rahmenplan - Stadt Meißen
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S T Ä D T E B A U L I C H E R RAHMENPLAN Historische Altstadt Meißen Neufassung 2008 / 2009 Erarbeitung im Auftrag der Stadt Meißen durch Stadtprojekt Meißen / Architekturbüro Langer. Planungsstand vom November 2008 Stadt Meißen Städtebaulicher Rahmenplan Historische Altstadt Neufassung 2008 / 2009 Auftraggeber: Stadt Meißen Markt 1 01662 Meißen Auftragnehmer: STADTPROJEKT MEISSEN Architekturbüro Langer Dr.-Eberle-Platz 5d 01662 Meißen Stand: November 2008 Städtebaulicher Rahmenplan Historische Altstadt Meißen Teil 1: Analyse ___________________________________________________________________________________________________ Inhaltsverzeichnis 1. Einleitung 3 2. Inhalt und Aufgabe des Rahmenplanes 4 3. Analyse 5 3.1 Räumliche Einordnung 5 3.2 Geschichtliche Entwicklung 7 3.3 Bevölkerungsentwicklung 9 3.4 Bebauungsstruktur / Freiflächen 13 3.5 Grundstücksverhältnisse und Eigentümerstruktur 14 3.6 Baualter, Denkmalschutz und Bauzustand 15 3.7 Nutzung 17 3.8 Leerstandssituation 21 3.9 Verkehr 23 3.10 Stadtbildstörungen / Problembereiche / Stärken u. Schwächen 27 4. Planung 30 4.1 Leitbild und Handlungsbedarf 30 4.2 Räumliches Konzept 32 4.3 Nutzungskonzept 33 4.4 Verkehrskonzept 35 4.5 Maßnahmekonzept 39 4.6 Kosten- und Finanzierungsübersicht 40 4.7 Ausblick und neue Projekte 42 5. Anhang 1: Benutzte Quellen 43 Seite 1 von 44 Städtebaulicher Rahmenplan Historische Altstadt Meißen Teil 1: Analyse ___________________________________________________________________________________________________ 6. Anhang 2: Bestandskarten und Pläne Plan 01 Siedlungsetappen Plan 02 Bebauungsstruktur Plan 03 Abbrüche und Neubauten seit 1990 Plan 04 Einwohnerdichte Plan 05 Freiflächen Plan 06 Eigentumsverhältnisse 1990 Plan 07 Eigentumsverhältnisse 2007 Plan 08 Baualter Plan 09 Denkmalschutz Plan 10 Bauzustand Plan 11 Nutzung Erdgeschosszone Plan 12 Gastronomie / Beherbergung Plan 13 Wohnungsleerstand Plan 14 Wohnungsleerstand, quartiersweise Plan 15 Verkehr Plan 16 Fahrrad-Verkehr Plan 17 Stellplatzangebot innerhalb der Quartiere Plan 18 Stadtbildstörungen / Problembereiche Plan 19 Hochwassergefahr Plan 20 Räumliches Konzept Plan 21 Nutzungskonzept Plan 22 Verkehrskonzept Plan 23 Parkraumkonzept 1 Plan 24 Parkraumkonzept 2 Plan 25 Entwicklungsbereiche Plan 26 Maßnahmenkonzept 44 Seite 2 von 44 Städtebaulicher Rahmenplan Historische Altstadt Meißen Teil 1: Analyse ___________________________________________________________________________________________________ 1. Einleitung Die Historische Altstadt Meißen ist seit 1990 Gegenstand von Sanierungsanstrengungen. Im Juli 1990 wurden Vorbereitende Untersuchungen gemäß § 141 BauGB eingeleitet, im November 1991 die Sanierungssatzung beschlossen. Auf dieser Grundlage werden seither Maßnahmen im Rahmen der Programme „Aufschwung-Ost“ (Modellstadtprogramm, bis 1995), „Städtebaulicher Denkmalschutz“ (ab 1995) und „Städtebauliche Erneuerung“ gefördert. Das Gesamtvolumen an förderfähigen Kosten zur Sanierung der Altstadt wurde in den vorbereitenden Untersuchungen mit rund 150 Millionen DM beziffert. Eine gewaltige Summe, die jedoch angesichts des desolaten Zustandes der Bausubstanz mehr als gerechtfertigt war. Denn die extrem überalterte Substanz wies einen enormen Sanierungsbedarf auf; von den 410 Hauptgebäuden des Gebietes waren nur zehn in einem sehr guten baulichen Zustand, aber 55 waren im Bestand gefährdet und über 200 mit solch erheblichen Mängeln, dass die Gebäudenutzung beeinträchtigt war. Infolge dieser Nutzungsbeeinträchtigung war die Funktion der Altstadt als Stadtzentrum und gleichzeitiger Wohnstandort stark beeinträchtigt; von den Missständen im Stadtbild ganz abgesehen. Hinzu kam der dichte Bestand an hochrangigen Baudenkmalen im Gebiet, den es unbedingt zu erhalten galt. Nicht nur Dom und Albrechtsburg, sondern vor allem der nahezu flächendeckende Besatz mit Bürgerhäusern der Spätgotik, Renaissance und des Barock erforderten einen raschen und umsichtigen Einsatz der Mittel auf der Grundlage einer soliden Planung. Drohte der Altstadt 1990 noch der Totalverlust einer Vielzahl von historischen Bauten und damit ein unwiederbringlicher Schaden an architektonischen und städtebaulichen Werten, so ist heute festzustellen, dass diese Gefahr abgewendet werden konnte. Dennoch sind weiterhin städtebauliche Missstände in dem Gebiet zu beobachten. Welcher Art diese sind und welche Ursachen sie haben, wurde innerhalb der Analyse für die Aktualisierung des Städtebaulichen Rahmenplanes „Historische Altstadt“ ermittelt und im Folgenden dargestellt. Seite 3 von 44 Städtebaulicher Rahmenplan Historische Altstadt Meißen Teil 1: Analyse ___________________________________________________________________________________________________ 2. Inhalt und Aufgabe des Rahmenplanes Im Herbst 1991 wurde nach Vorbereitenden Untersuchungen gemäß § 141 BauGB vom Meißner Stadtrat der Beschluss über das Sanierungsgebiet „Historische Altstadt“ gefasst. Der gleichzeitig beschlossene städtebauliche Rahmenplan, 1996 aktualisiert, diente seitdem als Grundlage für die Sanierungsmaßnahmen. Der Rahmenplan mit seinen einzelnen Konzeptionen ist eine Planungsstufe zwischen dem Flächennutzungsplan und den aus ihm zu entwickelnden Bebauungsplänen, er hat keinen rechtsverbindlichen Charakter. Er bildet aber für die Stadt die Beurteilungsgrundlage für alle städtebaulichen und baulichen Maßnahmen in seinem Geltungsbereich. Als flexibles Planungsinstrument kann er der Steuerung und Koordinierung der Sanierungs- und Erneuerungsmaßnahmen dienen sowie dem gezielten Einsatz öffentlicher Fördermittel von Stadt, Land und Bund. Als im Herbst 1991 die erste Fassung des Rahmenplanes beschlossen wurde, war man sich bewusst, dass dieser Plan nur den "Rahmen" abstecken kann, in dem sich die Sanierung der Altstadt bewegen würde, und dass auch mit einer Fortschreibung, sprich Änderung, des Planes zu rechnen war. So war damals zum Beispiel noch völlig offen, wie schnell die Eigentumsverhältnisse im Plangebiet zu klären sind, welche Dimensionen die private, von Fördermitteln unabhängige Gebäudesanierung erreichen würde, oder welche Maßnahmen der Verkehrsplanung tatsächlich kurzfristig realisierbar seien. In diesem Sinne stellte die Altstadtsanierung auch ein Experimentierfeld dar, das es ständig zu beobachten galt und wo bei Notwendigkeit einmal gesetzte Zielrichtungen präzisiert oder korrigiert werden müssen - wie es auch mit den Sanierungszielen 1993 geschehen ist. Darüber hinaus erzwingt die Aktualisierung der Planung ein regelmäßiges Monitoring des Sanierungsverlaufs und liefert interessantes Faktenmaterial, auch für die Öffentlichkeitsarbeit. So ist es auch für den Laien anhand vergleichender Analysekarten nachvollziehbar und sicher beeindruckend, welche Fortschritte beispielsweise bei der Verbesserung des Bauzustandes der Wohngebäude zu verzeichnen sind. Die erste Fortschreibung des Rahmenplanes erfolgte 1995/96. Eine weitere Aktualisierung wurde 2001/2002 begonnen, aber durch die Hochwasserkatastrophe im August 2002, bei der 50% des Plangebietes Hochwasserschäden davontrugen, nicht fortgesetzt. Einerseits war das vor der Flut angefertigte Analysematerial ohnehin nicht mehr aktuell, andererseits setzte die Hochwasserschadenbeseitigung andere Prioritäten. Nach nunmehr fünf weiteren Jahren, in denen die Hochwasserkatastrophe Lücken in die Bebauungsstruktur gerissen hatte, die tangierende Bundesstraße umgebaut wurde und sich auch die demographische Situation änderte, war es an der Zeit, den Städtebaulichen Rahmenplan erneut zu überarbeiten. Im ersten Abschnitt werden die Ergebnisse der städtebaulichen Analyse in Text und Kartenmaterial (Plan 01 bis 19) zusammengefasst. Diese diente als Grundlage für die nachfolgende Fortschreibung der Konzeptionen und Maßnahmepläne im zweiten Abschnitt (Plan 20 bis 26). Diese Planung besteht aus: - dem räumlichem Konzept, - dem Nutzungskonzept, - dem Verkehrskonzept (ergänzt durch ein Parkierungskonzept), - dem Maßnahmekonzept. Seite 4 von 44 Städtebaulicher Rahmenplan Historische Altstadt Meißen Teil 1: Analyse ___________________________________________________________________________________________________ 3. Analyse Im Rahmen der Vorbereitenden Untersuchungen 1990/91 wurde zur Vorbereitung des Sanierungsverfahrens im Gebiet "Historische Altstadt" umfangreiches Material zusammengetragen. Es umfasst neben Aussagen zum Gebäude- und Wohnungszustand (Begehung und Dokumentation aller Gebäude) und zur Gebäudenutzung die Ergebnisse einer ausführlichen Einwohner- und Betriebsbefragung. Eine derartig detaillierte Analyse wurde seitdem nicht wieder durchgeführt und war auch zur Fortschreibung des Rahmenplanes nicht notwendig. Die vorliegende Analyse beschränkt sich auf Themen, die für die Fortschreibung unverzichtbar sind und bietet dort, wo die Daten vergleichbar sind, eine Gegenüberstellung zu den Ausgangswerten von 1990/91. 3.1 stark verdichtete Bebauung im Tal, aufgelockerte Bebauung auf den Höhen. Das Plangebiet wird tangiert von einer Bundesstraße sowie der Triebisch im Süden und der Elbe im Osten. Südwestlich schließt sich an das Plangebiet das Areal zwischen Steinberg und Talstraße an, welches die Verbindung zur Porzellanmanufaktur herstellt. Dieses, durch einen starken Fußgängerstrom (insbesondere Touristen) mit der Altstadt verbundene Gebiet weist erhebliche städtebauliche Mängel auf, hat aber als Übergangszone zu Manufaktur und Triebischtal eine besondere stadtstrukturelle Bedeutung. Eine weitere wichtige Fußgängerachse führt über Fleischergasse und Rossmarkt zum Hahnemannsplatz und Neumarkt. Dieser südöstlich des Plangebietes liegende Stadtteil wird mit dem Bau des S-Bahn-Haltepunktes und Einkaufszentrums am Neumarkt zukünftig für die Altstadt an Bedeutung gewinnen. Räumliche Einordnung Die Stadt Meißen ist mit 27.995 Einwohnern (Stand 31.12.2006) und 30 km² Stadtgebiet ein bedeutendes Mittelzentrum im Ballungsraum "Oberes Elbtal". Sie stellt den nördlichen Abschluss der Siedlungsachse Pirna-Dresden-Meißen dar und ist an die etwa 30 km entfernte Landeshauptstadt verkehrstechnisch gut angebunden. Die Altstadt Meißens, welche Sanierungsgebiet und gleichzeitig Geltungsbereich dieses Rahmenplanes ist, liegt im Mittelpunkt der Stadt unmittelbar an der Elbe und umfasst eine Fläche von etwa 30 ha. Die östliche Hälfte ist ein relativ ebenes, durch Aufschüttungen von Elbe und Triebisch entstandenes, nach Westen leicht ansteigendes Gelände, welches in seinem Randbereich hochwassergefährdet ist und durch das extreme Elbehochwasser von 2002 teilweise überflutet war. Die Westhälfte wird durch das etwa 40 m höher gelegene Plateau der "Afra-Freiheit" gebildet. Im Norden springt das Burgmassiv weit nach Osten in Richtung Elbe vor. Durch diese topographische Vielfalt auf engstem Raum (Siedlung am Flussufer, am Berghang und auf der Hochebene) sind bereits in der Altstadt Bauformen und Gestaltungselemente anzutreffen, die bei der weiteren Ausdehnung der Stadt für ganz Meißen typisch wurden: kurvenreiche, stark ansteigende Verkehrswege, weitläufige Treppenanlagen, Terrassierung der Hänge für Gebäude und Weinanbau, Stützmauersysteme, Seite 5 von 44 Städtebaulicher Rahmenplan Historische Altstadt Meißen Teil 1: Analyse ___________________________________________________________________________________________________ Abb. 1: Lage der Altstadt im Stadtgebiet Seite 6 von 44 Städtebaulicher Rahmenplan Historische Altstadt Meißen Teil 1: Analyse ___________________________________________________________________________________________________ 3.2 Geschichtliche Entwicklung (Plan 01) Im Jahre 929 wurde durch König Heinrich I. auf einem Bergsporn an der Elbe die Burg Meißen gegründet. Zunächst als Grenzbefestigung angelegt, wurde sie bald zum Mittelpunkt der deutschen Kolonisation des umliegenden Slawenlandes und Ausgangspunkt für die weitere deutsche Ostexpansion des 11. und 12.Jahrhunderts. Noch vor 1000 wurde die Mark Meißen als neues deutsches Territorium gebildet die Burg Meißen war Sitz des Markgrafen. Im Schutze der Burg siedelten sich bald deutsche Kolonisten, Händler und Handwerker an. Nach jüngsten archäologischen Erkenntnissen muss sich im Bereich des heutigen Theaterplatzes der 983 erstmals erwähnte Elbhafen befunden haben, und die erste Handelsniederlassung westlich davon am Hang des Baderberges, gescharrt um die 1637 zerstörte Laurentius-Kirche. Als dieser Marktflecken zu klein wurde, entstand bis 1150 die planmäßig angelegte Bürgerstadt zwischen Burgberg und Triebisch, die auch eine Stadtmauer erhielt. Im 15.Jh. erlebte Meißen seine erste große Blütezeit als Residenz der Markgrafen von Meißen (ab 1423 auch Kurfürsten von Sachsen) und damit als "Hauptstadt" der Mark Meißen bzw. Sachsens. Zeugnisse dieser Zeit sind die spätgotischen Bauten des Burgberges, aber auch das Rathaus von 1472 am Markt der Bürgerstadt. Abb. 2: Die städtische Entwicklung Meißens Seite 7 von 44 Städtebaulicher Rahmenplan Historische Altstadt Meißen Teil 1: Analyse ___________________________________________________________________________________________________ Als die Kurfürsten 1485 ihre Residenz von Meißen nach Dresden verlegten, verlor die Stadt ihre politische Bedeutung. Wirtschaftlich erlebte sie jedoch in der 2.Hälfte des 16.Jh. eine zweite Blüte, getragen von der Bürgerschaft und den erstarkenden Handwerkszünften. In dieser Zeit entstanden die zahlreichen RenaissanceBürgerhäuser, die noch heute mit ihren hohen Giebeln und prächtigen Sitznischenportalen das Bild der Meißner Altstadt prägen. Von den schweren Zerstörungen im 30jährigen Krieg (1637 Großbrand) erholte sich die Stadt nur langsam. Neue Impulse für das Wirtschaftsleben gab die 1710 auf der Albrechtsburg eingerichtete erste europäische Porzellanmanufaktur. Ende des 18., Anfang des 19.Jh. war Meißen Aufenthaltsort zahlreicher Dichter und Maler der Aufklärung und der Romantik. Besonders die verwinkelte Altstadt, die reizvolle landschaftliche Lage und die romantische Umgebung mit Burgen, Schlössern und Klosterruinen zogen die Künstler an. Ab 1830 setzte mit der Gründung erster größerer Betriebe die Industrialisierung ein. Bedingt durch die Topographie (Lage der Altstadt im engen Talkessel zwischen Burgberg und Triebisch) entstanden die Fabriken mit ihren Gründerzeitwohnvierteln im Triebischtal und auf der anderen Elbseite in Cölln und Niederfähre, was zu einer raschen Erweiterung des Stadtgebietes führte, die Altstadt jedoch vor größeren Eingriffen