LHI Immobilienfonds Deutschland Fachmarktzentrum Erding

Investieren Sie in einen dynamischen und
wachstumsstarken Standort in Bayern
LHI Immobilienfonds Deutschland
Fachmarktzentrum Erding
1. Hinweis zur Prüfung des Verkaufsprospekts
3
2. Die LHI – Ihr Partner
5
3. Das Beteiligungsangebot im Überblick
11
4. Risiken
4.1 Wirtschaftliche Risiken
4.2 Steuerliche Risiken
4.3 Rechtliche Risiken
17
17
22
24
5. Der Standort
29
6. Das Fondsobjekt
35
7. Die Mieter
47
8. Die Mietverträge
51
9. Investition und Finanzierung
61
10. Ergebnisvorschau/Prognoserechnung
10.1 Prognoserechnung der Fondsgesellschaft
10.2 Verkaufsprognose
10.3 Beispiel-Prognoserechnung für Anleger
10.4 Sensitivitätsanalyse/Abweichungen zur Prognose
65
65
70
71
72
11. Angaben nach der Vermögensanlagen-Verkaufsprospektverordnung
74
12. Rechtliche Grundlagen
84
13. Steuerliche Grundlagen
92
14. Die Vertragspartner
102
15. Leitfaden zur Zeichnung/Verantwortlichkeitserklärung
104
16. Anhang
16.1 Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft
16.2 Treuhandvertrag
16.3 Fernabsatz-Kundeninformation
16.4 Angaben nach § 15 Vermögensanlagen-Verkaufsprospektverordnung
106
106
120
125
129
17. Beilagen
17.1 Beitrittserklärung
1. Hinweis zur Prüfung des Verkaufsprospekts
Die inhaltliche Richtigkeit der in diesem Prospekt gemachten Angaben ist nicht Gegenstand der Prüfung des Prospekts durch die BaFin.
3
2. Die LHI – Ihr Partner
Seit der Gründung im Jahr 1973 hat sich die LHI vom
Immobilienleasing-Spezialisten zum Investment-Partner
von Unternehmen und Investoren entwickelt.
Für Unternehmen konzipieren und realisieren wir komplexe,
maßgeschneiderte Finanzierungsstrukturen. Für Investoren
gestalten wir die beiden Anlageprodukte Geschlossene
Publikumsfonds und Private Placements.
LHI Daten
Geschäftsführung
Oliver Porr, Robert Soethe, Heimo Koch
Stammkapital: 40 Mio. EUR
Handelsregister
Sitz und AG München, HRB 46591, Industrie- und Handelskammer München
Um durchgängige Qualität, Effizienz, Kontrolle und Transparenz zu gewährleisten, bündeln wir alle notwendigen Disziplinen und Kompetenzen für ein erfolgreiches Investment unter
einem Dach. Die LHI berät, konzipiert, finanziert, realisiert
und verwaltet alles aus einer Hand.
Insgesamt wurden bis zum 31.12.2010 72 Private Placements und 27 Publikumsfonds aufgelegt. Die zentralen
Assetklassen unserer Fonds sind Immobilien, Erneuerbare
Energien und Aviation.
Alle LHI Fonds müssen unserem hohen Qualitätsanspruch
dauerhaft gerecht werden. Darauf können sich Investoren
auch für die Zeit nach der Zeichnung verlassen. Schließlich
wollen wir unsere Investoren als Partner langfristig begleiten.
Kennzahlen
31.12.10
Tsd. EUR
31.12.09
Tsd. EUR
Bilanzsumme
161.496
142.781
Eigenkapital
46.598
41.139
Ergebnis der normalen Geschäftstätigkeit
5.340
690
Jahresüberschuss
3.700
628
28,8
28,9
6.310
60
1.240.000
2.260.000
Eigenkapitalquote in %
Wirtschaftliches Ergebnis
Neugeschäftsvolumen
26.220.000
22.540.000
Verwaltetes Eigenkapital
Verwaltetes Investitionsvolumen
2.841.000
2.772.000
Anzahl betreute Anleger
20.899
20.208
274
281
Anzahl Mitarbeiter
5
LHI Immobilienfonds 1994 bis 20101
Stand 31.12.2010
Platzie-
rungsjahr
Fonds
Objekt
Gesamtinvestition in
Tsd. EUR
Eigenkapital
ohne Agio
in Tsd. EUR
Einnahmen
kumuliert
Soll in Tsd.
EUR
1994
LHI Immobilienfonds Verwaltung GmbH
& Co. Objekt Groß Machnow KG (L)
Fachmarktzentrum
61.386
20.452
Soll 2003 (aktualisierte Prognose­
rechnung
1995
LHI Immobilienfonds Verwaltung GmbH
& Co. Objekt Rostock KG (L)
74.839
73.061
Einkaufszentrum
64.218
23.519
Soll 2003/2005 (aktualisierte Prognoserechnung)
75.432
70.045
1996
LHI Immobilienfonds Verwaltung GmbH
& Co. Objekt Neubrandenburg KG (L)
Fachmarktzentrum
59.264
15.329
64.017
2002
RESET Beteiligungs GmbH & Co.
Vermietungs-KG (U)
Bürogebäude
26.347
12.690
16.059
2002
LHI Immobilienfonds München GmbH
& Co. Laimer Atrium KG (U)
Bürogebäude
44.156
20.006
23.243
164.179
63.5002
81.481
Autohaus mit Büro­
flächen
56.238
13.2142
6.919
Davon Fremdkapital in CHF3
2005 bis
2007
LHI Immobilienfonds GmbH & Co.
TechnologiePark Köln Beteiligungs KG
Kommanditbeteiligung (U)
Technologiepark
Davon Fremdkapital in CHF3
Stille Beteiligung
2009 bis
2010
LHI Immobilienfonds Objekt Stuttgart
GmbH & Co. KG Kommanditbeteiligung
(U)
2008 bis
2009
Terra Grundstücksverwaltungs-GmbH
& Co. Vermietungs KG (U)
Finanzzentrum
Kassel
42.171
10.000
5.321
2010
LHI Immobilienfonds Objekt Wien
GmbH & Co. KG (U)
Bürogebäude
16.563
9.002
452
Stille Beteiligung
13.700
Ohne bereits liquidierte und noch nicht voll investierte Fonds. Die dargestellten Fonds lassen sich grundsätzlich in Leasing- bzw. leasingähnliche
Fonds (L) und unternehmerische Fonds (U) unterteilen. Zur Unterscheidung werden die Fonds mit einem (L) bzw. (U) entsprechend gekennzeichnet.
1
2
6
Für diesen Fonds wurde die Platzierungsgarantie teilweise in Anspruch genommen. Er ist mittlerweile voll platziert.
Ist in Tsd.
EUR
72.927
Steuerliches Ergebnis
der Gesellschaft
kumuliert
Auszahlung
kumuliert
Soll in %
Ist in %
Soll in Tsd.
EUR
-59,4
21.515
-54,0
-60,7
70.074
-59,1
Ist in Tsd.
EUR
19.837
19.837
-54,4
-60,9
21.873
Auszahlung 2010
Darlehensstand 31.12.
Soll in Tsd.
EUR
Ist in Tsd.
EUR
Soll in Tsd.
EUR
1.575
1.309
19.904
1.309
20.991
20.753
1.670
Ist in Tsd.
EUR
20.810
20.809
1.447
1.446
26.628
26.083
26.084
54.654
-61,2
-58,4
11.965
12.015
1.074
1.124
30.153
30.036
15.425
27,5
33,4
7.868
5.900
984
0
12.675
12.460
22.126
19,3
9,5
10.372
10.034
1.350
1.100
22.413
23.7783
13.125
13.125
142.842
160.9473
118.970
118.970
27.887
27.887
30.748
30.748
6.981
6.981
77.303
-3,9
-6,5
9.920
7.154
1.984
0
10.320
8.963
2.064
1.668
707
675
529
529
6.919
-10,4
-7,9
1.541
1.387
1.028
1.028
5.327
4,5
5,2
833
833
400
400
452
1,9
1,5
259
954
259
954
Das CHF-Darlehen wurde bei den Ist-Werten zum jeweiligen, am 31.12. gültigen Wechselkurs in EUR bewertet. Aufgrund des ungünstigen
Wechselkurses ergeben sich Abweichungen zum Prospekt auf Euro-Basis. In der Handelsbilanz erfolgten entsprechende Wertanpassungsbuchungen
zum Stichtag. Da es sich um noch nicht realisierte Kursverluste handelt, sind diese nicht in den Ausgaben dargestellt.
3
Der Ausschüttungsbetrag weicht absolut von dem geplanten Betrag ab. Unter Berücksichtigung der abweichenden Beitrittstermine im Jahr 2010
besteht relativ keine Abweichung zum prognostizierten Wert.
4
7
LHI Fakten in der Übersicht
•1
00 %iger Bankenhintergrund: 51 % Landesbank BadenWürttemberg (Gruppe) und 49 % Norddeutsche Landesbank Girozentrale (Gruppe)
•S
trukturierungskompetenz mit fast 40-jähriger Erfahrung
•S
pezialist und langfristiger Partner im Bereich Assets &
Finance
•L
angjährige Erfahrung in den Bereichen Publikumsfonds
und Private Placements
•S
teuerlich und rechtlich fundierte Gestaltung der Fonds­
konzepte
• Professionelle Anlegerbetreuung
• Rd. 21.000 Anleger
• Fondsvolumen gesamt: ca. 7,0 Mrd. EUR
• Eigenkapital gesamt: ca. 2,9 Mrd. EUR
• 27 Publikumsfonds
• 72 Private Placements
Kompetenzschwerpunkt Immobilien
Aus der Historie gewachsen hat die Assetklasse Immobilien
für die LHI eine große Bedeutung. Dabei betreuen wir sowohl Einzelimmobilien als auch ganze Portfolien über ihren
gesamten Lebenszyklus hinweg, von der Entwicklung über
das Management bis hin zum Verkauf – natürlich immer projektspezifisch und individuell.
Jeder Investor hat ganz unterschiedliche wirtschaftliche, steu­
erliche, rechtliche und risikotechnische Anforderungen. Maßgeschneidert entwickelt die LHI entsprechende Immobilienanlageprodukte sowie die jeweilige Anlagestrategie und
stärkt so die vorhandenen Potenziale zur Wertschöpfung.
Den Grundstein für die Wertsteigerung jeder Immobilienanlage legen wir schon mit einer vorausschauenden Immobilienakquisition. Ein intelligentes Fonds- und Assetmanagement
unterstreicht die Vorzüge des Objekts und ermöglicht damit
seine Performancesteigerung. Das soll den Anlegern eines
LHI Immobilienfonds eine stabile Wertanlage und nachhaltige
Rendite sichern.
Als zentrale Aufgaben bei der Betreuung eines ImmobilienInvestments sehen wir die Steigerung des Gebäudewertes,
die stetige Verbesserung der Objektqualität und somit auch
die Zufriedenheit der Bestandsmieter.
Interdisziplinäre Teams sind verantwortlich für das Reporting,
den wirtschaftlichen Betrieb, die Vermietungsaktivitäten und
die Steuerung aller operativen Dienstleistungen rund um die
Immobilie.
Um jederzeit den optimalen Verkaufszeitpunkt für eine Immobilie vorbereiten zu können, nutzen wir das Instrument der
Strategischen Immobilienanalyse und behalten den Markt
kontinuierlich im Blick. Damit wir sowohl bei der Investition als
auch bei der Deinvestition ein erfolgreiches Fondsmanage­
ment realisieren können, begleiten wir Verkäufe von Immobilienobjekten engmaschig bis ganz zum Schluss.
Die LHI Fonds- und Assetmanager werden durch eine Expertengruppe von Architekten und Ingenieuren mit Erfahrung in
den Bereichen Bauprojektmanagement und Gebäudeplanung unterstützt. Zudem sind Gutachter und Marktanalysten
mit im Team.
8
LHI Vorteile auf einen Blick
•Betreuung des kompletten Lebenszyklus eines Immobilieninvestments: An- bzw. Verkauf, Entwicklung, Strategien
zum Fonds- und Assetmanagement
•Analyse des ökonomischen und technischen Status quo als
Grundlage aller weiteren strategischen und operativen
Maßnahmen im Fondsmanagement
•Professionelle Lösungen für ökonomische und technische
Herausforderungen durch Experten der LHI
•Individuelle Konzepte zur Vermietung, zum Vermeiden von
Leerstand und zur Kostenreduktion
9
3. Das Beteiligungsangebot im Überblick
Beteiligungsform
Der Anleger beteiligt sich als Treugeber über den Treuhandkommanditisten SINUS Treuhand-Verwaltung GmbH an der
LHI Immobilienfonds Deutschland Objekt Fachmarktzentrum
Erding GmbH & Co. KG („Fondsgesellschaft“). Die Fonds­
gesellschaft ist eine vermögensverwaltende Kommanditgesellschaft. Gegenstand des Unternehmens ist der Erwerb
von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten, deren
Verwaltung, Vermietung und Verwertung, insbesondere der
Erwerb und die langfristige Vermietung des Fachmarktzen­
trums Erding („Fondsimmobilie“) und der Erwerb, das langfristige Halten und die Verwertung der Beteiligung an der
SAMERA Verwaltung GmbH als Eigentümerin der auf der
Fondsimmobilie aufliegenden Photovoltaikanlage („PV-Anlage“) sowie die Anlage überschüssiger Liquidität. Fondsimmobilie und PV-Anlage werden gemeinsam als „Fondsobjekt“
bezeichnet. Das gesamte Zeichnungskapital beträgt
21.065.000 EUR (ohne Agio).
Rechte des Anlegers der Fondsgesellschaft
•E
rgebnis- und Vermögensbeteiligung ab dem jeweiligen
Beitrittstermin entsprechend dem individuellen Anteil des
Anlegers am Gesellschaftskapital der Fondsgesellschaft
•R
echte auf Auszahlungen ab dem jeweiligen Beitrittstermin
und Beteiligung am Liquidationserlös entsprechend dem
Anteil des Anlegers am Gesellschaftskapital der Fonds­
gesellschaft
•R
echt auf ein Auseinandersetzungsguthaben bei vorzeitigem ordentlichem Ausscheiden aus der Fondsgesellschaft
•S
timmrechte entsprechend der Höhe der Beteiligung
• Informations- und Kontrollrechte
•E
rstmaliges Kündigungsrecht zum 31.12.2026
Investition und Finanzierung
Bei dem Investitionsobjekt handelt es sich um ein aus vier
Bauabschnitten bestehendes Fachmarktzentrum mit Gartencenter und Aufdach-Photovoltaikanlage in Erding (vgl. Abschnitt 6 „Das Fondsobjekt“). Die Fondsimmobilie verfügt
über ca. 16.600 qm vermietbare Fläche sowie über ca. 500
Außenstellplätze. Der erste und zweite Bauabschnitt wurden
im August 2011 fertiggestellt und größtenteils an die Mieter
übergeben. Die Bauabschnitte 3 und 4 werden voraussichtlich im ersten Quartal 2012 fertiggestellt und übergeben. Auf
dem Dach der Bauabschnitte 1 und 2 ist eine Photovoltaikanlage mit 422,6 kWp installiert. Eine weitere Photovoltaikanlage mit 149,9 kWp wird auf dem Dach des vierten Bauabschnittes errichtet.
Die Fondsgesellschaft hat die Fondsimmobilie mit Kaufvertrag vom 28.07.2011 von der Gaschler FMZ GmbH & Co. KG
erworben. Der Übergang von Nutzen und Lasten erfolgte für
die Bauabschnitte 1 und 2 am 01.10.2011. Die Bauabschnitte
3 und 4 werden voraussichtlich zum 30.04.2012 übernommen.
Der Kaufpreis beträgt derzeit insgesamt 36.301.930 EUR.
Der Kaufpreis für die Bauabschnitte 1 und 2 abzgl. Einbehalte wurde planmäßig bereits am 30.09.2011 an den Verkäufer
gezahlt. Der Kaufpreis für die Bauabschnitte 3 und 4 wird voraussichtlich mit Übergabe am 30.04.2012 fällig. Mit Kaufvertrag ebenfalls vom 28.07.2011 wurde die PV-Anlage von der
SAMERA Verwaltung GmbH („SAMERA GmbH“), an deren
Stammkapital die Fondsgesellschaft zu 85 % beteiligt ist, zu
einem Kaufpreis von 1.790.000 EUR erworben.
11
Die Mietverträge
Die Fondsimmobilie ist zu 100 % vermietet. Der erste Bau­
abschnitt ist an die Textilhändler C&A Mode GmbH & Co.
KG, Takko Holding GmbH, mister*lady GmbH und New Yorker
Süd Jeans- und Sportswear GmbH & Co. KG sowie die
SIEMES Schuhcenter GmbH & Co. KG, die Gries Deco
Company GmbH (Depot) und die Matratzen Concord GmbH
für 10 bzw. 12 Jahre vermietet. Mieter im zweiten Bau­
abschnitt sind die TK Maxx GmbH & Co. KG und die Dirk
Rossmann GmbH für jeweils 10 Jahre. Über die Fläche im
dritten Bauabschnitt wurde ein 25 Jahre laufender Mietvertrag mit der Dehner GmbH & Co. KG geschlossen. Der vierte
Bauabschnitt ist für 10 Jahre an die SSG Sport GmbH
(Sports Experts) vermietet. Die Mietverträge sind in unterschiedlicher Ausgestaltung (Details sh. Abschnitt 8. „Die
Mietverträge“) nach der Entwicklung des Verbraucherpreis­
index (VPI) indexiert. Größter Einzelmieter ist die Dehner
GmbH & Co. KG mit einem Anteil von rund 21 % an den prognostizierten Mieteinnahmen. Die drei größten Einzelmieter
Dehner GmbH & Co. KG, TK Maxx GmbH & Co. KG und
SSG Sport GmbH machen einen Anteil von rund 56,5 % der
prognostizierten Mieteinnahmen aus.
Die Gesamtinvestitionskosten belaufen sich inklusive der
Erwerbsnebenkosten und fondsabhängigen Nebenkosten
exklusive Agio auf rund 42,6 Mio. EUR, inklusive Agio auf
rund 43,6 Mio. EUR. Die Gesamtfinanzierung erfolgt zu
rund 53 % durch Kommanditkapital (inklusive Agio), zu rund
46 % durch Fremdkapital sowie zu rund 1 % durch den Bewirtschaftungsüberschuss der Jahre 2011 und 2012. Zur
langfristigen Fremdfinanzierung hat die Fondsgesellschaft
ein Darlehen über 20 Mio. EUR bei der Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank AG („DG Hyp“), Hamburg, auf­
genommen. Während der Laufzeit der Finanzierung (bis
31.08.2021) werden rund 5 % des Bankdarlehens planmäßig getilgt. Die Eigen­kapitalzwischenfinanzierung erfolgt
bis zur Einzahlung der Einlagen der Anleger, spätestens bis
zum 31.12.2012, durch ein Gesellschafterdarlehen der geschäftsführenden Kommanditistin der Fondsgesellschaft, der
LANITA Verwaltung GmbH, die sich wiederum bei der LHI
Leasing GmbH re­finanziert. Die geschäftsführende Kommanditistin LANITA Verwaltung GmbH ist mit 5,1 % am Kapital
der Fondsgesellschaft beteiligt.
Platzierungsgarantie
Die LHI Leasing GmbH hat gegenüber der Fondsgesellschaft
eine Einzahlungs- und Platzierungsgarantie in Höhe des
Zeichnungskapitals zum 31.12.2012 über insgesamt
21.065.000 EUR abgegeben.
Auszahlungen
Die Anleger erhalten bis spätestens 15.03. eines jeden Jahres eine Vorabausschüttung für das vorangegangene Jahr,
erstmalig zum 15.03.2013 für das Geschäftsjahr 2012. Gemäß der Prognoserechnung betragen die laufenden Aus­
zahlungen anfänglich 6,00 % p. a. (bei unterjährigem Beitritt
anteilig) bezogen auf das Kommanditkapital ohne Agio. Bis
zum Jahr 2021 steigen die Ausschüttungen auf 6,50 % p. a.
bezogen auf das Kommanditkapital ohne Agio. In den Auszahlungen sind Kapitalrückzahlungen enthalten.
Bewertungsgutachten
Das Fondsobjekt wurde durch die Sachverständigen Holger
Ladewig und Thilo Regelin von der Value AG, Grünwald, am
25.07.2011 mit Stichtag zum 27.04.2011 mit einem Verkehrswert von insgesamt 36.400.000 EUR bewertet. Davon entfallen rund 1,46 Mio. EUR auf die PV-Anlage.
Prognose
Investitionskosten
Erwerb der Fondsimmobilie
Beteiligung an der SAMERA Verwaltung GmbH
36.302
1.796
Finanzierung
Kommanditkapital
Agio
Erwerbsnebenkosten
2.114
Fremdkapital
Fondsspezifische Kosten (inklusive Agio)
3.240
Bewirtschaftungsüberschuss 2011/2012
Liquiditätsreserve
Gesamt
1
TEUR
Geringfügige Abweichungen sind durch Rundungen bedingt.
12
TEUR
22.200
1.053
20.000
357
159
43.611
Gesamt
43.6111
Weitere Rückflüsse erfolgen aus der Veräußerung des Fonds­
objekts. In der Prognoserechnung wurde angenommen, dass
das Fondsobjekt Anfang des Jahres 2022 zum rund 14,5-Fachen (ca. 0,3-fach unter dem Einkaufsfaktor) der für das Jahr
2022 zu erwartenden Einnahmen verkauft werden kann. Dabei wurde für den Kaufpreis der Immobilie das 14,9-Fache
der für das Jahr 2022 prognostizierten Mieteinnahmen angesetzt.
Die Rückflüsse an die Anleger aus dem Verkauf des Fondsobjekts (inklusive Auszahlung der zum 31.12.2021 prognostizierten Liquiditätsreserve) betragen prognosegemäß rund
100 % des Zeichnungskapitals ohne Agio.
außerhalb der zehnjährigen Haltefrist wird steuerlich grundsätzlich nicht erfasst. Die Grundsätze zum gewerblichen
Grundstückshandel sind auf der Ebene des Anlegers zu beachten Die prognostizierte Auflösung der SAMERA GmbH
führt beim Anleger zu überwiegend steuerfreien Bezügen.
Die Vermietung der Fondsimmobilie erfolgt prognosegemäß
umsatzsteuerpflichtig und berechtigt insoweit zum Vorsteuerabzug. Die Umsatzsteuerpositionen sollten daher prognosegemäß insgesamt grundsätzlich neutral sein.
Die unentgeltliche Übertragung der Anteile an der Fonds­
gesellschaft kann Erbschaft- oder Schenkungsteuer aus­lösen.
Die wesentlichen Grundlagen der steuerlichen Konzeption
sind in Abschnitt 13 (Seite 92–100) dargestellt.
Bei erfolgreicher Veräußerung des Fondsobjekts und Liqui­
dation der Fondsgesellschaft erhält die geschäftsführende
Kommanditistin eine erfolgsabhängige Vergütung von 20 %
bezogen auf den Betrag, der unter Berücksichtigung einer
angemessenen Liquiditätsreserve in der Gesellschaft nach
Abzug aller Verbindlichkeiten der Gesellschaft, der vollständigen Rückführung der nominalen Einlagen der Anleger (ohne
Agio) aufgrund der Liquidation in der Gesellschaft verbleibt.
Haftung
Jeder Kommanditist der Fondsgesellschaft haftet gegenüber
Gläubigern der Fondsgesellschaft mit einem Betrag von 10 %
seiner Pflichteinlage, der für ihn als Haftsumme im Handelsregister eingetragen wird. Dies gilt entsprechend für die als
Treugeber an der Fondsgesellschaft beteiligten Anleger, da
sie den Treuhandkommanditisten mit Abschluss des Treuhandvertrags von dieser Haftung freistellen.
Mindestbeteiligung
Die Mindestbeteiligung beträgt 10.000 EUR. Darüber liegende Zeichnungsbeträge müssen durch 5.000 glatt teilbar sein.
Auf den Zeichnungsbetrag wird ein Agio von 5 % erhoben.
Der Beitritt erfolgt mit Abschluss eines Treuhandvertrags mit
der SINUS Treuhand-Verwaltung GmbH.
Gesamthöhe der fondsabhängigen Kosten
Für Fondskonzeption, Eigenkapitalbeschaffung, Fremdkapitalbeschaffung und Platzierungsgarantie fallen Kosten in
Höhe von 2.186.250 EUR (exklusive Agio) an; dies entspricht
10,4 % des Zeichnungskapitals exklusive Agio.
Fungibilität
Geschlossene Immobilienfonds sind als längerfristige
Investitionen konzipiert und nur eingeschränkt fungibel. Jede
rechtsgeschäftliche Verfügung über Gesellschaftsanteile bedarf der vorherigen schriftlichen Zustimmung der geschäftsführenden Kommanditistin, die nur aus wichtigem Grund
versagt werden kann. Eine rechtsgeschäftliche Übertragung
des Gesellschaftsanteils ist nur mit Wirkung zum 1. Januar
eines Jahres möglich. Darüber hinaus ist der Handel mit Anteilen an geschlossenen Fonds nicht, wie etwa bei Wertpapieren, institutionalisiert. Demzufolge eignet sich die Beteiligung nicht für kurz- und mittelfristig orientierte Anleger.
Steuerliche Behandlung
Die Fondsgesellschaft selbst ist prognosegemäß nicht Gegenstand der Einkommen- und Gewerbesteuer.
Der Anleger erzielt aus der im Privatvermögen gehaltenen
Beteiligung an der Fondsgesellschaft nach der Konzeption
des Anbieters im Wesentlichen Einkünfte aus Vermietung und
Verpachtung gemäß § 21 EStG, die mit dem persönlichen
Steuersatz besteuert werden, und daneben in geringem Umfang Einkünfte aus Kapitalvermögen gemäß § 20 EStG, die
der Abgeltungsteuer unterliegen, sowie nicht steuerpflichtige
Bezüge aus der Rückzahlung des Eigenkapitals der SAMERA
GmbH, soweit entsprechend bescheinigt. Der Verkauf der
Fondsimmobilie oder der Anteile an der Fondsgesellschaft
Zielgruppe
Bei dem vorliegenden Beteiligungsangebot handelt es sich
um ein langfristiges und nachhaltiges Investment. Es richtet
sich somit an Anleger, die ein langfristiges Immobilieninvestment tätigen wollen und die entsprechende Risikobereitschaft
aufweisen (vgl. Abschnitt 4 „Risiken“). Aufgrund der eingeschränkten Fungibilität der Beteiligung sollte ein ausreichendes sonstiges liquides Vermögen vorhanden sein. Von einer
Fremdfinanzierung der Beteiligung wird abgeraten. Des Weiteren richtet sich das Beteiligungsangebot an in Deutschland
ansässige und unbeschränkt einkommensteuerpflichtige Privatpersonen, die die Beteiligung an der Fondsgesellschaft im
Privatvermögen halten.
13
Wesentliche Zahlen und Fakten
Fondsgesellschaft
LHI Immobilienfonds Deutschland Objekt
Fachmarktzentrum Erding GmbH & Co. KG
(vormals KEWOS GmbH & Co. KG)
Fondsobjekt
Fachmarktzentrum inklusive Gartencenter in Erding mit einer
Gesamtmietfläche von ca. 16.600 qm, ca. 500 Außenstellplätzen und Aufdach-Photovoltaikanlage
Gesamtinvestitionskosten (inklusive Agio)
Ca. 43,6 Mio. EUR
Kommanditkapital Anleger
Ca. 21,1 Mio. EUR
Kommanditkapital LHI Gruppe
Ca. 1,1 Mio. EUR
Agio
Ca. 1,0 Mio. EUR
Fremdkapital
20,0 Mio. EUR (DG Hyp)
Bewirtschaftungsüberschuss 2011/2012
ca. 0,4 Mio. EUR
Vermietungsstand
100 %
Mieter
Dehner, TK Maxx, Sports Experts, C&A, Rossmann u. a.
Mietvertragslaufzeiten
Dehner: 25 Jahre
Übrige Mieter: 10 bis 12 Jahre
Platzierungsgarant
LHI Leasing GmbH
Einkunftsart
Im Wesentlichen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
Beteiligungsdauer
Gemäß Prognoserechnung 10 Jahre bis zum 31.12.2021
Erstmaliges Kündigungsrecht des Anlegers
31.12.2026
Form der Beteiligung
Kommanditbeteiligung über Treuhandkommanditisten
Mindestzeichnung
10.000 EUR
Agio
5 %
Beitrittstermine
30.11.2011, danach zu jedem Monatsultimo bis 31.12.2012
Laufende Auszahlung p. a.1
Anfänglich 6,00 %, steigend auf 6,5 % im Jahr 2021
Schlussauszahlung aus Verkauf des Fondsobjekts1
100 % (gemäß Prognoserechnung)
Gesamtkapitalrückfluss vor Steuern 1,2
Ca. 160 % (gemäß Prognoserechnung)
1
Bezogen auf das Kommanditkapital ohne Agio.
2
Bei einem Beitritt zum 31.12.2011.
14
Fondsstruktur
Anleger
Objekt FMZ
Erding
Verwaltung GmbH
LANITA
Verwaltung
GmbH
SINUS TreuhandVerwaltung GmbH
5,1 %
Geschäftsführende
Kommanditistin
94,9 %
Treuhandkommanditist
0 %
LHI Immobilienfonds Deutschland Objekt
Fachmarktzentrum Erding GmbH & Co. KG
Komplementärin
Kaufvertrag
Immobilie
Mietverträge
GaschlerGruppe
Diverse
Mieter
Darlehens­
vertrag
DG Hyp
85 %
Gestattungsvertrag
SAMERA
Verwaltung
GmbH
15 %
LHI
Beteili­­g­ungs­
verwaltung
GmbH
Kaufvertrag Photovoltaikanlage
Beteiligung
Vertragsbeziehungen
15
4. Risiken
Allgemeine Hinweise
Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds sind langfristige unternehmerische Beteiligungen. Aus einer solchen
Beteiligung können Risiken entstehen, die sich sowohl auf
den Verkehrswert des Fondsobjekts als auch auf den laufenden Ertrag aus dem Fondsobjekt auswirken und somit das
wirtschaftliche Ergebnis der Beteiligung erheblich beeinträchtigen können. Unvorhersehbare Entwicklungen der rechtlichen, wirtschaftlichen oder steuerlichen Rahmenbedingungen lassen sich nicht komplett erfassen. Solche Änderungen
können einen erheblichen Einfluss auf die prognostizierte
Entwicklung der Fondsgesellschaft haben, insbesondere auf
die Erträge aus dem Fondsobjekt und somit auf die Werthaltigkeit der Vermögensanlage. Negative Änderungen können
für den Anleger auch zum Totalverlust des Beteiligungs­
betrags nebst Agio („Totalverlust“) führen.
4.1 Wirtschaftliche Risiken
Mieterbonität/Mietausfälle
Es besteht grundsätzlich das Risiko, dass sich die Zahlungsfähigkeit der Mieter verschlechtert und es daher zu Mietausfällen kommt. Mietausfälle gehen unmittelbar zu Lasten der
Fondsgesellschaft und mindern somit die Auszahlungen an
die Anleger. Jeder Mietausfall verringert somit unmittelbar die
prognostizierte Rentabilität der Beteiligung des Anlegers bis
hin zum Totalverlust.
Weitere Bonitätsrisiken
Die Fondsgesellschaft hat die Fondsimmobilie von der
Gaschler FMZ Erding GmbH & Co. KG erworben. Für einzelne kaufvertraglich vereinbarte Mängelansprüche der Fondsgesellschaft besteht für die Dauer der Gewährleistungsfrist
eine Garantie der Gaschler Projektplanungs GmbH. Die
Fonds­gesellschaft trägt für die Dauer der kaufvertraglich vereinbarten Gewährleistungsfristen das Bonitätsrisiko der
Gaschler FMZ Erding GmbH & Co. KG sowie der Gaschler
Projektplanungs GmbH. Im Falle des Ausfalls beider Gesellschaften drohen der Fondsgesellschaft während der Gewährleistungsfrist erhebliche Rentabilitätseinbußen, wenn
und soweit Gewährleistungsansprüche oder sonstige Ansprüche aus dem Kaufvertrag gegen die Verkäuferin bestehen, die von dieser nicht erfüllt werden können.
Darüber hinaus hat im Kaufvertrag die Gaschler FMZ Erding
GmbH & Co. KG ihre Gewährleistungsansprüche gegen den
Generalunternehmer Kutter GmbH & Co. KG an die Fondsgesellschaft abgetreten. Insoweit trägt die Fondsgesellschaft
auch das Bonitätsrisiko der am Bau beteiligten Unternehmen, insbesondere des Generalunternehmers Kutter GmbH
& Co. KG.
Sollten sich die Bonitätsrisiken verwirklichen, sind Mängel an
dem Fondsobjekt auf Kosten der Fondsgesellschaft zu beseitigen. Dies geht zu Lasten der Rentabilität der Beteiligung
der Anleger.
Sollte bis zum Ende der Platzierungsphase nicht das gesamte
Zeichnungskapital platziert sein, hat die LHI Leasing GmbH
die Einzahlung und Platzierung des Zeichnungskapitals zum
31.12.2012 garantiert. Bis zu diesem Zeitpunkt beigetretene
Anleger tragen insofern das Bonitätsrisiko der LHI Leasing
GmbH. Eine Realisierung des Bonitätsrisikos der LHI Leasing
GmbH, auch im Hinblick auf die gewährte Eigenkapitalzwischenfinanzierung über die LANITA Verwaltung GmbH, kann
zur Insolvenz der Fondsgesellschaft und damit zum Total­
verlust der Einlage des Anlegers führen.
Die Fondsgesellschaft hat die PropertyFirst GmbH mit der
kaufmännischen Betreuung des Fondsobjektes beauftragt.
Für den Fall, dass der Property-Management-Vertrag, bspw.
aufgrund einer Insolvenz der PropertyFirst GmbH, vorzeitig
endet, muss ein neuer Vertragspartner gefunden werden.
Dies kann dazu führen, dass sich die Kosten erhöhen. Dies
kann wiederum zu einer Verminderung der Auszahlungen an
den Anleger führen.
Für die Überlassung der Dachfläche zum Betrieb der PV-Anlage durch die SAMERA Verwaltung GmbH zahlt diese ein
Nutzungsüberlassungsentgelt. Im Falle einer verminderten
Zahlungsfähigkeit der SAMERA Verwaltung GmbH besteht
die Gefahr, dass das Nutzungsentgelt gar nicht oder nicht in
voller Höhe erzielt wird. Dies kann zu Einnahmeausfällen
und damit zu einer Reduzierung der Auszahlung an den Anleger führen.
Des Weiteren besteht ein Bonitätsrisiko hinsichtlich der
Bank, bei der die Liquiditätsreserve angelegt wird.
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Standort/Wertentwicklungsrisiko
Lokale Veränderungen im Marktumfeld, veränderte Anforderungen an das Fondsobjekt durch potenzielle Nachmieter
sowie neu entstehende Konkurrenzobjekte können die Attraktivität des Standorts, die Anschlussvermietung oder die Veräußerungsmöglichkeiten wesentlich beeinträchtigen. Dies
kann zu Risiken bei der Verwertung bzw. Anschlussvermietung
der Fondsimmobilie führen, so dass es zu Ausfällen von Auszahlungen – auch dauerhaft – beim Anleger kommen kann.
Das Beteiligungsangebot prognostiziert zum 01.01.2022 einen
Verkaufserlös von rund 40,8 Mio. EUR. Die tatsächliche
Wertentwicklung der Fondsimmobilie hängt in erster Linie
von den nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen, vom Standort, vom Alter der Fondsimmobilie, von der Architektur, der
Struktur und Substanz des Gebäudes, der Bauqualität, den
erforderlichen Umbau- und Modernisierungsmaßnahmen,
aber auch von der allgemeinen Wirtschafts- und Konjunkturentwicklung ab. Ein Verkaufserlös unterhalb der zu diesem
Zeitpunkt bestehenden Restfinanzierung kann zur Insolvenz
der Fondsgesellschaft und damit zum Totalverlust der Einlage des Anlegers führen.
Verwertung durch die finanzierende Bank
Kommt es infolge von Ausfällen der Mietzahlungen oder infolge von geringeren oder fehlenden Mieteinnahmen nach
Ablauf der Mietverträge zu Leistungsstörungen bei der Bedienung des Bankdarlehens, kann die finanzierende Bank
das bestehende Darlehen außerordentlich kündigen und die
Zwangsvollstreckung in die Fondsimmobilie betreiben. Dies
gilt auch bei einem Verstoß gegen die vertraglichen Nebenpflichten (Covenants) aus dem Darlehensvertrag. Die Fonds­
immobilie ist mit Grundschulden zugunsten der finanzierenden
Bank belastet. Im Fall der Verwertung der Fondsimmobilie
durch Zwangsversteigerung wird in aller Regel ein Wert erzielt, der deutlich unter dem Verkehrswert des Fondsobjekts
liegt. Darüber hinaus kann eine Verwertung des Fondsobjekts
innerhalb der ersten zehn Jahre nach Erwerb zu außerplanmäßigen Steuerzahlungen führen (vgl. Abschnitt 4.2 „Steuerliche Risiken“).
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Dies führt dazu, dass ein erzielter Versteigerungserlös die
Verbindlichkeiten der Fondsgesellschaft gegenüber der
finanzierenden Bank nicht deckt, woraus die Insolvenz der
Fondsgesellschaft resultieren kann. In diesem Fall ist nicht
auszuschließen, dass es zum Totalverlust der Kapitaleinlage
des Anlegers kommt.
Anschlussvermietung
Es besteht das Risiko, dass eine Anschlussvermietung zu
deutlich schlechteren Marktkonditionen erfolgt. Die Notwendigkeit einer Anschlussvermietung kann auch zu längeren
Leerstandszeiten führen, so dass die Mieteinnahmen nach
dem Ablauf der festen Mietlaufzeiten geringer sind oder komplett ausfallen. Grundsätzlich ergeben sich nach den festen
Mietlaufzeiten folgende Möglichkeiten:
• Ausübung Optionsrecht durch Mieter
• Anschlussvermietung an Dritte
• Leerstand
Nach Ablauf der festen Mietlaufzeiten können die Mieter von
ihren Optionsrechten Gebrauch machen und zu gleichen
Konditionen den jeweiligen Mietvertrag fortsetzen. Sollten die
Mieter von ihren Optionsrechten keinen Gebrauch machen,
würde ein Leerstand entstehen. Dies kann zu Ausfällen von
Auszahlungen und bei länger andauerndem Leerstand zu
dauerhaften Ausfällen von Auszahlungen an den Anleger bis
hin zur Verwertung durch die finanzierende Bank führen.
Bei einer Vermietung an neue Mieter können Revitalisierungsmaßnahmen nötig sein, die die Rentabilität der Beteiligung der Anleger mindern. Vorübergehender Leerstand bzw.
Unvermietbarkeit wegen Umbaumaßnahmen können ebenfalls zu erheblichen Minderungen oder einem Ausfall der
Auszahlungen bis hin zur Verwertung durch die finanzierende Bank führen. Darüber hinaus besteht das Risiko, dass
neue Mieter nur zu erheblich niedrigeren Mieten gewonnen
werden können.
Diese Sachverhalte gelten entsprechend im Falle einer vorzeitigen, außerordentlichen Beendigung der Mietverträge.
Untervermietung
Die Untervermietung der Mietflächen bedarf der Zustimmung
der Vermieterin, die nur aus wichtigem Grund verweigert
werden darf. Räumt der Untermieter seine Fläche nicht oder
nicht fristgerecht, wirkt sich dies negativ auf eine Anschlussvermietung oder Veräußerung des Fondsobjekts aus. Dies
kann zu Einnahmeausfällen und damit zu einer Reduzierung
der Auszahlung an den Anleger führen.
Instandhaltung und Instandsetzung
Die Vermieterin ist zur Instandhaltung und Instandsetzung
des Fondsobjekts verpflichtet. Grundsätzlich gilt daher, dass
der Gebäudezustand und die Gebäudesubstanz zusätzliche
Instandsetzungsaufwendungen an Struktur, Dach und Fassade
erforderlich machen können, deren Höhe heute nicht vorhersehbar ist. Sollten die jährlich prognostizierten Beträge nicht
ausreichen, wird die Fondsgesellschaft auf die vorhandene
Liquiditätsreserve zurückgreifen. Sollte die Liquiditätsreserve
nicht ausreichen, ist es unter Umständen erforderlich, ent­
weder zusätzliches Fremdkapital aufzunehmen oder von den
Anlegern Nachschüsse einzufordern. Dies kann zu einer
Verminderung oder einem Ausfall der Aus­zahlungen führen
und die Rentabilität der Beteiligung des Anlegers signifikant
beeinträchtigen.
Baumängel
Es können sich Risiken aus Baumängeln an der Substanz
der Fondsimmobilie einschließlich nachträglich auftretender
Baumängel ergeben. Die dann anfallenden Kosten sind,
soweit Gewährleistungsansprüche gegen bauausführende
Unternehmen nicht mehr bestehen oder durchsetzbar sind,
von der Fondsgesellschaft zu tragen, was die Rentabilität
der Beteiligung des Anlegers an der Fondsgesellschaft signifikant beeinträchtigen kann.
Altlastenrisiko
Für Altlasten, die auf dem Grundstück auftreten, haftet regelmäßig der Eigentümer der Immobilie. Sollten aufgrund von
Belastungen, für die die Verkäuferin nicht einzustehen hat,
Verfügungen der zuständigen Behörden ergehen, hätte dies
erhebliche Auswirkungen auf die Rentabilität der Beteiligung
zur Folge. Sollten unvorhergesehene Altlasten und/oder Substanzen in den Baumaterialien auftreten, für die keine vertragliche Rückgriffsmöglichkeit auf die Verkäuferin besteht,
kann dies zu einer erheblichen Reduzierung der Werthaltigkeit der Fondsimmobilie bis zum Totalverlust der Kapitaleinlage infolge einer Insolvenz der Fondsgesellschaft führen.
Inflationsentwicklung
Die Mieten sind an den Verbraucherpreisindex gekoppelt.
Für die Entwicklung dieses Index wurde über den Prognosezeitraum eine Erhöhung um 2,5 % p. a. unterstellt. Sollte sich
die Inflation anders als prognostiziert entwickeln, werden die
Mieten geringer oder stärker als angenommen angepasst.
Dies kann im Fall von geringeren Mieterhöhungen als prognostiziert zu einer Reduzierung der prognostizierten Aus­
zahlungen an den Anleger und des prognostizierten Veräußerungserlöses führen.
Betriebs- und sonstige Mietnebenkosten
Die Mietverträge enthalten teilweise unterschiedliche Anknüpfungspunkte, Formulierungen und Begrifflichkeiten hinsichtlich der den Betriebskostenabrechnungen bei den einzelnen Mietern zugrundezulegenden Abrechnungseinheiten
und Abrechnungsmaßstäben. Es besteht daher das Risiko,
dass Betriebskosten teilweise nicht wie prognostiziert umgelegt werden können.
Darüber hinaus besteht das Risiko, dass die jährlich prognostizierten Beträge für Kosten, die von der Vermieterin getragen werden müssen, nicht ausreichen. In diesem Fall wird
die Fondsgesellschaft auf die vorhandene Liquiditätsreserve
zurückgreifen. Sollte die Liquiditätsreserve nicht ausreichen,
ist es unter Umständen erforderlich, entweder zusätzliches
Fremdkapital aufzunehmen oder von den Anlegern Nachschüsse einzufordern. Dies kann zu einer Verminderung
oder einem Ausfall der Auszahlungen führen und die Rentabilität der Beteiligung des Anlegers signifikant beeinträchtigen.
Sonderkündigungsrechte der Mieter
Mehrere Mietverträge sehen Sonderkündigungsrechte vor
– in ihrer konkreten Ausgestaltung allerdings unterschiedlich
geregelt –, wenn während der Mietdauer ein bestimmter
Prozentsatz der gesamten Handelsfläche des Fachmarktzentrums oder auch teilweise bestimmt bezeichnete Miet­
flächen für einen bestimmten Zeitraum leer stehen. Sollten
ein oder mehrere Mieter von ihren Sonderkündigungsrechten
Gebrauch machen, kann dies zu einer Verminderung oder
einem Ausfall der Auszahlungen führen und die Rentabilität
der Beteiligung des Anlegers signifikant beeinträchtigen.
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Nutzungsgenehmigung Matratzen Concord
Die Wirksamkeit des Mietvertrags mit dem Mieter Matratzen
Concord steht unter der aufschiebenden Bedingung, dass
bis zum 31.12.2011 eine Bau-/Nutzungsgenehmigung für den
Betrieb eines Matratzen-Fachgeschäfts erteilt wird. Sollte
dies nicht erfolgen, müsste für diese Fläche ein neuer Mieter
gefunden werden. Dies kann zu vorübergehendem oder
dauerhaftem Leerstand und somit zu einer Minderung der
Auszahlungen führen. Darüber hinaus besteht das Risiko,
dass ein neuer Mieter nur zu einer erheblich niedrigeren
Miete gewonnen werden kann, was die Rentabilität der Beteiligung des Anlegers schmälert.
Anschlussfinanzierungsrisiko
Das Darlehen mit der finanzierenden Bank ist für einen
Zeitraum von zehn Jahren abgeschlossen, dann ist das Darlehen vollständig zur Rückzahlung fällig. Es kann dazu kommen, dass nach zehn Jahren keine Anschlussfinanzierung
zustande kommt, was letztlich zur Insolvenz der Fonds­
gesellschaft und zum Totalverlust der Einlage des Anlegers
führt. Selbst wenn eine Anschlussfinanzierung zustande
kommt, kann es je nach Marktlage zu einer erheblichen Verschlechterung der Finanzierungskonditionen bei der Anschlussfinanzierung kommen, was zu erheblichen Einbußen
der Rentabilität der Beteiligung des Anlegers führt.
Mietereinbauten
Die Mieter haben im Fondsobjekt mietereigene Einbauten
vorgenommen und technische Anlagen installiert. Diese gehen in der Regel entschädigungslos bei Auszug der Mieter
in das Eigentum der Vermieterin über. Die nachträgliche Entfernung in der Mietfläche belassener Einbauten kann zu zusätzlichen Aufwendungen der Fondsgesellschaft führen. Dies
kann zu einer Minderung der Rentabilität für den Anleger
führen.
Der Darlehensgeber hat aus dem abgeschlossenen Darlehensvertrag mit der Fondsgesellschaft außerordentliche
Kündigungsrechte, insbesondere bei Leistungsstörungen
durch die Fondsgesellschaft oder wenn sich die Werthaltigkeit der gestellten Sicherheiten wesentlich verschlechtert,
sowie ordentliche Kündigungsrechte nach den dem Dar­
lehensvertrag beigefügten Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Für diesen Fall muss die Fondsgesellschaft Darlehen
aufnehmen, die mit schlechteren Konditionen ausgestattet
sein können. Dies kann zu einer Reduzierung der Auszahlungen an den Anleger führen. Falls kein Fremdkapitalgeber
gefunden wird, kann dies zur Insolvenz der Fondsgesellschaft führen mit der Folge eines Totalverlusts der Kapital­
einlage.
Versicherungsschutz
Sollten im Schadensfall die Versicherungsleistungen nicht
ausreichen, Selbstbehalte zu Lasten der Fondsgesellschaft
gehen oder bestimmte Risiken nicht versichert sein, muss
die Fondsgesellschaft für verbleibende Zahlungen aufkommen. Dies könnte zur Insolvenz der Fondsgesellschaft und
somit zum Totalverlust der Einlage führen. Kommt es zu
Mietausfällen oder Leerständen in dem Fondsobjekt, sind
außerplanmäßig Versicherungsprämien durch die Fonds­
gesellschaft zu leisten. Dies kann zu einer Reduzierung der
Rentabilität der Beteiligung des Anlegers führen.
Fremdfinanzierung
Sollte ein Anleger seine Beteiligung an der Fondsgesellschaft fremdfinanzieren, besteht die Gefahr, dass der
Anleger über den möglichen Totalverlust seiner Einlage
hinaus zusätzlich Zinsen und Tilgung der Fremdfinanzierung zu bedienen hat. Sollte ein Anleger für eine solche
Fremdfinanzierung Sicherheiten stellen, droht in diesem
Fall auch die Verwertung der gestellten Sicherheiten
durch die den Anleger finanzierende Bank. Dies kann zur
Privatinsolvenz des Anlegers führen.
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Darlehenszinsen
Die Zinsen für das Darlehen sind bis zum 31.08.2021 langfristig konditioniert. Für die Anschlussfinanzierung bis zum
31.12.2021 wurde ein Zinssatz von 5,00 % p. a. angesetzt.
Da der Margenaufschlag der Bank u. a. von der Bonität der
Fondsgesellschaft, dem jeweiligen Objektzustand und der
Vermietungssituation abhängt, kann dieser zum heutigen
Zeitpunkt noch nicht verbindlich festgelegt werden. Es besteht das Risiko, dass ein gegenüber den kalkulierten Ansätzen höherer Margenaufschlag zu einer höheren liquiditätsmäßigen Belastung der Fondsgesellschaft führt. Gleiches gilt
für den Fall, dass der Einstandszinssatz deutlich über dem
heutigen Niveau des Einstandszinssatzes liegt. Dies könnte
negative Auswirkungen auf die prognostizierten Auszahlungen
nach sich ziehen. Dann sind verringerte oder keine Auszahlungen an den Anleger möglich.
Nichtabnahme des Darlehens
Wird das Darlehen von der Fondsgesellschaft entgegen
ihrer vertraglichen Verpflichtungen nicht abgenommen, hat
die Fondsgesellschaft der Bank neben den angefallenen Bereitstellungszinsen und der Bearbeitungsgebühr den durch
die Nichtabnahme entstehenden Schaden zu ersetzen. Dies
kann zu einer Verminderung der Auszahlungen an den Anleger führen.
Auszahlungssperre wegen Covenants
In dem Darlehensvertrag wurden vertragliche Nebenpflichten
(so genannte Covenants) vereinbart, die von der Fondsgesellschaft einzuhalten sind. Verstöße der Fondsgesellschaft
gegen die Vorgaben des Kapitaldienstdeckungsgrades
(DSCR) und der Loan-to-Value Quote (LTV) führen zu einer
erhöhten Risikobewertung der Ansprüche der Bank gegen
die Fondsgesellschaft. In diesem Fall ist entweder das Darlehen anteilig oder in einer Summe zurückzuführen (d. h. Verwendung sämtlicher Objektüberschüsse zur Darlehenstilgung, was gleich­zeitig eine Auszahlungssperre bedingt) oder
(im Falle eines LTV-Verstoßes) eine adäquate Zusatzsicherheit durch eine Kontoverpfändung zu stellen, bis die vereinbarte Relation wiederhergestellt ist. Zusätzlich wären in diesem Fall etwaige Vorfälligkeitsentschädigungen an die Bank
zu entrichten. Dies könnte negative Auswirkungen auf die
prognostizierten Auszahlungen nach sich ziehen. Dann sind
keine Auszahlungen möglich, wodurch die Rentabilität der
Beteiligung des Anlegers signifikant beeinträchtigt werden
kann bzw. ein Totalverlust der Einlage möglich ist.
Vorläufige Mieten und Kaufpreis
Der Kaufpreis für die Fondsimmobilie basiert gemäß Kaufvertrag auf den vorläufigen Mieten, die in den Mietverträgen
vor Übernahme durch die Mieter vereinbart wurden. Bei
Abweichungen, insbesondere aufgrund des Flächenaufmasses oder geänderter Herstellungskosten des Gartencenters
Dehner, können sich die endgültigen Mieten noch verändern.
Der Kaufpreis kann sich bis zu maximal 100.000 EUR erhöhen. Diese Erhöhung müsste aus der Liquiditätsreserve
finanziert werden. Reduzierte Mieteinnahmen im Verhältnis
zur Prognose können zu einer erheblichen Reduzierung der
Auszahlung an den Anleger führen.
Rücktrittsrechte Kaufvertrag
Die Fondsgesellschaft ist unter bestimmten Umständen zum
Rücktritt vom Kaufvertrag berechtigt. In diesem Falle würde
die Rückabwicklung der Fondsgesellschaft erfolgen. Der
Anleger kann dabei nicht damit rechnen, mit seiner Beteiligung eine positive Rentabilität zu erzielen. Seine Einlage wird
nicht verzinst, sein Rückzahlungsbetrag kann durch bereits
angefallene Kosten oder noch anfallende Kosten deutlich
reduziert werden, was zum Totalverlust der Einlage führen
kann.
Projektentwicklungsrisiken
Die Fondsgesellschaft trägt im Hinblick auf die Bauabschnitte 3 und 4 alle Risiken einer Projektentwicklung wie Boni­
tätsrisiko des Verkäufers, von Generalunternehmern, Sub­
unternehmern etc. Der dritte und vierte Bauabschnitt werden
voraussichtlich im ersten Quartal 2012 fertiggestellt. Ver­
zögert sich die Fertigstellung, bspw. aufgrund der Witterungsbedingungen, besteht das Risiko, dass die beiden Bau­
abschnitte nicht wie geplant zum 30.04.2012 übernommen
werden oder erhebliche Flächenabweichungen aufweisen
können. Dies kann zu Einnahmeausfällen, weiteren Kosten
und damit zu einer erheblichen Reduzierung der Auszahlung
an den Anleger führen.
Beteiligungserträge aus der SAMERA Verwaltung GmbH
Die unter Berücksichtigung nach Abzug der Betriebs- und
Verwaltungskosten sowie nach Körperschaft- und Gewerbesteuer verbleibenden liquiden Überschüsse der SAMERA
Verwaltung GmbH sollen im Rahmen der Rückführung der
von der Fondsgesellschaft bei der SAMERA Verwaltung
GmbH gebildeten Kapitalrücklage an die Fondsgesellschaft
fließen. Im Falle von geringeren als den angenommenen
Einspeisevergütungen, bspw. aufgrund der Witterungsbedingungen, geringerer Lebensdauer der Module, eingeschränkter technischer Verfügbarkeit oder behördlicher Anordnungen
bzw. gesetzlicher Änderungen, reduzieren sich die Beteiligungserträge entsprechend. Gleiches gilt für den Fall, dass
die SAMERA Verwaltung GmbH höhere Betriebs- oder sonstige Kosten tragen muss, als bisher angenommen, wie zum
Beispiel höhere Instandhaltungs- oder Wartungskosten. Dies
kann zu Einnahmeausfällen und damit zu einer Reduzierung
der Auszahlung führen, was wiederum zu Lasten der Rentabilität der Beteiligung der Anleger geht.
21
Zinseinnahmen
In der Prognoserechnung wurde für die Anlage der liquiden
Mittel (Liquiditätsreserven der Fondsgesellschaft sowie der
SAMERA Verwaltung GmbH) ein Zinssatz von 1,75 % p. a.
unterstellt. Die tatsächlich erzielbaren Zinseinnahmen können niedriger sein und somit entsprechenden Einfluss auf die
Liquiditätsergebnisse der Fondsgesellschaft und damit auf
die Beteiligung des Anlegers haben.
Liquiditätsreserve
Die Liquiditätsreserve dient zur Zahlung von unvorherseh­
baren Kosten der Fondsgesellschaft. Die endgültige Höhe
der Liquiditätsreserve der Fondsgesellschaft wird maßgeblich
von der tatsächlichen Höhe der Gesamtinvestitionskosten
beeinflusst. Ab Mietbeginn ist sie insbesondere von den Liquiditätsüberschüssen nach Auszahlungen abhängig. Sollten
unvorhersehbare Entwicklungen Zahlungen notwendig machen, die aus der Liquiditätsreserve zu bestreiten sind, könnte dies zur Folge haben, dass die prospektierten Auszahlungen reduziert werden müssen bzw. die prognostizierten
Zinseinnahmen sinken. Infolgedessen könnten keine Auszahlungen an den Anleger erfolgen.
Konjunkturelles Umfeld
Die Singularität der derzeitigen wirtschaftlichen Situation,
insbesondere aufgrund der Verschuldungssituation im
Euro-Raum, erschwert in besonderem Maße eine Prog­nose
der künftigen Entwicklung der Weltwirtschaft, der Branchen
der Mieter, der Immobilienwirtschaft und damit auch der
Beteiligung des Anlegers.
4.2 Steuerliche Risiken
Allgemeine steuerliche Risiken
Die steuerlichen Ausführungen basieren auf der Rechts­
auffassung des Anbieters bei Prospektaufstellung. Ferner
wurden die gültigen gesetzlichen Regelungen sowie die veröffentlichte Verwaltungspraxis und höchstrichterliche Rechtsprechung zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung zugrunde
gelegt. Es ist jedoch insgesamt nicht auszuschließen, dass
sich die steuerliche Beurteilung des vorliegenden Beteiligungsangebots durch eine Änderung der anzuwendenden Gesetze, Rechtsprechung oder Erlasse der Finanzverwaltung oder
der Besteuerungspraxis künftig ändert, weshalb andere als
die im Verkaufsprospekt dargestellten Steuerwirkungen eintreten können. Daneben sind negative Auswirkungen auf die
Beteiligung des Anlegers dadurch möglich, dass die Finanzverwaltung auch bei unveränderter Gesetzes- und Rechtsprechungslage eine vom Anbieter abweichende Rechtsauffassung vertritt.
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Steuerliche Bemessungsgrundlage
Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass die Finanz­
verwaltung die vom Anbieter in der Prognoserechnung zugrunde gelegte Rechtsauffassung ganz oder teilweise nicht
teilt und ggf. die tatsächliche Steuerbelastung auf Ebene des
Anlegers temporär oder dauerhaft signifikant von der erwarteten Steuerbelastung abweicht. Insbesondere kann die prozentuale Aufteilung der Anschaffungskosten auf Grund und
Boden, Gebäude und Außenanlagen und die Aktivierung der
Nebenkosten einschließlich der fondsspezifischen Gebühren
im Rahmen der steuerlichen Veranlagung oder der Betriebsprüfung abgeändert werden. Das Gleiche gilt für den jeweils
geltend gemachten Sofortabzug von Ausgaben wie Zinsen
oder Bankgebühren als Werbungskosten. Diese Ausgaben
können durch Aktivierung oder Zuweisung zu den nicht abziehbaren Werbungskosten erst später steuerwirksam oder
endgültig steuerunwirksam sein.
Diese Änderungen der steuerlichen Bemessungsgrundlage
können sich nachteilig auf die Höhe der steuerlichen Ergebnisse der Fondsgesellschaft und damit auf die Beteiligung
des Anlegers auswirken.
Dieselben Risiken bestehen im Hinblick auf die separate
Einkommensermittlung auf Ebene der SAMERA Verwaltung
GmbH.
Gewerbliche Tätigkeit sowie gewerblicher Grundstückshandel
Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass die Finanzverwaltung die Einkünfte der Fondsgesellschaft insgesamt als
gewerbliche Einkünfte qualifiziert, beispielsweise im Hinblick
auf die Beteiligung an der SAMERA Verwaltung GmbH, und
damit den steuerlichen Status der Fondsgesellschaft als vermögensverwaltende Gesellschaft nicht anerkennt.
Diese Umqualifizierung der Einkünfte hätte erhebliche negative Auswirkungen auf die Rentabilität der Beteiligung des
Anlegers an der Fondsgesellschaft zur Folge. Denn gewerbliche Einkünfte unterliegen auch der Gewerbesteuer und realisierte Wertzuwächse werden unabhängig von Haltefristen
mit Einkommen- und Gewerbesteuer besteuert. Auch würden
grundsätzlich Dividendeneinnahmen und etwaige Gewinne
aus der Veräußerung der GmbH-Geschäftsanteile im Wege
des Teileinkünfteverfahrens sowie Zinseinnahmen aus der
temporären Anlage von Liquidität der Gewerbesteuer auf
Ebene der Fondsgesellschaft unterworfen werden und diese
Erträge als gewerbliche Einkünfte auf Ebene des Anlegers
der Einkommensteuer zzgl. Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer unterliegen.
Der Anbieter weist ferner darauf hin, dass mit der Beteiligung
an der Fondsgesellschaft grundsätzlich ein gewerblicher
Grundstückshandel begründet werden kann. Ein gewerblicher
Grundstückshandel wird beispielsweise regelmäßig dann
angenommen, wenn mehr als drei Objekte veräußert werden
und zwischen Erwerb und Veräußerung ein Zeitraum von
weniger als fünf Jahren liegt. Für die Prüfung, ob auf der
Ebene des Gesellschafters ein gewerblicher Grundstückshandel begründet wird, ist die Veräußerung der Fondsimmobilie für die Ermittlung der Drei-Objekt-Grenze als ein Objekt
mitzuzählen. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass der
Anleger an der Fondsgesellschaft zu mindestens 10 % beteiligt ist oder dass der Verkehrswert seines Anteils oder des
durchgerechneten Anteils an dem veräußerten Grundstück
bei einer Beteiligung von weniger als 10 % mehr als 250.000
EUR beträgt. Zudem kann als Objektveräußerung auch die
Veräußerung einer Beteiligung an der Fondsgesellschaft
gelten. Voraussetzung für die Anrechnung von Anteilsveräußerungen (Prüfung der Drei-Objekt-Grenze beim Anleger) ist
jedoch, dass der Anleger an der Fondsgesellschaft zu mindestens 10 % beteiligt ist oder dass eine Beteiligung von
weniger als 10 % einen Verkehrswert von mehr als 250.000
EUR hat. Als Zählobjekt im Sinne des gewerblichen Grundstückshandel kann somit grundsätzlich auch die Beteiligung
des Anlegers an der Fondsgesellschaft in Betracht kommen.
Privates Veräußerungsgeschäft
Die Fondsgesellschaft wird die Fondsimmobilie prognose­
gemäß mit Ablauf der Zehnjahresfrist veräußern, gerechnet
für den Beitritt des Anlegers bis 31.12.2011, so dass der prognostizierte Veräußerungsgewinn nicht der Einkommensteuer unterliegt. Für Anleger, die nach dem 31.12.2011 beitreten, ist die Zehnjahresfrist zum Ende des Prognosezeitraums
noch nicht abgelaufen, was bei diesen Anlegern die Besteuerung eines etwaigen Veräußerungsgewinnanteils zum persönlichen Einkommensteuersatz auslösen würde. Hierdurch
würde sich das Nachsteuerergebnis aus der Beteiligung dieser Anleger deutlich verringern.
