommen wird.
Abb. 12: Untersuchungsgebiet der Ortsbegehung
Entwurf:
Eigene Darstellung, 01.12,2009, Kaiserslautern.
Quelle:
Die Bestandsaufnahme erfolgt wie bereits erläutert nach den in Kapitel
„Kriterienkatalog für die Bestandsaufnahme vor Ort“ erläuterten Kriterien. Zum einen
werden für jeden Straßenzug bzw. jedes Ensemble, welches historische
Bausubstanz enthält oder in welchem sich Gebäude, die eine Wirkung auf die
historische Bausubstanz haben, sowie Ensembles und Straßenzüge befinden,
Fragebögen ausgefüllt.
Da nur die Straßen bzw. Ensembles im Rahmen der Ortsbegehung aufgenommen
werden, in denen sich entweder historische Bausubstanz befindet oder die eine
Wirkung auf historische Gebäude, Ensembles und Straßenzüge ausstrahlen,
reduziert sich die Anzahl der in der Bestandsanalyse zu betrachtenden Straßen
bzw. Bereiche und es ergibt sich das in Abb. 13 dargestellte Plangebiet. Dieses
Plangebiet ist Gegenstand der im Anschluss folgenden grafischen und schriftlichen
Darstellung der Bestandsanalyse.
22
23
Erhalt der historischen Bausu
ubstanz in Bingen
Abb. 13: Plangebietsabgrenzzung
Entwurf:
Quelle:
Des Weiteren war dass in Abb. 13 dargestellte Plangebiett unter anderem
Inspirationsquelle für de
en Entwurf eines Logos für dieses Projekt: Um ein
einheitliches Erscheinung
gsbild aller in diesem Projekt erzeugte
en Dokumente zu
erhalten und somit die Wiedererkennung
W
zu verbessern, wurde auf
a die Konsistenz
der Gestaltungselemente
e geachtet. In diesem Bericht, den Themenkarten
T
der
Bestandsanalyse sowie den
d
Präsentationen wurden daher durch
hgehend dieselben
Farben, Symbole und ein
n für das gesamte Projekt stehende Log
go verwendet. Die
Hauptfarben, ein gedämp
pftes Grün und Blau, stehen für die geog
grafische Lage der
Stadt Bingen an den Flüssen Rhein und Nahe (blau) sowie am Wald (grün). Das
selbst entworfene Logo (s. Abb. 14) zeigt den Bergfried der Burrg Klopp als eines
der markantesten historisschen Wahrzeichen der Stadt Bingen und
d als Synonym für
erhaltenswerte Bausubsstanz. Das Dreieck unterhalb davon
n steht für den
historischen Stadtkern östlich der Nahe, demnach für dass Plangebiet der
Bestandsanalyse, über die
e eine Brücke zur anderen Naheseite füh
hrt. Der Spruch
ist eine textliche und typo
ografische Anlehnung an den offiziellen Slogan der Stadt
Bingen: „Bingen am Rhein
n …einfach sympathisch“.
Abb. 14: Das selbst entworfe
ene Logo für dieses Projekt
Entwurf:
3.2. Bestandsanalyse
e
Der im vorherigen Ka
apitel erläuterten Bestandsaufnahme folgt nun eine
Bestandsanalyse. In Ab
bb. 15 ist die Vorgehensweise der Bestandsanalyse
dargestellt. Zunächst folgt die Auswertung und Analyse der Fragebögen der
r
fünf Themenkarten: Verkeh
hr, Grün, Gestalt,
Ortsbegehung. Daraus resultieren
Zeitliche Einordnung und Nutzung. Aus der Analyse dieser fünf Th
hemenkarte lassen
h die Analyse der
sich Stärken und Schwäcchen für das Plangebiet ableiten. Durch
Stärken und Schwäche
en unter Berücksichtigung der im Plangebiet
P
bereits
vorhandenen Planungen sowie der architektonischen Betrachtun
ng der ArchitekturStudierenden lassen sicch prioritäre Teilbereiche mit Handlu
ungserfordernissen
anhand einer Prioritätenlisste für ausgewählte Gebiete formulieren. Diese prioritären
Teilbereiche stellen das Ergebnis
E
der Bestandsanalyse dar.
24
25
Abb. 15: Piktogramm zur Vorgehensweise während der Bestandsanalyse
Quelle:
Eigene Darstellung, 08.01,2010, Kaiserslautern.
3.2.1. Themenkarten
In diesem Kapitel werden die fünf Themenkarten, welche, wie bereits beschrieben,
aus der der Auswertung und Analyse der Fragebögen entstehen, erläutert.
Verkehr
Die Themenkarte „Verkehr“ trifft Aussagen zur Verkehrsinfrastruktur, der
Straßenraumgestaltung sowie den funktionalen Wegebeziehungen innerhalb des
Plangebietes (siehe Themenkarte Verkehr im Anhang). Insbesondere die
Gestaltung des Straßenraums wirkt sich auf die historische Bausubstanz aus, da
diese das Gesamtbild eines historischen Teilbereiches stark im positiven oder
negativen Sinne beeinflussen kann.
Innerhalb des Plangebietes wird die Verkehrsinfrastruktur in die drei Kategorien
„Landstraße“, „Hauptstraße“ und „Nebenstraße“ aufgeteilt. Die Kategorisierung der
Landstraßen
erfolgt
durch
Stadtpläne
der
Stadt
Bingen.
Als
Haupterkennungsmerkmal weisen sie eine sehr starke Verkehrsbelastung auf.
Die am stärksten befahrenen Straßen sind im Westen des Plangebietes die StefanGeorge-Straße, die in die Saarlandstraße mündet, welche zusammen die
Landstraße 417 bilden, sowie im Norden der Fruchtmarkt, der in die Mainzer Straße
(s. Abb. 16) mündet und mit ihr zusammen die Landstraße 419 markiert. Die beiden
Landstraßen bezeichnen jeweils die nördliche und westliche Grenze des
Plangebietes.
Abb. 16: Der östliche Teil der Mainzer Straße als Beispiel für eine Landstraße
Quelle:
Eigene Aufnahme, 13.05.2010, Bingen am Rhein.
Die Haupt- und Nebenstraßen innerhalb des Plangebietes werden nach
Einschätzungen der Studierenden im Rahmen der Bestandsaufnahme und durch
eine Verkehrsbelastungsprognose der Stadt Bingen eingeordnet.
Merkmale für Hauptstraßen im Rahmen der Bestandsaufnahme sind eine breite
Fahrbahn, eine klare Trennung zwischen dem ruhenden Verkehr, dem fließenden
Verkehr und den Bürgersteigen sowie eine hohe Verkehrsbelastung im Zeitraum der
Bestandsaufnahme. Beispiele für Hauptverkehrsstraßen bilden der westliche Teil
der Mainzer Straße (s. Abb. 17), die Schloßbergstraße sowie die Gaustraße.
26
27
Abb. 17: Der westliche Teil der Mainzer Straße als Beispiel für eine Hauptstraße
Quelle:
Nebenstraßen haben im Rahmen der Ausarbeitung oft den Charakter einer
Anliegerstraße mit einer schmalen Fahrbahn, einer ausgeprägten Mischnutzung der
Verkehrsfläche und einem hohen Anteil an ruhendem Verkehr. Beispiele hierbei
sind die Cronstraße, die Winfriedstraße (s. Abb. 18), die Basilikastraße, die
Schmittstraße.
Abb. 18: Die Winfriedstraße als Beispiel für eine Nebenstraße
Quelle:
Die hierarchische Anordnung der Verkehrsinfrastruktur ist im Plangebiet als gut zu
bewerten. Die Hauptverkehrsströme befinden sich vornehmlich an den nördlichen
und westlichen Grenzen, wodurch eine starke Verkehrsbelastung innerhalb des
Plangebietes, abgesehen der Stoßzeiten, verhindert wird. Diese relativ hohe
Verkehrsberuhigung hat positiven Einfluss auf die historische Ausstrahlung vieler
Straßenzüge.
Generell ist der Zustand der Straßenraumgestaltung als relativ gut zu bewerten. Vor
allem der westliche Teil der Mainzer Straße, die Schmittstraße (s. Abb. 19) sowie
der untere Teil der Schloßbergstraße haben einen neu gestalteten Straßenraum mit
einem neuwertigen Straßenbelag und Straßenraumbegrünung.
Abb. 19: Die Schmittstraße mit neu gestaltetem Straßenraum
Quelle:
In den Nebenstraßen der historischen Altstadt besteht jedoch mehr
Handlungsbedarf, da die Straßenräume dort verstärkt gestalterische Mängel,
Aufwertungsbedarf und vereinzelt extreme Straßenschäden aufweisen. Diese sind
beispielsweise in unmittelbarer Nähe zur Burg Klopp in der Cronstraße (s. Abb. 20)
und der Fußgängerzone in der Basilikastraße (s. Abb. 21) zu finden und durch tiefe
Spurrillen, Schlaglöcher und Bodenwellen charakterisiert.
Abb. 20: Straßenraum mit Aufwertungsbedarf und extremen Straßenschäden in der
Cronstraße
Entwurf:
28
29
Abb. 21: Enger, negativ gestalteter Straßenraum mit Straßenschäden in der Basilikastraße
Quelle:
Die Aufwertung dieser Straßenräume ist sinnvoll, da eine mangelhafte
Straßenraumgestaltung ganze Teilbereiche einer Stadt unattraktiv erscheinen
lassen kann.
Großflächig gesehen ist das Gebiet in sich geschlossen, funktional sehr gut vernetzt
und somit dem Anspruch an die „Stadt der kurzen Wege“ gewachsen. Lediglich
vereinzelt kommen Defizite bei den Wegeverbindungen vor. Dies ist zum Beispiel in
der Schloßbergstraße der Fall, in der der historische Aufgang zur Burg Klopp (s.
Abb. 22) verwildert und damit nicht zugänglich ist. Eine Inbetriebnahme dieses
Weges ist auf Grund seines historischen Charakters sinnvoll.
Abb. 22: Historischer Aufgang zur Burg Klopp in der Schloßbergstraße
Quelle:
Grün
In der Themenkarte „Grün“ wird dargestellt, inwieweit Straßenraumbegrünungen
und öffentliche Grünflächen im Plangebiet vorhanden sind. Außerdem werden
Defizite und Positivbeispiele der Grüngestaltung Bingens aufgezeigt. Die Begrünung
von Städten ist generell von Bedeutung, da sie ein wichtiges Gestaltungsmerkmal
darstellt und die positive Wirkung historischer Bausubstanz verstärken kann. So
kann beispielsweise eine gut gestaltete Straßenraumbegrünung ein stark
verfallenes historisches Gebäude attraktiver wirken lassen als es ist. Umgekehrt
kann eine fehlende Begrünung die Wirkung eines historischen Gebäudes
abschwächen.
In der Innenstadt Bingens bzw. im Plangebiet gibt es nur wenige Grünflächen und
Straßenraumbegrünungen (siehe Themenkarte Grün im Anhang), was die
Attraktivität und Aufenthaltsqualität der Stadt verringert. Insbesondere im
mittelalterlichen Teil der Innenstadt nordwestlich der Burg Klopp gibt es nur sehr
wenig Straßenraumbegrünung, was auf die sehr engen Gassen zurückgeführt
werden kann. Aufgrund des dort herrschenden Platzmangels ist eine Begrünung
nicht sinnvoll (s. Abb. 23). Vorhandene Straßenraumbegrünung befindet sich
hauptsächlich dort, wo der Straßenraum in den letzten Jahren neu gestaltet worden
ist. Beispiele hierfür sind ein Abschnitt der Mainzer Straße und die Schmittstraße (s.
Abb. 24). In der Fußgängerzone befindet sich Straßenraumbegrünung, wenn
überhaupt vorhanden, nur in Blumenkübeln aus Beton (s. Abb. 25).
Abb. 23: Die Badergasse (links) und die Schlüsselgasse (rechts) als Beispiele für enge
Gassen, in denen aufgrund von Platzmangel keine Begrünung sinnvoll ist
Quelle:
30
31
Abb. 24: Abschnitte der Mainzer Straße (links) und der Schmittstraße (rechts) als Beispiele für
in den letzten Jahren neu gestaltete Straßenräume mit Begrünung
Quelle:
Eigene Aufnahme, 04.12.2009 / 13.05.2010, Bingen am Rhein.
Abb. 25: Die Badergasse als Beispiel für Begrünung in Betonkübeln in der Fußgängerzone
Quelle:
Weiterführend gibt es Straßen, in denen auf Grund ihrer Breite durchaus eine
Straßenraumbegrünung denkbar ist (s. Abb. 26). In diesen besteht demnach ein
Potential zur Neugestaltung des Straßenraumes. Beispiele hierfür sind die
Gaustraße, Abschnitte der Schloßbergstraße, die Maria-Hilf-Straße, ein Abschnitt
der Rupertusstraße, die Rochusstraße sowie ein Abschnitt der Mainzer Straße. Hier
können die Straßen durch eine entsprechende Straßenraumbegrünung zum einen
den linearen Charakter der Straße betonen und zum anderen den Straßenraum
gliedern. Positive Wirkungen, die damit verbunden sind, betreffen nicht nur
gestalterische Qualitäten, sondern auch die Verbesserung der Aufenthaltsqualität
und Sicherheit für Fußgänger und Fahrradfahrer. Ferner können durch
Straßenraumbegrünungen verkehrsberuhigende Effekte erzeugt werden.
Abb. 26: Die Maria-Hilf-Straße als Beispiel für eine Straße, bei der aufgrund ihrer Breite eine
Straßenraumbegrünung denkbar ist
Quelle:
In der Binger Innenstadt gibt es zwei größere Grünflächen: die Freifläche um die
Burg Klopp und der alte Friedhof. Die Grünfläche um die Burg Klopp kann in
öffentliches und privates Grün unterteilt werden, da sie einen verpachteten
Weinberg einschließt. Die zweite Grünfläche des Plangebietes, ein ehemaliger
Friedhof, befindet sich zwischen der Rochusallee und der Holzhauserstraße und
kann als Freizeit- und Erholungsfläche genutzt werden. Damit stellt sie eine
öffentliche Grünfläche dar. Die relativ geringe Zahl der innerstädtischen Grünflächen
ist wahrscheinlich durch die enge, mittelalterliche Bebauung und dem damit
verbundenen Platzmangel begründet.
Zwischen den beiden größeren Grünflächen gibt es keine Grünverbindung (s. Abb.
27). Durch eine Straßenraumbegrünung der Maria-Hilf-Straße könnte eine solche
Grünverbindung hergestellt werden. Eine Verbindung zwischen den beiden einzigen
Grünflächen der Binger Innenstadt ist aus städtebaulichen, gestalterischen und
ökologischen Gründen sinnvoll und wichtig.
32
33
Abb. 27: Ausschnitt aus der Themenkarte Grün zur Verdeutlichung der fehlenden
Grünverbindung zwischen den beiden größeren Grünflächen der Stadt Bingen
Entwurf:
Gestalt
In der Themenkarte „Gestalt“ werden der bauliche Gebäudezustand und mögliche
gestalterische Mängel untersucht. Des Weiteren werden die Straßenzüge,
Ensembles sowie einzelne Objekte auf auffällige Merkmale, wie zum Beispiel
Sprünge in den Geschosszahlen, die positive oder negative Wirkung eines
Gebäudes, prägende Elemente für das Stadtbild sowie die Bedeutung eines
Gebäudes für das Stadtbild analysiert. Weitere wichtige Merkmale, die viel über die
Gestaltqualität aussagen, sind Raumkanten beziehungsweise Fluchtlinien und
Baulücken (siehe Themenkarte Gestalt im Anhang).
In Bingen kann grob zwischen zwei Phasen der Bautätigkeit unterschieden werden.
Der Altstadtbereich, der die historische Innenstadt beinhaltet, wurde größtenteils im
17. bis 18. Jahrhundert erbaut. Die Bauweise ist durch kleinteilige Strukturen und
geschlossene Bauweise geprägt. Der erweiterte Kernbereich Bingens entstand
durch Stadterweiterungen des 19. Jahrhunderts, die bis zum Beginn des 20.
Jahrhunderts andauerten. Die gründerzeitliche Bebauung weist im Gegensatz zur
Altstadt lineare und breiter dimensionierte Straßenräume auf. Der Baustil der
Gründerzeit ist durch den Historismus geprägt, einem Stil, der vergangene
Stilepochen, wie hier den Baustil der Renaissance und des Barocks, nachbildet.42 In
der Themenkarte Gestalt wird die gründerzeitliche Bebauung in die näher am
Stadtkern liegende Blockrandbebauung und die weiter entfernte Bebauung
freistehender Einzelgebäude sowie Hausgruppen unterteilt.
Altstadtbereich
Im Altstadtbereich von Bingen gibt es eine Häufung historischer Bausubstanz, die
sich jedoch oft in einem schlechten baulichen Zustand befindet. Bei vereinzelt
durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen wurde nicht auf die historische
Bausubstanz Rücksicht genommen. Typische optische Verschlechterungen der
Bausubstanz entstehen zum Beispiel durch Fenster ohne Sprossen und
unpassende Fliesen im Sockel- oder Erdgeschossbereich der Fassaden oder
Verschalungen (s. Abb. 28).
Abb. 28: Historische Gebäude mit Fliesen und Verschalungen in der Kloppgasse
Quelle:
Gestalterische Mängel, die besonders im Kontext der Innenstadt beziehungsweise
Fußgängerzone betrachtet werden müssen, entstehen durch die Schaufenster der
Geschäfte. Sie sind großflächig mit Glas versehen und nehmen meist keine
Rücksicht auf die bauliche Struktur der oberen Geschosse. Die historisch korrekte
Gliederung der Obergeschosse wird im Erdgeschoss oft nicht fortgeführt. Die
ursprünglichen Stützstreben im Erdgeschoss fehlen, sodass der Eindruck entsteht,
die Gebäude der Fußgängerzone würden schweben (s. Abb. 29).
42
34
35
Abb. 29: Schwebende Gebäude in der Kapuzinerstraße
Quelle:
Ein anderes gestalterisches Problem, das oft in Innenstädten auftritt, ist ein
Schilderwald an Werbung, der auf die Passanten einwirkt. Die Schilder sind kaum
aufeinander abgestimmt, sodass ein ungeordneter Eindruck der Einkaufsstraßen
entsteht. Großbaukörper wie das Kaufhaus Hertie, das Heilig-Geist-Hospital oder
das Modehaus Vögele stellen ein weiteres gestalterisches Problem dar. Sie fügen
sich nicht in das kleinteilige, mittelalterliche Stadtbild der Altstadt ein (s. Abb. 30).
Abb. 30: Schilderwald (links) und Großbaukörper Hertie (rechts) in der Basilikastraße
Quelle:
Auch problematisch für das mittelalterliche Stadtbild sind Graffitis. Eine positive
Form der Fassadenbemalung sind hingegen die in Bingen relativ häufigen
historisierenden Gemälde an Hausfassaden, wie zum Beispiel von Hildegard von
Bingen (s. Abb. 31).
Abb. 31: Graffitis (links) und historisierende Gemälde (rechts) in der Basilikastraße
Quelle:
Neben gestalterischen Mängeln an der historischen Bausubstanz selber kommt es
im Binger Kernbereich zur Abwertung von Ensembles und Plätzen durch
Zweckbauten aus den 50er / 60er-Jahren. Sie wurden nach dem zweiten Weltkrieg
kostengünstig und in kurzer Zeit errichtet und passen sich in ihrer Bauweise oft
kaum in die historische Bausubstanz ein. Ein Beispiel dafür ist der Franz-Neff-Platz,
der zum Teil von 50er / 60er Jahre-Bebauung (s. Abb. 32) umgeben ist. Obwohl er
neu gestaltet, d.h. neu gepflastert und mit einem Brunnen versehen wurde, wirkt der
Platz unbelebt. Andere Plätze, die bisher nicht neugestaltet wurden, haben mit den
Blumenkübeln aus Beton, wie bereits im Kapitel der Themenkarte Grün erläutert,
eine negative Wirkung auf die Platzgestaltung.
Abb. 32: Gebäude der 50er / 60er Jahre am Franz-Neff-Platz
Quelle:
Ferner ist die Altstadt Bingens durch ein Nebeneinander von verschiedenen
Baustilen geprägt. Vom Blickwinkel aus der Gerbstraße kann man zum Beispiel ein
barock anmutendes Gebäude neben einem Fachwerkhaus (s. Abb. 33) sehen.
36
37
Abb. 33: Nebeneinander von Barock und Fachwerk am Freidhof
Quelle:
Eine weitere Besonderheit von mittelalterlichen Städten sind enge Gassen, die
abseits von den breiteren Einkaufsstraßen liegen. In Bingen weisen diese oft eine
sehr schlechte Bausubstanz auf, sie wirken regelrecht verfallen, wie zum Beispiel
die Löhrgasse (s. Abb. 34). Zudem verstärken die Enge und der fehlende
Lichteinfall die negative Wirkung.
Abb. 34: Die Löhrgasse als Beispiel für eine enge Gasse
Quelle:
Ein positiver Aspekt der Stadtgestaltung ist die historische Ausrichtung der Straßen.
Sie sind zum Teil nach den Sichtbeziehungen zur Burg Klopp, zum Rhein und zu
den Weinbergen ausgerichtet.
Erweiterter Kernbereich
Südlich der Altstadt im erweiterten Kernbereich herrscht eine gründerzeitliche
Blockrandbebauung vor. Jedoch gibt es auch hier Modernisierungssünden, wie zum
Beispiel Plastikfenster mit aufgeklebten Sprossen (s. Abb. 35).
Abb. 35: Neue Fenster mit aufgeklebten Sprossen in der Maria-Hilf-Straße
Quelle:
Eine typische Gebäudeart in diesem Gebiet ist eine gründerzeitliche Bebauung, die
an der Fassade mit gelben Ziegeln versehen ist. Es sind meist schöne, mit
Sandsteingewänden verzierte Gebäude (s. Abb. 36), die in Bingen oft Ensembles
bilden.
Abb. 36: Ensemble der typischen Bebauung mit gelben Ziegeln in der Schloßbergstraße
Quelle:
Die gründerzeitliche Bebauung ist vom Historismus geprägt und beinhaltet daher
zum Beispiel Anleihen an Barock, Klassik und Renaissance. In Bingen gibt es
ebenfalls exotische Details zu finden, wie eine asiatisch anmutende Malerei auf den
Fenstergewänden eines 1895 erbauten Hauses (s. Abb. 37).
38
39
Abb. 37: Asiatische Malereien in der Schloßbergstraße
Quelle:
Ein gestalterischer Mangel in dieser durchgehenden geplanten Bebauung entsteht
auch, wenn Baulücken vorhanden sind (s. Abb. 38), die die unschönen Brandwände
sichtbar werden lassen (s. Abb. 39).
Abb. 38: Baulücke in der Rupertusstraße
Entwurf:
Abb. 39: Brandwände in Blockrandbebauung in der Rupertusstraße
Quelle:
Neben der vorherrschenden Blockrandbebauung gibt es im erweiterten Kernbereich
südlich der Altstadt auch historische villenähnliche Einzelgebäude.
Moderne Bauten zwischen historischen Bauwerken werden oft als störend
empfunden, jedoch gibt es auch Neubauten, die sich gut in die alte Bausubstanz
einfügen. Dies wird erreicht, indem die Höhe der Geschosse, die
Fensterausrichtungen und sonstige Maße an die historische Umgebungsbebauung
angepasst werden (s. Abb. 40).
Abb. 40: Modernes Gebäude in der Schloßbergstraße, das der historischen Bauweise
angepasst ist
Quelle:
Auch in der erweiterten Kernstadt gibt es unsensibel sanierte Gebäude, die, wie in
diesem Beispiel, nur noch durch den Sandsteinsockel und die Türgewände zu
erkennen sind. Der Rest des Gebäudes wurde mit hellen Steinen verklinkert (s.
Abb. 41). Eine weiteres Sanierungsproblem entsteht bei Gebäuden, die um ein oder
mehrere Geschosse erhöht werden ohne Rücksicht auf die Fenstermaße, die Simse
oder die Zwerchhäuser zu nehmen (s. Abb. 41).
40
41
Abb. 41: Verklinkertes historisches Gebäude (links) und aufgestocktes Ensemble (rechts),
beide in der Schloßbergstraße
Quelle:
Zwischen den historischen erhaltenswerten Gebäuden befinden sich immer wieder
Gebäude aus den letzten Jahrzehnten, die durch ihre Vielfalt an Formen und
Farben auffallen und damit die Wirkung anliegender historischer Gebäude
beeinträchtigen. Ein Beispiel stellt ein rosafarbenes Gebäude aus den 90er Jahren
dar, das durch große und kleine Vorsprünge in einem Gegensatz zu der eher
geradlinigen Architektur der Gründerzeit steht (s. Abb. 42).
Abb. 42: 90er Jahre Bebauung in der Schloßbergstraße
Quelle:
Eines der eher jüngeren historischen Gebäude ist die Sektkellerei Scharlachberg,
die in den 20er / 30er Jahren erbaut worden ist (s. Abb. 43).
Abb. 43: Sektkellerei Scharlachberg in der Gaustraße
Quelle:
Südöstlich des Kernbereichs befindet sich ein großer, gut erhaltener
Gebäudekomplex (s. Abb. 44) mit Steinfassade und Sandsteingewänden, der durch
seine Lage am Berg mit Blick auf die Rochusallee sehr auffällig ist.
Abb. 44: Dominanter, gut erhaltener Gebäudekomplex an der Maria-Hilf-Straße
Quelle:
Ein ebenfalls gut erhaltenes Gebäude in diesem Bereich ist das ehemalige Binger
Gesundheitsamt, das nun eine Wohnfunktion übernehmen wird. (s. Abb. 45).
42
43
Abb. 45: Ehemaliges Gesundheitsamt in der Maria-Hilf-Straße
Quelle:
Neben Gebäudeensembles, wie die durchgehend gründerzeitlich bebaute, in einem
Bogen verlaufende Waldstraße, kommen auch vermehrt Einzelgebäude wie die Villa
Katharina (s. Abb. 47) und weitere Einzelgebäude an der Rochusallee hinzu. Die
Bebauung ist mit zunehmendem Abstand zum Kernstadtgebiet nicht mehr durch
Blockrandbebauung geprägt und wirkt immer aufgelockerter (s. Abb. 46). Die
Gebäude stehen weiter von der Straße entfernt, haben Vorgärten und stehen
seltener in einer Bauflucht.
Abb. 46: Verdichtete und aufgelockerte Bebauung an der südöstlichen Grenze des
Plangebietes
Entwurf:
Abb. 47: Villenartige Einzelgebäude in der Rochusallee
Quelle:
Das Gebiet östlich der Kernstadt verläuft rund um die Mainzer Straße. Am Anfang
der Mainzer Straße Richtung Innenstadt wirkt das Straßenbild sehr gepflegt. Es gibt
gut
erhaltene
gründerzeitliche
Gebäudeensembles
mit
aufwändigen
Balkonverzierungen und Sandsteingewänden (s. Abb. 48).
Abb. 48: Eindrucksvolle, gründerzeitliche Gebäudeensembles in der Mainzer Straße
Quelle:
Der hintere Teil der Mainzer Straße ist eher durch Einzelgebäude geprägt. Es gibt
einen schönen Blick auf den Rhein, der allerdings an einigen Stellen durch
Gewerbebauten, wie beispielsweise einen Autohandel, getrübt wird (s. Abb. 49).
44
45
Abb. 49: Autohaus in der Mainzer Straße
Quelle:
Die gepflegte Erscheinung der Mainzer Straße nimmt mit der Entfernung zur
Innenstadt ab. Der Straßenraum ist im hinteren Teil nicht wie im vorderen Teil
erneuert worden und die Gebäude sind in einem weniger guten Zustand. Dies
äußert sich zum Beispiel durch abblätternden Putz an den Fassaden (s. Abb. 50).
Abb. 50: Schlechter baulicher Zustand im hinteren Teil der Mainzer Straße
Quelle:
Allerdings gibt es auch in diesem Gebiet besonders positiv auffallende
Einzelgebäude, wie das Weinhotel oder die ehemalige Kellerei von A. J. Solerr (s.
Abb. 51).
Abb. 51: Ehemalige Kellerei von A. J. Solerr (links) und Weinhotel (rechts) in der Mainzer
Straße
Quelle:
In der Winfriedstraße befindet sich ein ganzes Ensemble von Einzelhäusern, die alle
im gleichen Baustil erbaut wurden und so zusammen ein einheitliches positives Bild
ergeben (s. Abb. 52).
Abb. 52: Die Winfriedstraße als Beispiel für ein stimmiges Ensemble von Einzelhäusern
Quelle:
Zeitliche Einordnung
In der Themenkarte „Zeitliche Einordnung“ wurden die Gebäude in die zwei
Kategorien „neue Gebäude“ und „historische Gebäude" aufgeteilt. Dabei werden
unter historischen Gebäuden Bauten verstanden, die vor 1945, das heißt vor dem
zweiten Weltkrieg, entstanden sind. Neue Gebäude sind dementsprechend Bauten,
die nach dem zweiten Weltkrieg erbaut wurden.
Der ursprüngliche Grundriss, der von der Stadtmauer umgebenden Altstadt ist in
dem heutigen Stadtbild Bingens noch zu erkennen. In der Stadtgeschichte gab es in
den Jahren 1403, 1490, 1540 und 1689 Brände, die jeweils fast die gesamte
Bebauung der Altstadt von Bingen zerstört haben. Ein Stadtplan von 1769 (s. Abb.
46
47
53), also knapp hundert Jahre nach dem letzten Brand, zeigt eine vollständige
Bebauung, was auf ein in weiten Teilen homogenes Stadtbild im Stil des 17. und 18.
Jahrhunderts hinweist.43
Abb. 53: Karte der Stadt Bingen aus dem Jahr 1769
Quelle:
Stadt Bingen am Rhein (Hrsg.); Bachtler Böhme und Partner (2009): „Stadt Bingen
Baufibel“, Bingen am Rhein, Seite 5.
Typische historische Wohngebäude innerhalb der Stadtmauer, die bis gegen Ende
des 18. Jahrhunderts entstanden sind, sind Gebäude mit Putzfassaden in hellen
Pastelltönen und Naturfarben sowie farblich abgesetzten Sockel-, Tür- und
Fenstergewänden. 44 Daneben gibt es Fachwerkhäuser, bei denen das Fachwerk
vereinzelt nur noch in den oberen Etagen zu sehen ist (s. Abb. 54).
Abb. 54: Putz und Fachwerkbebauung in der Altstadt am Freidhof
Quelle:
43
44
Vgl. Ebenda, S. 7.
Ebenfalls in der Altstadt gelegen sind die wichtigsten Kulturdenkmäler der Stadt: die
Stiftskirche von Sankt Martin, die Burg Klopp (s. Abb. 55) und das Haus Puricelli.45
Die Basilika wurde um 1416 im gotischen Stil nach einem Brand neu errichtet46, die
Burg Klopp wurde um 1240 erbaut. Nach ihrer Zerstörung im Jahre 1689 im
Rahmen des Pfälzischen Erbfolgekriegs wurde die Burg Klopp im Jahre 1854
wieder aufgebaut. 47 Beide Bauwerke gehören somit zu den ältesten der Stadt
Bingen.
Abb. 55: Die Burg Klopp (links) und die Stiftskirche von Sankt Martin (rechts)
Quelle:
http://www.bingen.de/de/2/sehenswertes_070226_sehenswuerdigkeiten.html, Stand:
16.02.2010.
Im 19. Jahrhundert und zu Beginn des 20. Jahrhunderts wurden Stadterweiterungen
durchgeführt. 48 Die gründerzeitliche Bebauung besteht zum Teil aus
Bruchsteingebäuden und zum anderen Teil aus Gebäuden mit Klinker- oder
Putzfassade (s. Abb. 56).
45
46
47
48
sehenswertes_070221_basilika.html, Stand: 01.02.2010.
48
49
Abb. 56: Gründerzeitliche Bruchsteinvilla in der Rochusallee (links) und Klinkergebäude in
der Schloßbergstraße (rechts)
Quelle:
Eine Häufung von gut erhaltener, historischer Bausubstanz kommt im Bereich der
Waldstraße, der Taunusstraße, der Rupertusstraße, der Heinrichstraße, der
Rochusallee (s. Abb. 57), der Mainzer Straße, der Gaustraße, der
Schloßbergstraße, dem Bienengarten, der Rochusstraße, der Basilikastraße und
der Rathausstraße vor.
Abb. 57: Die Anhäufung gut erhaltener, historischer Bausubstanz im Bereiche der
Rupertusstraße, der Waldstraße, der Taunusstraße, der Heinrichstraße und der Rochusallee
Entwurf:
Nutzung
In der Themenkarte „Nutzung“ werden die verschiedenen Nutzungen im Plangebiet
dargestellt. Dabei wird differenziert zwischen den Kategorien Wohnen, Einzelhandel
/ Gewerbe / Handwerk / Dienstleistung / Gastronomie, Mischnutzung (Wohnen und
eine weitere Nutzung wie Dienstleistung, Einzelhandel etc. in einem Gebäude),
soziale Einrichtungen (Kultur, Freizeit, Bildung, Gemeinbedarf) sowie Leerstand.
Die am häufigsten vorkommenden Nutzungen im Plangebiet sind Wohnen und
Mischnutzung (siehe Themenkarte Nutzungen im Anhang). Die größte Anzahl an
Mischnutzung ist im Bereich der historischen Altstadt zu finden, das heißt die
Fläche, die die historische Stadtmauer einst eingrenzte (s. Abb. 58). Das bedeutet,
dass die historische Altstadt als Einkaufs-, Wirtschafts- und Freizeitstandort wichtig
ist und somit für die Stadt Bingen eine hohe Bedeutung aufweist. Diese
Mischnutzung ist häufig durch eine gewerbliche Nutzung im Erdgeschoss wie
beispielsweise Einzelhandel, Gastronomie und Dienstleistungsunternehmen sowie
Wohnen in den oberen Geschossen gekennzeichnet (s. Abb. 59).
Abb. 58: Ausgewogene Mischnutzung im Bereich der historischen Altstadt
Entwurf:
50
51
Abb. 59: Die Kapuzinerstraße als Beispiel für Mischnutzung im Bereich der historischen
Altstadt
Quelle:
Die Gebiete im Plangebiet außerhalb der historischen Altstadt sind hauptsächlich
durch Wohnen geprägt (s. Abb. 60). Vereinzelt kommen Mischnutzungen,
gewerbliche Nutzungen sowie soziale Einrichtungen vor. Dies lässt drauf schließen,
dass die Innenstadt Bingens neben ihrer Funktion als Einkaufs-, Wirtschafts- und
Freizeitstandort auch ein bedeutsamer Wohnstandort ist. Ausnahmen in dem durch
Wohnen geprägten erweiterten Kernbereich sind die Mainzer Straße (s. Abb. 61)
und die Rochusstraße. Von der Mainzer Straße ist ein größerer Abschnitt durch
Mischnutzung geprägt, in der Rochusstraße befinden sich ausschließlich
Mischnutzungen und soziale Einrichtungen. Diese beiden Ausnahmen können
durch ihre unmittelbare Nähe zur historischen Altstadt begründet werden.
Abb. 60: Wohnen außerhalb der historischen Altstadt
Entwurf:
Abb. 61: Die Mainzer Straße als Beispiel für Mischnutzung außerhalb des Bereiches der
historischen Altstadt
Quelle:
Soweit diese bei der Bestandsaufnahme erkennbar waren, verzeichnet Bingen nur
wenige komplett leer stehende Gebäude. Allerdings resultiert diese Feststellung
lediglich aus Einschätzungen beim Blick auf die Fassade sowie Briefkästen /
Namensschildern der Gebäude im Rahmen der Bestandsaufnahme. Eine
Leerstandskartierung des Plangebietes liegt von Seiten der Stadt Bingen nicht vor.
3.2.2. Stärken und Schwächen im Plangebiet
Die Stärken-Schwächen-Analyse fasst die wichtigsten Ergebnisse aus den
Untersuchungen der Bereiche Verkehr, Grün, Gestalt, Zeitliche Einordnung und
Nutzung zusammen und trifft darüber hinaus weitergehende Aussagen.
In einem ersten Schritt werden die Schwächen behandelt, in einem zweiten Schritt
folgt die Erarbeitung der Stärken.
Schwächen
Zunächst soll auf die Schwächen des Plangebietes eingegangen werden (siehe
Themenkarte Schwächen im Anhang).
In der historischen Altstadt sind Teilbereiche zu finden, die bezüglich der
Wohnqualität ein negatives Bild aufweisen. Hierbei sind die Löhrgasse,
Badergasse, Schlüsselgasse und Marschallgasse zu nennen, bei denen es sich
vorrangig um enge, verwinkelte und versiegelte Gassen handelt. Funktionale und
gestalterische Defizite bestehen im Hinblick auf die unzureichende Belichtung, den
Brandschutz und die Begrünung bzw. Freiraumqualität (s. Abb. 62).
52
53
Abb. 62: Unzureichende Belichtung in der Badergasse
Quelle:
Weiterhin stellen die zur zusammenhängenden Einzelhandelszone der Binger
Innenstadt gehörigen Großbaukörper von Hertie beziehungsweise Vögele im
Hinblick auf die Gestalt negative Erscheinungen für das Innenstadtbild dar (s. Abb.
63).
Abb. 63: Großbaukörper im Vergleich zur kleinteiligen Innenstadtbebauung
Entwurf:
Zwischen den beiden einzigen Grünflächen im Plangebiet (um die Burg Klopp und
der alte Friedhof) besteht trotz räumlicher Nähe keine Grünverbindung, was aus
stadtgestalterischer und ökologischer Sicht als Defizit angesehen werden kann.
Durch eine Vernetzung mit einem durchgehenden Wegesystem könnten eine
bessere Erreichbarkeit, eine Aufwertung und eine Erhöhung des Stellenwertes der
Grünflächen erfolgen. Auch ist generell wenig Straßenraumbegrünung vorhanden,
obwohl es teilweise Straßen mit Potential zur Straßenraumbegrünung gibt, was aus
gestalterischer, funktionaler und ökologischer Sicht eine Schwäche darstellt.
Des Weiteren sind Straßen vorhanden, die extreme Straßenschäden aufweisen.
Dazu gehören der obere Teil der Mainzer Straße, die Cronstraße und die
Basilikastraße in unmittelbarer Nähe der Basilika, bei der ein besonders negativer
Eindruck entsteht. Der positive Eindruck der Basilika als Wahrzeichen der Stadt wird
durch die unmittelbare Umgebung der Basilikastraße gemindert. Zudem hat die
Basilikastraße, als Durchgangsraum zur Innenstadt, eine Eingangsfunktion für eben
diese. Die extremen Straßenschäden und die stark verfallene und durch Einwirkung
Dritter geschädigte Bausubstanz beziehungsweise Fassadenstrukturen machen die
Basilikastraße zu einer Problemzone mit einer Anhäufung von gestalterischen und
funktionalen Defiziten (s. Abb. 64).
Abb. 64: Eindruck der Basilikastraße unmittelbar zur Basilika
Quelle:
Negative Teilbereiche, vor allem für die Innenstadt, stellen die Rheinstraße und die
Salzstraße dar. Beide Straßen, unmittelbar angrenzend an die Einkaufsstraßen der
Innenstadt, sind als rückständig zu bezeichnen und weisen leer stehende
Bausubstanz auf. Vor allem in der unbelebten Rheinstraße ist eine Konzentration
von verfallenen Gebäuden zu beobachten (s. Abb. 65).
Abb. 65: Konzentration verfallener Gebäude in der Rheinstraße
Quelle:
54
55
Die Salzstraße als Einkaufsstraße und frequentierter Teilbereich der Innenstadt fällt
durch die eben genannten Leerstände und durch gestalterische Mängel an den
Fassaden negativ auf. Beides ist zum Teil auf die schlechte Bausubstanz
zurückzuführen (s. Abb. 66).
Abb. 66: Leerstände und gestalterische Mängel in der Salzstraße
Quelle:
Ein weiterer besonders negativer Teilbereich für das Stadtbild im Hinblick auf die
Gestalt ist der obere Teil der Mainzer Straße, in dem die verschiedenen Gebäude
durch ungepflegte Bausubstanz gekennzeichnet sind (s. Abb. 68 und Abb. 67).
Abb. 67: Gebäudeensemble mit Aufwertungsbedarf in der Mainzer Straße
Entwurf:
Abb. 68: Vom Verfall betroffener Baublock im oberen Teil der Mainzer Straße
Quelle:
Die Rochusstraße weist eine Vielzahl an historischen Gebäuden auf. Der Zustand
dieser Gebäude ist dabei unterschiedlicher Natur. Es existieren unangebracht
sanierte Gebäude, die durch einen schlechten gestalterischen Gesamteindruck
auffallen. Weiterhin problematisch sind die zur Fassadengliederung unpassenden
Ladenfassaden (s. Abb. 69).
Abb. 69: Die Rochusstraße mit einer Vielzahl an historischen Gebäuden
Quelle:
In der Gaustraße ist der Bereich um die teils leer stehende, teils mit
Übergangsnutzungen versehene Fabrik der Firma Racke negativ auffällig,
besonders im Zusammenhang mit dem gegenüberliegenden Ensemble
verunreinigter historischer Gebäude. Die Fabrik, die mit einer langgezogenen Mauer
den Straßenraum begrenzt, erzeugt den optischen Eindruck einer Baulücke.
Der Baukörper Ecke Schloßbergstraße / Gaustraße, welcher in den 60er Jahren
entstanden ist, weist gestalterische Defizite auf. Die wellblechartige, eingeschossige
Gestaltung passt sich nicht in die Umgebungsbebauung ein (s. Abb. 70).
Abb. 70: Baukörper Ecke Schlossbergstraße / Gaustraße
Quelle:
56
57
Die Löhrgasse mit größtenteils leer stehender und dadurch offensichtlich verfallener
Bausubstanz sowie die Kreuzung Mainzer Straße zur Espenschiedstraße stellen
weitere Problembereiche dar. An der Kreuzung Mainzer Straße /
Espenschiedstraße fallen die hohe Verkehrsbelastung, der Platz vor dem Gebäude
der Agentur für Arbeit mit schlechten Querungsmöglichkeiten und das leerstehende
Haus (Kurfürstenstraße 3) sowohl aus funktionaler als auch aus gestalterischer
Sicht negativ ins Gewicht.
Aus verkehrlicher und damit funktionaler Sicht sind vor allem die
Hauptverkehrsknotenpunkte negativ zu bewerten. Im Bereich der Vorstadt und der
Mainzer Straße bieten diese eine unschöne Eingangssituation zur Innenstadt.
Verstärkt wird diese Wirkung in beiden Fällen durch besonders negative
beziehungsweise verbesserungswürdige, das Stadtbild prägende Gebäude.
Weiterhin weist sie im Bereich der Mainzer Straße zusätzlich noch eine negativ
gestaltete Platzsituation auf. Außerdem zu erwähnen ist der Knotenpunkt von
Gaustraße und Stefan-George-Straße, die aufgrund der Verbindung zur L417 zu
den meistbefahrenen Straßen Bingens zählt. Durch diesen Knoten verteilt sich ein
Teil des Verkehrs auf die Gaustraße und vermindert so ihre Attraktivität. Eine
weitere unschöne Eingangssituation zur Innenstadt entsteht aus gestalterischer
Sicht durch die neue Bebauung der Schmittstraße (s. Abb. 71). Hier ist zu
erwähnen, dass die Schmittstraße zwar einen neu gestalteten und begrünten
Straßenraum besitzt, sie aber durch die neuen Gebäude keine optimale
Eingangssituation für eine historische, mittelalterlich geprägte Altstadt darstellt.
Abb. 71: Eingangssituation zur Innenstadt in der Schmittstraße
Quelle:
Von der Maria-Hilf-Straße gibt es einen historischen Aufweg zur Burg Klopp. Er ist
jedoch verwachsen und liegt brach und ist somit nicht zugänglich. Dieser Aufweg
bietet aus funktionaler und gestalterischer Sicht eine attraktive Möglichkeit einer
besseren Anbindung der Burg Klopp an die Innenstadt.
Stärken
Den Schwächen innerhalb des Plangebietes stehen wiederum einige Stärken
gegenüber, die im Folgenden erläutert werden (siehe Themenkarte Stärken im
Anhang).
Eine große Stärke der Innenstadt als Geschäftszentrum ist die funktional
zusammenhängende Einzelhandelssituation. In der Rathausstraße sowie in einigen
Abschnitten der Basilikastraße ist eine Aneinanderreihung von Geschäften zu
verzeichnen. Es existieren keine Lücken in der Bebauung und keine weiten Wege
zwischen den einzelnen Geschäften. So entsteht eine angenehme
Einkaufsstimmung.
Des Weiteren entstehen positive Eindrücke aus stadtgestalterischer und
funktionaler Sicht durch die Gestaltung der Plätze in der Innenstadt. Zu erwähnen
sind hierbei besonders die Platzsituation am Speisemarkt (s. Abb. 73) und die
Platzsituation am Freidhof. Auch als positiv einzustufende Platzsituation ist der neu
gestaltete Franz-Neff-Platz unterhalb der Burg Klopp mit Sichtachse und
Wegeverbindung zur Burg Klopp (s. Abb. 72).
Abb. 72: Sichtbeziehung vom neu gestalteten Franz-Neff-Platz zur Burg Klopp
Entwurf:
58
59
Abb. 73: Der Speisemarkt
Quelle:
Ferner ist aus funktionaler Sicht für die Innenstadt und sogar für weite Teile des
Plangebietes erfreulich, dass es kaum hohe Verkehrsbelastungen gibt. Der Großteil
des Verkehrs wird über die Espenschiedstraße, Vorstadt, Fruchtmarkt und StefanGeorge-Straße geführt und somit an der Innenstadt vorbeigelenkt.
Die Burg Klopp thront als städtebauliche Dominante über der Stadt und ist von
vielen Standorten Bingens sichtbar. Sie bietet einen Vorplatz und eine öffentliche
Grün- und Spielfläche, die zur Erholung und als öffentlicher Treffpunkt dient. Ferner
ist in der Burg Klopp ein Teil der Verwaltung Bingens ansässig. Von der Burg Klopp
aus ist das ganze Stadtgebiet von Bingen, der Rhein, die Nahe und die Weinberge
und somit auch das Unesco Weltkulturerbe „Oberes Mittelrheintal“, zu sehen (s.
Abb. 74).
Abb. 74: Aussicht von der Burg Klopp auf das „Obere Mittelrheintal“
Quelle:
Homepage von Hendrika M. Sonntag, aufgerufen unter:
http://www.kaltnaggisch.net/hen/Bib%20Bahn%20v%20B%20Klopp%20%2003.JPG,
Stand : 21.01.2010.
Sichtbeziehungen zu den Weinbergen und zum Rhein sind auch von den direkt am
Rhein gelegenen Straßen möglich und schaffen aus gestalterischer Sicht eine
gesteigerte Aufenthaltsqualität (s. Abb. 75).
Abb. 75: Blick auf die Weinberge von der Mainzer Straße
Quelle:
Ein weiteres stadtbildprägendes Element stellt das große historische Gebäude an
der Ecke Maria-Hilf-Straße / Rochusallee dar. Von der kompletten Rochusstraße
aus existiert eine Sichtbeziehung zu diesem aus gestalterischer Sicht besonderes
positiv auffallenden Gebäude (s. Abb. 76).
Abb. 76: Das Gebäude Ecke Maria-Hilf-Straße / Rochusallee
Quelle:
Weiterhin aus ökologischer und stadtgestalterischer Sicht positiv zu erwähnen ist
die öffentliche Grün- und Parkanlage am alten Friedhof. Diese stellt eine Aufwertung
für das umliegende Quartier dar, aber auch für den gesamten Planungsraum, in
dem Grünflächen wie bereits erwähnt sehr rar sind. Dadurch geraten neu gestaltete
Straßen bezüglich ihrer Straßenraumbegrünung in den Blickpunkt. Die
Schmittstraße und Teile der Mainzer Straße können als Beispiele positiver
Neugestaltungen angesehen werden. Ebenso der nicht unbedingt neu, aber schön
gestaltete untere Teil der Schloßbergstraße.
Unter dem Gesichtspunkt der historischen Bausubstanz gibt es einige
hervorzuhebende Bereiche. In diesen Bereichen sind besonders positive, das
Stadtbild prägende Gebäude und Ensembles zu finden. Diese Bereiche lassen sich
differenzieren in Bereiche mit einer äquivalent zur historischen Bausubstanz sehr
hohen Denkmalschutzdichte und einer gewöhnlichen Denkmalschutzdichte, d.h. mit
60
61
vereinzelter denkmalgeschützter Bausubstanz. Zum ersten Block zählen Teile der
Schloßbergstraße sowie Teile der Mainzer Straße (s. Abb. 77) und die
Winfriedstraße. Zum zweiten Block zählt der Teilbereich Maria-Hilf-Straße,
Rupertusstraße, Frankenstraße, Heinrichstraße, Waldstraße und Rochusallee.
Abb. 77: Anhäufung von gut erhaltener historischer Bausubstanz in der Mainzer Straße
Entwurf:
Durch die Betrachtung der Stärken und Schwächen können erhaltenswerte Gebiete,
Gebiete mit Gestaltungs- und Aufwertungsbedarf sowie Problembereiche erkannt
und dargestellt werden. Daraus ist die Ableitung erster Handlungserfordernisse
möglich.
3.2.3. Architektonische und städtebaulich-funktionale Betrachtungsweise der historischen Bussubstanz in Bingen
Im Rahmen des Studienprojektes wird eine Interdisziplinarität, durch eine
Vernetzung mit der objektorientierten Betrachtung der Studierenden der Architektur
angestrebt. Hierbei nahm man sich zum Ziel, die Erkenntnisse einer
architektonischen und städtebaulich- funktionalen Bestandsaufnahme miteinander
zu vergleichen und auf Grundlage beider prioritäre Teilbereiche mit
Handlungsbedarf für die historische Bausubstanz in Bingen herauszuarbeiten. Beim
Vergleich der architektonischen und städtebaulichen Sichtweise bzw. Bewertung
der historischen Bausubstanz in Bingen wurde jedoch deutlich, dass dies auf Grund
einer unterschiedlichen Herangehensweise an die Thematik, basierend auf dem
unterschiedlichen fachlichen Hintergrund, jedoch nur eingeschränkt durchführbar ist.
Die objektbezogene Betrachtung von historisch erhaltenswerten Gebäuden in
Bingen wird durch die Studierenden der Architektur vorgenommen. Anhand von
zuvor abgestimmten Kriterien werden die Gebäude bewertet und die Zuweisung
eines guten, befriedigenden oder schlechten Erhaltungszustands vergeben. Mit
Hilfe eines Wertesystems durch die Schulnoten eins bis sechs wird die Bewertung
in eine Matrix eingearbeitet, welche die Untersuchung anschaulich darstellt. Die
Kriterien zur Beschreibung der Gebäude beziehen sich überwiegend auf kulturellhistorische und gestalterische Aspekte. Die Bewertungskategorien der
architektonischen Betrachtungsweise umfassen die allgemeingeschichtliche und
städtebauhistorische Bedeutung des Gebäudes, die Relevanz für die heutige
Stadtstruktur sowie baukünstlerische Aspekte, die eine Besonderheit darstellen. Um
die Bewertung zu erleichtern, wurden für jede Bewertungskategorie im Schnitt drei
Leitfragen aufgestellt, an denen sich die Architekturstudierenden orientiert haben.
Zur besseren Orientierung wurde die Matrix (siehe Tab.1) durch die Lage der
Gebäude in der Stadt, das Erbauungsdatum sowie die Funktion des Hauses
ergänzt.
Tab. 2: Ausschnitt aus der Bewertungsmatrix
Quelle:
Darauf aufbauend kann abschließend der Zustand der Gebäude bewertet und die
Bauwerke in drei Gruppen eingeteilt werden. Ein guter Zustand ist dann erreicht,
wenn das Gebäude gut erhalten ist und Gebäudeteile oder sogar die gesamte
Bausubstanz aus dem Erbauerzeitraum stammen. Befriedigend ist der Zustand
immer dann, wenn die Fassade oder das Dach leicht beschädigt sind und
beispielsweise der Putz abbröckelt. Sind an einem Gebäude dringende
Reparaturarbeiten durchzuführen oder ist das Gebäude sogar einsturzgefährdet,
wird diesem ein schlechter Erhaltungszustand zugeschrieben. Zur Verdeutlichung
der Einordnung wurde eine Karte mit Hilfe von „Google Maps“ erstellt und die
einzelnen Gebäude auf dieser verortet.
62
63
Abb. 78: Verortung und Bewertung der aufgenommenen Gebäude anhand der
Schlossbergstraße
Entwurf:
Quelle:
Google Maps.
Für jedes untersuchte Gebäude wurde im Anschluss eine beschreibende Bewertung
vorgenommen, die die Besonderheiten des Einzelbauwerkes nochmals verstärkt
hervorhebt. Vor allem in der Schlossbergstraße wird ein Nebeneinander von
unterschiedlichen Erhaltungszuständen der Gebäude deutlich, da sich hier eine
Vielzahl historischer Bausubstanz auf engem Raum befindet.
Ein gut erhaltenes Gebäude stellt z.B. das viergeschossige Wohnhaus
Schlossbergstraße 51 dar, welches 1903 erbaut wurde. Der vorhandene
Sockelbereich und die Fenstereinfassungen bestehen aus dunklem Sandstein. Der
darüber liegende Erdgeschossbereich unterscheidet sich von den restlichen
Geschossen vor allem durch seine horizontale Gliederung. Dies wird durch
hervorgehobene Fugen nochmals verdeutlicht. Im ersten Obergeschoss befindet
sich an der Straßenfront zur Maria-Hilf-Straße ein kleiner Balkon mit
schmiedeeisernem Geländer. Die Gebäudeecke ist abgefast und es erstreckt sich
ein auskragender Erker vom ersten Obergeschoss aufwärts, der komplett aus
braunem Sandstein gefertigt ist. Das Mansardendach ist dunkel eingedeckt und
verfügt auf jeder Straßenfront über zwei kleine Gauben mit einem Fenster.
Bei der Bewertung des Gebäudes wird beschrieben, dass das Gebäude Anfang des
20. Jahrhundert erbaut und als Wohngebäude genutzt wurde. Eine Arztpraxis
konnte temporär eingerichtet werden. Bei dem Bau des Gebäudes wurden viele
Ornamente bzw. baukünstlerische Methoden dieser Zeit verwendet. Aus
städtebaulicher Sicht ist das Gebäude bedeutend für die Ecksituation an der MariaHilf-Straße bzw. Schlossbergstraße und verbindet die beiden Straßen optisch
miteinander. Durch die symmetrischen Straßenfassaden passt sich das Gebäude
mittlerweile nicht mehr völlig an die Nachbargebäude an, es besteht dennoch ein
umlaufendes zusammengehöriges Bild. Die städtebauliche Bedeutung wird damit
durch die Note eins bewertet. Aus baukünstlerischer Sicht kann das Gebäude
ebenfalls mit gut bewertet werden, da die vorhandene reich verzierte Ornamentik
genau dem Stil um 1900 entspricht. Die Elemente wurden sorgfältig ausgearbeitet
und nicht nur adaptiert. Das Mansardendach passt sich in das typische Binger
Stadtbild sehr gut ein. Der Erhaltungszustand im Sinne des äußeren
Erscheinungsbildes erscheint als gut und gepflegt. Die Besonderheit des Gebäudes
ist die vorhandene Ornamentik, welche teilweise noch aus der Erbauerzeit stammt.
Abb. 79: Schlossbergstraße 51
Quelle:
Das Gebäude Schlossbergstraße 29 stellt im Gegensatz zum ersten Beispiel ein
leer stehendes, vierstöckiges Wohngebäude dar. Das Grundstück weist eine sich
verjüngende Form auf, da die Schlossbergstraße an dieser Stelle einen Knick
macht. Die Erschließung der Wohnräume ist nur über die Straßenfront möglich.
Durch ein Tor rechts neben dem Gebäude gelangt man in den Hofbereich. Die
Ostfront des Hauses ist außer einer kleinen Fensteröffnung im vierten
Obergeschoss vollständig geschlossen. An der Straßenseite herrscht eine
horizontale Geschossgliederung in Form von Gurtgesimsen vor. Im Erdgeschoss
sind die Fenster sowie die relativ groß proportionierte Eingangstür in Form von
Segmentbögen ausgeführt. Die Öffnungen besitzen eigene Gesimse bzw. Giebel
sowie Gewände. Beim Gebäude ist erkennbar, dass das ehemals dreigeschossige
Wohnhaus aufgestockt und angebaut wurde.
Aus Sicht der allgemeingeschichtlichen Bedeutung weist das Gebäude keine
nennenswerten Besonderheiten bzw. Personen auf, die in Verbindung mit diesem
Haus stehen. Der Umgang mit dem Grundstück ist aus städtebaulicher Sicht nicht
optimal gelöst. Die sich verjüngende Form des Grundstücks hätte auch ohne eine
Baulücke ausgefüllt werden können, sodass der Straßenfluss nicht unterbrochen
worden wäre. Die baukünstlerische Bedeutung des Gebäudes ist nicht besonders
gut zu bewerten. Die handwerklichen Methoden der Erbauerzeit wurden gut in die
Fassaden eingearbeitet, der nachträgliche Anbau jedoch nicht besonders
64
65
„besonnen“ angebracht. Der Erhaltungszustand ist im äußeren Erscheinungsbild als
schlecht anzunehmen. Der Putz fehlt an einigen Stellen, Dachschindeln, Fenster
und Türen sind teilweise stark beschädigt. Der Gesamtzustand erscheint
ungenügend, da die Fassade mit Ranken und Efeu bewachsen ist und Teile des
Gebäudes stark beschädigt sind.
Abb. 80: Schlossbergstraße 29
Quelle:
Die in Google Earth verorteten Ergebnisse sind in die Kartengrundlage der
Raumplanungsstudierenden übertragen worden, um die Ergebnisse beider
Fachdisziplinen besser vergleichen zu können.
Vergleich zur Raumplanung
Im Vergleich zu den Studierenden der Architektur, welche sich auf die Bewertung
von Einzelobjekten konzentriert haben, wurden in der städtebaulichen Betrachtung
auf Ensembles, also Gebäudegruppen, Bezug genommen. Der bauliche Zustand
eines Ensembles wurde in „gut“ und „schlecht“ eingeteilt und erfolgte nach
subjektiven Kriterien. Zudem wurde im Rahmen eines Fragebogens festgehalten,
weshalb es Handlungsbedarf oder Missstände an einem Ensemble gibt. Mögliche
Gründe hierfür waren die Witterung, das Einwirken Dritter, das Alter und eine
erhöhte Abnutzung. Zudem wurden gestalterische Mängel auf dem Fragebogen
notiert. Auch wurden auffällige Merkmale wie Sprünge in den Geschosszahlen, die
positive oder negative Wirkung eines Gebäudes auf das Gebiet, prägnante
Elemente für das Stadtbild, Raumkanten, Baulücken und Fluchtlinien
aufgenommen. Die Ergebnisse wurden in den Themenkarten baulicher Zustand und
Gestalt dargestellt.
Beim Betrachten der verschiedenen Themenkarten fällt auf, dass bei den
Architekturstudierenden insgesamt bedeutend weniger Gebäude untersucht
wurden. Zudem stimmt das Untersuchungsgebiet aufgrund unterschiedlicher
Prioritäten nicht mit dem der Raumplanungsstudierenden überein, die Studierenden
der Architektur bezogen bspw. zusätzliche Gebäude an der Hindenburganlage, dem
Rheinkai und der Mainzerstraße in ihre Bestandsaufnahme mit ein, die außerhalb
des Plangebietes der Raumplanungsstudierenden lagen. Die Mehrzahl der von den
Architekturstudierenden aufgenommenen Gebäude befindet sich nicht im Stadtkern,
sondern eher in Randlagen wie der Schlossbergstraße, der Mainzerstraße und um
die Vorstadt / Rheintal. Die Raumplanungsstudierenden dagegen haben die
Ensembles historischer Gebäude flächendeckend im selbst festgelegten Plangebiet
untersucht. Das große Gebiet der, mit reichlich historischer Bausubstanz
ausgestatteten,
Gaustraße
wurde
zum
Beispiel
nur
von
den
Raumplanungsstudierenden aufgenommen (siehe Themenkarte Architektonische
Betrachtung im Anhang).
Die
Bewertung
des
baulichen
Zustandes
wurde
von
den
Raumplanungsstudierenden nur in die zwei Bewertungsstufen „gut“ und „schlecht“
eingeteilt. Bei den Architekten gab es zudem die Möglichkeit, den Zustand eines
Gebäudes als „befriedigend“ zu bezeichnen. Es fällt auf, dass die Studierenden der
Raumplanung des Öfteren Gebäude als „gut“ bewertet haben, während es im
Rahmen der architektonischen Betrachtungsweise als „befriedigend“ bezeichnet
wurde (s. Abb. 78). Ein Beispiel hierfür ist die Schlossbergstraße, sie wurde von den
Raumplanungsstudierenden bis auf eine Ausnahme als gut bewertet, wogegen die
Architekturstudierenden mehr als die Hälfte der Straßenbebauung als befriedigend
oder schlecht bezeichnet haben. Grund dafür ist der unterschiedliche fachliche
Hintergrund. Die Architekturstudierenden haben sich intensiver mit den
verschiedenen Stilepochen der Architektur beschäftigt, weshalb sie mehr
Bedeutung auf Details wie der Bauweise entsprechender Fenster, Fensterläden,
Fassadenfarbe, Türen, Fassadenschmuck, Anbauten und Dachaufbauten gelegt
haben. Die Studierenden der Raumplanung haben den generellen bauliche Zustand
aufgenommen, es wurde geprüft, ob größere Mängel vorliegen, die das Gebäude
unbewohnbar und unattraktiv machen.
66
67
Abb. 81: Unterschiedliche Bewertungen an der Schlossbergstraße
Entwurf:
Jedoch gibt es auch wie im Beispiel der Mainzer Straße Gebiete, in denen die
Bewertung nahezu übereinstimmt (s. Abb. 82). Dieses unter Denkmalschutz
stehende Gebiet wurde in Bezug auf die bauliche Substanz fast durchweg als
positiv bewertet. Wichtig zu erwähnen ist, dass hier auch die
Straßenraumgestaltung, die Stellplatzsituation und die Begrünung als positiv
einzuordnen sind und außerdem die funktionale Nähe zum Stadtzentrum gegeben
ist. Diese Argumente haben bei den Raumplanungsstudierenden mit zu der
positiven Bewertung beigetragen.
Abb. 82: Übereinstimmungen an der Mainzer Straße
Entwurf:
Fazit
Zusammenfassend ist anzumerken, dass sowohl die unterschiedlichen
Bewertungsstufen, als auch die verschiedenen fachlichen Hintergründe der
Architektur und der Raumplanung zu den zum Teil unterschiedlichen Ergebnissen
geführt haben. Doch konnten im Nachhinein die Ergebnisse in die Bewertung der
prioritären Teilbereiche mit aufgenommen werden, wodurch die Ergebnisse der
Raumplanung durch eine andere Sichtweise bereichert wurden.
3.3. Vorhandene Planungen im Plangebiet
In Bingen gibt es eine Vielzahl von städtebaulichen Planungen, sowohl informellen,
rechtlich unverbindlichen Charakters, als auch mit formeller, rechtsverbindlicher
Wirkung. Nicht alle Planungen sind für das hier vorliegende Plangebiet relevant,
daher werden in diesem Kapitel nur die Planungen vorgestellt, die für das
Plangebiet eine Bedeutung aufweisen. Verschiedene Vorgaben, die für
nachfolgende Planungen und die Eigentümer sowie die Gemeinde entscheidend
sind, werden herausgestellt.
68
69
3.3.1. Denkmalgeschützte Bereiche
Die Stadt Bingen verfügt über eine große Anzahl von denkmalgeschützten
Gebäuden, die in der Denkmalliste der Unteren Denkmalschutzbehörde aufgeführt
sind. In den Bereichen der Mainzer Straße, der Winfriedstraße sowie verschiedener
Straßenzüge südlich der Burg Klopp befinden sich bedeutende Ensembles, die als
Denkmalzonen ausgewiesen sind (s. Abb. 83). Des Weiteren können
Einzelgebäude auf Grund ihrer Größe und vorhandenen Ausstattung ebenfalls als
Denkmalzonen ausgewiesen werden. In dem vorliegenden Plangebiet betrifft dies
die im rheinischen Burgenstil errichtete Burg Klopp sowie den dazugehörigen
Burghof und Schloßberg mit den repräsentativen Toreinfahrten. Ferner stehen die
baulichen Reste der Stadtbefestigung von Bingen, die sich vor allem in dem Bereich
der historischen Altstadt befinden, unter Denkmalschutz. In Abb. 83 sind diese noch
vorhandenen Teilabschnitt als gelbe Punkte im historischen Verlauf der Stadtmauer
gekennzeichnet.
Abb. 83: Denkmalzonen und denkmalgeschützte Bereiche im Plangebiet
Entwurf:
Quelle:
Denkmalliste der Stadt Bingen, 27.08.2009, Bingen am Rhein.
Die Denkmalzone der Mainzer Straße (1) ist durch repräsentative Wohn- und
Geschäftshäuser gekennzeichnet, die den unterschiedlichen Stilepochen des
Spätklassizismus, der gründerzeitlichen Neurenaissancebebauung und der Zeit des
Jugendstiles zugeordnet werden können. Die Winfriedstraße (2) steht
charakteristisch für eine Siedlung der 20er Jahre und ist durch Wohnhäuser im
neubarocken und neuklassizistischen Baustil geprägt. Die Denkmalzone südlich der
Burg Klopp (3) wird durch Teilbereiche der Schloßbergstraße, der Heinrichstraße,
der Maria-Hilf-Straße, der Rupertusstraße und der Waldstraße sowie
Einzelbauwerken in der Frankenstraße, Am Burggraben, In der Eisel und der
Taunusstraße gebildet. Gekennzeichnet ist diese Denkmalzone durch zweibis
dreigeschossige Zeilenbauten aus der spätgründerzeitlichen Stadterweiterung.
3.3.2. Die Baufibel der Stadt Bingen und städtebauliche Satzungen
Um die Erhaltung der Eigenart eines Gebietes zu sichern und zu steuern, sieht der
Gesetzgeber die Möglichkeit vor, eine städtebauliche Satzung zu erlassen. Dabei
werden in unterschiedlicher Ausformung Regelungen über die zukünftige
Entwicklung eines Gebietes getroffen. Die Stadt Bingen hat aus der Vielzahl der
möglichen Satzungen die Erhaltungssatzung gewählt, womit konkrete
Rechtswirkungen für die betroffenen Bürger entstehen. Des Weiteren hat die Stadt
Bingen eine Baufibel erstellt, welche empfehlenden Charakter in Bezug auf die
Gestaltung der Innenstadt hat. Während die Erhaltungssatzung ein
rechtsverbindliches, formelles Instrument ist, hat die Baufibel lediglich informellen
Charakter und ist als Empfehlung anzusehen, das heißt sie muss nicht zwingend
umgesetzt bzw. angewendet werden.
Die Baufibel der Stadt Bingen
Die Stadt Bingen hat 1999 in Zusammenarbeit mit einem Planungsbüro aus
Kaiserslautern eine Baufibel erarbeitet, die als Leitlinie im Umgang mit der
Gestaltung erhaltenswerter Gebäude gesehen werden kann. Sie ist im Zusammenhang mit den 1997 erlassenen Förderrichtlinien des Fassadenprogrammes zu
sehen. Mit Hilfe dieser Richtlinien und der Baufibel sollen private Maßnahmen
gesteuert werden, um einen Verlust des historischen Charakters der betroffenen
Gebiete zu verhindern.49
Abb. 84: Bereichsabgrenzung der Baufibel
Quelle:
49
Stadt Bingen am Rhein (Hrsg.); Bachtler Böhme und Partner (2009): „Stadt Bingen
Baufibel“, Bingen am Rhein, Vorwort.
70
71
Die Baufibel unterteilt die Innenstadt in drei funktional-gestalterische Bereiche. Die
„Historische Altstadt“ wird dabei als ein Gebiet benannt, das ein homogenes
Gesamtbild aufweist und durch seine gewachsenen Strukturen in historischer
Bauweise gekennzeichnet ist. Die wichtigsten Kulturdenkmäler der Stadt, wie die
Burg Klopp, finden sich in dem verwinkelten und engen Gassensystem des
Gebietes wieder. Die städtebauliche Bedeutung als innerstädtisches
Einkaufzentrum wird durch den Umbau zur Fußgängerzone hervorgehoben.
Eine überwiegend gründerzeitliche Bebauung findet sich im erweiterten Kernbereich
wieder, der durch Stadterweiterungen des 19. und zu Beginn des 20. Jahrhunderts
gekennzeichnet ist. Es handelt sich um eine überwiegend gründerzeitliche
Bebauung, die durch breite Straßenräume und eine Straßenrandbebauung definiert
wird. Der Ordnungsbereich als dritter funktional-gestalterischer Bereich ist
gekennzeichnet durch eine heterogene Gebäudestellung. Auf Grund der Lage im
Randbereich der Innenstadt muss auf diese Gebäude ebenfalls steuernd eingewirkt
werden.
