Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Dachau

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y Stadt- und Regionalmarketing
y City-Management
y Stadtentwicklung
CIMA Beratung + Management GmbH
y Tourismus
Einzelhandels- und Zentrenkonzept
für die Stadt Dachau
y Einzelhandel
Teil I – Standort‐ und Zentrenkonzept
y Personalberatung
y Wirtschaftsförderung
y Immobilienentwicklung
CIMA Beratung + Management GmbH
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Einzelhandels- und Zentrenkonzept – Teil I: Zentren- und Standortkonzept
Dachau 2008
Inhaltsverzeichnis
1 AUFTRAG UND AUFGABENSTELLUNG .....................1 2 TRENDS IM EINZELHANDEL........................................2 3 2.1 Allgemeine Trends .................................................................2 2.2 Trends im Verbraucherverhalten .........................................3 2.3 Entwicklung der Betriebsformen .........................................4 2.4 Standortentwicklung, Relevanz für Dachau ........................7 5 MARKTANALYSE ....................................................... 18 5.1 Kaufkraft ............................................................................... 18 5.2 Konkurrenzsituation in der Umgebung ............................. 20 5.3 Zentralität ............................................................................. 23 5.4 Einzugsgebiet ...................................................................... 24 5.5 Leistungsdaten des Dachauer Einzelhandels .................. 28 5.5.1 Lageabgrenzung des Dachauer Einzelhandels ............... 28 METHODIK .....................................................................8 5.5.2 Umsatzpotential und Kaufkraftströme .............................. 32 3.1 Einzelhandelserhebung.........................................................8 5.5.3 Verkaufsflächen ................................................................ 34 3.2 Einzelhandelsnahe Dienstleister ..........................................9 5.5.4 Branchenstruktur .............................................................. 36 3.3 Städtebauliche Rahmenbedingungen .................................9 5.5.5 Betriebstypenstruktur........................................................ 38 5.5.6 Filialisierungsgrad............................................................. 39 4 STRUKTURDATEN ......................................................10 5.5.7 Betriebsgrößenstruktur ..................................................... 40 4.1 Planerische Rahmendaten ..................................................10 5.5.8 Öffnungszeiten ................................................................. 41 4.2 Sozioökonomische Rahmendaten .....................................13 5.5.9 Leerstandssituation .......................................................... 42 5.5.10 Qualitative Bewertung ...................................................... 43 5.6 Potentiale und Branchenempfehlungen ........................... 47 5.6.1 Offene Umsatzpotentiale bis 2011 ................................... 47 5.6.2 Nahversorgung ................................................................. 48 5.6.3 Branchen des mittelfristigen Bedarfes.............................. 54 5.6.5 Branchen des langfristigen Bedarfes ............................... 58 CIMA Beratung + Management GmbH Brienner Str. 45 80333 München Dipl.-Geogr. Stefan Gortan [email protected] www.cima.de
I
6 STANDORT- UND ZENTRENKONZEPT .....................62 6.1 Regionales Einzelhandelskonzept (REHK) .......................62 6.2 Leitlinien der Einzelhandelsentwicklung...........................64 6.2.1 Standortpolitik ...................................................................64 6.2.2 Sortimentsliste („Dachauer Liste“) ....................................65 6.3 Szenarien der Einzelhandelsentwicklung .........................67 6.4 Standortstruktur in Dachau ................................................69 Dachau 2008
7 ANHANG .................................................................... 106 7.1 Bestimmung des Einzugsgebietes und des
Umsatzpotentials ............................................................... 106 7.2 Erhebung des bestehenden Einzelhandelsangebotes und
Analyse der örtlichen Situation........................................ 107 7.3 Begriffsdefinitionen ........................................................... 109 6.4.1 Zur Notwendigkeit der Abgrenzung zentraler
Versorgungsbereiche nach § 34 Abs. 3 BauGB bzw.
§ 9 Abs. 2a BauGB ...........................................................70 6.4.2 „Zentrale Versorgungsbereiche“ (ZV) ...............................71 6.5 Empfehlungen nach Standorten ........................................75 6.5.1 Altstadt ..............................................................................75 6.5.2 Südliche Innenstadt: Innere Münchner Straße und
Umgebung ........................................................................82 6.6 Sonstige integrierte Standorte ...........................................90 6.7 Einzelhandel in nicht-integrierten Lagen ..........................96 6.8 Zusammenfassung und abschließende Empfehlungen 102 6.9 Prüfschema für Einzelhandelsansiedlungen ................. 104 CIMA Beratung + Management GmbH Brienner Str. 45 80333 München Dipl.-Geogr. Stefan Gortan [email protected] www.cima.de
II
Dachau 2008
Abbildungsverzeichnis
Abb. 1: Umsatzveränderungen nach Branchenbereichen 2006 – 2007 .... 3 Abb. 24: Warenpräsentation Altstadt ......................................................... 78 Abb. 2: Entwicklung der Betriebstypen des Handels ................................. 5 Abb. 25: Wettbewerbsfähigkeit Altstadt ..................................................... 78 Abb. 3: Betriebstypen und deren Kunden .................................................. 6 Abb. 26: Möglicher Zentraler Versorgungsbereich Südliche Innenstadt.... 82 Abb. 4: Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern 2008
(in % vom Bundesdurchschnitt) ................................................... 18 Abb. 27: Einkaufslagen .............................................................................. 83 Abb. 5: Markt- und Umsatzpotential Dachau............................................ 32 Abb. 6: Kaufkraftströme ............................................................................ 33 Abb. 7: Verkaufsflächen je Einwohner im Städtevergleich ....................... 34 Abb. 8: Verkaufsflächenanteile nach Branchen ....................................... 35 Abb. 9: Zentralität nach Branchengruppen............................................... 37 Abb. 10: Betriebstypenstruktur in Dachau .................................................. 38 Abb. 11: Verkaufsflächenklassen in Dachau .............................................. 40 Abb. 12: Öffnungszeiten in Dachau Innenstadt .......................................... 41 Abb. 13: Schließzeiten in Dachau Innenstadt ............................................ 41 Abb. 14: Zielgruppenorientierung Gesamtstadt.......................................... 45 Abb. 28: Zielgruppenorientierung Südliche Innenstadt .............................. 86 Abb. 29: Warenpräsentation untere Südliche Innenstadt .......................... 86 Abb. 30: Wettbewerbsfähigkeit Südliche Innenstadt .................................. 87 Abb. 31: Zielgruppenorientierung sonstige integrierte Lagen .................... 90 Abb. 32: Warenpräsentation sonstige integrierte Lagen ............................ 91 Abb. 33: Wettbewerbsfähigkeit sonstige integrierte Lagen ........................ 91 Abb. 34: Versorgungssituation nicht-integrierte Lagen .............................. 96 Abb. 35: Zielgruppenorientierung nicht-integrierte Lagen .......................... 98 Abb. 36: Warenpräsentation nicht-integrierte Lagen ................................. 98 Abb. 37: Wettbewerbsfähigkeit nicht-integrierte Lagen ............................. 99 Abb. 15: Warenpräsentation Gesamtstadt ................................................. 45 Abb. 38: Mögliche Positionierung und Zielsetzung
der Einkaufslagen in Dachau ..................................................... 102 Abb. 16: Wettbewerbsfähigkeit Gesamtstadt ............................................. 46 Abb. 39: Zentrenhierarchie Dachau ......................................................... 104 Abb. 17: Marktanteile im Lebensmittel-Einzelhandel im Vergleich ............ 49 Abb. 40: Prüfschema Einzelhandelsbetriebe ........................................... 104 Abb. 18: Portfolio Textil (nur Filialisten) ...................................................... 55 Abb. 41: Prüfschema nahversorgungsrelevante Betriebe ....................... 105 Abb. 19: Zentrenstruktur Dachau ............................................................... 73 Abb. 20: Möglicher Zentraler Versorgungsbereich Altstadt
mit Erweiterungspotentialen ......................................................... 75 Abb. 21: Lageeinteilung Altstadt ................................................................. 76 Abb. 22: Zu welchem Zweck sind Sie heute hauptsächlich in der Altstadt 77 Abb. 23: Zielgruppenorientierung Altstadt .................................................. 78 CIMA Beratung + Management GmbH Brienner Str. 45 80333 München Dipl.-Geogr. Stefan Gortan [email protected] www.cima.de
III
Dachau 2008
Tabellenverzeichnis
Tab. 1: Bekannte Siedlungsvorhaben Dachau......................................... 14 Tab. 26: Steckbrief Streulagen: Berliner Straße und Ernst-Reuter-Platz .. 94 Tab. 2: Altersstruktur im Vergleich (31.12.2006)...................................... 15 Tab. 27: Steckbrief Streulagen: Äußere Schleißheimer Straße................. 95 Tab. 3: Pendlersalden von Dachau und ausgewählten
Umlandgemeinden 2006 .............................................................. 15 Tab. 28: Einzelhandelsdaten nicht-integrierte Lagen ................................ 97 Tab. 4: Fremdenverkehr im Vergleich (2006) .......................................... 16 Tab. 29: Steckbrief nicht-integrierte Lagen – Schwarzer Graben /
Dachau Ost ................................................................................ 100 Tab. 5: Zusammenfassung wichtiger sozioökonomischer Rahmendaten 17 Tab. 30: Steckbrief nicht-integrierte Lagen – Äußere Münchner Straße . 101 Tab. 6: Projekte im Einzugsgebiet ........................................................... 22 Tab. 31: Verbrauchsausgaben in Deutschland ........................................ 107 Tab. 7: Bevölkerung und Marktpotentiale im Einzugsgebiet Dachau ...... 25 Tab. 8: Standortstruktur Dachau .............................................................. 29 Tab. 9: Verkaufsflächen ausgewählter Gemeinden im Vergleich ............ 34 Kartenverzeichnis
Tab. 10: Angebotsstruktur Einzelhandel nach Standorten ......................... 36 Tab. 11: Filialisierungsgrad im Vergleich ................................................... 39 Karte 1: Zentralörtliche Bedeutung Dachaus ............................................ 10 Tab. 12: Leerstände ................................................................................... 42 Karte 2: Lage und Verkehrsanbindung Dachau ........................................ 12 Tab. 13: Offene Umsatzpotentiale 2011 nach Branchen ........................... 47 Karte 3: Bevölkerungsentwicklung bis 2020 - Prognose ........................... 14 Tab. 14: Profile der standardisierten Lebensmittel-Betriebstypen ............. 50 Karte 4: Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern 2008
(in % vom Bundesdurchschnitt) ................................................... 19 Tab. 15: Angebotsstruktur Oberbekleidung in Dachau .............................. 54 Tab. 16: Betriebstypenübersicht Möbel ...................................................... 59 Tab. 17: Bindungsquoten Dachau, Zielbindung nach REHK ..................... 63 Karte 5: Konkurrenzsituation ..................................................................... 20 Karte 6: Einzugsgebiet Dachau (auf Gemeindebasis) .............................. 24 Tab. 18: Liste zur Zentrenrelevanz von Sortimenten ................................. 66 Karte 7: Einzugsbereiche nach POS – Standorte Altstadt,
Münchner Straße und Dachau-Ost (N gesamt = 709) ................. 26 Tab. 19: Einzelhandelsdaten Altstadt ......................................................... 76 Karte 8: Dachauer Einzelhandel: Lagen schematisch .............................. 28 Tab. 20: Steckbrief Altstadt ........................................................................ 81 Karte 9: Innerstädtische Lageabgrenzung Dachau ................................... 30 Tab. 22: Steckbrief Südliche Innenstadt .................................................... 89 Karte 10: Nahversorgungssituation in Dachau ............................................ 48 Tab. 23: Einzelhandelsdaten sonstige integrierte Lagen ........................... 90 Karte 11: Standorte Media/Saturn in der Region ........................................ 60 Tab. 24: Steckbrief Streulagen: Ludwig-Dill-Straße ................................... 92 Karte 12: Zentrenstruktur Dachau ............................................................... 69 Tab. 25: Steckbrief Streulagen: Sudetenlandstraße .................................. 93 CIMA Beratung + Management GmbH Brienner Str. 45 80333 München Dipl.-Geogr. Stefan Gortan [email protected] www.cima.de
IV
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Dachau 2008
Auftrag und Aufgabenstellung
Auftrag:
Bearbeitung:
Erstellung eines Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes für die Stadt
Dachau mit folgenden wesentlichen Inhalten:
Dipl.-Geogr. Stefan Gortan (Projektleitung)
Dipl.-Geogr. Vera Ortmanns-Fuhr
Teil I: Zentren- und Standortkonzept

Bestandsaufnahme und Standortanalyse

Quantitative Vollerhebung sämtlicher Einzelhandelsbetriebe

CIMA City-Qualitäts-Check (qualitative Bewertung sämtlicher Einzelhandelsbetriebe)

Bestandsanalyse Städtebau in den zentralen Lagen

Ermittlung der Markt- und Umsatzpotentiale

Standortkonzept- und Zentrenkonzept: Aufzeigen von Entwicklungspotentialen nach Standorten unter Berücksichtigung des Handelsversorgungsnetzes

Nahversorgungskonzept

Telefonische Haushaltsbefragung (470 Haushalte in Stadt und Umland) – und Point of Sale Befragung (separater Bericht – Teil II)
Potentialanalyse Einzelhandel für ein innerstädtisches Areal (ehemalige MD-Papierfabrik) in Dachau mit Nutzungsmöglichkeiten und
Auswirkungsprognose (separater Bericht – Teil III).
Analysezeitraum:
Juli 2008 bis September 2008
Untersuchungsablauf:

Bestandserhebungen, Fotodokumentationen, qualitative und quantitative Analysen sowie Einzelhandelsuntersuchung Dachau: Juli /
August 2008
Markt- und Umsatzpotential Einzelhandel: August / September 2008
Befragungen: Juli (telefonische Haushaltsbefragung) / September
2008 (POS)
Expertengespräche: Juli / August 2008
Einzelhandelskonzeption (Endbericht): Oktober 2008
Abstimmung der Empfehlungen mit einer interdisziplinären Lenkungsgruppe (Juli und Oktober 2008)
Auftraggeber:
MD Papier GmbH, Werk Dachau
Dr. Karsten Bode
Freisinger Straße 11
85716 Unterschleißheim
CIMA Beratung + Management GmbH Brienner Str. 45 80333 München Dipl.-Geogr. Stefan Gortan [email protected] www.cima.de
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Dachau 2008
2 Trends im Einzelhandel
2.1 Allgemeine Trends
In einer sich immer schneller wandelnden Handelslandschaft bei immer
größer werdenden Angebotskapazitäten wird der Erfolg oder Misserfolg
jegliches Einzelhandelsvorhaben auch von seiner Leitidee bestimmt. Hierzu ist es erforderlich, aktuelle Trends in der Handelsentwicklung zu kennen, um spätere Nutzungsszenarien entsprechend einordnen zu können.
Die Situation des Einzelhandels ist seit Jahren als schwierig zu bezeichnen. Die privaten Verbrauchsausgaben werden aktuell vor allem durch
Belastungen im Bereich Steuern und Abgaben und der allgemeinen Arbeitsmarktlage eingeschränkt. Dabei geht die Einkommensschere immer
weiter auseinander. Die Einkommensgruppen, die sich einiges leisten
können, nehmen etwas langsamer zu, als diejenigen, die immer größere
Probleme haben, ihre Ausgaben zu bewältigen. Die langfristige Entwicklung wird auf Verbraucherseite im Durchschnitt von Konsumverzicht und
Preissensibilität, auf Anbieterseite von Verdrängungswettbewerb und
preisaggressiven Absatzformen gekennzeichnet sein. Seit dem Jahr 2005
scheint sich eine leichte Trendwende abzuzeichnen. Zwei Jahre in Folge
sind im Querschnitt über alle Branchen leichte Umsatzzuwächse auszumachen. Die seit dem 1.1.2007 wirksam gewordene erhöhte Mehrwertsteuer hat sich auf verschiedene Branchen unterschiedlich ausgewirkt. Da
mit einer weiteren Verbesserung der Gesamtwirtschaft und auch der Beschäftigung zu rechnen ist, wird sich aber dadurch der Konsum nicht maßgeblich negativ beeinflussen.
Unter Berücksichtigung ökonomischer, demographischer und politischer
Rahmenbedingungen ergeben sich sowohl für die verschiedenen Betriebstypen als auch für die einzelnen Branchen unterschiedliche Perspektiven.
So wird die Bevölkerung in Deutschland trotz Zuwanderung langfristig
zurückgehen. Daneben verändert sich die Bevölkerungsstruktur vor allem
im Bereich der älteren Bevölkerungsgruppen. Das sich erweiternde Marktsegment der ”Jungen Alten” wird dabei zu einer neuen wichtigen Zielgrup-
pe für den Handel werden. Durch politische Rahmensetzung wie z.B. Flexibilisierung der Arbeitszeiten in weiten Bevölkerungskreisen und Veränderungen der städtebaulichen Leitbilder werden sich ebenfalls Einflüsse ergeben.
Aus der allgemeinen Entwicklung resultieren auch branchenabhängige
Wachstumsunterschiede. Die Ausgaben für Unterhaltungs- und Kommunikationsmedien werden von den Veränderungen der globalen Rahmenbedingungen besonders profitieren. Ähnlich wird es im Gesundheits- und
Fitnessbereich sein. Der Markt für ”persönliche Ausstattungen”, darunter
sind die Warenbereiche Bekleidung, Schuhe, Lederwaren und Schmuck zu
verstehen, wird eher ein durchschnittliches Wachstum zu verzeichnen
haben. Der Wettbewerb zwischen den Anbietern wird sich gerade in diesem Segment weiter verschärfen. Eine Fortsetzung des Konzentrationsprozesses auf der Angebotsseite ist zu erwarten. Damit verschärft sich die
Wettbewerbssituation zunehmend. An vielen Standorten ist bereits heute
ein massiver Verdrängungswettbewerb zu beobachten. Chancen sind daher eher in einer regionalen und lokalen Ausrichtung auf spezialisierte
Sortimente zu sehen.
Mit der aufgezeigten Flächenentwicklung geht eine Betriebstypenentwicklung einher, die durch einen andauernden Rückgang der Fachhandelsquote und eine Zunahme der Fachmärkte gekennzeichnet ist. Die Fachmärkte
stoßen dabei in immer neue Bereiche vor, und setzen so als „Category
Killer“ spezialisierte Fachhandelssparten unter Druck (z.B. MediaSaturn im
Bereich Elektro, Fressnapf im Bereich Zoobedarf).
2
Abb. 1:
Dachau 2008
Umsatzveränderungen nach Branchenbereichen 2006 – 2007
‐4,8
Möbel, Hausrat
‐3,3
Uhren, Schmuck
‐2,1
Das Anspruchsniveau der Konsumenten steigt: In Zeiten der wachsenden Einkaufsalternativen sinkt die Toleranz hinsichtlich Erreichbarkeit, Ambiente, Sauberkeit, Sicherheit und sogar der Witterung.
Bau- und Heimwerkerartikel
‐0,8
Einzelhandel i.e.S.
‐0,4
Lebensmittel
Schuhe
0,1
Spielwaren
Elektr. Haushaltsgeräte, Unterhaltungselektronik
Bücher, Zeitung, Schreibwaren
Bekleidung
Parfümeriewaren, Körperpflege
Quelle:
HDE Zahlenspiegel, 2008
Bearbeitung:
CIMA GmbH, 2008
Hybride Käufer erwarten ein klares Angebotsprofil. Die Positionierung
der Anbieter und ganzer Standortgemeinschaften zwischen Luxus
und preiswert muss immer klarer herausgearbeitet werden (Bsp.
München: Kaufinger vs. Maximilianstraße)
0,8
1,3
1,4
2,3
4,3
2.2 Trends im Verbraucherverhalten
Die Kunden reagieren unterschiedlich auf die gesellschaftlichen Trends.
Die Voraussagen über das Verhalten des Verbrauchers von morgen sind
teilweise widersprüchlich. Folgende Tendenzen sind dabei zu erkennen:
Auch in Zukunft konkurriert der Einzelhandel mit Ausgaben für Altersvorsorge, Freizeit, Energie oder Mieten um die Kaufkraft der Konsumenten. Die einzelhandelsrelevanten Ausgaben werden in Zukunft
kaum steigen, im besten Fall ihren Anteil am privaten Konsum behalten.
Die Kaufzurückhaltung ist nach einer aktuellen Konjunkturumfrage
des HDE (2007) das Top-Thema im Einzelhandel.
Erlebniseinkauf Bücher: Auswahl, Atmosphäre, Ruheinseln (Foto: CIMA)
Convenience hat viele Facetten: auf der Produktebene durch eine Zunahme von Functional-Consumer-Goods (z.B. Fertiggerichte), auf der
Standortebene durch eine Ballung kopplungsintensiver Branchen
(z.B. One-Stop-Shopping für den täglichen Bedarf) und auf der Be-
3
triebsformenebene über die Entwicklung neuartiger Formate (z.B.
Convenience-Stores für den täglichen Bedarf in Bürovierteln).
Die Erreichbarkeit (Pkw, zu Fuß, ÖPNV) und Bequemlichkeit (alles an
einem Ort) beim Einkauf bleiben in diesem Zusammenhang von großer Bedeutung
Öffnungszeiten spielen nur für bestimmte Einkaufsvorgänge eine
wichtige Rolle (z. B. in der Nahversorgung: Bahnhofsshops, Tankstellen mit bis zu 24h-Öffnung). Die Attraktivität von Sonderverkäufen
(Sonntagseinkauf, Night-Shopping) nimmt zu.
Ein „Lifestyle of Health and Sustainability“ (LOHAS) kennzeichnet einen neuen Konsumententyp, der Wellness, Glaubwürdigkeit und
Nachhaltigkeit sucht. Der Bio-Boom im Lebensmitteleinzelhandel war
erst der Anfang. Andere Branchen (z.B. Bekleidung) folgen bereits.
Während der LOHAS-Trend auf eine breite Basis ausgerichtet ist,
stellt eine Orientierung an einer „Neo-Noblesse“ auf eine neue Segmentierung des Luxusbereiches ab. Der herkömmliche Wunsch nach
Exklusivität bei Luxusartikeln wird kombiniert durch authentische Aufladung der Einkaufssituation mit Erlebniskomponenten. Dies betrifft
v.a. die absoluten Top-Lagen, die einem Trading-Up-Prozess unterworfen sind (vgl. in München z.B. Oberpollinger).
Das Markenbewusstsein der Verbraucher nimmt weiter zu. Mit der
Marke wird ein Image und Lebensgefühl konsumiert. Handelsmarken
(„store branding“) werden dabei immer wichtiger (z. B. dm).
Dachau 2008
2.3 Entwicklung der Betriebsformen
Bei den Betriebsformen führt dies zu einer Fortsetzung des Wandels und
einer weiteren Polarisierung und Positionierung. Folgende wesentliche
Muster sind dabei marktbestimmend:
Konkurrenz- und Kostendruck im Einzelhandel steigen. Die Flächenproduktivität sinkt.
Weitere Spreizung zwischen discount- und premiumorientierten Angebotsformen. Die Profilierung der Anbieter wird weiter geschärft.
Die Konzentration auf Anbieterseite schreitet weiter voran. Der Marktanteil von Unternehmen mit mehr als 2,5 Mrd. € Jahresumsatz steigt
mittelfristig auf 85 %.
Die Präsentation von Marken und Labels wird immer wichtiger. Monolabel-Stores sind bis in die Ebene der Mittelzentren auf dem Vormarsch. In größeren Städten repräsentieren sog. Flagship-Stores an
wenigen Standorten das Prestige der Marke.
Traditionelle Fachgeschäfte mit unklarem Profil und MultimarkenImage oder klassische Kaufhäuser verlieren weitere Marktanteile.
Hersteller verlieren ihre Vertriebspartner und entwickeln eigene Handels- und Vertriebsnetze. Damit schließt sich der Kreis.
Nicht kooperierender Fachhandel wird künftig ohne Marktbedeutung
sein. Der moderne Facheinzelhändler ist gleichzeitig FranchiseNehmer der verschiedensten Anbieter in seiner Stadt oder Region.
Einkaufskooperationen sind das Mindestmaß an Verbund.
Probleme bei der Revitalisierung der Kauf- und Warenhäuser (siehe
Debatte um Karstadt und nicht klar positionierte sonstige Kaufhäuser).
4
Dachau 2008
Viele Filialisten sind nach dem Top-down-Prinzip in ihrer Expansionsstrategie mittlerweile bei den Klein- und Mittelstädten angekommen.
Immobilien-Experten sind sich einig, dass eine Mischung aus bekannten Marken und Labels (Filialisten) mit individuellen, lokalen Fachgeschäften der Schlüssel für einen attraktiven Innenstadt-Einzelhandel
ist.
ren), Aufwertung im Ladenbau (größerer Platzbedarf!) und Serviceebene (Convenience, Ausbau des Ready-to-eat-Angebots), neue Angebotsphilosophien (gesunde, regionale Lebensmittel). Größe alleine
ist nicht mehr entscheidend. SB-Warenhäuser wachsen künftig nur
noch langsames Wachstum. Dafür folgen die Anbieter der zunehmenden Überalterung mit einer Dezentralisierungsstrategie.
Untersuchungen zeigen, dass die Modebranche der Top-Indikator für
eine attraktive Kundenbewertung der Innenstadt ist. Je vollständiger
das Markenportfolio, desto mehr unterschiedliche Zielgruppen können
angesprochen werden.
Auch die Discounter sichern sich über neue Sortimentsstrategien
(ALDI: Frischfleisch, Test von Markensortimente, LIDL: zunehmende
Frischekompetenz, Convenience-Produkte, etc.) Marktanteile.
Abb. 2:
Moderner Mono-Label-Store in München (Foto: CIMA)
Entwicklung der Betriebstypen des Handels
Quelle:
BAG Vademecum des Einzelhandels, 2005
Bearbeitung:
CIMA GmbH, 2006
Trading up: Neue Qualitätsorientierung im Lebensmittel-Einzelhandel
bringt angepasste, neue Konzepte (spezialisierte Konzepte für verdichtete Großstadtlagen, Fachmarktzentrum oder ländliche Struktu-
5
Auch wenn der Zenit in der Entwicklung der Non-Food-Fachmärkte
möglicherweise überschritten ist: Neue Konzepte werden auch zukünftig für eine anhaltende Flächennachfrage sorgen. Alte Konzepte
müssen in naher Zukunft revitalisiert werden oder scheiden wieder
aus dem Markt aus.
Abb. 3:
Betriebstypen und deren Kunden
Luxus‐ und Statusmärkte (Individualisten, Smart‐
/Success‐
Shopper)
Convenience und Dienstleistungs
märkte
Die tote Mitte
Dachau 2008
Trend zur Vertikalisierung: Anbieter beherrschen die gesamte Wertschöpfungskette von der Produktion bis zum Einzelhandel (z.B. Eigenmarken-Anbieter wie H&M). Handelsmarken nehmen zu (store
branding).
Shopping mit Ambiente: Trend zum Erlebnishandel bleibt ungebrochen. Shopping-Center-Standards haben am Markt keine Chance
mehr. Moderne Einkaufswelten, ob gewachsen oder geplant müssen
trotz aller Markengleichheit unverwechselbar sein und die Kunden
auch emotional ansprechen (z.B. Themen-Center von Sonae Sierra).
Weiter anhaltende Diskussion über Factory-Outlet-Center (Fabrikverkaufs-Zentren, siehe Ingolstadt, Wertheim und aktuell Piding)
Erlebnis‐ und Entertainment
märkte (Junioren)
Discount‐ und Trashmärkte (Smart‐
/Success‐
Shopper)
Quelle und Bearbeitung:
CIMA GmbH, 2008
Die Nachfolgeproblematik im Facheinzelhandel bleibt in den kommenden Jahren das unternehmerische Problem Nr. 1. Der Trend zur
Filialisierung und Professionalisierung der Unternehmensstruktur
nimmt zu.
Weitere ausländische Anbieter werden versuchen den deutschen
Markt zu erschließen (Deutschland ist als Europas größter Einzelhandelsmarkt für internationale Händler attraktiv). Nicht alle werden so erfolgreich sein wie IKEA, H&M oder Zara (siehe Scheitern von Marks &
Spencer oder GAP).
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Dachau 2008
2.4 Standortentwicklung, Relevanz für Dachau
Für Städte und Gemeinden hat die wirtschaftliche Entwicklung im Einzelhandel weit reichende Konsequenzen. Nebenlagen und Quartierszentren
der größeren Städte sowie die kleineren Stadt- und Ortszentren im ländlichen Raum verlieren interessante Anbieter und Bedeutung. Ein „trading
down“ und zunehmende Leerstände sind häufig die Folge. Der seit Jahren
zu beobachtende Trend zur Konzentration von Einzelhandelsbetrieben in
1a-Lagen wird sich auch in Zukunft fortsetzen. Hier bleiben auch die Flächenproduktivitäten am ehesten stabil, die insgesamt dramatisch sinken
und zu einer faktischen Entwertung von zahlreichen Immobilien, auch an
zentralen Standorten führen wird. Mit sinkenden Mieten können notwendige Modernisierungen nicht mehr refinanziert werden, Investitionen bleiben
aus und das trading down schreitet fort.
Für Zentren wie Dachau bedeutet dies, alle Kräfte (und Angebote) an zentralen Standorten zu bündeln, um die Standortkompetenz zu steigern und
eine Fragmentierung der verbleibenden Angebotsstrukturen zu vermeiden.
Häufig wird ein attraktiver Branchenmix von den Kunden nicht wahrgenommen, weil er sich auf zu viele Standorte verteilt. Für unattraktive, veraltete Nebenlagen mit schlechten Standortvoraussetzungen müssen neue
Nutzungskonzepte gefunden werden, die möglicherweise in der Folge
einen neuen Aufschwung bringen können (vgl. München-Westend: Belegung alter Handelsflächen durch Ateliers und kreative Berufe wie Architekten, Grafiker, Designer haben eine neue Gastronomie-Szene und in der
Folge sogar wieder neue, spezialisierte Einzelhandelskonzepte in das
Quartier gezogen).
Die Diskussion vor Ort, ob standardisierte Filialkonzepte eine zunehmende
Uniformität der Innenstädte nach sich ziehen, gehen mittlerweile am eigentlichen Kernproblem vieler Innenstädte vorbei. Facheinzelhändler werden immer mehr zu Managern verschiedener attraktiver Mono-LabelStores und sichern auch durch Filialisierungs- und Expansionsstrategien
ihre unternehmerische Zukunft. Die Mischung aus traditionellen, inhabergeführten Fachgeschäften und häufig ebenso inhabergeführten Filialkonzepten macht eine Innenstadt für den Kunden erst attraktiv. Zwischen dem
richtigen Branchen- und Markenmix und der Frequenz besteht ein untrennbarer Zusammenhang.
Frequenz ist für die meisten Filialisten zum Standortfaktor Nr. 1. Neben
den attraktiven 1a-Lagen können etablierte Stadtteilzentren, Einkaufszentren und Fachmarktagglomerationen am ehesten die Voraussetzungen für
einen nachhaltigen Erfolg als Handelsstandorte erfüllen. Insgesamt besteht damit durchaus die Gefahr einer stärkeren Uniformität der BestLagen, wodurch der Wettbewerb dieser Lagen zunehmend auch über Angebote geführt werden muss, die einen Zusatznutzen über das eigentliche
Einkaufen hinaus bieten. Die Erlebniskomponente wirkt damit auf der Makroebene (vgl. z.B. multifunktionale Innenstadt) genauso wie auf der Betriebsebene (vgl. z.B. Themenwochen, Vermischung aus Einkaufen und
Erlebnis in sog. Urban-Entertainment-Centern). Städtebauliche Besonderheiten wie die Dachauer Altstadt spielen dabei eine große Rolle.
7
3
Dachau 2008
Methodik
3.1 Einzelhandelserhebung
Im Juli und August 2008 wurden in Dachau alle Einzelhandelsbetriebe
nach Standort, Verkaufsfläche, Branche, Betriebstyp und Zustand erfasst.
Die CIMA verwendet für diese Bestandsaufnahme einen eigenen Schlüssel, der 32 Branchen differenziert. Um eine möglichst genaue Sortimentsverteilung zu ermitteln, erfolgte die Zuordnung nicht nur nach dem dominanten Sortiment, sondern wird auch innerhalb der Betriebe ggf. differenziert. Die Aufnahme erfolgte zudem nach unterschiedlichen Betriebstypen.
Für den Lebensmittelhandel werden dabei bspw. die Betriebstypen

Bäckerei,
Metzgerei,
Kiosk, Tankstellenshop,
SB-Geschäfte (bis 400 m² Verkaufsfläche),
Getränkefachmärkte,
Supermärkte (bis 1.500 m² Verkaufsfläche)
Discounter
Verbrauchermärkte (bis 5.000 m² Verkaufsfläche)
SB-Warenhäuser (ab 5.000 m² Verkaufsfläche)
Kauf- und Warenhäuser (z.B.: Karstadt, Galeria Kaufhof)
Zielgruppenorientierung, Warenpräsentation, Wettbewerbsfähigkeit) erhoben haben. Dies ist für die Qualität der Untersuchung entscheidend, da im
Marktgeschehen nicht nur Sortimente und Verkaufsflächen miteinander
konkurrieren, sondern auch Betriebstypen und Konzepte. Nur mit einer
sorgfältigen qualitativen Typisierung können etwa im Rahmen der Konzeption marktgerechte Positionierungsempfehlungen für unterschiedliche
Zentren, Standorte und Lagen erfolgen. Aus Gründen des Datenschutzes
erfolgt in diesem Untersuchungsbericht keine Veröffentlichung von Einzeldaten.
Als Verkaufsflächen wurden alle Flächen aufgenommen, die den Kunden
zugänglich waren. Diese Definition ist zum einen die CIMA-interne Vorgehensweise und zum anderen auf das Urteil des Bundesverwaltungsgerichtes vom 24. November 2005 zurückzuführen, nach dem alle Flächen zu
berücksichtigen sind, die dem Verkauf der Ware förderlich sind. Neben
den Vorkassenzonen, Windfängen und Leergutrückgaben sind dies die
Flächenanteile hinter den Bedienungstheken in Lebensmittelvollsortimentern und Metzgereien und Bäckereien. Dagegen wurden Lagerflächen oder
Warenauslagen im öffentlichen Raum nicht berücksichtigt ebenso wie die
Verkehrsflächen in Passagen oder Einkaufszentren.
unterschieden. Je nach Branchenzugehörigkeit erscheint dabei ein mehr
oder weniger starker Detaillierungsgrad sinnvoll. Letztlich wurden alle Einzelhandelsgeschäfte erhoben, die überwiegend dem Verkauf an Endverbraucher zuzuordnen waren.
Die Bestandsaufnahme wurde von erfahrenen Handelsberatern durchgeführt, die neben quantitativen auch zahlreiche qualitative Merkmale (z.B.
8
3.2 Einzelhandelsnahe Dienstleister
Neben der Ausstattung mit Einzelhandelsbetrieben ist für die Bildung eines
Zentrums auch die Ausstattung mit Dienstleistungseinrichtungen wichtig,
um die Attraktivität und zukünftige Entwicklung beurteilen und gewährleisten zu können. Die Erhebung dieser Daten erfolgt für die Bereiche der
ausgewiesenen Zentren. Aus funktionalen Gründen, und um den Aufwand
überschaubar zu halten, wurden nur Dienstleistungsbetriebe erhoben, die
im Erdgeschoß angesiedelt sind und eine gewisse Publikumsrelevanz
(Besucherfrequenzen) aufweisen. Darunter fallen:

Dachau 2008
3.3 Städtebauliche Rahmenbedingungen
Das vorliegende Einzelhandels- und Zentrenkonzept beinhaltet die Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche in Dachau. Die jeweiligen
Zentren werden dabei kurz charakterisiert und eine Stärken-SchwächenBilanz erstellt. Neben der räumlichen Ausdehnung und der Qualität des
Geschäftsbereiches wird zudem die räumlich-funktionale Struktur beleuchtet und der Standort ins Stadtgefüge eingeordnet.
Einzelhandelsnahe Dienstleistungen (z.B.: Friseure, Reisebüros,
Wäschereien, Reinigung, Videotheken etc.),
Gastronomiebetriebe
Banken und Sparkassen,
Post
Hotels und Pensionen
Die einzelhandelsnahen Dienstleistungen (z.B.: Friseure, Reisebüros oder
Gastronomiebetriebe) profitieren oftmals von den vorhandenen Passantenfrequenzen und stiften einen zusätzlichen Nutzen für das Einkaufserlebnis.
Sie dienen dem Zentrum als arrondierendes Angebot und sorgen für eine
Belebung durch teilweise zusätzliche Frequenzen.
Dem gegenüber stehen zentren-untypische Dienstleister (z.B. Kfz-Betriebe) sowie Dienstleister in den oberen Geschossen wie Steuerberater,
Rechtsanwälte oder Ärzte, die im Rahmen dieser Untersuchung nicht berücksichtigt wurden.
9
4
Dachau 2008
Strukturdaten
4.1 Planerische Rahmendaten
Zentralörtliche Einstufung der Stadt Dachau
Zentrale-Orte-Stufe:
Gebietskategorie:
Landkreis:
Region:
Regierungsbezirk:
Oberzentrum:
Mittelzentrum
Stadt- und Umlandbereich
im Verdichtungsraum München
Dachau
München
Oberbayern
München
Der Nahbereich von Dachau umfasst neben der Stadt Dachau selbst die
Gemeinden Bergkirchen, Hebertshausen und Röhrmoos mit zusammen
60.333 Einwohnern (Stand 31.12.2007). 3
Karte 1:
Zentralörtliche Bedeutung Dachaus
Legende
Die nordwestlich von München gelegene Große Kreisstadt Dachau ist im
Landesentwicklungsprogramm Bayern (LEP) als Mittelzentrum im Regierungsbezirk Oberbayern ausgewiesen und liegt auf einer überregionalen
Entwicklungsachse im Stadt- und Umlandbereiches des Verdichtungsraumes München. Die Stadt Dachau hatte am 31.12.2007 41.814 Einwohner.
1
Als Mittelzentrum hat die Stadt Dachau laut LEP die Aufgabe, die Bevölkerung ihres innerstädtischen Verflechtungsbereichs mit Gütern und
Dienstleistungen des gehobenen Bedarfs zu versorgen. Mittelzentren sollen über vielseitige Einkaufsmöglichkeiten des gehobenen Bedarfs sowie
über ein vielfälliges und attraktives Arbeitsplatzangebot verfügen. Ende
2007 lebten im innerstädtischen Verflechtungsbereich der Großen Kreis-
Quelle:
LEP Bayern 2006
Bearbeitung:
CIMA GmbH 2008
stadt Dachau 118.490 Einwohner. 2
1
2
www.dachau.de; Stadt Dachau: Statistik & Fakten
Regierung von Oberbayern; Stand 31.12.2007
3
Regierung von Oberbayern; Stand 31.12.2007
10
Dachau 2008
Aus dem Regionalplan der Region München lassen sich für die Große
Kreisstadt Dachau folgende Vorgaben ableiten:

Als Mittelzentrum im Stadt- und Umlandbereich München soll Dachau gestärkt werden und auch Aufgaben höherer Zentralitätsstufen
erhalten können, wenn ein ausreichender Einzugsbereich vorliegt
und die Tragfähigkeit der Einrichtungen benachbarter zentraler Orte
nicht beeinträchtigt wird. Dies trifft für das Mittelzentrum Dachau zu.

Die Bedeutung der Systemhalte München Hauptbahnhof, München
Pasing, München Ostbahnhof, Dachau, Freising und Kaufering im
Schienenverkehrsnetz der Hauptabfuhrstrecken der Deutschen
Bahn und ihre leistungsfähige Bedienung im Personenverkehr sollen
aufrecht erhalten werden.

