bratislava

EINLEITUNG
EINLEITUNG
INTRODUCTION
INTRODUCTION
Dieser Marktbericht ist von den Experten des
Bereiches Internationales Research der MRG
Metzger Realitäten Gruppe erstellt worden.
This market report has been compiled by
Die
experts in the field of international research of
aus
the MRG Metzger Real Estate Group.
sowie
Basis
dieses
Wertgutachten
öffentlich
Umfangreiche
Berichtes
des
zugängliche
Recherchen
bilden
eigenen
Daten
Hauses
Informationen.
vor
Ort
sowie
The report is based on data from our group’s own
Interviews mit österreichischen und international
valuation reports as well as publicly accessible
agierenden
information. Extensive research on site, as well
Investoren wurden als Quellen zusammengeführt
as interviews with real estate companies and
und ausgewertet. Die Ergebnisse der Analyse
investors active on the Austrian and international
werden in diesem Marktbericht dargestellt.
markets, were consolidated
Immobilienunternehmungen
und
and evaluated as
source material. The results of our analysis are
Dieser Marktbericht soll den Klienten unseres
presented in this market report.
Hauses sowie Investoren, Developern und
sonstigen
Interessierten
einen
generellen
This market report is intended to provide
Überblick über die Situation des Wirtschafts-
clients of our group, as well as investors,
standortes Bratislava, im Besonderen unter
developers and other interested parties, with
immobilien-wirtschaftlichen Gesichtspunkten,
a general survey of the situation in Bratislava
geben.
as a business location, especially as regarding
aspects of the real estate management.
SLOVAK REPUBLIC
of
The economic growth measured by the BIP was
Czechoslovakia, is located in the centre of
still at 3.25% in 2011, however for the year
Europe and borders on the EU member states
2012 it is only predicted at 1.80%. Compared
of Poland, Hungary, the Czech Republic and
to the average economic growth of the EU27
Austria. To the east it borders on Ukraine.
this data is above average. For the year 2013
About 5.4 million inhabitants live on an area of
economic growth rates of 2.9% are expected.
The
Slovak
Republic,
formerly
part
more than 49,000 sqkm. Slovakia comprises
eight autonomous regions which are subdivided
The potential risks for a further economic
into a total of 79 districts. In 2004 the country
growth are the savings plans of Slovakia. The
joined the European Union and the NATO and
budget deficit is planned to reduce to below
introduced the Euro on January 1st, 2009.
3% of the GDP until 2013. This cost cutting
program together with the stop of the flat
The most important economic sectors for
tax is most likely to anger most international
Slovakia are the industry sector and the
investors.
service sector. The most important branch of
the industry sector is the automobile sector,
The unemployment rate was at 18.2% in
which drives the Slovakian economic growth.
2004; has declined to 9.5% until 2008, then
The main influence on the economic growth
increased again up to 14.4% in 2010. In the
had the exports since 2009. The share of
year 2011 the rate sank to 13.5%, but only
exports of the GDP was at just 79% in 2011
recovers slowly since. For the year 2012 an
and is supposed to increase up to 88% until
unemployment rate of 13.2% is expected and
the year 2015 according to the forecast. The
a rate of 12.7% in 2013.
problem is the weak national demand and the
strong dependence on the export partners,
Despite the economic difficult environment,
who are weakened due to the economic
Slovakia has achieved to list positive growth
crisis. This risk reflects as well again in the
figures, being one of the few EU countries.
assessments of rating agencies, Standard &
However the high unemployment further on
Poor´s or Moody´s. They have degraded the
is a burden for the Slovakian economy and
rating for Slovakia down to A at the beginning
the focus on the automobile industry will not
of last year. A further decline of the rating is
be enough in order to achieve a sustainable
not being expected at the moment.
economic growth in the future.
DEVELOPMENT OF THE SLOVAKIAN ECONOMY
12%
20%
18%
10%
16%
8%
14%
6%
12%
4%
8%
2%
6%
0%
4%
2%
0%
-2%
-2%
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011*
2012*
-4%
-6%
-4%
unemployment rate
RESEARCH STUDIES | SLOVAK REPUBLIC
2013*
inflation rate
GDP (in real terms)
GDP growth in %
10%
SLOWAKEI
Die aus der Teilung der Tschechoslowakei
War das Wirtschaftswachstum gemessen am
hervorgegangene Slowakische Republik liegt
BIP im Jahr 2011 noch 3,25% wird dieses
im Zentrum Europas. Sie ist umgeben von den
für 2012 nur noch bei 1,80% prognostiziert.
EU-Mitgliedsstaaten Polen, Ungarn, Tschechien
Verglichen
und Österreich. Im Osten grenzt das Land
Wirtschaftswachstum der EU27 liegt dieser
an die Ukraine. Auf einer Fläche von mehr als
Wert über dem Durchschnitt. Für das Jahr 2013
49.000 km² leben etwa 5,4 Millionen Einwohner.
wird mit Wirtschaftswachstumsraten von 2,9%
Die Slowakei ist in acht sich selbst verwaltende
gerechnet.
mit
dem
durchschnittlichen
Regionen unterteilt, die ihrerseits wiederum aus
79 Bezirken bestehen. Seit 2004 ist das Land ein
Potenzielle
Mitglied der Europäischen Union und der NATO
Wirtschaftswachstum sind die Sparpläne der
und mit dem 1. Januar 2009 wurde der Euro
Slowakei. Dabei soll das Haushaltsdefizit bis
eingeführt.
2013 auf unter 3% des BIP gesenkt werden.
