Nachhaltige Immobilienfinanzierungssysteme bauen

1
1
Cagamas Berhad
The National Mortgage Corporation
Nachhaltige Immobilienfinanzierungssysteme bauen:
Die malaysianische Erfahrung
Chung Chee Leong
President / Chief Executive Officer
Agenda

Einführung

Überblick über Immobilienmarkt von Malaysia
o
Factsheet Malaysia FY2012
o
Immobilienmarktentwicklung in Malaysia
o
Immobilienfinanzierungssystem in Malaysia

Voraussetzungen für ein stabiles Immobilienystem

Nachhaltige Immobilienfinanzierungssysteme bauen
o
Kalibrierung des staatlichen Engagements
o
Aktiver und effizienter Hypothekarkreditmarkt
o
Entwicklung des Sekundärmarktes für Immobilienkredite –
Cagamas Berhad
3
Introduction
•
•
•
Immobilienfinanzierung spielt eine
entscheidende Rolle im Entwicklungsprozess durch die Unterstützung von
starken Immobilienmärkten, bei
gleichzeitiger Stärkung des Finanzsektors und eines Beitrags zum
gesamtwirtschaftlichen Wachstum.
Ein starkes Immobilienfinanzierungssystem gibt positive Auswirkungen auf
die gesamtwirtschaftliche Aktivität und
bringt soziale Vorteile, wie größere
Ersparnisbildung, höhere soziale und
berufliche Mobilität und mehr
Investitionen.
Die Entwicklung des Immobilienfinanzierungsmarktes spielt eine wichtige
Rolle, denn wenn der Immobilienmarkt
wächst, können größere Teile der
Bevölkerung Eigentümer werden
Nachhaltige Immobilienfinanzierungssysteme bauen
Überblick über Immobilienmarkt von Malaysia
5
Malaysia: Factsheet – FY2012
BIP
RM 937,5 Mrd.
(äquiv. 300 Mrd.
USD)
Größe
329.847
km2
Bevölkerung
29,3 Mill.
Medianalter
26,8 Jahre
Altersverteilung
0 – 14 Jahre
15 – 64
65 und älter
Quelle: Department of Statistics, Malaysia; CIA World Factbook
Wechselkurs RM 1=USD 0,32 per 30. April 2013
29,4%
65,5%
5,1%
BIP-Wachstum
Anteil am Wachstum
Landwirtschaft
Bergbau
Verarb. Gewerbe
Baugewerbe
Dienstleistungen
5,6%
0,1%
0,1%
1,2%
0,6%
3,5%
1
Immobiliendarlehen zum BIP : Malaysia und Developing Asia
Bevölkerung
Land
BIP
BIP pro Kopf
BIPWachstum
Immo.Darlehen
zum BIP
Millionen
USD Milliarden
USD Dollar
2012
2012
2012
2012
2012
%
%
China
1.354
8.227
6.075
7,8
20
Indien
1.223
1.824
1.491
3,9
9
Indonesien
244
878
3.592
6,2
2
Thailand
64
365
5.678
6,4
17
Malaysia
29
303
10.304
5,6
32
Singapur
5,4
276
51.161
1,3
44
Quelle : IMF, World Economic Outlook Database
Immobilienmarktentwicklung in Malaysia
•
•
•
Privatsektor spielt dominante Rolle bei Immobilienentwicklung in Malaysia.
Die Regierung hat sich mittels ihrer Institutionen darauf konzentriert, den Bedarf zu
decken und insbesondere Wohneigentum für Geringverdiener zu ermöglichen.
Die Grafik unten zeigt, wie der Anstieg der Immobilienschuld einen signifikanten
Beitrag zum malaysischen BIP leistet - 32% in 2012.
BIP (RM)
Quelle: Central Bank of Malaysia, Annual Report (mehrere Jahres
Immobiliendarlehen in % des BIP
7
Malaysischer Immobilienmarkt
Malaysias Immobilienpreise steigen weiter, aber langsamer
- Spitze des Wachstums: 11,8% 2012
- Durchschnittliches Wachstum von
2000-2012 4,5% pro Jahr
All House Price
House Price Index
(2000 = 100)
Quelle: National Property Information Centre
8
Immobilienfinanzierungssystem in Malaysia
Immobilienkreditgeber
Ausstehende Immobilienkredite im
Bankensystem
Privatsektor