Als Mittelzentrum hat Dachau u.a. die landesplanerische Versorgungsaufgabe, mit vielseitigen Einkaufsmöglichkeiten zur Deckung
des gehobenen Warenbedarfs beizutragen. Angesichts der ausgeprägten Dominanz des Oberzentrums München als regionale und
überregionale Einkaufsmetropole ist es in den Mittelzentren grundsätzlich sehr schwierig, ein qualitativ hochwertiges Einzelhandelsangebot für den jeweiligen Mittelbereich anzubieten. Für Dachau ist die
Einkaufsattraktivität in der Innenstadtlage ein wichtiges Wirtschaftspotential.

In der gesamten Region München soll zur Sicherung der Umwelt
und Lebensqualität ein zusammenhängendes Netz von Grünzügen
und Freiflächen erhalten und aufgebaut werden. Im Landkreis Dachau wurden hierzu die Landschaftsräume „Täler im Dachauer Hügelland“ sowie „Landschaftsraum Dachauer und Freisinger Moos“
ausgewiesen.

Die Siedlungsentwicklung soll durch ein überörtliches, vernetztes
Konzept von regionalen Grünzügen und Trenngrüns geordnet und
gegliedert werden. Im Landkreis Dachau werden der Bereich „Dachauer Moos / Freisinger Moos / Grüngürtel München-Nordwest“,
das Ampertal sowie der Bereich „Schöngeisinger Forst / Maisacher
Moos / tertiäres Hügelland bei Dachau“ als regionale Grünzüge festgelegt. Als Trenngrün werden die Freiräume zwischen Günding und
Mitterndorf (Stadt Dachau) sowie zwischen Karlsfeld und Dachau
festgelegt.

Die im mittleren Ampertal, nördlich und südlich des Mittelzentrums
Dachau, standortgemäße Tier- und Pflanzenwelt ist aufgrund der
Stadtnähe spürbar bedroht und daher besonders zu sichern.

Die Wälder am Südwestrand des Mittelzentrums Dachau und in den
Niederungen der Amper nördlich und südlich von Dachau liegen in
einem äußerst waldarmen Bereich und sind für die Klimaverbesserung, die Luftreinigung und den Wasserhaushalt im Bereich des Mittelzentrums Dachau von außergewöhnlicher Bedeutung und von daher unersetzlich. Gleiches gilt für die kleineren Wälder zwischen Dachau und Oberschleißheim.

Dachau eignet sich zur Übernahme hochwertiger Arbeitsplatzfunktionen im Sinne oberzentraler Aufgaben.

Viele Orte im Landkreis Dachau sind noch überwiegend ländlich geprägt. Im ländlichen Raum des Mittelbereichs Dachau ist das berufliche Qualifikationsniveau auf die steigenden Ansprüche standortspezifischer, vorwiegend kleinteiliger Betriebsstrukturen anzuheben.

Der öffentliche Personennahverkehr muss insbesondere im großen
Verdichtungsraum München das Rückgrat des Gesamtverkehrs bilden und ist zu einem attraktiven und leistungsfähigen Verkehrssystem auszubauen. Die öffentlichen Verkehrsmittel sollen zusammenwirken und miteinander verknüpft werden.

Beim S-Bahnverkehr soll eine Entflechtung vom übrigen Zugverkehr
angestrebt werden. So soll die S-Bahn auf den Streckenabschnitten
Neulustheim - Dachau (S 2) auf eigenen Gleisen geführt werden.

Die Park und Ride-Anlage Dachau soll bevorzugt ausgebaut werden.
11
Die Große Kreisstadt Dachau weist folgende wesentlichen Lagemerkmale
auf:

Dachau liegt rund 20 km nordwestlich von München im gleichnamigen Landkreis an der Amper.

Das Gemeindegebiet Dachaus grenzt im Westen an die Gemeinde
Bergkirchen, im Nordwesten an Schwabhausen, im Norden an
Röhrmoos, im Nordosten an Hebertshausen sowie im Süden an
Karlsfeld an. Im Osten grenzt die Gemeinde Dachau an den Landkreis München (Gemeinde Oberschleißheim).

Die überregionale Verkehrsanbindung Dachaus ist durch die Bundesstraßen B304 und der B471 sehr gut gewährleistet. Diese führen
auf die A92 sowie die A99 (Autobahnring München) mit Anschluss
an die A8 sowie die A9.

Über den ÖPNV ist Dachau durch die S-Bahnlinie 2 sehr gut an
München angebunden. Am Dachauer Bahnhof beginnt außerdem
die Bahnstrecke Dachau-Altomünster. In Dachau selbst sorgen Buslinien für eine regelmäßige ÖPNV-Verbindung zu den Ortsteilen und
den näherliegenden Ortschaften.

Im regionalen Fernverkehr bestehen Verbindungen nach Ingolstadt
und Nürnberg / Treuchtlingen.

Der Flughafen München liegt in ca. 30 km Entfernung und ist über
die B471 sowie die A92 in rund 25 Minuten zu erreichen.
Dachau 2008
Karte 2:
Lage und Verkehrsanbindung Dachau
Quelle:
Google Earth 2008
Bearbeitung:
CIMA GmbH 2008
Fazit:
Die wesentlichen lagebedingten Bestimmungsfaktoren der Stadt Dachau sind:
- Nähe und sehr gute Verkehrsanbindung zum Oberzentrum München, sowie Anbindung an das überregionale Verkehrsnetz
- Starke Arbeitsmarktfunktion im Norden von München
- Hohe landschaftliche Attraktivität des Ampertals
12
Dachau 2008
4.2 Sozioökonomische Rahmendaten
Abb. 1: Indizierte Entwicklung der Einwohnerzahlen Dachaus im Vergleich
(Jahr 1987 = Index 100)
Bevölkerung
Die Stadt Dachau hatte am 31.12.2007 nach eigenen Angaben 41.814
135%
Einwohner.4 Die Bevölkerungsdichte liegt bei 1.178 Einwohnern pro km².
130%
Die nebenstehende Abbildung zeigt, dass die Bevölkerung in Dachau seit
1987 durchgehend positive Salden zu verzeichnen hatte, die deutlich über
denen der Vergleichsräume liegen. Während bayernweit in diesem Zeitraum eine Zunahme der Bevölkerung um rund 15 % stattgefunden hat,
waren es in Dachau über 23 %. Lediglich im Landkreis Dachau fand eine
noch dynamischere Entwicklung statt.
125%
120%
115%
Die positive Bevölkerungsentwicklung ist hauptsächlich auf die durchweg
positiven Wanderungssalden (1997 +306…, 2006 +348) zurückzuführen,
während der Saldo der natürlichen Bevölkerungsentwicklung in den letzten
10 Jahren gewissen Schwankungen unterlegen war. Der natürliche Saldo
bewegte sich dabei in einem Rahmen von +21 (2001) und -44 (2002).
2006 wurden in Dachau 20 Personen mehr geboren, als verstorben sind.
110%
105%
Dachau
Quelle:
Dachau Lkr
München
Oberbayern
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
1999
1997
1995
1993
1991
1989
1987
100%
Bayern
Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung, Gemeindedaten
Bayern (1985-2007); www.destatis.de, 2008
Bearbeitung:
CIMA GmbH 2008
4
Hinweis: In offiziellen Veröffentlichungen (hier: MB-Research, 2008) wird die Bevölkerungszahl von Dachau zum 31.12.2007 mit 40.846 Einwohnern angegeben. In Absprache mit der Stadtverwaltung verwenden wir hier und im Folgenden die von der Stadt
publizierten Werte
13
Karte 3:
Bevölkerungsentwicklung bis 2020 - Prognose
Dachau 2008
Tab. 1:
Bekannte Siedlungsvorhaben Dachau
Grundstück/Areal
MD‐Areal
BayWa‐Gelände
Standort
Innenstadt
Innenstadtrand
Schloßbrauerei
Altstadt
Udldinger Weiher
Dachau‐West
geplante Einwohner BGF Wohnen Wohneinheiten ca.
zukünftig ca. Bemerkungen
ca.
59.000 750 1.500 20.000 200 400 inkl. Nahversorger Denkmalschutz, auch andere unbekannt unbekannt unbekannt Nutzungen werden diskutiert weitere Bauabschnitte südlich 274 548 werden folgen Quelle: Stadtverwaltung Dachau 2008, eigene Recherchen
Nach Prognosen des Bundesbauministeriums wird innerhalb Deutschlands
– bedingt durch den demographischen Wandel – regional mit sehr unterschiedlichen Bevölkerungsentwicklungen zu rechnen sein. Im Umland von
München ist entgegen dem allgemeinen Trend von einem anhaltenden
Wachstum der Bevölkerungszahl auszugehen.
Quelle:
Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung-2007
Bearbeitung:
CIMA GmbH, 2008
Die etwas jüngere Bevölkerungsprognose der Bertelsmann Stiftung 5 ging
für die Stadt Dachau von einer Bevölkerungszunahme zwischen 2003 und
2010 von 4 %, für den Landkreis Dachau von 4,3 % aus. Real ist die Bevölkerung in der Stadt Dachau alleine zwischen 2003 und 2007 um 3,1 %
angewachsen. Die Bevölkerung des Landkreises hat in diesem Zeitraum
um 2,3 % zugenommen. Daher gehen wir in unseren weiteren Berechnungen von einer realistischeren Bevölkerungszunahme zwischen 2007 und
2012 von 4 % für die Stadt Dachau sowie 2 % für den Landkreis Dachau
aus. Insgesamt bestätigen jedoch sämtliche Prognosen die anhaltend positive Entwicklung in der Region, die insbesondere auch dem Kaufkraftvolumen für den Einzelhandel zu Gute kommen wird. Den Beleg liefern auch
die aktuellen Potentialflächen in Dachau die für Siedlungserweiterungen
vorgesehen sind (siehe Tabelle oben). Wir gehen von einer jährlichen Absorption des Marktes von 250 bis 300 Einheiten aus, was einem jährlichen
Bevölkerungszuwachs von 500 Einwohnern und mehr entspricht.
5
Bertelsmannstiftung; www.wegweiser-kommune.de, 2008
14
Dachau 2008
Altersstruktur
Arbeitslosigkeit
Ende 2006 waren knapp 18 % der Dachauer jünger als 18 Jahre, etwas
mehr waren älter als 64 Jahre. Die Altersgruppe der sogenannten erwerbsfähigen Personen liegt in Dachau mit gut 63 % leicht über dem bayerischen Durchschnitt. Verglichen mit dem Landkreis Dachau, der Stadt
München sowie dem Regierungsbezirk Oberbayern ist der Anteil dieser
Altersgruppe jedoch leicht unterrepräsentiert. Die „günstigste“ Altersstruktur mit einem relativ hohen Anteil an jungen Einwohnern weist der Landkreis Dachau auf. Dachau hat im Zuge der zu erwartenden demographischen Entwicklung (Stichwort: älter werdende Gesellschaft) ähnliche oder
gar noch größere infrastrukturelle Anpassungserwartungen an eine Überalterung als andere Kommunen in Oberbayern.
Im August 2008 waren 838 Personen in der Stadt Dachau arbeitslos gemeldet. Im Vorjahr wurden noch 1.015 Arbeitslose gezählt, was einer Abnahme von 17,4 % entspricht. Auch in den übrigen Gemeinden des Landkreises Dachau ist die Zahl der Arbeitslosen zwischen August 2007 und
August 2008 jeweils zurückgegangen.
Pendlersaldo
Tab. 3:
Pendlersalden von Dachau und ausgewählten Umlandgemeinden
2006
Beschäftigte
am Arbeitsort
7.005
-2.938
12.335
15.148
-2.813
1.326
3.600
-2.274
555
2.341
-1.786
Altomünster
955
2.407
-1.452
Bergkirchen
1.411
2.581
-1.170
Dachau
Altersstruktur im Vergleich (31.12.2006)
Dachau
Lkr. Dachau
Oberbayern
Bayern
Quelle:
Bearbeitung:
Unter 18 Jahre
17,9%
19,7%
17,8%
18,3%
18-64 Jahre
63,1%
63,8%
64,0%
62,8%
65 Jahre und älter
19,0%
16,5%
18,1%
18,9%
Pendlersaldo
4.067
Karlsfeld
Tab. 2:
Beschäftigte
am Wohnort
Markt Indersdorf
Schwabhausen
748
1.848
-1.100
Bayern 2007, München 2008
Röhrmoos
1.458
2.058
-600
CIMA GmbH 2008
Oberschleißheim
4.886
4.077
809
Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung, Gemeindedaten
Hebertshausen
Unterschleißheim
13.051
10.365
2.686
Beschäftigung und Wirtschaft
Lkr. Dachau
28.285
50.103
-21.818
Die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten am Arbeitsort lag in
der Stadt Dachau am 30. Juni 2007 bei 12.394. Hiervon waren 0,5 % dem
Wirtschaftsbereich „Land- und Forstwirtschaft, Fischerei“„ zuzuordnen:
Weitere 28,6 % arbeiteten im produzierenden Gewerbe, 24,7 % im Bereich
„Handel, Gastgewerbe und Verkehr“: Die restlichen 46,3 % der Beschäftigten waren den sonstigen Dienstleistungen zuzuordnen. Verglichen mit
1997 haben die Beschäftigten in Dachau um rd. 7,7 % zugenommen.
Oberbayern
1.592.294
1.474.672
117.622
Bayern
4.319.703
4.252.399
67.304
* Pendlersaldo = Beschäftigte am Arbeitsort minus Beschäftigte am Wohnort
Quelle:
Bayer. Landesamt f. Statistik u. Datenverarbeitung, Gemeindedaten Bayern
2007, München 2008
Bearbeitung:
CIMA GmbH 2008
Von insgesamt 15.148 Beschäftigten sind im Jahr 2006 11.132 Personen
aus Dachau ausgependelt, um ihre Arbeitsstätte zu erreichen. Die Zahl der
Einpendler betrug dagegen 8.319, so dass der Pendlersaldo für die
15
Dachau 2008
Stadt Dachau mit -2.813 negativ ausfällt. Auch der Landkreis Dachau
sowie sämtliche zum Landkreis gehörenden angrenzenden Gemeinden
weisen negative Pendlersalden auf, was sich durch die starke Arbeitsmarktfunktion Münchens erklärt. Positive Pendlersalden können der Regierungsbezirk Oberbayern und die Gemeinden Ober- und Unterschleißheim
(Landkreis München) sowie das Land Bayern vorweisen. Nach Referenzanalysen der CIMA geben Pendler nach München ca. 25 % ihrer Einzelhandelskaufkraft am Arbeitsort aus.
Fremdenverkehr
Tab. 4:
Fremdenverkehr im Vergleich (2006)
Gemeinde/ Stadt/
Angebotene
Gäste-
Gästeüber-
Verwaltungseinheit
Gästebetten
ankünfte
nachtungen
Tourismusintensität
Aufenthaltsdauer in
Tagen
Bergkirchen
190
13.748
30.804
4.340
2,2
Dachau
552
40.097
71.217
1.759
1,8
Hebertshausen
97
5.836
11.253
2.216
1,9
Karlsfeld
236
10.142
18.556
1.022
1,8
Markt Indersdorf
164
6.554
16.466
1.790
2,5
Oberschleißheim
333
22.441
46.401
4.075
2,1
72
3.216
8.611
1.358
2,7
Röhrmoos
Schwabhausen
61
2.218
5.953
992
2,7
Unterschleißheim
463
48.604
85.460
3.256
1,8
Landkreis Dachau
1.767
102.749
207.344
1.536
2,0
Oberbayern
198.426
10.974.001
29.164.397
6.816
2,7
Bayern
556.352
25.454.736
74.691.170
5.979
2,9
Quelle:
Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung, 2007
Bearbeitung:
CIMA GmbH, 2008
Im Vergleich zeigt sich, dass Dachau eine vergleichsweise geringe Tourismusintensität aufweist, die jedoch über dem Durchschnittswert des
Landkreises Dachau sowie der Nachbarorte Karlsfeld, Röhrmoos und
Schwabhausen liegt.
Die Kennziffer der Tourismusintensität (Gästeübernachtungen je 1.000
Einwohner) erlaubt einen Vergleich touristischer Destinationen und spielt
eine wichtige Rolle zur Einschätzung weiterer Potentiale und Entwicklungschancen im Segment Freizeit und Erholung. Zur Vergleichbarkeit
wurde auf Datenmaterial der amtlichen Landesstatistik zurückgegriffen.
Hier werden lediglich Betriebe mit mindestens 9 Betten erhoben.
Die durchschnittliche Aufenthaltsdauer lag 2006 bei 1,8 Tagen und wird
von allen anderen verglichenen Gebietskörperschaften entweder auch
erreicht (Karlsfeld, Unterschleißheim) oder übertroffen. Der Aufenthalt
eines Gastes im Landkreis Dachau beträgt circa zwei Tage.
Laut DWIF gab ein Gast in Bayern im Jahr 2002 rund 89,60 € pro Tag am
Urlaubsort aus. In München mit Umgebung geht das DWIF sogar von einer
Tagesausgabe von 159,60 € aus. 6 Die durchschnittlichen Ausgaben von
Tagesreisenden werden vom DWIF für das Reisegebiet München / Umland / Oberbayerische Städte mit insgesamt 37,80 € angenommen 7.
Zusätzlich zu den Gästeübernachtungen kommen in Dachau die Besucher
der KZ-Gedenkstätte. Diese werden in einer Studie aus dem Jahr 2007 mit
618.000 pro Jahr angegeben. 8 Laut der Studie verbinden nur 8 % aller
Besucher neben der KZ-Gedenkstätte noch weitere Aspekte mit dem Namen der Stadt Dachau. Rund jeder Fünfte gab dabei an, die Innenstadt
von Dachau bereits besucht zu haben, bzw. noch zu besuchen.
Nach unseren Berechnungen gehen wir insgesamt von einem touristischen Marktpotential für den Dachauer Einzelhandel durch Geschäftsund Übernachtungsgäste von ca. 6,4 Mio. € aus. Aufgrund der spezifischen Besucherstruktur liegt dieser Wert eher am unteren Rand der möglichen Potentialberechnung.
6
DWIF: Ausgaben der Übernachtungsgäste in Deutschland; Schriftenreihe Nr. 49, 2002
7
DWIF: Tagesreisen der Deutschen; Schriftenreihe Nr.50, 2005
8
iq-Projektgesellschaft / Universität Regensburg: Besucher der KZ-Gedenkstätte Dachau;
2007
16
Tab. 5:
Dachau 2008
Zusammenfassung wichtiger sozioökonomischer Rahmendaten
Indikatoren
Dachau
Lkr. DAH
München
Oberbayern
Bayern
Bevölkerung (31.12.07)
41.814
136.272
1.311.573
4.313.446
12.520.332
Entwicklung seit 1987
23,6%
30,7%
10,6%
19,9%
14,8%
Entwicklung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten
30.06.1997
11.507
24.953
637.155
1.476.581
4.168.958
30.06.2007
12.394
28.775
673.398
1.622.283
4.411.875
7,7%
15,3%
5,7%
9,9%
5,8%
1.015
2.532
43.710
99.574
328.641
relative Veränderung
Arbeitslosenzahlen
August 2007
August 2008
relative Veränderung
838
2.055
38.001
82.438
255.029
-17,4%
-18,8%
-13,1%
-17,2%
-22,4%
2,6
5,2
3,6
3,8
Quote [1] Sept. 2008
[1]
= auf Basis der zivilen Erwerbspersonen
Quelle:
Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung; Gemeindedaten
1998 und 2007; www.destatis.de, 2008; Stadt Dachau 2008; Bundesagentur
für Arbeit: www.arbeitsagentur.de
Bearbeitung:
CIMA GmbH 2008

Die Bevölkerung hat seit 1987 sowohl in Dachau, als auch in den
Vergleichsräumen jeweils deutlich zugenommen, wobei verglichen
mit Bayern und Oberbayern die Entwicklung sowohl in Dachau, als
auch im Landkreis Dachau deutlich überdurchschnittlich verlaufen
ist.

Bei den sozialversicherten Beschäftigten schneidet die Stadt ebenfalls sehr gut ab und liegt über den Vergleichswerten Münchens und
Bayerns. Auffällig ist die sehr gute Entwicklung im Landkreis Dachau
mit über 15%.

Ein positives Bild ergibt sich auch bei der Betrachtung der Arbeitslosenzahlen. Diese gingen im letzten Jahr sowohl in Dachau als auch
in den Vergleichsräumen deutlich zurück, wenngleich der Landkreis
Dachau einen noch stärkeren Rückgang der Arbeitslosenzahlen als
die Stadt Dachau verzeichnen konnte.
Fazit:
Die positive, überdurchschnittliche Bevölkerungsentwicklung in
der Großen Kreisstadt Dachau sowie im gesamten Landkreis Dachau
kann ein wesentlicher Motor und eine attraktive Basis für die zukünftige
Einzelhandelsentwicklung in Dachau sein. Dabei kann man auch zukünftig durch eine Bevölkerungszunahme bis 2020 von einer wachsenden Nachfrage im gesamten Einzugsgebiet Dachaus ausgehen.
Sehr erfreulich ist auch die Entwicklung der sozialversicherungspflichtig
Beschäftigten, allerdings führt der negative Pendlersaldo Dachaus
auch zu Kaufkraftabflüssen. Nach eigenen Referenzanalysen ist davon auszugehen, dass im Großraum München im Durchschnitt ca.
25 % des Kaufkraftvolumens am Arbeitsort ausgegeben werden. Der
insgesamt noch moderate negative Pendlersaldo von -2.813 Personen
ist allerdings in Dachau nicht der entscheidende Faktor für die Gesamthöhe der Kaufkraftabflüsse aus Dachau.
Die niedrige Arbeitslosenquote im Landkreis und der deutliche Rückgang der Arbeitslosenzahlen in der Stadt Dachau sind ebenso positiv
für die Einzelhandelsentwicklung in der Stadt zu werten.
Ein weiterer positiver Impuls für den Einzelhandel geht von den Geschäfts- und Übernachtungstouristen aus, die zusammen ein allerdings eher geringes zusätzliches Marktpotential von rund 6,4 Mio. €
nach Dachau bringen.
In Zukunft gilt es, Dachau für Einwohner (innerstädtisches Wohnen)
und Gewerbetreibende gleichermaßen noch attraktiver zu machen, um
diese positiven Entwicklungen weiter zu forcieren. Die Rahmenbedingungen hierfür sind gegeben. Dachau hat aufgrund seiner Lage in der
wirtschaftlich starken Metropolregion München mit ihren positiven Entwicklungsperspektiven eine günstige soziodemographische Ausgangsposition für die zukünftige Entwicklung. Limitierend wirkt dabei die starke Konkurrenzsituation zum nahen Oberzentrum München.
17
5
Dachau 2008
Marktanalyse
5.1 Kaufkraft
Abb. 4:
Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern 2008
(in % vom Bundesdurchschnitt)
Das Kaufkraftniveau einer Region hängt vom Einkommen der Bevölkerung
ab, das wiederum Folge der Wirtschaftskraft dieser Region ist.
121,7
Haimhausen
115,4
Hebertshausen

Wie die nebenstehende Abbildung verdeutlicht, liegt die einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer (KKZ) der Stadt Dachau mit 115,9
deutlich über dem Durchschnitt Gesamtdeutschlands von 100. Auch
verglichen mit Bayern, dem Regierungsbezirk Oberbayern sowie
dem Landkreis Dachau steht der Bevölkerung in der Stadt Dachau
mehr Kaufkraft zur Verfügung.

Das Umland, und damit das potenzielle Einzugsgebiet Dachaus,
weist ebenso teilweise stark überdurchschnittliche Kaufkraftkennziffern auf. Über die höchste Kaufkraft verfügen die Einwohner von
Haimhausen.
114,1
Odelzhausen
Bergkirchen
114,0
Karlsf eld
114,0
113,0
Weichs
112,2
Petershausen
111,5
Markt Indersdorf
Sulzemoos
110,9
Schwabhausen
110,7
Oberschleißheim
110,2
Unterschleißheim
110,1
109,7
Vierkirchen
108,9
Hilgertshausen-Tandern
Fazit:
107,7
Erdweg
106,8
Pf af fenhof en a.d. Glonn
106,6
Roehrmoos
105,7
Altomuenster
105,2
Bayern
113,1
Regierungsbezirk Oberbayern
113,0
Landkreis Dachau
115,9
Dachau
95
Quelle:
BBE!CIMA 2008
Bearbeitung:
CIMA GmbH 2008
100
105
110
115
120
125
Im Vergleich zu anderen Regionen weist das Einzugsgebiet der Stadt
Dachau ein sehr hohes Kaufkraftniveau auf. Trotz der insgesamt
überdurchschnittlichen Kaufkraft bleibt zu beachten, dass die Kaufkraftverhältnisse im Einzugsgebiet sehr heterogen sind, das heißt neben
Haushalten, die über sehr hohe Einkommensverhältnisse verfügen
auch Haushalte mit eher durchschnittlichen Einkommen vorhanden
sind. Mit einer Positionierung auf bestimmten Angebotsniveaus lässt
sich daher das gesamte verfügbare Potential nicht erschließen. Als
Mittelzentrum sollte u. E. der Anspruch der Dachauer Anbieter darin
bestehen, sowohl die „konsumige“ bis discountorientierte als auch die
höherwertige Nachfrage entsprechend befriedigen zu können.
Um einem differenzierten Einkaufsverhalten gerecht zu werden (nicht
jede Handelsbranche profitiert in gleichem Maße von einer höheren
Kaufkraft), werden die folgenden Marktpotentialberechnungen mit sortimentsspezifischen Kaufkraftkennziffern durchgeführt.
18
Karte 4:
Quelle:
Dachau 2008
Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern 2008 (in % vom Bundesdurchschnitt)
BBE!CIMA 2008
19
Dachau 2008
5.2 Konkurrenzsituation in der Umgebung
Karte 5:
Konkurrenzsituation
Augsburg
(Oberzentrum)
EH-Umsatz:
ca. 1.861,0 Mio.€
EH-Zentralität:
128,7
Pkw-Entf ernung: 53 km
Freising
(mögliches Oberzentrum)
EH-Umsatz:
ca. 361,0 Mio.€
EH-Zentralität:
136,4
Markt Indersdorf
(Unterzentrum)
EH-Umsatz:
EH-Zentralität: Entf ernung:
14 km
Friedberg
(Mittelzentrum)
EH-Umsatz:
ca. 342,3 Mio.€
EH-Zentralität: 190,6
Entf ernung:
45 km
Dachau
(Mittelzentrum)
EH-Umsatz:
ca. 291,8 Mio.€
Unterschleißheim
(Siedlungsschwerpunkt)
EH-Umsatz:
ca. 136,3 Mio.€
Entf ernung:
12 km
Olching
EH-Umsatz:
ca.150,1 Mio.€
Entf ernung:
12 km
Fürstenfeldbruck
(Mittelzentrum)
EH-Umsatz:
ca. 224,1 Mio.€
EH-Zentralität:
110,2
Eching
EH-Umsatz:
ca. 282,2 Mio.€
Entf ernung:
20 km
München - OEZ
(Oberzentrum)
EH-Umsatz:
ca. 380 Mio.€
Quelle:
Kartengrundlage: MS MapPoint, Datenmaterial: BBE!CIMA 2008
Bearbeitung:
CIMA GmbH, 2008
München - Innenstadt
(Oberzentrum)
EH-Umsatz:
ca. 3,5 Mrd. €
Summe EH-Umsatz: 10.668,2 Mio.€
EH-Zentralität:
125,1 (Gesamtstadt)
Pkw-Entf ernung:
20 km
Die Haushaltsbefragung hat noch einmal bestätigt, dass die Einzelhandelsentwicklung in Dachau maßgeblich
von der Konkurrenzsituation zu
Handelsstandorten in München
bestimmt wird. Zwar sind für die Bewohner des Umlandes in einzelnen
Branchen auch insbesondere Standorte in Unterschleißheim, Oberschleißheim und Markt Indersdorf von
gewisser Relevanz, sie spielen jedoch
eine vergleichsweise geringe Rolle.
Eine Sondersituation ergibt sich in der
Möbelbranche, bei der sich die befragten Kunden an den großen Agglomerationen im Verdichtungsraum
München orientieren. Dies sind neben
einigen Standorten in München selbst
hauptsächlich Eching, Friedberg und
Parsdorf.
Aufgrund ihrer Bedeutung für die
Dachauer Innenstadtentwicklung
sollen die zwei wesentlichen Münchner Konkurrenzstandorte im Folgenden näher beschrieben werden.
20
Dachau 2008
Einschätzung der Konkurrenzzentren in München
München, Innenstadt
Lage
Kaufinger-/Neuhauser Straße, Bahnhofsviertel, Sendlinger Straße, Theatiner Straße, Maximilianstraße und Seitenstraßen
Typ
Innenstadt, Fußgängerzone und Geschäftsstraßen
Einzelhandelsfläche
Ca. 443.000 m² in 2004, stagnierend seit 1996
Umsatz
2007: ca. 3,5 Mrd. €
Magnetbetriebe
Die meisten großen Handelshäuser und Filialisten, die am deutschen Markt präsent sind, haben eine Filiale oder gar einen Flagship-Store in der Münchner Innenstadt.
Wichtigste Betriebe: Kaufhof, Karstadt, Saturn, Sporthaus Schuster, Kaufhaus Beck, EKZ 5 Höfe. Außer dem letztgenannten gibt es mit dem Stachus-UG und dem
Elisenhof lediglich noch zwei kleinere, eher untypische Einkaufszentren.
Mietpreis
Bis 260,- €/m² (Neuvermietung 100 m² in 1a-Lage, idealer Zuschnitt)
Filialisierungsgrad
34 % - 71%
Angebotsniveau
Sämtliche Angebotsniveaus sind vertreten, wobei konsumige und gehobene Sortimente bis hin zum Luxusbedarf dominieren.
Frequenz
Bis zu 14.000 je Stunde (Kaufinger Str.)
Erreichbarkeit
Zentral auf die Innenstadt ausgerichtetes, leistungsfähiges ÖPNV-System; Fahrzeit ab Dachau Bhf. ca. 35 Minuten; Pkw-Erreichbarkeit aus Kapazitätsgründen nicht
problemlos
Planungen
Nach Jahren der Stagnation erfolgt derzeit eine Nachverdichtung in der Innenstadt, die auch zu einem Flächenwachstum führen wird:
Stachus Untergeschoß (7.500 m², bis 2010): Totalsanierung und Neuordnung, konsumiges Angebotsniveau (periodischer Bedarf und Mode)
SZ-Areal (Sendlinger Str., ca. 15.000 m²): gehobene Angebotsniveaus, Markenstores, Mode etc.
Zentraler Omnibus-Bahnhof (Arnulfstraße, bis 2009): Nahversorgung und Reisebedarf
Perspektiven: Alte Akademie (Neuhauser Straße, mehrere Tsd. m²) und Umbau Hauptbahnhof (ca. 15.000 m²)
Konkurrenzsituation
Die Münchner Innenstadt ist nach den Ergebnissen der Haushaltsbefragung der bedeutendste und stärkste Konkurrenzstandort zum Dachauer Einzelhandel. Einzig die
Kapazitätsgrenzen in der Erreichbarkeit und die hohe Frequenz an Wochenenden wirken derzeit möglicherweise limitierend auf den Kaufkraftabfluss aus Dachau. Die
fortlaufenden Veränderungen, Schaffung von Neuigkeiten und eine zunehmende Eventdichte durch das City-Management (CPM München) dürften die Attraktivität jedoch auch zukünftig hoch halten.
Quelle:
eigene Erhebungen 1999 – 2008; Kemper’s City Scout 2008/2009
21
Dachau 2008
München, Olympia-Einkaufszentrum (OEZ)
Lage
Hanauer Straße, München-Nord (Moosach)
Typ
Klassisches Einkaufszentrum, mehrfach erweitert mit Fachmarktagglomeration im Umfeld; als Stadtteilzentrum ausgewiesen
Einzelhandelsfläche
Ca. 54.000
Umsatz
2007: ca. 380 Mio. €
Magnetbetriebe
Kaufhof, Karstadt, C&A, Edeka, Wöhrl im Center. SaturnMedia außerhalb.
Angebotsniveau
konsumige und gehobene Sortimente im Center, im Umfeld auch discountorientierte Fachmarktkonzepte
Frequenz
Ca. 40.000 Besucher pro Tag im Center
Erreichbarkeit
3.000 Stellplätze und seit kurzem eigene U-Bahn-Anbindung schaffen eine hervorragende Erreichbarkeit; aus Dachau mit dem Pkw in ca. 20 Minuten erreichbar
Planungen
Das Einkaufszentrum selbst und das Umfeld haben in den vergangenen 15 Jahren immer wieder erweitert und Handelskapazitäten ausgebaut. Wenngleich eine maßgebliche
Erweiterung nach dem Münchner Zentrenkonzept nicht mehr gewünscht wird, sind derzeit weitere ca. 7.500 m² Handelsfläche im Umfeld in der Diskussion.
Beschreibung
Das OEZ hat zwar nicht ganz die Bedeutung für die Dachauer Kunden wie die Münchner Innenstadt, ist aber aufgrund der guten Erreichbarkeit, des kompletten Branchenmix
(insbesondere Mode) und der von vielen Zielgruppen gewünschten Annehmlichkeiten eines Centers der zweitstärkste Wettbewerbsstandort zur Dachauer Innenstadt.
Quelle:
eigene Erhebungen 1999 – 2008; EHI: Shopping-Center, 2006
Für die Entwicklung der Dachauer Innenstadt sind andere Handelsstandorte als München oder - weitaus schwächer - Augsburg von untergeordneter
Relevanz. Es handelt sich dabei in erster Linie um Fachmarktagglomerationen in Unterschleißheim, Markt Indersdorf und Karlsfeld, die in Konkurrenz zur allerdings wesentlich stärkeren Agglomeration in Dachau-Ost
stehen. Bekannte Planungen, die konzeptionell stärker auf den innerstädtischen Einzelhandel in Dachau Einfluss haben könnten, sind aufgrund der
Attraktivität in erster Linie in München zu finden. Ein Vorhaben in Karlsfeld
könnte aufgrund der Nähe zusätzliche Konkurrenzwirkung entfalten.
Entscheidend für die zukünftige Einzelhandelsentwicklung in Dachau ist
jedoch die mögliche Positionierung des Dachauer Einzelhandels gegenüber den Münchner Standorten.
Tab. 6:
Projekte im Einzugsgebiet
geplante
VK-Fläche
EH in m²
ca.
Standort
Karlsfeld
Status
10.000 im Bau
Unterschleißheim: Beim
Pfarracker
Unterschleißheim:
Morsestraße
München: OEZ
2009
"Neue Mitte", nahversorgungsorientiert mit
öffentlichen Einrichtungen, Gastronomie und
publikumsorientierten Dienstleistungen,
Wohnungen und Büros. Tiefgarage.
5.100 Bauvoranfrage
offen Lebensmittel, Textil, Gastronomie
7.200 Bauvoranfrage
offen Fachmarktzentrum: LM, Textil, Sport, Elektronik
7.500 projektiert
offen
München: Stachus
7.500 im Bau
München: SZ-Areal
15.000 im Bau
Quelle:
Fertigstellung
ab
Besonderheiten
Erwietreung im Umfeld; qualifizierter
Bedarfsbereich
Umbau und Neukonzept: Nahversorgung, Mode,
2010
konsumig
2011 Mode + Lifestyle, gehoben
Jones Lang LaSalle 2008 (Unterschleißheim), eigene Erhebungen 2008
(alle weiteren)
22
Dachau 2008
5.3 Zentralität
Die Zentralitätskennziffer spiegelt die relative Stärke und Zentralität eines
Handelsstandortes in Relation zur örtlich verfügbaren Kaufkraft wider. Die
Einzelhandelszentralität wird aus dem Quotienten zwischen Einzelhandelsumsatz und Kaufkraft innerhalb der Stadt gebildet. Ein Wert von 100
bedeutet demnach, dass Umsatz und Kaufkraft genau gleich sind. Bei
einem Wert über 100 übersteigt der Umsatz die Kaufkraft entsprechend,
es gibt also per Saldo einen Kaufkraftzufluss aus umliegenden Regionen.
Ein Wert unter 100 signalisiert einen entsprechenden Kaufkraftabfluss.
Fazit:
Nach eigener Berechnung verfügt Dachau über eine Einzelhandelszentralität in Höhe von 111,6, die per Saldo grundsätzlich Kaufkraftgewinne für Dachau ausdrückt. Die Wettbewerbsdichte in der Metropolregion München ist außerordentlich hoch und stellt einen wesentlichen,
limitierenden Faktor für die Dachauer Einzelhandelsentwicklung dar.
Dabei sind für die Innenstadtentwicklung insbesondere die Münchner
Innenstadt sowie das Olympia-Einkaufszentrum von Relevanz, die in
den kommenden Jahren weiter an Attraktivität zunehmen werden.
Der Dachauer Einzelhandel kann mit einer von der CIMA berechneten
Einzelhandelszentralität von 111,6 mehr Umsatz generieren, als an
Kaufkraftvolumen in der Stadt vorhanden ist. Dies dokumentiert die mittelzentrale Bedeutung der Stadt als Handelsstandort. In anderen Veröffentlichungen ist sogar von einer Zentralität bis zu 122,6 (z. B. MB-Research
2008) die Rede, was aus der dort zu Grunde gelegten höheren Umsatzeinschätzung resultiert. Aufgrund der eigenen, viel detaillierteren Recherche vor Ort ist jedoch die von uns ermittelte Kennziffer plausibel.
Das regionale Bild nach Konkurrenzorten (siehe Karte 5) zeigt, dass Dachau mit einer Kennziffer von noch 111,6 über eine überdurchschnittliche
Zentralität im Verdichtungsraum verfügt. Über die geringste Zentralität im
Umland verfügt die Stadt Unterschleißheim (86,9), gefolgt von Olching
(97,6). Die mit Abstand höchste Zentralität von 345,8 weist Eching auf.
Im direkten Städtevergleich wird deutlich, dass subjektiv und objektiv attraktive Einkaufsstädte wie München geringere Zentralitäten aufweisen als
etwa Eching oder Friedberg mit geringer Kaufkraftbasis. Aus dem Zentralitätsgrad lässt sich daher alleine noch kein (quantitativer) Nachholbedarf für
den Dachauer Einzelhandel ableiten. Zur Messung der Einkaufsattraktivität
einer Stadt ist der Zentralitätsgrad alleine untauglich.
23
Dachau 2008
5.4 Einzugsgebiet
Jede Einkaufsstadt von höherer Zentralität hat abhängig von den spezifischen Standorten (Innenstadt oder Möbelanbieter), Wochentagen (normaler Werktag, Markttag oder Samstag) und Jahreszeit (z. B. Vorweihnachtszeit) i. d. R. eine Vielzahl verschiedener Einzugsgebiete, die sich
übereinander lagern. Das Einzugsgebiet des Dachauer Einzelhandels
wurde durch diverse Methoden abgegrenzt. Neben einer Modellrechnung
wurde sowohl eine Point-of-Sale Befragung an verschiedenen Standorten
Karte 6:
in Dachau (709 Befragte: Altstadt, Münchner Straße und Schwarzer Graben) sowie eine Haushaltsbefragung (470 Haushalte) in Dachau und ausgewählten Umlandgemeinden durchgeführt. Die Ergebnisse der Befragungen wurden zur Feinabstimmung des Prognosemodells nach HUFF herangezogen, woraus sich das nachfolgend abgebildete, durchschnittliche
Einzugsgebiet für den Dachauer Einzelhandel insgesamt ergibt.
Einzugsgebiet Dachau (auf Gemeindebasis)
Zum Kerneinzugsgebiet zählen alle PLZ-Bereiche mit
mehr als 10% Kaufkraftbindung nach Dachau. Daraus
ergeben sich für das Jahr 2008 folgende Marktpotentiale (nächste Seite):
Quelle:
eigene Berechnungen, 2008; Bearbeitung: CIMA GmbH, 2008
24
Tab. 7:
Bevölkerung und Marktpotentiale im Einzugsgebiet Dachau
Ort
Dachau
Bergkirchen
Hebertshausen
Naheinzugsgebiet
Röhrmoos
Schwabhausen
Erdweg
Vierkirchen
Weichs
Petershausen
Markt Indersdorf
Altomünster
Haimhausen
Odelzhausen
Hilgertshausen‐Tandern
Sulzemoos
Karlsfeld
erweitertes Kern‐Einzugsgebiet
Summe Kern‐Einzugsgebiet
Quelle:
Dachau 2008
Einwohner 2007
41.814 7.098 5.079 53.991 6.342 6.002 5.586 4.269 3.173 5.941 9.197 7.311 4.674 4.152 3.133 2.591 18.149 80.520 134.511 eigene Berechnungen, 2008
Marktpotential in Mio. €
261,5 44,0 31,9 337,3 36,7 36,1 32,7 25,5 19,5 36,2 55,7 42,0 30,9 25,7 18,5 15,6 112,4 487,7 825,1 Typ nach LEP
Nahbereich
Nahbereich
Nahbereich
Nahbereich
Nahbereich
Verflechtungsbereich
Der Einzelhandelsstandort Dachau verfügt über ein Kerneinzugsgebiet von
rund 134.500 Einwohnern, ein vergleichsweise hoher Wert für ein Mittelzentrum am Rande einer attraktiven Metropole wie München. Für den Einzelhandel errechnet sich daraus ein einzelhandelsrelevantes Marktpotential von 825 Mio. €. Festzuhalten ist, dass der von der Landesplanung im
Jahr 2004 ausgewiesene Verflechtungsbereich für Dachau in weiten Teilen
mit unserer Analyse übereinstimmt. Lediglich der Siedlungsschwerpunkt
Karlsfeld, der nach LEP einen eigenen Verflechtungsbereich bilden sollte,
ist de facto Teil des Kerneinzugsgebietes Dachau mit signifikanten Kaufkraftzuflüssen.
Im September 2008 wurde in Dachau an verschiedenen Tagen 9 und an
mehreren Standorten eine Point-of-Sale-Befragung durchgeführt. Dabei
wurden in der Altstadt 245, in der Münchner Straße 231 und Am Schwarzen Graben 233 Passanten interviewt, insgesamt eine Stichprobe von 709.
In den folgenden Kartenausschnitten lässt sich daraus das spezifische
Einzugsgebiet der verschiedenen Handelsstandorte in Dachau ableiten.
Dabei wurde die Anzahl der Besucher nach Herkunfts-Postleitzahl mit der
gesamten dort verfügbaren Einzelhandelskaufkraft gewichtet und daraus
ein spezifischer, durchschnittlicher Marktanteil des Dachauer Einzelhandels im Herkunftsort ermittelt.
9
Befragt wurde an 5 verschiedenen Tagen: Di. 09.09.2008, Di 16.09.2008, Fr.
19.09.2008, Sa. 20.09.2008, Fr. 26.09.2008 jeweils 10 – 19 Uhr an sämtlichen Standorten gleichzeitig
25
Karte 7:
Einzugsbereiche nach POS – Standorte Altstadt, Münchner Straße und Dachau-Ost (N gesamt = 709)
Altstadt
Marktanteile in %
Altstadt
Quelle:
Dachau 2008
Münchner Straße
Marktanteile in %
Münchner Straße
eigene Berechnungen, 2008
26
Dachau 2008
Dachau Ost
Die kartographische Auswertung zeigt für die verschiedenen Standorte ein sehr unterschiedliches
Bild:

Marktanteile in %
Dachau-Ost
Quelle:
Altstadt und Münchner Straße überschneiden
sich in ihrem Einzugsgebiet stark.
Die Altstadt kann mehr Kunden aus Hebertshausen generieren als die Anbieter in der
Münchner Straße und Umgebung.
Die Münchner Straße hat dem gegenüber das
insgesamt größere Einzugsgebiet, vor allem
im Nordwesten.
Nicht nur vereinzelt sind insbesondere in der
Altstadt auch Kunden / Besucher aus dem
Münchner Norden präsent. Aufgrund der hohen Potentiale lassen sich daraus jedoch keine Marktanteile ableiten.
Das Einzugsgebiet der Fachmarktanbieter im
Dachauer Osten überstrahlt das innerstädtische Einzugsgebiet deutlich. Hier ergeben
sich bis Altomünster im Norden und Pfaffenhofen an der Glonn im Westen hohe Marktanteile. Auch der Osten Dachaus mit Ober- und
Unterschleißheim, der für die Innenstadt kaum
Relevanz aufweist, ist hier deutlich präsenter.
Insgesamt ist festzuhalten, dass das Einzugsgebiet
für die Gesamtstadt in erster Linie von den Fachmarktanbietern im Gewerbegebiet Ost bestimmt
wird.
27
Dachau 2008
5.5 Leistungsdaten des Dachauer Einzelhandels
Die Bestandsaufnahme des Dachauer Einzelhandels erfolgte im Juli und
August 2008 durch die CIMA Beratung + Management GmbH München
und erfasst demnach den zum Zeitpunkt angetroffenen Status quo im Dachauer Einzelhandel. Alle nachfolgenden Aussagen und Empfehlungen
beziehen sich auf diesen Stand soweit nicht anders vermerkt. Es wurden
alle Betriebe nach Standort, Verkaufsfläche, Branche, Betriebstyp und Zustand erfasst. Dabei wurden neben quantitativen auch zahlreiche qualitative Merkmale (z.B. Zielgruppenorientierung, Warenpräsentation, Wettbewerbsfähigkeit) erhoben, die im Anschluss ausgewertet und dargestellt
werden. Die Berechnung der Umsätze erfolgte auf Basis der in einigen
Schlüsselbetrieben erhobenen Flächenproduktivitäten für insgesamt 31
Branchen und bekannten Leistungskennziffern überregionaler Filialisten.
5.5.1
haltsbefragung, dass lediglich 2 % der Befragten einen Einkauf an beiden
Standorten immer verknüpfen, weitere 29 % tun dies zumindest gelegentlich.
Zum Zeitpunkt der Erhebungen (Juli / August 2008) verfügte Dachau über
eine aktive Gesamtverkaufsfläche von ca. 82.300 m², die sich auf 280
Betriebe verteilt.
Karte 8:
Dachauer Einzelhandel: Lagen schematisch
Erläuterung:
ZV = möglicher zentraler Versorgungsbereich
NZ = Nahversorgungszentrum
FMA = nicht integrierte Fachmarktagglomeration
Lageabgrenzung des Dachauer Einzelhandels
Im weiteren Verlauf der Ausarbeitung werden folgende Lagetypen unterschieden (vgl. auch nebenstehende Karte 7):
Lage 1: Innenstadt: „Altstadt“ und „Südliche Innenstadt“ (Innere Münchner Straße und Umgebung)
Lage 2: integrierte (Streu-)Lage
Lage 3: nicht integrierte Lage (FMA Dachau-Ost & Äußere Münchner
Straße)
Hier fällt bereits eine Besonderheit Dachaus auf, die Teilung der Innenstadt in zwei Bereiche. Beide Standorte haben nicht zuletzt aufgrund der
schwierigen Topographie (Altstadtberg) keine unmittelbare funktionale
Verknüpfung und eine funktionale Arbeitsteilung der beiden innerstädtischen Standorte ist nur teilweise gegeben. Dies drückt sich auch in den
eher mäßigen unmittelbaren Kopplungseffekten aus. So ergab die Haus-
MD-Areal
ZV Altstadt
NZ
LudwigDill-Str.
FMA
Äußere
Münchner
Straße
Quelle:
Google Earth Pro, eigene Erhebung;
Bearbeitung:
CIMA GmbH, 2008
28
Tab. 8:
Dachau 2008
Standortstruktur Dachau
Wie bereits erwähnt, sind die ohnehin vergleichsweise schwach ausgeprägten Innenstadtlagen des Einzelhandels - anders als in den meisten
Städten in der Region München - auf zwei Lagen verteilt, die damit die
beiden möglichen zentralen Versorgungsbereiche in Dachau bilden:
Umsatz in Mio. €

Verkauf sf läche in m²
Anzahl Betriebe
0%
20%
Anzahl Betriebe
40%
60%
Verkauf sf läche in
m²
80%
100%
Umsatz in Mio. €
Altstadt
85
9.410
36,6
Innere Münchner Straße
86
10.640
49,7
nicht integrierte Lagen
54
55.095
175,9
integrierte Streulagen
55
7.200
29,4
Quelle:
eigene Analyse, 2008
Bearbeitung:
CIMA GmbH, 2008
Die gesamte Lage 1 verfügt über 171 Betriebe mit zusammen 20.050 m²
Verkaufsfläche. Dies sind 24,3 % der Gesamtverkaufsfläche Dachaus. Der
Umsatzanteil ist mit rund 30 % (entspricht ca. 86,3 Mio. € Umsatz) aufgrund der höheren Produktivität überproportional.
die Altstadt mit rund 9.400 m² Verkaufsfläche (ca. 11,4 %) und
die Südliche Innenstadt mit rund 10.600 m² (12,9 %).
In beiden Innenstadt-Lagen sind etwa gleich viele Betriebe lokalisiert, die
zusammen auch eine ähnliche Verkaufsfläche belegen. Dennoch fällt auf,
dass die Geschäfte in der Münchner Straße deutlich mehr Umsatz generieren können. Beträgt der Umsatzanteil der Altstadt-Geschäfte zusammen
12,5 %, so sind es in der Münchner Straße über 17 %, eine Folge der dort
stark vertretenen Anbieter im periodischen Bedarf, die durchschnittlich
höhere Flächenleistungen generieren können.
Dominant nach Verkaufsfläche und Umsatzanteil sind die nicht integrierten Lagen, insbesondere die Standorte in Dachau-Ost (z.B. Schwarzer
Graben) und, deutlich geringer, an der Äußeren Münchner Straße. Hier
befinden sich mehr als 55.000 m² Einzelhandelsverkaufsfläche, das sind
knapp 67 % der gesamten Verkaufsfläche in Dachau. Der Umsatzanteil
beträgt mehr als 60 %. Dachau übertrifft damit den durchschnittlichen Anteil an nicht integrierten Standorten (Sekundäres Netz) in den alten Bundesländern (Prognose 2010: 32 %) mit 67 % bei weitem (siehe nachfolgende Abbildung).
An den sonstigen integrierten Lagen sind 19,7 % der Betriebe lokalisiert,
die zusammen nur 8,7 % der örtlichen Verkaufsflächen belegen und gut
10 % des Umsatzes in Dachau generieren.
29
Abb. 1:
Die Verkaufsflächenstruktur des Einzelhandels nach Netztypen
Quelle:
DSSW-Materialien: „Vorteile und Gestaltungsmöglichkeiten einer kooperati-
ven
Angebotsentwicklung – Nutzungskopplungen für Innenstädte“, 2005, nach
Prof.
Greipl (Vortrag Prof. Greipl „Tag des Bayerischen Handels 2004“).
Bearbeitung:
CIMA GmbH, 2006
Innenstadt
Innerhalb der Innenstadtlagen lassen sich verschiedene Lagequalitäten
unterscheiden. Die Einkaufslagenabgrenzung der CIMA erfolgt stadtspezifisch anhand der Kriterien:

Passantenfrequenz
Dichte des Geschäftsbesatzes
Funktionsmischung (Ergänzungseinrichtungen)
Branchen- und Betriebstypenmix
Angebotsattraktivität
Filialisierungsgrad
Funktionslücken, Mindernutzungen und Leerstände
Dachau 2008
Karte 9:
Innerstädtische Lageabgrenzung Dachau
Quelle:
Bearbeitung:
CIMA GmbH, 2008
Eine 1a-Lage ist dabei lediglich in der Inneren Münchner Straße zwischen
der Bahnhofstraße und der Schleißheimer Straße auszuweisen. Alle weiteren Lagen in diesem Innenstadtbereich sind bereits als B-Lagen zu klassifizieren. Zudem ergibt sich eine Funktionslücke östlich des TengelmannMarktes in der Schleißheimer Straße, weshalb ein möglicher Zentraler
Versorgungsbereich an dieser Stelle nicht ganz geschlossen ist (vgl. hierzu Abgrenzung der möglichen Zentralen Versorgungsbereiche, S. 64).
30
Dachau 2008
In der Altstadt ist mangels ausreichender Frequenz keine A-Lage abzugrenzen. Die Konrad-Adenauer- und Augsburger Straße bilden aufgrund
ihres Besatzes zumindest einen weitgehend geschlossenen B-LagenBereich. Mit Ausnahme des Westens haben sich am Fuß des Altstadtberges zahlreiche Handelsbetriebe niedergelassen, die jedoch nur punktuell
eine gewisse Attraktivität entwickeln und insgesamt aufgrund der zahlreich
vorhandenen Funktionslücken und des Besatzes nur eine C-LagenQualität bilden können.
Fazit
Die Analyse der Standortstruktur des Dachauer Einzelhandels deckt
eine wesentliche, offensichtliche Problematik des Dachauer Einzelhandels: Eine Überdominanz des sekundären Standortnetzes und zusätzliche Fragmentierung des Innenstadtbesatzes. Weit über dem
Durchschnitt der alten Bundesländer befinden sich 67 % der Verkaufsflächen an nicht integrierten Standorten, die damit den eindeutigen
Schwerpunkt des Einzelhandels in der Stadt einnehmen.
Die Positionierung der Innenstadt gegen diese Konkurrenz wird
durch eine Zersplitterung auf zwei Standorte erschwert, die gegenwärtig nur schwache Synergien entwickeln können. Zwar zeichnet sich
eine gewisse thematische Profilierung (Altstadt: Ambiente, gehobene
Sortimente; Münchner Straße: periodischer Bedarf, Versorgungskauf)
ab, eine eindeutige Schwerpunktbildung blieb bislang hinsichtlich der
verfügbaren Verkaufsflächen aus. Die Innere Münchner Straße bildet in
einem Abschnitt von ca. 460 Meter die derzeit einzige 1a-Lage der
Stadt.
31
5.5.2
Abb. 5:
Dachau 2008
Umsatzpotential und Kaufkraftströme
Markt- und Umsatzpotential Dachau
segment aus dem eigenen Gemeindegebiet. In der unten folgenden Angebotsanalyse wird zu klären sein, um welches Segment es sich dabei handelt.
Mio. €, 2007 soweit nicht anders vermerkt
400,0
350,0
350,8
326,3
300,0
291,8
250,0
261,5
200,0
150,0
noserechnung bis zum Jahr 201210 wurden darüber hinaus folgende Annahmen getroffen:
100,0
96,5
50,0
0,0
-50,0
Marktpotential
Dachau
KK-Abfluss
KK-Zufluss
-66,2
Umsatz
(Schätzung)
Bearbeitung:
CIMA GmbH, 2008

Bevölkerungswachstum Dachau: + 4 %, Einzugsgebiet durchschnittlich + 2 %

Wachstum einzelhandelsrelevante Kaufkraft nominal: + 3,6 %
Umsatzpotential Umsatzpotential
bis 2012
-100,0
Quelle:
Nach der Modellrechnung verfügt Dachau im Idealfall (Prognose!) über ein
bindungsfähiges Umsatzpotential von derzeit 326,3 Mio. €. Aufgrund eines
geschätzten Ist-Umsatzes in Höhe von ca. 291,8 Mio. € ergibt sich daraus eine Potentialreserve in Höhe von rund 34,5 Mio. €. Für die Prog-
Die Höhe des tatsächlichen Einzelhandelsumsatzes in Dachau errechnet
sich aus dem Marktpotential der Stadt unter Berücksichtigung der empirisch ermittelten Kaufkraftabflüsse und -zuflüsse. Einerseits wird ein Teil
der verfügbaren Kaufkraft der Dachauer Bevölkerung durch Einkäufe in
andere Orte abfließen, andererseits wird ein Teil der Bevölkerung des
direkten Umlandes Einkäufe in Dachau tätigen.
Von dem am Ort vorhandenen Marktpotential in Höhe von 263,1 Mio. €
fließen 66,2 Mio. € (25,2 %) in die Konkurrenzzentren ab. Dem stehen
allerdings Zuflüsse in Höhe von 96,5 Mio. € gegenüber. Die gegenläufigen
Ströme sind in Dachau außergewöhnlich hoch, was auf eine starke Zielgruppendifferenzierung schließen lässt. Das heißt, Dachau hat für bestimmte Zielgruppen (z. B. Fachmarktkunden) eine erhöhte Attraktivität
verliert aber im Gegenzug ein bestimmtes, nicht unerhebliches Kunden-
Bis zum Jahr 2012 dürfte sich das bindungsfähige Umsatzpotential für
Dachau nach dieser Prognose auf 350,8 Mio. € erhöhen. Die daraus zu
berechnenden offenen Umsatzpotentiale sind jedoch in dieser Form noch
nicht sehr aussagekräftig. In einer weiter unten folgenden Branchen- und
Standortanalyse wird zu klären sein, ob und mit welchen Konzepten zumindest Teile dieses Potentials für den Dachauer Einzelhandel zu mobilisieren sein wird.
10
Der Zeitpunkt 2012 wurde gewählt, da eine Projektrealisierung auf dem MD-Areal etwa
in diesem Zeitraum realistisch wäre. Zudem sind Prognoseberechnungen im Einzelhandel über diesen Zeitpunkt hinaus aufgrund der dynamischen Entwicklung sehr unsicher.
32
Abb. 6:
Dachau 2008
Kaufkraftströme
Sonstige
Petershausen
Vierkirchen
28,2
3,3
4,1
Erdweg
4,9
Markt Indersdorf
5,1
Kaufkraft-Zufluss: 96,5 Mio. €
Röhrmoos
Schwabhausen
Karlsfeld
Hebertshausen
Bergkirchen
-5,5
-7,6
-6,7
-32,1
Bearbeitung:
CIMA GmbH, 2008
6,9
10,7
11,6
15,4
Sonstige
Eching
München Innenstadt
Quelle:
Die Kaufkraftabflüsse fokussieren sich demgegenüber auf wenige Standorte, insbesondere die Münchener Innenstadt und das OEZ.
6,3
Die vergleichsweise hohen Abflüsse nach Eching und Augsburg / Friedberg sind in erster Linie auf die dort lokalisierten Möbelmärkte zurückzuführen.
Augsburg/Friedberg
München OEZ
-14,3
Die Zuflüsse in Höhe von 96,5 Mio. € sind räumlich im Einzugsgebiet verteilt. Ein Schwerpunkt mit mehr als 39 % wird aus den unmittelbar an Dachau angrenzenden Gemeinden Bergkirchen, Karlsfeld und Hebertshausen generiert. Die Nachbargemeinden Unter- und Oberschleißheim haben
hier keine nennenswerten Anteile.
Kaufkraft-Abfluss: 66,2 Mio. €
Fazit
Bei einem geschätzten Umsatz von rd. 292 Mio. € im Jahr 2007 verfügt
der Einzelhandel in Dachau trotz der starken Konkurrenzsituation über
gewisse Umsatzpotential-Reserven. Die hohen gegenläufigen Kaufkraftströme weisen auf eine starke Segregation von Kundenströmen
hin. Das heißt, der Standort Dachau ist für eine bestimmte Zielgruppe
und/oder Nachfrageniveau im Einzugsgebiet sehr attraktiv. Bedarfe in
anderen Niveaus werden dagegen von den Dachauern andernorts
nachgefragt.
Aufgrund der günstigen konjunkturellen und demographischen
Prognose für Dachau lassen sich in einem 5-Jahres-Zeitraum (2007 –
2012) zusätzliche, nicht unerhebliche zusätzliche Potentiale von mehr
als 24 Mio. € für den Standort ermitteln, die sich bei gegenwärtigem
Angebot auf dann auf bis zu 59 Mio. € summieren werden. Das Aufkommen aus dem Tourismus spielt dabei mit einem errechneten Volumen von 6,4 Mio. € eine eher mäßige Rolle.
33
5.5.3
Dachau 2008
Verkaufsflächen
Abb. 7:
Verkaufsflächen je Einwohner im Städtevergleich
Die Verkaufsfläche je Einwohner ist die gebräuchlichste Kennziffer im Städtevergleich und kann einen ersten Anhaltspunkt für die Versorgung im Einzelhandel liefern. Allerdings muss die Interpretation der Daten sehr vorsichtig
erfolgen, da unterschiedliche Lagekriterien (z.B. Solitärstädte, Städte in Verdichtungsräumen) unterschiedliche Entwicklungsmöglichkeiten für den Handel
nach sich ziehen. Dennoch sind einige grundsätzliche Aussagen abzuleiten:
Dachau verfügt im Vergleich mit 25 deutschen Städten zwischen 36.000 und
46.000 Einwohnern über eine etwas geringere Non-Food-Verkaufsfläche und
damit auch eine niedrigere Gesamtverkaufsfläche. Deutschlandweit liegt der
Durchschnitt bei ca. 1,4 m² je Einwoher.
Vergleicht man Dachau aber beispielsweise mit Schwabach (39.000 Einwohner, Verkaufsfläche 1,44 m²/EW), so fällt auf, dass in Schwabach trotz deutlich geringerer Verkaufsfläche pro Einwohner eine etwa gleich hohe Zentralität
erreicht wird (111,6 in Dachau; 111,7 in Schwabach). Das heißt, die reine
Quantität an Verkaufsfläche ist auch für Dachau nicht der alleinige Schlüssel
zur Attraktivität für die Kunden der Region.
Im Folgenden wird zu analysieren sein, welche Qualitäten sich hinter dem
Einzelhandelsangebot von Dachau verbergen und inwiefern diese der regionalen Nachfrage tatsächlich entsprechen.
Quelle: eigene Untersuchungen 2003-2008
Tab. 9:
gleich
Verkaufsflächen ausgewählter Gemeinden im Ver-
Ort
Einwohner Vkf. / Einw.
Ort
Einwohner Vkf. / Einw.
Dachau
41.814
1,97
Leonberg
45.587
1,90
Schwabach
38.862
1,44
Buxtehude
38.882
2,32
Quelle: Eigene Berechnungen 2007
Bearbeitung:
CIMA GmbH 2007
34
Abb. 8:
Dachau 2008
Verkaufsflächenanteile nach Branchen
Möbel, Heimtex.
Sport, Fahrrad,
3,1%
Spielwaren, Musik
4,1%
Schuhe,
Lederwaren
4,3%
Bücher und
Schreibwaren
2,1%
Sonstige
1,4%
Differenziert man die Verkaufsflächen in Dachau nach Branchen so
beträgt der Food-Anteil (inkl. Reformwaren) 28,3 %. Damit liegt der
Food-Anteil in Dachau deutlich über dem der Vergleichsstädte, die
durchschnittlich einen Food-Anteil von 21,4 % haben. 11
Der Umsatzanteil der Lebensmittelbetriebe liegt in Dachau bei 43,4 %.
Elektro (+Foto)
5,3%
Lebensmittel,
Reformwaren
28,3%
Gesundheit,
Körperpflege
7,1%
Bau- und
Heimwerkerbedarf,
Teppiche, Auto
16,8%
Bekleidung,
Wäsche
12,2%
Blumen, GPK,
Uhren, Optik
15,4%
Bei den Non-Food-Sortimenten ist der Sortimentsbereich „Bau- und
Heimwerkerbedarf, Teppiche, Auto“ dominant. Er belegt 16,8 % der
örtlichen Verkaufsflächen und generiert rund 11 % des örtlichen Umsatzes.
Die innerstädtische Leitbranche Textil, die einen der wesentlichen Attraktivitätsfaktoren für ein Mittelzentrum darstellt, ist mit 240,5 m² je
1.000 Einwohner geringer als im Vergleich (370 m²). Diese Zahl unterstützt noch die bisherigen Untersuchungsergebnisse, die ein deutliches qualitatives Defizit im Textilbereich festgestellt haben. Der Umsatzanteil der Textilbranche liegt bei 9,2 %.
Quelle:
Fazit
Bearbeitung:
CIMA GmbH, 2008
Dachau verfügt mit 1,97 m² je Einwohner über eine überdurchschnittliche Verkaufsflächenausstattung im Einzelhandel. Im direkten Vergleich
mit Zentren vergleichbarer Größenordnung ist der non-Food-Besatz
jedoch geringer.
Alleine der Vergleich der Zentralitätswerte mit der ähnlich strukturierten
Stadt Schwabach zeigt, dass eine hohe Verkaufsflächenausstattung
keinen proportionalen Anstieg der Zentralitätswerte zur Folge hat.
Im Folgenden wird zu analysieren sein, welche Qualitäten sich hinter
dem Einzelhandelsangebot von Dachau verbergen und inwiefern diese
der regionalen Nachfrage tatsächlich entsprechen.
11 Vergleichsstädte: Schwabach, Leonberg, Buxtehude
35
5.5.4
Dachau 2008
Branchenstruktur
Tab. 10:
Angebotsstruktur Einzelhandel nach Standorten
Altstadt
Branchen nach Bedarfsbereichen
Betriebe mit
Hauptsortiment
Lebensmittel
Reformwaren
14
-
Südliche Innenstadt
Vkfl. in m²
Betriebe mit
Hauptsortiment
nicht integriert, Gewerbeg. sonstige integrierte Lagen
Vkfl. in m²
Betriebe mit
Hauptsortiment
Vkfl. in m²
1.715
20
2.290
17
15.590
-
1
350
1
360
Betriebe mit
Hauptsortiment
18
Vkfl. in m²
2.995
-
-
Apotheken
2
100
5
425
2
125
3
200
Drogerien, Parfümerien
3
485
4
1.025
2
2.550
2
600
Blumen/Garten
1
50
3
135
2
7.245
2
105
kurzfristiger Bedarf
6
635
13
1.935
7
10.280
7
905
10
1.695
16
2.225
8
4.845
1
90
Wäsche, Strümpfe, sonst. Bekleidung
4
440
2
200
-
90
1
Heimtextilien, Kurzwaren, Handarbeitsbedarf
6
310
2
160
-
150
-
1
2
240
4
-
Oberbekleidung
60
-
-
1.050
-
-
2.610
-
-
-
-
Sportartikel
1
140
Schuhe
1
350
Sanitätshäuser
1
70
3
245
-
Bücher, Zeitschriften
2
330
1
90
-
-
1
400
2
650
3
1
255
1
860
1
50
-
1
610
2
180
17
Papierwaren, Bürobedarf, Schreibwaren (PBS)
-
Spielwaren
1
120
Zoobedarf
1
65
mittelfristiger Bedarf
-
-
90
-
135
27
3.520
28
3.815
10.955
8
515
Möbel ohne Randsortimente
1
340
1
130
-
-
5
870
Antiquitäten, Kunstgegenstände
6
380
1
30
-
-
1
200
Eisenwaren, Hausrat, Baumarktartikel
1
100
2
120
10.075
1
570
Glas, Porzellan, Keramik, Geschenkartikel
3
670
4
570
1.605
2
205
Farben, Lacke, Tapeten, Bodenbelag
2
145
Elektrogeräte, Leuchten
2
285
2
230
-
1
115
Unterhaltungselektronik
-
-
2
-
-
4
-
2.310
1
1.110
Foto
1
40
1
130
Optik
2
125
3
280
Uhren, Schmuck
7
360
1
30
-
1
220
-
-
-
2
250
-
125
Lederwaren
-
-
60
1
180
1
90
2
90
1
90
150
1
60
-
1
500
-
3
180
4
205
2
230
-
10
1
220
-
Baby- und Kinderbedarf
sonstige Branchen
-
-
-
7
695
1
70
langfristiger Bedarf
37
3.540
25
2.600
Summe
84
9.410
86
10.640
7
3.030
2
270
Leerstände
Anteil von gesamt
30,1%
11,4%
7,2%
12,9%
50
-
1
-
1
Fahrräder
Büromaschinen, -einrichtung, Personalcomputer
80
-
80
-
-
-
300
-
4
180
235
3
180
13
18.270
22
2.785
54
55.095
55
7.200
-
1
6,1%
66,9%
19,7%
Auch die Nahversorgung zeigt zumindest in der
tabellarischen Aufstellung keine dezentrale,
wohnortorientierte Struktur sondern eine hohe
Konzentration in Dachau-Ost.
1
-
Insbesondere die innerstädtischen Leitbranchen
Bekleidung, Schuhe oder Sport sind deutlich
auf nicht integrierte Standorte fokussiert. Hinzu kommt die bereits beschriebene Problematik,
dass die geringen branchenspezifischen Verkaufsflächenanteile meist über die beiden Standorte verteilt sind und diesbezüglich bislang kaum
eine Schwerpunktbildung stattgefunden hat.
2
Musikinstrumente, Musikalien
Autozubehör
-
-
1.640
Die Dachauer Innenstadt (Altstadt und Standorte
in der südlichen Innenstadt) hat nicht nur in der
Summe eine deutlich geringere Verkaufsfläche
als die nicht integrierten Standorte. Nur in wenigen Branchen wie Bücher, Schreibwaren, Sanitätsbedarf, Uhren/Schmuck gelingt es der Innenstadt, zumindest eine relative Marktstärke
gegenüber den Fachmarktanbietern aufzubauen.
8,7%
Quelle: eigene Erhebung 2008
36
Dachau 2008
Die Branchenzentralität ist eine gebräuchliche Kennziffer zur differenzierten Evaluierung der örtlichen Versorgungssituation und des Branchenmixes. Die Zentralität beschreibt das Verhältnis des am Ort getätigten branchenspezifischen Umsatzes zur vorhandenen Nachfrage innerhalb des
Stadt- oder Gemeindegebietes (= Marktpotential). Die Zentralität über alle
Branchen beträgt in Dachau 111,6 %.
Abb. 9:
Laut Regionalem Einzelhandelskonzept für die Region München liegen die
Zielbindungsquoten für Mittelzentren mit mehr als 20.000 Einwohnern im
kurzfristigen Bedarfsbereich bei 100 %, im mittel- und langfristigen Bedarfsbereich jeweils bei 125 %. 12

Zentralität nach Branchengruppen
Bau- und Heimwerkerbed., Garten
14
Schuhe, Lederwaren
Lebensmittel, Ref ormwaren
128%
Persönlicher Bed. (Blumen, Uhren, Optik, …
128%
Bekleidung, Wäsche
118%
Gesundheit, Körperpf lege
87%
Bücher und Schreibwaren
Einrichtung (Möbel, Teppiche, Heimtex, GPK)
Durchschnitt
Quelle:
Bearbeitung:
CIMA GmbH, 2008

100%
Sport, Spiel, Hobby (Sport, Fahrrad, Spielwaren, …
Elektro (+Foto)

133%
87%
Die hohe Zentralität im Bereich „Bau- und Heimwerkerbedarf, Garten“ resultiert aus dem leistungsfähigen Besatz in Dachau-Ost
(Praktiker Baumarkt und OBI mit zusammen rund 17.600 m² Verkaufsfläche). Dies impliziert ein spezifisches, deutlich über das engere Marktgebiet der Stadt hinausgehendes Einzugsgebiet.
Maßstab für den innerstädtischen Einzelhandel sind die Zentralitäten der entsprechenden Leitbranchen (Bekleidung, Schuhe, Sport,
etc.). Eine Zentralität im Segment „Bekleidung, Wäsche, Sport“
von 118 ist für ein Mittelzentrum zu wenig.
Es zeichnet sich auch ein Defizit für die nahversorgungsrelevanten
Branchen Gesundheit / Körperpflege ab. Die vorhandenen Kapazitäten des stationären Einzelhandels können gegenwärtig gerade
einmal die örtliche Nachfrage (= 100 %) vollständig binden.
75%
65%
Fazit
112%
Aus den Zentralitäten der einzelnen Branchenbereiche lassen sich bereits an dieser Stelle gewisse Unterschiede im Besatz feststellen. Insbesondere in den Branchenbereichen Sport, Bücher, Elektro und
Einrichtung reichen die verfügbaren Kapazitäten nicht einmal quantitativ aus, um den Bedarf der Dachauer Kunden zu befriedigen oder gar
Zentralität zu entwickeln. Dem gegenüber stehen sehr hohe Branchenzentralitäten in den Bereichen Baumärkte, Schuhe und bei
Lebensmitteln. Eine hohe Zentralität hat allerdings nicht zu bedeuten,
dass der Markt dadurch adäquat ausgeschöpft wäre. Hier spielen qualitative Gesichtspunkte (z.B. Vorhandensein nachgefragter Marken) eine
wichtige Rolle.
12
Junker, Kruse, Acocella: „Regionales Einzelhandelskonzept für die Region München“,
S. 26, 2006
37
5.5.5
Dachau 2008
Betriebstypenstruktur
Abb. 10:
Gut 4 % der Betriebe in Dachau sind Supermärkte oder Discounter.
Sie belegen 10,4 % der Dachauer Handelsflächen und generieren zusammen einen Umsatzanteil im Lebensmitteleinzelhandel von 39,4 %
Betriebstypenstruktur in Dachau
(rd. 41 Mio. €). Deutschlandweit liegt dieser Wert bei 64,4 %. 13
Fachmärkte stellen zwar lediglich rund 11,4 % der Betriebe, haben
aber fast 42 % der örtlichen Verkaufsfläche inne.
Darüber hinaus verfügt Dachau über einen Verbrauchermarkt sowie
zwei SB-Warenhäuser. Während der Verbrauchermarkt fast 4 % der
Verkaufsflächen auf sich vereint, belegen die SB-Warenhäuser insgesamt 16,2 % der Dachauer Handelsflächen. Der Umsatzanteil der
Verbrauchermärkte und SB-Warenhäuser am Lebensmitteleinzelhandel beträgt 59,7 % (rd. 62,1 Mio. €). Deutschlandweit wird ein Um-
Verkaufsflächen
Betriebe
0%
20%
40%
60%
80%
Betriebe
Verkauf sf lächen
Fachgeschäf te
233
22.860
Supermärkte/Discounter
12
8.590
Fachmärkte
32
34405
Verbrauchermarkt
1
3180
SB-Warenhaus
2
13310
Quelle:
Bearbeitung:
CIMA GmbH, 2008
100%
satzanteil von 26 % ermittelt. 14 Hier wird die deutliche Überversorgung Dachaus mit SB-Warenhäusern deutlich.
Der Betriebstyp Kauf- und Warenhaus kommt in Dachau nicht vor.
Fazit
Der Anteil der Fachgeschäfte bezogen auf die Verkaufsfläche ist in
Dachau vergleichsweise gering. Vergleichsweise hoch ist demgegenüber der Besatz an Fachmärkten, ungeachtet einer differenzierten,
branchenspezifischen Betrachtung. Mit zwei SB-Warenhäusern ist in
Dachau dieser Betriebstyp deutlich überrepräsentiert.
Der Großteil der Einzelhandelsgeschäfte in Dachau (83,2 %) sind
Fach- und Spezialgeschäfte. Ihr Anteil an der Gesamtverkaufsfläche
der Stadt beträgt jedoch lediglich rd. 28 %. Zum einen ist dies den
zahlreichen Klein- und Kleinstflächen in der Innenstadt und bestimmten Stadtteillagen geschuldet und zum anderen durch die Verkaufsflächen der großen Fachmärkte in Dachau-Ost zu relativieren.
13
Ohne Spezialgeschäfte und nicht-organisierten Lebensmitteleinzelhandel; Quelle:
„Handel Aktuell“; EHI Real Institute, Ausgabe 2007/2008
14
EHI Real Institute, Ausgabe 2007/2008
38
5.5.6
Dachau 2008
Filialisierungsgrad
Tab. 11:
Ort
Dachau
Schwabach
Mettmann
Lage
Bautzen
Ansbach
Weilheim
Filialisierungsgrad im Vergleich
Einwohner
41.814 38.862 39.187 38.317 42.076 40.662 43.383 Anteil überregionaler Filialisten in der Innenstadt
17,1%
18,3%
27,9%
29,0%
34,7%
36,3%
38,8%
Quelle: eigene Erhebungen 2004-2008; Brockhoff & Partner, 2008
Der Anteil der Filialisten im innerstädtischen Einzelhandelsangebot wird
häufig als Ursache der Uniformierung der Innenstädte genannt. Dabei wird
meist übersehen, dass eine Präsenz bestimmter Marken auch zur Attraktivität des Angebotes beitragen kann. Immobilien-Spezialisten wie Brockhoff
& Partner weisen zudem seit längerem darauf hin, dass große nationale
und internationale Handelsunternehmen derzeit immer häufiger geeignete
Standorte in Klein- und Mittelstädten suchen.
Tatsache ist, dass Kunden ihre Einkaufstättenwahl insbesondere im Erlebniseinkauf auch nach der Vollständigkeit und Auswahlmöglichkeit treffen.
Bestimmte Zielgruppen sind für den örtlichen Einzelhandel kaum zu mobilisieren, wenn bestimmte Handelsmarken fehlen. Der Strukturwandel im
Einzelhandel hat unter anderem zu einer Vertikalisierung geführt, bei der
immer mehr Herstellermarken mit eigenen Outlets auch den Verkauf an
den Endverbraucher übernehmen. Häufig sind es die Fachhändler, die mit
ihrer Standortkenntnis erfolgreicher Marken-Stores wie Esprit, S.Oliver
oder Tally Weijl vor Ort betreiben und auf diese Weise expandieren. Diese
Strategie kann gleichzeitig auch der Gefahr von Unternehmensaufgaben
entgegenwirken, da einer der Hauptgründe für die Erosion im inhabergeführten Facheinzelhandel das Ausscheiden aus Altersgründen und eine
fehlende Nachfolgeregelung ist. Eine zunehmende Professionalisierung
kann unter Umständen auch zu einer erhöhten Standortsicherheit beitragen.
Dachau steht aufgrund seiner Marktdaten bereits seit längerem im Fokus
der Standortsuche der großen Handelsunternehmen. Bislang ist der Filialisierungsgrad mit 17,1 % der Betriebe in der Innenstadt noch sehr gering.
Städte wie Nürnberg oder Regensburg weisen in den Haupteinkaufslagen
einen Filialisierungsgrad von bis zu 75 % auf. Doch selbst in Mittelstädten
wie Weilheim und Ansbach sind bereits mehr als ein Drittel der Anbieter
Filialisten.
Für die zukünftige Entwicklung in Dachau wird es u. E. eine wichtige Rolle
spielen, inwieweit attraktiven Filialisten geeignete Standorte in der Innenstadt angeboten werden können. Fehlen attraktive Immobilienangebote
birgt das nicht nur die Gefahr, dass sich diese Unternehmen nicht in Dachau ansiedeln. Strukturell gesehen, ist das Risiko viel größer einzuschätzen, dass eine Ausweichstrategie der Unternehmen zu Ansiedlungen an
nicht erwünschten Standorten führt. Bereits im Laufe der Untersuchung
haben bekannte Handelsunternehmen konkret Standorte im Gewerbegebiet auf eine mögliche Ansiedlung überprüft.
Fazit
Dachau hat derzeit einen vergleichsweise geringen Filialisierungsgrad im innerstädtischen Einzelhandel. Dies ist eine der Hauptursachen für die vergleichsweise hohen Kaufkraftabflüsse, wie sich in
der Haushaltsbefragung gezeigt hat. Die Nachfrage großer Handelsunternehmen nach geeigneten Standorten ist vorhanden. Um unerwünschten Standortentwicklungen vorzubeugen, sollten geeignete Immobilien in der Innenstadt gezielt entwickelt werden.
39
5.5.7
Abb. 11:
Dachau 2008
Betriebsgrößenstruktur

Verkaufsflächenklassen in Dachau
60%
54,4%
50%

40%
30%
31,1%
29,3%
26,1%

17,7%
20%
16,3%

10%
7,9%
7,6%
5,7%
4,0%
0%
bis 50 m²
bis 100 m²
Anteil der Betriebe
bis 400 m²
bis 800 m²
ab 800 m²