Um das Gesamtbild in allen drei Gebieten einheitlich wirken zu lassen, gibt es durch
die Stadt Bingen Vorgaben bei der Erneuerung der Bausubstanz. Diese Vorgaben
beziehen sich auf den Baukörper selbst, also die Bauweise, die Geschossigkeit
sowie die Traufhöhe, die Fassaden der Bauwerke, die Dächer, die zu
verwendenden Materialien, die Farbgebung sowie die Pflasterung und Begrünung
von Höfen und Straßen.50
Die Baufibel soll immer dann als Orientierung genutzt werden, wenn Änderungen an
der äußeren Bausubstanz geplant sind. Sie soll der Stadt zu einem einheitlichen
Gesamtbild verhelfen und versuchen, eine Überlagerung historischer Elemente
durch modische Neuheiten zu verhindern. Da die Baufibel jedoch nicht
rechtsverbindlich ist, sondern eine informelle Planung darstellt, hat die Stadt Bingen
keinen Einfluss auf die tatsächliche Anwendung der Gestaltungsvorgaben. Ziel ist
es, die Bürger mit Hilfe von Beratungsleistungen über die Wichtigkeit des Einsatzes
der Baufibel dazu zu bringen, die Vorgaben auch einzuhalten. Nachweise über die
tatsächliche Wirkung und den Einsatz gibt es nicht.51
Die Erhaltungssatzung Mainzer Straße / Bahnhofsstraße
Die Erhaltungssatzung Mainzer Straße / Bahnhofstraße überlagert in Teilbereichen
den Bebauungsplan „Mainzer Straße“ vom 12.06.2006. Die Erhaltungssatzung ist
als Ergänzung zu dem Bebauungsplan zu sehen, da dieser im Rahmen der
Festsetzungsmöglichkeiten des § 9 BauGB unter anderem das Ziel „Erhalt der
historischen Strukturen an der Mainzer Straße in ihrer architektonischen
Erscheinung“52 festgesetzt hat. Die Grundlage dieser Satzung bildet das BauGB von
2004 und die Gemeindeordnung Rheinland-Pfalz vom März 2006. Die
50
51
52
Vgl. Ebenda.
Ebenda.
Erhaltungssatzung wurde nach dem Bebauungsplan „Mainzer Straße /
Bahnhofstraße“ am 12.12.2006 erlassen, um die stadtgestalterische Qualität mit
seiner interessanten Geschichte und charakteristischen Bauweisen vor allem aus
der Gründerzeit für die Zukunft zu sichern und zu erhalten. Der Geltungsbereich
dieser Satzung umfasst die Bebauung der Mainzer Straße auf Höhe der
Einmündung der Rochusstraße bis hin zur Kreuzung mit der Espenschiedstraße
bzw. auf der Südseite der Straße bis zur evangelischen Johanneskirche. Aufgrund
des geschichtlichen und baulichen Zusammenhanges liegt auch die Bebauung auf
der Westseite der Bahnhofstraße im Geltungsbereich.
Die Grundstücke im Geltungsbereich sind Bestandteil der bestehenden
Denkmalzone, da sie durch ihre geringen Grundstückstiefen prägend für das Gebiet
sind. Die Abgrenzung wurde entsprechend der vorhandenen erhaltenswerten
Bebauung festgelegt. Eine Ausdehnung des Gebietes nach Osten wurde aufgrund
der Zäsur durch den rückgesetzten Kirchenbau nicht vorgenommen. Nach Westen
hin wurde das Erhaltungsgebiet durch die Kapuzinerstraße, auf Grund einer
bestehenden stärkeren Überformung des Gebietscharakters, begrenzt. Die
Erhaltungssatzung gilt als geeignetes Instrument, um auf bauliche Veränderungen
Einfluss zu nehmen. Sie erfasst alle gebäudebezogenen Vorhaben, das heißt auch
solche wie den (Teil-)Rückbau von Gebäuden und den Einfluss auf
Gestaltungselemente
wie
Proportion
und
Fassadengliederung.
Die
Erhaltungssatzung beinhaltet keine Veränderungssperre, sondern stellt lediglich
einen Genehmigungsvorbehalt dar. Vorhaben wie bauliche Veränderungen,
Nutzungsänderungen, Neubauten oder Genehmigungen zum Abriss sind daher
generell nicht unzulässig, sondern werden im Einzelfall geprüft.
Das Satzungsgebiet liegt im „erweiterten Kernbereich“ der Stadt Bingen, in dem im
19. und zu Beginn des 20. Jahrhunderts Stadterweiterungen vorgenommen wurden.
Das Plangebiet gehört zu einem Innenstadtbereich, der fußläufig ca. drei Minuten
von der Fußgängerzone entfernt ist. Die Mainzer Straße erlebte zur Zeit der
Rheinromantik einen besonderen Aufschwung. Zu Beginn des 19. Jahrhunderts
erfuhr die Landstraße nach Mainz eine verstärkte Bautätigkeit, deren Höhepunkt um
1900 erreicht war. Besonders prägend für das Satzungsgebiet sind die zunächst
vorwiegend spätklassizistischen, später historisierend oder im Jugendstil erbauten
Wohn- und Geschäftshäuser. Charakteristisch für das Gebiet ist die traufständige
Anordnung der Gebäude an der Straße. Trotz Kriegszerstörungen und Neubauten,
die weder die historischen Parzellierungen noch die Baufluchten berücksichtigen,
blieb der Charakter der großbürgerlichen Wohnstraße erhalten. Im Geltungsbereich
der Satzung weisen die Mainzer Straße und die Bahnhofstraße nahezu im
gesamten Verlauf eine erhaltenswerte historische Bebauung auf.
Die Erhaltungssatzung Mainzer Straße / Bahnhofstraße hat als Ziel den
Denkmalschutz zu unterstützen und bezieht diesen in der Begründung mit ein. Die
Baustruktur im zentralen Teil der Mainzer Straße ist aufgrund ihrer
kulturhistorischen Bedeutung als Denkmalzone ausgewiesen. Die Denkmalzone
72
73
umfasst den Bereich der Hausnummern 18 bis 42 und 29 bis 41. Neben der
Denkmalzone sind einzelne Gebäude denkmalgeschützt. Die Erhaltungssatzung
unterstützt die Belange des Denkmalschutzes, denn dieser wird durch die
Erhaltungssatzung nicht ersetzt werden.53
3.3.3. Bauleitplanungen im Plangebiet
Im Plangebiet gibt es verschiedene Bauleitplanungen, die unterschiedliche
Auswirkungen auf die historische Bausubstanz besitzen. Diese werden in dem nun
folgenden Kapitel erläutert.
Vorbereitendende Bauleitplanung - Flächennutzungsplan
Der gültige Flächennutzungsplan der Stadt Bingen (s. Abb. 85) von 1998 wurde auf
der Grundlage des Baugesetzbuches von 1997 aufgestellt. Als vorbereitender
Bauleitplan regelt er übergeordnete Zielsetzungen für das gesamte
Gemeindegebiet. Die Binger Altstadt sowie der Großteil der Mainzer Straße sind im
Flächennutzungsplan
als
Mischgebiet
dargestellt.
Eine
verträgliche
Nutzungsmischung zwischen Wohnen und Gewerbe ist somit erlaubt. Dies spiegelt
den gewünschten Charakter des Gebietes wieder, der Wohnen und Einzelhandel
gemeinsam vorsieht. Die Burg Klopp, die Basilika, das Heilig-Geist Hospital, das
Museum am Strom und andere überwiegend öffentliche Einrichtungen sind als
Sondergebiete oder Gemeinbedarfsflächen dargestellt. Eine rein gewerbliche
Darstellung ist in der Mainzer Straße und der Stefan-Georg-Straße zu finden. Reine
Wohnbebauung ist nur in neueren Gebietsabschnitten im Süden und Osten der
Stadt vorgesehen, sodass sie nicht in den Geltungsbereich des Plangebietes
fallen.54
Abb. 85: Auszug aus dem Flächennutzungsplan der Stadt Bingen
Quelle:
53
54
Stadt Bingen am Rhein (Hrsg.) (1998): „Flächennutzungsplan, Bingen am Rhein.
Vgl. Stadt Bingen am Rhein (Hrsg.) (2006): „Begründung zur Erhaltungssatzung Mainzer
Straße/ Bahnhofsstraße“, Bingen am Rhein, S. 5f.
Vgl. Stadt Bingen am Rhein (Hrsg.) (1998): „Flächennutzungsplan“, Bingen am Rhein.
Verbindliche Bauleitplanung - Bebauungsplanung
Ein Bebauungsplan hat die Funktion, die städtebauliche Ordnung in seinem
Geltungsbereich herzustellen und zu erhalten. Dabei wird mit Hilfe der Art und des
Maßes der baulichen Nutzung der Charakter eines Gebietes definiert. Ein
Bebauungsplan wird immer dann aufgestellt, wenn ein raumplanerisches Instrument
zur Steuerung der zukünftigen Bodenordnung benötigt wird und räumliche
Zielsetzungen verwirklicht werden sollen. Ob und wann ein Plan aufgestellt wird,
liegt im Ermessen der Gemeinde, denn sie hat zu entscheiden, ob die
städtebauliche Ordnung gefährdet sein könnte und eine Planung erforderlich ist.
Im Gebiet der Stadt Bingen gibt es eine Reihe von Bebauungsplänen, die jedoch
nicht alle für das hier vorliegende Plangebiet relevant sind oder Regelungen
aufweisen, die Einfluss auf die Bausubstanz der Stadt haben. So grenzen
beispielsweise der Bebauungsplan „Rhein-Nahe-Eck“ nordwestlich und der
Bebauungsplan „Vorstadt-Rheinkai“ nördlich an das Plangebiet an. Beide
Planungen ordnen die Straßenverhältnisse in ihrem jeweiligen Geltungsbereich neu
und enthalten Festsetzungen über Straßenbegleitgrün oder die jeweiligen
Nutzungen, wie das Museum am Strom im Bebauungsplan „Rhein-Nahe-Eck“.
Die Bebauungspläne „Schmittstraße“ sowie „Laurenzigasse / Kapuzinerstraße /
Hospitalstraße“ liegen zwar innerhalb des Plangebietes, haben aber ebenfalls keine
Auswirkungen auf die Bausubstanz. Diese beiden Bebauungspläne enthalten fast
ausschließlich Festsetzungen über eine verkehrliche Neuordnung sowie
Grüngestaltungen in ihrem Geltungsbereich. 55 Lediglich der Bebauungsplan
„Laurenzigasse / Kapuzinerstraße / Hospitalstraße“ geht noch etwas weiter und
setzt eine Grünfläche westlich des Heilig-Geist Hospitals in der Kapuzinerstraße
fest.56 In Abb. 86 ist eine Übersicht über die Geltungsbereiche der vorhandenen
Bebauungspläne, die im Untersuchungsgebiet liegen oder an dieses angrenzen,
dargestellt. Gelb dargestellt sind dabei die Planungen, welche ausschließlich den
Verkehr regeln, blau diejenigen, welche an das Untersuchungsgebiet angrenzen
und ebenfalls keine Auswirkungen auf die Bausubstanz haben. Die rot eingefärbte
Fläche zeigt den Geltungsbereich des Bebauungsplans in der Mainzer Straße,
welcher in seinen Festsetzungen Einfluss auf die historische Bausubstanz der Stadt
Bingen nimmt.
55
56
Vgl. Stadt Bingen am Rhein (Hrsg.) (1995): „Bebauungsplan Schmittstraße“, Bingen am Rhein.
Vgl. Stadt Bingen am Rhein (Hrsg.) (1996): „Bebauungsplan Laurenzigasse/ Kapzinerstraße/
Hospitalstraße“, Bingen am Rhein.
74
75
Abb. 86: Übersicht über die vorhandenen Bebauungspläne
Quelle:
Der Bebauungsplan der Mainzer Straße besitzt, wie bereits erwähnt, einen hohen
Stellenwert in Bezug auf die historische Bausubstanz. Er wurde in einer Sitzung
vom 12.12.2006 durch den Rat der Stadt Bingen beschlossen. Grundlage sind die
§§ 233 und 244 des BauGB in der Fassung vom 23. September 2004. Alle
Verweise auf Paragrafen des BauGB beziehen sich auf die bis zum 19.07.2004
geltende Fassung. Der Bebauungsplan liegt im räumlichen Geltungsbereich der
Grundstücke nördlich der Mainzer Straße von Hausnummer elf bis Hausnummer 55
und südlich der Mainzer Straße von Hausnummer acht bis Hausnummer 42.
Außerdem umfasst er auch die Grundstücke an der Westseite der Bahnhofsstraße
(Hausnummern zwei bis sechs). Der Bebauungsplan wurde aus dem
Flächennutzungsplan entwickelt, der das Plangebiet als gemischte Baufläche
darstellt, die gemäß dem Bestand durch Gemeinbedarfsflächen ergänzt ist.
Der Bebauungsplan besagt, dass die Baustruktur im mittleren Bereich der Mainzer
Straße aufgrund ihrer historischen Bebauung (Bauten aus der Gründerzeit) und
ihrer kulturhistorischen Bedeutung als Denkmalzone ausgewiesen ist. Mit der
Aufstellung des Bebauungsplans verfolgt die Stadt Bingen das Ziel, das
Gebäudeensemble, welches in der Denkmalzone ausgewiesen ist, zu schützen. Die
Erforderlichkeit, einen Bebauungsplan für das Gebiet Mainzer Straße zu erlassen,
rechtfertigt sich unter anderem aus dem Bedürfnis heraus, bauliche Tätigkeiten so
zu lenken, dass keine nachhaltigen negativen Veränderungen entstehen. Brüche in
der historischen Bebauung bestehen im Bereich des Altenheims und des
Kindergartens. Aufgrund der Denkmalzone „Mainzer Straße“ müssen bauliche
Veränderungen mit der Denkmalschutzbehörde abgestimmt werden.
Abb. 87: Bebauungsplan „Mainzer Straße"
Quelle:
Stadt Bingen am Rhein (Hrsg.) (2006): „Bebauungsplan Mainzer Straße /
Bahnhofsstraße“, Bingen am Rhein.
Insgesamt ist die Nutzung der Mainzer Straße innenstadttypisch. Der
Gebäudezustand lässt darauf schließen, dass die Gebäude und Grundstücke
ausreichend genutzt und Instand gehalten werden können. Bei dem Plangebiet des
Bebauungsplanes handelt es sich um eine typische Mischnutzung.
Einzelhandelsgeschäfte,
Dienstleistungs-,
Handwerksbetriebe
sowie
gastronomische Betriebe und Wohnnutzung unterstreichen den Innenstadtcharakter
des Gebietes. Die Neuanlage von Straßen ist nicht notwendig, da das Plangebiet für
den motorisierten Verkehr vollständig und ausreichend erschlossen ist. Die Mainzer
Straße bildet das verkehrliche Rückgrat des Gebietes, sie erfüllt eine
Verbindungsfunktion zwischen dem Kreisverkehr der Hospitalstraße / Vorstadt
sowie der Espenschiedstraße / Mainzer Straße bzw. der Mainzer Straße /
Rochusstraße. Die historischen Strukturen an der Mainzer Straße sollen gesichert
werden, um den Charakter des Gebietes zu erhalten. Um die Funktionsfähigkeit der
innerstädtischen Verkehrssystems zu erhalten, darf die Mainzer Straße ihre
Nutzungsqualität nicht verlieren. Weiterhin ist vorgesehen, dass der
Durchgangsverkehr durch eine geschickte Verkehrslenkung aus der Straße
herausgenommen wird. Dazu muss auch der nördliche Stadtring als
Haupterschließungsstraße gestärkt werden.
Gemäß der beschlossenen Satzung soll der Straßenraum der Mainzer Straße nach
dem historischen Gesamtbild neu gestaltet werden. Durch die langjährige Nutzung
des Gebietes hat sich ein Stadtbild „von geschichtlicher, künstlerischer und
städtebaulicher Bedeutung“ (vgl. § 1 Abs. 5 Nr. 5 BauGB) entwickelt, welches dieser
Bebauungsplan schützen soll.
Im östlichen Bereich ist zur Sicherung des Zieles einer Verdichtung auf den
Grundstücken der ehemaligen Post und des Einzelhandelsmarktes ein Kerngebiet
76
77
nach § 7 BauNVO festgesetzt. Gemäß der Entwicklung der Nutzungsstruktur wurde
entlang des Fußweges im Südwesten sowie entlang des westlichen Teils der
Holzhauserstraße ein Allgemeines Wohngebiet nach § 4 BauNVO festgesetzt, um
den entstandenen Charakter dieses Bereiches zu sichern und zu entwickeln. Alle
übrigen Bereiche wurden, um dem Nutzungscharakter des Innenstadtbereiches
gerecht zu werden, als Mischgebiet nach § 6 BauNVO festgesetzt.
Das Maß der baulichen Nutzung wird festgesetzt durch die maximale Grundfläche,
die maximale Geschoßfläche, sowie durch die Zahl der Vollgeschosse bzw. durch
die maximalen Trauf- und Gebäudehöhen. Falls in der Planzeichnung keine
Grundflächenzahl oder Geschossflächenzahl festgesetzt ist, gilt die Fläche, der in
der Planzeichnung festgesetzten überbaubaren Grundstücksfläche. Dies erfolgt vor
allem, um die bebauten Gebiete, die ein unterschiedliches Maß der baulichen
Nutzung im Bestand aufweisen, zu entwickeln. Die maximale Trauf- und
Gebäudehöhe wurde festgesetzt, um den höhenmäßigen Charakter der
Bestandsstruktur zu erhalten. Da die Trauf- und Gebäudehöhen im Gebiet stark
divergieren, konnte kein einheitliches Maß festgesetzt werden. Die Traufhöhen sind
auf den derzeitigen Bestand festgeschrieben, wobei davon um 0,5 Meter nach oben
und unten abgewichen werden kann. Im Bereich der Denkmalzone soll die Struktur
der Bebauung in ihrem derzeitigen Zustand erhalten bleiben.
Durch die Verwirklichung des Bebauungsplanes ergeben sich überschlägig
berechnete Gesamtkosten von etwa 1.300.000 Euro. Der Kostenanteil, der in den
geltenden Satzungen für Erschließungs- und Ausbaubeträge vorgesehen ist, wird
von der Stadt Bingen getragen. Die erforderlichen Mittel des städtischen Anteils
werden im Stadthaushalt Bingens bereitgestellt. Außerdem wird sich die Stadt um
die Förderung der Maßnahmen durch Mittel des Gemeinde-VerkehrswegeFinanzierungsgesetzes (GVFG) bemühen.57
3.3.4. Städtebauliches Sanierungsgebiet
In Bingen wurde am 29.06.1972 eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme durch
den Rat der Stadt als Satzung formell beschlossen. Das eigentliche
Sanierungsgebiet bestand jedoch bereits seit Mitte der 60er Jahre. Die Grundlage
für die Beschlussfassung bildet im Jahr 1972 das Städtebauförderungsgesetz
(StBauFG) von 1971 sowie die Gemeindeordnung des Landes Rheinland-Pfalz. Die
durch das StBauFG in § 4 geforderten Voruntersuchungen und damit auch die
Berichtspflichten wurden dabei außer Acht gelassen, da das Gebiet bereits
existierte. Die Regelungen des StBauFG wurden 1986 mit dem Bundesbaugesetz
zu einem einheitlichen Baugesetzbuch zusammengefasst. Durch das StBauFG
konnte eine Gemeinde erstmals die Wertsteigerung von Grundstücken, die bei der
Durchführung von Maßnahmen erfolgte, gegenüber Hauseigentümern geltend
machen. In der heutigen Zeit wird die städtebauliche Sanierungsmaßnahme
überwiegend für die Erhaltung der Bausubstanz als städtebauliche
57
Vgl. Stadt Bingen am Rhein (Hrsg.) (2006): „Begründung Bebauungsplan Mainzer Straße /
Bahnhofsstraße“, Bingen am Rhein, S. 17.
Gesamtmaßnahme eingesetzt. In den 60er Jahren und Anfang der 70er Jahre
wurden diese Maßnahmen dagegen eher genutzt, um ganze Viertel abzureißen und
neu zu errichten, so auch in Bingen.58 Geplant war, das ganze Stadtviertel nach dem
Leitbild der autogerechten Stadt komplett zu überplanen und neu zu ordnen. Von
dieser Idee wich die Stadt Bingen jedoch frühzeitig wieder ab und versucht nun,
punktuelle Schwerpunkte zu setzen.
Die Rechtswirkungen, die durch das städtebauliche Sanierungsgebiet für Bingen
entstehen, sind vielfältig ausgestaltet und entsprechen den aktuellen
Gesetzesgrundlagen
im
Sanierungsbereich,
bestimmte
Vorhaben
und
Rechtsvorgänge unterliegen einer Genehmigungspflicht. Die Stadt Bingen nimmt
den Antrag in Empfang und leitet ihn an die Aufsichts- und Dienstleistungsdirektion
weiter, welche über diesen entscheidet. Unter genehmigungspflichtigen Vorhaben
sind wirtschaftlich relevante Vorgänge zu verstehen, wie der Verkauf oder die
Teilung eines Grundstückes, die Bestellung einer Hypothek oder die Modernisierung
und Instandsetzung von Gebäudeteilen. Weiterhin werden für die Stadt ein
Vorkaufsrecht sowie ein Grunderwerbsrecht eingerichtet, welches sie jederzeit
geltend machen kann. Eine Erleichterung für einen Investor bietet die Möglichkeit
der erhöhten Abschreibung bei Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen.
Im Jahr der Herstellung und in den sieben Folgejahren können jeweils neun Prozent
der Kosten abgesetzt werden. In den folgenden vier Jahren wird der Satz auf sieben
Prozent reduziert. Diese Abschreibungsvergünstigungen werden nach dem
Einkommenssteuergesetz (EstG) in § 7 h geregelt.59
Die gesamte städtebauliche Sanierungsmaßnahme in Bingen, welche bisher über
40 Jahre in Anspruch nimmt, soll nun bis 2013 abgeschlossen werden. Die
Berechnung der Ausgleichsbeträge durch das zuständige Vermessungs- und
Katasteramt in Alzey erfolgt zonal für den gesamten Geltungsbereich durch
Anfangs- und Endwertberechnungen. Damit erfüllt die Stadt zugleich die
Voraussetzung eine zeitnahe Einstellung von Einnahmen und Ausgleichsbeträgen
sicherzustellen.60 Die Ausgleichsbeiträge sind dabei vom Eigentümer zu tragen und
messen sich an der Bodenwertsteigerung, die im Rahmen der Sanierung erreicht
werden konnte. Die Höhe der Ausgleichsbeiträge kann zu einer enormen Belastung
der Eigentümer führen, da sie zu Beginn einer Sanierung noch nicht absehbar
sind.61
Der Geltungsbereich des Sanierungsgebietes (s. Abb. 88), welches im förmlichen
Verfahren festgesetzt wurde, umfasst das Gebiet im Rhein-Nahe-Eck, den östlichen
58
59
60
61
Vgl. Homepage Technische Hochschule Wildau: „Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen
Stand: 01.12.2003“, aufgerufen unter: www.tfh-wildau.de/twzev/institute/ioei/word/4.6.doc,
Stand: 29.12.2009.
Vgl.
Homepage
der
Welt
online,
aufgerufen
unter:
http://www.welt.de/printwelt/article235052/Fallstricke_in_Sanierungsgebieten.html, Stand: 13.01.2010.
Vgl. Stadt Bingen am Rhein (Hrsg.) (2009): „Stadtsanierung „Altstadt Bingen“ –
Abschlusskonzept“, Bingen am Rhein S.16.
Vgl.
Homepage
der
Welt
online,
aufgerufen
unter:
http://www.welt.de/printwelt/article235052/Fallstricke_in_Sanierungsgebieten.html, Stand: 13.01.2010.
78
79
Abschluss bildet das Heilig-Geist-Hospital mit der Hospitalstraße. Der südliche
Bereich endet auf Höhe des Arbeitsamtes in der Schmittstraße. Die Basilika und die
Burg Klopp sind im Gegensatz zum Kulturzentrum am Freidhof von der Sanierung
nicht mehr betroffen.62
Abb. 88: Geltungsbereich des Sanierungsgebietes und vorgesehene Maßnahmen
Entwurf:
Quelle:
Stadt Bingen am Rhein (Hrsg.) (2009): „Stadtsanierung „Altstadt Bingen“ –
Abschlusskonzept“, Bingen am Rhein.
Die Ordnungsmaßnahmen, welche Aufgabe der öffentlichen Hand sind, wurden
teilweise bereits abgeschlossen oder befinden sich noch in der Durchführungs- bzw.
Planungsphase. Abgeschlossene Maßnahmen, die teilweise privatwirtschaftlich,
teilweise öffentlich durchgeführt wurden, sind in diesem Gebiet beispielsweise in der
Schmittstraße, der Gerbhausstraße und der Schloßbergstraße zu finden. Weiterhin
gab es Abbruchmaßnahmen oder Teilabbrüche von Gebäuden, wie beispielsweise
in der Kapuzinerstraße 14, 16 und 18. Bei der Änderung oder Herstellung von
Erschließungsanlagen lagen die Baumaßnahmen sowohl im Bereich der Um- als
auch Neugestaltung von Straßen, Platzanlagen und Parkflächen.
Bei Ordnungsmaßnahmen, die noch in der Durchführungs- oder Planungsphase
sind, handelt es sich bei der Freiflächengestaltung (1) um eine Platzgestaltung für
das Restaurant „Weinstube zur Sonne“ und der Schaffung von Abstellplätzen für
Mülltonnen, die derzeit in diesem Bereich das Gesamtbild beeinträchtigen.
Weiterhin sollen die Freifläche und die angrenzenden Wege im Bereich Badergasse
/ Kaufhausgasse altstadtgerecht umgebaut werden.
62
Vgl. Stadt Bingen am Rhein (Hrsg.) (2009):
Abschlusskonzept“, Bingen am Rhein, S.12ff.
„Stadtsanierung
„Altstadt
Bingen“
–
80
Die Herstellung einer fußläufigen Wegeverbindung zwischen der Basilikastraße und
dem Carl-Puricelli-Platz (2) ist für 2011 vorgesehen und soll im rückwärtigen
Bereich der Gebäude Basilikastraße vier bis zehn geschehen. Eine Instandsetzung
der Straße im vorderen Bereich der Basilikastraße vier bis acht soll zur
Verbesserung des Gesamtbildes beitragen. Die Modernisierung der Gebäude vier
und sechs erfolgt im Rahmen der vorgesehenen öffentlichen Baumaßnahmen.
Für die nachhaltige Sicherung der Einzelhandelsnutzung werden Teile der
Fußgängerzone erneuert (3). Dabei ist darauf hinzuweisen, dass bereits
Maßnahmen im Rahmen der Sanierung durchgeführt wurden, die jedoch 30 Jahre
zurückliegen, ohne dass weitere Aufwertungen durchgeführt wurden. Eine
Mittelbindung von Städtebaufördermitteln liegt für 25 Jahre vor, die allgemeine
Lebensdauer für Anlagen dieser Art wird auf 30 bis 40 Jahre geschätzt. Die jetzigen
Maßnahmen beziehen sich auf gestalterische / städtebauliche Aspekte sowie die
Verbesserung der Bodenbeläge. Es soll dabei auf ein langfristiges
Gestaltungskonzept hingearbeitet werden. In einem ersten Teilschritt sind
diejenigen Flächen vorrangig zu behandeln, die bisher nicht in der Stadtsanierung
vorgesehen waren.
Durch die Aufwertung des Straßen- und Platzraumes im Bereich „Friedrich-EbertPlatz / Am Burggraben“ (4) kann die Wohnraumsituation gestärkt werden. Eine
Verbesserung der Parkraumsituation sowie die Erneuerung der Straßenoberfläche
in Anlehnung an umliegende, bereits verbesserte Bereiche können dazu beitragen.
Die Maßnahme, welche sich in einem unmittelbaren räumlichen Bezug zur Burg
Klopp befindet, soll 2012 umgesetzt werden.
Die Platzgestaltung im Bereich des Paradiesgässchens (5) wurde ebenfalls bereits
im Rahmen der Stadtsanierung durchgeführt. Da jedoch seit 30 Jahren keine
weiteren Aufwertungsmaßnahmen stattfanden, befindet sich der Platz derzeit in
einem schlechten Zustand. Weiterhin führen geänderte Erhaltungs- und
Nutzungsansprüche zu der Notwendigkeit einer Neugestaltung.
In der Schloßbergstraße (6) ist auf dem Grundstück Nr. 17 eine Ergänzung der
wegeläufigen Zugänge zur Burg Klopp vorgesehen. Dazu soll eine Fahrrampe
entstehen, die die Wartung und Instandsetzung des Burgberges erleichtert. Somit
wird eine Zugangserleichterung für den südwestlichen Innenstadtbereich
geschaffen. Weitere Ordnungsmaßnahmen, die im privaten Bereich liegen, werden
mit den Einwohnern abgestimmt und befassen sich überwiegend mit der
Beseitigung maroder Bausubstanzen.63
Bereits durchgeführte Baumaßnahmen, die ein konkretes Modernisierungsdarlehen
in Anspruch nahmen, konnten bisher nur drei Mal gefördert werden. Zuschüsse zur
Finanzierung dagegen wurden bereits in 20 Fällen genehmigt. Die Höhe der
63
Abschlusskonzept“, Bingen am Rhein, S. 3ff.
„Stadtsanierung
„Altstadt
Bingen“
–
81
Fördergelder ist so angesetzt, dass jährlich etwa drei bis fünf Maßnahmen eine
Förderung erhalten könnten. Diese Anzahl wurde jedoch nicht erreicht.
Baumaßnahmen, die in Bingen sowohl von der öffentlichen Hand als auch von
privaten Bauträgern durchgeführt werden, können sich sowohl auf Modernisierungsals auch auf Instandsetzungsmaßnahmen beziehen. Um umfassende Maßnahmen
für Eigentümer attraktiver zu gestalten, hat die Stadt Bingen 2008 die Förderrichtline
dahingehen geändert, dass nun die Möglichkeit besteht, Höchstfördersätze des
Landes zu erreichen. Dies geschah nicht zuletzt vor dem Hintergrund, dass in der
bisherigen Laufzeit eher weniger private Maßnahmen durchgeführt wurden, sei es
wegen fehlender finanzieller Mittel oder aus Desinteresse des Eigentümers.
Tatsächlich vorgesehene Maßnahmen, die jedoch noch nicht durchgeführt werden,
sind lediglich das Anwesen Badergasse zwei / Fruchtmarktgasse vier sowie das
Anwesen Kapuzinerstraße 14. Weiterhin soll die Fassade im Bereich der Salzstraße
aufgewertet werden, um zu zeigen, dass leer stehende Gebäude wieder vermietbar
werden, wenn die äußere Gestalt ansprechend ist. Das gesamte Vorhaben nimmt
eine Art Modellcharakter an, das durch die städtebaulichen Fördermittel aus der
Sanierung noch weiter angetrieben werden soll. Im Bereich der öffentlichen
Baumaßnahmen sieht die Stadt Bingen die Aufwertung durch Modernsierung oder
Teilabriss und Neubau der beiden städtischen Gebäude in der Basilikastraße vier
und sechs vor. Die Umsetzung der Maßnahme soll 2010 / 2011 erfolgen.64
Abschließend kann festgehalten werden, dass das Sanierungsgebiet im Bereich der
Ordnungsmaßnahmen, welche durch die öffentliche Hand zu erfüllen sind, Erfolg
hatte. Die im privaten Bereich angesiedelten Baumaßnahmen wurden dagegen
bisher eher weniger gefördert und scheinen es auch in den noch folgenden Jahren
nicht mehr zu werden. Die Sanierung wird sich vermutlich weiterhin auf
Ordnungsmaßnahmen konzentrieren, da kaum Interesse privater Eigentümer an
einer Förderung besteht.
3.4. Handlungserfordernisse für prioritäre Teilbereiche
Auf der Grundlage der vorrangegangenen Erkenntnisse der Bestandsaufnahme und
-analyse werden Handlungserfordernisse aus städtebaulicher Sicht für das
Plangebiet formuliert. Hierbei werden Gebiete ausgewiesen, die einen besonders
großen Handlungsbedarf bezogen auf ihre funktionale Stellung im Stadtgefüge und
die Erhaltung der historischen Bausubstanz aufweisen (s. Abb. 89) und nach ihrer
Dringlichkeit in eine Prioritätenliste eingeordnet. Mit in die Bewertung eingeflossen
sind auch objektbezogene Untersuchungen der Studierenden der Architektur sowie
eine Untersuchung des Landesdenkmalamtes von Rheinland-Pfalz.
64
Abschlusskonzept“, Bingen am Rhein, S.13 ff.
„Stadtsanierung
„Altstadt
Bingen“
–
Abb. 89: Gebiete mit Handlungserfordernissen
Entwurf:
82
83
1. Basilikastraße
Auf Platz eins der Prioritätenliste liegt die Basilikastraße. Sie befindet sich im
Nordwesten des Plangebietes im Bereich der historischen Altstadt und ist
Bestandteil der Innenstadt. Durch ihre Lage in unmittelbarer Nähe zum Parkplatz in
der Schmittstraße / Ecke Zenthofstraße nimmt sie eine wichtige
Verbindungsfunktion zwischen der Fußgängerzone, der Basilika St. Martin sowie
dem Freidhof wahr. Als eine der historisch wichtigen Hauptachsen der Altstadt bildet
sie den ersten Eindruck für Ankommende und erfüllt somit eine Eingangsfunktion in
die Fußgängerzone als auch zum Freidhof. Besucher der historisch wertvollen
Basilika, eines der ältesten Gebäude in Bingen, haben bei einem Spaziergang rund
um die Basilika freien Blick auf den schlechten Zustand der Straße. Trotz ihrer
wichtigen Funktion wirkt die Basilikastraße baulich vernachlässigt, verfügt über
Leerstände und eine schlechte Straßenraumgestaltung, die durch extreme
Straßenschäden geprägt ist.
Auch der rückwertige Bereich weißt starke gestalterische und bauliche Mängel auf.
Eine Anhäufung von stark verfallenen und neu gestalteten Gebäuden führt zu einem
hohen Aufwertungs- und Erhaltungsbedarf. Gerade dieser Bereich könnte als
Verbindungsraum zwischen dem Parkplatz Schmittstraße / Ecke Zehnthofstraße
und der Fußgängerzone anschaulich gestaltet werden. Die Dringlichkeit einer
Aufwertung in diesem Bereich wurde auch durch die Stadt Bingen erkannt. Im
Rahmen des Sanierungsgebietes sind bauliche Maßnahmen im rückwärtigen
Bereich der Basilikastraße vorgesehen, die zur Schaffung einer fußläufigen
Verbindung zwischen dem Carl-Puricelli-Platz und der Fußgängerzone dienen. In
Anlehnung an das bereits gestaltete Gebäude Basilikastraße acht sollen auch die
Gebäude Basilikastraße vier und sechs aufgewertet werden, die sich bereits im
Eigentum der Stadt befinden.
2. Salzstraße
Die Salzstraße, welche sich auf Platz zwei der Prioritätenliste befindet, ist eine
Nebenstraße der Fußgängerzone, die durch Leerstand gekennzeichnet ist.
Zurückzuführen ist dies vermutlich auf die sehr kleinteilige Struktur der Bebauung,
welche den heutigen Wohnansprüchen und den Ansprüchen des Einzelhandels an
eine ausreichend große Ausstellungsfläche nicht mehr genügen. Diese Struktur
ergab sich durch die Staffelung der Baukörper entsprechend der mäßig abfallenden
Straße. Gekennzeichnet sind die Bauwerke durch spätklassizistische
Dreifensterhäuser, die sich nach 1850 in der Altstadt durchsetzten. Aber auch
abweichende Baukörper, wie ein unter Denkmalschutz stehendes Fachwerkhaus,
stellen die Besonderheit der Straße als historisch wertvoll nochmal heraus. Durch
ihre zentrale Lage kann sie als eine der Hauptachsen der Altstadt eingeordnet
werden. Um ein Ausbluten einer der angesehensten Einkaufspassagen der
Vergangenheit zu verhindern, versucht die Stadt Bingen im Rahmen der
städtebaulichen Sanierungsmaßnahme eine Verbesserung herbeizuführen. Die
noch weitestgehend erhaltenen Fassaden sollen wieder aufgewertet werden um
beispielhaft zu zeigen, dass mit passenden Elementen und wiederhergestellten
historischen Formen die Vermietungsmöglichkeiten steigen. In Zusammenarbeit
zwischen dem Binger Einzelhandelsverband, dem Sanierungsplaner und einem
Vertreter der Landesdenkmalpflege soll mit Hilfe der Auswertung von Bauakten die
historische Situation wiederhergestellt werden. Auf Grund der stadtfunktionalen
Bedeutung als Einkaufspassage mit Rheinblick sollte diese Entwicklung zielgerichtet
durchgeführt werden. Eventuell könnte eine positive Entwicklung in der Salzstraße
auch zu einer Aufwertung der unmittelbar angrenzenden Salznebenstraße führen,
die jedoch funktional weniger bedeutsam ist. Die schlechte Bausubstanz in dieser
Straße führt nicht zu einer Abwertung der innerstädtischen Einkaufsbereiche, so
dass eine zwingende Planung vor diesem Hintergrund nicht unbedingt notwendig
ist, jedoch aus stadtgestalterischer Sicht wünschenswert wäre.
3. Löhrgasse
Die Löhrgasse (s. Abb. 90) befindet sich auf Rang drei der Prioritätenliste. Sie ist
eine häufig genutzte Wegeverbindung vom Hauptbahnhof zur Fußgängerzone und
übernimmt somit eine Eingangsfunktion zur Innenstadt im Norden des Plangebietes.
Weiterhin könnten, durch eine entsprechende Beschilderung, Besucher der Stadt
Bingen vom Hauptbahnhof durch die historischen Gassen hin zur Basilika geleitet
werden. Da sie direkt an der Kreuzung Gerbhausstraße / Fruchtmarkt abzweigt, ist
der Verkehrslärm, der auf die Gasse einwirkt, sehr hoch. Gekennzeichnet ist die
Löhrgasse dadurch, dass es sich um eine schmale Gasse handelt, die nicht
befahrbar ist und immer noch dem historischen Straßenverlauf folgt. Von
historischer Bedeutung sind Überreste der Stadtmauer, die immer noch erkennbar
sind. Noch heute sind einzelne Gebäude der Löhrgasse in die Stadtmauer integriert.
Auch das Landesdenkmalamt Rheinland-Pfalz sieht in der Löhrgasse eine der
wichtigsten Altstadtgassen der Stadt, die es im städtischen Kontext hervorzuheben
gilt. Aufgrund dieses funktionalen Gewichts ist es eine der höchsten Prioritäten die
verfallene und leer stehende Bausubstanz der Straße aufzuwerten und die
Eingangswirkung in die Fußgängerzone attraktiver zu gestalten. Unterstützt wird
eine mögliche positive Entwicklung durch Ordnungsmaßnahmen in unmittelbarer
Nähe der Löhrgasse. Aus der städtebaulichen Sanierung heraus werden
Aufwertungsmaßnahmen im Bereich der Badergasse / Kaufhausgasse
vorgenommen.
84
85
Abb. 90: Blick vom Fruchtmarkt in die Löhrgasse
Quelle:
Eigene Darstellung, 05.03.2010, Bingen am Rhein.
4. Rheinstraße
Auf Rang vier der Prioritätenliste befindet sich die Rheinstraße. Sie stellt einen
unbelebten Teilbereich der Innenstadt dar, der aufgrund seiner zentralen Lage
aufgewertet werden sollte. In unmittelbarer Nähe zur Salzstraße gelegen,
übernimmt sie eine Verbindungsfunktion zwischen dem Rhein und der Innenstadt.
Gekennzeichnet durch verfallene und leer stehende Bausubstanz sind
Aufwertungsmaßnahmen zwingend notwendig. Um die Strukturschwäche zu
kompensieren, bedarf es einer dringenden Überplanung des Gebietes.
5. Schloßbergstraße
Die Schloßbergstraße befindet sich auf Platz fünf der Prioritätenliste. Sie stellt eine
Verbindungsstraße zur Burg Klopp dar, die das wohl bekannteste Wahrzeichen der
Stadt Bingen ist. In der Schlossbergstraße befinden sich eine Vielzahl von
denkmalgeschützten Ensembles aus der Gründerzeit, die es in geeigneter Weise zu
erhalten gilt. Ferner gibt es in der Schloßbergstraße ein Nebeneinander von
Gebäuden mit gut erhaltener Bausubstanz im Osten und Gebäuden mit eher
mangelhafter Bausubstanz im Westen. Vereinzelt ist festzustellen, dass sich die
Gebäude nicht in die umgebende, historische Bebauung einfügen. Die Bedeutung
der geschlossenen Zeilenbebauung der 1890er Jahre wird dadurch deutlich, dass
der gesamte Straßenzug als Denkmalzone angelegt wurde. Durch Ausweisung
einer Denkmalzone entsteht jedoch keine Rechtswirkung auf die Eigentümer
hinsichtlich Veränderungen an den Gebäuden, die nicht dem historischen Charakter
entsprechen. Lediglich bei Einzelbauwerken, die zusätzlich noch unter
Denkmalschutz stehen, ist dies der Fall. Eine ganzheitliche Überplanung dieses
Straßenzuges ist anzustreben, um eine negative Entwicklung, hauptsächlich aus
stadtgestalterischer Sicht, zu verhindern.
6. Gebiet Waldstraße / Rupertusstraße / Frankenstraße / Heinrichstraße /
Taunusstraße / Rochusallee / Schillerstraße
Auf Rang sechs der Prioritätenliste befindet sich das Gebiet um die Waldstraße, die
Rupertusstraße, die Frankenstraße, die Heinrichstraße, die Taunusstraße, die
Rochusallee und die Schillerstraße. Dieses beinhaltet eine Anhäufung von
historischen, teilweise denkmalgeschützten Gebäuden der Gründerzeit innerhalb
eines größeren Areals. Einige Gebäude des Gebietes sind Teil der Denkmalzone
südlich der Burg Klopp. Das Verwaltungsgebäude der Fachhochschule Bingen, das
Finanzamt Bingen-Alzey und die Villa Katharina als städtebauliche Dominaten
runden den schützenswerten Charakter des Gebietes ab. Der größte Teil der
historischen Bausubstanz befindet sich in einem guten Erhaltungszustand. Da es
hier jedoch keine rechtlich verbindlichen Instrumente zum Schutz und Erhalt der
historischen Bausubstanz gibt, ist es ratsam, diese zu etablieren.
7. Rochusstraße
Die Rochussstraße, welche sich auf Platz sieben der Prioritätenliste befindet, wird
durch eine überwiegend gründerzeitliche Bebauung geprägt. Aufgrund dieser
Charaktereigenschaft liegt sie im Geltungsbereich der Baufibel der Stadt Bingen,
welche rechtlich nicht verbindlich ist und lediglich empfehlenden Charakter hat. In
der Rochusstraße hat die Baufibel das Ziel, die stadtgestalterische Qualität der
Gründerzeitbebauung für die Zukunft zu sichern und zu erhalten. In Verbindung
dazu ist das Fassadenprogramm der Stadt Bingen zu sehen, welches Maßnahmen
fördert, die im Sinne der Baufibel durchgeführt werden. Dennoch weist der
Straßenzug unsensibel sanierte historische Gebäude sowie historische Gebäude in
schlechtem ästhetischem Zustand auf. Ein weiterer Handlungsbedarf besteht in den
unpassenden Ladenfassaden, die sich nicht in die Fassadengliederung einzelner
Gebäude einfügen. Die vorliegende Baufibel wurde nicht immer beachtet, so dass
es zu negativen Entwicklungen gekommen ist. Um diesem Trend in Zukunft
entgegenwirken zu können, bedarf es einer rechtsverbindlichen Planung, die über
die Baufibel hinausgeht.
8. Gaustraße
Auf Rang acht der Prioritätenliste befindet sich die Gaustraße. Sie ist eine
Hauptverkehrsstraße im Südwesten des Plangebietes und hat somit eine wichtige
Verbindungsfunktion auf gesamtstädtischer Ebene. Die vorhandene historische
Bausubstanz befindet sich in einem überwiegend guten Erhaltungszustand und
passt sich in das Straßenbild ein. Entstanden ist die überwiegend geschlossene
Bauweise im Rahmen der ersten Stadterweiterung des 19. Jahrhunderts. Lediglich
die dort ansässige Fabrik, die mit einer langgezogenen Mauer den Straßenraum
begrenzt, generiert den optischen Eindruck einer Baulücke und stört somit das
Straßenbild. Das Hauptgebäude wird als historisch erhaltenswert eingeschätzt, die
restlichen Gebäude stehen jedoch zur Disposition. Bei einer möglichen
Überplanung sollte die Fabrik mit eingebunden werden und das Areal an die
86
87
angrenzende, zum größten Teil historische Baustruktur angepasst werden. Die
vorhandenen historischen Ensembles sollten in ihrer Struktur erhalten bleiben, so
dass hierfür eine Bestandssicherung notwendig ist.
9. Winfriedstraße
Die Winfriedstraße, welche sich auf Platz neun der Prioritätenliste befindet, besitzt
eine größere Anzahl gut erhaltener denkmalgeschützter Gebäude, die sich in ihrem
Baustil und ihrem Baujahr ähneln und somit ein historisch wertvolles
erhaltenswertes Ensemble bilden. Die Gebäude stammen überwiegend aus den
20er Jahren und sind durch den zeittypischen klaren, funktionalen Baustil
gekennzeichnet. Neben dem Erhaltungsbedarf der Gebäude besteht zudem noch
ein Aufwertungsbedarf des Straßenbelags, der, wie in Kapitel 3.2.1.1. beschrieben,
das Gesamtbild negativ beeinflusst. Die Winfriedstraße befindet sich zwar in einer
Denkmalzone, da diese aber negative Entwicklungen in Bezug auf den Erhalt der
historischen Bausubstanz nicht verhindern kann, bedarf es hier einer
rechtsverbindlichen Planung.
3.5. Zwischenfazit
Das Ergebnis der Bestandsaufnahme und -analyse ist die im Kapitel
Handlungserfordernisse für prioritäre Teilbereiche dargestellte und erläuterte
Prioritätenliste. Diese enthält Gebiete mit besonders großem Handlungsbedarf
bezogen auf ihre funktionale Stellung im Stadtgefüge und den Erhalt der
historischen Bausubstanz. Für eine Auswahl dieser prioritären Teilbereiche sollen in
der zweiten Phase des Großen Studienprojektes rechtliche Instrumente zum Erhalt
der historischen Bausubstanz in Bingen aufgezeigt werden, was das Hauptziel
dieses Projektes darstellt. Dabei sollen vorhandene Planungen der Stadt Bingen,
sowohl informellen als auch formellen Charakters, Berücksichtigung finden.
Exkurs: Visualisierung der Analyseergebnisse mittels Google Earth
Zur besseren Veranschaulichung der Analysekarten, welche aus der
Bestandsaufnahme hervorgegangen sind, wird mit dem Programm Google Earth
eine Visualisierung der Themenkarten von Bingen erstellt.
Dabei werden die Karten aus dem Grafikprogramm (Corel Draw) zuerst als Bilddatei
exportiert und aus Gründen der Qualität und Dateigröße als PNG-Datei gespeichert.
Diese können mittels der Overlay-Funktion von Google Earth in das Programm
hineingeladen werden. Die Bilddateien liegen nun als separate Ebene über dem
Luftbild und können gedreht und gestaucht werden, bis sie in der richtigen Position
und Größe über dem Luftbild liegen. Es besteht die Möglichkeit, bei PNG-Bildern
transparente Bereiche zu definieren und so nur bestimmte Gebiete des Luftbildes zu
überdecken und andere zur besseren Orientierung freizulassen. So können
Gebäude im Luftbild mit ihren, in Corel Draw nachgezeichneten, Umrissen
überdeckt werden. Diese Gebäudeumrisse können mittels ihrer Füllfarbe den
Zustand, das Alter oder die Nutzung des Gebäudes anzeigen, während die Straßen
und Höfe noch aus dem Luftbild zu erkennen sind. Auch der Zustand größerer
räumlicher Zusammenhänge, beispielsweise die positiven und negativen
Gestaltbilder, das städtische Grünsystem oder die Verkehrsinfrastrukturlassen sich
auf diese Weise als Bildüberzug auf das Luftbild und das Geländemodell von
Google Earth legen.
Aufgrund der hohen Popularität des virtuellen Globus lassen sich grafisch leicht
verständlich dargestellte Analyseergebnisse auch Mitgliedern der gemeindlichen
Gremien und interessierten Bürgern in Beteiligungsverfahren auf einfache Weise
vermitteln, da die Overlay-Bilder (die Themenkarten) übereinander gelegt,
transparent sowie einzeln ein- und ausgeschaltet werden können und samt dem
Luftbild gedreht, gekippt, heran- und herausgezoomt werden können. Durch diese
vielfältigen
Darstellungsmöglichkeiten
können
Informationen
bestmöglich
veranschaulicht werden.
Die Lage der Overlay-Kartenbilder kann als KMZ-Datei von Google Earth aus
gespeichert werden und, je nach Bedarf und gewünschtem Ausmaß der
Veröffentlichung, unter den Planern ausgetauscht, den Gemeindevertretern
überreicht oder der gesamten Öffentlichkeit via Download-Möglichkeit im Internet
zur Verfügung gestellt werden. Mögliche Probleme können darin bestehen, dass die
Overlay-Kartenbilder auf dem Rechner des Empfängers ebenfalls vorhanden sein
müssen, um sie in Google Earth betrachten zu können, da nicht die Bilder selbst,
sondern nur ihre Verknüpfung mit der Lage in der KMZ-Datei gespeichert sind. Eine
andere Möglichkeit zur Veröffentlichung ist daher die Übertragung der
Analysekarten auf die Kartengrundlage von Internetkartendiensten, da hierfür zum
Betrachten keine weiteren Kenntnisse oder Installationen erforderlich sind.
Für dieses Studienprojekt wurden solche Overlays in Google Earth für die
Themenkarten „Grünstruktur“, „Verkehrsstruktur“, „Stadtgestalt“, „historische
88
89
Gebäude“, „Nutzungsstruktur“, „Stärken“, „Schwächen“ und „vorhandene
Planungen“ erstellt. Einige Beispiele dafür sind in folgenden Abbildungen
dargestellt.
Einige der Karten wurden bereits in einem kurzen Demonstrationsvideo, das ein
Überfliegen von Bingen in Google Earth zeigt, während der Zwischenpräsentation
vor dem Bauausschuss der Stadt Bingen vorgestellt.
Abb. 91: Google-Earth-Screenshot des Overlays der Gestaltkarte
Entwurf: Eigene Darstellung, 28.02.2010, Kaiserslautern.
Quelle: Google Earth.
Abb. 92: Google-Earth-Screenshot des Overlays der Verkehrskarte
Abb. 93: Google-Earth-Screenshot des Overlays der Grünstrukturkarte (Nahansicht)
Abb. 94: Google-Earth-Screenshot des Overlays der Stärkenkarte (Schrägansicht)
90
91
4. Inhaltliche Aufarbeitung rechtlicher Instrumente
Zur Sicherung und Wiederherstellung historischer Bausubstanz sind grundsätzlich
mehrere formelle und informelle Instrumentarien denkbar. In diesem Kapitel wird ein
Überblick über die Inhalte der verschiedenen Instrumentarien des BauGB und des
Denkmalschutzes vermittelt, die zur Sicherung der Bausubstanz allgemein in Frage
kommen. Im folgenden Kapitel werden dann konkrete Instrumente zur Erhaltung,
der in der Bestandsanalyse erarbeiteten prioritären Teilbereiche in Bingen,
aufgezeigt.
4.1. Kriterien zur Bewertung der Geeignetheit der rechtlichen Instrumente
zum Erhalt der historischen Bausubstanz
An die inhaltliche Beschreibung der einzelnen Instrumente und das Aufzeigen ihrer
Grenzen schließt sich eine Bewertung über die Geeignetheit des jeweiligen
Instruments zur Erhaltung der historischen Bausubstanz an. Anhand der Kriterien
Voraussetzungen, rechtliche Steuerungswirkung, zeitliche Wirkung, Zielsetzung,
Geeignetheit zur Zielerreichung, Handlungserfordernisse für die Stadt / Behörden
und Folgen / Möglichkeiten für die Eigentümer, Effizienz, Akzeptanz, Grenzen des
Instruments, Finanzierung und Maßnahmenförderung wird die Einsatz- und
Umsetzungsmöglichkeit der einzelnen Instrumente geprüft. In der folgenden Tabelle
sind beispielhafte Fragestellungen zu den jeweiligen Kriterien dargelegt.
Tab. 3: Kriterien- und Fragenkatalog zur Bewertung der Geeignetheit der rechtlichen
Instrumente zum Erhalt der historischen Bausubstanz
Kriterien
Fragestellungen
Voraussetzungen
Welche Voraussetzungen müssen vorliegen, damit das
Instrument angewendet werden kann?
Rechtliche
Steuerungswirkung
In welcher Form erfolgt die Rechtsetzung des
Instrumentes?
Zeitliche Wirkung
In welchem Zeithorizont entfaltet das Instrument seine
Wirkung?
Welches Hauptziel hat das Instrument?
Zielsetzung
Ist der Erhalt der historischen Bausubstanz unmittelbares
oder mittelbares Ziel des Instrumentes?
Geeignetheit zur
Zielerreichung
Ist das Instrument zum Erhalt der historischen
Bausubstanz geeignet?
Welche Erfordernisse und mögliche Konsequenzen führt
Handlungserfordernisse
die Anwendung des Instruments für die Stadt und die
für die Stadt / Behörden
Behörden nach sich?
Folgen / Möglichkeiten
für die Eigentümer
Welche Folgen hat die Anwendung des Instruments für
die Eigentümer?
Effizienz
Wie ist das Verhältnis zwischen Mitteleinsatz (Personal-,
Zeit-, und Sachkosten) und Zielerreichung?
Worin liegen die Grenzen des Instrumentes?
Akzeptanz
Sind Akzeptanzprobleme seitens der Bürger zu erwarten?
Grenzen des
Instruments
Welche Reichweite hat das Instrument?
Finanzierung
Welche finanziellen Belastungen kommen auf Gemeinde
und Bürger zu?
Maßnahmenförderung
Welche Fördermöglichkeiten gibt es für die Bürger und die
Gemeinde zum Erhalt der historischen Bausubstanz?
Quelle:
Anhand dieser Kriterien wird abschließend zu der Untersuchung der rechtlichen
Instrumentarien eine Übersichtstabelle erstellt, die die wesentlichen Inhalte,
Wirkungen und Konsequenzen der Instrumente vergleichend gegenüberstellt und
bewertet.
4.2. Denkmalschutz
Als Körperschaften des öffentlichen Rechts haben die Gemeinden im Bereich des
Denkmalschutzes und der Denkmalpflege besondere Aufgaben zu erfüllen. Jede
Stadt hat ihre eigene unverwechselbare Geschichte, welche das Erscheinungsbild
der Gemeinde prägt und sich an der vorhanden Siedlungsstruktur und der
Bausubstanz ablesen lässt. Die daraus entstehende Identität und Verbundenheit mit
der Stadt sind wichtige Faktoren für eine lebendige Gemeinde.65
4.2.1. Denkmalpflege als Standortvorteil
In ostdeutschen Städten wurde der Zusammenhang zwischen städtebaulichem
Denkmalschutz und der Tourismusentwicklung der Städte untersucht. Die positive
Wirkung des Denkmalschutzes wird von den Touristen sehr gut bewertet und trägt
65
Vgl. Ollenik/Heimeshoff (Hrsg.) (2005): „Denkmalschutz und Denkmalpflege in der kommunalen
Praxis“, Berlin, S. 16.
92
93
in entscheidendem Maße zur Reisezielentscheidung bei. Dabei nimmt die Kritik an
städtebaulichen Missständen durch Baulücken und Leerständen ab. 66 Die
Ergebnisse der Untersuchung sind auch auf Bingen übertragbar, da es hier
ebenfalls wichtig ist, die Stadt optimal gegenüber potentiellen Touristen zu erhalten
und zu präsentieren. 67 Denn vor allem historisch gewachsene Stadtteile und
Denkmalensembles werden bei den Touristen, im Vergleich zu künstlich
geschaffenen Freizeitwelten, immer beliebter. Dies zeigt sich auch darin, dass
Städte als Reiseziel in den letzten Jahren immer beliebter wurden, worin ebenfalls
ein weiteres Potential der Stadt Bingen, als Tor zum Weltkulturerbe „Oberes
Mittelrheintal“, vorhanden ist. Daher kann ein Denkmalbestand gezielt als
Werbeträger einer Stadt genutzt werden, um vermehrt Besucher anzulocken.
Doch nicht nur der Tourismus profitiert von vorhandenen Denkmälern im
Stadtgebiet, denn die historische Bausubstanz spielt auch als wichtiger Imagefaktor
für die Standortentscheidungen von Unternehmen eine immer größere Rolle. Die
Erhaltung ortsbildprägender Gebäude steigert die Lebensqualität einer Stadt und
verbessert die weichen Standortfaktoren, welche bei Familien- und
Unternehmensansiedlungen immer bedeutender werden.68
4.2.2. Städtebaulicher Denkmalschutz
Unter städtebaulichem Denkmalschutz wird der Erhalt wertvoller Bausubstanz,
insbesondere historischer Stadtkerne, durch Rechtsinstrumente der Stadt
verstanden. Dabei ist es wichtig, nicht nur Einzelobjekte im Blick zu haben, sondern
Gestaltungsmaßnahmen für ganze Gebäudeensembles zu finden. Dieses Prinzip
wird auch von Förderprogrammen, wie dem Bund-Länder-Programm
„Städtebaulicher
Denkmalschutz“
verfolgt,
wodurch
städtebauliche
Gesamtmaßnahmen im Vordergrund stehen. Der städtebauliche Denkmalschutz
trägt dazu bei, wichtige kulturelle Zeugnisse dauerhaft zu erhalten und für
zukünftige Generationen zu bewahren. 69 Dies ist besonders wichtig, da viele alte
Gebäude stadtbildprägende Funktion besitzen. Dies wird dadurch deutlich, dass
oftmals nicht nur ein einzelnes Bauwerk schützenswert ist, sondern gerade weil es
Bestandteil eines größeren Denkmalbereiches ist.70
Als wichtigste Rechtsgrundlagen des städtebaulichen Denkmalschutzes sind vor
allem die Vorschriften des Baugesetzbuches zu berücksichtigen:
•
66
67
68
69
70
§ 1 Abs. 5 BauGB: „die städtebauliche Gestalt und das Orts- und
Landschaftsbild baukulturell zu erhalten und zu entwickeln“
Vgl. Homepage des Fraunhofer-Informationszentrum Raum und Bau IRB, aufgerufen unter:
http://www.baufachinformation.de/literatur.jsp?bu=2007089016668, Stand: 28.12.2009.
Vgl. Ebenda.
Martin/Krautzberger (Hrsg.) (2006): „Handbuch Denkmalschutz und Denkmalpflege“, München,
S. 30f.
Vgl. Homepage des Ministeriums für Bauen und Verkehr des Landes NRW, aufgerufen unter:
http://www.mbv.nrw.de/Staedtebau/innenstaedte/Staedtebaul_Denkmalschutz/index.php, Stand:
02.01.2010.
Vgl. Denkmal-Lexikon der Deutschen Stiftung Denkmalpflege, aufgerufen unter:
http://www.denkmal-mit-pfiff.de/teens/wissen/denkmal-lexikon/sta-1.html, Stand: 02.01.2010.
•
§ 1 Abs. 6 Nr. 5 und 7 d BauGB: Abwägungsbelange, „Belange der
Baukultur, des Denkmalschutzes und der Denkmalpflege, die
erhaltenswerten Ortsteile, Straßen und Plätze von geschichtlicher,
künstlerischer oder städtebaulicher Bedeutung und die Gestaltung des Ortsund Landschaftsbildes“
•
§ 5 Abs. 4 und § 9 Abs. 6 BauGB: nachrichtliche Übernahme
•
§ 9 Abs. 4 BauGB: Regelungen des Landesrechts, als Festsetzungen in den
Bebauungsplan übernehmen
•
§ 29 Abs. 2 BauGB: Denkmalschutzgesetz bleibt von den Regelungen des
BauGB unberührt
•
§ 136 Abs. 4 Nr. 4 BauGB: Städtebauliche Sanierungsmaßnahme
•
§ 164 b Abs. 2
Sanierungsmaßnahmen
•
§ 172 BauGB: Erhaltungssatzung
•
§ 176 Abs. 3 BauGB: Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot
Nr.
1
BauGB:
Förderung
städtebaulicher
Der städtebauliche Denkmalschutz gibt Vorgaben zu erhaltenswürdigen „baulichen
Anlagen, Straßen-, Platz- und Ortsbilder in ihrer Beziehung zur aktuellen
Stadtstruktur und ihrer stadträumlichen Funktion für das gegenwärtige und
zukünftige Zusammenleben der Menschen“ 71 . Dabei stehen eine nachhaltige
städtebauliche Entwicklung sowie eine sozialgerechte Bodenordnung im Mittelpunkt
der Betrachtung. So dient der städtebauliche Denkmalschutz, im Vergleich zum
staatlichen, nicht nur dem Erhalt und der Dokumentation historisch erhaltenswerter
baulicher Anlagen.72
4.2.3. Staatlicher Denkmalschutz und Denkmalpflege
Aufgabe des staatlichen Denkmalschutzes und der Denkmalpflege ist es,
Kulturdenkmäler zu erhalten und zu pflegen. Dabei ist es wichtig, die Denkmäler in
die Raumordnung und Landesplanung sowie in die städtebauliche Entwicklung mit
einzubeziehen, was wiederum eine Verbindung zur städtebaulichen Denkmalpflege
herstellt. Unter Denkmalschutz und Denkmalpflege wird das „öffentliche und private
Engagement zum Erhalt unseres kulturellen Erbes“ verstanden. Diese
Erhaltungsmaßnahmen sind aber auch von wirtschaftlicher Bedeutung, um
Touristen anzulocken und dadurch Arbeitsplätze zu sichern. Das Wohnen in einem
denkmalgeschützten Gebäude wird ebenfalls immer beliebter, sodass jede
öffentliche Investition in denkmalpflegerische Maßnahmen weitere Investitionen
71
72
Stich, Rudolf (2003): „Berücksichtigung des Denkmalschutzes bei Maßnahmen nach dem
Städtebau und Bauordnungsrecht“, in Kormann, Joachim (Hrsg.): Zeitschrift für Umwelt und
Planungsrecht, (7/2003), S. 242.
Vgl. Ebenda
94
95
nach sich zieht. Des Weiteren ist es wichtig, Denkmäler als Quellen der Geschichte
zu schützen und wissenschaftlich zu erforschen, da sie ihrer Umgebung einen ganz
unverwechselbaren Charakter verleihen (S. 4, § 1 DSchG RLP).
Einer der Kernpunkte des Denkmalschutz- und -pflegegesetzes ist der Schutz und
die Pflege von Kulturdenkmälern, wobei sich der Denkmalschutz speziell auf die
Verhinderung und Abwehr von Eingriffen auf Denkmäler konzentriert. Bei der
Denkmalpflege dagegen steht die Beratung der Eigentümer, Gewährung von
Finanzhilfen und die Erforschung der Kulturdenkmäler im Vordergrund. Der Schutz
bezieht sich somit eher auf die Sicherung von Denkmälern durch beispielsweise
Unterschutzstellungsverfahren oder Maßnahmen der Gefahrenabwehr, die Pflege
verfolgt im Gegensatz dazu vorwiegend Maßnahmen ohne Eingriffscharakter. 73
Nach § 2 Abs. 1 DSchG sind die Eigentümer, sonstige Verfügungsberechtigte und
Besitzer von Kulturdenkmälern dazu verpflichtet, im Rahmen des Zumutbaren,
diese Denkmäler zu erhalten und zu pflegen.
Nach der Kompetenzverteilung zwischen Bund und Ländern fallen der
Denkmalschutz und die Denkmalpflege in Deutschland in den Aufgabenbereich der
Länder. Daher gibt es in jedem Bundesland unterschiedliche Organisationsformen
und Aufbauten der Behörden im Bereich der Denkmalpflege. Die Länder sind, als
Oberste Denkmalbehörde, für die Aufstellung der Denkmalschutzgesetze zuständig.
Die Oberste Denkmalschutzbehörde besteht in Rheinland-Pfalz aus dem
zuständigen Landesministerium für Wissenschaft, Weiterbildung, Forschung und
Kultur, welche die Aufsicht über die ihnen unterstellten Denkmalbehörden ausüben
können. Daneben stellt die Oberste Denkmalschutzbehörde die jährlichen
Förderprogramme auf. Laut Denkmalschutzgesetz muss jedes Bundesland eine
zentrale Fachbehörde, das Landesdenkmalamt, einrichten. In Rheinland-Pfalz ist
hierfür die Generaldirektion Kulturelles Erbe (GDKE) zuständig. Sie ist den
Anweisungen der Obersten Denkmalschutzbehörde unterstellt und für alle
Fachfragen zuständig. So berät sie die Unteren Denkmalschutzbehörden sowie
Denkmaleigentümer und stellt Gutachten her. Im Rahmen öffentlicher Planungen
vertritt das Landesdenkmalamt die Interessen der Denkmalpflege und ist für die
Aufstellung von Denkmalverzeichnissen zuständig.
Die
Oberen
Denkmalbehörden
sind
die
einzelnen
Aufsichtsund
Dienstleistungsdirektionen. Diese Behörden haben in der Regel die Fachaufsicht
über die Unteren Denkmalschutzbehörden und sind für die Denkmäler des Bundes
oder
des
Landes
verantwortlich.
Zum
Teil
tragen
die
Oberen
Denkmalschutzbehörden auch zur Aufstellung und Fortschreibung des
Denkmalverzeichnisses bei.
Für Bingen, als große kreisangehörige Stadt, bildet die Kreisverwaltung MainzBingen die Untere Denkmalschutzbehörde. Diese Behörden führen in der Regel den
73
Vgl. Hönes, Ernst-Rainer (Hrsg.) (2005): „Denkmalschutz in Rheinland-Pfalz“, Wiesbaden, S.
24.
Denkmalschutz und die Denkmalpflege aus. Sie bilden den ersten Ansprechpartner
bei Fragen, Anträgen und Widersprüchen. Grundsätzlich ist die Untere
Denkmalschutzbehörde zuständig, wenn im Denkmalschutzgesetz nichts anderes
bestimmt ist. Somit hat die Stadt Bingen an sich keinen Einfluss auf die Regelungen
und Maßnahmen des staatlichen Denkmalschutzes.74
Zu den rechtlichen Instrumenten des Denkmalschutzgesetzes, welche im
Folgenden erläutert werden, gehören das Denkmalbuch, die Denkmalliste, die
Inventarisation, Denkmaltopografie und Denkmalzone.
Denkmalbuch
Um ein Gebäude unter Denkmalschutz zu stellen, muss es in das Denkmalbuch
eingetragen werden. Grundsätzlich gibt es zwei Möglichkeiten, nach denen
historische, erhaltenswerte Gebäude unter Denkmalschutz gestellt werden können:
Der Eigentümer eines Gebäudes kann die Unterschutzstellung seines Objektes als
Denkmal beantragen.
Die Denkmalbehörde kann aber auch von sich aus tätig werden und das Denkmal
unter Schutz stellen. Der Eigentümer wird nur noch darüber benachrichtigt.75
Stellt der Eigentümer einen Antrag auf Unterschutzstellung bei der zuständigen
Unteren Denkmalschutzbehörde, dann nimmt diese das Gebäude in Augenschein.
Die Untere Denkmalschutzbehörde entscheidet dann nach rein wissenschaftlichen
Kriterien im Benehmen mit dem Landschaftsverband Rheinland und legt die
Unterschutzstellung dem zuständigen Ausschuss der Stadt zur Entscheidung vor.
Ob dem Antrag stattgegeben wird, steht nicht im Ermessen der Behörde – wenn alle
Voraussetzungen vorliegen, dann muss das Gebäude unter Schutz gestellt werden.
Eine vorläufige Unterschutzstellung bei drohender Gefahr kann auch von der
Behörde angeordnet werden. 76 Wird der Antrag abgelehnt, so kann die
Unterschutzstellung auch notfalls im Klageweg erzwungen werden. Hier würde es
sich dann empfehlen ein Gutachten eines Kunsthistorikers einzuholen.77
Voraussetzungen für die Unterschutzstellung sind:
Denkmalfähigkeit
(Erfüllen
der
gesetzlich
vorgegeben
Unterschutzstellung; ergibt sich aus dem Landesgesetz):
Gründe
der
-
Das Objekt muss von Menschen geschaffen sein.
-
Das Objekt muss in vergangener Zeit entstanden sein. Es muss sich dabei um
eine abgeschlossene, historische Epoche handeln. Darunter fällt die Zeit bis zum
74
Vgl. Homepage des Deutschen Nationalkomitee für Denkmalschutz, aufgerufen unter:
http://www.dnk.de/Denkmalschutz/n2277, Stand: 27.12.2009.
Vgl. Homepage der Gemeinschaft Fachwerk, aufgerufen unter: http://www.fachwerk.de/
wissen/denkmalschutz-gebaeude-71809.html, Stand: 01.06.2010.
wissen/antrag-unterschutzstellung-72902.html, Stand: 01.06.2010.
Vgl. Ebenda.
75
76
77
96
97
Jahr 1945. Bis dahin geschaffene Gebäude können geschichtliche
Zeugnisfunktion haben und den Stil, die Bauart, den Geschmack usw. der
früheren Zeit widergeben. Mittlerweile wird auch die Aufbauphase nach 1945 bis
etwa 1970 als abgeschlossene historische Epoche betrachtet.