Geschäftsbanken
(konventionell & islamisch)

Malaysia Building Society
Berhad (MBSB)

Andere Finanzentwicklungsinstitute
RM Milliarden
Über 85% der Immobilienfinanzierung
stammen von Geschäftsbanken
Öffentlicher Sektor

Abteilung für
Immobiliendarlehen, Malaysias
Finanzministerium
Quelle: Central Bank of Malaysia, Annual Report, mehrere Jahre
* Others inclusive of Bank Kerjasama Rakyat Malaysia Berhad, Borneo Housing
Mortgage Finance Berhad, Bank Simpanan Nasional and Sabah Credit Corporation
Geschäftsbanken
Abteilung des Finanzministeriums
Malaysia Building Society
Andere*
9
Nachhaltige Immobilienfinanzierungssysteme bauen
Voraussetzungen für ein nachhaltiges System
Voraussetzungen für ein nachhaltiges System
Die Grundelemente, die ein gut funktionierendes
Immobilienfinanzierungssystem ermöglichen, beinhalten:
Starkes Risikomanagement,
Kreditvergaberegeln und
Aufsicht
Verbesserte
Ausrichtung der
Anreize für
Teilnehmer, die
sich über
Kapitalmarkt
finanzieren
Kalibrierung des
staatlichen
Engagements
Niedrige
Ausfallraten im
Finanzsystem
Nachhaltige
Finanzierung
durch die
Reduzierung der
Laufzeitinkongruenz
Quelle : Housing Finance & Financial Stability - Back to Basics IMF 2011
Nachhaltige Immobilienfinanzierungssysteme
bauen: Malaysias Erfahrung
Nachhaltige Immobilienfinanzierungssysteme bauen
13
Kalibrierung des staatlichen
Engagements
Aktiver and effizienter
Hypothekenmarkt
Entwicklung eines Sekundärmarktes
für Immobilienkredite
Gründung von
Cagamas Berhad
im Jahr 1986
Staatliche Rolle bei der Förderung von Wohnbaufinanzierung
.
Government Policy:
• Erhöhung des Angebots
von Wohnungen am
Markt
• Versorgung mit
angemessenem,
bezahlbarem und gutem
Wohnraum
• Verbesserung des
Zugangs zum Angebot
an Wohnbaukrediten
• Aufmunterung zum
Erwerb von
Wohneigentum
Förderung von
Wohneigentum