Dieses
Risiken
für
Sparprogramm
ein
gemeinsam
weiteres
mit
der
Der Industriesektor sowie der Dienstleistungs-
Einstellung der Flattax könnte viele internationale
bereich haben in der slowakischen Wirtschaft
Investoren verärgern.
eine große Bedeutung. Das Wachstum der
slowakischen Wirtschaft wird vor allem durch
Die Arbeitslosenrate, welche 2004 bei 18,2%
den Automobilsektor getrieben. Dabei sind es
lag, sank bis 2008 auf 9,5% zurück und stieg
vor allem die Exporte die seit 2009 für einen
im Zuge der Krise 2009 wieder an und erreichte
Aufschwung der Wirtschaft sorgen. Der Anteil
14,4% in 2010. Im Jahr 2011 kam es zu einer
der Exporte am BIP lag im Jahr 2011 bei knapp
Senkung auf 13,5%. Für das Jahr 2012 wird mit
79% und soll Prognosen zufolge bis ins Jahr
einer Arbeitslosenquote von 13,2% gerechnet
2015 auf 88% anwachsen. Probleme stellen sich
und 2013 mit 12,7%.
dabei vor allem durch eine schwache inländische
Nachfrage und einer starken Abhängigkeit von
Trotz eines ökonomisch schwierigen Umfelds, ist
den durch die Wirtschaftskrise angeschlagenen
es der Slowakei gelungen, als eines von wenigen
Exportpartnern dar. Dieses Risiko spiegelt sich
EU Mitgliedsländern positive Wachstumsraten
auch in den Bewertungen der Rating Agenturen,
zu erzielen. Die hohe Arbeitslosigkeit ist jedoch
Standard & Poor’s oder Moody’s wieder. Diese
weiterhin eine Belastung für die slowakische
haben Anfang des Jahres das Rating der
Wirtschaft
Slowakei auf A herabgesetzt. Eine weitere
Automobilindustrie wird langfristig nicht reichen
Verschlechterung des Ratings muss aus heutiger
um ein nachhaltiges Wirtschaftswachstum zu
Sicht aber nicht angenommen werden.
erreichen.
und
die
Konzentration
auf
die
GDP (in real terms) IN COMPARISON TO EUROPE
4%
3%
2%
1%
0%
-1%
-2%
2011*
2012*
* Prognosis
RESEARCH STUDIES | SLOWAKEI
BRATISLAVA
Bratislava, the capital of Slovakia, is situated in
The urban zone of Bratislava covers a total
the far west of the country, in the tri-national
area of almost 370 sqkm and is subdivided
corner where Slovakia meets both Austria
into five districts: Bratislava I (city centre),
and Hungary. Together with the Austrian
Bratislava II (eastern part), Bratislava III
capital of Vienna, the project of a united
(north-eastern part), Bratislava IV (western
economic zone, the so-called Twin City Region
and northern part) and Bratislava V (southern
Vienna–Bratislava, was launched. Bratislava
part), on the right side of the Danube, which
is counted among the youngest capital cities
is dominated by buildings made with precast
in Europe, accommodating the government,
concrete slabs. The districts are divided into 17
all the ministries and central administrative
neighbourhoods, which have their own mayor,
institutions as well as the most important media
a local council and a municipal administration.
of the country. This city on the Danube, one of
the most important European waterways, has
With its multiple universities, museums and
app. 433,000 inhabitants and is the largest city
theatres, Bratislava is not only the political and
of Slovakia.
cultural focal point, but above all the economic
centre of the country. The city is seen as being
the market of the future and having the greatest
economic potential within Slovakia. Particularly
the services sector, including not only banking,
trade and information technology, but also
tourism is strongly represented in Bratislava.
Bratislava is an important railway hub and
a major motorway junction, conjoining the
Motorway D1 (bound for Žilina, with a planned
extension to Košice and, later on, to the
Ukrainian border), the Motorway D2 (Brno –
Bratislava – Rajka/Hungary) as well as the
North-East Motorway (bound for Vienna).
In addition, Bratislava possesses a major
harbour, for transportation of both cargo and
City Centre
passengers. The international airport, which is
located north-east of Bratislava, accommodated
more than 1.6 million passengers in 2010.
In the year 2008 the construction of a new
terminal has been completed by July 2012 and
has increased the yearly capacity from 2.6
Airport
RESEARCH STUDIES | SLOVAK REPUBLIC | BRATISLAVA
million to 5 million passengers.
BRATISLAVA
Die Hauptstadt der Slowakei, Bratislava, liegt im
Bratislava ist auf einer Gesamtfläche von
äußersten Westen des Landes, im Dreiländereck
rund 370 km² in fünf Bezirke eingeteilt:
mit Österreich und Ungarn. Gemeinsam mit
Bratislava I im Stadtzentrum, Bratislava II im
der österreichischen Bundeshauptstadt Wien
Osten, Bratislava III im Nordosten, Bratislava
bildet Bratislava die so genannte „Twin-City-
IV im Westen und Norden, sowie das von
Region Wien-Bratislava“. Bratislava gehört zu
Plattenbauten dominierte Bratislava V im Süden
den jüngsten Hauptstädten Europas, sie ist
auf der rechten Seite der Donau. Die Bezirke
Sitz der Regierung, sämtlicher Ministerien und
sind wiederum in 17 Stadtteile unterteilt,
zentralen
sowie
welche einen eigenen Bürgermeister, einen
der bedeutendsten Medien des Landes. Die
Gemeinderat und eine Gemeindeverwaltung
Stadt an der Donau – eine der wichtigsten
haben.
Verwaltungseinrichtungen,
Wasserstraßen Europas – zählt etwa 433.000
Einwohner und ist
die
größte Stadt der
Slowakei.
Bratislava
ist
nicht
nur
das
politische,
sondern auch – mit mehreren Universitäten,
Museen,
Theatern
–
das
kulturelle
und
vor allem das wirtschaftliche Zentrum des
Landes. Die Stadt gilt als Zukunftsmarkt mit
dem größten wirtschaftlichen Potential des
Landes. Besonders der Dienstleistungssektor
mit Banken, Handel, Informationstechnik ist
hier angesiedelt. Nicht zu unterschätzen ist
auch die Bedeutung der Stadt als beliebtes
Touristenziel.