Anteilsfinanzierung und Sonderwerbungskosten
Sonderwerbungskosten des Anlegers, wie z. B. Zinsen für
die Fremdfinanzierung der Beteiligung an der Fondsgesellschaft, können den prognostizierten und auf den einzelnen
Anleger anteilig entfallenden Totalüberschuss der Fonds­
gesellschaft auf seiner Ebene in einen Totalverlust umkehren.
Insofern kann durch eine Fremdfinanzierung der Beteiligung
an der Fondsgesellschaft die für die steuerliche Anerkennung
erforderliche Überschusserzielungsabsicht des jeweiligen
Anlegers gefährdet werden. Die vom Anbieter erstellte Prognoserechnung berücksichtigt derartige Sonderwerbungskosten aus einer Anteilsfinanzierung nicht. Der Anbieter empfiehlt
daher jedem Anleger eindringlich, die Aufnahme einer Anteilsfinanzierung nur nach Rücksprache mit einem steuerlichen
Berater vorzunehmen und rät grundsätzlich von einer Fremdfinanzierung der Beteiligung an der Fondsgesellschaft ab.
Es wird daher jedem Anleger, der Grundbesitz, eine Beteiligung an einer grundbesitzenden Personengesellschaft oder
die Beteiligung an der Fondsgesellschaft veräußern will,
dringend empfohlen, vor der Veräußerung einen steuerlichen
Berater hinzuzuziehen.
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Umsatzsteuer
Die Fondsgesellschaft erwirbt das Fondsobjekt mit Umsatzsteuer. Ferner bezieht sie umsatzsteuerbelastete Dienstleistungen. Hieraus nimmt die Fondsgesellschaft aufgrund ihrer
Absicht, ausschließlich steuerpflichtige Umsätze zu erzielen,
prognosegemäß den vollen Vorsteuerabzug vor. Die jeweilige Verwendungsabsicht der einzelnen Leistungsbezüge wie
auch die tatsächliche Verwendung können sich jedoch im
Zeitablauf in schädlicher Weise ändern, z. B. bei teilweiser
Nutzung von Grundstücksflächen für Ausschlussumsätze. Zudem kann die Finanzverwaltung von der Rechtsansicht des
Anbieters zum Vorsteuerabzugsrecht hinsichtlich der allgemeinen Kosten der Fondsgesellschaft abweichen und Teile
der Vorsteuerbeträge als nicht abziehbar einstufen. Diese
Änderungen würden zur Rückzahlungspflicht für zuvor abgezogene Vorsteuern oder Nichtabziehbarkeit der jeweils abgerechneten Vorsteuern im vollen oder teilweisen Umfang führen. Dies würde die Liquidität der Fondsgesellschaft und die
Rentabilität der Beteiligung des Anlegers beeinträchtigen.
Der Anbieter weist insgesamt darauf hin, dass die prognostizierten Ergebnisse nicht garantiert werden können. Darüber
hinaus weist der Anbieter darauf hin, dass die Risiken aus
der steuerlichen Anerkennung der Konzeption und die Risiken aus Steuerrechtsänderungen vollumfänglich vom Anleger zu tragen sind. Schließlich weist der Anbieter darauf hin,
dass die steuerlichen Konsequenzen aus der Konzeption
erst durch die abschließende Veranlagung, ggf. nach Betriebsprüfung, der Fondsgesellschaft endgültig an­erkannt
werden. Sollte die Finanzverwaltung zu einem anderen Ergebnis im Hinblick auf die steuerliche Qualifikation der Konzeption kommen, so kann eine abweichende Festsetzung
von Steuern in den einzelnen Veranlagungszeiträumen zu
Steuernachzahlungen auf Ebene der Fondsgesellschaft oder
auf Ebene der einzelnen Anleger führen. Darüber hinaus
sind Steuernachzahlungen gemäß § 233a AO nach Ablauf
der Karenzzeit von 15 Monaten mit jährlich 6 % zu verzinsen.
Bei der Erstattung von etwaigen Vorsteuerüberhängen aus
bezogenen umsatzsteuerbelasteten Dienstleistungen, z. B.
Konzeption, größere Instandhaltung, kann es zu Verzögerungen oder zur teilweisen Verweigerung der Erstattung gezahlter Umsatzsteuer kommen. Auch hierdurch kann sich die
Rentabilität der Beteiligung des Anlegers verringern.
Haftung
Durch die Treugeberstellung der Anleger werden diese vorbehaltlich ihres späteren Wunsches auf Umwandlung der
treuhänderischen in eine direkte Beteiligung gemäß § 7 des
Treuhandvertrags nicht Kommanditisten der Fondsgesellschaft und damit auch nicht im Handelsregister eingetragen.
Da aber die Treugeber den Treuhandkommanditisten im
Treuhandvertrag von der Haftung für Gesellschaftsverbindlichkeiten freistellen, entspricht ihre Haftung, bezogen auf die
jeweilige Höhe ihrer Beteiligung am Gesellschaftsvermögen,
der eines mit 10 % seiner Pflichteinlage direkt im Handels­
register eingetragenen Kommanditisten.
Einführung neuer Steuern
Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass für Grundstücksveräußerungen generell eine „Wertzuwachssteuer“ eingeführt wird, die einen Veräußerungsgewinn unabhängig von
der Haltedauer besteuert. Es kann auch die Wiedereinführung einer Vermögensteuer, einer allgemeinen kommunalen
Ertragsteuer oder einer sonstigen Steuer, die sich auf die
Veranlagung der Fondsgesellschaft negativ auswirkt, nicht
ausgeschlossen werden. Dies würde die Rentabilität der Beteiligung des Anlegers erheblich beeinträchtigen.
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4.3 Rechtliche Risiken
Die Haftung eines Kommanditisten gegenüber Dritten ist in
den §§ 171 ff. HGB gesetzlich geregelt. Sofern ein Kommanditist mit seiner Hafteinlage (10 % der Pflichteinlage) im
Handelsregister eingetragen ist und seine Hafteinlage nicht
durch gewinnunabhängige Entnahmen gemindert wird, ist die
unmittelbare Haftung eines Kommanditisten ausgeschlossen.
Entnimmt oder erhält ein Kommanditist Auszahlungen, die
sein Kapitalkonto unter den Betrag seiner Hafteinlage sinken
lassen, so lebt seine unmittelbare Haftung im gleichen Maße
bis zur Höhe seiner Hafteinlage wieder auf (§ 172 Abs. 4
HGB). Der Anleger kann in diesem Fall unmittelbar von einem
Gläubiger der Fondsgesellschaft oder im Wege des Rückgriffs auch von der Fondsgesellschaft in Anspruch genommen
werden. Das maximale Außenhaftungsrisiko des Anlegers
beträgt unter diesem Gesichtspunkt 10 % seiner gezeichneten Pflichteinlage. Das gilt entsprechend, wenn das Kapitalkonto des Anlegers infolge von Verlusten oder nachfolgenden Entnahmen unter den Betrag seiner Hafteinlage absinkt.
Im Falle der Auflösung der Fondsgesellschaft oder des Ausscheidens eines Gesellschafters vor deren Auflösung finden
die gesetzlichen Regelungen der §§ 159 f. HGB Anwendung.
Danach verjähren die Ansprüche gegen einen Gesellschafter
aus Verbindlichkeiten der Fondsgesellschaft in fünf Jahren
nach der Handelsregistereintragung der Auflösung der
Fondsgesellschaft bzw. des Ausscheidens des Gesellschafters. Wird der Anspruch des Gläubigers gegen die Fonds­
gesellschaft erst nach der Eintragung fällig, so beginnt die
Verjährung mit dem Zeitpunkt der Fälligkeit.
Nachschuss
Die Begründung einer Nachschusspflicht bedarf eines Gesellschafterbeschlusses mit der Dreiviertelmehrheit der abgegebenen Stimmen. Ein Anleger, der nicht für die Begründung
einer Nachschusspflicht gestimmt hat, braucht nicht an einer
solchen Kapitalmaßnahme teilzunehmen. Es besteht dann
aber für einen solchen Anleger das Risiko, dass sich aufgrund
des Nachschusses anderer Gesellschafter seine Quote am
Gesellschaftsvermögen reduziert (Verwässerungseffekt).
Ausschluss aus der Gesellschaft
Ein Anleger kann bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen
durch fristlose Kündigung mit sofortiger Wirkung oder zu einem von der geschäftsführenden Kommanditistin bestimmten Zeitpunkt aus der Gesellschaft ausgeschlossen werden,
insbesondere wenn über sein Vermögen das Insolvenzverfahren eröffnet wurde oder die Eröffnung mangels Masse abgelehnt wurde, wenn seine Beteiligung an der Fondsgesellschaft gepfändet wurde und die Pfändung nicht binnen zwei
Monaten wieder aufgehoben wurde oder bei grober Verletzung der sonstigen Verpflichtungen aus dem Gesellschaftsverhältnis. Einzelheiten regelt § 17 des Gesellschaftsvertrags
der Fondsgesellschaft. Bei einem berechtigten Ausschluss
aus der Fondsgesellschaft erhält der Anleger lediglich den
Buchwert seiner bereits geleisteten Einlage als Abfindung.
Wird ein Anleger ausgeschlossen, weil er seine geschuldete
Einlage nicht oder nicht vollständig (zzgl. Agio) geleistet hat,
erhält er nur insoweit eine Abfindung, als die Einlage geleistet ist (vgl. § 18 des Gesellschaftsvertrags). Darüber hinaus
sind Verzugszinsen in gesetzlicher Höhe zu entrichten.
Wünscht ein Treugeber die Umwandlung seiner treuhänderischen Beteiligung in eine Direktbeteiligung als Kommanditist
an der Fondsgesellschaft, kann er im Zeitraum zwischen seinem Eintritt als Direktkommanditist und der Eintragung seiner
entsprechenden Haftsumme im Handelsregister gemäß
§ 176 Abs. 2 HGB unbeschränkt für Gesellschaftsverbindlichkeiten haften. Von dieser Haftung wird ein Kommanditist
durch die Komplementärin freigestellt, sobald ein Kommanditist die nach § 5 Ziff. 3 des Gesellschaftsvertrags der Fondsgesellschaft erforderliche Handelsregistervollmacht für die
LHI Fondsverwaltung GmbH erteilt hat und diese dort eingegangen ist. Das Stammkapital der Komplementärin beträgt
25.000 EUR. Dies kann dazu führen, dass der Freistellungsanspruch des Anlegers in einem solchen Fall nicht werthaltig
ist.
25
Gesellschafterversammlung/Majorisierung
Jeder Anleger hat das Recht, sich an der Beschlussfassung
in der Gesellschafterversammlung bzw. am schriftlichen Abstimmungsverfahren zu beteiligen. Werden diese Mitbestimmungsrechte nicht wahrgenommen, kann es zu Beschlüssen
kommen, die von allen Gesellschaftern mitgetragen werden
müssen, was die Interessen einzelner Anleger einschränken
kann. Gleiches gilt für den Fall, dass Beschlüsse mehrheitlich gefasst und einzelne Anleger dadurch überstimmt werden.
Es besteht auch die Möglichkeit, dass die Fondsgesellschaft
durch einzelne Kommanditisten beherrscht wird (Majorisierung). Dies gilt insbesondere dann, wenn der Anbieter oder
ein dem Anbieter nahe stehendes Unternehmen aufgrund
der Inanspruchnahme der Platzierungsgarantie die Fonds­
gesellschaft majorisiert. Darüber hinaus können bestimmte
Gesellschafterbeschlüsse gemäß § 11 des Gesellschaftsvertrags der Fondsgesellschaft nur mit einer Zustimmung von
mindestens drei Vierteln aller abgegebenen Stimmen gefasst
werden, was die Einflussmöglichkeiten einzelner Anleger
deutlich einschränken kann.
Fungibilität der Beteiligung
Die Möglichkeiten zur Verfügung über die Kommanditanteile
sind sowohl rechtlich (§ 19 des Gesellschaftsvertrags) als
auch faktisch eingeschränkt, da für derartige Beteiligungen
kein geregelter Markt ähnlich einer Wertpapierbörse besteht.
Dies kann dazu führen, dass verkaufswillige Anleger keine
Erwerber für ihre Beteiligung finden und ihr Eigenkapital langfristig, schlechtestenfalls bis zum ersten ordentlichen Kün­
digungstermin am 31.12.2026 (bei fehlendem Mehrheitsbeschluss zur Veräußerung der Fondsimmobilie) gebunden
bleibt.
Rechtsrisiken bei gewerblichen Mietverträgen
Haupteinkunftsquelle der Fondsgesellschaft sind die Miet­
verträge mit den Mietern im Fachmarktzentrum. Bei gewerblichen Mietverträgen bestehen Zweifelsfragen insbesondere
hinsichtlich des wirksamen Zustandekommens des Mietvertrags, bei der Einhaltung der gesetzlichen Schriftform, bei
der Kennzeichnung der Vertretungsverhältnisse bei der Unterzeichnung des Mietvertrags etc. Die Rechtsprechung zu diesen Zweifelsfragen unterliegt in den letzten Jahren gewissen
Schwankungen. Es besteht das Risiko, dass mehrere Mietverträge unwirksam oder vorzeitig kündbar sind, was zu
gravierenden Einbußen der Rentabilität der Beteiligung des
Anlegers führen kann.
26
Allgemeines Rechtsänderungsrisiko
In den letzten Jahren hat ein stetiger Wandel bei der rechtlichen Beurteilung einzelner Rechtsfragen im Zusammenhang
mit Beteiligungsangeboten wie dem vorliegenden stattgefunden. Betroffene Einzelfragen sind beispielsweise Fragen des
Fernabsatzes von Beteiligungen, Inhalte von Widerrufsbelehrungen in Beitrittserklärungen, Zustandekommen eines wirksamen Beitritts zu Fondsgesellschaften, die Wirksamkeit einzelner Klauseln in Fondsgesellschaftsverträgen etc. Dies
kann in Einzelfällen dazu führen, dass wesentliche Parameter der Prognose zu Lasten der Anleger nicht gehalten werden können bis hin zur Insolvenz der Fondsgesellschaft und
dem damit verbundenen Totalverlust der Einlage des Anlegers.
Rechtliche Rahmenbedingungen der Photovoltaikanlage/
Einspeisevergütung
Die Prospektannahmen basieren auf der nach dem Gesetz
für den Vorrang Erneuerbarer Energien (EEG) in der am
31.12.2009 geltenden Fassung garantierten Einspeisevergütung. Bei Vorliegen der Vergütungsvoraussetzungen nach
dem EEG ist der Netzbetreiber nach der derzeit geltenden
Gesetzeslage zur vorrangigen Abnahme und Vergütung des
in das Netz eingespeisten Stroms für die Dauer von 20 Jahren nach Inbetriebnahme der Solaranlage zzgl. des Inbetriebnahmejahres verpflichtet.
Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass die bestehende
Vergütungsregelung infolge von Gesetzesänderungen auch
für bereits bestehende Anlagen – also mit Rückwirkung –
reduziert wird, die der Beteiligung zu Grunde liegenden Bestimmungen des EEG geändert oder anders ausgelegt oder
angewendet werden oder die Abnahme- und Vergütungspflicht der Netzbetreiber ganz entfällt. Dies könnte zur Folge
haben, dass die SAMERA Verwaltung GmbH den produzierten Strom nur noch zu einer geringeren Vergütung verkaufen
kann. Das vorgenannte Risiko kann die Liquiditäts- und Ertragslage der Fondsgesellschaft und damit das Ergebnis der
Anleger negativ beeinflussen, was zu einer Reduzierung der
Auszahlungen (einschließlich Kapitalrückzahlungen) an den
Anleger führen kann.
Ombudsstelle Geschlossene Fonds e. V.
Die Fondsgesellschaft schließt sich dem Schlichtungsverfahren der Ombudsstelle Geschlossene Fonds e. V. an und unterwirft sich der gültigen Verfahrensordnung sowie den Schlichtungssprüchen der Ombudsperson, die im Rahmen dieser
Verfahrensordnung ergehen. Anleger dieser Fondsgesellschaft haben die Möglichkeit, im Falle von Streitigkeiten ihre
Beschwerden schriftlich an die Ombudsstelle Geschlossene
Fonds e. V. zu richten und damit ein außergerichtliches
Schlichtungsverfahren einzuleiten. Das Verfahren wird schriftlich geführt. Soweit sich die Parteien nicht während des Verfahrens einigen, ergeht als Ergebnis der Prüfung ein Schiedsspruch der Ombudsperson. Nach der Verfahrensordnung der
Ombudsstelle Geschlossene Fonds e. V. ist die Fondsgesellschaft an einen Schlichtungsspruch der Ombudsperson gebunden, sofern der Beschwerdegegenstand 5.000 EUR nicht
übersteigt. Die Berechnung der Höhe des Beschwerdegegenstands richtet sich nach der von dem beschwerdeführenden Anleger geltend gemachten Forderung. Das bedeutet,
dass die Fondsgesellschaft in einem solchen Fall einer Entscheidung der Ombudsperson, die die Fondsgesellschaft
verpflichtet, nachkommen muss und gegen den Schlichtungsspruch den ordentlichen Rechtsweg nicht beschreiten kann.
Bei Beschwerden mit einem höheren Streitwert gibt die
Ombudsperson eine Empfehlung ab. Dem Anleger steht es
immer frei, den ordentlichen Rechtsweg zu beschreiten.
Die vorgenannten Risiken können auch kumuliert
auftreten. Das maximale Risiko aus der Beteiligung
an der Fonds­gesellschaft besteht im Totalverlust der
Einlage des Anlegers nebst Agio. Zusätzliche Risiken
aus der Fremdfinanzierung der Einlage bleiben un­
berührt; der Anleger hat in diesem Fall zusätzlich Zinsen und Tilgung der Fremdfinanzierung zu bedienen.
Sollte ein Anleger für eine solche Fremdfinanzierung
Sicherheiten stellen, droht in diesem Fall auch die
Verwertung der gestellten Sicherheiten durch die den
Anleger finanzierende Bank. Der zusätzliche Eintritt
von Risiken aus einer etwaigen Fremdfinanzierung
kann zur Privatinsolvenz des Anlegers führen.
Nach Kenntnis des Anbieters existieren zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung keine weiteren wesentlichen Risiken.
Weitere Regulierung geschlossener Fonds
Ausgelöst durch die Finanz- und Wirtschaftskrise haben in
den vergangenen Monaten Bestrebungen zugenommen,
Anbieter, Produkte, Vertriebe und Verwalter von Beteiligungsangeboten wie dem vorliegenden weiteren aufsichtsrechtlichen Regulierungen zu unterwerfen. Aktuell bestehen hierzu
Gesetzesentwürfe der Bundesregierung sowie die im Juli
2011 in Kraft getretene und bis 2013 vom nationalen Gesetzgeber umzusetzende AIFM-Richtlinie (Alternative Investment
Fund Manager). Je nach Ausgestaltung einer künftigen Regulierung besteht das Risiko, dass die Umsetzung gesetzlicher Anforderungen mit deutlich erhöhten Kosten verbunden
sein wird, die letztlich auch zu Lasten der Rentabilität für Anleger in diesem Beteiligungsangebot gehen können.
27
5. Der Standort
Einzelhandelsimmobilienmarkt Deutschland
Nach Erkenntnissen des international tätigen Immobilien­
beratungsunternehmens CB Richard Ellis (CBRE) konzentrierten sich die Investitionen in Einzelhandelsimmobilien im
ersten Halbjahr 2011 auf die stärker wachsenden Volkswirtschaften Europas. Hierzu zählt unter anderem Deutschland.
Das inländische Transaktionsvolumen stieg bei einer robusten Nachfrage und positiven Wirtschaftsentwicklungen um
58 % auf rd. 6,2 Mrd. EUR. Dies entspricht einem Anteil
Deutschlands am europäischen Transaktionsvolumen von
31 %. Das Interesse der Anleger hat sich aufgrund der
gestie­genen Preise neben den erstklassigen Lagen, deutschen Regionalzentren und B-Standorten auch auf Objekte
mit größerem Wertsteigerungspotenzial ausgeweitet.
Stadtprofil Erding
Die altbayerische Herzogstadt und heutige Kreisstadt Erding
liegt rd. 40 km nordöstlich der bayerischen Landeshauptstadt
München. Zentrenplanerisch als Mittelzentrum ausgewiesen
zählt Erding zu den beliebten Wohnstandorten in der Metropolregion München.
Erding blickt auf eine geschichtsträchtige Historie zurück.
Die Geschichte der Stadt beginnt um das Jahr 500 auf dem
heutigen Gebiet des Stadtteils Klettham, so lassen sich zu
dieser frühen Zeit bereits erste Ansiedlungen von Bajuwaren
nachweisen. Im Laufe der Zeit entstanden weitere Ortschaften und Siedlungen in der Gegend. Im Jahr 1228 wurde durch
Herzog Ludwig der Kelheimer aus dem Hause Wittelsbach
die Stadt Erding gegründet. Aufgrund des bereits etablierten
Getreidemarktes erlangte die Stadt überregionale Bedeutung
und kam zu Wohlstand, es folgte eine Stadt­erweiterung im
Jahr 1347. Erding hielt nach München die zweitgrößte so genannte Getreideschranne.
Schwere Zeiten durchlebte die Stadt während des 30-jährigen Krieges. Beträchtliche Kriegssteuern mussten durch die
Bürger aufgebracht werden. Im Jahr 1632 wurde die Stadt
gewaltsam durch die Schweden eingenommen, kroatische
Truppen überfallen die Stadt 1634. Es kam zu Plünderungen.
Nach schweren Schäden im Zuge des österreichischen Erbfolgekrieges und einer Typhus-Epidemie, gelangte die damals bereits zwölftgrößte Stadt Bayerns allmählich wieder zu
einem Aufschwung und bescheidenem Wohlstand. Grund
hierfür waren in der ersten Hälfte des 19. Jahrhunderts wiederum die florierende Getreideschranne und das Loderer­
gewerbe (Lodweber-Handwerk). Im Jahr 1872 ging die Bedeutung des Getreidehandels durch die Anbindung der Stadt
29
an das Eisenbahnnetz stark zurück. Prägend für die Erdinger
Stadtgeschichte waren die beiden Weltkriege in der ersten
Hälfte des 20. Jahrhunderts. Im Jahr 1935 kam es zwar bedingt durch die Gründung des Fliegerhorstes zu einem Bevölkerungsschub, durch amerikanische Angriffe im April 1945
erfolgte dann jedoch die weitgehende Zerstörung des Stadtzentrums und des Militärflughafens.
In der jüngeren Vergangenheit prägte die Stadt vor allem
die Gemeindegebietsreform 1978. Hierbei wurde die Stadt
mit den bis dahin eigenständigen Gemeinden Altenerding
und Langengeisling zusammengelegt. Ein wichtiger und
nachhaltiger Einschnitt der Stadt erfolgte im Jahr 1992. Der
neue Münchner Flughafen „Franz Josef Strauß“ nahm seinen
Betrieb im Erdinger Moos auf. Erding avancierte seither zu
einem attraktiven Wirtschaftsstandort mit steigenden Bevölkerungszahlen und einer der geringsten Arbeitslosen­quoten
Deutschlands.
Wirtschaftliche Eckdaten
Die Stadt Erding verfügte zum Stichtag 31.12.2010 über rd.
35.650 Einwohner. Die im Februar 2011 erschienene Bevölkerungsprognose der Deutschen Bank Research weist für
Erding einen grundsätzlich positiven Bevölkerungsausblick
aus. Die größten Arbeitgeber der Stadt sind der Fliegerhorst
(zweitgrößter Luftwaffenstützpunkt Deutschlands), Erdinger
Weißbräu sowie das Rechenzentrum Amadeus als einer der
führenden EDV-Dienstleister der Touristikbranche.
Die für das Jahr 2010 ausgewiesene einzelhandelsrelevante
Kaufkraftkennziffer liegt bei 114 Punkten, der ebenfalls im
Einzelhandelsbereich wichtigen Indikatoren der Zentralität
sowie die Einzelhandelsumsatzkennziffer bei 149 Punkten
bzw. 170 Punkten. Die Kennziffern liegen somit signifikant
über dem bundesdeutschen Durchschnitt von 100.
Der Landkreis Erding zählt aktuell rd. 126.000 Einwohner.
Bezogen auf die Altersstruktur ist Erding ein sehr junger
Landkreis. Fast ein Drittel der Einwohner ist noch keine
25 Jahre alt. Ausreichende Bildungs- und Kultureinrichtungen
sowie umfangreiche Freizeiteinrichtungen (z. B. Thermenwelt
Erding) stehen im Landkreis zur Verfügung. Neben der wirtschaftlichen Attraktivität sorgt somit auch der Freizeitwert für
den stetigen Bevölkerungszuwachs, der jährlich rd. 1.000
Personen misst. Die Arbeitslosenquote des Landkreises betrug im Jahresdurchschnitt 2010 rd. 2,7 %. Damit liegt diese
deutlich unterhalb des bayerischen Durchschnitts von 4,5 %
und ebenfalls weit unterhalb des bundesdeutschen Durchschnitts von 7,7 %.
30
Entwicklung des Investitionsstandorts
Der durch das Beratungs- und Forschungsunternehmen prognos in Zusammenarbeit mit dem Handelsblatt publizierte
Zukunftsatlas 2010 bescheinigt dem Landkreis Erding Rang
39 von 412 untersuchten kreisfreien Städten und Landkreisen in Deutschland, was einem Urteil über hohe Zukunftschancen entspricht. Der Zukunftsatlas 2010 ist damit die Fortführung der Aktualisierung der Zukunftsatlanten 2004 und
2007. Er gibt Auskunft über die Zukunftschancen der untersuchten kreisfreien Städte und Kreise in Deutschland.
Der aus 29 Indikatoren gebildete Zukunftsindex zeigt dabei
die regionale Verteilung der Zukunftschancen und -risiken innerhalb Deutschlands. Die Analyse der Indikatoren nach den
zwei Dimensionen „Stärke“ und „Dynamik“ ermöglicht eine
Differenzierung des Rankings in die momentane Standortstärke einerseits und die Entwicklung der Regionen in den
vergangenen Jahres andererseits. Darüber hinaus werden
themenorientierte Auswertungen und Rankings in den Bereichen „Demografie“, „Arbeitsmarkt“, „Soziale Lage & Wohlstand“ sowie „Wettbewerb und Innovation“ erstellt. Zum Vergleich lagen die Klassifizierungen Erdings im Zukunftsatlas
2007 bei Rang 60 und in dem weiter zurückliegenden Atlas
2004 ebenfalls bei Rang 39.
Als mittel- und langfristig verfügbare Gewerbeflächen weist
die IHK für München und Oberbayern für den Landkreis Erding für das Jahr 2010 rd. 38,9 Hektar (ha) aus. Gegenüber
den Erhebungsjahren 2005 und 2009 mit jeweils ca. 51,20
ha ist dies eine Verknappung der Angebotsflächen von 24 %.
Mikrolage
Das Grundstück des Fondsobjekts befindet sich am westlichen Stadtrand von Erding im Stadtteil Altenerding inmitten
eines durch Einzelhandel, Gastronomie und Freizeiteinrichtungen geprägten Gewerbegebiets an der Westtangente der
Stadt. Die historische Altstadt liegt in rd. 2 km Entfernung. Es
handelt sich um eine Kfz-orientierte Lage.
Straße voneinander getrennt. Hier befinden sich ein Standort
des Discounters Norma, ein dm-Drogeriemarkt sowie Shops
der Textilfilialisten Vögele und K+L Ruppert. Weiterhin sind
eine Filiale des Schuhmarktes Deichmann, ein Media-Markt
sowie ein OBI Bau- und Gartenmarkt ansässig. Außerdem
sind diverse kleine regionale Shopbetreiber und die Münchner Fitness-Studio-Kette Body and Soul vorhanden.
Westlich des Bewertungsobjekts befindet sich eine Lebensmittelmarkt-Filiale des Allgäuer Familienunternehmens
Feneberg, nördlich auf der anderen Straßenseite liegt eine
Discounterfiliale der Lidl-Gruppe.
In südwestlicher Richtung liegt jeweils ein Standort der FastFood-Ketten McDonald´s und Burger King direkt aneinandergrenzend. Weiterhin werden in diesem Bereich ein A.T.U.Autoteile-Fachmarkt sowie eine AGIP-Tankstelle betrieben.
Gegenüberliegend befindet sich der (West-) Erding Park(EP),
welcher in den Jahren 2007 bis 2009 in zwei Bau­abschnitten
entstanden ist. Das Investitionsvolumen des Centers betrug
100 Mio. EUR bei einer Größe von rd. 35.000 qm Laden­
fläche. Der EP liegt südlich des Fonds­objekts. Die beiden
Parkplatzflächen sind lediglich durch die Josef-Schwankl-
Im erweiterten Umfeld des Gewerbegebiets existiert ein
Stand­ort des SB-Warenhaus-Betreibers Kaufland, ein Baustoffhandel der Firma Auer sowie eine Discounter-Filiale von
ALDI Süd. Im nördlichen Bereich, entlang der Anton-Bruckner-Straße, schließt die Weißbierbrauerei „Erdinger Weißbräu“ an.
Lage des Fondsobjekts in der Stadt Erding
2580
2084
Fondsobjekt
B388
31
Verkehrsanbindung
Die Verkehrsanbindung der Stadt ist generell als gut zu bezeichnen. Anschluss an das überregionale Verkehrsnetz ist
in Erding über die Bundesstraße 388 sowie diverse Staatsstraßen gegeben. Im weiteren Verlauf sind die Bundesautobahnen (BAB) 9 und 92 (Anschlussstelle Erding) sowie das
weitere Autobahnnetz rund um München zu erreichen. Zusätzlich können nach einigen Kilometern die Bundesstraßen
11 (München–Landshut) sowie 15 (Landshut–Rosenheim)
angefahren werden.
Gute Anbindung an den ÖPNV besteht über eine rd. 200 m
entfernte Bushaltestelle. Die hier verkehrenden Buslinien
(530, 540) erschließen insbesondere das Erdinger Stadt­
gebiet sowie die S-Bahn-Haltestelle in Erding, die sich rd.
2 km östlich des Fachmarktzentrums befindet. Der Anschluss
nach München mit der MVV Schnellbahnlinie S2 beträgt rd.
50 Minuten (bis München Zentrum (Marienplatz)) im 20- bzw.
40-Minuten-Takt.
Der Flughafen München „Franz Josef Strauß“ befindet sich
in 14 km Entfernung vom Fondsobjekt.
B 13
B 11
A 92
B 388
Erding
Unterschleißheim
B 11
Dachau
Garching bei München
B 13
B 304
A9
Ismaning
A 99
Olching
B 11
A8
B 304
B 13
Unterföhring
Markt Schwaben
A 99
B 12
Poing
B 2R
A 99
A 94
München
A 94
Gräfelfing
Objekt
32
B 304
Vaterstetten
33
6. Das Fondsobjekt
6.1 Die Fondsimmobilie im Überblick
Eckdaten der Immobilie
Nutzungsart
Fachmarktzentrum mit Schwerpunkt
Textil-/Sporteinzelhandel sowie Gartencenter
Mehr-Mieter-Objekt, 11 Einheiten
Objektadresse
Anton-Huber-Straße 1, 85435 Erding
Gebäudeanzahl
2
Grundstücksgröße gemäß Grundbuch
42.996 qm
Jahr der Baufertigstellung
2012
Bauabschnitt 1 + 2: Baujahr 2011 (August)
Bauabschnitt 3: 2012 (voraussichtlich 1. Quartal)
Bauabschnitt 4: 2012 (voraussichtlich 1. Quartal)
Anzahl der Geschosse
1 (nicht unterkellert)
Mietflächen gemäß Mietvertrag
16.658 qm
Vermietungsstand
100 %
Anzahl der Stellplätze
(geplant) 523, davon mindestens 120 zur ausschließlichen
Nutzung durch Dehner
35
Merkmale eines Fachmarktzentrums
Fachmärkte haben eine rasante Entwicklung hingelegt. Der
Erfolg der Fachmärkte scheint nach Meinung des Handelsberatungsunternehmens IFH in Köln auch noch nicht be­endet
zu sein, entsprechen sie doch weitgehend dem gegenwärtigen Lebensstil und aktuellen Konsumententrends.
Fachmärkte sind großflächige Einzelhandelsgeschäfte mit
einem breiten und tiefen Sortiment aus einer bestimmten
Branche. Die Waren werden meist an peripheren Standorten
angeboten. Fachmärkte können in ihrer Art in wechselnden
Ausprägungen und Kombinationen vorliegen und sind grundsätzlich durch folgende wesentliche Charakteristika gekennzeichnet.
•Ü
berdurchschnittlich große, meist ebenerdige Verkaufsflächen an einem verkehrstechnisch sehr gut angebundenen
Standort mit großem Parkplatzangebot
• J e nach Branchenspezialisierung große Sortimentsbreite,
auf jeden Fall aber hohe Sortimentstiefe
•D
as Preisniveau deckt vor allem das untere und mittlere
Genre ab
•H
ohe Werbeintensität
• Aktive Sonderangebots- und Verkaufspolitik
•H
oher Rationalisierungsgrad, rationelle Lagerhaltung etc
36
Erfolgsfaktoren der Fachmärkte
Die Kostenstruktur von Fachmärkten stellt sich in den meisten Fällen vorteilhafter dar als die von Fachgeschäften in
innerstädtischen Lagen. Dies kann als wesentlicher branchenübergreifender Faktor festgestellt werden. Aber auch die
gestiegene Mobilität der Konsumenten sowie deren Infor­
mations- und Bildungsstand trugen nach Meinung der Branchenspezialisten dazu bei, dass die Etablierung dieser Betriebsform entsprechend gefördert wurde. Entscheidend für
den Erfolg der Fachmärkte ist wohl auch die Tatsache, dass
diese Betriebsform Kun­denerwartungen besser zu erfüllen
scheint als der sonstige Fachhandel. Neben der Preisattraktivität ist vor allem die konsequente Zielgruppenausrichtung,
die insbesondere junge Kunden anspricht, ein wichtiger Erfolgsfaktor. Dies kann wohl auch als Grund genannt werden,
dass ursprünglich typische Innenstadtfilialisten sich den
Fachmarktkonzepten öffnen.
Das Grundstück
Das vormals unbebaute Grundstück wurde für den Neubau
eines Fachmarktzentrums erworben. Das Grundstück liegt im
gültigen Bebauungsplan Nr. 168/II vom 12.03.2009 im Bereich
westlich der Sigwolfstraße der Stadt Erding vom 12.03.2009.
Es handelt sich hierbei um eine als Sondergebiet (SO) gemäß § 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung (BauNVO) ausgewiesene Fläche. Hierbei sind in allen Ebenen Einzelhandelsverkaufsflächen zulässig. Im Erdgeschoss ist Wohnnutzung
unzulässig. Werbeanlagen sind gesondert zu beantragen.
Die Einzelhandelsgeschäfte dürfen eine Verkaufsfläche von
300 qm nicht unterschreiten. Die maximal zulässige Grundflächenzahl beträgt 0,8.
Vor dem zuständigen Amtsgericht Erding wird die Liegenschaft im Grundbuch von Altenerding mit den Flurstücks­
nummern 1735/2, 1735/13, 1736/4, 1736, 1736/6 mit einer
Größe von 42.996 qm geführt.
Auszug vom 05.10.2011 Amtsgericht Erding
Grundbuch von
Band/ Blatt
Lfd. Nr.
Altenerding
10778
Altenerding
10778
Altenerding
Altenerding
Altenerding
10778
Summe
Flurstück(e)
Fläche (qm)
1
1735/2
9.652
2
1735/13
703
10778
3
1736/4
12.311
152/4671
4
1736
7.935
4
1736/6
12.395
42.996
37
Blatt 10778
In Abteilung I ist die Gaschler FMZ GmbH & Co. KG,
Hergatz, als Eigentümer eingetragen.
Lfd. Nr. der
Eintragungen
Abteilung II
38
Lfd. Nr. der
betroffenen
Grundstücke
Lasten und Beschränkungen
1
1
Kanalleitungsrecht für Abwasserzweckverband Erdinger Moos; gemäß
Bewilligung vom 14.07.1993; eingetragen am 02.08.1993
2
2
Kanalleitungsrecht für Abwasserzweckverband Erdinger Moos; gemäß
Bewilligung vom 27.05.1993; eingetragen am 13.07.1993
3
1
Je Geh- und Fahrtrecht und Ver- und Entsorgungsleitungsrecht für den
jeweiligen Eigentümer der Flst. 1735/20, 1736/4, 1735/13 und 1736,
gemäß Bewilligung vom 29.12.2010; Gleichrang untereinander und Rang
vor Abt. III/1, 2, 3; eingetragen am 01.04.2011
4
2
Je Geh- und Fahrtrecht und Ver- und Entsorgungsleitungsrecht für den
jeweiligen Eigentümer der Flst. 1735/20, 1736/4, 1735/2 und 1736, gemäß
Bewilligung vom 29.12.2010; Gleichrang untereinander und Rang vor Abt.
III/1, 2, 3; eingetragen am 01.04.2011
6
3
Je Geh- und Fahrtrecht und Ver- und Entsorgungsleitungsrecht für den
jeweiligen Eigentümer der Flst. 1735/20, 1735/13, 1735/2 und 1736,
gemäß Bewilligung vom 29.12.2010; Gleichrang untereinander; eingetragen am 01.04.2011 und aus Blatt 4671 hierher übertragen am 07.06.2011
7
2
Trafostationsrecht für ÜE Überlandwerk Erding GmbH & Co. KG; gemäß
Bewilligung vom 05.07.2011; Rang vor Abt.III/5; eingetragen am 16.08.2011
8
4
Kanalleitungsrecht für Abwasserzweckverband Erdinger Moos, Erding;
gemäß Bewilligung vom 12.05.1993; eingetragen am 16.06.1993 und aus
Blatt 4671 hierher übertragen am 12.09.2011
9
4
Je ein Geh- und Fahrtrecht und Ver- und Entsorgungsleitungsrecht für
den jeweiligen Eigentümer der Flst. 1735/20, 1736/4, 1735/13 und 1735/2;
gemäß Bewilligung vom 29.12.2010; im Gleichrang untereinander und im
Rang vor Abt III/1, III/2 und III/3 eingetragen am 01.04.2011; aus Blatt
4671 hierher übertragen am 12.09.2011
10
4
Grenzbebauungsduldungsverpflichtung zu Gunsten des jeweiligen Eigentümers von Flst. 1736; gemäß Bewilligung vom 10.02.2011; eingetragen
am 12.09.2011
11
1, 2, 3, 4
Auflassungsvormerkung für LHI Immobilienfonds Deutschland Objekt
Fachmarktzentrum Erding GmbH & Co. KG, Pullach i. Isartal; gemäß
Bewilligung vom 28.07.2011; URNr. 264 Notar Burchard, Hannover;
eingetragen am 15.09.2011
Lfd. Nr. der
Eintragungen
Abteilung III
Lfd. Nr. der
betroffenen
Grundstücke
Lasten und Beschränkungen
1
1, 2, 3, 4
Grundschuld ohne Brief zu eine Millionen zweihundertsechsundfünfzigtausend Euro; für die Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank Aktien­
gesellschaft, Hamburg; gemäß Bewilligung vom 29.03.2010; eingetragen
am 01.04.2010
2
1, 2, 3, 4
Grundschuld ohne Brief zu elf Millionen dreihundertviertausend Euro; für
die Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank Aktiengesellschaft,
Hamburg; gemäß Bewilligung vom 29.03.2010; eingetragen am 01.04.2010
1, 2, 3, 4
Grundschuld ohne Brief zu vier Millionen fünfhundertfünfundfünfzigtausend Euro; für die Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank Aktien­
gesellschaft, Hamburg; gemäß Bewilligung vom 24.11.2010; eingetragen
am 06.12.2010
4
1, 2, 3, 4
Grundschuld ohne Brief zu sechs Millionen sechshunderttausend Euro; für
die Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank Aktiengesellschaft, Hamburg; gemäß Bewilligung vom 16.03.2011; eingetragen am 07.04.2011
5
1, 2, 3, 4
Grundschuld ohne Brief zu fünf Millionen zweihunderttausend Euro; für
die Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank Aktiengesellschaft, Hamburg; gemäß Bewilligung vom 27.07.2011; Rang nach Abt. II/7; eingetragen am 16.08.2011
3
39
Blatt 4671
In Abteilung I ist die Wilhelm & Scharl Gewerbegrund GmbH,
Seehausen a. Staffelsee, als Eigentümer eingetragen.
Lfd. Nr. der
Eintragungen
Abteilung II
Abteilung III
40
Lfd. Nr. der
betroffenen
Grundstücke
Lasten und Beschränkungen
2
1 ( jetzt 4)
Kanalleitungsrecht für Abwasserzweckverband Erdinger Moos; gemäß
Bewilligung vom 12.05.1993; eingetragen am 16.06.1993
7
2 (jetzt 4)
Auflassungsvormerkung an Flst. 1736 mit 20.330 qm für Gaschler FMZ
GmbH & Co. KG; gemäß Bewilligung vom 23.12.2009; eingetragen am
02.02.2010
12
3 (jetzt 4)
Je Geh- und Fahrtrecht und Ver- und Entsorgungsleitungsrecht für den
jeweiligen Eigentümer der Flst. 1735/20, 1736/4, 1735/13 und 1735/2,
gemäß Bewilligung vom 29.12.2010; Gleichrang untereinander und Rang
vor Abt. III/5, 6, 7a, 8, 9 und 10; eingetragen am 01.04.2011
13
4
Auflassungsvormerkung hinsichtlich Flst. 1736 mit einer Fläche von
7.935 qm für Gaschler FMZ GmbH & Co. KG; gemäß Bewilligung vom
23.12.2009; Rang nach Abt. III/12; eingetragen am 16.08.2011; Rang
nach Abt. III/12; eingetragen am 16.08.2011
14
4
Grenzbebauungs-, Überbau- und Überstandduldungsverpflichtung
zu Gunsten des jeweiligen Eigentümer von Flst.
1736/6; gemäß Bewilligung vom 10.02.2011 URNr. 341 Notar
Koch, Erding und vom 05.07.2011 URNr. 1365 Notar Koch,
Erding; eingetragen am 12.09.2011.
5
1 (jetzt 4)
Grundschuld ohne Brief zu fünfhunderttausend Euro; für die Kreis- und
Stadtsparkasse Erding – Dorfen; gemäß Bewilligung vom 28.11.2006;
eingetragen am 29.11.2006
6
1 (jetzt 4)
Grundschuld ohne Brief zu fünf Millionen Euro; für die Kreis- und Stadtsparkasse Erding – Dorfen; gemäß Bewilligung vom 28.11.2006; eingetragen am 29.11.2006
7
1 (jetzt 4)
Grundschuld ohne Brief zu zwei Millionen fünfhunderttausend Euro;
für Georg Scharl und Karin Wilhelm; gemäß Bewilligung vom 04.11.2008;
eingetragen am 28.11.2008
8
3 (jetzt 4)
9
3 (jetzt 4)
Grundschuld ohne Brief zu eine Million zweihundertsechsundfünfzigtausend Euro; für die Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank Aktien­
gesellschaft, Hamburg; gemäß Bewilligung vom 29.03.2010 und
17.09.2010; Rang vor Abt. II/7 und II/8; eingetragen am 05.10.2010
Grundschuld ohne Brief zu elf Millionen dreihundertviertausend Euro;
für die Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank Aktiengesellschaft,
Hamburg; gemäß Bewilligung vom 29.03.2010 und 17.09.2010; Rang
vor Abt. II/7 und II/8; eingetragen am 05.10.2010
Lfd. Nr. der
Eintragungen
Lfd. Nr. der
betroffenen
Grundstücke
Lasten und Beschränkungen
10
3 (jetzt 4)
Grundschuld ohne Brief zu vier Millionen fünfhundertfünfundfünfzigtausend Euro; für die Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank Aktien­
gesellschaft, Hamburg; gemäß Bewilligung vom 24.11.2010 Rang vor
Abt. II/ 7, II/8 und II/9; eingetragen am 06.12.2010
11
2,3 (jetzt 4)
Grundschuld ohne Brief zu sechs Millionen sechshunderttausend Euro;
für die Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank Aktiengesellschaft,
Hamburg; gemäß Bewilligung vom 16.03.2011; Rang vor Abt. II/7, II/8, II/9
und II/10; eingetragen am 07.04.2011
12
4
Grundschuld ohne Brief zu fünf Millionen zweihunderttausend Euro; für
die Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank Aktiengesellschaft,
Hamburg; gemäß Bewilligung vom 27.07.2011; Rang vor Abt. II/7, 8, 9 und
13; eingetragen am 16.08.2011
Die Grundschulden zu Gunsten der DG Hyp verstehen sich
jeweils zzgl. 18 % Zinsen und einer einmaligen Nebenleistung von 5 %.
Mit Urkunde vom 22./31.03.2011 hat die Feneberg Immobilien GmbH & Co. ERD KG als Eigentümerin des Flurstücks
1735/20 (dienendes Grundstück) dem jeweiligen Eigentümer
des Flurstücks 1736/4 (herrschendes Grundstück) eine
Dienstbarkeit zur unentgeltlichen Nutzung von 24 Stellplätzen eingeräumt. Dieses Stellplatzbenutzungsrecht ist als
Grunddienstbarkeit auf unbestimmte Dauer und ohne eine zu
erbringende Gegenleistung in Abteilung II des Grundbuchs
des dienenden Grundstücks eingetragen. Sie geht eingetragenen Grundschulden im Rang vor. Verkehrssicherungspflichten sowie Räum- und Streudienst im Bereich der Stellplätze und der Zufahrt erfolgen durch den Eigentümer des
dienenden Grundstücks. Die Kosten hierfür werden in Höhe
von 4 % der – per Rechnung nachzuweisenden – Kosten an
den Eigentümer des herrschenden Grundstücks weiter­
berechnet. Darüber hinaus übernimmt der Eigentümer des
dienenden Grundstücks die Unterhaltung der Stellplätze und
der Zufahrt; die Kosten dafür werden dem Eigentümer des
herrschenden Grundstückes weiterberechnet. Es ist vereinbart, dass der Eigentümer des herrschenden Grundstücks
auf Verlangen des Eigentümers des dienenden Grundstücks
zur Löschung der Dienstbarkeit auf seine Kosten verpflichtet
ist, sobald auf dem dienenden Grundstück kein Gartencenter
mehr betrieben wird. Die zusätzlich gewonnene Parkplatz­
fläche soll künftig von den Kunden des Garten­centers Dehner genutzt werden.
Die relevanten Flurstücke sind nicht im Altlastenkataster
der zuständigen Behörde geführt. Weiterhin resümiert das
vorliegende Baugrundgutachten der Firma Efutec GmbH
vom 13.08.2010, dass relevante Schadstoffe im Sinne der
Bundes-Bodenschutz- und Altlastenverordnung (BBodSchV)
nicht zu erwarten sind. Das in diesem Zusammenhang entnommene Bodenmaterial war unauffällig.
Das Grundstück ist L-förmig und regelmäßig geschnitten. Die
Geländetopographie ist eben.
Die Liegenschaft ist voll erschlossen und mit allen üblichen
Medien wie Strom, Wasser, Telefon und Wärme versorgt. Die
Außenanlagen werden gärtnerisch gestaltet. Hierbei erfolgt
die Bepflanzung gemäß Vorgaben aus dem Bebauungsplan.
Die begrünten Flächen bestehen im Außenbereich aus Rasen
sowie kleinteiligen Pflanzinseln. Die Fahrgassen werden
asphaltiert. Die über 500 Parkplätze sind mit Betonsteinpflaster ausgelegt.
41
Die Gebäude
Bei dem Objekt handelt es sich um den Neubau eines ein­
geschossigen Fachmarktzentrums, bestehend aus vier Bauabschnitten und zwei Gebäudeteilen, die auf einem Grundstück durch Parkplatzfläche getrennt sind. Die großzügigen
Parkplatzflächen können von Norden über die Zufahrt AntonHuber-Straße, von Süden über die Josef-Schwankl-Straße
sowie von Westen über die Johann-Auer-Straße angefahren
werden.
Zufahrt
➤
Kreisverkehr
Johann-Auer-Straße
➤
BA 1
BA 2
BA 3
Gartencenter
BA 4
Josef-Schwankl-Straße
➤
Zufahrt
42
Sigwolfstraße
Zufahrt
Feneberg
Lebensmittelmarkt
F a c h m a r k t ­c e n t e r
Anton-Huber-Straße
Kreisverkehr
Die Bauabschnitte 1, 2 und 4 befinden sich entlang des öst­
lichen Grundstücksbereichs und sind durch die Einzelhandelsnutzung mit Schwerpunkt Textil geprägt. Die einzelnen
Mietbereiche werden über die Haupteingänge/-ausgänge
von Westen her erschlossen. Dabei befinden sich im vorderen Gebäudebereich jeweils die großen Verkaufsräume. Die
Zufahrt für die Anlieferung erfolgt über eine separate Straße
entlang der östlichen Gebäudeseite. Die hinteren Gebäudebereiche sehen die Anlieferung mit entsprechenden Lager­
flächen vor. Ebenfalls befinden sich hier die Personal- und
Technikräume sowie Sanitäranlagen der Mietbereiche.
Der erste und größte Bauabschnitt sowie der zweite Bau­
abschnitt sind fertiggestellt, die Mieterübergaben haben
größtenteils stattgefunden. Mit der Errichtung des vierten
Bau­abschnitts wurde begonnen. Der Nutzer wird die Fläche
als Sportfachmarkt betreiben. Die Fertigstellung ist für das
1. Quartal 2012 geplant.
Östlicher Grundstücksbereich
1. Bauabschnitt Mieter
2. Bauabschnitt Mieter
4. Bauabschnitt Mieter
C&A Mode GmbH & Co. KG
Dirk Rossmann GmbH
SSG Sport GmbH (Sports Experts)
Gries Deco Company GmbH (Depot)
TK Maxx GmbH & Co. KG
Matratzen Concord GmbH
mister*lady GmbH
New Yorker Süd Jeans – und
Sportswear GmbH & Co. KG
SIEMES Schuhcenter GmbH & Co. KG
Takko Holding GmbH
Der dritte Bauabschnitt befindet sich im südwestlichen
Grundstücksbereich, gegenüberliegend der Bauabschnitte 2
und 4. Mit der Errichtung des 3. Bauabschnitts wurde be­
gonnen. Die Fertigstellung ist für das 1. Quartal 2012 geplant.
Das Gebäude wird zum Betrieb eines Gartenfachmarktes
erstellt. Der Bau des Gartencenters erfolgt mit einer Mietfläche
von ca. 5.200 qm. Das Gebäude gliedert sich in eine beheizte Verkaufshalle (Warmhalle), Kaltgewächshaus, die mit einer
Glaskonstruktion überdachte Freifläche sowie die Waren­
annahme.
Südwestlicher Grundstücksbereich
3. Bauabschnitt Mieter
Dehner GmbH & Co. KG
Die jeweils zuletzt erteilten Baugenehmigungen der vier Bauabschnitte im Überblick:
1. Bauabschnitt, 01.10.2010
2. Bauabschnitt, 15.12.2010
3. Bauabschnitt, 13.04.2011
4. Bauabschnitt, 12.08.2011
43
Technische Details
Konstruktive Merkmale im Überblick
Gründung
Einzel-/Streifenfundament
Tragkonstruktion
Stahlbetonfertigteilstützen mit Stahlbetonfertigteilvollwänden
Dachkonstruktion und -aufbau
Wärmegedämmtes Flachdach (Bauabschnitt 1, 2, 4)
Wiederholende Satteldachkonstruktion (Bauabschnitt 3)
Außenfassade
Gedämmte Sandwich-Isoblechpaneele auf gedämmten Stahlbeton­frostschürzen
Fensterausführung
Aluminiumfenster mit wärmegedämmter Isolierverglasung je nach Anforderung
Innenwände
Verputztes Mauerwerk/Gipskarton-Platten
Bodenaufbau
Betonbodenplatte mit Gussasphalt oder schwimmendem Zementestrich. Gemäß
Baubeschreibung des jeweiligen Nutzers werden Bodenbeläge, wie z. B. Fliesen,
PVC oder Laminat verlegt. In Lager­bereichen wird kein Belag verlegt.
Technische Gebäudeausstattung
Wärmeversorgung
Fernwärme
Raumluft- und Kälteversorgung
Die Lüftungs- und Klimatechnik ist auf dem Dach montiert. Die Verbindung zum
Gebäudeinneren erfolgt über wärmegedämmte Kanäle
Elektrische Anlagen
Die Stromversorgung erfolgt über einen externen Trafo über den Hausanschlussraum
Besondere Einbauten
Einbruchmeldeanlage
Energieausweis
Ein bedarfsorientierter Energieausweis mit Datum 03.11.2010 wurde durch die
ecoplan Ingenieure GmbH erstellt
Zustand der Fondsimmobilie
Es handelt sich um einen Neubau bzw. noch zu errichtenden
Gebäudeteil. Die bisher umgesetzte Bauausführung sowie
die Planungen des noch zu erstellenden Bauteils vermitteln
einen soliden, modernen und ansprechenden Zustand.
Nach Übernahme der Gebäudeteile beginnt die Gewährleistungsfrist. Zu den kaufvertraglichen Gewährleistungsregelungen vgl. Abschnitt 12.3 „Rechtliche Grundlagen“.
Die Fondsimmobilie ist marktüblich versichert im Rahmen
einer „All-risk“-Gebäudeversicherung .
Für die Fondsimmobilie wurde eine technische Prüfung (kein
Bewertungsgutachten) durch ein technisches Beratungsunternehmen mit Datum 29.07.2011 durchgeführt. Gegenstand
dieser Überprüfung waren vor allem die Prüfung der baurechtlichen Belange, Beurteilung des bautechnischen Zustands,
Prüfung der Altlasten und Schadstoffsituation sowie Gewährleistungs- und Betriebskostensituation.
44
Bewertungsgutachten
Durch die Value AG the valuation group mit Sitz in Grünwald,
wurde im Auftrag der LHI Leasing GmbH ein Verkehrswertgutachten nach § 194 Baugesetzbuch am 25.07.2011 erstellt. Hierbei ermittelten die Sachverständigen Herr Holger
Ladewig und Herr Thilo Regelin den Ertragswert sowie Sachwert des Fondsobjekts. Der ausgewiesene Verkehrswert/
Marktwert zum Stichtag 27.04.2011 beträgt 36.400.000 EUR.
Davon entfallen rund 1,46 Mio. EUR auf die PV-Anlage.
Wiederverwendungsfähigkeit der Fondsimmobilie
Die grundsätzliche Struktur und Konzeption der zu errichtenden Gebäude ist für die Nutzung als Fachmarktzentrum mit
getrennten Gewerbemieteinheiten ausgelegt. Besonderheiten
sind die vergleichsweise großen Verkaufsräume. Die Fonds­
immobilie erscheint aufgrund der neuen Bausubstanz, der
Objektgröße und des Flächenlayouts grundsätzlich wiederverwendungsfähig. Dies wurde sowohl durch das vorliegende Bewertungsgutachten als auch grundsätzlich durch den
technischen Prüfbericht bestätigt.
Die auf die jeweiligen Mieter abgestimmten Grundrisse der
Gebäudeteile sind funktional und flexibel und nach den aktuellen Anforderungen derartiger Nutzungsarten ausgelegt.
Das ostseitig angeordnete Fachmarktzentrum ist mit 374
Parkplätzen objekttypisch gut versorgt. Der Gartenfachmarkt
verfügt über weitere 142 Stellplätze (24 davon über eine
Grunddienstbarkeit zu Lasten des Nachbars Feneberg).
Die umliegend vorhandenen Handelsagglomerationen stärken
die Anziehungskraft der Fondsimmobilie. Ebenfalls bildet der
derzeitige Textileinzelhandel-Schwerpunkt des Fachmarktzentrums eine sehr gute Ergänzung der bereits vorhandenen
Shops im (West-)Erding Park. Dies wird auch durch die namhaften Einzelhändler unterstrichen, die als langfristige Mieter
gewonnen werden konnten und einen insgesamt attraktiven
Mietermix bilden. Gleichwohl sind aufgrund der bauplanungsrechtlichen Ausweisung als Sondergebiet Einzelhandel auch
andere Handelsnutzungen vorstellbar.
Hinsichtlich der demografischen Entwicklung sowie der Kaufkraftbindung am Standort ist nicht zuletzt durch die geplante
Erweiterung des Flughafens München sowie die allgemeine
wirtschaftliche Stabilität der Region eine weiterhin positive Entwicklung zu erwarten.
Perspektiven der Fachmärkte
Neben Discount-Angebotsformen gehören Fachmärkte zu
den Gewinnern der letzten Jahre. Der Marktanteil der Fachmärkte (im Non-Food-Bereich) am Einzelhandelsumsatz
steigt stetig. Eine Wachstumsbremse kann zunehmend in
den ausgeschöpften Standort-Reserven sowie durch restriktivere Genehmigungspolitik und gesetzliche Regelungen an
möglichen Standorten erkannt werden.
Mögliche Alternativen hierzu zeichnen sich durch die Umnutzung vorhandener Flächenkapazitäten in Fachmarktzentren
oder durch Entwicklung von flächenmäßig kleineren SpezialFachmärkten ab.
Die Lage innerhalb der Stadt, in der Nähe von Neubaugebieten, aber auch die überregionale Verkehrsanbindung sowie
die gute Sichtbarkeit des Zentrums von den Zufahrtsstraßen
verleihen dem Standort nachhaltige Attraktivität.
6.2 Die PV-Anlage
Eckdaten der PV-Anlage
Leistung
Bauabschnitt 1+2: 422,6 kWp
Bauabschnitt 4: 149,9 kWp
Module
Bauabschnitt 1+2: 1.725 Module des Herstellers Yingli des Typs YL 245C-30b
Bauabschnitt 4: 612 Module des Herstellers Yingli des Typs YL 245C-30b
Wechselrichter
Bauabschnitt 1+2: 12 Stück des Typs 33000 xi der Firma Kaco
Bauabschnitt 4: 2 Stück des Typs 33000 und 3 Stück des Typs 25000 xi der Firma Kaco
Für die PV-Anlage werden branchenübliche Versicherungen abgeschlossen.
45
7. Die Mieter
Die nachfolgende Beurteilung der Mieterbonitäten erfolgt auf
Basis des Creditreform Bonitätsindex 2.0 der Unternehmensgruppe Creditreform. Der 1984 eingeführte Bonitätsindex
dient der Bewertung der Unternehmensbonität. Dem dreistelligen Index werden jeweils Ausfallwahrscheinlichkeiten zugeordnet. Der Index kann dabei Werte zwischen 100 (entspricht
einer ausgezeichneten Bonität) und 600 (ungenügende Bonität/Zahlungseinstellung) annehmen. Der Indexermittlung liegt
eine Vielzahl von Informationen zugrunde:
•Krediturteil
•Zahlungsweise
•Jahresabschlussdaten
•Branchenrisiko
•Unternehmensentwicklung
•Umsatz
•Rechtsform
•Unternehmensalter
•Regionenrisiko
•Auftragslage
•Kapital
•Erfahrung Management
•Anzahl Mitarbeiter
•Relation Umsatz/Mitarbeiter
•Relation Kapital/Umsatz
Abbildung: Ausfallwahrscheinlichkeiten des Bonitätsindex 2.0 (Betrachteter Zeitraum: 01.01.2009 bis 31.12.2009)
16
15,05
12
10
8
Ausfall
Ausfallwahrscheinlichkeit in %
14
6,97
6
Bonitäten der Mieter im FMZ Erding
4
1,99
2
0
0,2
0,35
100 bis 149
Ausgezeichnete
Bonität
150 bis 199
Sehr gute
Bonität
0,84
200 bis 249
Gute
Bonität
250 bis 299
Mittlere
Bonität
300 bis 349
Schwache
Bonität
350 bis 499
Sehr schwache
Bonität
500
Mangelhafte
Bonität
600
Ungenügende
Bonität
47
Dehner GmbH & Co. KG (nachfolgend auch „Dehner“)
Das Unternehmen wurde bereits 1947 gegründet und sieht
sich heute bei den Marktführern in der Gartencenterbranche.
Mit 106 Filialen ist Dehner in Deutschland und Österreich
vertreten und beschäftigt derzeit mehr als 5.100 Mitarbeiter.
Der Unternehmenssitz befindet sich in Deutschland (Rain am
Lech). Im Jahr 2009 erzielte Dehner einen Bruttoumsatz von
über 670 Mio. EUR. Mit einem Creditreform-Bonitätsindex
von 102 verfügt das Unternehmen über eine „ausgezeichnete Bonität“, was nach Creditreform einer Ausfallwahrscheinlichkeit von 0,20 % entspricht.
SIEMES Schuhcenter GmbH & Co. KG (nachfolgend
auch „SIEMES“)
Das 1936 gegründete Unternehmen mit dem Sitz in Deutschland (Mönchengladbach) verfügt über ein Filialnetz von über
140 Filialen mit über 4.000 Mitarbeitern. Neben der Betriebsform Schuhcenter verfügt das Unternehmen über zwei
weitere Konzepte für Innenstadtlagen (Schuhhäuser) sowie
für exklusive Schuhmode (Leone). Mit einem CreditreformBonitätsindex von 235 verfügt die SIEMES Gruppe über eine
„gute Bonität“ und somit nach Creditreform über eine Aus­
fallwahrscheinlichkeit von 0,84 %.
