Eigenkapital bei der Baufinanzierung Ansparen lohnt sich

in Kooperation mit dem Finanzportal biallo.de
Von Max Geißler
33/2013
Eigenkapital bei der Baufinanzierung
Ansparen lohnt sich, aber nicht um jeden Preis
Trotz steigender Hypothekenzinsen ist Baugeld noch immer extrem preiswert. Die niedrigen Zinsen bringen viele Immobilienkäufer
in Versuchung, mit wenig Eigenkapital in die
eigenen vier Wände zu starten. Doch das
kann problematisch sein, denn geringe Eigenmittel erfordern eine hohe Darlehensaufnahme. Die unausweichliche Folge: Mehr
Kredit = mehr Belastung. Die monatliche Kreditrate verteuert sich, zudem berechnet die
Bank ab einem bestimmten Punkt Risikozuschläge. Welche Auswirkung geringes Eigenkapital auf die Finanzierungskosten hat und
wie man diesem Dilemma begegnet, damit
beschäftigt sich der folgende Beitrag.
1. Finanzierung mit geringem Anfangskapital
1a. Wie die Kreditsumme die Monatsrate
beeinflusst
1b. Wie niedriges Eigenkapital den Zinssatz beeinflusst
Erfolgt der Immobilienerwerb mit sehr geringem Anfangskapital, benötigen Käufer eine
größere Darlehenssumme. Allein dieser Umstand treibt die monatliche Kreditbelastung in
die Höhe, wie das folgende Beispiel zeigt.
Dabei bleiben mögliche Zinszuschläge durch
die Bank wegen des höheren Risikos zunächst unberücksichtigt.
Doch damit nicht genug. Da Käufer B nur
sehr wenig Eigenkapital vorweisen kann,
kommt zur höheren Kreditsumme noch ein
Risikozuschlag der Bank. Jan Enno Einfeld
von Comdirect erläutert das Prinzip: „Je geringer der Eigenanteil an den Finanzierungskosten, desto höher die Prämie.“
Beispiel:
 Käufer A erwirbt ein Haus zu 350.000
Euro. Er besitzt 40 Prozent Eigenkapital, die restlichen 60 Prozent borgt er
sich bei der Bank. Für das Darlehen
über 210.000 Euro berechnet zum
Beispiel die ING-Diba bei zehnjähriger
Zinsbindung aktuell 2,35 Prozent Sollzinsen. Bei einer Anfangstilgung von
2,5 Prozent beläuft sich die monatliche Rate auf 849 Euro.

Käufer B kann hingegen nur 15 Prozent Eigenkapital aufbringen. Der
Kreditbedarf schnellt auf 85 Prozent
des Kaufpreises, dadurch erhöht sich
die Darlehenssumme auf 297.500 Euro. Folge: Bei gleichem Zinssatz von
2,35 Prozent muss der Kreditnehmer
monatlich 1.202 Euro an die Bank
überweisen – 353 Euro mehr als Käufer A.
In der Regel verlangen Kreditinstitute ab einem Darlehensbedarf von mehr als 60 Prozent an den Gesamtfinanzierungskosten einen Zinszuschlag. Bis 70 Prozent beträgt der
Aufpreis 0,1 bis 0,2 Prozent, bis 80 Prozent
0,3 bis 0,4 Prozent. Erreicht der Kreditanteil
90 Prozent der Gesamtkosten oder mehr,
schnellen die Zinsaufschläge bis auf 1,0 Prozent. Statt 2,35 Prozent für das Zehnjahresdarlehen fallen dann nicht selten 3,35 Prozent Kreditzins an.
Zwar können individuelle Faktoren wie hohes,
geregeltes Einkommen oder hinterlegte Sicherheiten, etwa Wertpapiere, Goldbestände
oder andere Immobilien, den Kreditzins positiv beeinflussen, trotzdem liegen die Darlehenszinsen bei einer Finanzierung mit sehr
geringem Eigenkapital in der Regel höher als
bei Finanzierungen mit hohem Eigenkapitalanteil. Finanziert die Bank neben dem Kaufpreis auch die Nebenkosten mit, erhebt sie
häufig Zinszuschläge von mehr als 1,0 Prozent, wie die untenstehende Tabelle zeigt.