in die Bausubstanz bewahrte. In der ersten Hälfte des 20.Jh. erfolgten im Plangebiet der Altstadt einige Lückenschließungen (u. a. Elbstraße 12 und Stadtbibliothek am Kleinmarkt). Nach 1950 kam es zu einer relativen Stagnation der städtischen Entwicklung - durch Errichtung der Wohnstadt Coswig (10 km entfernt) sogar zu einem Bevölkerungsrückgang in Meißen -, obwohl die Stadt nach wie vor als Mittelzentrum wichtige politische, wirtschaftliche und kulturelle Funktionen zu erfüllen hatte. Die in Randlagen errichteten Wohnsiedlungen in Plattenbauweise blieben, meist bedingt durch die beengte topographische Situation, auf wenige Wohnblöcke beschränkt. In der Altstadt erfolgten kaum Instandhaltungsmaßnahmen an der jahrhundertealten Substanz. Ab den 70er Jahren mussten vereinzelt Gebäude wegen ihres schlechten Bauzustandes abgetragen werden; die Schließung der Lücken erfolgte unvollständig und nur sehr zögerlich in den 80er Jahren (Görnische Gasse, Kerbe). Mit dem Start des Modellvorhabens "Altstadtsanierung Meißen" im Jahre 1990 war die Chance gegeben, die Altstadt baulich wiederherzustellen und den funktionellen Erfordernissen eines historischen, aber lebendigen Stadtzentrums anzupassen. Seite 8 von 44 Städtebaulicher Rahmenplan Historische Altstadt Meißen Teil 1: Analyse ___________________________________________________________________________________________________ 3.3 Bevölkerungsentwicklung Im Zuge des demographischen Wandels sank die Bevölkerungszahl der Gesamtstadt Meißen von 34.735 im Jahr 1990 auf 27.995 im Jahr 2006 (Diagramm 1). Das ist ein Rückgang um 19,5 %. Im Plangebiet „Historische Altstadt“ lebten 1990 2.599 Einwohner; im Jahr 2006 jedoch nur noch 1.704, was einem Rückgang von 34,4 % entspricht. Da es keine Statistik über die Bevölkerungswanderung innerhalb Meißens gibt, lässt sich nicht mehr klären, wieviel Bürger aus der Altstadt wegzogen oder zuzogen, wieviel verstarben und wieviel im Plangebiet geboren wurden. Im Ergebnis hat jedoch ein Drittel der Einwohner der Altstadt den Rücken gekehrt. Dieser massive Rückgang fand jedoch vorrangig in den ersten Jahren des Sanierungsprozesses bis 1995 statt. Seit 1996 pendelt die Einwohnerzahl zwischen 1650 und 1750 und lässt eine gleich bleibende Tendenz erkennen Diagramm 2). Der starke Bevölkerungsrückgang in den ersten fünf Jahren der Sanierung dürfte darauf zurück zuführen sein, dass die Wohnungen der Altstadt in den 80er Jahren trotz des schlechten Bauzustandes wegen des allgemeinen Wohnraummangels in Meißen (und der DDR insgesamt) fast komplett belegt waren. Sie wurden erst geräumt, wenn ein Haus baupolizeilich gesperrt werden musste. Diese Situation entspannte sich in den ersten Jahren nach 1990, als im Umfeld der Altstadt neuer oder sanierter Wohnraum geschaffen wurde. Mitte der 90er Jahre war die Wohnungsbelegung zur „Normalität“ zurückgekehrt und seitdem blieb die Einwohnerzahl der Altstadt relativ konstant. Interessant ist die Altersstruktur der Altstadt im Vergleich zur Gesamtstadt. 1990 wiesen beide Gebiete eine ähnliche Struktur auf: Anteil der Kinder bis 14 Jahren etwa 18 %, der der „jungen Erwachsenen“ (18 bis 26 Jahre) etwa 10 %, Anteil der über 65jährigen 19 %. Doch seit Beginn der Altstadtsanierung driftete die Entwicklung auseinander. Der Anteil der Kinder beträgt in der Altstadt immerhin noch 14 %, ist in der Gesamtstadt aber unter 10 % gesunken. Die Zahl der 18 bis 26jährigen stieg in der Altstadt von 11 auf 17 %; in der Gesamtstadt stagnierte er bei 11 %. Der Anteil der über 65jährigen sank in der Altstadt von 19 auf 14 %, in der Gesamtstadt stieg er von 19 auf 27 % (siehe Diagramme 4 und 5). Insgesamt ist in der Altstadt damit eine deutliche Verjüngung festzustellen; insbesondere der Anteil der Älteren ist entgegen dem Trend der übrigen Stadt rückläufig. Fazit: 1. Dem allgemeinen Trend folgend, ist die Anzahl der Einwohner in der Altstadt seit 1990 rückläufig. Aber: Während sich der Bevölkerungsrückgang in der Gesamtstadt fortsetzt, wenn auch in abgeschwächter Form, ist die Einwohnerzahl in der Altstadt (zwar mit Schwankungen) seit 1996 relativ stabil geblieben. 2. Die Altersstruktur der Altstadt weist gänzlich andere Tendenzen auf als die übrige Stadt: Der Anteil der Jungen blieb konstant oder erhöhte sich sogar, der Anteil der Alten sank. Der Anteil der Bevölkerung im „aktiven Alter“ (18 bis 65 Jahre) stieg von 59 % auf 68 %. Dennoch ist die Bevölkerung in der Altstadt ungleich verteilt. Entsprechend der Bebauungsstruktur gibt ein starkes Gefälle zwischen den dicht bebauten Quartieren der Bürgerstadt und den locker bebauten Hang- und Höhenlagen. Die Analyse der Einwohnerdichte weist für Burgberg und Freiheit Werte von unter 10 Einwohner pro Hektar auf, während sich an Gerbergasse und Neugasse über 200 Einwohner pro Hektar drängen. Dies ist der dortigen urbanen Gründerzeitbebauung mit meist drei bis vier Wohngeschossen geschuldet, während auf der Freiheit die lockere zweigeschossige Bebauung dominiert, in der sich noch zahlreiche Grundstücke befinden, die gar nicht für Wohnzwecke genutzt werden. Seite 9 von 44 Städtebaulicher Rahmenplan Historische Altstadt Meißen Teil 1: Analyse ___________________________________________________________________________________________________ Diagramm 1 Einwohnerentwicklung Stadt Meißen 1995 - 2006 31500 31000 30500 30000 29500 29000 28500 28000 27500 27000 26500 26000 31036 30165 29462 1995 1996 1997 29104 1998 28744 1999 28656 2000 28366 28223 28268 28303 28262 2001 2002 2003 2004 2005 27961 2006 Quelle: Stadt Meißen, Einwohnermeldeamt. Stand August 2007 Diagramm 2 Einwohnerentwicklung Historische Altstadt 1995 - 2006 1900 1850 1837 1800 1735 1750 1736 1702 1730 1753 1712 1715 1706 1700 1652 1643 2002 2003 1650 1706 1600 1550 1500 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2004 2005 2006 Quelle: Stadt Meißen, Einwohnermeldeamt. Stand August 2007 Seite 10 von 44 Städtebaulicher Rahmenplan Historische Altstadt Meißen Teil 1: Analyse ___________________________________________________________________________________________________ Diagramm 3 Relative Einwohnerentwicklung, Vergleich Gesamtstadt zu Altstadt Ausgangswert 1990 entspricht 100% 120 100 100 100 89,4 82,5 70,7 65,9 Prozent 80 60 80,5 65,6 Gesamtstadt Altstadt 40 20 0 1990 1995 2000 2006 Quelle: Stadt Meißen, Einwohnermeldeamt. Stand August 2007 Tabelle 1: Die Einwohnerentwicklung von Gesamtstadt und Altstadt 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Gesamtstadt 31.036 30.165 29.462 29.104 28.744 28.656 28.366 28.223 28.268 28.303 28.262 27.961 Altstadt 1.837 1.735 1.736 1.702 1.730 1.712 1.706 1.652 1.643 1.715 1.753 1.706 Quelle: Stadt Meißen, Einwohnermeldeamt. Stand August 2007 Tabelle 2: Die Altersstruktur des Plangebietes in den Jahren 1990, 2000 und 2005 Altersgruppe unter 6 6 bis unter 14 14 bis unter 18 18 bis unter 26 26 bis unter 65 ab 65 Summe 1990 männl. weibl. 107 107 147 122 53 45 129 149 611 630 131 368 Summe 214 269 98 278 1241 499 in % 8 10 4 11 48 19 2599 100 2000 männl. weibl. 38 42 70 80 63 34 116 102 442 441 75 233 Summe 80 150 97 218 883 308 1736 2005 in % männl. weibl. Summe in % 5 71 43 114 7 9 66 58 124 7 6 38 39 77 4 13 144 147 291 17 51 482 407 889 51 18 83 169 252 14 100 1747 100 Quelle: Stadt Meißen, Einwohnermeldeamt. Stand November 2007 Seite 11 von 44 Städtebaulicher Rahmenplan Historische Altstadt Meißen Teil 1: Analyse ___________________________________________________________________________________________________ Diagramm 4 Veränderung der Altersstruktur der Gesamtbevölkerung Meißens 1990 bis 2005 100% 90% 6672 6545 7573 80% ab 65 70% 60% 50% 26 bis unter 65 17543 15299 13852 40% 30% 20% 10% 0% 18 bis unter 26 14 bis unter 18 6 bis unter 14 3305 1179 3563 unter 6 2854 2473 1493 1995 1060 1990 2000 3149 1166 1324 1285 2005 Quelle: Stadt Meißen, Einwohnermeldeamt. Stand November 2007 Diagramm 5 Veränderung der Altersstruktur in der Historischen Altstadt 1990 bis 2005 100% 90% 499 308 252 80% ab 65 70% 60% 1241 883 889 50% 20% 10% 0% 18 bis unter 26 14 bis unter 18 40% 30% 26 bis unter 65 6 bis unter 14 278 98 269 218 291 214 97 150 80 77 124 114 1990 2000 2005 unter 6 Quelle: Stadt Meißen, Einwohnermeldeamt. Stand November 2007 Seite 12 von 44 Städtebaulicher Rahmenplan Historische Altstadt Meißen Teil 1: Analyse ___________________________________________________________________________________________________ 3.4 Bebauungsstruktur / Freiflächen (Plan 02 bis 05) Das Plangebiet umfasst vier strukturell gegensätzliche Bereiche: die eigentliche historische Bürgerstadt zwischen Triebisch und Burg, die AfraFreiheit einschließlich Hintermauer, den Burgberg und den Bereich der ehemaligen Wasserburg (Leipziger Straße). Die historische Bürgerstadt ist gekennzeichnet durch eine starke Überbauung der relativ kleinen, meist schmalen Grundstücke. Die Straßenführung und die daraus resultierenden Straßen- und Platzraumbegrenzungen stammen aus der mittelalterlichen Gründungszeit der Stadt; die Raumfolge entlang der Triebisch (Gerbergasse/Rossmarkt/Neugasse) aus dem frühen 19.Jahrhundert. Trotz zahlreicher Grundstückszusammenlegungen seit der Renaissance sind die Grundstücke der Bürgerstadt im Durchschnitt wesentlich kleiner als die der AfraFreiheit und Wasserburg. Im Gegensatz zur geschlossenen Quartierbebauung der Bürgerstadt sind die von hohen Mauern umgebenen Grundstücke der Freiheit nur locker bebaut. Die kleinen Grundstücke der Hintermauer sind mit Einzelhäusern dörflichen Charakters bebaut; der Bereich der ehemaligen Wasserburg mit villenähnlichen Gebäuden des 19.Jahrhunderts. Die Bebauungsstruktur erfuhr im Laufe der Jahrhunderte immer wieder Verluste und Ergänzungen, wobei jedoch die Raumkanten insgesamt erhalten blieben. Empfindlichster Verlust im 20. Jh. war die Zerstörung der Brückenkopfbebauung (1945 durch Brückensprengung), die durch die Anlage des Kändlerparkes mit seinen hohen Pappeln räumlich kaschiert wurde, heute aber nach wie vor städtebaulich ein Misstand ist. Die einstige geschlossene Raumkante der Altstadt zum Elbufer und die Torsituation am Brückenkopf sind hier verloren gegangen. Ebenso ist am Kleinmarkt durch den wegen Flutschäden 2002 unvermeidbar gewordenen Abbruch des Gebäudekomplexes „Kaufhaus Fischer“ eine große Lücke entstanden. Die auf der Abbruchfläche etablierten Parkplätze wirken zwar entspannend auf die Stellplatz-Situation und sind funktionell vernünftig, können aber langfristig keine Lösung sein, da der Raum des Kleinmarktes in ein diffuses Raumgebilde zur Gerbergasse übergeht und das historisch gewachsene und für Meißen typische Prinzip der eindeutigen Raumfolge von Platz – Gasse – Platz gestört ist. Die sehr dichte und überwiegend aus dem 19.Jh. stammende Hofüberbauung ist seit 1990 nur in wenigen Fällen aufgelockert worden, obwohl dies aus Gründen einer Verbesserung der Wohnverhältnisse öfters zu wünschen gewesen wäre. Die im Städtebaulichen Rahmenplan von 1991 vorgeschlagene Schaffung von teilöffentlichen Passagen mit begrünten Ruhezonen in den Quartieren ist nur ansatzweise realisiert worden (Theater-Passage, Rabener Passage) und hatte keine Auswirkungen auf die Bebauungsstruktur. Aufgrund der dichten Bebauung der Bürgerstadt sind Grünflächen nur in den Randbereichen anzutreffen. Der Kern der Altstadt ist, auch historisch bedingt, eine „steinerne Stadt“. Die öffentlichen Freiräume sind nur in Ausnahmefällen mit Bäumen versehen. In den letzten Jahren wuchs das Bestreben, die Plätze stärker zu begrünen, ohne jedoch den historischen Charakter verleugnen zu wollen. So wurden am Heinrichsplatz kleinkronige Bäume eingefügt und auch am Hundewinkel nach historischem Vorbild ein kleine Baumgruppe gepflanzt. Eine punktuelle Fassadenbegrünung mit Weinstöcken zeigt steigende Tendenz, kann aber über den prinzipiellen Mangel an öffentlichem Grün nicht hinwegtäuschen. In den Sommermonaten wird im verkehrsberuhigten Bereich eine temporäre Begrünung mit großen Pflanzkübeln (meist zur räumlichen Abschirmung von Freisitzen) praktiziert. Die Hofbereiche sind nur selten begrünt; selbst nach Hofentkernung wurde der gewonnene Freiraum meist als befestigte Fläche zum Abstellen von PKW genutzt. Umfangreicher ist die Begrünung der Höhen- und Hanglagen, allerdings auch nur in Form privater Grünflächen. Hier findet sich auch ein erheblicher Bestand an alten großkronigen Laubgehölzen. Die tatsächlich frei zugängigen öffentlichen Grünanlagen beschränken sich auf den Rest des Kändlerparkes, das Begleitgrün an der Bundesstraße 6, eine kleine Fläche mit Sitzmöglichkeiten neben der Loge (Leipziger Straße 30) und den Friedhof an der St.