CIMA - Kiel

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CIMA - Kiel

Perspektiven für die Kieler Innenstadt
- Fachbaustein Einzelhandel -
Endbericht für den Auftraggeber
CIMA Beratung + Management GmbH
Büro Lübeck
Bearbeitung:
Dipl.-Geograph Martin Kremming
Dipl.-Ing. Städtebau/ Stadtplanung Sascha Anders
Glashüttenweg 34
23568 Lübeck
Tel.: 0451-389680
Fax: 0451-3896828
E-mail: [email protected]
Lübeck, 3. September 2008
Internet: www.cima.de
Perspektiven für die Kieler Innenstadt - Fachbaustein Einzelhandel
CIMA GmbH
Der Auftraggeber kann die vorliegende Unterlage für Druck und Verbreitung
innerhalb seiner Organisation verwenden; jegliche – vor allem gewerbliche –
Nutzung darüber hinaus ist nicht gestattet.
Diese Entwurfsvorlagen und Ausarbeitungen usw. fallen unter § 2, Abs. 2 sowie
§ 31, Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Sie sind dem Auftraggeber nur zum eigenen Gebrauch für die vorliegende Aufgabe anvertraut.
Sämtliche Rechte, vor allem Nutzungs- und Urheberrechte, verbleiben bei der
CIMA GmbH in Lübeck.
CIMA GmbH ■ Glashüttenweg 34 ■ 23568 Lübeck ■ Telefon: 0451-389 68 0 ■ [email protected]
2
Inhaltsverzeichnis
4.4
Kaufkraftstromanalyse im Marktgebiet von Kiel .....................52
1
AUFTRAG UND AUFGABENSTELLUNG ..................................8
4.5
2
HERKUNFT DER KUNDEN .........................................................9
Angebotssituation des Einzelhandels in der Kieler
Innenstadt ....................................................................................54
4.5.1
Anteil der Innenstadt .....................................................................55
2.1
Kennzeichenerfassung ..............................................................9
4.5.2
Zentren außerhalb der Kieler Innenstadt ......................................64
2.2
Passantenbefragung ..................................................................12
3
TELEFONISCHE HAUSHALTSBEFRAGUNG: KIEL IM
MEINUNGSBILD DER BÜRGERINNEN UND BÜRGER ............15
3.1
Das Image der Stadt Kiel............................................................16
3.2
Motive für den Innenstadtbesuch/ Aufenthaltsdauer..............18
3.3
Kiel als Einzelhandelsstandort..................................................21
3.4
Persönliches Einkaufsverhalten ...............................................24
3.5
Shopping-Center.........................................................................27
3.6
Entwicklung des Einkaufsverhaltens .......................................30
3.7
Erreichbarkeit..............................................................................32
4
BESTANDSANALYSE.................................................................33
4.1
Raumordnerische und sozioökonomische Struktur ...............33
4.1.1
Zentralörtliche Bedeutung.............................................................33
4.1.2
Makrostandort Landeshauptstadt Kiel ..........................................34
4.1.3
Sozioökonomische Rahmendaten ................................................35
4.2
Rahmenbedingungen für den Einzelhandel.............................37
4.2.1
4.5.2.1
4.5.2.2
4.5.2.3
4.5.2.4
4.5.2.5
4.5.2.6
Stadtteilzentrum Holtenauer Straße
Stadtteilzentrum Pries-Friedrichsort
Stadtteilzentrum Wik
Stadtteilzentrum Mettenhof
Stadtteilzentrum Gaarden
CITTI-Park, IKEA, Plaza-Center
65
66
67
68
69
70
5
ZUSAMMENFASSUNG DER WESENTLICHEN
AUSSAGEN AUS DER ANGEBOTS- UND
NACHFRAGEANALYSE..............................................................72
6
KONZEPTAUSSAGEN ZUR
INNENSTADTENTWICKLUNG AUS DER
VERTRÄGLICHKEITSUNTERSUCHUNG ZUR
„RATHAUSGALERIE“.................................................................73
7
INNENSTADTKONZEPT..............................................................78
7.1
Ziele für die Entwicklung der Kieler Innenstadt ......................78
7.2
Maßnahmenkonzept für die Innenstadt insgesamt .................79
7.3
Profile und Maßnahmen für die Teilbereiche der
Innenstadt ....................................................................................81
Kaufkraftverhältnisse und Marktgebiet .........................................37
7.3.1
Quartier Sophienblatt ....................................................................81
4.2.2
Nachfragepotenzial im Marktgebiet von Kiel ................................42
7.3.2
Quartier Rathaus...........................................................................82
4.3
Leistungsdaten des Einzelhandels in Kiel ...............................44
7.3.3
Quartier Altstadt ............................................................................83
3
7.4
Zusammenfassung .....................................................................85
8
SZENARIEN ZUR INNENSTADTENTWICKLUNG .....................86
8.1
Szenario 1: Flächenneutrale Umstrukturierung des
Karstadt/ Leik-Komplexes..........................................................87
8.2
Szenario 2: Neuentwicklung Karstadt/ Leik
einschließlich des Baublocks östlich der
Eggerstedtstraße ........................................................................88
8.3
Szenario 3: Shopping-Center am Schloss (plus 30.000
qm Verkaufsfläche).....................................................................89
8.4
Fazit..............................................................................................90
9
METHODIK...................................................................................91
4
Abbildungsverzeichnis
Abb. 1: Herkunftsgebiet CIMA-Kennzeichenerfassung Kiel
Abb. 2: Herkunft der Pkw (gesamt) – Angaben in Prozent
Abb. 3: Herkunft der Pkw differenziert nach Standorten (absolut)
Abb. 4: Herkunft der Pkw differenziert nach Standorten
Abb. 5: Herkunft der Pkw differenziert nach Standorten Detailauswertung
Abb. 6: Herkunftsgebiet CIMA-Passantenbefragung Kiel
Abb. 7: Herkunft der Passanten – Angaben in Prozent
Abb. 8: Herkunft der Passanten differenziert nach Standorten (absolut)
Abb. 9: Herkunft der Passanten differenziert nach Standorten
Abb. 10: Passantenherkunft differenziert nach Standorten Detailauswertung
Abb. 11: Befragungsgebiet CIMA-Haushaltsbefragung Kiel
Abb. 12: An was denken Sie spontan, wenn Sie an Kiel denken? (Top
7-Nennungen)
Abb. 13: Was gefällt Ihnen an den Einkaufsmöglichkeiten in Kiel
besonders gut? Was sind die Stärken? (Top 7-Nennungen)
Abb. 14: Was gefällt Ihnen an den Kieler Einkaufsmöglichkeiten
überhaupt nicht? Was sind die Schwächen? (Top 7Nennungen)
Abb. 15: Zu welchem Zweck besuchen Sie gewöhnlich die Innenstadt
von Kiel? (Top 7-Nennungen)
Abb. 16: Was ist der Grund, dass sie in der Innenstadt von Kiel
einkaufen? (Top 7-Nennungen)
Abb. 17: Benotung der Einkaufsmöglichkeiten in der Kieler Innenstadt
anhand folgender Aspekte nach Schulnoten:
Abb. 18: Benotung der Einkaufsmöglichkeiten in der Kieler Innenstadt
anhand folgender Aspekte nach Schulnoten (Befragte aus
dem Umland)
Abb. 19: Wie häufig besuchen Sie die Innenstadt von Kiel?
9
10
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19
20
Abb. 20: Wie lange halten Sie sich normalerweise für Erledigungen in
der Innenstadt von Kiel auf?
Abb. 21: Wenn Sie an das Einzelhandelsangebot in Kiel denken, gibt
es Geschäfte oder Sortimente die Sie in der Innenstadt
vermissen? (Top 6-Nennungen)
Abb. 22: Beurteilung von unterschiedlichen Aspekten im ServiceAngebot der Kieler Innenstadt nach Schulnoten:
Abb. 23: Beurteilung von unterschiedlichen Aspekten im ServiceAngebot der Kieler Innenstadt nach Schulnoten (Befragte aus
dem Umland):
Abb. 24: Würden Sie sich in der Innenstadt Betreuungsangebote für
Kinder wünschen und diese auch nutzen? (nach
Altersgruppen)
Abb. 25: Würden Sie sich in der Innenstadt Betreuungsangebote für
Kinder wünschen und diese auch nutzen? (nach
Haushaltsgrößen)
Abb. 26: Wo kaufen Sie i.d.R. Lebensmittel/ Getränke ein? (Top 8Nennungen)
Abb. 27: Wo kaufen Sie i.d.R. Bekleidung/ Wäsche ein? (Top 9Nennungen)
Abb. 28: Wo kaufen Sie i.d.R. Schuhe/ Lederwaren ein? (Top 9Nennungen)
Abb. 29: Wo kaufen Sie i.d.R. Bücher/ Schreibwaren ein? (Top 8Nennungen)
Abb. 30: Wo kaufen Sie i.d.R. Elektroartikel/ Computer etc. ein? (Top
9)
Abb. 31: Wo kaufen Sie i.d.R. Spielwaren/ Sportartikel ein? (Top 7)
Abb. 32: Wo kaufen Sie i.d.R. Möbel ein? (Top 9-Nennungen)
Abb. 33: Wo kaufen Sie i.d.R. Baumarktbedarf/ Gartenbedarf ein?
(Top 5)
Abb. 34: Kaufen Sie gelegentlich in Shopping-Centern/
Einkaufszentren ein?
Abb. 35: Wenn ja, in welchen Shopping-Centern oder Einkaufszentren
kaufen Sie gelegentlich ein?
20
21
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23
24
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25
25
25
25
27
27
5
Abb. 36: Stellen Sie sich vor, in der Innenstadt gäbe es ein neues
Shopping-Center, u. a. mit Saturn, hochwertigen
Bekleidungsgeschäften und einem Lebensmittelmarkt.
Würden Sie dieses besuchen?
Abb. 37: Stellen Sie sich vor, in der Innenstadt gäbe es ein neues
Shopping-Center, u. a. mit Saturn, hochwertigen
Bekleidungsgeschäften und einem Lebensmittelmarkt.
Würden Sie dieses besuchen? (Filter: diejenigen, die bereits
ein Shopping-Center besuchen)
Abb. 38: Würden Sie regelmäßig hochwertige Bekleidungsgeschäfte
besuchen, wenn sich diese in dem Shopping-Center
befänden? (Filter, diejenigen, die bereits ein S-C besuchen)
Abb. 39: Würden Sie regelmäßig einen Saturn-Markt besuchen, wenn
sich dieser in dem Shopping-Center befände? (Filter,
diejenigen, die bereits ein S-C besuchen)
Abb. 40: Kaufen Sie heute mehr, gleich viel oder weniger in der
Innenstadt von Kiel ein als vor drei Jahren?
Abb. 41: Falls mehr: Was ist der Hauptgrund dafür? (Top 5Nennungen):
Abb. 42: Falls weniger: Gibt es einen bestimmten Ort, an dem Sie
heute dafür mehr einkaufen? (Top 5-Nennungen)
Abb. 43: Falls weniger: Was ist der Hauptgrund dafür? (Top 5Nennungen)
Abb. 44: Mit welchem Verkehrsmittel erreichen Sie normalerweise die
Innenstadt von Kiel?
Abb. 45: Wie beurteilen Sie die Erreichbarkeit mit dem jeweiligen
Verkehrsmittel? (Befragte aus Kiel und dem Umland)
Abb. 46: Die Lage im Raum
Abb. 47: Sozioökonomische Rahmendaten
Abb. 48: Kaufkraftkennziffern im regionalen Vergleich (Angaben in %)
Abb. 49: Marktgebiet der Stadt Kiel
Abb. 50: Verteilung des Nachfragepotenzials nach Warengruppen auf
das Marktgebiet
Abb. 51: Anzahl der Betriebe, Verkaufsflächen und Umsätze in Kiel
28
28
29
29
30
30
31
31
32
32
34
35
37
40
43
45
Abb. 52: Umsatz, Nachfragevolumen, Einzelhandelszentralität in Kiel
Abb. 53: Einzelhandelszentralität der Warengruppen in Kiel
Abb. 54: Angebots- und Nachfragesituation im Zeitverlauf
Abb. 55: Nachfragepotenzial und Kaufkraftströme in der Stadt Kiel in
Mio.€
Abb. 56: Saldierte Kaufkraftzu- und -abflüsse in Kiel
Abb. 57: Sophienhof:
Abb. 58: Übergang zum Holstenplatz
Abb. 59: Holstenstraße
Abb. 60: LEIK
Abb. 61: Holstenstraße: Übergang Alter Markt
Abb. 62: Abgrenzung der Innenstadt in Kiel nach Lagen und
Quartieren
Abb. 63: Anteile der Verkaufsflächen nach Lagen in Kiel
Abb. 64: Anteile der Betriebe und Verkaufsflächenanteile der
Innenstadt, differenziert nach Warengruppen (bezogen auf
die Gesamtstadt)
Abb. 65: Verkaufsflächen der Innenstadtquartiere in ausgewählten
Branchen
Abb. 66: Betriebsgrößen der Quartiere Süd, Mitte und Altstadt
Abb. 67: Stadtteilzentrum Holtenauer Straße
Abb. 68: Anzahl der Betriebe, Verkaufsfläche, Umsatz im
Stadtteilzentrum Holtenauer Straße
Abb. 69: Abgrenzung Stadtteilzentrum Holtenauer Straße
Abb. 70: Stadtteilzentrum Pries-Friedrichsort
Stadtteilzentrum Pries-Friedrichsort
Abb. 72: Abgrenzung Stadtteilzentrum Pries-Friedrichsort
Abb. 73: Stadtteilzentrum Wik
Stadtteilzentrum Wik
Abb. 75: Abgrenzung Stadtteilzentrum Wik
47
49
50
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53
55
55
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56
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60
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65
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66
66
67
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67
6
Abb. 76: Stadtteilzentrum Mettenhof
Stadtteilzentrum Mettenhof
Abb. 78: Abgrenzung Stadtteilzentrum Mettenhof
Abb. 79: Stadtteilzentrum Gaarden
Stadtteilzentrum Gaarden
Abb. 81: Abgrenzung Stadtteilzentrum Gaarden
Abb. 82: CITTI-Park
Abb. 83: Anzahl der Betriebe, Verkaufsfläche, Umsatz im CITTI-Park,
IKEA, Plaza-Center
Abb. 84: Abgrenzung CITTI-Park/ IKEA/ Plaza-Center
Abb. 85: Übersicht der Zentrenstruktur in Kiel
Abb. 86: Grundriss der Rathausgalerie in Kiel (Ebene 0)
Abb. 87: Anbindung der Rathausgalerie
Abb. 88: Rathausgalerie: Eingang Holstenstraße/ Holstenplatz
Abb. 89: Rathausgalerie: Eingang Asmus-Bremer-Platz
Abb. 90: CIMA-Empfehlung Branchenmix Rathausgalerie
Abb. 91: Umsatzherkunft der Rathausgalerie Kiel
Abb. 92: Profilschärfung der Quartiere durch quartiersspezifische
Namen
Abb. 93: Sophienhof im Quartier Sophienblatt
Abb. 94: Karte Quartier Sophienblatt
Abb. 95: Holstenplatz im Quartier Rathaus
Abb. 96: Karte Quartier Rathaus
Abb. 97: Holstenstraße im Quartier Altstadt
Abb. 98: Karte Quartier Altstadt
Abb. 99: Ist-Situation: Eingang Leik
Abb. 100: Karte Entwicklungsfläche Szenario 1
Abb. 101: Entwicklungsfläche – Sicht vom Bootshafen am Berliner
Platz
68
68
68
69
Abb. 103: Entwicklungsfläche – Bereich Schlossstraße
Abb. 105: Die 33 CIMA-Branchen
Abb. 106: Die von der CIMA differenzierten Betriebstypen
88
89
89
91
92
69
69
70
70
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71
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82
83
83
87
87
88
7
1
Auftrag und Aufgabenstellung
Auftrag
Erarbeitung eines Konzeptes zur Entwicklung des Einzelhandels in der
Kieler Innenstadt als Fachbaustein Einzelhandel als Teil des Rahmenkonzepts Innenstadt
Auftraggeber
Dezember 2007 bis August 2008
Untersuchungsdesign
Stadt Kiel
Zeitraum
Aufgabenstellung und Ziele
Aktualisierung der Bestandsdaten des Einzelhandels im gesamten Stadtgebiet (Angebotsanalyse)
Expertengespräche mit ausgewählten Personen und Institutionen vor Ort
Nachfrageanalyse, dazu gehört u.a.
Kennzeichenerfassung
Kundenherkunftsanalyse (Passantenbefragung)
telefonische Haushaltsbefragung
quantitative und qualitative Bewertung des Einzelhandelsangebotes in der
Innenstadt
Abgrenzung der Innenstadt
Definition von Zielen für die Entwicklung der Innenstadt insgesamt
Berücksichtigung der Ergebnisse aus dem parallel erstellten CIMAGutachten „Gutachten zur innerstädtischen und regionalen Verträglichkeit
des geplanten Shopping-Centers Rathausgalerie“
Entwicklung von Maßnahmen zur Entwicklung der Teilbereiche der Innenstadt
Berücksichtigung und Bewertung von Potenzialflächen innerhalb der Innenstadt als mögliche Standorte für ein „Shopping-Center“, Bearbeitung von
insgesamt drei Szenarien
Integration der wesentlichen konzeptionellen Aussagen als Fachbaustein
Einzelhandel in das Rahmenkonzept Innenstadt
Anmerkung:
Bei diesem Gutachten handelt es sich nicht um ein gesamtstädtisches Einzelhandelskonzept. Wir empfehlen jedoch, ein Einzelhandelskonzept auf dem
Innenstadtkonzept aufbauend zu erarbeiten, damit die Abgrenzung und Entwicklung der zentralen Versorgungsbereiche ebenso gesteuert und konzeptionell erfolgen kann wie die in den Sondergebietes- und Fachmarktlagen.
8
2
Herkunft der Kunden
Um eine fundierte Datenbasis zur Bewertung der Einzelhandelssituation in Kiel
zu erhalten, hat die CIMA eine Analyse der Kundenstruktur vorgenommen. Kap.
2.1 und Kap. 2.2 stellen die Ergebnisse der durchgeführten Kennzeichenerfassung und Passantenbefragung an ausgewählten Einzelhandelsstandorten innerhalb der Stadt Kiel dar. Die Ergebnisse der Kundenherkunftsanalyse sind in
die in Kap. 4 dargestellten Analysen (d.h. Kaufkraftstromanalyse, Abgrenzung
des Marktgebietes und Bewertung der Einzelhandelssituation in Kiel) eingeflossen.
2.1
Kennzeichenerfassung
Als ein Baustein der Kundenherkunftsanalyse wurde eine Erfassung der PkwKennzeichen im Zeitraum vom 17. bis 19. Januar 2008 (Donnerstag bis Samstag) durchgeführt. An den Parkplätzen CITTI-Park, Karstadt-Parkhaus (Innenstadt, Quartier City-Süd) und Parkplatz Dänische Straße (Innenstadt, Quartier
City-Altstadt) erfolgten jeweils drei Zählgänge zu den Geschäftszeiten. Das
Wetter war zu den Zählpunkten bei ca. 5 bis 10 °C bewölkt, aber trocken. In der
Zusammenfassung ist Folgendes herauszustellen:
Bei der Auswertung wurde die folgende Differenzierung vorgenommen:
Stadt Kiel
direktes Umland
Kreis Rendsburg-Eckernförde
Kreis Plön
weiteres Umland
Kreis Schleswig-Flensburg
Stadt Neumünster
Kreis Segeberg
Kreis Ostholstein
sonstiges Schleswig-Holstein und Hamburg
Abb. 1: Herkunftsgebiet CIMA-Kennzeichenerfassung Kiel
aufgenommene Pkw-Kennzeichen: 8.591
CITTI-Parkplatz: 5.389
Karstadt-Parkhaus: 2.054
Parkplatz Dänische Straße: 1.148
36 % der aufgenommenen Pkws kamen aus Kiel
26 % Kreis Rendsburg-Eckernförde
14 % Kreis Plön
Quelle:
CIMA-Kennzeichenerfassung 2008
9
Abb. 2: Herkunft der Pkw (gesamt) – Angaben in Prozent
Abb. 3: Herkunft der Pkw differenziert nach Standorten (absolut)
2.122
35,9
Stadt Kiel
Kreis RendsburgEckernförde
Stadt Kiel
488
510
26,1
2.110
14,8
Kreis Plön
direktes Umland
977
412
CITTI
2,0
Stadt Neumünster
Karstadt
456
weites Umland
2,7
Kreis Segeberg
Dänische Straße
255
80
2,1
Kreis Ostholstein
Kreis SchleswigFlensburg
348
sonstiges SH / HH
2,5
76
7,3
sonstiges SH / HH
andere Bundesländer
/ Ausland
6,7
0
10
N=8.571
20
30
40
353
andere
Bundesländer /
Ausland
154
Quelle:
N=8.571
70
0
50
Angaben in %
Quelle:
180
500
1000
1500
2000
2500 Anzahl
CIMA-Kennzeichenerfassung 2008, Angaben in %
10
Abb. 4: Herkunft der Pkw differenziert nach Standorten
Abb. 5: Herkunft der Pkw differenziert nach Standorten - Detailauswertung
39,4
Stadt Kiel
44,4
23,8
44,4
26,2
28,5
23,4
Kreis RendsburgEckernf örde
39,2
direktes Umland
13,0
Kreis Plön
47,6
12,5
35,9
8,5
weites Umland
12,4
Karstadt
Dänische Straße
8,8
6,6
7,5
6,1
0
N=8.571
10
20
30
40
1,8
2,6
2,0
Kreis SchleswigFlensburg
2,8
2,9
1,7
Folgende Punkte sind herauszustellen:
Die meisten Pkw-Kunden der untersuchten Stellplätze kommen aus der
Stadt Kiel bzw. aus dem direkten Umland. Die Anteile aus dem weiteren
Umland sind bereits deutlich geringer. Der höhere Kundenanteil des Kreises Rendsburg-Eckernförde gegenüber dem Anteil des Kreises Plön (direktes Umland) dürfte vor allem auf die höhere Einwohnerzahl im Kreis Rendsburg-Eckernförde zurückzuführen sein.
Am Parkplatz CITTI-Park ist der Anteil der Kunden aus Kiel wesentlich höher als am Karstadt-Parkplatz. Der Karstadt-Parkplatz spielt für die Kieler
Stadtbevölkerung die geringste Rolle. Dabei sollte jedoch berücksichtigt
werden, dass die Kieler Stadtbevölkerung sehr viel häufiger mit dem ÖPNV
in die Stadt kommt als die Kunden aus dem Umland.