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Beispiel ING-Diba: Die größte deutsche Direktbank weist ihre Risikoprämien im Internet
aus. Kreditnehmer erkennen, dass eine Erhöhung des Finanzierungsbedarfs über 60
Finanzierung
über 60 Prozent – 70 Prozent
über 70 Prozent – 80 Prozent
über 80 Prozent – 85 Prozent
über 85 Prozent – 90 Prozent
über 90 Prozent – 95 Prozent
über 95 Prozent
Prozent der Erwerbskosten anfänglich nur mit
kleinen Zinszuschlägen belegt wird. Mit
wachsendem Kreditanteil steigt die Risikoprämie jedoch rasant an.
Zinsaufschlag auf den Basiszins:
0,10 Prozent
0,20 Prozent
0,35 Prozent
0,55 Prozent
0,80 Prozent
1,10 Prozent
Quelle: ING-Diba
Die Tabelle zeigt, dass die ING-Diba bereits
ab einem Kreditbedarf von 95 Prozent an den
Gesamtkosten den maximalen Zinszuschlag
von 1,1 Prozent erhebt.
Tipp: Konditionen Vergleiche: Die meisten
Geldinstitute scheuen sich, so detaillierte Angaben zu machen. Viele erteilen die Aus-
kunft, dass es keine festgelegten Risikoaufschläge gibt. Vielmehr seien die Konditionen
von der Bonität des Antragstellers, eventuellen Sicherheiten sowie vom individuellen Finanzierungsaufbau abhängig. Immobilienkäufern bleibt in diesem Fall nichts anderes übrig, als konkrete Finanzierungsanfragen an
verschiedene Kreditinstitute zu richten.
2. Handlungsmöglichkeiten bei geringem Eigenkapital
Damit die Finanzierungskosten im Rahmen
bleiben, empfehlen Banken und Finanzierungsberater in der Regel eine Eigenkapitalquote von 30 bis 40 Prozent. Immobilienkäufer, die über weniger Erspartes verfügen, besitzen zwei Möglichkeiten: Entweder sie sparen die empfohlenen Eigenmittel bis zum Eigenheimerwerb an, oder sie nutzen mögliche
Einsparpotentiale bei der Kreditgestaltung.
2a. Kapital ansparen
Wohneigentum wird häufig weit vor dem Ruhestand erworben. Der frühe Erwerb bedingt,
dass der Zeitraum zum Ansparen von Eigenkapital überschaubar ist. Für Sparhorizonte
mittlerer Länge eignen sich im Gegensatz zu
langfristigen
Vorsorgeverträgen
keine
schwankungsintensiven
Geldanlagen.
Schließlich soll zum Zeitpunkt X die anvisierte
Summe Y termingerecht zur Verfügung stehen. Eigenkapital sollte man deshalb mit sicheren Sparformen aufbauen. Aktien und
Aktienfonds bieten keine ausreichende Kalkulationssicherheit.
Banksparplan: Exakt kalkulierbar sind zum
Beispiel festverzinsliche Banksparpläne. Wer
beispielsweise monatlich 250 Euro über zehn
Jahre beiseite legt, der erhält aktuell bei der
Santander Bank eine festgelegte Verzinsung
von 3,36 Prozent. Binnen zehn Jahren summiert sich das Sparergebnis auf 35.600 Euro.
Bausparen: Das mittels Bausparverträgen
angesparte Kapital akzeptieren Banken als
Eigenkapital. Bausparen lohnt sich derzeit
besonders, denn das aktuelle Marktniveau
ermöglicht Kreditzinsen von weniger als zwei
Prozent.