-Afra-Kirche. Die begrünten Hanglagen des Burgberges einschließlich Rundweg sind wegen der geltenden Öffnungszeiten nur beschränkt zugängig und als teilöffentliches Grün zu werten. Im Plangebiet befindet sich ein Kinderspielplatz (Postgässchen). Seite 13 von 44 Städtebaulicher Rahmenplan Historische Altstadt Meißen Teil 1: Analyse ___________________________________________________________________________________________________ 3.5 Grundstücksverhältnisse und Eigentümerstruktur (Plan 06 und 07) Seit der Wiedervereinigung Deutschlands 1990 sind die Eigentumsverhältnisse an den Grundstücken der Meißner Altstadt stark verändert worden. Die gravierenden Unterschiede zur heutigen Eigentümerstruktur lassen sich durch Gegenüberstellung der Kartierungen der Eigentumsverhältnisse 1990 und 2007 im Kartenteil nachvollziehen. Für etwa 80 % der Grundstücke wurden 1990 Reprivatisierungsanträge gestellt, von denen inzwischen alle entschieden und damit die Grundstücke wieder in privater Hand sind. Gleichzeitig war ein umfangreicher Grundstücksverkehr zu verzeichnen (Beispiel 1993: 63 Eigentumswechsel), der sich jedoch überwiegend positiv auf das Sanierungsgeschehen auswirkte. Der überwiegende Teil der Grundstücke des Plangebietes ist in Privatbesitz. Straßen und Plätze sowie die Grundstücke der städtischen öffentlichen Gebäude sind in kommunaler Hand. Die bis 1990 in kommunalem Besitz befindliche Albrechtsburg mit einem Großteil der Hangflächen am Burgberg wurde an den Freistaat Sachsen übergeben. Ebenfalls im Besitz des Freistaates ist das Amtsgericht einschließlich des ehemaligen Untersuchungsgefängnisses auf dem Burgberg und das Grundstück des „Landesgymnasiums St. Afra“. Die Bundesrepublik erwarb Anfang der 90er Jahre das Areal der ehemaligen Felsenkellerbrauerei am Jüdenberg und errichtete darauf die Schule der Bundesagentur für Arbeit. Die im Gebiet gelegenen Kirchen, Friedhöfe, Pfarrhäuser und einige wenige Wohngebäude sind traditionell im Besitz der Kirche. Die einst als „Eigentum des Volkes“ vom VEB Gebäudewirtschaft verwalteten Wohngrundstücke sind, soweit sie nicht reprivatisiert wurden, an die SEEG Meißen GmbH als dessen Rechtsnachfolger übertragen worden. Sie machen heute weniger als 5 % aller Grundstücke in der Altstadt aus. Das einzige Grundstück des Landreis´ Meißen im Plangebiet, der Domherrenhof als Tagungsstätte des Kreistages, steht gegenwärtig zum Verkauf. Seite 14 von 44 Städtebaulicher Rahmenplan Historische Altstadt Meißen Teil 1: Analyse ___________________________________________________________________________________________________ 3.6 Baualter, Denkmalschutz und Bauzustand (Plan 08 bis 10) Von etwa 410 Hauptgebäuden der "Historischen Altstadt" wurden nur 15 nach 1945 errichtet (3,6%). Über ein Drittel der Häuser ist Originalsubstanz aus Barock und Renaissance oder älteren Bauphasen. Trotz des großen Stadtbrandes von 1637 ist relativ viel Substanz der Renaissance um 1600 erhalten, und es ist damit zu rechnen, dass auch bei den nach dem Brand wieder aufgebauten Gebäuden ältere Bausubstanz der Vorgängerbauten Verwendung fand und sich heute noch nachweisen ließe. Die älteste äußerlich sichtbare Bausubstanz findet sich auf dem Burgberg, der Freiheit, im Bereich Burgstraße, Markt, Fleischergasse und Görnische Gasse. In diesem Bereich sind die ursprünglichen Domherrenhöfe bzw. Bürger- und Handwerkerhäuser erhalten und ihrer Bedeutung entsprechend unter Schutz gestellt. Das älteste fast komplett erhaltene Bauwerk dürfte die Schlossbrücke sein, die der Überlieferung nach zwischen 1221 und 1228 entstand und deutliche romanische Züge trägt. Die Bauten des 19.Jahrhunderts finden sich überwiegend im Bereich Gerbergasse / Neugasse / Brückenkopf und Theaterplatz. Grundsätzlich wurden im Plangebiet fast flächendeckend über Jahrhunderte hinweg Gebäude umgebaut oder neu gebaut, sodass zumindest rein äußerlich für manche Straßenzüge eine gemischte Reihung der Stile festzustellen ist. Einzelne Bauten der Gründerzeit sprengen dabei mit ihren Gebäudehöhen schon den Maßstab der Umgebung und fallen unangenehm auf (u. a. Theaterplatz 3, Neugasse 26, Elbstraße 15). Die Quartierinnenhöfe wurden sicher auch in der Vergangenheit schon immer genutzt und waren locker bebaut, jedoch mit Nebengebäuden aus vergänglichem Material, sodass sich die heutige Hofüberbauung als ein Werk des 19.Jahrhunderts darstellt, in dem die Höfe tatsächlich in einem zuvor nicht vorhandenen Maße überbaut wurden. Im Plangebiet entstand mit der Burggründung 929 die erste deutsche Befestigung im slawischen Siedlungsgebiet an der Elbe und im Anschluss daran der älteste deutsche Siedlungs- und Handelsort im heutigen Sachsen. Da bisher im Stadtgebiet nur punktuell archäologische Grabungen stattfanden, ist im Siedlungsboden noch mit zahlreichen Funden zu rechnen. Entsprechend sensibel wird bei Bodeneingriffen verfahren. Fast das gesamte Plangebiet trägt den Status eines archäologischen Schutzgebietes und könnte hinsichtlich des geschlossen erhaltenen historischen Stadtbildes auch als Flächendenkmal gelten. Besonderen Wert besitzen der fast unverändert überlieferte spätmittelalterliche Stadtgrundriss mit seiner Folge von Gassen, Straßen und Plätzen, die homogene Dachlandschaft und die Ansicht der Stadt als historisches städtebauliches Ensemble von der Elbe aus. Darüber hinaus befinden sich im Gebiet etwa 400 als Einzeldenkmal registrierte Gebäude, darunter so hochrangige wie die Albrechtsburg, der Dom und das spätgotische Rathaus. Der Bauzustand der Gebäude im Plangebiet hat sich seit Beginn des Sanierungsverfahrens 1990 deutlich verbessert. An den meisten akut gefährdeten Objekten wurden bereits Anfang der 90er Jahre Sicherungsmaßnahmen durchgeführt, viele Gebäude wurden teilsaniert, etwa die Hälfte aller Altstadtgebäude vollständig saniert. Über 300 Gebäude sind inzwischen in einem guten Zustand; allerdings etwa 7% noch stark gefährdet. Schadensschwerpunkte sind nach wie vor defekte Dächer und Dachentwässerungsanlagen, Schäden an Dachkonstruktion und Deckenbalken und Schäden durch aufsteigende Feuchtigkeit, teilweise auch Schwammbefall. Die Ursache für das Hinauszögern der Sanierung dieser Häuser sind meist die begrenzten finanziellen Möglichkeiten der Eigentümer oder die fehlende Aussicht auf eine gesicherte Bewirtschaftung / Vermietung der Gebäude und damit Refinanzierung der Investitionen. Ein Abbruch kam bisher wegen der städtebaulichen Situation (in geschlossener Bebauung) und des meist vorhandenen Denkmalschutzes nicht in Betracht. Sanierungsbedürftige Bauten sind noch in fast allen Quartieren des Plangebietes zu finden; selbst in bester Lage am Markt (Markt 10), in der Burgstraße (Nr. 2; 23; 25) oder Neugasse (Nr. 1; 10; 14; 15). Die größte Anzahl schadhafter und teilweise unbewohnbarer Gebäude ist aber in den Quartieren zwischen Neugasse, Fleischergasse und Rosengasse (Quartiere 1013, 1015 und 1017) festzustellen sowie am Theaterplatz (Quartiere 1004 und 1006). Hier sind einige Gebäude seit fast 20 Jahren ungenutzt, leerstehend und in einem immer schlechter werdenden Bauzustand. Seite 15 von 44 Städtebaulicher Rahmenplan Historische Altstadt Meißen Teil 1: Analyse ___________________________________________________________________________________________________ Diagramm 6 Bauzustand der Altstadt-Gebäude, Veränderung seit 1990 (Anzahl der Hauptgebäude in der jeweiligen Bauzustandsstufe, Erfassung November 2007) 250 204 200 164 150 163 170 163 Bauzustand 1 141 133 Bauzustand 2 101 100 55 Bauzustand 3 Bauzustand 4 66 43 50 51 27 10 42 27 0 1990 1995 2000 2007 Erläuterung der Bauzustandsstufen: Stufe 1 Neubau oder komplett sanierte Gebäude, kaum Mängel, geringfügige Schäden Stufe 2 teilsanierte Gebäude, leichte Schäden Stufe 3 erhebliche Mängel, statisch-konstruktive Schäden, Gebäudenutzung beeinträchtigt Stufe 4 starke Schäden, Bestand gefährdet, Gebäude nicht nutzbar Seite 16 von 44 Städtebaulicher Rahmenplan Historische Altstadt Meißen Teil 1: Analyse ___________________________________________________________________________________________________ 3.7 Nutzung (Plan 11 und 12) Das Sanierungsgebiet ist nach Lage und Funktion das Zentrum Meißens und Standort für öffentliche und private Infrastruktureinrichtungen mit örtlicher und überörtlicher Bedeutung. Das Gebiet weist nach dem Maß der Grundstücksüberbauung starke Unterschiede auf. Die dicht bebaute Bürgerstadt könnte hinsichtlich der Baudichte bereits als Kerngebiet gelten, wird aber wegen der Nutzungsbeschränkungen als Mischgebiet eingestuft. Die Bereiche in Hang- und Höhenlage mit überwiegender Wohnfunktion und Sondernutzungen werden als allgemeines bzw. besonderes Wohngebiet eingeschätzt. Das bis 1994 industriell genutzte Areal am Elbufer (ehem. Sägewerk) trug bisher den Charakter einer Industriebrache, ist gegenwärtig zur Verkehrs- und Grünfläche (Stellplätze) umfunktioniert und stellt als Sondergebiet eine Reservefläche der Altstadt für besondere Zwecke dar. Die ehemalige Bürgerstadt zwischen Triebisch und Burgberg ist aufgrund ihrer intensiven Nutzung der eigentliche Kern der Altstadt. Hier konzentrieren sich die wichtigsten Einzelhandels- und Dienstleistungseinrichtungen; namentlich im Gebiet zwischen Elbstraße, Markt und Gerbergasse/Rossmarkt/Neugasse, also im südöstlichen Teil des Plangebietes. Die Burgstraße, Bestandteil einer wichtigen Fußgängerachse und kürzeste Verbindung zwischen Markt und Burg, gewann in den letzten Jahren durch die Sanierung vieler Gebäude wieder an Attraktivität. Dennoch hat sie infolge Leerstands einiger Ladengeschäfte und einiger unsanierter Gebäude noch nicht die gewünschte Lebendigkeit erreicht. Auch der Bereich Theaterplatz weist trotz punktueller Sanierungen und neuer Nutzungen noch erhebliche Potenzen auf. Nach Sanierung weiterer gegenwärtig noch ungenutzter Gebäude, insbesondere der Gebäudereihe zwischen Theaterplatz 1 und 9 und der Lückenschließung Leipziger Straße 20/21 sowie einer durchgreifenden Umgestaltung der Platzfläche sollte hier wieder ein für Bewohner und Gäste der Stadt attraktiver Platz entstehen. Der südwestliche Teil des Plangebietes, zwischen Neugasse und Rosengasse, in dessen Mittelachse die Görnische Gasse verläuft, ist durch Wohn- und Geschäftsnutzung gekennzeichnet, bei der jedoch wegen der abseitigen Lage des Areals und des schlechten Gebäudezustandes ein hoher Leerstand zu verzeichnen ist. Die Sanierung einiger weniger Gebäude in dem Bereich wirkte sich bisher kaum auf das Umfeld aus. Auch die auf dem Abbruchgelände der Felsenkellerbrauerei errichtete Schule der BfA brachte nicht den erwarteten Belebungs-Effekt für den Stadtteil. Durch eine schrittweise Sanierung der Bauten und attraktive Nutzungsangebote könnte sich dieses Stadtgebiet aus seiner Randlage befreien und zu einem für den Tourismus wichtigen Bindeglied (Handwerkergassen, Hausbrauereien, Weinkeller, u.ä.) auf dem Wege zwischen Porzellanmanufaktur und Altstadt werden. Die Gebäude des Plangebietes werden im Erdgeschoss hauptsächlich gewerblich genutzt. Es dominieren dabei Handel und verkaufendes Gewerbe, gefolgt von Gastronomie / Hotellerie. Ebenfalls noch gut vertreten und in der Altstadt unbedingt zu erhalten ist das Kleingewerbe und Handwerk, also der Bäckermeister, der Fleischer, der Uhrmacher und Frisör. Im Erdgeschoss weniger vertreten, da meist im Obergeschoss angesiedelt, sind die für Ladenstraßen wenig attraktiven Dienstleistungseinrichtungen (Agenturen, Beratungsstellen, Versicherungen usw.). Im Plangebiet befinden sich 45 Restaurants und Cafes mit über 2.000 Sitzplätzen (einschl. Freisitze). Hinzu kommen diverse Cafe- und Imbissangebote in Bäckereien und Fleischereien / Fischgeschäften. Die Sparte Schnellimbiss ist mit dem „Subway“ auf der Neugasse sowie drei Döner-Imbissen vertreten. Absolut tödlich für das Geschäftsklima und dennoch in einigen Straßen dominierend ist der Leerstand von Gewerbeeinheiten. Theaterplatz, Baderberg / Lorenzgasse, Görnische Gasse, Teile von Rosengasse und Neugasse werden vom Leerstand beherrscht, teils sogar in sanierten Gebäuden. Dies wirkt sich lähmend auf die gesamte weitere Entwicklung des Areals aus. Laut IHK befinden sich im Plangebiet 212 Gewerbeeinrichtungen mit einer GesamtVerkaufsfläche von 10.400 m². Größtes Geschäft ist das Modehaus Fischer mit 300 m² Verkaufsfläche, kleinstes ist der Laden „Krawatte“ in der Burgstraße 20 mit 10 m² Verkaufsfläche. Die durchschnittliche Verkaufsfläche eines Ladens in der Altstadt beträgt 49 m². Einheiten mit mehr als 100 m² sind selten (nur 10 % aller Läden), da dies die kleinteilige Gebäudestruktur kaum zulässt. Deshalb wäre die Ergänzung des Angebots durch großflächigere Handelseinrichtung im Randbereich der Altstadt durchaus sinnvoll. Zumindest Seite 17 von 44 Städtebaulicher Rahmenplan Historische Altstadt Meißen Teil 1: Analyse ___________________________________________________________________________________________________ hinsichtlich der Flächenstruktur besteht hier noch Bedarf; hinsichtlich der Branchen ist ein Mix entstanden, der zwar streckenweise stark auf den Tourismus ausgerichtet ist, aber insgesamt der Altstadt adäquat ist. Nach wie vor besteht allerdings Bedarf an Sortimenten, die bereits 1996 durch eine Studie der GMA ermittelt wurden: u. a. Herrenbekleidung, Spielwaren, Elektrogeräte, Tonund Bildträger sowie Lebensmittel. Da diese Sortimente meist Verkaufsflächen von über 100 m² erfordern, lassen sie sich nur peripher zum Plangebiet oder im Sondergebiet am Elbufer (ehem. Sägewerk) realisieren. Die gewerbliche Nutzung der Gebäude im Plangebiet war um 1990 hauptsächlich auf die Erdgeschosse beschränkt. Inzwischen wird auch häufig das erste Obergeschoss für Gewerbe genutzt (Büros, Praxen) und damit die ursprünglich dort vorhandene Wohnfunktion zurückgedrängt. Entsprechend rückläufig ist die Zahl der Einwohner (siehe Bevölkerungsentwicklung). Eine weitere Verdrängung wurde durch die Festlegungen der Sanierungssatzung verhindert. Das anfängliche Bestreben vieler Eigentümer, alle Geschosse des Gebäudes gewerblich zu nutzen, hat seit 1994 erheblich nachgelassen - ein Zeichen dafür, dass der Bedarf an Büroflächen im Plangebiet auf dem gegenwärtigen Preisniveau gesättigt ist. Dies bedeutet auch, dass bereitwilliger in die Wohnungssanierung investiert wird und damit die Wohnfunktion der Altstadt wieder gestärkt werden kann. Voraussetzung dafür ist allerdings auch ein funktionierendes Wohnumfeld – einschließlich ausreichenden PKW-Stellplätzen, Freiflächen und sozialer Infrastruktur. Straße noch den Charakter von Wohngebieten; oft ist hier das gesamte Gebäude in allen Etagen für Wohnzwecke genutzt. Fazit: Trotz großer Fortschritte in der Sanierung der Bausubstanz ist die Altstadt hinsichtlich der Nutzung noch in hohem Maße entwicklungsfähig. Der Branchenmix ist ausgewogen, sollte aber durch größere Handelsflächen in der Peripherie ergänzt werden. Weitere spezielle Angebote für Bewohner (Bedarf in verschiedenen Sortimenten) und Touristen (z. B. spezielle Angebote für Radtouristen) sind wünschenswert. Die Leerstandssituation (siehe auch im folgenden Kapitel) ist unbefriedigend. Etwa 50 Gebäude sind ungenutzt, mehrere Baulücken sind noch unbebaut, größere ehemalige Gewerbeflächen (Kaufhaus Fischer am Kleinmarkt, Dresdner Bauelemente GmbH an der Hochuferstraße, Meißner Druckhaus AG an der Lorenzgasse) könnten durch Neubebauung oder Umnutzung wesentlich altstadtverträglicher und attraktiver betrieben werden. Wohnungen in den Obergeschossen sind charakteristisch für die Meißner Innenstadt, weshalb das Zentrum eher als ein stark verdichtetes Mischgebiet denn als ein Kerngebiet einzustufen ist. Mitte der 90er Jahre verstärkte sich der Trend, die bisher kaum genutzten Dächer der historischen Gebäude für Wohnzwecke auszubauen. In vielen Fällen ist dies auch in der untersten Dachebene machbar. Der Dachausbau in mehreren Etagen jedoch stößt schnell an die Grenzen, die durch Denkmal-, Bauordnungs- und Sanierungsrecht und letztlich durch die Bausubstanz selbst gesetzt werden. Dieser mehrgeschossige Dachausbau war zu keiner Zeit für die Meißner Altstadt typisch und soll auch in Zukunft nicht die erhaltenswerte Dachlandschaft entstellen. Im Gegensatz zur eigentlichen Bürgerstadt tragen die Bereiche Freiheit, Hintermauer und Leipziger Seite 18 von 44 Städtebaulicher Rahmenplan Historische Altstadt Meißen Teil 1: Analyse ___________________________________________________________________________________________________ Tabelle 3: Beherbergung in der Altstadt Ort / Lage Hotels Markt 6 An der Frauenkirche 1 Domplatz 11 Freiheit 10 Heinrichsplatz 6 Theaterplatz 13 Pensionen Markt 8 Neugasse 29 Freiheit 3 Privatzimmer Baderberg 8 Hohlweg 7 Leipziger Straße 8 Neugasse 54 Ferienwohnungen Schlossstufen 1 Neugasse 16 An der Frauenkirche 6 Bettenzahl Restaurant / Cafe 25 49 20 12 69 14 ja ja ja ja ja - 4 18 12 6 8 5 6 2 WE 1 WE 3 WE Quelle: Tourismusverein Meißen e. V., Stand Oktober 2006 Tabelle 4: Gaststätten in der Altstadt Ort / Lage An der Frauenkirche 1 An der Frauenkirche 12 Domplatz 11 Domplatz 5 Domplatz 9 Elbstraße 31 Elbstraße 9 Freiheit 3 Görnische Gasse 42 Heinrichsplatz 5 Heinrichsplatz 6 Leipziger Straße 27 Leipziger Straße 30 Markt 1 Markt 9 Marktgasse 1 Neugasse 22 Rosengasse 12 Schlossstufen 1 Gästeplätze Innen 35 55 + 30 50 + 50 + 40 (+ Saal 200) 30 28 + 40 35 + 22 60 + 20 + 35 25 60 40 + 35 50 + 12 + 40 28 + 14 45 (+ Saal 100) 50 50 + 22 30 60 + 60 46 + 26 + 12 32 Gästeplätze Außen 10 65 300 70 50 12 20 30 50 48 45 58 40 30 56 20 30 50 32 Gesamtplätze 45 145 440 (+ Saal 200) 100 108 69 155 55 110 123 147 100 85 (+ Saal 100) 80 100 50 150 134 64 Quelle: Gaststättenverzeichnis des Tourismusverein Meißen e. V., Stand März 2007 Seite 19 von 44 Städtebaulicher Rahmenplan Historische Altstadt Meißen Teil 1: Analyse ___________________________________________________________________________________________________ Tabelle 5: Weitere Gaststätten in der Altstadt (Sitzplatz-Kapazitäten nicht bekannt) Ort / Lage An der Frauenkirche 4 Burgstraße 15 Burgstraße 24 Burgstraße 6 Domplatz 5 Elbstraße 11 Elbstraße 4 Elbstraße 7 Fleischergasse 4 Freiheit 10 Heinrichsplatz 1 Hohlweg 7 Kleinmarkt 10 Kleinmarkt 8 Kleinmarkt 9 Leipziger Straße 9 Lorenzgasse 7 Markt 6 Markt 9 Neugasse 10 Neugasse 36 Neugasse 45 Neugasse 5 Rosengasse 1 Rossmarkt 6 Schlossberg 13 Erläuterung China-Restaurant Zum Humpen Havanna ehem. Sinatra Cafe am Dom El Asador Rabener Keller Zollhof Kaffeestube Domherrenhof Zum Heinrich Fuchshöhl Terra Artistica Chinesisches Restaurant Gallo Nero Zum Goldenen Ring (Griechisches Restaurant) Meißner Hof Hotel am Markt 6 Milch Bar Kellermeister Gockelbar (Eiscafe) Subway Tongrube Cafe Winkelkrug Quelle: eigene Erhebung, Stand November 2007 Seite 20 von 44 Städtebaulicher Rahmenplan Historische Altstadt Meißen Teil 1: Analyse ___________________________________________________________________________________________________ 3.8 Leerstandssituation (Plan 13 und 14) Der Leerstand an gewerblichen Objekten ist beträchtlich. Die IHK weist für die Altstadt 212 bewirtschaftete Objekte (meist Ladengeschäfte) aus. Dazu kommen einige, nicht von der IHK erfasste Einrichtungen. Dem stehen etwa 90 leer stehende Objekte gegenüber, die bei einer Begehung im November 2007 ermittelt wurden. Dieser Leerstand ist zunächst locker gestreut auf das gesamte Plangebiet verteilt; selbst in guten Geschäftslagen (Burgstraße, Marktgasse, Neugasse) stehen Objekte leer. Dann konzentriert er sich extrem in zwei Gebieten: am Theaterplatz (einschließlich Baderberg / Lorenzgasse) und zwischen Görnischer Gasse und Rosengasse. In diesen beiden Gebieten ist meist das ganze Gebäude leerstehend, und dies oft schon seit Jahren. Hinzu kommt der meist schlechte Bauzustand, der in Verbindung mit der ungünstigen Geschäftslage letztlich Ursache für den Leerstand ist. Hier wirkt der Leerstand der unsanierten Häuser extrem negativ „milieu-schädigend“ auf die Minderheit der sanierten Gebäude, wodurch auch hier Mieter ausbleiben und selbst in komplett sanierten Bauten die gut ausgestatteten Gewerbeeinheiten leer stehen, weil die städtebaulichen Missstände im Umfeld Kunden und Mieter abschrecken (Görnische Gasse 20; 28; 37; Jüdenbergstraße 31, Leipziger Straße 7; 11; 14 bis 17). Von den 33 Häusern der Görnischen Gasse stehen in 16 alle Gewerbeeinheiten der Erdgeschosszone leer; bei den 30 Häusern rund um den Theaterplatz sind in 19 Gebäuden im Erdgeschoss alle Gewerbeeinheiten leerstehend. Schätzt man die Gesamtzahl der gewerblichen Einheiten in der Altstadt auf etwa 350 (einschließlich Büros und Praxen in Obergeschossen, Werkstätten in Hintergebäuden) ergibt sich bei dem ermittelten Leerstand von rund 90 Objekten eine Leerstandsquote von 26 %. ergibt sich eine Gesamtzahl der Wohnungen von 1.561 mit einem (teils geschätzten) Leerstand von 515 WE, was einer Quote von 33 % entspricht! Ein reichliches Drittel davon befindet sich in den 37 komplett leer stehenden Wohngebäuden. Territoriell ist die Verteilung des Wohnungsleerstandes ähnlich dem der Gewerbeobjekte: Einerseits gleichmäßig locker gestreut in der gesamten Altstadt (auch in ruhigen Wohnlagen wie Freiheit, Hintermauer, Burgstraße, Schlossberg) und dann wiederum Konzentration im Bereich Theaterplatz und Görnische Gasse. In diesen Bereichen befinden sich die bereits erwähnten komplett leer stehenden Wohngebäude, die mit ihrem ruinösen Zustand den gesamten Straßenzug zu einem städtebaulichen Misstand werden lassen. Fazit: Trotz umfangreicher Sanierungsmaßnahmen an etwa drei Viertel aller Gebäude in der Altstadt, ist der verbliebene Rest durch einen hohen Gewerbeund Wohnungsleerstand gekennzeichnet. Dieser Leerstand konzentriert sich am Theaterplatz und an der Görnischen Gasse und wirkt geradezu lähmend auf jede weitere private Investitionstätigkeit. Darüber hinaus ist verstreuter Leerstand im ganzen Plangebiet und auch in sanierten Bauten anzutreffen. Die vielfältigen Ursachen dafür (demografischer Wandel, mangelhaftes Wohnumfeld …) und auch geeignete Instrumentarien, die bereits in anderen Stadtgebieten zur Verringerung des Wohnungsleerstandes führten, sind bei der künftigen Planung zu berücksichtigen. Mit 33 % Wohnungsleerstand liegt die Altstadt deutlich über dem städtischen Durchschnitt von 18 % Leerstand – ein Umstand, der für künftige Planungen neue Prioritäten setzen muss. Ähnlich sieht es beim Wohnungsleerstand aus. Die Wohnungserfassung der Stadt Meißen im Jahr 2006 ergab: Im Plangebiet gibt es 1.307 erfasste Wohnungen (in unterschiedlichem baulichen Zustand), von denen 293 leer stehen. Das entspricht einer Leerstandsquote von 22 %. Hinzu kommen jedoch die Wohnungen von 37 komplett leer stehenden Wohngebäuden und 32 leere Wohnungen, die aus unterschiedlichen Gründen nicht begangen werden konnten. Somit Seite 21 von 44 Städtebaulicher Rahmenplan Historische Altstadt Meißen Teil 1: Analyse ___________________________________________________________________________________________________ Liste der leer stehenden Gebäude (Hauptgebäude, Stand November 2007) An der Frauenkirche 3 Baderberg 11 Burgstraße 2 Burgstraße 25 Domplatz 4 Domplatz 6 Freiheit 5 Gerbergasse 6 Gerbergasse 10 Gerbergasse 11 Gerbergasse 16 Görnische Gasse 2 Görnische Gasse 3 Görnische Gasse 4 Görnische Gasse 7 Görnische Gasse 8 Görnische Gasse 9 Görnische Gasse 19 Görnische Gasse 32 Görnische Gasse 33 Görnische Gasse 35 Leipziger Straße 3 Leipziger Straße 5 Leipziger Straße 14 Leipziger Straße 15 Leipziger Straße 19 Leipziger Straße 25 Leipziger Straße 38 Lorenzgasse 5 Lorenzgasse 6 Marktgasse 9 Neugasse 26 Neugase 42 Neugasse 51 Nossener Straße 1 Rosengasse 2 Rosengasse 7 Rosengasse 11 Schlossberg 8 Schlossberg 10 Schlossberg 11 Schlossergasse 2 Theaterplatz 1 Theaterplatz 2 Theaterplatz 5 Theaterplatz 6 Theaterplatz 7 Theaterplatz 8 Theaterplatz 9 ____________________________________ 49 Stück Seite 22 von 44 Städtebaulicher Rahmenplan Historische Altstadt Meißen Teil 1: Analyse ___________________________________________________________________________________________________ 3.9 Verkehr (Plan 15, 16 und 17) Seit der Erhebung von 1991 wurden hinsichtlich des Verkehrs im Plangebiet keine erneuten Befragungen durchgeführt. Einerseits dürfte der allgemeine Motorisierungsgrad weiter angestiegen sein, andererseits sind inzwischen umfangreiche Parkierungsanlagen entstanden (Parkhaus Kerbe, Stellplätze am Sägewerk und Kleinmarkt), was sich entlastend für den ruhenden Verkehr auswirkt. Insgesamt ist jedoch die Situation hinsichtlich des Stellplatzangebotes im Plangebiet angespannt. 1991 wurde ermittelt: Im Sanierungsgebiet besitzt jeder fünfte Einwohner ein Auto, das heißt, dass 46% aller im Sanierungsgebiet befindlichen Haushalte ein Auto haben. Mit dem Auto fahren 23% der Einwohner zur Arbeit. Die meisten Einwohner gehen zu Fuß (50%) bzw. fahren mit den öffentlichen Verkehrsmitteln (15,6%) zur Arbeitsstelle. Ein sehr geringer Anteil (2,5%) benutzt das Fahrrad, um zur Arbeit zu fahren. Inzwischen muss man davon ausgehen, dass etwa jeder dritte Einwohner ein Auto besitzt und etwa 50% der Einwohner mit dem Auto zur Arbeit fahren. Im Osten wird die Altstadt von der überörtlichen Verbindungsstraße B 6 tangiert. Die innerörtlichen Verbindungs- bzw. Erschließungsstraßen Gerbergasse, Rossmarkt und Neugasse führen im Südosten tangential am Altstadtbereich vorbei und werden im einspurigen Einrichtungsverkehr befahren. Eine hohe Verkehrsbelegungen (ca. 11.000 Kfz/24h) herrschte bis Herbst 2007 auf Gerbergasse / Rossmarkt / Neugasse, was eine erhebliche Emissionsbelastung mit sich brachte. Durch Umbau der B 6 und der erforderlichen Knotenpunkte konnte ein Teil dieses Verkehrs auf die parallel verlaufende Achse Poststraße / Neumarkt außerhalb der Altstadt verlagert werden, was die Emissionsbelastung im Plangebiet verringert haben dürfte. Messwerte liegen dazu noch nicht vor. Der eigentliche Kern der Altstadt ist bereits seit Mai 1996 verkehrsberuhigter Bereich und größtenteils nur im Einrichtungsverkehr befahrbar. Die im Rahmenplan von 1996 vorgesehene Fußgängerzone wurde im Mai 1997 nur für die Elbstraße eingerichtet (und dies auch nur zeitlich beschränkt von 11 bis 17 Uhr), da sie in den übrigen Straßen wegen der noch nicht baulich angepassten Straßenoberflächen sowie wegen des sehr umfangreichen Verkehrs von Baufahrzeugen noch nicht realisierbar war. Auch als später die Möglichkeit bestand, die Fußgängerzone auszuweiten, verzichtete man darauf, da offenbar die gegenwärtige Regelung zufriedenstellend funktioniert. Im Plangebiet sind gegenwärtig 1.264 Stellplätze für den ruhenden Verkehr vorhanden. Davon befinden sich 795 Stellplätze im öffentlichen Straßenraum, auf öffentlichen Parkplätzen und im Parkhaus Kerbe (das meist nur zu 20 % ausgelastet ist) sowie 469 Stellplätze in Quartierhöfen. Dem steht ein Bedarf von etwa 1.994 Stellplätzen gegenüber: für die Anwohner, die Kunden der Ladengeschäfte in der Altstadt (10.000 m² Verkaufsfläche) und die etwa 1.600 in der Altstadt Beschäftigten. Da der Bedarf zu unterschiedlichen Tageszeiten besteht und ein Stellplatz somit mehrfach belegt werden kann, ist eine Bedarfsminderung um ein Drittel zulässig (siehe Tabelle), womit ein tatsächlicher Stellplatzbedarf von etwa 1.330 Plätzen entsteht. Hinzu kommt allerdings die schwer abzuschätzende Anzahl von Touristen, die im Altstadtbereich parken wollen. Dieser Bedarf kann gegenwärtig im Plangebiet allein nicht abgedeckt werden. Die vorhandenen 1.264 Stellplätze im Sanierungsgebiet reichen bei einer Motorisierungskennziffer des Gebietes von 333 Kfz/1000 EW rein rechnerisch nur aus, um den Bedarf der 1.704 Anwohner (568 Stellplätze) zu decken und etwa der Hälfte der Beschäftigten einen Stellplatz anzubieten. In der Praxis findet aber eine Mehrfachbelegung der im öffentlichen Raum gelegenen Stellplätze statt: die nachts von Bewohnern genutzten Plätze werden tagsüber von Kunden und Beschäftigten belegt. Damit kommt es zu einer Annäherung von Bedarf (1.330) und Angebot (1.264). Ein Defizit besteht jedoch nach wie vor. Zu berücksichtigen ist auch, dass etwa 150 der jetzt angebotenen Stellplätze nur provisorisch eingerichtet sind und sich auf Flächen befinden, die mittelfristig eventuell wieder einer Bebauung zugeführt werden könnten (Baulücke Elbstraße / Brückenkopf, Sägewerksgelände, Brachfläche Kaufhaus Fischer). Der Stellplatzbedarf der Tagestouristen lässt sich nur grob abschätzen. Die Altstadt hat etwa jährlich 250.000 Besucher (Angaben lt. TIM), von denen Seite 23 von 44 Städtebaulicher Rahmenplan Historische Altstadt Meißen Teil 1: Analyse ___________________________________________________________________________________________________ 70% (175.000) mit dem PKW anreisen. Das entspräche pro Tag 479 Besucher. Bei durchschnittlich 2,5 Insassen pro PKW bei einer Ausflugsfahrt reisten diese 479 Besucher also mit 160 PKW an. Diese Zahl schwankt jahreszeitlich bedingt zwischen 50 und 200 täglich. Den Besuchern der Stadt Meißen werden im Interesse der Verkehrsberuhigung der Altstadt (Vermeidung Durchgangs- und Suchverkehr) im Altstadtkern keine Stellplätze offensiv angeboten. Sie werden bereits bei der Anfahrt des Zentrums auf die großflächigen Parkplätze beiderseits des Elbeufers hingewiesen. Insbesondere die rechtselbischen Parkflächen dienen als flexible Reserve. Dennoch werden städtebaulich attraktive Bereiche wie der Domplatz gegenwärtig durch den ruhenden Verkehr beeinträchtigt und auch im verkehrsberuhigten Bereich ist die Störung durch den fließenden Verkehr (u. a. keine Einhaltung der vorgeschriebenen Schrittgeschwindigkeit) vor allem in der Touristen-Saison erheblich. Der öffentliche Personenverkehr erschließt im Osten und Südosten mit drei Haltestellenbereichen das Sanierungsgebiet. Im Südosten auf der Neugasse befindet sich eine Bushaltestelle mit zentralem Charakter. Die Kombination von Haltestellen des Stadtverkehrs (ÖPNV) sowie die des regionalen Busverkehrs bieten hier die Möglichkeit des Umsteigens. Hinzugekommen ist im Frühjahr 2007 der Haltepunkt an der Gerbergasse, der neben Bussen des ÖPNV vor allem von Touristenbussen angefahren wird. Eine weiterer Haltepunkt der innerstädtischen und regionalen Buslinien befindet sich auf der Hochuferstraße (B 6), kombiniert mit der auf dem Brückenkopf vor der Altstadt-Einfahrt gelegenen Haltestelle. Das Sanierungsgebiet wird in den Sommermonaten vom City-Bus durchquert. Diese Buslinie mit mehreren Haltestellen im Plangebiet ermöglicht den Touristen eine bequeme Stadtrundfahrt und Auffahrt zur Burg. Die Linie hat sich bewährt und die Attraktivität des Gebietes gesteigert. Der Radverkehr hat in den vergangenen zehn Jahren enorm zugenommen. Dieser besteht jedoch überwiegend aus Fahrrad-Touristen und resultiert aus der schrittweisen Fertigstellung des Elberadweges seit 1994. Nachdem dessen rechtselbischer Verlauf lückenlos seit 1997 befahrbar ist, wurde 2007 ein wichtiges Teilstück der linkselbischen Strecke vor der TriebischVorstadt und im Bereich des Plangebietes (am Elbkai) fertig gestellt. Die Altstadt ist mittels eines Radweges, der über die Altstadtbrücke führt, mit dem rechtselbischen Elberadweg verbunden und kann am Altstädter Brückenkopf (Überquerung der B 6 an der Lichtsignalanlage) auch vom linkselbischen Elberadweg erreicht werden, der jedoch nicht so stark frequentiert ist. Das Plangebiet hat damit auch Anschluss an die geplante „Meißner Acht“ – einen Radweg, der schleifenförmig durch das linkselbische Hochland führt. Zielpunkte der Radtouristen sind naturgemäß die touristischen Höhepunkte des Meißner Stadtzentrums: der Markt, der Burgberg und die Porzellanmanufaktur. Keines dieser Ziele ist auf einem separaten Radweg erreichbar. Zur Porzellanmanufaktur führt ein Angebotsstreifen entlang Gerbergasse / Neugasse / Talstraße (nur Einrichtungsverkehr), der auch durch Kfz. befahren werden kann und dessen Asphaltdecke teilweise schadhaft ist. Die übrigen Ziele sind über die mit grobem Pflaster versehenen Altstadtgassen (verkehrsberuhigter Bereich) ohne besondere Angebote für Radfahrer erreichbar. Da die Hanglage des oberen Altstadtteiles und der Burgaufstieg ohnehin das Radfahren erschweren, wären am Fuße des Burgberges und im flacheren Altstadtbereich Anlagen zur Fahrradaufbewahrung sinnvoll. Bisher gibt es diesen Service nur bei der Touristinformation (nur in der Sommersaison, zu den Service-Öffnungszeiten, für etwa 30 Räder). Das Kerngebiet der Altstadt und die Wege zur Burg, zu den Parkplätzen am Elbufer und zum Bahnhof werden von Fußgängern stark begangen. Konfliktpunkte entstehen, wo die Fußgängerströme die überörtlichen Straßen kreuzen und im eigentlichen Kerngebiet (verkehrsberuhigter Bereich), wo infolge der schmalen Fußwege und des hohen Fußgängeraufkommens ein Mischverkehr von Fußgängern und Autos stattfindet und auch entsprechend ausgeschildert ist, aber von den Kraftfahrern (Schrittgeschwindigkeit!) nicht respektiert wird. Hier muss durch bauliche Veränderungen der Verkehrsberuhigung Nachdruck verliehen werden. Die konfliktreichsten Kreuzungspunkte mit überörtlichen Straßen konnten durch den Umbau der Bundesstraße 6 (Rückbau der Rampe, Neubau Querungshilfe vor Einmündung Gerbergasse, Lichtsignalanlage an der B 6) und die Verringerung der Fahrzeugbelegung auf dem Straßenzug Gerbergasse / Rossmarkt / Neugasse im vergangenen Jahr beseitigt werden. Seite 24 von 44 Städtebaulicher Rahmenplan Historische Altstadt Meißen Teil 1: Analyse ___________________________________________________________________________________________________ Fazit: Durch die Nutzung von Brachflächen für den ruhenden Verkehr hat sich die Stellplatzsituation etwas verbessert. Da es jedoch langfristiges städtebauliches Ziel ist, diese Brachen wieder zu bebauen, sind neue Stellplätze zu schaffen. Hinzu kommt der enorme Wohnungsleerstand von etwa 500 WE, dessen Beseitigung ebenfalls erklärtes Ziel ist. Sollte zumindest jede zweite dieser Wohnungen wieder bewohnt werden, ergibt dies einen weiteren Stellplatzbedarf von etwa 250 Plätzen. Dieser, aus dem jetzigen Stellplatz-Defizit und dem aus der weiteren städtebaulichen Entwicklung der Altstadt resultierenden Bedarf, wird bei 300 bis 400 Stellplätzen liegen und kann nur mittels Parkierungsanlagen (Parkhäusern) abgedeckt werden. Berücksichtigt man noch den PKW-Tagestourismus (zwischen 50 und 200 PKW), ergibt sich ein weit höherer Bedarf. Unbefriedigend ist auch die Situation der Radfahrer. Wegen der topografischen Lage und der denkmalgeschützten baulichen Gegebenheiten ist die Erreichbarkeit der Altstadt per Rad schwierig. Wenn schon kaum baulich Änderungen möglich sind, sollte zumindest organisatorisch der Fahrradverkehr optimiert werden. Tabelle 6: Bestand an Stellplätzen im Plangebiet Öffentliche Stellplätze, davon im öffentlichen Straßenraum auf Parkplätzen im Gebiet auf Parkplätzen im Randbereich (Jüdenbergstraße, Leipziger Straße / Ecke Meisastraße) im Parkhaus Kerbe Stellplätze in den Quartierhöfen, davon für Bewohner reserviert für Firmen Gesamt-Bestand 795 413 204 96 82 469 258 211 1.264 Seite 25 von 44 Städtebaulicher Rahmenplan Historische Altstadt Meißen Teil 1: Analyse ___________________________________________________________________________________________________ Tabelle 7: Rechnerisch erforderliche Stellplatz-Anzahl (ohne Touristen), Stand 2007 Bestand 2007 Wohnungen Büro- und Verwaltungsgebäude Verkaufsstätten / Läden, Geschäftshäuser Theater Kino Kirchen Gaststätten Hotels Gymnasium Museum BfA-Schule 1.000 WE (bewohnt) 4.000 m² Nutzfläche 10.000 m² Verkaufsfläche 516 Sitzplätze 640 Sitzplätze 1250 Sitzplätze 2.410 Sitzplätze 222 Betten 120 Schüler (über 18 Jahre) 4.500 m² 120 Studierende Berechnungskennziffer: erforderlicher Stellplatz pro Einheit * 1 je Wohnung 1 je 40 m² Nutzfläche 1 je 40 m² Verkaufsfläche, jedoch mind. 2 je Laden 1 je 5 Sitzplätze 1 je 7 Sitzplätze 1 je 40 Sitzplätze 1 je 10 Sitzplätze 1 je 4 Betten 1 je 7 Schüler 1 je 50 m² 1 je 4 Studierende erforderliche Stellplätze 1.000 100 250 103 92 31 241 55 17 75 30 Zwischensumme Abminderung wegen real gegebener Mehrfachnutzung von Stellplätzen um 1/3 1.994 - 665 Bedarf, gerundet 1.330 * gemäß Richtzahlentabelle für den Stellplatzbedarf. Sächsisches Amtsblatt, Sonderdruck Nr. 4/1995 vom 8. März 1995 Seite 26 von 44 Städtebaulicher Rahmenplan Historische Altstadt Meißen Teil 1: Analyse ___________________________________________________________________________________________________ 3.10 Stadtbildstörungen / Problembereiche / Stärken-Schwächen-Analyse (Plan 18 und 19) Trotz der nunmehr siebzehn Jahre laufenden Sanierungsbemühungen ist das Plangebiet nach wie vor durch einige städtebauliche Missstände gekennzeichnet. (Theaterplatz und Görnische Gasse) hat sich inzwischen auch der lähmende Effekt eingestellt, dass die Vielzahl der in der Nachbarschaft leer stehenden Objekte die Investition in ein einzelnes Objekt von vornherein als sinnlos erscheinen lässt, da dass Umfeld potentielle Mieter und Kunden abschreckt und eine Refinanzierung der Sanierungsaufwendungen durch Vermietung unwahrscheinlich ist. Störungen des Stadtbildes und der Stadtstruktur Obwohl im Gebiet verschiedene Neubauten errichtet wurden, sind zahlreiche Baulücken noch nicht geschlossen. Besonders gravierend ist die große Fehlstelle am Eingang der Elbstraße, wo die Stadt den Besucher mit kahlen Brandgiebeln und einer provisorisch als Parkplatz genutzten Brachfläche begrüßt. Ähnlich die Situation auf dem sich anschließenden Gelände des ehemaligen Sägewerkes, das nach Beräumung der Flutschäden ebenfalls für Stellplätze genutzt wird. Diese Nutzung entspannt zwar die Parkplatzsituation für die Altstadt spürbar, kann aber in der jetzigen Form keine Dauerlösung sein. Insbesondere der räumliche Abschluss der Altstadt zum Elbufer muss in diesem Bereich neu definiert werden. Auch am Kleinmarkt ist die Stadtstruktur und der spannungsvolle Wechsel von engen Straßen- und klar definierten Platzräumen gestört. Hier wurde das damals schon zwei Jahre leer stehende Kaufhaus Fischer abgetragen. Damit ging die räumliche Fassung des Kleinmarktes verloren, die hier seit der Reformation (Bebauung des angrenzenden ehem. Klosterbereiches) existierte. Dies widerspricht der erklärten Zielstellung, die historisch gewachsene, räumliche Struktur der Altstadt zu erhalten. Abgesehen von diesen Strukturstörungen fällt der Blick in diesen Bereichen auf ungestaltete Brandgiebel und in ungeordnete Hofbereiche. Stadtbild und Leerstand Mehr als 200 Gebäude des Plangebietes wurden in den letzten Jahren in Sanierungsmaßnahmen einbezogen. Dennoch gibt es eine seit Jahren konstante Anzahl von Gebäuden, die in einem äußerst schlechten baulichen Zustand und dementsprechend komplett leerstehend sind. Hier konnten die Eigentümer (mitunter Erbengemeinschaften) noch nicht zum Handeln bewegt werden oder die Sanierung ist extrem aufwändig und für Privatinvestoren unrentabel. Dies wird durch den ohnehin hohen Leerstand im Gebiet, stagnierende Mietpreise und sinkende Nachfrage noch untermauert. Für zwei Schwerpunktbereiche Diese zumeist unsanierten Leerstandsobjekte (49 Gebäude bei der Zählung im November 2007) wirken sich negativ auf das Stadtbild aus und beeinträchtigen erheblich das Wohnumfeld. Mit einer Leerstandsquote von 33 % hat sich die Altstadt zu einem Schwerpunkt des Wohnungsleerstandes in der Stadt entwickelt. Auffällig ist, dass die Einwohnerzahl der Altstadt in den ersten fünf Jahren der Sanierung rapide sank (von 2.599 im Jahr 1990 auf 1.735 im Jahr 1996) und seitdem relativ konstant geblieben ist und auch hinsichtlich der Altersstruktur keine Extreme aufweist sondern eine eher positive Entwicklung nahm. Dieser Wohnungsleerstand existiert also schon seit zehn Jahren. Ursachen dafür könnten sein: - Etwa bei einem Drittel der leer stehenden Gebäude ist der Sanierungsaufwand tatsächlich extrem hoch, so dass sich hier noch kein zahlungskräftiger Investor fand und selbst bei guter Lage die unsanierten Wohnungen leer blieben. - Die vorhandenen oder mit wenig Aufwand herzustellenden Wohnungen entsprechen hinsichtlich Größe, Zuschnitt, Lage, Ausstattung oder Mietpreis nicht den Mieterwünschen. - Das Wohnumfeld (Gebäudeäußeres, Hof, Nachbarbebauung, Personen in der Nachbarschaft, Belichtung / Besonnung, Nutzungen in der Umgebung) entsprechen nicht den Mietervorstellungen. - Die mit dem Wohnen in der Altstadt verbundenen Nachteile haben aus Sicht des Mieters mehr Gewicht als die Vorteile. Insbesondere könnten dies sein: Einschränkungen hinsichtlich Erreichbarkeit des Wohngrundstückes mit dem Fahrzeug, Abstellmöglichkeiten des privaten PKW, mangelnde Freiflächen und Grünbereiche (sowohl für private als auch öffentliche Nutzung), Beeinträchtigung des Wohnwertes durch störende Nutzungen im Umfeld, mangelhafte Infrastruktur … Da die Leerstandsobjekte genau bekannt sind, sollte mit einer objektbezogenen Ursachenforschung dem Wohnungsleerstand Seite 27 von 44 Städtebaulicher Rahmenplan Historische Altstadt Meißen Teil 1: Analyse ___________________________________________________________________________________________________ begegnet werden. Gegebenenfalls erwachsen hieraus Lösungsansätze sowohl für Einzelobjekte als auch für prinzipielle städtebauliche Lösungen, z. B. hinsichtlich der Verkehrsberuhigung oder der Parkierung. Funktionsstörungen Bereits der Leerstand zahlreicher Gewerbe- und Wohnobjekte ist Ausdruck von Funktionsstörungen, die aber nicht unbedingt ihre Ursachen im direkten Umfeld haben müssen. Auch stagnierende Kaufkraft und rückläufige Bevölkerungszahlen spielen hier eine Rolle. Die in ihrer Zentrumsfunktion geschwächte Altstadt mit den vorhandenen 10.000 m² Verkaufsfläche muss eine neue Magnetwirkung entfalten, um ihre zentrale Rolle zurück zu gewinnen. Da dies in der vorhandenen, zu erhaltenden baulichen Struktur nur begrenzt möglich ist, können dazu auch neue, attraktive Einkaufslagen am Rande der Altstadt dienen, soweit sie mit der Altstadt eine effiziente Symbiose eingehen. In den vergangenen Jahren ist es gelungen, zahlreiche Missstände und Funktionsmängel des Plangebietes in der technischen Infrastruktur, insbesondere der Verkehrserschließung, zu beheben. Die Belastungen durch den fließenden Verkehr und die damit verbundenen Emissionsbelastungen wurden erheblich reduziert, die verkehrliche Anbindung an die Bundesstraße 6 verbessert, zahlreiche Konfliktpunkte zwischen Fußgänger- und Fahrverkehr beseitigt. Nach wie vor ungelöst ist das Stellplatzproblem, wenn auch durch die befristete Einrichtung von Stellplätzen auf Brachflächen am Kleinmarkt und am ehemaligen Sägewerk eine spürbare Entspannung eingetreten ist. Parkplatzmangel herrscht für die Mieter in zahlreichen Quartieren, was sich negativ auf die Vermietbarkeit der Wohnungen auswirkt, Parkplatzmangel herrscht aber auch für viele Kunden und Besucher der Stadt. Schwerpunkte Als Problembereiche kristallisieren sich heraus: 1. Theaterplatz (Leerstand, Gestaltungsmängel), 2. Areal des ehem. Sägewerkes bis Stadteingang an der Elbstraße (Stadtbildstörungen, Strukturbrüche und gestalterischen Mängel), 3. Areal zwischen Kleinmarkt und Rossmarkt mit dem ehem. Kaufhaus Fischer (Stadtbildstörungen, Strukturbrüche und gestalterischen Mängel), 4. Quartiere zwischen Neugasse bis Rosengasse (Leerstand entlang Görnische Gasse und Rosengasse, gestalterischen Mängel an Freifläche entlang Neugasse). Hochwasser Die Funktionstüchtigkeit des Plangebietes kann ebenfalls erheblich durch das Hochwasser von Elbe und Triebisch beeinträchtigt werden. Nach dem Hochwasser vom August 2002 erfolgte eine Neudefinierung der Linie für das hundertjährige Hochwasser (HQ 100), wonach etwa die knappe Hälfte des Plagebietes in dessen Überschwemmungsbereich liegt. Ein absoluter Schutz der Altstadt vor teilweiser Überflutung ist nicht möglich. Zur Reduzierung der entstehenden Schäden wurden inzwischen zahlreiche Maßnahmen getroffen, u. a. die Schutzwand einschließlich Pumpwerk an der B 6 errichtet, Trafostationen und Hausanschlüsse der Stromversorgung hochwasserfrei umgebaut und die Hausinstallation in den gefährdeten Gebäuden teilweise neu organisiert. Bei Neubauten im ufernahen Bereich sind entsprechende Vorkehrungen zu treffen, um eine Gefährdung der Nutzer / Bewohner auszuschließen und es ist sicherzustellen, dass von den Bauten keine Erhöhung der Hochwassergefahr für die Umgebung ausgeht. Zahlreiche Straßen und Plätze wurden bereits umgestaltet; einige bedürfen aber noch einer grundsätzlichen Aufwertung. Theaterplatz, Kleinmarkt, Rossmarkt und Neugasse weisen gestalterische und funktionelle Mängel auf, die es noch zu beseitigen gilt. Ebenso ist die Straßenoberfläche vereinzelter Straßen und Gassen noch zu sanieren. Seite 28 von 44 Städtebaulicher Rahmenplan Historische Altstadt Meißen Teil 1: Analyse ___________________________________________________________________________________________________ Stärken – Schwächen – Analyse Tabelle 8 STÄRKEN Städtebaulich - Einmaliges Ensemble historischer Bauwerke, geschlossenen Stadtanlage, städtebaulich hervorragend in der Landschaft platziert - Kleinteilige Strukturen, kurze Wege - Hohe Qualität der städtebaulichen Freiräume - Bauzustand der Gebäude deutlich verbessert - Lage am Fluss ist einmalig und bietet noch viele Chancen Demografisch - Einwohnerentwicklung seit dem Jahr 2000 hat sich stabilisiert bei etwa 1.740 Ew.) -Altersstruktur ist gegenüber der Gesamtstadt ausgeglichener, Zunahme der „aktiven“ Altersgruppe zwischen 18 und 65 Wirtschaftlich - großes Potenzial des Tourismus - überdurchschnittliche