Edge Cities – o novo modelo de Desenvolvimento Imobiliário

Edge Cities – o novo modelo de Desenvolvimento
Imobiliário sustentável no Brasil
Roberto Carvalho Dias
LandInvest
3 de Outubro 2013
Sumário
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A demanda e oferta por faixa de renda
Por que faltam terrenos
A Falta de Infraestrutura e de Terrenos
City vs Edge City
Os desafios de implanções de Edge Cities no Brasil
As oportunidades de investimento
Demanda: 1,5 milhões de famílias entram na faixa de 25
a 40 anos/ano – idade da compra do 1º. Imóvel.
Saldo 1,5
milhão/ano
Demanda =
1,5 milhão
imóveis /ano
Saldo 1,6
milhão/ano
A partir de 2020
serão 2 milhões/
ano até 2030
Fonte: IBGE
Demanda: 1,5 milhões de famílias entram na faixa de 25
a 40 anos/ano – idade da compra do 1º. Imóvel.
2015
2020
2030
2040
Fonte: IBGE
Balanço Ministério das Cidades:
Resultados Minha Casa Minha Vida 2012
Entrega Média: 506 mil unids/ano
Fonte: Ministério das Cidades / Balanço PAC 2012
Demanda e Oferta de Imóveis (Censo 2010)
% Renda /
Domicílios Domicilio
Domicílio s sem rend 2.450 4% até 1SM 10.533 18% 1 SM 13.271 23% 2 a 3 8.859 15% 3 a 5 SM 9.992 17% 5 a 10 SM 7.818 14% 10 a 15 SM 1.985 3,5% 15 a 20 SM 1.051 1,8% 20 a 30 SM 762 1,3% 30 SM+ 583 1,0% TOTAL 57.304 100% Parcela SMs Imóvel -­‐ 0,5 1,0 2,5 4,0 7,5 12,5 17,5 25,0 60,0 25% 170 424 678 1.271 2.119 2.966 4.238 10.170 Preço Venda % Valor Áreas R$/m2 Mercad
o -­‐ -­‐ 94.900 94.900 150.000 250.000 350.000 500.000 1.200.000 50 50 55 60 70 80 100 1.898 1.898 2.727 4.167 5.000 6.250 12.000 17% 19% 24% 10% 8% 8% 14% Fonte: IBGE Censo 2010 / Secovi Balanço 2012 / FipeZap
Demanda e Oferta de Imóveis
Déficit R$ bilhões SM/Dom. Demanda Oferta Imóveis Deficit sem rend 64.132 até 1SM 275.714 687.230 202.667 (484.563) -­‐ 1 SM 347.384 2 a 3 231.895 493.447 126.667 (366.781) (34.807) 3 a 5 SM 261.552 5 a 10 SM 204.645 204.645 177.333 (27.312) (4.097) 10 a 15 SM 51.960 15 a 20 SM 27.511 114.678 162.400 47.322 Estoque (SBPE) 20 a 30 SM 19.946 30 SM+ 15.261 TOTAL 1.500.000 1.500.000 669.067 (831.333) (38.904) Fonte: IBGE Censo 2010 / Secovi Balanço 2012 / Ministério Cidades Balanço PAC 2012
Por que faltam terrenos?
Por que são tão caros?
87%
Simples!
87% da população urbana
se concentra em 0,25% da
área total do Brasil !!
Região
Centro-Oeste
Nordeste
Norte
Sudeste
Sul
Brasil
Área total
(km2)
1.612.077
1.557.938
3.869.638
927.286
564.306
8.531.245
Área urbanizada
% Urbanizado
(km2)
2.696
3.445
1.611
9.404
4.129
21.285
0,17%
0,22%
0,04%
1,01%
0,73%
0,25%
Fonte: IBGE Censo 2010
Por que faltam terrenos?
Poque são tão caros?
•  Estados Unidos tem 3% de
áreas urbanizadas (incluindo
Alasca e Rocky Mountains,
Lagos e desertos)
Veja uma representação
da concentração da
população urbana
0,25%
Brasileira
área
87% da
população
0,25% área
•  Para atingir este patamar no
Estado de São Paulo a
0,25%
infraestrutura precisa crescer
População
200% (de 1% para 3%)
•  Já no Brasil infraestrutura
precisa crescer 1200% (de
0,25% para 3%)
0,25% área
•  Localizada a razão para falta
de terrenos e preços elevados.