Zudem profitieren Bausparer von staatlichen
Fördergeldern. Arbeitnehmer können vermögenswirksame Leistungen (VL) in den Vertrag
einzahlen. Damit beteiligt sich der Arbeitgeber an der Kapitalbildung, zugleich eröffnen
die VL den Anspruch auf Arbeitnehmersparzulage. Das staatliche Geldgeschenk in Höhe
von neun Prozent auf eingezahlte VL-Gelder
erhalten alle Beschäftigten, die nicht mehr als
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17.900 Euro bzw. 35.800 Euro
ge/Verheiratete) im Jahr verdienen.
(Ledi-
Ergänzend zur Sparzulage können Bausparer
Wohnungsbauprämie beantragen. Liegt das
zu versteuernde Jahreseinkommen unter
25.600 Euro bzw. 51.200 Euro (Ledige/Verheiratete), spendiert die öffentliche
Hand bis zu 45 Euro für Ledige bzw. 90 Euro
für Verheiratete pro Jahr hinzu.
2b. Sparoptionen bei der Kreditgestaltung
Der Aufbau von Eigenkapital ist prinzipiell
sinnvoll, aber nicht immer der beste Weg.
Michiel Goris, Chef des Baugeldvermittlers
Interhyp, gibt zu bedenken: „Eigenkapital aufzubauen benötigt Zeit – zumal bei den niedrigen Sparzinsen. Das Problem dabei: Niemand weiß, wie sich die Zinskonditionen in
der Zwischenzeit entwickeln.“ Steigen die
Kreditzinsen, kann sich der finanzielle Vorteil
durch das angesparte Eigenkapital in Luft
auflösen. Wichtig sei nach Goris Ansicht
vielmehr ein solides und ausreichendes Ein-
kommen. Damit ließe sich fast immer eine
Immobilie finanzieren. Fünf Sparpotentiale
bieten sich an:
1. Niedriges Zinsniveau nutzen
Die extrem preiswerten Kreditzinsen sollten
Bauherren nicht verschenken. Allerdings gilt
es, die Zinsen gut zu vergleichen, denn trotz
des weiterhin niedrigen Zinsniveaus klaffen
zwischen teuren und günstigen Anbietern
Welten. Die Zinsen klaffen um mehr als das
Doppelte auseinander.
Wer zum Beispiel eine zehnjährige Baufinanzierung bei der Commerzbank abschließt, der
zahlt aktuell 2,24 Prozent Sollzins. Ein
200.000-Euro-Darlehen verursacht bei drei
Prozent Anfangstilgung insgesamt etwa
37.600 Euro an Zinskosten. Das gleiche Darlehen kostet bei der Allgemeinen Beamten
Kasse 4,81 Prozent Sollzins. Die Zinskosten
schnellen dadurch auf mehr als 79.000 Euro
in die Höhe. Bauherren und Käufer sollten
also die Zinsen sehr gut vergleichen.
Baugeld im Vergleich
Baudarlehen über 200.000 Euro bei 10 Jahren Laufzeit und 1,0 Prozent
Anfangstilgung (Auswahl)
Effektiv- Zinszahlunzins
gen in Euro
Internet-Anbieter
1822 direkt
2,32
43.537,15
ING-Diba
2,38
44.479,43
SKG Bank
3,13
58.400,46
Allgemeine Beamten Kasse
4,90
90.581,15
BB-Bank
2,52
47.116,29
Commerzbank
2,44
45.609,69
Deutsche Bank
2,77
51.821,61
Hypovereinsbank
2,53
47.304,67
Postbank
2,69
50.316,35
Santander Bank
2,32
43.537,15
Ostsächsische Sparkasse Dresden
3,05
56.897,68
Volksbank Mittweida
2,49
46.551,35
Mittelbrandenburgische Sparkasse
2,64
49.375,42
Sparda-Bank Hamburg
2,32
43.348,72
Sparda-Bank Hessen
2,32
43.348,72
PSD Bank Hessen-Thüringen
2,61
48.810,82
PSD Bank München
2,50
46.739,82
Filialbanken
Regionale Anbieter
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Baudarlehen über 200.000 Euro bei 10 Jahren Laufzeit und 1,0 Prozent