Kaufkraft wegen Tourismus - Konzentration des Einzelhandels (etwa 10.000 m² Vkfl.) im Stadtkern, Versorgungsfunktion für angrenzende Stadtteile, - Zentrumsfunktion hinsichtlich Verwaltung und Dienstleistungen positiv für Wirtschaft - Kleinteiligkeit von Handel und Handwerk konnte erhalten werden Ökologisch - Gut durchgrünter westlicher Stadtteil (Freiheit) - Verkehrsberuhigung im Kernbereich - Durchgangsverkehr auf tangierende Trassen geleitet (B 6, Poststraße / Neumarkt), damit Gerbergasse / Neugasse beruhigt - enormer Rückgang der Umweltbelastung durch Reduzierung der Kohleofenheizung seit 1990 - Initiative zur Fassadenbegrünung (Wein) zeigt erste Erfolge SCHWÄCHEN - alte kleinteilige Strukturen bedeuten funktionelle Beschränkungen hinsichtlich Verkehr, Gewerbe (Verkaufsflächengröße) -eingeschränkte Gestaltungsmöglichkeit bei der Schließung von Lücken / Wiederbebauung von Brachen - hoher Leerstand von kompletten Gebäuden (49 von 400) und von Wohnungen (33 %) - Stellplatzmangel - Bebauung zum Fluss ist gestalterisch unbefriedigend (Hinterhöfe, Abbruchgiebel, Brachflächen) - Einwohnerzahl seit 1990 stark rückläufig: von 2.599 (1990) auf 1.747 (2005), stärkerer Bevölkerungsrückgang als in Gesamtstadt - Leerstand von Gewerbeflächen (Läden), Schwerpunkte Theaterplatz und Görnische Gasse - Gewerbebrachen: Kaufhaus Fischer, Sägewerk und Druckerei Baderberg - bestimmte Gewerbeflächengrößen nicht verfügbar - Stellplatzmangel wirkt negativ - vier Altlasten-Verdachtsflächen - Bürgerstadt ohne ausreichende Grünflächen - hoher Grad der Bodenversieglung - keine Anlagen der alternativen Energiegewinnung (Solar) aus unterschiedlichen Gründen möglich Seite 29 von 44 Städtebaulicher Rahmenplan Historische Altstadt Meißen Teil 2: Planung ___________________________________________________________________________________________________ 4. Planung 4.1 Leitbild und Handlungsbedarf War in den ersten fünfzehn Jahren der Stadtsanierung die Sicherung und Sanierung der historischen Bausubstanz und die prinzipielle Rettung der Altstadt als städtebauliches Ensemble ersten Ranges die Hauptaufgabe, so steht heute die Aufgabe, diese bauliche Hülle mit weiterem Leben zu füllen und noch vorhandene Funktionsschwächen zu beseitigen. Damit soll das Plangebiet auch für die Zeit nach Abschluss des Sanierungsverfahrens lebensfähig und zukunftsträchtig gemacht werden. Die Altstadt soll zukünftig ein lebendiger und inspirirender, attraktiver Ort sein, wo der Meißner gern wohnt, gern einkauft und gern seine Gäste hinführt. Diesen Problemen setzt der städtebauliche Rahmenplan folgendes LEITBILD entgegen: Aus der Analyse kristallisieren sich drei große Problemfelder in der Altstadt heraus, die miteinander und mit weiteren Problemfeldern verknüpft sind: Der gewerbliche Leerstand, insbesondere im Bereich Theaterplatz und Görnische Gasse, ist deutlich zu reduzieren. Bewohner und Besucher erwarten ein florierendes Gewerbe; die ursprüngliche Zentrumsfunktion der Altstadt ist damit zumindest teilweise wieder herzustellen. 1. der Wohnungsleerstand (mit 33% der höchste der ganzen Stadt), verbunden mit einem überdurchschnittlichen Bevölkerungsrückgang seit 1990, 2. die Abkopplung von Theaterplatz und Görnischer Gasse von der bisherigen Entwicklung des Gebietes, 3. das Stellplatzproblem, welches sich mit weiterer Gebäudesanierung und Aufwertung der Straßen und Plätze wieder verschärfen wird. 1. Die Altstadt ist als WOHNSTANDORT wieder zu stabilisieren Der Wohnungsleerstand ist spürbar zu reduzieren. Nur genutzte / bewohnte Baudenkmale können überdauern; nur eine bewohnte Altstadt ist für Gewerbetreibende und Touristen interessant. 2. Die Altstadt ist als GEWERBESTANDORT zu stärken. 3. Die Altstadt ist als TOURISTENZIEL zu festigen. Der Tourismus bringt direkt und indirekt Umsatz und Arbeitsplätze, hilft, Baudenkmale wieder mit Leben zu erfüllen und Investitionen in die Altstadt rentabel zu machen. Synergie-Effekte mit anderen touristischen Zielen sind herzustellen und zu nutzen und die touristische Erreichbarkeit und Attraktivität sowie der Bekanntheitsgrad der Altstadt zu steigern. Seite 30 von 44 Städtebaulicher Rahmenplan Historische Altstadt Meißen Teil 2: Planung ___________________________________________________________________________________________________ Als Mittel zum Erreichen dieser Ziele dienen zwei umfangreiche Maßnahmenfelder: 1. ATTRAKTIVITÄT der Altstadt steigern, für Bewohner, für Gewerbetreibende und für Besucher: - gestalterische Aufwertung der Straßen und Plätze - Beseitigung Brachen und Leerstände - Sanierung / Modernisierung Bausubstanz - Steigerung Anziehungskraft und Bekanntheitsgrad - Wagnis neuer Wohnformen und Gestaltungen - Identität wahren und stärken - Bereicherung des kulturellen Lebens - aktives Stadtmarketing 2. FUNKTIONALITÄT der Altstadt anpassen, für Bewohner, für Gewerbetreibende und für Besucher: - Erreichbarkeit verbessern, - Stellplatzproblem grundsätzlich lösen (zumindest für Bewohner) - Familienfreundliches Wohnen ermöglichen - Möglichkeiten der bürgerlichen Selbstorganisation schaffen - Konfliktfreies Wohnen, Arbeiten und Erleben gestalten (u.a. Durchsetzung Polizeiverordnung und StVO) - Auf funktionelle Anforderungen flexibler reagieren, ohne irreversible Schäden an der historischen Bausubstanz und der städtebaulichen Struktur zu verursachen. Seite 31 von 44 Städtebaulicher Rahmenplan Historische Altstadt Meißen Teil 2: Planung ___________________________________________________________________________________________________ 4.2 Räumliches Konzept (Plan 20) Die räumliche Struktur der Altstadt ist seit Jahrhunderten existent und nur an wenigen Stellen noch formbar. Dort, wo dies möglich ist, soll sie für Bewohner, Gewerbetreibende und Besucher attraktiver und funktionsgerechter werden. Die räumliche Struktur des Sanierungsgebietes ist vorrangig festgeschrieben durch: - die erhaltenswerte Gesamtanlage historischen Bürgerstadt einschließlich Burgberg, - die zu erhaltenden Baufluchten, Straßen- und Platzwände, - die Vielzahl der als Einzeldenkmal unter Schutz gestellten Objekte. Aus der Tatsache, dass die historische Stadtansicht zu erhalten ist und vom Burgberg-Ensemble Umgebungsschutz ausgeht, ergeben sich Konsequenzen für Baumaßnahmen im Sanierungsgebiet: - Einschränkungen in der Gebäudehöhe, - Einfügung baulicher Veränderungen unter Respektierung der Umgebung, - Freihaltung von Blickbeziehungen, - besondere Anforderungen an die Raumbildung der Grundstücke und die Dachformen. Die ebenfalls geschützte, historisch gewachsene Dachlandschaft schließt bauliche Veränderungen nicht aus, wenn diese sich in die vorhandene Struktur harmonisch einfügen. Ziel der Rahmenplanung ist also weniger die Neuordnung oder Schaffung von städtebaulichen Räumen sondern vielmehr die Wiederherstellung einstiger städtebaulicher Qualitäten, die Schließung entstandener Lücken in der Bebauungsstruktur, die Aufwertung der bestehenden öffentlichen Räume durch gestalterische und organisatorische Maßnahmen und die behutsame Neuordnung in den Hofbereichen, die sowohl im Interesse der Anwohner als auch der Grundstückseigentümer erfolgen muss. Ein Primat bei allen Maßnahmen ist dem Erhalt und der sinnvollen Nutzung der Kulturdenkmale einzuräumen, denn die Gesamtheit der Baudenkmale ist es, die den Charakter der historischen Altstadt bestimmt und ein wesentlicher Garant dafür ist, dass Meißen zukünftig als eines der wichtigsten Touristenzentren Sachsens eine gesicherte Perspektive hat. Das räumliche Konzept sieht vor, mehrere in den letzten Jahren durch Abbrüche entstandene Lücken wieder zu schließen (Wiederherstellung der Raumkanten). Einer der Neubauten soll in der ursprünglichen historischen Form wiedererstehen (Schlossberg 12), die anderen (Bereich Gerbergasse, Görnische Gasse, Leipziger Straße) unter Beachtung des Einfügungsgebotes in attraktiver moderner Form. Zur Neugestaltung des Altstadt-Eingangs an der Elbstraße einschließlich Kändlerpark ist eine mehrgeschossige gewerbliche Neubebauung vorgesehen. Entlang des Verlaufes der ehemaligen Stadtmauer ist der Altstadt zur Elbe hin ein eindeutiger räumlicher Abschluss zu geben. In dessen Vorfeld (ehem. Sägewerk) wird vorgeschlagen, eine stark begrünte Parkierungsanlage mit Busstop für Touristenbusse anzulegen. Die Gewerbebrache Druckerei am Baderberg steht zur Disposition. Die Baufluchten sind nicht zwingend; ein Rückbau für eine Grünfläche (Zustand vor 1900, damit Verbesserung des Wohnumfeldes) oder Neubebauung für eine dringend in der Altstadt erforderliche Funktion (z. B. Anwohnerparkhaus) wird empfohlen. Verkehrsanziehende Nutzungen (z.B. Handelsflächen) sind dort zu vermeiden. Quartiere mit hohem Wohnungsanteil sind keinesfalls weiter zu verdichten. Die zum Wohnen notwendigsten Freiräume sollen mindestens erhalten, möglichst erweitert und die städtebauhygienischen Bedingungen verbessert werden. Wohnwertsteigernde Maßnahmen, die eine gute Vermietbarkeit gewähren und familienfreundliches Wohnen erlauben, sind zu begrüßen: - Schaffung von Grünflächen und Kinderspielmöglichkeiten im Hofbereich, - Schaffung von Balkons und Wohnterrassen im Rahmen der Denkmalschutzbestimmungen - Schaffung von PKW-Stellplätzen auf dem Grundstück. In begründeten Einzelfällen ist auch der Rückbau von seit Jahren leerstehender, nicht mehr sanierbarer Bausubstanz möglich. Dies ist insbesondere der Fall, wenn die Freilegung des Grundstückes für Zwecke des Gemeinwohls und zur Verbesserung des Wohnumfeldes erforderlich ist, die städtebauliche Situation dies erlaubt und Belange des Denkmalschutzes gewahrt werden. Seite 32 von 44 Städtebaulicher Rahmenplan Historische Altstadt Meißen Teil 2: Planung ___________________________________________________________________________________________________ Vorschlag: Rückbau Schlossberg 10 und 11 und Errichtung eines Kinderspielplatzes auf dem Gelände. Die meisten der öffentlichen Räume sind in den letzten Jahren bereits umgestaltet worden. Für die wenigen verbliebenen, insbesondere Theaterplatz und Areal Neugasse / Görnische Gasse, ist eine Straßen- und Platzneugestaltung vorgesehen: - Entwicklung eines Themas / Grundmotivs für die gestalterische Aufwertung, um die Besonderheit und Einmaligkeit der jeweiligen Örtlichkeit hervorzuheben, Ausrichtung aller weiteren Umgestaltungsmaßnahmen nach diesem Motiv, - Verbesserung der Fußgängerfreundlichkeit bei möglichst weitgehender Wiederverwendung des historischen Pflasters oder Belages, Aufstellung von geeignetem Stadtmobiliar, - Ergänzung eines stadttypischen Informationssystems, - gestalterische Aufwertung der angrenzenden Fassaden, - Grüngestaltung. Mit der attraktiven Umgestaltung der öffentlichen Flächen geht die Stadt in Vorleistung und schafft günstige Rahmenbedingungen für die Sanierung der angrenzenden Grundstücke durch die privaten Eigentümer. Um eine Unverwechselbarkeit der Bereiche zu erzielen, soll der Umgestaltung der Räume ein bestimmtes Motiv zugrunde liegen, das dem Charakter des jeweiligen Altstadtbereiches entspricht. Die Görnische Gasse als die kürzeste Verbindung zwischen Markt und Porzallanmanufaktur könnte als „Porzellangässchen“ dem Thema Porzellan oder Keramik gewidmet werden; der Theaterplatz zum „Kneipenviertel“ werden oder als „Tiefster Punkt der Stadt“ souverän und humorvoll auf das Thema Hochwasser gestalterisch reagieren. Auch der weitere Ausbau des alten Röhrfahrtsystems ist ein reizvoller Anknüpfungspunkt, um mit dem Thema „Wasser in der Stadt“ öffentliche Bereiche zu gestalten. Für die weitere Durchgrünung der Altstadt bieten sich vorrangig Formen intensiver Hof- und Fassadenbegrünung an; die Initiative zur Fassadenbegrünung mit Weinranken ist fortzuführen (Weinstadt Meißen). Fast alle Straßen- und Platzräume sind in den Bereich der Verkehrsberuhigung einbezogen (verkehrsberuhigter Bereich, siehe Verkehrskonzept), die aber noch stärker durch bauliche und organisatorische Maßnahmen zu unterstützen ist. 4.3 Nutzungskonzept (Plan 21) Als Rahmenziele werden angestrebt: - Erhalt der historische Altstadt auch künftig als Schwerpunkt von Einzelhandel und öffentlichen und privaten Dienstleistungen mit überörtlicher Bedeutung - unbedingte Stärkung der Wohnfunktion, Verbesserung der Rahmenbedingungen für das Wohnen, - weiterer Ausbau der touristischen Infrastruktur. Für die gewerbliche Nutzung sind solche Nutzungsarten und -größen sinnvoll, die ohne Substanzverluste in die vorhandene kleinteilige Bebauungsstruktur eingefügt werden können. Um Nutzungen auszuschließen, die dem Anliegen der Sanierung und dem Milieuschutz (Erhalt der Wohnfunktion) widersprechen, werden im Sanierungsgebiet keine Kerngebiete ausgewiesen. Die dicht bebaute Bürgerstadt zwischen Triebisch und Burgberg ist als Mischgebiet eingestuft. In städtebaulich begründeten Fällen ist dennoch (nach § 17 Abs.2 und 3 BauNVO) eine der Zentrumsfunktion angemessene Überbaubarkeit gesichert. Die weniger dicht bebauten Flächen der Afra-Freiheit, Hintermauer und Teile der Leipziger Straße werden als Wohnbauflächen eingeschätzt. Die vorhandene Vielfalt der Nutzungsarten und die gesunde Mischung von Gewerbe, Wohnen und Verwaltung sollen erhalten bleiben. 