Real Estate Country Facts

Real Estate
Country
Facts
Vergessene Immobilienmärkte
Bulgarien und Rumänien?
05 / 2014
Real Estate Country Facts
Impressum:
Herausgeber und Medieninhaber: UniCredit Bank Austria AG
http: //www.bankaustria.at
Redaktion: Bank Austria Real Estate Consulting & Investment, Karla Schestauber, Tel. +43 (0)50505-54784
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Stand: 9. Mai 2014
Eine gemeinsame Produktion von Bank Austria Real Estate und Immobilien Rating GmbH (IRG)
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Verhältnisse) abgestimmte Beratung.
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Die nachstehenden Inhalte enthalten kurzfristige Markteinschätzungen. Die Wertangaben und sonstigen Informationen haben wir aus Quellen bezogen, die wir für zuverlässig erachten. Unsere Informationen und Einschätzungen können sich ändern, ohne dass wir dies bekannt geben.
2 I Real Estate Country Facts 05/2014
Kommerzielle Immobilienmärkte
in Rumänien und Bulgarien profitieren
von steigendem Risikoappetit?
Europa verzeichnete im vergangenen
Jahr einen starken Anstieg von Investitionen in kommerzielle Immobilien – laut
Daten von CBRE wurden EUR 165,6 Mrd.
investiert. Dies entspricht einem Plus
von rd. 30%. Bei nach wie vor sehr
­tiefem Zinsniveau blieben Immobilien
als Anlageklasse für institutionelle
­Investoren sehr attraktiv. Besonders
­gefragt waren kommerzielle Immobilien
in großen und liquiden Märkten, einem Trend, dem sich auch CEE
nicht entziehen konnte. Die größten Märkte der Region – Russland
und Polen – verzeichneten 2013 über 80% aller kommerziellen
Immobilientransaktionen, wobei es zögerliche Anzeichen für eine
Belebung der Nachfrage auch in den kleineren Märkten der Region
gab. So konnte Tschechien 2013 einen Anstieg des Investitions­
volumens verzeichnen, während in den anderen kleineren CEEMärkten zumindest vereinzelte Transaktionen stattfanden.
Das Transaktionsvolumen für kommerzielle Immobilien in Rumänien
und Bulgarien fiel im vergangenen Jahr noch mager aus, wobei
­Rumänien mit einem Umsatz in Höhe von EUR 229 Mio. deutlich
besser abschnitt als Bulgarien mit EUR 23 Mio. Mit steigendem
Risikoappetit könnte sich das jedoch ändern. Investoren beginnen,
Core-Immobilien in Core-Märkten als überkauft einzuschätzen.
­Damit sollten Märkte mit Ertragspotenzial etwas stärker in den
­Fokus rücken. Das kräftig auf EUR 300 Mio. gestiegene Investmentvolumen in Rumänien im 1. Quartal 2014 unterstützt diese These.
CBRE wies für Bukarest eine Spitzenrendite im Bürobereich im
­ersten Quartal 2014 von 8,25% aus. Die Immobilien Rating GmbH
(IRG) schätzt die Spitzenrendite in Sofia auf 9,5%. Bei tiefen
­westeuropäischen Spitzenrenditen s­ ollte das für renditehungrige
Investoren durchaus attraktiv sein. Im Wettbewerb überzeugen
­Büroobjekte, die neben ausgezeichneter Verkehrseinbindung mit
Energieeffizienz, einer Green-Building-Zertifizierung und niedrigen
Betriebskosten punkten.
Im SC-Bereich wird sich der Wettbewerb in beiden Ländern in den
kommenden Jahren verschärfen. Neue, moderne Shopping Center
kommen auf den Markt, die hohen Unterhaltungsfaktor b­ ieten.
Ältere Center, die nicht durch ihre Lage und Mietermix überzeugen,
werden unter Druck kommen. Mit Spitzenrenditen um gut 9% in
Sofia sowie 8,5% bis 9% in Bukarest somit ein durchaus interessanter Markt für Investoren.
Das konjunkturelle Umfeld, insbesondere die sich abzeichnende
wirtschaftliche Erholung in der Eurozone, wird sich auf den Großteil der Volkswirtschaften in CEE positiv auswirken. Davon werden
auch Bulgarien und Rumänien profitieren. Einen Unsicherheits­
faktor stellt die schwierige politische Situation in der Ukraine dar.
Die bis jetzt verhängten Sanktionen Europas und der USA sowie
die Gegensanktionen Russlands dürften jedoch, solange die Lage
nicht eskaliert, die wirtschaftliche Entwicklung in den restlichen
CEE-Staaten kaum tangieren.
CEE gehört zu unseren Kernmärkten. Wir finanzieren sowohl
­Developments als auch Investments und sind gerne bereit,
­unsere Kunden mit guten Projekten nach Rumänien und Bulgarien
zu begleiten. Bei diesen sogenannten Cross-Border-Transaktionen
arbeiten wir eng mit den Kollegen in den jeweiligen Ländern
­zusammen. Die UniCredit Group verfügt über ein dichtes Netz an
Tochterbanken in CEE. Unsere Kunden profitieren daher nicht nur
von unserer langjährigen Finan­zierungsexpertise, sondern auch
vom Wissen einer Bank vor Ort – ein Konzept, das sich sehr gut
bewährt hat.
Mit freundlichen Grüßen
Karla Schestauber
Real Estate Country Facts 05/2014 I 3
Real Estate Country Facts
Rumänien und Bulgarien profitieren
vom wirtschaftlichen Aufschwung
in der Eurozone
Rumänien
Bulgarien
Bevölkerung: 20,1 Mio.
Fläche: 237.500 km2
Hauptstadt: Bukarest
Währung: Neuer Rumänischer Leu
Bevölkerung: 7,2 Mio.
Fläche: 111.002 km2
Hauptstadt: Sofia
Währung: Bulgarischer Lew
Skala (km)
Ukraine
Ungarn
0
Skala (km)
100
Rumänien
Moldawien
Oradea
Serbien
Bukarest Constanta
Craiova
Bulgarien
100
Ruse
Varna
Serbien
Sibiu Brasov
Timisoara
Galati
0
Sofia
FYR
Mazedonien
Schwarzes
Meer
Burgas
Schwarzes
Meer
Khaskovo
Plovdiv
Türkei
Griechenland
Rumänien und Bulgarien auf stabilerem
Wachstumskurs
Sowohl Rumänien als auch Bulgarien verzeichneten 2013 einen
positiven BIP-Zuwachs, wobei die Wachstumsdynamik in Rumänien
mit vorläufigen 3,5% deutlich höher als in Bulgarien mit 0,9% ausfiel. Rumäniens Wirtschaft profitierte von Sondereffekten wie außergewöhnlich stark steigender Industrie- sowie landwirtschaftlicher
Produktion, die sich in steigenden Exporten auswirkten. Das Land
verzeichnete damit im vergangenen Jahr die größte Wachstums­
dynamik unter den CEE-EU-Ländern. Auch in Bulgarien waren die
Nettoexporte der wichtigste Wachstumsträger, allerdings fiel
die Dynamik der Ausfuhr wesentlich gedämpfter aus. Obwohl die
bulgarische Fiskalpolitik im vergangenen Jahr auf leicht expansiv
schwenkte, schrumpften sowohl privater Konsum als auch Bruttoanlageinvestitionen und die Ausweitung des öffentlichen Konsums
konnte dies nicht abfedern.