Fonte: IBGE Censo 2010
City vs. Edge City
São Paulo
São Paulo
•  Estratégia de Expansão Urbana
Brasileira é lastreada na Lei 6766/79
•  Iniciativa Privada investe em infra
pública no lugar do governo.
•  Foco Iniciativa: venda lotes no curto
prazo
•  Problemas:
•  Foco projetos residenciais
•  Áreas comerciais são preteridas
•  Lenta edificação impede
exploração comercial imediata,
resultado: falta serviços/produtos
•  Investimento em mobilidade é
postergado
Ø  ruas estreitas, lotes de casas são
usados para prédios, ocupação
irregular: lotes regulares e próximos a
locais de trabalho são escassos e
caros!
Fotos: LandInvest
City vs. Edge City
As necessidades básica da família Brasileira
Moradia
•  Aprovações e Licenças
Ruas
•  Drenagem
Educação
Trabalho
•  Água/Esgotamento/ETEse Saúde
•  Eletricidade / Telecom
Área Rural
Extensão Urbana
•  na
Segurança
Família
•  Acesso
•  Lixo
•  Transporte
•  Parques / Praças
Mobilidade
IDH
Índice de
Desenvolvimento
Humano
Laser
Fonte: LandInvest
Como a Edge City responde a estes desafios
•  Masterplan é concebido para ser
operado por empresa privada
•  Infra-estrutura pública é
efetivamente entregue
•  Casas econômicas em condomínios
fechados (não é loteamento)
•  Todos edificações para empresas
serão construídas e locados.
•  Integração com prefeitura,
agências, concenssinárias,
programas do governo
Fonte: LandInvest
Como a Edge City responde a estes desafios
Construção da infra-estrutura urbana:
•  Viário:
•  Drenagem (que não inunde)
•  Creches e escolas,
•  Praças e Áreas para lazer e esportes.
•  Postos de saúde e hospitais,
•  Gestão meio ambiente: água/esgoto,
drenagem
•  Integração governo: programas de
ensino, saúde, segurança,
•  Integração concecionárias/agências:
mobilidade, lixo, esgoto
•  Integração concessionárias privadas:
telecom, outros.
Fonte: LandInvest
Como a Edge City responde a estes desafios
Desenvolvimento Imobiliário Residencial
Casas econômicas em condomínios
fechados por R$95mil
Expansão para casas com maior valor
dentro MCMV
Oferta Empreendimentos Aprovados
para verticalização
Clube Privado de grande porte para
todas as residenciais
Fonte: LandInvest
Como a Edge City responde a estes desafios
Desenvolvimento Imobiliário Propriedade
Universidade Privada
Ensino Primário, Secundário e
Técnico
Hospital Privado
Escritórios
Varejo
Hotelaria
Residenciais de curta duração
Fonte: LandInvest
Estrutura Legal Edge City
Holding S.A.
Auditoria
Governança
SPE Residencial
Recebíveis
SPE Infra-Urbana
Imóveis de garantia
SPE Propriedade
Imóveis de garantia
Associação Moradores
Auditoria
Patrimônio de Afetação
Fonte: LandInvest
Estrutura Financiamento Edge City
SPE Residencial
Holding S.A.
SPE Infra-Urbana
SPE Propriedade
Emissão CCBs ou CCI
24 a 36 meses
Equity, FII, FIPs, CRI, CCB
Emissão Debentures S.A.
36 a 72 meses
Garantias: imóveis & Recebíveis
Já estamos na fase final da primeira entrega
Fonte: LandInvest
Cronograma Edge City Bosque
Terreno: 1
ano
Aprovações:
2 anos
Construção:
5 anos
Propriedade
:?
Parceria Harvard - LandInvest
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Desenvolvimento Urbano para aumento
do IDH: Surplus Value Housing
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Integração Melhores práticas Mundiais
Melhorias Serviços Urbanos Privados
Propostas de integrações PP
Proposta Novas Políticas Públicas
Única no Brasil
Fontes: Harvard / LandInvest
Contato