4.3.1 Handel, Dienstleistungen und Beherbergung Die Meißner Altstadt soll ihre angestammte Rolle als komplexes Handelszentrum für die Stadt und das Umland zurückgewinnen und möglichst ausbauen. Die Unterbringung der Handelsflächen kann nur in dem Rahmen geschehen, den die historische Bausubstanz bietet. Oft wird dieser Rahmen noch nicht voll ausgeschöpft: Möglich sind Ladengeschäfte über mehrere Etagen, Einbeziehung der Höfe für Verkauf oder Gastronomie im Sommer, Ausdehnung eines Seite 33 von 44 Städtebaulicher Rahmenplan Historische Altstadt Meißen Teil 2: Planung ___________________________________________________________________________________________________ Ladengeschäftes auf ein weiteres Grundstück, wenn damit keine irreversiblen Veränderungen an der historischen Bausubstanz verbunden sind. Die Altstadt hat vor allem Chancen bei der Unterbringung von Handelseinrichtungen für den kurz- und mittelfristigen Bedarf (von Lebensmitteln bis Bücher und Bekleidung). Einzelhandel mit Waren des langfristigen Bedarfs ist wegen des großen Flächenbedarfes und der Transportprobleme nur in Randlagen der Altstadt unterzubringen. Eine Erweiterung der Handelsflächen (gegenwärtig etwa 10.000 m² Verkaufsfläche) ist durchaus möglich durch Reduzierung des gewerblichen Leerstandes, neue Handelsflächen in Lückenschließungen und Neubau im Bereich Brückenkopf. Dies würde die Zentrumsfunktion der Altstadt stärken. Doch Schwerpunkt der Entwicklung des Handels sollte zukünftig vorrangig bei der weiteren Gesundung / Ergänzung des Branchenmixes und der Steigerung der Attraktivität, also im qualitativen Bereich, liegen. Die Ergänzung des Branchenmixes in der Altstadt ist durch die Ansiedlung folgender Sortimente noch möglich (Auswahl): Spielwaren, Herrenbekleidung, Sportartikel, Tonund Bildträger, Delikatessen, Wäsche, Bio-Laden (lt. GMA-Studie). ergänzen. Der dort geplante neue S-BahnHaltepunkt wird die Erreichbarkeit der Altstadt weiter verbessern. Zur Stärkung der Altstadt als Standort für Handel, Dienstleistungen und Gastronomie / Hotellerie sind die städtebaulichen und verkehrstechnischen Rahmenbedigungen zu verbessern: 1. Schaffung eines kundenfreundlichen Einkaufsklimas durch weitere Verkehrsberuhigung und Schaffung attraktiver und fußgängerfreundlicher Straßen- und Platzräume, 2. Verbesserung der Erreichbarkeit, Schaffung weiterer Parkierungsmöglichkeiten, 3. Verbesserung des Geschäftsumfeldes durch Sanierung / Modernisierung von noch unsanierter Bausubstanz, 4. Erhöhung der Attraktivität von bisher ungünstigen Randlagen (Theaterplatz, Görnische Gasse) durch spezielle themenbezogene Stadtteilgestaltungen und unkonventionelle Marketingmaßnahmen, 5. Erhöhung der Attraktivität der Altstadt insgesamt durch organisatorische Maßnahmen (Stadtmarketing, Stadtfeste, Verkaufsaktionen usw.). 4.3.2 Das Gelände des ehemaligen Sägewerkes von der Bundesstraße 6 bis zur Elbstraße ist im Flächennutzungsplan der Stadt Meißen als „Sondergebiet für Verkauf“ ausgewiesen und für die Ansiedlung eines kleineren Einkaufszentrums vorgesehen. Wegen der teilweisen Lage im Überschwemmungsgebiet der Elbe ist wird sich die Bebauung möglicherweise nur auf den hochwasserfreien Brückenkopf beschränken. Damit dürfte dieser Standort nur eine begrenzte Magnetfunktion für die Altstadt entwickeln. Alternativ dazu kann das geplante Einkaufszentrum am Neumarkt die gewünschte Funktion übernehmen. Hier könnten vor allem Branchen untergebracht werden, die in der benachbarten Altstadt wegen deren Kleinteiligkeit nicht realisierbar sind. Die Ansiedlung des Einkaufszentrums muss in jeder Beziehung altstadt-verträglich geschehen. Das betrifft vor allem die Verkaufsflächengrößen, den Branchenmix, die Verkehrsführung und die städtebauliche Einordnung. Dieses Einkaufszentrum soll eine Magnetwirkung für die Altstadt bewirken und verlorene Kundenströme zurückgewinnen. Es soll zur benachbarten kleinteiligen Ladenstruktur der Altstadt keine Konkurrenz darstellen, sondern diese sinnvoll Wohnen Die Wohnfunktion in der historischen Altstadt ist zu stabilisieren und zu stärken. Die weitere Gebäudesanierung soll maßvoll und substanzschonend erfolgen; es wird keine Luxussanierung angestrebt. Das Mietniveau soll sich im marktüblichen Rahmen bewegen und zu keiner Verdrängung der bisherigen Bewohner führen. Es wird ein ausgewogener Mix der Wohnungsgrößen angestrebt, um auch Familien mit Kindern in der Altstadt ansiedeln zu können. Verfügt ein Grundstück über ausreichend Freiflächen, sollte es bevorzugt für Familien mit Kindern saniert werden. Eine Verschlechterung der Wohnverhältnisse, die sich aus der Beeinträchtigung der Belichtungs- und Belüftungsverhältnisse infolge weiterer Bebauungsverdichtung ergeben kann, ist keinesfalls zuzulassen. Da selbst modernisierte Wohnungen in der Altstadt leer stehen, ist die Altstadt als Wohnstandort offenbar an einer gewissen Grenze angekommen. Selbst bei anfänglicher Nachfrage springen Mietinteressenten wieder ab, da sie in anderen Stadtteilen bessere Wohnbedingungen vorfinden. Deshalb ist vor allem im Wohnumfeld ein deutlicher Seite 34 von 44 Städtebaulicher Rahmenplan Historische Altstadt Meißen Teil 2: Planung ___________________________________________________________________________________________________ Qualitätssprung notwendig um andere Standortnachteile, die in einer Innenstadt immer vorhanden sind, auszugleichen. Der enorme Wohnungsleerstand (33%) im Plangebiet ist unbedingt zu verringern. Die dazu notwendigen Sanierungsmaßnahmen an der eigentlichen Wohnbausubstanz sind jedoch nur sinnvoll, wenn sie von Investitionsmaßnahmen im Umfeld begleitet werden. Beispiel PKW-Stellplätze: Selbst wenn von den gegenwärtig etwa 515 leerstehenden Wohnungen nur die Hälfte saniert und zur Vermietung angeboten wird, werden 250 Stellplätze benötigt. Nur so hat die Vermietung eine Chance. Maximal ein Fünftel dieses Bedarfes lässt sich auf den privaten Wohngrundstücken abdecken; für die Mehrheit ist eine übergreifende, städtebaulich relevante Problemlösung notwendig: zum Beispiel ein Anwohnerparkhaus. Maßnahmen zur Stärkung der Wohnfunktion in der Altstadt: - weitere Sanierung und Modernisierung der Wohnbausubstanz - Ausstattung der Wohnungen mit heutigen Standards wie Balkon und oder Terrasse, soweit dies der Denkmalschutz ermöglicht - Unterstützung von Maßnahmen zur Ansiedlung von Familien mit Kindern - Unterstützung von Initiativen von jungen Familien zur Wohneigentumsbildung - Unterstützung von Initiativen zur Realisierung neuer Wohnformen – Junges Wohnen - Etablierung von Wohnformen, die geringere Anforderungen an das Umfeld haben (z.B. hinsichtlich Stellplätze, Freiflächen) – studentisches Wohnen, betreutes Wohnen … - Verbesserung der Erreichbarkeit - Verbesserung der Stellplatzsituation im öffentlichen Bereich - Unterstützung von Maßnahmen zur Schaffung von Anwohnerparkplätzen (z.B. Anwohnerparkhaus) - Schaffung von Grünflächen und Kinderspielplätzen - Schaffung von Möglichkeiten der Selbstorganisation der Bürger der Altstadt (Vereinshaus) - Aufwertung der Straßen und Plätze und Unterstützung der Umgestaltung privater Flächen zur Verbesserung des Wohnumfeldes - Durchsetzung der geltenden Normen zum konfliktfreien Miteinander von Wohnen, Arbeiten und Erleben in der Altstadt - Unterstützung von Marketingmaßnahmen zur besseren Vermietung der Altstadtwohnungen. Die Stärkung der Wohnfunktion ist zwingend erforderlich für den Erhalt und die weitere Sanierung der historischen Bausubstanz; nur bewohnte / genutzte Baudenkmale haben eine Zukunft, nur in einer bewohnten Altstadt finden Gewerbetreibende ihre Kundschaft und Touristen eine angenehme Atmosphäre. 4.3.3 Öffentliche Einrichtungen Wichtigstes Ziel ist der Abschluss der Sanierung und Modernisierung des historischen Rathauses Markt 1. Mit dessen Fertigstellung wird der Bürgerschaft auch der große Festsaal zurückgegeben, der vielfältig nutzbar ist und zur Bereicherung des öffentlichen Lebens in der Altstadt wesentlich beitragen wird. Die Meißner Altstadt wird als Sitz der meisten öffentlichen Einrichtungen ihre Funktion als zentral gelegener Verwaltungsstandort bewahren und ausbauen. Die wichtigsten ebenfalls im Zentrum angesiedelten kulturellen Einrichtungen Meißens (Theater, Museen, Bibliotheken, ...), sind bereits saniert oder sind schrittweise weiter zu sanieren. Zur besseren Erreichbarkeit der öffentlichen Einrichtungen ist innerhalb des Verkehrskonzeptes die Ausweisung weiterer Stellplätze, besonders für die Besucher und Beschäftigten des Burgberges, vorgesehen bzw. befinden sich bereits in der Phase der Realisierung. Auch die das Stadtbild prägenden und das bürgerschaftliche und kulturelle Leben der Altstadt mitbestimmenden kirchlichen Einrichtungen sind zu erhalten und deren Sanierung zu unterstützen. 4.4 Verkehrskonzept (Plan 22) 4.4.1 Fließender Verkehr / Fußgänger Im Sanierungsgebiet soll, außer auf den tangierenden Hauptstraßen (Uferstraße, Gerbergasse/Neugasse), der Fußgängerverkehr gegenüber dem fließenden Kfz-Verkehr den Vorrang genießen. Dazu ist die weitere Verkehrsberuhigung der Altstadt schrittweise, aber konsequent fortzuführen. Dies muss mit einem Umbau der Straßen, zumindest an prägnanten Stellen, einhergehen, um der Verkehrsberuhigung den gewünschten Nachdruck zu verleihen und gleichzeitig den Fußgängern ein sicheres und Seite 35 von 44 Städtebaulicher Rahmenplan Historische Altstadt Meißen Teil 2: Planung ___________________________________________________________________________________________________ bequemeres Begehen der ehemaligen Fahrbahn zu ermöglichen. Das angestrebte System der Verkehrsberuhigung besteht aus einem verkehrsberuhigten Bereich innerhalb des ehemaligen Mauergürtels und einer Fußgängerzone im Kern der Altstadt sowie zukünftig einer weiteren Fußgängerzone auf dem Burgberg. In dieses System müssen sich die Anlieferung der Ladengeschäfte und das Parken der Anlieger sinnvoll integrieren. Dies geschieht durch die Regelung, dass Anlieger die Fußgängerzone zwischen 17.00 und 11.00 Uhr frei befahren dürfen. Ein behindertengerechter Umbau des verkehrsberuhigten Straßenraumes lässt sich wegen seines Denkmalcharakters nur punktuell verwirklichen (Bordsteinabsenkungen, vereinzelt auch Fußwegverbreiterungen); ein Verzicht auf das historische Granitpflaster ist aus denkmalschutzrechtlichen und gestalterischen Gründen nicht beabsichtigt, auch wenn dies im Interesse der Fußgänger und Gehbehinderten oft wünschenswert wäre. Zur Unterstützung des Fußgängerverkehrs und vor allem zur Belebung des Theaterplatzes wird vorgeschlagen, durch das Quartier zwischen Theaterplatz und ehemaligem Sägewerksgelände die vorhandenen Fußgängerpassagen zu erhalten und auszubauen. Auch die Fußwegverbindungen zwischen Altstadt und Elbkai (Parkplätze, CitybusHaltestelle, Schiffsanleger) zu verbessern. Zur besseren Erschließung des Burgberges wurde der Burggarten mit seinem Ringweg und den Treppen und Wegen zu Dom und Albrechtsburg für Fußgänger bereits wieder begehbar gemacht; der geplante Schrägaufzug aus dem Meisatal zum Domplatz wird die Erschließung weiter verbessern und es vor allem (in Verbindung mit einem Parkplatz / Parkhaus im Meisatal) ermöglichen, den Domplatz autofrei zu gestalten und als Fußgängerzone auszuweisen. Eine bessere Begehbarkeit des Domplatzes für Fußgänger (Neupflasterung) ist bis 2010 vorgesehen. Um den Theaterplatz aus seiner isolierenden Randlage zu befreien und eine attraktive gestalterische Aufwertung zu ermöglichen, wird die Fußgängerzone der Elbstraße bis zum Theater ausgedehnt. Die Verbindung Baderberg – Leipziger Straße bleibt zwischen Theater und Kino frei befahrbar. 4.4.2 Ruhender Verkehr (siehe auch Tabellen zur Stellplatzbilanz sowie Plan 23 und 24) In der Altstadt besteht gegenwärtig (ohne Berücksichtigung der Tagestouristen und bei Berücksichtigung der Mehrfachnutzung von Stellplätzen) ein Bedarf von etwa 1.350 Stellplätzen. Der Bestand beträgt gegenwärtig 1.264 (siehe Analyse). Der Bedarf wird bei Realisierung aller Sanierungsziele und selbst wenn nur 50% der zur Zeit leer stehenden Wohnungen wieder vermietet werden, in einigen Jahren auf 2.381 steigen – unter Berücksichtigung der Mehrfachnutzung etwa auf 1.580. Die Differenz zum Bestand beträgt über 300 Stellplätze, die neu geschaffen werden müssten. Hinzu kommt, dass durch die Umgestaltung einiger Platzbereiche Stellplätze im öffentlichen Straßenraum (Domplatz 55 Stellpl., Theaterplatz 44 Stellpl.) und auf Brachflächen durch Neubebauung (Elbstraße, Areal Kaufhaus Fischer) wieder entfallen – insgesamt 194. Nur bei spürbarer Verringerung dieses Defizits ist es möglich, die Sanierungsziele für Handel und Dienstleistungen, Wohnen und öffentliche Einrichtungen zu realisieren. Nur dann hat die Altstadt eine Chance, sich gegenüber dem Umland und den übrigen Stadtteilen als Handels- und Verwaltungszentrum und attraktiver Wohnstandort zu behaupten. Hinzu kommt die Bedeutung der Altstadt als Touristen-Magnet, dessen Stellplatzbedarf in dieser Bilanz noch nicht berücksichtigt wurde. Der Bau von Tiefgaragen im Kern der Altstadt ist wegen der Belange von Archäologie und Denkmalschutz nicht möglich; und auch in archäologisch weniger relevanten Bereichen der Altstadt (z.B. Kaufhaus Fischer / Kleinmarkt theoretisch 100 Stellpl. möglich) erscheint er aus Kostengründen unrealistisch, zumal die Platzfläche erst kürzlich saniert wurde und der Bereich im Überschwemmungsgebiet der Elbe liegt. Da auch die Kapazität des öffentlichen Straßenraums für Parkierungszwecke erschöpft ist, bleibt nur, die Parkierung auf den Grundstücken zu intensivieren. Es wird deshalb vorgeschlagen, auf Grundstücken, die gegenwärtig oder in naher Seite 36 von 44 Städtebaulicher Rahmenplan Historische Altstadt Meißen Teil 2: Planung ___________________________________________________________________________________________________ Zukunft ohnehin Parkierungszwecken dienen, mehrgeschossige Parkhäuser zu errichten: 1. Parkhaus an der Meisastraße (200 Stellplätze) 2. Parkhaus Kleinmarkt (100 Stellplätze) und 3. ein Anwohnerparkhaus (80 Stellpl.) auf dem Gelände der ehem. Druckerei am Baderberg. Letzteres ist dringend erforderlich, um die Vermietbarkeit der Wohnungen im Kern der Altstadt weiter zu gewährleisten. Im zukünftigen Einzugsbereich (150 m – Radius) dieses Parkhauses befinden sich 468 Wohnungen, von denen nur 52 über einen Stellplatz auf dem Wohngrundstück verfügen – damit besteht ein Bedarf von 416 Stellplätzen! (Siehe Plan 24) Eventuell könnten auch noch vereinzelte Stellplätze in Hofbereichen von Privatgrundstücken geschaffen werden; die Anzahl lässt sich jedoch nicht beziffern. Überdies wäre es besser, derartige Platzreserven – falls überhaupt vorhanden – zur Begrünung und aktiven Nutzung der Bewohner (Kinder) zu nutzen. Insgesamt könnten im Plangebiet bis zu 400 Stellplätze neu geschaffen werden – bei Berücksichtigung der Verluste aus den Platzumgestaltungen bleibt immer noch ein Zuwachs von fast 300 (siehe Tabelle 9). Der dringende Stellplatzbedarf im Sanierungsgebiet macht es dabei erforderlich, für die Errichtung von Parkierungsanlagen auch auf freie Flächen außerhalb des Gebietes zurückzugreifen. Insbesondere die topografische Situation am Burgberg lässt eine Parkierungseinrichtung, die vor allem der Entlastung des Domplatzes dient, nur an der Nordseite des Berges (Meisatal) zu. Eine endgültige Lösung des Stellplatzproblems ist mit dem Zuwachs von 300 Stellplätzen auf insgesamt 1.533 bei einem zukünftigen Bedarf von etwa 1.580 immer noch nicht erreicht, da der Bedarf der Tagestouristen hierin nicht berücksichtigt ist. Sie drängen täglich mit einem Bedarf von 50 bis 200 Stellplätzen ins Plangebiet – es wird also immer ein gewisser Parkplatzmangel herrschen. 