Karstadt
Dänische Straße
6,6
8,8
6,6
7,5
6,1
0
Quelle:
CITTI
6,5
andere Bundesländer /
Ausland
50 Angaben in %
4,5
Kreis Ostholstein
sonstiges SH / HH
6,6
andere
Bundesländer /
Ausland
1,6
CITTI
6,5
sonstiges SH / HH
1,9
Kreis Segeberg
7,0
19,0
2,0
2,4
1,7
Stadt Neumünster
Quelle:
39,4
23,8
Stadt Kiel
10
N=8.571
20
30
40
50
Angaben in %
Demgegenüber scheint die Kundschaft an der Dänischen Straße sehr viel
stärker aus dem Kieler Stadtgebiet und dem direkten Umland zu kommen.
Insgesamt betrachtet ist der Karstadt-Stellplatz für die Kunden aus dem
Umland von größerer Bedeutung als der CITTI-Parkplatz.
Bei der Betrachtung der absoluten Zahlen sollte nicht unerwähnt bleiben, dass
es sich bei der Kennzeichenerfassung nicht um eine Frequenzzählung handelt.
Die wesentlich höhere Fallzahl des CITTI-Parks ist vor allem auf die größere
Anzahl der dortigen Stellplätze zurückzuführen.
Durch die Kennzeichenerfassung werden lediglich Pkw-Kunden erfasst, zudem
ist durch die Beschränkung auf Pkw-Kennzeichen keine detailliertere Auswertung möglich.
11
2.2
Passantenbefragung
Die
Passantenbefragung
ergänzt
die
Ergebnisse
der
PkwKennzeichenerfassung um die Kunden, die mit dem ÖPNV, dem Fahrrad oder
zu Fuß in die Innenstadt bzw. in den CITTI-Park gekommen sind. Als ein weiterer Baustein der Kundenherkunftsanalyse wurde im Zeitraum vom 31. Januar
bis zum 02. Februar (Donnerstag bis Samstag) eine Passantenbefragung vorgenommen. Die Passanten wurden an den Standorten Sophienhof, AsmusBremer-Platz, Alter Markt und CITTI-Park jeweils zwischen 10 und 18 Uhr befragt. Das Wetter war zum Zeitpunkt der Befragung bei ca. 5 ° C teilweise unbeständig und windig. In der Zusammenfassung ist Folgendes herauszustellen:
befragte Kunden: 6.085
Sophienhof: 1.421
Asmus-Bremer-Platz: 548
Alter Markt: 336
CITTI-Markt: 3.780
Bei der Auswertung der Herkunft der Passanten wurde sich an den später definierten Marktgebietsabgrenzungen orientiert. Dabei wurde differenziert nach:
Stadt Kiel
direktes Umland
als die direkt an Kiel angrenzenden Kommunen inkl. Kronshagen, Raisdorf
und Preetz
weiteres Umland
bestehende u.a. aus den Mittelzentren Eckernförde, Schleswig, Rendsburg
und Neumünster
Abb. 6: Herkunftsgebiet CIMA-Passantenbefragung Kiel
über 50 % der befragten Passanten kamen aus Kiel
5,2 % Kronshagen
3,3 % Eckernförde
Die durchgeführte Passantenbefragung ist nicht als Frequenzanalyse zu verstehen. Es ist davon auszugehen, dass aufgrund der schwierigen Wetterverhältnisse die Passanten in den wetterunabhängigen Bereichen Sophienhof und
CITTI-Park grundsätzlich auskunftsbereiter waren.
Quelle:
CIMA-Passantenbefragung 2008
12
Abb. 7: Herkunft der Passanten – Angaben in Prozent
Abb. 8: Herkunft der Passanten differenziert nach Standorten (absolut)
Kiel
1.728
55,1
Kronshagen
3,0
Preetz
1,7
Lindau
1,4
Bordesholm
1,2
806
Kiel
316
203
818
260
direktes Umland
sonstiges direktes Umland
115
48
561
11,6
153
weiteres Umland
Neumünster
2,5
Eckernförde
2,0
Rendsburg
10
0
20
30
40
50
60
70
Quelle:
Alter Markt
15
24
N=6.085
5,6
0
Asmus-Bremer-Platz
205
101
/ Ausland
8,5
andere Bundesländer / Ausland
Quelle:
sonstiges SH / HH
5,8
sonstiges SH / HH
Sophienhof
101
34
28
0,3
sonstiges weiteres Umland
CITTI
468
1,3
Schleswig
68
33
N=6.085
500
1000
1500
2000
Anzahl
CIMA-Passantenbefragung 2008, Angaben in %
13
Abb. 9: Herkunft der Passanten differenziert nach Standorten
Abb. 10: Passantenherkunft differenziert nach Standorten - Detailauswertung
56,7%
57,7%
60,4%
Kiel
weiteres Umland
Lindau
Bordesholm
0%
10%
3,3
2,2
2,4
2,08
1,6
2,0
1,3
3,27
1,2
1,0
2,7
0,3
0,4
0,7
0,2
Neumünster
Eckernförde
CITTI
Rendsburg
Sophienhof
Asmus-Bremer-Platz
Schleswig
Alter Markt
5,4%
7,1%
2,7%
7,1%
/ Ausland
13,8
11,3
11,9
9,23
sonstiges direktes Umland
12,4%
7,1%
6,2%
8,3%
sonstiges SH / HH
Quelle:
Preetz
14,8%
10,8%
12,4%
9,8%
30%
40%
50%
60%
andere Bundesländer /
Ausland
0
70%
Es bleiben die folgenden Aspekte zu betonen:
Die Passanten im CITTI-Park kommen – im Vergleich zu den übrigen Standorten – zu einem höheren Anteil aus dem direkten und weiteren Umland
sowie aus dem sonstigen Schleswig-Holstein und aus Hamburg. Dies zeigt
in der Tendenz, dass durch den CITTI-Park vor allem die Bewohner des
Umlandes angesprochen werden (übersichtliches Warenangebot, leichte
An- und Abfahrt mit dem Pkw).
Die Passanten der innenstädtischen Befragungsstandorte kommen zu einem wesentlich höheren Anteil aus dem Kieler Stadtgebiet. Dementsprechend geringer sind die Anteile im Umland und darüber hinaus.
Quelle:
Sophienhof
Asmus-Bremer-Platz
Alter Markt
12,4
7,1
6,2
8,33
5,4
7,1
2,7
7,14
sonstiges SH / HH
20%
CITTI
8,3
4,9
5,8
4,17
sonstiges weiteres Umland
N=6.085
56,7
57,7
60,42
2,5
2,7
3,5
3,27
1,7
1,6
2,6
0,89
1,8
1,6
1,5
0,6
1,9
1,1
1,6
0,3
Kronshagen
21,6%
18,3%
21,0%
14,3%
direktes Umland
45,7
Kiel
45,7%
N=6.085
20
40
60
80 Anteil in %
Innerhalb der Innenstadt ist eine leichte Differenzierung zwischen Sophienhof (56,7 % Passanten aus Kiel), Asmus-Bremer-Platz (57,7 % der Passanten aus Kiel) und Alter Markt (60,4 % der Passanten aus Kiel) festzustellen.
Demnach lässt die Sogwirkung in der dargestellten Reihenfolge nach. Folglich ist die Fokussierung des Kieler Kunden auf den Standort Alter Markt
am Stärksten.
Interessant ist außerdem, dass die Passantenanteile des Standorts Alter
Markt im direkten und weiteren Umland hinter den Anteilen der anderen
beiden Innenstadtstandorte zurückfallen, aber im Bezug auf das sonstige
Schleswig-Holstein und Hamburg sowie darüber hinaus wieder höhere Anteile aufweisen. Dies kann auf sehr spezifizierte Kunden hinweisen, die einen längeren Anfahrtsweg in Kauf nehmen.
14
3
Telefonische Haushaltsbefragung: Kiel im
Meinungsbild der Bürgerinnen und Bürger
Um genauere Erkenntnisse über die Einkaufsorientierung zu bekommen, hat
die CIMA vom 30. Januar bis zum 14. Februar 2008 eine telefonische Haushaltsbefragung in der Landeshauptstadt Kiel sowie im Kieler Naheinzugsgebiet
(direktes Umland) und im Ferneinzugsgebiet (weiteres Umland) durchgeführt
(vgl. Abb. 11). Die Ergebnisse der Haushaltsbefragung sind in die nachfolgenden Analyseergebnisse zur Bewertung des Kieler Einzelhandels eingeflossen.
Befragt wurden insgesamt 700 Haushalte, davon 300 Personen aus dem
Stadtgebiet von Kiel, 200 Haushalte aus dem Naheinzugsgebiet und 200 Haushalte aus dem Ferneinzugsgebiet von Kiel. Die Abgrenzung des Befragungsraumes erfolgte in Abstimmung mit dem Auftraggeber.
Darüber hinaus wurden auch die abgefragten Themen in Arbeitskreisen, bestehend aus Vertretern der Stadtverwaltung, der Politik, der Industrie- und Handelskammer, des Einzelhandelsverbandes und von Kiel-Marketing e.V., abgestimmt. Insgesamt wurde zu den folgenden Themen befragt:
Die anschließende Auswertung wurde mit Hilfe von SPSS durchgeführt. Die
nachfolgende Abbildung gibt einen Überblick über das Befragungsgebiet.
Abb. 11: Befragungsgebiet CIMA-Haushaltsbefragung Kiel
Image der Stadt Kiel
Motive/ Besuchsgrund für den Stadtbesuch/ Innenstadtbesuch
Einkaufsverhalten/ Einkaufsorientierung
Attraktivität des Kieler Einzelhandels
Verkehr/ Erreichbarkeit/ Parken
Akzeptanz von Shopping-Centern
Quelle:
CIMA-Haushaltsbefragung 2008
Die Auswahl der Haushalte erfolgte durch ein so genanntes geschichtetes Zufallsverfahren (Quotierung nach Alter und Geschlecht), für die Eingabe wurde
ein CATI-Programm (Computer Assisted Telephone Interview) verwendet.
Die Durchführung der Interviews erfolgte:
von Montag bis Freitag in der Zeit von 16:00 Uhr bis 20:00 Uhr
und am Samstag in der Zeit von 10:00 Uhr bis 17:00 Uhr
15
3.1
Durch die Frage nach den spontanen Assoziationen zur Stadt Kiel werden die
Merkmale ermittelt, die das Image der Stadt prägen.
Das Image der Stadt Kiel
Abb. 12: An was denken Sie spontan, wenn Sie an Kiel denken?
(Top 7-Nennungen)
Einkaufen
10,5
12,3
13,5
10,3
10,0
11,5
Hafen
ist langweilig
4,0
Aufbau nicht
gelungen
6,5
3,3
0
Bei den Befragten aus der Landeshauptstadt Kiel zeigt sich ein durchwachsenes Bild bei der Bewertung ihrer Innenstadt. Zwar werden das Einkaufen
und der Hafen an erster Stelle genannt, die negativen Bewertungen, das
Kiel langweilig und der (Wieder-)Aufbau nicht gelungen ist, folgen aber relativ dicht. Auffällig ist, dass der „Sophienhof“ vor allem von Kieler Umlandbewohnern als städtisches Markenzeichen wahrgenommen wird.
Relativ typisch ist, dass die eigene Bevölkerung ihre Stadt wesentlich
schlechter bewertet. Dies wird in der Image-Frage bei den Antwortkategorien „Kiel, ist langweilig“ und „der Aufbau ist nicht gelungen“ deutlich.
Hervorzuheben ist außerdem die negative Bewertung der Einkaufsstraße
Holstenstraße durch die befragten Haushalte aus dem Umland.
Kiel (n=300)
direktes Umland (n=200)
weiteres Umland (n=200)
12,0
7,0
6,0
Holstenstraße nicht
gut
8,3
9,0
6,7
Sophienhof
9,7
4,5
Natur/Meer/Strand
Quelle:
7,5
17,5
8,0
8,5
5
10
15
20
CIMA-Haushaltsbefragung 2008, Angaben in % (Mehrfachnennungen möglich)
16
Abb. 13: Was gefällt Ihnen an den Einkaufsmöglichkeiten in Kiel besonders
gut? Was sind die Stärken? (Top 7-Nennungen)
Nähe zum Meer
Atmosphäre
6,7
7,9
5,0
Nähe zur Schifffahrt
4,2
3,7
5,7
Sophienhof
0
Atmosphäre der
Innenstadt
10
20
30
40
50
Der starke Bezug zur Kieler Förde und zur Ostsee wird insbesondere bei der
Befragung zu den Stärken der Einkaufsmöglichkeiten deutlich:
Als Stärken werden neben der Nähe zum Meer auch die Lage am Hafen,
die Nähe zur Förde und die Nähe zur Schifffahrt genannt
Der Bezug zum Einkaufen wird von den befragten Haushalten nicht als
Stärke herausgestellt. An dritter Stelle wird lediglich die Atmosphäre positiv
bewertet. (Auf der anderen Seite wird die Atmosphäre der Kieler Innenstadt
jedoch auch als Schwäche genannt (vgl. Abb. 14).
5,7
2,1
1,6
1,6
0
Quelle:
5,3
5,1
1,1
Innenstadt
insgesamt
8,4
3,1
8,2
8,7
2,2
Einkaufsangebot ist
langweilig
7,7
5,6
3,7
Billigketten
Kiel (n=300)
5,3
5,7
4,7
Erreichbarkeit zu Fuß
3,7
Innenstadt ist
überlaufen/eng
5,7
6,7
6,8
Nähe zur Förde
Quelle:
10,7
10,3
9,8
7,0
7,2
7,6
Bausünden in der
Innenstadt
23,0
14,9
14,7
7,0
zu wenig
Parkmöglichkeiten
44,7
42,3
28,3
Lage am Hafen
Abb. 14: Was gefällt Ihnen an den Kieler Einkaufsmöglichkeiten überhaupt
nicht? Was sind die Schwächen? (Top 7-Nennungen)
Kiel (n=300)
4,3
5
10
15
Negativ werden die „fehlenden Parkmöglichkeiten in der Innenstadt“ hervorgehoben. Ein weiterer Antwortenblock bewertet die städtebauliche und
die gestalterische Situation (Bausünden) sowie die Atmosphäre in der Innenstadt negativ. Außerdem werden überlaufene und enge Innenstadtbereiche, die „Billigketten“ sowie das langweilige Einkaufsangebot kritisiert.
Zu betonen bleibt, dass – ähnlich wie bei den Stärken – auch klein negatives Thema die Stimmung bei den Befragten zu bestimmen scheint.
17
3.2
Motive für den Innenstadtbesuch/ Aufenthaltsdauer
Abb. 16: Was ist der Grund, dass sie in der Innenstadt von Kiel einkaufen?
(Top 7-Nennungen)
Abb. 15: Zu welchem Zweck besuchen Sie gewöhnlich die Innenstadt von
Kiel? (Top 7-Nennungen)
Einkaufen
69,5
Nähe zum Wohnort
21,7
5,5
3,4
14,5
6,0
8,5
Erreichbarkeit
Einkaufsatmosphäre
Gaststättenbesuch
5,3
5,0
2,5
Besuch von
Freizeiteinrichtungen
3,3
5,0
4,0
ohne Grund/ ergibt sich spontan
9,7
8,2
6,8
Kiel (n=300)
Abwechslung vom sonstigen Einkaufsort
Arztbesuch
3,3
3,0
4,0
7,2
9,8
7,9
Besuch von
Kultureinrichtungen
3,0
5,0
1,5
3,8
0
20
40
60
80
100
Das Einkaufen ist eindeutig der Hauptgrund für den Besuch der Kieler Innenstadt. Die negativen Bewertungen hinsichtlich der Innenstadtgestaltung
aus den vorherigen Fragen werden auch in dem verhältnismäßig geringen
„Bummelfaktor“ deutlich.
Die übrigen Besuchsgründe spielen nur eine untergeordnete Rolle, tragen
jedoch entscheidend zum (attraktiven) Funktionsmix in der Kieler Innenstadt bei.
23,0
10,7
6,0
6,5
5,0
0
7,6
bestimmtes Geschäft
Weg von/zur
Arbeitsstätte
Quelle:
83,7
79,0
16,0
18,5
15,5
Bummeln
37,6
38,8
36,2
Umfangreiche Auswahl
12,4
Kiel (n=290)
7,9
10
20
30
40
50
Die „umfangreiche Auswahl“ in der Kieler Innenstadt steht für alle drei Befragungsgruppen mit deutlichem Abstand an der Spitze der Gründe, die für
einen dortigen Einkauf sprechen.
Ein bestimmtes Geschäft wird vor allem von den Befragten aus dem direkten Umland als Besuchsgrund der Kieler Innenstadt angegeben. Die „Nähe
zum Wohnort“ ist maßgeblich für alle Kieler der zweitwichtigste Grund, um
in der Kieler Innenstadt einkaufen zu gehen.
18
Abb. 17: Benotung der Einkaufsmöglichkeiten in der Kieler Innenstadt anhand
folgender Aspekte nach Schulnoten:
Öffnungszeiten
Qualität das Angebotes
Angebotsvielfalt
Einkaufsatmosphäre
Service und Beratung
Preisniveau
Außenerscheinung der Geschäfte
Werbung/Aktionen der Einzelhändler
*
Quelle:
2,43
2,58
2,65
2,73
2,78
2,82
2,83
2,87
Schulnoten von 1 = sehr gut bis 6 = ungenügend
Abb. 18: Benotung der Einkaufsmöglichkeiten in der Kieler Innenstadt anhand
folgender Aspekte nach Schulnoten (Befragte aus dem Umland)
Öffnungszeiten
Angebotsvielfalt
Qualität das Angebotes
Service und Beratung
Einkaufsatmosphäre
Preisniveau
Außenerscheinung der Geschäfte
Werbung/Aktionen der Einzelhändler
*
Quelle:
Die Öffnungszeiten in der Innenstadt von Kiel werden von allen Befragten
sehr positiv bewertet. Hier dürfte die starke Präsenz des Sophienhof eine
große Rolle spielen.
Weitere Aspekte, die tendenziell eher positiv bewertet werden, sind die
Qualität des Angebotes, die Angebotsvielfalt und die Einkaufsatmosphäre.
Negativ werden das Preisniveau, die Außenerscheinung der Geschäfte und
Werbung/ Aktionen der Einzelhändler bewertet.
Deutlich wird, dass die Streuung bei der Bewertung der Befragten aus dem
1
Umland wesentlich größer ist, als bei den Befragten aus Kiel.
Insgesamt wird die Innenstadt von Kiel mit einer Durchschnittsnote von
2,66 bewertet und schneidet damit im CIMA-Städtevergleich relativ schlecht
ab. In ähnlichen CIMA-Befragungen in anderen Städten wurde die Innenstadt von Bremen mit 2,16, von Oldenburg mit 2,17 und von Osnabrück mit
2,54 bewertet. Auch wenn Innenstädte aufgrund ihrer unterschiedlichen
Voraussetzungen nicht zu 100 Prozent miteinander vergleichbar sind, zeigt
dieser Vergleich doch auch, dass in der Kieler Innenstadt Handlungsbedarf
besteht.
2,30
2,51
2,52
2,60
2,64
2,76
2,77
2,94
1
Nach Erfahrungen der CIMA gehen Einheimische mit der eigenen Stadt i.d.R. wesentlich kritischer
um und bewerten die Situation vor Ort etwas negativer. In Kiel konnte dieses Phänomen jedoch
nicht festgestellt werden.
19
Abb. 19: Wie häufig besuchen Sie die Innenstadt von Kiel?
45
42,0
Kiel (n=300)
40
Abb. 20: Wie lange halten Sie sich normalerweise für Erledigungen in der Innenstadt von Kiel auf?
60
35
50
weiteres Umland(n=200)
30
25
16,5
15
10
5
15,0
5,0
4,5
1,5
10
0
Quelle:
zwei bis einmal die zwei bis einmal im
drei mal
Woche drei mal im Monat
die Woche
Monat
18,7
12,811,5
0
täglich
25,9
9,0
2,7
2,0
alle paar
Monate
einmal
nie
CIMA-Haushaltsbefragung 2008, Angaben in %
Der Vergleich zwischen der Besuchshäufigkeit der Befragten aus Kiel mit
der Besuchshäufigkeit der Befragten aus dem direkten und aus dem weiteren Kieler Umland zeigt, dass je näher die Befragten zur Kieler Innenstadt
wohnen, desto häufiger besuchen sie diese dann auch. Rd. 55 % der befragten Kieler geben an, ihre Innenstadt mindestens einmal in der Woche
zu besuchen. Dieser Wert trifft lediglich auf rd. 30,5 % der Befragten aus
dem direkten Umland und nur rd. 8 % der Befragten aus dem weiteren Umland zu.
Bei den Befragten aus dem weiteren Umland hingegen geben etwa 42 %
der Befragten an, die Innenstadt von Kiel lediglich „alle paar Monate“ aufzusuchen. 17 % besuchen sie gar nicht.
Deutlich wird darüber hinaus die gegenläufige Tendenz bei den Befragten
aus Kiel bzw. aus dem Umland.
42,3
40,7
30,2
20
7,3
51,2
50,0
30
17,0
16,0
11,0
9,5
9,3
21,5
19,7
19,5
20
40
25,0
24,3
21,7
Kiel (n=288)
1,0 0,5 0,6
3,6
bis 30 Minuten 30-60 Minuten mehr als 1 bis mehr als 2 bis
max. 2
max. 4
Stunden
Stunden
Quelle:
5,9 4,9
mehr als 4
Stunden
Die befragten Personen aus Kiel gehen zwar häufiger in die Innenstadt,
bleiben dort jedoch nicht so lange wie die Befragten aus dem Umland. Rd.
63 % der Befragten aus Kiel bleiben zwischen 30 Minuten und 2 Stunden in
der Innenstadt. Die meisten Befragten aus dem direkten und weiteren Umland verweilen zwischen einer bis maximal 4 Stunden in der Innenstadt von
Kiel.
Die Auswertungen zeigen, dass die Innenstadt von Kiel von einem Großteil
der Befragten bis zu 4 Stunden aufgesucht wird. Wenn man berücksichtigt,
dass der „Bummelfaktor“ (vgl. Abb. 15, S. 18) in der Kieler Innenstadt relativ gering ist, so ist dies ein hoher Wert, der vor allem die hohe Einkaufsfunktion der Kieler Innenstadt ausdrückt.