-
Das Objekt muss von geschichtlicher, künstlerischer, handwerklicher,
städtebaulicher, technischer, wissenschaftlicher oder volkskundlicher Bedeutung
sein. Diese Bedeutung wird vor allem durch Gutachten der Fachleute im
Landesamt für Denkmalpflege festgestellt. Hier spielt die wissenschaftliche
Arbeit, insbesondere die Quellenforschung, eine wichtige Rolle. Bei der
Beurteilung des Objekts spielen der Seltenheitswert, die Einzigartigkeit, das Alter
und Maß an Ursprünglichkeit eine wesentliche Rolle.
-
Die Erhaltung und Pflege des Objektes sollte aus wissenschaftlichen,
künstlerischen oder städtebaulichen Gründen, zur Förderung des
geschichtlichen Bewusstseins oder der Heimatverbundenheit oder zur Belebung
und Werterhöhung der Umwelt erfolgen.
Denkmalwürdigkeit (Die Erhaltung des Denkmals muss wegen seiner Bedeutung im
Interesse der Allgemeinheit liegen. Ob dies der Fall ist, beurteilt sich in erster Linie
nach dem Wissens- und Kenntnisstand sachverständiger Kreise.):78,79
Erfüllt ein Gebäude die in § 3 DSchPflG RLP genannten Voraussetzungen, ist es
begrifflich ein Kulturdenkmal und daher nach § 8 DschG RLP auch unter Schutz zu
stellen, ohne dass hier eine Interessenabwägung stattfindet. Die einzige Bedingung
für die Unterschutzstellung ist die Denkmaleigenschaft des betreffenden Objekts.
Liegt diese vor, ist ein Denkmal auch gegen den Willen des Eigentümers oder der
Gemeinde unter Schutz zu stellen.80
Die Unterschutzstellung ergeht als Rechtsverordnung. Diese gliedert sich in
folgende Teile: Unterschutzstellung, Geltungsbereich, Zweck und Begründung der
Unterschutzstellung, die Aufnahme in das Liegenschaftskataster sowie das
Inkrafttreten. 81 Die Folgen einer solchen Unterschutzstellung bringen
Einschränkungen und Pflichten für den Eigentümer mit sich. Eine zumeist
bedeutende Einschränkung ist, dass Eingriffe und Veränderungen an
denkmalgeschützten Gebäude einer Genehmigung durch die Untere
Denkmalschutzbehörde bedürfen. 82 Mit der Unterschutzstellung eines
erhaltenswerten historischen Gebäudes kann dieses langfristig geschützt bzw.
erhalten werden.
78
79
80
81
82
wissen/antrag-unterschutzstellung-72902.html, Stand: 01.06.2010.
Vgl. Homepage des bayrischen Staatsministerium, aufgerufen unter: http://www.stmwfk.
bayern.de/mediathek/pdf/denkmalschutz_fragen.pdf, Stand: 01.06.2010.
Vgl. Homepage des Landtages Rheinland-Pfalz, aufgerufen unter: http://www.landtag.
rlp.de/landtag/drucksachen/3056-14.pdf, Stand: 01.06.2010.
Vgl. Stadt Mainz (Hrsg.) (2007): „Rechtsverordnung zur Unterschutzstellung der Denkmalzone
‚Grüngürtel-Promenade Römerwall /Drususwall‘ “, Mainz, S.2f.
Vgl. Homepage der Stadt Duisburg, aufgerufen unter: http://www.duisburg.de/
micro/stadtentwicklung/medien/rubrik_kurzinfo_denkmalschutz.pdf, S. 2, Stand: 31.01.2010.
Denkmalliste
Wenn ein Bauwerk oder ein Objekt Denkmaleigenschaften besitzt, wird es in eine
Denkmalliste
eingetragen.
Diese
Verzeichnisse
werden
von
den
Denkmalfachbehörden geführt und bilden die Grundlage für die Aufnahme in das
Denkmalbuch, wodurch das Gebäude unter Schutz gestellt wird. Die Eintragung in
die Denkmalliste kann beispielsweise vom Eigentümer, von der Gemeinde sowie
vom Landesbeirat für Denkmalpflege angeregt werden. In Deutschland gibt es noch
immer historische Gebäude und Objekte, die nicht in der Denkmalliste eingetragen
sind.83 Laut § 10 DSchG sind Denkmallisten nachrichtlich geführte Verzeichnisse,
mit denen keine Rechtswirkungen verbunden sind. Diese Listen werden ständig
fortgeschrieben und können bei der Unteren Denkmalschutzbehörde eingesehen
werden.
Inventarisation
Zur wissenschaftlichen Auswertung von Baudenkmälern werden sie in einem
Inventar aufgelistet. Diese Listen werden nach Regionen sortiert und jedes Objekt
wird durch Texte, Abbildungen und Pläne kurz beschrieben. Dadurch stellt die
Inventarisation eine wichtige Grundlage für die Denkmalpflege dar.84
Denkmaltopografie
Eine Denkmaltopografie ist ein weiteres Mittel, um den Denkmalbestand einer Stadt
zu erfassen und bekannt zu machen, wobei eine vollständige Inventarisierung der
Topographie vorhergehen muss. Ein großes Problem der Denkmaltopografie ist die
lange Erarbeitungszeit, da der Denkmalbestand durch Kartierungen, Fotografien
und beschriebene Texte dargestellt wird.85
Denkmalzonen
Neben der Unterschutzstellung einzelner Häuser können auch mehrere Objekte zu
einer Denkmalzone zusammengefasst und damit unter Schutz gestellt werden. Laut
§ 5 DSchG zählen Denkmalzonen zu den unbeweglichen Kulturdenkmälern. Ein
Bestandteil
von
Denkmalzonen
sind
bauliche
Gesamtanlagen
wie
Gebäudegruppen, welche sich durch ihre „Größe oder Vielfalt oder die
Vielgestaltigkeit zugehöriger Elemente herausheben“. Der Begriff „Zone“ gibt zu
verstehen, dass „es sich um ein bestimmtes abgrenzbares Gebiet handeln muss,
gleichgültig, ob es aus einem einheitlichen Schöpfungsakt […] oder einer historisch
gewachsenen Gesamtanlage entstanden ist, die sich heute als Ensemble mit
Zeugnissen aus mehreren Jahrhunderten darstellt.“ 86 Des Weiteren können
83
84
85
86
Vgl. Homepage des Denkmal-Lexikons der Deutschen Stiftung Denkmalpflege, aufgerufen
unter:
http://www.denkmal-mit-pfiff.de/teens/wissen/denkmal-lexikon/den-3.html,
Stand:
02.01.2010.
Vgl. Homepage des Denkmal-Lexikons der Deutschen Stiftung Denkmalpflege, aufgerufen
unter:
http://www.denkmal-mit-pfiff.de/teens/wissen/denkmal-lexikon/inv-1.html,
Stand:
02.01.2010.
Hönes, Ernst-Rainer (Hrsg.) (2005), „Denkmalschutz in Rheinland-Pfalz“, Wiesbaden, S. 176.
98
99
kennzeichnende Straßen, Plätze oder Ortsbilder als Denkmalzonen festgelegt
werden, da ihr Erscheinungsbild eine bestimmte Epoche oder eine charakteristische
Bauweise mit einheitlichen Stilarten widerspiegelt. Die Lage sowie die
architektonische und pflanzliche Gestaltung historischer Park-, Garten- und
Friedhofsanlagen können als Werke der Gartenbaukunst, des Totengedenkens oder
als Zeugnis der Kultur geschützt werden. Als Denkmalzone können ebenfalls
Kulturstätten mit sichtbaren Werken menschlicher Kultur gezählt werden. Laut § 4
Abs. 1 DSchG können Denkmalzonen auch Gegenstände umfassen, die keine
Kulturdenkmäler sind, jedoch Bedeutung für das Erscheinungsbild der Gesamtheit
besitzen. Gegenstand des Denkmalschutzes ist somit auch die Umgebung der
Denkmalzone, soweit sie für dessen Bestand, Erscheinungsbild oder
städtebaulichen Wirkung relevant ist. Die Unterschutzstellung durch eine
Denkmalzone erfolgt durch eine Rechtsverordnung, wobei die Entscheidung von der
unteren Denkmalschutzbehörde im Einvernehmen mit der Denkmalfachbehörde
erfolgt.87
Grenzen des staatlichen Denkmalschutzes
Die Grenzen des staatlichen Denkmalschutzes sind im Begriff des „Gemeinwohls“
zu finden. Ein historisches Gebäude darf „nur mit Genehmigung zerstört,
abgebrochen, zerlegt oder beseitigt und diese Genehmigung […] nur dann erteilt
werden, wenn andere Erfordernisse des Gemeinwohls die Belange des
Denkmalschutzes und der Denkmalpflege überwiegen; hierbei ist zu prüfen, ob den
überwiegenden Interessen des Gemeinwohls nicht auf andere Weise Rechnung
getragen werden kann.“ 88 Das heißt, dass die Zerstörung eines historischen
Gebäudes nur in Ausnahmefällen erfolgen darf, nämlich nur dann, „wenn
überwiegende Belange des Gemeinwohls dies erfordern.“ 89 In dem Begriff
„Erfordernisse bzw. Belange des Gemeinwohl“ steckt demnach der
Anknüpfungspunkt für das Finden von Grenzen, also von Wegen, wie ein Gebäude
trotz seiner Denkmalschutzeigenschaft abgerissen oder zerstört werden kann.
Bei dem Begriff des „Gemeinwohls“ handelt es sich um einen unbestimmten
Rechtsbegriff. Unbestimmte Rechtsbegriffe werden zumeist vom Gesetzgeber
verwendet, um der Verwaltung und insbesondere der Gerichtsbarkeit die Lösung
der Zielkonflikte durch sukzessive Präzisierung des unbestimmten Rechtsbegriffs zu
übertragen. Gleichzeitig soll ein Tatbestand ermöglicht als auch begrenzt werden.
Im Planungsrecht und bei den Ermessensermächtigungen stellt sich die Aufgabe,
durch fallgruppenspezifische Vorrangregeln teilweise dem einen, teilweise dem
anderen Ziel zur Verwirklichung zu verhelfen. Dies geschieht durch eine schrittweise
erfolgende Präzisierung des unbestimmten Rechtsbegriffs.90
87
88
89
90
Hönes, Ernst-Reiner (Hrsg.) (2005): „Denkmalschutz in Rheinland-Pfalz“, Wiesbaden, S. 202.
Ebenda.
Vgl. Koch, Hans-Joachim (1995): „Die normtheoretische Basis der Abwägung“, in: Hoppe,
Werner (Hrsg.): „Abwägung im Recht“, Köln, S. 14.
„Als Wohl der Allgemeinheit kann bezeichnet werden das aus vielen besonderen,
privaten und öffentlichen Einzel- und Teilinteressen abgeleitete, möglicherweise
aber auch im Widerstreit zu ihnen bestehende wahre Gemeininteresse.“ 91 Der
abstrakte Begriff bedarf der Konkretisierung im Einzelfall.
Die öffentlichen und privaten Belange sind in Bezug auf das Gemeinwohl
gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. Die Vorstellung, den
öffentlichen Belangen komme wegen ihres besonderen Gewichts vorweg ein
Vorrang zu, ist fehlerhaft. Dies bedeutet, dass private Interessen den öffentlichen
Interessen vorgehen können. 92 Das Abwägungsgebot hat drittschützenden
Charakter hinsichtlich solcher privater Belange, die für die Abwägung erheblich
sind. 93 Eine drittschützende Norm bedeutet, dass sie neben dem Schutz der
Allgemeinheit auch dem Schutz konkreter Dritter dient.
Gemeinwohl bedeutet nicht, dass die Ausübung der Gesamtheit der
Gemeindemitglieder zugutekommen muss. Es genügt ein Nutzen für eine
unbestimmte Vielzahl von Personen. Es ist auch nicht gefordert, dass die Ausübung
einer Maßnahme ausschließlich dem Gemeinwohl dienen muss, es genügt, dass sie
„auch" dem Gemeinwohl dient.94
Die Untere Denkmalschutzbehörde kann „im Rahmen der Güterabwägung […]
wegen des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes und des Übermaßverbots bei
unverhältnismäßigen Belastungen des Privateigentümers den Abbruch“ 95 eines
historischen Gebäudes erlauben. Dies wurde in der Praxis schon so gemacht, was
durch zahlreiche Abbruchgenehmigungen belegt werden kann. Der Hauptgrund
liegt, wie bereits erläutert, in dem Begriff „Gemeinwohl“. Da dieser im
Denkmalschutz- und -pflegegesetz Rheinland-Pfalz (DSchPflG) nicht definiert ist,
können im Einzelfall private Belange Berücksichtigung finden und zwar dann, wenn
die durch die unter Denkmalschutzstellung des Gebäudes auferlegten
Erhaltungspflichten für den Eigentümer unzumutbar sind und mit einer
Entschädigungszahlung nicht geholfen werden kann „oder der Staat nicht bereit ist,
aus Steuermitteln eine entsprechende Entschädigung aufzubringen.“96
Das Fazit hieraus ist, dass wenn die Erhaltungspflichten für einen Eigentümer eines
denkmalschützten Gebäudes unzumutbar sind und keine entsprechenden
Finanzmittel der Gemeinde, des Landes Rheinland-Pfalz sowie des Bundes zur
Verfügung stehen um den Eigentümer zu unterstützen, eine Genehmigung zum
Abriss des Gebäudes erteilt werden kann.
91
92
93
94
95
96
Homepage des Projektes JuraMagazin, aufgerufen unter: http://www.juramagazin.de/
allgemeinheit, Stand: 02.06.2010.
Vgl. Krautzberger (2005) in: Battis/Krautzberger/Löhr (Hrsg.) (2005): „BauGB Kommentar“,
München, S. 72.
Vgl. Ebenda.
Vgl. Homepage des Projektes JuraMagazin, aufgerufen unter: http://www.juramagazin.de/
allgemeinheit, Stand: 02.06.2010.
Ebenda. S. 205.
100
101
Besitzer von denkmalgeschützten Gebäuden sind im Rahmen des Zumutbaren
dazu verpflichtet, diese zu erhalten und zu pflegen. Dabei muss „die Grenze des
Zumutbaren […] jeweils unter Abwägung aller maßgeblichen Gesichtspunkte
gefunden werden; insbesondere sind die Leistungsfähigkeit der Pflichtigen und die
Bedeutung des Kulturdenkmals zu berücksichtigen.“97 In Bezug auf die Zumutbarkeit
sind im Allgemeinen die Umstände des Einzelfalls ausschlaggebend. Das heißt,
dass nicht nur das denkmalgeschützte Gebäude selbst bei der Entscheidung der
Zumutbarkeit zu berücksichtigen ist, sondern auch die sonstige Vermögenssituation,
wobei auch eventuelle Zuschüsse zu berücksichtigen sind.98
Geeignetheit des Denkmalschutzes zum Erhalt historischer Bausubstanz
Im Rahmen des städtebaulichen Denkmalschutzes können die Kompetenzen des
Baugesetzbuches ausgeschöpft und den Aspekten des Denkmalschutzes
ausreichend Rechnung getragen werden. Der städtebauliche Denkmalschutz
beinhaltet viele Instrumente zum Erhalt historischer Bausubstanz, wie
beispielsweise die Erhaltungssatzung, die in den folgenden Gliederungspunkten
näher beschrieben werden.
Im Bereich des staatlichen Denkmalschutzes kommt den Eigentümern von unter
Schutz stehenden Gebäuden eine Erhaltungspflicht zu, nach der Denkmäler instand
zu halten und vor Gefährdungen zu schützen sind. Des Weiteren sollen geschützte
Gebäude so genutzt werden, dass der Erhalt der Bausubstanz auf Dauer
gewährleistet ist. Eingriffe und Änderungen an dem Denkmal sind von der unteren
Denkmalschutzbehörde zu genehmigen. 99 Durch diese Kontrolle der
Denkmalschutzbehörde kann der Denkmalschutz recht zielgenau und restriktiv
umgesetzt werden. Es können neben der Kontrolle des Erhalts und der Änderungen
an dem Gebäude auch gestalterische Vorgaben gemacht werden.
Die Instrumente des Denkmalschutzes, wie z.B. die Denkmalzone, können beliebig
mit anderen Mitteln zum Erhalt historischer Bausubstanz kombiniert werden, sodass
es in diesem Bereich keine Einschränkungen gibt.
Ein wichtiger Schritt, um die Sicherung der historischen Bausubstanz langfristig zu
gewährleisten, ist die Eintragung von schützenswerten Gebäuden in das
Denkmalbuch, da erst dadurch der Denkmalschutz seine Rechtswirkung entfalten
kann. Daher sollten die Denkmalliste und das Denkmalbuch regelmäßig aktualisiert
und gegebenenfalls um historische Gebäude erweitert werden.
Durch jedes weitere unter Schutz gestellte Gebäude kommt zusätzlicher
Verwaltungsaufwand auf die zuständige Schutzbehörde zu, die mögliche bauliche
Veränderungen an dem Gebäude überwachen muss. Dies schränkt auch in
97
98
99
Vgl. Hönes, Ernst-Reiner (Hrsg.) (2005): „Denkmalschutz in Rheinland-Pfalz“, Wiesbaden, S.
144f.
Vgl. Homepage der Stadt Duisburg, aufgerufen unter: http://www.duisburg.de/
micro/stadtentwicklung/medien/rubrik_kurzinfo_denkmalschutz.pdf, Seite 2, Stand: 31.01.2010.
erheblichem Maße die Baufreiheit der Eigentümer ein, welche jedoch durch
Fördermittel des Denkmalschutzes unterstützt werden können.
4.3. Städtebauliche Instrumente
Im folgenden Kapitel werden die städtebaulichen Instrumente erläutert, die dem
Erhalt der historischen Bausubstanz dienen können. Zuerst wird das städtebauliche
Instrument Bebauungsplan erläutert. Zu den städtebaulichen Gesamtmaßnahmen
des
Baugesetzbuches
gehören
beispielsweise
die
Sanierungsund
Entwicklungsmaßnahme
sowie
der
Stadtumbau.
„Eine
städtebauliche
Gesamtmaßnahme ist [...] die Summe unterschiedlicher Teilmaßnahmen, die zur
Erneuerung eines räumlich begrenzten, funktional zusammenhängenden Quartiers
innerhalb eines bestimmten Zeitraums dienen.“ 100 Die Gesamtmaßnahme wird in
einem mehrjährigen Handlungskonzept mit einem Maßnahmen-, Kosten-,
Finanzierungs- und Zeitplan beschrieben. Zusätzlich zu den städtebaulichen
Gesamtmaßnahmen werden die städtebaulichen Instrumente Erhaltungssatzung,
Vorkaufsrecht und die Privaten Initiativen zur Stadtentwicklung zum Erhalt der
historischen Bausubstanz untersucht.
4.3.1. Bebauungsplan
Der Bebauungsplan enthält als verbindlicher Bauleitplan rechtsverbindliche
Festsetzungen für die städtebauliche Ordnung in einem Baugebiet. Er gilt somit für
einen relativ kleinen Teilbereich der Gemeinde. Parzellenscharf trifft er Aussagen
zur planungsrechtlichen Zulässigkeit von Vorhaben.101 Die Gemeinden haben nach
§ 1 BauGB die Pflicht, Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die
städtebauliche Entwicklung erforderlich ist.
Der Bebauungsplan hat im Vergleich zu einem Flächennutzungsplan einen zeitlich
kürzeren Wirkungshorizont. In der Regel wird ein Bebauungsplan in den nächsten
fünf Jahren umgesetzt. Dies heißt aber nicht, dass damit die Rechtsverbindlichkeit
der Festsetzungen enden würde. Der Bebauungsplan gilt, solange die Gemeinde
den Plan nicht ändert oder aufhebt oder er nicht durch faktische Ereignisse überholt
und funktionslos ist.102 Die Dauer wird nach den jeweiligen Voraussetzungen und
Handlungserfordernissen des Plangebietes bestimmt.103
Für die Stadt hat ein Bebauungsplan den Vorteil, dass die städtebauliche Ordnung
und Entwicklung im Geltungsbereich planungsrechtlich gesichert ist. Der
umfangreiche Festsetzungskatalog des § 9 BauGB gibt der Stadtverwaltung die
Möglichkeit, den Bebauungsplan bedürfnisgerecht aufzustellen. Mit dem
100
101
102
103
Vgl. Homepage der Bezirksregierung Düsseldorf, aufgerufen unter: http://www.bezregduesseldorf.nrw.de/planen_bauen/staedtebaufoerderung/service/FAQ_Staedtebaufoerderungneu_12-2009_.pdf, S. 3, Stand: 17.01.2010.
Vgl. Dirnberger, Franz (2009) in: Spannowsky/Uechtritz (Hrsg.) (2009): „Baugesetzbuch
Kommentar“, München, S. 11f.
Vgl. Ebenda.
Vgl. Homepage des Juramagazins, aufgerufen unter http://www.juramagazin.de/plangebiet,
Stand: 07.06.2010.
102
103
Bebauungsplan ist es möglich, planungsrechtliche und gestalterische Ziele
durchzusetzen. Es können Details zum Maß der baulichen Nutzung, wie zum
Beispiel die Anzahl der Vollgeschosse, die Traufhöhe und die Firsthöhe, festgesetzt
werden. Diese Festsetzungen wirken nur für künftige Vorhaben, sie gelten nicht für
die bestehende Bausubstanz. 104 Der bei Aufstellung eines Bebauungsplanes
wirkende Bestandsschutz schützt zudem die bestehenden Gebäude, es kann also
nicht willkürlich rückgebaut werden.
Es gibt drei Arten von Bebauungsplänen, den qualifizierten, den einfachen und den
vorhabenbezogenen Bebauungsplan. Der qualifizierte Bebauungsplan nach § 30
Abs. 1 BauGB enthält mindestens vier Festsetzungen: über Art und Maß der
baulichen Nutzung, über die überbaubare Grundstücksfläche und über die örtlichen
Verkehrsflächen. Bei einem einfachen Bebauungsplan nach § 30 Abs. 3 BauGB
fehlt mindestens eine der vier genannten Festsetzungen. Für die Beurteilung eines
Bauvorhabens müssen daher zusätzlich die Bestimmungen der §§ 34 und 35
BauGB herangezogen werden. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan wird durch
die §§ 12 und 30 Abs. 2 BauGB geregelt. Er entspricht in seiner Regelungsdichte
meist einem qualifizierten Bebauungsplan, wird aber in enger Abstimmung mit dem
Vorhabenträger aufgestellt.105
Das Verfahren eines Bebauungsplanes ist genau durch das Baugesetzbuch
festgelegt. Bei der Aufstellung eines Bebauungsplans müssen die Belange nach § 1
Abs. 5 und 6 sowie § 1 a BauGB in der Abwägung berücksichtigt werden. § 9
BauGB enthält eine abschließende Auflistung von Festsetzungen, die aus
städtebaulichen Gründen erfolgen können. Der Bebauungsplanentwurf ist zu
begründen und ein Umweltbericht ist zu erstellen. Danach erfolgen die Beteiligung
der Öffentlichkeit und Behörden sowie sonstige Träger öffentlicher Belange.
Der Bebauungsplan wird als Satzung beschlossen. Die Satzung ist ein Ortsgesetz
und daher auch für jedermann rechtsverbindlich. Somit haben die Festsetzungen
Auswirkungen für die Umsetzung von Vorhaben im Geltungsbereich eines
Bebauungsplans. Der Eigentümer muss sich also zum Beispiel bei der Errichtung,
Änderung oder Nutzungsänderung seiner baulichen Anlage an die Vorgaben des
Bebauungsplanes halten.
Grenzen des Bebauungsplans
Ausnahmen und Befreiungen des Bebauungsplanes werden nach § 31 BauGB
geregelt. Die Ausnahmen gehen unmittelbar aus dem Bebauungsplan hervor, die
Befreiungen dagegen sind unabhängig davon zu beurteilen, ob sie im
Bebauungsplan vorgesehen sind oder nicht. Ausnahmen werden nach Art und
Umfang im Bebauungsplan bestimmt, weswegen die Gemeinde einen direkten
Einfluss auf die Ausgestaltung der Ausnahmen nehmen kann und so festlegen
104
105
Vgl. Portz/Runkel (Hrsg.) (1998): „Baurecht für die kommunale Praxis“, Berlin, S. 313.
Vgl. Dirnberger, Franz (2009) in: Spannowsky/Uechtritz (Hrsg.) (2009): „Baugesetzbuch
Kommentar“, München, S. 11f.
kann, dass die historische Bausubstanz nicht durch Ausnahmen gefährdet wird.
Zudem dürfen Ausnahmen nur im konkreten Einzelfall und in Rahmen der mit dem
Bebauungsplan verfolgten städtebaulichen Konzeption erteilt werden.
Die Grenzen von Befreiungen sind dann erreicht, wenn die Grundzüge der Planung
von dieser Befreiung berührt werden. 106 Mögliche Befreiungen werden nach drei
Fallgruppen unterteilt.
Die erste Fallgruppe umfasst Befreiungen, die auf Gründen des Wohls der
Allgemeinheit basieren. 107 Zum Wohl der Allgemeinheit gehören zum Beispiel die
Deckung des erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten sowie die Errichtung
von Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen. 108 Hier kann es zu Grenzen beim
Schutz der historischen Bausubstanz kommen, wenn die historische Bausubstanz
z.B. den hohen Bedarf an Wohnungen oder an Schulen, Krankenhäusern und
Kindergärten in Ballungsgebieten nicht decken kann.
Die zweite Fallgruppe sind Befreiungen, deren Abweichung städtebaulich vertretbar
ist und die Grundzüge der Planung nicht berühren. Die städtebauliche Abweichung
ist dann vertretbar, wenn sie mit Aussagen des § 1 BauGB übereinstimmt.109 In § 1
BauGB ist, bezogen auf den Schutz der historischen Bausubstanz, der Abs. 6 S. 5
zu beachten: „Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind insbesondere zu
berücksichtigen: die Belange der Baukultur, des Denkmalschutzes und der
Denkmalpflege, die erhaltenswerten Ortsteile, Straßen und Plätze von
geschichtlicher, künstlerischer oder städtebaulicher Bedeutung und die Gestaltung
des Orts- und Landschaftsbildes.“ Nach der zweiten Fallgruppe kann es also nur zu
Abweichungen des Bebauungsplanes kommen, wie zum Beispiel durch
Dachgeschossausbauten, solange die städtebauliche Gestalt nicht wesentlich
gestört ist. Inwieweit die städtebauliche Gestalt nicht wesentlich gestört werden darf,
ist jedoch nicht weiter definiert und stellt somit eine weitere Grenze des Instruments
Bebauungsplan dar.
In der dritten Fallgruppe geht es um die Vermeidung offenbar nicht beabsichtigter
Härten. Nicht beabsichtigte Härte liegt dann vor, wenn die konkreten Auswirkungen
des Bebauungsplanes auf ein einzelnes Grundstück nicht gewollte und
unvorhersehbare Nachteile mit sich bringen. 110 Dies kann der Fall sein, wenn ein
Eigentümer wirtschaftlich nicht in der Lage ist, sein Eigentum nach vorgesehenen
Art und Weise zu ändern.
Die Befreiungen stehen unter dem Vorbehalt der Wahrung der öffentlichen Belange
und der Würdigung nachbarlicher Interessen.111
106
107
108
109
110
111
Vgl. Ebenda, S. 170.
Vgl. Schmitz, Holger (2009) in: Spannowsky/Uechtritz (Hrsg.): „Baugesetzbuch Kommentar“,
München, S. 1488ff.
Vgl. Ebenda.
Vgl. Ebenda.
104
105
Eine weitere Begrenzung des Wirkungshorizonts des Bebauungsplanes gibt es im
Bereich des Bestandschutzes. Dieser endet bei einer in baurechtlich relevanter
Weise geänderten Nutzung der vom Bestandschutz umfassten Nutzung (BVerwG,
DVBl. 1996,40).
Außerdem ist zu erwähnen, dass ein Bebauungsplan relativ aufwändig in der
Aufstellung ist. Das Verfahren umfasst eine umfangreiche Umweltprüfung, ein
Beteiligungsverfahren
von
Betroffenen,
Trägern
öffentlicher
Belange,
Nachbargemeinden
und
der
allgemeinen
Öffentlichkeit
sowie
einen
Abwägungsprozess. Nach Umsetzung der Planung ist ein Überwachungsprozess
nach § 4 c BauGB vorgeschrieben.
Geeignetheit des Bebauungsplans zum Erhalt der historischen Bausubstanz
§ 1 Abs. 6 Nr. 5 BauGB schreibt die Berücksichtigung der Belange der Baukultur,
des Denkmalschutzes und der Denkmalpflege, die erhaltenswerten Ortsteile,
Straßen und Plätze von geschichtlicher, künstlerischer oder städtebaulicher
Bedeutung und die Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes vor. Diese Belange
haben eine zweifache Funktion. Sie müssen bei der Aufstellung berücksichtigt
werden, vor allem bei Planungen, die sich im räumlichen Zusammenhang mit
Denkmälern und sonstigen erhaltenswerten Ortsteilen, Straßen und Plätze
befinden. Diese Gesichtspunkte hat die Gemeinde in besonderer Weise zu achten.
Die Belange nach Nr. 5 können aber auch zur Rechtfertigung einer planerischen
Entscheidung, die dem Erhalt und dem Schutz von Denkmälern oder
erhaltenswerten Ortsteilen dienen. Der Gemeinde ist es aber verwehrt, „im
Gewande der Bauleitplanung ausschließlich Denkmalschutz zu betreiben.“112
Bestehende Bausubstanz kann Bestandsschutz genießen, wenn sie
funktionsgerecht nutzbar und zu irgendeinem Zeitpunkt während eines
nennenswerten Zeitraumes die materielle Rechtmäßigkeit gegeben war (BVerwG,
NJW
1987,
1346/1348).
Durch
den
Bestandsschutz
können
Beseitigungsverfügungen nicht mehr durchgesetzt werden, außerdem müssen
Reparaturarbeiten durchgeführt werden und im gewissen Umfang Ein-, Um- oder
Anbauten vorgenommen werden, die die bestimmungsgemäße Nutzung der
bisherigen Anlage sichern sollen (BVerwG, NJW 1986, 2126).113
Das BauGB gibt in § 9 Abs. 4 die Ermächtigung, landesrechtliche Inhalte in den
Bebauungsplan mit aufzunehmen. Dies können beispielsweise gestalterischen
Festsetzungen nach § 88 LBauO RLP sein. Nach § 9 Abs. 6 BauGB sind nach
anderen gesetzlichen Vorschriften getroffene Festsetzungen sowie Denkmäler nach
Landesrecht in den Bebauungsplan nachrichtlich zu übernehmen. Dies gilt nur,
wenn es zum Verständnis oder zur städtebaulichen Beurteilung notwendig und
zweckmäßig ist.
112
113
Vgl. Dirnberger, Franz (2009) in: Spannowsky/Uechtritz (Hrsg.): „Baugesetzbuch Kommentar“,
München, S. 35f.
4.3.2. Sanierungsmaßnahme
Aufgabe der städtebaulichen Sanierung ist es, komplexe städtebauliche Probleme
durch Sanierungsmaßnahmen zu lösen und die Situation in Gebieten mit
städtebaulichen Missständen zu verbessern und umzugestalten.114
Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen dienen dem Wohl der Allgemeinheit und
sollen dazu beitragen, vorhandene Ortsteile zu erhalten, zu erneuern und
fortzuentwickeln. Ein wichtiger Bestandteil dabei ist es, den Erfordernissen des
Denkmalschutzes Rechnung zu tragen (§ 136 Abs.4 BauGB).
Legt die Gemeinde durch eine Satzung ein förmliches Sanierungsgebiet fest, stehen
ihr in diesem, neben dem allgemeinen Städtebaurecht, zusätzlich spezielle
bodenrechtliche Steuerungsinstrumente zur Verfügung. Die Durchführung einer
Sanierung erfolgt durch die Bündelung verschiedener Maßnahmen zur
städtebaulichen Aufwertung des gesamten Gebietes.115
Die rechtlichen Grundlagen für die Durchführung einer städtebaulichen Sanierung
finden sich im BauGB von § 136 bis einschließlich § 164 b und gehören dem Teil
besonderes Städtebaurecht an.
Allgemeine Vorschriften
Laut § 136 Abs. 2 S. 1 BauGB sind städtebauliche Sanierungsmaßnahmen
„Maßnahmen, durch die ein Gebiet zur Behebung städtebaulicher Missstände
wesentlich verbessert oder umgestaltet wird“. In Abs. 2 S. 2 sind die verschiedenen
städtebaulichen Missstände, die eine Sanierung rechtfertigen, aufgelistet. Ein
städtebaulicher Missstand liegt demnach vor, „wenn, Nr. 1 das Gebiet nach seiner
vorhandenen Bebauung oder nach seiner sonstigen Beschaffenheit den
allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder an die
Sicherheit der in ihm wohnenden oder arbeitenden Menschen nicht entspricht oder
Nr. 2 das Gebiet in der Erfüllung der Aufgaben erheblich beeinträchtigt ist, die ihm
nach seiner Lage und Funktion obliegen.“
Die Wohn- oder Arbeitsverhältnisse können laut § 136 Abs. 3 Nr. 1 BauGB
beispielsweise durch eine fehlende Belichtung, Besonnung und Belüftung der
Wohnung oder der Arbeitsstätte beeinträchtigt werden. Gründe für eine
beeinträchtige Funktionsfähigkeit eines Gebietes liefert § 136 Abs. 3 Nr. 2 BauGB.
Grundsätzlich dienen städtebauliche Sanierungsmaßnahmen dem Wohl der
Allgemeinheit und die öffentlichen und privaten Belange sind gegeneinander und
untereinander gerecht abzuwägen (vgl. § 136 Abs. 4 S. 1 und 3 BauGB). Gemäß §
137 BauGB soll die Sanierung mit den Betroffenen möglichst frühzeitig erörtert
werden, um diese zu einer Beteiligung an der Sanierung zu ermutigen. Nach § 138
Abs. 1 BauGB sind die Eigentümer, Mieter oder sonstige Nutzer eines Grundstücks,
114
115
Vgl. Krautzberger Michael (2005), in: Akademie für Raumforschung und Landesplanung (Hrsg.):
„Handwörterbuch der Raumordnung“, Hannover, S. 73.
Vgl. Ebenda.
106
107
zur Auskunftspflicht über Tatsachen, deren Kenntnis zur Beurteilung der
Sanierungsbedürftigkeit eines Gebietes oder zur Vorbereitung oder Durchführung
der Sanierung erforderlich sind, verpflichtet.
Bei der Durchführung einer Sanierung sind nach § 139 Abs. 1 und 2 BauGB alle
öffentlichen Stellen (sowohl Bundes- als auch Landesbehörden) sowie die
Behörden und Träger öffentlicher Belange zu beteiligen, um die Vorbereitung und
Durchführung der Maßnahme zu unterstützen. Bei der Änderung von Zielen und
Zwecken oder Maßnahmen der Träger öffentlicher Belange müssen sich die
Beteiligten laut § 139 Abs. 3 BauGB gegenseitig informieren und erneut über die
Maßnahmen abstimmen.
Vorbereitung und Durchführung
In § 140 BauGB werden wichtige Grundregelungen zur Vorbereitung und
Durchführung der Sanierung getroffen. Zum einen fällt die Vorbereitung der
Sanierung in das Aufgabenfeld der Gemeinde, das heißt, dass keine Übertragung
auf andere Aufgabenträger möglich ist. Des Weiteren werden in Nummer 1 bis 7 die
Einzelmaßnahmen wie die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes
beschrieben, die der Vorbereitung der Sanierung dienen.116
Die vorbereitenden Untersuchungen nach § 141 BauGB bilden die Grundlage für
„die Erforderlichkeit des sanierungsrechtlichen Instrumentariums, für die Erstellung
des Sanierungskonzepts und für die Beurteilung der Durchführbarkeit der
Sanierung“. 117 Die vorbereitenden Untersuchungen dienen der Beschaffung von
Beurteilungsgrundlagen über die Notwendigkeit einer Sanierung, Informationen über
die sozialen, strukturellen und städtebaulichen Verhältnisse sowie die
anzustrebenden allgemeinen Ziele und der Durchführbarkeit der Sanierung. Aber
auch mögliche negative Auswirkungen für die Betroffenen der Sanierung müssen
untersucht werden (vgl. § 141 Abs. 1 S. 1, 2, BauGB). Die Sanierung beginnt daher
gemäß § 141 Abs. 3 S. 1 BauGB bereits „mit dem Beschluss über den Beginn der
vorbereitenden Untersuchungen“ und nicht erst mit der förmlichen Festlegung des
Sanierungsgebietes. Mit der ortsüblichen Bekanntmachung des Beschlusses über
die vorbereitenden Untersuchungen finden die §§ 137, 138 und 139 laut § 141 Abs.
4 S. 1 BauGB Anwendung.
Stellt die Gemeinde städtebauliche Missstände fest, die durch eine Sanierung
behoben werden können, kann das Sanierungsgebiet durch eine Satzung förmlich
festgelegt werden. Aus der Sanierungssatzung muss deutlich erkennbar sein,
welche Grundstücke dem Sanierungsgebiet angehören. Grundstücke, die nicht
unter städtebaulichen Missständen leiden, können gemäß § 142 Abs. 1 BauGB aus
dem Sanierungsgebiet ausgeschlossen werden. Die festgelegte Sanierungssatzung
muss eine Frist enthalten, bis wann die Sanierung abgeschlossen sein wird, diese
116
117
München, S. 1308.
Ebenda.
beträgt nach § 142 Abs. 3 S. 3, 4 BauGB in der Regel 15 Jahre. Die Gemeinde
kann grundsätzlich zwischen zwei Formen der Sanierung wählen. Aufgrund der
städtebaulichen Situation und den Erkenntnissen aus den vorbereiteten
Untersuchungen entscheidet sie, ob ein vereinfachtes oder besonderes
Sanierungsrecht durchgeführt werden soll.118 Wendet sie die allgemeine Sanierung
an, gelten alle Vorschriften des allgemeinen Städtebaurechts sowie sämtliche
Vorschriften des Sanierungsrechts. Entscheidet sich die Gemeinde für das
vereinfachte Sanierungsverfahren nach § 142 Abs. 4 BauGB, so entfallen die §§
152 bis 156 a BauGB sowie beispielsweise die Genehmigungspflicht nach § 144
BauGB.
Die Sanierungssatzung ist ortsüblich bekannt zu machen und wird damit
rechtsverbindlich (§ 143 Abs. 1 BauGB). Nach § 143 Abs. 2 BauGB muss die
Gemeinde auch das Grundbuchamt über die Sanierungssatzung unterrichten und
jedes, von der Sanierungssatzung betroffene Grundstück aufführen.
Laut § 144 BauGB gibt es genehmigungspflichtige Vorhaben und Rechtsvorgänge.
Durch diesen Genehmigungsvorbehalt werden Störungen und Erschwerungen der
Sanierung verhindert. 119 Beispiele für genehmigungsbedürftige Vorgänge sind die
Teilung eines Grundstücks oder auch die Begründung, Änderung oder Aufhebung
einer Baulast. In § 145 BauGB wird in Bezug auf § 144 BauGB das Verfahren zur
Erteilung einer Genehmigung geregelt. Nach § 145 Abs. 1 BauGB wird die
Genehmigung durch die Gemeinde erteilt. Die Genehmigung der Gemeinde darf nur
versagt werden, wenn ein Vorhaben die Durchführung der Sanierung unmöglich
macht oder sie wesentlich erschwert oder das Vorhaben den Zielen und Zwecken
der Sanierung zuwiderläuft (vgl. § 145 Abs. 1 und 2 BauGB).
Die Durchführung der Sanierung wird in den §§ 146 bis 148 BauGB geregelt. Im
Gegensatz zur Vorbereitung erfolgen die Durchführungsmaßnahmen erst nach der
Festlegung des förmlichen Sanierungsgebietes. Sie können nur im festgelegten
Sanierungsgebiet angewendet werden und ergeben sich aus den Vorgaben des
Sanierungskonzeptes. 120
Die
Durchführungsmaßnahmen
werden
in
Ordnungsmaßnahmen nach § 147 BauGB und Baumaßnahmen nach § 148 BauGB
unterschieden. Die Ordnungsmaßnahmen, welche die Voraussetzung für die
Baumaßnahmen bilden, liegen in der Verantwortung der Gemeinde. Der
abschließende Katalog des § 147 S. 1 BauGB definiert die Maßnahmen, die unter
die Ordnungsmaßnahmen fallen, beispielsweise die Bodenordnung einschließlich
des Erwerbs von Grundstücken und die Freilegung von Grundstücken. Die
Baumaßnahmen nach § 148 BauGB hingegen bleiben den Eigentümern überlassen
und müssen zügig und zweckmäßig ausgeführt werden. Unter Baumaßnahmen
118
119
120
Krautzberger, Michael (2005): in Battis/Krautzberger/Löhr (Hrsg.): „Baugesetzbuch“, München,
S.1343.
München, S. 1344.
108
109
fallen unter anderem die Modernisierung und Instandsetzung von Gebäuden sowie
die Neu- und Ersatzbauten.
Durch § 149 BauGB wird die Gemeinde verpflichtet, eine Kosten- und
Finanzierungsübersicht zu erstellen und diese regelmäßig fortzuschreiben. Diese
Übersicht ist der höheren Verwaltungsbehörde sowie den beteiligten Trägern
öffentlicher Belange vorzulegen und dient zur Klärung der Kostendeckung und ist
ebenfalls Grundlage für die Höhe der Förderzuschüsse vom Land.
Besondere Sanierungsrechtliche Vorschriften
Die Vorschriften der §§ 152 bis 156 a BauGB „sind im förmlich festgelegten
Sanierungsgebiet anzuwenden, sofern die Sanierung nicht im vereinfachten
Sanierungsverfahren durchgeführt wird“ (vgl. § 152 BauGB).
„§ 153 BauGB trifft Regelungen über die Bemessung von Ausgleichs- und
Entschädigungsleistungen,
Regelungen
über
die
Preisprüfung
bei
Grundstücksgeschäften zwischen Privaten sowie über die Abschöpfung
sanierungsbedingter Bodenwertsteigerungen durch die Gemeinde.“ 121 Zur
Finanzierung der Sanierung müssen die Eigentümer der Grundstücke, laut § 154
Abs. 1 BauGB, der Gemeinde einen Ausgleichsbetrag für den gestiegenen
Bodenwert des Grundstückes zahlen. Der zu zahlende Betrag berechnet sich aus
der Differenz von Anfangs- und Endwert gemäß § 154 Abs. 2 BauGB und ist nach
Beendigung der Sanierung vom Ausgleichspflichtigen zu entrichten.
Sanierungsträger und andere Beauftragte
Die Gemeinde kann Aufgaben, die der Vorbereitung und Durchführung der
Sanierung dienen, an einen geeigneten Beauftragten übertragen. Die Durchführung
städtebaulicher Sanierungsmaßnahmen, der Erwerb von Grundstücken oder
Rechten an ihnen zur Vorbereitung oder Durchführung der Sanierung im Auftrag der
Gemeinde und die Bewirtschaftung der Sanierung dienender Mittel darf nach § 157
Abs. 1 S. 2 Nr. 1 bis 3 BauGB nur an Beauftragte abgegeben werden, welche die
Voraussetzungen als Sanierungsträger nach § 158 erfüllen. Nach § 159 kann der
Sanierungsträger als Sanierungsunternehmen oder als Treuhänder der Gemeinde
tätig werden. Zwischen der Gemeinde und dem Sanierungsträger wird ein öffentlichrechtlicher Vertrag abgeschlossen. In § 159 Abs. 2 S. 1 und 2 BauGB sind die
Mindestinhalte des Vertrages festgelegt, sie umfassen „die Aufgaben des
Sanierungsträgers, die Rechtsstellung, in der sie der Sanierungsträger zu erfüllen
hat, eine von der Gemeinde hierfür zu entrichtende angemessene Vergütung und
die Befugnis der Gemeinde zur Erteilung von Weisungen“. Des Weiteren legt § 159
Abs. 1 S. 3 BauGB die Auskunftspflicht des Sanierungsträgers gegenüber der
Gemeinde fest und Abs. 3 trifft Regelungen über die Grundstücksveräußerung.
121
Schmitz, Holger (2009) in: Spannowsky/Uechtritz (Hrsg.): „Baugesetzbuch Kommentar“,
München, S. 1396.
Abschluss der Sanierung
In § 162 BauGB wird festgelegt, dass sobald die Sanierung durchgeführt ist, sie sich
als nicht durchführbar erweist, die Sanierung aus anderen Gründen aufgegeben
wird oder die Frist für die Durchführung der Sanierung abgelaufen ist, die
Sanierungssatzung aufgehoben werden muss. Falls einer der Punkte nur auf einen
Teilbereich zutrifft, kann die Satzung auch nur in diesem Bereich aufgehoben
werden. Die Aufhebung des Sanierungsgebietes erfolgt als Satzung, die mit ihrer
Bekanntmachung rechtsverbindlich wird. Das Grundbuchamt ist über die Aufhebung
zu unterrichten und der Sanierungsvermerk aus dem Grundbuch zu löschen.
Ist ein Grundstück bebaut oder in sonstiger Weise genutzt oder ist das Gebäude
saniert oder instandgesetzt, so kann die Gemeinde laut § 163 BauGB die Sanierung
für ein einzelnes Grundstück als abgeschlossen erklären. Dies geschieht auf Antrag
des Eigentümers und wird durch eine Abschlusserklärung der Gemeinde
ausgeführt. „Unter den Voraussetzungen des Abs. 1 S. 1 besteht auf die Entlassung
des Grundstücks aus der Sanierung ein Rechtsanspruch.“ 122 Auf die Abgabe der
Erklärung allerdings nicht (vgl. § 163 Abs. 2 S. 2 BauGB). Gibt die Gemeinde die
Erklärung ab, werden nach § 163 Abs. 3 BauGB die §§ 144, 145 und 153 BauGB
für dieses Grundstück nicht mehr angewendet und der Sanierungsvermerk im
Grundbuch ist zu löschen.
Sollte der Fall eintreten, dass die Sanierung aus Gründen der Nichtdurchführbarkeit
oder anderen Gründen oder aufgrund der Überschreitung der Frist nicht
durchgeführt wird, regelt § 164 BauGB den Anspruch auf die Rückübertragung von
Grundstücken an die früheren Eigentümer. Eine Rückübertragung ist nicht möglich,
wenn einer der Ausschlusstatbestände nach § 164 Abs. 2 BauGB zutrifft. Nach Abs.
3 kann die Rückübertragung nur innerhalb von zwei Jahren nach der Aufhebung der
Sanierungssatzung geltend gemacht werden.
Städtebauförderung
Da durch eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme hohe Kosten auf eine
Gemeinde zukommen, die sie in den seltensten Fällen alleine tragen kann, stehen
ihr nach § 164 a BauGB Städtebauförderungsmittel zur Verfügung. Der Abs. 2
enthält einen Katalog, der die förderfähigen Maßnahmen aufzählt. Diese Mittel
können,
neben
der
Sanierung,
auch
für
Modernisierungsund
Instandsetzungsmaßnahmen nach § 177 BauGB verwendet werden (vgl. § 164 a
Abs. 3 BauGB).
Der § 164 b BauGB regelt, dass der Bund sich an der Förderung städtebaulicher
Sanierungsmaßnahmen beteiligen kann. Dazu muss er Verwaltungsvereinbarungen
mit den Ländern treffen. Die Fördermittel des Bundes können für drei verschiedene
Schwerpunkte verwendet werden: für die Stärkung von Innenstädten und
122
Schmitz, Holger (2009) in: Spannowsky/Uechtritz (Hrsg.): „Baugesetzbuch Kommentar“,
München, S. 1463.
110
111
Ortsteilzentren, für die Wiedernutzbarmachung von Flächen und für städtebauliche
Maßnahmen zur Behebung städtebaulicher Missstände.
Grenzen der Sanierungsmaßnahme
Grundsätzlich sind in einem Sanierungsgebiet alle durchzuführenden Maßnahmen
an Gebäuden genehmigungspflichtig. In § 144 Abs. 6 BauGB werden jedoch
Ausnahmen von dieser Genehmigungspflicht geregelt. Beispielsweise sind
Vorhaben und Rechtsvorgänge, bei denen der Sanierungsträger als Eigentümer
beteiligt ist, von der Genehmigung befreit. Von einer Prüfung der Maßnahmen nach
§ 145 Abs. 2 BauGB wird daher ebenfalls abgesehen. Eine weitere Ausnahme von
der Genehmigungspflicht sind Rechtsvorgänge zum Zwecke der Vorwegnahme der
Erbfolge. Dies bedeutet, dass vor allem beim Verkauf eines Grundstücks Verwandte
bis zum dritten Grade ein Vorrecht beim Kauf besitzen. Ein Übertragungsvertrag
eines Grundstücks bedarf daher auch keiner Genehmigung. Keiner Genehmigung
bedürfen ebenfalls vor der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebietes
baurechtlich genehmigte Vorhaben sowie Unterhaltungsarbeiten und die
Fortführung der bisher ausgeübten Nutzung. Unter die Unterhaltungsmaßnahmen
fallen
jedoch
nur
Maßnahmen
des
Bestandschutzes,
keine
Modernisierungsmaßnahmen. Wird im Rahmen eines Planfeststellungsverfahrens
nach § 38 BauGB ein Grundstück erworben, bedarf dies ebenfalls keiner
Genehmigung.123
Wird die Genehmigung durch die Gemeinde versagt, kann der Eigentümer, wenn
der weitere Besitz des Grundstücks oder die Durchführung des Vorhabens für ihn
nicht wirtschaftlich zumutbar ist, die Übernahme seines Grundstücks verlangen. Des
Weiteren besteht auch ein Übernahmeanspruch, wenn die bisherige Nutzung des
Grundstücks aufgehoben wird oder wenn Vorhaben nach § 32 BauGB nicht
ausgeführt werden dürfen und dadurch die Nutzungsmöglichkeit wesentlich
herabgesetzt wird. Bestehen für den Eigentümer eines Grundstücks bei dem
Rückbau von baulichen Anlagen Vermögensnachteile, kann er ebenfalls die
Übernahme des Grundstücks von der Gemeinde verlangen.124
Im Rahmen des Sanierungsgebietes hat die Gemeinde die Aufgabe, die zügige und
zweckmäßige Durchführung der Maßnahmen zu gewährleisten. Kommt ein
Eigentümer seinen im Rahmen der Sanierung vertraglich vereinbarten Pflichten
nicht nach, muss daher die Gemeinde für die Durchführung sorgen oder sie selbst
übernehmen (vgl. §146 Abs. 3). Eine Maßnahme wird von dem Eigentümer
beispielsweise nicht zweckmäßig durchgeführt, wenn die Maßnahme
unwirtschaftlich ist oder nicht den städtebaulichen Planungen der Gemeinde
123
124
Vgl. Köhler, Horst (2006) in: Schrödter, Hans (Hrsg.): „Baugesetzbuch Kommentar“, München,
S. 1603f.
entspricht. Nach der Kündigung des Sanierungsvertrages kann hier ebenfalls die
Gemeinde das Grundstück übernehmen.125
Laut § 154 Abs. 3 BauGB kann von dem Eigentümer ein Ausgleichsbetrag für die
Erweiterung oder Verbesserung von Erschließungsanlagen im Sanierungsgebiet
verlangt werden. Laut Beschluss des Oberverwaltungsgerichtes sind diese
Erschließungsmaßnahmen jedoch grundsätzlich Ordnungsmaßnahmen im Sinne
des § 146 Abs. 1 BauGB, für die der Eigentümer einen Ausgleichsbetrag zahlen
muss. Hätte der Eigentümer „zusätzlich für dieselbe Erschließungsmaßnahme noch
Beiträge zu zahlen, würde dies zu einer vom Gesetzgeber nicht gewollten
wirtschaftlichen Doppelbelastung führen.“ (OVG 9 LA 175/08) Daher dürfen laut §
154 Abs. 1 S. 3 BauGB keine Beiträge für Erschließungsanalgen innerhalb eines
Sanierungsgebietes eingefordert werden.
In § 155 Abs. 1 BauGB ist festgelegt, welche Leistungen dem Ausgleichbetrag
anzurechnen sind, um den Ausgleichspflichtigen vor einer Doppelinanspruchnahme
zu schützen.126 Ist eine Umlegung nach § 153 Abs. 5 BauGB durchgeführt worden,
entfällt der Ausgleichsbetrag (vgl. § 155 Abs. 2 BauGB). Sollte der Gemeinde bei
Abschluss des Sanierungsgebietes ein Einnahmeüberschuss entstehen, so ist
dieser Überschuss nach § 156 a BauGB grundsätzlich auf die
Grundstückseigentümer im Sanierungsgebiet zu verteilen. Laut § 149 BauGB ist die
Gemeinde verpflichtet, den Trägern von Anlagen der öffentlichen Versorgung wie
beispielsweise Elektrizität, Gas, Wasser und Wärme die Kosten, die durch eine
Umlegung oder Wiederherstellung von Anlagen aufgrund der Sanierung entstehen,
zu erstatten.
Geeignetheit der
Bausubstanz
Sanierungsmaßnahme
zum
Erhalt
der
historischen
Das Instrument der Sanierung ist für den Erhalt und die Wiederherstellung der
historischen Bausubstanz anwendbar. Durch den Genehmigungsvorbehalt im
förmlich festgelegten Sanierungsgebiet erhält die Sanierung eine hohe
Steuerungswirkung in Bezug auf die Vorgaben nach § 14 Abs. 1 BauGB wie
beispielsweise die Durchführung von Vorhaben nach § 29 BauGB oder die
erhebliche oder wesentlich wertsteigernde Veränderungen von Grundstücken und
baulichen Anlagen.
Eine Sanierungsmaßnahme ist eine langfristige Maßnahme, die laut BauGB in einer
Frist von 15 Jahren abgeschlossen werden soll. Zudem ist sie mit hohen Kosten für
die Stadt und die teilnehmenden Bürger, welche die Baumaßnahmen vornehmen,
verbunden. Die Stadt muss zusätzlich umfassende vorbereitende Untersuchung
durchführen, um die Notwendigkeit der Sanierung zu begründen. Somit bedarf es
125
126
Vgl. Köhler, Horst (2006) in: Schrödter, Hans (Hrsg.): „Baugesetzbuch Kommentar“, München,
S. 1621.
München, S. 1422.
112
113
einiger Vorlaufzeit, bevor die eigentlichen Sanierungsmaßnahmen durchgeführt
werden können.
Sowohl die Eigentümer als auch die Stadt können Fördermittel für die Durchführung
von Maßnahmen im Rahmen der Sanierung beanspruchen. Allerdings decken diese
nicht die kompletten Kosten, die auf beiden Seiten entstehen. Daher muss bei der
Aufstellung eines Sanierungsgebietes aufgrund der finanziellen Belastungen für die
Eigentümer immer mit Widerstand aus der Bevölkerung gerechnet werden.
Die Gemeinde besitzt im förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet ein Vorkaufsrecht.
Zudem bleiben die städtebaulichen Gebote, das Enteignungsrecht und das Recht
der Bodenordnung für die Gemeinde im Sanierungsgebiet weiterhin anwendbar.127
Jedoch ist es nicht sinnvoll parallel zu den Sanierungsmaßnahmen eine Erhaltungsoder Gestaltungssatzung zu erlassen, da bereits durch die Sanierung ein
Genehmigungsvorbehalt besteht und somit kein Mehrwert zum Erhalt der
historischen Bausubstanz entstehen würde.
4.3.3. Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme
Die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme ist eine Gesamtmaßnahme zur
einheitlichen
Vorbereitung
und
zügigen
Durchführung
von
größeren
Siedlungsvorhaben. Die Gemeinde leitet die städtebauliche Maßnahme von der
Vorbereitung bis zum Abschluss in einem planvoll aufeinander abgestimmten
Vorgehen. Voraussetzung ist, dass das Wohl der Allgemeinheit die Durchführung
der Maßnahme erfordert. 128 Des Weiteren muss die zügige Durchführung der
Maßnahme in einem absehbaren Zeitraum gewährleistet sein und die Ziele und
Zwecke der Maßnahme, insbesondere nicht mit Hilfe von städtebaulichen Verträgen
oder im Wege des freihändigen Grunderwerbs erreicht werden können.129
Für eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme kommt die Entwicklung von
Ortsteilen und anderen Teilen des Gemeindegebiets in Betracht,
-
wenn sie von besonderer Bedeutung für die städtebauliche Entwicklung und
Ordnung der Gemeinde sind (z.B. ein örtlicher Wohnungsbauschwerpunkt)
oder
-
wenn sie entsprechend der angestrebten Entwicklung des Landesgebiets
oder der Region entwickelt werden sollen (z.B. regional bedeutsame
Gewerbestandorte).130
Die
klassische
städtebauliche
stellt
die
Außenentwicklungsmaßnahme dar. Ihr Ziel ist die Schaffung neuer
Siedlungseinheiten auf bisher unbebauten Flächen. Wesentlich ist, dass die
127
128
129
130
Vgl. Finkelnburg/Ortloff (Hrsg.) (1998): „Öffentliches Baurecht“, München, S. 387.
München, S.1488ff.
Vgl. Thurow/Hochstadt/Terfehr (Hrsg.) (2009): „Städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen“,
München, S. 10.
Vgl. Ebenda, S. 11.
Flächen sich erstmals zu einem
Gemeindegebietes entwickeln.131
neuen
Ortsteil
oder
einem
Teil
des
Entwicklungsmaßnahmen können auch zur Neuordnung bereits bebauter Ortslagen
mit dem Ziel der Neustrukturierung durchgeführt werden. Diese wird auch als
Binnenentwicklungsmaßnahme
bezeichnet.
Die
Durchführung
einer
Binnenentwicklungsmaßnahme ist wesentlich komplexer und anspruchsvoller als
eine Außenentwicklungsmaßnahme. Sie betrifft häufig Lagen, die neben einem
städtebaulichen Sanierungsbedürfnis eine durchgreifende Neuordnung benötigen,
für die das Instrumentarium der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme nicht
hinreichend geeignet wäre. Die Entwicklungsmaßnahme lässt sich gebietstypisch
nicht eindeutig von der Sanierungsmaßnahme abgrenzen.132
Die Vorschriften über die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme sind in den §§
165 bis 171 BauGB geregelt und werden im Folgenden erläutert.
Städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen nach § 165 BauGB
Das Verfahren der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme wird als
Gemeindesatzung eingeleitet und nach den Vorschriften des BauGB vorbereitet und
zügig durchgeführt (vgl. § 165 Abs. 1 BauGB).
Mögliche Anwendungsbereiche sind nach § 165 Abs. 2 BauGB Ortsteile und andere
Teile des Gemeindegebiets. Bei kleinen Entwicklungsbereichen müssen gewichtige
qualitative Merkmale vorhanden sein, um eine Maßnahme zu rechtfertigen. Nach §
165 Abs. 3 BauGB legt die Gemeinde mit öffentlichem Beschluss förmlich den
Entwicklungsbereich fest, der den Zielen und Zwecken der Entwicklung entspricht
und dem Wohl der Allgemeinheit dient. Der § 165 Abs. 3 S. 1 Nr. 2 BauGB enthält
eine beispielhafte, nicht abschließende Aufzählung für Allgemeinwohlinteressen.133
Die Gemeinde hat nach § 165 Abs. 3 Nr. 4 BauGB die zügige Durchführung der
Maßnahme innerhalb eines absehbaren Zeitraums zu gewährleisten. Damit
verpflichtet sich die Gemeinde, die erforderlichen Schritte zur Durchführung zu
unternehmen. Bei relativ großen Gebieten können auch Teilgebiete gebildet
werden, die sukzessive bearbeitet werden. 134 Ebenso muss eine Abwägung der
öffentlichen und privaten Belange erfolgen. Gemäß § 165 Abs. 4 BauGB muss die
Gemeinde ebenfalls vorbereitende Untersuchungen durchführen.
Die Entwicklungsmaßnahme kann zweckmäßig begrenzt werden, das heißt
Grundstücke, die nicht von der Entwicklung betroffen sind, können ausgenommen
werden (vgl. § 165 Abs. 5 BauGB). Der Entwicklungsbereich darf sich aber nicht zu
einem Flickenteppich entwickeln. Bei Grundstücken von öffentlichen Bedarfsträgern
131
132
133
134
Vgl. Schmitz, Holger (2009) in: Spannowsky/Uechtritz, (Hrsg.): „Baugesetzbuch Kommentar“,
München, S.1488ff.
München, S.1488ff.
Vgl. Ebenda.
Vgl. Ebenda.
114
115
für Zwecke der Landesverteidigung bedarf es der Zustimmung der Bedarfsträger.
Ebenso bei Grundstücken, auf denen ein Planfeststellungsverfahren oder eine
Plangenehmigung für ein Vorhaben von überörtlicher Bedeutung eingeleitet wird.135
Die förmliche Festlegung eines Entwicklungsbereiches erfolgt in Rheinland-Pfalz
durch Satzung. Erforderlich ist eine Bezeichnung des Bereiches, aus der sich
eindeutig ergibt, welche Grundstücke im Geltungsbereich der Satzung liegen. Es
reicht eine textliche Beschreibung, zweckmäßig erscheint aber eine zeichnerische
Darstellung.
Der Satzung ist eine Begründung beizulegen, welche die förmliche Festlegung
rechtfertigt. Daraufhin ist der Beschluss ortsüblich bekannt zu machen, damit die
Satzung Rechtsverbindlichkeit erlangt. Zum Schluss teilt die Gemeinde dem
Grundbuchamt die Entwicklungssatzung mit. In den Grundbüchern wird die
Durchführung der Maßnahme eingetragen (Entwicklungsvermerk).
Zuständigkeiten und Aufgaben der Durchführung
Die Vorbereitung und Durchführung einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme
steht gemäß § 166 Abs. 1 und 2 BauGB in der Verantwortung der Gemeinde. Diese
hat ohne Verzug Bebauungspläne aufzustellen (vgl. § 165 Abs. 3 Nr. 4), was aber
nicht flächendeckend im gesamten Entwicklungsgebiet erfolgen muss.
Die Gemeinde soll gemäß § 166 Abs. 3 S. 1 BauGB die Grundstücke im
städtebaulichen Entwicklungsbereich erwerben. 136 „Kommt ein Erwerb nicht
zustande, kann auch ohne Bebauungsplan auf der Grundlage der
Entwicklungssatzung enteignet werden“137
Nach § 166 Abs. 3 BauGB soll die Gemeinde bei Grundstücken mitwirkungsbereiter
Eigentümer oder bei Grundstücken, deren Art und Maß der baulichen Nutzung nach
den Zielen und Zwecken der Entwicklungsmaßnahme nicht verändert werden soll,
vom Grunderwerb absehen. Erwirbt die Gemeinde das Grundstück nicht, hat der
Eigentümer einen entwicklungsbedingten Ausgleichsbetrag an die Gemeinde zu
zahlen.
Die Aufgaben der Gemeinde, die ihr nach dem BauGB obliegen, können nach § 166
Abs. 4 i. V. m. § 205 BauGB einem Planungsverband oder einem Zweckverband
nach Landesrecht übertragen werden.
Erfüllung von Aufgaben für die Gemeinde; Entwicklungsträger
Bei einer Entwicklungsmaßnahme handelt es sich um eine für die Gemeinde
außergewöhnliche Angelegenheit, für deren sachgerechte und zügige Erledigung
sie nicht über die erforderliche Personal- und Sachausstattung verfügt, sodass sie
135
136
137
Vgl. Schmitz, Holger (2009) in: Spannowsky/Uechtritz (Hrsg.): „Baugesetzbuch Kommentar“, S.
1488ff.
Vgl. Ebenda.
Bunzel/ Lunebach (1993) in: Deutsches Institut für Urbanistik (Hrsg.) in: Arbeitshilfe
Städtebaurecht, „Vorbereitung städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen“, Berlin, S. 6.
sich eines Dritten bedienen kann. Die Gemeinde gewährleistet weiterhin die
Erfüllung der Verbindlichkeiten, für die der Entwicklungsträger mit seinem
Treuhandvermögen haftet. Die Gemeinde haftet auch nach Beendigung der
Tätigkeit des Treuhänders und Übertragung des Treuhandvermögens auf die
Gemeinde weiter.138
Dem Entwicklungsträger müssen nicht zwingend alle Aufgaben der Vorbereitung
und Durchführung übertragen werden, auch die Übertragung von Teilaufgaben oder
eine gestufte Aufgabenübertragung ist möglich. Die Gemeinde kann ausgenommen
ihrer hoheitlichen Aufgaben, alle mit der Vorbereitung und Durchführung der
Entwicklungsmaßnahme verbundenen Aufgaben auf einen geeigneten Beauftragten
übertragen. Es wird zwischen einem geeigneten Beauftragten und einem
Entwicklungsträger differenziert. Die meisten Aufgaben der Durchführung einer
Entwicklungsmaßnahme sind einem Entwicklungsträger vorbehalten (Durchführung
von Ordnungsmaßnahmen und Baumaßnahmen, Erwerb von Grundstücken oder
Rechten an Grundstücken, Bewirtschaftung der Entwicklungsmaßnahme dienende
Mittel). Als Aufgabe für einen „einfachen“ Beauftragten kommt v. a. die Vorbereitung
der Entwicklungsmaßnahme in Betracht. Eine Beauftragung geht nur an solche
Unternehmen, die jenseits der Beauftragung durch die Gemeinde kein eigenes
wirtschaftliches Interesse an der Maßnahmendurchführung haben.139
Bei
komplizierten
Ausgangsbedingungen
kann
die
Gemeinde
Anwendungsvereinbarungen
anstreben.
Die
Entwicklungsmaßnahmen
in
Teilbereichen sollen zuerst durch eine freiwillige Bodenordnung erfolgen. Für die so
neugebildeten Grundstücke verzichtet die Kommune auf den Durchgangserwerb
und schließt mit Eigentümern Anwendungsvereinbarungen zur Sicherung der
Entwicklungsziele ab. Derartige Verträge stellen eine wichtige Kooperationsform
zwischen Eigentümern und Kommunen dar. Sie können die Akzeptanz gegenüber
dem Instrument Entwicklungsmaßnahme erhöhen und haben für die Gemeinde
zudem die positive Auswirkung, dass der Zwischenfinanzierungsaufwand für den
Durchgangserwerb gesenkt werden kann.140
Der Entwicklungsträger erfüllt die Aufgaben als Treuhänder der Gemeinde, hierzu
gehören nach § 160 Abs. 3 S. 1 BauGB die Mittel, die die Gemeinde dem
Entwicklungsträger zur Erfüllung der Aufgaben zur Verfügung stellt. In § 167 Abs. 3
BauGB wird bestimmt, dass der Entwicklungsträger die Grundstücke des
Treuhandvermögens nach § 169 Abs. 5 - 8 BauGB zu veräußern hat.141
138
139
140
141
München, S.1488ff.
Vgl. Ebenda.
Vgl. Thurow/Hochstadt/Terfehr (Hrsg.) (2009): „Städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen“, S.
54f.
116
117
Übernahmeverlangen
Der Eigentümer eines Grundstücks im Entwicklungsgebiet kann von der Gemeinde
eine Übernahme des Grundstücks verlangen, wenn es ihm wirtschaftlich nicht mehr
zuzumuten ist, das Grundstück zu behalten oder zu nutzen (vgl. §168 BauGB).
Besondere Vorschriften für den städtebaulichen Entwicklungsbereich
Im städtebaulichen Entwicklungsbereich sind besondere Vorschriften anzuwenden.
Dazu gehören unter anderem die Beteiligung und Mitwirkung der Betroffenen und
öffentlichen Aufgabenträger sowie die in § 169 Abs. 1 Nr. 1 - 10 BauGB genannten
Vorschriften. Hingegen sind die Vorschriften der Bodenordnung gemäß § 169 Abs.
2 BauGB bei der Entwicklungsmaßnahme nicht anzuwenden.
Nach § 169 Abs. 3 BauGB ist eine Enteignung auch ohne Bebauungsplan zulässig.
Dies setzt aber voraus, dass der Antragsteller sich zuvor angemessen und ernsthaft
um den freihändigen Erwerb des Grundstücks bemüht hat.142
Des Weiteren ist die Gemeinde verpflichtet, Grundstücke, die sie für die Maßnahme
erworben hat, wieder zu veräußern, mit Ausnahme der Flächen, die als
Baugrundstücke für den Gemeinbedarf oder als Verkehrs-, Versorgungs- oder
Grünflächen in einem Bebauungsplan festgesetzt sind oder für sonstige öffentliche
Zwecke benötigt werden (vgl. § 169 Abs. 4 BauGB). Die zu veräußernden
Grundstücke sind nach ihrer Neuordnung und Erschließung an Bauwillige zu
verkaufen. Zunächst sind die früheren Eigentümer zu beachten, danach greift die
Veräußerungspflicht nach § 169 Abs. 5 BauGB. Die Bauwilligen müssen sich
verpflichten, die Grundstücke innerhalb angemessener Frist entsprechend den
Festsetzungen
des
Bebauungsplanes
und
den
Erfordernissen
der
Entwicklungsmaßnahme zu bebauen.
Bei der Veräußerung muss die Gemeinde dafür Sorge tragen, dass die Bauwilligen
die Bebauung in wirtschaftlich sinnvoller Reihenfolge derart durchführen, dass die
Ziele und Zwecke der städtebaulichen Entwicklung erreicht werden. (vgl. § 169 Abs.
7 BauGB). Zur Finanzierung der Entwicklung ist nach § 169 Abs. 8 BauGB das
Grundstück oder das Recht zu dem Verkehrswert, der sich durch die Neuordnung
des städtebaulichen Entwicklungsbereichs ergibt, zu veräußern.143
Erforderlichkeit des besonderen entwicklungsrechtlichen Instrumentariums
Die
städtebauliche
unterliegt
dem
Verhältnismäßigkeitsgebot. Sie kann daher nur zur Anwendung kommen, wenn
nicht ein milderes Mittel zur Verfügung steht, welches den Einzelnen weniger
belastet, um das angestrebte Ziel zu verwirklichen. Die Gemeinde muss daher im
Einzelfall prüfen, ob sich die vorgesehenen Ziele und Zwecke mit vergleichbarer
Effizienz, Zügigkeit sowie einer entsprechenden finanziellen Belastung der
142
143
Vgl. Ebenda.