Bratislava
ist
bedeutender
Verkehrsknotenpunkt
Eisenbahnstrecken
einiger
und
Autobahnen. Hier sind die Autobahnen D1
(Richtung Žilina – sie wird gerade bis Košice und
dann bis zur ukrainischen Grenze verlängert),
die D2 (von Bratislava aus Richtung Brno und in
Richtung Rajka in Ungarn), sowie die NordostAutobahn Richtung Wien zu erwähnen.
Stadtzentrum
Außerdem
verfügt
Bratislava
über
einen
großen, für den Güter- und Personenverkehr
relevanten Donauhafen. Der internationale
Verkehrsflughafen, der sich nordöstlich von
der Hauptstadt befindet, fertigte 2010 über
Flughafen
1,6 Millionen Fluggäste ab. Der im Jahr
2008 begonnene Bau eines neuen Terminals
wurde im Juli 2012 fertig gestellt und erhöht
die jährliche Kapazität von 2,6 Millionen auf
5 Millionen Passagiere.
RESEARCH STUDIES | SLOWAKEI | BRATISLAVA
THE MARKET FOR OFFICE PROPERTIES
The supply of office space has strongly
The development of the rental prices of office
increased from the year 2010 to 2011. In
spaces can be seen as stable for the long
2011 app. 70,000 sqm of new office space was
run. The landlords and developers keep their
built, which is an increase of 22% compared
tenants mainly with incentives, such as rental
to 2010. At the end of the 2nd quarter of
free periods from 3 to 5 months for a contract
2012 the supply of office space in Bratislava
extension of 5 years.
counts 1.465 million sqm. Thereof about 59%
are class A buildings and 41% are class B
For class A offices in the centre the rents
spaces. Most of the class A spaces are located
are currently at app. EUR 13-16 per sqm
in the 1st and 2nd district. The increase in
per month. In the remaining inner districts
office space happened due to the completion
the average rents are between EUR 11-13
of the projects “CBC III-V” (22,600 sqm),
per sqm per month and in the outer districts
“Westend Square” (17,800 sqm), “Jaršova
between EUR 9-12 per sqm per month. The
BC” (10,300 sqm), as well as the projects
highest rent for attractive office property is at
“Trinity Phase 1” and “MicroStep-HDO”, which
app. EUR 17 per sqm per month.
have been completed in 2011. Also in the
year 2012 the development in office space will
For the end of 2012 about four more office
continue.
projects with a total of 50,000 sqm are planned
to come on the market. Therefore an increase
Due to the high completion rate and the
in vacancy rates is expected. This will apply
reduced demand, 160,000 sqm have kept
mainly to class B office properties and tenants
vacant at the end of 2011. This corresponds
will take the opportunity to negotiate their
an average vacany rate of 10.8%. The lowest
contracts to better terms.
vacancy rates fall onto the districts Bratislava V
with 4.2% followed by Bratislava I with 11.5%
and Bratislava II with 11.6%.
TOP RENTS IN EUROPEAN CITIES
Zagreb
Vienna
Warsaw
Sofia
Rome
Prague
Moscow
Manchester
London
Krakow
Frankfurt
Bucharest
Budapest
Bratislava
Berlin
Belgrade
0
20
40
60
€ per sqm and month
RESEARCH STUDIES | SLOVAK REPUBLIC | BRATISLAVA
80
100
DER MARKT F†R B†ROIMMOBILIEN
Das Angebot an Büroflächen hat sich von 2010
Die Entwicklung der Mietpreise von Büroobjekten
auf 2011 stark erhöht. Im Jahr 2011 wurden
kann langfristig als stabil angesehen werden.
etwa 70.000 m² an neuen Flächen fertiggestellt,
Eigentümer und Developer halten ihre Mieter
was einem Anstieg von 22% verglichen mit
überwiegend mit Incentives wie mietfreie Perioden
2010
von 3 bis 5 Monaten für eine Vertragsverlängerung
2.
gleichzusetzen
Quartals
2012
ist.
gibt
Zum
es
Endes
in
des
Bratislava
von 5 Jahren.
1,465 Millionen m² Büroflächen. Davon sind etwa
59% Kategorie A und 41% Kategorie B Flächen.
Im Bereich der Kategorie A Büros im Stadtzentrum
Die meisten Kategorie A Büroflächen lassen sich
liegen die derzeitigen Mieten bei ca. 13-16 Euro
im 1. und 2. Bezirk finden. Die Steigerung an
pro m² pro Monat. In den weiteren Innenbezirken
Büroflächen ist auf die Fertigstellung der Projekte
bewegten sich die Durchschnittsmieten zwischen
“CBC III-V” (22.600 m²), “Westend Square”
11-13 Euro pro m² pro Monat und in den
(17.800 m²), Jaršova BC (10.300 m²) sowie der
Außenbezirken zwischen 9-12 Euro pro m² pro
Projekte “Trinity Phase 1” und “MicroStep-HDO”
Monat. Spitzenmieten für attraktive Büroobjekte
welche Ende 2011 fertig gestellt wurden, zurück
liegen im Jahr 2012 bei etwa 17 Euro pro m² pro
zu führen. Auch 2012 hält die Entwicklung neuer
Monat.
Büroflächen an.
Für Ende 2012 wird angenommen, dass weitere
Durch diese hohen Fertigstellungsraten und
vier Büroprojekte mit insgesamt 50.000 m²
einer gesunkenen Nachfrage gab es Ende 2011
auf den Markt kommen. Es muss daher davon
160.000 m² leerstehende Flächen. Das entspricht
ausgegangen werden, dass es zu einer weiteren
einer
von
Steigerung der Leerstandsraten kommen wird.