Die sich abzeichnende wirtschaftliche Erholung in der Eurozone
wird 2014 beiden Volkswirtschaften positive Impulse über weiter
steigende Exporte geben. Daneben wird eine Verbesserung der
Wirtschaftsdaten und Prognosen
Rumänien
Bulgarien
2012
2013s
2014p
2015p
2012
2013s
2014p
2015p
Nominelles BIP (EUR Mrd.)
131,7
142,8
148,3
159,1
39,9
39,9
40,2
41,6
BIP/Kopf (EUR)
6.153
6.705
6.960
7.469
5.481
5.514
5.585
5.807
Reales BIP (%-Ver.)
0,6
3,5
2,0
2,7
0,6
0,9
1,5
2,1
Inflation (VPI) %
3,3
4,0
2,2
3,5
3,0
0,9
–0,8
1,2
Arbeitslosenrate %
7,0
7,3
7,2
7,0
12,3
12,9
13,1
12,8
–4,4
–1,1
–1,0
–1,5
–1,3
2,1
0,8
–0,4
Leistungsbilanz/BIP %
FDI/BIP %
1,3
1,8
1,7
1,6
3,0
2,8
3,0
3,4
Budget/BIP %
–2,9
–2,8
–2,8
–2,4
–0,5
–1,8
–2,2
–2,2
Öffentl.Verschuldung/BIP %
37,8
37,5
37,3
36,0
17,6
17,9
24,7
26,6
Auslandsverschuldung/BIP %
75,7
67,5
65,1
60,7
94,6
93,5
91,2
87,2
Quelle: UniCredit Research / s … Schätzung / p … Prognose
4 I Real Estate Country Facts 05/2014
B­ innennachfrage vor allem durch stärkere Investitionen erwartet.
Allerdings wird in Rumänien ohne weitere Sondereffekte von der
Angebotsseite der Wachstumsbeitrag der Nettoexporte gedämpfter
ausfallen als 2013. Im Jahresdurchschnitt 2014 wird damit für
­Rumänien ein reales Wirtschaftswachstum von gut 2% und für
­Bulgarien von rd. 1,5% prognostiziert.
Bulgariens Arbeitsmarkt ist deutlich schwächer als der rumänische.
Mit einer prognostizierten Arbeitslosenrate von gut 13% im Jahresdurchschnitt 2014 ist auch keine rasche Besserung in Sicht. Bedenklich ist, dass die Jugendarbeitslosigkeit mit fast 30% extrem hoch
liegt. Diese Entwicklung dämpft den privaten Konsum. Rumäniens
Arbeitsmarkt hat sich mit einer relativ konstanten Arbeitslosenrate
von rd. 7% über die letzten Jahre deutlich besser entwickelt, damit
konnte der private Konsum auch leicht zum Wachstum beitragen.
Beide Länder zählen immer noch zu den ärmsten
Ländern der EU
Im Jahresdurchschnitt 2012 betrug das BIP/ Kopf in Bulgarien
nur 47,4 % und in Rumänien 52,9 % des Niveaus der EU-27. In
Euro gerechnet betrug das BIP/ Kopf rund EUR 5.500 in Bulgarien
und rund EUR 6.700 in Rumänien. Damit ist der Aufholbedarf in
beiden Ländern enorm.
Die rumänische Nationalbank verfolgt ein Inflationsziel von 2,5%
(+/– 1 Prozentpunkt). Die Inflationsrate lag im März 2014 mit 1%
am unteren Ende des Zielkorridors, allerdings wird ab April durch
die Anhebung von Verbrauchssteuern auf Treibstoffe wieder mit
stärker steigenden Preisen gerechnet.
Der rumänische Leu hat gegenüber dem EUR in den Krisenmonaten
des Jahres 2008 um gut 20% an Wert verloren. Seitdem haben sich
die Wechselkursbewegungen deutlich abgeschwächt. Zwischen Anfang 2013 und Anfang Mai 2014 bewegte sich EUR/RON in einem
Band von 4,30 bis 4,55.
Wechselkursentwicklung EUR/RON
4,8
4,6
4,4
4,2
4,0
3,8
3,6
3,4
3,2
14
1.
01
.0
13
01
.0
1.
12
01
.0
1.
11
01
.0
1.
10
1.
.0
1.
.0
01
in EUR
01
01
.0
1.
08
BIP/Kopf 2013
09
3,0
Quelle: Datastream
20.000
18.000
Staatsverschuldung in % des BIP
16.000
14.000
(2013)
12.000
10.000
Ungarn
8.000
Slowenien
6.000
Kroatien
4.000
ien
en
Sl
ow
ec
hi
en
ei
ch
Ts
wa
k
Sl
o
len
Po
tie
n
Kr
oa
Un
än
m
Ru
rie
lg
a
Bu
ga
rn
Slowakei
ien
Polen
0
n
2.000
Quelle: UniCredit Research
Tschechische Republik
Rumänien
Bulgarien
Die Konsumentenpreise in Bulgarien sind seit der politisch entschiedenen Senkung der Elektrizitätspreise seit August 2013 im Vorjahres­
vergleich schrumpfend, wobei sich der Preisrückgang im Februar
2014 bei einer neuerlichen Reduktion der Elektrizitätspreise auf
2,6% beschleunigte. Die Gefahr einer anhaltenden Deflation ist jedoch gering und spätestens 2015 wird auch im Jahresdurchschnitt
wieder mit steigenden Preisen gerechnet. Bulgarien verfolgt ein
Wechselkursarrangement („Currency Board“), bei dem der bulgarische Lew gegenüber dem EUR zu einem Kurs von 1,95583 fixiert ist.
Damit hat die bulgarische Notenbank keinen unabhängigen geldpolitischen Spielraum. EUR-Investoren in Bulgarien haben den Vorteil,
dass sie keine Wechselkursschwankungen bei ihren Entscheidungen
berücksichtigen müssen.