SSG Sport GmbH (nachfolgend auch „SSG Sport“ oder
„Sports Experts“)
Der Sortimentsschwerpunkt des Unternehmens liegt in
Sportbekleidung und -ausrüstung. SSG Sport ist angabegemäß mit etwa 24 Filialen vorwiegend in Österreich sowie in
Deutschland vertreten, die das Unternehmen unter dem
Namen „Sports Experts“ betreibt. Der Creditreform-Bonitätsindex für das Unternehmen wird mit 260 angegeben, was
einer „mittleren Bonität“ und nach Creditreform einer Ausfallwahrscheinlichkeit von 1,99 % entspricht.
New Yorker Süd Jeans- und Sportswear GmbH & Co. KG
(nachfolgend auch „New Yorker“)
Das auf Young Fashion spezialisierte Unternehmen wurde
1971 in Deutschland gegründet. Mit über 15.000 Mitarbeitern
und 866 Filialen in 32 Ländern gehört New Yorker nach
eigenen Angaben zu einer der größten in Europa vertretenen
Modeketten. Der Sitz der Gesellschaft befindet sich in
Deutschland (Braunschweig). Mit einem CreditreformBonitätsindex von 269 verfügt das Unternehmen über eine
„mittlere Bonität“ mit einer Ausfallwahrscheinlichkeit von
1,99 % nach Creditreform.
TK Maxx GmbH & Co. KG (nachfolgend auch „TK Maxx“)
Das Unternehmen mit angabegemäß weltweit über 2.300 Filialen in Nordamerika und Europa vertreibt schwerpunktmäßig
Mode und Wohnaccessoires. Mit über 960 Mitarbeitern erreichte TK Maxx im vergangenen Jahr einen Umsatz von
117 Mio. EUR. Der Firmensitz befindet sich in Deutschland
(Düsseldorf). Mit einem Creditreform-Bonitätsindex von 252
verfügt die TK Maxx GmbH & Co. KG über eine „mittlere
Bonität“ mit einer Ausfallwahrscheinlichkeit von 1,99 % nach
Creditreform.
C&A Mode GmbH & Co. KG (nachfolgend auch „C&A“)
Der drittgrößte europäische und zweitgrößte deutsche
Textilhändler, mit über 36.000 Mitarbeitern, befindet sich im
Besitz der Familie Brenninkmeijer mit Sitz in Deutschland
(Düsseldorf) und Belgien (Brüssel). Das Unternehmen gehört
zur COFRA Holding AG und ist mit etwa 1.490 Standorten
in 19 europäischen Ländern vertreten. Im vergangenen Geschäftsjahr 2010/11 erzielte C&A einen Bruttoumsatz von
über 6,5 Mrd. EUR, davon knapp über 3 Mrd. EUR in Deutschland. Mit einem Creditreform-Bonitätsindex von 210 verfügt
das Unternehmen über eine „gute Bonität“, was nach Creditreform einer Ausfallwahrscheinlichkeit von 0,84 % entspricht.
48
Gries Deco Company GmbH – „Depot“ (nachfolgend
auch „Gries Deco“ oder „Depot“)
Das 1948 gegründete Unternehmen war im Jahr 2010 nach
eigenen Angaben mit über 200 Filialen in Deutschland sowie
in Österreich und der Schweiz vertreten. Für das laufende
Jahr 2011 wird vom Unternehmen eine Erweiterung um fast
40 % auf knapp 290 Filialen angestrebt. Die eigenen Filialen
werden unter dem Namen „Depot“ betrieben. Das Sortiments­
angebot ist vorwiegend auf Dekorations-, Geschenkartikel
und Wohnaccessoires ausgerichtet. Mit über 3.000 Mitarbeitern setzt das Unternehmen etwa 200 Mio. EUR um. Mit
einem Creditreform-Bonitätsindex von 175 verfügt Gries Deco
über eine „sehr gute Bonität“, was einer Ausfallwahrscheinlichkeit von 0,35 % nach Creditreform entspricht.
Dirk Rossmann GmbH (nachfolgend auch „Rossmann“)
Die Dirk Rossmann GmbH gehört zu den drei großen deutschen Drogeriefilialisten und hat ihren Sitz in Großburgwedel
bei Hannover. Das 1972 gegründete Unternehmen ist nach
eigenen Angaben mit inzwischen über 2.400 Filialen in sechs
europäischen Ländern vertreten und erzielte im vergangenen
Geschäftsjahr über 4,6 Mrd. EUR. Dabei entfiel auf die etwa
1.500 Filialen in Deutschland ein Umsatz von rd. 3,4 Mrd.
EUR. Mit einem Creditreform-Bonitätsindex von 180 verfügt
die Dirk Rossmann GmbH über eine „sehr gute Bonität“, was
nach Creditreform einer Ausfallwahrscheinlichkeit von
0,35 % entspricht.
Takko Holding GmbH (nachfolgend auch „Takko“)
Das 1982 durch die Hettlage Gruppe gegründete Unternehmen verfügt inzwischen europaweit über mehr als 1.500 Filialen in 15 Ländern, davon etwa 1.000 in Deutschland. Der
Sortimentsschwerpunkt liegt auf Bekleidung des unteren
Preissegments. Das Unternehmen mit Sitz in Deutschland
(Telgte bei Münster) erreichte mit etwa 12.500 Mitarbeitern
im laufenden Geschäftsjahr erstmals einen Umsatz von über
einer Milliarde EUR. Mit einem Creditreform-Bonitätsindex
von 241 verfügt die Takko Holding GmbH über eine „gute Bonität“. Dies entspricht nach Creditreform einer Ausfallwahrscheinlichkeit von 0,84 %.
mister*lady GmbH (nachfolgend auch „mister*lady“)
Das 1967 auf Basis eines Western-Store-Konzepts gegründete Unternehmen verfügt nach eigenen Angaben inzwischen
über 260 Filialen in Deutschland und Österreich. Der Sortimentsschwerpunkt liegt auf Jeans sowie Young Fashion des
unteren Preissegments. Mit einem Creditreform-Bonitäts­
index von 196 verfügt die mister*lady GmbH über eine „sehr
gute Bonität“, was nach Creditreform einer Ausfallwahrscheinlichkeit von 0,35 % entspricht.
Matratzen Concord GmbH (nachfolgend auch „Matratzen
Concord“)
Mit über 750 Filialen in Deutschland gehört Matratzen Concord
nach eigenen Angaben inzwischen zu den größten Matratzenketten Europas. Das Unternehmen hat seinen Hauptsitz in
Deutschland (Köln) und verfügt derzeit mit einem CreditreformBonitätsindex von 238 über eine „gute Bonität“. Dies entspricht nach Creditreform einer Ausfallwahrscheinlichkeit von
0,84 %.
49
8. Die Mietverträge
Übersicht der Verträge
Mieter
Nutzung
Mietlaufzeit
Mietende
(Grundmietzeit)
Optionen
Mietfläche
(qm)
Miete
(€/qm)
Miete p. m.
(€)
Dehner
Gartenmarkt
25 Jahre
vsl. 14.01.2037
1 x 5 Jahre
5.176,00
8,39
43.402,36 €
SSG Sport
Sportgeschäft
10 Jahre
vsl. 02.01.2022
4 x 5 Jahre
2.663,00
13,00
34.619,00 €1
TK Maxx
Textil
10 Jahre
02.08.2021
4 x 5 Jahre
2.526,79
14,64
37.000,00 €
C&A
Textil
10 Jahre
28.02.2022
4 x 5 Jahre
1.341,30
13,50
18.107,55 €
SIEMES
Schuhe
10 Jahre
01.08.2021
4 x 5 Jahre
1.206,46
14,42
17.400,00 €
New Yorker
Textil
10 Jahre
18.08.2021
3 x 5 Jahre
800,22
14,00
11.200,00 €
Gries Deco
Wohnaccessoires
10 Jahre
01.08.2021
4 x 5 Jahre
769,05
14,75
11.342,75 €
Rossmann
Drogerie
10 Jahre
18.08.2021
3 x 3 Jahre
766,21
12,89
9.880,00 €
Takko
Textil
12 Jahre
01.08.2023
3 x 5 Jahre
549,17
14,50
7.962,97 €
mister*lady
Textil
10 Jahre
02.08.2021
4 x 5 Jahre
452,45
14,92
6.750,00 €
Matratzen
Concord
Matratzengeschäft
10 Jahre
vsl. 31.07.2021
2 x 5 Jahre
407,00
14,50
5.901,50 €
Stellplätze
Gesamtanzahl (geplant)
Davon Dehner (zur ausschließlichen Nutzung)
523
mind. 120
Summe
Gesamtmiete (p. a.)
1 In
16.657,65
203.566,13
2.442.793,50
den ersten 12 Monaten 33.287,50 €.
Mietsicherheiten wurden durchweg nicht vereinbart. Für
sämtliche Mietverträge findet das Recht der Bundesrepublik
Deutschland Anwendung.
Dehner GmbH & Co. KG
Die Dehner GmbH & Co. KG mietet im Objekt eine Laden­
fläche von ca. 5.176 qm.
Mietvertrag
Mit dem Mietvertrag vom 23.12.2010 wird eine Ladenfläche
in der Fondsimmobilie an den Mieter zum Betrieb eines Gartencenters vermietet. Mitvermietet sind mindestens 120 Stellplätze zur ausschließlichen Nutzung durch den Mieter. Der
Mietvertrag beginnt mit der Übergabe, vereinbart für den
15.01.2012 und endet nach einer Festlaufzeit von 25 Jahren
zum 14.01.2037. Sollte die Übergabe nicht bis zum 15.02.2012
erfolgen, ist der Mieter berechtigt, den Mietvertrag außer­
ordentlich zu kündigen. Dem Mieter wird zudem ein einmaliges Optionsrecht auf Verlängerung des Mietvertrags von
fünf Jahren eingeräumt.
Wesentliche bauliche Änderungen kann der Mieter nur nach
Einholung einer schriftlichen Genehmigung des Vermieters
durchführen. Die während der Mietzeit durch den Mieter vorgenommenen baulichen oder technischen Veränderungen
gehen nach Ablauf des Vertrages entschädigungslos in das
Eigentum des Vermieters über. Eine Unter­vermietung der
Flächen wird dem Mieter nur nach vorheriger schriftlicher Zustimmung des Vermieters gestattet. Ausgenommen hiervon
ist eine Untervermietung an Mieter, deren Verkaufsaktivitäten
sich innerhalb der Dehner Sortimentsliste befinden. Für die
Mietvertragslaufzeit wird dem Mieter ein Konkurrenzschutz
für die Nutzungsarten Gartencenter und Zoofachmarkt im
Objekt sowie auf den Nachbargrundstücken des Vermieters
in einem Radius von 20 Kilometern gewährt.
Miete, Betriebs-, Neben- und Instandhaltungskosten
Die vereinbarte monatliche Miete (nettokalt) orientiert sich
an den Gesamtherstellungskosten des Gartencenters (Bauabschnitt 3) und beträgt derzeit 43.402,36 EUR zzgl. der
jeweils geltenden Umsatzsteuer. Der Mietzins wird mit der
Eröffnung des Gartencenters, frühestens jedoch 8 Wochen
51
nach Übergabe und spätestens zum 01.04.2012 zur Zahlung
fällig. Die Betriebs- und Nebenkosten sind in folgendem Umfang durch den Mieter zu tragen: Kosten der Wasserversorgung und der Entwässerung inklusive der Oberflächenentwässerung, Kosten der Warmwasserversorgung, Kosten des
Brennstoffes zum Betrieb der Heizungsanlage, Kosten der
Straßenreinigung, Kosten der Müllabfuhr, Kosten für Strom
für den Betrieb der Heizungs- und Wasserversorgungsanlage und der Innen-/Außenbeleuchtung, Kosten der Reinigung
und Pflege der Außenanlagen, Räum- und Streukosten, Wartung der bauseits installierten technischen Anlagen in üblichen
Umfang. Der Vermieter übernimmt die Instandhaltung, -setzung und Erneuerung des gesamten Mietgegenstandes mit
Ausnahme der vom Mieter selbst eingebrachten Anlagen.
Die Wartungskosten der technischen Einrichtungen sind anteilig auf den Mieter umlegbar. Die Schönheitsreparaturen
innerhalb der Mietfläche obliegen dem Mieter.
Wertsicherung
Eine Mietanpassung kann in Abhängigkeit des Verbraucherpreisindex (Basis 2005 = 100) erstmalig fünf Jahre nach Beginn des Mietvertrages erfolgen. Eine Anpassung ist ab einer
Indexänderung von 10 % möglich und beträgt 50 % der jeweiligen Änderung.
SSG Sport GmbH – „Sports Experts“
Die SSG Sport GmbH mietet in der Fondsimmobilie eine
Ladenfläche von ca. 2.663 qm.
Mietvertrag
Mit dem Mietvertrag vom 28.06./04.07.2011 wird eine Ladenfläche im Erdgeschoss des Fachmarktzentrums an den Mieter
zum Betrieb eines Sport- und Sportmodegeschäfts vermietet.
Der Mietvertrag beginnt mit der Übergabe, voraussichtlich
am 02.01.2012, spätestens jedoch 31.03.2012 und endet
nach einer Festlaufzeit von 10 Jahren. Dem Mieter wird zudem ein viermaliges Optionsrecht auf Verlängerung des
Mietvertrages von je fünf Jahren eingeräumt. Sollte die Übergabe der Mietfläche nicht bis spätestens 31.03.2012 erfolgen,
steht dem Mieter das Recht zu, fristlos vom Vertrag zurückzutreten. Weiterhin wird dem Mieter bei einer Flächenabweichung von mehr als +/-5 % ein Kündigungsrecht eingeräumt.
Wesentliche bauliche Änderungen kann der Mieter nur nach
Einholung einer schriftlichen Genehmigung des Vermieters
durchführen. Ausgenommen hiervon ist das von Sports Experts aktuell verwendete Shop- und Werbekonzept. Die während der Mietzeit durch den Mieter vorgenommenen baulichen oder technischen Veränderungen gehen auf Verlangen
des Vermieters nach Ablauf des Vertrages entschädigungslos in sein Eigentum über. Eine Untervermietung der Flächen
wird dem Mieter nur nach vorheriger schriftlicher Zustimmung
des Vermieters gestattet. Eine Untervermietung an Unternehmen desselben Konzerns bedarf jedoch keiner Zustimmung, sofern das Sortiment nicht mit den anderen am
Mietobjekt ansässigen Mietern in Konkurrenz steht. Für die
Mietvertragslaufzeit wird dem Mieter ein Konkurrenzschutz
für die Nutzungsart Sportfachgeschäft größer 150 qm im Objekt sowie etwaigen Erweiterungsbauten gewährt.
Miete, Betriebs-, Neben- und Instandhaltungskosten
Die vereinbarte monatliche Miete (nettokalt) beträgt voraussichtlich in den ersten 12 Monaten 33.287,50 EUR zzgl. der
jeweils geltenden Umsatzsteuer, danach 34.619 EUR zzgl.
der jeweils geltenden Umsatzsteuer. Bei Flächenabweichungen ist eine Mietzinsreduzierung möglich. Der Mietzins wird
mit der Eröffnung, spätestens jedoch 4 Wochen nach Übergabe zur Zahlung fällig. Der Mieter übernimmt die Betriebsund Nebenkosten nach der Betriebskostenverordnung. Die
Kosten der Gebäudeversicherung verbleiben beim Vermieter.
Notwendige Reparatur- und Instandhaltungsmaßnahmen innerhalb der Mietflächen obliegen bis zu einem Gesamtbetrag
von 6.000 EUR p. a. (max. 1.000 EUR je Einzelmaßnahme,
Kosten, die darüber hinausgehen trägt der Vermieter) dem
52
Mieter. Die Instandhaltung und -setzung an Dach und Fach,
nicht umlegbare Kosten für gemeinschaftlich genutzte Anlagen und Flächen sowie die Instandhaltung und -setzung der
vom Vermieter eingebrachten technischen Einrichtungen verbleiben beim Vermieter. Die Wartung der Eingangstür­anlage
ist Sache des Mieters. Schönheitsreparaturen werden durch
den Mieter ausgeführt.
Wertsicherung
Die Mietanpassung ist an den Verbraucherpreisindex für
Deutschland (Basis 2005 = 100) gekoppelt. Eine Anpassung
kann frühestens alle zwei Jahre ab einer Indexänderung von
10 % in Höhe von 80 % der jeweiligen Änderung erfolgen.
Dem Mieter werden ab Mietvertragsabschluss drei Freijahre
eingeräumt.
TK Maxx GmbH & Co. KG
Das Bekleidungsunternehmen TK Maxx GmbH & Co. KG
mietet in der Fondsimmobilie eine Fläche von rd. 2.527 qm
inklusive Nebenflächen.
Mietvertrag
Mit dem Mietvertrag vom 29.10./05.11.2010 mietet TK Maxx
die Ladenfläche zum Betrieb eines Einzelhandelsgeschäftes
mit dem im Mietvertrag definierten, mieterüblichen Sortiment.
Der Mietvertrag begann mit der Übergabe am 03.08.2011
und endet nach einer Festlaufzeit von 10 Jahren. Dem Mieter wird ein viermaliges Optionsrecht auf Verlängerung um
jeweils fünf Jahre gewährt.
Miete, Betriebs-, Neben- und Instandhaltungskosten
Die monatliche Miete (nettokalt) beträgt 37.000 EUR zzgl.
der jeweils geltenden Mehrwertsteuer. Als Basis für die Nebenkostenabrechnung wurde grundsätzlich die Umlegbarkeit
der Neben- und Betriebskosten gemäß der Betriebskostenverordnung vereinbart. Zusätzlich werden weitere Kosten­
positionen (z. B. Kosten der Schnee- und Eisbeseitigung) anteilig auf den Mieter umgelegt. Die Kosten der Grundsteuer
sowie der Gebäudeversicherung verbleiben beim Vermieter.
Der Vermieter übernimmt die Instandhaltung, -setzung und
Erneuerung von Dach und Fach, den Außenanlagen und den
technischen Einrichtungen, mit Ausnahme der vom Mieter
selbst eingebrachten technischen Anlagen. Die Wartungskosten der technischen Einrichtungen sind anteilig auf den
Mieter umlegbar.
Wertsicherung
Eine Mietanpassung kann in Abhängigkeit des Verbraucherpreisindex (Basis 2005 = 100) erstmalig drei Jahre nach
Beginn des Mietvertrages erfolgen. Eine Anpassung ist ab
einer Indexänderung von 10 % möglich und beträgt 75 % der
jeweiligen Änderung.
Wesentliche bauliche Änderungen kann der Mieter nur nach
Einholung einer schriftlichen Genehmigung des Vermieters
durchführen. Die während der Mietzeit durch den Mieter vorgenommenen baulichen oder technischen Veränderungen
gehen nach Ablauf des Vertrages entschädigungslos in das
Eigentum des Vermieters über. Baumaßnahmen im Rahmen
des Geschäftsbetriebs, die Installation einer zusätzlichen
Klimaanlage sowie die Installation einer Satellitenanlage bedürfen keiner Zustimmung des Vermieters, soweit hierdurch
kein wesentlicher Eingriff in die Gebäudestatik und dessen
Erscheinungsbild erfolgt.
Eine Untervermietung der Flächen wird dem Mieter nur nach
vorheriger schriftlicher Zustimmung des Vermieters gestattet.
Eine Untervermietung an Unternehmen desselben Konzerns
bedarf jedoch keiner Zustimmung, soweit der vertraglich definierte Mietzweck weiter eingehalten wird. Ein Konkurrenzschutz ist nicht vereinbart.
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C&A Mode GmbH & Co. KG
Das Bekleidungsunternehmen C&A mietet in der Fonds­
immobilie eine Fläche von ca. 1.341,30 qm inklusive Nebenflächen.
Mietvertrag
Mit dem Mietvertrag vom 05./11.08.2010 sowie dem 1. Nachtrag vom 16./22.08.2011 mietet C&A eine Teilfläche des Fachmarktzentrums zum Zwecke des Betriebes eines Textileinzelhandelsgeschäftes mit dem mietertypischen Waren­sortiment
und inklusive der üblichen Beisortimente und Dienstleistungen. Der Mietvertrag begann mit der Übergabe an den Mieter am 27.07.2011 und endet nach einer Festlaufzeit von rd.
10 Jahren und 7 Monaten zum 28.02.2022. Die erste Mietzahlung ist für den 01.05.2012 vorgesehen. Nach Ablauf der
Festmietzeit wird dem Mieter ein viermaliges Optionsrecht
auf Verlängerung um jeweils fünf Jahre eingeräumt.
Der Mieter ist nur nach schriftlicher Genehmigung des Vermieters zu baulichen Veränderungen am Mietobjekt berechtigt. Die baulich mit dem Objekt verbundenen Einbauten
gehen nach Mietvertragsablauf entschädigungslos in das
Eigentum des Vermieters über. Eine Untervermietung der
Flächen durch den Mieter ist ebenfalls nur mit schriftlicher
Genehmigung des Vermieters möglich. Eine Zustimmung
muss bei einer Untervermietung an Unternehmen desselben
Konzerns zum vereinbarten Mietzweck nicht erfolgen.
Für die Mietvertragslaufzeit wird dem Mieter ein Konkurrenzschutz für gleichartige Warensortimente gewährt. Eine Ausnahme hiervon bilden die übrigen Mieter des Objekts sowie
Adler und Bon Prix. Bei einem Verstoß des Vermieters gegen
die Konkurrenzschutzklausel ist der Mieter zu einer fristlosen
Kündigung berechtigt.
Miete, Betriebs-, Neben- und Instandhaltungskosten
Die monatliche Miete (nettokalt) beträgt 18.107,55 EUR
zzgl. der jeweils geltenden Umsatzsteuer. Die Betriebsund Nebenkosten sind nach der Betriebskostenverordnung
durch den Mieter zu tragen. Eine Ausnahme hiervon bilden
die Grundsteuer, die Gebäudeversicherungen sowie sonstige
Betriebskosten, welche vom Vermieter zu tragen sind.
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Der Vermieter übernimmt die Instandhaltung, -setzung und
Erneuerung von Dach und Fach, den Außenanlagen und den
technischen Einrichtungen, mit Ausnahme der vom Mieter
selbst eingebrachten technischen Anlagen. Die Wartungskosten der technischen Einrichtungen sind anteilig auf den
Mieter umlegbar.
Wertsicherung
Nach Ablauf von drei Freijahren erfolgt eine Mietanpassung
in Abhängigkeit des Verbraucherpreisindex für Deutschland
(Basis 2005 = 100) jeweils bei einer Indexänderung um mehr
als 10 %. Die Höhe der Anpassung beträgt 70 % der Index­
änderung.
SIEMES Schuhcenter GmbH & Co. KG
Das Unternehmen mietet in der Fondsimmobilie ein Ladengeschäft mit ca. 1.206 qm.
Mietvertrag
Der Mietvertrag zur Ladennutzung wurde zum Zweck des
Betriebes eines Schuheinzelhandelsfachmarktes am 23./
25.03.2010 (zzgl. 1. Nachtrag vom 20./23.08.2010 sowie
2. Nachtrag vom 06./15.09.2011) über eine Laufzeit von
10 Jahren abgeschlossen. Zulässig ist neben dem Verkauf
des Hauptsortiments der Verkauf von im Vertrag definierten
Randsortimenten. Die Verkaufsfläche der Mieteinheit wurde
mit 1.000 qm vereinbart. Der Mietvertrag begann mit der
Übergabe am 02.08.2011 an den Mieter. Dem Mieter werden
nach Ablauf der Festlaufzeit vier Optionsrechte auf Verlängerung um jeweils fünf Jahre eingeräumt.
Wesentliche bauliche Änderungen kann der Mieter nur nach
Einholung einer schriftlichen Genehmigung des Vermieters
durchführen. Die während der Mietzeit durch den Mieter vorgenommenen baulichen oder technischen Veränderungen
gehen nach Ablauf des Vertrages entschädigungslos in das
Eigentum des Vermieters über.
Eine Untervermietung der Flächen wird dem Mieter nur nach
vorheriger schriftlicher Zustimmung des Vermieters gestattet.
Eine Untervermietung an Unternehmen desselben Konzerns
bedarf jedoch keiner Zustimmung, sofern das Sortiment nicht
mit den anderen in der Fondsimmobilie ansässigen Mietern
in Konkurrenz steht.
Dem Mieter wird für diesen Mietzweck ein Konkurrenzschutz
im Objekt sowie auf den Nachbargrundstücken des Vermieters eingeräumt.
Miete, Betriebs-, Neben- und Instandhaltungskosten
Die vereinbarte monatliche Miete (nettokalt) beträgt 17.400
EUR zzgl. der jeweils geltenden Umsatzsteuer. Der Mieter
übernimmt die Betriebs- und Nebenkosten nach der Betriebskostenverordnung. Die Kosten der Gebäudeversicherung und der Grundsteuer verbleiben beim Vermieter.
Notwendige Reparatur- und Instandhaltungsmaßnahmen innerhalb der Mietflächen obliegen bis zu einem Gesamtbetrag
von 6.000 EUR p. a. (max. 1.000 EUR je Einzelmaßnahme)
dem Mieter. Die Instandhaltung und -setzung an Dach und
Fach, nicht umlegbare Kosten für gemeinschaftlich genutzte
Anlagen und Flächen sowie die Instandhaltung und -setzung
der vom Vermieter eingebrachten technischen Einrichtungen,
verbleiben beim Vermieter. Die Kosten für selbst eingebrachte technische Einrichtungen obliegen dem Mieter. Schönheitsreparaturen bis zu einem Betrag von 3.000 EUR p. a.
werden durch den Mieter übernommen.
Wertsicherung
Die Mietanpassung ist an den Verbraucherpreisindex für
Deutschland (Basis 2005 = 100) gekoppelt. Eine Anpassung
kann frühestens alle zwei Jahre ab einer Indexänderung von
10 % in Höhe von 75 % der jeweiligen Änderung erfolgen. Die
Miete darf erstmalig nach Ablauf des dritten Mietjahres angepasst werden.
New Yorker Süd Jeans- und Sportswear GmbH & Co. KG
New Yorker mietet im Objekt eine Ladenfläche von ca. 800 qm.
Mietvertrag
Mit dem Mietvertrag vom 12.05.2010 sowie dem ersten
Nachtrag vom 05./21.09.2011 wird eine Ladenfläche im Erdgeschoss der Fondsimmobilie an den Mieter vermietet. Der
Mietvertrag begann mit der Übergabe am 19.08.2011 und
endet nach einer Festlaufzeit von 10 Jahren. Dem Mieter
wird zudem ein dreimaliges Optionsrecht auf Verlängerung
des Mietvertrages von je fünf Jahren eingeräumt.
Wesentliche bauliche Änderungen kann der Mieter nur nach
Einholung einer schriftlichen Genehmigung des Vermieters
durchführen. Die während der Mietzeit durch den Mieter vorgenommenen baulichen oder technischen Veränderungen
gehen auf Verlangen des Vermieters nach Ablauf des Vertrages entschädigungslos in sein Eigentum über.
Eine Untervermietung der Flächen wird dem Mieter nur nach
vorheriger schriftlicher Zustimmung des Vermieters gestattet.
Eine Untervermietung an Unternehmen desselben Konzerns
bedarf jedoch keiner Zustimmung, sofern das Sortiment nicht
wesentlich von dem des Mieters abweicht. Für den Fall von
einem Objektleerstand von über 30 % oder einem mehr als
sechs Monate andauernden Leerstand der derzeit von
C&A und TK Maxx gemieteten Flächen, wird dem Mieter ein
Sonderkündigungsrecht mit einer Frist von 3 Monaten ein­
geräumt.
Miete, Betriebs-, Neben- und Instandhaltungskosten
Die monatliche Miete (nettokalt) beträgt 11.200 EUR zzgl.der
jeweils geltenden Mehrwertsteuer. Als Basis für die Nebenkostenabrechnung wurde die 2. Berechnungsverordnung
(BVO) vereinbart. Zusätzlich werden weitere Kostenpositionen (z. B. Kosten der Schnee- und Eisbeseitigung) anteilig
auf den Mieter umgelegt.
Die Schönheitsreparaturen innerhalb der Mietfläche obliegen
dem Mieter. Die Instandhaltung von Dach und Fach sowie
der Gemeinschaftsanlagen obliegt dem Vermieter.
Wertsicherung
Die Miete ist an den Verbraucherpreisindex für Deutschland
(Basis 2005 = 100) gekoppelt. Eine Anpassung kann ab einer
Indexänderung von 10 % in Höhe von 70 % der jeweiligen
Änderung vorgenommen werden. Die Anpassung erfolgt jeweils zum Januar des Folgejahres, frühestens jedoch drei
Jahre nach letzter Anpassung.
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Gries Deco Company GmbH – „Depot“
Das Einzelhandelsunternehmen mietet in der Fondsimmobilie
eine Mietfläche von ca. 769 qm.
Mietvertrag
Gries Deco mietet mit dem am 17./24.03.2010 geschlossenen
Mietvertrag sowie dem ersten Nachtrag vom 19./24.08.2011
eine Mietfläche zum Zwecke einer Einzelhandelsnutzung.
Der Mietvertrag begann mit der Übergabe am 02.08.2011 an
den Mieter und endet nach einer Festlaufzeit von 10 Jahren.
Dem Mieter wird ein viermaliges Optionsrecht um jeweils fünf
Jahre eingeräumt.
Mit Ausnahme der Umbauarbeiten im Rahmen der erstmaligen Herstellung des Geschäftes bei Bezug der Fläche, ist
der Mieter nur mit Zustimmung des Vermieters berechtigt
bauliche Änderungen vorzunehmen. Die während der Miet­
zeit durch den Mieter vorgenommenen baulichen und technischen Veränderungen gehen nach Ablauf des Mietvertrages
auf Verlangen des Vermieters entschädigungslos in sein
Eigentum über. Eine Untervermietung der Flächen durch den
Mieter ist nur zum vereinbarten Nutzungszweck und mit
schriftlicher Zustimmung des Vermieters zulässig. Eine
Zustimmung ist für Untervermietung an beteiligte und/oder
verbundene Unternehmen sowie Franchisenehmer der
Gesellschaft/des Konzerns nicht erforderlich, sofern das
Warensortiment keine Konkurrenz zu den übrigen Mietern
des Objekts darstellt.
Miete, Betriebs-, Neben- und Instandhaltungskosten
Der monatliche Mietzins (nettokalt) für die Mietfläche beträgt
11.342,75 EUR zzgl. der jeweils geltenden Umsatzsteuer.
Die Betriebs- und Nebenkosten sind durch den Mieter nach
der Betriebskostenverordnung, mit Ausnahme der Grundsteuer, zu tragen. Etwaige Erhöhungen der Grundsteuer können jedoch dem Mieter weiterbelastet werden.
Der Mieter ist zur Wartung, Instandhaltung und -setzung
innerhalb des Mietobjekts sowie für Klimageräte und lufttechnische Anlagen auch außerhalb seiner Mietflächen bis zu
einem Gesamtbetrag von 2.500 EUR p. a. (pro Einzelfall
250 EUR) verpflichtet. Ebenso sind die Schönheitsrepara­
turen durch den Mieter zu übernehmen. Die Instandhaltung
und -setzung an Dach und Fach obliegen dem Vermieter.
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Wertsicherung
Eine Mietanpassung kann in Abhängigkeit des Verbraucherpreisindex (Basis 2005 = 100) erstmalig drei Jahre nach Beginn des Mietvertrages erfolgen. Eine Anpassung ist ab einer
Indexänderung von 10 % möglich und beträgt 80 % der jeweiligen Änderung.
Dirk Rossmann GmbH
Die Dirk Rossmann GmbH mietet in der Fondsimmobilie eine
Fläche von ca. 766 qm.
Mietvertrag
Mit dem Mietvertrag vom 05./08.11.2010 sowie dem ersten
Nachtrag vom 06./19.09.2011 wird eine Ladenfläche im Erdgeschoss des Fachmarktzentrums an den Mieter zum Betrieb eines Drogeriemarkts vermietet. Der Mietvertrag begann
mit der Übergabe am 19.08.2011 und endet nach einer Festlaufzeit von 10 Jahren. Dem Mieter wird zudem ein dreimaliges Optionsrecht auf Verlängerung des Mietvertrages von je
drei Jahren eingeräumt.
Bauliche Änderungen kann der Mieter nur nach Einholung
einer schriftlichen Genehmigung des Vermieters durchführen.
Die während der Mietzeit durch den Mieter vorgenommenen
baulichen oder technischen Veränderungen gehen auf Verlangen des Vermieters nach Ablauf des Vertrages entschädigungslos in sein Eigentum über. Der Mieter ist berechtigt,
einen Fotokasten, Sonnenschutz und Tresor in oder an der
Mietfläche anzubringen, soweit dies behördlich zulässig ist.
Eine Untervermietung der Flächen wird dem Mieter nur nach
vorheriger schriftlicher Zustimmung des Vermieters gestattet.
Für die Mietvertragslaufzeit wird dem Mieter ein Konkurrenzschutz für Konkurrenzunternehmen (dm Drogeriemarkt
GmbH & Co. KG, Anton Schlecker, Schlecker XL GmbH, Ihr
Platz GmbH & Co. KG, Müller Ltd. GmbH & Co. KG) im
Objekt sowie auf den Nachbargrundstücken des Vermieters
in einem Radius von 1 km gewährt. Andernfalls steht dem
Mieter eine Vertragsstrafe in Höhe von drei Monatsmieten
sowie etwaiger Schadenersatz zu.
Miete, Betriebs-, Neben- und Instandhaltungskosten
Die vereinbarte monatliche Miete (nettokalt) beträgt 9.880 EUR
zzgl. der jeweils geltenden Umsatzsteuer. Der Mieter übernimmt die Betriebs- und Nebenkosten nach der Betriebskostenverordnung. Der Vermieter ist verpflichtet, das Miet­objekt
während der Vertragsdauer in gebrauchsfähigem Zustand
zu halten.
Die Schönheitsreparaturen innerhalb der Mietfläche obliegen
dem Mieter. Die Instandhaltung von Dach und Fach sowie
der Gemeinschaftsanlagen obliegt dem Vermieter.
Wertsicherung
Eine Mietanpassung kann in Abhängigkeit des Verbraucherpreisindex (Basis 2005 = 100) erstmalig drei Jahre nach Beginn des Mietvertrages erfolgen. Eine Anpassung ist ab einer
Indexänderung von 10 % möglich und beträgt 75 % der jeweiligen Änderung.
Takko Holding GmbH
Das Bekleidungsunternehmen Takko Holding GmbH mietet
in der Fondsimmobilie eine Fläche von rd. 549 qm inklusive
Nebenflächen.
Mietvertrag
Mit dem Mietvertrag vom 24./25.08.2010 sowie dem ersten
Nachtrag vom 06./13.09.2011 mietet Takko die Ladenfläche,
ohne Gebrauchsbeschränkungen, insbesondere zum Verkauf/Vertrieb von Textilien aller Art sowie Randsortimenten
und Aktionsartikeln. Der Mietvertrag begann mit der Übergabe am 02.08.2011 und endet nach einer Festlaufzeit von 12
Jahren. Dem Mieter wird ein dreimaliges Optionsrecht auf
Verlängerung um jeweils fünf Jahre gewährt.
Für die Mietvertragslaufzeit wird dem Mieter ein Konkurrenzschutz für gleichartige Warensortimente im Objekt sowie auf
den Nachbargrundstücken des Vermieters in einem Radius
von 2 Kilometern gewährt. Eine Ausnahme hiervon bilden die
übrigen Mieter des Objekts sowie Adler, Shoe4You, Sutor,
Jeans Fritz und Bon Prix.
Miete, Betriebs-, Neben- und Instandhaltungskosten
Die vereinbarte monatliche Miete (nettokalt) beträgt
7.962,97 EUR zzgl. der jeweils geltenden Umsatzsteuer.
Als Basis für die Nebenkostenabrechnung wurde die
2. Berechnungsverordnung (BVO) vereinbart. Die Kosten
der Gebäudeversicherung und der Grundsteuer verbleiben
beim Vermieter. Das Gewässerschadensrisiko ist vom
Vermieter bzw. seiner Versicherung zu tragen.
Die Schönheitsreparaturen innerhalb der Mietfläche obliegen
dem Mieter. Die Instandhaltung an und die Schönheitsreparaturen von Dach und Fach obliegen dem Vermieter. Die
Wartungskosten der technischen Einrichtungen sind anteilig
auf den Mieter umlegbar. Die Wartung der Eingangstüranlage ist Mietersache.
Wertsicherung
Die Mietanpassung ist an den Verbraucherpreisindex für
Deutschland (Basis 2005 = 100) gekoppelt. Eine Anpassung
kann frühestens alle zwei Jahre ab einer Indexänderung von
10 % in Höhe von 70 % der jeweiligen Änderung erfolgen.
Dem Mieter werden nach Ablauf des ersten Kalenderjahres
drei Freijahre eingeräumt.
Bauliche Änderungen kann der Mieter nur nach Einholung
einer schriftlichen Genehmigung des Vermieters durchführen. Die während der Mietzeit durch den Mieter vorgenommenen baulichen oder technischen Veränderungen gehen
nach Ablauf des Vertrages entschädigungslos in das Eigentum des Vermieters über.
Eine Untervermietung der Flächen wird dem Mieter nur nach
vorheriger schriftlicher Zustimmung des Vermieters gestattet.
Eine Untervermietung an Unternehmen desselben Konzerns
bedarf jedoch keiner Zustimmung, sofern das Sortiment nicht
mit den anderen am Mietobjekt ansässigen Mietern in Konkurrenz steht.
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mister*lady GmbH
Das Bekleidungsunternehmen mister*lady GmbH mietet in
der Fondsimmobilie eine Fläche von rd. 452 qm inklusive
Nebenflächen.
Mietvertrag
Mit dem Mietvertrag vom 29./31.03.2010 sowie mit dem
ersten Nachtrag vom 15./17.08.2011 mietet mister*lady die
Ladenfläche zum Betrieb eines Einzelhandelsgeschäftes
für Textilien und Accessoires inklusive der Randsortimente.
Der Mietvertrag begann mit der Übergabe am 03.08.2011
und endet nach einer Festlaufzeit von 10 Jahren. Dem Mieter wird ein viermaliges Optionsrecht auf Verlängerung um
jeweils fünf Jahre gewährt. Bei einem mehr als drei Monate
andauernden Leerstand von über 30 % der Fachmarktzentrumsfläche steht dem Mieter ein außerordentliches Recht zur
Kündigung zu.
Der Mieter ist nur nach schriftlicher Genehmigung des Vermieters berechtigt, bauliche und technische Änderungen am
Mietobjekt durchzuführen. Investitionen, die wesentlicher Teil
des Gebäudes werden, gehen nach Ablauf des Mietvertrages in das Eigentum des Vermieters über. Eine Untervermietung der Flächen ist nur nach schriftlicher Genehmigung
durch den Vermieter zulässig. Wenn das Sortiment nicht in
Konkurrenz zu den übrigen Mietern der Fondsimmobilie
steht, gilt die Zustimmung für Vermietung an verbundene
Unternehmen als erteilt.
Dem Mieter wird für den Mietzweck ein Konkurrenzschutz im
gesamten Fondsobjekt eingeräumt.
Miete, Betriebs-, Neben- und Instandhaltungskosten
Für die Nutzung der Fläche entrichtet der Mieter einen Mietzins (nettokalt) von 6.750 EUR p. m. zzgl. der jeweiligen
Umsatzsteuer. Bei einem Leerstand von mehr als 20 % über
eine Dauer von mindestens zwei Monaten kann der Mieter
ab dem dritten Monat die Miete um 50 % reduzieren. Die
Betriebs- und Nebenkosten sind nach der Betriebskosten­
verordnung anteilig vom Mieter zu tragen. Auf den Vermieter
entfallen dabei die Grundsteuer sowie die Sach- und Haftpflichtversicherung. Brandschutzauflagen sind ebenfalls
Vermietersache. Der Mieter muss auf eigene Kosten eine
Betriebshaftpflicht sowie Versicherungen für Feuer-, Leitungswasser- und Sturmschäden abschließen.
58
Die Instandhaltung von Dach und Fach obliegt dem Vermieter. Die übrigen Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, sonstige Reparaturen sowie Wartung werden bis
zu einem Betrag von 5 % der Jahresnettomiete anteilig auf
den Mieter umgelegt, sofern sie nach der Betriebskosten­
vereinbarung umlegbar sind. Wartung, Reparaturen und
Ersatz­beschaffungskosten innerhalb der Mietfläche sind bis
zu einem Gesamtbetrag von 2.500 EUR p. a. bzw. 250 EUR
pro Einzelfall vom Mieter zu übernehmen. Die Kosten der
Wartung für die Automatiktür/das Rolltor/den Aufzug werden
vom Mieter getragen.
Wertsicherung
Die Miete ist an den Verbraucherpreisindex für Deutschland
(Basis 2005 = 100) gekoppelt. Nach drei Freijahren kann die
Miete ab einer Indexänderung von 10 % um 75 % der Höhe
der Änderung angepasst werden.
Matratzen Concord GmbH
Das Matratzenfachgeschäft Matratzen Concord GmbH
mietet in der Fondsimmobilie eine Fläche von ca. 407 qm
inklusive Nebenflächen.
Mietvertrag
Mit dem Mietvertrag vom 27.07./01.08.2011 mietet Matratzen
Concord eine Teilfläche des Fachmarktzentrums zum Zwecke
des Betriebes eines Matratzenfachgeschäfts. Der Mietvertrag beginnt mit der Übergabe an den Mieter und endet nach
einer Festlaufzeit von 10 Jahren. Nach Ablauf der Festmiet­
zeit wird dem Mieter ein zweimaliges Optionsrecht auf Verlängerung um jeweils fünf Jahre eingeräumt. Erfolgt die
Über­gabe an den Mieter nicht bis spätestens 30.04.2012,
hat der Mieter ein Rücktrittsrecht.
Der Mieter ist nur nach schriftlicher Genehmigung des Vermieters zu baulichen Veränderungen am Mietobjekt berechtigt. Die baulich mit der Fondsimmobilie verbundenen Einbauten gehen nach Mietvertragsablauf entschädigungslos in
das Eigentum des Vermieters über. Eine Untervermietung
der Flächen durch den Mieter ist ebenfalls nur mit schriftlicher
Genehmigung des Vermieters möglich, jedoch nur an Unternehmen, deren Sortiment nicht in Konkurrenz zu den übrigen
Mietern der Fondsimmobilie steht. Eine Zustimmung muss
bei einer Untervermietung an Unternehmen desselben Konzerns zum vereinbarten Mietzweck nicht erfolgen.
Schönheitsreparaturen innerhalb der Mietfläche obliegen
dem Mieter. Reparatur- und Instandhaltungskosten innerhalb
der Mietfläche können in Höhe von max. 400 EUR netto je
Einzelmaßnahme bzw. in Höhe von max. einer Monatsmiete
(aktuell 5.901,50 EUR netto) pro Jahr auf den Mieter umgelegt werden. Die Wartungskosten der technischen Einrichtungen sind anteilig auf den Mieter umlegbar. Der Vermieter
übernimmt die Instandhaltung, -setzung und Erneuerung von
Dach und Fach, den Außenanlagen und den technischen
Einrichtungen mit Ausnahme der vom Mieter selbst eingebrachten technischen Anlagen.
Wertsicherung
Nach Ablauf von drei Freijahren erfolgt eine Mietanpassung
in Abhängigkeit des Verbraucherpreisindex für Deutschland
(Basis 2005 = 100) jeweils bei einer Indexänderung um mehr
als 10 %. Die Höhe der Anpassung beträgt 80 % der Index­
änderung. Eine erneute Mietanpassung ist frühestens nach
Ablauf von zwei Jahren seit der letzten Anpassung möglich.
Miete, Betriebs-, Neben- und Instandhaltungskosten
Die monatliche Miete (nettokalt) beträgt 5.901,50 EUR zzgl.
der jeweils geltenden Mehrwertsteuer. Erhöht oder verringert
sich die tatsächliche Mietfläche um mehr als 2 % gegenüber
den vorgesehenen 407 qm, ändert sich die Miete im selben
Verhältnis. Die Betriebs- und Nebenkosten sind nach der
Betriebskostenverordnung durch den Mieter zu tragen. Das
Gewässerschadenrisiko ist vom Vermieter bzw. seiner Versicherung zu tragen. Darüber hinaus verbleiben die Kosten für
die Gebäudeversicherung beim Vermieter.
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9. Investition und Finanzierung
A. Investition/Mittelverwendung
1. Kaufpreis der Fondsimmobilie
In EUR
In % der Gesamtinvestitionskosten
In % des Eigenkapitals inkl. Agio
36.301.930
83,24%
156,12%
2. Beteiligung an der SAMERA Verwaltung GmbH
1.796.250
4,12%
7,72%
3. Grunderwerbsteuer
1.270.568
2,91%
5,46%
4. Sonstige Erwerbsnebenkosten
363.019
0,83%
1,56%
5. Kosten Due Diligence und Bewertungsgutachten
120.000
0,28%
0,52%
6. Finanzierungskosten
360.683
0,83%
1,55%
Einzahlungs- und Platzierungsgarantie
333.000
0,76%
1,43%
Fremdkapitalvermittlung
300.000
0,69%
1,29%
2.106.500
4,83%
9,06%
500.000
1,15%
2,15%
7. Gesellschaftskosten in der Ingangsetzungsphase
Eigenkapitalbeschaffung (inklusive Agio)
Fondskonzeption
8. Liquiditätsreserve
Gesamtinvestitionskosten
158.605
0,36%
0,68%
43.610.555
100,00%
187,55%
22.200.000
50,91%
95,47%
B. Finanzierung/Mittelherkunft
9. Kommanditkapital
- davon LANITA Verwaltung GmbH
- davon Anleger
10. Agio
11. Fremdkapital
12. Bewirtschaftungsüberschuss 2011/2012
Gesamtinvestitionskosten
Erläuterungen zum Investitions- und Finanzierungsplan
der Fondsgesellschaft
Alle dargestellten Beträge werden ohne Berücksichtigung
der Umsatzsteuer ausgewiesen, da die Leistungen entweder
von der Umsatzsteuer befreit sind oder die Fondsgesellschaft zum Vorsteuerabzug berechtigt ist.
Zu 1. Kaufpreis der Fondsimmobilie
Im Kaufvertrag zwischen der Fondsgesellschaft und der
Gaschler FMZ GmbH & Co. KG vom 28.07.2011 wurde für
die Fondsimmobilie ein vorläufiger Kaufpreis in Höhe von
36.250.000 EUR vereinbart, von dem 10.319.040 EUR auf
das Grundstück entfallen. Der Kaufpreis entspricht dem rd.
14,95-Fachen der vertraglich vereinbarten Jahresnettomiete
des Jahres 2012. Im Kaufvertrag ist vereinbart, dass der vorläufige Kaufpreis angepasst wird, wenn die im Kaufvertrag
genannten Nettojahresmieten in einem Zeitraum von sechs
Monaten unter- oder überschritten werden. Für den nach
Kaufvertragsabschluss abgeschlossenen Mietvertrag mit
1.135.000
21.065.000
1.053.250
2,42%
4,53%
20.000.000
45,86%
86,01%
357.305
0,82%
1,54%
43.610.555
100,00%
187,55%
Matratzen Concord konnte eine höhere Miete vereinbart werden. Für die von Takko angemietete Fläche wurde die Miete
nach Flächenaufmaß geringfügig reduziert. Insgesamt erhöht
sich der Kaufpreis somit zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung auf 36.301.930 EUR. Am 30.09.2011 wurde eine anteilige Kaufpreiszahlung für die Fondsimmobilie in Höhe von
15.538.056 EUR für die Bauabschnitte 1 und 2 an den Verkäufer geleistet. Einbehalte für die Flächen C&A (3.250.381
EUR) und Matratzen Concord (1.005.223 EUR) sowie ein Sicherheitseinbehalt für eine eventuelle Reduzierung des Kauf­
preises bei einer Änderung der Nettojahresmieten der Bauabschnitte 1 und 2 (47.841 EUR) werden voraussichtlich
zum 30.04.2012 fällig. Zu diesem Zeitpunkt wird voraussichtlich auch der Kaufpreis für die Bauabschnitte 3 und 4 in
Höhe von EUR 16.460.429 abzüglich eines Sicherheitseinbehalts für eine eventuelle Reduzierung des Kaufpreises
bei einer Änderung der Nettojahresmieten (200.000 EUR)
zur Zahlung fällig. Der Kaufpreis kann sich maximal um
100.000 EUR erhöhen.
61
Zu 2. Beteiligung an der SAMERA Verwaltung GmbH
Zur Finanzierung des Kaufpreises der Photovoltaikanlage,
die von der SAMERA Verwaltung GmbH erworben wurde,
leistet die Fondsgesellschaft eine Einlage in Höhe von
1.796.250 EUR (hiervon 21.250 EUR Stammkapital und
1.775.000 EUR Kapitalrücklage) in die SAMERA Verwaltung
GmbH.
Am 30.09.2011 wurde von der SAMERA Verwaltung GmbH
der Kaufpreis für die Photovoltaikanlage auf den Bauabschnitten 1 und 2 in Höhe von 1.450.000 EUR geleistet. Die
Fondsgesellschaft hat hierzu eine Kapitalrücklage in Höhe
von 1.435.000 EUR in der SAMERA Verwaltung GmbH gebildet. Voraussichtlich zum 30.04.2012 werden 340.000 EUR
für die Photovoltaikanlage auf dem Bauabschnitt 4 fällig, die
durch Erhöhung der Kapitalrücklage der Fondsgesellschaft
bei der SAMERA Verwaltung GmbH auf 1.775.000 EUR finanziert werden soll. 10.000 EUR verbleiben als Liquiditätsreserve in der SAMERA Verwaltung GmbH.
Zu 3. Grunderwerbsteuer
Der Kauf der Fondsimmobilie ist ein grunderwerbsteuerlicher
Vorgang. Die Grunderwerbsteuer wurde mit 3,5 % des Kaufpreises, d. h. 1.270.568 EUR, kalkuliert.
Zu 4. Sonstige Erwerbsnebenkosten
Diese Position beinhaltet die mit 363.019 EUR (1 % des
Kaufpreises der Fondsimmobilie) kalkulierten Kosten für durch
die Kaufverträge und die Grundschuldbestellungen anfallende Notar-, Gerichts- und Grundbuchkosten.
Zu 5. Kosten Due Diligence und Bewertungsgutachten
In dieser Position sind die voraussichtlichen Kosten für die
rechtliche (51.000 EUR) und technische (13.300 EUR) Due
Diligence, das Bewertungsgutachen für die Immobilie
(10.500 EUR), das Gutachten für die PV-Anlage (3.500 EUR)
sowie die Kosten für die externe rechtliche Beratung während
der Kaufvertragsverhandlungen (15.000 EUR), die Kosten
für die Implementierung des Property Managements (3.000
EUR) und die Begleitung der Abnahme durch einen externen
Sachverständigen (8.600 EUR) zusammengefasst. Ferner
wurde eine Reserve von 15.100 EUR für etwaige zusätzliche
Kosten berücksichtigt.
62
Zu 6. Finanzierungskosten
Die Finanzierungskosten beinhalten eine für das von der DG
Hyp zur Verfügung gestellte langfristige Darlehen zu leistende einmalige Bearbeitungsgebühr in Höhe von 80.000 EUR
sowie kalkulierte Zwischenfinanzierungszinsen und
Bereitstellungsprovisionen.
Bei der Ermittlung der Zwischenfinanzierungszinsen wurde
der mit der LANITA Verwaltung GmbH vereinbarte Zinssatz
von 6 % p. a. berücksichtigt. Ferner wurde für die Einzahlung
des Eigenkapitals unterstellt, dass 5 % des Zeichnungs­
kapitals bis zum 30.11.2011, 15 % des Zeichnungskapitals
zum 31.12.2011, jeweils 10 % des Zeichnungskapitals zum
31.01.2012 und 29.02.2012 und jeweils 15 % des Zeichnungskapitals zum Monatsultimo der Monate März bis Juni
eingeworben werden können. Insgesamt wurden Zwischen­
finanzierungszinsen in Höhe von 155.683 EUR kalkuliert.
Ab 01.12.2011 sind auf den nicht in Anspruch genommenen
Teil des von der DG Hyp zur Verfügung gestellten langfristigen Darlehens Bereitstellungsprovisionen in Höhe von 0,25 %
p. m. zu zahlen. In der Prognoserechnung wurde unterstellt,
dass 50 % des langfristigen Darlehens (10.000.000 EUR)
erst am 30.04.2012 im Rahmen der Kaufpreiszahlung für die
Bauabschnitte 3 und 4 zur Auszahlung gelangen und somit
für die Monate Dezember 2011 bis April 2012 jeweils Bereitstellungsprovisionen in Höhe von 25.000 EUR berücksichtigt.
Zu 7. Gesellschaftskosten in der Ingangsetzungsphase
Die LHI Leasing GmbH garantiert die Einzahlung und Platzierung des gesamten einzuwerbenden Zeichnungskapitals
in Höhe von insgesamt 21.065.000 EUR. Hierfür erhält sie
von der Fondsgesellschaft eine einmalige Vergütung in Höhe
von 333.000 EUR.
Die Fondsgesellschaft hat die LHI Leasing GmbH mit der
Vermittlung und Beschaffung des notwendigen Fremdkapitals
zur Eigenkapitalzwischenfinanzierung sowie des langfristigen
Fremdkapitals beauftragt. Dafür erhält die LHI Leasing GmbH
eine Vergütung in Höhe von 300.000 EUR.
Die LHI Leasing GmbH wurde von der Fondsgesellschaft mit
der Vermittlung des Zeichnungskapitals bis zum 31.12.2012
beauftragt. Hierfür erhält sie eine Vergütung in Höhe von
2.106.500 EUR. Diese setzt sich zusammen aus 5 % des
Zeichnungskapitals der Fondsgesellschaft (1.053.250 EUR)
sowie den von der Fondsgesellschaft prognosegemäß vereinnahmten Agio-Beträgen in Höhe von insgesamt 1.053.250
EUR.
Die Fondsgesellschaft hat mit der LHI Leasing GmbH einen
Fondskonzeptionsvertrag abgeschlossen. Die LHI Leasing
GmbH erhält hierfür eine Vergütung in Höhe von 500.000 EUR
zzgl. gesetzlicher Umsatzsteuer.
Näheres zur Fälligkeit dieser Positionen ergibt sich aus Abschnitt 12.8 „Die Projektverträge“.
Die Gesamthöhe der hier dargestellten Gesellschaftskosten
in der Ingangsetzungsphase beträgt somit 2.186.250 EUR
ohne Agio.
Zu 8. Liquiditätsreserve
Für unvorhergesehene Kosten und sonstige Zahlungsverpflichtungen wird von der Fondsgesellschaft zum 31.12.2012
eine Liquiditätsreserve von voraussichtlich 158.605 EUR vorgehalten.
Zu 9. Kommanditkapital
Das Gesellschaftskapital der Fondsgesellschaft beträgt
22.200.000 EUR, das noch nicht eingezahlte Zeichnungs­
kapital 21.065.000 EUR. Die geschäftsführende Kommanditistin, die LANITA Verwaltung GmbH, ist mit 1.135.000 EUR
(5,1 %) an der Fondsgesellschaft beteiligt. Die Einlage der
LANITA Verwaltung GmbH ist in voller Höhe einbezahlt.
Die Zwischenfinanzierung des Eigenkapitals erfolgt durch
die geschäftsführende Kommanditistin LANITA Verwaltung
GmbH. Diese hat der Fondsgesellschaft einen Darlehens­
rahmen in Höhe des gesamten Zeichnungskapitals von
21.065.000 EUR verbindlich zugesagt. Die Auszahlung erfolgt in Tranchen auf Anforderung der Fondsgesellschaft.
Zu 10. Agio
Das Agio beträgt 5 % bezogen auf das Zeichnungskapital.
Zu 11. Fremdkapital
Die Fondsgesellschaft hat bei der DG Hyp ein langfristiges
Darlehen in Höhe von 20.000.000 EUR zu den nachfolgend
dargestellten Konditionen aufgenommen. Diese Mittel sind
im Rahmen des Darlehensvertrages verbindlich zugesagt.
Das Darlehen ist in zwei Tranchen von jeweils 10.000.000
EUR zur teilweisen Begleichung der Kaufpreisteile für die
Bauabschnitte 1 + 2 bzw. 3 + 4 zur Auszahlung fällig. Die zur
Kaufpreiszahlung für die Bauabschnitte 1 + 2 dienende Darlehenstranche wurde am 30.09.2011 an die Fondsgesellschaft ausgezahlt. Die Auszahlung der zweiten Darlehens­
tranche ist für den 30.04.2012 vorgesehen.
Fremdkapital
Darlehensbetrag
20.000.000 EUR
(in zwei Tranchen jeweils zu 10.000.000 EUR)
Laufzeitende
31.08.2021
Tilgung
Bis 30.06.2016: tilgungsfrei;
ab 01.07.2016: 1,00 % p. a. zzgl. ersparter Zinsen
Zinssatz p. a. (inklusive Marge)
4,23 %
Restvaluta per 31.08.2021
18.916.632,85 EUR
Zu 12. Bewirtschaftungsüberschuss 2011/2012
In den Jahren 2011 und 2012 wird ein voraussichtlicher Bewirtschaftungsüberschuss von 357.305 EUR erzielt.
63
10.Ergebnisvorschau/Prognoserechnung
Die Prognoserechnung stellt aus heutiger Sicht die voraussichtliche Liquiditätsentwicklung sowie die steuerlichen Ergebnisse der Fondsgesellschaft für den Prognosezeitraum
dar. Die Prognoserechnung umfasst den Zeitraum vom
01.10.2011 bis zum 31.12.2021. Bei den in der Prognoserechnung dargestellten Werten handelt es sich um Plan­
zahlen, die auf der Grundlage vertraglicher Vereinbarungen
sowie einer vom Anbieter getroffenen Prognose über die
zukünftige Entwicklung einzelner Einflussfaktoren ermittelt
wurden. Es handelt sich hier um Prognosen.
10.1 Prognoserechnung der Fondsgesellschaft
Abschnitt 10.1.1 beinhaltet die laufende Prognoserechnung
für die Fondsgesellschaft und Abschnitt 10.1.2 die Verkaufsprognose. Auf der Grundlage dieser Kalkulation ist in Abschnitt 10.1.3 eine Beispiel-Prognoserechnung auf Ebene
eines einzelnen Anlegers für eine Beteiligung an der Fondsgesellschaft in Höhe von 10.000 EUR zzgl. 5 % Agio und
einem Beitrittstermin zum 31.12.2011 dargestellt.
Zu 4. Mieteinnahmen
Die Fondsimmobilie ist zu 100 % vermietet. Grundlage für die
Ermittlung der Mieteinnahmen sind die geschlossenen Mietverträge (vgl. Abschnitt 8 „Die Mietverträge“). Die Mieten sind
an den Verbraucherpreisindex gekoppelt. Für die Entwicklung
dieses Index wurde über den Prognosezeitraum eine Erhöhung um 2,5 % p. a. unterstellt. Ferner wurde in der Prognoserechnung davon ausgegangen, dass die Mieter für die
Mietverhältnisse, die im Jahr 2021 auslaufen, ihre Verlängerungsoptionen ausüben und eine Weitervermietung zu unveränderten Konditionen unterstellt.
Alle dargestellten Beträge werden ohne Berücksichtigung
der Umsatzsteuer ausgewiesen, da die Leistungen entweder
von der Umsatzsteuer befreit sind oder die Fondsgesellschaft zum Vorsteuerabzug berechtigt ist.
Zu 3. Zwischenfinanzierung
Zur Zwischenfinanzierung des Zeichnungskapitals der An­
leger wurde der Fondsgesellschaft von der geschäftsführenden Kommanditistin, der LANITA Verwaltung GmbH, ein
Darlehensrahmen von bis zu 21.065.0000 EUR zur Verfügung
gestellt. Das Zwischenfinanzierungsdarlehen wird mit 6 %
p. a. verzinst und ist spätestens am 31.12.2012 zur Rückzahlung fällig.
In der Prognoserechnung wurde aufgrund der Bonität der
Mieter auf den Ansatz eines Mietausfallwagnisses verzichtet.
Zu 5. Entgelt für Nutzungsüberlassung
In dieser Position ist das gemäß Gestattungsvertrag zwischen
der Fondsgesellschaft und der SAMERA Verwaltung GmbH
(vgl. Abschnitt 12.6 „Rechtliche Grundlagen“) an die Fondsgesellschaft zu leistende Entgelt in Höhe von 22.058 EUR
p. a. für die auf Bauabschnitt 1 und 2 bzw. 6.658 EUR p. a. für
die auf Bauabschnitt 4 aufliegende PV-Anlage berücksichtigt.
Zu 6. Zufluss Beteiligung SAMERA Verwaltung GmbH
Die SAMERA Verwaltung GmbH erzielt Stromerlöse aus dem
Verkauf des von der PV-Anlage produzierten Solarstroms.
Der eingespeiste Strom wird gemäß den Regelungen des Erneuerbare Energien Gesetzes (EEG) vergütet. Für die Prognoserechnung wurden Jahresenergieerträge von 1.040 kWh/
kWp (für die auf den Bauabschnitten 1 + 2 installierte Anlage)
bzw. von 1.047 kWh/kWp (für die auf Bauabschnitt 4 installierte Anlage) zugrundegelegt, von denen ein Sicherheitsabschlag
in Höhe von 1,0 % gemacht wurde. Ab dem Jahr 2013 wurde
eine jährliche Degradation von 0,3 % einkalkuliert.