10,8%. Die niedrigsten Leerstandsraten weisen
Diese trifft vor allem Kategorie B Büroobjekte und
die Bezirke Bratislava V mit 4,2% gefolgt von
Mieter werden diese Entwicklung dazu nutzen,
Bratislava I mit 11,5% und Bratsilava II mit
ihre Verträge zu besseren Bedingungen neu zu
11,6% auf.
verhandeln.
durchschnittlichen
Leerstandsrate
RESEARCH STUDIES | SLOWAKEI | BRATISLAVA
THE MARKET FOR INDUSTRIAL AND COMMERCIAL PROPERTIES AND LOGISTIC CENTRES
At the moment the total size of industrial
space in Slovakia is more than 1.1 million sqm
of which app. 738,000 sqm are located in the
vicinity of Bratislava.
THE MARKET FOR
RESIDENTIAL PROPERTIES
With the fall of the Iron Curtain, the era
of
centrally
planned
residential
building
The commercial and logistic real estate market
construction ended also in Bratislava. The
in Bratislava benefits from the geographical
lack of high-quality apartments led to lively
very central location of the city.
It is not
building activities during the year 2005 and
surprising, that most contracts have been
2007. In most recent years, more and more
signed in the region Bratislava in 2012. Most
international
of the transactions happened during the
addition to local activities. The building boom
2nd quarter of 2012 between MX Logistika SL
has been supported by the strong koruna to
and the industrial location Point Park Lozorno
the Euro and the expected introduction to the
as well as between Gefco and the Goodman
Euro in 2009.
investments
were
made,
in
SenecLogistic Centre. The demand is mainly
being generated by logistic service providers
A large range of new apartments have been
and
created and placed on the market at high
enterprises
of
the
automobile
and
electronic industry.
prices. The most popular districts for residential
properties are the district Bratislava II and
The current vacancy rate is app. 5.3% in the
Bratislava IV. The most prestigious residential
2nd quarter of 2012 and has reduced since the
area in Bratislava is the city centre.
beginning of 2011. Until the end of 2012 an
increase of industrial space up to 130,000 sqm
Since the booming years prices for apartments
is planned, which will affect an increase in the
and rents have considerably decreased and
vacancies of app. 6.5 to 7.5%. The high-end
have again stabilized towards the end of 2011.
yields keep steady and are between 8.5 and
8.75% at the moment.
Depending on the location and facilities the
current buying price in the districts Bratislava
Rentals for industrial, commercial and logistics
I, II and III is between EUR 2,000 and 3,000
real estates in Bratislava have remained stable
per sqm. The highest prices are currently in
compared to last year and range in Bratislava
the district Bratislava I. In average the prices
between app. EUR 3.70 –
in Bratislava are at EUR 1,644 per sqm during
4 per sqm per
month. Top rents are at EUR 4.14 per sqm per
the 2nd quarter of 2012.
month at the moment.
From the perspective of the developer the
residential market in Bratislava has lost its
attractiveness due to the current low yield
expectations. In the booming years a yield of
over 10% has been achieved, in the year 2012
gross yields for residential real estate in the
districts Bratislava II and III are between 4.5
and 6.3%. This fact has the result, that less
projects come on the market.
The current rental prices in the districts
Bratislava I, II and III are depending on the
apartment size, location and facilities and are
between EUR 8.77 and 11.68 per sqm per
month.
RESEARCH STUDIES | SLOVAK REPUBLIC | BRATISLAVA
DER MARKT F†R WOHNIMMOBILIEN
Mit dem Fall des Eisernen Vorhangs war auch
in
Bratislava
die
Zeit
des
reglementierten
Wohnbaus beendet. Der Mangel an qualitativ
hochwertigen Wohnungen führte in den Jahren
2005 bis 2007 zu reger Bautätigkeit. In diesen
Jahren wurden neben den lokalen, vermehrt
internationale Investments in diesem Markt
getätigt. Unterstützt wurde der Bauboom von
einer starken Krone zum Euro und der erwarteten
Euroeinführung 2009.
So wurde viel neuer Wohnraum geschaffen,
der zu sehr hohen Preisen auf den Markt
DER MARKT F†R INDUSTRIE-, GEWERBEUND LOGISTIKIMMOBILIEN
gebracht
für
wurde.
Die
beliebtesten
Wohnimmobilien
Bratislava
II
und
stellen
Bratislava
Bezirke
die
IV
Bezirke
dar.
Das
prestigeträchtigste Wohnviertel in Bratislava ist
Die Slowakei verfügt momentan über mehr als
das Stadtzentrum.
1,1 Millionen m² Industriefläche, wovon etwa
738.000 m² in der Umgebung von Bratislava
Seit den Boom Jahren sind die Preise für
angesiedelt sind.
Wohnungen
sowie
die
Mieten
deutlich
zurückgegangen und haben sich gegen Ende
Der
in
GewerbeBratislava
und
Logistikimmobilienmarkt
profitiert
von
der
2011 wieder stabilisiert.
zentralen
geografischen Lage der Stadt. Es ist daher auch
Je nach Lage und Ausstattung liegen die
nicht überraschend, dass in der Region Bratislavas
derzeitigen Kaufpreise in den Bezirken Bratislava
2012
abgeschlossen
I, II und III zwischen 2.000 und 3.000 Euro
wurden. Die größten Transaktionen fanden im
pro m². Die höchsten Preise werden derzeit im
2. Quartal 2012 zwischen MX Logistika SL und
Bezirk Bratislava I erzielt. Durchschnittlich liegen
dem Industriestandort Point Park Lozorno sowie
die Preise in Bratislava im 2. Quartal 2012 bei
zwischen Gefco und dem Goodman SenecLogistic
1.644 Euro pro m².
die
meisten
Verträge
Center statt. Die Nachfrage wird dabei vor allem
durch Logistikdienstleister und Unternehmen der
Aus
Automobil- und Elektronikindustrie erzeugt.