Gemeinde mit einem für die betroffenen Grundstückseigentümer weniger
belastenden Instrumentarium des Städtebaurechts verwirklichen lassen und hierzu
die Mitwirkungsbereitschaft der Betroffenen z.B. zu vertraglichen Lösungen
vorliegt.144
Statt der Durchführung einer Entwicklungsmaßnahme kann die Gemeinde z.B. mit
den Grundstückseigentümern des vorgesehenen Entwicklungsbereichs oder einem
Investor einen städtebaulichen Vertrag (§ 11 BauGB), einen Durchführungsvertrag
zu einem vorhabenbezogenen Bebauungsplan (Vorhaben- und Erschließungsplan)
nach § 12 BauGB oder einen Erschließungsvertrag (§ 124 BauGB) abschließen.
Sowohl im Rahmen der Vorbereitung als auch während der Durchführung einer
Entwicklungsmaßnahme muss sich die Gemeinde bemühen, die Ziele und Zwecke
der Entwicklung vor hoheitlichem Handeln durch vertragliche Vereinbarungen zu
erreichen. Im Vergleich zu anderen städtebaulichen Instrumenten ist die
städtebauliche Entwicklungsmaßnahme problematisch zu verwirklichen, da sie zu
erheblichen Eingriffen in das Grundeigentum führt. Aus diesem Grund kann man
diese städtebauliche Entwicklungsmaßnahme als „schärfstes Schwert des
Städtebaurechts“145 bezeichnen.
Unter dem Gesichtspunkt der Erforderlichkeit ist auch zu prüfen, ob im
Zusammenhang bebaute Gebiete dem Entwicklungsrecht ohne Einschränkung
unterstellt werden müssen oder ob es zur Erreichung der Ziele der
Entwicklungsmaßnahme ausreicht, diese Gebiete als Anpassungsgebiete im Sinne
von § 170 BauGB einzubeziehen.146
Der Gemeinde sind bei der Prüfung der Erforderlichkeit des entwicklungsrechtlichen
Instrumentariums insbesondere folgende Kriterien mit Blick auf die Erreichung der
Entwicklungsziele zu empfehlen: Grunderwerbspflicht und damit verbundene
Verfügungsbefugnis,
Abschöpfung
der
entwicklungsbedingten
Bodenwertsteigerungen zur Finanzierung der Maßnahme, entwicklungsrechtlicher
Genehmigungsvorbehalt zur Prozesssteuerung, einheitliche und koordinierte
Finanzierung
und
Durchführung
sowie
Mitwirkungspflicht
öffentlicher
Aufgabenträger.147
144
145
146
147
Vgl. Schäfer/Dehne (Hrsg.) (1993): „Planspiel städtebauliche Entwicklungsmaßnahme“,
Enbericht, Berlin, S. 105f.
Runkel/Honnef (1991): „Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme nach dem Maßnahmengesetz
zum Baugesetzbuch“, in: Zeitschrift für deutsches und internationales Bau- und Vergaberecht
(ZfBR), S. 91ff.
Vgl. Schmidt-Eichstädt, Gerd (1993): „Die Voraussetzungen für die Einbeziehung von im
Zusammenhang bebauten Gebieten in einem Entwicklungsbereich“, in: Gelzer/Korbion (Hrsg.),
Zeitschrift: Baurecht (BauR), S. 38ff.
Vgl.
Haag/Menzel/Katz
(Hrsg.)
(2007):
„Städtebauliche
Sanierungsund
Entwicklungsmaßnahmen“, Stuttgart, S. 356.
118
119
Sonderregelung für Anpassungsgebiete
Wenn für einen Teilbereich des Gebietes nicht das gesamte entwicklungsrechtliche
Instrumentarium erforderlich ist, kommt die Festlegung eines Anpassungsgebietes
gem. § 170 BauGB in Betracht. Die Festlegung eines Anpassungsgebietes darf
aber erst nach Beenden der vorbereitenden Untersuchungen durchgeführt werden.
Kosten und Finanzierung der Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme
Finanziert wird die Maßnahme durch Städtebauförderungsmittel nach § 164 a
BauGB und nach den Grundsätzen über die Finanzhilfen des Bundes in diesem
Bereich nach § 164 b BauGB.
Nach § 171 Abs. 1 BauGB sollen die Einnahmen, die bei der Vorbereitung und
Durchführung der Entwicklungsmaßnahme entstehen, zur Finanzierung verwendet
werden. Ergibt sich bei der Übertragung eines Treuhandvermögens des
Entwicklungsträgers auf die Gemeinde ein Überschuss von erzielten Einnahmen
gegenüber den Ausgaben, so ist der Überschuss nach § 156 a BauGB auf die
Eigentümer der im Entwicklungsgebiet gelegenen Grundstücke zu verteilen.148
Gemäß § 171 Abs. 2 BauGB i. V. m. § 149 BauGB muss die Gemeinde nach dem
Stand der Planung eine Kosten- und Finanzierungsübersicht, die der höheren
Verwaltungsbehörde vorzulegen ist, aufstellen.149
Grenzen der Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme
Der Eigentümer eines Grundstücks im Entwicklungsgebiet kann von der Gemeinde
eine Übernahme des Grundstücks verlangen, wenn es ihm wirtschaftlich nicht mehr
zuzumuten ist, das Grundstück zu behalten oder zu nutzen (vgl. §168 BauGB).
Bei einem Gebäude in einem städtebaulichen Entwicklungsbereich kann der
Steuerpflichtige abweichend von § 7 Abs. 4 und 5 im Jahr der Herstellung und in
den folgenden sieben Jahren jeweils bis zu 9 % und in den folgenden vier Jahren
jeweils bis zu 7 % der Herstellungskosten für Modernisierungs- und
Instandsetzungsmaßnahmen i. S, des § 177 BauGB absetzen.150
Geeignetheit der Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme zum Erhalt der
historischen Bausubstanz
Mit Hilfe der Entwicklungsmaßnahmen können Ortsteile mit besonderer Bedeutung
für die städtebauliche Entwicklung, wie die Innenstadt, einer neuen Entwicklung
zugeführt werden. Das Instrument dient jedoch nicht ausschließlich zur Erhaltung
der historischen Bausubstanz.
148
149
150
Vgl. Haag/Menzel/Katz (Hrsg.) (2007): „Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen“, Stuttgart,
S. 1488ff.
Vgl. Ebenda.
Vgl. Homepage des Dipl.- Ing. Jürgen-Goldschmidt, aufgerufen unter: http://www.staedtebaurecht.de/pdf/Stadtumbau%20REM%202009.pdf, Stand: 10.05.2010.
Es handelt sich um eine umfassende ganzheitliche Maßnahme. Vorbereitende
Untersuchungen sind notwendig, um die Entwicklungsmaßnahme zu begründen.
Die Gemeinde kann sich aber eines Entwicklungsträgers bedienen, um die Erfüllung
der Aufgaben zu garantieren.
Die Entwicklungsmaßnahme bewirkt im Vergleich zu anderen Instrumenten den
stärksten Eingriff in verfassungsmäßig geschützte Rechte der privaten Eigentümer
(aufgrund des gemeindlichen Grunderwerbs). Daher ist auch mit hohen
Akzeptanzproblemen bei den Bürgern zu rechnen. Nach dem Grundsatz der
Verhältnismäßigkeit ist in den vorbereitenden Untersuchungen zu prüfen, ob das
gewünschte Ziel nicht auch mit anderen Mitteln erreicht werden kann. Es handelt
sich um das letzte bodenrechtliche Mittel, auf das zurückgegriffen werden sollte.
Da die Gemeinde die Grundstücke zum Teil erwerben muss und die Eigentümer
Ausgleichsbeiträge zu zahlen haben, entstehen erhebliche Kosten für beide Seiten.
Jedoch ist aber auch mit einem Wertzuwachs der Grundstücke nach Durchführung
der Maßnahme zu rechnen. Zusätzlich können Fördermittel in Anspruch genommen
werden, um die Belastungen für die Gemeinde zu reduzieren.
4.3.4. Stadtumbau
Ende 1990 entwickelten sich in Ostdeutschland immer stärker werdende
Schrumpfungsprozesse, während der ökonomische Strukturwandel anhielt. Im Jahr
2000 entstand daher das Programm Stadtumbau Ost, bei dem es sich um ein
integriertes
Förderprogramm
handelt,
das
städtebauliche
und
wohnungswirtschaftliche Aspekte verbindet. Auch in den Städten der alten
Bundesländer zeichnet sich immer deutlicher ein wirtschaftlicher und
demografischer Strukturwandel ab. Deshalb hat die Bundesregierung bereits im
Jahr 2002 mit der Unterstützung der Städte beim Stadtumbau in den alten Ländern
begonnen und das ExWoSt-Forschungsfeld Stadtumbau West gestartet. 2004 legte
die Bundesregierung das Städtebauförderungsprogramm Stadtumbau West auf. Im
Zuge des EAG Bau im Jahr 2004 wurden die Regelungen zum Stadtumbau im
Baugesetzbuch in den §§ 171 a - d verankert.151
Stadtumbau
Stadtumbaumaßnahmen sind Maßnahmen, durch die, in von erheblichen
städtebaulichen Funktionsverlusten betroffenen Gebieten, Anpassungen zur
Herstellung nachhaltiger städtebaulicher Strukturen vorgenommen werden (vgl. §
171 a Abs. 2 BauGB). Städtebauliche Funktionsverluste können ein dauerhaftes
Überangebot an baulichen Angeboten für bestimmte Nutzungen (Wohnzwecke)
sein. Städtebauliche Funktionsverluste beinhalten zwar Funktionsschwächen in
einem Gebiet, gehen aber nicht über diese hinaus. Im Sanierungsrecht hingegen
151
Vgl. Homepage des Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung, aufgerufen
unter: http://www.bmvbs.de/1552.22750/Stadtumbau-West.htm, Stand: 04.01.2010.
120
121
werden Funktionsschwächen gesamtstädtisch gesehen. 152 Die „städtebaulichen
Funktionsverluste“ sind im § 171 a Abs. 2 BauGB beispielhaft und nicht
abschließend genannt. Dies eröffnet die Möglichkeit, auch anderen
„Funktionsverlusten“ Rechnung zu tragen oder bei allgemeinen Prozessen steuernd
einzugreifen. Des Weiteren sind die Ziele der Stadtumbaumaßnahmen und die
Gründe des öffentlichen Interesses ebenfalls nicht abschließend konkretisiert.153
Regelungen des Stadtumbaus sind auf Gemeinden aller Gemeindegrößen
anwendbar (vgl. § 171 a Abs. 1 BauGB). Stadtumbaumaßnahmen können
ergänzend
oder
an
Stelle
von
städtebaulichen
Sanierungsund
Entwicklungsmaßnahmen vorgesehen werden (vgl. § 171 a Abs. 1 BauGB). Ein
genereller Anwendungszwang besteht jedoch nicht.154 Das Stadtumbauverfahren ist,
was die Einbeziehung der Eigentümer betrifft, konsensorientiert und steht damit im
Gegensatz zum hoheitlichen Vorgehen des Sanierungsrechts.155
Eine einheitliche und zügige Durchführung liegt im Interesse der Allgemeinheit. Die
Maßnahmen
sollen
insbesondere
dazu
beitragen,
die Wohn- und
Arbeitsverhältnisse zu verbessern, innerstädtische Bereiche zu stärken, nicht mehr
bedarfsgerechte bauliche Anlagen einer neuen Nutzung zuzuführen oder
zurückzubauen und innerstädtische Altbaubestände zu erhalten.
Der Umbau wird gemäß § 171 b BauGB auf der Grundlage städtebaulicher
Entwicklungskonzepte durchgeführt. In dem Entwicklungskonzept sind die Ziele und
Maßnahmen im Einzelnen schriftlich darzulegen und zu erläutern. Es bedarf eines
Beschlusses (kein Satzungsbeschluss) der Gemeinde, mit dem die Grenzen des
Stadtumbaugebietes
auf
der
Grundlage
des
städtebaulichen
Entwicklungskonzeptes festgelegt werden. Die öffentlichen und privaten Belange
sind gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen.
Für Investitionen im Stadtumbaugebiet gelten die Stadtumbauförderungsregelungen
(vgl. § 171b Abs. 4 BauGB). Diese basieren auf den gleichen Grundlagen wie das
Sanierungsrecht. Die Bundesregierung beteiligt sich gemäß Art. 104 GG an der
Finanzierung des Stadtumbaus. Die Bundesmittel werden durch Landesmittel
ergänzt und an die jeweiligen Stadtumbaugemeinden weitergegeben. Für
Eigentümer und Investoren besteht ebenfalls die Möglichkeit, finanzielle Mittel für
förderfähige Vorhaben zu erlangen.156
Gemäß § 171 c BauGB soll die Gemeinde, wenn es erforderlich ist, zur Umsetzung
des Entwicklungskonzeptes städtebauliche Verträge im Sinne des § 11 BauGB
152
153
154
155
156
Vgl. Möller, Andreas (2006) in: Humboldt-Universität Berlin (Hrsg.): „Siedlungsrückbau in den
neuen Ländern nach Stadtumbau- und Sanierungsrecht“, Schriften zum Öffentlichen Recht,
Band 1034, Berlin, S. 95.
Vgl. Ferner/Kröninger (Hrsg.) (2005): „Baugesetzbuch Kommentar“, Baden-Baden, S. 495.
Vgl. Ebenda, S. 91.
Vgl. Saarländisches Ministerium für Umwelt (Hrsg.) (2005): „Merkblatt zur Städtebauförderung
im Saarland für das Programmjahr 2006“, Saarbrücken, S. 7.
Vgl. Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen (Hrsg.) (2005): „Programme der
Städtebauförderung, Merkblatt über die Finanzhilfen des Bundes“, Berlin, S. 15.
abschließen. Gegenstand der Verträge können insbesondere die Durchführung des
Rückbaus baulicher Anlagen innerhalb einer bestimmten Frist und die
Kostentragung oder der Ausgleich von Lasten zwischen beteiligten Eigentümern
sein.
Zur weiteren Sicherung der Durchführungsmaßnahmen kann die Gemeinde eine
Satzung gem. § 171 d BauGB erlassen, um dem Stadtumbaukonzept
widersprechende Maßnahmen zu vermeiden. Die Vorschrift eröffnet der Gemeinde
die Möglichkeit einer Veränderungssperre i. S. von § 14 Abs. 1 BauGB. Nach
Beschlussfassung und ortsüblicher Bekanntmachung ist bei der Durchführung der
Vorhaben und Maßnahmen nach § 14 Abs. 1 BauGB eine Genehmigung nötig. Die
Genehmigung darf nur versagt werden, um einen nach städtebaulichen und
sozialen Belangen Rechnung tragenden Ablauf der Stadtumbaumaßnahmen zu
sichern. Die Genehmigung ist zu erteilen, wenn auch unter Berücksichtigung des
Allgemeinwohls ein Absehen wirtschaftlich nicht zumutbar ist.
Die Prüfung der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit ist objektbezogen vorzunehmen.157
Die Prüfung, ob dem Eigentümer eines denkmalgeschützten Objektes die
Beibehaltung des bisherigen Zustandes mit den Erhaltungs- und Nutzungspflichten
nach Art. 4 und Art. 5 DSchG wirtschaftlich zuzumuten ist, muss dem Grunde nach
im Erlaubnisverfahren erfolgen. Im Fall der Unzumutbarkeit muss die Erlaubnis
erteilt werden.158
Grenzen des Stadtumbaus
Die Vorschriften zu Stadtumbaumaßnahmen stellen das konsensuale
Zusammenwirken von Kommunen, Wohnungswirtschaft und Dritten in den
Vordergrund. Durch die Vorschrift wird die Tendenz zu konsensualen Lösungen
klar, daher benötigt man eine umfassende und ernsthafte Beteiligung der
Betroffenen schon im Vorfeld. Durch die konsensualen Lösungen ist dieses
Instrument eingeschränkt, da eine solche Lösung oft nur einen Kompromiss mit den
Eigentümern darstellen kann. Die Festlegung eines Stadtumbaugebietes muss sich
auf ein bestimmtes Gebiet beziehen, in dem sich die Maßnahmen zweckmäßig
umsetzen lassen.159
Geeignetheit des Stadtumbaus zum Erhalt der historischen Bausubstanz
Stadtumbaumaßnahmen dienen der Herstellung nachhaltiger städtebaulicher
Strukturen in Gebieten, die von Funktionsverlusten betroffen sind. Es kann
dementsprechend zur Erhaltung der historischen Bausubstanz und der Stärkung der
Innenstadt eingesetzt werden.
157
158
159
Vgl. Krautzberger (2005) in: Battis/Krautzberger (Hrsg.): „BauGB Kommentar“, München, S.
1510.
Vgl. Füßer/Kreuter (Hrsg.) (2009): „Die Abbruchgenehmigung im Denkmalrecht der neuen
Bundesländer“, LKV 2009, S. 102.
Vgl. Ferner/Kröninger (Hrsg.) (2005): „Baugesetzbuch Kommentar“, Baden-Baden, S. 494ff.
122
123
Die Gemeinde soll mit den beteiligten Bürgern die Maßnahmen durchführen, dies
geschieht auf der Basis von städtebaulichen Verträgen. Zusätzlich wird die
Durchführung der Maßnahmen gesichert, indem Vorhaben nach § 14 Abs. 1 BauGB
einer Genehmigung bedürfen.
Es sind keine umfassenden vorbereitenden Untersuchungen notwendig, jedoch ist
ein städtebauliches Entwicklungskonzept zu erarbeiten. Die Aufgaben des
Stadtumbaus erfordern „einen hohen Moderationsaufwand der Kommune und eine
integrierte Strategie, welche die Interessen am Geschäfts- und am Wohnstandort
Innenstadt berücksichtigt.“160 Mangelndes Kooperationsinteresse seitens der Bürger
kann zu Hindernissen bei der Umsetzung führen. Zur Finanzierung der
Stadtumbaumaßnahmen können neben den Fördermitteln aus dem ExWoStForschungsfeld Stadtumbau West weitere Finanzhilfen und öffentliche Fördermittel
aus anderen Programmen eingesetzt werden.
4.3.5. Erhaltungssatzung
Die Erhaltungssatzung nach § 172 Abs. 1 BauGB dient der Erhaltung und
Bestandssicherung der städtebaulichen Eigenart eines Gebietes und der Erhaltung
der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung und der Vermeidung von
unerwünschten Umstrukturierungen aus städtebaulichen Gründen. Sie bemächtigt
die Gemeinde in den genannten Fällen des § 172 Abs. 1 Nr. 1 - 3 BauGB einen
Genehmigungsvorbehalt zu begründen. Dies hat zur Folge, dass selbst Vorhaben,
die gemäß der Landesbauordnung der Länder grundsätzlich keiner
bauordnungsrechtlichen Genehmigung bedürfen sowie planungsrechtlich zulässige
Vorhaben nach § 34 BauGB genehmigungspflichtigwerden.
Nach § 172 Abs. 1 Nr. 1 BauGB kann die Gemeinde in einem Bebauungsplan oder
durch eine sonstige Satzung Gebiete bezeichnen, in denen zur Erhaltung der
städtebaulichen Eigenart des Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt der
Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung sowie gemäß § 172 Abs. 1 S. 2
BauGB die Errichtung baulicher Anlagen einer Genehmigung bedürfen.
Im Gebiet müssen daher nach § 172 Abs. 3 BauGB bauliche Anlagen vorhanden
sein, die alleine oder im Zusammenhang mit anderen baulichen Anlagen das
Ortsbild, die Stadtgestalt oder das Landschaftsbild prägen oder sonst von
städtebaulicher, insbesondere geschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung
sind.161
Im Sinne des § 172 Abs. 3 S. 1 BauGB setzt eine Prägung des Ortsbildes hierbei
voraus, dass die bauliche Anlage alleine sowie mit anderen baulichen Anlagen eine
wesentliche Bedeutung für die äußere Erscheinung eines Ortsteils, Straßenzuges,
160
161
Homepage des Stadtumbau West, aufgerufen unter: http://www.stadtumbauwest.de/
konzept/FF_Essen_%20Doku_Block%202.html, Stand: 01.02.2010.
Vgl. Stock (2009) in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger (Hrsg.): „BauGB Kommentar“,
München, §172 Rn. 29.
Platzes oder sonstigen Bebauungszusammenhangs hat. 162 Die Stadtgestalt
bezeichnet die Baustruktur der Stadt, zu der auch Freiräume und Grundriss zählen.
Unter Landschaftsbild ist der optische Eindruck von weitgehend freier Landschaft
mit geringer Besiedelung zu verstehen.163
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, wann eine wichtige städtebauliche Bedeutung
bei einem Gebäude oder Gebäudeensemble vorliegt. So kann diese Bedeutung
auch schon bei einer besonderen Bauweise bestehen (z. B. neue Technik bei der
Dachkonstruktion, neuartiger Wohnungsgrundriss), die aber nach außen hin nicht
sichtbar ist und somit auch auf die Umgebung keine prägende Wirkung hat. Daher
kann ein unscheinbar oder gar unschön wirkendes Gebäude oder Ensemble
städtebaulich bedeutsam und somit erhaltenswert sein. Wichtig in diesem Fall ist
eine prägende Wirkung für das Ortsbild durch das optische Erscheinungsbild, zum
Beispiel durch die Fassaden- und Dachgestaltung oder die Fensteraufteilung.164
Um ein erhaltenswertes Gebiet bestimmen zu können, müssen vorbereitende
Untersuchungen durchgeführt werden. Diese Untersuchungen erstrecken sich
beispielsweise auf Informationen über das zu erhaltende Gebäude oder
Gebäudeensemble sowie Gutachten über ihre städtebaulichen Wirkungen. Anhand
dessen erarbeitet die Verwaltung einen Satzungsentwurf. Städtebaulich
erhaltenswerte Bereiche können nach § 173 BauGB von der Gemeinde durch
Satzungsbeschluss oder Festsetzungen im Bebauungsplan für bestimmte
Stadtbereiche bestimmt werden.165
Ist das Erhaltungsgebiet rechtlich festgesetzt, bedarf es bei sämtlichen Änderungen
an Gebäuden, Rückbau (ganzer oder teilweiser Abriss) und Nutzungsänderungen
einer besonderen Genehmigung. Ebenso unterliegt die Errichtung von Gebäuden
einer speziellen Genehmigungspflicht, da ein Neubau zu einer empfindlichen
Störung des Gesamteindrucks führen kann.166
Die Erhaltungssatzung beinhaltet selbst noch keine rechtsverbindlichen
Nutzungsregelungen für die einzelnen Grundstücke wie der Bebauungsplan. Durch
die
Gebietsfestlegung
wird
lediglich
ein
präventives
Verbot
mit
Genehmigungsvorbehalt begründet. Ob eine Genehmigung nun tatsächlich erteilt
wird, zeigt sich im Rahmen des Genehmigungsverfahrens. Folgen hat dies für das
Abwägungsverfahren, es ist zweigeteilt. Die Rechtverbindlichkeit tritt aber
spätestens dann ein, wenn über die Genehmigungserteilung entschieden wurde.167
Eine Beschränkung der Geltungsdauer der Erhaltungssatzung im Sinne des § 172
Abs. 1 Nr. 1 BauGB sieht das BauGB nicht vor. Dennoch kann die Satzung befristet
162
163
164
165
166
167
Vgl. Hamburgerisches Oberverwaltungsgericht (2007) AZ: 2 Bf 10/02: „Abrissgenehmigung im
Bereich einer Erhaltungssatzung; wirtschaftliche Unzumutbarkeit der Erhaltung“, -JURIS.
Vgl. Difu (Hrsg.) (2000): „Die Satzungen nach dem Baugesetzbuch“, München, S.136.
Vgl. Homepage des Grin Verlages, aufgerufen unter: http://www.grin.com/e-book/96622/diegebaeudebezogene-erhaltungssatzung-nach-172-abs-1-nr-1-baugb-und#, Stand: 28.11.2009.
Vgl. Ebenda.
Vgl. Ebenda.
124
125
erlassen werden, was im Falle des § 172 Abs. 1 Nr. 1 BauGB nur selten geschieht.
Jedoch muss im Laufe des Aufstellungsverfahrens der Tag des In-Kraft-Tretens der
Satzung angegeben werden.168
Des Weiteren besteht die Möglichkeit, die Erhaltungssatzung durch einen
Bebauungsplan festzulegen. Dies ist nur dann sinnvoll, wenn für den
erhaltenswerten Bereich ohnehin ein Bebauungsplan aufgestellt werden muss.169
Wird die Erhaltungssatzung als einfache Gemeindesatzung erlassen, also nicht in
Kombination mit einem Bebauungsplan, entfallen die Bürgerbeteiligung sowie die
Beteiligung der Träger öffentlicher Belange. Ferner bedarf es keiner Begründung,
die aber im Sinne einer Vollzugvereinfachung dennoch empfohlen wird. Der
Aufstellungsbeschluss muss ortsüblich bekannt gemacht werden.170
Die Eigentümer von Gebäuden haben Pflichten, denen sie nach der Festsetzung
einer Erhaltungssatzung nachkommen müssen. Geschieht dies nicht, kann eine
Enteignung erfolgen, um notwendige Arbeiten an Gebäuden von der Gemeinde
durchzuführen zu lassen. Voraussetzung ist hierbei, dass das Interesse der
Allgemeinheit die Erhaltung erfordert und keine andere Möglichkeit besteht, die
Erhaltung in zumutbarer Weise zu erreichen.171 Durch ihre starke Reglementierung
ist die Enteignung schwer durchzusetzen und nur in gravierenden Fällen in Betracht
zu beziehen. Im Gegenzug kann der Eigentümer eines Gebäudes von der
Gemeinde finanzielle Unterstützung fordern, wenn es ihm unmöglich ist, das
Gebäude mit seinen eigenen finanziellen Mitteln in Stand zu halten. 172 Unter
Voraussetzungen des § 40 Abs. 2 BauGB kann der Eigentümer oder sonstige zur
Unterhaltung Verpflichteten verlangen, dass die Gemeinde das Grundstück
übernimmt.
Gemäß § 173 Abs. 1 S. 1 BauGB ist die Gemeinde zuständig für die Erteilung der
Genehmigung. Ist eine baurechtliche Genehmigung oder eine baurechtliche
Zustimmung
erforderlich,
wird
die
Genehmigung
durch
die
Baugenehmigungsbehörde im Einvernehmen mit der Stadt erteilt. Vor der
Entscheidung eines Genehmigungsantrags hat die Gemeinde nach § 173 Abs. 3 S.
1 BauGB mit dem Eigentümer oder sonstigen zur Unterhaltung Verpflichteten die für
die Entscheidung wichtigen Tatsachen zu erörtern. Es besteht also eine
Aufklärungspflicht seitens der Gemeinde.
Ferner kann die Gemeinde nach § 24 Abs. 1 Nr. 4 BauGB vom gesetzlichen
Vorkaufsrecht Gebrauch machen. Zudem stellt die Veränderung baulicher Anlagen
168
169
170
171
172
Vgl. Ebenda, S.142.
Vgl. Ebenda, S.142f.
Vgl. Ebenda, S.140.
Vgl. Homepage des Grin Verlages, aufgerufen unter: http://www.grin.com/e-book/96622/diegebaeudebezogene-erhaltungssatzung-nach-172-abs-1-nr-1-baugb-und#, Stand: 28.11.2009.
ohne Genehmigung eine Rechtswidrigkeit dar und kann gemäß § 213 Abs. 2
BauGB mit einem Ordnungsgeld von bis zu 25.000 € sanktioniert werden.173
Grenzen der Erhaltungssatzung
Eine Umgehungsmöglichkeit der Erhaltungssatzung bietet zumindest § 172 Abs. 3
BauGB, der den Abs. 1 einschränkt, indem er bauliche Anlagen von dem
Genehmigungsvorbehalt ausnimmt, die das Ortsbild, die Stadtgestalt oder das
Landschaftsbild weder prägen, noch von städtebaulicher, insbesondere
geschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung sind. Die Genehmigung darf also nur
versagt werden, wenn die städtebauliche Gestalt des Gebiets durch die
beabsichtigte bauliche Anlage beeinträchtig wird (§ 172 Abs. 3 S. 2 BauGB).
Nach § 26 Nr. 2 BauGB sind Grundstücke von einer Erhaltungssatzung
ausgenommen, die einem öffentlichen Bedarfsträger gehören und zum Zwecke der
Landesverteidigung, der Bundespolizei, der Zollverwaltung, der Polizei oder des
Zivilschutzes
dienen,
sowie
sich
im
Eigentum
von
Kirchen
und
Religionsgemeinschaften für Zwecke des Gottesdienstes und der Seelsorge
befinden. Ferner darf der § 172 BauGB nicht auf Grundstücke angewendet werden,
auf denen Vorhaben errichtet werden sollen, für die ein in § 38 BauGB genanntes
Verfahren eingeleitet oder durchgeführt worden ist. Hierbei handelt es sich um
Grundstücke für fachplanerische Vorhaben.
Für Maßnahmen, die noch im Rahmen des Bestandsschutzes erfolgen, ist ein
erhaltungsrechtliches Verbot unwirksam.174
Eine Nutzungsänderung bedarf nur einer Genehmigung, wenn sich die
planungsrechtliche Frage neu stellt. Das heißt, für eine Umnutzung von einer
Gaststätte zu einer Vergnügungsstätte bedarf es einer Genehmigung, damit eine
schleichende Umwidmung von Gebäuden mit städtebaulicher Bedeutung vermieden
wird. Bei einer Umnutzung von einem Haushaltswarengeschäft zu einem
Textilgeschäft im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung, ist diese jedoch nicht
genehmigungspflichtig, da planungsrechtlich keine Änderung vollzogen wird.175
Erhaltungssatzung und Denkmalschutz arbeiten im Bereich des städtebaulichen
Denkmalschutzes zwar zusammen, jedoch ist es der Gemeinde nicht erlaubt, im
Deckmantel des Städtebaurechts Denkmalschutz zu betreiben. So dürfen
bauplanungsrechtliche Festsetzungen nicht nur vorgeschoben sein. Dienen sie
lediglich dem Zwecke des Denkmalschutzes, sind sie rechtswidrig (siehe § 1 Abs. 1
und Abs. 3 BauGB). Die Zielsetzung einer Erhaltungssatzung darf also nur auf eine
städtebauliche Gestaltung im Sinne des Bodenrechts und nicht alleine auf
Denkmalschutzgründe gerichtet sein. 176 So kann die Genehmigung für die
173
174
175
176
Vgl. Ebenda, S.139.
Vgl. Stüer, Bernhard (2009): „Handbuch des Bau- und Fachplanungsrechts“, München, S. 661.
Vgl. Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz 1. Senat (2008) AZ: 1 A 10361/08 OVG:
„Genehmigung eines Abrisses trotz entgegenstehender Erhaltungssatzung im Baurecht“, JURIS.
126
127
Errichtung eines nach § 34 Abs. 1 BauGB zulässigen Gebäudes nur verwehrt
werden, wenn die in der BauNVO aufgelistete städtebauliche Entwicklung verletzt
wird.177
Generell dürfen Änderungen an Gebäuden nur dann versagt werden, wenn sie
städtebaulich relevant sind und einen Eingriff in die bauliche Substanz der Anlage
voraussetzen. So sind bauliche Veränderungen wie die Farbgebung, die
Unterteilung der Fenster oder das Material der Dachbedeckung in der Regel
gestalterische Fragen. Ein Genehmigungsversagen ist hier nicht gerechtfertigt. So
können alte Sprossenfenster durch sprossenlose Kunststofffenster ersetzt werden,
da Änderungen dieser Art an Fassaden das Ortsbild nicht beeinträchtigen.
Maßnahmen wie diese können nur mit Mitteln des staatlichen Denkmalschutzes
oder einer Gestaltungssatzung verhindert werden.178
Geeignetheit der Erhaltungssatzung zum Erhalt historischer Bausubstanz
Die Erhaltungssatzung dient der langfristigen Erhaltung und Sicherung historischer
Gebiete. Da der Denkmalschutz von staatlichen Denkmalschutzbehörden
durchgeführt wird, kann die Gemeinde mit dem Erlass einer Erhaltungssatzung im
Rahmen des § 172 Abs. 1 Nr. 1 BauGB einen zusätzlichen „Denkmalschutz im
eigenen Wirkungsbereich“ erzielen, wenn die Schutzmaßnahmen städtebaulich
begründet sind. 179 Die Belange des staatlichen Denkmalschutzes bleiben hierbei
unangetastet, da der staatliche Denkmalschutz und der städtebauliche
Denkmalschutz nebeneinander wirken.
Wird eine Erhaltungssatzung erlassen, folgen viele Auflagen für die Eigentümer, die
bei der Errichtung oder Änderung von Gebäuden einer Genehmigungspflicht
unterliegen. Als Satzung ist die Erhaltungssatzung für alle Bürger rechtsverbindlich
und daher ein wirksames Instrument zur Sicherung der historischen Bausubstanz.
Um seine volle Wirkung zu entfalten, verlangt dieses Instrument jedoch eine
regelmäßige Kontrolle und verursacht, auch durch die notwendigen
Genehmigungen, einen erhöhten Personal- und Verwaltungsaufwand für die
Gemeinde. Des Weiteren müssen zur Erlassung einer Erhaltungssatzung
vorbereitende Untersuchung getroffen werden, was die Aufstellungsdauer etwas
verzögert.
Die Erhaltungssatzung alleine kann als Vorsorgeinstrument angesehen werden, das
sehr nützlich sein kann um den Verlust von städtebaulich wertvollen, aber nicht
denkmalgeschützten Objekten zu verhindern. In Verbindung mit einer
Gestaltungssatzung kann die Erhaltungssatzung jedoch zur aktiven Gestaltung und
Entwicklung des Ortsbildes beitragen.180
177
178
179
180
Vgl. Stüer, Bernhard (2009): „Handbuch des Bau- und Fachplanungsrechts“, München, S. 662.
Vgl. Ebenda.
Vgl. Homepage des Atelier Rauscher Architektur, aufgerufen unter: http://www.rauscherarchitekt.de/gestaltungssatzung.html, Stand: 29.11.2009.
Die Eigentümer haben die Pflicht, die Maßgaben der Erhaltungssatzung
umzusetzen. Geschieht dies nicht, bleibt der Stadt als letzte Möglichkeit die
Enteignung. Durch dieses Druckmittel kann der Erhalt der historischen Bausubstanz
in gewissem Maße erzwungen werden. Jedoch ist durch die Erhaltungssatzung
keine aktive Gestaltung und Entwicklung des Ortsbildes möglich, nur in Verbindung
mit einer Gestaltungssatzung kann das Erscheinungsbild von Gebäuden
gestalterisch beeinflusst werden.
Durch die Vorgaben der Erhaltungssatzung kann, bei Baumaßnahmen an
Gebäuden, für die Eigentümer ein finanzieller Mehraufwand entstehen. Wenn die
Maßnahmen die Mittel der Bürger übersteigen, besteht die Möglichkeit, eine
finanzielle Unterstützung von der Gemeinde zu fordern, wodurch auch bei
schwächer gestellten Bevölkerungsgruppen eine Umsetzung der Erhaltungssatzung
gewährleistet werden kann.
4.3.6. Vorkaufsrecht
Zur Sicherung der Bauleitplanung und sonstiger städtebaulicher Planungen kann
die Gemeinde das Vorkaufsrecht in Anspruch nehmen. Es bezeichnet das Recht
der Kommune, zum Wohl der Allgemeinheit einen Kaufvertrag anstelle eines
anderen Käufers einzugehen, wodurch der Gemeinde die Möglichkeit geboten wird,
ein Grundstück vor anderen Interessenten zu erwerben. Grundvoraussetzung ist ein
bestehender Kaufvertrag, den die Gemeinde in der vorliegenden Form zu
übernehmen hat. Gibt es keine unverzügliche Mitteilung über einen geschlossenen
Kaufvertrag, kann der Verkäufer zur Zahlung von Schadensersatz, etwa gegenüber
dem Käufer, verpflichtet werden. Setzt die Gemeinde Vorkaufsrechte in einem
Gebiet und für ein bestimmtes Grundstück fest, so wird dies in dem jeweiligen
Grundbuch festgehalten. Wird der Gemeinde beim Kauf eines Grundstücks das
Vorkaufsrecht eingeräumt, wird zwischen dem Allgemeinen und dem Besonderen
Vorkaufsrecht unterschieden.
Das Allgemeine Vorkaufsrecht (vgl. § 24 BauGB) wird durch einen Verwaltungsakt
begründet, der auf unbestimmte Zeit seine Wirkung entfaltet. Die Gemeinde kann
das Vorkaufsrecht innerhalb des Geltungsbereiches eines Bebauungsplanes für die
Erreichung öffentlicher Zwecke oder für Ausgleichsmaßnahmen, soweit es sich um
unbebaute Grundstücke handelt, anwenden. Des Weiteren kann das Vorkaufsrecht
in einem Umlegungsgebiet, in einem förmlich festgelegten Sanierungs- oder
städtebaulichen Entwicklungsbereich, einer Satzung zur Durchführung von
Maßnahmen des Stadtumbaus oder im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung
angewendet werden. Unbebaute Grundstücke können ferner im Geltungsbereich
eines Flächennutzungsplans, soweit eine Wohnnutzung vorgesehen ist, oder in
einem Gebiet, das nach den §§ 30, 33 oder 34 BauGB Wohnnutzung vorsieht, mit
Hilfe des Vorkaufsrechts durch die Gemeinde erworben werden. Das gemeindliche
Vorkaufsrecht kann nur innerhalb von zwei Monaten nach Mitteilung des
Kaufvertrages gegenüber dem Verkäufer durch die Gemeinde in Anspruch
genommen werden. Dabei wird von der Gemeinde eine Angabe des
128
129
Verwendungszweckes
rechtfertigt.181
gefordert,
der
die
Anwendung
des
Vorkaufsrechts
Beim Besonderen Vorkaufsrecht (vgl. § 25 BauGB) kann die Gemeinde innerhalb
des Geltungsbereiches eines Bebauungsplanes durch eine Satzung ihr
Vorkaufsrecht an unbebauten Grundstücken legitimieren. Des Weiteren kann die
Gemeinde in Gebieten, in denen sie städtebauliche Maßnahmen durchführen will,
Grundstücke festlegen, bei denen sie ihr Vorkaufsrecht in Anspruch nehmen darf.
Dabei reicht es in materieller Hinsicht aus, wenn die Gemeinde städtebauliche
Maßnahmen in Betracht zieht. Konkrete Planungsabsichten sind noch nicht
erforderlich. 182 Durch die Verpflichtung der Gemeinde, den Verwendungszweck
anzugeben, entsteht die Notwendigkeit, die städtebaulichen Zielsetzungen bereits
ansatzweise zu charakterisieren. Dadurch besitzt die Gemeinde die Möglichkeit,
eine geordnete städtebauliche Entwicklung zu gewährleisten.
Das Vorkaufsrecht darf nicht angewendet werden, wenn beispielsweise ein
Grundstück nach den Festsetzungen des Bebauungsplanes oder nach den Zielen
und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bebaut wurde und die darauf
errichteten baulichen Anlagen keine Missstände oder Mängel nach § 177 Abs. 2
und 3 BauGB aufweisen (Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot) (vgl. § 24
BauGB). Des Weiteren darf das Vorkaufsrecht nicht in Anspruch genommen
werden, wenn der Käufer innerhalb der gesetzlichen Zwei-Monats-Frist eine
vorbehaltslose und rechtsverbindliche Erklärung abgibt, das Grundstück nach den
Zielen und Zwecken der Gemeinde zu bebauen oder zu nutzen.183
Die Gemeinde hat grundsätzlich bei Anwendung des Vorkaufsrechts die Modalitäten
des eingereichten Kaufvertrages zu übernehmen und somit auch die ausgehandelte
Höhe des Geldbetrages zu zahlen. Einzige Ausnahme bildet der § 28 Abs. 3
BauGB, welcher ein preislimitiertes Vorkaufsrecht vorsieht. Dabei kann die
Gemeinde den Kaufpreis auf den Verkehrswert reduzieren, soweit erkennbar ist,
„dass der vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert in einer dem Rechtsverkehr
erkennbaren Weise deutlich überschreitet.“184 Übt die Gemeinde das Vorkaufsrecht
zum Verkehrswert aus, wird dem Verkäufer ein Rücktrittsrecht eingeräumt. Dieses
Recht kann der Verkäufer innerhalb eines Monats nach Erlass des
Verwaltungsaktes geltend machen.185
Grenzen des Vorkaufsrechts
Die Anwendung des Vorkaufsrechts ist eng mit dem unbestimmten Rechtsbegriff
„Wohl der Allgemeinheit“ verbunden. Es ist somit ein spezifisches Interesse an dem
Grundstück anzumelden, das auch gerichtlich nachvollziehbar sein muss. Das Wohl
181
182
183
184
185
Vgl. Jäde (2005) in: Jäde/Dirnberger/Weiß (Hrsg.): „Baugesetzbuch, Baunutzungsverordnung
Kommentar“, S. 290ff.
Vgl. VG Aachen 5. Kammer (2008) AZ: 5 K 143/07: „Gemeindlichen Vorkaufsrecht“, -JURIS.
Vgl. Ebenda.
Jäde (2005) in: Jäde/Dirnberger/Weiß (Hrsg.) (2005): „Baugesetzbuch, Baunutzungsverordnung
Kommentar“, S. 311.
Vgl. Ebenda, S. 311f.
der Allgemeinheit kann auch dann zur Anwendung gebracht werden, wenn die
Maßnahme nur wenigen Personen individuelle Vorteile verschafft. Dies kann
beispielsweise bei der Ausübung des Vorkaufsrechts in einem Sanierungsgebiet
sein. Die Sanierungsmaßnahme als solche dient hierbei dem Wohl der
Allgemeinheit und kann individuelle Nutzungsvorteile überlagern. Es genügt, wenn
durch die Wahrnehmung der Aufgabe seitens der Gemeinde überwiegende Vorteile,
im Sinne von städtebaulichen Maßnahmen, angestrebt werden.186
Das Vorkaufsrecht ist nach § 26 BauGB immer dann ausgeschlossen, wenn das
Grundstück an den Ehegatten oder Verwandte und Verschwägerte weiterverkauft
wird. Weiterhin besteht kein Vorkaufsrecht bei Rechten nach dem
Wohnungseigentumsgesetz und von Erbbaurechten. Auch bei einem Verkauf an
öffentliche Bedarfsträger zum Zwecke der Landesverteidigung, des Zivilschutzes,
oder an Kirchen und Religionsgemeinschaften ist das Vorkaufsrecht
ausgeschlossen. Das Vorkaufsrecht für Gemeinden ist weiterhin auf Grundstücken
ausgeschlossen, für die eine privilegierte Fachplanung vorgesehen ist bzw. ein
Verfahren nach § 38 BauGB bereits eingeleitet oder durchgeführt wurde. Schließlich
ist das Vorkaufsrecht auch dann ausgeschlossen, wenn der Käufer das Grundstück
nach den Zielen und Zwecken der gemeindlichen Planung nutzt.187
In § 27 BauGB werden die Fälle geregelt, in denen das Vorkaufsrecht nicht
gerechtfertigt ist, weil der verfolgte städtebauliche Zweck auch durch den Käufer
erreicht werden kann. Die städtebauliche Zielsetzungen, welche erfüllt werden
sollen, muss bereits bei der Einrichtung des Vorkaufsrechts hinreichend bestimmt
oder bestimmbar sein, jedoch nur in einer sehr wagen Form. Möchte der Käufer das
Vorkaufsrecht abwenden und somit das Grundstück erwerben, muss er sich mittels
einer Abwendungserklärung gegenüber der Gemeinde dazu verpflichten, das
Grundstück innerhalb einer angemessenen Frist plan- bzw. maßnahmenkonform zu
bebauen. Bei der Abwendungserklärung handelt es sich um eine einseitige
Willenserklärung des Käufers, die oft in einem Abwendungsvertrag zwischen der
Gemeinde und dem Käufer mündet. Die zu setzende Frist ist eine
Einzelfallentscheidung, die durch die Gemeinde in Absprache mit dem Käufer
festgelegt wird. Das Risiko der Umsetzung trägt allein der Käufer.188
Die Mitteilungspflicht des Verkäufers erstreckt sich grundsätzlich „auf den gesamten
Inhalt des Kaufvertrages, jedenfalls insoweit, als er für die gemeindliche
Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts erforderlich ist.“ 189 Dabei
genügt es zunächst der verantwortlichen Stelle die Tatsache mittzuteilen, dass ein
Verkauf vorgesehen ist. Auf Grund dieser vagen Information kann die Gemeinde
bereits von ihrem Vorkaufsrecht zurücktreten. Eine Problematik in diesem
186
187
188
189
Vgl.
Homepage
des
Projektes
JuraMagazin,
aufgerufen
unter:
http://www.juramagazin.de/allgemeinheit, Stand: 02.06.2010.
Kommentar“, S. 299ff.
Vgl. Ebenda, S. 301ff.
Kommentar“, S. 307f.
130
131
Zusammenhang ist darin zu sehen, dass die Gemeinde vermeintlich „unwichtige“
Grundstücke zum Verkauf freigibt, die dann nicht mehr nach den Wünschen der
Gemeinde bebaut werden. Eine genaue Prüfung der Unterlagen ist also
erforderlich.190
Geeignetheit des Vorkaufsrechtes zum Erhalt historischer Bausubstanz
Das Vorkaufsrecht kann nur in Verbindung mit anderen Instrumenten eine
Maßnahme zur Erhaltung historischer Bausubstanz darstellen. Es ist ein
Umsetzungsinstrument zur Realisierung der Planungen und gibt der Gemeinde so
die Möglichkeit, unter gewissen Voraussetzungen Grundstücke unter Ausschluss
weiterer Interessenten zu erwerben und nachhaltig die historische Bausubstanz zu
sichern. Jedoch darf das Vorkaufsrecht nur zum Wohl der Allgemeinheit
angewendet werden. Das Vorkaufsrecht stellt ein Instrument der „weichen
Steuerung“ der Stadtentwicklung durch das Ausnutzen von Marktchancen dar.
4.3.7. Private Initiativen zur Stadtentwicklung
Ein weiteres Instrument des besonderen Städtebaurechts sind die in § 171 f BauGB
beschriebenen privaten Initiativen zur Stadtentwicklung. Nach den Vorgaben des
Landesrechts werden Gebiete innerhalb einer Stadt festgelegt, in denen durch
private Initiatoren Maßnahmen durchgeführt werden, die auf die Stärkung oder
Entwicklung
von
Innenstadtbereichen,
Stadtteilzentren,
Wohnquartieren,
Gewerbezentren oder sonstigen bedeutsamen Bereichen für die städtebauliche
Entwicklung ausgerichtet sind. Diese Projekte werden auf der Grundlage eines
abgestimmten Konzeptes entwickelt, welche mit den städtebaulichen Zielen der
Gemeinde übereinstimmen. Die Fragen der Finanzierung und der Arbeitsaufteilung
können durch Landesrecht geregelt werden.
Zu privaten Initiativen der Stadtentwicklung zählen beispielsweise Business
Improvement Districts (BID) oder Immobilien- und Standortgemeinschaften, welche
einen Teil dazu beitragen können, ein Stadtquartier in funktionaler und
gestalterischer Hinsicht zu verbessern. Dabei muss jedoch darauf geachtet werden,
das Gleichgewicht zwischen privaten Initiativen und anderweitigen öffentliche
Maßnahmen des Städtebaurechts, wie solche des besonderen Städtebaurechts, zu
gewährleisten.191
Ein BID dient der Aufwertung von Dienstleistungsstandorten oder innerstädtischen
Einkaufsbereichen. Eigentümer verpflichten sich dazu Abgaben zu leisten, um ihren
innerstädtischen Standort aufzuwerten. Kennzeichen dieses Ansatzes ist es, dass
die Akteure dauerhaft und verbindlich miteinander in Kontakt stehen sowie
gemeinsam von „unten“ heraus ihr Gebiet aufwerten. Die Chancen des BIDAnsatzes werden vor allem in der Freiwilligkeit der Akteure und damit in der
190
191
Kommentar“, S. 307f.
Vgl. Homepage des Dipl.-Ing. Jürgen Goldschmidt, aufgerufen unter: www.staedtebaurecht.de/innovationsbereiche.htm, Stand: 27.12.2009.
erhöhten Bereitschaft, aktiv am Prozess teilzunehmen, gesehen. Die Ausweisung
eines BID kann jedoch nur auf einer Gesetzesgrundlage erfolgen, wie sie in
Hamburg seit 2004 und in Bremen seit 2005 vorhanden sind.192
Immobilien- und Standortgemeinschaften sind nicht nur ein geeignetes Instrument
zur Beseitigung von städtebaulichen Defiziten, sondern auch optimal zur Nachsorge
von Gebieten der klassischen Stadtsanierung. Das Einsatzgebiet kann die Bereiche
der Prävention, Mängelbeseitigung und Nachsorge umfassen.193
Auch die Einrichtung und Gründung eines Vereins kann als Private Initiative der
Stadtentwicklung verstanden werden. Hier gilt es ebenfalls vorab zu klären, wie die
Finanzierung von Maßnahmen erfolgt. Eine Gesetzesgrundlage über die konkrete
Zusammenarbeit der Mitglieder gibt es jedoch nicht. Es müssen Formalitäten bei
der
Vereinsgründung
beachtet
werden,
wie
beispielsweise
eine
Mindestmitgliederzahl von sieben Personen oder die Vertretung durch einen
Vorstand, doch gibt es keine Möglichkeit, Personen zum Eintritt in den Verein zu
bewegen.194
Grenzen der Privaten Initiativen zur Stadtentwicklung
Private Initiativen der Stadtentwicklung beruhen auf dem freiwilligen
Zusammenschluss von Eigentümern, die das gemeinsame Ziel der Aufwertung
ihres Gebietes verfolgen. Die Grenze dieser Initiativen, ob es sich nun um einen
Verein oder Immobilien- und Standortgemeinschaft handelt, ist dann erreicht, wenn
nicht alle Eigentümer bereit sind, sich aktiv am Geschehen zu beteiligen. Die Gefahr
von „Trittbrettfahrern“, die nicht aktiv werden wollen und doch vom Wandel des
Gebietes profitieren möchten, ist sehr hoch. Auch die Regelungen über
Finanzierung von Projekten oder der Abgabe von Beiträgen gestaltet sich als
schwierig, denn nicht jeder möchte sich in der gleichen Form beteiligen.
Diese Grenze könnte jedoch mit der Schaffung einer BID-Gesetzgebung in
Rheinland-Pfalz überwunden werden. Eine gesetzliche Grundlage könnte zu einer
rechtlichen Legitimation führen, welche die Zusammenarbeit mit der Stadt
begünstigt und die Einforderung der Abgaben zulässig macht.195
Des Weiteren beruhen die Projekte, die aus privaten Initiativen zur Stadtentwicklung
heraus entstanden sind, auf Konsens-Lösungen aller Beteiligten. Einzelne
Eigentümer werden eher weniger Möglichkeiten haben, die Projekte nach ihren
Wünschen und ihren Ansprüchen zu formen, denn es muss eine Lösung für alle
192
193
194
195
Vgl. Stefan Kreutz (2008) „Stärkung von Wohnquartieren durch formelle private Initiative“, in:
Informationskreis für Raumplanung (Hrsg.), Zeitschrift: „RaumPlanung“ (Nr. 136), S. 11ff.
Vgl. GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. (Hrsg.)
(2007): „Private Initiativen zur Stadtentwicklung nach §171f BauGB. Stellungnahme des
Fachausschusses für Stadterneuerung und –entwicklung“, Berlin, S. 2.
Vgl. Homepage von akademie.de, aufgerufen unter: http://www.akademie.de/arbeitleben/verein-gruenden-verwalten/tipps/vereine/e-v-leitfaden-verein-gruenden.html,
Stand:
.
08.07.2010.
Vgl. Stefan Kreutz (2008) „Stärkung von Wohnquartieren durch formelle private Initiative“, in:
Informationskreis für Raumplanung (Hrsg.), Zeitschrift: „RaumPlanung“ (Nr. 136), S. 11ff.
132
133
Beteiligten gefunden werden. Der Vorteil liegt vermutlich darin, dass nicht nur ein
Einzelner von der Maßnahme profitieren wird, sondern alle an dem Gebiet
beteiligten am Gewinn teilhaben werden. Doch sind die notwendigen Kompromisse
zum Teil auch negativ zu bewerten, denn die Durchführung von Maßnahmen kann
auf Grund eines Einzelnen oder einiger weniger scheitern.
Geeignetheit der Privaten Initiativen zum Erhalt der historischen Bausubstanz
Die Privaten Initiativen zur Stadtentwicklung sind ein Zusammenschluss von
privaten Eigentümern sowie Unternehmern, die ihre Stadtteile gestalterisch
aufwerten wollen. Es können innerstädtische Bereiche auf privater Ebene
umgestaltet und verbessert werden und wenn die Bereitschaft der Eigentümer da ist
auch die historische Bausubstanz erhalten bleiben. Für die Gemeinde hat dies
jedoch zur Folge, dass die konkreten Steuerungsmöglichkeiten wie sie bei formellen
Instrumenten vorhanden sind, zum Teil verloren gehen. Auch stellt sich immer noch
die Frage der so genannten „Trittbrettfahrer“, die von den Aktivitäten der Privaten
Initiative profitieren, diese aber nicht unterstützen.
4.4. Informelle Instrumente
Informelle Instrumente besitzen im Gegensatz zu formellen Instrumenten keine
verbindliche Rechtswirkung. Im Rahmen dieser Ausarbeitung werden als informelle
Planungen zum Erhalt historischer Bausubstanz die Entwicklungsplanung und die
Rahmenplanung näher betrachtet.
4.4.1. Entwicklungsplanung
Als Entwicklungsplanung wird eine gemeindliche Planung bezeichnet, die
Zielvorstellungen für den Gesamtbereich gemeindlicher Tätigkeiten oder für
Teilbereiche aufzeigt und abstimmt. Sie bildet einen Rahmen für soziale, kulturelle
und wirtschaftliche Erfordernisse im städtebaulichen Bereich. Es handelt sich dabei
um eine Gesamtplanung. Städtebauliche Entwicklungskonzepte werden als
informelle Planungen von der Gemeinde beschlossen. Als maßnahmenbezogenes
Konzept kann es beim Stadtumbau, der Sozialen Stadt, der Sanierungsmaßnahme
und der Entwicklungsmaßnahme eingesetzt werden. Hierbei dient die
Entwicklungsplanung zur Vorbereitung formeller Planungen oder städtebaulicher
Maßnahmen und deren internen Bindungswirkung.196
Die Ergebnisse einer Entwicklungsplanung sind ebenfalls bei der Aufstellung von
Bauleitplänen zu berücksichtigen. Daher ergibt sich auch die Verpflichtung die
Ergebnisse nach § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB als Abwägungsbelang zu
berücksichtigen.197
196
197
Vgl. Krautzberger (2005) in: Battis/Krautzberger/Löhr (Hrsg.) (2005): „Baugesetzbuch
Kommentar“, München, S.64f.
Vgl. Ebenda, S.64.
Grenzen der Entwicklungsplanung
Da das Instrument keine verbindliche Wirkung gegenüber den Bürgern und
Eigentümern entfaltet, bestehen auch keine Ausnahmen für diese. Die Gemeinde ist
durch eine interne Bindungswirkung an die Umsetzung gebunden.
Geeignetheit der Entwicklungsplanung zum Erhalt historischer Bausubstanz
Mit Hilfe der Entwicklungsplanung kann kein konkreter Erhalt der historischen
Bausubstanz ermöglicht werden, jedoch wird dadurch das zukünftige
Entwicklungsziel
eines
Gemeindegebietes
definiert
werden.
Die
Entwicklungsplanung kann hiermit als vorbereitende Planung für formelle
Planungen angesehen werden.
Da das Instrument nicht rechtsverbindlich ist, hat es keine verbindliche Wirkung
gegenüber den Eigentümern oder Bewohnern. Für die Gemeinde besteht jedoch
eine interne Bindungswirkung. Das Instrument kann genutzt werden, um das
Entwicklungsziel und die Idee der Erhaltung der historischen Bausubstanz zu
verbreiten. Da keine Kosten und Einschränkungen auf die Bürger zukommen, ist mit
Akzeptanzproblemen nicht zu rechnen.
4.4.2. Rahmenplanung
Die Rahmenplanung setzt sich aus mehreren in Planform niedergelegten Konzepten
zusammen, „welche die gemeindliche Entwicklungsplanung und den
Flächennutzungsplan für Teilräume differenzieren und präzisieren.“ 198 Diese
Konzepte beziehen sich jeweils auf verschiedene Teilaspekte wie die
Gebäudenutzung, das Verkehrssystem oder die Stadtgestalt und werden für die
„Ebene eines Stadt- oder Ortsteils aufgestellt“. 199 Die zeichnerischen Konzepte
werden zur besseren Verständlichkeit durch zusätzliche Erläuterungstexte ergänzt.
Meist werden die Inhalte aufgrund der Vielzahl auf mehrere themenbezogene Pläne
aufgeteilt. Die Rahmenplanung dient dazu, „für die nicht durch Bebauungspläne
erfassten
Gebiete
städtebauliche
Entwicklungs-,
Gestaltungsund
200
Ordnungskonzeptionen“ zu verdeutlichen. Ebenso „kann dieser Plantyp auch als
Grundlage für die gesetzlich geforderte öffentliche Erörterung von
Planungsabsichten dienen“.201
Wichtig ist, dass aus den Erläuterungen der Planung die Entwicklungsabsichten und
die daraus folgenden Raumnutzungen mit der jeweiligen Begründung entnommen
werden können. Denn auch, wenn die Rahmenplanung an sich keine
Rechtswirkung entfaltet, müssen die geplanten Veränderungen von den
198
199
200
201
Krautzberger (2005) in: Battis/Krautzberger/Löhr (Hrsg.): „Baugesetzbuch Kommentar“,
München, S.64.
Ebenda.
Ebenda S.65.
Albers/Wékel (2008): Wissenschaftliche Buchgesellschaft (Hrsg.) in: „Stadtplanung - Eine
illustrierte Einführung“, Darmstadt, S. 59f.
134
135
bestehenden Problemen abgeleitet und begründet werden. Denn das Konzept liefert
später die Grundlage für rechtsverbindliche Planungen.202
Gerade weil die Rahmenplanung keine rechtsverbindliche Wirkung entfaltet, besteht
die Möglichkeit die geplanten Entwicklungen anschaulich darzustellen, da sie nicht
der Planzeichenverordnung unterliegen. „Gleichwohl kann eine solche Darstellung
bei der Meinungsbildung über künftige Maßnahmen wie auch bei der Koordinierung
der beteiligten Behörden und bei der Beratung potentieller Investoren durchaus eine
gewisse Lenkungskraft entfalten.“203
Der Umgang mit informellen Planungen wie der Rahmenplanung wird in § 1 Abs. 6
Nr. 11 BauGB geregelt. Demnach sind städtebauliche Entwicklungskonzepte oder
sonstige von der Gemeinde beschlossene städtebauliche Planungen, wie die
Rahmenplanung, in der Abwägung während des Aufstellungsverfahrens von
Bauleitplänen zu beachten. 204 Aus den informellen Planungen geht eine interne
Bindungswirkung hervor. Der Gesetzgeber misst den städtebaulichen
Entwicklungskonzepten sowie den sonstigen städtebaulichen Planungen nach § 1
Abs. 6 Nr. 11 BauGB eine hohe Bedeutung zu, auch wenn keine weiteren
Anforderungen und Rechtsfolgen festlegt werden. Somit soll die Formulierung einer
dritten, rechtlich ausgeformten Planungsebene zwischen der Regionalplanung und
der Bauleitplanung vermieden werden.205
Darüber hinaus ist die Rahmenplanung ein wichtiges Element bei der Durchführung
der Sanierungsmaßnahme. „In § 140 Abs. 1 Nr. 4 BauGB wird als
Vorbereitungsaufgabe die städtebauliche Planung hervorgehoben.“206 Dazu werden
sowohl formelle Planungen im Sinne der Bauleitplanung sowie informelle Pläne wie
die Rahmenplanung gezählt.207
Grenzen der Rahmenplanung
Ist bereits bei der Aufstellung des Rahmenplanes eine Beteiligung der Öffentlichkeit
durchgeführt worden, bei der die Unterrichtung und Erörterung der allgemeinen
Ziele und Zwecke der Planung erfolgt ist, kann von der frühzeitigen Beteiligung nach
§ 3 BauGB abgesehen werden.208
202
203
204
205
206
207
208
Vgl. Albers/Wékel (2008): Wissenschaftliche Buchgesellschaft (Hrsg.) in: „Stadtplanung - Eine
illustrierte Einführung“, Darmstadt, S. 59 f.
Vgl. Ebenda.
Vgl. Krautzberger (2005) in: Battis/Krautzberger/Löhr (Hrsg.): „Baugesetzbuch Kommentar“,
München, S.66.
Vgl. Ebenda, S.65.
Ebenda, S.1321.
Vgl. Ebenda.
Vgl. Ebenda, S. 66.
Geeignetheit der Rahmenplanung zum Erhalt historischer Bausubstanz
Durch die Aufstellung einer Rahmenplanung ist, wie bei der Entwicklungsplanung,
kein direkter Erhalt der historischen Bausubstanz möglich, aber es kann das
Entwicklungsziel festgesetzt werden, diese zukünftig zu schützen. Somit kann die
Rahmenplanung als Vorbereitung weiterer formeller Maßnahmen betrachtet
werden, isoliert angewandt kann der Erhalt der Bausubstanz nicht durchgesetzt
werden. Zusätzlich besteht die Möglichkeit, bei Bürgern und sonstigen Akteuren
Akzeptanz für weitere Maßnahmen zu schaffen.
Es sind keine umfassenden Voruntersuchungen durchzuführen und keine speziellen
Voraussetzungen für die Aufstellung eines Rahmenplanes zu erfüllen, daher kann
die Gemeinde die Rahmenplanung jederzeit in Anspruch nehmen.
Die Grenzen dieses Instruments liegen darin, dass es keine Rechtsverbindlichkeit
gegenüber den Bürgern entfaltet und daher nicht umsetzungsorientiert ist. Da aber
durch die Aufstellung einer Rahmenplanung keine Kosten und kein Zwang zur
Umsetzung der Inhalte für die Bürger entstehen, ist nicht mit Akzeptanzproblemen
seitens der Bevölkerung zu rechnen.
4.5. Städtebauliche Einzelmaßnahmen
Städtebauliche Einzelmaßnahmen sind im Unterschied zu den Gesamtmaßnahmen
einzelne konkrete Vorhaben oder Projekte. Sie erstreckt sich nicht wie die
Gesamtmaßnahme über einen längeren Zeitraum, sondern ist so schnell wie
möglich durchzuführen. In der Regel wird sie aus nur einer (öffentlichen oder
privaten) Finanzquelle finanziert. 209 Unter die städtebaulichen Einzelmaßnahmen
fallen die städtebaulichen Gebote. Dazu gehören das Baugebot, das
Modernisierungs- oder Instandsetzungsgebot, das Pflanzgebot sowie das Rückbauund Entsiegelungsgebot, wobei das Pflanzgebot für die Problematik der Erhaltung
der historischen Bausubstanz nicht geeignet erscheint. Die städtebaulichen Gebote
werden in den §§ 175 - 179 BauGB geregelt.
Beabsichtigt die Gemeinde, eine der genannten städtebaulichen Gebote zu
erlassen, soll sie die Maßnahmen zuvor mit den Betroffenen erörtern, sie beraten
und über die Finanzierungsmöglichkeiten aufklären (vgl. § 175 Abs. 1 BauGB). Die
Gemeinde muss Gelegenheit zur Erörterung geben.210
Ein städtebauliches Gebot darf nur erlassen werden, wenn eine alsbaldige
Durchführung der Maßnahme städtebaulich erforderlich ist (vgl. § 175 Abs. 2
BauGB). Städtebauliche Gründe können sein: ein dringender oder erheblicher
Bedarf an Wohn- und Arbeitsstätten oder die Erforderlichkeit einer angemessenen
209
210
Vgl. Homepage der Bezirksregierung Düsseldorf, aufgerufen unter: http://www.bezregduesseldorf.nrw.de/planen_bauen/staedtebaufoerderung/service/FAQ_Staedtebaufoerderungneu_12-2009_.pdf, Seite 3, Stand: 17.01.2010.
Vgl. Oehmen, Klaus (2009) in: Spannowsky/Uechtritz, (Hrsg.): „Baugesetzbuch Kommentar“,
136
137
Ausnutzung bzw. Auslastung der vorhandenen Infrastruktur. Auch die Gestaltung
des Ortsbildes ist ein hinreichender Grund. Eine alsbaldige Durchführung hingegen
bedeutet, dass zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Gebote die verfolgten Ziele
realisiert werden müssen. Eine Gebotsanordnung im Voraus ohne dringenden
Bedarf hingegen ist unzulässig. Ob eine Gemeinde ein Gebot erlässt, ist eine
Ermessensentscheidung und fällt unter die Planungshoheit der Gemeinde. Dabei
müssen die Grundsätze der Geeignetheit, Angemessenheit der Mittel und
Verhältnismäßigkeit beachtet werden. Ein Anspruch auf Erlass der Gebote gibt es
nicht.211
Das Gebot richtet sich gegen den Grundstückeigentümer, nach § 175 Abs. 2
BauGB sind aber auch Nutzungsberechtigte des Grundstücks zur Duldung der
Maßnahmen verpflichtet.
Nach § 175 Abs. 4 BauGB gelten für privilegierte Grundstücke öffentlicher
Bedarfsträger die Vorschriften §§ 176 - 179 BauGB nicht. Privilegierte Grundstücke
sind beispielsweise Grundstücke für Zwecke der Landesverteidigung oder
Bundespolizei. Bei Vorliegen der Voraussetzungen für städtebauliche Missstände
sind die Bedarfsträger allerdings dazu verpflichtet, die Maßnahmen durchzuführen
oder zu dulden, sofern sie nicht in der Erfüllung ihrer Aufgaben beeinträchtigt sind.
Nach § 175 Abs. 5 BauGB gelten trotz der städtebaulichen Gebote weiterhin die
landesrechtlichen Vorschriften, vor allem das Bodenrecht und der Denkmalschutz.
Auch
bauordnungsrechtliche
Belange,
zum
Beispiel
örtliche
Gestaltungsvorschriften, bleiben unberührt.
4.5.1. Baugebot
Mit dem Baugebot kann die Gemeinde den Eigentümer eines Grundstückes im
Geltungsbereich eines Bebauungsplanes durch Bescheid zu einer wirtschaftlich
zumutbaren Bebauung in angemessener Frist verpflichten. Ebenso kann bestimmt
werden, dass ein vorhandenes Gebäude oder eine vorhandene sonstige bauliche
Anlage den Festsetzungen des Bebauungsplanes anzupassen ist (vgl. § 176 Abs. 1
BauGB). „Was die Erforderlichkeit der alsbaldigen Durchführung der Maßnahme
aus städtebaulichen Gründen betrifft, reicht der Hinweis auf den Bebauungsplan
und das allgemeine Durchführungsinteresse hieran nicht aus.“212
Das Baugebot schließt die nach Landesrecht zu erteilende Baugenehmigung nicht
mit ein. Nach Erstellung des Baugebotes ist der Adressat demnach verpflichtet,
einen, dem Baugebot entsprechenden, Antrag auf Erteilung einer bauaufsichtlichen
Genehmigung zu stellen (vgl. § 176 Abs. 7 BauGB).
Der Anwendungsbereich des Baugebotes ist der Geltungsbereich eines einfachen
oder qualifizierten Bebauungsplanes. Ebenso kann das Baugebot nach § 176 Abs.
211
212
München.
Krautzberger, Michael (2005) in: Battis/Krautzberger/Löhr (Hrsg.): „Baugesetzbuch“, München,
S.1566.
2 BauGB auch außerhalb von Bebauungsplänen im unbeplanten Innenbereich
angewendet werden. Innerhalb im Zusammenhang bebauter Ortsteile dient es vor
allem der Schließung von Baulücken. Im Bereich eines vorhabenbezogenen
Bebauungsplanes gilt das Gebot jedoch nicht, denn hier bestehen aufgrund des
Durchführungsvertrages vertragliche Bebauungsverpflichtungen.
Das Baugebot unterliegt dem Bestimmtheitsgebot gemäß § 37 Abs. 1 VwVfG. Es
bedarf einer eindeutigen Bezeichnung des planungsrechtlichen Rahmens, jedoch
erfolgt die konkrete Ausgestaltung der Bebauung durch den Bauherrn.213
Der Eigentümer ist nach § 176 Abs. 5 BauGB verpflichtet, die Bebauung, die nicht
den Festsetzungen des Bebauungsplanes entspricht, ganz oder teilweise zu
entfernen, wenn dadurch die Durchführung eines Baugebotes erst möglich ist. Beim
Abbruch von Wohn- oder Geschäftsräumen muss rechtzeitig Ersatz zur Verfügung
stehen.214
Kommt der Eigentümer auch nach wiederholter Durchführung von
Vollstreckungsmaßnahmen (zweimalige Festsetzung eines Zwangsgeldes) dem
Gebot nicht nach, kann die Gemeinde das Enteignungsverfahren einleiten. Die
Gemeinde kann sogar schon vor Ende der Frist die Enteignung beantragen, wenn
klar ist, dass der Eigentümer nicht mitwirken will (vgl. § 176 Abs. 8 BauGB).