4.4.3 dem Radverkehr bereits zusätzliche Rechte eingeräumt, u. a. das Befahren mehrerer Einbahnstraßen entgegen der üblichen Fahrtrichtung. Inzwischen hat der Fahrradtourismus auch eine wirtschaftliche Dimension angenommen. Weitere Maßnahmen zur Unterstützung des Radverkehrs / Fahrradtourismus: 1. Schaffung von ausreichenden und sicheren Abstellmöglichkeiten für Fahrräder im öffentlichen Raum, besonders vor öffentlichen Gebäuden und an Verkehrsknotenpunkten, 2. Schaffung zentraler Aufbewahrungsmöglichkeiten für Fahrräder und Gepäck der Radtouristen. 3. Verbesserung der Ausschilderung der Wegeführung für Radfahrer. 4.4.4 Öffentlicher Personennahverkehr Die zentrumsnah gelegenen Bushaltestellen des ÖPNV am Rossmarkt und Hochuferstraße (B6) / auf dem Brückenkopf sind erneuert worden und haben weiterhin eine wichtige Funktion bei der Erschließung der Altstadt. Die mit fünf Bussteigen größte Haltestelle an der Neugasse ist im Zuge der Neugestaltung des Platzes auszubauen und gestalterisch aufzuwerten. Mit der Haltestelle Rossmarkt wurde auch den Busunternehmen die Möglichkeit geschaffen, die Altstadt direkt mit Reisebussen anzufahren und den Touristen ein unkompliziertes Ein- und Aussteigen zu erlauben. Ein ähnliches Angebot, kombiniert mit einem PKWParkplatz, ist auf dem ehemaligen Sägewerksgelände direkt an der B6 vorstellbar. Die City-Buslinie, mit der die Touristen vom ElbeParkplatz durch das Sanierungsgebiet fahrend den Burgberg oder die Porzellanmanufaktur erreichen können, soll erhalten bleiben, da ein hohes Fahrgastpotential dies wirtschaftlich rechtfertigt und mit der Buslinie auch die Erreichbarkeit und Attraktivität des Altstadtkerns verbessert wird. Radfahrer Wegen des denkmalgeschützten Bodenbelages fast aller in der Altstadt gelegenen Verkehrsflächen sind für Radfahrer kaum Verbesserungen möglich. Dennoch sollte das Fahrrad als alternatives Verkehrsmittel zum Erreichen der Altstadt propagiert werden. Verkehrsorganisatorisch wurden Seite 37 von 44 Städtebaulicher Rahmenplan Historische Altstadt Meißen Teil 2: Planung ___________________________________________________________________________________________________ Tabelle 9: Der Bestand - Stellplätze im Plangebiet: Bestand 2007 und Planung bis 2015 2007 Öffentliche Stellplätze, davon im öffentlichen Straßenraum auf Parkplätzen im Gebiet auf Parkplätzen im Randbereich (Jüdenbergstraße, Meisastr. / Leipziger Str. im Parkhaus Kerbe im Parkhaus Meisastraße und Kleinmarkt Stellplätze in den Quartierhöfen, davon für Bewohner reserviert für Firmen im Anwohnerparkhaus Baderberg Gesamt-Bestand 2015 795 984 413 204 96 314 222 66 82 - 82 300 469 549 258 211 - 258 211 80 1.264 1.533 Tabelle 10: Der Bedarf - rechnerisch erforderliche Stellplatz-Anzahl (ohne Touristen), 2007 und Prognose für 2015 Wohnungen Berechnungskennziffer: erforderlicher Stellplatz pro Einheit * 1 je Wohnung Büro- und Verwaltungsgebäude Verkaufsstätten / Läden, Geschäftshäuser Theater Kino Kirchen Gaststätten Hotels Gymnasium 1 je 40 m² Verkaufsfläche, jedoch mind. 2 je Laden 1 je 5 Sitzplätze 1 je 7 Sitzplätze 1 je 40 Sitzplätze 1 je 10 Sitzplätze 1 je 4 Betten 1 je 7 Schüler Museum BfA-Schule 1 je 50 m² 1 je 4 Studierende 1 je 40 m² Nutzfläche 2007 Bestand 1.000 WE (bewohnt) 4.000 m² Nutzfläche 10.000 m² Verkaufsfläche 516 Sitzplätze 640 Sitzplätze 1250 Sitzplätze 2.410 Sitzplätze 222 Betten 120 Schüler (über 18 Jahre) 4.500 m² 120 Studierende 2007 erforderliche Stellplätze 1.000 100 250 103 92 31 241 55 17 75 30 2015 Prognose 1.250 WE (bewohnt) 5.000 m² Nutzfläche 14.500 m² Verkaufsfläche 516 Sitzplätze 640 Sitzplätze 1250 Sitzplätze 2.410 Sitzplätze 222 Betten 120 Schüler (über 18 Jahre) 4.500 m² 120 Studierende 2015 erforderliche Stellplätze 1.250 125 362 103 92 31 241 55 17 75 30 Zwischensumme Abminderung wegen real gegebener Mehrfachnutzung von Stellplätzen um 1/3 1.994 - 665 2.381 - 793 Bedarf, gerundet 1.330 1.580 * gemäß Richtzahlentabelle für den Stellplatzbedarf. Sächsisches Amtsblatt, Sonderdruck Nr. 4/1995 vom 8. März 1995 Seite 38 von 44 Städtebaulicher Rahmenplan Historische Altstadt Meißen Teil 2: Planung ___________________________________________________________________________________________________ 4.5 Maßnahmekonzept (Plan 26) Die sich aus der Analyse und Planung ergebenden baulichen Veränderungen sind im Maßnahmekonzept dargestellt, welches in kommunale und private Maßnahmen unterteilt ist. Bei den Maßnahmen unterscheidet man zwischen Ordnungs- und Baumaßnahmen, was wesentlichen Einfluss auf die Verwendung öffentlicher Fördermittel hat. Ordnungsmaßnahmen sind gebietsbezogene Einzelmaßnahmen, die im Rahmen der Durchführung der Gesamtmaßnahme notwendig sind, um die städtebaulichen Missstände zu beseitigen, das Sanierungsgebiet neu zu gestalten und die Umweltbedingungen zu verbessern. Die Durchführung der Ordnungsmaßnahmen ist Aufgabe der Gemeinde. Zu den Ordnungsmaßnahmen gehören (§ 147 BauGB): - die Bodenordnung einschließlich des Erwerbs von Grundstücken, - der Umzug von Bewohnern und Betrieben, - die Freilegung von Grundstücken, - die Herstellung und Änderung von Erschliessungsanlagen. Durch die Sanierung bedingte Erschließungsanlagen einschließlich Ersatzanlagen können außerhalb des förmlich festgelegten Gebietes liegen – wie die Parkierungsanlagen im Meisatal, die für die Umgestaltung des Domplatzes erforderlich sind. Die Durchführung der Baumaßnahmen obliegt den Eigentümern, im Falle der Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen der Gemeinde, ansonsten den privaten Eigentümern. Schwerpunkte der kommunalen Bau- und Ordnungsmaßnahmen sind die weitere Umgestaltung öffentlicher Straßen und Plätze, die Sanierung öffentlicher Gebäude (Rathaus und Rote Schule) und der Bau und die Sanierung öffentlicher Treppen- und Stützmaueranlagen. Die in dem Maßnahmekonzept enthaltenen drei Parkhäuser sind als langfristige Planung anzusehen und voraussichtlich nur mit privater Beteiligung realisierbar. Um ihre Effektivität und wirtschaftliche Auslastung zu gewährleisten, sollten sie insgesamt von einer städtischen oder mit städtischer Beteiligung laufenden Gesellschaft betrieben werden. Zur Stärkung des Wohnfunktion und Verbesserung des Wohnumfeldes sind Maßnahmen vorgesehen, die die Altstadt kinderfreundlicher machen und die Vereinstätigkeit der Altstadtbewohner unterstützen sollen: unter anderem der Erwerb eines Ruinengrundstückes durch die Stadt Meißen, der Rückbau der dortigen Bauten und die Anlage einer Grünanlage mit Kinderspielplatz (Schlossberg 10 und 11). Insgesamt sind vier Kinderspielplätze vorgesehen und die Einrichtung eines Vereinshauses im Baderberg 12. Für bestimmte Areale der Altstadt sind vertiefende Planungen unterschiedlicher Art vorgesehen (Bebauungspläne, Platzgestaltungen, Straßengestaltungen, Grünplanungen). Die im Maßnahmekonzept dargestellten privaten Maßnahmen tragen empfehlenden Charakter. Dennoch ist ihre Durchführung, insbesondere in den Schwerpunktbereichen Theaterplatz und Görnische Gasse, dringend erforderlich. Die Kommune unterstützt diese Maßnahmen, in dem sie die angrenzenden öffentlichen Straßen- und Platzräume aufwertet und die privaten Maßnahmen in die Kosten- und Finanzierungsübersicht aufgenommen hat sowie auf der Grundlage der geltenden Verwaltungsvorschriften nach Möglichkeit anteilig öffentliche Mittel für die Durchführung der Maßnahmen bereitstellt. Seite 39 von 44 Städtebaulicher Rahmenplan Historische Altstadt Meißen Teil 2: Planung ___________________________________________________________________________________________________ 4.6 Kosten- und Finanzierungsübersicht (Kurzfassung) Ausgaben in T€ 1. 1.1 1.2 2. 3. Vorbereitung Vorbereitende Untersuchungen Weitere Vorbereitung: Fortschreibung Rahmenplan Wettbewerbe und städtebauliche Planungen Bebauungspläne Öffentlichkeitsarbeit Weitere Planungen, Machbarkeitsstudien … Sonstiges (Anfangs- und Endwerte, Verfahrensabrechnung, u. a.) 200 Grunderwerb Gemeinbedarf Privatwirtschaftlich nutzbar 120 0 Summe Kosten 2. 120 Ordnungsmaßnahmen Freilegen von Grundstücken Erschließungsanlagen Öffentliche Parkierung Schaffung von Grünbereichen 276 9.019 1.714 300 Baumaßnahmen Privatgebäude Privatwirtschaftlich nutzbare Gebäude der Gemeinde Gemeinbedarfs- und Folgeeinrichtungen Summe Kosten 4. 5. 10 50 30 30 30 50 Summe Kosten 1. Summe Kosten 3. 4. 0 11.309 9.766 0 7.178 16.944 Sonstige Maßnahmen Vergütung für Beauftragte 1.500 Summe Kosten 5. 1.500 --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------A. Gesamtsumme der Kosten 1. bis 5. 30.073 --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Seite 40 von 44 Städtebaulicher Rahmenplan Historische Altstadt Meißen Teil 2: Planung ___________________________________________________________________________________________________ 6. Sanierungsbedingte Einnahmen Ausgleichsbeträge 3.574 -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------B. Summe Einnahmen 6. 3.574 -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Gesamte zuwendungsfähige Kosten Summe A abzüglich der Einnahmen B. 26.499 _____________________________________________________________________ Seite 41 von 44 Städtebaulicher Rahmenplan Historische Altstadt Meißen Teil 2: Planung ___________________________________________________________________________________________________ 4.7 Ausblick und neue Projekte Die Sanierung der historischen Altstadt Meißens hat in den vergangenen Jahren einen Qualitätswandel erfahren und muss sich auch weiterhin neuen Anforderungen stellen. Die städtebauliche Planung und Projektsteuerung ist daran anzupassen. Standen anfangs die Sicherung und schrittweise Sanierung und Modernisierung der historischen Bausubstanz sowie der Schutz der Altstadt vor radikalen Eingriffen und unverträglichen Nutzungen im Vordergrund, so ist heute die konsolidierte Substanz lebenswerter und zukunftsträchtig zu machen. Auch die Weiterentwicklung der Altstadt als Gewerbestandort und Tourismusziel erfordern neue Strategien. Im sich verschärfenden Wettbewerb der Tourismusbranche reichen schön sanierte Fassaden nicht aus; der Tourist möchte das Besondere erleben, das er anderswo nicht geboten bekommt. Hier gibt es in der Meißner Altstadt noch erhebliches Potenzial. Allein schon die traditionellen Motive – Wein, Porzellan, Albrechtsburg/Dom/Stadtgeschichte – bieten noch viele Möglichkeiten der baulichen und künstlerischen Widerspieglung im Stadtbild und bei der Umsetzung im Event-Bereich. Doch auch neue Themen wie die Elbe und ihr Hochwasser, historische Persönlichkeiten oder traditionelles Handwerk können zu attraktiveren Gestaltung der öffentlichen Räume und des kulturellen Angebotes genutzt werden. Die öffentlichen Räume bestimmter Stadtteile könnten zu einem besonderen, dem Charakter oder der Geschichte des Gebietes entsprechenden Thema gestaltet werden; die Eigentümer und Investoren für das Projekt begeistert und sanft in thematisch passende Richtung gelenkt werden – siehe Plan 25. Gerade für Gebiete in Randlage (Theaterplatz, Görnische Gasse) bietet sich mit einer derartigen Strategie die Chance, wichtige Alleinstellungsmerkmale zu erlangen und Besucher und Investoren auf sich aufmerksam zu machen. Beispiel Görnische Gasse: Hier finden sich viele Anknüpfungspunkte zum Thema Porzellan. Naheliegend, hier das Porzellan oder allgemein die Keramik und das Manufakturwesen in die noch anstehende Umgestaltung des Straßenraumes einfließen zu lassen. Als Bestandteil des vor zwei Jahren eingerichteten (aber baulich nicht manifestierten) Porzellanpfades muss diese Gasse einfach Meißens „Porzellangässchen“ werden! Mit einem überzeugenden und attraktiven Projekt zur Umgestaltung einschließlich begleitender Marketingmaßnahmen wird es auch gelingen, die Grundstücksanlieger, weitere Investoren und Gewerbemieter für das Vorhaben zu begeistern und zum Handeln zu bewegen. Ähnliches ist am Theaterplatz vorstellbar. Andere Stadtbereiche, wie der Markt oder der Burgberg, bedürfen derartiger Anschübe sicher nicht. Der städtebauliche Rahmenplan beschreibt den baulichen Rahmen, in dem sich die Altstadt in den nächsten Jahren bewegen wird. Er kann zwar nicht das Leben in diesem Rahmen organisieren, aber die dazu notwendigen baulichen Voraussetzungen vorsehen. Deshalb sind Maßnahmen mit sozialem Aspekt von besonderer Bedeutung für die Zukunft, denn sie beeinflussen wesentlich, wie die Stadt von den Bewohnern, Besuchern und Gewerbetreibenden angenommen wird. Deshalb sind derartige bei der Überarbeitung des Rahmenplanes vorgesehen Maßnahmen, wie die Schaffung von Kinderspielplätzen, die Aufwertung des Wohnumfeldes unter familienfreundlichem Aspekt, die Schaffung von Bürgertreffs in Vereinshäusern, die schrittweise Lösung des Stellplatzproblems zur Reduzierung des Wohnungsund Gewerbeleerstandes sowie die themenbezogene Attraktivitätssteigerung einzelner Stadtteile das Kernstück der Überarbeitung, um die Altstadt auch zukünftig mit Leben zu erfüllen. Seite 42 von 44 Städtebaulicher Rahmenplan Historische Altstadt Meißen Teil 2: Planung ___________________________________________________________________________________________________ 5. Anhang: Benutzte Quellen Stadt Meißen, Einwohnermeldeamt / Statistikstelle / Wohnungserfassung 2006 / Daten des Amtes für Stadtentwicklung und Wirtschaftsförderung Stadt Meißen, Rahmenplanung für die Historische Altstadt 1991 und 1996 Stadt Meißen, Sanierungszeitung 2001 und Broschüre „10 Jahre Stadtsanierung“ Stadt Meißen, Flächennutzungsplan 2006 Stadt Meißen, Städtebauliches Entwicklungskonzept (SEKo), Stand vom Frühjahr 2008 IHK, Daten zu Gewerbeflächen im Plangebiet Landesamt für Denkmalpflege Sachsen, Liste der Kulturdenkmale Tourismusverein Meißen e. V., Daten zu Beherbergung und Gastronomie Seite 43 von 44 Städtebaulicher Rahmenplan Historische Altstadt Meißen Teil 2: Planung ___________________________________________________________________________________________________ 6. Anhang 2: Bestandskarten und Pläne Plan 01 Siedlungsetappen Plan 02 Bebauungsstruktur Plan 03 Abbrüche und Neubauten seit 1990 Plan 04 Einwohnerdichte Plan 05 Freiflächen Plan 06 Eigentumsverhältnisse 1990 Plan 07 Eigentumsverhältnisse 2007 Plan 08 Baualter Plan 09 Denkmalschutz Plan 10 Bauzustand Plan 11 Nutzung Erdgeschosszone Plan 12 Gastronomie / Beherbergung Plan 13 Wohnungsleerstand Plan 14 Wohnungsleerstand, quartiersweise Plan 15 Verkehr Plan 16 Fahrrad-Verkehr Plan 17 Stellplatzangebot innerhalb der Quartiere Plan 18 Stadtbildstörungen / Problembereiche Plan 19 Hochwassergefahr Plan 20 Räumliches Konzept Plan 21 Nutzungskonzept Plan 22 Verkehrskonzept Plan 23 Parkraumkonzept 1 Plan 24 Parkraumkonzept 2 Plan 25 Entwicklungsbereiche Plan 26 Maßnahmenkonzept Seite 44 von 44