20
3.3
Kiel als Einzelhandelsstandort
Abb. 21: Wenn Sie an das Einzelhandelsangebot in Kiel denken, gibt es Geschäfte oder Sortimente die Sie in der Innenstadt vermissen?
(Top 6-Nennungen)
7,4
Bekleidung
5,7
kleinere, individuelle
Läden
1,6
Fachgeschäfte
4,8
1,1
Lebensmittel
1,6
Spielzeug
2,1
1,6
0
7,4
5,4
4,0
4,2
3,7
Elektroartikel/
Haushaltsgeräte
Quelle:
10,6
3,7
2
3,7
Kiel (n=298)
3,2
2,7
4
6
8
10
12
Vermisst werden von den Befragten vor allem die Sortimente Bekleidung,
Elektroartikel/ Haushaltsgeräte, Lebensmittel und Spielzeug in der Kieler
Innenstadt. Kritisiert werden außerdem das Fehlen kleiner, individueller Läden und das Fehlen von Fachgeschäften.
21
Abb. 22: Beurteilung von unterschiedlichen Aspekten im Service-Angebot der
Kieler Innenstadt nach Schulnoten:
Märkte, Feste, Veranstaltungen
Fußgängerfreundlichkeit
Dienstleistungsangebot allgemein
Gastronomieangebot
Kulturangebot
Fahrradfreundlichkeit
Sauberkeit und Sicherheit
Freizeitangebot
Gestaltung der Fußgängerzone
Betreuungsangebot für Kinder
Parkmöglichkeit in der Innenstadt
Quelle:
2,32
2,41
2,41
2,47
2,52
2,60
2,73
2,74
3,00
3,30
3,83
Bezogen auf das Serviceangebot werden von den Befragten vor allem
Märkte, Feste und Veranstaltungen deutlich positiv bewertet.
Weitere Aspekte, die sowohl von Befragten aus Kiel als auch aus dem Umland überdurchschnittlich bewertet werden sind die Fußgängerfreundlichkeit, das Dienstleistungsangebot allgemein und das Kulturangebot.
Negativ wird die Gestaltung der Fußgängerzone, Betreuungsangebote für
Kinder und die Parkmöglichkeiten der Innenstadt bewertet. Aus Sicht der
CIMA werden hier Handlungsbedarfe insbesondere bei der Gestaltung der
Fußgängerzone und bei den Betreuungsangeboten für Kinder deutlich.
Ähnliche Untersuchungen haben gezeigt, dass Parkmöglichkeiten in Innenstädten sehr häufig kritisiert werden, auch wenn das Angebot nachweislich
ausreichend vorhanden ist. Ob das auch in der Innenstadt von Kiel der Fall
ist, wird im Rahmen der vorgelegten Untersuchung nicht zweifelsfrei geklärt
werden können, in der Konkurrenz zur „Grünen Wiese“ werden die Parkmöglichkeiten der Innenstadt von Kiel in jedem Fall immer schlechter abschneiden.
Abb. 23: Beurteilung von unterschiedlichen Aspekten im Service-Angebot der
Kieler Innenstadt nach Schulnoten (Befragte aus dem Umland):
Märkte, Feste, Veranstaltungen
Kulturangebot
Fußgängerfreundlichkeit
Gastronomieangebot
Dienstleistungsangebot allgemein
Freizeitangebot
Sauberkeit und Sicherheit
Fahrradfreundlichkeit
Gestaltung der Fußgängerzone
Betreuungsangebot für Kinder
Parkmöglichkeit in der Innenstadt
Quelle:
2,17
2,31
2,33
2,44
2,50
2,58
2,63
2,90
2,94
3,21
3,72
22
Bezüglich der Einrichtung eines Betreuungsangebotes für Kinder konnte die
CIMA folgende Befragungsergebnisse ermitteln:
Abb. 25: Würden Sie sich in der Innenstadt Betreuungsangebote für Kinder
wünschen und diese auch nutzen? (nach Haushaltsgrößen)
nach Haushaltsgröße
Abb. 24: Würden Sie sich in der Innenstadt Betreuungsangebote für Kinder
wünschen und diese auch nutzen? (nach Altersgruppen)
30
25,4
JA
32,3
0
10
N=373
Quelle:
0
10
Kiel direktes weiteres
ja Umland
Umland
Kiel direktes weiteres
nein Umland
Umland
0
Angaben in %
16,9
14,8
20
25,5
20
10,2
32,0
27,1
30
20
10
33,3
25-34 35-49
Jahre Jahre
(n=47) (n=127)
Haushaltsgröße
25-34 35-49
Jahre Jahre
(n=47) (n=127)
N=174
Immerhin rd. 25 % der Kieler Bevölkerung wünschen sich ein besseres
Betreuungsangebot für Kinder in der Kieler Innenstadt. Aus Sicht der CIMA
ist das ein relativ hoher Wert, wenn man berücksichtigt, dass nur eine eingeschränkte Zielgruppe (nämlich Eltern) von einem Betreuungsangebot für
Kinder profitieren würden.
Entsprechend steigt der Anteil in den Altersgruppen, die von einer solchen
Maßnahme profitieren wurden. Dabei gibt es zwischen Männern und Frauen keine signifikanten Unterschiede.
Quelle:
ja
nein
5 Personen
40
40
40
4 Personen
50
29,5
50
60
3 Personen
JA
JA
2 Personen
70,5
50
30
67,7
1 Person
74,6
60
74,5
70
80
60
Kiel + Umland NEIN
5 Personen
90
70
80
89,8
4 Personen
NEIN
NEIN
72,9
68,0
66,7
70
3 Personen
alle Altersgruppen
80
2 Personen
100
keine signifikanten Unterschiede zwischen
Frauen (22,2 % Zustimmung) und Männern
(21,8 % Zustimmung)
85,2
83,1
1 Person
90
N=373
Die Aufschlüsselung nach unterschiedlichen Haushaltsgrößen bestätigt die
Tendenz, dass gerade in den Bevölkerungsgruppen, die von einem zusätzlichen Betreuungsangebot profitieren würden, die höchste Zustimmungsquote zu vermelden ist. Demnach stimmen eher größere Haushalte für ein
Kinderbetreuungsangebot in der Innenstadt.
23
3.4
Persönliches Einkaufsverhalten
Abb. 26: Wo kaufen Sie i.d.R. Lebensmittel/ Getränke ein? (Top 8-Nennungen)
Kiel, Fußgängerzone
1,0
Kiel,
Sophienhof/Bahnhof
0,5
0,5
7,7
3,0
1,5
Hamburg
55,6
Raisdorf
Kiel (n=297)
23,0
66,3
43,5
0
20
40
60
Abb. 27: Wo kaufen Sie i.d.R. Bekleidung/ Wäsche ein? (Top 9-Nennungen)
26,5
Quelle:
2,7
Kiel,
Sophienhof/Bahnhof
Kiel (n=300)
2,5
30
21,3
Stadtteilzentrum/
jeweiliger Wohnort
Neumünster
21,7
Rendburg
0
10
9,6
Stadtteilzentrum/
jeweiliger Wohnort
5,0
6,0
20
30
40
50
60
29,8
25,8
0
Quelle:
Kiel (n=300)
2,7
4,5
2,5
14,5
7,0
60
36,7
20,3
1,0
2,5
Internet
0,3
Rendsburg
50
6,0
3,0
4,0
sonstiges Kiel
1,7
2,0
4,0
0,3
0,5
40
25,8
14,1
10,1
11,6
20
10,6
Kiel, Citti-Park
7,7
1,0
2,0
10
Abb. 29: Wo kaufen Sie i.d.R. Bücher/ Schreibwaren ein? (Top 8-Nennungen)
10,3
7,5
8,0
Kiel, Citti-Park
8,0
44,3
41,7
25,3
21,1
22,5
Kiel,
Sophienhof/Bahnhof
Neumünster
11,6
10,6
12,0
0
80
0,5
Stadtteilzentrum/
jeweiliger Wohnort
Stadtteilzentrum/
jeweiliger Wohnort
Hamburg
15,5
Rendsburg
11,0
Neumünster
Quelle:
Neumünster
Kiel (n=299)
0,3
Raisdorf
0,5
0,5
3,0
3,5
4,5
2,3
4,0
0,3
13,8
2,4
4,0
1,0
sonstiges Kiel
17,0
46,5
30,2
25,5
23,7
22,1
7,7
6,0
5,0
9,7
sonstiges Kiel
sonstiges Kiel
Quelle:
Kiel,
Sophienhof/Bahnhof
8,1
5,5
2,0
Rendsburg
Kiel, Citti-Park
Kiel, Citti-Park
Raisdorf
Abb. 28: Wo kaufen Sie i.d.R. Schuhe/ Lederwaren ein? (Top 9-Nennungen)
10
20
30
40
50
60
24
Abb. 30: Wo kaufen Sie i.d.R. Elektroartikel/ Computer etc. ein? (Top 9)
11,7
14,6
5,5
Kiel,
Sophienhof/Bahnhof
10,1
4,5
Kiel, Citti-Park
Raisdorf
20
30
40
50
60
21,8
12,1
Quelle:
5,6
7,7
10
20
30
40
50
60
38,2
14,1
11,0
20,7
20,8
Raisdorf
Kiel (n=300)
29,1
7,5
Kiel (n=299)
12,3
5,6
9,2
58,2
9,6
6,3
Kiel
6,6
9,1
Raisdorf
Abb. 33: Wo kaufen Sie i.d.R. Baumarktbedarf/ Gartenbedarf ein? (Top 5)
28,0
12,0
1,5
5,1
2,5
0
Abb. 31: Wo kaufen Sie i.d.R. Spielwaren/ Sportartikel ein? (Top 7)
sonstiges Kiel
1,3
1,0
Stadtteilzentrum/
jeweiliger Wohnort
Kiel, Citti-Park
2,0
1,0
Kaltenkirchen
10
Kiel (n=297)
19,7
17,4
3,0
5,1
6,7
Neumünster
22,5
26,2
19,2
6,7
9,6
4,6
Hamburg
11,6
Kiel,
Sophienhof/Bahnhof
10,4
Bad Segeberg
7,0
0
14,9
Kiel (n=299)
20,5
Stadtteilzentrum/
jeweiliger Wohnort
14,5
sonstiges Kiel
26,3
Neumünster
Rendburg
8,1
9,2
33,8
20,2
6,0
8,0
8,5
3,0
3,0
2,0
Internet
4,0
1,5
1,0
Kiel, Ikea
15,4
1,5
Raisdorf
Quelle:
Kiel,
Fußgängerzone
16,4
10,0
sonstiges Kiel
Abb. 32: Wo kaufen Sie i.d.R. Möbel ein? (Top 9-Nennungen)
Neumünster
24,1
16,2
Rendsburg
11,6
Neumünster
18,2
Stadtteilzentrum/
jeweiliger Wohnort
9,1
0
Quelle:
10
Stadtteilzentrum/
jeweiliger
Wohnort
15,7
20
30
40
50
19,1
26,6
0
60
1,7
Quelle:
10
20
30
40
50
60
25
Die Fragen nach dem persönlichen Einkaufsverhalten liefern wichtige Erkenntnisse zur Einkaufsorientierung und sind in die Kaufkraftstromanalysen und Bewertungen des Einzelhandels in Kiel unter Kap. 4.2 und 4.3 eingeflossen. Folgendes ist herauszustellen:
Im periodischen Bedarfsbereich dominiert die Fokussierung auf das jeweilige Stadtteilzentrum bzw. auf den jeweiligen Wohnort. Hier spielt die Innenstadt nur eine untergeordnete Rolle. Der CITTI-Park besitzt jedoch auch
hier eine nicht zu vernachlässigende Bedeutung.
Der aperiodische Bedarfsbereich ist etwas differenzierter zu betrachten. Bei
den Waren des persönlichen Bedarfsbereiches (Bekleidung/ Schuhe) dominiert die Fokussierung auf die Fußgängerzone und auf den Sophienhof.
Zusätzlich werden der CITTI-Park und von den Befragten aus dem Umland
auch der Ostseepark in Raisdorf genannt. Ähnliches gilt für die Warengruppe Bücher/ Schreibwaren.
Angebotslücken in der Innenstadt werden in der Warengruppe Elektroartikel/ Unterhaltungselektronik/ Foto/ PC und Zubehör sichtbar. Dort besitzt
der CITTI-Park bereits eine größere Bedeutung als die Fußgängerzone und
der Sophienhof zusammen. Auch der Ostseepark ist insbesondere für die
befragten Haushalte aus dem Umland von großer Bedeutung.
Auch in der Warengruppe Sportartikel/ Spielwaren wird die Konkurrenz
zwischen der Kieler Innenstadt auf der einen Seite und der autokundenorientierten Standorte CITTI-Park und Ostseepark in Raisdorf auf der anderen Seite sichtbar.
Die Warengruppe Möbel spielt für die Innenstadt (auch wenn es dort attraktive Möbelanbieter gibt) in der Summe nur eine untergeordnete Rolle. Die
große Bedeutung von IKEA in Kiel und Möbel Kraft in Bad Segeberg liegt
hier auf der Hand. Bei den Baumarktsortimenten konkurriert Kiel vor allem
mit Raisdorf. Dies dürfte für die Innenstadtentwicklung jedoch nur von untergeordneter Bedeutung sein.
26
3.5
Abb. 35: Wenn ja, in welchen Shopping-Centern oder Einkaufszentren kaufen
Sie gelegentlich ein?
Shopping-Center
Abb. 34: Kaufen Sie gelegentlich in Shopping-Centern/ Einkaufszentren ein?
JA
90
Altersgruppen:
81,7
76,5
80
75,0
73,2
76,9
Sophienhof, Kiel
92,5 % der 25-34-Jährigen kaufen in S-C ein
nur 61,6 % der über 65-Jährigen kaufen in S-C ein
75,8
69,9
Citti-Park, Kiel
61,2
73,0
NEIN
70
18,9
24,2
Raisdorf
60
12,2
50
Eiderpark,
Rendsburg
40
30
23,5
27,0
18,3
20
Kiel
direktes
ja
Umland
weiteres
Umland
Kiel
direktes
nein
Umland
weiteres
Umland
Angaben in %
Quelle:
Eine deutliche Mehrheit der befragten Haushalte in Kiel und Umgebung
kauft bereits in Shopping-Centern ein.
Betrachtet man die unterschiedlichen Altersgruppen, werden deutliche Unterschiede deutlich. Die Jungen (zwischen 25 und 34 Jahren) kaufen wesentlich häufiger als die über 65-Jährigen in Shopping-Centern ein.
5,4
0
N=700
Quelle:
Friesencenter,
Niebüll
10
0
Kiel (n=244)
4,1
20
40
60
80
Bei der Nachfrage, welche Shopping-Center im Einzelnen aufgesucht werden, dominieren (wie nicht anders zu erwarten) der Sophienhof und der
CITTI-Park. Selbst bei den Befragten aus dem Umland spielt der Ostseepark in Raisdorf eine nicht so große Rolle. Dies mag zum einen an der unübersichtlichen und unbefriedigenden gestalterischen Situation in Raisdorf
liegen, kann zum anderen aber auch damit begründet werden, dass der
Ostseepark in Raisdorf von vielen Befragten nicht als Shopping-Center oder Einkaufszentrum, sondern als Fachmarktzentrum oder Gewerbegebiet
wahrgenommen wird.
27
Abb. 36: Stellen Sie sich vor, in der Innenstadt gäbe es ein neues ShoppingCenter, u. a. mit Saturn, hochwertigen Bekleidungsgeschäften und
einem Lebensmittelmarkt. Würden Sie dieses besuchen?
Abb. 37: Stellen Sie sich vor, in der Innenstadt gäbe es ein neues ShoppingCenter, u. a. mit Saturn, hochwertigen Bekleidungsgeschäften und
einem Lebensmittelmarkt. Würden Sie dieses besuchen? (Filter: diejenigen, die bereits ein Shopping-Center besuchen)
57,0
60
70
50
41,7
40,8
40
50
30,0
30
Kiel
regelmäßig
Umland
Umland
Kiel
10
Umland
17,5
13,0
Kiel
40
20
0
59,2
60
30
20,4
10
gelegentlich
nie
0
regelmäßig
Quelle:
20,4
20
gelegentlich
nie
Quelle:
28
Abb. 38: Würden Sie regelmäßig hochwertige Bekleidungsgeschäfte besuchen, wenn sich diese in dem Shopping-Center befänden? (Filter,
diejenigen, die bereits ein S-C besuchen)
60
Abb. 39: Würden Sie regelmäßig einen Saturn-Markt besuchen, wenn sich
dieser in dem Shopping-Center befände? (Filter, diejenigen, die bereits ein S-C besuchen)
50
50,7
46,7
45
50
40
40
36,8
35
30
30
25,7
23,7
25
20
20
16,4
15
10
10
5
0
regelmäßig
Quelle:
gelegentlich
nie
0
regelmäßig
gelegentlich
nie
Quelle:
Alles in allem zeigt sich, dass die Befragten in großen Teilen ein weiteres Shopping-Center in der Innenstadt von Kiel nachfragen würden.
Dabei wird deutlich: Je individueller der Besatz, desto größer die Nachfrage auf Konsumentenseite.
29
3.6
Abb. 41: Falls mehr: Was ist der Hauptgrund dafür? (Top 5-Nennungen):
Entwicklung des Einkaufsverhaltens
höhere verfügbare
Kaufkraft
Abb. 40: Kaufen Sie heute mehr, gleich viel oder weniger in der Innenstadt von
Kiel ein als vor drei Jahren?
25%
besseres/größeres
Angebot
Kiel (n=299) 11,2
51,6
37,2
14,3%
wohne nun in der
Innenstadt
12,5%
zugezogen
direktes
Umland 5,3
(n=195)
46,6
48,1
mehr
weniger
weiteres
Umland (n= 11,4
189)
0%
20%
40%
34,2
60%
80%
100%
Quelle: CIMA-Haushaltsbefragung 2008, Angaben in %
Bei den Befragten aus Kiel und aus der Umgebung lassen die Angaben zu
den Veränderungen im Einkaufsverhalten eine deutliche Tendenz erkennen. Der Großteil der Befragten kaufte zum Zeitpunkt der Befragung deutlich weniger in der Innenstadt von Kiel ein, als noch vor drei Jahren. Diese
Tendenz ist bei den Befragten aus dem direkten Umland am stärksten ausgeprägt.
7,1%
0
Quelle:
54,3
8,9%
mehr Freizeit
gleich viel
Kiel + Umland (n=56)
5
10
15
20
25
30
Insgesamt haben nur 56 Befragte geantwortet, dass sie aktuell mehr in der
Kieler Innenstadt einkaufen würden als noch vor drei Jahren. Als Hauptgrund dafür werden mit den Antworten „individuell höhere verfügbare Kaufkraft“, „wohne nun in der Innenstadt“ und „Freizeit“ fast ausschließlich private (oder berufliche) Gründe genannt, die mit der Entwicklung der Innenstadt
nur indirekt im Zusammenhang stehen. Lediglich rd. 14 % nennen das bessere/ größere Angebot als Hauptgrund.
30
Abb. 42: Falls weniger: Gibt es einen bestimmten Ort, an dem Sie heute dafür
mehr einkaufen? (Top 5-Nennungen)
Abb. 43: Falls weniger: Was ist der Hauptgrund dafür? (Top 5-Nennungen)
Kiel, Citti-Park
26,4
Preisniveau
21,2
13,6
26,7
25,0
8,6
Raisdorf
16,0
weniger
Bedarf
9,6
13,2
22,7
16,7
5,2
Neumünster
Kiel (n=106)
Rendsburg
10,3
Quelle:
8,5
9,1
8,3
private
Gründe
Kiel (n=104)
10
20
30
40
Die Antworten auf die Frage, an welchen Orten außerhalb der Innenstadt
die Kunden heute stattdessen mehr einkaufen, skizzieren ein klares Bild:
Der CITTI-Park und der Ostseepark in Raisdorf haben sich als Konkurrenzorte zur Kieler Innenstadt etabliert und haben in den letzten drei Jahren
erheblich Kaufkraft aus der Kieler Innenstadt gezogen.
12,5
5,0
0
Quelle:
2,8
wenig
Auswahl
3,9
5,2
0
10,2
3,3
19,0
Eckernförde
18,9
Parkgebühren
1,0
10
20
30
40
Neben den attraktiver werdenden Konkurrenzorten tragen vor allem das
Preisniveau, die Parkgebühren (im Gegensatz zu den Standorten CITTIPark und Raisdorf) und der geringere Bedarf zum Bedeutungsverlust der
Kieler Innenstadt in den letzten drei Jahren bei.
Von einigen Befragten wird zusätzlich die weniger werdende Auswahl in
der Innenstadt als Grund genannt.
31
3.7
Abb. 45: Wie beurteilen Sie die Erreichbarkeit mit dem jeweiligen Verkehrsmittel? (Befragte aus Kiel und dem Umland)
Erreichbarkeit
zu Fuß
Fahrrad
Bus
privater Pkw
Motorrad/ Mofa
Abb. 44: Mit welchem Verkehrsmittel erreichen Sie normalerweise die Innenstadt von Kiel?
45,2
PKW
73,1
86,7
33,6
Bus, Bahn
23,6
12,0
12,3
Kiel (n=298)
zu Fuß
0
20
Quelle:
8,2
2,2
0,6
Fahrrad
Quelle:
1,44
1,79
1,91
2,20
3,50
40
60
80
100
Die Beurteilung der Erreichbarkeit mit dem jeweiligen Verkehrsmittel zeigt,
dass der Pkw deutlich schlechter abschneidet als das Fahrrad oder der
ÖPNV.
Die Erreichbarkeit „zu Fuß“ wird am höchsten bewertet, hier zeigt sich die
Bedeutung der Holstenstraße als Fußgängerzone und des Sophienhofs als
innenstädtisches Shopping-Center.
Der Modal-Split der Kieler Stadtbewohner unterscheidet sich deutlich von
dem der Umlandbewohner. Während die Befragten aus Kiel immerhin zu
rd. 1/3 mit Bus und Bahn in die Kieler Innenstadt kommen, dominiert bei
den Umlandbewohnern wesentlich stärker die Fokussierung auf den Pkw
(über 73 % bzw. sogar über 86 %).