0
10
20
30
40
50
60
70
80
Quelle: UniCredit Research
Beide Volkswirtschaften punkten mit einer sehr niedrigen Staatsverschuldung. In den kommenden beiden Jahren dürfte die Verschuldung der öffentlichen Hand in Bulgarien unter 30% des BIP
und in Rumänien unter 40% des BIP bleiben.
Real Estate Country Facts 05/2014 I 5
Real Estate Country Facts
Rumänien und Bulgarien von kommerziellen
Immobilieninvestoren vergessen?
Büro Spitzenrenditen
Investitionen in kommerzielle Immobilien sind im vergangenen
Jahr weltweit stark gestiegen. Nach Europa flossen laut Daten
von CBRE EUR 165,6 Mrd., eine Steigerung um rund 30 % im
­Vergleich zu 2012.
Kommerzielle Immobilieninvestitionen
in Europa in EUR Mrd.
300
250
200
150
1. Quartal 2014
Spitzenrendite Ver. z. Vorquartal
in %
in bp
Frankfurt
4,70
0
–20
Wien
4,70
–5
–20
Mailand
6,00
0
0
Warschau
6,00
–15
–25
Prag
6,25
0
–25
Bratislava
7,00
–25
–25
Budapest
7,50
0
0
Zagreb
8,30
0
0
Bukarest
8,25
0
0
Moskau
8,50
0
0
Sofia
9,50
0
0
Belgrad
9,50
0
0
13,50
50
50
Kiew
100
Ver. z. Vorjahr
in bp
Quelle: CBRE, IRG
50
13
20
12
20
11
20
10
20
09
20
08
20
07
20
06
20
20
05
0
Quelle: CBRE
Besonders gefragt waren nach wie vor Immobilien in den großen
liquiden Märkten. Dies trifft auch für CEE zu. Im vergangenen Jahr
war die Nachfrage nach Immobilien in Russland und Polen – den
größten Märkten in der Region – immer noch am höchsten. Im
­Gesamtjahr wurden über 80% aller Investitionen in diesen beiden
Märkten getätigt. Allerdings gibt es erste Anzeichen, dass auch
­kleinere Märkte attraktiver wurden. Immobilieninvestitionen in
Tschechien stiegen deutlich, während in den anderen kleineren CEEMärkten zumindest vereinzelte Transaktionen stattfanden.
Kommerzielle Immobilieninvestitionen
(in EUR Mio.)
Mit steigendem Risikoappetit könnte sich das jedoch ändern. Eine
Reihe von Investoren schätzen Coreimmobilien in Coremärkten als
überkauft ein, während Spitzenrenditen in Bukarest und Sofia deutlich höheres Ertragspotenzial bieten.
CBRE weist für Bukarest eine Spitzenrendite im Bürobereich im
1. Quartal 2014 von 8,25% aus. Die IRG schätzt die Spitzenrendite
in Sofia auf 9,5%. Bei begrenztem Angebot an Coreimmobilien in
diesen kleinen Märkten werden rasch Entschlossene die Nase vorne
haben. Auch Entwickler, die von gesunkenen Grundstückspreisen
und Baukosten profitieren, sollten Engagements in diesen Ländern
nicht außer Acht lassen.
Das Länderrisiko, das in das Preisen von Immobilienkrediten einfließt, hat sich in beiden Ländern stark verbessert. Der 5-jährige CDS
Spread Bulgarien lag Anfang Mai 2014 unter 130bp und R­ umänien
unter 160bp. Damit wird Bulgarien spürbar besser als Rumänien
eingeschätzt. Beide Länderspreads liegen z.B. deutlich unter jenem
des EU-Neulings Kroatien.
2012
2013
Bulgarien
9
23
Kroatien
43
67
2.720
2.970
185
229
Russland
3.723
5.201
900
Slowakei
16
250
800
Tschechien
605
1.015
700
Ukraine
249
41
600
Ungarn
121
225
7.671
10.021
500
Polen
Rumänien
CEE
Quelle: CBRE
5-jähr. CDS Spreads in bp
Kroatien
Bulgarien
Rumänien
400
300
200
6 I Real Estate Country Facts 05/2014
Quelle: Datastream
4
3
.1
01
.0
1
3
.1
01
.0
7
2
.1
01
.0
1
2
.1
01
.0
7
1
.1
01
.0
1
1
.1
01
.0
7
0
.1
01
.0
1
0
.1
01
.0
7
9
.1
01
.0
1
9
.0
01
.0
7
8
.0
01
.0
1
.0
01
.0
7
7
.0
01
.0
1
.0
.0
.0
1
01
.0
7
7
0
8
100
01
Das Transaktionsvolumen für kommerzielle Immobilien in Rumänien
und Bulgarien fiel im vergangenen Jahr noch mager aus, wobei
­Rumänien mit einem Umsatz in Höhe von EUR 229 Mio. deutlich
besser abschnitt als Bulgarien mit EUR 23 Mio. Beide Länder scheinen am Radarschirm von Investoren und Entwicklern kaum auf.
Mit Bauqualität und Energieeffizienz
lässt sich im Bürobereich punkten
In den Hauptstädten Bulgariens und Rumäniens wurde in den
­Jahren vor der Krise sehr viel gebaut, wodurch die Anzahl an Büro­
flächen stark gestiegen ist. Aber auch in den vergangenen Jahren
wurden viele spekulative Büroprojekte gestartet und fertig gestellt. ­Damit stieg die Neuflächenproduktion in Sofia und Bukarest
weiter an.
m²/Einwohner
Frankfurt
16,93
München
15,18
Mailand
9,07
Paris
7,61
Wien
6,19
Bratislava
3,66
Prag
2,34
Warschau
2,27
Budapest
1,84
Sofia
1,24
Bukarest
1,13
Moskau
1,07
Zagreb
0,88
Kiew
0,53
3,5
Belgrad
0,33
3
Istanbul
0,22
Wenngleich die Rekordproduktionswerte aus früheren Jahren nicht
mehr erreicht wurden, hat sich die Anzahl der Büroflächen seit Ende
2008 noch einmal nahezu verdoppelt. Ende 2013 hatte Sofia einen
Bestand von rd. 1,7 Millionen m² moderner Büroflächen, Bukarest
erreichte einen Büroflächenbestand von knapp 2,4 Millionen m².