Gleiches gilt bei einem nicht genehmigungsfähigen Antrag.
Grenzen des Baugebots
Nach § 176 Abs. 3 BauGB gilt, dass, wenn die Maßnahme aus wirtschaftlichen
Gründen nicht zumutbar ist, die Gemeinde von der Anordnung des Baugebotes
abzusehen hat. Es handelt sich um eine objektiv wirtschaftliche Zumutbarkeit, das
heißt unabhängig von persönlichen oder finanziellen Verhältnissen des
Eigentümers. Somit ist kein Eigentümer verpflichtet, ein unrentables Objekt zu
errichten und dauerhaft zu erhalten. Will die Gemeinde trotz wirtschaftlicher
Unrentabilität ihre planungsrechtlichen Vorstellungen verwirklichen, bleibt ihr die
Enteignung nach § 85 Abs. 1 Nr. 5 BauGB. Gibt es eine objektive wirtschaftliche
Zumutbarkeit, aber dem Eigentümer kann die Durchführung subjektiv nicht
zugemutet werden, kann er die Übernahme des Grundstücks nach § 176 Abs. 4
BauGB in Verbindung mit § 43 Abs. 1 BauGB verlangen. Zu den subjektiven
Kriterien gehören die finanziellen Verhältnisse des Eigentümers (z.B. fehlende
Kreditwürdigkeit) oder persönliche Verhältnisse (z.B. Beruf, Alter, individuelle
Fähigkeiten, Kenntnisse, Erfahrungen usw.). 215 Somit ist die Gemeinde in diesen
Fällen selbst für die Durchführung des Baugebotes und die Übernahme der Kosten
verpflichtet. Aus Sicht der Gemeinde ist es daher von enormer Bedeutung, die
gesetzlich geforderte Erörterung mit den Eigentümern und Beratung derer bezüglich
213
214
215
Vgl. Ebenda.
Vgl. Ebenda.
138
139
der Finanzierungsmöglichkeiten gewissenhaft durchzuführen, um später nicht selbst
mit Kosten belastet zu werden.
Geeignetheit des Baugebots zum Erhalt der historischen Bausubstanz
Das Baugebot dient zur Einhaltung der vorgegebenen Vorschriften und zur
Schließung eventueller Baulücken. Es kann nicht zur Sicherung der Bausubstanz
jedoch zur Aufwertung und Verbesserung des Stadtbildes genutzt werden. Das
Gebot kann im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes oder im unbeplanten
Innenbereich angewendet werden.
Die Kosten der Maßnahme sind vom Eigentümer zu übernehmen, wenn es
wirtschaftlich zumutbar ist. Kann der Eigentümer die Kosten nicht tragen, muss die
Gemeinde das Grundstück übernehmen und selbst die Maßnahme durchführen.
Aufgrund der entstehenden Kosten ist mit erheblichen Akzeptanzproblemen der
Eigentümer zu rechnen. Zur Einhaltung der Vorgaben sind regelmäßige Kontrollen
notwendig. Insgesamt sind jedoch für die Maßnahme nur wenige Mittel erforderlich.
4.5.2. Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot
Durch Modernisierungs- und Instandsetzungsgebote kann die Gemeinde dem
Grundstückseigentümer die Beseitigung und Behebung von Missständen und
Mängeln an baulichen Anlagen auferlegen. Das Modernisierungsgebot wird zur
Beseitigung von Missständen eingesetzt, während das Instandsetzungsgebot zur
Behebung von Mängeln dient. Bei beiden handelt es sich um Instrumentarien zur
Bestandserhaltung und Bestandsverbesserung.216
Das Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot ist ein kurzfristiges Instrument,
das auf eine schnelle Zielerreichung abzielt. Instandsetzungsmaßnahmen müssen
innerhalb einer bestimmten Frist abgeleistet werden.
Die allgemeinen Voraussetzungen für den Erlass der Gebote ergeben sich aus §
175 BauGB. Es müssen städtebauliche Gründe vorliegen, diese ergeben sich v.a.
aus § 177 Abs. 3 S. 1 Nr. 2 und 3 BauGB. Im gesamten Gemeindegebiet können
die Gebote angewendet werden.
Die Gebote richten sich direkt an den Eigentümer (vgl. § 177 Abs. 1 S. 2 BauGB),
sie wirken aber auch über die in § 175 Abs. 3 BauGB normierte Duldungspflicht
gegenüber Mietern, Pächtern und sonstige Nutzungsberechtigten. Die Anordnung
der Gebote hängt nicht von den persönlichen oder finanziellen Leistungsfähigkeiten
des Eigentümers ab.217
Die zu behebenden Mängel oder Missstände sind in einem Bescheid der Gemeinde
an den Eigentümer zu bezeichnen. Zudem ist eine angemessene Frist zur
Durchführung der erforderlichen Maßnahmen zu bestimmen (vgl. § 177 Abs. 1
216
217
Vgl. Oehmen, Klaus (2009), in: Spannowsky/Uechtritz, (Hrsg.): „Baugesetzbuch Kommentar“,
Vgl. Ebenda.
BauGB). Der Bescheid muss also demnach die Vorgaben konkretisieren, um dem
Bestimmtheitsgebot zu entsprechen. Um Missstände handelt es sich nach § 177
Abs. 2 BauGB, wenn die baulichen Anlagen nicht den gesunden Wohn- und
Arbeitsverhältnissen entsprechen.218
Nach § 177 Abs. 3 BauGB liegen Mängel vor, wenn durch Abnutzung, Alterung,
Witterungseinflüsse oder Einwirkungen Dritter die Nutzung der baulichen Anlage
erheblich beeinträchtigt oder die Anlage nach ihrer äußeren Beschaffenheit das
Straßenoder
Ortsbild
erheblich
beeinträchtigt
oder
die
Anlage
erneuerungsbedürftig ist und aufgrund ihrer städtebaulichen, geschichtlichen oder
künstlerischen Bedeutung erhalten bleiben soll.219
Bei der Instandsetzung von baulichen Anlagen kann es zu Überschneidungen mit
dem landesrechtlichen Denkmalschutz kommen. Kann die Behebung der Mängel
auch nach landesrechtlichen Vorschriften oder aus Gründen des Denkmalschutzes
verlangt werden, darf das Gebot nur nach Rücksprache mit der zuständigen
Landesbehörde erlassen werden. Im Gebot sind die denkmalschutzrechtlichen
Gründe besonders zu kennzeichnen (vgl. § 177 Abs. 2 S. 2 und 3 BauGB).
Für die Durchsetzbarkeit von Modernisierungs- und Instandsetzungsgeboten gelten
die landesrechtlichen Vorschriften des Verwaltungsvollstreckungsrechts. Die
Gemeinde sollte aber eher auf die Durchführung von Vollstreckungsmaßnahmen
verzichten und einvernehmliche Regelungen durch öffentlich-rechtliche Verträge
anstreben.220
Auswirkungen auf die Interessensgruppen
Eine
problematische
Fragestellung
des
Modernisierungsund
Instandsetzungsgebotes stellt die Kostendeckung dar. Grundsätzlich sind die
entstehenden Kosten durch Instandsetzungsmaßnahmen vom Eigentümer zu
tragen, insofern er sie durch eigene oder fremde Mittel decken kann. Kosten, die für
einen Eigentümer entstehen und zumutbar und wirtschaftlich vertretbar sind, hat
dieser zu tragen. Die Kosten sind zu unterscheiden in rentierliche und unrentierliche
Kosten. Rentierliche Kosten, also Kosten, die durch Einnahmen gedeckt werden
können sind vom Eigentümer zu übernehmen. Unrentierliche Kosten werden
wiederum von der Gemeinde übernommen.221 Der Kostenanteil für den Eigentümer
wird allerdings daraus ermittelt wie die nachhaltigen Erträge für die instandgesetzte
Immobilie aussehen könnten. Bleiben die Gebäude leerstehend, ist das finanzielle
Risiko auf Seiten des Eigentümers. In diesem Fall kann der Eigentümer nach § 168
BauGB von der Gemeinde die Übernahme des Grundstücks verlangen.
218
219
220
221
Vgl. Ebenda.
Vgl. Ebenda, S. 1651ff.
Vgl. Ebenda.
140
141
Wird ein Instandsetzungsgebot mit den verbundenen Maßnahmen aufgestellt, so
müssen diese umgesetzt werden. Ein Gebot ist eine verbindliche Anweisung, aber
nur zu einem (aktiven) Tun. Bei nicht beachten der geforderten Maßnahmen können
Zwangsgelder für den Eigentümer erfolgen, ebenso bei Mietern, Pächtern oder
sonstigen Nutzungsberechtigten, sofern diese ihrer Duldungspflicht nicht
entsprechen.222
Für die Gemeinde entsteht kein umfassender Aufwand für die vorbereitenden
Maßnahmen zum Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot. Lediglich
regelmäßige Kontrollen sind erforderlich.
Zum Schluss sollte erwähnt werden, dass durch eine erfolgreiche Umsetzung von
Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen und die damit verbundene
Gebäudeaufwertung für alle Interessensgruppen ein Mehrwert entsteht.
Grenzen des Modernisierungs- und Instandsetzungsgebots
Die Anforderungen an Maßnahmen zur Instandsetzung ergeben sich daraus, dass
sie „möglich“, also technisch machbar und baurechtlich zulässig sind. Ist dies nicht
der Fall sind die Regelungen nichtig. Außerdem ist zu beachten, dass „nur
Instandsetzungsmaßnahmen angeordnet werden, die sich im Rahmen des im
Zeitpunkt der Anordnung geltenden Rechts halten.“223
Maßnahmen, die keine Mängelbeseitigung oder Modernisierung darstellen, müssen
nicht geduldet bzw. umgesetzt werden. Diesen Tatbestand erfüllt zum Beispiel die
Ersetzung einer Gasetagenheizung durch eine Gaszentralheizung.224
Außerdem
ist
zu
beachten,
dass
sich
Modernisierungsund
Instandsetzungsmaßnahmen nur auf die Wiederherstellung der bisherigen Nutzung
beziehen. Umbau- und Erweiterungsmaßnahmen fallen nicht darunter (BVerwG,
Beschluss vom 27. August 1996 - 8 B 165/96 -, Buchholz 401.1 § 7 h EStG Nr. 1
m.w.N.).225
Desweiteren ist zu klären, ob Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen
wirtschaftlich vertretbar sind. Bei einem wirtschaftlich sinnvolleren Abbruch und
Neuaufbau eines Gebäudes wäre dies nicht der Fall, die vorgegebenen
Maßnahmen also nicht bindend.226
222
223
224
225
226
München, S.1651ff.
Vgl. BMVBS Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (Hrsg.) (1994):
„Bundesbaublatt“, Heft 8, S. 630, Berlin.
Vgl. Landesgericht Berlin, 65. Zivilkammer (1985) AZ: 65 S 293/84 „Modernisierung: Keine
Duldungspflicht bei Ersetzung von Gasetagenheizungen durch Gaszentralheizungen“,- JURIS.
Vgl. Verwaltungsgerichts Stuttgart, 3. Kammer (2002) AZ: 3 K 2861/00 „Umbau und Umnutzung
einer
Scheune
zu
Wohnzwecken
ist
keine
Modernisierungsoder
Instandsetzungsmaßnahmen“,- JURIS.
Vgl. Bayrischer Verwaltungsgerichtshof München, 2. Senat (1990) AZ: 2 B 88.1595 „
Instandsetzungsgebot und Modernisierungsgbeot – zur wirtschaftlichen Vertretbarkeit“,- JURIS.
Geeignetheit des Modernisierungs- und Instandsetzungsgebots zum Erhalt
der historischen Bausubstanz
Das Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot eignet sich für die
Bestandserhaltung und -sicherung von Gebäuden mit städtebaulicher Bedeutung.
Beim Erlass des Gebotes müssen die denkmalschutzrechtlichen Vorgaben beachtet
werden, wobei vor allem die Denkmalzone zu berücksichtigen ist.
Es sind keine umfassenden vorbereitenden Maßnahmen notwendig, allerdings sind
regelmäßige Kontrollen erforderlich, damit das Instrument sein Ziel erreicht. Das
Gebot kann aus städtebaulichen Gründen eingesetzt werden.
Die Gemeinde informiert die Bürger per Bescheid darüber, dass Missstände
beseitigt oder behoben werden sollen. Da die Umsetzung durch die Bürger erfolgt
und auch die Kosten von ihnen getragen werden müssen, ist mit
Akzeptanzproblemen bei Einsatz des Instrumentes zu rechnen.
4.5.3. Rückbau- und Entsiegelungsgebot
Beim Rückbau- und Entsiegelungsgebot handelt es sich um eine Duldungspflicht
des Grundstückeigentümers zur ganzen oder Teilbeseitigung von baulichen
Anlagen, wenn sie nicht den Festsetzungen des Bebauungsplanes entsprechen.
Das Gleiche gilt, wenn bauliche Anlagen Missstände und Mängel i. S. des § 177
Abs. 2 und 3 S. 1 BauGB, die durch eine Modernisierung oder Instandsetzung nicht
behoben werden können, aufweisen. Ebenso gilt die Duldungspflicht bei der
Wiedernutzbarmachung von nicht mehr genutzten Flächen, bei denen der durch
Bebauung oder Versiegelung beeinträchtigte Boden in seiner Leistungsfähigkeit
erhalten oder wiederhergestellt werden soll.227
Das Gebot richtet sich an den Eigentümer, der per Bescheid benachrichtigt werden
muss. Rechtsinhaber, denen eingetragene Rechte an dem Grundstück zustehen,
müssen ebenfalls über das Gebot informiert werden. Der Eigentümer wird aber nicht
zu einem aktiven Tun angehalten, sondern nur zur Duldung. Er hat aber auch das
Recht, die Beseitigung selbst durchzuführen (vgl. § 179 Abs. 1 BauGB).228
Die grundsätzliche Voraussetzung zum Erlass des Gebotes ist wieder die alsbaldige
Durchführung aus städtebaulichen Gründen. Im Gegensatz zu den anderen
Geboten ist eine Fristsetzung nicht nötig. Ob der Rückbau objektiv wirtschaftlich
zumutbar ist, ist nicht relevant. Der Abbruch kann nicht durch einen Bebauungsplan
festgesetzt werden, die Gebäude können nur im Plan kenntlich gemacht werden.229
Bei dem Entsiegelungsgebot muss es sich um privatnützige Festsetzungen
handeln. Ebenso muss es sich um eine Versiegelung oder Bebauung handeln, die
den Festsetzungen des Bebauungsplanes widersprechen. Werden die versiegelten
227
228
229
München, S. 1654f.
Vgl. Ebenda.
Vgl. Ebenda.
142
143
Flächen noch genutzt, ist wegen des Bestandsschutzes ein Entsiegelungsgebot
nicht möglich. Das Gebot kommt erst nach dauerhafter Aufgabe der Nutzung in
Betracht. Das Gebot steht in Konkurrenz zu § 5 BBodSchG bodenschutzrechtliche
Entsiegelungspflicht (spezielles Gesetz geht dem allgemeinen Gesetz vor). 230 Tritt
das Entsiegelungsgebot in Kraft muss Ersatzwohn- bzw. Geschäftsraum zur
Verfügung gestellt werden (vgl. § 179 Abs. 2 BauGB).
Grenzen des Rückbau- und Entsiegelungsgebots
Entstehen für den Eigentümer Vermögensnachteile, hat die Gemeinde nach § 179
Abs.3 BauGB eine entsprechende Entschädigung in Geld zu leisten. Der
Eigentümer kann anstatt einer Entschädigung in Geld auch eine Übernahme des
Grundstücks an die Gemeinde verlangen, wenn es ihm wirtschaftlich nicht zumutbar
ist, das Grundstück zu behalten. Auch Mietern, Pächtern und sonstigen
Nutzungsberechtigten muss die Gemeinde eine Entschädigung leisten, wenn sie
durch den Rückbau Vermögensnachteile erleiden. Wird die Anlage hingegen nicht
mehr genutzt, besteht für diese und / oder den Eigentümer auch kein
Entschädigungsanspruch.231
Das Rückbau- und Entsiegelungsgebot kann nicht angewendet werden, sobald die
bauliche Anlage an die Festsetzungen des Bebauungsplanes angepasst werden
kann. Nach dem Prinzip des geringstmöglichen Eingriffs kann die Anpassung an
den Bebauungsplan über ein Baugebot nach § 176 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BauGB erreicht
werden. 232 Das ist der Fall, wenn eine Modernisierung oder Instandsetzung
wirtschaftlich vertretbarer und billiger als ein Rückbau ist. Dies gilt jedoch nur
eingeschränkt, wenn der baulichen Anlage eine städtebauliche Bedeutung zukommt
oder sie baugeschichtlich wertvoll ist. Somit fließen hier auch ideelle Werte neben
der wirtschaftlichen Berechnung mit ein.233
Nötig ist in jedem Fall eine Erörterung und Beratung der Gemeinde mit den
betroffenen Eigentümern, Mietern und Pächtern, um über die Rückbau- oder
Entsiegelungsmaßnahme aufzuklären.234
Eine Anwendung des Instruments erfordert mehr als nur die Rücknahme bestimmter
Bauteile eines Gebäudes, da dies auch mittels des § 177 BauGB erreicht werden
kann. Nötig für eine Anwendung ist, dass zumindest Teile mit eigenständiger
230
231
232
233
234
München, S. 1654f.
Vgl. Köhler, Horst (2006) in: Schrödter (Hrsg.): „Baugesetzbuch Kommentar“, München, S.
1883.
Vgl. Lemmel, Hans-Peter (2002) in: Schlichter et al (Hrsg.): „Berliner Kommentar zum
Baugesetzbuch“, Köln, §179 Rn. 4f.
1879.
Vgl. Schaetzell, Johannes (1998) in: Schaetzell/Busse/Dirnberger (Hrsg.): „Baugesetzbuch
Kommentar“, Wiesbaden, S. 3.
Bedeutung entfernt
Geschosses.235
werden,
beispielsweise
der
Rückbau
eines
ganzen
Das Gebot darf nicht angewendet werden, wenn zum Zeitpunkt des Rückbaus kein
Ersatzwohnraum für die Bewohner oder, im Falle einer gewerblichen Nutzung, kein
Ersatzgeschäftsraum zur Verfügung steht. Der Erlass des Gebots kann aber schon
vorher erfolgen. Die Ersatzräume müssen für die Bewohner oder
Gewerbetreibenden zumutbar und angemessen sein (vgl. § 179 Abs. 2). 236
Angemessen bedeutet in diesem Fall, dass ähnliche Bedingungen in Bezug auf
Lage, Größe, Wohnungszuschnitt und Ausstattung vorhanden sein müssen.
„Zumutbar“ bezieht sich auf Vertragsbedingungen wie etwa die Miete. Im Falle eines
finanziell besser gestellten Mieters kann dies auch bedeuten, dass er eine höhere
Miete in der Ersatzwohnung akzeptieren muss. Kann im Falle von gewerblicher
Nutzung kein Ersatzgeschäftsraum bereit gestellt werden, weil der Betrieb an
anderer Stelle nicht wirtschaftlich aktiv sein kann, gibt es die Möglichkeit in
Ausnahmefällen auf den Ersatzraum zu verzichtet und eine Entschädigung zu
zahlen.237
Statt eines Rückbau- und Entsiegelungsgebotes kann im Falle, einer Umnutzung
der Fläche zu öffentlichen Zwecken, auch eine Enteignung nach § 85 Abs. 1 BauGB
vorgenommen werden, da hier ein Eigentümerwechsel stattfindet und nicht nur eine
bauliche Änderung bei Beibehaltung des Grundstücksbesitzers erreicht wird.238
Geeignetheit des Rückbau- und Entsiegelungsgebots zum Erhalt der
historischen Bausubstanz
Ist die Erhaltung der historischen Bausubstanz eines Gebäudes wirtschaftlich nicht
zumutbar oder kann das Gebäude nicht mehr Instand gesetzt oder saniert werden,
kann das Rückbau- und Entsiegelungsgebot zur Beseitigung des Gebäudes genutzt
werden. Aufgrund der Sicherheit und zur Verbesserung des Stadtbildes kann das
Gebot im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes angewendet werden, jedoch
kann die historische Bausubstanz durch dieses Instrument nicht gesichert werden.
Die Stadt ist für die Umsetzung zuständig, die Eigentümer haben die Maßnahme zu
dulden, sie haben jedoch das Recht die Beseitigung selbst vorzunehmen. Die Stadt
muss keine vorbereitenden Untersuchungen durchführen und kann das Gebot
immer anwenden, wenn es städtebaulich erforderlich ist. Das gewünschte Ziel kann
demnach mit einfachen Mitteln in absehbarer Zeit erreicht werden.
Die Gemeinde ist für die Beseitigung und die dadurch entstehenden Kosten
zuständig.
Entstehen
für
den
Eigentümer
durch
die
Beseitigung
Vermögensnachteile, hat die Gemeinde eine Entschädigung zu leisten. Da für die
235
236
237
238
1879.
Vgl. Lemmel, Hans-Peter (2002) in: Schlichter et al (Hrsg.): „Berliner Kommentar zum
Baugesetzbuch“, Köln, §179 Rn.16.
Vgl. Gaentzsch, Günter (Hrsg.) (1991) in: „Baugesetzbuch Kommentar“, Köln, S. 663.
144
145
Eigentümer wenig Aufwand und geringe bzw. keine Kosten entstehen, ist mit
wenigen Akzeptanzproblemen zu rechnen.
4.6. Bauordnungsrechtliche Instrumente
Das Bauordnungsrecht ist dem so genannten besonderen Verwaltungsrecht
zuzuordnen und wird in den Landesbauordnungen der jeweiligen Bundesländer
geregelt. Im Bereich des Bauordnungsrechtes bildet die Gestaltungssatzung ein
Instrument zum Erhalt der historischen Bausubstanz.
Das Bauordnungsrecht ist dem so genannten besonderen Verwaltungsrecht
zuzuordnen und wird in den Landesbauordnungen der jeweiligen Bundesländer
geregelt. Im Bereich des Bauordnungsrechtes bildet die Gestaltungssatzung ein
Instrument zum Erhalt der historischen Bausubstanz.
4.6.1. Gestaltungssatzung
Ein häufiges Instrument zum Schutz erhaltenswerter und denkmalgeschützter
Gebäude ist die Gestaltungssatzung. Ziel der Satzung ist es, notwendige
Veränderungen und Maßnahmen an der historischen Bausubstanz, sowie die
Gestaltung von Neubauten und Freiflächen so zu regeln, so dass sie sich optimal in
das gewachsene Stadtbild einfügen. Dabei bezieht sich eine Gestaltungssatzung
auf einen räumlichen Geltungsbereich, der einzelne Häuser oder ganze Ensembles
umfassen kann. Sie gibt eine für die Zukunft verbindliche Richtlinie zur Entwicklung
historisch erhaltenswerter Bereiche vor und hat beratende und unterstützende
Funktion für Eigentümer, deren Gebäude in geschützten Ensembles liegen. 239 Je
nach Anforderungen und notwendigem Detaillierungsgrad, der zu erhaltenden
Gebäude, beinhaltet die Satzung unterschiedliche Kategorien über:
Gestaltung der Dächer, Traufhöhe, Gliederung der Fassade, Fassaden- und
Wandöffnungen, Werkstoff- und Farbwahl, Markisen und Vordächer,
Antennenanlagen und technische Aufbauten, Werbeanlagen, Warenautomaten,
Außenverkauf und Warenpräsentation im öffentlichen Raum, Einfriedungen,
Freiflächen, Öffentliche Verkehrsflächen, etc.240
Diese Kategorien werden ebenfalls im § 88 LBauO RLP über die örtlichen
Bauvorschriften aufgelistet. Des Weiteren sind in diesem Paragraf alle
Anforderungen und Möglichkeiten der Festsetzungen einer Gestaltungssatzung
festgelegt.
„Eine Voraussetzung für örtliches Baurecht zur Erhaltung, Gestaltung oder
Wiederherstellung von historisch geprägten Siedlungsbereichen ist, dass solche
239
240
Vgl. Gestaltungssatzung der Stadt Eichstätt, aufgerufen unter: www.eichstaett.de, Stand:
01.02.2010.
Vgl.
Gestaltungssatzung
der
Altstadt
Hattingen,
aufgerufen
unter:
http://www.hattingen.de/_ladezone/ortsrecht/631-Gestaltung-Altstadt.pdf., Seite 3ff, Stand:
01.02.2010.
Bereiche zumindest in den Grundzügen bereits bestehen.“241 Durch Dokumentation
wird nachgewiesen, dass entweder ein attraktives Ensemble vor Verunstaltungen
wirkungsvoll geschützt werden soll oder der zu erhaltende Bereich nur noch in
seinen Grundzügen zu erkennen ist. Dabei wird der gestalterische Rahmen für die
Wiederherstellung vorgegeben, in den sich auch Neubauten einzufügen haben.
Voraussetzung für eine Gestaltungssatzung ist ein relativ einheitliches Stadtbild, da
gerade durch die verschiedenen zu beachtenden Kategorien und Vorschriften der
Satzung eine gewisse Vereinheitlichung entsteht. Ein Gebiet, das gerade durch
seine Vielzahl an unterschiedlichen Formen und Farben erhaltenswert wäre, kann
daher nicht durch eine Gestaltungssatzung geschützt werden.242
Um den verfügbaren rechtlichen Rahmen voll auszuschöpfen, kann eine
Gestaltungssatzung durch eine Gestaltungs- oder Gesamtanlagenschutzsatzung
erweitert und das Denkmalschutzgesetz mit einbezogen werden. Die Einbeziehung
des Landesdenkmalschutzgesetzes erleichtert ebenfalls die Erhaltung eines
attraktiven Stadtbildes.243 Neben der Aufstellung einer Gestaltungssatzung können
auch sonstige gestalterische Festsetzungen im Bebauungsplan festgelegt werden.
Laut § 9 Abs. 4 BauGB ist die Gemeinde dazu berechtigt, landesrechtliche Inhalte in
den Bebauungsplan mit aufzunehmen.
Die Gestaltungssatzung ist eine verbindliche Richtlinie, die für die Eigentümer der
Grundstücke im festgelegten Geltungsbereich gilt. Gestaltungssatzungen können
als eigenständige Satzungen oder in Form von sonstigen gestalterischen
Festsetzungen im Bebauungsplan erlassen werden. Das BauGB gibt hierzu in § 9
Abs. 4 BauGB die Ermächtigung, landesrechtliche Inhalte in den Bebauungsplan mit
aufzunehmen.
Die Gestaltungssatzung ist ein langfristiges, für die Zukunft verbindliches
Instrument. Der Erlass einer Gestaltungssatzung ist allerdings nur dann
gerechtfertigt, wenn davon auszugehen ist, dass in naher Zukunft Änderungen an
den Gebäuden des Geltungsbereichs vorgenommen werden. Durch die
Gestaltungssatzung werden die Eigentümer verpflichtet, die Vorschriften zu
beachten, sobald sie Änderungen an ihrem Gebäude vornehmen. Daher werden
Missstände an Gebäuden oder Freiflächen nur behoben, wenn der Eigentümer
selbstständig aktiv wird. Die Stadt kann also nicht bestimmen, wann und in welchem
Umfang eine Maßnahme umgesetzt wird.
Durch die verbindlichen Vorgaben wird das Erscheinungsbild der Gebäude im
Geltungsbereich bewahrt. Somit können Wertverluste der Gebäude in diesem
Bereich aufgrund unangemessener Gestaltungen umliegender Gebäude vermieden
werden. Nachteile für die Bewohner bestehen zum Beispiel darin, dass die von der
241
242
243
Homepage des Atelier Rauscher Architektur, aufgerufen unter: www.rauscher-architekt.de,
Stand: 25.11.2009.
Vgl. Ebenda.
Vgl. Deutsches Seminar für Städtebau und Wirtschaft (DSSW) im Deutschen Verband für
Städtebau, Wohnungswesen und Raumordnung e.V. (Hrsg.) (2000): „Anwendung von
Gestaltungssatzungen und Sondernutzungsgebühren in Innenstädten“, Berlin, S.6.
146
147
Gestaltungssatzung vorgegebenen Änderungen kostenintensiver sein können als
selbstgewählte
Maßnahmen.
Durch
diese
strengen
Vorgaben
der
Gestaltungssatzung wird die Baufreiheit in erheblichem Maße eingeschränkt. Dies
ist besonders in Altstädten mit vielen Einzelhandels- und Gastronomiebetrieben
problematisch, da durch die Satzung die Werbeanlagen, Außengastronomie und
Schaufenstergliederung bestimmt werden können, was zu erheblichen
Akzeptanzproblemen in der Bevölkerung führen kann.
Die Vorteile für die Stadtverwaltung liegen darin, dass verbindliche Regelungen für
Geltungsbereiche geschaffen werden können und somit das vorhandene
Erscheinungsbild eines bestehenden Gebiets geschützt wird bzw. Vorgaben bei der
Entstehung eines neuen Gebiets getroffen werden können. Zudem bietet die
Gestaltungssatzung
der
Bauaufsichtsbehörde
einen
konkreten
Beurteilungsmaßstab bei der Erteilung von Baugenehmigungen. Der Nachteil für die
Stadtverwaltung liegt in der langfristig ausgelegten Satzung, durch die die Ziele der
Stadtverwaltung nicht unmittelbar umgesetzt werden, sondern erst, wenn die
Eigentümer Änderungen für notwendig halten. Außerdem entsteht durch die
Kontrolle
der
Einhaltung
der
Gestaltungssatzung
ein
erheblicher
Verwaltungsaufwand für die Gemeinde.
Grenzen der Gestaltungssatzung
Da den Eigentümer durch die Gestaltungssatzung keine Pflicht auferlegt wird aktiv
zu werden, ist die Umsetzung der Vorschriften nicht gesichert. Die Eigentümer
müssen die Vorgaben erst beachten, wenn sie Änderungen an ihrem Gebäude
vornehmen.
Zudem ist der Erlass einer Gestaltungssatzung nicht mehr gerechtfertigt, wenn vor
kurzer Zeit in großen Bereichen des geplanten Geltungsbereichs bereits
Änderungen an der Gebäuden vorgenommen wurden, da die zeitnahe Umsetzung
der Vorschriften dann nicht mehr gegeben ist.
Die Gemeinde haben bei der Aufstellung einer Gestaltungssatzung darauf zu
achten hat, dass die getroffenen Festsetzungen durch ein schlüssiges planerisches
Konzept begründet werden (OVG Rheinland-Pfalz, Urteile vom 30. August 2001 – 1
A 10265/01.OVG –, und 10. Dezember 2003 – 1 C 11999/02.OVG). Ist dies nicht
der Fall, entspricht die Satzung nicht den materiellen Anforderungen und kann
gerichtlich angefochten werden. Die getroffenen Festsetzungen über die Gestaltung
müssen sich am konkreten Gebiet orientieren und dürfen nicht beliebig sein. Zudem
muss die Gemeinde bei der Aufstellung der Gestaltungssatzung sicherstellen, dass
die getroffenen Inhalte mit der Landesbauordnung in Einklang stehen. Somit dürfen
keine Festsetzungen getroffen werden, die über die Regelungsbefugnis des § 88
Abs. 1 LBauO RLP hinausgehen.244
244
Bayrischer Verwaltungsgerichtshof München, 25. Senat (2007), AZ: 25 B 05.1076,- JURIS.
Sobald eine Satzung weitergehende Anforderungen für bestimmte Anlagen trifft,
müssen
diese
genau
aufgezählt
werden.
Beispielsweise
ist
die
Beseitigungsanordnung einer Mobilfunkanlage rechtswidrig, wenn diese in der
Festsetzung über Freileitungen und Antennen nicht explizit genannt wird.245
Wird auf Antrag ein Normenkontrollverfahren nach § 47 Abs. 1 Nr. 2 VwGO
eingeleitet, so ist ein Normenkontrollgericht nicht darauf beschränkt, die vom
Antragssteller geltend gemachte Verletzung subjektiver Rechte zu überprüfen. „Das
Verfahren der Normenkontrolle nach § 47 VwGO dient (daher) nicht nur dem
subjektiven Rechtsschutz, sondern stellt zugleich ein Verfahren der objektiven
Rechtskontrolle dar (vgl. BVerwG, Beschluss vom 18. Juli 1989 - BVerwG 4 N 3.87 BVerwGE 82, 225).“246
Geeignetheit der Gestaltungssatzung zum Erhalt historischer Bausubstanz
Die Gestaltungssatzung dient der gestalterischen Sicherung von schutzwürdigen
historischen Gebäuden und Gebäudeensembles. Hierbei können die Vorstellungen
recht zielgenau durch die Gestaltungssatzung festgelegt werden, da in jedem
Gebiet unterschiedliche Vorgaben für die Gestalt der Gebäude getroffen werden
können. So können unerwünschte Maßnahmen an der historischen Bausubstanz
zukünftig verhindert werden.
Da keine umfassenden vorbereitenden
Untersuchungen zur Aufstellung der Gestaltungssatzung erforderlich sind, ist das
Instrument schnell und effizient einsetzbar.
Eine Voraussetzung für den Erlass einer Gestaltungssatzung ist eine ähnliche
Gestalt der Gebäude, die im Geltungsbereich der Satzung liegen. Durch bestimmte
Vorgaben versucht die Satzung, dieses einheitliche Bild und das historische
Aussehen des Gebietes zu sichern. Eine nachträgliche Vereinheitlichung des
Gebietes ist durch die Gestaltungssatzung nicht möglich.
4.7. Allgemeine Grenzen der Instrumente
Um die Durchsetzungsfähigkeit der Instrumente zum Erhalt der historischen
Bausubstanz zu gewährleisten, müssen bestimmte Verfahrens- und Formvorgaben
beachtet werden. Dies ist wichtig, damit die rechtlichen Instrumente die historischen
erhaltenswerten Gebäude in Bingen langfristig sichern und nicht gegen ihre
Aufstellung geklagt werden kann. Besonders zu beachten sind hier die Belange der
Abwägung. Zu Fehlern bei der Abwägung kann es beispielsweise kommen, wenn
eine Abwägung erst gar nicht stattfindet, die Bedeutung der öffentlichen und
privaten Belange gegeneinander nicht richtig abgewogen wurden oder eine
245
246
Verwaltungsgericht Augsburg, 4. Kammer (2008), AZ: Au 4 K 08.500, - JURIS.
BVerwG, 4. Senat (2004), AZ: 4 BN 44/04 „Subjektiver Rechtsschutz und objektive
Rechtskontrolle im Normenkontrollverfahren nach § 47 VwGO“, - JURIS.
148
149
Abwägungsdisproportionalität vorliegt, bei der die Gewichtung und Wertigkeit der
relevanten Gesichtspunkte falsch eingeschätzt wurde.247
Doch sind nicht alle Verletzungen von Verfahrens- und Formfehlern beachtlich. Laut
§ 214 Abs. 1 BauGB sind nicht zutreffend ermittelte Belange nur dann erheblich,
wenn der Mangel offensichtlich ist und das Ergebnis des Verfahrens beeinflusst
wurde. „Offensichtlich ist ein Abwägungsfehler, wenn er ohne weiteres aus der
Planbegründung und den zugrunde liegenden Unterlagen erkennbar ist.“248 Bei der
Behörden- und Öffentlichkeitsarbeit ist unter anderem ein Fehler dann unbeachtlich,
wenn zwar einzelne Personen, Behörden oder Träger öffentlicher Belange nicht
beteiligt worden sind, die jeweiligen Belange jedoch unbeachtlich sind oder bereits
in der Entscheidung berücksichtig wurden. In § 214 Abs. 4 BauGB wird der
Grundsatz der Planerhaltung geregelt, womit Verfahrens- oder Formfehler
rückwirkend durch ein ergänzendes Verfahren behoben werden können.
Allgemein gilt, dass Verfahrens- und Formfehler sowie Mängel bei der Abwägung
unbeachtlich werden, wenn sie nicht innerhalb eines Jahres seit Bekanntmachung
schriftlich bei der Gemeinde eingereicht wurden (§ 215 Abs. 1 BauGB). Dies
bedeutet, dass die Bürger nur ein Jahr Zeit haben Mängel festzustellen und geltend
zu machen.
4.8. Erläuterungen zur Übersichtstabelle über die Geeignetheit der
rechtlichen Instrumentarien zum Erhalt der historischen Bausubstanz
Um eine bessere Bewertung und Vergleichbarkeit der einzelnen Instrumente zu
erzielen, werden diese abschließend in einer Tabelle (siehe Übersichtstabelle
Anhang) zusammengefasst. Ziel dieser Vorgehensweise ist es, die passenden
Instrumente für die in der Bestandsanalyse erkannten Problembereiche in Bingen
zu ermitteln. Die Instrumente, welche keinen offensichtlichen Beitrag zum Erhalt der
historischen Bausubstanz leisten, wurden nicht mit in die Tabelle aufgenommen.
Anhand der in Kapitel 4.1. genannten Kriterien werden die Instrumente vergleichend
gegenübergestellt.
Voraussetzungen
Bei der Untersuchung dieses Kriteriums erfolgt eine Aufzählung der rechtlichen
Voraussetzungen, die vorliegen müssen, um das Instrument anwenden zu können.
Rechtliche Steuerungswirkung
Die Verabschiedung der Instrumente kann in Form einer Satzung, eines
Verwaltungsakt,
etc.
erfolgen.
Daraus
ergeben
sich
verschiedene
Steuerungsmöglichkeiten für den Einsatz des Instrumentes.
247
248
Battis, Ulrich (Hrsg.) (2006): „Öffentliches Baurecht und Raumordnungsrecht“, 5. Auflage,
Stuttgart, S. 108.
Pünder, Herman (2006): „Verwaltungsverfahren“, in: Erichsen/Ehlers (Hrsg.), „Allgemeines
Verwaltungsrecht“, 13. Auflage, Berlin, S. 481.
Zeitliche Wirkung
Unter dem Aspekt zeitliche Wirkung wird die voraussichtliche Dauer der Wirkung
der Instrumente abgeschätzt und miteinander verglichen.
Zielsetzung
Die Instrumente werden bezüglich ihrer Zielsetzung untersucht. Unmittelbar
bedeutet in diesem Zusammenhang, dass das Instrument in erster Linie zum Erhalt
der historischen Bausubstanz ausgerichtet ist. Bei einer mittelbaren Zielsetzung ist
das Instrument vorrangig auf eine andere Problematik ausgerichtet und behandelt
indirekt den Erhalt der historischen Bausubstanz mit.
Geeignetheit zur Zielerreichung
Bei diesem Kriterium wird die Eignung des Instrumentes zum Erhalt der historischen
Bausubstanz bewertet. Wird die Zielsetzung, die historische Bausubstanz zu
erhalten, durch das Instrument sichergestellt, so wird ihm eine hohe Zielerreichung
zugeordnet. Wird eine Verbesserung des vorherigen Zustandes erreicht, jedoch
kein dauerhafter Erhalt der Bausubstanz sichergestellt, wird das Instrument als
mittelmäßig eingestuft. Bei einer geringen Zielerreichung durch das Instrument kann
nur wenig zum Erhalt der historischen Bausubstanz beigetragen werden.
Handlungserfordernisse für die Stadt / Behörden
Die Anwendung der Instrumente bringt verschiedene Rechte und Pflichten für die
betroffenen Akteure mit sich. Anhand dieser Auflistung wird deutlich, dass sich ein
unterschiedlicher Arbeits- und Kapitalaufwand aus den Instrumenten ergibt
Folgen / Möglichkeiten für die Eigentümer
Die Anwendung der Instrumente bringt ebenfalls verschiedene Folgen und
Möglichkeiten, welche in der Übersichtstabelle aufgezeigt werden, für die
Eigentümer mit sich.
Effizienz
Anhand dieses Kriteriums wird das Verhältnis zwischen Mitteleinsatz und
Zielerreichung untersucht. Hierbei wird unter Zielerreichung nicht der Erhalt der
historischen Bausubstanz, sondern das primäre Ziel des Instrumentes verstanden.
Unter Mitteleinsatz wird der Personal-, Zeit- und Sachkostenaufwand für die
Gemeinde
und
Eigentümer
erfasst.
Dabei
werden
die
einzelnen
Wirkungsverhältnisse in hoch, mittel und gering eingestuft.
Akzeptanz
Hierbei werden die möglichen Akzeptanzprobleme und Vorbehalte der Eigentümer
gegenüber den Instrumenten eingeschätzt und beurteilt.
150
151
Grenzen des Instrumentes
Bei diesem Aspekt werden die Grenzen der Reichweite des jeweiligen Instrumentes
erläutert. Eventuelle Ausnahmen und Befreiungen werden aufgezeigt.
Finanzierung
Beim Kriterium Finanzierung wird der voraussichtliche Kostenaufwand der
verschiedenen Akteure aufgrund der Umsetzung des Instrumentes aufgezeigt.
Ebenfalls werden mögliche Fördermittel genannt. Eine genaue Auflistung der
verschiedenen Fördermöglichkeiten für die Stadt und Bürger erfolgt im nächsten
Arbeitsschritt.
Maßnahmenförderung
Es werden die verschiedenen Fördermöglichkeiten zur Umsetzung der notwendigen
Maßnahmen aufgezeigt, die für die Eigentümer und die Gemeinde zur Verfügung
stehen.
Farbgebung
Zur visuellen Verdeutlichung der Bewertungen in der Tabelle werden die Ergebnisse
anhand der Farben rot, gelb und grün klassifiziert. Durch die Farbgebung erfolgt
eine Einstufung in eine schlechte, mittelmäßige und gute Anwendbarkeit des
Instrumentes. Rot steht hierbei für eine schlechte und grün für eine gute
Geeignetheit des Instrumentes in Bezug auf das bewertete Kriterium.
4.9. Zwischenfazit
Die Instrumente wurden inhaltlich aufgearbeitet und zusätzlich bezüglich ihrer
Steuerungswirkung und Geeignetheit in Bezug auf den Erhalt der historischen
Bausubstanz bewertet. Bei dieser Analyse hat sich gezeigt, dass grundsätzlich eine
Vielzahl an Instrumenten zum Erhalt der historischen Bausubstanz vorhanden ist,
jedoch nicht alle Instrumentarien in gleichem Maße geeignet sind. Im weiteren
Verlauf der Arbeit des Großen Studienprojektes wird darauf aufbauend die
Anwendbarkeit der Instrumente auf prioritären Teilbereiche in der Stadt Bingen
geprüft. Dabei müssen besonders die Grenzen der Instrumente beachten werden,
um ihre Durchsetzungsfähigkeit zum Erhalt der historischen Bausubstanz
gewährleisten zu können.
5. Förderprogramme
Die Stadt Bingen sucht nach Möglichkeiten, ihre historische Bausubstanz zu
erhalten. Vorhaben, die dieses Ziel verfolgen, bedürfen einer Finanzierung. Zu
diesem Zweck werden nachfolgend mögliche Förderprogramme von Bund und
Ländern, sowie Finanzhilfen unterschiedlicher Ebenen untersucht.
5.1. Programme der Städtebauförderung von Bund und Ländern
Die Städtebauförderung ist eines der wichtigsten Instrumente zur Förderung von
nachhaltiger Stadtentwicklung. Sie trägt dazu bei, eine sozial, wirtschaftlich und
ökologisch ausgewogene Stadtentwicklungs- und Stadterneuerungspolitik zu
konkretisieren.249
Mit der Verwaltungsvorschrift „Förderung der städtebaulichen Erneuerung“ vom
17.11.2004 will das Ministerium des Innern und für Sport auf veränderte
Problemlagen wirkungsvoll reagieren. Hierbei handelt es sich um eine
Verwaltungsvorschrift,
die
Regelungen
über
Voraussetzungen
und
Zuwendungsbestimmungen, die Bewilligungsverfahren, die Verwaltung sowie die
Abrechnung von Mitteln zur Förderung der städtebaulichen Erneuerung enthält.
Die städtebauliche Erneuerung orientiert sich an den Zielen des
Landesentwicklungsprogrammes. Die einzelnen Programmteile können innerhalb
eines jährlichen Bewilligungsrahmens an die aktuellen Anforderungen angepasst
werden. Auf Zuwendungen durch die städtebauliche Erneuerung besteht kein
Rechtsanspruch. 250 Im Rahmen dieser Verwaltungsvorschrift gibt es mehrere
Programme, die unter der Rubrik „besondere Zuwendungsbestimmungen“
aufgeführt sind und im Nachfolgenden erläutert werden.
Derzeit befindet sich eine neue Verwaltungsvorschrift für das Programmjahr 2010
zur Unterzeichnung bei den Ländern. Neu ist in dieser Auflage das Programm
„Kleinere Städte und Gemeinden“, bei dem vor allem kleine Städte und Gemeinden
„als Ankerpunkte der Daseinsvorsorge für die Zukunft handlungsfähig gemacht
werden.“ 251 Da die Verwaltungsvorschrift erst in Kraft tritt, wenn die Länder
gegengezeichnet haben, werden im Nachfolgenden nur die bereits bestehenden
Programme vorgestellt. Abschließend erfolgt eine kurze Einschätzung darüber,
249
250
251
Vgl. Homepage des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung, aufgerufen
unter
http://www.bmvbs.de/Stadtentwicklung_-Wohnen/Alle-Beitraege-aus-Stadtentwic-,1543.
22733/Staedtebaufoerderung-2009.htm?global.back=/Stadtentwicklung_-Wohnen/-%2c1543%
2c1/Alle-Beitraege-aus-Stadtentwic.htm%3flink%3dbmv_liste%26linksKategorie%3d,
Stand: 22.01.2010.
Vgl. Ministerium des Innern und für Sport (Hrsg.) (2004): „Verwaltungsvorschrift – Förderung der
städtebaulichen Erneuerung“, Mainz.
Homepage des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung, aufgerufen unter:
http://www.bmvbs.de/Stadtentwicklung_-Wohnen/Alle-Beitraege-aus-Stadtentwic,1543.22733/Staedtebaufoerderung-2009.htm?global.back=/Stadtentwicklung_-Wohnen/%2c1543%2c1/Alle-Beitraege-aus-Stadtentwic.htm%3flink%3dbmv_liste%26linksKategorie%3d,
Stand: 08.07.2010.
152
153
inwieweit sich die Programmbausteine für die Erhaltung der historischen
Bausubstanz in Bingen einsetzen lassen.
5.1.1. Vorstellung der Programmbausteine
Das Programm „Städtebauliche Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahme“ soll eine
Entwicklung von Teilen des Gemeindegebietes entsprechend ihrer Bedeutung für
die städtebauliche Entwicklung gewährleisten. Dies beinhaltet unter anderem die
Deckung eines erhöhten Wohn- und Arbeitsstättenbedarfs sowie die Wiedernutzung
von Brachflächen. Zuwendungen werden dem Maßnahmenträger, innerhalb des
förmlich
festgelegten
Entwicklungsbereiches
bzw.
Sanierungsgebietes
bereitgestellt. Einzelmaßnahmen können in Form von Zuschüssen oder
gegebenenfalls als Darlehen gewährt werden. Um die Voraussetzung für eine
Förderung zu erfüllen, muss die Maßnahme im Interesse des Landes liegen.252
Das Programm „Soziale Stadt“ hat die Zielsetzung Ortsteile oder andere
Gemeindegebiete zu stabilisieren und aufzuwerten, in denen soziale Missstände mit
wirtschaftlichen und städtebaulichen Problemen zusammentreffen. 253 Die
Lebensbedingungen vor Ort sollen durch dieses Programm umfassend verbessert
werden. 254 Gefördert
werden
innerhalb
eines
förmlich
festgelegten
Stadterneuerungsgebietes intensive sowie sonstige Maßnahmen, die im
Zusammenhang mit den städtebaulichen Investitionen stehen. Die Förderung erfolgt
als Zuschuss für die Gemeinde. Alle Ausgaben für die Vorbereitung, die
Durchführung und die Abwicklung der Gesamtmaßnahme sind förderungsfähig.
Bemessungsgrundlage der Zuwendungen sind maßnahmenbedingte Ausgaben der
Gemeinde für Einzelmaßnahmen sowie maßnahmenbedingte Einnahmen und die
finanzielle Leistungsfähigkeit.255 Im Jahr 2009 wurden 105 Millionen Euro für dieses
Programm von der Bundesregierung bereit gestellt.256
Ein weiteres Programm, das dem zunehmenden Strukturwandel entgegen wirken
soll, findet sich unter dem Begriff „Stadtumbau“ wieder. Seit 2002 besteht das
Förderprogramm „Stadtumbau Ost“ für die neuen Bundesländer. 257 Da sich in den
alten Bundesländern ebenfalls ein zunehmender wirtschaftlicher und
demographischer Strukturwandel abzeichnet, wurde im Jahr 2004 für die alten
Länder das Programm „Stadtumbau West“ aufgelegt. Dieses Förderprogramm soll
252
253
254
255
256
257
Vgl. Homepage des Ministeriums des Innern und für Sport, aufgerufen unter:
http://www.ism.rlp.de/Internet/nav/3c0/3c0a823b-1106-457e-a15e-16b426353017&class
=net.icteam.cms.utils.search.AttributeManager&class_uBasAttrDef=a001aaaa-aaaa-aaaa-eeee000000000054.htm, Stand: 22.01.2010.
Vgl. Ebenda.
Vgl.
Homepage
der
Sozialen
Stadt
Bundestransferstelle,
aufgerufen
unter
http://www.sozialestadt.de/programm/ Stand: 20.01.2010.
Vgl. Homepage des Ministeriums des Innern und für Sport, aufgerufen unter:
http://www.ism.rlp.de/Internet/nav/3c0/3c0a823b-1106-457e-a15e-16b426353017&class
=net.icteam.cms.utils.search.AttributeManager&class_uBasAttrDef=a001aaaa-aaaa-aaaa-eeee000000000054.htm, Stand: 20.01.2010.
unter: http://www.bmvbs.de/Stadtentwicklung_-Wohnen/Stadtentwicklung-,1551/Soziale-Stadt.
htm, Stand: 20.01.2010.
Vgl. Ebenda.
den Bundesländern dabei helfen, sich frühzeitig auf den Wandel einzustellen.
Mittlerweile werden ca. 300 Kommunen bei der Bewältigung des Strukturwandels
unterstützt. Das Programm umfasst Kernpunkte wie die Erarbeitung von
städtebaulichen Entwicklungskonzepten, die Aufwertung von Stadtgebieten und das
Anpassen von Wohngebieten.258
Das Programm „Aktive Stadt- und Ortsteilzentren“ oder auch „Zentrenprogramm“
verfolgt das Ziel, die Innenstädte als zentrale Versorgungsbereiche zu stärken und
ihrem Funktionsverlust entgegenzuwirken. Es dient der „Vorbereitung und
Durchführung von Gesamtmaßnahmen zur Erhaltung und Entwicklung“ 259 der
Innenstädte. Das Programm dient der Aufwertung des öffentlichen Raumes und der
Bekämpfung von Leerstand.260
Die Aufgabe des Programmes „Städtebaulicher Denkmalschutz“ ist es, historische
Ensembles mit ihrem besonderen Charakter zu sichern und zu erhalten. In vielen
deutschen Städten sind ganze Straßenzüge, historische Stadtkerne oder
Stadtquartiere erhaltenswert. Der städtebauliche Denkmalschutz als Bund-LänderProgramm unterstützt Gesamtmaßnahmen, insbesondere zur Erhaltung historischer
Stadtkerne. Das Programm wurde 1991 für ostdeutsche Städte eingeführt, sodass
bis 2008 insgesamt 178 Städte in der Erhaltung innerstädtischer Flächendenkmale
unterstützt werden konnten. Seit einer Neuerung der Verwaltungsvereinbarung
„Städtebauförderung“ im Jahr 2009 gibt es dieses Programm ebenfalls in den alten
Bundesländern. Die wertvollen Stadtkerne stellen ein großes Potenzial als
Wirtschafts- und Standortfaktor dar, da ein historischer Stadtkern Touristen anzieht
und von Unternehmen als Standort bevorzugt wird. Maßnahmen zur Erhaltung der
Stadtkerne und -quartiere stärken darüber hinaus die mittelständische Wirtschaft,
insbesondere das Handwerk. 261 Für den Erhalt historischer Stadtquartiere und
Stadtkerne stellt der Bund für die alten Länder 85 Millionen Euro und für die neuen
Bundesländer 30 Millionen Euro zur Verfügung.262
Unterstützung beantragen können nicht nur die einzelnen Programmstädte, sondern
auch private Eigentümer für die Sanierung ihrer Häuser. Je nach Bundesland sind
die Fördermaßnahmen unterschiedlich geregelt.263 Um das Programm umzusetzen,
wird der Bund durch eine Expertengruppe beraten, die regelmäßig tagt. Ebenfalls
258
259
260
261
262
263
unter: http://www.bmvbs.de/Stadtentwicklung_-Wohnen/Stadtentwicklung-,1551/Soziale-Stadt.
htm, Stand: 20.01.2010.
Homepage des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung, aufgerufen unter:
http://www.bmvbs.de/Stadtentwicklung_-Wohnen/Stadtentwicklung/Programme,1548.1025207/Aktive-Stadt-und-Ortsteilzentr.htm, Stand: 20.01.2010.
Vgl. Ebenda.
unter:
http://www.bmvbs.de/Stadtentwicklung_-Wohnen/Alle-Beitraege-aus-Stadtentwic,1543.22742/Staedtebaulicher-Denkmalschutz.htm?global.back=/Stadtentwicklung_-Wohnen/%2c1543%2c0/Alle-Beitraege-ausStadtentwic.htm%3flink%3dbmv_liste%26link.sKategorie%3d, Stand: 14.01.2010.
Vgl. Ebenda.
Vgl. Homepage der Bundestransferstelle Städtebaulicher Denkmalschutz, aufgerufen unter:
http://www.staedtebaulicher-denkmalschutz.de/programm/das-programm/index.php,
Stand:
20.01.2010.
154
155
wurde eine Bundestransferstelle Städtebaulicher Denkmalschutz eingerichtet, um
den Erfahrungsaustausch zu Themen des Programms und seiner Umsetzung zu
vertiefen.264
5.1.2. Geeignetheit der Programme der Städtebauförderung von Bund
und Ländern zum Erhalt der historischen Bausubstanz
Das Programm der „Städtebaulichen Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen“
scheint für die Erhaltung der historischen Bausubstanz nicht geeignet. Das Ziel der
Neuordnung eines Stadtgebietes widerspricht der Bewahrung und Erhaltung
historischer Strukturen für nachfolgende Generationen. Angesichts der Ziele aus
den Programmen „Soziale Stadt“ und „Stadtumbau“, scheinen diese ebenfalls nicht
zur Erhaltung historischer Bausubstanz geeignet. Die Notwendigkeit der Behebung
sozialer Missstände in Ortsteilen sowie die Kompensation eines strukturellen
Wandels sind vor dem Hintergrund der Erhaltung nicht gegeben. Der
„Städtebauliche Denkmalschutz“, welcher versucht historische Ensembles in ihrem
Charakter zu stärken und zu fördern, ist für die Anwendung bei der Erhaltung
historischer Bausubstanzen geeignet, da die Zielsetzungen übereinstimmen. Das
Programm „Aktive Stadt- und Ortsteilzentren“ setzt die Schwerpunkte auf die
Belebung des innerstädtischen Zentrums. In Bingen wäre es somit im Bereich der
Innenstadt anwendbar, um den Schutz der historischen Bausubstanz zu fördern.
5.2. Finanzierungshilfen privater und öffentlicher Investitionen
Die Finanzierungshilfen für private und öffentliche Investitionen sind vielfältig
ausgestaltet. Privaten Investoren wird die Möglichkeit geboten durch Bundesmittel
der KfW-Bankengruppe, Einkommenssteuerrechtliche Erleichterung, Landesmittel
der Sozialen Wohnraumförderung, konkrete Maßnahmenförderungen der
Kreisebene und der städtischen Ebene Unterstützung bei der Plandurchführung zu
erhalten. Für städtische Investitionsprojekte bietet sich der Stadt Bingen zukünftig
die Möglichkeit Fördermittel aus der europäischen JESSICA-Initiative zu erhalten.
5.2.1. Bundesmittel – KfW Bankengruppe
Durch die KfW Bankengruppe ist es sowohl für öffentliche als auch für private
Investoren möglich, günstige Förderungen zu erhalten. Die Förderbank, welche
Eigentum von Bund und Ländern ist und im öffentlichen Auftrag arbeitet, versucht
eine nachhaltige wirtschaftliche, soziale und ökologische Verbesserung der
derzeitigen
Situation
zu
unterstützen.
Die
Wirkungsfelder
umfassen
Existenzgründungen, den Schutz der Umwelt, die Verbesserung der
Wohnungswirtschaft
sowie
der
Infrastruktur
und
Förderung
der
Entwicklungszusammenarbeit. Seit 1949 vergibt die Bankengruppe Mittel zur
264
unter: http://www.bmvbs.de/Stadtentwicklung_-Wohnen/Alle-Beitraege-aus-Stadtentwic-,1543.
22742/Staedtebaulicher-Denkmalschutz.htm?global.back=/Stadtentwicklung_-Wohnen/-%2c
1543%2c0/Alle-Beitraege-aus-Stadtentwic.htm%3flink%3dbmv_liste%26link.sKategorie%3d,
Stand: 14.01.2010.
Verbesserung der wohnungswirtschaftlichen Situation in Deutschland. Die Art der
geförderten Projekte bezog sich zunächst auf die Errichtung von Wohnungen, dann
auf die Modernisierung und in neuester Zeit auf die energetische und
umweltschonende Sanierung von Wohnungen.265
Das Förderangebot der KfW Privatkundenbank für Privatpersonen „reicht vom
zinsgünstigen Kredit für den Kauf, die Modernisierung oder dem altersgerechten
Umbau der eigenen vier Wände über Zuschüsse und Kredite für die energetische
Sanierung der eigenen Immobilie bis hin zur Finanzierung der Nutzung
erneuerbarer Energien.“266
Weiterhin bietet die KfW Kommunalbank ähnliche Angebote für Kommunen und
kommunale Organisationen, die jedoch als Regionalfördergebiet ausgewiesen
werden müssen. Da dies für Bingen nicht gilt, hat die Stadt lediglich die Möglichkeit
in das Programm „Kommunalkredite – Investitionsoffensive Infrastruktur“ zu
gelangen,
wenn
sie
sich
in
einer
Haushaltsnotlage
oder
einer
267
Haushaltssicherungslage befindet.
Ebenso haben kommunale Unternehmen, die in die kommunale Infrastruktur
investieren, die Möglichkeit langfristige Darlehen mit günstigen Zinssätzen zu
erhalten. Die Investitionen können sich unter anderem auf die öffentliche Sicherheit
und Ordnung, die Wissenschaft, Technik und Kulturpflege, die Stadt- und
Dorfentwicklung auch im touristischen Bereich, die soziale Infrastruktur, die Verund Entsorgung aber auch die kommunale Verkehrsinfrastruktur wie dem
öffentlichen Personennahverkehr und Erschließungsmaßnahmen beziehen.
Umschuldungen oder Nachfinanzierungen bereits abgeschlossener Projekte sind
von der Förderfähigkeit ausgeschlossen. Die Finanzierung kann bis zu 100% des
Gesamtbetrages einnehmen, wobei sich der Höchstbetrag auf 10 Millionen Euro pro
Vorhaben beläuft.268
5.2.2. Einkommenssteuerliche Erleichterungen
Mit Hilfe des EinkommensSteuerGesetzes (EStG) des Bundes versucht der Staat
Anreize zu schaffen, damit zukünftig weiterhin in kulturgeschichtliche und
städtebaulich
historisch
wertvolle
Immobilien
investiert
wird.
Durch
Sonderabschreibungen nach § 7 i und § 10 f EStG können steuerliche
Vergünstigungen bei Investitionen in denkmalgeschützte Gebäude, die in der
Denkmalschutzliste enthalten sind, erreicht werden.269 Unter Abschreibung versteht
265
266
267
268
269
Vgl.
Homepage
der
kfw
Bankengruppe,
aufgerufen
unter:
http://www.kfw.de/DE_Home/Die_Bank/index.jsp, Stand: 01.06.2010.
Homepage
der
kfw
Bankengruppe,
aufgerufen
unter:
http://www.kfwfoerderbank.de/DE_Home/KfW_Foerderbank/index.jsp, Stand: 01.06.2010.
Vgl.
Homepage
der
kfw
Bankengruppe,
aufgerufen
unter:
http://www.kfwfoerderbank.de/DE_Home/Infrastruktur/Kommunalkredit_-_Investitionsoffensive_
Infrastruktur/index.jsp, Stand: 10.01.2010.
Vgl.
Homepage
der
kfw
Bankengruppe,
aufgerufen
unter:
http://www.kfwfoerderbank.de/DE_Home/Infrastruktur/KommunalIn18/Frderbedin.jsp, Stand: 10.01.2010.
Vgl. Homepage des Metropole Marketing – best select of Berlin & Potsdam, aufgerufen unter:
http://www.metropole-marketing.de/steuern-sparen/denkmalabschreibung, Stand: 10.01.2010.
156
157
man eine rechnerische Aufwertung von Gegenständen, die im Laufe der Zeit an
Wert verlieren, sei es durch konjunkturelle Schwankungen oder durch Abnutzung.
Mit Hilfe von festgelegten Sätzen werden diese Wertverluste in die Kostenrechnung
mit einbezogen.270
Die Abschreibung wird für private Investoren gewährt, die ein Gebäude zur
Eigennutzung oder zum Zweck der Vermietung erwerben. Voraussetzung ist, dass
das Gebäude vor der Sanierung erworben wurde. Die Höhe der
abschreibungsfähigen Kosten berechnet sich nach dem Anteil am Kaufpreis, der auf
die Sanierung entfällt. Der Sanierungsanteil macht in den häufigsten Fällen etwa
70% des Kaufpreises aus. Wird eine Immobilie zum Zweck der Vermietung
erworben, so kann der Sanierungsanteil über 12 Jahre hinweg abgeschrieben
werden. In den ersten acht Jahren beträgt die Abschreibung einen Anteil von 90%
an den Sanierungskosten, in den darauffolgenden vier Jahren jeweils 7%.
Insgesamt ergibt sich dabei eine hundertprozentige Abschreibung des
Sanierungskostenanteils. Ist zusätzlich eine Darlehensfinanzierung vorgesehen, so
können auch die Zinsen geltend gemacht und mit den Mieteinnahmen verrechnet
werden. Bei vorgesehener Eigennutzung kann die Denkmalabschreibung 10 Jahre
lang zu 9% geltend gemacht werden, so dass sich eine Abschreibung von 90% des
Sanierungskostenanteils ergibt.271
Durch diese einkommenssteuerrechtliche Förderung haben Privatpersonen die
Möglichkeit denkmalgeschützte Immobilien zu erwerben, bei denen normalerweise
die notwendigen Sanierungskosten eine abschreckende Wirkung entfalten würden.
5.2.3. Landesmittel – Sozialer Wohnungsraumförderung RheinlandPfalz
Bei Modernisierungen von selbst genutzten Wohnungen und Mietwohnraum bietet
das Land Rheinland-Pfalz die Möglichkeit zinsverbilligte Darlehen oder
Investitionszuschüsse zu erhalten. Im Vordergrund des Programms steht das Ziel
der Senkung der Wohnnebenkosten vor dem Hintergrund energetischer
Optimierung. Das Förderprogramm wird jährlich fortgeschrieben, sodass sich die
Ausgestaltung etwas ändern kann. Die Grundzüge bleiben jedoch erhalten. Sind die
entsprechenden Mittel aus dem Landeshaushalt aufgebraucht, entfällt der
Rechtsanspruch auf eine Förderung. Die Mittel können mit Hilfe der
Landestreuhandbank Rheinland-Pfalz vergeben werden.272
Bei selbst genutztem Wohnraum ist grundsätzlich jeder Eigentümer
antragsberechtigt, wenn sein Einkommen eine gewisse Grenze nicht überschreitet.
Ist dies der Fall wird dem Eigentümer und der Hausbank, die das Darlehen gewährt,
270
271
272
Vgl. Homepage des Förderland Wissen für Gründer und Unternehmer, aufgerufen unter:
http://www.foerderland.de/154+M5763aea2b0f.0.html, Stand: 10.01.2010.
Vgl. Homepage des Metropole Marketing – best select of Berlin & Potsdam, aufgerufen unter:
http://www.metropole-marketing.de/steuern-sparen/denkmalabschreibung, Stand: 10.01.2010.
Vgl. Landestreuhandbank Rheinland-Pfalz (Hrsg.) (2009): “Soziale Wohnraumförderung
Rheinland-Pfalz“, Mainz, S. 15.
eine Zinsverbilligung für fünfzehn Jahre zugesagt, die sich nach den jeweils
geltenden Zinssätzen richtet. Die Zinssätze sind nicht festgeschrieben und können
sich je nach konjunktureller Situation auch während der Programmlaufzeit ändern.273
Für Modernisierungsmaßnahmen bei Mietwohnungen sieht das Finanzministerium
Rheinland-Pfalz zwei Programme vor. Zum einen können zinsverbilligte Darlehen
beantragt werden, wenn eine Belegungs- und Mietbindung vorgesehen wird. Das
zweite Programmangebot, welches nur eine Mietbindung vorsieht, kann durch
zinsverbilligte Kapitalmarktdarlehen oder auch Investitionszuschüssen gefördert
werden. Die Mietbindung bedeutet in diesem Zusammenhang, dass sich der
Vermieter dazu verpflichtet in dem Förderzeitraum keine Mieterhöhungen
durchzusetzen. Die Belegungsbindung des ersten Programmangebotes sieht vor,
dass die Wohnung nur an Personen vermietet werden darf, „deren Einkommen die
Einkommensgrenze des § 9 WoFG nicht mehr als 60% übersteigt.“274
Förderfähige Maßnahmen, die mit Hilfe der Sozialen Wohnraumförderung
angestoßen werden sollen, können in den Bereich der Gebrauchtwertverbesserung,
bei der Errichtung energiesparender Maßnahmen, bei Maßnahmen zur Nutzung
alternativer und regenerativer Energien, der Wohnumfeldverbesserung sowie bei
Maßnahmen der Instandsetzung liegen. Maßnahmen im Sinne der
Gebrauchtwertverbesserung können Veränderungen und Erneuerung sanitärer
Anlagen, der Energie- und Wasserversorgung, der Beheizung oder auch der
Belichtung und der Belüftung sein. Die Verbesserung der Wärmedämmung, der
Heizungsanlage oder auch der Ersatz vorhandener Bauteile zur Energieeinsparung
sowie die Errichtung von Solaranlagen zur Erwärmung von Wasser können als
energiesparende Maßnahmen oder zur Nutzung regenerativer Energien gesehen
werden. Unter Wohnumfeldverbesserung können bauliche Maßnahmen gefördert
werden, die die allgemeinen Wohnverhältnisse verbessern, dazu zählen die Anlage,
der Ausbau von nicht öffentlichen Gemeinschaftsanlagen wie Grünflächen,
Stellplätze oder Kinderspielplätze. Zu Maßnahmen der Instandsetzung werden
sowohl bauliche Maßnahmen zur Modernisierung des Wohnraums gezählt, als auch
Schönheitsreparaturen wie das Streichen und Tapezieren von Wänden.275
5.2.4. Kreisebene – Maßnahmenförderung
Auf der Ebene des Landkreises Mainz-Bingen wird mit Hilfe von EU, Landes- und
Bundesmitteln überwiegend versucht die wirtschaftliche Situation zu stärken. Dabei
werden Fördermittel für die Gründung, Sicherung und den Ausbau von
Unternehmen vergeben. Die ländliche Ebene wird durch die Unterstützung des
Ansatzes LEADER der EU gefördert. Als eine von zwei großen kreisangehörigen
Gemeinden kann Bingen hierbei keine Förderanträge einreichen.
273
274
275
Vgl. Landestreuhandbank Rheinland-Pfalz (Hrsg.) (2009): “Soziale Wohnraumförderung
Rheinland-Pfalz“, Mainz, S. 15.
Ebenda.
Vgl. ebenda.
158
159
5.2.5. Städtische Ebene – Fassadenprogramm
Die Stadt Bingen erlies bereits 1997 im Rahmen eines Fassadenprogramms
Förderrichtlinien, die dazu beitragen sollen private Maßnahmen an historischer
Bausubstanz zu steuern.
Im Rahmen des Programmes können Fördermittel „sowohl für private Gestaltungsund Instandhaltungsmaßnahmen an erhaltenswerten Bauwerken als auch für
Neubaumaßnahmen im dargestellten Geltungsbereich“ 276 beantragt werden. Der
Geltungsbereich deckt weite Teile der Innenstadt ab und umfasst die gleichen
Bereiche wie die Baufibel von 1999.
