Club Deal: “Stärken ausspielen”

19.04.2016
Sachwertanlagen
Club Deal: “Stärken ausspielen”
Der Club Deal gilt als Königsdisziplin der geschlossenen Fonds für hochvermögende
Privatinvestoren. Dank der Einzelinvestments einer stabilen und homogenen Investorenbasis
wird höchstmögliche Selektivität und Transparenz erreicht. Gastkommentar von David
Czyzewski, Taurus Investment Holdings
David Czyzewski, Senior Vice President bei Taurus Investment Holdings
Immobilien sind, wie der Name schon sagt, immobil und illiquide. Investoren wollen jedoch
Flexibilität, um ihr Kapital an der jeweils gewinnbringendsten Stelle zu investieren. Dennoch
sind Immobilien zum neuen weltweiten Liebling von Investoren geworden. Dumping-Zinsen
machen Investitionen beliebt, die unter normalen Marktbedingungen keine Beachtung fänden.
Das ist kritisch zu sehen.
Offene Immobilienfonds gelten als Allheilmittel für die Illiquidität von Immobilien. Grund
dafür sind die Cash-Bestände der Fonds, die vorgehalten werden müssen und Immobilien
damit in eine liquide Struktur wie bei Aktien zu verwandeln. Der Investor kann je nach
Marktlage ein- und aussteigen und muss vom Fonds entsprechend ausgelöst werden, wenn er
seine Anteile zurückgibt.
Die Vorteile, die daraus für den Investor erwachsen, werden jedoch durch eine geringere
Effizienz “erkauft”. Der Grund: Das Geld, das der Fonds vorhalten muss, ist in Zeiten
niedriger Zinsen kaum gewinnbringend anzulegen. Dadurch schmälert sich die Rendite, was
insbesondere bei den niedrigen Margen von Core-Immobilien Risiken birgt.
Massenhafte Verkäufe in der Finanzkrise
In der Vergangenheit zeigte sich, dass selbst hohe Barreserven die Liquidität von offenen
Fonds nicht garantieren können. In der Finanzkrise kam es beispielsweise auf einen Schlag zu
massenhaften Verkäufen. Die Folge war, dass viele offene Immobilienfonds schließen
mussten und viele liquidiert wurden. Erst durch drastische Einschränkungen der
Rückgaberechte konnte die Stabilität der notleidenden Immobilienfonds erhöht werden.
Jedoch ist in der Finanzwirtschaft bekanntermaßen nichts umsonst, sondern es gibt lediglich
“Trade-Offs”. Sobald die Liquidität eines Fonds erhöht wird, sinken die Renditen. Um eine
höhere Rendite zu erreichen, muss jedoch wiederum die Liquidität eingeschränkt werden.
Ein robustes Immobilienprodukt muss jedoch auch in Extremsituationen am Markt bestehen
können. Betrachten wir daher geschlossene Immobilienfonds. Diese können prinzipiell nicht
an der Börse gehandelt werden und sind daher auch weniger den Schwankungen des
Aktienmarktes ausgesetzt.
Investoren können in ungünstigen Marktlagen nicht frühzeitig aussteigen, denn das Kapital
wird zur Stabilisierung der Investition verwendet. Geschlossene Fonds sind außerdem auf
Selektivität ausgerichtet, was weniger “interne” Diversifikation bedeutet. Vielmehr wird eine
Streuung der Investition in mehrere Fonds auf Portfolioebene erreicht.
Stabilisierung mit neuem Kapital
Beweisen können sich geschlossene Fonds daher besonders in Krisensituationen. Dann
kommt es auf ein vertrauenswürdiges Management und einen qualifizierten, homogenen
Investorenkreis an, der in der Lage ist, die Investition mit neuem Kapital zu stabilisieren.
Insbesondere spezialisierte und kleinere Fondsstrukturen, wie beispielsweise Club Deals,
können in dieser Hinsicht ihre Stärken ausspielen, denn Barreserven werden nicht vom Fonds
gehalten, sondern bei Bedarf von den Investoren abgerufen.
Der Club Deal gilt daher als Königsdisziplin der geschlossenen Fonds für hochvermögende
Privatinvestoren. Dank der Einzelinvestments einer stabilen und homogenen Investorenbasis
wird höchstmögliche Selektivität und Transparenz erreicht. Investoren mit gleichem
finanziellen Hintergrund, kongruenten Interessen und professioneller Standhaftigkeit – auch
und insbesondere in schwierigen Zeiten – sind erfolgsentscheidend.
Effiziente Investitionsform
Die Stakeholder von Club Deals sind sich bewusst, dass abhängig vom Investitionsprofil eine
Liquiditätsreserve von 20-30 Prozent erforderlich werden kann, um eine Abänderung des
Geschäftsplans und eine Rekapitalisierung zu unterstützen. Dieses Reserve wird jedoch nicht
vorab im Club Deal hinterlegt, wie das bei offenen Immobilienfonds der Fall ist, sondern steht
dem Investor bis zum Kapitalabruf weiterhin zur Verfügung.
Diese Art geschlossener Fonds ähnelt daher aufgrund der Einzelprojektstruktur und der
reduzierten Investorenbasis am ehesten den Immobilien-Direktinvestitionen. Club Deals sind
somit eine der effizientesten Formen der Immobilieninvestition, da Kapital erst abgerufen
wird, wenn es tatsächlich benötigt wird.
David Czyzewski ist Senior Vice President bei Taurus Investment Holdings.
Foto: Taurus Investment Holdings