Anfangstilgung (Auswahl)
Effektiv- Zinszahlunzins
gen in Euro
Versicherer
Allianz Lebensversicherung
2,62
48.999,16
DBV Lebensversicherung
2,71
50.692,81
Debeka
2,52
47.116,29
DEVK
2,68
50.128,36
Ergo Lebensversicherung
2,71
50.504,62
Europa
2,32
43.537,15
Generali Lebensversicherung
2,53
47.304,67
Hannoversche Leben
2,27
42.594,68
HUK-Coburg
2,27
42.594,68
LVM-Versicherung
2,53
47.304,67
Münchener Verein
2,83
52.950,20
Universa
3,04
56.709,70
Quelle: biallo.de, Stand 13.08.2013
2. Mit geringer Anfangstilgung starten
Bei Niedrigzinsen raten Finanzierungsexperten unisono, die Zinsersparnis in eine höhere
Anfangstilgung zu investieren. Dadurch verkürzt sich die Laufzeit des Darlehens und der
Kreditnehmer spart viele Zinsen. Die Argumentation ist durchaus richtig, wie das folgende Beispiel zeigt:
Beispiel: Ein zehnjähriges Baudarlehen über
200.000 Euro zu 4,5 Prozent Sollzins kostet
bei 1,0 Prozent Anfangstilgung monatlich 916
Euro. Bietet die Bank das gleiche Darlehen
hingegen für 2,5 Prozent Sollzins an, müsste
der Käufer lediglich 583 Euro monatlich
überweisen. Besitzt er finanziellen Spielraum
und kann die Kreditrate wie im ersten Fall auf
916 Euro aufstocken, so könnte er mit 3,0
Prozent Anfangstilgung einsteigen. Die Restschuld beim fälligen Anschlussdarlehen würde sich dadurch um rund 45.000 Euro verringern.
Mittelweg: Käufer mit sehr geringem Eigenkapital können hier einen Mittelweg versuchen. Berechnet die Bank aufgrund des höheren Finanzierungsrisikos einen Zinszuschlag von 1,0 Prozent, verteuert sich das
Beispieldarlehen von 2,5 auf 3,5 Prozent
Sollzins. Kann der Käufer eine maximale
Kreditrate von 916 Euro bedienen, ist zwar
keine Anfangstilgung von 3,0 Prozent möglich, aber 2,0 Prozent sind durchaus drin.
Tipp: Wählen Sie ein Hypothekendarlehen
mit veränderbarer Tilgungsrate. Verbessert
sich im Lauf der Jahre das Einkommen, können Sie die Tilgung heraufsetzen.
3. Kurze Zinsbindung wählen
Im Zinstief drängen viele Bankberater zum
Abschluss einer langen Zinsbindung. Damit
sichere sich der Käufer günstige Zinsen über
viele Jahre.
Allerdings sind Baudarlehen mit längerer
Zinsbindung teurer als mit kurzer. So kosten
Baudarlehen mit fünfzehnjähriger Zinsbindung häufig 0,5 Prozent mehr als zehnjährige. Aktuell ist dies zum Beispiel bei Allianz,
Debeka und Huk Coburg der Fall.
Käufer mit schmalem Budget und geringem
Eigenkapital können in diesem Fall eine kürzere Zinsbindung wählen, damit die Belastung der Baufinanzierung nicht zu sehr auf
Kante genäht ist. Andererseits: Eröffnet die
geringere monatliche Belastung Spielraum
bei der Kreditrate, so könnte man den Tilgungssatz etwas erhöhen und dadurch die
Rückzahlung des Darlehens beschleunigen.
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Vorteil: Die Restschuld beim Anschlusskredit
verringert sich.
4. Regelmäßig Sondertilgen
Das Recht auf Sondertilgung bei Immobilienfinanzierungen ist inzwischen Standard bei
allen Banken und Versicherungen. Mit außerplanmäßigen Extrazahlungen kommen
Kreditnehmer schneller von ihren Schulden
herunter und zahlen unterm Strich weniger
Zinsen.