Büromarktentwicklung Bulgarien/Rumänien
2000–2013
4,5
Bukarest
Sofia
4
Büroflächen in Millionen m2
Büroflächenbestand (2013)
pro Einwohner
Quelle: IRG
2,5
2
Für 2014 wird in Sofia mit einer (im Vergleich zum Vorjahr wieder
deutlich steigenden) Neubautätigkeit von ca. 100.000 m² gerechnet, in Bukarest sollen rd. 120.000 m² fertig gestellt werden.
1,5
1
0,5
13
12
20
11
20
10
20
09
20
08
20
07
20
06
20
05
20
04
20
03
20
02
20
01
20
20
20
00
0
Quelle: CBRE/ IRG
Flächenerwartung für 2014/15 (Auswahl)
Büroprojekt
Die hohe Bautätigkeit der vergangenen Jahre sollte nicht darüber
hinwegtäuschen, dass sowohl Sofia als auch Bukarest bezogen
auf die Bürofläche pro Einwohner nach wie vor deutlich hinter
­anderen osteuropäischen Hauptstädten wie Prag, Warschau oder
Budapest liegen. Noch deutlicher wird der Abstand im Vergleich
zu westeuropäischen Städten und Metropolen, wo selbst Wien nur
im Mittelfeld angesiedelt ist. Ein weiteres Charakteristikum der
beiden Büromärkte ist, dass in Bezug auf Qualität die Büros nur
teilweise westeuropäischen Standards entsprechen. Entwickler, die
die gesunkenen Grundstückspreise und Baukosten zum Errichten
von günstigen, energieeffizienten Flächen nutzen, haben im Wettbewerb deutliche Vorteile.
Gesamtnutzfläche
in m²
Status
Stadt
Capital Fort
36.000
In Bau
Sofia
City Tower
32.000
In Bau
Sofia
Millennium Center (Office Tower)
25.000
In Bau
Sofia
Floreasca Park (Phase I)
38.000
In Bau
Bukarest
Green Gate
27.000
In Bau
Bukarest
Extensa Office
23.000
In Bau
Bukarest
Green Court Office (Phase I)
20.000
In Bau
Bukarest
Quelle: Bulwien
Real Estate Country Facts 05/2014 I 7
Real Estate Country Facts
Hohe Leerstände
In beiden Hauptstädten haben sich in den letzten Jahren hohe Leerstände entwickelt, wobei der Leerstand in Sofia mit etwa 27% bei­
nahe doppelt so hoch ist wie in Bukarest mit ca. 15%. Sofia gehört
mit diesem Wert zu den Spitzenreitern beim Büroleerstand in Europa.
Leerstand Büroflächen Europa in % 2013
30
20
Der Mietpreisrückgang war damit zwar nicht ganz so deutlich wie
in der bulgarischen Hauptstadt, dennoch spielen auch hier diverse
Incentives und Vergünstigungen wie z. B. mietfreie Zeiten oder
­beispielsweise eine hochwertige Ausstattung der Flächen für die
potenziellen Mieter eine nach wie vor wichtige Rolle. Allgemein
werden im laufenden Jahr keine größeren Veränderungen bei den
Mietpreisen erwartet.
15
Spitzenmieten Büro 2007 –2013
24
5
In Sofia hingegen wird die Fertigstellung u. a. von City Tower und
Capital Fort den Büroflächenbestand abermals signifikant erhöhen.
Durch die – verglichen mit dem Vorjahr sich verdreifachende –
­Neubautätigkeit könnten daher die zuletzt sogar leicht gesunkenen
Leerstände in der bulgarischen Hauptstadt wieder etwas ansteigen.
Leerstand Büro 2007 –2013
35
Sofia
Bukarest
30
25
18
16
14
12
13
12
20
11
20
10
20
09
20
08
10
07
In Bukarest hat sich die Leerstandsentwicklung nach starken
­An­stiegen bereits seit einiger Zeit stabilisiert und voraussichtlich
­halten sich Neuflächenproduktion und Nachfrage auch in ­diesem
Jahr weitgehend die Waage.
20
20
Quelle: IRG
Miete EUR/m2/Monat
S
Be ofia
Bu lgra
da d
pe
Am Du st
st blin
er
da
m
Bu Kiew
ka
Lis res
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l
W Wie
es n
tE
nd
Os
lo
0
Leerstand in %
Sofia
Bukarest
22
20
10
20
Leerstand in %
25
Ende 2013 lagen die Spitzenmieten für Büroflächen in Sofia bei
ca. EUR 12/m² im Monat, 2008 waren noch bis zu EUR 20/m² im
Monat bezahlt worden. Auch in Bukarest gab es einen Rückgang bei
den Spitzenmieten von EUR 22/m² im Monat im Jahr 2008 auf
EUR 18/m² im Monat im Jahr 2013.
Quelle: IRG
Green Buildings, Nachhaltigkeit und
Zertifizierungen haben längst auch die Märkte
in Südosteuropa erreicht
In den Boomjahren gab es in ganz Osteuropa einen Run der verschiedenen Entwickler auf die Immobilienmärkte, zahllose Projekte wurden aus dem Boden gestampft, wobei nicht immer Lage und Qualität
der Objekte überzeugen konnten. Daher ist es heute für ein erfolg­
reiches Development in der nach wie vor nicht einfachen Region
Südost­europa nötig, gerade diese Parameter besonders zu beachten.
Dazu kommt es aber, wie in ganz Europa zu beobachten, auch in
SEE zu einer immer deutlicheren Nachfrage nach Green Buildings
und zertifizierten Gebäuden. Viele internationale Unternehmen
legen großen Wert auf BREAM, LEED oder DGNB-Auszeichnungen
und ein nicht zertifiziertes Bürogebäude als Firmenstandort kommt
für diese Global Player daher grundsätzlich nicht in Frage.
20
15
10
5
13
20
12
20
11
20
10
20
09
20
08
20
20
07
0
Quelle: IRG
Mietpreise haben sich eingependelt
Im Zuge der internationalen Finanz- und Wirtschaftskrise ist es bei
den Büromieten in Bukarest und noch mehr in Sofia zu teils deut­
lichen Korrekturen gekommen.
8 I Real Estate Country Facts 05/2014
Niedrige Betriebskosten, hohe Energieeffizienz und international
­bekannte und vergleichbare Zertifikate sind unerlässlich, um auf
Märkten mit hohen Leerständen und einer hohen Verfügbarkeit von
Büroflächen den entscheidenden Wettbewerbsvorteil zu erzielen.
Daher sollte man bei Projektentwicklungen in Rumänien und Bulgarien neben der unerlässlichen Analyse der Büroflächennachfrage und
des künftigen Bedarfes bei neuen Bauprojekten vor allem auf
Energie­effizienz und Nachhaltigkeit setzen. Nicht nur Mieter, sondern
auch Investoren, die bei gestiegenem Risikoappetit wieder auf der
Suche nach Rendite sind, sollten an diesen Projekten Gefallen finden.