65
Voraussichtliche wirtschaftliche Entwicklung der Fondsgesellschaft – Prognose
Liquiditätsrechnung der Fondsgesellschaft
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
Kommanditkapital (inklusive Agio)
Fremdkapital
Zwischenfinanzierung
Mieteinnahmen
Entgelt für Nutzungsüberlassung
Zufluss Beteiligung SAMERA Verwaltung GmbH
Zinseinnahmen
Summe Einnahmen
9. Investitionskosten
10. Bedienung der langfristigen Fremdmittel
Zinsen
Tilgung
11. Grundsteuer, Versicherung
12. Instandhaltung
13. Property Management
14. Gesellschaftskosten
15. Sonstige Ausgaben
16. Summe Ausgaben
17. Liquiditätsergebnis der Fondsgsellschaft
18. Auszahlungen
In % des Kommanditkapitals
19. Veränderung der Liquiditätsreserve
20. Stand der Liquiditätsreserve
21. Darlehensstand zum 31.12.
Summe
2011
2012
2013
23.253.250
20.000.000
0
24.840.975
290.453
977.899
47.506
69.410.084
5.558.650
10.000.000
2.948.927
304.607
5.515
18.661
0
18.836.359
17.694.600
10.000.000
-2.948.927
2.024.020
26.497
91.513
258
26.887.961
2.437.468
28.716
98.889
2.044
2.567.116
43.451.950
18.642.875
24.809.075
8.464.165
1.120.000
672.425
622.314
394.840
912.589
187.252
55.825.535
108.100
0
9.426
7.101
5.567
6.000
15.000
18.794.068
719.100
0
50.797
46.619
31.365
61.000
15.375
25.733.331
857.750
0
61.500
57.119
36.914
86.000
15.759
1.115.043
13.584.548
13.192.816
42.291
22.291
6,00 %
20.000
20.000
10.000.000
1.154.630
1.016.025
6,00 %
138.605
158.605
20.000.000
1.452.074
1.332.000
6,00 %
120.074
278.679
20.000.000
2011
2012
2013
13.877.843
158.928
1.126.261
1.351.141
6.111.148
360.683
7.406.012
33,36 %
56.726
203.062
-100.860
-0,45 %
493.960
157.621
474.681
2,14 %
617.829
733.312
3,30 %
2011
2012
2013
5.536.359
-604.160
0
22.291
22.291
-604.160
22.214.934
-2.152.419
0
1.016.117
1.016.117
-2.756.579
20.882.934
776.555
0
1.332.732
1.332.732
-1.980.025
391.732
Steuerliches Ergebnis der Fondsgesellschaft
22. Liquiditätsergebnis ohne Zufluss Beteiligung SAMERA,
Zinseinnahmen, Tilgung
23. Abschreibungen
24. Sofort abzugsfähiger Aufwand
25. Steuerliches Ergebnis der Fondsgesellschaft
In % des Kommanditkapitals
Kapitalrückflussrechnung der Fondsgesellschaft
26.
27.
28.
29.
30.
31.
66
Gebundenes Kapital
Handelsrechtliches Ergebnis der Fondsgesellschaft
Gewinnauszahlung
Kapitalrückzahlung
Summe Rückfluss
Kumuliertes handelsrechtliches Ergebnis der
Fondsgesellschaft
4.705.992
4.705.992
8.503.842
13.209.835
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2.442.794
28.716
98.279
3.591
2.573.378
2.442.794
28.716
97.665
5.151
2.574.325
2.447.108
28.716
97.047
6.654
2.579.525
2.448.546
28.716
96.426
6.956
2.580.644
2.491.250
28.716
95.801
5.932
2.621.700
2.584.431
28.716
95.173
5.350
2.713.670
2.595.239
28.716
94.541
5.863
2.724.359
2.622.719
28.716
93.904
5.707
2.751.047
857.750
0
63.038
58.547
36.914
87.875
16.153
1.120.277
857.750
0
64.613
60.011
36.914
89.797
16.557
1.125.642
859.290
91.410
66.229
61.511
36.914
91.767
16.971
1.224.092
849.906
196.094
67.884
63.049
40.000
93.786
17.395
1.328.115
841.329
204.671
69.582
64.625
41.000
95.856
17.830
1.334.893
832.377
213.623
71.321
66.241
42.025
97.977
18.276
1.341.840
825.380
220.620
73.104
67.897
43.076
100.151
18.733
1.348.961
855.433
193.582
74.932
69.594
44.153
102.380
19.201
1.359.275
1.453.101
1.332.000
6,00%
121.101
399.780
20.000.000
1.448.682
1.332.000
6,00%
116.682
516.463
20.000.000
1.355.433
1.332.000
6,00%
23.433
539.896
19.908.590
1.252.530
1.332.000
6,00%
-79.470
460.426
19.712.496
1.286.807
1.332.000
6,00%
-45.193
415.233
19.507.825
1.371.830
1.332.000
6,00%
39.830
455.063
19.294.202
1.375.398
1.387.500
6,25%
-12.102
442.960
19.073.582
1.391.772
1.443.000
6,50%
-51.228
391.732
18.880.000
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
1.351.232
1.345.867
1.343.142
1.345.241
1.389.744
1.484.930
1.495.613
1.485.742
617.829
617.829
617.829
617.829
617.829
617.829
617.829
617.829
733.403
3,30%
728.038
3,28%
725.313
3,27%
727.412
3,28%
771.915
3,48%
867.101
3,91%
877.784
3,95%
867.913
3,91%
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
19.550.934
778.747
0
1.333.286
1.333.286
-1.201.277
18.218.934
775.501
0
1.333.845
1.333.845
-425.776
16.886.934
774.818
349.042
985.342
1.334.384
349.042
15.554.934
777.327
777.327
557.164
1.334.492
1.126.370
14.222.934
820.440
820.440
513.685
1.334.125
1.946.810
12.890.934
914.835
914.835
419.082
1.333.917
2.861.645
11.503.434
926.215
926.215
463.385
1.389.600
3.787.860
10.060.434
918.132
918.132
526.912
1.445.045
4.705.992
67
Die unter Berücksichtigung nach Abzug der Betriebs- und
Verwaltungskosten sowie nach Körperschaft- und Gewerbesteuer (prognosegemäß fallen laufend keine solchen Steuern
an) verbleibenden liquiden Überschüsse der SAMERA Verwaltung GmbH sollen im Rahmen der Rückführung der von
der Fondsgesellschaft bei der SAMERA Verwaltung GmbH
gebildeten Kapitalrücklage an die Fondsgesellschaft fließen.
Es ist vorgesehen, die ausschüttbaren Gewinne der SAMERA
Verwaltung GmbH zu thesaurieren.
Zu 7. Zinseinnahmen
In dieser Position sind die Zinsen für die Liquiditätsreserve
zusammengefasst. Für die Verzinsung der Liquiditätsreserve
wird ein durchschnittlicher Guthabenzins von 1,75 % p. a.
vor Steuern unterstellt und die Anlage der Liquiditätsreserve
auf jährlicher Basis angenommen. Die Abgeltungssteuer von
25 % zzgl. 5,5 % Solidaritätszuschlag (ohne Kirchensteuer)
wurde in Abzug gebracht.
Zu 8. Summe Einnahmen
Die Summe der Einnahmen errechnet sich aus den Zeilen 1
bis 7.
Zu 9. Investitionskosten
In dieser Position sind die im Investitionsplan der Fonds­
gesellschaft (vgl. Abschnitt 9 „Investition und Finanzierung“)
dargestellten Investitionskosten exklusive Liquiditätsreserve
dargestellt.
Zu 10. Bedienung der langfristigen Fremdmittel
Die Zinszahlungen für den Zeitraum bis zum 31.08.2021
wurden entsprechend den Darlehensvereinbarungen mit der
DG Hyp ermittelt. Für die Anschlussfinanzierung ab dem
01.09.2021 bis zum 31.12.2021 wurde ein Zinssatz von
5,00 % p. a. angesetzt. Die Tilgung des Darlehens erfolgt bis
zum 31.08.2021 gemäß dem mit der DG Hyp vereinbarten
Tilgungsplan monatlich nachschüssig auf 18.916.633 EUR
(rund 94,6 % des ursprünglichen Darlehensbetrages). Für
den verbleibenden Zeitraum bis zum 31.12.2021 wurde eine
Tilgung auf 18.880.000 EUR unterstellt.
Zu 11. Grundsteuer, Versicherung
Soweit Grundsteuern und Versicherungsbeiträge nicht auf
die Mieter umlegbar sind, sind diese von der Fondsgesellschaft zu leisten. In der Prognoserechnung wurden die nicht
umlegbaren Kosten für Grundsteuer und Versicherung mit
insgesamt 81.600 EUR p. a. kalkuliert und ein Teilbetrag in
68
Höhe von 60.000 EUR p. a. als nicht auf die Mieter umlegbar
unterstellt. Dieser wird ab dem Jahr 2013 jährlich um 2,5 %
gesteigert.
Zu 12. Instandhaltung
Die Kosten für die Instandhaltung wurden gemäß dem im
Gutachten über die Technische Due Diligence der cgmunich
Projektmanagement GmbH ermittelten Wert mit 55.726 EUR
p. a. angesetzt (in den Jahren 2011 und 2012 zeitanteilig)
und ab dem Jahr 2013 jährlich um 2,5 % gesteigert.
Zu 13. Property Management
In dieser Position sind die Kosten für das Property Management berücksichtigt, die bis zum 31.12.2016 gemäß dem
mit der PropertyFirst GmbH abgeschlossenen Vertrag (siehe
Abschnitt 12.7 „Rechtliche Grundlagen“) angesetzt wurden.
Ab dem 01.01.2017 wurden 40.000 EUR p. a. kalkuliert und
jährlich um 2,5 % gesteigert.
Zu 14. Gesellschaftskosten
Hierunter fallen die jährlichen Kosten der Fondsgesellschaft
für die Vergütung der Komplementärin und der geschäftsführenden Kommanditistin sowie des Treuhandkommanditisten.
Im Jahr 2011 betragen diese insgesamt 6.000 EUR und im
Jahr 2012 insgesamt 61.000 EUR. Ab dem Jahr 2013 erhöhen
sie sich auf 86.000 EUR und steigen anschließend (Siehe
Abschnitt 16.1 „Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft“).
Zu 15. Sonstige Ausgaben
Darunter fallen neben den Kosten für die Jahresabschlussprüfung sonstige Kosten, wie z. B. IHK-Beiträge. Ferner ist
in dieser Position die nicht abzugsfähige Vorsteuer auf den
untergeordneten Anteil an der Vergütung für die laufende
Geschäftsführung, der sich direkt auf die einkommensteuerlichen Belange des Anlegers bezieht (vor allem Feststellungs­
erklärung und Ergebnismitteilung), berücksichtigt (vgl. Abschnitt 13.5.1 „Steuerliche Grundlagen“).
Zu 16. Summe Ausgaben
Die Summe der Ausgaben errechnet sich aus den Zeilen 9
bis 15.
Zu 17. Liquiditätsergebnis der Fondsgesellschaft
In dieser Position wird das jährliche Liquiditätsergebnis der
Fondsgesellschaft vor Auszahlung an die Gesellschafter
dargestellt. Dies ergibt sich aus der Summe der Einnahmen
(Zeile 8) abzüglich der Summe der Ausgaben (Zeile 16).
Zu 18. Auszahlungen
Die Anleger erhalten bis spätestens 15.03. eines jeden Jahres eine Vorabausschüttung für das vorangegangene Jahr,
erstmalig zum 15.03.2013. Gemäß der Prognoserechnung
betragen die laufenden Auszahlungen anfänglich 6,00 % p. a.
(bei unterjährigem Beitritt anteilig) bezogen auf das Kommanditkapital ohne Agio.
Zu 19. Veränderung der Liquiditätsreserve
Die Veränderung der Liquiditätsreserve ergibt sich aus dem
jähr­lichen Liquiditätsergebnis (Zeile 17) abzüglich der Auszahlung an die Gesellschafter (Zeile 18).
Zu 20. Stand der Liquiditätsreserve
Die Liquiditätsreserve der Fondsgesellschaft dient als Rücklage für eventuelle sonstige Zahlungsverpflichtungen. Sie
erhöht bzw. vermindert sich jährlich um die nicht zur Auszahlung vorgesehenen Überschüsse bzw. Unterdeckungen
(Zeile 19).
Zu 21. Darlehensstand zum 31.12.
Der Stand des Restdarlehens berechnet sich aus der ursprünglichen Darlehenssumme abzüglich der jährlich geleisteten Tilgungszahlungen.
Zu 22. Liquiditätsergebnis ohne Zufluss Beteiligung SAMERA, Zinseinnahmen, Tilgung
Diese Position entspricht dem Liquiditätsergebnis der Fondsgesellschaft (Zeile 17) abzüglich der Zufluss Beteiligung
SAMERA Verwaltung GmbH (Zeile 6) sowie der Zinseinnahmen (Zeile 7) und zuzüglich der Tilgung (Zeile 10). Ferner
wird zusätzlich in den Jahren 2011 und 2012 die geplante
Zuführung zur Liquiditätsreserve (20.000 EUR für 2011 und
138.605 EUR für 2012) in Abzug gebracht sowie der prognostizierte Bewirtschaftungsüberschuss (155.298 EUR für
2011 und 202.007 für 2012) ergebniserhöhend berücksichtigt.
Zu 23. Abschreibungen
Die auf das Gebäude entfallenden Anschaffungskosten
der Fondsimmobilie (inklusive hinzuaktivierter Erwerbs­ne­ben­­
kosten) werden linear über 50 Jahre, die Außenanlagen
(inklusive hinzuaktivierter Erwerbsnebenkosten) linear über
19 Jahre abgeschrieben.
Zu 24. Sofort abzugsfähiger Aufwand
Hierbei handelt es sich um die im Jahr 2011 fällig werdende
Bearbeitungsgebühr für das langfristige Darlehen sowie die
Bereitstellungsprovisionen und Zwischenfinanzierungszinsen.
Zu 25. Steuerliches Ergebnis der Fondsgesellschaft
Das steuerliche Ergebnis der Fondsgesellschaft errechnet
sich aus Zeile 22 abzüglich der Zeilen 23 und 24.
Zu 26. Gebundenes Kapital
Das gebundene Kapital errechnet sich aus der Differenz aus
dem Kommanditkapital (inklusive Agio) gem. Zeile 1 und den
jährlichen, kumulierten, kalkulierten Auszahlungen an die
Kommanditisten gem. Zeile 18.
Zu 27. Handelsrechtliches Ergebnis der Fondsgesellschaft
Gemäß handelsrechtlichen Vorschriften sind einige Positionen, wie zum Beispiel das Honorar für die Fondskonzeption,
als Sofortaufwand anzusetzen, jedoch steuerlich zu aktivieren. Dies führt zu einer Abweichung des handelsrechtlichen
Ergebnisses im Vergleich zum steuerlichen Ergebnis.
Zu 28. Gewinnauszahlung
Die Gewinnauszahlung entspricht dem positiven jährlichen
handelsrechtlichen Ergebnis der Fondsgesellschaft, nachdem
handelsrechtliche Verlustvorträge durch handelsrechtliche
Gewinne ausgeglichen wurden. Im Jahr des vollständigen
Ausgleichs der Verlustvorträge entspricht der verbleibende
positive Betrag der Gewinnauszahlung. Dies ist prognose­
gemäß im Jahr 2016 der Fall.
Zu 29. Kapitalrückzahlung
Die Kapitalrückzahlung errechnet sich aus der Differenz zwischen den Auszahlungen (Zeile 18) (zzgl. der abgeführten
Zinsabschlagsteuer) und der Gewinnauszahlung (Zeile 28).
Zu 30. Summe Rückfluss
Der Rückfluss entspricht der Summe aus den Zeilen 28 und
29.
Zu 31. Kumuliertes handelsrechtliches Ergebnis der
Fondsgesellschaft
Das kumulierte handelsrechtliche Ergebnis der Fondsgesellschaft errechnet sich aus dem kumulierten handelsrechtlichen
Ergebnis des Vorjahres zuzüglich des handelsrechtlichen
Ergebnisses des laufenden Jahres (Zeile 27).
69
10.2 Verkaufsprognose
Ein Verkauf des Fondsobjekts (Fondsimmobilie inklusive PVAnlage) wird zum 01.01.2022 prognostiziert.
Als Verkaufspreis der Fondsimmobilie wurde das rd. 14,9Fache (entspricht in etwa dem Einkaufsfaktor) der für das
Jahr 2022 prognostizierten Mieteinnahmen angesetzt.
Der Erlös aus dem Verkauf der PV-Anlage wurde als der mit
6 % abgezinste Barwert der Differenz aus noch zu erwartenden Einspeisevergütungen und Betriebskosten bis zum Ablauf der garantierten Einspeisevergütung im Jahre 2031 bzw.
2032 ermittelt. Auf Basis der für das Jahr 2022 prognostizierten Einspeisevergütungen ergibt sich für die PV-Anlage ein
Verkaufsfaktor von 6,8.
Als Verkaufserlös für das Fondsobjekt ergibt sich somit insgesamt das 14,5-Fache der für das Jahr 2022 zu erwartenden Einnahmen (vgl. oben).
Von dem so ermittelten Verkaufserlös werden die noch bestehenden Darlehensverbindlichkeiten der Fondsgesellschaft
sowie die Vergütung für den Liquidator gemäß § 20 Gesellschaftsvertrag (siehe Abschnitt 16.1. „Gesellschaftsvertrag“)
in Abzug gebracht. Ferner sind die auf Ebene der SAMERA
Verwaltung GmbH zu leistenden Steuern sowie der Anteil der
LHI Beteiligungsverwaltung GmbH am Liquidationserlös der
SAMERA Verwaltung GmbH erlösmindernd zu berücksichtigen. Der sich so ergebende Verkaufserlös nach Darlehensrückführung und Kosten ergibt unter Berücksichtigung der
zum 31.12.2021 bestehenden Liquiditätsreserve den an die
Kommanditisten der Fondsgesellschaft auszuzahlenden
Liquida­tionserlös.
Prognostizierter Liquidationserlös zum 01.01.2022 in EUR
1. Verkaufsfaktor Fondsimmobilie
2. Prognostizierte Jahresmiete des Jahres 2022
3. Verkaufserlös Fondsimmobilie
Verkaufserlös PV-Anlage
4. Verkaufserlös Fondsobjekt
5. Rückführung Darlehen zum 31.12.2021
39.898.247
946.300
40.844.547
-18.880.000
6. Vergütung für Liquidator gemäß Gesellschaftsvertrag
-91.380
7. Steuern auf Ebene SAMERA Verwaltung GmbH
-60.022
8. Anteil LHI Beteiligungsverwaltung GmbH am Liquidationserlös der SAMERA Verwaltung GmbH
-14.877
9. Verkaufserlös nach Darlehensrückführung und Kosten
10. Liquiditätsreserve
11. Liquidationserlös Kommanditisten
In % des Kommanditkapitals (exklusive Agio)
70
14,9
2.677.464
21.798.268
401.732
22.200.000
100,0 %
10.3 Beispiel-Prognoserechnung für den Anleger
Im Folgenden ist eine Beispiel-Prognoserechnung für den
Anleger bei einem Beitritt zum 31.12.2011 und der für den
01.01.2022 unterstellten Veräußerung des Fondsobjekts
(vgl. oben) dargestellt.
FMZ Erding
Beispielrechnung für eine Beteiligung von 10.000 EUR zzgl. Agio für einen Beitritt zum 31.12.2011 (alle Angaben in EUR)
Jahr Einzahlung
inkl.
Agio
(1)
(2)
Aus-
zahlung
(3)
In % Steuerdes liches
Eigen- Ergebkapitals
nis
(exkl.
Agio)
(4)
(5)
Steuer- SteuerCash
In % Gebun- HandelsHaf- Anteilisatz erstatFlow
des denes rechtli- tungsges
tung (+)/
nach Eigen- Kapital
ches volu- FremdSteuer- Steuern kapitals
Kapital- men kapital
zahlung
(exkl.
konto
(-)
Agio)
(6)
(7)
(8)
(9)
2011 -10.500
(10)
(11)
(12)
(13)
-10.500
10.228
0
4.505
2012
600
6,00 %
168
44,31 %
-75
525
5,25 %
-9.975
8.658
0
9.009
2013
600
6,00 %
330
44,31 %
-146
454
4,54 %
-9.521
8.408
0
9.009
2014
600
6,00 %
330
44,31 %
-146
454
4,54 %
-9.067
8.159
0
9.009
2015
600
6,00 %
328
44,31 %
-145
455
4,55 %
-8.613
7.908
0
9.009
2016
600
6,00 %
327
44,31 %
-145
455
4,55 %
-8.157
7.657
0
8.968
2017
600
6,00 %
328
44,31 %
-145
455
4,55 %
-7.703
7.407
0
8.880
2018
600
6,00 %
348
44,31 %
-154
446
4,46 %
-7.257
7.177
0
8.787
2019
600
6,00 %
391
44,31 %
-173
427
4,27 %
-6.830
6.989
0
8.691
2020
625
6,25 %
395
44,31 %
-175
450
4,50 %
-6.380
6.781
0
8.592
44,31 %
477
4,77 %
-5.903
6.545
0
8.505
2021
Summe -10.500
650
6,50 %
391
6.075
60,75 %
3.336
Verkauf
10.000 100,00 %
0
Gesamt -10.500
16.075 160,75 %
3.336
-173
-1.478
4.597 45,97 %
-1.478
14.597 145,97 %
10.000
4.097
0 1.000
71
Zu (5)
Das steuerliche Ergebnis ist das dem Investor anteilig zugewiesene steuerliche Ergebnis der Fondsgesellschaft (Annahme: Beitritt zum 31.12.2011). Bei der in der Beispielrechnung
unterstellten Veräußerung des Fondsobjekts zum 01.01.2022
ist der sich aus der Veräußerung der Fondsimmobilie ergebende Veräußerungsgewinn steuerfrei. Zu beachten ist, dass
für nach dem 31.12.2011 beitretende Anleger ein Veräußerungsgewinn mit dem persönlichen Einkommensteuersatz
besteuert werden würde.
Zu (6) und (7)
Auf Basis des angenommenen persönlichen Steuersatzes
(42,0 % Einkommensteuersatz zzgl. 5,5 % Solidaritätszuschlag
ohne Kirchensteuer) ergibt sich die dargestellte Steuerzahlung.
Zu (8) und (9)
Der Cash Flow nach Steuern setzt sich zusammen aus den
Positionen (3) und (7).
Zu (10)
Das gebundene Kapital entspricht im Jahr 2011 dem negativen Wert des eingezahlten Kommanditkapitals (inklusive Agio),
ab dem Jahr 2012 dem Wert des Vorjahres zzgl. der Auszahlungen (Spalte 2) und zzgl. der Steuerwirkung (Spalte 7).
Zu (11)
Das handelsrechtliche Kapitalkonto des Anlegers entspricht
im Jahr 2011 seiner gezeichneten Einlage (inklusive Agio).
In den Folgejahren errechnet es sich aus dem Stand seines
handelsrechtlichen Kapitalkontos des Vorjahres zuzüglich
des ihm zugewiesenen handelsrechtlichen Ergebnisses und
abzüglich der an ihn geleisteten Auszahlung.
Zu (12)
Prognosegemäß entsteht während der Laufzeit der Fonds­
gesellschaft keine persönliche Haftung. Eine solche würde
nur dann entstehen, wenn das handelsrechtliche Kapital­
konto (vgl. Spalte 11) unter den Betrag der im Handelsregister
eingetragenen Haftsumme (10 % der Pflichteinlage) sinken
würde. Nach erfolgter vollständiger Rückführung der Einlagen im Rahmen der Liquidation der Fondsgesellschaft besteht
eine fünfjährige Nachhaftung für die zu diesem Zeitpunkt
bestehenden Verbindlichkeiten in Höhe der Hafteinlage des
Anlegers.
72
Zu (13)
Das anteilige Fremdkapital pro 10.000 EUR Kommanditeinlage. Das Fremdkapital verringert sich jährlich um die anteilige
Tilgungsleistung.
10.4 Sensitivitätsanalyse/Abweichungen zur Prognose
Die Prognoserechnung beruht auf Erfahrungswerten und
Annahmen über künftige Entwicklungen, die aus heutiger
Sicht möglich erscheinen. In der Sensitivitätsanalyse wird
nachfolgend beispielhaft dargestellt, wie sich Abweichungen
von den unterstellten Parametern auf die Gesamtauszahlung
vor Steuern auswirken. Hierbei handelt es sich nicht um die
maximal möglichen Abweichungen. Ferner ist die Kumulation
der einzelnen Abweichungen möglich.
Veräußerung des Fondsobjekts
Gemäß Prognoserechnung ist ein Verkauf des Fondsobjekts
zum 01.01.2022 angenommen. Der dabei erzielbare Gesamtverkaufserlös ist von vielen Faktoren, wie z. B. allgemeiner
Zustand der Fondsimmobilie, der Entwicklung des Stand­
ortes und allgemeiner Markt- und Konjunkturlage abhängig.
In der Sensitivitätsanalyse sind die Auswirkungen auf die
prognostizierte Gesamtauszahlung des Anlegers bei Erhöhung bzw. Verminderung des Verkaufsfaktors für die Fonds­
immobilie um jeweils 1,05 dargestellt (dies entspricht einer
Veränderung des Verkaufsfaktors für das Fondsobjekt von
jeweils 1,0).
Verkaufsfaktor (Abweichungen zur Prognose)
190,00 %
Gesamtmittelrückfluss vor Steuern1
Zu (3) bis (4)
Die Auszahlungen werden voraussichtlich zum 31.03. des
Folgejahres geleistet.
180,00 %
170,88 %
170,00 %
160,75 %
160,00 %
150,00 %
148,09 %
Prognose
140,00 %
130,00 %
13,5
Bad Case
14,5
Base Case
15,5
Good Case
Verkaufsfaktor Fondsobjekt
1) In % des Kommanditkapitals (ohne Agio) bei einem Beitritt
zum 31.12.2011.
Inflationsrate
In der Prognoserechnung ist eine Inflationsrate von 2,5 %
p. a. unterstellt. In der Sensitivitätsanalyse sind die Folgen
einer um 1,0 %-Punkte niedrigeren bzw. höheren Inflationsrate in Bezug auf die Gesamtauszahlung dargestellt.
Instandhaltung
In der Prognoserechnung wurden jährliche Aufwendungen
für Instandhaltung kalkuliert. Nachfolgend ist die Gesamtauszahlung für eine Veränderung der Instandhaltungskosten um
20 % nach oben und nach unten ausgehend von den Werten
der Prognoserechnung dargestellt.
Inflationsrate (Abweichungen zur Prognose)
Instandhaltungskosten (Abweichungen zur Prognose)
Gesamtmittelrückfluss vor Steuern1
180,00 %
168,54 %
170,00 %
160,00 %
160,75 %
153,27 %
150,00 %
Prognose
140,00 %
130,00 %
1,50 %
Bad Case
2,50 %
Base Case
3,50 %
Good Case
Inflationsrate in % p. a.
1) In % des Kommanditkapitals (ohne Agio) bei einem Beitritt
zum 31.12.2011.
Gesamtmittelrückfluss vor Steuern1
190,00 %
190,00 %
180,00 %
170,00 %
160,00 %
160,22 %
150,00 %
160,75 %
161,27 %
Prognose
140,00 %
130,00 %
20,00 %
Bad Case
0,00 %
Base Case
-20,00 %
Good Case
Abweichung Instandhaltungskosten in % p. a.
1) in % des Kommanditkapitals (ohne Agio) bei einem Beitritt
zum 31.12.2011.
73
11. Angaben nach der VermögensanlagenVerkaufsprospektverordnung
Die Angaben nach der Vermögensanlagen-Verkaufsprospektverordnung (VermVerkProspV) werden an dieser Stelle zusammengefasst. Soweit in weiteren Abschnitten dieses Prospekts ausführlichere Angaben gemacht werden, wird auf sie
verwiesen.
11.1 Angaben über den Verantwortlichen für den Prospekt
(§ 3 VermVerkProspV)
Die LHI Leasing GmbH (Sitz: Pullach i. Isartal), Emil-RiedlWeg 6, 82049 Pullach i. Isartal, übernimmt als Prospektverantwortlicher die Verantwortung für den Inhalt dieses Verkaufsprospekts. Ihre Daten sind in Abschnitt 14 „Die Vertragspartner“
genannt (§ 3 Satz 1 1. Halbsatz VermVerkProspV). Die gemäß § 3 Satz 1 2. Halbsatz VermVerkProspV erforderliche
Erklärung befindet sich in Abschnitt 15 „Leitfaden zur Zeichnung/Verantwortlichkeitserklärung“.
11.2 Angaben über die Vermögensanlagen
(§ 4 VermVerkProspV)
11.2.1 Art, Anzahl und Gesamtbetrag
(§ 4 Nr. 1 VermVerkProspV)
Angeboten werden Kommanditbeteiligungen, zunächst mittelbar über den Treuhandkommanditisten SINUS TreuhandVerwaltung GmbH, anschließend nach Maßgabe der Regelungen des Treuhandvertrags auch direkt als Kommanditist
an der Fondsgesellschaft LHI Immobilienfonds Deutschland
Objekt Fachmarktzentrum Erding GmbH & Co. KG (vormals
KEWOS GmbH & Co. KG). Damit werden Kommanditbeteiligungen in Höhe von 21.065.000 EUR (Zeichnungskapital)
angeboten. Bei dem Zeichnungskapital werden somit bei einer Mindestbeteiligung von 10.000 EUR (höhere Beteiligungsbeträge müssen durch 5.000 glatt teilbar sein) maximal
2.106 Anteile angeboten. Die mit der Beteiligung verbundenen Rechte des Anlegers ergeben sich aus den Angaben
auf Seite 11 dieses Prospekts.
11.2.2 Steuerliche Grundlagen
(§ 4 Nr. 2 VermVerkProspV)
Die wesentlichen Grundlagen der steuerlichen Konzeption
werden in Abschnitt 13 „Steuerliche Grundlagen“ erläutert.
Die Zahlung von Steuern für den Anleger wird von der LHI
Leasing GmbH und der Fondsgesellschaft nicht übernommen.
74
11.2.3 Übertragbarkeit der Vermögensanlagen
(§ 4 Nr. 3 VermVerkProspV)
Die Kommanditbeteiligungen können nur mit Zustimmung
der geschäftsführenden Kommanditistin der Fondsgesellschaft im Wege der Abtretung übertragen werden. Darüber
hinaus besteht kein geregelter Markt zur freien Übertrag­
barkeit der Beteiligungen. Einzelheiten sind auf Seite 13 dargestellt.
11.2.4 Zahlstellen/Zahlungen an den Anleger
(§ 4 Nr. 4 VermVerkProspV)
Zahlungen an den Anleger werden von der Fondsgesellschaft
veranlasst. Zahlstelle ist insofern die Fondsgesellschaft LHI
Immobilienfonds Deutschland Objekt Fachmarktzentrum Erding GmbH & Co. KG, Emil-Riedl-Weg 6, 82049 Pullach i.
Isartal. Der Verkaufsprospekt wird bei der LHI Leasing GmbH,
Emil-Riedl-Weg 6, 82049 Pullach i. Isartal, zur kostenlosen
Ausgabe bereitgehalten.
11.2.5 Zahlungen des Anlegers
(§ 4 Nr. 5 VermVerkProspV)
Die Einlage des Anlegers ist in einer Summe zzgl. 5 % Agio
bezogen auf die Einlage je nach dem vom Anleger gewählten Beitrittstermin (30.11.2011 und danach an jedem Monats­
ultimo bis zum 31.12.2012) zu erbringen (Einzelheiten sind
auf Seite 104 „Leitfaden zur Zeichnung“ dargestellt). Die
Zahlung des Anlegers ist auf das Konto Nr. 151784923 der
Fondsgesellschaft bei der Norddeutsche Landesbank Girozentrale, Hannover, BLZ 250 500 00, zu leisten. Die Beitrittserklärung beinhaltet die Einzugsermächtigung zu Gunsten
der Fondsgesellschaft.
11.2.6 Zeichnungsstellen/Vertriebspartner
(§ 4 Nr. 6 VermVerkProspV)
Angebote zum Abschluss eines Treuhandvertrags zur Beteiligung an der Fondsgesellschaft werden von dem Prospektverantwortlichen LHI Leasing GmbH, dem Treuhandkommanditisten SINUS Treuhand-Verwaltung GmbH oder dem
Geschäftsbesorger LHI Fondsverwaltung GmbH direkt unter
der Anschrift LHI Leasing GmbH, SINUS Treuhand-Verwaltung GmbH oder LHI Fondsverwaltung GmbH, jeweils EmilRiedl-Weg 6, 82049 Pullach i. Isartal, oder Postfach 212,
82043 Pullach i. Isartal, entgegengenommen. Darüber hinaus wird eine Vielzahl von Vertriebspartnern, die zum Zeitpunkt der Aufstellung dieses Verkaufsprospekts noch nicht
feststehen, die Beitrittserklärungen entgegennehmen. Die
Annahme der Angebote erfolgt durch die SINUS TreuhandVerwaltung GmbH oder die LHI Fondsverwaltung GmbH.
11.2.7 Zeichnungsfrist (§ 4 Nr. 7 VermVerkProspV)
Das öffentliche Angebot beginnt einen Werktag nach Ver­
öffentlichung dieses Verkaufsprospekts und ist je nach vom
Anleger gewähltem Beitrittstermin zum 30.11.2011 (Beitrittstermin 1) und danach an jedem Monatsultimo grundsätzlich
bis zum 31.12.2012 möglich. Die geschäftsführende Kommanditistin kann nach ihrem pflichtgemäßen Ermessen weitere Beitrittstermine bestimmen sowie die Platzierungsphase
verkürzen oder verlängern. Das öffentliche Angebot endet
mit der Vollplatzierung des Zeichnungskapitals. Sollte das
Zeichnungskapital vor dem 31.12.2012 erreicht werden, wird
die Zeichnungsfrist von der geschäftsführenden Kommanditistin LANITA Verwaltung GmbH vorzeitig geschlossen. Im
Falle einer von einem Anleger nicht vollständig geleisteten
Einlage ist die geschäftsführende Kommanditistin nach ihrem
pflichtgemäßen Ermessen und nach Maßgabe der Regelungen des Gesellschaftsvertrags der Fondsgesellschaft berechtigt, durch Erklärung gegenüber dem jeweiligen Anleger
die Beteiligung des Anlegers auf die geleistete Einlage herabzusetzen und insoweit Zeichnungen, Anteile oder Beteiligungen zu kürzen. Weitere Möglichkeiten, die für die Zeichnung oder den Erwerb der Vermögensanlage vorgesehene
Frist vorzeitig zu schließen oder Zeichnungen, Anteile oder
Beteiligungen zu kürzen, bestehen nicht.
11.2.8 Teilbeträge (§ 4 Nr. 8 VermVerkProspV)
Da das Angebot nur in der Bundesrepublik Deutschland
erfolgt, werden Teilbeträge im Sinne dieser Vorschrift nicht
angeboten.
11.2.9 Erwerbspreis (§ 4 Nr. 9 VermVerkProspV)
Der Erwerbspreis für die Kommanditbeteiligung entspricht
dem gezeichneten Nominalwert, mindestens 10.000 EUR.
Höhere Zeichnungsbeträge müssen ohne Rest durch 5.000
teilbar sein.
11.2.10 Kosten (§ 4 Nr. 10 VermVerkProspV)
Zuzüglich zum Erwerbspreis ist ein Agio in Höhe von 5 % bezogen auf den Erwerbspreis zu leisten. Erfüllt ein Anleger
seine Verpflichtung zur termingerechten Leistung der Einlage
nicht, hat er ab dem Fälligkeitstermin Verzugszinsen in Höhe
von 5 % p. a. über dem Basiszinssatz gemäß § 247 BGB zu
leisten. Sollte ein Anleger die Übertragung der bisher von der
SINUS Treuhand-Verwaltung GmbH treuhänderisch gehaltenen Kommanditbeteiligung auf sich selbst verlangen, hat er
die Kosten für die Eintragung ins Handelsregister selbst zu
tragen. Die Höhe dieser Kosten richtet sich nach der Höhe der
Beteiligung und ergibt sich aus der Kostenordnung (KostO)
für die Notarkosten sowie der Handelsregistergebührenver-
ordnung für die Gerichtskosten. Beim Ausscheiden eines
Anlegers oder bei der Übertragung der Beteiligung auf einen
Dritten erhält die geschäftsführende Kommanditistin der
Fondsgesellschaft oder ein von ihr benannter Dritter als Aufwandsentschädigung pauschal einen Betrag in Höhe von
1,0 % der Pflichteinlage, maximal 2.500 EUR zzgl. gesetzlicher Umsatzsteuer. Nach den Bestimmungen der Beitritts­
erklärung kann die LHI Fondsverwaltung GmbH nach pflichtgemäßem Ermessen von einem Anleger verlangen, dass er
sich nach dem so genannten PostIdent-Verfahren identifizieren lässt. Die Kosten für dieses Verfahren betragen bei Prospektaufstellung 7,16 EUR plus Porto zzgl. Umsatzsteuer und
sind vom Anleger zu tragen. Jeder Anleger trägt die Kosten
für in Bezug auf seine Person zu erstellende Steuererklärungen selbst. Diese Kosten sind bei Prospektaufstellung nicht
bezifferbar. Der Anleger trägt sämtliche Bankgebühren seiner
eigenen Bank. Die Fondsgesellschaft und damit mittelbar der
Anleger trägt die Kosten für die Umsetzung gemeinschaftsrechtlicher und gesetzlicher Neuregelungen im Bereich der
Aufsicht über Banken, Finanzdienstleistungsinstitute, Investmentgesellschaften sowie Prospektverantwortliche und
Vertriebe von Vermögensanlagen im Sinne des § 8f Verkaufsprospektgesetz. Auch diese Kosten sind bei Prospektaufstellung nicht bezifferbar. Weitere mit dem Erwerb, der Verwaltung
und der Veräußerung der Vermögensanlage verbundene
Kosten fallen nicht an.
11.2.11 Weitere Leistungen/Nachschuss
(§ 4 Nr. 11 VermVerkProspV)
Die Haftungssituation des Anlegers, insbesondere das Wiederaufleben der Kommanditistenhaftung, ist in Abschnitt 12.1
„Rechtliche Grundlagen“ auf Seite 85 dargestellt. Eine Nachschusspflicht des einzelnen Anlegers kann bei Vorliegen eines
Gesellschafterbeschlusses mit Dreiviertelmehrheit begründet
werden. Jeder Anleger, der sich für eine solche Nachschusspflicht entscheidet, hat diesem Beschluss entsprechend zu
folgen. Anleger, die nicht für die Begründung einer Nachschusspflicht gestimmt haben, sind nicht verpflichtet, sich an
dem Nachschuss zu beteiligen. Darüber hinaus hat der Anleger keine weiteren Leistungen zu erbringen.
75
11.2.12 Provisionen (§ 4 Nr. 12 VermVerkProspV)
Es werden sowohl einmalige als auch laufende Vergütungen
geleistet. Einmalzahlungen erhält die LHI Leasing GmbH von
der Fondsgesellschaft für die Fondskonzeption, die Eigenund Fremdkapitalvermittlung sowie die Übernahme der Einzahlungs- und Platzierungsgarantie. Diese Vergütungsansprüche entstehen grundsätzlich sukzessive mit der Einwerbung
des Zeichnungskapitals und sind mit Rechnungsstellung zur
Zahlung fällig, spätestens am 31.12.2012 (Konzeption,
Fremdkapitalbeschaffung, Platzierungsgarantie) bzw. am
Ende der Platzierungsphase (Eigenkapitalbeschaffung). Die
Vergütung für die Fondskonzeption beträgt 500.000 EUR.
Die Vergütung für die Eigenkapitalvermittlung beträgt 10 %
des einzuwerbenden Kommanditkapitals, dies entspricht
2.106.500 EUR. Die Vergütung für die Fremdkapitalvermittlung beträgt 300.000 EUR. Die Vergütung für die Übernahme
der Einzahlungs- und Platzierungsgarantie beträgt 333.000
EUR. Der Gesamtbetrag der Einmalhonorare liegt bei
3.239.500 EUR.
Ferner werden aufgrund von Vertriebsvereinbarungen der
Fondsgesellschaft und der LHI Leasing GmbH mit einer
Vielzahl von Vertriebspartnern Einmalzahlungen an die
Vertriebspartner für die Vermittlung von Eigenkapital geleistet. Hierzu dient das Agio in Höhe von 5 % bezogen
auf das Zeichnungskapital sowie gegebenenfalls ein von
der LHI Leasing GmbH mit Vertriebspartnern gesondert
zu vereinbarender Teil der Vergütung für die Eigenkapitalvermittlung, maximal damit 10 % bezogen auf das einzuwerbende Kommanditkapital.
Laufende Vergütungen erhalten von der Fondsgesellschaft
die Objekt FMZ Erding Verwaltung GmbH für die Übernahme
der persönlichen Haftung in der Fondsgesellschaft, die Objekt FMZ Erding Verwaltung GmbH und die LANITA Verwaltung GmbH für die laufende Geschäftsführung in der Fondsgesellschaft sowie die SINUS Treuhand-Verwaltung GmbH
für die laufende Verwaltung der Treuhandverhältnisse. Die
Komplemen­tärin erhält für die Übernahme der persönlichen
Haftung von der Gesellschaft eine jährliche Haftungsver­
gütung von 500 EUR für das Jahr 2011 und ab dem Jahr
2012 in Höhe von 5.000 EUR. Die Komplementärin erhält für
die Geschäftsführung der Gesellschaft von dieser für das
Jahr 2011 eine jährliche Vergütung in Höhe von 2.500 EUR,
für das Jahr 2012 eine jährliche Vergütung in Höhe von
76
25.000 EUR. Für das Jahr 2013 erhält sie eine jährliche Vergütung von 37.500 EUR, die sich ab 2014 jedes Jahr um
2,5 % erhöht.
Die geschäftsführende Kommanditistin erhält für die Geschäftsführung der Gesellschaft von dieser für das Jahr 2011
eine jährliche Vergütung in Höhe von 2.500 EUR, für das
Jahr 2012 eine jährliche Vergütung in Höhe von 25.000 EUR.
Für das Jahr 2013 erhält sie eine jährliche Vergütung von
37.500 EUR, die sich ab 2014 jedes Jahr um 2,5 % erhöht.
Sollten die Erträge aus der PV-Anlagen vor Kosten und Steuern bei der Abrechnung am jeweiligen Jahresende die prognostizierten Erträge übersteigen, erhalten die Komplemen­
tärin und die geschäftsführende Kommanditistin jeweils eine
zusätzliche Vergütung in Höhe von 5 % der Mehrerträge
aus der PV-Anlagen nachschüssig zum Jahresende. Für
die laufende Verwaltung der Treuhandverhältnisse erhält
der Treuhandkommanditist für das Jahr 2011 eine Vergütung
von 500 EUR p. a. und ab dem Jahr 2012 eine Vergütung
von 6.000 EUR p. a. Die LHI Leasing GmbH erhält von der
SAMERA Ver­waltung GmbH ab dem Jahr 2012 ein Ge­schäfts­
besorgungs­honorar von 8.000 EUR p. a., für 2011 zeitanteilig ab dem 01.10.2011. Die Gesamthöhe der Provisionen beträgt im Jahr 2011 589.300 EUR (laufende und einmalige
Provisionen). Damit beträgt die Gesamthöhe der Provisionen
auf Basis der Prognose bei Aufstellung dieses Prospekts
4.821.421 EUR. Die Gesamthöhe der laufenden Provisionen
erhöht oder reduziert sich bei einer von der Prognose abweichenden Erhöhung oder Reduzierung der von den prognostizierten Erträgen aus der PV-Anlage.
11.2.13 Originalverträge (§ 4 Satz 2 VermVerkProspV)
Der aktuell gültige Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft und der Treuhandvertrag sind in diesem Verkaufsprospekt in den Abschnitten 16.1 und 16.2 vollständig abgedruckt.
11.3 Angaben über die Fondsgesellschaft
(§ 5 VermVerkProspV)
11.3.1 Firma, Sitz, Geschäftsanschrift (§ 5 Nr. 1 VermVerkProspV)
LHI Immobilienfonds Deutschland Objekt Fachmarktzentrum
Erding GmbH & Co. KG, Sitz Pullach i. Isartal, Geschäfts­
anschrift Emil-Riedl-Weg 6, 82049 Pullach i. Isartal.
11.3.2 Gründung (§ 5 Nr. 2 VermVerkProspV)
Die Fondsgesellschaft wurde am 29.09.2010 unter der Firma
KEWOS GmbH & Co. KG gegründet. Am 28.07.2011 haben
die Gesellschafter durch Gesellschafterwechsel, Änderung
des Unternehmensgegenstands und Neufassung des Gesellschaftsvertrags die grundlegende Umstrukturierung der
Fondsgesellschaft mit Wirkung zum 01.07.2011 beschlossen
(wirtschaftliche Neugründung). Am 30.09.2011 haben die
Gesellschafter der Fondsgesellschaft erneut die Neufassung
des Gesellschaftsvertrags beschlossen. Die Fondsgesellschaft ist auf unbestimmte Zeit errichtet. Jeder Gesellschafter kann unter Wahrung der Form seine Beteiligung mit einer
Frist von sechs Monaten, erstmals zum 31.12.2026 und danach zu jedem Jahresende, kündigen.
11.3.3 Rechtsform, Rechtsordnung
(§ 5 Nr. 3 VermVerkProspV)
Die Fondsgesellschaft hat die Rechtsform der Kommandit­
gesellschaft in Ausgestaltung der GmbH & Co. KG. Sie ist
nach deutschem Recht gegründet und unterliegt der Rechtsordnung der Bundesrepublik Deutschland. Persönlich haftende Gesellschafterin der Fondsgesellschaft ist die Objekt FMZ
Erding Verwaltung GmbH, Pullach i. Isartal, die mit einem
voll eingezahlten Stammkapital von 25.000 EUR ausgestattet ist und deren Gesellschafter die LHI Leasing GmbH, die
LHI Beteiligungsverwaltung GmbH und die LHI Beteiligungs
Holding GmbH, jeweils Pullach i. Isartal, sind. Weitere Angaben zur Objekt FMZ Erding Verwaltung GmbH finden sich in
Abschnitt 14 „Die Vertragspartner“. Der aktuell gültige Gesell­
schaftsvertrag der Fondsgesellschaft ist im Anhang in seinem
derzeitigen Wortlaut abgedruckt. Als Gesellschaftsvertrag
einer Publikumskommanditgesellschaft weicht er in nahezu
allen Punkten von den gesetzlichen Regelungen der Kommanditgesellschaft ab, nämlich in den Regelungen der §§ 3
bis 6 (Gesellschafter, Beitritt, Konten), § 7 (Haftungsverhältnisse), §§ 11 bis 13 (Beschlussfassung), § 14 (Kontrollrechte), § 16 (Ergebnisverteilung/Ausschüttungen), §§ 17 und 18
(Ausscheiden/Abfindung), § 19 (Nachfolge) und § 20 (Dauer,
Liquidation). Der Gesellschaftsvertrag der persönlich haftenden Gesellschafterin weicht allein in § 7 (Gesellschafter­
beschlüsse) von den gesetzlichen Regelungen ab. Die Haftung der Komplementärin einer Kommanditgesellschaft ist
grundsätzlich unbeschränkt. Da es sich bei der Komplementärin der Fondsgesellschaft um eine GmbH handelt, ist ihre
Haftung auf ihr Gesellschaftsvermögen beschränkt. Geschäfts­
führer der persönlich haftenden Gesellschafterin sind Herr
Oliver Porr, München, Herr Peter Kober, München, und Herr
Christian Goldbrunner, Penzberg.
11.3.4 Unternehmensgegenstand (§ 5 Nr. 4 VermVerkProspV)
Gegenstand des Unternehmens ist der Erwerb von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten, deren Verwaltung, Vermietung und Verwertung, insbesondere der Erwerb
und die langfristige Vermietung des Fachmarktzentrums
Erding, Anton-Huber-Straße 1, Josef-Schwankl-Straße und
Johann-Auer-Straße 6, 85435 Erding („Fondsimmobilie“) und
der Erwerb, das langfristige Halten und die Verwertung der
Beteiligung an der SAMERA Verwaltung GmbH als Eigentümerin der auf der Fondsimmobilie aufliegenden Photovoltaikanlagen sowie die Anlage überschüssiger Liquidität. Die
Gesellschaft ist berechtigt, alle Handlungen und Rechts­
geschäfte vorzunehmen, die geeignet sind, den Gesellschaftszweck zu fördern. Sie kann die hierzu erforderlichen oder
dienlichen Handlungen und Rechtsgeschäfte selbst vornehmen oder durch Dritte vornehmen lassen. Geschäfte gemäß
§ 34c) GewO oder Geschäfte, die behördlicher Genehmigung bedürfen, werden nicht getätigt.
11.3.5 Handelsregister (§ 5 Nr. 5 VermVerkProspV)
Amtsgericht München, HRA 96165
11.3.6 Konzern
(§ 5 Nr. 6 i. V. m. § 10 Abs. 2 VermVerkProspV)
Die Fondsgesellschaft ist kein Konzernunternehmen und es
besteht daher auch kein Konzernabschluss.
11.4 Angaben über das Kapital der Fondsgesellschaft
(§ 6 VermVerkProspV)
11.4.1 Gezeichnetes Kapital, Anteile
(§ 6 Satz 1 Nr. 1 VermVerkProspV)
Das gezeichnete Kommanditkapital der Fondsgesellschaft
beträgt 22,2 Mio. EUR, jeder einzelne angebotene Anteil beträgt mindestens 10.000 EUR, darüber hinausgehende Anteile müssen durch 5.000 glatt teilbar sein. Das Kommandit­
kapital wird vollständig von den Gründungsgesellschaftern
gehalten. Das Kommanditkapital wird derzeit zu 21.065.000
EUR von der SINUS Treuhand-Verwaltung GmbH in ihrer
Eigenschaft als Treuhandkommanditist gehalten, eine weitere Kommanditeinlage hält die geschäftsführende Kommanditistin LANITA Verwaltung GmbH mit 1.135.000 EUR. Die
Kommanditeinlage der LANITA Verwaltung GmbH ist voll eingezahlt, die Kommanditeinlage der SINUS Treuhand-Verwaltung GmbH ist in Höhe von 21.065.000 EUR ausstehend.
Die Gesamthöhe der ausstehenden Einlagen beträgt
21.065.000 EUR. Diese ausstehende Einlage wird dadurch
erbracht, dass die SINUS Treuhand-Verwaltung GmbH ihre
77
gemäß dem jeweiligen Treuhandvertrag bestehende Forderung gegenüber dem Anleger auf Leistung der Einlage unmittelbar an die Fondsgesellschaft abtritt. Einzelheiten regeln §§
3 und 4 des Gesellschaftsvertrags der Fondsgesellschaft sowie § 4 des Treuhandvertrags. Die Hauptmerkmale der Anteile und die damit verbundenen Rechte des Anlegers sind in
Abschnitt 3 „Das Beteiligungsangebot im Überblick“ auf Seite
11 beschrieben. Die Objekt FMZ Erding Verwaltung GmbH
hat gegenüber allen anderen derzeitigen und künftigen Gesellschaftern die alleinige Vertretungsbefugnis, die Objekt
FMZ Erding Verwaltung GmbH und die LANITA Verwaltung
GmbH haben gemeinsam gegenüber allen anderen derzeitigen und künftigen Gesellschaftern die alleinige Geschäftsführungsbefugnis. Die SINUS Treuhand-Verwaltung GmbH
hält ihre Kommanditbeteiligung treuhänderisch für die Anleger. Die Rechte und Pflichten aller anderen Gesellschafter
sind identisch. Darüber hinaus stehen den derzeitigen Gesellschaftern im Vergleich zu den zukünftig beitretenden Anlegern keine abweichenden Rechte zu.
11.4.2 Bisherige Emissionen
(§ 6 Satz 1 Nr. 2 VermVerkProspV)
Die Fondsgesellschaft hat bisher keine Wertpapiere oder
Vermögensanlagen im Sinne von § 8f Abs. 1 des Verkaufsprospektgesetzes ausgegeben.
11.4.3 Angaben zur AG/KGaA
(§ 6 Satz 2 und 3 VermVerkProspV)
Da die Fondsgesellschaft keine Aktiengesellschaft oder
Kommanditgesellschaft auf Aktien ist, entfallen Angaben zu
diesen Vorschriften.
11.5 Angaben über Gründungsgesellschafter
der Fondsgesellschaft (§ 7 VermVerkProspV)
11.5.1 Firma, Sitz, Einlagen, Leistungen an Gründungsgesellschafter (§ 7 Abs. 1 VermVerkProspV)
Gründungsgesellschafter der mit Wirkung zum 01.07.2011
wirtschaftlich neu gegründeten Fondsgesellschaft sind die
Objekt FMZ Erding Verwaltung GmbH, die LANITA Verwaltung GmbH und die SINUS Treuhand-Verwaltung GmbH,
Sitz jeweils Pullach i. Isartal, Geschäftsanschrift Emil-RiedlWeg 6, 82049 Pullach i. Isartal. Die Objekt FMZ Erding Verwaltung GmbH ist Komplementärin ohne Einlage. Vom Kommanditkapital in Höhe von 22,2 Mio. EUR hat die LANITA
Verwaltung GmbH eine Kommanditeinlage in Höhe von
1.135.000 EUR gezeichnet und eingezahlt. Die SINUS Treuhand-Verwaltung GmbH hat eine Kommanditeinlage von
21.065.000 EUR gezeichnet, aber noch nicht eingezahlt. Die
Leistungen an die Gründungsgesellschafter innerhalb des
Gesellschaftsvertrags sind auf Seite 76 dargestellt. Im Übrigen stehen den Gründungsgesellschaftern keine Gewinn­
beteiligungen, Entnahmerechte, sonstigen Gesamtbezüge,
insbesondere Gehälter, Gewinnbeteiligungen, Aufwands­
entschädigungen, Versicherungsentgelte, Provisionen und
Nebenleistungen jeder Art, innerhalb oder außerhalb des
Gesellschaftsvertrags zu.
11.5.2 Beteiligungen der Gründungsgesellschafter
(§ 7 Abs. 2 VermVerkProspV)
Die Gründungsgesellschafter halten keine unmittelbaren
oder mittelbaren Beteiligungen an Unternehmen, die mit dem
Vertrieb der emittierten Vermögensanlage beauftragt sind,
die der Fondsgesellschaft Fremdkapital zur Verfügung stellen
oder die im Zusammenhang mit der Herstellung des Anlageobjekts nicht nur geringfügige Lieferungen oder Leistungen
bringen.
11.6 Angaben über die Geschäftstätigkeit der Fonds­
gesellschaft (§ 8 VermVerkProspV)
11.6.1 Tätigkeitsbereiche
(§ 8 Abs. 1 Nr. 1 VermVerkProspV)
Die wichtigsten Tätigkeitsbereiche der Fondsgesellschaft
sind der Erwerb, die Finanzierung, die langfristige Vermietung und anschließende Verwertung der Fondsimmobilie
„Fachmarktzentrum Erding“ und die Beteiligung an der
SAMERA Verwaltung GmbH als Eigentümerin der auf den
Bauabschnitten 1, 2 und 4 aufliegenden Photovoltaikanlage.
78
11.6.2 Abhängigkeiten (§ 8 Abs. 1 Nr. 2 VermVerkProspV)
Die Fondsgesellschaft ist abhängig von der Erfüllung der
Pflichten aus den Mietverträgen mit den Mietern der Fonds­
immobilie (Seite 51–59). Hinsichtlich der prognostizierten
Beteiligungs­erträge aus der SAMERA Verwaltung GmbH und
damit aus der PV-Anlage ist die Fondsgesellschaft abhängig
von den Bestimmungen des Gesetzes für den Vorrang Erneuerbarer Energien (EEG) in seiner aktuellen Fassung. Die
Fondsgesellschaft ist abhängig von der planmäßigen Fertigstellung der Bauabschnitte 3 und 4 (vgl. Abschnitt 6 „Das
Fondsobjekt“, Seite 35 ff) und damit von der Erfüllung der
Pflichten aus dem am 28.07.2011 abgeschlossenen Kaufvertrag (vgl. Abschnitt 12.3 „Rechtliche Grundlagen“, Seite 86 ff.
Inwiefern hinsichtlich dieser Verträge eine Abhängigkeit für
die Geschäftstätigkeit oder Ertragslage der Fondsgesellschaft besteht, ergibt sich aus Abschnitt 4 „Risiken“ auf Seite
17 „Mieterbonität/Mietausfälle“, „Weitere Bonitätsrisiken“,
Seite 20 „Anschlussfinanzierungsrisiko“, Seite 21 „Auszahlungssperre wegen Covenants“. Darüber hinaus ist die
Fondsgesellschaft nicht abhängig von Patenten, Lizenzen,
Verträgen oder neuen Herstellungsverfahren, wenn sie von
wesentlicher Bedeutung für die Geschäftstätigkeit oder Ertragslage sind.
11.6.3 Gerichtsverfahren
(§ 8 Abs. 1 Nr. 3 VermVerkProspV)
Es gibt keine Gerichts- oder Schiedsverfahren, die einen
wesentlichen Einfluss auf die wirtschaftliche Lage der Fondsgesellschaft haben können.
11.6.4 Investitionen (§ 8 Abs. 1 Nr. 4 VermVerkProspV)
Die wichtigsten laufenden Investitionen der Fondsgesellschaft
sind der Erwerb der gesamten Fondsimmobilie sowie der aufliegenden PV-Anlage durch die SAMERA Verwaltung GmbH.
Besitz, Nutzen und Lasten hinsichtlich Bauabschnitt 1 und 2
samt aufliegender PV-Anlage sind mit dem 01.10.2011 übergegangen. Der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten, verbunden mit der jeweiligen Kaufpreiszahlung für Bauabschnitt
3 sowie Bauabschnitt 4 samt aufliegender PV-Anlage ist zum
30.04.2012 geplant. Weitere wichtige laufende Investitionen
bestehen nicht.
11.6.5 Außergewöhnliche Ereignisse
(§ 8 Abs. 2 VermVerkProspV)
Die Tätigkeit der Fondsgesellschaft ist nicht durch außer­
gewöhnliche Ereignisse beeinflusst worden.
11.7 Angaben zur Anlagepolitik und zu den Anlagezielen
(§ 9 VermVerkProspV)
11.7.1 Allgemeine Angaben (§ 9 Abs. 1 VermVerkProspV)
Die Nettoeinnahmen aus dem in diesem Verkaufsprospekt
dargestellten Angebot der Fondsgesellschaft werden zur
Finanzierung der Fondsimmobilie sowie der Beteiligung an
der SAMERA Verwaltung GmbH hinsichtlich der aufliegenden
PV-Anlage und der Bildung einer Liquiditätsreserve genutzt
(vgl. Abschnitt 6 „Das Fondsobjekt, Seite 35 ff.). Der Kaufpreis für die Bauabschnitte 1 und 2 (abzgl. Einbehalte) ist
durch die Fondsgesellschaft bereits bezahlt. Die SAMERA
Verwaltung GmbH hat ihrerseits den Kaufpreis für die auf
Bauabschnitt 1 und 2 aufliegenden PV-Anlage bezahlt; die
Fondsgesellschaft hat hierzu in der SAMERA Verwaltung
GmbH eine Kapitalrücklage gebildet. Zum Realisierungsgrad
der Projekte: Die Bau­abschnitte 1 und 2 sind bereits fertig­
gestellt, letzte Mängel werden derzeit behoben. Die Bau­
abschnitte 3 und 4 befinden sich noch im Bau, die Fertigstellung ist für das 1. Quartal 2012 geplant. Dies gilt genauso
für die auf Bauabschnitt 4 aufliegende PV-Anlage. Das eingeworbene Kapital der Fondsgesellschaft dienen neben
dem Erwerb der Fonds­immobilie und der Beteiligung an der
SAMERA Verwaltung GmbH sowie der Bildung der Kapitalrücklage der Bedienung der von der Fondsgesellschaft
geschuldeten Vergütungen für die Komplementärin, die
geschäftsführende Kommanditistin, den Treuhandkomman­
ditisten sowie für die LHI Leasing GmbH für die Fondskonzeption, die Fremd- und Eigen­kapital­­vermittlung sowie die
Übernahme der Einzahlungs- und Platzierungsgarantie unter
Bildung der Liquiditätsreserve. Die Nettoeinnahmen sind
alleine für die Realisierung der Anlageziele und der Anlagepolitik nicht ausreichend. Aus diesem Grund hat die Fondsgesellschaft bei der DG Hyp ein Darlehen i.H.v. 20 Mio. EUR
aufgenommen. Die Nettoeinnahmen der Fondsgesellschaft
werden für keine sonstigen Zwecke genutzt.
11.7.2 Anlageobjekt (§ 9 Abs. 2 Nr. 1 VermVerkProspV)
Beim Anlageobjekt handelt es sich um die Fondsimmobilie
„Fachmarktzentrum Erding“ sowie die Beteiligung in Höhe
von 85 % am Stammkapital der SAMERA Verwaltung GmbH
als derzeitige (PV-Anlage auf Bauabschnitt 1 und 2) bzw.
künftige (PV-Anlage auf Bauabschnitt 4) Eigentümerin der
Photovoltaikanlagen. Die Fondsimmobilie ist in Abschnitt 6.1
„Das Fondsobjekt“, Seite 35 ff, die PV-Anlage ist in Abschnitt
6.2 „Das Fondsobjekt“, Seite 45, beschrieben. Die Fonds­
gesellschaft hat eine 100 %-Beteiligung an der SAMERA Verwaltung GmbH mit notariellem Geschäftsanteilskauf- und
-abtretungsvertrag vom 18.07.2011 erworben und einen Teil79
betrag von 15 % mit notariellem Geschäftsanteilskauf- und
-abtretungsvertrag vom 12.09.2011 an die LHI Beteiligungsverwaltung GmbH abgetreten. Die SAMERA Verwaltung
GmbH ihrerseits hat mit der FMZ Energy Erding GmbH &
Co. KG, Hergatz, am 28.07.2011 einen Kaufvertrag über die
PV-Anlage auf den Bauabschnitten 1, 2 und 4 geschlossen.
Der Unternehmensgegenstand der SAMERA Verwaltung
GmbH ist unter anderem der Erwerb oder die Herstellung,
die Verwaltung, Vermietung und Verwertung von beweglichen Wirtschaftsgütern. Hauptmerkmale der Beteiligung der
Fondsgesellschaft an der SAMERA Verwaltung GmbH sind
quotale Ansprüche auf Gewinnausschüttungen, Stimmrechte
sowie Informations- und Kontrollrechte. Der Kaufvertrag über
den Erwerb der Fondsimmobilie sowie der aufliegenden PVAnlage ist in Abschnitt 12.3 „Rechtliche Grundlagen“, Seite
86 ff, beschrieben.