Dies bestätigt die bereits dargestellten Befragungsergebnisse hinsichtlich
der Einkaufsorientierung der Umlandbewohner, die anteilig wesentlich stärker auf die nicht-integrierten Handelsstandorte ausgerichtet sind als die
Kieler Stadtbevölkerung. Die nicht-integrierten Standorte CITTI-Park und
Ostseepark sind mit dem Pkw wesentlich besser erreichbar als mit dem
ÖPNV oder gar mit dem Fahrrad.
32
4
Bestandsanalyse
4.1
Raumordnerische und sozioökonomische Struktur
4.1.1
Zentralörtliche Bedeutung
Die Landeshauptstadt Kiel soll als Oberzentrum zentralörtliche Funktionen für
den oberzentralen Verflechtungsraum erfüllen. Neben der Versorgung der eigenen Bevölkerung mit Gütern des periodischen Bedarfs, hat Kiel unter anderem die raumordnerische Funktion, die Bevölkerung in der Stadt und im oberzentralen Verflechtungsbereich mit (spezialisierten) Gütern des aperiodischen
Bedarfs und verschiedenen (zentralörtlichen) Dienstleistungen zu versorgen.
Somit besitzt die Landeshauptstadt Kiel auch eine erhebliche Versorgungsfunktion für das Umland.
Für die Einzelhandelsentwicklung relevante und zum Teil konkurrierende Orte
mit zentralörtlicher Funktion in und außerhalb des Marktgebietes von Kiel sind:
Direktes Umland
Kronshagen
Stadt Schwentinental (Raisdorf/ Klausdorf)
Weiteres Umland
Schleswig
Eckernförde
Rendsburg
Neumünster
Plön
Bedeutende Wettbewerbsstandorte außerhalb des Marktgebietes
Lübeck
Hamburg
33
4.1.2
Makrostandort Landeshauptstadt Kiel
Abb. 46: Die Lage im Raum
Die Landeshauptstadt Kiel ist durch Ihre Lage an der Ostsee und an der Kieler
Förde geprägt. Stellt die Lage an der Kieler Förde auf der einen Seite ein bedeutendes Potenzial dar, erschwert die Seelage auf der anderen Seite natürlich
auch die Erreichbarkeit der Stadt bzw. schränkt das Marktgebiet ein. Als bedeutende Konkurrenzorte sind die Oberzentren Hamburg und Lübeck zu nennen:
KIEL
Quelle:
Bearbeitung:
Microsoft Mappoint Europa
CIMA GmbH 2008
2
Kiel ist die bevölkerungsreichste Stadt in Schleswig-Holstein und Sitz des
Schleswig-Holsteinischen Landesparlaments.
Kiel ist über die BAB 215/ 210 direkt an das überregionale Straßennetz
angebunden. Über die BAB 7 bestehen direkte Verbindungen von Kiel nach
Hamburg. Über die (noch nicht vollständig fertig gestellte) Bundesautobahn
21 besteht eine Verbindung nach Lübeck. Außerdem bestehen über die
Bundesstraßen 76, 404, 502, 503 direkte Verbindungen zu den angrenzenden Kommunen im direkten und weiteren Umland.
Die Fahrtzeit von der Kieler Innenstadt in die Hamburger Innenstadt beträgt
2
mit dem Pkw ca. 1 Stunde 20 Minuten (rd. 96 Kilometer Entfernung). Die
Pkw-Fahrtzeit nach Lübeck beträgt ca. 1 Stunde 20 Minuten (rd. 80 Kilometer). Die Innenstädte von Neumünster und Rendsburg erreicht man mit dem
eigenen Pkw in rd. 30 Minuten (rd. 35 Kilometer). Die Fahrtzeit nach Eckernförde weicht nur geringfügig davon ab.
An das überregionale Schienennetz der Bahn ist Kiel wie folgt angeschlossen: Regionalzüge nach Hamburg und Kiel fahren einmal in der Stunde.
Nach Hamburg wird dieser Takt durch mehrere ICE-Verbindungen sowie
durch zusätzliche Verbindungen zu den Pendlerzeiten verdichtet. Die Fahrzeiten der Regionalzüge betragen nach Hamburg 1 Stunde 16 Minuten (ICE-Züge rd. 10 Minuten schneller) und nach Lübeck 1 Stunde 12 Minuten.
Für die Strecke von Kiel nach Rendsburg beträgt die Fahrzeit rd. 30 Minuten. Von Kiel nach Neumünster fahren bis zu drei Züge pro Stunde, die
Fahrzeit variiert von 17 bis 25 Minuten. Die Fahrdauer mit der Regionalbahn von Kiel nach Eckernförde beträgt ca. 30 Minuten, die Züge fahren in
etwa einmal in der Stunde.
Kiel hat insgesamt 30 Stadtteile. Zu ergänzen bleibt, dass die Gemeinde
Kronshagen administrativ zwar eigenständig ist, räumlich jedoch sehr stark
in das Stadtgebiet von Kiel integriert ist. Dies wurde bei den Berechnungen
der Kaufkraftströme berücksichtigt.
Zeit- und Entfernungsangaben nach www.map24.de.
34
Arbeitslosenquoten bezogen
2002
11,7
SchleswigHolstein
8,7
auf alle zivilen Erwerbspersonen
2003
13,4
9,7
im Jahresdurchschnitt
2004
13,6
9,8
2005
16,9
11,6
2006
14,7
10,0
2007
12,5
8,4
0,8
-0,3
Kiel
SchleswigHolstein
222.708
4.319.146
Indikatoren
4.1.3
Sozioökonomische Rahmendaten
Abb. 47: Sozioökonomische Rahmendaten
Kiel
SchleswigHolstein
30.09.2003
233.039
2.823.171
30.09.2004
233.329
2.828.760
30.09.2005
233.620
2.832.205
30.09.2006
234.358
2.833.679
30.09.2007
235.696
2.837.021
+/- in % 2002-2007
1,14
0,49
Indikatoren
Bevölkerungsentwicklung
Kiel
+/- Prozentpunkte 2002-2007
Quelle: Statistik der Bundesagentur für Arbeit; Stand: Dezember 2007
Daten im Tourismus der Stadt Kiel
Indikatoren
Anzahl der Ankünfte (insgesamt)
Quelle: Statistisches Amt für Hamburg und Schleswig-Holstein; Tabelle A I 2; Stand: 07.02.2008
2002
Entwicklung der
31.03.2003
102.154
790.107
2003
k.A.
5.018.539
sozialversicherungspflichtig
31.03.2004
100.226
772.124
2004
212.994
4.445.537
Beschäftigten (am Arbeitsort)
31.03.2005
99.084
762.305
2005
239.895
5.057.687
31.03.2006
99.610
762.520
2006
243.204
4.773.896
31.03.2007
101.956
783.526
2007
252.785
4.956.475
+/- in % 2002-2006
-0,19
-0,83
13,51
14,8
+/- in % 2002-2007
Quelle: Statistisches Amt für Hamburg und Schleswig-Holstein; Tabelle A VI 5 ; Stand: 07.02.2008
Quelle: Statistisches Amt für Hamburg und Schleswig-Holstein, Tabelle G IV 1; Stand: 28.02.2008
Einpendler
30.06.2002
47.829
96.343
Übernachtungen (insgesamt)
Auspendler
30.06.2002
18.487
172.624
2003
k.A.
23.276.487
Saldo
29.342
-76.281
2004
420.046
19.912.621
30.06.2003
47.415
95.344
2005
468.772
19.896.659
170.500
2006
476.113
20.373.194
-75.156
2007
480.216
20.990.502
14,7
2,2
Einpendler
Auspendler
30.06.2003
Saldo
Einpendler
Auspendler
30.06.2004
17.850
29.565
47.816
2002
+/- in % 2002-2007
95.844
418.587
20.534.981
30.06.2004
17.927
169.884
Saldo
29.889
-74.040
Einpendler
30.06.2005
48.417
97.766
Auspendler
30.06.2005
17.766
172.735
Saldo
30.651
-74.969
Einpendler
30.06.2006
49.211
101.466
Auspendler
30.06.2006
18.399
176.750
Saldo
30.812
-75.284
Bearbeitung: CIMA GmbH 2008
Durchschnittliche
2002
1,9
Aufenthaltsdauer in Tagen
2003
k.A.
4,6
2004
2,0
4,5
2005
2,0
4,4
2006
2,0
4,3
2007
1,9
4,2
4,8
Quelle: Bundesagentur für Arbeit; Tabelle IIIb5 - 4203.3 (3) ; Stand: 07.02.2008
35
Kiel zeichnet sich im Betrachtungszeitraum 2003 bis 2007 durch eine stabile Bevölkerungsentwicklung aus. Der bundesweit prognostizierte Trend
(Stichwort „Demografischer Wandel“) mit zurückgehenden Bevölkerungszahlen kann zumindest bis zum jetzigen Zeitpunkt in Kiel (noch) nicht bestätigt werden. Dies trifft in etwas abgeschwächter Form auch auf das Land
Schleswig-Holstein zu.
Dem bundesdeutschen Trend folgend, ist die Entwicklung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten (am Arbeitsort) in Kiel von 2003 bis 2007
leicht zurückgegangen (0,19 %). Der Rückgang ist im Vergleich zum Land
Schleswig-Holstein jedoch deutlich geringer ausgeprägt. In den letzten Jahren (ab 2006) ist allerdings eine leichte Konsolidierung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten am Arbeitsort Kiel festzustellen. D.h. die sich
auf Bundesebene abzeichnende positive wirtschaftliche Entwicklung wird
auch in Kiel sichtbar.
Die positiven Pendlersalden zeigen die Bedeutung von Kiel als Arbeitsort
für das Umland. Der Einpendlerüberschuss hat sich in den letzten Jahren
stabil entwickelt. Im Betrachtungszeitraum 2002 bis 2006 konnte dieser
Überschuss um rd. 5 % gesteigert werden.
Die Arbeitslosenquoten in Kiel liegen, gemessen an den Vergleichszahlen
des Landes Schleswig-Holstein und im Vergleich zum Bundesdurchschnitt
überdurchschnittlich hoch. Bereits ab 2006 wurde jedoch auch in der Stadt
Kiel eine leichte Erholung auf dem Arbeitsmarkt spürbar. Die CIMA geht
davon aus, dass sich dieser Trend bis zum Jahr 2008 weiter fortgesetzt hat.
Der Tourismus spielt innerhalb der Stadt Kiel eine bedeutende Rolle, die im
Betrachtungszeitraum von 2002 bis 2007 sogar noch zugenommen hat.
Sowohl die Anzahl der Ankünfte als auch die Anzahl der Übernachtungen
sind in Kiel in den letzten Jahren deutlich angestiegen. Die Aufenthaltsdauer ist in etwa gleich geblieben. Neben den Fährtouristen sind Stadttouristen
sowie vor allem Ostseetouristen zu nennen, die den Urlaub an der Ostsee
mit einem Besuch der Landeshauptstadt verbinden. Nicht zu vernachlässigen sind außerdem die Touristen aus den skandinavischen Ländern. Der
Tourismus stellt somit einen bedeutenden Faktor am Wirtschaftsstandort
Kiel – auch bezogen auf den Einzelhandel – dar.
Fazit
Insgesamt ist das Bild der hier dargestellten sozioökonomischen Indikatoren
positiv.
Einschränkend lässt sich folgendes festhalten:
Der in der Stadt Kiel in den letzten Jahren festgestellte Rückgang der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten schwächt sich allmählich ab und gibt positive Signale für die Zukunft.
Auch wenn in den nächsten Jahren davon ausgegangen werden kann, dass
es in Kiel keine bedeutenden Bevölkerungszuwächse mehr geben wird (eher
das Gegenteil wird der Fall sein), ergibt sich in der Gesamtschau der sozioökonomischen Rahmendaten aus Sicht der CIMA eine durchaus stabile Basis
auf der Nachfrageseite, auf die sich der Einzelhandel in Kiel auch in Zukunft
stützen kann.
36
4.2
Rahmenbedingungen für den Einzelhandel
4.2.1
Kaufkraftverhältnisse und Marktgebiet
Die Kaufkraft einer Region ist abhängig vom Einkommen der jeweiligen Bevölkerung. Letzteres ist wiederum unter anderem abhängig von der wirtschaftlichen Entwicklung der Region, Stadt oder Gemeinde. Kennziffern zur Bewertung
dieser wirtschaftlichen Eckdaten sind u.a. der Anteil der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten, der Anteil der Hartz-IV-Empfänger, der Anteil der Rentner, der Anteil der Arbeitslosen und das Gesamteinkommen der Bevölkerung.
Abb. 48: Kaufkraftkennziffern im regionalen Vergleich (Angaben in %)
Kronshagen
109,2
Raisdorf
107,3
Der zur Verfügung stehende Ausgabesatz im Einzelhandel pro Einwohner und
Jahr liegt in Kiel für 2007 bei 5.138,09 €. Bundesweit wird für das Jahr 2007 ein
Wert von 5.297 € pro Einwohner berechnet.
Bad Segeberg
105,1
Rastorf
103,2
Land S-H
101,3
Osdorf
100,8
Preetz
100,0
Eckernförde
98,0
Kiel
97,0
Neumünster
95,6
Schleswig
93,8
Rendsburg
92,0
Plön
Wie die nebenstehende Abbildung verdeutlicht, liegt die einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer der Stadt Kiel mit 97,0 % deutlich unter dem Bundesdurchschnitt von 100,0 %.
Auch im Vergleich zum Land Schleswig-Holstein (101,3 %) wird die unterdurchschnittliche Kaufkraft pro Person in Kiel deutlich.
Hervorzuheben ist die sehr starke Streuung der Werte in der Region: Während Kronshagen als eine direkt an das Stadtgebiet von Kiel angrenzende
Gemeinde eine Kaufkraftkennziffer von 109,2 aufweist, liegen die Werte für
Schleswig, Rendsburg und Plön noch deutlich unter der Kaufkraft der Landeshauptstadt.
87,8
0
Quelle:
Bearbeitung:
50
100
150
MB Research 2007
CIMA GmbH 2008
37
Betrachtet man das kaufkraftpotenzial in Kiel differenziert nach Stadtteilen bzw.
Postleitzahlbereichen, wird auch hier eine deutliche Differenzierung sichtbar.
Bei der Bewertung der Einzelhandelssituation in Kiel hat die CIMA deshalb die
folgenden unterschiedlichen Kaufkraftkennziffern (Quelle: mb Research 2007)
für die einzelnen Postleitzahlenbereiche innerhalb Kiels berücksichtigt:
PLZ
PLZ
PLZ
PLZ
PLZ
PLZ
PLZ
PLZ
PLZ
PLZ
PLZ
PLZ
PLZ
PLZ
PLZ
PLZ
PLZ
24103 Kiel:
24105 Kiel:
24106 Kiel:
24107 Kiel:
24109 Kiel:
24111 Kiel:
24113 Kiel:
24114 Kiel:
24116 Kiel:
24118 Kiel:
24143 Kiel:
24145 Kiel:
24146 Kiel:
24147 Kiel:
24148 Kiel:
24149 Kiel:
24159 Kiel:
KKZ 107,4
KKZ 108,1
KKZ 95,4
KKZ 102,9
KKZ 94,8
KKZ 105,2
KKZ 107,8
KKZ 89,1
KKZ 91,9
KKZ 91,6
KKZ 87,1
KKZ 100,1
KKZ 100,1
KKZ 103,1
KKZ 92,0
KKZ 88,3
KKZ 102,1
PLZ
24119 Kronshagen: KKZ 109,2
38
Das Marktgebiet der Stadt Kiel wird von verschiedenen Faktoren beeinflusst.
Diese sind:
Struktur und Verteilung des Einzelhandelsangebotes in Kiel
Branchenmix
Sogkraft ansässiger (Groß-)Betriebe
Lage zu anderen zentralen Orten
Verteilung der Bevölkerung im Raum
Verkehrsinfrastruktur
Mobilität der Bevölkerung im Raum
Pendlerbewegungen (arbeits- und ausbildungsbedingt)
Nähe zu Konkurrenzorten
Sogkraft des Angebotes in den Konkurrenzorten
Die Ermittlung der Ausbreitung des Marktgebietes erfolgt anhand des Computersimulationssystems HUFF, mit dem regionale Kaufkraftströme berechnet
werden. Diese Berechnungen wurden mit Ortsbegehungen und Angaben aus
Expertengesprächen vor Ort abgestimmt.
39
Abb. 49: Marktgebiet der Stadt Kiel
Das Marktgebiet der Stadt Kiel kann folgendermaßen beschrieben werden:
Kiel
Quelle:
direktes
Umland
Neben dem Stadtgebiet von Kiel umfasst das Marktgebiet das direkte und
weitere Umland.
Das direkte Umland beinhaltet die direkt an das Stadtgebiet angrenzenden
Kommunen sowie die Kommunen mit eindeutigem Bezug zur Landeshauptstadt. Darunter fallen unter anderem Kronshagen, Raisdorf (Stadt
Schwentinental) und das Mittelzentrum Preetz.
Das weitere Umland als Teil des Marktgebietes umfasst unter anderem die
Mittelzentren Eckernförde, Schleswig, Rendsburg und Neumünster.
Die weitere Ausdehnung des Marktgebietes wird vor allem durch die starken oberzentralen Konkurrenzorte Hamburg und Lübeck erschwert. Außerdem ist davon auszugehen, dass die konkurrierenden Ober- und Mittelzentren ebenfalls Kaufkraft aus dem Marktgebiet der Stadt Kiel abziehen (Überlagerung der einzelnen Marktgebiete). Zu berücksichtigen ist darüber hinaus der Ostseepark in Raisdorf (Stadt Schwentinental), der ebenfalls einen
erheblichen Anteil der Kaufkraft innerhalb der Region bindet.
Das Marktgebiet bezieht sich auf den Einzelhandel der Gesamtstadt Kiel.
Zu beachten ist, dass die Innenstadt jedoch den bedeutendsten Einzelhandelsstandort innerhalb der Landeshauptstadt darstellt.
Ausweitungen des Marktgebietes sind aus diesem Grund lediglich in einigen kleinen Bereichen realistisch. Ziel sollte vor allem sein, die Kaufkraftbindung im bestehenden Marktgebiet zu stärken.
weiteres
Umland
CIMA Berechnungen nach HUFF, Einzelhändlerinterviews
40
Folgende Zonen des Marktgebietes wurden differenziert:
Stadt Kiel:
direktes Umland:
weiteres Umland:
235.696 Einwohner
167.980 Einwohner
340.435 Einwohner
Zuzüglich zum Nachfragepotenzial, das sich aus diesen Einwohnerzahlen ergibt, wird mit einer 9 %igen Potenzialreserve (PR) für
Touristen und Tagesgäste sowie
sporadische Gäste aus weiter entfernt liegenden Städten gerechnet.
Das Marktgebiet entspricht der Ist-Situation. Zu berücksichtigen ist, dass einzelne Betriebe ein ungleich höheres Einzugsgebiet aufweisen können. Das
Marktgebiet stellt den Durchschnitt der Summe der Einzugsgebiete aller Betriebe dar.
41
4.2.2
Nachfragepotenzial im Marktgebiet von Kiel
3
Die Berechnungen des Nachfragepotenzials der Landeshauptstadt Kiel und im
Marktgebiet erfolgt auf der Basis der jeweiligen Einwohnerzahlen und Kaufkraftkennziffern in den Städten und Gemeinden. Es wird ein Ausgabesatz pro
Kopf im Einzelhandel von 5.297 € für 2007 zu Grunde gelegt. Mit Hilfe der
Kaufkraftkennziffer wird dieser an das Niveau jeder Stadt bzw. Gemeinde angepasst. Für Kiel ergibt sich somit ein Ausgabesatz von 5.138,09 € je Einwohner p.a.
In den drei Zonen des Marktgebietes steht insgesamt ein Nachfragepotenzial
von
rd. 4.236,5 Mio. € (inkl. Potenzialreserve)
zur Verfügung.
Hiervon entfallen folgende Beträge auf die einzelnen Zonen des Marktgebie4
tes :
Stadt Kiel:
rd. 1.211,0 Mio. € (rd. 29 %)
direktes Umland:
rd.
939,9 Mio. € (rd. 22 %)
erweitertes Umland:
rd. 1.735,8 Mio. € (rd. 41 %)
Potenzialreserve:
rd.
349,8 Mio. € (rd. 8,3 %)
Die nachfolgende Abbildung verdeutlicht die Zusammensetzung des Nachfragepotenzials im Marktgebiet.
3
Die Ausgaben (in €) der Kieler Bevölkerung, die dem Einzelhandel zu Verfügung stehen (statistischer Wert).
4
Die CIMA nimmt eine ständige Aktualisierung des Nachfragepotenzials innerhalb der einzelnen
Warengruppen vor. Durch diese Aktualisierungen, berücksichtigte Elastizitäten und Rundungen in
den Summen können sich geringfügige Abweichungen zu den durchschnittlichen jährlichen Ausgabesätzen ergeben.
42
Abb. 50: Verteilung des Nachfragepotenzials nach Warengruppen auf das Marktgebiet
CIMA Warengruppen
Periodischer Bedarf
Lebensmittel und Reformwaren
Gesundheits- und Körperpflege
übriger periodischer Bedarf (Blumen,
Zeitschriften)
Aperiodischer Bedarf
Persönlicher Bedarf insgesamt
Bekleidung, Wäsche
Schuhe, Lederwaren
Uhren, Schmuck, Optik
Anteil der
Verbrauchsausgaben in %
Nachfragepotenzial in Mio. €
Kiel
Marktgebiet
Erweitertes
Marktgebiet
Potenzialreserve
Gesamt
54,3
39,5
13,5
1,3
657,1
478,1
163,5
15,5
510,0
371,1
126,9
12,0
941,8
685,3
234,3
22,2
189,8
138,1
47,2
4,5
2.298,6
1.672,5
571,9
54,2
45,7
12,6
8,1
2,3
2,2
554,0
153,2
98,5
28,1
26,5
429,9
118,9
76,5
21,8
20,6
794,0
219,6
141,2
40,3
38,0
160,0
44,2
28,5
8,1
7,7
1.937,9
535,9
344,7
98,4
92,8
11,7
2,9
141,3
34,5
109,7
26,8
202,5
49,5
40,8
10,0
494,3
120,8
8,8
106,8
82,9
153,0
30,8
373,5
Spiel, Sport, Hobby insgesamt
Sportartikel
Spielwaren
Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.)