Ziele der Wohnbaupolitik
–

Verbesserung des Zugangs zu
angemessenem, bezahlbarem
und gutem Wohnraum
Aktive Förderung von
Wohneigentum seit den 1970igern
–
Insbesondere unter Gering- und
Normalverdienern
14
15
Von der Regierung eingeführte Instrumente
Jahr
Instrumente
1980
Einzelpersonen können einen Teil ihrer
Ersparnisse vom Arbeitnehmervorsorgefonds
zum Kauf eines Hauses oder zur Rückzahlung
eines bestehenden Wohnbaukredits nutzen
2007
•
•
Befreiung von Immobiliengewinnsteuer
50%ige Befreiung von Umsatzsteuer bei
Kauf eines Hauses für unter RM 250.000
2008
Monatliche Abhebung vom Arbeitnehmervorsorgefonds (Konto 2) für Rückzahlung vom
Wohnbaukredit
2009
Steuererleichterungen von bis zu RM10.000
pro Jahr für drei Jahre auf Zinszahlungen
2012
Anpassung des Satzes der Immobiliengewinnsteuer von 10 auf 15 Prozent
Laufend
Versorgung mit angemessenem, bezahlbarem
und gutem Wohnraum für alle Einkommensgruppen durch die Einführung Programmen für
bezahlbaren Wohnraum z.B. “Perumahan
Rakyat 1 Malaysia” (PR1MA) und erleichterten
Zugang zu einer Wohnbau-Finanzierung z.B.
“Mein Erstes Haus-Programm”
Die Regierung
bemüht sich
laufend um die
Einführung
neuer
Instrumente zur
Förderung von
Wohnbaufinanzierung, aber
auch um die
Eindämmung
von Preisspekulationen
Wohnbaufinanzierungs-Programme in Malaysia
Schemes
1Malaysia People's
Housing Project
(PR1MA)
Mein Erstes HausProgramm
Housing Credit
Guarantee
Corporation Berhad
People-Friendly
Home
Housing Loan Fund
for Lower Income
Group
The Low Cost
Housing
Scheme
Target
segment
Applicant must be a
Malaysian citizen and
at least 21 years old at
the time of the
application. Those who
currently own no more
than one property
Young adults entering
the workforce with fixed
income. 35 years old or
less (age next birthday
is 36 years old or less)
Borrowers without
fixed income, such as
farmers and small
traders. Malaysian
citizen aged 18 years
old and above
Low income
group who owns
a piece of land
Low income group that
are not eligible for any
other loan facility
Malaysian
permanent
estate workers
Salary
Range
Open to Individuals or
families (husband and
wife) with an average
monthly household
income of between
RM2,500-RM7,500
Gross income of not
more than RM5,000 per
month for single
borrower and gross
income of not more than
RM10,000 per month for
joint borrowers
Min RM1,000 per
month
Household gross
income does not
exceed RM1,500
Household gross
income between
RM500 and RM1,200
n/a
Service/
Product
Offering
RM1.9 billion to be
allocated to build
123,000 affordable
housing units in
strategic locations
Garantiert 10% eines
“Erstverlusts” auf einen
Wohnbaukredit für die
Banken
(Garantie von Cagamas für
Kreditinstitute)
Guarantees mortgage
loans given by banks
- 1/3 funded by
Govt
- 2/3 via zero
interest financing
Funding to build a new
house with a cost not
exceeding RM25,000
or to buy a fully built
low cost house
Housing loan
scheme
Eligible
Property
Homes ranging from
RM100,000 to
RM400,000
Housing valued between
RM100k to RM400k
Low/ Medium Cost
residential property
1000 sq ft 3
bedroom 2
bathroom single
storey bungalow
Low cost house
Low cost house
Max Loan
Amount
100%
100%
100% or RM100.000
RM76,000
RM20,000
RM60,000
Lending
Rate
4%
Respective BLR of the
offering financial
institution
Respective BLR of the
offering financial
institution
Zero interest
- Zero interest on first
RM10,000
- 4% service charge on
2nd RM10,000
4%
Stärkung des Immobilienfinanzierungssystems
Die Zentralbank von Malaysia verfolgt auch einen verantwortungsvollen und
ausgewogenen Ansatz zur Sicherstellung der Stabilität und Stärke des
malaysischen Wohnbaumarktes.
Die regulatorischen Verbesserungen beinhalten:
1. Stärkung von Risikomanagementstandards und Praktiken der corporate
governance von Finanzmarktakteuren
Fokus gerichtet auf Verbesserung der Kapital- und Liquiditätsstandards von
Finanzinstituten als auch auf die Verbesserung von ihren Governance- und
Risikomanagementstandards.
2. Effektive Maßnahmen für die (Weiter-)Entwicklung des
Wohbaufinanzierungssystems vorhanden
Stärkung der Finanzinfrastruktur des Wohnbaufinanzierungssystems einschließlich
der Entwicklung eines Sekundärmarktes für Immobilienkredite, um den
Kreditgebern zu helfen und niedrige Ausfallraten sowie ein finanzielles
Sicherheitsnetz zu bewahren.
3. Umfassende, stabile regulatorische und aufsichtsrechtliche
Rahmenbedingungen und eine wirksame Überwachung, die zukunftsorientiert
ist und sich der Risiken für die Finanzstabilität annimmt
17
Stabile regulatorische und rechtliche Rahmenbedingungen
Die Sicherstellung der Stabilität und Funktionalität des Wohnbaufinanzierungssystems liegt bei der starken Aufsichtsfunktion der Zentralbank
von Malaysia, die der wichtigste Regulierer für Wohbaufinanzierung ist.