Bei Neubaumaßnahmen kann eine Förderung nur dann angestrengt werden, wenn
Mehrkosten durch die Beachtung gestalterischer Aspekte entstehen. Die
förderfähigen Maßnahmen an bereits bestehenden erhaltenswerten Gebäuden sind
vielfältiger, beziehen sich aber überwiegend auf gestalterische Elemente. So kann
beispielsweise ein Fassadenanstrich oder das Renovieren von Bruchsteinfassaden
gefördert werden sowie der Einbau neuer Fenster, Schaufenster, Türen, Tore und
Fensterläden. Weiterhin von Bedeutung ist die Instandsetzung aufwendiger
Hofstrukturen, die das Wiederherstellen und die Erhaltung von Scheunenbereichen,
oder die Pflasterung mit Natursteinen umfasst. Für jedes Gebäude kann nur einmal
eine Förderung in Anspruch genommen werden, die bis zu 25% der
Investitionskosten betragen kann. Der Höchstförderbetrag liegt bei 25.000 €, kann
aber für eine Kulturgut nochmals um 7.500 € angehoben werden.277
5.3. Ausblick – JESSICA-Initiative der EU
Bisherige Fördermöglichkeiten der Europäischen Union liegen im städtebaulichen
Bereich ausschließlich bei der Gewährung von Zuschüssen. Mit Hilfe der JESSICAInitiative soll nun erstmals die finanzielle Unterstützung auch in Form von Garantien,
Krediten oder der Eigenkapitalbeteiligung ermöglicht werden. Die Umsetzung erfolgt
mittels eines Stadtentwicklungsfonds auf Länderebene. Ein finanzieller Rückfluss
der Mittel soll mit Hilfe von Gebühren, Zinsen und Tilgungen oder
Gewinnausschüttungen und Verkaufserlöse erreicht werden. Durch den
regelmäßigen Rückfluss an Geldern kann sich der Fonds regenerieren und immer
wieder eine Förderung von Projekten ermöglichen.278
Ein Teil der Gelder stammt aus dem Europäischen Fonds für Regionale Entwicklung
(EFRE). Aus diesem Grund wird eine Reihe von Anforderungen an die förderfähigen
Projekte gestellt. Die gewünschten Projekte sollen mit dem EFRE-Zielgebiet
„Regionale Wettbewerbsfähigkeit und Beschäftigung“ übereinstimmen, welches die
276
277
278
Homepage der Stadt Bingen am Rhein, aufgerufen unter: http://www.bingen.de/de/1/buergerinformationen/dienstleistungen/select/q/state/details/dl/47.html, Stand: 08.01.2010.
Vgl. Ebenda.
Vgl. FIRU mbH (Hrsg.) (2009): „Stadtentwicklungsfonds – Ansätze und Konzepte“,
Kaiserslautern, S. 17ff.
Neuentwicklung von Flächen und Gebäuden sowie die Nutzungsänderung
bestehender Strukturen vorsieht.279
Mit Hilfe des ExWoSt-Forschungsfeldes „Stadtentwicklungsfonds in Deutschland“
werden einzelne Bundesländer, darunter auch Rheinland-Pfalz, bei der Erarbeitung
der Fondsstrukturen unterstützt. In Brandenburg konnte bereits 2009 der erste
Stadtentwicklungsfonds eingerichtet werden. Weitere Bundesländer folgen, sodass
in der nächsten Zeit mit einer weiteren Fördermöglichkeit gerechnet werden kann.280
5.4. Zwischenfazit
Aus den zahlreichen Fördermöglichkeiten, die die Bund-Länder-Programme bieten,
zielen mehrere darauf ab, die historische Bausubstanz und Ensembles zu erhalten
und zu sichern. Daher kommen nach näherer Betrachtung die Programme
„Städtebaulicher Denkmalschutz“ und „Aktive Stadt- und Ortsteilzentren“ für eine
Anwendung in Bingen in Betracht. Es können sich je nach Programmausrichtung
sowohl die Stadt Bingen selbst, als auch die einzelnen Eigentümer um Fördermittel
bemühen.
Für den Bereich der städtebaulichen Finanzierungshilfen von Bund und Ländern
können eine Reihe von Möglichkeiten für private und öffentliche Investitionen
gefunden werden. Die privaten Hauseigentümer haben dabei die Möglichkeit auf
fast allen Ebenen Fördermittel zu erhalten. Für die Eigennutzung von Wohnraum,
sowie zur Nutzung zu Mietzwecken werden Zinsvergünstigungen und Darlehen
durch das Land Rheinland-Pfalz ermöglicht. Modernisierungen und Sanierungen,
vorwiegend aus dem energetischen Bereich, sowie gestalterische Baumaßnahmen
im Außenbereich können einer Förderung unterliegen. Um die Eigentümer für die
Fülle an Möglichkeiten zu sensibilisieren, sollte einen gesonderter Ansprechpartner
gefunden werden, der alle Möglichkeiten kennt und bei einfachen Fragen
weiterhelfen kann. Die Weiterleitung zu Experten der einzelnen Fördermöglichkeiten
sollte ebenfalls über diese koordinierende Stelle erfolgen.
Die Stadt Bingen am Rhein hat ebenfalls die Möglichkeit bei Umbaumaßnahmen an
Gebäuden Fördermittel, in Form von zinsverbilligten Darlehen und ähnlichem zu
erhalten. Städtebauliche Maßnahmen, die nicht im Außen- oder Innenbereich von
Gebäuden durchgeführt werden, können eher schwer über diese Förderart
durchgeführt werden. Einzige Ausnahme stellt die JESSICA-Initiative dar, welche in
naher Zukunft auch einen Stadtentwicklungsfonds für Rheinland-Pfalz vorsieht.
279
280
Vgl. FIRU mbH (Hrsg.) (2009): „Stadtentwicklungsfonds – Ansätze und Konzepte“,
Kaiserslautern, S. 17ff.
Vgl. Ebenda.
160
161
Exkurs: Der Verlust historischer Bausubstanz - das Beispiel Villa Nau
Das wohl bekannteste Beispiel für den Kampf um den Erhalt wertvoller, historischer
Bausubstanz in Bingen, stellt die Villa Nau dar (s. Abb. 95). Die Gründerzeitvilla
stand in der Mainzer Straße, die als ehemals repräsentative Allee von zahlreichen
großbürgerlichen Häusern im italienischen Villenstil gesäumt ist.
Abb. 95: Ehemalige Villa Nau in der Mainzer Straße
Quelle:
Stadt Bingen, ohne Datum, Bingen am Rhein.
Der Straßenzug zeugt, als Eingangstor zur Innenstadt, vom ehemaligen Wohlstand
Bingens. Jedoch musste die Villa Nau nun im Jahre 2009 aufgrund den Plänen
eines Investors neuen Parkplätzen für einen Verbrauchermarkt weichen (s. Abb.
96). Seit 2005, als der Bauantrag für diese Maßnahme bei der Stadtverwaltung
einging, regte sich starker öffentlicher Widerstand.281 Viele Jahre lang kämpfte die
Stadt Bingen gegen den Abriss des Gebäudes und erließ daraufhin im Jahre 2006
eine Erhaltungssatzung zum Schutz des Gebietes. Auf der Grundlage dieser
Satzung (§172 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) konnte die Stadtverwaltung den Antrag auf
Abriss der Villa Nau und die Baugenehmigung für die Errichtung der Parkplätze
verweigern. Nach einer Klage des Investors Ende 2007 bestätigte dies auch das
Mainzer Verwaltungsgericht, das die Villa als erhaltenswert einstufte. Doch in
zweiter und letzter Instanz wurden durch das Oberverwaltungsgericht Koblenz die
ehemaligen Bausünden in dem Gebiet um die Villa Nau als so gravierend
angesehen, dass ein Erhalt des Gebäudes nicht mehr notwendig sei.
Die Villa wurde im Zusammenhang mit ihre Umgebung betrachtet, könne aber mit
den übrigen historischen Gebäuden „kein prägendes Ensemble bilden […], weil der
durch die Parklätze und die Einfahrt des Edeka-Marktes gebildete Einschnitt in die
281
Vgl. Homepage der Allgemeinen Zeitung, aufgerufen unter:
zeitung.de/region/bingen/bingen/7233406.htm, Stand: 20.05.2010.
http://www.allgemeine-
Straßenflucht von etwa 40m zu groß sei.“ (BVerwG, 2008, 4 B 56.08) Dadurch
bestehe auch der Hinweis auf eine unzulässige Negativplanung durch die
Erhaltungssatzung. Ein Indiz für diese Einzelfallplanung stellen ebenfalls der
willkürlich gewählte räumliche Geltungsbereich und die fehlende städtebauliche
Eigenart des Gebietes dar. Die Villa Nau stellte das einzige Gebäude im Bereich der
Erhaltungssatzung dar, welches nicht unter Denkmalschutz stand, wodurch
größtenteils ein „Doppelschutz“ durch Regeln des staatlichen und städtebaulichen
Denkmalschutz im Satzungsgebiet besteht (OVG RLP, 2008, 1 A 10361/08 –
JURIS). Die Stadtverwaltung Bingen beantragte zwar eine Revision gegen die
Entscheidung des Oberverwaltungsgerichtes, die jedoch von den Richtern
abgelehnt wurde. So konnte die Erhaltungssatzung letztendlich die Pläne des
Investors nicht verhindern und die Stadt musste der Genehmigung auf den Abriss
der Villa Nau und der Errichtung der Parkplätze stattgeben.282
Abb. 96: Neue Situation mit Parkplätzen
Quelle: Eigene Aufnahme, 13.05.2010, Bingen am Rhein.
282
Vgl. Homepage der Allgemeinen Zeitung, „Keine Rettung für Villa Nau“, aufgerufen unter:
http://www.allgemeine-zeitung.de/region/bingen/bingen/4935667.htm, Stand: 20.05.2010.
162
163
6. Erarbeitung rechtlicher Instrumente für ausgewählte prioritäre Teilbereiche
der Stadt Bingen zum Schutz der historischen Bausubstanz
Nach der Bestandsaufnahme und -analyse des zentralen Stadtgebietes in Bingen in
Kapitel 3 mit dem Ergebnis einer Prioritätenliste für historische Gebiete mit
zentralen Handlungserfordernissen sowie der umfassenden theoretischen
Darstellung der rechtlichen Instrumente zum Schutz historischer Bausubstanz in
Kapitel 4, bedarf es in einem letzten Teilschritt einer Verbindung dieser beiden
Untersuchungsschritte. Das zentrale Ziel ist es hierbei, für ausgewählte Straßen
bzw. Gebiete der Prioritätenliste einen Instrumentenmix-Vorschlag zu erarbeiten,
der die Erhaltung der historischen Bausubstanz fördert. Die Gebiete der
Prioritätenliste spiegeln mit ihren Gebäuden und dem Straßenraum die Geschichte
der Stadt, die Lebensart und den Besitzstand früher Generationen wieder. Deshalb
ist die Erhaltung und Unterhaltung eine wichtige Aufgabe, die es im nachfolgenden
anzugehen gilt.
Zur weiteren Bearbeitung wurden aus der Prioritätenliste die drei folgenden
Teilbereiche ausgewählt (s. Abb. 97):
•
Gebiet A / Priorität 1: Basilikastraße
•
Gebiet B / Priorität 2: Salzstraße
•
Gebiet C / Priorität 6: Waldstraße, Rupertusstraße, Frankenstraße,
Heinrichstraße, Taunusstraße, Rochusallee und Schillerstraße.
Abb. 97: Drei ausgewählte Gebiete zur genaueren Betrachtung in Phase 2
Entwurf:
164
165
Aufgrund ihrer städtebaulichen Besonderheiten, liegt hier ein erhöhter
Handlungsbedarf vor, sodass diese Straßen bzw. Gebiete prioritär behandelt
werden. Die Basilikastraße in unmittelbarer Nachbarschaft zur Basilika St. Martin, ist
eine historisch wertvolle Straßenverbindung zur Innenstadt. Auf Grund ihrer
außergewöhnlichen Bedeutung für das touristische Potential der Stadt und ihrem
derzeitigen, teilweise eher schlechten baulichen Zustand, ist sie eine der Straßen
die nachfolgend untersucht werden. Die Salzstraße wurde wegen ihrer
städtebaulichen Funktion als historische Einkaufspassage ausgewählt.
Das Gebiet C setzt sich aus der Waldstraße, der Rupertusstraße, der
Frankenstraße, der Heinrichstraße, der Taunusstraße, der Rochusallee und der
Schillerstraße zusammen. Im Gegensatz zur Prioritätenliste ist dieses Gebiet was
den räumlichen Umfang angeht, verkleinert worden. Dies hat den Grund, dass bei
einer erneuten Ortsbegehung des Prioritätsgebietes sechs festgestellt wurde, dass
es sinnvoller ist, die westliche Hälfte der Rupertusstraße, den größten Teil der
Schillerstraße sowie den Bruchsteinbau der Binger Stadtverwaltung in der
Rochusallee nicht in das Gebiet C mit einzubeziehen. Die hat folgende Gründe: Die
westliche Hälfte der Rupertusstraße passt vom Baustil und der Struktur nicht zur
anderen Hälfte der Rupertusstraße, daher wurde es aus dem erhaltenswerten
Gebiet C herausgenommen. Da die historische Bausubstanz geschützt werden soll,
wurden auch die Neubauten in der Schillerstraße nicht mit in das Gebiet C
einbezogen. Herausgefallen ist ebenfalls das Grundstück der Stadtverwaltung
Bingen, da dieses im Besitz der Stadt Bingen selbst ist. Das neu festgelegte Gebiet
C passt in seiner Baustruktur und Entstehungszeit besser zusammen und bildet ein
einheitliches Bild. Im Gebiet C findet sich eine Anhäufung denkmalgeschützter
Gründerzeitgebäude wieder, die sich in einem guten Erhaltungszustand befinden.
Gerade die Häufung historischer Bausubstanz spricht dafür, das Gebiet prioritär zu
schützen.
Die Basilikastraße stellt ein Beispiel für die Aufwertung verfallener Bausubstanz und
ihrer langfristigen Sicherung für die Zukunft dar. In der Salzstraße dagegen wird
versucht, eine weitere Verschlechterung der Bausubstanz zu verhindern und in ihrer
jetzigen Form zu wahren. Durch ein frühzeitiges eingreifen, soll so der Gefahr des
Leerstandes entgegengewirkt werden. Eine mögliche Übertragbarkeit des
Instrumentenmix-Vorschlages auf weitere Gebiete der Prioritätenliste, wie die
Löhrgasse, die Rheinstraße sowie die Rochusstraße, wird bei der Erarbeitung
beachtet. Im Gegensatz dazu stellt das Gebiet C ein Positivbeispiel dar, bei dem die
Erhaltung der historischen Bausubstanz in ihrer derzeitigen Erscheinung im
Vordergrund steht. Auch der Instrumentenmix-Vorschlag des Gebietes C soll im
Nachhinein auf weitere Gebiete der Prioritätenliste, wie die Schlossbergstraße, die
Gaustraße und die Winfriedstraße, übertragbar sein. Weiterhin können die
geprüften Instrumente auch auf andere Straßenzüge und Gebiete angewendet
werden, die nicht im Untersuchungsgebiet liegen, jedoch ebenfalls historisch
wertvolle Bausubstanz aufweisen, die es zu erhalten gilt.
Bevor jedoch die eigentliche Anwendung der Instrumente auf die jeweiligen
Teilbereiche beginnt, werden die drei ausgewählten Gebiete nochmals in Form von
Steckbriefen detailliert vorgestellt. Eine Reflexion der bisherigen Erkenntnisse aus
der Bestandsaufnahme und -analyse sowie der Zusammenarbeit mit den
Studierenden der Architektur führt zur Ableitung von Handlungserfordernissen und
Zielen für die einzelnen Gebiete. Die Handlungserfordernisse spiegeln dabei die
Stärken und Schwächen des Gebietes wieder, die sich durch die nähere
Betrachtung ergeben haben.
Die gewünschten Zielsetzungen sollen, in Form von kurz-, mittelund langfristigen
Zielen, mit Hilfe des Instrumentenmix-Vorschlages erreicht werden. Unter kurzfristig
sind die Ziele zu verstehen, die in den nächsten zwei Jahren mit Hilfe von
rechtlichen Instrumenten umgesetzt werden können. Die mittelfristigen Ziele streben
eine Umsetzbarkeit in den kommenden zehn Jahren an. Mit langfristig sind dagegen
Ziele gemeint, die auf eine unbestimmte Zeit gültig sind und keine Begrenzung in
der Umsetzbarkeit haben. Sie wirken in den nächsten Jahren bei der kurzfristigen
Umsetzbarkeit steuernd mit und schützen das historische Bild für die Zukunft.
Nach der Zieldefinition werden alle rechtlichen Instrumente auf ihre konkrete
Anwendbarkeit in den Beispielgebieten hin geprüft. In einer abschließenden Tabelle
werden die geprüften Instrumente nochmals zusammengefasst und damit
übersichtlich veranschaulicht. Dabei wird die generelle Anwendbarkeit des
Instrumentes in Bezug zu einem tatsächlich vorgeschlagenen Instrumentenmix
gestellt. Die Begründung am Ende spiegelt nochmals die vorherige Untersuchung
wieder und weist Gründe, die für oder gegen den Einsatz eines Instruments stehen,
aus.
Die konkrete Anwendung verschiedener Instrumente, die Abwägung ihrer Vor- und
Nachteile sowie das Zusammenspiel der planerischen Möglichkeiten sind Elemente
einer genaueren Untersuchung. Dabei werden mögliche Grenzen in der
Gesetzgebung aus Kapitel 4 kurz aufgegriffen und Wege dargestellt, die Grenzen
durch eine Überlagerung verschiedener Instrumente zu schließen. Das Ergebnis
stellt einen Vorschlag für einen Instrumentenmix dar, welcher es der Stadt Bingen
ermöglicht, ihre historische Bausubstanz auf lange Sicht zu schützen, aber auch
gestalterisch auf eine Weiterentwicklung der Gebiete abzielt. Die Planungssicherheit
für die Gemeinde sowie die Realisierbarkeit der Instrumente spielen für die
Untersuchung eine große Rolle. Auch bereits vorhandenen Planungen werden in
die Betrachtung mit einbezogen. Eine Übersicht über die Vorgehensweise des
letzen Teilabschnittes ist in Abb. 98 dargestellt.
166
167
Abb. 98: Piktogramm zur Vorgehensweise der zweiten Phase
Quelle:
6.1. Gebiet A
6.1.1. Steckbrief und
u
Ziele des Gebietes A
Steckbrief Gebiet A
(Basilikastraße)
Lage des Gebietes im Plangeb
biet
Abgrenzung des Gebietes
168
169
ubstanz in Bingen
Bedeutung des Gebietes im sttädtebaulichen Gesamtzusammenhang
Das Gebiet der Basilikastraße isst Bestandteil der historischen Altstadt Bingens. Sie ist im Südwesten der
Fußgängerzone angesiedelt und somit zentral in der Stadt gelegen. Im nördlichen und westlichen Teil
grenzen zwei Großbaukörper an das Areal, im Norden das Hertie-Gebäude un
nd im Westen die Basilika
St. Martin. Da es sich bei dem Gebäude
G
von Hertie nicht um historische Bausub
bstanz handelt, wird diese
Straßenseite nicht mit in die Be
etrachtungen einbezogen. Die Basilika ist in eine
em baulich guten Zustand
und als städtebauliche Dominan
nte sowie als kirchlich wichtige Einrichtung nichtt vom Abriss bedroht und
daher nicht Teil der Betrachtung
g. Der südliche Teil wird abgeschlossen durch diie Pfarrhofstraße und den
dazugehörigen Parkplatz. Im Ossten angrenzend bildet das lang gezogene Gebä
äude der Pfarrhofstraße 3
den Abschluss. Das Gebiet derr Basilikastraße an sich kann in zwei Teilgebiette unterteilt werden. Zum
einen der Teil der Basilikastraß
ße gegenüber der Basilika St. Martin, der nicht direkt
d
zur Fußgängerzone
gehört. Zum anderen der Teil der
d Basilikastraße, der auf der West-Ost-Achse der Fußgängerzone liegt,
mit dem Freidhof, der Basilikasstraße, dem Speisemarkt bis hin zur Kapuzine
erstraße. Dieser Teil liegt
unmittelbar in der Fußgängerzo
one. Die Abgrenzung der Basilikastraße umfassst 13 Gebäude auf einer
Fläche von 0,4 ha. Davon sind drei, neben der Basilika selbst, denkmalgeschüttzt. Das ergibt eine Quote
an denkmalgeschützten Gebäud
den von 23%.
Eine Besonderheit im Gebiet ist die unmittelbare Lage zur Basilika St. Martin, was den touristischen
Mehrwert dieser Straße für die
e Stadt Bingen hervorhebt. Weiterhin zu erwähnen ist die Nähe zu den
Einkaufsmöglichkeiten der Fuß
ßgängerzone. Durch die Lage in der Innenstadt Bingens und die direkt
angrenzenden Parkmöglichkeitten in der Pfarrhofstraße ist die Basilikastrraße eine wichtige und
bedeutende Querungsstraße zu
ur Innenstadt mit Eingangsfunktion für ankomme
ende Besucher und einer
dementsprechenden Frequentie
erung.
Verkehr
Abb. 99: Basilikastraße im Bereic
ch der Basilika
Quelle:
Eigene Aufnahme, 13.0
05.2010, Bingen am
Rhein.
Die Basilikastraße selbst ist erheblich älter als die
begleitende Bebauung, die
d erst später entstand.
Sie ist durch ihr traditionelles Erscheinungsbild und
ihre
bauliche
Substa
anz
als
historischer
Verkehrsweg erkennbar. Die Basilikastraße heute
liegt im Kernbereich der Sttadt Bingen und führt vom
Freidhof
geradewegs
ostwärts
bis
zum
Speisemarkt.
Aufgrund veränderter Lebensqualitätswerte und
Verkehrsverhalten entspricht die Basilikastraße
nicht mehr den Anforderrungen an eine wichtige
städtische Verkehrsachse. Sie ist heute eine
Nebenstraße mit einer sch
hmalen Fahrbahn, die den
Charakter einer Anliegersttraße mit hohem Anteil an
ruhendem Verkehr hatt. Diese relativ hohe
Verkehrsberuhigung hat positiven
p
Einfluss auf die
historische Ausstrahlung des
d Straßenzugs.
Abb. 100: Basilikastraße im Bereiich der
Fußgängerzone
Quelle:
170
Die gute funktionale Verne
etzung der Basilikastraße
mit anderen Stadteilen un
nd der Fußgängerzone im
Stadtkern macht die Einka
aufs- und Freizeitzone der
historischen Altstadt in ku
urzen Wegen zugänglich.
Dies stellt einen attraktive
en Aspekt für Einwohner
und Touristen dar. Ein
n negativer Aspekt der
Basilikastraße im Bereicch der Basilika ist der
Straßenbelag. Dieser weist gestalterische Mängel
auf, die in Form versschiedener, unkoordiniert
verbauter Straßenbeläge in Erscheinung treten.
05.2010, Bingen am
Rhein.
Abb. 101: Ausschnitt Themenkartten Verkehr
Grün
In der Basilikastraße gege
enüber der Basilika gibt es
auf
Grund
des
Platzmangels
keine
Straßenraumbegrünung. Begrünung ist auf der
Fläche der angrenzenden
n Basilika zu finden und
teilweise in unmittelbarrer Nähe zum HertieGebäude. Durch die Begrünung rund um die
Basilika besteht kein weiterer
Bedarf zur
Begrünung.
171
ubstanz in Bingen
Abb. 102: Ausschnitt Themenkartte Grün
Entwurf: Eigene Darstellung, 15.05.2010, Kaiserslautern
Gestalt
Abb. 103: Einheitliches Bild in de
er Fußgängerzone
Quelle:
05.2010, Bingen am
Rhein.
Im Gebiet der Basilikastra
aße fallen besonders die
drei Gebäude östlich der Basilika negativ auf, die
Basilikastraße 4, 6 und die Pfarrhofstraße 1. Diese
sind in einem mangelhaftten Zustand und müssen
aufgewertet werden, da du
urch sie der gute Eindruck
der Basilika gemindert wird. Die übrigen Gebäude
in der Basilikastraße sind gut erhalten. Es ist eine
klare Raumkante erke
ennbar und auch die
Geschosshöhen variieren nicht. Dadurch entsteht
für den Betrachter ein einheitliches Bild, das durch
die gleichmäßige Fassadengliederung weiter
verstärkt wird. Daher kan
nn besonders der in der
Fußgängerzone gelegene
e Teil der Basilikastraße
als einheitliches Ensemble
e bezeichnet werden. Der
Erhalt dieser historiscchen Bausubstanz ist
besonders wichtig, da diese Gebäude die Stadt
gegenüber Touristen rep
präsentieren und in der
Fußgängerzone liegen.
172
Abb. 104: Ausschnitt Themenkartte Gestalt
Abb. 105: Die Basilika
Die Basilikastraße liegt komplett
k
im Bereich der
früheren Stadtmauer. Obw
wohl es in der Stadt sehr
große Zerstörungen durch
h etliche Brände und auch
Kriegszerstörungen gegeb
ben hat, sind dennoch alle
Gebäude
des
abgegrenzten
Untersuchungsgebietes alls historisch einzuordnen,
d.h. vor dem 2. Weltkrieg erbaut. Die Basilika
beispielsweise wurde bere
eits 1416 erbaut und wird
zu den ältesten Gebäuden
n der Stadt gezählt.
Der Südarm der Bassilikastraße hieß früher
„Schulgasse“ und zählt erst
e
seit den 70er Jahren
zur Basilikastraße. Da
arin liegt auch das
unterschiedliche Alter de
er Gebäude der beiden
Straßenabschnitte begründet. Die Gebäude im
nördlichen Teil der Straße
e wurden größtenteils im
19. Jahrhundert erbaut. Diie Gebäude des südlichen
Teilstücks stammen vorw
wiegend aus der zweiten
Hälfte des 18. Jahrhundertts.
Quelle:
05.2010, Bingen am
Rhein.
Die Basilikastraße verfügt, bei Miteinbeziehung der
Basilika, über drei denkmalgeschützte Gebäude.
Diese sind in der De
enkmalliste der Unteren
Denkmalschutzbehörde au
ufgeführt.
173
Abb. 106: Ansicht der Basilikastraße 1 - Südseite
Dazu gehören die Hausnummern 1, 2 und 8. Hinzu
kommt das denkmalgeschützte Gebäude der
Pfarrhofstraße 1, das Bestandteil des Gebietes A
ist. Die Basilikastraße 1 ist ein spätbarockes
Wohnhaus und wurde im 18 Jahrhundert. als
katholische Pfarrkirche zwischen Freidhof und
Kaufhausgasse errichtet. Von 1919 bis 1930 war
das Gebäude bekannt als "Brüderhaus" (Sitz der
Franziskanerbrüder). Um 1944 wurde das Gebäude
durch den Krieg beschädigt und erst 1980 wieder
instandgesetzt. Seit 2000 findet eine Nutzung als
katholisches Pfarrhaus statt.
Quelle:
Auf der Fläche der Basilikastraße 2 soll in der
Römerzeit ein Tempel gestanden haben. Danach
wurde eine romanische Kirche (erstmals 793
urkundlich erwähnt) gebaut, die Basilika. In der
Folgezeit wurde die Kirche dreimal zerstört und
wieder aufgebaut. Die heutige Kirche wurde ca.
1416 im gotischen Stil erbaut. 1930 wurde der
Kirche vom Papst der Titel „basilica minor“
verliehen. Bei der Bombardierung 1944 wurde der
Bau stark beschädigt und bis 1958 wieder
aufgebaut. Die grundlegende Renovierung in den
letzten Jahren lässt die reichhaltige, interessante
Inneneinrichtung und die Bedeutung der Basilika
voll zur Geltung kommen.
Eigene Aufnahme, 13.05.2010, Bingen am
Rhein.
Abb. 107: Ansicht der Basilikastraße 8 - Nordseite
Quelle:
Rhein.
Das Gebäude der Basilikastraße 8 ist ein
dreigeschossiges Wohnhaus, das im Kern barocke
Züge aufweist. Es wurde Mitte des 18 Jahrhunderts
an der Ecke der früheren "Schulgasse" gegenüber
der katholischen Pfarrkirche erbaut. 1728 fand in
Plänen eine Ausweisung als Wohnhaus des
Zollschreibers statt. Das Gebäude wurde in den
Jahren 1883 und 1920 modifiziert und vermittelt
einen guten Eindruck von der gehobenen
bürgerlichen Wohnkultur im 18. und 19.
Jahrhundert.
Das
Gebäude der Pfarrhofstraße 1 liegt im
südlichen Bereich der Basilikastraße und hat
historische und funktionale Bezüge. Das Gebäude
ist eine ehemalige Studentenschule (1718), die im
Jahre 1979 zum katholischen Gemeindezentrum
"Pfarrer Holzhauser" umgebaut wurde. Der
freistehende
massive
Barockbau
mit
drei
Geschossen und einfacher Sandsteingliederung
beherrscht das Bild des Carl-Puricelli-Platz. Zu den
historisch
geprägten
Gestaltungselementen
gehören das Mansardwalmdach, das aufgetreppte
Rundbogenportal
mit
Segmentgiebel
von
übereinandergelegten
Pilastern
und
der
Abb. 108: Basilikastraße 8 - Westseite
Quelle:
Rhein.
Abb. 109: Ausschnitt Themenkarte zeitliche Einordnung
Eingangsbereich mit tonnengewölbtem Keller.
174
175
ubstanz in Bingen
Nutzung
Abb. 110: Mischnutzung der Gebä
äude
Quelle:
05.2010, Bingen am
Rhein.
Abb. 111: Ausschnitt Themenkartte Nutzung
Das Gebiet der Bassilikastraße weist eine
heterogene Nutzungsstru
uktur auf. Der östliche
Bereich der Straße, der in der Fußgängerzone liegt,
ist mit Mischnutzung bese
etzt. Dort befindet sich in
den Erdgeschossen Ein
nzelhandel und in den
oberen Stockwerken sind Wohnungen sowie
Dienstleister angesiedelt. Die Gebäude mit den
Hausnummern 4 und 6 sin
nd reine Wohnhäuser, die
am Ende der Fußgängerzone gelegen sind. Die
Basilika sowie das sü
üdlichste Gebäude der
Basilikastraße dienen sozialen Zwecken.
176
Vorhandene Planungen
Abb. 112: Denkmalgeschütztes Gebäude
G
der
Basilikastraße 1
Quelle:
Die Basilikastraße gehörtt zu dem Altstadtbereich,
für den im Rahmen des Sanierungsgebietes
Maßnahmen zur Erhaltung der historischen
Bausubstanz bis 2013 vorgesehen
v
sind. Zudem
gibt es im Gebiet drei denkmalgeschützte Gebäude
respektive die Basilika St. Martin direkt angrenzend
an das Gebiet.
05.2010, Bingen am
Rhein.
Abb. 113: Ausschnitt Themenkartte vorhandene Planungen
177
ubstanz in Bingen
Fazit
Abb. 114: Der rückwärtige Bereich der Basilikastraße
4
Quelle:
05.2010, Bingen am
Rhein.
Abb. 115: Kontrast zwischen neu gestalteter und
maroder Bausubstanz
Quelle:
05.2010, Bingen am
Rhein.
Die Hauptstärke der Basilikastraße ist die zentrale
Lage im gesamtstädtische
en Zusammenhang. Kurze
Wege zum Rhein, zur Na
ahe, zur Burg Klopp und
zum Einkaufsbereich sind
d positive Merkmale der
Basilikastraße. Die direkkt angrenzende Basilika
westlich des Gebietes zäh
hlt mit der Burg Klopp zu
den ältesten und bekannte
esten Gebäuden Bingens.
Positiv zu sehen sind zudem
z
das neu und gut
gestaltete Gebäude einess Druckereibetriebs in der
Pfarrhofstraße 3 und der neu gestaltete Parkplatz
der Pfarrhofstraße, die beide
b
unmittelbar an die
Basilikastraße angrenzen. Desweiteren sollte das
Gebäude der Basilikastrraße 8 auf Grund des
historischen Gemäldes an
a der Fassade erwähnt
werden.
Durch die Eingangsfunktio
on zur Innenstadt erfährt
die Basilikastraße ein
ne überdurchschnittliche
Frequentierung durch Fuß
ßgänger. Dadurch fällt die
marode Straße mit teils extremen
e
Straßenschäden
entlang der Basilika beson
nders negativ ins Gewicht.
Die Gebäude zur Basilika St. Martin hin fallen durch
extrem
verfallene
Bausubstanz
und
Graffitibemalungen der Fassade
F
negativ auf und
verstärken diesen Eindruck zunehmend bei
Betrachtung des rückwe
ertigen Bereichs dieser
Gebäude.
Daraus
r
resultiert
ein
hoher
Aufwertungsbedarf
auss
gestalterischer
und
baulicher Sichtweise. Im Fußgängerzonenbereich
der Basilikastraße fällt der Großbaukörper von
Hertie negativ ins Gewicht, der sich nicht in das
gesamte Gebiet der Innenstadt einfügt.
Abb. 116: Ausschnitt Themenkarte Stärken
Abb. 117: Ausschnitt Themenkarte Schwächen
178
179
ubstanz in Bingen
Ziele
Kurzfristige Ziele
•
Umsetzung der Sanierungssmaßnahmen der Stadt Bingen
•
Maßnahmen zum Schutz gut erhaltener Bausubstanz
•
Aufwertung des Straßenrau
ums
Mittelfristige Ziele
•
Leerstände beseitigen
•
Bestehende Bausubstanz aufwerten
a
Langfristige Ziele
•
Steigerung der Attraktivität des Gebietes
•
Stärkung der Eingangsfunkktion
•
Stärkere Integration der Basilika in die Fußgängerzone
180
6.1.2. Rechtliche Instrumente für das Gebiet A
Anwendbarkeit
Nachdem die speziellen Gegebenheiten in Gebiet A erläutert wurden, werden nun
alle rechtlichen Instrumente, die zum Erhalt der historischen Bausubstanz prinzipiell
anwendbar sind auf ihre praktische Anwendbarkeit in der Basilikastraße geprüft.
Staatlicher Denkmalschutz
Durch die drei denkmalgeschützten Gebäude ist im Gebiet A staatlicher
Denkmalschutz vorhanden und wird somit angewendet. Die Ausweisung von
zusätzlichen denkmalgeschützten Gebäuden erscheint nicht notwendig und
umsetzbar, da keine herausragenden kulturellen und historischen Merkmale an den
übrigen Gebäuden vorliegen.
Sanierungsmaßnahme
Das Sanierungsgebiet der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme der Stadt Bingen
erstreckt sich auch auf die Basilikastraße. Bis 2013 sollen diese Maßnahmen
abgeschlossen sein. Es werden keine weiteren Sanierungsmaßnahmen für dieses
Gebiet festgelegt, da die sanierungsbedürftigen Gebäude bereits durch die laufende
Sanierung abgedeckt und zusätzlich in Besitz der Stadt sind. Somit kann die Stadt
die erforderlichen Maßnahmen eigenständig durchführen.283 Durch das bestehende
Sanierungsgebiet unterliegen alle Vorhaben nach § 144 Abs. 1 BauGB einer
Genehmigungspflicht. Zu diesen Vorhaben gehören unter anderem die Vorhaben
nach § 29 BauGB (z.B. die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung baulicher
Anlagen) und die Beseitigung baulicher Anlagen. Die erforderliche Genehmigung
kann nur von der Gemeinde erteilt werden. Dadurch kann die Stadt derzeit die
historische Bausubstanz schützen.
Die Entwicklungsmaßnahme ist für Ortsteile und andere Teile des
Gemeindegebietes vorgesehen (vgl. § 165 Abs. 2 BauGB). Für quantitativ kleine
Bereiche wie den der Basilikastraße müssen gewichtige qualitative Merkmale
vorhanden sein, um eine Maßnahme zu rechtfertigen. Allerdings liegt in der
Basilikastraße kein qualifizierter städtebaulicher Handlungsbedarf vor.
Stadtumbau
Das Instrument des Stadtumbaus befasst sich mit Gebieten oder ganzen Städten,
die von erheblichen städtebaulichen Funktionsverlusten betroffen sind (vgl. § 171 a
283
Vgl. Stadt Bingen am Rhein (Hrsg.)
Abschlusskonzept“, Bingen am Rhein, S.15.
(2009):
„Stadtsanierung
„Altstadt
Bingen“
–
181
Abs. 2 BauGB). Städtebauliche Funktionsverluste können zum Beispiel ein
dauerhaftes Überangebot an baulichen Anlagen für bestimmte Nutzungen
(Wohnzwecke) sein. Diese Voraussetzungen für die Anwendung des Instruments
liegen im Gebiet A nicht vor. Die bestehenden Leerstände sind bereits im Besitz der
Stadt Bingen.
Erhaltungssatzung
Aufgrund der städtebaulichen Bedeutung des Gebiets A ist es sinnvoll, die
bestehende historische Bausubstanz durch eine Erhaltungssatzung zu schützen.
Ziel der Erhaltungssatzung im Gebiet A ist es, die städtebaulich bedeutsamen
Gebäude vor Abbruch und Änderungen der baulichen Anlagen sowie
Nutzungsänderungen zu schützen.
Vorkaufsrecht
Prinzipiell kann die Stadt in diesem Gebiet ihr Vorkaufsrecht ausüben, sobald das
Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Allerdings besteht derzeit nicht die
Notwendigkeit Gebrauch von diesem Recht zu machen, da dadurch kein messbarer
Mehrwert im Gebiet verzeichnet wird. Zukünftig sollte die Stadt immer dann
Gebrauch von ihrem Vorkaufsrecht machen, wenn dies der geordneten
städtebaulichen Entwicklung dienlich ist. Dies ist allerdings situationsabhängig.
Private Initiativen zur Stadtentwicklung
Private Initiativen zur Stadtentwicklung haben nicht primär das Ziel des Erhalts
historischer Bausubstanz und zielen eher auf einen zusammenhängenden Bereich
ab. Die Basilikastraße stellt nur einen kleinen Teilbereich der Innenstadt bzw. der
Fußgängerzone dar. Des Weiteren können durch Private Initiativen zur
Stadtentwicklung Aufwertungsmaßnahmen durchgeführt werden. In Gebiet A geht
es aber hauptsächlich um die Erhaltung der bestehenden Gestalt. Da die
aufzuwertenden Häuser in Besitz der Stadt sind, entfällt die Möglichkeit der
Anwendung dieses Instruments.
Entwicklungsplanung und Rahmenplanung
Informelle Instrumente wie der Rahmenplan oder die Entwicklungsplanung können
prinzipiell in Bingen angewendet werden. Aufgrund der mangelnden rechtlichen
Verbindlichkeit und dem unpassenden Umfang der Geltungsbereiche, finden sie für
die Basilikastraße an sich keine Anwendung. Allerdings können sie zur Vorbereitung
formeller Instrumente eingesetzt werden.
Baugebot
Da im Gebiet A keine Baulücken existieren, besteht auch keine Notwendigkeit bzw.
Voraussetzung das Baugebot anzuwenden.
Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot
Die Stadt Bingen hat die Möglichkeit die bestehenden Mängel an privaten
Gebäuden durch die Anordnung des Instandsetzungsgebots beseitigen zu lassen.
Eventuell bestehende Missstände in den baulichen Anlagen können durch das
Modernisierungsgebot behoben werden.
Rückbau- und Entsiegelungsgebot
Da im Gebiet A kein Bebauungsplan existiert, sind die Voraussetzungen zur
Anwendung des Rückbau- und Entsiegelungsgebots nicht erfüllt.
Gestaltungssatzung
Um die derzeitige Gestalt des Gebietes A zu erhalten, empfiehlt es sich eine
Gestaltungssatzung zu erlassen, die die bestehenden Gestaltungsmerkmale
verpflichtend für die Zukunft schützt. Aufgrund der städtebaulichen Bedeutung der
Straße als Eingangstor zur Fußgängerzone sowie der touristischen Bedeutung
aufgrund der unmittelbaren Nähe zur Basilika, ist der Erhalt der einheitlichen
Gestaltung des Gebiets besonders wichtig.
Bebauungsplan
Ein Bebauungsplan wäre denkbar, sollte die Stadt die Ziele aus der städtebaulichen
Sanierungsmaßnahme nicht umsetzen und die Grundstücke, die derzeit in ihrem
Besitz sind, ohne weitere Aufwertung verkaufen.
Übersichtstabelle für die Anwendbarkeit der möglichen Instrumente
In der nachstehenden Tabelle werden die Ergebnisse der Prüfung der
Anwendbarkeit der Instrumente noch einmal übersichtlich zusammengefasst.
Tab. 4: Übersichtstabelle zur Prüfung der Anwendbarkeit rechtlicher Instrumente auf Gebiet A
Rechtliches
Instrument
Anwendbarkeit
Instrumentenmix-Vorschlag
für Gebiet A
Begründung
Staatlicher
Denkmalschutz
JA
NEIN
Es müssen keine weiteren
Gebäude unter Denkmalschutz
gestellt werden.
Sanierungsmaßnahme
JA
NEIN
Die Basilikastraße wird durch
die Sanierungsmaßnahme der
Stadt bereits erfasst.
NEIN
NEIN
Die Voraussetzungen für die
Anwendbarkeit sind nicht erfüllt,
da keine gewichtigen
qualitativen Merkmale
182
183
vorhanden sind.
Stadtumbau
NEIN
NEIN
Erhaltungssatzung
JA
JA
Vorkaufsrecht
JA
NEIN
Das Vorkaufsrecht ist möglich,
allerdings nicht empfohlen, da
kein beträchtlicher Mehrwert
erreicht wird.
NEIN
NEIN
Es ist keine Aufwertung der
privaten Bausubstanz
notwendig.
Rahmenplanung
JA
NEIN
da der räumliche Umgriff des
Gebietes zu gering ist. Eine
zusätzliche Anwendung ist
sinnvoll.
Entwicklungsplanung
JA
NEIN
da der räumliche Umgriff des
Gebietes zu gering ist. Eine
zusätzliche Anwendung ist
sinnvoll.
NEIN
NEIN
da keine Baulücken vorhanden
sind.
JA
JA
NEIN
NEIN
Private Initiativen zur
Stadtentwicklung
Baugebot
Modernisierungsund Instandsetzungsgebot
Rückbau- und
Entsiegelungsgebot
da kein städtebaulicher
Funktionsverlust vorliegt.
Ein Schutz des bestehenden
Ensembles aufgrund der
städtebaulichen Funktion ist
sinnvoll.
Zur Beseitigung baulicher
Mängel und Missstände an
privaten Gebäuden ist das
Instrument geeignet.
da kein Bebauungsplan existiert.
Gestaltungssatzung
JA
JA
Die Satzung kann die
bestehende Gestalt aufgrund
der städtebaulichen Bedeutung
schützen.
Bebauungsplan
JA
JA
Ein Bebauungsplan ist möglich,
allerdings nur bei einer
Nichtumsetzung der
städtebaulichen
Sanierungsmaßnahme.
Quelle:
Instrumentenmix-Vorschlag für das Gebiet A
Um den Erhalt der historischen Bausubstanz in Gebiet A bestmöglich zu gestalten,
wird ein Instrumentenmix aus einer Gestaltungs- und Erhaltungssatzung
vorgeschlagen. Unter bestimmten Umständen sind auch das Instandsetzungsgebot
und ein Bebauungsplan möglich. Derzeit kommen bereits der staatliche
Denkmalschutz sowie eine Sanierungsmaßnahme zur Anwendung. Da durch die
Sanierung eine Genehmigungspflicht begründet wird, sind derzeit keine weiteren
Planungen gerechtfertigt, die den gleichen Genehmigungsvorbehalt auslösen.
Anwendbarkeit und Möglichkeiten der Gestaltungssatzung
Da die Sanierungsmaßnahem der Stadt Bingen in dem Gebiet A keine
Gestaltungsvorgaben trifft, kann bereits während der Sanierungsmaßnahme eine
Gestaltungssatzung erlassen werden.
Die gestalterische Entwicklung des bestehenden einheitlichen Ensembles mit den
Gebäuden 10, 14, 16, 18, 20 und 22 der Basilikastraße sowie der Hasengasse 2 im
Bereich der Fußgängerzone ist aufgrund seiner kulturellen und städtebaulichen
Bedeutung durch eine Gestaltungssatzung nach § 88 Abs. 1 Nr. 2 LBauO RLP zu
schützen. 284 Dieser Teilbereich der Basilikastraße reicht bis in den Hauptteil der
Fußgängerzone und übernimmt somit eine Eingangsfunktion für ankommende
Touristen und leitet diese vom Parkplatz der Pfarrhofstraße direkt in die Innenstadt,
vorbei an der touristisch bedeutsamen Basilika. Gegenüber dem Ensemble liegt der
Großbaukörper von Hertie, der sich nicht in die kleinteilige Struktur der Innenstadt
einfügt. Um einen weiteren Verlust der bestehenden Gestaltung zu verhindern wird
der Erlass einer Gestaltungssatzung empfohlen, durch den aktiv in die Gestaltung
des Ortbildes eingegriffen werden kann. Dadurch, dass eine einheitliche Gestaltung
des Ensembles auch zukünftig geregelt ist, geht der Charakter der Basiliskastraße
als Teil der Fußgängerzone nicht verloren. Die Satzung kann auch auf die
Fußgängerzone in der näheren Umgebung ausgeweitet werden, da dort ebenfalls
gerechtfertigte Gründe für den Erlass bestehen.
284
Vgl. Jeromin, Curt M. (Hrsg.) (2005): „Kommentar zu Landesbauordnung Rheinland-Pfalz“,
München, S.1035.
184
185
Sollte in diesem Bereich keine Gestaltungssatzung erlassen werden, in der
einheitliche Gestaltungsvorschriften getroffen werden, kann es passieren, dass die
Straße in Zukunft nicht mehr als Teil der Fußgängerzone wahrgenommen wird.
Somit rückt auch die Erreichung des langfristigen Zieles, die Basilika stärker in die
Fußgängerzone zu integrieren in weite Ferne.
Es wird empfohlen, die Gestaltungsvorschriften als Satzung zu erlassen und nicht
als Festsetzungen in einem Bebauungsplan. Die Voraussetzung für die Aufstellung
eines Bebauungsplan sind zwar aus Gründen der städtebaulichen Entwicklung und
Ordnung gegeben, da das Gebiet eine hohe städtebauliche Bedeutung aufweist,
allerdings ist ein gleichwertiger Schutz auch durch die eigenständige
Gestaltungssatzung gewährleistet. Zudem bringt diese weniger verfahrensrechtliche
Anforderungen mit sich als der Bebauungsplan (siehe Kapitel 4).
Die Inhalte der Gestaltungssatzung nach § 88 Abs. 1 Nr. 2 LBauO RLP, die sich für
den Schutz des Gebietes eignen, können beispielsweise Regelungen über die
maximale und minimale First- und Traufhöhe und über den Höhenunterschied der
Firstlinien bei angrenzenden Gebäuden enthalten. Im Bezug auf die Dachgestaltung
können die Dachform sowie die Dachneigung vorgeschrieben werden. Im Gebiet
der Basilikastraße sollten aber vor allem Vorschriften zur Außenwandgestaltung
durch beispielsweise eine horizontale Gliederung der Fassade, die sich jeweils aus
den Unterkanten der Fenster ergibt, sowie Regelungen zu den Fenstern (stehende
Rechteckformate, Festlegung eines bestimmten Verhältnisses von Höhe und Breite,
Abstand der Fenster zueinander) getroffen werden. Zusätzlich ist es wichtig die
Zulässigkeit von Schaufenstern auf das Erdgeschoss zu beschränken und auch hier
Vorgaben zu den Seitenverhältnissen sowie zur maximalen Höhe der Schaufenster
durchzusetzen. Als letzten Punkt sollten auch die Zulässigkeit von Werbeanlagen
auf die Wandflächen des Erdgeschosses beschränkt werden und auskragende
Werbeanlagen verboten werden. Ein Gesamtverbot der Werbeanlagen in Wohnoder Dorfgebieten ist möglich, jedoch nicht generell in einem Mischgebiet oder
einem Kerngebiet anwendbar.285 Zusätzlich kann nach § 88 Abs. 4 Nr. 1 LBauO RLP
eine Erweiterung der Genehmigungspflicht festgesetzt werden, wodurch die
genehmigungsfreien Werbeanlagen und Warenautomaten, die in § 62 Abs. 1 Nr. 8
LBauO RLP genannt werden, einer Baugenehmigung bedürfen.
Der Erlass der Gestaltungssatzung ist aber nur dann gerechtfertigt, wenn die
Vorschriften auch zeitnah umgesetzt werden. Da in jüngster Vergangenheit keine
Veränderungen an den Gebäuden festzustellen waren, ist davon auszugehen, dass
in Zukunft Maßnahmen von Eigentümern in Angriff genommen werden. Diese sind
dann an die verbindlichen Vorgaben der Gestaltungssatzung gebunden.
Die beiden leer stehenden Gebäude der Basilikastraße 4 und 6 sowie das Gebäude
der Pfarrhofstraße 1, das sich in einem schlechten baulichen Zustand befindet, sind
285
Vgl. Jeromin, Curt M. (Hrsg.) (2005): „Kommentar zu Landesbauordnung Rheinland-Pfalz“,
München, S.1035.
aufgrund der hohen touristischen Bedeutung der Straße dringend aufzuwerten.
Allerdings werden die genannten Grundstücke aus folgenden Gründen nicht in den
Geltungsbereich der Gestaltungssatzung aufgenommen.
Das Gebäude der Pfarrhofstraße 1 sowie die Gebäude 1 und 8 der Basilikastraße
stehen unter Denkmalschutz und sind somit von den Eigentümern hinsichtlich des
Denkmalschutzrechts zu erhalten. Zudem befinden sie sich derzeit in einem guten
baulichen Zustand, daher sind keine weiteren Instrumente zu Schutz notwendig. Es
ist Aufgabe der Denkmalschutzbehörde ein weiteres Vorgehen gegen die Mängel
des Gebäudes der Pfarrhofstraße 1 einzuleiten.
Die Gebäude 4 und 6 der Basilikastraße sind bereits im Besitz der Stadt. Im
Rahmen der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme hat sich die Stadt Bingen mit
dem negativen Zustand der Gebäude befasst und für 2009 / 2010 eine
Ausarbeitung der Planung vorgesehen. Inhalt soll die Modernisierung der Gebäude
und ein teilweiser Abriss und Neuaufbau sein. Als zukünftige Nutzung ist ein
Bürgerbüro vorgesehen. Aus diesem Grund sind dort derzeit keine
Gestaltungsvorgaben vorgesehen.
Da die Stadt selbst Eigentümerin ist, besteht hier zudem nicht die Gefahr, dass ein
unpassender Neubau errichtet wird. Ebenso besteht kein Sichtbezug zu dem
erhaltenswerten Ensemble und die Gebäude sollen in öffentlicher Hand bleiben und
nicht veräußert werden. Aus diesen Gründen sind keine Gestaltungsvorgaben für
diese Grundstücke festzulegen. Da es in dem Bereich der beiden Grundstücke
keinen Bebauungsplan gibt, richtet sich die Zulässigkeit der Gebäude nach § 34
BauGB. Sollten die Gebäude zu einem späteren Zeitpunkt doch veräußert werden,
bestehen verschiedene Möglichkeiten, die im Rahmen der entsprechenden
Instrumente erläutert werden.
Kombinationsmöglichkeiten
Instrumenten
der
Gestaltungssatzung
mit
anderen
Die Gestaltung der denkmalgeschützten Gebäude der Basilikastraße und der
Pfarrhofstraße wird über die Erhaltungspflicht der Eigentümer, die durch den
staatlichen Denkmalschutz verlangt wird, sichergestellt. Kommt die Stadt Bingen zu
dem Schluss, dass ein zusätzlicher Schutz der Gestalt durch die
Gestaltungssatzung notwendig ist, muss der Erlass der Satzung laut § 88 Abs. 5
Satz 2 LBauO RLP in Abstimmung mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde
erfolgen. Eine Kombination der Gestaltungssatzung mit dem staatlichen
Denkmalschutz ist prinzipiell möglich.
Auch eine Kombination mit der Erhaltungssatzung ist möglich und sinnvoll. Somit
wird neben der Gestaltung der Gebäude auch der Schutz der Bausubstanz vor
unerwünschten Änderungen oder Abriss sichergestellt.
Wie bereits erwähnt ist auch die Kombination mit der Sanierungsmaßnahme
unproblematisch, da in dieser keine Gestaltungsvorschriften getroffen werden.
186
187
Anwendbarkeit und Möglichkeiten der Erhaltungssatzung
Der Einsatz der Erhaltungssatzung wird der Stadt Bingen dringend empfohlen,
sobald die Sanierungsmaße der Stadt abgeschlossen ist. Derzeit besteht keine
Rechtfertigung zum Erlass einer Erhaltungssatzung, da die historische Bausubstanz
bereits durch den Genehmigungsvorbehalt, der durch die Sanierung entsteht, vor
Abriss und Nutzungsänderung geschützt werden kann.
Die Basilikastraße ist ein Teil des alten Stadtkerns von Bingen, dessen besondere
kulturhistorische Bedeutung durch die Basilika St. Martin begründet wird. Hier
vereinen sich Spuren von etwa tausend Jahren Baugeschichte der Stadt und trotz
Zerstörung durch den Krieg und Wiederaufbau ist der Wert des Gebietes für den
ursprünglichen Altstadtkern erkennbar geblieben. Drei- und viergeschossige
verputzte, konstruktive Häuser aus dem 18. und 19. Jahrhundert in geschlossener
Bauweise, bereichert um die, in historisierenden Stilen errichteten Wohn- und
Geschäftshäuser der Jahrhundertwende, sind hier vorzufinden. Die Gebäude im
nördlichen Teil der Straße wurden größtenteils im 19. Jahrhundert erbaut und
weisen einen einheitlichen Baustil auf.
Im Gegensatz zu der kleinteiligen Struktur der Basilikastraße steht der
gegenüberliegende Großbaukörper von Hertie. Durch dieses Gebäude wird der
kleinteilige, historische Eindruck der Basilikastraße gemindert. Die Erhaltung und
Unterhaltung des bestehenden Ensembles in diesem Bereich der Straße,
gegenüber von Hertie, ist deshalb eine besondere städtebauliche Aufgabe. Der
Straßenabschnitt hat aufgrund seiner Funktion als Verbindungsstraße zwischen der
Basilika und der Fußgängerzone eine besondere städtebauliche Bedeutung und ist
daher gegen bauliche Veränderungen und Abbruch zu schützen. Zudem trägt der
Erhalt der bestehenden Bausubstanz zur Integration der Basilikastraße bei, da die
Basilikastraße dann weiterhin als Teil der Fußgängerzone wahrgenommen wird.
Die Gebäude des südlichen Teilstücks stammen vorwiegend aus der zweiten Hälfte
des 18. Jahrhunderts, sind aber wegen ihres schlechten baulichen Zustandes
bereits in der Sanierungsmaßnahme der Stadt erfasst.
Die Gebäude der Basilikastraße 1, 4, 6 und 8 sowie die Pfarrhofstraße 1 werden
nicht mit in den Geltungsbereich der Erhaltungssatzung aufgenommen. Die
denkmalgeschützten Gebäude der Basilikastraße und Pfarrhofstraße werden bereits
durch die Vorgaben des staatlichen Denkmalschutzes vor Abriss und
unsachgemäßem Umbau geschützt. Die Gebäude 4 und 6 der Basilikastraße
befinden sich im Besitz der Stadt und werden im Zuge der Sanierungsmaßnahme
aufgewertet. Die Einbeziehung in die Erhaltungssatzung ist daher nicht notwendig.
Kombinationsmöglichkeiten der Erhaltungssatzung mit anderen Instrumenten
In der Praxis empfiehlt sich der Erlass einer Erhaltungssatzung in Kombination mit
einer Gestaltungssatzung. Nach Inkrafttreten der Gestaltungssatzung eröffnet eine
abgestimmte Anwendung der Satzungen eine gute „Feinsteuerung“.
Erhaltungssatzung dient dann primär der Verhinderung von Abbruch.
Die
Im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung wird der Stadt nach § 24 Abs. 1 Nr. 4
BauGB die Möglichkeit der Vorkaufsrechtsausübung eingeräumt. Diese Regelung
dient der Sicherung von städtebaulichen Erhaltungszielen in den, durch die
Erhaltungssatzung festgelegten Gebieten.
Anwendbarkeit
und
Instandsetzungsgebots
Möglichkeiten
des
Modernisierungs-
und
Das Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot kommt derzeit nur für die
Pfarrhofstraße 1 in Frage. Obwohl dieses Gebäude denkmalgeschützt ist, befindet
es sich derzeit in einem schlechten baulichen Zustand. In erster Linie ist es daher
Aufgabe der Denkmalschutzbehörde den Eigentümer auf seine Erhaltungspflicht
hinzuweisen und gegebenenfalls weitere Maßnahmen wie Strafen oder
Zwangsgelder zu verhängen. Zusätzlich besteht für die Stadt Bingen im Rahmen
der städtebaulichen Gebote die Option ein Instandsetzungsgebot auszusprechen.
Zuvor muss die Stadt in einem Gespräch mit dem Eigentümer diese Maßnahme
erörtern. Allerdings sollte die Stadt zuerst versuchen vertragliche Lösungen, in Form
von Instandsetzungsverträgen, mit den Eigentümern zu vereinbaren. „Von der
Anordnung eines Gebots ist abzusehen, wenn der Verpflichtete bereit und in der
Lage ist, die Maßnahmen in angemessener Zeit zu erfüllen. Zur Abwendung ist
insbesondere eine öffentlich-rechtliche Vereinbarung zulässig und geeignet.“ 286
Zudem sind vor der Anordnung Berechnungen durchzuführen, die die
Wirtschaftlichkeit der Maßnahmen beweisen. Entstehen durch die Maßnahmen nur
Kosten, die durch spätere Mieteinnahmen gedeckt werden können, ist die
Gemeinde vor Übernahmeansprüchen geschützt.
Da die beiden Gebäude der Basilikastraße 4 und 6 (s. Abb. 118) im Besitz der Stadt
Bingen sind, kommt die Anwendung der beiden Gebote auf diese Grundstücke
derzeit nicht in Frage. Sollte die Stadt Bingen die Ziele der Sanierung nicht erfüllen
können und einen Verkauf der Gebäude anstreben, besteht beispielsweise die
Möglichkeit die Gebäude an einen Investor zu veräußern. Dieser entwickelt und
vermarktet die Immobilien und führt sie einer sinnvollen Nutzung zu. Vorstellbar
wäre eine Entwicklung der Gebäude nach dem Motto „Wohnen an der Basilika“.
Des Weiteren könnte sogar der Kontakt zum Druckereibetrieb der Pfarrhofstraße 3
gesucht werden, nach einer möglichen Ausweitung der Räumlichkeiten auf die
Basilikastraße 4 und 6. In diesen beiden genannten Fällen könnte ein
Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot wieder sinnvoll erscheinen.
286
Vgl. Krautzberger (2005) in: Battis/Krautzberger/Löhr (Hrsg.) (2005): „Baugesetzbuch
Kommentar“, München, S.1560.
188
189
Abb. 118: Das beeinträchtigte Gebäude der Basilikastraße 4
Quelle: Eigene Aufnahme, 13.05.2010, Bingen am Rhein.
Die besondere Brisanz der Gebäude geht aus der direkten Lage zur Basilika und
zur Fußgängerzone hervor und der damit verbundenen Aufmerksamkeit durch
Touristen und Passanten. Die Gebäude weisen Mängel auf, die dem § 177 Abs. 3
Satz 1 BauGB entsprechen. Hierbei handelt es sich vor allem um Abnutzung,
Alterung, Witterungseinflüsse und Einwirkungen Dritter. Diese Mängel machen eine
mögliche Nutzung der Gebäude sehr fragwürdig und beeinträchtigen zudem das
äußere Erscheinungsbild des Gebietes um die Basilika in einem hohen Maße.
Durch ein Instandsetzungsgebot könnten die Mängel in absehbarer Zeit behoben
werden.
Als weiteres Instrument, das für die Gebäude der Basilikastraße 4 und 6
Anwendung finden könnte, falls die Stadt die Gebäude verkauft, ist das
Modernisierungsgebot. Dieses ist vom Instandsetzungsgebot in seinem
Anwendungsbereich zu unterscheiden. Das Modernisierungsgebot befasst sich mit
der Beseitigung von Missständen. Mit Missständen sind zum Beispiel Defizite beim
Zuschnitt von Wohnungen, der Belichtung, der Belüftung, dem Schallschutz oder
der Ver- und Entsorgung gemeint. Dadurch, dass die Gebäude nur vom äußeren
Erscheinungsbild beurteilt werden können, ist die Frage ob Missstände vorliegen
nicht abschließend zu klären, allerdings wird die Wahrscheinlichkeit recht hoch
eingeschätzt.287
Grundsätzlich ist in beiden Fällen zu klären, ob Modernisierungs- und
Instandsetzungsmaßnahmen für die Immobilien der Basilikastraße 4 und 6
wirtschaftlich vertretbar sind oder ob ein Abriss und Neuaufbau sinnvoller wäre. In
diesem Fall würde sich ein Modernisierungs- und Instandsetzungsvertag bzw.
-gebot erübrigen.
287
Vgl. Oehmen, Klaus (2009) in Spannowsky/Uechtritz, (Hrsg.): „Baugesetzbuch Kommentar“,
des
ModernisierungsInstandsetzungsgebots mit anderen Instrumenten
und
Die Anwendung der Gebote hängt davon ab, ob die Stadt Bingen die
vorgenommenen städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen verwirklicht und ob die
Stadt Eigentümer der Grundstücke der Basilikastraße 4 und 6 bleibt. Sollten die
Gebote bei Verkauf doch zur Anwendung kommen, ist eine Kombination mit
anderen Instrumenten nicht notwendig, aber prinzipiell möglich. Eine Überlagerung
mit den empfohlenen Satzungen über den Erhalt und die Gestaltung entsteht nicht.
Anwendbarkeit und Möglichkeiten des Bebauungsplans
Die Stadt Bingen hat für den Bereich der Basilikastraße im Rahmen der
städtebaulichen Sanierung Maßnahmen vorgesehen. Sollte die Umsetzung aus
verschiedenen Gründen nicht durchführbar sein und eine Veräußerung der
Gebäude stattfinden, muss die Gemeinde Wege finden, planungsrechtliche
Vorgaben zu machen. Dies könnte beispielsweise durch städtebauliche Verträge
geschehen. Außerdem könnte sich die Stadt Bingen ein Wegerecht für den Zuweg
zur Fußgängerzone als dingliches Recht ins Grundbuch eingetragen lassen, um die
Verbindung zur Fußgängerzone zu sichern, die auch in der Sanierungsmaßnahme
angestrebt wird. Dieses würde bei Weiterverkäufen bzw. Eigentümerwechseln
bestehen bleiben.
Im Falle einer weiteren Veräußerung an einen Dritten, müsste sich die Gemeinde
aufs Neue Gedanken machen, wie sie steuernd einwirken kann. An dieser Stelle
wären vertragliche Lösungen denkbar.
Vor dem Verkauf der Immobilien Basilikastraße 4 und 6 wäre es denkbar, einen
Bebauungsplan aufzustellen. Der Geltungsbereich dieses Bebauungsplans kann
auch über diese beiden Grundstücke hinaus Regelungen treffen. Auf die nähere
Umgebung könnte so auch steuernd eingewirkt werden. Festsetzungen die dort
getroffen werden können, unter anderem die Steuerung von Art und Maß der
baulichen Nutzung, bringen eine Anpassung an bestehende Strukturen mit sich.
Der Bebauungsplan sollte mindestens Festsetzungen über die Art und das Maß der
baulichen Nutzung, über die Dachform, die Zahl der Vollgeschosse (zwei
Vollgeschosse), die Bauweise (geschlossene Bauweise) und die überbaubare
Grundstücksfläche enthalten. Somit kann sichergestellt werden, dass sich die
zukünftigen Gebäude in die umgebenden Strukturen einfügen. Zudem kann sich die
Stadt auch das Wegerecht für die Wegeverbindung, die im rückwärtigen Bereich der
Gebäude geplant ist durch den Bebauungsplan sichern.
Kombinationsmöglichkeiten des Bebauungsplans mit anderen Instrumenten
Sollte ein Bebauungsplan aufgestellt werden, kann dieser auch auf den
Geltungsbereich der Erhaltungs- und Gestaltungssatzung ausgeweitet werden. Bei
der Kombination dieser Instrumente gibt es keine Komplikationen.
190
191
Sollte der Bebauungsplan nur für die beiden betroffenen Grundstücke aufgestellt
werden, kann über die Festsetzungen bezüglich Art und Maß der baulichen Nutzung
das Einfügen der neuen Bausubstanz in die bestehende Umgebung gesichert
werden. Zudem können in diesem Bebauungsplan gemäß § 9 Abs. 4 BauGB auch
Gestaltungsvorschriften festgesetzt werden. Da die neu errichteten Gebäude nicht
mehr zur historischen Bausubstanz zählen, ist kein weiterer Schutz durch eine
Erhaltungssatzung notwendig.
Da der Bebauungsplan erst zum Einsatz kommen soll, falls die geplante Maßnahme
der Sanierung in der Basilikastraße 4 und 6 nicht erfolgreich durchgeführt werden
kann, ist hier keine gegenseitige Beeinträchtigung zu erwarten.
Grenzen des Instrumentenmix-Vorschlags
Durch den Instrumentenmix aus Erhaltungs- und Gestaltungssatzung wird der
Erhalt der historischen Bausubstanz gesteigert und die Stadt kann zudem aktiv auf
die gestalterische Entwicklung einwirken. Die Einschränkung bezüglich der
Erhaltungssatzung des § 172 Abs. 3 BauGB greifen hier nicht, da den Gebäuden im
Geltungsbereich ein hohe städtebauliche Bedeutung zukommt. Da durch die
Erhaltungssatzung keine gestalterischen Vorgaben getroffen werden können, bietet
die Kombination mit der Gestaltungssatzung der Stadt die Möglichkeit auch auf die
Gestaltung Einfluss zu nehmen. Der Erlass der Erhaltungssatzung ist allerdings erst
nach dem Abschluss der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme möglich, ab
diesem Zeitpunkt aber gerechtfertigt. Die Grenze der Erhaltungssatzung, die
besagt, dass die Erhaltungssatzung nicht unter dem Deckmantel des
Denkmalschutzes eingesetzt werden darf, trifft hier ebenfalls nicht zu, da der
Erhaltungsanspruch durch die städtebaulich Bedeutung entsteht und nicht durch die
Denkmalwürdigkeit der Gebäude.
Da
die
Landesbauordnung
der
Gemeinde
keinen
grundsätzlichen
Genehmigungsvorbehalt bezüglich der Gestaltungssatzung zuspricht, sondern
lediglich
eine
Erweiterung
der
Genehmigungspflicht
für
ansonsten
genehmigungsfreie Werbeanlagen und Warenautomaten, bedarf er regelmäßiger
Kontrollen, ob die Vorschriften der Gestaltungssatzung tatsächlich eingehalten
werden. Denn laut § 88 Abs. 7 LBauO RLP bedürfen lediglich Abweichungen von
der Gestaltungssatzung einer Zulassung durch die Bauaufsichtsbehörde.
Bei der Anwendung des Instandsetzungsgebots muss die Stadt zuvor versuchen
vertragliche Regelungen zu ermöglichen. Sollte dies aufgrund fehlender
Kooperation nicht möglich sein, muss sie vor der Verhängung des Gebots die
wirtschaftlichen Folgen prüfen, um sicherzugehen, dass der Eigentümer die Kosten
aufgrund der zu erwartenden Wertsteigerung zahlen kann. Ansonsten droht der
Gemeinde das Übernahmeverlangen des Eigentümers.
In Bezug auf den Erlass eines Bebauungsplans stellt sich die Frage, ob der
Verwaltungsaufwand gerechtfertigt ist, da der Geltungsbereich lediglich zwei
Gebäude umfasst. Grundsätzlich ist es aber möglich auch für solche kleinen
Gebiete einen Bebauungsplan aufzustellen, allerdings muss auch hier die
Notwendigkeit durch die städtebauliche Ordnung und Entwicklung gerechtfertigt
sein. Im Vorfeld ist daher zu klären, ob das Einfügen der neuen Bausubstanz auch
über vertragliche Regelungen gesteuert werden kann.
Fazit
Da derzeit davon auszugehen ist, dass die geplanten Sanierungsmaßnahmen
bezüglich der Gebäude der Basilikastraße 4 und 6 erfüllt werden, sind dort keine
weiteren Instrumente anzuwenden. Denn nach dem Teilabriss und Neubau ist die
Bausubstanz nicht mehr als historisch einzuordnen. Zum Schutz des Ensembles am
nördlichen Ende der Basilikastraße empfiehlt sich die Kombination einer
Gestaltungs- und Erhaltungssatzung. Somit kann die derzeitige Gestaltung für die
Zukunft gesichert werden und auch die Bausubstanz ist gegenüber baulicher
Veränderungen und Abbruch durch den Genehmigungsvorbehalt geschützt.
Der Umgang mit dem Gebäude der Pfarrhofstraße 1 muss zunächst in einem
Gespräch mit dem Eigentümer geklärt werden, bevor ein Instandsetzungsvertrag
oder, falls keine einvernehmliche Lösung erreicht wird, ein Instandsetzungsgebot
erlassen wird.
Ein weiterer wichtiger Ansatzpunkt zur Verbesserung von Gebiet A ist die
Ausbesserung des Straßenbelages. Dies betrifft den Bereich gegenüber der
Basilika. Im Zuge der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme der Stadt Bingen ist
eine Instandsetzung des Kopfsteinpflasterbelages vorgesehen. Weiterhin wäre eine
Möglichkeit den Oberflächenbelag aus der Fußgängerzone auf den momentan
mängelbehafteten Bereich auszuweiten.
