Informationsblatt zum Kauf einer Ferienimmobilie

Informationsblatt zum Kauf einer Ferienimmobilie:
Einkommenssteuer
Bei einer ausschließlichen (!) Vermietung an Feriengäste ist von den Finanzbehörden grundsätzlich
von einer Überschusserzielungsabsicht auszugehen (BFH-Urteile v. 6.11.2001, IX R 97/00, und
05.11.2002, IX R 18/02), Liebhaberei ist somit nicht zu unterstellen. In allen anderen
„Vermietungs“fällen ist eine Totalüberschuss-Berechnung (Zeitraum 30 Jahre) gemäß o. g. BFHUrteilen erforderlich. Das BMF-Schreiben vom 20.11.2003 (GZ: IV C 3 – S 2253 – 98/03 II) lässt sich
interpretieren, dass die Leitsätze aus den BFH-Urteilen durch die Finanzbehörden nur bei der
Einkunftsart Vermietung und Verpachtung zur Anwendung gelangen (sollen).
Für den Zeitraum der Eigennutzung gilt einkommensteuerlich folgendes: Der Eigennutzungszeitraum
wird in Verhältnis zum Vermietungszeitraum gesetzt. Gemäß diesem ermitteltem %-Satz werden die
Kosten und die Abschreibung reduziert. Auch die MwSt. wird analog dessen im Bereich Kosten/AfA
korrigiert.
Steuerliche Auswirkungen:
Je nach Art der touristischen Vermarktung muss nach derzeitiger Rechtsauffassung von zwei
unterschiedlichen Einkunftsarten beim Erwerber ausgegangen werden:
a) Einkunftsart Vermietung und Verpachtung i. S. von § 21 Abs. 1 EStG.
Hiervon ist auszugehen bei nicht „hotelmäßiger“ Nutzung, bei eigener Vermietung, ferner bei
Abschluss eines langfristigen Festmietvertrages und bei Vermietung der Ferienwohnung durch
eine Privatperson, die vor jedem Vertragsabschluss die Genehmigung des Eigentümers einholen
muss (BFH, Urteil v. 19.01.1990, AZ: III R 31/87, veröffentlicht in BStBI 90, Teil II, S. 383). Die
Einkünfte werden über eine Einnahme-/Überschussrechnung ermittelt (§ 8-9a EStG).
Gem. § 7, Abs. 4, Satz 1, Nr. 2 EStG beträgt die Abschreibung: Linear 2 % der steuerlichen Herstellungskosten pro Jahr, 50 Jahre lang.
Hinweis: Die anfangs höhere degressive AfA nach § 7 Abs. 5 Satz 2 kann nicht zur Anwendung
kommen, da der Gesetzgeber unter „zu Wohnzwecken dienend“ keine Vermietung an ständig
wechselnde Mieter (kurzfristige Beherbergung von Fremden) versteht ( Abschnitt 42a Abs. 2 der
Einkommensteuerrichtlinien bzw. BFH-Urteil v. 14.03.2000 - AZ: IX R 8/97).
b) Einkunftsart Gewerbebetrieb i. S. von § 15 Abs. 1 EStG.
Bei Vermietung durch eine Feriendienstorganisation oder einen gewerblichen „Geschäftsbesorger“
(Abschluss eines Geschäftsbesorgungsvertrages) mit „hotelmäßiger“ Nutzung ist von Einkünften
aus Gewerbebetrieb auszugehen (BFH, Urteil v. 19.01.1990, AZ III R 31/87). Das Betriebsergebnis
wird durch eine Einnahme-/Überschussrechnung ermittelt (§ 8-9a EStG).
Die Abschreibung gem. § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 EStG beträgt: 33 Jahre je 3 % der Anschaffungskosten und ggf. teilweise Abschreibung nach der AfA-Tabelle.
Der Gewinn (Mieteinnahmen abzüglich der Ausgaben und Abschreibungen) aus diesem
Gewerbebetrieb (= Ferienwohnung) ist der Gewerbesteuer unterworfen. Eine Steuerschuld ergibt
sich erst, wenn die Freigrenze von derzeit 24.500,-- überschritten wird.
Werbungskosten/Betriebsausgaben während der Bauphase
In der Investitionsphase sind z. B. nachfolgende Kosten zu begleichen, die als
Werbungskosten/Betriebsausgaben absetzbar sind (s. a. BMF-Schreiben v. 20.10.03 – 5. BHErlass):
- Notar- und Gerichtskosten für die Eintragung der Grundschuld (ca. 0,5 % vom Kaufpreis)
- Finanzierungsvermittlungsgebühr (bis 2 % der vermittelten Fremdfinanzierung)
- Damnum (bis 5 % des Bruttofremdkapitals) - bei Bilanzierung zeitanteilig –
- Abschreibungen auf Gebäude und Einrichtung im Fertigstellungsjahr (s.a. Abschreibung)
- gesondert gezahlte Zinsen während der Bauzeit
- gezahlte Unsatzsteuer bei Option (siehe Umsatzsteuer)
Grundsatz: Die Höhe der tatsächlich abzugsfähigen Werbungskosten/Betriebsausgaben ergibt sich
erst gemäß der Prüfung durch das Finanzamt. Beträge, die vom Finanzamt nicht als sofort absetzbare
Werbungskosten/Betriebsausgaben anerkannt werden, erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage,
wodurch sich das liquide Ergebnis in der Vermietungsphase verbessert.