Die Vorschriften beinhalten Marge von Finanzmitteln
für den Kauf des 3. Hauses (und darüber),
Eigenkapitalanforderung für Immobilienfinanzierungen nach Höhe des Beleihungsauslaufes und
Kreditvergabestandards für Fokusbereiche, die die
Finanzierungsbedingungen für den Kauf von
günstigem/verbilligtem Wohnraum vorgeben.
 Ausgestattet mit umfassenden rechtlichen Befugnissen gemäßt der Gesetzgebung zur Regulierung und
Überwachung der Wohnbaufinanzierung. Nach den
Darlehens-/Finanzierungs-kontrakten hat der
Kreditgeber generell das Recht auf:
 Transfer der mit dem Besitz verbundenen
Rechte auf eine dritte Partei, und
 Erzwingung rechtlicher Schritte (Zwangsvollstreckung, Konkurs) für den Fall von
Zahlungsausfällen.
FSA
MBSA
CBA
IFSA
DFIA
CBA
FSA
IFSA
MBSA
DFIA
Central Bank of Malaysia Act 2009
Financial Services Act 2013
Islamic Financial Services Act 2013
Money Services Business Act 2011
Development Financial Institutions Act 2002
18
Vorgeschriebene Kreditvergaberegeln für den Wohnbau von
der Zentralbank Malaysias
•
Angeordnete Kreditvergabe zu
Fokussektoren (einbezüglich vergünstigten
Wohnraums) wurde 1976 von der
Zentralbank eingeführt.
•
Ziel ist Verbesserung des Zugangs zu
Krediten für vergünstigten Wohnraum und
die Gewährung von subventioniertem
Zugang zu solchen Krediten.
•
Maximale Zinsmarge höchstens 1,75% über
Basiszinsatz (malays. Pendant zu Euribor)
und maximaler Gewinn von 9% wurden für
die Kreditvergabe für den Kauf von
Immobilien, die nicht mehr als RM100.000
(Halbinsel Malaysia) und RM120.000 (Sabah
and Sarawak) kosten, eingeführt.
•
Die Regeln wurden von der Zentralbank für
den Bankensektor erlassen, damit die
Kreditinstitute interne Kreditvergabeziele für
die Fokussektoren festsetzen.
19
Vor kurzem erlassene Maßnahmen
der Zentralbank:
•
Regeln für
verantwortungsvolle
Kreditvergabe
Die Regeln verlangen von
Finanzinstituten die finanzielle
Leistungsfähigkeit von
Kreditnehmern anhand der
Schuldendienstquote bei der
Kreditvergabe zu
berücksichtigen.
•
Beleihungsauslauf beim Kauf
eines dritten Hauses darf
maximal 70% betragen.
Vorteile der Immobilienfinanzierung für Kreditgeber
20
1. Geringes Kreditrisiko für die Kredite, da deren
Banksystem: Rate der gefährdeten
Wert in der Regel kleiner als 90% des Wertes der
Forderungen an Haushalte
Sicherheit ist.
2. Geringe Eigenkapitalanforderungen für
Baufinanzierungen
EK-Anforderung
Beleihungsauslauf
35%
<80%
50%
80%-90%
100%
>90%
3. Kreditrisiko wird weiter durch die hohen
Standards der Banken reduziert, die Immobilien
i.d.R. nur in Gegenden mit gutem
Wiederverkaufswert als Sicherheiten akzeptieren.
4. Immobiliendarlehen haben generell geringe
Ausfallraten, weil Wohnen ein Grundbedürfnis für
die meisten Familien ist.
Source: Central Bank of Malaysia, Annual Report (Various years)
Geringe Ausfallrate, Rate gefährdeter
Forderungen bei Wohnbaukrediten
hat sich auf 2% verbessert.
Nachhaltige Immobilienfinanzierungssysteme bauen
Entwicklung des Sekundärmarktes für
Immobilienkredite: Cagamas Berhad
Sekundärmarkt für Immobilienkredite - Hintergrund
22

Schaffung eines Sekundärmarktes für Immobilienkredite als Antwort auf eine Kreditklemme in den 1980igern und der Vision der Politik von einer “Eigentümerdemokratie”