11.7.3 Eigentum (§ 9 Abs. 2 Nr. 2 VermVerkProspV)
Eigentümer der Fondsimmobilie bzgl. der Bauabschnitte 1, 2
und 3 ist derzeit noch die Gaschler FMZ GmbH & Co. KG.
Eigentümer des Flurstücks 1736, auf dem der Bauabschnitt
4 errichtet wird, ist die Wilhelm & Scharl Gewerbegrund
GmbH. Für die Gaschler FMZ GmbH & Co. KG ist eine Auflassungsvormerkung eingetragen. Zugunsten der Fonds­
gesellschaft ist in den Grundbüchern der Bauabschnitte 1, 2
und 3 eine Auflassungsvormerkung ein­ge­tra­gen. Eigen­tümer
einer Beteiligung von 85 % am Stammkapital der SAMERA
Verwaltung GmbH ist die Fondsgesellschaft. Die SAMERA
Verwaltung GmbH ist Eigentümerin der PV-Anlage auf den
Bauabschnitten 1 und 2. Eigentümerin der PV-Anlage auf
dem Bauabschnitt 4 ist die FMZ Gaschler Energy Erding
GmbH & Co. KG. Eine weitere Beteiligung in Höhe von 15 %
am Stammkapital der SAMERA Verwaltung GmbH hält die
LHI Beteiligungsverwaltung GmbH, an der wiederum zu 15 %
die LHI Leasing GmbH beteiligt ist. Im Übrigen stand oder
steht weder der LHI Leasing GmbH als Prospektverantwortlicher noch den Gründungsgesellschaftern der Fondsgesellschaft oder den Mitgliedern der Geschäftsführung der Fondsgesellschaft oder dem Treuhandkommanditisten oder dessen
Geschäftsführern das Eigentum am Anlageobjekt oder an
wesentlichen Teilen desselben oder aus anderen Gründen
eine dingliche Berechtigung am An­la­ge­­objekt zu.
11.7.4 Dingliche Belastungen
(§ 9 Abs. 2 Nr. 3 VermVerkProspV)
Die Fondsimmobilie ist hinsichtlich sämtlicher betreffender
Grundbuchblätter mit Gesamtgrundschulden zugunsten der
finanzierenden Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank
AG in Höhe von insgesamt 28.915.000 EUR belastet. Weitere
80
dingliche Belastungen sind auf Seite 38–41 genannt. Es
bestehen keine dinglichen Belastungen der Beteiligung von
85 % am Stammkapital der SAMERA Verwaltung GmbH.
Weitere nicht nur unerhebliche dingliche Belastungen des
Anlageobjekts bestehen nicht.
11.7.5 Beschränkungen
(§ 9 Abs. 2 Nr. 4 VermVerkProspV)
Eine Baugenehmigung für das Fondsobjekt liegt vor. Eine
Nutzungsänderung bedürfte erneuter öffentlich-rechtlicher
Genehmigungen. Bezüglich der Nutzung der Fondsimmobilie
durch die Matratzen Concord GmbH steht eine Genehmigung
noch aus. Die Geschäftsanteile an der SAMERA Verwaltung
GmbH sind weder zum Handel an einem organisierten Markt
oder einer Börse zugelassen noch in einen Freiverkehr einbezogen. Ein Zweitmarkt für GmbH-Geschäftsanteile besteht
daher aktuell nicht und wird sich voraussichtlich auch nicht
entwickeln. Sonstige rechtliche oder tatsächliche Beschränkungen der Verwendungsmöglichkeiten des Anlageobjekts
bestehen nicht.
11.7.6 Behördliche Genehmigungen
(§ 9 Abs. 2 Nr. 5 VermVerkProspV)
Die erforderlichen behördlichen Genehmigungen liegen bis
auf die Nutzung der Fondsimmobilie durch die Matratzen
Concord GmbH vor.
11.7.7 Verträge über das Anlageobjekt
(§ 9 Abs. 2 Nr. 6 VermVerkProspV)
Die Fondsgesellschaft hat am 28.07.2011 mit notarieller Urkunde des Notars Heinrich Burchard, Hannover, mit der
Gaschler FMZ GmbH & Co. KG, Hergatz, einen Grundstückskaufvertrag über die gesamte Fondsimmobilie (Bauabschnitte
1 bis 4) geschlossen. Dieser Vertrag ist in Abschnitt 12.3
„Rechtliche Grundlagen“, Seite 86 ff, beschrieben. Die Fondsgesellschaft hat mit notariellem Geschäftsanteilskauf- und
-abtretungsvertrag vom 18.07.2011 sämtliche Geschäfts­
anteile an der SAMERA Verwaltung GmbH erworben und
einen Teilbetrag von 15 % mit notariellem Geschäftsanteilskauf- und -abtretungsvertrag vom 12.09.2011 an die LHI
Beteiligungsverwaltung GmbH abgetreten. Die SAMERA
Verwaltung GmbH hat am 28.07.2011 mit notarieller Urkunde
des Notars Heinrich Burchard, Hannover, mit der FMZ
Gaschler Energy Erding GmbH & Co. KG, Hergatz, einen
Kaufvertrag über die auf den Bauabschnitten 1, 2 und 4 aufliegende PV-Anlage geschlossen. Weitere Verträge der
Fondsgesellschaft über die Anschaffung oder Herstellung
des Anlageobjekts oder wesentlicher Teile davon bestehen
nicht.
11.7.8 Bewertungsgutachten
(§ 9 Abs. 2 Nr. 7 VermVerkProspV)
Vgl. hierzu Abschnitt 3 „Das Beteiligungsangebot im Überblick“, Seite 12 und Abschnitt 6 „Das Fondsobjekt“, Seite 44.
Nach Kenntnis des Anbieters existieren keine weiteren Bewertungsgutachten.
11.7.9 Weitere Leistungen
(§ 9 Abs. 2 Nr. 8 VermVerkProspV)
Die LHI Leasing GmbH hat als Prospektverantwortlicher
folgende Leistungen für die Fondsgesellschaft erbracht: Konzeptionsleistungen (vgl. Seite 90), Eigenkapitalvermittlung
(vgl. Seite 90), Fremdkapitalvermittlung (vgl. Seite 90) sowie
die Übernahme der Einzahlungs- und Platzierungsgarantie
(vgl. Seite 90). Im Übrigen werden durch den Prospektverantwortlichen, die Gründungsgesellschafter, die Mitglieder
der Geschäftsführung der Fondsgesellschaft, den Treuhandkommanditisten oder dessen Geschäftsführung keine nicht
nur geringfügigen Leistungen und Lieferungen erbracht.
11.7.10 Gesamtinvestitionskosten
(§ 9 Abs. 2 Nr. 9 VermVerkProspV)
Die voraussichtlichen Gesamtinvestitionskosten des Anlageobjekts sind vollständig in Abschnitt 9 „Investition und Finanzierung“, Seite 61 ff, dargestellt.
11.8 Angaben über die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Fondsgesellschaft (§ 10 VermVerkProspV)
11.8.1 Jahresabschluss (§ 10 Abs. 1 VermVerkProspV)
Es werden in Abschnitt 16.4 auf den Seiten 129 ff. Angaben
nach § 15 VermVerkProspV gemacht, da die Fondsgesellschaft im Zuge der Neufassung des Gesellschaftsvertrags
mit Wirkung zum 01.07.2011 wirtschaftlich neu gegründet
wurde (Neufassung des Gesellschaftsvertrags, insbesondere
des Unternehmensgegenstands, Beitritt neuer Gesellschafter, Kapitalerhöhung, Umfirmierung).
11.8.2 Konzernabschluss (§ 10 Abs. 2 VermVerkProspV)
Die Fondsgesellschaft ist nicht zur Aufstellung eines Konzernabschlusses verpflichtet.
11.8.3 Wesentliche zwischenzeitliche Änderungen
(§ 10 Abs. 3 VermVerkProspV)
Die Fondsgesellschaft wurde am 28.07.2011 mit Wirkung
zum 01.07.2011 durch Gesellschafterwechsel, Umfirmierung,
Änderung des Unternehmensgegenstands und Neufassung
des Gesellschaftsvertrag umstrukturiert. Sie hat am
18.07.2011 sämtliche Geschäftsanteile an der SAMERA
Verwaltung GmbH erworben und einen Teilbetrag von 15 %
mit notariellem Geschäftsanteilskauf- und -abtretungsvertrag
vom 12.09.2011 an die LHI Beteiligungsverwaltung GmbH
abgetreten. Sie hat am 28.07.2011 mit der Gaschler FMZ
GmbH & Co. KG einen notariellen Grundstückskaufvertrag
über die Fondsimmobilie geschlossen. Am 30.09.2011 wurde
der Gesellschaftsvertrag erneut neu gefasst. Am 01.10.2011
hat die Fondsgesellschaft Besitz, Nutzen und Lasten hinsichtlich der Fondsimmobilie erworben.
11.9 Prüfung des Jahresabschlusses
(§ 11 VermVerkProspV)
Da in Abschnitt 16.4 auf den Seiten 129 ff. Angaben nach
§ 15 VermVerkProspV gemacht werden, entfallen Angaben
zu § 11 VermVerkProspV.
11.10 Angaben über die Geschäftsführung, Treuhänder
und weitere Schlüsselpersonen der Fondsgesellschaft
(§ 12 VermVerkProspV)
11.10.1 Geschäftsführung (§ 12 Abs. 1 VermVerkProspV)
Mitglieder der Geschäftsführung der Fondsgesellschaft sind
die Geschäftsführer der Objekt FMZ Erding Verwaltung
GmbH, der alleinigen persönlich haftenden Gesellschafterin
der Fondsgesellschaft, sind Herr Oliver Porr, München, Herr
Peter Kober, München, und Herr Christian Goldbrunner,
Penzberg, geschäftsansässig jeweils Emil-Riedl-Weg 6,
82049 Pullach i. Isartal. Mitglieder der Geschäftsführung der
Fondsgesellschaft sind auch die Geschäftsführer der LANITA
Verwaltung GmbH, der geschäftsführenden Kommanditistin
der Fondsgesellschaft, sind Herr Robert Soethe, Rain, und
Herr Heimo Koch, Leinfelden-Echterdingen, geschäftsansässig jeweils Emil-Riedl-Weg 6, 82049 Pullach i. Isartal. Die
Geschäftsführung der Fondsgesellschaft erfolgt gemeinsam
durch die Objekt FMZ Erding Verwaltung GmbH und die
LANITA Verwaltung GmbH. Innerhalb der Geschäftsführung
der Fondsgesellschaft erstreckt sich die Geschäftsführung
jeweils ohne Funktionstrennung auf sämtliche Aufgabengebiete der Fondsgesellschaft. Vorstand, Aufsichtsgremien und
Beiräte bestehen hinsichtlich der Fondsgesellschaft nicht.
Den Mitgliedern der Geschäftsführung der Fondsgesellschaft
wurden für das letzte abgeschlossene Geschäftsjahr keine
Gesamtbezüge, insbesondere Gehälter, Gewinnbeteiligungen, Aufwandsentschädigungen, Versicherungsentgelte, Provisionen und Nebenleistungen jeder Art, gewährt.
11.10.2 Verflechtungen (§ 12 Abs. 2 VermVerkProspV)
Von den vorstehend genannten Mitgliedern der Geschäfts81
führung der Fondsgesellschaft sind die Herren Oliver Porr,
Robert Soethe und Heimo Koch Geschäftsführer, die Herren
Peter Kober und Christian Goldbrunner jeweils auch Prokuristen der LHI Leasing GmbH, die mit dem Vertrieb von Vermögensanlagen betraut ist (§ 12 Abs. 2 Nr. 1 VermVerkProspV)
und die auf Seite 81 zu § 9 Abs. 2 Nr. 8 VermVerkProspV
genannten Leistungen erbringt (§ 12 Abs. 2 Nr. 3 VermVerkProspV). Im Übrigen sind die Mitglieder der Geschäftsführung der Fondsgesellschaft nicht tätig für Unternehmen, die
mit dem Vertrieb der angebotenen Vermögensanlage betraut
sind, die der Fondsgesellschaft Fremdkapital geben oder im
Zusammenhang mit der Herstellung des Anlage­objekts nicht
nur geringfügige Lieferungen oder Leistungen erbringen.
11.10.3 Treuhänder (§ 12 Abs. 3 VermVerkProspV)
Treuhandkommanditist ist die SINUS Treuhand-Verwaltung
GmbH, Sitz Pullach i. Isartal, Emil-Riedl-Weg 6, 82049 Pullach
i. Isartal. Der Treuhandkommanditist schließt mit einer Vielzahl von Anlegern Treuhandverträge ab, gemäß denen er die
Aufgabe hat, im eigenen Namen, aber für Rechnung der Anleger seine Beteiligung an der Fondsgesellschaft zu halten
und zu verwalten. Der jeweilige Anleger wird durch Abschluss
des Treuhandvertrags Treugeber. Rechtsgrundlage der Tätigkeit des Treuhandkommanditisten ist der Treuhandvertrag
(vgl. Abschnitt 16.2), ergänzt durch Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags der Fondsgesellschaft. Der Treuhandkommanditist hat folgende wesentlichen Rechte und Pflichten:
Im Treuhandvertrag tritt der Treuhandkommanditist sämtliche
Ansprüche aus der treuhänderisch gehaltenen Kommandit­
beteiligung entsprechend der Beteiligungssumme des jeweiligen Anlegers an den Treugeber ab. Im Gegenzug stellt der
Treugeber den Treuhandkommanditisten von sämtlichen Verbindlichkeiten frei, die – bezogen auf die Beteiligungssumme
des Treugebers – im Zusammenhang mit der treuhänderisch
gehaltenen Beteiligung stehen. Für die laufende Verwaltung
der Treuhandverhältnisse erhält der Treuhandkommanditist
für das Jahr 2011 eine Vergütung von 500 EUR p. a. und ab
dem Jahr 2012 eine Vergütung von 6.000 EUR p. a Der Gesamtbetrag der für die Wahrnehmung dieser Aufgaben vereinbarten Vergütung beträgt bis zur erstmaligen Kündbarkeit
der Fondsgesellschaft am 31.12.2026 90.500 EUR. Ein
Geschäftsführer des Treuhandkommanditisten, Herr FranzGeorg Schmidt, Neufahrn, und der Prokurist des Treuhandkommanditisten, Herr Gerd Asam, München, sind auch
Prokuristen des Prospektverantwortlichen LHI Leasing
GmbH. Weitere Umstände und Beziehungen, die Interessenkonflikte begründen können, bestehen nicht.
82
11.10.4 Weitere Schlüsselpersonen
(§ 12 Abs. 4 VermVerkProspV)
Personen, die nicht in den Kreis der nach der
VermVerkProspV angabepflichtigen Personen fallen, die
die Herausgabe oder den Inhalt dieses Prospekts oder die
Abgabe oder den Inhalt dieses Beteiligungsangebots aber
wesentlich beeinflusst haben, existieren nicht.
11.11 Geschäftsgang, Geschäftsaussichten
(§ 13 VermVerkProspV)
Geschäftsgang und Geschäftsaussichten der Fondsgesellschaft als Emittent sind geprägt von den Vorbereitungen
zum Erwerb der Fondsimmobilie und der Beteiligung an der
SAMERA Verwaltung GmbH, vom Abschluss des notariellen
Kaufvertrags über die Fondsimmobilie bzw. vom Abschluss
des Kaufvertrags der SAMERA Verwaltung GmbH über die
PV-Anlage. Mit Wirkung zum 01.10.2011 sind Besitz, Nutzen
und Lasten hinsichtlich Bauabschnitt 1 und 2 auf die Fondsgesellschaft bzw. die Erträge der auf Bauabschnitt 1 und 2
aufliegenden PV-Anlage auf die SAMERA Verwaltung GmbH
übergegangen. Damit erzielt die Fondsgesellschaft Einkünfte
aus Vermietung und Verpachtung aus der Fondsimmobilie
sowie Beteiligungserträge aus der SAMERA Verwaltung
GmbH. Es wird erwartet, dass die Fondsgesellschaft in Kürze
als Eigentümerin im Grundbuch hinsichtlich Bauabschnitt 1
und 2 eingetragen wird. Es wird erwartet, dass die Fonds­
gesellschaft planmäßig zum 30.04.2012 Besitz, Nutzen und
Lasten hinsichtlich Bauabschnitt 3 und 4 erwirbt. Es wird erwartet, dass das Zeichnungskapital sukzessive und bis zum
geplanten Platzierungsschluss am 31.12.2012 vollständig an
Anleger ausplatziert wird. Sollte das Zeichnungskapital bis
zum geplanten Platzierungsschluss nicht vollständig ausplatziert werden, greift die Platzierungsgarantie der LHI Leasing
GmbH.
11.12 Rückzahlungs-, Verzinsungsgarantie
(§ 14 VermVerkProspV)
Für die Verzinsung oder Rückzahlung der Vermögensanlage
der Anleger hat keine juristische Person oder Gesellschaft
die Gewährleistung übernommen.
11.13 Verringerte Prospektanforderungen
(§ 15 VermVerkProspV)
Die Angaben nach § 15 VermVerkProspV werden in
Abschnitt 16.4 auf den Seiten 129 ff. gemacht.
83
12.Rechtliche Grundlagen
12.1 Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft
Die Anleger beteiligen sich als Treugeber über den Treuhandkommanditisten SINUS Treuhand-Verwaltung GmbH
an der LHI Immobilienfonds Deutschland Objekt Fachmarkt­
zentrum Erding GmbH & Co. KG („Fondsgesellschaft“).
Die Fondsgesellschaft ist eine Kommanditgesellschaft nach
dem Recht der Bundesrepublik Deutschland und wurde am
29.09.2010 als KEWOS GmbH & Co. KG gegründet. Am
28.07.2011 und anschließend am 30.09.2011 haben die Gesellschafter die Neufassung des Gesellschaftsvertrags der
Fondsgesellschaft beschlossen. Der aktuell gültige Gesellschaftsvertrag ist vollständig in seinem Wortlaut in Abschnitt
16.1 dieses Verkaufsprospekts abgedruckt. Komplementärin
der Fondsgesellschaft ist die Objekt FMZ Erding Verwaltung
GmbH, Pullach. Sie ist nicht am Vermögen der Gesellschaft
beteiligt und leistet keine Einlage. Das Stammkapital der
Komplementärin ist voll eingezahlt und beträgt 25.000 EUR.
Kommanditisten der Fondsgesellschaft sind derzeit die
LANITA Verwaltung GmbH als geschäftsführende Kommanditistin sowie die SINUS Treuhand-Verwaltung GmbH als
Treuhandkommanditistin.
Die Treuhandkommanditistin beabsichtigt, über ihre Kommanditbeteiligung von 21.065.000 EUR im Ganzen oder in
Teilbeträgen mit einer Vielzahl von Anlegern Treuhandverträge abzuschließen, gemäß denen sie im eigenen Namen,
aber für Rechnung der Treugeber ihre Kommanditbeteiligung
an der Fondsgesellschaft hält und verwaltet. Der jeweilige
Anleger wird durch Abschluss des Treuhandvertrags Treu­
geber. Die Beteiligung von Anlegern als Treugeber kann
erstmals zum 30.11.2011 („Beitrittstermin 1“) und danach zu
jedem Monatsultimo bis zum 31.12.2012 erfolgen. Einzel­
heiten ergeben sich aus der Beitrittserklärung. Die geschäftsführende Kommanditistin kann nach ihrem pflichtgemäßen
Ermessen weitere Beitrittstermine bestimmen. Die geschäftsführende Kommanditistin ist berechtigt, nach pflichtgemäßem Ermessen die Platzierungsphase zu verkürzen oder zu
verlängern.
Die Einlage jedes Anlegers ist zuzüglich 5 % Agio in einer
Summe fünf Bankarbeitstage vor dem jeweiligen Beitritts­
termin zur Zahlung fällig. Die Treugeber verpflichten sich
gegenüber der Treuhandkommanditistin, ihre jeweilige Einlage direkt an die Fondsgesellschaft zu leisten. Die Mindest­
einlage beträgt 10.000 EUR. Höhere Beträge müssen jeweils
durch 5.000 glatt teilbar sein.
84
Von der Beteiligung an der Fondsgesellschaft ausgeschlossen
sind natürliche und juristische Personen sowie Gemeinschaften, die die US-amerikanische Staatsangehörigkeit haben oder
Inhaber einer dauerhaften Aufenthalts- und Arbeitserlaubnis
für die USA (Greencard) sind und/oder nach US-amerikanischem Recht errichtet wurden und/oder in den Vereinigten
Staaten von Amerika oder in einem deren Terri­torien ihren
(Wohn-) Sitz haben oder sonstige Vermögensmassen, deren
Einkommen der US-amerikanischen Steuerpflicht unterliegen.
Ausgeschlossen von der Beteiligung an der Gesellschaft sind
ebenfalls natürliche oder juristische Personen, die aufgrund
von internationalen Finanzsanktionen von der Beteiligung an
der Fondsgesellschaft ausgeschlossen sind. Die Anleger haben in der Beitrittserklärung zu bestätigen, dass vorstehende
Sachverhalte nicht auf sie zutreffen.
Die persönlich haftende Gesellschafterin der Fondsgesellschaft, die Objekt FMZ Erding Verwaltung GmbH, haftet
grundsätzlich unbeschränkt. Da es sich bei der Komplementärin der Fondsgesellschaft um eine GmbH handelt, ist ihre
Haftung auf ihr Gesellschaftsvermögen beschränkt. Die
SINUS Treuhand-Verwaltung GmbH beteiligt sich als Kommanditistin, als Haftsumme wird für sie im Handelsregister
ein Betrag in Höhe von 10 % ihrer Pflichteinlage ins Handels­
register eingetragen. Aufgrund der Regelungen des Treuhandvertrags und der damit verbundenen wirtschaftlichen
Gleichstellung des Treugebers mit direkt beteiligten Kommanditisten haftet ein Treugeber entsprechend gegenüber
Gläubigern der Fondsgesellschaft. Diese Haftung entfällt,
wenn die Einlage des Anlegers geleistet ist. Entnimmt oder
erhält ein Kommanditist von der Fondsgesellschaft Beträge,
die sein Kapitalkonto unter den Betrag seiner Haft­einlage
sinken lassen, so lebt seine persönliche Haftung entsprechend § 172 Abs. 4 HGB im gleichen Maße wieder auf, jedoch
höchstens bis zum Betrag seiner Haftsumme. Dies gilt auch
für den Fall, dass Gewinnanteile entnommen werden, während das Kapitalkonto eines Anlegers durch Verlustzuweisungen unter den Betrag der Hafteinlage gemindert wurde.
Die Vertretung der Fondsgesellschaft erfolgt ausschließlich
durch die Komplementärin, die Objekt FMZ Erding Verwaltung
GmbH. Zur Geschäftsführung ist die LANITA Verwaltung
GmbH gemeinsam mit der Objekt FMZ Erding Verwaltung
GmbH berechtigt und verpflichtet. Die Geschäftsführung umfasst die gesamte Verwaltung der Vermögensgegenstände
der Fondsgesellschaft, die Wahrung der steuerlichen Belange der Fondsgesellschaft und die Betreuung der Anleger.
Im Rahmen der Geschäftsführung muss nach Maßgabe des
Gesellschaftsvertrags die Gleichbehandlung aller Komman-
ditisten beachtet werden. Die SINUS Treuhand-Verwaltung
GmbH trifft wiederum die Pflicht zur Gleichbehandlung aller
Treugeber.
Die Geschäftsführung der Fondsgesellschaft ist berechtigt,
einzelne Geschäfte der Fondsgesellschaft von Dritten
be­sorgen zu lassen und hierfür erforderliche Vollmachten
zu erteilen. Sie ist insbesondere befugt, mit der LHI Fonds­
verwaltung GmbH einen Geschäftsbesorgungsvertrag
über die Erledigung der Aufgaben der Fondsgesellschaft
ab­zuschließen, die mit der kaufmännischen Verwaltung
der Fondsgesellschaft sowie mit der Betreuung der Anleger
zusammenhängen. Kosten für die Umsetzung gesetzlicher
Neuregelungen im Bereich der Aufsicht über Banken, Fi­
nanzdienstleistungs­institute oder Investmentgesellschaften
trägt die Fonds­gesellschaft selbst.
Sowohl die Objekt FMZ Erding Verwaltung GmbH als auch
die LANITA Verwaltung GmbH und die SINUS TreuhandVerwaltung GmbH erhalten für die Übernahme der Haftung,
der Geschäftsführung sowie die Verwaltung der Treuhandverhältnisse jeweils eine Vergütung. Diese sind in Abschnitt
11.2.12 beschrieben.
Die den Gesellschaftern vorbehaltenen Entscheidungen
werden im Rahmen der jährlich stattfindenden Gesellschafterversammlungen oder in einem schriftlichen Abstimmungsverfahren getroffen. Grundsätzlich werden Beschlüsse mit
der einfachen Mehrheit der abgegebenen Stimmen gefasst.
Für wesentliche Entscheidungen, die den Bestand der Gesellschaft berühren, ist eine Mehrheit von 3/4 der abgege­benen
Stimmen erforderlich. Je volle 5.000 EUR der Pflichteinlage
gewähren 1 Stimme. Einzelheiten sind in den §§ 11 bis 13
des Gesellschaftsvertrags der Fondsgesellschaft geregelt.
Der Gewinn und Verlust („Ergebnis“) steht den Gesellschaftern ab dem jeweiligen Beitrittsertermin im Verhältnis ihrer
zum jeweiligen Beitrittstermin geleisteten Pflichteinlage zu.
Abweichend davon werden – soweit steuerlich zulässig – die
laufenden Gewinnen und Verluste der Geschäftsjahre 2011
und 2012 so verteilt, dass sämtliche Anleger unabhängig
vom Beitrittstermin entsprechend dem Verhältnis ihrer vertragsmäßig eingezahlten Pflichteinlage gleich behandelt werden. Hierzu werden die später beitretenden Anleger von den
nach ihrem Beitritt anfallenden Gewinnen bzw. Verlusten
Vorabanteile erhalten, bis sämtlichen Anlegern Gewinne oder
Verluste in gleicher anteiliger Höhe zugerechnet sind. Spätestens zum 15. März eines jeden Jahres erfolgt eine Vorabausschüttung für das vorangegangene Jahr, erstmals zum
15.03.2013 für das Geschäftsjahr 2012, soweit Anleger bereits wirksam im Jahr 2011 beigetreten sind. Hierbei wird ein
vorhandener Liquiditätsüberschuss, der nicht zur Erfüllung
gesetzlicher, vertraglicher oder sonstiger Verpflichtungen der
Fondsgesellschaft benötigt wird, auf die am jeweiligen Beitrittstermin beteiligten Kommanditisten anteilig im Verhältnis
ihrer Pflichteinlagen zueinander ausgeschüttet.
Eine Nachschussverpflichtung besteht für Kommanditisten
vorbehaltlich eines Gesellschafterbeschlusses mit einer
Mehrheit von 3/4 der abgegebenen Stimmen nicht. Ein Kommanditist, der der Begründung einer solchen Nachschusspflicht nicht zugestimmt hat, ist nicht zum Nachschuss verpflichtet. Die Kommanditisten einer Kommanditgesellschaft
haften auch nach ihrem Ausscheiden aus der Fondsgesellschaft bis zur Höhe der jeweils im Handelsregister eingetragenen Haftsumme für bis dahin begründete Verbindlichkeiten
der Fondsgesellschaft, die bis zum Ablauf von fünf Jahren
nach der Eintragung ihres Ausscheidens im Handelsregister
fällig werden und gerichtlich gegen sie geltend gemacht werden oder von der Fondsgesellschaft schriftlich anerkannt
werden. Dies gilt entsprechend für Ansprüche von Gesellschaftsgläubigern nach der Eintragung der Auflösung der
Fondsgesellschaft. Dies gilt aufgrund der im Treuhandvertrag
geregelten wirtschaftlichen Gleichstellung von Treugebern
mit Kommanditisten für Treugeber entsprechend.
Die Fondsgesellschaft ist auf unbestimmte Zeit errichtet.
Jeder Gesellschafter kann seine Beteiligung an der Fondsgesellschaft unter Wahrung der in § 17 Ziffer 4 des Gesellschaftsvertrags vorgeschriebenen Form binnen einer Frist von
sechs Monaten zum Jahresende, erstmals zum 31.12.2026,
kündigen. Grundsätzlich hat ein ausscheidender Gesellschafter Anspruch auf ein Auseinandersetzungsguthaben.
Einzelheiten dazu regelt § 17 des Gesellschaftsvertrags. Besteht die Fondsgesellschaft fort, ist der auszuzahlende Betrag des für den ausscheidenden Kommanditisten ermittelten
Auseinandersetzungsguthabens in drei gleichen Jahresraten
auszuzahlen. Die Gesellschafter können mit einer Mehrheit
von 3/4 der abgegebenen Stimmen die Auflösung der Fondsgesellschaft bestimmen. Für die Liquidation der Fondsgesellschaft gelten im Einzelnen die Bestimmungen des § 20 des
Gesellschaftsvertrags der Fondsgesellschaft.
Jede rechtsgeschäftliche Verfügung über Gesellschaftsanteile
bedarf der vorherigen schriftlichen Zustimmung der geschäftsführenden Kommanditistin, die nur aus wichtigem Grund
versagt werden kann. Eine rechtsgeschäftliche Übertragung
des Gesellschaftsanteils ist nur mit Wirkung zum 1. Januar
85
eines Jahres möglich. Im Falle des Todes eines Gesellschafters wird die Gesellschaft mit den Erben fort­gesetzt. Mehrere
Erben sollen eine Regelung finden, damit eine Aufspaltung
des Gesellschaftsanteils in Gesellschaftsanteile unter die
Mindest-Pflichteinlage von 10.000 EUR verhindert wird. Näheres regelt § 19 des Gesellschaftsvertrags.
12.2 Treuhandvertrag
Der Treuhandvertrag wird zwischen der SINUS TreuhandVerwaltung GmbH und dem Anleger/Treugeber geschlossen.
Der Anleger bietet in der Beitrittserklärung der SINUS Treuhand-Verwaltung GmbH den Abschluss eines Treuhandvertrags an. Der Wortlaut des Treuhandvertrags ist in Abschnitt
16.2 dieses Verkaufsprospekts vollständig abgedruckt. Der
Treuhandvertrag kommt zustande mit Gegenzeichnung der
Beitrittserklärung durch die SINUS Treuhand-Verwaltung
GmbH oder einen von ihr beauftragten Dritten. Der Treuhandkommanditist handelt stets im eigenen Namen, aber für
Rechnung des Anlegers. Mit Zustandekommen des Treuhandvertrags tritt der Treuhandkommanditist sämtliche Ansprüche aus der nun treuhänderisch gehaltenen Kommanditbeteiligung an der Fondsgesellschaft an den Treugeber ab.
Dabei handelt es sich insbesondere um die Ansprüche auf
den laufenden Gewinn und Verlust, die Ansprüche auf die
Auszahlungen und die Beteiligung am Auseinandersetzungsguthaben (§ 3 Ziff. 4 des Treuhandvertrags). Im Gegenzug
stellen die Treugeber den Treuhandkommanditisten von
sämtlichen Verbindlichkeiten und Ansprüchen Dritter frei, die
im Zusammenhang mit der treuhänderisch gehaltenen Beteiligung stehen (§ 1 Ziff. 4 des Treuhandvertrags). Damit steht
jeder Treugeber wirtschaftlich einem direkt beteiligten Kommanditisten gleich. Dies gilt insbesondere auch im Rahmen
der Haftung des Anlegers (siehe oben, Abschnitt 12.1). Der
Anleger kann vom Treuhandkommanditisten verlangen, die
diesem zustehenden Informations- und Kontrollrechte selbst
auszuüben. Der Treuhandkommanditist hat jeden Anleger
über die wesentlichen Geschäftsvorgänge in der Fondsgesellschaft zu informieren. Jeder Treugeber kann an der Gesellschafterversammlung entweder selbst oder durch Bevollmächtigte teilnehmen oder dem Treuhandkommanditisten
Weisungen zur Stimmrechtsausübung erteilen.
Der Anleger kann mit einer Frist von 3 Monaten seine treuhänderisch gehaltene Beteiligung mit Wirkung zum Halb­
jahresende in eine Direktbeteiligung als Kommanditist umwandeln. Voraussetzung dafür ist die Vorlage einer notariell
beglaubigten Handels­registervollmacht, um die Eintragung
86
als Kommanditist im Handelsregister zu bewirken. Einzel­
heiten sind in § 7 des Treuhandvertrags geregelt.
Der Treuhandkommanditist führt über die treuhänderisch
gehaltenen Beteiligungen ein Register, jeder Treugeber erhält über seine Eintragung eine Benachrichtigung. Für das
Verhältnis zwischen Treuhandkommanditisten und Treugeber
gelten die Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags der
Fondsgesellschaft entsprechend, soweit sich aus dem Treuhandvertrag nichts anderes ergibt.
12.3 Kaufvertrag
Informationen zu den Verkäufern und dem Garanten
Verkäufer Fonds­immobilie
Firma, Sitz, Anschrift:
Gaschler FMZ GmbH & Co. KG,
Hergatz, Engelitz 8, 88145 Hergatz
Handelsregister:
Amtsgericht Kempten, HRA 8605
Gesellschaftskapital:
10.000 EUR
Geschäftsführer der
Komplementärin:
Jürgen Gaschler
Verkäufer PV-Anlage
Firma, Sitz, Anschrift:
FMZ Gaschler Energy GmbH &
Co. KG, Hergatz, Engelitz 8,
88145 Hergatz
Handelsregister:
Amtsgericht Kempten,
HRA 9351
Gesellschaftskapital:
15.000 EUR
Geschäftsführer der
Komplementärin:
Jürgen Gaschler
Garant
Firma, Sitz, Anschrift:
Handelsregister:
Gaschler Projektplanungs GmbH,
Hergatz, Engelitz 8, 88145 Hergatz
Amtsgericht Kempten,
HRB 8698
Stammkapital:
320.000 EUR
Geschäftsführer:
Jürgen Gaschler
Die Fondsgesellschaft hat am 28.07.2011, damals noch firmierend unter KEWOS GmbH & Co. KG, mit dem Verkäufer
Gaschler FMZ GmbH & Co. KG, Hergatz, einen notariellen
Grundstückskaufvertrag – UR-Nr. 264/2011 des Notars
Heinrich Burchard, Hannover – über die Fondsimmobilie geschlossen. Bei der Fondsimmobilie handelt es sich um die
Grundstücke der Flurstücksnummern 1735/2 (9.652 qm),
1735/13 (703 qm), 1736/4 (12.311 qm), 1736 (7.935 qm) und
1736/6 (12.395 qm)
Der vorläufige Kaufpreis betrug 36.250.000 EUR. Im Kauf­
vertrag ist vereinbart, dass der vorläufige Kaufpreis angepasst wird, wenn die im Kaufvertrag genannten Nettojahresmieten in einem Zeitraum von sechs Monaten unter- oder
überschrit­ten werden. Eine Erhöhung über einen Betrag
von 100.000 EUR findet nicht statt. Da nach Abschluss des
Kaufvertrages bei zwei Mietverträgen abweichende
Mieten vereinbart wurden, erhöht sich der Kaufpreis auf
36.301.930 EUR.
Auf den Grundstücken werden vom Verkäufer in vier Bauabschnitten ein Fachmarktzentrum und ein Gartencenter samt
Außen- und Parkplatzanlagen errichtet. Die Fertigstellung
der Bauabschnitte 1 + 2 erfolgte bereits im August 2011. Am
30.09.2011 wurde eine anteilige Kaufpreiszahlung für die
Fondsimmobilie in Höhe von 15.538.056 EUR für die Bau­
abschnitte 1 und 2 an den Verkäufer geleistet. Einbehalte für
die Flächen C&A (3.250.381 EUR) und Matratzen Concord
(1.005.223 EUR) sowie ein Sicherheitseinbehalt für eine
eventuelle Reduzierung des Kaufpreises bei einer Änderung
der Nettojahresmieten der Bauabschnitte 1 und 2 (47.841
EUR) werden voraussichtlich zum 30.04.2012 fällig. Zu diesem Zeitpunkt werden voraussichtlich auch der Kaufpreis für
die Bau­abschnitte 3 und 4 in Höhe von 16.460.429 EUR abzüglich eines Sicherheitseinbehalts für eine eventuelle
Reduzierung des Kaufpreises bei einer Änderung der Nettojahresmieten (200.000 EUR, fällig zum 30.10.2012) zur Zahlung fällig. Besitz, Nutzen und Lasten an den Bauabschnitten
1 + 2 sind demgemäß am 01.10.2011 übergegangen, so
dass die dies­bezüglichen Mieten bereits ab diesem Zeitpunkt
der Fondsgesellschaft zustehen. Hiervon ausgenommen
sind innerhalb des Bauabschnitts 1 + 2 die Mietfläche C&A
sowie die Mietfläche Concord. Die Kaufpreisfälligkeit der
Miet­fläche Concord und damit auch der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten bezüglich dieser Fläche ist abhängig
vom rechtswirksamen Abschluss des diese Fläche betreffenden Gewerbemietvertrags sowie vom ersten ungekürzten
Eingang der diesbezüglich ausgewiesenen Miete. Der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten die Mietfläche C&A
betreffend erfolgt ebenfalls erst nach dem ersten ungekürzten Eingang der für diese Flächen ausgewiesenen Miete.
Für die Fondsgesellschaft wurde am 15.09.2011 hinsichtlich
der zu den Bauabschnitten 1, 2 und 3 gehörenden Grund­
stücke eine Auflassungsvormerkung eingetragen.
Im Übrigen wird der Kaufpreis anteilig mit der Fertigstellung
und dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten des jewei­
ligen Bauabschnitts fällig, wobei die Fertigstellung der Bau­
abschnitte 3 + 4 im 1. Quartal 2012 erfolgen wird.
Des Weiteren hat die SAMERA Verwaltung GmbH in eben
diesem Kaufvertrag von der FMZ Gaschler Energy Erding
GmbH & Co. KG, Hergatz, eine Photovoltaikanlage erworben.
Die Anteile an der SAMERA Verwaltung GmbH werden zu
85 % von der Fondsgesellschaft gehalten. Die Photovoltaikanlage liegt im Bereich der Bauabschnitte 1, 2 und 4 auf der
Fondsimmobilie auf.
Der Kaufpreis für die PV-Anlage beträgt 1.790.000 EUR.
Die Photovoltaikanlage wurde, soweit sie sich auf den Bauabschnitten 1 + 2 befindet, bereits im August 2011 vom
Verkäufer errichtet. Der Netzanschluss ist für diesen Teil bereits erfolgt. Der darauf entfallende Kaufpreis in Höhe von
1.450.000 EUR wurde vereinbarungsgemäß am 30.09.2011
an den Verkäufer gezahlt. Die vollständige Fertigstellung der
Photovoltaikanlage sowie der Netzanschluss des auf Bau­
abschnitt 4 entfallenden Teils der Anlage soll noch vor dem
31.12.2011 erfolgen. Andernfalls wird insoweit der Restkaufpreis nicht fällig.
Die Fondsgesellschaft ist durch umfangreiche Kaufpreisfälligkeitsvoraussetzungen abgesichert. Dazu zählt ins­be­son­dere,
dass der Grundstücksverkäufer Eigentümer des gesamten
verkauften Grundbesitzes sein muss.
Die Verkäufer übernehmen eine sehr weit reichende Gewährleistung in Form von selbständigen und verschuldensunabhängigen Garantien hinsichtlich der Fondsimmobilie und
der PV-Anlage. Die Gaschler FMZ GmbH & Co. KG als der
Grundstücksverkäufer garantiert insbesondere, dass das
Fondsimmobilie im Einklang mit sämtlichen öffentlich-rechtlichen Normen steht und frei von Lasten und Rechten Dritter
ist, soweit sich nichts anderes aus dem Grundbuch ergibt.
Ferner garantiert der Verkäufer, dass seines Wissens keine
Bodenverunreinigungen bestehen, keine umweltschutzrechtlichen Bestimmungen in einer Weise verletzt wurden, welche
die Interessen der Fondsgesellschaft nachteilig beeinflussen
und keine Altlasten bestehen. Überdies hat die Fondgesellschaft gegen den Verkäufer einen Freistellungsanspruch
in Höhe der erforderlichen und angemessenen Kosten, sollte
diese dennoch aufgrund etwaiger Altlasten in Anspruch genommen werden. In Bezug auf die Photovoltaikanlage gewährleistet die FMZ Gaschler Energy Erding GmbH & Co.
KG als Verkäufer der Photovoltaikanlage insbesondere, dass
keine Umstände bekannt sind, die auf den Marktwert oder
87
die Nutzbarkeit der Anlage wesentlichen Einfluss haben
könnten. Zudem haben die Verkäufer der Fondsgesellschaft
sämtliche Ansprüche den Kaufgegenstand betreffend, insbesondere alle Gewährleistungsansprüche aus dem Generalunternehmervertrag mit der Kutter GmbH & Co. KG bzw.
sämtliche Ansprüche gegen sonstige Auftragnehmer aus den
die jeweilige Photovoltaikanlage oder den jeweiligen Bau­
abschnitt betreffenden Werkverträgen an die Käufer abgetreten. Die Kutter GmbH & Co. KG verfügt über ein Kommanditkapital in Höhe von 250.100 EUR. Die Abtretung umfasst
auch die Ansprüche gegen Subunternehmer, die der Gene­
ral­unternehmer an die Verkäufer abgetreten hat.
Hierbei verfügt der Grundstücksverkäufer, die Gaschler
FMZ GmbH & Co. KG, über ein Kommanditkapital in Höhe
von 10.000 EUR, der Verkäufer der Photovoltaikanlage,
die FMZ Gaschler Energy Erding GmbH & Co. KG, über
ein Kommanditkapital in Höhe von 15.000 EUR. Zudem
steht die Gaschler Projektplanungs GmbH ebenfalls aufgrund der Übernahme einer selbständigen und verschuldensunabhängigen Garantie für die Erfüllung sämtlicher Ver­
pflichtungen der Verkäufer ein. Hierbei haftet sie bei einem
Stammkapital von 320.000 EUR bis zu einer Höhe von
500.000 EUR.
Die Gewährleistungsansprüche der Käufer gegen die Verkäufer unterliegen – für Sachmängel – grundsätzlich einer
Verjährungsfrist von fünf Jahren, – für Rechtsmängel – einer
Verjährungsfrist von zehn Jahren. Die Verjährungsfristen
hinsichtlich der jeweiligen Bauabschnitte bzw. der PV-Anlage
beginnen mit der förmlichen Abnahme sämtlicher geschuldeten Ausführungsleistungen. Die Verjährungsfristen verlängern
sich um weitere vier Monate, wenn die Käufer ihren Anspruch
schriftlich vor Ablauf der Verjährungsfrist bei den Verkäufern
anzeigen. Zudem ist die Fondsgesellschaft durch die Rücktrittsregelungen im Kaufvertrag ausreichend abgesichert. So
steht der Fondsgesellschaft das Recht zu, vom Kaufvertrag
zurückzutreten, wenn nicht bis zum 30.03.2012 für die Bauabschnitte 1 + 2 sowie bis zum 30.09.2012 für die Bauabschnitte 3 + 4 die Kaufpreisfälligkeitsvoraussetzungen erfüllt
sind. Im Falle eines Rücktritts wird der Kaufvertrag rückabgewickelt, wobei die anfallenden Kosten gesamtschuld­nerisch
von den Verkäufern zu tragen sind.
88
12.4 Mietverträge
Die Regelungen der Mietverträge sind in Abschnitt 8 „Die
Mietverträge“ ausführlich beschrieben.
12.5 Finanzierung
12.5.1 Darlehensvertrag
Die Fondsgesellschaft hat am 27./28.07.2011 noch firmierend als KEWOS GmbH & Co. KG einen Darlehensvertrag
über zehn Jahre mit der Deutschen Genossenschafts-Hypothekenbank AG, Hamburg, geschlossen. Der Dar­le­hens­
betrag in Höhe von 20.000.000 EUR dient zur teilweisen
Finanzierung des Erwerbs der Fondsimmobilie. Die Auszahlung des Darlehensbetrags erfolgt in zwei Auszahlungstranchen jeweils in Höhe von 10.000.000 EUR. Auszahlungsvo­
raussetzung für die Auszahlungstranche 1 ist insbesondere
die Fertigstellung sowie die Vorlage der Abnahmeprotokolle
für Bauabschnitt 1 + 2 an die Bank. Nach Valutierung der
Auszahlungstranche 1 kann im Rahmen der Auszahlungstranche 2, die an die Fertigstellung sowie die Vorlage der
Abnahmeprotokolle für Bauabschnitt 3 + 4 gekoppelt ist, das
Darlehen in Höhe von weiteren 10.000.000 EUR in Anspruch
genommen werden. Der Darlehensbetrag wird über eine
Laufzeit von 10 Jahren zum 31.08.2021 auf einen Restdarlehensstand von 18.916.632,85 EUR getilgt. Das Darlehen wurde planmäßig am 30.09.2011 in Höhe von 10.000.000 EUR
ausgezahlt. Das Darlehen ist bis zum 30.06.2016 tilgungsfrei.
Auf den jeweils nicht in Anspruch genommenen Teil des Darlehens fällt mit dem 5. Monatsersten nach Unterzeichnung der
Konditionenvereinbarung, also ab 01.12.2011, eine Bereitstellungsprovision in Höhe von 3,0 % p. a. an. Daneben erhält
die Bank eine einmalige und bereits bei Vertragsunterzeichnung fällige Bearbeitungsgebühr in Höhe von 80.000 EUR.
Zur Sicherung aller gegenwärtigen und künftigen Ansprüche
der Bank aus dem Darlehensvertrag wurden die erworbe­nen Grundstücke mit Buchgrundschulden in Höhe von
28.915.000 EUR belastet. Die eingetragenen Grundschulden
übersteigen betragsmäßig das zu sichernde Darlehen. Aus
diesem Grund wurde eine vom Verkäufer mitunterzeichnete
Zweckvereinbarung geschlossen, die bestimmt, dass für
die Besicherung der Ansprüche der Bank gegen die Fondsgesellschaft aus dem Darlehensvertrag vorerst nur die FlurNrn. 1735/2, 1735/13 und 1736/6 (Bauabschnitt 1 + 2) haften
sollen. Die Bank hat sich in dieser Zweckerklärung verpflichtet, sich für ihre Forderungen gegen den Verkäufer nur aus
den Flur-Nrn. 1736 und 1736/4 (Bauabschnitt 3 + 4) zu befriedigen bzw. die Grundschuld nur insoweit freihändig zu
verwerten. Zudem hat die Fondsgesellschaft mit einem voll-
streckbaren abstrakten Schuldversprechen die persönliche
Haftung für den Betrag in Höhe von 2.000.000 EUR übernommen. Zudem wurden die Mietzinsforderungen aus sämtlichen bzgl. des Beleihungsobjekts geschlossenen Mietverträgen an die Bank abgetreten. Weiter wurde vereinbart,
dass der Bank jeweils halbjährlich zum 30.06. und zum
31.12. („Stichtag“) – erstmals zum 30.06.2012 – die Einhaltung eines Kapitaldienstdeckungsgrads („Debt Service Cover
Ratio“ – DSCR) von mindestens 130 % bezogen auf die Mieteinnahmen des Beleihungsobjekts nachzuweisen ist. Die
DSCR gibt an, zu wie viel Prozent der gesamte Zins- und Tilgungsaufwand für den Berechnungszeitraum am Stichtag
durch die zu erwartenden Nettomieteinnahmen gedeckt ist.
Auf Basis der aktuellen Finanzierungsstruktur liegt die DSCR
bei 252 % (per 30.06.2012). Auch bei Berücksichtigung der
Tilgung liegt die DSCR bei über 200 %. Des Weiteren wird
von der Bank jährlich zum 30.06. der LTV ermittelt. Der LTV
beschreibt das Verhältnis des gesamten Schuldensaldos des
Kredits zum aktuellen Marktwert des Beleihungsobjekts.
Auf Basis einer vorläufigen Wertermittlung der Bank (kein
Bewertungsgutachten) wurde der Marktwert des Beleihungsobjekts auf derzeit 35.100.000 EUR festgestellt. Bei Auszahlung des Darlehens darf der LTV 67 % nicht überschreiten.
Zum 30.06.2017 reduziert sich der geschuldete LTV erstmals
auf 66 %, ab dem 30.06.2020 weiter auf 64 %. Auf Basis der
Wertermittlung der Bank liegt der LTV derzeit bei ca. 57 %.
Verstöße der Fondsgesellschaft gegen die Vorgaben des
DSCR und des LTV führen zu einer erhöhten Risikobewertung der Ansprüche der Bank gegen die Fondsgesellschaft.
In diesem Fall ist entweder das Darlehen im Wege eines Full
Cash Sweeps anteilig oder in einer Summe zurückzuführen
(d. h. Verwendung sämtlicher Objektüberschüsse zur Darlehenstilgung, was gleichzeitig eine Auszahlungssperre bedingt)
oder (im Falle eines LTV-Verstoßes) eine adäquate Zusatz­
sicherheit durch eine Kontoverpfändung zu stellen, bis die
vereinbarte Relation widerhergestellt ist. Zusätzlich wären in
diesem Fall etwaige Vorfälligkeitsentschädigungen an die
Bank zu entrichten.
12.5.2 Zwischenfinanzierung des Eigenkapitals
Die Fondsgesellschaft hat zudem am 09.09.2011 mit der
LANITA Verwaltung GmbH einen Rahmendarlehensvertrag
geschlossen. Der Darlehensbetrag in Höhe des gesamten
Zeichnungskapitals von 21.065.000 EUR dient der Fonds­
gesellschaft zur Zwischenfinanzierung des bei den Anlegern
einzuwerbenden Eigenkapitals sowie zur Bildung einer Kapitalrücklage in der SAMERA Verwaltung GmbH zur Finan­
zierung des Kaufpreises für den Erwerb der Photovoltaik­
anlagen. Die Darlehensauszahlung erfolgt auf Anforderung
der Fondsgesellschaft, wobei auch Teilauszahlungen möglich sind. Der Darlehensvertrag endet am 31.12.2012. Die
Rückzahlung hat spätestens bis zum 31.12.2012 zu erfolgen,
ist aber jederzeit vor diesem Zeitpunkt möglich. Das Darlehen wird mit 6 % p. a. verzinst. Die LANITA Verwaltung GmbH
ihrerseits refinanziert sich bei der LHI Leasing GmbH.
12.6 Gestattungsverträge PV-Anlage
Der Grundstücksverkäufer, die Gaschler FMZ GmbH & Co.
KG, und der Verkäufer der PV-Anlage, die FMZ Gaschler
Energy Erding GmbH & Co. KG, haben am 05./06.04.2011
über die auf Bauabschnitt 1 und 2 aufliegende PV-Anlage
sowie am 18./19.07.2011 über die auf Bauabschnitt 4 aufliegende PV-Anlage unter Mitwirkung des Voreigentümers
je einen Gestattungsvertrag über die Errichtung einer PVAnlage geschlossen. Die beiden Gestattungsverträge ermöglichen es dem Verkäufer der PV-Anlagen, auf eigene Rechnung und eigene Gefahr auf den Dächern der Bauabschnitte
1, 2 und 4 je eine PV-Anlage zu installieren und zu betreiben.
Die Fondsgesellschaft und die SAMERA Verwaltung GmbH
haben ihrerseits, jeweils aufschiebend bedingt auf den Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten der Bauabschnitte 1
und 2 einerseits und 4 andererseits einen entgeltlichen Gestattungsvertrag über die Installation und den Betrieb der
genannten PV-Anlagen auf eigene Rechnung und Gefahr
der SAMERA Verwaltung GmbH geschlossen. Dieser sieht
eine entgeltliche Nutzung in Höhe von 22.058 EUR p. a. für
die auf Bauabschnitt 1 und 2 bzw. 6.658 EUR p. a. für die auf
Bau­abschnitt 4 aufliegende PV-Anlage vor. Der Gestattungsvertrag hat eine ordentlich unkündbare Laufzeit bis zum
31.12.2032. Mit Beendigung des Vertragsverhältnisses hat
die SAMERA Verwaltung GmbH das Recht und die Pflicht,
die PV-Anlage auf eigene Kosten abzubauen und das Gebäude in einen solchen ursprünglichen Zustand zu versetzen, wie es ohne die Montage der PV-Anlage gewesen wäre.
Die SAMERA Verwaltung GmbH trägt sämtliche Kosten, die
im Zusammenhang mit den Bau-, Wartungs- und Reparaturmaßnahmen der PV-Anlage zusammenhängen, sowie auch
Kosten, die sich sonst noch aus diesem Vertrag während der
Laufzeit ergeben. Auch die laufende Instandhaltung trägt die
SAMERA Verwaltung GmbH.
89
12.7 Property-Management-Vertrag
Die Fondsgesellschaft hat mit der PropertyFirst GmbH, Bochum, einen Property-Management-Vertrag für das Fonds­
objekt geschlossen. Die PropertyFirst GmbH verpflichtet
sich zur Durchführung des Property-Managements für das
Fondsobjekt nach immobilienwirtschaftlichen Grundsätzen.
Zu den umfassenden Aufgaben der PropertyFirst GmbH
zählen u. a. das Führen von Bankkonten, Instandsetzungs­
arbeiten, Mieterum- und -ausbauten, Erfassen von Daten,
Informationen und Dokumenten. Insbesondere ist durch den
Vertrag gewährleistet, dass den Mietern jederzeit kurzfristig
ein Ansprechpartner zur Verfügung steht. Die PropertyFirst
GmbH erhält für ihre Leistungen eine einmalige Pauschal­
vergütung in Höhe von 3.000 EUR. Zudem erhält sie eine
laufende Jahresvergütung in Höhe von 35.914 EUR. Diese
Vergütung enthält nicht das Entgelt für optionale Sonderleistungen. Die PropertyFirst GmbH haftet bei fahrlässig verursachten Schäden bis zu einer Höhe von 10.000.000 EUR für
Personen- und Sachschäden sowie bis zu einer Höhe von
2.500.000 EUR für Vermögensschäden, wobei diese Deckungssummen mindestens zweimal jährlich zur Verfügung
stehen müssen, bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit betragsmäßig unbeschränkt. Die PropertyFirst GmbH haftet
in diesem Umfang auch für eventuell eingesetzte Erfüllungs­
gehilfen. Überdies stellt sie die Fondsgesellschaft von allen
Ansprüchen Dritter frei, die auf einer Verletzung von Vorschriften beruht, deren Einhaltung gemäß dem Property-Management-Vertrag durch die PropertyFirst GmbH sichergestellt werden müssen. Falls ein Dritter Schadensersatz- oder
Regressansprüche direkt bei der PropertyFirst GmbH geltend
macht, stellt die Fondsgesellschaft die PropertyFirst GmbH
von solchen Ansprüchen frei, soweit diese den vereinbarten
Haftungsumfang überschreiten.
12.8 Die Projektverträge
Das vorliegende Beteiligungsangebot wurde von der LHI
Leasing GmbH entwickelt. Für die einzelnen Leistungen wurden folgende Verträge geschlossen.
12.8.1 Fondskonzeption
Inhalt dieses Vertrags zwischen der Fondsgesellschaft und
der LHI Leasing GmbH sind die Erstellung der Fondskonzeption im weitesten Sinne, insbesondere die Ermittlung der
wirtschaftlichen Grundlagen des Investitionsvorhabens, die
Erstellung eines Investitions- und Finanzierungsplans sowie
von Prognoserechnungen und die Prospekterstellung. Für
diese Leistungen erhält die LHI Leasing GmbH eine einmalige
Vergütung in Höhe von 500.000 EUR zuzüglich gesetzlicher
Umsatzsteuer. Der Honoraranspruch entsteht sukzessive mit
der Einwerbung des Zeichnungskapitals zum jeweiligen Beitrittstermin, spätestens aber in voller Höhe am 31.12.2012.
12.8.2 Eigenkapitalbeschaffung
Die Fondsgesellschaft hat die LHI Leasing GmbH beauftragt,
Kommanditkapital in Höhe von 21.065.000 EUR zuzuführen.
Die LHI Leasing GmbH ist berechtigt, im Einvernehmen mit
der Fondsgesellschaft ganz oder teilweise Pflichten und Rechte aus diesem Vertrag auf verschiedene deutsche Banken/
Sparkassen sowie weitere geeignete Finanzdienstleister
(Vertriebspartner) zu übertragen. Die LHI erhält eine Vergütung in Höhe von 5 % des gesamten vermittelten Kommanditkapitals zuzüglich des gesamten von der Fondsgesellschaft
vereinnahmten Agios. Diese Zahlungen sind sukzessive
mit der Einwerbung des Kommanditkapitals zum jeweiligen
Beitrittstermin zu leisten, spätestens aber in voller Höhe am
Ende der von der geschäftsführenden Kommanditistin der
Fondsgesellschaft bestimmten Platzierungsphase. Diese
Vergütungen sind gemäß § 4 Nr. 8 f UStG umsatzsteuerfrei.
12.8.3 Fremdkapitalbeschaffung
Die Fondsgesellschaft hat die LHI Leasing GmbH beauftragt,
ihr Fremdkapital zur Eigenkapitalzwischenfinanzierung sowie
langfristiges Fremdkapital in Höhe von bis zu 45.000.000 EUR
zu beschaffen bzw. zu vermitteln und alle in diesem Zusammenhang stehenden Leistungen gegenüber einer finanzierenden Bank oder Dritten durchzuführen, insbesondere die
zu beschaffende Finanzierung laufend anzupassen. Dafür
erhält die LHI Leasing GmbH eine Vergütung in Höhe von
300.000 EUR. Der Honoraranspruch entsteht sukzessive mit
der Einwerbung des Kommanditkapitals zum jeweiligen Beitrittszeitpunkt, spätestens aber in voller Höhe am 31.12.2012.
Die Vergütung ist gemäß § 4 Nr. 8 lit. a UStG umsatzsteuerfrei.
12.8.4 Einzahlungs- und Platzierungsgarantie
Die LHI Leasing GmbH hat gegenüber der Fondsgesellschaft
eine Einzahlungs- und Platzierungsgarantie in Höhe des
gesamten einzuwerbenden Kommanditkapitals in Höhe von
90
21.065.000 EUR abgegeben. Hierfür erhält sie eine Vergütung von 333.000 EUR, die spätestens am 31.12.2012 zur
Zahlung fällig ist. Diese Vergütung ist gemäß § 4 Nr. 8 g
UStG umsatzsteuerfrei.
12.8.5 Geschäftsbesorgungsverträge
Die Objekt FMZ Erding Verwaltung GmbH und die LANITA
Verwaltung GmbH haben in Ausübung ihres Rechts gemäß
§ 9 Ziff. 4 des Gesellschaftsvertrags der Fonds­gesellschaft
zur Einschaltung Dritter mit der LHI Fondsverwaltung GmbH
einen Geschäftsbesorgungsvertrag hinsichtlich der gesellschafterbezogenen Verwaltung der Fondsgesellschaft abgeschlossen. Für ihre Leistungen erhält die LHI Fondsverwaltung GmbH eine jährliche, erstmals am 30.12.2011 und
danach jeweils am letzten Bankarbeitstag des Jahres fällige
Vergütung in Höhe von 85 % der der LANITA Verwaltung
GmbH und der Objekt FMZ Erding Verwaltung GmbH nach
dem Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft zustehenden Ver­gütung für die Übernahme der Geschäftsführung
zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer.
Ferner hat die SINUS Treuhand-Verwaltung GmbH mit der
LHI Fondsverwaltung GmbH einen Geschäftsbesorgungs­
vertrag über die Verwaltung der Treuhandverhältnisse geschlossen. Zu den geschuldeten Leistungen gehören insbesondere die Beteiligung der Treugeber an der Willensbildung
der Fondsgesellschaft, die Führung des Treuhandregisters,
die Sicherung der Ausübung der Rechte der Treugeber, insbesondere die Bevollmächtigung zur Ausübung der Informations- und Kontrollrechte sowie die Verteilung des laufenden
Ergebnisses auf die einzelnen Treugeber. Für ihre Leistungen erhält die LHI Fondsverwaltung GmbH eine jährliche,
erstmals am 30.12.2011 und danach jeweils am letzten Bank­­
arbeitstag des Jahres fällige Vergütung in Höhe von 85 % der
der Treuhandkommanditistin nach dem Gesellschaftsvertrag
der Fondsgesellschaft zustehenden Vergütung für die laufende Verwaltung der Treuhand­verhältnisse zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer.
liche Vergütung in Höhe von 8.000 EUR zzgl. gesetzlicher
Umsatzsteuer. Für Tätigkeiten, die über die laufende Verwaltung hinaus­gehen und somit nicht von den vorgenannten
Aufgaben umfasst sind, erhält die LHI eine Sondervergütung
nach Absprache.
12.9 Ombudsstelle Geschlossene Fonds e. V.
Die Fondsgesellschaft schließt sich dem Schlichtungs­
verfahren der Ombudsstelle Geschlossene Fonds e. V. an
und unterwirft sich der gültigen Verfahrensordnung sowie
den Schlichtungssprüchen der Ombudsperson, die im Rahmen dieser Verfahrensordnung ergehen.
Anleger der Fondsgesellschaft haben die Möglichkeit, im
Falle von Streitigkeiten ihre Beschwerden schriftlich an die
Ombudsstelle Geschlossene Fonds e. V. zu richten und damit ein außergerichtliches Schlichtungsverfahren einzuleiten.