3,4
1,6
0,8
1,1
41,6
19,7
9,1
12,8
32,3
15,3
7,1
9,9
59,6
28,2
13,1
18,4
12,0
5,7
2,6
3,7
145,6
68,8
32,0
44,8
Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik
(gehobener Haushaltsbedarf)
0,8
9,4
7,3
13,4
2,7
32,8
Einrichtungsbedarf
Möbel, Antiquitäten
Teppiche, Gardinen, Heimtextilien
6,4
5,2
1,1
77,0
63,3
13,7
59,8
49,2
10,6
110,4
90,8
19,7
22,3
18,3
4,0
269,5
221,5
48,0
Baumarktspezifische Sortimente
10,9
131,5
102,0
188,4
38,0
459,9
100,0
1.211,0
939,9
1.735,8
349,8
4.236,5
Medien und Technik insgesamt
Bücher, Schreibwaren
Elektroartikel/Unterhaltungselektronik
Foto, PC und Zubehör, Neue Medien
Einzelhandel insgesamt
Quelle:
CIMA Berechnungen nach Huff 2008
43
4.3
Leistungsdaten des Einzelhandels in Kiel
Vorbemerkung:
Die Ermittlung der Leistungsdaten des Einzelhandels basiert auf einer Totalerhebung des Einzelhandels in Kiel durch die CIMA im Dezember 2007/ Januar
2008. Die Berechnung der Umsätze für den Kieler Einzelhandel erfolgte auf
Basis der Flächenproduktivitäten für das Jahr 2007 (Umsatz je qm Verkaufsfläche p.a.) für insgesamt 33 Branchen. Diese Flächenproduktivitäten werden vom
Institut für Handelsforschung (IfH), Köln, durch Betriebsvergleiche ermittelt und
von der BBE-Handelsberatung, München, jährlich durch aktuelle Forschungsergebnisse und eine Vielzahl von einzelbetrieblichen Beratungen durch CIMA
und BBE aktualisiert. Die Flächenproduktivitäten liegen für insgesamt sechs
Stadtgrößenklassen vor und werden zusätzlich durch die Beraterinnen und
Berater der CIMA an die regionale Situation angepasst.
Außer dem Facheinzelhandel und dem filialisierten Einzelhandel werden die
folgenden Betriebstypen zum Einzelhandel hinzugerechnet:
Gewerbliche Betriebe mit für den Kunden zugänglichen Verkaufsflächen
(z.B. Sanitärfachhandel)
Gärtnereien (überdachte und weitere Flächen gehen nur anteilig in die Berechnungen ein)
Zubehör in Autohäusern (z.B. Handschuhe, Karten, Fußmatten etc.)
Dienstleistungsbetriebe wie Reisebüros, Fitnesscenter oder Kreditinstitute zäh5
len nicht zum Einzelhandel.
5
Der Handel mit Pkw zählt nicht zum Einzelhandel im engeren Sinne und wurde nicht in die nachfolgenden Betrachtungen einbezogen.
44
Abb. 51: Anzahl der Betriebe, Verkaufsflächen und Umsätze in Kiel
Anzahl
Betriebe
CIMA Warengruppe
VKF in qm
VKF in %
Im Ergebnis ist Folgendes festzustellen:
Umsatzverteilung
in %
831,6
48,9%
605,6
35,6%
206,3
12,1%
Umsatz in
Mio. €
Periodischer Bedarf
735
424
162
138.100
106.460
26.800
30,7%
23,7%
6,0%
Zeitschriften, etc.)
149
4.840
1,1%
19,7
1,2%
Aperiodischer Bedarf insgesamt
937
69,3%
868,0
51,1%
Bekleidung, Wäsche
Schuhe, Lederwaren
364
213
51
100
217
64
89.745
73.665
10.720
5.360
37.925
13.760
20,0%
16,4%
2,4%
1,2%
8,4%
3,1%
298,9
227,3
39,2
32,5
198,2
60,1
17,6%
13,4%
2,3%
1,9%
11,7%
3,5%
153
24.165
5,4%
138,2
8,1%
Sportartikel
Spielwaren
108
52
20
36
26.210
11.540
8.670
6.000
5,8%
2,6%
1,9%
1,3%
62,9
31,0
15,2
16,7
3,7%
1,8%
0,9%
1,0%
53
6.840
1,5%
14,3
0,8%
Einrichtungsbedarf
Teppiche, Gardinen, Heimtextilien
108
76
32
69.755
48.680
21.075
15,5%
10,8%
4,7%
121,2
98,8
22,5
7,1%
5,8%
1,3%
87
81.120
18,0%
172,4
10,1%
1672
449.695
100,0%
1699,6
100,0%
Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik
Hausrat
Quelle:
Bearbeitung:
311.595
Aktuell verfügt die Stadt Kiel über eine Gesamtverkaufsfläche von
449.695 qm.
Diese Verkaufsfläche verteilt sich auf insgesamt 1.672 Einzelhandelsbetriebe.
Der von der CIMA errechnete Einzelhandelsumsatz liegt bei rd.
1.699,6 Mio. € (brutto p.a.).
Bezogen auf den Einzelhandelsumsatz liegen der Schwerpunkt in der Warengruppe Lebensmittel/ Reformwaren mit rd. 605,6 Mio. € Umsatz (rd.
35,6 % Umsatzanteil), mit Abstand folgen die Warengruppen Bekleidung/
Wäsche mit rd. 227,3 Mio. € Umsatz (rd. 13,4 % Umsatz-Anteil), baumarktspezifische Sortimenten mit rd. 172,4 Mio. € Umsatz (rd. 10,1 % Umsatzanteil) und Elektroartikel/ Unterhaltungselektronik/ Foto/ PC mit rd.
138,2 Mio. € (rd. 8,1 % Umsatzanteil).
Die durchschnittliche Raumleistung liegt branchenübergreifend durchschnittlich bei rd. 3.779 €.
CIMA Bestandserhebung 2007/ 2008, Rundungsdifferenzen sind möglich
CIMA GmbH 2008
45
Vorbemerkung zur Einzelhandelszentralität
Die Einzelhandelszentralität eines Ortes beschreibt das Verhältnis des am Ort
getätigten Einzelhandelsumsatzes zu der am Ort vorhandenen Nachfrage.
Wenn die Zentralität einen Wert von über 100 % einnimmt, fließt per Saldo
Kaufkraft aus dem Umland in den Ort, die die Abflüsse übersteigt. Liegt die
Zentralität unter 100 %, so existieren Abflüsse von Kaufkraft, die per Saldo
nicht durch die Zuflüsse kompensiert werden können.
Je größer die Zentralität eines Ortes ist, desto größer ist seine Sogkraft auf die
Kaufkraft im Umland. Die Zentralität eines Ortes wird z.B. durch die Qualität
und Quantität an Verkaufsfläche, den Branchenmix, die Verkehrsanbindung
und die Kaufkraft im Marktgebiet gesteuert.
46
Abb. 52: Umsatz, Nachfragevolumen, Einzelhandelszentralität in Kiel
Periodischer Bedarf
Lebensmittel, Reformwaren
Übriger periodischer Bedarf (Blumen,
Zeitschriften,etc.)
831,6
605,6
206,3
Nachfragevolumen
in Mio. €
657,1
478,1
163,5
19,7
15,5
126,9
868,0
554,0
156,7
Bekleidung, Wäsche
Schuhe, Lederwaren
Elektroartikel/Unterhaltungselektronik,
298,9
227,3
39,2
32,5
198,2
60,1
153,2
98,5
28,1
26,5
141,3
34,5
195,2
230,7
139,2
122,5
140,3
173,9
138,2
106,8
129,4
Sportartikel
Spielwaren
62,9
31,0
15,2
16,7
41,6
19,7
9,1
12,8
151,1
157,9
165,8
130,2
Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik,
Hausrat
14,3
9,4
152,8
Einrichtungsbedarf
Gardinen, Teppiche, Heimtextilien
121,2
98,8
22,5
77,0
63,3
13,7
157,4
156,0
163,8
172,4
131,5
131,2
1.699,6
1.211,0
140,3
CIMA Warengruppe
Quelle:
Umsatz in
Mio. €
Handelszentralität
in %
126,6
126,7
126,2
Für Kiel lässt sich aus der Gegenüberstellung von Umsatz und Nachfragepotenzial Folgendes ablesen:
Die Zentralität über alle Branchen liegt in der Stadt Kiel nach den Berechnungen der CIMA bei 140,3 %.
Der Einzelhandelsumsatz in der Stadt Kiel liegt demzufolge deutlich über
dem vorhandenen Nachfragepotenzial. Es finden in der Summe somit deutliche Kaufkraftzuflüsse aus dem Umland statt.
Im periodischen Bedarfsbereich liegt die Zentralität bei 126,6 %. Das bedeutet, dass auch im Bereich Lebensmittel und Drogerieartikel bedeutende
Kaufkraftzuflüsse aus dem Umland von Kiel zu verzeichnen sind. Im aperiodischen Bedarfsbereich werden bei einer Handelszentralität von 156,7 %
ebenfalls deutliche Kaufkraftzuflüsse sichtbar. In den einzelnen Warengruppen sind jedoch erhebliche Unterschiede festzustellen; dies ist auch für
die Bewertung und Entwicklung der Innenstadt von besonderer Bedeutung
(vgl. Ausführungen auf den nächsten Seiten).
CIMA GmbH 2008
47
Fazit
Ein Oberzentrum sollte gemäß raumordnerischer Zuordnung neben der Versorgung der eigenen Bevölkerung im periodischen Bedarfsbereich auch die
Versorgung der angrenzenden Bevölkerung im aperiodischen Bedarfsbereich
gewährleisten. Ein Oberzentrum hat außerdem die Aufgabe, spezialisierten
Bedarf und gehobenes Niveau anzubieten.
Kiel erfüllt somit im periodischen Bedarfsbereich die raumordnerische Funktion, die eigene Bevölkerung mit Gütern des periodischen Bedarfs zu versorgen. Darüber hinaus gelingt es zusätzlich, per Saldo weitere Kaufkraft aus
dem näheren Umland nach Kiel zu ziehen. Auf der einen Seite zeigt dies die
grundsätzlich sehr gute Nahversorgungssituation in Kiel. Auf der anderen
Seite bedeutet diese Tatsache auch, dass für weitere Ansiedlungen nur ein
begrenztes Potenzial zur Verfügung steht, welches aus Gutachtersicht primär
zur Sicherung der Nahversorgung in den bislang weitestgehend unterversorgten bzw. nicht ausreichend versorgten Gebieten sowie zur Sicherung der
bestehenden Nahversorgungsstandorte genutzt werden sollte (dies wäre ein
Aspekt der in einem kommunalen Einzelhandelskonzept bearbeitet werden
sollte).
Die Versorgung der angrenzenden Bevölkerung (innerhalb des Marktgebietes) im aperiodischen Bedarfsbereich gelingt in der Stadt Kiel in allen Warengruppen des aperiodischen Bedarfsbereiches. In der Warengruppe Bekleidung/ Wäsche ist sogar eine Handelszentralität von deutlich über 200 % festzustellen.
Insgesamt betrachtet gelingt es dem Einzelhandel in Kiel, neben der Kaufkraft aus dem eigenen Stadtgebiet, vor allem Teile der Kaufkraft aus dem
Marktgebiet zu binden. Die Kaufkraftbindung der Einzelhandelsbetriebe in
Kiel lässt mit zunehmender Entfernung (erweitertes Umland) jedoch deutlich
nach (vgl. Abb. 49, S. 40). Im südlichen und östlichen Umlandbereich wird
dann insbesondere die Kaufkraftbindung der Oberzentren Hamburg und Lübeck wirksam.
48
Abb. 53: Einzelhandelszentralität der Warengruppen in Kiel
Die Handelszentralitäten der einzelnen Warengruppen sind durch die folgenden
Aspekte gekennzeichnet:
Bekleidung/Wäsche
230,7
173,9
Spielwaren
165,8
163,8
Sportartikel
157,9
156,0
Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik …
139,2
131,2
Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien etc.)
130,2
Elektroartikel/Unterhaltungselektronik …
129,4
übriger period. Bedarf (Blumen, Zeitschr.)
126,9
126,7
126,2
CIMA GmbH 2008
Die mit Abstand höchsten Zentralitätswerte weisen die Sortimente Bekleidung/ Wäsche auf, danach folgen die Bereiche Bücher/ Schreibwaren,
Spielwaren, Gardinen/ Teppiche/ Heimtextilien, Sportartikel, Möbel/ Antiquitäten und Geschenke/ Glas/ Porzellan/ Keramik/ Hausrat.
Tendenziell geringere Zentralitätswerte sind in den Warengruppen des
periodischen Bedarfsbereichs zu erkennen sowie bei Elektroartikel/ Unterhaltungselektronik und Uhren/ Schmuck/ Optik.
152,8
Schuhe, Lederwaren
Quelle:
Durchschnitt über alle
Branchen: 140,3 %
Angaben in %
122,5
0
50
100
150
200
250
49
Ein Vergleich der einzelhandelsbezogenen Angebots- und Nachfragesituation
im Zeitverlauf zeigt die folgenden Ergebnisse:
Der Vergleich der Einzelhandelsuntersuchungen aus den letzten 4 Jahren zeigt
die folgenden Besonderheiten:
Abb. 54: Angebots- und Nachfragesituation im Zeitverlauf
Verkaufsfläche
CIMA
GfK
GfK
(2008)
(2007)
(2004)
449.695
432.200
385.700
1.699,6
1.570,0
1.502,0
1.211,0
1.117,2
1.089,7
140,3 %
140,5 %
137,8 %
412,5
428,0
446,0
123.115
115,600
114.000
212,6
202,7
205,1
46.080
45.130
46.200
(in qm)
Umsatz
(in Mio. €)
Nachfragepotenzial
(in Mio. €)
Einzelhandelszentralität
Umsatz Innenstadt
(in Mio. €)
Verkaufsfläche Innenstadt
(in qm)
Umsatz der Stadtteilzentren
(gesamt in Mio. €)
Verkaufsfläche Stadtteilzentren
(in qm)
Quelle:
CIMA GmbH 2008
Aus Sicht der CIMA hat sich der Einzelhandelsstandort Kiel in den letzten
Jahren stabil entwickelt. Der Umsatz konnte im Vergleichszeitraum leicht
gesteigert werden, die Handelszentralität hat sich stabil entwickelt. Die
Steigerung der Handelszentralität im Zeitraum 2004 zu 2007 kann aus
Sicht der CIMA vor allem auf die Erweiterung des CITTI-Parks zurückgeführt werden.
Betrachtet man jedoch die Entwicklung der Innenstadt, so wird deutlich,
dass die Innenstadt absolut und relativ betrachtet deutlich an Bedeutung
verloren hat. Der Umsatzrückgang beträgt nach Berechnungen der CIMA
im Zeitraum von 2004 bis 2008 immerhin 7,5 %. Ein Flächenrückgang der
Innenstadt ist jedoch nicht festzustellen. Ebenfalls kann in der Innenstadt
nicht von einem Leerstandproblem gesprochen werden. Wesentlich ist jedoch der Leerstand des LEIK-Kaufhauses auf einem Großteil der Fläche.
Dieser Leerstand allein erklärt aus Sicht der CIMA jedoch den Umsatzrückgang nicht. Aus Gutachtersicht ist der Umsatzrückgang des innenstädtischen Einzelhandels auch zu einem erheblichen Anteil auf den Bedeutungszuwachs der nicht-integrierten Einzelhandelsstandorte innerhalb und
außerhalb des eigenen Stadtgebietes zurückzuführen. Zu nennen sind hier
der CITTI-Park und der Ostseepark in Raisdorf (Stadt Schwentinental).
Im Ergebnis ist festzuhalten, dass gerade der CITTI-Park zwar zu einer
Erhöhung der gesamtstädtischen Einzelhandelszentralität beigetragen hat,
zusätzlich jedoch auch zum Bedeutungsverlust der Innenstadt (relativ und
absolut) geführt hat.
50
Fazit:
Kiel hat sich als Einzelhandelsstandort in den letzten Jahren stabil entwickelt
und erreicht für ein Oberzentrum eine adäquate Handelszentralität. Allerdings
hat die Innenstadt in den letzten Jahren deutlich an Bedeutung verloren. Potenzial für weitere Einzelhandelsansiedlungen besteht in Kiel vor allem dann,
wenn es gelingt, durch regional bedeutsame Vorhaben zusätzlich Kaufkraft
aus dem Marktgebiet (und ggf. darüber hinaus) abzuschöpfen. Unspektakuläre Einzelhandelsansiedlungen an solitären Standorten auf niedrigpreisigem
Niveau dürften in Kiel vor allem zu Verdrängungseffekten innerhalb der eigenen Stadtgrenzen führen. Von Bedeutung bei der Beurteilung neuer Einzelhandelsvorhaben ist aus Sicht der CIMA vor allem die Standortfrage. Hier
sollte die Innenstadt mit Priorität weiterentwickelt werden. Innerhalb der Innenstadt spielt aus Sicht der CIMA die Anbindung an die bestehenden Einkaufslagen eine entscheidende Rolle.
Die starken Warengruppen Bekleidung/ Wäsche, Bücher/ Schreibwaren,
Spielwaren, Gardinen/ Teppiche/ Heimtextilien, Sportartikel und Geschenke/
Glas/ Porzellan/ Keramik/ Hausrat prägen vor allem die Einzelhandelslandschaft in der Innenstadt von Kiel. Sie tragen erheblich dazu bei, dass Kiel über ein attraktives Einzelhandelsangebot in der Innenstadt verfügt.
Um in die Entwicklung der Nahversorgung und des großflächigen Einzelhandels außerhalb der Innenstadt steuernd einzugreifen, empfehlen wir die Erstellung eines gesamtstädtischen Einzelhandelskonzepts, das auf diesem
Gutachten aufbauen sollte.
Werte von über 130 % erreichen in Kiel immerhin zehn der zwölf Sammelbranchen aus dem aperiodischen Bedarfsbereich. In einer Warengruppe (Bekleidung/ Wäsche) werden sogar Werte von über 200 % erreicht. In Abhängigkeit vom Angebotsniveau, d.h. wenn es gelingt, das bestehende Angebot
in diesem Bereich sinnvoll zu ergänzen, sind aus Gutachtersicht auch noch
höhere Werte möglich.
Potenziale für Neuansiedlungen bestehen aus Gutachtersicht grundsätzlich
auch in den Warengruppen des periodischen Bedarfsbereichs, auch wenn
hier mit einem Durchschnittswert von 126 % eine Handelszentralität erreicht
wird, die bereits über den raumordnerisch wünschenswerten 100 % Wert hinausgeht. Neue Ansiedlungen in diesem Bereich sollten deshalb vor allem
dazu genutzt werden, die qualitative Nahversorgung innerhalb des Stadtgebietes zu verbessern oder als weiterer Frequenzbringer in der Innenstadt zu
fungieren.
51
4.4
Kaufkraftstromanalyse im Marktgebiet von Kiel
Die Ergebnisse der Kaufkraftstromanalyse der Stadt Kiel:
Kaufkraftstromanalyse für die Stadt Kiel
Im Folgenden werden ausschließlich die Kaufkraftströme zwischen der Stadt
Kiel und ihrem Umland betrachtet. Bedeutsam ist dabei die Berechnung der
Kaufkraftab- und -zuflüsse. Die Berechnung der Kaufkraftströme erfolgt mit dem
ökonometrischen Simulationsmodell HUFF.
Abb. 55: Nachfragepotenzial und Kaufkraftströme in der Stadt Kiel in Mio.€
Das Nachfragepotenzial der Stadt Kiel liegt bei 1.211,0 Mio. €.
Die Kaufkraftabflüsse betragen 149,2 Mio. € und verringern das Nachfra6
gepotenzial entsprechend.
Die Kaufkraftzuflüsse belaufen sich auf rd. 637,8 Mio. € und überwiegen
demzufolge die Kaufkraftabflüsse. Außerdem ist die Potenzialreserve, die
sich primär aus Ausgaben von Touristen und Tagesausflüglern zusammensetzt, ein Bestandteil der Kaufkraftzuflüsse.
Der Umsatz in Kiel liegt mit 1.699,6 Mio. € deutlich über dem Nachfragepotenzial der Stadt Kiel.
1.800
1.600
1.699,6
1.400
1.200
1.000
1.211,0
800
600
637,8
400
200
0
-200
Quelle:
-149,2
Nachfragepotenzial
KaufkraftKaufkraftKiel
Abfluss
Zufluss
CIMA GmbH 2008, Rundungsdifferenzen möglich
Umsatz in Kiel
6
In den angegebenen Kaufkraftabflüssen sind neben den Abflüssen in Konkurrenzstandorte auch
Kaufkraftabflüsse durch den Internethandel enthalten.
52
Abb. 56: Saldierte Kaufkraftzu- und -abflüsse in Kiel
Bekleidung, Wäsche
128,8
127,5
42,8
41,0
35,4
31,4
25,5
Sportartikel
11,4
Schuhe, Lederwaren
11,0
8,7
Spielwaren
6,0
6,0
Geschenke, GPK, Hausrat
4,9
übriger periodischer Bedarf
(Blumen, Zeitschriften,etc.)
4,2
Angaben in Mio. €
3,9
Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien)
0
Quelle:
Die Betrachtung der saldierten Kaufkraftzu- und -abflüsse macht Folgendes
deutlich:
25
50
75
100
125
150
CIMA GmbH 2008
Die größten saldierten Zuflüsse werden in den Warengruppen sichtbar, die
auch die größten absoluten Umsätze aufweisen (vgl. Abb. 51, S. 45): Das
sind Bekleidung/ Wäsche und Lebensmittel/ Reformwaren.
Die geringsten Zuflüsse werden in den Branchen deutlich, die auch die
geringsten absoluten Umsätze ausweisen.
Wie bereits die warengruppenspezifischen Handelszentralitäten gezeigt
haben (Abb. 52 und Abb. 53, S. 49), weist keine der untersuchten Warengruppen saldierte Kaufkraftabflüsse auf. Das bedeutet jedoch nicht, dass es
keine Abflüsse in den jeweiligen Branchen gibt. Zum Beispiel weisen die
Branchen Bekleidung/ Wäsche, Baumarkartartikel und Lebensmittel/ Reformwaren auch verhältnismäßig hohe Kaufkraftabflüsse auf, jedoch sind
die Zuflüsse aus dem Umland deutlich größer als Abflüsse und gleichen
diese somit mehrfach aus.
Fazit
Der Bedeutungsüberschuss des Einzelhandels in Kiel wird neben der stabilen
Handelszentralität unter anderem auch in den saldierten Kaufkraftzuflüssen
sichtbar, die die Abflüsse deutlich übersteigen. Eine hohe Bedeutung besitzen vor allem die Warengruppe Bekleidung/ Wäsche und Lebensmittel/ Reformwaren.