Allerdings ist die Ausgestaltung der Sondertilgungsoption von Bank zu Bank unterschiedlich: Viele Kreditinstitute erlauben, fünf Prozent der Darlehenssumme einmal im Jahr
außer der Reihe in den Vertrag einzuzahlen,
andere gewähren bis zu zehn Prozent. Vereinzelt finden sich auch festgeschriebene
Höchstbeträge, etwa 5.000 oder 10.000 Euro
pro Jahr.
Für Kreditnehmer empfiehlt sich in der Regel
die prozentuale Sondertilgungsoption, denn
sie hält den Tilgungsspielraum flexibel. Mit
wachsender Kreditsumme steigt der Sondertilgungsrahmen automatisch an und erlaubt
eine größere Tilgungsleistung.
Beispiel: Fünf Prozent Sondertilgungsrecht
ermöglichen bei einer Kreditsumme von
150.000 Euro eine Extrazahlung von 7.500
Euro pro Jahr. Steigt der Kreditbetrag auf
250.000 Euro, sind 12.500 Euro erlaubt. Als
Faustregel gilt: Je größer die Sondertilgungsoption, desto besser.
Wichtig: Achten Sie bereits bei Vertragsabschluss auf entsprechende Sondertilgungsrechte, denn nachverhandeln ist später kaum
mehr möglich!
Gebührenfreie Sondertilgung
Lohnenswert wird es vor allem dann, wenn
die Bank für das Sondertilgungsrecht keinen
Aufpreis verlangt. „Solche Angebote sollte
man auf jeden Fall annehmen und vertraglich
festschreiben“, rät die Verbraucherzentrale
Bremen. Selbst, wenn gar nicht beabsichtigt
ist, Sonderzahlungen zu leisten, sei die eingeräumte Option sinnvoll. Etwa dann, wenn
wegen eines Verkaufs der Immobilie das Darlehen vorzeitig abgelöst wird. Dann mindert
das Sondertilgungsrecht die Vorfälligkeitsent-
schädigung, die die Bank geltend machen
kann. Bundesweite Anbieter mit kostenloser
Tilgungsmöglichkeit sind unter anderem die
BB Bank, ING-Diba, 1822 direkt und die
Augsburger Aktienbank. Auch regionale Kreditinstitute bieten diesen Service, etwa die
PSD Bank Rhein-Ruhr oder die Sparda Bank
Berlin.
Hohe Zinsersparnis
Regelmäßige Sondertilgungen bringen hohe
Zinsersparnis. Wer zum Beispiel jährlich
3.000 Euro in ein 200.000-Euro-Darlehen mit
15-jähriger Zinsbindung zu 3,0 Sollzins einzahlt, der erzielt bei einer Anfangstilgung von
drei Prozent einen Zinsvorteil von insgesamt
11.000 Euro. Die Darlehenslaufzeit verkürzt
sich um sechs Jahre, und zwar von 23 auf 17
Jahre.
Doch obwohl meist nur eine schriftliche Vorankündigung bei der Bank genügt, schöpfen
Eigentümer die Möglichkeit zur außerplanmäßigen Tilgung nur selten aus. „Wer über
größere Sparguthaben verfügt, sollte unbedingt prüfen, ob er seine Sondertilgungsoption wahrnehmen kann“, rät Interhyp-Experte
Goris. Denn Extrazahlungen verbilligen und
verkürzen nicht nur Kreditschuld und -laufzeit
– „sie stellen im momentanen Zinsumfeld
auch eine der rentabelsten Anlageformen für
Erspartes da“, so der Finanzierungsprofi.
Grund: Während man aktuell für Tagesgeld
und kurzlaufende Festgelder bestenfalls zwei
Prozent Zinsen erhält, kosten bestehende
Baufinanzierungen häufig vier oder fünf Prozent Kreditzins. Eigentümer, deren Sparzinsen unterhalb der Kreditzinsen liegen, machen demnach Verlust.