Das Verfahren wird schriftlich geführt. Soweit sich die Parteien nicht während des Verfahrens einigen, ergeht als Ergebnis der Prüfung ein Schiedsspruch der Ombudsperson. Nach
der Verfahrensordnung der Ombudsstelle Geschlossene
Fonds e. V. ist die Fondsgesellschaft an einen Schlichtungsspruch der Ombudsperson gebunden, sofern der Beschwerdegegenstand 5.000 EUR nicht übersteigt. Die Berechnung
der Höhe des Beschwerdegegenstands richtet sich nach der
von dem beschwerdeführenden Anleger geltend gemachten
Forderung. Dies bedeutet, dass die Fondsgesellschaft in
einem solchen Fall einer Entscheidung der Ombudsperson,
die die Fondsgesellschaft verpflichtet, nachkommen muss
und gegen den Schlichtungsspruch den ordentlichen Rechtsweg nicht beschreiten kann. Bei Beschwerden mit einem
höheren Streitwert gibt die Ombudsperson eine Empfehlung
ab. Dem Anleger steht es immer frei, den ordentlichen Rechtsweg zu beschreiten.
Des Weiteren hat die SAMERA Verwaltung GmbH die LHI
Leasing GmbH mittels Geschäftsbesorgungsvertrag beauftragt, das gesamte Vermögen, insbesondere alle Objekte,
deren Verwaltung der SAMERA Verwaltung GmbH obliegt,
zu verwalten und alle Aufgaben zu erledigen, die zur Durchführung des Unternehmensgegenstandes und zur Erreichung des Gesellschaftszwecks erforderlich sind. Die LHI
verpflichtet sich, alle hierfür erforderlichen Maßnahmen mit
der Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmanns zu treffen. Für die
Erfüllung der bezeichneten Aufgaben erhält die LHI eine jähr91
13. Steuerliche Grundlagen
13.1 Allgemeiner Hinweis
Die nachfolgenden Ausführungen der steuerlichen Konsequenzen einer Beteiligung an der Fondsgesellschaft fassen
die wesentlichen Grundlagen der steuerlichen Konzeption
zusammen, die für eine in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtige natürliche Person (Anleger), die ihre Beteiligung im
Privatvermögen hält, von Bedeutung sein können. Sofern der
Anleger die genannten Voraussetzungen nicht erfüllt oder
sich bspw. eine Kapitalgesellschaft an der Fondsgesellschaft
beteiligen will, sollten die aus der Beteiligung an der Fondsgesellschaft resultierenden steuerlichen Auswirkungen unbedingt mit einem steuerlichen Berater vorab besprochen und
geklärt werden.
Die nachfolgenden Ausführungen beruhen auf dem Stand
des zum Zeitpunkt der Prospektaufstellung geltenden Steuerrechts, der zu diesem Zeitpunkt veröffentlichten Urteile der
Finanzgerichte sowie der bislang ausgeübten Praxis der Finanzverwaltung, sofern diese bekannt ist. Da nur die wesentlichen Grundlagen der steuerlichen Konzeption für eine Beteiligung an der Fondsgesellschaft dargestellt werden und
nicht alle Details berücksichtigt werden können, die für einen
an der Fondsgesellschaft beteiligten Anleger nach seiner besonderen steuerlichen Situation von Bedeutung sein können,
wird dem Anleger empfohlen, einen steuerlichen Berater hinzuzuziehen.
Da sich die steuerlichen Rahmenbedingungen (Gesetze,
Rechtsprechung oder Anwendung bestehender Vorschriften
und Regelungen) in der Zukunft ändern können, kann die
Wirtschaftlichkeit der eingegangenen Beteiligung beeinflusst
werden. Die endgültige Entscheidung über die steuerlichen
Auswirkungen einer Beteiligung an der Fondsgesellschaft
bleibt abschließend der Beurteilung der Finanzverwaltung,
gegebenenfalls nach einer Betriebsprüfung, vorbehalten (siehe Abschnitt 4.2 „Steuerliche Risiken“).
13.2 Einkommensbesteuerung der Anleger
13.2.1 Fondsstruktur
Die Anleger beteiligen sich über einen Treuhandkommanditisten an einer Personengesellschaft in der Form einer GmbH
& Co. KG (Fondsgesellschaft). Die Fondsgesellschaft verwaltet die Fondsimmobilie durch langfristige Vermietung
ohne gewerbliche Sonderleistungen. Die langfristige Finanzierung der Fondsimmobilie erfolgt durch Fremdkapital eines
Kreditinstituts und Eigenkapital der Anleger und Gründungsgesellschafter.
92
Daneben hält die Fondsgesellschaft 85 % der Anteile an der
SAMERA Verwaltung GmbH, die Eigentümerin und Betreiberin der auf dem Dach der Fondsimmobilie montierten PV-Anlage ist. Die SAMERA Verwaltung GmbH finanziert sich durch
eine von der Fondsgesellschaft gebildete Kapitalrücklage.
Bei der Fondsgesellschaft handelt es sich einkommensteuerlich um eine transparent zu behandelnde Personengesellschaft, deren Einkünfte den Anlegern unmittelbar zugerechnet werden und von diesen unmittelbar zu versteuern sind.
Das bedeutet, dass unabhängig davon, ob und wann Auszahlungen (Entnahmen) vorgenommen werden, eine Besteuerung erfolgen kann.
Die SAMERA Verwaltung GmbH unterliegt entsprechend
dem Trennungsprinzip selbst der Besteuerung mit Körperschaft- und Gewerbesteuer. Die nach diesen Ertragsteuern
verbleibenden Gewinne können an die Fondsgesellschaft
ausgeschüttet werden. Vorgesehen ist jedoch, bei liquiden
Überschüssen zunächst die von der Fondsgesellschaft
bei der SAMERA Verwaltung GmbH gebildete Kapitalrück­
lage zurückzuführen.
Bestandteil des Beteiligungsangebots an der Fondsgesellschaft ist die Begründung eines Treuhandverhältnisses über
die Anteile des Treuhandkommanditisten SINUS TreuhandVerwaltung GmbH an der Fondsgesellschaft. Die konzeptionell angestrebte Zurechnung der Einkünfte der Fondsgesellschaft zum Treugeber (Anleger) setzt voraus, dass der
Treugeber so gestellt ist wie ein unmittelbar beteiligter Gesellschafter (beherrschende Stellung gegenüber dem Treuhänder) und dass der Treuhänder ausschließlich auf Rechnung des Treugebers tätig ist. Der Prospektverantwortliche
geht nach dem vorliegenden Beteiligungsangebot von der
Erfüllung dieser Voraussetzungen aus. Insbesondere steht
dem Treugeber ein halbjährliches Kündigungsrecht mit angemessener Frist zu, durch dessen Ausübung er die direkte
Beteiligung als Kommanditist erlangt. Erhebliche wirtschaft­
liche Nachteile sind für den Treugeber mit der Auflösung des
Treuhandverhältnisses nicht verbunden. Zu den Rechten
des Treugebers im Einzelnen vgl. Abschnitt 12.2 „Rechtliche
Grundlagen“. Die Vereinbarungen im Treuhandvertrag erfüllen somit die Voraussetzungen für die unmittelbare Zurechnung der originären Einkünfte der Fondsgesellschaft im Sinne des Treuhanderlasses (BMF-Schreiben vom 01.09.1994,
BStBl. I 1994, Seite 604). Dies hat zur Folge, dass die Einkünfte aus der Fondsgesellschaft grundsätzlich auf Ebene
der Anleger zu versteuern sind. Die Anleger erzielen über die
Beteiligung an der steuerlich transparenten Fondsgesell-
schaft laufend Vermietungs- und gegebenenfalls Kapitaleinkünfte (vgl. folgenden Abschnitt).
und Gewerbesteuerpflicht und erzielt ausschließlich Einkünfte
aus Gewerbebetrieb.
13.2.2 Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sowie
aus Kapitalvermögen
Aus einkommensteuerlicher Sicht ist die Fondsgesellschaft
nach ihrer Konzeption nicht gewerblich im Sinne des § 15
Abs. 2 EStG, sondern rein vermögensverwaltend tätig. Zwar
kann die Vermietungstätigkeit der Fondsgesellschaft einen
Gewerbebetrieb begründen, wenn zur bloßen Gebrauchsüberlassung der Immobilie gewerbliche Tätigkeiten (Sonderleistungen) in nicht unerheblichem Umfang hinzutreten. Die
Vermietung von umfangreichem Grundbesitz und der damit
verbundene administrative Aufwand begründen für sich genommen noch keinen Gewerbebetrieb. Typische Sonderleistungen, die als gewerbliche Betätigung angesehen werden
können, stellen bspw. die Übernahme von Reinigungsarbeiten, die Überwachung durch Wachpersonal und die Über­
nahme von Reparatur- und Servicearbeiten dar. Derartige
Sonderleistungen werden im vorliegenden Fall von der
Fondsgesellschaft jedoch nicht erbracht, weshalb die Fondsgesellschaft durch die Vermietungstätigkeit keinen Gewerbebetrieb begründet.
Somit erzielt die Fondsgesellschaft aus der Vermietung des
Grundbesitzes Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
im Sinne des § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG (Mieteinkünfte) und
daneben in geringem Umfang aus der Anlage von liquiden
Mitteln (Liquiditätsreserve) Einkünfte aus Kapitalvermögen
gemäß § 20 Abs. 1 Nr. 7 EStG, R 21.2 Abs. 2 EStR 2008
(Kapitaleinkünfte).
Bei der Fondsgesellschaft handelt es sich auch nicht um
eine gewerblich geprägte Personengesellschaft gemäß § 15
Abs. 3 Nr. 2 EStG, da die LANITA Verwaltung GmbH als
Kommanditistin an der Fondsgesellschaft beteiligt und zugleich neben der Komplementärin zur Geschäftsführung der
Fondsgesellschaft befugt und verpflichtet ist. Nach Auffassung der Finanzverwaltung ist es hierbei unerheblich, ob es
sich bei dem zur Geschäftsführung befugten Kommanditisten
um eine natürliche Person oder um eine Kapitalgesellschaft
handelt (R 15.8 Abs. 6 S. 2 EStR 2008). Insofern wird die gewerbliche Prägung nach § 15 Abs. 3 Nr. 2 EStG vermieden,
weshalb die Fondsgesellschaft als vermögensverwaltende,
gewerblich entprägte Personengesellschaft anzusehen ist.
Die Fondsgesellschaft hat am 28.07.2011 einen notariellen
Grundstückskaufvertrag über den Grundbesitz in Erding
geschlossen und hält 85 % der Geschäftsanteile an der
SAMERA Verwaltung GmbH. Sie ist bzw. wird nach Maß­
gabe des Vollzugs des Grundstückskaufvertrags daher
Eigentümerin dieser Vermögenswerte.
Die von der SAMERA Verwaltung GmbH erzielten Einkünfte
werden auf Grund des Trennungsprinzips nicht der Fonds­
gesellschaft zugerechnet. Vielmehr unterliegt die SAMERA
Verwaltung GmbH als Kapitalgesellschaft der Körperschaft-
Im Falle von Dividenden aus der SAMERA Verwaltung
GmbH liegen Einkünfte aus Kapitalvermögen im Sinne des
§ 20 Abs. 1 Nr. 1 EStG vor (Kapitaleinkünfte). Rückzahlungsbeträge aus der Kapitalrücklage der SAMERA Verwaltung
GmbH unterliegen jedoch unter den Voraussetzungen der
§ 20 Abs. 1 Nr. 1 S. 3 EStG, § 27 KStG grundsätzlich nicht
der Einkommensteuer (Beträge, die aus dem steuerlichen
Einlagekonto als verwendet gelten), was dann entsprechend
zu bescheinigen ist. In diesem Fall kommt eine Besteuerung
des Anlegers allenfalls ausnahmsweise in Betracht. Dies ist
der Fall, wenn der Anleger innerhalb der letzten fünf Jahre zu
irgendeinem Zeitpunkt durchgerechnet mit mindestens 1 %
am Stammkapital der SAMERA Verwaltung GmbH beteiligt
war (dies entspricht einer Beteiligung an der Fondsgesellschaft in Höhe von mehr als 260.000 EUR), so dass § 17
EStG anwendbar ist, und sofern die Summe der Auszahlungen aus dem steuerlichen Einlagekonto die Höhe der Anschaffungskosten insgesamt übersteigt.
13.2.3 Ermittlung der laufenden Einkünfte
Gemäß § 2 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 EStG sind die Einkünfte der
Fondsgesellschaft im Wege einer Überschussrechnung der
Einnahmen über die Werbungskosten zu erfassen. Für Kapitaleinkünfte ist allerdings ein Abzug von Werbungskosten
über den Sparer-Pauschbetrag im Sinne des § 20 Abs. 9 EStG
hinaus, der durch andere Kapitaleinkünfte des Anlegers bereits ausgeschöpft sein kann, grundsätzlich aus­geschlossen
(ausgenommen Sonderfall des § 32d Abs. 2 EStG).
Insgesamt kommen dabei das Zufluss- und Abflussprinzip des
§ 11 EStG zur Anwendung, weshalb Einnahmen und Werbungskosten abgesehen von den unten beschriebenen Abschreibungen grundsätzlich in dem Jahr steuerlich zu erfassen sind, in dem der Zufluss bzw. der Abfluss erfolgt. Dabei
werden vereinnahmte Umsatzsteuerbeträge als Einnahmen
und abziehbare Vorsteuern sowie gezahlte Umsatzsteuer­
beträge als Werbungskosten erfasst, so dass Umsatzsteuerbeträge im Ergebnis einen durchlaufenden Posten darstellen.
93
Als steuerpflichtige Einnahmen im Rahmen der Mieteinkünfte
sind gemäß § 8 EStG die erhaltenen Mieten und Mietnebenkosten anzusetzen.
Als abziehbare Werbungskosten, die durch die Vermietungstätigkeit veranlasst sind, sind gemäß § 9 EStG vor allem die
laufenden Ausgaben zu berücksichtigen. Zu diesen laufenden Ausgaben gehören insbesondere die Zinsen für die Zwischenfinanzierung des prospektierten Zeichnungskapitals,
die Zinsen für die langfristige Fremdfinanzierung und die laufenden Gesellschafts- und Grundbesitzverwaltungs- sowie
Unterhaltungskosten (z. B. Betriebskosten, laufende Instandhaltung und Instandsetzung, Verwalter- und Beraterkosten).
Zu den abziehbaren Werbungskosten gehören aber gemäß
§ 9 Abs. 1 Nr. 7, § 7 Abs. 1 und Abs. 4 Nr. 2 lit. a) EStG auch
die jährlichen Abschreibungen für die Gebäude und die
Außenanlagen. Dabei werden die Gebäude mit 2 % p. a. und
die Außenanlagen regelmäßig mit rund 5,3 % p. a. jeweils
linear abgeschrieben. Der Anteil des Erwerbspreises und der
Nebenkosten, der auf den Grund und Boden entfällt, darf
nicht planmäßig abgeschrieben werden. Die steuerlich maßgebenden Anschaffungskosten der Fondsgesellschaft zum
Zeitpunkt des Erwerbs der Immobilie ergeben sich aus der
Prognoserechnung. Diesen Anschaffungskosten liegen neben
dem Kaufpreis auch die Erwerbsnebenkosten (vor allem
Grunderwerbsteuer und Notarkosten) zugrunde. Zudem sind
in Übereinstimmung mit dem BMF-Schreiben vom 20.10.2003,
BStBl. I 2003, S. 546 („5. Bauherrenerlass“) die dort für geschlossene Fonds unter Randnummer 33 ff. genannten
fondsspezifischen Gebühren, die als Anschaffungskosten zu
behandeln sind (hier: Kosten für Konzeption, Platzierungs­
garantie, Fremd- und Eigenkapitalbeschaffung) enthalten.
Nach Ansicht der Prospektverantwortlichen gehören die
Zinsen für die Zwischenfinanzierung sowie die Bereitstellungsprovision des prospektierten Zeichnungskapitals, die
langfristige Fremdfinanzierung und die Kreditbearbeitungsgebühren nicht hierzu, sondern sind bei Verausgabung als
Werbungskosten abziehbar (5. Bauherrenerlass, Rd.Nr. 15).
Diese Zinsen entfallen wie die Fremdfinanzierungszinsen
auf den Zeitraum nach Übergang des wirtschaftlichen Eigentums an der Fondsimmobilie und stellen somit Vergütungen
für die Überlassung von Kapital zur Finanzierung der Anschaffungskosten dar (BFH-Urteile vom 27.07.2004, BStBl. II
2004, S. 1002, vom 14.11.1989, BStBl. II 1990, S. 299 und
vom 17.02.1981, BStBl. II 1981, S. 466; 5. Bauherrenerlass,
Rd.Nr. 12).
Die Anschaffungskosten sind auf die erworbenen Wirtschaftsgüter Grund und Boden, Gebäude und Außenanlagen auf­
94
zuteilen. Der Kaufpreis wurde im Kaufvertrag teils anders
aufgeteilt als in dem eingeholten Bewertungsgutachten. Die
Prospektverantwortliche hält insoweit das Bewertungsgutachten für plausibel und maßgeblich und hat deshalb den
Gesamtkaufpreis auf dieser Grundlage zugeordnet.
Kosten für etwaige Erweiterungen, wesentliche Verbesserungen und nachträgliche Herstellungskosten dürfen nicht sofort
abgezogen, sondern nur im Wege der Abschreibungen der
Gebäude oder Außenanlagen berücksichtigt werden.
Die Vergütungen für die Komplementärin und für die geschäftsführende Kommanditistin der Fondsgesellschaft sowie
die Vergütungen für den Treuhandkommanditisten wirken
sich im Ergebnis ebenfalls wie Werbungskosten bei den Anlegern aus.
Werbungskosten, die durch die Beteiligung an der SAMERA
Verwaltung GmbH oder durch die Anlage liquider Mittel veranlasst sind, dürfen wie eingangs erläutert nicht abgezogen
werden. Die langfristige Fremdfinanzierung wurde ausschließlich für den Immobilienerwerb verwendet. Die laufende Verwaltung der SAMERA Verwaltung GmbH wird auf
eigene Kosten durch einen zwischen ihr und dem Geschäftsbesorger abgeschlossenen Geschäftsbesorgungsvertrag
­abgedeckt. Somit fallen prognosegemäß keine nicht abziehbaren Werbungskosten im Rahmen der Kapitaleinkünfte an.
Ausgaben des Anlegers, die in unmittelbarem Zusammenhang mit seiner Beteiligung anfallen, wie zum Beispiel Beratungskosten für die Beteiligung oder Zinsen für eine etwaige
Finanzierung des Erwerbs der Beteiligung (Anteilsfinanzierung), von der im Übrigen abgeraten wird, stellen Sonderwerbungskosten dar. Sonderwerbungskosten können nur auf
Ebene der Fondsgesellschaft im Rahmen der Ermittlung des
steuerlichen Ergebnisses des Anlegers angesetzt werden.
Die auf Ebene der Anleger ggf. jährlich anfallenden Sonderwerbungskosten sind grundsätzlich auf Ebene der Fonds­
gesellschaft zu erklären und müssen dieser daher rechtzeitig
bis zum 28.02. eines jeden Jahres mitgeteilt werden. Eine
separate Geltendmachung im persönlichen Einkommensteuerverfahren ist nicht möglich.
Die gewerblichen Einkünfte der SAMERA Verwaltung GmbH
werden durch Bestandsvergleich (Bilanzierung) ermittelt.
Die SAMERA Verwaltung GmbH hat nach dem Gestattungsvertrag vom 20.09.2011 das rechtliche, zumindest aber wirtschaftliche Eigentum an der PV-Anlage und erzielt damit
originär gewerbliche Einkünfte. Sie ist daher zur Abschrei-
bung der PV-Anlagen berechtigt. Dabei wird sie in der Steuerbilanz prognosegemäß auch die Sonderabschreibung in
Höhe von 20 % gemäß § 7g Abs. 5 EStG für die bis 31.12.2011
erworbenen PV-Anlagen in Anspruch nehmen.
13.2.4 Verlustausgleichsbeschränkung gemäß §§ 15a
und § 15b EStG
Die Fondsgesellschaft qualifiziert sich nach Auffassung des
Anbieters nicht als Steuerstundungsmodell im Sinne des
§ 15b EStG. Das Betriebskonzept der Fondsgesellschaft ist
ausschüttungsorientiert und nicht auf die Zuweisung von Verlusten ausgerichtet. Darüber hinaus besteht grundsätzlich die
Aussicht auf Wertsteigerung durch Veräußerung der Fonds­
immobilie. Allerdings werden den Anlegern gemäß Prognoserechnung in der Anfangsphase der Investition negative
steuerliche Ergebnisse zugewiesen. Das Verhältnis der prognostizierten Verluste zum konzeptionsgemäß aufzubringenden Eigenkapital übersteigt jedoch nicht die gesetzliche
Grenze für schädliche Verlustzuweisungen von 10 %. Damit
kommt das begrenzte Verlustabzugsverbot des § 15b EStG
nicht zum Tragen.
Nach der Prognoserechnung entstehen während der prognostizierten Beteiligungsdauer keine negativen Kapitalkonten
der Kommanditisten, so dass die Verlustausgleichsbeschränkung des § 15a EStG keine Anwendung findet.
13.2.5 Quellensteuerabzug und Abgeltungsteuer
Die von der Fondsgesellschaft erwirtschafteten Zinseinnahmen unterliegen beim Schuldner der Kapitalerträge (Kreditinstitut der Fondsgesellschaft, bei dem die Liquiditätsreserve
angelegt ist) dem Kapitalertragsteuerabzug in Höhe von
25 % zuzüglich davon 5,5 % Solidaritätszuschlag. Im Falle
der Vorlage einer gültigen Nichtveranlagungs-Bescheinigung
im Sinne des § 44a Abs. 2 Nr. 2 EStG kann dieser Steuer­
abzug vermieden werden.
Von den Dividenden der SAMERA Verwaltung GmbH ist
grundsätzlich Kapitalertragsteuer in Höhe von ebenfalls 25 %
zuzüglich davon 5,5 % Solidaritätszuschlag einzubehalten.
Das Gleiche gilt für Bezüge aus der in der Prognoserechung
zugrunde gelegten Liquidation. Rückzahlungsbeträge aus
der Kapitalrücklage bei der SAMERA Verwaltung GmbH
unterliegen jedoch mangels Steuerbarkeit nicht dem Kapital­
ertragsteuerabzug, soweit hierfür das so genannte steuerliche Einlagekonto als verwendet gilt. In diesem Fall hat die
SAMERA Verwaltung GmbH die Verwendung des steuerlichen Einlagekontos nach amtlich vorgeschriebenem Muster
zu bescheinigen.
Der Quellensteuerabzug von Kapitaleinkünften stellt gemäß
§ 32d Abs. 1 EStG grundsätzlich die endgültige tarifliche
Steuer für diese Einkünfte dar (Abgeltungsteuer). Im Hinblick
auf die Kirchensteuer auf diese Kapitaleinkünfte besteht ein
Wahlrecht des Anlegers, diese im Rahmen des Quellensteuerabzugs mitabführen zu lassen oder nicht (§ 51a Abs. 2c
EStG).
13.2.6 Veräußerung oder Liquidation
Für die Anleger kann sich durch den Verkauf der Fondsimmobilie oder des Anteils an der Fondsgesellschaft ein steuerlich
relevanter Veräußerungsgewinn ergeben. Der Fondsanteil an
der Fondsgesellschaft stellt einkommensteuerrechtlich einen
Anteil am gesamten Fondsvermögen, also insbesondere
am Grundbesitz der Fondsgesellschaft, dar. Hinsichtlich der
Veräußerung der Fondsimmobilie oder von Anteilen an der
Fondsgesellschaft liegt daher immer eine anteilige Grundstücksveräußerung vor. Da die Fondsgesellschaft nicht gewerblich tätig oder geprägt ist und die Anleger ihre Beteiligung an der Fondsgesellschaft im Privatvermögen halten,
sind derartige Gewinne bei der Veräußerung der Fondsimmobilie bzw. von Anteilen an der Fondsgesellschaft nur dann
steuerpflichtig, wenn ein privates Veräußerungsgeschäft im
Sinne des § 22 Nr. 2, 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG („Spekulations­
geschäft“) vorliegt. Ein privates Veräußerungsgeschäft liegt
dann vor, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und
Veräußerung der Immobilie oder der Anteile an der Fonds­
gesellschaft nicht mehr als zehn Jahre beträgt. Ein Veräußerungsgewinn, der nach Ablauf der zehnjährigen Haltefrist
erzielt wird, unterliegt nicht der Einkommensteuer. Aus diesem Grunde kann auch ein eventueller Veräußerungsverlust
außerhalb dieser Frist in der Regel nicht verwertet werden.
Veräußerungsverluste innerhalb dieser Frist werden mit Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften desselben
Kalenderjahres verrechnet. Darüber hinaus ist ein Rücktrag
ins vorangegangene Kalenderjahr oder ein Vortrag in künftige Kalenderjahre zulässig, allerdings wiederum nur zum
Ausgleich mit Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften (§ 23 Abs. 3 S. 7 und 8 EStG).
Die Veräußerung der Fondsimmobilie bedarf grundsätzlich
eines qualifizierten Mehrheitsbeschlusses der Gesellschafterversammlung der Fondsgesellschaft und ist innerhalb
von zehn Jahren, gerechnet für Beitritte bis 31.12.2011,
nicht beabsichtigt. Somit geht der Prospektverantwortliche in
der Prognoserechnung des Anlegers von der Nichtbesteuerung des erwarteten Veräußerungsgewinns aus. Zu beachten ist insoweit, dass für nach dem 31.12.2011 beitretende
Anleger die Zehnjahresfrist entsprechend später abläuft (§ 23
95
Abs. 1 S. 4 EStG), so dass ein etwaiger Veräußerungsgewinn (Verkaufserlös abzüglich Anschaffungskosten zuzüglich
abgezogener Abschreibungen) bei diesen Anlegern zum
persönlichen Einkommensteuersatz besteuert werden würde.
Voraussetzung für die Nichtbesteuerung nach Ablauf der
Zehnjahresfrist ist allerdings, dass kein gewerblicher Grundstückshandel begründet wird. Ein gewerblicher Grundstückshandel wird regelmäßig dann begründet, wenn ein Steuerpflichtiger innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Grundstücke
veräußert und zwischen Erwerb und Veräußerung ein Zeitraum von weniger als fünf Jahren liegt (Drei-Objekt-Grenze).
Als Grundstücksveräußerung gilt dabei auch die Veräußerung
einer Beteiligung an einer grundbesitzhaltenden Personengesellschaft, wenn der Steuerpflichtige an dieser mit mindestens 10 % beteiligt ist oder der Verkehrswert des Anteils an
der Personengesellschaft oder der Verkehrswert des Anteils
an dem veräußerten Grundstück bei einer Beteiligung von
weniger als 10 % mehr als 250.000 EUR beträgt. Hierbei ist
es unerheblich, ob die Personengesellschaft gewerbliche
Einkünfte erzielt oder nicht. Die Fondsimmobilie kann als
eine aus mehreren Objekten im Sinne der Drei-Objekt-Grenze
bestehende Immobilie angesehen werden.
Sofern ein Anleger beabsichtigt, Grundstücke oder Beteiligungen an Grundstücksgesellschaften zu veräußern, sollte
er die sich daraus ergebenden steuerlichen Konsequenzen
unbedingt zuvor mit dem persönlichen Steuerberater erörtern.
Dies gilt insbesondere in den Fällen, in denen ein Anleger mit
mindestens 10 % am Kapital der Fondsgesellschaft beteiligt
ist oder in denen bei Beteiligung von weniger als 10 % der anteilig auf einen Anleger entfallende Verkehrswert der Fonds­
immobilie oder der Beteiligung mehr als 250.000 EUR beträgt.
Auf Ebene der SAMERA Verwaltung GmbH realisierte Wert­
änderungen der PV-Anlage sind bei dieser im Rahmen
der Bilanzierung stets zu berücksichtigen und können sich
steuerlich nur dort auswirken.
Bei Verkauf von Anteilen an der SAMERA Verwaltung GmbH
durch die Fondsgesellschaft, oder mittelbar durch den Anleger im Falle des Verkaufs von Anteilen an der Fondsgesellschaft, kommt es gemäß § 20 Abs. 2 Nr. 1 EStG unabhängig
von der Haltefrist zur steuerlichen Erfassung des Veräußerungsgewinns oder -verlusts, der auf die GmbH-Anteile entfällt. Zudem werden Bezüge aus der in der Prognoserechnung zugrunde gelegten Auflösung (Liquidation) der SAMERA
Verwaltung GmbH besteuert (§ 20 Abs. 1 Nr. 2 EStG; BMFSchreiben vom 22.12.2009, BStBl I, 2010, 94, Rd.Nr. 63),
96
soweit diese das Stammkapital übersteigen und soweit nicht
das so genannte steuerliche Einlagekonto im Sinne des § 27
KStG als verwendet gilt. Ein solcher Gewinn unterliegt wie
etwaige Dividenden der Abgeltungsteuer (siehe oben). Ergibt
sich ein Verlust, darf dieser gemäß § 20 Abs. 6 EStG nur mit
Kapitaleinkünften künftiger Kalenderjahre ausgeglichen werden. Sofern in den genannten Verkaufsfällen die mittel­bare
Beteiligung eines Anlegers an der SAMERA Verwaltung GmbH
durchgerechnet mindestens 1 % erreicht, liegen insoweit fiktiv
gewerbliche Einkünfte im Sinne des § 17 EStG vor, die ebenfalls unabhängig von der Haltefrist steuerlich erfasst werden,
jedoch zu 60 % des individuellen Steuersatzes (Teileinkünfteverfahren gemäß § 3 Nr. 40 lit. c) und § 3c Abs. 2 EStG).
13.3 Steuerliche Veranlagung
Die Fondsgesellschaft ist kein Steuersubjekt und unterliegt
daher nicht selbst der Einkommensbesteuerung. Steuerpflichtig sind vielmehr anteilig die einzelnen Anleger. Verfahrensrechtlich wird die Fondsgesellschaft jedoch als Einkünfte­
ermittlungssubjekt behandelt. Die von der Fondsgesellschaft
zugewiesenen Einkünfte werden im Rahmen der jährlichen
Veranlagung der Anleger von Amts wegen steuerlich erfasst.
Die Fondsgesellschaft ist dazu verpflichtet, jährlich Feststellungserklärungen über die Art und Höhe der erzielten Einkünfte sowie den Anteil des jeweiligen Anlegers abzugeben
(einheitliche und gesonderte Einkünftefeststellung). Die anteiligen Einkünfte werden von dem für die Fondsgesellschaft
zuständigen Finanzamt dem Wohnsitzfinanzamt des Anlegers automatisch verbindlich mitgeteilt.
Sonderwerbungskosten des einzelnen Anlegers können
nur im Rahmen des jeweiligen Feststellungsverfahrens bei
der Fondsgesellschaft geltend gemacht und berücksichtigt
werden. Der Anleger muss daher der Fondsgesellschaft seine Sonderwerbungskosten rechtzeitig bis zum 28.02. eines
jeden Jahres mitteilen.
Ehegatten werden grundsätzlich gemeinsam veranlagt. Der
Einkommensteuertarif ist linear-progressiv ausgestaltet. Bei
der Ermittlung der tariflichen Steuer wird ein Grundfreibetrag
von 8.004 EUR (Alleinstehende) bzw. 16.008 EUR (Verhei­
ratete) abgezogen. Der Eingangssteuersatz beträgt 14 %
und der Spitzensteuersatz für Einkommen ab 250.001 EUR
(Alleinstehende) bzw. 500.002 EUR (Verheiratete) 45 %.
Gewinne der SAMERA Verwaltung GmbH werden mit einem
Körperschaftsteuersatz in Höhe von 15 % zuzüglich davon
5,5 % Solidaritätszuschlag besteuert. Etwaige steuerliche Ver-
luste können prinzipiell ins Vorjahr zurückgetragen oder in
künftige Jahre unbegrenzt vorgetragen und unter Beachtung
der Regeln zur Mindestgewinnbesteuerung mit entsprechenden Gewinnen ausgeglichen werden. Die anfallende Körperschaftsteuer auf Ebene der SAMERA Verwaltung GmbH ist
in der Prognoserechnung berücksichtigt.
13.4 Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer
Die Schenkung bzw. Vererbung von Anteilen an der Fondsgesellschaft kann mit Schenkung- oder Erbschaftsteuer besteuert werden, da der Anleger als Schenker bzw. Erblasser
annahmegemäß in Deutschland seinen Wohnsitz hat, § 2
Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG). Da die
Fondsgesellschaft nach einkommensteuerlichen Grundsätzen als nicht gewerbliche Personengesellschaft anzusehen
ist, werden die einzelnen Wirtschaftsgüter und die Gesellschaftsschulden der Fondsgesellschaft den einzelnen Anlegern sowohl als Treugeber als auch als Direkt-Kommanditisten auch für Zwecke der Schenkung- oder Erbschaftsteuer
anteilig zugerechnet. Die Bewertung der übertragenen Wirtschaftsgüter und der Gesellschaftsschulden erfolgt jeweils
mit dem anteiligen gemeinen Wert. Die Ermittlung des gemeinen Werts des Grundstücks erfolgt gemäß den Vorschriften des Bewertungsgesetzes (BewG) über die Bewertung
von Grundstücken. Anteilige Gesellschaftsschulden kann der
Erbe als Nachlassverbindlichkeiten in voller Höhe abziehen.
Im Falle einer Schenkung soll im Vorgriff auf die Veröffentlichung der bundeseinheitlichen Verwaltungsanweisungen dasselbe gelten (Gleichlautende Ländererlasse vom 20.05.2011,
BStBl. I 2011, 562). Bisher konnten die anteiligen Gesellschaftsschulden nur nach den ungünstigeren Regeln für die
gemischte Schenkung angerechnet werden (Gleichlautende
Ländererlasse vom 25.6.2009, BStBl I 2009, 713, Zu § 10
ErbStG).
Bei der Bewertung von bebauten Grundstücken werden die
gemeinen Werte unter Berücksichtigung allgemeiner Bewertungsverfahren ermittelt. Grundvermögen ist dabei grundsätzlich mit dem gemeinen Wert (Verkehrswert) anzusetzen,
der gemäß den Vorschriften der §§ 176 bis 197 BewG zu ermitteln ist. Der Steuerpflichtige kann jedoch, wie bisher auch,
abweichend von dem sich aus den Bewertungsregeln ergebenden Wert, einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen
(§ 198 BewG). Der gemeine Wert von bebauten Grundstücken wird grundsätzlich nach einem typisierenden Bewertungsverfahren ermittelt. Welches typisierende Bewertungsverfahren Anwendung findet, hängt grundsätzlich von der Art
des Grundstücks ab. Für das im rechtlichen und im wirtschaft-
lichen Eigentum der Fondsgesellschaft befindliche Grundstück findet grundsätzlich das Ertragswertverfahren Anwendung. Im Ertragswertverfahren sind grundsätzlich unter
anderem Geschäftsgrundstücke, für die sich auf dem örtlichen
Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt, zu bewerten. Beim Ertragswertverfahren ist der Wert des Gebäudes, der so genannte Gebäudeertragswert, getrennt vom
Bodenwert auf Grundlage des Ertrags zu ermitteln. Der Ertrag
ergibt sich dabei aus der vereinbarten Jahresmiete abzüglich
der für das Grundstück anfallenden Bewirtschaftungskosten.
Das Ergebnis ist der so genannte Reinertrag des Grundstücks.
Anschließend ist von diesem Reinertrag die so genannte
Bodenwertverzinsung abzuziehen, indem der festgestellte
Bodenwert mit einem durch das Bewertungsgesetz geregelten Liegenschaftszinssatz multipliziert wird. Das Ergebnis ist
der so genannte Gebäudereinertrag, der wiederum mit einem
Liegenschaftszinssatz zu multiplizieren ist. Dessen Höhe ergibt sich ebenfalls aus dem Bewertungsgesetz und richtet
sich nach der Restnutzungsdauer der zu bewertenden Immobilie. Der so ermittelte Gebäudeertragswert ergibt zusammen
mit dem Bodenwert den Ertragswert der Immobilie.
Bei der Ermittlung des steuerpflichtigen Erwerbs für Zwecke
der Erbschaftsteuer ist das von der Fondsgesellschaft auf­
genommene Fremdkapital grundsätzlich in vollem Umfang
abzugsfähig. Gemäß § 10 Abs. 5 Nr. 1 ErbStG gilt dies auch
für vom Erblasser persönlich getragene Verbindlichkeiten
zur Finanzierung seiner Beteiligung. Die zur Erbschaftsteuer
gemachten Ausführungen gelten – wie eingangs dargestellt –
nach aktueller Finanzverwaltungsansicht grundsätzlich auch
für die Schenkungsteuer.
Die besondere Bewertung bei Übertragung eines Treuhandverhältnisses durch den Treu­geber nach dem koordinierten
Ländererlass vom 28.06.2005 („Treuhanderlass“) hat die
Finanzverwaltung wieder aufgegeben (Erlass des FinMin
Bayern vom 16.09.2010), so dass insoweit keine Besonderheiten mehr zu beachten sind und sich keine Unterschiede
im Vergleich zur Bewertung von Direktbeteiligungen ergeben.
Für Zwecke der Besteuerung von Erbschaften und Schenkungen wird Ehegatten und Lebenspartnern seit dem 01.01.2009
ein Freibetrag in Höhe von 500.000 EUR gewährt. Für die
Übertragung an Kinder beträgt der Freibetrag 400.000 EUR,
an Enkel 200.000 EUR. Für die übrigen Angehörigen der
Steuerklasse 1 (z. B. Eltern des Erblassers) gilt ein Freibetrag von 100.000 EUR. Personen der Steuerklasse 2 (z. B.
Geschwister) und der Steuerklasse 3 können persön­liche
Freibeträge in Höhe von 20.000 EUR geltend machen. Der
97
Wert der Beteiligung abzüglich etwaiger Freibeträge (steuerpflichtiger Erwerb) ist abschließend mit dem individuellen
Steuersatz des Erben bzw. Beschenkten zu versteuern.
Die Steuerbefreiungen für Betriebsvermögen oder Anteile an
Kapitalgesellschaften finden auf das vorliegende Beteiligungsangebot keine Anwendung (hinsichtlich der mittelbaren Beteiligung an der SAMERA Verwaltung GmbH müsste diese
durchgerechnet 25 % übersteigen).
Der Anbieter empfiehlt jedem Anleger, der seine Beteiligung
an der Fondsgesellschaft im Wege der Schenkung über­
tragen will, vorab die Expertise seines steuerlichen Beraters
einzuholen.
13.5 Andere Steuerarten
13.5.1 Umsatzsteuer
Die Fondsgesellschaft ist Unternehmerin im Sinne des
Umsatzsteuerrechts (§ 2 UStG). Anders als im Bereich der
Einkommensteuer ist im Bereich der Umsatzsteuer die
Fondsgesellschaft selbst das Steuersubjekt.
Der Leistungsort für die wesentlichen Umsätze (Vermietung
der Fondsimmobilie) liegt in Deutschland. Die Vermietung
von Grundstücken ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei.
Auf die Umsatzsteuerbefreiung kann aber unter gesetzlich
be­stimmten Voraussetzungen verzichtet werden (Option zur
Umsatzsteuerpflicht gemäß § 9 UStG). Die Option zur Umsatzsteuerpflicht führt einerseits dazu, dass für die Vermietungsleistungen Umsatzsteuer berechnet und abgeführt werden muss. Andererseits ermöglicht die Umsatzsteueroption
aber auch den Abzug der Umsatzsteuer aus umsatzsteuerbelasteten Eingangsleistungen, die für Vermietungsleistungen verwendet werden sollen (Vorsteuerabzug gemäß § 15
UStG). Daher hat die Fondsgesellschaft die beim Kauf der
Fondsimmobilie angefallene Umsatzsteuer in voller Höhe
als Vorsteuer abgezogen. Sofern der Vorsteuerabzug eines
Anmeldungszeitraums die abzurechnende Umsatzsteuer
übersteigt, erstattet das Finanzamt nach Überprüfung den
Überhang an Vorsteuerbeträgen.
Die Option zur Umsatzsteuerpflicht darf gemäß § 9 Abs. 1
und 2 UStG jeweils ausgeübt werden, wenn der Mieter die
Vermietungsleistung als Unternehmer für sein Unternehmen
bezieht und in dem angemieteten Grundstücksteil ausschließlich solche Umsätze ausführt, die ihn zum vollen Vorsteuerabzug berechtigen („Abzugsumsätze“). Für die Beurteilung,
ob eine Umsatzsteueroption zulässigerweise ausgeübt wur98
de oder nicht, beanstandet die Finanzverwaltung einen Anteil
schädlicher Umsätze von bis zu 5 % nicht (Bagatellgrenze).
Die Umsatzsteueroption führt insbesondere dann zu einer
gewichtigen wirtschaftlichen Entlastung, wenn die anfallende
Umsatzsteuer auf die Mietleistungen nach der Mietzinsklausel im jeweiligen Mietvertrag zusätzlich zur Miete abgerechnet werden darf. Die Umsatzsteuer wird in diesen Fällen auf
den Mieter überwälzt und die Eingangsleistungen für diese
Mietumsätze werden ohne Umsatzsteuerbelastung bezogen.
In der Investitionsphase (Grundstückserwerb), aber auch bei
späteren Erhaltungsmaßnahmen fallen erhebliche Vorsteuerbeträge an.
Daher macht die Fondsgesellschaft – wie bereits zuvor der
Grundstücksverkäufer – von der Option zur Umsatzsteuerpflicht stets Gebrauch, soweit dies gesetzlich zulässig ist und
vereinbart mit den Mietern entsprechende Mietzinsklauseln.
Somit erhält sie auch das Recht zum Vorsteuerabzug. Insoweit berechnet die Fondsgesellschaft Umsatzsteuer auf die
vereinbarten Mieten und Nebenkosten und führt diese nach
Abzug der abziehbaren Vorsteuerbeträge an das zuständige
Finanzamt ab.
Der Anbieter erwartet nach der Prognoserechnung , dass der
Verkauf der Fondsimmobilie unter Fortführung der Mietverhältnisse vom Erwerber als Geschäftsveräußerung im Ganzen
nach § 1 Abs. 1a UStG nicht der Umsatzsteuer unterliegt.
Andernfalls wird der Anbieter, unter Berücksichtigung der
Vorgaben der Finanzverwaltung (vgl. Abschn. 9.1 Abs. 3
UStAE), für den prognostizierten Verkauf der Fondsimmobilie
zulässigerweise, von der Umsatzsteueroption Gebrauch
machen, so dass der Verkauf der Fondsimmobilie dann Umsatzsteuer auslöst, die jedoch gegenüber dem Finanzamt
vom Erwerber geschuldet wird (Wechsel der Steuerschuld
gemäß § 13b UStG). In beiden Fällen (Geschäftsveräußerung im Ganzen oder Umsatzsteueroption) kommt es ungeachtet der Einhaltung des zehnjährigen Berichtigungszeitraums nicht zur Rückzahlungspflicht der Fondsgesellschaft
hinsichtlich abgezogener Vorsteuer­beträge gemäß § 15a
UStG (Vorsteuerberichtigung). Daher wird das Verkaufs­
szenario in der Prognoserechnung umsatzsteuerneutral dargestellt.
Zinserträge aus der Anlage liquider Mittel werden umsatzsteuerfrei vereinnahmt (§ 4 Nr. 8 lit. d UStG).
Rückzahlungsbeträge aus der Kapitalrücklage der SAMERA
Verwaltung GmbH und etwaige Dividenden unterliegen mangels Leistungsaustausch nicht der Umsatzsteuer. Das gilt
auch für einen etwaigen Liquidationserlös. Der im Fall der
Veräußerung von Anteilen an der SAMERA Verwaltung
GmbH erzielte Veräußerungserlös ist gemäß § 4 Nr. 8 lit. f
UStG umsatzsteuerbefreit. Aufgrund der Art der Fondsimmobilie und der vorgesehenen Vermietung an Mieter mit stets
umsatzsteuerpflichtigen Einzelhandelsumsätzen, also der
Absicht zur ausschließlichen Verwendung für Abzugsumsätze,
geht der Anbieter von der zulässigen Ausübung der Umsatzsteueroption für sämtliche Mieter und infolgedessen vom
vollen Vorsteuerabzugsrecht der Fondsgesellschaft hinsichtlich der hierfür bezogenen Eingangsleistungen aus.
Das Recht zum Vorsteuerabzug besteht grundsätzlich auch
hinsichtlich der an die Fondsgesellschaft mit Umsatzsteuer
berechneten Vergütungen für Leistungen, die nicht in unmittelbarem Zusammenhang mit dem Grundstückserwerb oder
der Grundstücksvermietung stehen (z. B. Vergütung für Konzeption sowie laufende Geschäftsführung der Fondsgesellschaft). Die Vergütungen für die Vermittlung von Fremd- und
Eigenkapital sowie für die Platzierungsgarantie sind von
der Umsatzsteuer befreit (§ 4 Nr. 8 lit. a, f, g UStG). Insoweit
fallen auch keine Vorsteuerbeträge an.
Der Vorsteuerabzug kann insoweit eingeschränkt sein, wie
umsatzsteuerbelastete Eingangsleistungen als nicht für das
Vermietungsunternehmen oder für umsatzsteuerfreie Um­
sätze der Fondsgesellschaft bezogen anzusehen sind. Nach
Ansicht des Anbieters betrifft dies einen untergeordneten Anteil an der Vergütung für die laufende Geschäftsführung, der
sich direkt auf die einkommensteuerlichen Belange des Anlegers bezieht (vor allem Feststellungserklärung und Ergebnismitteilung). Dagegen sollten von den allgemeinen Kosten der
Fondsgesellschaft diejenigen für miet- oder gesellschaftsrechtliche Angelegenheiten, Buchführung, Jahresabschluss
und steuerliche Gewinnermittlung sowie zur Erfüllung der
umsatzsteuerlichen Pflichten zum Unternehmen und zu den
Abzugsumsätzen der Fondsgesellschaft rechnen und somit
den vollen Vorsteuerabzug ermöglichen. Dies dürfte auch für
die Vergütungen an den Treuhandkommanditisten gelten.
Das bloße Halten der Anteile an der SAMERA Verwaltung
GmbH gehört prinzipiell zum nichtunternehmerischen Bereich. Allerdings erbringt die Fondsgesellschaft gegenüber
der SAMERA Verwaltung GmbH auf Dauer umsatzsteuerpflichtige Leistungen in Form der Nutzungsüberlassung der
Dachflächen. Insofern lässt sich vertreten, dass die Beteiligung ausnahmsweise zum unternehmerischen Bereich der
Fondsgesellschaft gehört. Jedenfalls fallen erwartungsgemäß keine dem Beteiligungsbereich direkt zurechenbaren
Eingangsleistungen an, so dass der Anbieter insoweit nicht
mit einem Ausschluss vom Vorsteuerabzug rechnet.
Sofern sich die umsatzsteuerlichen Verhältnisse für den Vorsteuerabzug innerhalb des zehnjährigen Berichtigungszeitraums ändern, sind gemäß § 15a UStG Vorsteuerbeträge
insgesamt oder anteilig zurückzuzahlen. Dies wäre vor allem
dann gegeben, wenn innerhalb dieses Zeitraums entgegen
der Erwartung des Anbieters und der genehmigten Nutzung
der Fondsimmobilie eine Mietfläche für Umsätze verwendet
werden würde, die den Vorsteuerabzug ganz oder – jenseits
der Bagatellgrenze – teilweise ausschließen (z. B. Büronutzung durch eine Behörde). Ebenso würde der Verkauf der
Fondsimmobilie oder eines Teils davon im Berichtigungszeitraum ohne Anwendbarkeit des § 1 Abs. 1a UStG und ohne
Umsatzsteueroption die Rückzahlungspflicht für abgezogene
Vorsteuern begründen. Leerstehende Flächen stellen keine
schädliche Verwendung dar.
13.5.2 Gewerbesteuer
Die Fondsgesellschaft betreibt als rein vermögensverwaltende, gewerblich entprägte Personengesellschaft kein Gewerbe
im steuerlichen Sinne und unterliegt somit nicht der Gewerbesteuer.
Die SAMERA Verwaltung GmbH unterliegt dagegen als Gewerbebetrieb kraft Rechtsform, der bereits aufgrund seines
Geschäftsleitungsortes in Pullach im Inland betrieben wird,
der Gewerbesteuer (§ 2 GewStG). Als Gewerbeertrag ist gemäß § 7 GewStG bei der SAMERA Verwaltung GmbH der
durch Bestandsvergleich (Bilanzierung) auch für Zwecke der
Körperschaftsteuer ermittelte Gewinn zugrunde zu legen, der
um Hinzurechnungen gemäß § 8 GewStG und Kürzungen
gemäß § 9 GewStG modifiziert wird. Der Anbieter erwartet
prognosegemäß nicht die Anwendbarkeit solcher Modifikationen (Freibetrag in Höhe von 100.000 EUR nach § 8 Nr. 1
GewStG ist berücksichtigt). Zur Berechnung der Gewerbesteuer wird somit prinzipiell der körperschaftsteuerpflichtige
Gewinn der SAMERA Verwaltung GmbH mit der Gewerbesteuermesszahl in Höhe von 3,5 % und dem Hebesatz der
nach Meinung des Anbieters allein hebeberechtigten Geschäftsleitungsgemeinde Pullach in Höhe von 260 % multipliziert. Eine etwa anfallende Gewerbesteuer darf nicht als Betriebsausgabe abgezogen werden (§ 4 Abs. 5b EStG). Damit
ergibt sich eine effektive Belastung mit Gewerbesteuer von
9,1 % des steuerlichen Gewinns der SAMERA Verwaltung
GmbH. Sofern die PV-Anlage als Betriebsstätte im Sinne des
99
§ 12 AO anzusehen ist, entfallen hierauf im Rahmen der
nach § 28 GewStG durchzuführenden Zerlegung jedenfalls
keine Arbeitslöhne (analog H 28.1 „Auslieferungslager“
GewStH 2009).
In der Prognoserechnung für die SAMERA Verwaltung GmbH
ist die Gewerbesteuer berücksichtigt, soweit sie prognose­
gemäß anfällt.
13.5.3 Grunderwerbsteuer
Der Erwerb der im Bundesland Bayern belegenen Fonds­
immobilie durch die Fondsgesellschaft unterlag der Grund­
erwerbsteuer in Höhe von 3,5 % des Kaufpreises, der auch
die Gebäudeherstellung abdeckt. Diese Grunderwerbsteuer
wurde als Anschaffungsnebenkosten anteilig auf die erworbenen Wirtschaftsgüter Grund und Boden, Gebäude und
Außenanlagen aktiviert.
Der Beitritt der Anleger zur Fondsgesellschaft unterliegt nach
Ansicht des Anbieters nicht der Grunderwerbsteuer, da im
Zuge der Platzierung nicht mindestens 95 % der Anteile am
Gesellschaftsvermögen auf neue Gesellschafter übergehen.
Vielmehr bleibt die Gründungsgesellschafterin LANITA Verwaltung GmbH (Altgesellschafter im grunderwerbsteuerlichen
Sinne) mit mehr als 5 % am Vermögen der Fondsgesellschaft
beteiligt, so dass § 1 Abs. 2a GrEStG prognosegemäß nicht
zur Anwendung gelangt. Auch die Anwendung des § 1 Abs. 3
GrEStG scheidet prognosegemäß aus, da der Anbieter nicht
erwartet, dass ein Anleger oder die Altgesellschafter mindestens 95 % der Anteile an der Fondsgesellschaft auf sich vereinigen.
13.5.4 Grundsteuer
Grundbesitz im Sinne des Bewertungsgesetzes unterliegt
der Grundsteuer, wobei die Grundsteuer bei der Ermittlung
der Vermietungseinkünfte als Werbungskoten voll abgezogen werden kann. Bei der Berechnung der Grundsteuer ist
der so genannte Einheitswert mit einer Steuermesszahl in
Höhe von 3,5 ‰ zu multiplizieren. Der so ermittelte Steuermessbetrag ist mit einem Hebesatz zu multiplizieren, der
von der Belegenheitsgemeinde Erding festgesetzt wird. Der
Hebe­satz beträgt 300 %, so dass sich im Ergebnis eine
jährliche Grundsteuer in Höhe von 1,05 % des Einheitswerts
ergibt.
100
13.6 Steuerlicher Vorbehalt
Das steuerliche Konzept der Fondsgestaltung basiert auf
den bei Prospektaufstellung gültigen Steuergesetzen sowie
den bis jetzt veröffentlichten Urteilen der Finanzgerichte. Die
Verwaltungsanweisungen der Finanzverwaltung zu einzelnen
Themenkreisen sind so weit wie in diesem Rahmen möglich
und adäquat berücksichtigt.
Abweichende steuerliche Folgen können sich u. a. dann ergeben, wenn die gesetzlichen Regelungen, die Verwaltungspraxis oder die Rechtsprechung geändert werden. Andere
steuerliche Folgen als prospektiert können sich auch dann
ergeben, wenn der Anleger seine Beteiligung im Betriebsvermögen hält oder fremdfinanziert.
Schließlich weist der Anbieter darauf hin, dass die endgültige
Anerkennung der steuerlichen Folgen einer Beteiligung an
der Fondsgesellschaft erst durch die jeweilige endgültige Ver­
anlagung, ggf. nach Betriebsprüfung, erfolgt.
Die vom Anbieter prognostizierten Ergebnisse können nicht
garantiert werden.
Der Anbieter weist auf die Risiken dieser Vermögensanlage
unter steuerlichen Gesichtspunkten hin (siehe Abschnitt 4.2
„Steuerliche Risiken“).
101
14.Die Vertragspartner
14.1 Anbieter/Konzeption/Eigenkapitalbeschaffung/
Platzierungsgarant/Fremdkapitalbeschaffung
14.3 Persönlich haftende Gesellschafterin der Fonds­gesellschaft
Firma, Sitz, Anschrift
LHI Leasing GmbH
Emil-Riedl-Weg 6, 82049 Pullach i. Isartal,
Landkreis München
Firma, Sitz, Anschrift
Objekt FMZ Erding Verwaltung GmbH
Emil-Riedl-Weg 6, 82049 Pullach i. Isartal,
Landkreis München
Handelsregister
Amtsgericht München, HRB 46591
Handelsregister
Amtsgericht München, HRB 174774
Gesellschaftskapital
40 Mio. EUR
Stammkapital
25.000 EUR
Gesellschafter
Landesbank Baden-Württemberg
(51 % mittelbar)
Norddeutsche Landesbank – Girozentrale
(49 %, davon 6 % unmittelbar)
Gesellschafter
LHI Beteiligungsverwaltung GmbH, Pullach i. Isartal,
Landkreis München (49 %),
LHI Leasing GmbH, Pullach i. Isartal,
Landkreis München (15 %)
LHI Beteiligungs Holding GmbH, Pullach i. Isartal,
Landkreis München (36 %)
Geschäftsführer
Oliver Porr, München
Robert Soethe, Rain
Heimo Koch, Leinfelden-Echterdingen
14.2 Emittent/Fondsgesellschaft
Firma, Sitz, Anschrift
LHI Immobilienfonds Deutschland
Objekt Fachmarktzentrum Erding GmbH & Co. KG
Emil-Riedl-Weg 6, 82049 Pullach i. Isartal,
Landkreis München
Handelsregister
Amtsgericht München, HRA 96165
Gesellschaftskapital
22.200.000 EUR
Persönlich haftende Gesellschafterin
Objekt FMZ Erding Verwaltung GmbH (vgl. 14.3)
Geschäftsführende Kommanditistin
LANITA Verwaltung GmbH (vgl. 14.4)
Kommanditisten
SINUS Treuhand-Verwaltung GmbH (vgl. 14.5)
102
Geschäftsführer
Peter Kober, München
Christian Goldbrunner, Penzberg
Oliver Porr, München
14.4 Geschäftsführende Kommanditistin
Firma, Sitz, Anschrift
LANITA Verwaltung GmbH
Emil-Riedl-Weg 6, 82049 Pullach i. Isartal,
Landkreis München
Handelsregister
Amtsgericht München, HRB 184087
Stammkapital
25.000 EUR
Gesellschafter
LHI Beteiligungsverwaltung GmbH, Pullach i. Isartal,
Landkreis München (49 %),
LHI Leasing GmbH, Pullach i. Isartal, Landkreis München
(15 %)
LHI Beteiligungs Holding GmbH, Pullach i. Isartal,
Landkreis München (36 %)
Geschäftsführer
Robert Soethe, Rain
Heimo Koch, Leinfelden-Echterdingen
14.5 Treuhandkommanditist
Firma, Sitz, Anschrift
SINUS Treuhand-Verwaltung GmbH
Emil-Riedl-Weg 6, 82049 Pullach i. Isartal,
Landkreis München
Handelsregister
Amtsgericht München, HRB 58960
Stammkapital
130.000 EUR
Gesellschafter
LHI Mobilienleasing GmbH, Pullach i. Isartal,
Landkreis München (100 %)
Geschäftsführer
Franz-Georg Schmidt, Neufahrn
Dietrich von Buttlar, Pullach
14.6 Anlegerbetreuung/Geschäftsbesorgung
Firma, Sitz, Anschrift
LHI Fondsverwaltung GmbH
Emil-Riedl-Weg 6, 82049 Pullach i. Isartal,
Landkreis München
Handelsregister
Amtsgericht München, HRB 95484
Stammkapital
50.000 EUR
Gesellschafter
LHI Leasing GmbH, Pullach i. Isartal,
Landkreis München (49 %),
LHI Beteiligungsverwaltung GmbH, Pullach i. Isartal,
Landkreis München (51 %)
14.7 Eigentümerin der PV-Anlage
Firma, Sitz, Anschrift
SAMERA Verwaltung GmbH
Emil-Riedl-Weg 6, 82049 Pullach i. Isartal,
Landkreis München
Handelsregister
Amtsgericht München, HRB 192629
Stammkapital
25.000 EUR
Gesellschafter
LHI Immobilienfonds Deutschland Objekt Fachmarktzentrum
Erding GmbH & Co. KG (85 %)
LHI Beteiligungsverwaltung GmbH (15 %)
Geschäftsführer
Manfred Guske, Tutzing
Walter Kiehl, München
14.8 Verflechtungen über die Angaben nach § 12 Abs. 2
VermVerkProspV hinaus
Herr Peter Kober ist auch Geschäftsführer der LHI Beteiligungsverwaltung GmbH sowie Prokurist der LHI Leasing
GmbH und der LHI Mobilienleasing GmbH (vgl. 14.5). Herr
Christian Goldbrunner ist auch Prokurist der LHI Leasing
GmbH. Helmut Pütz ist Prokurist der LHI Leasing GmbH, der
LHI Beteiligungsverwaltung GmbH und der LHI Beteiligungs
Holding GmbH (vgl. 14.3 und 14.4). Herr Franz-Georg
Schmidt ist Prokurist der LHI Leasing GmbH und Geschäftsführer der LHI Beteiligungs Holding GmbH (vgl. 14.3 und
14.4). Herr Oliver Porr und Herr Robert Soethe sind auch
Geschäftsführer der LHI Mobilienleasing GmbH (vgl. 14.5).
Herr Klaus Murmann ist auch Prokurist der LHI Leasing
GmbH und Geschäftsführer der LHI Beteiligungsverwaltung
GmbH (vgl. 14.3 und 14.4). Herr Manfred Guske und Herr
Walter Kiehl sind auch Prokuristen der LHI Leasing GmbH.
Geschäftsführer
Oliver Porr, München
Helmut Pütz, Gräfelfing
Klaus Murmann, Bad Feilnbach
103
15.Leitfaden zur Zeichnung/
Verantwortlichkeits­erklärung
Beitrittserklärung
Wenn Sie sich an der LHI Immobilienfonds Deutschland
Objekt Fachmarktzentrum Erding GmbH & Co. KG beteiligen
möchten, füllen Sie bitte die mit Ihrer Unterschrift versehene
Beitrittserklärung vollständig aus und senden Sie sie an die
Checkliste zur Zeichnung
Diese Checkliste ermöglicht Ihnen, schnell zu überprüfen, ob
Sie alle für Ihre Zeichnung erforderlichen Angaben gemacht
haben und alle erforderlichen Unterlagen vorliegen.
Folgende Unterlage liegt diesem Verkaufsprospekt bei:
LHI Fondsverwaltung GmbH
Postfach 212
82043 Pullach.
Wenn Ihre vollständigen Beitrittsunterlagen bei der LHI
Fondsverwaltung GmbH eingegangen sind und kein Ausschlussgrund für Ihre Beteiligung vorliegt, geht Ihnen die durch
die LHI Fondsverwaltung GmbH unterzeichnete Annahme­
erklärung durch die vom Treuhandkommanditisten bevollmächtigte LHI Fondsverwaltung GmbH zu. Mit dieser Annahme wird Ihr Beitritt auch ohne Zugang der Annahmeerklärung
bei Ihnen wirksam. In der Annahmeerklärung werden Sie
gesondert auf den Fälligkeitstermin Ihrer Einlage hingewiesen. Die Einlage ist zzgl. Agio fünf Bankarbeitstage vor dem
jeweiligen Beitrittstermin zur Zahlung fällig.
Wir bitten Sie, den Betrag zum Lastschrifteinzug auf Ihrem
Konto bereitzustellen. Die Beitrittserklärung beinhaltet eine
entsprechende Einzugsermächtigung.
Bitte geben Sie auf der Beitrittserklärung als Kontonummer
eine zum Lastschrifteinzug zugelassene Kontoverbindung an
(von einem Spar-, Festgeld- oder Depotkonto ist kein Lastschrifteinzug möglich).
104
Beitrittserklärung:
Bitte vollständig ausfüllen und unterschreiben (zwei Unterschriften sind von Ihnen zu tätigen: Beitritts- und Empfangs­
bestätigung des Prospekts), die Legitimationsdaten sind vom
Vermittler mit Stempel samt ladungsfähiger Anschrift und
rechtsverbindlichen Unter­schriften zu bestätigen.
Ferner ist eine Legitimationsprüfung durchzuführen. Hierzu
bitte eine gut lesbare Kopie (Vorder- und Rückseite) eines
gültigen Personalausweises oder Reisepasses, versehen mit
Stempel und rechtsverbindlichen Unterschriften durch den
Vermittler mit dessen Vermerk, dass die Kopie mit dem Original übereinstimmt, den Zeichnungsunterlagen beifügen.