Kaum neue Logistikprojekte
in Bulgarien und Rumänien
Ausreichende Vorvermietung ist Voraussetzung für einen erfolg­
reichen Projektstart und auch Untervermietung bestehender
­Flächen ist üblich. Generell besteht durch die eingeschränkte Bau­
tätigkeit in gewissen Bereichen ein Mangel an hochqualitativen
­Flächen, die modernen logistischen Anforderungen entsprechen.
Sowohl in Bulgarien als auch in Rumänien gibt es im Großraum
rund um die jeweilige Hauptstadt eine Konzentration von Lagerund Logistikflächen. Ende 2013 wurden in der Region um Sofia
ca. 1,3 Millionen m² Logistikflächen gezählt und nur rund 30.000 m²
neue Flächen befanden sich in der Pipeline. In Bukarest waren Ende
2013 etwa 1 Million m² Lager- und Logistikflächen vorhanden und
dieses Jahr werden im Großraum der rumänischen Hauptstadt keine
signifikanten neuen Flächen hinzukommen.
Hohe Leerstände
Trotz des teilweisen Fehlens hochmoderner Logistikflächen sind die
Leerstände in Rumänien nach wie vor recht hoch und liegen bei
rund 12%. Der Wert hat sich allerdings zumindest stabilisiert.
Anderes sieht die Situation in Bulgarien aus, der weitgehende Neubauflächenstopp hat die Leerstandsrate auf mittlerweile rund 3%
sinken lassen. Durch eine Belebung der Nachfrage könnte dieser Wert
auch im weiteren Verlauf des Jahres unverändert niedrig bleiben.
Mietpreise weitgehend stabil
Die Durchschnittsmieten für Logistikimmobilien lagen Ende 2013
in Sofia weitgehend stabil bei rund EUR 3,5/m²/Monat. Auch in
Bukarest gab es bei den Mieten wenig Veränderungen und die
Durchschnittsmieten lagen dort mit EUR 3,75/m²/Monat nur
­unwesentlich höher. Grundsätzlich sind die Mieten stets auch abhängig von der Größe des Objektes, für kleinere Flächen werden
oftmals etwas höhere Mieten bezahlt als für sehr große Einheiten.
Durchschnittsmieten Lager und Logistik
2007 –2013
6
Sofia
Bukarest
5
Miete EUR/m2/Monat
Der Markt für Industrie- und Logistikimmobilien in Bulgarien und
Rumänien war vor der Krise stark durch spekulative Projekte gekennzeichnet. Mittlerweile hat sich die Situation komplett geändert.
Der Großteil der Neubauten wird zur Eigennutzung errichtet.
Da ­diese Nachfrage nach Built-to-suit-Flächen allerdings weiterhin
nur moderat ausfällt, werden derzeit nur wenige Logistikprojekte
ent­wickelt und auch die Pipeline ist kaum gefüllt.
4
3
2
1
20
Sofia
Bukarest
16
Leerstand in %
12
8
4
13
20
12
20
11
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09
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08
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0
20
13
20
12
20
11
20
10
20
09
08
Quelle: IRG
2007–2013
Quelle: IRG
20
20
Leerstand Lager und Logistik
20
07
0
Ein hoher Bestand an alten Lagerflächen aus der sozialistischen Ära
kennzeichnet nach wie vor den Status quo in vielen osteuropäischen
Ländern. Diese unzeitgemäßen Flächen sind schon für eine Monatsmiete von etwa EUR 2/m²/Monat und teilweise noch darunter
­verfügbar. Der relative Preisvorteil derartiger Flächen verwandelt
sich aber vor dem Hintergrund gestiegener Anforderungen großer
Retailer ins G
­ egenteil: Alte Flächen werden mehr und mehr un­
vermittelbar. Für moderne Logistiker sind ohnehin nur zeitgemäße
Logistik-Lösungen denkbar und darin liegt auch das Potenzial der
bei hochwertigen Flächen weiterhin unterversorgten Märkte in
­Bulgarien und Rumänien.
Real Estate Country Facts 05/2014 I 9
Real Estate Country Facts
Neue SC-Flächen verschärfen Wettbewerb
Shopping Center in Sofia werden in Wellen eröffnet – zwei neue Mega-Malls kämpfen um Mieter
Zu Beginn des Jahres 2014 verfügte Bulgarien über einen SC-Flächen­
bestand von rd. 735.000 m². Die meisten Flächen (rd. 85% aller
Angebotsflächen) befanden sich in der Hauptstadt Sofia mit
rd. 1,3 Mio. Einwohnern und in den Städten über 200.000 Ein­
wohnern (Plovdiv, Varna und Burgas).
Die Eröffnungen von Shopping Centern in Sofia erfolgt in Wellen.
Die erste Welle von modernen mittelgroßen Einkaufszentren bis
35.000 m² vermietbarer Fläche passierte 2006. Die zweite folgte
erst 2010 nach dem Ausklingen der ersten Spitze der Finanzkrise,
als sich der SC-Bestand in Sofia mit Großprojekten wie z.B. dem
­Serdika Center (51.000 m²) und The Mall (66.000 m²) mehr als verdoppelte. In den nächsten beiden Jahren war es wieder ruhig und
nur die Bulgaria Mall (35.000 m²) vergrößerte 2012 das Angebot an
Einkaufsmöglichkeiten in der Hauptstadt.
2013/2014 schwappt eine neuerliche Welle auf den Markt mit
­einer gesamten vermietbaren Fläche von rd. 220.000 m². Letztes
Jahr wurde in Sofia zwar nur ein, dafür aber das bislang größte
Shopping Center eröffnet. Das rd. 82.000 m² vermietbare Fläche
und 150 Shops umfassende Paradise Center ist im Süden von Sofia
situiert und bezeichnet sich selbst als „erstes Lifestyle Center“
mit großzügigem Freizeit- und Entertainmentbereich (z.B. Event
Center, Kino, Pool, Bowling, Vergnügungspark am Dach usw.).
Nach anfänglichen Schwierigkeiten bei der Vermietung zum Eröffnungszeitpunkt hat sich das Center auch mit Hilfe von gewährten
Incentives bis zum Ende des Jahres 2013 sehr gut gefüllt und die
Leerstandsrate sank unter 10%. Zu den namhaften Mietern zählen
unter anderem Carrefour, Zara, Marks&Spencer, H&M, New
Yorker, Deichmann und Kenvelo.