Die sich aus dem Ansatz des steuerlichen Verlustes ergebene Einkommensteuerersparnis in der
Investitionsphase wird im Rahmen der Einkommensteuererklärung ermittelt. Nach aktueller Rechtsprechung kann eine Lohn- und Einkommensteuerermäßigung im Vorauszahlungsverfahren schon
während der Bauzeit erfolgen.
Werbungskosten/Betriebsausgaben in der Vermietungsphase
- Darlehenszinsen
- Ein über 5% hinausgehendes Damnum zeitanteilig
- Bewirtschaftungskosten (Heizung, Wasser, Hausmeister, Müll, Versicherungen, Verwaltung,
Instandhaltung etc.)
- Aufwendungen für die Vermietung (Vermietungsprovision, Anzeigen)
- Evtl. Mehrwertsteuer aus Mieteinnahmen
- Abschreibung Gebäude
- Abschreibung Einrichtung
Die Einrichtung kann bei vermieteten Wohnungen gesondert abgeschrieben werden (AfATabelle „Gastgewerbe“ + BFH-Urteil v. 6.11.2001 – AZ: IX R 97/00). Gegenstände, deren
Anschaffungskosten nicht mehr als 410,-- (exkl. MwSt.) betragen, können abweichend im Jahr
der Anschaffung sofort abgeschrieben werden (GWG = Geringwertige Wirtschaftsgüter).
Verkauf der Ferienimmobilie
Ein möglicher Veräußerungsgewinn ist zukünftig zu versteuern. Der Gesetzgeber lässt hierzu jedoch
verschiedene Ausnahmen (z.B. Gewerbebetrieb: verminderte Steuersatz, Freigrenzen / V+V: Spekulationsfrist) zu.
Umsatzsteuer
Gemäß § 4 Pkt. 9a UStG sind Umsätze, die unter das Grunderwerbssteuergesetz fallen,
umsatzsteuerfrei. Im gleichen Paragraphen ist unter Pkt. 12 Satz 2 geregelt, „dass Vermietungen von
Wohn- und Schlafräumen, die ein Unternehmer zur kurzfristigen Beherbergung von Fremden
bereithält ......“ nicht von der Umsatzsteuer befreit sind, d. h. aus den Mieteinnahmen muss die MwSt.
herausgerechnet und an das Finanzamt abgeführt werden.
Der Bauträger kann auf die Umsatzsteuerfreiheit (s.o. § 4 Pkt. 9a UStG) verzichten, wenn er „den Umsatz an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen“ ausführt (§ 9 UStG Verzicht auf die
Steuerbefreiung). Unter Berücksichtigung des o. g. wird der Bauträger zur Umsatzsteuerpflicht
optieren und dem „Unternehmer“ zur Vermietung einer Ferienwohnung (Erwerber) nun die MwSt.
ausweisen. Dieser Unternehmer (= Erwerber) kann sich dadurch die im Kaufpreis enthaltene MwSt.
von seinem Wohnsitzfinanzamt zurückerstatten lassen.
Bitte beachten Sie: Sollten Sie Kleinunternehmer i. S. von § 19 Abs. 1 UStG sein, müssen Sie auf die
Anwendung der Befreiung verzichten (Option: § 19 Abs. 2 UStG).
Bei Vermietung im Rahmen eines Festmietvertrages kann der Erwerber hinsichtlich der
Vermietungsumsätze zur Steuerpflicht gem. § 9 Satz 2 UStG (nicht zu „Wohnzwecken“ dienend)
optieren. Damit wird auch für ihn die ihm vom Bauträger in Rechnung gestellte MwSt. vom Finanzamt
rückerstattbar.
Verzichtet der Erwerber innerhalb eines Zeitraumes von 10 Jahren ab Vermietungsbeginn auf die Umsatzsteuerpflicht seiner Vermietungseinnahmen, z.B. durch reine Eigennutzung oder Weiterverkauf
an einen Selbstnutzer, so hat er zeitanteilig die ihm erstatteten Vorsteuerbeträge für die
Anschaffungskosten der Immobilie an das Finanzamt zurückzuzahlen (§ 15a UStG).
Im Falle eines Wiederverkaufs sind unterschiedliche USt-Gesichtspunkte zu berücksichtigen, z. B.:
Weiterführung des „Betriebes“ oder reine Eigennutzung durch den Zweiterwerber. Es empfiehlt sich
zum Zeitpunkt des Wiederverkaufs, sich an ein Mitglied der rechts- und steuerberatenden Berufe zu
wenden.
Bitte beachten: Der MwSt.-Abfluss führt zu Werbungskosten, die Rückerstattung zu steuerlich wirksamen Einnahmen. Bsp.: Fällt der Abfluss der MwSt. (z. B. Zahlung der Kaufpreisraten inkl. MwSt. an
den Bauträger) in das gleiche Steuerjahr, in dem der Erwerber die MwSt. von seinem Wohnsitzfinanzamt zurückerstattet erhält, heben sich Zahlung und Rückerstattung gegeneinander auf. Wichtig: Die
Zahlung der im Kaufpreis für die Wohnung, Stellplatz, Einrichtung etc. enthaltenen MwSt. ist wie auch
die Einnahme (Rückerstattung durch das Wohnsitzfinanzamt) in der Einkommensteuererklärung anzugeben.
Angabenvorbehalt:
Die Angaben entsprechen dem gegenwärtigen Stand der gesetzlichen Vorschriften
Bestimmungen und wurden mit Sorgfalt zusammengestellt, trotzdem kann „Irrtum“
„Schreibfehler“ nicht ausgeschlossen werden. Eine Haftung aus diesem Info-Blatt wird
übernommen. Zu weiteren Fragen wenden Sie sich bitte an ein Mitglied der rechtssteuerberatenden Berufe.
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