Verantwortlichkeitserklärung/Angabenvorbehalt
Der Anbieter LHI Leasing GmbH übernimmt die Verantwortung für den gesamten Inhalt dieses Verkaufsprospekts.
Nach dem Wissen der LHI Leasing GmbH sind die in diesem
Verkaufsprospekt gemachten Angaben richtig; es sind keine
wesentlichen Umstände ausgelassen.
Für den Inhalt dieses Prospekts sind die bis zum Prospekt­
aufstellungsdatum bekannten oder dem Prospektverantwortlichen erkennbaren Sachverhalte maßgebend. Alle Angaben
und Berechnungen in diesem Prospekt wurden mit großer
Sorgfalt zusammengestellt und überprüft. Sie entsprechen
dem Stand zum Zeitpunkt des Prospektaufstellungsdatums.
Eine Haftung für das Erreichen der prognostizierten Ergebnisse und ihrer wirtschaftlichen Folgen beim Anleger kann
jedoch nicht übernommen werden. Alle mit der Konzeption,
Prüfung und Durchführung des Angebots beauftragten Personen und Gesellschaften haben ihre Aufgabe mit berufsüblicher Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmanns wahrgenommen. Gegenüber den Gesellschaftern haften sie jedoch nur
bei grob fahrlässiger oder vorsätzlicher Verletzung der ihnen
obliegenden Sorgfaltspflichten. Die Haftung beschränkt sich
auf den Ersatz des unmittelbaren Schadens. Dies gilt nicht
für Schäden aus der Verletzung des Lebens, des Körpers
oder der Gesundheit, die auf einer vorsätzlichen oder fahrlässigen Pflichtverletzung eines gesetzlichen Vertreters oder
Erfüllungsgehilfen beruhen, sowie bei der Verletzung wesentlicher Vertragspflichten.
Prospektaufstellungsdatum:
Pullach i. Isartal, 07. Oktober 2011
LHI Leasing GmbH (Sitz: Pullach i. Isartal)
Emil-Riedl-Weg 6, 82049 Pullach i. Isartal
Oliver Porr
Geschäftsführer
Robert Soethe
Geschäftsführer
Heimo Koch
Geschäftsführer
Die im Prospekt gemachten Angaben sollen nach Ansicht
des Prospektverantwortlichen den Anlegern eine wahre und
vollständige Information über die Vermögensanlage ermög­
lichen. Der Prospektverantwortliche hat bei der Prospekt­
aufstellung im Interesse der zukünftigen Gesellschafter die
Anforderungen an die Prospekte von Vermögensanlagen
beachtet. Er versichert, insbesondere im Hinblick auf § 264a
StGB nach bestem Wissen und Gewissen über erhebliche
Umstände, die für die Entscheidung über eine Beteiligung an
dieser Gesellschaft von Bedeutung sind, keine unrichtigen
Angaben gemacht und keine nachteiligen Tatsachen verschwiegen zu haben.
Soweit der Prospektverantwortliche Aussagen in diesem Prospekt nicht selbst erstellt oder geprüft hat oder hierzu nicht in
der Lage war, hat er sich ausgewiesener Berufsträger und
Berufsgruppen bedient.
105
16. Anhang
16.1 Gesellschaftsvertrag
§1
Name und Sitz
1. Die Firma der am 29.09.2010 unter der Firma KEWOS
GmbH & Co. KG gegründeten Kommanditgesellschaft lautet:
LHI Immobilienfonds Deutschland
Objekt Fachmarkt­zentrum Erding GmbH & Co. KG
2. Der Sitz der Gesellschaft ist Pullach. Die Geschäftsadresse der Gesellschaft ist: Emil-Riedl-Weg 6, 82049 Pullach i.
Isartal.
§2
Unternehmensgegenstand
1. Gegenstand des Unternehmens ist der Erwerb von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten, deren Verwaltung, Vermietung und Verwertung, insbesondere der Erwerb
und die langfristige Vermietung des Fachmarktzentrums
Erding, Anton-Huber-Straße 1, Josef-Schwankl-Straße und
Johann-Auer-Straße 6, 85435 Erding („Fondsimmobilie“) und
der Erwerb, das langfristige Halten und die Verwertung der
Beteiligung an der SAMERA Verwaltung GmbH als Eigentümerin der auf der Fondsimmobilie aufliegenden Photovoltaikanlagen („PV-Anlagen“) sowie die Anlage überschüssiger Liquidität.
2. Die Gesellschaft ist berechtigt, alle Handlungen und
Rechtsgeschäfte vorzunehmen, die geeignet sind, den Gesellschaftszweck zu fördern. Sie kann die hierzu erforderlichen oder dienlichen Handlungen und Rechtsgeschäfte selbst
vornehmen oder durch Dritte vornehmen lassen.
3. Geschäfte gemäß § 34 c) GewO oder Geschäfte, die behördlicher Genehmigung bedürfen, werden nicht getätigt.
§3
Gesellschafter, Kapitaleinlagen, Haftsummen
1. An der Gesellschaft sind beteiligt:
a)Als persönlich haftende Gesellschafterin:
Objekt FMZ Erding Verwaltung GmbH
mit dem Sitz in Pullach i. Isartal
(„Komplementärin“)
Die Komplementärin ist nicht am Vermögen der Gesellschaft
beteiligt. Sie leistet keine Einlage.
106
b)Als geschäftsführende Kommanditistin:
LANITA Verwaltung GmbH
mit dem Sitz in Pullach i. Isartal
(„geschäftsführende Kommanditistin“)
mit einer Pflichteinlage von nominal
1.135.000 EUR
Für die geschäftsführende Kommanditistin wird im Handelsregister als Haftsumme ein Betrag in Höhe von 11.350 EUR
eingetragen.
c) Als weitere Kommanditistin:
SINUS Treuhand-Verwaltung GmbH
mit dem Sitz in Pullach i. Isartal
(„Treuhandkommanditist“)
mit einer Pflichteinlage von nominal
21.065.000 EUR
Für den Treuhandkommanditisten wird im Handelsregister
als Haftsumme ein Betrag in Höhe von 2.106.500 EUR eingetragen.
Der Treuhandkommanditist beabsichtigt, über seine Kommanditbeteiligung im Ganzen oder in Teilbeträgen mit einer
Vielzahl von Investoren („Investoren“) gesonderte Verein­
barungen („Treuhandvertrag“) abzuschließen, gemäß denen
er im eigenen Namen, aber für Rechnung der Treugeber seine Kommanditbeteiligung an der Gesellschaft hält und verwaltet. Der jeweilige Investor wird durch Abschluss des Treuhandvertrags Treugeber.
2. Gesellschaftskapital
a)Das Gesellschaftskapital beträgt
22.200.000 EUR
b)Die Haftsumme beträgt
2.117.850 EUR
Das Gesellschaftskapital entspricht der Summe der Pflichteinlagen.
3. Die Pflichteinlage der geschäftsführenden Kommanditistin
ist auf Anforderung der Komplementärin zur Einzahlung fällig.
Die Pflichteinlage des Treuhandkommanditisten ist noch
nicht einbezahlt.
§4
Investorenbeteiligung
1. Der Treuhandkommanditist beabsichtigt, bis einschließlich
zum 31.12.2012 („Platzierungsphase“) zur Finanzierung der
zur Erreichung des Gesellschaftszwecks geplanten Investitio­
nen der Gesellschaft über seine Kommanditbeteiligung einen
oder mehrere Treuhandverträge abzuschließen, gemäß denen er im eigenen Namen, aber für Rechnung der Treugeber
seine Kommanditbeteiligung an der Gesellschaft hält und
verwaltet. Die Beteiligung von Investoren als Treugeber kann
zum 30.11.2011 („Beitrittstermin 1“) und danach zu jedem
Monatsultimo bis zum 31.12.2012 erfolgen. Einzelheiten ergeben sich aus dem Angebot zum Abschluss eines Treuhandvertrags zwischen dem Treuhandkommanditisten und
den einzelnen Investoren („Beitrittserklärung“). Die geschäftsführende Kommanditistin kann nach ihrem pflichtgemäßen
Ermessen weitere Beitrittstermine bestimmen. Die geschäftsführende Kommanditistin ist berechtigt, nach pflichtgemäßem Ermessen die Platzierungsphase zu verkürzen oder zu
verlängern. Dem Abschluss von Treuhandverträgen über die
Kommanditbeteiligung des Treuhandkommanditisten stimmen sämtliche derzeitigen Gesellschafter bereits jetzt unwiderruflich zu.
2. Grundlage für die Rechtsbeziehungen zwischen dem
Treuhandkommanditisten und den Treugebern ist der Treuhandvertrag, der auf einzelne Bestimmungen dieses Gesellschaftsvertrags Bezug nimmt, die Bestimmungen der Beitrittserklärung sowie ergänzend dieser Gesellschaftsvertrag.
Im Innenverhältnis der Gesellschafter untereinander und gegenüber der Gesellschaft sind die Treugeber wie Kommanditisten der Gesellschaft zu behandeln.
3. Mit Abschluss des jeweiligen Treuhandvertrags entstehen
Zahlungsansprüche des Treuhandkommanditisten gegen
den jeweiligen Treugeber. Die Ansprüche des Treuhandkommanditisten gegen die jeweiligen Treugeber ergeben sich
aus den Bestimmungen der Beitrittserklärung. Die Treuhandeinlage des jeweiligen Treugebers ist in einer Summe fünf
Bankarbeitstage vor dem jeweiligen Beitrittstermin zur Zahlung fällig. Der Treuhandkommanditist erbringt seine Pflichteinlage dadurch, dass er seine nach § 4 Ziff. 1 des Treuhandvertrags gegenüber dem jeweiligen Treugeber bestehenden
Ansprüche auf Leistung der Einlage unmittelbar an die dies
annehmende Gesellschaft abtritt. Die Treugeber verpflichten
sich gemäß § 4 Ziff. 1 des Treuhandvertrags gegenüber dem
Treuhandkommanditisten, ihre jeweilige Treuhandeinlage
direkt an die Gesellschaft zu leisten.
4. Die von jedem Investor zu übernehmende Pflichteinlage
beträgt mindestens 10.000 EUR. Pflichteinlagen mit höheren
Beträgen müssen durch 5.000 glatt teilbar sein. In Einzel­
fällen kann von diesen Bestimmungen mit Zustimmung der
geschäftsführenden Kommanditistin abgewichen werden.
Zusätzlich zur Pflichteinlage ist von jedem Investor ein Agio
in Höhe von 5 % bezogen auf die von ihm übernommene
Pflichteinlage zu leisten.
5. Sollte der Treuhandkommanditist nicht bis zum Ende der
Platzierungsphase über seine gesamte Pflichteinlage Treuhandverträge geschlossen haben, leistet er eine Pflichteinlage
in Höhe der Differenz seiner Pflichteinlage und der Summe,
über die er bis zu diesem Termin Treuhandverträge geschlossen hat. Insoweit ist die Pflichteinlage des Treuhandkommanditisten am Ende der Platzierungsphase zur Einzahlung
fällig.
6. Erfüllt ein Investor seine direkt gegenüber der Gesellschaft geschuldete Einlage oder sonstige von ihm gegenüber
der Gesellschaft geschuldete Geldbeträge nicht termingerecht, so hat er ab dem Zeitpunkt der Fälligkeit Verzugszinsen in Höhe von 5 % p. a. über dem Basiszinssatz gemäß
§ 247 BGB zu zahlen. Die Geltendmachung eines weiteren
Verzugsschadens bleibt hiervon unberührt. Im Falle der nicht
vollständigen Leistung der Einlage an die Gesellschaft ist die
geschäftsführende Kommanditistin nach ihrem pflichtgemäßen Ermessen berechtigt, die Pflichteinlage des Investors
auf den Betrag der vom jeweiligen Investor tatsächlich geleisteten Einlage unter Beachtung der Bestimmungen der Ziffer
4 herabzusetzen oder den Ausschluss des Investors aus der
Gesellschaft zu erklären bzw. vom Treuhandkommanditisten
die außerordentliche Kündigung des Treuhandvertrages gegenüber dem betreffenden Treugeber zu verlangen. Im Falle
der Herabsetzung der Einlage gemäß vorstehendem Satz
ist der Treuhandkommanditist berechtigt, über den Herabsetzungsbetrag weitere Treuhandverträge zu schließen.
7. Jeder nicht geschäftsführende Kommanditist wird mit
einer Haftsumme in Höhe von 10 % seiner Pflichteinlage in
das Handelsregister eingetragen. Die Treugeber werden
nicht im Handelsregister eingetragen.
8. Jeder Investor ist verpflichtet, im Zusammenhang mit seiner
Beteiligung an der Gesellschaft Angaben zu seiner Identität,
zu seiner für die Beteiligung an der Gesellschaft maßgeb­
lichen Kontoverbindung, zu seiner wirtschaftlichen Berechtigung aus der Beteiligung an der Gesellschaft und zu möglichen Ausschlussgründen aus der Gesellschaft zu machen.
Einzelheiten regelt die Beitrittserklärung.
9. Ein Anspruch auf Annahme der Beitrittserklärung besteht
nicht.
107
§5
Kommanditisten, Treugeber
1. Kommanditist oder Treugeber kann jede natürliche Person
sein. Juristische Personen, Personenhandelsgesellschaften,
stille Gesellschaften, Gesellschaften bürgerlichen Rechts,
Ehepaare und eingetragene Lebenspartnerschaften können
nur mit Zustimmung der geschäftsführenden Kommanditistin
Kommanditist bzw. mit Zustimmung des Treuhandkommanditisten Treugeber werden. Im Falle der Auseinandersetzung
vorstehend genannter Personengemeinschaften soll keine Aufspaltung unter die Mindest-Pflichteinlage von 10.000 EUR
erfolgen. § 19 Ziff. 1, 2a) und 4 gelten entsprechend. Von
der Beteiligung an der Gesellschaft ausgeschlossen sind insbesondere natürliche und juristische Personen sowie Gemeinschaften, die die US-amerikanische Staatsangehörigkeit
haben oder Inhaber einer dauerhaften Aufenthalts- und Arbeitserlaubnis für die USA (Greencard) sind und/oder nach
US-amerikanischem Recht errichtet wurden und/oder in den
Vereinigten Staaten von Amerika oder in einem deren Terri­
torien ihren (Wohn-) Sitz haben oder sonstige Vermögensmassen, deren Einkommen der US-amerikanischen Steuerpflicht unterliegen. Ausgeschlossen von der Beteiligung an
der Gesellschaft sind ebenfalls natürliche oder juristische
Personen, die aufgrund von internationalen Finanzsanktionen
von der Beteiligung an der Fondsgesellschaft ausgeschlossen
sind. Die Investoren haben in der Beitrittserklärung zu bestätigen, dass vorstehende Sachverhalte nicht auf sie zutreffen.
Treugeber, die eine Übertragung des treuhänderisch gehaltenen Anteils auf sich selbst verlangen, haben zu bestätigen,
dass vorstehende Sachverhalte nicht auf sie zutreffen.
2. § 7 des Treuhandvertrags sieht vor, dass jeder Treugeber
unter den dort genannten Bedingungen im Wege der Sonderrechtsnachfolge die Übertragung seiner jeweiligen treuhänderischen Einlage („Treuhandeinlage“) auf sich selbst verlangen kann („Treuhandübertragung“). Damit wird er zum direkt
beteiligten Kommanditisten der Gesellschaft („Direkt-Kommanditist“). In diesem Fall reduziert sich die Pflichteinlage
des Treuhandkommanditisten um den Betrag, mit dem der
jeweilige Treugeber zu einem Direkt-Kommanditisten wird.
Im Falle einer Treuhandübertragung entspricht die Pflichteinlage des Direkt-Kommanditisten dem Betrag der übertragenen Treuhandeinlage. Die Pflichteinlage des Treuhandkommanditisten reduziert sich ebenfalls um den entsprechenden
Betrag, wenn der Treuhandvertrag aus anderen Gründen
gekündigt wird.
3. Jeder Treugeber, der sich aufgrund einer Treuhandübertragung als Direkt-Kommanditist an der Gesellschaft beteiligen will, ist verpflichtet, der LHI Fondsverwaltung GmbH,
Pullach („LHI Fonds“) auf eigene Kosten eine gesonderte
Vollmacht in notariell beglaubigter Form zu erteilen, alle gesetzlich vorgesehenen Anmeldungen zum Handelsregister
hinsichtlich der Gesellschaft vorzunehmen. Die erteilte Vollmacht beinhaltet insbesondere die Abgabe von Erklärungen,
die im Hinblick auf den Eintritt und das Ausscheiden eines
Kommanditisten, die Änderung von Haftsummen und die
Übertragung von Kommanditbeteiligungen zur Eintragung in
das Handelsregister anzumelden sind. Die Vollmacht muss
über den Tod des Vollmachtgebers hinaus gelten und die LHI
Fonds von den Beschränkungen des § 181 BGB befreien;
sie darf für die Dauer der Zugehörigkeit des Kommanditisten
zur Gesellschaft nicht widerrufbar sein.
4. Die Erhöhung bzw. Reduzierung der Einlage des Treuhandkommanditisten durch die Treuhandübertragung bedarf
nicht der Zustimmung der weiteren Gesellschafter.
5. Wenn in diesem Vertrag von Kommanditisten und deren
Pflichteinlage die Rede ist, sind damit stets auch Treugeber
und deren Treuhandeinlage und umgekehrt gemeint, es sei
denn, es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass dies
nicht der Fall ist.
§6
Gesellschafterkonten
1. Für jeden Kommanditisten werden folgende Kapitalkonten
geführt:
a)Die Pflichteinlage wird auf dem Kapitalkonto I geführt.
Diese ist maßgebend für die Stimmverteilung nach
Maßgabe von § 11 sowie für die Beteiligung am Vermögen, am Gewinn und Verlust, Ausschüttung sowie Auseinandersetzungsguthaben nach Maßgabe von §§ 16,
18. Das Agio wird auf Kapitalkonto II gebucht.
b)Verluste werden auf dem Kapitalkonto III gebucht (Verlustvortragskonto). Gewinne werden solange auf diesem Konto gebucht, bis dieses ausgeglichen ist.
c)Ausschüttungen, sonstige Entnahmen, Einlagen sowie
Gewinnanteile, soweit sie nicht auf das Kapitalkonto III
gebucht werden, werden auf dem Kapitalkonto IV (Entnahmekonto) gebucht.
2. Die Salden auf den Kapitalkonten sind unverzinslich.
108
§7
Haftungsverhältnisse
1. Die Komplementärin haftet persönlich und unbegrenzt.
2. Jeder nicht geschäftsführende Kommanditist haftet im
Innenverhältnis mit seiner Pflichteinlage. Die im Handelsregister einzutragende Haftsumme errechnet sich nach Maßgabe der Regelung in § 4 Ziff. 7.
3. Im Innenverhältnis erlischt die Haftung eines jeden Kommanditisten in der Höhe der von ihm geleisteten Pflichtein­
lage.
4. Für die Haftung der geschäftsführenden Kommanditistin
gilt im Innenverhältnis § 9 Ziff. 6 dieses Gesellschaftsvertrags.
5. Durch Ausschüttungen/Entnahmen, die nicht aus Gewinnen resultieren, lebt die Haftung eines jeden Kommanditisten
im Innenverhältnis bis zur Höhe der Pflichteinlage des Kommanditisten wieder auf.
6. Von einer Haftung nach § 176 Abs. 2 HGB wird der Treuhandkommanditist in jedem Fall, ein Direkt-Kommanditist
infolge Treuhandübertragung durch die Komplementärin freigestellt, sobald der Kommanditist die nach § 5 Ziff. 3
erforderliche gesonderte Vollmacht für die LHI Fonds erteilt
hat und diese bei der LHI Fonds eingegangen ist.
§8
Investition und Finanzierung
1. Die Gesellschafter wollen den Gesellschaftszweck gemäß
§ 2 des Gesellschaftsvertrags auf der Grundlage des folgenden Investitions- und Finanzierungsplans erreichen.
Zur Finanzierung des Gesellschaftszwecks sind folgende
Aufwendungen teilweise bereits entstanden und werden teilweise noch entstehen; die endgültigen Werte können bis zu
10 % von den nachstehenden Werten abweichen.
a)Erwerb der Fondsimmobilie
samt Erwerbsnebenkosten
b)Erwerb der Beteiligung
an der SAMERA Verwaltung GmbH
c) Fondsspezifische Kosten
d)Liquiditätsreserve
159
Gesamtinvestitionskosten
42.557
2. Die Investition soll wie folgt finanziert werden:
Kommanditkapital
Langfristige Fremdfinanzierung
davon Erwerb der Fondsimmobilie
Bewirtschaftungsüberschuss 2011/2012
Finanzierung gesamt
TEUR
22.200
20.000
20.000
357
42.557
3. Werden die Gesamtinvestitionskosten überschritten, ist
die geschäftsführende Kommanditistin berechtigt, ohne Zustimmung der weiteren Gesellschafter weitere Einlagen zu
leisten. Dies gilt genauso, wenn die Gesellschaft kurz­fristige
Finanzierungsmittel benötigt. Sobald ein solcher Finanzierungsmittelbedarf wieder wegfällt, ist die geschäfts­führende
Kommanditistin berechtigt, diese weitere Einlage ohne Zustimmung der weiteren Gesellschafter wieder zu entnehmen.
4. Werden die Gesamtinvestitionskosten gemäß Ziffer 1 unterschritten, so ist die geschäftsführende Kommanditistin
berechtigt, die Einlageverpflichtung einzelner Gesellschafter
zu reduzieren und/oder die nicht benötigten Mittel zunächst
einer Liquiditätsreserve zuzuführen.
§9
Geschäftsführung und Vertretung
1. Zur Vertretung der Gesellschaft ist ausschließlich die
Komplementärin berechtigt und verpflichtet.
2. Die geschäftsführende Kommanditistin ist gemeinsam mit
der Komplementärin zur Geschäftsführung der Gesellschaft
befugt („Geschäftsführung der Gesellschaft“).
TEUR
37.935
1.796
2.667 Die Geschäftsführung umfasst die gesamte Verwaltung der
Vermögensgegenstände der Gesellschaft, die Wahrung der
steuerlichen Belange der Gesellschaft und die Betreuung
der Kommanditisten. Im Rahmen der Geschäftsführung muss
nach Maßgabe dieses Gesellschaftsvertrags die Gleich­
behandlung aller Kommanditisten beachtet werden. Die Wahrnehmung der Gesellschafterrechte in der SAMERA Verwaltung GmbH obliegt der Geschäftsführung der Gesellschaft.
109
Die Erstellung der jährlichen Feststellungserklärungen der
Gesellschaft und die Prüfung der Feststellungsbescheide einschließlich etwaiger Einlegung von Rechtsbehelfen obliegt
der geschäftsführenden Kommanditistin. Diese wird als gemeinsame Empfangsbevollmächtigte bestellt, wodurch sie
ermächtigt ist, für die Gesellschafter alle Verwaltungsakte
und Mitteilungen in Empfang zu nehmen, die mit dem Feststellungsverfahren und dem anschließenden Verfahren über
einen Einspruch zusammenhängen (§ 183 AO).
7. Die Komplementärin und die geschäftsführende Kommanditistin erhalten für ihre Tätigkeiten in der Gesellschaft folgende Vergütungen:
3. Die Komplementärin und deren jeweilige Geschäftsführer
sind von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit. Die
Komplementärin, die geschäftsführende Kommanditistin und
deren jeweilige Geschäftsführer sind vom Wettbewerbsverbot (§ 112 HGB) befreit.
b)Die Komplementärin erhält für die Geschäftsführung der
Gesellschaft von dieser für das Jahr 2011 eine jährliche Vergütung in Höhe von 2.500 EUR, für das Jahr 2012 eine jährliche Vergütung in Höhe von 25.000 EUR. Für das Jahr 2013
erhält sie eine jährliche Vergütung von 37.500 EUR, die sich
ab 2014 jedes Jahr um 2,5 % erhöht.
Die geschäftsführende Kommanditistin erhält für die Geschäftsführung der Gesellschaft von dieser für das Jahr 2011
eine jährliche Vergütung in Höhe von 2.500 EUR, für das
Jahr 2012 eine jährliche Vergütung in Höhe von 25.000 EUR.
Für das Jahr 2013 erhält sie eine jährliche Vergütung von
37.500 EUR, die sich ab 2014 jedes Jahr um 2,5 % erhöht.
Sollten die Erträge aus den PV-Anlagen vor Kosten und
Steuern bei der Abrechnung am jeweiligen Jahresende die
prognostizierten Erträge übersteigen, erhalten die Komplementärin und die geschäftsführende Kommanditistin jeweils
eine zusätzliche Vergütung in Höhe von 5 % der Mehrerträge
aus den PV-Anlagen nachschüssig zum Jahresende.
4. Die Geschäftsführung der Gesellschaft ist berechtigt, einzelne Geschäfte der Gesellschaft von Dritten besorgen zu
lassen und hierfür erforderliche Vollmachten zu erteilen. Sie
ist insbesondere befugt, mit der LHI Fonds einen Geschäftsbesorgungsvertrag über die Erledigung der Aufgaben der
Gesellschaft abzuschließen, die mit der kaufmännischen
Verwaltung der Gesellschaft sowie mit der Betreuung der
Kommanditisten und der Verwaltung derer Beteiligungen an
der Gesellschaft zusammenhängen. Etwaige Kosten, die
durch den vorgenannten Geschäftsbesorgungsvertrag mit
der LHI Fonds und/oder durch die entsprechende Beauftragung Dritter entstehen, sind vorbehaltlich Ziffer 8 von der
Geschäftsführung der Gesellschaft zu tragen. Die organschaftliche Vertretung der Gesellschaft und die damit verbundene Verantwortung verbleiben jedoch in jedem Fall bei der
Komplementärin.
5. Bei der Erledigung der Geschäftsführung einschließlich
des Abschlusses, der Änderung und der Aufhebung von Verträgen und der Durchführung der Jahresabschlussarbeiten
hat die Geschäftsführung der Gesellschaft die Sorgfalt eines
ordentlichen Kaufmanns und die Beschränkungen dieses
Gesellschaftsvertrages zu beachten.
6. Die Haftung der Komplementärin im Innenverhältnis und
der geschäftsführenden Kommanditistin beschränkt sich auf
Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Dies gilt nicht für Schäden
aus der Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit, die auf einer vorsätzlichen oder fahrlässigen Pflichtverletzung eines gesetzlichen Vertreters oder Erfüllungs­
gehilfen der Komplementärin oder der geschäftsführenden
Kommanditistin beruhen sowie bei der Verletzung wesentlicher
Vertragspflichten der Geschäftsführung der Gesellschaft.
110
a)Die Komplementärin erhält für die Übernahme der persönlichen Haftung von der Gesellschaft eine jährliche Haftungsvergütung von 500 EUR für das Jahr 2011 und ab dem Jahr
2012 in Höhe von 5.000 EUR. Daneben hat sie Anspruch auf
Ersatz ihrer angemessenen und nachgewiesenen Auslagen.
c) Sämtliche Vergütungen nach lit. a) und b) verstehen sich
zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer. Sie werden in der Gesellschaft als Aufwand behandelt und sind auch in Verlustjahren zu leisten. Sie sind anteilig quartalsweise nachschüssig
zur Zahlung fällig.
8. Mit den Vergütungen gemäß Ziffer 7 sind die laufenden
Aufwendungen der Geschäftsführung der Gesellschaft aus
der normalen Geschäftstätigkeit für die Verwaltung der Gesellschaft und die Betreuung der Kommanditisten abgegolten. Unter die laufenden Aufwendungen fallen insbesondere
nicht die Kosten der Beauftragung von Rechtsbeiständen,
Steuerberatern und Gutachtern zur Wahrnehmung der
Rechts- und Steuerangelegenheiten der Gesellschaft sowie
die Kosten für die Umsetzung gesetzlicher Neuregelungen
im Bereich der Aufsicht über Kreditinstitute, Finanzdienstleistungsinstitute, Investmentgesellschaften sowie Anbietern und
Vertrieben von Vermögensanlagen im Sinne des derzeitigen
§ 8f Verkaufsprospektgesetz.
§ 10
Vergütung des Treuhandkommanditisten
Für die laufende Verwaltung der Treuhandverhältnisse erhält
der Treuhandkommanditist für das Jahr 2011 eine Vergütung
von 500 EUR p. a. und ab dem Jahr 2012 eine Vergütung
von 6.000 EUR p. a. § 9 Ziff. 7 c) gilt entsprechend.
§ 11
Beschlussfassungen
1. Entscheidungen in Angelegenheiten der Gesellschaft
treffen die Gesellschafter durch Beschlüsse. Gesellschafterbeschlüsse werden in Gesellschafterversammlungen oder
in schriftlicher Form (schriftliches Abstimmungsverfahren)
gefasst. Jeder Treugeber hat ein Stimmrecht. Jeder Treugeber hat das Recht, sein Stimmrecht selbst oder durch einen
durch ihn bevollmächtigten Dritten wahrzunehmen. Sämtliche anderen Gesellschafter stimmen der Teilnahme der
Treugeber an Beschlussfassungen sowie der Ausübung des
Stimmrechts durch diese, gegebenenfalls auch im OnlineVerfahren gemäß § 12 Ziff. 1 und 2, zu. Der Treuhandkommanditist hat kein Stimmrecht, soweit er seine Pflicht­einlage
nicht für eigene Rechnung hält.
e)Abschluss, wesentliche Änderung sowie Beendigung
von Darlehensverträgen, die ein Einzelvolumen von
1.000.000 EUR überschreiten;
f)alle sonstigen Rechtsgeschäfte oder -handlungen, deren
Einzelvolumen mehr als 1.000.000 EUR netto beträgt,
soweit ein solches Geschäft nicht aufgrund anderer Bestimmungen dieses Vertrages zustimmungsfrei ist;
g)die Feststellung des Jahresabschlusses;
h)die Verwendung von Gewinnen und Liquiditätsüberschüssen;
j)die Entlastung der Komplementärin und der geschäftsführenden Kommanditistin;
k)der Ausschluss eines Gesellschafters gemäß § 17 Ziff.
2 c);
l) die Bestellung des Abschlussprüfers.
Die Maßnahmen gemäß § 8 gelten als bereits genehmigt.
2. Bei der Beschlussfassung gewähren je volle 5.000 EUR
der Pflichteinlage eine Stimme. Die Komplementärin erhält
fünf Stimmen unabhängig von einer Pflichteinlage.
3. Die nachstehenden Angelegenheiten sind durch die Gesellschafter zu beschließen:
a)Erwerb von Grundbesitz oder grundstücksgleichen
Rechten, Veräußerung, Belastung und sonstige Verfügungen über etwaigen eigenen Grundbesitz und grundstücksgleiche Rechte; Erwerb, Belastung, Veräußerung
von Beteiligungen und sonstige Verfügungen über Beteiligungen;
b)die Änderung des Gesellschaftsvertrags;
c)die Erhöhung der Pflichteinlagen oder der Hafteinlage
oder die Begründung einer Nachschusspflicht; die
Regelungen in § 4 Ziff. 6, § 5 Ziff. 4 sowie § 11 Ziff. 4
bleiben unberührt;
d)die Verschmelzung, Umwandlung, Spaltung, Liquida­
tion oder Auflösung der Gesellschaft; die Regelungen
in § 20 bleiben unberührt;
4. Soweit in diesem Gesellschaftsvertrag oder gesetzlich
nicht zwingend etwas anderes vorgeschrieben ist, werden
Beschlüsse gemäß lit. a) bis d) mit einer Mehrheit von 3/4
und sämtliche anderen Beschlüsse mit der einfachen Mehrheit der abgegebenen Stimmen gefasst. Bei dem Beschluss
gemäß j) haben die Komplementärin und die geschäftsführende Kommanditistin jeweils kein Stimmrecht, bei dem Beschluss gemäß lit. k) hat der betroffene Gesellschafter kein
Stimmrecht. Stimmenthaltungen gelten als nicht abgegebene
Stimmen, die Beschlussfähigkeit bleibt hiervon unberührt.
Bei Stimmengleichheit gilt ein Antrag als abgelehnt.
Ein Gesellschafter, der einer Kapitalveränderung gemäß
Ziffer 3 c) nicht zugestimmt hat, ist nicht verpflichtet, bei der
Umsetzung eines entsprechend gefassten Beschlusses mitzuwirken; dies gilt auch für den Treuhandkommanditisten,
soweit ein Beschluss gemäß Ziffer 3 c) eine Einlagenerhöhung und/oder Nachschusspflicht auf Rechnung des Treuhandkommanditisten vorsieht.
5. Die geschäftsführende Kommanditistin fertigt ein Protokoll
über die in jeder Gesellschafterversammlung oder im schriftlichen Abstimmungsverfahren gefassten Gesellschafterbeschlüsse und sendet dieses in Kopie jedem Gesellschafter
zu. Einsprüche gegen den Protokollinhalt sind innerhalb von
111
sechs Wochen nach Versand des Schriftstücks schriftlich bei
der geschäftsführenden Kommanditistin zu erheben. Über
die Einsprüche wird in der nächsten Gesellschafterversammlung oder im Rahmen der nächsten Beschlussfassung im
schriftlichen Abstimmungsverfahren entschieden.
tung der Komplementärin und der geschäftsführenden Kommanditistin und der Bestellung des Abschlussprüfers jährlich,
spätestens am 15.11. des kommenden Geschäftsjahres –
vorbehaltlich § 13 – grundsätzlich am Sitz der Gesellschaft
statt.
6. Zur Anfechtung von Gesellschafterbeschlüssen ist innerhalb einer Frist von sechs Wochen nach der Versendung
des Protokolls Klage zu erheben. Maßgebend für den Beginn
des Fristablaufs ist die Aufgabe des Protokolls zur Post unter
Adressierung an die zuletzt der Gesellschaft bekannt gegebene Adresse der Kommanditisten.
Die ordentliche Gesellschafterversammlung wird von der geschäftsführenden Kommanditistin unter Einhaltung einer Frist
von vier Wochen und unter Beifügung der Tagesordnung
schriftlich einberufen. Zur Fristwahrung genügt die Aufgabe
des Briefes zur Post an die letzte der Gesellschaft bekannt
gegebene Adresse des jeweiligen Gesellschafters; die Einladung zur Gesellschafterversammlung gilt dann als ordnungsgemäß. Dies gilt auch, wenn jedem Treugeber zeitgleich eine
Einladung zur Gesellschafterversammlung an die im Treu­
geberregister gemäß § 11 des Treuhandvertrags angegebene Adresse zugesandt worden ist.
7. Nachstehende Rechtsgeschäfte gelten ohne weiteren
Gesellschafterbeschluss mit Abschluss dieses Gesellschaftsvertrags als genehmigt:
a)Erwerb und langfristige Finanzierung der Fondsimmobilie sowie Zwischenfinanzierung des Kommanditkapitals
b)Erwerb der Beteiligung an der SAMERA Verwaltung
GmbH
c)Vertrag über Eigenkapitalbeschaffung mit der
LHI Leasing GmbH
d) Vertrag über Fremdkapitalbeschaffung mit der
LHI Leasing GmbH
e)Vertrag über eine Einzahlungs- und Platzierungs­
garantie mit der LHI Leasing GmbH
f) Vertrag über die Erstellung einer Fondskonzeption mit
der LHI Leasing GmbH
g)Bestellung der Deloitte & Touche GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, München zum Abschlussprüfer
für das Geschäftsjahr 2011.
§ 12
Gesellschafterversammlung
1. Gesellschafterversammlungen dienen der Willensbildung
der Gesellschafter. Jeder Gesellschafter hat ein Teilnahmerecht. Die geschäftsführende Kommanditistin ist berechtigt,
eine Teilnahme an Gesellschafterversammlungen auch im
Online-Verfahren zu ermöglichen.
2. Neben den Gesellschaftern hat auch jeder Treugeber
nach Maßgabe des Treuhandvertrags ein Teilnahmerecht
an der Gesellschafterversammlung. Soweit eine Online-Teilnahme ermöglicht wird, kann jeder Treugeber auch auf diesem Wege an der Gesellschafterversammlung teilnehmen.
3. Eine ordentliche Gesellschafterversammlung findet zur
Feststellung des Jahresabschlusses, der Verwendung des
Ergebnisses und von Liquiditätsüberschüssen, der Entlas112
4. Außerordentliche Beschlussfassungen werden von der
geschäftsführenden Kommanditistin einberufen, wenn dieses
nach ihrer Auffassung im Interesse der Gesellschaft liegt
oder wenn dieses von Gesellschaftern verlangt wird, die
alleine oder gemeinsam mindestens 10 % aller Stimmen auf
sich vereinigen.
5. Das schriftliche Verlangen der Gesellschafter gemäß Ziffer 4 muss Angaben über den Zweck und die Gründe der
Einberufung nennen. Die Ladungsfrist zu einer außerordentlichen Gesellschafterversammlung beträgt mindestens 14
Tage. Wenn es sachlich begründet ist, kann die Frist verkürzt
werden. Die Frist muss jedoch mindestens sieben Tage betragen. Zur Fristwahrung genügt die Aufgabe des Briefes zur
Post an die letzte der Gesellschaft bekannt gegebene Adresse
des jeweiligen Gesellschafters.
6. Jeder Gesellschafter oder Treugeber kann sich in einer
Gesellschafterversammlung vertreten lassen. Eine schriftliche Vollmacht ist vor Beginn der Gesellschafterversammlung
vorzulegen. Wird eine Person von mehreren Gesellschaftern
oder Treugebern bevollmächtigt oder erhält sie Weisungen
zur Stimmabgabe, so kann das Stimmrecht unterschiedlich,
jedoch für die einzelnen Vertretenen jeweils nur einheitlich,
ausgeübt werden.
7. Die Gesellschafterversammlung ist beschlussfähig, wenn
alle Gesellschafter ordnungsgemäß geladen und die Komplementärin und die geschäftsführende Kommanditistin jeweils anwesend oder vertreten sind. Auf diese Regelung ist
in der Einladung hinzuweisen.
8. Die Gesellschafterversammlung wird von einem Geschäftsführer oder Prokuristen der geschäftsführenden Kommanditistin geleitet. Darüber hinaus kann die geschäfts­
führende Kommanditistin einen Dritten mit der Leitung der
Gesellschafterversammlung beauftragen.
§ 13
Schriftliches Abstimmungsverfahren
1. Die Willensbildung der Gesellschafter kann auch im
schriftlichen Abstimmungsverfahren erfolgen. Die geschäftsführende Kommanditistin ist berechtigt, eine Teilnahme am
schriftlichen Abstimmungsverfahren auch im Online-Verfahren
zu ermöglichen. Die Entscheidung darüber, ob eine Beschlussfassung im schriftlichen Abstimmungsverfahren oder
in einer Gesellschafterversammlung erfolgt, entscheidet
die geschäftsführende Kommanditistin. Die Einberufung von
außerordentlichen Beschlussfassungen (§ 12 Ziff. 4) bleibt
unberührt.
2. Zur Herbeiführung eines Gesellschafterbeschlusses im
schriftlichen Abstimmungsverfahren versendet die geschäftsführende Kommanditistin oder ein von ihr beauftragter Dritter
eine genau formulierte Beschlussvorlage mit Stimmzettel an
die letzte der Gesellschaft bekannt gegebene Adresse eines
jeden Kommanditisten.
3. Der Versand der Abstimmungsunterlagen erfolgt an alle
Kommanditisten zeitgleich. Die Kommanditisten sind unter
Nennung einer Rücksendefrist von mindestens vier Wochen
zur Stimmabgabe aufzufordern. Bei außerordentlichen Beschlussfassungen im schriftlichen Abstimmungsverfahren
kann die Rücksendefrist analog der Ladungsfrist gemäß § 12
Ziff. 4 abgekürzt werden. Die Frist beginnt mit dem Tag der
Aufgabe zur Post. Für die Einhaltung der Frist ist der Eingang des Stimmzettels bei der geschäftsführenden Kommanditistin oder dem von ihr beauftragten Dritten maßgebend.
Nicht fristgerecht eingegangene Stimmen werden bei der
Abstimmung nicht berücksichtigt.
4. Ein wirksamer Beschluss kommt, unabhängig von der
Anzahl der abgegebenen Stimmen, allein mit den Stimmen
der am schriftlichen Abstimmungsverfahren teilnehmenden
Gesellschafter zustande. Hierauf ist bei Versand der Stimmzettel hinzuweisen. § 11 Ziff. 2 bis 4 gelten entsprechend.
Das Ergebnis der Abstimmung ist allen Kommanditisten
durch die geschäftsführende Kommanditistin schriftlich mitzuteilen.
§ 14
Ausübung von Kontrollrechten
1. Jeder Kommanditist ist berechtigt, die Handelsbücher
und Papiere der Gesellschaft durch eine zur beruflichen Verschwiegenheit verpflichtete Person (Rechtsanwalt, Steuer­
berater, Wirtschaftsprüfer) oder eine entsprechende Gesellschaft auf seine Kosten einsehen zu lassen. Im Übrigen
bleibt das Kontrollrecht nach § 166 HGB unberührt. Die Einsichtnahme ist nur möglich, wenn dieses der geschäfts­
führenden Kommanditistin mit einer Frist von vier Wochen
schriftlich angekündigt wird.
2. Die geschäftsführende Kommanditistin darf gegenüber
einem Kommanditisten die Erteilung von Auskünften und die
Einsichtnahme in die Bücher und Schriften der Gesellschaft
verweigern, wenn zu befürchten ist, dass der Kommanditist
diese Rechte zu gesellschaftsfremden Zwecken ausübt oder
dadurch der Gesellschaft ein nicht unerheblicher Nachteil
droht.
3. Alle Gesellschafter haben über vertrauliche Angaben und
Geheimnisse der Gesellschaft, namentlich Betriebs- und
Geschäftsgeheimnisse, Dritten gegenüber Stillschweigen zu
bewahren. In Zweifel bestimmt die geschäftsführende Kommanditistin, welche Informationen als vertraulich zu be­han­deln
sind. Im Falle der Verletzung der Vertraulichkeitsverpflichtung durch einen Gesellschafter ist die geschäftsführende
Kommanditistin nach ihrem pflichtgemäßen Ermessen berechtigt, den Ausschluss des Kommanditisten aus der Gesellschaft zu erklären bzw. vom Treuhandkommanditisten die
außerordentliche Kündigung des Treuhandvertrags gegenüber dem betreffenden Treugeber zu verlangen. Daneben
sind die Gesellschafter bei Verletzung der Vertraulichkeitsverpflichtung verpflichtet, der Gesellschaft etwaige hierdurch
entstehende Schäden zu ersetzen.
§ 15
Geschäftsjahr, Jahresabschluss
1. Das Geschäftsjahr entspricht dem Kalenderjahr.
2. Die Geschäftsführung der Gesellschaft hat nach Abschluss
eines jeden Geschäftsjahres den Jahresabschluss unter Beachtung der handelsrechtlichen Vorschriften und der Grundsätze ordnungsgemäßer Buchführung binnen sechs Monaten
nach Ablauf des Geschäftsjahres aufzustellen. Darüber hinaus hat die Geschäftsführung der Gesellschaft eine Einnahmen-Überschuss-Rechnung aufzustellen.
113
3. Der Jahresabschluss ist durch einen Wirtschaftsprüfer
prüfen und testieren zu lassen.
4. Der geprüfte Jahresabschluss muss bis zum 15.11. nach
Ablauf eines Geschäftsjahres durch die Gesellschafter in
einer Gesellschafterversammlung oder im schriftlichen Abstimmungsverfahren festgestellt werden.
5. Die einem Kommanditisten jährlich bis zum 31.12. des
jeweiligen Kalenderjahres entstehenden Sonderwerbungskosten sind der LHI Fonds bis zum 28. Februar des ihrer
Entstehung folgenden Jahres schriftlich durch entsprechende, steuerlich anerkennungsfähige Belege nachzuweisen.
Später geltend gemachte Sonderwerbungskosten werden
nur berücksichtigt, wenn dies verfahrensrechtlich noch möglich ist. Ein etwaiger Verwaltungsmehraufwand ist der bevollmächtigten LHI Fonds zu ersetzen oder – auf deren Ver­
langen – pauschal mit 100 EUR zuzüglich der gesetzlichen
Umsatzsteuer abzugelten.
§ 16
Beteiligung am Vermögen, Ergebnisbeteiligung, Ausschüttung
1. Die Komplementärin ist nicht am Vermögen, Gewinn und
Verlust der Gesellschaft beteiligt. Sie erhält die in § 9 Ziff. 7
a) bis c) genannte Vergütung. Die geschäftsführende Kommanditistin erhält die in § 9 Ziff. 7 b) und c) genannte Vergütung. Der Treuhandkommanditist erhält die in § 10 genannte
Vergütung.
2. Nach Befriedigung der Ansprüche gemäß Ziffer 1 steht der
Gewinn und Verlust („Ergebnis“) den Gesellschaftern ab dem
jeweiligen Beitrittstermin im Verhältnis ihrer zum jeweiligen
Beitrittstermin geleisteten Pflichteinlage zu. Abweichend davon
werden – soweit steuerlich zulässig – die laufenden Gewinne
und Verluste der Geschäftsjahre 2011 und 2012 so verteilt,
dass sämtliche Kommanditisten unabhängig vom Beitrittstermin entsprechend dem Verhältnis ihrer vertragsmäßig eingezahlten Pflichteinlagen gleich behandelt werden. Hierzu werden die später beitretenden Kommanditisten von den nach
ihrem Beitritt anfallenden Gewinnen bzw. Verlusten Vorabanteile erhalten, bis sämtlichen Kommanditisten Gewinne oder
Verluste in gleicher anteiliger Höhe zugerechnet sind.
3. Die Beteiligung der Kommanditisten am Verlust ist nicht
auf ihre Pflichteinlage begrenzt. Durch Verluste, die die
Pflichteinlage des einzelnen Kommanditisten übersteigen,
wird vorbehaltlich eines Beschlusses gemäß § 11 Ziff. 3 c) im
Verhältnis der Kommanditisten zueinander eine Nachschuss114
pflicht des einzelnen Kommanditisten sowie eine Haftung
des einzelnen Kommanditisten über seine Haftsumme hinaus nicht begründet.
4. Spätestens zum 15. März eines jeden Jahres erfolgt eine
Vorabausschüttung für das vorangegangene Jahr, erstmals
zum 15.03.2013 für das Geschäftsjahr 2012. Hierbei wird ein
vorhandener Liquiditätsüberschuss, der nicht zur Erfüllung
gesetzlicher, vertraglicher oder sonstiger Verpflichtungen der
Gesellschaft benötigt wird, zeitanteilig auf die am jeweiligen
Beitrittstermin beteiligten Gesellschafter im Verhältnis ihrer
Pflichteinlagen zueinander ausgeschüttet. Das Festkapitalkonto eines Gesellschafters wird durch Ausschüttungen/Entnahmen nicht gemindert. Die geschäftsführende Kommanditistin hat darauf zu achten, dass in der Gesellschaft eine
angemessene Liquiditätsreserve verbleibt. Über die endgültige Höhe der Ausschüttung wird in der ordentlichen Gesellschafterversammlung oder im schriftlichen Abstimmungsverfahren beschlossen.
5. Ausschüttungen erfolgen auch dann, wenn die Kapitalkonten, aber nicht das Kapitalkonto I, der einzelnen Kommanditisten hierdurch negativ werden oder durch vorangegangene Verluste und Ausschüttungen negativ geworden
sind.
§ 17
Ausscheiden von Gesellschaftern
1. Jeder Gesellschafter kann seine Beteiligung an der Gesellschaft unter Wahrung der Form gemäß nachstehender
Ziffer 4 mit einer Frist von 6 Monaten wie folgt kündigen:
a)erstmals zum 31.12.2026 und
b)danach zu jedem Jahresende.
Der Treuhandkommanditist hat dieses Recht darüber hinaus
auch bezogen auf Teile seiner Beteiligung mit der Folge,
dass sich seine Pflichteinlage um den entsprechenden Teilbetrag reduziert.
2. Ein Gesellschafter scheidet mit sofortiger Wirkung oder
zu einem von der geschäftsführenden Kommanditistin nach
deren pflichtgemäßem Ermessen bestimmten Zeitpunkt aus,
wenn der jeweilige Ausschluss gemäß Ziffer 4 schriftlich erklärt wird. Der Ausschluss aus der Gesellschaft mit sofortiger
Wirkung kann in folgenden Fällen erklärt werden:
a)Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen
des Gesellschafters oder Ablehnung des Insolvenzverfahrens mangels Masse;
b)Der Ausschluss gemäß Ziff. 2 a) bis 2 d) gegenüber einem
nicht geschäftsführenden Kommanditisten erfolgt durch die
geschäftsführende Kommanditistin.
b)Pfändung des Gesellschaftsanteils eines Gesellschafters
durch einen Gläubiger sofern die Vollstreckungsmaßnahme
nicht innerhalb von zwei Monaten aufgehoben wird;
c) Der Ausschluss gemäß Ziff. 2 a) bis 2 d) gegenüber
der geschäftsführenden Kommanditistin erfolgt durch die
Komplementärin. Die Komplementärin hat unverzüglich
einen Gesellschafterbeschluss herbeizuführen, in dem über
den Eintritt eines neuen geschäftsführenden Kommanditisten
in die Gesellschaft zu entscheiden ist.
c) Grobe Verletzung der sonstigen Verpflichtungen aus dem
Gesellschaftsverhältnis trotz schriftlicher Abmahnung durch
die geschäftsführende Kommanditistin; Äußerungen insbesondere gegenüber Dritten, die eine Fortsetzung des Gesellschaftsverhältnisses mit diesem Gesellschafter für die anderen
Gesellschafter unzumutbar machen und für den Ausschluss
des Gesellschafters aus der Gesellschaft ein Gesell­schaf­ter­
beschluss gemäß § 11 Ziff. 3 k) vorliegt;
d)Verletzung der Pflicht zur vollständigen Leistung der
Pflichteinlage. § 4 Ziff. 6 bleibt unberührt.
Ein Ausschluss gemäß vorstehender Regelung kann gegenüber dem Treuhandkommanditisten auch für einen Teil seiner
Pflichteinlage ausgesprochen werden, wenn beim Treugeber
ein Kündigungsgrund entsprechend lit. a) bis d) vorliegt. Der
Ausschluss in diesem Sinne ist vorzunehmen, wenn der Treu­
handkommanditist gegenüber dem Treugeber den Treuhandvertrag gemäß § 4 Ziff. 3 des Treuhandvertrages gekündigt
hat. Der ausschließbare Teil der Pflichteinlage des Treuhandkommanditisten entspricht der Höhe der Treuhandeinlage
des Treugebers, bei dem ein solcher Kündigungsgrund vorliegt oder gegenüber dem die Kündigung des Treuhandvertrags bereits ausgesprochen wurde.
3. Ein Gesellschafter scheidet abweichend von den Bestimmungen in Ziffer 1 nicht aus der Gesellschaft aus, wenn die
Gesellschaft zum Zeitpunkt seiner Kündigung in Liquidation
ist oder in Liquidation tritt. In diesem Falle nimmt der Gesellschafter an der Liquidation teil.
4. Jede Kündigung bzw. jeder Ausschluss ist schriftlich als
Einschreiben zu erklären.
a)Die Kündigung gemäß Ziffer 1 a) oder 1 b) eines jeden
nicht geschäftsführenden Kommanditisten ist an die geschäftsführende Kommanditistin zu richten, die die Komplementärin,
den Treuhandkommanditisten und LHI Fonds über die Kündigung unterrichtet.
d)Der Ausschluss gemäß Ziff. 2 a) bis c) gegenüber der
Komplementärin erfolgt durch die geschäftsführende Kommanditistin. Die geschäftsführende Kommanditistin hat unverzüglich einen Gesellschafterbeschluss herbeizuführen,
in dem über den Eintritt eines neuen Komplementärs in die
Gesellschaft zu entscheiden ist.
e)Die Komplementärin hat ihre eigene Kündigung gemäß
Ziffer 1 gegenüber der geschäftsführenden Kommanditistin
auszusprechen.
f) Die geschäftsführende Kommanditistin hat ihre eigene
Kündigung gemäß Ziffer 1 an die Komplementärin zu richten.
Die Bestimmungen in lit. c) Satz 2 gelten entsprechend.
5. Scheidet der Treuhandkommanditist nach den vorstehenden Bestimmungen aus der Gesellschaft aus, hat er im
Verhältnis zu den Treugebern § 7 des Treuhandvertrags zu
beachten.
6. Die der Gesellschaft entstehenden Kosten des Ausscheidens trägt der ausscheidende Gesellschafter. Zu den Kosten
zählen auch die durch das Ausscheiden verursachten Steuern, sofern diese von der Gesellschaft zu tragen sind. Fallen
Kosten durch das Ausscheiden mehrerer Gesellschafter an,
so werden diese Kosten auf die ausscheidenden Gesellschafter verteilt. Verteilungsmaßstab ist die Höhe der bisherigen Ergebnisbeteiligung der ausscheidenden Gesellschafter
zueinander gemäß § 16. Die Kosten werden auch dann nach
diesem Maßstab verteilt, wenn ein Gesellschafter aus anderen Gründen ausscheidet und die verbleibenden Gesellschafter dadurch schlechter als zuvor gestellt werden. Fallen
Kosten erst durch das Ausscheiden mehrerer Gesellschafter
zu einem späteren Zeitpunkt an, so werden die bereits ausgeschiedenen Gesellschafter mit den anteiligen Kosten
nachbelastet, sofern ihr Ausscheiden ebenfalls für die aus­
115
gelösten Steuern oder andere Kosten kausal war. Die Forderung an den ausgeschiedenen Gesellschafter verjährt nicht
vor dem Datum der Eintragung der Auflösung der Gesellschaft im Handelsregister. Für den mit dem Ausscheiden verbundenen Aufwand erhält die geschäftsführende Kommanditistin oder ein von ihr benannter Dritter vom ausscheidenden
Gesellschafter pauschal einen Betrag in Höhe von 1 % der
Pflichteinlage, maximal 2.500 EUR zuzüglich gesetzlicher
Umsatzsteuer als Aufwandsersatz vergütet.
7. Scheiden einer oder mehrere Gesellschafter aus der Gesellschaft aus, so wird die Gesellschaft mit den verbleibenden Gesellschaftern fortgeführt.
§ 18
Abfindung
1. Ein Kommanditist, der aus der Gesellschaft ausscheidet,
hat Anspruch auf ein Auseinandersetzungsguthaben. Dies
gilt nicht für den Treuhandkommanditisten, soweit sein
Rechtsnachfolger in die Rechte und Pflichten aus dem Treuhandvertrag eintritt.
2. Das Auseinandersetzungsguthaben wird aufgrund einer
von der geschäftsführenden Kommanditistin zu erstellenden
Auseinandersetzungsbilanz ermittelt.
Erfolgt das Ausscheiden zum Ablauf eines Geschäftsjahres,
ist Grundlage für die Auseinandersetzungsbilanz der Jahresabschluss des abgelaufenen Geschäftsjahres. Erfolgt das
Ausscheiden während eines Geschäftsjahres, ist Grundlage
für die Auseinandersetzungsbilanz der Jahresabschluss, der
zum Ende des vorangegangenen Geschäftsjahres erstellt
wurde. Das dem Gesellschafter zustehende anteilige Jahresergebnis für das dann laufende Geschäftsjahr ist in diesem
Falle von der geschäftsführenden Kommanditistin anhand
der vorhergegangenen Jahre zu schätzen.
Dem für den ausscheidenden Gesellschafter ermittelten anteiligen Auseinandersetzungsguthaben ist das geschätzte
anteilige Jahresergebnis hinzuzurechnen und die Kosten, die
gemäß § 17 Ziff. 6 entstehen, sind abzuziehen.
Von dem dann verbleibenden anteiligen Auseinandersetzungsguthaben des Gesellschafters ist der Betrag auszubezahlen,
der sich ergibt, wenn alle sonstigen für den Gesellschafter
bestehenden Konten zum Zeitpunkt des Ausscheidens des
Gesellschafters saldiert und bei Bedarf mit dem anteiligen
Auseinandersetzungsguthaben verrechnet und ausgeglichen
sind. Der ausscheidende Gesellschafter kann keine Freistel116
lung von Gesellschaftsverbindlichkeiten und Sicherheitsleistung wegen künftiger Inanspruchnahme durch Gesellschaftsgläubiger von der Gesellschaft verlangen.
3. Erkennt ein ausscheidender Gesellschafter das von der
Geschäftsführung der Gesellschaft ermittelte Auseinandersetzungsguthaben nicht an, so entscheidet auf Antrag eines
Beteiligten eine von der Industrie- und Handelskammer für
München und Oberbayern zu benennende Wirtschaftsprüfungsgesellschaft als Schiedsgutachter. Das von diesem
festgestellte Auseinandersetzungsguthaben ist für den ausscheidenden Gesellschafter und die Gesellschaft verbindlich.
Die Kosten des Gutachters trägt die Gesellschaft, wenn
der ermittelte Wert höher als der Wert ist, den die geschäftsführende Kommanditistin ermittelt hat. Wird der von der
geschäftsführenden Kommanditistin errechnete Abfindungsbetrag vom Schiedsgutachter bestätigt oder stellt dieser
einen niedrigeren Wert fest, so trägt der ausscheidende Gesellschafter die Kosten.
4. Berechnung des Auseinandersetzungsguthabens:
a)Scheidet ein Kommanditist zum 31.12.2026 oder danach
durch eigene Kündigung gemäß § 17 Ziff. 1 aus der Gesellschaft aus, so gilt für die Berechnung des Abfindungsguthabens und für die Erstellung der Auseinandersetzungsbilanz
Folgendes:
In der Auseinandersetzungsbilanz sind alle Werte anzusetzen, die sich aus dem jeweiligen Jahresabschluss ergeben,
jedoch mit der Maßgabe, alle Bilanzpositionen nicht mit dem
Buchwert, sondern mit ihrem jeweiligen Verkehrswert anzusetzen.
Das sich aufgrund der Auseinandersetzungsbilanz ergebende positive oder negative Kapital ist dem Kommanditisten
in dem Verhältnis zuzuordnen, in dem er gemäß § 16 am
Vermögen der Gesellschaft beteiligt ist. Spätere Wertänderungen, z. B. wegen steuerlicher Außenprüfungen, bleiben
unberücksichtigt.
b)Scheidet ein Kommanditist aus anderen Gründen aus der
Gesellschaft aus als durch Kündigung gemäß § 17 Ziff. 1, so
gilt für die Berechnung des Abfindungsguthabens und für die
Erstellung der Auseinandersetzungsbilanz Folgendes:
Alle Werte sind mit dem jeweiligen Buchwert anzusetzen.
Das sich aufgrund der Auseinandersetzungsbilanz ergebende positive oder negative Kapital ist den Kommanditisten in
dem Verhältnis zuzuordnen, in dem sie gemäß § 16 am Vermögen der Gesellschaft beteiligt sind.
b)auf den eintretenden Gesellschafter der Sachverhalt aus
§ 5 Ziff.1 Satz 5 oder 6 zutrifft.
c) Ergibt die Berechnungsmethode gemäß vorstehendem
Absatz b) ein höheres Abfindungsguthaben als sich nach
einer Berechnung gemäß dem vorstehenden Absatz a) ergeben würde, so ist der jeweils niedrigere Wert, der sich aufgrund der Berechnungen nach vorstehenden Absätzen a)
und b) ergibt, anzusetzen.
d)Im Falle der Liquidation der Gesellschaft ermittelt sich das
Liquidationsergebnis aufgrund einer Schlussbilanz, in der
alle aktiven und passiven Posten der Gesellschaft entsprechend ihrer Buchwerte anzusetzen sind. Die Verteilung eines
etwaigen Liquidationsgewinns entspricht der Beteiligung des
Kommanditisten am Vermögen der Gesellschaft gemäß § 16.
c) eine Übertragung von Gesellschaftsanteilen beabsichtigt
ist und wenn die geschäftsführende Kommanditistin ermittelt,
dass durch die vorgesehene Übertragung für die Gesellschaft oder für die Gesellschafter eine Steuer oder Abgabe
verursacht wird. In diesem Fall kann die geschäftsführende
Kommanditistin ihre Zustimmung nur dann erklären, wenn
der Übertragende gleichzeitig schriftlich erklärt, alle die Gesellschaft oder die verbleibenden Gesellschafter direkt treffende Steuern, Abgaben und Kosten, die durch seine Übertragung ausgelöst werden, zu übernehmen, der Erklärende
die entsprechende Bonität nachweist und nach Aufforderung
durch die geschäftsführende Kommanditistin in entsprechender Höhe Sicherheit leistet.
5. Der auszuzahlende Betrag des für den ausscheidenden
Kommanditisten ermittelten Auseinandersetzungsguthabens
ist in drei gleichen Jahresraten auszuzahlen, wenn die Gesellschaft fortbesteht.
d)der Treuhandkommanditist durch rechtsgeschäftliche
Übertragung aus der Gesellschaft ausscheiden möchte und
die Treugeber keinen neuen Treuhandkommanditisten gemäß § 7 Ziff. 4 des Treuhandvertrags bestimmen.
Die erste Rate ist am Schluss des dem Ausscheiden folgenden Jahres fällig. Vom Tage des Ausscheidens an wird das
Auseinandersetzungsguthaben mit dem jeweiligen Basiszinssatz gemäß § 247 BGB verzinst. Die Zinsen sind jeweils
mit den einzelnen Raten zur Zahlung fällig. Die Gesellschaft
ist berechtigt, das Auseinandersetzungsguthaben ganz oder
zum Teil früher auszuzahlen.
e)Gesellschaftsanteile der Gesellschaft zum Handel am Kapitalmarkt vorgesehen sind.
6. Für die Zahlung des Auseinandersetzungsguthabens haftet ausschließlich das Gesellschaftsvermögen. Eine persönliche Haftung der übrigen verbleibenden Gesellschafter ist
ausgeschlossen.