82 Einzelhandelsbetriebe in Dachau haben weniger als 50 m² Verkaufsfläche. In dieser Quantität halten wir diese Größenklasse derzeit im Einzelhandel für nicht mehr vermarktungsfähig. Mit Ausnahme weniger Branchen (z.B. beim Lebensmittel-Handwerk, Apotheken oder hoch spezialisierten Betrieben) sind Flächen in dieser
Größenordnung derzeit kaum nachgefragt.
Es ist davon auszugehen, dass eine zu große Zahl kleinflächiger
Ladengeschäfte mittelfristig auch zu einer Banalisierung des Angebotes führt: Immer mehr hochwertige Anbieter wechseln in größere Ladenlokale. Dienstleister oder weniger attraktive Handelsanbieter (Telekommunikation, Backshops) rücken nach.
Fast jedes dritte Geschäft in Dachau ist daneben zwischen 50 und
100 m² groß.
Demgegenüber verfügen nur rund 6 % der Betriebe mit mehr als
800 m² über mehr als die Hälfte der Gesamtverkaufsfläche.
Moderne Facheinzelhandelsbetriebe und Filialisten, belegen überwiegend Ladenlokale mit Flächen ab 100 m² und in Ausnahmefällen mehr als 800 m². Diese Größenklassen haben in Dachau lediglich einen Flächenanteil von knapp 34 %.
Anteil der Verkauf sf läche
Quelle:
Fazit
Bearbeitung:
CIMA GmbH, 2008
Der Dachauer Einzelhandel verfügt über eine sehr kleinteilige Struktur, die in dieser Ausprägung nicht mehr den aktuellen Marktanforderungen entspricht. Dies könnte bereits kurzfristig zu einer weiteren Verschlechterung der Angebotsstruktur führen. Moderne Filialisten und
Facheinzelhändler fragen mehrheitlich zwischen 150 und 800 m² nach.
Insbesondere in der Innenstadt ist an geeigneten Standorten derzeit
ein Engpass in dieser Größenordnung festzustellen. Ausnahmen bilden das ehemalige Kaufhaus Hörhammer sowie die Schrannenhalle,
die andere standort- bzw. immobilienspezifische Nachteile aufweisen.
40
Dachau 2008
5.5.8 Öffnungszeiten
Abb. 12:
Öffnungszeiten in Dachau Innenstadt
0,9%
1,7%
0,9%
9 Uhr
0,9%
9.30 Uhr
0,9%
2,0%
2,0%
1,7%
8 Uhr
7.30 Uhr
1,8%
9 Uhr
5,9%
6 Uhr
10,6%
9.30 Uhr
8,9%
41,6%
8.15 Uhr
14 Uhr
12,4%
15,9%
17 Uhr
Quelle:
Bearbeitung:
CIMA GmbH, 2008
0,9%
3%
18.30 Uhr
8 Uhr
19 Uhr
20 Uhr
15,2%
55,3%
6 Uhr
14,9%
17,0%
24 Uhr
12 Uhr
23 Uhr
6.30 Uhr
17.30 Uhr
Insgesamt wurden bei den Betrieben der Dachauer Innenstadt (Altstadt und Südliche Innenstadt) 12 verschiedene Ladenöffnungszeiten ermittelt. Samstags öffnen die Läden in der Innenstadt zu 10 verschiedenen Zeiten.
Unter der Woche öffnen rund 39 % der Ladenlokale um 9 Uhr, weitere rund 16 %
der Läden sind ab 9.30 Uhr für den Kunden erreichbar. Eine gewisse Häufigkeit
ist daneben um 10 Uhr sowie um 8 Uhr und 8.30 Uhr auszumachen. Rund
28,5 % der Läden in der Dachauer Innenstadt machen eine Mittagspause. Auch
hier wurden diverse Schließ- und Wiederöffnungszeiten erhoben. Am Samstag
sind fast 42 % der Geschäfte ab 9 Uhr geöffnet. Weitere knapp 15 % öffnen um
9.30 Uhr, jeweils knapp 11 % außerdem um 10 Uhr und 8 Uhr. Acht Ladenlokale
haben auch am Sonntag geöffnet, zwei Geschäfte sind nur am 1. Samstag im
Monat für Kunden zugänglich. Ein Geschäft ist montags, zwei mittwochs geschlossen.
2%
13 Uhr
2%
14 Uhr
12.30 Uhr
6%
40%
Quelle:
Bearbeitung:
CIMA GmbH, 2008
12 Uhr
16 Uhr
11%
15 Uhr
17 Uhr
7 Uhr
10,9%
2%
2%
18 Uhr
4,5%
7.30 Uhr
11.30 Uhr
12 Uhr
2,7%
10 Uhr
8.30 Uhr
10,9%
Samstag
2%
2,7%
2,0%
8.30 Uhr
38,9%
Schließzeiten in Dachau Innenstadt
Montag bis Freitag
1,0%
10 Uhr
5,3%
9,7%
Abb. 13:
Samstag
Montag bis Freitag
23 Uhr
12%
13.30 Uhr
18%
17 Uhr
22 Uhr
Auch die Schließzeiten variieren in der Dachauer Innenstadt deutlich. So
wurden 8 unterschiedliche Schließzeiten von Montag bis Freitag, sowie 10
verschiedene Zeiten am Samstag ermittelt. Der Großteil der Geschäfte in
der Dachauer Innenstadt hat in der Woche bis 18 Uhr, am Samstag bis 13
Uhr geöffnet.
Aus der Haushaltsbefragung geht hervor, dass ca. 80 % der Befragten mit
den bestehenden Öffnungszeiten in Dachau zufrieden sind. Hier muss
berücksichtigt werden, dass ein bevorzugter Einkaufsstandort vieler Befragter Dachau-Ost ist, wo die Öffnungszeiten verglichen mit der Innenstadt deutlich homogener sind.
Fazit
Die sehr heterogene Verfügbarkeit des Einzelhandels ist eine typische
Begleiterscheinung an gewachsenen Handelsstandorten. Sie ist im
Falle Dachaus sicher nicht der entscheidende, aber ein nicht zu unterschätzender Faktor für zu hohe Kaufkraftabflüsse. Alle wesentlichen
Konkurrenzstandorte (Dachau-Ost, München) haben deutlich kundenfreundlichere Regelungen.
41
Dachau 2008
5.5.9 Leerstandssituation
Tab. 12:
Leerstände
Leerstand
Adresse
Standort
Fläche in m², tlw. geschätzt
Kaufhaus Hörhammer
Pfarrstraße 1
Altstadt
3.000 Schrannenhalle
Pfarrstraße 13
Altstadt
800 Leerstand
Augsburger Str. 39
Altstadt
Ehem. Raumausstatter
Konrad‐Adenauer‐Str. 34
Altstadt
Leerstand
Pfarrstr. 9
Altstadt
Leerstand
Pfarrstr. 11
80 Altstadt
ehem. Roxies Bikini und Mode Frühlingstr. 20
Innenstadt
80 Leerstand
Martin‐Huber‐Str. 18
Innenstadt
190 Leerstand
Mittermayerstr. 12
Altstadt
50 Ehem. Getränkemarkt
Ludwig‐Ernst‐Str. 48
integriert, solitär
Quelle:
ten, wodurch sich die Nutzfläche auf max. 2.000 m² reduziert. Nach wie
vor dürfte die schwache Frequenz am Standort u. E. ein wesentlicher
Faktor für die schwierige Vermarktung des Objektes. eigene Analyse, 2008
Bearbeitung:
CIMA GmbH, 2008
Zehn leerstehende Ladenlokale wurden während der Einzelhandelserhebung in Dachau identifiziert. Die Verkaufsflächen waren in manchen
Betrieben nicht zu ermitteln, sodass eine Information über die gesamte
Leerstandsfläche im Rahmen dieser Untersuchung nicht möglich ist.
Die von uns einsehbaren Leerflächen machen zusammen rund 4.200
m² aus.
Bezogen auf die 280 bestehenden Ladenlokale errechnet sich eine
Leerstandsquote von 3,5 %. Allerdings befinden sich neun dieser
Leerstände in der Dachauer Innenstadt, sieben davon in der Altstadt.
Für die Dachauer Altstadt ergibt sich somit eine Leerstandsquote von
7,7 %.
Die größten Leerstände in der Altstadt sind das ehemalige Kaufhaus
Hörhammer sowie die Schrannenhalle. Letztere war bis zum Sommer
2008 mit einem Gastronomiebetrieb genutzt. Für eine Handelsnutzung
ist die Außendarstellung aufgrund der fehlenden Schaufenster mangelhaft, weshalb eine Gastronomie- oder Dienstleistungsnutzung auch
zukünftig wahrscheinlicher sein dürfte. Das Kaufhaus hat insgesamt
bessere bauliche Voraussetzungen, wobei wir in Dachau allenfalls die
unteren beiden Geschosse im Einzelhandel als vermarktbar betrach-
Leerstand: Schrannenhalle
ehem. Kaufhaus
Fazit
Mit einer Leerstandsquote von 3,5 % ist Dachau unter einem häufig genannten deutschlandweiten Durchschnitt von 10 % zu sehen (eine Grundlagenuntersuchung mit belastbaren Vergleichswerten gibt es nicht. Unternehmerverbände wie der HDE gehen derzeit von einer Quote von rund
10 % aus.). Auch wenn sich daraus also kein zentrales Problem des
Dachauer Einzelhandels erkennen lässt, sind insbesondere die beiden
größten leer stehenden Ladenlokale in der Altstadt (Kaufhaus Hörhammer, Schranne) von großer struktureller Bedeutung, da sie die einzigen
Großflächen in der Altstadt bieten, die eine Ankernutzung für den umliegenden Einzelhandel zulassen. Eine adäquate Nutzung insbesondere dieser Flächen sollte u. E. Priorität haben. Eine auch kurzfristige Weiternutzung ist u. E. zumindest für das ehemalige Kaufhaus nicht ausgeschlossen.
Für bestimmte Leerstände ist davon auszugehen, dass sie strukturell und
nicht konjunkturell bedingt sind. Insbesondere Flächen in Nebenlagen mit
zu kleinem Zuschnitt sind in der gegenwärtigen Situation im Einzelhandel
oft nicht mehr vermarktbar.
42
Dachau 2008
5.5.10 Qualitative Bewertung
Zusätzlich zur Bestandserhebung wurde in Dachau eine qualitative Bewertung des Angebotsniveaus und der Warenpräsentation vorgenommen. Die
Bewertungen erfolgten dabei anonym.
Das Gutachterteam beurteilte basierend auf der Warenpräsentation und der
Schaufenstergestaltung der Geschäfte sowie dem äußeren Gesamteindruck
folgende qualitative Kriterien des Einzelhandelsangebotes:

Zielgruppen- und Qualitätsorientierung
Warenpräsentation/ Ladengestaltung
Wettbewerbsfähigkeit
Die Zielgruppen- und Qualitätsorientierung beschreibt im Wesentlichen
das Angebotsniveau des örtlichen Einzelhandels. Dabei ist zwischen Unternehmen mit einer eindeutigen Zielgruppenansprache oder einer besonderen Spezialisierung auf ein Angebotsniveau zu unterscheiden. Ein entscheidendes Differenzierungsmerkmal ist, ob mit einer klaren Werbung für Marken Qualitätsorientierung in den Vordergrund gestellt wird oder ob mittels
eindeutiger „Discountorientierung“ nur der Preis als Marketinginstrument
eingesetzt wird. Ein hoher Anteil von discountorientierten Betrieben kann
Hinweis für eine Orientierung des Einzelhandels auf ein insgesamt unterdurchschnittliches Kaufkraftniveau sein. Insgesamt werden sechs Kategorien unterschieden:
exklusiv, hochwertig, qualitätsorientiert (1): Betriebe dieser Kategorie sind hoch spezialisiert. Sie positionieren sich über die Angebotsqualität. Marken- und Serviceorientierung stehen im Vordergrund. In der
Regel spricht der in jedem Belang professionelle Marktauftritt für einen
überdurchschnittlichen Einzugsbereich. Es sind die Einzelhandelsbetriebe, weswegen man den Standort aufsucht.
gehobene Mitte, qualitätsorientiert (2): Die Betriebe dieser Bewertung profilieren sich ebenfalls über eine strikte Qualitätsorientierung.
Sie sprechen in der Regel Konsumenten mittlerer und gehobener Ein-

kommensniveaus an. Die Zielgruppe ist in der Regel weiter gefasst.
Warenpräsentation und Ladengestaltung greifen in der Regel die Qualitätsorientierung auf.
standardisiert, konsumig (3): Shopkonzepte dieser Orientierung
wenden sich an breite Käuferschichten. Trotz einer stärkeren Preisorientierung werden auch Markenwaren als Angebotskompetenz herangezogen. Dabei handelt es sich dann in der Regel um unterschwellige Ergänzungsangebote. Im Bekleidungssektor fallen die meisten
„Young Fashion“ – Konzepte in dieses Segment. Die Absatzformen
sind in der Regel aufgrund ihrer hohen Akzeptanz erfolgreich. In vielen
Fällen werden Eigenmarken zur Weiterentwicklung des Firmenimages
eingesetzt.
discountorientiert (4): Discountprinzipen stehen im Absatzkonzept
dieser Unternehmen im Vordergrund. Das gesamte Betriebskonzept
hat sich der Preisorientierung unterzuordnen. Das Discountprinzip lebt
von Eigenmarken und „no-name“-Produkten.
diffus, keine eindeutige Zielgruppenorientierung (5): Betriebe, die in
diese Kategorie eingeordnet werden, zeigen in ihrem Marktauftritt keine
einheitliche Absatzorientierung. Die Betriebe sind meistens durch veraltete Schaufenstergestaltungen gekennzeichnet. Im Ladeninneren ergibt sich der Eindruck einer ungeordneten, wenig übersichtlichen Warenpräsentation. Ein Qualitätsansatz ist kaum erkennbar.
nicht zuordenbar (6): Betriebe des Ladenhandwerks und Apotheken
lassen sich ohne Testkäufe kaum in ein Raster von Qualitäts- und Zielgruppenorientierung einordnen. Diese Unternehmen werden daher
nicht in die Bewertung einbezogen. Ausnahmen werden gemacht,
wenn Ladendesign und eine deutliche Darstellung eines besonderen
Frische- und Spezialitätenangebotes (Bäcker, Metzger) bzw. eine besondere Beratungskompetenz (Apotheken) auffällig sind.
43
Die Warenpräsentation und Ladengestaltung kennzeichnet konkret den
Marktauftritt. Beide Faktoren geben die „Visitenkarte“ des Unternehmens
ab. Die Kompetenz eines Betriebes kann durch eine klare Konzeption in der
Schaufenster- und Ladengestaltung unterstrichen werden. Folgende vier
Kategorien werden unterschieden:
top, in allen Ansprüchen genügend (1): Betriebe mit dieser Bewertung sind durch eine aufwendige Warenpräsentation und Ladengestaltung gekennzeichnet. Beide Elemente tragen maßgeblich dazu bei, die
Angebotskompetenz zu unterstreichen. Die Betriebe dekorieren themenorientiert und sind ständig bemüht, durch „pfiffige“ Ideen aufzufallen. Diese Unternehmen sind in ihrer Selbstdarstellung mustergültig
und investieren einen beachtlichen Anteil ihrer Erträge in den Marktauftritt.
modern, zeitgemäß (2): Betriebe dieser Kategorie erfüllen professionell die klassischen Kundenerwartungen. Warenpräsentation und Ladenbau entsprechen dem branchenüblichen Niveau und sind in einem
alles in allem gepflegten Zustand.
normal ohne Highlights, ggf. Optimierungsbedarf (3): Betriebe dieser Kategorie haben eine standardisierte, nicht besonders auffallende
Warenpräsentation. Der Ladenbau ist in der Regel einfach. Die Investitionen in den Marktauftritt sind eher mäßig. Optimierungsbedarf besteht entweder in der einheitlichen Darstellung von Schaufenstergestaltung und Warenpräsentation sowie der Klarheit der Zielgruppenorientierung oder in der Organisation der Warenpräsentation. Einzelne Betriebe dieser Bewertungskategorie sind durch eine beengte Warenpräsentation, dass heißt auch Überfüllung mit Waren gekennzeichnet. Zu
kleine Verkaufsflächen stellen sich als Entwicklungshemmnis heraus.
veraltet, renovierungsbedürftig (4): Die so eingestuften Betriebe machen einen ungepflegten Eindruck. Aus Warenpräsentation und Ladengestaltung ist kein eindeutiges Konzept erkennbar. Die Warenpräsentation ist eher lieblos. Die Ladenmöblierung entspricht in den meisten Fällen nicht den aktuellen Standards und wirkt antiquiert.
Dachau 2008
Das Kriterium Wettbewerbsfähigkeit bewertet den Marktauftritt der
Betriebe im Kontext des aktuellen Strukturwandels im Einzelhandel. Es
handelt sich dabei um eine subjektive Einschätzung des CIMA-Experten
nach einer Offensichtlichkeitsprüfung, die nicht die betriebswirtschaftliche Situation eines Betriebes widerspiegelt. Es wird eine Abstufung der
Bewertung in drei Kategorien vorgenommen:
Wettbewerbsfähigkeit hoch: Diese Betriebe sind ohne Einschränkung langfristig wettbewerbsfähig. Sie erfüllen alle Anforderungen
moderner Absatzkonzepte und Betriebsstrukturen.
Wettbewerbsfähigkeit mittel: Diese Betriebe sind langfristig wettbewerbsfähig, wenn sie die Herausforderungen des Strukturwandels im Auge behalten und bereit sind Anpassungen vorzunehmen.
Diese betreffen entweder das Marketingkonzept, die Warenpräsentation oder die Größe der Verkaufsfläche. Betriebe mit dieser Bewertung sind in der Regel noch so robust, dass sie wie jene mit hoher Wettbewerbsfähigkeit als langfristig abgesichert angesehen
werden können.
Wettbewerbsfähigkeit gering: Diese Betriebe müssen kurzfristig
Maßnahmen ergreifen, um eine nachhaltige, langfristige Überlebenschance zu haben. Es handelt sich um Betriebstypen und Absatzkonzepte, die stark durch den aktuellen Strukturwandel herausgefordert sind. Viele dieser Unternehmen leiden unter zu kleinen Verkaufsflächen und einem erheblichen Investitionsstau.
44
Abb. 14:
Zielgruppenorientierung Gesamtstadt
Dachau 2008
Abb. 15:
Warenpräsentation Gesamtstadt
exklusiv, hochwertig, qualitätsorientiert
0,4%
diffus, keine eindeutige Zielgruppen‐
orientierung
0,4%
nicht zuordenbar
20,0%
veraltet, modernisierungs‐
bedürftig
9,1%
gehobene Mitte, qualitätsorientiert
29,8%
modern, zeitgemäß
33,2%
discountorientiert
12,0%
normal, ohne Highlights
55,5%
standardisiert, konsumig
37,5%
Quelle:
Bearbeitung:
CIMA GmbH, 2008

In Dachau ist das Sortimentsniveau „standardisiert, konsumig“ vorherrschend. Fast 30 % der Ladenlokale wurden daneben dem Niveau
„gehobene Mitte, qualitätsorientiert“ zugeordnet.
Der in Oberzentren stärker vertretene „Luxusbedarf“ ist in Dachau
entsprechend praktisch nicht vertreten (ein Betrieb). Das discountorientierte, preisaggressive Angebotsniveau ist in Dachau erwartungsgemäß stärker.
Lediglich ein Betrieb weist eine diffuse Zielgruppenorientierung auf.
Solche Unternehmen sind am Markt nicht ausreichend klar und eindeutig positioniert, was im gegenwärtigen Wettbewerbsumfeld und
Kundenverhalten problematisch ist.
Nicht zuordenbar sind i.d.R. Branchen, die über standardisierte Angebotssortimente verfügen, wie etwa die meisten Apotheken oder
Preisbindungssystemen unterworfen sind, wie etwa Buchläden. Dies
trifft in Dachau auf jeden fünften Betrieb zu.
top, allen Ansprüchen genügend
2,2%
Quelle:
Bearbeitung:
CIMA GmbH, 2008

Über die Hälfte der Betriebe in Dachau weisen überwiegend eine
„normale“ Warenpräsentation und Ladengestaltung auf, was für einen
mittelzentralen Standort in diesem Ausmaß nicht der Anspruch sein
kann. Damit ist eine Profilierung im regionalen Wettbewerb vor dem
Hintergrund der Wahlmöglichkeit der Kunden, nicht möglich. Auch im
Städtevergleich ist dieser Wert deutlich höher.
Der Anteil der Betriebe mit einer guten bis sehr guten Bewertung
macht in Dachau über 35 % der Betriebe aus. Zur Stärkung der Wettbewerbsposition insbesondere der Innenstadt gibt es hier jedoch
noch einen großen Handlungsbedarf.
25 Ladenlokale wurden als veraltet bewertetet. Im Durchschnitt wurden in den von der CIMA betreuten Städten lediglich rund 8 % dieser
Kategorie zugeordnet.
45
Abb. 16:
Dachau 2008
Wettbewerbsfähigkeit Gesamtstadt
gering
8,8%
hoch
42,3%
mittel
48,9%
Moderne Handelskonzepte in München (Stadtteilzentren)
Quelle:
Bearbeitung:
CIMA GmbH, 2008
Fazit
Die Bewertung der Wettbewerbsfähigkeit kann für den außen stehenden Beobachter selbstverständlich nur anhand von Offensichtlichkeitskriterien wie Ladengröße, Sortimentsstruktur oder Erscheinungsbild
gemessen werden. Betriebsinterne Faktoren wie Mietfreiheit etc. führen möglicherweise auch dazu, dass manche Betriebe trotz einer
schlechteren Bewertung noch länger auf dem Markt verbleiben. Dennoch liefert die Analyse einen wichtigen ersten Hinweis auf die Stabilität der Angebotsstruktur.
Immerhin rund 9 % der Dachauer Betriebe weisen demnach eine geringe Wettbewerbsfähigkeit auf und könnten ohne entsprechende Anpassungsinvestitionen auch kurzfristig bereits vom Markt verschwinden.
Die relative Mehrheit der bedingt wettbewerbsfähigen Betriebe wird
möglicherweise mit einer Verschärfung der Wettbewerbssituation unter
Druck geraten, der Anpassungen auch hier zumindest mittelfristig erforderlich macht. Häufig sind die zu geringe Größe des Ladenlokals,
problematische Sortimente, das Erscheinungsbild oder schlicht der falsche Standort die Kriterien, die zu dieser Bewertung führen.
Hoch wettbewerbsfähige Betriebe sind in der Regel auch bei einer verschärften Konkurrenzsituation in der Lage, ihre Marktanteile zu halten
oder aufgrund einer möglichen zusätzlichen Belebung sogar zu erhöhen.
Die Zielgruppenorientierung der Betriebe weist in Dachau Schwerpunkte in den mittleren bis gehobenen Segmenten auf, was angesichts
des Kaufkraftniveaus und allgemeinen Kaufverhaltens durchaus dem
Markt entspricht. Luxusbedarf ist dagegen nur in Ausnahmefällen (z.B.
als Randsortiment) empfehlenswert. Dieses, insgesamt eher kleine
Segment ist den Münchner Innenstadtlagen vorbehalten.
Die Bewertung des Marktauftrittes vieler Dachauer Handelsbetriebe
lässt dagegen einen gewissen Investitionsstau erkennen, der sich in
veralteten Ladenlayouts und / oder Warenpräsentationen widerspiegelt.
Insbesondere im innerstädtischen Facheinzelhandel, der den „Erlebniseinkauf“ vertritt, ist selbst ein durchschnittlicher Marktauftritt nicht mehr
zeitgemäß. Der Standard, an dem sich die Dachauer Betriebe zwangs
läufig orientieren müssen, ist die nahe Konkurrenz in München.
Entsprechend präsentieren sich eine Vielzahl von Betrieben nach offensichtlichen Kriterien aus unserer Sicht in einem nur mehr bedingt
wettbewerbsfähigen Zustand. Knapp 9 % könnten bereits kurzfristig
ohne entsprechende Marktanpassungen aus dem Markt ausscheiden.
Ein großer Teil der Betriebe könnte zumindest bei Auftreten von zusätzlichen Konkurrenten einem deutlichen Anpassungsdruck ausgesetzt
sein. Bei der Realisierung von neuen Vorhaben könnte sich diese relative Marktschwäche bemerkbar machen.
46
Dachau 2008
5.7 Potentiale und Branchenempfehlungen
5.7.1 Offene Umsatzpotentiale bis 2011
Tab. 13:
Offene Umsatzpotentiale 2011 nach Branchen
Branchen nach Bedarfsbereichen
KK-Abfluss offene Umsatzderzeit in potentiale bis
Mio. €
2011 in Mio. € Bemerkungen/Stichworte
Lebensmittel
5,4
Reformwaren
0,1
-
wird durch LEH abgedeckt
Apotheken
4,3
2,5
neue Konzepte drängen auf den Markt, die in DAH noch nicht vertreten sind
1,2
1,2
ausschließlich Nahversorgungsbedarf durch Bevölkerungswachstum
Blumen
0,4
0,6
kurzfristiger Bedarf
6,1
4,3
Oberbekleidung
9,4
7,5
hochwertige Konzepte, Nachholbedarf im Markenbereich
2,3
2,3
hochwertige Konzepte, Nachholbedarf im Markenbereich
2,5
1,9
Kein Bettenfachgeschäft vor Ort; schwierige Konkurrenzsituation (IKEA)
Sportartikel
2,4
2,7
fehlt gehobenes Konzept bzw. Outdoor-Spezialist (kein Intersport vor Ort)
Schuhe
2,3
1,9
eher gehobene Konzepte; starke Fachmarkt-Dominanz
Sanitätshäuser
0,4
-
Bücher, Zeitschriften
1,4
1,5
problematische Branche mit starker Dominanz der 3 Marktführer, die nicht vor Ort sind
Papierwaren, Bürobedarf, Schreibwaren (PBS)
1,3
1,2
ein größerer Facheinzelhändler ist bereits vor Ort
Spielwaren
0,6
-
starke Fachmarkt-Dominanz Dachau-Ost
Zoobedarf
0,3
-
Fressnapf und Gartencenter decken alles ab
mittelfristiger Bedarf
22,8
Möbel ohne Randsortimente
13,6
14,5
Nahversorgungsbedarf durch Bevölkerungswachstum an integrierten Standorten
19,0
8,2
eher theoretisches Potential, zu starke Konkurrenzsituation, problematische Branche
0,8
-
1,1
-
2 großflächige Anbieter ausreichend für die vorhandenen Potentiale
0,5
0,5
viele Abieter, aber qualitative Lücken im konsumig-trendigen Bereich
Farben, Lacke, Tapeten, Bodenbelag
0,7
-
siehe Baumärkte
1,9
1,4
attraktiver Elektro-Fachmarkt zusätzlich platzierbar
2,8
5,2
attraktiver Elektro-Fachmarkt zusätzlich platzierbar
Foto
1,1
1,1
attraktiver Elektro-Fachmarkt mit Randsortiment zusätzlich platzierbar
Optik
0,6
0,6
eher Wachstum im Bestand
Uhren, Schmuck
1,1
0,5
Lederwaren
0,6
0,7
0,3
-
Fahrräder
0,5
0,5
Autozubehör
2,1
-
Büromaschinen, -einrichtung, Personalcompute
3,7
2,2
attraktiver Elektro-Fachmarkt zusätzlich platzierbar; qualitative Defizite in diesem Bereich
Baby- und Kinderbedarf
0,3
0,3
Randsortimente
Gartenbedarf
0,2
-
langfristiger Bedarf
31,9
21,2
Summe
66,2
59,0
Quelle:
Bearbeitung:
CIMA GmbH, 2008
Bedarf für großflächigen Fachmarkt nicht ausreichend; eher Wachstumspotential für Spezialisten
Die offenen Umsatzpotentiale für den Dachauer Einzelhandel
lassen sich bis zum Jahr 2011 auf bis zu 59 Mio. € prognostizieren. Bei der Berechnung wurde bereits der Tatsache Rechnung
getragen, dass Dachau nicht gleichermaßen für alle Branchen als
Standort geeignet ist. So muss man gegenwärtig beispielsweise
davon ausgehen, dass trotz der Potentiale Möbel-Vollsortimentskonzepte aufgrund der Dominanz der Konkurrenz in der Region
und der nicht optimalen Standortsituation in Dachau derzeit nicht
anzusiedeln sein werden. Die neben stehende Tabelle ist allerdings in erster Linie als Hinweis für bereits gegenwärtig mögliche
Einzelhandelsentwicklungen zu verstehen. Im Folgenden muss
jedoch näher spezifiziert werden, welche Qualitäten sich hinter
den jeweiligen Empfehlungen verbergen. So werden die möglichen Potentiale etwa im Bereich Oberbekleidung kaum mit discountorientierten Konzepten zu binden sein, da es hier bereits ein
Überangebot gibt. Zusätzlich ist auch zu berücksichtigen, dass
ein Teil der Potentiale den Bestandsanbietern als Wachstumspotential vorbehalten sein muss, um den Betrieb zu erhalten.
Im Ansiedlungsfall ist ohnehin die vorliegende Berechnung als
Grundlage für eine Berechnung der wirtschaftlichen Aussichten
eines Betriebes nicht ausreichend. Hierfür muss nach Standort,
Ausstattungs- und Angebotsniveau zusätzlich eine objektspezifische, betriebliche Wirtschaftlichkeitsberechnung erfolgen. Die
branchenspezifischen Empfehlungen sollten zudem die allgemeinen Entwicklungstrends im Einzelhandel berücksichtigen (vgl.
Kap. 2)
47
Dachau 2008
5.7.2 Nahversorgung
Karte 10:
Nahversorgungssituation in Dachau
Lebensmittel
Das Angebot im Lebensmitteleinzelhandel bestimmt im
Wesentlichen die Nahversorgungsqualität. Im Umfeld eines leistungsfähigen Lebensmittelbetriebes lassen sich in
der Regel problemlos auch andere Anbieter des kurzfristigen Bedarfsbereichs ansiedeln.
Legende
Nahversorgungssituation Dachau
Radius 400 m
Vollsortimenter
Discounter
Quelle:
CIMA GmbH, 2008
Bearbeitung:
CIMA GmbH, 2008
Jedem Einwohner in Dachau stehen bezogen auf die rund
23.300 m² Gesamt-Food-Verkaufsfläche im Durchschnitt
0,56 m² zur Verfügung, ein vergleichsweise hoher Wert. Ein
Großteil dieser Fläche konzentriert sich jedoch einseitig auf
Gewerbeflächen im Osten Dachaus ohne erkennbaren
Nahversorgungsbezug und dient somit nicht mehr vorwiegend der wohnortnahen Versorgung, woraus sich auch die
vergleichsweise hohen Kaufkraftzuflüsse aus dem Umland
und die überdurchschnittliche Branchenzentralität von
128 % erklären.
Daneben gibt es jedoch eine Vielzahl dezentraler Standorte
mit kleineren Anbietern wie Discountern und Supermärkten.
Zieht man um diese Standorte mit einer Verkaufsfläche von
mehr als 400 m² einen Radius von 400 Metern, der in etwa
die fußläufige Erreichbarkeit simulieren soll, bekommt man
einen guten ersten Überblick über die räumliche, wohnortnahe Versorgungsstruktur in Dachau. Dabei zeigt sich, dass
der Dachauer Osten und Süden, sowie weite Teile der Innenstadt über eine sehr gute Versorgungsstruktur verfügen.
48
Dachau 2008
Defizite zeigen sich insbesondere im Südwesten der Stadt sowie in der
Altstadt, wo es derzeit keine größeren Anbieter gibt, die zumindest einen
maßgeblichen Anteil des täglichen Bedarfes decken könnten. Hervorzuheben sind jüngere Entwicklungen im Westen (Lidl an der Ludwig-Dill-Str.)
sowie in der Innenstadt (Tengelmann an der Schleißheimer Str.), wo zeitgemäße Betriebe mittlerweile eine wohnortnahe Versorgungsfunktion trotz
der großflächigen Konkurrenz im Osten marktgerecht übernehmen.
Dennoch zeigt sich an der nachfolgenden Tabelle, dass der Dachauer
Lebensmittel-Einzelhandel maßgeblich von Großbetriebsformen dominiert
wird, die im Vergleich zum Bundesdurchschnitt zu einer starken Verschiebung der Marktanteile geführt haben. Diese starke Dominanz und hohe
Konzentration auf einen Standort birgt nach wie vor ein gewisses Risiko für
die Erhaltung einer wohnortnahen Versorgung in Dachau, da sie die Marktfähigkeit kleinerer Konzepte an benachteiligten integrierten Standorten
beeinträchtigt.
Abb. 17:
Marktanteile im Lebensmittel-Einzelhandel im Vergleich
100%
90%
80%
41,9%
31,3%
70%
60%
50%
40%
10%
0%
Modernisierter Tengelmann, Schleißheimer Str.
Grundsätzlich gilt für zukünftige Vorhaben, dass Standortgemeinschaften
branchengleicher wie branchenungleicher Betriebe Agglomerationsvorteile bieten, die die Attraktivität und damit die Akzeptanz eines Nahversorgungsstandortes nachhaltig steigern können. Sie kommen auch dem
Wunsch der Verbraucher nach einem „one-stop-shopping“ entgegen. Ein
idealtypisches Nahversorgungskonzept in diesem Sinne könnte demnach einen Vollsortimenter und Discounter als Ankerbetriebe beinhalten,
die entweder unmittelbar am Standort oder im weiteren Umfeld durch
verschiedene Spezialisten (Obst, Feinkost, internationale Spezialitäten)
und Lebensmittel-Handwerker (Bäcker, Metzger) sowie einen Drogeriemarkt und weitere Branchen des kurzfristigen Bedarfsbereiches ergänzt
werden.
Discounter
VM/SBW
26,0%
59,7%
30%
20%
„Der Laden“, Altstadt
Supermärkte
SB‐Geschäfte < 400 m²
22,5%
9,6%
8,1%
0,9%
Deutschland 2006
Dachau 2008
Quelle: EHI 2008, eigene Berechnungen
Bei aller Standardisierung kann jedoch je nach Standorttyp und Kundenstruktur der optimale, zielgruppenorientierte Angebotsmix sehr unterschiedlich sein: In Siedlungen mit hoher Sensibilität für Bio-Produkte haben sich etwa Bio-Supermärkte als „neue Form“ des Vollsortimenters
bereits bewährt. Die sog. Soft-Discounter (z.B. Netto, Penny, Plus) haben
dagegen in stark verdichteten Gebieten und Bereichen mit niedrigerem
Kaufkraftniveau erfolgreich die Funktion eines Nahversorgers übernommen. Bei diesen Betriebstypen gewinnt jedoch aufgrund der beschränkten
49
Dachau 2008
Auswahl das individuelle Zusatzangebot im Umfeld an Bedeutung (Bäcker, Metzger, Obst, Gemüse, etc.). Für die standardisierten Betriebstypen des Lebensmittel-Einzelhandels gelten im Wesentlichen folgende
Standortkriterien:
Tab. 14: Profile der standardisierten Lebensmittel-Betriebstypen
Merkmale
Betriebstypen
Supermarkt
Betriebstyp
(Vollsortiment)
Soft-Discounter
Hard-Discounter
Verbrauchermarkt
SB-Warenhaus
gelmann, Feneberg
Netto, Penny, Plus
Aldi, Lidl, Norma
E-Center, HIT, Kaufland, Re-
Globus, Kaufland, Real,
we, V-Markt, Kaufpark
TOOM, Marktkauf
dung ca.
1.000 - 2.000 m²
700 – 1.000 m²
900 – 1.200 m²
ab 1.500 m²
ab 5.000 m²
Nebenflächen zusätzlich ca.
20 - 30 %
20 - 30 %
30 %
30 %
30 %
Einzugsgebiet
ab 5.000 Ew.
ab 5.000 Ew.
ca. 20.000 Ew.
ab 20.000 Ew.
ab 50.000 Ew.
Sortimentstiefe Food
4.000 – 12.000
1.200 – 3.500
700 – 1.500
8.000 – 15.000
8.000 – 20.000
Edeka, Rewe, Spar, TenBeispiele
Verkaufsfläche bei Neugrün-
Typischer Nahversorger mit preisaggressiv
Kompetenz
Vollsortiment
aktuell in Frische und Qualität
Eigenmarken mit ausgewählten Markenartikeln,
tlw. Frische-Angebote
Markenartikel mit steigendem Anteil an Handelsmar-
positioniert sich verstärkt
als Nahversorger
ken
Autokundenorientiert
Vollsortiment
Preisführer
ähnliche Konzepte wie große Autokundenorientiert
nur Handelsmarken (Aldi),
bis zu 20 % Aktionsfläche für
Non-Food
Quelle:
Eigene Erhebung, 2008
Bearbeitung:
CIMA GmbH 2008
14 – 15
8 – 12
Großzügige Warenpräsentation
zusätzlich bis zu 150 Marken- großzügige Warenpräsenta- Non-Food-Flächenanteil 60 –
artikel (Lidl, Norma)
tion
75 %
Non-Food-Flächenanteil
30 – 60 %
Tendenz bei Lidl zeigt bereits
m² Vk.-Fläche je Stellplatz
Supermärkte
Vollsortiment
je nach Standort mit noch
Richtung Marken-Discounter
hohem Nahversorgungsans-
(Soft-Discounter)
pruch
8 – 12
12 – 14
13 - 15
50
Dachau 2008
Aktuelle Planungen für Nahversorgungsbetriebe in Dachau sind:

Ansiedlung eines zusätzlichen Bio-Marktes (ca. 800 m²) im Gewerbegebiet an der Äußeren Münchner Straße
Ansiedlung eines Lebensmittel-Marktes auf dem BayWa-Gelände
(Stadtbahnhof) im Zuge der Projektentwicklung (ca. 800 m²)
Beide Ansiedlungsvorhaben sehen wir unter den vorgenannten Prämissen
nicht optimal. Im Falle des Bio-Marktes ist der Standort nicht integriert und
führt daher zu einem weiteren Ausbau des sekundären Versorgungsnetzes, das nicht der wohnortnahen Versorgung dient. Im Falle des Lebensmittel-Marktes auf dem BayWa-Geländes ist der Standort zwar integriert,
doch ist die geplante Verkaufsfläche nicht mehr zeitgemäß und eher zu
gering. Zudem ist eine multifunktionale Nahversorgungsagglomeration am
Standort nicht möglich. Im Falle einer weiteren Wettbewerbsverschärfung
ist eine erhöhte Fluktuation am Standort zu befürchten.
Fazit
Die Lebensmittelversorgung in Dachau ist quantitativ sicherlich ausreichend, weist jedoch aufgrund der Dominanz von drei Großbetrieben
im Osten und der damit verbundenen Konzentration gewisse Risiken für den Erhalt einer dezentralen, wohnortnahen Versorgung auf.
Vor diesem Hintergrund ist die Versorgungssituation auch räumlich
gesehen noch funktional. Jüngere Entwicklungen zeigen zudem, dass
auch von Unternehmerseite die wohnortnahen Potentiale gesehen und
genutzt werden (Bsp. Lidl, Tengelmann). Zukünftige Entwicklungen im
Lebensmittel-Einzelhandel sollten ausschließlich siedlungsorientierten, integrierten Standorten vorbehalten sein. Insbesondere die Altstadt könnte von der Frequenz eines leistungsfähigen LebensmittelAnbieters profitieren. Aufgrund der zunehmenden Konzentration im
deutschen Lebensmittel-Einzelhandel auf wenige Anbieter könnten
neue, noch nicht am Standort vertretene Anbieter (z.B. Feneberg) mit
regionalisierter Beschaffungsstruktur eine wünschenswerte Belebung
des Wettbewerbs bringen.
Die aktuellen Projektentwicklungen sind vor diesem Hintergrund eher
kritisch zu betrachten. Diese Ansiedlungen nicht eingerechnet ergeben
sich bis 2011 zusätzliche Potentiale bis zu 14,5 Mio. € pro Jahr, was
je nach Betriebstyp einer Verkaufsfläche von ca. 2.600 bis 4.000 m²
entspricht.
Zur Einzelbewertung der wesentlichen Nahversorgungsstandorte vgl.
auch die Analyse der „integrierten Streulagen“ ab S. 90.
51
Dachau 2008
Bio- und Reformwaren
Apotheken
Der Anteil der Bio-Produkte am gesamten Lebensmittel-Markt verzeichnet
eine stark steigende Tendenz. Bezogen auf das Jahr 2005 wuchs der
Markt in 2006 erneut zweistellig. Das Marktvolumen stieg um 16 % auf
rund 4,5 Mrd. €. Bis zum Jahr 2010 soll sich der Bio-Anteil am gesamten
Die Apothekendichte in Dachau ist mit 12 Betrieben durchschnittlich. Ca.
3.500 Personen werden im Schnitt von einer Apotheke versorgt. Damit
wird der bayernweite Durchschnitt von ca. 3.642 Einwohnern etwas überschritten. Immerhin zehn Anbieter befinden sich in der Innenstadt oder
integrierten Streulagen mit eindeutigem Nahversorgungsbezug. Zwei
Anbieter haben sich aber bereits in nicht integrierten Lagen ohne Bezug
zu Siedlungsflächen oder Ärzten niedergelassen und sind dort städtebaulich nicht funktional.
deutschen Lebensmittelmarkt auf rund 6 % verdoppeln15. Tatsächlich
sind Bio-Supermärkte (z.B. Alnatura, Bio Family, basic, Bio B, Hermannsdorfer, basic, etc.) auf dem Vormarsch. Für die starke Marktdurchdringung sind jedoch ursächlich die größeren Handelsketten verantwortlich
(Lebensmitteldiscounter, Supermärkte).
Insbesondere Familien mit Kindern und gesundheitsbewusste Bevölkerungsgruppen höheren Alters sind die Zielgruppen der Bio-LebensmittelMärkte. Im Untersuchungsgebiet gibt es derzeit zwei attraktive Anbieter,
einen in der Innenstadt (Bio-Markt mit etwas geringer Verkaufsfläche)
sowie einen im Gewerbegebiet Dachau-Ost (Vitalia). Ein weiterer Spezialanbieter ist derzeit an der Äußeren Münchner Straße in der Diskussion,
den wir an diesem Standort jedoch nicht für funktional im Sinne einer
Innenentwicklung halten. Vor dem Hintergrund, dass auch standardisierte
Vollsortiment-Anbieter und Discounter eine wachsende Kompetenz in
diesem Sektor aufweisen können künftige Wachstumspotenziale auch
von Anbietern übernommen werden, die beide Konzepte professionell
verbinden (z. B. Feneberg). Ausschlaggebend ist jedoch die Standortwahl
insbesondere in der Innenstadt (Altstadt) und integrierten Kernstadtbereichen.
Apotheke von Doc Morris; Foto: inten GmbH
Der Apothekenmarkt befindet sich derzeit im Umbruch und dürfte in den
folgenden Jahren eine ähnliche Wettbewerbsverschärfung erleben, wie
andere Handelsbranchen zuvor. Das heißt, immer mehr professionelle
Anbieter (z. B. inten mit Doc Morris) drängen im Zuge der europäischen
Liberalisierungspolitik auf den deutschen Markt und erschließen systematisch Standorte für ihre Konzepte. Dabei vollzieht sich die Expansion sowohl in der Übernahme traditionell geführter Apotheken wie auch im
Franchise. Die bevorzugten Standorte sind in 1a-Lage, im Umfeld von
Ärzteagglomerationen, aber auch in der Nähe von LebensmittelMagneten und Fachmärkten. Entscheidend ist letztlich die bereits vorhandene Frequenz am Standort.
15 Quelle: Bilanz-Pressekonferenz der BioFach 2007; www.biofach.de ; Letzter Zugriff:
Februar 2007
52
Bei Apotheken sind aufgrund der Preisbindung verschreibungspflichtiger
Medikamente drohende lokale Monopolstellungen einzelner Betriebe nicht
zu befürchten. Für Dachau sehen wir aufgrund der noch ausreichenden
Versorgungslage zwar keinen akuten Nachholbedarf, die Potentiale für
einen weiteren Anbieter wären jedoch vorhanden. Die wohnortnahe bzw.
an den Gesundheitseinrichtungen der Stadt orientierte Versorgung ist
letztlich ausschlaggebend für Neuansiedlungen. Die optimale Betriebsgröße für eine neue Apotheke liegt bei ca. 200 m² Verkaufsfläche.
Drogerie, Parfümerie
In Dachau gibt es derzeit 11 Anbieter mit Kernsortiment in diesem Segment, davon zwei inhabergeführte Parfümerien. Darüber hinaus führen
nahezu alle größeren Lebensmittel-Anbieter mehr oder weniger große
Drogeriewarensortimente. Mit Müller, dm, Rossmann und Schlecker sind
alle marktführenden Konzepte in Dachau präsent. 58 % der Verkaufsfläche sind bereits an nicht integrierten Standorten angesiedelt und entziehen sich somit einer wohnortnahen Versorgung.
Durch die zunehmende Gesundheits- und Wellnessorientierung der Verbraucher sind in diesem Branchensegment Zuwächse zu verzeichnen.
Aufgrund der für Dachau berechneten Potentiale von 1,2 Mio. € besteht
ein Ergänzungspotential von umgerechnet rund 400 bis 500 m² Verkaufsfläche. Gerade Drogeriewarenbetriebe sind von hoher Nahversorgungsrelevanz, deshalb sollten künftige Betriebsansiedlungen vorzugsweise
wohnortnah, mit einem hohen fußläufigen Nahpotential, stattfinden.
Dachau 2008
Parfümeriegeschäfte hingegen haben u. E. höchste Innenstadtrelevanz.
Jegliche Ansiedlungen sollten für einen optimalen Kopplungsnutzen in
den Hauptlagen (Lage 1a und 1b) der Innenstadt erfolgen. Moderne Anbieter kombinieren zunehmend die Segmente Parfümerie, Kosmetik, Beauty und Wellness mit kompetenten Angeboten im Dienstleistungsbereich
(z.B. Wellness-Studios, Kosmetikinstitute, etc.). Diese Kombinationen
sind insbesondere für gemeinsame Nutzungen von Erdgeschoß- und
Obergeschoßlagen geeignet. Ein für die Innenstadt interessanter Anbieter, der in Städten mit der Standortqualität Dachaus durchaus vertreten
ist, ist Douglas. Die Mindestbetriebsgrößen solcher Spezialkonzepte liegen bei ca. 200 m².
Blumen
Dachau hat im Bereich Schnittblumen und Topfpflanzen (Kleinflächenkonzepte) derzeit 8 Anbieter. Dieser Betriebstyp zählt aufgrund des Nachfrageverhaltens der Konsumenten ebenfalls noch zum periodischen bzw.
Nahversorgungsbereich. Auch in diesem Bereich sehen wir gegenwärtig
noch gewisse Potentiale von 0,6 Mio. € bis 2011, ausreichend für einen
zusätzlichen Anbieter im gehobenen Sortimentsniveau, in dem es am
ehesten Bedarfe gibt.
Im großflächigen Bereich der Gartencenter ist dagegen aufgrund der beiden Anbieter das vorhandene Umsatzpotential ausgeschöpft. Die vorhandene Verkaufsfläche liegt eher über dem vorhandenen Bedarf.
53
Dachau 2008
5.7.3 Branchen des mittelfristigen Bedarfes
Der mittelfristige Bedarfsbereich repräsentiert die Branchen, die für einen
attraktiven Innenstadtbesatz maßgeblich sind. Aus diesem Grund spricht
man etwa bei den Branchen Bekleidung, Schuhe und Sportartikel auch
von den innerstädtischen „Leitbranchen“. Für ein Mittelzentrum wie Dachau ist nicht nur die Quantität des Angebotes in diesen Branchen ausschlaggebend, um eine der Zentralität entsprechende Attraktivität als Handelszentrum zu entwickeln sondern vielmehr die Qualität (TextilFachmärkte gibt es auch in Unterzentren). Im Folgenden sollen neben den
quantitativen daher auch die qualitativen Aspekte des Angebotes im mittelfristigen Bedarfsbereich in Dachau näher analysiert werden.
Bekleidung/Wäsche/Schuhe
In Dachau gibt es derzeit 35 Anbieter im Bereich Oberbekleidung, 7 für
Wäsche und weitere 7 für Schuhe. In keiner der Branchen kann einer der
innerstädtischen Standorte einen Schwerpunkt bilden. So befinden sich
etwa in der innerstädtischen Leitbranche Oberbekleidung rund 55 % der
Verkaufsfläche an nicht integrierten Standorten, vorwiegend im Dachauer
Osten. Im Segment Schuhe sind es sogar 82 %. Vor dem Hintergrund
dieser Wettbewerbsstruktur ist es für die Innenstadt sehr schwer, eine
ausreichende Kompetenz in diesen Branchen zu entwickeln, zumal sich
die restlichen Verkaufsflächen über mehrere Standorte verteilen und außer
im Gewerbegebiet am „Schwarzen Graben“ an keinem weiteren Standort
eine maßgebliche Agglomeration bilden können. Dementsprechend dominieren in Dachau auch discountorientierte und konsumige Angebotsniveaus, wie sie für Fachmärkte typisch sind, das Angebot (vgl. nachfolgende Tabelle).
In der Haushaltsbefragung hat sich gezeigt, dass mehr als 52 % der Dachauer ihren Bedarf an Oberbekleidung trotz des Angebotes von knapp
8.900 m² Verkaufsfläche außerhalb der Stadt decken, ein Wert, der außer
bei Einrichtung und Haushaltswaren in keiner anderen Branche so hoch
ist. Entsprechend quantifizieren wir gegenwärtig den Kaufkraftabfluss aus
Dachau alleine in der Branche Oberbekleidung auf rund 9,4 Mio. € pro
Jahr. „Bekleidung“ wurde auch von 29 % der befragten Haushalte bei der
offenen Frage „Was vermissen Sie in der Innenstadt“ genannt, der höchste
Einzelwert in diesem Zusammenhang.
Tab. 15:
Angebotsstruktur Oberbekleidung in Dachau
Sortiment
Damenmode
Herrenmode
Kindermode
Summe
Quelle:
Anbieter Dachau (MFN möglich)
32
6
3
35
Vkfl. in Fachgeschäften
in m²
3.195 225 350 3.770 Vkfl. in Fachmärkten
in m²
3.675 965 445 5.085 MaPo im innerstädtischen Umsatz Verflechtungsber. Marktanteil in Mio. € p.a.
in Mio. €
in %
18,9 44,7 42%
3,0 24,7 12%
2,2 3,5 63%
72,9 33%
24,1 eigene Erhebung, 2008
Ein Teil dieses Kaufkraftabflusses wäre aus unserer Sicht bei einem nachfragegerechten Angebot bindungsfähig, woraus sich inklusive der Wachstumspotentiale ein zusätzliches bindungsfähiges Umsatzpotential von
zusätzlich 7,5 Mio. € bis zum Jahr 2011 ergibt, zusammen mit der Branche
Wäsche sogar 9,8 Mio. €. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass eine gezielte qualitative Angebotsergänzung in der Innenstadt erfolgt. Von den
wichtigsten nationalen und internationalen Textil-Konzepten, die derzeit in
Mittelzentren der Größe Dachaus expandieren, haben sich bislang gerade
einmal 11 in Dachau niedergelassen. Entsprechend große Lücken gibt es
derzeit im Angebotsportfolio. Zahlreiche Untersuchungen belegen zudem,
dass es insbesondere die Markenanbieter im Textilbereich sind, die Magnetfunktion für die Innenstadt haben und letztlich ausschlaggebend sind für
die Gesamtattraktivität eines Handelsstandortes. Die gezielte Ansiedlung
weiterer Markenanbieter könnte zusammen mit den bereits vorhandenen,
leistungsfähigen inhabergeführten Betrieben (insbesondere in der Altstadt)
eine attraktive Angebotsmischung ergeben. Voraussetzung ist das Vorhandensein geeigneter Standorte und Immobilien. Textil-Filialisten benötigen in der Regel optimale Verkaufsräume mit guter Außendarstellung und
mindestens 150 m² Verkaufsfläche. Große Textil-Magneten wie H & M
54
Dachau 2008
belegen an Standorten wie Dachau auch Flächen mit mehr als 800 m², von
denen es in der Innenstadt nur sehr wenige in geeigneter Lage gibt.
hochwertig
Abb. 18:
Portfolio Textil (nur Filialisten)
bereits in Dachau vertretene Konzepte/Marken
Expansion in Zentren ab 40.000 Einwohner
Benetton
Palmers
Marc ‘O Polo
Timberland
Modernes Multi-Label-Konzept;
Foto: Garhammer, Waldkirchen
MEXX
Sortimentsniveau
Prénatal
Esprit
Levi‘s Store
Timezone
Xanaka
Jean Pascale
Kenvelo
Ulla Popken
Cecil
Jeans Fritz / itz
AWG
Mister+Lady
Street One
Buddelei
Ernsting‘s Family
Intersport
Esprit EDC
Bonita
Vero Moda
Zero
Wissmach
Tally Weijl
Wöhrl
More&More
CBR
Springfield
BiBA
S. Oliver
Replay
Orsay
Pimkie
New Yorker
K+L Ruppert
H&M
2 C&A
Vögele
Avanti
Discount
Adessa
Takko
NKD
Lokal
Quelle:
KIK
Magnetfunktion
eigene Erhebungen, CIMA GmbH, 2008
Expansionsfreudiger Mono-Label-Store: Esprit
Foto: CIMA
Regional
Die Tatsache, dass sich ein innenstadtorientierter Anbieter wie C & A derzeit mit zwei Flächen im Gewerbegebiet befindet, zeigt, dass derzeit die
geeigneten Flächen für eine Expansion von Textil-Filialisten in der Dachauer Innenstadt fehlt. Das Beispiel zeigt zugleich das Risiko für die zukünftige Entwicklung Dachaus. Der Expansionsdruck der großen Handelsunternehmen könnte sich ähnlich wie bei C & A auch zukünftig mangels
innerstädtischer Alternativen an unerwünschten Standorten in nicht integrierten Lagen entladen, was zu einer weiteren städtebaulichen Entwertung
der Innenstadt führen würde.
Die Branche Schuhe ist zwar insgesamt etwas besser positioniert, doch
spielt hier die Innenstadt als Standort kaum mehr eine Rolle. Trotz der
großen Verkaufsflächen decken mehr als 46 % der Dachauer ihren Bedarf
anderswo. Hier sollte wie in anderen innerstädtischen Leitbranchen die
zukünftige Strategie der kommunalen Wirtschaftspolitik sein, mit gezielten
Entwicklungen in die Kompetenz für diese Sortimente in die Innenstadt
zurückzuholen. Das offene Potential beträgt bis 2011 ca. 1,9 Mio. € pro
Jahr, vorwiegend im qualitätsorientierten Markenbereich.
55
Dachau 2008
Sportartikel/Fahrräder
Zum Zeitpunkt der Erhebung gibt es in Dachau 2 Sport-Anbieter. Der einzige Innenstadt-Anbieter ist mit einer Verkaufsfläche von 140 m² kaum
mehr zeitgemäß. Dominanter Anbieter ist auch hier ein großflächiger Sport
2000 Fachmarkt im Gewerbegebiet Dachau-Ost, dessen Konzept u. E.
nicht dem Niveau der gut aufgestellten Wettbewerber im Umland oder in
München entspricht. Dies zeigen auch die Nennungen in der Haushaltsbefragung (50 % der Dachauer kaufen Sportartikel außerhalb) sowie die hohen Kaufkraftabflüsse. Entsprechend gehen wir in der Branche Sportartikel
von einem zusätzlichen Potential von 2,7 Mio. € aus, was ein ausreichendes Volumen beispielsweise für einen größeren Intersport-Anbieter (ab
800 m²) und/oder Spezialanbieter (z. B. im Outdoor-Bereich) wäre. Auch in
dieser Branche gilt es, die Sortimentskompetenz wieder in die Innenstadt
zu holen, was durch einen oder mehrere Anbieter wie beschrieben u. E.
möglich wäre.
Als Komplementär zur Branche Sport ist der Einzelhandel mit Fahrrädern
zu sehen. In Dachau gibt es derzeit mit 3 Anbietern sogar mehr als SportAllrounder, zusätzlich bestehen auch Randsortimente in den SBWarenhäusern und Baumärkten. Ergänzungsbedarfe bestehen nachfrageseitig grundsätzlich keine, wobei spezialisierte Betriebe in der Regel nicht
auf vorhandene Einzugsgebiete angewiesen sind, sondern bei entsprechender Attraktivität eigene, betriebsspezifische Einzugsgebiete generieren können. Für solche Betriebe bietet die große Potenzialreserve aus der
Region eine interessante Marktperspektive. Neben einer ausgeprägten
Fachkenntnis und überdurchschnittlichem Service spielt vor allem die angebotene Produktqualität eine besondere Rolle in der Differenzierung von
Billig-Anbietern. Zudem wird die Branchenentwicklung durch die Expansion großflächiger Fachmärkte wie Stadler, Bauer oder Zimmermann bestimmt, die mittlerweile Flächen bis 12.000 m² belegen (z.B. in Regensburg oder Straubing). Einer der eher kleineren Fachmärkte befindet sich in
Unterschleißheim.
Modernes Intersport-Konzept
Beispiel Fahrrad-Fachmarkt: BikeMaxx
56
Dachau 2008
Bücher/Schreibwaren/Bürobedarf
Auch in der Buchbranche vollzieht sich seit einiger Zeit eine Konzentrationstendenz, die viele kleinere, unabhängige Buchhändler vom Markt verdrängt hat. Branchengrößen wie Hugendubel, Thalia und Weltbild belegen
auch in Mittelzentren mittlerweile Flächen mit 1.000 m² und mehr und lassen damit kaum mehr Spielraum für den Wettbewerb. Aufgrund der Buchpreisbindung ergeben sich daraus zwar keine Kostennachteile für den
Verbraucher, aber insbesondere in kleineren Zentren leidet die Vielfalt des
Angebotes, sofern es dort überhaupt noch Anbieter gibt.
In Dachau gibt es derzeit noch eine Sortimentsbuchhandlung in der Altstadt, daneben noch einen Spezialanbieter für Esoterik sowie einen Buchclub. Der Anbieter in der Altstadt verfügt über ein gutes Basisangebot,
wenngleich die Verkaufsfläche über zwei verwinkelte Etagen nicht mehr
ganz zeitgemäß ist. Dass die Situation für den Standort Dachau dennoch
noch etwas günstiger ist, als in anderen Handelsbranchen zeigt die Haushaltsbefragung bei der „nur“ rund 34 % der Dachauer angaben, Bücher an
anderen Orten zu kaufen. Grundsätzlich lassen sich auch bei Büchern
noch zusätzliche Umsatzpotentiale bis zu 4 Mio. € identifizieren, die möglicherweise auch für eine Erweiterung und/oder Verlagerung des ansässigen Anbieters genutzt werden könnte.
Die Branche Schreibwaren und Bürobedarf ist in Dachau dagegen deutlich
vielfältiger durch eine Reihe kleinerer Schreibwarengeschäfte wie einen
größeren Anbieter in der Frühlingstraße vertreten. Bis 2011 ergeben sich
nach unserer Berechnung zusätzliche Potentiale bis zu 1,2 Mio. €. Bedarf
sehen wir zum einen im gehobenen, spezialisierten Segment (Standort
Innenstadt) sowie im expansiven Bereich der Fachmärkte (z. B. Staples),
der aufgrund seiner Sortimentsstruktur (überwiegend gewerbliche Kunden)
möglicherweise auch an einem der Dachauer Fachmarktstandorte realisiert werden könnte.
Spielwaren
Vier Fachgeschäfte sowie die beiden SB-Warenhäuser führen in Dachau
die Branche Spielwaren. Die Kundenbindung ist laut Haushaltsbefragung
entsprechend größer als in anderen Branchen (rund 32 % kaufen Spielwaren außerhalb Dachaus). Der größte Anbieter befindet sich auch in dieser Branche im Gewerbegebiet Dachau-Ost. Die Branche ist durch
schrumpfende Margen gekennzeichnet und mehr als andere abhängig von
der demographischen Entwicklung und dem Anteil an Familienhaushalten
im Umfeld. Potentiale für einen zusätzlichen Anbieter gibt es auch bis 2011
nicht.
Zoobedarf
Fressnapf dominiert als sog. „category killer“ das Segment Zoobedarf auch
in Dachau, wenngleich es daneben noch 2 weitere Zoo-Fachgeschäfte
sowie einen Spezialanbieter für Reitbedarf gibt (Teilflächen davon auch
der Kategorie „Sport“ zugeordnet). Trotz eines aus der Befragung erkennbaren, geringen Kaufkraftabflusses sehen wir bis 2011 keine zusätzlichen
Potentiale in dieser Branche, die für die Zentrenbildung auch keine maßgebliche Funktion hat.
Vom Buchladen zum Mediencenter, Bsp. München
57
5.7.5
Dachau 2008
Branchen des langfristigen Bedarfes
Möbel, Antiquitäten, Heimtextilien
In Dachau gibt es derzeit lediglich einen sehr kleinen Möbel-Vollsortimenter, alle anderen 5 Betriebe dieser Branche sind Spezialbereichen wie
Küche, Büro, Matratzen und Heimtextilien zugeordnet. Alle Betriebe sind
kleinflächig und in integrierten Lagen, was in der sehr extensiven, im Kernsortiment nicht zentrenrelevanten Branche, eine ungewöhnliche Betriebsund Standortstruktur ist.
Die gegenwärtigen Potentiale können mit den vorhandenen Anbietern
nicht annähernd abgedeckt werden. Entsprechend groß sind die Kaufkraftabflüsse in die regional bekannten Möbelhäuser in Eching, Friedberg,
München und Parsdorf, die mehr als 90 % der Kaufkraft betragen. In der
Befragung gab es keinen Haushalt, der seinen Möbelbedarf „überwiegend“
in Dachau deckt.
Die Umsatzentwicklung der vergangenen Jahre hatte ihre Wurzel vor allem
in der konjunkturell angespannten Lage und der damit verbundenen Verunsicherung der Verbraucher. Innerhalb des Einzelhandels gehört der
Möbelhandel zu den mit Abstand am stärksten von der Kaufzurückhaltung
betroffenen Branchen. Dies liegt wesentlich an der Langfristigkeit des Möbelbedarfs: Die Anschaffung einer neuen Küche oder eines neuen Schlafzimmers kann in wirtschaftlich unsicheren Zeiten leichter verschoben werden als der Kauf von kurzfristigen oder mittelfristigen Bedarfsgütern (wie
Lebensmittel oder Bekleidung).
Im Ergebnis sind die Ausschläge der Umsatzentwicklung sowohl im positiven als auch im negativen ausgeprägter als im sonstigen Einzelhandel, der
Umsatz mit Möbeln reagiert also überdurchschnittlich elastisch.
Aufgrund der nun schon seit mehreren Jahren andauernden Kaufzurückhaltung beim Möbelkauf ist mittlerweile von einem deutlich aufgestauten
Nach-holbedarf auszugehen. Einrichtungen befinden sich zudem nach wie
vor im Fokus des Verbraucherinteresses und werden von wichtigen langfristigen soziologischen und Konsum-Trends begünstigt (wie: Rückzug in
die eigene Wohnung „Cocooning“, verstärkte Lifestyle-Orientierung, Tendenz zu Single-Haushalten und insgesamt kleineren Haushaltsgrößen,
zunehmende Wohnfläche pro Einwohner, etc.). Dies ergibt sich auch aus
den nach wie vor guten Kundenfrequenzen in vielen Möbelhäusern, die
wesentlich stabiler sind als die Umsätze. Dies ist ein Indiz dafür, dass die
Verbraucher nach wie vor ein hohes Interesse an Möbeln haben und, dass
die Umsätze in diesem Sortimentsbereich aufgrund der derzeitigen wirtschaftlichen Situation aufgestaut sind.
Mit verursacht durch die konjunkturelle Entwicklung, erlebt die Möbelbranche seit einigen Jahren eine extreme Unternehmenskonzentration. In der
Region München lässt sich dieser Trend durch die Eröffnung der großen
Wohnkaufhäuser von Segmüller, Lutz und Höffner sowie einem zweiten
IKEA-Standort gut nachvollziehen. Damit sind die wesentlichen Player im
Bereich Vollsortiment vertreten. Nach den Jahren des massiven Abbaus
von Möbel-Flächen in München (z. B. Tal, Bayerstraße) und dem Verschwinden traditioneller Anbieter (z. B. Hess, Krügel) hat sich der Markt
damit vollkommen neu aufgestellt. Trotz der mittlerweile bereits guten Angebotslage drängen weitere Anbieter, auch aus dem Ausland, in die Region, die aufgrund der Kaufkraftstruktur ungebrochen attraktiv ist.
Dachau bietet an bestimmten Standorten (z. B: Dachau-Ost) durchaus
einige Voraussetzungen für Möbelkonzepte, dürfte aber aufgrund der noch
besseren Standortbedingungen (z. B. Autobahnstandorte) und Agglomerationsvorteile in anderen Gemeinden der Region (z. B. Eching) u. E. nicht
58
Dachau 2008
im unmittelbaren Fokus der regionalen Expansion großer Wohnkaufhäuser
stehen. Das von uns ermittelte Potential von 8,2 Mio. € ist daher zunächst
eher theoretisch zu verstehen. Kurzfristig gesehen gehen wir davon aus,
dass bestimmte Spezialkonzepte (z. B. Küchen, Polster, SB) attraktive
Voraussetzungen z. B. im Gewerbegebiet Dachau-Ost vorfinden. Diese
Spezialisten hätten zudem den Vorteil, dass sie i.d.R. mit deutlich geringeren, zentrenrelevanten Randsortimenten auskommen als die großen Möbel-Kaufhäuser. Für diese zentrenrelevanten Randsortimente sehen wir
zudem ein gewisses Potential auch für Innenstadt-Standorte. Nachdem
diese Sortimente lange Zeit überwiegend über die Wohnkaufhäuser vertrieben wurden, kommen seit Ende der 90er Jahre immer mehr attraktive
Heimtextilien- (z.B. Strauss Innovation) und GPK-/HaushaltswarenKonzepte (z.B. Butlers, cookmal; siehe auch unten) zurück in die Innenstädte.
Tab. 16:
Betriebstypenübersicht Möbel
Betriebstyp
Beschreibung
Marktanteile
Tendenz
1.000 m² - 18.000 m²
Mitnahmemarkt
Bsp.: IKEA, HINUMIT, Trends
Steigend
1.000 m² - 10.000 m²
Discount-Markt
Studios/
Spezialisten
Bsp.: Roller, Boss, Sconto
Steigend
300 m² - 5.000 m²
Unterschiedlich
z.B. Küchen
steigend
Bsp.: Küchenstudios, Polsterspezialisten, Domicil,
etc.
20.000 m² - 60.000 m²
Wohnkaufhaus
Bsp.: Segmüller, Lutz, Porta, Hiendl, Biller
konventionelle
Vollsortimenter
2.000 m² - 15.000 m²
Bsp.: Verbandsmitglieder DMV, Garant, etc.
Quelle: BBE Handelsberatung 2007
Bearbeitung:
CIMA 2008
Ein Spezialbereich, der eng mit der Möbelbranche in Zusammenhang
steht, ist der Antiquitätenmarkt. In Dachau hat sich insbesondere in Altstadt ein kleines Antiquitäten-Cluster gebildet, in dem neben Möbeln insbesondere auch Kunstgegenstände, Haushaltswaren, Geschenkartikel
und Bücher angeboten werden. Das Altstadt-Ambiente eignet sich in hervorragender Weise, dieses emotionale, weitgehend konjunkturunabhängige Segment weiter auszubauen. Antiquitäten könnten u. E. ein Teil der
Positionierungsstrategie in der Altstadt sein.
Eisenwaren, Baumarktartikel/Farben, Gartencenter
Der Bau- und Heimwerkermarkt gehörte lange Zeit zu den wenigen Handelsbranchen mit gewissen Zuwachsraten, wobei die starke Flächenexpansion in vielen Regionen gewisse Überkapazitäten geschaffen hat. Seit
2006 ist nun auch das Konsumverhalten rückläufig und die Branche hatte
im Jahr 2007 ein nominales Umsatzminus von -2,6 % zu verkraften.
Mit einer Gesamtverkaufsfläche von rund 10.900 m² (nur Heimwerkerartikel) und zwei großen Anbietern (Praktiker, OBI) sind die Potentiale in Dachau u. E. mittelfristig ausgeschöpft. Die großen Bau- und Gartencenter in
Dachau-Ost sind auch nach der Haushaltsbefragung die Anbieter, die für
hohe Kaufkraftbindungen aus dem Umland (mehr als 74 % der Befragten
aus dem Umland) verantwortlich sind und damit derzeit die äußeren Ränder des Dachauer Einzugsgebietes definieren.
Glas/Porzellan/Keramik/Geschenkartikel
Leicht steigend
Stark sinkend
Das klassische Kernsortiment der Branche hat bereits seit längerem einen
tief greifenden Strukturwandel hinter sich und wird mittlerweile im konsumigen und preisgünstigen Bereich, wie oben schon geschildert, vorwiegend als Randsortiment im Möbeleinzelhandel vertrieben. Darüber hinaus
werden hochwertige Wohnaccessoires auch in spezialisierten Fachgeschäften vertrieben. Diese Konzepte haben sich in den letzten Jahren aber
zunehmend zurückgezogen. In Städten wie Dachau bieten sich allerdings
59
durchaus neue, viel versprechende Filialkonzepte, die sich auch verstärkt
wieder in der Innenstadt ansiedeln lassen. Trotz eher geringer rechnerischer Potentiale von rund 500 Tsd. € sehen wir Möglichkeiten, aufgrund
des Fehlens eines alles dominierenden Wohnkaufhauses wie in anderen
Städten, den ein oder anderen attraktiven Anbieter für die Dachauer Innenstadt zu gewinnen (z.B. Butlers, Nanu Nana, Strauss Innovation oder
Das Depot).
Elektrogeräte, Leuchten, Computer, Unterhaltungselektronik, Foto
Dachau 2008
beiden Anbieter in der Region betrachtet, die insbesondere im bestehenden Einzugsgebiet des Dachauer Einzelhandels 16 eine auffällige Lücke
aufweist. Die nächsten Möglichkeiten für Kunden aus dem Landkreis einen
MediaMarkt zu erreichen besteht im OEZ München bzw. in Ingolstadt oder
Augsburg. Städtebaulich wäre es von besonderem Interesse einen Anbieter an geeigneter Stelle in der Innenstadt zu platzieren sofern ein geeigneter Standort für einen Markt ab 2.400 m² bis 3.200 m² zur Verfügung gestellt werden kann.
Karte 11:
Standorte Media/Saturn in der Region
Weniger als 30 % des gesamten Umsatzvolumens in diesen Handelsbranchen werden derzeit noch über den Facheinzelhandel vertrieben. Der
Großteil wird über die großflächigen Fachmärkte, Warenhäuser und den
Versandhandel abgesetzt. Trotz der Anstrengungen der Wettbewerber
baut die Metro mit ihren beiden Vertriebslinien Media Markt und Saturn
ihre dominante Marktstellung weiter aus und dürfte nach eigenen Schätzungen einen Marktanteil von mehr als 40 % haben.
In Dachau gibt es derzeit einen Elektro-Fachmarkt der expert-Gruppe mit
knapp 1.500 m², der alle Branchen außer Foto abdeckt. Daneben gibt es
eine Vielzahl kleinerer Spezialanbieter, vorwiegend Telekommunikationsanbieter (7, überwiegend in der Innenstadt), zwei Leuchtenanbieter, ein
kleineres Unterhaltungselektronik-Fachgeschäft, drei Anbieter von weißer
Ware (Kaffemaschinen, Waschmaschinen, etc.) und vier Anbieter von
Foto-Hardware bzw. Dienstleistungen in diesem Bereich. Auch die SBWarenhäuser und Baumärkte führen gewisse Randsortimente. Immerhin
ein Drittel der befragten Dachauer Haushalte gaben trotz dieses Angebotsspektrums an, Artikel dieser Branchen nicht bevorzugt in Dachau zu
kaufen. Alle Teilsortimente eines typischen Elektro-Fachmarktes zusammen genommen sehen wir bis 2011 ein offenes Marktpotential von knapp
9,9 Mio. €, ausreichend für einen attraktiven Wettbewerber. Marktführer
MediaSaturn wäre u. E. durchaus ein geeigneter Betreiber, diese Potentiale abzuschöpfen und darüber hinaus eine stärkere Bindung im Einzugsbereich herbeizuführen. Dies wird auch deutlich, wenn man die Präsenz der
Quelle:
eigene Erhebungen, 2008
16 Abgegrenzt auf PLZ-Basis
60
Dachau 2008
Optik, Uhren/Schmuck
Während die Branche Optik aufgrund ihrer dezentralen Präsenz häufig
auch gewisse Nahversorgerqualitäten aufweist, sind Uhren und Schmuck
Ausdruck eines gehobenen bis hochwertigen Innenstadt-Besatzes, die das
Ambiente von Mode- und Lifestyle-Anbietern bevorzugen. Dennoch befinden sich in Dachau aufgrund der besonderen Standortstruktur 3 Uhren/Schmuck Anbieter sowie der größte Optiker im Gewerbegebiet. Insgesamt gibt es in Dachau 7 Optiker, überwiegend an innerstädtischen Standorten sowie 11 Uhren/Schmuck-Anbieter, die ein gewisses Cluster in der
Altstadt bilden. In beiden Branchenbereichen ist die Versorgungssituation
vergleichsweise gut, wenngleich auch hier rund 35 % der befragten Haushalte in Dachau Standorte außerhalb der Stadt als bevorzugten Einkaufsort angeben. Bei Uhren/Schmuck ist dies auch eine Folge des Fehlens
hochwertiger Angebotsniveaus, die letztlich nur an wenigen Standorten in
der Münchner Innenstadt zielgruppengerecht optimale Standortbedingungen und Kundenstrukturen vorfinden. Das errechnete Potential bis 2011
(Optik: 600 Tsd. €, Uhren/Schmuck: 500 Tsd. €) ist u. E. daher auch eher
für ein Wachstum im Bestand und eine Abrundung des Angebotes an bestehenden Standorten ausreichend.
61
6
Dachau 2008
Standort- und Zentrenkonzept
6.1 Regionales Einzelhandelskonzept (REHK)
Für die Region München wurde im Auftrag des Regionalen Planungsverbandes durch die Büros Junker & Kruse und Acocella im Jahr 2006 ein
regionales Einzelhandelskonzept erstellt. Die wesentliche Zielsetzung dieses Konzeptes besteht darin, den Kommunen sowie der Regional- und
Landesplanung „…konkrete Maßnahmenvorschläge für den Umgang mit
großflächigen Einzelhandelsvorhaben aufzuzeigen, die für die gesamte
Region Gültigkeit besitzen und der weiteren Entwicklung der Region München als Einzelhandelsstandort sowie der Erfüllung der Grundsätze und
Ziele des Landesentwicklungsprogramm Bayern (z.B. verbrauchernahe
Versorgung, insbesondere zur Deckung des kurzfristigen, täglichen Bedarfs) dienen.“
In der beiliegenden Analyse wurden folgende, für die vorliegende Untersuchung relevante Ergebnisse erarbeitet:18

17

Das Konzept für die Region München hat bislang jedoch nicht wie in anderen Regionen (z. B. Planungsverband Frankfurt/Rhein-Main: Aufnahme in
den Regionalen Flächennutzungsplan) planungsrechtliche Verbindlichkeit
für die zukünftige Entwicklung der Kommunen. Insofern kann im Sinne
einer regional abgestimmten Entwicklung im vorliegenden Konzept eine
gewisse Orientierung an den konzeptionellen Vorgaben erfolgen, sofern
sie ausreichend begründet erscheint. Mangels Konkretisierung ist darin
jedoch kein Rahmenplan zu erkennen, an den sich die Stadt Dachau verbindlich zu halten hätte.