192
193
ubstanz in Bingen
6.2. Gebiet B
u
Ziele des Gebietes B
Steckbrief Gebiet B
(Salzstraße)
Lage des Gebietes im Plange
ebiet
Städtebaulicher Gesamtzusa
ammenhang
Die Salzstraße befindet sich im
m Norden des definierten Plangebietes, innerha
alb der ursprünglichen
Grenzen der Stadtmauer. Somit gehört die Salzstraße zum historischen
n Stadtkern und stellt
eine Nebenstraße der Fußgängerzone dar. Dieser prioritäre Teilb
bereich besitzt eine
Flächengröße von etwa 4800 m². Aus städtebaulich funktionaler Sicht stellt die Salzstraße eine
wichtige Sichtverbindung zwischen der Fußgängerzone und dem Rheiin her und bildet ein
besonderes Eingangstor zur
z Fußgängerzone. Die geschlossene Häuserreihe wird in der Straße
nicht durch gravierende Bausünden
B
gestört, so dass ein einheitlicher Gessamteindruck entsteht.
Lediglich die im Nordwesten liegenden Geschäftshäuser schließen in ihrer Struktur an die
Großbauten des Speissemarkts an. Die wertvolle Einkaufsstraße stach durch eine
spätklassizistische Bebau
uung heraus. Die damals charakteristischen Dreifensterhäuser sind
heute jedoch durch Le
eerstand und Verfall gekennzeichnet. Um die Besonderheit der
Einkaufspassage mit Rhe
einblick wieder aufleben zu lassen, bedarf es einer gestalterischen
Aufwertung der noch weite
estgehend vorhandenen Fassadenbereiche.
Verkehr
Abb. 119: Pflasterung der Salzsttraße
Quelle:
Die
Salzstraße
liegt
am
Rande
der
Fußgängerzone zentra
al in der Altstadt und
ist nicht durch den Kfz-Verkehr
K
befahrbar.
Sie
grenzt
unm
mittelbar
an
die
Einkaufstraßen an, weißt jedoch viele
Leerstände auf. Die
e Straßendecke der
Salzstraße
b
besteht
aus
Verbundsteinpflaster, das in einem Muster
in den Farben grau un
nd rotbraun verlegt ist.
Das Pflaster untersch
heidet sich zwar von
dem
der
restlich
hen
Straßen
der
Fußgängerzone, befiindet sich aber in
einem guten Zustand
d. Weiterhin kann die
Salzstraße als eine Ha
auptachse der Altstadt
eingeordnet werden. Die Straßenflucht
verläuft gerade.
Im
Rahmen
der
städtebaulichen
Sanierungsmaßnahme
e versucht die Stadt
Bingen
am
Rh
hein
großräumige
Verkehrsveränderunge
en
herbeizuführen,
um die Verkehrssitu
uation u. a. in der
Salzstraße zu verbesssern.
Eigene Aufnahme, 13
3.05.2010, Bingen am
Rhein.
Abb. 120: Übergang der Pflaste
erung zwischen der
Salzstraße und dem Speise
emarkt
Quelle:
Eigene Aufnahme, 13
Rhein.
194
195
ubstanz in Bingen
Abb. 121: Ausschnitt Themenka
arte Verkehr
Entwurf:
Eigene Darstellung, 15
5.05.2010, Kaiserslautern.
Grün
Abb. 122: Eingangsbereich der Salzstraße
S
Quelle:
Eigene Aufnahme, 13
Rhein.
Die Grünstruktur in der Salzstraße ist sehr
defizitär. Begrünung mittels Bäumen ist
nicht vorhanden, je
edoch aufgrund der
geringen Straßenbreite
e auch nicht ratsam.
Zur Aufwertung des Straßenraumes wurden
hängende Pflanzschalen an den Laternen
befestigt, die das Stadtbild auflockern.
Durch private Initiativen wurden vereinzelt
Blumenkübel
zur
Begrünung
der
Schaufensterzonen aufgestellt, welche
allerdings ein uneinh
heitliches Straßenbild
verursachen. Bei einem Gebäude der
Salzstraße ist eine Fassadenbegrünung
vorhanden, welche ke
eine störende Wirkung
besitzt.
Der Eingangsbereich derr Salzstraße hin zur
Fußgängerzone wurde
e im Gegensatz zum
restlichen
Straßen
nraum
besonders
hervorgehoben. Durcch Blumenkübel auf
beiden Straßenseiten und einem Baum ist
dieser Bereich ausreicchend begrünt.
arte Grün
Entwurf:
Gestalt
Abb.
124:
Historisch
Gebäudeelemente
erhaltenswerte
Die Salzstraße besitzt derzzeit ein uneinheitliches
Stadtbild und weist in Teilen gestalterische
sowie funktionale Män
ngel auf. Dies liegt vor
allem an den Lee
erständen in vielen
Gebäuden und an der schlechten
Bausubstanz.
Die Salzstraße weist eiine sehr kleinteilige
Struktur der Bebauung
g auf. Dies zeigt sich
in der geringen Breite der Häuser und ihrer
gestaffelten Bodenhö
öhe, was durch die
Steigung
der
Strraße
in
Richtung
Speisemarkt
verurssacht
wird.
Die
spätklassizistischen Dreifensterhäuser in
dieser Straße zeigen das Potenzial, nach
einer Sanierung das Stadtbild positiv zu
beeinflussen.
Quelle:
Eigene Aufnahme, 13
Rhein.
Als gestalterischer Fremdkkörper wirkt das aus
den 60er-Jahren stam
mmende Kaufhaus an
der Salzpforte, dessen
n fensterlose und mit
grauen Pyramiden bessetzte Fassade sich in
keiner Weise in das restliche Straßenbild
einfügt.
196
197
ubstanz in Bingen
arte Gestalt
Entwurf:
Abb.
126:
Dreifenstterfassade
Aufwertungsbedarf
mit
Die Bauwerke in der Sa
alzstraße sind durch
spätklassizistische
Dreifensterhäuser
geprägt, die sich nach
h 1850 in der Altstadt
durchsetzten. An der nördlichen
n
Grenze der
Salzstraße verlief frü
üher die Stadtmauer,
somit gehört sie zu
u einer der ältesten
Straßenzüge Bingens. Von 25 vorhandenen
Gebäuden sind 19 als historisch wertvoll zu
betrachten. Das mach
ht einen Anteil von 76
% aus.
In
Quelle:
Eigene Aufnahme, 13
Rhein.
der Salzstraße befinden
b
sich vier
denkmalgeschützte
Gebäude
(Hausnummern 3, 4, 8 und 20). Bei der
Salzstraße 3 hande
elt es sich um ein
Gebäude, das 1691 erbaut wurde und über
übereinander
gesstaffelte
profilierte
Eckkonsolen mit eine
em Wappenschild mit
Hausmarke verfügt. Diieses Gebäude wurde
nach der Brandzerstö
örung von 1689 durch
die Franzosen erbautt und ist dadurch ein
aussagekräftiges Doku
ument der Historie der
Stadt.
Die Salzstraße 4 stellt ein barockes Wohn- und
Geschäftshaus dar, das um 1700
entstanden ist. Es ha
andelt sich um einen
doppelgeschossigen Bau, der vom frühen
19. Jahrhundert bis in die 90er eine
Bäckerei beherbergte. Das Zwerchhaus in
Fachwerkbauweise wurde erst im frühen
19. Jahrhundert hinzugefügt. Das Gebäude
ist allein durch die Erkerstube mit
Holzvertäfelung,
einigen
barocken
Türrahmen und Türen aus dem 19.
Jahrhundert
bemerkenswert.
Die
Salzstraße 4 vermittelt einen anschaulichen
Eindruck vom Binger Bürgerhaus in der Zeit
des Wiederaufbaus nach der Zerstörung
1689.
Abb. 127: Die Salzstraße 20 – ein Wohn- und
Geschäftshaus des frühen 18. Jh.
Die Salzstraße 8 wurde 1912 erbaut und
überstand zwei Weltkriege. Bei diesem
Gebäude handelt es sich um ein Wohn- und
Geschäftshaus.
Die Salzstraße 20 ist ebenfalls ein Wohn- und
Geschäftshaus und stammt vermutlich aus
dem frühen 18. Jahrhundert, beinhaltet
allerdings auch noch ältere Bausubstanz.
Zu Beginn des 19. Jahrhunderts war dort
ein „Spezereyladen“ der Familie Kämmerer
untergebracht.
Zwei
unterschiedlich
ausgerichtete Keller mit Tonnengewölbe
und ein kammerartiger Keller verweisen auf
spätmittelalterliche-frühneuzeitliche
Bauteile. Im Obergeschoss ist weitgehend
der Grundriss des 18. Jahrhunderts
erhalten. Dieses Gebäude ist ein gut
erhaltenes Beispiel für ein für Bingen
charakteristisches barockes Bürgerhaus.
Quelle:
Rhein.
Durch
die
städtebauliche
Sanierungsmaßnahme sollen die noch weitestgehend
erhaltenen Fassaden der Gebäude der
Salzstraße wieder aufgewertet und mit
passenden Elementen die historischen
Formen wieder hergestellt werden. In
Zusammenarbeit
zwischen
Einzelhandelsverband
und
Sanierungsplanern soll das historische
Erscheinen der Straße verbessert werden.
198
199
ubstanz in Bingen
arte Zeitliche Einordnung
Entwurf:
Nutzung
Abb.
129:
Leerstehende
Ladenzeile
Bausubstanz
mit
Im südlichen Bereich der Salzstraße, in Richtung
des Speisemarktes, befinden sich reine
Einzelhandelsnutzunge
en, die das Bild der
zentralen Fußgängerzzone prägen. Sie sind
in ihrer Struktur mehr den am Speisemarkt
befindlichen Großbaukkörpern angepasst.
Weiterhin ist die Straße überwiegend durch eine
gemischte Nutzung ge
eprägt. In den unteren
Geschossen befinde
en sich kleinteilige
Läden, die für große
e Anbieter jedoch zu
wenig Verkaufsfläche bieten.
Quelle:
Eigene Aufnahme, 13
Rhein.
Abb. 130: Vielfältige Gebäudenu
utzung
Quelle:
Vorhanden sind zwei Bäckereien, eine
Metzgerei, eine Apoth
heke, ein Nagelstudio,
ein Fotograf und äh
hnliche Betriebe, die
keine zu großen Verka
aufsflächen benötigen
und mehr auf den täglichen Bedarf
ausgerichtet sind. Übe
er diesen Geschäften
befinden sich überwieg
gend Wohnungen, die
jedoch teilweise leerr stehen. Zudem ist
ebenfalls
eine
e
rückläufige
Einzelhandelsentwicklung zu verzeichnen,
wodurch viele Flächen
n ungenutzt bleiben.
Eigene Aufnahme, 13
Rhein.
arte Nutzung
Entwurf:
200
201
ubstanz in Bingen
Abb.
132:
Denkmalgesch
hützes
(Salzstraße 4)
Quelle:
Abb.
Eigene Aufnahme, 13
Rhein.
133:
Denkmalgesch
hütztes
(Salzstraße 3)
Quelle:
Gebäude
Gebäude
Eigene Aufnahme, 13
Rhein.
Die Salzstraße befindet sicch im Bereich der im
Jahr 1999 erarbeitete
en Baufibel, die eine
Gestaltungsgrundlage für Gebäude in ihrem
Geltungsbereich
da
arstellen
soll.
Bei
Änderungen an der äußeren
ä
Bausubstanz
soll mit Hilfe der Bau
ufibel der Verlust des
historischen Charakte
ers des Stadtbildes
verhindert werden. Sie
e hat allerdings keinen
verbindlichen Charakte
er.
Weiterhin
liegt
die
Salzstraße
im
Geltungsbereich eine
es Sanierungsgebiets
einer 1972 beschlossenen städtebaulichen
Sanierungsmaßnahme
e. Diese wird für die
Erhaltung
der
Bausubstanz
als
städtebauliche
Gesamtmaßnahme
eingesetzt. Bestimm
mte Vorhaben und
Rechtsvorgänge unte
erliegen dabei einer
Genehmigungspflicht durch die Stadt
Bingen, unter anderem
m die Modernisierung
und Instandsetzung vo
on Gebäudeteilen.
Im Bereich der Salzstraße sollen
s
im Rahmen der
Sanierung die Fasssaden aufgewertet
werden, um zu zeigen
n, dass leer stehende
Gebäude vermietbar werden, wenn die
äußere Gestalt ansprrechend gestaltet ist.
Ein Ausbluten einer der angesehensten
Einkaufspassagen de
er Vergangenheit soll
so verhindert werd
den. Des Weiteren
befinden sich in der
d
Salzstraße vier
denkmalgeschützte Ge
ebäude.
arte Vorhandene Planungen
Entwurf:
Fazit
Abb. 135: Erhaltenswerte Gestaltelemente
Die
Quelle:
Durch die kleinteilige Bausstruktur ist kein Platz
für eine Straßenraumb
begrünung vorhanden,
daher sollte weiterrhin auf hängende
Pflanzschalen zurückg
gegriffen werden. Bei
einer Begrünung mit Pflanzkübeln
P
sollte auf
eine einheitliche Gestaltung
G
geachtet
werden, um ein einheitliches Straßenbild zu
erzeugen.
Eigene Aufnahme, 13
Rhein.
Die
Salzstraße
liegt
am
Rande
der
Fußgängerzone und wird daher vom
Verkehr kaum frequen
ntiert. Die Pflasterung
ist in einem gut erhalltenen Zustand, sollte
jedoch bei einer Ne
eugestaltung an die
Pflasterung der restlicchen Fußgängerzone
angepasst werden. Der
D
Straßenraum ist
daher insgesamt als gut zu bewerten.
spätklassizistischen
Dreifensterhäuser
zeigen das Potential, nach einer Sanierung
das Stadtbild positiv zu beeinflussen. Durch
den hohen Anteil an historisch wertvollen
Gebäuden sind viele
v
erhaltenswerte
Gestaltelemente
an
n
den
Fassaden
vorhanden. Durch zukünftige Planungen
sollen diese geschützt werden.
202
203
Abb. 136: Sichtachse zum Rhein
Die Erdgeschosszeilen in der Salzstraße werden
meist vom Einzelhandel genutzt, über ihnen
befindet sich größtenteils Wohnnutzung.
Aufgrund
der
vorhandenen
Leerstandsproblematik sollte daher eine
Wiederbelebung
der
Einkaufspassage
angestrebt werden.
Alle weiteren Maßnahmen sollten mit den
vorhandenen
Planungen,
wie
dem
Sanierungsgebiet, abgestimmt werden.
Quelle:
Rhein.
Entwurf:
arte Schwächen
Entwurf:
Ziele
Kurzfristige Ziele
•
Verbesserung der äußeren
n Gestalt zur Attraktivierung der Straße
o Abbröckelnder Puttz
o Begrünung mit einh
heitlichen Pflanzkübel
•
Vor allem Erhalt wertvoller historischer Fassadenelemente
•
Schaffung eines einheitlich
hen Stadtbildes damit eine Zusammengehörigkeit zur Fußgängerzone
erkannt werden kann
Langfristige Ziele
•
Belebung der Straße um siie wieder zu einer erfolgreichen Einkaufsstraße zu führen
•
Erhalt der historischen Eige
enart als Einzelhandelsstraße
•
Sicherung der Blickachse zum
z
Rhein
204
205
6.2.2. Rechtliche Instrumente für das Gebietes B
Anwendbarkeit
Der staatliche Denkmalschutz ist auf Grund von vier denkmalgeschützten
Gebäuden im Gebiet B vertreten. Von einer weiteren Ausweisung
denkmalgeschützter Gebäude bzw. der Einrichtung einer Denkmalschutzzone sollte
jedoch Abstand genommen werden, denn die Straße muss sich zukünftig in ihrer
Struktur den Notwendigkeiten des Einzelhandels anpassen können. Daher sollte
lediglich die äußere Gestalt der Gebäude erhalten bleiben und eine
Weiterentwicklung durch stringente Instrumente nicht verhindert oder erschwert
werden. Des Weiteren ist eine Steuerungsmöglichkeit von Seiten der Gemeinde
beim staatlichen Denkmalschutz nicht gegeben.
Städtebauliche Sanierungsmaßnahme
Bei der Durchführung einer städtebaulichen Sanierungsmaßnahme liegt das Ziel in
der Lösung komplexer städtebaulicher Probleme und der Beseitigung von
Missständen. Darunter sind die Sicherheit der Menschen oder die Anforderungen an
gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse zu verstehen. Diese Missstände liegen im
Gebiet B nicht vor. Einzig die Erfüllung der Aufgabe als innerstädtische Wohn- und
Einkaufsstraße ist beeinträchtigt, was durch Leerstände bewiesen ist. Eine
Aufwertung der Fassaden zur Wiederbelebung der Stadt ist bereits in der
bestehenden Sanierungsmaßnahme vorgesehen. Von einer Neuausweisung einer
weiteren Sanierungsmaßnahme sollte daher Abstand genommen werden.
Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme
Die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme ist in ihrer Charakteristik eher
ungeeignet, die gewünschten Zielsetzungen zum Erhalt der historischen
Bausubstanz des Gebietes B zu erreichen. Die Maßnahme in ihrem klassischen
Sinn dient der Außenentwicklung und der Schaffung neuer Siedlungseinheiten. Die
Salzstraße dagegen liegt in der Innenstadt und ist vollständig bebaut. Des Weiteren
dient die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme der Neuordnung bereits bebauter
Ortslagen. Dies widerspricht dem gewünschten Ziel der Erhaltung der Straße in
ihrer gegenwärtigen kleinteiligen Form. Eine durchgreifende Neuordnung der
Salzstraße
ist
somit
nicht
notwendig
und
die
städtebauliche
Entwicklungsmaßnahme damit nicht anwendbar.
Stadtumbaumaßnahme
Stadtumbaumaßnahmen beziehen sich auf Gebiete, die durch einen erheblichen
städtebaulichen Funktionsverlust gekennzeichnet sind. Derzeit gibt es zwar einen
immer deutlicheren Rückgang der gewünschten Nutzungsstruktur im Gebiet B, doch
kann noch nicht von einem erheblichen Funktionsverlust in der Salzstraße
gesprochen werden. Stadtumbaumaßnahmen sind eher dann in Betracht zu ziehen,
wenn kein anderes rechtliches Instrument zu einer Verbesserung führt und der
Funktionsverlust immer deutlicher wird.
Erhaltungssatzung
Die Erhaltungssatzung dient unter anderem der Vermeidung unerwünschter
Umstrukturierungen in einem Gebiet. Um die besondere Eigenart des Gebiet B zu
erhalten, wäre der Einsatz einer solchen Satzung durchaus empfehlenswert. Mit
Hilfe einer entstehenden Genehmigungspflicht hätte die Stadt Bingen des Weiteren
die Möglichkeit, die Entwicklung des Gebietes gezielt zu steuern.
Vorkaufsrecht
Das Vorkaufsrecht dient als Ergänzung anderer rechtlicher Instrumente, deren
Zielerreichung durch das gemeindliche Vorkaufsrecht erleichtert wird. Sollte der
Käufer eines Grundstücks gegen die gewünschten Entwicklungsziele,
beispielsweise einer Erhaltungssatzung, verstoßen, hat die Gemeinde die
Möglichkeit, das Grundstück vor anderen Interessenten zu erwerben. Sind die
Voraussetzungen für ein Vorkaufsrecht gegeben, sollte die Stadt Bingen nicht
grundlegend darauf verzichten, um ihre Steuerungsmöglichkeiten nicht zu verlieren.
Private Initiativen der Stadtentwicklung
Private Initiativen der Stadtentwicklung dienen unter anderem der Stärkung und
Entwicklung innerstädtischer Bereiche. Dabei werden Projekte durchgeführt, die
zwischen der Gemeinde und den Eigentümern abgestimmt werden. In der
Salzstraße könnte die Einrichtung solcher Initiativen in Erwägung gezogen werden.
Eine grundlegende Voraussetzung besteht darin, alle Eigentümer zur Mitwirkung zu
bewegen, um so genannte „Trittbrettfahrer“ zu vermeiden. Im Grunde wäre die
Einrichtung einer solchen Initiative für das Gebiet B hervorragend zur Aufwertung
der Fassaden und des Stadtbildes geeignet, doch fehlt es derzeit noch an einer
konkreten landesrechtlichen Regelung. Auf informeller Ebene besteht die
Möglichkeit, durch die Gründung eines Vereins die historische Bausubstanz zu
erhalten. Durch eine Beitragszahlung könnten Aufwertungsmaßnahmen gemeinsam
finanziert werden, die dann den gesamten Eigentümern zu Gute kommen. Da
jedoch ein Großteil der Eigentümer nicht in der Salzstraße wohnt, ist die Ausführung
nur schwer umsetzbar.
206
207
Entwicklungsplanung und Rahmenplanung
Die Entwicklungsplanung und die Rahmenplanung sind informelle Instrumente ohne
rechtliche Verbindlichkeiten. Sie dienen lediglich der Gemeinde zur Vorbereitung
von weiteren oder der Vertiefung bereits bestehender Planungen. Aufgrund der
Charakterisik der informellen Planungen können die gewünschten Ziele für das
Gebiet B nicht erreicht werden.
Baugebot und Rückbau- und Entsiegelungsgebot
Aufgrund fehlender Baulücken und der Notwendigkeit, die geschlossene Bauweise
zu erhalten, entfallen sowohl das Baugebot als auch das Rückbau- und
Entsiegelungsgebot.
Auch
die
Voraussetzungen
eines
existierenden
Bebauungsplanes für die Anwendung dieser städtebaulichen Gebote ist im Gebiet B
nicht gegeben.
Mit Hilfe des Modernisierungs- und Instandsetzungsgebots kann die Gemeinde
Grundstückseigentümer zur Beseitigung und Behebung von Missständen und
Mängeln verpflichten. Generell ist der Einsatz dieses Gebotes für das Gebiet B
nochmals im Detail zu überprüfen, denn die Anforderungen zum Erlass des
Gebotes nach § 175 BauGB sind sehr hoch. Eine Anwendung wäre zukünftig in der
Salzstraße denkbar.
Gestaltungssatzung
Die Gestaltungssatzung wäre für die Erhaltung der historischen Fassaden in der
Stadt Bingen geeignet. Des Weiteren könnten mithilfe der Satzung Richtlinien über
die Warenpräsentation und die Außenverkaufsfläche geregelt werden, die zu einem
einheitlichen Bild in der Salzstraße führen können. Die Voraussetzungen zur
Verbesserung eines einheitlichen Straßenbildes sind gegeben, sodass eine
Gestaltungssatzung für das Gebiet B gerechtfertigt ist.
Bebauungsplan
Der Erlass eines Bebauungsplans ist im Gebiet B durchaus vorstellbar. Mit Hilfe des
Bebauungsplanes könnte eine vertikale Gliederung in der Salzstraße
vorgeschrieben werden, sodass die Eigenart des Gebietes erhalten bleibt. Auch die
Festsetzungsmöglichkeiten nach § 9 BauGB in Verbindung mit der BauNVO können
die Erhaltung der strukturellen Eigenart des Gebietes fördern. Mit Festsetzungen
über eine geschlossene Bauweise oder auch der Einbindung von Landesrecht nach
§ 88 LBauO RLP kann ebenfalls die gestalterische Ausprägung des Gebietes B
beeinflusst werden.
Der Aufwand einer Planaufstellung ist jedoch im Verhältnis zu anderen
Planungsmöglichkeiten relativ hoch. So bedarf es einer Umweltprüfung, einer
Öffentlichkeitsbeteiligung und eines Abwägungsprozesses, was lange Zeitphasen in
Anspruch nimmt. Selbst bei der Aufstellung des Bebauungsplanes im vereinfachten
Verfahren nach § 13 BauGB ist eine Vorprüfung über die Betroffenheit einzelner
Umweltschutzgüter notwendig, eine vereinfachte Öffentlichkeitsbeteiligung
vorgesehen und ein Abwägungsprozess zu bestehen. All diese Anforderungen
entfallen
beispielsweise
bei
der
Anwendung
einer
städtebaulichen
Erhaltungssatzung und einer Gestaltungssatzung, die ebenfalls zur Zielerreichung
dienen. Für das eher kleine Plangebiet der Salzstraße ist der Aufwand eines
Bebauungsplanes nicht gerechtfertigt, da die gewünschten Ziele auch mit Hilfe einer
Erhaltungssatzung und Gestaltungssatzung vereinfacht erreicht werden können.
Tab. 5: Übersichtstabelle zur Prüfung der Anwendbarkeit rechtlicher Instrumente auf Gebiet B
Rechtliches
Instrument
Anwendbarkeit
für Gebiet B
Begründung
Staatlicher
Denkmalschutz
JA
NEIN
Die Ausweisung weiterer
denkmalgeschützter Gebäude
ist für den Erhalt der
historischen Bausubstanz nicht
zielführend.
Sanierungsmaßnahme
JA
NEIN
Die städtebaulichen Probleme in
der Salzstraße sind als
Maßnahmen bereits in der
bestehenden Sanierung
vorgesehen.
NEIN
NEIN
Die Maßnahme zielt auf eine
durchgreifende Neuordnung des
Gebietes ab, was in der
Salzstraße nicht erwünscht ist.
Stadtumbau
JA
NEIN
Der Funktionsverlust ist in der
Salzstraße nicht derart
ausgeprägt, dass eine
Stadtumbaumaßnahme
gerechtfertigt ist.
Erhaltungssatzung
JA
JA
Die Satzung dient der Erhaltung
der Eigenart des Gebietes, wie
es in der Salzstraße langfristig
erwünscht ist.
208
209
Vorkaufsrecht
JA
JA
Stadtentwicklung
JA
NEIN
Es fehlt eine konkrete
Gesetzesgrundlage auf
Landesebene, die die
Zusammenarbeit der
Eigentümer regelt, bzw. im
informellen Bereich wird die
Ausführung der Initiativen als
schwierig angesehen.
Entwicklungsplanung
NEIN
NEIN
Die gesetzten Ziele zur
Erhaltung der historischen
Bausubstanz für das Gebiet B
können mit Hilfe der
Entwicklungsplanung nicht
erreicht werden.
Rahmenplanung
NEIN
NEIN
Die gesetzten Ziele für das
Gebiet B können mit Hilfe der
Rahmenplanung auf Grund ihrer
informellen Wirkung nach außen
nicht erreicht werden.
Baugebot
NEIN
NEIN
Die Voraussetzungen zum
Erlass des Gebotes bestehen im
Gebiet B auf Grund fehlender
Baulücken nicht.
JA
JA
Eine Anwendung zur
Beseitigung gravierender
Mängel wäre im Gebiet B
denkbar und würde sich mit dem
Ziel zur kurzfristigen
Verbesserung der äußeren
Gestalt decken.
Rückbau- und
Entsiegelungsgebot
NEIN
NEIN
Die Voraussetzungen zum
Erlass des Gebotes bestehen
auf Grund der vorhandenen und
gewünschten geschlossenen
Bauweise im Gebiet B nicht.
Gestaltungssatzung
JA
JA
Die Satzung dient der Erhaltung
der äußeren Gestalt und wäre
Modernisierungsund
Instandsetzungsgebot
Das Vorkaufsrecht entfaltet eine
steuernde Wirkung, da sich der
Käufer eines Grundstücks zur
Erfüllung der gemeindlichen
Ziele verpflichtet.
im Gebiet B durchaus denkbar.
Bebauungsplan
Quelle:
JA
NEIN
Die gewünschten Ziele, wie der
Erhalt der Eigenart des Gebiets
können auch mit Hilfe eines
Bebauungsplans erreicht
werden, jedoch ist der
Planungsaufwand beim Einsatz
anderer Instrumente geringer.
Instrumentenmix-Vorschlag für das Gebiet B
Mit der Ausweisung einer Gestaltungssatzung nach § 88 LBauO RLP hat die Stadt
Bingen in der Salzstraße die Möglichkeit, einzelne Gestaltelemente zu sichern oder
zu verbieten. Notwendige Veränderungen und Maßnahmen an der historischen
Bausubstanz und der Gestaltung können so geregelt werden, sodass sie sich in das
charakteristische Bild der Salzstraße einfügen. Die Salzstraße ist kleinteilig
gegliedert und verfügt über viele Einzelhandelselemente. Ein einheitliches
Straßenbild und sich wiederholende Elemente sind gegeben, weshalb die
Rechtfertigung für eine Gestaltungssatzung in der Salzstraße besteht. Die Stadt
kann zwar nicht den Zeitpunkt der Veränderungen bestimmen, sondern nur, dass
Veränderungen, die ohnehin anstehen, im Sinne der Gestaltungssatzung umgesetzt
werden.
Da in der Salzstraße womöglich in näherer Zukunft Veränderungen und
Erneuerungen durchgeführt werden, wäre die Satzung wichtig, um die zukünftige
Entwicklung der Straße lenken zu können. Der Detaillierungsgrad und der
Geltungsbereich einer solchen Satzung können von der Gemeinde selbst bestimmt
werden, so kann sie Traufhöhen bis hin zu Fassadenfarben festlegen. Die
nachfolgenenden Festsetzungsmöglichkeiten sollen als Orientierung dienen und
sind nur als Beispiele zu verstehen. Die Stadt Bingen kann andere Festsetzungen
erlassen oder den Festsetzungskatalog nach den Vorgaben der LBauO RLP noch
erweitern. Die Satzung soll dafür Sorge tragen, dass erhaltenswürdige Bausubstanz
nicht zerstört wird und Veränderungen sich so in ihre charakteristische
Nachbarschaft einfügen, dass der besondere Charakter nicht beeinträchtigt bzw.
weiter hervorgehoben wird.
Des Weiteren sollte der Grundsatz „Wiederherstellung vor Ersetzen“ gelten. Bei
allen historischen Anlagen und Fassadenteilen sollte versucht werden, die
Bestandteile wie Türen und Fensterelemente wiederherzustellen. Erst wenn diese
Möglichkeit nicht gegeben ist, sollten Gestaltelemente ersetzt werden. Hierbei ist
weiterhin darauf zu achten, dass die Materialwahl den ursprünglichen Baustoffen
gleicht. Materialien, die andere oder die ursprünglichen Baustoffe vortäuschen,
sollten untersagt werden.
210
211
Da es sich bei der Salzstraße um einen Teilbereich der Fußgängerzone handelt und
der Einzelhandel einen Teil der Nutzung darstellt, sollte die Stadt Bingen eine
Gestaltungssatzung erlassen, damit die Werbung des Einzelhandels nicht die
historischen Gestaltelemente überlagern kann. Beispielsweise kann die Stadt mit
einer Gestaltungssatzung Reklameschilder verbieten oder einschränken. Unter ein
Verbot könnten zum Beispiel Leuchtreklame und Schaufenster, deren Fläche über
20% mit Reklame beklebt sind, fallen. Werbeanlagen sollten sich in das Straßenbild
einfügen und dürfen das Gesamtbild der historischen Fassaden nicht
beeinträchtigen. Auf Grund der Geschäftsnutzung existieren in der Salzstraße auch
Markisen, die die Gestaltungssatzung nur in bestimmten Farben und Größen
zulassen könnte. Markisen sollten mit ihrer Farbgebung auf die jeweilige Fassade
abgestimmt sein und nicht in grellen Farben ausgeführt werden. Es sollte verhindert
werden, dass Markisen die Gestaltung prägende Bauteile überdecken. Diese
Festsetzungen sind nur beispielhaft erwähnt, die genauen Festsetzungen und den
Detailierungsgrad der Gestaltungssatzung kann die Stadt Bingen selbst wählen.
Des Weiteren sollten Festsetzungen in dieser Art mit den Geschäftsinhabern der
Straße im Dialog erörtert werden, um nachteilige Festsetzungen für neue Inhaber zu
vermeiden.
Die historischen Gebäude der Straße weisen Sprossenfenster im Hochformat auf,
welche ebenfalls durch eine Gestaltungssatzung gesichert werden sollten und so
verstärkt in Zukunft das Erscheinungsbild der Salzstraße prägen werden. Weitere
Fenstereinbauten sollten in einer ebensolchen Gliederung vorgenommen werden
um weiterhin der historischen Form zu entsprechen.
Abb. 139: Sprossenfenster im Hochformat
Quelle:
Die Stadt könnte in ihrer Gestaltungssatzung des Weiteren auf die vertikale
Gliederung der Fassaden eingehen. Beispielsweise könnte festgesetzt werden,
dass Stützbalken der Fassade auch noch in den Schaufenstern erkennbar sind und
mit den Fenstern eine einheitliche Linie bilden sollten.
Um die Eigenart der Salzstraße als Einzelhandelsstraße zu erhalten, muss auch auf
die horizontale Gliederung der Gebäude eingegangen werden. Es ist für die
Salzstraße charakteristisch, dass die Schaufensterfront der Ladenzeile im
Erdgeschoss von den Obergeschossen abgehoben ist und sollte auch in Zukunft in
der Form erhalten bleiben. Diese Abhebung sollte bei zukünftigen Gestaltungen
beibehalten werden, damit die Gliederung der Fassade erhalten bleibt. Um die
historischen Fassaden zu schützen, kann die Stadt Bingen verklinkerte Fassaden,
wie sie teilweise im Erdgeschoss der Salzstraße vorhanden sind, verbieten.
Historische Gewände und Dachziegeln, die den Charakter der Salzstraße prägen,
können durch die Satzung ebenfalls erhalten und gesichert werden.
Abb. 140: Fassadengliederung abgesetzten Ladenzeilen
Quelle:
In Hangrichtung sollten die Gebäude die Größe des Nachbarhauses nicht
überschreiten und der Topografie angepasst sein. Um die Staffelung der Baukörper
zu erreichen, kann in der Satzung festgelegt werden, dass der Ausbau von
Dachräumen zu Vollgeschossen nicht zulässig ist. Die gestaffelte Höhe der
Gebäude und deren Abstufung in Hangrichtung sollen so erhalten bleiben und somit
die wichtige Sichtachse zum Rhein freigehalten werden.
Um die charakteristische Kleinteiligkeit des Gebietes zu erhalten, sollte darauf
geachtet werden, dass bei einer Zusammenlegung der Wohn- oder Geschäftsräume
das äußere Erscheinungsbild erhalten bleibt. Sollte an der inneren Aufteilung etwas
geändert werden, muss die dem Straßenraum zugewandte Seite weiterhin so
ausgebildet sein, dass der Eindruck getrennter Gebäude erhalten bleibt. Mit einer
solchen Festsetzung blieben die äußere Gestalt und die historischen Fassaden
gewahrt und die Weiterentwicklungsmöglichkeiten des Gebietes wären weiterhin
gegeben.
Instrumenten
der
Gestaltungssatzung
mit
anderen
Die Eigenart der Gestaltungssatzung verbietet nicht direkt eine Kombination mit
anderen Instrumenten. Der staatliche Denkmalschutz ist in Gebiet B beispielsweise
bei vier Gebäuden vorhanden, sodass es zu einer Überlagerung der Instrumente bei
Anwendung der Gestaltungssatzung kommt. Dies ist dann möglich, wenn eine
Abstimmung mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde nach § 88 LBauO RLP
erfolgt.
212
213
Der Abriss und die Nutzungsänderung von Gebäuden zur Wahrung des
Gebietscharakters kann mit Hilfe der Gestaltungssatzung nicht verhindert werden.
Um dies zu sichern ist eine Kombination der Gestaltungssatzung mit der
Erhaltungssatzung möglich und sinnvoll.
Der Erlass der Gestaltungssatzung ist durch die bestehende Sanierungsmaßnahme
nicht gefährdet, da bei der Sanierung keine Gestaltungsvorschriften für die
Salzstraße vorgegeben sind. Mit Hilfe der Satzung können sogar die gewünschten
Maßnahmen für die Salzstraße, also die Wiederherstellung historischer Fassaden,
zielführend unterstützt werden.
Die Anwendung einer Erhaltungssatzung rechtfertigt sich durch § 172 Abs. 1 Nr. 1
BauGB. Mit Hilfe der Satzung soll das in Nr. 1 benannte Ziel „Erhaltung der
städtebaulichen Eigenart des Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt“ für
das Gebiet B umgesetzt werden. Ausschlaggebend für die Realisierbarkeit dieser
Satzung ist nicht die Anzahl denkmalgeschützter Gebäude oder die Lage innerhalb
der Altstadt, sondern ihre städtebauliche Bedeutung im gesamten räumlichen
Umfeld. Die Salzstraße, in ihrer Form als historisch bedeutende Einkaufsstraße mit
innerstädtischen Blickbeziehungen zum Rhein, sollte in ihrer Eigenart erhalten
bleiben und die Zusammenhänge zur Fußgängerzone als florierender
Einkaufsbereich wiederhergestellt werden.
Dabei sollen das Ortsbild und die Stadtgestalt mit einer besonderen geschichtlichen
Bedeutung in den Vordergrund gestellt werden. Mit Hilfe der Erhaltungssatzung
kann somit die kleinteilige Baustruktur der Salzstraße erhalten und eine
Nutzungsänderung weitestgehend verhindert werden. Zu genehmigungspflichtigen
Änderungen zählen der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung
baulicher Anlagen sowie die Errichtung baulicher Anlagen, wenn die Satzung der
Erhaltung der städtebaulichen Eigenart dient.
Die Nutzung der Salzstraße als innerstädtischer Einkaufsbereich ist zu stärken,
womit auch eine Weiterentwicklung der Gebäude nicht ausgeschlossen sein soll.
Die Änderungen in der wirtschaftlichen Entwicklung im Einzelhandel, ein erhöhter
Flächenbedarf, die Veränderung der Sortimente und das neue Einkaufsverhalten
der Kunden führen dazu, dass eine immer größere Verkaufsfläche im Einzelhandel
benötigt wird. Mit Hilfe der Erhaltungssatzung soll in der Salzstraße nur die äußere
Gestalt beibehalten und beispielsweise eine Zusammenlegung von Verkaufsflächen
nicht verhindert werden. In Abb. 141 sind Gebäude dargestellt, die nur über geringe
Verkaufsflächen verfügen. Hier sollte es den Eigentümern möglich sein, die beiden
Verkaufsräume aus zwei benachbarten Gebäuden zu einem Raum
zusammenzufassen, jedoch darf die äußere Gestalt der Fassade, die eine klare
Trennung vorsieht, nicht beeinflusst werden. Mit Hilfe der Erhaltungssatzung hat die
Gemeinde die Möglichkeit, steuernd einzuwirken, denn die Änderungen an den
Gebäuden unterliegen ebenfalls der gemeindlichen Genehmigungspflicht. Die
Erhaltung der kleinteiligen
n Struktur nach außen hin ist somit gew
währleistet und die
Entwicklung nach innen nicht beeinträchtigt.
Abb. 141: Kleinteilige Ladens
struktur in der Salzstraße
Quelle:
Eigene Aufnahme, 13.05.2010,
1
Bingen am Rhein.
Das Aufstellungsverfahre
en einer Erhaltungssatzung ist gesetzlicch nicht geregelt,
jedoch ist es sinnvoll, Eigentümer und auch betroffene Be
ehörden, wie die
Denkmalschutzbehörde, über
ü
die geplante Satzung zu informiere
en. Gerade in der
Salzstraße könnte die Erh
haltungssatzung als eine Art Ergebnis aus
a der vorherigen
Abstimmung mit den Eigentümern hervorgehen und somitt auch bei den
Eigentümern, die in ihren Rechten eingeschränkt werden, Zustimm
mung finden.
Eine vorbereitende Unterssuchung und eine Begründung zur Erhalttungssatzung sind
bei der Aufstellung nichtt erforderlich. Jedoch bedarf es ausreicchenden Materials
darüber das die Beurtteilung der Erhaltungswürdigkeit rechtfertigt und eine
Grundlage zur Genehmig
gung bildet. Für den zentralen Versorrgungsbereich der
Salzstraße wäre es weite
erhin sinnvoll, ein Einzelhandelskonzeptt zu erlassen, das
einen Orientierungsrahme
en für die Entwicklungsfähigkeit des Ein
nzelhandels in der
Salzstraße und gegeben
nenfalls der gesamten Fußgängerzone bildet. Die Binger
Innenstadt kann somit vorr einer Auslagerung des Einzelhandels in
n Gewerbegebiete,
die sich außerhalb des im
m Zusammenhang bebauten Ortsbereich
hs befinden, wie in
Gaulsheim, geschützt we
erden. Durch eine Festschreibung des Sortimentes
S
bleibt
der innenstadtnahe Einzzelhandel den verbrauchernahen Verssorgungsbereichen
vorbehalten. Bei der Aufstellung
A
eines Einzelhandelskonzepttes sollte darauf
geachtet werden, die Händler
H
mit in die Planung einzubeziehen und deren
Gesichtspunkte zu beachtten.
Die mögliche Steuerungssfunktion der Satzung kann jedoch erst richtig eingesetzt
werden, wenn die vorh
handenen Probleme behoben wurden.. Auf Grund der
bestehenden Sanierung
gsmaßnahme wurden bereits Gesp
präche mit den
Eigentümern geführt un
nd Gelder für die Aufwertung der äußeren Gestalt
214
215
bereitgestellt. Vor Abschluss der Sanierungsmaßnahme im Jahr 2013 sollen gezielt
Maßnahmen durchgeführt werden, die eine Aufwertung bzw. Wiederherstellung der
historischen Fassaden nach sich ziehen. Auch die Aufwertung des Straßenraumes,
wie in der Salzstraße vorgesehen, sollte entsprechend durchgeführt werden. Die
Verhandlungen mit den Eigentümern sollten nicht ausgesetzt, sondern ständig
vorangebracht werden. Nachdem eine Aufwertung in der Salzstraße bis zum Jahr
2013 erfolgreich durchgeführt wurde, kann eine anschließende Erhaltungssatzung
den gewünschten Effekt der Erhaltung der historischen Bausubstanz bringen, bzw.
gravierende Nutzungsänderungen vermeiden. Während der Laufzeit der
Sanierungsmaßnahme erscheint der Erlass einer Erhaltungssatzung jedoch weniger
sinnvoll, da bereits ein Genehmigungsvorbehalt für die Salzstraße vorliegt.
Sollte die städtebauliche Sanierungsmaßnahme die bereits beschriebenen
Maßnahmen mit den Eigentümern nicht zum Abschluss bringen, gibt es eine Reihe
von informellen Instrumenten, die die Gemeinde anwenden kann, um in erneuten
Kontakt zu den Eigentümern zu treten. Dabei sollte der Binger
Einzelhandelsverband mit eingebunden und bei der Organisation von z.B. einem
Runden Tisch zur Erörterung der Problematik, Beratungsgespräche mit den
Eigentümern und ähnlichem beteiligt werden. Mit Hilfe eines Runden Tisches
können unterschiedliche Fachkompetenzen in einen Dialog gebracht werden. Das
Ergebnis stellt kein ausgearbeitetes Konzept dar, sondern es geht eher darum,
Befürchtungen der Beteiligten aufzunehmen und die Zusammenarbeit zwischen
Politik, Verwaltung und Eigentümern darzustellen. Moderationsverfahren bringen
dagegen den Vorteil, dass neue Erkenntnisse durch die Eigentümer gewonnen
werden und ein neuer Blickwinkel in die Planung einfließen kann.288
Eine weitere Möglichkeit zur Verbesserung der Leerstandsituation könnte der
Aufbau einer Innenstadtagentur sein. Im Rahmen des Bundesprogramms „Nationale
Stadtentwicklungspolitik“ konnte in der Stadt Neustadt an der Weinstraße eine
„Innenstadtoffensive“ gestartet werden, die sich mit dem Aufbau einer solchen
Agentur beschäftigt. Hierbei stellt die Stärkung der Nutzungsvielfalt und
Nutzungsdichte von Wohnen, Arbeiten, Gastronomie, Einkaufen, Bildung und Kultur
im Stadtkern ein zentrales Ziel der Offensive dar. Durch Kartierungen und einem
Dialog der Stadt mit Eigentümern, Projektentwicklern, Einzelhandelsfilialisten und
entsprechenden Dienstleistern gilt es eine Datenbank aufzubauen, die über
angebotene und nachgefragte Flächen in der Stadt informiert.289 In der Stadt Bingen
könnte der Aufbau einer solchen Agentur bzw. die Entwicklung einer ähnlichen
Datenbank durch die gegenseitige Vermittlung von Mietern und Vermietern, weitere
Leerstände verhindern und bestehende Leerstände aufheben.
288
289
Vgl. Homepage der Wegweiser-Bürgergesellschaft, aufgerufen unter:
http://www.buergergesellschaft.de/politische-teilhabe/modelle-und-methoden-derbuergerbeteiligung/konflikte-bearbeiten-standpunkte-integrieren/runder-tisch/106170/, Stand:
21.06.2010.
Homepage der Stadt Neustadt an der Weinstraße, aufgerufen unter:
http://www.neustadt.eu/media/custom/1441_4804_1.PDF, Stand: 08.07.2010.
Durch das gemeindliche Vorkaufsrecht, welches im Zusammenhang mit dem Erlass
einer Erhaltungssatzung Bestand hat, kann die Gemeinde ein Grundstück, das
verkauft werden soll, zu den Vertragsbedingungen des Kaufes übernehmen. Dies ist
allerdings nur dann möglich, wenn der Käufer keine Erklärung abgegeben hat, das
Grundstück nach den Zielen und Zwecken der Gemeinde zu nutzen bzw. zu
bebauen. In der Salzstraße wäre es sinnvoll, das Vorkaufsrecht beizubehalten,
denn allein durch das Bestehen dieses Rechts kann eine steuernde Wirkung
entfaltet werden. Ist der Käufer wirklich an dem Objekt interessiert, wird er sich auch
dazu bereit erklären, die Zielsetzungen der Gemeinde einzuhalten und nach deren
Wünschen mit dem Grundstück zu verfahren.
Das Wohl der Allgemeinheit, mit dem das Vorkaufsrecht eng verbunden ist, kann
dadurch begründet werden, dass die zentrale Versorgungsfunktion der Innenstadt
für die Bürger erhalten werden muss. Die mit dem Einzelhandel verknüpfte
Lebendigkeit, Vielfalt und besondere Anziehungskraft der Innenstadt sollte gewahrt
bleiben, denn sie kommt ebenfalls dem Wohl der Allgemeinheit zu Gute.
Das gemeindliche Vorkaufsrecht kann nur in Verbindung zu anderen Instrumenten
erlassen werden. Ein Beispiel stellt die Erhaltungssatzung dar, die durch das
Vorkaufsrecht nochmals in ihrer Wirkung verstärkt wird. Aber auch die
Sanierungsmaßnahme kann in Verbindung mit einem Vorkaufsrecht stehen. Da
bereits die Sanierungsmaßnahme in der Salzstraße vorhanden ist, entfaltet das
Vorkaufsrecht bereits heute seine steuernde Wirkung. Erst wenn die Sanierung
abgeschlossen ist, könnten Erhaltungssatzung und Vorkaufsrecht die
Steuerungsfunktion, die durch die Sanierung bereits bestehen, ablösen und
weiterführen.
Die Erhaltungssatzung ist, wie bereits erwähnt, auf Grund der bestehenden
Sanierungsmaßnahmen derzeit noch nicht anwendbar. Die Vorbereitung einer
solchen Satzung kann jedoch bereits heute durch ein Einzelhandelskonzept oder
sonstige informelle Planungen vorbereitet werden. Die Gemeinde hat bei einer
informellen Planung die Möglichkeit, Ziele festzulegen, die es einzuhalten gilt. So
könnte bei einer Kombination der Erhaltungssatzung mit einem informellen
Instrument, wie dem Einzelhandelskonzept, die Umnutzung eines Verkaufsbereichs
zu Wohnzwecken aufgehalten werden, da diese Umnutzung beispielsweise den
Zielsetzungen des Einzelhandelskonzeptes widerspricht.
Auch die Kombination der Erhaltungssatzung mit einer Gestaltungssatzung ist
sinnvoll und empfehlenswert. Die beiden Instrumente ergänzen sich in ihrer
Ausgestaltung dahingehend, dass eine Erhaltung der historischen Bausubstanz
erreicht werden kann. Bei dem Einsatz einer Erhaltungssatzung können zusätzliche
Änderungen an Gebäuden nur dann versagt werden, wenn sie städtebaulich
relevant sind. Einfache bauliche Veränderungen an der äußeren Gestalt, wie
beispielsweise der Austausch von Fenstern, sind durch die Erhaltungssatzung nicht
216
217
abgedeckt. Erst die Kombination dieses Instruments mit einer Gestaltungssatzung
ermöglicht es auch, gestalterische Festlegungen zu treffen.
Anwendbarkeit
und
Möglichkeiten
des
Modernisierungs-
und
In der Salzstraße ist kein dringender Modernisierungs- oder Instandsetzungsbedarf
festzustellen. Die Gebäude sind überwiegend in einem guten Zustand und die
wenigen optischen Verschleißerscheinungen befinden sich alle im Rahmen des
normalen Gebrauchs einer Immobilie. Geringe negative Beeinträchtigungen an der
Fassade, wie in Abb. 142 zu erkennen, reichen nicht aus, um das Modernisierungsund Instandsetzungsgebot einzusetzen.
Abb. 142: Alterungserscheinungen an der Fassade
Quelle:
Wenn in Zukunft die Abnutzungs- und Alterungserscheinungen, Witterungseinflüsse
oder Einwirkungen Dritter an den Gebäuden in hohem Maße zunehmen und das
Erscheinungsbild der Salzstraße erheblich beeinträchtigen, könnten diese Mängel
mit dem Instandsetzungsgebot behoben werden. Ob die durch das
Modernisierungsgebot mögliche Behebung von Missständen, wie der Belichtung,
dem Schallschutz oder dem Zuschnitt der Wohnungen erforderlich sind, konnten
durch unsere Bestandsaufnahmen nicht abschließend geklärt werden. Jedoch sollte
für die Zukunft zuerst versucht werden, das Instrument der Modernisierungs- und
Instandsetzungsvereinbarung als vertragliche Regelung zwischen den Eigentümern
und der Gemeinde anzuwenden, bevor von den Geboten Gebrauch gemacht wird. 290
des
ModernisierungsInstandsetzungsgebots mit anderen Instrumenten
und
Die Anwendung des Modernisierungs- und Instandsetzungsgebots ist im
Geltungsbereich durch bestehende Gestaltungs- und Erhaltungssatzungen nicht
gefährdet. Die Rechtfertigung der Anwendung des Gebots kann jedoch durch die
vorhandenen formellen Ziele erleichtert werden.
290
Vgl. Oehmen, Klaus (2009) in: Spannowsky/Uechtritz (Hrsg.): „Baugesetzbuch Kommentar“,
Durch den Erlass einer Erhaltungssatzung, nach Beenden der bestehenden
Sanierungsmaßnahme,
werden
Maßnahmen
im
Gebiet
B
erneut
genehmigungspflichtig. Der Genehmigungsvorbehalt kann nur dann umgangen
werden, wenn die bauliche Anlage das Ortsbild oder die Stadtgestalt nach § 172
Abs. 3 BauGB weder prägen noch von städtebaulicher, insbesondere
geschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung sind. Dies kann in der Salzstraße
jedoch durch die gezielte Festlegung des Geltungsbereichs beeinflusst werden.
Die Veränderung des historischen Gebietscharakters kann mit Hilfe des
Genehmigungsvorbehalts einer Erhaltungssatzung vermieden werden. Dieser greift
jedoch
nicht,
wenn
beispielsweise
ein
Textilgeschäft
zu
einem
Haushaltswarengeschäft
umgewandelt
wird,
da
sich
hierbei
keine
planungsrechtlichen
Veränderungen
ergeben.
Die
Umwandlung
von
Geschäftsräumen zu Wohnungen stellt jedoch eine gravierende planungsrechtliche
Veränderung dar, sodass der Gebietscharakter gewahrt bleiben kann. Schleichende
Veränderungen des Gebiets B sollten vermieden werden können.
Bei der Umsetzung der Gestaltungssatzung stellt sich die Situation etwas
schwieriger da, denn es gibt keinen Genehmigungsvorbehalt wie bei der
Erhaltungssatzung. Regelmäßige Kontrollen von der Stadt über die Einhaltung der
Vorschriften sind somit zwingend.
Auf
Grund
des
Instrumentenmix-Vorschlags
aus
Gestaltungsund
Erhaltungssatzung kann sowohl die Eigenart des Gebietes als auch die äußere
Gestalt erhalten bleiben. Die beiden Instrumente ergänzen sich in ihren
Festsetzungsmöglichkeiten gegenseitig in der Form, dass ein geeigneter Schutz für
die historische Bausubstanz gegeben ist.
Der Einsatz des Modernisierungs- und Instandsetzungsgebots ist nur dann möglich,
wenn vertragliche Regelungen mit dem Eigentümer gescheitert sind. Trotzdem
sollte die Gemeinde die Wirtschaftlichkeit des Vorhabens genau prüfen, da
ansonsten das Übernahmeverlangen des Eigentümers droht.
Fazit
Da die derzeitige Situation der Salzstraße noch von der bestehenden
Sanierungsmaßnahme betroffen ist, kann die Erhaltungssatzung noch nicht
angewendet werden. Bis zum Abschluss der Sanierungsmaßnahmen können
jedoch bereits die notwendigen Vorbereitungen zum Erlass der Satzung getroffen
werden. Eine Gestaltungssatzung sollte in Verbindung mit einer Bürgerbeteiligung in
der Salzstraße in naher Zukunft erlassen werden, um Veränderungen an der
äußeren Gestalt frühzeitig zu steuern.
218
219
ubstanz in Bingen
6.3. Gebiet C
u
Ziele des Gebietes C
Steckbrief Gebiet C
(Waldstraße, Rupertusstraße
e, Frankenstraße,
Heinrichstraße, Taunusstrraße, Rochusallee,
Schillerstraße)
Lage des Gebietes im Plange
ebiet
Bedeutung des Gebietes im städtebaulichen
s
Gesamtzusammenhang
Das
Gebiet C (Waldstraße
e, Rupertusstraße, Frankenstraße, Heinrichsstraße, Taunusstraße,
Rochusallee, Schillerstraß
ße) entstand als Teil der Stadterweiterung Binge
ens im 19. und Anfang
des 20. Jahrhunderts. Es befindet sich im Südosten des Plangebietes. Össtlich grenzen Gebäude
aus neuerer Zeit an, also
o welche, die nach dem zweiten Weltkrieg enttstanden sind. Zu den
anderen Seiten schließen historische Gebäude an.
Das Gebiet C liegt außerhalb der Stadtmauer, jedoch sind die Innenstadt sow
wie die Fußgängerzone
über die Schlossbergstraß
ße oder Rochusallee schnell zu Fuß erreichbar. Der
D Alte Friedhof, heute
eine öffentliche Grünfläch
he, ist ebenfalls mittelbar durch das Gebiet fußlä
äufig zu erreichen. Die
Fortsetzung der Rochusallee führt in südöstlicher Richtung zum Rochusberg.
Bei dem Prioritätsgebiet handelt es sich um ein Wohngebiet, indem abe
er auch städtebauliche
Dominanten Bingens zu finden sind. Dazu zählen die Villa Katharina, welche
w
ein burgartiger
historischer Bruchsteinbau
u ist, die Verwaltung der Fachhochschule Binge
en und das Finanzamt
Bingen-Alzey. Eine weiterre städtebauliche Dominante, das Gebäude der Stadtverwaltung,
S
grenzt
an das Gebiet an. Das Gebiet
G
C wird vor allem durch die Anlieger und die Behördenbesucher
frequentiert.
Zusammenfassend kann gesagt werden, dass es sich um ein gut erhaltenes historisches
h
Gebiet aus
der Gründerzeit handelt, welches
w
vorwiegend zum Wohnen genutzt wird.
Verkehr
Abb. 143: Ansprechend gestalte
eter Straßenraum in
der Heinrichstraße
Quelle:
Eigene Aufnahme, 13
Rhein.
Das Gebiet C verfügt über eine sehr gut
ausgebaute
Verkehrsinfrastruktur
und
ausgestaltete
Sttraßenräume.
Die
Heinrichstraße sowie
e die Schillerstraße
weisen einen gepflegten und neu gestalteten
Straßenraum auf, die
e Bürgersteige heben
sich durch ihre Färbun
ng positiv hervor.
Lediglich im südlichen Berreich des Gebietes gibt
es teilweise Schwäcchen hinsichtlich der
Straßenausstattung
in
Form
von
Straßenschäden, die notdürftig
n
ausgebessert
wurden.
Beispielsw
weise
wurden
die
Straßenschäden in der Waldstraße mit
unpassender Pflasterung ausgebessert.
Aufgrund der Zweite
eilung der Waldstraße
durch den trennenden Grünstreifen gibt es
nur auf einer Seite einen Bürgersteig.
220
221
Abb. 144: Straßenschäden in der Rupertusstraße
Quelle:
Rhein.
Abb. 145: Unterschiedliche Straßenbedeckung in
der Rupertusstraße
Im hinteren Bereich der Rupertusstraße wird
ursprüngliches Kopfsteinpflaster sichtbar,
das mit Asphalt überdeckt wurde. Eine
gleichmäßige Straßenbedeckung in Form
eines historisierenden Kopfsteinpflasters
kann zu einer Aufwertung des Straßenraums
und der umliegenden historischen Bebauung
führen, aber auch zu Problemen wie
beispielsweise erhöhtem Lärm und höherer
Unfallgefahr.
Die Funktion eines reinen Wohngebiets wird
durch das Verkehrsaufkommen nicht negativ
beeinflusst, da durch das Gebiet kaum
Durchgangsverkehr gelangt und es viele
Anliegerstraßen gibt.
Die Unterbringung des ruhenden Verkehrs ist gut
geregelt
und
ausgestaltet.
Es
sind
ausreichend Parkmöglichkeiten vorhanden.
Quelle:
Rhein.
Abb. 146: Ausschnitt Themenkarte Verkehr
Entwurf:
Grün
Abb.
147:
Begrünter
Vorplatz
des
Verwaltungsgebäudes der Fachhochschule
Quelle:
Das Gebiet C kann als ausreichend begrünt
bezeichnet werden. Neben öffentlichem
Verkehrsgrün in den Straßen und auf dem
Vorplatz zum Verw
waltungsgebäude der
Fachhochschule Bingen trägt das Grün der
privaten Vorgärten zur Begrünung des
Gebietes bei. Des Weiteren grenzt das
Gebiet an den Alten Friedhof an, welcher
eine der beiden gro
oßen Grünflächen der
Binger Innenstadt darstellt. Insgesamt
besteht deshalb kein
n Bedarf zur weiteren
Begrünung des Gebiettes.
Eigene Aufnahme, 13
Rhein.
arte Grün
Entwurf:
222
223
ubstanz in Bingen
Gestalt
Abb.
149:
Blockrandbeba
auung
Rupertusstraße
in
der
Im Prioritätsgebiet C befin
nden sich größtenteils
historische Gebäude, die positiv für das
Stadtbild und damit erhaltenswert
e
sind. Im
westlichen, zur In
nnenstadt gewandten
Teilbereich des Geb
bietes, dominiert eine
geschlossene Blockra
andbebauung. Dagegen
ist die Bebauung im Osten
O
mit überwiegend
größeren Einzelgebäu
uden eher aufgelockert.
Ein Beispiel für die Blockkrandbebauung ist der
hintere Teil der Ruperrtusstraße, der in einer
Sackgasse endet. Dort
D
gibt es zum Teil
verputzte und zum
m Teil verklinkerte
Fassaden. Mit Au
usnahme von zwei
Neubauten, weist die Bebauung ein
ähnliches Baualter auff und wurde teilweise in
größeren Abschnitten erbaut. Auffallend sind
Schönheitsfehler wie beispielsweise nicht
originalgetreue
Fen
nster,
Türen
und
Rollläden.
Die
Quelle:
Abb.
Eigene Aufnahme, 13
Rhein.
150:
Gestalterische
Mängel
Glasbausteine in der Walds
straße
Quelle:
durch
Eigene Aufnahme, 13
Rhein.
Waldstraße ist ein
ne leicht im Bogen
ansteigende
Straße
e
mit
homogener
dreigeschossiger Beb
bauung. Die Gebäude
sind zum Teil mit Erkkern versehen. Jedoch
gibt es auch hier einige Schönheitsfehler und
der bauliche Zusttand ist zum Teil
verbesserungswürdig. Beispielsweise sind
Kunststofffenster mit aufgeklebten
a
Sprossen,
nicht
originalgetreue
Türen,
geflieste
Erdgeschossfassaden
n, Glasbausteine und
bröckelnder Putz zu sehen.
s
Ein historisches
Gebäude wurde aufgestockt
a
und mit
liegenden
Fensterfformaten
versehen.
Außerdem gibt es in der Waldstraße einige
Sprünge
in
den
Geschosszahlen.
Desweiteren weist die Waldstraße im
Prioritätsgebietsbereicch einen unpassenden
Zweckneubau in Straßeneckenlage
S
zur
Schloßbergstraße auf..
Abb. 151: Gestalterische Mängel durch nicht
originalgetreue Türen in der Waldstraße
Quelle:
Rhein.
Abb. 152: Das Gebäude des Finanzamtes BingenAlzey
Quelle:
Rhein.
Die Taunusstraße ist eine ansteigende Straße,
die ebenfalls eine historische, zum Teil
zusammenhängende
und
zum
Teil
aufgelockerte Bebauung aufweist.
In der Rochusallee befinden sich eindrucksvolle
große
Einzelgebäude,
wie
das
Verwaltungsgebäude der Fachhochschule
und das Finanzamt Bingen-Alzey. Ersteres
besitzt eine gelbe Klinkerfassade mit rotem
Klinkermuster. Außerdem verfügt das
Gebäude über große bogenförmige Fenster
mit
originalgetreuen
Sprossen.
Das
Verwaltungsgebäude der Fachhochschule ist
im Mittelteil durch einen modernen sich gut
anpassenden Anbau aufgestockt und es
verfügt über gepflegte Grünanlagen mit einer
aufwendig
gestalteten
Treppe.
Am
Finanzamtsgebäude fallen gestalterische
Missstände wie Fenster ohne Sprossen,
Rollläden und ein am Eingang deplatziert
wirkender Nadelbaum auf. Die historische
Wirkung dieses Gebäudes wird so fast
aufgehoben.
Auch die uncharmanten
Standardstraßenleuchten, Altglascontainer
und
eine
Ersatzbushaltestelle
im
Straßenraum
tragen
nicht
zur
Attraktivitätssteigerung bei. Der Straßenraum
der Rochusallee ist insgesamt in einem
annehmbaren Zustand, der Asphalt ist zum
Teil geflickt. Der ruhende Verkehr besteht
zum Teil aus Schrägparken.
Das auffälligste Gebäude der Schillerstraße ist
die Villa Katharina. Das Bruchsteingebäude
verfügt über zahlreiche Türme, Balkone und
Verzierungen. Ein weiteres Gebäude in der
Schillerstraße ist der nicht als historisch
einzuordnende
neue
Anbau
des
Finanzamtes.
Der
Straßenraum
der
Schillerstraße wurde neu gestaltet.
224
225
ubstanz in Bingen
arte Gestalt
Entwurf:
Abb. 154: Spätgründerzeitliche Zeilenbebauung
von 1890-1914 in der Waldstraße
Quelle:
Rhein.
Das
Gebiet
C
ist
im
Zuge
der
spätgründerzeitlichen Stadterweiterung des
19. und frühen 20. Jahrhunderts entstanden.
Einzelne Gebäude der Frankenstraße, der
Heinrichstraße, der Rupertusstraße, der
Taunusstraße und der Waldstraße sind
Bestandteile einer Denkmalzone. Die darin
enthaltenen
Gebäude
sind
spätgründerzeitliche,
zweioder
dreigeschossige
Zeilenbauten
mit
historisierenden bzw. Jugendstilmotiven, die
ungefähr 1890-1914 erbaut worden sind.
Ferner weist die Denkmalzone kleinere
Siedlungsbauten für Beamte aus den Jahren
1925-1927 auf.
Stadtbildprägende, denkmalgeschützte Gebäude
innerhalb des Gebietes sind das ehemalige
Rheinische Technikum (heute Verwaltung
der Fachhochschule), ein viergeschossiger,
spätgründerzeitlicher Klinkerbau aus dem
Jahre 1898, der eine Dreiflügelanlage bildet
sowie das Finanzamt, ein viergeschossiger
klassizierender Walmdachbau aus dem
Jahre 1927 in der Rochusallee.
226
227
Angrenzend an das Gebiet bildet das ehemalige
Kreisamt Landratsamt mit Steuergebäude
(Amtshaus) eine weitere denkmalgeschützte
städtebauliche Dominante. Die monumentale
drei- bis viergeschossige Baugruppe aus
Porphyrbruchstein und Quarzitstützmauern
wurde von 1901-1903 bezogen.
Abb.
155: Historische
Frankenstraße
Quelle:
Treppenanlage
in
der
Rhein.
Zwischen dem Ämterhaus und dem ehemaligen
Rheinischen Technikum innerhalb des
Gebietes verläuft in der Frankenstraße eine
denkmalgeschützte,
zweiarmige
Treppenanlage,
die
1903
an
den
„Rheinischen Burgenstil“ angelehnt erbaut
wurde. Die Treppenanlage stellt mit seiner
großzügigen
Randbegrünung
eine
Verbindung zwischen dem, an das Gebiet
angrenzenden alten christlichen Friedhofs
und dem Gebiet selbst her.
Der Alte Friedhof, der an der Rochusallee an das
Gebiet angrenzt, wirkt sich mit seiner
großzügigen Freiraum- und Grüngestaltung
positiv auf das Gebiet aus. Er wurde im
Jahre 1822 eröffnet, mehrfach erweitert und
bis in die 1920er Jahre als Ruhestätte
genutzt. Im Jahre 1976 wurde er zum
Bürgerpark umgestaltet. Heute noch im
Originalzustand sind der Haupteingang und
Abschnitte der Umfassungsmauerhaltung
sowie über 100 Grabmäler, teilweise aus der
Gründerzeit im klassizistischen Stil sowie
aus der Zeit bis um 1915. Der alte christliche
Friedhof ist als Denkmalzone ausgewiesen.
Die Villa Katharina in der Schillerstraße bildet ein
weiteres stadtbildprägendes Gebäude. Der
burgartige historistische Bruchsteinbau aus
dem Jahre 1902 / 1903 steht unter
Denkmalschutz.
arte Zeitliche Einordnung
Entwurf:
Nutzung
Abb. 157: Wohnnutzung in der Heinrichstraße
H
Quelle:
Eigene Aufnahme, 13
Rhein.
Das Gebiet ist überwiegend durch die Nutzung
Wohnen geprägt. De
es Weiteren befinden
sich in dem Gebiet da
as Verwaltungsgebäude
der Fachhochschule Bingen,
B
das Finanzamt
Bingen-Alzey sowie eine Coaching- und
Beratungsfirma in de
em Gebäude der Villa
Katharina.
228
229
ubstanz in Bingen
arte Nutzung
Entwurf:
Abb. 159: Die Villa Katharina als Beispiel für ein
denkmalgeschütztes Einzelgebäude in der
Schillerstraße 1
Quelle:
Im
Rhein.
Abb. 160: Ausschnitt Themenkarte Vorhandene Planungen
Entwurf:
Gebiet C gibt es keine vorhandenen
städtebaulichen Planungen, die dem Schutz
oder Erhalt der historischen Bausubstanz
dienen. Es gibt jedoch im Gebiet 26
denkmalgeschützte Gebäude, was einer
Quote von rund 72 % entspricht. Davon
liegen 23 Gebäude in einer Denkmalzone
(Frankenstraße 1; Heinrichstraße 2, 4, 6 und
8; Taunusstraße 7 / 9 und 11; Waldstraße 2
bis 22 (ungerade Nummern); Rupertusstraße
9, 11, 13 und 15). Diese Denkmalzone
zeichnet
sich
durch
zweibis
dreigeschossige
Zeilenbauten
der
spätgründerzeitlichen Stadterweiterung aus.
Drei Gebäude stehen als Einzelgebäude
unter Denkmalschutz (Rochusallee 4 und 10
sowie Schillerstraße 1).
230
231
ubstanz in Bingen
Fazit
Abb.
161: Gebäude der sp
pätgründerzeitlichen
Stadterweiterung in der Tau
unusstraße
Quelle:
Eigene Aufnahme, 13
Rhein.
Das Gebiet C kann als Beispiel für ein gut
erhaltenes historisch
hes Stadtviertel der
spätgründerzeitlichen Stadterweiterung des
19. und frühen 20. Jahrhunderts gesehen
werden. Das innensstadtnahe Wohngebiet
ohne Durchgangsverkkehr verfügt über eine
gute Verkehrsinfrastruktur mit ausreichend
Platz für den ruhend
den Verkehr. Lediglich
der
Straßenbelag
weist
teilweise
gestalterische Mängel auf.
Durch öffentliches und privates
p
Grün ist das
Gebiet C ausreichend begrünt. Der
angrenzende Alte Frie
edhof, eine der beiden
großen öffentlichen Grünflächen
G
der Stadt
Bingen, bietet des Weiteren
W
Möglichkeiten
der Naherholung.
Abb.
162:
Das
Verwaltungsgebäude
der
Fachhochschule Bingen als Beispiel für ein
dominantes Einzelgebäude
Quelle:
Rhein.
Die
größtenteils historischen Gebäude des
Gebietes C, welche als Blockrandbebauung
oder größere Einzelgebäude ausgestaltet
sind, prägen das Stadtbild positiv und sollten
deshalb für die Zukunft erhalten werden.
Besonders
erwähnenswerte
dominante
Einzelgebäude
sind
das
Verwaltungsgebäude der Fachhochschule
Bingen, das Gebäude des Finanzamtes
Bingen-Alzey sowie die Villa Katharina. In
Bezug auf den Gebäudezustand liegen nur
wenige schwerwiegende bauliche und
gestalterische Mängel vor.
Die Quote denkmalgeschützter Gebäude im
Gebiet C beträgt rund 72 %. Des Weiteren
befinden sich Teilbereiche des Gebietes im
Bereich einer Denkmalzone.