Speerspitze war die Schaffung eines Marktes für private Schuldverschreibungen

Die Marktsituation Mitte der1980iger:-
Refinanzierungslücken der
Kreditinstitute führen zu
einer Kreditklemme
Kreditinstitute vergaben an
Immobilienkäufer trotz
Nachfrage keine Kredite
Begrenzte Refinanzierungsmöglichkeiten –
kein Anleihenmarkt
Der Markt benötigte eine Institution, die:1. als Intermediär zwischen Kreditgebern und langfristigen Investoren fungierte, und die
2. in der Lage war, als glaubwürdiger Emittent von Immobilienschuldverschreibungen zu
agieren
Cagamas Berhad
•
Aufnahme der Geschäftstätigkeit 1987 als
National Mortgage Corporation (staatl. Hypothekenfirma)
•
Ziele
23
Förderung des Immobilienbesitzes und
Entwicklung des Sekundärmarktes für
Immobilienkredite in in Malaysia
•
•
Cagamas emittiert Schuldverschreibungen, um den Kauf von Krediten/ Vermögenswerten
(meist Hypotheken) von Kreditinstituten und Nichtbanken-Instituten finanzieren zu können.
•
Die Bereitstellung von Liquidität für Kreditinstitute zu wettbewerbsfähigen Kosten (aus
Sicht der Kreditgeber) unterstützt das Wachstum des Marktes für Wohnbaufinanzierungen
zu bezahlbaren Bedingungen und erhöht die Eigentumsquote.
•
Das Modell „Cagamas“ wird von der Weltbank als ein erfolgreiches Beispiel für eine
Liquiditätsfazilität angesehen.
•
Cagamas Schuldverschreibungen erhalten weiterhin, das höchste Rating „AAA“ durch
RAM Rating Services Berhad und die Malaysian Rating Corporation Berhad, was die
starke Kreditqualität unterstreicht.
Sovereign Malaysia rating by international rating agencies are Fitch (A-), Moody (A3) and Standard & Poor (A-)
24
Business Model
Verbriefungsmodell
Liquiditätsmodell
Garantiemodell
STRUKTUR
Kreditgeber
Kauf von
Vermögenswerten mit
Rückgriff
$
Verkaufserlös
Kauf von
Vermögenswerten
ohne
Rückgriff
$
Verkaufserlös
Garantiert
Wohnbaukredite
Asset Warehousing
CAGAMAS
$
Verkauft
Cagamas
Anleihen/Sukuk
Erlös aus
Anleihe/
Sukuk
CAGAMAS
SPV
CAGAMAS
Verkauft ABS /
Covered Bond
Ohne Kapital
PRODUKT
Kauf mit Rückgriff-Programm
(KmRP)
Kauf ohne Rückgriff-Programm /
Verbriefung
WohnbaukreditGarantie-Programm
KANAL
FÜR
Investoren
Liquiditäts-Management
Hedging (Absicherung)
Eigenkapital-Management
Risiko-Management
Portfolio-Management
EK-Management
Risiko-Management
Portfolio-Management
Cagamas Rolle im Wohnbaufinanzierungssystem
Cagamas Rolle bei der Unterstützung eines nachhaltigen
Wohnbaufinanzierungssystems im Primärmarkt

Bereitstellung von Liquidität und Absicherung für Kreditgeber – KmRP-Programm

Geringere Refinanzierungskosten – AAA-Finanzierung und hohe Nachfrage nach
Cagamas Wertpapieren.

Verkleinerung der Differenz zwischen der Laufzeitstruktur der Wohnbaukredite und
den Finanzierungsmitteln.

Verknüpfung des Hypothekenmarktes mir dem Wertpapier-Kapitalmarkt –
Entwicklung der Wohnbaukredit-Verbriefung für konventionelle und islamische
Kredite