Außerhalb von Sofia wurden im letzten Jahr noch „The Strand“
(30.000 m²) in Burgas und die City Mall in Stara Zagora (21.000 m²)
eröffnet.
Eine Auswahl an Eröffnungen
in Bulgarien im Jahr 2013
Shopping Center
Paradise Mall
Vermietbare Fläche m²
Stadt
~ 81.300
Sofia
The Strand
~ 30.000
Burgas
City Mall
~ 21.000
Stara Zagora
Quelle: IRG; Bulwien; RegioPlan
Bis zum Ende 2014 sollen fünf neue – bereits in Bau befindliche
Einkaufszentren – mit einer gesamten vermietbaren Fläche von
rd. 152.000 m² dazu kommen. Davon befinden sich vier bzw.
rd. 135.000 m² in der Hauptstadt Sofia. Besonders hervorzuheben
10 I Real Estate Country Facts 05/2014
ist dabei das Projekt Sofia Ring Mall mit rd. 72.000 m² vermiet­
barer Fläche und 200 Shops. Das Shopping Center soll im Herbst
2014 seine Pforten öffnen und ist nur rd. 10–15 Autominuten
vom bereits erwähnten Paradise Center im Süden von Sofia entfernt. Es liegt direkt an der „Ring Road“ in Nachbarschaft eines
bereits geöffneten 30.000 m² großen IKEA. Die Mall will neben
Mietern wie z. B. der griechischen NOTOS-Kaufhauskette mit
­seinem Shop-in-Shop-Konzept, Piccadilly, Technomarket,
Mr. Bricolage, Yavor, H&M, Intersport, auch mit einem großen
Sportpark-, Freizeit-, und Entertainmentangebot punkten.
Auswahl an Shopping-Center-Projekten,
die sich derzeit in Bau befinden
Shopping Center
Vermietbare Fläche
m²
Geplante
Eröffnung
Stadt
Sofia Ring Mall
~ 72.000
2014
Sofia
Mega Mall Lyulin
~ 24.000
2014
Sofia
Plaza West Mall
~ 25.600
2014
Sofia
San Stefano Plaza
~ 13.000
2014
Sofia
Panorama Mall
~ 17.500
2014
Pleven
Quelle: IRG; Bulwien; RegioPlan
Die beiden anderen in Bau befindlichen Shopping Center mit
­Eröffnungstermin 2014 sind die Mega Mall Lyulin und die Plaza
West Mall. Beide liegen im Nordwesten der Stadt im Bezirk Lyulin
rd. 5–10 Autominuten von einander entfernt und haben mit
­einer mittleren Größe von jeweils 25.000 m² regionalen Charakter. Die Plaza West Mall liegt direkt an der „Ring Road“ und wird
auf einer Fläche von rd. 1/3 der Mall einen Carrefour Hypermarket beherbergen. Weitere Mieter sind ein Kinokomplex, Mango,
Subway usw. Die Mega Mall Lyulin liegt rd. 4 km weiter stadteinwärts und kündigt als Mieter Peek & Cloppenburg, Humanic und
United Colours of Benetton an. Das San Stefano Plaza rundet die
Neueröffnungen in Sofia 2014 ab. Es zählt aber nicht zu den klassischen Shopping Centern, da es ein Teil eines multifunktionalen
Wohn- und Bürokomplexes im Zentrum der Stadt ist und stark
von Restaurant- und Barbetrieb dominiert wird.
Die SC-Flächendichte in Sofia lag Ende des Jahres 2013 bei
rd. 254 m² pro 1.000 Einwohner und wird sich nach Fertigstellung der vorhin angeführten in Bau befindlichen Einkaufscenter
(rd. 135.000 m²) Ende 2014 auf rd. 360 m² pro 1.000 Einwohner
erhöhen. Dieser Wert ist im Vergleich zu Bukarest (417 m² pro
1.000 Einwohner) deutlich niedriger und liegt auch unter Wien
mit 540 m² pro 1.000 Einwohner. Das große Problem in Sofia
bzw. in Bulgarien ist jedoch die sehr geringe Kaufkraft, die 35%
unter der rumänischen liegt. Das zeigte auch eine im Jahr 2013
von CBRE/MBL durchgeführte Umfrage unter 1.200 lokalen und
internationalen Händlern: Während 58% der Befragten angaben,
2014/2015 expandieren zu wollen und damit die ­vorherrschende
Aufbruchstimmung widerspiegeln, heben 83% der Teilnehmer die
geringe Kaufkraft als größtes Problem für eine erfolgreiche Geschäftsführung hervor. Die weiteren Nennungen waren: zu hoher
Wettbewerb (39%), zu wenig qualifizierte Arbeitskräfte (38%) und
die Schwierigkeit, einen geeigneten Standort zu finden.
Die schwache bzw. stagnierende Nachfrage und der kontinuierliche
Zuwachs an SC-Flächen führen in Sofia zu einem starken Mietermarkt.
SC-Dichte Ende 2014 (inklusive
Eröffnungen 2014) und Kaufkraft 2013
SC-Fläche m²/ Kaufkraft 2013 in EUR/
1.000 Ew.
Einwohner
Wien
540
22.000
Bukarest
417
5.928
Sofia
360
3.879
Quelle: IRG; Bauer Research
Es kommt nicht selten bei neu abgeschlossenen Mietverträgen zu
Incentives (z.B. Mietnachlässe, Unterstützung bei der Geschäftsaustattung, Staffelmieten, mietfreie Zeiten usw.), um für neue
Händler attraktiv zu sein. Aktuell liegen die Mieten in Shopping
­Centern in Sofia, abhängig von der Größe des Geschäfts, zwischen
EUR 7 und 25/m²/Monat. Bis zum Ende Jahres wird durch die
­vielen Neueröffnungen mit einer stabilen bis leicht sinkenden
­Tendenz gerechnet. Die Leerstandsrate hat sich durch zahlreiche
Neuabschlüsse in bestehenden Einkaufszentren im zweiten Halbjahr 2013 auf 9–11% gesenkt, wobei der Flächenzuwachs 2014
den Druck auf die Shopping Center wieder erhöhen wird. Die Spitzenrendite hat sich im Laufe des vergangenen Jahres um 0,25 Prozentpunkte auf 9,25% erhöht. Bis zum Ende des Jahres wird eine stabile
bis leicht steigende Entwicklung erwartet.
Außerhalb von Sofia kommt in den zehn größten Städten mit
mehr als 100.000 Einwohnern nur die Panorama Mall in Pleven
(17.500 m²) mit einem Carrefour-Markt als Anker-Mieter neu auf
den Markt. In den übrigen Städten gibt es zwar Pläne für neue
Shopping-Center-Projekte, es ist jedoch fraglich, ob und wann sie
tatsächlich realisiert werden.