Die wesentlichen, für Dachau relevanten Empfehlungen des regionalen
Konzeptes sind:

17
31.12.2006, S. 2
Der Landkreis Dachau verfügt mit rund 660 Betrieben und 142.000 m²
Verkaufsfläche über eine unterdurchschnittliche Angebotssituation im
Einzelhandel (1,07 m²/EW. gegenüber 1,20 m²/EW. in der Gesamtregion)
Die sortimentsspezifischen Bindungsquoten liegen nahezu alle unter
100 %. Sehr niedrige Bindungsquoten von weniger als 40 % ergaben
sich in den Branchenbereichen Bücher, Haus- und Heimtextilien sowie Möbel, Antiquitäten.
Die einzige Branche mit Bindungsquoten > 100 % ist der Bereich
Sport / Freizeit.
Die Ausstrahlung des Mittelzentrums Dachau wird abschließend als
teilregional bewertet (wie u.a. auch Olching, Germering, Fürstenfeldbruck, Germering).
18
Einführung von Zielbindungsquoten für einzelne Bedarfsbereiche
(siehe unten)
Keine Potentiale für Dachau im periodischen Bedarf und bei Oberbekleidung
Potentiale in den Bereichen Sport, Bücher, Elektro
31.12.2006, S. 48ff
62
Tab. 17:
Dachau 2008
Bindungsquoten Dachau, Zielbindung nach REHK
tatsächliche Zielbindungsquoten Bindungsquoten Bedarfsbereiche
nach REHK
2007
kurz
100%
119,9%
mittel
125%
113,3%
lang
125%
96,5%
Quelle: Junker et al., S. 26, eigene Berechnung
Der Vergleich der Bindungsquoten zeigt, dass Dachau aufgrund seines
Besatzes im kurzfristigen Bedarfsbereich bereits eine deutlich höhere
Zentralität aufweist als seitens des regionalen Konzeptes gewünscht. Defizite ergeben sich dagegen in den Branchen des mittel- und langfristigen
Bedarfsbereiches. Die vorliegende Einteilung ist letztlich allerdings zu
grob, als dass sich daraus tatsächliche Entwicklungsempfehlungen ableiten ließen. Dies sollte der detaillierteren Branchen- und Standortanalyse
vorbehalten sein.
63
Dachau 2008
6.2 Leitlinien der Einzelhandelsentwicklung
6.2.1
Standortpolitik
Die Stadt Dachau verfügt bislang nicht über ein abgestimmtes und vom
Stadtrat verabschiedetes Zentrenkonzept für den Einzelhandel in dem die
Leitlinien für die zukünftige Entwicklung festgeschrieben sind. Die CIMA
kann im Rahmen der vorliegenden Untersuchungen auf Basis der Analyseergebnisse Vorschläge erarbeiten, wie eine funktionale, städtebaulich
und handelsökonomisch optimalen Standortstruktur in Dachau aussehen
sollte. Gemäß der Philosophie unserer Arbeit folgen wir dabei dem Leitbild
und der Tradition einer zentrenorientierten europäischen Stadtentwicklung.
Im Rahmen der Stadtentwicklungsplanung sind insbesondere die Grenzen
der Expansion in den zentralen (Innenstadt) und dezentralen Lagen, die
Funktionsteilung zwischen den Standortlagen bzw. das konkurrierende
oder ergänzende Zusammenspiel einzelner Einzelhandelslagen sowie das
jeweilige Betriebstypenspektrum zu beachten. Die Planungsaufgabe, die
Entwicklung des Handelsbereiches in die Stadtentwicklung zu integrieren,
hat zunehmend mehr Faktoren zu berücksichtigen. Dabei kommt auch in
der Region des Planungsverbandes mittlerweile dem übergreifenden, regionalen Entwicklungskonzept (REHK) eine gewisse Bedeutung zu. Folgende allgemeine Leitlinien der Dachauer Handelsentwicklung bilden die
Grundlage des von der CIMA erarbeiteten Zentrenkonzeptes:
a) Mittelzentrale Versorgungsfunktion
Die Einzelhandelsentwicklung in Dachau folgt dem landesplanerischen Ziel der Erhaltung und Stärkung der mittelzentralen Versorgungsfunktion und Arbeitsplatzzentralität im Einzelhandel.
c) Innenentwicklung
Vor dem Hintergrund der demographischen Veränderungen ist eine
qualifizierte Innenentwicklung auch für den Einzelhandel maßgeblich.
d) Die Innenstadt ist der urbane Mittelpunkt der Stadt:
Die Innenstadt ist der mittelzentrale, höherrangige Einzelhandelsstandort mit hoher Identitätsstiftung für die Gesamtstadt und die Region mit einer entsprechenden Angebotsdichte und vollständigem
Branchenmix. Die gesamtstädtische Einzelhandelsentwicklung
orientiert sich am Nutzen einer Attraktivitätssteigerung der Innenstadt.
e) Stadt der kurzen Wege
Eine bedarfsorientierte, wohnortnahe Versorgung mit Waren des
täglichen und periodischen Bedarfes folgt der polyzentrischen Siedlungsstruktur der integrierten Ortsteile in Dachau.
f)
Ressourcenschonung
Ein sparsamer Umgang mit (Gewerbe-)Flächen unter Berücksichtigung der Ansprüche der gewerblichen Wirtschaft (Vorrangfunktion
für höherwertige, gewerbliche Nutzungen) sichert eine nachhaltige
Flächenentwicklung. Einzelhandelsansiedlungen in Gewerbe- und
Industriegebieten sind nur noch ausnahmsweise und mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten möglich.
g) Investitionssicherheit
Eine eindeutige planerische Festlegung auf die Bereiche, in denen
die zukünftige Einzelhandelsentwicklung stattfinden soll
b) Zentrenhierarchie
Das Dachauer Handelsversorgungsnetz ist ein hierarchisches System von Einzelhandelszentren mit der Innenstadt als oberster Kategorie, dezentralen Nahversorgungsstandorten in den Siedlungsgebieten sowie Fachmarktlagen für ergänzende autoorientierte, nicht
zentrenrelevante Sortimente.
64
6.2.2
Dachau 2008
Sortimentsliste („Dachauer Liste“)
Eine pauschale Bewertung der Zentrenrelevanz von Sortimenten anhand
von regionalen Listen oder anderen veröffentlichten, übergeordneten Listen (z.B. Ulmer Liste, Kölner Liste) ist nach der aktuellen Rechtsprechung
nicht mehr ausreichend. Vielmehr ist nach unserer Auffassung die Festlegung einer ortsspezifischen Liste, die lokale Besonderheiten berücksichtigt, zwingend erforderlich. Zur Steuerung des Einzelhandels wird im Folgenden eine „Dachauer Sortimentsliste“ zentren- und nicht-zentrenrelevanter Einzelhandelssortimente vorgeschlagen. Sie leitet sich aus der von
der Landesplanung in Bayern vorgegebenen Liste ab, da in Bayern anders
als in anderen Bundesländern diese Liste zumindest für landesplanerische
Bewertung maßgeblich ist.
Die „Dachauer Liste“ dient der einheitlichen Beurteilung der Zentrenrelevanz von Vorhaben. Sie soll bei allen Vorhaben in die landesplanerische
und städtebauliche Beurteilung im Rahmen der Prüfverfahren herangezogen werden. Die „Dachauer Liste“ ist somit ein wichtiges Instrument zur
Umsetzung der städtebaulichen Zielsetzung der Stadt Dachau und der
Leitlinien zur Handelsentwicklung. Sie dient in erster Linie dem Schutz und
der Entwicklung der möglichen zentralen Versorgungsbereiche sowie der
Sicherung einer wohnortnahen Grundversorgung. Sie soll nicht den Wettbewerb behindern sondern eine räumliche Zuordnung vornehmen, wo dieser Wettbewerb stattfinden soll.
In Dachau unterscheiden wir nach Art und Funktion folgende Sortimentsgruppen:
Zentrenrelevante Sortimente zeichnen sich dadurch aus, dass sie

aufgrund ihrer Attraktivität und ihres Kundenaufkommens wichtige
Frequenzbringer für andere Zentrenfunktionen sind,

prägend für die Innenstadt oder andere Zentrale Versorgungsbereiche sind und dort auch überwiegend angeboten werden,

vom Kunden sofort mitgenommen und meist problemlos transportiert werden können,

i.d.R. einer zentralen Lage bedürfen, da sie auf Kundenfrequenz
anderer Betriebe angewiesen sind,

Konkurrenz benötigen, um positive Agglomerationseffekte entstehen zu lassen,
Nahversorgungsrelevante Sortimente dienen
überwiegend dem täglichen oder periodischen Bedarf und sind insbesondere in kleineren Zentren wichtige Frequenzbringer für andere Betriebe
und Funktionen
Nicht zentrenrelevante Sortimente sind hingegen vor allem Sortimente,
die

aufgrund ihres Flächenbedarfes in integrierten Lagen nicht mehr
anzusiedeln sind (z. B. Möbel-Kaufhäuser)

sperrige, aufwendig zu transportierende Waren verkaufen (Autotransportwaren)

i.d.R. nur über eine geringe Flächenproduktivität verfügen,

überwiegend bereits an nicht integrierten Standorten angeboten
werden
Aus dieser Einteilung ergibt sich für die Stadt Dachau folgende Zuordnung:
65
Tab. 18:
Dachau 2008
Liste zur Zentrenrelevanz von Sortimenten
Zentrenrelevante Sortimente I
Nicht zentrenrelevante Sortimente
Antiquitäten und Kunstgegenstände
Baby- und Kinderartikel
Bastelartikel
Briefmarken
Brillen und –zubehör, optische Erzeugnisse
Bücher, Zeitungen und Zeitschriften
Büromaschinen, Büroeinrichtung (ohne Büromöbel), Organisationsmittel und Personalcomputer
Devotionalien
Elektrogeräte („weiße Ware“), Nähmaschinen und Leuchten
Fahrräder
Feinmechanische Erzeugnisse
Foto und Fotozubehör
Glas, Porzellan, Keramik, Geschenkartikel und Silberwaren
Jagd- und Angelbedarf
Lederwaren, Kürschnerware und Galanteriewaren
Musikinstrumente und Musikalien
Oberbekleidung, Wäsche, Strümpfe, sonstige Bekleidung, Haus- und Heimtextilien (ohne
Teppiche und Bodenbeläge), Stoffe, Kurzwaren und Handarbeitsbedarf
Papierwaren, Bürobedarf, Schreibwaren und Schulbedarf
Schuhe
Spielwaren
Sportartikel und Campingartikel
Uhren und Schmuck
Unterhaltungselektronik („braune Ware“)
Waffen
Wasch- und Putzmittel
Zooartikel, Tiere, Tiernahrung- und -pflegemittel
Autozubehör, -teile, -reifen
Badeeinrichtungen, Installationsmaterial u. Sanitärerzeugnisse
Baumarktartikel, Bauelemente, Baustoffe u. Eisenwaren
Boote u. Zubehör
Brennstoffe, Holz- u. Holzmaterialien, Kohle u. Mineralölerzeugnisse
Farben, Lacke, Tapeten, Teppiche u. Bodenbeläge
Gartenartikel, Gartenbedarf u. Pflanzen
Getränke-Fachmärkte
Möbel u. Küchen
Sportgeräte (Autotransportwaren)
Für die Stadt Dachau gibt es von der im LEP veröffentlichten Liste derzeit keine zu
rechtfertigenden Abweichungen mit Ausnahme des Bereiches „Sportgeräte“, der
derzeit noch nicht in Dachau mit einem Spezialanbieter vertreten ist, u. E. in dieser Spezialisierung keine adäquaten Standortbedingungen mehr in der Innenstadt
findet. Zwar haben eine Reihe weiterer Sortimente (z. B. Elektrogeräte, Zooartikel)
derzeit bereits ihren faktischen Schwerpunkt außerhalb der möglichen Zentralen
Versorgungsbereiche in der Innenstadt. Doch gibt es in jeder Branche auch noch
entsprechende Anbieter in der Innenstadt, die u. E. dort auch erhalten bleiben
sollen. In einem Zeitabstand von ca. 5 Jahren sollten jedoch aufgrund der faktischen Standortsituation und aufgrund der jeweiligen Branchenentwicklung folgende Branchenbereiche erneut auf ihre Zentrenrelevanz für Dachau überprüft werden, da sie bereits heute nur mehr bedingt zentrenrelevant für Dachau sind:
Für nahversorgungsrelevante Sortimente
Arzneimittel, orthopädische u. medizinische Produkte
Blumen
Drogeriewaren, Parfüm u. Kosmetika
Lebensmittel: Nahrungs- und Genussmittel, Reformwaren u. Naturkost
Quelle:

Zooartikel
Fahrräder
Bürobedarf (großflächige Fachmärkte für gewerbliche Kunden)
Elektrogeräte
StmWiVT: Handlungsanleitung zur landesplanerischen Überprüfung von Einzelhandelsgroßprojekten in Bayern; 2002;
Bearbeitung:
CIMA 2008
66
Dachau 2008
6.3 Szenarien der Einzelhandelsentwicklung
Für die zukünftige Einzelhandelsentwicklung einer Stadt wie Dachau lassen sich grundsätzlich verschiedene theoretische Denkmodelle aufstellen,
die unterschiedliche räumlich-strukturelle Auswirkungen auf die Stadtentwicklung haben.
Szenario 1: Freies Spiel der Kräfte
In diesem Szenario wird angenommen, dass sich zukünftige Ansiedlungen, Verlagerungen oder Erweiterungen von Einzelhandelsbetrieben ausschließlich an den Interessen von Investoren und Betreibern orientiert und
eine kommunale Lenkung auf zentrale Versorgungsbereiche nicht mehr
stattfindet. Dieses Szenario unterliegt natürlich den Beschränkungen der
landesplanerischen Vorgaben und ist in seiner Ausprägung durch das LEP
beschränkt. Die Erfahrung in Dachau selbst hat jedoch gezeigt, dass einem Mittelzentrum wie Dachau in der Nähe zur Stadtgrenze von München
gewisse Spielräume zur Verfügung stehen, die folgende stadträumlichen
Konsequenzen haben können:
Szenario 2: Ansiedlungsstopp außerhalb der Zentralen Versorgungsbereich
Dieses Szenario setzt voraus, dass in Dachau ab sofort ein stringenter
Ansiedlungsstopp außerhalb der Zentralen Versorgungsbereiche und integrierten Siedlungslagen (für nahversorgungsrelevante Betriebe) planungsrechtlich umgesetzt wird. Aufgrund der Tatsache der mangelhaften
Eingriffsmöglichkeit im Gewerbegebiet Süd an der Äußeren Münchner
Straße handelt es sich dabei derzeit um ein eher theoretisches Denkmodell, das folgende Auswirkungen hätte:

Bestehende, nicht integrierte Gewerbelagen an verkehrsgünstigen
Standorten werden weiter wachsen; neue, innenstadtähnliche Betriebstypen könnten bei entsprechender Flächenverfügbarkeit entstehen (Einkaufszentren)
Neue nicht integrierte Standorte in Gewerbegebieten können ungehindert entstehen und sukzessive aufgrund von Vermarktungsvorteilen klassisches Gewerbe, höherwertiges Gewerbe und Handwerksbetriebe verdrängen
Der Expansionsdrang von Handelskonzepten vollzieht sich ausschließlich an nicht integrierten Standorten; innerstädtische Einzelhandelsstandorte geraten weiter unter Druck, immer mehr Handelsbranchen

19
Festschreibung des Status Quo: Eine Erweiterung des Einzelhandels
an nicht integrierten Standorten in Dachau wäre ab sofort ausgeschlossen. Veränderungen könnten allenfalls betriebstypen- und
branchengleich im Bestand stattfinden, was de facto auch zu einer
Abschmelzung des Fachmarktbestandes führen könnte (vgl. Bsp. Europark München).19
Der Ansiedlungsdruck von Betreibern und Investoren vollzieht sich
verstärkt in den zentralen Versorgungsbereichen, sofern entsprechende Flächenangebote verfügbar sind
Aufgrund der geringen geeigneten Flächenreserven innerhalb der
Zentralen Versorgungsbereiche könnten gewisse Ausweichstrategien
auf andere zentrale Orte im Verdichtungsraum erfolgen mit der Folge
eines Verlustes von Investitionen.
Die B-Pläne im Münchner Europark lassen bei einer Betriebsaufgabe in den meisten
Fällen lediglich einen Betreiberwechsel, aber keinen Wechsel der Branche oder des
Betriebstyps zu. Aufgelassene Möbelstandorte mit zu kleinen Verkaufsflächen fanden
so beispielsweise in der Vergangenheit kaum entsprechende Nachfolgekonzepte. Eine
mögliche Ausweichstrategie der Eigentümer auf andere gewerbliche Nutzungen wird
dabei von den Planern durchaus einkalkuliert.
67

Interessante Handelskonzepte lassen sich möglicherweise auf absehbare Zeit nicht in Dachau integrieren. Dies führt langfristig zu einem Verlust der Handelszentralität.
Die relative Stärke der nicht integrierten Fachmarktstandorte wird auf
absehbare Zeit die Handelsstruktur und die Identität der Stadt Dachau
bestimmen
Szenario 3: Konzentration auf die Innenentwicklung
Dieses Szenario beschreibt eine aktive kommunale Standortpolitik, die
eine stringente Lenkung einer bedarfsorientierten Handelsentwicklung auf
die dafür geeigneten Standorte vornimmt und entsprechende Flächen dafür bereitstellt. In der Regel bedeutet dies, dass zentrenrelevante Sortimente ausschließlich den zentralen Versorgungsbereichen vorbehalten
sind. Eine Behinderung oder gar einen unerwünschter Eingriff in den Wettbewerb bedeutet diese Strategie jedoch nicht, da Investitionen lediglich auf
dafür geeignete Standorte gelenkt werden (wie in der Flächennutzungsplanung vorgesehen). Die Auswirkungen dieses Szenarios lassen sich wie
folgt beschreiben:

Dachau 2008
Empfehlung
Die beschriebenen Szenarien sind bewusst theoretische Denkmodelle
einer zukünftigen Einzelhandelsentwicklung in der Stadt Dachau. Es wird
dabei deutlich, dass einzig Szenario 3: Konzentration auf die Innenentwicklung den Erkenntnissen aus der Analyse und den beschriebenen
Leitlinien gerecht werden kann. Demzufolge sollte sich das nachfolgend zu
beschreibende Zentrenkonzept für die Stadt Dachau am Vorbild einer aktiven, an den innerstädtischen Zentren ausgerichteten Standortpolitik orientieren.
Eine Weiterentwicklung an den nicht integrierten Strandorten erfolgt
ausschließlich in den nicht zentrenrelevanten Sortimenten und dient
der Anpassung der vorhandenen Betriebe an die Markterfordernisse
bzw. der Ansiedlung neuer, interessanter Anbieter (z. B. Möbel)
Die Entwicklung zentrenrelevanter Branchen erfolgt gezielt in den
Zentralen Versorgungsbereichen oder dafür geeigneten Erweiterungsbereichen im Stadtgebiet.
Die Innenstadt kann verlorene Sortimentskompetenzen sukzessive
wieder zurückholen und wird im Wettbewerb gestärkt.
Für Investoren, Betreiber und Grundstückseigentümer ergibt sich, eine entsprechende Kommunikation vorausgesetzt, ein hohes Maß an
Planungs- und Investitionssicherheit.
Die Nahversorgungsfunktion in den Siedlungsbereichen bleibt erhalten und wird sukzessive gestärkt.
68
Dachau 2008
6.4 Standortstruktur in Dachau
Karte 12:
Zentrenstruktur Dachau
Erläuterung:
ZV = möglicher zentraler Versorgungsbereich
NZ = Nahversorgungszentrum
FMA = nicht integrierte Fachmarktagglomeration
Dachau verfügt über ein polyzentrisches,
hierarchisches Handelsversorgungsnetz mit
folgender Gliederung:
Innenstadt (höchste Zentralität)
Altstadt
Beide Standorte bilden einen möglichen
Zentralen Versorgungsbereich (vgl. Kap.
6.5)
Nahversorgungsstandorte
Sudetenlandstraße
Berliner Straße
Ludwig-Dill-Straße
ZV Altstadt
Allenfalls die Anbieter rund um die Berliner
Straße erfüllen einige Kriterien zur Abgrenzung eines Zentralen Versorgungsbereiches
NZ
LudwigDill-Str.
Fachmarktagglomerationen
Dachau-Ost
Äußere Münchner Straße
FMA
Äußere
Münchner
Straße
Ergänzungsstandorte
Quelle: Google Earth Pro; eigene Erhebungen 2008
69
6.4.1
Dachau 2008
Zur Notwendigkeit der Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche nach § 34 Abs. 3 BauGB bzw. § 9 Abs. 2a BauGB
Mit der Neufassung des § 34 Abs. 3 BauGB zum 20.7.2004 hat die Baugenehmigungsbehörde für Vorhaben im unbeplanten Innenbereich zu prüfen, ob von diesem Vorhaben schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche der
Standortgemeinde oder anderer Gemeinden zu erwarten sind. Der Begriff der
zentralen Versorgungsbereiche ist dabei im Gesetzestext nicht näher definiert.
Exkurs: § 34 Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang
bebauten Ortsteile
1. Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist.
Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen
gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.
(2) Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete, die in
der auf Grund des § 9a erlassenen Verordnung bezeichnet sind, beurteilt sich die
Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach der Verordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre; auf die nach der Verordnung
ausnahmsweise zulässigen Vorhaben ist § 31 Abs. 1, im Übrigen ist § 31 Abs. 2
entsprechend anzuwenden.
(3) Von Vorhaben nach Absatz 1 oder 2 dürfen keine schädlichen Auswirkungen
auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden
zu erwarten sein.
(3a) Vom Erfordernis des Einfügens in die Eigenart der näheren Umgebung nach
Absatz 1 Satz 1 kann im Einzelfall abgewichen werden, wenn die Abweichung
2.
der Erweiterung, Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten Gewerbe- oder Handwerksbetriebs oder der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung einer zulässigerweise errichteten baulichen Anlage zu
Wohnzwecken dient,
2. städtebaulich vertretbar ist und
3. auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen
Be-langen vereinbar ist.
Satz 1 findet keine Anwendung auf Einzelhandelsbetriebe, die die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung beeinträchtigen oder schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde
oder in anderen Gemeinden haben können.
[…]
Bislang galt für Einzelhandelsansiedlungen innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile, dass sich das Vorhaben lediglich „nach
Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche […] in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die
Erschließung gesichert ist“.20 Demnach war es innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile nicht relevant, ob ein Einzelhandelsvorhaben zentrenrelevante Sortimente angeboten hat oder nicht. Einziger Bewertungsmaßstab war, dass es sich in die nähere Umgebung
einfügte. Dies erschwerte jedoch für viele Städte und Gemeinden die
nachhaltige Steuerung einer wohnortnahen Einzelhandelsversorgung.
Beispielsweise bestand bei einem Bauan- trag eines großflächigen Le20 § 34 (1) BauGB
70
bensmittelmarktes (> 800 m² Verkaufsfläche) in der Nähe eines Autohauses oder
eines Baumarktes im unbeplanten Innenbereich (§ 34-Gebiet) in der Regel aus
bauplanungsrechtlicher Sicht keine Verhinderungsmöglichkeit.21
Um Vorhaben dieser Art entgegentreten zu können, trifft die Neuregelung nach
§ 34 Abs. 3 BauGB nun die Festsetzung, dass von entsprechenden Vorhaben
„keine schädlichen Auswirkungen auf Zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden“ zu erwarten sein dürfen. Schutzobjekt sind
demnach ein oder mehrere „Zentrale Versorgungsbereiche“.
6.4.2
„Zentrale Versorgungsbereiche“ (ZV)
Zunächst scheint es offensichtlich, wo zentrale Einkaufslagen zu finden sind. Die
Innenstadt (bzw. ein Teil der Innenstadt) wird in der Regel als Zentraler Versorgungsbereich eingestuft, ebenso die Stadtteilzentren, soweit vorhanden. Schwieriger wird es indes bei der Einordnung von Nahversorgungsstandorten. Zu betonen bleibt, dass eine Gemeinde mehrere Zentrale Versorgungsbereiche haben
kann, etwa stadtteilbezogen.22 Laut bisheriger Rechtssprechung können sich
Zentrale Versorgungsbereiche ergeben aus:
bestehenden Bauleitplänen, das heißt auf die Darstellung in B-Plänen, insbesondere aber auch auf die Darstellung im Flächennutzungsplan,
Raumordnungsplänen / Regionalplänen, die als Ziel der Raumordnung im
Sinne des § 3, 2 ROG festgelegt werden können,
der Situation vor Ort (das heißt im Wesentlichen aus dem vorhandenen
Einzelhandelsbestand),
städtebaulichen Entwicklungskonzepten im Sinne des § 1 Abs. 6 Nr. 11
BauGB, die Aussagen über die zu erhaltenden oder zu entwickelnden
zentralen Versorgungsbereiche der Gemeinde oder eines Gemeindeteils
enthalten.
Dachau 2008
Daraus ergibt sich, dass Zentrale Versorgungsbereiche zum Zeitpunkt
der Festlegung nicht bereits vollständig als Zentraler Versorgungsbereich entwickelt sein müssen, sie sollten zum Zeitpunkt der Festlegung
jedoch bereits als Planung eindeutig erkennbar sein.
Im November 2006 wurde der Begriff der Zentralen Versorgungsbereiche erstmals vom Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen in einem rechtskräftigen Urteil definiert und vom Bundesverwaltungsgericht
bestätigt:23:
Je nach ihrer konkreten Versorgungsfunktion können zentrale Versorgungsbereiche auf einen engeren oder einen mehr oder weniger weiten
Bereich einwirken und dessen Versorgung dienen sowie dabei einen
umfassenderen oder nur eingeschränkten Versorgungsbedarf abdecken. Hiervon ausgehend können als „zentrale Versorgungsbereiche“
angesehen werden:
Innenstadtzentren, die einen größeren Einzugsbereich, in der
Regel das gesamte Stadtgebiet und ggf. sogar darüber hinaus
ein weiteres Umland, versorgen und in denen regelmäßig ein
breites Spektrum von Waren für den lang-, mittel- und kurzfristigen Bedarf angeboten wird,
Nebenzentren, die einen mittleren Einzugsbereich, zumeist bestimmte Bezirke größerer Städte, versorgen und in denen regelmäßig ein zumindest breiteres Spektrum von Waren für den mittel- und kurzfristigen, ggf. auch den langfristigen Bedarf angeboten wird, sowie
Grund- und Nahversorgungszentren, die einen kleineren Einzugsbereich, in der Regel nur bestimmte Quartiere größerer
Städte bzw. gesamte kleinere Orte, versorgen und in denen regelmäßig vorwiegend Waren für den kurzfristigen Bedarf und ggf.
auch für Teilbereiche des mittelfristigen Bedarfs, angeboten werden.
21 vgl.: Geyer, 2005: Neuregelungen für den Einzelhandel. In: PlanerIn 3_05, Dortmund. S. 14
23 Vgl. Oberverwaltungsgericht NRW, 7 A 964/05 vom 11.12.2006 bzw. bzw. BVerwG, 4
22 vgl.: Berkemann, Halama: „Erstkommentierung zum BauGB 2004“, S. 361
C 7.07 vom 11.10.2007
71
Dabei spricht viel dafür, dass ein als zentraler Versorgungsbereich zu qualifizierendes Grund- oder Nahversorgungszentrum voraussetzt, dass mehrere Einzelhandelsbetriebe mit sich ergänzenden und/oder konkurrierenden Warenangeboten vorhanden sind, weil anderenfalls der von § 34 Abs. 3 BauGB beabsichtigte Schutz zentraler Versorgungsbereiche der Sache nach auf einen individuellen Schutz einzelner Betriebe vor der Ansiedlung von Konkurrenz in seinem Einzugsbereich hinausliefe.“24 Unter den zentralen Versorgungsbereichen versteht
darüber hinaus das Oberverwaltungsgericht „räumlich abgrenzbare Bereiche
einer Gemeinde, denen auf Grund vorhandener Einzelhandelsnutzungen – häufig ergänzt durch diverse Dienstleistungen und gastronomische Angebote – eine
bestimmte Versorgungsfunktion für die Gemeinde zukommt. Ein Versorgungsbereich setzt mithin vorhandene Nutzungen voraus, die für die Versorgung der Einwohner der Gemeinde – ggf. auch nur eines Teiles des Gemeindegebiets – insbesondere mit Waren aller Art von Bedeutung sind“.25
„Das Adjektiv zentral ist dabei nicht geographisch in dem Sinne zu verstehen,
dass es sich um einen räumlich im Zentrum der jeweiligen Gemeinde gelegenen
Bereich handeln muss, es hat vielmehr eine funktionale Bedeutung. Der Zusatz
zentral geht über die Bedeutung des Wortteils „Versorgungsbereich“ hinaus, so
dass eine bloße Agglomeration von Einzelhandelsnutzungen in einem räumlich
abgrenzbaren Bereich diesen allein noch nicht zu einem zentralen Versorgungsbereich macht. Dem Bereich muss vielmehr die Bedeutung eines Zentrums für
Dachau 2008
Bei der Beurteilung vor Ort, ob ein Einzelhandelsstandort als Zentraler
Versorgungsbereich einzustufen ist, legt die CIMA die folgenden Bewertungsmaßstäbe an:

Umfang des vorhandenen Einzelhandelsbestandes / Umfang
der bestehenden Versorgungsfunktion
Umfang des vorhandenen Dienstleistungsbestandes
Einheitlichkeit der funktionalen, städtebaulichen und räumlichen
Struktur
Städtebaulich integrierte Lage (fußläufige Erreichbarkeit), Nähe
zu Wohngebieten
In Dachau wurden aufgrund der Auftragsstruktur lediglich Vorschläge
für zwei mögliche Versorgungsbereiche ausgearbeitet, die als Diskussionsgrundlage für eine politisch gestützte Abgrenzung dienen können. Dabei wurden auch Möglichkeiten einer Erweiterung aufgezeigt,
die derzeit strukturell/funktional aufgrund des Besatzes noch gestützt
sind, die aber zukünftig aufgrund stadtentwicklungspolitischer Entscheidungen eine Rolle als Teil des Zentralen Versorgungsbereiches spielen
könnten.
die Versorgung zukommen.“26 Einen deutlichen Unterschied zu einem zentralen
Versorgungsbereich stellt somit das klassische Fachmarktzentrum dar, „das lediglich ein begrenztes Spektrum von Waren anbietet. Ihm fehlt damit die für ein
Innenstadtzentrum im dargelegten Sinne gebotene, weit umfassende, nicht nur
sektorale Versorgungsfunktion“.27
24 Oberverwaltungsgericht NRW, 7 A 964/05 vom 20.11.2006 (Punkt 135 – 140)
25 Oberverwaltungsgericht NRW, 7 A 964/05 vom 20.11.2006 (Punkt 127)
72
Abb. 19:
Quelle:
Dachau 2008
Zentrenstruktur Dachau
eigene Darstellung, CIMA GmbH, 2008
73
Dachau 2008
Die Abgrenzung der möglichen Versorgungsbereiche erfolgte streng nach
städtebaulich-funktionalen Kriterien und anhand des gegenwärtigen Besatzes in den zentrenrelevanten Nutzungen. Die möglichen Erweiterungen
betreffen alle die Flächen, die gegenwärtig die Kriterien für die Zugehörigkeit zum zentralen Versorgungsbereich noch nicht erfüllen, aufgrund von
Zielsetzungen der Dachauer Stadtentwicklung jedoch zukünftig eine gewisse Rolle für die Innenstadtentwicklung spielen. Im Einzelnen sind dies:

Bereich unmittelbar östlich der Ludwig-Thoma-Straße (anschließende
Bereiche des MD-Areals) sowie entlang der nördlichen Martin-Huber
Straße. Derzeit ist dieser Bereich bereits teilweise durch Handels- und
Dienstleistungsnutzungen geprägt. Eine städtebaulich-funktionaler
Zusammenschluss der Altstadt mit den südlichen Teilen der Innenstadt (Martin-Huber-Straße) ist bislang jedoch nicht erfolgt, könnte jedoch zukünftig städtebauliches Ziel sein. Mit der Ansiedlung von öffentlichen (z.B. kulturellen) Nutzungen und entsprechenden Einzelhandelsnutzungen könnte auch der unmittelbar angrenzende Bereich
des MD-Areals u. E. zum Bestandteil des Zentralen Versorgungsbereiches werden. Eine Integration dieser großen Potentialfläche mit der
Altstadt ist auch eine der Leitideen im bestehenden städtebaulichen
Entwurf für das Areal.

Karlsberg und südliche Ludwig-Thoma-Straße: Dieser Bereich wird
aufgrund der Topographie und einer dadurch mit verursachten funktionalen Schwäche des Besatzes derzeit nicht zum Zentralen Versorgungsbereich gerechnet.

Schleißheimer Straße: Aufgrund der Besatzlücke ist hier der südliche
Zentrale Versorgungsbereich derzeit nicht geschlossen

Bahnhofsareal Frühlingstraße: Die derzeit nur auf der Westseite genutzte Frühlingstraße würde auf dem Bahnareal möglicherweise zusätzlichen attraktiven Anbieter Platz bieten und als Einkaufsstraße
dadurch insgesamt gestärkt.
74
Dachau 2008
6.5 Empfehlungen nach Standorten
6.5.1 Altstadt
Abb. 20:
Quelle:
Möglicher Zentraler Versorgungsbereich Altstadt mit Erweiterungspotentialen
75
Die Altstadt bildet einen der beiden möglichen innerstädtischen Versorgungsbereiche Dachaus. Sie erstreckt sich von Süden nach Westen entlang der Augsburger Straße, verläuft von Westen nach Norden über die
Mittermayerstraße und weiter entlang der Ludwig-Thoma-Straße zur Konrad-Adenauer-Straße im Osten. Wichtigstes topographisches Merkmal,
das letztlich auch großen Einfluss auf die Funktion und Integration in angrenzende Stadtbereiche hat, ist der Höhenunterschied zwischen der Ludwig-Thoma Straße und dem höchsten Punkt am Rathaus, der die fußläufige Erreichbarkeit erschwert.
Die Altstadt zeichnet sich durch eine hohe Aufenthaltsqualität mit einer
größtenteils sanierten Bausubstanz und gestalteten öffentlichen Räumen
aus, die ein insgesamt gehobenes Ambiente vermitteln. Die Parksituation
ist aufgrund der leider geringen Frequenz derzeit entspannt.
Abb. 21:
Lageeinteilung Altstadt
Dachau 2008
In der Altstadt ist mangels ausreichender Frequenz keine A-Lage abzugrenzen. Die Konrad-Adenauer- und Augsburger Straße bilden zumindest
einen weitgehend geschlossenen B-Lagen-Bereich. Mit Ausnahme des
Westens haben sich am Fuß des Altstadtberges zahlreiche Handelsbetriebe niedergelassen, die jedoch nur punktuell eine gewisse Attraktivität entwickeln und insgesamt aufgrund der zahlreich vorhandenen Funktionslücken und des Besatzes nur eine C-Lage bilden können.
Die Entwicklung der Altstadt zur 1a-Lage ist aus baulichen und topographischen Gründen auch in Zukunft unrealistisch. Gleichwohl wären u. E.
die Voraussetzungen für eine wirtschaftliche Tragfähigkeit auch über eine
Spezialisierung im gehobenen Sortimentsniveau grundsätzlich gegeben.
Tab. 19:
Einzelhandelsdaten Altstadt
Gesamt
Verkaufsfläche nach Branchenbereichen in m²
Bekleidung, Wäsche
Lebensmittel, Reformwaren
Persönlicher Bed. (Blumen, Uhren, Optik, Sanitätsbedarf)
Elektro (+Foto)
Schuhe, Lederwaren
Sport, Spiel, Hobby (Sport, Fahrrad, Spielwaren, Musik, Auto)
Gesundheit, Körperpflege
Bau‐ und Heimwerkerbed., Garten
Sonstiges
Gesamtverkaufsfläche
Anzahl der Betriebe
Umsatz in Mio. €
Quelle:
Quelle:
2008
2.145
1.715
1.700
855
505
350
350
335
330
245
880
9.410
85
36,6
Insgesamt sind in der Altstadt 85 Betriebe lokalisiert, die zusammen rund
9.400 m² Verkaufsfläche belegen und einen geschätzten Umsatz von 36,6
Mio. € p. a. machen. Damit beträgt der Flächenanteil der Altstadt an der
Gesamtstadt 11,4 %. Der Umsatzanteil liegt bei 12,6 %.
76
Bei den Betrieben handelt es sich überwiegend um kleinflächigen Facheinzelhandel mit einer durchschnittlichen Verkaufsfläche von 110 m² je
Ladenlokal. Obwohl der Anteil an der gesamtstädtischen Verkaufsfläche
nur knapp 11 % beträgt, befinden sich hier rund 30 % der Einzelhandelsbetriebe. Die Sortimente Bekleidung, Schuhe, GPK, Bücher, Uhren/Schmuck und Antiquitäten bilden die Branchenschwerpunkte der in der
Altstadt situierten Betriebe. Antiquitäten- und Kunstanbieter sowie Uhren/Schmuckanbeiter können sogar ein gewisses Cluster bilden, was das
gehobene Angebotsniveau unterstreicht. Ein kleinerer Nahversorgungsbetrieb (Der Laden) konnte sich am Standort behaupten, verfügt jedoch nicht
über die notwendige Magnetwirkung für sein Umfeld.
Dachau 2008
Attraktive Freischankflächen tragen
zum Ambiente der Altstadt bei
In der POS-Befragung (Passanten am Standort) bestätigt sich dieser multifunktionale Charakter der Altstadt in den Nennungen über die Besuchsgründe. Einkaufen spielt hier, im Gegensatz zu anderen Dachauer Handelsstandorten nur mehr für eine relative Mehrheit die wichtigste Rolle.
„Wohnen“, „Spaziergang“ und „Gaststättenbesuch“ sind die weiteren, im
Vergleich deutlich überproportional genannten Gründe.
Abb. 22:
Typischer Antiquitätenladen, unrenoviert
Altstadtsanierung: attraktive Ladenflächen
Die Handelsnutzungen werden durch diverse komplementäre Nutzungen
wie öffentliche und kulturelle Einrichtungen sowie vielfältige Gastronomiebetriebe, teilweise mit Freischankflächen, ergänzt. Die vielfältige Gastronomie bildet demzufolge für die Altstadt einen attraktiven Schwerpunkt. In
den Obergeschossen ist höherwertige Wohnnutzung angesiedelt. Jüngere
Projektentwicklungen (z. B. Konrad-Adenauer-/Jocherstraße) berücksichtigen bereits die offensichtlich gestiegene Nachfrage nach innerstädtischen
Wohnungen.
Zu welchem Zweck sind Sie heute hauptsächlich in der Altstadt
Sonstige
24,7%
Einkaufen
47,8%
Wohnen
8,9%
Spaziergang
10,5%
CaféSehenswürdig/Gaststättenbe
such
keiten
6,9%
1,2%
Quelle: POS-Befragung Dachau, September 2008; N = 245
77
Die Zielgruppen- und Qualitätsorientierung richtet sich mehr als an anderen Standorten auf den gehobenen, qualitätsorientierten Bereich aus. Erfreulich ist, dass in der Altstadt trotz der schwierigen Wettbewerbsposition
bislang keine Banalisierung des Angebotes (z. B. Aktionswaren-Shops,
Spielsalons) festzustellen ist. Tendenziell ist eine gewisse Spezialisierung
der Betriebe und ein vergleichsweise gehobenes Angebots- und Sortimentsniveau festzustellen. Dies ging auch aus der Haushaltsbefragung
hervor, die der Altstadt eine gewisse „Qualität“ bescheinigte. Dies könnte
als Ansatz zur Positionierung der Altstadt im Wettbewerb um Kunden genutzt und ausgebaut werden.
Dachau 2008
zentrums mit Konkurrenzsituation zu Betrieben in München nicht ausreichend. Mehr als 13 % der Betriebe sind in der Substanz oder der Warenpräsentation sogar modernisierungsbedürftig und benötig dringend Anpassungsinvestitionen.
Abb. 24:
Warenpräsentation Altstadt
modern, zeitgemäß
34,5%
Mittwochs und samstags gibt es am Schrannenplatz einen Wochenmarkt
mit eher mäßigem Besatz, der eine gewisse Resonanz bei den Kunden
hat, aber derzeit noch kein starker Frequenzbringer ist.
Abb. 23:
50,0%
Zielgruppenorientierung Altstadt
diffus, keine eindeutige Zielgruppen‐
orientierung
1,2%
nicht zuordenbar
16,7%
discount‐
orientiert
4,8%
exklusiv, hochwertig, qualitäts‐
orientiert
1,2%
gehobene Mitte, qualitäts‐
orientiert
45,2%
2,4%
veraltet, modernisierungs
bedürftig
13,1%
Quelle:
Abb. 25:
Wettbewerbsfähigkeit Altstadt
gering
11,9%
31,0%
Quelle:
hoch
34,5%
Auffällig ist der verhältnismäßig geringe Anteil der Betriebe mit überdurchschnittlichem, modernem Erscheinungsbild. Jeder zweite Betrieb präsentiert sich normal, ohne Highlights. Dies ist für die Innenstadt eines Mittel-
mittel
53,6%
Quelle:
78
Bewertet nach dem offensichtlichen Marktauftritt, sind fast 12 % der Betriebe als nur noch bedingt wettbewerbsfähig einzustufen. Lediglich einem
guten Drittel aller Betriebe können wir eine nach allen Kriterien uneingeschränkte Wettbewerbsfähigkeit im regionalen Vergleich bescheinigen.
Der Großteil der Betriebe in der Altstadt weist daneben eine mittlere Wettbewerbsfähigkeit auf, die bei Auftreten von zusätzlichen Stressfaktoren wie
verschärfte Konkurrenzsituation möglicherweise zu betrieblichen Problemen bis zur Standortaufgabe führen könnte.
In der Altstadt gibt es derzeit vor allem zwei Leerstände, die im Zusammenhang mit der weiteren Handelsentwicklung diskutiert werden: das
ehemalige Kaufhaus Hörhammer sowie die Schrannenhalle – beide in der
Pfarrstraße lokalisiert. Bisherige Ansätze für eine adäquate Nutzung scheiterten jedoch. Dabei sehen wir zumindest für die Erdgeschoßlage sowie
das ebenfalls ebenerdig zugängliche Untergeschoß (zusammen ca.
2.000 m²) aufgrund der Größe und des Zuschnitts bei entsprechend moderaten Kostenstrukturen durchaus Nutzungsmöglichkeiten im Einzelhandel
(ggf. zwei unterschiedliche Betreiber, da ein zweigeschossiger Betrieb am
Standort kaum marktfähig erscheint). Wesentliches Hemmnis für die meisten Handelsunternehmen dürfte jedoch die mangelhafte Frequenz am
Standort sein. Im Gegensatz dazu sehen wir bei der Schranne aufgrund
der baulichen Situation kaum adäquate Darstellungsmöglichkeiten für
Handelsbetriebe. Eine Vermarktung ist u. E. eher im gastronomischen
oder kulturellen Bereich realistisch. Beide Standorte sind u. E. für eine
Belebung der Altstadt und den Erhalt der fragilen Besatzstruktur von zentraler Bedeutung.
Größere Potentialflächen stehen neben den genannten Leerständen auch
im Verlauf der Konrad-Adenauer-Straße möglicherweise noch zur Verfügung. Kurzfristig steht am östlichen Altstadtrand auch das MD-Areal zur
Verfügung. Die Teilflächen des Areals, die unmittelbar an den Handelsbesatz der Altstadt angrenzen, wurden demzufolge als mögliche Erweite-
Dachau 2008
rungsflächen für den Zentralen Versorgungsbereich vorgeschlagen. Ob
und inwieweit eine Handelsentwicklung an diesem Standort tragfähig ist,
ist Gegenstand eines eigenen Untersuchungsberichtes (vgl. Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Dachau – Teil III: Potentialanalyse Einzelhandel MD-Areal).
Interessante Filialkonzepte dürften die Altstadt trotz dieses Flächenangebotes hauptsächlich wegen der mangelnden Frequenz meiden, die in der
Liste der Standortkriterien für die meisten Anbieter große Bedeutung hat.
Aus eigener Kenntnis sind Ansiedlungsversuche in jüngerer Vergangenheit
an diesem Kriterium gescheitert. Auch zukünftig dürfte die Altstadt sich
zwar vorwiegend in der spezialisierten Nische positionieren und typischen
1b-Lagen-Charakter haben. Für viele befragte Kunden aus dem Einzugsgebiet hat die Altstadt jedoch bereits heute eine größere Kompetenz im
Bekleidungsangebot als etwa die Südliche Innenstadt rund um die Münchner Straße.
Empfehlungen für die Handelsentwicklung
Insgesamt lassen sich aus der Standortanalyse für die Altstadt folgende
Empfehlungen ableiten:
Priorisierte Belegung der vorhandenen Leerstände mit adäquaten
Nutzungen (auch durch ggf. erleichterte Genehmigungen für Umbau,
etc.) wobei die Schranne aufgrund ihrer baulichen Gegebenheiten u.
E. eher für Dienstleistungen, Kultur oder Gastronomie nutzbar wäre
denn durch Handelsbetriebe.
Eine Optimierung des Branchen- und Anbietermixes durch fehlende
Filialkonzepte wird am Standort schwer umzusetzen sein, da derzeit
das wichtige Standortkriterium „Frequenz“ mangelhaft ist und außerhalb von Hörhammer geeignete Ladenlokale fehlen.
Mögliche Positionierungsfelder der Altstadtanbieter sind gehobene
Angebotsniveaus sowie die Themen: Mode, Lifestyle, Accessoires
(wie Uhren/Schmuck) und Antiquitäten.
79