Entwicklung innovativer Strukturen für Kreditgeber – Wohnbaukredit-Garantie beim
Programm „Mein erstes Haus“, um den Eigentumserwerb bei jungen,
arbeitenden Menschen zu fördern.
25
Ausstehende Wohnbaukredite – Bankensektor
Cagamas als wichtige Quelle zur Finanzierung des Hypothekarkreditmarktes.
RM Millionen
As2012
at Decmachten
2012,
Zum Dez.
mortgages
make
Wohnbaukredite 27% up
der
27% of banking system
gesamten Kreditsumme
loans /financing and
aus undcontribute
trugen zu
32,4%
32.4%
to
zum BIP-Wachstum
bei.
GDP growth
years after
22Jahre
nachCagamas
Gründung
incorporation
von Cagamas
Geschäftsbanken & Finanzinstitute
Malaysia Building Society
Ausstehende Wohnbaukredite Cagamas
Darlehen vom Finanzministerium
Andere*
Quelle: BNM Annual Report, mehrere Jahre
* Others inclusive of Bank Kerjasama Rakyat Malaysia Berhad, Borneo Housing Mortgage Finance Berhad, Bank Simpanan
Nasional and Sabah Credit Corporation
26
27
Kumulierte refinanzierte Wohnbaukredite
Cagamas hat kumulativ Wohnbaukredite in Höhe von RM104 Milliarden (entspricht
ca. 1,7 Millionen Wohneinheiten) auf dem Sekundärmarkt refinanziert.
Mrd. RM
Mio. Häuser
28
Liquiditätsbeschaffer für Primärmarkt
Bereitstellung von Liquidität für den Finanzsektor in Höhe von RM265,6 Mrd. bis heute*
Mrd.
RM
RM Billion
RM Billion
Mrd.
RM
• Essentieller Liquiditätsbeschaffer in Krisenzeiten
30
300
Asienkrise
25
250
US sub-prime/globale
Finanzkrise
20
200
Jährliche
Annual
Issuances
Emissionen
* Stand Dezember 2012
kumulierte
Cumulative
Issuances
Emissionen
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
0
1993
0
1992
50
1991
5
1990
100
1989
10
1988
150
1987
15
29
Fakten & Daten
Wichtigste Kennzahlen (31. Dezember 2012)
- Vorsteuergewinn: RM293 Mio. (äquiv. USD95 Mio.)
- Vermögenswerte (VW): RM23,3 Mrd. (Islamische VW: 53%
des Gesamtportfolios) – (äquiv USD7,6 Mrd.)
- Eigenmittel: RM2,2 Mrd. – (äquiv USD0,71 Mrd.)
- Eigenkapitalrendite (ROE): 10,1%
- Risikogewichtete Eigenkapitalquote (RWCR): 24,4%
Unternehmensanleihen und Sukuk.Emissionen (Cagamas
Group) (Stand 31. Dezember 2012)
- Anleihenemission RM265,6 Mrd./ äquiv USD86,19 Mrd.
(Sukuk: RM34,4 Mrd./ äquiv USD11,16 Mrd.)
- Ausstehende Anleihen: RM26,7 Mrd/ äquiv USD8,66 Mrd.
(Sukuk of RM14,4 Mrd. / äquiv USD4,69 Mrd.)
- 22% der ausstehenden AAA -Anleihen (Sukuk 16% der
ausstehenden AAA-Anleihen) im malaysischen Markt
kommen von Cagams
Emissionen von Asset-Backed Securities (ABS)
Emission von RMBS in Höhe von RM10,2 Mrd. / äquiv USD3,31
Mrd. (Islamische RMBS – RM4,2 Mrd / äquiv USD1,36 Mrd.)
- Ausstehende RMBS: RM6,03 Mrd. /äquiv USD1,96 Mrd.
(Islamische RMBS: RM2,85 Mrd. / äquiv USD0,92 Mrd. )
- 67% der ausstehenden AAA-ABS (84% der AAA Islam-ABS)
kommen von Cagamas
Wechselkurs RM1=USD0,32 per 30. April 2013
Shareholder-Struktur (Stand
31. Dezember 2012)
Commercial
Banks
71%
Central Bank
of Malaysia
20%
Investment
Bank
9%
30
Fazit
Der Aufbau eines nachhaltigen
Wohnbaufinanzierungssystems
kann unterstützt werden durch :
1. geschicktes staatliches Engagement
2. einen aktiven und effizienten
Hypothekarkreditmarkt, der von der
Zentralbank reguliert wird,
3. das Bestehen einer Liquiditätsfazilität, die
langfristige Finanzierungen für
Marktteilnehmer bietet (für Sekundärmarkt)
2009 - Current
2008
2007
2006
2005
AUSZEICHNUNGEN
ENDE
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