53
4.5
Angebotssituation des Einzelhandels in der Kieler Innenstadt
Vorbemerkung: CIMA-Definition zu „Art der Lage“:
Die Abgrenzungen der Einkaufslagen des örtlichen Einzelhandels spiegeln die
Zentralität und Attraktivität spezifischer Abschnitte der Stadt oder Gemeinde
wider. Der Stadtgrundriss, die Lage der Einkaufsbereiche im Siedlungsgefüge
und die allgemeine zentralörtliche Funktion der Lagen sind die relevanten Kriterien für die Beurteilung von Einkaufslagen und Lagequalitäten. Dabei ist zu
berücksichtigen, dass z.B. an 1a-Lagen in Oberzentren andere Anforderungen
zu stellen sind als an 1a-Lagen in Mittel- oder Grundzentren.
Die CIMA GmbH unterscheidet Einkaufslagen, die nach den folgenden Kriterien
abgegrenzt werden:
Passantenfrequenz
Besatzdichte mit Einzelhandel, Gastronomie und Dienstleistungen
Attraktivität des Besatzes
Branchen- und Betriebstypenmix
Filialisierungsgrad
Ladenleerstände, gefährdete Standorte und nichtadäquate Nutzungen
54
4.5.1
Anteil der Innenstadt
Abb. 57: Sophienhof:
Die Innenstadt von Kiel stellt das Zentrum von Einzelhandel und verschiedenen
Dienstleistungsbetrieben (Gastronomien, Versicherungen, Ärzte etc.) für die
Kieler Bevölkerung und darüber hinaus auch für Besucher aus dem direkten
und dem weiteren Umland dar (vgl. Kap. 2.). Bezogen auf den Einzelhandel
erfüllt die Innenstadt eine erhebliche Versorgungsfunktion.
Die Innenstadt von Kiel erstreckt sich vom Bahnhof und Sophienhof (inkl. Holstentörn und Querpassage) im Süden bis über den Alter Markt in die Dänische
Straße im Norden (Altstadt) auf einer Länge von rd. 1,3 Kilometern. Die Innenstadt von Kiel bietet den Kunden ein umfangreiches Warenangebot und kann in
die drei innenstädtischen Quartiere City-Süd, City-Mitte und City-Altstadt unterteilt werden. Aufgrund der Länge des Haupteinkaufsbereiches in Kiel werden
diese Quartiere in der Regel gezielt aufgesucht. Als bedeutender Magnet in der
Innenstadt ist der Sophienhof (inkl. Holstentörn und Querpassage) zu nennen.
Der Haupteinkaufsbereich (1a-Lage) beginnt quasi mit dem Sophienhof im Süden und endet in der oberen Holstenstraße in der Altstadt.
Als besondere innenstädtische Magneten sind u.a. Karstadt, C & A, Peek &
Cloppenburg, H & M, MediMax und Weiland innerhalb des Sophienhofs und
Zara, Karstadt Sport, C & A, Meislahn, Woolworth, H & M, Thalia, Ansons und
Karstadt außerhalb des Sophienhofs in der Holstenstraße zu nennen. Zahlreiche filialisierte und inhabergeführte Einzelhandelsbetriebe ergänzen das Angebot bzw. tragen dazu bei, dass die Innenstadt von Kiel über ein attraktives Warenangebot verfügt.
In diesem Bereich befindet sich mit rd. 55.910 qm knapp die Hälfte der gesamten innenstädtischen Verkaufsfläche. Der unattraktive Übergang zum Holstenplatz erschwert jedoch den Kundenaustausch mit dem Bereich City-Mitte.
Abb. 58: Übergang zum Holstenplatz
Die innenstädtischen Quartiere Süd, Mitte und Altstadt weisen einen sich sowohl quantitativ als auch qualitativ stark unterscheidenden Einzelhandelsbesatz
auf. Als wesentlicher Magnet ist der Bereich City-Süd mit dem Sophienhof (inkl.
Holstentörn und Querpassage) herauszustellen.
55
Abb. 60: LEIK
Der Bereich City-Mitte besitzt mit lediglich rd. 23.500 qm Verkaufsfläche den
geringsten Verkaufsflächenanteil innerhalb der Innenstadt (rd. 19,1 %). Die
Altstadt, die den nördlichen Teil des „Knochens“ darstellt, verfügt mit rd. 43.705
qm Verkaufsfläche zwar fast doppelt so viel Verkaufsfläche wie der Bereich
City-Mitte, jedoch ist hier ein deutlicher Rückgang der Fußgängerfrequenz feststellbar.
Abb. 59: Holstenstraße
Am Ende der Holstenstraße bricht der Passantenstrom dann endgültig ab. Auch
wenn in der letzten Zeit wieder Investitionen der Geschäftshäuser in diesem
Bereich sichtbar werden, ist doch ein deutlicher Bedeutungsabfall in diesem
oberen Teil der Holstenstraße festzustellen. Bezeichnenderweise befindet sich
auch der größte funktionale Missstand, d.h. das weitgehend leer stehende
LEIK-Kaufhaus in diesem Bereich, unglücklicherweise direkt am „Eingang“, im
Übergang vom Quartier „City-Mitte“ zum Quartier „City-Altstadt“.
Über die Einzelhandelsfunktion hinausgehend ist vor allem die Anbindung an
die Förde von besonderer Bedeutung. Im Süden (im Bereich der Hörnbrücke)
ist es hingegen gelungen, eine attraktive Anbindung an die Kieler Förde und
den Norwegenkai herzustellen. In den übrigen Bereichen der Innenstadt erschwert die stark befahrene Kaistraße und die westlich der Kaistraße parallel
verlaufende Straßenachse Sophienblatt und Andreas-Gayk-Straße eine direkte
Anbindung der Innenstadt an die Förde. Somit hat die Kieler Innenstadt mit dem
Dilemma zu kämpfen, dass sie zwar direkt an der Kieler Förde liegt, durch die
bestehenden Verkehrsachsen aber gleichzeitig deutlich von der Förde getrennt
ist. Der Übergang gelingt (bislang) nur punktuell. Ebenso sind die Quartiere
City-Süd, City-Mitte und City-Altstadt räumlich deutlich voneinander getrennt.
56
Abb. 61: Holstenstraße: Übergang Alter Markt
Zurzeit werden in der Innenstadt mehrere Flächen als potenzielle Standorte für
mögliche Shopping-Center-Entwicklungen geprüft. Die CIMA hat sich im Rahmen der Untersuchung „Gutachtens zur innerstädtischen und regionalen Verträglichkeit des geplanten Shopping-Centers Rathausgalerie“ von 2008 unter
andrem mit dem potenziellen Standort der Rathausgalerie im Quartier City-Mitte
an der Holstenstraße auseinandergesetzt und bereits erste Ansätze zur Entwicklung der Kieler Innenstadt formuliert (vgl. Abb. 62, S. 58).
57
Abb. 62: Abgrenzung der Innenstadt in Kiel nach Lagen und Quartieren
*
Quelle:
Darstellung der Einzelhandelsbetriebe nur exemplarisch
CIMA GmbH 2008
58
Abb. 63: Anteile der Verkaufsflächen nach Lagen in Kiel
Innenstadt
(397 Betriebe,
123.115 qm VKF,
412,5 Mio. €
Umsatz)
23,7
27,4
24,3
Stadtteilzentren
(325 Betriebe,
46.080 qm VKF,
212,6 Mio. €
Umsatz)
5,3
davon Bekleidung/ Wäsche:
rd. 42 % VKF-Anteil
rd. 36 % Umsatz-Anteil
19,4
10,2
12,5
CITTI-Park, IKEA,
Plaza-Center (89
Betriebe, 64.420 qm
VKF, 339,1 Mio. €
Umsatz)
Anzahl der Betriebe in %
Verkaufsfläche in %
Umsatz in %
14,3
19,9
Kiel-Rest
(861 Betriebe,
216.080 qm VKF,
735 Mio. € Umsatz)
51,5
48,1
43,3
0
Quelle:
Für die Innenstadt von Kiel lässt sich Folgendes festhalten:
10
20
30
40
50
397 Einzelhandelsbetriebe (23,7 %) befinden sich in der Innenstadt. Diese
erwirtschaften auf einem Verkaufsflächenanteil von 27,4 % etwa 24,3 %
des gesamtstädtischen Einzelhandelsumsatzes. Auffällig ist, dass die Einzelhandelsbetriebe der Kieler Innenstadt im Vergleich zur Gesamtstadt überdurchschnittliche Verkaufsflächengrößen besitzen. Bezogen auf die innenstädtischen Leitsortiment Bekleidung/ Wäsche liegen die Anteile der
Verkaufsflächen bzw. des Umsatzes mit 42 % bzw. 36 % wesentlich höher.
Die Bedeutung der stadt- und ortsteilbezogenen Versorgung wird in der
verhältnismäßig hohen Anzahl der Betriebe innerhalb der Stadtteilzentren
(19,4 %) deutlich. Hier fällt außerdem die unterdurchschnittliche Verkaufsflächengröße ins Auge.
Von Bedeutung ist im Zusammenhang zur Innenstadtentwicklung insbesondere die Einzelhandelsentwicklung an den nicht-integrierten Standorten
CITTI-Park, IKEA und Plaza-Center. Obwohl sich innerhalb dieser Agglomerationen lediglich 5,3 % der gesamten Einzelhandelsbetriebe der Stadt
Kiel befinden, erwirtschaften diese einen Umsatzanteil, der mit 19,9 % nur
knapp unter dem Umsatz der Innenstadt liegt. Hier wird die Konkurrenz
zwischen Innenstadt und den nicht-integrierten Standorten deutlich sichtbar.
60
CIMA GmbH2008
59
Abb. 64: Anteile der Betriebe und Verkaufsflächenanteile der Innenstadt, differenziert nach Warengruppen (bezogen auf die Gesamtstadt)
CIMA Warengruppe
Anzahl der
Betriebe
(gesamt)
VKF in qm
(gesamt)
Periodischer Bedarf insgesamt
735
424
162
Zeitschriften, etc.)
149
Bekleidung, Wäsche
Schuhe, Lederwaren
937
364
213
51
100
311.595
89.745
73.665
10.720
5.360
217
64
Sportartikel
Spielwaren
Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik,
Hausrat
Einrichtungsbedarf
Quelle:
138.100
106.460
26.800
Anzahl
Betriebe
Innenstadt
103
54
30
Anzahl
Betriebe
Innenstadt
in %
VKF
Innenstadt
in qm
14,0
12,7
18,5
12.470
6.320
5.490
9,0
5,9
20,5
12,8
660
13,6
294
144
91
23
30
31,4
39,6
42,7
45,1
30,0
110.645
60.975
51.830
6.945
2.200
35,5
67,9
70,4
64,8
41,0
37.925
13.760
50
17
23,0
26,6
21,6
16.910
8.520
44,6
61,9
34,7
153
24.165
33
108
52
20
36
26.210
11.540
8.670
6.000
34
20
8
6
31,5
38,5
40,0
16,7
4.840
VKF
Innenstadt
in %
19
8.390
12.190
6.410
3.520
2.260
46,5
55,5
40,6
37,7
53
6.840
23
43,4
3.240
47,4
108
76
32
69.755
48.680
21.075
30
21
9
27,8
27,6
28,1
13.510
6.950
6.560
19,4
14,3
31,1
87
81.120
13
14,9
3.820
4,7
1672
449.695
397
23,7
123.115
27,4
Die Innenstadt besitzt (bezogen auf die Gesamtstadt) hohe Verkaufsflächenanteile in den Warengruppen des persönlichen Bedarfs (vor allem Bekleidung/ Wäsche und Schuhe/ Lederwaren), im Bereich Bücher/ Schreibwaren und bei Sportartikeln.
Im periodischen Bedarfsbereich ist die Innenstadt jedoch nur sehr schwach
aufgestellt. Lediglich im Bereich Gesundheits- und Körperpflege wird aufgrund der Drogeriemärkte und der Apotheken ein bedeutender Verkaufsflächenanteil erreicht.
Die geringen innenstädtischen Anteile bei baumarktspezifischen Sortimenten sowie bei Möbeln/ Antiquitäten sind nicht untypisch. Diese Sortimente
sind aber in der Regel nicht-zentrenrelevant, wodurch der geringe Anteil
unproblematisch ist.
Aus Sicht der CIMA sind die verhältnismäßig geringen innerstädtischen
Werte von rd. 34,7 % in den Bereichen Elektroartikel/ Unterhaltungselektronik/ Foto/ PC und Zubehör/ Neue Medien dagegen eher als problematisch anzusehen.
CIMA GmbH 2008
60
Abb. 65: Verkaufsflächen der Innenstadtquartiere in ausgewählten Branchen
60.000
55.910
48.060
50.000
Betrachtet man die einzelnen Teilbereiche (Quartiere) der Innenstadt lässt sich
zusammenfassend Folgendes herausstellen:
43.705
40.665
Süd
10.490
Altstadt
Mitte
Süd
3.040
1.580
Altstadt
19.325
14.720
Mitte
26.930
Mitte
Altstadt
Süd
7.850
Altstadt
10.000
Mitte
21.920
Süd
20.000
Mitte
23.500
Altstadt
30.000
Süd
40.000
5.590
830
0
Einzelhandel
insgesamt
Quelle:
periodischer
Bedarf
insgesamt
aperiodischer
Bedarf
insgesamt
Persönlicher
Bedarf
insgesamt
Die Dominanz des Quartiers Süd zieht sich durch sämtliche Warengruppen.
Sowohl bezogen auf den periodischen als auch auf den aperiodischen Bedarfsbereich wird die Dominanz dieses Quartiers deutlich. Auch die Betrachtung der innenstädtischen Leitsortimente (d.h. Bekleidung/ Wäsche,
Schuhe/ Lederwaren und Elektroartikel/ Unterhaltungselektronik/ Foto/ PC),
die sich hinter den Warengruppen des persönlichen Bedarfs, Medien und
Technik verbergen, verdeutlicht die hohe Bedeutung des Sophienhofs, der
den wesentlichen Verkaufsflächenanteil in diesem Quartier ausmacht.
Auf der anderen Seite wird in der nebenstehenden Auswertung auch die
Angebotslücke im Quartier Mitte deutlich und auch das Quartier Altstadt
kann nicht an die Bedeutung der anderen Seite des „Knochens“ heranreichen.
Medien und
Technik
insgesamt
CIMA GmbH2008
61
Abb. 66: Betriebsgrößen der Quartiere Süd, Mitte und Altstadt
Ein ähnliches Ergebnis wird deutlich, wenn man zusätzlich die Betriebsgrößenstruktur in den einzelnen Quartieren berücksichtigt.
40,0
32,5
30,0
25,9
23,4
bis 50 qm
51-100 qm
Anzahl der Betriebe in %
Quelle:
101-300 qm
2,3
3,5
Altstadt
5,4
3,1
Altstadt
4,0
Süd
2,6
3,4 3,3
Mitte
0,0
Mitte
2,0 1,6
2,5
6,6
5,3 5,5
Altstadt
4,3
Süd
Mitte
6,0
Altstadt
0,9 0,9
Süd
Altstadt
1,8
10,1
9,6
7,3
301-800 qm
2,0 2,0 2,3
Mitte
10,3
9,6
Mitte
10,0
Süd
Süd
20,0
Das südliche Innenstadtquartier weist mit Anstand die meisten Einzelhandelsbetriebe vor allem im sehr kleinflächigen Bereich bis 100 qm auf.
Betrachtet man die Verkaufsflächen, wird der „innenstädtische Knochen“
gerade bei den großflächigen Einzelhandelbetrieben deutlich. Während die
Quartiere Süd und Altstadt über ausreichend große Verkaufsflächen mit
Anteilen von über 32 % bzw. über 23 % verfügen, liegt der der Verkaufsflächenanteil des Quartiers Mitte bei Flächen über 800 qm mit lediglich rd.
10 % (gemessen an der Verkaufsfläche der gesamten Innenstadt) deutlich
niedriger. Hier wird der bestehende Bedarf an neuen Flächen schnell offensichtlich, da gerade Flächen in diesem Innenstadtbereich attraktiv sind und
einer starken Nachfrage unterliegen.
über 800 qm
Verkaufsfläche in %
CIMA GmbH2008
62
Fazit
Die Innenstadt von Kiel besitzt eine sehr heterogene Angebotsstruktur. Räumlich ist die Innenstadt jedoch durch ihre lang gestreckte Struktur geprägt, die
den Kundenaustausch zwischen den einzelnen Quartieren einschränkt. Die
Länge der Innenstadt von rd. 1,3 Kilometern trägt dazu bei, dass der Innenstadtkunde i. d. R. nicht die gesamte Innenstadt „entlang flaniert“, sondern gezielt ein oder mehrere Quartiere (bzw. einen Einzelhandelbetrieb innerhalb der
Quartiere) aufsucht. Dies wird durch die sehr unterschiedlichen Verkaufsflächenanteile in den einzelnen Quartieren noch verstärkt.
Ziel sollte sein, den Betriebsgrößenmix in der Innenstadt weiter zu optimieren,
bei dem die kleineren Läden von der hohen Kundenfrequenz der größeren Betriebe profitieren können. Neben der Ansiedlung einzelner, größerer Magneten
(vgl. Kap. 7.1) kann dies auch durch Zusammenlegung kleinerer Betriebsflächen erreicht werden.
Aus Gutachtersicht kann die Ansiedlung eines Shopping-Centers grundsätzlich
dazu beitragen, die Attraktivität der Innenstadt von Kiel zu verbessern. Von
besonderer Bedeutung dabei ist die Anbindung an die bestehenden Hauptgeschäftslagen. Aus Sicht der CIMA sollte eine Center-Entwicklung nicht dazu
führen, dass sich die ohnehin sehr lange Innenstadt weiter verlängert. Da das
Quartier Mitte mit Abstand den geringsten Verkaufsflächenanteil besitzt, sieht
die CIMA insbesondere in diesem Bereich Potenzial für die Ansiedlung eines
Shopping-Centers. Ziel sollte die bessere Anbindung der drei Quartiere untereinander sein. Aus Gutachtersicht kann durch ein Shopping-Center im Quartier
Mitte der Anreiz für den Passanten/ potenziellen Kunden erhöht werden, neben
dem Sophienhof auch noch die übrige Innenstadt (entlang der Holstenstraße)
aufzusuchen.
63
4.5.2
Zentren außerhalb der Kieler Innenstadt
Die Landeshauptstadt Kiel besitzt neben der Innenstadt fünf weitere Zentren
(Stadtteilzentren), deren Schwerpunkt (mit Ausnahme des Zentrums Holtenauer
Straße) deutlich im periodischen Bedarfsbereich liegt.
Die städtebaulich nicht-integrierten Pkw-orientierten Standorte CITTI-Park/
IKEA/ Plaza-Center bilden einen weiteren Einzelhandelsschwerpunkt innerhalb
der Stadt Kiel.
Nachfolgend werden die Strukturkennziffern der Zentren kurz dargestellt. Dabei
werden neben der Anzahl der Betriebe, der Verkaufsfläche und des Umsatzes
auch die Anteile im periodischen und aperiodischen Bedarfsbereich dargestellt.
Im aperiodischen Bedarfsbereich erfolgt zusätzlich eine Differenzierung nach
üblicherweise zentrenrelevanten Sortimenten. Hierunter versteht die CIMA die
folgenden Sortimentsgruppen:
Bekleidung (Damen, Herren, Kinder)
Wäsche, Strümpfe, sonst. Bekleidung
Schuhe/ Lederwaren (inkl. Kürschnerwaren)
Sportartikel, Sportbekleidung, Sportschuhe
Bücher
Schreibwaren
Spielwaren (inkl. Hobbybedarf, Basteln)
Musikinstrumente
Hausrat/ Glas/ Porzellan/ Keramik/ Geschenkartikel
Foto, Film
Unterhaltungselektronik (Braune Ware: TV, Video, HiFi, Ton-, Datenträger)
Elektroartikel (Elektrokleingeräte)
Beleuchtung
Computer, Telekommunikation
Uhren/ Schmuck/ Optik
Heimtextilien, Kurzwaren, Handarbeitsbedarf, Teppiche (Stapelware)
Kunstgegenstände (inkl. Bilderrahmen)
64
Abb. 69: Abgrenzung Stadtteilzentrum Holtenauer Straße
4.5.2.1 Stadtteilzentrum Holtenauer Straße
Das Stadtteilzentrum Holtenauer Straße grenzt im Norden unmittelbar an die
Innenstadt an und wird durch eher hochwertige Einzelhandelsbetriebe aus dem
aperiodischen Bedarfsbereich und verschiedene Dienstleistungen geprägt.
Einige Nahversorgungsbetriebe ergänzen das Angebot. Das Stadtteilzentrum
Holtenauer Straße wird maßgeblich durch seine lang gestreckte Struktur entlang der Holtenauer Straße definiert. Mit rd. 16.500 qm Verkaufsfläche ist das
Zentrum Holtenauer das bedeutendste Stadtteilzentrum von Kiel.
Abb. 67: Stadtteilzentrum Holtenauer Straße
Quelle:
CIMA GmbH 2008
Abb. 68: Anzahl der Betriebe, Verkaufsfläche, Umsatz im Stadtteilzentrum
Holtenauer Straße
periodischer Bedarf (gesamt)
davon Lebensmittel
aperiodischer Bedarf (gesamt)
davon üblicherweise zentrenrelevant
gesamt
Quelle:
Anzahl der
Betriebe
62
36
99
90
161
Verkaufsfläche
8.835
6.505
7.630
6.650
16.465
Umsatz
47,7
29,6
25,7
23,8
73,3
CIMA GmbH 2008
Quelle:
CIMA GmbH 2008
65
4.5.2.2 Stadtteilzentrum Pries-Friedrichsort
Abb. 72: Abgrenzung Stadtteilzentrum Pries-Friedrichsort
Das Stadtteilzentrum Pries-Friedrichsort liegt im nördlichen Stadtbereich von
Kiel und hat eher ländlich-kleinstädtischen Charakter. Das lang gestreckte Zentrum dient vor allem der Grundversorgung; auf rd. 4.500 qm VKF tragen 5 Lebensmittelmärkte zur Nahversorgung der Bevölkerung bei. Mehrere kleinere
Betriebe mit Angeboten aus dem aperiodischen (etwa zu 2/3 auch zentrenrelevantem Bedarfsbereich) tragen dazu bei, dass das Stadtteilzentrum mit knapp
10.000 qm Verkaufsfläche über einen attraktiven Einzelhandelsbesatz verfügt.