Wohnimmobilienmarkt
in
die
Renditeerwartung
Die
momentane
Leerstandsrate
liegt
Developer
derzeitig
Sicht
niedrige
hat
der
Bratislava
durch
an
im
Attraktivität verloren. Konnten in den Boom
2. Quartal 2012 bei etwa 5,3% und konnte sich
Jahren noch Renditen von über 10% erzielt
seit Anfang 2011 verringern. Bis Ende 2012
werden,
werden jedoch Industrieflächenzuwächse von
für
bis zu 130.000 m² in der Slowakei verzeichnet.
Bratislava II und III zwischen 4,5 und 6,3%. Das
Diese werden jedoch wieder zu einem Anstieg
hat zur Folge, dass derzeit weniger Projekte auf
der Leerstände zwischen 6,5 und 7,5% führen.
den Markt gebracht werden.
liegen
2012
Wohnimmobilien
die
in
Bruttorenditen
den
Bezirken
Die Spitzenrenditen bleiben jedoch unverändert
und liegen im Moment zwischen 8,5 und 8,75%.
Die
derzeitigen
Mietpreise
liegen
in
den
Bezirken Bratislava I, II und III abhängig von
Die
Mieten
für
Industrie-,
Gewerbe-
und
Logistikimmobilien sind gegenüber dem Vorjahr
Wohnungsgröße, Lage und Ausstattung zwischen
8,77 und 11,68 Euro pro m² pro Monat.
stabil geblieben und bewegen sich in Bratislava
bei ca. 3,70 – 4 Euro pro m² pro Monat. Die
Spitzenmieten liegen derzeit bei 4,14 Euro
pro m² pro Monat.
RESEARCH STUDIES | SLOWAKEI | BRATISLAVA
THE MARKET FOR RETAIL PROPERTIES
Slovakia declares a significant East/West down
The rents in the shopping streets run by average
grade in reference to saturation of the market,
EUR 35-40 per sqm per month and in shopping
spending capacity and the labour market. Thereby
centres, offering a good variation of tenants in a
Bratislava provides a leading concentration of
prime location, rents are at app. EUR 35 per sqm
shopping centres and high spending capacity.
per month.
The retail market is fairly stable in Slovakia.
The demand
for prestige properties in top
Despite
the
continuous
low
consumption
class locations is increasing. In the 2nd quarter
developers keep bringing new projects on the
of 2012 there were 1.48 million sqm of retail
market. During the 2nd quarter of 2012 the
space on the market in entire Slovakia. Thereof
spaces of the projects “Central” (37,400 sqm)
app. 483,000 sqm are located in Bratislava. The
in Bratislava III, the “Trinity Shopping Gallery”
biggest projects which have been completed
(8,000 sqm) in Bratislava II and spaces from
during the past year are the project “Retro” and
the expansion of the “Shopping Centre Avion”
“Galvica” with app. a total of 23,000 sqm retail
(19,300 sqm) will be added to the market.
space.
This strong development increases the supply of
The emergence of single retail space has been
high quality shopping centres however will affect
recorded in Bratislava II with 46% followed by
the rental price level in Bratislava for the long
Bratislava V with 21% and Bratislava IV with 10%.
run. In order to ensure a survival of all newly
In general 84% of all retail space are in shopping
developed shopping centres the right brand mix
centres. The prices of the rents during the past
is necessary more than ever.
months for the spaces in shopping centres and
shopping streets have hardly changed.
TOURISM
Despite the existing potential, which is due to the
Over recent years, since the separation of
presence of historic sites and scenic attractions in
Czechoslovakia shopping tourism has been
the surrounding Bratislava, according to expert
becoming an ever more important factor.
estimates, 70 to 80% of the visitors travel to
Bratislava on business.
Currently the closer area of Bratislava offers a
shopping centre space of app. 398,000 sqm. The
Nevertheless, according to expert estimates,
presence of internationally known fashion chains
merely 20 to 30% of those coming to Bratislava
and the competitive prices are attracting foreign
are leisure tourists. The city is still little-known
visitors in particular to do their shopping in this
abroad as a potential sightseeing destination.
city on the Danube. The most popular shopping
The city administration is attempting to stimulate
centres are the “Aupark Shopping Centre”
its leisure tourism through cooperative ventures
and the “Polus City Shopping & Entertainment
such as the Twin City project and through
Centre” close to the city centre, as well as the
increased investment. In the year 2007 alone,
“Avion Shopping Park”, which is planned to be
the city invested around EUR 292 million – one
expanded by 4,600 sqm in the 2nd quarter of
tenth of its entire budget – in the category of
2012.
culture, leisure and recreation.
Besides the business tourism, shopping tourism
Also more important became the one day-
and culture tourism, stag parties have hold a
visitors due to the bus and boat trips from/to
noticeable share in the tourism sector. For the
Vienna and/or Budapest.
stag parties most tourists come from Great
Britain. This trend has been enforced due to the
flights into Bratislava of the budget airlines.
RESEARCH STUDIES | SLOVAK REPUBLIC | BRATISLAVA
DER MARKT F†R EINZELHANDELSIMMOBILIEN
In
der
Slowakei
kann
ein
deutliches
Diese
liegen
in
Einkaufsstraßen
bei
Ost/West Gefälle bezüglich Marktsättigung,
durchschnittlichen 35-40 Euro pro m² pro
Kaufkraft
festgestellt
Monat und in Shoppingcentern mit gutem
werden. Dabei ist Bratislava führend was
Mietermix und einer ausgezeichneten Lage
die Einkaufscenterdichte und die Kaufkraft
bei etwa 35 Euro pro m² pro Monat.
und
Arbeitsmarkt
anbelangt. Der Einzelhandelsmarkt in der
Slowakei zeigt sich äußerst stabil. Dabei
Trotz
steigt die Nachfrage seitens der Mieter nach
Konsums
Prestigeprojekten in erstklassigen Lagen. Im
ihre Projekte auf den Markt. Für das
2. Quartal 2012 gab es 1,48 Millionen m² an
2.