Shopping-Center Sofia
Real Estate Country Facts 05/2014 I 11
Real Estate Country Facts
Bulgarien – SC-Flächenbestand
in den Städten
Shoppingcenterflächen in m2
Shoppingcenterfläche pro 1.000 EW
350.000
400
300.000
250.000
300
200.000
200
150.000
100.000
100
50.000
0
Shopping Center
500
Shoppingcenterfläche pro 1.000 EW
Shoppingcenterflächen in m2
400.000
Eine Auswahl an Eröffnungen
in Rumänien im Jahr 2013
en
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fia
0
Quelle: IRG; Bulwien, RegioPlan
Vermietbare Fläche m²
Stadt
Promenada Mall
~ 35.000
Bukarest
AFI Palace
~ 30.000
Ploesti
Uvertura Mall
~ 15.000
Botosani
Galati Shopping City
~ 27.000
Galati
Quelle: IRG; Bulwien; RegioPlan
Für das laufende Jahr 2014 wird mit rd. 56.000 m² der seit über
10 Jahren geringste Zuwachs an Flächen erwartet. Darin enthalten
sind das bereits in Bau befindliche Vulcan Value Center im
­Südwesten von Bukarest mit rd. 25.000 m² und das Targu Jiu
Shopping Center mit rd. 27.000 m². Auch wird der erst im Vorjahr
eröffnete AFI Palace in Ploiesti um einen Entertainment-Bereich
im Ausmaß von rd. 4.000 m² erweitert.
Die Haupteinkaufsstraße in Sofia erhofft sich
durch Modernisierung neue Impulse
In puncto zukünftige Shopping-Center-Projekte stehen in den
nächsten beiden Jahren vor allem Bukarest und Brasov im Mittelpunkt. Letztere ist eine mittelgroße Stadt mit rd. 250.000 Einwohnern und einem SC-Flächenbestand Ende 2013 von rd. 70.000 m²,
wobei es sich dabei ausschließlich um Einkaufscenter mit Nah­
versorgungscharakter mit einer max. Größe von 22.000 m² handelt. Mit dem bereits in Bau befindlichen Coresi Shopping Center
(51.000 m²), der Korona Gallery mit geplantem Baustart Mitte des
Jahres (35.000 m²) sowie der Modernisierung und Erweiterung der
Brasov Strip Mall (7.000 m²) wird sich das Angebot an Einkaufs­
flächen in Brasov bis 2016 mehr als verdoppeln und zu den
­Städten mit der höchsten Einkaufsdichte per 1.000 Einwohner,
wie z.B. Constanta und Iasi, aufschließen.
Im Ergebnis sind die Spitzenmieten am Vitosha Boulevard im
­letzten Jahr – wenn auch auf niedrigem Niveau – stabil geblieben.
Derzeit liegen die Mieten bei ca. EUR 30 bis 45/m²/Monat. Die
Leerstandsrate beträgt rd. 8%. Es wird damit gerechnet, dass die
Mieten in den Top-Einkaufsstraßen unverändert bleiben, die Nebeneinkaufsstraßen aber noch stärker unter Druck kommen und sich
sinkenden Mieten gegenüber sehen.
Einem verschärften Wettbewerb sieht sich der Osten von Bukarest
gegenüber. In nur rd. 3 km (5–10 Autominuten) Entfernung von­
einander sind mit der Mega Mall (rd. 68.000 m²) und dem Park
Lake Plaza (rd. 60.000/m²) zwei Großprojekte bereits in Bau mit
einem jeweils geplanten Eröffnungstermin 2015/2016. Abgesehen davon wurde für zwei weitere Einkaufscenter in Bukarest ein
In den letzten Jahren haben die Einkaufsstraßen in Sofia stark unter
den neu eröffneten Shopping Centern gelitten und viele Mieter an
diese verloren. Eine Trendumkehr dürfte aber bei der bekanntesten
High-Street in Sofia, dem Vitosha Boulevard, realistisch sein.
Die Pläne der Stadt, die Straße zu renovieren und neu zu gestalten,
wurden nach mehrjähriger Planung umgesetzt und Ende 2013
­finalisiert. Die Nachfrage nach Geschäftsflächen von lokalen und
internationalen Handelsunternehmen hat seit dem Beginn der
­Umbauarbeiten des Vitosha Boulevards spürbar zugenommen und
mit der Niederlassung eines H&M Flagship-Stores Ende 2013 einen
prominenten Höhepunkt gefunden.
In Rumänien sind sieben Einkaufszentren 2014 in
Bau – alle davon in Bukarest oder Brasov
Anfang 2014 betrug der Bestand an SC-Flächen in Rumänien
rd. 1,6 Mio. m². 50% der Flächen fanden sich dabei in den fünf
­bevölkerungsreichsten Städten Bukarest (30%), Cluj Napoca (5%),
Timisoara (4%), Iasi (5%) und Constanta (6%).
Im vergangenen Jahr 2013 wurden in Rumänien vier neue Shopping
Center mit insgesamt rd. 107.000 m² vermietbarer Fläche eröffnet,
wobei der Vermietungsgrad zum offiziellen Starttermin im Vergleich
zu den letzten Jahren höher ausgefallen ist. In der Hauptstadt
­Bukarest hat sich das Angebot an Shopping Centern nur um die im
Norden liegende „Promenada Mall“ mit einer vermietbaren Fläche
von rd. 35.000 m² erhöht. Die restlichen Eröffnungen betrafen den
AFI Palace in Ploesti (30.000 m²), die Uverdura Mall in Botosani
(15.000 m²) und die Galati Shopping City (27.000 m²).
12 I Real Estate Country Facts 05/2014
Auswahl an SC-Projekten, die sich
derzeit in Bau befinden oder noch für
2014 geplant sind
Shopping Center
Vermietbare
Fläche m²
Status
Geplante
Eröffnung
Stadt
Vulcan Value Center
~ 25.000
In Bau
2014/15
Bukarest
Targu Jiu
~ 27.000
In Bau
2014
Targu Jiu
Mega Mall
~ 68.000
In Bau
2015/16
Bukarest
Park Lake
~ 67.000
In Bau
2015/16
Bukarest
Bukarest
Victoria Lifestyle Center
~ 60.000
Baustart 2014
2015
Coresi Shopping Center
~ 51.000
In Bau
2015
Brasov
Korona Gallery
~ 35.000
Baustart 2014
2016
Brasov
Auchan Drumel Taberei
~ 22.000
Baustart 2014
2015
Bukarest
Quelle: IRG; Bulwien; RegioPlan
B­ austart für Mitte 2014 angekündet: Victoria Lifestyle Center im
Nordwesten (rd. 68.000 m²) und Auchan Drumul Taberei im Südwesten (rd. 22.000 m²).