Auch einmalige Sondertilgung lohnt sich
Das Sondertilgungsrecht macht sich selbst
dann bezahlt, wenn es während der Zinsbindung nur ein einziges Mal genutzt wird. „Wer
zum Beispiel in einen 200.000-Euro-Kredit,
der zu fünf Prozent bei zehnjähriger Sollzinsbindung aufgenommen wurde, nach fünf Jahren 10.000 Euro außerplanmäßig einzahlt,
der mindert die fälligen Zinszahlungen durch
den Zinseszinseffekt um insgesamt 2.800
Euro“, rechnet Goris vor. Zugleich verringere
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sich die Gesamtlaufzeit des Darlehens um
3,5 Jahre.
Tipp: Großen Einfluss auf den Spareffekt hat
auch der Ausübungszeitpunkt der Sondertilgung. Da durch die Extrazahlung die Kreditschuld sofort verringert wird, steigt zugleich
der Tilgungsanteil an der monatlichen Rate
und beschleunigt die Entschuldung. „Erfolgt
bei einem 200.000 Euro-Darlehen eine Sondertilgung in Höhe von 10.000 Euro bereits
nach zwei statt nach fünf Jahren, verringern
sich die geleisteten Zinszahlungen sogar um
4.800 Euro und der Darlehensnehmer wird
vier Jahre schneller schuldenfrei“, ergänzt
Goris.
Sondertilgung nicht um jeden Preis
Anders sieht die Sache aus, wenn die Bank
einen Zusatzzins für die Sondertilgungsoption
berechnet. Häufig kosten Baudarlehen dann
0,1 Prozent Zinsen mehr. Klingt auf den ersten Blick nicht viel, summiert sich aber.
Wie die Verbraucherzentrale Bremen errechnete, fallen für ein Darlehen über 200.000
Euro zu 4,1 Prozent statt 4,0 Prozent Sollzins
im Lauf von zehn Jahren 1.870 Euro mehr an
Zinsen an. Um die Mehrzinsen zu nivellieren
und keinen finanziellen Nachteil zu erleiden,
müsste der Kreditnehmer Minimum 900 Euro
jährlich an Sonderzahlungen leisten. Mal davon abgesehen, dass viele Banken Sonderzahlungen erst ab bestimmten Mindestsummen akzeptieren, häufig erst ab 1.000 oder
2.000 Euro, muss sich der Kreditnehmer darüber im Klaren sein, dass er tatsächlich in
der Lage ist, Sonderzahlungen zu leisten –
andernfalls verteuert die Option unnötig den
Kredit.
5. Volltilgerdarlehen prüfen
Klassische Annuitätendarlehen bieten nur
begrenzte Zinsbindungssicherheit. In der Regel wird der Zinssatz für zehn oder fünfzehn
Jahre fest vereinbart, die Finanzierung der
Restschuld kann teurer oder billiger werden –
je nachdem wie sich die Zinsen entwickeln.
Höhere
Planungssicherheit
bieten
Volltilgerdarlehen. Hier wird der Zins über die
gesamte Laufzeit fest vereinbart. Am Kreditende ist die Darlehensschuld komplett getilgt.
Immobilienkäufer profitieren von langfristig
kalkulierbaren Monatsraten und schützen sich
vor steigenden Zinsen in der Zukunft. Jens
Wohlfahrt, Baufinanzierungsexperte von der
Deutschen Bank, betont: „Bei hoher Tilgungsleistung gewähren viele Kreditinstitute deutliche Zinsrabatte, nicht selten bis zu einem
halben Prozentpunkt.“
Das anhaltend niedrige Zinsniveau ermöglicht
auch Haushalten mit mittlerem Einkommen
eine zügige Kreditrückführung. Dabei profitieren Volltilger von der Faustregel: Je höher die
Tilgungsleistung, desto günstiger der Zinssatz. Mit Komplettdarlehen sind Einsparungen von vielen Tausend Euro gegenüber einem herkömmlichen Darlehen möglich.
Tipp: Volltilgerdarlehen sind optimal für Eigentümer, die zu einem bestimmten Termin,
etwa dem Rentenbeginn, in einer schuldenfreien Immobilie leben möchten. Wichtig ist
aber, regelmäßig feste monatliche Kreditraten
zahlen zu können, denn eine Tilgungsaussetzung ist meist nicht vorgesehen.
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