Verkaufsflächen in der gesamten Slowakei.
der Projekte “Central” (37.400 m²) in
Davon befinden sich im Jahr 2012 etwa
Bratislava III, “Trinity Shopping Gallery”
483.000 m² in Bratislava. Die größten Projekte
(8.000 m²) in Bratislava II und Flächen aus
die im letzten Jahr fertig gestellt wurden
dem Ausbau des “Shopping Centers Avion”
waren das Projekt “Retro” und “Galvica” mit
(19.300 m²) auf den Markt kommen.
eines
anhaltenden
bringen
Halbjahr
2012
schwachen
Developer
sollen
die
weiterhin
Flächen
insgesamt 23.000 m² an neuer Verkaufsfläche.
Diese Entwicklung wird zwar zum einen
Das stärkste Aufkommen an Einzelhandels-
das Angebot an qualitativ hochwertigen
flächen konnte in Bratislava II mit 46% gefolgt
Shopping Center stark erhöhen, übt sich
von Bratislava V mit 21% und Bratislava IV
aber langfristig auf das Mietpreisniveau
mit 10% verzeichnet werden. Dabei sind 84%
in Bratislava aus. Um ein Überleben all
aller Verkaufsflächen in Shopping Centern
der neu entwickelten Shopping Center zu
zu finden. Die Höhe der Mieten der letzten
gewährleisten ist der richtige Markenmix
Monate für Flächen in Shoppingcentern und
mehr denn je erforderlich.
Einkaufsstraßen haben sich kaum verändert.
TOURISMUS
Trotz
auf
vorhandenem
das
Potenzials,
Vorhandensein
Sehenswürdigkeiten
und
von
welches
Ein
weiteres
wichtiges
Segment
ist
der
historischen
Shoppingtourismus, der vor allem seit der
landschaftlichen
Teilung der Tschechoslowakei vermehrt an
Reizen in und um Bratislava zurückzuführen ist,
Bedeutung gewonnen hat.
reisen laut Expertenschätzungen 70 bis 80%
der Besucher aus geschäftlichen Gründen in die
Momentan
Hauptstadt der Slowakei.
Shopping Center Fläche in und im engeren
stehen
etwa
398.000
m²
an
Raum Bratislavas zur Verfügung. Ein Angebot
Nur 20 bis 30% der Besuche fallen auf den
an international bekannten Modeketten und die
Freizeittourismus. Ein Hauptgrund dafür ist,
wettbewerbsfähigen Preise führen vor allem
dass Bratislava im Ausland als touristische
ausländische Gäste in die Donaustadt. Zu den
Stadt noch wenig bekannt ist. Seitens der
derzeit beliebtesten Einkaufszentren gehört das
Stadt Bratislava wird versucht dieses Segment
„Aupark Shopping Center“ und das „Polus City
durch
City-
Shopping & Entertainment Center“ nahe der
Projekt“) und verstärkte Investitionen besser
Innenstadt, sowie der „Avion Shopping Park“,
anzusprechen. Allein in 2007 fiel ein Zehntel des
welcher im Zuge des 2. Halbjahr 2012 um
292 Millionen Euro-Budgets in den Bereich
4.600 m² vergrößert werden soll.
Kooperationen
(z.B.:
„Twin
Kultur, Freizeit und Erholung.
Zusätzlich machen neben dem Kulturtourismus,
Ein bedeutender, nicht näher bezifferbarer Anteil
Junggesellenabschiede einen spürbaren Teil der
der Besucher sind jedoch auch Tagestouristen,
Tourismusbranche aus. Dabei kommen vor allem
die meist in Zusammenhang mit einer Bus-
Besucher aus Großbritannien. Verstärkt wird
oder Schiffsreise von Wien und/oder Budapest
dieser Trend durch die Tatsache, dass Bratislava
kommen.
zunehmend ein Ziel von Billigfluggesellschaften
ist.
RESEARCH STUDIES | SLOWAKEI | BRATISLAVA
SUPPLY
According to figures from the main bureau of
The
statistics of Slovakia, Bratislava provides its
increased
demand
for
the
guests with 116 places of lodging with a total
tourism
of 7,320 rooms as per March 2012. 72 of which
countries. Since 2010 a growth has been
are categorised hotels, a further three being
recorded particularly in the four-star and
so-called boatels, hotel ships anchored along
five-star
the banks of the Danube. The remaining 41
three-star and two-star establishments has
places of lodging are guest houses and other
slightly decreased in 2010.
because
from
the
luxury
of
categories
the
added
neighbouring
western
categories.
The
supply
of
accommodations.
The room capacity in the categorised range
In March 2012 there were 4 hotels of the
has increased since 2008 from 3,877 rooms
five-star category, 24 hotels of the four-star
by 1,603 rooms up to 5,480 rooms. Despite
category, 31 hotels of the three-star category,
the constantly increasing room capacities in
8 hotels of the two-star category and 5 hotels
the past, a slight decrease had to be recorded
of the one-star category on the market.
from 2011 to 2012, mainly in the two-star and
three-star segment.
In comparison to the year 2010 the number of
categorised establishments has increased by 4
In Bratislava, only a few international hotel
hotels in the year 2011, but has reduced by
chains are currently present on the market,
2 hotels by March 2012. The strong addition
such as InterContinental, Rezidor SAS and
of hotels in the year 2008 (15 lodging places)
Falkensteiner. Amongst those are hotels such
could not be achieved during the past years.
as Ibis Bratislava Centrum, the Radisson
Nevertheless Bratislava kept its attractiveness
SAS Carlton Hotel, the Crowne Plaza and the
as a hotel location as it is visibly in the number
Kempinski Hotel. During the past years a few
of overnight stays in 2011.
hotels of the four- and five-star category,
which provide also convention facilities, have
opened.
