Voraussetzungen für die Mieterhöhung auf der Basis ortsüblicher

MUSTERSCHREIBEN
Mieterzinsanpassung ALLGEMEIN
Bitte beachten Sie:
Immobilienbesitzer können nicht einseitig eine Mieterhöhung festsetzen, sondern müssen zuvor die Zustimmung des
Mieters einholen. Dabei sind sie strengen Regeln unterworfen. Regel Nummer eins: Eine Mieterhöhung muss
schriftlich erfolgen, die Unterschrift des Vermieters ist nicht nötig. Allerdings muss der Name der Person, die die
Mieterhöhung fordert, sowie dessen Berechtigung klar erkennbar sein. Gültig ist das Dokument nur, wenn es an alle
Mieter gerichtet ist. Außerdem muss der Vermieter begründen, warum die Wohnung teurer werden soll.
Verweist er in diesem Zusammenhang auf den gültigen Mietspiegel, müsse er diesen seinem Mieterhöhungsschreiben
beifügen, hieß lange die Devise. Doch nun hat der Bundesgerichtshof Klarheit geschaffen. Ein Hinweis auf den
Mietspiegel und wo der Mieter diesen einsehen kann, genügt, urteilten die Richter. Denn für Mieter sei es zumutbar,
sich den ohne Weiteres zugänglichen Mietspiegel selbst zu beschaffen (BGH VIII ZR 74/08).
Quelle: Internet: http://www.focus.de/immobilien/mieten/mietspiegel/staedtevergleich-die-haeufigsten-fehler-bei-der-mieterhoehung_aid_70165.html
Voraussetzungen für die Mieterhöhung auf der Basis ortsüblicher Vergleichsmieten:
Bei der Mietzinsanpassung auf der Basis einer ortsüblichen Vergleichsmiete sind die folgenden Punkte zu
beachten:
1.
Nach § 558 BGB sind Mietzinsanpassungen nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig.
2.
Eine Mietzinsanpassung um mehr als 20% innerhalb von 3 Jahren ist unzulässig
3.
Eines der folgenden Begründungsmittel sollten vorgewiesen werden können:
•
den Mietspiegel (ein Hinweis darauf wo dieser einzusehen ist, ist ausreichend; sh. Urteil: BGH VIII ZR 74/08)
•
Vergleichswohnungen (mind. 3)
•
Auskunft aus einer Mietdatenbank
•
Sachverständigen-Gutachten
Wichtig:
Eine Mieterhöhung tritt nur dann in Kraft, wenn der Mieter dieser zustimmt. Tut er das nicht, ist innerhalb von 2
Monaten der Rechtsweg zu wählen und auf diese Weise die fehlende Zustimmung einzuklagen.
„Vermieter müssen in ihrem Mieterhöhungsschreiben klar zum Ausdruck bringen, dass der Mieter zur Zustimmung
aufgefordert wird. Erweckt das Dokument den Eindruck, dass der Vermieter die Erhöhung einseitig geltend machen
kann, ist sie unwirksam“, so Rechtsanwältin Wagner (Quelle: Internet Focus sh. oben).
[Vorname Eigentümer] [Name Eigentümer]
[Straße /Nr.]
[Plz.:] [Ort]
[Anrede]
[Vorname(n) Mieter] [Name(n) Mieter]
[Straße / Nr.]
[Plz.:] [Ort]
Datum:
[...]
Mieterhöhung
Sehr geehrte(r) [Anrede] [Name].
Seit dem [Datum Mietvertrag] zahlen Sie für die Wohnung [Bezeichnung der Wohnung], [Straße der Wohnung]
[Plz.:] [Ort] eine monatliche Grundmiete in Höhe von [Mietzins lt. Vertrag] zzgl. Betriebs- und Nebenkosten. Diese
Miete entspricht nicht mehr den aktuellen Gegebenheiten. Es wird darauf hingewiesen, dass seit der letzten
Mietanpassung die gesetzlich geforderte Frist von 12 Monaten eingehalten worden ist. Mieterhöhungen die aufgrund
notwendiger Modernisierungsmaßnahmen erhoben wurden, sowie die Preisanpassungen von Betriebs- und Heizkosten
unterliegen nicht dieser gesetzlichen Fristsetzung und sind daher nicht in diesem Zusammenhang zu berücksichtigen.
Mit dem aktuellen Mietspiegel der Stadt [...] für nicht preisgebundene Wohnungen vom [Datum der Ausgabe], den Sie
nach vorheriger Terminabsprache bei mir einsehen können, bzw. über einen Mieterverein oder Haus- und
Grundbesitzerverein erhalten können, ergibt sich aufgrund der nachfolgend aufgeführten Kriterien eine monatliche
Nettokaltmiete von [...]/qm.