§ 19
Nachfolge in Gesellschaftsanteile der Kommanditisten
1. Jede Verfügung über Gesellschaftsanteile sowie die
Einräumung einer Unterbeteiligung bedarf der schriftlichen
Zustimmung der geschäftsführenden Kommanditistin. Die
Zustimmung kann nur aus wichtigem Grunde versagt werden.
Die Regelung des § 4 Ziff. 1 Satz 5 bleibt unberührt.
2. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn
a)der Gesellschaftsanteil geteilt wird und hierdurch eine
Pflichteinlage entsteht, die kleiner als 10.000 EUR ist.
3. Die rechtsgeschäftliche Übertragung eines Gesellschaftsanteils ist jeweils nur mit Wirkung zum Beginn des 1. Januar
eines Jahres möglich. Dies gilt nicht für die Übertragung einer Kommanditbeteiligung des Treuhandkommanditisten auf
einen Dritten; diese Übertragungen können zu jedem Monatsersten erfolgen. Dies gilt auch nicht für die Beendigung
des Treuhandvertrags aufgrund des Herausgabeverlangens
des Treugebers gemäß § 7 des Treuhandvertrags.
4. Beim Tod eines nicht geschäftsführenden Kommanditisten
wird die Gesellschaft mit den Erben fortgesetzt. Jeder Kommanditist soll durch eine entsprechende Nachfolgeregelung
sicherstellen, dass im Falle seines Todes eine Aufspaltung
seiner Pflichteinlage in Beträge unterhalb von 10.000 EUR
nicht erfolgt. Falls der verstorbene Kommanditist keine entsprechende Regelung getroffen hat, sollen die Erben eine
Regelung treffen, dass der vorhandene Gesellschaftsanteil
nicht in Beträge unterhalb von 10.000 EUR aufgeteilt wird.
Fehlt eine den vorstehenden Anforderungen genügende Regelung des Erblassers und der Erben, so wird die Gesellschaft mit den Erben fortgesetzt. Auch für diese neu entstehenden Gesellschaftsanteile gilt § 11 Ziff. 2.
117
5. Die Erben haben sich durch die Vorlage eines geeigneten
Nachweises zu legitimieren. Darüber hinaus hat jeder Erbe
zu erklären, dass der Sachverhalt aus § 5 Ziff. 1 Satz 5 oder
6 nicht auf ihn zutrifft. Mehrere Erben sind verpflichtet, der
geschäftsführenden Kommanditistin gemeinsam mitzuteilen,
in welcher Höhe die Beteiligung auf welche Person übergegangen ist. § 4 Ziff. 8 gilt entsprechend.
6. Ab dem Zeitpunkt des Todes des Kommanditisten bis zu
dem Zeitpunkt, zu dem der Gesellschaft oder der geschäftsführenden Kommanditistin ein geeigneter Nachweis über die
eingetretene Erbfolge und die Erbquote vorliegt, ruhen die
Stimmrechte und Ausschüttungsansprüche des oder der
Rechtsnachfolger, die mit dem Gesellschaftsanteil des verstorbenen Kommanditisten verbunden sind.
7. Die Verwaltung des Gesellschaftsanteils durch einen
Testamentsvollstrecker ist im Todesfall zulässig. In diesem
Fall übt der Testamentsvollstrecker die vorstehenden Gesellschafterrechte des verstorbenen Kommanditisten aus.
8. Geht eine Kommanditbeteiligung oder eine Teilkommanditbeteiligung durch Rechtsgeschäft oder von Todes wegen
auf eine Person über, die nicht schon Gesellschafter war, so
ist der neue Gesellschafter verpflichtet, der LHI Fonds eine
Vollmacht gemäß § 5 Ziff. 3 in der erforderlichen Form auf
eigene Kosten zu erteilen und unverzüglich zuzuleiten. Vorstehendes gilt nicht für Treugeber.
9. Die Regelung über den Aufwendungsersatz in § 17 Ziff.6
gilt entsprechend zu Gunsten der LHI Fonds, sowohl für
Erbfälle als auch für rechtsgeschäftliche Übertragungen.
Zahlungspflichtiger in Erbfällen ist der Erbe.
§ 20
Dauer der Gesellschaft, Liquidation der Gesellschaft
1. Die Dauer der Gesellschaft ist unbestimmt. Sie kann erstmals gemäß § 17 Ziff. 1 gekündigt werden.
2. Die Gesellschaft tritt nach einem Beschluss gemäß § 10
Ziff. 3 lit. d) in Liquidation.
3. Liquidator der Gesellschaft ist die geschäftsführende
Kommanditistin.
4. Es ist Aufgabe des Liquidators, das Gesellschaftsvermögen bestmöglich zu verwerten.
118
5. Der Liquidator hat die Schlussbilanz zu erstellen und
das Liquidationsergebnis entsprechend den Bestimmungen
in § 18 Ziff. 4 d) zu ermitteln und einen etwaigen Liquidationsgewinn an die an der Liquidation teilnehmenden Gesellschafter gemäß den Bestimmungen des § 16 zu verteilen.
Abweichend von § 15 Ziff. 3 sind nur die Liquidationseröffnungsbilanz und die Liquidationsschluss­bilanz durch einen
Wirtschaftsprüfer zu prüfen und testieren zu lassen.
6. Der Liquidator ist berechtigt, auch nach Beendigung der
Liquidation nach pflichtgemäßem Ermessen Rechtsgeschäfte der Gesellschaft oder der Gesellschafter vorzunehmen.
7. Der Liquidator erhält für seine Tätigkeit im Rahmen der
Liquidation den Ersatz aller Auslagen, eine angemessene
laufende jährliche Vergütung, die sich an der Höhe der zuletzt
geleisteten gesamten Vergütung für die Geschäftsführung
der Gesellschaft gemäß § 9 Ziff. 7b) orientiert sowie eine erfolgsabhängige Vergütung von 20 % bezogen auf den Betrag, der unter Berücksichtigung einer angemessenen Liquiditätsreserve in der Gesellschaft nach Abzug
a) aller Verbindlichkeiten der Gesellschaft,
b) d
er vollständigen Rückführung der nominalen Einlagen
der Investoren (ohne Agio) aufgrund der Liquidation
in der Gesellschaft verbleibt.
§ 21
Kosten des Vertrags
1. Die Kosten für diesen Vertrag und dessen Durchführung
einschließlich etwa anfallender Steuern aller Art und einschließlich der Kosten, die aufgrund der Ersteintragung des
Treuhandkommanditisten bei dem Handelsregister entstehen, trägt die Gesellschaft.
2. Die in Ziffer 1 genannten Kosten beinhalten nicht die Kosten, die durch die jeweilige Beglaubigung der einzelnen Handelsregistervollmacht, die jeder neue Direkt-Kommanditist
erteilt, sowie die Kosten von Handelsregisteränderungen, die
durch die Übertragung von Gesellschaftsanteilen oder durch
die Vornahme sonstiger Verfügungen über Gesellschaftsanteile begründet werden. Diese Kosten trägt jeweils der Gesellschafter, der die Handelsregistervollmacht und/oder die
Änderungen veranlasst hat, soweit in diesem Vertrag nicht
bereits etwas anderes bestimmt ist. Dies gilt auch für die notwendigen Änderungen im Handelsregister im Falle des Todes
eines nicht geschäftsführenden Kommanditisten. Die ge-
schäftsführende Kommanditistin ist berechtigt, eine Pauschale
gemäß § 17 Ziff.6 in Rechnung zu stellen.
Pullach, den 30.09.2011
LANITA Verwaltung GmbH
§ 22
Schlichtungsvereinbarung/Ombudsverfahren
Jeder nicht geschäftsführende Kommanditist ist berechtigt,
bei Streitigkeiten aus oder im Zusammenhang mit diesem
Gesellschaftsvertrag und dem damit begründeten Gesellschafterverhältnis die Ombudsstelle Geschlossene Fonds e. V.
anzurufen und ein Schlichtungsverfahren einzuleiten. Das
Schlichtungsverfahren richtet sich nach den geltenden Regelungen der Verfahrensordnung Ombudsstelle Geschlossene
Fonds e. V.
§ 23
Schlussbestimmungen
1. Für Änderungen und Ergänzungen dieses Gesellschaftsvertrags gelten die Bestimmungen in § 11 Ziff. 3 b) und sie
bedürfen der Schriftform. Das Schriftformerfordernis gilt
nicht, wenn die Änderung im Rahmen einer Gesellschafterversammlung oder im schriftlichen Abstimmungsverfahren
erfolgt; in diesem Fall sind sie zu protokollieren.
gez. Robert Soethe (Geschäftsführer)
gez. Heimo Koch (Geschäftsführer)
Pullach, den 30.09.2011
SINUS Treuhand-Verwaltung GmbH
gez. Franz-Georg Schmidt (Geschäftsführer)
gez. Dietrich von Buttlar (Geschäftsführer)
2. Sollte eine Bestimmung dieses Gesellschaftsvertrags
unwirksam sein oder werden, so bleibt die Wirksamkeit der
übrigen Bestimmungen hiervon unberührt. Anstelle der unwirksamen Bestimmung gilt eine solche als vereinbart, die
der von den Vertragsparteien wirtschaftlich gewollten Bestimmung in rechtlich wirksamer Weise am nächsten kommt.
Dies gilt für die Ausfüllung etwaiger Vertragslücken entsprechend. § 139 BGB wird insgesamt abbedungen. Ergänzend
gelten die gesetzlichen Bestimmungen.
3. Erfüllungsort und Gerichtsstand für sämtliche Verpflichtungen und Streitigkeiten aus diesem Gesellschaftsvertrag ist
der Sitz der Gesellschaft.
Pullach, den 30.09..2011
Objekt FMZ Erding Verwaltung GmbH
gez. Peter Kober (Geschäftsführer)
gez. ppa. Christian Floth (Prokurist)
119
16.2. Treuhandvertrag
Treuhandvertrag
zwischen
(der in der Beitrittserklärung genannten Person)
im folgenden „Treugeber“ genannt –
2. Der Treuhandkommanditist ist an der Gesellschaft nach
Maßgabe des Gesellschaftsvertrags und den Bestimmungen
dieses Treuhandvertrags sowie der Beitrittserklärung beteiligt. Für das Verhältnis zwischen Treuhandkommanditist und
Treugeber gelten die Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags der Gesellschaft entsprechend, soweit sich nichts anderes aus diesem Treuhandvertrag ergibt.
3. Der Treuhandkommanditist hält seine Beteiligung im Außenverhältnis als einheitlichen Kommanditanteil für alle Treugeber. Der Treuhandkommanditist ist berechtigt, aber nicht
verpflichtet, für weitere Treugeber Teile seiner Kommandit­
beteiligung an der Gesellschaft treuhänderisch zu halten
und zu verwalten. Die Höhe des Anteils des Treugebers am
Kommanditanteil des Treuhandkommanditisten ergibt sich
aus der in der Beitrittserklärung des Treugebers genannten
Pflichteinlage. Der Treuhandkommanditist handelt gegenüber der Gesellschaft und Dritten im eigenen Namen.
und der
SINUS Treuhand-Verwaltung GmbH
im folgenden „Treuhandkommanditist“ genannt –
Vorbemerkung:
Der Treuhandkommanditist hat sich an der LHI Immobilienfonds Deutschland Objekt Fachmarktzentrum Erding
GmbH & Co. KG („Gesellschaft“) mit einer Pflichteinlage
von 21.065.000 EUR als Kommanditist beteiligt. Er beabsichtigt gemäß § 4 Ziff. 1 des Gesellschaftsvertrags der Gesellschaft vom 30.09.2011 („Gesellschaftsvertrag“) im Wege
der Vereinbarungstreuhand mit einer Vielzahl von Anlegern
Treuhandverträge über Teile seiner Kommanditbeteiligung
bis zur Höhe seiner gesamten Pflichteinlage zu schließen.
Dabei muss der von jedem Anleger zu übernehmende Teilbetrag der Kommanditeinlage des Treuhandkommanditisten
mindestens 10.000 EUR betragen. Einlagen mit höheren Beträgen müssen grundsätzlich durch 5.000 glatt teilbar sein.
§ 1
Gegenstand des Treuhandvertrags
1. Der Treuhandkommanditist hält und verwaltet im Auftrag
des Treugebers einen Teilbetrag seiner Kommanditbeteiligung an der Gesellschaft in der vom Anleger in der Beitrittserklärung vom
bezeichneten Höhe künftig im eigenen
Namen, aber für Rechnung des Treugebers.
120
4. Im Innenverhältnis behandelt der Treuhandkommanditist
den Anteil des Treugebers als Teil seines Kommanditanteils.
Er handelt ausschließlich für Rechnung des jeweiligen Treugebers. Der Treugeber stellt den Treuhandkommanditisten
von sämtlichen Verbindlichkeiten frei, die im Zusammenhang
mit der treuhänderischen Kommanditbeteiligung stehen.
§ 2
Person des Treugebers
Treugeber können alle Personen sein, die gemäß § 5 Ziff. 1
des Gesellschaftsvertrags auch Kommanditist sein können.
Treugeber kann nicht sein, wer nach den Bestimmungen des
§ 5 Ziff. 1 des Gesellschaftsvertrags von der Beteiligung an
der Gesellschaft ausgeschlossen ist.
§ 3
Rechte des Treugebers
1. Der Treugeber kann vom Treuhandkommanditisten ver­
langen, die diesem gemäß § 166 HGB nach Maßgabe des
§ 14 des Gesellschaftsvertrags zustehenden Kontrollrechte
selbst auszuüben. Der Treuhandkommanditist hat den Treugeber auf dessen Verlangen entsprechend zu bevollmächtigen. § 14 des Gesellschaftsvertrags gilt entsprechend; weiter
gehende Rechte sind ausgeschlossen.
2. Der Treuhandkommanditist oder ein von ihm beauftragter
Dritter informiert den Treugeber über alle wesentlichen
Geschäftsvorgänge der Gesellschaft mit den von der Gesell-
schaft dem Treuhandkommanditisten zur Verfügung gestellten Unterlagen.
Beitrittserklärung angegebenen Konto bereitzustellen. Einzelheiten regelt die Beitrittserklärung.
3. Der Treuhandkommanditist hält und verwaltet seinen
Kommanditanteil an der Gesellschaft („Treuhandvermögen“) getrennt von seinem sonstigen Vermögen. Der Treugeber ist entsprechend seinem Anteil am Treuhandvermögen
in Relation zum gesamten Kommanditkapital (Summe der
Pflichteinlagen gemäß Gesellschaftsvertrag) der Gesellschaft am Vermögen und Ergebnis der Gesellschaft beteiligt.
2. Erfüllt ein Treugeber die in der Beitrittserklärung übernommene Verpflichtung zur Leistung seiner Treuhandeinlage
nicht termingerecht, so ist der Treuhandkommanditist berechtigt, ab Fälligkeit Verzugszinsen in Höhe von 5 % über dem
jeweiligen Basiszinssatz gemäß § 247 BGB zu berechnen.
Die Geltendmachung eines weiteren Verzugsschadens bleibt
hiervon unberührt.
4. Der Treuhandkommanditist tritt hiermit sämtliche Ansprüche
aus der treuhänderisch gehaltenen Kommanditbeteiligung
entsprechend der Höhe des Anteils des Treugebers am Treuhandvermögen an den dies annehmenden Treugeber ab.
Dazu gehören insbesondere die Ansprüche auf die Beteiligung am laufenden Gewinn und Verlust, die Ansprüche auf
die Ausschüttungen/Entnahmen sowie die Beteiligung am
Liquidationserlös/Auseinandersetzungsguthaben.
3. Darüber hinaus ist der Treuhandkommanditist im Falle der
Nichterfüllung der Pflicht gemäß Ziffer 1 zur außerordentlichen Kündigung des Treuhandvertrags berechtigt. Die Kündigung hat per Einschreiben zu erfolgen.
5. Beantragt ein Treugeber unter substantiierter Angabe
wichtiger Gründe die Einberufung einer außerordentlichen
Gesellschafterversammlung gemäß § 12 Ziff. 4 des Gesellschaftsvertrags, so hat der Treuhandkommanditist oder ein
von ihm beauftragter Dritter die Gemeinschaft der Treugeber
hierüber unter Angabe der Gründe für das Einberufungs­
begeh­ren zu informieren, eine Beschlussfassung der Treu­
geber über die Einberufung der Gesellschafterversammlung
herbeizuführen, die Treugeber über das Ergebnis der Beschlussfassung in Kenntnis zu setzen, festzustellen, ob
gegebenenfalls das Quorum gemäß § 12 Ziff. 4 des Gesellschaftsvertrags erreicht wurde und gegebenenfalls der
geschäftsführenden Kommanditistin der Gesellschaft das
erfolgreiche Einberufungsverlangen anzuzeigen.
§ 4
Pflichten des Treugebers
1. Der vom Treugeber in der Beitrittserklärung gezeichnete
Betrag („Treuhandeinlage“) ist nach Maßgabe des § 4
Ziff. 3 des Gesellschaftsvertrags und den Bestimmungen der
Beitrittserklärung termingerecht durch den Treugeber zu
leisten. Der Treugeber verpflichtet sich hiermit gegenüber
dem Treuhandkommanditisten, seine in der Beitrittserklärung
übernommene Treuhandeinlage schuldbefreiend gegenüber
dem Treuhandkommanditisten auf das in der Beitrittserklärung angegebene Konto der Gesellschaft zu leisten. Der
Treugeber verpflichtet sich, im Falle des Lastschrifteinzugsverfahrens die Treuhandeinlage rechtzeitig auf dem in der
§ 5
Gesellschafterbeschlüsse, Abstimmung
1. Der Treugeber ist berechtigt, an jeder Gesellschafterversammlung selbst teilzunehmen. § 11 Ziff. 1 und 2 sowie
§ 12 Ziff. 6 des Gesellschaftsvertrags gelten entsprechend.
2. Die Kosten für die eigene Teilnahme an einer Gesellschafterversammlung und für eine eventuelle Vertretung durch
einen Dritten trägt der Treugeber selbst.
3. Der Treuhandkommanditist oder ein von ihm beauftragter
Dritter hat dem Treugeber sämtliche Unterlagen, die er als
Kommanditist selbst mit der Ladung zur ordentlichen Gesellschafterversammlung gemäß § 12 Ziff. 3 des Gesellschaftsvertrags erhält, unverzüglich in Kopie zuzusenden. Der Treuhandkommanditist legt dem Treugeber entsprechende
Formulare zur Geltendmachung der Stimmrechte und insbesondere für eine Weisungserteilung vor.
4. Sofern ein Treugeber auf der Gesellschafterversammlung
der Gesellschaft nicht anwesend oder vertreten ist, kann
er dem Treuhandkommanditisten für die Abstimmungspunkte
Weisungen erteilen.
5. Der Treuhandkommanditist ist berechtigt und verpflichtet,
der geschäftsführenden Kommanditistin der Gesellschaft die
treuhänderischen Beteiligungen anzuzeigen. Der Treuhandkommanditist ist gegenüber der Gesellschaft berechtigt und
gegenüber dem Treugeber verpflichtet, entsprechend den
Weisungen für die verschiedenen Treugeber ggf. unterschiedlich, für jeden einzeln aber nur einheitlich, als Stimmbote
aufzutreten. Einer auf unterschiedlichen Weisungen der
121
Treu­geber beruhenden geteilten Stimmabgabe als Stimm­
bote durch den Treuhandkommanditisten wird ausdrücklich
zugestimmt.
6. Im Falle des schriftlichen Abstimmungsverfahrens gelten
§ 13 Ziff. 2 und 3 des Gesellschaftsvertrags mit der Maß­
gabe, dass der Treuhandkommanditist oder ein von ihm beauftragter Dritter die entsprechenden Unterlagen an die letzte
ihm bekannt gegebene Adresse des Treugebers versendet,
um diesem die Möglichkeit einzuräumen, das Stimmrecht
oder ein Weisungsrecht gemäß Ziffer 4 auszuüben. Der Treuhandkommanditist hat dafür Sorge zu tragen, dass die Unterlagen für den Treugeber zeitgleich mit den Unterlagen für die
direkt beteiligten Kommanditisten versandt werden. Maßgebend für die wirksame Erteilung der Weisung ist der Eingang
der Weisung beim Treuhandkommanditisten oder dem von
ihm beauftragten Dritten. Auf diese Frist ist in den Unterlagen
gesondert hinzuweisen. Von den Ergebnissen der Beschlussfassungen hat der Treuhandkommanditist oder ein
von ihm beauftragter Dritter den Treugeber zu informieren.
7. Im Übrigen gilt § 11 Ziff. 5 und 6 des Gesellschaftsvertrags
entsprechend.
8. Unabhängig von vorstehenden Regelungen steht dem
Treugeber gegenüber dem Treuhandkommanditisten ein umfassendes Weisungsrecht zu. Dies gilt insbesondere in
Bezug auf die Wahrnehmung der durch die treuhänderisch
gehaltene Beteiligung dem Treuhandkommanditisten zu­
stehenden mitgliedschaftlichen Verwaltungsrechte.
§ 6
Nachfolge in Rechte und Pflichten des Treugebers
1. Bei einer rechtsgeschäftlichen Übertragung der Rechte
und Pflichten dieses Treuhandvertrags durch den Treugeber
gelten § 19 Ziff. 1 bis 3 und 8 bis 9 des Gesellschafts­vertrags
entsprechend.
2. Beim Tod des Treugebers wird der Treuhandvertrag mit
dessen Erben fortgesetzt. § 19 Ziff. 4 bis 9 des Gesellschaftsvertrags sind entsprechend anzuwenden.
§ 7
Beendigung des Treuhandvertrags, Ausscheiden des
Treuhandkommanditisten
1. Der Treugeber kann durch schriftliche Erklärung gegenüber dem Treuhandkommanditisten mit einer Frist von
122
drei Monaten jeweils zum 30. Juni und zum 31. Dezember
eines jeden Jahres die Übertragung seiner treuhänderischen
Beteiligung auf sich selbst verlangen (Treuhandübertragung).
Seine treuhänderische Beteiligung wandelt sich damit in eine
Beteiligung an der Gesellschaft als Direkt-Kommanditist im
Sinne des § 5 Ziff. 2 des Gesellschaftsvertrags. Der Treugeber,
der die Treuhandübertragung verlangt, hat gegenüber der
geschäftsführenden Kommanditistin der Gesellschaft zu bestätigen, dass der Sachverhalt aus § 5 Ziff. 1 Satz 5 oder 6
des Gesellschaftsvertrags nicht auf ihn zutrifft. Zu dem jeweiligen Stichtag endet der Treuhandvertrag. Der Treu­geber
kann die Treuhandübertragung bei Vorliegen eines wichtigen
Grundes ohne Einhaltung der in Satz 1 genannten Frist verlangen. Ein wichtiger Grund ist insbesondere bei vertragsoder treuwidrigem Verhalten des Treuhandkommanditisten im
Verhältnis zum Treugeber anzunehmen.
2. Das Übertragungsverlangen wird wirksam, sobald der
Gesellschaft eine notariell beglaubigte Handelsregistervollmacht durch den Treugeber auf dessen eigene Kosten zur
Verfügung gestellt wird. Ein entsprechendes Vollmachtsformular erhält der Treugeber auf Anfrage, spätestens jedoch,
sobald er die Treuhandübertragung verlangt hat.
3. Für den Fall, dass der Treugeber die Treuhandübertragung verlangt, bietet der Treuhandkommanditist bereits
hiermit die Übertragung der treuhänderisch für den Treugeber
gehaltenen Beteiligung an der Gesellschaft unmittelbar auf
den Treugeber an. Der Treugeber nimmt die Treuhandübertragung an. Die Treuhandübertragung wird mit Zugang des
wirksamen Übertragungsverlangens und der notariell
beglaubigten Handelsregistervollmacht bei der Gesellschaft
wirksam. § 7 Ziff. 6 des Gesellschaftsvertrags gilt entsprechend.
4. Der Treuhandkommanditist ist berechtigt, den Treuhandvertrag mit einer Frist von drei Monaten zum Quartalsende
ordentlich zu kündigen, soweit er rechtzeitig einen geeigneten
Nachfolge-Treuhandkommanditisten benennt und sein Benennungsvorschlag mit einfacher Mehrheit der abgegebenen
Stimmen der Treugeber entsprechend dem Verfahren im Gesellschaftsvertrag angenommen wird. Die jedem Treugeber
zuzurechnenden Stimmen ergeben sich aus § 11 Ziff. 2 des
Gesellschaftsvertrags. Wird ein Nachfolge-Treuhandkommanditist durch die Treugeber bestimmt, hat der Treugeber
mit diesem den Treuhandvertrag nach Maßgabe des Treu­
geberbeschlusses fortzuführen. Mit Fortsetzung des Treuhandvertrags tritt der Nachfolge-Treuhandkommanditist im Wege
der Vertragsübernahme in alle Rechte und Pflichten des aus-
scheidenden Treuhandkommanditisten ein. Der ausscheidende Treuhandkommanditist hat seinen Kommanditanteil
auf den Nachfolge-Treuhandkommanditisten zu übertragen.
Treugeber, die an der Abstimmung nicht teilgenommen haben oder gegen den Beschlussvorschlag gestimmt haben,
können die fristlose Treuhandübertragung unter den formalen Voraussetzungen der Ziffer 1 verlangen. Soweit in der
Abstimmung keine einfache Mehrheit der Treugeber für einen
Nachfolge-Treuhandkommanditisten votiert oder kein Nach­
folge-Treuhandkommanditist vorgeschlagen wird, kann der
Treuhandkommanditist nicht ordentlich kündigen.
5. Der Treuhandkommanditist kann den Treuhandvertrag
gegenüber dem Treugeber fristlos aus wichtigem Grunde
kündigen, insbesondere in den Fällen des § 17 Ziff. 2 des
Gesellschaftsvertrags. § 17 Ziff. 6 des Gesellschaftsvertrags
gilt entsprechend. In den Fällen der fristlosen Kündigung
durch den Treuhandkommanditisten finden die Regelungen
des § 18 des Gesellschaftsvertrags sinngemäß Anwendung
unter Berücksichtigung der § 3 Ziff. 4 dieses Vertrages.
6. Der Treuhandvertrag endet ferner ohne weiteres,
a) w
enn über das Vermögen des Treuhandkommanditisten
das Insolvenzverfahren eröffnet oder mangels Masse
nicht eröffnet oder eingestellt wird; oder
b) wenn gegen den Treuhandkommanditisten aus einem
rechtskräftigen Titel Zwangsvollstreckung betrieben
und nicht innerhalb von zwei Monaten aufgehoben oder
eingestellt wird.
Die formalen Voraussetzungen der Ziffer 1 gelten in diesen
Fällen entsprechend, ohne dass der Treugeber die Treuhandübertragung gegenüber der Treuhandkommanditistin
ausdrücklich verlangen muss.
7. Soweit in diesem Vertrag oder dem Gesellschaftsvertrag
der Gesellschaft nichts anderes geregelt ist, hat die im Zusammenhang mit der Veränderung des Vertragsverhältnisses zwischen Treuhandkommanditist und Treugeber entstehenden Kosten und Aufwendungen derjenige zu tragen, der
den Grund der Entstehung zurechenbar gesetzt hat.
§8
Selbstkontrahieren
§9
Haftung des Treuhandkommanditisten
Die Haftung des Treuhandkommanditisten beschränkt sich
auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Dies gilt nicht für Schäden aus der Verletzung des Lebens, des Körpers oder der
Gesundheit, die auf einer vorsätzlichen oder fahrlässigen
Pflicht­verletzung eines gesetzlichen Vertreters oder Erfüllungsgehilfen des Treuhandkommanditisten beruhen, sowie
bei einer Verletzung wesentlicher Vertragspflichten. Er übernimmt keine Haftung für den Eintritt der vom Treugeber
eventuell ange­strebten steuerlichen oder sonstigen wirtschaftlichen Ziele.
§ 10
Vergütung des Treuhandkommanditisten
1. Die Vergütung des Treuhandkommanditisten ist in § 10
des Gesellschaftsvertrags geregelt.
2. Über zusätzliche Leistungen des Treuhandkommanditisten für einzelne Treugeber erstellt der Treuhandkommanditist
gesonderte Rechnungen.
§ 11
Treugeberregister, Datenschutz
1. Der Treuhandkommanditist führt für alle Treugeber ein
Register mit den persönlichen und beteiligungsbezogenen
Daten. Er kann sich hierzu auch Dritter bedienen. Der Treugeber hat keinen Anspruch auf Bekanntgabe der Daten anderer Treugeber.
2. Das Treugeberregister darf nicht veröffentlicht werden.
Dies gilt nicht, soweit der Treuhandkommanditist aufgrund
gesetzlicher Bestimmungen zur Herausgabe der Daten eines
Treugebers verpflichtet ist. Der Treuhandkommanditist darf
zur laufenden Betreuung der Treugeber einem von ihm hierzu beauftragten Dritten die Daten zur Verfügung stellen. Der
Treuhandkommanditist hat einen Dritten entsprechend diesen Bestimmungen zu verpflichten.
3. Der Treugeber erhält eine Benachrichtigung über seine
Eintragung in das vorgenannte Register.
Der Treuhandkommanditist ist von den Beschränkungen des
§ 181 BGB befreit.
123
§ 12
Schlichtungsvereinbarung/Ombudsverfahren
Jeder Treugeber ist berechtigt, bei Streitigkeiten aus oder
im Zusammenhang mit diesem Treuhandvertrag die Ombudsstelle Geschlossene Fonds e. V. anzurufen und ein
Schlichtungsverfahren einzuleiten. Das Schlichtungsverfahren richtet sich nach den geltenden Regelungen der Verfahrensordnung Ombudsstelle Geschlossene Fonds e. V.
§ 13
Schlussbestimmungen
1. Änderungen und Ergänzungen dieses Treuhandvertrags
bedürfen der Schriftform. Dies gilt auch für die Aufhebung
des Schriftformerfordernisses. Mündliche Nebenabreden bestehen nicht.
2. Sollte eine Bestimmung dieses Vertrags unwirksam sein
oder werden, so bleibt die Wirksamkeit der übrigen Bestimmungen hiervon unberührt. Die unwirksame Bestimmung ist
durch eine gesetzlich zulässige, dem wirtschaftlichen Zweck
der unwirksamen Bestimmung entsprechende bzw. am
nächsten kommende Regelung zu ersetzen. Dies gilt für die
Ausfüllung etwaiger Vertragslücken entsprechend. Hier sind
vorrangig etwaige entsprechende Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags sinngemäß anzuwenden. Die gesetzlichen
Bestimmungen gelten ergänzend. § 139 BGB wird insgesamt
abbedungen.
3. Erfüllungsort und Gerichtsstand für sämtliche Verpflichtungen und Streitigkeiten aus diesem Vertrag ist München.
Pullach,
SINUS Treuhand-Verwaltung GmbH
124
16.3 Zusätzliche Information für den Fernabsatz im Rahmen der Beteiligung an der LHI Immobilienfonds
Deutschland Objekt Fachmarktzentrum Erding GmbH & Co. KG
16.3.1 Information zu den Vertragspartnern
Initiator/Prospektverantwortlicher
LHI Leasing GmbH, Emil-Riedl-Weg 6,
82049 Pullach i. Isartal
Tel.: +49 89 5120-0
Fax: +49 89 5120-2000
Handelsregister
Amtsgericht München, HRB 46591
Geschäftsführer
Oliver Porr, München
Robert Soethe, Rain
Heimo Koch, Leinfelden-Echterdingen
Hauptgeschäftstätigkeit
Vermitteln, Arrangieren, Initiieren und Durchführen des nationalen und internationalen Leasing-, Miet- und Fondsgeschäfts,
Vermitteln und Arrangieren von strukturierten Finanzierungen
und Nutzungsüberlassungen jeglicher Art, Verwaltung von
Objekt- und Fondsgesellschaften, auch im Interesse Dritter,
sowie Beratung von Unternehmen.
Fondsgesellschaft
LHI Immobilienfonds Deutschland
Objekt Fachmarktzentrum Erding GmbH & Co. KG,
Emil-Riedl-Weg 6, 82049 Pullach i. Isartal
Tel.: +49 89 5120-0
Fax: +49 89 5120-2000
Handelsregister
Amtsgericht München, HR A 96165
Hauptgeschäftstätigkeit
Gegenstand des Unternehmens ist der Erwerb von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten, deren Verwaltung, Vermietung und Verwertung, insbesondere der Erwerb
und die langfristige Vermietung des Fachmarktzentrums
Erding, Anton-Huber-Straße 1, Josef-Schwankl-Straße und
Johann-Auer-Straße 6, 85435 Erding („Fondsimmobilie“)
und der Erwerb, das langfristige Halten und die Verwertung
der Beteiligung an der SAMERA Verwaltung GmbH als Eigentümerin der auf der Fondsimmobilie aufliegenden Photovoltaik-
anlagen („PV-Anlagen“) sowie die Anlage überschüssiger
Liquidität.
Komplementärin der Fondsgesellschaft
Objekt FMZ Erding Verwaltung GmbH, Emil-Riedl-Weg 6,
82049 Pullach i. Isartal
Tel.: +49 89 5120-0
Fax: +49 89 5120-2000
Handelsregister
Amtsgericht München, HRB 174774
Geschäftsführer
Peter Kober, München
Christian Goldbrunner, Penzberg
Oliver Porr, München
Hauptgeschäftstätigkeit
Erwerb und das Eingehen von Beteiligungen sowie die Verwaltung von Vermögensgegenständen jeglicher Art; Tätigkeit
als Komplementär bzw. Übernahme der Geschäftsführung in
Gesellschaften; Erwerb und Verwaltung von Grundbesitz.
Geschäftsführende Kommanditistin
der Fondsgesellschaft
LANITA Verwaltung GmbH, Emil-Riedl-Weg 6,
82049 Pullach i. Isartal
Tel.: +49 89 5120-0
Fax: +49 89 5120-2000
Handelsregister
Amtsgericht München, HRB 184087
Geschäftsführer
Robert Soethe, Rain
Heimo Koch, Leinfelden-Echterdingen
Hauptgeschäftstätigkeit
Erwerb und das Eingehen von Beteiligungen sowie die Verwaltung von Vermögensgegenständen jeglicher Art; Tätigkeit
als Komplementär bzw. Übernahme der Geschäftsführung
in Gesellschaften; Erwerb und Verwaltung von Grundbesitz.
Treuhandkommanditist
SINUS Treuhand-Verwaltung GmbH, Emil-Riedl-Weg 6,
82049 Pullach i. Isartal
Tel.: +49 89 5120-0
Fax: +49 89 5120-2000
125
Handelsregister
Amtsgericht München, HRB 58960
Geschäftsführer
Dietrich von Buttlar, Pullach i. Isartal
Franz-Georg Schmidt, Neufahrn
Hauptgeschäftstätigkeit
Gegenstand des Unternehmens ist die treuhänderische Verwaltung von Vermögensgegenständen aller Art, insbesondere die Übernahme der Funktion einer Treuhandkommanditistin in und die Verwaltung von Beteiligungen an anderen
Gesellschaften.
Geschäftsbesorgung/Anlegerbetreuung
LHI Fondsverwaltung GmbH, Emil-Riedl-Weg 6,
82049 Pullach i. Isartal
Tel.: +49 89 5120-0
Fax: +49 89 5120-2000
Handelsregister
Amtsgericht München, HRB 95484
Geschäftsführer
Oliver Porr, München
Helmut Pütz, Gräfelfing
Klaus Murmann, Bad Feilnbach
Hauptgeschäftstätigkeit
Verwaltung von geschlossenen Fonds, Beteiligung an,
Geschäftsführung in sowie Verwaltung von Unternehmen,
die als geschlossene Fonds betrieben werden und deren
Gegenstand die Verwaltung und/oder Beteiligung ist.
Vermittler
Die wesentlichen Informationen zum Vermittler der Fonds­
beteiligung ergeben sich aus der Beitrittserklärung.
126
Aufsichtsbehörden
Die LHI Leasing GmbH unterliegt als Finanzdienstleistungsinstitut der Aufsicht der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht, Dienstsitz Bonn, Postfach 12 53, 53002 Bonn,
sowie der Deutschen Bundesbank, Hauptverwaltung München, 80281 München. Im Übrigen werden der Prospektverantwortliche, die Fonds­gesellschaft, deren Komplementärin
und geschäftsführende Kommanditistin, der Treuhandkommanditist und der Geschäftsbesorger vom Gewerbeaufsichtsamt beaufsichtigt.
16.3.2 Wesentliche Merkmale der angebotenen Dienstleistung/Zustandekommen des Vertrags
Der Anleger beteiligt sich als Treugeber über den Treuhandkommanditisten SINUS Treuhand-Verwaltung GmbH an der
Fondsgesellschaft. Der Anleger bietet in der Beitrittserklärung der SINUS Treuhand-Verwaltung GmbH den Abschluss
eines Treuhandvertrags über deren Kommanditbeteiligung
an der Fondsgesellschaft mit einer Mindestbeteiligung von
10.000 EUR an; höhere Beträge müssen durch 5.000 glatt
teilbar sein. Der Treuhandvertrag kommt jeweils mit Gegenzeichnung der Beitrittserklärung zustande, ohne dass diese
dem Anleger zugehen muss.
16.3.3 Mindestlaufzeit des Vertrags
Eine Kündigung der Beteiligung an der Fondsgesellschaft ist
erstmals mit einer Frist von sechs Monaten zum 31.12.2026
und anschließend zu jedem Jahresende möglich. Das Recht
zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund
bleibt unberührt. Die Fondsgesellschaft endet im Übrigen mit
einem Beschluss der Gesellschafter mit einer Mehrheit von
3/4 der abgegebenen Stimmen.
16.3.4 Leistungsvorbehalte
Juristische Personen, Personenhandelsgesellschaften, stille
Gesellschaften, Gesellschaften bürgerlichen Rechts, Ehepaare und eingetragene Lebenspartnerschaften können nur
mit Zustimmung der geschäftsführenden Kommanditistin
Kommanditist bzw. mit Zustimmung des Treuhandkommanditisten Treugeber werden. Von der Beteiligung an der Gesellschaft ausgeschlossen sind insbesondere natürliche und
juristische Personen sowie Gemeinschaften, die die US-amerikanische Staatsangehörigkeit haben oder Inhaber einer
dauerhaften Aufenthalts- und Arbeitserlaubnis für die USA
(Greencard) sind und/oder nach US-amerikanischem Recht
errichtet wurden und/oder in den Vereinigten Staaten von
Amerika oder in einem deren Territorien ihren (Wohn-) Sitz
haben oder sonstige Vermögensmassen, deren Einkommen
der US-amerikanischen Steuerpflicht unterliegen. Ausgeschlossen von der Beteiligung an der Gesellschaft sind
ebenfalls natürliche oder juristische Personen, die aufgrund
von internationalen Finanzsanktionen von der Beteiligung
an der Fondsgesellschaft ausgeschlossen sind. Die Anleger
haben in der Beitrittserklärung zu bestätigen, dass vorstehende Sachverhalte nicht auf sie zutreffen.
16.3.5 Gesamtpreis und Grundlage der Berechnung dieses Preises
Der Gesamtpreis für die Beteiligung an der Fondsgesellschaft entspricht der vom Anleger gezeichneten Einlage.
16.3.6 Weitere vom Anleger zu zahlende Steuern und
Kosten
Liefer- und Versandkosten werden nicht erhoben. Im Falle
der Umwandlung der Treugeberstellung in die eines Direktkommanditisten gemäß § 7 des Treuhandvertrags hat der
Anleger die Kosten für eine notarielle Beglaubigung der Handelsregistervollmacht sowie der Eintragung als Direktkommanditist zu tragen. Die Höhe der Kosten bestimmt sich
nach der Höhe der Beteiligung des Anlegers und ergibt sich
für die Notarkosten aus der KostO sowie für die Handels­
registereintragung aus der Handelsregistergebührenverordnung. Nach den Bestimmungen der Beitrittserklärung kann
die LHI Fondsverwaltung GmbH nach pflichtgemäßem Ermessen von einem Anleger verlangen, dass er sich nach
dem so genannten PostIdent-Verfahren identifizieren lässt.
Die Kosten für dieses Verfahren betragen bei Prospektaufstellung 7,16 EUR plus Porto und sind vom Investor zu
tragen. Eigene Kosten hat der Anleger selbst zu tragen. Für
den mit dem Ausscheiden eines Anlegers aus der Fonds­
gesellschaft verbundenen Aufwand erhält die geschäftsführende Kommanditistin oder ein von ihr benannter Dritter
vom ausscheidenden Gesellschafter pauschal einen Betrag
in Höhe von 1 % der Pflichteinlage, maximal 2.500 EUR zzgl.
gesetzlicher Umsatzsteuer als Aufwandsersatz vergütet.
16.3.7 Zahlung
Die Einlage des Anlegers ist zzgl. einem Agio von 5 % bezogen auf die Einlage in einer Summe fünf Bankarbeitstage vor
dem jeweiligen Beitrittstermin zur Zahlung fällig. Der Anleger
hat seine Zahlungen auf das Konto der LHI Immobilienfonds
Deutschland Objekt Fachmarktzentrum Erding GmbH & Co.
KG bei der Norddeutschen Landesbank Girozentrale zu leisten: Konto Nr. 151784923, BLZ 250 500 00. Die Beitrittserklärung beinhaltet eine Einzugsermächtigung.
127
16.3.8 Bestehen von Widerrufsrechten
Dem Anleger steht ein Widerrufsrecht nach § 355 BGB zu.
Der Widerruf ist zu richten an die LHI Fondsverwaltung
GmbH, Emil-Riedl-Weg 6, 82049 Pullach i. Isartal. Der Widerruf kann auch per Telefax an die in Abschnitt 16.3.1 genannte
Nummer oder per E-Mail an die E-Mail-Adresse [email protected] gerichtet werden. Im Falle eines wirksamen
Widerrufs sind die beiderseits empfangenen Leistungen
zurückzugewähren und ggf. gezogene Nutzungen heraus­
zugeben.
Die Adresse lautet:
16.3.9 Befristung
Die Beteiligung von Anlegern als Treugeber kann zum
30.11.2011 und danach zu jedem Monatsultimo bis zum
31.12.2012 erfolgen. Die geschäftsführende Kommanditistin
ist berechtigt, nach pflichtgemäßem Ermessen die Platzierungsphase zu verkürzen oder zu verlängern sowie weitere
Beitrittstermine zu bestimmen.
Bei Streitigkeiten, die das Rechtsverhältnis zum Anbieter des
geschlossenen Fonds, zur Fondsgesellschaft und/oder zur
Treuhändergesellschaft sowie alle mit der Verwaltung Ihrer
Beteiligung im Zusammenhang stehenden Sachverhalte betreffen, steht Ihnen zudem ein außergerichtliches Schlichtungsverfahren, eingerichtet bei der Ombudsstelle Geschlossene Fonds zur Verfügung. Die Voraussetzungen für den
Zugang zu der Schlichtungsstelle regelt die Verfahrensordnung der Ombudsstelle Geschlossene Fonds. Ein Merkblatt
sowie die Verfahrensordnung sind bei der Ombudsstelle erhältlich. Die Adresse lautet:
16.3.10 Anwendbares Recht, Gerichtsstand
Für die Verträge, die für die Beteiligung des Anlegers maßgeblich sind, gilt das Recht der Bundesrepublik Deutschland.
Gerichtsstand für sämtliche Verpflichtungen und Streitigkeiten aus dem Gesellschaftsvertrag der Fondsgesellschaft ist
München. Dies gilt ebenfalls für Streitigkeiten aus dem Treuhandvertrag.
16.3.11 Vertragssprache
Die Vertragssprache ist Deutsch.
16.3.12 Außergerichtliche Streitschlichtung
Anleger können (unbeschadet ihres Rechts, die Gerichte
anzurufen) die bei der Deutschen Bundesbank eingerichtete
Schlichtungsstelle anrufen. Sie dient der außergerichtlichen
Streitbeilegung von Beschwerden im Zusammenhang mit
Zahlungsdiensten (§§ 675c bis 676c BGB) und dem Fern­
absatz von Finanzdienstleistungen. Die Voraussetzungen für
den Zugang zu der Schlichtungsstelle regelt die Schlichtungsstellenverfahrensordnung. Ein Merkblatt sowie die Schlichtungsstellenverfahrensordnung sind bei der Schlichtungsstelle
erhältlich.
128
Schlichtungsstelle bei der Deutsche Bundesbank
Postfach 11 12 32
60047 Frankfurt am Main
Tel.: (0 69) 23 88-19 07,
Fax: (0 69) 23 88-19 19
E-Mail: [email protected]
Web: http://www.bundesbank.de/schlichtungsstelle/
schlichtungsstelle.php
Ombudsstelle Geschlossene Fonds e. V.
Postfach 640222
10048 Berlin
Tel.: 030/257 616 90,
Fax: 030/257 616 91
E-Mail: [email protected]
Web: www.ombudsstelle-gfonds.de
16.4 Angaben nach § 15 Vermögensanlagen-Verkaufsprospektverordnung
16.4.1 Eröffnungsbilanz der LHI Immobilienfonds
Deutschland Objekt Fachmarktzentrum Erding GmbH &
Co. KG
Eröffnungsbilanz zum 01.07.2011
EUR
Pullach i. Isartal, 01.07.2011
Die persönlich haftende Gesellschafterin:
Objekt FMZ Erding Verwaltung GmbH
gez. Christian Goldbrunner
gez. Peter Kober
Aktiva
B. Umlaufvermögen
I. F
orderungen und sonstige Vermögens­
gegenstände
7.695,00
LANITA Verwaltung GmbH
1. Sonstige Vermögensgegenstände
Summe Aktiva
Die geschäftsführende Kommanditistin:
7.695,00
gez. Robert Soethe
gez. Heimo Koch
Passiva
A. Eigenkapital
I. Kapitalanteil des Komplementärs
1. Feste Kapitaleinlage des Komplementärs
2. Verlustvortrag
3. Anteiliges Jahresergebnis
9.400,00
-2.072,70
-94,00
II. Kapitalanteil der Kommanditisten
1. Feste Kapitaleinlage der Kommanditisten
2. Verlustvortrag
3. Anteiliges Ergebnis
Summe Eigenkapital
Summe Passiva
600,00
-132,30
-6,00
7.695,00
7.695,00
129
16.4.2 Zwischenübersicht der LHI Immobilienfonds
Deutschland Objekt Fachmarktzentrum Erding GmbH &
Co. KG
Zwischenbilanz der Fondsgesellschaft
zum 30.09.2011
Aktiva
EUR
A. Anlagevermögen
a.) Sofortaufwand
I. Sachanlagen
1. Anzahlung auf Liegenschaften
Zwischen-Gewinn- und Verlustrechnung
vom 01.07.2011 bis 30.09.2011
1. Sonstige betriebliche Aufwendungen
b.) Sonstige Vergütungen
16.820.111,00
EUR
-1.813,50
-588,50
-50,00
c.) Zinsaufwand
-1.175,00
Ergebnis der gewöhnlichen
Geschäftstätigkeit
-1.813,50
II. Finanzanlagen
1. Beteiligungen
Summe Sachanlagevermögen
1.456.250,00
18.276.361,00
2. Jahresergebnis
B. Umlaufvermögen
I. F
orderungen und sonstige
Vermögensgegenstände
1. Sonstige Vermögensgegenstände
Summe Umlaufvermögen
Summe Aktiva
5.769,38
5.769,38
18.282.130,38
Passiva
A. Eigenkapital
I. Kapitalanteil des Kommanditisten
1. Feste Kapitaleinlage
der Kommanditisten
davon noch nicht eingefordert
22.200.000,00
-22.190.000,00
2. Verlustvortrag
-2.305,00
3. Anteiliges Ergebnis
-1.813,50
Summe Eigenkapital
5.881,50
B. Fremdkapital
I. Sonstige Verbindlichkeiten
Summe Fremdkapital
Summe Passiva
130
18.276.248,88
18.276.248,88
18.282.130,38
-1.813,50
16.4.3 Voraussichtliche Vermögens-, Finanz- und
Ertrags­lage für das laufende und folgende Geschäftsjahr
der LHI Immobilienfonds Deutschland Objekt Fachmarktzentrum Erding GmbH & Co. KG
Planbilanz der Fondsgesellschaft in EUR – Prognose
Prognose Planbilanz
Prognose Planbilanz
zum 31.12.2011
zum 31.12.2012
16.350.536,39
37.543.581,14
Aktiva
1. Sachanlagevermögen
2. Summe Finanzanlagen
Summe Anlagevermögen
3. Sonstige Vermögensgegenstände
Summe Umlaufvermögen
4. Rechnungsabgrenzungsposten
Summe Rechnungsabgrenzungsposten
Summe Aktiva
1.432.589,00
1.686.076,00
17.783.125,39
39.229.657,14
39.986,23
1.194.708,60
39.986,23
1.194.708,60
78.000,00
70.000,00
78.000,00
70.000,00
17.901.111,62
40.494.365,74
22.200.000,00
22.200.000,00
-16.852.000,00
0,00
210.650,00
1.053.250,00
-2.305,00
-606.465,18
Passiva
5. Feste Kapitaleinlage der Kommanditisten
6. Davon noch nicht eingefordert
7. Agio auf Kapitaleinlage
8. Verlustvortrag
9. Anteiliges Jahresergebnis
-604.160,18
-2.152.419,09
Summe Eigenkapital
4.952.184,82
20.494.365,74
10. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
10.000.000,00
20.000.000,00
11. Sonstige Verbindlichkeiten
2.948.926,79
0,00
Summe Fremdkapital
12.948.926,79
20.000.000,00
17.901.111,62
40.494.365,74
Summe Passiva
Plan-Gewinn- und Verlustrechnung der Fondsgesellschaft in EUR vom 01.07.2011 bis 31.12.2012 – Prognose
01.07.2011 bis
1. Umsatzerlöse
2. Abschreibungen
3. Sonstige betriebliche Aufwendungen
4. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge
01.01.2012 bis
31.12.2011
31.12.2012
310.121,71
2.050.516,44
-56.726,23
-455.209,51
-649.393,65
-2.963.355,03
0,00
350,00
5. Sonstige Zinsen und ähnliche Aufwendungen
-208.162,00
-784.721,00
Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit
-604.160,18
-2.152.419,09
6. Jahresergebnis
-604.160,18
-2.152.419,09
131
Erläuterungen zur Planbilanz der Fondsgesellschaft
Aktiva
Position 1
Sachanlagevermögen
Bei den Sachanlagen handelt es sich um die Anschaffungskosten (vermindert um planmäßige lineare Abschreibungen)
des Fachmarktzentrums Erding.
Position 2
Finanzanlagen
Bei den Finanzanlagen handelt es sich um die Beteiligung an
der SAMERA Verwaltung GmbH; der jährliche Betrag wird
jeweils um die geplanten Rückzahlungen der Kapitalrücklage
reduziert.
Position 3
Sonstige Vermögensgegenstände
Hier wird die zum Stichtag vorhandene Planliquidität der
Fondsgesellschaft ausgewiesen.
Position 4
Rechnungsabgrenzungsposten
Hierbei handelt es sich um einen aktiven Rechnungsabgrenzungsposten für die im Voraus bezahlten Bearbeitungsgebühren der finanzierenden Bank, der über die Finanzierungslaufzeit aufzulösen ist.
Passiva
Position 5
Feste Kapitaleinlagen der Kommanditisten
Die festen Kapitaleinlagen der Kommanditisten entsprechen
dem Gesellschaftskapital gemäß den Bestimmungen des
Gesellschaftsvertrags.
Position 6
Feste Kapitaleinlagen der Kommanditisten – davon nicht
eingefordert
Die noch nicht eingezahlte und eingeforderte Kapitaleinlage
der geschäftsführenden Kommanditistin ist auf Aufforderung
der Komplementärin zur Zahlung fällig. Die Kapitaleinlagen
der Anleger sind gemäß den Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags in Verbindung mit der Beitrittserklärung zur
Zahlung fällig.
132
Position 7
Agio auf Kapitaleinlage
Das Agio der Kommanditisten entspricht den Bestimmungen
des Gesellschaftsvertrags in Verbindung mit der Beitritts­
erklärung.
Position 8
Verlustvortrag
Der Verlustvortrag entspricht dem kumulierten Ergebnis der
Fondsgesellschaft aus den Vorjahren.
Position 9
Anteiliges Jahresergebnis
Der Betrag stellt das Jahresergebnis der Fondsgesellschaft
dar (siehe Gewinn- und Verlustrechnung).
Position 10
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
Die Verbindlichkeiten in Höhe des Restdarlehens zum
31.12.2011 und 2012.
Position 11
Sonstige Verbindlichkeiten
Die Verbindlichkeiten in Höhe der Zwischenfinanzierung zum
31.12.2011.
Erläuterungen zur Plan-Gewinn- und Verlustrechnung
der Fondsgesellschaft
Position 1
Umsatzerlöse
Mieterträge aus den Mietverträgen mit den diversen Mietern
des Fachmarktzentrums sowie dem Nutzungsentgelt für
die Nutzungsüberlassung der Dachfläche für den Betrieb der
Photovoltaikanlage der SAMERA Verwaltung GmbH.
Position 2
Abschreibungen
Planmäßige lineare Abschreibungen in Höhe von 2 % für Gebäude und 5,3 % für die Außenanlagen.
Position 3
Sonstige betriebliche Aufwendungen
Aufwendungen für Kosten in der Investitionsphase (Fondskonzeption, Vermittlungsprovisionen, Platzierungsgarantievergütung) sowie Aufwendungen für die laufende Verwaltung
der Fondsgesellschaft.
Position 4
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge
Zinserträge aus der Anlage der unterjährig freien Liquidität.
Position 5
Zinsen und ähnliche Aufwendungen
Zinsen für das langfristige Darlehen, das Zwischenfinanzierungsdarlehen (im Jahr 2011) sowie die Auflösung des ARAP
(Bankgebühr).
Position 6
Jahresergebnis
Der Betrag stellt das Jahresergebnis der Fondsgesellschaft
dar.
Voraussichtliche Finanzlage der Fondsgesellschaft in EUR – Prognose
1. Kommanditkapital (inklusive Agio)
01.07.2011 bis
01.01.2012 bis
31.12.2011
31.12.2012
5.558.650,00
17.694.600,00
12.948.926,79
7.051.073,21
304.607,15
2.024.019,86
18.660,79
91.513,31
5.514,56
26.496,58
0,00
257,69
7. Mittelzufluss
18.836.359,29
26.887.960,65
8. Kaufpreiszahlung
15.585.897,02
20.716.033,00
1.451.250,00
345.000,00
108.100,00
719.100,00
2. Fremdkapital
3. Mieteinnahmen
4. Zuflüsse aus Beteiligungen
5. Zuflüsse aus Nutzungsüberlassungen
6. Zinseinnahmen
9. Einzahlung Einlage in SAMERA
10. Zinszahlungen
11. Darlehenstilgung
12. Kosten der Investitionsphase
0,00
0,00
1.605.727,73
3.748.042,22
13. Verwaltungskosten
43.093,29
205.155,29
14. Ausschüttungen
22.291,25
1.016.025,00
18.816.359,29
26.749.355,51
20.000,00
138.605,14
15. Mittelabfluss
16. Liquiditätsergebnis
133
Erläuterungen zur voraussichtlichen Finanzlage der
Fondsgesellschaft
Position 1
Kommanditkapital (inklusive Agio)
Es wird unterstellt, dass ein Teil des Kommanditkapitals im
Jahr 2011 und das restliche Kommanditkapital vollständig im
Jahr 2012 eingezahlt wird.
Position 2
Fremdkapital
Das Darlehen der DG Hyp besteht aus zwei Tranchen in
Höhe von jeweils 10.000.000 EUR. Die erste Tranche wurde
zum 30.09.2011 ausbezahlt. Die zweite Tranche wird voraussichtlich zum 30.04.2012 ausgezahlt.
Position 3
Mieteinnahmen
Mieteinnahmen aus den Mietverträgen.
Position 9
Einzahlung Einlage in SAMERA
Ein Teil der Einlage wurde zum 30.09.2011 eingezahlt, um
den Kaufpreis der Photovoltaikanlage auf dem Bauabschnitt
1 und 2 zu finanzieren. Voraussichtlich zum 30.04.2012 erfolgt die Einzahlung der restlichen Einlage, um die Kaufpreiszahlung für die Photovoltaikanlage auf dem Bauabschnitt 4
zu finanzieren.
Position 10
Zinszahlungen
Zinszahlungen für die langfristigen Fremdmittel.
Position 11
Darlehenstilgung
Die planmäßige Tilgung der langfristigen Fremdmittel erfolgt
ab dem Jahr 2016.
Position 4
Zuflüsse aus Beteiligungen
Zuflüsse aus der Beteiligung an der SAMERA Verwaltung
GmbH.
Position 12
Kosten der Investitionsphase
Zahlungen für Projektkosten (Fondskonzeption, Vermittlungsprovisionen, Platzierungsgarantievergütung), Zwischenfinanzierungszinsen und Bereitstellungsprovisionen sowie
sonstige Kosten in der Investitionsphase.
Position 5
Zuflüsse aus Nutzungsüberlassungen
Entgelt der SAMERA Verwaltung GmbH für die Nutzungsüberlassung der Dachfläche für den Betrieb der Photovoltaikanlage.
Position 13
Verwaltungskosten
Zahlungen für die laufende Verwaltung der Fondsgesellschaft sowie Instandhaltungsrücklagen und Kosten für die
Objektverwaltung.
Position 6
Zinseinnahmen
Zinseinnahmen aus der Anlage der unterjährig freien Liquidität.
Position 14
Ausschüttungen
Geplante Ausschüttungen an die Investoren für die Jahre
2011 und 2012, die Zahlung erfolgt im Jahr 2013.
Position 7
Mittelzufluss
Gesamtsumme der eingehenden Zahlungen.
Position 15
Mittelabfluss
Gesamtsumme der abfließenden Zahlungen.
Position 8
Kaufpreiszahlung
Die Kaufpreiszahlung für die Bauabschnitte 1 und 2 erfolgte
zum 30.09.2011. Die Kaufpreiszahlung für die Bauabschnitte
3 und 4 erfolgt voraussichtlich zum 30.04.2012.
Position 16
Liquiditätsergebnis
Das Liquiditätsergebnis der Fondsgesellschaft berücksichtigt
die geplanten Ausschüttungen für die Jahre 2011 und 2012.
134
16.4.4 Planzahlen der LHI Immobilienfonds Deutschland
Objekt Fachmarktzentrum Erding GmbH & Co. KG
Planzahlen der Fondsgesellschaft in EUR – Prognose
2012
2013
2014
Investitionen
0,00
0,00
0,00
Produktion
0,00
0,00
0,00
2.050.516,44
2.466.183,25
2.471.509,25
Mieterträge und Erträge aus Nutzungsüberlassungen (Umsatz)
Zinserträge (Ergebnis)
Gesamte Aufwendungen (Ergebnis)
davon Zinsaufwendungen (Ergebnis)
Ergebnis
Planzahlen der Fondsgesellschaft
Die Fondsgesellschaft hat die Fondsimmobilie mit Kaufvertrag vom 28.07.2011 von der Gaschler FMZ GmbH & Co. KG
erworben. Der Übergang von Nutzen und Lasten erfolgte für
die Bauabschnitte 1 und 2 am 01.10.2011. Die Bauabschnitte
3 und 4 werden voraussichtlich zum 30.04.2012 übernommen. Mit Kaufvertrag ebenfalls vom 28.07.2011 wurde die
Photovoltaikanlage von der SAMERA Verwaltung GmbH, an
deren Stammkapital die Fondsgesellschaft zu 85 % beteiligt
ist, erworben. Die Photovoltaikanlage wurde, soweit sie sich
auf den Bauabschnitten 1 + 2 befindet, am 01.10.2011 von
der SAMERA Verwaltung GmbH übernommen. Die vollständige Fertigstellung der Photovoltaikanlage sowie der Netz­
anschluss des auf Bauabschnitt 4 entfallenden Teils der Anlage soll noch vor dem 31.12.2011 erfolgen. Dieser Teil der
Photovoltaikanlage wird voraussichtlich zum 30.04.2012
übernommen.
350,00
2.775,59
4.876,88
4.203.285,53
1.692.404,33
1.697.638,79
876.720,74
857.750,00
857.750,00
-2.152.419,09
776.554,51
778.747,34
Erläuterung der Wirkungszusammenhänge
Die Fondsgesellschaft hat das Fachmarktzentrum erworben
und langfristig an mehrere Einzelhandelsbetriebe vermietet.
Außerdem hält sie eine Beteiligung an der SAMERA Verwaltung GmbH, der Eigentümerin der Photovoltaikanlage. Die
Finanzierung des Erwerbs und der Beteiligung erfolgt durch
Kommanditkapital und ein langfristiges Bankdarlehen der
DG Hyp. Die prognostizierten Mieteinnahmen sollten ausreichend sein, um die Ansprüche der finanzierenden Bank prognosegemäß zu befriedigen. Zukünftig hängt der Erfolg der
Investition und der Beteiligung der Anleger wesentlich von
der planmäßigen Leistung der geschuldeten Mietzahlungen
durch die Mieter und im untergeordneten Sinne von den Beteiligungserträgen an der SAMERA Verwaltung GmbH ab.
Die Fondsgesellschaft erzielt Mieterträge aus den Mietverträgen, Erträge aus der Nutzungsüberlassung der Dachfläche
zum Betrieb der Photovoltaikanlage an die SAMERA Verwaltung GmbH, Erträge aus der Beteiligung an der SAMERA
Verwaltung GmbH sowie Zinserträge aus der Anlage der
unterjährig freien Liquidität. Die Aufwendungen der Fonds­
gesellschaft setzen sich zusammen aus Zinsaufwendungen,
Abschreibungen, Aufwendungen für Verwaltungskosten
sowie Aufwendungen für Projektkosten und sonstige Kosten
der Investitionsphase. Weitere Investitionen sind in den folgenden Jahren nicht geplant. Eine Produktion erfolgt nicht.
135
Pullach . Mannheim . Pöcking . Stuttgart . Hamburg . Düsseldorf . Warschau . Luxemburg
LHI Leasing GmbH
Emil-Riedl-Weg 6
82049 Pullach i. Isartal
Postfach 212
82043 Pullach i. Isartal
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