BED CAPACITY 2002 - 2012
14.000
12.000
10.000
8.000
6.000
5* Hotels
4* Hotels
4.000
3* Hotels
2* Hotels
2.000
1* Hotels
0
2002
2003
2004
2005
RESEARCH STUDIES | SLOVAK REPUBLIC | BRATISLAVA
2006
2007
2008
2009
2010
2011 2012/Q1
TOTAL
ANGEBOT
Laut dem statistischen Zentralamt der Slowakei
Durch
bietet Bratislava seinen Gästen, zum Stand
den westlichen Nachbarländern ist der Bedarf
März
Unterkunftsmöglichkeiten
vor allem in den Luxuskategorien gestiegen.
mit insgesamt 7.320 Zimmern an. Von diesen
Zuwächse konnten seit 2010 vor allem im Vier-
fallen 72 auf kategorisierte Hotels und drei auf
und Fünf-Sterne Segment verzeichnet werden.
sogenannte „Boatels“ – vor Ufer verankerte
Das Angebot an Drei- und Zwei-Sterne Betrieben
Schiffe, die übrigen 41 Unterkünfte sind Pensionen
ist jedoch seit 2010 leicht zurückgegangen.
2012,
116
das
verstärkte
Reiseaufkommen
aus
und andere Unterkünfte.
Die Kapazität der kategorisierten Betriebe hat seit
Im März 2012 gab es vier Hotels der Fünf-Sterne
2008 von 3.877 Zimmern um 1.603 Zimmer auf
Kategorie, 24 Hotels der Vier-Sterne Kategorie,
5.480 Zimmer im Jahr 2012 zugenommen. Trotz
31 Hotels der Drei-Sterne Kategorie, 8 Hotels der
der konstant steigenden Zimmerkapazitäten in
Zwei-Sterne Kategorie und 5 Hotels der Ein-Stern
der Vergangenheit, musste von 2011 auf 2012
Kategorie.
ein leichter Rückgang verzeichnet werden. Dieser
zeigte sich vor allem im Bereich des Zwei- und
Im Vergleich zu 2010 hat sich die Zahl der
Drei-Sterne Segments.
kategorisierten Hotels im Jahr 2011 um 4 Hotels
gesteigert und ist bis zum März 2012 wieder um
In Bratislava sind nur wenige internationale
2 Hotels gefallen. Die starken Hotelzuwächse
Hotelketten
von 2008 (15 Betriebe) konnten in den letzten
Betriebe
Jahren nicht erreicht werden. Dennoch hat
Rezidor SAS und Falkensteiner. Darunter finden
der
den
sich Hotels wie das Ibis Bratislava Centrum, das
Nächtigungszahlen 2011 ersichtlich ist, nicht an
Radisson SAS Carlton Hotel, das Crowne Plaza
Attraktivität verloren.
und das Kempinski. In den letzten Jahren kamen
Hotelstandort
Bratislava,
wie
an
vertreten.
der
Darunter
Hotelgruppen
zählen
die
InterContinental,
vor allem einige Vier- und Fünf-Sterne Betriebe
mit Kongresseinrichtungen hinzu.
HOTELS BY CATEGORY 2012
5
8
4
24
5* Hotels
4* Hotels
3* Hotels
2* Hotels
31
1* Hotels
RESEARCH STUDIES | SLOWAKEI | BRATISLAVA
DEMAND
By the end of the year 2011 Bratislava counted
From the total of 1.5 million overnight stays,
1.526 million overnight stays. In the year 2011
the share of national guests was 40% and the
the number was 1.342 million overnight stays,
share of international guests was 60%. As
which is an increase by 10%. At this point the
in the previous years most visitors are from
record of 1.5 million overnight stays from the
Slovakia, the Czech Republic and Germany.
year 2008 was finally slightly topped.
Nearly 90% of the guests are Europeans. The
most increase in visitors by origin countries
Already in the two months of July and August
recorded Hungary with 36%, the US with
about 222,000 visitors have stayed in one
30.7% and Austria with 31%. A slight decrease
of Bratislava´s accommodations. The high
was recorded by the countries Italy and
number of overnight stays has been achieved
Germany by 5%.
due to the sportive events, such as the ice
hockey world cup and the canoe slalom
world cup in 2011. The average visitor spent
app. 2.2 days in Bratislava.
ROOM NIGHTS BY CATEGORY 2007 - 2012
600.000
500.000
400.000
300.000
200.000
100.000
0
4&5* 3*
2*
2007
1* 4&5* 3*
2*
1*
5*
4*
2008
National
RESEARCH STUDIES | SLOVAK REPUBLIC | BRATISLAVA
3*
2009
2*
1*
5*
4*
3*
2010
International
2*
1*
5*
4*
3*
2011
2*
1*
NACHFRAGE
Bis zum Ende 2011 verzeichnete Bratislava
Von den 1,5 Millionen Gesamtnächtigungen
rund 1,526 Millionen Nächtigungen. Im Jahr
betrug der Anteil der Inlandsnächtigungen
2010 waren es 1,342 Millionen Nächtigungen,
40%. Wie auch in den letzten Jahren üblich
was einen Anstieg von etwa 10% gleich
kommen
kommt. Damit konnte erstmals seit 2008 die
Slowakei, der Tschechischen Republik und
Rekordmarke von 1,5 Millionen Nächtigungen
Deutschland. Fast 90% aller Besucher kommen
erreicht und sogar leicht übertroffen werden.
aus
die
meisten
europäischen
Besucher
Ländern.
Die
aus
der
meisten
Zuwächse nach Herkunftsländern differenziert
Allein im Juli und August nächtigten etwa
verzeichnete Ungarn mit 36%, die USA mit
222.000 Besucher in einer der Unterkünfte
30,7%
Bratislavas. Das nächtigungsstarke Jahr 2011
Rückgänge im Bereich von 5% konnte lediglich
konnte vor allem durch sportliche Großereignisse
aus den Ländern Italien und Deutschland
wie
verzeichnet werden.
die
Eishockeyweltmeisterschaft
und
und
Österreich
mit
31%.