Abb. 70: Stadtteilzentrum Pries-Friedrichsort
Quelle:
CIMA GmbH 2008
Pries-Friedrichsort
davon Lebensmittel
gesamt
Quelle:
Anzahl der
Betriebe
13
17
39
22
52
Verkaufsfläche
6.000
4.230
3.690
2.680
9.690
Umsatz
33,4
23,6
12,1
9,4
45,6
Quelle:
CIMA GmbH 2008
CIMA GmbH 2008
66
4.5.2.3 Stadtteilzentrum Wik
Abb. 75: Abgrenzung Stadtteilzentrum Wik
Das Stadtteilzentrum in Wik liegt im nördlichen Bereich der Holtenauer Straße
und wird vor allem durch den famila-Verbrauchermarkt in der Straße Hohenrade geprägt. Der Schwerpunkt des (verhältnismäßig schwachen) Zentrums liegt
im periodischen Bedarfsbereich. Verschiedene Dienstleistungsbetriebe und
kleinflächige Einzelhandelsbetriebe haben sich in der Holtenauer Straße angesiedelt. Eine geplante Verlagerung des famila-Verbrauchermarktes an die
Prinz-Heinrich-Straße soll das Stadtteilzentrum stabilisieren.
Abb. 73: Stadtteilzentrum Wik
Quelle:
CIMA GmbH 2008
Abb. 74: Anzahl der Betriebe, Verkaufsfläche, Umsatz im Stadtteilzentrum Wik
davon Lebensmittel
gesamt
Quelle:
Anzahl der
Betriebe
12
7
15
10
27
Verkaufsfläche
3.940
3.170
1.370
780
5.310
Umsatz
19,9
16,4
4,5
3,0
24,4
CIMA GmbH 2008
Quelle:
CIMA GmbH 2008
Anmerkung: Famila ist in Bau
67
4.5.2.4 Stadtteilzentrum Mettenhof
Abb. 78: Abgrenzung Stadtteilzentrum Mettenhof
Im Bereich des Kurt-Schumacher-Platz wurde in den 1960er und 1970er Jahren
ein Stadtteilzentrum angelegt, welches die Grundversorgung der umgebenden
Wohnbevölkerung sicherstellen soll. Als bedeutender Anbieter ist ein familaVerbrauchermarkt zu nennen, der über 1/3 der bestehenden Verkaufsfläche
ausmacht. Die übrigen Angebote sind eher niedrigpreisig und discountorientiert.
Abb. 76: Stadtteilzentrum Mettenhof
Quelle:
CIMA GmbH 2008
Mettenhof
davon Lebensmittel
gesamt
Quelle:
Anzahl der
Betriebe
15
9
9
8
24
Verkaufsfläche
5.050
4.100
2.390
1.740
7.440
Umsatz
29,7
22,9
6,3
5,0
36,0
Quelle:
CIMA GmbH 2008
CIMA GmbH 2008
68
Abb. 81: Abgrenzung Stadtteilzentrum Gaarden
4.5.2.5 Stadtteilzentrum Gaarden
Das Stadtteilzentrum Gaarden umfasst im Wesentlichen den Vinetaplatz und
die Elisabethstraße. Im durch gründerzeitliche Blockrandbebauung geprägten
Viertel befindet sich eine Vielzahl an kleinflächigen Anbietern in etwa zu gleichen Anteilen aus dem periodischen und aperiodischen Bedarfsbereich. Mehrere kleinflächige Supermärkte sichern die Grundversorgung, während im aperiodischen Sortimentsbereich neben mehreren kleineren Anbietern das (allerdings
auch kleinflächige) Woolworth-Kaufhaus etwas hervorzuheben ist.
Abb. 79: Stadtteilzentrum Gaarden
Quelle:
CIMA GmbH 2008
Gaarden
davon Lebensmittel
gesamt
Quelle:
Anzahl der
Betriebe
33
20
28
24
61
Verkaufsfläche
3.960
2.750
3.215
2.835
7.175
Umsatz
24,3
14,0
9,0
8,1
33,2
Quelle:
CIMA GmbH 2008
CIMA GmbH 2008
69
4.5.2.6 CITTI-Park, IKEA, Plaza-Center
Abb. 84: Abgrenzung CITTI-Park/ IKEA/ Plaza-Center
Die nicht-integrierten Einkaufsorte CITTI-Park, IKEA und Plaza-Center befinden
sich an der BAB 215 und sind (trotz einer Bahnanbindung des CITTI-Parks) auf
den Pkw-Verkehr ausgerichtet. Diese Zentren sind zwar in sich als solitäre
Standorte zu betrachten, aufgrund ihrer Nähe zueinander geht die CIMA jedoch
davon aus, dass sich erhebliche positive Agglomerationseffekte eingestellt haben. Der hohe Verkaufsflächenanteil der zentrenrelevanten Sortimente
(29.700 qm) verdeutlicht die starke Konkurrenzsituation zur Kieler Innenstadt.
Abb. 82: CITTI-Park
Quelle:
CIMA GmbH 2008
Abb. 83: Anzahl der Betriebe, Verkaufsfläche, Umsatz im CITTI-Park, IKEA,
Plaza-Center
davon Lebensmittel
gesamt
Quelle:
Anzahl der
Betriebe
22
12
67
62
89
Verkaufsfläche
20.580
17.590
43.840
29.700
64.420
Umsatz
152,9
133,9
186,1
134,7
339,1
CIMA GmbH 2008
Quelle:
CIMA GmbH 2008
70
Abb. 85: Übersicht der Zentrenstruktur in Kiel
Quelle:
CIMA GmbH 2008
Anmerkung: im Rahmen eines kommunalen Einzelhandelskonzepts würden neben den Stadtteilzentren auch die sonstigen zentralen Versorgungsbereiche (Nahversorgungszentren) abgegrenzt.
71
5
Zusammenfassung der wesentlichen Aussagen aus der Angebots- und Nachfrageanalyse
Die Ergebnisse aus der dargestellten Angebots- und Nachfrageanalyse lassen
sich im Wesentlichen wie folgt zusammenfassen:
Gesamtstadt Kiel
Kiel besitzt eine Handelszentralität von 140,3 % über alle Branchen
deutliche Kaufkraftzuflüsse sind vor allem im Bereich Bekleidung/ Wäsche
(Handelszentralität von 230,7 %) festzustellen
unterdurchschnittliche Kaufkraftzuflüsse werden im Bereich Elektroartikel/
Unterhaltungselektronik/ Foto/ PC und Zubehör (Handelzentralität 129,4 %)
deutlich
Innenstadt von Kiel hat eine attraktive Lage an der Kieler Förde, strukturelle
Probleme bestehen jedoch in den folgenden Bereichen:
Lang gestreckte, gestalterisch weitestgehend unattraktive Innenstadt (rd.
1,3 km), jedoch ohne bedeutende Leerstandproblematik
Verkaufsflächen- und Umsatzschwerpunkt im Süden (Sophienhof)
deutlicher Frequenzverlust im nördlichen Innenstadtbereich (Altstadt)
fehlender Magnet im Bereich City-Mitte
unzureichender Magnet im Bereich City-Altstadt
Innenstadt
Die Innenstadt ist der bedeutendste Einzelhandelsschwerpunkt innerhalb
der Stadt Kiel mit einem Umsatzanteil von rd. 24 % (413 Mio. €).
Es besteht jedoch eine starke Konkurrenzsituation zu den nicht-integrierten
Standorten CITTI, Ikea und Plaza-Center, die in der Summe einen Umsatzanteil an der Gesamtstadt über alle Branchen von rd. 20 % (339 Mio. €)
ausmachen.
Eine starke Konkurrenzsituation bestehet außerdem zum Ostseepark Raisdorf (Stadt Schwentinental), der überschlägig einen Bruttoumsatz von rd.
7
275 Mio. € im Jahr erwirtschaften dürfte.
7
Vgl. GfK-Studie: „Einzelhandelsentwicklungskonzept für Raisdorf 2007“.
72
6
Konzeptaussagen zur Innenstadtentwicklung
aus der Verträglichkeitsuntersuchung zur „Rathausgalerie“
Abb. 86: Grundriss der Rathausgalerie in Kiel (Ebene 0)
Die CIMA hat sich im Rahmen der vorgelegten Studie zur Verträglichkeit der
projektierten Rathausgalerie bereits intensiv mit der Einzelhandelsentwicklung
in der Kieler Innenstadt beschäftigt. Im Folgenden sollen die wesentlichen Aussagen, die dabei zur Innenstadtentwicklung getroffen wurden, kurz aufgegriffen
und dargestellt werden.
Die GEDO Grundstücksentwicklungs- und Verwaltungsgesellschaft mbH & Co.
KG beabsichtigt, in der Innenstadt von Kiel ein Shopping-Center zu errichten.
Der Standort befindet sich direkt angrenzend an die Fußgängerzone auf Höhe
des Rathauses. Ein Eingang soll die Galerie von der Holstenstraße erschließen,
ein weiterer ist vom Asmus-Bremer-Platz geplant (vgl. folgende Abb.).
Die CIMA hat im Rahmen der vorgelegten Verträglichkeitsuntersuchung eine
Centergröße empfohlen, die zwischen 22.400 qm und 22.900 qm liegen sollte.
Angebotsschwerpunkte sind in den folgenden Branchen vorgesehen:
Quelle:
GEDO GmbH & Co. KG, Januar 2008
Lebensmittel/ Reformwaren
Bekleidung/ Wäsche
Elektroartikel/ Unterhaltungselektronik/ Foto/ PC und Zubehör
Darüber hinaus sollen Flächen für gastronomische Betriebe, Dienstleistungsunternehmen sowie für Freizeiteinrichtungen und ein Hotel entstehen.
73
Die Erschließung des geplanten Centers soll vor allem über die Holstenstraße
erfolgen, zusätzlich sind rückwärtig weitere Eingänge vorgesehen (vgl. Abb.
87).
Abb. 87: Anbindung der Rathausgalerie
Die Anbindung an die Hauptgeschäftslage entlang der Holstenstraße ist an den
Eckpunkten Holstenstraße/ Schevenbrücke und Asmus-Bremer-Platz vorgesehen. Die bestehenden Einzelhandelsbetriebe entlang der Holstenstraße mit den
Hausnummern 72 bis 82 sollen weiterhin bestehen bleiben. Die spätere Integration dieser Flächen in das Center bzw. eine innere Anbindung der bestehenden
Einzelhandelsbetriebe soll aber grundsätzlich möglich bleiben.
Abb. 89: Rathausgalerie: Eingang Asmus-Bremer-Platz
Quelle:
Abb. 88: Rathausgalerie: Eingang Holstenstraße/ Holstenplatz
Quelle:
Quelle:
74
In einem ersten vorgelegten Entwurf war eine Gesamtverkaufsfläche von
27.000 qm vorgesehen. Diese Fläche wurde von der CIMA als nicht verträglich
eingestuft. Die vorgelegte 2. Konzeption enthält mit 22.900 qm VKF bereits eine
deutliche Reduzierung der Verkaufsflächen.
Die nachfolgende Abbildung enthält die von der CIMA prognostizierte Umsatzherkunft des geplanten Centers.
Abb. 91: Umsatzherkunft der Rathausgalerie Kiel
Umsatzherkunft aus ...
Abb. 90: CIMA-Empfehlung Branchenmix Rathausgalerie
in Mio. €
Zone 1: Stadt Kiel
CIMA Warengruppe
Periodischer Bedarf
Blumen/ Schnittblumen
ursprünglich
geprüfter
Branchenmix
empfohlener
Branchenmix:
Minimum (in qm)
3.700
1.950
1.700
50
…
…
…
…
Bekleidung, Wäsche
Schuhe, Lederwaren
10.900
8.040
2.400
460
9.600
6.900
2.200
500
…
…
…
…
7.100
1.600
6.400
1.300
max. 6.500
(max. plus 100)
5.500
5.100
Spiel, Sport, Hobby
2.200
1.700
Glas/Porzellan/Keramik, Hausrat
800
600
max. 1.000
Einrichtungsbedarf (Möbel/ HTX)
600
400
…
27.000
22.400
Vorhaben insgesamt
Quelle:
…
62
68
davon Innenstadt
35
55
davon Stadtteilzentren
4
7
davon CITTI-Park, Ikea, Plaza
18
29
restliches Stadtgebiet
5
8
19
21
davon Ostseepark Raisdorf
16
17
davon sonst. Stadtgebiete
3
4
7
8
davon Innenstädte der Mittelzentren
(Neumünster, Rendsburg, Eckernförde, Preetz)
5
6
davon sonst. Stadtgebiete
2
3
3
3
91,6
100
empfohlener
Branchenmix:
Maximum (in qm)
5.400
2.740
2.500
160
in %
Zone 2: direktes Umfeld
Zone 3: weiteres Umfeld
Potenzialreserve, diffuse Zuflüsse
Gesamtsumme
Quelle:
CIMA GmbH; Rundungsdifferenzen möglich
22.900
CIMA GmbH
75
Die Analyseergebnisse haben gezeigt, dass die Innenstadt von Kiel in den letzten Jahren erheblich an Bedeutung verloren hat. Die Innenstadt krankt insbesondere darunter, dass zum Sophienhof als südlichem Magneten in der Innenstadt kein adäquater Gegenpol entwickelt werden konnte. Somit sinkt der Reiz,
neben dem Sophienhof auch noch Geschäfte in der Holstenstraße und darüber
hinaus aufzusuchen. Die gestalterischen und städtebaulichen Mängel verstärken diesen Effekt zusätzlich. Aus diesem Grund stellt aus Sicht der CIMA die
Neuerrichtung eines Shopping-Centers mit bis zu 22.900 qm Verkaufsfläche im
Bereich Innenstadt-Mitte grundsätzlich eine Möglichkeit dar, den Einzelhandelsstandort Innenstadt zu stärken und wieder verstärkt Kaufkraft von außerhalb der Stadtgrenzen von Kiel an den Einzelhandelsstandort Kiel Innenstadt zu
binden.
Konzeptionell besteht aus Sicht der CIMA deshalb die Notwendigkeit den „Knochen“ mit den Magneten Sophienhof im Süden und Karstadt im Norden fortzuentwickeln. Dabei ist Folgendes zu berücksichtigen:
die Fußgängerzone (Holstenstraße) ist aus Gutachtersicht für eine einheitliche „Shopping-Meile“ mit rd. 1,3 km derzeit zu lang,
die durchschnittliche „Shopping-Distanz“ eines Konsumenten liegt in der
Regel zwischen 500 und 700 Metern,
das bedeutet, dass die Quartiere in der Innenstadt i. d. R. gezielt aufgesucht werden.
Es ist aus Gutachtersicht deshalb notwendig
die innenstädtischen Teilbereiche Süd, Mitte und Altstadt als eigenständige
Quartiere mit eigenen Entwicklungspotenzialen festzulegen,
das Quartier Mitte aufgrund der vergleichsweise geringen Verkaufsfläche
funktional und gestalterisch zu stärken und
die Steigerung der Attraktivität der nördlichen Innenstadt (Altstadt) möglichst durch die Umstrukturierung der bestehenden Verkaufsflächen (u. a.
Karstadt, Leik) vorzunehmen.
Bezogen auf das Planvorhaben „Rathausgalerie“ sind die folgenden Aspekte
hervorzuheben:
Das Planvorhaben trägt dazu bei, die Positionierung des Standortes Kiel
Innenstadt insbesondere bei Berücksichtigung der Konkurrenzorte Ostseepark in Raisdorf und CITTI-Park auf Kieler Stadtgebiet zu stärken.
Das Planvorhaben bietet außerdem Potenzial, die bestehenden Branchenbzw. Versorgungslücken in der Innenstadt von Kiel zu schließen (Lebensmittel, Elektroartikel/ Unterhaltungselektronik, Ergänzungen im Bereich Bekleidung).
Die städtebauliche Konzeption der Rathausgalerie bietet aus Sicht der CIMA Möglichkeiten, den Bereich der mittleren Holstenstraße (City-Mitte) aufzuwerten.
Darüber hinaus besteht eine Anbindung an die bestehende städtebaulichfunktionale Struktur der Innenstadt.
Die gesamte Innenstadtentwicklung, vor allem im Bereich Mitte und Altstadt, wird berücksichtigt. Dies wird vor allem durch die empfohlene Flächenreduzierung von 27.000 qm auf 22.500 bis 22.900 qm.
Die Dimensionierung des Centers ist damit so gewählt, dass auch der Einzelhandel außerhalb des Centers über ausreichend Entwicklungspotenzial
verfügt, um im Wettbewerb bestehen zu können. Dies zeigt sich insbesondere am Beispiel Sophienhof, der heute mit 49.000 qm über eine mehr als
doppelt so große Verkaufsfläche wie die geplante Rathausgalerie verfügt.
Schlussendlich sind in einer Chancen/ Risiken-Abwägung eher positive
Effekte für die Innenstadt zu erwarten. Berücksichtigt wurden die folgenden
Aspekte:
o Auswirkungen auf die Fußgängerfrequenzen
o Umsatzumverteilungen (Verdrängung)
o Auswirkungen auf die Lagequalitäten
76
Im Ergebnis ist somit festzustellen, dass die städtebauliche Konzeption der
Rathausgalerie positive Auswirkungen vor allem für den mittleren Bereich der
Holstenstraße (City-Mitte) erwarten lässt. Dennoch sollte geprüft werden, durch
welche Maßnahmen ein „fließender“ Übergang zwischen Center und „übriger
Innenstadt“ erreicht werden kann. Zu empfehlen ist dabei aus Gutachtersicht
vor allem an eine weitere gestalterische/ städtebauliche Öffnung des Centers.
Dies bezieht sich insbesondere auf den Eingang Asmus-Bremer-Platz/ Holstenstraße. Außerdem ist eine Umgestaltung des Asmus-Bremer-Platzes zu empfehlen.
In einer abschließenden Chancen-/ Risiken- Abwägung kommt die CIMA zu
dem folgenden Ergebnis:
Insbesondere für den südlichen und mittleren Bereich der Innenstadt sind
aus Sicht der CIMA per Saldo (Verdrängung vs. zusätzliche Innenstadtkunden) positive Effekte zu erwarten.
Lediglich im Altstadtbereich werden (ausgehend vom Ist-Zustand) zunächst
die negativen Effekte überwiegen. Hier ist aus Sicht der CIMA eine attraktive Umstrukturierung der bestehenden Handelslagen und ggf. neuer Lagen
zu prüfen.
77
7
Innenstadtkonzept
7.1
Ziele für die Entwicklung der Kieler Innenstadt
Einbindung privater Akteure
Eigentümer/ Einzelhändler/ Dienstleistungsunternehmen …
Um den Einzelhandel in der Kieler Innenstadt in eine positive Richtung weiter
zu entwickeln, sollte sich an den folgenden Zielen orientiert werden:
Erhalt/ Stärkung der oberzentralen Versorgungsfunktion von Kiel
Positionierung der Innenstadt zu den konkurrierenden Zentren innerhalb und außerhalb des Stadtgebietes
Steigerung der Zentralität (140,3 %) durch Erhöhung der Kaufkraftbindung
Sicherung/ Stärkung der Bedeutung der Innenstadt
zzt. 27,4 % Verkaufsflächenanteil in der Innenstadt: Ziel 30 bis 35 %
Verkaufsflächenanteil
Realisierung zusätzlicher Verkaufsflächen durch die Rathausgalerie:
rechnerischer Anstieg auf 30,8 %
Fortentwicklung des Knochen-Prinzips
Festlegung der innenstädtischen Teilbereiche Süd, Mitte und Altstadt
als eigenständige Quartiere mit eigenen Entwicklungspotenzialen unter
dem Dach der gesamten Innenstadt
gestalterische/ städtebauliche Aufwertungen an besonders bedeutenden
Punkten, insbesondere dem Übergang der Quartiere
Verbesserung Anbindung Förde an die Innenstadt
Sicherung/ Stärkung der qualitativen Funktionsvielfalt der Innenstadt
Handel, Wohnen, Freizeit, Tourismus, Dienstleistungen, Gastronomie
78
7.2
Maßnahmenkonzept für die Innenstadt insgesamt
Heute wird eine Handelszentralität von 140,3 % erreicht, was ein guter Wert ist,
der in den letzten Jahren sogar noch gesteigert werden konnte. Akuter Handlungsbedarf ist nicht vordergründig, da nur noch eine geringfügige Erhöhung
der Zentralität möglich scheint.
jedoch
die Untersuchungsergebnisse zeigen, dass die Innenstadt von Kiel in
der Vergangenheit absolut und relativ an Bedeutung verloren hat
demgegenüber haben die unmittelbaren Konkurrenzorte (vor allem
CITTI) an Bedeutung gewonnen
andere Konkurrenzstandorte (Ostseepark) beeinflussen zusätzlich die
Entwicklung der Innenstadt
städtebaulich-funktionale Entwicklung der Kieler Innenstadt
Länge der bestehenden Innenstadt: rd. 1,3 km
Ansiedlung weiterer großflächiger Einzelhandelsansiedlungen nur mit
Anbindung an die bestehenden Handelslagen zu empfehlen
Ost-West-Ausdehnung der Haupteinkaufslagen wird weiterhin schwierig
zu realisieren sein
o fußläufige Anbindung an die Förde nur in Teilbereichen
möglich (Verkehrsbelastung/ Hafennutzung)
o Ausdehnung der Einzelhandelsnutzung Richtung Osten/
Nordosten ohne Anbindung an die Hauptfrequenzbereiche
nicht zu empfehlen
Gestaltung
Verbesserung der Anbindung der Quartiere untereinander
Holstenplatz, Holstenbrücke/ Berliner Platz
Neugestaltung Alter Markt
Vermeidung weiterer innenstadtrelevanter Einzelhandelsansiedlungen
außerhalb der Innenstadt
Fokussierung der Entwicklung außerhalb der Zentren auf nicht- zentrenrelevante Sortimente
Absicherung dieser Entwicklung durch ein kommunales Einzelhandelskonzept
Entwicklung der Kieler Innenstadt durch die Rathausgalerie
Steigerung des Verkaufsflächenanteils der Innenstadt von aktuell
rd. 27,4 % auf 30,8 % durch Realisierung der Rathausgalerie (rechnerischer Wert ohne Berücksichtigung eventueller, neuer Leerstände)
prognostizierte Steigerung der Handelszentralität durch die Rathausgalerie von aktuell 140,3 % auf rd. 143 %
o Anstieg im Bereich Bekleidung/ Wäsche von aktuell
230,7 % auf dann rd. 236 %
o Anstieg im Bereich Schuhe/ Lederwaren von aktuell
139,2 % auf dann rd. 147 %
o Anstieg im Bereich Elektro/ Unterhaltungselektronik/ Foto/
Neue Medien von aktuell 129,4 % auf dann rd. 142 %
empfohlene Gesamtverkaufsfläche von 22.900 qm für die Rathausgalerie lässt ausreichend Potenzial zur attraktiven Umstrukturierung
des Altstadtbereiches offen
79
Abb. 92: Profilschärfung der Quartiere durch quartiersspezifische Namen
Stärkung der Quartiere durch gezielte Flächenentwicklung innerhalb
der Quartiere
Stärkung der Quartiere durch Stärkung der eigenen Profile und quartiersbezogenes Marketing
o eigene Profile
o quartiersbezogenes Marketing/ quartiersbezogene Initiativen
(z.B. PACT)
Stärkung der Quartiere durch Verbesserung der Anbindung untereinander und zur Förde
ZIEL: Stärkung der Attraktivität der gesamten Innenstadt
Umbenennung der Quartiere in Quartier Sophienblatt, Quartier Rathaus, Quartier Altstadt
Prüfung weiterer Szenarien der Innenstadtentwicklung für das Quartier
Altstadt, wo der immobilienwirtschaftliche Problemdruck heute sehr groß
Ist (vgl. Kap. 8).