Dachau 2008
Hierfür wäre die Ansiedlung von zusätzlichen Anbietern aus den genannten Bereichen empfehlenswert. Neben den genannten Potentialflächen und weiteren, die in der nahen Zukunft entwicklungsfähig
sind, wäre dafür auch das MD-Areal grundsätzlich geeignet. Voraussetzung ist die städtebauliche Integration und eine abgestimmte Gesamtkonzeption, um Kannibalisierungseffekte zu vermeiden (vgl. hierzu ausführlich Teil III: Potentialanalyse Einzelhandel MD-Areal).
Die Stärken: Aufenthaltsqualität, Ambiente, Ruhe, Qualität und andere
Assoziationen, die sich auch in den Befragungen widerspiegeln, könnten verstärkt für das Standortmarketing eingesetzt werden. In der Region gibt es nicht allzu viele Standorte mit einer solchen Qualität, aber
immer mehr Zielgruppen, die dies - ein entsprechend attraktives Angebot vorausgesetzt – wieder honorieren.
Für einige Anbieter ist eine Professionalisierung hinsichtlich Sortimentsgestaltung und Warenpräsentation dringend erforderlich, um
das Gesamtniveau an die leistungsfähigen Anbieter im Umfeld der
oberen Augsburger Straße anzuheben. Ein solches Erscheinungsbild
wäre stimmig mit der empfohlenen Positionierung im gehobenen Niveau.
Der Wochenmarkt, der in der Altstadt mittwochs und samstags abgehalten wird, hat derzeit nicht die Besatzdichte wie an anderen Orten
(Referenz: Wochenmarkt in München-Solln mit bis zu 14 Verkaufsständen). Aufgrund der geringen Frequenz ist auch hier fraglich, ob
weitere attraktive Marktstände gewonnen werden können, zumal es
zwei weitere Wochenmärkte an anderen Tagen gibt.
Zur Stärkung der Marktpotentiale im Nahbereich und zur Erhöhung
des Kaufkraftniveaus sollten künftige Bauprojekte/Entwicklungen in
der Altstadt eine Erhöhung der Wohnattraktivität und den Ausbau des
Wohnungsangebotes (insbesondere auch im gehobenen Angebotssektor) berücksichtigen.
80
Tab. 20:
Dachau 2008
Steckbrief Altstadt
Standortprofil
Altstadt, integrierter Standort, möglicher zentraler Versorgungsbereich
Standorttyp
Agglomeration in der Altstadt; deutliche Konzentration in der Augsburger Straße
Funktionsdichte
teilweise geschlossener Besatz in der Augsburger Straße, von diesem Kern ausgehend in alle Richtungen ausdünnender Besatz mit teilweisen Funktionslücken; geringe Frequenz
Aufenthaltsqualität
hohe Aufenthaltsqualität; nahezu durchgängig gestalteter öffentlicher Raum mit Ruhezonen; vielfältige
Gastronomie, Gastronomie teilweise mit Freischankflächen
Erreichbarkeit
zentrale Bushaltestellen in der Augsburger Straße und Konrad-Adenauer-Straße; für PKW aus allen
Richtungen noch gute Erreichbarkeit
Parkplatzsituation
Zwei Parkhäuser in der Altstadt (z. B. Schloß, Altstadt) mit 122 Stellplätzen und Straßenrandparken bei
den Ladenlokalen meist möglich
Handelsbesatz
Anzahl der EH-Betriebe: 85, Verkaufsfläche insgesamt: 9.410 m²
Food-/ Non-Food-Bes.
1.715m² (18,2%) / 7.695 m² (81,8%)
Magnetbetriebe
Derzeit nicht vorhanden
wichtige Anbieter
Buchhandlung Wittmann, Herren- und Damenmode Rauffer, Auer (WMF), Der Laden (Lebensmittel
Jahresumsatz (est.)
36,6 Mio. €
Leerstände
6 Ladenlokale, darunter Kaufhaus Hörhammer (ca. 2.000 m² nutzbar), Schranne (max. 800 m² nutzbar)
Bewertung
Der Standort Altstadt befindet sich in einer Schwellensituation. Zum einen stehen die beiden größten
Betriebe leer und die Frequenz ist für viele attraktive Handelskonzepte zu gering. Zum anderen zeigen
einige Anbieter, dass sie in den Standort investieren und eine gute Stammkundenbindung erreichen.
Eine Banalisierung des Angebotes hat bislang erfreulicherweise nicht stattgefunden. Aus Kundesicht
lässt sich ebenfalls eine gewisse Wertschätzung für die Altstadt erkennen, die aber nur eingeschränkt
dem Handelsstandort gilt. Ein Identifikationspunkt für die Bürger ist sie in jedem Fall.
Als Handelsstandort
möglicherweise gefährdet
Neue Konzepte müssten mit Hilfe von einem oder mehreren Magneten (großflächige Lebensmittelkonzepte, Bekleidung) eigene Frequenzen generieren, was nur auf entsprechend großen, für den Handel
optimierten Flächen realisiert werden könnte. Größere Potentialflächen dieser Art stehen innerhalb der
Altstadt nicht mehr zur Verfügung, allenfalls im angrenzenden MD-Areal.
Ohne geeignete Erweiterungsflächen kann sich die Altstadt allenfalls in der spezialisierten Nische positionieren und typischen 1b-Lagen-Charakter haben, was in der Mischung mit anderen publikumsorientierten Funktionen (Gastronomie, etc.) eine möglicherweise tragfähige wirtschaftliche Basis darstellen könnte. Ob ein drohender Abschmelzungsprozess und/oder Banalisierungsprozess damit verhindert werden
kann, ist allerdings fraglich.
81
Dachau 2008
6.5.2 Südliche Innenstadt: Innere Münchner Straße und Umgebung
Abb. 26:
Quelle:
Möglicher Zentraler Versorgungsbereich Südliche Innenstadt
82
Der Bereich der südlichen Altstadt 28 stellt den zweiten zentralen, innerstädtischen Versorgungsbereich Dachaus dar. Die Abgrenzung verläuft
ab Höhe der Bürgermeister-Krebs-Straße entlang der Münchner Straße
und zieht sich im Norden bis in die Schleißheimer Straße. Außerdem
schließt sie die Bahnhofstraße und den Bahnhofsplatz sowie die Frühlingsstraße / Martin-Huber-Straße ein. Im Norden gibt es u. E. derzeit jedoch keinen funktionalen Lückenschluss zum Bereich Altstadt.
Abb. 27:
Dachau 2008
Besatzes und der Frequenz lediglich in der Inneren Münchner Straße zwischen der Bahnhofstraße und Drogeriemarkt Müller auszuweisen. Hier
lassen sich die höchsten Besucherfrequenzen in Dachau registrieren, was
auch an dem vielfältigen Angebot im periodischen Bedarf liegt. Alle weiteren Lagen in diesem Innenstadtbereich sind bereits als B-Lagen zu klassifizieren. Zudem ergibt sich eine Funktionslücke östlich des TengelmannMarktes in der Schleißheimer Straße, weshalb der Versorgungsbereich an
dieser Stelle nicht ganz geschlossen ist.
Einkaufslagen
Die 1a-Lage an der Münchner Straße erfüllt am ehesten die Standortkriterien vieler interessanter Handelskonzepte im mittelfristigen, qualitativen
Bedarfsbereich. Indikator hierfür ist die Präsenz einer Fielmann-Filiale, die
erfahrungsgemäß stringente Standortanforderungen hat.
Quelle:
Im Quartier besteht ein relativ zusammenhängender Handelsbesatz mit
unterschiedlichen Lagequalitäten. Eine 1a-Lage ist dabei aufgrund des
28
in Dachau wird dieser Bereich auch als untere Innenstadt, Unterstadt oder pauschal als
Innere Münchner Straße, nach der Hauptachse des Quartiers benannt. Wir verwenden
für das Gesamtareal in diesem Kapitel den Begriff „Südliche Innenstadt“ (im Rahmen
der Empirie oder an anderer Stelle kann die Terminologie davon abweichen).
Gute Frequenz dank zahlreicher Frequenzbringer aus dem periodischen Bedarf
Die Kompetenz in den Leitbranchen Bekleidung und Schuhe ist zumindest
aus Kundensicht nicht so stark ausgeprägt wie in der Altstadt mit ihrem
etwas geringeren Besatz, obwohl hier ein paar namhafte Anbieter wie
Street One oder Bonita ansässig sind. Die in jüngerer Vergangenheit entstandenen Projekte an der Bahnhofstraße konnten die Chance einer weiteren Profilierung nicht nutzen und bleiben konzeptionell hinter dem Möglichen zurück. In der Frühlingstraße ist im Verlauf Richtung Norden zur Alt-
83
Dachau 2008
stadt bereits ein deutlicher Frequenzrückgang und eine Verschlechterung
der Lage zu verzeichnen, der erst im Kreuzungsbereich zur Schleißheimer
Straße wieder an Qualität zunimmt. In dem beschriebenen Abschnitt
macht sich die fehlende Nutzung der Ostseite der Straße (Bahnareal) bemerkbar.
Tab. 21:
Einzelhandelsdaten
Gesamt
Bekleidung, Wäsche
Elektro (+Foto)
Schuhe, Lederwaren
Sonstiges
Anzahl der Betriebe
Umsatz in Mio. €
Quelle:
2008
2.645
2.640
1.450
890
690
680
490
460
250
120
325
Damit entspricht ein höherer Anteil von Ladenlokalen als in der Altstadt
den aktuellen Anforderungen von Filialkonzepten.
Branchenschwerpunkte bestehen im Bereich des periodischen Bedarfsbereiches (z. B. Lebensmittel, Drogerie, Apotheke). Allein 33 Betriebe (rund
40 %) sind diesen nahversorgungsorientierten Branchen zuzuordnen. Dabei sind im Durchschnitt eher konsumige Angebotsniveaus dominierend.
Die Handelsnutzungen werden durch Dienstleister und weitere zentrenrelevante Nutzungen sowie einige Gastronomiebetriebe ergänzt, die jedoch
selten über Außengastronomie verfügen. Die Obergeschosse sind durch
Wohnnutzung belegt. Die Münchner Straße zeichnet sich durch eine höhere Frequenz gegenüber der Altstadt aus. Die angesiedelten Lebensmittelgeschäfte und Drogerien dienen hier als Frequenzbringer. Das Angebot im
periodischen Bereich ist insbesondere aufgrund der Anbietervielfalt konkurrenzfähig gegenüber den Großflächen in Dachau-Ost. Hingegen ist nur
eine mäßige Positionierung in den innerstädtischen Leitbranchen Bekleidung und Schuhe erkennbar.
10.640
86
49,7
Insgesamt sind im Quartier 86 Betriebe lokalisiert (30,7 % der Betriebe
Dachaus), die zusammen rund 10.600 m² Verkaufsfläche belegen und
2007 einen geschätzten Umsatz von 49,7 Mio. € p. a. auf sich vereinen.
Der Flächenanteil an der Gesamtstadt beträgt 12,9 %, der Umsatzanteil
liegt bei 17 % und damit deutlich über dem der Altstadt – bei nur geringem
Flächenunterschied. Dies ist die Folge der höheren Flächenproduktivitäten
der Betriebe hier, insbesondere bedingt durch die höheren Branchenleistungen im periodischen Bedarf. Die durchschnittliche Verkaufsfläche liegt
bei etwas höheren 125 m² je Ladenlokal, die größte Fläche hat 800 m².
Wenig Querungsmöglichkeiten: Bahnhof- und Münchner Straße (rechts)
Negativ fallen die belastende Verkehrssituation in der Münchner Straße
sowie die fehlenden Querungsmöglichkeiten auf. Die Aufenthaltsqualität ist
entsprechend niedrig und Verweilmöglichkeiten gibt es kaum. Mit der Entwicklung des Sparkassenareals wurde immerhin ein Rückzugsraum für die
84
Kunden gestaltet. Daneben kommt es hier aufgrund der besseren Frequenz zu Stellplatzengpässen. Zu Spitzenzeiten kann der Bedarf nicht
mehr gedeckt werden. Eine Parkzeitbegrenzung gibt es nicht. Die Parkgebühren sind, wenn überhaupt erhoben (die ersten 30 bis 90 Minuten sind
kostenfrei), sehr moderat (0,50 € je Stunde).
Dachau 2008
neuer Konzepte bieten, einzeln jedoch gewisse Standortnachteile haben.
Dies ist sicherlich auch eine Ursache für den insgesamt schwachen Markenbesatz.
Geeignete Ladenlokale für ansiedlungswillige Unternehmen gibt es derzeit
kaum oder nicht. Allerdings sind im Quartier offensichtlich mehrere Potentialflächen auszumachen, die sich aufgrund ihrer Lage mittel- oder langfristig für eine zentrenorientierte Nutzung eignen würden:

Gestaltete Frühlingstraße
Parkplatz „Wiesböckanwesen“ an der Schleißheimer Straße
Areal an der Bahnlinie (Frühlingstraße)
Siedlungshäuser an der Münchner Straße (siehe Foto)
Hinweis auf Parkhaus Münchner Straße
Gestaltet ist zudem der gesamte Bereich um den Bahnhofsplatz inklusive
der angrenzenden Straßen, wobei die Frühlingstraße einen städtebaulich
homogeneren Eindruck macht. An der Bahnhofstraße treten neuere Entwicklungen in Vordergrund, die auch für Dachau nicht einer typischen
Kerngebiets- oder City-Bebauung entsprechen und so wertvolle Potentialflächen zu wenig nutzen.
Funktionslücken: Münchner Straße (links), Parkplatz „Wiesböckanwesen“
Wie schon im vorigen Abschnitt beschrieben, gibt es aufgrund der topographischen Besonderheit Dachaus und der Entfernung zwischen den beiden Innenstadtstandorten nur geringe Synergien, dafür erhebliche Konkurrenzen. In dieser Wettbewerbssituation gibt es zwar erkennbare Positionierungsansätze (z. B. Anbieter des periodischen Bedarfs in der Münchner
Straße), bei gewissen Handelsformaten (z. B. Mode) besteht aber eine
starke Konkurrenzsituation zwischen den beiden Innenstadtlagen um die
möglichen Anbieter. Dabei haben die Standorte spezifische Stärken, die in
der Addition zwar hervorragende Voraussetzungen für die Ansiedlung
85
Abb. 28:
Zielgruppenorientierung Südliche Innenstadt
Dachau 2008
Abb. 29:
Warenpräsentation untere Südliche Innenstadt
veraltet, modernisie‐
rungsbedürftig
9,5%
nicht zuordenbar
22,6%
gehobene Mitte, qualitätsorientiert
22,6%
modern, zeitgemäß
32,1%
discountorientiert
7,1%
54,8%
47,6%
Quelle:
In der südlichen Innenstadt richtet sich die Zielgruppen- und Qualitätsorientierung deutlicher noch auf konsumige bis discountorientierte Genres
als in der Altstadt. Dies und die große Anzahl nicht zuordenbarer Betriebe
sind ebenfalls ein typisches Kennzeichen des periodischen Bedarfsbereiches. Das gehobene Segment ist ebenfalls noch vertreten, insbesondere
in den Bereichen Mode, Schmuck, Haushalt, aber auch bei Lebensmitteln
und Parfümeriewaren.
3,6%
Quelle:
Mehr als die Hälfte der Betriebe weisen eine normale Warenpräsentation
auf. Für den Versorgungseinkauf mag dies in vielen Fällen noch funktional
sein, für den Erlebniseinkauf in qualifizierten Handelsbranchen reicht dieses Erscheinungsbild vor dem Hintergrund der Konkurrenzsituation nicht
mehr aus. Hier und in den 9,5 % der Ladenlokale, die als dringend modernisierungsbedürftig eingestuft wurden, sind gewisse Anpassungsinvestitionen zu empfehlen.
86
Abb. 30:
Wettbewerbsfähigkeit Südliche Innenstadt
Dachau 2008

gering
6,0%
hoch
43,4%

mittel
50,6%

Quelle:
Bei der Wettbewerbssituation ist unsere Einschätzung der Betriebe im
Durchschnitt deutlich optimistischer als in der Altstadt. Mehr als 43 % der
Betriebe besitzen eine nach offensichtlichen Kriterien uneingeschränkte
Wettbewerbsfähigkeit. Gut die Hälfte der hier lokalisierten Betriebe verfügen über eine mittlere Wettbewerbsfähigkeit, die im Falle einer sich verschärfenden Wettbewerbssituation zu betrieblichen Veränderungen führen
könnte oder muss (Marktanpassung).

Die Besatzqualität sowie die Vollvermietung in der südlichen Innenstadt deuten auf einen weitgehend intakten und stabilen Einzelhandelsstandort hin. Für viele Filialkonzepte, die sich für den
Standort Dachau interessieren, erfüllt insbesondere die 1a-Lage
an der Münchner Straße eine Reihe von Standortkriterien wie
bspw. Frequenz, Kaufkraft oder Anbieter im Umfeld.
Die südlich Innenstadt ist ein wichtiger Nahversorgungsstandort im
Zentrum Dachaus und kann sich aufgrund der Vielfalt des Besatzes gegenüber der großflächigen Konkurrenz in Dachau-Ost gut
behaupten. Hier werden all jene Zielgruppen angesprochen, die
die Nähe der Betriebe und die Kleinteiligkeit bei größerer Vielfalt
den Großflächen vorziehen.
Der wichtigste Magnetbetrieb an der Münchner Straße, Tengelmann ist derzeit sehr leistungsfähig und trotz der eingeschränkten
Verkaufsfläche durchaus funktional. Vor dem Hintergrund des
Wettbewerbs mit den Großflächenanbietern könnte der Betreiber
jedoch mittelfristig eine Erweiterung anstreben. Dies sollte möglichst im unmittelbaren Umfeld erfolgen.
Positionierungsmöglichkeiten sehen wir auch aufgrund der städtebaulichen Situation insbesondere im Versorgungskauf mit ergänzenden mittelfristigen Bedarfsbereichen. Hier sind konsumige Angebotsgenres am ehesten für eine Stärkung des Branchenmixes
geeignet.
Baulücken und Potentialflächen im unmittelbaren Umfeld sollten
nach handelsökonomischen Anforderungen für die Stärkung des
Branchenmixes durch Ansiedlung attraktiver Filialkonzepte aus
den Bereichen Haushalt, Geschenke und insbesondere auch dem
periodischen Bedarf genutzt werden. Möglicherweise sind mittelfristig die Flächen an der Bahnlinie (Frühlingstraße) dafür zu aktivieren.
87

Dachau 2008
Eine weitere Potentialfläche in der Innenstadt ist das Wiesböckanwesen, möglicherweise ein wichtiger städtebaulicher Anknüpfungspunkt zur Altstadt. Ein funktionaler Lückenschluss ist darüber
sicher nicht zu erreichen. Gleichwohl bieten sich hier u. E. attraktive Potentialflächen für den Einzelhandel.
Bei allen Maßnahmen ist jedoch zu bedenken, dass in den Überscheidungsbereichen (gehobene Mode) eine starke Konkurrenzsituation mit der Altstadt besteht. Es ist fraglich, ob zwei unterschiedliche Standorte in Dachau gleichzeitig eine hohe Branchenkompetenz entwickeln können.
Dringlich ist u. E. die Verbesserung der Aufenthaltsqualität für
Fußgänger in der Inneren Münchner Straße sowie die Schaffung
von mehr Querungsmöglichkeiten (am besten über eine Reduzierung des Verkehrsflusses im Zuge der Umgehungsplanung).
Der Wochenmarkt am Unteren Markt ist thematisch (Stärke im periodischen Bedarfsbereich) in der Münchner Straße gut positioniert. Ein zweiter Markttag und eine vielfältigere Angebotsstruktur
wären attraktiv. Der Standort ist für einen Wochenmarkt jedenfalls
stärker einzuschätzen als das Pendant in der Altstadt.
88
Dachau 2008
Tab. 22: Steckbrief Südliche Innenstadt
Standortprofil
integrierter Standort, Zentraler Versorgungsbereich
Standorttyp
Geschäftsstraßen entlang der Inneren Münchner Straße, der Bahnhofstraße, Frühlingstraße, Teilen der Schleißheimer Straße sowie der Martin-Huber-Straße
Funktionsdichte
geschlossener Besatz im Bereich der Münchner Straße zwischen Bahnhofstraße und Scheißheimer Straße sowie
der Bahnhofstraße und rund um den Bahnhofplatz; hier vergleichsweise hohe Frequenz; abnehmende Funktionsdichte Schleißheimer Straße nach Osten sowie Frühlingstraße gegenüber Bahnareal (einseitige Nutzung)
eingeschränkte Aufenthaltsqualität durch die belastende Verkehrssituation an der Münchner Straße sowie fehlende
Querungsmöglichkeiten; kaum Verweilmöglichkeiten
Gute Erreichbarkeit mit dem PKW und öffentlichen Verkehrsmitteln (Bus, S-Bahn);
Erreichbarkeit
Parkplatzsituation
Parkhaus und Parkplatz vorhanden; in belebten Zeiten Stellplatzengpässe aufgrund hoher Frequenz; hoher Umschlag (Kurzzeitparken)
Handelsbesatz
Food-/ Non-Food-Bes.
2.640 m² (24,8%) / 8.000 m² (75,2%)
Magnetbetriebe
Tengelmann, Müller Drogerie
wichtige Anbieter
Bio-Markt, DM, NKD, Street One, Wild fashion and shoes, Fielmann
Jahresumsatz (est.)
49,7 Mio. €
Bewertung
Besatzqualität und Vollvermietung an der Münchner Straße deuten auf einen weitgehend intakten und stabilen
Einzelhandelsstandort hin. Für viele Filialkonzepte, die sich für den Standort Dachau interessieren, sind zentrale
Standortkriterien (z.B. Frequenz, Kaufkraft, Anbieter im Umfeld) erfüllt. Engpass ist derzeit die Verfügbarkeit geeigneter Ladenlokale sowie die unbefriedigende Verkehrssituation verbunden mit einer eingeschränkten Aufenthaltsqualität. Mögliche Potentialflächen für den Einzelhandel im Umfeld wären vorhanden. So beispielsweise
der Parkplatz „Wiesböckanwesen“, das Areal entlang der Bahnlinie in der Frühlingstraße sowie ein kleiner Abschnitt mit fehlender Publikumsorientierung an der Münchner Straße. Lediglich das erstgenannte Areal wurde bereits als Handelsstandort diskutiert. Die anderen Areale sind mehr aus mittel- bis langfristiger Sicht interessant.
Vorhandene Baulücken an der Bahnhofstraße wurden in jüngster Vergangenheit bereits geschlossen, wenn auch
der Pavillon die Flächen nicht optimal nutzen kann.
wettbewerbsfähig
Um eine gegenseitige Kannibalisierung zu vermeiden, muss sich eine Positionierungsstrategie deutlich von der
Altstadt abgrenzen. Periodische Bedarfsbereiche, Konzepte mit hohem Frequenzbedarf (Spontankauf) und konsumige Angebotsniveaus sind derzeit die wichtigsten Positionierungsmerkmale der südlichen Innenstadt.
89
Dachau 2008
6.6 Sonstige integrierte Standorte
Neben den beiden innerstädtischen Versorgungsbereichen existieren in
Dachau 55 integrierte Einzelhandelsbetriebe, die vorwiegend Nahversorgungscharakter haben. Damit sind knapp 20 % der Dachauer Betriebe in
Streulagen lokalisiert. Diese belegen zusammen rund 7.200 m² der örtlichen Verkaufsflächen (8,7 %) und generieren rund 10 % des Dachauer
Umsatzes.
Bei den Streulagen handelt es sich zum Teil um funktionale, dezentrale
Nahversorgungslagen wie bspw. an der Berliner Straße, der Brucker Straße, der Ludwig-Dill-Straße oder der Sudetenlandstraße. Entsprechend
liegen die Branchenschwerpunkte im Bereich Lebensmittel, Apotheken
und Drogerie. Der vergleichsweise hohe Anteil im Bereich Möbel ergibt
sich durch Betriebe wie Jung Wasserbetten in der Wallbergstraße, Möbel
Engelmann in der Brucker Straße sowie Matratzen Concord und Hatz Büroeinrichtung und -planung in der Schleißheimer Straße.
Tab. 23: Einzelhandelsdaten sonstige integrierte Lagen
Gesamt
Bekleidung, Wäsche
Elektro (+Foto)
Schuhe, Lederwaren
Sonstiges
Anzahl der Betriebe
2008
Abb. 31:
2.995
1.275
800
570
330
300
245
140
135
0
410
nicht zuordenbar
22,6%
discount‐
orientiert
11,3%
Quelle:
orientiert
30,2%
35,8%
7.200
55
Quelle:
Umsatz in Mio. €
Zielgruppenorientierung sonstige integrierte Lagen
29,4
Die mehrheitliche Ausrichtung ist hier auf das konsumige Genre gerichtet.
Dies sollte auch in Zukunft die anvisierte Zielgruppe darstellen. Immerhin
über 30 % der in den Streulagen lokalisierten Betriebe weisen eine hohe,
qualitätsorientierte Zielgruppenorientierung auf. Über 11 % der Betriebe
sind discountorientiert.
90
Abb. 32:
Warenpräsentation sonstige integrierte Lagen
veraltet, moderni‐
sierungs‐
bedürftig
1,9%
Dachau 2008
Abb. 33:
1,9%
Wettbewerbsfähigkeit sonstige integrierte Lagen
gering
15,1%
hoch
26,4%
modern, zeitgemäß
30,8%
65,4%
mittel
58,5%
Quelle:
Quelle:
Hier fällt der große Anteil der Betriebe mit normalem Erscheinungsbild
ohne Highlights auf, was selbst für standardisierte Nahversorgungskonzepte u. E. nicht mehr ganz zeitgemäß ist. Über 30 % der Betriebe präsentieren sich darüberhinaus modern und zeitgemäß.
Immerhin 15,1 % der in integrierten Streulagen situierten Betriebe muss
zum heutigen Zeitpunkt als gefährdet gelten, da er nur eine geringe Wettbewerbsfähigkeit aufweist. Auch die Anzahl der Betriebe mit mittlerer
Wettbewerbsfähigkeit ist vergleichsweise hoch. Dies betrifft insbesondere
Alleinlagen von Betrieben (sog. „stand alone“), die nur eine sehr geringe
Grundfrequenz generieren.
Vier größere Nahversorgungsagglomerationen sind in Dachau außerhalb
der Zentren erhoben worden, die im Folgenden näher beschrieben werden
sollen:

Standort an der Ludwig-Dill- und Brucker Straße
Standort an der Sudetenlandstraße
Standort an der Berliner Straße und Ernst-Reuter-Platz
Standort an der äußeren Schleißheimer Straße
91
Tab. 24:
Dachau 2008
Steckbrief Streulagen: Ludwig-Dill-Straße
Standortprofil
Integrierter Nahversorgungsstandort
Standorttyp
Streulage, kleinere Agglomeration
Funktionsdichte
Gering, überwiegend Wohnumfeld und nicht kopplungsfähige Branchen, keine sonstigen zentralen
Nutzungen
Erreichbarkeit
autoorientierte Standorte ohne besondere städtebauliche Qualität
Parkplatzsituation
gute Erreichbarkeit mit dem PKW, teilweise Busverbindung, fußläufiges Einzugsgebiet
ausreichende Parkmöglichkeiten auf betriebseigenen Parkplätzen der Betriebe
Handelsbesatz
Anzahl der EH-Betriebe: 5; Verkaufsfläche insgesamt: 1.540 m²
Food-/ Non-Food-Besatz
1.090 m² (70,8%) / 540 m² (29,2%)
Magnetbetriebe
Lidl
wichtige Anbieter
Möbel Engelmann, Tankstelle mit Getränkemarkt
Bewertung
Wenn der Standort auch durch die Präsenz des einzigen etwas größeren Möbelanbieters in Dachau
eine gewisse Einzelhandelstradition hat, spielt er eine größere Rolle für die Nahversorgung seit der
jüngsten Ansiedlung des Lidl-Discounters. Zusammen mit einer integrierten Bäckerei und einem allerdings schlecht positionierten Blumenladen deckt er mittlerweile eine Lücke in der Nahversorgung des
westlichen Stadtgebietes ab. Aufgrund der Leistungsfähigkeit des Ankernutzers sehen wir mittelfristig
eine gute Marktposition, die auch städtebaulich funktional ist und daher als Nahversorgungsstandort
geschützt werden sollte. Die Ausweisung eines Zentralen Versorgungsbereiches ist aufgrund des
schwachen Besatzes und der Monofunktionalität u. E. jedoch nicht gerechtfertigt. Möglicherweise sollten Flächen im Umfeld auch für spätere Erweiterungen (ausschließlich nahversorgungsrelevante Branchen, z. B. Lebensmittel-Vollsortiment) gesichert werden.
Als Nahversorgungsstandort marktfähig
Die Branche Möbel ist aufgrund der Konkurrenzsituation und Markterfordernisse in Dachau nur eingeschränkt marktfähig (z. B. als Spezialanbieter Küchen etc.). Der Standort entfaltet dafür jedoch zu
geringe Fernwirkung und ist zudem mit ca. 400 m² als Vollsortimentsanbieter zu klein. Dennoch hat der
Betrieb als einziger Anbieter von Möbeln eine wichtige Funktion im Dachauer Branchenmix und kann
ggf. durch eine gute Stammkundenbindung am Standort gehalten werden.
92
Tab. 25:
Dachau 2008
Steckbrief Streulagen: Sudetenlandstraße
Standortprofil
Integrierte Nahversorgungsstandorte
Standorttyp
Streulagen, Geschäftsstraße mit insgesamt 3 separaten Standorte
Funktionsdichte
Gering, immer wieder größere Funktionslücken, kaum Agglomerationswirkung; tlw. Ergänzung durch
Dienstleister
integrierte Standorte ohne besondere städtebauliche Qualität
Erreichbarkeit
gute Erreichbarkeit mit dem PKW, teilweise Busverbindung (Linie 726), fußläufiges Einzugsgebiet
Parkplatzsituation
ausreichende Parkmöglichkeiten (Straßenrand mit Parkscheibe)
Handelsbesatz
640 m² (45,4%) / 770 m² (54,6%)
Magnetbetriebe
Plus
wichtige Anbieter
Schlecker, Apotheke, Metzgerei, Bäckerei
Bewertung
Auf der Sudetenlandstraße befinden sich in ihrem langen Verlauf mehrere kleine, teils in Siedlungen
der 60er und 70er Jahre integrierte, kleinere Handelsagglomerationen. Trotz der eingeschränkten
Betriebsvielfalt erfüllt der Standortverbund mit Plus und Schlecker zu Beginn der Straße am ehesten
die Kriterien an einen leistungsfähigen Nahversorgungsstandort und kann für die umliegenden Quartiere zumindest ergänzende Nahversorgungsfunktionen erfüllen. Aufgrund der eingeschränkten Betriebsgrößen und der Standortbedingungen erscheint der Standort langfristig gefährdet und in hohem
Maße abhängig von einzelbetrieblichen Entscheidungen (Mietverträge, Kosten am Standort).
Bedingt marktfähig
Die beiden anderen Standorte im weiteren Verlauf weisen bereits leichte Banalisierungstendenzen in
der Angebotsstruktur auf, wenngleich auch hier noch Kleinflächenanbieter eine gewisse Ergänzungsfunktion für die wohnortnahe Versorgung erfüllen. Frequenzbringende Anker fehlen hier. Insbesondere aus baulichen Gesichtspunkten halten wir beide Bereiche als Handelsstandorte kaum für zukunftsfähig.
Die Kriterien für die Ausweisung eines oder mehrerer zentraler Versorgungsbereiche sind u. E. in der
Sudetenlandstraße nicht erfüllt.
93
Tab. 26:
Dachau 2008
Steckbrief Streulagen: Berliner Straße und Ernst-Reuter-Platz
Standortprofil
Integrierter Nahversorgungsstandort
Standorttyp
Streulagen, 2 kleinere Agglomerationen
Funktionsdichte
Gering, überwiegend Wohnumfeld; teilweise Ergänzung durch Dienstleister
Integrierte Standorte; Ernst-Reuter-Platz mit gewisser Aufenthaltsqualität
Erreichbarkeit
fußläufiges Einzugsgebiet, gute Erreichbarkeit mit dem PKW, teilweise Busverbindung (Linie 720, 722),
Parkplatzsituation
Parkmöglichkeiten auf betriebseigenem Parkplatz REWE, ansonsten Straßenrandparken
Handelsbesatz
840 m² (56,2%) / 655 m² (43,8%)
Magnetbetriebe
REWE
wichtige Anbieter
Drogeriemarkt, Apotheke, 3 Bäckereien, Blumenladen
Bewertung
Die beiden Standort sind durch eine Häuserzeile voneinander getrennt entfalten aber dennoch eine
gewisse Agglomerationswirkung aufgrund ihres ergänzenden Nahversorgungsbesatzes. Der REWESupermarkt fungiert als Magnetbetrieb ist jedoch in seiner Größe vor dem Hintergrund der nahe gelegenen großflächigen Konkurrenz bereits grenzwertig. Andererseits zeigt die Tatsache, dass sich der
Standort in ca. 1 km Entfernung der Fachmarktagglomeration im Dachauer Osten bislang behaupten
konnte die auch von den Kunden honorierte Bedeutung einer integrierten Nahversorgung. Aus städtebaulicher Sicht sollte der Standort langfristig gesichert werden, ein Leerstand an der Ludwig-ErnstStraße deutet bereits darauf hin, dass die Standortbedingungen nicht mehr optimal sind. Die Ausweisung als zentraler Versorgungsbereich ist möglicherweise gerechtfertigt. Mit Ausnahme der Funktionslücke wären die Kriterien dafür erfüllt.
Als Nahversorgungsstandort gefährdet
Die nahversorgungsorientierte Kleinflächen-Anbieter finden am Standort noch ausreichende Ansiedlungsbedingungen. Daneben befinden sich am Standort noch ein Modeanbieter sowie ein Spielwarenanbieter, Branchen die u. E. in Streulagen nur sinnvoll zu betreiben sind, wenn sie aufgrund ihrer hohen Spezialisierung und/oder Stammkundenbindung nicht auf Laufkunden angewiesen sind. Insbesondere für den Modeanbieter könnte ggf. ein innerstädtischer Standort eine längerfristige Perspektive
sein.
94
Tab. 27:
Dachau 2008
Steckbrief Streulagen: Äußere Schleißheimer Straße
Standortprofil
Streulage
Standorttyp
Streulage, kleinere Agglomerationen
Funktionsdichte
Gering, immer wieder größere Funktionslücken, tlw. Ergänzungen durch Dienstleistungen
Durchgangstraße ohne besondere städtebauliche Qualität
Erreichbarkeit
fußläufiges Einzugsgebiet ,gute Erreichbarkeit mit dem PKW, teilweise Busverbindung,
Parkplatzsituation
Straßenrandparken
Handelsbesatz
Anzahl der EH-Betriebe: 7; Verkaufsfläche insgesamt: 600 m², 2 Ladenlokale in Neubau – noch nicht
belegt
Magnetbetriebe
90 m² (15%) / 510 m² (85%)
wichtige Anbieter
keine
Apotheke, 2 Bäckereien, Hatz Büroeinrichtung und –planung, Matratzen Concord, Zwergerleck, Geschenkideen
Bewertung
Als Nahversorgungsstandort ohne Perspektive
Die Schleißheimer Straße weist in ihrem Verlauf nach Osten immer wieder Einzelstandorte und kleinere Agglomerationen von Handelsbetrieben auf, mit insgesamt jedoch sehr geringer Verkaufsfläche und
geringer Gesamtbedeutung für die Versorgungsstruktur in Dachau. Nahversorgungsrelevant sind dabei
lediglich die beiden Bäckereien und die Apotheke. Andere Anbieter sind eher am Durchgangsverkehr
(Matratzen-Fachmarkt) interessiert. Zentrenorientierte Branchen wie Kindebekleidung oder Geschenkartikel haben in Streulagen ohnehin suboptimale Standortbedingungen. Die Kriterien für die Abgrenzung eines Zentralen Versorgungsbereiches sind am Standort nicht erfüllt.
95
Dachau 2008
6.7 Einzelhandel in nicht-integrierten Lagen
Abb. 34:
Versorgungssituation nicht-integrierte Lagen
Dachau-Ost
Quelle:
96
Dachau 2008
Die nicht-integrierten Standorte in Dachau sind im Wesentlichen an zwei
Standorten konzentriert.
Zum einen handelt es sich dabei um einen großflächigen Fachmarktbesatz
mit vereinzelten Fachgeschäften im Gewerbegebiet Dachau-Ost (Schwarzer Graben; Kopernikus-, Fraunhofer-, Danzigerstraße), zum anderen um
eine (noch) kleinere Fachmarkt-Agglomeration an der Äußeren Münchner
Straße / Wettersteinring.
Tab. 28:
Einzelhandelsdaten nicht-integrierte Lagen
Gesamt
Bekleidung, Wäsche
Elektro (+Foto)
Schuhe, Lederwaren
Sonstiges
Anzahl der Betriebe
Umsatz in Mio. €
Quelle:
haben zudem ergeben, dass das Dachauer Einzugsgebiet in seiner Ausdehnung maßgeblich vom Einzugsgebiet der Fachmärkte bestimmt wird,
was die Marktstärke unterstreicht.
Die größere der Fachmarktagglomerationen (Dachau-Ost, auch: Schwarzer Graben) folgt keinem planerischen Gesamtkonzept sondern ist vielmehr eine Ansammlung von mehreren Standorten und Standortgemeinschaften. Eine Zentrenbildung findet daher nicht statt. Die Standorte sind
auch untereinander deutlich autoorientiert, worunter die ohnehin mäßige
Aufenthaltsqualität zusätzlich leidet.
2008
15.950
12.385
7.515
4.935
3.060
2.700
2.675
1.755
1.675
740
1.705
Branchenschwerpunkte sind neben Lebensmittel vor allem der Bau- und
Heimwerkerbedarf. Daneben haben die Branchenbereiche Bekleidung,
Schuhe sowie Elektro und Drogerie größere Anteile. Insgesamt sind in
Dachau-Ost 25 zentrenrelevante Handelsbranchen zu finden, 14 davon
haben hier sogar ihren Branchenschwerpunkt in Dachau darunter die innerstädtischen Leitbranchen Oberbekleidung, Schuhe und Sportartikel.
Neben den Handelsnutzungen sind komplementäre Nutzungen wie ein
Kino, Gastronomie und Dienstleistungsbetriebe angesiedelt, die das Angebotsprofil des Standortes abrunden.
55.095
54
175,9
Insgesamt sind an nicht integrierten Standorten 54 Betriebe (19,3 % der
örtlichen Betriebe) angesiedelt, die zusammen rund 67 % der örtlichen
Verkaufsfläche belegen. Die Geschäfte an den nicht-integrierten Standorten generieren zusammen rund 176 Mio. € Umsatz pro Jahr. Dies entspricht einem Umsatzanteil von mehr als 60 %. Die Kundenbefragungen
Das Sortimentsniveau ist dem vorherrschenden Betriebstyp „Fachmarkt“
entsprechend überwiegend discountorientiert bis konsumig. Auffällig ist
jedoch die Präsenz vieler Fachgeschäfte und Kleinflächen an den einzelnen Standorten, die den Konzepten teilweise den Charakter von Einkaufszentren verleihen. Vereinzelt wurden dort auch gehobene Niveaus erhoben. Diese Konzepte stehen mit den Innenstadtanbietern wesentlich stärker in Konkurrenz. Beispielhaft sei die Präsenz von zwei C & A Häusern
genannt, die grundsätzlich eine hohe Affinität zu 1a-Lagen in der Innenstadt haben.
97
Abb. 35: Zielgruppenorientierung nicht-integrierte Lagen
nicht zuordenbar
18,5%
discount‐
orientiert
31,5%
Quelle:
Abb. 36:
orientiert
16,7%
33,3%
Dachau 2008
Die Mehrheit der Anbieter präsentiert sich mit einem normalen, durchschnittlichen Erscheinungsbild, was bei Fachmärkten grundsätzlich noch
funktional ist. Mehr als ein Drittel der Betriebe ist darüber hinaus modern
und zeitgemäß.
Deutliche Stärke der nicht-integrierten Lagen in Dachau ist das Vorhandensein namhafter Magnetbetriebe und Frequenzbringer sowie eine noch
ausreichende Verkehrserschließung gepaart mit ausreichenden und kostenfreien Stellplatzkapazitäten. Zu Hochfrequenzzeiten kommt es allerdings bereits zu Verkehrsengpässen.
Warenpräsentation nicht-integrierte Lagen
veraltet, modernisierungs
bedürftig
9,3%
0,0%
modern, zeitgemäß
35,2%
55,6%
Quelle:
98
Abb. 37:
Wettbewerbsfähigkeit nicht-integrierte Lagen
gering
1,9%
mittel
29,6%
hoch
68,5%
Quelle:
Erwartungsgemäß ist die Mehrheit der Anbieter in nicht integrierten Lagen
als sehr wettbewerbsfähig einzustufen, da sie aufgrund ihrer Konzeption
und ihres Standortes über optimale Bedingungen verfügen. Dennoch gibt
es auch hier Konzepte und Standorte, die nicht mehr uneingeschränkt
marktgängig sind, sei es, dass die Verkaufsflächenentwicklung die Konzeption in Dachau bereits überholt hat oder die Standorte nicht mehr optimal sind. Hier ist insbesondere in Dachau-Ost von Nachteil, dass aufgrund
einer fehlenden Gesamtkonzeption (gemeinsame Erschließung, etc.) manche Einzelstandorte von der Frequenz benachbarter Magnetbetriebe nur
eingeschränkt profitieren. In einzelnen Branchen (z. B. Oberbekleidung) ist
durchaus erkennbar, dass bei einer geeigneten Ansiedlungsstrategie für
die Innenstadt auch Anbieter und Kaufkraft aus integrierten Lagen zurückgewonnen werden könnte.
Dachau 2008
Insgesamt lassen sich aus der Standortanalyse für die nicht-integrierten
Standorte folgende Empfehlungen ableiten:
Grundsätzlich haben die nicht integrierten Standorte eine große
wirtschaftliche Bedeutung für Dachau und sind maßgeblich für das
große Einzugsgebiet im Einzelhandel.
Die Dominanz in nahezu allen Handelsbranchen hat u. E. jedoch
bereits zu einer strukturellen Schieflage geführt, die insbesondere
die Bedeutung der Innenstadt als traditionellem Handelszentrum
der Stadt entwertet hat.
Aufgrund des aktuell gültigen Bebauungsplanes an der Äußeren
Münchner Straße sind hier weitere Ansiedlungen von Einzelhandelsbetrieben unterhalb der Schwelle zur Großflächigkeit (bis
800 m²) nur schwer zu vermeiden. Eine Überprüfung der planungsrechtlichen Möglichkeiten einer besseren Steuerung sollte
angesichts der noch großen unbebauten Restflächen auf dem
Areal erfolgen, da bei Ansiedlung maßgeblicher weiterer Verkaufsflächen Kannibalisierungseffekte im Einzelhandel kaum zu vermeiden sein werden.
Für die zukünftige Entwicklung sollte die Ansiedlung oder Erweiterung von zentrenrelevanten Sortimenten an nicht integrierten
Standorten grundsätzlich ausgeschlossen werden.
Die Anzahl der Betriebe mit mittlerer Wettbewerbsfähigkeit liegt bei knapp
30 %. Mit der in Zukunft zu erwartenden erhöhten Wettbewerbsintensität
bei Realisierung geplanter Vorhaben ist ein erhöhter Anpassungsdruck für
diese Betriebe zu erwarten.
99
Tab. 29:
Dachau 2008
Steckbrief nicht-integrierte Lagen – Schwarzer Graben / Dachau Ost
Standortprofil
Nicht-integrierte Fachmarktagglomeration
Standorttyp
Mehrere Standorte und Standortgemeinschaften, teilweise mit Einkaufszentrencharakter, aber ohne
Gesamtkonzept über ein Gewerbegebiet verteilt
Funktionsdichte
Große Einzelhandelsdichte, tlw. mit Gastronomie-, Dienstleistungs- und Freizeitnutzungen ergänzt;
Stark autoorientierte Standorte ohne besondere städtebauliche Qualität
Erreichbarkeit
gute Erreichbarkeit mit dem PKW, Busverbindung
Parkplatzsituation
umfangreiche, kostenlose Parkmöglichkeiten auf betriebseigenen Stellflächen
Handelsbesatz
14.090 m² (26,9%) / 38.235 m² (73,1%)
Magnetbetriebe
Toom SB Warenhaus, AEZ, Kaufland, Praktiker Baumarkt, OBI, C&A
wichtige Anbieter
Penny, Aldi, Lidl, Müller, Vögele-Modemarkt, KIK, Takko, Fressnapf, Schuhcenter, Reno, Deichmann,
Bewertung
Die Fachmarktagglomeration in Dachau-Ost hat in dieser Dimensionierung regionalen Alleinstellungscharakter. Vergleichbare Konkurrenzstandorte gibt auch nicht in München. Auch die Kundenbefragung hat gezeigt, dass der Standort damit ein Einzugsgebiet von mehr als 134.000 Einwohnern insbesondere im Landkreis Dachau erreicht und damit maßgeblich für das Einzugsgebiet der Gesamtstadt verantwortlich ist. Die überwiegenden Fachmarkt-Betriebstypen sind bereits mit einer großen
Zahl an kleinflächigen Fachgeschäften durchsetzt.
Wettbewerbsfähig
Für eine Reihe von Anbietern mit typischen Autotransportwaren (z. B. Baumärkte) bzw. für nicht zentrenrelevante Sortimente ist der Standort auch aus städtebaulicher Sicht funktional. Alle Betriebe am
Standort unterliegen grundsätzlich dem Bestandsschutz. Dennoch sollte es städtebauliches Ziel sein,
durch eine gezielte Standortlenkung und Angebotsplanung in der Innenstadt zumindest wesentliche
Schlüsselbranchen wie Oberbekleidung, Sport oder Elektrobedarf wieder schwerpunktmäßig in der
Innenstadt anzusiedeln. Mögliche Verlagerungen von Betrieben in die Innenstadt sind dabei u. E.
nicht ausgeschlossen.
Zentrenrelevante Branchen sollten in Dachau-Ost weder neu angesiedelt noch erweitert werden dürfen um die ohnehin gefährdete zentrenorientierte Einzelhandelsentwicklung nicht zusätzlich zu belasten.
100
Tab. 30:
Dachau 2008
Steckbrief nicht-integrierte Lagen – Äußere Münchner Straße
Standortprofil
Nicht-integrierter Fachmarktstandort
Standorttyp
Einzelbetriebe im Gewerbegebiet
Funktionsdichte
Monostrukturiert, geringe Funktionsdichte, kein Frequenzaustausch zwischen den Anbietern
autoorientierter Standort ohne besondere städtebauliche Qualität
Erreichbarkeit
gute Erreichbarkeit mit dem PKW,
Parkplatzsituation
umfangreiche, kostenlose Parkmöglichkeiten auf betriebseigenen Stellplätzen
Handelsbesatz
1.860 m² (67,4%) / 900 m² (32,6%)
Magnetbetriebe
Aldi, Lidl
wichtige Anbieter
Aro Fußbodenmarkt
Perspektiven
An der Äußeren Münchner Straße sind weitere Handelsbetriebe bis jeweils ca. 800 m² Verkaufsfläche
planungsrechtlich möglich; ein Bio-Supermarkt und ein Textil-Fachmarkt sind bereits in Planung;
insgesamt stehen noch 78.600 m² Fläche (inkl. Verkehrsflächen, etc.) zur Verfügung, die zumindest
teilweise auch für Einzelhandel genutzt werden können.
wettbewerbsfähig
Grundsätzlich zeichnet sich insbesondere im Fachmarktbereich eine gewisse Marktsättigung ab, die
eine ungebremste Entwicklung am Standort möglicherweise verhindert. Neben den Anbietern in Dachau-Ost entstehen Konkurrenzobjekte bereits in Karlsfeld und Olching, ggf. auch in Bergkirchen, was
eine maßgebliche weitere Abschöpfung im Einzugsgebiet verhindert.
Nach den gegebenen planungsrechtlichen Möglichkeiten sollte u. E. die Ansiedlung zusätzlicher zentrenrelevanter Handelsbranchen am Standort vermieden werden. Eine entsprechende Angebotsplanung an innerstädtischen Standorten könnte zudem dazu beitragen, dass der Ansiedlungsdruck von
interessanten Anbietern auf städtebaulich wünschenswerte Lagen gelenkt werden kann und eine
weitere Entwertung des innerstädtischen Branchenmixes vermieden wird.
101
Dachau 2008
6.8 Zusammenfassung und abschließende Empfehlungen
Abb. 38:
Mögliche Positionierung und Zielsetzung der Einkaufslagen in Dachau
Altstadt:
Nahversorgungsstandorte
Positionierung:
Ambiente, Funktionsvielfalt
gehobene, qualitätsorientierte
Niveaus
Mode + Lifestyle,
Nischenstrategie: Schmuck,
Antiquitäten,
Zielkunden überwiegen
Positionierung:
Wohnortnahe Versorgungsstandorte
für den periodischen Bedarf
Zielsetzung:
Bedarfsgerechte Entwicklung
Zielsetzung:
Stärkung durch Ansiedlung
fehlender Angebote;
Dachau-Ost
Positionierung
Regional bedeutende
Fachmarktagglomeration
Ergänzender Handelsstandort für
nicht zentrenrelevante
Autotransportwaren
Ggf. Möbelstandort
Zielsetzung:
Ansiedlungsstopp für
zentrenrelevante Sortimente
Positionierung:
Bedarfsdeckung, attraktiver
periodischer Bedarf + ergänzender
qualifizierter Bedarf, konsumige
Niveaus, hohe Frequenz,
Spontankauf; Arbeitsteilung mit der
Altstadt
Zielsetzung:
Nachverdichtung mit konsumigen ,
frequenzabhängigen Konzepten und
Erhöhung der Aufenthaltsqualität;
Positionierung:
Ergänzungsbedarf für Dachau-Süd,
Ggf. Möbelstandort
Zielsetzung:
Ansiedlungsstopp für
zentrenrelevante Sortimente
Quelle: CIMA 2008
102
Das vorliegende Zentrenkonzept ist nicht von der Stadt Dachau selbst in
Auftrag gegeben worden und kann somit lediglich als Vorschlag für die weitere Diskussion in den Gremien der Stadt Dachau verstanden werden. Eine
Konsultation und Abstimmung mit verschiedenen Vertretern der Stadt und
aus dem Einzelhandel hat während der gesamten Bearbeitungszeit stattgefunden und soll auch für die nun anstehende Erarbeitung konkreter Maßnahmen zur Umsetzung dieses Konzeptes fortgeführt werden.
Die Marktanalyse hat gezeigt, dass Dachau zwar teils gravierende strukturelle Defizite im Handelsversorgungsnetz hat. Dennoch sind auch für die
nahe Zukunft noch eine Reihe von handelsökonomischen und städtebaulichen Potentialen vorhanden, die eine zentrenorientierte Weiterentwicklung
ermöglichen. Dies erfordert jedoch erfahrungsgemäß eine aktive Standortpolitik, um die fraglos weiterhin anhaltenden Investitionen im Einzelhandel
entsprechend den Vorstellungen der Stadtentwicklungsplanung und des
Zentrenkonzeptes für den Einzelhandel zu steuern.
Dachau 2008

Innenstadt als wichtigster und höchster Standort in der Zentrenhierarchie

Nutzung der vorhandenen Umsatzpotentiale bis 2011 zur Stärkung der
Innenstadtstandorte.

Kanalisierung des anhaltenden Ansiedlungsdrucks; Rückholung zentraler Leitbranchen in die Innenstadt (z.B. Mode, Sport, Schuhe, Elektro, Foto)

Schaffung der Voraussetzung für die Ansiedlung interessanter Anbieter
in der Innenstadt (Mobilisierung von Baulücken und Leerständen; Unterstützung von Revitalisierungsmaßnahmen)

Nutzung innerstädtischer Potentialflächen (z.B. MD-Areal, Bahnareal)
zur bedarfsgerechten Erweiterung des innerstädtischen Einzelhandels

Verbesserte Positionierung der Altstadt und der südlichen Innenstadt
im Sinne einer Arbeitsteilung zur Minimierung der faktisch bestehenden
Konkurrenzsituation zwischen Standorten.

Städtebauliche Verknüpfung der Innenstadtlagen als stadtentwicklungspolitisches Ziel bleibt von großer Bedeutung, ist jedoch aufgrund
der topographischen Barriere mittelfristig mit den zur Verfügung stehenden Mitteln unrealistisch.

Ansiedlungsstopp für Fachmärkte mit zentrenrelevanten Sortimenten in
nicht integrierten Lagen; ggf. Nutzung der Lagen für die Ansiedlung
fehlender Möbelanbieter
Die wesentlichen Inhalte und Empfehlungen des Zentrenkonzeptes lassen
sich wie folgt zusammenfassen:

Qualifizierung im Einzelhandelsangebot, bessere Marktabschöpfung im
gehobenen (Marken-)Segment.

Verstärkte Innenentwicklung sowohl im Einzelhandel als auch bei anderen Nutzungen und Infrastrukturen (z.B. Wohnen) vor dem Hintergrund der zu erwartenden demographischen Veränderungen.
103
Dachau 2008
6.10 Prüfschema für Einzelhandelsansiedlungen
Grundsätzlich sollte die Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben nach dem
Zentrenkonzept stringent der Zentrenhierarchie folgen: Jegliches Ansiedlungsbegehren an einem bestimmten Standort muss sich in seinen Auswirkungen an den Erfordernissen der höheren Hierarchiestufen messen bzw. mit
der Entwicklung dort verträglich sein. Zentrenrelevante Sortimente sollten
ohnehin den Zentralen Versorgungsbereichen der Innenstadt und bei entsprechender Nahversorgungsrelevanz den Nahversorgungszentren vorbehalten
bleiben.
Abb. 39:
Um eine schnelle und vereinfachte Erstbewertung von Einzelhandelsvorhaben im Vorfeld der formalen Bauleitplanung zu ermöglichen, dienen nachfolgende Prüfschemata:
Abb. 40:
Prüfschema Einzelhandelsbetriebe
Liegt ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb vor?
Nein
•Verkaufsfläche >800m²
•Geschoßfläche >1.200m²
Zentrenhierarchie Dachau
Handelt es sich um nahversorgungs‐
relevante Sortimente?
• Lebensmittel
• Drogeriewaren etc.
Nein
Keine Prüfung erforderlich
Ja
Prüfung als Nah‐
versorgungsbetrieb
Ja
Hierarchiestufe I
Innenstadt
Befindet sich das Vorhaben innerhalb eines zentralen Versorgungsbereichs?
Nein
Ablehnung des Projektes
•Stadt‐,Stadtteilzentrum
•Nahversorgungszentrum
Hierarchiestufe II
Nahversorgungszentren
Ja
Beeinträchtigung von anderen, höherwertigen Zentren?
Nein
•Auswirkungsanalyse durch neutralen Gutachter notwendig
Hierarchiestufe III
Fachmarktstandorte
Genehmigung des Vorhabens möglich
• Abstimmung in einem interdisziplinären Gremium sinnvoll
• Stadtplanung, Wirtschaftsförderung
Ja
Quelle: CIMA GmbH 2008
Quelle:
CIMA GmbH, 2008
104
Abb. 41:
Dachau 2008
Prüfschema nahversorgungsrelevante Betriebe
Liegt ein nahversorgungs‐
relevanter Einzel‐
handelsbetrieb vor?
Nein
Ist der Betrieb großflächig?
• Verkaufsfläche >800 m²
• Geschossfläche >1.200 m²
•Verkaufsfläche >400m²
•Verkaufsfläche <800m²
Nein
Keine Prüfung erforderlich
Ja
Prüfung als großflächiger Betrieb
Ja
Befindet sich das Vorhaben innerhalb eines zentralen Versorgungsbereichs?
Nein
•Stadt‐,Stadtteilzentrum
•Nahversorgungszentrum
Ja
Beeinträchtigung von anderen, höherwertigen Zentren?
Nein
•Auswirkungsanalyse durch neutralen Gutachter notwendig
Genehmigung des Vorhabens möglich
• Abstimmung in einem interdisziplinären Gremium sinnvoll
• Stadtplanung, Wirtschaftsförderung
Ja
Quelle:
CIMA GmbH, 2008
Bearbeitung:
CIMA GmbH, 2008
105
7
Anhang
7.1
Bestimmung des Einzugsgebietes und des Umsatzpotentials
Dachau 2008
Das Marktgebiet für den Einzelhandel der Stadt Dachau wurde mit dem computergestützten Simulationsmodell HUFF berechnet und mit der Haushaltsbefragung sowie der Point-of-Sale-Befragung und Expertengesprächen abgestimmt.
Die einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer wird nach der folgenden Formel berechnet:
Einflussgrößen für die Berechnung des Marktgebietes sind:
Geographische, örtliche und verkehrsbedingte Faktoren,
Zeitdistanzen (Messungen der Wegezeiten) zwischen den Wohnorten der Konsumenten und den zentralen Einkaufsorten im Einzugsbereich,
Attraktivität konkurrierender Einkaufsorte gemessen an der Kaufkraft,
Attraktivität konkurrierender Einkaufsorte gemessen an Zentralitätsindices der verschiedenen Bedarfsbereiche.
Dabei ist:
Das einzelhandelsrelevante Nachfragepotential leitet sich ab aus:
der Attraktivität der Konkurrenzorte,
der geographischen Lage der Konkurrenzorte,
der Einwohnerzahl im Einzugsbereich,
den Kaufkraftverhältnissen im Einzugsbereich und
den einzelhandelsrelevanten Verbrauchsausgaben pro Kopf und
Jahr.
In das Simulationsmodell wurden neben der Stadt Dachau weitere 22 Gemeinden einbezogen. Das tatsächliche Einzugsgebiet umfasst jedoch nur
diejenigen Orte, aus denen ein nennenswerter Anteil der verfügbaren einzelhandelsrelevanten Kaufkraft (mindestens 10 %) realistischerweise nach Dachau fließen kann.
KK(Dachau) / E(Dachau) * 100
KK(Dachau) = Einzelhandelsrelevante Kaufkraft Dachaus in ‰ der einzelhandelsrelevanten Gesamtkaufkraft der BRD
E(Dachau) = Einwohnerzahl Dachaus in ‰ der Einwohnerzahl Gesamtdeutschlands
Die Kaufkraft bezeichnet diejenigen Geldmittel, die für den Konsum zur Verfügung stehen. Das sind die Nettoeinkommen abzüglich der Kosten für Miete,
Reisen und andere Konsumzwecke (Dienstleistungen etc.) sowie der Spareinlagen. Laut einer aktuellen Untersuchung des Kooperationsinstituts der
CIMA, MB-Research, liegt die Kaufkraft je Einwohner in Deutschland derzeit
bei 18.470 €. Diese Kaufkraft wird gleich 100,0 gesetzt. Ein Ort mit einer
Kaufkraftkennziffer von 110,0 hat somit ein Pro-Kopf-Potential von € 20.317,
ein Ort mit einer KKZ von 90,0 hat entsprechend ein verfügbares Pro-KopfEinkommen von € 16.623.
Charakteristisch für den kurzfristigen Bedarf (v. a. Lebensmittel) ist, dass
vergleichsweise häufig kleine Mengen eingekauft werden und ein dichtes
Netz von Verkaufseinrichtungen auch in kleineren Ortschaften die Erledigung
zahlreicher Einkäufe ermöglicht. Im mittel- und langfristigen Bedarfsbereich
(Textilien, Elektrogeräte, Möbel usw.) befinden sich Versorgungseinrichtungen in der Regel in den größeren zentralen Orten. Einkäufe werden häufig
106
Dachau 2008
mit dem Auto durchgeführt und sind seltener als im kurzfristigen Bereich.
Dem Einkauf geht in der Regel auch ein intensiverer Auswahl- und Vergleichsprozess voraus. Die ausgegebenen Beträge pro Einkauf sind dabei
erheblich höher.
Grundlage für die Potentialberechnung im Einzelhandel sind die jährlichen
Verbrauchsausgaben pro Kopf der Bevölkerung. Hierzu liegen Daten vor, die
aus umfangreichem, sekundärstatistischem Material, Eigenerhebungen im
Rahmen von Standortanalysen und Betriebsberatungen resultieren. Keine
Berücksichtigung finden dabei die Verbrauchsausgaben für Kraftfahrzeuge,
Landmaschinen, Brennstoffe und Mineralölerzeugnisse. In Abzug gebracht
ist der Anteil des Versandhandels an den Verbrauchsausgaben, so dass nur
der Pro-Kopf-Verbrauch, der im stationären Einzelhandel realisiert wird, in die
Berechnungen eingeht. Jeder Person, vom Baby bis zum Greis, steht entsprechend dieser Verbrauchsausgaben-Ermittlung pro Jahr ein Betrag in
Höhe von 5.435 € für Ausgaben im Einzelhandel zur Verfügung:
Tab. 31:
Verbrauchsausgaben in Deutschland
Bedarfsbereiche
Pro-Kopf-Ausgaben
In €/Ew. p.a.
Anteil in %
2.871
52,8
(2.100)
(38,6)
überwiegend mittelfristiger Bedarf
951
17,5
überwiegend langfristiger Bedarf
1.613
29,7
insgesamt
5.435
100,0
überwiegend kurzfristiger Bedarf
(davon Lebensmittel)
Quelle:
BBE Handelsberatung, München, 2008
Bearbeitung:
CIMA GmbH, 2008
Kopf-Verbrauchsausgaben. Unter der Berücksichtigung branchenspezifischer
Verkaufsflächenproduktivitäten lassen sich schließlich aus den Umsatzpotentialen die erforderlichen Verkaufsflächen ableiten.
7.2
Erhebung des bestehenden Einzelhandelsangebotes
und Analyse der örtlichen Situation
Im Rahmen der Untersuchung wurde eine Bestandsaufnahme aller existierenden Einzelhandelsbetriebe durchgeführt. Entscheidendes Kriterium für die
Erfassung eines Betriebes ist dabei die Tatsache, dass zum Zeitpunkt der
Erhebung von einer branchentypischen Geschäftstätigkeit ausgegangen
werden kann. Die Klassifizierung aller erfassten Betriebe erfolgte nach folgenden Merkmalen:
Lage des Betriebes (Innenstadt, integrierte Lage, sonstiges Gebiet/nicht integriert/Gewerbegebiet)
Branche
Betriebstyp
Verkaufsfläche
Sortimentsniveau
allgemeiner Zustand des Betriebes, differenziert nach Innen- und
Außengestaltung
Die Zuordnung eines Betriebes zu einer Branche orientiert sich grundsätzlich
am Schwerpunkt des angebotenen Sortiments. Handelt es sich um Betriebe
mit mehreren Sortimentsbereichen (z. B. Warenhäuser, Verbrauchermärkte),
so wird für die Bestimmung der gesamten Verkaufsfläche je Branche im betreffenden Untersuchungsort eine Aufspaltung in alle wesentlichen Warengruppen vorgenommen.
Die Nachfragepotentiale in den einzelnen Warengruppen ergeben sich aus
dem Produkt der (rein rechnerisch) gebundenen Einwohner und den Pro-
107
Die Klassifizierung der Betriebstypen orientiert sich an folgenden Kriterien
(vgl. auch letzte Seite):

Bedienungsform
Preisniveau
Sortimentstiefe und -breite
Verkaufsfläche
Die Bedarfsbereiche setzen sich aus folgenden Einzelbranchen zusammen:
Kurzfristiger Bedarf (auch: periodischer oder täglicher Bedarf):
Lebensmittel, Reformwaren, Apotheken, Drogerien, Parfümerien, Blumen
Mittelfristiger Bedarfsbereich:
Oberbekleidung, Wäsche, Strümpfe, sonst. Bekleidung, Heimtextilien, Kurzwa-ren, Handarbeitsbedarf, Sportartikel, Schuhe, Sanitätshäuser, Bücher,
Schreibwaren, Spielwaren, Zoobedarf
Langfristiger Bedarfsbereich:
Möbel, Antiquitäten, Kunstgegenstände, Eisenwaren, Hausrat, Baumarktartikel, Glas, Porzellan, Keramik, Geschenkartikel, Farben, Lacke, Tapeten ,
Elektrogeräte, Leuchten, Unterhaltungselektronik, Foto, Optik, Uhren,
Schmuck, Lederwaren, Musikinstrumente, Musikalien, Fahrräder, Autozubehör, Büromaschinen, -einrichtung, Personalcomputer, Gartenbedarf
Die Branchen des mittel- und langfristigen Bedarfsbereiches werden aufgrund ihrer Nachfragestruktur auch als qualifizierte oder mittelzentrale Bedarfsbereiche bezeichnet.
Dachau 2008
Insgesamt erhebt die CIMA folgende 31 Branchen:
1
Lebensmittel
2
Reformwaren
3
Apotheken
4
5
Blumen, Pflanzen, Sämereien
6
Oberbekleidung
7
8
9
Sportartikel
10
Schuhe
11
Sanitätshäuser
12
Bücher
13
Schreibwaren
14
Spielwaren/Hobby/Basteln
15
Zoobedarf
16
Möbel
17
18
19
20
Farben, Lacke, Tapeten
21
22
23
Foto
24
Optik
25
Uhren, Schmuck
26
Lederwaren
27
28
Fahrräder
29
Kfz-Zubehör
30
Büromaschinen, -einrichtung, PC
31
Babybedarf, Kinderbedarf und -bekleidung
108
Dachau 2008
7.3 Begriffsdefinitionen
Abschöpfungsquote
Bedeutung:
Die Abschöpfungsquote (auch Bindungsquote oder Umsatzbindungsfak-tor) bezeichnet denjenigen Umsatzanteil am gesamten bindungsfähigen Umsatzpotential, der zu einem Zeitpunkt x tatsächlich erzielt
wird.
Berechnung:
Die Berechnung kann branchenbezogen oder branchenübergreifend
erfolgen. Berechnungsbasis ist der tatsächlich erzielte Umsatz einer
Branche/eines Ortes dividiert durch das (bindungsfähige) Umsatzpotential dieser Branche/des Ortes.
Einzugsgebiet
Bedeutung:
Die Größe des Einzugsgebiets eines Ortes bestimmt zu einem wesentlichen Anteil die Höhe seines bindungsfähigen Umsatzpotentials.
Berechnung und Abgrenzung:
Einflussgrößen zur Bestimmung des Einzugsgebiets sind v.a.
die Zeitdistanzen von den Wohnorten der Konsumenten zu den
zentralen Einkaufsorten in der Region;
die Marktpotentiale der Gemeinden des potentiellen Einzugsgebiets;
die Attraktivitätsgrade der konkurrierenden Einkaufsorte;
die unterschiedliche Distanzempfindlichkeit und Ausgabebereitschaft für Güter des kurz-, mittel- und langfristigen Bedarfs.
Die Abgrenzung erfolgt i.d.R. nach Bedarfsbereichen für Güter des
kurz-, mittel- und langfristigen Bereichs. Zum Einzugsgebiet zählen alle
Gemeinden, aus denen mindestens 10 % der verfügbaren Kaufkraft in
den Untersuchungsort fließen. Dabei ist zu beachten, dass v.a. in Verdichtungsräumen eine unter 10 % liegende Kaufkraftbindung in €Werten einen erheblichen Umfang erreichen kann.
Kaufkraft (nominal / real)
Bedeutung:
Die nominale Kaufkraft bezeichnet diejenige Geldmenge, die den privaten Haushalten innerhalb eines bestimmten Zeitraumes zur Verfügung
steht. Sie setzt sich zusammen aus dem verfügbaren NettoEinkommen zuzüglich der Entnahmen aus Ersparnissen und aufgenommener Kredite, abzüglich der Bildung von Ersparnissen und der
Tilgung von Schulden.
Die reale Kaufkraft berücksichtigt das regional sehr unterschiedliche
Niveau von Löhnen/Gehältern und Lebenshaltungskosten. Eine neue
Untersuchung von MB Research, Nürnberg, belegt dabei deutliche Unterschiede.
Kaufkraftkennziffer (KKZ)
Bedeutung:
Die KKZ bezeichnet die Kaufkraft einer Gemeinde pro Einwohner im
Vergleich zum Bundesdurchschnitt (unabhängig von der Größe der
Gemeinde).
Berechnung:
Aus der Einkommensteuer-Statistik der Städte und Gemeinden wird
das gesamte im Ort verfügbare Netto-Einkommen aufsummiert und
durch die Zahl der Einwohner geteilt. Daraus ergibt sich ein bestimmtes
ortsspezifisches Pro-Kopf-Einkommen.
Der Bundesdurchschnitt dieses Pro-Kopf-Einkommens wird gleich 100
gesetzt. Angenommen dieser Bundesdurchschnitt läge bei 10.226 €, so
würde einem Ort mit einem Pro-Kopf-Einkommen von 11.248 € die KKZ
110,0 zugewiesen, einem Ort mit € 9.203 entsprechend die KKZ 90,0.
109
Marktpotential
Bedeutung:
Das Marktpotential bezeichnet den Umsatzumfang eines Ortes auf Basis seiner Einwohnerzahl (ohne Kaufkraftzu- und -abflüsse aus dem
Ein-zugsgebiet).
Berechnung:
Berechnungsbasis sind die jährlich neu ermittelten durchschnittlichen
einzelhandelsrelevanten Verbrauchsausgaben pro Kopf in der BRD,
multipliziert mit der Einwohnerzahl des Ortes.
Umsatzpotential (bindungsfähiges)
Bedeutung:
Das bindungsfähige Umsatzpotential bezeichnet den Umfang des Umsatzes, den ein Ort auf Basis seinen eigenen, lokalen Marktpotentials,
abzüglich der Kaufkraftabflüsse der eigenen Bevölkerung und zuzüglich der Kaufkraftzuflüsse der Bewohner des Einzugsgebiets, rechnerisch erreichen kann.
Berechnung:
Vom ermittelten lokalen Marktpotential wird der zu erwartende Kaufkraftabfluss der örtlichen Bevölkerung abgezogen und der zu erwartende Kaufkraftzufluss aus dem Einzugsgebiet hinzugerechnet (Ermittlung
des zu erwartenden Kaufkraftzu- bzw. -abflusses über Einfluss von Entfernung und Attraktivität der Konkurrenzzentren = Distanz-MatrixModell nach HUFF).
Dachau 2008
Umsatzkennziffer (UKZ)
Bedeutung:
Die UKZ bezeichnet die Umsatzkraft einer Gemeinde pro Einwohner
(also nicht den Umsatz pro Einwohner!).
Da am Umsatz eines Ortes zu beträchtlichen Teilen auch die Bewohner
des Umlandes beteiligt sind, ist der Umsatz bzw. die Umsatzkennziffer
Ausdruck der Zentralität eines Ortes und ein Kriterium für die Beurteilung seiner Standortattraktivität.
Berechnungsbasis:
Berechnungsbasis ist der (von MB Research jährlich geschätzte) örtliche Einzelhandelsumsatz (ohne Kfz/Mineralöl, aber mit EinzelhandelsNahrungsmittelhandwerk wie Bäcker/Metzger). Wie bei der KKZ wird
der ortspezifische Wert mit dem Bundesdurchschnitt verglichen und auf
die Einwohnerzahl des Ortes bezogen.
Einzelhandelszentralität
Die Einzelhandelszentralität eines Ortes beschreibt das Verhältnis des am
Ort getätigten Einzelhandelsumsatzes zu der am Ort vorhandenen Nachfrage. Wenn die Zentralität einen Wert von über 100 % einnimmt, so fließt
Kaufkraft aus dem Umland in den Ort, die die Abflüsse übersteigt. Liegt die
Zentralität unter 100 %, so existieren Abflüsse von Kaufkraft, die nicht durch
die Zuflüsse kompensiert werden können. Je größer die Zentralität eines
Ortes ist, desto größer ist seine Sogkraft auf die Kaufkraft im Umland. Die
Zentralität eines Ortes wird z.B. durch die Qualität und Quantität an Verkaufsfläche, den Branchenmix, die Verkehrsanbindung und die Kaufkraft im
Marktgebiet gesteuert.
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Non-Food-Sortimente von Lebensmittelmärkten (nach EHI, EuroHandelsinstitut GmbH, Köln, 2007)
Non-Food I:
Wasch-, Putz-, und Reinigungsmittel, Schuh-, Kleiderpflege, Hygieneartikel, Hygienepapiere, Säuglingspflege, Watte, Verbandsstoffe, Haar-,
Haut-, Mund- und Körperpflege, Sonnen- und Insektenschutz, Kosmetika, Fußpflegemittel, Tiernahrung/Tierpflegeartikel
Non-Food II:
Textilien, Heimtextilien, Kurzwaren, Schuhe, Lederwaren, Koffer,
Schirme, Haushaltswaren, Bilderrahmen, Galanteriewaren, Camping-,
Garten- und Sportartikel, Unterhaltungselektronik, Elektrogeräte- und
artikel, Elektrogroßgeräte, Schmuck, Foto, Uhren, Brillen, Spielwaren,
Papier-, Büro- und Schreibwaren, Bücher Zeitungen, Zeitschriften,
EDV, Kommunikation, Do-it-Yourself-Artikel (Baumarktartikel), Eisenkurzwaren, Farben, Lacke, Autozubehör, Fahrradzubehör, Blumen,
Pflanzen, Samen, Düngemittel, Insektizide, Sonstiges, wie Möbel und
Sanitärbedarf.
Wir unterscheiden zwischen folgenden Einzelhandels-Betriebstypen:
Fachgeschäft Sehr unterschiedliche Verkaufsflächengrößen, branchenspezialisiert, tiefes Sortiment, in der Regel umfangreiche
Beratung und Kundenservice (Als Filialisten sind z.B. Benetton oder Fielmann zu nennen).
Fachmarkt
Meist großflächiges Nonfood-Fachgeschäft (Ausnahme:
Getränkemärkte) mit bestimmtem Branchenschwerpunkt,
mit breitem und tiefem Sortimentsangebot, in der Regel viel
Selbstbedienung und Vorwahl, oft knappe Personalbesetzung (z.B. Obi, Vögele, Media-Markt, Deichmann,
ARO-Teppichwelt). Fachmarktzentren vereinen zahlreiche
unterschiedliche Fachmarktkonzeptionen unter einem Dach
oder auch in offener Bauweise.
Dachau 2008
Shopping-Center
Großflächige Konzentration vieler Einzelhandelsfachgeschäfte diverser Branchen, Gastronomie- und Dienstleistungsbetriebe meist unter einem Dach, oft ergänzt durch
Fachmärkte, Kaufhäuser, Warenhäuser und Verbrauchermärkte; großes Angebot an Kundenparkplätzen; i.d.R. zentrale Verwaltung und Gemeinschaftswerbung. Errichtung
häufig aufgrund zentraler Planung. Oft werden bestehende
Einkaufszentren auch weiterentwickelt und vergrößert, mit
der Folge, dass sich eine gravierende Veränderung der
Wettbewerbssituation ergeben kann (z.B. OlympiaEinkaufszentrum in München, Brückencenter in Ansbach).
Supermarkt
Ca. 400 bis 1.500 m² Verkaufsfläche, Lebensmittelvollsortiment inkl. Frischfleisch, ab 800 m² Verkaufsfläche bereits
höherer Nonfood-Anteil: Umsatzanteil ca. 10 - 15 %, Flächenanteil ca. 20 - 30 % (z.B. Spar, Edeka, Tengelmann).
Lebensmittel- Meist Betriebsgrößen zwischen ca. 700 und 1.200 m²
Discounter
Verkaufsfläche, ausgewähltes, spezialisiertes Sortiment mit
relativ niedriger Artikelzahl, grundsätzlich ohne Bedienungsabteilungen, preisaggressiv, weiter zunehmender
Nonfood-Umsatzanteil (Aldi, Lidl, Norma).
Verbrauchermarkt
Verkaufsfläche ca. 1.500 bis 5.000 m², Lebensmittelvollsortiment, mit zunehmender Fläche stark ansteigender
Flächenanteil an Nonfood-Abteilungen (Gebrauchsgüter),
Nonfood-Umsatzanteil ca. 20 - 40 %, Nonfood-Flächenanteil
ca. 30 - 60 % (Kaufland).
SB-Warenhaus
Verkaufsfläche über 5.000 m², neben einer leistungsfähigen Lebensmittelabteilung (Umsatzanteil i.d.R.
über 50 %) umfangreiche Nonfood-Abteilungen: NonfoodUmsatzanteil ca. 35 - 50 %, Nonfood-Flächenanteil ca. 60 75 %. Standort häufig peripher, großes Angebot an eigenen
Kundenparkplätzen (Globus, Real).
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Warenhaus
In der Regel Verkaufsfläche über 3.000 m², in zentraler Lage, meist mit Lebensmittelabteilung, breites und tiefes Sortiment, hier überwiegend Vorwahlsystem und Bedie-nung
(Karstadt, Kaufhof).
Kaufhaus
In der Regel Verkaufsfläche über 1.000 m², in zentraler Lage, breites, tiefes Nonfood-Sortiment, im Gegensatz zum
Warenhaus meist mit bestimmtem Branchenschwerpunkt,
oft Textil (C&A, H&M).
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