Leichte
dem Kanuslalom Weltcup 2011 punkten. Der
durchschnittliche Besucher verbrachte 2011
etwa 2,2 Tage in Bratislava.
OVERNIGHT STAYS BY COUNTRY OF ORIGIN 2011
9%
Czech Republic
6%
Germany
4%
40%
Italy
3%
Great Britain
Poland
4%
2%
France
3%
Spain
2%
2%
1%
Austria
USA
Hungary
Other
24%
Slovakia
RESEARCH STUDIES | SLOWAKEI | BRATISLAVA
TREND
The strong drop in overnight stays during the
past years is mainly due to the traces left
behind by the global financial crisis and the
adjustment to the Euro in Slovakia. Therefore
the prices went up and tourists from the
countries, in which the Euro has not been
launched, dropped out. This has been analysed
due to the decrease in overnight stays from the
traditional markets like Poland and Hungary.
On the other hand the decline has been filled
by the local tourists, since Slovakians did not
travel abroad on their holidays because of the
traces of the economic situation and they had
a better price comparison with the Euro.
The local hotel businesses complain about the
However with 27% the occupancy still stays
lack of marketing activities and the lack of
below the European standard of 61%. A further
qualitative convention facilities for the business
increase is not expected due to the instable
tourism.
economic situation in the Euro zone.
Despite the current challenging
economic situation by which the business and
convention segment suffers the most from, the
The project of the “River Park” alongside the
need for development in this segment is highly
Danube in the city centre of Bratislava shows an
important for Bratislava. The international
example of a multi mix-used centre, within the
corporations located in Bratislava could be of
construction plan, a five-star hotel, belonging
support to sustain the demand in this sector.
to one of the worldwide oldest luxury hotel
chains the Kempinski Hotels with 230 rooms
The sharp rise in overnight stays at a level
was built beside a residential, office and retail
of 2008, together with a decrease in bed
space.
capacity in 2011 affected a slight increase in
the occupancy.
At the beginning of 2012 the first NH hotel
of the Spanish hotel chain has opened in
Bratislava. This hotel belongs to the four-star
category and offers 117 rooms and is designed
for business travellers. Also in the budget
hotels sector new projects are in the pipeline.
The hotel Kyjev, which was operating for
40 years, has been closed down by the end of
2011, and is planned to be refurbished within
the year 2012. The renovation of this hotel
is part of a bigger project, including the redesign of the Kamenne square.
The city of Bratislava is an interesting getaway
for visitors for the long run.
RESEARCH STUDIES | SLOVAK REPUBLIC | BRATISLAVA
TREND
Der starke Nächtigungseinbruch der letzten
Jahre ist auf die Nachwirkungen der globalen
Finanz-
und
Wirtschaftskrise
sowie
die
Umstellung auf den Euro zurück zu führen.
Dieser wirkte sich Preiserhöhend aus und
Touristen aus Ländern, die noch nicht den Euro
eingeführt haben, blieben aus. Dies wurde
z.B. anhand des Rückgangs der Nächtigungen
aus
traditionellen
Ungarn
Märkten
festgestellt.
wie
Polen
Andererseits
und
wurden
diese Rückgänge durch einheimische Touristen
teilweise gefüllt, da viele Slowaken auf Grund
der Auswirkungen der wirtschaftlichen Lage
weniger ins Ausland auf Urlaub fuhren und
einen besseren Preisvergleich durch den Euro
hatten.
Diese liegt mit 27% aber immer noch weit
unter dem europäischen Schnitt von 61%.
Auch klagen einheimische Hoteliers über die
Ein weiterer Anstieg wird jedoch auf Grund
mangelnde Vermarktung des Standorts sowie das
der ungewissen wirtschaftlichen Situation im
Fehlen von qualitativen Kongressmöglichkeiten
Euroraum nicht erwartet.
für den Geschäftstourismus. Trotz der derzeitig
schwierigen Wirtschaftslage, in welcher der
Das
Geschäfts- und Kongresstourismus kurzfristig
Donauufer
am stärksten betroffen ist, liegt gerade in
Bratislava
diesen Bereichen für Bratislava ein großes
„Mixed-Use-Centers“:
Entwicklungspotenzial. International agierende
Bauvorhabens wurde neben Wohn-, Büro- und
Konzerne in der Slowakei könnten dafür sorgen,
Geschäftsflächen ein Fünf-Sterne Hotel der
dass die Nachfrage in diesem Sektor gestützt
weltweit ältesten Luxushotelkette Kempinski
wird.
Hotels mit 230 Zimmern und Suiten errichtet.
Der starke Anstieg der Nächtigungszahlen auf
Anfang 2012 wurde das erste Hotel der
ein Niveau von 2008, gemeinsam mit einem
spanischen Hotelkette NH in Bratislava errichtet.
Rückgang
Jahr
Dieses gehört der Vier-Sterne Kategorie an,
2011 führte zu einem leichten Anstieg in der
bietet 117 Zimmer und ist als Businesshotel
Auslastung.
konzipiert. Auch im Budget Hotel Sektor gibt
der
Bettenkapazitäten
im
Projekt
„River
im
ist
Park“
am
Stadtzentrum
ein
von
Vorzeigemodell
im
Rahmen
eines
dieses
es für 2012 Neuerungen. Das seit 40 Jahren
durchgehend operierende Hotel Kyjev wurde
Ende 2011 geschlossen und soll über das
Jahr 2012 umfangreich renoviert werden. Die
Renovierung des Hotels, ist Teil eines größeren
Projekts, welche die Umgestaltung des Kamenne
Platzes beinhaltet.
Die
Stadt
Bratislava
ist
langfristig
ein
interessantes Ausflugsziel für Besucher.
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