In Summe ergibt sich für die Jahre 2014, 2015 und 2016 ein
­Flächenzuwachs in Bukarest von rd. 250.000 m² auf 975.000 m².
Dies entspricht mehr als einem Drittel des aktuellen Gesamt­
bestandes. Damit erhöht sich die SC-Dichte je 1.000 Einwohner von
397 m² auf 557 m². Das liegt über dem Niveau des Wiener Marktes
(540 m²/1.000 Einwohner), der im Allgemeinen als gesättigter
­Handelsmarkt gilt.
Bukarest wird dann sieben Shopping Center mit einer vermiet­
baren Fläche über 50.000 m² haben, die in etwa die Hälfte des
Marktes abdecken. Rund zehn Einkaufszentren sind mittelgroße
Zentren zwischen 25.000–50.000 m² und acht sind kleiner als
25.000 m².
Die Stimmung am Bukarester Handelsmarkt ist (noch) als gut ein­
zustufen. Auf Grund des geringen Flächenzuwachses in den letzten
beiden Jahren haben sich die bestehenden Shopping Center mit
guter Performance weiter gefüllt. Die Nachfrage von internationalen
und lokalen Händlern nach geeigneten Mietflächen hat im Laufe
des vergangenen Jahres wieder neue positive Impulse erfahren. Als
Beispiele können hier der Neueintritt von La Martina (argentinische
Bekleidung), Crabtree & Evelyn (amerikanische Haushaltswaren),
MIM (französische Fashion), Jumbo, Tschibo, Kazar, BSB Fashion
­sowie H&M in die Bukarester Shopping Center genannt werden.
Als Resultat dieser Entwicklung erwiesen sich die Mieten in
­Einkaufszentren mit guter Erreichbarkeit, Funktionalität und ausgewogenen Branchenmix als stabil mit einem leichten Aufwärtstrend bis zum Ende des Jahres. Die Einkaufstempel in B-Lagen
und / oder mit Investitionsrückstau bekamen hingegen die hohe
Wettbewerbsintensität zu spüren und gerieten bei den Mieten
­zunehmend unter Druck.
Shopping-Center Bukarest
Real Estate Country Facts 05/2014 I 13
Real Estate Country Facts
Die „Highstreet“-Kultur in Bukarest entwickelt
sich nur langsam
Rumänien – SC-Flächenbestand
in den Städten
Shoppingcenterflächen in m2
600.000
Shoppingcenterflächen in m2
Shoppingcenterfläche pro 1.000 EW
500.000
600
500
400.000
400
300.000
300
200.000
200
100.000
100
Shoppingcenterfläche pro 1.000 EW
700
700.000
0
v
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ka
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Quelle: IRG; Bulwien, RegioPlan
Die monatliche Mietbandbreite in den Shopping Centern von
Bukarest bewegt sich je nach Größe der Geschäfte zwischen
EUR 10 und 65/m²/Monat. Die Leerstandsquote beträgt zwischen
5–15% und ist stabil bis leicht sinkend. Die Spitzenrenditen im
Bukarester SC-Bereich haben sich gegenüber dem Vorjahr um
0,5 Prozenptpunkte nach unten bewegt und lagen zum Ende des
Jahres 2013 bei rd. 8,5– 9,0%. Eine weitere Veränderung wird
im Laufe des Jahres 2014 nicht erwartet.
14 I Real Estate Country Facts 05/2014
Bukarest verfügt im Vergleich zu Sofia mit dem „Vitosha Boulevard“
noch nicht über eine besonders ausgeprägte „High-Street“- Kultur.
Im letzten Jahr haben aber die Einkaufstraßen, wie z.B. auf der
­Calea Victoriei, dem Magheru Boulevard und der Calea Dorobantilor
durch neue Mieter vorwiegend aus dem Mode-, Schmuck- und
­Drogeriesegment (The Place Concept Store, PNK Casual, Roberto
Bravo Schmuck, Porsche Design, Antony Morato, BSB Flagship Store,
­Sabion Galleries Schmuck usw.) wieder eine Aufwertung erfahren.
Das Warten auf einen Mode-Flagshipstore in der Bukarester Altstadt,
geprägt von Restaurants, Cafes und Bars, hat ein Ende. Kurz nachdem
der schwedische Bekleidungsriese H&M im Herbst 2013 sein erstes
Geschäft in der Bukarester Innenstadt in der Lipscani Street eröffnete,
ist auch sein türkischer Mitbewerber Koton auf der gegenüberliegenden Straßenseite mit einem 1.200 m² umfassenden Store auf der
Suche nach einer Geschäftsfläche fündig geworden. Die edlen Luxusmarken, wie z.B. Escada, Louis Vuitton, Valentino, Cavalli, Rolex und
Co ziehen es vor, in die Umgebung von 5-Sterne Hotels zu siedeln und
sind geballt in der Marriott Shopping Galery zu finden. Letzter prominenter Neuzugang war hier D&G.
Die Miete in den Einkaufstraßen liegt bei rund EUR 40 bis 65/m²/
Monat. Auf Grund der bislang eher schwachen Nachfrage, der Lücke
an modernen Geschäftsflächen und den aggressiven Preisvorstellungen internationaler Handelsunternehmen sind die Spitzenmieten
im Vergleich zum Vorjahr leicht zurückgegangen. Rund 15–20%
der Handelsflächen in den Einkaufsstraßen stehen leer. Die Spitzenrendite lag Ende 2013 bei 9– 9,5%.
Ansprechpartner:
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UniCredit Tiriac Bank SA
UniCredit Bulbank AD
Real Estate
Anton Höller
Tel: + 43 (0)50505-55980
[email protected]
Real Estate Finance
Gabriela Dragulin
Tel: + 40 (0)21 200 1783
[email protected]
Real Estate
Ana-Maria Barakova
Tel: +359 2 9269 224
[email protected]
Werner Zimmel
Tel: + 43 (0)50505-62600
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Real Estate CEE
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(international clients)
Tel: + 43 (0)50505-55142
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Die Autoren dieser Ausgabe:
UniCredit Bank Austria
Immobilien Rating GmbH (IRG)
Real Estate Research
Karla Schestauber
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Market Research
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Tel: + 43 (0)50601-51904
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Helmut Schneider
Tel: + 43 (0)50601-51863
[email protected]
Real Estate Country Facts 05/2014 I 15