232
233
Entwurf:
arte Schwächen
Entwurf:
Ziele
Kurzfristige Ziele
•
Missstände des Gebietes
s beheben
o
Bauliche Missstände beheben (z.B. bröckelnder Putz)
o
Missstände des Straß
ßenbelages beheben (z.B. Schlaglöcher, bröckeln
nder Straßenbelag)
•
Gestalterische Optimieru
ung des Gebietes
o
Austausch nicht origin
nalgetreuer Elemente der Gebäudefassaden
o
Historische Pflasterun
ng einiger Straßen
Langfristige Ziele
•
Sicherung des Gebietes für das Stadtbild
o
Langfristiger Erhalt de
es historischen Erscheinungsbildes des Gebietess
o
Erhalt der kompletten historischen Bausubstanz / Verhinderung dess Abrisses historischer
Bausubstanz
o
Vermeidung der optisschen Verschlechterung des Gebietes durch sich nicht in die historische
Bebauung einpassen
nde Bebauung oder Veränderungen an historische
en Gebäuden
234
235
6.3.2. Rechtliche Instrumente für das Gebiet C
Anwendbarkeit
Der staatliche Denkmalschutz ist im Gebiet C generell anwendbar bzw. es stehen
im Gebiet C bereits 26 von 36 Gebäuden unter Denkmalschutz. Davon befinden
sich 23 Gebäude in einer Denkmalzone (Frankenstraße 1; Heinrichstraße 2, 4, 6
und 8; Taunusstraße 7 / 9 und 11; Waldstraße 2 bis 22 (ungerade Nummern);
Rupertusstraße 9, 11, 13 und 15). Drei Gebäude stehen als Einzelgebäude unter
Denkmalschutz (Rochusallee 4 und 10 sowie Schillerstraße 1). Wichtig ist hier zu
erwähnen, dass die Zuständigkeit für dieses Instrument nicht bei der Stadt Bingen
liegt, sondern bei der Unteren Denkmalschutzbehörde. Es ist zu prüfen, ob die
Möglichkeit besteht, weitere der zehn nicht unter Denkmalschutz stehenden
Gebäude des Gebietes C unter Denkmalschutz zu stellen bzw. in die Denkmalzone
mit aufzunehmen. Die Stadt Bingen sollte eine solche Überprüfung bei der Unteren
Denkmalschutzbehörde anregen.
Die Hauptaufgabe des staatlichen Denkmalschutzes ist die Verhinderung und die
Abwehr von Eingriffen auf Denkmäler.291 Dadurch können die unter Denkmalschutz
stehenden Gebäude im Gebiet C langfristig in ihrer jetzigen Form erhalten werden.
Zusätzlich können aber auch gestalterische Vorgaben gemacht werden, wodurch
die Aufwertung von denkmalgeschützten Gebäuden, wie beispielsweise der
Austausch von nicht originalgetreuen Türen, Glasbausteinen, Fenstern mit
aufgeklebten Sprossen und gefliesten Erdgeschossfassaden, wie sie im Gebiet C
zu finden sind, möglich ist.
Sanierungsmaßnahme
Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen sind Maßnahmen, durch die ein Gebiet zur
Behebung städtebaulicher Missstände wesentlich verbessert oder umgestaltet wird.
Städtebauliche Missstände wie sie im Gesetz definiert sind, liegen im Gebiet C
jedoch lediglich vereinzelt vor. Das Gebiet C erfüllt auf Grund des hohen Anteils an
gut erhaltener Bausubstanz und seiner sonstigen Beschaffenheit die allgemeinen
Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse sowie die Sicherheit der
darin wohnenden und arbeitenden Menschen. Da das Gebiet keinen Leerstand
aufweist, wird deutlich, dass es auch in seiner Funktionsfähigkeit als Wohngebiet
nicht beeinträchtigt ist. Lediglich in der Waldstraße ist die bauliche Beschaffenheit
der Gebäude vereinzelnd verbesserungswürdig.
Aufgrund der geringen Beeinträchtigung der Funktionsfähigkeit des Gebietes und
der
gesunden
Wohnund
Arbeitsverhältnisse
sowie
dem
großen
291
Vgl. Hönes, Ernst-Rainer (Hrsg.) (2005): „Denkmalschutz in Rheinland-Pfalz“, Wiesbaden,
S. 24.
Verwaltungsaufwand, der sich aus der Vorbereitung und Durchführung der
Sanierungsmaßnahmen ergibt, ist von Sanierungsmaßnahmen im Gebiet C
abzuraten.
Die Entwicklungsmaßnahme ist im Gebiet C nicht anwendbar. Bei der
Entwicklungsmaßnahme handelt es sich um eine Gesamtmaßnahme zur
einheitlichen
Vorbereitung
und
zügigen
Durchführung
von
größeren
Siedlungsvorhaben. Ihr Ziel ist zum einen die Schaffung neuer Siedlungseinheiten
auf
bisher
unbebauten
Flächen.
Zum
anderen
können
mit
der
Entwicklungsmaßnahme aber auch bereits bebaute Stadtteile neu geordnet werden.
Dazu muss in dem betroffenen Gebiet neben einem städtebaulichen
Sanierungsbedürfnis auch eine Notwendigkeit zur durchgreifenden Neuordnung
bestehen. Auf das Gebiet C treffen beide Voraussetzungen zur Anwendung der
Entwicklungsmaßnahme nicht zu, da es aufgrund seines guten baulichen und
strukturellen Zustandes weder einer Sanierung, noch einer Neuordnung bedarf.
Stadtumbau
Stadtumbaumaßnahmen dienen der Herstellung nachhaltiger städtebaulicher
Strukturen in Gebieten, die von Funktionsverlusten betroffen sind (vgl. § 171 a Abs.
2 BauGB). Sie können dementsprechend zur Erhaltung der historischen
Bausubstanz und der Stärkung der Innenstadt eingesetzt werden.
Das Förderprogramm Stadtumbau West wurde im Jahr 2004 aufgrund des, in ganz
Deutschland auftretenden, demografischen und strukturellen Wandels eingeführt.292
Von diesem ist das Gebiet C jedoch nicht in ausgeprägter Form betroffen.
Unter erheblichen städtebaulichen Funktionsverlusten versteht man beispielsweise
ein dauerhaftes Überangebot an baulichen Angeboten für bestimmte Nutzungen
(Wohnzwecke).293 Dies liegt nicht im Prioritätsgebiet C vor. Die meisten Gebäude
haben noch ihre ursprüngliche Nutzung oder wurden bereits einer neuen Nutzung
zugeführt. Beispielsweise wurde in der Villa Katharina eine Beratungs- und
Coachingfirma angesiedelt.
Die rechtlichen Voraussetzungen zur Anwendung des Stadtumbaus, dem Vorliegen
erheblicher städtebaulicher Funktionsverluste, liegen im Gebiet C demnach nicht
vor, weshalb das Instrument in diesem Fall nicht eingesetzt werden kann.
292
293
Vgl. Liebmann/Martin (2009): „Stadtumbau Ost und Stadtumbau West: Geschwister mit
Eigenarten und Gemeinsamkeiten“, in: Bundesinstitut für Bau,- Stadt- und Raumforschung
(Hrsg.), Informationen zur Raumentwicklung, Heft 7/2009, S. 457f.
Vgl. Möller, Andreas (2006), Humboldt-Universität Berlin (Hrsg.): „Siedlungsrückbau in den
neuen Ländern nach Stadtumbau- und Sanierungsrecht“, Berlin, S. 95.
236
237
Erhaltungssatzung
Aufgrund seiner städtebaulichen Eigenart, basierend auf der städtebaulichen
Gestalt, ist eine Erhaltungssatzung im Gebiet C generell anwendbar. Das Gebiet C
weist eine Vielzahl von spätgründerzeitlichen Gebäuden und Ensembles auf, die
durch ihre äußere Wirkung das Ortsbild sowie die Stadtgestalt prägen. Die
Gebäudeensembles der Waldstraße bilden eine klare Straßenflucht und prägen
somit auch das Straßenbild. Ferner erfüllen die vielen städtebaulichen Dominaten in
der Rochusallee, wie das Verwaltungsgebäude der Fachhochschule Bingen, das
Finanzamt Bingen-Alzey sowie die Villa Katharina die Voraussetzungen des § 172
Abs. 3 BauGB, da sie von städtebaulicher und geschichtlicher Bedeutung sind. Die
homogene spätgründerzeitliche Bebauung in der Waldstraße und in der
Taunusstraße rundet die städtebauliche Eigenart des Gebiets ab.
Mit dem Erlass einer Erhaltungssatzung begründet die Gemeinde einen
Genehmigungsvorbehalt gegen den Rückbau, die Änderung oder die
Nutzungsänderung sowie die Errichtung baulicher Anlagen und kann somit den
Erhalt des historischen Gesamtbildes des Gebiets C schützen.
Vorkaufsrecht
Der § 24 BauGB sichert einer Kommune zum Wohl der Allgemeinheit das
Vorkaufsrecht beim Kauf von Grundstücken zu.
Das Vorkaufsrecht kann in Gebiet C nur bedingt angewendet werden. Da es nur in
Verbindung mit anderen Instrumenten eine Maßnahme zum Erhalt historischer
Bausubstanz darstellen kann, ist seine Anwendbarkeit eingeschränkt.
Der § 24 Abs. 1 BauGB sowie § 25 Abs. 1 BauGB beschreiben die
Voraussetzungen, die ein Grundstück erfüllen muss, um einer Gemeinde ein
Vorkaufrecht gelten zu lassen. Gebiet C erfüllt diese nicht. Eine Anwendung wäre
jedoch im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung möglich, die zukünftig erlassen
werden könnte. Hierbei ist jedoch zu beachten, dass das Vorkaufsrecht nur
ausgeübt werden darf, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies zulässt. In Anbetracht
der ausgeglichenen Siedlungsstruktur und der funktionierenden Nutzung in Gebiet
C sind die Beweggründe für den Vorkauf eines Grundstücks im Sinne der Erhaltung
historischer Bausubstanz zum Wohl der Allgemeinheit jedoch in Frage zu stellen.
Private Initiativen zur Stadtentwicklung
Private Initiativen zur Stadtentwicklung sind im Gebiet C generell anwendbar. Sie
sind
sinnvoll
für
Innenstadtbereiche,
Stadtteilzentren,
Wohnquartiere,
Gewerbezentren oder sonstige bedeutsame Bereiche für die städtebauliche
Entwicklung, in denen durch private Initiatoren Maßnahmen zur Stärkung oder
Entwicklung des Gebietes durchgeführt werden sollen. Da private Initiativen zur
Stadtentwicklung primär der Beseitigung von städtebaulichen Mängeln in einem
Gebiet dienen und im Gebiet C zum einen nicht viele Mängel vorhanden sind und
zum anderen der Schwerpunkt auf den Erhalt der historischen Bausubstanz gelegt
werden soll, wird dieses Instrument nicht in den Instrumentenmix-Vorschlag für das
Gebiet C aufgenommen.
Rahmenplanung
Mit der Rahmenplanung kann als Entwicklungsziel festgelegt werden, die
historische Bausubstanz zu schützen. Allerdings kann kein direkter Erhalt
ermöglicht werden, da die Planung nicht rechtsverbindlich für die Bürger ist. Daher
wird empfohlen die Rahmenplanung nicht im Gebiet C anzuwenden.
Entwicklungsplanung
Die Entwicklungsplanung wird als informelle Planung für einen größeren Teilbereich
von der Gemeinde beschlossen. Das Gebiet C eignet sich daher nur in Verbindung
mit weiteren Stadtteilen für ein solches Instrument.
Da diese Planung nur rechtsverbindlich für die Gemeinde ist, sollte diese Planung
nicht im Gebiet C zur Erhaltung der historischen Bausubstanz angewendet werden.
Baugebot
Das Baugebot ist im Gebiet C nicht anwendbar. Zwar kann das Baugebot nach §
176 Abs. 2 BauGB auch außerhalb von Bebauungsplänen im unbeplanten
Innenbereich angewendet werden, jedoch dient das Baugebot vor allem der
Aufwertung und Verbesserung des Stadtbildes und der Schließung von Baulücken,
die in dem Gebiet C nicht vorkommen. Es stellt also keinen Beitrag zur Sicherung
der historischen Bausubstanz dar.
Das Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot wird zur Anordnung der
Beseitigung und Behebung von Missständen und Mängeln an baulichen Anlagen
eingesetzt.
Um Missstände handelt es sich gem. § 177 Abs. 2 BauGB, wenn die baulichen
Anlagen nicht den gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnissen entsprechen. Dies
liegt nach objektiver Einschätzung bei keinem der Gebäude im Gebiet C vor. Das
Modernisierungsgebot kann demnach nicht angewendet werden.
Mängel liegen gem. § 177 Abs. 3 BauGB vor, wenn durch Abnutzung, Alterung,
Witterungseinflüsse oder Einwirkungen Dritter die Nutzung der baulichen Anlage
erheblich beeinträchtigt oder die Anlage nach ihrer äußeren Beschaffenheit das
Straßenoder
Ortsbild
erheblich
beeinträchtigt
oder
die
Anlage
erneuerungsbedürftig ist und aufgrund ihrer städtebaulichen, geschichtlichen oder
künstlerischen Bedeutung erhalten bleiben soll. Diese Eigenschaften liegen im
Gebiet C vor, vor allem bei den Einzelgebäuden. Daher kann das
Instandsetzungsgebot bei Bedarf angewendet werden.
238
239
Dieses Instrument kann historische Bausubstanz vor dem Zerfall in akuten Fällen
schützen, jedoch dient es nicht der dauerhaften Erhaltung.
Das Instandsetzungsgebot eignet sich für die Bestandserhaltung und -sicherung
von Gebäuden mit städtebaulicher Bedeutung und könnte daher auch bei einzelnen
Gebäuden im Gebiet C in Frage kommen. Eine Gebotsanordnung im Voraus ohne
dringenden Bedarf ist jedoch unzulässig.
Rückbau- und Entsieglungsgebot
Das Rückbau- und Entsieglungsgebot ist im Gebiet C nicht anwendbar. In dem
Gebiet C befinden sich fast nur erhaltenswerte und historische Gebäude, die nicht
rückgebaut werden sollen. Die vorhandenen Gebäude neuerer Bauzeit stören das
Gesamtbild nicht wesentlich. Außerdem liegen in dem Gebiet C weder ein
Bebauungsplan, noch Modernisierungs- oder Instandsetzungsgebote vor.
Gestaltungssatzung
Die Gestaltungssatzung ist im Gebiet C anwendbar. Örtliche Bauvorschriften wie die
Gestaltungssatzung sollen nur in Erwägung gezogen werden, wenn das allgemeine
Verunstaltungsgebot der Bauordnung nicht ausreicht den besonderen baulichen
und städtebaulichen Gestaltanforderungen eines Gebietes gerecht zu werden. 294
Das Verunstaltungsgebot ist jedoch auf solche Ausnahmefälle begrenzt, in denen
das Bauwerk im außerordentlichen Maße das ästhetische Empfinden des sog.
„gebildeten Durchschnittsmenschen“ verletzt und nicht nur beeinträchtigt (BVerwGE
2, 172 (177)). Es bietet also in dem Gebiet C nicht genügend Durchsetzungskraft,
da die Mängel in der historischen Bausubstanz eher in Details wie falschen
Dachaufbauten, modernen Türen etc. liegen.
Der Inhalt der Gestaltungssatzung besteht darin, notwendige Veränderungen und
Maßnahmen an historischer Bausubstanz und Gestaltung von Neubauten und
Freiflächen so zu regeln, dass sie sich optimal in das gewachsene Stadtbild
einfügen.
Es können gestalterische Details geregelt werden, die die historische Wirkung des
Gebietes C unterstützen. So ist die Gestaltungssatzung ein geeignetes Instrument
zum Schutz erhaltenswerter und denkmalgeschützter Gebäude in dem
Prioritätsgebiet C.
Bebauungsplan
Der Bebauungsplan ist im Gebiet C generell anwendbar. Im Bebauungsplan können
Festsetzungen erfolgen z. B. über die Art und das Maß der vorgesehenen baulichen
Nutzung, über überbaubare Grundstücksflächen, die Stellung baulicher Anlagen,
aber auch zum Beispiel über öffentliche und private Grünflächen sowie
Verkehrsflächen. Diese Festsetzungen wirken nur für künftige Vorhaben, sie gelten
294
Vgl. Portz/Runkel (Hrsg.) (1998): „Baurecht für die kommunale Praxis“, Berlin, S. 334 ff.
nicht für die bestehende Bausubstanz. Daher sind die Festsetzungen nach dem
Bebauungsplan in einem fast durchgehend mit historischer Bausubstanz bebauten
Gebiet nicht dringend notwendig.
Ein Argument für die Anwendung eines Bebauungsplanes in dem Gebiet C ist der
im Bebauungsplan enthaltene Bestandsschutz. Die bestehende Bausubstanz kann
Bestandsschutz genießen wenn sie funktionsgerecht genutzt wird und rechtmäßig
errichtet wurde. (BVerwG, NJW 1987, 1346/1348). Durch den Bestandsschutz
können Beseitigungsverfügungen nicht mehr durchgesetzt werden. Außerdem
müssen Reparaturarbeiten und im gewissen Umfang Ein-, Um- oder Anbauten
durchgeführt werden, die die bestimmungsgemäße Nutzung der bisherigen Anlage
sichern soll (BVerwG, NJW 1986, 2126).295
Nach den in § 1 BauGB beschriebenen Grundsätzen der Bauleitplanung haben die
Bauleitpläne, also auch der Bebauungsplan, unter anderem die Erhaltung,
Erneuerung und Fortentwicklung vorhandener Ortsteile zu sichern und dabei auch
die Belange der Baukultur, des Denkmalschutzes und der Denkmalpflege sowie der
erhaltenswerten Ortsteile, Straßen und Plätze von geschichtlicher, künstlerischer
oder städtebaulicher Bedeutung und die Gestaltung des Orts- und
Landschaftsbildes zu beachten. Das Prioritätsgebiet C besteht zwar aus
Straßenzügen von städtebaulicher Bedeutung, jedoch soll der Bebauungsplan nur
aufgestellt werden, wenn eine Entwicklung also eine Änderung erforderlich ist, in
Gebiet C dagegen ist das Hauptziel der Erhalt der bestehenden Situation.
Das BauGB gibt in § 9 Abs. 4 BauGB die Ermächtigung, landesrechtliche Inhalte in
den Bebauungsplan mit aufzunehmen. Es können also zum Schutz der historischen
Bausubstanz gestalterische Vorschriften nach § 88 LBauO RLP in den
Bebauungsplan aufgenommen werden. Jedoch können gestalterische Vorschriften
auch in Form einer Gestaltungssatzung umgesetzt werden. Diese Möglichkeit wäre
in Bezug auf den Verwaltungsaufwand einfacher umzusetzen.
Tab. 6: Übersichtstabelle zur Prüfung der Anwendbarkeit rechtlicher Instrumente auf Gebiet C
Rechtliches
Instrument
Staatlicher
Denkmalschutz
295
Anwendbarkeit
für Gebiet C
JA
JA
Begründung
Da im Gebiet C bereits 26 von
36 Gebäuden unter
Denkmalschutz stehen, ist der
staatliche Denkmalschutz hier
240
241
generell anwendbar. Aufgrund
seiner hohen Bedeutung für den
Erhalt historischer Bausubstanz,
wird der staatliche
Denkmalschutz für das Gebiet C
vorgeschlagen.
Sanierungsmaßnahme
NEIN
NEIN
Das Gebiet C weist weder
Mängel in seiner Funktionalität
noch in den allgemeinen
Anforderungen an Wohn- und
Arbeitsbedingungen auf.
Verglichen mit dem
Verfahrensaufwand der
Vorbereitung und Durchführung
von Sanierungsmaßnahmen, ist
ihre Anwendung abzulehnen.
NEIN
NEIN
Da es sich beim Gebiet C weder
um eine bisher unbebaute
Fläche, noch um ein Gebiet mit
Sanierungs- und
Neuordnungsbedarf handelt, ist
die Entwicklungsmaßnahme hier
nicht anwendbar.
Stadtumbau
NEIN
NEIN
Da
die
rechtlichen
Voraussetzungen
zur
Anwendung des Stadtumbaus,
dem
Vorliegen
erheblicher
städtebaulicher
Funktionsverluste nicht gegeben
sind, kann das Instrument im
Gebiet C nicht eingesetzt
werden.
JA
JA
Aufgrund seines homogenen
spätgründerzeitlichen
Gesamtbildes und der Vielzahl
an städtebaulichen Dominanten,
sind die Voraussetzungen für
den Erlass einer
Erhaltungssatzung im Gebiet C
gegeben. Das Gesamtbild des
Gebietes ist von städtebaulicher
Bedeutung. Dieses gilt es durch
die Erhaltungssatzung zu
erhalten.
Erhaltungssatzung
Vorkaufsrecht
JA
NEIN
Das Vorkaufrecht kann im
Gebiet C lediglich in
Kombination mit einer
Erhaltungssatzung angewendet
werden. Ob jedoch der Einsatz
des Instrumentes im Gebiet C
mit dem Wohl der Allgemeinheit
gerechtfertigt werden kann ist
fraglich. Von der Anwendung
des Vorkaufrechts ist demnach
abzusehen.
Stadtentwicklung
JA
NEIN
Da im Gebiet C einige wenige
Mängel vorhanden sind, sind
Private
Initiativen
zur
Stadtentwicklung hier generell
anwendbar. Da dabei aber die
Beseitigung von Mängeln im
Mittelpunkt steht und der
Schwerpunkt beim Gebiet C auf
den Erhalt der historischen
Bausubstanz gelegt werden soll,
wird dieses Instrument nicht
vorgeschlagen.
Rahmenplanung
JA
NEIN
Die Rahmenplanung hat keine
außenverbindliche
Rechtswirkung und ist daher
nicht für Gebiet C geeignet.
Entwicklungsplanung
JA
NEIN
Die Entwicklungsplanung ist
eher für einen größeren
Teilbereich der Gemeinde
geeignet. Zudem hat dieses
Instrument keine direkte
Rechtswirkung für die Bürger.
NEIN
NEIN
Das Baugebot ist nicht geeignet
für das Gebiet C, da es
vollständig bebaut ist und eine
Gebotsanordnung im Voraus
ohne dringenden Bedarf
unzulässig ist.
JA
NEIN
Aktuell gibt es im Gebiet C
keinen Bedarf für ein solches
Gebot. Jedoch kann das
Instandsetzungsgebot in Zukunft
Baugebot
Modernisierungsund Instandsetzungsgebot
242
243
in akuten Fällen von Mängeln
auch im Gebiet C angewendet
werden.
Rückbau- und
Entsiegelungsgebot
NEIN
NEIN
Das Rückbau- und
Entsiegelungsgebot ist nur
anzuwenden, wenn Gebäude
vorhanden sind, die
städtebaulich nicht vertretbar
sind, was in Gebiet C nicht der
Fall ist.
Gestaltungssatzung
JA
JA
Die Gestaltungssatzung enthält
detaillierte Vorschriften, die bei
Änderungen an der Gestaltung
der Bausubstanz greifen. Für
die zum Teil sehr homogene
Bebauung in Gebiet C sind die
Vorschriften relativ einfach zu
treffen.
Bebauungsplan
JA
NEIN
Quelle:
Der Bebauungsplan kann nur
aufgestellt werden, wenn eine
Entwicklung erforderlich ist. In
Gebiet C dagegen ist das
Hauptziel der Erhalt der
bestehenden Situation. Aus
diesem Grund ist der
Bebauungsplan für Gebiet C
nicht geeignet.
Instrumentenmix-Vorschlag für das Gebiet C
Um den Erhalt der historischen Bausubstanz im Gebiet C bestmöglich zu
gewährleisten, wird eine Kombination aus staatlichem Denkmalschutz und
Instrumenten des städtebaulichen Denkmalschutzes empfohlen. Zusätzlich zum
staatlichen Denkmalschutz soll eine Kombination aus Erhaltungs- und
Gestaltungssatzung sowie unter Umständen dem Instandsetzungsgebot angestrebt
werden.
Anwendbarkeit und Möglichkeiten des Staatlichen Denkmalschutzes
Ein wichtiges Instrument des Instrumentenmix-Vorschlags für Gebiet C ist der
staatliche Denkmalschutz, da 26 von 36 Gebäuden im Gebiet C schon unter
Denkmalschutz stehen. Das hat die Konsequenz, dass alle Eingriffe und
Veränderungen an diesen 26 Gebäuden einer Genehmigung durch die Untere
Denkmalschutzbehörde bedürfen. Des Weiteren darf eine Abrissgenehmigung,
welche den Verlust historischer Bausubstanz bedeuten würde, für ein
denkmalgeschütztes Gebäude nur dann erteilt werden, wenn andere Erfordernisse
des Gemeinwohls die Belange des Denkmalschutzes überwiegen. Dadurch weisen
die 26 bereits unter Denkmalschutz stehenden Gebäude im Gebiet C schon einen
hohen Schutzstatus auf. Wie bereits erwähnt stehen derzeit zehn Gebäude im
Gebiet C noch nicht unter Denkmalschutz. Subjektiv betrachtet besteht kein großer
Unterschied zwischen den denkmalgeschützten und den meisten nicht
denkmalgeschützten Gebäuden im Gebiet C. Deshalb sollte die Stadt Bingen eine
Überprüfung der nicht unter Denkmalschutz stehenden Gebäude anregen.
Abb. 165: Gegenüberstellung eines denkmalgeschützten Ensembles in der Waldstraße (links)
und eines nicht denkmalgeschützten Ensembles in der Taunusstraße (rechts)
Quelle:
Kombinationsmöglichkeiten des Staatlichen Denkmalschutzes mit anderen
Instrumenten
Da nicht alle Gebäude im Gebiet C unter Denkmalschutz stehen und im Moment
nicht genau beurteilt werden kann, ob die Unterschutzstellung weiterer Gebäude
möglich ist, können mit diesem Instrument nicht alle 36 Gebäude geschützt werden.
Deshalb ist die Anwendung weiterer Instrumente zum Schutz der historischen
Bausubstanz wichtig. Sinnvoll erscheint hier die Kombination des staatlichen
Denkmalschutzes mit Instrumenten des städtebaulichen Denkmalschutzes, da es
hiermit den Gemeinden möglich ist einen zusätzlichen „Denkmalschutz im eigenen
Wirkungsbereich“ zu erzielen, wenn die Schutzmaßnahmen städtebaulich
begründet sind. 296 Von den Instrumenten des städtebaulichen Denkmalschutzes
scheinen die Erhaltungssatzung und die Gestaltungssatzung am besten geeignet
296
244
245
für eine Kombination mit dem staatlichen Denkmalschutz zur Erhalt der historischen
Bausubstanz in Gebiet C. Auf diese wird nachfolgend genauer eingegangen.
Die Erhaltungssatzung im Gebiet C bemächtigt die Gemeinde einen
Genehmigungsvorbehalt bei dem Rückbau, der Änderung oder der
Nutzungsänderung sowie der Errichtung baulicher Anlagen in ihrem
Geltungsbereich zu begründen. Das heißt, dass es bei den genannten
Veränderungen einer Genehmigung seitens der Gemeinde bedarf, die aus
städtebaulichen Gründen versagt werden kann.
Wie
bereits
erwähnt,
kann
die
Erhaltungssatzung
durch
einen
Genehmigungsvorbehalt seitens der Gemeinde auch eine Nutzungsänderung der
baulichen Anlagen verhindern, wenn durch eine Nutzungsänderung neue
planungsrechtliche Fragen aufkommen würden. Im Falle des Gebietes C wäre es
also möglich Nutzungen zu verhindern, die die vorhandene allgemeine
Wohnnutzung in Gebiet C empfindlich stören könnten. Des Weiteren ist es mit Hilfe
der Erhaltungssatzung möglich, einen Abriss der nicht denkmalgeschützten
Gebäude in der Taunusstraße, die gemeinsam ein Ensemble bilden, zu verhindern,
da dies in die städtebauliche Eigenart des Gebietes eingreifen würde.
Jedoch ist die Erhaltungssatzung ein vorsorgendes Instrument, das nicht aktiv in die
Gestaltung des Ortbildes eingreifen, sondern lediglich dem Erhalt der
städtebaulichen Eigenart eines Gebiets dienen kann. Gebäudeensembles wie in der
Taunusstraße, die nicht denkmalgeschützt sind, sowie denkmalgeschützte
Ensembles wie in der Waldstraße, bedürfen jedoch einer einheitlichen
Fassadengestaltung um ihren historischen Charakter zu bewahren.
Da die Erhaltungssatzung die Belange des staatlichen Denkmalschutzes nicht
berührt, diese somit nebeneinander wirken, ist es möglich die beiden Instrumente zu
kombinieren.
Während im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung auf Grund von
gestalterischen Fragen ein Genehmigungsversagen nicht gerechtfertigt ist,
ermöglicht die Kombination mit einer Gestaltungsatzung die aktive Gestaltung des
Ortsbildes. Somit ist es nun möglich, Änderungen an den Fassaden, wie zum
Beispiel des Materials der Fenster zu unterbinden.297
Zur Verfahrensvereinfachung ist es weiterhin möglich, im Rahmen eines
Bebauungsplans eine Erhaltungssatzung auszuweisen. Dies ist jedoch nur ratsam,
wenn die Aufstellung eines Bebauungsplanes im zu erhaltenen Gebiet
297
Vgl. Stüer, Bernhard (Hrsg.) (2009): „Handbuch des Bau- und Fachplanungsrechts“, München,
S. 662.
planungsrechtlich notwendig ist. Dies ist im Gebiet C nicht unbedingt notwendig, da
der Verwaltungsaufwand zu hoch wäre.
Hier ist die Kombination mit der Gestaltungssatzung nach Bauordnungsrecht gem. §
88 LBauO RLP sinnvoll. Wie bereits erwähnt wird eine Gestaltungssatzung dazu
eingesetzt, notwendige Veränderungen und Maßnahmen an historischer
Bausubstanz und Gestaltung von Neubauten und Freiflächen zu regeln.
So können durch die Gestaltungssatzung Vorschriften bezüglich der Details zur
äußeren Gestaltung baulicher Anlagen erstellt werden. In dem Gebiet C bietet sich
der relativ homogen bebaute Abschnitt der Rupertusstraße, ein Teil der
Taunusstraße und die Waldstraße hierfür an. Dieses Teilgebiet ist fast durchgängig
mit historischer dreigeschossiger geschlossener Bauweise bebaut, die mit
Buntsandsteingewänden, Fachwerkelementen im obersten Geschoss und
Bruchsteinsockel versehen ist.
Auch können Vorschriften über besondere Anforderungen gestalterischer Art
baulicher Anlagen zum Schutz von Straßen und Plätzen von kultureller, historischer
Gebäude, wie in Gebiet C dem Areal um die Verwaltung der Fachhochschule und
dem Finanzamt Bingen-Alzey, gemacht werden.
Weitere Vorschriften, die mit der Gestaltungssatzung festgesetzt werden können,
sind die Gestaltung der Stellplätze und der unbebauten Flächen bei bebauten
Grundstücken. Auch Festlegungen über die Art, die Gestaltung und Höhen von
Einfriedungen sind denkbar. Die Vorschriften zu den Stellplätzen wären im Bereich
vor der Verwaltung der Fachhochschule und dem Finanzamt Bingen-Alzey von
Bedeutung, da hier eine unübersichtliche Parksituation vorherrscht. Hier wird zum
Teil auf der Straße und zum Teil auf Parkstreifen geparkt, außerdem wird auch
Schrägparken angeboten. Die Vorschriften über die Einfriedungen von
Grundstücken sind in der Taunusstraße, der Schillerstraße, der Rochusallee und
der Heinrichstraße von Bedeutung. In diesen Straßen verfügt jedes Grundstück
über in Hanglagen gestaffelte Bruchsteinmauern mit Eisengittern. In der
Heinrichstraße wurden auf Grundstücken von zwei Neubauten die
Bruchsteinmauern durch Garagen und Betonwände ersetzt.
In einer Gestaltungssatzung können außerdem Kleinigkeiten wie die Gestaltung und
Stellung von Hausnummern und Antennen geregelt werden. Einer Erforderlichkeit
solcher Details bedarf es jedoch in dem Gebiet C augenscheinlich nicht. Ein
weiterer sinnvoller Inhalt der Gestaltungssatzung sind Vorschriften über die
Begrünung, die in Gebiet C bei den Straßenzügen mit Vorgarten (Taunusstraße,
Heinrichstraße, Schillerstraße und Rochusallee) von Bedeutung sind. Die
Begrünung sollte nicht so hoch werden, sodass sie die historische Bausubstanz
verdeckt. Außerdem sollte die Bausubstanz nicht durch Kletterpflanzen zerstört
werden.
246
247
Instrumenten
der
Gestaltungssatzung
mit
anderen
Zur Verstärkung des Instruments Gestaltungssatzung ist eine Erweiterung durch
eine
Gestaltungsund
Gesamtanlagenschutzsatzung
möglich.
Die
Gesamtanlagenschutzsatzung macht alle Veränderungen am geschützten Bild der
Gesamtanlage
insbesondere
in
der Innenstadt
denkmalschutzrechtlich
298
genehmigungspflichtig.
Es
ist
also
eine
Kombination
mit
dem
Denkmalschutzgesetz bzw. mit dem Landesdenkmalschutzgesetz zweckmäßig. Die
Aufstellung der Gestaltungssatzung ist gem. § 88 Abs. 5 LBauO RLP mit
bestimmten Inhalten, wie die besonderen Anforderungen gestalterischer Art an
baulichen Anlagen und Werbeanlagen sowie die Abweichung von vorgegebenen
Bebauungsmaßen, im Benehmen der zuständigen Denkmalschutzbehörde zu
erlassen.
Eine Ergänzung mit der Erhaltungssatzung nach dem BauGB ist zudem sinnvoll, da
durch sie ein Genehmigungsvorbehalt begründet werden kann.
Eine andere Kombinationsmöglichkeit der Gestaltungssatzung ist bei akut
gefährdeter Bausubstanz ratsam. Nach dem aktuellen Stand gibt es im Gebiet C
keine gefährdete Bausubstanz, falls dies jedoch eintritt, wäre ein zusätzliches
Instandsetzungsgebot eine Möglichkeit zum Schutz der historischen Bausubstanz.
Anwendbarkeit und Möglichkeiten des Instandsetzungsgebots
Durch Alterung, Abnutzung oder Witterung kann auch in Zukunft die historische
Bausubstanz gefährdet sein. Ohne eine entsprechende Instandhaltung und
Instandsetzung kann auf lange Sicht Bausubstanz verloren gehen. Hier besteht die
Möglichkeit für die Gemeinde auf das Instandsetzungsgebot zurück zukommen. Die
Gemeinde sollte jedoch vorher mit den Eigentümern eine einvernehmliche Lösung
des Problems anstreben mit Hilfe eines städtebaulichen Instandsetzungsvertrags. In
akuten Fällen kann somit ein Zerfall der Bausubstanz auf lange Sicht verhindert
werden. Die Erforderlichkeit einer Anordnung ist in kurzer bis mittelfristiger Zeit im
Gebiet C jedoch nicht zu erwarten.
Instrumenten
des
mit
anderen
Durch die Anwendung eines Instandsetzungsgebotes bleiben die landesrechtlichen
Vorschriften, wie der Schutz und die Erhaltung von Denkmälern unberührt. Daher
kann dieses Instrument parallel zum staatlichen Denkmalschutz angewendet
werden.
Auch in Geltungsbereich von einer Erhaltungs- und Gestaltungssatzung kann das
Instandsetzungsgebot zum Einsatz kommen. Eine Anwendbarkeit des
298
Vgl. Homepage der Stadt Esslingen, aufgerufen unter: http://www.esslingen.de/servlet/
PB/menu/1282811_l1/index.html, Stand: 22.06.2010.
Instandsetzungsgebotes kann sogar durch die vorgegebenen verbindlichen Ziele
der beiden Satzungen gerechtfertigt werden.
Durch den Instrumentenmix aus Erhaltungs- und Gestaltungssatzung wird der
Erhalt der historischen Bausubstanz gesteigert und die Stadt kann zudem aktiv auf
die gestalterische Entwicklung einwirken.
Trotz der starken Schutzwirkung des staatlichen Denkmalschutzes, kann, wenn
auch nur in seltenen Fällen, ein erhaltenswertes Gebäude auf Grund von Belange
des Allgemeinwohls abgerissen werden.
Der Genehmigungsvorbehalt gegenüber dem Rückbau, der Änderung oder der
Nutzungsänderung sowie der Errichtung baulicher Anlagen ist im Gebiet C jedoch
gerechtfertigt, da durch seine städtebauliche Eigenart und der hohen Anzahl an
städtebaulichen Dominanten, sowie der geschichtlichen und künstlerischen
Bedeutung des Gebietes, die Ausnahmen des § 172 Abs. 3 BauGB nicht gegeben
sind. Ein Abriss wie im Falle der Villa Nau (erläutert im Exkurs zur Villa Nau) ist
nicht möglich, da die Gebäude im Gebiet C prägende Ensembles bilden.
Fazit
Der staatliche Denkmalschutz ist die Grundlage und vorrangiges Instrument zum
Schutz der historischen Gebäude im Gebiet C. Für nicht Unterschutz gestellte
Gebäude eignen sich die beiden beschriebene Satzungen um den Gebietscharakter
zu wahren und die historische Bausubstanz vor Veränderungen zu schützen. Als
eingreifendes Instrument für akut gefährdete Gebäude wird der Gemeinde
zusätzlich empfohlen, bei Bedarf auf den Instandsetzungsvertrag zurückzugreifen.
Mit diesem Instrumentenmix-Vorschlag kann die Gemeinde auf lange Sicht die
historische Bausubstanz schützen und das Gebiet C wahren. Da manche Gefahren
nicht völlig auszuschließen sind, wird der Gemeinde geraten im Sinne des ganzen
Gebietes frühzeitig mit den Eigentümern Kontakt aufzunehmen und nach einer
einvernehmlichen Lösung der städtebaulichen Probleme zu suchen.
6.4. Zwischenfazit
Die drei, anhand von Steckbriefen vorgestellten und analysierten Gebiete können
bezüglich des Erhalts der historischen Bausubstanz durch formelle Instrumente
gesichert werden. Die Gebiete weisen zwar unterschiedliche Rahmenbedingungen
und Charakteristika auf, doch ist ihnen gemein, dass die Erhaltungs- und die
Gestaltungssatzung zum Schutz wertvoller Gebäude und Ensembles anwendbar
und sinnvoll sind. Neben diesen beiden genannten Instrumentarien können weitere
formelle Instrumente angewendet werden, die zur Erfüllung der aufgestellten kurz-,
mittelund langfristigen Ziele geeignet sind. Allerdings vereinen diese nicht die
Ansprüche aller drei Gebiete auf sich und sind nur punktuell einsetzbar. Dazu zählt
beispielsweise das Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot, zur Beseitigung
248
249
von Missständen und Mängeln an historischer Bausubstanz. Außerdem ist zu
erwähnen, dass in jedem der drei Gebiete der staatliche Denkmalschutz vorhanden
ist und eine zumindest teilweise Ausweitung nur im Gebiet um die Waldstraße
denkbar erscheint.
Für die instrumentelle Vorgehensweise spielt die Sanierungsmaßnahme der Stadt
Bingen eine wichtige Rolle. Das Sanierungsgebiet umfasst unter anderem auch die
Basilikastraße und die Salzstraße. Werden die dort vorgesehenen Maßnahmen
umgesetzt, wäre ein erster Beitrag zum Schutz und zur Aufwertung der historischen
Bausubstanz getan. Im Falle der Nichtverwirklichung der geplanten
Sanierungsmaßnahme müssten andere Lösungen gefunden werden, wie im
vorherigen Kapitel dargestellt.
Des Weiteren kommen auch informelle Instrumente im Umgang mit historischer
Bausubstanz in Frage. Hierbei ist insbesondere die Rahmenplanung und das
Einzelhandelskonzept zu nennen. Mit Hilfe der informellen Instrumente kann die
Anwendung formeller Instrumente vorbereitet werden. Die Akzeptanz bei der
Bevölkerung kann ebenfalls gesteigert werden, wenn Instrumente der
Bevölkerungsbeteiligung verstärkt bei der Planaufstellung durchgeführt werden.
Die, für die drei näher untersuchten Gebiete erarbeiteten formellen Instrumentarien
deuten eine Anwendbarkeit auf die anderen von uns priorisierten Gebiete in Bingen
an. So können die Überlegungen zur Basilikastraße und Salzstraße beispielsweise
auch auf die Löhrgasse und die Rheinstraße übertragen werden, die ebenfalls eine
eher schlechtere Bausubstanz aufweisen. Die Löhrgasse bildet ähnlich der
Basilikastraße eine Eingangssituation in die Stadt und könnte ähnlich der
Basilikastraße geschützt werden. Die Schlossbergstraße, die Gaustraße und die
Winfriedstraße weisen wie das Gebiet C eine größere Ansammlung von historisch
gut erhaltenen Gebäuden auf. Auch hier könnten die Überlegungen auf die weiteren
prioritären Teilbereiche übertragen werden, da ähnliche Ausgangssituationen
bestehen. Die konkrete Anwendbarkeit muss allerdings im Einzelfall von der Stadt
Bingen geprüft werden.
7. Gesamtstädtische Schlussfolgerungen
Neben dem Einsatz der untersuchten Instrumente zum Erhalt der historischen
Bausubstanz kann die Stadt weitere Maßnahmen durchführen, um die Bedeutung
der Stadt zu stärken und die historische Bausubstanz zu schützen. Um dies zu
erreichen, ist es neben dem Schutz der historischen Bausubstanz wichtig, dass die
Stadt die Beseitigung der Schwächen, die in der Bestandsanalyse ermittelt wurden,
in Angriff nimmt. Daher werden an dieser Stelle weiterführende
Handlungsempfehlungen in Form von drei Leitbildern ausgesprochen. Die Leitbilder
lauten: „Eine Stadt – ein Plan – ein Ziel“, „Wir sind Bingen“ und “Innenstadt mit
Charme“.
Eine Stadt – ein Plan – ein Ziel
Um den Bürgern die Bedeutung der historischen Bausubstanz in ihrer Stadt zu
vergegenwärtigen, muss ein Leitbild geschaffen werden. Dieses Leitbild ist wichtig,
um die Eigentümer sowie die Bürger der Stadt darüber zu informieren, dass der
Erhalt dieser Bausubstanz für die Zukunft der Stadt von hoher Bedeutung ist. Mit
dem Leitbild „Eine Stadt – ein Plan – ein Ziel“ wird das Bewusstsein der Bürger für
dieses Thema gestärkt. Es muss deutlich werden, dass der Erhalt der historischen
Bausubstanz keine gebietsbezogene Aufgabe ist, sondern für die gesamte Stadt
gültig und auch wichtig ist. Grundlegende Bedeutung besitzt dabei die
Sensibilisierung der Bürger gegenüber der historischen Bausubstanz und so auch
das Handeln der gesamten Einwohner auf den Schutz der Bausubstanz
abzustimmen. Es stehen unterschiedliche rechtliche und verwaltungsinterne
Möglichkeiten zur Verfügung, die besonders in Kombination eine hohe Wirkung
erzielen.
Ergänzend zu den einzelnen formellen Instrumenten zum Erhalt der historischen
Bausubstanz sollte die Stadt Bingen auch Gebrauch von informellen Instrumenten
machen. In diesem Bereich stehen beispielsweise die Entwicklungs- und die
Rahmenplanung zur Verfügung. Obwohl diese beiden Instrumente lediglich
informellen Charakter aufweisen, sollte ihre Bedeutung nicht unterschätzt werden.
Anhand eines städtebaulichen Rahmenplans kann die Stadt Bingen für bestimmte
Stadtteile, in denen der Erhalt der historischen Bausubstanz erforderlich ist,
Konzepte erstellen, die sich mit Aussagen zur Stadtgestalt und der
Gebäudenutzung auf eben diesen Erhalt beziehen. Zudem können auf der Ebene
der Rahmenplanung auch Konzepte zu anderen Themenbereichen wie
beispielsweise Verkehr oder Nutzung geregelt werden. Die verschiedenen Konzepte
müssen natürlich aufeinander abgestimmt sein, um eine verträgliche Entwicklung zu
gewährleisten. Durch die Aufstellung eines Rahmenplans kann die Stadt die
Anwendung weiterer formeller Instrumente zum Erhalt der historischen Bausubstanz
vorbereiten. Die Inhalte des Rahmenplanes sind für die Stadt verbindlich und bei
der Aufstellung der Bauleitpläne zu berücksichtigen (§ 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB).
Durch die Festlegung, bedeutende historische Bausubstanz zu schützen,
250
251
verpflichtet sich die Gemeinde in weiteren Planungsschritten
anzuwenden, die diesem Ziel gerecht werden.
Instrumente
Zudem sind die unterschiedlichen Instrumentenmix-Vorschläge unter Beachtung der
individuellen Gegebenheiten auch auf die übrigen Gebiete der erarbeiteten
Prioritätenliste übertragbar. Grundsätzlich muss geprüft werden, ob die
Voraussetzungen für die Anwendung in anderen Gebieten tatsächlich erfüllt sind.
Um den Bürgern zu verdeutlichen, dass es sich bei dem Ziel des Erhalts der
historischen Bausubstanz um ein verpflichtendes Ziel für die gesamte Stadt handelt,
muss ein effektives Monitoring durch die Verwaltung eingerichtet werden. Ziel des
Monitorings ist es, Verstöße gegen die erlassenen Vorschriften aufzudecken und
dann auch gegen diese vorzugehen. Dadurch wird den Eigentümern vermittelt, dass
das Missachten der eingesetzten Instrumente nicht unbemerkt bleibt. Um diesen
Effekt zu erreichen, muss das Monitoring öffentlichkeitswirksam durchgeführt
werden, d.h., dass regelmäßige Kontrollen auch öffentlich bekannt gemacht werden.
Besonders wichtig bei der Realisierung dieses Leitbildes ist es, den Kontakt mit den
Bürgern zu suchen. Neben dem Einsatz rechtlicher Instrumente sollte die Stadt
Bingen eine Person in der Verwaltung bereit stellen, die interessierte und betroffene
Bürger kompetent zu Themen wie Folgen des Denkmalschutzes für den Eigentümer
oder auch bezüglich der Fördermöglichkeiten zur Aufwertung der Gebäude berät.
Eine weitere wichtige Aufgabe dieser Fachkraft muss die fachgerechte Verweisung
der Betroffenen an die zuständigen Stellen innerhalb der Behörde sein.
Ebenso sollte sich die Stadt als Konfliktlöserin betrachten und bei Konflikten mit den
Eigentümern verträgliche oder einvernehmliche Lösungen suchen, bevor rechtliche
Instrumente zum Einsatz kommen. Durch die Kommunikation mit den Eigentümern
können so oft schon im Vorfeld Konflikte behoben werden. Zudem wird dadurch das
Verhältnis zwischen der Verwaltung und den Betroffenen verbessert und die
Akzeptanz zur Erhaltung historischer Gebäude erhöht.
Innenstadt mit Charme
Um eine Stärkung der Innenstadtfunktionen in der Stadt Bingen voranzutreiben,
werden nun weitere Handlungsempfehlungen gegeben. Dabei wird gezielt auf
ausfindig gemachte Schwächen der Stadt eingegangen.
Die Stadt Bingen verfügt über ein Fassadenprogramm zur Sicherung
stadtgestalterischer Qualitäten für die Zukunft. Dieses gilt es auszuweiten. Das
Programm ist informell und in der Baufibel festgeschrieben. Eine rechtsverbindliche
Planung über die Baufibel hinaus scheint erstrebenswert, zumal bisher zu häufig
von den Empfehlungen der Baufibel abgewichen wurde. Außerdem könnte über
eine Ausweitung des Geltungsbereichs für das Fassadenprogramm nachgedacht
werden, um eine nochmals weiträumigere Förderung von Fassadenarbeiten in
Bingen zu ermöglichen.
Gestaltungs- und Instandhaltungsmaßnahmen, beispielsweise durch das
Fassadenprogramm, sind besonders an den leer stehenden Gebäuden in Bingen
von Nöten. Vor allem in der Rheinstraße (s. Abb. 166) sind die Leerstände durch die
verfallene Bausubstanz begründet. Diese Leerstände sind zu beheben. Dazu ist es
wichtig den Kontakt zu den Eigentümern zu suchen, um mögliche Vorgehensweisen
(z.B. Fördermittel) zur Verbesserung der Situation zu erörtern. Dies kann unter
Umständen über Runde Tische oder den Einsatz von Moderationsverfahren
geschehen.
Abb. 166: Verfallen Bausubstanz in der Rheinstraße
Quelle:
Die Erhaltung der Einkaufsmöglichkeiten in der Fußgängerzone der Stadt Bingen ist
auf Grund der Ausweisung im Regionalen Raumordnungsbericht RheinhessenNahe von 2004 als ein „Mittelzentrum des Grundnetzes“ von entscheidender
Bedeutung. Großflächige Gewerbebetriebe sind dabei in dem benachbarten
Gewerbepark Bingen-Sponsheim / Grolsheim zu konzentrieren. Der großflächige
Einzelhandel ist zentralen Orten, wie dem Mittelzentrum Bingen am Rhein,
vorbehalten.299 Um die Funktionsfähigkeit von zentralen Orten zu erhalten und den
Einzelhandel in der Innenstadt zu konzentrieren, gibt es die Möglichkeit zentrale
Versorgungsbereiche auszuweisen. Unter einem zentralen Versorgungsbereich ist
dabei ein „innerstädtischer Bereich, der aufgrund seiner baulichen Nutzungen und
deren räumlichen Zuordnung und verkehrsmäßigen Anbindung für die Versorgung
der Bevölkerung insbesondere mit Waren und Dienstleistungen des kurz-, mittelund langfristigen Bedarfs“300 zu verstehen. Die Nutzungen sollten sich gegenseitig
ergänzen und Betriebe mit unterschiedlichen Warenangeboten vorhanden sein. Um
299
300
Vgl. Planungsgemeinschaft Rheinhessen-Nahe (Hrsg.) (2004): „Regionaler Raumordnungsplan
Rheinhessen-Nahe“, Mainz, S. 14-16.
Dr. Olaf Reidt (2007): „Sicherung zentraler Versorgungsbereiche“, Berlin, in: Jarass, Hans D.
(Hrsg.) (2007): „Neue Entwicklungen des Bauplanungsrechts – Innenentwicklung, Zentrale
Versorgungsbereiche, Private Initiativen“, Münster, S. 60.
252
253
diese Versorgungsfunktionen zu sichern gibt es die Möglichkeit einen zentralen
Versorgungsbereich
im
Flächennutzungsplan
auszuweisen
oder
ein
Einzelhandelskonzept zu erlassen. Der räumliche Umgriff des zentralen
Versorgungsbereiches sollte in Bingen die gesamte Fußgängerzone umfassen, um
die Nutzungsstrukturen sicher zu stellen. Die Vorteile eines Einzelhandelskonzeptes
liegen darin, dass zum einen eine erhöhte Konkurrenz von außen vermieden wird
und zum anderen keine planerische Vorwegbindung besteht. Die Vorgaben des
Einzelhandelskonzeptes unterliegen der Abwägung.301
Zur weiteren Stärkung der Innenstadt und vor allem des zusammenhängenden
Einkaufsbereichs in Bingen könnten private Initiativen positive Impulse geben.
Durch diese können Aufwertungsmaßnahmen in der Innenstadt durchgeführt
werden, wie zum Beispiel eine einheitliche Begrünung, Beleuchtung oder
Ausschilderung. Grundsätzlich müssen die von ortsansässigen Gewerbetreibenden
geplanten Initiativen mit der Gemeinde abgestimmt werden. Diese sollte möglichst
steuernd mitwirken und Kooperationsbereitschaft zeigen. Wünschenswert ist ein
größtmöglicher räumlicher Umgriff der Maßnahmen und eine möglichst hohe Anzahl
an Beteiligten, um auch dem Trittbrettfahrerproblem gerecht zu werden.
Weiterer Aufwertungsbedarf besteht bei einigen Plätzen in der Innenstadt. Dazu
gehören z. B. die Plätze an der Badergasse, der Friedrich-Ebert-Platz oder am
Hauptverkehrsknoten der Ecke Mainzer Straße / Espenschiedstraße. Eine
Aufwertung nach dem Vorbild des Platzes am Aufgang zur Burg Klopp erscheint
erstrebenswert. Die Stadt Bingen hat für mehrere öffentliche Räume in ihrem
Sanierungskonzept Aufwertungen vorgesehen. Darunter auch die bereits genannte
Badergasse, für die eine Platzneugestaltung vorgesehen ist. Außerdem sollen
Regelungen zur Unterbringung von Mülltonnen getroffen sowie der Ausbau und die
Gestaltung angrenzender Altstadtstraßen vorangetrieben werden.
Unbedingt verbesserungswürdig sind die Straßenräume mit extremen
Straßenschäden. Besonders der obere Teil der Mainzer Straße stellt einen Kontrast
zum unteren Teil der Mainzer Straße dar, der neu gestaltet wurde. Hier ist eine
Weiterführung der Gestaltung zum oberen Teil der Mainzer Straße durchzuführen.
Genauso sollten die extremen Straßenschäden der Basilikastraße in der
unmittelbaren Umgebung der Basilika beseitigt werden und dieser Teil der
Basilikastraße an die Fußgängerzone angebunden werden.
Weiterhin lassen die Eingangsbereiche zur Innenstadt Bingens zu wünschen übrig.
Der Bereich der Vorstadt und der Mainzer Straße bieten eine unschöne
Eingangssituation in die Innenstadt. In beiden Gebieten sind stadtbildprägende
Gebäude vorhanden, die dringenden Aufwertungsbedarf benötigen. Zudem ist im
oberen Teil der Mainzer Straße der bereits erwähnte verbesserungswürdige
negative Straßenraum vorhanden. Beide Bereiche sollten unbedingt eine
301
Vgl. Dr. Olaf Reidt (2007): „Sicherung zentraler Versorgungsbereiche“, Berlin, in: Jarass, Hans
D. (Hrsg.) (2007): „Neue Entwicklungen des Bauplanungsrechts – Innenentwicklung, Zentrale
Versorgungsbereiche, Private Initiativen“, Münster, S. 59–83.
Aufwertung
erfahren,
sei
es
durch
genannte
GestaltungsInstandsetzungsmaßnahmen oder durch die Aufwertung des Straßenraumes.
und
Die Stadt Bingen hat wenig großflächige Grünflächen aufzuweisen. Die größten
Grünflächen um die Burg Klopp und der Alte Friedhof haben trotz ihrer räumlichen
Nähe keinerlei Verbindung. Hier gilt es die beiden Flächen durch eine
Grünverbindung zu vernetzen, um stadtgestalterisch, ökologisch und in der
Bewusstseinsbildung für die Flächen einen Mehrwert zu erlangen. Dies wäre
beispielsweise über die Maria-Hilf-Straße und die Rochusstraße möglich.
Wir sind Bingen
Damit die Bewohner Bingens sich auch zukünftig mit ihrer Stadt identifizieren
können und gerne dort leben, bedarf es einer gewissen Bewusstseinsbildung. Die
Entwicklung in der Stadt sollte transparent gestaltet werden, damit die Akzeptanz in
der Bevölkerung für die unterschiedlichsten Planungen vorhanden ist. Dies ist vor
allem bei der Anwendung formeller und auch informeller Instrumente sinnvoll, damit
nicht nur eine bessere Akzeptanz erreicht wird, sondern auch neue Ideen
geschaffen werden, die die gewünschten Ziele der Stadt noch ergänzen. Bürger
sehen ihre Stadt mit anderen Augen als außenstehende Planer und messen
bestimmten Aspekten einen besonderen Wert bei, die in Planungen oft nicht mit
beachtet werden. Frühzeitige Veröffentlichungen über die gesetzliche
Bekanntgabepflicht hinaus mit einer verständlichen Begründung können helfen eine
gewisse Akzeptanz zu schaffen. Die Bevölkerung ist dann ständig über die
neuesten Entwicklungen informiert und fühlt sich allzeit beteiligt. Der Vorteil für die
Stadt liegt darin, dass schwierige Planungen, die große Einschränkungen für
Eigentümer bedeuten, einfacher umzusetzen sind. Wichtig in diesem
Zusammenhang ist auch, dass zuerst einvernehmliche Lösungen im Dialog mit den
Eigentümern angestrebt werden, bevor Instrumente eingesetzt werden, die das
Eigentum einschränken.
Die Ausgestaltung von Workshops über Fördermöglichkeiten oder auch die
Einrichtung eines Bürgerbüros in der Stadt sind Möglichkeiten die Einwohner zu
informieren. Der direkte Kontakt mit der Bevölkerung durch die Stadt ist sehr
wichtig. Durch Workshops und Bürgerbeteiligungen zu unterschiedlichen Themen
kann eine Vertrauensbildung zwischen der Stadt Bingen und den Bürgern erreicht
werden. Das Bürgerbüro, wie es bereits in der Basilikastraße geplant ist, kann zur
Verwaltungsvereinfachung beitragen. Für Bürger ist es oft schwierig zu erkennen,
wer genau der richtige Ansprechpartner bei einem Problem ist. Durch die
Einrichtung eines Bürgerbüros wird ein zentraler Ansprechpartner in der Stadt
geschaffen, welcher die Informationen und Anfragen der Bürger an die richtigen
Behörden weiterleitet. Fragen zu Reisepässen, Führerscheinen, die Reservierung
eines Wunschkennzeichens, Informationen zu Gewerbe An- und Abmeldungen und
ähnliches sind beispielsweise in Bürgerbüros zu finden.
254
255
Um weiterhin die Besonderheiten der Stadt Bingen hervorzuheben und die
Identitätsbildung für die Bürger zu fördern, bedarf es der Einbindung bekannter
Persönlichkeiten der Stadt. Die Ausgestaltung von Werbung für die Stadt und
beispielsweise das neu zu schaffende Leitbild wie „Wir sind Bingen“ könnten von
lokalen Akteuren mit vermarktet werden. Dadurch, dass sich Personen der
Öffentlichkeit für die Stadt Bingen aussprechen, identifizieren sich auch immer mehr
Bürger mit den Besonderheiten Bingens.
Eine weitere identitätsstiftende Maßnahme, gerade auch in Verbindung mit der
historischen Bausubstanz in Bingen, könnte das Verleihen von Plaketten für gut
erhaltene Denkmäler sein. Auf der Plakette könnten wichtige Daten des Gebäudes,
der Erbauer und das Baujahr stehen. Beispielhaft wurde für das unter
Denkmalschutz stehende evangelische Pfarrhaus in Bingen eine solche
Denkmalplakette entworfen (vgl. Abb. 167). Zu sehen ist das Wappen der Stadt
Bingen, das Logo dieses Projektes und das Wappen bzw. das Logo des jeweiligen
denkmalgeschützten Gebäudes. Der neu gestaltete Architekturführer der
Studierenden der Architektur würde zur Erfassung der besonderen Kulturdenkmäler
beitragen. Mit Hilfe dieses Architekturführers sind die Besonderheiten der
historischen Gebäude der Stadt Bingen auf einen Blick zu erkennen.
Abb. 167: Mögliche Gestaltung einer Plakette für gut erhaltene Denkmäler
Quelle:
Eigene Darstellung, Kaiserslautern am 11.07.2010.
Die Gründung einer Bürgerinitiative ermöglicht es den Bürgern sich zu
verschiedenen politischen Themenstellungen zu positionieren. Im Bereich der
Erhaltung der historischen Bausubstanz könnte eine solche Bürgerinitiative,
beispielsweise mit dem Namen „Erhalt der historischen Bausubstanz in Bingen find
ich klasse!“, gezielt bei der gewünschten Bewusstseinsbildung mit wirken. Wichtig
ist dabei, dass die Stadt mit der Bürgerinitiative kooperiert um gemeinsam die
gewünschten Ziele zu erreichen. Die Bürgerinitiative kann helfen die Einwohner der
Stadt anzusprechen und die Ziele der Stadt öffentlichkeitswirksam zu präsentieren.
8. Gesamtfazit
Die Stadt Bingen am Rhein ist Teil des UNESCO Weltkulturerbes „Oberes
Mittelrheintal“ und besitzt aufgrund ihrer 2000-jährigen Stadtgeschichte eine
Vielzahl an historischen Gebäuden, die prägend für das Stadtbild sind. Einige dieser
Gebäude und Gebäudeensembles besitzen gestalterische Defizite, die durch
funktionale, städtebauliche sowie gestalterische Mängel innerhalb der Stadt
verstärkt werden. Zur Behebung dieser Probleme wurden InstrumentenmixVorschläge
für
ausgewählte
prioritäre
Teilereiche
erarbeitet
und
Handlungsempfehlungen ausgesprochen.
Zu Beginn des Projektes wurden die erhaltenswerten Bereiche der Stadt mit Hilfe
der Denkmalliste der Stadt Bingen räumlich abgegrenzt. Im Rahmen der
Bestandsanalyse wurden die Stärken, wie beispielsweise eine Konzentration von
historischen Gebäuden in der Schloßbergstraße und Schwächen, wie negative
Eingangsbereiche der Stadt herausgestellt. Anschließend wurden in
Zusammenarbeit mit den Studierenden der Architektur schützenswerte
Einzelobjekte und Ensembles identifiziert und beschrieben.
Im Rahmen der Untersuchungen innerhalb des Binger Altstadtbereiches wurden
Gebiete mit dringendem oder erhöhtem Handlungsbedarf lokalisiert und in einer
Prioritätsliste zusammengefasst. Zum einen befinden sich im untersuchten
Plangebiet Gebäude und Gebäudeensembles, die aufgrund des derzeitigen
Zustandes ihrer Bausubstanz zu schützen sind, zum anderen existieren defizitäre
Teilbereiche, die aufzuwerten sind. Höchste Priorität besitzen die Basilikastraße, die
Salzstraße und die Löhrgasse, die sowohl starke gestalterische als auch funktionale
Mängel aufweisen. Als Beispiele für gut gestaltete erhaltenswerte Teilbereiche sind
die Bereiche um die Waldstraße sowie die Schloßbergstraße zu nennen.
Grundsätzlich ist eine Vielzahl an rechtlichen Instrumenten zum Erhalt historischer
Bausubstanz vorhanden, welche in Bingen zur Anwendung kommen können. Dabei
kommen Rechtsinstrumente aus dem Bereich des Städtebaurechts, wie der
Stadtumbau oder die Erhaltungssatzung sowie städtebauliche Einzelmaßnahmen
wie das Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot in Betracht. Des Weiteren
können auch informelle Planungen wie die Rahmenplanung zum Erhalt der
historischen
Bausubstanz
oder
auch
die
Gestaltungssatzung,
als
bauordnungsrechtliches Instrument angewendet werden. Jedoch sind nicht alle
Instrumentarien in gleichem Maße zum Schutz geeignet. Im festgelegten Plangebiet
haben bereits informelle und formelle städtebauliche Planungen, wie
Bebauungspläne und ein Sanierungsgebiet Bestand, wodurch alle weiterführenden
Maßnahmen auf diese abzustimmen sind.
Zu beachten ist, dass auf die verschiedenen Bestandssituationen nicht pauschal ein
bestimmtes Instrument angewendet werden kann, sondern dass ein abgestimmter
Instrumentenmix zum Einsatz kommen muss. Einzelne Instrumente haben nur eine
begrenzte Reichweite, während bei einer Überlagerung verschiedener Instrumente
256
257
ein Mehrwert zum Erhalt der historischen Bausubstanz entsteht. Beispielsweise
kann die Erhaltungssatzung im Gegensatz zur Gestaltungssatzung Nutzungen
bestimmen aber keine Materialvorgaben bei Fenstersprossen machen. Somit kann
die Anwendung beider Instrumente in Kombination gerechtfertigt sein.
Bei der Erarbeitung eines Instrumentenmix-Vorschlages wurde genauer auf die
Basilikastraße, die Salzstraße sowie das Gebiet um die Waldstraße eingegangen.
Es wurden Steckbriefe zur Beschreibung und Charakterisierung der Gebiete
angefertigt. Daraus wurden anschließend kurz-, mittelund langfristige Ziele zur
Bewahrung des historischen Charakters abgeleitet. Langfristige Ziele sind die
Stärkung der Eingangsfunktion der Basilikastraße für die Fußgängerzone oder die
Erhaltung der Blickachse zum Rhein in der Salzstraße. Für jedes Gebiet wurden
individuell die verschiedenen Instrumente zum Erhalt der historischen Bausubstanz
auf ihre Anwendbarkeit geprüft. Daraus wurde jeweils ein spezifischer
Instrumentenmix-Vorschlag erarbeitet. Ein wichtiger Schritt bei der Erarbeitung des
Instrumentenmix-Vorschlages ist die Betrachtung der Grenzen der Instrumente.
Diese Grenzen wurden durch die Kombination verschiedener Instrumente reduziert.
Um die historische Bausubstanz zu sichern, bieten die Bund-Länder-Programme
zahlreiche Fördermöglichkeiten. Nach näherer Betrachtung kommen die
Programme „Städtebaulicher Denkmalschutz“ und „Aktive Ortsteilzentren“ für eine
Anwendung in Bingen in Betracht, bei dem sich die Stadt, aber auch einzelne
Eigentümer um Zuschüsse bemühen können. Für den Bereich der städtebaulichen
Finanzierungshilfen von Bund und Ländern können ebenfalls eine Reihe von
Möglichkeiten für private und öffentliche Investitionen gefunden werden. Die
genauere Prüfung der Realisierbarkeit der Vorschläge aus finanzieller Sicht und ihre
Anwendbarkeit in der Praxis, welche im Rahmen dieses Projektes zeitlich nicht
machbar sind, müssen von den städtischen Gremien erfolgen.
Abschließend zur Arbeit wurden gesamtstädtische Schlussfolgerungen gezogen.
Hier werden über das Kernthema der historischen Bausubstanz hinaus auf weitere
städtebauliche, funktionale oder gestalterische Schwächen der Stadt Bingen
hingewiesen. Handlungserfordernisse und ihre Lösungsmöglichkeiten werden
aufgezeigt. Dafür wurden drei Leitbilder, „Eine Stadt – ein Plan – ein Ziel“,
„Innenstadt mit Charme“ sowie „Wir sind Bingen“ erarbeitet, die dabei helfen Bingen
zukunftsfähig zu gestalten und zu erhalten. Beispielsweise können die Ergebnisse
dieses Projektes als Baustein einer Rahmenplanung zur Vorbereitung der formellen
Instrumente verwendet werden.
Die Ergebnisse des Großen Studienprojektes zeigen der Stadt Bingen zahlreiche
Möglichkeiten zum Erhalt der historischen Bausubstanz auf und verdeutlichen dies
an Beispielgebieten. Durch die Anwendung der verschiedenen InstrumentenmixVorschläge bietet sich der Stadt Bingen die Möglichkeit, den Abriss historischer
Gebäude zu verhindern und somit ihr historisches Erbe und positives Stadtbild
langfristig für die Zukunft zu bewahren sowie zu verbessern.
258
259
Abkürzungsverzeichnis
€
Euro
§233
Paragraf 233
§147 S.1
Paragraf 147 Satz 1
%
Prozent
A 60
Autobahn 60
Abb.
Abbildung
Abs.
Absatz
Art.
Artikel
Basilika St. Martin
Basilika Sankt Martin
BauGB
Baugesetzbuch
BauNVO
Baunutzungsverordnung
BBodSchG
Bundesbodenschutzgesetz
BID
Business Improvement District
bzgl.
bezüglich
bzw.
beziehungsweise
ca.
circa
DSchG
Denkmalschutzgesetz
EAG Bau
Europarechtsanpassungsgesetz
EFRE
Europäischer Fonds für Regionale Entwicklung
EStG
Einkommenssteuergesetz
etc.
et cetera
ExWoSt
Experimenteller Wohnungs- und Städtebau
f
folgende
ff
fort folgende
GG
Grundgesetz
GIS
Geografisches Informations System
GmbH
Gesellschaft mit beschränkter Haftung
GVFG
Gemeinde-Verkehrswege-Finanzierungsgesetz
ha
hektar
Hrsg.
Herausgeber
i.V.m.
in Verbindung mit
JESSICA
Joint European Support for Sustainable Investment in City Areas
km²
Quadratkilometer
KW
Kalenderwoche
L417
Landstraße 417
LBauO
Landesbauordnung
LEADER
Verbindung zwischen Aktionen zur Entwicklung der ländlichen Wirtschaft
Nr.
Nummer
RLP
Rheinland-Pfalz
S.
Seite
s. Abb.
siehe Abbildung
StBauFG
Städtebauförderungsgesetz
UNESCO
United Nations Educational, Scientific and Cultural Organization
v.a.
vor allem
vgl.
vergleiche
VwVG
Verwaltungsvollstreckungsgesetz
VwVfg
Verwaltungsverfahrensgesetz
WoFG
Wohnraumförderungsgesetz
z.B.
zum Beispiel
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266
267
Anlage
Anlage 1:
Bewertungsmatrix der Architekten
Anlage 2:
Kriterienkatalog der Bestandsaufnahme
Anlage 3:
Themenkarten
3 / 1 Verkehr
3 / 2 Grün
3 / 3 Gestalt
3 / 4 Zeitliche Einordnung
3 / 5 Nutzung
3 / 6 Stärken
3 / 7 Schwächen
3 / 8 Vorhandene Planungen
3 / 9 Architektonische und städtebauliche Betrachtung
Anlage 4:
Übersicht über die Geeignetheit rechtlicher Instrumente zum Erhalt
historischer Bausubstanz
Anlage 5:
„Bingen unter der Lupe“, Zeitungsartikel der Allgemeinen Zeitung vom
01.03.2010
Anlage 6:
Flyer der Endpräsentation vom 01.07.2010

Start: WS 09/10 | Erhalt der historischen Bausubstanz in Bingen

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