Quelle:
CIMA GmbH
80
7.3
Profile und Maßnahmen für die Teilbereiche der Innenstadt
7.3.1
Quartier Sophienblatt
Abb. 94: Karte Quartier Sophienblatt
mit 55.910 qm Verkaufsfläche größte Einzelhandelsbedeutung innerhalb der Innenstadt
Sophienhof (inkl. Querpassage und Hölstentörn) bedeutender Einzelhandelsschwerpunkt (rd. 49.000 qm VKF)
attraktive fußläufige Anbindung an die Förde und den Norwegenkai über die Hörnbrücke
unzureichende fußläufige Anbindung an das Quartier Rathaus (Mitte)
schwierige fußläufige Anbindung an den Bahnhof und über das Sophienblatt
für den Handel unbedeutende Bereiche östlich des Sophienhof
Quartier
Sophienblatt
55.910 qm VKF
Abb. 93: Sophienhof im Quartier Sophienblatt
Quelle:
Quelle:
CIMA GmbH
CIMA GmbH
Strategien/ Maßnahmen
keine weitere Flächenausdehnung in diesem Quartier
Verbesserung der Anbindung an das Quartier Rathaus (City-Mitte) (und
Rathausgalerie) über den Holstenplatz (1. Priorität)
Verbesserung der Anbindung Bahnhof/ Sophienblatt/ Übergang Hörnbrücke nur über Umgestaltung Sophienblatt möglich (2. Priorität)
keine Ausweitung der Handelsfunktion im Bereich westlich des Sophienhof
81
7.3.2
Quartier Rathaus
Abb. 96: Karte Quartier Rathaus
mit nur 23.500 qm Verkaufsfläche geringste Einzelhandelsbedeutung
innerhalb der Innenstadt
Einzelhandelsnutzung vor allem entlang der Holstenstraße
Rathausgalerie (mit max. rd. 22.900 qm VKF) bietet Potenzial das
Quartier Rathaus (City-Mitte) aufzuwerten
unzureichende fußläufige Anbindung an das Quartier Sophienblatt
(Süd)
unattraktive Gestaltung Holstenplatz/ Andreas-Gayk-Straße
unzureichende Anbindung an die Förde und die Altstadt über die Holstenbrücke und an die Förde im Bereich Holstenplatz
Einzelhandelsrandlagen im Bereich Exerzierplatz von untergeordneter
Bedeutung
Abb. 95: Holstenplatz im Quartier Rathaus
Quartier Rathaus
23.500 qm VKF
Quelle:
CIMA GmbH
Realisierung der Rathausgalerie
Umgestaltung Holstenplatz inkl. Verbesserung der Anbindung zum Sophienhof und zum Neuen Rathaus
Umgestaltung Andreas-Gayk-Straße (ggf. Rückbau, Umbau)
Verbesserung Anbindung an die Altstadt und die Förde über Holstenbrücke (Schwedenkai/ Gebäude C & A)
Quelle:
CIMA GmbH
82
7.3.3
Quartier Altstadt
Abb. 98: Karte Quartier Altstadt
mit 43.705 qm Verkaufsfläche bedeutende Einzelhandelsfunktion
Hauptfrequenzbereich entlang der Holstenstraße/ Karstadt-Warenhaus
mit Magnetfunktion
attraktive altstädtische Bausubstanz/ kulturelle Einrichtungen im nordöstlichen Bereich
Modernisierungs-, Umstrukturierungsbedarf beim Karstadt-Haus offensichtlich
Center-Ideen: Leik/ Karstadt und Schlossstraße
unzureichende fußläufige Anbindung an das Quartier Rathaus
schwierige fußläufige Anbindung an die Förde vom Alter Markt aus
unattraktive Gestaltung des Alter Markt und fehlende Anbindung an die
Holstenstraße
Abb. 97: Holstenstraße im Quartier Altstadt
Quartier Altstadt
43.705 qm VKF
Quelle:
Quelle:
CIMA GmbH
CIMA GmbH
Stärkung der bestehenden Hauptgeschäftslagen
o keine Entwicklung weiterer Handelsflächen ohne Berücksichtigung der Anbindung an die Hauptgeschäftslagen
Prüfung möglicher Center-Entwicklungen in der Altstadt (vgl. Kriterien
auf der nächsten Seite)
Verbesserung Anbindung an das Quartier Rathaus (Mitte) im Bereich
Holstenbrücke
Prüfung Anbindung Förde über Alter Markt
Stärkung/ Ausbau der Kulturachse
83
Kriterien für eine Center-Entwicklung in der Altstadt:
Individuelle Bewertung möglicher Centerentwicklungen notwendig
Karstadt/ Leik (Szenario 1 und 2)
Schlossstraße (Szenario 3)
Kriterien zur Bewertung möglicher großflächiger Einzelhandelsentwicklungen
Dimensionierung: Berücksichtigung des Einzelhandelsbestands
Berücksichtigung der geplanten Sortimentsstruktur: Orientierung der geplanten Nutzungsstruktur an den bestehenden Angeboten (Ergänzung des Angebotes, kein Ersatz!)
Revitalisierung/ Neubau bestehender „Problemimmobilien“
(Karstadt/ Leik)
Verbesserung der Lagestruktur innerhalb der Innenstadt (insbesondere des Quartiers Altstadt durch direkte Anbindung an
die bestehenden Hauptgeschäftsbereiche)
Bewertung Architektur/ Städtebau
Möglichkeiten zur Verbindung: Quartier Altstadt - Förde
Verknüpfung mit bestehenden kulturellen Einrichtungen
84
7.4
Zusammenfassung
Weiterentwicklung des Knochens: Entwicklung der Quartiere Sophienblatt, Rathaus und Altstadt als eigenständige Quartiere einer attraktiven Innenstadt
Realisierung der Rathausgalerie
Prüfung: Umstrukturierung des Komplexes Karstadt/ Leik
Realisierung großflächiger Einzelhandelsansiedlungen/ Umstrukturierungen nur unter Berücksichtigung der Anbindung an bestehende
Hauptgeschäftslagen
Große städtebauliche Aufgabe der Zukunft: Verbesserung der Anbindung der Quartiere untereinander, insbesondere Übergang Sophienhof/
Holstenplatz
nach Möglichkeit: attraktive fußläufige Anbindung der Innenstadt an die
Förde
85
8
Szenarien zur Innenstadtentwicklung
Den Szenarien liegt die angenommene Realisierung der Rathausgalerie mit rd.
22.900 qm Verkaufsfläche zu Grunde. Im Folgenden hat uns die Stadtverwaltung folgende drei Szenarien zur Prüfung übergeben:
Szenario 1: Aufwertung Karstadt/ Leik (flächenneutral, keine zusätzliche VKF)
Szenario 2: Neuentwicklung Karstadt/ Leik einschließlich Baublock östlich der Eggerstedtstraße (plus 7.500 qm VKF)
Szenario 3: Shopping-Center am Schloss (plus 30.000 qm Verkaufsfläche)
86
8.1
Szenario 1: Flächenneutrale Umstrukturierung des
Karstadt/ Leik-Komplexes
zzt. rd. 21.500 qm VKF (inkl. Leik)
erheblich höhere Flächenleistung durch attraktive Umgestaltung des
Karstadt/ Leik-Komplexes im Rahmen eines Shopping-Centers möglich
aufgrund der guten Anbindung an die Hauptgeschäftslage sind keine
unverträglichen Verdrängungseffekte für den Bestand zu erwarten
(überschlägig deutlich unter 7 %)
im Gegenteil geht die CIMA davon aus, dass das Quartier Altstadt per
Saldo von einer attraktiven Umgestaltung des Karstadt/ LeikKomplexes profitieren würde
jedoch wird es nach Realisierung der Rathausgalerie nur bedingt gelingen, zusätzliche Kaufkraft von außerhalb der Stadtgrenzen nach Kiel
zu ziehen, was zu erhöhten Verdrängungseffekten führen dürfte.
Abb. 99: Ist-Situation: Eingang Leik
Quelle:
Quelle:
CIMA GmbH
CIMA GmbH
Szenariobewertung:
Die CIMA geht davon aus, dass die Gesamthandelszentralität für Kiel
von rd. 143 % nach Realisierung der Rathausgalerie auf knapp 144 %
nach Umgestaltung des Karstadt-Leik-Komplexes (flächenneutral) steigen würde. Dabei ist ein centerspezifischer Umsatzzuwachs unterstellt
worden.
Auswirkungen auf die Handelszentralität durchschnittlich je nach Sortimentszusammensetzung:
o Anstieg der Handelszentralität im Bereich Bekleidung/ Wäsche
von 236 % auf rd. 239 %
o Anstieg der Handelszentralität im Bereich Schuhe/ Lederwaren
von 147 % auf 150 %
87
8.2
Szenario 2: Neuentwicklung Karstadt/ Leik einschließlich des Baublocks östlich der Eggerstedtstraße
zzt. rd. 21.500 qm VKF (inkl. Leik), plus 7.500 qm neue Verkaufsfläche
erheblich höhere Flächenleistung durch attraktive Umgestaltung des
Karstadt/ Leik-Komplexes im Rahmen eines Shopping-Centers möglich
Aufgrund der guten Anbindung an die Hauptgeschäftslage sind nicht
zwangsläufig unverträgliche Verdrängungseffekte für den Bestand zu
erwarten. Überschlägig geht die CIMA dennoch von Verdrängungsquoten aus, die zwischen 7 und 10 % liegen dürften und somit abwägungsrelevant sind.
Aus Gutachtersicht bedarf es zur genauen Abwägung jedoch einer detaillierten (auf den Einzelfall bezogenen) Untersuchung.
Im Gegenteil geht die CIMA auch bei Szenario 2 davon aus, dass das
Quartier Altstadt-Mitte per Saldo von einer attraktiven Umgestaltung
des Karstadt/ Leik-Komplexes profitieren würde.
Abb. 101: Entwicklungsfläche – Sicht vom Bootshafen am Berliner Platz
Quelle:
CIMA GmbH
Szenariobewertung:
von rd. 143 % nach Realisierung der Rathausgalerie auf über 144 %
nach Umgestaltung des Karstadt-Leik-Komplexes (plus 7.500 qm VKF)
steigen würde
durchschnittlich je nach Sortimentszusammensetzung:
von 236 % auf rd. 240 %
von 147 % auf 152 %
Quelle:
CIMA GmbH
88
8.3
Szenario 3: Shopping-Center am Schloss (plus 30.000
qm Verkaufsfläche)
zzt. keine vergleichbaren Einzelhandelsbetriebe auf dem Planungsareal
Aufgrund der unzureichenden Anbindung an die Hauptgeschäftslage
sind zunächst keine positiven Effekte für die übrigen Betriebe in der Innenstadt zu erwarten. Hohe Verdrängungsquoten (insbesondere auch
kumulativ vor dem Hintergrund der Neuplanung der Rathausgalerie)
sind nicht auszuschließen. Überschlägig geht die CIMA von Verdrängungsquoten von teilweise deutlich über 10 % aus. Um genauere Aussagen treffen zu können, bedarf es jedoch einer auf den spezifischen
Fall bezogenen Verträglichkeitsuntersuchung.
Aus Sicht der CIMA kann es jedoch auch gelingen (Bsp. Braunschweig), bei Realisierung eines attraktiven Shopping-Centers mit überregionaler Bedeutung und thematischer Ausrichtung (z.B. Thema
Kreuzfahrer, Skandinavien) und zusätzlicher attraktiver Anbindung an
die Hauptgeschäftslage, positive Effekte für die gesamte Innenstadt zu
initiieren. Hierzu gehören unbedingt auch marktgebietserweiternde Effekte.
Hierzu bedarf es jedoch einer überzeugenden Konzeption und einer auf
den Einzelfall bezogenen Verträglichkeitsuntersuchung.
Abb. 103: Entwicklungsfläche – Bereich Schlossstraße
Quelle:
Quelle:
CIMA GmbH
Szenariobewertung:
von rd. 143 % nach Realisierung der Rathausgalerie auf gut 145 %
nach Realisierung eines Shopping-Centers an der Schlossstraße steigen würde.
durchschnittlich je nach Sortimentszusammensetzung:
von 236 % auf rd. 241 %
von 147 % auf 155 %
CIMA GmbH
89
8.4
Fazit
Szenario 1 und 2 sind mit Priorität voranzutreiben
je nach Konzeption sind aus Sicht der CIMA beide Entwicklungsvarianten möglich
Um genauere, auch vergleichende Aussagen zu treffen, bedarf es jedoch einer auf die detaillierten Konzeptionen abgestimmten Untersuchung. Hierbei geht es insbesondere darum, einen prüffähigen Branchenmix vorgelegt zu bekommen.
Bei der Realisierung eines Shopping-Centers im Bereich Schloss mit
rd. 30.000 qm zusätzlicher Verkaufsfläche (Szenario 3) besteht aus
Sicht der CIMA die Gefahr hoher innerstädtischer Verdrängungsquoten
(Umsatzumverteilung).
Wenn es jedoch gelingt ein regional so bedeutendes Center am
Schloss zu etablieren, das vor allem Kaufkraft über die Stadtgrenzen
hinaus bindet und ein Thema platziert sowie zudem eine attraktive Anbindung (städtebaulich und funktional) an den Bestand gelingt, besteht
aus Sicht der CIMA die Möglichkeit, dass sich die Umsatzumverteilung
am Standort Innenstadt reduziert (Verdrängung. Dazu bedarf es jedoch
eines Konzepts, das sich deutlich marktgebietserweiternd auswirkt.
Um dies zu prüfen, ist aus Sicht der CIMA eine auf den Einzelfall bezogene Untersuchung (analog Rathausgalerie) notwendig.
90
Methodik
Die Analyse des Einzelhandels in der Stadt Kiel wurde auf der Basis der wichtigsten Kennzahlen vorgenommen, die sich auf die Angebots- oder die Nachfrageseite des Einzelhandels beziehen.
Abb. 105: Die 33 CIMA-Branchen
kurzfristig
9
Vollständige Bestandserhebung der Einzelhandelsflächen in der Stadt Kiel
Erfassung von einzelnen Sortimenten im Geschäft
Erfassung aller Einzelhandelsbetriebe („im engeren Sinne“) und Leerstände
Branchenmix (33 Sortimente, Zusammenfassung auf 15 CIMA Warengruppen)
Betriebstypendifferenzierung (Facheinzelhandel, Discounter, Filialisten,
„Regionalisten“, Kaufhäuser, Fachmärkte, SB-Warenhäuser)
Bewertung der Nahversorgungssituation
Einschätzung der Leistungsfähigkeit der Betriebe während der Erhebung
Einschätzung der Flächenproduktivität nach Bundesdurchschnitt und regionale Anpassung durch Experten
Darstellung der 15 Warengruppen sowie Differenzierung der Sortimente in
den periodischen Bedarf (Lebensmittel, Gesundheits- und Drogeriewaren)
und den aperiodischen Bedarf (mittel- und langfristiger Bedarfsbereich)
langfristig
mittelfristig
Die Ermittlung der Daten auf der Angebotsseite erfolgt über die Bestandserhebung im Einzelhandel:
Quelle:
1
2
3
4
32
33
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
5
Lebensmittel
Reformwaren
Apotheken
Drogerien, Parfümerien
Schnittblumen
Kioske
Oberbekleidung
Wäsche, Strümpfe, sonst. Bekleidung
Heimtextilien, Kurzwaren, Handarbeitsbedarf
Sportartikel
Schuhe
Sanitätshäuser
Bücher
Schreibwaren
Spielwaren
Zoobedarf
Möbel
Antiquitäten, Kunstgegenstände
Eisenwaren, Hausrat, Baumarktartikel
Glas, Porzellan, Keramik, Geschenkartikel
Farben, Lacke, Tapeten
Elektrogeräte, Leuchten
Unterhaltungselektronik
Foto
Optik
Uhren, Schmuck
Lederwaren
Musikinstrumente, Musikalien
Fahrräder
Kfz-Zubehör
Büromaschinen, -einrichtung, PC
Babybedarf
Blumen, Pflanzen
CIMA GmbH 2008
91
Abb. 106: Die von der CIMA differenzierten Betriebstypen
Fachgeschäft
Sehr unterschiedliche Verkaufsflächengrößen, branchenspezialisiert, tiefes
Sortiment, in der Regel umfangreiche Beratung und Kundenservice.
Fachmarkt
Großflächiges Fachgeschäft mit breitem und tiefem Sortimentsangebot, in der
Regel viel Selbstbedienung und Vorwahl, häufig knappe Personalbesetzung.
Supermarkt
Ca. 400 bis 1.500 m² Verkaufsfläche, Lebensmittelvollsortiment inklusive
Frischfleisch, in der Regel ab 800 m² Verkaufsfläche bereits zunehmender NonFood-Anteil.
Lebensmittel-Discounter
Meist Betriebsgrößen zwischen ca. 500 und 900 m² Verkaufsfläche, zunehmend zwischen 1.000 und 1.400 m². Ausgewähltes, spezialisiertes Sortiment
mit geringer Artikelzahl, grundsätzlich ohne Bedienungsabteilungen.
Fachmarktzentrum
Großflächige Konzentration mehrerer Fachmärkte verschiedener Branchen,
i.d.R. kombiniert mit einem Verbrauchermarkt und/oder einem LebensmittelDiscounter, meist zusammen über 8.000 m² Verkaufsfläche, periphere Lage,
hohe Anzahl an Stellplätzen.
SB-Warenhaus
Verkaufsfläche über 5.000 m², neben einer leistungsfähigen Lebensmittelabteilung umfangreiche Non-Food-Abteilungen, Standort häufig peripher, großes
Angebot an eigenen Stellplätzen.
Warenhaus
In der Regel Verkaufsflächengröße über 3.000 m², Lebensmittelabteilung, breites und tiefes Sortiment bei den Non-Food-Abteilungen, in der Regel zentrale
Standorte.
Kaufhaus
In der Regel Verkaufsflächen über 1.000 m², breites, tiefes Sortiment, im Gegensatz zum Warenhaus meist mit bestimmtem Branchenschwerpunkt.
Shopping-Center
Großflächige Konzentration vieler Einzelhandelsfachgeschäfte diverser Branchen, Gastronomie- und Dienstleistungsbetriebe i.d.R. unter einem Dach, oft
ergänzt durch Fachmärkte, Kaufhäuser, Warenhäuser und Verbrauchermärkte;
großes Angebot an eigenen Stellplätzen; i.d.R. zentrale Verwaltung und gemeinschaftliche Werbung.
Quelle:
CIMA GmbH 2008
Verbrauchermarkt
Verkaufsfläche ca. 1.500 bis 5.000 m², Lebensmittelvollsortiment und mit zunehmender Fläche ansteigender Anteil an Non-Food-Abteilungen (Gebrauchsgüter).
92
Die Berechnung der Kennzahlen der Nachfrageseite erfolgt mit der folgenden
Methodik und unter Berücksichtigung der folgenden Quellen:
Aktuelle Einwohnerzahl
Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer (KKZ) in % (Bundesdurchschnitt = 100 %)
Ausgabesatz im Einzelhandel Pro-Kopf-Ausgaben in €/Einwohner p. a.
(gemäß statistischer Warenkorb für 2007)
Periodischer Bedarf:
2.843 € /Einwohner p. a.
Aperiodischer Bedarf:
Ausgabesatz gesamt:
Berechnung des Nachfragepotenzials: Einwohner x Ausgabesatz (gewichtet mit der KKZ)
Die Zusammenführung von Angebot und Nachfrage erfolgt mittels der Handelszentralität. Dort wird die Höhe des Umsatzes im Einzelhandel (in Mio. €)
zum Nachfragepotenzial (in Mio. €) ins Verhältnis gesetzt und in % ausgedrückt.
Umsatz / Nachfrage *100 = Handelszentralität
Die Handelszentralität wird für
die Gesamtstadt,
die Sammelbranchen und
den periodischen / aperiodischen Bedarf
ausgewiesen.
Die Nachfragebindung ist der Anteil des Nachfragepotenzials, der von den Einwohnern im lokalen Einzelhandel ausgegeben wird. Sie wird in % oder in Mio. €
ausgewiesen. Der Rest des Nachfragepotenzials fließt in andere Einkaufsorte
und z.B. in den Versand ab.
93
Folgende Kennzahlen werden weiterhin ausgewiesen:
Versorgungsgrad/Flächendichte
Wird in Verkaufsfläche je Einwohner (in qm) dargestellt. Der Bundesdurchschnitt beträgt hier 1,4 qm VK je Einwohner
Flächenproduktivität
Umsatz je qm Verkaufsfläche (brutto p.a.) dargestellt in Euro je qm
Kaufkraftstromanalyse
Nachfragepotenzial abzüglich Kaufkraftabflüsse zuzüglich Kaufkraftzuflüsse
ergibt Umsatz im EH dargestellt in Mio. Euro
Kaufkraftsaldo
Saldo aus Abflüssen und Zuflüssen in Mio. Euro, dargestellt über alle Branchen und ausgewählte Einzelbranchen.
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CIMA - Kiel

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