Ich/Wir begründe(n) die Mieterhöhung wie folgt:
Aufgrund der folgenden Kriterien ergibt sich eine monatliche Nettokaltmiete von [...] /qm:
Bauteil
Bauzustand
(einfach) 1 Punkt
(normal) 2 Punkte
Fenster:
x
Außenwände:
x
Elektroleitungen:
x
Wasser-/Abwasserleitungen:
(gut) 3 Punkte
x
Vergebene Punktezahl:
8
Beschaffenheitseinordnung nach Mietspiegel:
Einfach
Normal
Gut
4 – 6 Punkte
7 – 9 Punkte
10 – 12 Punkte
Bechaffenheit:
normal
Ausstattung:
Beschreibung der Wohnung (Beispiel:
Mittlere Wohnlage (= 4,60-5,50) ; Gebäudealter 27 Jahre; Gebäude: massiv, Klinkerbau, teilunterkellert, mit separatem Garagenbau; kein
Instandhaltungsstau; Bauweise: nicht abgeschlossene Wohnung in einem Mehrfamilienhaus; Größe der Wohnung: 84,52m²; Ausstattung:
Doppel- und Spezialverglasung (Lärmschutz), Zentralheizung, BAD innerhalb der Wohnung, separate Küche, Balkon/Terasse,
Fussbodenbelag Fliesen und PVC, Türsprechanlage, Kabelanschluss, Gemeinschaftsraum, Kellerraum, Fahrradabstellplatz,
Gartenbenutzung.
Werte zum obigen Beispiel: Mittelwert der Größenklasse 40 – 80 qm bzw. über 80 qm
Größe:
Aufgrund der o.g. Einordnung in den Mietspiegel ergibt sich die folgende Mietpreisspanne (Werte aus dem Mietspiegel verwenden):
2,95/qm + 4,18/qm
2
bis
7,20/qm + 7,29/qm
2
Als Mietpreisspanne ergibt sich somit:
3,57 und 7,25
Als Mittelwert ergibt sich: 5,40
Besonderheiten
Die daneben zu entrichtende/n Vorauszahlungen/Pauschale für die gem. § [...] unseres Mietvertrages vom umgelegten
Heiz- und Betriebskosten bleiben ebenso unverändert wie etwa vereinbarte Zuschläge bzw. sonstige Nebenkosten.
Es wird darauf hingewiesen, dass die gemäß § 558 Abs. 3 BGB festgesetzte maximale Mietzinsanpassungsgrenze von
20 % in dem Zeitraum von 3 Jahren ab dem unten angegebenen Wirkungszeitpunkt an zurückgerechnet, nicht
überschritten worden ist. Ihre Grundmiete betrug zu der Zeit [Mietzins seit Vertragsbeginn bzw. ab Anpassung] EUR.
Im Hinblick darauf, dass alle gesetzlichen Voraussetzungen für eine Mietzinsanpassung gegeben sind, bitte(n) ich/wir
Sie, bis spätestens zum [Datum] [Das folgende Datum eintragen: Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang
dieses Schreibens beim Mieter] um die Übersendung der beiliegenden Einverständniserklärung.
Die
Einverständniserklärung ist von sämtlichen Mietern zu unterschreiben.
Im Falle Ihres Einverständnisses haben Sie gemäß § 558 b BGB die neue Miete in Höhe von monatlich
Grundmiete (neu) gerundet:
[neuer Mietzins] EUR
Zzgl. jeweils unverändert
Nebenkostenvorauszahlung
en/-pauschale:
[...]
EUR
Etwaige Zuschläge/sonstige
Nebenkosten:
[...]
EUR
Gesamt:
[...]
EUR
mit Beginn des dritten Kalendermonats, der auf den Zugang dieses Schreibens folgt, also ab dem [Datum des neuen
Mietzinses] zu entrichten.
Sollte mir Ihre Zustimmung bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang dieses Schreibens bei Ihnen
nicht vorliegen, sehe ich mich leider gezwungen, ohne nochmalige Ankündigung zur Durchsetzung meines berechtigten
Erhöhungsverlangens Ihnen gegenüber gerichtliche Hilfe in Anspruch zu nehmen. Die mit einer derartigen Klage
verbundenen, nicht unerheblichen zusätzlichen Kosten würden dann allein zu Ihren Lasten gehen.
Abschließend möchte ich Sie noch darauf hinweisen, dass Ihnen gem. § 561 BGB wegen der Mieterhöhung ein
Sonderkündigungsrecht zusteht. Falls Sie davon Gebrauch machen möchten, muß Ihre Kündigung bis zum Ablauf des
zweiten Monats nach dem Zugang dieses Schreibens bei mir vorliegen. Sie beendet das Mietverhältnis dann zum Ablauf
des übernächsten Monats. In diesem Fall tritt die verlangte Mieterhöhung nicht ein.
Für weitere Auskünfte stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
….............................
[Vorname(n) Mieter] [Name(n) Mieter]
[Straße / Nr.]
[Plz.] [Ort]
[Anrede]
[Vorname Eigentümer] [Name Eigentümer]
[Straße / Nr.]
[Plz.] [Ort]
Rücksendung der Einverständniserklärung
Einverständniserklärung
Mit der Anhebung des Grundmietzinses für die von mir/uns bewohnte Wohnung [Wohnungsbezeichnung] im
[Geschoss] der Liegenschaft [Straße / Nr.] in [Plz.] [Ort] von bislang [Mietzins alt] auf nunmehr [Mietzins neu]
monatlich mit Wirkung ab dem [Datum des Gültigkeitszeitpunktes des neuen Mietzinses] erkläre(n) ich/wir
mich/uns hiermit einverstanden.
Die übrigen Regelungen des zwischen uns am [Datum] abgeschlossenen Mietvertrages, insbesondere über die anteilig
zu zahlenden Betriebskosten, etwaige Zuschläge bzw. sonstige Nebenkosten, bleiben hiervon unberührt.
Cloppenburg, den ............................................................
___________________________________________________________________________
[Namen aller in der Wohnung lebender Mieter lt. Mietvertrag; alle müssen unterschreiben]